天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初8714号原告：汪XX，现住天津市河西区。委托诉讼代理人：冯富刚，天津冠达律师事务所律师。被告：刘X，住天津市河西区。被告：津达雅居酒店管理(天津)有限公司，住所地:天津市红桥区南运河南路运河新天地4、5别墅。法定代表人:刘暘，职务：总经理。第三人：天津陆津房地产开发有限公司，住所地：天津市红桥区北马路170号陆家嘴金融大厦A座38层01室。法定代表人：徐而进，职务：董事长。委托诉讼代理人：龚建迪，该公司法务。原告汪XX与被告刘X，被告津达雅居酒店管理(天津)有限公司（以下简称津达雅居公司），第三人天津陆津房地产开发有限公司（以下简称陆津公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪XX及其委托诉讼代理人冯富刚，被告刘X同时作为被告津达雅居公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪XX向本院提出诉讼请求：1、依法认定双方房屋租赁合同解除；2、判令二被告退还自2019年11月20日至2020年1月24日期间的剩余租金72896.85元；3、判令二被告承担违约责任并赔偿损失10000元；4、本案诉讼费由被告承担。以上共计82896.85元。事实与理由:原告系外地进津从事装修施工人员,为了解决其组织带领的施工人员住宿生活,打算在工地附近租房住宿,经人介绍找到被告刘X,双方经协商在2019年10月9日签订了房屋租赁合同。合同约定出租房坐落红桥区,房屋用途为工人住宿生活用房,租期自2019年10月10日至2020年1月24日，租金为人民币12万元(包括水、电费、物业费、采暖费),租金支付方式为一次性付清,双方还就各自的权利义务及违约责任作了相应的约定。合同签订后,原告按照约定向被告刘X支付了12万元租金,原告和工人们于2019年10月10日入住承租房。自2019年11月10日左右开始分别有案外人房屋所在的物业公司和第二被告负责人通知我们搬走,原告没同意。之后开始给承租房停水停电，2019年11月13日物业公司向第二被告下达整改通知贴在出租房的门上,主要内容为第二被告违反了与业主之间租赁合同的约定,改变房屋用途,安排多人居住存在较大安全隐患,要求现住人员和物品限期搬离。2019年11月18日红桥消防支队人员和当地派出所民警来到出租房要求原告等人在11月19日必须搬离。在这期间原告多次找二被告商量解决此事,要求退还剩余租金,当时第二被告负责人明确告知原告,11月20日上午必须按消防和公安部门要求搬走,理由是商住房不能住人,并承诺搬走后派人验房收房后,退还剩余租金。2019年11月20日上午原告按被告要求搬离了承租房,但当天被告并没派人来交接出租房,于是原告通过电话、微信,短信方式多次告知被告验房、收房并协商退还租金一事,但二被告始终置之不理,电话不接、短信不回，不见踪影，违反之前的承诺和双方的约定。综上，双方租赁合同依法成立,被告作为出租方由于自己的原因造成出租房无法正常租住和使用,已经违约,双方合同解除后又再次失信无故不退还剩余租金,给原告造成了住宿生活上的困难和经济损失,无奈原告只得依法诉至贵院,请求贵院查明事实后做出公正判决支付原告的诉讼请求。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是第一原告租赁诉争房屋并非跟我本人协商，找得是我们业务经理，业务经理直接与原告沟通的。当时原告提出要求我们必须以个人的名义出租。房款是我收的，租赁合同也是我本人签的，收拾房间我有参与。合同之所以不能继续履行，是因为签订租赁合同时告知原告不许使用电炉，居住人也不能过多，但是原告违反了我们的约定，有关部门才要求原告腾房的。这期间原告与我们公司业务经理沟通解决时产生了矛盾，造成后期找人找不到。第三人陆津公司述称，我公司与被告津达雅居公司所订立的租赁合同约定，租期自2018年4月1日至2020年3月31日，租期两年。合同3-1条明确规定承租房屋用途是酒店管理培训。不得擅自改变用途。被告另需遵循中国和天津市有关房屋租赁和物业管理规定，遵守有关部门关于消防治安食品卫生等相关规定。第11条关于转租是未经我方事先书面许可。