山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初1090号原告：孙圆垒，男，1988年4月22日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘传国，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：聊城南郊名都置业有限公司，住所地山东省聊城市开发区中华路当代财智大厦7楼0707室。法定代表人：孙成磊，总经理。委托诉讼代理人：王衍康，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏强，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。原告孙圆垒与被告聊城南郊名都置业有限公司（以下简称聊城南郊名都）商品房销售合同纠纷一案，本案于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙圆垒向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付赔偿款73446.4元。事实与理由：原、被告于2014年6月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于恒大名都小区11号楼1单元3302商品房一套。购买时被告通过宣传单页、项目效果图、广告、报纸等方式宣传，承诺小区有A、B、C三块土地开发，配有双语幼儿园、50000平方米欧陆风情皇家园林、20000平方米运动天地（包括500平方米旱冰场、60余种健身器材，设有羽毛球、篮球、乒乓球、垒球馆等）、5200平方米奢华会所、1500平方米儿童游乐配套设施、6000平方米奢华中央御湖、1500平方米运动健身休闲区、三所幼儿园等配套设施，被告对其楼盘相关设施及居住环境所作的宣传具体确定，并对原告商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，良好的公共设施和适宜的环境使原告产生信赖，从而签订商品房买卖合同，原告对其倾尽所有积蓄购买了比相邻小区每平方米高两三千元的房屋。交房后发现，被告承诺的配套设施根本没有或与当时宣传的严重不符，被告的虚假宣传、欺诈行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。被告聊城南郊名都辩称：一、答辩人在聊城恒大名都（以下简称名都）项目营销宣传过程中不存在任何虚假宣传行为，更不存在欺诈行为。(一)答辩人的营销宣传有客观事实依据，并未凭空捏造任何虚假信息，不存在虚假。原告称在名都项目宣传过程中称小区有A、B、C三个地块并有商业、运动中心等配套设施，但实际并无B、C地块，宣传的配套设施也未兑现，据此认为答辩人存在虚假宣传、欺诈，答辩人认为与事实不符。答辩人在开发名都项目前，答辩人股东恒大地产集团济南置业有限公司（以下简称恒大济南置业）与聊城市人民政府、山东省南郊集团总公司（下称南郊集团）于2011年12月1日签订《聊城?恒大名都开发项目双方承诺书》（以下简称承诺书）。同日，恒大济南置业与聊城市住房和城乡建设委员会（以下简称聊城住建委）、南郊集团签订《聊城?恒大名都开发项目合作协议》（以下简称合作协议）。承诺书及合作协议中明确约定：项目总用地面积约766亩，其中综合开发用地面积646亩，首期地块（即A地块）净用地面积约155亩，二期地块（即B地块）净用地面积约215亩，三期地块（即C地块）净用地面积约275亩；地上总建筑面积约120万平方米；项目建设不少于10万平方米以上商业，超五星级酒店面积不少于5万平方米。恒大济南置业支付定金2000万元，聊城住建委在合作协议中承诺不与其他单位或个人再行签署该地块的投资、招商协议。合作协议签订后，进入履约阶段。2012年12月10日，聊城市国土资源局与答辩人签订名都A地块的《国有土地使用权出让合同》，将A地块出让给答辩人开发建设。2013年1月11日，聊城市规划局在其官方网站上发布恒大名都规划方案批前公示（含A、B、C三个地块），其中包含52栋高层住宅、大型商业综合体、运动中心、五星级酒店、幼儿园等配套设施。2017年11月23日，聊城市东昌府区棚户区改造办公室在前罗村拆迁现场张贴《关于前罗安置区规划方案的说明》及《前罗回迁区规划草案总平面图》，图中原规划B地块现调整为前罗回迁安置区，原规划C地块现调整为聊城市政务中心。（二）答辩人在名都项目销售过程中的宣传更不存在任何欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行干问题的意见》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。