广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初209号 原告：陈桂瑾（曾用名李文红），女，1965年3月13日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：潘俊霖（系陈桂瑾配偶），住南宁市。 委托诉讼代理人：钟敏，广西全德律师事务所律师。 被告：钟梓林，男，1981年4月9日出生，汉族，住所地广西博白县大垌镇石龙村山胫队017号，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：蒙炳帆，广西横原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄超群，广西安信律师事务所律师。 被告：韦英娟，女，1968年10月21日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：宋建平，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉兰，广西创和律师事务所律师。 原告陈桂瑾与被告钟梓林、韦英娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，后被告钟梓林提起反诉、申请证据保全及价格评估，反诉原告钟梓林在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，裁定按钟梓林撤回反诉处理，于2019年7月8日进行了证据交换、2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈桂瑾及其委托诉讼代理人潘俊霖、钟敏，被告钟梓林的委托诉讼代理人蒙炳帆、黄超群，被告韦英娟的委托诉讼代理人李玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈桂瑾向本院提出诉讼请求：1.判决解除陈桂瑾与钟梓林、韦英娟签订的《房屋租赁合同》及《金谷山庄别墅租赁补充协议》；2.判令钟梓林、韦英娟向陈桂瑾支付从2016年11月至交还租赁房屋之日的租金（按每月12000元暂计至2019年1月计324000元），并按银行同期贷款利率及罚息支付占用使用费（暂计至2019年1月计24300元）；3.判决陈桂瑾无须向钟梓林、韦英娟返还保证金3万元；4.判令钟梓林、韦英娟于合同解除之日起10日内将租赁房屋恢复原状后交还陈桂瑾；5.判令钟梓林、韦英娟向陈桂瑾支付电费2700元；6.判令诉讼费用由钟梓林、韦英娟承担；7.判决钟梓林、韦英娟对上述义务承担连带责任。证据交换时，陈桂瑾变更第二项诉讼请求中的租金起算时间为2016年8月；庭审时，陈桂瑾表示主张房屋占用费，计算方法同于租金，按照年利率6%计算。事实和理由：2014年4月15日，陈桂瑾与钟梓林签订一份《房屋租赁合同》，约定：钟梓林承租陈桂瑾所有的位于南宁市良庆区房屋，房屋面积627.47平方米，租赁期5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止；第一年月租金11500元，次年月租金12000元，第三年起月租金按当年市场价格双方协商另行商定，但涨价幅度不高于5%；租金按季支付，第二季度开始提前30天支付。合同签订后，陈桂瑾将房屋交付钟梓林、韦英娟使用，钟梓林支付了第一季度租金及2万元履约保证金。因钟梓林、韦英娟需对房屋二楼及四楼进行改建，经协商，陈桂瑾的配偶潘俊霖与韦英娟于2014年5月28日签订一份《金谷山庄别墅租赁补充协议》，约定：承租方对房屋二楼及四楼进行改动，追加履约保证金至3万元作为将来恢复房屋原状的保证金；双方解除合同或租赁期限届满后，承租方须将房屋改动部分恢复原状（有商议的除外）；第三年起月租金按当年市场价格双方另行商定，但涨幅不高于50%。补充协议签订后，钟梓林追加履约保证金至3万元，对房屋进行了改建，并使用至今。