江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初1522号原告：郑炳华，男，1979年7月15日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：蒋芙蓉，女，1973年5月7日出生，汉族，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：任吉杰，江西省九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402161102571。被告：蒋华胜，男，1977年1月30日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。以上两被告共同委托诉讼代理人：曾宪静，江西博阳律师事务所律师，执业证号13604201711301553。原告郑炳华与被告蒋芙蓉、蒋华胜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑炳华、被告蒋芙蓉及其委托诉讼代理人任吉杰，被告蒋华胜、被告蒋芙蓉、蒋华胜共同的委托诉讼代理人曾宪静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑炳华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告继续履行合同，将九江市八里湖新区地块项目园艺小区7-2-2701号房屋过户至原告名下；2.请求法院依法判令两被告向原告赔偿迟延交房补偿金79500元-40000元尾款＝39500元（从约定交房日2014年7月1日起，按每天50元的标准计算至实际交房之日止，截止起诉之日起暂为1590天×50元／天＝79500元）；3.判令两被告向原告支付违约金40000元整；4.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年8月15日，原被告双方自愿签订了《房屋合同》，合同约定：甲方（即两被告）自愿将（拆迁安置换房的）坐落在九江市八里湖新区地块项目（建筑面积100平方米）房地产出卖给乙方（即原告）；总价款22万元整；签订合同时，乙方支付定金18万元整，剩余4万元由甲方协助乙方房屋签字过房钥匙到手时一次性付清；如甲乙双方违反本合同条款，违约方应向未违约方支付4万元的违约金；按双方协议于2014年6月交房给乙方，如因工程原因延误，甲方应按规定支付乙方每月的安置租房及补偿金（按50元每天）等。合同签订后，原告如约支付了定金18万元，双方对《房屋合同》均无任何形式异议。2019年1月6日，八里湖新区房管局公示了还房信息，根据房管局要求，需要两被告出具授权委托书、办理抽签、将房屋过户到原告名下等事宜，原告多次找被告及其家人协助办理，但被告均借故推脱。2019年1月13日，换房房屋已经确定为7-2-2701号，且是登记在两被告名下，是由被告蒋芙蓉同意原告代理流程。但2019年2月15日被告蒋芙蓉阻挠原告合理的流程，且被告蒋芙蓉独吞此房屋租房补贴。原告认为，双方签订的《房屋合同》合法有效，应当全面履行，两被告不予配合办理登记事项，已构成违约，应当依法承担违约责任。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告蒋芙蓉、蒋华胜辩称：1.本案双方争议的房屋在2013年3月25日拆迁，于2013年8月15日签订房屋买卖合同，合同约定原告先支付18万元房屋过户后再支付4万元。合同签订后，原告转账支付了12万元后不再支付剩余房款，或者是出示收款凭证，原告推诿说钱给了被告蒋华胜，但被告蒋华胜只收到了12万元房款，也出具了收条给原告。依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告蒋芙蓉已经充分告知原告支付房款，原告拒绝履行，现三个月的合理期限已经过了，被告有法定的解除权，故原告要求继续履行合同的诉求不应得到支持。2.2019年1月13日被告抽取房号后才确定正式交房，因政府征收行为，被告无法确认交房时间，不能以政府的延迟交房行为让交易的乙方来承担违约责任，“法不强人所难”，原告主张的支付延迟交房补偿金于法无据。3.根据房屋合同约定，原告不履行支付房款的义务，违约在先，其诉请的违约金于法无据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉请。经审理查明，2013年2月6日，被告蒋芙蓉、蒋华胜与九江市八里湖新区房屋征收局签订《房屋征收补偿安置协议书》，安置地点为园艺小区；被征收房屋面积为158.74㎡，应安置面积158.74㎡，拟安置2套，其中100㎡一套，80㎡一套。2013年8月15日，被告蒋芙蓉、蒋华胜（甲方）与原告郑炳华（乙方）签订《房屋合同》，合同约定：甲方将坐落在九江市八里湖新区地块项目（建筑面积100平方米）房地产出卖给乙方；总价款为220000元；乙方在签订合同时支付定金180000元，甲方并交给乙方还房协议原件，即身份证复印件。剩余40000元由甲方协助乙方房屋签字过房钥匙到手时一次性付清；乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额（其中房屋征收补偿安置协议书汇总的100平方的房屋372元／㎡的差价由乙方承担，其余差价由甲方承担）；如甲乙双方违反本合同条款，违约方应向未违约方支付40000元的违约金。如甲方违约，甲方应该及时归还乙方的本金并另外支付从签订本合同之日起的本金的利息（具体利息按中国农业银行贷款利息的四倍支付）；按协议于2014年6月交房给乙方，如因工程原因延误，甲方应按规定支付乙方每月的安置租房及补偿金（按50元每天）。其后，原告郑炳华向被告蒋华胜支付180000元定金，被告蒋华胜将本人身份证复印件以及《九江市八里湖新区房屋征收补偿安置协议书》原件交付给被告。