广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10870号上诉人（原审被告,反诉原告）：刘建胜，男，汉族，1994年12月7日出生，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************919。委托诉讼代理人：梁立云，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黎贤章，男，汉族，1974年2月5日出生，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************970。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。上诉人刘建胜因与被上诉人黎贤章房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人刘建胜上诉请求：1.撤销原审判决，改判刘建胜不构成合同违约责任；2.本案原审、二审诉讼费由黎贤章承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。刘建胜与黎贤章的房屋买卖合同纠纷一案，黎贤章诉请的唯一依据是刘建胜在2019年4月1日发给黎贤章要求征询黎贤章解除《房屋买卖合同》意见的信息，但黎贤章回复不同意解除《房屋买卖合同》，要求继续履行。从合同法的承诺及要约的理解，本案的房屋买卖合同根本还没有解除，包括刘建胜也没有解除，刘建胜只不过想征求黎贤章有否合意解除合同，既然黎贤章不同意解除合同，并且回复的内容也要求双方继续履行合同，那么涉案房屋买卖合同根本没有解除。原审法院在事实审查方面支持黎贤章的诉请属认定事实错误，而且该两条信息是刘建胜征询黎贤章是否同意解除合同，而非单方面解除的意思表示。另原审法院对《房屋买卖合同》的成就条件未作事实上的判断，根据《房屋买卖合同》第十一条约定合同成就条件的前置程序，倘若约定条件不成就，则合同无法履行，但原审法院却没有以征询形式征询有关不动产登记部门，故属于在合同条件未成就时原审法院不应当就认定刘建胜在合同履行方面构成违约，应理解为本案应当以有关不动产登记部门出具的可否交易为前提才能成就本案合同履行的前置程序。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应依法改判。黎贤章辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容具体明确，没有违反法律等强制性规定，合法有效。合同当事人应按照约定履行自己的义务。刘建胜所发短信,内容为“我确实拿不出钱来交易，现在我希望解除合同，两万元的定金我可以不要了，大家好聚好散，可以吗？”黎贤章随即表示不同意解除，要求按照合同履行。但刘建胜却一直没有按照合同约定履行义务，按照合同约定，因刘建胜拒绝购买或因违约无法购买涉案房产，逾期达30天，黎贤章有权不再出售该房屋。黎贤章通过诉讼要求解除合同，符合合同约定及法律规定，故刘建胜的上诉请求没有事实和法律依据。二、双方约定的合同内容明确清晰，在合同履行到第一步，刘建胜随即表示拿不出钱来交易，希望解除合同，在履行义务的30天内也没有实际履行，可见这并不是合同约定的内容，是刘建胜想以此借口达到违约不担责的目的。同时，合同是双方合意而定，刘建胜也应熟知合同条款及房地产现状等信息，双方应严格履行。另外，合同还约定，为确保双方交易安全，双方约定如遇不可抗力因素（包括但不限于政策因素、重大疾病、交通事故等）、刘建胜分得部分不能申请报建、黎贤章自留部分需补出让金才能办理房产证或申请报建等情况，则解除合同，双方互不追究违约责任。从这可知，即使合同履行不下去，若不能归责于双方，双方也无法追究违约方责任。但如今刘建胜违反诚实信用原则，不顾及合同精神，随意解除，理应承担违约责任。黎贤章向原审法院提出诉讼请求：1.判令因刘建胜违约而解除双方于2019年3月31日所签订的编号为20190331007的《房屋买卖合同》，合同总成交价1475000元；2.判令刘建胜按照双方签订的《房屋买卖合同》约定向黎贤章支付违约金295000元；3.判令刘建胜向黎贤章赔偿中介费用22125元；4.判令本案诉讼费由刘建胜承担。刘建胜向原审法院提出反诉请求：1.判令黎贤章返还刘建胜所交的20000元购房定金；2.判令黎贤章承担反诉的诉讼费。原审法院认定事实：2019年3月31日，在顺德区容桂淳诚房产中介服务部（以下简称淳诚服务部）的居间介绍下，该服务部作为丙方、黎贤章作为甲方、刘建胜作为乙方，共同签订了一份《房屋买卖合同》。该合同的主要内容：“第一条，买卖房产情况。甲方自愿将座落于佛山市顺德区****的房地产出售给乙方。该房地产的《房地产权证》字第号为1116051403，自用面积为201.49平方米，建筑面积为59.32平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。