广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2744号上诉人（原审被告）：谢良，男，1987年8月12日出生，汉族，公民身份号码440************953，住广东省湛江市霞山区***************。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶晓婷，女，1988年5月30日出生，汉族，公民身份号码440************320，住广东省湛江市市辖区***********。上诉人谢良因与被上诉人叶晓婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢良的委托诉讼代理人钟日梅，被上诉人叶晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢良上诉请求:1.撤销（2019）粤0891民初1070号民事判决第一、二项，改判驳回叶晓婷的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由叶晓婷承担。事实和理由：一、一审判决认定谢良并未向叶晓婷提出提前解除涉案《租赁合同》，属查明事实不清，适用法律错误。本案中，谢良承租涉案房产的目的是将其作为广东比兔网络科技有限公司（以下简称“比兔公司”）的住所地，而谢良自比兔公司成立之日起至2019年1月2日止，均是比兔公司的法定代表人，2019年1月起至今是比兔公司的监事。因此，谢良是作为比兔公司的代表与叶晓婷签订涉案《租赁合同》，而涉案房产租赁后也是作为比兔公司的办公场所使用，那么比兔公司委托员工方昇鹏与叶晓婷协商提前解除合同并无不妥，且一直以来谢良也对方昇鹏与叶晓婷协商提前解除合同的行为知情且同意，而叶晓婷一直以来对比兔公司使用涉案房产，及由比兔公司提出提前解除合同并无异议。二、一审判决认定叶晓婷不具有修改电子锁设置的权限，从而认定比兔公司不能使用涉案房产不能归责于叶晓婷，属查明事实不清，适用法律错误。在一审庭审中，叶晓婷已承认其曾删除电子锁中比兔公司员工的指纹，而一审判决也已查明叶晓婷有删除电子锁中保存的指纹的行为，换言之，叶晓婷具有添加或删除电子锁中指纹的权限，具有修改电子锁设置的权限，否则其无法进行前述的删除操作。因此，一审判决认定叶晓婷不具有修改电子锁设置权限与上述查明的事实是相互矛盾的。而且，根据谢良提供的方昇鹏与叶晓婷的通话录音，叶晓婷已承认其已删除电子锁中比兔公司员工的指纹。叶晓婷作出前述的删除行为，已代表其同意谢良提出的提前解除《租赁合同》的意见，及取回涉案房产使用权的意思表示。另外，一审判决已查明“2019年2月25日15时35分，方昇鹏以比兔公司的员工不能进入涉案房产为由到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案”、“2019年3月12日，比兔公司的员工使用备用钥匙打开涉案房产的大门，搬运比兔公司的物品。湛江市恒兴物业服务有限公司发现后，向公安机关报警，并通知叶晓婷到场”，上述事实证明了谢良及比兔公司已对涉案房产丧失使用权，使用权归回叶晓婷。综上，谢良已向叶晓婷提出提前解除《租赁合同》，叶晓婷删除谢良及比兔公司员工在电子锁中保存的指纹，取回涉案房产的使用权，应当视为涉案的《租赁合同》已被提前解除，叶晓婷要求谢良支付租金及物业管理费缺乏事实及法律依据。三、一审判决判令谢良向叶晓婷支付租金及物业管理费，违反了涉案《租赁合同》的约定。根据涉案《租赁合同》第七条“违约金和违约责任……2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金28665元”、第十条“合同终止……4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的”的约定，既然谢良已提前向叶晓婷提出解除《租赁合同》，以其行为明确表示不再继续承租涉案房产，那么涉案的《租赁合同》应当被认定为已终止，叶晓婷要求谢良继续支付租金及物业管理费的诉讼请求，则缺乏事实及法律依据，一审判决支持叶晓婷该诉讼请求，违反了涉案《租赁合同》的约定。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，二审法院应当予以撤销并改判。被上诉人叶晓婷答辩称：一、谢良主张其已向叶晓婷提出提前解除涉案《租赁合同》，缺乏事实及法律依据。事实上，叶晓婷在合同到期前（即2019年5月22日前）未接收到谢良提出提前解除涉案租赁合同的相关文件。