西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初2075号原告（反诉被告）：西安龙昇商业运营管理有限公司（以下简称龙昇公司）。法定代表人：吕云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：任宇，陕西格润律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珍珍，陕西格润律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈仕龙，男，1972年11月23日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：彭沙，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新锋，陕西晓红律师事务所律师。原告（反诉被告）龙昇公司诉被告（反诉原告）陈仕龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）龙昇公司的法定代表人吕云龙及委托代理人任宇、黄珍珍与被告（反诉原告）陈仕龙及其委托代理人郑新锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙昇公司诉称，2018年12月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于高陵区XX园XX路XX村XX楼XX层商铺，用于酒店经营，租赁期限17年，自2018年12月21日至2035年12月20日，基础年租金为30万元，第一年分三次付清，此后每半年支付一次，被告在费用到期前15日结清下一段费用，逾期不交，每天按总欠费金额的千分之五收取滞纳金，超过30天则视为违约，原告有权收回房屋并扣除押金；乙方逾期支付租金等费用，每逾期一天应按应付租金的千分之五支付违约金；逾期超过30日的，出租房有权单方解除本合同。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告在支付第一期租金10万元后，未再按约支付租金。2019年4月4日原告发出催告单，被告不予理睬，拒绝支付。现原告提起诉讼请求判令：1、支付2019年4月21日至2019年8月20日的房屋租金10万元；2、支付违约金至实际支付之日止（自2019年4月6日起，暂算至2019年5月15日，为19500元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）陈仕龙辩称并反诉称，被反诉人多次违反合同约定，导致反诉人酒店经营受损数额足以抵消房屋租金，在收取空调费后却单方不开放空调，而且酒店经营必备的消防证及特行证无法办理，导致酒店被关停至今无法营业，租赁合同基本目的无法实现，反诉人依法行使不按抗辩权是合法的。自2018年12月21日起，被反诉人长期占用反诉人酒店432房间，多次催促腾房或缴纳费用至今未果，承租期间多次出现热水、空调、电梯等问题，导致经营困难并造成部分损失；被反诉人收取了空调费36000元，却又违反合同约定不开空调，酒店根本无法实际经营，反诉人多次催促被反诉人提供相应手续办理消防证及特行证，但被反诉人一直不予配合，导致酒店自2019年6月2日关停至今，而且被反诉人违反约定不配合反诉人转让酒店，致使损失严重，故请求法院判令：1、依法解除双方签订2018年12月15日的《商铺租赁合同》；2、被反诉人向反诉人返还押金、空调费共计46000元；3、被反诉人向反诉人赔偿因违约造成的损失23432元；4、被反诉人按照每天200元标准，自2018年12月21日计算至实际搬离之日占用房间费用（暂计算至2019年6月1日，共计32000元）；5、反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）龙昇公司针对反诉辩称，本案既不存在法律解除事由，又不存在约定事由，因此被告（反诉原告）不存在合同解除权，本案案由为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同中，出租人的义务是交付租赁物，承租人的主要义务是交付租金，原告（反诉被告）作为出租人，已经严格按照合同约定履行了交付商铺的义务，而被告（反诉原告）迟付租金，因此享有合同解除权的是原告（反诉被告）而非被告（反诉原告）；特种行业许可证，不能成为不能实行合同目的的法定事由。租赁的商铺基础设施，包括门、空调、洗手间、基础照面、地砖等均可正常使用，已经严格按照合同4.1条的约定履行交付义务，被告（反诉原告）已经接收使用进行经营；空调服务不是出租人的主要合同义务，只是出租人的一种改善性条件，因此空调问题，对房屋租赁合同的履行并不产生实质性影响；停开空调是因为被告（反诉原告）未按时交纳房屋租金且未足额交纳空调费用，过错在于被告（反诉原告）。关于消防，合同中5.6条、8.5条约定，办理相关消防事项是被告（反诉原告）的义务，因此产生的一切损失均由被告（反诉原告）承担；根据消防法相关规定及租赁房屋用于宾馆、商场等公共场所的，向当地消防机构办证的义务人为实际使用人，本案被告（反诉原告）作为商铺的实际使用人，酒店的经营者，有办理相关消防手续的义务，被告（反诉原告）实际占有使用诉争房屋的行为，说明其认可诉争租赁物的状况，且以投入使用并获得营业收入，可见租赁房屋不存在消防的问题。本案返还押金、空调费用并不成就，租赁合同3.3条约定，依据该约定押金具有担保的功能，担保被告（反诉原告）履行交付租金、物业费等相关义务，押金退还条件为合同期满乙方无欠费、无违约，商铺基础设施及设备无损坏、无遗失，三个缺一不可，本案中，合同期未满，被告（反诉原告）尚欠租金10万元及违约金，商铺一直被被告（反诉原告）占有使用，基础设施及设备是否损坏、遗失尚不清楚，因此押金不应返还。