呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初656号原告：焦从军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：师江，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市新华东街丁香路7号。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。原告焦从军与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，被告蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦从军的委托诉讼代理人乌玲、师江，被告兴光小贷公司、崔爱琴的共同委托诉讼代理人于克鸿、张娇，被告蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠的共同委托诉讼代理人高连学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦从军向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对焦从军购买的的位××区房屋，面积117.94平方米该房屋的执行，解除对上述房屋的查封和拍卖，撤销（2019）内01执异506号执行裁定。2、依法确认焦从军对蒙苑MY广场C座B栋16层1919号房、面积117.94平方米的房屋享有所有权。事实与理由：2019年6月24日，焦从军收到法院作出的（2019）内01执异506号执行裁定书，焦从军认为法院驳回焦从军提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。2011年11月22日，焦从军与天旭公司签订了《蒙苑MY广场财富公馆57号认购协议》，购买了MY广场B座C栋16层1919号房，面积117.94平方米。并在合同签订当天交房屋款272524元，完成协议约定60%购房款。但是截止目前天旭公司因各种原因未向焦从军交付房屋，也未办理过户登记，未交付及未办理过户并非焦从军的自身原因，是焦从军不能左右的。多年来，由于天旭公司一直未向焦从军交付房屋，经多方打听才得知，焦从军购买的房屋已被查封且正在拍卖。为此，焦从军向法院提出执行异议，法院作出了（2019）内01执异506号执行裁定书，裁定驳回焦从军的诉讼请求。理由是依据《最高人民法院》(以下简称《执行规定》)第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部50%价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中法院对该规定第一、三、四都予以认可，但是认为焦从军未在人民法院查封之前占有该房屋且未办理过户登记为由驳回了焦从军的异议请求。但是事实上，天旭公司在承诺的交房时间没有交房，同时焦从军按合同内容履行了支付房款的义务，不交房不办理房屋过户手续是天旭公司的原因导致的，天旭公司的行为不得对抗焦从军，焦从军作为一个善意的第三人依约履行合同约定的义务，等待交房，最后等到的是房屋要被法院拍卖，不论是从情理上还是法律规定上都是错误的，焦从军早已购买房屋，法院不应进行拍卖。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未协理物权登记的，不影响合同的效力。以及《最高人民法院》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，焦从军购买该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且焦从军在本案中并无过错，故人民法院不得查封、拍卖该财产。并且，根据《执行规定》第二十九条之规定，焦从军在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，同时所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且焦从军已支付合同约定的房屋价款。依据规定，人民法院应予支持。兴光小贷公司、崔爱琴辩称，根据焦从军提出的诉讼请求涉及到四点，一个是要求停止强制执行，二是要求解除查封冻结，三是撤销裁定书，四是要求确认权属。焦从军提出的诉讼请求是不明确的，关于查封拍卖是执行行为，不是执行标的，对查封拍卖是不能提起相应诉讼的；对于撤销裁定书，执行裁定书只能是申请复议，所以焦从军将执行行为和执行复议放在了一起。其起诉不明确，应驳回其起诉。关于是否享有排除强制执行的权利，焦从军适用的是《执行规定》第二十九条，第二十九条规定三个条件，一个是合法有效的合同，但没有预售许可证，而且房屋在建设过程中，因此双方的合同是无效合同；二是用于居住，这个用于居住我们认为是在二十八条已经占有的基础上的用于居住，也就是占有了不是用于其他事情，是用于居住，而本案中已经确认原告未占有该房屋，所以不能表明该房屋是原告用于居住，所以居住不具有唯一性，原告的证据不能表明该房屋是其唯一居住房屋。原告有很多是从其他省份来，那是否需要从其他省份也提供他在外地也没有相应的居住房屋，因为唯一居住性应该是全国范围内的唯一居住性，而不仅限于内蒙或是呼市地区。三是支付房款，我们认为简单的收据不能表明他已经支付的房款达到了60%，因为付钱必须进天旭房地产的账户，要缴纳相应的税款，没有这些证据证明的情况下，不能简单认定已经交纳了60%的房款，因此不符合《执行规定》的第二十九条的规定。关于认购协议，刚才焦从军提到认购协议从内容看属于商品房买卖合同，我们认为不能成立，因为关于认购协议的性质应该按双方当事人的真实意思表示来确认，如果没有意思表示才能适用商品房的相关规定，而双方的认购协议已经约定要签订正式的商品房买卖合同，所以这个认购协议不能起到买卖合同的效力。关于所有权，经过查清事实，在查封的时候房屋未建成，虽然查封之后又进行建设了，但现在房屋也没有建成，也没有达到交付条件，而且该房屋没有进行任何初始登记，要确认所有权必须先确认房屋归开发商所有，之后才能有可能办理权属登记，所以我们认为具有确认房屋所有权的条件。《执行规定》到底是针对执行行为进行的规定还是执行异议之诉的规定，如果是执行异议之诉的规定，那应该是规定为最高院关于人民法院办理执行异议之诉案件的若干规定，而现在只是针对执行异议和复议案件，所以我们认为是针对执行标的，只是在执行异议之诉中可以参照使用，那第二十八条和第二十九条的效力是否一样也是有争议的，因此该规定是否适用第二十九条的规定由法院确认。综上，原告不具有提起执行异议之诉的主体资格，其诉讼请求不明确，应驳回其起诉。蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠述称，首先天旭房地产、蒙苑公司、北方药都、贾贵忠对买售MY广场的业主没有及时入住深表歉意，但请各业主放心，无论是签订的认购协议还是买卖合同，真实性及有效性我公司都认可。本院经审理查明，2011年11月22日，焦从军与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》，约定将兴安北路蒙苑MY广场C座B栋16层1919号，面积117.94平方米的房屋出售给焦从军。房屋总价542524元。签订本协议后，客户需自协议签订之日起15日内携带此协议、收据、本人身份证或代理人身份证原件到蒙苑销售中心办理手续，补交足总价款50%的首付款，定金直接转为首付款。在工程主体封顶后，双方签订正式《商品房买卖合同》。2011年11月22日，焦从军将首付款272524元支付给天旭公司，并由天旭公司出具了收据。但涉案房屋至今没有交付。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告，准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，焦从军向本院申请执行异议。本院于2019年6月24日作出（2019）内01执异506号执行裁定，裁定驳回焦从军的异议请求。以上事实有《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、《收据》等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是：一、焦从军是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益；二、焦从军请求确认涉案房屋的所有权有无法律依据。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。针对第一个争议焦点，本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，焦从军与天旭公司签订的《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。协议签订后，焦从军即按照协议约定交付了相应购房款。上述协议签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故焦从军在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此焦从军并不存在过错。综上，本院认为，焦从军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋16层1919号房屋。针对第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，本案中，焦从军请求确认涉案房屋所有权的主张不符合上述法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，焦从军应当通过办理物权转移登记的方式取得物权，本案中，其与天旭公司仅是房屋买卖合同关系，其可以请求天旭公司履行合同义务，而不能直接请求确认物权，因此焦从军的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，焦从军的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋16层1919号房屋。二、驳回焦从军的其他诉讼请求。案件受理费100元（焦从军未预交，经本院批准缓至执行中扣除），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异506号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 斯 琴审判员 马国民审判员 宋晓瑾 二〇一九年十二月十七日书记员 雎 洁