重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0118民初9558号原告：詹天文，女，1968年7月5日生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆文睿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西路1号1幢15-2。诉讼代表人：重庆华西会计事务所有限公司，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：徐凤莲，女，该破产管理人工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：朱卓悦，女，该破产管理人工作人员（特别授权）。被告：郭风华，男，1978年9月3日生，汉族，住重庆市渝北区。被告：郭修泉，男，1949年10月22日生，汉族，住重庆市北碚区。被告：陈有芳，女，1952年10月23日生，汉族，住重庆市北碚区。被告：邓文霞，女，1979年7月1日生，汉族，住重庆市万盛区。原告詹天文与被告重庆文睿房地产开发有限公司（以下简称文睿房地产公司）、郭风华、郭修泉、陈有芳、邓文霞普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹天文，被告文睿房地产公司的委托诉讼代理人徐凤莲、朱卓悦，被告郭风华、郭修泉到庭参加诉讼。被告陈有芳、邓文霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹天文向本院提出诉讼请求:1.要求解除原告与被告文睿房地产公司、郭风华、郭修泉、陈有芳、邓文霞签订的《文睿天地定房协议》；2.要求确认被告文睿公司应退还原告购房款14万元及资金占用损失（以14万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍，从2013年12月11日起计算至付清之日止）；3.若第二项诉讼请求不能成立，则要求被告郭风华、郭修泉、陈有芳、邓文霞退还该购房款14万元及利息损失（以14万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍，从2013年12月11日起计算至付清之日止）。事实和理由：被告郭风华、郭修泉是被告文睿房地产公司的两个股东，且先后是公司法人。2013年12月11日，原告与被告文睿房地产公司、郭风华、郭修泉签订了《文睿天地定房协议》（当时约定7日内签订正式合同），约定原告一次付总房款的100%即14万元，同时还约定于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。协议签订后，原告一次性支付14万元（当时银行取款125000元和自带现金15000元）给被告郭风华、郭修泉，同时被告郭风华、郭修泉向原告出具收据一张。但时至今日，被告未与原告签订正式的购房合同并在房管局备案网签，未按约定交付房屋。经原告调查了解，五被告至今没有修建该房屋，无法实际履行交付该房屋。被告文睿房地产公司已经破产，被告郭风华、郭修泉作为股东抽逃出资，应承担本案责任。被告陈有芳和邓文霞是被告郭修泉和郭风华的家属，属于夫妻共同债务。被告文睿房地产公司辩称，涉案房款的总价只有14万元，且一次性付清，这明显与市场行情不符；涉案协议实际是为被告文睿房地产公司向原告的借款提供担保，而原告已向管理人申报了借款，属于重复申报，故未予确认该债权。被告郭风华辩称，其并未实际经办人，不清楚具体情况，其余意见与被告郭修泉的意见一致。被告郭修泉辩称，涉案协议是为被告文睿房地产公司向原告的借款提供担保，原告没有实际支付购房款，该协议上的购房款金额也与市场行情不符，涉案协议和收条不是真正意义上的购房行为，只是对借款进行担保。请求法院依法判决。被告陈有芳、邓文霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：郭修泉与陈有芳系夫妻关系，郭风华和邓文霞系夫妻关系。文睿房地产公司成立于2011年1月10日，法定代表人为郭风华。2014年2月18日，文睿房地产公司法定代表人变更成郭修泉。