江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9384号上诉人（原审原告）：李珍宝，女，1949年1月10日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审原告）：屠亚奇，男，1979年10月16日生，汉族，住南京市溧水区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：屠锡瑜（系李珍宝之夫、屠亚奇之父），住南京市白下区。被上诉人（原审被告）：南京恒大富丰置业有限公司，住所地南京市溧水区开发区南区。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，女，该公司法务人员。上诉人李珍宝、屠亚奇因与被上诉人南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李珍宝、屠亚奇上诉请求：撤销原判，依法改判：一、被上诉人支付E23-130、131商铺产权缩减30年的违约补偿322530元；二、被上诉人支付E23-130、131两间商铺延迟交房违约金9396元；三、被上诉人退还E23-130、131商铺2017年2月至收到房屋的2017年11月间产生的物业费3612元；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、本案双方对事实争议较大，原审法院以简易程序审理，不符合最高人民法院关于民事案件适用简易程序范围的司法解释，致使审判过程缺失了法庭辩论环节，侵犯了上诉人的诉讼利益，应依法予以纠正。二、本案双方的主要争议为被上诉人是否存在合同欺诈。被上诉人作为专业房屋出售人，负有如实陈述所售商品的义务，对政府有关房屋的性质的认定及相关权益负有如实告知的责任。本案的合同系被上诉人提供的格式合同，其中关于涉案房产使用年限可达70年的表述属于该合同的重大事项，被上诉人辩称为笔误，系民事诉讼中极为不严肃的行为。原审人民法院仅以上诉人在小区曾经买过两套商业用房，应当知道国家关于商业用房使用年限为40年的规定为由，要求上诉人对被上诉人关于本案中土地使用年限为70年的承诺另行举证，明显偏袒被上诉人，由此作出上诉人败诉的判决是错误的。上诉人查询了相关案例，恒大公司应补偿上诉人产权缩减赔偿金322253元。三、本案争议的另一事实是被上诉人是否存在延期交付所售房屋的事实。根据涉案合同，该房屋交付日期为2017年1月1日，由于该房在出售前已被被上诉人实际使用，并对房屋结构有所改动，因此上诉人接到交付通知时要求按上诉人要求被上诉人恢复原状，交付占用期间的各种费用，被上诉人在上诉人的要求下，交清了电费，证明被上诉人占用房屋的事实，上诉人要求被上诉人恢复房屋原状，交清所欠费用的要求是合理的。涉案房屋交付日期理应按实际交付日期计算。原审人民法院不顾事实认定被上诉人单方制定的交房通知书为交付期，从而做出了恒大公司胜诉的判决，理应纠正。四、上诉人要求恒大公司交纳其办公期间的产生的电费和物业费，恒大公司仅交纳电费，恒大物业公司要求上诉人先行垫付恒大公司办公期间产生的物业费，上诉人为赶在税费上调之前办理产权证，无奈按其要求先行垫付了恒大办公企业产生的物业费。恒大公司辩称：一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确，请求维持一审判决。李珍宝、屠亚奇向一审法院起诉请求：一、恒大公司支付E23-130和E23-131商铺产权缩减30年的违约赔偿金968691元；二、恒大公司支付E23-130和E23-131两间商铺迟延交房违约金9396元；三、恒大公司承担E23-130和E23-131商铺2017年2月至2017年11月收到房屋期间产生的物业费3612元。一审法院认定事实如下：2016年7月29日，恒大公司作为甲方与李珍宝、屠亚奇作为乙方，分别就南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大湖光苑23幢130室、131室（以下分别简称130室、131室）签订《恒大金碧天下国际花园商品房现售合同》，其中130室商品房建筑面积为48.64平方米，总价款为146091元；131室商品房建筑面积为58.87平方米，总价款为176806元。两份合同中均约定土地使用年限自2007年5月30日起至2077年5月30日止，约定恒大公司应于2017年1月31日前向李珍宝、屠亚奇交付商品房。合同约定甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方于解除本契约30天内将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款0.1%向乙方支付违约金。李珍宝、屠亚奇购房后，已支付了130室、131室的全部购房款，并领取了130室、131室商品房的不动产权证书，证书上载明的权利性质为出让/市场化商品房、其他商服用地/商业，使用期限至2047年5月30日止。2017年1月20日，恒大公司就130室、131室向李珍宝、屠亚奇邮寄发出恒大金碧天下国际花园收楼通知书两份，通知2017年1月31日起每日8:30-17:30接受业主现场办理收楼手续。2017年8月4日，李珍宝在收楼物品领用登记表上签名。当日，李珍宝、屠亚奇缴纳了2017年2月1日至2017年8月31日期间的物业费，其中130室物业费为1089.2元、131室物业费为1318.8元。2017年8月14日，李珍宝签署了房屋钥匙签收确认书。李珍宝、屠亚奇称领取钥匙后到房屋内查看，发现恒大公司改动了卫生间、电表等结构，故其要求恒大公司整改，并将钥匙退还、未接收房屋。李珍宝、屠亚奇提交了其2017年10月19日制作的恒大E23栋130-131商铺验收书，李珍宝、屠亚奇称当日物业管家持该商铺验收书确认了电表度数后将房屋钥匙交付给李珍宝、屠亚奇，李珍宝、屠亚奇于当日才接收了涉案130室、131室商铺，但物业管家未在该商铺验收书上签字确认。一审法院另查，李珍宝、屠亚奇在购买案涉两间商铺之前曾在恒大公司购买过两间商铺，该两间商铺的土地使用年限为四十年。