四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4444号 上诉人（原审被告）：朱亚，女，汉族，1985年10月3日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：彭生轩，男，汉族，1985年3月22日出生，住重庆市云阳县，系朱亚之夫。 被上诉人（原审原告）：成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司。住所地：成都市成华区成华大道新鸿路331号。 法定代表人：周勇。 委托诉讼代理人：李绍杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马璐瑶，泰和泰律师事务所律师。 上诉人朱亚因与被上诉人成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司（以下简称益民连锁公司）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱亚上诉请求：请求依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15951号民事判决第一项、第二项、第六项判决内容。事实和理由：1.本案系租赁合同纠纷，益民连锁公司违反约定在合同租赁期限内将本案中的租赁物给第三方，并放任和纵容第三方到朱亚经营所在的铺子闹事。朱亚在一审期间提交了益民连锁公司组织第三人到本案所涉租赁物闹事的相关视频资料，但一审法庭对视频资料并未严格组织质证，在判决中也未提及。该行为严重影响朱亚的正常经营，属于严重的违约情形，严重侵害了朱亚的合法权益，应当向朱亚承担违约责任。2.益民连锁公司在朱亚提出续约和缴纳房租时不置可否，拒绝向朱亚开放费用缴纳渠道，也未明确提出与朱亚终止租赁合同相关事宜，故在双方之间有关租赁物的书面合同终止后，双方租赁关系转为不定期租赁关系，双方在按原合同约定的期间履行中，因对方的行为导致无法继续履行，自己不存在任何过错，所以朱亚无需向益民连锁公司支付4000元违约金。3.益民连锁公司并非单纯的出租方，而是一个兼具公益和盈利两种性质于一体的企业法人。而这应该是为民生服务、为老百姓服务，不应当以管理人的喜好随意清退商家。自己作为商家的一员，希望从该案的特殊情况考虑，作出公正的判决。 益民连锁公司辩称，朱亚与益民连锁公司书面合同到期后，朱亚一直占用使用商铺至今，根据相关法律规定，在租赁合同到期后，益民连锁公司未提出异议的情况下，双方形成了不定期的租赁关系，益民连锁公司有权随时予以解除。且朱亚于2016年1月开始久未支付租金，根据合同约定，逾期不支付租金超过15日的益民连锁公司也可单方解除合同，故一审法院第一项判决事实清楚，适用法律正确。双方合同解除后，朱亚所占用的铺面应腾退给益民连锁公司，故关于一审法院第二项腾退房屋的判决认定事实清楚、适用法律正确。朱亚占用商铺期间，给益民连锁公司造成了资金占用损失，以及预期可收入的利益，已高达上万元，一审法院酌情判决朱亚支付违约金4000元以弥补益民连锁公司的损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。朱亚与第三人的纠纷与本案争议无关。 益民连锁公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱亚向益民连锁公司支付拖欠的租金、物管费、水电费及垃圾清运费合计55500.4元（具体明细见附件：2016年1月1日—2017年6月30日的租金1733×18=31197元、2015年1月1日—2017年6月30日物管费：250×30=7500元、2015年6月—2017年6月水电费及垃圾清运费：16806.4元，暂计算至2017年6月30日，实计至朱亚返还租赁场地之日）；2.朱亚向益民连锁公司支付违约金40000元；3.本案诉讼费及律师费由朱亚承担。诉讼中，益民连锁公司于2017年11月14日增加诉讼请求：解除双方的租赁合同关系，朱亚将案涉铺面退还益民连锁公司。在本案诉讼中，益民连锁公司变更第一项诉讼请求为：朱亚向益民连锁公司支付拖欠的租金、物管费、水电费及垃圾清运费直至朱亚实际返还租赁场地之日止，暂时计算至2018年9月30日，朱亚欠付益民连锁公司上述费用合计103071.4元（扣除保证金4000元后朱亚尚欠益民连锁公司99071.4元）。