广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3955号 原告：广西五洲房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道115-1号现代国际大厦24层2401至2405室。统一社会信用代码：91450000695394623G。 法定代表人：唐华良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周世堤，广西交通投资集团有限公司律师办公室律师。 委托诉讼代理人：欧慧妮，该公司员工。 被告：农小规，女，1989年10月18日出生，壮族，广西田阳县人，现住百色市田阳县。 被告：黄杨伟，男，1987年2月13日出生，壮族，广西那坡县人，现住百色市那坡县。 两被告共同委托诉讼代理人：谭朝晖，广西中名（平果）律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司百色市右江支行，住所地：百色市右江区中山一路5号。统一社会信用代码：91451000900622999B。 负责人：马然，该行行长。 委托诉讼代理人：黄海庭，该行员工。 原告广西五洲房地产有限公司（以下简称五洲房地产公司）与被告农小规、黄杨伟，第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行（以下简称中国工行右江支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告五洲房地产公司的委托诉讼代理人周世堤、欧慧妮，被告农小规、黄杨伟的委托诉讼代理人谭朝晖，第三人中国工行右江支行的委托诉讼代理人黄海庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五洲房地产公司向本院提出诉讼请求：１、判令解除原告、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告在解除购房合同之日起7日内与原告到相关管理部门办理房屋抵押登记注销手续和备案注销手续，办理手续涉及的所有费用由被告承担；２、请求法院判令被告归还因银行按揭断供造成原告承担担保责任所支付的贷款本息及其他费用共计24615.79元（以银行最后扣款为准）；３、判令被告支付购房合同总价款5%的违约金，共计23169.25元；4、判令被告支付原告房屋折旧费共计18535.4元（折旧率按合同总价4%计算）；5、请求法院确认被告购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失由其自行承担；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告农小规、黄杨伟于2016年10月13日通过银行按揭的方式购买原告五洲房地产公司开发的五洲.半岛阳光9栋1单元402号房。该套房建筑面积为126.05平方米，合同总价为463385元，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，于2016年11月2日取得备案证明，备案编号2016607565。原告于2017年4月25日收到被告的银行按揭款37万元。2017年4月30日，被告办理了收房手续，并已装修入住。但是被告于2018年7月开始至今未向银行支付按揭房贷月供，因原告与第三人中国工行右江支行签订《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续之前，原告为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在第三人指定账户上存入相应的履约保证金。因被告未按合同约定偿还银行贷款本息，导致第三人自2018年10月30日起每月从原告保证金账户中扣除被告未偿还的贷款本息。截止2019年7月原告累计代被告支付房贷本息24615.79元。自第三人从原告担保金中代偿贷款本息之日起，原告多次与被告沟通未果，被告的行为已经给原告造成了严重影响。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（5）款“在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理房屋抵押登记注销手续和备案注销等相关手续，如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧率按合同总价4%计算）房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合约约定的总价款5%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行提供责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修，入住的各项支出损失，由买受人自行承担。”的约定，原告有权解除与被告的合同，并要求被告支付违约金、房屋折旧费、应付的贷款本息及原告的其他损失。 被告农小规、黄杨伟辩称，一、被告农小规、黄杨伟与原告五洲房地产公司于2016年10月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》是有效合同，两被告已经交完全部房款并已经装修入住，现原告依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（5）款，规定解除合同，没有法律依据，因为该条款属于格式条款，应认定为无效条款，故原告要求与被告解除合同不应得到支持；二、被告当时只是暂时资金周转困难才逾期，之后被告也将原告垫付的贷款本息全部转给原告，并付清银行所有贷款本息，对原告并没有造成损失。因此，被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。 第三人中国工行右江支行辩称：被告向原告购房，并向我行按揭贷款是事实，因两被告未按时偿还房屋贷款，我行截至2019年9月共向原告提供的保证金账户中扣除28909.24元房贷本息。2019年10月、11月的房贷两被告也已正常偿还。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 被告农小规、黄杨伟系夫妻关系。2016年10月13日农小规、黄杨伟（买受人）与五洲房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016607565）合同约定：“农小规、黄杨伟购买五洲房地产公司开发的五洲·半岛阳光住宅小区第9幢1单元4层402号房，预测建筑面积126.05平方米，其中套内建筑面积101平方米，分摊共有建筑面积25.05平方米。房屋高为2.9米，有2个阳台均为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准”。合同第六条约定了该房单价为每平方米3676.2元，总价款463385元。第七条约定付款方式及期限……。两被告已按合同约定向被告支付定金30000元，并支付首期房价款93385元，余款37万元向百色市住房公积金管理中心申请贷款支付。五洲房地产公司与第三人中国工行右江支行签有贷款业务合作协议，为此五洲房地产公司作为阶段性担保人在农小规、黄杨伟与中国工行右江支行签订的《个人购房借款担保合同》的保证人一栏签名并加盖公章。原告五洲房地产公司于2017年4月25日收到被告农小规、黄杨伟的银行按揭款37万元。2017年4月30日五洲房地产公司也按合同约定将房屋交付给被告农小规、黄杨伟居住使用并办理了交房手续，两被告也已装修入住。后因两被告未能按时偿还银行贷款，导致第三人中国工行右江支行便从2018年7月起每月从原告提供的保证金中扣除被告的房屋贷款至2019年9月24日止，共计28909.24元。五洲房地产公司于2019年5月21日向被告农小规发出“敦请履约函”内容为：“尊敬的农小规女士：您在中国工商银行百色市右江支行办理的房屋贷款，由我公司广西五洲房地产有限公司为您担保，在担保期间，因您没有按时按月支付贷款金。导致中国工商银行百色市右江支行扣除我公司保证金18173.82元，根据与您签署的《商品房买卖合同（预售）》附件四第5点您已涉及违约，请您于2019年5月30日前归还我公司扣除的款项并承诺每月按时归还贷款，否则我公司将按合同约定解除合同，收回该套房源，按折旧处理，所产生的一切后果由您承担。” 另查明，2019年11月4日廖凤媛代农小规、黄杨伟偿还月供逾期还款28909.24元给五洲房地产公司。2019年10月、11月的贷款农小规、黄杨伟按约向银行履行还款义务。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案被告农小规、黄杨伟向银行按揭贷款37万元，已于2017年4月25日转入原告账户，虽然农小规、黄杨伟未在合同约定的期限内按时偿还银行贷款，导致第三人从其履约保证金中扣款28909.24元，但是农小规在原告向其发出敦请履约函后，已于2019年11月4日将以上欠款通过银行转账汇款方式汇给五洲房地产公司，同时按时偿还2019年10、11月份的银行贷款，被告不存在因迟延履行还款义务的行为致使合同目的不能实现，故原告主张与两被告解除合同，并按购房合同总价款5%支付违约金23169.25元以及按合同约定折旧率4%支付其房屋折旧费18535.4元，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告广西五洲房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费1458元，减半收取计729元，由原告广西五洲房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  张兰苏 二〇一九年十二月六日 书记员  韦玉娇