一审法院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或其他用地五十年。李珍宝、屠亚奇在恒大公司购买案涉130室、131室商铺前，曾在恒大公司购买过其他商铺，其对商业用地土地使用年限为40年的规定应当知晓，李珍宝、屠亚奇亦未举证证明恒大公司在其购买涉案两间商铺时曾进行过商铺土地使用年限为70年的销售宣传；此外，恒大公司与其签订的两份《商品房现售合同》中对土地使用年限约定为70年的内容因违反了法律法规的强制性规定而无效，现李珍宝、屠亚奇以恒大公司存在合同欺诈为由，要求恒大公司赔偿产权缩减30年的违约赔偿金968691元的诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于李珍宝、屠亚奇主张的迟延交房违约金及物业费，双方在合同中约定恒大公司应于2017年1月31日前交付房屋，恒大公司已在约定交付日期前向李珍宝、屠亚奇发出了收楼通知书，李珍宝、屠亚奇现有举证不足以证明系因恒大公司原因导致房屋未能按照合同约定交付，故李珍宝、屠亚奇要求恒大公司支付迟延交房违约金及物业费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院判决：驳回李珍宝、屠亚奇的诉讼请求。一审案件受理费已减半收取6743元，由李珍宝、屠亚奇负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人李珍宝、屠亚奇提交以下证据：证据1：溧水供电局电脑屏幕截图一份，供电局打印的电费发票四张（分别是涉案131室2016年6月、2016年1月、2015年4月、2014年7月三次抄表缴费的情况），证明：被上诉人恒大公司在用131室的电，130室水电全是零，所以没有打印记录。证据2：涉案130室产权证复印件一份，证明该房屋2013年9月登记在被上诉人名下。证据3：证人王某,4的证人证言，证明：恒大公司做过70年产权的宣传，上诉人才买的涉案房屋。被上诉人恒大公司质证称：证据1，真实性无异议，被上诉人在涉案房屋未销售前，公司工程部使用过该房屋办公，产生过水电费，但在涉案房屋准备销售前已经撤离并结清水电费。证据2，真实性无异议，根据南京市不动产管理部门要求，现房销售需将房屋登记在开发商名下才能对外销售。证据3，关于70年产权的商铺，我们已经向溧水不动产权中心了解到，这个属于不动产权中心办证错误，不动产权中心也将依法予以纠正处理，王某,4签署的合同也是70年，是工作人员笔误造成的。二审中另查明，上诉人李珍宝、屠亚奇在2016年7月27日分别就涉案两套房屋签署两份《承诺书》，承诺其本人已亲自实地查看过房屋，知悉房屋的格局及现状，本案房源为一楼毛坯房源，承诺接受现状交付。二审中还查明，上诉人交纳物业费的对象为金碧物业有限公司南京分公司。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉人恒大公司是否应当向上诉人李珍宝、屠亚奇支付产权年限减少违约金32万余元；二、被上诉人恒大公司是否应当赔偿上诉人李珍宝、屠亚奇逾期交房违约金9396元；三、被上诉人恒大公司是否应当退还上诉人李珍宝、屠亚奇物业费3612元。关于争议焦点一，相关法律法规规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为四十年，该规定应为我国公民广为知悉，且本案上诉人之前亦从被上诉人处购买过几次商铺，其应当知晓以上规定。在此前提下，即使本案双方签订的销售合同中约定土地使用年限为70年，上诉人对此亦不应产生不合理的期待。现双方之间签订的销售合同已经履行完毕，上诉人并未因合同约定产生损失，故其要求被上诉人赔偿其相应的违约损失没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二，本案上诉人主张2017年1月31日至2017年10月19日期间的逾期交房违约金。从本案查明的事实看，双方约定上诉人应在2017年1月31日之前向被上诉人交房，上诉人在2017年1月20日向被上诉人发送了收楼通知书。上诉人主张其收到了该通知书，但因被上诉人的原因未收到房，对此上诉人应当承担举证证明责任。从上诉人在本案中提交的电费相关证据看，涉案131室在2016年3月之前由被上诉人使用并产生了电费，该房屋在2016年3月因欠费停电，后在2017年8月23日恢复供电。但上诉人在本案中提交的电费相关证据仅能证明涉案131室在2016年3月份之前的用电情况，上诉人在本案中提交的130室的产权证证据仅能证明130室在2013年9月份的产权登记情况，本案被上诉人应在2017年1月31日之前交房，而上诉人提交的以上证据不足以证明2017年1月31日至2017年8月4日期间存在因被上诉人的原因导致不能交房的情况。另外，2017年8月4日上诉人在收楼物品登记表上签名，并在2017年8月14日将钥匙退还，直至2017年10月19日自行制作商铺验收书。因上诉人在2016年7月27日承诺接受房屋现状交付，而上诉人在本案中仅能举证证明被上诉人在2016年3月份以前使用过涉案房屋，故上诉人在2017年8月份要求被上诉人整改的情况不能视为因被上诉人的原因导致交付不能。综上，上诉人在本案中主张被上诉人在2017年1月31日至2017年10月19日期间的逾期交房依据不足，应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。关于争议焦点三，因上诉人在本案中不能证明本案系因被上诉人的原因导致迟延交房，且上诉人交纳物业费的对象亦并非被上诉人，故上诉人在本案中要求被上诉人承担或退还2017年2月至2017年8月份的物业费没有依据，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人李珍宝、屠亚奇的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6333元，由上诉人李珍宝、屠亚奇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月三十日书记员 陈晓君