陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终12879号  上诉人（原审原告、反诉被告）：甲公司。住所地西安市新城区。法定代表人：池文锋，总经理。委托诉讼代理人：黄竞之，北京市京师（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：乙公司。住所地西安市高新区（XX园XX路XX号）长岭办公楼1-1号。法定代表人：张双拾，董事长。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丙公司。住所地西安市雁塔区。法定代表人：王霞，经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与上诉人乙公司（以下简称乙公司）、丙公司（以下简称丙公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六项判决，改判乙公司、丙公司承担甲公司全部损失，甲公司不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用全部由乙公司、丙公司负担。事实及理由:1. 甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》中明确要求租赁的房屋经营用途为“儿童教育”，而乙公司承诺其所提供的经营场所符合“儿童教育”的经营条件，甲公司已经尽到己方注意义务。乙公司经消防部门责令整改后仍坚持经营儿童教育，其过错已属故意。甲公司因信赖乙公司而租赁四楼商铺，因信赖所造成的损失，乙公司理应全部赔偿。一审将过错责任按比例划分为甲公司与乙公司分别承担40%与60%，偏颇不公。2. 一审判决中对于甲公司经济损失的计算有误。实际存在的损失为：装修质保金76000元；水路、电路铺设所产生的费用49523元；员工工资38812.25元；广告投入相关损失中6183元；学费退还损失52000元。以上损失均应由乙公司、丙公司承担。3.《房屋租赁合同》无法履行系乙公司将儿童教育场所统一设置在四楼所致，甲公司撤出上和商业广场是遵守国家消防相关法律法规的表现，不应认定为违约，一审判决承担13962.4元违约金错误。4.乙公司在经营中存在诸多借用丙公司名义的情形，不论是物业还是房租，收费方一直是上和公司，名为两个主体，实则经营混同，人格混同。因此，乙公司、丙公司对本案中所产生的法律责任，应当承担连带责任。乙公司辩称，同意解除合同，认可一审判决的损失分担比例，但不认可分担数额。甲公司提出的损失除装修外，其他要么是间接损失，要么没有证据支持，甲公司增加的78000元所谓的质保金，是庭审前一天刚刚支付的，现合同已经解除，甲公司还要去支付所谓的质保金，显然是有意扩大损失。甲公司已经接收房屋，并装修了大部分，却私自撤场，拒绝在此经营，完全是自身导致合同不能履行应该承担违约责任，应该按照合同约定的数额计算违约金。丙公司受托进行物业管理，相关权利都归于委托人乙公司，乙公司也愿意承担相关责任，故丙公司不应承担连带责任。丙公司辩称，丙公司是受上和公司委托进行物业管理，损失与丙公司无关。乙公司、丙公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.改判驳回甲公司要求返还租金、物业费及赔偿损失的请求，判令甲公司支付租赁费用193920元、支付物业、空调、垃圾费36360元、支付合同违约金116352元，共计346632元；3.判令甲公司承担本次诉讼费用。事实及理由: 1.一审法院以托儿所、幼儿园的儿童用房代替儿童教育用房，属于扩大解释。甲公司所拟开设的儿童培训不属于法律规定的不能开办的情形。涉案房屋的商场早于2014年11月19日消防验收合格，完全符合消防法规定，一审判决遗漏此重要事实。2.甲公司经营场地在使用或者开业前，也必须申报消防，办理手续，却怠于办理二次消防手续，责任完全是自身原因，因此其要求乙公司赔偿损失，于法无据。现商场四层已经开业经营的教育机构共有二十几家，大部分具有儿童教育培训内容，经过整改大部分都已通过了二次消防，已经有至少五家取得了教育许可证，不存在甲公司所谓的四层不能开设儿童教育培训的情况。3.上和公司已于2019年7月14日当庭申请增加反诉请求支付合同违约金81446元，但原审判决却遗漏了增加的反诉诉请，仅以34906元计算做出了判决书，违反了法定程序。4.法院判决合同解除，应该按照判决解除合同的时间计算房屋租赁时间，而之前的租赁费用应有甲公司承担，包括装修期间的租赁费用，一审判决计算损失自签订合同之日起计算完全错误。乙公司反诉中已经提出了2019年1月至6月底的租赁费193920元，而一审判决只判决解除合同，而该部分租赁费却没有判决，显系错误。乙公司同意一审法院对损失6:4分担的处理意见，但是应该把双方的损失都计算进去。5.甲公司已经装修使用了房屋，不仅要承担租赁费，相应的物业管理等费用36360元也应承担。