贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2702民初1876号 原告：福泉市盛源商业管理有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市花园，统一社会信用代码91522702551907960K。 法定代表人陈岗，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鑫，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨云，系贵州恭信律师事务所律师。 被告：谢明燕，女，1988年01月05日出生，汉族，贵州省瓮安县人，现住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：何东，系贵州煜众律师事务所律师。 被告：谢明成，男，1992年07月25日出生，汉族，贵州省瓮安县人，现住贵州省瓮安县。 原告福泉市盛源商业管理有限公司诉被告谢明燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告谢明燕以谢明成、袁国才、黄国菊、谢明霏、谢明灼、谢明龙与本案审理结果有利害关系为由，申请追加为本案的被告参加诉讼。诉讼过程中，袁国才、黄国菊、谢明霏、谢明灼、谢明龙明确表示放弃继承权利。原告的委托诉讼代理人陈鑫、杨云，被告谢明燕的委托诉讼代理人何东到庭参加诉讼，被告谢明成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉请：1、被告向原告支付拖欠租金、物业管理费、水电费共计456179元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月31日，原告与谢青平（被告谢明燕之父）签订了《租赁合同》，原告将中心城天街8个商铺出租给谢青平，用于经营。在原告将租赁场地交付后，福泉市xxxx餐厅实际由被告谢明燕经营管理，房租等相关费用也由其支付。自2017年3月起，福泉市xxxx餐厅便一直拖欠房租等各类费用，在原告多次催告后，谢青平、谢明成及被告与原告一起签订了《协议书》，协议明确了被告系租赁房屋的实际使用人，并明确了由被告来承担承租人的合同义务，同时协议书上载明截止至2018年8月拖欠原告的共计201177元房租等费用，约定由被告进行分期支付，被告至今尚未支付上述费用。原告多次催收未果特诉至法院请求支持如前诉请。 被告谢明燕辩称：与原告签订租赁合同的主体是谢青平，不是自己，因此原告起诉被告主体不适格。xxxx餐馆的法人是被告谢明成，自己仅是协助父亲谢青平对xxxx餐馆进行管理。原告起诉的x栋x层、x层的房租，原告已经知晓经营的酒吧在2017年已由谢青平转租出去，且谢青平在签订合同时支付了39406元的定金，不清楚该定金是否从起诉金额扣除。另因谢青平拖欠租金，原告将xxxx餐厅进行上锁，并私自将餐厅的器具、餐具低处理，原告应将被告承租商铺内的物品变卖价款予以扣减。 被告谢明成虽未到庭参加诉讼，但其已向本院提交书面的答辩意见：虽然xxxx餐厅的法人是自己，但自己只是挂名，实际上餐厅的老板是谢青平，餐厅的管理人员是被告谢明燕。原告所提交的还款承诺书上没有自己的签字，且xxxx餐厅已经关闭并注销，所以债务与自己无关。原告是与谢青平签订租赁合同，原告起诉的主体应该是谢青平。当时是原告找不到谢青平，就让谢明燕代其父亲谢青平处理拖欠房租的事宜。 原告为证明其主张在举证期间向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件。证明原告的相关信息及诉讼主体资格。被告谢明燕质证对真实性无异议，但不能证明原告的主体资格，原告应举证证明其是商铺的所有权人。 2、商铺委托合同5份、卓品公司房地产证明及授权管理委托书。证明原告对被告承租的中心城天街x栋x层、x层有经营租赁管理的权利。