广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1488号 原告：吴莉娟，女，汉族，1959年11月8日生，居民，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被告：桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司。住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号。统一社会信用代码：91450321751249974U。 法定代表人：罗俊杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 原告吴莉娟与被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴莉娟及其委托诉讼代理人、被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司的委托诉讼代理人蒋贤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴莉娟向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决自2019年8月27日起解除原告与被告于2004年1月11日签订的《唐人街酒店式公寓合作合同》，并判决被告自判决生效之日起三日内向原告完整交还涉案房屋，交付涉案房屋的房卡、钥匙、房间物品；二、判决被告向原告支付拖欠的2019年7月至2019年8月共2个月的租金合计人民币1200.2元；三、判决被告向原告支付拖欠租金的滞纳金270元，违约金10614.6元，合计人民币10884.6元；四、判决被告向原告返还未享受的免费住宿额度6643.8元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2004年1月，原告向桂林粤豪房地产开发有限公司(2018年3月29日更名为桂林粤豪投资有限公司)购买了位于阳朔县商品房，于2004年1月11日与被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司(原桂林万豪酒店物业管理有限公司，2008年5月29日更名)签订了《唐人街酒店式公寓合作合同》，合同第一条约定:一、甲方(即原告)以其自有的座落在阳朔镇观莲路的唐人街酒店式公寓（C栋4层426号）的使用权作为出资与乙方(即被告)合作经营阳朔唐人街建国假日酒店。二、乙方负责唐人街建国假日酒店的申办手续及合作期间的经营管理，酒店经营管理所需的各项费用及应缴纳的税费全部由乙方承担。三、甲方不得干涉酒店的经营管理活动，不承担酒店经营的风险。第二条约定:合作期限为20年，自酒店开始运营之日起至合作期满。第三条约定:合作期内的前5年，乙方每月支付给甲方利润人民币556.3元，每五年递增5%。同时特别约定，乙方对酒店进行自主经营，并独立承担经营风险，自负盈亏。第六条约定，合作期间，如乙方未按合同约定按期支付甲方应得利润，则每逾期1天按乙方应得利润的千分之五支付滞纳金，逾期超过30天，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿违约金10614.6元。合同还对其它事项进行了约定。根据合同约定的内容，双方签订的合同性质符合租赁合同的法律特征，系名为合作实为租赁的合同，乙方每月需向甲方支付的利润应视为房屋的租金。在履行合同过程中，被告屡屡拖欠租金，屡屡违约，严重丧失了合同诚信。至2019年8月27日，又拖欠了原告2019年7月至8月共2个月的租金未付。根据合同第六条的约定，原告有权行使合同解除权，并要求被告支付拖欠租金的滞纳金以及违约金。2019年8月27日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知函》。故原告为维护自身合法权益，现诉至本院。 桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司辩称：一、被告收到原告的解除合同通知函，被告对解除合同没有异议，解除合同的时间与被告提交的统计表格中“解除通知项”为准；二、被告认可拖欠原告的经营利润，具体数额与被告提供的表格中相应项目为准；三、原告诉请的违约金、滞纳金过高，应当调整。本案违约责任应当按照合同未履行期间占总的合同比例对合同的违约金进行相应的调整；四、原告主张的免费住宿额度、现金补偿已经超过诉讼时效，不应支持。 原告吴莉娟对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 一、原告的身份证复印件、被告的电脑咨询单。拟证明原告的诉讼主体资格； 二、商品房买卖合同。拟证明原告系诉争房屋所有人； 三、酒店合作合同复印件。拟证明原告与被告签订合作合同事实。证明该份合同合法有效，原被告双方应该按合同行使合同权利，履行合同的义务。合同第六条：如被告未按合同约定时间支付租金，按照合同上约定，被告应该支付原告滞纳金，原告有权行使合同的解除权并且要求被告支付违约金； 四、交易流水清单。拟证明被告拖欠原告租金的事实； 五、解除租赁合同通知函。拟证明原告向被告发送了解除租赁合同通知函，并要求被告支付拖欠的租金、违约金等费用，合同的解除时间与被告提交的表格一致; 六、4份承诺书和业主代表催讨租金的书面记录1份，证明被告经常拖欠租金，导致原告所造成的损失，远远超过诉状上要求的违约金数额。 