2016年11月7月，钟梓林支付了拖欠的当年8-10月租金后，钟梓林、韦英娟开始持续拖欠租金至今。经陈桂瑾多次催告，钟梓林、韦英娟均以各种理由拒绝支付租金。庭审中，陈桂瑾主张其与钟梓林之间未作出过解除合同的意思表示，合同解除时间是实际使用之日。 钟梓林辩称：1.同意解除合同及补充协议。2.陈桂瑾于2016年9月强行将房屋上锁，导致钟梓林无法占有使用房屋，故钟梓林不应支付2016年9月后的租金及占有使用费，现钟梓林已支付租金至2016年10月，陈桂瑾要求支付2016年11月后的租金及占有使用费没有事实及法律依据。3.合同解除后，陈桂瑾应将3万元履约保证金予以返还，其主张无须返还没有依据。4.陈桂瑾将房屋上锁，导致钟梓林无法对房屋进行恢复，其要求恢复原状没有依据，同时，陈桂瑾对第三项、四项诉讼请求只能二选一，不能同时主张。5.陈桂瑾要求支付2700元电费没有依据，不应得到支持。6.韦英娟只是广西乡野来农业集团有限公司的员工，钟梓林是该公司的法定代表人，韦英娟是钟梓林安排去签订补充协议，陈桂瑾要求韦英娟承担连带责任没有依据。7.陈桂瑾在起诉状中自认租金已支付至2016年10月，现变更诉讼请求要求钟梓林支付自2016年8月起的租金，前后陈述矛盾，违反禁止反言原则。综上，应驳回陈桂瑾的诉讼请求。庭审中，钟梓林主张自2016年10月起向陈桂瑾电话联系要求打开房屋钥匙、搬离物品，视为作出了解除合同的意思表示；合同解除时间是2016年10月。 韦英娟辩称：1.韦英娟不是租赁法律关系主体，陈桂瑾的诉讼请求与韦英娟无关。《房屋租赁合同》是主合同，《金谷山庄别墅租赁补充协议》是从合同，韦英娟系作为代表在《金谷山庄别墅租赁补充协议》上签名，不能因韦英娟在《金谷山庄别墅租赁补充协议》上签名而将租赁法律关系主体转变为韦英娟。2.同意钟梓林的其他答辩意见。综上，应驳回陈桂瑾的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈桂瑾系南宁市良庆区房屋所有权人，与潘俊霖系夫妻关系。钟梓林系广西乡野来农业集团有限公司（曾用名广西乡野来农业有限公司）的法定代表人，韦英娟系该公司员工。 2014年4月15日，陈桂瑾作为出租方（甲方）、钟梓林作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，就相关事项约定如下：甲方将其位于南宁市良庆区房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积627.47平方米，乙方将房屋作为住宅及经营使用；房屋租赁期为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止。第四条租金及支付方式：4.1.房屋第一年月租金为11500元，次年月租金为12000元，er但涨价幅度不高于5%。4.2.履约保证金为2万元，乙方于2014年4月15日与租金在甲方交房时一同支付甲方。4.3.租金按季支付。乙方于甲方交房当日将本期租金、履约保证金共计54500元支付给甲方。以后每季度租金的支付时间需提前30天（以此类推)。4.4.租金支付方式如下：现金支付或乙方将租金存入甲方提供的以下账号（空白）。第五条房屋装修、设施修缮责任：5.1.租赁期内，因房屋结构或其他自身问题，包括但不限于房屋漏水、附属设备故障等，甲方应尽合理修缮义务。5.2.租赁期内，乙方应爱护并合理使用房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。5.3.租赁期满，乙方仅可以拆除搬走自行添置的设备和设施；安装在墙上的窗帘、装饰不得拆走，以免损坏房屋墙面、结构和原装饰等，经验收认可，方可办理退租手续。5.4.如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成甲、乙方损失的，双方互不承担责任。第六条转租的约定：租赁期内，乙方未获甲方同意，不得将承租的房屋整体或分总价转租给他人。第七条变更和解除合同的条件：7.1.