广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10127号上诉人（原审被告）：王彦松，男，汉族，1974年10月25日出生，住广东省南雄市************，公民身份号码232************217。委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市嘉冠商业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会东堤南路25号二楼，统一社会信用代码914************907。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：李寄傲，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖徽玲，广东佐智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东东顺达投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会东堤南路25号星豪湾10座一至五楼，统一社会信用代码914***********642U。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丘海森，男，汉族，1975年6月4日出生，住广东省阳山县**************，公民身份号码441************517。被上诉人（原审被告）：岑琼峰，男，汉族，1982年5月10日出生，住广东省怀集县***************，公民身份号码441************734。原审被告：邱某1，男，汉族，1979年8月21日出生，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码441************019。上诉人王彦松因与上诉人佛山市嘉冠商业投资有限公司（以下简称嘉冠投资公司）及被上诉人广东东顺达投资管理有限公司（以下简称东顺达投资公司）、丘海森、岑琼峰及原审被告邱某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人王彦松上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判嘉冠投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向东顺达投资公司支付租金186468.68元；3.改判丘海森、岑琼峰对嘉冠投资公司所欠东顺达投资公司的租金承担连带清偿责任；4.本案原审、二审诉讼费由嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰、东顺达投资公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。1.王彦松不应成为本案被告，也不该对嘉冠投资公司所欠东顺达投资公司的租金、违约金、律师费承担连带清偿责任。关于《好又多租赁合同补充协议》的形成，该补充协议是由王彦松、丘海森与东顺达投资公司代表廖佳敏协商一致而成，补充协议由东顺达投资公司制定，然后由东顺达投资公司代表廖佳敏以微信发送给王彦松，东顺达投资公司要求合同的相对方王彦松、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰在补充协议上签名盖章，然后交回东顺达投资公司盖章。因此，根据补充协议内容可以证明东顺达投资公司是知道王彦松把股权转让给岑琼峰的事实，并且明确表示同意王彦松把《租赁合同》的权利、义务全部转移给第三人，具体体现在补充协议第四条“在丁方（丘海森、岑琼峰）全面履行本协议第一条、第二条、第三条的约定后，根据原合同第4.14条的约定，由丙方（嘉冠投资公司）替代原合同乙方王彦松的承租方地位，履行原合同项下乙方承租租赁物的全部权利义务，乙方不再作为原合同的承租方...”。因此，原审法院认定王彦松对嘉冠投资公司所欠东顺达投资公司的租金、违约金、律师费承担连带清偿责任是错误的。2.根据《租赁合同》第4.14.1条最后一段：“上述权利或/和义务的受让方应当为一个主体而非一个以上，双方另行约定的除外，乙方（王彦松）办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同主体，如乙方转让，应遵守本合同第4.14条款。”但是本案的合同主体嘉冠投资公司并没有发生公司转让的情况，根据《租赁合同》第4.14.1条第一段约定王彦松必须是公司法定代表人或股东，所以王彦松只是代表嘉冠投资公司签订《租赁合同》而已。况且，王彦松在2017年12月2日后已经不是嘉冠投资公司的股东，丘海森、岑琼峰分别在《股权转让协议书》上明确列明，若王彦松与东顺达投资公司因租赁合同所产生的债权、债务由丘海森、岑琼峰全部负责，所以丘海森、岑琼峰应对嘉冠投资公司所欠东顺达投资公司的租金、水电费和违约金承担连带清偿责任。3.王彦松已经在2017年12月2日将持有嘉冠投资公司的股权全部转让给了岑琼峰，嘉冠投资公司的经营与王彦松没有任何关系，根据公平原则，假若要求王彦松承担责任也仅限于2017年12月2日之前的期间。4.原审法院对租赁物的交接时间认定错误。原审法院仅凭东顺达投资公司的代表廖佳敏与王彦松的微信部分内容，以此认定租赁物的交付时间为2015年9月8日，且王彦松对此并未提出异议。这是错误的认定，原审法院对东顺达投资公司的代表廖佳敏与王彦松的微信内容有断章取义之嫌。根据东顺达投资公司的代表廖佳敏于2019年3月6日11时45分发给王彦松的微信内容：“免租期到什么时候”，答“我查一下”，“若按我司2016年1月1日（开业日）收场计，虽然收场后我司发现爱得乐（业主）有许多未达到收场条件，我司也多次向爱得乐发函指出，所以从法律上我司与爱得乐签署的补充协议，延迟交场一天，免租期递增两天计算，2016年1月1日交场，从2014年4月1日算起迟延了21个月，一天补一天就要多增加免租期42个月，加上原来合同就有30个月免租期，总免租期就是72个月。从2016年1月1日起算，72个月免租期，那到2022年1月1日开始交租金”，由该微信可以证实，2016年1月1日东顺达投资公司仍未获得业主爱得乐交付场地，这就证明原审法院推定租赁物的交接时间为2015年9月8日是错误的。根据《租赁合同》第3.1.4条“租赁物实际交接日”必须双方在《租赁物交接确认书》签署确定交接日，交接日不是微信来确认的。王彦松认为应以2017年10月1日王彦松发给东顺达投资公司代表廖佳敏修改后的《补充协议》的时间为租赁物的交接日期。5.原审法院对免租期及计算租金、违约金的认定存在错误。