福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5874号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门三乐钢琴有限公司，住所地福建省厦门市后埔工业区11号厂房5楼。 法定代表人：黄三元，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾营运中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪艺薇，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：黄三元，男，1955年12月21日出生，澳门特别行政区居民，在内地住福建省厦门市湖里区。 上诉人厦门三乐钢琴有限公司（以下简称三乐公司）因与被上诉人厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）及原审被告黄三元房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初7368号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三乐公司上诉请求：1.判令撤销（2018）闽0206民初7386号民事判决书第一、二、三、四、五、七项，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律部分不当。一、一审法院对案涉《房屋租赁合同》效力认定错误，适用法律不当。路桥公司在一审中明确系以房屋租赁合同法律关系性质提起诉讼，且一审亦将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷，故本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同解释”）进行审查。鉴于案涉租赁物位于厦门市湖里区建筑物，属于（2007）厦规建设第0215号《建设工程规划许可证》项下的“五缘湾商业街二期Ａ、Ｂ区（临时）”建设项目，案涉租赁物为临时建筑，使用期只有两年，即从2007年10月22日至2009年10月21日，但路桥公司在一审辩论终结前未能提供该建设项目权属登记证书或取得合法批建手续。根据房屋租赁合同解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，案涉合同签订于2010年10月26日，超出了该租赁物的有效期限，故依据前述规定，该合同自始无效。此外，虽然三乐公司与路桥公司此前的另一房屋租赁合同纠纷中合同被认定为有效，但该案目前仍在福建省人民检察院抗诉审查之中。而且，结合现有案件审理情况来看，之后在同一区域内的其他建筑物上设立的房屋租赁合同关系已被厦门仲裁委员会认定为无效合同（厦仲裁字20170837号《仲裁裁决书》）。显然，同一区域存在两种对合同效力截然不同的认定，一审法院在此等情形下就更应当全面谨慎分析合同效力。但一审法院对涉及合同效力的案涉租赁物性质、建设手续及权属情况并未查明，而是径行认定合同有效，实在过于草率，且明显适用法律错误。二、一审法院对案涉租赁物的占有使用费认定不清。首先，路桥公司一方面认为本案系非法占用房屋纠纷，另一方面又认为系房屋租赁合同纠纷，两种观点自相矛盾。依据前者，属于物权保护范围，不能适用房屋租赁合同解释等租赁法律规定；依据后者，属于房屋租赁合同纠纷，应当依据房屋租赁合同解释等相关法律规定。其次，一审法院最终将本案定性为房屋租赁合同纠纷，就应当适用房屋租赁合同解释。鉴于案涉合同应认定为无效合同，则根据房屋租赁合同解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，占有使用费应参照《房屋租赁合同》第三条第1点第（3）项“自2014年9月1日起至本合同期限期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%”之约定计算。但一审法院并未参照该约定计算占有使用费。再次，一审法院同时又认为案涉合同2016年5月1日之前已经解除，那么在2016年5月1日之后双方就不存在租赁合同关系。换言之，路桥公司以案涉合同来向三乐公司主张权利，已经没有合同依据。鉴于2016年5月1日之后没有租赁合同关系，此时要确定房屋占有使用费就应当要委托评估机构对案涉租赁物的租金进行市场评估，在没有评估结论之前并没有任何计算案涉租赁物占有使用费的直接依据。但一审法院竟然以案涉合同约定的违约责任条款来计算占有使用费，显然事实认定不清、依据不足。三、一审法院对案涉租赁物的物业综合管理服务费部分事实认定不清、法律适用不当。