重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初23899号原告：重庆市康德物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道333号2幢16-2，统一社会信用代码91500112753061967P。法定代表人：卢真，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周艳红（特别授权），重庆精道律师事务所律师。委托诉讼代理人：向晓清（特别授权），重庆精道律师事务所（实习）律师。被告：邵正兰，女，1965年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江县。被告：肖明杰，男，1986年1月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：邵正兰（母子关系，特别授权），女，1965年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江县。原告重庆市康德物业管理有限公司（以下简称“康德物业”）诉被告邵正兰、被告肖明杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘惠敏适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理熊月参加诉讼，书记员牟维维担任法庭记录。原告康德物业的委托诉讼代理人周艳红、向晓清，被告邵正兰，被告肖明杰的委托诉讼代理人邵正兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康德物业诉称：2009年12月5日，原告与被告邵正兰、被告肖明杰签订了《某某前期物业服务协议》。协议约定，由原告向被告位于重庆市南岸区某某的房屋提供物业服务，电梯高层物业服务费按建筑面积1.2元/平方米/月，含电梯运行费用（不含小区能源公摊费）。二被告的房屋建筑面积为74.35平方米。物业服务费及其他费用应按月缴纳，二被告应于每月10-25日之前将费用结清，逾期未缴纳将按日向被告收取应缴纳费用3‰的滞纳金。2009年12月5日，二被告签订《康德国会山接房单》、《承诺书》，并已接房入住，但直到2019年8月，二被告已拖欠2013年3月-2019年8月的物业服务费6957.6元、公摊费用531.3元及滞纳金24416元，总计31904.9元。原告多次催促二被告履行协议，但二被告拒不缴纳。故原告起诉至法院，请求法院判决：1、二被告向原告支付拖欠的2013年3月-2019年8月的物业服务费6957.6元、公摊费用531.3元，共计7488.9元，及滞纳金（以尚欠物业服务费和公摊费用为基数按银行同期贷款利率计算滞纳金，从欠费之日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由二被告承担。被告邵正兰辩称：二被告确系涉案房屋3-3-12的业主，二被告确实从2013年3月至2019年8月没有交物管费6957.6元和公摊费531.3元，但二被告的物管费和公摊费有一部分超过诉讼时效，要求从2016年8月开始交物管费。被告不交物管费是因为被告家2013年被盗，被告当时报了警的，小偷已被抓，但是没有赔钱，小偷进屋是因房屋外墙不知道被谁搭了架子。同时，小区公共厕所打扫不干净臭气冲天；被告家卧室的玻璃不知道原因什么被打坏了；被告楼下的房间没有人居住，他家的阳台很脏没有人打扫；被告那栋楼一楼有人种菜，挖了水沟很臭。被告同意交诉讼时效内的物管费和公摊费，不缴纳滞纳金，同时要求物管费打七折。被告肖明杰辩称：同被告邵正兰的意见。经审理查明：2009年12月5日，原告作为甲方与被告邵正兰、被告肖明杰作为乙方签订了《某某前期物业服务协议》，约定授权原告进行某某物业辖区的服务、管理和维护工作，同时约定了物业服务工作的内容，原告的服务、管理和维护工作主要包括以下事项：处理本合同约定工作范围内的投诉和各项维修，并协助调解业主或用户之间因小区服务而引起的纠纷和争执；对小区公共区域和配套设施如网球场、游泳池、儿童游乐场、会所等场所进行管理；建立预防安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含被告人身财产的保险、保证和保管责任；对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区；对小区配套系统设备进行日常维护维修，保持小区公共区域的水、电、气、通讯、数字电视线路、机电设备、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好的运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业部门进行修复；保持小区内公共区域和停车（场）库的清洁卫生，定时收取生活垃圾并清运至市政中转站，保障小区清洁处于良好状态；按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护，使之处于良好状态等。