内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内25民终1453号 上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司。 法定代表人：邵某。 委托诉讼代理人：刘某，公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：薛某，个体工商户。 委托诉讼代理人：胡某，苏尼特左旗满都拉图镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：张某，住所内蒙古赤峰市。 原审第三人：夏某，住所内蒙古赤峰市。 原审第三人：孟某。 原审第三人：李某。 原审第三人：唐某，住所内蒙古赤峰市。 上诉人锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司（简称春明公司）因与被上诉人薛某，原审第三人张某、夏某、孟某、李某、唐某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服内蒙古自治区苏尼特左旗人民法院（2018）内2523民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人春明公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人薛某及其委托诉讼代理人胡某，原审第三人张某，孟某，唐某到庭参加诉讼。原审第三人李某、夏某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 春明公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区苏尼特左旗人民法院（2018）内2523民初219号民事判决，依法改判；2.本案涉诉费用由薛某承担。事实和理由：首先通过原审确定了如下事实：1.薛某在原审起诉状中依据2012年10月10日签订的合同向春明公司主张权利，在庭审中也是根据该合同进行举证质证，且经法院释明是否变更诉讼请求，薛某明确表示不变更诉讼请求（本金350万元），219号判决书依据《协议三》公证协议作出，违法法律规定。2.在薛某起诉状、庭审举证质证中，确认了2010年10月10日签订的合同、2014年5月6日签订的抵押还款协议以及2014年5月21日土地使用权转让协议三份合同是连贯的，完全来自于第二份合同。在重审中，薛某主动解除了2012年10月10日签订的合同。故《协议三》公证协议没有存在的事实基础、是虚假的。依据《协议三》作出的判决也没有存在的基础。通过薛某在起诉状、庭审中自认，依据《协议二》中550万元包括土地转让金350万、违约金200万，《协议三》中700万元包括土地转让金350万元、违约金350万元，二协议中土地转让面积为11136平方米。219号判决书无视这样事实，将700万元完全认定为土地转让金，明显错误。其次，通过两次庭审确定如下事实：1.《协议一》签订时间为2011年11月30日，主体系唐某（在庭审中被上诉人认可其代表上诉人）构成表见代理，约定的土地转让面积15212平方米，薛某承担土地转让费。到目前为止，上列土地没有依约转让，也没有承担转让费用，薛某构成实质违约，依约应承担违约责任。协议约定上列土地转让金300万元，定金20万元（合同签订之日已经给付），协议中约定2012年3月31日前一次性付清280万，薛某已向春明公司实际交付土地并实际履行。协议约定的违约责任、解除条件均不明确。春明公司已陆续支付完土地转让金，而薛某交付的土地面积不够，应继续交付土地或是返还多余款项。2.《协议二》《协议三》：庭审中，薛某解除了《协议二》，《协议三》与《协议二》是连贯的，故《协议三》依据的事实依据不存在。219号判决依据《协议三》作出判决错误。二审法院应依法改判。再次，本案涉及的土地转让，已经对非法用地作出了行政处罚，所以双方签订的合同基于这一事实都是无效的，不应再以民事诉讼方式进行审理；而且《协议二》已经解除了，薛某启动的所有诉讼是一个虚假诉讼。 薛某辩称，春明公司的上诉理由对本案事实和一审判决内容断章取义，力图混淆事实干扰二审法院判断，达到其规避履行债务的目的。