广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初383号 原告：侯萍友，女，1956年9月8日出生，壮族，住桂林市秀峰区。 原告：黄贵生，男，1954年9月13日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：侯宇彬，广西永维律师事务所律师。 被告：桂林市强盛房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市桃花江路5号，统一社会信用代码：91450300200002705Y。 法定代表人：黄建红，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 原告侯萍友、黄贵生与被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，根据原告的申请，依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、广西诚信达保险公估有限公司进行司法鉴定。本院于2019年10月17日公开开庭审理，原告侯萍友及原告侯萍友、黄贵生的委托诉讼代理人侯宇彬、被告强盛公司的委托诉讼代理人蒋军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告强盛公司支付违约金215662.8元给原告（2006年11月1日至2019年1月26日止，按实际交纳的房款718876的30%计算）；2.判令被告强盛公司支付原告经济损失202153.65元；3.判令被告强盛公司支付原告丽景5号公馆北苑22栋2-4-2号房屋外墙渗水维修费72092.86元；4.判令被告强盛公司支付原告鉴定费21205元；5.本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2005年10月，原告侯萍友、黄贵生购买了被告强盛公司建设的丽景5号公馆北苑22栋2单元4层2号房屋，约定建筑面积181.25平方米，套内建筑面积168.13平方米。合同约定2006年10月31日交房，但由于房屋漏水需要整改，从合同约定交房之日起至今被告没有向原告侯萍友和黄贵生办理交房手续，未将房屋交付两原告，两原告多次与被告协商，被告均置之不理，造成两原告至今未能居住使用。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人应该向原告支付每日万分之三的违约金共约963997.05元。被告延期交房的行为造成了两原告的实际经济损失，现原告请求被告按相同地段的房屋租金收入共计238400元（1600元/月×149个月=238400元，以司法鉴定为准）赔偿损失。被告十二年来没有对房屋渗水问题维修好，原告请求被告支付维修费50000元（以司法鉴定为准）。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告强盛公司辩称，房屋已按合同约定交付，原告主张的第一项诉讼请求不成立。原告主张的违约金与经济损失，已过诉讼时效期间，原告的主张不成立。原告主张的维修费不成立，被告因原告于2008年4月22日取得产权完成交付义务，房屋外墙渗水属于防水工程，不属于房屋主体结构，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《建设工程质量管理条例》第四条第（二）项、《房地产销售管理办法》第三十三条第一款之规定，保修期自交付之日起计算，房屋毁损的风险，自交付使用后，由买受人承担，保修期为五年，原告主张的维修事项已过保修期六年之久，被告已没有保修义务，加上原告长期闲置房屋，缺少日常维护保养，致使房屋受潮侵蚀，造成房屋受损，房屋的维修、保养责任应当由原告承担，因此，原告主张由被告承担维修费用的诉求不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．被告对原告提交的（2018）桂03民终2881号判决书及物业公司出具的情况说明书有异议，认为判决书认定交付房屋的主体错误，桂林市居易物业有限公司（以下简称居易公司）不是商品房买卖合同的当事人，不具有交房的主体资格，原告已于2008年4月22日取得产权证，判决书认定被告没有交付房屋，不具有合法性，该案是物业服务合同纠纷，与本案没有关联。本院认为，居易公司作为物业服务公司，未向原告出卖商品房，不具有交付房屋的主体资格，其出具的情况说明中载明“侯萍友业主一直未办理收房手续，无交房记录，该户钥匙尚未移交”，落款时间为2018年11月1日，应为（2018）桂03民终2881号案件的证据材料，与本案没有关联性。 2．被告对原告提交的九张相片不认可，认为相片不能证明室内墙面的水迹是房屋渗水所致，亦不能证明渗水没有修复，房屋保修期已超过法律规定，被告没有保修责任。本院结合鉴定报告出具的意见认为，相片反映了起诉时案涉房屋的渗水状态。 3．原告对被告提交的第二组证据-建设工程竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案表的证明目的有异议，认为案涉房屋不符合交房使用条件。本院认为，被告提交的该组证据证明案涉房屋所在的22#楼整体已达到竣工验收标准。 4．原告对被告提交的第四组证据-领取产权证表的关联性不认可，认为该证据不能证明被告已交付了房屋。