安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0422民初3685号原告：寿县瑞阳房地产开发有限公司，住所地安徽省寿县涧沟镇镇政府院内，统一社会信用代码91340422MA2NDD8J40。法定代表人：梅新义，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。被告：安徽品汇房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路与南二环交口华邦世贸中心A座603、605、609室，统一社会信用代码91340100MA2MUWH34E。法定代表人：宫能栓，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海峰，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告寿县瑞阳房地产开发有限公司（以下简称瑞阳公司）与被告安徽品汇房地产营销策划有限公司（以下简称品汇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞阳公司的委托诉讼代理人王伟，被告品汇公司的委托诉讼代理人吴海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞阳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告《涧沟凤凰小镇代理销售合同》；2、判令被告向原告支付违约金50000元，赔偿原告经济损失76800元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月5日，原告与被告签订《涧沟凤凰小镇代理销售合同》，约定由被告代理销售原告开发的位于寿县涧沟镇“涧沟凤凰小镇”楼盘，代理销售期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止。合同签订后，被告未能按约定完成销售任务，接手楼盘后剩余房源共有233套，截止到2019年3月份仅销售7套，远远没有达到合同约定90%的销售去化率，对此应视为被告单方面违约；2019年3月11日被告突然不辞而别，给原告造成严重的负面影响，致使房屋销售停滞。事后原告多次联系并发函催促被告履行合同义务，但被告拒绝继续履行合同，其自身单方面撤场的行为，也能说明被告严重违约。原告认为，合同自成立时生效，当事人应积极履行。被告未能履约且擅自毁约，给原告造成了很大损失，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法裁决。品汇公司在庭审中发表辩解意见：原告要求解除合同，被告在上次诉讼时已经答辩同意解除，承诺即生效，原告本次起诉解除合同没有事实依据；合同第四条约定，四个月内将剩余的住宅销售去化率达到90%，如未完成，原告可以解除合同，并未约定原告有权要求被告承担违约责任，合同约定的销售业绩去化率等要求，只是双方约定由被告争取完成的任务，并非被告的义务，原告将合同的任务和义务混为一谈，完全违背合同契约精神，所提出的诉讼请求完全没有合同依据；合同第八条明确约定了乙方的合同义务，乙方并不存在违反该条款的情况，不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金50000元没有合同依据；被告三月份并未撤场，当时留下了原告之前聘用的销售人员继续销售房屋，即使被告3月份撤场，按照合同约定构成违约，但也属于合同中约定需要承担5万元违约金的责任；因被告并不存在违约行为，更不存在给原告造成损失的情况，原告提出的诉讼请求没有相关的证据证明是由被告的违约行为造成的，双方并不存在因果关系，要求被告赔偿经济损失76800元没有合同依据；综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：瑞阳公司所举营业执照复印件、法定代表人身份证明，品汇公司企业信息查询单，具有真实性、合法性和关联性，品汇公司也不持异议，本院予以认定。瑞阳公司所举代理销售合同、商品房预售许可证、情况说明，品汇公司对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院认为该代理销售合同是处理双方纠纷的基本事实依据，对其关联性予以认定。瑞阳公司所举书面证言、微信记录、催告函、邮寄单，品汇公司对书面证言的合法性无异议，对真实性持有有异议，认为其既证明品汇公司撤场，又证明品汇公司留有销售人员继续销售，内容相互矛盾；对微信记录的三性均有异议，认为微信记录是照片截屏，并不属于存在于微信客户端的电子证据，不是微信记录的现存网络来源，其不具有真实性及合法性；对催告函、邮寄单的合法性不持异议，但对催告函中所记载内容的真实性及与本案的关联性存在异议；本院结合证人张艳的当庭证言以及张艳等人在第一次庭审中的证言，对该组证据关于品汇公司于2019年3月11日撤走大部分工作人员，经催告未能返场的事实，以及品汇公司撤场后张艳等三人自行留任销售人员的事实予以认定。