朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初2628号原告（案外人）宋文武，男，1963年1月1日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。委托代理人杜红岩，辽宁天维律师事务所律师。被告（申请执行人）李广金，男，1956年12月12日出生，汉族，无职业，朝阳市双塔区。委托代理人刘军，辽宁实远律师事务所律师。第三人（被执行人）朝阳市天润丰达房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段57-8号。社会统一信用代码912113027654121038。法定代表人佟世峰，经理。原告（案外人）宋文武与被告（申请执行人）李广金、第三人（被执行人）朝阳市天润丰达房地产开发有限公司（以下简称天润丰达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋文武的委托代理人杜红岩，被告李广金及其委托代理人刘军，第三人（被执行人）天润丰达公司的法定代表人佟世峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋文武向本院提出诉讼请求：1、要求立即解除对朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋的查封，不得执行该房屋；2、请求确认朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋归原告所有。3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2015年12月16日签订了《商品房预售协议书》，合同约定了第三人将朝阳市双塔区北大街与龙江街交汇西南处，春华市场改造项目中的B区第12、13、14、15、16号商业网点出售给原告。朝阳市双塔区人民法院作出的（2018）辽1302民初3864号民事判决书，判决原告与第三人签订的《商品房预售协议书》有效。朝阳市中级人民法院作出的（2019）辽13民终981号民事判决书，维持了（2018）辽1302民初3864号民事判决书。即原告与第三人签订的《商品房预售协议书》有效已经生效的法律判决所确认。此外，原告将春华市场71B产籍号III-12-3A-351C113、213号房屋赠与女儿宋嘉茵，该房屋网签至宋嘉茵名下，春花市场71B产籍号III-12-3A-351C114、214、115、215、116、216号房屋网签至原告名下。在被告与第三人民间借贷纠纷一案中，双塔区法院于2017年12月查封了涉案房屋III-12-3A-351C113、213、114、214号两户网点。为此，原告向法院提出执行异议，法院作出的（2018）辽1302执异68号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告向人民法院提出执行异议之诉。原告与第三人签订的《商品房预售协议书》，已经生效的法律判决确认为有效。其案涉房屋已经网签，原告已交清全部购房款，履行了房屋买受人应履行的全部义务。原告对案涉房屋已经享有期待物权，原告应认定为涉案房屋的消费者，并享有消费者在此应享有的权利，至于涉案房屋不能进行物权登记，系不能归责于买受人原告的原因。因此原告享有足以对抗金钱债权执行的权利。人民法院应依据《民事诉讼法》解释第三百一十二条第一款第一项之规定，判决不得执行该标的物。同时依据《民事诉讼法》解释第三百一十二条第二款之规定，确认案涉房屋归原告所有。被告李广金辩称，原告的三项诉请都不能得到法庭的支持，应依法予以驳回。理由如下：1、虽然原告在诉状中称涉案房屋已经办理了网签登记，但商品房网签登记并不具有物权变动的性质，网签登记只是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，也就是说网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，同时也说明原告所谓的物权期待权是不成立的。2、不动产物权变动或设立应当依照法律规定进行登记，未进行不动产物权设立或变动的登记不发生不动产物权设立或变动的效力。3、商品房网签登记后购房人对涉案房产享有的是债权请求权，并非物权请求权，仅仅依照商品房网签登记；如果不同时具备《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（内容略）三种情形买受人的请求不能得到法院的支持；到目前为止，本案原告并没有充分证据证明其诉请具备上述三个法律条件，其请求不足以排除人民法院的强制执行。综上，原告的诉请没有法律和事实上的依据，应依法予以驳回。第三人天润丰达公司述称，案涉五户房屋当时为什么有被告名下两户，原因是我公司当时向宋文武和李广金共同借款，案涉房屋实际就是民间借贷的抵押物。2017年把抵押物重新归拢，是继续原来的借款本金利息的抵押，实际还是抵押物。五户房屋有李广金两户，当时商量时有李广金和宋文武在场，在我公司的售楼处用这几户房屋把欠原、被告的借款抵押在一起，最后商定给被告的两户房子。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理原告李广金诉被告天润丰达公司民间借贷纠纷一案中，于2017年12月20日以（2017）辽1302民初5182号民事裁定，将被告天润丰达公司所有的位于朝阳市双塔区房屋予以查封。后该案经本院主持调解，双方达成调解协议，本院作出（2017）辽1302民初5182号民事调解书，被告天润丰达公司于2018年4月15日给付原告李广金借款本金370万元。因天润丰达公司未按期履行给付义务，李广金向本院提出强制执行申请。执行中，原告宋文武作为案外人对本院查封的第三人天润丰达公司所有的位于朝阳市双塔区房屋提出书面异议，要求解除对上述房屋查封。2018年11月26日，本院经审查作出（2018）辽1302执异68号执行裁定书，裁定驳回宋文武的异议请求。故原告宋文武提起本案诉讼。审理中，原告宋文武向本院提交了与第三人天润丰达公司签订的《商品房预售协议书》，本院（2018）辽1302民初3864号判决书，朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终981号民事判决书，朝阳市住建委出具的说明。