中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终896号 上诉人（一审原告）：武汉市江岸区物资总公司，住所地湖北省武汉市江岸区铭新街114号。 法定代表人：李巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡学恩，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆剑，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：武汉双龙堂房地产发展有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区香港路193号。 诉讼代表人：北京中伦（武汉）律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：李倩，北京中伦（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶莹，北京中伦（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：武汉华氏地产集团发展有限公司，住所地湖北省武汉市吴家山台商投资区吴南路4号108号。 法定代表人：李文华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴丹，湖北文意律师事务所律师。 原审第三人：武汉市江岸区物资管理处，住所地湖北省武汉市江岸区香港路209号。 法定代表人：李巍，该管理处处长。 委托诉讼代理人：施汉锋，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李威，湖北得伟君尚律师事务所律师。 原审第三人：武汉市文物交流中心，住所地湖北省武汉市硚口区中山大道333号。 法定代表人：刘庆平，该中心主任。 委托诉讼代理人：袁丁，湖北元申律师事务所律师。 上诉人武汉市江岸区物资总公司（以下简称物资总公司）与被上诉人武汉双龙堂房地产发展有限公司（以下简称双龙堂公司）、武汉华氏地产集团发展有限公司（以下简称华氏公司）及原审第三人武汉市江岸区物资管理处（以下简称物资管理处）、武汉市文物交流中心（以下简称文物交流中心）合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称一审法院）（2017）鄂民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人物资总公司的委托诉讼代理人陆剑，被上诉人双龙堂公司的委托诉讼代理人李倩、叶莹，被上诉人华氏公司的委托诉讼代理人吴丹，原审第三人物资管理处的委托诉讼代理人施汉锋及原审第三人文物交流中心的委托诉讼代理人袁丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物资总公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持物资总公司一审诉讼请求中的第一项；本案诉讼费由双龙堂公司承担。事实与理由：虽然2005年《置换协议》中没有明确中华城商业社区项目一期、二期的具体范围，但《置换协议》明确需还建商业街香港路街面的位置，即所还房屋需临香港路，一、二层各6000平方米商铺，三层3000平方米，四层2000平方米办公用房，地理位置和房屋性质均较为明确。《置换协议》中的“二期”只是一个概念，具体地理范围并不确定。《置换协议》第三条约定：还房位置在原地，即商业街香港路街面。一审法院不应用其他文件来说明《置换协议》中“二期”的含义。2007年2月7日《国有土地使用权成交确认书》显示，双龙堂公司名下A、B、C三个地块中，只有A地块符合双方的约定：原地、临香港路街面、土地用途具备商业和办公性质。A地块用途为居住兼容商业用地；B地块属于居住用地，目前没有商业用地的规划，且文物市场在该地块过渡；C地块不属于临香港路街面，且没有基本的规划和设计草案。《置换协议》第三条第四款明确约定：项目建成后，原地还给物资总公司物业，即华氏公司在商业街香港路街面的位置还物资总公司17000平方米。江国用（97）字第705号《国有土地使用证》载明：物资总公司原址毗邻香港路，门牌号为“香港路205-209号”，因此，《置换协议》中“原地”和“商业街香港路街面”两个概念相互印证。另外，一审法院确认双龙堂公司交付新物业的时间为2011年7月30日之前，结合B地块房屋规划、审批、建设和交付未确定的事实，应认定为双方约定交付的房屋应为A地块上的房屋。案涉房屋未能办理《预售许可证》和房屋产权证书，其责任是双龙堂公司自身原因造成的。 双龙堂公司答辩称：一审法院认定A地块对应为一期，B地块对应为二期，认定事实清楚，证据充分。案涉中华城商业社区系双龙堂公司在物资总公司被拆迁房屋所在地域上成片开发的项目，其面积范围包括A、B两地块。根据《置换协议》第二条，二期是指在整个145亩、600000平方米规模的项目范围内。但根据武汉市国土资源和规划局（现武汉市自然资源和规划局，以下简称武汉市国土局）武土资规函[2010]8号《关于双龙堂公司“中华城”项目分期指标的函》（以下简称8号函）中内容，案涉A地块面积仅为20194平方米，总建筑面积为227897平方米。因此A地块不符合《置换协议》第二条的约定。武汉市国土局8号函、武土资规函[2017]156号《关于调整武土交确字[2017]第003号有关内容的通知》明确B地块为整体项目二期，为《置换协议》约定的还建房屋所在地。