江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1323民初4647号 原告（执行案外人）:张磊，男，1985年7月20日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：陈逍，江苏八面锋律师事务所律师。 被告（申请执行人）:李成登，男，1971年3月31日出生，住盐城市滨海县。 委托诉讼代理人：葛**，江苏民卫律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张登彩，男，1959年9月1日出生，住泗阳县。 第三人（被执行人）：朱翠芳，女，1962年6月20日出生，住泗阳县。 原告张磊与被告李成登、第三人张登彩、朱翠芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张磊的委托诉讼代理人陈逍、被告李成登的委托诉讼代理人葛**、第三人朱翠芳到庭参加诉讼，第三人张登彩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张磊向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于泗阳县众兴东路南侧运河新城X幢X室房屋及X号车库的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月19日，张磊以5000元价格购买张登彩的拆迁证，并签订拆迁证转让协议。后原告以张登彩、朱翠芳夫妻名义与开发单位泗阳县民康农村经济发展有限公司签订合同，交付全部价款，购买上述房产，装修后即入住至今，因属安置房，满五年方可交易，故一直未办理房屋过户登记。直至2019年初，法院张贴公告，原告方才知道房产被查封，找朱翠芳才得知房子于2015年由张登彩办理了抵押登记，故提出异议，被驳回后即提出异议之诉。 被告李成登辩称，涉案房屋登记在被执行人张登彩名下，与朱翠芳共同共有，并未过户到原告名下，因此原告享有的也是债权，并未取得查封房屋的物权，不能排除执行。 第三人朱翠芳述称，原告系第三人张登彩的亲侄儿，拆迁时张登彩夫妻无力购买安置的房屋，而其侄儿张磊有意购买，于是就将拆迁证以5000元价格转让，后来由于朱翠芳生意需要资金，2016年左右抵押给他人借钱，导致产权未过户，过错在第三人朱翠芳。 第三人张登彩未到庭陈述。 本院认定主要事实如下：2010年10月19日，原告张磊与第三人张登彩签订了《泗阳县房屋拆迁证转让协议》，张登彩将其享有的77㎡安置房的拆迁证转让给原告张磊，转让价款5000元。2010年11月2日，原告张磊以张登彩名义与泗阳县民康农村经济发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，载明购买位于泗阳县运河新城X幢X单元X号房，建筑面积为74.65㎡，价款97045元，车库编号X，建筑面积18.95㎡，价款18192元。房屋交付原告装修后即入住。2010年11月17日，泗阳县民康农村经济发展有限公司向其出具销售不动产统一发票一张，该发票载明付款方系张登彩，购买的房屋系案涉房屋及车库，价款为115237元（97045+18192）。案涉房屋的天然气用户名登记为原告张磊父亲张登刚，住宅专项维修资金、契税、太阳能费用、物业费、水电费、天然气费均系原告张磊缴纳。2012年，该房产登记为张登彩所有，共有人为朱翠芳。 还查明，2016年4月1日，朱翠芳将案涉房产抵押给刘光并办理了抵押登记，抵押期限自2016年4月1日至2017年4月1日，抵押金额124000元。 李成登与朱翠芳、张登彩民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月8日立案。案件审理过程中，李成登申请保全，本院于2018年2月28日作出（2018）苏1323民初1134号民事裁定，查封朱翠芳、张登彩所有的位于泗阳县众兴东路南侧运河新城X幢X室、X室、X室以及位于泗阳县房屋，并于2018年3月2日到泗阳县不动产登记中心办理了查封手续。本院于2018年7月25日作出（2018）苏1323民初1134号民事判决：一、判决朱翠芳支付李成登款736700元及利息（利息以736700元为基数，自2018年2月8日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；二、驳回李成登的其他诉讼请求。该判决生效后，根据李成登的申请，本院于2018年12月12日立案执行，案号为（2018）苏1323执4552号，本院依法对案涉房产张贴封条和查封公告。案外人张磊提出异议后，本院于2019年5月10日作出（2019）苏1323执异29号执行裁定书，驳回张磊的异议申请。 本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告张磊与第三人张登彩、朱翠芳虽系亲叔侄关系，但双方签订的拆迁证转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告张磊凭拆迁证以第三人张登彩名义购买的房产，并缴纳了全部价款，房屋亦交付原告张磊使用。由于该房产系拆迁安置房，故产权初始登记只能为张登彩，后第三人朱翠芳抵押借款，原告张磊并不知情，房屋产权没有变更登记，原告张磊并无过错，故原告张磊的诉讼请求应予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行本院（2018）苏1323民初1134号民事裁定中查封的位于泗阳县车库。 案件受理费2605元，由被告李成登负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 本院（2019）苏1323执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 坚 人民陪审员  张修彦 人民陪审员  王 敏 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  戈杉杉 附录法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。