云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0702民初541号本诉原告（反诉被告）：张海芳，男，白族，1976年9月8日出生，住址云南省大理白族自治州鹤庆县。委托代理人（特别授权代理）：王利刚，云南省大理白族自治州鹤庆县云鹤镇法律服务所法律工作者。本诉被告（反诉原告）：丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司。法定代表人：陈碧波。公司住所：丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：杨亚鹏，云南泰联律师事务所律师。原告张海芳诉被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司合同纠纷一案，2018年5月9日本院受理后，在案件审理过程中，被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司于2018年6月12日向本院提起反诉，本院依法予以受理后，依法适用普通程序，于2018年7月24日公开开庭对本诉、反诉两案进行了合并审理，在庭审中，原告张海芳申请对涉案铺面工程造价进行鉴定，本院予以准许。2019年12月3日，本院再次公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）（以下简称“原告”）张海芳及其委托代理人王利刚，本诉被告（反诉原告）（以下简称“被告”）丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司委托代理人杨亚鹏均到庭参加诉讼（第二次庭审中原告张海芳的委托代理人王利刚未出庭），本案现已审理终结。原告张海芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告给被告建房垫付的款项人民币500000.00元（大写：伍拾万元整）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告、梁明华于2015年10月30日签订《租赁合同书》，约定被告将位于束河古镇北门收费停车场内靠富滇银行一侧的房屋由原告改建后共计19间铺面租赁给原告和梁明华。上述合同签订时，被告公司于束河古镇北门停车场内有6间铺面，签订合同后，被告协商原告将上述六间铺面搬迁至街道对面，并由原告再修建5间铺面，上述合同签订后，原告于自行垫付全部工程款，为被告修建和搬迁了11间房屋，原告为修建上述房屋共花费50万元。上述房屋修建完成后，由被告租赁给原告使用，合同期限为：2016年1月1日至2018年12月30日止。合同签订后，原告和梁明华共向被告支付了房屋租金30万元，其中，原告支付了142105元，梁明华支付了157895元。2017年，梁明华不再租赁被告的铺面。于是被告与原告于2017年2月20日重新签订《租赁合同书》，约定被告将位于束河古镇北门收费停车场内靠富滇银行一侧的由南向北1号至11号铺面租赁给原告。合同期限为：2017年1月1日至2018年12月31日。被告与原告、梁明华于2015年10月30日签订《租赁合同书》解除。原告租赁上述房屋后，被告于2018年1月，原告交纳房租被被告拒收，拒收后，被告以原告未交纳房租为由，要求解除合同并将房屋收回。现被告已经将房屋收回并重新出租给别人。上述11间砖木结构房屋系原告在被告的同意下进行搬迁和扩建的，上述房屋中有七间平房，建筑面积有159.6平方米，四间楼房，建筑面积为67.5平方米，还有一个化粪池。上述房屋修建的过程中，除5-10号铺面的部门主体木结构材料、瓦片由被告提供外，其余材料及人工费用均是由原告出资完成的。原告为修建上述房屋共花费费用50万元。原告修建上述房屋时，双方对于建房费用如何承担没有约定，据查，该房屋拥有建设用地许可证，属于合法扩建的房屋。依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该房屋的扩建改造费用应当由被告承担。经与被告协商、交涉无效，为维护原告合法的财产权益，特根据我国《民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请依法予以支持如上诉讼请求。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司辩称：一、本案事实方面在原告的诉状中提到改建5间房屋的问题，实际是：原告确实为被告搬迁过铺面，并不存在为被告新建的问题；二、当时搬迁的房屋正如原告所述，是原告及梁明华跟被告签订合同，由原告及梁明华提出要求将房屋搬迁至现在的位置，是为了便于经营。在搬迁房屋的时候，原告与梁明华与被告协商过，是由原告负责搬迁，由梁明华补偿给张海芳5万元。是张海芳与梁明华共同出资10万元将铺面搬迁至现在的位置，且梁明华已经支付给张海芳5万元。故搬迁费用并非没有约定，是有过约定的。