四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3410号 上诉人（原审被告）：程洪敬，女，1987年10月21日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区聚龙路168号。 法定代表人：李思齐，董事长。 委托诉讼代理人：张显林，男，1988年6月17日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 上诉人程洪敬因与被上诉人成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月3日进行公开开庭审理。程洪敬及其委托诉讼代理人雷建华、润利鑫公司的委托诉讼代理人张显林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程洪敬上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回润利鑫公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审中润利鑫公司提供的证据不能达到《合同法》第94条和第96条解除权的行使通知义务。一审中润利鑫公司虽有提供解除通知书照片等证据，但不能达到证明目的，因为并未送达程洪敬不说，更没有门市上其他人员的印证证据。而且解除合同时间不够，再加之润利鑫公司的缴费通知单更说明不了什么问题，相反证明程洪敬在正常经营使用了电费和物管费用。二、不存在解除通知书生效的法律效力问题，因此就更谈不上违约责任问题。本案不具备解除合同的条件成就时间，同时润利鑫公司并未向程洪敬发出通知，而且程洪敬一直还在经营中，程洪敬于2018年7月7日当天休息时被润利鑫公司的工作人员采用违约行为把铺子上锁，而导致程洪敬第二天上班无法经营，润利鑫公司恶人先告状。三、一审法院认定并判决把程洪敬交的保证金13830元拿来充抵解除合同的租金，完全没有任何理由。保证金是在租赁合同期满后由润利鑫公司无利息基础上退还程洪敬的，一审法院适用法律错误。请求改判程洪敬不承担违约责任，不支付租金，并退还程洪敬保证金。 润利鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、程洪敬存在根本违约行为，润利鑫公司已按合同约定及法律规定履行了通知义务，因此润利鑫公司解除合同符合法律规定。二、对于充抵的问题，根据一审判决，一审法院认定的13830元是作为违约金不予返还，因此不存在用来抵扣房屋租金的说法。三、对于解除通知送达的问题，首先，根据双方合同第24.3条第2款的约定，“乙方确认，租赁期限内，该房屋是乙方的有效通知地址。甲方或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知已经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容”，润利鑫公司即是按照双方约定将该解除合同的通知张贴在程洪敬所承租的屋面的门上，另外在一审期间程洪敬也认可了润利鑫公司张贴的事实。四、程洪敬也开始着手搬离租赁房屋室内的物品，由此可以看出程洪敬表明不再履行合同，因此润利鑫公司对于解除合同的通知是具有法律效力的。 润利鑫公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令程洪敬向润利鑫公司支付租金19541元（截止到2018年7月31日止）；二、判令程洪敬结清房屋物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元（截止到2018年7月31日止）；三、判令程洪敬向润利鑫公司支付违约金79720元。 一审法院查明的事实：润利鑫公司与程洪敬于2017年12月签订成都武侯万达广场《租赁合同》，合同约定了如下主要内容：润利鑫公司将成都市武侯区房屋出租给程洪敬用于餐饮服务，租赁期限自2018年1月15日起至2023年1月14日止，共60个月，房屋面积为28.34平方米，租金标准按约定标准比例递增，自计租日起至2020年1月14日，租金标准为6915元每月，首期租金为计租日起至第3个月最后一日，日后租金按3个月完整自然月为一个交租期交纳，租金交纳时间为交租期最后一个月的20日前。合同签订当日，程洪敬向润利鑫公司交纳2个月租金标准金额的履约保证金13830元和首期租金19541元，程洪敬应在接收房屋之日起向物管公司承担每月794元的物业费，物业服务费的交纳方式与租金交纳方式一致，同时程洪敬还自行承担接手房屋所发生的水、电、燃气、空调等能源费用及其他相关费用，因程洪敬欠交费用导致润利鑫公司等遭受损失的，由程洪敬予以赔偿。程洪敬须足额交纳租金、物业服务费、逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的1%的标准支付违约金，逾期超过30日，润利鑫公司有权解除合同，并要求程洪敬向润利鑫公司承担按照租金期内租金总金额20%为标准的违约金。因程洪敬违约而提前终止合同的，润利鑫公司有权没收程洪敬履约保证金。本合同终止后7日内，程洪敬应将房屋交还润利鑫公司，程洪敬超过约定交还期限届满10日的，视为放弃房屋内所有的装饰装修、设施设备、物品所有权，润利鑫公司有权自行处理。2018年1月15日，润利鑫公司按照合同约定向程洪敬交付了房屋，程洪敬交纳了履约保证金、首期租金、首期物业服务费。程洪敬进场从事经营后，自2018年4月起未按合同约定支付相关费用，包括租金、物业服务费、水电等能源费用，润利鑫公司多次向其催收未果。2018年7月，润利鑫公司发现程洪敬将案涉房屋内的所有物品全部搬离并将房屋锁起来，润利鑫公司多次联系并要求程洪敬前来办理租赁房屋退房手续、交清所欠费用、退还租赁房屋钥匙，但其声称生意亏本不再支付所欠租金及费用，并拒绝与润利鑫公司联系。润利鑫公司认为，程洪敬不按合同约定支付含租金在内的各项费用，构成根本违约，鉴于其已逾期支付租金在内的各项费用近4个月，且明确表示不再履行合同，润利鑫公司在多次与其协商未果的情况下，于2018年7月31日向其送达了《租赁合同解除通知书》。 