河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初536号 原告（反诉被告）：河北昌源教育集团有限公司，住所地：邯郸市丛台区和平路230号2栋楼三层301号。统一社会信用代码：91130403329759143H。 法定代表人：姬春雷，职位：执行董事。 委托诉讼代理人：张东耀，河北维民权律师事务所律师。 代理权限：代为参加诉讼、发表辩论意见、代为和解、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代收法律文书。 委托诉讼代理人;程万瑞，河北维民权律师事务所律师 代理权限：代为参加诉讼、发表辩论意见、代为和解、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代收法律文书。 被告（反诉原告）：邯郸市科达塑钢有限公司，住所地：邯郸市邯郸区代召乡西井头村（209国道北侧）。统一社会信用代码：91130421754049855D。 法定代表人：贺建军，职位:执行董事。 委托诉讼代理人：宋丹丹，河北当当律师事务所律师。 代理权限：调查取证、参加庭审、法庭调查和法庭辩论，签收法院送达的法律文书、提出证据保全、提出财产保全。 委托诉讼代理人：王秋兰，女，汉族，1956年11月30日出生，住河北省邯郸市邯山区,系该公司员工。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、代为提起上诉、反诉，代收法律文书。 原告（反诉被告）河北昌源教育集团有限公司（以下简称昌源公司）与被告（反诉原告）邯郸市科达塑钢有限公司（以下简称科达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北昌源教育集团有限公司委托诉讼代理人张东耀、程万瑞，被告邯郸市科达塑钢有限公司委托诉讼代理人宋丹丹、王秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北昌源教育集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2017年5月15日签订的租赁合司已于2018年1月终止；2、判令被告向原告返还租金87888元、押金100000元、支付违约金155100元，合计342988元；3、被告返还原告空调45台（78260元）、监控设备24套（10998.4元）、投影设备12套（22351元）、无线路由器24台（5397元），座椅75个（13135元），合计211463元，（如自损坏或无法返还，照价赔偿）：以上总计：554451元，4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系教育培训机构，因教育教学需要培训场地，于2017年5月15日与被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于邯郸市科达塑钢有限公司办公楼用于教学活动，租期三年，自2017年6月1日至2020年5月31日，第一年租金594000元，之后逐年增加，押金10万元，被告应于2017年5月22日将符合教育教学条件的房屋交付原告使用，并负责土地、房产、消防、市政等事项。合同签订后，原告支付了相关费用，但被告拖延至2017年7月15日才将租赁物交付原告使用。原告接收租赁物后进行了装饰装修花费131788元。另有安装空调、监控设备、投影教学设备花费数十万元。在租赁物使用期间，原告得知租赁物并未获得相关部门验收，没有合法的交付使用手续，存在重大安全隐患，根本不符合教育教学目的使用，被有关部门检查发现存在重大安全隐息，责令停止使用。原告被迫于2018年1月份搬离租赁物，租赁合同终止。原告认为，被告提供的租赁物不符合教育教学使用，没有安全保障，消防未通过验收，致使原告的合同目的无法实现，严重违反了合同约定，原告被迫终止租赁合同。原告有权要求被告返还押金和剩余租金及新增设备，并支付原告违约金。经与被告协商无果，特诉到法院，望判如所请。 被告邯郸市科达塑钢有限公司针对本诉辩称：原告所述与事实不符，于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告邯郸市科达塑钢有限公司向本院提起反诉请求：1、依法申请被申请人给付申请人2017年6月1日-2018年1月期间的教学楼租金99000元、教学楼物业费26400元，合计125400元。