辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4569号原告：大连胜利商业管理有限公司，住所地大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：刘英华，系董事长。委托诉讼代理人：李梅，系辽宁慧之博律师事务所律师。被告：张凤群，女，1951年12月31日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区太行街28号5-3。委托诉讼代理人：高伟，辽宁法大律师事务所律师。原告大连胜利商业管理有限公司与被告张凤群物业服务合纠纷一案，本院于2018年12月13日作出（2018）辽0202民初7412号民事判决书，因不服该判决书，大连胜利商业管理有限公司向大连市中级人民法院提出上诉。大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终1470号民事裁定书，撤销本院判决，发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭审理本案。原告委托诉讼代理人李梅、被告张凤群及其委托诉讼代理人高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠缴物业费及专项维修资金36722元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：根据原、被告于2008年9月16日签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》之约定，被告应依约缴纳物业管理费及专项维修资金。然而截至今日，被告尚欠缴物业管理费及专项维修资金，合计36722元。原告经多次索要，被告仍不支付上述费用，原告无奈诉至贵院，且请求判如所请。被告提出如下答辩意见：一．原告所主张的物业服务收费价格约定不明，应适用合同法第62条由法院按照订立合同时的市场价格酌定。原告依据其举证的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》第（二）条：物业管理费及其它税费，第（1）、（4）款：“物业管理费按甲方每年调整之收费标准收取”、“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支帐项，并制定出下一年度的收费标准。”之规定主张物业服务费及维修基金36722元不能成立。依据《合同法》第62条之规定，上述条款属于约定不明，对合同价格约定不明，应当按照订立合同时的市场价格履行。被告庭审中举证证明近两年同地段同档次的物业项目的市场价格为36元每平方每月，《管理公约》订立为2008年，综合11年前的价格水平及被告所享受到的物业服务质量，恳求贵院按照不高于36元每平方米每月的标准确定物业费标准。二．物业服务企业提供的物业服务质量极其低劣，被告有权拒绝支付远远高于其服务质量的物业费。国务院颁布的《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定：物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定；《大连市物业管理条例》第四十六条规定：物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则。依据国家、省、市三级法规规定，均确立了物业服务收费“质价相统一”的基本原则。被告通过视频及照片举证证明原告提供的物业服务质量没有底线，极其低劣。与此同时从胜利物业与广大业主之间对抗激烈且越来越多的诉讼案件数量也佐证了双方之间对物业服务质量以及价格存在巨大争议的基本事实。恳请法院确定与物业服务质量相匹配的物业费价格，息诉平怨，树立法院的公平正义与权威。三．原告在购买案涉商铺的同时已经缴纳了专项维修基金，胜利广场至今未成立业主大会，原告也从未与被告就交纳专项维修基金达成协议，依据各级法律规定，原告无权收取专项维修基金。四．被告认为一直为被告提供服务的主体是案外人大连胜利广场发展有限公司，就在原告起诉前的第12天，2018年6月17日向原告送达《催缴函》的主体仍为大连胜利广场发展有限公司。原告主张其是真正的物业服务提供者，具有收费资格需要举证证明。五．原告于2018年6月29日提起诉讼，法律保护债权的诉讼时效是3年，因此2015年6月28日之前的物业费已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求既没有事实与法律依据，请法院依法裁判！本庭组织当事人进行了举证、质证，并依法确认如下案件事实：被告张凤群系大连胜利广场的业主，其购买的商铺位于中山区胜利广场28号B2层C080号商铺，建筑面积19.27㎡，补充协议约定建筑面积21.11㎡，套内面积8.52㎡。被告张凤群（乙方）与大连胜利广场物业管理有限公司（甲方）于2008年签订《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，第二章第二项（1）款约定，物业管理费按甲方（原告）每年调整之收费标准收取；（4）款约定，管理者应于每年年底商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；（5）款约定，被告欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向被告做出通告，详列所欠款项和清偿期限……。