江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6362号上诉人（原审原告）：方士军，男，1969年6月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京三五〇三投资发展有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路279号。法定代表人：胡杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金雪，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏运通房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路281号。法定代表人：朱献国，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。原审第三人：南京广厦房屋拆迁有限责任公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥29号。法定代表人：韩仁权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方丝丝，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。上诉人方士军因与被上诉人南京三五〇三投资发展有限公司（以下简称三五零三公司）、江苏运通房地产开发有限公司（以下简称运通房产公司）、原审第三人南京广厦房屋拆迁有限责任公司（以下简称广厦拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方士军上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.运通房产公司与三五零三公司应为支付上诉人过渡费的共同给付主体。上诉人原房屋所在地块系运通房产公司与三五零三公司合作开发项目，二者均为实施该地块上房屋拆迁的主体。上诉人与广厦拆迁公司签订的《房屋置换协议书》中也载明三五零三公司系该项目建设单位。三五零三公司作为建设方，即使与上诉人之间无直接合同关系，也应当是过渡费的支付主体。2.本案应适用《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）中关于拆迁过渡的规定。上诉人与广厦公司签订《房屋置换协议书》时，《条例》虽已废止，但运通房产公司与三五零三公司签订合作协议系在2007年12月11日，尚在《条例》生效时。本次拆迁安置系双方合作合同后续问题，仍应适用《条例》规定。即便《条例》废止，运通房产公司、三五零三公司与上诉人仍系拆迁人和被拆迁人的关系，应参照适用《办法》，否则会造成非房屋征收部门拆迁时无法律约束的真空地带。3.一审法院认定上诉人与运通房产公司就过渡费变更为每月3000元达成一致意见有误。运通房产公司单方在发放过渡费表格中加上“同意过渡费发放标准为每户每月3000元整”的字样，因领取过渡费采用先签字后打款的方式进行，上诉人为取得过渡费只能在表格上签字。但即便认定上述文字由上诉人签字确认，该期限至2017年12月亦已经届满。4.上诉人在一审中不同意对拆迁项目周边房屋租赁标准进行评估系因一审法院认为应就被拆迁房屋进行评估而非就安置交付的房屋进行评估。上诉人未交付剩余50%建安费系因置换协议约定的支付条件未满足，非因上诉人自己的原因。5.运通房产公司发文通知被拆迁人称案涉置换房屋因规划问题无法通过验收，房屋交付与办证遥遥无期。被上诉人迟迟不交房，造成上诉人工作、生活的极大不便。请求二审法院依法维护上诉人的合法权利。三五零三公司辩称：1.三五零三公司从未与上诉人签订过任何协议，亦非用地单位和拆迁行为具体实施方，不应当承担拆迁安置补偿责任。2.三五零三公司与运通房产公司在合作开发案涉项目中对权利义务约定明确，拆迁事项系由运通房产公司承担。上诉人对此明知，且实际接受了运通房产公司发放过渡费。3.案涉安置房系三五零三公司为安置单位内部符合分房条件的职工而建，并非专门安置上诉人等被拆迁人，运通房产公司系为解决安置问题而向三五零三公司申请购买该批安置房。故三五零三公司和运通房产公司的补充协议中关于交房时间的承诺仅对该两方有约束力，且补充协议亦约定了交房时间存在例外情况。现三五零三公司与运通房产公司就合作开发协议正在诉讼中，三五零三公司即便被判令承担责任，亦是向运通房产公司承担，而非上诉人。4.过渡费标准应否提高与三五零三公司无直接关系，但就本案一审证据情况来看，目前的过渡费用已经满足了安置需求。