协议还约定，小区电梯高层物业服务费按建筑面积1.20元/平方米/月收取，含电梯运行费用不含小区能源公摊费；公摊费的收取每月按户据实分摊，由客户中心每月核算后公示分摊金额；物业服务费和公摊费均应按月缴纳，被告在当月10-25日之前将费用金额缴清，逾期将按日向被告加收应缴纳费用3‰的滞纳金。该协议约定原告的服务期限为三年，直至本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本服务协议自然终止。协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务至今。2009年12月5日，被告邵正兰签订承诺书，二被告接房入住。另查明，被告邵正兰和被告肖明杰是重庆市南岸区南坪镇辅仁路8号3栋3-12号房屋业主，该房屋建筑面积74.35平方米，属于成套住宅。二被告从2013年3月起至2019年8月未缴纳物业服务费6957.6元和公摊费531.3元。2019年8月1日，重庆市南岸区住房和城乡建设委员会作出《南岸区住房和城乡建设委员会关于康德国会山小区垃圾清运管理工作相关问题的通报》{南岸建发[2019]49号文件}，该通报载明：“由于重庆市康德物业管理有限公司管理的康德国会山小区，因疏于对日常工作的管理和员工的教育，导致堆放在车库内的固废、建筑垃圾清运不及时，并擅自在业主微信群内发布不实信息，不仅给业主正常生活造成了不便，更造成恶劣影响。对此，我委会商区生态环境局、区城管局、南坪镇政府等部门和单位，前往现场进行了核查，并责成康德物业公司进行了自查整改。鉴于康德国会山小区物业公司不积极作为以及对不实言论造成恶劣影响负有不可推卸责任，经研究，决定对该公司予以相应处罚……”庭审中，原告提交了照片打印件，拟证明原告分别于2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年和2019年，通过在重庆市南岸区南坪镇辅仁路8号3栋3-12号房屋门上张贴《温馨提示》或《催款函》的形式，向二被告催收物管费和公摊费，所以原告认为其要求二被告支付拖欠的2013年3月-2019年8月的物业服务费6957.6元、公摊费用531.3元的诉讼请求没有过诉讼时效。二被告对照片真实性不认可，二被告陈述，照片上《温馨提示》和《催款函》贴的位置太高不符合实际，既看不出来张贴的时间，也看不出来是否贴在二被告家门口，二被告也没实际收到《温馨提示》和《催款函》。故二被告认为原告起诉的物管费和公摊费有一部分诉讼时效已过，二被告要求从起诉时往前推3年，即2016年8月开始缴纳物管费。庭审中，二被告提交了照片打印件，拟证明原告为了新贴外墙瓷砖而在二被告家楼下搭了施工架，原告疏于施工架的管理导致二被告家被盗；二被告家楼下有人种菜有污水沟；小区公共厕所卫生不干净，臭味熏天；楼道的垃圾桶很脏；二被告家卧室玻璃不知道被谁损坏。原告对照片的真实性不认可，认为照片只显示当时的状态，以及只有部分场景，无法证明也无法显示后续的状态，也不能体现出照片的场景是在本案涉案的小区；原告方也不清楚被告家是否真的被盗，且被告没有提供证据；物业服务是持续性的过程，一时有垃圾有瑕疵不代表一直有问题，而原告已经根据前期物业协议提供了相应的物业服务，且二被告也享受了该服务，故二被告应当支付物业管理费。庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求二被告从欠费之日起以尚欠物业服务费和公摊费用为基数按银行同期贷款利率向原告支付滞纳金至付清之日止，并陈述依据原告与二被告签订的前期物业协议第三条第4款第2项约定，被告逾期支付物管费和水电公摊费将要将按日向被告加收应缴纳费用3‰的滞纳金，但标准滞纳金约定过高，当庭将其下调为银行同期贷款利率。原告还陈述，协议中约定的滞纳金其实是违约金性质的费用，只是原告的笔误把违约金写成了滞纳金，而且在协议中第三条明确约定被告应按本协议按时缴纳物业费；本协议属于《合同法》管理范围，且违约金的约定系当事人双方意思自治的行为，故被告未按时缴纳物业费系违约行为，应按协议约定缴纳违约金；而原告已经履行了提供了协议约定的相关服务，被告拖欠原告物业费的行为给原告造成了利息损失，要求被告以此标准承担违约责任。二被告辩称，协议中记载的“滞纳金”并不是违约金的笔误，且也没有进行更正，相关的计算方法也没有提前提供给被告，协议中约定的违约金不是意思自治的结果，而是原告设定的格式条款；且重庆市物业管理条例已经取消了加收滞纳金的规定；而且二被告暂缓缴纳物业费因为是原告服务不到位，是原告违约在先，所以二被告没有违约，不该缴纳违约金或者滞纳金。