贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初9669号原告：管思玉，男，汉族，1998年11月8日生，住所地贵州省云岩区。委托代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，职务：董事长。委托代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：宋天明，男，汉族，1985年11月10日生，系公司法务部长，特别授权代理。原告管思玉与被告贵阳中铁置业商品房预售合同纠纷十七案，本院于2019年9月26日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱锡武，被告贵阳中铁置业有限公司委托代理人杨欢、宋天明到庭参加诉讼。原告管思玉向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告与原告签订地面车位协议并将地面车位交付原告使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年原告与被告贵阳中铁置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告销售的中铁·逸都国际E组团ⅩⅩ号的商品房及捆绑销售的地面车位一个，捆绑销售的地面车位另行签订车位协议。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，全面履行了合同义务，但被告至今未与原告签订地面车位协议。综上，为维护自己的合法权益，提出前述诉请。被告贵阳中铁置业有限公司辩称：1.被告与原告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行权利义务，在被告与原告签订的合同第二十五条第六项明确约定，中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，停车位的具体形式使用限制等条件以双方另行签订的协议为准，双方未在协议中约定停车位的形式；2.被告已经与案涉楼栋的其余业主签订了中铁逸都国际E组团商品房买卖合同的补充协议（E组团10-17栋商品房销售附带停车位使用协议），根据该协议约定，车位为规划的机械式双层停车位，另根据协议的第一条第五项约定，具体车位将于交房后以摇号方式选择，案涉楼栋在负2及负3层中选择，对于该车位协议其余的业主均予以认可；3.被告并无拒绝与原告签订停车位使用协议的行为，反而是原告在被告多次通知其签订车位协议以便于原告参与摇号车位选择的情况下拒绝与被告签订相关协议；4.《中华人民共和国合同法》明确规定，合同当事人的法律地位平等，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉，被告与原告是平等的民事主体，享有合同自由，被告是否与原告签订某项协议，协议的内容需要通过协商的方式来实现，原告不应诉求判令被告与其签订特定内容的协议。为证明自己的主张，原告管思玉提交了如下证据：1.原告的身份证原件、贵阳中铁置业有限公司的企业公示信息（来源于国家企业信用信息公示系统），证明原、被告的主体适格；2.原告（买受人）与被告贵阳中铁置业有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实，以及存在捆绑销售车位和另行签订车位协议的事实；3.购房款交付凭证，证明原告支付了全部购房款，已全面履行了合同义务；4.部分业主（李爽、曹媛媛，余平、**，黄俊、刘颖，岑光华，杨珏、梁林柯，文笔、苏阳，廖江美，姚黎、姜涛）缴纳车位维修基金的收款收据8份，证明被告收取了原告的车位维修基金，其签订合同时的真意应为地面车位；5.业主苏阳、管思玉与被告方销售人员（骆亚亚）的微信聊天记录18份，证明被告方销售人员在签订购买合同时曾告知原告苏阳、管思玉合同中约定的车位为地面车位；6.E组团4栋业主肖军的购房合同和地面车位使用协议，证明被告对相同合同的业主按地面车位履行，按照公平一致的原则，对原告也应做出一致履行。为证明自己的主张，被告贵阳中铁置业有限公司提交了如下证据：1.被告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件及证明，证明被告主体适格。2.《商品房买卖合同》（含附件）、销售现场沙盘模型照片，证明：（1）根据《商品房买卖合同》第二十五条第六项的约定，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准；（2）销售合同明确约定，除合同之外的任何信息均不作为交易条件；（3）被告已对上述约定在销售现场进行了特别提示。3.《中铁·逸都国际E组团商品房买卖合同补充协议》（E组团10-17栋商品房销售附带停车位使用协议负二、负三层停车位）、车位协议照片，证明其他业主对签订机械车位使用协议予以认可，并已签订协议的事实。4.车位规划图、16及17号楼施工图、楼栋示意图及视频资料，证明根据规划，涉案栋房屋无法使用负一层地面停车位，只能使用配备的车位为负二层、负三层的机械式双层停车位。对于原告提交的证据，被告的质证意见如下：对证据1、2、3的三性均无异议，但对证据2的证明目的有异议，认为原、被告双方并未约定捆绑销售地面车位一个，只是约定了随销售附带车位一个；对证据4的关联性不认可，认为维修基金收款收据不能证明承诺提供地面车位的事实，且被告已通知原告办理退还车位维修基金；对证据5的三性有异议，认为该聊天记录的证据形式应为证人证言，作为证人应出庭接受质证，此外微信中还体现出该证人与被告有矛盾，对其证人证言不应采信；对证据6，被告对三性不持异议，但认为签订车位协议是根据楼盘规划确定，而非存在区别对待。