吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初4875号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。被告:张桂荣，女，1956年9月2日生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：王荣举，系被告表弟。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告张桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告张桂荣委托诉讼代理人王荣举到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳拖欠的物业服务费6314元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业管理服务，被告自2016年至2019年拖欠物业服务费，西九门，面积163.03平方米，物业费即163.03平方米×0.6元/平方米×63个月＝6314元。经原告多次催要被告至今未给付。张桂荣辩称:1、原告诉讼主体不明，没有说明被告拖欠物业费的准确时间段，同时诉讼事实错误。自2009年8月28日至2019年8月28日之间被告从来没有收到过任何物业公司或者个人及电话的催缴通知。2、吉林省康泰物业管理有限公司不具备合法的经营资质，属于非法经营，强行收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。康泰公司提供的证据：1、营业执照一份，证明我公司是合法经营的，有合法经营的手续。张桂荣质证意见：有异议，营业执照在农安的所有地方都能通用，不代表他服务金色阳光小区。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、资质证书一份，证明我公司是有合法资质的，并在住建局备案的。张桂荣质证意见：有异议，不确定真实性。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、物业管理委托合同一份，证明我们与长春市达鑫物资经贸有限责任公司，也就是本小区的开发商签订的前期物业合同一份。张桂荣质证意见：有异议，13条被划去的，应该盖甲乙的公章，甲方代表人是王秀兰的话，但现在填的是李清泉，乙方签名是王树文，应该填的是李清泉。合同不是原始合同，与住建局本案的合同不一致。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终2155号判决书一份，农安县人民法院（2018）吉0122民初265号判决书一份，证明我公司在本小区收费服务等所有的项目都是合法的，因为法院的判决书可以当做证据使用的。张桂荣质证意见：与本案无关，英美法系，以前的案子，不能对照现在的案件。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。5、物业催缴通知单一份及电话录音一份，证明我们一直在向被告催要物业费。张桂荣质证意见：有异议，这个电话是在起诉前打的，没体现出一直在催要物业费，只有这一个电话要物业费，催缴通知单没有粘在门上，我们没看到，不能证明他一直在催缴物业费。本院经审查认为此份证据不能证明原告拟要证明的事实，物业催缴单应该张贴在被告的门上或者足以使被告知晓已经欠缴物业费，但此份证明并不能证明被告已经知晓原告向其催要物业费的事实，电话录音系一个月之前所录，均不能证明在这几年间曾多次向张桂荣主张过物业费。故此份证明本院不予采纳。6、影像资料一份，证明我公司让工人修理小区电控箱，继续在为小区服务。张桂荣质证意见：有异议，我们在2018年已经清退你们了你们强行控制设备间，是你们故意向设备间放脏水、粪便，通过信访局，街道，你们才清理的，才给居民供电的。供电的同时是居民自己缴纳之前欠的电费。你们强行霸占设备间，业主委员会协调几次你们也没有给供电、供水、供暖。本院经审查认为，该份证据不能证明视频拍摄的时间，故对该证据证明问题不予确认。7、收据8张，证明清掏工为小区清掏外网和小区内的下水井。张桂荣质证意见：有异议，该证据充分说明了，是在业主委员会2018年清退你们后，你们强行为小区服务。之前的庭审中这个票据是在前一段时间统一开具的，不能作为证据使用。本院经审查认为，该8份收据系庭审前一个月出具的，并非是收据上显示的时间出具的，故对该份证据真实性不予确认。8、账本一份，证明我们给小区的工人和保洁员开工资了。张桂荣质证意见：有异议，这本账是2018年1月9日才开始记的，我们要看2018年前的，我们不是要看你给公司员工开工资的账目。要看收费的账目，在2018年前没有账目，证明你们在2018年前没有服务。该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。9、证人全某证言：我就是在金色阳光家园小区管理水电。张桂荣质证意见：有异议，不认可他是我小区管水暖的。本院经审查对该证人证言不予采纳。张桂荣提供证据：1通知一份，证明有小区管理混乱，有多家收费机构。康泰公司质证意见：有异议，我们公司全名叫吉林省康泰物业管理有限公司，不是长春市乐佳物业有限公司。本院经庭审对该证据真实性予以确认，但是此份证据不能证明该公司已经在此小区收费，故对证明问题不予确认。2、农安县住房和城乡建设局通知一份，证明2018年7月前小区是欠电费的，让业主委员会代缴。康泰公司质证意见：有异议，是复印件，证明不了是他们的交的，具体交多少也没有数额，也没有2018年7月之前交的票据。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、证明一份、住建局在2017年垫付电费的收据票据9张、收据，证明收费员收费时给我们出的收据，证明我们交了15915元电费。住建局代小区业主缴纳了2017年电费。康泰公司质证意见：有异议，票据没有盖电业局的章，证明不了他们为小区交电费。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、紧急通知一份，证明我们业主委员会向小区业主出具了公告，现在欠了电费钱，由业主委员会代缴，通知业主每户应缴纳的钱数。康泰公司质证意见：有异议，按物业管理条例规定业主委员会无权向业主收取任何费用，该行为属违法行为。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。5、收费票据14张，证明原告没有为小区服务。康泰公司质证意见：有异议，这里我只承认有两张盖有我们阳光物业有限责任公司公章的，其他的我不承认。由于被告自己的过失，向其余公司缴纳物业费了，与我无关。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。