西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初13757号 原告（反诉被告）：北京金地格林物业管理有限公司西安分公司。住所地西安曲江新区东三。统一社会信用代码：91610133MA6TX1146E。法定代表人：陈龙兵，系该公司的总经理。 委托诉讼代理人：王斌，系该公司法务经理，住该公司。委托诉讼代理人：张静，系该公司员工，住该公司。被告（反诉原告）：陕西一方汇地产有限公司。住所地陕西省西安市经开区XXXXXXXX。统一社会信用代码：91610000559364016H。法定代表人：王兵，系该公司的总经理。 委托诉讼代理人：曹娟，北京市普华（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓艳，北京市普华（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金地格林物业管理有限公司西安分公司与被告（反诉原告）陕西一方汇地产有限公司（以下简称一方汇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京金地格林物业管理有限公司西安分公司的委托诉讼代理人王斌，被告（反诉原告）陕西一方汇地产有限公司的委托诉讼代理人曹娟、陈晓艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉称，2015年10月30日，其与被告签订《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），前期物业服务合同对物业管理服务期限、服务范围和内容、双方权利义务、服务费用、违约责任与争议解决、合同变更及解除等进行约定。其依法取得XXXXXXXX项目物业管理权后严格按照前期物业服务合同约定履行各项义务，包括但不限于房屋建筑本体共用部位的维修与管理、共用设备设施的维修保养及运行管理、客户服务、物业服务信息化、二次装修管理、治安保卫服务、消防管理、交通与停车场管理、日常保洁与定期保洁、绿化养护及花卉租摆与公共区域美化装饰、提供特约服务与代收代缴服务、监督客户遵守物业守则及敦促承包商对共有设备设施的维保、建立项目服务支援与协调机制等。秉承其多年商业物业管理服务优秀经验，截止起诉时止其针对XXXXXXXX项目现场物业管理服务各项工作得到了客户的广泛认可，客户满意度达到了行业标杆水平。其与被告签订的前期物业服务合同符合法律规定、意思表示真实，为维护其合法权益，故诉至法院请求：1、请求确认其与被告于2015年10月30日签订的《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》合法有效并继续履行；2、本案诉讼费被告承担。被告答辩称，一、原告的物业服务管理品质不达标，经其多次督促要求，双方协商，原告均未能在宽限期内整改达标；二、其与原告签订的《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》及补充协议已经解除，原告的诉请无据；三、根据双方的解除意见，其通知原告撤场、移交，但原告拒不履行并在项目现场制造混乱，严重损害其及项目业主、物业使用人的合法权益；四、原告在签约伊始即存在不合规的行为，原告在投标函中使用的名称是深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，但在签订合同及补充协议时使用的却是原告的名称。被告向本院提出反诉称，2015年10月30日双方签订《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》及补充协议，合同签订后，北京金地格林物业管理有限公司西安分公司的服务质量始终无法达标。经其敦促、要求整改未果。2018年10月30日，双方共同组织专项检查，发现物业服务质量未能在宽限期内整改达标。2018年11月9日，双方协商一致决定解除前期物业服务合同、北京金地格林物业管理有限公司西安分公司在春节后撤场。2019年3月22日，双方再次协商确认继续按照2018年11月9日的一致意见执行，故双方已就合同解除事宜协商达成一致，北京金地格林物业管理有限公司西安分公司的诉请与事实不符。2019年4月9日，其向北京金地格林物业管理有限公司西安分公司送达《关于【一方·XXXXXXXX】项目物业撤场的通知》。但对方拒不执行，经其多次发函、双方会议沟通，最终定于2019年7月15日启动撤场、移交，但对方至今未执行，还在项目现场喧哗、扰乱管理，影响业主、物业使用人的合法权益。故请求法院：1、判决确认其与反诉被告之间于2015年10月30日签订的《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》及其补充协议已经解除；2、判令反诉被告立即撤离一方·XXXXXXXX项目；3、判令反诉被告立即移交一方·XXXXXXXX下述设施及资料：物业设施设备；单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册及物业承接查验资料；4、判令本案反诉费用由反诉被告承担。原告答辩称，被告提出反诉的主体不适格，一方汇公司作为XXXXXXXXXXXX项目的开发商，从竣工验收及交付房产后，只能代表业主之一履行相关业主的权利义务，没有权利行使前期物业合同的解除权。开发商签订前期物业服务合同，已经完成使命，必须依据物业管理条例及相关规定待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留和解除。陕西一方汇地产有限公司只是持有多套房产，按照相关法律规定，未出售或已经出售但未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上的专有部分按一人计算。