四川省甘洛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3435民初537号 原告：陈明清，男，1951年10月13日出生，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：陈友丽，女，住四川省甘洛县，系原告陈明清次女，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：罗康，四川六通律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：徐建冲，男，1980年7月3日出生，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：肖礼财，四川实序律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：胡丰明。四川实序律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：白明大，男，1978年9月16日出生，住四川省甘洛县。 被告：李国富，男，1962年1月22日出生，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：李国洪，系被告李国富弟弟，男，1968年1月20日出生，住四川省甘洛县，代理权限为特别授权。 原告陈明清与被告徐建冲、白明大、李国富合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈明清的委托诉讼代理人陈友丽、罗康，被告徐建冲及其委托诉讼代理人胡丰明，被告白明大，被告李国富的委托诉讼代理人李国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明清向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方于2015年5月12日签订的《建房协议》有效；2.判令三被告赔偿原告损失640000.00元；3.由三被告承担本案诉讼费。事实与理由：三被告系合伙关系，2015年5月12日原告与三被告协商后签订了《建房协议》，该协议主要约定：1、甲方（原告）只出宅基地，乙方（被告）全额出资就修建质量符合国家规定的新房一幢，修建期间出现的一切安全事故与法律责任与陈清明无关。2、双方协商后，乙方赔偿甲方新房面积316平方米，赔偿面积以房管局颁发的新房产证产权面积计算。陈清明选三套超出或不足316平方米的面积按双方协议价格每平方米1500.00元的价格互补。3、双方协商后，陈明清获赔的三套房屋位置与楼层选择为：第一套选择位于靠河边的第三楼，第二套和第三套选择位于靠围城公路框架结构的新楼(按实际涉及图纸为准)。具体选择在图纸设计好后和汪明锦、李世刚、韩三妹等原宅基地户主的正楼（二楼、三楼、四楼）中任选两套，要等我们选好房后出资方才可以处理剩余的房。如果乙方修不成靠围城公路的框架楼房，那么甲方应得的316个平方除去第一套的平方剩余的平方以每平方米2000.00元的价格，以现金赔偿给甲方……（内容详见协议），签订协议后，原告按协议约定履行了自己的义务。而靠围城公路的框架楼房的工程至今没有动工。为此，根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。 被告徐建冲辩称，1.被告徐建冲与原告约定交付第二套、第三套房的条件未成就，被告不应当承担赔偿责任，其诉请的赔偿没有事实依据和法律依据，不应得到支持。被告徐建冲、白明大、李国富于2015年5月12日签订的《建房协议》中对赔偿给原告的三套房位置和楼层进行了明确的约定。《建房协议》第二条：“双方协商后，陈明清获赔的三套房屋位置与楼层选择为：第一套选择位于靠河边的第三楼，第二套和第三套选择位于靠围城公路框架结构的新楼（按实际涉及图纸为准）。具体选择在图纸设计好后和汪明锦、李世刚、韩三妹等原宅基地户主同时一起优先选择楼层和户型”。协议签订后，因政策改变，甘洛县国土资源局、甘洛县规划建设和住房保障局发布了《关于不再受理县城区域规划区域内联建住房用地手续申请的通告》不再办理县城规划区内联建住房用地所有的手续，暂停了联建住房审批手续。这一政策变化直接导致汪明锦、李世刚、韩三妹等人原宅基地无法办理城市规划建设用地许可证和城市建设规划施工许可证，至今暂不能修建，而《协议》上约定的原告第二、三套房正好就是在上述地块范围内，只有等到政策放宽修建完成后才能交付。也就是说建房协议约定的第二、三套房屋交付条件不成就，造成目前暂时不能修建并非答辩人的主观过错造成的，是因为政府的政策变化导致无法修建，属于不可抗力因素。根据《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除法律责任”之规定，被告徐建冲至今未交付第二、三套房屋的法律责任应全部免除，因此被告徐建冲与原告陈明清约定交付第二套、第三套放的条件为成就，不应当承担赔偿责任，其诉请的赔偿没有事实依据和法律依据。2.被告徐建冲并没有违反《建房协议》的约定，按照《建房协议》第六条：“原宅基地建房期限是从2015年6月1日起至2018年6月1日内修建好质量符合国家规定的新楼，并且已于2017年向原告交付了第一套房屋，原告已收房并入住。至于协议约定的第二套、第三套在《建房协议》中未明确约定修建完成时间和交付时间，目前交付时间不成就，因此被告徐建冲并未违反协议约定，不应承担违约责任。