江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初4053号原告：徐州润彭置业有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路18号锦湖大厦402室。法定代表人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：阚宁，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雅璇，江苏同凯律师事务所实习律师。被告：王海越，男，1975年9月21日生，汉族,住徐州市泉山区。被告：罗勤，女，1976年5月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王海越（系被告罗勤的丈夫），男，1975年9月21日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州润彭置业有限公司（以下简称润彭公司）与被告王海越、罗勤商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序后又公开开庭进行了审理。原告润彭公司的委托诉讼代理人阚宁、朱雅璇，被告王海越并作为被告罗勤的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润彭公司向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原、被告之间的商品房买卖合同，被告支付购房余款40万元；2、判令被告支付逾期付款违约金（以40万元为基数，自2018年12月20日至支付购房余款之日按日万分之三计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的房屋一套，总价款1522622元，其中首付款1122622元，余款40万元以公积金贷款方式支付。后被告支付了首付款，但购房余款被告以贷款没有通过为由，至今没有支付，原告为此诉至法院。被告王海越、罗勤共同辩称，签约之前我们咨询了原告的相关人员，说我们公积金贷款审核没有问题，所以选择了公积金贷款400000元，并且在签约之前给他们强调了，如果公积金没有审批通过，我们还是按照原来约定的全款付房款。后来到公积金中心申请贷款，罗勤有商业贷款，申请没有成功，我们接着给销售人员打电话要求更改付款约定，改为全款支付房款。按照原告的优惠政策，贷款付款的优惠幅度7%，全款付款的优惠幅度是9%,因改为全款付款，我们要求再给2%的优惠，销售人员说向公司总部请示，这个事就一直拖到春节后，今年4月、6月我们都到原告公司咨询过。我们可以随时付清剩余400000元房款，但要求再按房价总款的2%予以优惠。另外，合同中约定的违约金偏高。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王海越与罗勤系夫妻关系。2018年12月12日，王海越、罗勤（买受人）与润彭公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号XXXX529）一份，约定买受人购买出卖人开发的翡翠湖山小区XX-XX-XX室房屋一套，总价1522622元；买受人应当于2018年12月12日前支付首期房价款1122622元，余款400000元向徐州市住房公积金管理中心申请贷款支付；第八条逾期付款责任约定，买受人未按约定时间付款，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；附件四约定，买受人采取公积金贷款的，买受人应于签订本合同之日或出卖人完成公积金准入之日起7日内（以后发生者为准）到公积金中心提交资料，办理完毕相关手续，如买受人逾期未提交资料，办理完毕相关手续，则视同逾期付款，应按本合同第八条的规定承担逾期付款的违约责任；剩余款项应于公积金放款后3日内一次性补足，如买受人未按时补足余款，应按照合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。上述合同签订后，因被告公积金贷款未能通过审核，被告未向原告支付购房款余款400000元。2019年3月10日，原告向被告寄送《关于尽快办理贷款手续的催告函》，被告认可收到了该函。被告庭审时提供视频证据一份，主要内容是2019年9月29日被告前往原告处缴纳购房款余款400000元，但原告工作人员拒收。原告质证意见为，接待被告的系原告的工作人员，由于本案尚在诉讼中，原告工作人员不敢贸然收取客户的款项。庭审时，被告提供一份《万科翡翠湖山项目签约流转单》手机照片打印件，被告称是在原告的签约中心现场拍摄其他买房人的流转单，该流转单的主要内容有：房号XX-XX-XX，客户姓名刘纯，签约时间2018年12月17日，享有折扣认筹优惠2%+认购优惠3%+活动优惠2%+全款优惠2%。被告另申请证人姚某,4出庭作证，姚某,4系购买翡翠湖山小区XX-XX-XX室的业主，其作证时陈述，购房时除享有6%-7%的优惠外，如果全款支付另享有1%-2%的优惠，具体优惠幅度记不清了。庭审时原告称付全款比用贷款付款有相应的优惠，具体政策不清楚。本院要求原告提供被告购房时原告出台的促销手段及优惠政策等证据，原告提交了被告案涉房屋的签约流转单，其中享有折扣一栏的内容为认筹优惠2%+认购优惠3%+活动优惠1%+首付五成优惠1%，但原告未提供当时公示的促销手段及优惠政策等证据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据合同约定，被告应当在合同签订后7日内完成公积金贷款，然后付清购房款余款400000元，但因被告公积金贷款申请未获通过，被告未能在约定的时间内付清该款，现原告诉请被告按合同约定继续履行支付购房款400000元的义务，有证据证明，且符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请被告给付自2018年12月20日起至实际支付购房款余款的违约金，原告诉请的起算时间符合合同约定，但被告于2019年9月29日前往原告处给付案涉款项时原告拒收，该时间点应认定为被告履行合同义务的时间点，故本院认定原告违约金诉请的截止时间为2019年9月29日。经计算，2018年12月20日至2019年9月29日期间计284天的违约金数额为34080元。关于被告辩称因付款方式发生变更，原告应按全部房款再予2%的优惠付款问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。结合被告提供的刘纯名下的签约流转单、姚某,4的证言以及当事人的陈述，本院认为原告应持有被告购房时原告出台的促销手段及优惠政策等证据，上述证据中应有对买受人购房如付全款应给予相应优惠的约定，该约定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，由于原告拒不提供上述相关证据，本院依照法律规定，推定被告主张的付购房全款再按全部房款给予2%的优惠成立。原告提供的案涉房屋的签约流转单因系对贷款付款情况下优惠幅度的约定，由于当事人付款方式变更为全款付款，按照上述对被告主张事实的认定，原告应再给予被告全款支付购房款2%的优惠即30452元（1522622元X2%），该数额抵扣被告应给付原告的违约金数额后，被告应给付原告违约金3628元，故本院支持原告违约金诉请3628元，对其余违约金诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告王海越、罗勤给付原告徐州润彭置业有限公司购房款400000元；二、本判决生效后十日内，被告王海越、罗勤给付原告徐州润彭置业有限公司违约金3628元；三、驳回原告徐州润彭置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7620元，由原告徐州润彭置业有限公司负担1620元；由被告王海越、罗勤负担6000元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金文人民陪审员  陈玲人民陪审员  管婷二〇一九年十二月三日书 记 员  唐薇