浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5488号上诉人（原审被告、反诉原告）：林丽东，男，1972年11月16日出生，汉族，住文成县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文成宾馆，住所地文成县大峃镇文青公路1号，统一社会信用代码91330328704374481B。法定代表人：王李快，总经理。委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。上诉人林丽东因与被上诉人文成宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽东上诉请求：撤销一审判决，改判支持林丽东一审的反诉请求。事实和理由：一、一审判令林丽东支付违约金70万元，违背客观事实。1、文成宾馆存在重大违约，且违约在先。《房屋租赁合同》第十二条约定，屋顶和下水道损坏，由文成宾馆寻找工程队维修，维修费用由双方各承担50%，文成宾馆承担的费用从租金中抵减；合同签订三个月后，文成宾馆力争电梯、锅炉、中央空调正常运转；在使用过程中，以上设备到了规定年限，经检测合格不予更换，更换价格以政府采购为准，设备更换由文成宾馆把关，资金由林丽东垫付，设备费用从租金中抵减；由于林丽东使用不当，造成设备不到规定年限需要更新，双方各负责50%，文成宾馆的费用从租金中抵减。林丽东与文成宾馆之间约定的租金金额虽然确定，但由于可抵减租金的金额必须经文成宾馆确认才能确定，导致林丽东应交纳的租金金额也变成不确定。根据文成宾馆2016年11月9日提交的《关于文成宾馆2011年以来改造的调查报告》，林丽东上报可抵减租金共17项，文成宾馆对每项工程打折，与林丽东实际支出并不一致，其中部分可抵租金，还需要文成宾馆的董事会讨论决定，直到2017年1月，文成宾馆经评估机构评估才确认可抵租金317.9082万元。因文成宾馆重大违约，导致林丽东不知道自己应交纳租金的金额，文成宾馆也从未向林丽东催讨租金，一审法院认定林丽东未按合同约定按时足额支付租金，并酌定林丽东承担违约金70万元，属于认定事实错误。2、一审判决对违约金计算模糊。文成宾馆在2017年间曾三次致函林丽东，要求林丽东承担违约金，但三次的违约金金额均不-样，一次是155万元，一次是131万元，一次是170万元。文成宾馆对可抵减租金及违约金，自己也计算不清，如何要求林丽东交纳租金。一审判决对违约金总额、文成宾馆应承担多少违约金，林丽东原先垫付可抵租金是否有计算违约金等均未审查清楚。二、一审判决认定四楼如意厅加层未经文成宾馆同意，显属错误。林丽东于2011年8月经县规划局审批对四楼会议室进行加层，在办理审批手续时，由文成宾馆提供产权证及设计图纸。从文成宾馆提供的《关于文成宾馆2011年以来改造的调查报告》看，其认为是增收却未增加租金，显然其认为是林丽东未交纳租金，并未否认是自己同意扩建的事实。三、一审判决文成宾馆支付后山扩建费用87万元，价格畸低，显失公正。根据评估报告书，后山餐饮重置价值评估为608.5293万元，评估值为391.8702万元，林丽东以永久建筑物进行建设，虽然后山餐饮系临时建筑，但每年到期都可以延长一年，目前尚无任何迹象表明存在不可以延长的情形，林丽东目前仅使用六年，且规划许可期限至2020年8月7日，今后到期可随时延长规划期限，一审判决文成宾馆支付87万元，远远低于市场价值。四、一审判决未认定延迟租金起算错误。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，文成宾馆承诺中央空调、电梯在三个月正常运转，林丽东在实际经营过程中，在短短六个月内维修六次，会议记录证明文成宾馆在2011年3月29日才协商电梯采购事宣，电梯设备买卖合同证实，文成宾馆在2011年4月6日才签订合同，林丽东在2011年5月1日进行试营业，同年5月11日就被文成县公安局行政处罚，文成宾馆三个月争取营业的承诺显然落空。