四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10850号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川圣东科技有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武兴二路8号。 法定代表人：胡战伟，董事长。 委托诉讼代理人：陈泉林，四川昊通律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川大科星智能交通有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武青南路51号（武侯新城管委会内）。 法定代表人：贝鸥，总经理。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭炳泉，男，公司员工。 上诉人四川圣东科技有限公司（以下简称圣东公司）因与上诉人四川大科星智能交通有限公司（以下简称大科星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圣东公司上诉请求：1、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1100号民事判决书第一项，改判支持圣东公司的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由大科星公司承担。事实及理由：1、一审判决认定造成目前未办理房屋分户产权系政策导致、不能归责于大科星公司是错误的，在合同约定的办证期限内案涉房屋是允许办理分户产权的，是因大科星公司故意拖延在约定办证期限届满后提交办证资料时导致新政策生效而不能办理案涉房屋分户，大科星公司有过错，应承担违约责任；2、大科星公司作为销售方，明知所售房屋存在政策风险，但在签订合同并未告知圣东公司可能存在不能办证的风险，反而在办证期间拖延提交办证资料，大科星公司应承担导致不能办理产权分户的责任。 大科星公司答辩认为，圣东公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审法院对圣东公司的判决。 大科星公司上诉请求：1、撤销武侯区人民法院（2019）川0107民初1100号判决书第二项，依法改判支持大科星公司的一审请求。事实及理由：根据合同约定企业入驻需将税收关系转入武侯工业园，因圣东公司不按合同约定将纳税关系转至工业园为办理分户产权设置障碍导致不能及时办证，后因政策原因无法办理产权，未来也无法预知是否能够办理，合同目的无法继续履行，大科星公司主张解除合同有事实和法律依据。 圣东公司针答辩认为：1、关于大科星公司提到的需要办证将税务转到武侯区工业园没有事实依据。圣东公司到税务机关以及街道办了解的情况，一是同行政区域内不允许不同街道办之间相互迁转税务关系；二是税务关系是否在武侯新城与房屋产权办理没有关系，根据成武新管发（2011）90号文件规定，并没有要求办理产权需要将税务关系转到武侯区，案涉房屋转让合同也没有要求将税务关系转移到武侯区的约定。2、大科星公司在一审中举示的由武侯新城管委会出具的证明是骗取管委会获得的，是故意为推卸逾期办证责任找借口。3、当时签订房屋转让合同大科星公司是带租约出售合同，在约定的6个月办证期限内，圣东公司事实上没有入住武侯新城，圣东公司也没有将税务关系转入到武侯新城的义务。4、圣东公司购买房屋的合同目的已经实现，售卖房屋后圣东公司一直对房屋享有占有、使用、收益的权益，办理产权证只是合同约定的附属义务。5、大科星公司不具有合同解除权，根据成都市政府的相关文件证明已经着手解决涉案的遗留问题，办证具有现实可行性，大科星公司解除权作为形成权系单方法律行为，应当受最长一年除斥期间的限制。6、圣东公司向大科星公司交付了办证需要的一切资料，大科星公司存在把资料搞丢以及没有在6个月的时间内向办证机关提交资料的行为已经违反了合同约定。 圣东公司一审诉讼请求：1、判令大科星公司为圣东公司办理成都市武侯区房屋不动产权属证书；2、判令大科星公司向圣东公司支付逾期办理权属证书违约金176415.22元【以购房款295547.4元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（中国人民银行同期同类贷款利率加收50%），自2012年1月30日起至圣东公司取得房屋权属证书之日止，暂计算至2018年12月10日】。 大科星公司一审反诉请求：1、判令解除《房屋转让合同》；2、判令圣东公司将诉争房屋退还给大科星公司；3、判令圣东公司将收取的诉争房屋租金204413元退还大科星公司，并支付资金占用利息（按年利率24%计算）；3、判令圣东公司补交所欠物业服务等款项，并支付逾期未交的违约金（每天万分之四，自2011年7月29日起算至实际履行完毕之日）。 一审法院审理查明：2011年7月29日，大科星公司与圣东公司签订《房屋转让合同》约定：1、大科星公司将拥有产权（权1XXX3）、位于成都市武侯区、设计用途为科研的房屋转让给圣东公司，该房屋的土地规划用途为工业用地。