河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2774号原告范军生，男，1973年2月13日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人郭克剑，男，汉族，1969年3月19日生，住南阳市宛城区。特别授权。委托代理人：黄建，河南梅溪律师事务所律师，特别授权。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司，住所地南阳市张衡东路中国检验检疫10楼。统一社会信用代码：91411322561007763F。法定代表人刘太有，任公司经理。被告鸿发商贸集团有限公司，住所地南阳市张衡东路中国检验检疫11楼。统一社会信用代码914113227338667928。法定代表人刘太有，任公司经理。二被告委托代理人姜风生，河南武侯律师事务所律师。特别授权。原告范军生诉被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、鸿发商贸集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告范军生及委托诉讼代理人黄建、被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、鸿发商贸集团有限公司委托代理人姜风生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月7日，原告与第二被告签订《优惠承诺书》商品房买卖合同一份，原告以4989元每平方米的价格，购买第二被告开发的位于原××龙××天地××地××＃楼××单元××（现在南阳市房管局网签备案登记号为：6#楼2单元11层06户），建筑面积为97.9平方米（现网签备案登记建筑面积为103.46平方米）的商品房一套，原告当日即向第二被告交付首付购房款6980元，以及燃气几乎费、不动产登记办证费、维修基金等22575.58元，共计交款229555.58元（详见收据）。期间，原告没有任何违约行为，但被告却拒收原告下余的购房款，且让原告待该房屋的《商品房预售许可证》下发后，按房屋实测面积103.46平方米一次性交纳购房款。现原告得知该房屋的《商品房预售许可证》已经下发，原告即要求第二被告为其办理该套商品房的网签登记备案手续并交付房屋，却意外遭拒，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求为：1、依法确认原告与第二被告于2014年4月7日签订的《优惠承诺书》有效并继续履行；责令二被告给原告限期办理原龙达FBC新天地1号地6#楼3单元11层06户（现在南阳市房管局网签备案登记号为：6#楼2单元11层06户）商品房的网签备案登记手续并交付该房屋。2、本案的一切诉讼费用均由被告承担。二被告辩称，1、双方的合同不是商品房买卖合同，是商品房买卖的预约合同。2、双方的预约合同目前不能也无法履行，该合同已实际上终止，自动解除，并且被告通知原告后已经卖给第三人杨尚，杨尚已全款购买，并实际入住。3、原告要求办理网签交付房屋等诉请不能成立，双方的承诺书实际上是对以后签订正式合同进行了预约，是签订合同的意向，至于合同是否能签订，要基于双方的自愿进行，根据《合同法》第四条，没有单位和个人有权强制签订合同。网签备案，是正式买卖房屋时才有的协定，我公司无法履行尚未签订合同的相关义务，合同没有签订，义务从何而来。4、《合同法》第94条规定了五种合同解除的情形，本案中，合同方以自己的行为表明了不履行的态度，合同目的根本无法实现，应当解除。另外，原告起诉的是确认之诉和给付之诉的混合诉请，两个法律关系请法庭予以示明。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：第一组：1、2014年4月7日原、被告签订的《优惠承诺书》：证明被告出具的承诺是格式及条款合同。2、2014年4月7日原告出具的20万元收款收据；3、2015年10月7日被告出具的6990元收款收据；4、2015年10月7日被告出具的1—6#1106维修基金、燃气入户费、办证费22575.58元收款收据。第二组：1、2019年3月26日，被告取得的《商品房预售许可证》复印件；2、2014年12月24日被告《致广大业主朋友的一封信》。第三组：1、2013年11月9日闫爱与被告签订的《优惠承诺书》及收款收据：证明被告出具的承诺是格式及条款合同。2、（2013）宛房罚字第064号南阳市房管局出发来决定书：证明合作协议金是首付购房款的销售行为。并受到房产管理部门的处罚。3、宛城区人民法院（2019）豫1302民初2649号民事判决书。二被告对原告提供证据质证如下：第一组：1、2014年4月7日原、被告签订的《优惠承诺书》；2、2014年4月7日原告出具的20万元收款收据；3、2015年10月7日被告出具的6990元收款收据；4、2015年10月7日被告出具的1—6#1106维修基金、燃气入户费、办证费22575.58元收款收据：真实性无异议，但是1、2015年10月7日的收据内容与原告所陈述的事由不一致。2、该承诺书实质上是预约合同，因为其第三条明确双方需签订商品房买卖合同，所以该协议不是买卖协议。3、该房源经催告后，原告未按约履行，已放弃了，该房屋已销售给案外人。第二组：1、2019年3月26日，被告取得的《商品房预售许可证》复印件：真实性无异议。该房屋属于南阳市房地产遗留项目，经过被告公司多年来的不懈努力，克服了土地手续的办理和飞机场限高问题，经过市政府整治小组历经6年最终办成。2、2014年12月24日被告《致广大业主朋友的一封信》：真实性无异议。该信件说明了项目的各项实施条件在当时确实是不具备，也正因为如此，双方才采取了买卖预约的方式并且在预约合同中给予了预约人的随意解除权。第三组：1、2013年11月9日闫爱与被告签订的《优惠承诺书》及收款收据：与本案无关，不予质证。2、（2013）宛房罚字第064号南阳市房管局处罚决定书：真实性无异议。