本院认为，原告侯萍友在领取产权证表上的签字只能证明其领取了案涉房屋产权证的事实。 5.在举证期间，原告申请进行司法鉴定，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、广西诚信达保险公估有限公司进行司法鉴定，庭前向双方当事人送达鉴定报告。原告对鉴定结论无异议。被告对《房屋安全鉴定报告》不认可，认为鉴定单位不具有房屋外墙渗水鉴定资质，鉴定人员不具有鉴定资格，鉴定报告不具有合法性；被告认为，鉴定报告仅对案涉房屋现在的渗水作出鉴定意见，房屋竣工验收后与鉴定报告的形成时间相差十三年之久，该报告不能客观反映被告交付房屋时存在漏水渗水现象；鉴定报告未对涉案房屋被原告长期闲置不用的历史事实进行客观调查，鉴定意见脱离全面、综合的判断。被告对《公估报告书》不认可，认为租金损失计算选取的参考房屋没有类比性。本院认为，对于房屋外墙渗水原因、维修费用及原告请求的赔偿损失金额，本院依法委托相关鉴定机构进行司法鉴定，鉴定程序合法，鉴定依据充分，可以作为认定案件事实的重要依据。被告虽然提出异议，但未提交充分证据予以反驳，本院不予采信。 结合上述证据以及当事人的庭审陈述，本院确认本案法律事实如下： 2005年10月26日，出卖人强盛公司与买受人侯萍友、黄贵生签订了《商品房买卖合同》，约定（摘录）：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为丽景5号公馆北苑第22幢二单元四层二号房；该商品房建筑面积共181.25平方米，其中套内建筑面积168.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.12平方米；第四条计价方式与价款按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4294.62元，总金额（人民币）柒拾贰万贰千零百伍拾肆元整；第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：买受人于2005年10月26日前支付部分房款叁拾陆万肆仟柒佰玖拾玖圆整￥364799元，余款分别为2005年11月15日前支付房款壹拾伍万圆整，2005年12月30日前支付贰拾万柒仟贰佰伍拾伍圆整（￥207255元）；第八条交付期限出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或登报通知（桂林晚报）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，此时开始收取物业管理费。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……；第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”《房屋质量保证书》中载明“房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年，保修期从房屋竣工验收合格之日起计算。” 案涉房屋所在22#楼于2006年10月25日竣工验收。2006年10月28日强盛公司在《桂林晚报》刊登交房通知，通知交房时间为2006年10月31日。被告强盛公司于2007年6月22日向原告侯萍友、黄贵生出具销售不动产发票，发票上显示售房款为718876元。强盛公司受原告侯萍友、黄贵生委托，于2008年4月22日办理了案涉房屋的《房屋所有权证》（房权证桂林市秀峰区字第30254456号）和《房屋共有权证》（房桂林市秀峰区共字第30032429号），2008年6月10日，原告侯萍友领取了上述权属证书。 原告因案涉房屋存在外墙渗水等质量问题，未在接受房屋的签收表上签字。从2008年起，原告持续向强盛公司反映案涉房屋存在渗水问题，强盛公司最后一次维修时间为2011年3月9日。原告一直未使用案涉房屋。 2018年9月5日，侯萍友、黄贵生与桂林市居易物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，因不服桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初125号民事判决，向桂林市中级人民法院提起上诉。（2018）桂03民终2881号判决书认定案涉房屋因存在质量问题未完成交接手续。 原告起诉后，申请进行司法鉴定，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、广西诚信达保险公估有限公司进行司法鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】第（SW1599）号房屋安全鉴定报告鉴定结论为案涉房屋外墙渗水是由于外墙砂浆防水层防水性能不符合相关防水砂浆验收规范要求，导致下雨天时雨水从外墙渗漏至室内，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（G××8）第5.2.3条规范要求：外墙砂浆防水层不得有渗漏现象。 鉴定机构对被告强盛公司作出如下答复：房屋外墙渗水鉴定属于依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（G××5）的房屋使用性鉴定范围，公司有鉴定资质，鉴定报告具有合法性，公司鉴定人员均具有鉴定资格；公司仅从技术角度依据相关规范要求鉴定外墙渗水原因，即外墙是否存在裂缝、外墙的防水层是否失效。