四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4695号 上诉人（原审被告）：四川省森态房地产开发有限责任公司。住所地：四川省南充市南部县滨江街道办事处晓霞路88号。 法定代表人：张力夫，董事长。 委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:邓国强，男，1966年10月24日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：谢翠华，女，1966年9月6日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 二被上诉人委托诉讼代理人：王春力，南部县大桥法律服务所法律工作者。 上诉人四川省森态房地产开发有限公司（以下简称森态公司）因与被上诉人邓国强、谢翠华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人森态公司的委托诉讼代理人刘泉，被上诉人谢翠华及被上诉人邓国强、谢翠华的委托诉讼代理人王春力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 森态公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓国强、谢翠华的诉讼请求或发回重审，诉讼费由邓国强、谢翠华负担。事实及理由：一、原审认定事实错误，判决支付还口面房的折现金额384900元错误，应予纠正。口面房已还够，不存在下差问题，更不存在折现384900元。2009年9月签订的还营业房68.975平方米是实，但在2001年1月17日双方重新签订商品房还房合同中约定“双方认定还口面房43.315平方米”，合同中没有认定还下差面积，这一约定是对拆迁合同关于口面房还房面积的变更，是双方真实意思表示，按照变更后的还房合同双方已履行完毕，不存在下差口面房面积问题，更不存在折现384900元。二、按照2009年签订的协议约定，邓国强、谢翠华的请求已超过诉讼时效。三、房地产估价报告自相矛盾，不能作为定案依据。估价报告凭空假设，没有参照物，没有假设基础，不能据该报告认定口面房的市场价为15000元/平方米。一审中我司申请评估师出庭接受质询法院未予以准许程序不当。四、过渡费给付错误。一审已按15000元/平方米的市场价格判决给付，就证明按市场价购买此房，再给付过渡费缺乏依据。五、即使按原审认定该还房26.26平方米，邓国强、谢翠华多年未主张造成损失扩大，过错在于其自身，应就扩大部分损失承担责任。 邓国强、谢翠华辩称，上诉事实和理由没有新事实，没有新证据，一审审理本案适用法律正确，审查事实正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 邓国强、谢翠华向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决森态公司立即归还下差口面房25.66平方米；2.判决森态公司支付下差过渡安置费、奖金共计60000元。诉讼中，邓国强、谢翠华变更诉讼请求为：1.判决森态公司按照评估价格支付未还口面房26.25平方米的折现金额384900元；2.判决森态公司支付下差过渡安置费、奖金共计60000元。 一审法院认定的事实：邓国强、谢翠华系夫妻关系。南部县人民政府以南府[2000]133号文件批准了南部县晓霞路旧城改造建设方案和拆迁范围，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司承揽了该片区的续建和拆迁工程，并取得了房屋拆迁许可证。蜀兴公司设立晓霞路改造项目部，具体由张森负责实施。2000年9月16日，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司晓霞路改造项目部及张森（甲方）与邓国强、谢翠华（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称拆迁协议），约定：“乙方对其所有的位于南部县晓霞路十社房屋自愿选定以产权调换的补偿方式，共有被拆除认定的建筑面积154.23平方米。甲方还乙方口面房、住宅房被拆除认定的建筑面积分别为68.98平方米、85.25平方米，被拆除超出认定面积部分按商品房价格计算……过渡房补助费的计算，要求产权调换的，按被拆迁房屋认定的建筑面积结算。 