宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15934号原告：银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖路与丽景街交汇处。负责人：马忠宝，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：范伟，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海燕，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告:宁夏立达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街宁夏日用百货副食批发市场1号楼B段3层。法定代表人：杜玲敏，该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，宁夏宓林律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国伟，男，该公司法务，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。第三人：史文生，男，1965年2月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会与被告宁夏立达物业服务有限公司、第三人史文生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会的委托诉讼代理人范伟、杨海燕，被告宁夏立达物业服务有限公司的委托诉讼代理人王磊、林国伟，第三人史文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告补助款30万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：“西部机电批发市场”由宁夏华尊立达房地产开发有限公司开发建设并于2002年竣工销售，该市场由业主自主经营，物业服务由被告宁夏立达物业服务有限公司提供，一直到2018年12月31日撤场。被告在经营中因与业主发生纠纷，后经业主委员会在法院主持下达成《和解协议》，被告每年向业主委员会支付补助款10万元（以物业抵用券及现金的方式支付）。协议达成后，被告于2016年开始一直到2018年12月31日撤离市场时，未向原告支付该期间的补助款。原告多次向被告催要该补助款，被告告知原告其已将部分补助款支付给史文生，原告要求被告出示相关支付凭证，被告拒不提供，第三人史文生也称未收到相应的补助款。原、被告协商无果，故原告诉至本院。被告宁夏立达物业服务有限公司辩称，因原告未履行《和解协议书》中签订《物业服务合同》及上涨物业费的义务，故其诉求的前提条件不存在。本案是因为2012年10月21日，原告以宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司建设的“西部宁夏机电批发市场”南大门两侧、东大门两侧房屋属于未批建设的房屋为由要求被告和华尊立达拆除该临建房屋。在诉讼过程中，经双方协商一致达成《和解协议书》。实际履行过程中，被告按约履行了自己的义务，但原告在原《物业服务合同》2015年12月31日到期后，违反双方在《和解协议书》的约定，阻止调整物业费，导致新的《物业服务合同》一直未能签订。同时，原告在签署《委托物业管理服务合同》中明确约定补助款仅限于在本合同期间即《委托物业管理服务合同》履行期限。因原告未履行《和解协议书》约定，没有签订新的《物业服务合同》，不存在付款的前提条件。其次，原告起诉的费用属于非法费用，无权主张。2017年5月8日，原告以被告与华尊立达未支付补助款为由提起诉讼，诉讼中双方协商补签了2016年1月1日至2017年12月31日期间的《物业服务合同》，并签订了《补充协议》，约定，就2016年1月1日至2017年12月31日的补助款同意以每年9万元代金券的方式陆续支付，条件是自2018年1月1日起每次签订的《物业服务合同》必须遵守《和解协议书》中的约定，否则被告有权拒绝支付补助款。实际履行中，原告未签订新的《物业服务合同》，并且因为原告内部管理问题导致兴庆区物业办拒绝批准新的业委会成立并明确告知业主委员会无权以任何形式收取费用，故原告的诉请无依据。第三人述称，第三人当时为业委会主任，原告要涨物业费，没有同意，故物业服务合同没有签订，物业代金券也没有返。双方后达成协议给20万元，最后决定两年给18万元。第三人当时已将12万元代金券进行发放，剩余几万元没有发放。2017年第三人不再担任业委会主任，遗留问题第三人不清楚新的业委会主任与业主是如何协商的。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人原为原告处业委会主任。2012年11月20日，原、被告及案外人宁夏华尊立达房地产开发有限公司因出租物业管理室及搭建的彩钢房发生争议，原告向本院提起诉讼，要求：1.被告及案外人立即返还“西部宁夏机电批发市场”15-2号楼管理室，并恢复原状；立即拆除15-2号楼管理室旁边的彩钢房，并恢复原状；2.被告及案外人立即拆除“西部宁夏机电批发市场”15-5号楼过街楼两侧墙体，并恢复原状；3.诉讼费由被告及案外人承担。