四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1449号 上诉人（原审原告）：龙海春，男，1975年3月27日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖文远，四川远智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司（系泸州纳溪永乐房地产开发有限公司管理人），住所地：四川省泸州市江阳区春景上路2号1号楼8层808-812号，统一社会信用代码：91510500708931628N。 委托诉讼代理人：唐才利，四川酒城律师事务所律师。 原审第三人：四川鑫瑞达投资管理有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区棉花坡镇安富村五社。统一社会信用代码：915105035676472941。 法定代表人：先永胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：易彬，男，1981年8月7日出生，汉族，该公司职工，住四川省泸州市纳溪区。 上诉人龙海春因与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）及原审第三人四川鑫瑞达投资管理有限公司（以下简称“鑫瑞达公司”）与破产有关纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人龙海春的委托诉讼代理人朱祥洪、肖文远，被上诉人永乐公司的委托诉讼代理人唐才利，原审第三人鑫瑞达公司的委托诉讼代理人易彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙海春上诉请求：一、判决被上诉人履行编号为2015001331、2015001333、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的六份《商品房买卖合同》，即：判决被上诉人向上诉人交付纳溪区人民路二段20号地块“河西大夏”32-1（面积：42.76㎡）、31-1（面积：42.76㎡）、31-6(面积：111.47㎡)、32-6（面积：115.47㎡）、30-7(面积：135.34㎡)、31-7(面积:135.34㎡）的六套住房；二、判决一、二审的案件受理费由被上诉人承担。 事实及理由：一、一审认定上诉人未实际支付购房款的事实错误，上诉人与被上诉人签订了七份《商品房买卖合同》，并受被上诉人的委托将购房款2245380元向原审第三人支付用于冲抵被上诉人欠原审第三人的钢材款，即使另有20万元无被上诉人的委托，但被上诉人委托上诉人支付原审第三人的2245380元，应认定为上诉人支付的购房款；二、被上诉人于2015年4月就对原审第三人已供的钢材货款和资金占用利息进行了结算，确定尚欠原审第三人2245380.00元，一审判决认定被上诉人截止2015年4月28日仅欠原审第三人133.03976万元属错误；三、一审适用法律错误，即使无被上诉人委托支付的20万元不能认定为支付的购房款，上诉人受被上诉人委托支付的2245380元，已经超额支付了其中的六套住房的购房款，对已足额支付的六套住房不应适用《中华人民共和国企业破产法》的规定，被上诉人应向上诉人交付房屋。 被上诉人永乐公司辩称：原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审维持原判，驳回上诉。 原审第三人鑫瑞达公司无答辩意见。 龙海春向一审法院起诉请求：1.依法确认龙海春、永乐公司于2015年4月28日签订的编号为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的七份《商品房买卖合同》有效；2.依法确认前述七份商品房买卖合同约定的“河西大厦”房号及面积分别为:32-1(面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5(面积111.54㎡）、31-6(面积111.47㎡)、32-6（面积111.47㎡）、30-7(面积135.34㎡)、31-7(面积135.34㎡）的七套商品房归龙海春所有并由永乐公司向龙海春进行交付；3.本案诉讼费用由永乐公司负担。 一审法院认定的事实：永乐公司系具有三级房地产开发资质的有限责任公司。2014年5月14日，永乐公司在开发位于泸州市纳溪区项目过程中，与鑫瑞达公司签订《钢材购销合同》，约定鑫瑞达公司向永乐公司销售钢材用于“河西商业大厦”项目，双方对钢材的种类、规格及价格等事项进行了约定。合同签订后，从2014年5月18日起至2015年4月18日，鑫瑞达公司先后146次，共计向永乐公司销售各类钢材1297.133吨，按双方约定的单价，永乐公司共计应付钢材款414.60336万元，永乐公司从2014年7月1日起至2015年4月24日分9次共计向鑫瑞达公司支付钢材款281.5636万元，尚欠钢材款133.03976万元未支付。2015年4月28日，鑫瑞达公司与龙海春签订《房屋转让合同协议书》，约定鑫瑞达公司将其因钢材款从永乐公司抵偿的七套商品房以244.538万元的价格转让给龙海春，双方对转让房屋的户型、面积、付款方式、房屋交付、违约责任等事项进行了约定。同日，龙海春与永乐公司签订了“河西商业大厦”项目中的七套房屋的《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338，涉及商品房的房号及面积分别为:“河西大厦”32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积111.47㎡）、32-6（面积111.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡），约定所涉七套商品房的购房款金额总计为244.538万元，付款方式为一次性付款。永乐公司向龙海春出具了七套商品房的购房收据，但龙海春并未向永乐公司实际支付购房款，永乐公司的法定代表人范贵文委托龙海春将224.538万元购房款直接支付给鑫瑞达公司以冲抵永乐公司所欠鑫瑞达公司的钢材款及利息。2015年11月16日、11月18日，龙海春向鑫瑞达投资公司的法定代表人先永胜的个人工行账户转入190万元和34.538万元，合计224.538万元。