2013年12月11日，文睿房地产公司向詹天文出具借条一张，载明：“今借到：詹天文现金人民币大写壹拾肆万元整（￥140000.00元），用于我司永川文睿•天地商品房开发建设，此款于2014年6月11日归还。在此期间归还不计利息。并用此处房屋及本公司财产担保”。郭修泉、陈有芳以连带担保人的身份、北碚区复兴粮油加工厂以连带担保单位的身份在该借条下方处签字或盖章，注明：“此条借款壹拾肆万元由郭修泉和陈有芳及公司连带担保五年，到期不还，每日按千分之二（2‰）加付，并可向重庆市渝北区人民法院起诉。还款时款打入詹天文重庆农商行账号XXX”。同日，詹天文向郭修泉银行账户转账支付了14万元。同日，郭修泉向詹天文出具承诺，载明：“我于2013年12月11日在詹天文处借14万元，定于2014年3月11日支付贰万元，2014年6月11日支付壹拾贰万元，还款打入詹天文本人账户上”。同日，文睿房地产公司（甲方）与詹天文（乙方）签订《文睿天地定房协议》，因甲方在永川何埂镇开发建设的“文睿天地”小区规划建设手续已获永川区相关部门审批，目前已经正式开工，但未取得《商品房预售许可证》，该情况乙方已完全知悉。乙方为选择到满意的户型并获得正式开盘时的优惠条件，自愿向甲方缴纳房屋定金，双方约定如下：一、房屋坐落为1栋1单元1楼1号房，建筑面积约118.28平方米，具体位置、户型和交房标准见附件（房屋的编号在预售许可证中可能会发生变化，签订正式销售合同时以本协议附图的位置为准）。……三、定金的交纳方式：（一）、选择一次性付款的，签订本协议时应一次性交纳总房款的100%即￥140000元（大写：壹拾肆万元）。……四、签订本协议时，房屋的面积以相关部门批准的设计面积为准；交房时以办理产权登记面积为准，房屋的位置和单价不变，总房款多退少补。五、当甲方取得《商品房预售许可证》时，按照本协议中乙方所留的电话号码（或地址）通知乙方，乙方应于15日内到售房部签定《商品房销（预）售合同》，本协议中双方约定条款自动视为《商品房销（预）售合同》约定条款，并缴纳购房相关税费及代收费用给甲方，超过15日后甲方可自行销售该房屋。六、甲方现暂定于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给乙方，最终交房时间以《商品房销（预）售合同》约定为准。如果甲方到时未交房给乙方，甲方自愿加倍赔偿房款给乙方。文睿房地产公司在甲方处加盖合同专用章，郭修泉在甲方经办人处签字并加盖郭风华私章。同日，文睿房地产公司向詹天文出具了收据一张，载明收到詹天文缴纳购买永川何埂镇文睿天地小区商品房壹套，金额为14万元。詹天文在庭审中陈述：涉案购房行为是双方的真实意思表示，郭风华、郭修泉经营公司急需用钱，就一口价卖给房；买房是因为其母亲没有房子，想给其母亲买个一楼的方便些，也有很多熟人在那买了房子；购房款是其取得现金支付的。郭修泉陈述：没有收到购房款，是为借款提供的担保；詹天文是渝北区工业园区的人，不可能在永川何埂镇买房，且房价明显与市场价不符。从2014年开始，涉案文睿天地小区项目即处于停工状态。本案所涉1号楼仅做了桩基工程，尚未修建完毕。2014年5月16日，郭风华涉嫌犯合同诈骗罪被刑事拘留。同年6月10日，郭修泉涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留。2015年2月27日，重庆市永川区人民检察院指控郭风华、郭修泉犯非法吸收公众存款罪向本院提起公诉。2017年8月2日，本院作出（2015）永法刑初字第00117号刑事判决书，认为郭风华、郭修泉作为文睿房地产公司直接负责的主管人员或其他直接责任人员，相互伙同，违反国家金融管理法律规定，以公司名义非法吸收公众存款，扰乱国家金融秩序，数额巨大，其行为均已构成非法吸收公众存款罪，应负刑事责任，并分别判处郭风华、郭修泉有期徒刑六年六个月、七年，并分别处以罚金45万元、50万元。该生效刑事判决书查明：从2011年到2014年12月期间，郭风华、郭修泉在从事房地产开发过程中，因缺乏资金，遂共谋以文睿房地产公司及郭风华、郭修泉的名义向外吸收资金，在未经国家相关部门批准的情况下，采取口口相传的方式向社会公开宣传，以支付高额利息为条件，非法吸收集资参与人包括詹天文在内的226人资金共1.44亿余元。