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。运通房产公司辩称：1.运通房产公司已经向上诉人提供了符合约定的过渡费，即协议约定的每月2000元。2.过渡费由协议约定的每月2000元增加到每月3000元经过了上诉人的确认，并由上诉人签字表示同意。3.目前所实施的每月3000元过渡费标准与上诉人被拆除房屋相接近房屋的市场现有租金行情相一致。4.上诉人要求双倍支付过渡费的依据不成立。案涉房屋置换协议签订于2013年，且该项目未领取拆迁许可证，未列入征收范围，无论是《条例》还是《办法》均不适用于本案。房屋置换协议中也并未约定房屋交付期限，不存在逾期交付。5.运通房产公司与三五零三公司签订的补充协议约定安置房由三五零三公司建设，并在2017年年底前竣工交付。故即便安置房逾期，逾期过渡费也应当从2018年1月1日起算，且由三五零三公司负担。目前因运通房产公司与三五零三公司因合作产生的纠纷正在诉讼中，过渡费仍由运通房产公司代发。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。广厦拆迁公司述称，广厦拆迁公司受运通房产公司委托从事置换安置工作。双方于2016年9月解除委托协议后，上诉人一直从运通房产公司处领取过渡费，上诉人对于广厦拆迁公司的受委托身份是知情的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。方士军向一审法院提出诉讼请求：1.三五零三公司、运通房产公司支付2016年1月至2018年12月期间的过渡费差额11万元（4000元/月×2个月+3000元/月×34个月）；2.三五零三公司、运通房产公司自2019年1月起按照每月6000元的标准向方士军支付过渡安置费用至南京市鼓楼区校门口1号南楼一单元302室房屋交付后120天之日止；3.诉讼费由三五零三公司、运通房产公司承担。一审法院认定的事实：方士军原系南京市鼓楼区校门口1号24幢4室房屋（以下简称被置换房）的产权人，该房屋的建筑面积为59.23平方米。2013年5月15日，方士军（乙方）与广厦拆迁公司（甲方）签订了一份《房屋置换协议书》。该协议约定：乙方于2013年3月8日将上述房屋腾空，并交给甲方拆除，乙方同意接受由三五零三公司提供的坐落于校门口1号南楼一单元302室的房屋作为置换（建筑面积为83.63平方米）；置换房在被置换房产权面积增加20%后，超出面积部分按照3500元/平方米收取建安费，由乙方支付给三五零三公司，总价款43855元；乙方在签订本协议时先支付50%即21927.5元，并在置换房交付乙方前支付剩余50%；甲方已向乙方支付搬迁补助费及设备设施迁移补助费等，过渡补助费已发放至2013年12月31日，2014年起每年1月、7月发放过渡费，标准为每套“被置换房”2000元/月，发放至甲方向乙方发送办理“置换房”入住手续通知之日起加120天（装修期）的次日截止等等。协议签订后，方士军将被置换房交给了广厦拆迁公司拆迁。2016年3月前，方士军收到了2000元/月的过渡费，自2016年3月起运通房产公司按照3000元/月向方士军发放了过渡费，一直发放至2019年6月。方士军据此在庭审中明确要求三五零三公司、运通房产公司另行按每月4000元标准支付2016年1、2月过渡费差额，按每月3000元的标准支付2016年3月至2019年6月期间过渡费差额，按每月6000元的标准支付2019年7月至交付置换房后120天期间的过渡费。2007年12月11日，南京三五零三服装总厂（甲方）与运通房产公司（乙方）签订了《三五零三工厂土地合作开发协议书》，约定：双方合作开发位于南京市鼓楼区中山北路279号的土地（中山北路校门口1号院内）；甲方以上述位置的土地使用权出资，乙方提供项目开发建设所涉及的全部资金（本合同中明确约定甲方支付费用的除外）；该项目建设期限为4年，自2009年1月1日起至2012年12月31日止；甲方负责终止或解除合作开发建设土地上与甲方有租赁关系的租赁合同，其发生的相关费用由甲方承担，并在2008年12月3日前将其拆成净地移交给乙方；乙方仅负责合作开发建设土地上现有住宅用房（约143户）的拆迁安置，并在2008年12月31日前完成，所涉及的拆迁安置等各项费用由乙方承担。