按照一般商业逻辑，房地产开发工程应先建设可销售楼盘，后建设还建楼盘，以便于资金回笼、降低成本。此外，双龙堂公司已将二期土地分宗至武汉鼎新创城置业有限公司（以下简称鼎新公司）名下，并将鼎新公司100%股权转让给了武汉盛景阳光城房地产开发有限公司。至此，双龙堂公司已经将B地块处分给了案外第三人，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十条，案涉合同不具备履行可能。综上，应驳回物资总公司的上诉请求，如物资总公司认为其合法权益受到损害，应另案主张。 华氏公司答辩称：一审法院认定华氏公司不承担责任，事实清楚，适用法律正确。根据2009年9月8日物资总公司、华氏公司及双龙堂公司三方签订的补充协议，物资总公司同意华氏公司将其《置换协议》项下的权利义务转让给双龙堂公司，华氏公司不再承担向物资总公司返还房屋的合同义务。 物资管理处同意物资总公司的上诉请求和理由。 文物交流中心未发表意见。 物资总公司一审诉讼请求：1.（1）判令双龙堂公司在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋一楼向物资总公司还房6000平方米（根据建筑施工图所示，A、B1、B2栋一楼建筑面积共5463.83平方米），不能实现的部分（即6000平方米减去一楼实际还房面积的差额部分），由双龙堂公司按照市场评估价在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋还给物资总公司等值的房屋；（2）判令双龙堂公司在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋二楼向物资总公司还房6000平方米（根据建筑施工图所示，A、B1、B2栋一楼建筑面积共5604.83平方米），不能实现的部分（即6000平方米减去二楼实际还房面积的差额部分），由双龙堂公司按照市场评估价在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋还给物资总公司等值的房屋；（3）判令双龙堂公司在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋临香港路街面位置三楼向物资总公司还房3000平方米（参照建筑施工图，首先以临香港路街面最近的一排房屋还房，不足部分在三层向内按离香港路街面由近及远顺序扩展至3000平方米房屋作为还房）。若有不能实现的部分（即3000平方米减去三楼实际还房面积的差额部分），由双龙堂公司按照市场评估价在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋还给物资总公司等值的房屋；（4）判令双龙堂公司在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋临香港路街面位置四楼向物资总公司还房2000平方米（参照建筑施工图，首先以临香港路街面最近的一排房屋还房，不足部分在四层向内按离香港路街面由近及远顺序扩展至2000平方米房屋作为还房）。若有不能实现的部分（即2000平方米减去四楼实际还房面积的差额部分），由双龙堂公司按照市场评估价在中华城商业社区A地块A、B1、B2栋还给物资总公司等值的房屋。2.判令双龙堂公司继续履行2005年8月23日物资总公司与华氏公司签订的《置换协议》、2007年12月12日物资总公司与华氏公司签订的《置换补充协议》和2009年9月8日双龙堂公司、华氏公司、物资总公司三方签订的《补充协议》等三份协议及其他相关协议；3.判令双龙堂公司向物资总公司支付逾期还房的违约金250万元；4.判令华氏公司对前述三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由双龙堂公司和华氏公司负担。 一审法院查明：2005年8月23日，物资总公司（甲方）与华氏公司（乙方）签订《置换协议》，约定：根据武汉市政府及武汉市江汉区政府关于建设香港路总体规划的要求，乙方拟在香港路投资建设“中华城”商业社区，经政府有关部门协调，甲乙双方本着价值对等、平等自愿、互利互惠的原则，友好协商，就甲方全部物业与乙方新建物业的整体置换达成协议。一、甲方物业现状。甲方物业位于香港路205-209号，占地面积6847.23平方米，其中包括1997年转给武汉市文物商店的1330.78平方米，房产面积约8000平方米，香港路门面房长度100米（最终以房产部门核定数据为准），水、电、电话等设施齐全，土地性质：划拨，土地用于：工、交、仓。目前用于开办文物市场。甲方同意该物业整体置换乙方新建物业。二、乙方新物业情况。乙方将在香港路与建设大道交汇处兴建占地面积约145亩，建筑面积约600000平方米的商业社区，其中二期商业面积70000平方米，建设周期为三年，项目完工后，还甲方二期建筑面积17000平方米，其中：用于经营的商业面积12000平方米，用于办公的建筑面积5000平方米。三、置换方式。1、乙方在香港路213号（原武汉塑料电线厂）地块兴建临时建筑（新文物市场），用于甲方过渡使用，新文物市场将根据甲方的需求，按照市场的形式建设，负责水、电设施的到位，符合市场经营的基本条件。2、临建项目的各项手续由乙方负责，工程所需费用由乙方承担，过渡期内乙方不向甲方收取任何费用，但使用中的水电费，与经营相关的如：占道费、户外广告费、卫生费等等，由甲方自行向相关部门交纳。3、过渡期限定为三年，自甲方迁入之日起计算，如因乙方工程进度的原因需要延缓过渡期，乙方将提前三个月书面通知甲方。考虑到过渡期乙方不收取任何费用，延缓期限在六个月以内不作违约，六个月以后作违约处理。