呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3961号原告：余日飞,男,个体,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张婷，北京市金台（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古星烨商业运营管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区锡林南路闻都世界城1号商业3层306室。统一社会信用代码：9115010407836711X7。法定代表人:王辉宇，总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告余日飞诉被告内蒙古星烨商业运营管理有限公司（以下简称星烨公司）定金合同纠纷一案,本院于2019年10月12日立案。2019年12月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余日飞及其诉讼代理人张婷、被告星烨公司的诉讼代理人布乃文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余日飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《闻都家居建材城二期铺位定金协议书》、《呼和浩特闻都世界城国际建材家具博览中心诚意金协议》；2、判令被告向原告返还诚意金5000元及利息(以5000元为基数,按年息6%，从起诉之日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告向原告返还定金9万元；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：原告余日飞与被告星烨公司于2017年8月15日签订了《呼和浩特闻都世界城国际建材家具博览中心诚意金协议》（以下简称《诚意金协议》），约定被告将闻都世界城招商规划待定类别二期商铺1个场地意向租赁给原告经营,原告向被告支付5000元诚意金后享有优先确定场地及签订《场地定金协议》的权利。同时第三条约定“按本协议约定所缴纳的诚意金转为场地定金”。上述协议签订后,原告余日飞按约定向被告支付了5000元诚意金,被告向原告出具了1份标号为0229409的收据。随后，原告也积极配合被告协商确定租赁场地位置、面积和签订定金协议等事宜,最终于2018年5月23日签订了2份《闻都家居建材城二期铺位定金协议》（以下简称《定金协议》）,预定3个铺位,并缴纳了9万元定金。根据《诚意金协议》约定的内容,被告应将原告缴纳的诚意金转为定金,而被告又向原告收取了3个铺位的定金共计9万元。因此,被告应向原告返还5000元诚意金。另根据原被告双方签订的2份《定金协议》约定，被告将闻都家居建材城18B号楼107号、18A1013、18A1014铺位租赁给原告,原告需交纳9万元定金,后被告用其中国农业银行的卡向原告交纳了9万元。该协议第十三条约定:如果由于甲方(即被告)原因,导致乙方(即原告)无法正常营业,甲方将无息退还定金。上述协议签订后,原告多次与被告协商签订商铺租赁合同,但因被告的行为导致原告当时无法正常营业,所以原被告双方无法就租赁合同达成合意。一、被告要求原告先缴纳装修保证金、水电表押金、备用金等各种名义的费用,无故增设签约条件,增加原告的经济负担:二、租赁合同中的租金支付方式及租期等主要条款被告预先设定成格式条款导致原告丧失选择权,从而双方无法形成合意;三、该商铺存在主要通行道路没有施工完毕及商铺内暖气不热等各种硬件设施没有达到商场开业标准;四、被告通知进场装修、收取租金时没有取得商铺建筑工程消防验收合格证。综上，因被告的上述种种行为导致双方无法达成一致意见未能签订租赁合同,因此原告也无法正常营业。根据《定金协议》约定的内容,因被告原因导致原告无法正常营业,被告应向原告返还定金，望判如所请。被告星烨公司辩称，一、原告不具备约定解除的权利。首先，原被告双方于2018年5月23日签订《定金协议》，被告曾分别于2018年、2019年3月2日发送短信催告原告，但原告未按被告的通知办理进场手续并签订租赁合同，也并未按照《定金协议》约定，接到被告通知15日内进场装修，因原告未在被告催告的合理期限内行使解除权，依据《合同法》95条，经被告催告后原告在合理期限内未行使解除权，原告的解除权已经消灭。