湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0724民初1573号原告（反诉被告）：许宏海，男，1967年8月20日出生，汉族，住湖南省临澧县。原告（反诉被告）：罗振红，女，1979年8月12日出生，汉族，住湖南省临澧县。原告（反诉被告）：马远生，男，1970年10月27日出生，汉族，住湖南省津市。原告（反诉被告）：齐兴富，男，1975年10月11日出生，汉族，住湖南省津市。原告（反诉被告）：万超群，女，1976年8月6日出生，汉族，住湖南省临澧县，以上五原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：张简政，湖南朝阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：马学全，男，1969年12月18日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：周文，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。原告（反诉被告）许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群与被告（反诉原告）马学全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，先适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2019年11月8日裁定转为普通程序，分别于同年12月2日、12月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）许宏海、马远生、齐兴富、万超群及许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群的共同委托诉讼代理人张简政、被告（反诉原告）马学全及其委托诉讼代理人周文到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告（反诉被告）许宏海、万超群及许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群的共同委托诉讼代理人张简政、被告（反诉原告）马学全及其委托诉讼代理人周文到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告（反诉被告）许宏海、万超群及许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群的共同委托诉讼代理人张简政、被告（反诉原告）马学全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群向本院提出诉讼请求:1.解除许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群与马学全之间的租赁合同关系；2.判令马学全赔偿违约损失6800000元。事实与理由：马学全出资在位于临澧县工业园的康宇纺织公司院内修建房屋1栋，用作家装建材的经营场所。因许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群与马学全都是从事家装建筑建材的经营，马学全遂要求许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群共同入住该栋建筑，将该建筑打造成家装建筑建材城。具体方案是：由许宏海出面与马学全签订房屋租赁合同，再由许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群包括马学全在内六位自然人共同设立一家有限责任公司，按公司经营规划、经营范围的需要和特点进行装饰装修。2017年12月16日，马学全与许宏海签订租赁合同1份，约定马学全出租给许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群建筑面积为5200平方米的房屋用作建材卖场，租赁期限自2018年2月6日起至2023年2月6日止。前三年租金为每平方米每月15元，第四年租金为每平方米每月16.5元，第五年的租金为每平方米每月18元。合同还约定马学全作为出租方，应当享有该出租房屋的产权，在租赁期内马学全应当确保许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群的经营权和使用权，出租房屋若与他人发生纠纷，后果均由马学全承担等。合同签订后，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群和马学全共同设立了临澧县和美名品家俱建材有限公司，并对承租的房屋进行了装修，共耗资4800000元。建材城装修后，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群、马学全均已入住并试营业，但马学全出租房屋相应的配套建设没有完成、附属工程没有完工、没有办理合法消防手续，并且是在工业用地上建设的违章建筑，行政主管部门下达了停业通知。因马学全出租给原告方的房屋不能正常开展经营活动，经过股东会决议，2018年6月，临澧县和美名品家俱建材有限公司解散，原公司股东对房屋的装修投入按出资比例进行了分担。上述情形使许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群不能正常经营，不能实现合同的根本目的，除给许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群造成装修款的损失外，还严重影响了经营规划，给其品牌代理造成了负面影响，产生人员误工、商品积压以及损害各业主的预期经营收入等损失约2000000余元。根据合同约定以及相关法律规定，马学全因其违约行为给许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群造成的各项损失，应予赔偿。马学全辩称，1.许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群共同承租马学全房屋并签订了书面租赁合同属实；2.