江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7547号 原告：苏州文康企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号XX广场101室。 法定代表人：牛有飞，董事长。 委托诉讼代理人：汪萌之,江苏悦孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓燕,江苏悦孚律师事务所律师。 被告：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号XX广场101室。 法定代表人：柳恒斌，执行董事。 委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马一村，上海市新华律师事务所律师。 被告：胡晓仿，女，1984年8月26日出生，汉族，住江苏省邳州市。 第三人：颜厦，男，1990年8月12出生，汉族，住江苏省淮安市经济技术开发区。 第三人：杨超，男，1988年8月1日出生，汉族，住江苏省淮安市经济技术开发区。 第三人：苏州永鸿置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区长吴路1号。 法定代表人：李红建，总经理。 委托诉讼代理人：陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亮，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。 第三人：王兴富，男，1984年11月5日出生，汉族，住山东省苍山县。 第三人：苏州礼尚书环保科技有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号XX广场101室。 法定代表人：赵贺玲。 第三人：赵贺玲，女，1978年11月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。 第三人：马福元，男，1968年2月16日出生，回族，住甘肃省张家川回族自治县。 第三人：杨鸯，女，1960年8月6日出生，回族，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：石阳，男，1991年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 第三人：徐树山，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省凤台县。 第三人：王化剑，男，1986年4月3日出生，汉族，住江苏省响水县。 第三人：苏州市橡皮筋艺术培训有限公司，住所地江苏省苏州市解放东路555号XX广场101室。 法定代表人：张琪。 第三人：苏州凯锐法体育发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号XX广场2号楼2楼一层1026室。 法定代表人：李晓鹏。 第三人：李昊，男，1992年3月6日出生，汉族，住江苏省涟水县。 第三人：方卫民，男，1971年2月16日出生，汉族，住安徽省歙县。 第三人：赵秀清，女，1976年5月16日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。 第三人：张伟伟，男，1995年4月26日出生，汉族，住安徽省明光市。 第三人：胡应杰，男，1975年10月27日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：赵梅（代理第三人颜厦、杨超、王兴富、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、苏州凯锐法体育发展有限公司、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰），江苏众勋律师事务所律师。 原告苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）与被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创公司）、胡晓仿，第三人颜厦、杨超、苏州永鸿置业有限公司（以下简称永鸿公司）、王兴富、苏州礼尚书环保科技有限公司（以下简称礼尚书公司）、赵贺玲、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、苏州市橡皮筋艺术培训有限公司（以下简称橡皮筋公司）、苏州凯锐法体育发展有限公司（以下简称凯锐法公司）、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日当日两次公开开庭进行了审理。