《租赁合同》第2.7.2条约定租赁期内承租的第一、二、三层商铺的开业率尚未达60%的按60%计收租金。在原审庭审中，嘉冠投资公司提供了第一、二、三层商铺从开业至今的商铺开业率尚未达60%的照片，以证明租金应从开业（2017年10月1日）至2018年9月30日止，扣除免租期后，该段时间应按每月租金93234.34元（155390.56元×60%）计收，同时，根据《租赁合同》的约定东顺达投资公司负有义务促成开铺率达60%以上，但东顺达投资公司怠于履行义务，故存在过错责任，造成承租方嘉冠投资公司损失近千万元，故不应向东顺达投资公司支付违约金。在本案中，嘉冠投资公司提供了第一、二、三层商铺从开业至今的商铺开业率尚未达60%的照片，已经完成了举证的责任，东顺达投资公司至今没有举证商铺开业率达60%的证据，应承担举证不能的后果。结合补充协议第五条约定，如出现开铺率低于约定的请况，东顺达投资公司则从2018年9月30日起至甲方完成一楼70%、三楼50%开业率时止为丙方（嘉冠投资公司）的延期免租期（含租金、管理费）。原审时嘉冠投资公司提供了第一、二、三层商铺从开业至今的商铺开业率照片，证明从2018年9月30日至今，一楼商铺开业率未达到70%；三楼商铺开业率未达到50%，而东顺达投资公司没有举证商铺开业率达到要求的证据，所以从2018年9月30日至今为延期免租期。6.根据《租赁合同》第4.14.1条“但乙方因在租赁物经营生活超市需要而成立有限公司（法定代表人或股东必须是乙方），并需要将本合同项下的全部权利和义务转让给该公司的，甲方应当同意该转让并配合乙方办理相应的工商手续...”以及“乙方办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体...”。本案中，王彦松筹备嘉冠投资公司，代表嘉冠投资公司与东顺达投资公司签订《租赁合同》，应视为“设立人为设立法人从事的民事活动”,因此《租赁合同》从始至今的出租方为东顺达投资公司，承租方应为嘉冠投资公司。同时，在租赁期内，出租人和承租人没有发生过任何转让和受让的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第75条规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。王彦松为设立嘉冠投资公司而与东顺达投资公司签订了《租赁合同》，根据法律的规定，《租赁合同》所产生的权利义务应当由嘉冠投资公司承担，故王彦松依法不存在对嘉冠投资公司的欠款承担连带清偿责任。7.多方均已明确《补充协议》的形成及存在，均已知晓《补充协议》的内容，对《补充协议》的内容多方并没有提出异议。同时，结合王彦松与丘海森的《股权转让协议》内容可以认定东顺达投资公司知道并同意王彦松把股权转让给丘海森的事实，故王彦松不应就涉案《租赁合同》的债务承担责任。8.涉案争议款项是嘉冠投资公司在承租东顺达投资公司的物业经营过程中所产生的，应当由嘉冠投资公司承担。9.根据《租赁合同》第3.1.1条约定，东顺达投资公司承诺其建筑物及租赁物（包括所有的配套设施）达到《租赁物甲方交付标准》中租赁物交接时应满足的要求，且能提供合同约定的文件。租赁物满足上述条件后，甲方应提前十五日书面通知嘉冠投资公司到租赁物处办理租赁物的正式交接手续并签署交接文件。但东顺达投资公司至今仍未通知进行租赁物交接，所以嘉冠投资公司不存在有拖欠东顺达投资公司租金的事实。10.王彦松与丘海森、岑琼峰之间签订的《股权转让协议》是三人之间就股权转让权利义务的内部约定，不具有约束第三方的效力。该协议不是债务转让通知书，原审法院认定为债务转移，属于法律适用错误。综上，王彦松不应成为本案被告，更不该对嘉冠投资公司所欠东顺达投资公司的租金承担连带清偿责任。原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。嘉冠投资公司辩称，根据补充协议，尚未达到应缴纳租金的条件，故嘉冠投资公司无需支付租金。关于交付的时间，应由东顺达投资公司举证。关于股东的认定，由法院核实。东顺达投资公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、王彦松系《租赁合同》的相对方，按约定对合同义务承担连带责任。2015年2月15日，东顺达投资公司与王彦松签订《租赁合同》，王彦松系《租赁合同》的相对方。之后，王彦松设立嘉冠投资公司实际使用涉案租赁物，成为租赁主体。依照《租赁合同》第4.14.1条约定“受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任”，故王彦松应与嘉冠投资公司一起对《租赁合同》项下的债务承担连带责任。二、涉案《好又多租赁合同补充协议》未成立，不能约束东顺达投资公司。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。东顺达投资公司没有签署该补充协议，该协议未成立，不具有约束力。东顺达投资公司亦从未同意王彦松在《租赁合同》之外另行将权利义务转移给第三方。三、涉案租赁物的交付时间为2015年9月8日。根据东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松的微信聊天记录证实，涉案商场的交付时间为2015年9月8日。而且，东顺达投资公司一直按照交付时间向王彦松主张租金，王彦松收到东顺达投资公司催缴租金的通知书后从未对交付时间提出过异议。另外，王彦松没有证据反证涉案商场的交付时间，其二审提交的微信聊天记录不属于新证据应不予采信，且该证据亦明确涉案商场于2016年1月1日开业，由此推定东顺达投资公司向王彦松交付场地时间无疑在此之前，在常理上印证了2015年9月8日交场这一时间。另外微信中的“2016年1月1日交场”的表述，是东顺达投资公司在收场后因业主爱得乐公司交场存在瑕疵，廖佳敏按东顺达投资公司与爱得乐公司双方签署的补充协议为推定免租期而预设的交场时间。显然该时间并非实际交场时间，王彦松以东顺达投资公司2016年1月1日尚未与爱得乐公司交场为由否定原审判决认定的交场时间实属断章取义。四、东顺达投资公司认可原审判决关于租金的认定。本案中，王彦松没有证据证明涉案商铺开铺率。原审判决依据2017年10月1日王彦松向东顺达投资公司的员工廖佳敏谈及开业率不足问题认定王彦松有权自2017年11月1日起按60%计付租金，东顺达投资公司处于息诉的考虑予以认可。根据租赁合同约定，王彦松按约定租金标准的60%支付租金，只有在其主张权利且东顺达投资公司未按约定整改的情况下方可获得，在其不主张之前应按约定租金支付，王彦松拖欠租金即应承担违约责任。综上，本案的租金计算应以《租赁合同》为依据，王彦松应对《租赁合同》项下的债务承担连带责任，王彦松及嘉冠投资公司拖欠租金的行为构成违约，应承担违约责任。