重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初11475号原告：罗光明，男，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆喜世达木制品有限公司，地址重庆市巴南区界石镇新玉村杨家扁组，统一社会信用代码915001130891283764。法定代表人：张光裕，总经理。委托诉讼代理人：张晋暠，男，汉族，1978年12月12日出生，住重庆市大渡口区。原告罗光明诉被告重庆喜世达木制品有限公司（以下简称“喜世达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告罗光明、被告喜世达公司的委托诉讼代理人张晋暠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗光明诉称，2016年10月20日，原、被告签订《租赁合同》，该合同约定：被告承租原告将位于重庆市南岸区米兰路40号附13号门面使用，租期5年。原告于2016年10月24日将门面交付给被告使用，被告收到原告门面钥匙后双方以书面方式进行确认。因被告拖欠租金，原告曾于2018年5月17日起诉，并经（2018）渝0108民初10521号案件判决，现该民事判决书已生效。判决后被告一直占用原告门面至今，拒不支付租金及物业管理费等相关费用，亦不向原告返还门面。为维护原告的合法权益，现原告起诉至法院，请求判令1、解除双方于2016年10月20日签订的《租赁合同》并由被告将门面恢复原状后返还给原告；2、由被告支付原告租金40200元（2018年8月9日至2019年8月8日）、物业服务费3473元（2018年8月1日至2019年7月31日）；3、诉讼费由被告承担。被告喜世达公司辩称，关于涉案房屋双方曾经在南岸区法院进行诉讼，并且作出了判决书，被告认为上个案件开庭时，被告已明确表示不再租赁该房屋，双方租赁关系已经解除，被告事实上也未使用过该门面，因此不同意支付原告租金和物管费。经审理查明，坐落于重庆市南岸区米兰路40号附13号的商业用房，建筑面积57.89平方米，系原告的所有权房屋。2016年10月20日，原告与被告签订《门面租赁合同》，该合同约定被告向原告承租上述门面房，租期从2016年10月24日至2021年10月31日止，第一年月租金3000元、第二年月租金3200元、第三年月租金3400元、第四年月租金3700元、第五年月租金4000元，在签约当日缴纳6个月租金，其余按照季度支付，但须提前15日付；保证金为3000元；被告在承租期内可以转租。2016年10月24日，原告将门面房交付给被告使用。合同签订后，被告除支付租赁保证金3000元外，还向原告分三次共计支付租金36000元，但从未向物管公司缴纳物业管理费。2018年5月，原告曾起诉要求被告立即向原告支付2017年11月8日至2018年8月8日的房屋租金28800元、2016年11月1日至2018年7月30日的物业管理费5490.24元。本院于2018年10月15日作出（2018）渝0108民初10521号民事判决书，判决一、被告重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告罗光明房屋租金28800元人民币（2017年11月8日至2018年8月8日期间）。二、被告重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告罗光明物业管理费5490.24元人民币（2016年11月1日至2018年7月30日期间）。庭审中，被告认为双方的租赁关系已于前次案件判决后解除，申请依法调取本院2018-10521号案件的庭审笔录。原告对庭审笔录的真实性无异议，但认为原告在上一案件起诉时并未要求解除合同，上一案件开庭时也没有同意解除合同，没有同意的理由是因为被告在房屋内的装修尚未完工，房屋里面还有大量被告的物品，并且被告对房屋进行了改造。庭审中，被告认为2019年4月28日，被告发短信给原告称“铝合金门坏掉的锁我们已经安排更换好了，钥匙在我同事处随时可以给你，你看是快递给你还是带到哪里交给你？”就表明双方已经同意解除租赁合同。原告认为双方在2019年4月22日、2019年4月23日、2019年4月26日、2019年4月28日均有短信记录，但并未载明双方是否解除租赁合同关系，并提交了短信记录。被告对短信记录无异议。关于租金，原告请求40200元（2018年8月9日至2018年11月8日共3个月，每月3200元，共计9600元；2018年11月9日至2019年8月8日共9个月，每月3400元，共计30600元）。庭审中，被告认为被告没有实际使用涉案房屋，不应支付租金。关于物业服务费，原告请求3473元（57.89平方米×5元/平方米/月×12个月），从2018年8月1日至2019年7月31日。庭审中，被告认为被告没有实际使用涉案房屋，不应支付物管费。原告亦未提交其已经支付该费用的相关证据。另查明，被告于2019年6月12日收到本院送达的原告本次起诉的起诉状副本。2019年8月7日被告将案涉房屋交还给原告。上述事实，有《门面租赁合同》、本院（2018）渝0108民初10521号民事判决书、短信记录、照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中被告提交的证据不能证明原、被告已经协商一致解除合同，故对被告辩称双方已解除租赁合同的抗辩理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告将房屋交付给被告使用后，被告应当按期缴纳租金。但被告从2018年8月9日起至今未付，被告未缴纳租金的违约行为导致租赁合同目的不能实现，现原告起诉要求解除双方签订的《门面租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2019年6月12日收到本院送达的原告本次起诉的起诉状副本，解除合同的通知于当日到达被告，故双方于2019年6月12日解除《门面租赁合同》。对于原告请求的租金40200元。根据双方合同约定，租金计算标准为第一年月租金3000元、第二年月租金3200元、第三年月租金3400元。原、被告于2016年10月20日签订租赁合同，2018年8月9日至2018年10月20日的租金应为3200元/月，2018年10月21日起的租金应按3400元/月计算，现原告自愿请求截止2018年11月8日的租金按每月3200元，不违反法律规定，本院予以准许，故对2018年8月9日至2018年11月8日的租金，本院确认为9600元（3200元/月×3个月）。由于原、被告于2019年6月12日解除《门面租赁合同》，故租金应从2018年11月9日计算至2019年6月12日，从2019年6月13日起至实际还房之日（2019年8月7日）止，应计算房屋占用费，由于原、被告在合同中并未约定房屋占用费的计算方式，故本院参照租金计算。原告请求计算至2019年8月8日，多计算一日，应予扣除113.33元（3400元/月÷30天×1天）。故对2018年11月9日至2019年8月7日的租金和房屋占用费，本院确认为3400元/月×9个月-113.33元=30486.67元。对于原告请求的物业服务费3473元。由于该费用并未实际产生，故对原告请求的物业服务费3473元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、罗光明与重庆喜世达木制品有限公司在2016年10月20日签订的《门面租赁合同》于2019年6月12日解除。二、由重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起五日内支付罗光明2018年8月9日至2019年8月7日的房屋租金、房屋占用费共计40086.67元。三、驳回罗光明的其他诉讼请求。案件受理费890元，由重庆喜世达木制品有限公司承担（此款于本判决生效之日起五日内由重庆喜世达木制品有限公司缴纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 鞠 劼人民陪审员 邹 亮人民陪审员 邹大文二〇一九年十二月二十日书 记 员 蒋 聪