原告文康公司的委托诉讼代理人汪萌之，被告苏创公司的委托诉讼代理人刘庆伟、马一村，第三人颜夏、杨超、王兴富、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、凯锐法公司、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰共同的委托诉讼代理人赵梅到庭参加两次庭审；第三人永鸿公司的委托诉讼代理人陈莉、赵亮到庭参加第一次庭审,但未参加第二次庭审；被告胡晓仿，第三人礼尚书公司、赵贺玲、橡皮筋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文康公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏创公司向原告返还承租的位于苏州市姑苏区XX广场商业房屋(10942平方米)；2.判令被告苏创公司支付拖欠原告的自2019年7月1日起至2019年12月31日止房屋租金614407.84元、逾期付款违约金42548.65元，合计656956.49元；3.判令被告苏创公司自2019年8月6日起按照每日24101.8元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际搬离之日止（暂计至2019年11月22日为2627094.02元）；4.被告胡晓仿就被告苏创公司承担的上述2、3项义务向原告承担连带付款责任；5.判令各第三人分别从实际承租的XX广场商业租赁区内迁出；6.判令两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确第1项诉讼请求中的房屋面积为9221.33平方米。事实与理由：原告与被告苏创公司于2018年1月22日签订《XX广场租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市姑苏区XX广场商业房屋出租给被告苏创公司，被告胡晓仿作为被告苏创公司的股东及法定代表人在该合同上签字。该合同对租期、租金支付等权利义务及违约责任作出了明确约定。合同签订后，被告苏创公司依约应在2019年5月31日前支付房屋租金2214407.84元，但被告苏创公司未按期足额支付。后原告多次通过微信等方式向被告苏创公司催讨，并于2019年7月15日向被告苏创公司发出《催告函》，要求被告苏创公司支付相应款项，然被告苏创公司仍未足额支付拖欠的租金及违约金。2019年8月5日，原告委托律师向被告苏创公司寄发《律师函》一份，通知解除双方之间的房屋租赁关系，同时要求被告苏创公司支付拖欠的款项。目前案涉部分房屋已由被告苏创公司转租给各第三人使用，原告与被告苏创公司之间的租赁关系解除后，各第三人应及时从案涉房屋内迁出。原告认为，被告苏创公司不按期足额支付房屋租金的行为属于严重违约，经原告催告后的合理时间内仍未予支付，其行为损害了原告的合法权益，被告胡晓仿系被告苏创公司的股东，依约应对被告苏创公司的上述行为后果承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告苏创公司辩称：1.原告与被告苏创公司之间的房屋租赁合同并未实际解除，被告苏创公司要求继续履行合同；2.被告苏创公司并未拖欠原告房屋租金，原告主张支付租金及房屋占有使用费没有事实依据；3.被告胡晓仿原是被告苏创公司的法定代表人，其在涉案租赁合同上的签字行为系代表被告苏创公司，且被告胡晓仿现已不是公司法定代表人，原告主张被告胡晓仿承担连带责任没有依据；4.被告苏创公司与各第三人签订的房屋租赁合同均已在原告处备案，原告无权要求各第三人从租赁房屋中迁出；5.原告从房屋产权人承租涉案房屋后并无转租权；6.在涉案房屋租赁合同履行期间，原告存有如下过错：提供的涉案房屋地下一层部分建筑未通过消防验收；二楼的实际使用面积与图纸面积不符，导致部分第三人无法取得施工许可证；提供的房屋存在渗漏水问题；给第三人解除租赁关系施压等。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告胡晓仿未作答辩。 第三人永鸿公司述称，其与被告苏创公司签订的房屋租赁合同有效，且原告亦同意转租，其有权使用租赁房屋至租期结束。 第三人颜夏、杨超、王兴富、马福元、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰共同述称：各第三人不应从涉案租赁房屋内迁出，要求与原告继续履行转租合同，保留要求向被告苏创公司主张损失赔偿的权利。 第三人杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、凯锐法公司共同述称，各第三人同意从各自承租的涉案房屋内迁出，但被告苏创公司应就各第三人的损失承担赔偿责任。 第三人礼尚书公司、赵贺玲、橡皮筋公司未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁合同、告知函、催告函、律师函、告小租户书、往来函件材料、消防验收意见书、会议纪要、通知函、租金扣除通知书、情况说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市姑苏区XX广场商业房屋（建筑面积为16232.59平方米）及地下商场（建筑面积为3446.67平方米）的所有权人为苏州市友联实业公司（以下简称友联公司）。