截止2019年10月6日，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群拖欠租金1560000元；3.马学全没有违约行为，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群要求解除租赁合同的理由不成立，当时租赁合同标的本身就是在建工程，对于在建房屋的消防及相关设施设备没有完全经过竣工验收，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群非常清楚，根据租赁合同约定，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群对消防设施的完善承担相应的义务。请求驳回其诉讼请求。马学全向本院提出反诉请求：判令许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群共同连带清偿拖欠房屋租金1560000元（每平方米15元×5200㎡×20个月），并按年利率6%的标准支付资金占用费。事实与理由：2017年12月16日，反诉原告马学全与反诉被告之一许宏海签订了租赁合同1份，但实际承租人为反诉被告许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群等。租赁合同约定马学全出租房屋面积5200㎡，租赁期限为2018年2月6日至2023年2月6日，前3年房屋租金每月每平方米为15元，第4年房屋租金每月每平方米为16.5元，第5年房屋租金每月每平方米为18元，但时至今日，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群尚未缴纳房屋租金。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群对马学全的反诉辩称，1.马学全称许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群占用5200㎡房屋不属实，马学全本人占用房屋585㎡，案外人廖娟占用房屋166.6㎡，案外人顾艺占用房屋262㎡，房屋二楼空置面积956㎡和公用面积占用了809㎡，合计2778.6㎡，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群实际占用面积仅为2421.4㎡；2.马学全的出租房屋不符合租赁合同约定，违反法律法规的强制规定，致使许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群不能正常合法有效开展经营活动，不能产生经营效益，不能达到承租房屋的预期目的，马学全无权收取租金；3.根据租赁合同约定和马学全出具的证据反映，马学全不是该房屋的所有者，其收取房屋租金的主体不适合。请求法院依法驳回马学全的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群提交的其居民身份证复印件各1份、租赁合同复印件1份、工商企业信息查询资料及公司章程各1份，马学全提交的租赁合同复印件和土地租赁协议书各1份、常德市公正清算有限公司会议纪要复印件1份、建材楼的平面图1份，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1．许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群提交的临澧县安全生产委员会办公室临安办函【2018】57号工业园区安全生产检查情况通报1份，临澧县规划局的责令整改通知书复印件1份，拟证明因马学全擅自改变土地使用性质，办公楼批建不符，相关部门责令整改的事实。马学全质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据的证明目的提出异议。本院审核后认为，该组证据仅能证明许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群、马学全经营“和美名品家居建材”卖场需消防整改和土地使用性质改变等破产清算完毕后重新报建的事实，并不能达到许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群认为不能营业的证明目的，对其证明力，本院不予确认。2．许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群提交的案外人刘腾林等人的民事诉状4份，本院（2018）湘0724民初1169号、1170号、1171号、1174号民事裁定书各1份，许宏海、万超群、齐兴富的营业执照副本各1份，银行贷款记录及利息支付明细，拟证明各被告花费装修费的事实。马学全质证后对证据关联性提出异议。本院审核后认为，该组证据与本案无关联性，故对该组证据的证明力，本院不予确认。3．许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群提交的进出账明细、现金日记账、装修工程造价明细、产品剩余积压库存明细和个人产品库存清单表各1份，拟证明所租房屋装修花去的费用。马学全质证后对其真实性、合法性、关联性均提出异议。本院审核后认为，该组证据材料无法确定许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群承租房屋实际装修费用，不能达到证明目的，对其证明力，本院不予确认。4.马学全提交的建设工程规划许可证、建设工程规划审批单、建设工程施工许可证复印件各1份，拟证明租赁房屋具有规划许可并办理施工许可手续。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群质证后对证据的关联性提出异议。本院审核后认为，该组证据反映了租赁房屋获得相关部门许可建造，且与本案具有关联性，故对该组证据的证明力，本院予以确认。5.马学全提交的租赁房屋照片5张，拟证明许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群所租房屋门面继续在经营的事实。