首先，不论从客观上讲案涉合同系无效合同，还是从（2016）闽0206民初446号民事判决来论案涉合同已解除，一审法院参照案涉合同约定的日千分之三分析计算逾期付款违约金，均于法无据。其次，一审法院认定路桥公司的损失为资金占用利息的损失，根据有关司法解释（如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于修改的批复》）、合同法司法解释、审判实践及大量同类纠纷案件关于逾期付款违约金裁判要旨来看，资金占用利息损失一般参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算（现已修改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率），一审法院将违约金标准调整为按照每年24%的标准计算，明显与路桥公司可能产生的资金占用利息损失事实不符，属于典型的法律适用不当。四、一审对案涉合同的责任主体认定错误。1.一审法院仅查明原审原告黄三元系三乐公司唯一的股东，却置黄三元已全部实缴220万元港币出资事实于不顾，有悖《中华人民共和国公司法》第三条“有限公司以其全部财产对公司的债务承担责任”之精神。事实上，黄三元已全部出资到位，且经过多年运营，三乐公司名下持有各类古董钢琴、乐器等，固定价值巨大，远高于路桥公司主张的债权金额。2.路桥公司并无任何证据可以证明三乐公司没有足够的经济能力履行支付占有使用费及综合物业管理服务费等义务，现有证据亦不足以证明三乐公司已存在资不抵债的情形。仅此可见，一审法院仅因黄三元系三乐公司唯一股东而判定其承担连带责任，于法无据。五、三乐公司的各项反诉请求具有事实及法律依据。路桥公司作为案涉租赁物的出租方，明知案涉租赁物系临时建筑且已超过有效的使用期限，却与三乐公司签署长达20年期限的租赁合同，致使三乐公司投入巨资进行为期20年的长远规划和装修，导致合同无效的所有过错应由路桥公司承担，依据房屋租赁合同解释第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，路桥公司应赔偿三乐公司的装修损失和无法经营期间的利润损失，一审法院对三乐公司的反诉请求置之不理，明显不当。 路桥公司辩称：三乐公司的上诉请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。一、一审法院对案涉《房屋租赁合同》效力认定准确，适用法律恰当。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确载明，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。路桥公司提供的证据已表明，政府建设案涉房屋系为发展文化建设需要，案涉房屋系路桥公司为政府代管，三乐公司系由厦门市文化局引进入驻案涉房屋，且业已享受了五年免租期，案涉房屋涉及政府福利及扶持政策性质，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。其次，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且经（2016）闽02民终字第4917号判决确认合法有效，合同双方应依约履行合同义务。再次，本案关于占有使用费、物业服务费欠费的纠纷事实发生在案涉合同2015年10月解除之后，案涉合同是否有效与本案并无关联，关于合同存在效力问题的陈述只是三乐公司拒不按合同约定履行义务的说辞，三乐公司至今并未提交相关证据证明其主张合同无效的法律及事实根据。二、一审法院对案涉租赁物占有使用费、违约金标准的认定遵循合同约定及法律规定，判决内容及说理清楚。首先，《房屋租赁合同》约定的占有使用费、违约金标准为双方合意，根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；依法成立的合同，受法律保护。虽然案涉《房屋租赁合同》已解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，三乐公司应当按照合同约定的标准支付占用费及支付违约金。《房屋租赁合同》既然对占用费、违约金有约定，应当从约定。这也符合法律规定的诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。”参照该规定，路桥公司提出三乐公司应当在《房屋租赁合同》解除后按当期租金双倍的标准支付自合同解除之日至实际归还之日的占有使用费的请求，有合理根据。其次，一审判决案涉占有使用费、违约金标准并未过高。案涉占有使用费、违约金的约定，是当事人协商一致的合意结果，是商业经济环境下公平、合理的约定，不存在约定标准过高的问题。三乐公司在订立合同时并未对该前述标准提出任何异议，却在自己严重违约后再提出所谓约定的占有使用费、违约金的标准过高，显然是缺乏诚信、推卸责任之举。