2013年7月9日，原告（甲方）与被告（丙方）、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司（乙方），签订《和解协议书》一份，约定：第一条：甲乙双方同意，“西部宁夏机电批发市场”15-2号楼南侧（南大门）东北侧彩钢房由乙方交付甲方使用；15-2号楼（南大门）东侧、西侧及15-5号楼（东大门）南北两侧其他房屋由乙方使用，双方互不干涉对方上述房屋的占有使用，如甲丙双方终止物业服务合同的，乙方对上述房产的使用方式可与甲方协商解决，本协议生效后10日内，乙方向甲方交付该彩钢房，双方履行手续；第二条：甲乙双方同意，乙方对15-2号楼（南大门）东西两侧及15-5号楼（东大门）南北两侧房屋归乙方使用一次性补偿给甲方10万元，本协议生效后10日内，乙方支付现金，甲方出具手续，双方履行手续；第三条：甲、丙双方同意，丙方在每年收取物业服务费中，向甲方支付总额10万元作为补助（之前以抵顶史文生、赵丹采暖费的支付方式不再使用），本协议生效后，双方按之前签订的《物业服务合同》约定的程序支付；第四条：甲方应保证在“西部宁夏机电批发市场”经营期间，物业服务由丙方负责，丙方应保证对甲方市场进行的物业服务能够达到大部分业主的认可，如发生大部分业主对丙方物业服务不满意，协商未果须解除与丙方的物业服务合同时，解聘程序必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；第五条：《物业服务合同》可每3年签订1次，以后以此类推，丙方自本协议签订之后，自2013年1月1日起按目前的物业费水平3年内不得上涨甲方物业费，以后每3年上调一次物业费，上涨幅度根据物价上涨因素与甲方协商，上调物业服务费的比例和丙方每年向甲方返还的补贴比例相同；第六条：甲乙丙三方特别约定：……2.如果丙方提供服务期间，甲乙双方已履行完毕本协议第一条、第二条项下约定的内容，甲方单方面解除甲丙双方的《物业服务合同》、或者签订后续《物业服务合同》、或者上调物业费时故意刁难、不配合，乙方有权对本协议第一、二条项下已履行的事项予以反悔，向甲方追偿……。第七条：本协议系三方真实的意思表示，一经签订应当按约履行，协议履行完毕后，除本协特别约定外，不得相互主张任何权利。2013年7月9日，原告以双方达成和解为由向本院申请撤诉，本院作出（2012）兴民初字第4511号民事裁定书。2013年9月15日，原告（委托方、甲方）与被告（受委托方、乙方）签订《委托物业管理服务合同》一份，约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对西部宁夏机电批发市场实施物业管理服务订立合同：物业坐落位置为银川市兴庆区宝湖东路与丽景南街交汇处，建筑面积3.3万平方米，物业类型为商业楼；委托管理事项：1.房屋建筑本体公共部位的小修、养护和管理；2.房屋建筑本体公用设施设备的小修、养护、管理和运行服务……;本物业的管理服务标准参照银川相关同类市场综合收费标准，按本合同约定（利润+成本）标准收取，即每月每平方米建筑面积2.6元。合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日止；本合同期满，若甲方无故不与乙方续签《物业服务合同》，甲乙双方必须清算本合同期内因市场服务产生的所有账务后，乙方才可离场，并向甲方移交原委托服务的物业服务档案，甲方并按2013年7月9日签订的《和解协议书》约定，向乙方承担相应的违约责任；本合同期间，乙方每年从物业费中向甲方补助100000元费用，合同签订后，双方同意向甲方支付现金40000元，剩余金额乙方以代金券形式陆续支付给甲方，不以现金形式支付，甲方出示票据，如代金券在每年12月31日未能支付完的剩余部分乙方以现金形式返还给甲方；甲乙双方与宁夏华尊立达房地产开发集团公司于2013年7月9日签订的《和解协议书》系本合同附件，与此有同等的法律效力；本合同约定的服务期满，甲乙双方应续签《物业服务合同》，如果没有续签合同，则视为甲方同意乙方继续服务，乙方有权按照2013年7月9日签订的《和解协议书》的相关内容执行。2017年5月8日，原、被告及案外人宁夏华尊立达房地产开发有限公司因补偿款发生争议，原告向本院提起诉讼，要求：被告向原告支付房屋使用补偿款100000元。后原告以双方纠纷达成和解为由，向本院申请撤诉，本院于2017年8月28日作出（2017）宁0104民初4909号之一民事裁定书。2018年12月31日，被告退出西部宁夏机电批发市场。现原、被告及第三人因支付补助款发生争议，故原告诉至本院。原、被告有争议的证据及事实，本院认定如下：1.被告向本院提交2016年12月1日案外人宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司向原告发《工作联系函》一份，载明：“我公司已多次找贵业委会协商物业费上调事宜，但因贵业委故意刁难、不配合等原因，至今未得到解决。现告知贵业委会，望贵业委会按和解协议约定履行自己的职责及义务。否则，我公司将按协议约定依法就已付费用进行追偿，由此造成的一切损失及法律后果均由贵业委会自行承担。”欲证明：原告在《物业服务合同》于2015年12月31日到期后拒绝履行《和解协议书》中约定的签订合同及上涨物业费的义务。被告对该组证据不予认可，第三人称原告处应该有该份函。因该证据系案外人宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司单方出具，达不到证明作用，故本院不予采信。2.