这是民法关于认定民事欺诈的基本原则，因此认定的首要因素是一方当事人主观上有欺诈的故意。答辩人在名都营销宣传过程中都不存在虚假宣传行为，更谈不上主观上有欺诈消费者的故意，因此原告称答辩人有欺诈行为，毫无事实和法律依据。（三）名都项目所在辖区的工商行政管理部门针对业主投诉已作出行政认定，答辩人在销售名都项目时的宣传行为不构成虚假宣传情形。2018年3月9日，名都首期业主将本案起诉的事项向聊城市东昌府区市场监督管理局进行了投诉。该局经长期调查取证，于2019年3月6日书面答复名都首期业主，调查结论为答辩人在销售名都时所作的宣传行为不构成《中华人民共和国广告法》所规定的虚假宣传情形。虚假宣传是《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》、《广告法》规制的行为，县级以上工商行政管理部门即市场监督管理局是依法对辖区内虚假宣传行为进行调查处罚的行政管理部门，因此，聊城市东昌府区市场监督管理局对答辩人不构成虚假宣传的认定具有法律效力。二、答辩人与原告的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》的约定为准，原告要求答辩人赔偿损失无合同依据。首先，答辩人在名都营销宣传过程中的宣传单页等宣传资料都会作“资料内容为要约邀请，双方之间的权利义务以最终签订的《商品房预售合同》约定为准”的提示，原告起诉状中所列的事由均非双方签订的《商品房预售合同》约定的内容，其依据合同要求答辩人承担虚假宣传造成的损失，没有合同依据。其次，聊城市人民政府调整B、C地块规划，导致答辩人无法再按与聊城住建委签订的合作协议取得B、C地块的开发建设权，根据答辩人与原告签订的《商品房预售合同》附件第五条第四款约定：由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内进行公示，但不承担违约责任、赔偿责任。三、原告并未提交任何证据证明其遭受了实际损失，其要求答辩人赔偿损失的数额没有事实和法律依据。事实上，按聊城市人民政府调整后的规划，原规划C地块调整为聊城地级市的市政务中心，对答辩人位于A地块的首期房屋还有升值作用。四、原告依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》对答辩人提起诉讼，要求赔偿损失，但相关法律法规并无任何对因虚假宣传及欺诈造成损害赔偿的规定，原告的诉讼请求无法律依据。综上，答辩人在名都营销宣传中无任何虚假宣传和欺诈行为，更未给原告造成损失，原告要求答辩人赔偿损失无合同及法律依据，也无法自证损失的存在，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，恒大济南置业、南郊集团与聊城市人民政府签订承诺书，同日，恒大济南置业与聊城住建委、南郊集团签订合作协议。承诺书及合作协议中约定：根据聊城市城市总体规划和东昌府区产业调整及发展方向，恒大济南置业和南郊集团有意在聊城市东昌府区古运河以东、徒骇河以北，前罗村片区总占地约766亩土地范围内，投资建设超五星酒店、高档会所、运动中心及高档住宅为一体的高端商住综合项目。项目总用地面积约766亩，其中综合开发用地面积646亩，首期地块面积约155亩，二期地块面积约215亩，三期地块面积约275亩。双方承诺出让起始总价为10亿元人民币，一期地块约2.4亿元，二期地块约3.33亿元，三期地块约4.27亿元。恒大济南置业就该地块向聊城住建委支付定金2000万元（协议签订后五个工作日内支付到指定账户），恒大济南置业报名参与该土地使用权竟买时，该定金转为竞买保证金。聊城住建委负责在协议签订后2个月内发布该首期地块出让招拍挂公告，在协议签订后5个月内发布二期地块出让招拍挂公告，在协议签订后10个月内发布第三期招拍挂公告。恒大济南置业竞得地块后，根据《土地出让合同》缴纳土地出让金，项目各期地块工程在取得土地后1个月内开工并分别于24个月内竣工；恒大济南置业承诺项目中建设不少于10万平方米以上商业，其中不分割的大型综合商业面积不少于6万平方米，另外承诺在该项目中建设超五星级酒店面积不少于5万平方米。2012年3月28日，被告成立。作为涉案房产的开发建设方，被告都对其开发建设的房产对外预售进行了大量宣传，包括媒体宣传、商业广告、发放宣传单页等多种形式，在宣传资料中，涉及了A、B、C地块的相关楼盘建设、配套设施等内容，此时被告尚未取得B、C地块的土地规划和使用权。2013年9月16日，被告取得A地块的土地使用权证。2014年6月24日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0000077667；房屋代码：192688），约定原告购买被告开发建设的位于柳园街道办事处恒大名都11幢1单元1332号商品房，房屋总价款734850元，房屋交付期限为2016年10月30日前，合同同时对逾期交房、逾期付款违约责任等情形进行了约定。