浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终4585号上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司温州分行，住所地温州市瓯海区温州大道1707号一层、七层至九层。负责人：傅林，该分行行长。委托诉讼代理人：朱明哲，浙江海昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江天剑置业有限公司，住所地温州市鹿城区新城大道新城大厦23层1室。法定代表人：杨剑清。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚培诚，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人平安银行股份有限公司温州分行（以下简称平安银行温州分行）因与被上诉人浙江天剑置业有限公司（以下简称天剑公司）保证合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平安银行温州分行上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判支持平安银行温州分行的一审诉讼请求。二、本案诉讼费用由天剑公司承担。事实与理由：一审法院认为“房地产开发公司提供的保证是一个阶段性保证担保，其设立的初衷在于督促开发商及时完成预售商品房的开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险”，对于担保合同目的的考量，一审法院认定有误，应依法予以纠正。首先，案涉担保合同系双方自愿签订，且《贷款及保证承诺书》、《房地产买卖抵押贷款合同》中对保证期间予以明确约定，足以说明双方之间的约定并非一般意义上的所谓阶段性保证责任，而系天剑公司对向吴柠萱发放的贷款承担的有明确保证期间的连带清偿责任的约定。其次，阶段性保证责任并非法定概念，也并非在所有房开公司为购房户提供的保证责任时均能适用。合同名称本身和约定的内容才能真正如实合法解读合同目的。如果双方的意思表示就是签订所谓的阶段性保证合同，明确保证责任至产权办理之日或者抵押物得到处理时即可免除，双方的目的就是为了促使办证，那么双方作为成熟的商业主体，在签署几千万元标的额的合同时，当然会冠以相应适用名称，或者在合同中作出明确的合同目的的约定，本案无论合同名称，还是约定的内容都只能表明合同目的不止于督促开发商完成办证义务，而是明确约定的保证期间为办证之后两年的连带责任。另，因原先的生效判决使得抵押权得以实现，该抵押权的实现与天剑公司的保证责任无关，是一个独立的抵押权。二、一审法院认为“本案所涉房屋已办理所有权初始登记和所有权转移登记手续，且平安银行温州分行已就房屋拍卖所得价款优先受偿，其抵押权已获得保障，故平安银行温州分行要求天剑公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理”，缺乏合同和法律依据，应依法予以纠正。首先，《贷款及保证承诺书》、《房地产买卖抵押贷款合同》中均明确约定的具体保证期间，亦明确说明办理的房屋产权系吴柠萱的个人房屋产权证，非天剑公司办理的初始登记，因为初始登记并非正式房屋产权登记。其次，房开公司、银行与购房者之间的商业关系以及房开公司利用银行的贷款促成交易的完成，本身就是一种高获利行为，理应承担其合同义务导致的商业风险。只要签订保证合同时不存在合同无效或可撤销的情形，就当然要履行合同义务。而且，从客观上讲，本案中银行在房屋已设定抵押后，又同时要求房开提供保证责任，包括要求借款人母亲提供保证责任，本身就是因为涉案房产价值较大，存在受市场价格波动的风险。事实上，抵押房产的处理受偿、抵押权的实现客观上减少了债务基数，但是仍无法弥补银行的损失，也不存在银行债权已获得保障之说。因此，从公平和诚信角度而言，如果随意免除任一保证人的责任，对银行来说是显失公平和合理性的，一审法院认定明显有误。二审中，天剑公司未作答辩。平安银行温州分行向一审法院起诉请求：1.天剑公司对吴柠萱在平安银行温州分行的贷款债务承担连带保证责任，总额为本金5306546.90元及利息[暂算至2019年4月10日，期内利息410166.36元、罚息2661931.79元、复利95262.5元；剩余罚息、复利分别以未还本金5306546.90元、期内利息410166.36元为基数、按年利率6.24750%计算至被告实际还清款项之日止（其中年利率于以后每年的8月28日按人行同期五年以上贷款基准利率的1.275倍调整计算）]；2.案件诉讼费由天剑公司承担。一审法院认定事实：2012年8月23日，深圳发展银行股份有限公司温州分行作为贷款人及抵押权人，吴柠萱作为借款人及抵押人，浙江中梁置业有限公司作为保证人，三方共同签订了合同编号为深发（温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》。该合同约定：贷款人向吴柠萱发放贷款1700万元用于吴柠萱向浙江中梁置业有限公司支付购房款，期限为360个月，借款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，利率调整方式为按年调整，每年调整日为贷款发放月年度对应月份的结息日；首期还款日为贷款发放的次月结息日，以后还款日为每月的结息日；还款方式为按期等额还款，具体为按月还款；每月结息日为贷款发放日的对应日，贷款发放日为29、30、31日的，结息日为每月28日；出现吴柠萱拖欠贷款本金、利息、费用等情况，则视为已发生违约事件，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求支付相关费用；贷款到期或提前到期，吴柠萱未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；吴柠萱以其所购买的坐落于温州市鹿城区的房屋为抵押物；浙江中梁置业有限公司为本合同项下吴柠萱的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任，浙江中梁置业有限公司放弃要求贷款人先行主张物的担保的权利。