江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11957号 原告：黄德华，男，汉族，1964年1月4日生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：胡典，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：索明瑜，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：范平，男，汉族，1963年8月2日生，身份证号码： 320102196308021239，现被羁押于江苏省浦口监狱。 委托诉讼代理人：王莹莹，江苏衡圣律师事务所律师。 原告黄德华与被告范平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄德华的委托诉讼代理人索明瑜、被告范平的委托诉讼代理人王莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄德华向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告于2014年1月20日签订的《房地产买卖中介合同》，同时解除原、被告于2015年1月19日签订的为该合同提供担保的《借款合同》和《南京市房地产抵押合同》;2、被告协助原告涤除南京市鼓楼区不动产上相应的抵押权；3、被告将南京市鼓楼区不动产返还给原告，并承担返还之前的银行还款；4、被告向原告支付违约金450000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月20日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》，约定由被告购买原告名下位于南京市鼓楼区房屋，售价为4500000元；付款方式为被告于2014年1月28日前向原告支付首付款950000元（不包括已支付的定金50000元），于2014年3月31日前将剩余房款3400000元支付给原告。违约条款约定，一方违约的，应当向对方支付违约金450000元。合同签订后，被告仅向原告支付房款260万元，原告于2014年年底将案涉房屋交付被告使用至今。由于被告未能办理银行贷款，剩余房款迟迟未付，经原告多次催促，双方曾于2014年年中达成协议，被告在两年内必须支付完毕所有房款，在此期间每月按揭还款由被告承担，如逾期还款超过三次，原告有权解约等。考虑到履行期限过长，被告要求以借贷的形式成为案涉房屋的抵押权人，以此作为《房地产买卖中介合同》的担保，于是双方于2015年1月19日签订《借款合同》以及《南京市房地产抵押合同》,并于2015年1月23日办理了抵押登记。2016年6月被告被刑事拘留，2016年10月10日被告因非法持有毒品罪被鼓楼法院判处有期徒刑。此后原告多次通过被告亲属催促付清房款未果，同时由于被告数次逾期支付按揭款，造成原告在银行系统失信。被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，不仅给原告造成了经济上的巨大损失，还严重损害了原告的信用。特提起诉讼，望法院依法支持原告诉讼请求。 被告范平辩称，双方曾于2014年签订过房地产买卖中介合同，但后来没有完全按照合同条款履行，双方于2015年1月13日签订协议书，更改了房款支付时间及过户时间。原告称2014年年中达成过协议，被告在两年内支付全部房款，在此期间每月按揭还款由被告承担，如果逾期还款超过3次，原告有权解约。但没有事实依据，双方并未达成两年内支付所有房款的协议，也未约定逾期还款3次原告有权解除合同。2014年下半年，原告就按照2015年1月13日签订的协议书如约向原告支付按揭款项，用于偿还银行贷款，虽有几次逾期支付，但属轻微的违约，可以根据双方签订的协议给原告适当的赔偿，但该违约不足以成为解除房屋买卖合同的条件。综上，原告主张解除合同没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理查明，2014年1月20日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》，约定由被告购买原告名下位于南京市鼓楼区房屋，建筑面积为274.73平米，售价为4500000元；约定的付款方式包括：1、被告于2014年1月28日前向原告支付首付款950000元（不包括已支付的定金50000元），余款10万元于房屋交付当日支付；2、被告于2014年3月31日前将剩余房款3400000元支付给原告，以非资金监管的方式支付。合同第九条第三款约定，一方违约的，应当向对方支付违约金以房款的10%计算为450000元。合同签订后，被告已向原告支付房款260万元，原告于2014年年底将案涉房屋交付被告使用。后因被告因故剩余房款未能按时支付，双方于2015年1月13日再次签订一份补充协议，约定：1、乙方（被告）承诺每月20日之前（不能超过三天）必须按时存入甲方（原告）房贷还款账户中的应还款数额，若逾期不还，乙方必须按每日以总房款的千分之五作为补偿；2、乙方不得在此房过户之前，做任何银行抵押及个人融资，若做了银行抵押及个人融资的话，与甲方没有任何关系，乙方负有所有法律责任，并赔偿甲方总房款的20%作为赔偿；3、甲方承诺在2015年3月31日之前将此房交付给乙方，若甲方逾期，甲方必须按每日以总房款的千分之五作为补偿支付给乙方……。