根据合同约定，中央空调和电梯均是文成宾馆应当采购的设备，事关公众的生命健康安全，文成宾馆作为营业场所，显然不具备营业条件，林丽东要求租金从2011年6月1日起算，理由充分。文成宾馆辩称，一、双方虽在《文成宾馆续租合同》中约定部分技改及维修费用可抵租金，但未约定何时可抵资金，且在可抵租金造价审核结果出来以后，文成宾馆已经积极将其先予抵扣租金，故并未违约。且技改及维修费用是否可抵租金、何时抵扣与林丽东交纳租金不存在因果关系。林丽东应当按照合同约定按时交纳租金，未按时交纳租金即应按合同约定承担违约责任。且可抵扣租金的仅317万元，而应交纳的租金远高于可抵租金的金额。二、《文成宾馆续租合同》明确约定，若林丽东不按时支付租金，应向文成宾馆承担所欠租金每日万分之三的违约金。文成宾馆在计算违约金时，先行将技改及维修费用抵扣租金，且是按该费用实际发生之日进行抵扣，之后才根据林丽东未支付租金计算违约金。一审判决认定违约金为70万元，金额太少，但文成宾馆愿意接受法院的判决结果。三、一审法院对后山餐饮及四楼会议厅扩建费用的判决数额认定事实清楚且合法合理。1、根据林丽东提供的《建设工程规划许可证》，扩建部分是临时建筑，而非永久建筑。林丽东不能证明也不能保证规划期限可以一直延期。而评估报告明确其是假设后山餐饮、四楼如意厅临时许可后续每年可正常延期而做出评估意见，即评估机构是以永久建筑的标准来评估价值，显然，该其所作出的评估价值不能适用于本案的临时建筑。2、林丽东就后山扩建部分向文成县国有资产投资经营有限公司申请扩建，文成县国有资产投资经营有限公司是有条件地同意林丽东的扩建，审批意见明确“按原合同签订相关条款执行，同意给予上报审批”。文成宾馆认可文成县国有资产投资经营有限公司的审批行为，按照续租合同的约定，不可移动的资产无偿归文成宾馆，包括后山的资产在内。另外，四楼会议厅扩建并未得到文成宾馆同意。3、评估报告的评估价中不仅包括了扩建费还包括了装饰费用，林丽东的装修未征得文成宾馆同意，根据续签合同的约定，不可移动的资产无偿归文成宾馆所有，因此，装饰费用应由林丽东自行承担。4、文成宾馆一直未向林丽东收取扩建部分的租金，林丽东一直系无偿使用。四、续租合同第二条约定从2011年1月16日至2011年4月15日三个月为装修期，装修期免收租金，2011年4月16日至2017年4月15日为租赁期。一审判决认定租金从2011年4月16日起算，符合合同约定。文成宾馆向一审法院起诉请求：1、判令解除文成宾馆、林丽东之间的租赁关系，并腾空坐落于文成县的文成宾馆归还给文成宾馆；2、判令林丽东支付文成宾馆技改抵项目补交税费5.144086万元；3、判令林丽东支付文成宾馆从2011年4月16日起至2018年6月18日止的未交纳租金106.71万元及违约金70.08万元；4、判令林丽东支付文成宾馆从2018年6月19日起至腾空之日止的房屋占有使用费（以续租合同期内最后一年租金的1.2倍计算至腾空之日止，暂计至起诉之日止为53.01万元）。在审理过程中，文成宾馆放弃第一项诉讼请求。林丽东反诉请求：1、判令文成宾馆承担后山餐饮、四楼如意厅扩建费用550.3303万元；2、判令文成宾馆返还违约金100万元及利息（利息从2017年起按月利率9‰计算至实际支付之日止）；3、判令文成宾馆承担续租期间装修款81.891万元。一审法院认定事实：2010年12月31日，文成宾馆与林丽东签订《文成宾馆续租合同》，将文成县房产（即文成宾馆）租赁给林丽东经营。