云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初1167号原告：中轻依兰（集团）有限公司，住所：云南省昆明西山区小海口，统一社会信用代码：9153000021656805XK。法定代表人：俞春明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永恒，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南蓝德化工有限公司，住所：云南省曲靖市马龙县通泉镇杨官田，统一社会信用代码：91530300753558359W。法定代表人：杨际洲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧，云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。原告中轻依兰（集团）有限公司（以下简称“中轻依兰公司”）与被告云南蓝德化工有限公司（以下简称“云南蓝德公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中轻依兰公司的委托诉讼代理人杨永恒，被告云南蓝德公司的法定代表人杨际洲及其委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中轻依兰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年6月1日签订的《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》；2.被告于判决生效后10日内向原告返还租赁土地及3#磷炉厂房、4#磷炉厂房、磷酸厂房、原料库房、锅炉房、车间办公室、原饲钙车间、水泵房及各类混泥土地下水池等建构物，并拆除位于租赁土地上的被告所有的三套关停生产装置；3.被告向原告支付截至2019年10月30日的租金877110.14元，并承担违约金167122.6元，两项合计1044232.74元；4.被告按10400元/亩/年的标准向原告支付自2019年10月31日起至实际拆除装置返还租赁土地、建构筑物之日止的租金；5.被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中原告中轻依兰公司放弃诉讼请求2中“并拆除位于租赁土地上的被告所有的三套关停生产装置”的诉请，并表明今后如有必要将另案起诉。事实和理由：2018年6月1日，原、被告双方签订《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》（以下简称“租赁合同”，合同编号：YL-18-AH-018），合同约定原告将62678.99m2（约94亩）的土地及地上建构筑物租赁给被告使用，租赁期限为10年（自2018年6月1日起至2028年5月31日止），租金按年支付。第一年租金为1万元/亩/年，2018年6月1日至2018年11月30日期间免收租金。因此，第一年租金实际上是从2018年12月1日开始计算，至2019年5月31日，应付租金为470000元。按照合同约定，第一年租金应当在2018年9月30日前支付，然而，截至2019年10月30日，被告仍未支付租金。根据合同约定，每逾期一日支付租金，则应当按照逾期当年租金的万分之五承担违约金，截至2019年10月30日，被告逾期395天，应当支付违约金为92825元。第二年租金为10400元/亩/年，根据合同约定，被告应当在2019年6月1日前支付第二年租金，然而被告拒不支付租金，截至2019年10月30日拖欠租金为407110.14元。根据合同约定，每逾期一日支付租金，则应当按照逾期当年租金的万分之五承担违约金，截至2019年10月30日，被告逾期152天，被告应当支付违约金74297.6元。综上，被告合计欠付租金877110.14元，应承担违约金167122.6元，上述两项合计1044232.74元。鉴于被告拒不支付租金的行为已构成根本性违约，致使双方所签订的租赁合同目的无法实现，为维护原告中轻依兰公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告云南蓝德公司辩称，对于原告的诉讼请求1、2，双方于2019年6月24日协商解除了租赁合同,我方同意返还租赁土地及拆除相应装置；对诉讼请求3,双方已于2019年6月24日协商解除合同，不需要再支付租金，2018年11月30日前为免付租期，2018年12月1日后被告未实际使用土地，不应该支付租金。