瑞阳公司所举销售人员工资单、律师费发票，品汇公司认为员工工资发放表是原告单方面的制作的，真实性无法核实，且工资单只是明确其向三位证人支付了一个月的工资，与原告主张被告违约产生的经济损失并不存在证明关系，与本案没有任何关联性；对律师费发票的合法性无异议，对真实性有异议，认为本案诉讼发生在2019年7月，但是该发票的出具日为2019年3月5日，发票备注是聘请法律顾问的费用，不是本案诉讼产生的费用，且合同中没有约定关于律师费承担的问题，故主张律师费没有法律依据；本院经审查认为，瑞阳公司为维持房屋销售正常开展，对品汇公司聘请的销售员张艳等三人发放工资，属于因本案产生的损失，本院予以认定；双方在合同中并未约定律师费属于违约责任范围，本院对律师费发票的关联性不予认定。瑞阳公司所举寿县法院2019年8月8日庭审笔录，品汇公司对其三性无异议，本院予以认定。瑞阳公司所举录音资料，品汇公司认为证据的真实性无法核实，无法核实被录音人身份，本院认为该录音资料不能说明其来源，且不具有合法性，对该证据不予认定。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明如下事实：2018年12月，瑞阳公司（甲方）与品汇公司（乙方）签订《涧沟凤凰小镇代理销售合同》，就甲方开发的住宅商业综合体项目“涧沟凤凰小镇”委托乙方为销售代理商，自2018年12月5日起至2019年11月30日止委托乙方进行代理销售。合同约定，如定期时间内未达成销售去化率（住宅90%、商住80%），甲方有权单方解除本合同合作关系；乙方需按照甲方要求，项目销售中心配置有销售经验的专业销售人员2名，总置业顾问不得低于5名，工资福利及社保由乙方负担；双方协商一致可以解除合同；合同签订生效期内，双方应按照合同签订内容履行权利义务，如有违约须支付5万元违约金，违约不足以弥补损失的还应当赔偿损失。合同还对代理销售佣金的计算方法、结算标准及结算周期、权利义务等作出约定，其中对乙方的权利义务约定为：1、乙方在销售过程中，应根据项目实际状况向客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒，不得超越甲方对乙方的授权向客户作出任何承诺，乙方未经甲方批准，不得擅自以甲方名义对外虚假宣传，否则责任自负；2、乙方不得私自收取定金或购房款，不得从事本合同规定的代理销售房屋之外的任何其他活动，否则应当承担违约责任并赔偿甲方损失。合同签订后，品汇公司即组织人员入住涧沟凤凰小镇售楼部开展工作，并招聘张艳、范梅桂、戚文文作为销售人员参与房屋销售。因销售业绩不佳（销售商铺4套、住宅3套），2019年3月11日，品汇公司自行撤走除张艳、范梅桂、戚文文以外的全部人员，但并未告知该三人和瑞阳公司合同是否解除，也未对该三人的工作做出安排；2019年3月19日，瑞阳公司通过顺丰速运向品汇公司发出继续履行合同的催告函，要求品汇公司立即继续履行合同代理销售，但品汇公司既未答复，亦未重新派人到涧沟凤凰小镇售楼部开展工作，只有张艳、范梅桂、戚文文三人因未接到任何通知安排，继续在售楼部从事销售工作。为了留住该三人继续在售楼部工作，瑞阳公司于2019年7月向该三人发放了一个月的工资共8100元。2019年7月12日，瑞阳公司向本院提起诉讼，审理过程中，因在诉状中对品汇公司的名称表述有误，瑞阳公司申请撤诉后又重新起诉，案经调解未果。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。瑞阳公司与品汇公司自愿签订《涧沟凤凰小镇代理销售合同》，双方意思表示真实，所签合同合法有效；因双方在履行合同过程中发生纠纷，瑞阳公司要求解除合同，品汇公司也不持异议，本院予以准许；品汇公司在履行合同过程中，未能达到预期销售指标，并单方面擅自撤离现场，虽经瑞阳公司书面催告，仍未返场继续履行合同义务，已构成根本性违约，应当按合同约定向瑞阳公司承担违约责任。张艳等三名销售人员虽是品汇公司雇佣，但在品汇公司撤场时，没有告知其撤场意图，既未对该三人的工作作出具体安排，也没有向该三人发放工资，不能作为品汇公司继续履行合同的依据。瑞阳公司为维持项目房屋的正常销售，继续留任张艳等三人，并代发工资，属于因品汇公司违约造成的合理损失，但该损失的数额未超过合同约定的违约金，瑞阳公司也没有举证证明其他损失的具体项目和数额，要求品汇公司赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告寿县瑞阳房地产开发有限公司与被告安徽品汇房地产营销策划有限公司签订的《涧沟凤凰小镇代理销售合同》；二、被告安徽品汇房地产营销策划有限公司于判决生效后10日内支付原告寿县瑞阳房地产开发有限公司违约金50000元；三、驳回原告寿县瑞阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元，减半收取1418元，由寿县瑞阳房地产开发有限公司负担858元，由安徽品汇房地产营销策划有限公司负担560元案件受理费9254元，减半收取4627元，由陈磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  樊远广二〇一九年十二月二十七日书记员  徐正亮附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。