合同约定：租赁期限为6年，不包括装修期，其中2011年1月16日至2011年4月15日三个月为装修期，装修期免租金，2011年4月16日至2017年4月15日为租赁期；租金每年分二次支付，第一年的租金173.06万元整，于2011年3月31日前付一半租金，剩余租金于2011年9月30日前付清；第二年至第六年的租金，按前一年租金的5%递增，租金支付的时间为当年的3月31日前付一半租金，剩余租金于当年的9月30日前付清；若林丽东不按时支付租金的，应向文成宾馆承担所欠金额每日万分之三的违约金；在租赁期间，林丽东投资装修的资产，合同终止时，可移动的资产可搬走，如电视、音像设备、电脑、床、桌、椅等，不可移动的资产无偿归文成宾馆（包括文成宾馆后山的资产），林丽东不得人为破坏，如人为破坏，要用现金赔偿；屋顶和下水道损坏，由文成宾馆寻找工程队维修，维修费用双方各自负担50%，文成宾馆费用从租金中抵减；在合同签订后三个月内文成宾馆力争电梯、锅炉、中央空调正常运转，在使用过程中，以上设备到了规定年限，检测合格不予更换，不合格予以更换，更换的价格以政府采购价格为准，设备更换由文成宾馆把关，资金由林丽东垫付，设备费用从租金中抵减；由于林丽东使用不当，造成以上设备不到规定使用年限需要更换的，双方各自负担50%费用，文成宾馆费用从租金中抵减；合同期满或提前解除合同，林丽东未按约腾退搬迁将承租租赁标的移交文成宾馆的，林丽东应按逾期天数向文成宾馆支付1.2倍租金，直至林丽东腾退搬迁将承租租赁标的移交文成宾馆为止。合同签订至今，林丽东共支付租金1160.55万元，技改及维修项目费用抵扣317.9082万元。2013年，经规划部门审批，林丽东在文成宾馆后山建设餐饮改造工程及四楼会议室加层。上述工程为临时建筑，规划许可期间至2020年8月7日。2017年3月15日，双方达成仲裁协议，林丽东按协议支付文成宾馆100万元违约金。2017年4月14日，文成宾馆向林丽东发出函件，主要内容为：在未明确新一轮承租方案期间，暂由林丽东继续经营，今后如果双方协商继续由林丽东续租，则续租合同从2017年4月16日起计算新一轮承租期限并按新一轮续租合同履行，如果双方未能达成续租，则从2017年4月16日起至文成宾馆通知要求林丽东腾退之日止租金按……年租金240.82万元支付租金……。此后，林丽东继续使用文成宾馆至今。2018年8月29日，双方解除仲裁协议。2019年5月16日，文成县房产（即文成宾馆）所有权人由文成宾馆变更为文成县国有资产投资经营有限公司。一审法院认为，关于租金支付情况及违约金问题。合同签订后，林丽东共支付1160.55万元（包括2017年3月15日支付的100万元）予以确认。关于技改及维修费用抵扣租金数额，林丽东主张349.9737万元，但未能提供充分证据予以证明，不予支持。文成宾馆自认317.9082万元，并经评估机构评估，予以支持。2010年6月14日至2010年8月22日，合同签订前租金为25.63万元。从2011年4月16日至2017年4月15日，根据续租合同约定，租金为1177.15万元。2017年4月16日起至2018年6月18日期间的租金，文成宾馆主张按每年240.82万元计算，但该租金数额未经林丽东确认，故不予支持。林丽东认为租金应按上一年的租金增加5%计算，该主张较为合理，予以支持，故2017年4月16日至2018年6月18日的租金为274.62万元。腾退期间的占用费，林丽东认为应当按照上一年度的1.2倍计算，文成宾馆主张按每年265.06万元计算，不损害林丽东的利益，予以支持，故该期间的占用费（从2018年6月19日起至2019年5月15日）为241.63万元。林丽东主张应扣减部分租金，但缺乏事实和法律上的依据，不予支持。综上，截止2019年5月15日，林丽东应支付的租金及占有使用费总计为1719.03万元，现林丽东已支付1160.55万元，技改及维修费用抵扣租金额为317.9082万元，尚欠租金、占有使用费240.5718万元。由于文成宾馆未及时对技改及维修费用进行结算并抵扣租金，其对违约金的产生应承担部分责任，林丽东未按合同约定按时足额支付租金，也属违约，理应承担部分违约责任，结合合同违约的情况、违约金数额及双方的责任，酌定林丽东支付文成宾馆违约金70万元。综上，林丽东应支付文成宾馆租金、占有使用费、违约金共计310.5718万元。关于后山餐饮及四楼会议厅扩建费用问题。