福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初5886号 原某：福清千祥集贸易有限公司，住所地福建省福清市高山镇北溪路中段，统一社会信用代码91350181337471043Ｌ。 法定代表人：林学鸯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张国忠、张力挺，福建融思佳律师事务所律师。 被告：福清市高山供销合作社，住所地福清市高山镇中街北溪路路口三楼，统一社会信用代码91350181154901514J。 法定代表人：林雯，主任。 委托诉讼代理人：方国建，福建宇凡律师事务所律师。 原某福清千祥集贸易有限公司与被告福清市高山供销合作社合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原某委托诉讼代理人张国忠、被告委托诉讼代理人方国建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原某福清市高山镇中街ｌｌ号店面原百货商场店面竞租保证金60万元，并赔偿原某利息损失（按年利率6％自2019年5月22日起计至还清款项之日为止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月10日被告发出《福清市高山供销社店面竞租须知》，通知就福清市高山镇中街11号原百货商场店面实行公开招标竞租，租赁期限为2019年6月20日起至2022年6月21日，竞租者应缴纳竞租保证金6Ｏ万元，竞标会时间为2019年5月29日上午10点。中标者的竞租保证金可抵作租金成交款，并在中标后3天内缴清应缴押金5万元。中标人缴清租金和押金后，出租方于2019年6月21日将租赁标的物移交中标人使用。原某按照竞租须知的要求提交了竞租材料，并于2019年5月22日缴纳了竞租保证金60万元。2019年3月29日原某以报价租金每年130万元三年总租金390万元的最高报价确认中标。被告的招标文件中己经包含了合同成立必须的主要条款，双方应当按照招标文件约定的条件制作并签订相应的中标合同。中标后，被告向原某提交的一份店面《租赁合同》样本不合理、不公平，明显与竞租须知的约定不相符。样本要求原某缴交履约保证金65万元，违反了竞租须知第六条第6点“竞租中标者在签订《租赁合同》时，应向出租方缴交履约押金人民币50000元”约定。样本另要求原某逾期退还店面的，每天应当赔偿一万元，额外追加原某的责任。原某随后根据招标文书提出修改意见，要求被告按招标文件规定的条件制作并签订合同，但被告拒绝，反而于2019年7月26日以《取消中标资格通知书》取消原某中标资格，拒不履行约定义务。被告单方面违约并要求取消原某的中标资格，双方己经缺乏合作基础，现原某也同意放弃中标资格。鉴于未能签订《租赁合同》的过错在于被告，被告应当退还原某60万元竞租保证金并赔偿原某利息损失。 被告高山供销社辩称，本案系原、被告在招投标过程中因签订合同发生的纠纷，属缔约过失责任纠纷。2019年5月9日被告公开发布《店面招租公告》，在2019年5月29日投标会之前，被告已向原某及其他竞租方提供了招标文件，包括《福清市高山供销社店面竞租须知》和《租赁合同》样本，在该《租赁合同》样本中，明确约定租赁合同履约保证金为半年租金的数额，也约定了押金为5万元，期满或合同终止时承租方应交还店面，每拖延一天需赔偿出租方1万元等条款。各竞租方收到上述招标文件后均无异议，按时参加了投标会。2019年5月29日原某中标，双方签署《店面竞租成交确认书》，被告按照成交情况，将合同双方信息、房产详情、租赁期限、租金等内容补充完整并提供给原某，但原某于2019年6月3日以租赁合同超出竞租须知的告知事项为由拒绝签订合同，后被告多次进行催促，原某仍未签订。经被告调查了解，原某参与竞租是为了阻止另一竞租方永辉超市竞租，影响其关联企业福清天利城超市的经营，在阻止永辉超市的竞租后，故意找理由不签合同。鉴于以上事实情况，被告在长达近两个月的时间内再三催促，但原某仍然不签订合同，故被告在2019年7月26日依法取消了原某的中标资格并通知原某，重新组织招投标，目前仍没有出租出去，导致被告巨大租金损失。综上，被告有权取消原某中标资格并没收其竞租保证金60万元。对于原某违约给被告造成的损失，被告保留追诉的权利。请求驳回原某的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。