为了保证合同的履行，双方以借贷的形式为案涉房屋设定了抵押，于2015年1月19日签订《借款合同》以及《南京市房地产抵押合同》,并于2015年1月23日办理了抵押登记。2016年6月被告被刑事拘留，2016年10月10日被告因非法持有毒品罪被鼓楼法院判处有期徒刑8年。在审理中被告称从2014年底或2015年初开始向原告贷款账户汇款，部分以现金偿还，并提供了2016年10月12日至今的汇款记录。根据原告提交的银行还款记录显示，原告在购置该房产时用该房进行按揭贷款2100000元，期限为22年，自2012年7月24日到2034年7月23日，截至2014年12月尚欠本金1978819.25元，到2019年11月24日还款后，尚余本金1635797.83元，采用递减式还款方式。自2014年11月24起共发生四次逾期还款记录。 上述事实，由原告提交的《房地产买卖中介合同》、《南京市房地产抵押合同》、《借款合同》、刑事判决书、不动产登记资料查询结果证明、银行还款明细，被告提交的协议书、银行还款明细、物业费等生活用费票据及本院开庭笔录予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议是当事人真实意思表示，合法、有效应受法律保护。原告主张双方签订合同后被告长期未能按照合同约定支付剩余价款已构成根本违约，具备解除合同条件，并请求解除合同。本院认为，原告提交的《房地产买卖中介合同》是明确约定了房产的具体金额及支付方式和时间，但被告提交的补充协议对还款方式进行了实质性改变，由原确定的还款时间和金额更改为由被告代替原告偿还按揭贷款的方式，这也是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。由于补充协议并未约定具体的截止期限，加之贷款期限长达22年，导致双方对期限的陈述各执一词。原告称原约定的缓冲期为2年，曾经签订过书面协议，协议因丢失无法提供。被告称原双方确实约定过期限，但时间在3-4年间。如按照原告陈述，原告主张的合同解除权显然已超过合理的期间，丧失了解除权。按被告陈述，被告已构成违约的事实。因此，原告主张解除合同的诉讼请求已失去法律依据，本院不予支持。经本院释明原告同意被告立即偿还剩余价款，并承担违约金。关于剩余价款如何确定的问题，本院认为双方在补充协议签订时并未对当时的贷款本金进行明确结算，而双方又均不能确定具体的交接时间，本院结合双方陈述的时间段的2014年底前后的银行本金的实际情况，此时间段剩余本金与欠款金额之间存在一定的差距，但被告代为偿还的有本金也包含利息，本院可将其视为双方约定由被告以代为偿还按揭贷款本、利的方式作为剩余价款的一揽子方案，最后结算时根据剩余本金来确定应还本金。关于原告主张的违约金45万元是否应当支持的问题，本院认为，通过考虑以下几个方面因素可以支持原告该项诉讼请求：其一、原告之所以与被告再次签订补充协议，更多的因素是因被告不能按时偿还原合同约定的还款义务，是原告做出妥协的结果；其二、如果被告能如原合同约定按时支付价款，原告可以及时将其收到的房款用于偿还银行贷款，从而避免为银行背负利息，也就是说被告虽在补充协议中未就利息的承担归属做出约定，但其承担利息也是因被告未及时付款所致，原告是被迫承担的利息，被告理应对银行按揭贷款产生的利息负责。如果扣除被告承担的利息看起来原告并未受损失，但原告长期贷款资源、购房资格被占用以及银行失信记录的影响，致使原告所受损失虽是无形的，但也是客观存在的事实。其三、由于原告合同解除权的丧失，导致原告的损失与被告因对房产使用和房产升值所获得收益之间存在一定的利益失衡；其四、违约金除了补偿性外，还存在惩罚性一面，原告也应当从中受益；其五、根据被告陈述的还款时间确定的原告按揭贷款剩余的欠款本金比被告尚欠原告剩余房屋价款两者相差约80000元，虽本院做出上述一揽子解决方案的酌定，但同时将此因素作为支持违约金的考量因素也并无不当。还需要说明的是，如被告仍不能按照判决结果及时偿还剩余房款，原告仍将被迫背负利息损失，而该损失仍将由被告承担，在结算时以双方实际支付的凭证作为结算依据。考虑到双方的合同目的，被告在还款时可以选择向贷款行还款，以尽早实现合同目的，也可选择直接向原告支付。如原告接到款项后未及时偿还贷款而产生的利息由原告自行承担。自被告全部款项还清后双方的抵押合同解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告范平于本判决生效之日起十日内向原告黄德华支付截止2019年11月24日尚欠房屋价款1635797.83元，并继续承担原告黄德华因涉案房产担负的按揭贷款利息至欠款还清时止； 二、被告范平于本判决生效之日起十日内向原告黄德华支付违约金45万元； 三、自被告范平还清上述欠款之日起原告黄德华与被告范平之间就涉案房产的抵押合同解除； 四、驳回原告黄德华其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46400元，减半收取23200元，由被告范平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  韩先革 二〇一九年十二月三十日 书记员  朱月鹏