广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14598号上诉人（原审被告）：东莞阿卡波贸易有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇火车站联检大楼首层100号。法定代表人：冯斌，执行董事。委托诉讼代理人：刘俊丹，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕燕婷，女，汉族，1983年9月29日出生，住广东省东莞市常平镇金地利广场明珠阁13Ｇ室，公民身份号码：432************065。原审第三人：李宏彬，男，汉族，1991年11月25日出生，住广东省揭东县***************，公民身份号码：445************272。原审第三人：袁君飞，女，汉族，1971年3月4日出生，住浙江省舟山市定海区**********，公民身份号码：330************123。上诉人东莞阿卡波贸易有限公司（以下简称阿卡波公司）因与被上诉人吕燕婷、原审第三人李宏彬、袁君飞租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初18712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕燕婷向一审法院起诉请求：一、判决阿卡波公司退还吕燕婷两个月押金9600元、赔偿吕燕婷三个月租金14400元、赔偿吕燕婷装修折旧费50478.75元，共计74478.75元；二、本案的诉讼费用由阿卡波公司承担。一审法院判决结果：一、阿卡波公司于判决发生法律效力之日起五日内向吕燕婷退回保证金9600元；二、阿卡波公司于判决发生法律效力之日起五日内向吕燕婷赔偿损失55743元；三、驳回吕燕婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1662元，吕燕婷已经预交，由阿卡波公司负担1330元，吕燕婷负担332元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初18712号民事判决书。阿卡波公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吕燕婷的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吕燕婷承担。事实与理由：一、阿卡波公司无须向吕燕婷返还押金（保证金）9600元。根据《物业租赁合同》第五条第1款及第九条第3款第3项约定，吕燕婷拖欠租金，违反物业管理处关于入场装修的相关规定，且至今仍未完整归还租赁物。二、阿卡波公司无须向吕燕婷赔偿损失55743元。1.一审法院根据《物业租赁合同》第九条第3款第4项认定阿卡波公司赔偿吕燕婷三个月租金14400元系错误的。阿卡波公司不存在无故终止合同的情形，因此不适用该违约条款。2.一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定认定阿卡波公司赔偿吕燕婷装修装饰残值41343元系错误的。1.就《物业租赁合同》的解除，吕燕婷是不存在损失的。一审法院遗漏了阿卡波公司于2019年6月22日补充的重要证据《物业转让、租赁合同》，根据该合同可知，吕燕婷于2019年6月17日将租赁的装饰装修转让给案外人伍志朋，转让费用为35000元。在此之前，案涉装修装饰一直由吕燕婷使用，故其不存在损失。2.吕燕婷对《物业租赁合同》的解除存在过错，应当承担责任。根据东莞市常平悦琪餐饮店工商登记材料可知，吕燕婷在与阿卡波公司签订案涉合同时已经清楚知悉案涉租赁物的业主为袁君飞，且阿卡波公司转租租赁物尚未征得袁君飞的同意。后吕燕婷甚至违法伪造与袁君飞的《物业租赁合同》用于工商登记申请，在该情况下，吕燕婷仍愿意与阿卡波公司签订案涉合同，并擅自入场装修。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《东莞市房屋租赁管理办法》第三十三条、《物业租赁合同》第七条第1款、《联检大楼装饰装修指南》第一条、第二条规定，吕燕婷对租赁物进行装修并未事先征得阿卡波公司的同意，其应承担因擅自装修所产生的全部责任。三、赔偿三个月租金与赔偿装修损失不应当同时支持。退一步讲，即使认定阿卡波公司构成违约，应当对吕燕婷承担违约责任，然而，赔偿三个月租金实际上为违约金，但根据以上分析可知该约定的违约金过分高于损失，应予以减少。另，根据违约责任的补偿性原则，违约金与赔偿损失不应同时支持。吕燕婷未在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。李宏彬、袁君飞均未在法定期限内向本院提交书面的陈述意见。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对阿卡波公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：阿卡波公司应否向吕燕婷退还保证金9600元，以及赔偿损失55743元。对此，本院分析如下：经查，阿卡波公司在未征得袁君飞同意的情况下，擅自将袁君飞的物业转租给吕燕婷，现袁君飞不同意阿卡波公司的转租行为，要求吕燕婷搬离案涉租赁物，导致阿卡波公司与吕燕婷签订的《物业租赁合同》在事实上无法履行，该结果的发生是因阿卡波公司无权处分案涉物业而导致，故阿卡波公司依法应当承担违约责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《物业租赁合同》第九条的约定，判令阿卡波公司向吕燕婷退还保证金9600元及赔偿三个月租金14400元，于法有据，本院予以维持。另，《物业租赁合同》第七条已对案涉物业的装修要求作出了约定，结合李宏彬关于其将案涉物业委托阿卡波公司管理之前，尚有墙壁未建好的陈述，表明阿卡波公司对吕燕婷需要对案涉物业进行装修是知情的。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，酌情认定阿卡波公司应向吕燕婷赔偿装饰装修残值41343元，处理恰当，本院予以维持。综上所述，阿卡波公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由上诉人东莞阿卡波贸易有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十二月二十三日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。