当事人对原某提交的店面招租公告、《福清市高山供销社店面竞租须知竞租须知》、收款收据、银行转账交易凭证、店面租赁合同样本两份、磋商函、微信聊天记录、回复函、取消中标资格通知书、店面竞租成交确认书，被告提交的店面招租公告、微信聊天记录、《福清市高山供销社店面竞租须知竞租须知》店面租赁合同样本、企业单位经营性用房公开竞租研究记录、店面竞租成交确认书、快递单、关于尽快签订《租赁合同》的催告函、关于签订《租赁合同》的再次催告函、店面租赁合同、取消中标资格通知书及快递单、房屋所有权证、企业信息查询资料、投标会现场记录卡的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原某申请出庭作证的证人施某的证人证言可证实其代表原某缴纳竞租保证金并参与讼争店面的竞租。原某另提交其修改后的店面租赁合同，被告提出异议，该证据并不影响本案相关事实的认定。根据上述证据认定结合当事人陈述，本院查明如下事实： 2019年5月9日被告发布店面招租公告，将其所属位于福清市货商场店面（共两层，总面积约1000平方米）面向社会公开招标竞租，竞租方式为按竞价公开竞租，价高者中标，报名时间自公告之日起至2019年5月22日下午。2019年5月10日被告发布《福清市高山供销社店面竞租须知竞租须知》（以下简称竞租须知），将店面竞租的有关事项进行告知：租赁期限由2019年6月20日至2022年6月21日止；竞租者应于2019年5月22日前缴纳竞租保证金60万元；竞租招标会时间为2019年5月29日上午；第六条为竞租投标有关事项，其中第1项规定竞租方式为有底价公开竞租。中标的竞租者在三天内应交清租赁押金，并与出租者签订竞租成交确认书和《租赁合同》；第5项规定投标成交后，中标者的竞租保证金可抵作租金成交款，并在中标后3天内缴清应缴押金，并签订《租赁合同》，超过3天，视为中标者违约放弃，并没收其竞租保证金；第6项规定竞租中标者在签订《租赁合同》时，应向出租方缴交履约押金5万元，待租赁期满后经出租方检查验收各种款项、费用和设施等无损坏后3个工作日内退还，履约押金不计利息。第七条为特别说明，其中第1项规定竞租中标人不得将租赁店面转租、转让转借他人，否则出租方有权收回租赁店面，并没收竞租中标人已交的租金、租赁保证金和押金；第11项规定具体实施条款以签订《租赁合同》条款为准。竞租须知另规定了其他内容。原某参加了竞租，于2019年5月22日由案外人施某代为交纳竞租保证金60万元，当日被告出具了收款收据。2019年5月29日施某代表原某在讼争店面公开竞租投标会竞得讼争店面，成交金额为390万元，当日被告（招租人）和中标人（施某代理）签订一份《店面竞租成交确认书》，其中第1条约定中标人认真阅读了本次竞租投标会的有关规定（“须知”和“租赁合同”），自愿遵守执行，承认竞标结果，当场签署确认书;第2条约定中标人已经支付竞标保证金60万元转为第一年租金，并与招租人签订《租赁合同》，余额70万元应在2019年6月20日内付清；第3条约定因中标人违约造成该竞租标的再行竞租的，中标人的竞租保证金（租金）予以没收。 原某中标后，2019年5月31日左右被告向原某提供了一份《店面租赁合同》样本（载明出租方为被告），其中，第三条第2项约定为保证租金按时足额缴交，承租方应于缴交第一次租金的同时，向出租方缴交租赁合同履约保证金65万元（为半年租金的数额，保证金不计利息）,该保证金可在缴交第六次租金时冲抵；第四条约定承租方在签订租赁合同时，需以现金方式向出租方缴交租赁押金（押金不计利息）5万元，待租赁期届满时退还；第十二条违约责任第5项第（二）款约定租赁期满或租赁合同解除终止，承租方超期占用店面费按每天不低于1万元赔付出租方。 2019年6月3日原某向被告发出一份磋商函，主张原某收到被告单方制作的《店面租赁合同》中的部分约定超出了竞租须知的告知事项，且合同部分约定违背了自愿、公平、平等、诚实信用原则，具体包括合同中另要求缴交履约保证金65万元；要求按一年一次性兑现方式缴交租赁经营租金；超期占用店面费按每天不低于1万元赔付，但又约定出租方逾期交付店面需要延期天数退还租金，或租期按实际交付之日起顺延；仅约定承租方违约情况下出租方可以解除合同并没收押金，但未约定出租方违约的情况下承租方也拥有解除合同的权利等。2019年6月11日被告向原某作出一份回复函，主要内容为竞租须知和《租赁合同》均于投标会前告知，原某当时并无提出异议，要求原某于2019年6月14日前到被告处签订《租赁合同》。2019年7月11日、7月19日被告分别向原某发出关于尽快签订租赁合同的催告函和再次催告函，要求原某与被告签订租赁合同。2019年7月26日被告向原某发出取消中标资格通知书。原、被告至今未签订正式租赁合同。 另查明，竞租招标会前一日即2019年5月28日被告工作人员曾通过微信向原某工作人员发送一份租赁合同样本（载明出租方为福建省福清市供销合作社联合社社有资产经营管理中心），该合同第三条第2项约定了租赁合同履约保证金数额为半年租金的数额。