福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3044号 原告：潘武涛，男，1983年3月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：叶毓秀，女，1982年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告潘武涛与被告叶毓秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘武涛、被告叶毓秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘武涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付违约金3000元；2.被告退还原告房屋问题导致原告不能正常使用房屋期间的租金2000元；3.被告退还原告提出退房以后被房东违法扣押的原告未曾使用的租金和押金，共计5200元，其中租金2200元，押金3000元；4.被告赔偿造成的损失，中介费和搬家费1800元；5.本案诉讼费用全由被告自行承担。事实与理由：甲方（原告）租下乙方（被告）位于厦门市集美区。合同约定房屋租赁期为2019年7月1日至2020年6月30日，户型为3室，租金为每月3000元。支付租金的方式为押一付三。原告夫妻与小孩住进302室以后发现：1.三个卧室和客厅里除去客厅空调和冰箱这2个插座，其余客厅9个插座，主卧3个，次卧3个共15个插座都没有电可以用，不能正常生活。2.插座路线存在严重安全隐患，搬进去的第一天，唯一有电的插座插着空调就烧掉了。仅隔一个多月，夜里闻到一股浓浓的焦味，空调插着又再次烧掉了，（见微信聊天记录），幸好是在人清醒情况下能够阻止燃烧，要是在半夜人熟睡情况下燃烧，烟雾有毒，人又熟睡不知，毒烟会快速致人于死地并且酿成大火。3.所有插座线路短路，导致空气开关长期跳阐。房间插座无电可用，电路还有安全隐患，原告与被告为此问题耐心沟通2个多月，被告仍是各种理由没有修理好电路。被告明显违反了双方签订的《厦门市房屋租赁合同》第七条第（一）点“甲方应当保证出租屋设备设施符合建筑消防安全条件，不得危及人身安全”，第（二）点“甲方应在接到乙方通知后7日维修”，第九条第（三）点“甲方交付的房屋影响乙方安全”和第（四）点“不承担约定的维修义务，致使乙方有权单方解除合同”。原告搬进去后还发现三个卧室和卧室中床垫刺鼻气味严重，根本无法正常入住，原告为了不影响小孩健康只能在客厅中打地铺，以及多次居住宾馆。原告告知被告此事，要求换一个环保的床垫，被告则以原告已经撕开床垫外包装纸为由不予理会。原告租赁了检测仪检测房内毒物，发现甲醛爆表。为避免小孩甲醛等毒物中毒，孩子长期只能睡在客厅地上，晚上为了不影响到孩子睡觉，原告妻子进入卧室中学习后出现恶心及呼吸困难．于是向被告提出退房，被告拖延说要问房产租赁中介（合同中丙方），中介答复依照合同约定退房并退押金和没有到期的租金。被告开始耍无赖，扣着押金租金不退。原告致电被告，被告告诉原告要重新检测房中甲醛和其他有毒物，原告同意。因此中介和被告来至原告家中协商。祓告再一次反悔提出要把当时配置的床垫移除后并找她亲戚的学生的家长来检测，原告不同意。原告要求按照提前一天说好的找有资质机构检测，被告开始说难听话，并且在原告家里协商时未经原告允许，多次打开原告存放物品的房间。因无法谈拢，遂起诉至法院。被告违反了双方签订的《厦门市房屋租赁合同》多项条款，更违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因租赁物影响承租人使用的，应当减少租金。根据租赁合同第十条违约责任中的第一条约定，甲方有第九条、第三款约定的情形之一，导致乙方解除合同的，或提前退租的，应向乙方支付违约金。以本合同第四条第一款约定的押金金额为准，给乙方造成损失的支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。房东叶毓秀出租的房子存在严重安全隐患，并影响身体健康。导致原告无法再继续居住，需要另寻居所，并且房东违约扣押各项租金和押金。根据合同甲方的多项违约事实，原告有权解除合同退租，并因此而产生的各项损失由甲方来承担。租赁维权一直是一个民生大问题，所以我相信法院是公正公平的。为了维护原告的合法权益，现根据民事诉讼法之规定，特向法院起诉，望判如所请。 被告叶毓秀辩称，6月28日看房子的时候，原本租金3200元/月，原告陈述其预算没有那么多，只需要一个房间即可。双方协商好以3000元/月出租，押1付3，每次在租金到期前7天付清。当天就把钥匙交给对方，租金从7月1日起算。交房时，房间内所有设施与看房时一致。入住后原告要求增加1张床和配备床垫，于7月1日购置新的床垫送至房子。7月1日，原告反映房屋低排的插座有问题，通知物业上门维修。物业修好了空调插座，维修费用50元，我支付了。然后原告说那个插座对他影响不大，以后自己再叫人修。7月2日，原告说床垫有味道，我及时联系了床垫卖家，卖家告知薄膜撕毁的情况下要补差价180元，并于当日告知了原告，原告没有再回复。7月10日，原告要求更换喷头，我同意了并支付款项20.9元。7月11日，电工上门检查插座，说是跳闸了，推上去就好了。7月30日，原告要求更换热水器，我同意了并购买了新的热水器，支付了650元。8月22日晚9点，原告通知我空调插座坏了，该空调插座是7月1日由物业新更换的插座，这是租客自己使用不当，空调24小时不停机，空调使用不当导致插座烧毁，我也付了维修费55元。