其次，《定金协议》第13条约定，由于甲方即被告原因，导致乙方即原告无法正常营业，被告将无息退还定金。原告认为被告存在要求原告交付各项费用、租赁合同存在格式条款、商铺道路没有施工完毕及商铺暖气不热，通知进场装修、收取租金时没有取得消防验收合格证等属于被告原因导致原告不能正常经营的原因，被告认为上述理由并不属于《定金协议》第13条约定的因被告原因导致原告无法正常营业的情形。（1）原告未向被告支付装修保证金、水电表押金、备用金等各项费用，没有证据证明被告向原告收取上述费用；（2）本案中原被告是基于《定金协议》产生的纠纷，《租赁合同》并非本案审理内容，《租赁合同》中并没有《合同法》52条、53条规定情形或者存在免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利的情形，且即使《租赁合同》存在格式条款，只是格式条款无效，并不影响《租赁合同》其他条款的效力。退一步讲，租赁关系中被告的权利义务是向原告交付房屋并收取租金，原告的权利义务是使用租赁房屋并支付房屋租金。从《租赁合同》中并不能看出原告使用房屋的权利及被告交付房屋的义务被免除，因此格式条款并不影响《定金协议》的履行；（3）原被告双方还未签订《房屋租赁合同》，被告还未向原告交付房屋，不可能存在房屋暖气不热等问题；（4）法律并没有规定进场装修时商铺必须取得消防验收合格证。且收取租金的时间应以租赁合同约定时间为准，而并非以取得消防验收合格证为依据，被告认为只要《租赁合同》合法有效，消防验收是否合格，原告均有义务向被告支付租金。二、原告起诉时被告已经消防验收合格，原告诉称消防验收不合格的条件已经消灭。涉案房屋于2018年11月份取得消防验收合格意见书，在签订《定金协议》至被告取得消防验收合格意见书至今，原告并未向被告提出因消防未验收解除《定金协议》的请求。被告取得消防验收后以消防未验收为由提出解除《定金协议》，显然无事实与法律依据。三、消防未验收并不必然导致原告无法正常营业。首先，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第14条规定，合同法五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而《消防法》第15条属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。且在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》中也未将未经过消防验收，作为导致租赁合同无效的理由。原被告签订的《定金协议》是双方后续签订《租赁合同》的担保，租赁合同并不因未经消防验收而导致无效的情形下，对于只是作为签订《租赁合同》担保的《定金协议》，更加不涉及消防验收的问题。其次，本案中并未出现因消防未验收导致原告无法正常营业的情形。原被告双方签订的《定金协议》并未将消防验收作为解除的约定条件。未经消防验收也并不必然导致原告无法正常营业，商铺是否能够正常营业并不以消防验收合格作为条件，原告也未提供因消防未验收导致原告无法正常营业的证据。四、原告无权要求被告返还定金及诚意金。被告已经多次通知原告办理进场装修手续，但被告未按照约定进场装修，因此，依据《定金协议》第10条约定，被告有权收回商铺另行出租，原告所缴纳的一切费用包括诚意金均不退换。综上，原告解除权已经消灭，且不具备约定解除的条件，请求贵院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、诚意金协议的收据，拟证明原被告在签订诚意金协议后，原告向被告支付诚意金5000元，被告出具收据，该协议是有效合同，现依据诚意金协议第三条约定，定金已经足额缴纳，故应返还诚意金；2、银行转账记录、进场通知、示意图，拟证明原告于2018年5月23日支付了9万元，向被告预订了三个铺位，2019年10月23日通知原告进场装修，该协议第二条约定，原告向被告缴纳了9万元定金，诚意金未转为定金，故应退还诚意金；3、照片、冠珠陶瓷名片、进场通知，拟证明2019年10月23日通知原告进场装修时被告将三个商铺分别承租给案外人，2018年10月份通知原告进场装修时消防验收未合格，导致原告无法正常营业，被告应退还定金；2、（2019）内0104民初825号民事判决书，拟证明被告于2018年11月29日对租赁商铺取得建筑工程的消防验收合格证明。