对原告所提交的以上证据，被告作出如下质证意见：对证据一、证据五无异议；对证据二，因委托代理人并非当事人，所以不清楚其真实性；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但约定的违约金过高，应当调整；对证据四的真实性不清楚，但是欠款的时间以及金额以被告核实为准；对于证据六，被告认可4份承诺书的真实性，但认为4份承诺书承诺的内容已经全部实现，本案争议是最近1到3个月的欠款问题，不应用以前的维权事实来证明本案的维权成本，对催收记录的真实性不认可，因既没有签字也没有相应的凭证作证，也发生在本案欠款之前，与本案无关。 被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司对其辩解在举证期限内提供的证据有： 一、解除租赁合同通知函。拟证明原告解除了与被告的合作合同； 二、照片。拟证明原告于解除合同当日已经将房屋上锁、回收。 对被告所提交的上述证据，原告对其真实性、合法性均无异议，但是对要证明的事实有异议，虽然原告将房间上锁，但是被告并未将房卡及房间内的物品交换给原告，没有完全履行交还义务。 对双方当事人无异议的证据，本院进行审查后，确认其来源合法，依法作为本案定案依据，并在卷佐证。本院对原、被告提供的证据认证如下:对原告所提交的证据二，本院认为，该证据合法有效，亦能证明原告系诉争房屋所有人，故对该证据本院予以采信。对原告所提交的证据三，本院认为，被告认可其真实性、关联性和合法性，故对该证据本院予以认定，对于违约金、滞纳金、业主卡消费余额现金折现补偿的具体金额，本院依法进行调整和计算。对原告所提交的证据四，本院认为，原告吴莉娟名下的银行账户交易流水，来源真实、合法有效且与本案关联性相符，能够证明被告拖欠原告租金的事实，故对该证据本院予以采纳。对原告所提交的证据六，本院认为，4份承诺书承诺的内容已经全部实现，本案争议是最近1到3个月的欠款问题，不应用以前的维权事实来证明本案的维权成本，催收记录既没有签字，亦没有相应的凭证作证，不能证实本案争议期间产生的维权成本远超违约金数额，故对该证据不予采纳。原告对被告提供的证据真实性和合法性无异议，该证据能证明原告在向被告送达《解除租赁合同通知函》后，原告已自行用锁把房门锁上，被告不再占用该房屋，致使合同实际解除，但并不代表被告已将房屋及房屋内物品一并交还原告。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月11日，原告吴莉娟作为甲方与乙方桂林万豪酒店物业管理有限公司签订唐人街酒店式公寓合作合同，原告将座落在阳朔县观莲路的唐人街酒店式公寓C栋4层426号房的房屋使用权出资与乙方合作经营“唐人街建国假日酒店”，甲方不得干涉酒店的经营管理活动，不承担酒店经营的风险；合作期限为20年；合作期内的前5年，乙方每月向原告支付利润556.3元，合作期内乙方每5年支付给原告的利润将递增5%，乙方负责于每月前5个工作日内将上述款项转入原告指定的银行账户；甲方可享受由乙方提供的业主优惠政策，甲方可凭乙方发放的业主卡享受优惠政策：1、甲方可享受22146元的免费住宿消费额度（仅用于住房免费服务，不包括其他消费），有效期限为20年；2、甲方持业主卡入住酒店享受平时按门市价3折价格优惠；3、在持卡至第5年后，可将未享受的免费住宿消费额度返还给乙方，乙方按余额的30%以现金方式补偿给甲方。合作期间，如乙方未按合同约定按期支付原告应得利润，则每逾期1天乙方应按原告应得利润的5‰支付滞纳金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并要求乙方赔偿违约金10614.6元（按总房款的10%）；合作期满，物业交还标准：装修及家具七成新、电器可正常使用。合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同后附原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订的《唐人街酒店式公寓装修标准约定》，装修标准如下：地面为山花牌地毯（或同级）；天花及墙身为立邦牌高级环保型乳胶漆（或同级）；房门为国产名牌木质门及奥尔良牌高级智能电子锁（或同级）；浴室铺设卡迪雅牌墙、地面瓷砖（或同级）、高档大理石洗手台、东鹏牌水龙头（或同级）、东鹏牌淋浴花洒（或同级）、东鹏牌卫浴洁具（或同级）；电器为TCL牌25寸彩色电视机（或同级）、格力牌1.5匹分体式空调（或同级）、海尔牌冰箱（或同级）、海尔牌开水器（或同级），家具为两张2000×1200×20mm床、900×600×580mm行李柜一件、570×420×530mm电控柜一件、2170×600×780mm电视柜连梳妆台一件、3100×600mm床靠一件、1050×730mm梳妆镜一件、450×350×430mm梳妆凳一件、600×600×590mm圆茶几一件、两张软靠弧形围椅；其他另有高级酒店式电话、康龙牌精致灯饰、宽带网接口、卫视频道及本地有线电视频道、中央热水供应系统、背景音乐系统、烟感报警系统、视频点播服务管理系统。合作合同签订后，原告履行了将上述公寓使用权交付出资的义务。桂林万豪酒店物业管理有限公司之后更名为桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司即本案被告。 