被告作为业主之一提起反诉的理由系服务未达到合同标准，也须召开业主委员会，经过占人数二分之一以上业主同意且占建筑面积二分之一以上业主同意才有权利更换物业公司，而不是被告单方要求解除前期物业服务合同及相关设施设备的移交。被告作为开发商，楼盘的开发业务已经完毕，后续的相关管理权及决定权应交给全体业主，而不是被告所述的理由和借口，否定合同的契约精神，去损害XXXXXXXX项目全体业主的合法权益。综上，应驳回被告提出的全部反诉请求，依法依规履行单个业主的权利义务。经审理查明, 2015年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《一方·XXXXXXXX物业管理服务合同》，其中合同第五条约定，合同物业管理服务期限自该项目经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收完毕后首套房屋交付业主之日起八年。八年内，该项目成立业主委员会的，业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，双方在该项目上的合作终止；八年后另行协商。第三十二条约定，对本合同的修改或变更、必须经甲乙双方协商一致，签署有效书面协议并经相关审批（如需）方能生效。在合同履行过程中，因原告服务水平问题，双方数次对物业服务情况共同检查、抽查，并进行协商，但原告仍未达到被告要求。还查明，2019年3月27日，被告就解除合同事宜向原告邮寄《函》，该《函》载明：1、双方于2018年11月9日商定的解除合同、撤场事宜，即日立即执行；2、请贵方于2019年3月31日前向我公司提交详细的合同解除善后安排及撤场方案。原告于2019年3月28日收到该《函》件。2019年4月9日与6月5日，被告两次以致函形式通知原告撤场。2019年7月8日，被告再次致函原告及深圳市金地物业管理有限公司，通知其前期物业服务合同及其补充协议已经解除，做好进行撤场前的交接工作。此外，一方·XXXXXXXX仅部分房屋已经备案网签，且未成立业主委员会及业主大会。原、被告因合同履行问题及撤场问题曾发生冲突并向公安机关报警。以上事实有《【XXXXXXXX】项目金地物业投标文件》、《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议、《关于【一方·XXXXXXXX】项目物业管理服务存在问题的郑重致函》、《关于物业撤场的致函》、《关于·XXXXXXXX物业管理服务合同>约定通讯地址变更的函件》、《关于【一方·XXXXXXXX】项目物业撤场的通知》、《保持项目现场稳定、依约进行移交的郑重致函》、会议纪要、录音资料、视频资料、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告2015年10月30日签订的《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。本案的争议焦点为原被告签订的《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议是否解除及解除的时间。关于合同是否应当解除的问题。首先，庭审中双方均认可并未成立业主大会；其次，从合同的主体来看，原告是涉案合同的相对方，因此，本案被告要求解除合同，并不存在主体不适格的情形；再次，从本案双方的实际履约情况来看，原被告因物业服务问题共同检查、抽查，且被告数次函告原告物业服务存在的问题并要求改进，双方亦多次协商，但原告的服务仍存在问题，未满足被告提出的要求；此外，双方在履约过程中发生冲突，双方已丧失相互信赖的基础，合同继续履行没有现实基础和意义，客观上合同也无法继续履行，故本院确认原被告之间于2015年10月30日签订的《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议解除。关于双方解除合同时间的认定，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，2019年3月27日，被告向原告致函解除合同及撤场事宜，原告于次日即3月28日收到该函件，且未提起诉讼或仲裁，故本院确认2019年3月28日为原被告双方签订的《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议解除日。被告反诉请求原告立即撤离一方·XXXXXXXX项目系合同解除后的具体履行问题，本案不予涉及；被告反诉主张原告立即移交一方·XXXXXXXX项目物业设施设备，移交竣工图，竣工验收资料，技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，业主名册及物业承接查验资料移交的设施及资料的请求，因被告请求并不具体，且未提交证明其已经将上述资料、文件已经移交原告的证据，故对此部分请求本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告) 北京金地格林物业管理有限公司西安分公司与被告(反诉原告) 陕西一方汇地产有限公司签订的《一方·XXXXXXXX物业服务合同》及补充协议于2019年3月28日解除；二、驳回原告(反诉被告) 北京金地格林物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告) 的陕西一方汇地产有限公司其余反诉请求。案件本诉受理费100元（原告已预交），由原告承担；反诉案件受理费50元（被告已预交），由被告承担。 如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长     王冬青人民陪审员     夏艳妮人民陪审员     党  华   二〇一九年十二月三日 书  记  员   刘  晶