8月23日，另一个电工上门检测插座，还是说没有问题，跳闸了，推上去就好了。9月5日，再次通知我跳闸了，我再次找了专业电工要过去，原告开始不配合了，一会说他要上班，一会说再跟我另约时间，最终也没有给我时间。9月8日，原告发了一个所谓的甲醛超标的检测图片告知我他要退房，让我退他剩下的房租和押金，我仔细看了那设备上的日期是7月18日的，我要求上门查看，原告不同意，我白等了一天，而后我联系中介，最后在中介的沟通下答应我让我9月9日上门看看，这让我合理的推测原告是主观上要退房而又不想承担自己违约的事实。合同上明确约定了合同不满一年，原告要承担违约责任。另合同要中止需提前20天告知，但是原告没有，并当天讲述不租了，要求退房，叫我退还房租和押金。原告已经是事实违约了。9月30日法官上门时，原告承认自己作假。9月9日中午1点多，原告让我方中介一起进门查看房子。我们进门发现原告将门窗紧闭，我提出房子需要通风，应该把门窗打开，原告不同意。另如果感觉有味道可以先把床垫搬出试试，因为房子已经是十几年的老房子了，除了床垫是新的，客厅、厨房都正常。那有问题的只有床垫了。同时跟原告协商可以让电工上门查看插座问题。原告不同意，并报警说我谋害（说我无权去处理房屋什么的），同时不许我再进入房子。当着警察的面，中介说如果是电的问题的话我是不构成违约，然后原告就要什么保全，不让我进入房子。9月26日我收到法院的调解通知。9月26日中介通知原告续交下一季度房租，原告明确表示不再交房租。已经构成了违约事实。9月30日，法官上门查看，在跳闸的情况下有13个插座无法使用。空调、冰箱、洗衣机、热水器、厨房油烟机等电器均可用。原告当着法官的面才将房屋钥匙退还给我，另有水电费、燃气费未交。综上所述，因原告自己主观上想要退房又不想承担违约责任，无理取闹，浪费国家资源，故恳请法官依法判决，被告不同意原告的诉讼请求，原告存在在事实违约，为逃避违约责任，把所有责任推给被告。且原告还要赔偿被告损坏的冰箱，并支付原告居住期间所产生的电费、水费、燃气费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《厦门市房屋租赁合同》、原告妻子朱亮医院病历、原告妻子医院发票、室内空气检测报告（WZHCHB-A2019091101）、微信聊天记录、空气检测报告发票、中介收据、搬家保洁收据、搬家保洁支付宝转账记录、宾馆住宿证明、空调插座短路烧掉视频光盘、搬家费收据、搬家费支付宝转账记录、通话记录等证据；有被告提供的微信聊天记录、图片等证据；并有9月30日法庭制作的询问笔录。原、被告均作当庭陈述。本院组织当事人进行证据交换和质证，对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2019年6月27日，叶毓秀（甲方）与潘武涛（乙方）签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市集美区出租给乙方作为住宅使用，建筑面积90平方米；租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日止；月租金3000元，押金3000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方支付租金的方式为押一付三，支付租金日期为六月三十日。第七条第二款约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担……第九条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.甲方不具有出租该房屋的权利；2.迟延交付房屋达十日；3.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同的或提前退租的，应向乙方支付违约金，违约金以合同第四条第一款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 2019年7月1日，叶毓秀将房屋交付给潘武涛，双方并签署《家具家电清单》与《房屋交接确认书》。 当日，潘武涛通过微信联系叶毓秀，反映“插座短路，空调插座烧掉了”。当晚，潘武涛于锦江之星品尚酒店（厦门集美大学国贸店）过夜，支出240元。 2019年7月2日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“席梦思加房间味道太重了，实在没法睡，昨天睡的酒店，能不能退了给换一张。通了一天还是很臭。”叶毓秀：“我们一般是没有拆塑料薄膜的。塑料薄膜已经拆掉了，没办法回收，如果要换的话，只能折价180。因为我这边所有的出租房统一配这种，别人没有说有这个味道，如果你要可以，还要补一个400来块的差价，再加上薄膜180，可能将近600块钱。” 2019年7月10日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“麻烦帮我问下电工什么时候过来。”叶毓秀：“我刚刚打电话，他临时有事。不好意思。”后又问：“电工下次什么时候过来，现在只有一个插座可以用，还插了冰箱，手机充电都要拿到厨房去充。”叶毓秀：“真不好意思，他最近比较忙，我会再催催他，本来今天要去，刚好又有事。”“好的，麻烦尽量快点，因为生活不方便。” 2019年7月11日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“下午把地线拔了，插座有电了，但是没有接地有可能会漏电不安全，刚才又跳闸了，插座还是全部没电。电工师傅说要查的话要把每个插座拆了查，没那么多时间。” 