被告谢明燕质证对商铺委托合同真实性无异议，但不能证明本案所涉商铺为原告所有；对分户平面图没有异议；对卓品公司证明无异议；对授权管理委托书为复印件有异议，不能证明其真实性，且商铺所有权人不明。 3、协议书。证明原、被告存在租赁合同关系，合同租赁期限从2015年12月31日至2019年6月30日；被告欠原告2017年3月1日至2018年7月31日租金、物业费、水电费共计201177元。被告谢明燕质证协议书的三性均有异议，协议书上载明的当事人一方是谢青平、谢明燕、谢明成，但协议书上只有谢明燕一个人的签字。 4、xxxx欠盛源公司费用明细、总违约金计算单。证明欠款合计456179元。被告谢明燕质证对三性均有异议，456179元是原告单方计算的费用，没有得到被告谢明燕、谢明成及谢青平的签字确认。 5、租赁合同，证明租金单价为每平米63元，管理费用为每平米5元，租赁的x栋x层、x层总面积分别为368.64平方米、237.60平方米。被告质证对真实性无异议，该案的主体应为谢青平而不是谢明燕，同时按合同法的规定，谢青平没有将承租权转移给谢明燕，该协议为无效协议。 6、补充协议、承诺书二份、催费通知单，证明实际承租人系被告谢明燕。补充协议对之前的租赁合同进行变更，协议书有效，应遵循补充协议书的内容。被告谢明燕质证对真实性无异议，补充协议主体是xxxx餐厅而不是谢明燕本人，谢明燕系作为员工代xxxx签字，不能视为就是经营者本人。承诺书上的签字是谢明成还是谢明燕，看不清楚。 7、公证书及公证物品明细单。证明原告对被告承租的二层商铺的留存物进行变卖得价18500元，并且已经进行公证。该款已经打在贵州省福泉市公证处。被告谢明燕质证是原告强行进入被告承租的二层商铺进行收房，并对留置物品进行清点，明细清单上的物品不能达到公证条件，且明细上载明的酒、电脑等有经济价值的物品去向不明，该部分物品属于被告谢明燕的损失，应折抵相应的租金。 8、证明两份。证明原告起诉的金额中不包括被告承租的7栋3层1号商铺的费用，原告确实已经收取谢青平向原告支付的合同保证金39406元，且未在本案所起诉的金额中予以扣减。被告谢明燕质证，对原告收取保证金的证明无异议，但对拖欠租金、物业管理费、水电费的证明系原告的单方陈述，不具备证据的三性。 9、电表底表金额明细、水表底度及金额明细。证明被告承租的二层的八个商铺产生的具体水电费明细，其中水费共计6652元，电费共计29565元，被告已经向原告缴纳15812元，尚欠水费6652元，欠付电费13753元，共计20405元。被告谢明燕质证上述明细是原告单方统计，没有供电部门的授权，被告未签字认可，不予认可。 10、水电费发票。证明整个中心城商铺只有一块总的表，费用都是原告先垫付，再向各商家收取，证明原告在2019年3月、4月的支付的水费及2018年5月、6月、11月2019年3月、4月的电费，其中包含了被告承租的x栋二层的x个商铺产生的水电费。被告谢明燕质证水费发票的交费单位是xxx门面，不能证实水费缴纳是涉案商铺，开票日期是2019年3月、4月，但被告在2018年6月后未再实际使用承租的商铺，且上次结余并未拖欠费用，无法证实系被告使用而产生，无法达到原告的证明目的。 被告谢明燕在举证期限内向本院提交了以下证据： 谢青平的死亡火化证明。证明谢青平已经死亡。原告质证无异议。 被告谢明成在举证期限内未向本院提交证据。 上述证据中，原告提交的1-8号证据、被告提交的证据经庭审举证质证，证据间存在内在联系，能客观反映案件事实，本院予以确认。原告提交的9号、10号证据，原告意欲证明被告谢明燕承租的天街x栋x层xxx号商铺2018年8月1日至2019年6月30日期间产生的用水用电情况，但在庭审中，被告质证不予认可。根据上述证据中的发票来看，该证据并不能体现天街x栋x层xxx号商铺2018年8月1日至2019年6月30日期间产生的用水用电情况，亦不能表明xxx号商铺应交的水费电费情况，且原告单方制作的表格并未得到被告谢明燕的确认，故9号、10号证据不符合证据的三性，证据本院不予确认。 