贵州省印江土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0625民初2489号 原告：任廷杨，男，1976年6月21日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 原告：冯红英，女，1979年5月2日出生，汉族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 二原告之共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 二原告之共同委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 被告：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小正街303号附8号，统一社会信用代码：915001062030917908。 法定代表人：文良庆，该公司董事长。 被告：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县龙津街道办事处中心街，统一社会信用代码：91520625750177067L。 法定代表人：徐荣清，该公司总经理。 二被告之共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。 二被告之共同委托诉讼代理人：杨忠，贵州司廉律师事务所律师。 原告任廷杨、冯红英诉被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司（以下简称重庆创豪房开公司）、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司（以下简称重庆创豪房开印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任廷杨、冯红英的委托诉讼代理人石少会、吴万玲，被告重庆创豪房开公司、重庆创豪房开印江分公司的委托诉讼代理人杨忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任廷杨、冯红英共同向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告向原告支付自2017年8月31日起至二被告实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（以房价款281800元为基数，按每日万分之一的标准计算，计算至2019年10月12日的违约金为21754.96元）。2、本案诉讼费由二被告承担。事实及事由：2015年4月28日，二原告与被告重庆创豪房开印江分公司签订《房屋买卖合同》，由二原告购买被告重庆创豪房开印江分公司位于印江县团（中心大厦）2层12号房屋，建筑面积为30.41平方米，房屋总价款为281800元。该《房屋买卖合同》第二十二条第三款约定：被告重庆创豪房开印江分公司于2017年8月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告共同办理商品房转移登记；若被告重庆创豪房开印江分公司不能按期交付商品房转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之壹的违约金。合同签订后，二原告已按合同约定足额支付了购房款281800元，但被告重庆创豪房开印江分公司却未按约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，支付二原告2019年10月12日前的违约金21754.96元，并按购房款281800元为基数，按每日万分之一比例计算支付二原告从2019年10月13日起至被告重庆创豪房开印江分公司将商品房转移登记相关文书交付二原告之日止的违约金。被告重庆创豪房开公司与被告重庆创豪房开印江分公司系总公司与分公司关系，故被告重庆创豪房开公司应当对原告的请求承担责任。 被告重庆创豪房开公司与被告重庆创豪房开印江分公司共同辩称，二原告的诉求合理，因为被告的行为构成违约，但商品房买卖合同属于格式合同，是住建部门提供的，条款无法修改，不是被告的真实意思，合同约定的违约金过高，明显对被告不公平。未办证不是被告的过错，是因为设计发生变化，影响了验收时间，导致无法办证。原告购买房屋是按揭贷款，房子是抵押的，被告没有及时办证并未给原告造成损失，故请求法院调整减少违约金数额，被告愿意支付二原告一定数额的违约金，具体数额由法院判决。 本院经审理认定事实如下：重庆创豪房开印江分公司系重庆创豪房开公司分公司，重庆创豪房开印江分公司具有独立营业执照。原告任廷杨、冯红英系夫妻关系。 2015年4月28日，二原告与被告重庆创豪房开印江分公司签订《房屋买卖合同》，二原告购买被告重庆创豪房开印江分公司位于印江县团（中心大厦）2层12号商铺，建筑面积为30.41平方米，价款为281800元。《房屋买卖合同》第二十二条第三款约定：被告重庆创豪房开印江分公司于2017年8月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告共同办理商品房转移登记；若被告重庆创豪房开印江分公司不能按期交付商品房转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之壹的违约金。 《房屋买卖合同》签订后，二原告向被告重庆创豪房开印江分公司支付了购房款281800元。被告重庆创豪房开印江分公司于2016年5月15日向二原告交付了所购商铺，并已投入使用，被告重庆创豪房开印江分公司至今未为二原告办理并交付房屋转移登记手续。二原告所购商铺已在银行办理抵押登记。被告重庆创豪房开印江分公司未办理并交付房屋转移登记手续的原因在于建设工程消防设计审核未合格、资料不齐等。庭审中，被告申请减少违约金，愿意酌情补偿二原告一定数额的违约金，具体数额由法院判决。 上列事实，有二原告提交的居民身份证、二被告企业法人信息资料、《商品房买卖合同》、购房款收据、抵押借款合同，被告提交的营业执照、法定代表人证明书、身份证、建设工程竣工验收备案表、规划设计条件通知书、中心大厦商住收费名单、建设工程消防设计审核意见书，上列证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。二原告与被告重庆创豪房开印江分公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，二原告按合同约定向被告重庆创豪房开印江分公司交付了购房款，被告重庆创豪房开印江分公司按合同约定向二原告交付了商铺，但却未按合同约定于2017年8月31日前向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，至2019年10月12日逾期已达772天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理，办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（二原告）委托出卖人（重庆创豪公司印江分公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在重庆创豪公司印江分公司。庭审查明，被告重庆创豪房开印江分公司至今未交付办理商品房转移登记的有关文书在于被告重庆创豪公司印江分公司该房屋的规划设计未能按消防部门的安全要求进行设计，其设计规划不符合国家消防技术规范要求，消防设计审核未合格、资料不齐等原因。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告重庆创豪房开印江分公司至今未在合同约定时间内交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和原、被告双方合同约定，被告重庆创豪房开印江分公司应当承担违约责任，故对二原告要求被告重庆创豪房开印江分公司支付违约金的诉讼请求本院应予支持。 对于被告重庆创豪房开印江分公司在庭审中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，二原告没有提供因被告重庆创豪房开印江分公司未按合同约定时间向原告交付商铺转移登记文书致其所受损失的证据，结合本案的商铺已按合同约定时间交付、二原告已投入使用以及被告重庆创豪公司印江分公司该房屋消防设计审核未合格存在的客观原因，且二原告所购商铺已在银行办理抵押，即使二原告取得商铺转移登记文书后，商铺转移登记文书也是抵押在银行，二原告并不能真正对商铺转移登记文书行使实体权利，应当认定原、被告双方原约定的违约金过高，故对被告重庆创豪房开印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断。本案中，原告未举证证明其损失具体数额，结合被告重庆创豪房开印江分公司自愿补偿二原告一定数额违约金的意见，本院予以支持5000元较为恰当。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，被告重庆创豪房开印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，具有独立的民事责任能力，依据合同相对性原则，被告重庆创豪房开公司不应当对被告重庆创豪房开印江分公司的违约承担连带责任，只有在执行中被告重庆创豪房开印江分公司的财产不足以清偿本案全部债务时，被告重庆创豪房开公司才承担补充责任，故被告重庆创豪房开公司应当在被告重庆创豪房开印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告任廷杨、冯红英逾期办理商铺转移登记的违约金5000元；被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司在被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司无力支付范围内承担补充责任； 二、驳回原告任廷杨、冯红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费344元，减半收取172元，由被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  张 飞 二〇一九年十二月十九日 法官助理冉万民 代理书记员  冉万民