云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初4063号原告：张占喜，男，1971年3月2日生，壮族，云南省文山市人，住文山市。原告：朱良芬，女，1970年2月3日生，壮族，云南省文山市人，住文山市。被告：文山古德房地产开发有限责任公司，住所地云南省文山壮族苗族自治州文山市普阳路延长线水岸四季莱茵，统一社会信用代码91532600795179322D。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹利丹，女，朝鲜族，1962年10月30日生，云南省文山市人，户籍地文山市，该公司员工，特别授权）。原告张占喜、朱良芬与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张占喜、朱良芬、被告古德房地产公司的委托诉讼代理人尹利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占喜、朱良芬向本院提出诉讼请求：1．判令古德房地产公司支付张占喜、朱良芬利息损失66615.10元、违约金20000.00元，共计86615.10元；2．判令古德房地产公司立即办理张占喜、朱良芬相关产权登记证书；3．判令古德房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：张占喜、朱良芬于2011年11月30日与古德房地产公司签订合同，以314964.00元的金额购买古德房地产公司所开发位于文山市望华路延长线的古德水岸区，张占喜、朱良芬按合同约定履行付款义务，按合同第七条约定，古德房地产公司应在2013年6月30日前将经建设主管单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给张占喜、朱良芬。合同签订后因古德房地产公司经营管理不善，开发项目进度停滞不前，引起多次到文山市政府门口聚集上访的群体事件，并于2015年1月7日在文山市住建局主持下古德房地产公司同意承担已付款部分的利息及违约期间银行按揭的贷款利息、按原合同的约定支付违约金。2017年10月25日因古德房地产公司不主动履行合同义务，张占喜、朱良芬等为使损失不扩大，经多次与原施工方文山宏建建筑公司（以下简称宏建公司）磋商达成共识，张占喜、朱良芬等筹款2050000.00元续建自救，2018年底基本达到验收条件后入住。古德房地产公司严重违反合同法的诚实信用原则，张占喜、朱良芬因古德房地产公司不履行合同导致生活、经济、工作上产生了许多困难，为维护张占喜、朱良芬合法权益，请求法院依照《中华人民共和国合同法》，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》的相关规定，判令古德房地产公司履行合同义务，承担张占喜、朱良芬的所有经济损失。古德房地产公司辩称：1．《商品房购销合同》没有约定利息损失66615.10元、违约金20000.00元，张占喜、朱良芬的该项诉讼请求不应得到支持。双方签订《商品房购销合同》是双方真实意思表示，双方的权利义务应根据合同设定，在履行《商品房购销合同》过程中没有约定利息损失、房屋租金条款，不应承担没有条款的违约责任；2011年11月30日张占喜、朱良芬与古德房地产公司签订《商品房购销合同》购买古德水岸二期37栋4单元302号商品房，按照合同约定交房时间为2013年6月30日前交付张占喜、朱良芬，古德水岸二期是整体规划，涉及小法古区旧城改造，是文山市政府进行征收的项目，项目由政府拆迁，古德房地产公司建设，拆迁工作从2011年4月-2017年4月才完成，拆迁工作周期长、成本高，造成资金链断裂，水岸二期项目建设受到很大影响，2015年由政府牵头，古德房地产公司、宏建公司、文山东阳建筑工程集团有限公司（以下简称东阳建筑公司）、文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳园房地产公司）签署《合作协议》，签署协议后古德水岸二期工程由宏建公司、东阳建筑公司垫资建设，进行到2015年10月因诸多因素整个二期工程停止建设，造成逾期交房；为了房屋建设要求37栋尽快复工，在复工前业主委员会代表多次与宏建公司、佳园房地产公司、古德房地产公司、政府相关部门协商达成共识，同意在不追究古德房地产公司延期交房的经济及法律责任的前提下完善后续建设工程，张占喜、朱良芬等同意不追究，采用自救方案的方式筹资部分自救款（未交房款的30%作为启动资金，所交启动资金冲抵房款），交由宏建公司进行后续设施建设，剩余未交的房款办理银行按揭，先期工程款由垫资方垫资建设。