王彦松的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。丘海森辩称，认可原审判决。岑琼峰辩称，认可原审判决。邱某1辩称，邱某1与本案无关，认可原审判决。上诉人嘉冠投资公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回东顺达投资公司的诉讼请求；2.本案原审、二审诉讼费由东顺达投资公司承担。事实和理由：一、原审法院认定《好又多租赁合同补充协议》没有最终成立属于认定事实不清，适用法律错误。东顺达投资公司与嘉冠投资公司多次就涉案租赁物免租期进行协商，在原审中，丘海森与东顺达投资公司员工廖佳敏的微信聊天记录显示，廖佳敏明确表示东顺达投资公司同意涉案租赁物免租期到2018年9月30日，并承诺均安德顺广场一楼商铺的开铺率不低于70%，三楼商铺的开铺率不低于50%，且要求嘉冠投资公司及丘海森等人就此事签署补充协议。随后，双方对该补充协议进行了修改，由廖佳敏发出最终确认的补充协议，且嘉冠投资公司已经加盖公章并交回东顺达投资公司。虽此后东顺达投资公司未再盖章交还给嘉冠投资公司，但根据诚实信用原则及合同法第十三条、十四条、二十一条、二十五条、二十六条之规定，东顺达投资公司指定廖佳敏作为代表与嘉冠投资公司多次协商涉案租赁物免租期等事宜，则说明廖佳敏已代表了东顺达投资公司的实际意愿，且廖佳敏已代表东顺达投资公司确定了补充协议的最终内容，协议内容确定且可履行。同时，在此协商过程中东顺达投资公司也未向嘉冠投资公司催要过租金，从廖佳敏、东顺达投资公司一系列的行为足以认定东顺达投资公司向嘉冠投资公司发出了签订补充协议的真实意思表示，嘉冠投资公司签订了补充协议后交还给东顺达投资公司即应视为嘉冠投资公司承诺同意，对补充协议内容并无异议，也送达到了东顺达投资公司。另根据合同法第三十七条之规定，东顺达投资公司虽然没有盖章，但嘉冠投资公司、丘海森等确已履行补充协议的主要义务（第一条丘海森、岑琼峰成为显明股东、第二条按期支付费用、第三条对好又多二层的动线完成整改并支付了费用）。因此，补充协议成立的要件已成就，依法应认定补充协议已经成立生效，对双方具有约束力，双方应当按照补充协议内容履行。二、根据《好又多租赁合同补充协议》约定的内容及涉案租赁物开铺率的情况，现阶段涉案租赁物仍处于免租期。因此，嘉冠投资公司无需向东顺达投资公司支付租金。原审法院判令嘉冠投资公司支付租金及违约金属于认定事实不清，适用法律错误。该补充协议第五条约定，东顺达投资公司保证从2018年7月1日起一楼商铺不低于70%开铺率、三楼商铺不低于50%开铺率（一楼和三楼同时完成才能算达标，即建筑物实际出租面积占总出租面积的比例）。如出现开铺率低于约定的情况，东顺达投资公司则从2018年9月30日起至东顺达投资公司完成一楼70%、三楼50%开业率时止为嘉冠投资公司的延期免租期（含租金、管理费）；第六条约定免除自商场交付给嘉冠投资公司之日起至2018年9月30日的全部租金、物业管理费。而嘉冠投资公司提供的照片及王彦松、丘海森提供的微信聊天记录均可以证明涉案租赁物的商铺开铺率达不到上述补充协议的约定。因此，根据补充协议的约定及涉案租赁物开铺率的情况，嘉冠投资公司按照双方的约定无需向东顺达投资公司支付租金（含管理费）。三、原审法院认定涉案租赁物的交付时间为2015年9月8日属于事实认定不清、适用法律错误。东顺达投资公司作为涉案物业的出租人，有义务就何时交付租赁物、交付的租赁物是否符合要求进行举证。但在原审中东顺达投资公司并没有提供证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。原审法院以廖佳敏与王彦松的微信记录推断租赁物的交付时间属于认定事实不清，适用法律错误。另外，爱得乐公司交付涉案物业给东顺达投资公司的实际时间系2016年1月1日，且爱得乐公司交付给东顺达投资公司的物业亦存在瑕疵，而次承租人嘉冠投资公司接收租赁物的时间应当以承租人东顺达投资公司接收了符合要求的租赁物为前提，故涉案租赁物的交付时间应在2016年1月1日后。四、即使法院认为补充协议未成立，除免租期之外，其他期间租赁物的租金也均应以60%计收，且嘉冠投资公司不应承担违约金。涉案《租赁合同》第2.7.2条约定涉案租赁物第一、二、三层商铺的开铺率未达到60%且经乙方（承租方）提出后仍未整改的，乙方（承租方）有权仅支付应付租金的60%。从嘉冠投资公司提供的相片及王彦松、丘海森提供的微信聊天记录均可以证明涉案租赁物的商铺开铺率达不到约定。因此，除免租期之外，其他期间租赁物的租金根据上述约定均应以60%计收，并非仅从2017年11月1日才开始计算。此外，东顺达投资公司与嘉冠投资公司协商的过程中曾明确表示过愿意延长免租期，且在此过程中东顺达投资公司也未曾向嘉冠投资公司催要过租金，嘉冠投资公司系出于信任东顺达投资公司的单方承诺、行为表示而未支付租金，并非嘉冠投资公司刻意违约，因此未支付租金而产生的违约责任不应得到支持。五、即使法院认为嘉冠投资公司应当支付租金，嘉冠投资公司因租赁关系而多向东顺达投资公司缴纳的电费680582.3元也应当适用于抵扣租金。《租赁合同》第3.4.2条关于水电费的约定，如政府有关规定调整价格的，按实际相应调整。在本案中，嘉冠投资公司多次向东顺达投资公司提出政府对电费已做调整，但东顺达投资公司均不予理睬，且以强硬态度表示嘉冠投资公司应以电费单价1.1元/度缴纳，否则将会采取停电措施以作威胁，特别在2019年3月期间多次停电，嘉冠投资公司为此曾向公安机关报警求助。为了避免更大的损失，嘉冠投资公司按照东顺达投资公司的要求缴纳，但不代表其认可该标准。根据合同约定及电费缴纳的实际情况，嘉冠投资公司只需按照政府规定的价格予以缴纳，东顺达投资公司无权在政府规定的价格外多收任何费用。截至2019年6月24日，嘉冠投资公司已向东顺达投资公司多缴纳电费680582.3元。若嘉冠投资公司须向东顺达投资公司缴纳租金，多缴纳的电费应当适用于抵扣租金。六、原审法院认定嘉冠投资公司应承担律师费15000元属于认定事实不清。东顺达投资公司主张为实现债权而支出了律师费，但其未提交律师费发票原件或其他有效支出凭证，仅凭《委托代理合同》根本无法确认律师费已经实际支出，数额的真实性及关联性亦无法证实，而且原审法院也没有对律师费发票予以确认。因此，东顺达投资公司主张律师费没有任何事实证据予以佐证。七、原审法院认为本案未超过诉讼时效属于认定事实不清，适用法律错误。在本案中东顺达投资公司没有以嘉冠投资公司为主体催要过租金，东顺达投资公司多次与嘉冠投资公司就延长免租期的相关事宜相关协商，可以看出东顺达投资公司当时根本没有要收取租金的意思。因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，东顺达投资公司主张租金超过诉讼时效的部分不应得到支持。