被告不得以任何形式转让或转租该房屋，或其任何部分和任何权益予任何其他第三人，包括转让承租权、分租、调换使用、联营入股、变更控股股东或实际控制人等。因此根据合同严禁对房屋进行转租的。而且在我们进行日常安全体制检查过程中，发现房屋有住人做饭的情况，存在重大安全隐患。故我公司向涉诉房屋的物业公司发出整改通知，要求原告限期搬离。我们认为原、被告之间的租赁合同无效。本院经审理认定事实如下：诉争房屋地址天津市红桥区系第三人陆津公司名下的私产房屋，性质为非居住用房，建筑面积412.42平方米。2018年2月1日第三人陆津公司作为出租房，被告津达雅居公司作为承租方订立了《房屋租赁合同》，双方约定由被告津达雅居公司承租第三人所有的上述地址房屋，租赁用途为酒店管理培训，租期为两年，自2018年4月1日至2020年3月31日。该合同第11条转租中约定：未经第三人陆津公司事先书面许可，被告津达雅居公司不得以任何形式转让或转租该房屋，或其任何部分或者该房屋的任何权益予任何其他第三人，包括转让承租权、分租、调换使用、联营、入股、变更控股股东或实际控制人等。经原告与被告津达雅居公司工作人员沟通洽谈，2019年10月9日原告汪XX与被告刘X订立《房屋租赁合同》，约定由原告承租诉争房屋，用途为工人住宿生活用房，租期自2019年10月10日至2020年1月24日，租金为120000元。签订合同当日，被告津达公司向原告交付了诉争房，原告向刘X本人转账支付120000元。2019年11月11日第三人陆津公司的工作人员在对诉争房屋进行安全品质检查过程中，发现屋内有大量施工人员居住，认为现场存在重大安全隐患，遂通知诉争房屋的物业公司进行管理。第三人陆津公司于2019年11月13日向被告津达雅居公司下发《限期整改通知书》，告知其按照合同约定，现居住人员及相关物品必须搬离。2019年11月19日原告与被告津达雅居工作人员沟通退租腾房事宜，被告知2019年11月20日腾空诉争房屋，双方交接没问题后会安排退租。原、被告及第三人均确认2019年11月20日原告及居住人员搬离诉争房屋。后因原、被告双方协商退租事宜未果，原告诉至本院。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告与被告刘暘订立的《房屋租赁合同》系转租合同，该转租未经第三人即出租人同意，且第三人在发现转租行为后，立即要求承租人被告津达雅居进行整改，其亦未对该转租行为进行追认，故上述转租合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现庭审已查明，原告一次性支付了转租合同约定的全部租金，而实际使用诉争房屋的时间短于租期，且原告已经于2019年11月20日将诉争房屋腾空，故被告应退还原告剩余租期的租金，故原告要求退还自2019年11月20日至2020年1月24日期间剩余租金72896.85元的诉讼请求，本院予以支持。因上述转租合同属于无效合同，故对原告诉请的合同解除问题、违约责任问题，本院不再分析。被告抗辩腾房的原因系原告违反双方合同对于居住人数及用电等的约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告由谁负责返还的问题。房屋租赁合同虽是被告刘暘与原告所签，但从合同协商订立、履行等环节来看，均系被告津达雅居公司予以履行。被告刘X作为公司的法定代表人其将公司承租的房屋对外出租，亦属于处理公司事务，其本人也自认系职务行为，被告津达雅居公司对此亦无异议，故被告津达雅居公司应承担返还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告津达雅居酒店管理(天津)有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告汪XX预付租金72896.85元；二、驳回原告汪XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1872元，减半收取936元，由被告津达雅居酒店管理（天津）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周洁二〇一九年十二月三十日书记员  墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。