2018年1月9日，友联公司（出租方、甲方）与文康公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将XX广场建筑面积为12797平方米（含公用分摊面积）商业房屋出租给乙方，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，共8年；乙方对该房屋除自用外可进行对外招商，但需维护原有业态规划的延续，其对外出租期限及招商行为不影响该合同中约定乙方义务的履行和责任的承担。 2018年1月22日，文康公司（出租方、甲方）与苏创公司（承租方、乙方）签订合同编号为（2018）桐泾商业字第01号房屋租赁合同一份，约定甲方将其承租的涉案房屋中建筑面积为10942平方米的商业房屋出租给乙方（含地下负一楼），明确乙方在签订合同前已初步了解了该房屋的结构、性质并愿意按照现状接收房屋；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，共8年；租金为先付后租，其中2019年2月1日至2020年1月31日一年的租金应为6959112元，免3个月租金，实付9个月租金为5219334元。合同第6.2.1条约定：乙方未能按期足额交纳租金并逾期15天的，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并且不再退还履约保证金，同时有权要求乙方补偿经济损失。第8.1“租金支付”第（1）（2）条约定：如乙方逾期支付租金，乙方同意按日租金标准的双倍累积计算支付逾期期间的违约金；如乙方逾期超过15天后，甲方以双方确认的邮件或手机短息的形式告知乙方，乙方在收到告知后7天内仍不支付租金的，甲方有权单方解除该房屋租赁合同，并有权要求乙方支付违约金及补偿直接的经济损失。第8.2“提前解除合同”第(2)条约定：在合同履行过程中，如乙方违反合同约定单方提前解除合同，须承担违约责任，向甲方支付合同总金额10%的违约金……。第8.4.5条约定：在本合同履行期间，在甲方没有违约的情况下，乙方收取小租户租金后没有及时按约定向甲方缴纳包含租金在内的相关费用，甲方除有权按照合同约定追究乙方违约责任外，……，在本条款约定情形下，乙方公司股东就乙方违约给甲方造成的损失承担连带赔偿责任。该合同后附的附件《租金支付时间、周期及金额明细表》明确乙方应于2019年5月31日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金为3479556元。合同最后乙方落款处有苏创公司的公章及该公司当时的股东及法定代表人胡晓仿的签字，另注明了胡晓仿的居民身份证号码。上述合同签订后，文康公司向苏创公司交付合同约定的涉案房屋。审理中，文康公司与苏创公司确认地下负一楼建筑面积为3446.67平方米中仅有1726平方米通过了消防验收，剩余1720.67平方米未通过消防验收。 2019年5月24日，苏创公司向文康公司发送告知函一份，载明：1.涉案租赁房屋负一楼通过消防验收的商业用房面积为1726平方米；2.根据双方曾就此事于2019年1月29日签署相应的会议纪要，你公司同意我公司在5月份支付下期房屋租金时，将负一楼未通过消防部分租金予以扣除；按照负一楼面积比例计算，我公司已多支付了10个月的未通过消防验收部分的租金，共计911955.1元，本期租金包含6个月的未通过消防验收部分的租金，共计547173.06元；根据双方约定，我公司将在支付下一期租金的时候直接将上述金额扣除，我公司仍需支付下期租金2020427.84元；3.因我公司无法对负一楼未通过消防验收的建筑部分进行正常租赁和使用，故决定不再租赁该部分房屋；4.在未通过消防验收部分的房屋中，因我公司已将建筑面积366平方米的房屋出租给了他人，截止本函发出之日，针对他人已实际使用的时间及面积，我公司需向你公司支付此部分面积2018年2月1日至2019年6月30日期间共计10个月的租金合计为193980元。 另查明，2019年7月1日之前的租金已由苏创公司按约向文康公司支付完毕。2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金支付情况：于2019年5月30日支付80万元，于6月19日支付60万元，于7月10日支付20万元，共计支付160万元。 2019年7月15日，文康公司向苏创公司现场发送催告函一份，明确苏创公司应在2019年5月31日前支付下期租金3479556元，但仅在合同约定付款日前支付80万元，后经其公司多次催告下陆续支付部分欠缴租金；截至今日，扣除其他款项后，苏创公司尚欠当期租金42万余元，逾期已达45天之久；限苏创公司在收到本函件后一周内付清拖欠租金，并支付违约金。 