4、项目建成后，原地还给甲方物业，即乙方在商业街香港路街面的位置还甲方：一、二层各还6000平方米的商铺（建筑面积），三层还3000平方米、四层还2000平方米的办公用房（建筑面积）。所还物业保留独立的门牌号码，产权归甲方所有。具体位置待规划设计方案确定后，或者根据甲方经营特点和性质另行商定，但必须服从商业街的总体规划。物业交付后，乙方负责在六个月内为甲方办理房屋产权证和土地使用证。5、临时建筑交付时，乙方按照甲方现有物业装修水平，在新建临时建筑内为其装修（墙面见白、地面铺地砖），不再作其他补偿。产权过户中的规费，甲方负责承担不超过人民币伍拾万元（含50万元）的费用，超过伍拾万元的部分全部由乙方承担；土地变性的费用由乙方自行承担。四、双方的权利义务。1、甲方的置换方案必须报经政府主管部门备案，得到政府的大力支持，必须通过职工代表大会，形成职代会决议。本协议签订后1个月内完成。2、临时建筑动工的时候，甲方应向乙方提交全部物业权证，包括：土地使用证、房屋产权证等，以便于乙方办理产权交易、项目开发等工作；乙方应向甲方提交过渡期间临时建筑的全部批文。3、甲方要做好市场拆迁前的各项准备工作，保证乙方的拆迁工作顺利进行。4、在置换工作中，甲方应该全力配合乙方，包括产权交易，临时建筑方案的认定等等。5、乙方负责制定拆迁方案，办理拆迁手续，职工宿舍的拆迁安置补偿由乙方承担。6、乙方必须做好临时建筑（新文物市场）规划方案，并随时与甲方沟通，接受甲方的意见与建议并经甲方签字同意。一旦方案敲定，不得再行更改。7、乙方保证在取得临时建筑（新文物市场）建设施工许可证的情况下，六个月内完成项目建设，保证水、电、电话、道路的畅通，保证复核市场经营的必要条件。8、乙方商业社区建成后，以书面形式通知甲方搬迁，甲方自接到通知之日起七个工作日内与乙方办理接交，六个月内必须搬迁，超过六个月不搬迁作违约处理。9、乙方还给甲方的17000平方米的物业必须经房地产开发竣工验收，墙面见白，水泥地坪，门窗齐全，消防设施经消防部门验收合格，水电容量必须与置换前的容量相一致，经营门面的电话号码与置换前的号码相一致（容量数字及电话号码双方另行勘验后书面约定，为本协议附件）。新物业的装修由甲方自理，费用由甲方自行承担。五、违约责任。甲乙双方必须认真履行本协议，如任何一方违约，必须承担相应的违约金：1、根据第三条第3款的约定，过渡延缓期超过六个月，从第七个月起乙方按月向甲方支付置换物业总价值的万分之一点五的违约金、超过二十个月，从第十三个月其按置换物业总价值的万分之二支付违约金，直至按约定的交付条件交付时止。2、根据第四条第8款的约定，甲方超过六个月仍不搬迁，从第七个月起甲方按月向乙方支付置换物业总价值的万分之一点五的违约金、超过十二个月，从第十三个月其按置换物业总价值的万分之二支付违约金，直至搬迁时止。3、根据第三条第四款的约定，交付后乙方六个月内没有为甲方办理房屋产权证和土地使用证，从第七个月起乙方按月向甲方支付置换物业总价值万分之一点五的违约金。4、甲方在没有任何理由的情况下，不履行本协议的有关约定，或者人为制造障碍阻止本协议的履行，视为违约，按照置换物业总价值的5%承担违约金。5、乙方在没有任何理由的情况下，不履行本协议的有关约定，或者认为制造障碍阻止本协议的履行，视为违约，按照置换物业总价值的5%承担违约金。6、双方约定置换物业总价值为人民币伍仟万元。（仅作违约赔付依据）六、其他。本协议经双方签字盖章后生效，至协议内容全部履行完毕时止。本协议未尽事宜，双方本着实事求是的原则予以补充，补充协议与本协议一并具有法律效力。本协议履行中发生争议，双方应坦诚地交换意见，协商解决，如确实不能达成一致，任何一方都有申请仲裁或者诉讼的权利。该协议上有物资总公司加盖的印章及法定代表人的签名、华氏公司加盖的印章及法定代表人李文华的签名。 2007年2月7日，武汉市国土局（甲方）与双龙堂公司（乙方）签订《国有土地使用权成交确认书》，约定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条、第十二条和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条的规定，并经湖北省武汉市人民政府批准出让，乙方于2007年1月31日在湖北省武汉市土地交易中心二楼大厅以挂牌方式竞得位于湖北省武汉市江汉区，编号为Ｐ（2006）056号的国有土地使用权，成交土地面积为79587.89平方米（约合119.38亩，最终以武汉市国土局发证面积为准），成交价款总额为人民币72600万元（包括Ａ、Ｂ地块拆迁费用和前期工作成本、交易地块的土地转让补偿总价款以及下列行政事业性收费和政府性基金；土地出让金、城市基础设施配套费、水土保持设施补偿费和土地登记费）。本确认书确认的成交地块在项目实施前，乙方必须依法办理该地块用地范围内和周边规划道路上原建（构）筑物拆除、土地使用及建筑方案报批手续，该地块内的建（构）筑物的规划、设计应严格执行湖北省武汉市城市规划管理局核发的规划设计（土地使用）条件。请于本《国有土地使用权成交确认书》签订之日起10个工作日内，按挂牌结果和挂牌文件规定缴清政府“一费制”收入，并与交易地块原土地使用人签订《国有土地使用权转让补偿合同》。在《国有土地使用权成交确认书》签订之日起3个月内持此《国有土地使用权成交确认书》到拆迁管理部门办理拆迁手续并取得拆迁许可证。待拆迁完毕后，按照法律法规规定持相关资料到湖北省武汉市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续，签订《国有土地使用权出让合同》，并办理国有土地变更登记手续。 