租赁期内，非有下列情况之一的，不得变更或解除合同：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回，乙方提前退还房屋的；出现非因双方原因，致使房屋设施的正常运行中断，乙方认为严重影响正常使用的；因不可抗力的因素致使房屋及其附属设施损坏，合同不能继续履行的；因房屋本身或附属设施原因影响乙方正常使用超过15日未得到解决的，乙方有权提前解除合同。7.2.出现前款情形，导致变更或解除合同的，双方互不承担责任，双方对损失有约定的除外。第八条乙方的责任：8.1.租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，履约保证金及已收取的租金全部不退，并追究乙方由此而造成的甲方损失，乙方应予以赔偿：未按第6.1条告知甲方未征得甲方同意，擅自将房屋转租、转让使用的；擅自改变合同规定的租赁用途，或利用房屋进行违法活动的；未按第4.3条约定的时间交付租金，逾期超过5天以上的。8.2.租赁期满，双方确认终止租赁合同的，乙方不如期交还房屋，除应按原日租金支付使用费外，每逾期一日，还应按日租金的两倍支付逾期的违约金，甲方并可采取任何措施取回房屋。8.3.合同到期或其他情形提前退租的，乙方应保证房屋不得人为损坏，水电、给水排污系统等设施设备保持正常使用状态。否则甲方有权抵扣相应的保证金。对于乙方增加的设计及装修，甲方不作任何作价补偿；如有不适合甲方的装修物，甲方提出要求乙方恢复时，乙方应予恢复或通过协商作价恢复。8.4.租赁期内，房屋所产生的一切费用（水、电及卫生费、租赁需开据发票的所有税费）均由乙方负责缴纳；房屋原有的易损家用电器设施设备由乙方修缮维护，并以同等质量的设备设施修缮，不得以次充好。8.5.租赁期内，乙方负责防火安全，门前三包，综合治理及安全保卫等工作，出现问题责任由乙方负责。第十条其他：10.1.租赁期满，双方确认终止合同的，按第8.3条乙方应结清各项约定费用，甲方应在合同终止当日将保证金无息退还乙方，如乙方经甲方同意转让或转租，在结清各项费用后，甲方按前述方式将保证金退还乙方。10.2.房屋内的门、窗、水电、给水排污系统及原装饰应保持完好无损（属于设施的自然老化原因除外），否则甲方有权扣除履约保证金。乙方租赁期内自行添置的家具及其他用品应于合同终止时搬离。 签订于2014年5月28日的《金谷山庄别墅租赁补充协议》载明：根据双方于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》，现乙方在装修时对甲方房屋进行了较大的改动，为将来恢复房屋原样，议定此补充协议。一、乙方改动较大的项目有：1.二楼北面房（201房）卫生间开一个门通向露台、一送物窗口约60×60cm至房间；东面202房卫生间、南面203房卫生间等各开有一个小门及一小窗口作为进入原房间（改为食品包装间更衣、灭菌过道使用）；上述三间房还分别用泡沫钢夹板各隔有一小工作间作为化验室用，同时将原洗手间坐便器、淋浴器、洗衣龙头等拆除（己发现有一坐便器拆坏）。2.二楼原露台改作包装间，用泡沫钢夹板（彩钢板）固定于地板上，乙方同意在撤走时翻修整个地板砖并保证不低于现有装修质量。3.四楼露台改为办公室，将原雨棚下方三面无墙壁位置使用铝合金玻璃幕墙围栏；天花板进行吊顶。二、基于乙方装修对甲方房屋之改动，根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.2、8.3条之规定，为确保甲方财产安全和利益，甲方需追加乙方3万元的房屋改动之恢复保证金，双方解除合同或租赁期满后，乙方须将改动甲方的房屋恢复原样（有商议的除外）。上述改造，1.乙方同意在撤出房屋租赁时恢复卫生间所打开的门、窗，愿将整个卫生间的墙砖打掉重贴上不低于现有质量的墙砖。2.用泡沫钢夹板（彩钢板）所分隔的小工作间，打洞固定于现铺有地板砖上，乙方同意在撤走时恢复原样，愿将整间地砖铺换成不低于现有质量的地砖。乙方押金如在今后因技术、物价指数的改变而不足以抵偿恢复甲方房屋原样费用时，甲方将行使继续追加保证金的权利。3.