湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3518号上诉人（原审被告）：十堰朗声教育培训中心。住所地：湖北省十堰市张湾区公园路57号。法定代表人：刘军良，该中心主任。委托诉讼代理人：刘金平，湖北遇真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北朗琴商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京路13号。法定代表人：王子杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨飞，湖北嘉略律师事务所律师。原审被告：李继何，男，1978年11月11日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。上诉人十堰朗声教育培训中心（以下简称：朗声培训中心）、因与被上诉人湖北朗琴商业管理有限公司（以下简称：朗琴公司）、原审被告李继何房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称：一审法院）（2019）鄂0302民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朗声培训中心上诉请求：一、原审判决认定事实不清、程序错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。其理由如下：一、原审法院剥夺了上诉人提出反诉请求的权利，其程序违法，请求二审法院发回原审法院重新审理。上诉人在接到被上诉人起诉状后，在举证期限内提出反诉请求的权利，原审法院要求上诉人另行主张权利，而且当庭也提出反诉请求，原审法院也不予审理。上诉人认为原审法院违反法律的规定，请求法院依法发回原审法院重新审理，并且原审本诉与反诉一起不仅有利于解决矛盾，而且也避免了司法资源的浪费；二、原审法院没有查清本案事实：1、上诉人不缴纳房屋租金系被上诉人违约在先，被上诉人在将房屋出租给上诉人之前对房屋进行了二次改建、变更，但改建、用途变更后没有进行消防验收，导致上诉人在租赁该房屋经营期间无法办理相关的培训证照。十堰市消防支队对被上诉人进行了两次整改，目前为止被上诉人仍然没有取得改建、用途变更后的消防验收；2、根据2016年9月21日，十堰市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，认定涉案房屋所在的浪琴国际商住楼建设工程消防验收合格是指的初次的建设消防验收合格。但该《建设工程消防验收意见书》还载明“上述工程如需扩建、改建、用途变更应依法向十堰市公安支队申请建设工程消防设计审核和验收：属于公众聚集的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。这说明被上诉人在将该房屋分割区域后出租给上诉人，其分割的行为系对该原有的房屋消防设施的一种改建、变更用途等，因此被上诉人应当按照规定向十堰市公安消防支队申请验收，针对属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。被上诉人没有通过二次消防验收将分割后的房屋出租给上诉人，致使上诉人至今没有办理相应的教育培训等相关的证照。为此十堰市茅箭区公安消防支队先后两次作出《临时间查封决定书》，致使本来就经营困难的上诉人无疑雪上加霜。造成上诉人招生生源的流失、品牌运营损失、户外广告没有兑现等共计482,798元的损失无法得到弥补。因此原审法院没有区分被上诉人将该房屋分割区域后出租是否为改建、用途变更的行为，原审并没有查清事实。朗声培训中心向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即支付房屋租金115,086元（租金自2018年7月1日至2019年12月31日）；2、被告承担逾期交纳租金的违约金（违约金按拖欠的租金10%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年11月29日，朗琴公司与朗声培训中心的相关负责人李继何签订《房屋租赁合同》。该合同约定：朗琴公司将位于十堰市××箭区北京××号朗琴国际3层B号面积为213.12平方米的房屋（简称涉案房屋）租赁给朗声培训中心供教育培训使用；该房屋整体消防验收完毕，朗声培训中心租赁区域内的消防由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助；涉案房屋租赁期36个月，自2016年12月1日起至2019年12月1日止（3年），其中免租期为4个月；涉案房屋租金按照房屋建筑面积计算，起始租金为30元／平方米，三年后每年每平方米递增8%，三年起签；涉案房屋前3年租金总额为204,595元（第一年年租金为51,149元，第二、三年年租金为76,724元）租房押金为1万元；租房押金在签订本房屋租赁合同时交清，第一年租金按每两个季度为一个交费租期（即6个月），次年及以后的租金按年一次性交纳，先交后用；租赁期间，朗声培训中心有拖欠房租累计达30天以上等行为的，朗琴公司有权终止合同，收回该房屋，朗声培训中心应按照合同总租金的10%向朗琴公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补朗琴公司损失的，朗声培训中心还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期间，朗声培训中心逾期交纳本合同约定应由朗声培训中心负担的相关租赁费用的，每逾期一日，则朗声培训中心须按日租金的1倍支付滞纳金等。朗琴公司向朗声培训中心交付了涉案房屋，朗声培训中心对涉案房屋进行了装修，并用于教育培训。朗声培训中心向朗琴公司支付了截至2018年7月1日的房屋租金89,511元，并支付了租房押金1万元。朗声培训中心认为因涉案房屋的消防问题给其造成了严重损失，未向朗琴公司支付2018年7月1日之后的房屋租金。朗琴公司向朗声培训中心催要房租无果，引起诉讼。一审法院另查明：2015年12月26日，湖北永美房地产开发有限公司与朗琴公司签订《房屋整体经营权转让合同》，约定湖北永美房地产开发有限公司将其开发的朗琴国际1-4层整体商业门面（面积共计7925.14平方米）的整体经营权转让给朗琴公司，供朗琴公司开设宾馆、超市、健身房、教育分块租赁经营使用，租赁期限为15年等。2016年9月21日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程消防验收合格。该《建设工程消防验收意见书》还载明：上述工程如需扩建、改建、用途变更应依法向十堰市公安消防支队申请建设工程消防设计审核和验收；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2018年6月28日，十堰市茅箭区公安消防大队作出《临时查封决定书》，对朗琴国际二至三层培训机构予以查封，查封期限为2018年6月28日18时至2018年7月28日18时。