山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7274号上诉人（原审被告）：山西万宸房地产开发有限公司，住所地：太原市迎泽区菜园东街2号四楼。法定代表人：郭全亮，总经理。委托诉讼代理人：田斌，男，1985年10月25日出生，汉族，山西万宸房地产开发有限公司职工，住太原市桃园4巷28号。被上诉人（原审原告）：杨飞，男，1994年1月19日出生，汉族，阳曲县村民，无业，住阳曲县。上诉人山西万宸房地产开发有限公司因与被上诉人杨飞买卖合同纠纷一案，不服太原市阳曲县人民法院（2019）晋0122民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西万宸房地产开发有限公司的委托代理人田斌，被上诉人杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西万宸房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定山西万宸房地产开发有限公司需要承担违约责任,其适用法律和事实认定均存在错误。理由如下:一、一审法院以“原告的起诉未超过诉讼时效,”为由,认定山西万宸房地产开发有限公司需要承担违约责任错误,山西万宸房地产开发有限公司于2015年5月16日与杨飞签订了编号为CF-2000-0171-ZXC170的《商品房买卖合同》,约定购买山西万宸房地产开发有限公司开发的“中心城”住宅小区2幢3单元203号房屋,面积为115.02平米,房款总额为387387元,付款方式为银行按揭贷款,合同约定的交房时间为2015年12月31日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案的诉讼时效应当从2016年1月1日起开始计算两年,即2016年1月1日至2018年1月1日。被上诉人于2019年4月11日向人民法院提起诉讼,诉讼时效期间经过,一审法院却错误地认定:一审原告的起诉未过诉讼时效,诉讼时效重新起算,并错误的适用了《中华人民共和国民法总则》195条诉讼时效的法律规定。二、一审法院以“被告辩称原告主张的违约金过高,因未提供相关证据,故本院不予支持”为由,认定的违约金数额错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”,以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”等相关规定,上诉人认为被上诉人主张的违约金过高。因为在此期间造成的损失仅仅为上诉人占用被上诉人资金的损失,故请求人民法院依照银行同期贷款利率予以调整。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杨飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨飞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付因迟延履行交房义务所产生的违约金23127.78元;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月16日,原告杨飞与被告山西万宸房地产开发有限公司签订编号为CF-2000-0171-ZXC170号商品房买卖合同,合同约定:原告杨飞购买被告山西万宸房地产开发有限公司建设的阳曲县城新阳东街中心城住宅小区2幢3单元203号房,该房屋建筑面积为115.02平方米,单价每平方米3368元,总价为387387元;付款方式为其他方式。原告杨飞于2015年5月16日付清首付款287387元。合同还约定被告山西万宸房地产开发有限公司应当在2015年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格的该房屋交付原告杨飞使用。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾斯超过90日后,原告有权解除合同......原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;本合同自双方签订之日起生效。2016年8月24日,原告通过中国建设银行贷款向被告山西万宸房地产开发有限公司支付尾款100000元。后被告山西万宸房地产开发有限公司未按约定时间交付房屋。被告山西万宸房地产开发有限公司于2017年8月20日向原告杨飞交付房屋,逾期天数共计597天。一审法院认为，原告杨飞与被告山西万宸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律和行政法规的强制性规定为有效合同,双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告山西万宸房地产开发有限公司未按约定履行交房义务,应按合同约定承担违约责任。对于被告辩称的原告的起诉已超过诉讼时效,本院认为,被告逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的,处于连续不确定状态,只有在开发商实际交付房屋以后,才能确定违约金的具体数额,在此之前违约金的数额是不明确的,相对于购房人而言,主张自约定交房日到实际交房日的违约金,是一个整体的合同权利,应当以实际交房之日起算诉讼时效,故本案的诉讼时效应当自2017年8月21日起算,原告杨飞的起诉并没有超过诉讼时效,被告的该辩解意见本院不予支持。对于被告山西万宸房地产开发有限公司辩称原告主张的违约金数额过高,因未提供相关证据,故本院不予支持。关于被告山西万宸房地产开发有限公司提出以首付款为基数计算违约金,因原告杨飞在交房前已经实际交付所有房款387387元,应当以此为基数计算违约金,对被告的该意见,本院不予支持。综上,判决:一、被告山西万宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨飞违约金23127元。二、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为一、本案是否超过法定诉讼时效期间。二、违约金的数额如何确认。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，双方约定的交房时间是2015年12月31日，实际交房时间是2017年8月20日，本案诉讼时效应从2017年8月20日起计算，被上诉人于2019年5月17日提起诉讼，未超过法定诉讼时效期间。关于违约金数额的确认问题，合同约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；”，因此，2016年1月1日至2016年8月24日的违约金应以已交付的287387元为基数计算违约金（即287387×0.0001×237天＝6811元），2016年8月25日至2017年8月20日的违约金应以387387为基数计算违约金（即387387×0.0001×360天=13945.93元），故杨飞主张支付2016年1月1日起至2018年8月20日实际交房时止共597天的违约金共计20757元，本院予以支持。一审判决违约金全部以387387元为基数计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市阳曲县人民法院（2019）晋0122民初433号民事判决第二项（即二、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。）；二、变更太原市阳曲县人民法院（2019）晋0122民初433号民事判决第一项为山西万宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杨飞违约金20757元。一审诉讼费的负担按原判决执行，二审案件受理费378元，由山西万宸房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二〇一九年十二月十七日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