2、依法申请被申请人给付申请人2017年8月1日-2018年1月期间的宿舍超市、厨房餐厅物业费，计3267元。3、依法申请被申请人给付申请人占用六楼宿舍14天的租金和物业费694元。占用4#厨房餐厅21天租金1630元。计2324元。4、依法申请被申请人赔偿人租赁物恢复正常使用状态人工费计14000元。5、依法申请被申请人支付申请人违约金165000元。上述共计309991元；用押金10万元抵顶后，共计209991元。6、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：双方于2017年5月15日签订《租赁合同》，约定2017年8月10日至2017年8月15日支付第一年度房租59400元，但被申请人于2017年8月21日至8月23日分两次支付297000元。被申请人于2018年1月，无故单方终止《租赁协议》，被申请人擅自搬离给申请人造成极大损失，申请人与被申请人沟通应缴房租和物业费事宜未果，望判如所请。 原告（反诉被告）针对反诉答辩如下：1、被告提供的租赁物是厂房土地为工业用地，并非教学用地，不符合合同目的；2、被告主观上存在欺诈，合同属于无效，租赁物无权属登记证书也没有建设工程规划许可证属违章建筑，没有消防验收合格，被告违反了消防法第15条效力性和强制性规定，被有关部门强制要求搬离，合同无效；3、本案的举证责任应倒置，本案租赁土地、消防由被告承担，被告应该举证消防过关证明，如不能应承担不利的责任，原告要求被告拿出建筑物的建筑规划、消防手续均没有得到答案；4、原告履行了义务，被告违反义务，原告不能实现合同目的，被迫搬离，原告正常的教学活动无法开展，面临巨大损失；5、被告陈述我方违约，没有相关证据佐证，隐瞒该租赁物的性质，应承担民事责任赔偿损失；6、原告不欠被告任何租金、和违约金。基于合同无效和合同目的无法实现的情形，被告本应全部返还原告已交付的款项，但念及租赁物占用过，原告只是诉求的剩余的物业费和租赁费。由此被告反诉请求，没有任何法律事实依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告针对本诉与反诉共同举证如下： 1、租赁协议复印件4张，证明双方之间签订有租赁合同并且说明双方之间的权利和义务； 2、房租、押金转账凭证和证明两份共计6张，证明原告方已经履行支付房租、押金的义务； 3、装饰装修安装的设备清单明细1张；4、装饰装修设备具体发票收据及三份安装证明共20张，证据3、4共同证明我方所添置的设备和安装明细，现该设备仍在被告处，并一直使用，我方保留要求被告支付使用费用的权利； 5、搬迁费用收据6张共计10795元，证明我方被迫搬离的费用和事实； 6、三位证人身份证复印件，王某、李某、刁某，证明证人的身份信息； 7、证人王某、李某、刁某出庭作证的证人证言，证明：一、因为消防不合格被查封、整改、房屋存在根本隐患导致合同无法继续履行；二、合同约定的是租赁2200平米被告实际交付2100平米有100平米未交付使用；三、昌源公司搬走的时候留下空调45台，会议室桌子，投影、监控设备24套，吊扇40套左右以及装修设备。 被告质证意见：证据1、2真实性无异议证据，对证明是昌源教育的员工证明，有异议；证据3、4与本案无关，搬迁与本案无关，证人证言因都是昌源教育员工真实性不予认可。证人李某，消防安全检查都是听说的，证人刁某租赁的昌源教育的房间已经违约了，根据协议不得转租转包。合同约定的2017年8月10日到8月15日交费，第一年的租金是59.4万元还有10万元押金，原告是在2017年8月21日、2017年8月23日分两次共计转29.7万元。2017年5月5日和5月15日两次共计转款10万元是押金，转账凭证10万元依据交易习惯，转账凭证表明是押金不能与租金混谈。2017年9月18日转给被告的105288元是原告使用被告的宿舍租金超市租金、宿舍物业费、超市物业费。所以被告按约定只交了半年的租金29.7万元。原告说的消防都跟原告沟通过，租赁物都是符合消防要求，原告没有书面强制搬离的通知，原告所述与事实不符，消防证不好办，正在办理。是他方的液化气罐产生的隐患，消防隐患是原告处理不当。原告违约在先。 