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，被告要求原告进场装修签订合同时，并未经过消防安全验收，不具备正常营业条件。因此，根据定金协议第十三条规定，由于被告原因，导致原告无法经营，被告将无息退还定金。被告提交了下列证据：1、定金协议、短信通知、通知单、18号楼消防验收意见书，拟证明原被告于2018年5月23日签订《定金协议》，约定原告租赁闻都家居建材城18A1013、1014、18B107号铺位，并向被告交纳定金9万元，被告将铺位留给原告，今后转为铺位租金。第10条约定，原告街道被告进场装修通知之日起15天内，必须办理装修手续并开始装修施工，否则视为原告自动放弃对该铺位的租赁权，被告有权终止本协议，将收回的该铺位另行出租，原告交纳的一切费用将不予退还。被告于2019年3月2日通知原告进场，但被告未按照通知进场，在2019年10月23日的通知中，原告承认于2018年收到过进场通知，但原告收到被告通知后未按照协议约定进场装修，按照《定金协议》第10条约定，被告有权终止本协议，收回铺位另行出租，原告所缴纳的一切费用，被告有权不予退还。原被告的《定金协议》已经终止，原告请求返还定金没有事实与法律依据。原告所在铺位18号楼，于2018年11月9日消防验收合格，符合交付使用条件，原告无正当理由拒绝履行定金协议所约定的内容，属于严重违约；2、被告庭后补交商铺图纸两张，拟证明涉案商铺属于独立的外铺，不属于公众聚集场所，不适用《消防法》15条规定，被告所收一切费用不予退还原告，涉案商铺不超过一万平方米。为查明案件事实，我院从（2019）内0104民初3171号案卷中调取了向呼和浩特市玉泉区消防大队核实本案闻都城市广场17号楼的消防验收情况制作的询问笔录一份，原被告均进行了质证。经审查，上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原被告签订了《诚意金协议》，约定被告将闻都世界城招商规划卫浴类别二期项目240平方米的1个商铺场地意向租赁给原告经营，原告向被告支付5000元诚意金后享有优先确定场地及签订《场地定金协议》的权利；同时第五条约定甲乙双方在正式协商确定场地位置、面积和签订定金协议等事宜时，如无法达成一致，可解除本协议，乙方所缴纳的诚意金甲方无息返还给乙方，双方互不承担任何违约和赔偿责任。上述协议签订后，原告余日飞按约定向被告共计支付了5000元诚意金，被告向原告出具了标号为0229409的收据。随后，原告也积极配合被告协商确定租赁地位置、面积和签订定金协议等事宜。2018年5月23日，余日飞与星烨公司签订两份《定金协议》，约定向星烨公司租赁闻都家具建材城18号楼A1013、1014、B107号铺位，租金每平米每月75元。《定金协议》第二条均约定，余日飞向星烨公司交定金9万元，星烨公司将铺位留给余日飞，今后转为铺位租金。第三条约定，本定金作为余日飞与星烨公司签订租赁合同的担保，若余日飞不租赁本铺位，星烨公司将不予退还其交纳的定金。第十条约定，余日飞接到星烨公司进场装修通知之日起15天内，必须办理进场装修手续并开工装修，否则星烨公司视为余日飞自动放弃对该铺位的租赁权，星烨公司有权终止本协议，将收回该铺位另行出租，余日飞交纳租金等一切费用将不予退还。第十三条约定，如果因为星烨公司原因，导致余日飞无法正常营业，星烨公司将无息退还定金。《定金协议》签订后，余日飞交纳定金9万元。2019年3月2日，星烨公司短信通知余日飞摊位于2018年9月25日交付使用并开始计算租金，缴纳的3万元定金于2018年11月13日全部耗完，自接到该通知之日起五个工作日内至闻都家居建材城搬离进场装修手续并签订租赁合同，如仍借故拖延，将依据《定金协议》第十条收回商铺另行出租，已缴纳的费用不予退还。最终，双方因道路铺设、暖气不热、收取各项押金、商铺未取得消防验收合格证、《租赁合同》是格式条款等问题未就签订《租赁合同》达成一致意见，余日飞要求星烨公司退还定金，引发本诉。