陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初2036号原告（执行案外人）：何玲秀，女，1977年XX月XX日出生，汉族，住西安市XX区XX幢XX单元XX层XX号。委托诉讼代理人：何泽秀，男，1977年XX月XX日出生，汉族，住西安市XX区XX幢XX单元XX层XX号。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区XX公路XX号XX室。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年XX月XX日出生，汉族，该经营部经理，住西安市XX路XX街钢贸城10排207。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市XX大道XX号XX大厦XX层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告何玲秀与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何玲秀的委托诉讼代理人何泽秀、被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何玲秀向本院提出诉讼请求：1.停止对何玲秀购买的西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年1月9日，何玲秀与中登房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（建筑面积91.87平方米，总价款645150元）并已支付全款。2015年7月27日，西安市中级人民法院因上海绍瑞物资经营部申请执行中登房地产公司买卖合同纠纷一案，查封了该房屋。何玲秀于查封公告指定期限内提出执行异议，西安市中级人民法院于2019年9月20日驳回了何玲秀的执行异议请求。原告与第三人中登房地产公司签订了合法的商品房买卖协议、付清全部购房款，购买后全家一直在涉案房屋中居住，房屋已由何玲秀接管并实际占有使用。因此，何玲秀基于买卖关系实际占有并取得该房屋的权益应予保护。涉案房屋后期没有办理房产证系因开发商即中登房地产公司的过错导致办证审批手续没有能够通过。期间，原告多次督促中登房地产公司办理产权手续，中登房地产公司借口拖延，原告对此无任何过错，不应就此承担责任。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，何玲秀提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在第三人中登房地产公司名下上述房产予以查封，何玲秀于2017年1月9日与第三人中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》亦在本案查封之后，故其处分行为无效。同时依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中何玲秀虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因为上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，并不属于何玲秀所有。故何玲秀要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意何玲秀的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字第00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。  该案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，房号及面积分别为3-11404（面积为91.87平方米）等104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-11404（面积为91.87平方米）等104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。何玲秀作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11404号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异844号执行裁定：驳回何玲秀的执行异议申请。何玲秀遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2017年，中登房地产公司与何玲秀签订《商品房买卖协议》，约定何玲秀购买中登文景时代第3幢1单元14层11404号房屋，建筑面积93.5平方米，单价为人民币6900元/平方米，总价645150元。支付方式为其它方式：陕西力辉物资有限公司易货。关于该协议签订时间，何玲秀作为证据提交的编号为3-11404的《中登文景时代商品房买卖协议》中并未标明该协议签订时间，何玲秀在起诉时称该合同系2017年1月9日签订，在庭审中及庭后向本院提交的《事实所明书》中又称该协议签订时间为2017年12月13日。2017年1月9日，中登房地产公司向何玲秀出具《收据》（NO.0010320），载明何玲秀交款645150元，收款事由3-1-1404（93.5平方米）陕西力辉物资有限公司易货。2018年1月起，何玲秀入住该房屋，并向西安中登物业有限公司交纳物业服务相关费用。何玲秀向本院提交以下证据：1.何玲秀和中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》（编号：3-11404），证明何玲秀已经支付购房款。2.2017年1月9日中登公司出具的收款收据一张，645150元，证明何玲秀已经支付购房款。3.何玲秀缴纳水电费等费用的票据5张，证明何玲秀入住的事实。上述事实，有（2019）陕01执异844号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为何玲秀就位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，何玲秀与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代一期第3幢1单元14层11404号房屋。经查，何玲秀并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，而仅有中登房地产公司出具的收款收据。现涉案房屋3-11404仍登记在中登房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。何玲秀主张因中登房地产公司欠陕西力辉物资有限公司债务、陕西力辉物资有限公司债务又欠其债务，故中登房地产公司将涉案房屋给其用以抵销三者之间的债权债务关系。按照何玲秀所述的上述事实，系以消灭金钱债务为目的的以房抵债，但在完成不动产法定登记之前，其并不足以形成优先于一般债权的利益，因而不能直接取得上述房屋的所有权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，涉案房屋已于2015年7月27日查封，而何玲秀与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间为2017年，显然不符合上述规定（一）的情形。同时，何玲秀主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案房屋的执行，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，何玲秀主张停止对其购买的西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告何玲秀的诉讼请求。案件受理费100元，由原告何玲秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈      平                      审 判 员  李      刚                             审  判  员  李      涛 二○一九年十二月十七日法 官 助 理    楚      涵书 记 员  刘  明  明