吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初6671号 原告：王永文，男，汉族，个体工商户，住所延吉市朝阳街。 委托诉讼代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。 被告：延吉万源农副产品批发市场有限公司，住所：延吉市大兴路。 法定代表人:邹斯国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟，该公司副总经理。 被告：路少庆，男,汉族,无职业，住所：吉林省延吉市龙延路。 委托诉讼代理人：刘焕忠，吉林达公伟业律师事务所律师。 原告王永文诉被告延吉万源农副产品批发市场有限公司（以下简称万源公司），路少庆之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永文的委托诉讼代理人葛红，被告万源公司的委托诉讼代理人张伟，被告路少庆和委托诉讼代理人刘焕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永文诉称：1、请求法院依法确认原、被告双方签订的《租赁经营协议书》合法有效，租赁合同应履行至期满；2、租期届满前第三人无权收回房屋。3、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月5日，原告与延吉市万源房地产开发有限公司签订了《延吉万源农副产品批发市场商铺预定协议》，购买位于延吉万源农副产品批发市场内局子街门市房X号、面积为X平方米的商铺，并于同日交纳了购房款定金X万元，加上之前以王瑞名义于2011年9月20日交纳的购房诚意金X万元，共计交纳房款X元。2014年3月末开始接收房屋使用，万源公司让原告与他签了一年的租赁协议,这一年作为筹集剩余首付款缓冲期，后因原告无力筹集到剩余首付款无法继续购买此房屋，故跟延吉市万源房地产开发有限公司协商解除买卖协议,2015年4月1日双方解除《延吉万源农副产品批发市场商铺预定协议》，并于同日签订了《租赁经营协议书》，由原告继续以租赁方式使用此房屋，已交X元房款转为X号房屋的租赁款，租期至2029年10月24日。原告从2014年3月末开始一直占有使用此房屋经营调料批发至今。第三人路少庆因与延吉市万源房地产开发有限公司纠纷，申请法院执行此房屋，原告知道后跟被告询问，被告称自己出面协调解决不会影响原告的租赁使用。第三人路少庆虽通过法院执行取得X号房屋所有权，但原告已经交纳租金租赁使用涉案房屋，并且租赁期限至2029年，被告和第三人无权阻止原告继续使用此房屋。为维护合法权益，故诉至法院请求法院依法确认原、被告双方签订的《租赁经营协议书》合法有效，租赁合同应履行至期满;租期届满前第三人无权收回房屋;判令被告承担全部诉讼费用。 被告万源公司辩称：涉案房屋与原告起诉的事实一致，后期因原告交不起房款，变成房屋租赁合同，租金如何抵扣有详细明细。第三人路少庆经过执行程序把涉案房屋产权变更至第三人名下。 被告路少庆辩称：王永文与万源公司于2015年4月1日签订的关于延吉市万源房地产开发有限公司开发的位于延吉市局子街门牌号为X号，幢号X号，X号（内街X层）涉案门市房（即延吉市万源农副产品批发副食区X号楼X层X号门市）的《租赁经营协议》是虚假和无效的。不能阻却延边州中级人民法院的强制执行，应立即腾迁上述房屋。理由如下：1，上述涉案《租赁经营协议》是在2019年10月10日后签订的，该协议载明的签订时间和签订内容都是虚假的，签订的目的是为了对抗和阻却执行。答辩人有证据证明，延边州中级人民法院在路少庆作为申请执行人、延吉市万源房地产开发有限公司和延边敖翔建筑安装有限公司作为被执行人的执行案件中，在对上述房屋查封、评估、拍卖、裁定以房抵债及限期腾迁时，都多次通知了王永文，但截止2019年10月10日，其都没能拿出该《租赁经营协议》，实质是还没有签订。否则，早就拿出来提出执行异议了。显然其签订日期2015年4月1日是虚假的，租金金额也不可能真实的。目前，在法院限期搬迁的情况下，才以虚假协议启动本案，其对抗和阻却执行的目的昭然若揭。2，涉案租赁门市房，自2016年就被延边州中级人民法院查封，直至2019年裁定给答辩人路少庆后才解除查封。无论是查封期间，还是裁定所有权归路少庆所有后，被告万源公司与王永文对涉案门市房的租赁处分行为都依法无效。因涉案《租赁经营协议》的签订时间在2019年10月10日后，那么签订协议时，涉案门市房所有权已经属于路少庆，万源公司显然无权将该门市房出租给王永文，该涉案《租赁经营协议》当然无效。