重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终9367号上诉人（原审被告）：蔡显胜，男,汉族。上诉人（原审被告）：艾均，女，汉族。被上诉人（原审原告）：赵纯明，男,汉族。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。上诉人蔡显胜、艾均因与被上诉人赵纯明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初6414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人蔡显胜、艾均，被上诉人赵纯明及委托诉讼代理人龙江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡显胜、艾均上诉请求：1.撤销原判决，驳回赵纯明的原审诉讼请求；2.本案一审二审案件受理费由赵纯明负担。事实和理由：双方达成的口头房屋买卖协议约定的单价应为3500元/平方米，将房屋单价约定为整数，更符合交易习惯和常理。诉讼过程中赵纯明陈述反复无常，将房屋单价陈述为2160元/平方米。一审法院根据北碚府发（2008）89号文件确定房屋单价为2416元/平方米，该文件为2008年的文件与购房的日期时隔五年之久，房屋价格有所上涨，且安置房肯定有较大程度的优惠。案涉房屋为钢筋混凝土结构房屋，钢筋混凝土结构房屋造价较高。案涉房屋有不收取物管费，有免费停车场等多种实惠，双方将价格定位3500元/平方米更符合市场情况。安置房是艾均与向崇华的共同财产，向崇华不知情。综上，请二审法院支持蔡显胜、艾均的上诉请求。赵纯明辩称，蔡显胜、艾均所称的涉案房屋单价为3500元/平方米没有法律及事实依据。一审庭审时我方举示安置房协议，该协议约定房屋造价1100元/平方米。一审庭审时我方举示的同地段农转非安置房转让协议，证明房屋单价低于2416.6元/平方米。一审庭审时我方举示的山水香庭房屋买卖合同中的价格也低于2416.6元/平方米。赵纯明向一审法院起诉请求：1.请求法院确认赵纯明与蔡显胜、艾均之间就位于重庆市北碚区5-4房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元／平方米；2.请求法院判决赵纯明按2416.6元／平方米的价格支付蔡显胜、艾均剩余房款22924.81元；3.请求法院判决蔡显胜、艾均立即交付赵纯明位于重庆市北碚区5-4房屋；4.本案诉讼费由蔡显胜、艾均承担。审理中，赵纯明自愿撤回了第1项的诉讼请求。一审法院认定事实：赵纯明曾向一审法院提出诉讼，要求判决解除赵纯明与蔡显胜、艾均之间的房屋买卖协议；要求蔡显胜、艾均返还购房款及燃气费以及要求蔡显胜、艾均赔偿赵纯明损失。北碚区法院于2016年6月13日作出（2015）碚法民初字第08185号民事判决，判决：驳回赵纯明的诉讼请求。在该案审理中，赵纯明陈述是交清全部房款，同时蔡显胜、艾均从开发商处接房，就达到交房条件；蔡显胜、艾均陈述当时约定的是赵纯明交清全部房款就可以接房。赵纯明对此不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）渝01民终5928号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决中查明：2013年7月，赵纯明与蔡显胜、艾均达成口头的房屋买卖合同，约定蔡显胜、艾均将建设中的位于北碚区约60平方米的安置房出售给赵纯明。口头合同达成后，赵纯明向蔡显胜、艾均支付了购房款135000元和燃气费3700元。安置房建好后，赵纯明通过抽签的方式确定其购房的房号为北碚区安置房3幢1单元5-4。一审法院另查明，涉案房屋的不动产权［不动产权证号为：（2017）北碚区不动产权第××号］于2017年4月登记在艾均名下，坐落于北碚区5-4，房屋建筑面积为65.35平方米，土地性质为划拨。一审庭审中，蔡显胜、艾均陈述因涉案房屋有争议，蔡显胜、艾均在接房后一直没有入住。关于涉案房屋的价格问题。赵纯明举示了购房协议及收条、山水香庭房屋买卖合同两份及相应的房款发票，拟证明当时涉案房屋同地段的房屋价格应该为2300元至2500元左右。赵纯明陈述的2416.6元/平方米符合当时的市场价格。蔡显胜、艾均所称3500元/平方米明显与市场价格不符。蔡显胜、艾均对该证据的真实性不予认可，合同上的房屋地段、结构与涉案房屋不一样，签订时间与双方达成口头合同的时间也不一样，因此该价格不能作为涉案房屋价格的参考。