同时，违约金约定高与不高要看不同的参照物。我国《电力供应与使用条例》第39条规定：“违反本条例第二十七条规定，逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的1‰至3‰加收违约金，具体比例由供用电双方在供用合同中约定。”关于房屋租金违约金过高过低标准应参照同类型，我国目前尚未出台关于房屋租金违约金的规定，但是当今经济下，房产价值日益上涨，合同约定日千分之三的违约金属于合理范畴之内。另外，最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）要求，“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。案涉合同约定的占有使用费、违约金标准是对路桥公司的合理保障。再次，本案并不适用《中华人民共和国合同法》关于违约金调高或调低的规定。《中华人民共和国合同法》关于可以申请增加或减少违约金的规定，必须是建立在违约金低于造成的损失或者过分高于造成损失的情况下，才可予以增加或适当减少。本案中，因三乐公司长期拒不支付占有使用费给路桥公司造成的损失是不可估量的。一审法院在合同约定范围内酌情减少金额标准，已综合考量了各方面因素。三、一审法院对案涉合同的责任主体认定准确。首先，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。黄三元作为三乐公司的唯一股东，应对三乐公司的财产独立于股东个人财产进行举证。但迄今为止，三乐公司及黄三元并未提交证据对前述情况予以证明，应当承担举证不能的责任。因此，黄三元应对三乐公司的债务承担连带责任。其次，黄三元未对一审判决提出上诉，黄三元是否应作为案涉合同责任主体不是二审审理的内容。四、本案一审过程中，三乐公司提出的反诉诉讼请求与本案没有关联，亦没有事实根据。 黄三元述称：自己已缴清对三乐公司的全部220万元港币注册资本，作为股东无须对三乐公司的案涉债务承担连带清偿责任。目前三乐公司在等路桥公司给予解决方案，同意调解。现在三乐公司已陆续搬迁，正在找地方开设新的场馆。 路桥公司向一审法院起诉请求：1.三乐公司立即按每日3540.68元（以下未标明币种的均为人民币）的标准向路桥公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日应付的房屋占有使用费；2.三乐公司立即按每日1034.5元的标准向路桥公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日应付的物业综合管理服务费，并按日3‰的标准支付尚欠款项自各期应付之日起（2018年8月起自每月15日起）计至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.三乐公司承担本案全部诉讼费用、保全费用5000元、因保全保函产生的保险费用7075.67元；4.黄三元为三乐公司在上述第1-3项中对路桥公司应负的债务承担连带责任。 三乐公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.路桥公司补偿三乐公司在厦门市湖里区之上的装饰装修损失350万元（以法院委托的司法鉴定机构出具的司法鉴定意见为准）；2.路桥公司赔偿三乐公司无法履约的经营利润损失暂计50万元（以法院委托的司法鉴定机构出具的司法鉴定意见为准）；3.路桥公司承担本案全部诉讼费用（含反诉费用、鉴定费用、评估费等）。 一审法院认定事实：2009年6月4日，厦门市土地开发总公司、厦门路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局签订《协议书》，约定五缘湾特色商业街项目由厦门路桥建设集团有限公司负责建设、经营、管理。2012年5月30日，厦门市土地开发总公司函告厦门路桥建设集团有限公司其可以授权下属公司即路桥公司负责该项目的具体经营管理，包括签订、履行租赁合同并自行承担权利和义务。同日，厦门路桥建设集团有限公司授权路桥公司具体经营管理该项目，以自己名义对外租赁房屋并自行承担权利与义务。 2010年10月26日，路桥公司与三乐公司签订编号为“厦路运合2010192号”的《房屋租赁合同》，约定：1.路桥公司将位于厦门市湖里区两栋建筑房屋（以下简称讼争租赁房屋）出租给三乐公司，面积5005.67平方米；2.租赁期限自2010年10月26日至2030年8月31日；3.三乐公司应在合同签订5日内缴纳履约保证金10万元，租金自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%；4.路桥公司按6.2元／㎡／月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准；5.