湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0503民初1598号原告：宜昌状元智学文化教育发展有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵后路4号，统一社会信用代码：91420500058111686T。法定代表人：鄂盛林，该公司董事长。被告：赵祖海，男，1973年3月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司（以下简称“状元公司”）诉被告赵祖海租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用筒易程序公开开庭进行了审理。原告状元公司法定代表人鄂盛林,被告赵祖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。状元公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》。2、被告退还原告房屋租金14666元（组成：2019年5月16日-7月16日的租金）及押金10000元，共计24666元。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告委托股东徐增玲与被告于2015年7月15日签订《商铺租赁合同》，约定由被告将宜昌市××大道402-46-47-48号门面出租于原告。租赁期限自2015年7月15日起至2020年7月15日止，租金为每年85000元，押金10000元。租金支付按半年支付，原告自签订合同起，支付半年租金42500元及押金10000元，以后原告均按约定时间按时支付租金。到2017年7月15日起，原告应被告请求半年租金按44000元支付。依据《商铺租赁合同》第八条、第十条、第十三条之约定，租赁期间，被告应保证出租商铺的使用安全，并对商铺履行修缮义务。被告未尽到商铺修缮义务，严重影响经营的，原告有权解除合同。原告自2018年12月起就与被告协商退租事宜，被告以各种理由推诿，不愿意退还租金及押金。故特诉至法院，请求判如所请。赵祖海辩称，一、原告提出商铺因漏水，严重影响经营与事实不符，合同签订于2015年7月15日至今，经营长达近四年之久，如果严重影响而无法经营，为何经营如此长的时间。而且我于2016年7-8月因漏水问题维修一次，原告于2018年6月自行修缮一次，维修费用在未经得我同意的情况下从付给我的租金中自行扣除3000元整。2017年7月我想出售商铺，买家想购买后立即使用，我与商铺另一所有人邓兵到恒基国际（宜昌CBD旁）原告办公室，与其法人鄂盛林协商，鄂盛林当场坚决表态要完成租赁合同，协商未果。二、商铺租赁合同已明确标明建筑面积113.67平方米，商铺的结构层是原告在租赁前已形成的，原告在签订合同时是确定适合自己使用条件的，并获得合法经营资格及相关证件，且合法经营至今。三、原告作为一个自营体教育培训机构，自行投资风险行为与我无关，同街金钥匙教育机构现正常经营（面积约50平方米）无不可抗拒因素，我作为商铺的所有者和租赁者已尽到合同规定的相关义务。综上，1、请求人民法院驳回原告的起诉。2、请求人民法院严格按我与原告签订的租赁合同执行。3、原告在自行退出商铺后，应恢复我商铺原状，因原告不按时恢复商铺原状所造成的损失由原告承担（按实际金额计算），如由我自行拆除，应支付人工成本大约9000元。4、诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日,状元公司（乙方）与赵祖海（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“1、甲方出租给乙方的商铺位于宜昌市××大道402-46-47-48门面。2、商铺建筑面积113.67平方米，水电、玻璃门、消防器材齐全。该商铺租赁期共5年。自2015年7月15日起至2020年7月15日止。该商铺每年租金为8万5千元。租金总额为42.5万元，先付后用。乙方按半年付形式向甲方支付租金。甲方交付该商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，具体金额为10000元整。合同变更、解除与终止：。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供商铺或所提供商铺不符合约定条件，严重影响经营。（2）甲方未尽商铺修缮义务，严重影响经营的。违约责任：1、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。3、在租赁期内，乙方中途退租的，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同，同时乙方应该按照合同剩余租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任”等内容。合同签订后，状元公司向赵祖海缴纳了保证金10000元及半年的租金，赵祖海同时向状元公司交付了约定的房屋。后因租赁房屋于2017年出现漏水的情况，状元公司向赵祖海反映后，赵祖海对房屋进行了修复，但房屋仍出现漏水，状元公司于2018年6月自行进行修复，后状元公司向赵祖海缴纳2018年7月5日至2019年1月15日期间房屋租金时，扣除3000元修理费，仅缴纳41000元。状元公司于2019年1月14日、1月16日分两次向赵祖海共支付了2019年1月15日至2019年7月15日期间房屋租金44000元。后状元公司以房屋仍存在漏水问题为由于2019年5月15日搬离房屋，并通知赵祖海解除租赁合同。本案审理过程中，经本院释明，赵祖海明确表示由于合同无法继续履行，同意解除租赁合同，并自认其在庭审后即对房屋进行了清理。本院认为，依法成立的合同，应当得到适当的履行。原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反禁止性法律、法规，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告作为出租方，对房屋负有维修的义务，在房屋出现漏水情况后，应当及时进行维修。诉争房屋自2017年起即出现漏水情况，在被告进行维修后，仍于2018年又出现漏水，原告有权对房屋自行维修，以维护其正常经营。双方在合同亦有约定，原告可自行维修后，将维修费用从房租中抵扣。原告抵扣维修费用3000元并未超过合理范围，本院对被告要求原告补缴该部分租金的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告以房屋漏水为由于2019年5月15日自行搬离房屋，并通知被告不再承租房屋，已经以其实际行为表明其不再履行租赁合同，现被告表示同意解除双方签订的租赁合同，并在庭后对其房屋进行了清理，双方均以实际行为解除了租赁关系，本院确认原、被告双方之间的租赁合同于2019年8月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方租赁合同于2019年8月22日解除，在此之前，不论原告是否有经营行为，均应向被告支付相应的租金，故对原告要求返还其2019年5月15日至2019年7月15期间租金的请求，本院不予支持。至于原告缴纳的保证金，其性质属于动产质押，原告缴纳押金系为保证合同履行而进行的质权担保行为。原告退租后，并未与被告对因合同发生的债务进行清算，担保合同的债务履行期间尚未开始，故本院对于原告要求返还保证金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司与被告赵祖海于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》解除。二、驳回原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费208元（已减半收取），由原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 宋 亮二〇一九年十二月十七日书记员 乔曼丽