上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14432号原告：陈敏，男，1964年8月1日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：刘三彬，男，1970年6月14日生，汉族，户籍地湖南省临湘市。原告：史信彪，男，1950年5月18日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：杨继民，男，1951年11月3日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：郑五爱，女，1953年9月3日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：周志高，男，1951年2月5日生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告：朱桂红，女，1966年3月2日生，汉族，户籍地上海市普陀区。上列七原告共同委托诉讼代理人：师文、许彬琪，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：嘉定区江桥镇华庄村村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱静辉，主任。委托诉讼代理人：杨文娟。委托诉讼代理人：施海明，上海泓盛律师事务所律师。被告：上海嘉江物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵建明，总经理。委托诉讼代理人：王颀。原告陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红(以下简称“陈敏一方”)与被告嘉定区江桥镇华庄村村民委员会(以下简称“华庄村委会”)、上海嘉江物业管理有限公司(以下简称“嘉江公司”)建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈敏一方共同委托诉讼代理人许彬琪，被告华庄村委会委托诉讼代理人杨文娟、施海明，被告嘉江公司委托诉讼代理人王颀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏一方向本院提出诉讼请求：1、判令华庄村委会、嘉江公司将位于嘉定区曹安公路XXX号皇府别墅小区内的公共游泳池及附属设备恢复原状(包括游泳池净化设备、消毒设备、清洁设备等)，清退小区设备用房及附属建筑(小区西面二层共16间房屋)居住人员并归还给全体业主；2、判令华庄村委会停止在嘉定区曹安公路XXX号房屋(以下简称“2793号房屋”)一切经营活动，恢复该房屋及土地的原有用途。事实和理由：皇府别墅小区位于嘉定区曹安公路2793、2795号，其中2793号房屋位于小区入口处。陈敏一方系小区业主，华庄村委会为2793号房屋所有权人，嘉江公司受聘负责小区物业管理。2793号房屋的房地产权证显示土地用途为“花园住宅”，房屋用途为“影视娱乐”。2015年起，华庄村委会对2793号房屋进行施工改造，后出租给汉庭酒店开展经营活动，汉庭酒店将其中部分再次转租进行其他经营活动。16间房屋靠近2793号房屋，没有具体门牌号。2019年3月9日上午，华庄村委会与嘉江公司动用工程机械设备铲填小区公共游泳池，导致公共游泳池被填埋、净水设施等附属设备被破坏。华庄村委会作为2793号房屋的土地使用权人和房屋所有权人，违反《上海市住宅物业管理规定》第五十八条规定，未经有利害关系的业主同意且未进行相应审批擅自改变土地用途和房屋用途。此外，根据物权法规定，游泳池系小区公共区域，应由全体业主享有共有和共同管理的权利，华庄村委会、嘉江公司填埋公共游泳池损害了陈敏一方的合法权益。陈敏一方多次要求纠正侵权行为，并多方向相关部门反映，至今未果，故诉至法院。被告华庄村委会辩称，游泳池多年不用，原有的设备已经没有了，无法证实华庄村委会对游泳池及附属设备进行了损坏。对于16间房屋是没有产权证的，之前早已存在，可能系违章建筑，应当按照相应法律法规处理。2793号房屋有独立产权证，房屋用途可以用作商业用途，与小区其他房屋不同，不存在改变房屋用途用于经营。要求驳回陈敏一方的诉请。被告嘉江公司辩称，嘉江公司于2016年8月开始对皇府别墅小区进行物业管理，为小区业主提供物业服务。对于游泳池，嘉江公司没有能力来区分该建筑物的所有权。16间房屋主要是华庄村委会堆放杂物，嘉江公司也没有使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、嘉定区皇府别墅小区位于嘉定区曹安公路XXX号、2795号，占地面积共106,713平方米，总建筑面积55,455.32平方米。其中2793号房屋位于皇府别墅小区入口处，业主为华庄村委会，建筑面积5,685.32平方米；2795号为158套别墅，陈敏一方为别墅业主。2793号房屋西侧有16间房屋，未取得建设工程规划许可证等，2793号房屋南侧空地上建有游泳池。在建设工程规划许可证所附的建筑工程项目表中列明建筑物名称：2793号房屋为俱乐部用房，2795号房屋为别墅。陈敏一方取得的房地产权证注明土地用途为住宅，房屋类型为花园住宅、用途为居住。华庄村委会于2015年12月通过买卖取得2793号房屋的房地产权证，注明土地用途为花园住宅，房屋建筑类型为文化馆、用途为影剧娱乐。2013年起，嘉江公司对皇府别墅小区进行物业管理。2016年，嘉定区皇府别墅业主委员会与嘉江公司签订物业服务合同，约定嘉江公司为皇府别墅小区提供物业管理服务，合同为期2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止，合同到期后如双方无异议，则自动延续2年，物业构成为房屋(总建筑面积55,455.32平方米)、水塔、休闲广场、配电房、泵房、电信综合机房、自行车库、垃圾箱房。二、2015年，华庄村委会将2793号房屋及西侧16间房屋出租给上海庆住酒店管理有限公司(以下简称“庆住公司”)经营汉庭酒店，庆住公司又将2793号房屋中部分另行转租给他人。2019年3月，庆住公司用挖机对游泳池进行施工。陈敏一方对此提出异议，嘉江公司工作人员表示因发生小孩掉进游泳池的事情故根据上级领导的指示把游泳池填掉改为停车场。陈敏一方又向嘉定区人民政府等部门反映，并向本院提起诉讼。审理中，嘉江公司表示，对小区进行物业管理前，游泳池就长期不用，也没有附属设备；物业服务合同中没有约定由嘉江公司对游泳池进行管理。华庄村委会对游泳池属于公共设施没有异议，表示其没有对游泳池进行管理或施工；2793号房屋买受交接时就有西侧16间房屋，但此16间房屋确实不在房地产权证内。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。陈敏一方及华庄村委会均是皇府别墅小区业主，游泳池位于小区公共区域，并未登记在小区业主个人名下，应当属于全体业主共有。小区业主大会和业主委员会应履行起相应职责，管理好公共设施设备，维护小区全体业主的合法权益。现陈敏一方认为华庄村委会、嘉江公司破坏游泳池及其设施设备，但根据查明事实，系庆住公司动用挖机对游泳池进行施工，故陈敏一方要求华庄村委会、嘉江公司承担相应侵权责任的诉请，本院不予支持。至于2793号房屋西侧的16间房屋，并未取得建设工程规划许可证等，属于违法建筑，当事人可要求相关职能部门依法予以处理，故陈敏一方要求将此16间房屋归还全体业主的诉请，本院也不予支持。华庄村委会通过买卖取得2793号房屋的所有权，房地产权证载明土地用途为花园住宅，房屋建筑类型为文化馆、用途为影剧娱乐，这也与建设工程规划许可证所批准的用途基本一致，故2793号房屋并不是住宅，可以作为经营性用房。华庄村委会将2793号房屋出租给庆住公司用于商业经营，并不属于将住宅改变为经营性用房。故陈敏一方要求华庄村委会停止对2793号房屋一切经营活动、恢复该房屋及土地的原有用途的诉请，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十七条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年十二月五日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……