广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11831号上诉人（原审被告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吕某，总经理。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康颖愉，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩志旅，男，汉族，住广东省广州市东山区。上诉人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）因与被上诉人康颖愉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。圆方公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回康颖愉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由康颖愉承担。事实与理由：圆方公司与康颖愉签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效，双方在合同中明确约定了在商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因涉案房屋的不动产权属证书仍未出具，无法确定产权登记面积是否与合同约定的计价面积存在差异，故康颖愉提出的诉讼请求不应成立。在涉案房屋的不动产权属证书仍未出具的情况下，一审判决即以佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》来认定涉案房屋存在面积差异的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法支持圆方公司的上诉请求。康颖愉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。康颖愉向一审法院起诉请求：1.判令圆方公司履行《广东省商品房买卖合同》第三条约定，将涉案铺面建筑面积共13.95平方米，其中套内建筑面积7.2平方米给康颖愉使用；2.判令圆方公司履行《补充协议》第一条第1款和第2款规定，确保该商场的公共设备、设施及公共区域装修合格正常使用，并按实际审批测量的面积共10.04平方米，其中套内建筑面积5.26平方米间隔好，按标准装修好交铺给康颖愉使用；3.判令确认圆方公司将购房套内建筑面积7.2平方米扣减房管测绘部门出具的该铺位实际测绘套内建筑面积5.26平方米的面积差额为1.94平方米，房屋差价为62106元，属于圆方公司拖欠康颖愉的债务；4.康颖愉至今未能获得贷款及未支付欠付康颖愉62106元面积差的债务并非康颖愉单方面的责任造成，康颖愉未支付购房尾款的原因是圆方公司有错在先，应该免除康颖愉的违约责任；5.判令双方在一审判决后一周内，康颖愉向圆方公司支付实际购房尾款47894元后，在19天内圆方公司依照装修标准及取得消防部门重新检验消防合格的涉案铺面交付康颖愉使用。如圆方公司未能按期按质将间隔装修好且未通过消防验收并交付康颖愉使用，即视为圆方公司超过六十天逾期交铺，双方应当解除购房合同。一审法院认定事实：2015年9月4日，康颖愉（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501XXX），约定：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区****以西、XX路以北、编号为《佛禅国用（2012）第1100XXX号》的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名某智富广场；第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区江湾一路2号负一层549号，该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构，层高3.90米，建筑面积共13.95平方米，其中，套内建筑面积为7.20平方米；第四条：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米32013.47元，总金额230497元；第五条：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息……同日，康颖愉与圆方公司签订了《补充协议》，约定：……二、面积差异处理：1.买受人选择商铺按套总价款计价，本合同约定套内建筑面积为买受人确认面积，不采用本合同第五条面积确认及差异处理约定条款。双方同意本合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异的，以及商铺的套内面积差异±3%（含本数），双方不作任何补偿。商铺套内面积差异值超过±3%以上（不含本数），买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。同日，康颖愉（甲方）与案外人佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区******某智富广场项目负一层的商铺549委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为13.95平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；三、甲乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。