赵纯明还举示了艾均与重庆市北碚区人民政府征地办公室于2014年6月3日签订的《北碚区征地农转非人员统建优惠购房住房安置协议》（该协议载明：为实施北碚区城市规划建设，经渝府地[2011]503号、520号文批准，已征收北碚区澄江镇中石盘村三溪社（组）的全部集体土地，乙方在征地范围内的房屋按规划要求必须全部拆除。为了做好乙方房屋拆迁后的住房安置工作，甲、乙双方根据渝府发[2008]45号文和北碚府发[2008]89号文及北碚府发[2009]18号文有关住房安置的规定，甲、乙双方于2014年6月3日达成如下协议。该协议第二条第一项和第三项约定甲方安置乙方住房建筑面积60平方米。根据北碚府发[2008]89号文第二十四条第一款的规定，住房安置对象以户为单位，按每人30平方米建筑面积标准安置住房，乙方应以土地征收时砖墙（条石）预制盖补偿价格300元/平方米标准缴纳优惠购房款。即2人×30平方米×300元/平方米=18000元。协议第二条第九项约定按照北碚府发[2008]89号文第二十四条第二款的规定，乙方所安置的住房，因户型设计限制，在房屋分配结算购房款时，超过规定标准5平方米以内的部分，乙方应按安置房建安造价1100元/平方米的50%购买；超过规定标准5平方米以外的部分，乙方应按安置房综合造价1700元/平方米购买。按照北碚府发[2008]89号文第二十四第三款的规定，因户型设计限制，购买安置房未达到安置标准的，不足部分由住房安置方按综合造价1700元/平方米补偿给被安置人。）拟证明涉案房屋的综合造价为1700元/平方米，说明当时的市场价格为1700元/平方米。蔡显胜、艾均对证据的真实性无异议，蔡显胜、艾均是在2013年卖的房屋，该证据不能证明2013年的房屋单价。蔡显胜、艾均举示了文件手册（北碚府发[2013]59号）（该文件第二十一条规定“住房安置对象选择货币安置方式的，货币安置具体标准分不同区域确定。具体划分为：童家溪镇、蔡家岗镇、施家梁镇、歇马镇、澄江镇、朝阳街道、天生街道、北温泉街道、龙凤桥街道、东阳街道范围内货币安置标准为每平方米4200元……”），拟证明涉案房屋的价格。如当时蔡显胜、艾均不选择安置房，则货币补偿安置是按5000多元/平方米进行安置。赵纯明对手册的真实性无异议，但与本案无关。涉案房屋并不享受该安置政策。如蔡显胜、艾均可以享受5000多元的安置政策，则不可能将房屋以2000多元进行出售。一审审理过程中，赵纯明申请对涉案房屋在2013年7月时的价格进行司法鉴定。一审法院委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司进行司法鉴定，该分公司于2019年7月3日向一审法院出具《关于退回司法评估的函》，该函载明：我公司估价人员于2019年4月18日到北碚区不动产登记中心查询交易案例，经查询截止价值时点前两年内无类似房地产交易案例，结合现有资料，我司无法对该房屋在2013年7月的价格进行鉴定，故现将司法评估委托书退回。一审审理中，赵纯明自愿撤回确认与蔡显胜、艾均之间就位于重庆市北碚区5-4房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元／平方米的诉讼请求。上述一审法院查明的事实，有赵纯明与蔡显胜、艾均的当庭陈述，民事判决书、函等证据载卷，经一审庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，赵纯明与蔡显胜、艾均于2013年7月达成的口头房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据赵纯明与蔡显胜、艾均的诉、辩称，本案主要争议焦点：赵纯明主张的涉案房屋的单价2416.6元／平方米是否成立。本案中，虽赵纯明与蔡显胜、艾均对涉案房屋的单价发生争议，但赵纯明举示了艾均签订的《北碚区征地农转非人员统建优惠购房住房安置协议》，该协议约定在房屋分配结算购房款时，超过规定标准5平方米以内的部分，乙方应按安置房建安造价1100元／平方米的50%购买；超过规定标准5平方米以外的部分，乙方应按安置房综合造价1700元／平方米购买。同时赵纯明还举示的案外人在同地段及大概同时段的购房协议，协议上所约定的房屋单价也与赵纯明陈述的单价较为相符。综合上述安置协议所约定内容以及案外人的购房协议内容，赵纯明陈述的涉案房屋单价2416.6元／平方米较为符合当时的市场价格，较为合理，一审法院予以采信。