江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣11民终2122号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上饶市公安局交通警察支队，住所地江西省上饶市信州区三清山大道8号，统一社会信用代码:113609000147573465。 负责人：张荣来，支队长。 委托诉讼代理人：黄平，系江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人(原审被告，反诉原告)：杭州柏克商务酒店有限公司，住所地浙江省杭州市上城区高官弄9号4幢、5幢，统一社会信用代码：91330102770819012Q。 法定代表人：陈德新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘东鑫，系浙江杭天信律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人上饶市公安局交通警察支队（以下简称市交警支队）与被上诉人杭州柏克商务酒店有限公司（以下简称杭州柏克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人市交警支队上诉请求：撤销江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初410号民事判决，改判支持上诉人的全部上诉请求，驳回被上诉人的反诉请求。本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，证据采信错误、适用法律错误。原审法院认定上诉人行使的约定合同解除权是滥用合同解除权是事实认定错误，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同约定“乙方逾期支付租金，甲方有权单方提前解除合同”应当严格遵守。2019年第一季度的租金应当于2018年11月30日前支付，由于2018年12月4日，上诉人尚未收到被上诉人的租金，依据约定发出解除合同的通知，行使合同解除权符合双方约定。原审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条和《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定论证，本案上诉人在行驶解除权前应当先行催告，给予被上诉人合理期限履行支付租金的义务是适用法律错误。而《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条是对法定解除权的规定，不适用于本案的情形。另外，本案是房屋租赁合同纠纷，不是融资租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》与本案毫不相干。原审法院认定2019年1月1日起至9月3日止的租金减半违反了不告不理原则。退一步说，即使上诉人未尽到修缮义务，被上诉人也只是以此作为延迟支付违约金的理由，并未因此要求减付租金，被上诉人在2019年2月2日支付而后被退还的租金也是全额租金，被上诉人在庭审中也未要求减付租金。实际上一审法院“代替”被上诉人提了一个减付租金的请求，违反了法律规定。在反诉部分，本案合同解除的过错在被上诉人一方，被上诉人要求上诉人赔偿损失既没有法定的依据，也没有约定的依据。原审法院对被上诉人提交的《资产评估报告书》予以采信是证据采信错误。该评估报告是单方委托，其中物品清单也是被上诉人单方提供，具体物品是否存在不能确定。本评估价值类型为市场价值，而不是上诉人的损失。 被上诉人杭州柏克公司辩称，1.本案是上诉人违约导致合同解除，应由上诉人赔偿损失。被上诉人仅迟延履行4天支付房租，收到解除函后未支付是行使不安抗辩权。应支付的租金仅为37500元，整个租赁合同租期近10年，每年租金15万，延迟支付的租金所占比例微乎其微。上诉人没有给予被上诉人宽限期。2.评估报告符合法律规定，可以作为定案依据。一审法院已向上诉人示明是否要求重新鉴定，且到目前为止，租赁物内的设备仍在，而上诉人明确表示不申请重新鉴定。3.房屋的租金应由被上诉人承担。涉案房屋墙体和地面严重脱落，根据合同约定，该部分维修义务属于被上诉人，且因墙体脱落，被上诉人一直处于停业状态，故而租金应由被上诉人承担，请求二审维持原判。 市交警支队向一审法院起诉请求:1、依法确认双方2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月5日解除；2、依法判令杭州柏克公司立即搬离并按合同约定向市交警支队返还租赁物、已形成附合的装饰装修物及《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施；3、判令杭州柏克公司自2018年12月5日起按合同约定向市交警支队支付非法占用期间租金7397.28元及违约金1080元（租金按410.96元/天计算、违约金按60元/天计算，自2019年1月1日时起暂算至起诉之日时止，要求累计计算至杭州柏克公司按约返还租赁物之日时止）；4、本案诉讼费用由杭州柏克公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月19日，市交警支队与杭州柏克公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：杭州柏克公司承租市交警支队位于上饶市三清山景区金沙服务区附近三清山交警大队院内的培训中心大楼用于经营酒店宾馆，租赁年限为8年；年租金为15万元，租金的支付方式为按季度提前1个月现金交纳，杭州柏克公司逾期支付租金的，市交警支队有权单方提前解除合同；第四条第（2）项约定，杭州柏克公司负责添置每个客房、餐厅、会议室的窗帘、床上用品（草布）、机顶盒等、添办厨房灶具及配套设施、餐具等、安装户外电梯、建造与会议室之间的天桥、购买会议室的相关设备（包括音响、多媒体设备等）；第五条约定，租赁期间，出租房屋及附属设备、设施如消防、给排水管路、电路、门窗及房间内电器、设施等日常维护、修缮由杭州柏克公司负责，但涉及房屋安全的大修（含屋顶、外墙防水、总输变电设备、总给排水系统等）由市交警支队负责；第八条约定，租赁合同终止后，杭州柏克公司投入的装修及按本合同第四条第（2）项添置的设备、设施归市交警支队所有，杭州柏克公司不得损毁。