文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初6491号原告：龚建伟，男，汉族，1971年6月15日出生，住重庆市南岸区。被告：重庆同景置业有限公司，住重庆市南岸区同景路5号S1幢，统一社会信用代码91500108774896875E。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，汉族，1990年12月29日出生，住重庆市涪陵区（被告公司员工）。原告龚建伟与被告重庆同景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚建伟，被告重庆同景置业有限公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚建伟起诉请求判令：1.被告支付原告产权证延期办理违约金216700元（2009年9月30日-2018年10月25日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2008年2月22日签订了商品房买卖合同，购买被告出售的位于南岸区茶园新区丁香路XX号XX栋XX单元XXX号房屋，成交总价为506984元。双方约定被告应于2009年7月30日前向原告交房，同时被告应于交付房屋后60日内向房地产交易管理部分申请办理房地产权证，否则应按人民银行同期贷款利率支付违约金。原告按合同约定支付了购房款并缴纳了各项费用，但被告并未按期为原告办理产权证，直至2018年10月25日，被告才向重庆市不动产登记中心提交了办理产权证的申请。根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告应当向原告支付违约金，故原告起诉来院。被告重庆同景置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求：原告未按约履行其义务，被告有权拒绝为原告办理权属登记相关手续。根据商品房买卖合同第七条的约定，原告未付清物业专项维修资金，被告有权拒绝向原告交付房屋及办理产权证。原告未按要求向被告提交办理权属登记所需资料，被告亦可拒绝办理产权证。本案事实上系原告长期怠于履行自身义务造成的办证时间延后，被告不存在任何违约行为，不应当承担任何责任。退一步讲，即便按原告逻辑认为应当由被告向其支付逾期办证违约金，其所主张的大部分违约金之诉讼时效均已届满。原告龚建伟为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.重庆市商品房买卖合同（CQ-26XXXX），拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；2.不动产销售发票、贷款凭证，拟证明原告已向被告支付了全部房款；3.专用收据，拟证明原告已于2008年2月23日交纳了相关费用；4.微信截图，拟证明原告于2018年10月19日被告让原告提交身份证复印件时，原告才发现被告未为其办理房屋产权证；5．受理通知单，拟证明被告直到2018年10月25日才开始为原告提交产权证申请；6.个人借款合同及担保合同，拟证明原告系通过向银行按揭贷款方式支付房款；7.工商银行流水单，拟证明原告至今仍在向银行偿还购房按揭贷款。被告重庆同景置业有限公司的质证意见如下：对证据1的三性均无异议；对证据2中发票的三性均无异议，贷款证明不是原件，对其三性不认可；对证据3的三性予以认可，但证据2和3不能达到原告的证明目的，上述证据所载明的支付款项，并未包含物业专项维修资金，原告至今未缴纳物业专项维修资金，被告有权拒绝向其交房，并拒绝办理案涉房屋的权属登记手续；对证据4的三性均不认可，该证据并非原始聊天记录载体，且该截图不能认定聊天双方的真实身份，截图显示的对话人也与原告不符；对证据5的三性均认可，但不能达到其证明目的，该受理单载明不动产登记申请书及委托书均需原告向被告提供，原告于2018年10月19日才签署上述资料并提交给被告，被告于2018年10月25日取得登记受理通知单，并未违反合同约定；对证据6的真实性、合法性予以认可，不认可关联性，办理按揭贷款事项与本案无关；对证据7三性均不认可，没有银行鲜章，且原告还款也与本案诉求无关。被告重庆同景置业有限公司为证实其答辩意见，当庭举示了如下证据：1.重庆市商品房买卖合同（CQ-2XXXX），拟证明原、被告签订的案涉合同中明确约定了原告未付清物业专项维修资金前，被告有权拒绝向原告交房，也有权拒绝为原告办理权属登记手续等；2.不动产登记受理通知单、不动产登记申请书、授权委托书，拟证明由于原告怠于履行其义务，未按时向被告提交办理权属登记的资料，被告不存在违约行为；3.重庆同景物业服务有限公司收款收据，拟证明原告于2019年9月16日接房，并缴纳了2009年10月-2019年9月的物业管理费。原告龚建伟的质证意见如下：对证据1的三性均认可，但不认可原告的证明目的；对证据2中不动产登记受理通知单的三性均认可，恰好证明了被告于2018年10月25日才为原告办理产权证，其行为已构成违约，对不动产登记申请书、授权委托书的真实性不认可，两份材料并不是原告签字和盖手印的；对证据3的三性无异议。经审理查明：2008年2月22日，原告龚建伟（买方、乙方）与被告重庆同景置业有限公司（卖方、甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-26XXXX），约定由原告购买被告销售的坐落于南岸区茶园新城区丁香路6号附18-2-5-1号房屋。