原告质证意见：1、三位证人的证言是对合同履行的过程的一个真实说明，合同无法正常履行根本原因是因为消防没有验收，违反双方的义务，也违反了法律规定；2、被告所称的贴封条是贴到多处，不同的证人看到的是不同的地方是符合常理的，也充分证实是因为消防不合格、房屋存在根本隐患导致合同无法继续履行。被告所提异议无事实根据，无证据支持。关于实际付款数502288元系双方当事人承认的事实，被告所提异议没有任何意义。3、作为出租方应当提供租赁物的合法证件证照，验收备案手续，才能确认本案合同的效力。被告显然对租赁物的合法性举证不能。租金的支付不能掩盖被告违约的事实，不是本案的争议焦点，502288元有转账凭证为证据，均转到被告法定代表人贺建军，被告应当退还相应的押金及其他费用，关于支付租金2017年8、9月份被告至今均未提出任何异议，被告所称的宿舍超市费用不存在，双方没有对超市宿舍的补充协议。宿舍、食堂是主租赁物的附属物，被告应当提供租赁物消防合格的手续时间为2017年5月份，但截至开庭日仍没有相关手续，属于根本违约，导致合同根本无法履行。因此被告违约在先。 被告就本诉与反诉共同举证如下： 1、租赁协议复印件一份，证明双方的租赁关系和权利义务； 2、昌源公司应补交费用明细、损害明细2张，证明原告（反诉被告）应该赔偿款项； 3、短信记录截屏1张，证明催促原告（反诉被告）将剩余物品拉走； 4、庭后提交原告出具的2017年11月29日退租说明一份及被告法定代表人贺建军书写退租说明的经过一份，证明退租的时间、原告退租的原因。 5、照片二页，证明厨房、会议室情况，证明一间教室150平方给原告用，原告至今留有会议室桌椅未拆走，不存在原告说的少给100平方米教室。 原告质证意见：租赁合同的真实性没有异议，第四条甲方权利义务，甲方确保乙方正常使用，现不能证明被告的主张；证据2对实际交款502288元予以认可，其他内容均是被告的单方陈述没有事实根据，计算方式不符合约定，应不予采信，损害明细单，合法性、真实性、关联性不予以认可。餐厅、厨房、超市，是合同租赁物的附属物和从物，没有签订任何书面协议约定费用即应为不支付费用，双方口头同意免费使用，发生纠纷后被告索要租金无事实根据有违诚信原则；被告对餐厅、厨房、超市的面积和租赁价格计算均为单方陈述无证据佐证，不予认可。超市实际使用面积65平方米、餐厅和厨房实际使用面积158平方米、宿舍实际使用面积840平方米，使用时间均为2017年9月1日至2017年12月30日。被告所称一楼二楼及大厅二楼宿舍找补批白、疏通一楼二楼厕所人工费，我方毫不知情，也未通知到我方，不予认可。证据3的真实性不予认可，不显示双方的手机号和身份信息，原告派人去拉物品，被告提出各种条件不满足条件不让拉，证明目的和真实性不予认可。证据4，加盖的公章不是原告河北昌源教育集团有限公司名称，当时的法定代表人不是姬春雷；内容上看是被告同意搬迁要求2018年元月1号前学生老师不得再进学校不让搬走剩余物资财产。该证据不能否认租赁物的违法性质，被告仅有土地证且为工业用地，没有建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收手续、建筑物没有产权登记证书，属于无证违法建筑，因此本案合同属无效合同，应当返还财产。证据5，仅为部分照片不能反映全部事实，不能达到其证明目的。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系教育培训机构，因教育教学需要培训场地，原告于2017年5月15日与被告签订《租赁协议》，约定：“1、乙方承租甲方位于邯郸市科达塑钢有限公司办公楼第1、2层（每层1100平方米）共计2200平方米，作为教学楼使用；甲方应在签订本合同后7天内将房屋腾空，交付乙方使用。租赁期限：上述房屋租期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。房屋租金：本合同第一条中所涉及的教学楼租金以每月每平方米25元为基准价。第一年优惠10%，即第一年收取房租为594000元（大写：伍拾玖万肆仟元整）。物业费：物业费管理费按照每月每平方米1.5元收取，放假期间约4个月不收取费用。甲方收取物业费后应负责垃圾清运、水电及房屋现状设施、维护、维修。房屋押金：本合同双方签订之日，乙方应支付10万元（大写壹拾万元）作为房屋押金，每层5万元押金。房屋押金未经双方同意，不得转换为房屋租金使用。付款日期：租金、物业费为每年缴纳一次。第一年租金应在2017年8月10日至2017年8月15日内一次性缴清。