合同签订后，市交警支队将上述房屋交付给杭州柏克公司使用，杭州柏克公司支付至2018年度的租金共计45万元。按照合同约定，杭州柏克公司应于2018年11月30日前支付2019年第一季度的租金37500元，但未支付。2018年11月26日，市交警支队党委会议以上级有关部门指出其在出租上述房屋时违规操作，未公开招标，直接协商签订合同出租的形式不符合相关规定、杭州柏克公司逾期支付租金为由决定解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，并2018年12月4日向杭州柏克公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，杭州柏克公司于次曰收到上述通知书，并于同年12月12日回函市交警支队表示不同解除《房屋租赁合同》，要求继续履行。另查明，杭州柏克公司于2019年2月26日向市交警支队缴纳了2019年第一季度的租金37500元，市交警支队于同年2月28日将上述租金退还给了杭州柏克公司。杭州柏克公司委托上饶市华信资产评估事务所对《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施于2018年12月28日市场参考价值进行评估，2019年1月30日，经评估上述资产价值为418010元。涉案房屋目前墙体脱落、渗水、门头、地面破损。 一审法院认为，市交警支队与杭州柏克公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效租赁关系，应受法律保护。双方当事人理应按照约定切实履行各自义务。虽然杭州柏克公司当庭同意解除《房屋租赁合同》，但导致合同解除的主要过错方为市交警支队，理由是：1、在杭州柏克公司延迟支付租金仅4天，市交警支队即以房屋出租违反相关规定、杭州柏克公司逾期支付租金为由单方解除双方签订的上述《房屋租赁合同》明显属于滥用合同解除权，特别是在2018年11月26日的时候当市交警支队的合同解除权条件尚未成就时就内部决定解除上述合同，有违诚实信用原则，不符合契约精神；2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，以及《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定，“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：（二）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的”，即根据上述规定不管是合同约定解除还是合同法定解除，在承租人未支付或延迟支付租金的情况下，出租人行使合同解除权前应当向承租人进行催告并给予合理期间。而本案中市交警支队以杭州柏克公司逾期支付租金等为由未经催告以及给予杭州柏克公司合理期间的情况下径直发送解除合同通知，属于滥用合同解除权，对于合同的解除有重大过错。对于市交警支队提出确认双方2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，因杭州柏克公司当庭同意解除合同，对此予以支持，但市交警支队要求确认上述合同已于2018年12月5日解除,对此不予支持，因为市交警支队未按规定向杭州柏克公司履行催告及给予合理期间，故2018年12月5日不产生合同解除的法律效力，而合同的解除时间应为2019年9月4日。市交警支队要求杭州柏克公司立即搬离并按合同约定向原告返还租赁物、已形成附合的装饰装修物及《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施有事实和法律依据，对此予以支持。市交警支队提出杭州柏克公司应自2018年12月5曰起按合同约定向市交警支队支付非法占用期间租金7397.28元及违约金1080元（租金按410.96元/天计算、违约金按60元/天计算，自2019年1月1日时起暂算至起诉之曰时止，要求累计计算至被告按约返还租赁物之日时止）,一审认为，合同的解除时间为2019年9月4曰，故杭州柏克公司应按410.96元/天支付市交警支队租金自2019年1月1日起至2019年9月3日止，即410.96元/天*246天=101096.16元，因涉案房屋墙体脱落、地面破损等，按照合同约定应由市交警支队负责修缮，但市交警支队未提供证据证明其已尽到修缮义务，故在此期间租金根据公平原则本院酌情减半，即杭州柏克公司应支付市交警支队2019年1月1日起至2019年9月3日止的租金为101096.16元*50%=50548.08元，市交警支队要求支付违约金于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因市交警支队对合同解除存在主要过错，杭州柏克公司逾期支付租金对合同的解除亦存在相应过错，故本院结合双方当事人的过错程度、房屋设备、设施的评估价值以及房屋租赁使用年限酌情确定市交警支队赔偿杭州柏克公司损失20万元，对杭州柏克公司要求市交警支队赔偿损失418010元的诉讼请求超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条之规定，判决：一、上饶市公安局交通警察支队与杭州柏克商务酒店有限公司于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月4日解除；二、杭州柏克商务酒店有限公司于本判决生效之曰起七日内搬离租赁物并返还租赁物、已形成附合的装饰装修物及《房屋租赁合同》第四条第（2）添置的设备、设施给上饶市公安局交通警察支队[杭州柏克商务酒店有限公司未在上述期限内搬离、返还租赁物和《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施的，则应自逾期之日起按410.96