双方于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》第4.1条，与洽谈定稿时存在出入，现更改为：第三年起月租金按当年市场价格双方另商定，但涨幅不高于50%。该补充协议尾部甲方签章处有潘俊霖签名、捺印，乙方代表签章处有韦英娟签名、捺印。 上述合同签订后，钟梓林支付了履约保证金，陈桂瑾于2014年5月28日出具的一张《收条》载明：收到改装房屋押金3万元。钟梓林支付了房屋租金，其中，钟梓林分别于2016年4月27日、2016年6月3日、2016年11月7日向潘俊霖转账支付了36000元、36000元、40259.7元。自2016年11月7日后，钟梓林未再向陈桂瑾支付房屋租金等相关款项。 陈桂瑾制作的《金谷山庄北一里10号水电使用清单16期》显示：2016年8月23日至2019年1月4日期间，使用电表度数3314度，欠付电费2700.03元；使用水表水量0立方米，欠付水费0元。陈桂瑾提供的广西相禾寓装饰设计工程有限公司出具的《预算书》显示：对金谷山庄北一里10号房屋内部实施拆除、修复、贴砖等项目，工程总造价为29973元。 钟梓林向本院申请对南宁市良庆区房屋内的龙眼干、茶叶及2张红木桌（黑酸枝红木）进行证据保全，经勘验现场并拍照、录像：该房屋内未发现有龙眼干、茶叶；发现有多张桌子，但无法确认是否存在钟梓林申请保全的2张红木桌（黑酸枝红木）。 陈桂瑾向本院申请对韦英娟名下房屋进行财产保全。 本院认为，本案的争议焦点：1.案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》的当事人是谁，其效力应如何认定，应否予以解除；2.钟梓林应否向陈桂瑾支付房屋租金及房屋占用费，并赔偿利息损失；3.陈桂瑾不向钟梓林返还履约保证金有何依据；4.钟梓林应否向陈桂瑾支付电费，将案涉房屋恢复原状后返还；5.韦英娟应否与钟梓林承担责任。 从案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》约定的内容来看，系陈桂瑾与钟梓林就案涉房屋租赁所作出的约定，案涉《金谷山庄别墅租赁补充协议》虽然系陈桂瑾的配偶潘俊霖代陈桂瑾、钟梓林的员工韦英娟代钟梓林签订，但案涉房屋租赁合同的当事人仍是陈桂瑾与钟梓林。陈桂瑾主张韦英娟系案涉房屋租赁合同的当事人，由于陈桂瑾既然认可潘俊霖可代其签订案涉《金谷山庄别墅租赁补充协议》，就不能认定韦英娟不可代钟梓林签订该补充协议，且钟梓林亦认可韦英娟系受其安排签订该补充协议，故本院对其主张不予采信，对其要求韦英娟承担案涉房屋租赁合同责任不予支持。案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》系陈桂瑾与钟梓林的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。从陈桂瑾提交的证据《金谷山庄北一里10号水电使用清单16期》来看，案涉房屋自2016年8月23日起未再发生水费，钟梓林主张案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》已于2016年10月解除，有事实依据，本院予以确认。陈桂瑾要求确认解除案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》，本院予以支持。 虽然案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》已于2016年10月解除，但由于陈桂瑾主张钟梓林未向其返还案涉房屋，而钟梓林提供的证据不足以证明其已向陈桂瑾返还案涉房屋，故钟梓林应支付案涉房屋租金及占用费至其返还案涉房屋之日止。