第一，该宗土地的真个转让过程来看，薛某与唐某签订第一份协议时，没有春明公司的事儿。纯属唐某的个人行为。后因唐某不能履行协议义务，其由介绍张某与薛某签订第二份协议即《协议二》。签订该协议一是为了回避第一份协议中保证人李某的干扰，二是总结了一年多来薛某的损失如何赔偿。名义上是和张某签订的，但实际还是和唐某谈的，双方经过协商，重新对土地价款、违约金、转让面积等进行了约定。唐某作为保证人在该协议签字并手写了几条备注。这期间，为了不耽误他们的开发时间，按照唐某的要求，薛某将该宗土地的建设使用权划到了春明公司名下。但是，对方依然没有按照协议的约定履行付款义务。（2017）内2523民初266号判决书依据第二份协议判决给薛某4214000元，薛某没有上诉就是因为一审法院基本认可了薛某的金钱给付请求，所以薛某没有必要上诉要求法院依照最后签订的公证合同来确认转让价款。这并不代表薛某当时同意履行《协议二》。另外，在本次庭审中张某资源与薛某解除合同，并将给付我方的本息221万元转让金给春明公司。《协议二》是在2018年6月的庭审中解除的，但是221万元款项的给付是依据《协议二》产生的，合同解除后，张某将自己的权利转让给了薛某，薛某只有接受这笔款项的权利，绝对没有将该款项变更为《协议一》付款的意思。第二，因为对方对《协议一》《协议二》的屡次违约，为了让双方有个更为严厉和规范的约束文件，双方协商一致签订了《协议三》并进行了公证。一审判决认定的事实足以证明《协议三》的优先效力。同时合同价款700万元是双方协商确定的。第三，春明公司在上诉状的公章为锡林浩特市春明房地产开发有限责任公司，与公司名称相互不一样，内容不一致。锡林浩特市春明房地产开发有限责任公司与本案没有关系，没有上诉的主体资格。 唐某述称，第一，第二份合同是薛某与张某签的，如果他不签字，合同也成立不了。第三份合同是借款合同，公证的，我也没有签字。李某是薛某雇佣的，与我无关。第二，他答辩承认是我的个人行为，既然是我个人行为，那这个协议是作废的。第三，就案涉土地，头两天就是政府催着我办手续，城建部门说既然拆迁的经过城建部门，薛某是无房拆迁。另外，城建局这次办手续的时候，明确的规定就是国有土地必须的经过城建部门。 张某书述称，我与春明公司一点关系也没有，不是春明公司的员工，与春明公司没有其他联系。我又没有开发也没有投钱，不能把这份合同混到春明公司一起说，合同应该是单独的。我和薛某签这份合同是个人行为。在签订这个协议时，我已经付给薛某200万，我没有得到一份土地。这200万法院应该给过说法，非法占有长达7年之久，利息怎么算？退我钱还是给我土地？这个合同与春明公司一点也联系不上，是虚假的合同。这个是假合同你收了我200万，一审判决还有一条是转让给我土地11136平。我与你们春明公司没有关系。你转让我的11136平土地在哪。他是虚假诉讼应该废掉。 孟某述称，十月份去呼市拿的200万，签第二次合时，我跟着去的呼市。签字时有唐某和他儿子，李长才和他儿子，张某的字好像是李长才签的，两年以后又找我签过一次合同，说以后与我无关了，具体他们怎么签的我也不知道。 李某、夏某未出庭也未提交书面陈述意见。 薛某向一审法院起诉请求：1.判令春明公司按照公证合同支付土地使用权转让金500万元；2.春明公司赔偿拖延支付土地转让金利息165.6万元；3.本案的诉讼费及保全费由春明公司承担。 一审法院认定事实：庭审中双方确认了以下事实无争议：涉案转让土地的受让方为被告春明公司；三个协议中所述转让的土地为同一宗土地，转让的土地面积是11136平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、2011年11月30日薛某与唐某签订《土地出让协议》（以下简称《协议一》），《协议一》约定：“甲方薛某转让给乙方唐某满镇恩格尔社区德力格尔罕街国有土地15212平方米；转让价格计300万元；签订协议乙方付给甲方定金20万元，剩余280万元在2012年3月31日前一次性付清；甲方违约，甲方退给乙方押金和乙方的一切经济损失，乙方违约，乙方无条件退出（包括工地围墙、图纸、地勘归甲方所有），其中包括20万元定金，以作为甲方的经济补偿，李某担保”。合同履行中，唐某未能按协议约定的期限向薛某支付剩余280万元土地转让金，薛某对收取的20万元定金也未予退还。