如果是2018年9月29日以后签订的（当日被答辩人明确表示没有租赁，签订的是买卖合同），也是在法院查封期间，租赁权已被依法限制，租赁协议也是无效的。3，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的租赁阻却执行的情形。按照该第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”。而本案情况是，王永文与被告方（被告与被执行人延吉市万源房地产开发有限公司是关联公司，母子公司关系）恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，且倒签涉案《租赁经营协议》，其目的是阻却法院执行，显然人民法院不应支持。综上，请依法确定涉案《租赁经营协议》无效，驳回王永文关于租赁期满前第三人路少庆无权收回房屋的诉讼请求。 经审理查明：路少庆与延边敖翔房地产开发有限公司、延边万源房地产开发有限公司之间的建设工程合同纠纷一案，经已生效的吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字第X号民事判决书，延边州法院于2016年3月30日作出（2015）延中执字第X号执行裁定书查封了延吉市万源房地产开发有限公司所有的位于延吉市局子街门牌号为X号，幢号X号，X号（内街X层）涉案门市房（即延吉市万源农副产品批发副食区X号楼X层X号门市），建筑面积X平方米的房屋，本案涉案房屋。2019年7月1日，延边州法院作出（2015）延中执字第X号执行裁定：“第二次流拍价人民币X元交付申请执行人路少庆抵偿其相应债务，上述标的物的所有权自本裁定送达申请执行人路少庆时起转移，申请执行人路少庆可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续”，把涉案房屋以物抵债给路少庆。2019年8月22日，延边州法院在涉案房屋贴出（2015）延中执字第X号公告，要求在2019年9月30日前迁出涉案房屋。公告期限届满后，在腾迁过程中，原告于2019年10月10日拿出2015年4月1日的至2029年10月24日的与万源公司签订的租赁合同书，遂州法院停止执行，引起本案诉讼。 另査，2014年3月5日，王永文与延吉市万源房地产开发有限公司签订了《延吉市万源农副产品批发市场商铺预定协议》，合同约定商铺为万源批发市场X层X号商铺，建筑面积为X平方米，预定定金为X万元人民币，收款人为延吉市万源房地产开发有限公司。2011年9月20日缴纳了诚意金X元。2014年4月1日，万源公司（甲方）与王永文（乙方）签订了租赁经营协议书，合同约定租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日止，标准租金为每平方米X元，总租金为X元等内容。2015年4月1日双方又签订了租赁经营协议书，约定租赁期限为2015年4月1日至2029年10月24日为止，租金为X元等内容。 认定上述事实的证据有：原告提供的2011年9月20日《诚意金协议》及延吉市万源房地产开发有限公司出具的收据，2014年3月5日《万源批发市场商铺预定协议》及收据、转账凭证，2014年4月1日《租赁经营协议》，2015年4月1日《租赁经营协议》，2019年10月15日的万源公司证明，延吉市兴旺调料批发部营业执照；被告路少庆提供的2015年4月1日的租赁经营协议，光盘一份，延边州法院执行裁定书X份及公告，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 本院认为，根据原告王永文提供的证据及本院查实的事实，王永文提供的商铺预定协议及收据，收到X诚意金和X万元房款的主体是延吉市万源房地产开发有限公司，而非万源公司，两公司属于独立的主体。原、被告万源公司亦没有提供相关购房款折抵租赁费的书面证据，王永文亦没有向万源公司缴纳租赁费的收款收据，且自州法院自2016年查封开始直至2019年公告腾迁为止，并没有向法院提出异议或提供相关租赁合同，2019年10月10日才拿出2015年的租赁合同。因此，无法核实租赁合同的真实性，原告主张原告与万源公司之间的租赁合同合法有效，要求被告路少庆继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告王永文的诉讼请求。 案件受理费X元（原告已预交），减半收取X元，由原告王永文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  边万龙 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘 帅