文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2741号上诉人（原审被告）：利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，总经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑艳琴，女，1987年10月12日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称“时代置业公司”）与被上诉人郑艳琴商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：2013年2月24日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，合同签订后，上诉人积极履行自己的义务，将被上诉人办证所需的资料收集并提交办证部门申请办理证件。时至今日办证部门仍未办理证件的原因并非完全是上诉人的责任，而是在本案所涉的房屋修建好后，因周边农户搭建的违章建筑与本案所涉房屋间距无法达到安全距离，导致消防验收暂时无法通过，致使被上诉人暂时无法取得产权证书。若非因第三方原因，被上诉人的产权证件现在也能办理，上诉人认为，本案上诉人存在一定违约，但违约的原因是多方面原因造成的，不应全部归结为上诉人，所以违约金的计算期限也应当同本案所涉小区A1、A3栋的截止期限，都应只计算至2017年11月。综上，本案因第三方原因造成上诉人违约，根据公平原则，对于不能完全归结于上诉人的原因造成的违约，上诉人认为应该适当对上诉人的违约金支付期限进行调整，故请求二审予以改判。被上诉人郑艳琴未向本院提交书面答辩意见。郑艳琴向一审法院提出诉讼请求：⒈判令时代置业公司立即为郑艳琴办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金40176元（以购房款496000元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月1日起计算至2019年4月30日，减去宽限期6个月、已支付违约金7个月）；⒉判令时代置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月24日，郑艳琴（买受人）与时代置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人经批准，在都亭办事处××、××组地块上建设商品房，定名为时代·半岛国际；买受人购买的商品房为A2栋12层2号房，价款总金额496000元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，郑艳琴实际支付了购房款492191.07元，时代置业公司将涉案房屋交付郑艳琴使用，但至今尚未办理该房屋的不动产权属证书。2016年3月14日，时代置业公司（甲方）与郑艳琴（乙方）签订《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用），其中载明：“因甲方未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为乙方办理完毕房屋产权证书，经甲乙双方友好协商，就办证期限及逾期办证补偿达成如下补充协议：一、甲方认可确系因甲方原因未能按期为乙方办理产权证书（房产证及土地使用证）；二、乙方同意给予甲方6个月的产权证办理宽限期，即甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放；三、甲方按照乙方每套房屋购房款的万分之一的标准按日向乙方支付2016年1月份及2月份的违约金；四、乙方自2016年3月14日起可到甲方办公处领取违约金；五、若甲方在2016年10月1日后仍未能将乙方房产证办理完毕的，则乙方可自行选择以下方式之一向甲方主张违约责任：⒈乙方退房的，双方按照《商品房买卖合同》中关于甲方逾期办证，乙方退房的约定执行；⒉乙方不退房的，则甲方自2016年10月1日起仍按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至房屋所有权证办理完毕之日止；六、若甲方在2016年12月31日前仍未能给乙方办理完毕土地使用证的，则甲方自2017年1月1日起应按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至土地使用证办理完毕之日止”。此后，郑艳琴先后向时代置业公司出具《领款单》4份，载明领到违约金共计16368元，领款事由为“半岛国际A2栋12楼2号郑艳琴按照2016年3月7日A1A2A3业主代表与时代置业签订的产权办理协议书领到延迟办证违约金”，时代置业公司通过银行转账方式向郑艳琴支付了共计10416元。嗣后，时代置业公司未继续支付违约金，郑艳琴遂诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，郑艳琴、时代置业公司签订的《商品房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同的目的和交易习惯，时代置业公司作为涉案商品房的出卖人，应当协助郑艳琴办理该商品房的不动产权属转移登记手续，郑艳琴要求时代置业公司办理该房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当、于法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同书》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。郑艳琴、时代置业公司签订的《产权证办理协议书》中，时代置业公司承认确系因其原因未能按期为郑艳琴等业主办理产权证书，并同意按业主所付购房款的万分之一的标准按日支付违约金，属于双方协商一致对支付延期办证违约金进行了变更。