重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27139号原告：周能贞，女，汉族，1973年7月27日出生，住重庆市南川市。委托代理人：李袁，重庆百哲千行律师事务所律师。被告：重庆银行股份有限公司南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号1层2-2，统一社会信用代码91500000903185667G。负责人：李斌，行长。委托代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人：陈一云，重庆依斯特律师事务所律师。第三人：周衡南，女，汉族，1978年8月7日出生，住重庆市南川市。原告周能贞诉被告重庆银行股份有限公司南坪支行（以下简称“重庆银行南坪支行”）、第三人周衡南案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周能贞及其委托代理人李袁，被告重庆银行南坪支行的委托代理人陈星，陈一云，第三人周衡南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周能贞诉称：2018年10月19日，原告与第三人签定了《房地产买卖合同》，约定由原告购买第三人所有的位于重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡**幢**号房屋，价格为559377元。原告于合同签订当日向第三人支付房款123200元，于2018年10月20日支付房款100000元，剩余房款由原告承接第三人的银行按揭贷款，最后10000元尾款在产权过户时支付。第三人随后将案涉房屋交付原告，原告于2018年10月20日向重庆市宜君佳物业管理有限公司康田东郡管理处缴纳了装修保证金2000元、除渣费335元，原告对案涉房屋进行了装饰装修，已实际占有和使用。2019年4月26日，案外人杨真胜、赵年朴因与第三人民间借贷纠纷一案，向重庆市南川区人民法院申请诉讼保全，重庆市南川区人民法院于当日作出（2019）渝0119执保243号执行裁定书，查封了涉案房屋。后原告向重庆市南川区人民法院提出执行异议，重庆市南川区人民法院于2019年6月19日作出（2019）渝0119执异66号执行裁定书，对案涉房屋中止执行。后原告按照重庆市南川区人民法院的要求，将10000元房屋尾款支付给了案外人杨真胜、赵年朴。2019年7月15日，重庆市南川区人民法院作出（2019）渝0119执保161号执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封。2019年7月22日，原告代第三人偿还了案涉房屋的按揭款317135.17元及之前拖欠的按揭款13438.9元。2019年5月31日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行因与第三人金融借款纠纷一案，向重庆自由贸易试验区人民法院申请财产保全，该院作出（2019）渝0192执保368号执行裁定书，查封了案涉房屋。后原告向该院提出执行异议，该院于2019年8月1日作出（2019）渝0192执异3号执行裁定书，中止了对案涉房屋的保全执行，并于2019年9月6日以（2019）渝0192执保606号执行裁定书解除了对案涉房屋的查封措施。被告因与第三人借款合同纠纷一案向重庆市南岸区人民法院申请保全，贵院于2019年6月19日作出（2019）渝0108执保761号执行裁定书将案涉房屋查封。后原告向贵院提出异议，贵院于2019年10月30日作出（2019）渝0108执异185号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，该执行裁定书认定事实错误，被告的查封行为侵犯了原告对该房屋的所有权，原告在人民法院查封之前与第三人签订了合法有效的买卖合同，并在人民法院查封之前占有案涉房屋，并根据人民法院的要求将剩余房款交付执行，未能办理房屋过户登记不是原告自身原告造成的，原告对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容，能够排除执行，且原告对该房屋享有排除执行的权利已经被重庆市南川区人民法院及重庆自由贸易试验区人民法院生效法律文书确认，故特向贵院起诉，要求判令：一、不得对重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡**幢**号房屋强制执行；二、确认重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡**幢**号房屋属原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆银行南坪支行辩称：一、原告并非诉争房屋的所有权人，其权利无法排除执行。根据《物权法》有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。原告与第三人仅签订房屋买卖合同，即使该买卖合同成立且有效，那也只意味着原告对第三人拥有合同之债权，但拥有债权，并不意味着拥有物权，如欲获得不动产物权，还需要进行最重要的一步，就是进行过户登记，但原告从始至终并未能完成过户登记。因此，原告从始至终均未获得涉案房屋的物权，其权利无法排除执行，其也不是涉案房屋的所有权人。二、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能援引该司法解释来排除执行。案涉房屋未办理过户登记，原告自身存在明显过错。原告在法院查封后，只按照合同约定支付了部分价款，除去按南川法院要求交付的10000元，剩余的按揭款330574.07元，并没有法院要求原告直接归还给案外人的按揭账户，但原告单方面将此款直接支付至案外人的按揭账户，原告这种自作主张的行为，严重损害了案外人的其他合法债权人的利益。因此，原告不符合该司法解释规定的已支付全部价款或者将剩余价款按人民法院的要求交付执行。原告在购买此房屋时，知道或者应当知道此房屋是重庆农村商业银行的抵押物。