根据涉案《租赁合同》第十三条的约定，本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面递交或书信送交。因此，应认定谢良未向叶晓婷提出提前解除涉案《租赁合同》，也不能认定谢良已提前解除涉案《租赁合同》。本案所提及的比兔公司并未与叶晓婷签订租赁合同，即叶晓婷只与谢良签订租赁合同，谢晓婷也未收到谢良提供涉案房产给比兔公司使用的相关文件。根据涉案《租赁合同》第六条“出租方与承租方的变更……2、租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务”的约定，谢良是涉案《租赁合同》的相对人，比兔公司成立后，谢良将承租的涉案房产交给比兔公司使用，并未向叶晓婷提出书面申请，也未征得叶晓婷的书面同意。因此，谢良并未将涉案租赁合同的权利义务转移给比兔公司，故谢良仍是涉案合同的相对人。本案中提及的比兔公司员工方昇鹏与叶晓婷协商提前解除涉案租赁合同，叶晓婷未收到谢良委托比兔公司处理涉案租赁合同解除的相关文件，故比兔公司员工方昇鹏的意思并不能代表谢良的真实意思表示。如果谢良与比兔公司存在转租关系，比兔公司如需解除双方之间的租赁合同，比兔公司应与谢良协商解除，而不是与叶晓婷协商解除。因此，应认定谢良未向叶晓婷提出提前解除涉案租赁合同。二、谢良主张叶晓婷具有修改电子锁设置的权限，缺乏事实及法律依据。1.2019年2月20日左右，叶晓婷接到电话，谢良称不想承租涉案房产，叶晓婷明确告知对方已到期交房租不能解除合同，如果有人承租，可以提前解除。但必须按时交租金，如有人承租叶晓婷再退回相应的租金。2.2019年2月22日，有人打电话通知叶晓婷到涉案房产添加叶晓婷指纹方便其他承租方看房。涉案房产的大门电子锁是比兔公司安装的，电子锁的管理人是比兔公司的员工，当时对方只是添加叶晓婷的指纹，并没告知叶晓婷该电子锁还有密码锁和备用钥匙。叶晓婷是在一审庭审中才从谢良的委托诉讼代理人处得知该电子锁还有密码锁和备用钥匙的。因此，叶晓婷不具备删除该电子锁保存的指纹权限，也不具备修改该电子锁设备的权限。叶晓婷在一审中说到想尝试删除他人指纹，但并不成功，因为其不懂操作该电子锁设备。谢良的委托诉讼代理人在一审中告知，在2019年2月25日15时35分，比兔公司员工方昇鹏以不能进入涉案房产为由到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案，该派出所还给方昇鹏出具了报警回执。既然涉案房产已添加叶晓婷的指纹，那么比兔公司员工方昇鹏不能进入涉案房产为何没通知叶晓婷开门，也没使用密码锁，更没使用备用钥匙，而是选择报警并且拿到派出所出具的报警回执？派出所为何没通知叶晓婷？比兔公司员工方昇鹏此行为不符合常理，让人无法理解。3.2019年3月12日，比兔公司向湛江市恒兴物业服务有限公司支付2019年1月至3月物业管理费5954.03元，因此，可认定比兔公司在2019年3月31日还在继续使用涉案房产，而谢良所欠租金期限是2019年2月23日至2019年5月22日。4.2019年3月20日，比兔公司员工使用电子锁的备用钥匙打开涉案房产大门搬运比兔公司物品，证明比兔公司可正常使用涉案房产的电子锁设备，并不存在不能进入涉案房产的情况。湛江市恒兴物业有限公司发现该搬运物品人员没有物业公司放行条遂制止并通知叶晓婷，叶晓婷告知物业没有接收到租客谢良搬运物品的通知。当日19时42分，方昇鹏到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案，该派出所又给方昇鹏出具报警回执，作为涉案房产的业主，叶晓婷又一次没收到派出所通知。比兔公司员工方昇鹏连续两次报警并保存回执的做法让人很不解，比兔公司明明有电子锁的备用钥匙，为何在2019年2月25日以不能进入涉案房产为由报警备案拿回执？如果比兔公司与叶晓婷已协商好提前解除涉案合同，为何大门电子锁的密码和备用钥匙没交到叶晓婷手里？5.2019年4月9日，比兔公司向广东电网有限责任公司湛江供电局支付涉案房产的电费291.72元。因此，可认定比兔公司在2019年4月9日还在继续使用涉案房产，而谢良所欠租金期限是2019年2月23日到2019年5月22日。三、谢良主张一审判决其向叶晓婷支付租金及物业管理费违反了涉案《租赁合同》的约定，缺乏事实及法律依据。1.涉案合同的租赁期限自2016年5月23日至2019年5月22日，每月租金28665元，谢良已交付2019年2月22日前的租金。涉案《租赁合同》第三条第3项约定：“租金按季度缴交，乙方须每季度30日前将当季度租金（85995元）交给甲方。”