贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10540号原告：张菘，男，穿青人，1987年5月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东（一般授权），贵州创驰律师事务所律师。原告张菘与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,本院审理后于2018年10月10日作出（2018）黔0502民初5675号民事判决，后原告张菘与被告贵州碧阳恒通置业有限公司均不服，提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）黔05民终1756号民事裁定，以“一审判决认定基本事实不清”将本案发回重审。本院于2019年8月22日登记立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张菘、被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告逾期取得房屋权属证书损失51596.99元；二、判决被告返还原告“各项开户费及交易费”3667.00元，并从2014年5月20日起以3667.00元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准向原告计付利息至款项返还完毕止。上述费用合计为55263.99元；三、本案诉讼费用（包含案件受理费、保全费、保全保险费等）由被告承担。事实及理由:原告购买被告开发的商品房，双方于2014年5月20日签订《商品房买卖合同》，约定:一、所购房屋位于毕节市碧阳国际城21-1-21-5，房屋总价为316546元。二、被告应当在2015年6月30日前向原告交付商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，同时，被告在2014年5月20日向原告收取“各项开户费及交易费”3667.00元。被告在2015年7月18日向原告交房，但未按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。此后，由于被告原因，导致原告一直不能办理房屋权属登记。直至2018年6月，原告才接到被告工作人员电话称:“可以办理房产证了”。2018年6月20日，原告取得被告开具的购房发票后，次日缴纳契税后将办证资料交给被告。原告认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，被告在2015年7月18日向原告交付房屋，则至迟应在2015年10月16日使原告能够办理房屋权属登记，晚于此时间的，被告应承担违约责任。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。本案中，由于被告违约给原告造成的损失难以确定，因此可以按照民间借贷年利率6%的标准予以计算确定。被告为原告开具发票的时间为2018年6月20日，若以此作为被告违约行为的时间节点，从2015年10月16日至2018年6月20日，被告违约978天，应向原告承担的违约损失赔偿为51596.99元。原告至今不知被告收取的各项开户费及交易费3667.00元为何，被告应向原告返还，并承担占用期间的利息。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢!原告在庭审时补充，双方签订的补充协议第八条8.3款的规定，因违反合同法格式条款的强制性规定，应为无效，不应作为本案裁判的依据。被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称，一、关于办理逾期办理房产证的损失问题，答辩人并不是产权证的办证主体，办证主体相关行政主管部门，是行政机关对房屋产权的确权行为，是依行政相对人的申请而实施的行为。答辩人作为房开商在产权证办理过程中的义务是，将需由房开商提供的房屋产权转移登记资料提交给行政机关备案即可。备案后，购房人即可自行办理，也可委托答辩人代为办理。最高法院的商品房买卖合同司法解释也明确房开商承担违约责任的前提是，由于答辩人的行为导致购房人无法取得房屋所有权证书，也就是由于答辩人未提供转移登记所需要的资料至行政机关备案致购房人无法取得房屋所有权证。而不是要求房开商直接将房屋所有权证办理给购房人，房开商并不具有直接办证义务，而是协助办理转移登记义务。在答辩人未履行转移登记资料提交义务的前提下，致使购房人未在约定或法定的情形下取得产权证书，依据前述司法解释才是承担责任的条件。首先是依双方约定优先原则，如无约定的按法定处理，具此司法解释是允许双方进行约定的。据此按照双方商品房买卖合同补充协议第八条第3款的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。该约定表明答辩人为被答辩人办理房屋所有权证的条件，是被答辩人完成法定的契税交纳义务，并向答辩人提供完税凭证及其他相关资料，答辩人即提供产权转移登记的手续，如委托答辩人办理的由答辩人代为办理。据此办理产权转移登记并不是答辩人单方可完成的，并不是答辩人的完全单方义务，被答辩人负有提交办理转移登记的相关资料及完成纳税义务并提供完税依据的义务，将办理产权转移登记视为答辩人的完全义务显然错误。涉案房屋所在的21号楼，于2016年10月24日完成了各项手续取得房屋备案登记证书，已可以办理产权过户手续，便被答辩人一直没有向答辩人提供办理产权转移登记的所需要的资料及完税，亦是被答辩人的不作为，不应当由答辩人承担。对于购房业主的权利应当予以保护，但不是一味的保护，而无视房开商的利益，让企业陷入困境。为了积极办证，答辩人于2017年11月起就在小区各单元电梯入口张贴通知，要求提供资料办理产权转移登记手续，并于2018年3月16日再次在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，要求在15日内提供办证资料，但被答辩人仍然未及时提交。据此被答辩人未按双方合同约定提交转移登记资料，答辩人按合同约定在被答辩人提交资料之日起360日内提供办证手续的条件未具备，答辩人以及登记部门也不可能在被答辩人未完成契税交纳的法定义务前提下能为其办理转移登记。被答辩人要求承担逾期办证损失的请求不能成立。二，关于代收费用问题，答辩人在被答辩人购房时代为收取了闭路电视开户费350元，供电局一户一表开户费520元，燃气公司开户费2500元，该费用都是代为收取并移交收费部门，受益者均是被答辩人，并非答辩人所取得的收益。交易费已退还被答辩人。被答辩人要求答辩人退还代收费用的请求于法无据，应予驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求不能成立，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求为谢。本院经审理查明：2014年5月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳国际城21-1-21-5号房；建筑面积98.85平方米，套内建筑面积83.22平方米；该商品房总价款316546.00元。《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；《商品房买卖合同》第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，同时，被告在2014年5月20日向原告收取“各项开户费及交易费”3667.00元（包括燃气开户费2500元、电表入户费520元、闭路电视费265元）。被告在2015年7月18日向原告交房。2016年10月24日，涉案楼栋取得《商品房备案证明书》。2018年3月16日，被告在《毕节日报》上刊登“不动产权证催办通知”，要求涉案楼栋业主于15日内提交办证资料。2018年6月20日，被告向原告开具了全部购房款发票。2018年6月，原告表示接到被告工作人员电话称可以办理房产证。涉案房屋已与2018年10月11日取得了不动产权属证书，并于2018年10月12日交付给原告。另查明：《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、本案双方签订的《补充协议》是否有效；被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；二、被告是否向原告退还其已收取的电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元及交易费共计3,667.00元。关于第一个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2015年7月18日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。综上，违约金的起点以交房起360日后即2016年7月13日开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，涉案房屋具备办证条件后被告已尽到通知义务，本案逾期办证违约金应计算至被告在《毕节日报》上通知之日即2018年3月16日止。故其逾期办证违约金以原告已交购房款316,546.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月13日起计算至2018年3月16日止，共计611天，计算为19,341.00元（316,546.00元×0.1‰×611天）。关于第二个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费及交易费于约于法无合理依据，理应予以退还。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张菘支付逾期办证违约金19,341.00元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张菘燃气入户费、电开户费、闭路电视入户费及交易费共计3,667.00元。三、驳回原告张菘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591.00元，由原告张菘负担295.50元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担295.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  许粼波人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一九年十二月十二日书 记 员  王 贵