河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5447号 上诉人（原审原告，反诉被告）：廊坊市怡宁医院管理有限公司。 住所地：河北省廊坊市安次区银河南大街31号6#。 法定代表人：王谦，总经理。 委托诉讼代理人：臧峻，北京市明诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁鹏，北京市明诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：廊坊市城区房地产开发有限公司。 住所地：河北省廊坊市龙河经济技术开发区中国宏泰发展大厦。 法定代表人：王建军，总经理。 委托诉讼代理人：王艳波，公司法务经理。 委托诉讼代理人：赵治，公司副总经理。 上诉人廊坊怡宁医院有限公司因与被上诉人廊坊市城区房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀109I民初字293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人廊坊怡宁医院有限公司委托诉讼代理人臧峻、梁鹏，被上诉人廊坊市城区房地产开发有限公司委托诉讼代理人王艳波、赵治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊怡宁医院有限公司上诉请求：1、判令维持一审法院《民事判决书》第一、三项；2．撤销一审法院《民事判决书》第二项，判令被上诉人返还上诉人经支付的第一年租金3416955元及押金1000000元，承担并支付违约金6833910元，承担并赔偿上诉人的经济损失3721011.2元，承担并赔偿上诉人因实现债权而发生的费用（包括且不限于律师费、差旅费等）；3．本案的诉讼费用出被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人向一审法院两次提起诉讼，请求解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，均系被上诉人根本违约和缺乏诚信所致。被上诉人隐瞒出租房屋的真实情况，欠缺法定的和适格的消防报批手续，且累年怠于履行出租方基本义务，使上诉人不但无法实现建设医院的合同目的，还不断产生巨大损失。上诉人因此请求解除合同，主张赔偿和弥补损失，于法有据。二、一审法院未全面查清事实，庭审草率，虽认识到合同已无法达成目的须解除，但对于房屋租赁合同解除原因的事实认定错误，一审判决第二项依法应被撤销。三、一审法院依据《合同法》第226、227条规定，认为上诉人不支付租金构成违约，实属适用法律错误。四、一审法院认定租赁合同有效的同时，却未按照合同约定判令被上诉人向上诉人承担违约责任，前后矛盾。五、一审法院在庭审后接收被上诉人的材料，在未经过质证的情况下作出判决，程序不当，致使上诉人应有的诉讼权利被侵犯。 廊坊市城区房地产开发有限公司答辩称，一、原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确。二、涉案房屋不存在权属争议，事实清楚，证据确凿充分。三、上诉人的上诉请求没有事实、法律依据。 廊坊怡宁医院有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告返还原告已支付的第一年租金3416955.00元及押金1000000.00元；3、请求判令被告向原告支付违约金6833910.00元；4、请求判令被告赔偿原告经济损失3721011.20元；5、请求判令被告承担原告因实现债权发生的费用（包括但不限于律师费、差旅费等相关费用）；6、本案诉讼费用由被告全部承担。 廊坊市城区房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：判令原告（反诉被告）支付租金3585462.16元（自2018年2月24日至2019年3月14日），并承担反诉费用。 一审法院认定事实：2016年11月6日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于廊坊开发区云鹏道南侧、宏泰美树馆小区东侧的房产（建筑面积9361.52平方米，房产证号：廊开字第××号）及相关土地（土地面积4143.2平方米，土地使用权证号：廊开国用2010第029号）租赁给原告用于开设医院，租赁期限为十年，租赁定金为100万元，自本合同签订之日起三个工作日内交纳。