福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初3906号 原告：深圳市福田物业发展有限公司，住所地深圳市福田区滨河路福祥街景福大厦A座三楼。 法定代表人：杨顺清，董事长。 委托诉讼代理人：韩木兰，福建闽佑律师事务所律师。 被告：黄伟婷，女，1988年9月19日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：欧补支，男，1983年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告深圳市福田物业发展有限公司（以下简称福田物业公司）与被告黄伟婷、欧补支物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业公司的委托诉讼代理人韩木兰到庭参加诉讼，被告黄伟婷、欧补支经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福田物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄伟婷、欧补支支付福田物业公司物业管理费4376.96元;2.判令黄伟婷、欧补支应按日千分之三的标准支付拖欠的物业管理费的滞纳金(即逾期付款违约金),以4376.96元为基数自2019年7月13日起至实际支付之日止;3.判令本案诉讼费由黄伟婷、欧补支承担。诉讼中，福田物业公司将前述第一、第二项诉求变更为：1.判令黄伟婷、欧补支支付福田物业公司物业管理费4376.96元，其中自2017年7月1日到2019年12月31日拖欠物业管理费2967.12元、公维金741.78元，自2017年7月1日到2019年9月30日拖欠水电公摊费是668.06元;2.判令黄伟婷、欧补支应按日万分之五的标准支付拖欠的物业管理费的滞纳金(即逾期付款违约金),以4376.96元为基数自2019年12月1日起至实际支付之日止。事实与理由：2017年6月28日福田物业公司与凤翔新城第一届业主委员会签订《物业服务合同》,双方约定:1.合同服务管理期限为三年自2017年7月1日起至2020年6月30日止；2.物业管理服务费每季交纳一次,每次交纳费用期限为享受服务的上一个季度第一个月的前5日；3.住宅:1.2元/每平方米,公共维修金0.3元每平方米；4.逾期不交纳物业费的物业服务企业可以向人民法院起诉并追缴每天千分之三的违约金(滞纳金)。黄伟婷、欧补支系厦门市同安区凤祥五里195号301室住宅业主,福田物业公司开始管理华森公园首府(凤祥新城)小区开始后,于2019年7月6日向凤翔新城第一届业主委员会发出《通知函》通知凤翔新城第一届业主委员会督促被告缴交2017年7月1日至2019年12月31日的物业费及公维金共计4376.96元。黄伟婷、欧补支收到上述通知后，福田物业公司多次催交无果,其行为已构成违约。故请求法院支持福田物业公司诉请。 黄伟婷在诉前调查阶段辩称，1.对福田物业公司要求其支付物业费4376.96元有异议，截止到今天才十一月份，物业也没有规定要收在前面，应该以实际发生的计算为准，不应算至2019年12月31日。2.对物业费的收费标准有异议，该收费标准偏高，应该有相关依据来证明。3.本人于2013年6月购房时缴交的装修押金1228元，福田物业公司还没有退还给我。4.当时我有购买一批瓷砖，有剩下七箱半放在我家门口，想退还给商家，但物业没有通知我,也没有经过我的同意，就直接把这些瓷砖清理了。 欧补支未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和相关证据。 根据福田物业公司、黄伟婷的诉讼陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月28日，福田物业公司与厦门市同安区凤翔新城第一届业主委员会签订《物业服务合同》,约定厦门市同安区凤翔新城第一届业主委员会将凤翔新城（华森公园首府）交由福田物业公司进行物业管理服务，物业管理服务费（住宅:1.2元/月·平方米,公共维修金0.3元/月·平方米）每季交纳一次,每次交纳费用期限为享受服务的上一个季度第一个月的前5日，特殊情况可另行协商；业主和物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业费用的，业主委员会应当协助福田物业公司督促其限期缴纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉并追缴每天千分之三的违约金；本合同服务管理期限为三年自2017年7月1日起至2020年6月30日止等条款。合同还对委托物业服务事项、物业服务质量、专项维修资金的管理使用、权利义务等进行了约定。黄伟婷、欧补支系厦门市同安区凤祥五里195号301室房屋即凤翔新城（华森公园首府）的业主（该房屋类型为住宅，建筑面积82.42㎡）。黄伟婷、欧补支自2017年7月1日开始未缴交物业服务费、公共维修金等，截止至2019年10月黄伟婷、欧补支拖欠2017年1月至2019年12月共计30个月物业管理费2967.12元（82.42平方米×1.2元/月·平方米×30月）、公维金741.78元（82.42平方米×0.3元/月·平方米×30月），拖欠自2017年7月1日起至2019年9月30日的水电公摊费668.06元，共计4376.96元。2019年7月6日，福田物业公司向厦门市同安区凤翔新城第一届业主委员会递送《通知函》，要求该业主委员会协助督促黄伟婷、欧补支于收到通知函后五日内缴交前述物业服务费。该业主委员会接到该通知函后即向黄伟婷、欧补支通知缴交，但黄伟婷、欧补支仍未予缴交，福田物业公司遂诉至本院。 上述事实，有福田物业公司提供的物业服务合同、通知函、共同用电用水公摊表、水电缴费票据以及福田物业公司陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，福田物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对福田物业公司向小区业主收取物业服务费的标准进行了约定，此系合同双方真实的意思表示，其内容符合相关法律规定，应认定为合法有效。黄伟婷、欧补支系小区业主，故合同的内容对黄伟婷、欧补支具有约束力。福田物业公司在履行了该小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》中约定的收费标准向黄伟婷、欧补支收取相应的物业管理服务费等费用。黄伟婷、欧补支作为小区业主未按照合同约定按时付费，已构成违约。因此，福田物业公司请求黄伟婷、欧补支支付拖欠的物业服务费用并承担违约责任，本院予以支持。关于违约金是否过高的问题。物业服务合同约定的违约金计算标准超过法律规定的上限，福田物业公司在诉讼中主动以日万分之五主张违约金，并主张违约金自2019年12月1日计算，并不违反法律规定，本院予以采纳。黄伟婷、欧补支在诉讼中提出交了装修保证金还未退及家门口的瓷砖被物业公司清除，但未提交相关证据,本院不予理涉,由双方另行协商解决。黄伟婷、欧补支在本案中以物业费应当在实际发生后再支付，提前支付不合理作为抗辩。本院认为，由黄伟婷、欧补支提前缴纳当季的物业费，未违反业主委员会、物业公司关于物业管理费缴纳的相关约定，故对黄伟婷、欧补支的抗辩意见，本院不予采纳，就福田物业公司要求黄伟婷、欧补支支付2019年至12月31日止的物业费，并无不当，本院予以支持。黄伟婷、欧补支经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩、质证等相应诉讼权利，依法可缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告黄伟婷、欧补支应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田物业发展有限公司支付物业管理费2967.12元、公共维修金741.78元、水电公摊费668.06元，共计4376.96元及违约金（违约金以4376.96元为基数，自2019年12月1日起计算至实际给付时止，按日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄伟婷、欧补支负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吕天课 二〇一九年十二月二十日          代书记员梁美端 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 _____________________________________________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。