云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初721号原告：雷金红，男，1968年6月14日出生，汉族，住大理市经济开发区。被告：廖波龙，男，1984年8月8日出生，汉族，住大理市经济开发区。原告雷金红与被告廖波龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告雷金红、被告廖波龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令由于被告的违约行为解除双方所签订的房屋租赁合同，原告无偿收回租赁给被告的房屋及己形成的装修、改造，不可移动的按现状移交，不可拆除损坏。2.请求判令被告向原告支付因拖欠9万元租金造成的违约金，450元／天，共计272天，合计172400元。3、请求判令被告赔偿其在未经原告同意的前提下，私自改造损坏房屋包括：拆除10个卫生间及附属铝合金玻璃窗、水电设施和拆除35.25平方米隔墙及电路设施的直接经济损失，合计91632.5元。4.请求判令被告对私自在影响房屋结构安全的承重梁上打洞行为，赔偿25万元。5.诉讼费用由被告承担．事实和理由：2018年5月28日，被告与原告经协商一致签订房屋租赁合同。按照合同相关约定，原告尽职尽责履行合同义务。但被告一直无视合同约定，多次单方面违约给原告带来巨大经济损失，同时私自破坏房屋安全结构使原告的房屋产生重大安全隐患，原告多次与被告协商均无实质结果。依据《中华人民共和国合同法》规定及房屋租赁合同约定，现原告依法起诉被告，以下为事实依据。1.根据合同第五条第（一）款约定被告需于2018年6月I日向原告支付5万元定金，30日内付清第一年剩余11.5万元租金，但被告均未按合同约定时间进行支付。至2018年12月16日，被告分两次（第一次6月上旬支付5万元定金、第二次2018年8月31日支付2.5万元租金）共计向原告支付7.5万元，累计逾期拖欠房租9万元整。原告多次电话、当面催缴，但被告均以人不在、生意忙或过两天支付等为由推脱支付剩余租金。根据合同第五条第（五）款约定，被告迟延支付租金须承担所欠租金每日5‰的违约金，同时被告拖欠租金已逾期45天以上，原告有权单方面解除合同并回收租赁物，被告投入装修、设施费用，原告不做承担。2.根据合同第八条第（二）款约定被告在租赁期限内不得向第三人转租该租赁物或以合伙、联营等方式转租及改变经营用途。但被告在未征得原告同意下私自将底层一间商铺转租给“春春超市”，将三层整层转租给一家装修公司，被告的转租行为构成违约，同时给原告在管理房屋和日常生活等方面造成不便。根据合同第十一条第（二）款约定被告私自转租房屋给第三人构成违约，原告有权要求被告终止与第三人发生的租赁行为，同时原告不承担任何被告与第三人产生的违约责任。3.根据合同第七条第（二）、（三）款约定被告应合理使用租赁物，使用不当原因造成房屋及设施损坏，被告应负责修复或作经济赔偿；若被告进行改变原有房屋结构的装修或设置对房屋结构有影响的设备时，其方案须事先征得原告的书面同意后才可施工。但被告均在未经原告任何形式同意的前提下，私自拆除10个卫生间及附属铝合金窗、水电设施;私自拆除2、3层西向房间中间共2面隔墙及电路设施；私自拆除4、5、6层西向房间中间部分隔墙及电路设施，共计35.25平方米隔墙和附属电路设施。原告发现后多次警告、制止被告，被告则以日后对所拆部分进行计算后做经济赔偿为由开脱，至今无任何形式回应。2018年10月14日，在未经原告任何形式同意的情况下，被告私自在6层东北角影响房屋结构安全的承重梁上打洞，原告及时发现制止才使承重梁未完全打穿。现承重梁上已形成直径125毫米、深190毫米空洞，承重梁内多颗22圆钢筋被切断脱落，混凝土碎裂，梁结构毁坏。原告当即与被告协商，被告表示会尽快给予解决方案同时以扣施工方钱为由交1万元现金给原告保管。日后原告多次向大理市设计院、大理市建筑工程质量监督站咨询得知，被告打洞位置位于梁柱节点附近为房屋受力核心区，承重梁内多颗重要钢筋被截断、混凝土碎裂断开给房屋结构造成重大安全隐患。原告多次当面、电话话督促被告尽快找有资质机构出具解决方案，但被告以施工方开脱，始终以消极态度拖延，不面对、不解决问题。被告多次私自改造房屋和破坏房屋安全结构的行为给原告造成了重大经济损失，同时致使原告房屋现产生重大安全隐患。根据合同第七条第（二）、（三）款约定，原告有权要求被告承担以上私自损坏房屋及破坏房屋安全结构给原告造成的所有经济损失。根据合同第九条第（二）款第（1）项约定，因被告未经原告书面同意，私自改造、变动原有房屋结构，在承重梁打洞行为致使房屋产生严重损害，原告有权无偿解除合同。综上所述，被告多次单方面违约且无积极态度面对，原告认为被告从开始签订合同之日起至今就一直无视合同存在，无视法律存在，被告的行为给原告造成了重大的经济损失同时给原告的房屋造成重大安全隐患。为维护原告合法权益，现向人民法院起诉，请求判如所请。被告廖波龙辩称，租用原告房屋时已经经过协商，要利用这栋楼做办公室，会进行一些改造，被告在对房屋进行装修时，已经花费了60多万元。