浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1221号 上诉人（原审被告）：徐新华，男，1968年8月13日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人（原审被告）：徐秋芳，女，1969年8月14日出生，汉族，户籍地浙江省江山市，现住浙江省江山市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：程樟根，浙江刚诚律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周诗敏，浙江刚诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：章志斌，男，1981年6月13日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：朱骏超，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚伊新，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 上诉人徐新华、徐秋芳因与被上诉人章志斌房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐新华、徐秋芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回章志斌要求双倍返还30万元定金的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院应当根据民事诉讼法第56条第2款规定及民事诉讼法司法解释第81条规定，追加房产中介作为无独立请求权第三人并通知其参加诉讼。《房地产转让居间合同》是一份徐新华、徐秋芳与章志斌及房产中介三方的权利义务并存的合同，一审的判决结果与房产中介存在利害关系；徐新华、徐秋芳与章志斌对《房地产转让居间合同》的条款理解发生争议，追加房产中介为无独立请求权第三人有利查明案件客观事实；章志斌的定金15万元至今由房产中介保管，追加房产中介作为无独立请求权第三人参加诉讼有利于案件的执行。二、一审判决认定事实错误。一审认定“经房产中介电话联系无果”错误。2019年4月5日当天房产中介没有打过电话给徐新华、徐秋芳，徐新华、徐秋芳也没有接到章志斌和房产中介的任何电话；一审判决将徐新华、徐秋芳与章志斌协商的过程作为案件事实认定不当。三、一审判决徐新华、徐秋芳承担双倍返还定金责任的依据不足，且与判决书中的判词相互矛盾。一审判决将合同条款歧义的法律后果转由徐新华、徐秋芳单方承担，违反公平原则，造成合同当事人之间的权利义务严重失衡。四、涉案合同相对人有卖方、买方及中介方，一审判决只认定卖方和买方为合同相对人错误。一审判决解除房屋买卖合同的同时居间合同也解除了，在未追加房产中介为第三人参加诉讼的情况下，侵犯了房产中介所的合法权益。五、《房地产转让居间合同》条文没有约定买方在房屋过户后支付首付款，依据合同约定，房屋过户和支付首付款应同时履行，徐新华、徐秋芳不存在违约，且章志斌未提供2019年4月5日前准备了135万元首付款的证据。 章志斌答辩称，一、中介公司在本案中不具有独立请求权，不属于必须共同参与诉讼的主体，徐新华、徐秋芳在一审中也从未书面申请一审法院追加中介作为无独立请求权的第三人。二、双方就房屋过户及首付款支付条款系经协商一致手写的非格式条款，条款约定双方于2019年4月5日前过户，过户当天章志斌支付首付150万元（含定金15万元），并不存在徐新华、徐秋芳所称的约定不明导致合同无法履行的情况。徐新华、徐秋芳在合同签订后至单方解除合同前从未向章志斌提出支付首付款的要求，因此首付款只是徐新华、徐秋芳恶意解除合同的借口，而非客观事实情况。三、退一步说，无论合同约定是否存在歧义，徐新华、徐秋芳均未按约前往不动产登记行政服务中心办理手续，根本无法完成首付款交付和过户手续，其行为已构成根本违约。一审判决徐新华、徐秋芳承担双倍返还定金并无不当，请求驳回上诉，维持原判。 章志斌向一审法院起诉请求：1、判令依法确认章志斌与徐新华、徐秋芳签订的《房地产转让居间合同》于2019年4月13日解除；2、判令徐新华、徐秋芳退还章志斌双倍定金人民币300000元；3、判令徐新华、徐秋芳承担诉讼费用。 一审法院认定事实：章志斌与徐新华、徐秋芳、衢州市柯城奇居房产中介所（以下简称房产中介）于2019年2月13日签订了《房地产转让居间合同》，约定：章志斌向徐新华、徐秋芳购买位于衢州市房屋（建筑面积195.39平方米、架空层188.63平方米、车库288.51平方米），价格为人民币3800000元，章志斌支付购房定金150000元，徐新华、徐秋芳同意将有关房产证件抵押在中介方；付款方式及时间为2019年4月5号之前过户，过户当天章志斌首付人民币共计壹佰伍拾万元整（含定金壹拾伍万），尾款共计人民币贰佰叁拾万待章志斌办理完过户手续银行贷款支付；交付时间为款清交房，房地产转让过户手续由中介方负责办理，过户中所需缴纳的费用由章志斌承担；在签订合同后，（1）若徐新华、徐秋芳违反合同，不予出售，徐新华、徐秋芳需双倍退还章志斌所付定金，并在解除合同时偿付；（2）章志斌违反合同，不予购买，徐新华、徐秋芳有权没收章志斌所付定金；并注：双方约定今后章志斌若接到可办理地下室与车库产权，徐新华、徐秋芳无条件配合章志斌办理车库产权证，如徐新华、徐秋芳不予配合，章志斌可向法院起诉；于2019年2月14日支付定金给徐新华、徐秋芳由中介方保管。