（2018）云0702民初44号案件中张海芳已经确认过收到梁明华5万元的事实；三、2015年原告及梁明华与被告签订的租赁合同书中约定租金为每年30万元，实际上，被告因为原告为其搬迁了铺面，在租金收取上给予了一定的优惠；四、综合上述三个方面，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司并向本院提出如下反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金欠款28000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金39600元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系丽江市古城区北门收费停车场靠富滇银行铺面使用权人。反诉原告与反诉被告于2017年2月20日签订了一份《租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：反诉原告将位于丽江市古城区北门收费停车场靠富滇银行一侧1-11号铺面租赁给反诉被告使用，租赁期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，租金为每年19.8万元，合同签订后24小时内支付。《租赁合同签订》后，反诉被告并未按照合同约定24小时内支付第一年（2017年1月1日至2017年12月31日）铺面租金19.8万元，而是分多次向反诉原告交了17万元的租金，至今尚欠租金28000元。反诉原告曾多次向反诉被告催要拖欠的租金，但反诉被告一直以各种借口推诿、搪塞拒绝向反诉原告支付。反诉原告认为，与反诉被告签订了《租赁合同》，而且《租赁合同》对租期、租金以及支付方式等作了明确的约定，但反诉被告却拒绝履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定。反诉被告的行为已经构成根本违约，理应承担违约责任。反诉原告与反诉被告多次协商无果后诉至人民法院，请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。原告张海芳针对被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司的反诉辩称：一、反诉原告诉称的关于租赁期两年不是事实，因为签订合同时，双方在反诉原告办公室内曾口头约定，反诉原告承诺不遇自然灾害及政府征用，反诉被告有权长期租用，当时反诉被告及梁明华与反诉原告陈碧波三人当面协商一致后，才签订合同，并动工兴建，而且是永久性租用，在反诉原告同意后，反诉被告才与梁明华出资兴建1-11号铺面；二、反诉原告称反诉被告“未支持19.8万元租金”不是事实，事实是当时反诉被告于2017年2月20日已支付了19万元租金后才与反诉原告签订《租赁合同书》，仅支付不完余款8000元，因反诉原告无故增加房租3万多元，反诉被告不能接受，故才将余款8000元扣下，2018年1月11日当天在其办公室所拍的视频为证；三、反诉原告并未经与反诉被告协商同意，单方擅自增加租金，其行为属于不正当行为及地方保护主义的体现，并违反《中华人民共和国合同法》，严重损害反诉被告的权益，不仅如此，反诉原告使用威胁反诉被告商户的正常经营，反诉原告用非正常手段、不正当行为故意终止合同，其行为已违约在先，反诉被告曾于2018年1月1日上午9时许到反诉原告办公室交付租金，反诉原告却无故拒收，此事实有视频及商户艺海缘大药房店长均可作证。因此，反诉被告并未违约，不应支付违约金，特请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。庭审中原告张海芳针对被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司的反诉作出如下口头补充答辩：双方法定代表人陈碧波还欠张海芳2万元没有付，所以尚欠80000元可以在2万元里面扣减。张海芳帮他建的工会所的工程款还有2万元，他说可以从那里扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张海芳向本院提交了如下证据：证据1《企业信用信息公示报告》，拟证明被告的基本情况。被告于2016年1月6日将企业名称由丽江十里铺商业管理有限公司变更为丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司。证据2：《租赁合同书》，拟证明被告与原告、梁明华于2015年10月30日签订《租赁合同书》约定原告将位于束河北门收费停车场内靠富滇银行一侧的由南向北1号至19号商铺租赁给原告。合同期限为2016年1月1日至2018年12月30日。证据3：《租赁合同书》，拟证明被告与原告于2017年2月20日重新签订了《租赁合同书》，约定被告将位于束河北门收费停车场内靠富滇银行一侧的由南向北1号至11号商铺租赁给原告。合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日。