宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3238号原告：赵小华，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李海忠，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：王宏江，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。法定代表人：马仲林，系该公司董事长。原告赵小华与被告李海忠、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵小华及其委托诉讼代理人吴轶庭，被告李海忠及其委托诉讼代理人王宏江到庭参加了诉讼，第三人楚雄房产公司经本院经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋转让协议》；2.依法判令被告及第三人楚雄房产公司退还原告房款338562元，并向原告支付损失125267（损失自2013年4月8日至2019年6月8日按年息6%计算），以上合计463829元，此后损失按照年息6%随本付清；3.依法判令被告、第三人楚雄房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月20日第三人楚雄房产公司给被告李海忠顶抵了一套房屋，该房屋位于中卫市××区，顶付价款为338562元。因被告李海忠欠付原告材料款，双方遂于2013年4月8日签订《房屋转让协议》，该协议约定：被告将从第三人楚雄房产公司顶抵的位于中卫市××区转让于原告，转让价为338562元。《房屋转让协议》签订后，被告却没有向原告交付房屋，后第三人楚雄房产公司又将案涉房屋出卖给其他人，导致原、被告签订的《房屋转让协议》无法实现合同目的。原告向被告提出解除《房屋转让协议》并要求被告退还房款338562元，但被告以种种理由推脱至今。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，被告不能向原告交付涉案房屋且第三人楚雄房产公司又将房屋出卖给他人，致使合同目的无法实现，所以被告与第三人楚雄房产公司应当退还原告房款338562元并承担相应的损失。现为维护原告的合法权益向人民法院起诉。被告辩称：1.本案原告诉讼已超过了法律规定请求人民法院保护民事权利的三年诉讼时效期间，故请求依法审理查明后驳回原告的诉讼请求。2.被告李海忠挂靠宁夏第二建筑有限公司承建第三人楚雄房产公司开发建设的中卫市××区。2012年11月20日第三人楚雄房产公司以应理新社区16号楼3013室顶付被告工程款338562元并签订《顶房协议书》1份，2013年4月8日被告又将该房屋以转让的方式顶账给原告，为此原、被告签订了《房屋转让协议》，房屋转让价格为338562元，同时，被告把与第三人楚雄房产公司签订的《顶房协议书》原件交付给了原告。2014年11月份案涉顶账房的所在楼盘就已经竣工并开始办理入住手续，第三人楚雄房产公司在2019年1月份将案涉房屋再次顶账给其他人之前，原告一直没有按照原、被告双方签订的《房屋转让协议》到第三人楚雄房产公司处办理变更手续，也一直没有去物业公司办理入住手续，所以案涉房屋一直被闲置。因此在被告将案涉顶账房屋的所有手续全部交给原告，且该顶账房屋又能办理变更手续和交房入住手续的情况下，被告实际已经完成了房屋的交付，合同目的已经实现，不存在原告诉称被告没有向其交付房屋导致合同目的无法实现的事实。3.自2013年4月8日被告按《顶房协议书》将案涉房屋转让给原告至2019年1月份第三人楚雄房产公司将案涉房屋转让给他人的近6年的时间里，原告从未向被告提出过交房要求，也未因房屋不能取得而提出过解除《房屋转让协议》的要求。2019年1月份第三人楚雄房产公司将案涉房屋再次转让给他人后，原告在与最后受让房屋人交涉无果后，才告诉被告该房屋被第三人楚雄房产公司转让给了他人，因此被告没有违约的事实。本案应为第三人楚雄房产公司与原告之间的侵权之诉，第三人楚雄房产公司应对原告的侵权承担赔偿责任。综上，原、被告之间的《房屋转让协议》已经履行完毕，原告不能再请求法院判决解除该协议，原告的损失应由第三人楚雄房产公司承担，故请求判决驳回原告要求被告承担责任的诉讼请求。