根据涉案合同约定及交易习惯，谢良应在2019年2月28日前支付2019年2月23日至2019年5月22日的租金85995元给叶晓婷，但谢良未能如期支付，且至今为止还未支付，因此，叶晓婷要求谢良支付租金85995元应予支持。2.涉案《租赁合同》第三条第4项约定：“必须按照约定向出租方缴交租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从11天开始出租方有权向承租方每天按欠租金3%加收滞纳金。”根据上述约定，暂计滞纳金为619164元。3.涉案《租赁合同》第七条约定：“违约金和违约责任。1.甲乙双方不能擅自提前解除合同或转租给他人使用。3.承租方违反合同,擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金28665元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。”因此，应认定谢良应向叶晓婷支付涉案合同的违约金28665元。4.根据涉案《租赁合同》第五条的约定，谢良在租赁期间的物业服务费、水电费均由其负责缴纳。租赁期限届满后，谢良未依法支付其租赁期间的物业服务费、公共水电分摊共3965.29元，现该费用已由叶晓婷垫付，故应支持叶晓婷要求谢良支付物业服务费3965.29元的诉讼请求。因此，应判决谢良向叶晓婷支付租金85995元、滞纳金619164元、违约金28665元和物业服务费3965.29元，合计737789.29元。叶晓婷起诉请求：1.判令谢良向叶晓婷支付从2019年2月23日至2019年5月22日的房屋租金人民币85995元及利息（从2019年2月24日起至付清租金之日止的租金利息，以所欠租金总额按年利率6%计付，利息暂计1290元）；2.判令谢良向叶晓婷支付违约金28619元；3.判令谢良向叶晓婷支付2019年4月1日至2019年5月22日期间由叶晓婷垫付的物业管理费3494.95元；4.判令谢良承担本案的全部诉讼费。一审法院查明事实：坐落湛江开发区乐山路23号恒兴大厦2412-2416号办公室登记在叶晓婷名下，属于叶晓婷所有的房地产。2016年4月13日，叶晓婷（出租方，甲方）与谢良（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》。该合同第一条约定：出租方出租的办公室坐落于湛江经济技术开发区乐山东路23号恒兴大厦2412-2416房，建筑面积455平方米。第二条约定：租赁期限三年，自2016年5月23日起至2019年5月22日止。第三条约定：1.甲方收取乙方房屋押金人民币28665元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。2.三年每年租金为人民币343980元，均为税后租金，出租所涉及的税金由乙方支付。3.租金按季度缴交，乙方须每季度30日前将当季度租金85995元交给甲方。甲方收取租金后只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付）。4.必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从第11天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。第五条约定：各项费用的缴纳1.物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳。2.水电费由承租方自行缴纳。第七条约定：违约金和违约责任1.甲乙双方不能擅自提前解除合同或转租给他人使用。2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金28619元。第九条约定：承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1.承认方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金28619元。第十条约定：合同终止1.本合同期限届满，双方不再续签合同的；2.双方通过书面协议解除本合同；3.因不可抗力致使合同目的不能实现的；4.在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5.当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6.