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群质证后对证据的证明目的提出了异议。本院审核后认为，该组照片反映了许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群所承租房屋仍在进行经营活动，故对该证据的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，马学全与湖南康宇纺织有限公司（以下简称康宇纺织公司，2017年12月8日，本院裁定受理该公司破产申请,并裁定该公司破产）签订了土地租赁协议书，主要内容：1.甲方（马学全）租赁乙方（康宇纺织公司）厂区内土地修建家具建材产业园，占地面积约8000m2，具体土地使用权面积以甲方规划区域为准。2.乙方土地使用权出租期限为15年。3.在租赁期间内，甲方既可自己经营，也可转租他人使用，也可以对外联营、招商使用。4.土地使用权租金按年支付，租金额度为甲方每年度对外所收取租金利润的30%，于每一会计年度付清。5.本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议书尾部有马学全签字，康宇纺织公司盖章。2017年6月12日，临澧县规划局给康宇纺织公司新建综合楼核发建设工程规划审批单、建设工程规划许可证，同年9月26日，临澧县住房和城乡建设局给康宇纺织公司新建综合楼核发建设工程施工许可证，康宇纺织公司认同并由马学全出资将该公司的综合楼建成。此后，马学全对出资所建楼房对外出租。2017年10月17日，由许宏海、齐兴富、罗振红、马远生、万超群、马学全及案外人廖娟、顾艺共同发起并成立了“临澧县和美名品家居建材有限公司”，由许宏海担任公司执行董事兼法定代表人，该公司经营范围为：家具、家电、建材销售、装饰工程施工，该公司经营场地为租赁马学全新建楼房。同年12月16日，马学全（甲方）与许宏海（乙方）签订了《租赁合同》，主要内容：一、甲方出租给乙方的房屋面积为5200平方米，房屋现状乙方已了解，此房屋用于建材卖场。二、租赁期限：自2018年2月6日起至2023年2月6日止，共计五年。期满后乙方如续租，必须在租期届满前三个月书面通知甲方，双方重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有租赁优先权。三、租金及支付方式、期限：1.租金价格为：15元/平方/月，租金总额以和美名品卖场实际建筑面积为准（面积为5200平方米），第四年16.5元/月，第五年18元/月；2.出租房屋楼上空置面积部分，甲方为乙方免除六个月租金；3.付款方式为季付，起付日期为2018年1月1日。四、甲方的权利与义务：1.房屋的产权属于甲方所有，租赁期内甲方确保乙方享有门面的经营权和使用权，并保证出租屋的使用安全，维护修缮费用由甲方负责；2.甲方需提供水电入户（生活用水、消防用水以及所有电源接到房屋内）；3.房屋外围建设（操场、台阶、厕所化粪池）由甲方负责；4.消防费用由甲、乙双方各付一半（费用包含消防建设、消防办证总费用）；5.房屋门窗、外墙漆、消防楼梯扶手、围栏、窗户由甲方负责；6.房屋若有地租、修建及甲方本人引发的各种纠纷由甲方自行承担，若给乙方造成任何损失由甲方负责；7.房屋出租带来的税费由甲方负责。五、乙方的权利与义务：1.乙方必须按照市场管理部门制定的有关规定从事合法经营活动，自负盈亏；2.自合同生效之日起，乙方的人身、财产安全自负，凡因安全措施不力，给甲、乙方及他方造成人身和财产损失的由乙方负责；3.乙方因生意需要进行的门面改造、装修，应先征得甲方审核同意方可实施，其费用由乙方自理；4、门面的产权属甲方所有，乙方无权私自转让或租赁，租赁期内甲方未经乙方同意不得私自出租房屋；5.在经营中与他人发生纠纷造成门面损坏的由乙方负责赔偿。六、违约责任：甲方房屋的使用安全、维护、修缮未到位，乙方可推迟支付租金。七、本合同自双方签字盖章后生效，其他未尽事宜双方协商订立补充条款。租赁合同尾部有许宏海和马学全的签名。租赁合同签订后，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群和案外人廖娟、顾艺及马学全本人对所租赁房屋各自装修后进行经营。2018年5月23日，临澧县和美名品家居建材有限公司决议解散并注销。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群、马学全本人及案外人廖娟、顾艺，按租赁合同的约定在所租门面内继续经营建材至今，其中许宏海使用面积为509.43m2、罗振红使用面积为105m2、马远生使用面积为134m2、齐兴富使用面积为214.71m2、万超群使用面积为313m2、马学全使用面积为585m2、案外人廖娟使用面积为166.6m2、案外人顾艺使用面积为262m2、公共品牌所占使用面积为1789m2（其中空置面积为956m2）、公共面积为1121.26m2，合计5200m2。2018年7月20日，临澧县安全生产委员会办公室印发了临安办函【2018】57号工业园区安全生产检查情况通报，指出和美名品家居建材卖场存在“消火栓无水，未配置水带水枪；火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统故障；卖场未经消防行政许可”等问题，责令停业整改。同年7月24日，临澧县规划局对康宇纺织公司核发责令整改通知书，主要内容：经查实，你公司报批建的综合楼项目，存在以下违规行为：1、批建不符；2、擅自改变土地使用性质，建设过程中将综合楼变更为“和美家居”，存在欺瞒行为，情节严重，责令该公司立即停止一切建设行为，待破产清算完毕后，重新结合土地使用性质报批报建。针对临澧县安全生产委员会办公室和临澧县规划局提出的整改要求，2018年9月10日，康宇纺织公司破产管理人常德市公正清算有限公司下发了“关于确定康宇纺织公司财产处置方案的办公会议纪要”(常公清办【2018】第04号)，内容为：一、鉴于康宇纺织公司与马学全签订的《土地租赁协议》，由马学全带资建造的和美名品家具建材城不属于康宇公司破产财产；二、对马学全带资建造的和美名品家具建材城土地使用权（占地面积6832平方米，约10.248亩），管理人在破产处置方案中对买受人设置两个前置条件：1.