庭审中，益民连锁公司明确上述费用合计103071.4元中包括：2014年10月1日至2014年12月31日租金5199元、2016年1月1日至2018年9月30日租金57189元，租金共计62388元；2014年7月1日至2018年9月30日的物管费12750元；2015年6月至2018年9月水费1781.4元；2015年6月1日至2018年9月30日的电费24932元；2015年6月1日至2018年9月30日的垃圾清运费1220元。益民连锁公司变更第三项诉讼请求为：本案诉讼费及律师费12000元由朱亚承担（律师费一审：4000元；二审：4000元；重审：4000元）。 一审法院查明的事实：2010年11月25日，成都人居置业有限公司（甲方、出租人）与成都市益民菜市场资产管理经营有限公司（乙方、承租人）签订《南苑农贸市场租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的农贸市场场地位于成都市高新区，建筑面积4225.73平方米，备注：市场总面积为4285.93平方米，扣除一层3号、4号铺面面积共计60.2平方米，租赁用途：乙方仅能将承租房屋作为标准化菜市场及社区配套服务功能场所使用，且不得干扰附近居民正常生活。乙方享有对承租市场的经营管理权，并自行承担开设菜市场所需的设施设备及招商、经营管理等全部费用。乙方力争在2011年1月31日前将农贸市场对外营业。租期为10年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止。其中2010年12月1日至2012年11月30日期间为免租期，甲方免收乙方租金，但物管、水、电、气等费用由乙方承担。乙方向甲方支付的租金按照房屋的建筑面积计算。乙方有权将菜市场的名称更改为“益民菜市＊＊店”。 2011年8月3日，成都人居置业有限公司（甲方）、成都市高新区石羊街道办事处（乙方）、成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（丙方）签订《南苑小区农贸市场租赁合同权利义务转让协议书》，约定：丙方承租的房屋位于高新区，建筑面积为：4225.73平方米，租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。根据《移交协议》约定，甲方于2011年7月1日向乙方移交南苑农贸市场，因此，各方确认，2011年7月1日之前的房屋租金由甲方收取；房屋移交后，由乙方作为丙方承租房屋的出租人，享有和履行《南苑农贸市场租赁合同》中有关出租方的全部权利和义务。丙方已向甲方交纳的租赁保证金190000元，在丙方向甲方提供原交款凭证原件后，甲方同意将保证金支付给乙方，再由乙方向丙方重新出具票据。 朱亚自2011年以来租赁案涉铺面从事切面经营。2014年，成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（甲方）与朱亚（乙方）签订了《益民菜市联合经营合同书》，约定：联合经营期限为12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。联合经营区域及用途：甲方向乙方提供位于成都市“益民菜市店”区域；本合同中乙方联营区域只能作为经营切面使用，在合同期内未经甲方书面同意，不擅自改变、增设使用用途、品种。结算方式及要求：甲方向乙方收取的费用包括联营区域的铺面（摊位）月租金、销售额提成、广告促销费、资产折旧费、条形码费、水、电费等，具体支付方式及要求如下：租金标准：该铺面（摊位）月度租金为1733元／月，本合同租金支付按照每季度为支付期间，签订本合同3日内，乙方向甲方支付第一租赁季度的租赁费，以后租金乙方应当在租赁季度开始前15天支付租赁费；甲方有偿提供店面的有关设施、设备供乙方使用，乙方在合同期内按照250元／月的标准向甲方支付资产使用费。每月产生的费用甲乙双方按现场装表显示的实际使用数量计算，其中电量公摊损耗按乙方电表数量乘10%计算。电费计量方式为：（甲方总缴费金额÷总用电量）﹡乙方实际电量﹡（1＋公摊损耗10%）＋高压维护费用（10元／月），乙方电费由甲方代交，不另收取其他费用。保证金与其他费用的交纳方式：乙方于本合同签订之日一次性向甲方交纳经营保证金2000元、资产使用保证金1000元、质量保证金1000元……联合经营关系终止时，甲方收取的经营保证金、资产使用保证金、质量保证金后除用以充抵本合同约定由乙方承担的费用、违约金、罚金、赔偿金外，剩余部分在租赁期限届满后30日内退还乙方。乙方在月底前应向甲方交纳当月的店面清洁卫生费、水电费及其他相关费用。