合同终止或解除的，三乐公司缴清所有费用并经路桥公司验收后，凭路桥公司放行手续在15个日历日内迁出该物业，未按合同约定返还房屋的，应按合同最后当期日租金标准的两倍支付路桥公司占有使用费；5.三乐公司如逾期缴纳合同所约定所有费用的，除应足额补缴相应费用外，每逾期一日，三乐公司应按逾期总金额的3‰向路桥公司支付滞纳金。 合同履约过程中，租赁合同双方发生争议，路桥公司向湖里法院提起诉讼，请求判令：1.三乐公司归还讼争租赁房屋；2.路桥公司有权没有三乐公司支付的10万元押金；3.三乐公司支付因转租行为给路桥公司造成的损失834217元，湖里法院于2016年1月15日立案受理。2016年8月22日，湖里法院作出（2016）闽0206民初446号民事判决，判决：1.三乐公司向路桥公司返还讼争租赁房屋；2.路桥公司不予向三乐公司返还履约保证金10万元；3.驳回路桥公司的其他诉讼请求。上述案件审理过程中法院查明，路桥公司于2015年10月31日通过EMS快递方式向三乐公司发出《解除租赁合同通知书》，通知三乐公司解除合同。同时上述判决认定：三乐公司将部分房产转租他人，其行为已经构成违约，根据合同约定路桥公司有权解除合同，路桥公司向三乐公司发出解除合同通知书，三乐公司自收到该通知书时双方的租赁合同解除。三乐公司不服上述判决，向福建省厦门市中级人民法院提出上述，福建省厦门市中级人民法院经审理后于2017年1月5日作出（2016）闽02民终4917号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2016）闽02民终4917号民事判决认定：路桥公司与三乐公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。三乐公司不服（2016）闽02民终4917号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年5月9日作出（2017）闽民再446号判决，判决维持（2016）闽02民终4917号民事判决。 另查明，三乐公司于1996年8月22日成立，黄三元为唯一股东。 诉讼过程中，路桥公司向原审法院申请财产保全并提供了相应的担保，申请保全的标的为4717115.97元。根据路桥公司的申请，本院依法作出（2018）闽0206民初7386号裁定书，裁定冻结三乐公司、黄三元银行存款4717115.97元或查封、扣押等值财产。原审法院根据上述裁定于2018年11月1日查封了三乐公司的相应财产，署名为“王丹霞”的人员于查封现场在被执行人落款处签字确认，同日署名为“黄天衫”的人员签收了原审法院送达的查封扣押清单。路桥公司因申请财产保全支出保全申请费5000元、保险费7057.67元。 一审法院对有争议的主要证据和事实分析认定如下： 路桥公司为支持其诉讼请求向法院提交收费通知单，欲证明路桥公司每月向三乐公司送达关于物业费的收费通知，要求三乐公司在指定时间内支付物业综合管理服务费。三乐公司、黄三元质证认为：黄三元签字的三份收费通知单的真实性无异议，但该表单并非来自电力、水力公司，且前后时间不存在连续性，无法确认通知单上的具体项目及对应的读数、计费用量、往月欠缴等内容，对其他非黄三元或其授权代表或其职员签收的收费单的真实性、合法性、关联性均不予认可，三乐公司及黄三元并未实际收到。经审查，2016年8月份、2016年11月份、2017年1月份经黄三元本人签字；2016年6月、2016年7月、2016年9月、2016年10月及2016年12月至2018年8月期间的收费通知单显示的签收人为“王丹霞”；收费通知单显示当月的物业管理费均为31035.15元，2016年6月份至2018年3月份期间的缴费时间均显示为当月25日，2018年4月份至2018年8月份期间的缴费时间均显示为当月的15日；2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份显示的签收时间分别为2016年6月13日、2016年8月24日、2016年10月8日、2016年12月20日、2017年2月17日、2017年4月12日、2017年5月12日、2017年6月14日、2017年7月21日、2017年8月22日、2017年9月8日、2017年10月12日、2017年11月8日、2017年12月8日，其余收费通知单未载明相应的签收时间。一审法院认为，2016年5月份的签收单路桥公司无法明确签收人，亦无法证明签收人为三乐公司的工作人员，故该份签收单无法证明三乐公司已经实际收到；经黄三元签字的三份收费通知单可以证实三乐公司已经收到了当月的通知单；署名为的“王丹霞”人员在法院查封现场在被执行人落款处签字确认，签字确认的字迹与收费通知单中签字字迹相互佐证可以印证签收人体现为“王丹霞”的收费通知单为三乐公司工作人员签收，三乐公司已经收到相关的收费通知单。