另查明，呼和浩特市玉泉区消防大队于2018年11月9日对闻都城市广场18#号楼A、B座建筑工程的消防验收合格。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1、双方签订的《诚意金协议》、《定金协议》是否应解除；2、星烨公司是否应退还原告诚意金5000元及定金9万元。对此，本院分析如下：关于双方签订的《诚意金协议》是否应解除一节，原被告签订的《诚意金协议》第四条约定，原告交纳诚意金后，在被告招商整体规划方案框架内，享有优先确定场地、签订《定金协议》的权利，可见原告支付诚意金不是购买具体的实物或服务，只是享有被告提供的机会。因双方已就该场地履行各自义务并签订了《定金协议》，故《诚意金协议》的合同目的已经达到，《诚意金协议》中针对该场地的部分合同内容已履行终止后原告要求解除缺乏法律依据，本院不予支持。关于双方签订的《定金协议》是否应解除一节，原告依据《定金协议》第十三条的约定解除合同，但《定金协议》并未约定原告享有约定解除权，故原告该理由本院不予采纳，被告关于原告解除权已消灭的抗辩本院亦不予采纳。此外，原告主张解除合同的理由中关于《租赁合同》需先缴纳装修保证金、水电表押金的问题，均属于后期退还费用；关于原告主张通行道路没有施工完毕、暖气不热等问题，双方并未在协议中约定相应标准，原告亦未提交相关证据证明；关于原告主张《租赁合同》中租金支付方式及租期均是格式条款致使原告丧失选择权，原告未提交相关证据证明，上述原因均不成立，故原告要求解除双方签订的《定金协议》，本院不予支持。关于星烨公司是否应退还余日飞诚意金5000元一节，按照《诚意金协议》的约定，签订《定金协议》时将已交纳的诚意金转为定金，但实际原告在签订《定金协议》时又另行交纳了定金，该行为使原本应转为定金的5000元诚意金未退还，故原告要求被告退还该5000元诚意金应予支持。被告占用原告该5000元诚意金期间必然导致原告的利息损失，故原告要求被告从起诉之日起支付利息本院予以支持，但原告要求被告按照年利率6%支付利息偏高，本院酌情调整为按照年利率4.35%支付。关于星烨公司是否应退还余日飞定金9万元一节，通过星烨公司提交的2019年3月2日短信截图可以看出，星烨公司称摊位已于2018年9月25日18号楼商铺未经消防验收合格前就开始计算租金，星烨公司单方面计算余日飞展位租金，并称于2018年11月13日定金已使用完毕不符合法律规定，但2019年3月2日星烨公司18号楼商铺已经消防验收合格，通知余日飞进场装修后，余日飞并未于15日内进场签订《租赁合同》，也未在该期限内主张解除《定金协议》，而是在2019年10月12日才向法院起诉，故余日飞要求退还该商铺定金9万元不符合《定金协议》第十条的约定，本院不予支持。关于被告主张本案商铺不属于必须经过验收才可投入使用的建筑物的问题，因我院已向负责闻都城市广场消防验收工作的玉泉区消防大队核实过闻都城市广场建筑物的消防验收问题，故对被告该抗辩本院不予支持。关于原告提交冠珠陶瓷名片主张被告已于2019年10月23日前将18A1013、1014铺位另行出租一节，因该证据不足以证明被告另行出租事实及出租时间，被告不认可，原告亦未提交其他证据佐证，故原告应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告内蒙古星烨商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告余日飞诚意金5000元及利息（以5000元为基数，按照年利率4.35%，从2019年10月12日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告余日飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元（已减半收取），由被告内蒙古星烨商业运营管理有限公司负担58元，由原告余日飞负担1030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 其木格 二○一九年十二月二十七日书记员 侯俊连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应该履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。