虽蔡显胜、艾均辩称按照北碚府发［2013］59号文件，蔡显胜、艾均被拆迁的房屋如选择货币补偿安置是按5000多元／平方米进行安置，但根据艾均签订的安置协议所载明的内容来看，相关部门依据北碚府发［2008］89号文件对被告进行安置，故一审法院对蔡显胜、艾均的辩称意见不予采纳。本案中，根据赵纯明与蔡显胜、艾均在（2015）碚法民初字第08185号案件中的陈述，赵纯明在付清蔡显胜、艾均房款时可以接房。根据上述认定以及涉案房屋的建筑面积，赵纯明应支付蔡显胜、艾均涉案房屋的总房款为157924.81元（2416.6元／平方米×65.35平方米）。根据生效判决查明事实，赵纯明已支付蔡显胜、艾均购房款135000元，故赵纯明还应支付蔡显胜、艾均购房款22924.81元（157924.81元-135000元）。故赵纯明主张其支付蔡显胜、艾均剩余房款22924.81元的请求，一审法院予以支持。在赵纯明付清蔡显胜、艾均购房款时，蔡显胜、艾均应当将涉案房屋交付给赵纯明，故赵纯明主张蔡显胜、艾均交付赵纯明位于北碚区5-4房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。赵纯明自愿撤回确认赵纯明与蔡显胜、艾均之间就位于重庆市北碚区5-4房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元／平方米的诉讼请求，系其真实意思表示，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、原告赵纯明于本判决生效之日起10日内支付被告蔡显胜、被告艾均购房款22924.81元。二、被告蔡显胜、被告艾均在原告赵纯明履行完第一项付款义务后10日内将位于重庆市北碚区5-4房屋交付给原告赵纯明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元，由被告蔡显胜、被告艾均负担。”二审中，蔡显胜、艾均举示了重庆市北碚区山水香庭买卖合同、产权证以及北碚区安置政策文件手册三份证据。赵纯明质证称，对上述证据真实性无异议，但上述证据不属于新证据，并非二审中新产生。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。根据到庭双方当事人的一致确认，本案的争议焦点为：蔡显胜、艾均主张的3500元/平方米的合同价格有无充分证据予以证明。本院认为，蔡显胜、艾均举示的与涉案房屋同地段的重庆市北碚区山水香庭买卖合同和产权证属于间接证据，不能直接证明其主张的合同价格是3500元/平方米事实的成立，并且该两份证据不属于二审中的新证据。北碚区安置政策文件手册蔡显胜、艾均在一审中已经举示过且已经过一审庭审质证，故本院对该证据不再认证。因此，蔡显胜、艾均主张涉案房屋单价为3500元/平方米的请求因缺少充分的证据，本院依法不予支持。本院还认为，双方当事人发生本案纠纷，其原因首先在于双方未依法签订书面合同，将合同价格明确约定于书面。纠纷发生后，双方当事人对合同价格各持已见，人民法院只能参照合同缔约时的情况、本案标的物的取得、当事人的现有证据及诚实信用原则，对本案房屋价格作出判断。本案中，一审庭审时，赵纯明举示的《北碚区征地农转非人员统建优惠购房住房安置协议》上有甲方艾均的签名。该安置协议系艾均与重庆市北碚区人民政府征地办公室于2014年6月3日自愿签订，且蔡显胜、艾均对该协议的真实性无异议，该协议载明涉案房屋建安造价1100元/平方米、综合造价1700元/平方米，结合本案其他证据，一审法院据此认定赵纯明提出的房屋单价2416.6元/平方米符合双方缔约的市场价格，并无不当。故涉案房屋的总房款应为157924.81元（2416.6元/平方米×65.35平方米），根据生效判决查明事实，赵纯明已支付蔡显胜、艾均购房款135000元，赵纯明还应支付购房款22924.81元。蔡显胜、艾均应当在赵纯明支付剩余购房款后将涉案房屋交付给赵纯明。故一审法院的判决并无不妥。综上所述，蔡显胜、艾均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3458元，由蔡显胜、艾均负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋    勇审 判 员 刘    毅审 判 员 乔    艳二〇一九年十二月五日法官助理 （实习）马超书 记 员 董  昫  顗