2007年12月12日，物资总公司（甲方）与华氏公司（乙方）签订《置换补充协议》，约定：武汉市政府及武汉市江汉区政府关于建设香港路总体规划的要求，甲乙双方于2005年8月23日签订了《置换协议》，现经双方协商一致，对该协议未尽事宜，达成如下补充协议：一、乙方新建物业情况。乙方在湖北省武汉市江汉区香港路与建设大道交汇处兴建占地面积约145亩，建筑面积约600000平方米的商业社区，其中二期商业面积70000平方米，建设工期为三年，自2008年6月30日开始动工至2011年6月30日之前完工。二、置换方式。1、乙方于2008年6月30日之前，在香港路213号地块完成临时建筑（新文物市场）的建设，用于甲方过渡使用；乙方保证在取得临时建筑建设施工许可证的6个月内完成符合要求的项目建设。甲乙双方于临时建筑完工之日起15日内，办理临时建筑的交接手续。交接手续办理完成后的第15日，为甲方迁入临时建筑之日。2、乙方商业社区的二期项目建成完工之日起30日内，将置换物业（详见《置换协议》第三条第4款）交付于甲方。交付后，乙方负责在六个月内为甲方办理完成房屋产权证和土地使用证。三、双方的权利义务。1、乙方承担甲方职工宿舍的拆迁安置补偿，乙方应于本协议签订之日起15日内，办理好拆迁手续之日并完成拆迁安置补偿的全部工作。2、乙方商业社区建成后，经房地产开发竣工验收合格、消防部门验收合格之日起30日内，以书面形式通知甲方搬迁。四、违约责任。甲乙双方必须认真履行本补充协议，如任何一方违约，必须承担相应的违约金；1、乙方临时建筑于2008年6月30日之前建成后，最迟应于2008年9月30日之前向甲方交付临时建筑。如乙方未履行上述任何之义务，应当按照置换物业总价值的5%向甲方承担违约金。2、乙方商业社区建成后，最迟应于2011年7月30日之前向甲方交付置换的新物业，并保证二期建设项目的各项工程、设施经法定部门的验收合格。如乙方未履行上述任何之义务，应当按照置换物业总价值的5%向甲方承担违约金，且甲方可单方解除合同。本补充协议与甲乙双方于2005年8月23日签订的《置换协议》具有同等法律效力；本协议经双方签字盖章后生效。该协议上有物资总公司加盖的印章及法定代表人私章、华氏公司加盖的印章及法定代表人李文华的签名。 2009年9月8日，物资总公司（甲方）、华氏公司（乙方）、双龙堂公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，在甲乙双方2005年8月23日签订的《置换协议》的基础上，甲、乙、丙三方就《置换协议》达成如下协议：1、甲、乙、丙一致同意继续执行，甲乙双方2005年8月23日签订的《置换协议》，以及随后签订《补充协议》和《会议纪要》的约定等。丙方负责承担在《置换协议》以及《补充协议》、《会议纪要》中乙方所承担的权利义务及有关条款的规定。2、甲方于2009年9月20日前，新市场交钥匙工程完成的同时并将土地使用权证和房屋所有权证等原房有关资料一并交给丙方。并协助办理土地拆迁验收手续。3、乙方安置甲方在香港路223号文物市场过渡，过渡时间为五年，时间从2009年9月30日至2014年9月30日至。4、乙方于5年后新建文物市场未建成，该市场甲方继续无偿使用……8、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章生效，直至《置换协议》及其所有的《补充协议》、《会议纪要》的约定等全部履行完毕时止。9、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方本着实事求是的原则予以补充。10、本补充协议与《置换协议》及《补充协议》等所有的约定一并具有同等法律效力。物资总公司、华氏公司、双龙堂公司均在该协议上加盖了印章。 2010年1月9日，武汉市国土局向双龙堂公司出具的8号函载明：你公司位于江汉区香港路的“中华城”项目，已取得建设用地规划许可证武规地字(2007)058号和武规地字(2008)013号，两块地合计用地面积82261.67平方米，其中控制城市规划道路面积8603.61平方米，规划净用地面积73658.06平方米，用地性质为公共设施用地、居住用地，建筑面积为29872.26平方米（其中公共设施建筑面积113318.46平方米，居住建筑面积216553.8平方米）。现根据你公司申请，经我局研究同意该项目分两期实施。其中：A地块规划总用地面积20194平方米（以实测为准），其中控制城市规划道路面积902平方米（以实测为准），规划净用地面积19292拍卖（以实测为准），用地性质为公共设施用地、居住用地，建筑面积227897.9平方米（其中公共设施建筑面积106197.2平方米、居住建筑面积121700.7平方米），容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约11.8）。B地块规划总用地面积62067.67平方米（以实测为准），其中控制城市规划道路面积7701.61平方米（以实测为准），净用地面积54366.06平方米（以实测为准），用地性质为居住用地，建筑面积101974.36平方米，容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约1.87）。其他相关规划要求按原规划设计条件执行。 2011年7月13日，武汉市国土局向双龙堂公司颁发武规建（2011）227号、228号、229号建设工程规划许可证，武规建（2011）227号载明：项目名称为公寓楼及商业裙房（A地块二期工程B1）；武规建（2011）228号载明：项目名称为公寓楼及商业裙房（A地块一期工程B2、B3栋）；武规建（2011）229号载明：项目名称为公寓楼及商业裙房（A地块二期A栋）。 另查明，1、物资管理处持有的原国有土地使用权证（江国用字第705号），载明：土地座落，前三眼桥27号；土地用途，仓库；总面积5566.97平方米。