原告中轻依兰公司针对其诉请，向本院提交以下证据：1.《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》复印件1份，证明双方的租赁关系是真实、合法、有效的，系双方的真实意思表示；2.解除合同通知书复印件1份，证明原告曾向被告催收租金；3.环保资产安全消防协议书复印件1份，证明被告资产在租赁土地上，被告应于租赁关系解除后及时搬出。经质证，被告云南蓝德公司对原告中轻依兰公司提交的证据提出：对证据1的三性无异议，对其证明目的有异议，在租赁合同中，明确载明“被告在租赁土地上生产黄磷”，被告未实际生产，其原因在于原告；对于证据2、3的三性均无异议。被告云南蓝德公司针对其答辩意见，向本院提交以下证据：1.解除合同通知书复印件1份，证明2019年6月24日租赁合同经双方协商一致已经解除；2.《马龙分公司土地租赁及闲置装置部分资产转让意向协议》复印件1份，证明原被告约定将原告的资质证照过户给被告；3.关于中轻依兰公司马龙分公司安全生产许可证延缓办理的申请复印件1份，证明原告的安全生产许可证已于2017年11月8日到期，后期需要续期；4.云南省安全生产委员会办公室《关于印发危险化学品安全工程三年行动计划有关企业名单的函》打印件1份，证明云南省安全生产委员会办公室于2018年10月30日以原告自2013年停产至今，不具备安全生产条件为由，限原告于2020年前整体关闭退出，导致安全生产许可证无法续期，亦无法过户给被告。经质证，原告中轻依兰公司对被告云南蓝德公司提交的证据提出：对于证据1的真实性无异议，对证明目的有异议,原告方在2019年6月24日发出该通知书是为了催收租金，7月8日被告法定代表人签收，我方认为被告一方面同意解除租赁合同，另一方面又不支付租金且不搬离，我方不认可2019年6月24日已经解除了该租赁合同的说法；对于证据2的真实性认可，证明内容不认可，双方租赁合同约定是以甲方现有生产黄磷的资质条件为基础，通过办理相关证照主体变更手续，而非被告所说的将原告所有资质过户到被告方名下；对于证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，2017年原告方生产资质到期后申请延缓办理是事实，但是被告方知晓这一事实，且资产转让协议及租赁合同都可以互相印证，对于许可证资质能否进行变更或者新办这一不确定性风险，双方都是明确认知的；对于证据4的真实性无异议，对于证明目的有异议，原告方的生产装置已经于2013年停产，同时也将装置转让给被告方，因安全委员会的函导致的后果应由被告方承担。综合各方当事人的质证意见，本院认为，原告、被告提交的证据，其中各方当事人无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告中轻依兰公司提交的证据1，系原、被告双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，本院予以采信。对被告提出“在租赁合同中，明确载明被告在租赁土地上生产黄磷，被告未实际生产，其原因在于原告”的质证意见，依据租赁合同第七条第1项“双方约定以甲方现有的生产黄磷的资质条件为基础，通过办理相关行政许可证照主体变更手续，对其中3＃、4＃两台黄磷电炉按照相关要求，进行技术升级改造后来实现继续生产黄磷的目的”、第3项“在本合同签订的同时，甲乙双方签订《安全环保管理协议》，乙方在进行生产装置技术改造过程中严格执行“三同时”，在办理相关行政许可主体变更手续时，均以乙方为主，甲方配合”、第6项“双方在没有完成相关资质证照（安全生产许可证、排放污染物许可证、危化品登记证等）主体变更手续之前，乙方不能恢复装置的生产”的约定，被告能够生产的条件为：一是以原告现有的生产黄磷的资质条件为基础，通过办理相关行政许可证照主体变更手续；二是被告对3＃、4＃两台黄磷电炉按照相关要求，进行技术升级改造后实现继续生产黄磷；三是在办理相关行政许可主体变更手续时，均以被告为主，原告只是配合，故被告不能生产并非由原告造成，对被告的质证意见，不予采纳；2.