经法院委托瑞安市瑞扬房地产土地资产评估有限公司评估，文成宾馆四楼如意厅工程重置价值为387.33万元，评估值为155.464万元；后山餐饮工程（包括包厢空调工程和后山消防工程）重置价值为608.5293万元，评估值为391.8702万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。文成宾馆四楼会议厅扩建，并未得到出租人的同意，故扩建费用应由林丽东负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理有没约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，林丽东对文成宾馆后山进行扩建，已经出租人同意，并办理了合法的建设手续，但后山工程为临时建筑，临时规划许可期限至2020年8月7日。结合上述临时建筑的使用年限、许可期限、重置价值、现存残余价值，以及文成宾馆未收取上述临时建筑的租金的事实，酌定文成宾馆支付林丽东87万元。文成宾馆主张林丽东支付税费51440.86元，但未能提供证据予以证明，不予支持。林丽东主张文成宾馆返还100万元违约金，该款已在租金和违约金中予以抵扣。林丽东主张续租期间装修款819810元，由于林丽东的装修行为未经文成宾馆同意，该笔款项应由林丽东自行负担。鉴定费用6万元，由文成宾馆负担1万元，林丽东负担5万元，由于鉴定费用由文成宾馆垫付，故林丽东应支付文成宾馆5万元。综上所述，对于文成宾馆诉讼请求中，理由成立部分予以支持；对于林丽东反诉请求中，理由成立的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条之规定，判决：一、林丽东于本判决生效之日起十日内支付文成宾馆租金、房屋占有使用费及违约金共计310.5718万元、鉴定费用5万元。二、文成宾馆于本判决生效之日起十日内支付林丽东扩建费用87万元。三、上述第一、第二项判决的款项相抵，由林丽东于本判决生效之日起十日内支付文成宾馆228.5718万元。四、驳回文成宾馆的其他诉讼请求。五、驳回林丽东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费40525元，由文成宾馆负担10926元，林丽东负担29598元；本案反诉诉讼费63062元，由林丽东负担55570元，文成宾馆负担7492元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：林丽东于2005年承租文成县房产（即文成宾馆）进行经营，2010年6月14日租期届满后继续承租，并签订涉案《文成宾馆续租合同》。本院认为，《文成宾馆续租合同》第三条已经明确约定了每期租金的金额、交付时间及逾期支付租金的违约金。虽然合同第十二条约定屋顶、下水道损坏的维修费用中文成宾馆应负担部分可从租金中抵扣，电梯、锅炉、中央空调更换费用由林丽东垫付并从租金中抵减等，但对于相关费用，林丽东应当向文成宾馆申报并经其确认后方可进行抵扣。在未申报并经文成宾馆确认前，林丽东仍应当依合同第三条的约定履行支付租金的义务。合同第三条明确约定，第一年租金173.06万元，于2011年3月31日前付一半，剩余租金于2011年9月30日前付清；第二年至第六年的租金，按前一年租金的5%递增，当年的3月31日前付一半租金，剩余租金于当年的9月30日前付清。而根据林丽东的举证，其系于2012年12月21日提交《要求结算文成宾馆装修中林丽东垫付资金的报告》，列明垫付电梯、锅炉房及锅炉消音工程改造、防水层和下水道维修、空调等费用3100222元，要求在今后租金中抵扣。于2016年5月5日提交《要求结算文成宾馆后续装修中林丽东垫付资金的报告》，列明垫付后山餐饮包厢空调工程、后山餐饮消费工程、二楼吉祥厅新风空调重装及改装消防工程、主楼屋面漏水修缮工程、一二层走廊和客房及包厢空调管道保温漏水修缮工程、员工宿舍机房顶漏水修缮工程等费用758412.87元，要求在今后租金中抵扣。