陈桂瑾在起诉状中自认钟梓林已支付案涉房屋租金至2016年10月，后主张钟梓林仅支付案涉房屋租金至2016年7月，由于钟梓林主张其已支付案涉房屋租金至2016年10月，而陈桂瑾提交的证据《活期个人交易明细查询》载明钟梓林分别于2016年4月27日、2016年6月3日、2016年11月7日向潘俊霖转账支付了36000元、36000元、40259.7元，在陈桂瑾未主张钟梓林欠付2016年度前的租金，且与钟梓林存在其他经济往来的情形下，其不把2016年6月3日的36000元计入钟梓林已支付案涉房屋租金数额，缺乏事实依据，本院确认钟梓林已支付案涉房屋租金至2016年10月。陈桂瑾要求钟梓林自2016年11月1日起至返还案涉房屋之日止，参照租金标准即每月12000元计算支付房屋占用费，本院予以支持。陈桂瑾要求钟梓林按照年利率6%计算赔偿利息损失，缺乏合同依据，本院不予支持，但钟梓林不支付房屋占用费，客观上给陈桂瑾造成了利息损失，陈桂瑾要求钟梓林按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿房屋占用费的利息损失，本院予以支持。陈桂瑾要求钟梓林支付欠付电费2700元，由于电费属于先使用后支付费用，钟梓林未能提供证据证明其已支付该费用，故本院予以支持。 履约保证金（押金）系为保证案涉《房屋租赁合同》《金谷山庄别墅租赁补充协议》履行而发生，如钟梓林不支付租金、水电费用或恢复房屋原状，陈桂瑾可先扣除钟梓林已支付的履约保证金（押金），以抵偿因钟梓林原因造成的损失，如有剩余再不计利息返还钟梓林。陈桂瑾主张无须返还履约保证金（押金），缺乏法律依据，本院不予支持。陈桂瑾未主张钟梓林在签订案涉《房屋租赁合同》后未支付履约保证金2万元，在案证据表明钟梓林在签订案涉《金谷山庄别墅租赁补充协议》后已支付改装房屋押金3万元，故本院确认钟梓林已向陈桂瑾支付履约保证金（押金）合计5万元。案涉《金谷山庄别墅租赁补充协议》约定钟梓林在房屋租赁合同解除或租赁期满后须将房屋恢复原状（有商议的除外），陈桂瑾要求钟梓林将案涉房屋恢复原状后返还，有合同依据，而钟梓林提供的证据不足以证明其未将案涉房屋恢复原状系因陈桂瑾原因导致，故本院予以支持。陈桂瑾提交的证据《预算书》显示对案涉房屋内部实施拆除、修复、贴砖等工程项目的总造价为29973元，钟梓林虽然提出异议，但未能提供证据反驳，故本院确认因钟梓林原因而由陈桂瑾自行恢复案涉房屋原状的费用为29973元。由于陈桂瑾主张的恢复案涉房屋原状费用29973元与钟梓林已支付的改装房屋押金3万元数额相当，故陈桂瑾主张无须向钟梓林返还该押金3万元，本院予以支持，该押金3万元用于抵销陈桂瑾自行恢复案涉房屋原状费用，钟梓林不再承担将案涉房屋恢复原状责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认解除陈桂瑾与钟梓林于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》、2014年5月28日签订的《金谷山庄别墅租赁补充协议》； 二、钟梓林于本判决生效之日起10日内向陈桂瑾返还南宁市良庆区房屋； 三、钟梓林向陈桂瑾支付房屋占用费，并赔偿利息损失（房屋占用费计算：自2016年11月1日起至返还房屋之日止，按照每月12000元计算；利息损失计算：以欠付房屋占用费为基数，自2016年11月1日起至房屋占用费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、钟梓林向陈桂瑾支付欠付电费2700元； 五、上述第三项、第四项债务，先从钟梓林已支付的履约保证金2万元中抵扣，不足部分，再由钟梓林于本判决生效之日起10日内向陈桂瑾支付； 六、陈桂瑾自行恢复南宁市良庆区房屋原状，所需费用与钟梓林已支付的改装房屋押金3万元抵销； 七、驳回陈桂瑾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7566元，公告费260元，合计7826元，由钟梓林负担；财产保全申请费2425元，由陈桂瑾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  黄贤廷 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  廖羽冰 速 录 员  黄斯旎