被告蓝德公司提交的证据1，该解除合同通知书系原告中轻依兰公司制作，在通知中已经明确解除双方签订的租赁合同，自解除通知书送达被告蓝德公司时生效，被告蓝德公司于2019年7月8日收到解除合同通知书，并已明确同意解除合同，该证据真实、合法，本院予以采信，该证据可以认定原、被告签订的租赁合同已于2019年7月8日解除；3.被告蓝德公司提交的证据2，真实、合法，《马龙分公司土地租赁及闲置装置部分资产转让意向协议》第九条第4项明确约定：本协议与甲乙双方之后签署的具体合同或者相关文件内容不一致或者有矛盾的地方，适用后续具体合同或者相关文件的约定，2018年6月1日原、被告双方签订了租赁合同，租赁合同第九条第4项明确约定：本合同与甲乙双方之前签订的合同或相关文件矛盾，以本合同为准，由于在租赁合同中并未约定办理相关行政许可证照过户手续，而是约定通过办理相关行政许可证照主体变更手续，故本院对被告蓝德公司的证明目的不予采信，本院认可双方约定为通过办理相关行政许可证照主体变更手续；4.被告蓝德公司提交的证据3、4的真实性、合法性，本院予以采信，但是租赁合同第七条第5项约定：乙方承诺，如果不能实现相关证照主体变更手续，将对基于《产权交易合同》而取得的全部标的资产进行拆除处理，由此可以确定原、被告在签订租赁合同时已经明知可能不能实现相关证照主体变更手续，故对被告的证明目的，本院不予采信。根据庭审举证、质证和各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2017年8月9日，原、被告双方协商一致，就中轻依兰公司马龙分公司土地租赁及闲置装置部分资产出售等相关事宜签订了《马龙分公司土地租赁及闲置装置部分资产转让意向协议》，协议对土地租赁、闲置装置部分资产转让等相关问题做出了约定，协议第九条第4项明确约定：本协议与甲乙双方之后签署的具体合同或者相关文件内容不一致或者有矛盾的地方，适用后续具体合同或者相关文件。2018年6月1日，原、被告双方签订《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》，甲方为原告中轻依兰（集团）有限公司，乙方为被告云南蓝德化工有限公司。租赁合同第二条约定租赁范围为：包括62678.99㎡（约94亩）土地及地上构建物，其中包括3#磷炉厂房、4#磷炉厂房、磷酸厂房、原料库房、锅炉房、车间办公室、原饲钙车间、水泵房及各类混泥土地下水池等建构物，同时还包括相应的公共道路和绿化带的面积；租赁合同第三条约定租赁用途为：乙方利用承租的土地及厂房等建构筑物，通过对现有的生产装置进行技术升级改造后来实现继续生产黄磷及其他化工类产品；租赁合同第四条约定租赁期限为10年（即2018年6月1日起至2028年5月31日止）；租赁合同第五条约定租金及支付方式：1.租赁价格：第一年租期内租金计算标准为人民币1万元/亩/年（含增值税，并已包含地上建构筑物的租赁价格），其中2018年6月1日起2018年11月30日期间免收租金；2.租金递增幅度：以上一年租金为标准，每年每亩按400元逐年递增计算；3.租金支付方式：第一年租金（备注：免收半年，实收半年租金）于2018年9月30日前支付，今后各年度的租金，按照上年度租赁期届满前一个月内全额支付次年租金的原则进行支付，并以此类推；租赁合同第七条特别约定：1.双方约定以甲方现有的生产黄磷的资质条件为基础，通过办理相关行政许可证照主体变更手续，对其中3＃、4＃两台黄磷电炉按照相关要求，进行技术升级改造后来实现继续生产黄磷的目的；2.乙方在租赁期间，确需对相关租赁资产进行改造时，应事先征得甲方书面同意后方可实施；3.在本合同签订的同时，甲乙双方签订《安全环保管理协议》，乙方在进行生产装置技术改造过程中严格执行“三同时”，在办理相关行政许可主体变更手续时，均以乙方为主，甲方配合；5.乙方承诺，如果不能实现相关证照主体变更手续，将对基于《产权交易合同》而取得的全部标的资产进行拆除处理；6.双方在没有完成相关资质证照（安全生产许可证、排放污染物许可证、危化品登记证等）主体变更手续之前，乙方不能恢复装置的生产；租赁合同第八条约定违约责任为：1.因自然灾害等不可抗力（如战争、地震等）导致本合同提前终止使乙方不能继续使用场地，甲乙双方互相不承担责任；2.因政府行为的原因导致本合同提前终止，使乙方不能继续使用场地，由甲乙双方协商解决；4.