费用退还：租赁合同到期后，经甲方验收，确认合格后（详细验收条件见本合同第五条）甲方应在7日内退还房屋押金，押金不计利息；若甲方违反本合同相关约定据不按照合同约定退还押金的，乙方有权按照10万元为基准价格，按照同期银行贷款利率的4倍要求甲方支付占用押金期间的利息。房屋返回时的状态：1、除经甲方同意改造、装修房屋外，乙方应在合同期满日，恢复房屋原样。如无法恢复的从押金中扣除。2、按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还承租的相关设施。对乙方所添置的设备、设施及装修物按如下约定处理：（1）可拆除的设备、设施乙方可以拆除带走，并恢复原样；（2）除双方另有约定外，房屋的装修物在合同期满后无偿归甲方所有。3、合同到期后，乙方承租房屋须经甲方验收、确认无误后，返还已交付的押金，甲方应在乙方发出书面验收请求后7日内完成验收工作，乙方书面请求验收或以邮寄方式至甲方住所地后请求验收的，若甲方未能在7日内组织验收或完成验收工作的，视为验收合格。其他：本合同未涉及到的学生宿舍、食堂、浴室等问题，由双方协商后签订补充协议。如有其它未尽事宜，也可另行商议在补充协议中填充。补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，双方认可原告分多笔支付了共计502288元，其中包含租金29,7万元、押金10万元、租金物业费105288元。被告将租赁物交付原告使用，原告接收租赁物后进行了装饰装修，安装空调、监控设备、投影教学设备等。在租赁物使用过程中，2017年10月至11月，租赁物因消防不合格被消防部门查封、责令整改，厨房宿舍被公安派出所要求整改、扣押液化气罐。此后租赁物仍未获得相关部门验收。原告于2017年11月29日送达被告退租说明一份，内容写明：“因我公司发展规划等相关要求，不再进行续租，租赁时间为2017年6月1日-2017年12月31日。我公司决定在2018年1月1日前完成搬迁工作，请贺总给予方便”，被告昌源公司方王秋兰在退租说明上写明：“同意，请按学校规定时间搬迁，截止2018年元月1日前学生、老师不再进校，我方准备招商工作”。原告于2018年1月前后陆续搬离租赁物，退租过程中原被告双方未进行物品交接，原告有部分租赁物未拉走遗留原告处。后被告催促原告拉走物品、结算款项，双方产生纠纷，原告以被告提供的租赁物不符合教育教学使用、消防未通过验收没有安全保障致使原告的合同目的无法实现为由提起诉讼，要求被告返还押金和剩余租金及新增设备并支付违约金，诉请如前。审理过程中被告提起反诉，诉请如前。 本院于2019年6月11日在租赁现场进行现场勘验，原告、被告方人员及租赁物现承租方人员全程在场参与，但被告方在场人员石海霞及时任承租单位在场人员以对物品权属不清楚为由拒绝在勘验笔录上签字。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中被告庭审时未提交建设工程规划许可证，此后的审理及调解过程中仍未提交，被告出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与原告承租人订立的租赁合同，租赁所涉及的标的物在审理过程中仍未取得法律规定的建设规划许可，本案所涉租赁合同应为无效合同。被告出租的房屋用于教学用途，属于人员密集场所，应严格遵守相关法律法规要求，违反法律法规强制性规定的租赁合同，如存在安全隐患将可能产生重大人身伤害和财产损失，故，对不合法、不安全的租赁关系应依法予以调整规范，根据本案情形，本院认定原被告双方所签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。对本案导致合同无效的情况，原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。原告公司已向被告公司支付了10万元押金，根据上述规定,由于合同无效,被告占有押金没有依据，应予退还。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。据此规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。