当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。第十三条约定：根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面送交或书信递交。合同签订当日，谢良向叶晓婷支付了定金44660元，叶晓婷向谢良出具了收据。收据内容是：今收到租客谢良交来定金44660元，另70000元10天内交齐（每月租金28665元，押一付三总114660元）。比兔公司于2017年10月18日登记成立，属于有限责任公司（法人独资）,法定代表人为王会芳。比兔公司成立后，谢良将其所承租的上述房产交给比兔公司使用。涉案房产的租金基本由谢海莹支付给叶晓婷。谢海莹于2018年11月22日支付2018年12月23日至2019年2月22日租金85995元给叶晓婷。比兔公司不想继续承租涉案房产，于2019年2月20日左右通过电话向叶晓婷提出解除合同。叶晓婷以已到期交租才提出为由，不同意解除，但表示如有人承租，可以解除。涉案房产的大门的电子锁由比兔公司安装。电子锁的管理人是比兔公司的员工。为方便他人承租看房，2019年2月22日，比兔公司在涉案房产大门的电子锁里添加了叶晓婷的指纹。次日，叶晓婷尝试删除比兔公司的员工指纹，但是否成功，叶晓婷也不清楚。2019年2月24日，比兔公司的员工方昇鹏与叶晓婷协商解除涉案合同，但双方未能达成一致的意见。2019年2月25日15时35分，方昇鹏以比兔公司的员工不能进入涉案房产为由到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案。该派出所向方昇鹏出具了报警回执。2019年3月12日，比兔公司向湛江市恒兴物业服务有限公司支付了2019年3月1-3月的物业管理费5954.03元、2018年10月-12月的公摊水电费501.51元。2019年3月20日，比兔公司的员工使用备用钥匙打开涉案房产的大门，搬运比兔公司的物品。湛江市恒兴物业服务有限公司发现后，向公安机关报警，并通知叶晓婷到场。当日19时42分，方昇鹏到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案。该派出所向方昇鹏出具了报警回执。2019年4月9日，比兔公司向广东电网有限责任公司湛江供电局支付了涉案房产的电费291.72元。2019年5月25日，叶晓婷向湛江市恒兴物业服务有限公司缴交了恒兴大厦涉案房产2019年4月1日至2019年5月22日的物业服务费3494.95元、2019年1月至2019年3月公共水电分摊470.34元（其中公共用水18.83元、公共用电281.87元、电梯用电169.64元），共计3965.29元。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，依法成立有效，应予保护。谢良是涉案租赁合同的相对人。比兔公司成立后，谢良将其所承租的涉案房产交给比兔公司使用，由于谢良未能提供证据证明其已将涉案租赁合同的权利义务概括性转移给比兔公司，故谢良仍是涉案租赁合同的相对人。叶晓婷和谢良在本案中提供的证据，均未能证明谢良本人或其委托的代理人向叶晓婷提出解除涉案租赁合同，只证明比兔公司委托其员工方昇鹏与叶晓婷协商解除涉案租赁合同。由于比兔公司的法定代表人是王会芳，而不是谢良，且本案没有证据证明谢良委托比兔公司处理涉案租赁合同的解除问题，故比兔公司的意思表示并不能代表谢良的真实意思表示。如果谢良与比兔公司存在转租关系，比兔公司如需解除其之间的租赁合同，比兔公司应与谢良协商解除，而不是找叶晓婷协商解除。因此，应认定谢良未向叶晓婷提出提前解除涉案租赁合同，也不能认定谢良已提前解除涉案租赁合同。涉案房产的大门的电子锁是比兔公司安装。电子锁的管理人是比兔公司的员工，叶晓婷不具有添加或删除该电子锁保存的指纹的权限，也不具有修改该电子锁设置的权限。比兔公司在2019年2月22日添加叶晓婷的指纹进入涉案房产的大门电子锁，只可证明叶晓婷是该电子锁的使用人之一，而不能证明叶晓婷是该电子锁的管理人，虽然叶晓婷尝试删除该电子锁中保存的指纹，但由于比兔公司不能举证证明叶晓婷是该电子锁唯一的管理人，故不能证明叶晓婷删除了该电子锁中保存的比兔公司员工的全部指纹。因此，比兔公司不能使用涉案房产，不能归责于叶晓婷。涉案合同的租赁期限自2016年5月23日至2019年5月22日，每月租金为28665元。谢良已交付2019年2月22日前的租金。涉案租赁合同约定，租金按季度缴交，谢良须每季度30日前将当季租金85995元交给叶晓婷。