甲公司辩称，乙公司在招租承诺其可以进行儿童教育，但刚开业就收到XX城XXXX大队的整改通知，其与上和公司沟通无果，无奈在2018年年底按法律规定撤场。乙公司要求甲公司承担租赁费用、物业费用、违约金等，于法无据。上和商业广场开业时对各楼层进行了经营规划，其中，4楼整个楼层作为儿童教育基地，并要求进驻者统一从事儿童教育。但4楼经营儿童教育违反消防相关法律法规，无法从事儿童教育。乙公司在明知相关法律规定的情况下，仍然坚持并承诺4楼可以作为儿童教育基地，可见其存在重大过失甚至是故意，为经营利润而置少年儿童生命安全于不顾。因此，按照过错程度来看，乙公司应当承担全部责任。甲公司向一审法院起诉请求: 1.依法解除甲公司、乙公司双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令乙公司返还装修保证金10000元；3.判令乙公司赔偿房屋租金、物业管理相关经济损失303700元；4.判令乙公司赔偿甲公司设计费用15000元，商铺装修（含水路电路安装）损失556523元，整顿期间员工工资发放损失38812.25元，广告投入损失19106元，共计629441.25元；5.判令乙公司承担甲公司学费退还相关的经济损失52000元；6.判令乙公司返还其所扣押财物：办公电脑2台、玩具礼品（约100余件）、办公家具全套（约30件）、音响设备一套、门头标志等物品一套、美术教学用品若干、机器人教学用具若干等教学用具用品；7. 乙公司、丙公司依法承担连带责任；8、本案诉讼费用由乙公司承担。乙公司、丙公司反诉请求：1.判令甲公司支付合同款项193920元；2.判令甲公司支付物业、空调、垃圾费合计36360元；3.判令甲公司支付合同违约金34906元；4.判令甲公司承担本此诉讼的所有诉讼费用。一审法院认定事实： 2017年9月28日，甲公司法定代表人池文锋（乙方）与乙公司（甲方）签订《上和商业广场项目进驻意向书》，该意向书载明：一、经营项目以乙方营业执照经营范围为准，经营业态为【儿童教育】，经营品牌为【成长中心】；二、租金单价：40元/㎡·月，物业管理费单价：7元/㎡·月，月均空调费单价：7元/㎡·月，租金、物业管理费与月均空调费均为每半年交纳一次；四、乙方于2017年9月28日交定金32000元，若以上意向条款双方未协调到位，则5个工作日退还乙方所交纳定金，若以上意向条款双方批准，乙方应于2017年10月25日前签订合同，交清合同款。当日，甲公司通过银行转账的形式向乙公司支付定金32022元，该款后来转化为租金。2017年10月26日，甲公司（乙方）与乙公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：第一条：甲方出租的房屋位于上和商业广场四层4F-030号，建筑面积808㎡；第二条：乙方同意只将该房屋作为合法经营儿童教育用途，乙方确需改变该房屋用途，应提前叁个月征得甲方同意，并按有关规定办理变更手续；第三条：租赁期十年零三个月，合同期限为2017年12月1日起至2028年2月29日止。第六条第四款：合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金32000元整，该保证金在合同期满交接验收合格后一次性返还乙方。2017年10月26日，甲公司（乙方）与丙公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，该合同第一条载明：受业主委托，由甲方代表业主与乙方签订《房屋租赁合同》，代收租金及相关费用，对乙公司进行全面物业管理服务，乙方同意接受该管理模式；受业主委托，由甲方代表业主执行《房屋租赁合同》的相关约定。2017年10月20日，甲公司向重庆猪八戒网络有限公司支付设计费15000元。2017年11月15日，甲公司法定代表人池文锋（发包方）与承包方路向涛签订《装饰装修施工合同》，合同约定发包方将上和商业广场4层030号的装修交由承包方施工，合同约定工程造价为507000元，施工完成后，甲公司共向施工方实际支付431000元，尚有76000元装修保证金未支付。2017年11月23日，甲公司法定代表人池文锋（乙方）与乙公司（甲方）签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，协议约定，装修保证金为10000元，待施工完毕验收合格，商铺开业10后退还。当日，甲公司通过银行转账的形式向乙公司支付装修保证金和垃圾清运费等装修手续费。甲公司向上和公司转账支付的313700元（甲公司证据第44页），具体构成为：上和房屋租金266640元、一个月房租押金32320元、装修押金10000元、垃圾清运费4740元。从2018日4月3日，甲公司通过银行转账给乙公司支付广告位费用11930元，2018年4月11日，甲公司通过银行转账给重庆猪八戒网络有限公司支付广告设计费1000元。