故，根据双方合同约定的租金标准以及实际使用情况计算租赁期间占有使用租赁物的费用，具体数额为： 关于教学楼租金，合同约定租教学楼一层、二层共2200平方米，原告称实际占用2100平方米有100平方米未交付使用，被告举证现场照片称原作为办公室的一间教室150平方交原告使用，且原告留有会议座椅经被告催促原告拆走，与现场勘察情况相符，本院予以采信，故被告要求教学楼使用面积按2200平方米计算，本院予以支持。关于租赁时间，退租过程中双方书面确认租赁时间为2017年6月1日至2017年12月31日计7个月，被告书面确认退场时间为2018年元月1日前，故教学楼占有、使用费计算为2200×22.5×7=346500元。关于被告主张宿舍、餐厅、厨房、超市租金及六楼宿舍14天租金、4号餐厅21天租金，被告未能举证证明，双方没有书面合同约定，原告不予认可，原告主张餐厅、厨房、超市是合同租赁物的附属物和从物双方口头同意免费试用，被告未能举证予以反驳，被告的该项主张证据不足本院不予支持。 关于物业费，原告实际使用的物业应当支付物业费。1、教学楼物业费，双方约定放假期间不收取物业费，计算6个月的物业费为2200×1.5×6=19800元；2、餐厅厨房、宿舍、超市物业费，虽合同未明确约定，但原告使用物业享受物服务的应当支付物业费。被告主张原告使用宿舍、餐厅厨房、超市，使用时间为2017年8月1日至2018年1月31日，原告有异议主张使用时间均为2017年9月1日至2017年12月30日，因租赁时间至2018年元月1日前，参考学校招生时间且双方约定放假期间不收取物业费，故使用时间计算为4个月；对被告计算的使用面积，原告虽有异议但未提出反驳证据证明，故宿舍物业费计算为840平方米×1.5×4=5040元，餐厅、厨房物业费计算为164平方米×1.5×4=984元，超市物业费计算为85平方米×1.5×4=510元。上述物业使用费合计为26334元。 上述两项费用合计，计算租赁期间占有使用租赁物的费用为372834元，原告已支付租金及物业费共计402288元，故超出部分29454元，被告应予以返还。 关于原告退租遗留物品，退租过程中原被告双方未交接物品，原告举证购买安装空调49台，要求返还遗留的科龙空调18台、扬子空调21台、海尔6台，共计45台，对原告的该项主张被告称已拆下空调待解决纠纷后返还空调，该空调应予返还；原告主张的联排座椅，根据原告票据、被告所述与照片结合现场勘查情况，认定联排座椅71个被告应予返还。原告主张返还监控设备24套、投影设备12套、无线路由器24台，没有充分证据证明，虽经现场勘验因被告及时任承租单位在场人员以对物品权属不清楚为由拒绝签字确认，现有证据不足以认定，对原告上述主张，因证据不足本院不予支持。 被告反诉请求原告赔偿租赁物恢复正常使用人工费14000元，鉴于租赁合同被确认无效，本案租赁房屋的装修、改建部分已经与房屋形成附和等因素，根据双方过错由各自分担相应的费用，故对被告该项反诉请求本院不予支持。 关于违约金，租赁合同认定无效处理损失后，有关交房不符合约定的违约金和解约违约金的相关条款不再适用，故原告、被告有关违约金的诉讼请求，均不能成立，本院均不予支持。 综上，本案经多次调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司押金10万元； 二、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司剩余租金及物业费29454元； 三、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司科龙空调18台、扬子空调21台、海尔空调6台共计45台、联排座椅71个； 四、驳回河北昌源教育集团有限公司其他诉讼请求； 五、驳回邯郸市科达塑钢有限公司其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9425元减半收取4712.5元、反诉案件受理费4450元共计9162.5元，由原告河北昌源教育集团有限公司负担4162.5元，由被告邯郸市科达塑钢有限公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  邱永刚 二〇一九年十二月三十日 书记员  王新凯 适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证的或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。