三乐公司、黄三元提交民事监督案件受理通知书、厦仲裁字20170837号裁决书，欲证明：福建省高级人民法院（2017）闽民再446号判决已进入民事监督程序；含案涉租赁物在内的“五缘湾商业街二期A、B区”为临时建筑且已超过批准的使用年限，已经被厦门仲裁委员会的生效裁决确认。路桥公司对上述证据的表面真实性没有异议，但认为本案审理的是合同解除后应支付的房屋占用费，上述证据与本案没有任何关联。一审法院经审查认为，（2017）闽民再446号判决系生效的法律判决，即使进入民事监督程序仍不影响相关判决结果的法律效力，厦仲裁字20170837号裁决书中并非处理本案中的房屋租赁关系，对本案不具有必然的法律效力。诉讼过程中，路桥公司确认本案案由为房屋租赁合同纠纷。 一审法院认为：路桥公司与三乐公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，经法院生效判决确认合法有效，双方应依约履行合同义务。路桥公司于2015年10月31日向三乐公司发出解除合同通知书，2016年1月15日路桥公司起诉后法院确认路桥公司与三乐公司之间的房屋租赁合同于三乐公司收到解除通知时解除除，双方的租赁关系至迟于三乐公司收到（2016）闽0206民初446号民事判决起诉材料时已经解除。三乐公司未举证证明其缴纳2016年5月1日后的房屋租金及相关租赁费用，应当视为三乐公司已经以自己的行为表示不再履行租赁合同，双方的租赁合同于2016年5月1日前已经解除，故路桥公司请求三乐公司支付自2016年5月1日起的房屋占用费及物业综合管理服务费，事实与法律依据充分，依法应予支持。路桥公司主张按照合同约定的月租金的两倍支付2016年5月1日起的房屋租金，法院经审查认为，路桥公司未举证证明三乐公司逾期交付房屋给其造成的损失，路桥公司的损失仅为房屋租金损失，双方约定的违约责任标准过高，依法应将房屋占有使用费标准调整至合同约定2016年5月1日当时的租金标准的1.3倍计算。根据双方约定2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金标准为10元每月每平方米，2014年9月1日起每年递增3%，2015年9月1日至2016年8月31日期间的合同租金标准为10.609元每平方米每月，双方约定租赁面积为5005.67平方米，2016年5月1日起三乐公司应支付房屋占有使用费标准为69036.7元每月（5005.67×10.609×1.3）。三乐公司未举证证明其于2016年5月1日后支付综合管理服务费，应当按照合同支付2016年5月1日起按照每月每平方米6.2元的标准即每月31035.15元支付综合管理服务费。三乐公司未按期支付相关物业管理费，路桥公司依约有权要求三乐公司支付相应的违约金。路桥公司主张按照合同约定的日千分之三计算违约金，一审法院经审查认为，路桥公司未举证证明三乐公司逾期支付相关费用给其造成的损失，其损失仅为资金占用利息的损失，双方约定的违约金标准过高，依法应将违约金标准调整为按照每年24%的标准计算。三乐公司均于当月25日前收到2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份的收费通知单，应按照收费通知单上载明的当月25日前支付物业管理服务费，上述期间的物业管理服务费逾期支付的违约金自当月26日起计算。2016年7月份、2016年9月份、2016年11月份、2017年1月份、2017年3月份以及2018年1月份至8月份的收费通知单三乐公司虽已经收到，路桥公司未举证证明三乐公司签收时间，三乐公司收到通知单后未提出异议应至迟于当月月底前缴纳相关的费用，上述月份的逾期支付租金的违约金自收费通知单载明的月份的次月1日起开始计算。2016年5月份的收费通知单因没有证据证明三乐公司已经签收，该部分物业管理综合服务费的违约金自起诉之日即2018年8月28日起开始计算。路桥公司未提交2018年8月份之后的物业管理费收费单，此后的物业管理费的逾期支付违约金路桥公司可另行主张。路桥公司因提起本案诉讼支付保全费申请5000元，保全保险费7075.67元，系因三乐公司违约而产生合理的维权损失，应由三乐公司承担，三乐公司应向路桥公司支付上述费用。黄三元作为三乐公司的唯一股东，未提交证据证明三乐公司的财产独立于黄三元的财产，应当对三乐公司的上述相关付款义务承担连带责任。