河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初2078号原告:郑茂，男，1990年4月14日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡慧泉房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区六峰路慧泉公园玖号商业A栋。法定代表人：祝兴涛，该公司董事。原告郑茂与被告三门峡慧泉房地产开发有限公司（以下简称慧泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑茂到庭参加诉讼，被告慧泉公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑茂提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期办证违约金至实际履行办理不动产权属证书完毕时止，（暂计算至起诉日为58849.80元）。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月6日，原告与被告签订合同编号：13191785商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于三门峡市湖滨区文明路慧泉公园玖号4幢15层1501号房。合同签订后，原告依约向被告缴纳购房款510849元、契税10216.98元等相关费用。被告依约于2014年12月31日向原告交付房屋。截止起诉之日，被告仍未履行商品房买卖合同第十五条约定的办证备案义务。被告慧泉公司辩称：1.1号楼—4号楼住宅及地下车库的施工许可证，合同开工日期为2012年7月28日，竣工日期为2016年4月29日，但是因为周边居民阻挠，1号楼的合同开工日期变更为2015年7月1日，竣工日期为2018年2月3日，因此，导致1#—4#楼的实际竣工备案时间推迟至2018年10月29日。2.产权登记机关更改办证方式导致被告不能依约办理原告的房产手续，2016年被告多次向产权登记机关提交房产登记备案资料，但是房产登记机关提出现在三门峡办理上述业务流程发生改变，因1号楼没有建好导致上诉人提交资料不符合登记机关要求，对被告提交的材料不予接受。3.被告接到竣工备案证书，拿到初始登记证就马上着手办证，现在4号楼办理了103户不动产证。综上，双方虽然合同有约定，但是违反合同约定的不是被告的原因，并且也没有给原告造成损失，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。本院认定如下事实：2013年12月06日，郑茂（××）与慧泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“……第三条、××购买的商品房位于湖滨区文明路慧泉公园玖号4幢15层1501号房……第四条、计价方式与价款，1.按建筑面积计算，该商品房单价为4114.44元，总金额510849元……第六条、付款方式及期限，3.约定金额：260849元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年6月20日，交纳比例：51.06%；备注：剩余房款25万元整由银行办理按揭贷款。第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格……第十五条、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××不退房，由出卖人按照逾期提交备案资料的时间每日万分之一的比率，向××支付违约金”。郑茂签名确认，慧泉公司加盖公章确认。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款510849元，交纳房屋契税10216.98元，缴纳维修资金7450元。2014年12月31日，慧泉公司将房屋交付给郑茂。由于慧泉公司未按约履行产权登记备案义务，郑茂诉至本院。2018年12月29日，慧泉公司填写三门峡市不动产登记申请表，申请对房屋所有权进行首次登记，房屋坐落于文明路慧泉公园玖号4#楼。2019年1月14日，三门峡市不动产登记中心出具豫（2018）三门峡市不动产证明第1908000568号不动产登记证明书，对坐落于湖滨区文明路慧泉公园玖号4号楼15层1501房屋进行首次登记；郑茂于2019年3月22日填写不动产登记申请，2019年3月28日，三门峡市不动产登记中心向郑茂颁发涉案房屋权属证书（不动产权证书编号：豫（2019）三门峡市不动产权第1901001737号），载明：权利人为郑茂，共有情况为单独所有。审理中，郑茂提交录音一份以及微信群聊天记录一份，欲证明其多次向慧泉公司主张，要求尽快办理房屋权属证书。慧泉公司提交2015年5月12日其向三门峡市湖滨区人民政府提交“慧泉发（2015）05号”关于“慧泉·公园玖号”项目1#楼开工建设的报告，载明：目前在建的三期工程共4栋楼，于2013年开工建设，除1#楼外，其余3栋楼将于今年5月底全面交房。1#楼其北面居民以各种理由阻挠至今不能正常开工建设，处于待建状态，小区南门无法形成，小区无法闭合，整个项目不能按照规划方案完成工程建设，致使三期工程不能进行竣工验收，业主产权证办理将无法进行。如果1#楼不能开工建设，项目将成为“半拉子工程”，项目所在地环境不能彻底改善，已购房业主恐无休止上访为避免以上问题出现，我公司将于近期再次动工建设1#楼，如有业主强行阻挠施工，恳请政府及相关部门协调解决，以使项目建设顺利进行。