贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6551号原告：潘某某，男，1978年3月16日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：张某某，女，1978年10月23日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：吴学林，贵州兴黔律师事务所律师。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市宁波东路凯悦酒店6F。法定代表人：宋海平，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。原告潘某某、张某某与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘某某与张某某共同的委托诉讼代理人吴学林，被告嘉瑞房开公司的委托诉讼代理人滚燕子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某、张某某向本院提起诉讼，请求：1.判令被告在判决生效后五日内办理凯里市嘉瑞广场7幢2301室及凯里市嘉瑞广场地下停车场负一楼C038号车位所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书（不动产权证书）交付给原告；2、判令被告支付逾期交付嘉瑞广场7幢2301室及嘉瑞广场地下停车场负一楼C038号车位转移登记有关文书的违约金，2015年3月1日起至2019年9月15日期间的违约金为136834.32元（844800元×0.1‰×1659天），2019年9月15日之后的逾期违约金合同约定支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、判令被告返还房屋专项维修基金13396元，并按年利率4.75%的标准利息2888.14元（13396元×4.75%/360天×1634天，即2015年3月26日起计算至2019年9月15日）；4、诉讼费用、律师费由被告承担。事实及理由：2014年12月15日，原告与被告签订嘉瑞广场7幢2301号房的《商品房买卖合同》，2015年4月14日，原告与被告签订嘉瑞广场地下停车场负一层C038号车位的《商品房买卖合同》，上述合同约定：原告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”7幢23层1号商品房，建筑面积145.64平方米，房价为669800元，原告购买嘉瑞广场地下停车场负一楼C038号车位，价款为155000元。被告承诺于2014年10月31日前交房，并于2015年2月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，如违约则按日支付原告已付房价款万分之一的违约金。原告按约支付了房价款，可被告至今未履行合同义务办理房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告直至2018年7月17日才取得竣工验收许可。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉瑞房开公司辩称，一、2015年2月30日—2016年10月8日止根据合同第二十七条的约定，应当全部免除责任。理由：2014年凯里市大十字人防工程封闭6个月施工。严重影响我公司施工，工程延期6个月，这是事实并存在的，注：4、5号楼原竣工时间为2014年1月19日、6、7号楼原竣工时间为2014年7月31日，使我公司6、7号楼的竣工时间推延到了2014年10月31日，我公司已按合同约定及时通知业主交房使用。2、在办理产权证转移的过程中，2015年3月28日我公司才收到黔东南州公安消防支队《关于凯里市嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场应予以扩宽的说明》，因6号楼是金井河道，宽度不能满足扩宽要求，需跨河搭建消防车登高操作平台。虽然我公司重新规划组织施工，但直到2016年8月底完工。2016年10月8日才验收合格。此期间应当认定为不可抗力因素。我公司应当免除2016年10月8日前逾期办证的全部责任。二、2016年10月8日收到消防验收合格证书后，2天内我公司于2016年10月10日向凯里市国土资源局和规划管理局递交《建设工程竣工规划认可证》的所有申报材料，该局于2018年6月15日才向我司发放《建设工程竣工规划认可证》，该局未在法定时限内出具，我公司对此不存在过错，应当认定为不可抗力，故2018年6月15日前的逾期办证责任应当全部免除，至少也是大部分免除。三、我司于2018年6月15日收到《建设工程竣工规划认可证》后，于2018年7月1日积极地组织相关施工单位办理竣工验收备案手续，于2019年1月17日取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，并于2019年8月6日办理完所有的备案登记手续，并不存在过错行为。因现在是大数据时代，加之档案资料管理的改革、政策改革，我公司对此并不存在过错，理应部分免责和大部分免责。四、我公司于2014年10月31日已将商品房交于业主使用至今，没有让业主产生任何损失，在办理产权转移登记工作中，并没有拖延和不作为的行为，也不存在过错行为。我公司已在最短的时间完成所有资料和手续，都按时送到相关部门、已完成我公司的责任和义务，根据合同约定也应全部和部分免除责任。五、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院公正裁定。经审理查明：2014年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”第7幢23层1号房，建筑面积为145.64平方米，总价款669800元。