河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异336号 案外人：张延，男，1982年5月6日出生，汉族，住邢台市桥东区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张延称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对房产的查封。事实与理由： 2017年1月13日，邢台福麟房地产开发有限公司因拖欠邢台经济开发区家豪文印社、邢台经济开发区龙腾文印社广告印刷费133476元，经协商同意抵顶案外异议人购房首付款，案外异议人于2017年1月21日与邢台福麟房地产开发有限公司签订《福麟小镇（高开区）认购书》，购买由福麟房地产开发有限公司承接开发的位于邢台市XX号楼XX单元XX号房产和XX号车位，按首付30%的比例案外异议人补缴了差额，剩余320000元办理银行按揭贷款。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇XX号楼XX单元XX号房产和XX号车位，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已经与被执行人河北邢台福麟房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封，待银行按揭贷款办理下来时案外异议人配合将剩余购房款320000元交到法院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对案外异议人购买的房产及车位的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外异议人的异议没有法律依据，请求人民法院依法驳回。 被执行人邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强答辩称，因该房屋还登记在被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下，但邢台福麟房地产开发有限公司确实已经将该房屋出售给案外人，应按照最高院关于执行异议执行复议的司法解释第29条规定，解除对案外人房屋及车位的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2017年1月21日签订的福麟小区认购书一份； 证据二、2017年1月21日签订的房款抵顶协议一份； 证据三、邢台福麟房地产开发有限公司欠邢台经济开发区家豪文印社的广告费证明一份、邢台福麟房地产开发有限公司欠邢台经济开发区龙腾文印社广告费的证明一份；文印社是我的，我给邢台福麟房地产开发有限公司做的广告，但是邢台福麟房地产开发有限公司无法支付广告费就拿房屋抵顶，家豪文印社抵顶94,450元，龙腾文印社抵顶27,806元； 证据四、邢台福麟房地产开发有限公司出具的两份工作联系单，一份是四人（王博、宁淼、韩旭、王磊）交给邢台福麟房地产开发有限公司的定金抵顶的房款，一人一万，四人都是我的朋友，因为定金条丢失，所以把四人的定金抵顶到我的房款里。另一份是高开区广告费抵顶福麟小镇XX-XX-XX的情况说明，证明我已经交首付款30%：183,112元（欠款133,476元这是欠我的广告费、原房屋交款4万元王博、宁淼、韩旭、王磊的定金、补缴房款9,636元），还剩余32万元没交，需要银行按揭贷款32万元； 证据五、2017年1月21日邢台银行特约商户签购单，刷卡9,636元，因为不够尾款所以用个人银行卡刷卡9,636元； 证据六、邢台福麟房地产开发有限公司在2017年1月21日开具的80号车位款50,000元收据一份、2017年1月21日房款122,500元收据一份； 证据七、邢台经济开发区家豪文印社给邢台福麟房地产开发有限公司出具的收到条一份，证明已经收到广告费94,450元；邢台经济开发区龙腾文印社给邢台福麟房地产开发有限公司出具的收到条一份，证明已经收到广告费27,806元； 证据八、2019年12月6日房屋交易与产权管理信息开具的无房证明一份。 申请执行人武大秀质证意见：对证据一的质证意见，1．真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外第三人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。2．关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人郭先荣在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据二的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。1．法院查封时涉案房屋登记在被执行人名下，该协议不能证明案外人已支付涉案房屋的购房款的事实。2．协议书签订日期不具有真实性，被执行人与案外人恶意串通倒签抵债时间以排除强制执行。对证据三的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。1．证明上仅有邢台经济开发区嘉豪文印社和龙腾文印社的财务章，没有相关人员签名和出具时间。2．该证明没有被执行人的签字同意，不仅有关联性和证明目的。对证据四的质证意见，1．真实性、合法性不予认可。该工作联系单是单方制作的，没有被执行人公章和没有相应的收付款凭证。2．关联性及证明目的不予认可。该工作联系单不能证明王博、宁淼、韩旭、王磊交付给被执行人购房定金的实事，也不能证明被执行人欠家豪文印、龙腾文印广告费并用房抵款的事实。对证据五的质证意见，真实性、合法性、关联性不予认可。签购单没有银行盖章不是原件，真实性合法性无法核实、质证。对证据六的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理的证明案外人已付款的事实。收取据是邢台福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款和收款行为实际发生。对证据七的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据与本案无关。对证据八的质证意见，1．对真实性没有异议，对合法性，关联性及证明目的均不予认可。2．该证明不能证明张延在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外异议人不是合法权利人。案外异议人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外异议人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强质证意见：对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市。 另查明，2017年1月21日，张延与福麟公司签订福麟小区认购书，约定张延购买邢台市中兴东大街与长安路交叉口南行100米路东的福麟小镇XX号楼XX单元XX号房产，价款为392500元。张延向福麟公司支付122500元房款。福麟公司为张延出具了收款收据。张延提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明张延没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张延于2017年1月与福麟公司签订福麟小区认购书，约定张延购买案涉房屋，应视为案外人于2017年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，但是，案外人仅支付了122500元购房款，未超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人张延的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十六日 书记员  贾胜杰 书记员  张佳丽