广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10704号上诉人（原审被告）：佛山市高明区美的房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：王某，该公司经理。委托诉讼代理人：黄泽强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：区锡攀，男，汉族，住广东省佛山市高明区。被上诉人（原审原告）：严银霞，女，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人佛山市高明区美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）因与被上诉人区锡攀、严银霞商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。美的公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回区锡攀、严银霞的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由区锡攀、严银霞承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。区锡攀、严银霞于2016年6月1日才正式接收涉案房屋，在此之前，无论涉案房屋是否存在质量瑕疵问题，二人均无法实现涉案房屋的使用价值，其不存在损失一说；即便认定区锡攀、严银霞有损失，但该损失系因其逾期接收涉案房屋而造成，与美的公司的违约行为无关。（二）区锡攀、严银霞请求的2015年9月30日及之前的损失已超过诉讼时效。（三）首先，根据在案证据及当事人陈述，区锡攀、严银霞在接收涉案房屋时并未对房屋质量提出异议，其系于2016年10月份才向美的公司提出维修请求，因此美的公司的维修责任最多从该时点开始；其次，在收到维修请求后，美的公司即采取行动，但由于区锡攀、严银霞的阻挠，导致美的公司无法及时完成维修义务，故相应的后果应由区锡攀、严银霞自行承担。一审判决忽略美的公司提出的以上事实，导致错判。（四）《房屋鉴定报告》[编号：司鉴字（2018）-SJJ-20号]要求将涉案房屋所有墙面铲除，不符合经济效益，一审判决认定的房屋维修费计算依据是错误的。区锡攀、严银霞共同辩称，答辩意见与一审中的意见一致。补充：（一）美的公司对涉案房屋进行屡次翻工修复，但涉案房屋的质量仍然不符合要求，美的公司的陈述严重与事实不符。（二）一审判决认定的租金标准过低，请求按照区锡攀、严银霞一审诉请的标准判决。区锡攀、严银霞向一审法院起诉请求：1.判令美的公司向区锡攀、严银霞赔偿修复房屋费用15000元（根据鉴定评估修复方案计算）；2.判令美的公司向区锡攀、严银霞支付房屋的租金损失145600元（按2800元/月标准，从2014年1月5日暂计至2018年5月15日,实计至判决生效之日止）；3.判令美的公司支付某的某海岸西区一栋2XX号房自2014年1月1日起至2019年12月30日止的物业管理费，以及1XX号停车位的物业管理费合计款19972.81元；4.本案诉讼费、公证费、鉴定费用由美的公司承担。一审法院认定事实：2013年10月21日，区锡攀、严银霞与美的公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同及附件四补充协议约定：区锡攀、严银霞购买美的公司开发的佛山市高明区***********************，总金额为149万元。美的公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付区锡攀、严银霞使用。2015年12月28日，佛山市高明区国土城建和水务局（住建）出具信访回执，确认收到区锡攀关于涉案房屋质量问题的投诉。2016年6月1日，严银霞签署某的某海岸项目物业移交验收记录表。2016年10月26日，佛山市高明区国土城建和水务局函复区锡攀：“经我局工作人员和质安站技术人员到场察看，某的某海岸（西区）1栋2XX号房间和阳台部分批荡存在空鼓，施工单位承诺铲除修补，我局将继续跟进此事”。2016年7月28日，一审法院作出（2016）粤0608民初55号民事判决书，认定区锡攀、严银霞诉称涉案房屋内墙批荡不符合约定，但不是涉及房屋主体结构或直接关系居住安全的，可通过请求赔偿损失来救济，区锡攀、严银霞不能据此拒绝收楼。据此，一审法院判决美的公司从逾期交楼之日即2014年1月1日起至涉案房屋实际交付之日即2014年8月24日止，按每日万分之二向区锡攀、严银霞支付违约金70328元。2017年3月1日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终7969号民事判决书，认定美的公司未构成逾期交房，撤销（2016）粤0608民初55号民事判决书,驳回区锡攀、严银霞的诉讼请求。2018年5月16日，佛山市高明公证处出具公证书，对涉案房屋现状进行公证，证明公证书所附照片与现场实际情况相符。2018年9月18日，佛山市某资产评估有限公司出具涉案房屋租金损失资产评估报告书，评估结论：高明区某江新城荷富路美的西区1栋2XX号房，在评估期间2014年1月15日至2018年5月15日（暂计至2018年5月15日），根据本次评估目的，租金损失平均评估单价为每月1986元，期间租金损失总额103272元。2018年11月21日，广东南粤珑图建筑设计有限公司出具司鉴字[2018]-SJJ-20号房屋鉴定报告，评定该房屋内墙及梁侧抹灰工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》。损坏原因为：由于抹灰层与基层之间粘结不牢固，导致该房屋墙体、梁侧出现抹灰层空鼓、剥落现象，属于施工质量问题；该房屋空置相对较长时间，进行室内装修时对墙体进行开槽及开凿踢脚线等处理，开凿处理位置附近抹灰层也出现明显空鼓、分离、剥落现象，施工震动等因素对墙体抹灰层空鼓、剥落会产生一定的加剧作用。2018年12月，广东南粤珑图建筑设计有限公司出具佛山市高明区某江新城某的某海岸西区1栋2XX号房屋修复方案。2019年5月30日，广东某工程咨询有限公司就涉案出具房屋修复方案工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：佛山市高明区某江新城某的某海岸西区1栋2XX号房屋修复方案的工程造价37767.73元。其中小阳台南面造价为326.31元。