2015年12月8日，涉案商铺所在建筑通过竣工验收，并于同年12月11日进行备案。2017年1月18日，佛山市禅城区*********出具《房产分户图》，测量江湾一路2号负一层549号的专有建筑面积为5.26平方米，分摊建筑面积为4.78平方米，建筑面积为10.04平方米。另查明，一审法院于2017年6月27日立案受理康颖愉诉圆方公司、广州置佳商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案。圆方公司在答辩期内向一审法院提出反诉，经审查，一审法院依法予以受理并与本诉合并审理。康颖愉诉请：解除康颖愉与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；圆方公司返还购房款120497元以及支付违约金、资金占用期间的利息等诉讼请求。圆方公司反诉请求康颖愉继续履行双方于2015年9月4日签订的《广东省商品房买卖合同》；康颖愉支付购房款110000元；康颖愉应向圆方公司支付逾期付款违约金等。2017年9月26日，一审法院作出（2017）粤0604民初8048号民事判决书，其中认定如下：关于康颖愉诉请解除涉案《广东省商品房买卖合同》。康颖愉以圆方公司逾期交付商铺、商铺存在较大面积差以及圆方公司对商铺进行较大的改动为由诉请解除涉案买卖合同。首先，圆方公司提交的《移交确认函》明确其已向案外人千色汇公司交付涉案商铺在内的“某智富广场”负一层商铺。但该份《移交确认函》的落款时间为2015年8月23日，早于涉案商铺所在项目的竣工验收合格备案时间（2015年12月11日），即圆方公司交付给千色汇公司的商铺不符合《广东省商品房买卖合同》所约定的商铺交付条件。故，一审法院对圆方公司所述其于2015年8月23日向康颖愉履行了交付涉案商铺的义务，不予确认。根据康颖愉与千色汇公司签订的《委托经营协议书》，康颖愉已全权委托千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，即圆方公司将涉案商铺交付给千色汇公司，符合上述协议约定。由于圆方公司于涉案商铺竣工验收合格前将商铺交付给千色汇公司，故一审法院认定圆方公司于涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日将商铺交付给康颖愉，已经履行了交付商铺的义务。第二，康颖愉以《房产分户图》所载涉案商铺的面积与合同约定的面积差异超过3%为由主张解除合同。涉案《补充协议》第二条关于面积差异处理约定，商铺套内面积差异值超过±3%以上，买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。据此，如果涉案商铺套内面积差异超过±3%，康颖愉可向圆方公司主张补偿面积差异款，但无权主张退回商铺。故，康颖愉以此为由主张解除合同，与合同约定不符，一审法院不予支持。关于圆方公司诉请康颖愉继续履行合同、付清购房余款及支付违约金的问题。根据《广东省商品房买卖合同》第六条第3点及《补充协议》第三条第2点的约定，康颖愉最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，即康颖愉应于2015年12月10日前向圆方公司支付购房余款110000元，但康颖愉至今未支付该款项。康颖愉认为其无法就涉案商铺办理银行按揭贷款系由圆方公司所造成，但未能提供证据予以证明，康颖愉应承担举证不能的不利后果。同时，支付购房款系买受人的主要合同义务，故选择何种付款方式关系合同能否依约履行，康颖愉签订合同时已成年，应对其能否成功办理银行抵押贷款负有审慎注意义务，在签订合同前应对相关贷款要求进行了解，从而慎重选择付款方式。因此，康颖愉违反合同约定逾期支付购房余款，该行为已构成违约，根据《广东省商品房买卖合同》第七条第1（2）点及《补充协议》第四条的约定，康颖愉逾期付款已超过60日，圆方公司诉请康颖愉继续履行合同，付清购房余款110000元及支付违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持。康颖愉与圆方公司约定按日万分之三的标准计算违约金，不违反法律的相关规定，一审法院予以确认，故康颖愉应自2015年12月11日起至实际清偿之日止，以购房余款110000元为本金按日万分之三的标准向圆方公司支付逾期付款违约金。经核算，截止至2017年7月6日，康颖愉应向圆方公司支付的违约金为18909元（110000元×0.0003×573天）。其中判决如下：圆方公司与康颖愉于2015年9月4日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501018162）继续履行；康颖愉于判决发生法律效力之日起十日内向圆方公司支付购房余款110000元及违约金（截至2017年7月6日的违约金为18909元，自2017年7月7日起至康颖愉实际清偿购房余款之日止的违约金，以110000元为本金，按日万分之三的标准计算）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。康颖愉与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。关于诉请一、二以及诉请五中，康颖愉要求圆方公司按约定交付铺位给康颖愉使用，否则解除合同的问题。