八、据嘉冠投资公司了解，爱得乐公司与东顺达投资公司的租赁合同免租期截止于2019年12月31日。即在此时间前东顺达投资公司无需向爱得乐公司支付任何租金，这也可得出东顺达投资公司实际是同意涉案租赁物的免租期到2018年9月30日，东顺达投资公司同意按照补充协议的内容执行亦存在一定的逻辑及事实基础。因此，在东顺达投资公司无需向业主支付租金的情况下，法院若认定嘉冠投资公司应向东顺达投资公司支付租金显失公平。九、原审法院认可了东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松关于租赁物交付时间的微信记录，但却不认可廖佳敏代表公司与王彦松达成《好又多租赁合同补充协议》合意的微信记录，即原审法院对廖佳敏的微信记录存在两种不同的认定标准，明显系错误的。既然原审法院认可了廖佳敏与王彦松关于租赁物交付时间的微信记录，也应当认可廖佳敏代表公司与王彦松达成该补充协议合意的微信记录。此外，从廖佳敏与王彦松的微信记录可证实，该补充协议经过了六个月以上时间的洽谈，双方对内容进行了修改并确认最终内容，是双方的真实意思表示，且租赁事宜有关的所有事务及往来协调文书一直都是由廖佳敏代表公司处理及协调。据了解，目前整个商场租赁物的租户合同洽谈、变更、终止都由廖佳敏负责，可见廖佳敏微信记录所言即代表东顺达投资公司。综上，涉案补充协议系双方的真实意思表示，已成立生效，对双方具有约束力，东顺达投资公司应当依约履行。十、基于东顺达投资公司员工廖佳敏代表公司的承诺，嘉冠投资公司才认为涉案租赁物未达到缴纳租金的条件，无须缴纳租金，且东顺达投资公司一直未向嘉冠投资公司催要过租金。且从东顺达投资公司邮寄催缴费可看出，收件人是王彦松，明显是东顺达投资公司与王彦松的租赁关系，从合同4.14条款约定，东顺达投资公司未出具书面同意，未认可转让事项，故嘉冠投资公司对欠租金一事不知情且无关系。此外，东顺达投资公司在招商引资时存在虚假宣传，属于东顺达投资公司违约在先，因此，嘉冠投资公司不应承担违约金。十一、东顺达投资公司已向安监部门报停了租赁商场的电梯，商场厕所、地下停车场均不能使用，保安配置也只有二三个人，该现状严重影响嘉冠投资公司及其他商户的正常经营。侧面也可以看出，涉案商场的开铺率根本达不到30%。此情况下，东顺达投资公司依旧要求嘉冠投资公司缴纳物业管理费，实属无理，明显不公。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判驳回东顺达投资公司的全部诉讼请求。东顺达投资公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案《好又多租赁合同补充协议》未成立，没有约束力。根据合同法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。嘉冠投资公司提供的补充协议上没有东顺达投资公司签字或盖章确认，该协议未成立，不能约束东顺达投资公司。因此，本案的租金计算应以东顺达投资公司与王彦松签订的《租赁合同》为依据。二、根据《租赁合同》的约定，嘉冠投资公司应于2016年7月开始支付租金，嘉冠投资公司拖欠租金的行为构成违约。如上述，本案租金计算应以《租赁合同》为依据。东顺达投资公司于2015年9月8日交付涉案租赁物，根据《租赁合同》约定，嘉冠投资公司应于2016年7月9日开始支付租金。庭审中，嘉冠投资公司确认至今仍未向东顺达投资公司支付过任何租金。故此，嘉冠投资公司拖欠租金已构成违约，根据《租赁合同》约定，嘉冠投资公司应向东顺达投资公司支付违约金。三、涉案租赁物交付时间为2015年9月8日。根据东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松的微信聊天记录证实，涉案商场交付时间为2015年9月8日。而且，东顺达投资公司一直按照交付时间向嘉冠投资公司主张租金，嘉冠投资公司收到东顺达投资公司催缴租金的通知书后从未对交付时间提出过异议，另外，嘉冠投资公司没有证据反证涉案商场的交付时间。四、东顺达投资公司认可原审判决关于租金的判定。本案中，嘉冠投资公司没有证据证明涉案商铺开铺率。原审判决依据2017年10月1日王彦松向东顺达投资公司的员工廖佳敏谈及开业率不足问题认定嘉冠投资公司有权自2017年11月1日起按60%计付租金，东顺达投资公司出于息诉的考虑予以认可。依据租赁合同约定，嘉冠投资公司按约定租金标准的60%支付租金，只有在其主张权利且东顺达投资公司未按约定整改的情况下方可获得，在其主张之前应按约定租金支付，嘉冠投资公司拖欠约定租金即应承担违约责任。五、东顺达投资公司在本案没有主张电费，嘉冠投资公司主张多缴电费并抵扣租金没有依据。嘉冠投资公司原审庭审前已足额支付拖欠的电费，东顺达投资公司也已撤回关于水电费、生活垃圾处理费的诉讼请求。嘉冠投资公司依据合同约定支付电费，属履行其合同义务，不存在多缴的事实。且电费与租金之间没有相互抵扣的法律依据。六、东顺达投资公司已证实因本案支付代理费15000元。东顺达投资公司已向代理人足额支付15000元代理费，代理人亦开具相应代理发票，证实该笔费用，且代理人出庭参与诉讼，按合同约定该15000元代理费应由嘉冠投资公司赔偿给东顺达投资公司。七、东顺达投资公司的诉讼请求均在诉讼时效之内。东顺达投资公司于2017年5月开始多次向嘉冠投资公司发出催款通知书，当时嘉冠投资公司的法定代表人仍是王彦松。东顺达投资公司将催款通知书寄出至嘉冠投资公司好又多办公室，收件人为法定代表人王彦松，可视为东顺达投资公司已将催款通知送达嘉冠投资公司。因此涉案租金没有超过诉讼时效。八、案外人给予东顺达投资公司的免租期与本案无关，嘉冠投资公司以此主张免租期没有依据。综上，本案租赁物交付时间是2015年9月8日，租金计算应以《租赁合同》为依据，嘉冠投资公司拖欠租金构成违约，应承担违约责任。嘉冠投资公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。王彦松辩称，认可嘉冠投资公司的诉请。丘海森辩称，认可嘉冠投资公司的诉请。岑琼峰辩称，认可嘉冠投资公司的诉请。邱某1辩称，认可嘉冠投资公司的诉请。东顺达投资公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令王彦松立即向东顺达投资公司支付租金（含物业管理费）3832221.29元及迟延支付违约金1059630.36元（违约金按年利率24%自应支付之日起暂计算至2018年12月20日止，实际计至全部清偿之日止）；2.判令王彦松立即向东顺达投资公司支付水电费、生活垃圾处理费421033.66元及迟延支付违约金227947.5元（违约金按年利率24%自应支付之日起暂计算至2018年12月20日止，实际计至全部清偿之日止）；3.