打孔是被告委托的装修公司在原、被告双方都不知道的情况下进行的打孔，发现后就立刻停止了，拖延支付租金也是因为打孔这件事一直得不到解决，原告要求被告去找设计院的人对房屋进行担保，但被告做不到，所以这件事情才一直得不到解决，对于打孔找司法机构鉴定后，要赔偿多少钱都愿意赔偿，但租金拖延是不存在的。且卫生间改造是经过原告同意的。原告雷金红为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告双方存在房屋租赁关系；2.照片4张，以证明被告在原告不知情的情况下在租赁房屋的梁上打孔；3.《商铺出租合同》及照片1张，以证明被告未经原告同意，将房屋租赁给他人。经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。本院认为，原告提交的上述证据真实合法，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：2018年5月28日，原告雷金红（甲方）与被告廖波龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有位于大理市的整栋房屋1至6层租赁给被告使用，租期2018年9月1日至2024年8月30日。2018年9月1日至2021年8月30日每年租金为16.5万元（租金一年一付，每年6月一次性付清全年房租。定金于2018年6月1日支付5万元，30日内付清第一年剩余11.5万元租金）；第二年（2019年9月1日至2020年8月30日）租金16.5万元于2019年6月支付；第三年（2020年9月1日至2021年8月30日）租金16.5万元于2020年6月支付。乙方迟延支付租金须承担违约金，每日违约金为所欠租金的5‰，如果乙方拖欠租金逾期45天的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物，乙方向甲方支付违约金，每日违约金以所欠租金的5‰计算，计算截止乙方将房屋交回为止。乙方投入的装修、设施费用，甲方不做承担。乙方可以根据经营需要对租赁房屋和附属设施进行微改，但乙方若进行改变原有房屋结构的装修或者设置对房屋结构有影响的设备，其方案均须事先征得甲方的书面同意后方才可实施，施工费用、租期满恢复原样费用以市场价为准由乙方承担或作经济赔偿。乙方在租赁期限内不得向第三人转租该租赁物或以合伙、联营等方式转租及改变经营用途，确因自身经营不善需要转租或改变经营用途的需经甲方同意。因甲方或者乙方自身原因，要求提前终止本合同的，应当承担违约责任，除已交租金不得要求返还外，并应当支付赔偿金50000元。租赁合同终止时，乙方未返还租赁房屋的，按每逾期一天500元支付甲方违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告向原告支付定金及租金合计75000元。被告取得房屋后对房屋进行装修。拆除10个卫生间及附属铝合金玻璃窗、水电设施和拆除35.25㎡隔墙及电路设施，并在承重梁上打孔，为此原告与被告发生争议，被告向原告支付保证金10000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、告签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。合同订立后，原告依约将租赁房屋交付被告经营使用，但被告未全面履行合同义务，仅支付了租金75000元及10000元保证金，剩余租金2450000元至今未付（合同约定支付时间在2018年9月1日前及2019年6月1日前支付），且在本院受理后被告也不履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除合同、返还房屋并由被告支付剩余租金及违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。被告存在逾期支付租金行为，应承担逾期付款违约金，但双方对违约金约定过高，结合本案实际，违约金以被告欠付租金2450000元的20%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告雷金红与被告廖波龙于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告廖波龙在本判决生效之日起三十日内将位于大理市的整栋房屋1至6层交还给原告雷金红。三、由被告廖波龙在本判决生效之日起三十日内支付给原告雷金红房屋租金80000元并支付自2019年6月1日起至房屋返还之日按每日452元计算的房屋使用费。四、由被告廖波龙在本判决生效之日起三十日内支付给原告雷金红违约金49000元。五、驳回原告雷金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8886元,由原告雷金红负担6221元,由被告廖波龙负担2665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  胡翠娥人民陪审员  李映和二〇一九年十二月十一日书 记 员  张 涵