乙方对该房地产已做全面的了解，并自愿购买。第二条，买卖房地产价格、付款方式。甲、乙方双方同意上述房地产的总成交价为人民币（大写）壹佰肆拾柒万伍仟元整（￥1475000元）。甲、乙双方一致同意按下述支付购房款并办理交易过户手续：一次性付款。如在交易过程中，因房地产主管部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。1.签订本合同时乙方支付人民币贰万元整给甲方，在查册无查封、无抵押，双方咨询清楚该房屋出让金、分宗等政策可正常买卖后，当日乙方须另支付人民币壹拾叁万元整给甲方（逾期属乙方违约处理），合计购房定金为人民币（大写）壹拾伍万元整（￥150000元）。2.在甲方成功取得该房产分宗房产证后5个工作日内，甲方须携带相关资料到房管部门配合乙方申请该房屋的出让金补让。3.该房屋成功补让出让金后5个工作日内，甲乙双方携带相关交易资料到房管部门办理交易过户递件手续，在取得房管部门出具的收文清单当天付清购房尾款（不含定金）人民币（大写）壹佰叁拾贰万伍千元整（￥1325000元）给甲方。关于该房屋交易过户递件手续需在2019年10月01日前完成（以房管部门出具《受理回执单》为准）……第七条，合同期限内的违约责任。1.甲方违约责任。1.1甲方拒绝转让该房地产，乙方有权要求甲方双倍返还定金及已收取部分购房款，并按本合同约定总成交价的10％赔偿乙方损失。1.2甲方虚假陈述或存在权属纠纷，导致该房地产无法转让，乙方有权按本条款1.1项约定追究甲方违约责任。1.3如甲方无故拖延，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方完成过户交易手续之日止，以该房地产约定成交总价为基数，按每日千分之一支付延迟履行违约金；逾期达30天，乙方有权不再购买该房地产，甲方应向乙方退回全部已收款项并向乙方支付该房地产成交价的20％作违约金。2.乙方违约责任。2.1乙方拒绝购买该房地产，或因违约而无法买入的，甲方有权就其实际欠款额，要求乙方自本合同签订之日起至乙方实际支付之日止，按每日千分之一支付延迟履行违约金，且所交定金不予退回；逾期达30天，甲方有权不再出售该房地产，乙方应向甲方支付该房地产成交价的20％作为违约金。3.甲、乙双方对丙方违约。3.1甲、乙双方之间相互违约或单方违约，不能免除向丙方支付中介服务佣金的义务。一方单方违约，违约方需按成交总价的3％支付佣金给丙方……第十一条，备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）。1.……2.甲方保证该房屋靠社公旁边的围墙能允许自由拆除。3.乙方已知悉甲方出售该房屋分宗后占地面积为80平方米并靠近社公旁的房屋，国家及地方政策规定两屋之间需留的落水栏由甲方自行承担……5.甲乙双方如发生不可抗力因素（包括但不限于政策因素、重大疾病、交通事故等）导致本交易不能继续履行的，双方不作违约处理，甲方无息退还所有已收购房款（含定金）给乙方。本合同自动解除。6.如该房屋不能申请报建手续，则本交易取消。甲方须无息退还所有定金及购房款，双方不作违约处理。7.如分宗后，甲方自留的房屋需补出让金才能出具房产证或申请报建则本交易取消，甲方无息退还所有定金及购房款，双方不作违约处理。”合同签订当日，刘建胜向黎贤章支付了定金20000元，黎贤章则向淳诚服务部支付了中介费22125元。次日，双方在淳诚服务部工作人员的陪同下前往相关部门了解涉案房产的产权情况和相关出让金、分宗等政策。当天下午，刘建胜通过手机向黎贤章发出短信：“我确实拿不出钱来交易，现在我希望解除合同，二万元的定金我可以也不要了，大家好聚好散，可以吗？”黎贤章短信回复：“不同意解除，双方应当按照合同约定履行。今天双方已经完成查档，你应按合同约定今天内支付剩余的13万元的定金，请及时履行义务。”但刘建胜此后一直没有按合同约定履行义务，黎贤章遂向原审法院提起诉讼。原审法院受理后，于2019年6月10日将黎贤章的起诉状送达刘建胜。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于涉案合同的效力问题。刘建胜认为，黎贤章出售给刘建胜的房产是整个房产中的一部分，该部分房地产尚未分宗取得不动产权证，属限制及禁止转让的房地产，黎贤章的行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同无效。经查，根据双方签订的合同的条款结合双方的陈述、证人证言，可以清晰看出双方约定的交易过程：黎贤章将佛山市顺德区****号房地产出售给刘建胜，刘建胜先分两期支付定金共150000元，该房产必须进行分宗，即将面积为201.49平方米的房地产拆分为包括靠近社公的已建房屋在内的占地面积80平方米的部分和其他部分，分宗取得房地产权证后，黎贤章将前一部分过户给刘建胜，过户费用由刘建胜负责，将后一部分留下自用，而为确保双方交易安全，双方约定如遇不可抗力因素（包括但不限于政策因素、重大疾病、交通事故等）、刘建胜分得部分不能申请报建、黎贤章自留部分需补出让金才能办理房产证或申请报建等情况，则解除合同，双方互不追究违约责任。