北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初682号原告（执行案外人）：北京市市政工程设计研究总院有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号3号楼。法定代表人：刘桂生，董事长。委托诉讼代理人：齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思聪，北京市王玉梅律师事务所律师。被告（申请执行人）：荔波山水投资有限公司，住所地贵州省黔南市布依苗族自治州荔波县小七孔镇小七孔西门3号。法定代理人：王保钢，董事长。委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。被告（被执行人）：刘少军，男，1968年4月26日出生，汉族，北京大成有方酒店管理有限公司董事长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于洋，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，山东睿扬（北京）律师事务所实习律师。被告（被执行人）：北京大成有方酒店管理有限公司，住所地北京市东城区鲜鱼口街87号鼎峰大成酒店B106室。法定代表人：刘少军，董事长。委托诉讼代理人：于洋，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，山东睿扬（北京）律师事务所实习律师。第三人：北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店东路19号。法定代表人：李贵杰。原告北京市市政工程设计研究总院有限公司（以下简称市政工程设计总院）与被告荔波山水投资有限公司（以下简称荔波山水公司）、被告刘少军、被告北京大成有方酒店管理有限公司（以下简称大成有方公司）、第三人北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市政工程设计总院的委托诉讼代理人齐长红、谭思聪，被告荔波山水公司的委托诉讼代理人张连峰，被告刘少军及大成有方公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加了诉讼。第三人海天公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市政工程设计总院向本院提出诉讼请求：停止对北京市海淀区羊坊店东路19号海天中心1号楼2层1段210号、211号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实与理由：2001年9月28日，北京市勘察设计研究院（以下简称“北勘院”）与北京海天大厦发展有限公司（以下简称海天大厦公司，系海天公司曾用名）签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，约定海天大厦公司依据规划许可证，获得了海淀区北蜂窝地区海天大厦公司项目的土地使用权，其中包括北勘院所有的海淀区羊坊店路10号院，总占地1193.9平方米，产权房86间总建筑面积1454.3平方米。拆迁补偿额为1300万元，以实物和现金两种方式补偿。海天大厦公司将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房（201-203、205-211号）划归北勘院所有，按每平方米7500元，折合补偿款9634875元，差额部分以现金形式一次性补偿完毕。海天大厦公司负责办理房屋产权证。同日，双方签订《租赁合同》，北勘院将拆迁补偿的房屋出租给海天大厦公司，租期三年，每年租金70万元。2002年3月15日，海天大厦公司提前终止租赁合同，并支付了房屋租金。2002年6月20日，海天大厦公司向北勘院致函《关于产权证办理的情况说明》称：海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米产权归北勘院所有，产权证正在办理之中，北勘院有权出租、出售或自用。由于海天大厦公司未能办理房屋的产权证，2005年1月17日，双方签订《海天广场项目拆迁补充形式变更协议书》，约定海天公司对原协议约定房屋（海天中心C座住宅楼2层201-203、205-209号）八套房屋以现金形式进行补偿。因涉案两套房屋由北勘院出租（2003年5月1日开始出租），所以该两套房屋仍然归北勘院所有，未变更补偿形式。自补偿房屋接管后，北勘院一直占有和使用，一直缴纳物业费和供暖费至今。期间，北勘院多次催促海天公司办理涉案房屋的产权证，但海天公司以种种理由拖延。2019年7月，因法院执行案件涉及上述房产，市政工程设计总院才得知该房产已于2005年4月14日由海天公司再次以每平方米3567元的价格出售给被执行人刘少军，并办理了产权登记手续。市政工程设计总院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，北勘院在法院查封涉案房屋前已与海天公司签订拆迁补偿协议，并于2001年已完成房屋交付占有使用至今，且北勘院已经按照约定履行了原房屋产权交付手续，已经履行了全部价款支付义务，房屋未作登记之原因和过错亦不在北勘院，北勘院应是涉案房屋所有权人，完全满足排除强制执行的法定条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条之规定，被拆迁人的权利优先于普通购房人，法院应对北勘院的物权期待权予以保护。荔波山水公司辩称，不同意市政工程设计总院的诉讼请求。市政工程设计总院引用的法律条文与本案无关，《执行异议和复议规定》第二十八条只适用于被执行人为海天公司的情况，涉案房屋已经过户到刘少军名下。《商品房买卖合同司法解释》第七条是关于多个买卖合同先履行哪个的问题，现在房屋产权已经进行转移登记，应当先履行转移登记的合同，现在市政工程设计总院只享有债权。