江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10484号上诉人（原审被告）：北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区江东中路215号1305室。负责人：贾浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周善进，男，该公司职工。委托诉讼代理人：耿林，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：雷乔伊，女，1990年8月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：雷莹（系雷乔伊父亲），住南京市鼓楼区。上诉人北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司（以下简称中润公司）因与被上诉人雷乔伊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉合同为出租委托代理合同，并非房屋租赁合同。2.本案应适用合同第九条第二款关于不可抗力的约定。因市场不景气，委托出租价格不断下降，倒闭的房地产公司不少，因此应当依据双方约定，适用不可抗力解除合同。上诉人2月份已联系被上诉人解除委托代理合同，委托代理租金已付至3月31日以弥补被上诉人的损失。3.根据合同约定，不付租金满5日即可解除案涉合同。4.一审法院认定上诉人应支付租金至9月5日有误，上诉人7月份已联系被上诉人进行房屋交接。5.因案涉房屋靠近火车道，致使无法出租。雷乔伊辩称：1.双方签订的是房屋租赁合同，合同中明确约定了租金的数额及支付时间等，符合租赁合同的本质。上诉人签约时提供形式上有利于自身的格式合同，是为了故意规避违约责任。上诉人接收房屋后以自己名义出租，期间未向被上诉人报告过相关事项，也未交纳过任何收益，完全是自主经营，与委托合同的性质不符。2.上诉人经营的好坏不属于不可抗力的范畴。3.上诉人拒付房租后，被上诉人与其多次联系，要求继续履行合同或解除合同，但上诉人均以降低房租为要求推诿、拖延，并拒绝承担违约责任，因此被上诉人才诉至法院。4.上诉人在9月5日前一直实际占有案涉房屋，房门钥匙和门禁卡并未交还于被上诉人，上诉人在9月5日庭审中才表示放弃房屋内物品，由被上诉人自行收回房屋，故一审法院对租金支付日期的认定合法合理。5.火车扰民影响房屋出租不能成为上诉人违约的理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。雷乔伊向一审法院提出诉讼请求：1.立即解除雷乔伊、中润公司签订的房屋出租委托代理合同；2.中润公司支付从2019年3月1日起至房屋交还之日止期间的房租、使用费，每月6600元计算；3.中润公司按月租金200%，向雷乔伊支付13200元违约金；4.中润公司恢复房屋原装并将房屋交还给雷乔伊；5.中润公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：雷乔伊系南京市雨花台区长虹路222号5幢506室房屋所有权人。2017年9月30日，雷乔伊（甲方）与中润公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》及补充协议，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区赛虹桥街道长虹路222号5幢506室房屋的出租代理权限委托给乙方；租赁用途为居住；期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；租金为每月6600元，第四年起租金每月6900元。合同第九条第（五）款第1项约定：乙方延迟划付房屋租金5日的，甲方有权单方解除合同；合同第十条第（三）款约定：乙方有本合同第九条第五款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同履行过程中，中润公司已经支付至2019年3月31日止的租金。本案诉讼过程中，关于房屋交接问题，中润公司称其已与雷乔伊办理房屋交接手续并电话通知雷乔伊解除合同，雷乔伊陈述“没有接到电话”、“房间还有部分东西没有搬走”，中润公司于2019年9月5日庭审中表示放弃房屋内物品，雷乔伊可以收回房屋。以上事实，有房屋所有权证、《房屋出租委托代理合同》及补充协议及当事人陈述予以证实。一审法院认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，雷乔伊、中润公司双方签订《房屋出租委托代理合同》，虽名为出租委托代理，但符合租赁合同的基本特征，出租人将租赁物交付给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，雷乔伊、中润公司之间成立房屋租赁合同关系，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约定履行。中润公司未能按约支付租金，构成违约，且符合合同第九条第（五）款第1项解除合同的条件，中润公司亦当庭表示同意解除合同，故雷乔伊主张解除双方之间的《房屋出租委托代理合同》具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋租金，中润公司抗辩其已经通知雷乔伊解除合同并办理交接手续，但未能提供证据予以证明。中润公司于2019年9月5日庭审中表示放弃屋内物品，雷乔伊可自行收回房屋，故至2019年9月5日，视为双方办理交接，房屋租金应计算至2019年9月5日。若雷乔伊未能及时收回房屋，对扩大的损失应由其自行承担。结合雷乔伊诉讼请求和已查明的事实，中润公司尚需支付2019年4月1日起至2019年9月5日止的租金，按每月6600元计算，共计34100元，一审法院予以确认。关于违约金，根据《房屋出租委托代理合同》第十条第（三）款约定了“乙方有本合同第九条第五款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”，涉案合同解除系中润公司未付租金所致，中润公司应当承担相应的违约责任，雷乔伊主张中润公司承担租金的200%，即13200元作为违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于雷乔伊主张中润公司恢复原状及交还房屋的主张，因本案诉讼过程中中润公司放弃屋内物品，雷乔伊可自行收回房屋，故该项主张并无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、解除雷乔伊与北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司于判决生效之日起七日内向雷乔伊支付租金34100元；三、北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司于判决生效之日起七日内向雷乔伊支付违约金13200元；四、驳回雷乔伊的其他诉讼请求。一审案件受理费335元，由北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，雷乔伊、中润公司双方签订《房屋出租委托代理合同》，虽名为出租委托代理，但符合租赁合同的基本特征，雷乔伊将租赁物交付给中润公司使用，由中润公司向雷乔伊支付租金，中润公司以自身名义对外签订租赁合同，且双方并未约定代理佣金等费用，一审认定雷乔伊、中润公司之间成立房屋租赁合同关系于法有据。上诉人认为双方系出租委托代理合同关系欠缺法律依据，本院不予采信。案涉合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，因上诉人未能按约支付租金，构成违约，已达到合同约定的解除条件，且被上诉人亦同意解除合同，一审法院认定双方合同解除并无不当。关于房屋租金，上诉人并未提供证据证明其已明确提前告知被上诉人要求解除合同，且已与被上诉人进行完整充分的房屋交接，举证不力的法律后果由其自行承担，一审法院结合双方自认及本案实际情况，认定2019年9月5日视为双方办理交接，并认定上诉人尚需支付2019年4月1日起至2019年9月5日止的租金共计34100元，已充分考量双方权益，并无不当。因案涉合同系上诉人违约导致解除，被上诉人依据合同要求上诉人承担租金的200%数额的违约金，于法有据。上诉人以市场变动为由主张系不可抗力导致合同解除，其无需承担违约责任的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人系现房出租，上诉人现以火车扰民为由主张合同系不可抗力解除，违背诚信原则亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由上诉人北京中润置家房地产经纪有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月三十日法官助理 孙成艺书 记 员 倪 辉