被告向本院提交原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定：甲方根据业主大会的决议，在自愿、平等、协商一致的基础上，代表全体业主就选聘乙方对西部宁夏机电批发市场提供物业服务事宜，订立本合同；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：商业物业：2.6元/月·平方米；合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。欲证明：双方于2017年8月3日补签了2016年1月1日至2017年12月31日的《物业服务合同》。原告对该证据的真实性不予认可，第三人对该证据认可无异议。因该证据上加盖原告印章，故本院予以采信。3.被告向本院提交2017年8月18日签订的《补充协议》一份，约定：甲方（原告）、乙方（被告）基于2017年8月3日签订的《物业服务合同》及2013年7月9日签订的《和解协议书》，签订以下补充协议，以资共同遵守。1.依据2013年7月9日签订的《和解协议书》约定，《物业服务合同》每3年签订一次，鉴于2013年签订的《委托物业管理服务合同》即2013年1月1日至2015年12月31日合同期限已届满，双方同意2017年8月3日签订的2年《物业服务合同》暂按原物业费标准即2.6元/月㎡，但之后即2018年1月1日起每次签订《物业服务合同》必须遵守《和解协议书》的约定即《物业服务合同》3年一签，物业费3年一上调，如果甲方仍不遵照执行即不履行该协议第五条、第六条约定，乙方有权拒绝继续支付《和解协议书》中第三条约定补助款（2018年1月1日起，物业费具体涨幅标准双方提前另行协商）。2.2016年1月1日至2017年12月31日期间的补助款，双方同意按每年9万元，合计18万元，由甲乙双方以抵扣代金券的方式陆续支付抵顶；3.甲方收取上述补助款（代金券抵顶物业费，代金券必须由甲方业委会主任签字并加盖公章方可使用）后保证用于全体业主使用，如因分配不均等造成部分业主提出异议、闹事等后果均由甲方内部解决，与乙方无关；本补充协议系双方真实意思表示，合法有效，其效力优先于《物业服务合同》；5.本协议签订后，甲乙双方合同纠纷案件由甲方向银川市兴庆区人民法院提起撤诉。原告在甲方处加盖“宁夏机电市场业主委员会专用章”、第三人在业主委员会主任处签字，被告在乙方处加盖印章。第三人对该证据认可无异议，称协议中加盖的印章系原告自己刻的章；原告对该补充协议的真实性不予认可，认为协议中加盖并非原告的印章。因补充协议中第三人作为宁夏机电市场业主委员会主任签字确认，且原告亦于协议签订后于2017年8月28日向本院申请撤诉，故对该证据，本院予以采信。4.被告向本院提交代金券及收据，欲证明：2017年双方签订补充协议后，原告自2017年8月将代金券加盖业委会印章交给业主，并由业主向被告出示代金券用于抵顶物业费，截止2017年12月31日，共计用代金券抵顶物业费122000元。被告对该证据的真实性无法判断，认为代金券使用的双方不是原告而是业主，第三人对该证据认可，称代金券系其发放。因上述代金券加盖原告印章，且有第三人签字，故对该证据，本院予以采信。5.被告向本院提交关于2017年机电市场业主委员会成立情况说明一份，欲证明：原告承认因内部混乱，要求街道办、物业办撤销业主委员会，重新选举新的业主委员会。原告对该证据不予认可，因该证据系复印件，对真实性无法核实，故本院不予采信。6.被告向本院提交声明一份，欲证明：原告承认内部混乱，造成公章丢失，启用新公章。原告对该证据不予认可，第三人称章系第三人刻制，签字也为第三人，因上述声明中第三人作为业委会主任签字确认，故对该证据，本院予以采信。本院认为，原、被告达成的《和解协议书》、《补充协议》合法、有效，各方当事人应严格按照约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方在《补充协议》约定：双方同意2017年8月3日签订的《物业服务合同》暂按原物业费标准2.6元/月/㎡执行，但2018年1月1日起每次签订的《物业服务合同》必须遵守3年一签，3年一上调的约定，并且2016年1月1日至2017年12月31日期间的补助款按每年9万元，以代金券的方式陆续支付抵顶。上述约定视为原、被告对《和解协议书》的变更。因被告同意2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费不上调，其愿意以代金券抵扣方式支付2016年至2017年期间的补偿款，且被告亦实际履行122000元的代金券抵扣，现被告已不再为涉案小区提供物业服务，未抵扣部分无法继续履行，故本院支持被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间下剩补偿款58000元（90000元×2年-122000元）。关于2018年1月1日至2018年12月31日期间的补偿款，因原、被告双方未签订《物业服务合同》亦未上调物业费，故本院对原告要求被告支付2018年期间的补偿款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宁夏立达物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会支付补偿款58000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告银川市兴庆区宁夏机电市场业主委员会负担2340元，由被告宁夏立达物业服务有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇一九年十一月二十日法官助理 蔡 霞书 记 员 刘 婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。