而正是基于此原因，涉案房屋迟迟未进行过户，原告购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略或漠视他人权利障碍，导致所购房屋上因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因原告自身的原因。三、通过银行的交易明细及房屋买卖合同中的约定来看，原告系炒房者，其不进行过户登记的真正原因在于规避税费，明显属于怠于行使登记权利，其行为导致的法律风险应由原告自己承担。综上所述，贵院于2019年10月30日出具的执行裁定书并无不当，请求贵院驳回原告全部诉讼请求！第三人周衡南辩称：第三人与原告在2018年10月19日签订的房地产买卖合同属实，案涉房屋作价559377元。合同签订当日，原告向第三人支付了123200元，2018年10月20日，原告又支付了购房款100000元。剩余的房款因该案涉房屋有重庆农村商业银行的按揭贷款，因此与原告商议由原告承接第三人的银行按揭贷款作为案涉房屋的尾款。因为案涉房屋已经出卖给了原告，该房屋的所有权人就是原告，第三人的债务就由第三人自己承担，与原告无关。经本院审理查明：2018年10月19日，原告（乙方）与第三人（甲方）签定了《房地产买卖合同》，约定由原告购买第三人所有的位于重庆市南川区西城街道办事处金佛大道258号（康田东郡）**幢**号房屋，价格为559377元。原告于合同签订当日向第三人支付房款123200元，于2018年10月20日支付房款100000元。该合同约定剩余房款“是由原告接第三人按揭，每月向银行支付月供，尾款10000元在产权过户时支付”。该合同第二页备注处载明“此房用于投资，乙方有权将房屋出售给第三方，乙方指定过户产权人，甲方无权干涉并无条件配合签字……”。合同签订后，原告于2018年11月至2019年5月期间，每月支付案涉房屋的按揭款2210元。重庆市南川区西城街道办事处金佛大道258号（康田东郡）**幢**号房屋现登记产权人为第三人。2019年6月11日，重庆市宜君佳物业管理有限公司康田东郡管理处出具《证明》一份，证实原告缴纳了案涉房屋的装修保证金2000元、除渣费335元及物管费，原告已接到案涉房屋。重庆市南川区人民法院在办理（2019）渝0119执保243号诉讼保全一案期间，于2019年4月26日裁定查封、冻结、扣押被申请人价值300000元的财产，并于2019年5月6日查封了案涉房屋。后原告向重庆市南川区人民法院提出书面异议，异议案件在审查期间，原告同意配合人民法院将房屋尾款10000元交付执行（保全）。重庆市南川区人民法院于2019年6月19日作出（2019）渝0119执异66号执行裁定书，对案涉房屋中止执行。2019年7月15日，重庆市南川区人民法院作出（2019）渝0119执保369号执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封措施。2019年7月22日，原告偿还了案涉房屋的按揭款317135.17元及之前拖欠的按揭款13438.9元，重庆农村商业银行出具押品解压通知书，证实案涉房屋的贷款已全部结清。重庆自由贸易试验区人民法院在办理（2019）渝0192执保368号诉讼保全一案期间，查封了案涉房屋。后原告向该院提出书面异议，该院于2019年8月1日作出（2019）渝0192执异3号执行裁定书，中止了对案涉房屋的保全执行，并于2019年9月6日以（2019）渝0192执保606号执行裁定书解除了对案涉房屋的查封措施。申请执行人重庆银行南坪支行与被执行人周衡南金融借款合同纠纷一案，申请执行人重庆银行南坪支行于2019年5月20日向本院提出财产保全申请，本院于2019年6月19日作出（2019）渝0108执保761号执行裁定书将案涉房屋查封。后原告向本院提出异议，本院于2019年10月30日作出（2019）渝0108执异185号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。上述事实，有执行裁定书、房地产买卖合同、房屋登记信息查询证明、银行流水、不动产权证复印件等证据，以及原、被告、第三人的当庭陈述在卷为凭，经各方当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在本院查封案涉房屋前确已签订了合法有效的《房地产买卖合同》，原告亦占有使用了案涉房屋，且原告已经支付了全部房屋价款，故原告的权利是否能够排除强制执行关键在于该案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告在与第三人签订《房地产买卖合同》时，明确知晓案涉房屋设定有其他人的抵押权登记（房屋按揭），在未涤除抵押权之前仍然签订《房地产买卖合同》，属于对他人权利障碍的忽略，未办理过户应归责于原告自身原因。其次，根据原告在庭审中提交的2018年10月10日至2018年10月30日期间的中国建设银行交易明细来看，其在购买案涉房屋时，除通过个人账户支付案涉房屋前两笔房款外，其个人账户存在多笔大额收支，能说明原告在购买案涉房屋时有足够的经济实力涤除案涉房屋的抵押权，其消极不作为，未办理过户应归责于原告自身原因。再次，根据《房地产买卖合同》第二页的内容来看，原告购买案涉房屋的真实目的是“投资”，是为了将案涉房屋出售给第三方，由原告指定过户产权人，以达到其赚取差价之目的，其消极不办理过户登记的行为，有避税之嫌，未办理过户应归责于原告自身原因。综上，原告的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定，其权利不足以排除强制执行，其不得执行案涉房屋的诉讼请求依法不应得到支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽原告与第三人签订了合法有效的《房地产买卖合同》，但双方未依法办理案涉房屋的不动产变更、转让登记，原告依法不能享有案涉房屋的物权，故本院对原告要求确定案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告周能贞的全部诉讼请求。案件受理费9397元，由原告周能贞承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 烁人民陪审员  文发明人民陪审员  邓经纬二〇一九年十二月二十三日书 记 员  曾萍萍