被告与原告、梁明华于2015年10月30日签订《租赁合同书》解除。证据4：《证明》，被告租赁给原告位于束河北门收费停车场内11间砖木结构商铺房由原告出资购买材料及修建。证据5：建房预算表，拟证明原告请人依据市场价格对原告修建的11间房屋进行预算，预算合计金额601894元。证据6：照片，拟证明原告修建房屋的情况。证据7：视频，拟证明原告向被告交纳房租，被告拒收。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司对原告张海芳提交的证据的质证意见为：第1组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；第2组证据也就是原告、梁明华与被告签订的租赁合同，真实性、合法性、关联性没有异议，但是拟证明内容中租赁的是由南向北1-19号铺面，这个合同签订的时间是2015年10月30日，但是实际租赁期限是2016年1月1日开始计算租金，是被告给予张海芳租赁铺面的免租期间，是给他的搬迁期间。这份合同的租金约定是30万元，涉及的铺面是19间，根据当时的租金，这个租金是非常低的，是张海芳因为搬迁铺面上给了一定的租金优惠。第3组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，这份合同签署的双方是原被告间，租期是2年，且在这份合同中对如何支付房租有明确的约定，即要提前三十天，可以证实本案反诉被告提到的租期2年不是事实的问题，是被反诉人在颠倒本案事实。第4组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，拟证明内容也不予认可，理由：1、在该组证明中，从内容看不符合证据的要件模式，第8页的证明中没有书写的日期，包括后面的几份，没有书写的日期，且写了由我提供材料用于北门停车场房屋的修建，显然是原告要求这样写的。包括买砖并不意味着是用于涉案房屋的建设。第5组证据建房预算表的真实性、合法性、关联性不予认可，且没有向法庭提交材料的原件，对该组证据拟证明内容也不认可，理由：1、该组证据是原告为了诉讼而主动自己书写的；2、里面体现的内容有虚假性，如证明第二页第21点，书写6乘以3等于18000元，因而原告的诉请是没有证据支持的。第6组证据照片的真实性、合法性、关联性予以认可。第7组证据拟证明内容不予认可，因为该视频资料里面体现了：1、公司要求按合同办事；2、原告没有按照合同的约定缴纳租金，已经构成了违约；3、2017年1月1日至2017年12月31日的租金尚没有交足，不能当然的证明原告的拟证明内容。经审查：对被告质证无异的证据1、6组，本院予以确认。对有异议的证据，分析认证如下：证据2、3组本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。证据4、5组，系原告单方制作，不予采信，不作为认定案件事实的依据。证据7的证明力综合全案予以评判。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司向本院提交如下证据：证据1《准予变更登记通知书》，拟证明被告（反诉原告）于2016年1月6日将企业名称由“丽江十里铺商业管理有限公司”变更为“丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司”的事实。证据2：《租赁合同书》，拟证明2015年10月30日，为了方便铺面出租经营，原告（反诉被告）和梁明华与被告（反诉原告）商谈好铺面搬迁事宜后与被告（反诉原告）签订了《租赁合同书》，约定被告（反诉原告）将搬迁后的19间铺面出租给原告（反诉被告）和梁明华经营，合同租期为2016年1月1日至2018年12月30日。证据3：《租赁合同书》，拟证明①2017年2月20日，因梁明华无法继续履行《租赁合同书》退出后，由原告（反诉被告）单独租赁被告（反诉原告）11间铺面，并重新签订了《租赁合同书》。②《租赁合同书》对租金、租期、违约责任进行了明确约定的事实。证据4：《铺面租金收入情况说明》，拟证明原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）2017年1月1日至2017年12月31日期间租金2.8万元的事实。证据5：《本案诉争铺面平面图》，拟证明本案诉争铺面搬迁前后的具体位置图。原告张海芳对被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司提交的证据的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性没有异议；证据2拟证明内容中说是为了方面经营经协商搬迁的，对证明内容有异议，应该是反诉人为了自己的经营需要，而找的原告及梁明华协商铺面搬迁事宜的。证据3真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容没有异议；证据4有意见，真实性、合法性、关联性不认可，证明方向不认可。证据5真实性、合法性、关联性没有异议。