山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2073号上诉人（原审原告）：张雅，女，1981年4月16日出生，汉族，住大同市平城区睿和锦城2号楼（东区）2单元2602号。委托诉讼代理人：边艳林，山西中谋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔冰洁，女，1953年4月18日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：杨艳，山西悦澜律师事务所律师。上诉人张雅因与上诉人崔冰洁房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。上诉人张雅的委托诉讼代理人边艳林、上诉人崔冰洁的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张雅向本院上诉请求：1、撤销原判决；2、改判崔冰结双倍返还上诉人定金4万元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清。张雅(乙方)经房屋中介大同市恒利神州房地产咨询有限责任公司(丙方)介绍,与崔冰结(甲方)于2016年11月26号签订《房产买卖合同》,并且约定进行公证。合同第二项约定,合同签订当日乙方支付甲方定金两万元。第八条约定,本合同签订后,甲方毁约的,应当双倍返还乙方定金。合同签订当天,崔冰洁收到张雅定金两万元。崔冰洁的房屋产权证书等房屋手续按照合同约定已经交给丙方。随后房屋中介公司催促办理公证,这时候听中介公司人员反映,崔冰洁听说所出售的房屋地段配合古城改造即将进行拆迁,拆迁补偿价格平米单价要高于现在出售的价格,因此表现出后悔,不愿继续出售房屋,因此就拒不配合公证。由于崔冰洁已经表现不予配合公证,所以张雅也就没有再坚持给付房款。这一节,张雅申请房屋中介公司的业务员出庭作证。一审法院认为,原被告就谁存在违约各执一词,但是双方均无足够的证据证明对方存在过错,故本案不适用定金罚则。这显然是站不住脚的。试想,张雅愿意购房并且交付定金,当知道购买房屋的地段进行拆迁,并且补偿的单价可能高于购买价格时,购买的欲望应当是强烈的,态度是积极的,只是崔冰洁不予配合公证,导致买卖的程序不能继续进行,所以张雅一直与崔冰洁多次交涉直到现在才起诉解决定金问题。二、一审法院判词自相矛盾。一审法院认为,本案是否适用定金罚则的前提是看未履行房屋买卖合同是由于谁的违约造成的,对此，张雅负有举证责任。根据《合同法》第九十四条规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可解除合同。本案,崔冰洁以自己不配合公证的行为表明已经不履行继续卖房,那么张雅只能请求解除合同,而不能强求崔冰洁继续卖房。反之,张雅如果现在请求崔冰洁继续履行房屋买卖合同,看谁不愿意卖,谁就是违约,那么违约行为显而易见，一目了然。因此,一审判决书在判决书第4页第5行的叙述认为,原被告就谁存在违约各执一词,但是双方均无足够的证据证明对方存在过错,故本案不适用定金罚则与一审判决书第3页第18行的认为是矛盾的。综上所述,张雅认为导致合同目的不能实现是崔冰洁构成违约,所以崔冰洁应当承担违约责任并且适用定金罚则，请求撤销原判决,改判崔冰洁双倍返还定金4万元。针对张雅的上诉，崔冰洁辩称，张雅陈述的事实不是真实的，房屋实际并非张雅购买，是房屋中介用张雅的名义购买。因为房屋中介利用低买高卖的行为赚取中间差价，但在没有找到买家的情况下，一直将卖房人手续压在中介公司，如果找到买家，赚取中间差价，如果找不到买家，卖房人要求拿回手续的时候，就告知卖房人违约，要求定金的双倍赔偿，中介里外都有利益，不亏本。在合同签订后，不管中介还是张雅均没有在合同约定的日期要求卖房人去进行公证，张雅特别是中介在这时已经违约，按照合同约定以及定金的法律规定，崔冰洁不应该向张雅或中介返还2万元定金。上诉人崔冰洁向本院上诉请求：1、依法撤销大同市平城区人民法院作出的(2019)晋0213民初4398号民事判决书第二项判决;2、依法改判驳回张雅的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决崔冰洁返还张雅定金20000元适用法律错误。依据双方于2016年11月26日签订的《房产买卖合同》第十一条第1项的规定:“乙方(张雅)于2016年11月26日付甲方(崔冰洁)定金20000元人民币,甲、乙双方约定于2016年12月2日前,甲、乙双方到公证处办理完公证之后,乙方一次付甲方房款153900元人民币,同时,甲方结清该房的费用”。因此,本案中对于张雅支付的20000元款项的性质是属于定金,这是崔冰洁与张雅及一审法院均认可的事实。故本案中在认定是否退还定金时应当适用定金罚则。而依据我国《担保法》第八十九条规定:“给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。”以及双方之间签订的《房产买卖合同》第八条的约定:“本合同签订后,乙方中途毁约的,应及时通知甲、丙两方,购房定金归甲方所有”。因此,本案中如果是崔冰洁违约则双倍返还定金,如果是张雅违约则无权主张定金。同时,一审法院也认定张雅主张双倍返还定金,则张雅应当承担举证责任,即证明崔冰洁存在违约情形。但一审法院在认定了张雅无证据证明崔冰洁违约的情况下,又否定自己阐述的“谁主张谁举证”及“定金罚则”,直接以崔冰洁与张雅均无证据证明对方存在过错,从而判决崔冰洁支付张雅20000元显然是错误的、矛盾的,且不符合“谁主张谁举证”及“定金罚则”。二、崔冰洁不存在违约行为,是张雅违约导致合同没有履行。