第一，根据生效民事判决[案号：（2017）粤0604民初8048号]认定的事实，康颖愉与千色汇公司签订《委托经营协议书》，全权委托千色汇公司处理商铺交接事宜，圆方公司于2015年12月11日将涉案商铺交付康颖愉，圆方公司已履行交铺义务；第二，根据《委托经营协议书》的约定，在协议书期满后向康颖愉交还铺位的应为千色汇公司，而不是圆方公司，综上，康颖愉诉请圆方公司交还铺位、解除合同诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并对康颖愉提供的证据照片不予采纳。关于诉请一提及交付铺位与事实存在的面积差异问题。康颖愉已在生效民事判决中以面积差异问题为由提出解除合同，一审法院经审查后驳回康颖愉该项诉请，并根据佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》，确认涉案房屋的专有建筑面积为5.26平方米，分摊建筑面积为4.78平方米，建筑面积为10.04平方米。故康颖愉再行主张圆方公司将《广东省商品房买卖合同》中约定涉案铺位为建筑面积13.95平方米，套内建筑面积7.2平方米交付康颖愉使用没有事实依据，一审法院不予支持。关于诉请三的面积差异款。涉案《补充协议》第二条关于面积差异处理约定，商铺套内面积差异值超过±3%以上，买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。根据佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》，确认涉案房屋的专有建筑面积为5.26平方米，比合同约定套内建筑面积7.2平方米少了1.94平方米。故圆方公司应向康颖愉支付面积差异款62106.13元（1.94平方米×32013.47元），康颖愉仅主张62106元，是其对诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。圆方公司抗辩认为因康颖愉仍拖欠购房款，故不同意向康颖愉支付面积差异款。第一，因合同中并无约定在康颖愉拖欠购房款情况下可以对抗由圆方公司承担面积差异款，故圆方公司抗辩意见并无合同依据，且圆方公司已就购房余款另案提出诉请，一审法院亦已予以支持，故圆方公司就该部分权利已通过诉讼确认；第二，二者均属于购房款的部分，本案中对房屋面积差异款的处理可减少讼累，故圆方公司的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于康颖愉诉请四。康颖愉认为其未获得贷款以及未支付购房余款的原因在于圆方公司的过错，康颖愉未违约。因圆方公司已在（2017）粤0604民初8048号案中反诉诉请康颖愉支付迟延付款违约金，康颖愉认为其无法就涉案房屋办理银行按揭贷款系圆方公司造成提出抗辩，该判决书也已经就付款方式、康颖愉是否违约，以及违约责任大小进行认定并判决康颖愉支付相应违约金。故康颖愉就该部分诉请重复起诉，康颖愉相应提供的证据一审法院不再认证，本案对康颖愉该项诉请不再处理。至于诉请四中康颖愉主张圆方公司未支付欠付康颖愉的面积差异款并非是康颖愉的责任，本案中，涉案房屋存在面积差异，康颖愉为面积差异款的支付对象，故康颖愉不因面积差异存在违约，康颖愉诉请免除因此产生的违约责任于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、圆方公司于判决发生法律效力之日起十日内向康颖愉支付佛山市禅城区******“某智富广场”负一层549号商铺的面积差异款62106元；二、驳回康颖愉的其他诉讼请求。如圆方公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取676元，由康颖愉负担6元，由圆方公司负担670元。二审中，圆方公司未提交新证据。康颖愉向本院提（2019）粤0104执75号协助执行通知书、广东省广州市****************房屋实测各层各单元面积表、粤（2019）广州市不动产权第0021XXX号不动产权证，拟证明测绘部门出具的测绘报告是相关部门出具的产权证上记载的产权面积的依据。经审查，本院认为，康颖愉在二审中提交的证据与本案讼争事实无关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决以《房产分户图》作为计算面积差的依据是否合法有据。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第二条约定，涉案房屋交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。商铺套内产权登记面积与合同约定计价面积差异值超过±3%以上，康颖愉选择商铺套内面积单价多退少补，不退铺。本案中，虽然涉案房屋尚未办理不动产权属证明，但佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》系产权登记面积的依据，一审法院据此认定涉案房屋的专有建筑面积为5.26平方米，比合同约定的套内建筑面积7.2平方米少1.94平方米，圆方公司应向康颖愉支付面积差异款62106.13元（1.94平方米×32013.47元），符合合同约定。因康颖愉仅主张圆方公司支付62106元，故一审法院判令圆方公司向康颖愉支付面积差异款62106元，处理得当，本院予以维持。圆方公司以涉案房屋未办理产权登记为由，上诉主张驳回康颖愉的诉请，理由不成立，本院不予支持。综上所述，圆方公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353元，由上诉人佛山市圆方房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