第三人楚雄房产公司经本院合法传唤没有到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.顶房协议书1份；2．房屋转让协议1份、收据1份。被告质证后对其三性没有异议，本院对其证明效力予以认定。二、对被告提交证据的认证：1.涉案应理新社区16号楼竣工工程标识牌照片1张（打印件），拟证明应理新社区西区16#楼在2014年11月份竣工的事实；2.建安工程决算定案表1份（复印件），应理新社区4号楼竣工工程标识牌照片1张（打印件），拟证明被告为第三人楚雄房产公司施工的应理新社区4号楼在2014年11月份按期交工，第三人楚雄房产公司于2016年6月17日对工程量给被告结算的事实。原告质证后认为证据1、2系复印件，对证明的事实不予认可。本院审查认为，两张照片虽系复印件，但结合原告陈述“被告抵顶其应理新社区16#楼的两套房屋，其中一套在2017年已经办理了交付入住手续”的事实，可以证明应理新社区16#楼在2017年之前就已竣工并经验收，建设单位在2017年向业主交付的事实，本院对该证据证明的事实予以认定。建安工程决算定案表虽系复印件，但该证据证明被告李海忠挂靠宁夏二建集团第一建筑有限公司承建应理新社区4#楼的事实与原告提交的《顶房协议书》证明的事实可以相互印证，故本院对该部分事实予以认定。经审理查明：被告李海忠挂靠宁夏二建集团第一建筑有限公司承建第三人楚雄房产公司开发的中卫市沙坡头区应理新社区4#楼，被告李海忠承建工程过程中，第三人楚雄房产公司以多套房屋抵付工程款，其中在2012年11月20日第三人楚雄房产公司（甲方）将应理新社区16号楼3013室抵顶宁夏二建集团第一建筑有限公司（乙方）工程款，双方签订《顶房协议书》1份，顶房事宜由被告李海忠作为宁夏二建集团第一建筑有限公司的代表人具体负责办理。《顶房协议书》明确：鉴于乙方承建甲方开发建设的应理新社区4#楼工程，乙方申请甲方用房抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于应理新社区16#楼3013室以4200元每平米，房屋总价338562元抵付乙方工程款;2.抵付工程款房屋概况：应理新社区16#楼3013室房屋暂定面积80.61平米，最终以房管部门确认的面积为准。3.上述抵付工程款房屋在竣工验收合格之日起三个月内乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，若逾期办理，造成的以下损失赔偿及风险责任由乙方承担：房屋产生的物业费，房屋门窗、水电表、开关等丢失的损失，按照《城市房地产开发经营管理条例》等规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，致使买受人无法办理房屋所有权登记的。协议还约定了其他事项。被告持有《顶房协议书》原件1份。因被告在承建应理新社区工程过程中，原告向被告供应建筑材料，被告用第三人楚雄房产公司抵顶的应理新社区16#楼的两套房屋抵付原告材料款，案涉房屋是2013年4月8日原、被告签订《房屋转让协议》进行抵顶转让，协议约定：被告于2012年11月20日顶账第三人楚雄房产公司开发建设的××区住宅，暂定面积80.61平米，单价4200元，总价338562元，经双方协商，被告一次性现金成交将此房转让给乙方，并经第三人楚雄房产公司同意将该房的所有手续都办给原告，房屋计量后如计量面积大于协议中的暂定面积则原告向第三人楚雄房产公司按协议单价补交房款，如计量面积小于协议中的暂定面积，则以被告的实际成交总价找差价。《房屋转让协议》签订后被告将《顶房协议书》交付给原告保管。在应理新社区16#楼竣工验收达到交付条件后，原告在2017年对被告抵顶转让给其的其中一套房屋与第三人楚雄房产公司正常办理了交付入住手续，对案涉应理新社区16号楼3013室住宅，因当时原告想留给其父亲居住且考虑还需开具发票才能与第三人楚雄房产公司签订房屋买卖合同办理房产证的这些因素，原告在2017年没有与第三人楚雄房产公司办理案涉房屋的交付和入住手续，该房屋一直闲置，实际仍有第三人楚雄房产公司管理。2019年年初，因没有人到第三人楚雄房产公司处对应理新社区16#楼3013室住房办理交付和入住手续，第三人便将该房屋又顶付给了他人。