该生效刑事判决书认为：经审理查明，郭风华、郭修泉先后作为文睿房地产公司法定代表人及股东，在公司进行房地产开发过程中，因缺乏资金，遂共谋以文睿房地产公司及郭风华、郭修泉的名义向外吸收资金，并用于房地产开发项目和归还因此产生的本息。该行为符合刑法关于单位犯罪构成要件的规定，郭风华、郭修泉人作为单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，应承担相应刑事责任。2016年8月15日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市住宏节能建材有限公司、重庆市住宏节能建材有限公司永川工程分公司对文睿房地产公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年9月22日，本院立案受理文睿房地产公司破产清算一案。同年10月13日，本院指定重庆华西会计师事务所有限公司担任文睿房地产公司管理人（以下简称管理人）。此后，詹天文向管理人申报了2笔债权，1笔为借款（31万元），1笔为购房款（14万元）。2018年7月12日，詹天文起诉至重庆市渝北区人民法院，要求解除涉案协议，并要求五被告返还购房款14万元及资金占用损失。同年10月10日，重庆市渝北区人民法院认为该案属于本院专属管辖，将该案移送本院处理。2018年9月20日，本院组织召开了文睿房地产公司第一次债权人会议。在该次债权人会议上，债权人对管理人提交的债权表进行了核查。管理人对詹天文申报的借款债权因仅提供了14万元的转账依据，仅确认借款债权14万元，对其余部分不予认可；对詹天文申报的购房款因系借款抵房，与借款债权属重复申报，故不予确认。本院认为，根据原被告的诉辩称意见及庭审查明的事实，本案首要的一个争议焦点在于涉案14万元款项是否属于购房款。本院经审查认为，该14万元不属于购房款，涉案定房协议是为文睿房地产公司向詹天文的借款14万元提供担保，理由如下：首先，在未签订正式商品房买卖合同时即一次性付清全款、支付购房款的方式为现金支付而非转账等均与正常的购房行为不符。其次，涉案房屋建筑面积约为118.28平方米，14万元的全款“购房款”明显与正常的市场行情不符。再次，在签订涉案定房协议的同日，文睿房地产公司向詹天文借款，金额恰恰也是14万元。对于时间和金额上的高度吻合，詹天文未作出合理解释。最后，詹天文是重庆市渝北区人，现并无证据证明其在永川工作、生活，且涉案文睿天地小区位于永川区何埂镇，而非永川城区。詹天文对在永川偏远乡镇购房居住亦未作出符合生活常理的合理解释。故詹天文辩称涉案定房协议是双方的真实意思表示，涉案14万元为购房款的理由不能成立，本院不予采纳。文睿房地产公司和郭修泉的相应辩称理由成立，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，詹天文无权要求继续履行涉案定房协议，且涉案房屋所在的1号楼也实际尚未修建，事实上也无法履行。故詹天文要求解除涉案定房协议的诉讼请求成立，本院予以支持。如前述论断，涉案定房协议实际是为文睿房地产公司向詹天文的借款14万元提供担保，而非詹天文向文睿房地产公司购买房屋，涉案款项的性质是借款，而非购房款，且管理人已经对詹天文申报的该笔14万元借款进行了确认。故詹天文要求确认文睿房地产公司在涉案定房协议解除后退还购房款及资金占用损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。詹天文并未举示证据证明郭风华、郭修泉作为股东存在抽逃出资的行为，应由其承担举证不能的法律后果。詹天文要求郭风华、郭修泉、陈有芳、邓文霞退还涉案购房款14万元及利息损失缺乏事实基础和法律依据，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、原告詹天文与被告重庆文睿房地产开发有限公司于2013年12月11日签订的《文睿天地定房协议》于本判决生效之日起解除；二、驳回原告詹天文的其他诉讼请求。案件受理费3300元，公告费300元，合计3600元，由被告重庆文睿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  罗 杰人民陪审员  唐金兰人民陪审员  胡绍平二〇一九年十二月二十四日书 记 员  冉艳芬