本案讼争的房屋租赁合同因三乐公司违约而解除，三乐公司作为过错一方依照双方合同无权请求赔偿装修损失即经营利润损失，亦没有评估或鉴定的必要，三乐公司的基于合同无效主张相关损失的反诉诉讼请求没有相应的事实与法律依据，依法应不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付自2016年5月1日起的房屋占有使用费（按照每月69036.7元的标准计算至实际返还房屋之日止）；二、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付自2016年5月1日起的综合管服务费（按照每月31035.15元的标准计算至实际返还房屋之日止）；三、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付逾期支付综合管理服务费的违约金（其中2016年5月份的综合管理费服务费31035.15元的违约金自2018年8月28日起计算，其中2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份每月管理服务费31035.15元的违约金自当月26日起开始计算，2016年7月份、2016年9月份、2016年11月份2017年1月份、2017年3月份以及2018年1月份至8月份每月管理服务费31035.15元的违约金自次月1日起开始计算，违约金均按照年24%的标准计算至实际支付综合管理服务费之日止）；四、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付保全申请费5000元、保险费用7075.67元；五、黄三元对厦门三乐钢琴有限公司上述第一项、第二项、第三项、第四项付款义务承担连带责任；六、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求；七、驳回厦门三乐钢琴有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44537元，由厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担15655元，由厦门三乐钢琴有限公司负担28882元；反诉案件受理费19400元，由厦门三乐钢琴有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。 另查明，三乐公司目前仍未迁出合同项下租赁房屋。 本院认为， 本案原审被告黄三元系澳门特别行政区居民，本案为涉澳门合同纠纷。双方当事人未约定纠纷所应适用的准据法，因各方当事人在诉讼中均援引内地法律，应认定，各方当事人就本案纠纷一致选择内地法律作为准据法。当事人的选择于法不悖，本院予以照准。 根据当事人的上诉请求及答辩意见，本院在二审阶段的主要争议焦点问题有四：一是案涉《房屋租赁合同》的效力问题；二是三乐公司应支付的房屋占有使用费应如何计算及物业综合管理服务费的违约金应如何计算；三是三乐公司的反诉请求是否合法有据；四是黄三元应否对三乐公司的债务承担连带责任。 一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，因案涉《房屋租赁合同》已经由法院生效裁判认定为合法有效【（2017）闽民再446号判决、（2016）闽02民终4917号民事判决】，故本案中不应再就案涉合同效力重新作出认定。三乐公司关于合同无效的主张与生效裁判文书裁判认定的合同效力相悖，本院不予支持。本案的审理范围应限于案涉合同解除后当事人所应承担的法律责任。 二、关于三乐公司应支付的房屋占有使用费应如何计算及物业综合管理服务费的违约金应如何计算。生效裁判已认定讼争合同因三乐公司违约而解除，依约，三乐公司应及时缴清所欠费用并在15日内迁出租赁房屋，迁出之前所发生的物业综合管理费应在实际搬迁之日立即缴清，但三乐公司至今仍未迁出租赁房屋，且拖欠相关费用，路桥公司在本案中主张合同解除后三乐钢琴逾期交还物业期间租赁标的物被占用期间的损失，具合同依据。案涉合同解除后，合同约定的结算条款对双方当事人仍具法律约束力，因此，路桥公司依据《房屋租赁合同》第四条第3款第（3）项约定的结算条款主张三乐公司承担逾期交还物业的责任，具合同依据。因该第（3）项关于逾期交还应按原租赁合同最后当期租金两倍计算使用费的约定明显带有违约金约定的性质，一审法院因此对合同约定的逾期交还物业所应支付的使用费予以调整，并无不当。关于逾期交还物业的损失认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院认定以2016年5月1日正常履约情况下当月租金5005.67元作为路桥公司的损失，符合法律规定。一审法院进而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”之规定，将路桥公司得以主张的三乐公司就逾期交还物业所应支付的使用费调整为按当月租金5005.67元的1.3倍计算，适用法律正确。三乐公司关于一审判决对案涉租赁物占有使用费认定错误的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于物业综合管理服务费的违约金应如何计算。