无法说明双方的买卖合同关系。根据开发经营管理条例，若果没有手续，不能进行任何形式的预约、预售、销售，不能收取任何款项。行政处罚依据的法规不能民事案件确定的性质。包括本案的买卖预约合同在民事案由也属于买卖合同的下级案由，所以民事确定法律关系与行政处罚是不一样的。3、宛城区人民法院（2019）豫1302民初2649号民事判决书：真实性无异议。但是该判决尚未生效。在该判决当中人民法院仍然认定网签备案、交付房屋是买卖合同的内容也认定案件的原告不能跨过买卖合同要求履行。判决的实质是优惠承诺书有效，结果也是不可履行的，等于是驳回了原告的第二项诉请。但即便如此，我们也是对该判决书持上诉态度，并提起了上诉。该判决书的评议部分也请法庭予以采纳。二被告为支持其辩解向法庭提交证据如下：第一组：被告的营业执照与预售证：证明主体身份、项目现状。第二组：销售顾问张静与范军生的短信截图：证明原告经过被告的催告已经放弃了优惠承诺书相应的权益。其行为表明了不愿意履行的态度。第三组：销售顾问与范军生的电话通话录音：证明原告经过被告的催告已经放弃了优惠承诺书相应的权益。原告的行为表明了其不愿意履行的态度。（当庭播放录音）第四组：闫爱、郭燕诉被告的判决书两份。原告对被告所举证据质证如下：第一组：被告的营业执照与预售证：无异议。第二组：销售顾问张静与范军生的短信截图：1、视频截图没有证明其来源是何载体复制而来，不能证明其来源合法性和载体的合法性。2、不能证明该截图是来源于手机截图而不是制作的图片。3、是复印件，不是原始载体的内容显示，是无效的。第三组：销售顾问与范军生的电话通话录音：1、没有征得被录音人的同意并告知其已录音的事实，是一种侵犯原告隐私的行为。2、不能证明该通话中的对方就是本案原告范军生。3、对于主叫人也没有说清自己的身份。4、该录音不是原始载体，是复制品，不能作为证据使用。且其通知内容同属解除合同的性质，应以书面形式和公司的名义通知方位有效。张静无权代表公司做出解除合同的决定。因此，其通知内容和方式均是违法无效的。第四组：闫爱、郭燕诉被告的判决书两份：该判决均为生效，已提起上诉。且与原告范军生的情况都有所不同，对本案不具有参照意义。经审理查明，2014年4月7日，原告与第二被告签订《优惠承诺书》商品房买卖合同一份，原告以4989元每平方米的价格，购买第二被告开发的位于原××龙××天地××地××＃楼××单元××06户，建筑面积为97.9平方米的商品房一套，原告当日即向第二被告交付合作意向金20万元，2015年10月7日向第二被告交付合作协议金6980元，燃气费、不动产登记办证费、维修基金等22575.58元，共计交款229555.58元。被告为原告出具了收据。2014年12月24日，被告制作并发出《致广大业主朋友的一封信》，信中载明，涉案项目手续不齐，被告决定于2016年12月31日交房，且交房时保证五证两书齐全。2017年10月份，被告销售顾问电话通知原告，要求原告办理尾款交付手续。2019年3月26日，被告取得的《商品房预售许可证》（证号为：2019018）。另查明，因鸿发公司龙达置业在未办理《商品房预售许可证》前存在违规售房行为，南阳市房产管理局于2014年3月26日作出（2013年）宛房罚字第064号《行政处罚决定书》，鸿发公司龙达置业为此缴纳了5万元罚款。本院认为，一、关于双方签订的《优惠承诺书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确一下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决纠纷的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《优惠承诺书》内容来看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳认购金的金额进行了约定，对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定。同时，该承诺书中还明确约定了《商品房买卖合同》签订后该协议自动作废的内容。因此该《优惠协议书》的性质应为商品房预约合同。二、关于原告要求二被告继续履行《优惠承诺书》约定内容，限期办理原龙达FBC新天地1号地6#楼3单元11层06户（现在南阳市房管局网签备案登记号为：6#楼2单元11层06户）商品房的网签备案登记手续并交付该房屋的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该规定来看，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但该条款对于违反了预约合同能否强制缔约未做明确规定。本案中，被告在庭审中明确告知原告案涉房产已另行出售给他人，无法再与原告签订商品房买卖合同，双方预约合同的目的在事实上已不可能实现。故原告请求判令二被告继续履行《优惠承诺书》约定内容，限期办理原龙达FBC新天地1号地6#楼3单元11层06户（现在南阳市房管局网签备案登记号为：6#楼2单元11层06户）商品房的网签备案登记手续并交付该房屋的诉讼请求，本院不予支持。另本案客观上是否存在未按要求交付款项、合同当事人是否承担违约责任等问题尚未解决，对此双方当事人可以协商解决，协商不成，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告范军生与被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、鸿发商贸集团有限公司于2014年4月7日签订的《优惠承诺书》有效。二、驳回原告范军生其他诉讼请求。案件受理费9000元、保全费3120元，由二被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、鸿发商贸集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 杜 鸿审判员 范成然人员陪审员聂兵二〇一九年十二月二十八日书记员 丁希龑