该房屋总成交金额为506984元。合同相关内容如下（条款编号皆采用合同中相应编号）：第二条本商品房销售依据：甲方销售的商品房为预售商品房。第六条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第七条交房手续的办理，商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.乙方有未付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、未付清政府部门规定的费用（包括物业专项维修资金、税费）、逾期未付银行到期按揭情况之一的，甲方有权拒绝向乙方交付房屋，乙方应当自交付期限届满次日起承担该房屋的毁损、灭失等风险及相应的物业管理费用，并且甲方不承担逾期交房违约责任。2.乙方逾期不到指定地点接房并办理交接手续的，或乙方逾期未签署房屋交接清单的，视同甲方按时交房，且甲方不承担逾期交付的责任。甲方自本合同约定的交付期限届满次日起承担相应的保修责任，乙方自此时间承担房屋的毁损、灭失等风险及相应的物业管理费用（该部分物业管理费用乙方应于接房前付清）。3.乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则本合同第六条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。第十五条关于合同登记和产权登记的约定现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部分办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。2008年2月23日，原、被告签订了《合同补充协议》，约定：第十四条、乙方应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方。如乙方在商品房交付使用时未付清法律、法规规定应缴纳的相关税费、物业专项维修资金，或者未提供规定所需的资料等，甲方有权拒绝按本合同之第十五条约定的时间为乙方办理权属登记相关手续。受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同之第十五条约定的时间办理相关手续的，甲方不承担责任。第十七条、本合同第十五条第二段中的“在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》”，指甲方在商品房交付使用后60个工作日内，应向房地产交易管理部门申请办理《房地产权证》。原告龚建伟于签订合同当日向被告支付了购房款156984元，并支付了按揭印花税、抵押登记费、合同印花税、契税、权证印花税等共计7961元。原告依照约定向中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行申请办理并通过了金额为350000元的购房按揭贷款。被告于2018年10月25日取得了重庆市南岸区不动产登记中心的《不动产登记受理通知单》，为原告就案涉房屋办理了产权证。原告因其自身需要于2019年9月与被告办理了接房手续，对案涉房屋接房。原告至今未缴纳物业专项维修资金。上述事实有原、被告当庭举示的《重庆市商品房买卖合同》、不动产登记受理通知单、发票、收据等证据及当事人当庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中对于被告为原告办理产权证的时间和条件的约定，及被告是否存在违反约定的情形。根据原、被告签订的案涉合同的约定，被告为原告办理产权证需同时满足以下三个条件和时间：1.原、被告完成了案涉房屋的交付手续，原告接房；2.原告向被告支付了所有购房款项，包括购房款、物业专项维修资金及各项税费等；3.原告向被告提交申请办理产权证的必要资料。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿的情形下签订了房屋买卖合同，该合同自成立时即生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同中约定“乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则本合同第六条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋”。庭审中，原告陈述未收到被告的接房通知，则视为房屋交房时间为2009年7月30日，原告有义务在该日前往房屋所在地接收房屋。原告因自身工作和生活原因，未前往房屋所在地与被告办理房屋接收手续，在未实际办理接房手续前，未达到办理产权证的条件，被告未为原告提交不动产登记申请手续，不违反合同约定。缴纳物业专项维修资金系办理案涉房屋产权证的条件之一，也是原告应当履行的义务，原告至今未缴纳该项资金，也不符合合同约定的办理房屋产权证的条件。即使被告在原告未符合上述条件的情况下，于2018年10月为原告提交了办理产权证的申请，亦属于其自愿行为，其并不存在违反合同约定的延期办理房屋产权证的行为，不应当承担延期办理产权证的违约责任。故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告龚建伟的诉讼请求。本案受理费减半收取2275元，由原告龚建伟负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 邓 婷二〇一九年十二月二十日书记员 李嘉仪