刘少军辩称，一、我系涉案两套房屋的所有权人。1.我于2005年以1660000元价格购买涉案两套房屋，并由海天公司协助办理过户登记。根据《物权法》及《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，我依法取得涉案房屋的所有权。2.涉案房屋由海天公司开发建设，并办理房屋初始登记，海天公司作为涉案房屋的原所有权人，享有完整的处分权，故涉案房屋出卖的价格不影响房屋交易的完成，不存在善意第三人的认定问题，《房屋买卖协议》系我在过户过程中备案使用的合同，合同价格主要是为了避税，该《房屋买卖协议》属于“阳合同”，应以“阴合同”中我实际支付的1660000元为准。我实际支付的购房款与市政工程设计总院主张的市场价相差不大，并不能因为“阴阳合同”的存在全盘否定我与海天公司之间存在的房屋买卖合同关系。3.我购买涉案房屋的过程中，并不知悉涉案房屋存在所谓的产权瑕疵。我与海天公司签订房屋买卖合同前，对涉案房屋进行了实际查验，房屋由海天公司控制，且房内无人居住，另根据海天公司向我提供的涉案房屋权属证明文件，我完全信赖涉案两处房产为海天公司所有。房屋买卖合同约定我支付全款后将涉案房屋交付，但在我付款后，海天公司希望能让其员工居住使用，我基于与海天公司负责人的友好关系及购买房屋的目的侧重于担保借款，故同意海天公司的要求。直到2014年海天公司负责人失联，我向涉案房屋侵占人协商清退事项，遭遇暴力抵抗，我无法完成清场。我基于对涉案房屋的登记权属之信赖，期望以积极、平和的态度妥善解决此事，无奈涉案房屋侵占人消极处理、冷漠对待，致使涉案房屋一直处于被其侵占的状态。故我与海天公司不存在恶意串通、损害第三人利益的行为，双方之间存在的房屋买卖合同法律关系合法有效，我依法取得房屋的所有权。二、市政工程设计总院提起诉讼依据的法律法规并不适用于本案。1.《执行异议与复议规定》第二十八条的立法目的为，出卖人作为房屋的所有权人，在与买受人签订房屋买卖合同后，因非基于买受人的原因且符合复杂的条件时，法律赋予买受人物权期待权的保护，故房屋所有权人必须与异议人之间存在房屋买卖法律关系。本案中，我从海天公司继受取得涉案房屋的所有权，我作为房屋所有权人，与市政工程设计总院并不存在房屋买卖法律关系，故市政工程设计总院无权主张适用《执行异议与复议规定》第二十八条解除房屋查封。2.《商品房买卖合同司法解释》第七条前半段并不适用于本案。（1）被拆迁人的优先权作为形成权，应适用除斥期间的规定，我取得涉案房屋所有权距今已超过14年，市政工程设计总院作为涉案房屋所有权人的主张者，声称其不知晓房屋的过户情况明显不符合常理，参照《民法总则》关于撤销权除斥期间最长为5年的规定，市政工程设计总院怠于行使权利的行为明显超出除斥期间，其房屋优先权的主张不应得到支持。（2）《商品房买卖合同司法解释》第七条第一段适用于债权行为完成后但未发生物权变动前，如果发生物权变动后被拆迁人依旧可以主张权利，则该法条后半段关于被拆迁人可以诉请解除《拆迁安置补偿协议》的规定便失去意义。司法解释赋予被拆迁人《拆迁安置补偿协议》解除权，意味着《拆迁安置补偿协议》存在履行不能的情况，故被拆迁人要求优先取得安置房屋的请求，取决于该权利未过除斥期间及房屋不存在过户给第三人的情形。故在本案的情况下，市政工程设计总院要求优先取得涉案房屋的权利已经灭失，因此市政工程设计总院只能依据《商品房买卖合同司法解释》第七条后半段向海天公司另行主张权利。大成有方公司辩称，同刘少军的意见。海天公司未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荔波山水公司依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第0087号裁决书向本院申请执行大成有方公司、刘少军仲裁裁决纠纷一案，在执行过程中，本院于2018年8月14日作出（2018）京02执410号协助执行通知书，查封了登记在被执行人刘少军名下的涉案房屋。在查封期间，市政工程设计总院以其对涉案房屋享有权益为由，向本院提出异议，本院于2019年8月27日作出（2019）京02执异1078号执行裁定，驳回市政工程设计总院的异议请求，市政工程设计总院不服，向本院提起执行异议之诉。2001年9月28日，海天大厦公司（甲方）与北勘院（乙方）就海天广场项目拆迁事宜签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，约定：一、甲方拆迁依据海淀区房屋土地管理局核发的《房屋拆迁许可证》文号海拆许字（2001）第021号。二、乙方在拆迁范围内有北京市海淀区羊坊店路10号院，总占地1193.9平方米，有产权房86间总建筑面积1454.3平方米。三、根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三章第三十六条规定双方商定拆迁补偿额为1300万元（其中土地补偿额为120万元，地上物即房屋补偿为1180万元）。四、双方商定在本协议生效后5天内，甲方以实物和现金两种方式对乙方进行补偿，甲方将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房，划归乙方所有，折合补偿款7500元/㎡×1284.65㎡=9634875元，差额部分3365125元以现金形式一次性补偿完毕。…七、甲方在协议生效后，尽快办理划归乙方所有的产权房的主权分割手续，最迟于2001年年底前，将产权证办好并交付乙方。为证明海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房中包含涉案房屋，市政工程设计总院提交了海天大厦公司2002年6月20日出具的《关于产权证办理的情况说明》及《商品房销售面积明细表》，其中显示海天中心C座二层详细地址为北京市海淀区羊坊店东路19号院1号楼2层，C座二层房号为201-203、205-211。