2019年7月20日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“叶姐你好，什么时候让电工来修下电路啊，一直没电。”“还有个问题，就是厕所的水很黄，是热水器的问题。”后叶毓秀向潘武涛微信转账120元处理热水器。7月28日，潘武涛：“叶姐，水还是很黄。”7月29日，潘武涛：“叶姐，热水器什么时候过来弄。”7月30日，叶毓秀：“你今天在吗，待会会送货过来，明天上门安装。” 2019年8月22日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“叶姐，搬进来快两个月了，什么时候叫师傅把电路修下啊，房间里所有插座都没电，生活不方便啊。”8月23日，叶毓秀：“刚刚那个电工有联系，下午可能会过去。” 2019年9月8日，潘武涛通过微信联系叶毓秀：“叶姐，我们要退房，你的房子甲醛和另一种有毒物质超标，导致我老婆呼吸困难了。” 2019年9月11日，潘武涛的妻子朱亮于厦门医学院附属第二医院就诊，初步诊断咳嗽并开具药方（药品名称：呼出气一氧化氮测定）。 后潘武涛委托威正检测技术有限公司对案涉房屋进行室内空气检测，并出具检测报告。报告显示，2019年9月19日案涉房屋的主卧A甲醛检测结果为0.55mg/m³，次卧B甲醛检测结果为0.89mg/m³，客卧C甲醛检测结果为0.84mg/m³，参考GB/T18883-2002限值均为≤0.10mg/m³。威正检测技术有限公司的检验检测机构资质认定证书（证书编号：171312050019）有效期至2023年1月25日。 2019年9月30日，潘武涛与叶毓秀交接房屋钥匙。 双方在庭审中确认，潘武涛尚欠燃气费35.8元、电费457.47元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厦门市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告是否存在违约，原告认为对于案涉房屋内电路存在安全隐患、甲醛超标、床垫气味重等问题，被告均未解决，导致原告无法使用卧室，严重影响原告的生活、安全和健康，根据《中国人民中华人民共和国合同法》相关条款和租赁合同第十条违约责任的约定，被告已构成违约，应赔偿原告相关损失。被告不予认可。本院认为，根据双方《厦门市房屋租赁合同》第九条第三款约定，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除本合同。本案中，威正检测技术有限公司具备检验检测资质，其出具的室内空气检测报告显示，案涉房屋卧室内甲醛严重超标，本院予以采信。租赁期间，潘武涛的妻子出现咳嗽症状并前往医院治疗，甲醛问题已影响承租人健康，原告有权单方解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，原告于2019年9月8日通过微信告知被告要求退房，故双方签订的《厦门市房屋租赁合同》应于9月8日起解除。但在2019年9月8日至9月30日期间原告并未给房屋交付给被告，于9月30日才向叶毓秀移交钥匙交付房屋，对于原告提出退房后至交付钥匙期间，原告仍应支付相应的租金，故原告主张被告退还原告提出退房后的租金2200元的诉求，本院不予支持；对于原告提出被告退还原告押金3000元的主张，扣除尚欠燃气费38.5元、电费457.47元，本院对原告主张的退还押金2504.03元（3000元-38.5元-457.47元）的诉求部分，予以支持。此外，案涉房屋内电路问题自租赁至原告退房，被告虽未有效解决电路问题，给原告生活造成不便，但不影响其使用房屋，故对其要求减少在此期间的租金2000元的诉求不予支持。 再根据《厦门市房屋租赁合同》第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同的或提前退租的，应向乙方支付违约金，违约金以合同第四条第一款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。潘武涛因叶毓秀房屋甲醛问题、电路问题而提前退租，叶毓秀依照约定应当向潘武涛支付违约金3000元。故原告主张被告支付违约金3000元的诉求，本院予以支持。另，原告所支付的中介费及搬家费损失1800元已在违约金3000元中得以弥补，再行主张，本院不予支持。 关于原告是否存在违约，被告认为，根据双方合同第十条第六款的约定，任何一方要提前退租的，应提前20天通知对方。原告仅租赁两个多月就提出退房，已构成违约。原告不予认可。本院认为，依照合同第十条第一款行使合同解除权限于甲方有第九条第三款约定的情形之一，潘武涛因叶毓秀房屋甲醛问题、电路问题而提前退租并不适用第十条第六款应当提前20日通知对方的情形，故对被告主张原告存在违约的抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告叶毓秀应于本判决生效之日起十日内向原告潘武涛支付违约金3000元； 二、被告叶毓秀应于本判决生效之日起十日内向原告潘武涛退还押金2504.03元。 三、驳回原告潘武涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取为50元，由原告潘武涛负担23元（已预缴），被告叶毓秀负担27元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审判员  詹雪霞 二〇一九年十二月十日 书记员  刘 麟 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。