合同签订的当日，章志斌通过手机银行直接交付房屋定金150000元给房产中介的经营者郑雪旺，由徐新华出具《房产转让收条》一张，注明收到章志斌坐落于衢州市房屋的购房定金150000元，由中介方郑雪旺保管，并在合同签订的前一天，徐新华按房产中介的要求将契税发票一张、商品房买卖合同一份交付房产中介，房产中介向徐新华、徐秋芳出具收件单，注明因章志斌购买此房，证件暂由本公司保管。 合同签订后，章志斌、徐新华、徐秋芳、房产中介均未对合同条款提出异议。2019年4月5日，章志斌与房产中介工作人员到达衢州市行政服务中心准备办理房产过户手续，徐新华、徐秋芳认为未收到章志斌的购房款而未到。经房产中介电话联系无果。2019年4月11日，章志斌委托律师向徐新华、徐秋芳发出律师函，要求解除合同，双倍返还定金。之后，徐新华向房产中介发短信，要求解除合同，不再出让房屋，并没收定金。2019年5月27日，章志斌向法院提起诉讼，诉讼请求如前。另查明：徐新华、徐秋芳购买衢州市房屋时，首付1032000元，按揭贷款2400000元，总房价3432000元。案经法院多次调解，并通知房产中介一起参与调解，章志斌同意在返还购房定金150000元并不缴纳中介费的前提下，同意徐新华、徐秋芳返还80000元；徐新华、徐秋芳同意在返还定金前提下，返还章志斌80000元并同时承担20000元中介费；房产中介仅同意减免中介费3000元。调解未成。法院于2019年9月6日书面通知房产中介将由其代为保管的章志斌缴纳给徐新华、徐秋芳的购房定金150000元在收到法院通知后汇入法院指定账户，但房产中介至今未付。上述事实，有章志斌提供的《房地产转让居间合同》、《房产转让收条》、定金转账支付凭证、短信记录、律师函，徐新华、徐秋芳提供的收件单，并结合双方当事人的当庭陈述，法院予以确认，并在卷佐证。 一审法院认为，章志斌提出的要求确认《房地产转让居间合同》于2019年4月13日解除的诉讼请求，徐新华、徐秋芳同意解除合同，予以确认。章志斌提出的要求徐新华、徐秋芳双倍返还定金的诉讼请求，章志斌认为徐新华、徐秋芳拒绝过户的行为已严重违反合同约定，达到法定解约条件；徐新华、徐秋芳认为，其未收到章志斌的购房款，不存在违约事实。一审法院认为，根据合同约定或法律规定，该案可以适用定金罚则。章志斌与徐新华、徐秋芳房产中介签订的《房地产转让居间合同》虽然是一份格式合同，但其中主要条款是手写的，应当认定是经过章志斌与徐新华、徐秋芳双方确认的。关键的付款方式的约定即于2019年4月5日之前过户，过户当天章志斌首付1500000元（包含定金150000元），尾款2300000元待章志斌办理完过户手续银行贷款支付，这种付款方式虽然不违反法律规定，但章志斌与徐新华、徐秋芳在实际履行中却对此有不同理解。章志斌认为徐新华、徐秋芳应于2019年4月5日前归还银行按揭并办理过户；徐新华、徐秋芳认为其之所以要转让房屋，就是因为难以承担每月的按揭贷款；徐新华、徐秋芳将房屋委托房产中介，并将有关房屋的证件、合同交付房产中介，就是因为相信房产中介，由房产中介督促双方履行合同并完成房屋过户手续。因徐秋华、徐秋芳未收到章志斌的购房款，无法归还银行按揭贷款，不存在违约。众所周知，按揭贷款的房屋在未还清贷款之前，房屋是抵押在银行的。从合同的字面上理解，2019年4月5日之前过户，过户当天章志斌首付1500000元（包含定金150000元），应是过户前、付款后的顺序，但要过户，徐新华、徐秋芳必须首先归还按揭贷款，且一般情况下售房者是借助购房者的首付款用于归还按揭贷款，且徐新华、徐秋芳尚欠按揭贷款2400000元，在2月13日签订合同到4月5日办理过户手续仅二个月不到的时间，徐新华、徐秋芳作为打工者，很难实现；徐新华、徐秋芳的文化程度仅是高中，不排除其对合同付款方式的理解为先付款，再过户。徐新华、徐秋芳未按约定办理房产过户手续，虽然不能以其理解不当作为免除其应承担违约责任的理由，但其主观上并非恶意违约，客观上是确实难以履约；章志斌在签订合同过程中无过错，但应理解徐新华、徐秋芳未履行合同并非恶意，故章志斌的诉讼请求于法有据，予以支持。房产中介虽不是该案当事人，在该案中不宜对其行为作出评价，但对因合同关系以外第三人的过错致使主合同不能履行的，可以依法向第三人追偿。据此，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、章志斌与徐新华、徐秋芳签订的《房地产转让居间合同》已于2019年4月13日解除；二、徐新华、徐秋芳于判决生效之日起十日双倍返还章志斌购房定金300000元。徐新华、徐秋芳如未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2059元，合计4959元，由徐新华、徐秋芳承担，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院根据合同相对性原则，确认双方于2019年2月13日签订的合同于2019年4月13日解除。上诉人徐新华、徐秋芳认为一审法院未依职权追加衢州市柯城奇居房产中介所为无独立请求权的第三人并通知其参加诉讼，程序违法。但纵观全案，上诉人徐新华、徐秋芳可以以另外的法律关系另行主张其权利。双方于2019年2月13日签订的合同中明确约定了过户时间与付款方式及时间，双方应当诚信、遵守合同的约定。一审法院根据查明的事实和关于定金及其法律效力等法律规定，判决上诉人徐新华、徐秋芳双倍返还被上诉人章志斌定金并无不当。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人徐新华、徐秋芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人徐新华、徐秋芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇一九年十二月十六日 书记员  姚月红