江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终3985号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙南县龙南镇大罗社区居民委员会，住所地：龙南县龙南镇大罗社区寨背岗上。 法定代表人：廖荣胜，男，系该居委会主任。 委托诉讼代理人：廖彩东，江西大榕树律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨雪玲，女，1974年1月29日生，汉族，住龙南县。 被上诉人（原审第三人）：江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司，住所地：龙南县龙南镇龙鼎大道。 法定代表人：徐仲平，系该公司董事长。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘鹏伍，龙南县精诚法律服务所法律工作者。 上诉人龙南县龙南镇大罗社区居民委员会（以下简称“大罗社区居委会”）因与被上诉人杨雪玲、江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司（以下简称“宏昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省龙南县人民法院（2019）赣0727民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大罗社区居委会上诉请求：撤销龙南县人民法院（2019）赣0727民初1333号民事判决书，发回龙南县人民法院重审，或查清事实后直接裁判，驳回被上诉人的一审起诉，支持上诉人一审反诉请求。一审案件受理费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、本案实际情况是杨雪玲先验收约定的全部房屋并接收，再发生案外人廖来明、廖远明锁门的情况，与上诉人无关。原审判决认定上诉人延迟交付房屋违约，退回10000元保证金给被上诉人杨雪玲是错误的。二、原审判决认定原审第三人宏昌公司是实际承租人，未认定杨雪玲是实际承租人，未认定杨雪玲承租后擅自转租房屋给第三人宏昌公司而构成违约，不支持上诉人要求杨雪玲支付违约金的诉求是错误的。确定杨雪玲是房屋承租人的理由：1.签订合同之前的看房协商过程只有杨雪玲一人参加，宏昌公司没有出现。2.合同是杨雪玲顶名亲自签订的。3.租金是杨雪玲本人缴交的。4.租金开票的名字也是杨雪玲。5.上诉人没有收到宏昌公司委托杨雪玲签订合同的委托书或者委托关系告知书。6.租赁期间也没人告知上诉人宏昌公司是承租人。7.杨雪玲一审起诉主张的观点也是自己为承租人。8.我方反诉以后，杨雪玲出于诉讼的技巧才提出是受宏昌公司委托租赁房屋。原审判决自相矛盾。杨雪玲起诉要求上诉人退回租赁保证金和多交的租金时，原审判决认为杨雪玲是实际承租人，具有诉权，进而将实体权利判决给杨雪玲。上诉人一审反诉要求追究杨雪玲未经上诉人同意擅自转租房屋给宏昌公司的违约责任时，原审判决却认为杨雪玲擅自转租不成立。因为宏昌公司是委托其职员杨雪玲办理继续承租事项，宏昌公司才是实际承租人。上诉人和杨雪玲签订租赁协议时，杨雪玲就是租赁协议的乙方，不是乙方的代理人。杨雪玲的开庭陈述都没有主张她与宏昌公司的委托代理关系。宏昌公司辩称认可杨雪玲的起诉，对上诉人的反诉，宏昌公司也和杨雪玲的答辩意见一致。如果原审判决认为杨雪玲是房屋实际承租人，杨雪玲擅自转租房屋给宏昌公司的违约行为就一定成立，原审判决就应该支持上诉人要求追究杨雪玲违约责任的反诉诉求。如果原审判决认为宏昌公司是房屋实际承租人，杨雪玲就没有原告的诉讼主体资格和诉权。杨雪玲作为原告起诉，违反程序。原审就应该驳回杨雪玲对上诉人的起诉，驳回上诉人的反诉，更不能将实体利益判决给杨雪玲。上诉人反诉的被告也就不应该是杨雪玲，而是宏昌公司。原审判决程序错误。起诉可以重新启动，上诉人的诉讼实体权利仍然存在。三、原审判决没有支持上诉人要求被上诉人支付从2019年1月1日起到解除房屋租赁协议之日止的未付租金的请求，是错误的。上诉人要求本案二审公开开庭审理。四、原审允许同一法律服务所法律工作者同时担任同一案件观点对立、严重利益冲突的双方当事人的代理人参与诉讼，程序违法。五、一审本诉杨雪玲的证据目录4号证据的证明对象主张其本人支付租赁押金和租金，而一审反诉杨雪玲证据目录10号证据的证明对象却主张宏昌公司支付租赁押金和租金。可以看出，杨雪玲前后自相矛盾。 被上诉人杨雪玲、宏昌公司共同辩称：一、上诉人称被上诉人杨雪玲验收接收房屋与事实不符。2019年4月23日，上诉人与被上诉人才完成房屋的交接，交接时房屋存有重大瑕疵，有不同程度的裂缝，不同楼层漏水现象严重，故上诉人迟延交房事实清楚，证据充分。二、杨雪玲是一个名义承租人，实际承租人是其用人单位宏昌公司。