3.双方是合作建房关系，风险应由合作双方共同负担，签订的《建房协议》目的就是使双方都获得利益，甘洛县政府政策的变化是无法预见的，被告不是违约不交房，而是等政策允许后，被告会在房屋修建完毕后继续履行交房义务。因此原告也应当承担因合作期间产生的风险带来的不利后果。综上所述，被告没有违约行为，原告请求赔偿损失没有依据。 被告白明大辩称，双方于2015年12月签订的《建房协议》有效，第一次我们给付了原告100000.00元的押金，原告称第一套房子交付以后就退还100000.00元，但至今原告都未退还这100000.00元。并且房屋未修建是政策的原因，不是被告单方原因造成的。现原告要求被告赔偿损失，被告认为原、被告双方均有责任。 被告李国富辩称，房子未修建是国家政策造成的，不是被告的原因。在政策允许的前提下被告依然会给原告进行赔付，现原告要求赔付，被告认为这个损失不因由被告单方承受。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交并经质证的证据如下: 1.《建房协议》一份，拟证明：（1)原、被告共同建房的事实；(2)协议中约定原告应当分得的第二套和第三套房子，因被告修建不成而造成的损失以361平米减去第一套的平米剩余的平米以2000.00元赔偿给原告；(3)根据协议第六条规定，不能办理好双证的，被告应赔付每套房100000.00元给原告。 被告徐建冲质证认为，对原告的证明目的有异议。1.双方在协议中并没有约定第二、三套房的面积不足的按照2000.00元每平米的价格补偿；2.协议中第六条约定原宅基地是从2015年6月1日至2018年6月1日。被告于2017年向原告如约交付了原宅基地上的房屋，因此被告没有违约。 被告白明大质证认为，对该组证据的真实性无异议，是其签订的。 被告李国富质证认为，其听说过建房协议，协议中100000.00元是办房产的押金，但协议中没有写明第二、三套房的具体交房时间。 2.《国有土地使用证及房屋所有权证》一份，拟证明：原告是将原宅基地上的房子拆后交付被告修建。 被告徐建冲、白明大、李国富质均质证认为无异议。 被告徐建冲向本院提交并经质证的证据如下： 1.《建房协议》一份，拟证明原、被告系合作关系，双方明确约定原宅基地建房的期限为2015年6月1日起止2018年6月1日止，被告已于2017年在原告的宅基地修建住房完毕并向原告交付了第一套房，被告没有违约。并且第二、三套房没有明确约定交付时间。 原告质证认为，对该组证据真实性无异议，但是不能达到被告证明的目的，就协议中第三条约定的被告不能修建赔偿的方式和价款都进行了明确约定。 被告白明大、李国富质证认为，无异议。 2.甘洛县国土资源局、甘洛县城市规划建设和住房保障局发布《关于不再受理县城规划区内联建住房用地手续申请的通告》，拟证明被告交房条件不成就，是由于该项政策变化，属于不可抗力因素造成的，被告不应承担违约责任。 原告质证认为，第一无法确定该组证据的真实性，也没有证据证明文件的来源。即使该份证据是真实的，行文时间是2015年4月30日，而双方合同签订的时间是2015年5月12日，该份证据不属于法律规定上的不可抗力因素，法律规定的不可抗力因素是指在签订合同时无法预料而产生的客观情况，因此该份证据不能作为不可抗力因素。 被告白明大、李国富质证认为无异议。 3.甘洛县规划建设和住房保障局《四川省建设行政执法责任暂时停止施工通知书》《责令整改通知书》《公告》，拟证明被告因政府不办理相关建房手续，在未完善建房相关手续的情况下修建，被建设主管部门责令暂时停止施工，并被责令拆除塔吊。未交付的原因是不可抗力因素造成。 原告质证认为，对于证据的来源无法确认，并且公告与本案不具有关联性，对于责令整改通知书和暂时停工通知书是在原告宅基地都修建完毕后，该组证据不能达到证明目的，与被告提供的证据是自相矛盾的，被告提交的证据清楚的证明了不再建设的时间是2015年4月30日，而现在提供的证据是2016年，因此无法证明本案存在不可抗因素。 被告白明大质证认为，没有异议，是政府要求我们停工。 被告李国富质证认为，无异议。 被告白明大、李国富在举证期限内未向本庭提交证据。 上列证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院经综合评判后认定事实如下：被告徐建冲、白明大、李国富系合伙关系，2015年5月12日，原告与被告徐建冲、白明大、李国富协商后签订了《建房协议》，内容为：“宅基地产权方陈明清与出资建房人白明大、李国富、徐建冲达成以下协议。协议把陈明清在甘洛县团结东街135号住房，甘洛县国土资源局于1995年1月颁发的甘国用（95）字第0443号《中华人民共和国国有土地使用证》确定该房屋的占地面积158.2平方米，产权面积158.2平方米；该房屋房产证面积171.69平方米。现甲乙双方本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，甲、乙双方就相关事项达成以下协议：一、甲方只出宅基地，乙方全额出资修建质量符合国家规定的新房一幢，修建期间出现的一切安全事故与法律责任与陈明清无关。二、双方协商后，乙方赔偿甲方新房面积316平方米（叁佰壹拾陆平方米），赔偿面积以房管局颁发的新房产证产权面积计算。陈明清选三套房超出或不足316平方米的面积按双方协议价每平方米1500元的价格进行互补。三、双方协商后，陈明清获赔的三套房屋位置与楼层选择为：第一套选择位于靠河边的第三楼，第二套和第三套选择位于靠围城公路框架结构的新楼（按实际设计图纸为准）。