口面房过渡补偿费以每月每平方米2.5－3元计算，住房过渡补偿费以每月每平方米1.65元（时间暂按6个月计算，6个月期满后仍不能还房的，顺延至通知还房时止）计算房屋过渡补偿费共计843.98元、乙方应得奖金5889.2元、一次性搬迁费200元。乙方被拆迁建筑和构筑物的补偿费和奖金在甲方挂账，不计息，作为结算时的依据多退少补，其拆迁后的残值归甲方所有”。拆迁协议签订后，蜀兴公司于2001年1月17日与邓国强、谢翠华签订了《商品房还房（购销）合同》，约定：“一、乙方（南部县蜀兴房地产开发公司）还甲方（邓国强）营业房位置为晓霞街3幢5号，还房认定面积41.315平方米。乙方还甲方住房位置为晓霞街8幢2楼1号，还房认定面积120.518平方米。二、乙方还甲方营业房为41.315平方米……”。因森态公司仅还邓国强、谢翠华口面房41.828平方米，多次就下差的口面房向森态公司进行催要。森态公司（甲方）与邓国强、邓国胜（乙方）签订《协议》，载明：“晓霞路旧城改造是县人民政府批准实施的项目。该项目在拆迁安置还房中，甲方已100％的第一次进行了还房。对于个别拆迁户未还完面积的，二00九年七月八日上午，在森态房产公司总经理办公室进行了认真的协商后，甲、乙双方平等自愿达成以下协议：一、甲方对乙方未还完面积的还房时间，确定二Ｏ一Ｏ年九月三十日内。二、还房地点，确定在晓霞路三期森态丽景天成A区和B区交界地建房。三、拆迁过渡补偿时间和标准，甲方对乙方未还面积过渡费计算时间，确定为第一次还房时间起至第二次还房时止。计算标准按甲、乙双方原签订的拆迁合同补偿标准计算。四、甲方同意乙方在建房面积设计上，尽量满足乙方要求的户型（90㎡－110㎡）。五、为了解决未还完小面积（10平方米）以上的拆迁户的补差实际困难，乙方可互相联系将拆迁剩余面 积相互相加，共同组合成整套房屋，要求甲方还房。否则甲 方不予退房和补差。六、第二次还房时，乙方必须携带原拆迁合同和第一次还房合同，确定应还乙方剩余面积。七、此协议签字后生效，甲、乙双方各执一份，不得返悔。否则视为违约，承担相应的责任”。森态公司工作人员在该协议上备注“在三期项目中临大街面选口面房”。双方在合同中约定的位置及三期项目临大街已无口面房可还，双方对该项事实均无异议。 诉讼中，邓国强、谢翠华向一审法院递交书面评估申请书，申请对森态公司开发的丽景天成临街口面房的市场价格 进行评估。经双方共同选择鉴定机构，一审法院于2019年5月29日委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司进行评估。四川合立达房地产评估事务所有限责任公司于2019年8月14日出具《房地产估价报告》，评估意见为：南部县晓霞路三期森态丽景天成商业服务用途房地产市场价格评估单价为15000元/平方米。 2004年12月20日，南部县人民政府以南府办发[2004]148号文件批准了蜀兴公司组织实施的晓霞路旧城改造续建项目转由森态公司直接实施，蜀兴公司也将相关的权利与义务转移给森态公司，由森态公司承担因拆迁、续建所产生的一切债权、债务。诉讼中，邓国强、谢翠华撤回对南部县蜀兴房地产开发有限责任公司的起诉。 一审法院认为，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司与邓国强、谢翠华签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，依法应受法律保护。蜀兴公司经南部县人民政府批准依法将晓霞路旧城改造项目转给森态公司续建，由森态公司对其债权、债务进行了承接，因此原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转让给了森态公司，加之，森态公司已与邓国强、谢翠华就应还未还的口面房达成《协议》，故案涉的《拆迁协议》直接约束邓国强、谢翠华与森态公司，森态公司未按《拆迁协议》及《协议》的约定向邓国强、谢翠华履行清还房义务已属违约，理应承担相应的民事责任。现邓国强、谢翠华要求森态公司按照评估单价15000元/平方米支付口面房折现金额384900元（25.66平方米×15000元/平方米），予以支持。关于过渡安置补偿费。森态公司未在约定期限内履行清还房义务，理应按拆迁协议约定过渡费的标准，即每月每平方米3元按下差口面房的面积给邓国强、谢翠华计付过渡补偿费，计算标准为每月76.98元（25.66平方米×3元），因邓国强、谢翠华不能明确森态公司第一次还房的具体时间，故依法从2010年9月30日起计算过渡补偿费。关于奖金。双方在合同中约定邓国强、谢翠华搬迁完毕交钥匙交证件则支付奖金，奖金应为一次性支付，邓国强、谢翠华认可已收到奖金，故对要求支付奖金的诉讼请求不予支持。