经审查：对原告质证无异议的证据1、3、5组本院予以确认并作为认定案件事实的依据。对有异议的证据分析认证如下：证据2与原告提交的证据一致，本院予以确认。证据4系被告单方制作，证明力综合全案予以评判。原告张海芳申请证人王某出庭作证。证人王某作证称：我是给原告张海芳干活的，受张海芳雇请，我帮忙将房子从东面搬迁到西面。东面拆迁跟西面重起都是我做的，总的付了我24000元，我们总的是6、7个人一起做的，我手下也有工人。另外的4间请了别人的一个吊车师傅，吊车师傅的6600元。还供了午饭，吊车的来了15、16个，四间房子的是16000元。吊车师傅是我介绍的。吊车师傅的6600元没有经过我手。11号房是谁建的我不清楚，最北面搭建了一间，但是没有要工钱。我借兄弟做了一把楼梯，张海芳付给了我兄弟七八百元。原告与我不是一个村子的人，我们村子隔着五六公里。我们关系不怎么样，他还欠我钱。不是朋友关系。四间楼房是张海芳从外地买的建的，搬了六间还是七间，具体记不得了。原告张海芳对证人王某的证言的质证意见为：证人的证言证明了我们原告搬迁及新建的事实，对证言的真实性、合法性、关联性没有异议。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司对证人王某的证言的质证意见为：对证言真实性、合法性、关联性没有异议，可以客观的反映本案的客观事实，但是通过证人收的搬迁费用看，与原告提交的第五组证据预算表中搬迁费用是不一致的。客观反映出原告提交的第五组证据是虚假的。经审查：原、被告均对证人王某的证言的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信。原告张海芳向本院提交了（2018）云0702民初44号案的庭审笔录，证明第一次庭审笔录第5页中被告方承认原告为其搬迁了6间房屋，新建了4间房屋的事实。对庭审笔录的真实性、合法性、关联性没有异议。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司对庭审笔录的质证意见为：没有异议。经审查：对（2018）云0702民初44号案的庭审笔录本院予以采信并作为认定事实的依据。为查明案件事实，本院依法向束河街道办事处调取了《建设项目选址意见书》、并依法向案外人梁明华做了《询问笔录》，梁明华还向法庭提供了一份张海芳、梁明华与憨吱公司签订的《租赁合同书》、《收据》一张。原告张海芳对《建设项目选址意见书》、梁明华的《询问笔录》、梁明华提交的《租赁合同书》和《收据》的质证意见为：对《建设项目选址意见书》、《询问笔录》、《合同》及《收据》均没有意见。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司对《建设项目选址意见书》、梁明华的《询问笔录》、梁明华提交的《租赁合同书》和《收据》的质证意见为：真实性、合法性、关联性均没有意见。可以反映出：1、梁明华及张海芳为了方便经营及多使用铺面而主动搬迁的；2、虽然梁明华说没有约定如何支付搬迁费用，实际上有约定的，即梁明华多出5万元给原告，被告公司给原告多使用4间铺面。且梁明华多出的5万元，原告在另案（2018）云0702民初44号案中表示认可并收到。经审查：原、被告质证对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。原告张海芳申请对工程造价进行司法鉴定，经本院委托云南乾盛司法鉴定中心对涉案工程造价进行鉴定，该中心于2018年11月13日向本院出具了《终止鉴定函》。此后，本院再次委托云南正扬司法鉴定中心对涉案工程造价进行鉴定，该中心于2019年11月22日向本院出具了《联系函》。原告张海芳对《终止鉴定函》和《联系函》的质证意见为：没有意见。被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司对《终止鉴定函》和《联系函》的质证意见为：真实性、合法性、关联性没有意见。经审查：原、被告对《终止鉴定函》和《联系函》质证均无异议，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2015年10月30日，原告张海芳、案外人梁明华与被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司经协商一致，签订了《租赁合同书》，约定由原告张海芳、案外人梁明华承租被告将位于束河古镇北门收费停车场内靠富滇银行一侧的铺面出租给原告张海芳和案外人梁明华使用。年租金为30万元。合同签订后，原告张海芳、案外人梁明华向被告支付了房屋租金30万元。上述合同签订后，经被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司同意，原告张海芳、案外人梁明华将上述铺面中的6间从东面搬迁至西面，并新建了5间（铺面号1-4号及11号），共计11间。由于案外人梁明华不再租赁被告的铺面退出后，被告与原告张海芳及梁明华于2015年10月30日签订《租赁合同书》作废。