湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初210号原告：怀化世锦房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区天星东路。法定代表人：张克勤，该公司董事。委托诉讼代理人：陈烨，湖南宏峰律师事务所律师。被告：杨理刚，男，汉族，1967年9月5日出生，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：陈秀英，女，汉族，1960年1月4日出生，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：陈贵礼，男，汉族，1969年1月6日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系陈秀英弟弟。第三人：怀化市善行天下投资有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路。诉讼代表人：田晓明，怀化市善行天下投资有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：蔡景胜，管理人工作人员。委托诉讼代理人：杨志英，管理人成员。第三人：怀化市善行天下食品饮料有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路。诉讼代表人：田晓明，怀化市善行天下投资有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：蔡景胜，管理人工作人员。委托诉讼代理人：杨志英。管理人成员。原告怀化世锦房地产开发有限公司（以下简称世锦公司）与被告杨理刚、第三人陈秀英、怀化市善行天下投资有限公司（以下简称善行天下投资公司）、怀化市善行天下食品饮料有限公司（以下简称善行天下食品公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世锦公司的委托诉讼代理人陈烨、被告杨理刚、第三人陈秀英及委托诉讼代理人陈贵礼、第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司的共同委托诉讼代理人蔡景胜、杨志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世锦公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告杨理刚与原告怀化世锦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效（合同编号：201301442204)；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人陈秀英在善行天下非法集资中，于2013年12月7日与第三人善行天下二公司法人代表粟泽良、粟方玉签订借款合同，与粟泽良、粟方玉等串通，以陈秀英、杨理刚、丁华香、杨伟名义与原告世锦房地产公司签订商品房买卖合同5份，其中被告杨理刚与原告订立的商品房买卖合同合同编号为201301442204，后到房产局预告登记，企图掩盖被告及第三人参与善行天下非法集资和实际未交购房款的真实情况。现原告请求人民法院确认本案商品房买卖合同无效。被告杨理刚辩称：1.本案诉争合同，是答辩人与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司于2013年12月7日签订，依据该合同第二十条第三款约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效。2013年12月7日签订时，合同双方当事人均签字并盖章。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立各同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。所以该合同2013年12月7日生效；2.答辩人于2013年12月7日也就是签订合同的当天，答辩人根据被答辩入怀化世锦房地产开发有限公司的要求，将自己私营企业的一张银行卡，开户行：怀化市鹤城区农村信用合作联社舞水路分社，户名：丁华香，卡号：62×××21。交与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司，刷卡转入对方账户955000元整，结清了丁华香、杨理刚、杨伟三户的购房款，对方确认以后，开出了财物收据，其中丁华香购房款310604元整，财物收据号：Ｎ01515489；杨理刚购房款310604元整，财物收据号：Ｎ01515488；杨伟购房款310604元整，财物收据号：Ｎ01515487；被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司收取了答辩人相关费用后，成功进行了预告登记并依法网签，以实际履行的行为进一步认可该合同已经发生法律效力。被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司诉称答辩人没有实际支付购房款与事实不符；3.本案诉争合同，是答辩人杨理刚与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司于2013年12月7日签订并生效，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第73条第2款，可变更、可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。《合同法》第55条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司2019年6月16日才起诉答辩人，合同签订并实际履行已经过去近6年时间，明显超过诉讼时效；4.本案将怀化市善行天下投资有限公司、怀化市善行天下食品饮料有限公司、陈秀英列为第三人，主体不适格。