租赁房产交付后，该定金自动转为租赁保证金。租期结束租赁物交接后5个工作日内将保证金无息返还。租金支付方式为一年一支付。租金全年合计3416955元。第一年度租金于房屋交付之日起三日内付清，自第二个年度起乙方应于上一年度租期届满前30日内向甲方一次性支付下年度租金。合同第十二条约定了甲方的保证事项：共计7项，甲方（被告，下同）保证对本合同租赁物及相应的土地使用权拥有合法的房屋所有权、土地使用权和以出租方式处置的权利，租赁物具有合法的用地或建设手续，保证房产现状不属于违章建筑。保证没有未告知乙方（原告，下同）的设立抵押等担保合同关系，不存在任何权属争议等。合同第十三条约定了乙方的保证事项，共计7项，乙方保证按本合同约定支付租金等。合同第十九条第二项约定“甲方应协助乙方办理装修、租赁物相关的环评、消防以及租赁备案登记的全部手续，由此所产生的税费由乙方承担”。合同签订后，被告于2016年11月8日向原告支付租赁定金100万元。2016年11月24日，双方签署《房屋交付确认书》，被告将房屋交付给原告，约定项目免租期为3个月，约定了每一期租金的交付日期。原告接受了被告之交付。2016年12月31日原告向被告支付截止至2018年2月23日的租金3416955元。此后未再支付过租金。另查明，涉案房屋曾为廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司所有，土地使用权人也为廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司，《建设工程规划许可证》、《房屋建筑产品质量合格证》对应的建设单位都是廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司。后被告从廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司处接手了该项目。被告于2010年5月24日取得了《国有土地使用证》廊开国用（2010）第029号、2010年8月23日取得了《房屋所有权证》廊开字第Ｈ5074号。在办理审批手续过程中，原告发现被告提供的房屋所有权证证号与合同约定不一致，2017年7月5日，原被告双方经协商签订《补充协议》，第一条约定：甲乙双方一致确认，因甲方（被告）原因，租赁房屋产权证记载信息变更如下：（一）房屋所有权证1）坐落：廊坊开发区华祥路西侧、云鹏道南侧、宏泰美树馆小区东侧；2）房屋所有权证编号：廊坊市房权证廊开字第××号；3）总建筑面积：9361.52平米；4）规划用途：综合楼。（二）国有土地使用证1）坐落：廊坊开发区华祥路西、翠青道北；2）国有土地使用权证编号：廊开国用（2010）第029号；3）使用权面积：4143.2平方米；4）地类用途：商服用地。《补充协议》还约定，原合同其他条款不变。本协议自甲乙双方签署之日起生效。《补充协议》更正了《房屋租赁合同》中第一条关于房产证号的约定。后来，原告为开办医院，向省、市、区三级政府的相关部门提出申请，直至2018年4月17日廊坊经济技术开发区文教卫生局才批复，同意原告设置以老年病专科为特色二级综合医院；但不得设置精神科；涉及建设规划、消防、环保等方面问题，请向相关部门申请，并办理相关手续。原告自接手涉案房屋之后便开始动工装修，因为审批手续不齐，被有关部门叫停。双方就审批手续问题多次接洽，被告也积极帮忙找相关部门协调。但是原告现在的消防等审批手续尚没有齐备。一审法院认为，原被告之间系房屋租赁合同关系，被告将取得了国有土地使用权、房屋所有权的房屋出租给原告使用，双方经协商自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守执行。被告将房屋交付了原告，履行了合同义务。原告按照合同约定交付了定金和第一年的租金，但是自2018年2月24日之后的租金原告一直未付，违反了合同约定。原告租赁房屋的用途是开办医院，办理开办医院的批文是原告自己的义务，被告需要“协助办理装修、租赁物相关的环评、消防以及租赁备案登记的全部手续”，但是双方在合同签订时，具体被告应当提供何种手续、如何才算尽到了“协助办理”的义务，双方约定的不够明确具体，双方对此均有责任。原告办理开办医院的手续时，由于至2018年4月初还没有最终获得政府的立项审批批准，导致原告办理消防、环保等手续迟延。另外，由于被告的涉案房屋系从廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司取得，由于不能归于被告的历史问题，涉案房屋、土地的建设工程规划等原始手续与现在行政部门要求的手续不完全一致，需要沟通协调，也耽误了一些时间。