2009年开始，宏昌公司就承租了案涉房屋的第一层其中的一大部分，2015年至2018年房屋的租金一直由宏昌公司直接向上诉人缴交，2018年杨雪玲向上诉人支付的中标押金、履行保证金以及2018年5月至2018年12月的租金均是宏昌公司支付的。在合同签订、协商包括验收均有宏昌公司的其他员工参与，比如2019年4月23日就有宏昌公司工程部的主管廖赣、物业管理处的主管杨汝君等二人共同参与。案涉房屋租赁发生争议自行协商期间一直由宏昌公司的总经理徐超与大罗社区居委会的村支书在协商，包括对案外人廖来明、廖远明私自锁门的事实的处理也有过协商。以上事实可以客观反映出上诉人大罗社区居委会对案涉房屋的实际承租人宏昌公司是知道和许可的，至始至终没有提出异议。一审认定实际承租人是宏昌公司事实清楚。三、关于租金的问题，因为出租物大部分没有进行交付，出租物的二、三、四层在2019年4月23日之前一直未交付，第一层的一部分也没有交付，没有交付的理由是上诉人对案涉房屋不具有完全所有权，房屋的第三、四层与案外人廖来明、廖远明有权属争议。上诉人房产证载明的所有权也只有一、二层，故可以认定三、四层权属不明。此外，案外人自2018年5月开始实施锁门，致使案涉房屋无法交付的事实存在。而且，龙南县人民检察院已经受理了该案，该案在法院审理阶段，以后有关案情可以通过法院的刑事判决书反映。一审认定大部分房屋没有交付，上诉人构成违约事实清楚，一审判决支持被上诉人不予交付没有实际占有的房屋部分理由充分，而被上诉人实际缴交的租金完全可以满足实际占有的第一层的已交付房屋。一审期间，上诉人与被上诉人均同意按2750元/月对实际完成交付的部分的租金进行计算是双方真实意思表示。四、关于诉讼代理人的身份。一审上诉人的代理人潘晓明以及原告和第三人的代理人是同一法律服务所，三方当事人知情而且同意，法院审查以后征询各方意见予以准许，潘晓明代理并不违反法律的禁止性规定，法律上没有规定同一个法律服务所的不得担任相对方的诉讼代理人。 杨雪玲向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被、告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》并由大罗社区居委会向杨雪玲返还租赁保证金、多付房屋租金和赔偿损失计103195.95元。2.案件受理费由大罗社区居委会承担。 大罗社区居委会向一审法院提出反诉请求：1.依法判决解除大罗社区居委会与杨雪玲于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》。2.判令杨雪玲支付违约金10000元给大罗社区居委会。3.判令杨雪玲支付从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金给大罗社区居委会。4.本案诉讼费用由杨雪玲承担。 一审法院认定事实：大罗社区居委会（原龙南镇大罗村村民委员会）于上世纪90年代在龙南县两层的房屋，面积281.88平方米。2009年11月18日，大罗社区居委会与廖来明、廖远明签订了《房屋租赁协议》，约定：大罗社区居委会将位于龙南县的整栋房屋（第一层有店房3间）及门坪出租给廖来明、廖远明，租赁期限3年，自2009年12月1日至2012年12月30日，租金每月2500元；并约定廖来明、廖远明转租须经大罗社区居委会书面同意，协议还约定了其他事项。同日，廖远明与第三人宏昌公司签订了《房屋租赁协议》，廖远明把从大罗社区居委会租赁的房屋（店房3间及门坪）转租给第三人宏昌公司开设宏昌超市，租赁期限3年，自2009年12月1日至2011年11月30日，租金每月2500元。因廖远明在租赁期间在大罗社区居委会原来房屋的基础上加建了第三、四层，大罗社区居委会于2010年6月18日与廖来明、廖远明签订了《房屋租赁协议的补充协议》，约定租赁期限为8年，自2009年12月1日至2018年5月30日；第三、四层租金另加，从2013年元月开始另收租金；另约定双方于2009年11月8日签订的《房屋租赁协议》第三条至十三条仍然有效，双方必须认真执行。因大罗社区居委会与廖来明、廖远明签订的《房屋租赁协议》即将到期，大罗社区居委会于2018年4月13日向社会发出房屋招租竞标公告。2018年4月20日，杨雪玲以101200元／年的租金中标。2018年5月8日，杨雪玲与大罗社区居委会签订了《房屋租赁协议》，约定：大罗社区居委会将位于龙南县入口处东侧的店面两间（四层）出租给杨雪玲，租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；租金每年101200元，租金每半年支付一次，签订合同之日缴2018年6-12月租金，从2019年起元月份交上半年租金，七月份交下半年租金，以此类推到合同期满；签订合同之日杨雪玲交租赁保证金10000元，期满后如数退还；杨雪玲在承租期内原则上不得转租，如因经营需要转租，应书面报告征求大罗社区居委会的同意，否则大罗社区居委会有权单方面终止合同，并不退还保证金和补偿任何费用给杨雪玲；杨雪玲如果未按合同支付房租，拖欠时间超过10日以上视为严重违约，大罗社区居委会可单方面解除合同，保证金视为违约金。