2015年5月29日，其向三门峡市湖滨区人民政府提出“慧泉发（2015）06号”关于协调“慧泉·公园玖号”项目1#楼开工建设的请示，载明：为使整个项目按照规划方案完成工程建设，完善小区使用功能，顺利进行项目竣工验收，我公司将于2015年5月30日上午再次进行1#楼土石方开挖，恳请项目合作方即湖滨区人民政府派人到施工现场进行协调解决。2015年6月1日，其向三门峡市住房和城乡建设局提出“慧泉发（2015）07号”关于“慧泉·公园玖号”三期1#楼合同施工日期变更的请示，载明：我公司开发建设的“慧泉·公园玖号”，其施工许可证约定该合同开工日期为2012年12月16日，竣工日期为2014年5月16日，现2#、3#、4#楼已经竣工，但1#楼因其附近居民阻挠不能正常施工，现今已经超过合同约定的施工期限。为全面完成1#楼区域的旧城改造，改善居民居住环境，我公司特请求“慧泉·公园玖号”三期1#楼合同开工日期变更为2015年6月1日，合同竣工日期变更为2017年12月31日。2016年10月20日，其向三门峡市湖滨区城中村（旧城区）改造指挥部提出“慧泉发（2016）12号”关于协调办理“慧泉·公园玖号”三期工程各项竣工验收备案的请求，载明：在项目一期、二期建设工程中，住建部门试行的是“先竣工验收，后消防验收”的顺序，按这样的顺序我们基本上保证了竣工验收后交付业主使用，但在三期工程施工过程中，住建局改变了顺序，即“先消防验收，消防验收合格后再组织工程竣工验收。由于消防验收时间一般较长，加之我们已按一、二期的方式与购房者签订了交房时间，致使我们无法在合同约定交房时间前完成竣工验收手续的办理工作。如若不给购房者交付房屋，我们将承担巨额的违约金。所以，我们只好先交房让业主入住，后办理竣工验收相关手续，但这样将面临住建局高额罚款的问题，且更为严重的是无法为回迁安置户及其他购房者办理产权证书。故请求指挥部去函住建局予以说明，推动三期1#、2#、3#、4#楼竣工验收备案工作的正常进行。慧泉公司提交的施工许可证显示，慧泉.公园九号三期1-4号住宅楼及地下车库，开工日期为2012年12月16日，竣工日期为2014年5月16日。慧泉公司向住建局审批延期竣工，三门峡市住房和城市建设局于2015年6月19日同意将1#楼合同竣工日期由2014年5月16日变更为2016年12月25日，并加盖公章确认。慧泉公司提交河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表两份，载明：工程名称为慧泉·公园玖号三期2#—4#住宅楼，合同开竣工日期为2012年12月16日—2014年5月16日，实际开竣工日期为2012年7月28日—2016年4月29日。申请备案日期为2018年9月12日。准予备案日期为2018年10月18日。慧泉·公园玖号三期1#住宅楼，合同开竣工日期为2015年7月16日—2017年7月1日，实际开竣工日期为2015年7月1日—2018年2月3日。申请备案日期为2018年9月12日。准予备案日期为2018年10月18日。上述各组证据共同印证1-4号楼系同一土地证，需要全部竣工后，才可以统一备案，由于1#楼因村民阻挠施工，经三门峡市住房和城乡建设局审批变更合同开竣工时间才导致慧泉公司备案延迟，且慧泉公司一直在沟通处理相关事宜。本院认为：原告郑茂与被告慧泉公司签订的“商品房买卖合同”系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。按照合同约定，被告慧泉公司应于商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。被告按照约定将涉案商品房于2014年12月31日交付给原告，被告慧泉公司应当在2014年12月31日后的365日内，即2015年12月31日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，但是鉴于1-4号楼是同一个土地证，最终同一时间备案的原因是1#住宅楼因村民阻挠施工，经三门峡市住房和城乡建设局审批变更合同开竣工时间，且慧泉公司从一直从2015年开始在不断沟通协调处理1#楼开竣工及三期2-4#楼相关备案手续，慧泉公司在积极履行合同义务，基于以上原因考虑。本院认为本案的交房时间起算点应该从三门峡市住房和城乡建设局批准变更后的1#楼竣工时间即2016年12月25日开始计算，按照合同约定365日内即2017年12月25日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，因其未按时履行该义务，致使原告未能如期取得房产登记权证，故被告应当承担相应的违约责任。因慧泉公司已经于2018年12月29日向三门峡市不动产登记中心办理涉案房屋整栋楼的备案登记申请，因此应认定被告于2018年12月29日完成对涉案房屋不动产的备案登记，已履行了自己基本的义务，故违约金应计算至该日较为公平合理。合同约定违约金为按照总房款的每日万分之一计算，故本案违约金的计算方式为以总房款510849元为基准，按照每日万分之一标准，自2017年12月26日起计算至2018年12月29日。关于被告辩称其已经于2016年向产权登记机关进行申报，但未提交证据证明，对其辩称意见，本院不予采信。综上所述，原告主张，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决（缺席）如下：被告三门峡慧泉房地产开发有限公司支付原告郑茂逾期办证违约金为18799.24元（计算办法：以总房款510849元为基准，按照每日万分之一标准，自2017年12月26日起计算至2018年12月29日）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，减半收取计685元，由原告郑茂负担465元，被告三门峡慧泉房地产开发有限公司负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇一九年十二月二十三日书记员  范 倩