由此可见，虽然双方真正的交易标的物是201.49平方米房地产中的80平方米部分，但双方为实现该部分房地产所有权的转让创造条件而设立的权利义务也是合同的一部分，该部分房地产的所有权原来即属黎贤章，分宗后过户前按双方约定也必须以取得独立房地产权证为前提，整个交易过程并未违反国家法律的强制性规定。所以，刘建胜认为合同无效的主张缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院确认订立涉案合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效。关于刘建胜是否存在违约行为问题。按双方合同约定，刘建胜应在签订合同时支付定金20000元，在查册后当日须再支付定金130000元，否则认定刘建胜违约，但其第二笔定金至今没有支付，此后刘建胜又在没有法定情形和约定情形的情况下向黎贤章提出解除合同，即明确表示不愿继续履行合同，其行为已构成违约，应按约定承担相应违约责任，即黎贤章有权要求解除合同并由刘建胜支付违约金。原审法院据此确认，双方签订的《房屋买卖合同》于黎贤章起诉状送达刘建胜之日即2019年6月10日解除。关于黎贤章主张的违约金是否过高问题。合同约定，刘建胜拒绝购买或因违约无法购买涉案房地产，逾期达30天，黎贤章有权不再出售该房地产，刘建胜应支付该房地产成交价1475000元的20％即295000元作为违约金，此金额与黎贤章在同样情形下的违约金（双倍返还定金并赔偿房地产成交价1475000元的10％，即实际赔偿金额为150000元+147500元=297500元）的金额基本相当，不存在双方权利义务不对等的情况。我国法律规定的违约金兼有保障履约和弥补守约方损失的作用，特别是在房屋买卖过程中，一般而言交易金额巨大、手续繁杂、双方投入的时间精力较多，且涉及到机会成本问题，故违约金特别是高额违约金的设立有利于有效保障合同的顺利履行，一般情况下应对合同当事人自愿对此作出的约定予以尊重。在本案中，综合考虑黎贤章的损失、刘建胜在签约次日即无理提出解除合同的主观恶性以及刘建胜是在交易较早阶段违约等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院支持刘建胜向黎贤章支付违约金295000元，该款项包含黎贤章已支付的中介费22125元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、黎贤章与刘建胜于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月10日解除；二、刘建胜于判决发生法律效力之日起十日内向黎贤章支付违约金295000元；三、驳回黎贤章的其他诉讼请求；四、驳回刘建胜的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9037.5元（黎贤章已预交），反诉受理费减半收取为150元（刘建胜已预交），均由刘建胜负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人刘建胜与被上诉人黎贤章的诉辩意见，本案的争议焦点是：刘建胜是否构成违约。刘建胜上诉主张其发出的短信只是征询解除合同的意思，不构成违约；且涉案房屋买卖合同的成就应以有关不动产登记部门出具的可否交易为前提。本院认为，涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。涉案合同于2019年3月31日签订后，中介工作人员在4月1日到佛山市顺德区国土城建和水利局查询涉案房屋的不动产登记信息，并将查询结果及过户情况通过微信发送给刘建胜，故刘建胜清楚知悉涉案房屋可以交易的事实。依照合同第二条“在查册无查封、无抵押，双方咨询清楚该房屋出让金、分宗等政策可正常买卖后，当日刘建胜须另支付十三万元购房定金给黎贤章（逾期属刘建胜违约处理）”之约定，刘建胜未按期支付十三万元购房定金，构成违约。此外，当日下午，刘建胜向黎贤章发出短信，认为自己无力购买涉案房屋，明确表示不愿继续履行合同。综上，刘建胜的行为明显有违诚实信用原则，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。刘建胜的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘建胜的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由上诉人刘建胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月九日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理