本案是答辩人杨理刚与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司因商品房买卖合同引发的纠纷，合同双方当事人为答辩人杨理刚与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司，该合同并未与怀化市善行天下投资有限公司、怀化市善行天下食品饮料有限公司、陈秀英设定任何直接的民事法律关系。综上所述，答辩人杨理刚与被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，答辩人杨理刚依据合同支付了合理价款，合同完全合法有效，请求查明事实，依法驳回被答辩人怀化世锦房地产开发有限公司的诉讼请求，维护答辩人的正当合法权益。第三人陈秀英述称：同被告的答辩意见。第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司述称：房屋买卖不是被告真实意思表示，是掩盖被告参与善行天下非法集资，该房原为世锦公司抵善行天下债的，价格远低于其他房价，侵害了善行天下其他债权人利益，该合同应归于无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：证据一、被告人口登记信息、善行天下公司登记信息，证据来源怀化市公安局、怀化市工商局，拟证明：被告、第三人基本情况；证据二、（2016）湘1202刑初539号刑事判决书及送达回证、怀化市、方兴会计事务所的司法鉴定说明，杨理刚《说明》，证据来源于鹤城区法院和方兴会计师事务所、杨理刚，拟证明：善行天下公司粟泽良、粟方玉非法集资，2014年3月12日案件爆发，构成非吸罪，至今尚有1000多债权人3亿元未能偿还，陈秀英系善行天下非法集资参与人，杨理刚、丁华香、杨伟都是陈秀英的关联人；证据三、被告与善行天下粟泽良、粟方玉借款合同，证据来源于世锦公司、善行天下公司，拟证明：2013年12月善行天下非法集资，资金链面临断裂，陈秀英却高息参与非法集资，并约定本案涉案房屋作为借款的抵押担保；证据四、被告与原告《商品房买卖合同》，证据来源世锦公司，拟证明：被告与粟泽良等串通，实际未付房款，签订本案《商品房买卖合同》，企图掩盖非法集资目的，买卖合同并没有真实的买卖意思表示，是为了被告非法集资活动提供还款保障。被告质证认为，对证据一的真实性无异议。证据二、三、四与本案无关联性。（2016）湘1202刑初539号刑事判决书对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。被告与善行天下粟泽良、粟方玉借款合同不是真实的，而且也与本案无关联。对借款合同书上书写的复印属实及杨理刚的签字无异议、对证据合法性无异议，关联性有异议。第三人陈秀英质证认为，陈秀英与善行天下的借款合同说明，对其真实性有异议。因为合同没有实际履行，由于没有办理合法有效的房产登记，该证据来源不合法。第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司对原告提交的上述证据无异议。被告为支持其抗辩理由，向本院提供了以下证据：合同编号：201301442204怀化市商品房买卖合同1份，收据1张，怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明1张，银行流水清单1张，共同拟证明：买房成立。原告质证认为，买卖合同真实性、关联性无异议，但合法性有异议，不是真实意思表示，签订买卖合同，使得这套房子不得再二次出卖，为被告的借款提供还款保障。对转账凭证银行流水的真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的有异议，该钱是在善行天下的POS机刷卡，钱进的是粟月的账户，这笔钱和杨理刚支付的钱总额是1432500元，还有67500元的差额是按照借款合同的约定扣除的当月的砍头息，对方付款的银行卡尾号2014正好是合同上所约定的乙方陈秀英指定的银行账户。对票据真实性无异议，但合法性、证明目的有异议，开收据只是配合担保目的的达成。杨理刚、杨伟、丁华香的房子合同的总价都是310604元，收据金额也是310604元这个数字，如果按照合同的价格来说三套房屋应当是931812元，与三被告的955000元的转账金额也对不上，这个转账不是支付房款。对办了网签真实性无异议，但网签不能证明买卖合同是合法有效的。第三人陈秀英对被告提交的上述证据无异议。第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司的质证意见同原告。第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司提供下列证据；证据一、陈秀英与善行天下借款合同书复印件一份、粟月提供给借款人粟泽良的身份证复印件1张，银行流水复印件三张、杨翼（陈秀英之子）身份证复印件一张，付息凭证复印件2张，拟证明：陈秀英、杨理刚、杨伟、丁华香以陈秀英名义参与善行天下高息非法集资，共集资143.25万元，月利率4.5%，领“利息”13.5万元，集资款余额129.75万元;证据二、陈秀英、杨理刚、杨伟、丁华香关系说明，拟证明：杨理刚、杨伟、丁华香都是凭借陈秀英名义与善行天下的集资关系与世锦公司签订房屋买卖合同，房屋买卖不是真实意思表示，实际是以买卖合同掩盖非法集资借款关系;证据三、2018年11月14日世锦公司说明、善行天下债权人请求报告，拟证明：粟泽良等将房屋签到陈秀英等名下，侵害了其他债权人利益，其他债权人强烈要求追回房屋，统一清算、公平清偿。原告质证认为，对第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司提供的证据真实性、合法性、关联性无异议。被告质证认为，与本案没有关联性。第三人陈秀英质证认为，与本案没有关联性。本案认证认为，对原告与被告提供的上述证据及第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司提供的证据一、二，因与认定本案基本事实有关联性，本院予以采信。对第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司提供的证据三，因与认定本案基本事实无关联性，本院不予采信。根据本院采信的证据及庭审中各方当事人的陈述，确认以下案件事实：本案第三人陈秀英系被告杨理刚叔母，另案被告丁华香系杨理刚妻子、另案被告杨伟系杨理刚朋友。