庭审中唐某表示《协议一》代表春明公司，其个人不主张对该宗土地的受让权。协议中没有明确担保人李某的担保事项；二、2012年10月10日，薛某与张某签订了《土地出让协议》（以下简称《协议二》），《协议二》约定：“甲方薜克诗转让给乙方张某位于××区国有土地共计11136平方米；转让价款550万元，签订协议时乙方付甲方200万元，剩余部分在2013年6月10日前全部付清；乙方如逾期付款，按逾期部分的日千分之一违约金付给甲方；如到2013年12月30日前仍付不清，乙方用所建成的成品楼折价偿还此款，住宅楼1000元／平方米，商铺楼为底层1500元／平方米、二层按1000元／平方米，甲方自己选择楼层与位置；唐某、夏某、孟某自愿以各自的所有财产为乙方提供担保；甲方购楼的所有用户，在办理房产手续与住房贷款，所有的一切全部由乙方给予办理，一切费用都由乙方承担；转让土地草图与国有土地使用证一致；付清款后甲方交于乙方以上所有国有土地使用证，本协议自行作废，别无其它争议。合同备注：（1）如乙方在2012年10月31日之前付200万元，以上协议甲方全部放弃；（2）乙方从2012年10月10日起，每月10日之前交甲方利息10.5万元”。张某在协议签订日向薛某支付200万元，2012年11月11日和2013年1月9日各支付10.5万元，共计221万元。该协议乙方张某未按协议约定完全履行。庭审中薛某与张某自愿解除《协议二》的合同关系，不再继续履行，已向薛某支付的221万元，张某明确表示该款可以转让给春明公司，作为春明公司向薛某支付的土地转让金。因《协议二》的合同双方当事人在本案庭审中已经解除该协议，故该协议的效力和涉及本案第三人（保证人）唐某、夏某、孟某在《协议二》中的权利义务不做审理；三、2014年5月6日，薛某（乙方）与春明公司（甲方）签订了《商品房抵押还款协议》，该协议载明：“甲方所欠乙方土地转让金及利息700万元，经双方协议自愿达成如下协议：甲方愿将位于××旗、8号楼商品楼房整体为乙方抵押（祥见附表）；甲方为乙方将该4号楼、8号楼整体办理预告登记，所发生的一切费用由甲方承担；甲方将以上二项事件办妥后，乙方将持有的该小区土地手续交由甲方办理过户更名手续，由乙方协助办理，费用由甲方承担；甲方于2014年7月30日前，一次性给付乙方土地转让金450万元，乙方自愿放弃250万元；如甲方违约，乙方可将预告登记的商品楼房低于市场价出售，所需手续由甲方办理，土地转让金按照实际欠款700万元计算给付乙方。如乙方违约，甲方有权将预告登记的商品楼房收回并解除抵押，造成的损失由乙方承担”。协议签订后，薛某将土地证交付给春明公司，并通过城建主管部门将薛某名下编号45和编号64《建设用地规划许可证》中的11136平方米建设用地划到春明公司名下，2014年5月8日双方按协议约定为薛某办理了房产预告登记；四、2014年5月21日，薛某（甲方）与春明公司（乙方）又签订了《土地使用权转让协议》（以下简称《协议三》），《协议三》约定：“乙方春明公司购买甲方薜克诗拥有的五处土地使用权，（1）土地使用证为苏左国用（2011）第0000015号，使用权面积264平方米，地类为商服用地；（2）土地使用证为苏左国用（2011）第0000016号，使用权面积1452平方米，地类为城镇住宅用地；（3）土地使用证为苏左国用（2011）第0000017号，使用权面积1452平方米，地类为城镇住宅用地；（4）土地使用证为苏左国用（土）第10026号，使用权面积5808平方米，地类为城镇住宅用地；（5）土地使用证为苏左国用（土）第10027号，使用权面积2160平方米，地类为商服用地，使用权面积共计11136平方米，将位于××旗、8号楼商品楼房整体抵押给薜克诗，并办理预告登记。土地转让金为700万元，如在2014年7月30日前一次性给付450万元，薜克诗自愿放弃250万元”。双方对协议进行了公证，春明公司未按协议约定履行合同价款给付。被告春明公司目前已经对涉案土地合法占有和开发，庭审中对该宗土地仍然主张受让权。签订《协议一》到《协议三》期间，唐某、张某以土地转让金、定金、利息等名义共向薛某支付款项321万元。薛某庭审中表示，对方有证据证明向我支付的款项，我均认可为春明公司支付的土地转让金。