安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4510号原告:曹兵,男,1972年11月26日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：方吉焕，安徽环滁律师事务所律师。被告:滁州市新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新路208号，统一社会信用代码91341102MA2N07QT3X。法定代表人：孙财，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。原告曹兵与被告滁州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹兵及其委托诉讼代理人方吉焕，被告新碧公司的委托诉讼代理人王俊、颜崇静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹兵向本院提出诉讼请求：1、判令新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(1500元/平方米)的差价暂计1万元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准);2、判令新碧公司赔偿曹兵因不能正常使用房屋期间的违约金损失(具体金额计算期间为2019年3月31日至可实际居住之日)；3、本案诉讼费用由新碧公司承担。庭审中，曹兵增加诉讼请求为判令新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金暂定为1万元。事实和理由:2017年11月21日,曹兵与新碧公司签订一份《滁州市商品房预售合同》,约定曹兵购买新碧公司开发的位于滁州市琅琊区明光西路8号《碧桂园名邸》10幢2单元1301室,房屋单价为7838.39元/平方米,房屋建筑面积143.43平方米,总价款按暂测的建筑房屋面积为1124260元,该房屋全装修总价为1339405元。约定交房日期为2019年3月31日前。协议签订后,曹兵依约向新碧公司支付全部购房款。曹兵于2019年5月收到新碧公司交房通知书，曹兵在收房时发现房屋除建造有瑕疵外,房屋装修质量与新碧公司与曹兵签订的装修费[(1339405元-1124260元)/143.43平方米=1500元/平方米]的装修标准存在巨大差距,也与实物展示的样板房多处不一致，故提起诉讼。新碧公司在庭审中辩称：曹兵与新碧公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，也是遵照政府限价销售的政策签订的销售合同，合同约定的房屋全装修价并没有超过政府的备案价，对于购房总价款，双方都是认可的，新碧公司销售的是装修商品房，不是毛坯房，合同虽约定毛坯房总价和装修商品房总价，但该差价并不是真正的装修价，而仅仅是在备案价格范围内进行的划分，不能分开计价装修款是购房款的组成部分,曹兵要求就装修价款进行鉴定，违反双方当事人的约定，新碧公司不同意进行装修款鉴定；曹兵增加的关于地下层一层的赔偿的诉请不能成立，涉案房屋为10幢2单元1301室，即第13层，地下一层与曹兵主张没有任何关联，地下一层如果是地下室的话，应当是业主共同享有所有权和使用权，不应当曹兵单独享有所有权和使用权。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹兵提交了身份证、《滁州市商品房预售合同》、碧桂园集团通用机打收据、EMS邮政快件；新碧公司提交了《滁州市商品房预售合同》附件及补充协议、《滁州市市本级商品住宅销售备案价目表》、《滁州市建设工程竣工验收备案证书》复印件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《期房收楼通知书》、碧桂园·中央名邸（滁州）寄信清单、交房公告等证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，新碧公司（甲方、卖方）与曹兵（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区区/县0200100070097000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：皖（2016）滁州市不动产权第0025227号土地面积为159798.00，土地用途为：城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准,在该地块上投资建造《碧桂园名邸》(暂定名/现定名)商品房,主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为17层,地下层数为1层。上述商品房已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件,滁州市房地产管理局已批准上市预售(预售许可证编号：2017房预售证第050号）。第二条乙方向甲方购买明光西路8号（碧桂园名邸）号《碧桂园名邸》10幢2单元1301室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为143.43平方米，其中套内建筑面积为113.88平方米、公用分摊建筑面积为29.55平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。该房屋建筑层高为2.95米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四,(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥7838.39元。(大写):柒仟捌佰叁拾捌元叁角玖分整。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币￥1124260.00元。(大写):壹佰壹拾贰万肆仟贰佰陆拾元整。该房屋全装修总价为人民币￥1339405.00元。(大写):壹佰叁拾叁万玖仟肆佰零伍元整。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。……第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、详见本合同补充协议第四条的约定。第十一条甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起7天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署甲方提供的《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为住宅用房,甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后7日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同。