杨雪玲系第三人宏昌公司的职员，杨雪玲承租案涉房屋的投标报名费、房屋押金和租金均是第三人宏昌公司支付。第三人宏昌公司共支付了房屋租赁保证金10000元及2018年6月至12月租金59033.3元。2018年5月31日，第三人宏昌公司与龙南县好孝心老年公寓签订《房屋租赁协议》，约定将位于龙南县入口处东侧店面的第二层、第三层、第四层出租给龙南县好孝心老年公寓，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金5134元。同日，第三人宏昌公司与周翠莲签订《房屋租赁协议》，约定将位于龙南县入口处东侧店面第一层第一间、二楼一间、三楼半间出租给周翠莲，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金1833.3元。原、被告签订《房屋租赁协议》后，大罗社区居委会将租赁房屋的第一层第一间宏昌超市店面交付给了杨雪玲，其余部分房屋因案外人廖远明、廖来明强行锁门不让原、被告使用，导致大罗社区居委会未按时交付其余的大部分房屋给杨雪玲使用。因此杨雪玲也未能将除实际使用的宏昌超市之外的房屋交付给案外人龙南县好孝心老年公寓和周翠莲。后案外人廖远明、廖来明强行锁门的行为受到龙南县公安局立案调查，现正在处理过程中。2019年4月23日下午，大罗社区居委会才将其余部分的房屋交付给杨雪玲，后杨雪玲认为大罗社区居委会迟延交付房屋太久且房屋漏水严重，遂诉至一审法院。 一审法院认为：原、被告均同意解除原、被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》，一审法院予以确认。杨雪玲主张大罗社区居委会向其返还租赁保证金、多付房屋租金和赔偿损失计103195.95元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”大罗社区居委会作为出租人有义务将无争议的房产出租给承租人。由于案外人廖远明、廖来明强行锁门，导致大罗社区居委会未按时交付大部分房屋给杨雪玲使用，责任在于案外人廖远明、廖来明，根据上述规定大罗社区居委会应当向杨雪玲承担违约责任，再依照法律规定向案外人廖远明、廖来明主张权利。故解除《房屋租赁协议》后房屋租赁保证金10000元应当由大罗社区居委会予以退还。杨雪玲于2019年9月30日前应当交还用于宏昌超市的房屋给大罗社区居委会，支付宏昌超市房屋租金计算至2019年9月30日，原、被告均同意宏昌超市部分租金标准按2750元/月计算。如有迟延，应当继续计算租金。至2019年9月30日止，杨雪玲多付房屋租金15033.3元(59033.3元-2750元/月×16月)，应当由大罗社区居委会予以退还。杨雪玲主张转租损失52000元，因《房屋租赁协议》约定转租应书面报告征求大罗社区居委会的同意，而杨雪玲与案外人龙南县好孝心老年公寓和周翠莲签订租赁协议并未书面报告征求大罗社区居委会的同意，故杨雪玲无权主张大罗社区居委会承担转租损失。反诉原告大罗社区居委会主张判令反诉被告杨雪玲支付违约金10000元，并支付从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金。一审法院认为，首先，案涉宏昌超市店面一直由第三人宏昌公司承租，反诉被告杨雪玲系第三人宏昌公司的职员，杨雪玲承租案涉房屋的投标报名费、房屋押金和租金均是第三人宏昌公司支付。因此应当认定系第三人宏昌公司委托其职员办理继续承租事项，而不属于擅自将租赁房屋转让的情形。故反诉原告大罗社区居委会主张判令反诉被告杨雪玲支付违约金10000元，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。其次，本案先是大罗社区居委会迟延交付大部分房屋给杨雪玲使用导致杨雪玲不能实现合同目的，责任在于案外人廖远明、廖来明，不在杨雪玲一方，故反诉原告主张判令反诉被告支付四层房屋从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金，除一审法院在杨雪玲多付房屋租金中已经处理宏昌超市租金部分外，其余部分一审法院不予支持。原、被告双方因此造成的相应损失可以向案外人廖远明、廖来明主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原、被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告龙南县大罗社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内退还房屋租赁保证金10000元给原告杨雪玲；三、被告龙南县大罗社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内退还多付房屋租金15033.3元给原告杨雪玲；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向一审法院申请执行。