支付款项321万元中一笔为唐梓皓（唐某之子）从中国邮政储蓄银行尾号1738账户向尾号5533账户转帐10万元，唐某称尾号5533账户持有人是薛某之子，收取了该笔转账款，向法庭出具了中国邮政储蓄银行乌兰察布市100219号转账凭单，薛某否认收到该款。经一审法院向相关银行依法查询，证明中国邮政储蓄银行尾号5533账户名为唐梓皓，非薛某之子，故该笔转账不能确定为是向薛某的付款。因此，确认薛某实际收到的土地转让金为311万元。另查明，春明公司在苏尼特左旗满都拉图镇开发宝德尔住宅小区一期建设项目，征占用土地即本案涉案土地，该项目2012年6月14日获得政府相关部门批准建设，2012年至2013年间开工，现小区建设完工住宅楼三栋，在建一栋。再查明，薛某在原审中于2017年7月28日向一审法院提出诉讼财产保全申请，一审法院依法查封了苏左房预2015字第00001号预告登记证中登记在薛某名下的的位××旗的房产，并指定春明公司负责保管。一审法院认为，本案的争议焦点有二。一是涉案土地使用权转让应当履行《协议一》《协议二》还是《协议三》的问题；二是薛某主张的土地转让金和利息如何确定的问题。关于焦点一。土地使用权转让协议是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的协议。薛某是涉案土地合法使用权人，有权转让该宗地块的使用权，本案当事人之间依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定订立的不动产物权转让的合同自合同成立时生效。《协议一》是薛某与唐某于2011年11月30日签订，是符合合同要件的有效协议。该协议土地受让方唐某未能按照协议约定完全履行付款义务，导致协议在约定的期限内未能全面履行。2012年10月10日薛某与张某就同一宗土地转让签订《协议二》，唐某是《协议二》土地受让方张某支付土地转让金的担保人，故唐某应当知道《协议二》的内容，但其未依据《协议一》依然存在的事实，向薛某主张自己对该宗土地受让的权利，因此，可视为唐某放弃对《协议一》的继续履行。综上，庭审中薛某提出的《协议一》因唐某未按约定足额给付土地转让金而终止履行的意见，与事实相符，该院予以采纳。《协议三》的效力问题。其一，《协议三》是符合合同要件的有效协议，且双方对协议进行了公证。苏尼特左旗公证处（2014）锡苏佐证字327号公证书载明“经查，甲乙双方经协商一致，订立了前面的《土地使用权转让协议》，甲乙双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，乙方的代理人根据乙方出具的《授权委托书》具有签订本合同的代理权限。双方当事人签订《土地使用权转让协议》意思表示真实”。庭审中，春明公司认为《协议三》双方的意思表示虚假，是无效协议，但未能向法庭提供《协议三》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的证据，故其提出《协议三》属于无效合同的答辩意见，该院不予采纳；其二，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行合同的，应予支持。本案中，春明公司一直主张该宗土地的使用权，三个协议中，只有《协议三》是春明公司与薛某签订的协议，是唯一反映其可受让该宗土地的约定。本案中，春明公司主张用《协议一》的转让价格来确认《协议三》的土地受让权，显然不符合合同相对性和公平原则。因此，春明公司应当履行《协议三》方可取得该宗土地的使用权；其三，薛某已将土地使用权证交付春明公司，城建主管部门已将薛某名下编号45和编号64《建设用地规划许可证》中的11136平方米建设用地划到春明公司名下，春明公司已合法使用该宗土地开发住宅楼四栋，为保证支付协议价款，春明公司还为薛某办理了抵押房产的产权预告登记。以上事实表明，《协议三》约定的内容，除土地转让金还未全部付清外，其余内容已经履行完毕。综上，该院认为本案土地使用权转让的权利义务应当按照《协议三》履行，春明公司应当按照约定全面履行自己的义务。因此，薛某要求春明公司按照公证合同即《协议三》履行支付土地转让金义务的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于焦点二，薛某在庭审中表明，就该宗地块转让中，自己已收款项一律认可为春明公司向其支付的土地转让金，不再区分所收款项是何人支付或是定金、利息的性质，该承认是薛某在庭审中的自认事实，该事实春明公司亦认可。