根据谢良首次交付租金的情况和叶晓婷于2016年4月13日出具的收据内容（押一付三)，以及谢海莹于2018年11月22日交付2018年12月23日至2019年2月22日租金85995元给叶晓婷的事实，证明涉案租金并不是按日历“季”交付，而是从租赁期限起算之日（即2016年5月23日）起按每三个月为一期交付，而且在当期第一个月的30日前须交付当期三个月的全部租金85995元。根据上述约定及交易习惯，谢良应在2019年2月28日前交付2019年2月23日至2019年5月22日的租金85995元给叶晓婷，但谢良未能如期交付，至本案辩论终结时止也尚未交付，故对叶晓婷诉请谢良支付租金85995元应予支持。谢良未按涉案租赁合同的约定及习惯交付租金，已构成违约。在谢良逾期交付租金超过15日的情况下，按照涉案租金合同第九条的约定，叶晓婷有权中止合同，收回房屋，并要求谢良支付违约金28619元，但叶晓婷并未行使中止合同，收回房屋的权利，故叶晓婷诉请谢良按涉案租赁合同第九条的约定，支付违约金28619元，理据不足，不予支持。涉案租赁合同第三条约定：“必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从第11天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。”本案中，叶晓婷主张以所欠租金总额按年利率6%计付利息，并未超出上述约定，故尊重当事人的选择，予以支持。根据涉案租赁合同第五条的约定，谢良在租赁期间的物业服务费、水电费均由其负责缴纳。租赁期限届满，谢良未依约交付其租赁期间的物业服务费、公共水电分摊共3965.29元，现该费用已由叶晓婷垫付，故对叶晓婷诉请谢良支付物业服务费3494.95元应予支持。谢良在签订合同时交付押金28665元给叶晓婷，涉案租赁合同期满后，叶晓婷不须退还该押金给谢良，应直接抵扣本案租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限谢良于判决生效之日起10日内支付租金人民币85995元及利息（从2019年2月24日起以欠付的租金为基数按年利率6%计付至付清款之日止）给叶晓婷；二、限谢良于判决生效之日起10日内支付物业服务费人民币3494.95元给叶晓婷。抵扣谢良交付的押金28665元后，谢良尚须支付租金57330元和物业服务费3494.95元给叶晓婷；三、驳回叶晓婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687.98元，减半收取1343.99元，由叶晓婷负担343.99元，由谢良负担1000元。二审期间，谢良向本院提交关于比兔公司的《国家企业公示信息》，用以证明谢良在签订涉案合同时是比兔公司的法定代表人，现在还是比兔公司的监事。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于谢良提交的证据，叶晓婷质证认为：谢良从未提供任何书面材料向叶晓婷说明租赁的涉案房产是给比兔公司使用，根据涉案《租赁合同》第二条的约定，谢良才是涉案租赁合同的相对人。本院认证认为：谢良在二审期间提交的证据虽然不属于新证据，但对本案的事实认定有影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：比兔公司从成立至2019年1月2日，其法定代表人是谢良。2019年1月2日，比兔公司的法定代表人变更为王会芳，谢良任比兔公司的监事。又查明：涉案《租赁合同》第七条第2点约定：若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金28665元。还查明：2019年2月24日，比兔公司的员工方昇鹏致电叶晓婷，双方通话内容如下：“……方昇鹏：现在我们这边是想要提出单方解除合同，并在以你这边优先前提下解决这件事。叶晓婷：我不是说不给你提前解除，是你们到期交租了才和我说不租了。……叶晓婷：不需要见面谈，首先你们不租了没问题，要将剩下三个月租金交齐了。……方昇鹏：还有一个问题是我听同事说后来再回去的时候，你已经改了密码了是吗？叶晓婷：对啊，你都不交租，我肯定删掉密码。……”本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人谢良上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人谢良的上诉请求和理由，及被上诉人叶晓婷的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、谢良是否已通知叶晓婷要求提前解除涉案租赁合同。