……第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。……第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定……”。合同附件三载明了该房屋建筑结构、装修及设备标准。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：“……第四条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。（2）出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……3、买卖双方一致同意删除合同第十三条和第十四条第一款的约定，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房……5、……买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十六条关于送达1、买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……买受人通讯地址2：安徽省滁州市琅琊区一人巷28号102室，收件人：曹兵，邮编：239000；出卖人通讯地址：滁州市琅琊区明光西路8号，收件人：碧桂园名邸销售中心，邮编：239000。买卖双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。2、双方一致同意不按合同第二十六条的约定履行，按如下约定履行：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。……第十七条补充协议的效力……2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准……”。合同签订后，曹兵按照合同约定向新碧公司支付购房款1339405.00元。滁州市住房和城乡建设局《滁州市建设工程竣工验收备案证书》（滁建备2019年0144号）载明案涉《碧桂园皖投.中央名邸》11#楼（原10幢楼，政府备案时重新编号为11#楼）于2019年4月29日通过竣工验收，工程建设符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，工程竣工验收备案文件收讫、文件齐全，准予备案。新碧公司于2019年5月1日向曹兵发出收楼通知书，该快件于2019年5月2日被签收。曹兵于2019年5月7日向新碧公司邮寄发出一份《关于中央名邸项目房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，该邮件后被退回。本院认为，曹兵与新碧公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、关于曹兵主张的新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(1500元/平方米)的差价：案涉《滁州市商品房预售合同》约定了案涉房屋全装修总价，合同附件三也就房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，同时载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，均未明确约定装修费的平方单价，全装修总价与不包含装修总价之间的差价并非指房屋的装修成本，而是房屋装修的销售价格，开发商在不违背价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权、新碧公司销售的是精装房，合同约定的销售价格系新碧公司与曹兵针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，房屋的销售价格应包含开发商的合理利润。曹兵主张案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致，其要求新碧公司赔偿装修差价不符合合同约定，本院不予支持，其申请的对案涉房屋的装修价值进行鉴定无必要性，本院不予准许。二、关于逾期交房违约金：曹兵按约定支付了购房款，案涉《滁州市商品房销售合同》约定的交房时间为2019年3月31日，新碧公司未能按期交房，构成违约。由于新碧公司与曹兵签订的《补充协议》第四条明确约定“买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任”，协议第十六约定“如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达”。案涉房屋已于2019年4月29日通过竣工验收，新碧公司已按约定向曹兵邮寄送达收楼通知，该通知于2019年5月2日被签收，案涉房屋应视为于2019年5月2日交付曹兵。曹兵以房屋装修没有达到约定标准，负一楼问题没给出合理的解决办法，在收到收楼通知书后，用快件的方式向新碧公司告知了拒收的理由，主张案涉房屋未交付，不符合合同约定，本院不予采纳。诉讼中，双方认可逾期交房违约金依据合同约定的标准计算，故案涉房屋的逾期交房违约金应当自2019年4月1日计算至2019年5月2日止，经计算，该期间的违约金为12858元（1339405.00元×0.0003×32天），对曹兵超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。三、关于曹兵请求新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金10000元：曹兵陈述新碧公司承诺给予其10000元的购买车库抵用券，未提供证据予以证明，且其与新碧公司签订《滁州市商品房预售合同》虽载明该栋建筑有地下一层，但并未计入曹兵购买的房屋公用分摊建筑面积内，其要求新碧公司因未建造地下一层而支付赔偿金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滁州市新碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曹兵逾期交房违约金12858元；二、驳回原告曹兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告曹兵负担50元，被告滁州市新碧房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  夏恒飞二〇一九年十二月二十九日代理书记员  刘泰成附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。