徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初6641号原告:周耕夫,男,1985年1月30日出生,汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告:周耕辛,男,1986年1月9日出生,汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：卢灿（系周耕辛妻子），女，1989年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：宋国梅，女，1977年4月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：马从志，江苏铸石律师事务所律师。被告：宋宁波，男，1981年6月12日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人：铜山区宝欣房产中介服务部，住所地铜山新区鸿泰家园沿街2#-161铺。经营者：赵孝明。第三人：泉山区通泰房产中介所，住所地徐州市泉山区泰山小区大学城15#-3-06。经营者：王超。原告周耕夫、周耕辛与被告宋国梅、宋宁波、第三人铜山区宝欣房产中介服务部、泉山区通泰房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，原由本院以（2018）苏0312民初4028号案件受理并作出判决，当事人提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终1500号民事裁定撤销原判决发回本院重审。后本院重新立案，另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告周耕夫，原告周耕辛的委托诉讼代理人卢灿，被告宋宁波，被告宋国梅的委托诉讼代理人马从志，第三人泉山区通泰房产中介所到庭参加诉讼，第三人铜山区宝欣房产中介服务部经本院传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。原告周耕夫、周耕辛向本院提出诉讼请求：1、解除黄爱苹与被告宋宁波、宋国梅于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》和2017年5月14日签订的《补充协议》；2、判决二被告连带返还定金40000元，赔偿房屋涨价损失150000元、中介费16000元、律师费损失20000元。事实和理由：2017年3月26日，黄爱苹与被告宋宁波、宋国梅签订《房地产买卖合同》，铜山区宝欣房产中介服务部、泉山区通泰房产中介所系该合同的中介方。2017年5月4日，双方签订《补充协议》。原告按合同及补充协议的约定向被告宋宁波、宋国梅支付了购房定金40000元，向铜山区宝欣房产中介服务部、泉山区通泰房产中介所支付了中介费16000元。后被告宋宁波、宋国梅违约，以房屋涨价为由擅自将房屋以860000元价格出卖给他人。被告的违约行为导致该合同无法继续履行，并给原告造成一定损失。为维护原告合法权利，诉至法院。被告宋国梅辩称，1、黄爱萍和宋宁波签订的合同无效。涉案房屋所有权人登记人为宋国梅和孟宪法，宋国梅和孟宪法于2012年6月19日办理了离婚手续，根据离婚协议，双方婚后财产归孟宪法所有。故只有孟宪法对涉案房屋有处置权并应由孟宪法办理房屋过户手续，宋国梅只是协助过户。被告宋宁波、宋国梅无权签订房屋买卖合同，宋宁波未获房屋所有权人授权签订合同，合同也未得到所有权人追认，该合同无效。2、中介代理合同是由铜山区宝欣房产中介服务部签订的，但是中介费是由泉山区通泰房产中介所收取，两家中介是两个独立的主体，泉山区通泰房产中介所收取费用没有依据。另收据有改正痕迹，原大小写均是10000元，后来改为16000元，对收款真实性被告方不予认可。中介机构未尽诚信协助和审查义务，不应收取中介费。3、合同无效后，应由被告宋宁波退还实际收到的定金30000元，其他损失无事实依据。另律师费应按30000元为基数计算，原告主张的律师费过高。被告宋宁波辩称，1、宋宁波被宋国梅委托代理与原告进行房屋买卖事宜，至于宋国梅以何种价格卖出，宋宁波不知情；2、合同早已解除，宋宁波也已通知宋国梅，不存在再次解除的问题；3、被告宋宁波无任何违约行为，原告属于根本违约；4、宋宁波并未收到黄爱苹支付的40000元定金，实际收到30000元，且因原告违约，依据定金罚则定金不予退还；5、原告主张赔偿损失应承担举证责任；6、中介费不是宋宁波收取的，宋宁波不承担返还义务；7、律师费不是必要费用，原告应提供与黄爱苹签订的代理合同，且律师费收费过高，被告不予承担。