判令邱某1对上述第1项请求在租金2090568.52元内，违约金279299.26元内，合计2369867.78元承担连带清偿责任；4.判令嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰对上述第1、2项请求承担连带清偿责任；5.判令王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰共同向东顺达投资公司赔偿律师费15000元、财产保全担保费4400元；6.本案诉讼费由王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰承担。原审法院认定事实：坐落于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会东堤南路25号星豪湾10座商铺的所有权人为广东爱得乐集团有限公司。广东爱得乐集团有限公司将上述房产出租给东顺达投资公司开设大型综合商场。2015年2月15日，东顺达投资公司作为出租方（甲方）与王彦松作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于佛山市顺德区**********交汇处别名“德顺广场均安店”建筑物内的商铺（即建筑物一层部分、二层整体、五层部分）、乙方专用共同区域及甲方提供设施设备。……2.1租赁物的用途：甲方同意将租赁物在合同约定的期限内租赁给乙方开设生活超市，经营品牌为“大润发”或“好又多连锁超市”，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营类别和品牌。超市用途包括但不限于营业执照列举的各种项目及自用的办公区、仓库、餐饮及乙方转租区内经营的商户。……2.3.2租赁面积：双方暂定租赁建筑面积为6956平方米，实际租赁面积以双方提请共同认可的测绘机构测量或由双方协商确认。……2.4租赁期限：租赁期限自甲方将租赁物交付给乙方次日起计12年（包括免租期16个月）。……2.6免租期：甲方给予乙方免租期合计16个月，具体为：1.自甲方将租赁物交付给乙方之次日起计十个月免租；2.自甲方将租赁物交付给乙方之次日起计满一年的，则第二、三年租赁期期间的自然月一至三月份免租。在免租期期间乙方无须支付租金，但仍需承担期间产生的水电费及依法依约应由乙方承担的相关税费。不论乙方是否在免租期内开业，乙方均有义务向甲方支付非免租期的租金。……2.7.2商铺开业率：第一年免租期届满后，建筑物第一、二、三层商铺的开业率（即建筑物实际出租面积占总出租面积的比例）尚未达到60%的，乙方有权向甲方提出书面意见；甲方收到乙方的书面意见后应在三十天内予以改正，逾期仍未改正的，则乙方有权仅支付应付租金的60%。……2.8.1租金支付：乙方应自免租期届满前30日内向东顺达投资公司预付该租赁物业第一个计租月的租金。其后各月的租金，乙方每月支付一次，乙方应在每一个计租月开始前的十个工作日内向甲方付清该月租金。2.8.1.2租金标准：乙方向甲方支付的“租金”由“房产租赁租金”和“物业管理费”构成，在本合同中统称为“租金”。二楼超市的月租金起始单价为22.4元/平方米/月，第4-6年25.2元/平方米/月，第7-9年28元/平方米/月；第10-12年30元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）；一楼收货区的月租金起始单价为18元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）；五楼仓库和办公室的月租金的起始单价为18元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）。……2.8.4如乙方迟延支付租金，且在甲方催款通知书送达乙方之日起5天内还未足额支付的，自应付而未付之日的次日起每逾期1天须向甲方支付欠缴租金总额的千分之三作为违约金，此违约金计算至乙方向甲方支付完应缴租金之日止。……3.4.2若有关市政部门不同意办理乙方名下的独立计量表，有关乙方使用水、电、燃气的费用，则由甲方代收代缴，根据乙方实际用量收取，电费单价为1.1元/度（含损耗），水费单价为4.65元/立方米（含生活垃圾处理费），如政府有关规定调整价格的，按实际相应调整。……4.14合同的转让：任何一方将来如以其指定的企业（包括但不限于关联企业）取代其在本合同中的法律地位，将其在本合同项下的全部权利和义务转让给其指定的企业（以下简称“合同主体变更”），在经得另一方书面同意的情况下，另一方必须配合对方签署所有相关之合同、协议及任何法律文件。但乙方因在租赁物经营生活超市需要而成立有限公司（法定代表人或股东必须是乙方），并需要将本合同项下的全部权利和义务转让给该公司的，甲方应当同意该转让并配合乙方办理相应的工商登记手续，但若该公司法定代表人或股东不是乙方的，甲方有权不同意并拒绝配合办理相应手续。上述合同权利义务转让的前提是不得因此改变本合同双方相互间的权利和义务关系，并不得损害对方的利益；并且受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任。该转让双方应履行事先书面通知义务，以双方盖章确认为准，因转让行为给对方造成损害或损失的，由出让方、受让方对受损方承担连带赔偿责任。上述权利或/和义务的受让方应当为一个主体而非一个以上，双方另行约定的除外。乙方办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体，如乙方转让，应遵守本合同4.14的条款。……4.12.5由于一方违约致守约方提起诉讼的，违约方除应承担上述违约责任外，还应当承担守约方因诉讼而产生的一切费用，包括但不限于法院受理费、财产保全费、律师服务费、差旅费等。2015年4月14日，嘉冠投资公司登记成立，法定代表人为王彦松，登记股东为王彦松、黄泳棋。2015年9月8日，东顺达投资公司依约交付涉案租赁物，嘉冠投资公司进场开设“好又多超市”。2017年10月起，东顺达投资公司的员工廖佳敏与王彦松通过微信就涉案租赁合同签订补充协议一事多次进行协商，双方经反复修改协议条款后，王彦松、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰均在一份《好又多租赁合同补充协议》上签章，并于2018年1月19日将该份签章后的《好又多租赁合同补充协议》交至东顺达投资公司处，但东顺达投资公司在收到该协议后并未回签确认。2017年12月2日，王彦松与丘海森签订《股权转让协议书》，约定王彦松转让给丘海森佛山市嘉冠商业投资有限公司的25%股权，股权转让前及转让后公司的债务由丘海森依法承担，如果需要追及股东承担责任或连带责任的，由丘海森依法承担。原王彦松与东顺达投资公司签定的位于佛山市顺德区**********交汇处德顺广场均安店的租赁合同所产生的债权、债务由丘海森全部承担。