西安市公安消防支队新城区XX大队出具给甲公司的《责令限期整改通知书》载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我XX大队于2018年10月31日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在消防安全违法行为，具体问题：儿童活动场所设置在4层。另查，《建筑设计防火规范》5.4.4规定，托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层；确需设置在其他民用建筑内时，应符合下列规定：1、设置在一、二级耐火等级的建筑内时，应布置在首层、二层或三层；2、设置在三级耐火等级的建筑内时，应不布置在首层或二层；3、设置在四级耐火等级的建筑内时，应布置在首层；4、设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口或疏散楼梯；5、设置在单、多层建筑内时，宜设置独立的安全出口和疏散楼梯。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。一审法院认为，甲公司起诉要求解除双方于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》，乙公司当庭表示同意解除，对此依法予以确认。由于双方之间的合同解除，乙公司理应将甲公司缴纳的装修保证金和房租押金退还给甲公司，故甲公司要求返还缴纳的装修保证金10000元和房租押金32320元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由此可知，租赁物符合合同约定的用途是出租人的基本义务，乙公司作为场地出租方，应当对四层及以上房屋不能设立儿童活动场所的消防规定有明确的认识，同时考虑到乙公司在合同中限定了甲公司只将房屋作为经营儿童教育用途，且未经同意不得改变房屋用途等内容，乙公司应当对双方租赁合同目的不能实现而解除的相关后果承担主要责任，甲公司作为儿童教育的专业经营方，应对承租的房屋是否能适用于儿童活动场所负有必要的注意义务，甲公司却疏于审查，应对租赁合同的解除后果负一定的责任，而且如果甲公司在签订合同之前能尽到注意义务，自身的损失亦会得以避免，综合考虑本案案情，酌定甲公司与乙公司的责任承担比例为40%和60%。由于双方《房屋租赁合同》解除导致的损失数额认定方面具体如下：甲公司支付的房屋租金266640元、设计费15000元均有转账凭证为证，依法予以采信。本项费用合计281640元。甲公司主张的商铺装修损失为556523元，经查，该数额的具体构成为装修实际支出431000元、装修质保金76000元、水电费用49523元。按照甲公司法定代表人池文锋与承包方签订的《装饰装修施工合同》计算出装修单价为627.5元/㎡（507000÷808），该装修成本在市场合理范围之内，甲公司已经装修完毕，实际支出装修款431000元，有银行转账凭证和装修合同为据，对该项支出，依法予以采信。装修质保金76000元，甲公司尚未向施工方支付，最终实际付款数额无法确定，对此项费用依法不予支持。水电费用49523元，甲公司述称双方未签书面合同，付款方式为现金，在没有其他证据充分支持的情况下，对该项费用，依法不予采信。本项费用合计431000元。广告位费用11930元、广告设计费1000元均有转账凭证为证，依法予以采信，除此之外的广告投入均为微信支付，付款行为和收款方均无法核实，在没有其他证据充分支持的情况下，依法不予采信。本项费用合计12930元。甲公司主张员工工资损失38812.25元，其向法庭提供的明细表系甲公司单方出具，没有任何签名捺印，甲公司在没有其他用工证据的前提下，难以证明明细表中的相关人员确为其职员，甲公司的该项费用，缺乏证据支持，依法不予采信。公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。甲公司在未经消防验收的情况下便开始招收学员并收取学费，违反了我国消防法的规定，甲公司由此而获取收益的行为不应得到提倡和保护，产生的损失应由其自行承担，故甲公司要求承担学费退还损失52000元的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。以上甲公司由于双方《房屋租赁合同》解除导致的损失数额为：725570元（281640+431000+12930）。结合法院认定的损失承担比例，乙公司应向甲公司赔偿损失435342元（725570×60%）。甲公司要求乙公司返还扣押的财物，乙公司当庭表示甲公司诉讼请求中列明的相关物品均在租赁房屋内，且双方在屋门上均上锁，现甲公司要求返还，乙公司应当予以配合。因甲公司未向法庭提交明确的物品清单，无法对相关物品的数量和型号等特征进行注明。甲公司与丙公司签订的《物业管理服务合同》载明，丙公司是受业主委托代收租金和相关费用，替乙公司执行《房屋租赁合同》，故甲公司要求丙公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。