2、房屋产权转让的前置条件是大科星公司收到圣东公司的全部房款后，大科星公司积极协助圣东公司在产权登记机关办理房屋产权转让分户手续；3、圣东公司应按产权监理处规定在《房屋买卖申请》《承诺书》上签字，并准备圣东公司营业执照复印件盖公章和副本原件，个人身份证复印件（办证时验原件）及产权监理处要求的其他资料；大科星公司为圣东公司办理分户产权的时间为六个月左右；4、大科星公司保证该房屋没有产权纠纷，因大科星公司原因造成该房屋不能办理产权登记，由大科星公司承担违约责任。5、在签订本合同时，圣东公司与物业公司签订物业服务协议；在圣东公司按期向大科星公司付清房款之日起，房屋所有权归圣东公司。6、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或全部免责，不可抗力的特殊原因包括：执行政府的法规、规章等强制性文件。7、使用限制：圣东公司自用或出租该房屋只能用于企业科研办公、企业总部办公，不得改变其用途，企业入驻后需将税收关系转让武侯工业园，并按工业园要求交有关报表。8、附件：房屋使用说明、委托书、圣东公司营业执照复印件盖公章和副本原件，个人身份证复印件（办证时验原件）。同时，双方签订《房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定大科星公司将案涉房屋转让给圣东公司且办理房屋交接后，圣东公司成为该房屋业主，该房屋既有的租赁合同一并转交给圣东公司，有关租赁合同权利和义务也随该房屋转让给圣东公司。当日，圣东公司向大科星公司支付了全部购房款295547.4元，并于2011年8月向大科星公司按照合同约定附件要求提交了办理分户产权的相关资料。 一审庭审中，大科星公司确认，圣东公司购买的上述园区房屋，除圣东公司等少数几户遗留问题外，大科星公司均为其余的园区购买企业公司办理了所购房屋的分户产权。 在合同约定的办理期限六个月左右之际，成都市人民政府于2011年12月30日发布《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》（成办发【2011】109号），该办法于2012年1月30日生效执行，其中第六条规定办理产权的最小基本单元面积不小于300平方米。2016年8月24日，成都市人民政府发布《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发【2016】32号），其中第三条第（三）款规定：非生产性项目转让最小基本单元面积不少于300平方米，且需要由区政府审核同意。 2009年1月6日，成都武侯工业园管理委员会在其对市经委《关于武侯工业园总部基地建设房产转让遗留的报告》（成武工管发【2009】5号））中明确:1、大科星公司建设的“大科星创意园”项目在《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》（成办发【2008】48号）正式下发前已进行了对外招商引企工作，项目部分转移的房屋中未达到48号文件中规定的房屋最小分隔单元建筑面积不得小于300平方米；2、“大科星创意园”项目符合《研究中心城区工业总部基地遗留问题的会议纪要》（成经阅【2008】2号）文件要求，恳请办理相关产权证。 2018年4月6日，大科星公司通过成都市企业服务平台反映案涉房屋遗留问题，政府有关部门回复：由于诉求房屋面积为61.83平方米，不符合当前办理产权分割转让的相关规定，下一步如有相关政策出台，我局再积极配合并协助办理。 2018年10月8日，成都武侯新城建设管理委员会向大科星公司发出的《关于统计项目相关已售房屋信息的通知》，其内容载明：1、因工业政策发生变化，武侯新城园区不动产登记存在历史遗留问题，购买的面积不足300平方米的房屋或者业主不为法人的房屋，无法按照现行文件办理不动产登记。我委为认真解决好企业难题，多次向市级相关部门反映该问题，现由市中优办明确，以市经信委牵头，市国土局、市房管局配合，着力研究解决办法；2、因这一问题在“大科星”项目比较突出，需大科星公司积极配合我委工作，详细统计项目中购买的面积不足300平方米或业主不为法人的房屋信息，因涉及到业主利益，请大科星公司认真梳理统计，确保填报信息真实、详细，以供我委上报市级相关部门，有针对性地解决问题，以维护社会稳定和业主利益。 2018年10月12日，大科星公司向武侯新城管委会提出报告，说明大科星公司转让给圣东公司的房屋，因工业政策发生变化成为历史遗留问题，至今未能办理不动产登记，该房屋转让符合成武工管发（2009）5号文件的情况，恳请武侯新城管委会及市上相关部门有针对性的解决问题。 一审法院认为，案涉房屋系大科星公司开发建设的科研工业用房，虽然房屋转让合同约定大科星公司应当在收到全部房款后积极协助圣东公司在产权登记机关办理房屋产权转让分户手续，但是，双方当事人签订房屋转让合同之时清楚案涉开发建设项目属于政策性开发项目，应当遵循成都市有关工业总部经济发展相关管理办法规定进行交易，并按照管理规定要求办理房屋产权转让分户手续。本案中，双方当事人转让房屋涉及的产权转让分户手续即需按照上述政策管理规定要求办理，本案当事人之间产生的争议纠纷源于转让房屋涉及的产权转让分户手续现阶段尚不能按照规定办理，因此解决双方之间的争议纠纷需要判断两个方面的问题，一是案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件是否成就，二是合同履行的过程中，有关工业地产政策变化致案涉转让房屋暂不能够按照现行政策文件办理不动产登记的原因事实是否产生一方当事人应当承担相应的违约责任。 