第三人铜山区宝欣房产中介服务部未作述称。第三人泉山区通泰房产中介所述称，1、作为第三人的两家中介均加盟了徐州宝泰房地产经纪有限公司，经营中常有联系。涉案房屋买卖事宜是由泉山区通泰房产中介所的业务员岳盼盼联系的。2、关于合同的文本问题，是当时岳盼盼带黄爱苹看房的地方离店面较远，所以就找到较近的铜山区宝欣房产中介服务部借了一份合同文本，并盖了铜山区宝欣房产中介服务部的公章，但这笔业务属于泉山区通泰房产中介所。王超参与了后期双方关于补充协议的协商，签订补充协议当天，双方先签订补充协议，后直接交接现金并由宋宁波出具收条，交接现金的数额王超并未核实，也与中介无关。3、关于中介费16000元已实际收取并开具收据，收据系王超经手开具。开收据时写错了大写，当时就把整字划掉了，小写用黑笔写的6也是其所为，后将这张收据交给了黄爱苹。收据的第一联找不到了，但店里有用房友软件制作的电子档案中的做账记录可以证实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告周耕夫、周耕辛系黄爱苹儿子，（2018）苏0312民初4028号案件立案时原告为黄爱苹，后黄爱苹在诉讼过程中去世，该案原告变更为黄爱苹第一顺序继承人周耕夫、周耕辛。被告宋宁波系被告宋国梅弟弟。2017年3月25日，被告宋国梅向宋宁波出具《授权委托书》，载明“因我外出，现就我所有的位于徐州市铜山区盛世年华-6,10号楼1903室房屋，委托宋宁波代为处理与黄爱苹买卖上述房屋事宜。代理权限为：代为签订售房合同，代收房款。”2017年3月26日，被告宋宁波代理宋国梅作为甲方、黄爱苹作为乙方、铜山区宝欣房产中介服务部作为丙方签订《房地产买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将其所有的盛世年华-6-10-1903号房屋出售给乙方，售价为710000元，买卖双方同意采取首付加贷款方式付房款，于2017年5月10日前到产权部门办理过户手续，逾期视为违约。甲方于2017年5月10日前迁出户口，甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。居间服务费10650元，由乙方承担。签订协议时，乙方交付甲方定金10000元，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费。甲方保证对出售的房产拥有完全的所有权、使用权，甲乙双方代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任。违反本协议任何一条视为违约，违约方赔偿守约方违约金20000元，另赔付守约方直接损失及间接损失。违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用。合同另备注：“甲方保证此房无抵押、无析产、无经济纠纷、无贷款、支持过户；乙方保证自身银行信誉良好，支持贷款；交房前甲方结清房屋，水、电、煤、物业费等费用；此房有部分按揭贷款尚未还清，甲方承诺自筹资金还清此款”。同日，黄爱苹支付居间服务费16000元。泉山区通泰房产中介所出具收据一张（客户联，复写件），载明收到金额大写壹万元陆仟元整，小写16000，店面经理王超。（该收据中大写金额中划掉了“壹万元整陆仟元整”的中间的“整”字，小写金额的“6”系用黑色笔所写，与其他复写的数字颜色不同）。庭审中，被告对收据提出异议。原告主张实际支付16000元。第三人泉山区通泰房产中介所经营者王超陈述，因为黄爱苹家在安徽，其委托中介办理贷款等事宜，故最终商定的中介费与合同中的10650元不同，实际收取16000元，并向本院提供了其所使用的房友软件中形成的涉及本案房屋买卖过程中记录的内容，其中记载收取中介费16000元。2017年3月27日，宋宁波出具收条，载明“今收到黄爱苹购盛世年华-6-10#-1903室购房定金壹万元整（￥10000元）。”。2017年5月14日，宋宁波与黄爱苹签订补充协议一份，主要内容为：双方于2017年3月27日签订的房屋买卖合同，乙方追加定金30000元。因甲方有部分贷款尚未还清，甲方自行筹资还贷。乙方保证购房贷款正常办理，如因乙方问题影响贷款正常办理，乙方向甲方支付借资还款的利息。过户日期由原来约定的2017年5月10日前办理修改为2017年5月31日前。乙方共支付甲方购房定金40000元，违约金为80000元，原合同其他事项不变。同日，宋宁波出具收条，载明“今收到黄爱苹购北京路18号10号楼1单元1903室购房定金叁万圆整（30000）”。另查明，涉案房屋原登记在宋国梅、孟宪法名下。2017年6月2日，该房屋银行贷款还清。2017年6月15日，宋国梅、孟宪法与案外人李伟、刘侠签订《存量房买卖合同》。