因路桥公司并未就三乐公司未及时支付物业综合管理服务费造成的损失提供证据予以证明，故，三乐公司因未及时支付此项费用给路桥公司所造成的实际损失可依中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日起则按贷款市场报价利率）计算。根据前述《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于调整过分高于实际损失的违约金之规定，三乐公司就此项费用所应支付的违约金应按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起按贷款市场报价利率）的1.3倍计算。一审法院参照年利率24%计算违约金，缺乏法律依据，应予纠正。 三、关于三乐公司的反诉请求是否合法有据。三乐公司以案涉合同无效为由提起反诉主张路桥公司赔偿损失。因本案系在案涉合同已生效裁判认定为有效并因三乐公司违约导致合同解除后的纠纷，显然，三乐公司基于合同无效所提出的损害赔偿之反诉请求缺乏基础事实依据。况且，三乐公司在本案中未举证证明租赁期限超出案涉临时建筑使用期限导致其损失或影响其对标的物的使用，即，租赁标的物是否系临时建筑与三乐公司所主张的损失亦不具关联性。故应认定，三乐公司提出的反诉请求依据不足，对其反诉应予驳回。 四、关于黄三元应否对三乐公司的债务承担连带责任。一审判决黄三元对三乐公司的案涉债务承担连带清偿责任，黄三元未就此提出上诉，故黄三元在二审期间提出的其对三乐公司的债务不应承担连带责任的主张本院不予审查。三乐公司上诉时虽主张黄三元不应对案涉债务承担连带责任，但其并未对此项上诉请求提供证据予以证明，应认定，三乐公司的此项上诉主张缺乏事实依据，对该主张本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判令黄三元对三乐公司的债务承担连带责任，适用法律准确，应予维持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，但对逾期支付物业综合管理费所应支付的违约金认定有误，导致处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初7386号民事判决第一项、第二项、第四项、第七项； 二、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初7386号民事判决第五项、第六项； 三、变更福建省厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初7386号民事判决第三项为：厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付逾期支付综合管理服务费的违约金（其中2016年5月份的综合管理费服务费31035.15元的违约金自2018年8月28日起计算，其中2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份每月管理服务费31035.15元的违约金自当月26日起开始计算，2016年7月份、2016年9月份、2016年11月份2017年1月份、2017年3月份以及2018年1月份至8月份每月管理服务费31035.15元的违约金自次月1日起开始计算，截至2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日起违约金按贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金应计算至实际支付综合管理服务费之日止）； 四、黄三元对厦门三乐钢琴有限公司的付款义务承担连带责任； 五、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门三乐钢琴有限公司的其他上诉请求。 本案一审本诉案件受理费44537元，由厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担20000元，厦门三乐钢琴有限公司负担24537元；反诉案件受理费19400元，由厦门三乐钢琴有限公司负担。二审案件受理费48282元，由厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担8282元，厦门三乐钢琴有限公司负担40000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇一九年十二月二十日 书记员（ 彭丽 月） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。