对于被告提交的证据，原告的质证意见如下：证据1，原告无异议；对证据2，原告对其三性无异议，但认为形成于2019年11月24日，并不能表示当时签订合同的真实情况；对证据3的真实性予以认可，但认为不具有关联性；对证据4的三性无异议，但认为规划图是被告单方制作，不能免除其按地面车位的标准履行合同义务的事实。对于前述无争议的事实，本院予以确认。对部分业主（李爽、曹媛媛，余平、**，黄俊、刘颖，岑光华，杨珏、梁林柯，文笔、苏阳，廖江美，姚黎、姜涛）缴纳车位维修基金的收款收据，因其缴纳车位维修基金与是否是地面车位难以直接形成关联关系，不宜直接作为本案认定事实的依据。对苏阳、管思玉与被告方销售人员（骆亚亚）的微信聊天记录，因其关于车位的具体形式的陈述产生于近期，并非签订《商品房买卖合同》时的直接真意表示，从其形式上看，该证据应认定为证人证言，从该证人自述与被告之间曾有矛盾等来看，被告的质证意见具有一定的合理性，不予以采纳。对被告提交的销售现场的沙盘，因取证时间为2019年11月24日，难以确认当时的实际情况，不予以采纳。被告提交的证据3，因其反映的是案外人与被告之间达成合意的事实，不能直接证明签订《商品房买卖合同》时，原、被告已达成了合意。被告提交的证据4，因其形成于2017年2月20日，能够证明其在该时点后地下室部分获得了审批，予以采纳。本院经审理认定事实如下：原告曾与被告在2018年签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的中铁逸都国际E组团住宅商品房，约定住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准。另查明：2017年2月20日贵阳中铁置业有限公司建设的中铁逸都国际E组团地下室部分已获得贵阳市城乡规划局审批。其中负一层为地面车位，负二层、负三层为机械车位（少数区域不宜设置的除外）。对于中铁逸都国际E组团业主与房开公司达成的协议情况，从贵阳中铁置业有限公司提交的车位协议及退款统计显示，总户数1509户，前期已签协议份数1186户，其自称漏签312户，已补签249户，剩余未补签户数为63户。原告与贵阳中铁置业有限公司在庭审中对负二层、负三层可由电梯直达,根据被告陈述负二层、负三层为机械车位（少数不宜设置的除外），17栋2单元通过步梯下半层至负一楼（地面车位）的事实予以认可。原告曾于2019年11月21日作为共同申请人向本院提交了行为保全申请书，要求裁定被告暂停定于2019年12月7日、8日的摇号选车位的行为。对于申请，本院认为，其申请涉及E组团全体业主，且申请人亦未提出相应的担保，考虑到涉及面较大，亦可能产生其他不利影响，故未同意原告的申请，同时将开庭时间调整至11月25日，原告及被告均同意提前开庭。本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告之间是否就车位获得方式、交付车位形式达成合意的问题。对于车位获得方式，承办人认为不论是原告主张的是捆绑销售，还是被告方主张的随销售附带，因双方未进行约定，其方式可能是被告方为了促销进行的赠与，也可能是捆绑销售。但从其实质来看，仍是基于业主购买商品房的行为产生的一种附随性权利，属有偿性质。对于交付车位形式的问题，从原、被告的陈述以及提交的证据来看，双方认可需另行签订车位协议的事实，可见双方未就车位的交付等达成协议，前述合同中第二十五条第6项的约定理应为预约条款。目前，从被告的现有的证据和陈述来看，也仅能证明被告存在通知业主签订车位（机械车位）补充协议的行为（订立本约的要约行为），而原告拒绝承诺的行为亦表明其不愿意接受被告的要约。对于本约的要约事项是否要受到预约条款的限制问题，承办人认为，预约条款虽具有预约性质，但仍然也是一种合同，因此合同当事人有权要求相对方履行订立本约（车位协议）的义务，但是对订立本约（车位协议）是否具有强制可履行性的问题，承办人认为其具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定中不适用强制履行的情形，具体理由如下：1.因预约条款不具有完备的合同要素，甚至欠缺基本的合同标的物内容，不具有强制执行的实质；2.若强制履行存在违背合同当事人意思自治原则，而且车位协议的订立也需要合同当事人补足其余协议条款的现实问题；3.现有证据也不足以证明其预约合同或条款达成了交付地面车位的协议。综上所述对于原告要求被告签订地面车位协议的主张不予以支持。对于原告方要求交付地面车位使用权的主张，本院认为，本约（车位协议）具有一定的独立性，若确因被告原因产生了不能达成车位协议的后果，也是因违反预约合同产生的相应责任承担问题，原告不应仅就《商品房买卖合同》中的预约条款主张被告履行暂未形成的本约（车位协议）义务。故对该项主张也不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”之规定，判决如下：驳回原告管思玉的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告管思玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 勇二〇一九年十二月十七日书记员 安芋螓