广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2495号 上诉人（原审被告）梁凤珠，女，1967年12月30日出生，壮族，住广西平果县。 委托诉讼代理人韦绍新，平果县马头镇律师服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）广西南宁和祥物业服务有限责任公司。住所地:南宁市良庆区金龙路2号南宁万科大厦3栋4栋及地下室十二层1212号办公室。统一社会信用代码：91450108682108165L。 法定代表人：温贤钦,经理。 委托诉讼代理人李芳，女，1979年11月6日出生，该公司副总经理。 委托诉讼代理人谭力铭，男，1984年7月30日出生，该公司副总经理。 上诉人梁凤珠因与被上诉人广西南宁和祥物业服务有限责任公司（以下简称和祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初2438号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，通知当事人于2019年12月17日到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人梁凤珠及其委托代理人韦绍新、被上诉人和祥物业公司的委托代理人李芳、谭力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁凤珠上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不应向被上诉人交付物业服务费等共计3184.8元（其中物业费2574元、公共维修基金468元、水电公摊费142.8元）。事实和理由：一、上诉人于2012年3月5日与平果天益房地产开发有限公司（以下简称天益房地产公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号0200），购买天益·绿城3A幢2单元702号房产。依照合同附件四第4条的约定，天益房地产公司选聘的物业管理单位百色市欣和物业服务有限公司与上诉人签订了《前期物业服务协议》，双方按照该协议履行了义务。故一审判决认定2012年7月29日被上诉人与天益房地产公司签订《天益绿城小区物业服务协议书》（以下简称《物业协议书》）合法有效是明显错误的。二、依照国务院《物业管理条例》第三十五条第一款、第三十六条第一款，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十四条第三款和第二十六条第（一）款规定，被上诉人与天益房地产公司签订《物业协议书》后，被上诉人应当按照该协议书第六条第四款、第三十三条的约定，与上诉人签订物业服务合同。因被上诉人没有与上诉人签订物业服务合同，导致上诉人无法行使《物业管理条例》第六条第二款第（一）项、第四十一条、《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条第二款的权利，也无法履行《物业管理条例》第七条第（五）项规定的义务。双方没有物业服务合同证实，一审认定上诉人欠物业费是错误的。三、被上诉人一审请求支付的各项费用中有796.61元已超过了诉讼时效。被上诉人提交的《律师函》证明催收物业费的时间是2018年10月15日，按照《中华人民共和国民法总则》的规定，被上诉人主张2016年1月1日至2016年10月15日的物业费、公共维修基金、水电公摊费共计796.61元，已经超过了诉讼时效。一审判决由上诉人向被上诉人交付3184.8元是错误的。四、被上诉人没有依照国务院《物业管理条例》第三十六条及《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条第（一）（五）（六）项规定进行物业服务，视为没有为小区提供物业服务。对于上诉人向被上诉人反映的物业存在的问题，被上诉人视之不理，物业管理企业没有与业主签订《物业服务合同》明确双方权利和义务，一审判决认定上诉人事实上已经得到了物业服务，应承担支付合同对价的义务显失公平。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当、判决错误，请求上一级法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人和祥物业公司辩称：一、我司与天益房地产公司于2012年7月29日依法签订了《物业协议书》,并按协议对天益·绿城小区提供物业服务。依照《物业管理条例》第二十一条规定,我司进驻天益·绿城小区提供物业服务为合法入驻与履约,且小区大部分的业主都有缴纳物业服务费用记录。原告一审时拒不缴费的理由是认为我司与开发商签订的合同无效,后证明合同有效后,又以我司未跟其本人签订协议为由拒缴物业费,我司认为原告是故意拖欠的。二、依照《物业协议书》中第九章第三十条、第三十一条约定，目前天益·绿城仍然是我司在提供物业服务,我司有追缴物业服务费的权利。所以,原告提出的超过诉讼时效事宜,不合理。综上,请求百色市中级人民法院维持一审判决。 和祥物业公司向一审法院起诉请求：1、请判令被告给付自2016年1月1日起至2018年12月31日止物业服务费、公共维修基金、水电公摊等费用合计人民币3184.8元给原告；2、判令被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月31日应支付滞纳金为16003.6元；3、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年7月29日原告与平果天益房地产开发有限公司签订《天益绿城小区物业服务协议书》，约定选聘由原告对天益绿城小区提供物业服务。合同期限自2012年8月1日起至2015年7月30日止；本合同期满后，平果天益房地产开发有限公司或小区业主委员会未选聘新的物业公司的，本合同自动顺延自新的物业公司进驻小区。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/月·平方米，商业物业：1.0元/月·平方米，公共维修资金：0.1元/月·平方米等。业主或物业使用人凡超过三个月不缴纳物业费和水电费等相关费用的，应由业主或物业使用人按日5‰的标准向原告支付违约金。原告与平果天益房地产开发有限公司签订的物业服务合同生效后，原告对天益绿城住宅小区履行了物业管理服务的义务。被告为天益绿城住宅小区3A-2-702号房的业主，建筑面积为130.07平方米，其已交纳了部分物业费，但自2016年1月1日起至2018年12月31日止，共欠原告物业服务费共计3184.8元（其中：物业费2574元，公共维修基金468元，水电公摊费142.8元）。本案审理过程中，原告对被告逾期付款物业服务费的滞纳金自动放弃。 一审法院认为，原告与平果天益房地产开发有限公司签订《天益绿城小区物业服务协议书》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力强制性规定，该协议合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告依照《天益绿城小区物业服务协议书》约定，对天益绿城小区进行了管理维护，提供了物业服务，而被告作为该小区的业主，事实上已经得到了原告提供的物业服务，故应承担支付合同对价的义务，即按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业管理费应按约承担相应违约金。