虽然涉案租赁合同是谢良与叶晓婷签订的，但从谢良原来是比兔公司的法定代表人，谢良承租涉案房产后，涉案房产一直是用作比兔公司的经营场所，及比兔公司的员工方昇鹏向叶晓婷提出提前解除合同的请求时，叶晓婷虽然不同意提前解除涉案合同，但对比兔公司的员工方昇鹏代表涉案房产的承租方要求提前解除合同并没有提出任何异议可见，叶晓婷是知道比兔公司的员工方昇鹏是代表涉案租赁合同的承租方即谢良要求提前解除合同的。而且，谢良对方昇鹏代表其向叶晓婷提出提前解除合同的请求已明确表示认可。故一审判决认定谢良并向叶晓婷提出提前解除合同的请求，与事实不符，本院予以纠正。二、谢良应否支付2019年2月23日至2019年5月22日的租金、物业管理费及逾期支付租金的利息给叶晓婷。根据涉案租赁合同第七条的约定，只要谢良承担28665元违约金（相当于一个月的租金），谢良就可以提前解除涉案租赁合同。在涉案租赁合同约定的租赁期限届满前，谢良已委托比兔公司的员工方昇鹏向叶晓婷提出提前解除合同的请求，故不论叶晓婷是否同意解除涉案租赁合同，谢良均能以承担违约金的方式主张解除合同。虽然方昇鹏已于2019年2月份向叶晓婷提出了提前解除合同的请求，且叶晓婷在与方昇鹏的通话（2019年2月24日）中自认删除了涉案房产大门电子锁中所保存的比兔公司员工的开锁指纹，但考虑到比兔公司还持有该电子锁的备用钥匙，且比兔公司利用该枚备用钥匙于2019年3月20日最后一次从涉案房产搬运物品等事实，本院酌情认定谢良还应支付一个月的租金（即从2019年2月23日至2019年3月22日）给叶晓婷。一审判决判令谢良支付至合同约定期限届满之日止的租金给叶晓婷不当，本院予以纠正。如前所述，谢良及比兔公司实际占有、使用涉案房产至2019年3月20日，其只应支付至2019年3月22日止的租金，故其亦只应支付至2019年3月的物业管理费。比兔公司已付清了至2019年3月的物业管理费，故叶晓婷请求谢良支付2019年4月1日至2019年5月22日的物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决判令谢良支付3494.95元物业管理费给叶晓婷不当，本院予以纠正。因涉案租赁合同第三条对租金支付期限的约定并不明确，故一审判决根据双方的交易习惯认定谢良应在2019年2月28日之前支付2019年2月22日之后的租金并无明显不当，故本院予以确认。一审判决认定2019年2月22日之后的租金应当在2019年2月28日之前支付，却判令谢良从2019年2月24日起支付所欠租金的利息，前后矛盾，本院予以纠正。故本院认定谢良应以其拖欠的28665元租金为基数从2019年3月1日起按年利率6%支付至实际付清之日止的利息给叶晓婷。三、谢良已交付的28665元押金应否抵扣其应支付的租金及利息。根据涉案租赁合同第七条的约定，在叶晓婷没有违约行为的情况下，若谢良要提前解除合同，应当支付28665元违约金给叶晓婷。涉案租赁合同提前解除，是谢良单方面的违约行为造成的，故谢良应支付28665元违约金给叶晓婷。本案中，因叶晓婷是要求谢良支付至涉案租赁合同约定的租赁期限届满之日的租金，故未要求谢良承担提前解除合同的违约金。在此情况下，考虑到谢良已支付的押金数额与谢良本应支付的违约金数额相同，为了减少当事人的诉累，谢良已支付的28665元押金不再在本案中抵扣其应支付的租金及利息。综上所述，谢良的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1070号民事判决第二、三项：二、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1070号民事判决第一项为：限谢良于本判决生效之日起10日内支付租金人民币28665元及利息（从2019年3月1日起以欠付的租金28665元为基数按年利率6%计至付清欠款之日止）给叶晓婷；三、驳回叶晓婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2687.98元，减半收取1343.99元，由叶晓婷负担797.99元，由谢良负担546元；二审案件受理费2037.25元，由叶晓婷负担1491.25元，由谢良负担546元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十一月二十七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。