解除本合同的条件：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按保证金的10倍标准支付违约金；如支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方赔偿造成的损失与违约金的差额部分：9.2.7乙方逾期不支付相关费用累计超过15日的；9.2.13乙方逾期不支付租金或相关费用累计超过15日的。 在合同履行过程中，朱亚按每月1733元的标准交纳了2014年度的租金、按每月30元的标准交纳了2014年度的垃圾清运费、交纳了2014年度的水电费、按每月250元的标准交纳了2014年1月至2014年6月的物管费1500元，未交纳自2014年7月起的物管费。在双方约定的经营合同期限届满后，朱亚一直占有、使用案涉铺面至今，2015年朱亚交纳了截止2015年5月的水电费、垃圾清运费，未交纳自2015年6月起的水电费、垃圾清运费，2015年10月21日，朱亚交纳了2015年1月至2015年9月的租金15597元，2015年12月11日，朱亚交纳了2015年10月至2015年12月的租金5199元，此后，朱亚未交纳自2016年1月起的租金，益民连锁公司对朱亚欠缴的费用进行了催收，朱亚并未履行相应的支付义务。 一审另查明，2011年8月3日，成都市益民菜市场资产管理有限公司（甲方、出租人）与兴业银行股份有限公司成都分行（乙方、承租人）签订《益民菜市场南苑店场地租赁合同》，约定：甲乙双方就乙方使用甲方场地从事经营的事宜，经协商协议如下：租赁场地位于成都市高新区店，租赁场地建筑面积5平方米，甲方同意乙方在租赁场地上修建用于安置兴业银行离行式存取款一体机（ＡＴＭ）的建筑物。场地使用期限：自2011年8月5日起至2014年8月4日止，共计36个月。 上述协议签订后，兴业银行股份有限公司成都分行租用成都市高新区店5平方米面积安装ＡＴＭ机，该ＡＴＭ占用朱亚所租商铺（总计约30平方米）中约3、4平方米，并于合同到期前作拆机处理。 2015年7月8日，成都市益民菜市场资产经营管理有限公司更名为成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司。 2015年1月21日，朱亚在案涉铺面所处的菜市场内与案外人冯军、马韧因有关案涉铺面的有关事宜进行协商而发生纠纷，后经成都市公安局高新技术产业开发区分局石羊派出所调解后，朱亚向案外人马韧赔偿各项费用2000元并赔礼道歉。 一审法院认为，成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（甲方）与朱亚（乙方）签订了《益民菜市联合经营合同书》系双方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同条文的内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。成都市益民菜市场资产经营管理有限公司更名为成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司即本案益民连锁公司后，案涉合同权利义务由益民连锁公司承继，故《益民菜市联合经营合同书》对双方具有约束力。 对益民连锁公司主张解除双方的租赁合同关系，要求朱亚将案涉铺面退还益民连锁公司的诉讼请求，一审法院认为，双方在签订《益民菜市联合经营合同书》中约定，联合经营期限为12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。在经营合同约定的期限届满后，双方并未签订书面合同，但朱亚自2015年起继续占有、使用案涉铺面，作为出租人的益民连锁公司并未提出异议，朱亚在2015年按照每月1733元的标准分两次支付的案涉铺面2015年的租金，益民连锁公司予以了收取，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方建立了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。益民连锁公司于2017年11月14日第一次开庭审理过程中增加了解除双方的租赁合同关系、朱亚将案涉铺面退还益民连锁公司的诉讼请求，一审法院当日就益民连锁公司增加的诉讼请求向朱亚进行了送达，双方就案涉铺面的租赁关系应当于2017年11月14日起诉状副本送达朱亚时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，益民连锁公司有权要求朱亚腾退案涉商铺，故对益民连锁公司主张解除双方的租赁合同关系，要求朱亚将案涉铺面退还益民连锁公司的诉讼请求，一审法院予以支持。对朱亚辩称不同意解除合同的辩解意见，一审法院不予采纳。 