该合同第八条第二款载明：本合同的保证期间为从借款发放日起，至贷款人收到保证人为抵押人代办的房屋产权证之日起延后两年止，保证人对贷款人发放给借款人的贷款承担连带责任保证。同日，浙江中梁置业有限公司、深圳发展银行股份有限公司温州分行、吴柠萱分别作为甲方、乙方、丙方，三方共同签订了《贷款及保证承诺书》。该承诺书约定：丙方因购买由甲方建造的商品房一套（房屋地址：温州市鹿城区）向乙方申请个人住房贷款，甲方接受丙方委托代办丙方所购房屋的产权证书，办理抵押登记手续，办妥后直接交达乙方，乙方向丙方发放贷款1700万元用于丙方向甲方支付房款，从借款发放日起，至乙方收到甲方为丙方代办的房屋产权证之日起延后两年止，甲方对乙方发放给丙方的贷款承担连带责任保证。2012年8月29日，深圳发展银行股份有限公司温州分行与吴柠萱就上述首湖景园1幢506室房屋在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2012年8月31日，平安银行温州分行依约向吴柠萱发放贷款1700万元，双方在贷款出账凭证中约定借款期限自2012年8月31日至2042年8月28日，首次还款日为2012年9月28日。吴柠萱从2015年5月28日开始未按约偿付本息。平安银行温州分行于2015年11月25日向该院提起诉讼，提出判令吴柠萱偿还贷款本息、平安银行温州分行就涉案抵押房屋优先受偿、浙江中梁置业有限公司对债务承担连带清偿责任等诉请。2016年5月23日，平安银行温州分行申请撤回对浙江中梁置业有限公司的起诉，该院依法予以准许。同日，该院作出（2015）温鹿商初字第6304号判决书，判令：吴柠萱于判决生效后十日内向平安银行温州分行偿付借款本金16336487.9元及相应的利息、逾期利息、复利；若吴柠萱未按期履行上述债务，平安银行温州分行有权以拍卖、变卖涉案抵押房屋所得价款对上述债务优先受偿。判决书生效后，平安银行温州分行向该院申请强制执行。2017年8月15日，涉案抵押房屋以1130万元的价格拍卖成交。截止成交当日，涉案借款合同项下尚欠本金16336487.90元及相应的利息、逾期利息、复利；在扣减相关的受理费、执行费、评估费、公告费等费用后，平安银行温州分行就拍卖所得价款受偿11029941元，用于清偿本金后，涉案借款合同项下尚欠借款本金5306546.90元及相应的利息、逾期利息、复利。另查明：经有关部门核准，2012年8月31日，深圳发展银行股份有限公司温州分行变更为平安银行温州分行。2018年9月5日，浙江中梁置业有限公司变更为天剑公司。再查：于2014年7月1日针对涉案抵押房屋办理了房屋所有权人为浙江中梁置业有限公司的初始登记手续，后在该房屋拍卖后协助办理了该房屋的所有权转移登记手续。一审法院认为，房地产开发公司阶段性保证担保的设立初衷在于督促开发商及时完成预售商品房的开发建设、积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉房屋已办理房屋所有权初始登记和所有权转移登记手续，且平安银行温州分行已经就房屋拍卖所得价款优先受偿，其抵押权已获得保障，故平安银行温州分行要求天剑公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。综上所述，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性及合同目的考量，平安银行温州分行的诉请不成立，不予支持。遂判决：驳回平安银行温州分行的诉讼请求。案件受理费48946元，减半收取24473元，由平安银行温州分行负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，讼争《贷款及保证承诺书》第四条约定保证责任终止的条件是从借款发放之日起，至银行方收到开发商为吴柠萱代办的房屋产权证之日起延后两年，系阶段性保证。保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。现平安银行温州分行已经就房屋拍卖所得价款优先受偿，其抵押权已获得保障，所附条件已经成就，故保证合同已经解除，天剑公司的保证责任已经免除。另，阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，即为了解决风险敞口期的责任承担问题，故诉争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保借款人办出产权证和抵押权证。因此，要求房开公司在任一约定期限内对借款全额承担连带责任，不符合当事人的真实意思和市场交易的公平原则，是对商业银行利益的过度保护。原审法院对平安银行温州分行要求天剑公司承担连带保证责任的诉求不予支持，并无不当。综上，平安银行温州分行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48946元，由平安银行股份有限公司温州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 许良岳审 判 员 何士锋审 判 员 李 洁二〇一九年十二月十三日法官助理郑琳代书记员 蔡卓伊