具体选择在图纸设计好后和汪明锦、李世刚、韩三妹等原宅基地户主同时一起优先选择楼层和户型。新楼设计为负四楼和正七楼，陈明清选择的是靠河边的正楼（二楼、三楼、四楼）中任意两套，要等我们选好房后出资方才可以卖剩余的房。如果乙方修不成靠围城公路的框架楼房，那么甲方应得的316个平方除去第一套的平方剩余的平方以每平方米2000元的价格，以现金形式赔偿给甲方……六、原宅基地建房期限从2015年6月1日起至2018年6月1日内修建好质量符合国家相关规定的新楼，如不能按时修好新建楼房赔付给甲方，则乙方需赔偿陈明清人民币肆拾万圆整；也要在2025年6月1日前为甲方的三套房办理好房产证和土地使用证，如逾期不能办好双证则乙方要每套赔偿十万元给甲方”。协议签订后，原告按约定履行了自己的义务，2017年被告徐建冲、白明大、李国富向原告交付了第一套面积为96㎡的房屋。协议约定的靠围城公路框架楼房至今未交付。 另查明，2015年4月30日，甘洛县国土资源局与甘洛县规划建设和住房保障局联合出台了《关于不再受理县城规划区内联建住房用地手续申请的通告》，规定县城规划区内居（村）民以新建住房，拆旧换新之名提供地块，投资商联合修建的住房，自2014年11月6日之后动工建设的不再受理规划用地手续的申请办理。 本院认为，2015年5月12日，原告与被告徐建冲、白明大、李国富签订的《建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。协议签订后，原告按协议约定履行了自己的义务后，涉及建房资金、建房的相关事宜均由被告承担，现被告徐建冲、白明大、李国富于协议约定的时间向原告交付了第一套房，但未能向原告交付第二、第三套房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定原告依约向被告履行了义务，而被告徐建冲、白明大、李国富未能按照协议约定全面履行自己的义务，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。根据协议约定，若被告徐建冲、白明大、李国富修不成靠围城公路的框架楼房，被告应以316㎡减去向原告交付的第一套房屋的面积96㎡，剩余面积按2000.00元/㎡价格，以现金方式赔偿给原告。故被告徐建冲、白明大、李国富按照协议约定应向原告赔偿440000.00元[（316㎡-96㎡）×2000.00元/㎡]，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，被告徐建冲、白明大、李国富系合伙关系，应对原告的上述损失承担连带赔偿责任。对原告主张被告徐建冲、白明大、李国富因未能向其交付第二、三套房屋应按照316㎡减去被告向其交付的第一套房屋面积，剩余面积按2000.00元/㎡价格赔偿的诉求，本院予以支持。被告徐建冲、白明大、李国富辩称其不能交付第二、第三套房屋是因政策改变，甘洛县国土资源局、甘洛县规划建设和住房保障局发布了《关于不再受理县城区域规划区域内联建住房用地手续申请的通告》不再办理县城规划区内联建住房用地所有的手续，暂停了联建住房审批手续，应属不可抗力，且原、被告双方未约定第二、三套房屋的交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”、第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，甘洛县国土资源局与甘洛县规划建设和住房保障局联合出台的《关于不再受理县城规划区内联建住房用地手续申请的通告》时间是2015年4月30日，而原告与被告徐建冲、白明大、李国富签订协议的时间是2015年5月12日，明显不属于不可抗力的情形，被告作为出资承建方，应获得相关部门的审批许可后方可开工修建，被告在未获得相关部门联建住房审批手续仍与原告签订协议，主观上存有过错，至于被告是否已获得联建住房审批手续，原告没有能力亦没有义务知晓。原、被告虽然对第二、第三套房屋的交付时间未进行约定，但从双方签订协议时至原告向被告主张权利已过4年之久，原告已给予被告充足的准备时间。故对被告徐建冲、白明大、李国富的这一主张，本院不予支持；对原告主张因被告不能办理三套房屋的房产证和土地使用证，要求被告按协议约定赔偿200000.00元的诉请，根据双方签订的协议约定，被告于2025年6月1日前不能为原告办理三套房屋的房产证和土地使用证，则被告按每套房100000.00元赔偿给原告。因双方协议约定的时间未到期，故对原告的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，判决如下： 一、被告徐建冲、白明大、李国富于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告陈明清损失440000.00元； 二、驳回原告陈明清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200.00元，减半收取5100.00元，由原告陈明清负担1594.00元，被告徐建冲、白明大、李国富负担3506.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 员 周 华 丽 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 举古阿果 书 记 员 吴  渊