2019年1月13日，九江市八里湖新区还房安置工作组向被告蒋芙蓉、蒋华胜出具《抽取房号确认书》，通知被告办理“八里湖新区园艺三期安置小区7栋2单元2701室”房屋结算手续，其上有被告蒋芙蓉、蒋华胜的签名确认及被告蒋芙蓉的手印，但被告蒋华胜的签名并非其本人所签。2019年2月13日，原告郑炳华向九江市八里湖新区城投开发有限公司支付了涉案房屋多出来的面积差价及维修基金67377元。2019年2月15日，原告郑炳华向广东宏德科技物业有限公司支付了涉案房屋的部分物业费360元。另查明：案涉房屋目前已完成各项还房手续并交清所需款项，已具备登记备案条件，但尚未实际交付。此后，原、被告就案涉房屋问题协商未果，故诉来本院。本院认为，涉案《房屋合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告蒋芙蓉主张案涉房屋没有产权证书，其《房屋合同》无法受到法律保护。本院认为，两被告因拆迁补偿安置协议获得的房屋属于民法上的财产，两被告对该房屋享有的相关权利系私权利，而不属于公权利，因此两被告可依法进行处分。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款亦规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故对于被告蒋芙蓉、蒋华胜关于《房屋合同》无效的主张，本院不予支持。关于被告蒋芙蓉提出的案涉房屋系共有房屋，原告将房款支付给被告蒋华胜不符合法律规定的主张，本院认为案涉《房屋合同》系被告蒋芙蓉、蒋华胜共同与原告郑炳华签订，原告郑炳华向被告蒋华胜支付房款应视为履行合同规定的付款义务，关于被告蒋芙蓉、蒋华胜基于共有关系对案涉房款的分割，不属于本案审理范围。故对被告蒋芙蓉的上述主张，本院不予支持。关于原告郑炳华是否履行支付房款180000元的义务。对于定金的支付金额，在本案2019年7月30日的庭审过程中，被陈述:2013年8月15日70000元活期转入及10000元转存；2013年8月17日10000元及8000元的现存；2013年9月18日转存15000元以及7000元现金。但对被告自认的2013年8月17日收到10000元、8000元，2013年9月18日收到15000元，原告郑炳华陈述并非其给付。原告郑炳华陈述：签合同那天在八里湖房管局附近，付了现金98000元，因为被告蒋华胜欠被告2000元，故凑齐了100000元，回去之后当天下午又转账了80000元。在本案2019年12月5日的庭审过程中，被告陈述：认可70000元的转账、10000元的转存以及2013年8月17日转账的58000元；原告陈述：签合同当天先给了40000元现金，同一天下午回去转账了80000元，另2013年8月17日转账的58000元。综上可见，因案涉款项给付年限过长，原、被告对案涉定金的给付情况陈述并不一致，但综合以下三点，本院认为原告郑炳华已履行了给付定金180000元的义务：（1）被告蒋华胜本人身份证复印件以及《九江市八里湖新区房屋征收补偿安置协议书》原件在原告郑炳华处，结合《房屋合同》中：“乙方在签订合同时支付定金180000元，甲方并交给乙方还房协议原件，即身份证复印件”的约定，给付相关证件应在付清定金180000元以后；（2）原告郑炳华向本院提交了2013年8月15日向被告蒋华胜转账70000元以及2013年8月17日向被告蒋华胜转账58000元的银行汇款凭证，结合被告蒋华胜本人到庭自认另外收到10000元汇款、7000元现金，原、被告一致确认的数额已达145000元。被告辩称只收到120000元，与事实不符。（3）在本案诉讼过程中，被告蒋华胜在与原告郑炳华的录音中明确说到：“你那后面的4万块钱，我姐姐说，假如你不给，让我怎么说呢”。从相关原、被告之间对话可反映，被告向原告催讨的系后面40000元尾款，并非180000元定金。故本院采信原告的主张，认可原告已履行支付180000元房款的义务。关于迟延交房补偿金。原、被告约定:按协议于2014年6月交房给乙方，如因工程原因延误，甲方应按规定支付乙方每月的安置租房及补偿金（按50元每天）。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，在原、被告签订的《房屋合同》中，关于“工程原因延误”具体指向何种情况，双方约定并不明确；其次，案涉房屋系安置小区，延期交房涉及多方原因，原告没有向本院提交证据证明案涉房屋未按合同期限交付系何种原因引起，故应承担举证不能的责任。故对于原告要求迟延交房补偿金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。本院认为，案涉合同不符合法定解除条件，原、被告双方均应恪守诚实信用原则，继续履行合同约定的义务。原告并未向本院提交证据证明两被告有违约行为，故对原告向两被告主张违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告郑炳华与被告蒋芙蓉、蒋华胜之间订立的《房屋合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力。原告郑炳华已将180000元房款支付给被告蒋华胜，且案涉房屋现已具备登记备案条件，故被告蒋芙蓉、蒋华胜有协助原告郑炳华办理房屋过户手续的义务。同时，原告郑炳华也应按照《房屋合同》的约定，履行向被告蒋芙蓉、蒋华胜支付尾款40000元的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告蒋芙蓉、蒋华胜继续履行与原告郑炳华于2013年8月15日签订的《房屋合同》，于本判决生效之日起三十日内协助将位于九江市八里湖新区房屋过户登记至原告郑炳华名下；二、驳回原告郑炳华的其他诉讼请求。诉讼费5793元，由原告郑炳华负担2896.5元，由被告蒋芙蓉、蒋华胜负担2896.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  钟 蕾人民陪审员  付经平人民陪审员  周 卉二〇一九年十二月二十四日书 记 员  周 莉