如乙方发生逾期支付租金，每逾期一日，则按逾期当年租金的万分之五向甲方支付违约金，造成损失的还应该承担相应违约责任；6.清退期届满或者合同解除后的3个月内，乙方仍不能撤出资产，退还场地房屋等租赁资产及设施，则甲方可采用包括但不限于提存、变卖等方式全权处置乙方资产，发生的费用由乙方负责承担，所得收入优先抵扣租金，剩余部分退还乙方；7.乙方有下列行为的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同：（1）乙方逾期支付租金超过180天。租赁合同还对其他事项等双方权利、义务作出了约定。租赁合同附件有租赁土地四至界线土地红线图以及安全环保管理协议。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁物，但是被告未按租赁合同约定向原告支付第一年租金。2018年10月30日，云南省安全生产委员会办公室关于印发危险化学品安全工程三年行动计划有关企业名单的函，云安办函﹝2018﹞135号认定中轻依兰（集团）有限公司马龙分公司的基本状况为：1.安全生产许可证有效期至2017年11月8日；2.自2013年11月停产至今，厂内安全标准化体系未持续有效运行，生产设备设施、安全设施、特种设备等未进行日常维护保养，定期检测，现场设备设施锈蚀严重，安全设施损坏或缺失，已不具备安全生产条件。云安办函﹝2018﹞135号要求中轻依兰（集团）有限公司马龙分公司整体关闭退出，完成时限为2020年。之后原、被告双方未能按照租赁合同约定将原告的相关行政许可手续变更为被告，被告也未使用该租赁物进行黄磷生产。2019年6月24日原告作出解除合同通知书，内容为：2018年6月1日，贵公司与中轻依兰（集团）有限公司（以下简称“我司”）签订《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》（合同编号YL-18-AH-018）。由于贵公司长期拖欠租金，逾期支付时间已远超180天，对我公司的合法权益造成了严重损害。现我司研究决定，根据双方租赁合同第八条第7款的约定，解除与贵公司之间签订的租赁合同，解除通知自送达贵公司时生效。贵公司应当按照租赁合同的约定，自收到解除合同通知之日起三个月内撤出资产，退还我司场地房屋等租赁资产和设施，逾期未撤出资产，我司将采取包括但不限于提存、变卖等方式全权处置乙方资产，发生的费用由乙方负责承担，所得收入优先抵扣租金，剩余部分退还贵司。2019年7月8日被告收到解除合同通知书后表明：同意解除合同，但因我公司租用资产不能按合同约定正常使用，我公司不同意贵公司要求支付租金和撤出资产的条件。2019年11月7日原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。针对双方的争议焦点：1.租赁合同是否已经解除；2.租金是否应该支付及支付数额；3.违约金是否应该支付及支付金额。本院认定如下：一、对于双方签订的租赁合同是否已经解除。原告于2019年6月24日作出解除合同通知书，被告2019年7月8日收到解除合同通知书后，明确表示同意解除合同，只是对支付租金和撤出资产的条件提出异议。依据双方签订的租赁合同第八条第7项的约定，原告有权提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定原、被告双方签订的《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》于2019年7月8日已经解除。租赁合同解除后，被告应当将租赁物返还原告，故对原告要求被告返还租赁土地62678.99㎡及3#磷炉厂房、4#磷炉厂房、磷酸厂房、原料库房、锅炉房、车间办公室、原饲钙车间、水泵房及各类混泥土地下水池的诉请，本院予以支持。二、对被告是否应该支付租金以及支付的数额。原被告双方签订的租赁合同合法有效，原告向被告交付了租赁物，被告已经实际管理、使用租赁物,故被告应该依据合同的约定向原告支付合同履行期内的租金，双方签订的租赁合同自2018年6月1日开始生效至2019年7月8日解除，依据双方签订的租赁合同第五条的约定，被告应该支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金为：94亩×10000元/亩/年÷12个月/年×6个月﹦470000元；2019年6月1日至2019年7月8日的租金为：94亩×10400元/亩/年÷12个月/年×1个月﹢（94亩×10400元/亩/年÷365天/年×8天）﹦102893.5元，以上租金合计为572893.5元。