6、协议书一份及改造费收费记录，证明是业主在2018年自筹钱改的自来水，2018年申请，2019年改建的。物业公司没有服务我们。康泰公司质证意见：有异议，此证据证明不了我们没为小区服务。这是高层的自来水改造，按物业管理条例规定，二次供水加压设备是我们物业管理的，但钱是由业主自行均摊。本院经审查对该证据真实性予以确认，但是并不能证明康泰公司没有为小区进行服务，故对该证据证明问题不予采纳。7、通知一份，证明2009年二次供水加压费用已经取消，物业收二次供水费用应该跟供水公司清算，不应收业主的钱。康泰公司质证意见：有异议，此证据与本案无关，我们没有收被告的二次供水的费用。本院经审查该证据系复印件，故对该证据不予采纳。8、二三里新闻一份，证明他们没服务，停水停电。康泰公司质证意见：有异议，这个新闻证明不了我们停水停电，这个新闻是可以随便发表的。本院经审查对该证据不予采纳。9、特种设备监察指令书，证明从2015年11月20日至2019年9月10日电梯始终处于停运的状况。原告收取电梯费不合理。康泰公司质证意见：有异议，与本案无关。本院案经审查对该证据真实性予以确认。10、农安县住建局证明一份，证明原告名称变更后没有在住建局备案。康泰公司质证意见：有异议，这是2019年12月在我们起诉后出具的，我们公司原称阳光物业已经取得三级资质，变更不需要在住建局备案。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。11、证明一份，证明达鑫物资经贸有限公司没有和原告签订委托合同。康泰公司质证意见：有异议，此证明证明不了我公司没有与达鑫公司签订物业委托合同，该证据不具备合法性，没有法人签字，民法通则规定一方合同有瑕疵另一方已经实际接受服务，该合同有效。本院经审查认为长春市达鑫物资经贸有限责任公司经营状态为吊销，根据《企业法人登记管理条例》第三十二条规定：企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当收缴其公章，所以该企业被吊销后公章不能继续使用，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。所以该公章出具的此份证明不具备法律效力，故此证据本院不予认证。12、通知及回执一份，证明2016年7月14日农安县物业管理办公室对原告是否有物业资质有异议，要求提供相关资质证书。康泰公司质证意见：有异议，我公司2010年就在住建局取得三级资质，农安县住房与城乡建设局下达的通知是假的，前后矛盾。本院经审查对该证据真实性予以确认。13、授权委托书一份，证明达鑫公司没有与原告签订委托合同。康泰公司质证意见：有异议，证明不了我公司与达鑫公司签订的物业管理委托合同，上面的王耕我不认识。本院经审查对该证据不予采纳。14、2018年2月1日向阳光物业下达的清退通知书一份、备案通知书一份，证明业主委员会在2018年2月1日的合法性。康泰公司质证意见：有异议，按物业管理条例规定业主委员会主任副主任，包括业主委员会成员拖欠物业费的，不能担任业主委员会的成员。所谓的业主签字，证明不了是业主本人签的字，按物业管理条例规定签字应该是出示房照，本人房照方可有效。其中的韦立梅三年前已经去世，如前案被告所说韦立梅如何让他人代签。综上所以这些都是业主委员会的成立都是非法的，没有按物业管理条例规定的程序进行的。本院经审查对该证据真实性予以确认。15、统计表一份，证明原告在小区强行服务，业主不同意。康泰公司质证意见：有异议，此证据与本案无关。签字证明不了是小区业主。如果是业主请出示房产证，如果是房主委托代签的出示授权委托书。本院经审查对该证据真实性予以确认。16、通知一份，证明2018年2月1日在良政社区的监督下成立业主委员会，并在住建局备案，按照农安县物业管理办法，第三章第32条规定，前期物业服务合同约定期限，期限未满，业主委员会与物业企业前期合同终止。康泰公司质证意见：有异议，业主委员会成立不合法没有按物业管理条例规定的程序进行，所以该业主委员会我们不承认。从通知中看出住建局已经承认我公司在该小区的前期物业合同。按物业管理条例规定所谓的业主委员会没有通知我们公司，也无权终止合同，也没有办理任何交接手续，所以所谓的业主委员会通知是不合法律规定。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。17、告知书一份，证明业主委员会成立合法。康泰公司质证意见：有异议，与本案无关。本院经审查对该证据真实性予以确认。18、金色阳光家园1号楼三部电梯管理权移交情况说明一份，证明业主委员会的合法性。康泰公司质证意见：有异议，与本案无关。本院经审查对该证据真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。张桂荣系金色阳光小区业主，张桂荣房屋面积共计163.03平方米，其每年物业费163.03平方米×0.6元/平方米×12个月＝1173.81元。自2016年张桂荣未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，张桂荣提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与张桂荣之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，张桂荣应向康泰公司交纳2018年之前的物业费，但庭审中张桂荣称自2016年至今康泰公司并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰公司没有提供证明自2016年至今向张桂荣本人主张物业费的证据，所以2016年康泰公司主张张桂荣交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰公司主张张桂荣交纳2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。康泰公司主张张桂荣交纳2017年物业费1173.81元符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰公司并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰公司请求张桂荣交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。康泰公司请求张桂荣交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张桂荣于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费1173.81元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告张桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月二十六日书记员  薛微