上述事实，《某某前期物业服务协议》、房屋登记信息查询证明、接房单、承诺书、欠费明细、照片、《南岸区住房和城乡建设委员会关于康德国会山小区垃圾清运管理工作相关问题的通报》等证据，以及原被告当庭陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告邵正兰、被告肖明杰签订的《某某前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告在合同签订后，依照合同约定为康德·国会山小区提供物业服务至今，期间小区公共区域照明、用水必然产生公摊费。二被告作为该小区3栋3-12号房屋的业主，在享受了原告提供的物业管理服务后，应按照该《某某前期物业服务协议》的内容交纳相应的物业服务费用和公摊费。庭审中，原被告均对二被告从2013年3月起至2019年8月未缴纳物业服务费6957.6元和公摊费531.3元无异议，本院对此予以确认。关于二被告提出的部分物业服务费和公摊费超过了诉讼时效，只同意缴纳2016年8月至2019年8月的物业服务费和公摊费的抗辩。本院认为，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提交了照片打印件，拟证明原告从2013年起至2019年每年均通过在二被告门上张贴《温馨提示》或《催款函》的形式向二被告催收物管费和公摊费，所以原告认为其要求二被告支付拖欠的2013年3月-2019年8月的物业服务费6957.6元、公摊费用531.3元的诉讼请求没有过诉讼时效。二被告对照片真实性不认可。当事人对自己提出的主张，有义务提供证据。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。本案中，虽然二被告对原告提交的照片打印件不予认可，但并未提交相应证据予以证明。故在没有相反证据的情况下，本院对原告的证据予以认可，原被告之间的诉讼时效中断。对二被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于二被告于庭审中要求对物管费和公摊费打七折缴纳的抗辩，由于二被告并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上，对原告要求二被告交纳2013年3月起至2019年8月期间未缴纳物业服务费6957.6元和公摊费531.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告以尚欠物业服务费和公摊费用为基数，按银行同期贷款利率计算滞纳金，从欠费之日起计算至付清之日止的诉讼请求。庭审中，二被告辩称，其拒不缴纳物业服务费和公摊费乃是因为原告为康德·国会山小区提供的物业服务存在瑕疵，并提交了相应证据予以证明。本院认为，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明的，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，受害方根据标的的性质以及损失的大小，可以选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。原告作为康德·国会山小区的物业服务企业，理应提供符合《某某前期物业服务协议》中约定质量的物业服务，现原告提供的物业服务存在瑕疵，不符合《某某前期物业服务协议》的约定，本院综合考虑物业合同的标的性质以及二被告损失的大小，认为可以以此抵消二被告逾期支付物业服务费和公摊费的违约责任。故对于原告要求二被告以尚欠物业服务费和公摊费用为基数，按银行同期贷款利率计算滞纳金，从欠费之日起计算至付清之日止的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告邵正兰、被告肖明杰于本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德物业管理有限公司支付欠缴的2013年3月至2019年8月期间的物业服务费6957.6元和公摊费531.3元，共计7488.9元；二、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费299元，由原告重庆市康德物业管理有限公司承担199元，被告邵正兰、被告肖明杰共同承担100元（此款原告重庆市康德物业管理有限公司已先行支付，被告邵正兰、被告肖明杰于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆市康德物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 刘惠敏法官助理 熊 月二〇一九年十二月十六日书 记 员 牟维维