原某主张该合同只是被告发的样本，被告工作人员发送时告知正式合同在中标后3天给，故该合同仅作参考。 本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第十九条规定：“招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”，第二十三条规定：“招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。”虽然竞租招标会前一日被告工作人员曾通过微信向原某工作人员发送一份租赁合同样本，但被告并未举证证明其按法律规定的时间及程序对招标文件进行必要的澄清或者修改，或该合同属于招标文件组成部分，且从原某工作人员（以下简称原工）和被告工作人员（以下简称被工）微信聊天记录中“（原工）：租赁合同文件有发给我吗。（被工）：租赁合同要竞租成功后，3天后才发给你们。大概的合同模式样本发一份给你。这是我们市社的合同样本，我们的大概也是这样。（原工）：先发给我看下”可以看出，双方亦并未达成以该合同条款作为正式合同样本的合意。此外，2019年5月29日《店面竞租成交确认书》第一条虽约定中标人认真阅读了本次竞租投标会的有关规定（“须知”和“租赁合同”），被告主张该条约定的“租赁合同”即2019年5月28日其工作人员通过微信发送给原某工作人员的租赁合同样本，对此原某予以否认，被告未举证其在招标会前已向原某告知或交付作为招标文件的租赁合同样本，应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案原、被告主要争议之一系租赁合同的履约保证金，而原某中标后被告提交给原某的租赁合同样本中，租赁合同履约保证金条款中明确约定“为保证租金按时足额缴交，承租方应于缴交第一次租金的同时向出租方缴交租赁合同履约保证金……该保证金可在缴交第六次租金时冲抵”，根据该条款的内容来看，该租赁保证金亦可认定为广义的关于租金的约定，故相关履约保证金条款属于拟签订合同的主要条款。作为招标文件的竞租须知中仅明确竞租者须交纳竞租保证金60万元，签订《租赁合同》时应缴交履约押金5万元。第七条特别说明虽规定“竞租中标人不得将租赁店面转租、转让转借他人，否则出租方有权收回租赁店面，并没收竞租中标人已交的租金、租赁保证金和押金”，该条文系关于违约责任的规定而非交纳款项的规定。虽然日常生活中普通民事主体不会严格区分“租赁保证金”和“履约保证金”，但竞租须知其他条文均未有履约保证金的规定。在原某已为参与竞租交纳竞租保证金60万元且被告未举证证明其已对相关条款作出明确解释的情况下，原某主张竞租须知第七条“租赁保证金”为原某交纳的竞租保证金具有一定合理性。故根据竞租须知的内容，不能认定合同主要条款包含了交纳履约保证金的要求，被告亦未举证证明存在其他招标文件对该事项进行明确约定，故被告提供的租赁合同样本中另要求承租方缴交合同履约保证金65万元，超出了招标文件规定的合同主要条款的内容，原某以此为由未与被告签订合同并要求被告退还竞租保证金60万元，符合法律规定，本院予以支持。原某另请求被告支付利息损失，考虑到虽然被告工作人员在招标会前向原某发送的店面租赁合同不构成明确的招标文件，但已经包含了合同履约保证金的条款，原某对此是明知或应知的，原、被告在合同主要条款的内容可能产生争议的情况下，未在招标会前进行沟通明确，双方对未签订正式租赁合同均存在过错，且原某中标后，原、被告仍就合同签订进行磋商，原某亦未举证证明其已及时以合理之理由向被告明确表示不签订合同并要求收回竞租保证金，故其要求支付竞租保证金利息的诉讼请求，缺乏相关依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、《中华人民共和国招标投标法》第十九条、第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福清市高山供销合作社于本判决生效之日起十日内退还原某福清千祥集贸易有限公司竞租保证金60万元； 二、驳回原某福清千祥集贸易有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9869元，由原某福清千祥集贸易有限公司负担112元（已交纳），被告福清市高山供销合作社负担9757元，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  游 捷 人民陪审员  薛紫明 人民陪审员  毛晨希 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  俞 杭 -10-