区锡攀、严银霞于2019年6月3日收到上述工程造价鉴定意见书。另查，涉案房屋每月物业管理费425.31元，122号停车位的每月物业管理费30.25元，区锡攀、严银霞从2016年6月交至2019年12月，合计19960元。区锡攀、严银霞为办理公证支出现场拍摄及视频录制款1028元、公证费800元。区锡攀、严银霞花费租金评估费15000元、房屋质量及修复方案鉴定费23000元、修复费用评估费3680元，合计鉴定费41680元。一审法院认为，区锡攀、严银霞与美的公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，是双方真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于修复费用问题。美的公司交付的房屋存在质量问题，经鉴定房屋修复工程造价37767.73元，其中小阳台南面造价为326.31元。因小阳台南面小瓷片在区锡攀、严银霞装修期间自行铲除，无法确认是否存在质量问题，故小阳台南面修复造价326.31元应予以扣除，美的公司应赔偿区锡攀、严银霞修复费用37441.42元（37767.73元-326.31元）。关于租金损失问题。美的公司交付的房屋经鉴定存在质量问题导致区锡攀、严银霞无法对涉案房屋使用、收益，故区锡攀、严银霞有权向美的公司主张由此给其造成的损失。根据佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终7969号民事判决，因区锡攀、严银霞迟延交付房款，美的公司依约可以将房屋交付日期顺延至2014年2月8日，故租金损失应从2014年2月9日开始计算。区锡攀、严银霞于2019年6月3日收到工程造价鉴定意见书后即可自行对房屋进行修复，一审法院酌情支持30天的修复期间，故租金损失应计至2019年7月3日。因区锡攀、严银霞怠于行使自身权利而扩大的损失，一审法院不予支持。经鉴定，租金损失平均评估单价为每月1986元，故区锡攀、严银霞因房屋质量问题造成的租金损失为128626.6元（按1986元/月，从2014年2月9日计至2019年7月3日即1986元/月×64个月零23天）。关于物业费损失问题。虽然美的公司于2014年1月15日通知区锡攀、严银霞交付涉案房屋，但因涉案房屋质量存在问题，导致区锡攀、严银霞无法对涉案房屋使用、收益，故2014年2月9日至2019年7月3日发生的物业服务费可视为因美的公司违约给其造成的损失。现区锡攀、严银霞仅提供2016年6月1日开始的物业费发票，2016年6月之前部分，因区锡攀、严银霞未提供证据，不予支持。2016年6月至2019年6月的物业服务费合计15736.47元（425.31元×37个月），应当由美的公司赔偿。至于区锡攀、严银霞主张的停车位物业服务费。因停车位不存在质量问题，不影响区锡攀、严银霞对车位的使用、收益，不应当由美的公司负担。因现场拍摄及视频录制款1028元、公证费800元，为区锡攀、严银霞举证的支出，请求美的公司承担没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、美的公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿区锡攀、严银霞房屋修复费37441.42元；二、美的公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿区锡攀、严银霞租金损失128626.6元以及物业服务费损失15736.47元，合计144363.07元；三、驳回区锡攀、严银霞的其他诉讼请求。如果美的公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3947元，减半收取1973.5元，由区锡攀、严银霞负担6.5元，由美的公司负担1967元。租金评估费15000元、房屋质量及修复方案鉴定费23000元、修复费用评估费3680元，合计鉴定费41680元，由美的公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：美的公司是否应向区锡攀、严银霞支付修复费用；美的公司是否应向区锡攀、严银霞支付租金损失及物业费损失。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，美的公司交付的房屋存在质量问题，经区锡攀、严银霞申请，美的公司多次修复后，涉案房屋的质量问题仍然未能得到彻底解决。一审中，经鉴定，涉案房屋修复工程造价为37767.73元，其中小阳台南面小瓷片在区锡攀、严银霞装修期间自行铲除，无法确认是否存在质量问题，故一审法院在扣减了小阳台南面修复造价326.31元后，判令美的公司仍应赔偿区锡攀、严银霞修复费用37441.42元（37767.73元-326.31元），处理得当，本院予以维持。美的公司上诉主张修复方案不符合经济原则、其无需支付修复费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。因涉案房屋存在质量问题需要修复，区锡攀、严银霞主张修复期间的租金损失及物业费损失，于法有据。一审法院根据评估结果，判令美的公司按照每月1986元的租金标准向区锡攀、严明霞计付2014年2月9日至2019年7月3日期间的租金损失合计128626.6元，并向区锡攀、严明霞支付2016年6月至2019年6月的物业服务费，理据充分，本院予以维持。美的公司上诉主张，区锡攀、严银霞请求2015年9月30日及之前的损失，已超过法定的诉讼时效。本院认为，从2015年开始，区锡攀、严明霞已经向相关部门反映涉案房屋存在质量问题，并以美的公司交付的涉案房屋质量不符合合同约定为由提起违约之诉，请求美的公司支付逾期交房违约金，故区锡攀、严明霞在本案向美的公司主张损失并未超过法定的诉讼时效。美的公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。二审中，区锡攀、严银霞主张，租金损失应以其在一审起诉状中主张的2800元/月为计算标准，请求二审法院予以改判。本院认为，区锡攀、严银霞并未提出上诉，故本院在二审中对其前述主张不予审查。综上所述，美的公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3936元，由上诉人佛山市高明区美的房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十二日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