2019年2月底原告查看案涉房屋时发现有人装修房屋，便将上述情况告诉了被告，原、被告共同与房屋装修人交涉后才知道第三人楚雄房产公司已经将房屋转让给了他人，随后原、被告共同与第三人楚雄房产公司进行了协商，但协商没有结果，为此原告向人民法院起诉。本院认为：被告李海忠挂靠宁夏二建集团第一建筑有限公司承建第三人楚雄房产公司开发的中卫市沙坡头区应理新社区4#楼，第三人楚雄房产公司用应理新社区16#楼的多套房屋抵付宁夏二建集团第一建筑有限公司工程款，抵顶的房屋实际由被告直接处分。被告将第三人楚雄房产公司抵顶的应理新社区16#楼的两套房屋抵付原告材料款并分别签订《房屋转让协议》后将《顶房协议书》原件交付给原告，签署《房屋转让协议》时，应理新社区16#楼处于在建状态，尚不具备交付条件，但至2017年该楼盘竣工验收并达到交付条件时，原告在2017年凭《顶房协议书》、《房屋转让协议》与第三人楚雄房产公司办理了一套顶账房的交付入住手续，实际案涉房屋在2017年完全可以与另一套房屋一样正常办理交付和入住，此时原告与被告签订的《房屋转让协议》完全能够履行，原告受让房屋的目的完全能够实现，所以原告要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求与当时的客观事实不符，本院不予支持。案涉房屋在2017年本来可以正常办理交付入住，而被告却欲将该房留由其父居住而当时不愿办理交付入住手续，之后又在长达一年多的时间内怠于行使权利，结果第三人楚雄房产公司在明知案涉房屋已经抵顶宁夏二建集团第一建筑有限公司工程款的情况下，却违反《顶房协议书》约定又将案涉房屋抵顶他人，致使原告权利受到了损害，对此损害后果，第三人楚雄房产公司应当承担民事责任，所以原告要求第三人楚雄房产公司退还房款338562元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。对于原告要求第三人楚雄房产公司按年利率6%承担房款自2013年4月8日至房款退清的利息请求，经审查，案涉房屋在2017年达到交付入住条件时原告怠于行使权利，第三人楚雄房产公司在2019年1月将案涉房屋转让他人，所以第三人楚雄房产公司应从2019年1月1日开始按年利率6%向原告承担房款利息，对于原告主张的2019年1月1日之前的房款利息本院不予支持。对于原告要求被告退付房款338562元并承担房款利息的诉讼请求，经审查，被告实际承建第三人楚雄房产公司工程后以案涉房屋抵付的工程款，在第三人楚雄房产公司将房屋再次转让他人后并没有将工程款支付给被告，而原告不能取得案涉房屋的权利并非被告造成，所以原告要求被告退付房款338562元并承担房款利息的诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告诉请超过法定诉讼时效，其诉讼主张不应受法律保护的意见，经审查，本案系第三人楚雄房产公司将案涉房屋在2019年1月转让他人引起，原告知道该事实后提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间，故被告该辩解意见本院不予采纳。第三人楚雄房产公司经传票传唤没有到庭应诉，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第六十条第一款，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵小华购房款338562元，并从2019年1月1日开始按年利率6%向原告赵小华承担房款利息至房款退清止；二、驳回原告赵小华要求被告李海忠承担民事责任的诉讼请求；三、驳回原告赵小华的其他诉讼请求。如第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8357元，由原告赵小华负担1857元，第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担6500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 王希刚人民陪审员 张学孝人民陪审员 陈 兴 二〇一九年十二月十三日书 记 员 王 蓓本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。