其中A约定了违约责任，欠缴物业费及其他税费，收取自应付之日起至实际缴付日，每日按欠缴款项千分之一计算滞纳金。（5）款B约定，欠缴物业费及其他税费，管理者有权停止欠费商业单元的供水、供电、空调，限制……，直至清偿欠款及滞纳金。另查，大连胜利广场物业管理有限公司于2015年4月7日更名为大连胜利商业管理有限公司。2.原告主张物业管理费的收费标准，2012年2季度至2016年1季度为1242元/㎡/年，2016年2季度至今为1182元/平方米/年；专项维修资金的收费标准，2014年4月1日至2018年3月31日期间为125元/平方米/年，2018年4月1日至2018年12月31日期间为135元/平方米/年。3.被告围绕其抗辩理由提交了大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.被告应缴纳的物业费收费标准如何认定；2.原告主张的专项维修资金应否支持；3.被告主张的诉讼时效抗辩事由应否支持；4.原告主张的逾期缴纳物业费的滞纳金应否支持。根据本案的案情及相关的法律规定，做出如下判定：1.本案系物业服务合同纠纷，在合同履行过程中，双方当事人均有义务按照约定全面及时履行各自的义务。原告胜利管理公司实际上已经为被告张凤群经营的店铺提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。按照原、被告双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，“物业管理费按照甲方每年调整之收费标准收取。”同时约定“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准”。即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，该种情形应属于价格约定不明，在此情形下，原告作为物业公司对其主张的物业费价格标准以及案涉专项维修资金的收取标准负有举证责任。现原、被告双方并未就收费标准达成合意，原告单方提高物业费应具有充分的依据。结合被告提交的凯旋商场、温州城物业费缴纳标准，在没有新的政府指导价的情况下，未经合同相对人同意，原告单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同履约标准，其诉求缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。对于被告欠付的物业费，按照40元/㎡/月标准收取。补充协议确认店铺套内面积8.52㎡，以该面积为基数进行计算，即被告每月应交纳物业费340.8元。2.对于原告主张的专项维修资金，根据合同约定，物业费用的范围包括各种设施/设备的装修保养费，原告主张的专项维修资金已包括在被告应缴纳的物业服务费范围内，原告无权主张重复收取。原告以胜利广场开业至今已有二十载，共用部位、共用设备设施时间久远，且已超过保修期，如不及时修理或更新则对广场所有业主的利益产生不良影响；并以其前期已投入大量资金对此进行改造升级，现维修基金利息已不足广场正常维修养护及更新之使用为由主张收取专项维修资金，实质上亦是单方主张变更合同条款，故原告的此项诉讼主张缺少事实依据，本院依法不予支持。3.关于被告对诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，案涉债权请求权的诉讼时效期间为三年。原告于2018年7月4日向本院提起诉讼，主张权利，根据原告提供的催缴通知书，无法证明其向被告进行送达的有效时间节点，亦无法证明在被告经营店铺期间已实际收到该催收单，故而原告据此主张诉讼时效中断证据不足，依法不予支持。现原告提供的管理公约并未规定物业费用应在何时缴纳，原告仅有权要求被告支付二年时效期间的相关费用，该费用应自起诉之日即2018年7月4日起向前推算二年至2016年7月4日起算。对于被告辩称因原告擅自给被告经营的店铺换锁致使其无法正常经营，因此没有义务缴纳物业费的主张，因原告明确予以否认，仅凭被告提供的报案信息等证据尚不足以认定该事实，故而对此项抗辩事由不予支持。4.被告张凤群提交的照片等证据能够证明原告在履行物业服务合同的过程中，对于公共区域如卫生间、电梯、墙壁的保洁和维修等方面存在一定瑕疵。被告因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故而对于原告诉请的滞纳金，本院依法不予支持。同时鉴于公共设施的损耗客观上无法避免，维修成本逐年增加，虽然原告履行合同过程中存在瑕疵行为，但被告仍应按约定的标准在诉讼时效期限内足额缴纳物业服务费。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张凤群于本判决生效之日起十日内，按照每月340.8元的标准给付原告大连胜利商业管理有限公司自2016年7月4日计算的至2018年6月30日止的物业管理费；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连胜利商业管理有限公司的其他诉讼请求。诉讼费720元，由原告大连胜利商业管理有限公司负担360元，被告张凤群负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  程 鑫人民陪审员  于淑丽人民陪审员  方 杰二〇一九年十二月二十日书 记 员  于晓丽