元/天计算支付非法占用房屋期间租金、按60元/天计算支付违约金至搬离、返还租赁物、设备、设施之日止];三、杭州柏克商务酒店有限公司于本判决生效之曰起七日内支付上饶市公安局交通警察支队2019年1月1日至2019年9月3日期间的房屋租金50548.08元；四、上饶市公安局交通警察支队于本判决生效之日起七日内赔偿杭州柏克商务酒店有限公司损失200000元;五、驳回上饶市公安局交通警察支队的其他诉讼请求；六、驳回杭州柏克商务酒店有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求以及事实和理由，被上诉人的答辩意见，围绕一审判决认定的事实和适用法律，本案二审当中双方当事人争议的焦点为：第一、一审法院认定上诉人滥用合同解除权是否准确；第二、一审法院采信被上诉人提供的《资产评估报告书》是否正确；第三、一审法院判令被上诉人2019年1月1日起至9月3日止的租金减半支付是否超出当事人的诉讼请求。现本院分析评判如下： 第一，关于一审法院认定上诉人滥用合同解除权是否准确的问题。本院认为，首先，一方当事人如欲解除合同，只有在合同解除的条件成就时，才能以此为由请求解除合同。本案中，杭州柏克公司按照合同约定本应于2018年11月30日前支付租金，但是，早在2018年11月26日，市交警支队党委会议已经研究决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，此时合同解除权条件尚未成就，上诉人就内部决定解除上述合同，有违诚实信用原则。其次，守约方行使合同解除权还要考虑违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，2018年12月4日上诉人因出租培训中心未公开招标以及未收到租金为由，向被上诉人发出解除合同的通知，此时被上诉人只延迟4天未按时缴纳房租，违约程度显著轻微，不影响合同目的实现。最后，守约方在违约方迟延履行主要债务的情况下，应当履行催告义务并给予合理期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。在承租人未支付或者延迟支付租金的情况下，出租人行使合同解除权应当向承租人进行催告并给予合理期限。本案中，《房屋租赁合同》第八条规定：“租赁期内，甲方如因政策等方面的特殊原因需自用出租房，应提前三个月通知乙方”。2018年12月4日，上诉人未经催告也未给予被上诉人合理期间的情况下直接发出解除合同的通知，单方行使合同解除权，有违契约精神。综上所述，一审法院认定上诉人滥用合同解除权并无不当。 第二，关于一审法院采信被上诉人提供的《资产评估报告书》是否正确的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”根据该规定，被上诉人单方委托有关部门所作的评估意见，在上诉人没有提供足以反驳的相反证据且无新的评估意见予以推翻的情况下，可以确认该评估报告的证明力，作为认定案件事实的依据。故一审对被上诉人杭州柏克公司提供的该份评估报告予以采信并无不当。 第三，关于一审法院判令被上诉人2019年1月1日起至9月3日止的租金减半支付是否超出当事人的诉讼请求的问题。本院认为，被上诉人在一审中并没有提出减付租金的请求，即使上诉人未尽修缮义务，被上诉人也只是作为其延迟支付租金的理由。一审法院根据公平原则判决租金减半支付，该项判决超出了被上诉人的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，本院依法予以纠正。 一审判决依据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》主要适用于审理融资租赁合同纠纷，而本案属于房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定是关于人民法院是否应当准许当事人申请重新鉴定，与本案适用情形不同，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初410号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，即一、上饶市公安局交通警察支队与杭州柏克商务酒店有限公司于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月4日解除；二、杭州柏克商务酒店有限公司于本判决生效之曰起七日内搬离租赁物并返还租赁物、已形成附合的装饰装修物及《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施给上饶市公安局交通警察支队[杭州柏克商务酒店有限公司未在上述期限内搬离、返还租赁物和《房屋租赁合同》第四条第（2）项添置的设备、设施的，则应自逾期之日起按410.96元/天计算支付非法占用房屋期间租金、按60元/天计算支付违约金至搬离、返还租赁物、设备、设施之日止]；四、上饶市公安局交通警察支队于本判决生效之日起七日内赔偿杭州柏克商务酒店有限公司损失200000元；五、驳回上饶市公安局交通警察支队的其他诉讼请求；六、驳回杭州柏克商务酒店有限公司的其他诉讼请求； 二、变更江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初410号民事判决第三项为杭州柏克商务酒店有限公司于本判决生效之曰起七日内支付上饶市公安局交通警察支队2019年1月1日至2019年9月3日期间的房屋租金101096.16元； 一审本诉案件受理费150元，减半收取计75元，由上饶市公安局交通警察支队负担40元，由杭州柏克商务酒店有限公司负担35元；一审反诉案件受理费7570元，减半收取计3785元，由杭州柏克商务酒店有限公司负担1785元，由上饶市公安局交通警察支队负担2000元。二审案件受理费7645元，由上饶市公安局交通警察支队负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 健 审判员 付 强 审判员 聂晓红 二〇一九年十二月十六日 法 官助 理侯 特 书记员曹 颖