关于物业服务费的收取，协议约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按每平方米每月0.5元计算;。上述收费标准均以当地房管部门或物价部门批复为准。”。平果县物价局平价费（2014）11号文件“关于天益绿城小区物业服务收费标准的批复”，内容“一、天益绿城住宅小区普通住宅物业管理服务收费基准价为0.55元/月·平方米（上下浮动幅度不超过15%）。本文自2014年10月1日起执行。”，并已在小区公告栏公示。为此，原告收取物业费有法律依据，本院予以支持。原告诉请被告向其支付逾期交纳的物业服务费确认如下：物业费从2016年1月1日至2018年12月31日止共36个月物业费按每平方米每月0.55元计算，即物业费2575.4元（130.07平方米×0.55元×36个月），现在原告主张被告支付物业费2574元，这是当事人对自己权利的处分，本院依法照准；公共维修基金468.25元（130.07平方米×0.1元×36月），现原告主张被告支付公共维修基金468元，这是当事人对权利的处分，本院依法照准；水电公摊费142.8元，有开支的票据证实，本院予以支持。涉案协议约定凡超过三个月不缴纳物业费和水电费等相关费用的，应由业主或物业使用人按日5‰的标准向原告支付违约金。现原告放弃违约金的收取，这是当事人在法律规定的权限范围内对自己权利作出的处分，本院依法照准。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告主张原告与开发商签订的协议，签订后没有向业主公示，物业公司也没有另行与业主签订合同，不认可该合同的效力，不认可原告起诉被告欠缴的物业费。但被告的主张无证据佐证，也没有法律依据，本院不予采信。被告主张2017年3月9日之前的物业费，超过诉讼时效不予认可。被告前述不交物业费的理由认为原告与开发商签订的协议无效才不交物业费，对其所欠的物业费是明知的，为此，其主张理由不充分，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告梁凤珠应向原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司交付物业服务费等共计3184.8元（其中：物业费2574元，公共维修基金468元，水电公摊费142.8元）。上述债务，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕。如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费278元，因适用简易程序审理，减半收取139元，由原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司负担116元，被告梁凤珠负担23元。 二审中，上诉人向本院提交证据：1、商品房买卖合同，证明2012年3月5日上诉人购买小区3A-2-702号房，建筑面积是130.07平方米。2、商品房住宅使用说明书，证明2011年10月15日平果天益房地产公司选聘物业公司是百色市欣和物业服务公司，不是南宁和祥物业服务公司。3、前期物业服务协议，证明2011年10月15日百色市欣和物业服务公司与上诉人签订《前期物业服务协议》并履行了权利和义务。南宁市和祥物业公司从未与上诉人签订任何的《物业服务合同》。4、房顶漏水照片，证明上诉人居住的房顶漏水，向物业公司反映，物业公司视之不理，致使上诉人财产损失。 被上诉人和祥物业公司向本院提交证据：日常服务工作图片（共7组），证明物业公司已履行了物业服务工作职责。 经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的证据1、2的三性无异议，但对证据2的证明目的有异议；对证据3的真实性有异议，没有原件；对证据4的真实性和证明目的均有异议。上诉人对被上诉人提交的证据均有异议，这些都是2019年11月份才拍的，不属于新证据。 对于各方在二审提交的证据，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，双方提交的证据均不属于新证据。 经审查，本院确认一审确认的证据合法有效，据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，首先，上诉人是否应当向被上诉人支付物业费、公共维修基金、公摊水电费等费用，关键在于平果县天益房地产开发有限公司与和祥物业公司于2012年7月29日签订的《天益绿城小区物业服务协议书》是否对上诉人具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位即平果天益房地产开发有限公司与被上诉人和祥物业公司签订的《天益绿城小区物业服务协议书》对业主具有约束力。上诉人主张因被上诉人未与上诉人签订物业服务合同导致其无法行使权利和履行义务的理由不成立，本院不予采纳。其次，依照《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。且在平果天益房地产开发有限责任公司与上诉人梁凤珠签订的《商品房买卖合同》附件四《双方补偿协议书》的第4条约定：……在小区业主大会未选定物业管理机构之前，由出卖人选聘前期物业管业服务公司，买受人承诺遵守并签署出卖人及该公司制定的《业主临时公约》等物业管理规定。本案中，经核实，天益绿城小区未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业，建设单位选聘的物业服务企业符合法律法规的规定及双方约定。即使前期签订物业服务协议的物业公司为百色市欣和物业服务有限公司，也不能否认天益房地产公司与和祥物业公司签订的《天益绿城小区物业服务协议书》的效力。且经一、二审查明，和祥物业公司在签订协议后就实际履行了物业服务义务并收缴物业服务费用及相关费用，物业服务合同已实际履行，上诉人应当依照合同约定支付拖欠的物业费及其他费用。再次，关于上诉人认为被上诉人主张的2016年1月1日至2016年10月15日的物业费、公共维修基金、水电公摊费等共计643.85元已超过诉讼时效的问题，本院认为，物业服务具有连续性，被上诉人始终在履行物业服务合同规定物业服务义务，上诉人的主张理由不充分，本院不予采纳。最后，被上诉人一审提交的各项证据可以证实被上诉人提供了物业服务，上诉人认为被上诉人未按照《物业管理条例》的规定提供物业服务，但未提供证据予以反驳，其主张本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人梁凤珠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄春雷 审 判 员 罗 敏 审 判 员 许彩乐 二〇一九年十二月三十日 法官助理 劳 珍 书 记 员 黄惠岸 书 记 员 韦元杰