杨理刚、丁华香、杨伟均系陈秀英与第三人善行天下投资公司、善行天下食品公司借款的共同出资人。2013年12月7日，甲方第三人善行天下投资公司法人代表粟泽良、善行天下食品公司法人粟方玉与乙方第三人陈秀英签订了一份《借款协议书》，约定甲方向乙方借款150万元，月息4.5%，借款期限从2013年12月7日至2014年6月7日。甲方以其在世锦城所有的F2104、F2002、F2102、F2004、F2204房屋进行抵押。双方还约定了借款用途、违约责任、债权转让、其他约定等。其中，第三条违约责任约定“甲方若当月未能按时支付利息，乙方在约定利息外，另每日加收取甲方借款本金的20‰违约金；超过5天未能按时支付约定利息，视为甲方严重违约，乙方有权提前收回本金及利息或直接出卖上述预告登记的房屋”。2013年12月7日，第三人陈秀英刷善行天下POS机，支付借款477500元。另案被告丁华香刷善行天下POS机，支付借款955000元。共计支付借款1432500元。扣除了150万元借款的当月利息67500元。2013年12月7日，杨理刚与原告世锦房地产公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同编号为201301442204。所购房号系上述《借款协议书》中抵押房屋中的2204号、建筑面积136.23㎡、总金额310604元。原告亦在2013年12月7日给被告出具了收据，载明“今收到杨理刚购买世锦城3栋F2204定金，金额310604元”。案涉房屋已办理预告登记。另查明，2009年10月27日，粟泽良（已于2015年3月25日死亡）注册成立怀化市善行天下食品饮料有限公司，法定代表人为其儿子粟方玉。2011年11月8日，粟泽良以怀化市善行天下食品饮料有限公司的名义注册成立怀化市善行天下投资有限公司，股东为怀化市善行天下食品饮料有限公司，法定代表人为粟方玉，2014年3月20日，法定代表人变更为粟泽良，股东变更为粟泽良、粟方玉。2010年10月至2014年3月怀化市善行天下食品饮料有限公司、怀化市善行天下投资有限公司未经批准，非法吸收社会非特定对象投资。2016年3月29日，由于善行天下投资公司资不抵债，本院裁定受理善行天下投资公司的破产清算申请，指定湖南方兴会计师事务所有限公司担任善行天下投资公司管理人。2016年5月4日，本院根据善行天下食品公司的申请，将善行天下食品公司并入善行天下投资公司的破产清算。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。在善行天下投资公司、善行天下食品公司非法集资过程中，两公司实际控制人粟泽良向陈秀英（被告杨理刚为共同出资人之一）借款。借款发生后，粟泽良于2013年12月7日以原告开发的房屋作抵押，原告公司法定代表人张克勤予以同意。因此，被告与原告签订商品房买卖合同，是原告、被告、第三人实际控制人粟泽良协商一致的结果。对于上述合同的效力问题，本院评述如下：第一，各方当事人均具有完全民事行为能力，没有《中华人民共和国民法总则）第一百四十四条规定的民事法律行为无效情形。第二，因世锦公司是善行天下投资公司、善行天下食品公司的债务人，用世锦公司开发的待售商品房抵债，对善行天下投资公司、善行天下食品公司而言，将对债务人世锦公司的债权转让给杨理刚以抵偿债务，被告取得债权人地位，善行天下投资公司、善行天下食品公司就已转让的债权不再对世锦公司享有债权；由世锦公司对被告承担债务，不增加世锦公司债务负担，也并不损害世锦公司的其他利益。如转让的债权金额超过所负被告债务金额的，善行天下投资公司、善行天下食品公司就差额部分，可以要求被告返还。因此，案涉为清偿债务签订的商品房买卖合同，系各方真实意思表示，未违反法律规定，不具备《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条规定的民事法律行为无效的情形。第三，世锦公司并不能提供房价明显低于销售价的证据。虽然世锦公司、善行天下投资公司、善行天下食品公司提出签订商品房买卖合同实为担保的主张，但即便被告在出借资金后，要求提供担保才签订案涉商品房买卖合同的，根据2019年11月14日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”的规定，案涉商品房买卖合同属让与担保合同性质，除约定“债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有”部分无效外，其他约定仍属有效。世锦公司以案涉商品房买卖合同实属担保合同为由，请求确认合同无效，缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。”善行天下投资公司非法集资构成犯罪，但本案案涉民间借贷合同并不当然无效，也不因非法集资免除善行天下投资公司、善行天食品公司的借贷债务。因此，世锦公司与杨理刚签订商品房买卖合同，不构成恶意串通，损害他人合法权益行为，不属《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定的民事法律行为无效情形。人民法院受理破产申请后，管理人认为破产申请受理前，善行天下投资公司、善行天下食品公司对杨理刚进行个别清偿行为损害债权人利益的，应依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定，请求人民法院予以撤销该债务清偿行为并要求杨理刚返还财产，但不因此否定案涉商品房买卖合同效力。综上所述，被告与原告签订的商品房买卖合同不存在法定无效情形，被告世锦公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一五十四条的规定，判决如下：驳回原告怀化世锦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由怀化世锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  朱湘辉审 判 员  曹 阳审 判 员  夏英姿二〇一九年十二月九日法官助理谌奕代理书记员  舒灵慧附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。