补偿协议书签订当日，北勘院与海天大厦公司签订《租赁合同》，北勘院将海天中心C座住宅楼二层1284平方米建筑面积房屋租赁给海天大厦公司，租期自2001年10月1日起至2004年9月30日止，年租金70万元。2002年3月15日，双方提前终止租赁合同，并结算了租赁费用。2005年1月17日，海天公司（甲方）与北勘院（乙方）签订《海天广场项目拆迁补偿形式变更协议书》，约定：因客观原因，该项房产的产权证书至今未能办妥。为尽快落实上述拆迁补偿问题，经甲乙双方协商，一致同意对原协议中的实物补偿形式进行变更，并就有关事宜达成如下协议：一、甲方以现金形式向乙方支付原协议中实物形式的补偿部分。二、甲方在本协议生效后7日内，支付乙方原协议中实物补偿（海天中心C座住宅楼2层201-203、205-209）共计八套房屋对应补偿款7553850元的70%即5287695元……四、甲方支付的补偿款项到位后，乙方向甲方提供相应房屋权属转让给甲方的协议文件，全部款项到位后，原甲乙双方签订的《海天广场项目拆迁补偿协议书》终止。为证明北勘院已经实际占有并使用涉案房屋，市政工程设计总院提交：1.《租赁合同》《关于提前终止“租赁合同”的函》及《关于结算租金的通知》，显示北勘院于2001年10月1日至2003年6月10日将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积房屋出租给海天大厦公司。2.2002年12月31日支付物业费的发票，2004年、2009年《供暖协议书》，2009年、2013年《物业管理协议》，2009-2014年物业费发票，2009-2018年供暖费发票。3.北勘院与北京远东福德贸易有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》、补充协议及缴费证明。荔波山水公司对上述证据的真实性、关联性不认可。刘少军和大成有方公司亦不认可上述证据的真实性和关联性，认为不能依据租赁情况认定权属情况，只能证明在一段时间内市政工程设计总院有使用权，也无法证明市政工程设计总院从签订协议时起就已经实际占有；2004年起涉案房屋就具备办证条件，市政工程设计总院对未办证存在过错。另查，2005年4月14日，海天公司（出卖人）与刘少军（买受人）签订《房屋买卖协议》，约定刘少军向海天公司购买210、211号房屋，房价共计100万元。同日，刘少军取得了210、211号房屋的房屋产权证，房屋产权登记申请书中填写刘少军的工作单位为“海天房地产”。后刘少军将涉案房屋抵押给权利人北京市文化科技融资担保有限公司。刘少军称房屋实际成交价为166万元，协议中的价格仅是为避税使用，其认可未实际占有涉案房屋，在取得房屋产权证后未收取过房屋租金，也未缴纳任何费用。再查，北京市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年6月13日发出京国资［2014］137号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程设计研究总院有限公司重组北京市勘察设计研究院的通知》，以2013年12月31日为基准日，按照审计值，将北京市勘察设计研究院资产、负债、人员整建制无偿划转给市政工程设计研究总院，北京市勘察设计研究院净资产作为市国资委对市政工程设计研究总院增资。本院认为，本案的争议焦点在于市政工程设计总院对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。一、涉案房屋是否属于市政工程设计总院的拆迁安置房屋。北勘院与海天大厦公司就海天广场项目拆迁事宜签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，海天大厦公司对北勘院在拆迁范围内占地面积为1193.9平方米、总建筑面积1454.3平方米的86间房屋进行拆迁，海天大厦公司以实物和现金两种方式进行补偿，其中约定，海天大厦公司将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积产权房划归北勘院所有。根据《关于产权证办理的情况说明》，上述面积房屋的位置为羊坊店东路19号C座二层房号为201-203、205-211，与拆迁补偿协议书约定的位置、用途相一致，涉案房屋包含在上述房屋面积中。根据拆迁安置协议书的约定，结合协议履行情况，应当认为涉案房屋是基于拆迁补偿协议取得，该房屋属于拆迁安置房屋性质。二、北勘院基于拆迁补偿协议对涉案房屋享有的权利能否阻却强制执行。《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述法律规定，北勘院作为被拆迁人对涉案房屋享有对抗第三人的特殊权利。本案中，涉案房屋于2018年8月14日被我院查封，在此之前的2001年海天公司已将涉案房屋交付给了北勘院，由北勘院占有使用至今，故此应认为市政工程设计总院就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。因市政工程设计总院对涉案房屋享有特种债权，根据特种债权的物权优先效力,虽刘少军已取得涉案房屋的房屋产权证，但也不能因此对抗市政工程设计总院对涉案房屋优于取得的权利。市政工程设计总院要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，市政工程设计总院提出的诉讼请求，符合《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定，其权利能够依法排除对涉案房屋的执行，应当予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：停止对北京市海淀区羊坊店东路19号海天中心1号楼2层1段210号、211号房屋的执行。案件受理费70元，由荔波山水投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇一九年十二月二十七日法官助理 刘 佳书 记 员 吴京竞