2018年12月37栋完工，张占喜、朱良芬在办理接房手续后违反承诺；佳园房地产公司及宏建公司提供的五份证据已证明在交房前张占喜、朱良芬已同意不再追究古德房地产公司延期交房违约责任的事实；违约金的问题，古德房地产公司因政府拆迁和历史遗留问题造成逾期交房，古德房地产公司根据实际情况不应承担违约责任，张占喜、朱良芬主张的违约金过分高于实际损失，根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，张占喜、朱良芬计算的违约金已远远超出法定标准，张占喜、朱良芬合同交易价2702.00元，当下参照同期同地段相同房屋的市场标准房价可达4200.00元至5500.00元/㎡左右，房屋延后交易，给张占喜、朱良芬带来的是很高的利益而不是损失，张占喜、朱良芬提出的经济损失不存在，张占喜、朱良芬主张的利息及违约金不予承担；办理产权证，古德房地产公司向法院申请破产重组，待重组方清算债务后，交由重组方按规定办理；2．张占喜、朱良芬请求超过2年诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为2年，张占喜、朱良芬于2013年6月30日实际交房之日起至今超过6年多的时间，张占喜、朱良芬未向古德房地产公司及法院主张过违约金请求权，到张占喜、朱良芬起诉已超过2年，丧失胜诉权，不受法律保护，请求法院驳回张占喜、朱良芬诉讼请求；3．本案诉讼费由张占喜、朱良芬承担。综上所述，张占喜、朱良芬主张利息、违约金的理由不能成立，驳回其诉讼请求，诉讼费张占喜、朱良芬承担。张占喜、朱良芬围绕诉讼请求依法提交以下证据：1．《商品房购销合同》（复印件），证明张占喜、朱良芬、古德房地产公司于2011年11月30日订立合同产生权利义务，张占喜、朱良芬按约定支付房款，古德房地产公司不按约定时间交房即违约；2．《关于水岸二期延期交房的处理意见》（复印件），证明古德房地产公司逾期交房经购房户多次要求，古德房地产公司同意每天支付违约金10元、承担违约期间的利息；3．《交房通知》（复印件），证明昆明福邻物业公司是古德水岸二期物业的实际管理方，该公司通知交房的时间视为古德房地产公司交房时间，即为逾期交房终止时间；4．《个人购房（抵押）担保借款合同》（复印件）、还款明细单，证明张占喜、朱良芬按约定办理银行按揭贷款支付古德房地产公司，正在承担利息；5．《还贷银行流水》（复印件），证明张占喜、朱良芬支付房屋贷款利息损失。本院组织古德房地产公司对张占喜、朱良芬提交的证据进行质证，古德房地产公司对《商品房购销合同》《关于水岸二期延期交房的处理意见》《个人购房（抵押）担保借款合同》还贷银行流水无异议，不承认张占喜、朱良芬证明观点，古德房地产公司认为违约金的约定经过各方协商不再追究公司违约责任、处理意见是因业务受阻考虑到社会影响作出、《商品房购销合同》未约定按揭利息、张占喜、朱良芬办理的按揭利息由张占喜、朱良芬承担；《交房通知》不予认可，交房程序是移交给开发商非直接移交物管公司；房地产租赁价值估价结论，不予认可，因双方在合同中无约定，此证据与本案无关。本院认为，张占喜、朱良芬提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。古德房地产公司为支持其辩解依法提交《会议纪要》（复印件）两份、《致37栋购房者书》《倡议书》《会议记录》，证明2017年12月7日、2018年2月8日商讨水岸二期事宜、37栋业主同意不再追究古德房地产公司延期交房的经济及法律责任。本院组织张占喜、朱良芬对古德房地产公司提交的证据进行质证，张占喜、朱良芬认为不真实不予认可。本院认为，古德房地产公司提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月30日，古德房地产公司、张占喜、朱良芬签订《商品房购销合同》，合同约定“乙方购买的商品房……第37幢第4单元302号房，……该商品房总价款为314964元。2012年6月22日支付购房总价款的30%计人民币94964元，余款人民币22万元……向甲方指定银行申请办理按揭贷款手续……。甲方应于2013年6月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……甲方如未按本合同第七条约定的时间交房按……一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按【3】种约定承担违约责任……3．乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款，已发生的……税费甲方承担，甲方不再承担逾期90天内的责任……；甲方每逾期一天按壹拾元向乙方支付违约金……”等内容。张占喜向富滇银行股份有限公司文山分行贷款支付古德房地产公司尚欠的购房余款。2013年6月31日前古德房地产公司未交房。