甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初3195号 原告（反诉被告）：王璞玉和，1992年11月18日出生，男，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：石旭龙，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡文龙，甘肃金城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘银成，1958年2月15日出生，男，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：王杨杨，甘肃九合同晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任福平，甘肃九合同晟律师事务所实习律师。 被告：刘健，1986年8月20日出生，男，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：王杨杨，甘肃九合同晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任福平，甘肃九合同晟律师事务所实习律师。 第三人（反诉第三人）：兰州毛毛房地产代理有限责任公司，住所地兰州市西固区庄浪东路258号4栋一层商铺。 法定代表人：张妮，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄毅斌，男，该公司员工。 原告王璞玉和诉被告刘银成、被告刘健、第三人兰州毛毛房地产代理有限责任公司（以下简称毛毛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。2019年12月5日，被告（反诉原告）刘银成提出反诉。本院向原告（反诉被告）王璞玉和、第三人（反诉第三人）毛毛房产公司送达反诉状后，各方当事人均不要求对反诉另行指定举证期间。本院将本诉与反诉合并审理。原告王璞玉和及其委托诉讼代理人石旭龙、蔡文龙，被告（反诉原告）刘银成的委托诉讼代理人王杨杨、被告刘健的委托诉讼代理人王杨杨、第三人（反诉第三人）毛毛房产公司的法定代表人张妮与委托诉讼代理人黄毅斌到庭参加诉讼。本案现已合并审理终结。 王璞玉和向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除王璞玉和与刘银成于2019年10月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.依法判令刘银成、刘健向王璞玉和连带返还购房定金5000元；3.依法判令刘银成、刘健向王璞玉和连带支付违约金24350元及律师费1万元，合计34350元；4.本案诉讼费用由刘银成、刘健负担。事实和理由：刘健受父亲刘银成委托，将位于兰州市西固区的房屋售与王璞玉和，双方于2019年10月5日签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定房屋总价款为48.7万元，购房定金为2万元，并约定一方违约的，应向守约方按房屋成交价的5%支付违约金，并承担为追究违约责任而产生的律师费。合同签订后，王璞玉和积极履行合同义务，先支付了5000元定金，与刘银成履行了面签手续。其后，刘银成与刘健拒收剩余定金，并明确表示不再继续履行合同。刘银成与刘健的违约行为肇致王璞玉和错失了购房时机并遭受了损失。为维护自身合法权益，王璞玉和诉至本院。 刘银成与刘健辩称，王璞玉和无权要求刘银成与刘健返还购房定金、支付违约金与律师费。双方签订的房屋买卖合同约定王璞玉和应于2019年10月5日向刘银成、刘健支付定金1万元，但刘银成与刘健只收到了5000元，未收到剩余定金。王璞玉和未依约支付定金的行为构成违约，无权要求刘银成、刘健返还定金。双方在房屋买卖合同中约定，“买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的5%作违约金”。王璞玉和逾期30日未支付定金，构成违约，刘银成、刘健有权不再向其出售房屋。作为违约方，王璞玉和无权主张违约责任。 毛毛房产公司述称，认可王璞玉和的诉讼请求与事实主张。 刘银成提出反诉请求：1.依法判令解除王璞玉和与刘银成于2019年10月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令王璞玉和与毛毛房产公司共同向刘银成支付违约金24350元及律师费1万元，合计34350元；3.本案诉讼费由王璞玉和负担。事实与理由：2019年10月5日，刘银成与王璞玉和、毛毛房产公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定刘银成将位于兰州市西固区.7万元售与王璞玉和，王璞玉和应于2019年10月5日向刘银成支付定金1万元。合同还约定，“买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的5%作违约金；因一方违约，为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担”。