武汉市文物商店持有的原国有土地使用权证（江国用字第706号），载明：土地座落，前三眼桥27号；土地用途，商店；总面积1330.78平方米。物资管理处持有的原房屋所有权证（江房管字第××号），载明：房屋栋数，11栋；用地面积7355.06平方米；房屋占地面积2612.20平方米，建筑面积5443.66平方米。2009年9月12日，双龙堂公司向物资管理处出具收条一份，载明：今收到物资管理处房屋所有权证壹本，证号：江房管字第××号，及国有土地使用权证贰本，证号分别为：江国用字第705号，江国用字第706号。2、2006年12月28日，武汉市国土局在报纸上刊登《武汉市挂牌出让国有土地使用权公告》载明，Ｐ（2006）056总用地面积77407平方米，其中江汉区香港路Ａ地块17991平方米出让年限商服40年，江汉区香港路Ｂ地块47990平方米出让年限住宅70年。3、武汉市文物商店于2009年12月8日将名称变更为文物交流中心。 还查明：2016年12月27日，最高人民法院作出(2016)最高法民终292号民事裁定认为，原判决对于物资总公司拆迁前房屋的位置，案涉中华城项目已经建成的A栋、B1栋、B2栋房屋一至四层中每层的具体面积等基本事实认定不清。此外，在相应楼层中符合当事人约定条件的房屋实际面积小于当事人约定的应当交付给物资总公司的房屋面积的情况下，物资总公司诉讼请求中“等值的房屋”亦不明确、具体。1、经一审法院庭审要求物资总公司明确其诉讼请求后，物资总公司主张其诉状载明的诉讼请求具体、明确，即如果涉案的一楼、二楼房屋面积不够置换的还建面积，就按楼层从下往上置换，直至还完还建面积为止；2、各方当事人对涉案房屋的具体位置均无异议；3、各方当事人在庭审中均确认以下事实：因A栋、B1栋施工图(蓝图)与规划部门批准的图纸相矛盾，相关部门未发放《预售许可证》，其具体面积无法确定。B2栋相关部门已经发放了《预售许可证》。 一审法院认为，本案焦点问题是：（一）物资总公司与华氏公司签订的《置换协议》及补充协议的效力；（二）双龙堂公司应否向物资总公司返还位于A地块上的房屋；（三）双龙堂公司是否违约以及应否向物资总公司支付违约金250万元；（四）华氏公司应否在本案中承担民事责任。 （一）关于物资总公司与华氏公司签订的《置换协议》及补充协议的效力问题 从《置换协议》的内容看，双方约定将物资总公司位于香港路205-209号的房屋予以拆除，由华氏公司在该地块上新建房屋，建成后将部分房屋返还给物资总公司，该协议还约定拆迁过程中华氏公司为物资总公司修建临时建筑予以过渡，华氏公司负责物资总公司职工宿舍的拆迁安置补偿等等。因该合同中未涉及土地使用权转让事宜，故从合同内容来看，该合同性质应为房屋拆迁安置补偿协议，而非土地使用权转让协议，不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。物资总公司与华氏公司在《置换协议》的基础上于2007年12月12日签订的《置换补充协议》以及2009年9月8日物资总公司与华氏公司、双龙堂公司签订的《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 （二）关于双龙堂公司应否向物资总公司返还位于A地块上房屋的问题 根据2009年9月8日物资总公司与华氏公司、双龙堂公司签订《补充协议》第一条关于“三方一致同意继续执行物资总公司与华氏公司于2005年8月23日签订的《置换协议》，以及随后所签订的《补充协议》和《会议纪要》的约定等。双龙堂公司负责承担在《置换协议》以及《补充协议》、《会议纪要》中华氏公司所承担的权利义务及有关条款的规定”的约定，华氏公司在《置换协议》项下的权利义务转让给了双龙堂公司。因此，双龙堂公司应当承担向物资总公司返还房屋的义务。 关于返还房屋的具体位置，根据《置换协议》第二条“华氏公司将在香港路与建设大道交汇处兴建占地面积约145亩，建筑面积约600000平方米的商业社区，其中二期商业面积70000平方米，建设周期为三年，项目完工后，还物资总公司二期建筑面积17000平方米，其中：用于经营的商业面积12000平方米，用于办公的建筑面积5000平方米”，第三条第四款“项目建成后，原地还给物资总公司物业，即华氏公司在商业街香港路街面的位置还物资总公司：一、二层各还6000平方米的商铺（建筑面积），三层还3000平方米、四层还2000平方米的办公用房（建筑面积）。所还物业保留独立的门牌号码，产权归物资总公司所有。具体位置待规划设计方案确定后，或者根据物资总公司经营特点和性质另行商定，但必须服从商业街的总体规划”的约定，双龙堂公司向物资总公司返还的房屋位置必须满足“二期”、“原地”、“香港路街面”等条件。 物资总公司主张该公司被拆除的原物业在A地块上，双龙堂公司名下的A、B、C地块中只有A地块符合原地、临香港路街面、土地用途具备商业和办公性质，应当在A地块A栋、B1栋、B2栋中返还17000平方米房屋的依据不充分，理由在于：首先，关于“原地”的理解，《置换协议》约定“在项目建成后，原地还给物资总公司物业”，因涉案中华城项目系双龙堂公司在物资总公司被拆房屋所在地域上成片开发的项目，故合同中约定的“原地”并非物资总公司被拆房屋原址，而是中华城项目所在地块，即A、B地块。物资总公司认为“原地”仅指A地块依据不足。其次，关于“香港路街面”的概念，根据武汉市国土局8号函所附红线图，A、B地块上均有临香港路街面的区域，差别在于A地块临香港路一侧的长度比B地块长，因《置换协议》仅约定在香港路街面的位置还房，未约定靠街面一侧房屋的具体长度，因此A、B地块均满足“香港路街面”的条件。再次，关于“二期”概念的理解。