2015年1月7日古德房地产公司作出处理决定“……四、继续保留房源的客户，我司按不同栋号分别约定交房时间，补签购房协议，除承诺按原合同赔偿违约金外，同时按照已付款的银行同期利率计算，计算时间从原合同交房日起至实际交房日止；五、继续保留房源的客户，已经在银行办理银行按揭的，我司承担从原合同约定交房时间当月起至实际交房月期间的银行按揭贷款利息；七、我公司承诺……37栋……在2015年12月31日前交房”等内容。2015年12月31日古德房地产公司未交房。2017年12月7日由佳园房地产公司董事长黄文生组织古德水岸二期37栋业主代表栋长王金刚、1单元的单元长杨连顺、2单元的单元长孟金莲、3单元的单元长张登豪、4单元的单元长朱良芬及相关人员商讨37栋楼动工及相关事宜，形成会议纪要，参会人员黄文生、马志国、杨显奎、王金刚、杨顺（实为杨连顺）、孟金莲、张豪（实为张登豪）、朱良芬一致同意：购房户先交欠房款的50%作为启动资金，存入政府的监管账户，其余房款在完工后交清，购房户不再追究古德公司延期交房违约金及相关责任，也不能以违约金事项作为理由不来交付房款，在规定的时间不来交款的购房户，古德公司将把房子出售，待出售后返还以前业主交的首付款，不计利息。2018年2月8日，2017年12月7日参会的人员再次召开会议确认：争取在2018年3月10日前再次确定动工时间，完善共管账户。2018年3月4日张兴武、黄文生、马志国、罗荣华、胡云春、张文迪、37栋业主代表王金刚、张登豪等及部分业主参加佳园房地产公司37栋专题会议确认：1、3月6日开工三个月完成，6月30日完成全部工程消防工程，楼层对讲系统；2、专款专用政府监督，37栋古德公司交房违约金问题，由于古德公司已经无力进行赔偿，业主同意不再追究古德公司经济赔偿及违约责任；3、启动资金2018年3月25日为期，业主资金进入专管账户，其余资金暂由佳园垫资。2018年3月16日垫资建设方佳园房地产公司发出内容为“……五、所有购房者一致同意按所签购房协议执行，不再追究古德水岸延期交房产生的利息及相关违约责任……”等的倡议书，王金刚把倡议书发在37栋业主微信群。2018年12月20日文山福邻物业管理服务中心通知37栋业主接房，张占喜、朱良芬接房。25日佳园房地产公司发出致37栋购房者书，内容为“根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任……，必须在12月31日下午5点30分前持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续……”等。经双方当事人确认本案争议焦点为：古德房地产公司是否赔偿张占喜、朱良芬利息损失66615.10元、支付张占喜、朱良芬违约金20000.00元。本院认为，张占喜、朱良芬与古德房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，水岸二期37栋业主代表王金刚、杨连顺、孟金莲、张登豪、朱良芬代表37栋业主与垫资建设方佳园房地产公司等协商形成会议纪要同意和确认购房户不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任亦系真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订《商品房购销合同》、形成《会议纪要》时具有相应的民事行为能力，《商品房购销合同》《会议纪要》有效，各方应当按《商品房购销合同》《会议纪要》诚实履行各自的义务。37栋业主代表与相关各方协商一致可以变更合同全部或部分约定，张占喜、朱良芬作为37栋4单元302号业主应遵守合同变更后不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任的约定，张占喜、朱良芬提交的证据未能证明古德房地产公司在合同约定部分变更后应承担延期交房的经济赔偿及违约责任，张占喜、朱良芬要求古德房地产公司赔偿利息损失66615.10元、支付违约金20000.00元，本院不予支持。因合同约定发生变更对张占喜、朱良芬的诉讼请求不予支持，古德房地产公司抗辩违约金过高、诉讼时效不再作评述。原告关于诉请办理相关产权证的诉讼主张，因开发商并非办理产权证的行政部门且双方签订合同的主体经双方同意发生了变更，故该诉讼主张不予支持。本案参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张占喜、朱良芬的诉讼请求。案件受理费1970元，由张占喜、朱良芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  王洪元审判员  廖玉忠审判员  罗 娅二〇一九年十二月十八日书记员  肖忠政