黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初139号原告：张大年，男，1968年2月1日出生，汉族，个体，住甘南县。委托诉讼代理人：李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。被告：二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑22号楼3单元030102室，统一社会信用代码：912302047553239676。负责人：张清。第三人：大庆市富嘉诚房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬五路东风新村。法定代表人：赵子威，该公司经理。原告张大年与被告二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司（以下简称二建齐分公司）、第三人大庆市富嘉诚房地产开发有限公司（以下简称富嘉诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张大年及委托诉讼代理人李宝忠、被告二建齐分公司负责人张清到庭参加诉讼。第三人富嘉诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张大年向本院提出诉讼请求：一、依法判决停止对甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼000131车库强制执行，同时解除对该车库的查封；二、依法确认张大年与富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，确认该车库归张大年所有，同时要求其协助将车库登记在张大年名下；三、诉讼费由二建齐分公司承担。事实和理由：一、张大年与富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，合同的内容并没有违反法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示。双方签订合同后富嘉诚公司将诉争的车库交付给张大年，张大年对此车库从2014年10月8日一直占有使用至今，虽然未办理房屋变更登记手续，其原因不在于张大年而是由于富嘉诚公司未交纳税款所致。在执行异议中张大年提供的商品房买卖合同及收据、取暖费等票据足以证明张大年已经实际取得了该车库的权属，未办理物权登记不是张大年的过错；二、2014年10月8日双方签订了商品房买卖合同，合同成立后富嘉诚公司将2号楼000131号车库交付给了张大年，从交付车库至今张大年实际占有和使用近五年时间，二建齐分公司申请查封的时间为2015年2月13日，这一时间本案诉争的000131号车库已经交付给张大年并且实际占有使用，而且当时按每平方米3,700.00元计算，此价格和当地的市场价格相当，合同约定的价格根本不存在显失公平问题，虽然车库款项系用建楼的不锈钢工程款顶的，但该行为并不违法，法律并没有禁止性规定，可（2019）黑02执异79号裁定书对这一行为不认可，声称违背了法律规定，所引用的法条及规定均错误，严重损害了张大年的正当合法权益。二建齐分公司辩称，二建齐分公司不同意张大年的诉讼请求。在中院查封的时候，房产应属于富嘉诚公司所有。在之前执行时，张大年没有提交其它证据，仅提交了一份商品房买卖合同，二建齐分公司不认可该买卖合同。富嘉诚公司未到庭，亦提交证据。张大年在庭审中向法庭提交以下证据：证据、商品房买卖合同及交款收据一份，证明张大年与富嘉诚公司之间形成的商品房买卖合同的时间是2014年10月8日。该合同成立后，富嘉诚公司将张大年购买的房屋交付给张大年使用，张大年对该房屋实际占有使用至今，该合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。虽然未办理房屋产权证书，但其原因不在张大年，张大年认为其已依法取得该房屋权属。二建齐分公司在质证中对证据的真实性有异议，怀疑合同是查封后签订的，购房款收据写的是现金，该款没有转帐记录，二建齐分公司不予认可。法院查封的时候房屋里没有人，张大年不能证明其实际占有使用了该房屋。二建齐分公司在庭审中未提交证据。本院根据双方当事人证据交换和质证的情况，认定事实如下：二建齐分公司与富嘉诚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月13日作出（2015）齐民初字第19-1号协助执行通知书，查封甘南县宝山乡枫林佳苑房产1号楼第000116、-1-116号；2号楼000101、000102、000103、000105、000133、-1-101、-1-102、-1-103、-1-104、-1-106。第000108-000143号交通仓储房产。本院于2016年5月18日作出（2015）齐民初字第19号民事判决。双方均不服，提出上诉。黑龙江省高级人民法院于2017年7月20日作出（2016）黑民终423号民事判决，判决：一、维持齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民初字第19号民事判决第二、三项，即驳回原告（反诉被告）二建齐分公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）富嘉诚公司的反诉请求；二、变更齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民初字第19号民事判决第一项为：富嘉诚公司于本判决送达后十日内给付二建齐分公司工程款7,305,780.91元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费153,252.78元，由二建齐分公司负担103,039.24元，由富嘉诚公司负担50,213.54元；反诉案件受理费30,945.81元，由富嘉诚公司负担；保全费5,000.00元，由富嘉诚公司负担。二审案件受理费100,729.21元，由二建齐分公司负担15,900.00元，由富嘉诚公司负担84,829.21元。