龙海春在庭审中出示了鑫瑞达公司于2015年4月28日向其出具的20万元的收款收据，但未向一审法院提供打款依据。2015年5月6日，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心对案涉的七套商品房买卖合同，办理了商品房预售备案。 一审法院另查明：2015年11月4日，一审法院裁定受理了永乐公司的破产申请。目前，经管理人核查永乐公司的资产包括：1.案涉“河西商业大厦”1号楼在建项目前期投资总额约为4059.93万元；2.位于纳溪区4幢负一层1470.97平方米的生产用房；3、位于纳溪区。永乐公司破产案件截止诉讼时共有375个债权人共向管理人申报了23212.9万元债权。2018年12月6日，根据永乐公司破产案件第二次债权人会议有关招募第三方垫资续建“河西商业大厦”1号楼的债权人会议决议，公开招募四川省鹏越房地产开发有限公司垫资3338.6349万元对“河西商业大厦”1号楼进行续建和扩建，目前包括案涉七套商品房在内的续建项目尚未竣工验收，也未办理产权证。2019年6月22日，永乐公司破产管理人向龙海春发出纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》，该通知书通知龙海春不履行龙海春与永乐公司签订的七份《商品房买卖合同》。 一审法院根据本案龙海春、永乐公司及鑫瑞达公司在本案中争议的法律问题，综合分析评判如下： 一、关于龙海春、永乐公司签订的案涉七份商品房买卖合同是否有效的问题。一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业作为出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，龙海春、永乐公司作为商品房买卖合同当事人的主体适格，意思的表示真实，永乐公司作为房地产开发企业将其尚未建成但已取得商品房预售许可证明的“河西商业大厦”七套案涉商品房以共计244.538万的价格出卖给龙海春，永乐公司的法定代表人以《委托付款协议》的形式同意龙海春将224.538万元直接支付给鑫瑞达公司作为购房的对价，本案中，龙海春以代案涉商品房出卖人永乐公司清偿所欠鑫瑞达公司钢材货款及资金占用利息的债务来支付商品房购房款的方式，并不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，本院依法确认龙海春与永乐公司之间于2015年4月28日签订的案涉七份商品房买卖合同有效。 二、关于本案案涉七份商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。2015年11月4日，本院裁定受理了永乐公司的破产清算申请，《中华人民共和国企业破产法》第十八条明确规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。因此，案涉七份商品房买卖合同的当事人是否均已履行完毕其合同义务，是判断永乐公司的破产管理人是否有权解除案涉七份商品房的前提条件。首先，本案中，永乐公司在与龙海春签订案涉七份商品房买卖合同时，其合同所涉及的“河西商业大厦”项目尚未完工，系在建工程，现该项目根据永乐公司破产案件第二次债权人会议决议中有关由第三方垫资续建的方案仍在实施过程中，至今尚未竣工验收，也未办理产权证，永乐公司客观上未能履行其向商品房买受人龙海春交付案涉房屋和办理产权证的义务；其次，根据永乐公司的法定代表人与龙海春之间的《委托付款协议》，龙海春以代案涉商品房出卖人的永乐公司清偿所欠鑫瑞达公司钢材货款及资金占用利息的债务的方式来支付商品房购房款。本案中，按照龙海春、永乐公司签订案涉七份商品房买卖合同的约定，龙海春应当一次性支付给永乐公司案涉七套商品房的购房款为244.538万元，根据《委托付款协议》的约定龙海春支付给鑫瑞达公司224.538万元，尚欠的20万元购房款不在委托付款之内，龙海春应当直接向永乐公司支付该20万元购房款。2015年11月16日、11月18日，龙海春并未按约定向鑫瑞达公司付款，而是向鑫瑞达公司的法定代表人先永胜个人账户共计转入224.538万元，即使在鑫瑞达公司认可该224.538万元已转归公司所有的情况下，龙海春对案涉七份商品房买卖合同仍然尚欠20万元购房款没有支付给永乐公司。诉讼中，龙海春出示的鑫瑞达公司于2015年4月28日向其出具的20万元的收款收据，但未提供打款依据，不能证明已实际支付该款，该20万元即使已经支付鑫瑞达公司也与商品房的出卖人永乐公司无关，龙海春作为商品房的买受人仍然尚欠20万元购房款没有支付给永乐公司。因此，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，在案涉七份商品房买卖合同双方当事人均未履行完毕的情况下，该案破产管理人有权解除双方签订的七份《商品房买卖合同》，在该破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，应当视为案涉的七份商品房买卖合同已经解除。2019年6月22日，永乐公司破产管理人向龙海春发出的编号为纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》仅是管理人将案涉合同已经解除的事实告知龙海春而已。 三、龙海春将商品房预售合同的备案混淆为《中华人民共和国物权法》意义上的预告登记，并据此主张其应当取得案涉七套商品房所有权的诉讼请求依法不能成立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府的房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列资料：（一）已备案的商品房的预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料”。依据上述法律、法规的规定，商品房预售合同备案系商品房预告登记的前提，只有商品房预告登记才有登记请求权的物权效力，而商品房预售合同的备案系国家对不动产的一种行政管理方式和措施，其目的是防止“一房多卖”。因此，商品房的预售合同备案与预告登记无论在法律性质、实施机关、法律效果方面均是不同的。因此，案涉的七套商品房虽然进行了预售合同备案，但其不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。