采取租赁方式：如马学全愿意租赁，买受人应同意马学全按照原与康宇纺织公司签订的《土地租赁协议》中约定的最低租赁年限，满足租赁15年（即可租赁至2031年9月28日），年租金的收取，由管理人依照湖南新融达资产评估有限责任公司（常德分公司）出具的该地块租赁价值确定；2.采取购买方式：如马学全愿意购买，该地块的购买价格应参照湖南新融达资产评估有限责任公司（常德分公司）出具的该地块处置价，并结合最终土地处置总价的比例进行确定。最终该地块购买人将自行根据2018年7月24日临澧县规划局出具的《责令整改通知书》意见，待康宇纺织公司破产清算完毕后，重新结合土地使用性质报批报建。同年9月13日，临澧经济开发区管理委员会在该会议纪要上签批“同意对和美名品家具建材城处置条件中第二条的处理意见”。现康宇纺织公司破产清算未结案，马学全出资以康宇纺织公司名义修建的建材楼，未对土地使用性质重新报批报建。本院认为，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群承租马学全带资修建的案涉出租门面，并对门面进行装饰装修，虽罗振红、马远生、齐兴富、万超群及案外人廖娟、顾艺未与马学全签订书面租赁合同，但自2018年2月起至今，马学全与许宏海签订租赁合同后，将案涉门面交付给许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群及案外人廖娟、顾艺从事经营，双方已实际形成租赁合同关系。本案系房屋租赁合同纠纷，房屋出租系一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的租赁制度，在建房屋出租是出租人不丧失标的物所有权的前提下，通过收取承租人租金的方式，达到融通资金、盘活资产的目的，承租人可以通过分期支付租金获取房屋使用权和收益，双方当事人都可以从中获得利益。本案中，许宏海与马学全签订的《租赁合同》为当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且各方当事人至今仍按合同履行，马学全出资以康宇纺织公司名义修建的建材楼虽存在需消防整改、土地使用性质改变需重新报批报建等瑕疵，因康宇纺织公司破产程序尚未终结，故申请改变土地使用性质的工作尚未进行，但并不影响马学全出资所建楼房的出租，且消防费用在《租赁合同》中约定了双方各付一半，承租人许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群、廖娟、顾艺承租该房屋从事建材经营至今。故许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群要求解除《租赁合同》，并由马学全赔偿违约损失6800000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于马学全的反诉请求。因许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群认可实际占用面积2421.4㎡，本院结合许宏海使用509.43m2、罗振红使用105m2、马远生使用134m2、齐兴富使用214.71m2、万超群使用313m2、马学全使用585m2，案外人廖娟使用166.6m2、案外人顾艺使用262m2，公共品牌占用1789m2（其中空置面积为956m2）、公共面积占用1121.26m2，按8人分摊的原则，根据《租赁合同》相关约定及结合各自实际使用面积、公共品牌、公共面积分摊计算房屋租金，其中许宏海应付租金251208.75元[租金计算方法：本人所占面积509.43m2×15元/月/m2×20个月=152829元（自2018年2月6日起至2019年10月6日），使用公共面积加公共品牌面积1954.26m2×1/8×15元/月/m2×20个月=73284.75元（自2018年2月6日起至2019年10月6日），空置面积956m2×1/8×15元/月/m2×14个月=25095元（依双方所签订租赁合同的约定，应免除六个月租金，故仅计算自2018年8月6日起至2019年10月6日止的空置面积租金），以上合计为251208.75元），罗振红应付租金129879.75元，齐兴富应付租金162792.75元，万超群应付租金192279.75元，马远生应付租金138579.75元，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群应付房屋租金合计为874740.75元，故对马学全的反诉请求，本院部分予以支持。许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群辩称不应支付房屋租金的反诉抗辩主张，本院不予采纳。马学全书面承诺放弃要求许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群按年利率6%的标准支付资金占用费的反诉请求，系其处分自己民事权利的行为，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、驳回许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群的诉讼请求；二、许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群于本判决生效后10日内支付马学全截止2019年10月6日的房屋租金共计874740.75元（其中许宏海应付租金251208.75元、罗振红应付租金129879.75元、齐兴富应付租金162792.75元、万超群应付租金192279.75元、马远生应付租金138579.75元）；三、驳回马学全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59400元，由许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群共同负担。反诉案件受理费18840元，由马学全负担8276元，许宏海、罗振红、马远生、齐兴富、万超群共同负担10564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  谌官忠人民陪审员  蒋祖武人民陪审员  段克元二〇一九年十二月二十日法官助理向柳书记员祁翔