虽然《置换协议》中没有对一期、二期的具体位置进行约定，但根据武汉市国土局向双龙堂公司出具的8号函中“现根据你公司申请，经我局研究同意该项目分两期实施，其中：A地块规划用地面积20194平方米，建筑面积227897.9平方米，用地性质亦为公共设施用地、居住用地……；B地块规划用地面积602067.67平方米，建筑面积101974.36平方米，用地性质为居住用地……”的内容，A地块对应的为一期，B地块对应的为二期。根据《置换协议》约定，应在“二期”返还房屋，物资总公司未提交证据证明A地块满足《置换协议》中约定“二期”的条件，在A、B地块均满足“原地”、“香港路街面”条件的情形下，物资总公司要求在A地块上A栋、B1、B2栋中返还17000平方米房屋的诉讼请求依据不充分。加之，物资总公司的诉讼请求要求如果A地块上A栋、B1、B2栋一楼、二楼房屋面积不够返还其还建面积，就按楼层从低往高依次返还其还建面积，直至还完为止。因涉案房屋A栋、B1栋的施工蓝图与规划部门批准的图纸不一致，导致相关部门未发放《预售许可证》，亦未办理涉案房屋产权证书，其涉案房屋的具体面积无法确定。且当事人在协议中要求返还的还建面积与A地块上A栋、B1、B2栋要求的还建面积的价值是否相同没有证据证明，故物资总公司要求在A地块上A栋、B1、B2栋返还其还建面积的诉讼请求不具体、不明确，一审法院无法予以支持。因《置换协议》、《置换补充协议》及《补充协议》等系列合同均为有效合同，根据前述合同约定，双龙堂公司有向物资总公司返还房屋的义务，因此，对于物资总公司要求继续履行《置换协议》《置换补充协议》及《补充协议》等合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 （三）关于双龙堂公司是否违约以及应否向物资总公司支付违约金250万元的问题 2007年12月12日《置换补充协议》第四条第二款约定“华氏公司商业社区建成后，最迟应于2011年7月30日之前向物资总公司交付置换的新物业”，明确约定了新物业的交付时间为2011年7月30日之前，双龙堂公司未在2011年7月30日前向物资总公司返还房屋，违反合同约定，应承担相应的违约责任。双龙堂公司认为根据2009年9月8日《补充协议》第三条的约定“华氏公司安置物资总公司在香港路223号文物市场过渡，过渡时间为五年，时间从2009年9月30日至2014年9月30日止”，故房屋的交付时间为2014年9月30日，该协议同时还约定“华氏公司五年后如新文物市场未建成，临时文物市场由物资总公司无偿使用”，因此双龙堂公司不存在逾期交付房屋的违约行为。因2009年9月8日《补充协议》中约定的是“过渡时间为五年，时间从2009年9月30日至2014年9月30日止”，过渡时间与新物业的交付时间并非同一概念，不能视为对新物业的交付时间作出了变更。《补充协议》中“华氏公司五年后如新文物市场未建成，临时文物市场由物资总公司无偿使用”的约定，仅约定在新物业未交付的情形下物资总公司可以无偿使用临时文物市场，并未免除义务方未按期交付房屋的违约责任。根据《置换协议》第五条第五款、第六款的约定“华氏公司在没有任何理由的情况下，不履行本协议的有关约定，或者人为制造障碍阻止本协议的履行，视为违约，按照置换物业总价值的5%承担违约金。双方约定置换物业总价值为人民币伍仟万元。（仅作违约赔付依据）”，故违约金应计算为5000万元的5%，即250万元。物资总公司请求双龙堂公司应向其支付违约金250万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 （四）关于华氏公司在本案中应否承担民事责任的问题 物资总公司主张华氏公司应就双龙堂公司在本案的责任承担连带责任，但根据2009年9月8日物资总公司与华氏公司、双龙堂公司签订《补充协议》第一条“三方一致同意继续执行物资总公司与华氏公司于2005年8月23日签订的《置换协议》，以及随后所签订的《补充协议》和《会议纪要》的约定等。双龙堂公司负责承担在《置换协议》以及《补充协议》、《会议纪要》中华氏公司所承担的权利义务及有关条款的规定”的约定，物资总公司已经同意华氏公司将其在《置换协议》项下的权利义务转让给双龙堂公司。虽然双龙堂公司与华氏公司为关联公司，但其与华氏公司在法律上属于独立的人格，且本案为合同之诉，在合同中没有明确约定华氏公司应承担返还房屋责任的情形下，物资总公司要求华氏公司承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审判决：一、物资总公司与双龙堂房公司继续履行《置换协议》、《置换补充协议》及《补充协议》等系列协议；二、双龙堂公司于本判决生效之日起十五日内向物资总公司支付违约金250万元；三、驳回物资总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2374300元，诉讼保全费5000元，由物资总公司负担2141370元，由双龙堂公司负担237930元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 物资总公司向本院提交证据为：双龙堂公司招募投资人公告，拟证明双龙堂公司总资产不包括B地块，其应当在A地块上返还1.7万平方米的房屋，在B地块上返还房屋已经不可能。 双龙堂公司发表质证意见如下：对该证据真实性认可，对其关联性和证明目的不认可。招募公告上没有B地块，按照《置换协议》的约定，应当在B地块还房，但招募公告上并没有B地块；且即使B地块无法返还，也不应该在A地块上返还房屋。 华氏公司质同意双龙堂公司的质证意见。物资管理处同意物资总公司举证的证明目的。文物交流中心未发表质证意见。 