一审另查明，程洪敬已向润利鑫公司交纳了首期租金16749元（5583元/月×3个月）及履约保证金13830元（6965元/月×2个月），自2018年4月15日起未再交纳租金。截止2018年4月之前的首期物业费、水电费及其他费用等，程洪敬已经交纳，自2018年4月起未再交纳物业费、水电费及其他费用。润利鑫公司于2018年7月31日向程洪敬发出解除合同通知。润利鑫公司主张欠租从2018年4月15日计算至2018年7月31日通知解除租赁合同时止，程洪敬抗辩主张租金应计算至2018年7月7日，之后不应计算租金。润利鑫公司为程洪敬交纳结清2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元。 一审法院认为，润利鑫公司与程洪敬之间建立的房屋租赁合同关系合法有效。根据一审法院查明的事实，程洪敬未按合同约定支付租金、交纳各项费用的事实清楚，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。润利鑫公司在程洪敬违约并关门闭店的情况下向其发出解除合同通知，符合双方合同约定，润利鑫公司据此主张以2018年7月31日为解除合同节点并结算租金等费用，正当合理，一审法院予以采信。 程洪敬已交纳的首期租金为租期开始计算后的前3个月租金，则欠租自2018年4月15日起算至2018年7月31日为19541元，故润利鑫公司诉请程洪敬支付租金19541元，一审法院予以支持。程洪敬在交纳首期物业管理费等费用后，从2018年4月1日起未再交纳租赁期间的费用，2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元，润利鑫公司已经在解除合同之时为其交纳结清，故润利鑫公司诉请程洪敬支付上述费用，一审法院予以支持。 关于违约金问题。一审法院认为，润利鑫公司主张程洪敬支付违约金79720元，该违约金系其根据合同约定，在因程洪敬违约解除合同后，按照租赁期限内租金总额20%的标准计算的违约金，对此，一审法院认为，虽然程洪敬违约应当承担违约责任，但双方合同约定的违约金过高，应当予以调整。本案中，双方签订合同之时，润利鑫公司收取了程洪敬按照2个月租金标准计算的履约保证金13830元，该保证金的目的就是为了保证合同的正常履行，具有违约金的性质，合同也约定因程洪敬违约提前终止合同的，润利鑫公司有权没收履约保证金，因此一审法院根据本案的实际情况，酌定润利鑫公司已经收取的履约保证金13830元不再返还程洪敬，视作程洪敬应当向润利鑫公司支付的违约金，故润利鑫公司诉请程洪敬另行支付违约金79720元，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、程洪敬于判决生效之日起十日内向润利鑫公司支付租金19541元；二、程洪敬于判决生效之日起十日内向润利鑫公司支付房屋物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元；三、驳回润利鑫公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2389元，因简易程序减半收取1194.5元，由润利鑫公司负担358元，程洪敬负担836.5元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，程洪敬在一审答辩称，2018年7月31日之前双方除联系过一次外未做过任何沟通，润利鑫公司在明知自己休息期间，故意将通知单张贴于房屋之上，与自己未做任何协商。 本院认为，润利鑫公司与程洪敬签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是程洪敬支付租金的行为是否构成根本违约，润利鑫公司发出的解除合同通知书是否发生效力；二是一审判决将程洪敬交纳的保证金认定为其应承担的违约金是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于程洪敬支付租金的行为是否构成根本违约的问题。本院认为，第一，程洪敬在一审答辩时表示2018年7月31日前双方一直可以电话联系，而润利鑫公司在未作任何沟通的情况下张贴解除通知书的行为不符合常理，应认定为其已认可润利鑫公司张贴上述解除通知书的事实。程洪敬在二审中认为自己未作出上述表示，并坚持润利鑫公司未履行通知义务的上诉意见属于诉讼中的不诚信行为，本院对该上诉意见不予采纳并作为处理本案的考量因素。第二，案涉租赁合同约定，程洪敬支付租金逾期超过30日，润利鑫公司有权解除合同，并有权要求程洪敬按照租期内租金总金额的20%支付违约金。因自2018年4月15日起，程洪敬即未支付租金，截止2018年7月31日润利鑫公司发出解除合同通知之日已超过30日，故程洪敬后期拖欠租金的行为已构成根本违约，润利鑫公司所发出的解除通知书发生解除合同的效力。一审判决案涉合同解除正确，本院予以维持。 二、关于将程洪敬交纳的保证金认定为其应承担的违约金是否正确的问题。本院认为，根据案涉合同的约定，程洪敬交纳的保证是为保证其正常履行合同中缴纳租金等义务的押金，如合同期满且程洪敬的义务履行完毕本应予以退还，但双方同时约定程洪敬违约导致合同提前终止应没收案涉合同项下的履约保证金，故一审判决认定该保证金具有违约金的性质正确。同时，案涉合同约定的该项费用为程洪敬按2个月租金标准支付的13830元，本案在程洪敬根据合同约定应承担的违约金远远超过这一金额的情况下，参照这一标准认定程洪敬应承担的违约金金额，与润利鑫公司因合同提前解除所遭受的损失基本相当，一审判决将程洪敬交纳的保证金认定为应承担的违约金并不予退还是正确的，本院予以维持。 综上所述，程洪敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418.13元，由上诉人程洪敬负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十二月三日 书记员  方丽雯