广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2722号 原告：李彩霞，女，1986年10月16日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市花都区。 委托诉讼代理人:覃健，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周至鹏，广西纵华律师事务所实习律师。 被告:岑溪市金桥石材有限公司，住所地岑溪市岑城镇玉梧大道（西）496号一楼。 法定代表人：刘统颖，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：杨启荣，广西骏能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄汉勇，岑溪市金桥石材有限公司办公室主任。 原告李彩霞与被告岑溪市金桥石材有限公司（以下简称“金桥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，同年11月21日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭与其他67件案进行了合并审理。原告李彩霞的委托诉讼代理人覃健、周至鹏，被告金桥公司的委托诉讼代理人杨启荣、黄汉勇到庭参加了诉讼。原告李彩霞，被告金桥公司法定代表人刘统颖经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金6589.7元（违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日起暂计至2019年8月14日，直至被告实际交房之日止，即29.2875元/日×225天=6589.7元）；2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告在参观和了解被告开发的位于岑溪市玉梧大道的金桥•嘉园小区规划设计沙盘现场展示、规划效果图和该楼盘销售人员介绍后，于2017年2月23日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），由原告购买金桥•嘉园×幢×单元×号房，总房款为人民币292875元，合同签订后，原告于2017年2月23日交付了房屋首付款58875元，余下房款234000元已按合同约定交付完毕。根据合同约定，被告应在2018年12月31日前将该房屋交付给原告使用。但直至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约且逾期交房超过180天。根据合同第九条第一款第（2）项的约定，被告应自2019年1月1日起以原告已交付房价款为基数，按每日万分之一计算向原告支付违约金直至被告实际交房之日止。原告就上述事宜与被告多次协商未果，诉至法院，提出上述诉讼请求。 原告为证明其主张向法庭提供出示下列证据：1.电脑咨询单，证明被告的主体资格；2.《商品房买卖合同》，证明原告购买被告开发的位于岑溪市玉梧大道金桥•嘉园×幢×号房，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）真实合法有效的事实，及被告违反合同约定逾期交房的事实；3.发票、银行贷款凭证，证明原告向被告支付金桥•嘉园×幢×号房全部购房款共计292875元的事实。 被告金桥公司辩称，1.被告建设的“金桥•嘉园小区”在通知业主收房时能够提供土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，预售商品房许可证，住宅使用说明书、住宅质量保证书等“五证、两书”,并且已经取得该小区的建设工程和质量竣工验收意见书，房产测绘成果报告，该小区已于2019年5月27日符合《建设工程制质量管理条例》第十六条规定的竣工验收条件，可以交付使用；2.被告的工作人员已通过微信、短信、电话等多种方式,通知原告等业主于2019年5月29日起可以收房，原告等68名业主在岑溪市政府零距离网反映情况的时候也明确提到被告通知收房的时间是2019年5月29日起，证明业主对收房的通知是知情的；3.被告没有按合同约定时间交房，有法定、约定的内容可进行抵减逾期天数，按照合同约定要减去自然灾害、停电等原因所延误的时间，其中法定假日96天，高温天气26天，降雨量超25毫米44天，停电29天，合计195天，双方均认为扣减起算的时间为2016年5月至2019年5月29日；4.原告没有按合同约定的时间支付购房款，共迟交购房款9天，依照双方签订的合同第六条、第七条规定，原告也有违约行为，原告迟交购房款9天的违约金共210.6元，应扣减被告逾期交房的违约金。综上所述，按照法律及合同的约定，被告有195天的时间可以抵扣，被告不应支付违约金给原告。 被告金桥公司为证明其辩解向法庭提供出示下列证据：1.营业执照、身份证，证明被告的登记信息；2.情况说明、现场照片、《收房记录》、微信聊天记录、零距离问政及政府答复，证明业主已经收到了收房的通知，并正式通知业主2019年5月29日起交房的事实；3.土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售商品房许可证，证明被告交房时符合法律规定的交房条件；4.商品房买卖合同、住宅使用说明、住宅质量保证书，证明被告交房时符合法律规定的交房条件；5.封顶证明、建设工程质量竣工验收意见书、房产测绘成果报告，证明被告交房时符合法律规定的交房标准，交房的时间是2019年5月27日为准；6.2017年-2019年放假安排通知、气象资料使用证明，停电明细，证明2017年1月1日至2019年5月1日期间节假日、高温、雨水天数；7.