重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初7297号原告：重庆市福利彩票发行中心，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码：12500000450392945L。法定代表人：何亚雄,该中心主任。委托诉讼代理人：唐玲、董政，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：陶晓辉，女，汉族，1962年2月3日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：熊建国，男，汉族，1969年10月1日出生，住重庆市云阳县，系陶晓辉的小叔子，特别授权。原告重庆市福利彩票发行中心与被告陶晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市福利彩票发行中心的委托诉讼代理人唐玲、董政，被告陶晓辉及其委托诉讼代理人熊建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市福利彩票发行中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告履约保证金10000元，并自2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止;2.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年8月14日，被告授权其小叔子熊建国与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百内18号）的房屋，租期为2014年10月1日起至2019年9月30日止。双方并约定，履约保证金10000元及每年的租金由原告转账到熊建国账户，被告应在原告交还房屋后15日内退还履约保证金。2019年9月30日房屋租赁期限届满，原告已向被告交还了租赁房屋，但被告至今未退还原告履约保证金。为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告陶晓辉辩称，合同到期后原告没有通知被告接房。2019年10月3日，原告给福彩中心云阳负责人肖林打电话询问交房事宜，但其没有接电话，后来通过福彩热线电话才联系上原告，要求退还房屋。原告邮寄的函被告没收到，是肖林于2019年10月15日通过微信将函告知被告，被告对此进行了回复和函接。由于原告未按合同约定于2019年9月30日交还门市，构成违约，须承担逾期交房的租金，保证金作为违约金不退。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，被告陶晓辉授权其小叔子熊建国（甲方）与原告重庆市福利彩票发行中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定由甲方将位于重庆市云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百内18号）房屋出租给乙方使用，租期从2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同中载明：4租金。4.1租金采用“行付后用”、“一年一付”原则……具体如下（均为含税价）：2014年10月1日至2015年9月30日：49140元；……2018年10月1日至2019年9月30日：57316元。5.履约保证金。5.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付。5.2承租期内，履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金。6.房屋的交付。6.4在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙。7.3对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。11.4乙方因自身需要，须对租赁房屋增设相应的设备、设施或进行重新装修、改造、整改的设计方案及实施方案，必须征得甲方、项目物业公司和消防等相关部门的审批同意书面文件后方可具体实施，并承担由此产生的一切费用。房屋租赁合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金及履约保证金10000元。被告将房屋交付原告使用。原告除租用被告的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与涉案门市一致。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，原告按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了租赁门市。2019年10月15日，熊建国收到原告于2019年10月14日作出后通过微信发送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知被告在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收到此函后10日内归还履约保证金。被告收到该函之后，也通过微信作出了回复：希望原告尽快派专人持委托来交接门面，并带好相关的交接文书和公章，双方签字生效。2019年10月17日，被告在原告出具的《中福在线云阳销售厅门面交接单》签名，签名后批注“烦请贵中心关于延迟交房，因延迟交房给甲方造成的损失，给我一个明确的答复，待相关事实谈妥后，甲方再返还原来的保证金”。同日，被告还针对原告发送的《中福在线在云阳销售厅租赁门面退还的函》作出了复函后寄送至福彩中心，复函中被告要求原告就违约责任，赔偿被告违约金、强行占用期间的租金以及由此造成的损失，待相关事宜双方协商一致后，才退还原告的履约保证金。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息、房屋租赁合同、电子转账凭证、收条、函、电费交费票据、交接单以及被告向本院举示的微信聊天记录、复函等证据在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思之表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原被告据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同第5.2条中约定“承租期满，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。按照前述约定，履约保证金的返还须满足“还房验收合格”“交清所欠各项费用”这两个条件。前述条件未成就时，被告有权拒绝返还履约保证金。庭审中，被告辩称原告未按约定在2019年9月30日租赁到期时交还房屋，构成违约。而原告作为承租人，依法负有按时按约向被告交还租赁物的义务，原告诉称其按时按约交房，但原告举示的还房依据仅为原告于2019年10月14日作出并寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，该函由原告自行制作，函中虽然表明其已于2019年9月30日前搬离，但却又通知被告“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”。因此，负有交房义务的原告不能证明已按期按约交还房屋，应承担举证不能的责任。对于因违约交房给被告造成的损失，原告应当予以赔偿。租赁合同到期后，承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，被告于2019年10月15日收到原告微信送达的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中通知双方于“2日内”办理门面交接，故若原告交还的房屋符合约定，则最迟可在2019年10月17日双方完成交接，该最迟日应可认定为双方约定“还房验收合格”之日。经本院审查，合同第6.4条中约定“在乙方租赁期满后，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙”，从庭审双方的陈述来看，单砖墙原告已在2019年10月17日前建设完成，虽然被告认为房屋地面不平、单砖墙有瑕疵表示交房违约，但《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时按双方在租赁合同第7.3条的约定，故该部分瑕疵不能作为被告拒收门市的合理理由。同时，被告也于2019年10月17日在原告出具的《中福在线云阳销售厅门面交接单》上签名，虽然被告表示该交接单因原告未盖章不能生效，但被告的签名行为能够确认还房已符合约定的事实，因此涉案房屋的实际交还时间应确定为2019年10月17日，由此按合同约定的房屋租金标准自2019年10月1日起计算至该日的房屋占用损失为2670元。综上所述，在原告按约完全履行完还房义务后，被告应当按合同约定返还履约保证金，在原告未完成交房且结清费用前，被告可以拒绝返还。由于原告在2019年9月30日未按约定返还租赁房屋，由此给被告造成的损失2670元应当在保证金中予以扣除。由于双方就损失存在争议，故在本院对损失认定前，原告要求被告支付保证金逾期返还利息的请求不能成立，本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告陶晓辉在本判决生效后十日内支付原告重庆市福利彩票发行中心履约保证金7330元;二、驳回原告重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陶晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年十二月三十日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平