诉讼中，邓国强、谢翠华自愿撤回对蜀兴公司的起诉，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许。 一审法院判决：一、森态公司于本判决生效后十日内向邓国强、谢翠华支付应还未还口面房折现金额384900元，并从2010年9月20日起按每月76.98元的标准向邓国强、谢翠华支付过渡补偿费至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述房屋过渡补偿费计算至本金付清之日止；二、驳回邓国强、谢翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7073元，由森态公司负担。 二审期间，经本院通知，鉴定人四川合立达房地产评估事务所有限责任公司派员出庭接受了双方当事人的咨询和法庭的询问。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，第一、关于诉讼时效的问题。本案双方签订《协议》约定由森态公司向邓国强、谢翠华还房，森态公司没有提供证据证实邓国强、谢翠华在得知该公司修好约定的还房后未要求该公司按约定还房的事实。相反，在本案审理过程中，邓国强、谢翠华坚持要还房时，森态公司表示无房可还。邓国强、谢翠华在得知森态公司无房可还后经人民法院释明，及时变更诉讼请求，要求森态公司支付应还未还口面房折现金额，其请求并未超过诉讼时效。森态公司上诉称邓国强、谢翠华提起本案诉讼已过诉讼时效缺乏事实依据，本院不予支持。第二、关于森态公司是否下差邓国强、谢翠华口面房25.66平方米的问题。2000年9月16日，双方签订的拆迁协议约定由开发商向邓国强、谢翠华还口面房68.98平方米，2001年1月17日双方签订的商品房还房合同确定还营业房面积为43.315平方米中，后双方再次于2009年7月8日协商确定在三期项目临大街面选口面房，可见2001年1月17日签订的还房合同仅是对已还的营业房面积进行确认，并非对应还营业房总面积进行确认。森态公司上诉称该公司并不差邓国强、谢翠华口面房的理由不成立，本院不予支持。一审据拆迁协议及此后双方于2001年1月17日与2009年7月8日达成的协议，认定森态公司尚未返还邓国强、谢翠华的口面房面积为25.66平方米正确，本院予以维持。第三、关于未还口面房折现金额的认定问题。因森态公司表示已无房可还，邓国强、谢翠华请求该公司支付下差还房面积的折价款符合法律规定。双方对房屋的单价未能达成一致意见，一审据邓国强、谢翠华申请依法委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司对拟还房位置的口面房单价进行评估。四川合立达房地产评估事务所有限责任公司于2019年8月14日出具《房地产估价报告》，评估意见为案涉口面房的单价为15000元/平方米。森态公司对上述估价报告认定的口面房单价提出异议，但并没有提供相应反驳证据足以推翻该估价报告。同时，森态公司认为评估程序存在问题，但一方面该公司未提交相关的评估规范证实其主张；另一方面，二审中，本院依职权通知作出上述《房地产估价报告》的估价师到庭就相关评估的程序和实体问题接受双方当事人质询，对森态公司提出的评估程序方面的问题当庭进行了回复。故本院认为估价程序与实体均无不当，一审据估价报告认定森态公司应向邓国强、谢翠华支付口面房折现金额384900元正确，应予以维持。无房可还，又不提出另外的解决方案，过错在于森态公司，该公司上诉称邓国强、谢翠华多年不主张造成损失扩大，应就扩大损失部分承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。第四、关于过渡费的问题。据双方的约定，森态公司应按下差房屋面积向邓国强、谢翠华支付过渡费至还房完毕之日。因森态公司无房可还，该公司将口面房折现金额384900元向邓国强、谢翠华支付完毕即视为该公司履行了还房义务，故一审判决森态公司在向邓国强、谢翠华支付完毕口面房折现金额384900元前仍应支付过渡费并无不当，本院予以维持。森态公司关于一审同时判决支付口面房折现金额与过渡费不当的上诉理由不成立，本院不予采信。 综上，森态公司上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7073元由上诉人四川省森态房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  李卫东 审判员  雷发军 二〇一九年十二月二十五日 书记员  全乙彬