对益民连锁公司主张朱亚支付至实际返还租赁场地之日止的租金的诉讼请求，一审法院认为，益民连锁公司主张朱亚支付2014年10月1日至2014年12月31日租金5199元，朱亚提供的2014年10月31日交纳的2014年10月至2014年12月租金5199元的《收据》证明朱亚已经支付了2014年10月1日至2014年12月31日租金，故对益民连锁公司主张朱亚支付2014年10月1日至2014年12月31日租金5199元的诉讼请求，一审法院不予支持，对朱亚辩称不应支付2014年10月1日至2014年12月31日租金5199元的辩解意见，一审法院予以采纳。朱亚未支付自2016年1月1日起的租金，根据合同中约定的租金标准，朱亚应向益民连锁公司支付自2016年1月1日起至租赁关系解除之日即2017年11月14日止的租金为：1733元／月×22个月＋1733元／月÷30日／月×14日=38935元，益民连锁公司自愿抵扣朱亚交纳的保证金4000元，扣抵后，朱亚应当向益民连锁公司支付自2016年1月1日起至2017年11月14日止的租金34935元。双方租赁关系解除后，案涉铺面仍由朱亚占用、使用，朱亚应当向益民连锁公司支付案涉铺面的占有使用费，益民连锁公司诉请的自租赁关系解除后至案涉铺面腾退之日止的租金，实际为房屋的占有使用费，朱亚应向益民连锁公司支付从2017年11月15日起按照每月1733元的租金标准计算至腾退案涉铺面之日止的占有使用费，对朱亚辩称从2016年1月起不欠益民连锁公司租金的辩解意见，朱亚未提供证据证明，一审法院不予采纳。 对益民连锁公司主张朱亚支付物管费的诉讼请求，朱亚辩称益民连锁公司2014年在其铺面里装了取款机，益民连锁公司承诺其不缴纳物管费，装取款机期间的物管费是减免的，庭审中，益民连锁公司称没有作出任何免除物业费的承诺或协议，一审法院认为，根据《益民菜市场南苑店场地租赁合同》、兴业银行股份有限公司成都分行提供的《情况说明》，证明兴业银行股份有限公司成都分行在合同约定的租赁期间安装了ATM机，并于合同到期前作拆机处理，2014年5月23日，朱亚按每月250元的标准向益民连锁公司支付了2014年1月至2014年6月的物管费1500元，表明双方就ATM占用朱亚的铺面后按每月250元标准实际履行，朱亚欠付自2014年7月起的物管费，故朱亚应向益民连锁公司支付自2014年7月起按每月250元标准向益民连锁公司支付物管费至腾退之日止，朱亚辩称2014年在其铺面里装了取款机，益民连锁公司承诺其不缴纳物管费，装ATM机期间的物管费是减免的，朱亚未提供证据证明，一审法院不予采纳。 对益民连锁公司主张朱亚支付水电费的诉讼请求，一审法院认为，益民连锁公司提交的未交水电费明细系其单方制作，朱亚对水电费金额不予认可，益民连锁公司未提供实际垫付水电费的相关票据，未能证明其已代承租人支付了相应水电费，未能证明朱亚应当缴纳而未缴纳的电费和水费数额，故对益民连锁公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 对益民连锁公司主张朱亚支付垃圾清运费的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定朱亚应当在月底前支付店面清洁卫生费，朱亚在实际履行过程中按照每月30元的标准交纳垃圾清运费，未交纳自2015年6月起垃圾清运费，故朱亚应按照每月30元的标准向益民连锁公司支付自2015年6月1日起至腾退之日止垃圾清运费。对朱亚辩称垃圾费都交清了，其未提供证据证明，对朱亚辩称从2015年6月起益民连锁公司没有给其缴费单子，不欠益民连锁公司的钱的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 对益民连锁公司主张朱亚支付违约金40000元的诉讼请求，一审法院认为，朱亚未按照合同约定按时、足额支付租金、物管费等相关费用，构成违约，根据合同约定，朱亚逾期不支付租金或者相关费用累计超过15日的，益民连锁公司可书面通知朱亚解除本合同，作为违约方的朱亚应按保证金的10倍标准向作为守约方的益民连锁公司支付违约金。一审法院认为，违约金兼具补偿损失、惩罚违约行为的功能，朱亚未按时、足额交纳租金、物管费等相关费用的行为，给益民连锁公司造成了资金占用损失，但益民连锁公司按保证金的10倍即40000元主张违约金明显超过其所受损失，在益民连锁公司未举证证明存在其他损失的情况下，一审法院综合考虑益民连锁公司的损失、朱亚的过错程度，兼顾公平原则，酌情调整为4000元。对朱亚辩称，在经营合同没有解除的情况下，益民连锁公司与第三方签订合同，自己没有违约行为，一审法院认为，朱亚未提供证据证明其主张，且朱亚在与第三方协商的过程中发生纠纷，后经派出所主持调解进行了处理，对朱亚的该辩解意见，一审法院不予采纳。 