本院经审理认定的事实如下： 2015年12月31日，被告谢明燕之父谢青平与原告福泉市盛源商业管理有限公司签订《中心城·天街商铺租赁合同》，合同约定：谢青平租赁原告管理经营的位于商铺，用于谢青平经营xxxx餐厅与xxxx酒吧。其中x栋xxxx商铺租赁期限为2015年12月1日起至2019年6月30日止，x栋xxxx号商铺租赁期限为2015年12月1日起至2021年12月31日止。x层xxxx号商铺的面积共计368.64㎡，x层xx商铺面积为237.60㎡，每月租金按每平方米63元／㎡计算，每月物业管理费按5元／㎡计算。水费为5元／吨，特殊行业为10元／吨、电费为1.1元／度。谢青平向原告预先支付39406元的保证金。 2017年12月31日，原告就xxxx餐厅（368.64㎡）租金欠费、租金调整的事项重新签订了补充协议，被告谢明燕在该协议上签名捺印。 2018年3月26日，被告谢明燕就xxxx餐厅与66号酒吧就所欠租金事宜出具《承诺书》给原告收执。 2018年6月6日，原告就xxxx欠付的各项费用合计181939元发出《催费通知单》，被告谢明燕于2018年7月31日在《催费通知单》上签字确认，并于当日再次向原告作出承诺，承诺书载明：“经协商，本人承租的xxx号商铺在2018年8月1日至2018年8月3日期间由本人自行转让，在此期间，不撤出店内的固定资产，转让手续费及金额当面与原告落实，转让费双方当面收取，其中原告收取50%用于冲抵本人欠款，不低于10万元，不够冲抵部分，本人以欠条形式于2018年12月31日前还清。欠条上的欠款按银行利息计息”。 2018年8月17日，原告与谢青平、被告谢明成、谢明燕达成协议，《协议书》载明（摘抄）：“2015年12月31日，原告将中心城天街xxx的商铺出租给谢青平使用，期限为2015年12月31日至2019年6月30日，每月租金按58元/㎡收取，每月物业费按5元/㎡收取，水电费按实际发生额交纳。谢青平与原告签订了租赁合同，由被告谢明成在该址申请办理xxxx的工商营业执照后，将xxxx和上述租赁房屋交给谢明燕经营管理，谢明燕是xxxx的实际经营人和xxxx商品房的实际使用人，对此双方予以确认。双方同意至2018年8月1日起，xxx商品用房独立核算，2018年8月1日前所有欠费另行协商。从2017年3月1日至2018年7月31日，xxxx欠原告水电费17825元、欠租金以及物业费共计183353元，合计201177元，全部由谢明燕承担，谢明燕在2019年4月30日前全部付给原告。该协议签订后，中心城天街xxxxx的商品房继续由谢明燕承租，租赁期限至2019年6月30日止，按照原合同约定方式按时支付租金、水电费、物业管理费等相关费用”。被告谢明成签字确认，被告谢明燕签字确认，并代谢青平签字确认。履行期限届满后，被告谢明燕未向原告支付所欠的201177元。之后，被告谢明燕亦未向原告支付2018年8月1日起至2019年6月30日，xxxxxx号商铺的租金、水电费、物业费。 2019年5月4日，谢青平死亡，于5月7日火化。其母亲袁国才，其妻黄国菊，其子女谢明燕、谢明霏、谢明灼、谢明龙均以书面的形式表明不继承谢青平的遗产。 2019年6月21日，原告将中心城天街xxx号商铺的留存物品进行变卖后得款18500元。2019年8月2日，原告将18500元提存于贵州省福泉市公证处。 另查明，天街中心城xxxx商铺面积58.32㎡，x商铺面积28.35㎡，x号商铺面积29.97㎡，xx号商铺面积61.92㎡，x号商铺面积59.04㎡，x号商铺面积58.23㎡，x号商铺面积45.51㎡，x号商铺面积27.3㎡。其中xxx号商铺系原告从李家俊、范祖俊、周智先、赵桁熠、陈国康、王湘黔处取得委托经营管理权，双方签订了《委托经营合同》。xxxxxx号商铺系原告从贵州卓品房地产开发有限公司处取得委托经营管理权，双方也签订了《委托经营合同》，合同中约定xxxxx商铺的收益，由原告向上述个人及单位支付。2019年6月30日，原告已将1-8号商铺进行了返还。 同时查明，原告主张的租金、物业费、水电费456179元，来源于谢明燕所欠的201177元与产生于2018年8月1日至2019年6月30日期间的租金、物业费、水电费之和。 