本院对物资总公司提供的证据认定如下：因双龙堂公司对招募公告的真实性无异议，且二审中认可一审判决认定的B地块已经转让，本院予以确认。 双龙堂公司提交以下证据：1.（2019）鄂0103破申2号民事裁定一份，拟证明2019年1月28日，湖北省武汉市江汉区人民法院（以下简称江汉区法院）受理债权人罗荣辉对双龙堂公司的重整申请；2.（2019）鄂0103破1号决定书一份，拟证明2019年3月26日，江汉区法院指定北京中伦（武汉）律师事务所为双龙堂公司破产管理人；3.关于调整武土交确字〔2007〕第003号《国有土地使用权成交确认书》有关内容的通知，拟证明双龙堂公司于2017年1月31日以挂牌方式成交的P（2006）056号地块中的B地块为项目二期土地，武汉市国土局同意将双龙堂公司二期土地（B地块）分宗至鼎新公司名下；4.鼎新公司企业信用信息公示报告、阳光城（湖北）置业有限公司（以下简称阳光公司）企业信用信息公示报告、福建阳光房地产开发有限公司企业信用信息公示报告，拟证明自2017年3月24日起，鼎新公司的股东为阳光公司，实际控制人为阳光城集团股份有限公司。 物资总公司发表质证意见如下：对证据1、证据2的真实性及证明目的无异议，说明双龙堂公司已经进入破产重整程序；对证据3真实性有异议，双龙堂公司称B地块为二期，现其将该地块处置，存在恶意侵害物资总公司合法权益的行为；对证据4真实性及证明目的无异议，但是该证据与本案无关，因为《置换协议》的相对方是双龙堂公司。 华氏公司对上述证据均无异议。物资管理处同意物资总公司质证意见。文物交流中心对证据1.2.3无异议，对证据4不发表意见。 本院对双龙堂公司提供的4份证据认定如下：对于证据1、证据2，因物资总公司无异议，予以认定；对证据3、证据4的真实性予以认定，证明目的不予认定。 本院另查明，2017年4月11日，双龙堂公司于2007年1月31日以挂牌方式成交的P（2006）056号地块中，二期土地（除已签订土地出让合同以外的土地）成交主体调整为鼎新公司。2019年1月28日，江汉区法院受理债权人罗荣辉对双龙堂公司的重整申请。2019年3月26日，江汉区法院指定北京中伦（武汉）律师事务所为双龙堂公司破产管理人。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：双龙堂公司是否应当在中华城商业社区A地块上向物资总公司返还相应面积的房屋。 （一）关于是否应在A地块上返还房屋问题。本案中，双方当事人对《置换协议》中返还房屋的位置约定“二期”指向不明，在履行合同的过程中土地用途又发生了一定的调整变化，而当事人并未根据变化情况对约定的“二期”进一步明确，导致双方对返还房屋应在A地块还是B地块争执不下，成为本案审理的关键问题。本院认为，根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，以及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”的规定，综合本案合同约定内容、合同履行情况及项目状态背景、项目实际规划批准的情况等，从有利于实现合同目的角度看，能够认定双龙堂公司应在A地块上返还物资总公司房屋。理由如下： 1.从三份合同约定的内容看，可以认定合同所指“二期”工程位置不在B地块，而在A地块。（1）2005年《置换协议》约定，双龙堂公司返还1.7万平方米房屋的位置条件有三个：原地、临香港路、二期。首先，对于“原地”即香港路205-209号，本院查看现场时双方均确认为A地块B1栋所在位置，因中华城商业社区系双龙堂公司在包括物资总公司被拆房屋所在土地在内的土地上整体开发建设的项目，该项目所涉土地本身具有整体性，故对“原地”不应机械理解为A地块B1栋，应作适当扩大解释，即在中华城商业社区规划范围内即可。其次，对于“临香港路”，A地块A1栋、B1栋、B2栋以及B地块香港路213号地块即临时文物市场所在地均满足该条件。再次，对于“二期”，合同约定没有具体指向，但可以推定位于A地块。《置换协议》约定项目建设周期为三年，其中包括二期商业，B地块香港路213号为临时建筑（新文物市场）用于物资总公司过渡使用,时间也为三年，鉴于B地块上唯一满足“原地、临香港路”条件的地块被用于临时过渡，过渡时间与包含二期的项目建设时间一致，该地块不可能同时用于过渡和建设二期工程，故满足“原地、临香港路、二期”三个条件的房屋应在A地块。（2）2007年《置换补充协议》第一条约定乙方（双龙堂公司）在香港路与建设大道交汇处兴建占地面积约145亩，建筑面积约600000平方米的商业社区，其中二期商业面积70000平方米，建设工期为三年，自2008年6月30日开始动工至2011年6月30日之前完工；第二条第1项约定：乙方于2008年6月30日前在香港路213号地块完成临时建筑（新文物市场）建设，用于甲方（物资总公司）过渡使用，以上约定进一步明确了“二期”工程的开工和完工时间，同时也明确了在“二期”工程建设期间香港路213号地块作为过渡使用，因香港路213号地块不可能同时作为过渡地块和建设地块，故可认定“二期”工程不在B地块，而应在A地块。（3）2009年《补充协议》约定，香港路213号地块为临时安置地点，过渡时间为5年，并约定5年后如新建文物市场未建成，该市场物资总公司继续无偿使用；还约定，新建文物市场建成，文物市场搬迁后，临时文物市场必须拆除。《补充协议》再次说明，临时文物市场并非合同约定的项目建设用地，即B地块香港路213号地块并非合同所载明的“二期”建设用地。 2.一审判决认定合同约定的“二期”对应B地块依据不足。武汉市国土局8号函所记载的“两期”，不能等同于双方合同约定的“一期二期”。（1）2005年双方签订合同时项目尚未经过规划审批，当事人约定的“二期”在含义上并不明确具体。