证明原告与本案第三人天润丰达公司于2015年12月16日签订了《商品房预售协议书》，双方协商第三人天润丰达公司将其开发的朝阳市北大街与龙江街交汇西南处，春华市场改造项目中B区第12、13、14、15、16号商业网点出售给原告宋文武，双方签订的《商品房预售协议书》经两级法院审理确认合法有效；原告是基于房屋买卖关系，且支付了全部房款，进行了网签，在法律关系里是当然的房屋买受人，原告的条件优于被告的条件，原告足以享有排除被告作为民间借贷进行执行的权利。被告李广金认为，《商品房预售协议书》虽然经两级法院被认定为是双方真实意思的表示，并支持了原告的请求，判决双方所签订的预售协议书合法有效，但预售协议合法有效不能等于本案原告就已经对涉案房屋拥有了所有权，或者是原告所说的优先权于因民间借贷所产生的执行案件，不如因买卖合同所产生的网签效力要高，该观点被告不予认同；根据执行异议案件和复议案件若干问题的规定，虽然原告和本案第三人签有购房协议，但不能同时满足被告答辩里所谈到的三个条件，原告的这种请求就没有法律上的依据，只是原告自己的一种认为。第二，朝阳市住建委的情说明，确定其中两套网点分别与刘芳和宋嘉茵办理了网签，按照原告的说法这两户房屋买受人已经不是本案原告，应该分别是刘芳和宋嘉茵。所以在此案中对这两户房屋主张权利，也就失去了事实上的依据。第三，对于两份生效判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议。虽然判决认定原告与第三人签订的预售协议书合法有效，但协议合法有效并不等于原告取得了足以排除本案被告在执行过程中对属于第三人房屋的查封，本案第三人对于是否能够继续履行所签订的预售协议书是原告和第三人的事，第三人可以解除或不继续履行协议，第三人不同意履行协议，愿意承担违约责任，所以认定预售协议有效，不足以导致其对本案被告执行过程中对属于第三人房屋的执行。原告的证据证明不了他需要证明的问题。第三人天润丰达公司认为，1、坚持强调第三人与原告宋文武所签的《商品房预售协议书》是民间借贷的抵押，至于宋嘉茵的出现是因为原、被告及第三人共同商议这笔民间借贷如何延续抵押的问题，原告提出让我公司用这几户房子抵押给第三人和被告，然后用这几户房子去朝阳银行进行贷款，他可以提供公司做载体，当时被告李广金提出他已经年近70岁没有办法做贷款，原告说他可以做贷款，他女儿还有公司，在我们互相信任的情况下才写上了宋嘉茵，这里不存在买卖和赠予的关系。2、如果原告继续坚持商品房预售协书购买网点，房价是4,845元/平方米，预算最后7,000元，评估价13,000元/平方米，我们凭什么4,000多元卖给他，我方现在可以撕毁合同不卖给他，愿意承担违约责任。3、做为第三人把我方涉及到本案中，整个事实就是民间借贷抵押物的分配问题，不涉及到买卖，如果原告隐瞒，歪曲事实，他是虚假诉讼，以占有第三人的资产为目的。当时借款原告要求所有的抵押就写售房合同。上述事实，有原告提交的本院（2017）辽1302民初5182号民事裁定书、协助执行通知书、（2017）辽1302执保第628号协助查询通知书，案外人执行异议申请书，（2017）辽1302执异68号执行裁定书，《商品房预售协议书》，朝阳市住建委说明，本院（2018）辽1302民初3864号判决书，朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终981号民事判决书。被告提交的本院执行员询问第三人法定代表人笔录、本院（2017）辽1302执保第628号协助查询通知书、朝阳市住建委说明、本院（2018）辽1302执异第68号执行裁定书，本院（2017）辽1302民初5182号民事调解书以及庭审笔录佐证，上述证据经当庭质证审查，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案根据原告诉请及被告的答辩意见，第三人的陈述意见，本案争议的焦点为：（一）原告宋文武与第三人是否在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）原告在本院查封前是否已合法占有涉案房屋；（三）原告是否已就是案涉房屋支付全部价款；（四）未办理过户登记是否因原告自身原因造成。本案在审理中，原告宋文武向本院提交了其与第三人天润丰达公司签订的《商品房预售协议书》，本院（2018）辽1302民初3864号判决书和朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终981号民事判决书，两份判决证明原告诉请确认与第三人签订的《商品房预售协议书》合法有效一案，已经两级法院一、二审程序确认为有效。本院的（2018）辽1302民初3864号判决认为：“被告天润丰达公司法定代表人佟世锋在与原告宋文武签订的《商品房预售协议书》中手书的“注：以上购房款系双方往来账款及利息，以前借款手续、收据、欠据等均一应作废。”文字及原、被告当庭陈述，可以证明双方曾存在过民间借贷法律关系，被告将其开发的商品房出售给原告，并注明购房款系双方往来账款及利息而与原告签订的《商品房预售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议签订之时，双方以前借款手续、收据及欠据等均已作废撕毁，被告所欠原告借款本息已经转化为原告向被告交付的购房款”。证明在本院查封案涉房屋之前原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。第三人天润丰达公司虽提出双方之间没有产生商品房买卖关系，签订的商品房预售合同实际是借款抵押合同的辩解理由，但因无证据证明，本院未采纳其辩解意见。对于原告在本院查封前是否已合法占有涉案房屋，未办理过户登记是否因原告自身原因造成的问题。现因案涉房屋至今未竣工验收交付使用，故应属非因买受人自身原因未占有案涉房屋，亦未办理过户登记。综上，原告提供的证据能够证明原告对执行标的享有足以排除强制执行的权益情形，故对原告宋文武的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除对朝阳市双塔区北大街春华市场BIII-12-3A-351C113、213、114、214号房屋的查封，不得执行该房屋；二、朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋归原告宋文武所有。案件受理费15,600元（原告预交），由被告李广金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘志伟人民陪审员  黄玉玲人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘晶赢