2009年10月9日、2012年12月31日和2014年12月22日，三五零三公司（甲方）分别又与运通房产公司（乙方）签订了《补充协议一》、《补充协议二》和《补充协议四》，上述补充协议约定，乙方须在2010年3月31日前完成住宅用房的动迁，所涉及的费用由乙方负责；另外23幢-28幢及小山平房的89户也由运通房地产公司负责完成动迁；上述未动迁居民的过渡费按照2000元/月由乙方发放；因受四期集资房（置换安置房）项目规划调整影响，依据《补充协议二》第五条所约定，对该项目建设期限作如下调整，即从2014年3月1日起计算施工工期为四十六个月，若在此期间甲方无法完成项目建设，则承担因此造成的拆迁居民逾期安置过渡费等等。2014年1月16日，运通房产公司发布了一份声明，明确包含本案所涉置换房在内的校门口1号院用地范围内的1幢-5幢、31幢-35幢、23幢-28幢由其公司委托广厦拆迁公司进行相关置换房的安置工作，在该置换房建设红线范围内，全部拆迁完成并具备开工条件交建设单位三五零三公司之日起36个月建设完成，若逾期则参照相关政府规定执行。2016年6月20日，运通房产公司、三五零三公司、广厦拆迁公司等三家单位联合发布了《关于置换房相关问题的告知书》，明确本案所涉置换房建设计划于2017年底竣工验收合格后交付居民，根据项目所在地当下的租赁行情，酌情增加拆迁过渡补助费至每月2500元，对自签订拆迁置换协议之日起已超出三年的拆迁居民，自超出三年过渡期之日起每户将补足500元/月等等。2016年7月5日，广厦拆迁公司将运通房产公司诉至一审法院，请求解除与运通房产公司签订的《委托拆迁协议》和《委托拆迁补充协议》，并要求运通房产公司支付拆迁服务费275.8万元。该案经一审法院调解，双方当事人达成调解协议，约定双方自愿终止《委托拆迁协议》和《委托拆迁补充协议》等，一审法院于2016年9月23日作出了（2016）苏0106民初6569号民事调解书。方士军在运通房产公司制作的发放汇总表上签字。该发放表右侧有一组打印文字，内容为：“经全体原产权人或承租人同意，从交房日起满三年后开始至2017年12月止，过渡费的发放标准为每户每月3000元整”。2001年6月13日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，江苏省人民政府依照该条例于2003年颁布实施了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，该条例规定对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长安置时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费，超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。2011年1月21日，国务院发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例废止了2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。2011年7月8日，江苏省人民政府发布了苏政发【2011】91号文即《江苏省贯彻实施若干问题的规定》，该规定第十一条明确，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。南京市人民政府于2017年3月10日起实施了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，该办法第二十八条固定，被征收人选择产权调换的，临时安置期限自被征收人交付房屋之日起计算，调换房为多层的，临时安置期限一般不超过二十四个月，调换房为高层的，临时安置期限一般不超过三十六个月，房屋征收部门逾期交付房屋的，从逾期之月起，按照原规定标准的两倍支付临时安置补助费。2019年4月1日，运通房产公司向第四期集资建房的居民发放了《告四期集资建房安置居民书》，明确三五零三公司违反了与其之间所签订的《补充协议四》中关于与原金康医院解约后不再将原金康医院北侧的房屋投入使用的约定，而是另行引进了一家养老机构进入该房屋，致使整个四期集资建房的规划许可证及验收都将无法通过，交房与办证都变得遥遥无期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。一、关于拆迁过渡费的给付主体问题本案中，方士军与广厦拆迁公司所签订的《房屋置换协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。因广厦拆迁公司系受运通房产公司的委托与方士军签订的房屋置换协议，故在广厦拆迁公司与运通房产公司解除委托协议后，方士军可直接主张运通房产公司向其支付拆迁安置过渡费。