案件受理费1181元（已减半收取），反诉费868元，合计2049元，由原告杨雪玲负担969元，被告龙南县大罗社区居民委员会负担1080元。 本院二审期间，大罗社区居委会未向本院提交证据。杨雪玲、宏昌公司代理人当庭出示手机新闻链接，内容是大罗社区居委会于2019年10月对案涉房屋进行再次公开招租的公告，用以证明该房屋现在已经向他人招租，而且在实际使用，宏昌公司在2019年9月30日之前已经撤出了该房屋，将案涉房屋返还给了上诉人。大罗社区居委会质证后认为，宏昌公司在一审判决之后将房屋交回居委会，我们再重新招租的。本院经审查对该招租公告予以确认。 本院二审另查明，案外人廖远明与宏昌公司于2009年11月28日签订《房屋租赁协议》约定租期8年，从2009年12月1日至2017年11月30日止。本院二审查明的其他事实与原判认定一致。 本院认为：本案争议焦点有：1.大罗社区居委会是否依合同的约定向杨雪玲交付租赁物；2.杨雪玲是否存在未经大罗社区居委会同意向宏昌公司转租以及其他转租行为责任的认定。 关于焦点一，大罗社区居委会作为出租人，应将租赁物转移给承租人杨雪玲占有。虽然大罗社区居委会再签订租赁合同不久后就将钥匙交给杨雪玲，但因大罗社区居委会与案外人就出租房屋权属之间产生争议，导致案外人锁门，杨雪玲无法实际取得占有大部分租赁物的责任不在己方，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定认定大罗社区居委会构成违约是正确的。大罗社区居委会称杨雪玲已验收接收全部房屋，依据不足，本院不予采信。基于出租人对租赁物应当承担权利的瑕疵担保义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，由于案外人原因导致杨雪玲不能对租赁物使用、收益的，其可要求减少租金或者不支付租金，故一审法院以杨雪玲实际承租面积和租期计算应付的租金，以此判令大罗社区居委会退还多收的租金是正确的。 关于焦点二，转租是指承租人将租赁物又出租给次承租人，转租以出租人的同意为必要，以此维护原租赁合同关系中当事人之间的信用关系。宏昌公司使用租赁物行为始于2009年11月，不论其与廖远明之前租赁协议约定租期到期后，还是在大罗社区居委会发布对外招租以及杨雪玲中标后，宏昌公司使用租赁物的行为一直在持续。大罗社区居委会与杨雪玲签订租赁协议时，大罗社区居委会、杨雪玲均未要求宏昌公司搬离，这就表明大罗社区居委会、杨雪玲均认可宏昌公司继续使用租赁物的现状，也即大罗社区居委会交付给杨雪玲的店面就是由宏昌公司使用。杨雪玲承租的房屋属于临街店面，经营主体、项目对外公开，大罗社区居委会在杨雪玲中标后对于到底是谁在使用租赁物应当知情，且从大罗社区居委会工作人员在本案诉讼之前即5月27日向宏昌公司方发出的短信内容可知，其同意给予宏昌公司二个月装修期，这也印证大罗社区居委会知晓宏昌公司使用店面经营，但其从未提出反对意见或者以此为由要求解除合同。故杨雪玲以自己名义与大罗社区居委会签订租赁合同，由宏昌公司使用未超出大罗社区居委会的合同预期，虽然大罗社区居委会没有明示同意，但结合杨雪玲中标前后的事实来看，大罗社区居委会在事后不表示反对的也视为同意，故大罗社区居委会主张杨雪玲未经其同意向宏昌公司转租应支付10000元违约金的一审反诉请求，与事实不符，本院不予支持。杨雪玲其他转租因未发生实际交付，故其无需承担相应的违约责任。虽无证据表明杨雪玲签约时向大罗社区居委会披露租金等款项实际由宏昌公司支付以及其系该公司职员等信息，但大罗社区居委会知道宏昌公司实际使用店面，仍同意与杨雪玲签订合同，其就应当接受合同承租人、实际承租人同时并存的事实。故大罗社区居委会提出一审认定承租人时存在程序违法的上诉理由，不能成立。一审判决说理部分认定宏昌公司委托杨雪玲继续承租虽依据不足，但认定杨雪玲未有擅自转租行为是正确的。本案一审中，同一法律服务所法律工作者作为原、被告双方的代理人已事前告知双方当事人，征得当事人的书面同意，法律服务所指派不同的法律工作者进行代理，大罗社区居委会庭审中未提出异议，故大罗社区居委会二审中提出一审代理程序违法的理由，本院亦不采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，结合本案事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理，二审中以询问当事人方式庭审告知大罗社区居委会，其未提出异议，因此对于大罗社区居委会在上诉状中要求本案二审公开开庭审理的请求，不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，大罗社区居委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由上诉人龙南县龙南镇大罗社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇一九年十二月二十七日 代理书记员  葛颖婷