湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11753号原告：周利君，女，1971年6月18日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：王海云，男，1965年4月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，系原告周利君之夫。两原告共同委托诉讼代理人：周浩波，女，1978年2月2日出生，汉族，住湖南省望城县。被告：长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人：吴建平，执行董事。委托诉讼代理人：唐倩，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。原告周利君、王海云与被告长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周利君、王海云的委托诉讼代理人周浩波，被告金房公司的委托诉讼代理人唐倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周利君、王海云向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2014年12月28日起至2015年12月26日止共363日逾期交房违约金26118元；2、判令被告支付原告以26118元为计算基数，年利率6%为计算标准，自2016年1月1日起至实际偿还之日止的利息；3、判令被告支付原告从2017年2月27日至2018年1月24日止共331日逾期办理房产证违约金11908元；4、判令被告支付原告以11908元为计算基数，年利率6%为计算标准，自2017年2月27日起至实际偿还之日止的利息；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2013年8月13日，原告与被告签订1份《长沙市商品房买卖合同》，原告如期支付被告房款359746元及契税、维修基金等费用。被告应据合同第八条约定在2014年12月28日前向原告交房。但直至2015年12月底原告才收到被告交房通知书，被告延期交付已成事实，应支付原告逾期交房363天的违约金26118元。同时，被告也未按合同约定在规定期限内为原告办理房屋所有权证，应支付原告逾期办证331天的违约金11908元。被告金房公司辩称：1、原告关于逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效，应予驳回；2、被告已办妥涉案房屋产权证书，不应承担违约责任。经审理查明：2013年8月13日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号：20130308603），合同约定：1、买受人购买出卖人开发的坐落于长沙市天心区房屋，该商品房建筑面积为62.57㎡，单价为5749.50元／㎡，总房价为359746元。2、第八条约定出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应已经竣工验收备案，满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，联合验收，出卖人还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、该商品房在达到交付条件后，出卖人应在交付日的15日前书面通知买受人办理交接手续，买受人应当在收到书面通知后30日内办理该商品房的交接手续。4、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时买受人对墙面、卫生间地面渗漏及地面空鼓开裂等房屋质量缺陷提出异议的由出卖人自查验该商品房之次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复完成后再行交付。5、除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。6、出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。7、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理即买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。另合同就其他相关权利义务进行了约定。在该合同上原告周利君、王海云签名确认，被告金房公司加盖合同专用章予以确认。合同签订后，原告依约一次性支付被告购房款359746元以及房屋契税、专项维修基金等相关费用。2014年12月28日交房期限届满，被告未将原告所购房屋交付原告。2015年12月11日，被告向原告邮寄交房通知书，交房通知载明“您所购买的金房.奥斯苑（金房.奥斯卡）7栋603号房经验收合格，现已具备交房条件，请予入住。兹定于2015年12月11日起15天内办理交房手续。请您携带此通知书、购房合同、发票、身份证等资料前往金房.奥斯苑物业管理处办理交房手续。在您来办理各项手续前，如有疑问，请致电力天物业金房.奥斯苑物业服务处”。后原告在2015年12月11日办理收房过程中，认为涉案房屋有漏水等质量问题，便拒绝收房至今。期间，原告及其委托代理人周浩波找小区物业长沙力天物业管理有限公司金房.奥斯苑物业服务处协商房屋的相关事宜未果，遂酿成纠纷。另查明，原告周利君、王海云的不动产权证的登记时间为2018年1月25日，产权证号为湘（2018）长沙市不动产权第0036487号。另，2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2016】15号），决定：自2016年9月9日起在芙蓉区雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，长沙市国土资源局为长沙市不动产登记机构。实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。本院已另行分别审结涉案小区的部分业主诉被告逾期交房以及逾期办证的相关案件。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付了全部购房款、税费、房屋专项维修基金等相应款项，被告应依约交付房屋并为其办理房屋权属证书，否则应承担违约责任。现就双方争议的焦点分述如下：一、延期交房问题。双方约定被告于2014年12月28日前向原告交房，但原告直至2015年12月11日才收到交房通知书属实，被告的行为确已构成逾期交房。现被告认为其因此承担违约责任已超过诉讼时效。本院认为，被告未依约交付房屋的行为属继续性法律行为，其诉讼时效的起算日期应从逾期交房违约行为终了之日起算。本案中，原告以房屋质量问题为由至今未办理收房手续，未提交该房屋存在主体质量不合格、对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患的相关证据，原告不能拒绝收房，但可另行要求被告承担修复、更换等责任。根据交房通知书“兹定于2015年12月11日起15天内办理交房手续。”的约定，原告主张逾期交房的截止时间为2015年12月26日，本院予以确认。同时诉讼时效起算日期亦应从此时开始计算。后原告于2019年11月20日诉至本院，期间，原告以录音、照片等证据证实其与委托代理人多次就房屋问题向被告委托办理交房手续的物业公司进行协商的事实，具有诉讼时效中断的情形，本院对被告的辩称意见不予采纳。综上，被告应支付原告从2014年12月29日起至2015年12月26日止共计363天的逾期交房违约金。关于逾期交房的违约金标准双方已在合同中约定为按每日万分之二计算，且本院对该违约金计算标准已在涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书中确认，故被告应向原告支付违约金的数额为26118元（359746元×0.0002×363天=26118元）。二、逾期办证问题。原告要求逾期办证的时间从合同约定交房时间即2014年12月28日后的540个工作日开始计算。因本院已将被告逾期交房的违约金从合同约定交房时间的次日开始计算，该违约金不应重叠计算，故逾期办证计算违约金的时间基点则应从原告实际收房即2015年12月26日的次日开始计算。2016年9月9日起长沙市实施不动产统一登记，而合同约定“出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证”。原、被告双方就办证期限发生争议。本院认为在实施不动产统一登记政策时，被告尚未完成任一办证权项，故认定办证期限为540个工作日较为公允。逾期办证的违约金起算时间即为2018年2月27日。综上，被告已在办证期限内即2018年1月25日完成对原告周利君、王海云不动产权证书的登记，本院对原告的该项诉求不予支持。原告诉求逾期交房违约金以及逾期办证违约金的利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周利君、王海云支付逾期交房的违约金26118元；二、驳回原告周利君、王海云的其他诉讼请求。如被告长沙金房房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取375元，由被告长沙金房房地产开发有限公司负担226元，原告周利君、王海云负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇一九年十二月三十日法官助理蔡远程代理书记员  丁玲附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条普通诉讼时效、最长权利保护期间。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条诉讼时效中断有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。