富嘉诚公司未按生效法律文书所确定的内容履行义务，二建齐分公司于2017年8月8日向本院申请执行。本院立案执行，执行案号为（2017）黑02执254号。本院于2018年2月6日作出（2017）黑02执254-11号执行裁定，一、续行查封富嘉诚公司名下的甘南县宝山乡枫林佳苑房产1号楼第000116、-1-116号；2号楼000101、000102、000103、000105、000133、-1-101、-1-102、-1-103、-1-104、-1-105、-1-106商服楼房产共计1728.09平方米。第000108-000143号交通仓储房产共计924.82平方米。二、查封期限为三年（2018年2月6日至2021年2月5日）。本院向甘南县不动产登记中心送达执行裁定书和执行通知书。本院执行期间，张大年以案外人的身份提出执行异议。本院对张大年提出的执行异议进行了审查，于2019年4月17日作出（2019）黑02执异79号执行裁定，驳回案外人张大年的异议申请。之后，张大年向本院提起案外人执行异议之诉。经审理查明，富嘉诚公司欠张大年白钢扶手工时款78,000.00元。2014年10月8日富嘉诚公司与张大年签订了《商品房买卖合同》，约定富嘉诚公司将枫林佳苑小区000131号车库抵欠款，该商品房单价为每平方米3,700.00元,面积22.62平方米，总金额83,694元。付款方式为：其他方式，用此车库顶工时费22.62元/平方米×3,700.00元=83,694.00元-工时费78,419.00元，下欠5,275.00元。同日，富嘉诚公司为张大年出具83,694.00元的收据一张，收款事由为：“购车库款，用此款顶白钢扶手工时费，131号，22.62元/平方米×3,700.00元”。该收据加盖了富嘉诚公司财务专用章并有经办人窦金平签字。另查明，本院依法到枫林佳苑物业公司调取了2014年、2015年-2016年枫林佳苑小区业主的物业费、取暖费的缴纳记录。枫林佳苑物业公司分别提供了《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》、《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》及《枫林佳苑2015-2016年各项费用收取说明》。两份明细显示，2014年张大年缴纳物业费190.00元、缴纳取暖费814.00；2015年张大年缴纳物业费190.00元、缴纳取暖费814.00、水费200.00元、排污费300.00元，合计1,504.00元。再查明，经与枫林佳苑物业公司负责人孙红核实，2014年10月8日收到房款的收据确实是窦金平出具的，张大年是用白钢扶手工时费抵顶的房款，窦金平是公司的会计。该小区的水费由物业公司收取，孙红称由于公司管理不正规，在为购房者出具购房收据后直接将钥匙交付给购房者，没有办理正规的入户手续。经对《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》、《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》及本院对枫林佳苑物业公司负责人孙红的调查笔录与二建齐分公司进行质证，二建齐分公司对此证据无异议。经本院现场勘查，该车库已经过简单装修。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，人民法院应当对张大年主张的涉案房屋买卖合同合法性和真实性进行审查。本案中，张大年与富嘉诚公司签订的《商品房买卖合同》是在2014年10月8日，在人民法院作出查封裁定之前；签订合同当日富嘉诚公司给张大年出具了以车库顶白钢扶手工时费的收据。二建齐分公司虽怀疑该合同为查封后补签的，但无证据证实。故本院认为，该《商品房买卖合同》虽系以房屋抵顶工程款，但该合同系张大年与富嘉诚公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。另外，枫林佳苑物业公司2014年的收费记录明细中亦记载张大年已缴纳2014年的物业费及取暖费，该日期在2015年2月13日查封之前。根据上述证据，可以认定张大年在人民法院查封之前，对涉案房产已经实际占有，并交付了全部房屋对价。在人民法院查封涉案房产之前，由于开发商欠缴税费等原因导致该房屋无法办理产权登记，因此，非因张大年自身原因未办理产权登记。张大年在人民法院查封之前已与富嘉诚公司签订合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非张大年的自身原因未办理产权登记。因此，张大年提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张大年对案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，故应停止对案涉车库的执行。但是，由于涉案车库尚未办理产权登记，张大年并没有取得该车库的物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产未经登记，不发生物权效力”的规定，张大年请求判令甘南县宝山乡枫林××楼××号车库归其所有，没有法律根据，本院不予支持。同时，张大年请求解除对案涉车库的查封不属于本案的审理范围。综上所述，张大年请求立即停止对位于甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼000131车库的强制执行，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼000131号车库；二、驳回张大年要求确认甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼000131号车库归其所有的诉讼请求。案件受理费1,893.00元，由二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异79号执行裁定书于本判决生效后自动失效。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年十二月四日书记员 王宝亮