对益民连锁公司主张朱亚支付律师费的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中并未就律师费的收取进行约定，且该费用并非必然产生的费用，故对益民连锁公司主张的律师费，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、益民连锁公司与朱亚关于成都市“益民菜市店”的铺面的租赁关系于2017年11月14日解除；二、朱亚于判决生效之日起十日内将位于成都市“益民菜市店”的铺面腾退给益民连锁公司；三、朱亚于判决生效之日起十日内向益民连锁公司支付自2016年1月1日起至2017年11月14日止的租金34935元、自2017年11月15日起按照每月1733元的标准计算至实际腾退铺面之日止的房屋占有使用费；四、朱亚于判决生效之日起十日内向益民连锁公司支付自2014年7月1日起按照每月250元的标准计算至实际腾退铺面之日止的物管费；五、朱亚于判决生效之日起十日内向益民连锁公司支付自2015年6月起按照每月30元的标准计算至实际腾退铺面之日止的垃圾清运费；六、朱亚于判决生效之日起十日内向益民连锁公司支付违约金4000元；七、驳回益民连锁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，由益民连锁公司负担597元，朱亚负担497元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在2018年11月6日一审庭审过程中，朱亚提交了6段视频资料拟证明益民连锁公司找人到商铺闹事等内容，一审法院因开庭前已组织双方播放，现场未再组织播放，益民连锁公司对此发表了质证意见。成都市公安局高新技术产业开发区分局出具的《当场治安调解协议书》载明：2015年1月21日13时30分许，因来协商更换铺面的冯军、马韧与朱亚发生口角纠纷引发打架，马韧被朱亚用凳子打伤，经调解双方达成如下协议：（1）朱亚当场向案外人马韧赔偿各项费用2000元；（2）朱亚向马韧赔礼道歉；（3）马韧在收到赔偿费用后不再追究朱亚的任何责任。（4）当场履行调解协议。朱亚、马韧在当事人处签名并注明“同意”。 以上事实，有经过一审质证的治安调解协议书、庭审记录予以证实。 本院认为，根据二审中双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案外人与朱亚发生纠纷是否应认定为益民连锁公司的违约，二是案涉合同是否因朱亚的违约导致解除。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案外人与朱亚发生纠纷是否应认定为益民连锁公司违约的问题。本院认为，根据朱亚与益民连锁公司原签订《益民菜市联合经营合同书》中约定，双方原租赁合同的期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，期限届满后双方未签订新的租赁合同，但客观上在继续履行，应认定双方事实上形成了以原合同权利义务为内容、仅租赁期限变更为不定期的房屋租赁合同关系。在该合同关系履行过程中，冯军、马韧2015年1月21日因协商更换铺面与朱亚发生纠纷，冯军、马韧的行为是否对朱亚的经营造成影响或侵害其合同权益应首先在双方之间解决，如冯军、马韧承担责任后认为应由益民连锁公司承担责任则由其向该公司主张，故朱亚提出的这一上诉主张属于两个不同法律关系，朱亚直接要求益民连锁公司承担违约责任缺乏法律依据，本院不予采纳。 二、关于案涉合同是否因朱亚的违约导致解除的问题。本院认为，双方原来签订的《益民菜市联合经营合同书》约定朱亚逾期不支付租金或相关费用累计超过15日的，益民连锁公司有权解除合同，在后来形成不定期租赁合同关系的情况下仍应按该约定确定各自的权利义务和行为后果。因朱亚自2016年1月起一直未支付租金和其他费用，至益民连锁公司2017年11月14日一审过程中提出解除合同请求已超过三个月，故其以朱亚长期拖欠租金和费用为由请求解除合同，符合该合同约定；一审判决以朱亚违约认定合同解除，并判令朱亚承担违约金正确，本院予以维持。 对于朱亚提出一审未对相关视频进行质证的问题，经审查，对于朱亚庭审提交的6段视频资料，因一审开庭前已组织双方播放，一审法院未再组织播放，由益民连锁公司直接发表质证意见并无不当，朱亚认为一审法院未严格组织质证的意见与查明事实不符，本院不予采纳。 综上所述，朱亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 夏 伟 二〇一九年十二月十九日 书记员 方丽雯