2019年5月23日，原告（反诉被告）在微信中向被告（反诉原告）及其他人通知缴费，若欠费不予开放，被告（反诉原告）在收到通知后无视该通知，未按要求全额缴费，也未提出停用申请，也未在通知期限内要求退还，因被告（反诉原告）欠费租金，原告（反诉被告）有权保留被告（反诉原告）缴纳的空调费用，以担保收取租金的权利得以实现。违约损失，该项请求的计算依据、方式均不清楚，并且原告（反诉被告）并不存在违约行为，没有事实依据和法律依据。432房间并不在承租范围内，其要求支付该房间的占有费请求没有依据。综上，被告（反诉原告）的反诉并不成立，予以驳回。经审理查明，2016年3月20日，西安市高陵区泾渭街道西营村村民委员会出具授权书，载明：今授权西安龙昇商业运营管理有限公司（法人：吕云龙XXXXXXXXXXXXXX6814）负责管理我村综合楼（位于西安市高陵区XX镇XX村XX组XX号地），该项目面积约7000平米，层高前6层后4层，授权期限为19年8个月，自2016年3月20日起至2035年11月20日，授权期间，该公司拥有该综合楼的招商、运营、出租、物业管理等全部权利。2018年12月15日，龙昇公司作为甲方与乙方陈仕龙签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于西安市高陵区XX园XX路XX村XX楼XX层，面积1800平方米，甲方租赁给乙方的商铺用于酒店经营；租期从2018年12月21日至2035年12月20日，租金为30万元每年，第一年分三次付清全年房费，第二年起每半年支付一次房费，乙方须在费用到期前15日结清下一段费用，逾期不交，每天按总欠费金额的5‰收取滞纳金；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳房屋租赁押金1万元整，待合同期满，乙方在无欠费无违约，商铺基础及设施设备无损坏或遗失的情况下，可无息退还乙方；空调费每平方米每月5元，根据国家的法律法规及政策调整，甲方有权随时调整该商铺的物业、空调等费用的收费标准；甲方有义务对公共部分的水电和基础设施进行维护，保证公共基础设施的正常使用。2018年12月23日，陈仕龙向龙昇公司支付11万元（2018年12月21日至2019年4月21日租金加押金1万元）。2019年3月份，双方因热水系统出现故障产生纠纷；2019年4月份，酒店因未办理特种行业证被工商所处理。2019年5月23日，龙昇公司发出收费通知将空调收费金额调整至7元每平方米每月；2019年5月25日，陈仕龙向龙昇公司支付空调费36000元（2019年6月1日至2019年9月30日）；2019年5月31日，龙昇公司发出公告称因本楼部分商户夏季空调费未缴清，本季度空调不予开放，已缴费的商户三日内带收据退费，三日内未办理的，自动转为物业应收的其他费用。自2019年6月1日起，龙昇公司未再提供空调服务。自2019年6月2日起，涉案酒店因未办理特行证无法继续经营。庭审中，陈仕龙申请对涉案酒店432号套房单间日营运损失进行司法评估，2019年10月15日，陕西方正和资产评估有限公司以涉案酒店未通过公安消防部门组织的消防验收，套房暂不具备合法经营的条件，不存在营业损失为由，将案件退回。以上事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、《退件函》等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案酒店房屋未通过公安消防部门组织的消防验收，无法继续经营，合同目的已无法实现，故被告（反诉原告）要求解除租赁合同的诉求本院依法予以支持，合同解除后被告（反诉原告）交纳的保证金10000元应予以返还。原告（反诉被告）诉求被告（反诉原告）支付租金10万元（2019年4月21日至2019年8月20日），自2019年6月1日起龙昇公司未再提供空调服务且涉案酒店因未办理特行证自2019年6月2日起未继续经营，故本院仅支持2019年4月21日至2019年6月1日期间房屋租金34167元。双方在2019年3月份因热水系统出现故障产生纠纷，且原告（反诉被告）将空调费由合同约定的5元调整至7元，但未提交证据证明有合同约定的调价情况出现，即原告（反诉被告）未尽到维护基础设施保证正常使用的义务且违反合同约定调价，故其要求被告（反诉原告）承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。原告（反诉被告）自2019年6月1日起未再提供空调服务，其发公告称三日内未办理退费的自动转为物业其他应收费用系其单方意思表示，不具有法律效力，故被告（反诉原告）交纳的空调费36000元应予以返还。另被告（反诉原告）诉求的损失23432元及房间占用费32000元，因其提供的证据不足以证明其主张，故本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除陈仕龙与西安龙昇商业运营管理有限公司于2018年12月15日签订的《商铺租赁合同》；二、陈仕龙于本判决生效后二十日内支付西安龙昇商业运营管理有限公司租金人民币元34167元；三、西安龙昇商业运营管理有限公司于本判决生效后二十日内退还陈仕龙押金人民币10000元及空调费人民币36000元；四、驳回西安龙昇商业运营管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回陈仕龙的其它反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2690元，由陈仕龙负担，西安龙昇商业运营管理有限公司已预交2690元，由陈仕龙在履行本判决时支付西安龙昇商业运营管理有限公司；反诉费1210元，由西安龙昇商业运营管理有限公司负担，陈仕龙已预交1210元，由西安龙昇商业运营管理有限公司在履行本判决时支付陈仕龙。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  曹 丹审 判 员  张 青人民陪审员  郑欣辉二〇一九年十一月二十九日书 记 员  雷婉婷1