根据大科星公司提交的有关政策性文件，案涉转让标的房屋所属建设项目已经纳入中心城区工业总部基地遗留问题需要政府有关部门研究解决的范围，该建设项目所在地成都武侯新城建设管理委员会，对该建设项目房屋转让涉及的不动产登记明确为系因工业政策发生变化而存在的历史遗留问题，需要由市级相关部门配合研究解决办法后处理，因此案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，故圣东公司本诉诉请大科星公司为其办理案涉转让房屋不动产权属证书的理由不能成立，一审法院不予支持。关于逾期办证承担违约责任的问题，一审法院认为，根据上述，案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，其原因不可归责于大科星公司，同时根据合同约定，大科星公司在圣东公司支付全部购房款之后为其办理分户产权的时间为六个月左右，显然该办证时间本身就属于不确定的期间，说明双方签订合同之时已经对政策性因素影响办证时间进行了充分考虑，而客观存在的事实是，在合同约定的办证期限六个月到来之际，成都市出台了工业总部经济发展管理办法，该管理办法的出台执行必然影响大科星公司协助办证合同义务的履行，同样不可归责于大科星公司，因此圣东公司主张大科星公司存在逾期办证违约行为缺乏事实依据，其本诉请求大科星公司支付逾期办证违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于大科星公司提出的反诉，一审法院认为，案涉房屋转让合同主要合同义务，双方当事人已经实际履行完毕，仅仅是涉及转让房屋办理权属证书的合同附随义务尚未履行完毕，根据上述，案涉转让房屋至今不能办理不动产权属证书，系因政策发生变化而存在的历史遗留问题，需要由政府相关部门配合研究解决办法后处理，因而现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，既不可归责于合同双方当事人，也不属于不可抗力不能实现合同目的的情形，因此大科星公司反诉请求解除案涉房屋转让合同的理由不能成立，一审法院不予支持，其基于解除合同请求圣东公司返还转让房屋、租金及资金占用利息的理由不能成立，一审法院不予支持。因大科星公司并未证明就圣东公司占有使用案涉房屋与之建立物业管理服务合同关系，故其请求圣东公司补交拖欠的物业服务款项并支付逾期付款违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回圣东公司的本诉诉讼请求；二、驳回大科星公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费8379元，减半收取4189.5元，由圣东公司负担，反诉案件受理费2183元，减半收取1091.5元，由大科星公司负担。 二审审理过程中，双方当事人对一审法院判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，大科星公司与圣东公司于2011年7月29日签订的《房屋转让合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，对于是否能够办理过户的问题，属于是否影响合同履行的问题，该问题不影响合同的效力。根据双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.案涉房屋未能办理分户在大科星公司是否应承担违约责任；2.大科星公司主张解除合同理由是否成立。 关于案涉房屋未能办理分户大科星公司是否应承担违约责任的问题。本院认为，在房屋买卖过程中，不管是出卖人还是买受人，都有义务对交易事项是否合法进行审查，也有义务对交易事项是否具有可履行性进行审查。而大科星公司与圣东公司在签订的《房屋转让合同》前，《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》（成办发【2008】48号）就已经要求，项目部分转移的房屋最小分隔单元建筑面积不得小于300平方米，在此情形下大科星公司、圣东公司仍对案涉房屋进行交易，大科星公司、圣东公司均存在审查不当的过错。同时就本案看，双方2011年7月29日签订的《房屋转让合同》约定，大科星公司在圣东公司支付全部购房款之后为其办理分户产权的时间为六个月左右，圣东公司2011年7月29日支付了全部购房款，大科星履行办理分户产权义务的最后时间为2012年1月底，在该时限之前大科星公司履行义务均不违反合同约定。但在合同约定的大科星公司办理分户产权的履行期限内，成都市出台工业总部经济发展管理办法导致大科星公司协助办理分户产权的义务无法履行，一审法院认定不可归责于大科星公司正确。 关于大科星公司主张解除合同理由是否成立的问题。本院认为，当事人主张解除合同必须符合合同约定或法律规定，而大科星公司主张解除合同的理由既不符合合同的约定，亦不符合法律的规定，其解除的理由不成立。 综上所述，圣东公司、大科星公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担。四川圣东科技有限公司上诉的受理费4189.5元，由四川圣东科技有限公司负担；：四川大科星智能交通有限公司上诉的受理费1091.5元，由四川大科星智能交通有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十二月六日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