江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0112民初3124号 原告（执行案外人）：陈小茶，女，汉族，1964年12月6日出生，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：熊勇，系江西志龙律师事务所律师，执业证号：13601200910317751，代理权限：特别授权。 被告（申请执行人）：熊信明，男，汉族，1979年4月5日出生，住江西省南昌市新建区。 第三人（被执行人）:江西国振房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇解放路建设路交叉路口，工商注册号：360122210102988。 法定代表人：胡协反，系该公司总经理。 原告陈小茶与被告熊信明、第三人江西国振房地产开发有限公司（以下简称“国振公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小茶及其委托诉讼代理人熊勇、被告熊信明到庭参加诉讼，第三人国振公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小茶向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对安义县凤凰花园小区第1号楼西商铺第1、2间房产的执行；2、本案诉讼费依法由被告承担。事实与理由：安义县凤凰花园小区第1号楼西商铺第1、2间房产现处于测绘状态，产权并未登记在第三人（另案被执行人）名下。退一步说，安义县凤凰花园小区第1号楼西商铺第1、2间房产，在新建区人民法院查封之前，原告已签订合法有效的书面买卖合同（债权抵房款）并已支付全部价款，且原告已合法占有该不动产10年，并非因原告自身原因未办理过户登记。综述，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。 被告熊信明辩称：陈小茶与第三人国振公司系民间借贷纠纷，不是房地产买卖合同纠纷，其对第三人仅仅是债权，依法陈小茶个人无权对国振公司名下房地产主张任何权利。如果其在诉讼过程中，对答辩人申请查封冻结的第三人不动产在答辩人申请查封冻结前就申请了法院查封冻结，也仅仅是能以所查封冻结的财产经司法程序拍卖后，用拍卖所得款项抵偿债务，而无权对物权主张所有权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此，应当依法驳回陈小茶以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，并主张物权的请求。 第三人国振公司未到庭且未答辩，亦未向本院提交证据。 原告陈小茶围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：一、原告身份信息表一份，拟证明原告民事诉讼主体身份；二、新建区法院《执行裁定书》一份，拟证明执行异议之诉主体资格；三、安义县人民法院《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《查封财产清单》、《执行笔录》、《以房抵款协议》、《刑事判决书》、物业公司证明及其物业费发票各一份，拟证明2014年新建区人民法院对执行标的物查封之前，在安义县年对执行标的已进行查封；在法院主持下，原告与第三人于12月达成书面协议，以房抵债，原告支付了全部房款且已实际占有执行标的10年；第三人法人代表胡协反等公司高管判刑十二年不等、第三人公司实际停止经营；非因原告自身原因未办理房产过户登记，至今执行标的仍未办理初始登记，不符合过户条件；四、（2009）安民二初字第32号民事判决书，拟证明原告对查封的案涉店铺享有优先受偿权。对原告提交的上述证据，被告熊信明的质证意见为：对原告提供的证据一、二无异议；对证据三的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，不能达到证明目的；对证据四真实性及合法性无异议，对关联性有异议，不能达到证明目的。第三人国振公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭予以质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日，陈小茶与胡协反、国振公司等民间借贷纠纷一案经安义县人民法院作出（2009）安民二初字第32号民事判决书，判决国振公司与胡协反归还陈小茶借款及相应利息，以及国振公司与胡协反用座落在安义县间的铺面作抵押物，依据国振公司与胡协反尚欠陈小茶借款本金30000万元及本金100000元的逾期利息，在该房屋折价或拍卖、变卖后的借款中陈小茶享有优先受偿。该判决书生效后，陈小茶向安义县人民法院申请强制执行。2009年10月28日，安义县人民法院作出（2009）安执字第106号民事裁定书，裁定冻结、划拨胡协反、国振公司等在银行账户上的存款330000元或查封国振公司所有的座落于安义县凤凰花园小区与执行标的相应的商铺。在执行过程中，第三人国振公司于2009年11月8日向原告陈小茶出具《承诺书》，承诺用其公司开发的安义县凤凰花园二号店面大门的第一间作为抵押，其店面归陈小茶所有，国振公司愿意放弃该店面的一切权利。安义县人民法院对胡协反所作的执行笔录上显示胡协反与国振公司用其所有的安义县凤凰花园小区一号楼中间那间和二号楼从左向右第一间共两间以抵陈小茶的欠款，但安义县凤凰花园1、2号楼所属店面房及9号楼旁边店面房产权仍登记在第三人国振公司名下。2013年5月23日本院因熊信明与国振公司、胡协反民间借贷纠纷一案查封了国振公司所有的位于安义县凤凰花园1、2号楼所属店面房1100平方米，9号楼旁店面房700平方米，后分别于2014年、2015年、2016年、2017年、2019年进行了续封。原告陈小茶得知安义县凤凰花园小区店铺被本院查封后，于2019年8月6日向本院提出执行异议。本院依据相关法律规定，于2019年8月16日作出（2019）赣0112执异35号执行裁定书，裁定驳回异议人陈小茶的异议请求。原告陈小茶不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点是本院在执行熊信明与国振公司、胡协反民间借贷纠纷一案中作出的执行裁定是否准许执行，原告对案涉店铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。首先，安义县人民法院（2009）安民二初字第32号民事判决书中已明确原告陈小茶对第三人国振公司享有债权，且明确了第三人国振公司名下座落在安义县间的铺面为原告陈小茶的债权进行抵押，依据第三人国振公司尚欠原告陈小茶借款本金30000元及本金100000元的逾期利息，在该房屋折价或拍卖、变卖后的借款中原告陈小茶享有优先受偿，但该判决书中并未确认原告陈小茶对案涉商铺享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益；其次，第三人国振公司向原告陈小茶出具相关承诺书，承诺将案涉的店铺抵押给原告陈小茶，本院认为原告陈小茶提供的以上证据仅能证明第三人国振公司完成了以物抵债的承诺，不能证明双方存在店铺转让的行为，且案涉店铺仍登记在第三人国振公司名下，因案涉店铺已被本院裁定查封，查封期间不能办理变更变卖手续，故原告陈小茶对第三人国振公司仅享有债权，对案涉商铺仅享有抵押权，并不能享有足以排除强制执行的民事权益。对原告陈小茶的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈小茶的诉讼请求； 二、准许熊信明申请对登记在江西国振房地产开发有限公司名下的位于南昌市安义县间房产的执行，但不妨碍抵押权优先受偿权利。 案件受理费4300元，由原告陈小茶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄乐明 人民陪审员  符垂珍 人民陪审员  熊于明 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  卢子静 书记员  徐方琴