三五零三公司虽与运通房产公司签订了合作开发协议，但三五零三公司并非房屋置换协议的相对人，且三五零三公司与运通房产公司所签订的合作开发协议书并未约定三五零三公司承担拆迁过渡费用，方士军亦并非系与三五零三公司签订的房屋置换协议，故其无权要求三五零三公司向其支付拆迁过渡费。三五零三公司与运通房产公司签订的补充协议虽约定从2014年3月1日起计算施工工期为46个月，若在此期间三五零三公司无法完成项目建设，则承担因此造成的拆迁居民逾期安置过渡费，但因方士军并非该协议的合同相对人，且其已经在本案中主张运通房地产公司向其支付拆迁过渡费，故其无权再行要求三五零三公司向其支付拆迁过渡费。因此，一审法院对其主张的三五零三公司应向其支付拆迁安置过渡费的请求，不予支持。二、关于拆迁过渡费标准应否提高的问题首先，方士军主张其拆迁安置过渡费从2016年1月起应提高至每月6000元，但江苏省人民政府所颁布的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》在方士军与广厦拆迁公司签订房屋置换协议前即已被废止，因此原条例中所规定的增付一倍或两倍过渡费的制度已经失效，方士军无权依据该条例要求运通房产公司提高拆迁安置过渡费。南京市人民政府颁布的《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》虽规定房屋征收部门逾期交付房屋的，从逾期之月起，按照原规定标准的两倍支付临时安置补助费，但该规定针对的对象是房屋征收部门，而非征收部门以外的拆迁协议的相对方，因此方士军以该办法为依据要求增加安置补助费，亦无依据。其次，拆迁安置过渡费系为解决旧房屋被拆迁后新房屋尚未取得时的居住问题所支付的费用，并非对逾期取得新房屋的赔偿，因此方士军请求按照被安置的80余平方米的房屋计算拆迁安置过渡费，亦不符合法律规定。再次，因方士军与运通房产公司此前所达成了拆迁安置过渡费的标准为每月3000元的一致意见，现方士军在未提供证据证明双方已就拆迁安置过渡费变更至每月6000元达成了一致，亦未提供证据证明其在外承租房屋的租金标准达到了每月6000元以及该标准是否合理的情况下，要求运通房产公司从2016年1月起按每月6000元的标准补足拆迁安置过渡费差额以及从2019年7月起按该标准支付拆迁安置过渡费的各项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回方士军的诉讼请求。一审案件受理费2400元，由方士军负担（方士军已预交）。本院二审期间，上诉人方士军围绕上诉请求向本院提交了证据，本院依法组织各方当事人进行证据交换和质证。1.2013年5月15日三五零三公司出具的房款收据复印件一份，金额为21927.5元，以此证明上诉人已按协议支付超出面积的款项，应当按照新房来评估过渡费标准。三五零三公司质证认为，对证据的三性均不予认可，不属于新证据。即使证据真实有效，协议中所指是建安费而不是购房款，无法达到上诉人的证明目的。运通房产公司认为收据的数额与协议第三条建安费的50%相吻合，可以证明是建安费而非购房款，上诉人的证明目的与主张不能成立。广厦拆迁公司认为该笔费用并非支付给广厦拆迁公司，其不知情。2.《南京三五〇三服装总厂经济适用住房项目（二期）规划方案批前公示》打印件一份，证据来源于三五零三公司相关领导处，打印件显示该规划方案在规划局网站及城市规划展览馆均有公示，以此证明案涉项目系政府批准的拆迁行为，而非双方协商进行的行为。经质证，三五零三公司对证据的三性均不予认可，不属于二审的新证据。从目前共识的网站上看，相关规划方案及批复都不是上诉人提交的版本，部分内容有过更改。上诉人提交的经济适用房的批复和公示，指的是三五零三公司内部职工的经济适用房及集资房建设，并不是仅仅为了安置上诉人，即使该项目经过了公示程序，该批经济适用房的性质、用途与上诉人的房屋置换也没有任何关系。运通房产公司同意三五零三公司的质证意见。广厦拆迁公司质证认为，该组证据与该公司无关。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据，该证据亦不足以证明案涉房屋置换属于经审批的拆迁行为，故对该证据不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，本院对案涉被置换房屋及置换后房屋的租金标准进行了询价。经询价，校门口1号院内面积50平方米左右房屋的租金价格在每月3000元左右，面积80平方米左右房屋的租金价格在每月4000元左右，具体价格因房屋装修状况、房屋距离南京师范大学附属中学远近及租房时间等因素存在浮动。经质证，上诉人方士军对本院调查笔录的真实性予以认可，但对笔录所载房屋租金价格有异议，认为如果50平方米左右房屋的租金价格达到3000元，则80平方米房屋租金价格不可能只相差一千元，且上诉人从链家等中介公司网页上查询到的同等房屋租金价值均在5000元到7100元之间。