如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由丘海森负责赔付。同日，岑琼峰与黄泳棋签订《股权转让协议书》，约定黄泳棋转让给岑琼峰佛山市嘉冠商业投资有限公司的50%股权，股权转让前及转让后公司的债务由岑琼峰依法承担，如果需要追及股东承担责任或连带责任的，由岑琼峰依法承担。原王彦松与东顺达投资公司签定的位于佛山市顺德区**********交汇处德顺广场均安店的租赁合同所产生的债权、债务由岑琼峰全部承担。如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由岑琼峰负责赔付。2018年1月9日，嘉冠投资公司办理股东变更登记，股东由黄泳棋、王彦松变更为丘海森、岑琼峰。另查，因王彦松长期拖欠租金及水电费，东顺达投资公司曾分别于2017年7月16日、2018年1月8日前向王彦松邮寄催款通知书，催收租金及水电费。庭审中，因王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰已于本案立案后向东顺达投资公司缴清拖欠的水电费、生活垃圾处理费421033.66元，故东顺达投资公司明确撤回诉讼请求第二项中关于水电费及对应违约金的主张。另王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰均确认至今从未向东顺达投资公司支付过任何租金。原审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。东顺达投资公司与王彦松签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。《租赁合同》4.14.1中约定：“受让方应当为一个主体而非一个以上，乙方办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体”，王彦松在签订《租赁合同》后即设立嘉冠投资公司，嘉冠投资公司亦实际使用租赁物，故根据约定，涉案《租赁合同》的承租方主体已由王彦松变更为嘉冠投资公司，又由于《租赁合同》4.14.1中约定“受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任”，故在合同主体发生变更后，王彦松作为出让方对《租赁合同》债务承担连带清偿责任。至于嘉冠投资公司新旧股东变更时，新股东丘海森、岑琼峰在《股权转让协议书》中承诺“租赁合同所产生的债权、债务由丘海森、岑琼峰全部承担，如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由丘海森、岑琼峰负责赔付”，该协议内容实质为免除原债务人王彦松继续履行债务义务，改由新股东丘海森、岑琼峰承担的意思表示，故新旧股东达成的实质为债务转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，东顺达投资公司明确表示不同意该转移行为，故债务转移不成立，王彦松仍应就涉案《租赁合同》债务承担责任，丘海森、岑琼峰在本案中无需承担责任。另外，东顺达投资公司以邱某1曾使用个人银行账户支付水电费的行为，主张邱某1构成债的加入，但法律上债的加入是指当事人自愿以第三人身份与原债务人一并承担民事责任的民事法律行为，其意思表示应当明确且无争议。邱某1虽曾经代嘉冠投资公司向东顺达投资公司偿还了部分债务，但其从未作出过以债的加入形式与嘉冠投资公司共同承担债务的明确意思表示，东顺达投资公司主张邱某1应当承担连带付款义务，依据不足，原审法院不予支持。关于租金计算问题。诉讼中嘉冠投资公司提交了一份《好又多租赁合同补充协议》以证明双方存在延长免租期的约定。从微信聊天记录来看，该协议的条款为东顺达投资公司员工廖佳敏及嘉冠投资公司共同商定的，但由于东顺达投资公司最终未签字盖章确认，故该份补充协议没有最终成立，本案的租金计算应以《租赁合同》作为依据。双方在租金计算方法上对交付日期、交付面积、商铺开业率均存在分歧，首先关于交付日期，东顺达投资公司主张其于2015年9月8日交付租赁物，庭审时王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰对此均不予以确认，却又表示不能明确具体交付时间。结合东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松的微信聊天记录，廖佳敏曾多次提出租赁物的交付时间为2015年9月8日，王彦松对此并未提出异议，故原审法院采信东顺达投资公司陈述，确认涉案租赁物的交付时间为2015年9月8日。关于交付面积，《租赁合同》约定租赁面积以双方提请共同认可的测绘机构测量或由双方协商确认。根据廖佳敏与王彦松的微信聊天记录，双方曾于2017年10月组织面积测量，此后王彦松、嘉冠投资公司签章的《好又多租赁合同补充协议》中已确认一楼收楼区为90.7平方米，二楼整层商铺为6293.86平方米，五楼仓库和办公室为709.75平方米，该计租面积与东顺达投资公司主张一致，故原审法院对此予以采信。至于东顺达投资公司主张五楼仓库和办公室2017年8月31日前面积为870.18平方米，由于该主张并无证据佐证，亦未得到王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰的确认，原审法院对此不予确认。最后关于商铺开业率，根据王彦松于2017年10月1日向廖佳敏发送的《补充协议》，协议内容有“因甲方按原合同未能达到开业率要求，导致丙方损失，经双方协商甲方同意免除丙方自验收合格起至2018年6月30日的全部租金”，上述《补充协议》条款虽产生于双方协商阶段，并未依法生效，但从上述内容可以看出，王彦松于2017年10月1日已向东顺达投资公司提出商铺开业率不足问题，故根据合同约定，东顺达投资公司最迟应于2017年10月31日整改完成，现东顺达投资公司并未履行上述整改义务，故嘉冠投资公司有权自2017年11月1日起支付应付租金的60%。据此，经原审法院核算，截止至2019年1月8日，嘉冠投资公司欠付的租金共计为3071909.42元。关于租金违约金问题。双方约定的违约金过高，东顺达投资公司主动调整为按年利率24%计算符合法律规定，原审法院予以支持。经原审法院核算，暂计至2018年12月20日租金违约金为997558.22元，此后应以实欠租金金额为基数，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。关于律师费及财产保全担保费问题。《租赁合同》约定违约方承担守约方因诉讼产生的律师费。本案中东顺达投资公司提交了《委托代理合同》证实律师费金额，受委托单位也确已委派律师出庭进行诉讼，故东顺达投资公司该项律师费支出具有必然性，另律师费数额符合广东省律师服务收费标准，故原审法院支持嘉冠投资公司应向东顺达投资公司支付律师费15000元。