原告张海芳与被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司于2017年2月20日重新签订了《租赁合同书》，约定被告将位于束河古镇北门收费停车场内靠富滇银行一侧的由南向北1号至11号铺面租赁给原告。合同期限为：2017年1月1日至2018年12月31日。年租金为19.8万元，本合同签订后24小时内支付。合同签订后，原告认为其向被告交纳了租金19万元，而被告则认为原告张海芳分多次向其交纳了房租17万元，尚有2.8万元租金未付。2018年1月1日，被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司以原告张海芳未按合同约定交纳房屋租金，已构成违约为由收回了涉案房屋。原告张海芳认为其为修建上述房屋共花费费用601894元，其修建上述房屋时，双方对于建房费用如何承担没有约定，该房屋拥有建设用地许可证，属于合法扩建的房屋，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该房屋的扩建改造费用应当由被告承担，故向本院提出诉讼要求为被告建房垫付的款项50万元。而被告则提起反诉，要求原告张海芳支付房屋租金欠款28000元和合同违约金39600元。原告张海芳在第一次庭审中申请对工程造价进行司法鉴定，经本院委托云南乾盛司法鉴定中心对涉案工程造价进行鉴定，因原告张海芳未交纳鉴定费，该中心于2018年11月13日向本院出具了《终止鉴定函》。此后，本院再次委托云南正扬司法鉴定中心对涉案工程造价进行鉴定，原告张海芳亦未交纳鉴定费，该中心于2019年11月22日向本院出具了《联系函》。另查明，“丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司”名称系2016年1月6日由“丽江十里铺商业管理有限公司”变更所得。双方均认可取得了合法规划批建手续。另，原告张海芳曾向被告交纳房租，但被告予以拒收。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告张海芳与被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司于2017年2月20日签订的《租赁合同书》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司以原告张海芳未按合同约定交纳房屋租金，已构成违约为由于2018年1月1日收回了涉案房屋，故双方签订的《租赁合同书》已实际解除。原告张海芳基于其与案外人梁明华和被告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司签订的《租赁合同书》的基础上，将涉案铺面中的6间从东面搬迁至西面，并新建了5间（铺面号为1-4号及11号），按照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”之约定，本案中，原告张海芳虽提交了《证明》和《建房预算表》以证明其扩建造价费用，但被告不予认可，由于其未能及时交纳鉴定费，本院两次委托鉴定均被司法鉴定中心退鉴定理，其亦未能提交有效证据证明其扩建造价费，故本院对其主张由被告向其支付为被告建房垫付的款项人民币500000元的诉讼请求不予支持。由于原告张海芳未按约定向被告支付房租，其应当承担继续履行支付房租之义务。虽原告张海芳认为其向被告已支付租金19万元，但被告只认可收到房租17万元，由于原告张海芳未能提交证据予以证明，故本院对被告要求原告支付剩余房租28000元的反诉诉讼请求予以支持。至于违约金，按《租赁合同书》约定，合同签订后24小时内支付房租，原告张海芳未能及时支付房租，已构成违约，应当承担违约责任。但经审理查明，原告张海芳曾到被告公司办公室交纳，但被拒绝，原告张海芳在庭审中认为违约金过高要求调整，故本院结合案件过程，酌情按未交纳租金28000元的15%支持被告的反诉违约金，即28000元×20%=4200元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告张海芳的诉讼请求；二、由反诉被告张海芳于本判决生效之日起十五日内向反诉原告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司支付房屋租金人民币28000元及违约金人民币4200元；三、驳回反诉原告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。本诉案件受理费8800元，减半收取为4400元，由本诉原告张海芳负担；反诉案件受理费1490元，减半收取为745元，由反诉原告丽江憨吱旅游文化网络科技有限公司负担391元，由反诉被告张海芳负担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  徐丽源人民陪审员  郭艳花二〇一九年十二月八日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】