该房屋以实际价格86万元出售给案外人李伟、刘侠，并于2017年6月29日办理了产权变更手续。本院认为，《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，原被告均应受该协议拘束，全面履行义务。合同约定涉案房产售价710000元，采取首付加贷款付房款，于2017年5月10日前办理过户手续，还约定因涉案房屋有贷款尚未还清，由卖方自行筹资还贷。补充协议将过户时间变更为2017年5月31日。后因被告未及时还清借款涤除抵押，致使涉案房产2017年5月31日无法办理过户手续，被告行为构成违约；其次，2017年6月2日，被告宋国梅还清涉案房屋贷款。在2017年6月12日黄爱苹与宋宁波通话录音中，双方对继续履行合同进行商谈。宋宁波提出让黄爱苹全额付房款，黄爱苹称“商量商量再说吧”，双方未对变更房款履行方式达成一致意见。宋宁波称黄爱苹于2017年6月13日明确告知其不愿意购买上述房屋，但未提供相关证据证明，故对其辩解协商解除合同本院不予采信。另宋宁波辩称双方在签订合同时约定全额付清房款，但与《房地产买卖合同》中约定的“首付加贷款付房款”的方式不符，其提供的证人亦不足以推翻书面约定，对该辩解本院亦不予采信。再次，2017年6月15日，被告宋国梅、案外人孟宪法与案外人刘侠、李伟签订《存量房买卖合同》将涉案房屋出卖于刘侠、李伟，能够说明至少在6月15日之前被告即存在将房屋另行出卖于他人的行为，进一步印证被告存在拒绝履行与原告之间房屋买卖合同的故意。综上，本院认定被告宋国梅存在违约行为，涉案房屋已登记在案外人名下，原被告之间房屋买卖合同已履行不能，故原告主张解除涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》本院予以支持。因被告存在违约行为给原告造成的损失，被告应予赔偿。被告宋宁波持有被告宋国梅的委托授权手续处理与黄爱苹间关于涉案房屋的出售事宜，宋宁波的行为后果应由委托人宋国梅承担。关于定金，《房地产买卖合同》中约定黄爱苹向宋国梅支付定金10000元，2017年3月27日宋宁波出具收条确认已收到定金10000元；《补充协议》中约定被告宋国梅追加定金30000元，同日宋宁波出具收条确认收到定金30000元。被告宋宁波辩称实际未收到定金40000元，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信，故对原告主张被告宋国梅返还定金40000元的诉讼请求本院予以支持。关于房屋涨价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被告违约致使合同目的不能实现，原告要求被告支付因违约造成的损失属于可得利益损失范畴。原告主张房屋涨价损失主要是自签订合同起至得知合同已实际无法履行时止这期间房价飞涨造成其另外购房产生的差价损失，原告近期并未购房，对于具体的损失数额亦未提供证据证明，本院综合原告支付定金数额及占用期间、被告违约情形等因素，参照补充协议约定的违约金，酌情支持原告损失80000元。关于中介费及律师费，合同约定如一方违约，“违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用”，被告宋国梅违约，黄爱苹支付中介费16000元及两原告支付律师费20000元应由其承担。被告对中介费有异议，但未提供证据证实。现经本院查实，泉山区通泰房产中介所认可收到16000元并在其使用的房友软件中进行了记载，故对中介费16000元予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除黄爱苹与被告宋国梅签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告宋国梅于本判决生效之日起十日内返还原告周耕夫、周耕辛定金40000元；三、被告宋国梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告周耕夫、周耕辛损失80000元；四、被告宋国梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告周耕夫、周耕辛中介费16000元、律师费20000元；五、驳回原告周耕夫、周耕辛的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由原告周耕夫、周耕辛负担1000元，被告宋国梅负担3540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  杨道平人民陪审员  王明荣二〇一九年十二月二日书 记 员  许 冰