合同签订后，刘银成积极协助王璞玉和办理房屋过户手续，但王璞玉和与毛毛房产公司支付5000元定金后，拒绝支付剩余定金，且王璞玉和明确表示不再购买该房屋。王璞玉和的行为构成违约，应当承担违约责任。 王璞玉和针对刘银成的反诉辩称，同意刘银成提出的解除合同的反诉请求，但刘银成无权要求王璞玉和向其承担违约责任。 毛毛房产公司针对刘银成的反诉辩称，刘银成所述不属实，刘银成拒绝履行合同并单方终止合同，构成违约。毛毛房产公司不应承担违约责任。 刘银成提起的反诉与本案本诉是同一诉讼标的，且被反诉人未超出本诉当事人的范围，符合法律规定。刘健在反诉中未提出反诉请求，亦未被反诉原告请求承担义务，其作为本诉的被告参加本诉。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王璞玉和提交的房屋买卖合同、户籍信息、定金收据、委托代理合同、代理费发票，与刘银成、刘健提交的房屋买卖合同，以上证据是当事人对真实性无异议的证据，具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，本院予以采信。 王璞玉和提交其于2019年11月8日与刘健的通话录音，证明刘健明确表示不履行合同，构成违约。毛毛房产公司提交工作人员黄毅斌与刘健的通话录音，证明刘健父子违约。刘银成、刘健对上述录音证据的真实性提出异议，认为王璞玉和提交的录音形成于2019年11月8日，彼时王璞玉和已违约超过30日，刘银成、刘健有权不再出售房屋，其虽在通话中向王璞玉和作出自己确有违约的表示，但该表示不是认定违约的事实基础；认为毛毛房产公司的前三段录音显示刘健积极配合毛毛房产公司向刘银成作说服工作，让刘银成继续履行合同，后两段录音未显示刘健明确表示不履行合同，且合同约定的30日履行期已过，刘银成、刘健有权不再向王璞玉和出售房屋。本院对上述证据进行审查后作如下认定：1.毛毛房产公司与刘健于2019年10月31日的通话录音。毛毛房产公司让刘健劝一劝刘银成尽快前来协助办理贷款手续，刘健表示“劝着呢”，并同意继续劝。毛毛房产公司询问刘银成为何“不卖了”，刘健称“正好赶上他出差，可能说的是气话”。2.毛毛房产公司与刘健于2019年10月31日的第二次通话录音。毛毛房产公司向刘健询问“你爸这边怎么说”，刘健称“说了也没用，老板不给他请假”。毛毛房产公司说“客户（王璞玉和）那边都说好了，这样就耽误人家的事了”，刘健说“耽误就耽误”。毛毛房产公司问刘银成何时有闲，刘健称“还说不上”。毛毛房产公司问“你们有什么顾虑可以直接说”，刘健称其顾虑的是放款。毛毛房产公司向刘健告知其与邮政储蓄银行的工作人员很熟悉，且已经与银行联系好了，审贷后一般三日就会放款，最迟不会过元旦。毛毛房产公司还向刘健表达客户请假不容易，银行也约好了，请求刘健与刘银成体谅一下，并表示明天愿意开车接送刘银成，刘健称“他（刘银成）出不来”，并明确表示明天不能协助办理贷款。3.毛毛房产公司与刘健于2019年11月3日的通话录音。毛毛房产公司催促刘健，刘健称刘银成“忙着回不来”，并表示不知道刘银成何时有闲。4.毛毛房产公司与刘健于2019年11月5日的通话录音。毛毛房产公司问“你爸打电话说房子不卖了”，刘健说“是，他说不卖了”。毛毛房产公司说“那算违约”，刘健表示愿退定金，并向毛毛房产公司征求退定金的意见。5.毛毛房产公司与刘健于2019年11月8日的通话录音。毛毛房产公司向刘健告知客户会起诉主张违约责任，刘健称“起诉去吧！反正字也不是房东（刘银成）签的，我也没有授权书，我怕啥”。6.王璞玉和与刘健于2019年11月8日的录音。刘健称“确定不卖了”，并让王璞玉和去起诉。刘健询问“那5000块钱我退给中介还是退给你”，王璞玉和委婉表示不愿接受退还定金的处理方式。刘银成、刘健对上述证据的真实性提出异议，但未向法庭提交反驳证据，应承担举证不能之不利后果。本院认定上述证据具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，可以作为认定案件事实的依据。 通过对当事人的证据进行审查认定并结合庭审调查，本院认定如下案件事实： 2019年10月5日，刘健受父亲刘银成的委托，在毛毛房产公司的居间介绍下，与王璞玉和签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定王璞玉和以48.7万元向刘银成购买其名下的位于兰州市西固区的一处房产，付款方式为按揭贷款。合同约定王璞玉和于合同签订当日向毛毛房产公司支付定金1万元，毛毛房产公司应于当日将该笔定金付与刘银成。合同还约定，“卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的5%作违约金，并且必须退还买方已付的所有房款”，“买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的5%做违约金”，并约定违约方承担守约方为向其追究违约责任而产生的律师费。