合同补充协议第十二条第5款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，原告交付购房款734464元，被告也按约定向原告交付了房屋。原告为佐证被告虚假宣传及因虚假宣传给其造成的损失向本院提交如下证据：1.商品房预售合同三份，拟证明被告虚假宣传，涉案小区比附近其他小区房价每平方米高2000余元，但配套设施全无；2.录音录像光盘一张，拟证明被告承认原告有损失，其愿意赔偿；3.政府信息公开申请书、公开答复书各一份，拟证明聊城市自然资源和规划局回复上述情况均是开发商根据其需要自主决定，与是否打算将B、C地块转让给开发商无关；4.安居客二手房关于孟达国际新城A4区、金柱大学城东苑小区交易信息一份，拟证明被告的虚假宣传导致原告损失极大；5.被告关于恒大名都售前的宣传材料一宗，证明被告存在虚假宣传的事实。被告对上述证据有异议，认为被告是根据与聊城市人民政府及聊城住建委签订的承诺书及合作协议的具体约定进行宣传。被告最后无法取得B、C地块是因为聊城市人民政府的规划变更，并非被告的原因所致，被告不存在虚假宣传和欺诈。原告没有因为被告的销售宣传行为遭受任何经济损失，涉案房屋自原告购买以后房屋升值已达到50%以上，政府调整规划后原来的C地块规划为聊城市政务中心，必然对房屋价值有较大的提升作用。原告提交的金柱大学城东苑小区离涉案房屋有六公里，明显非周边楼盘，房屋的价格受开发商的品牌价值、资质等级、土地成本、工程建设成本、融资成本、盈利要求等综合因素的影响，原告提供的证据不能证明原告购买房屋价格的下降以及与被告宣传之间的因果关系。故原告要求的损失与被告的宣传行为无因果关系。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。现原告以被告存在虚假宣传和欺诈为由主张被告赔偿其损失，首先，被告是否存在虚假宣传？被告作为涉案房产的开发建设方，为其开发建设的房产对外预售进行了大量的宣传，宣传方式包括媒体宣传报道、商业广告、发放宣传单页等多种形式。被告的上述广告宣传中涉及其前期规划建设的土地开发建设商品房，其中包括了其尚未取得土地规划和使用权的B、C两地块。被告系基于其控股公司与聊城市政府、聊城住建委签订的承诺书和合作协议，以及聊城市规划局发布的批前公示，将包括A、B、C三地块在内的全部土地进行前期规划，并对外宣传。但因政府原因导致原土地规划发生了变更，即B地块改作拆迁安置，C地块改作政务中心，从而导致被告无法按照原土地规划对三地块一并开发建设，相应的小区整体配套设施(包括商场、幼儿园、健身设施等）无法按其规划、宣传的内容进行建设。被告虽在未取得B、C两地块土地规划手续和使用权的情况下，将上述两地块与A地块一并对外广告宣传，并承诺了相应的小区配套设施，后因政府原因致使上述宣传的内容部分无法实现。被告为提高预售商品房营销力度、知名度，存在扩大宣传的行为，但同时考虑到被告在前期基于其与当地政府和建设主管部门之间的承诺书和合作协议，以及对当地政府的信赖，就三地块开发项目一并对外宣传，主观上不具有虚假宣传的故意，故不应认定被告存在虚假宣传行为。其次，被告是否存在欺诈？欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案原、被告所签《商品房预售合同》附件八补充协议第十二条第5款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传材料（包括但不限于售楼处、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。”由此可见，原、被告双方认可宣传资料仅供原告购房时参考，最终以双方签订的合同内容为准。原告作为A地块小区业主，其选择购买被告开发建设的恒大名都小区，不仅仅基于被告的广告宣传，更为重要的是综合考虑到开发建设单位的综合实力、楼盘的坐落位置、周边的环境、房屋的户型、面积、价款、交通便利等多方面因素。虽然被告在前期宣传中存在扩大宣传，导致其对外宣传的部分配套设施无法实现，但考虑到被告基于其对于政府信任以及政府变更土地规划等相关事实，本院认为，被告在主观上并不存在欺诈的故意，客观上也未对购买A地块的小区业主产生误导，不构成欺诈。基于上述，被告不存在虚假宣传和欺诈的行为，原告以被告虚假宣传、欺诈为由主张按照其已交房款10%的标准由被告进行赔偿，无事实根据和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会委会讨论决定，判决如下：驳回原告孙圆垒的诉讼请求。案件受理费818.08元，由原告孙圆垒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  孙利群二〇一九年十二月十六日书记员  林克克