对原告要求被告支付自2019年7月9日起至返还租赁土地、建构筑物之日止的租金的请求，由于原被告双方签订的租赁合同已于2019年7月8日解除，租赁合同解除后，原告不能再要求被告支付租金，但是可以向被告主张赔偿损失，庭审中原告并未提出要求被告赔偿损失的请求，故对原告的该诉请，本院不予支持。对被告提出的自2018年12月1日后，被告未实际使用租赁物，不应该支付租金的辩解意见。首先，根据租赁合同第七条第5、6项的约定可以得出，被告在签订租赁合同时对相关行政许可证照主体变更可能不能实现这一风险是明知的，同时在没有完成相关资质证照主体变更手续之前不能生产也是明知的，被告在明知有可能不能使用租赁物的情况下，仍然签订租赁合同，并且对租金支付作出了明确约定，被告应该本着诚实信用的原则，履行合同的约定；其次，2018年10月30日云南省安全生产委员会办公室已经发函,中轻依兰（集团）有限公司马龙分公司于2020年整体关闭退出，庭审中被告陈述2018年10月下旬申请办理相关行政许可证照主体变更手续时，相关行政主管部门已经不同意办理，此时被告已经明知合同目的不能实现，该时间段还处于租金免收期，被告完全可以提出解除租赁合同，返还原告租赁物，但是被告并没有提出解除租赁合同，反而是继续占有租赁物，被告既然占有租赁物，就应该支付租金，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。三、对被告是否应该支付违约金以及支付的数额。首先，被告租用原告的土地及厂房等建构筑物的目的是以原告现有的生产黄磷的资质条件为基础，通过办理相关行政许可证照主体变更手续，对其中3＃、4＃两台黄磷电炉按照相关要求，进行技术升级改造后来实现继续生产黄磷，但是2018年10月30日云南省安全生产委员会办公室已经发函，要求中轻依兰（集团）有限公司马龙分公司于2020年整体关闭退出，此时原告已经明知双方签订的租赁合同目的不能实现；其次，租赁合同第八条约定：乙方逾期支付租金超过180天，甲方有权单方解除合同，双方约定第一年租金支付的时间为2018年9月30日，至2019年4月1日被告逾期支付租金已经超过了180天，被告已经明显违约。原告在明知合同目的不能实现以及被告明显违约的情况下，应当采取解除合同等适当措施防止损失扩大，但是原告并未采取任何措施防止损失扩大，放任被告违约，造成自身损失扩大，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不以支持。对于原告在庭审过程中自愿放弃诉讼请求2中“并拆除位于租赁土地上的被告所有的三套关停生产装置”的诉请，本院不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中轻依兰（集团）有限公司与被告云南蓝德化工有限公司签订的《马龙分公司土地及地上建构筑物租赁合同》已于2019年7月8日解除；二、被告云南蓝德化工有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告中轻依兰（集团）有限公司62678.99㎡土地（四至界线以土地红线图为准）及地上建构筑物（其中包括3#磷炉厂房、4#磷炉厂房、磷酸厂房、原料库房、锅炉房、车间办公室、原饲钙车间、水泵房及各类混泥土地下水池）；三、被告云南蓝德化工有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告中轻依兰（集团）有限公司2018年12月1日至2019年7月8日的租金572893.5元；四、驳回原告中轻依兰（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14198元，由被告云南蓝德化工有限公司负担7789元,原告中轻依兰（集团）有限公司负担6409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  桂希俊人民陪审员  魏忠美人民陪审员  秦芳苹二〇一九年十二月十九日书 记 员  杜泽妤[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。