针对乙公司的反诉请求，因双方之间的租赁合同解除，其再主张要求支付租金、物业、空调、垃圾清运等费用便不再有事实依据，且甲公司已于2018年底退场，乙公司在涉案房屋的屋门上锁导致甲公司无法及时取走相关物品，乙公司对该房屋没有继续出租产生的损失负有责任，其再主张相关租金和费用亦无法律依据，故上述反诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。乙公司主张甲公司支付违约金34906元，因合同解除，甲公司要承担40%的责任，故甲公司应向乙公司支付合同违约金13962.4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决： 一、原告甲公司与被告乙公司于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。二、被告乙公司于本判决生效之日起十日之内向原告甲公司退还装修保证金10000元、房租押金32320元。三、被告乙公司于本判决生效之日起十日之内向原告甲公司赔偿损失435342元。四、原告甲公司于本判决生效之日起十日之内向被告乙公司支付违约金13962.4元。五、被告乙公司于本判决生效之日起十日之内配合原告取走在西安市XX园XX路XX号XX广场XX层XX号房内属于原告的物品。六、驳回原告其余诉讼请求。七、驳回反诉原告其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13751元、反诉费2639元，由原告承担6556元、被告承担9834元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。甲公司提交的2019年11月5日建设银行时代明丰苑支行卡客户交易明细清单显示：跨行转出人民币78000元，XX户XX路向涛，备注为上和商业广场装修尾款支付。本院认为，甲公司要求解除2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》，乙公司表示同意解除，本院应予准许。由于双方之间的合同解除，甲公司要求返还缴纳的装修保证金10000元和房租押金32320元的诉讼请求，本院应予支持。乙公司作为场地出租方，应当对四层及以上房屋不能设立儿童活动场所的消防规定有明确的认识，同时考虑到乙公司在合同中限定了甲公司只将房屋作为经营儿童教育用途，且未经同意不得改变房屋用途等内容，乙公司应当对双方租赁合同目的不能实现而解除的相关后果承担主要责任；而甲公司作为儿童教育的专业经营方，应对承租的房屋是否能适用于儿童活动场所负有必要的注意义务，但甲公司却疏于审查，应对租赁合同的解除后果负一定的责任，据此一审综合考虑本案案情，酌定甲公司与乙公司的责任承担比例为40%和60%并无不当。现甲公司上诉主张由乙公司、丙公司承担合同解除的全部责任，理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。” 由于双方《房屋租赁合同》解除导致的损失，甲公司应提交相关证据加以证明，经查，甲公司支付的房屋租金266640元、设计费15000元均有转账凭证为证，实际支出装修款431000元有银行转账凭证和装修合同为据，广告位费用11930元、广告设计费1000元均有转账凭证为证，本院予以采信，结合损失承担比例，乙公司应向甲公司赔偿损失435342元。关于甲公司上诉主张装修质保金76000元，其提交的78000元转账交易明细清单备注为“上和商业广场装修尾款支付”，并非合同约定的质保金，且金额也与合同约定的76000元不符；水电费用49523元，甲公司述称双方未签书面合同，付款方式为现金；甲公司主张员工工资损失38812.25元，其向法庭提供的明细表系甲公司单方出具，没有任何签名捺印，综上，其提交的证据不足以证明其主张的各项损失，应由其承担不利后果。甲公司上诉要求承担学费退还损失52000元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。甲公司与丙公司签订的《物业管理服务合同》载明，丙公司是受业主委托代收租金和相关费用，替乙公司执行《房屋租赁合同》，故甲公司上诉要求丙公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因双方之间的租赁合同解除，且甲公司已于2018年底退场，乙公司在涉案房屋的屋门上锁导致甲公司无法及时取走相关物品，乙公司对该房屋没有继续出租产生的损失负有责任，故乙公司上诉要求甲公司支付2019年1月至2019年6月的租金、物业、空调、垃圾清运等费用本院不予支持。乙公司上诉主张违约金116352元，证据不足，本院不予支持。综上所述，甲公司与乙公司、丙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费甲公司预交8458元由甲公司负担，乙公司、丙公司预交11480元由乙公司、丙公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月二十日法官助理 王坤 书记员  李艳