开工申请、开工令，证明金桥•嘉园×幢开工时间；8.业主逾期毁约名单。 本院依职权调取的证据：1.涉案房屋照片；2.关于群众反映信访事项问题转送告知单、候访登记表、建设工程规划许可证、预售商品房许可证、信访事项答复意见书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对两原告提供上述的证据1、2、3，以及被告提供上述的证据1、7，及本院依职权调查取证的证据，双方当事人均表示没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，认定如下：1.原告提供上述的证据2，被告对该证据的真实性没有异议，但认为原告主张被告违约，存在关联性有异议，本院认为，该证据为双方自愿签名确认的，符合证据认定的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；2.被告提供上述的证据2，原告对该证据提出异议，认为被告单方面的行为，不能证明符合交房条件。 本院认为，该证据与本院查明的事实基本相符，符合证据认定的真实性、合法性和关联性，结合本案情况，本院予以确认；3.被告提供上述的证据3、4，原告对该证据的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明的内容有异议，本院认为，该证据与本案有一定关联，符合证据认定的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；4.被告提供上述的证据5，原告对该证据房产测绘成果报告的真实性和合法性没有异议，对封顶证明不能证明符合交房条件，建设工程质量竣工验收意见书是被告组织验收，相关的验收记录和结论未经审查和备案，不符合交付条件。本院认为，原告对房产测绘成果报告无异议，本院予以认定。对于建设工程质量竣工验收意见书，涉案商品房已经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收而出具意见书，并盖公章确认，符合证据认定的真实性、合法性和关联性，结合本案情况，本院予以确认；封顶证明，证实涉案的房屋封顶的事实，与客观情况相符，本院予以确认；5.被告提供上述的证据6，原告对证据的真实性无异议，但认为不应作为扣减依据。本院认为该证据6与《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款中第2条的内容相关联，因此本院对金桥公司提供的上述证据6予以认定。对被告提供上述的证据8，原告提出异议，认为被告单方面制作的证据，不能证明原告存在违约，若原告违约，被告可另行起诉，不应在本案中要求法院审查原告违约行为及其因银行放款问题而造成的损失。本院认为，对被告提供证据8，因被告未在规定的期限提出反诉，对原告是否违约，本案不作处理，对该证据，本院不作分析认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，原告李彩霞与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》，购买金桥公司出售的座落在岑溪市房屋一套，建筑面积106.5平方米，其中，套内建筑面积88.63平方米，公共分摊建筑面积17.87平方米，单价为2750元/平方米，总价款292875元。与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：第六条“付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……。3.其它方式。银行按揭付款。（1）买受人在签订本合同时已经充分了解个人办理银行按揭贷款手续应具备的条件。（2）买受人在签订本《商品房买卖合同》时支付占全部购房款的20%首期款，计人民币零拾伍万捌仟捌佰柒拾伍元整。（3）余款占全部购房款的80%，计人民币贰拾叁万肆仟零佰零拾零元整，由买受人通过银行按揭贷款方式支付。买受人应在本合同签订的当日按银行要求提供齐全按揭所须的全部材料及费用，按揭材料要求真实、准确、全面，并于5个工作日内到按揭银行签订《按揭合同》，办妥按揭贷款的全部手续……”。第八条“交付期限出卖人应当在2018-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。（即买受人购买座落的该幢楼房验收合格）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延迟：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害（如洪水、水灾、暴风雨、高温等）、停水、停（限）电等；政府行为（如政策调整、某一临时公共事务需要等）和社会异常事件（如暴动、骚乱等）、其他非出卖人所能控制的客观情况包括但不限于政府活动，节日、庆典、禁令等；……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……”。第十一条“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……”。原、被告双方同时签订的合同附件四:《合同补充协议》第1条约定，“买受人同意本合同第八条中所述‘该商品房经验收合格’是指该商品房取得工程竣工验收报告即可办理收楼手续，并同意出卖人在本合同约定的交楼日期后三个月内安排买受人收楼。……”。