根据该协议内容，可认定双方约定的产权证办理宽限期实际应为7个月。期限届满后，因时代置业公司的原因，郑艳琴仍未取得涉案商品房的权属证书，时代置业公司应当承担相应的违约责任。综合郑艳琴、时代置业公司提交的证据，时代置业公司应按照1477元/月（492191.07元×日万分之一×30天）的标准向郑艳琴支付逾期办证违约金，除已支付违约金10416元外，截至2019年4月30日尚欠违约金38325元（1477元/月×33个月－10416元）。郑艳琴要求时代置业公司支付截至该日的违约金40176元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。郑艳琴出具的《领款单》虽载明领到延迟办证违约金16368元，但时代置业公司没有提交相应的支付凭证予以印证，且承认均是以银行转账方式支付给郑艳琴，而郑艳琴提交的银行卡账户清单显示时代置业公司只向郑艳琴支付了10416元，故时代置业公司关于其已支付郑艳琴11个月违约金的抗辩意见，一审法院不予全部采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内协助郑艳琴办理位于利川市都××街道办事处××、××组的时代·半岛国际A2栋12层2号商品房的不动产权属登记手续；二、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内向郑艳琴支付逾期办理房屋权属证书的违约金38325元；三、驳回郑艳琴的其他诉讼请求。案件受理费804元，由利川市时代置业发展有限公司负担700元，由郑艳琴负担104元。本案二审期间，本院向利川市不动产登记中心了解到如下事实：涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。本院依职权调取了如下证据：1.2019年11月21日，利川市不动产登记中心给时代置业公司办理完毕A2栋不动产权证书的初始登记截屏信息，2.利川市建筑工程质量安全监督站于2019年10月11日给时代置业公司出具的消防验收意见书，证实A2栋房屋工程消防验收已经合格。上诉人时代置业公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据1.时代置业公司给利川市国土资源局的《关于确定半岛国际二期A区补交土地出让金评估时点的请求》，证据2.时代置业公司给利川市人民政府的《关于发放清江半岛·半岛国际二期A区分户产权证书的请求》，证据3.利川市国土资源局出具的《利川市非税收入缴款通知书》，拟证明上诉人一直在积极推进解决办证发证的事情。证据4.《举报信》1份及卫星云图复印件5份，拟证明A2栋消防验收一直未予通过是因为周围居民违建房屋影响了消防间距，证据5.杨大清、冉方梅的《不动产权证书》1份，证据6.《半岛国际A2栋完善办证资料通知》，拟证明A2栋的部分业主已经办理完毕转移登记18户，A2住户的产权证书的办理，需要业主的配合，需要业主本人到公司签订委托书、拍照、签字捺印。本院听取了双方当事人对依职权调取证据的意见，并组织对方当事人对上诉人提交的证据进行了质证，经审查，上诉人所提交的证据1、2、3对方当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并结合一审审理查明事实进行综合认定，证据4、5、6因与本案争议焦点欠缺关联性，不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审补充查明如下事实：经向利川市不动产登记中心了解，涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。利川市国土资源局于2018年12月17日向时代置业公司开具《利川市非税收入缴款通知书》，要求缴纳土地出让金7285400元。时代置业公司至本案判决之日未予缴纳。本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人是否应当按照合同约定，向被上诉人支付违约金。民事主体，经意思表示一致，可以缔结民事合同。民事合同，无法定无效瑕疵的，自成立时生效，缔约双方均应严守合同，诚实履行。本案中，上诉人与被上诉人因房屋买卖事宜缔结合同，后因办理房屋权属证书发生争议而签订补充合同，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定，履行义务，上诉人未按照合同约定，未履行办理不动产权属证书的协助义务的，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人上诉称，其违约系因多方原因所致，并非全为上诉人的责任，尤其在办证过程中，因房屋周边农户私自搭建违章建筑，致使消防验收迟迟无法通过，导致不动产权属证书的办理迟延，因此不应由其承担违约责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。本案中，上诉人虽主张其系因第三人的原因导致违约，但根据上述法律规定，即便其主张成立，也并不影响其向合同相对方承担违约责任，其与第三人的纠纷，可以根据法律规定另行处理，故一审法院判令其向被上诉人支付违约金，并无不当。上诉人上诉称，其违约系因多方原因所致，根据公平原则，应当适当减轻其违约责任，对违约金的支付金额及期限予以调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上述法律即已明确，当事人诉请人民法院增加或者减少违约金的前提为约定的违约金低于或者过分高于实际损失，并未区分违约的具体原因，本案中，上诉人在一、二审程序中，均未能举证证明违约金过分高于合同相对方的实际损失，故其上述上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费804元，由上诉人利川市时代置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月二十三日书记员 胡 枫