王璞玉和依约向毛毛房产公司支付了定金1万元，毛毛房产公司将其中的5000元付与刘银成（由刘健代收）。2019年10月13日，王璞玉和再次向毛毛房产公司支付订房定金1万元。刘银成配合王璞玉和到建设银行办理按揭贷款手续。因房屋年限问题，贷款未获批准。毛毛房产公司为促成该笔交易，与愿意接受该笔贷款申请的邮政储蓄银行取得联系。2019年10月31日，毛毛房产公司与王璞玉和及贷款银行约定于次日办理贷款手续，故请求刘银成积极配合并愿意提供车辆接送刘银成，但刘健以刘银成工作繁忙为由表示不能协助。2019年11月3日，毛毛房产公司督促刘银成尽快协助办理贷款手续，刘健仍以刘银成繁忙无暇为由未应允。2019年11月5日，刘健向毛毛房产公司明确表示刘银成不再向王璞玉和出售房屋，并称将向其退还定金，毛毛房产公司表示愿意协调买卖双方的纠纷。2019年11月8日，毛毛房产公司向刘健告知王璞玉和欲起诉，刘健称“起诉去吧！反正字也不是房东（刘银成）签的，我也没有授权书，我怕啥”。同日，刘健在与王璞玉和的通话中明确表示不继续履行合同，并询问其应将5000元定金退与毛毛房产公司还是王璞玉和。买卖双方发生纠纷。2019年11月19日，王璞玉和诉至本院，本院向刘银成、刘健送达了民事起诉状。 本院认为，涉案房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立并生效的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应严守合同，不得擅自解除合同。本案买卖双方均以对方违约肇致合同不能履行为由向对方主张违约责任，故本案的争议焦点为谁之过错肇致合同不能履行。 一、《房屋买卖（居间）合同》经有单方解除权的当事人向对方通知解除后得解除。 在合同履行过程中，刘银成不配合王璞玉和办理贷款手续，其后又明确表示不继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第二款的规定，王璞玉和依法享有合同的单方解除权，有权解除合同。解除权作为形成权，自王璞玉和发出的解除通知到达刘银成时产生合同解除的法律效果。王璞玉和于2019年11月19日向本院提起诉讼，通过诉讼行使解除权，本院向刘银成送达起诉状，解除通知到达刘银成，合同得解除。毛毛房产公司对王璞玉和作出的解除合同的意思表示予以认可。本院对王璞玉和提出的要求解除其与刘银成于2019年10月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求予以支持。 当事人提出单方解除合同的诉讼请求应以其享有法律规定的或者合同约定的单方解除权为基础。刘银成在反诉中主张解除合同，但其未向法庭提交证据证明其享有法定的或者约定的单方解除权，本院对其提主张的该反诉请求不予支持。 二、刘银成违反合同约定，肇致合同不能继续履行，应承担违约责任。 根据合同法第九十八条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，合同因一方违约而被解除后，作为结算、清理条款的违约金条款仍然拘束当事人。刘银成作为出卖人，受合同约定的按揭付款条款的约束，应积极配合王璞玉和办理银行按揭贷款。刘银成在履行合同之初确有积极配合王璞玉和前往建设银行办理贷款，但该笔贷款因故未获银行准许。其后，毛毛房产公司联系到了愿意接受该笔贷款申请的邮政储蓄银行，刘银成应继续履行该协助义务，但经毛毛房产公司多次督促，刘银成均借故拖延，未穷尽其应尽的协助义务。至合同签订满30日后，刘银成明确表示不愿意继续履行合同。刘银成的行为构成违约，应当承担违约责任。 合同法第一百一十六条规定，合同既约定定金条款，又约定违约金条款的，守约方可以选择适用。王璞玉和选择适用违约金条款，要求刘银成支付违约金。合同约定，卖方违约肇致合同不能继续履行的，应按房屋成交价的5%向买方支付违约金，并退还买方已付的房款。房屋成交价指向合同约定的房屋售价即48.7万元。刘银成依约应向王璞玉和支付违约金24350元（48.7万元×5%）。本院对王璞玉和提出的要求刘银成向其支付违约金24350元的诉讼请求予以支持。 王璞玉和先后向毛毛房产公司支付了2万元定金，毛毛房产公司将其中的5000元交与刘银成。王璞玉和支付定金的目的是担保合同的履行，并在其后的履行过程中将定金转化为购房款。刘银成收取定金的目的亦在于此。因刘银成违约肇致合同不能继续履行，合同被解除。刘银成丧失了取得定金的合法依据，应将定金返还给王璞玉和，此为合同法第九十七条规定的合同解除的效果之所在。本院对王璞玉和提出的要求刘银成向其返还定金5000元的诉讼请求予以支持。 王璞玉和与刘银成约定，守约方为向违约方追究违约责任而支出的律师费由违约方负担。刘银成违约后，王璞玉和为向刘银成主张违约责任而提起本诉，支出了律师费1万元，该笔费用应由刘银成负担。本院对王璞玉和提出的要求刘银成向其支付律师费1万元的诉讼请求予以支持。 三、刘银成未向法庭提交证据证明王璞玉和有违约行为，无权要求王璞玉和承担违约责任。 刘银成提出王璞玉和未依约支付定金构成违约的事实主张。据庭审查明，王璞玉和依照合同约定的支付方式，足额且按时支付了定金，无违约行为。毛毛房产公司代收定金后，应向刘银成转付。