因此，龙海春主张案涉七套商品房已预告登记在其名下，其依法取得准物权的法律效力并享有该房屋的所有权的主张依法不能成立。 综上所述，龙海春与永乐公司所签订的案涉七份商品房买卖合同虽然有效，但在本院受理永乐公司的破产清算申请后，该案涉七份商品房买卖合同的双方均未履行完各自的合同义务，永乐公司有权解除合同，合同解除后，龙海春可以按《中华人民共和国企业破产法》第五十三条的规定向破产管理人申报债权。同时，龙海春主张的案涉七份商品房的预售合同备案与预告登记无论在法律性质、实施机关、法律效果方面均是不同的，因此，龙海春请求确认前述七份《商品房买卖合同》约定的七套商品房归龙海春所有并判决永乐公司向龙海春交付七套商品房的诉讼请求依法不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条的规定，一审判决如下：一、龙海春与永乐公司于2015年4月28日签订的合同编号为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的七份《商品房买卖合同》有效；二、驳回龙海春要求确认位于泸州市纳溪区项目房号及面积分别为：32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积111.47㎡）、32-6（面积111.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡）七套商品房属龙海春所有，并由永乐公司向龙海春交付前述七套商品房的诉讼请求。案件受理费26364元，由龙海春负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，泸州市纳溪区项目31-6的面积应为115.47㎡，32-6的面积应为115.47㎡。审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人龙海春与被上诉人永乐公司是否应当继续履行编号为2015001331、2015001333、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的六份《商品房买卖合同》。就前述争议焦点，本院综合评述如下：第一，被上诉人永乐公司与上诉人龙海春于2015年4月28日签订了编号为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的七份《商品房买卖合同》，该合同签订时商品房所涉及的“河西商业大厦”系在建工程，项目尚未完工。2015年11月4日，一审法院裁定受理被上诉人永乐公司的破产申请，至今该项目还在由第三方垫资续建过程中，尚未竣工验收完毕。案涉合同签订后，被上诉人永乐公司并未向上诉人龙海春交付案涉房屋，也未将案涉房屋产权办理在上诉人龙海春名下，被上诉人永乐公司尚未履行完毕案涉的七份《商品房买卖合同》。第二、2015年4月28日，上诉人龙海春与被上诉人永乐公司签订的七份《商品房买卖合同》约定的购房款共计244.538万元。同日，被上诉人永乐公司与上诉人龙海春之间签订《委托付款协议》，协议约定上诉人龙海春以代被上诉人永乐公司清偿被上诉人永乐公司所欠原审第三人鑫瑞达公司钢材货款及资金占用利息的方式支付案涉商品房的购房款。协议签订后，上诉人龙海春分别于2015年11月16日、11月18日向鑫瑞达公司的法定代表人先永胜个人中国工商银行账户转入190万元和34.538万元，共计224.538万元，还欠20万元购房款尚未支付被上诉人永乐公司。被上诉人永乐公司与上诉人龙海春在同一日签订案涉的七份《商品房买卖合同》，上诉人龙海春分二次向鑫瑞达公司的法定代表人账户内转入224.538万元等行为，可以认定上诉人龙海春对案涉的七套房屋系整体购买，购房款也是整体支付，且上诉人龙海春也未提供证据证明其已具体履行完毕哪一份或哪几份《商品房买卖合同》约定的购房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人龙海春应当承担相应的举证不能的法律后果。综上，上诉人龙海春与被上诉人永乐公司均未履行完毕双方所签订的七份《商品房买卖合同》约定的义务，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，破产管理人有权解除双方签订的七份《商品房买卖合同》。第三，被上诉人永乐公司与原审第三人鑫瑞达公司之间进行的各种钢材交易产生的欠款及资金占用利息的具体金额是多少，对本案破产管理人是否有权解除双方签订的七份《商品房买卖合同》无直接关系；本案系因被上诉人永乐公司破产引发的破产债权确认纠纷，受《中华人民共和国企业破产法》的调整，一审法院对本案适用《中华人民共和国企业破产法》的相关规定并无不当。故上诉人龙海春主张被上诉人永乐公司应当履行编号为2015001331、2015001333、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的六份《商品房买卖合同》的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人龙海春的上诉理由均不成立。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，但认定涉案的部分商品房面积有误，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1699号民事判决第一项； 二、变更四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1699号民事判决第二项为：驳回上诉人龙海春要求确认位于泸州市纳溪区项目房号及面积分别为：32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积115.47㎡）、32-6（面积115.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡）七套商品房属上诉人龙海春所有，并由被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司向上诉人龙海春交付前述七套商品房的诉讼请求。 二审案件受理费13182元，由上诉人龙海春负担。 本判决为终审判决。 审判长  张勇 审判员  李平 审判员  钟洁 二〇一九年十二月二十七日 书记员  唐繁