房屋使用时间已超过防渗漏保修期的责任划分不属于公司职责，房屋长期闲置的历史事实应由双方向法院提供证据，不是公司调查的范围。 广西诚信达保险公估有限公司作出的《公估报告书》认为：房屋修复费用为72092.86元；该房屋所在路段2006年至2018年的合理租金收入为202153.65元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否履行了交付房屋的义务，是否应承担逾期交房的责任；二、原告主张的违约金是否已过诉讼时效；三、被告是否应承担案涉房屋外墙的维修费用。 关于焦点一，被告是否履行了交付房屋的义务，是否应承担逾期交房的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二原告作为买受人，已经履行了支付价款的义务，强盛公司应当将验收合格，符合居住使用条件的房屋按期交付。《解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然案涉房屋所在22#楼经验收合格，但二原告因案涉房屋存在外墙渗水的问题未签署房屋交接单，案涉房屋并未在2006年10月30日实现转移占有，强盛公司未按合同规定的期限将案涉商品房交付买受人使用，应当承担逾期交房的违约责任。 关于争议焦点二，原告主张的违约金是否已过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”案涉房屋外墙渗水的问题从2008年起延续至今，原告持续向强盛公司反映房屋的渗水问题，但强盛公司在保修期内一直未维修好。房屋因质量问题一直未交付使用，强盛公司一直处于逾期交房的违约状态，故原告主张的违约金未超过诉讼时效。 对于原告主张的损失赔偿额，《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”双方当事人已在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，强盛公司应按约定承担支付违约金的义务。原告在起诉时主张的经济损失属于损失赔偿额范畴，不能与违约金在同一违约事实中同时主张。经本院释明，原告选择请求判决被告强盛公司向其支付违约金（违约金计算，以房款718876元为本金，从2006年11月1日起至实际交付之日止，按每日万分之三的标准计付）。 关于计算违约金的起止时间及数额。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”强盛公司违约后，原告应当对渗水处的房屋外墙采取及时修复的措施，防止渗水面积扩大或者引发更为严重的其他问题，但原告自房屋竣工验收后至今未居住使用，案涉房屋闲置十三年之久，除了让强盛公司在保修期内上门维修，未另行采取其他措施修复房屋，致使该房屋渗水处达十三处之多，无法查明房屋在起诉时的渗水状态是因房屋质量不合格或是因长期闲置而导致，原告对案涉房屋因渗水产生的扩大损失应承担一定责任。本院认为，可以以被告通知交房时间的次日和原告领取产权证的时间作为计算违约金的起止时间，即被告应按合同第九条第1款第（2）项的约定，向原告支付2006年11月1日至2008年6月10日因逾期交房而产生的违约金，数额为588天×718876元×万分之三/天=126809.7元，本院对原告主张的超出部分不予支持。 关于争议焦点三，被告是否应承担案涉房屋外墙的维修费用。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”强盛公司交付使用的房屋存在外墙渗水的质量问题，经鉴定是由于外墙砂浆防水层防水性能不符合相关防水砂浆验收规范要求，强盛公司未能在保修期内将房屋修复好，原告可以自行修复或委托他人修复，根据《公估报告书》中的修复建议，案涉房屋外墙的维修费用为72092.86元，应由强盛公司承担。原告另行支出的鉴定费用21200元属于其他损失范畴，应由强盛公司一并承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十三条、第十七条之规定，判决如下： 一、被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司向原告侯萍友、黄贵生支付违约金126809.7元； 二、被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司向原告侯萍友、黄贵生支付丽景5号公馆北苑22栋2-4-2号房屋外墙的维修费72092.86元； 三、驳回原告侯萍友、黄贵生的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费8911元，鉴定费21200元，合计30111元（原告已预交），由原告侯萍友、黄贵生负担5443元，被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司负担24688元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8911元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳 瑜 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  屈斐琳 书 记 员  林弋杰