武汉市国土局8号函载明，中华城项目分两期建设，该函系武汉市国土局于2010年出具，晚于三份合同签订时间，在当事人未明确《置换协议》中记载的“二期”与该函中“B地块”完全对应的情况下，不能以政府在后文件中的“两期”概念来解释当事人在先合同所约定的“二期”内容。（2）武汉市国土局8号函载明A地块的用地性质为公共设施、居住用地，B地块的用地性质为居住用地，B地块的性质与合同约定的返还房屋为商业性质并不相符。如将合同约定的“二期”理解为B地块，则“二期”中并没有符合合同约定的可供返还的房屋，该理解显然不符合双方订立合同的目的。（3）武汉市国土局2011年7月13日向双龙堂公司颁发建设工程规划许可证，其中载明A地块分一、二期，这里所指的“二期”概念明显不同于武汉市国土局8号函，进一步说明不能简单将武汉市国土局8号函中所称“二期B地块”对应合同约定的“二期”。一审判决认为《置换协议》中二期对应B地块，属于理解不当，应予纠正。 3.双龙堂公司以实际行为表明合同约定的“二期”并非对应B地块。双龙堂公司虽主张“二期”即B地块，其应当在B地块上返还房屋，但其在2017年4月11日已将B地块转让的情况下，仍然在2017年8月16日一审庭审的答辩状中表示要在B地块上继续还房，其关于还房位置的主张与B地块已不属于双龙堂公司的事实相互矛盾。本院认为，双龙堂公司认可应当向物资总公司还房的意思表示真实，而现有证据表明已无法在B地块上还房，说明双龙堂公司自身也并不认可应在B地块上还房。4.在A地块上返还房屋有利于保护被拆迁人的利益，有利于实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”虽然该条司法解释并非适用于本案情形，但其体现的理念是对被拆迁人的权利应当在法律框架内给予一定程度的优先保护，该理念在本案审理中具有参考价值。本案中，2007年12月12日签订的《置换补充协议》第四条第二款约定：“华氏公司商业社区建成后，最迟应于2011年7月30日之前向物资总公司交付置换的新物业。”故双龙堂公司应当于2011年7月30日前向物资总公司返还房屋,距今已有8年多时间。双龙堂公司在二审庭审中亦承认，物资总公司是案涉土地房屋的原有产权人，应当返还其房屋，只是表示不能用A地块上房屋返还。如前所述，A地块上房屋满足合同约定的返还条件，B地块并不符合返还条件且B地块已经转让。在此情况下，认定双龙堂公司应当在A地块上返还房屋，有利于保护被拆迁人物资总公司的利益，符合司法解释规定精神和合同履行实际情况，也有利于合同目的的实现。 （二）关于如何分配房屋问题。二审庭审中双方表示，A地块上房屋除了本案被查封房屋外，其余均已销售完毕，故应在物资总公司申请查封的房产范围内还房。但被查封房屋无法满足《置换协议》约定的返还房屋的楼层、房屋性质等条件，对此，物资总公司向本院出具《情况说明》，表示只要求返还1.7万平方米房屋，对返还的楼层、房屋性质等不作要求，故本院根据实际情况予以调整。因双方均未能举证证明合同约定的1.7万平方米价值多少，亦未能举证证明合同约定的应返还房产与现被查封房产之间是否存在差价，故本案返还房屋仅考虑面积，不再考虑价值差异。另外，被查封房产未经竣工验收，查封各楼层面积系物资总公司根据双龙堂公司提交的《武汉市房产平面图》及建筑施工图计算得出，二审开庭时双龙堂公司对此未提出异议，故以此作为判决依据，具体面积以实测为准。 为便于房产充分合理利用，本院根据公平原则，结合查看现场情况，认定双龙堂公司应当向物资总公司返还如下房屋：（1）中华城商业社区A地块上B1栋1-5层商业用房全部返还物资总公司，共计8064.04平方米。（2）因被查封房屋中仅有A1栋6层有办公用房2152.67平方米，远低于《置换协议》约定的5000平方米办公用房面积，本院酌定以被查封房屋中的等面积商业用房进行冲抵，故返还A1栋6层办公用房2152.67平方米，并以A1栋5层2847.33平方米的商铺冲抵相同面积办公用房。（3）为便于房屋便利使用，并尊重物资总公司不再坚持合同约定楼层的真实意思表示，剩余商铺返还不再考虑合同约定的楼层，而是结合前述分房方案的实际情况，认定应返还A1栋5层2603.16平方米商铺、A1栋4层1332.79平方米商铺。以上返还面积共计1.7万平方米。 综上所述，物资总公司的上诉请求成立，依法应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省高级人民法院（2017）鄂民初8号民事判决； 二、武汉双龙堂房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉市江岸区物资总公司返还1.7万平米房屋（具体分配方案为：中华城商业社区A地块上B1栋1-5层共计8064.04平方米商铺、A1栋6层2152.67平方米办公用房、A1栋5层5450.49平方米商铺、A1栋4层1332.79平方米商铺。以上面积为暂定面积，最终以实测为准）； 三、武汉双龙堂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉市江岸区物资总公司支付违约金250万元。 四、驳回武汉市江岸区物资总公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2374300元，诉讼保全费5000元，由武汉双龙堂房地产发展有限公司负担。二审案件受理费2374300元，由武汉双龙堂房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 方 芳 审判员 李相波 审判员 宁 晟 二〇一九年十二月三十日 法官助理王戈 书记员王利萍