三五零三公司对调查笔录予以认可，认为该询价结果与目前向上诉人发放的过渡费标准每月3000元相一致，且认为过渡费系为解决房屋被拆迁后尚未取得新房时的居住问题所支付费用，而非对尚未拿到新房的赔偿，故不应以80平方米置换后房屋价格计算，即使按上述标准计算，亦未达到上诉人主张的6000元每月的标准。运通房产公司对调查笔录的真实性、关联性、合法性均予以认可。广厦拆迁公司对调查笔录的真实性予以认可，对租金价格表示不了解。二审期间，方士军陈述，其实际收到的过渡费从2016年3月之前是按照2000元/月，2016年3月起按每月3000元一直发放至2019年9月。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉过渡费应由哪方向上诉人支付；2.案涉过渡费标准应否提高及具体数额。关于争议焦点1，方士军与广厦拆迁公司所签订的《房屋置换协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。该协议约定甲方（广厦拆迁公司）向乙方（方士军）发放过渡补助费，但因广厦拆迁公司系受运通房产公司委托而签订房屋置换协议，且其与运通房产公司的委托关系已于2016年9月终止，方士军主张由运通房产公司直接向其支付过渡补助费，符合法律规定，应予支持。关于方士军上诉提出的三五零三公司应共同承担支付过渡费义务的意见，本院认为，三五零三公司并非案涉房屋置换协议的相对人，其与运通房产公司在补充协议中关于如无法完成项目建设则承担因此造成的安置过渡费的约定系该双方之间合同履行条款，方士军不得以此直接向三五零三公司主张过渡费，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点2，方士军主张根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》中增付一倍或两倍过渡费的制度及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》中两倍支付安置补助费的制度，其过渡费自2016年1月起应提高至每月6000元。但根据已查明的事实，案涉房屋置换并未取得拆迁许可证，并非上述规章所规定的拆迁或征收，仅为双方协商一致的置换行为，故不应适用上述规定。方士军早在2013年即将被置换房屋腾空并交与广厦拆迁公司进行拆除，但协议约定的置换房屋迄今未能交付，故对于过渡补助费能否实际满足方士军的过渡需要确应予以考量。运通房产公司、三五零三公司及广厦拆迁公司三方曾于2016年6月20日联合发布《关于置换房相关问题的告知书》，明确案涉置换房建设计划于2017年底竣工验收合格后交付居民。该告知书载明的竣工交付时间对三方应有约束力。故2017年底之前的过渡补助费系为解决旧房屋被拆迁后新房屋尚未取得时的居住问题所支付的费用，应按被拆除的59.23平方米房屋进行计算，故运通房产公司自2016年3月起按照3000元每月标准支付过渡费，可满足方士军实际居住需要，且方士军亦在注明同意发放标准的汇总表上签字认可，故方士军上诉要求提高该期间过渡费的意见，本院不予支持。因运通房产公司、三五零三公司未能按告知书公示的时间交房，故自此之后因未交付房屋而继续支付的过渡费应按安置的80余平方米房屋进行计算。本院根据询价结果，酌定运通房产公司自2018年1月起按每月4000元标准向方士军支付过渡费至房屋置换协议约定的实际交房后120天止。运通房产公司已经支付的2018年1月至2019年9月的过渡费，应按照每月1000元标准向方士军补足差价21000元。综上所述，上诉人方士军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13438号民事判决；二、江苏运通房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向方士军给付21000元；三、江苏运通房地产开发有限公司自2019年7月起按每月4000元标准向方士军支付过渡补助费至实际交房后120天止；四、驳回方士军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元，由江苏运通房地产开发有限公司负担480元，由方士军负担1920元；二审案件受理费2400元，由江苏运通房地产开发有限公司负担480元，由方士军负担1920元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月三十日法官助理 孙成艺书 记 员 戴 苗