2019年7月26日，文康公司向苏创公司寄发催告函一份，要求苏创公司收到该函件后3日内付清拖欠租金，并支付违约金。 2019年8月5日，文康公司委托江苏悦孚律师事务所向苏创公司邮寄律师函一份，明确：苏创公司拖欠租金的行为已构成根本违约，依约应向文康公司支付逾期付款违约金，同时解除双方于2018年1月22日签订的房屋租赁合同。苏创公司于8月6日收到该律师函。 再查明：苏创公司承租涉案商业房屋后又将大部分房屋分别转租给各个第三人，其中101室（建筑面积为643平方米）转租给第三人颜夏、杨超，2016室（建筑面积为158.18平方米）转租给第三人永鸿公司，负一楼102－108室（建筑面积为1720平方米）转租给第三人王兴富，1019室（建筑面积为12平方米）转租给第三人礼尚书公司、赵贺玲，1017室（建筑面积为53.3平方米）转租给第三人马福元，205室（建筑面积为2228平方米）转租给第三人杨鸯，102室－108室房屋（建筑面积为1151平方米）转租给第三人石阳、徐树山、王化剑，208室（建筑面积为2093平方米）转租给第三人橡皮筋公司，1026室（建筑面积为943平方米）转租给第三人凯锐法公司，1022室（建筑面积为10平方米）转租给第三人李昊，1021室（建筑面积为40平方米）转租给第三人方卫民，1012室（建筑面积为30平方米）转租给第三人赵秀清，1028室（建筑面积为68.63平方米）转租给第三人张伟伟，1016室（建筑面积为52.9平方米）转租给第三人胡应杰。 审理中，苏创公司陈述：1.文康公司向其提供的地下负一层有部分面积未通过消防验收，导致其不能合理利用；2.涉案房屋二楼的部分实际使用面积与图纸面积不一致，导致其招商过来的小商户无法办理施工许可证，小商户已发函通知其从下期租金中扣除406730元相关损失；3.涉案部分房屋存在漏水渗水问题；4.涉案期间内的租金，其已支付了160万元，加上未通过消防验收部分房屋应退还其押金182391.02元，再加上上述第2项所涉损失及其他损失，总和已远远超出该期间应付租金；5.文康公司主张的逾期付款违约金及房屋占有使用费计算标准过高，有重复计算情形。 审理中，文康公司陈述：1.因地下负一层有部分面积未通过消防验收，后双方就该事实达成租金扣减约定，从苏创公司于2019年5月24日向文康公司发送的告知函内容可看出这一事实；2.相关第三人未办理出施工认可证与第三人频繁变更营业执照有关，且相关第三人未要求包括其公司在内的当事人赔偿损失；其公司对苏创公司与相关第三人扣减租金事实并不知情，也与本案无关；3.其已就涉案部分房屋的渗水漏水问题进行了及时维修，未影响到相关第三人的正常经营，且相关第三人亦出具书面材料进行了说明；4.双方之间的上述争议均发生在2019年5月24日前，苏创公司于2019年5月24日发送的告知函中已确认下期租金为2020427.84元，这是双方在少许争议后作出的真实合法公平约定。 本院认为，承租人文康公司与次承租人苏创公司就转租涉案商业房屋（含地下负一楼）签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案房屋所有权人友联公司对该转租行为未提出过异议，合同应认定为合法有效，双方当事人应依约履行各自应负义务。本案中，因地下负一楼有1720.67平方米房屋未通过消防验收，后双方达成相应部分抵扣租金约定，苏创公司亦明确不再租赁该部分房屋，可视为双方就租赁合同租赁面积的协商变更，同意将该部分面积从租赁合同约定面积10942平方米中扣除，也即实际租赁面积为9221.33平方米。 苏创公司承租涉案房屋后，应依约向文康公司支付相应期间租金，但是其并未在合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已构成违约，后经文康公司两次催要，仍未在合理期间内支付相应期间拖欠的租金，此时文康公司依法享有合同法定解除权。苏创公司辩称因文康公司存在其提供的部分房屋有渗漏水现象、部分房屋实际面积与图纸面积不一致导致无法办理施工许可证并产生相应损失等过错，故其具有以上述原因对抗支付租金的事由，本院认为，苏创公司于2019年5月24日向文康公司发送的告知函中已明确欠付租金金额，且在文康公司向其两次催要欠付租金过程中亦未提出以上述事由来对抗支付租金，不符合法律上规定的抗辩权的构成要件；如确如苏创公司所述其因此产生了相关损失，并认为合法权益受到了损害，其可另案起诉处理，但以此作为拒付租金的事由，没有法律依据，本院不予支持。 文康公司于2019年8月5日向苏创公司寄发载明解除房屋租赁合同内容的律师函，苏创公司于次日收到该函件，故本院认定双方签订的涉案房屋租赁合同于2019年8月6日解除。合同解除后，苏创公司应将其承租的全部房屋返还给文康公司，鉴于文康公司已将大部分房屋再次转租给了各第三人，故各第三人依法负有腾让相应租赁房屋、协助返还的义务。如各第三人因此受到财产损失，其可依法向相关当事人另案主张赔偿。 关于文康公司主张的各项费用，本院具体认定如下： 1.关于租赁合同解除前的欠付租金。