查封原因为：朗琴国际二至三层培训机构大部分喷淋头和火灾感烟探测器被吊顶遮挡，场所疏散走道长度大于20米未设置排烟设施，部分教学场所建筑面积大于75平方米仅设置一个疏散门，存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患。一审法院认为：朗琴公司与朗声培训中心的相关负责人李继何于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。朗琴公司将涉案房屋交付给朗声培训中心使用，朗声培训中心应当按照合同约定向朗琴公司支付房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋整体消防验收完毕，朗声培训中心租赁区域内的消防由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程已于2016年9月21日经过消防验收合格，朗声培训中心在租用涉案房屋过程中对该房屋进行了装修，在此种情形下，根据合同约定涉案房屋的消防验收工作应由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。朗声培训中心租赁涉案房屋用于教育培训，该房屋属于公众聚集场所，向有关公安消防机构申报消防安全检查的义务人为朗声培训中心。朗声培训中心辩称朗琴公司没有办理消防验收的相关手续，并以涉案房屋的消防问题等为由拒绝向朗琴公司支付欠付的租金，缺乏事实与法律依据。朗声培训中心应当向朗琴公司支付自2018年7月2日至一审法庭辩论终结之日（2019年7月9日）期间的房屋租金78,195.42元（76724÷365×372）。根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期间，朗声培训中心逾期交纳租赁费用的，每逾期一日，朗声培训中心须按日租金的1倍支付滞纳金，该约定的违约金过高。朗琴公司主张按照朗声培训中心欠付租金的10%计算违约金，予以支持。朗声培训中心应当向朗琴公司支付违约金7,819.54元（78195.42×10%）。本案中，李继何的相关行为系代表朗声培训中心履行职务的行为，相应行为后果应由朗声培训中心承受。朗琴公司主张李继何支付房屋租金及违约金，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告十堰朗声教育培训中心支付原告湖北朗琴商业管理有限公司2018年7月2日至2019年7月9日期间的房屋租金78,195.42元；二、被告十堰朗声教育培训中心支付原告湖北朗琴商业管理有限公司违约金7,819.54元；三、驳回原告湖北朗琴商业管理有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,832元，减半收取计1,416元，由原告湖北朗琴商业管理有限公司负担454元，由被告十堰朗声教育培训中心负担962元。二审期间，朗声培训中心提供朗琴公司对公共区域进行整改的照片，拟证明：消防设施是朗琴公司在进行整改，另其整改对我方经营造成影响。朗琴公司质证意见为：对照片的真实性无法核实，恰恰证明朗声培训中心在这段时间进行装修，不能证明我方在进行整改，同时说明我方在涉案区域有消防设施。本院认为，该证据说明租赁期间发生整改的事实。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另二审审理中，朗声培训中心自认就涉案损失其已经提起诉讼，该损失包括因消防验收导致实际没有使用房屋造成的损失等。本院认为，涉案争议的问题是朗声培训中心是否应支付租金问题，虽然双方就消防等问题发生争执，但涉案房屋标的已交付，朗声培训中心在实际使用,虽中途因消防问题进行了整改，影响了房屋的使用，但相对于整个租赁期间，整改期间涉案房屋影响使用时间远远小于租赁期间，即合同的主要目的已经实现。故朗声培训中心应当按合同要求支付租金。至于消防验收双方发生争执产生的损失问题，朗声培训中心已就相关问题提起诉讼，该诉讼请求中已包含因消防验收导致实际没有使用房屋造成的损失，故不影响本案租赁费判决，如果损失确实存在，其可以在损失确定后对于欠交的租赁费数额相互冲抵。对于违约金损失，朗声培训中心以没有违约进行抗辩，但一审法院并未释明若存在违约当事人是否需要主张调整违约金。二审释明后，林风公司称违约金过高以实际损失为准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为……过分高于造成的损失”之规定，涉案未付租金损失就是利息损失，故涉案违约金以未付租金金额为本金，自应付租金时间起，按照中国人民银行同期同类贷款利率（因2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故自此之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至租金付清为止（以朗琴公司起诉金额7,819.54元为限）。上诉人称：一审未受理反诉属程序违法，一审法院事实并未查清，是被上诉人违约在先故应发回重审。但关于程序问题，其一其并未提供在一审阶段提起反诉的证据，其二其已就反诉部分已经起诉；关于事实不清问题，其提出的被上诉人违约在先不是事实问题，而是基于事实清楚之上的认定问题，且二审中已查清事实，故其要求发回重审的上诉理由均不能成立。综上所述，朗声培训中心的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初605号民事判决第一项；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初605号民事判决第二项、第三项；三、十堰朗声教育培训中心支付湖北朗琴商业管理有限公司违约金（计算方法为：以未付租金金额为本金，自应付租金时间起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至租金付清为止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算（以朗琴公司起诉金额7,819.54元为限）。四、驳回湖北朗琴商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2,832元，减半收取计1,416元，由湖北朗琴商业管理有限公司负担500元，由十堰朗声教育培训中心负担916元；二审案件受理费1,951元，由湖北朗琴商业管理有限公司负担251元，由十堰朗声教育培训中心负担1,700元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年十二月二十五日书记员  李大旭