至于财产保全担保费4400元，由于双方对该项费用的承担问题并未作明确约定，故原审法院对此不予支持。关于诉讼时效问题。由于双方的房屋租赁行为具有连续性及持续性，故原审法院认为长期租赁合同关系中租金的诉讼时效，应从最后一期履行期限届满之日开始计算。东顺达投资公司在本案中主张2019年1月8日之前的房屋租金未超过诉讼时效。至于嘉冠投资公司提出多收电费问题，因王彦松、邱某1、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰在诉讼中已向东顺达投资公司足额支付拖欠的电费，东顺达投资公司明确撤回该项诉请，而嘉冠投资公司并未就此提起反诉，故本案不予处理，嘉冠投资公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、嘉冠投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向东顺达投资公司支付租金3071909.42元及违约金（违约金计算方法：暂计至2018年12月20日为997558.22元，自2018年12月21日起应以实欠租金金额为基数，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、嘉冠投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向东顺达投资公司支付律师费15000元；三、王彦松对嘉冠投资公司上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回东顺达投资公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50721.62元（东顺达投资公司已预交），由东顺达投资公司负担11365.88元，由王彦松、嘉冠投资公司负担39355.74元。财产保全申请费5000元（东顺达投资公司已缴交），由王彦松、嘉冠投资公司负担。本院二审期间，王彦松向本院提交了如下证据：证据（一）微信截图复印件，拟证明在2016年1月1日东顺达投资公司仍未获得业主爱得乐公司交付场地的事实，故涉案租赁物的交接时间并非是2015年9月8日。证据（二）照片复印件，拟证明涉案房屋在2015年10月31日竣工验收合格，即2015年10月31日涉案房屋还没有通水、通电及装修等，故涉案租赁物的交接时间并非是2015年9月8日。证据（三）合同附件四、附件五，拟证明东顺达投资公司至今仍未通知进行交接，故不存在拖欠租金的事实。嘉冠投资公司质证称，微信聊天记录由法院核实。嘉冠投资公司认为未达到交接的条件。丘海森质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。岑琼峰质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。邱某1质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。东顺达投资公司质证称，不认可微信聊天记录的关联性，不能推定涉案租赁物的交接时间；不认可照片和合同附件的三性。2015年9月8日为涉案租赁物的交接时间。本院二审期间，嘉冠投资公司向本院提交了如下证据：证据（一）照片50张，拟证明东顺达投资公司未向嘉冠投资公司提供相应的设施设备，涉案租赁物的电梯已向职能部门报停、禁止使用，部分厕所、扶梯、货梯、停车场禁止或无法使用，嘉冠投资公司就上述问题向东顺达投资公司提交相关联络函，但其员工拒收。证据（二）报警回执5张，拟证明东顺达投资公司多次停电致使嘉冠投资公司无法正常经营，嘉冠投资公司只能多次报警求助。证据（三）联络函17份，拟证明嘉冠投资公司多次就电梯停运、租赁场地内部漏水、涉案商场的开铺率低、停电等相关问题向东顺达投资公司致函，要求处理、沟通，但东顺达投资公司不予理睬，其不作为已严重影响了嘉冠投资公司日常经营。证据（四）《房地产租赁契约》一份，拟证明王彦松与黄泳棋、王彦松就涉案租赁物二楼（建筑面积500平方米）签订租赁合同，场地用于设立嘉冠投资公司，租金为每月3000元，应当依照该标准计算租金。证据（五）《嘉冠投资公司咨询事项的答复情况》，拟证明嘉冠投资公司曾就电费问题向有关部门投诉，多缴纳的电费应当在本案一并处理。东顺达投资公司质证称，不认可证据一的三性；不认可证据二的关联性，与本案无关；证据三系嘉冠投资公司单方制作，不认可其三性。王彦松质证称，王彦松不是嘉冠投资公司的经营者，不清楚、无法确认嘉冠投资公司提交证据的三性。丘海森质证称，认可嘉冠投资公司提交证据的三性。岑琼峰质证称，认可嘉冠投资公司提交证据的三性。邱某1质证称，认可嘉冠投资公司提交证据的三性。本院二审期间，东顺达投资公司向本院提交了EMS清单、物流记录及缴款通知单，拟证明涉案租赁物的交接时间为2015年9月8日，东顺达投资公司一直按《租赁合同》的约定向王彦松、嘉冠投资公司主张租金等费用，王彦松、嘉冠投资公司均未提出异议，涉案租金等费用没有超过诉讼时效。王彦松质证称，该证据在原审已提交，质证意见与原审质证意见一致。嘉冠投资公司质证称，收件人是王彦松，故东顺达投资公司对涉讼时效的抗辩没有事实依据。丘海森质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。岑琼峰质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。邱某1质证称，同意嘉冠投资公司的质证意见。本院二审期间，岑琼峰向本院提交了合作协议、收条、转账记录，拟证明涉案股权转让。王彦松质证称，不清楚该证据的真实性，由法院核实。嘉冠投资公司质证称，三性由法院核实，但与本案无关。东顺达投资公司质证称，认可嘉冠投资公司的质证意见，与本案无关。邱某1质证称，认可嘉冠投资公司的质证意见。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人王彦松、嘉冠投资公司因与被上诉人东顺达投资公司、丘海森、岑琼峰及原审被告邱某1的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案租赁物的交接时间；2.涉案补充协议是否成立；3.免租期、租金、违约金；4.律师费、电费；5.王彦松、丘海森、岑琼峰应否承担责任；6.诉讼时效。关于涉案租赁物交接时间的问题。王彦松、嘉冠投资公司上诉主张爱得乐公司将涉案租赁物交付给东顺达投资公司的时间系2016年1月1日，故其实际接收涉案租赁物的时间应在2016年1月1日后。本院认为，判定涉案租赁物的交接时间主要从以下两个方面进行考虑：首先，合同约定。