合同签订当日，李彩霞交付首付款58875元给金桥公司，金桥公司出具发票给原告，原告通过银行按揭贷款支付了剩余房价款234000元给金桥公司，2019年6月4日金桥公司出具发票给原告，共支付292875元。合同签订后，金桥公司无法按期交房给原告，涉案商品房经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收而出具建设工程质量竣工验收意见书后，金桥公司通过电话、微信、短信等形式通知涉诉楼房业主（包括原告等其他67件案业主）在2019年5月29日办理交房手续。 另查明，涉诉金桥•嘉园×幢在2016年4月20日开工建设，2017年5月9日封顶。该幢楼房共288套商品房，至2019年10月28日止已有业主收房共157套,原告等其他67件案的业主至今未办理收房手续。根据原、被告陈述及气象资料，气温达35℃为高温天气，降雨量达50毫升为暴雨天气。在2017年2月23日至2018年12月31日期间，每天气温35℃以上（含35℃）的高温天气共计24天，每天降雨量50毫升以上（含50毫升）的天数共计10天，每天停电超过4小时以上的天数共计12天，以上统计天数中暴雨天数与停电4小时以上天数重叠为1天。 本院认为，原告李彩霞与被告金桥公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。被告未按合同约定时间交房，属违约行为，应承担违约责任。 关于被告交房是否符合条件问题。本案中，涉诉金桥•嘉园小区×幢楼，经过了商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格，已经符合合同约定的交房条件。 关于被告逾期交房的时间确定问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，1.该商品房经验收合格。”。因此，依照该条约定，被告金桥公司应当在2018年12月31日前将房屋交付给原告，但直到2019年5月27日金桥•嘉园小区×幢商品房才经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格后，被告金桥公司通过电话、微信、短信等形式通知涉诉楼房业主在2019年5月29日办理房屋交接手续，显然，被告金桥公司在该案中存在逾期交房的违约事实，故此，原告依照合同第九条约定，要求被告承担出卖人逾期交房的违约责任并无不妥。虽然被告金桥公司未完全按合同约定，书面通知业主收房，存在交房瑕疵，但被告金桥公司通过电话、微信、短信等形式通知，约定在2019年5月29日开始办理收房手续，且涉案房屋的同一幢楼的其他大部分业主已经办理交房手续，因此，应视为被告已履行通知手续，被告逾期交房的时间应截止至2019年5月29日，此日期应是被告承担违约责任截止日期。 关于被告金桥公司因不可抗力导致逾期交房应扣减天数的认定问题。依据《中华人民共和国合同法》有关法律规定，只有双方依法签订合同，才产生合同的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，发生不可抗力应扣除期间应为签订合同之日起至合同约定应交房之日止，即从2017年2月23日至2018年12月31日。至于原、被告双方在庭审中均认可从该幢楼开工之日起计算不可抗力日期，及被告主张延迟交房后还应计算不可抗力的天数，因不符合法律规定，本院不予支持。根据双方签订合同约定，本院支持应扣除不可抗力的天数为:35℃以上高温天数24天，降暴雨以上的天数10天，考虑按每天工作8小时制度及被告工作安排等实际情况，停电每天超过4小时以上按1天计(未超过的，不计算天数），停电时间共计12天，以上各项共46天，扣除2017年7月2日暴雨与停电重复计算1天，合计共45天。至于被告主张将节假日的天数作为不可抗力，应予扣除，因节假日天数，有关部门已提前公布，被告应当预知，被告应合理安排工期，不属于不可抗力因素，对其主张，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算认定问题。原、被告双方在合同中约定，出卖人逾期交房按已交付房价款日万分之一支付逾期交房违约金，没有违反法律的规定，本院予以支持。依照合同第九条约定的出卖人逾期交房违约责任的计算方法，被告金桥公司应支付逾期交房104天（2019年1月1日起至2019年5月29日止共149天，扣除不可抗力45天）的违约金共3045元（即292875元×1/10000×104天＝3045元，取整数）给原告李彩霞。 关于被告要求在其逾期交房违约金中扣除原告迟延交购房款产生的违约金的问题。因该要求属于另外的诉讼请求，被告未在规定的期限内向本院提出反诉，且原告亦提出异议，该请求不宜在本案中一并处理，被告可另行起诉解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告岑溪市金桥石材有限公司应支付逾期交房违约金人民币3045元给原告李彩霞； 二、驳回原告李彩霞的其他诉讼请求。 上述被告应履行给付金钱义务，应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告岑溪市金桥石材有限公司负担30元，原告李彩霞负担20元。 被告履行给付金钱义务，可将款直接汇至本院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账户：21×××15）。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  庞 勇 审 判 员  黄庆壬 人民陪审员  梁 兵 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  陈勇光 书 记 员  钟知烨