2015年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：原告向被告购买嘉瑞广场地下停车场负一楼C038号车位，建筑面积为42.79平方米，总价为155000元。上述两份合同均约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；1（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。1（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一该比率应当不小于本条第1（1）项中的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订之后，原告向被告付清了购房款，2015年3月26日，原告与被告办理房屋交接手续，被告收取原告房屋维修基金13396元，却未替原告交到凯里市住房资金管理委员会。原告于2019年10月29日向凯里市住房资金管理委员会交纳了维修基金13396元，而被告却未返还原告交纳的维修基金13396元。原告提起本次诉讼，支付了律师费3000元。事后，双方因逾期办证、返还维修基金等事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告不同意调解，本院未能组织双方当事人进行调解。另查明：2019年7月30日被告嘉瑞房开公司已办理了涉案房屋不动产首次登记，被告嘉瑞房产公司截止庭审结束时未到凯里市不动产登记局领取。同时查明：2016年4月28日，涉案小区的凯里市嘉瑞广场小区业主委员会（以下简称：嘉瑞广场业委会）向黔东南州城乡和住房建设局递交《嘉瑞小区业主委员会公函》，反映涉案小区1-7号楼迟迟未办理房产证的问题。2018年5月份，嘉瑞广场业委会组织小区业主召开会议，讨论小区房产证等问题。原告参加了会议。上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。经庭审查明，本案涉案房屋的初始登记已经办理完毕，故原告诉请被告交付办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）本院予以支持。对于原告购买的车位，因初始登记未办理，故本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因逾期交房、逾期交付商品房转移登记有关文书（房屋所有权初始登记）每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。虽然2016年涉案小区的业委会向黔东南州城乡和住房建设局反映办理房产证问题，以及原告参加涉案小区业委会组织的相关维权，但并不是原告向被告主张要求支付违约金，以及相关维权材料也没有要求被告支付违约金，故原告认为诉讼时效中断，本院不予采纳。本案中，关于逾期交付商品房、车位转移登记有关文书违约金，对于在2019年9月17日之前诉讼时效已届满3年的部分，本院亦不予支持，故逾期交付商品房转移登记有关文书违约金本院从2016年9月18日开始计算，暂计至2019年11月25日开庭之日，逾期交付商品房、车位转移登记有关文书的违约金为95924.24元（824800元×0.1‰×1163天）。关于逾期交付商品房、车位转移登记有关文书违约金部分，被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，被告无过错，不应支付违约金。根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告未按通知要求完善消防设施导致涉案工程整体验收不合格，应当自行承担相应的责任。被告公司交房时收取原告交纳的维修基金之后，未将代收的维修基金向相关行政主管部门缴纳，其行为已经构成违约。事后原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门，故原告主张被告退还维修基金13396元，本院予以支持。原告主张被告支付资金占用期间按照中国人民银行同期贷款利率计算利息即按年利率4.75%从2015年3月26日计算至2019年9月15日，即为2848.58元（13396元×4.75%/365天×1634天），并无不当，本院亦予以支持。原告诉请律师费3000元，原、被告之间并未有相关律师费的约定，并且律师费的支出不是诉讼当中必须支付的费用，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）交付给原告潘某某、张某某。二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告潘某某、张某某2016年9月18日至2019年11月25日逾期交付商品房、车位转移登记文书违约金95924.24元；2019年11月26日起至实际交付办理商品房、车位转移登记有关文书（房屋初始登记）之日止的违约金以824800元（商品房为669800元，车位为155000元）为基数，按日0.1‰计算。三、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘某某、张某某交纳的维修基金13396元及资金占用期间的利息2848.58元。四、驳回原告潘某某、张某某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为1681元，由原告潘某某、张某某负担450元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担1231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一九年十二月十三日法官助理石本媛书记员姜秋妹