山西省曲沃县人民法院民事判决书（2019）晋1021民初1783号原告：常远，男，1997年8月7日出生，汉族，住曲沃县。委托代理人：周春利，男，1977年3月9日出生，汉族。被告：赵勇，男，1983年8月4日出生，汉族，住曲沃县。被告：朱贤，女，1986年11月27日出生，汉族，住址同上，系赵勇妻子。委托代理人：魏海泉，男，山西晋都律师事务所律师，系以上二被告的代理人。执业证号：11410199910346786。委托代理人：赵海发，男，1956年9月23日出生，汉族，住曲沃县，赵勇父亲，系以上二被告代理人。第三人：常国峰，男，1963年11月14日出生，汉族，住曲沃县。委托代理人：谢华，女，系常国峰妻子。第三人：谢华，女，1965年12月14日出生，汉族，住址同上。原告常远诉被告赵勇、朱贤及第三人常国峰、谢华买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常远的委托代理人周春利，被告赵勇、朱贤及其委托代理人魏海泉，第三人谢华及代理常国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常远诉称：2018年6月28日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告将其曲沃县东城花园小区6号楼2单元302室的房屋以41万元的价格出售给被告，付款方式为签订合同当日支付款项25万元，余款在2018年12月30日全部付清。如被告付款时逾期超过3个月，原告有权解除合同。合同签订后，原告多次向被告索要房款，被告以各种理由推脱，至今未按约定支付房款。故提起诉讼，请求依法解除原、被告2018年6月28日签订的房屋买卖协议；依法判令二被告返还原告曲沃县东城花园小区6号楼2单元302室；本案诉讼费由二被告承担。被告赵勇辩称：案涉的302房屋是谢华认购的，认购价格326582元，我先后支付了185000元，还向物业缴纳了56740元的房屋尾款和物业费，总计241740元。签协议时，谢华称其上班，所以协议签的常远的名字。302房屋是我从谢华手中购买，不是从常远手中买的，我与常远虽然签订了协议，但常远并非购房协议的实际履行人，常远不具备主体资格；谢华已经与山西通涛房地产开发有限公司（以下简称通涛公司）解除了购房合同，常远从未与通涛公司签订过购房合同，他们对302房屋不享有任何物权，不存在物权保护问题；朱贤与通涛公司签订了购房合同，是302房屋的物权人，常远也无权要求解除朱贤与通涛公司签订的购房合同；我与谢华协商的房价最终是38.5万元，而非常远起诉所称的41万元；2018年12月17日签订的补充协议约定付款时间是2019年3月以前而非2018年12月30日；2019年4月8日，因车库问题，我和谢华又重新议定了房价，因谢华声称的车库是车位，故车位我也不要了，此时已超过了补充协议约定的付款时间，不能在以原购房协议约定的时间要求付款。第三人常国峰、谢华述称：302房屋是我们送给常远结婚的房屋，常远有权处置，是常远奶奶和我们共同出资所购，因当时常远未成年，由谢华代签的购房合同；被告所说的房屋价格不符合事实；录音不真实，2018年12月前赵勇多次到我家商量价格，我们没有同意，他们也没有一次付清，12月17日说转款，当时还说16万多；后我问他，才知道他把他的旧房卖了，买我的房子已经装修好了；补充协议是12月27日我跟常远在他家签的。经审理查明:第三人常国峰、谢华系夫妻，原告常远是第三人之子。2011年3月27日谢华以其自己的名义在通涛公司认购案涉房屋东城花园6号楼2单元302室，认购单价每平方米2308元，面积141.5平方米，总价326580元，其诉讼中称是为常远准备的结婚用房，因常远未成年，所以以其名义签订的购买合同。2018年6月28日，以原告常远（甲方）的名义与被告赵勇、朱贤（乙方）签订了一份房屋买卖协议，将案涉房屋及车库（实际为车位）出售给二被告，房屋及车库总价款为49万元，协议约定在协议当天支付25万元，剩余24万元于2018年12月30日前全部付清，逾期按日3%支付违约金，逾期3个月，甲方有权解除合同。常远与赵勇在协议上分别签字。2018年12月17日，赵勇在该协议后又书写了补充协议，对付款期限做了调整，1、房款41万元，已付241740元，欠168260元，于搬完家付清，注：2019年3月前结清房款；2、车库8万元于2019年底结清。对该协议及补充协议，原、被告及第三人均予以认可。赵勇认为，2019年4月8日其与谢华就房款问题重新议定了价格，为38.5万元，而非41万元，且不再要车位了，不能再按此协议履行了。其提供了录音，录音显示谢华说38万5给了241740，你再给143260元。对该录音，谢华称时间、地点都不符，是赵勇在2018年12月以前多次找其商量，其没有同意，赵勇还说他的房子卖了以后就给，到12月17日其才知道赵勇已将房子卖了。原告代理人认为，录音不完整，录音还体现“一、两天内给了你”，被告未兑现，该录音不能证明房价变更。被告赵勇提供的付款凭证的第一笔是2017年6月9日，最后一笔是2018年9月4日。2018年6月29日，即签订协议的第二日，被告朱贤与通涛公司签订商品房买卖合同（预售），单价每平方米2238.77元，面积154.88平方米，总价346740元。当日通涛公司为朱贤出具房款收据。以上是第三人谢华一同协助被告办理的房屋买卖合同变更手续。2018年7月接手房屋即开始装修，2019年3月入住。第三人谢华称2018年5月份被告赵勇将其文公小区的房子就卖掉了，且购房人也将房款付清了，但被告仍不归还房款。被告认可卖房的事实。被告赵勇称与第三人协商不要车位了，第三人予以否认，被告未能提供证据。第三人提供的车位缴费收据上的姓名为原告常远。该案经本院多次调解，双方未能达成调解协议。在调解过程中，被告赵勇称，在第三人常国峰代持股份的民爆公司其曾担任法定代表人，到2019年6月不再担任法定代表人，在公司里其还有一些未报销的款项双方存在争议，所以才有了此次的诉讼。以上为本案事实。本院认为，本案案涉房屋的买卖协议虽然是原告与二被告签订，但该房屋是第三人谢华认购，在协商履行过程中一直是被告与第三人，车位是常远所购，第三人与原告系直系亲属，应当视为原告和第三人家庭成员共同与二被告之间的买卖合同关系。因双方买卖合同签订后，与通涛公司的商品房买卖合同已由谢华变更为朱贤，原告要求解除合同，返还案涉房屋已不现实，该案实际为买卖合同纠纷。房屋买卖协议虽然在2018年12月17日又进行了补充，就其补充的内容看，只是对付款的期限进行了变更，其他的条款约定仍然对双方有约束力，在补充内容中，被告赵勇承诺在搬家后2019年3月前结清房款，而其在2019年3月已入住，且5月份将文公小区的房屋出售后仍然不归还原告及第三人的房款，构成违约，但约定的违约金过高，可按未履行款项的30%承担违约责任，车位款被告应按其承诺按时支付。被告称因民爆公司的报销问题，与本案没有法律上的利害关系，其主张本院不予采信。被告还主张车位已明确不要了，其未能证明是双方商定的结果，其提供的录音不能完整体现谈话的背景及反映谈话讨论的话题，不能推翻其书写的协议补充内容，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告赵勇、朱贤于本判决生效后十日内支付原告常远车位款8万元。二、被告赵勇、朱贤于本判决生效后十日内支付第三人常国峰、谢华购房款168260元，并支付30%的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5024元，减半收取2512元，保全费2570元，由被告赵勇、朱贤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 杨国红 二〇一九年十二月三十日书记员 陈 冲