可见，在第三年及第六年第二期才发生抵扣租金的事实，现林丽东不能举证证明其已按约支付第一、第二年的租金并在抵扣费用后已足额支付其他年份的租金，一审法院认定其构成违约，并无不当。一审法院根据林丽东支付每笔租金的时间及金额，结合双方的责任，酌情确定逾期支付租金的违约金为70万元，亦基本合理，本院予以维持。涉案文成县房产属于国有自管财产，未经所有权人文成宾馆同意，林丽东难以办理并取得会议室加层建设工程规划许可证。且文成县房产地处文成县城中心位置，林丽东在该房屋的会议室上进行加层建设，文成宾馆不可能不知情，而本案也没有证据证明文成宾馆在租赁期间对林丽东的加建行为提出过异议，相反，其在此后的2013年还同意林丽东进行后山餐饮改造工程。综合上述事实，可认定林丽东主张的其系经文成宾馆同意后进行四楼会议厅加层建设的事实成立。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案诉争的四楼会议厅（如意厅）系经文成宾馆同意后加建，且已办理合法的建设手续，但该四楼会议厅为临时建筑，临时规划许可许可期限至2020年8月7日。综合考虑该临时建筑的使用年限、许可期限、重置价值、现存残余价值，以及建成后林丽东使用至今未支付该临时建筑的租金等事实，本院酌定文成宾馆支付林丽东70万元。后山餐饮改造工程也系临时建筑，临时规划许可许可期限至2020年8月7日。一审法院综合考虑临时建筑的使用年限、许可期限、重置价值、现存残余价值，以及建成后林丽东使用至今未支付该临时建筑的租金等事实，酌定文成宾馆支付林丽东87万元，亦无明显不当，本院予以维持。林丽东系于2005年承租文成县房产（即文成宾馆）进行经营，2010年6月14日租期届满后仍继续在该场所经营，同年12月31日签订本案的续租合同，续租合同明确约定2011年1月16日至2011年4月15日为装修免租期，租期从2011年4月16日起算。由此可见，电梯、锅炉、中央空调均系原租赁期间使用并在续租期间继续留用的设备。根据续租合同中有关“合同签订后三个月内文成宾馆力争电梯、锅炉、中央空调正常运转，在使用过程中，以上设备到了规定年限，检测合格不予更换，不合格予以更换”的约定内容，亦可证明上述设备经林丽东前一租赁期使用已经出现故障。2011年5月1日，林丽东进行试营业，说明当时电梯、锅炉、中央空调能够正常运转。此后，上述设备在使用过程中需要进行维修，不排除系因设备自然老化及使用不当所造成的可能。现没有证据显示上述设备到规定使用年限后，经检测不合格，文成宾馆未予及时更换，林丽东请求延迟租金的起算时间，理由不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初2733号民事判决主文第一项、第四项及本诉案件受理费负担部分。二、撤销浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初2733号民事判决主文第二项、第三项、第五项及反诉案件受理费负担部分。三、文成宾馆于本判决生效之日起十日内支付林丽东扩建费用157万元。四、文成宾馆与林丽东相互支付的款项相抵后，林丽东于本判决生效之日起十日内支付文成宾馆158.5718万元。五、驳回林丽东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费40525元，由文成宾馆负担10926元，林丽东负担29598元；本案反诉诉讼费减半收取计31531元，由林丽东负担24783元，文成宾馆负担6748元。二审案件受理费31531，由林丽东负担24783元，文成宾馆负担6748元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年十二月四日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