原告收取的谢青平所交的保证金39406元，原告并未扣减出来，被告表示谢青平虽然死亡，但其仍然是租赁合同的相对人，也应承担责任。若谢明燕承担责任，则应对原告收取39406元的保证金予以抵扣。庭审过程中，原告只请求谢明燕支付456179元，未请求被告谢明成支付。 关于xxxxx号商铺，已于2018年8月1日转让，该商铺的相关费用，原告未主张。 本院认为：原告通过《委托经营合同》取得了中心城天街xxx号商铺的委托经营管理权，故原告有权向承租方主张租金、物业费及水电费。本案已查明被告谢明燕之父谢青平与原告就中心城天街xxxx号商铺及xxxx号商铺签订了《租赁合同》，其中xxx号商铺（面积共计368.64㎡）用于经营xxxx餐厅，x层（面积共计237.6㎡）用于经营第xxxx酒吧，双方对租赁商铺面积，单价，物业管理费、水电费的收取、租赁期限等进行了约定，该租赁合同系双方的真实意思表示，系合法有效的合同。租赁合同签订后，从原告与被告谢明燕于2017年12月31日签订的《补充协议》、2018年3月26日签订的《承诺书》、2018年7月31日确认的《催费通知单》、《承诺书》、2018年8月17日其签订的《协议书》来看，7栋2层1-8号商铺（面积共计368.64㎡）的实际使用人与xxxx餐厅的实际经营管理人不是被告谢明成，而是谢青平与被告谢明燕，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，故原告有权向被告谢明燕主张xxxx号商铺（面积共计368.64㎡）租赁费、物业费、水电费。经查，原、被告之间已对xxxx号商铺从2017年3月1日起至2018年7月31日止期间产生的租赁费、物业管理费、水电费进行了结算，虽然谢明燕确认了201177元的欠款，但该欠款中仍然包含了原告未抵扣的谢青平交纳的保证金39406元。因谢青平也系《租赁合同》的相对人，现谢青平已死亡，其继承人均不愿继承遗产，也不愿承担谢青平的债务，故谢青平已交纳的39406元保证金应当在201177元中进行抵扣，被告谢明燕只应承担161771元（201177元-39406元）。之后，原告与被告谢明燕约定从2018年8月1日起至2019年6月30日止期间的租赁费按每月每平方58元计算，物业费按每月每平方5元计算，故谢明燕从2018年8月1日起至2019年6月30日止期间的租金及物管费为255467.52元（368.64㎡×（58＋5）元/㎡×11月）。综上，被告谢明燕应当支付原告租金、物管费、水电费417238.52元（161771元+255467.52元）。 本案中被告谢明成虽为xxxx的法人，但其于2018年8月17日之前并未与原告产生租赁合同关系，虽然2018年8月17日其与被告谢明燕一起与原告签订《协议书》，但《协议书》中并未约定被告谢明成承担支付租金等费用的责任，故被告谢明成不承担责任。被告谢明燕提出其是员工，受其父谢青平的安排对所有文书进行签字，其行为系履行职务的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。被告谢明成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃，依法承担由此产生的不利法律后果，本院依法缺席审理并判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢明燕于本判决生效之日起十日内支付原告福泉市盛源商业管理有限公司租赁费、物管费、水电费等共计四十一万七千二百三十八元五角二分（￥417238.52）； 二、驳回原告福泉市盛源商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8142元，减半收取计4071元（原告已预交），由被告谢明燕承担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判员 于 佳 二〇一九年十二月二十三日 书记员 宋丽萍