文康公司提出按照房屋租赁合同关于原租赁面积10942平方米、2019年2月1日至2020年1月31日期间应实收租金5219334元的约定，扣除未通过消防验收的房屋部分面积1720.67平方米本应支付的租金金额，该年度实收租金应为439874.41元，按一年365天计算，分摊到每天的租金标准为12050.89元，对此计算方法本院予以确认。2019年7月1日至2019年8月5日共计36天，苏创公司应付该期间租金为433832.04元。 2.关于逾期付款违约金。苏创公司依约应在2019年5月31日前支付下期租金2020427.84元，结合其三次支付租金的时间及金额、合同关于逾期付款违约金按日租金的双倍累积计算的约定及苏创公司提出约定违约金过高的抗辩，本院结合本案实际情况，调整逾期付款违约金并分段计算，即均按照年利率11.7%计算，分别以1220427.84元（2020427.84元－80万元）为基数，自2019年6月1日起至2019年6月19日止计19天为7536.14元；以620427.84元（1220427.84元－60万元）为基数，自2019年6月20日起至2019年7月10日止计21天为4234.42元；以420427.87元（620427.84元－20万元）为基数，自2019年7月11日起至2019年8月5日计26天为3552.62元，以上合计15323.18元。 3.关于合同解除后的房屋占有使用费。文康公司依合同约定按日租金12050.89元的双倍标准24101.78元，自2019年8月6日起至苏创公司实际搬离房屋之日止计算占有使用费，但苏创公司提出计算标准过高，本院结合本案实际情况，并参照租赁合同关于租金标准的约定，确定房屋占有使用费按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算，其中自2019年8月6日起至本案开庭日即2019年11月22日共计108天的占有使用费为1691944.96元，此后的占有使用费计算至苏创公司返还涉案全部房屋之日止。 4.苏创公司在2019年5月24日的告知函中确认另结欠文康公司占有未通过消防验收中的部分房屋的租金为193980元，文康公司对该金额无异议，本院予以确认。 综上，除2019年11月23日之后的房屋占有使用费外，其他各项金额合计2335080.18元，扣除苏创公司已付160万元，还需支付735080.18元。 关于文康公司主张胡晓仿在签订涉案房屋租赁合同时作为苏创公司的股东，依合同第8.4.5条约定应对苏创公司的上述各项费用的付款承担连带责任。本院认为，租赁合同约定胡晓仿承担连带责任的前提是文康公司没有违约情形和苏创公司收取小租户租金后没有及时按约定向甲方支付包含租金在内的相关费用，但是苏创公司已向文康公司支付涉案期间应付租金160万元，现文康公司尚无证据证明苏创公司从各第三人处收取的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金总额已超过160万元，前提条件不成立，故文康公司的该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州文康企业管理有限公司返还其承租的位于苏州市姑苏区XX广场地下商场和101室商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）。 二、第三人颜夏、杨超、苏州永鸿置业有限公司、王兴富、苏州礼尚书环保科技有限公司、赵贺玲、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、苏州市橡皮筋艺术培训有限公司、苏州凯锐法体育发展有限公司、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰于本判决生效之日起10日内向原告苏州文康企业管理有限公司返还各自占有使用的涉案房屋部分。 三、被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州文康企业管理有限公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元。 四、被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州文康企业管理有限公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。 五、驳回原告苏州文康企业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33072元，减半收取16536元，由原告苏州文康企业管理有限公司负担12835元，被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担3701元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 员 耿杰圣 二〇一九年十二月三十日 法官助理 刘 欢 书 记 员 陈丽华