近年来，被告未能时常按照合同约定的期限向原告支付经营利润。2019年8月29日，原告以被告拖欠经营利润为由，向被告送达《解除租赁合同通知函》，并将上述房屋上锁。被告于同日收到《解除租赁合同通知函》。截至2019年8月29日，被告共拖欠原告2个月26天租金共计1720.29元。原告为维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告名下的业主权益卡尚有26元免费住宿消费额度未使用。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与桂林万豪酒店物业管理有限公司签订的《唐人街酒店式公寓合作合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务。后桂林万豪酒店物业管理有限公司变更为桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司，则桂林万豪酒店物业管理有限公司的权利义务由被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司继承。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2019年8月29日向被告送达《解除合同通知函》，被告亦认可双方合同于同日解除。据此，原、被告双方签订的《唐人街酒店式公寓合作合同》已于2019年8月29日解除，合同的权利义务终止。原告诉请的租金即合同中约定的经营利润，被告认可拖欠原告经营利润的事实，则应本着诚实守信的原则，及时向原告支付经营利润1720.29元。 另，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“返还租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。如上所述，原、被告签订的合作合同的权利义务终止，原告则有权收回涉案房屋的使用权。原、被告在合同中对租赁物的返还有约定，应尊重其约定。被告应依约定按《唐人街酒店式公寓装修标准约定》中的装修标准所列明的物品及设施返还原告。 本案的争议焦点在于：原告诉请要求被告支付的各项违约赔偿费用是否合法有据。 关于违约金。被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司延迟支付经营利润的行为属于严重违约，依照双方签订的《唐人街酒店式公寓合作合同》中关于违约责任的约定，原告有权要求被告承担支付合同约定违约金的义务。原告主张的违约金为总房款的10%即10614.6元，因双方合作合同签订后已实际履行了十五年七个月，尚有四年五个月尚未履行，故对原告要求被告承担违约责任的金额应按照合同未履行的时间占总合作期限的比例进行适当调整即2344.06元。 关于滞纳金。滞纳金属于行政法律法规中的概念，原、被告在合作合同中对滞纳金的相关约定，可视为支付拖欠经营利润的违约金。但原、被告在合作合同中约定的给付标准过高，本院酌情调整为按每月拖欠经营利润的年利率10%计算，即14.33元。 关于免费住宿消费额度。本案中，原、被告在合同中约定“在持卡至第5年后，可将未享受的免费住宿消费额度返还给乙方，乙方按余额30%以现金方式补偿给甲方”，合同约定返还消费额度的时间起点为“持卡至第五年后”，但对主张返还消费额度的截止时间并未进行约定。因此，本院认为，原告可在持卡至第五年后起直至合同期满之日止，可随时向被告主张返还消费额度。原告尚余消费额度为26元，因被告的违约行为致使合同的解除，亦使得原告应享受的权益未得以实现，故被告应依合同约定，将业主权益卡剩余的免费住宿消费额度以现金方式补偿原告即7.8元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告吴莉娟与被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司签订的《唐人街酒店式公寓合作合同》已于2019年8月29日解除，被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内将原告吴莉娟用作合作经营的位于阳朔县房屋使用权及房内物品（按原、被告签订的《唐人街酒店式公寓装修标准约定》中的装修标准）返还原告吴莉娟； 二、被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴莉娟经营利润1720.29元、违约金2344.06元、滞纳金14.33元、免费住宿消费额度补偿7.8元，以上合计4086.48元； 三、驳回原告吴莉娟的其他诉讼请求。 义务人应按本案判决履行义务，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费268元，减半收取即134元，由原告吴莉娟负担105元，被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司负担29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费268元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 唐星东 二〇一九年十二月十三日 法官助理 姜 明 书 记 员 秦冬英