根据双方之间签订的《房产买卖合同》第五条的约定:“本合同签订之日起甲方有义务向乙方或丙方提供该房屋交易所需的资料,协助办理上述房屋的公证及产权过户”。第十二条第5款约定:“该房大红本由恒利房产负责保管(大红本资料8份)”。由上述约定可知,崔冰洁只是协助张雅办理公证及过户手续,办理公证及过户手续的主要责任人是张雅,并且崔冰洁在签订合同的同时也已经将过户所需的材料包括房屋产权证书已经交付了中介机构,在此情况下是张雅掌握了公证及合同继续履行的主动权(即去公证或不去公证均由张雅掌握),是可以按照合同约定的时间进行公证并付款,但是张雅没有在约定的时间进行公证并付款。因此,可以证实是张雅违约,并非是崔冰洁违约。另外,张雅也无任何证据能够证实要求进行公证而拒绝公证。而事实上,该房屋的实际购房人是中介公司,中介公司购买房屋的主要目的是为了拆迁获得利益,但由于该房屋在双方签订合同之后未进行拆迁,无法获利,故中介公司就放弃了购买该房屋。因此,违约的实际是张雅。综上所述,无论是根据“谁主张谁举证”的原则,还是张雅违约的实际情况来看,崔冰洁均无需向张雅支付定金20000元,一审法院的判决显然有误,望二审法院予以改判。针对崔冰洁的上诉，张雅辩称，本案的事实是崔冰洁违约，具体违约情形如张雅上诉状提及，崔冰洁了解到拆迁房屋的价值高于卖房价值，所以反悔不愿意继续履行房屋买卖合同，关于这个事实张雅提供房屋中介公司出具的证明证实。崔冰洁违约之后应该按照双方签订的房屋买卖合同，向张雅双倍返还定金4万元。张雅向一审法院起诉请求：1、解除签订的《房产买卖合同》。2、被告双倍返还原告定金4万元。3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月26日被告作为出售方约定将位于大同市县隍庙3楼2单元6号住房一套出售于原告，并签订《房产买卖合同》，大同恒利中介在合同上盖章，另查明该合同原告签字是由他人代签。合同签订后被告收到原告给付的定金20000元，现该房没有出售给原告张雅。一审法院认为，原、被告订立的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系。原、被告签订《房产买卖合同》后，原告向被告支付了20000元定金，可以认定原、被告签订定金协议的真实意思表示，合同约定，如原告违约，则定金归被告所有；如被告违约，则双倍返还定金。该合同约定的定金条款属担保条款，系通过约定一方当事人向对方当事人支付定金，从而担保主合同目的的实现。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案是否适用定金罚则的前提是看未履行房屋买卖合同是由于谁的违约行为造成的。对此，原告负有举证责任，如能证明是由于被告违约导致不能履行房屋买卖合同，那么被告应当双倍返还定金。原告诉称系由于被告毁约不愿继续出售房屋，导致合同目的不能实现，原房屋买卖合同应当解除，其中违约责任应当由违约方承担。被告辩称：没有违约，原告没有履行与被告到公证处作出公证，且直到现在原告没有给付被告房款，因此是原告违约在先，所以被告不予承担违约责任。本院认为，原、被告就谁存在违约各执一词，但双方均无足够的证据证明对方存在过错，故本案不适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求证据不足，不能成立，一审法院不予支持。但因原、被告双方现已无继续履行房屋买卖合同的意向，被告应当就该合同取得的20000元定金予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；二、被告崔冰洁于本判决生效后五日内返还给原告张雅定金20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取450元，由原、被告各负担225元。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。关于双方当事人二审争议的哪一方存在违约行为的问题，本院认定如下：张雅主张崔冰洁了解到拆迁房屋的价值高于卖房价值，所以反悔不愿意继续履行房屋买卖合同，并在二审中提交了大同市恒利神州房地产咨询有限责任公司出具的证明材料欲证实崔冰洁违约的相关事实。崔冰洁主张张雅没有在约定的时间进行公证并付款，已构成违约，并认为张雅二审中提交的中介公司出具的证明没有相应的营业执照，没有负责人和经办人的签字，证据形式不合法，并且房屋的实际购买人为中介，是中介利用张雅的名义与崔冰洁签订合同，中介公司出具的证明不真实。经本院核实，大同市恒利神州房地产咨询有限责任公司的法定代表人王宏东系张雅的丈夫，故该中介公司与张雅有利害关系，该中介公司出具的证明的证明力较弱，该证据不能证实崔冰洁存在违约行为。崔冰洁亦不能提供证据证明张雅存在违约行为，故本院对崔冰洁的该项主张亦不予采信。本院认为，双方签订的《房产买卖合同》真实有效，现双方均无证据证明对方存在违约行为，本案不符合适用定金罚则的情形，且双方均表示解除该合同，因而双方签订的《房产买卖合同》应予解除，崔冰洁应返还收取张雅的20000元定金。双方的上诉理由均不成立，对双方的上诉请求本院不予支持。一审法院判决结果正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。上诉人张雅、上诉人崔冰洁的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张雅交纳的二审案件受理费300元、上诉人崔冰洁交纳的二审案件受理费300元由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 高存慧 二〇一九年十二月十七日书记员 常 佳