因此，薛某收取唐某、张某支付的311万元，该院认定为是春明公司向薛某支付的土地转让金。《协议三》中双方约定的土地转让金为700万元，减去薛某已收取311万元，春明公司还应当向薛某支付土地转让金389万元。薛某要求被告春明公司再行支付土地转让金500万元的诉讼请求理由不足，故该院部分支持。薛某在该案宣判之前，书面声明放弃向春明公司主张拖欠土地转让金利息的请求，是其对个人权利的处分，该院予以准许。因此，对薛某要求被告春明公司支付拖延土地转让金利息的请求不再做审理。综上所述，薛某的部分诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百五十九条、第一百七十四条规定，判决如下：一、被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告薜克诗支付土地转让金389万元，通过本院履行；二、驳回原告薜克诗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，原告薛某负担7726元（已交纳），被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限公司负担27074元。诉讼保全申请费5000元，由被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人春明公司出示三份证据分别为：一、春明公司房地产开发整个情况说明，二、2004年-2015年满都拉图镇基准地价，该两份证据欲证明：1.本案争议的土地按国家标准定价，薛某的主张显失公平，应当认定为不当得利；2.按证据二的参考价，双方签订的协议一是双方的真实意思表示，符合价格约定；3.双方是按第一份合同履行的，签第二份合同是房子已经盖完了。故协议二、协议三是虚假的，不应支持和保护。薛某涉嫌虚假诉讼。三、履行行政处罚决定催告书，根据该催告书证明本案所涉及的几个合同均是无效的，薛某无权处分国有土地，所以他签的合同均是无效的。薛某质证认为证据是春明公司自己做的，没有证明力；证据二、证据三的真实性认可，但是与本案没有关系。唐某、张某、孟某没有质证意见。本院认为，春明公司出示的证据不能证明其所主张的事实，本院不予采信。 另，春明公司在庭审时提交了盖有春明公司公章的上诉状，并撤回错盖锡林浩特市春明房地产开发有限责任公司公章的上诉状。 本院认为，本案二审的争议焦点为春明公司应否根据公证合同向薛某支付389万元。 春明公司上诉主张公证协议并非双方真实意思表示，是无效协议，但未能向提供有效证据予以证明，故其该项上诉主张不能成立。案涉的公证协议合法有效，一审对此认定正确，本院予以确认。 本案中，所涉及的三分协议中，春明公司与薛某签订的协议是经过公证的协议，即仅该份协议约定其为案涉土地的受让方，故春明公司主张按照第一份协议的转让价格来确认土地受让权，显然不符合合同相对性和公平原则。同时，经庭审查明，薛某已将土地使用权证交付春明公司，城建主管部门已将薛某名下编号45和编号64《建设用地规划许可证》中的11136平方米建设用地划到春明公司名下，春明公司已合法使用该宗土地开发住宅楼四栋，为保证支付协议价款，春明公司还为薛某办理了抵押房产的产权预告登记。上述事实足以证明，《协议三》约定的内容，除土地转让金还未全部付清外，其余内容已经履行完毕。因此，春明公司应当按照约定全面履行自己的义务。薛某要求春明公司依照公证合同支付土地转让金义务，本院予以支持。一审庭审中，薛某认可春明公司支付的土地转让金311万元，故一审认定春明公司还应当向薛某支付土地转让金389万元，并无不当。 综上所述，锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37920元，由锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  娜日苏 审判员  程鹏皎 二〇一九年十二月二十七日 书记员  马雅群 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；