2015年2月15日，东顺达投资公司与王彦松就涉案租赁物签订《租赁合同》，约定东顺达投资公司将涉案租赁物出租给王彦松。后王彦松设立嘉冠投资公司。同年10月1日，东顺达投资公司与嘉冠投资公司签订《房地产租赁合同》，租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日。故依照合同约定可知王彦松、嘉冠投资公司接收涉案租赁物的时间应在2015年10月1日之前。其次，举证责任分配。综合东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松的微信聊天记录可知，王彦松对廖佳敏多次提出租赁物的交付时间为2015年9月8日这一事实未提出异议。另，在东顺达投资公司已初步提交证据证实租赁物的交付时间为2015年9月8日的情况下，倘若存在涉案租赁物未按合同约定的要求进行交付，王彦松、嘉冠投资公司已以其实际行动变更原合同约定的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，王彦松、嘉冠投资公司应就租赁物的实际交付时间提交证据，但未能提交，对此应当承担举证不能的不利后果。原审法院认定涉案租赁物的交接时间为2015年9月8日并无不当，本院予以维持。王彦松、嘉冠投资公司的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于涉案补充协议是否成立的问题。王彦松、嘉冠投资公司上诉主张涉案补充协议已成立。本院认为，涉案补充协议虽然系东顺达投资公司员工廖佳敏与王彦松、嘉冠投资公司等共同协商确定，并经王彦松、嘉冠投资公司等签字盖章，但该补充协议未经东顺达投资公司盖章确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，涉案补充协议未成立。原审法院对此认定正确，本院予以维持。王彦松、嘉冠投资公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于免租期、租金、违约金的计算问题。王彦松、嘉冠投资公司上诉主张除免租期外，租金应依照租赁合同第2.7.2条约定按60%计收租金，且无需支付违约金。本院认为，如前所述，涉案补充协议未成立，故仍需要依照原《租赁合同》确定涉案租赁物的免租期。至于租金的计算。根据《租赁合同》第2.7.2条“第一年免租期届满后，建筑物第一、二、三层商铺的开业率（即建筑物实际出租面积占总出租面积的比例）尚未达到60%的，乙方有权向甲方提出书面意见；甲方收到乙方书面意见后应在三十天内予以改正，逾期仍未改正的，则乙方有权仅支付应付租金的60%”的约定，结合王彦松2017年10月1日向东顺达投资公司的员工廖佳敏反映开业率不足以及发送书面意见，东顺达投资公司未在三十天内履行整改义务的事实，嘉冠投资公司有权自2017年11月1日起支付应付租金的60%，而非除免租期外所有的租金均应按60%计算。另，关于违约金的问题。涉案《租赁合同》第2.8.4条虽然约定“如乙方迟延支付租金，且在甲方催款通知书送达乙方之日起5天内还未足额支付的，自应付而未付之日的次日起每逾期1天须向甲方支付欠缴租金总额的千分之三作为违约金，此违约金计算至乙方向甲方支付完应缴租金之日止”，但该条约定的违约金过高，东顺达投资公司主动申请调整为按年利率24%，经审查未超过法律规定，原审法院依照该利息计算违约金并无不当，本院予以维持。关于律师费及电费的问题。嘉冠投资公司上诉主张无需支付律师费。本院认为，根据《租赁合同》第4.12.5条约定“由于一方违约致守约方提起诉讼的，违约方除应承担上述违约责任外，还应当承担守约方因诉讼而产生的一切费用，包括但不限于法院受理费、财产保全费、律师服务费、差旅费等”，本案因嘉冠投资公司迟延支付租金违约而引发，依照合同约定嘉冠投资公司应当支付该律师费。另，关于电费的问题。鉴于王彦松、嘉冠投资公司并未就电费抵扣问题提出反诉，故本院对电费问题不予审理。关于王彦松、丘海森、岑琼峰应否承担责任的问题。王彦松上诉主张其是为了设立嘉冠投资公司而与东顺达投资公司签订《租赁合同》，权利义务应当由嘉冠投资公司承担；此外，王彦松已将股权转让给丘海森，故其无需承担责任。本院经核查认为，依照《租赁合同》约定，本案王彦松设立嘉冠投资公司并办理营业执照后，承租主体由王彦松变更为嘉冠投资公司。虽然《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，但王彦松与东顺达投资公司在《租赁合同》第4.14.1条约定“受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任”，该约定并未违背国家法律法规等强制性规定，合法有效。即本案承租主体虽然由王彦松变更为嘉冠投资公司，但王彦松对嘉冠投资公司合同项下的全部义务承担连带责任。故原审法院认定王彦松对嘉冠投资公司就涉案租赁合同欠付东顺达投资公司的债务承担连带责任符合当事人意思自治，合法有据，本院予以维持。另，嘉冠投资公司的股东虽然变更为丘海森、岑琼峰，各方签署《股权转让协议》，但该协议实为债务转移协议，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，本案《股权转让协议》未经东顺达投资公司同意，债务转移尚未成立，故丘海森、岑琼峰无需承担责任，而王彦松仍应承担相应责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。王彦松的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于涉讼时效的问题。嘉冠投资公司上诉主张部分租金已超过诉讼时效，不应支持。经核查，东顺达投资公司先后于2017年7月16日、2018年1月8日向王彦松邮寄催款通知书，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，而民法总则施行日为2017年10月1日，而直至2018年1月8日，东顺达投资公司仍在主张权利，本案东顺达投资公司的诉请并未超出诉讼时效。原审法院对此认定正确，本院予以维持。嘉冠投资公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王彦松、嘉冠投资公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101443.24元，由上诉人王彦松负担50721.62元，上诉人佛山市嘉冠商业投资有限公司负担50721.62元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月一日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理