原告主张解除合同，被告现在同意解除合同，法院准予双方解除合同。原告已经接受了房屋、应当支付租金和押金，截至目前，已经拖欠租金一年有余（一年的租金是3416955元），故原告主张返还租金和押金的请求不予支持；原告在没有取得合法审批手续的情况下，开始动工装修，对于其因此造成的损失，应由其自行承担，原告要求被告承担违约责任的请求不予支持。对于被告（反诉原告）的反诉请求，虽然原告不支付租金已经构成违约，但是考虑双方在合同中关于权利义务约定的不够明确具体，双方都有责任，另外，由于租赁合同中关于房产证号约定有问题责任在被告、加上房屋土地的原始资料等问题，与各部门沟通协调超过正常手续占用的时间，再加上考虑原告投入了一部分装修费用，所以对被告（反诉原告）主张剩余租金的诉讼请求本院也不予支持。综上所述，原告主张解除租赁合同，被告同意解除，法院准予解除。原告主张被告违约导致合同不能履行的理由不成立，原告要求被告承担违约责任、赔偿损失等诉讼请求不予支持。由于双方合同约定不明、涉案房屋土地手续历史上形成的问题、及原告因为装修确实投入了人力物力，所以反诉原告要求支付剩余租金的主张也不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）廊坊怡宁医院有限公司与被告（反诉原告）廊坊市城区房地产开发有限公司之间的《房屋租赁合同》。二、驳回原告（反诉被告）廊坊怡宁医院有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告廊坊市城区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计55816元，由原告（反诉被告）廊坊怡宁医院有限公司承担；反诉案件受理费减半收取为17741.85元由反诉原告廊坊市城区房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案中双方之间系房屋租赁合同关系事实清楚，现上诉人廊坊怡宁医院有限公司在诉讼中主张解除租赁合同，被上诉人廊坊市城区房地产开发有限公司亦同意解除，一审法院予以照准符合法律规定。关于双方各自主张的涉案合同解除后之损失赔偿及补缴租金问题，本院认为，本案中上诉人廊坊怡宁医院有限公司因欲开设专科精神病医院，故与被上诉人廊坊市城区房地产开发有限公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，其在签署合同前应审慎考量该项目的审批、立项过程、时间及可能会遇到的各种问题并审查欲租赁的涉案房屋所有的证件是否符合其合同目的，但其并未能完全尽到此项注意义务，而致其在签署合同后即进行装修，投入了较大的人力物力及经历了因涉案房屋原始资料与现在行政部门要求的手续不一致，进而需要与各部门协调而导致的涉案项目审批进程缓慢等问题，故其应对合同解除后给其造成的损失自担部分责任。涉案租赁房屋系被上诉人廊坊市城区房地产开发有限公司从廊坊开发区菲斯科实业开发有限公司取得，虽存在不能归于被上诉人的历史问题，但客观上出现了由于涉案房屋、土地的建设工程规划等原始手续与现在行政部门要求的手续不完全一致，需要沟通协调，进而客观上延长了上诉人廊坊怡宁医院有限公司正常办理开设医院手续所需的时间，因此对于该因素所致延长办理手续的时间段内租金应予扣除。因双方自2016年11月6日签订涉案房屋租赁合同至今已三年有余，而上诉人廊坊怡宁医院有限公司仅支付了一年租金（3416955元）并缴纳了1000000元的租赁保证金，故一审法院综合考量了双方在签署涉案房屋租赁合同前、后的实际履行情况及双方对于涉案房屋租赁合同解除中的各自的过错程度、损失等因素，参考过错相抵原则的法律精神，对双方主张的除应自担部分以外的损失及租金请求均予以驳回，符合公平原则，处理结果较为妥当，本院予以维护。上诉人廊坊怡宁医院有限公司的上诉请求及理由理据不足，本院不予支持。 综上所述，廊坊怡宁医院有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费111632元，由上诉人廊坊怡宁医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 韩静威 审 判 员 盖秀红 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 刘远鸥 书 记 员 李 煜