刘银成收到了毛毛房产公司转付的定金5000元而未收到如数定金的原因在于毛毛房产公司的代收转付行为。本院对刘银成提出的该事实主张不予采纳。 刘银成在反诉中提出了王璞玉和明确表示不再购买房屋的事实主张，并在质证中提出了质疑王璞玉和购房的态度与经济能力的质证意见。当事人对自己提出的事实主张负有举证证明责任。刘银成未举证证明王璞玉和在合同履行过程中明确表示不再购买房屋，亦未举证证明王璞玉和的财务状况严重恶化、无力购买房屋，应承担举证不能之不利后果。本院对刘银成提出的该主张不予采纳。 总之，刘银成未举证证明王璞玉和有违约行为，其在反诉中向王璞玉和主张的违约金、律师费的请求因欠缺事实构成要件而不应得到法律的支持。 四、刘银成向毛毛房产公司主张违约金、律师费的反诉请求缺乏合同依据。 违约金条款产生于当事人的合意。《房屋买卖（居间）合同》未约定毛毛房产公司违约时应向刘银成支付违约金和律师费，故刘银成向毛毛房产公司提出的违约金与律师费的反诉请求欠缺合同依据。本院对刘银成提出的该项反诉请求不予支持。 五、其他问题。 （一）刘银成以合同约定的履行期限提出抗辩，并主张有权解除合同，本院对比不予采纳。 合同约定，王璞玉和逾期付款超过30日的，刘银成有权不再向其出售房屋。合同约定的付款方式为按揭付款，买卖双方共同办理银行贷款，由卖方在贷款银行开设专门账户后，买方将首付款存入该账户，银行将贷款打入该账户，买方的付款义务履行完毕。因有卖方协助办理贷款、银行审贷进度等多种参与因素左右银行放款的进度，买卖双方及中介公司无法准确估算付款时间，故合同对王璞玉和支付房款的具体期限未作约定。刘银成在拒绝协助王璞玉和办理贷款的情形下，王璞玉和无法依照合同约定的付款方式向刘银成支付购房款。刘银成无视自己的协助义务，自以为自合同签订日起计30日即2019年11月5日，王璞玉和未付房款，属于合同约定的逾期付款30日的情形。刘银成错误计算了王璞玉和的付款期限，且拒绝履行协助办理贷款的义务，肇致王璞玉和无法办理贷款并履行付款义务，陷王璞玉和于履行不能之困境。可见，刘银成持有的该观点与主张诚为无理无据。 （二）刘健在本案中的诉讼地位问题。 涉案房屋属刘健的父亲刘银成所有。刘健受刘银成委托，持相关证件、材料前往毛毛房产公司，代刘银成签订了《房屋买卖（居间）合同》。刘健虽未持刘银成的授权委托书，但刘银成认可刘健的委托代理行为，并曾与王璞玉和共同前往建设银行办理贷款。可见，刘健在涉案房屋买卖合同中是委托人而非合同当事人，其以刘银成名义实施的民事法律行为对刘银成发生效力，刘健并不享有合同上的权利亦不承担合同上的义务。本院对王璞玉和向刘健提出的诉讼请求不予支持。 委托合同是非要式合同，其效力来源于本人与受托人的合意，书面委托合同只是本人与受托人的意思表示形式。刘健与刘银成是否签订书面授权委托书并不影响二人的合意及合意下的委托合同关系。 （三）本案本诉、反诉诉讼费用的负担。 本案纠纷是因刘银成恶意违约所酿成，刘银成作为过错方，应当承担本诉与反诉的诉讼费用。 依法成立并生效的合同是当事人之间的法律，当事人必须严守。在追求经济效益的市场经济条件下，交易主体的诚实信用与契约严守精神对保障市场交易的安全和有序具有重要作用。刘银成随意违反合同约定，恶意陷王璞玉和于履约不能之境地，视合同为儿戏，违反了诚实信用原则，违背了契约严守精神，降低了交易的安全与效率，破坏了市场交易的秩序。在今后的经济交往中，刘银成应诚实守信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王璞玉和与被告（反诉原告）刘银成、第三人（反诉第三人）兰州毛毛房产代理有限责任公司签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年11月19日解除； 二、被告（反诉原告）刘银成于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）王璞玉和返还购房定金5000元，并支付违约金24350元、律师费1万元，以上合计39350元； 三、驳回原告（反诉被告）王璞玉和的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘银成的全部反诉请求。 如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉减半收取的案件受理费392元与反诉减半收取的案件受理费329元，由被告（反诉原告）刘银成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  张倩倩 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘 龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第二款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 法信超链：案例42篇裁判8712篇期刊28篇 × 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。