广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3188号上诉人（一审被告、反诉原告）：陆华梅，女，汉族，1985年12月13日出生，住湖南省耒阳市********，公民身份号码：430************223。委托诉讼代理人：李德光，男，汉族，1978年10月16日出生，住广东省遂溪县***************，公民身份号码:440************132，系陆华梅的丈夫。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海世荣物业管理服务有限公司，住所地：珠海市斗门区******************，统一社会信用代码：914***********649U。法定代表人：周号心，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈嘉敏，女，汉族，1993年3月25日出生，住广东省珠海市斗门区井岸镇滨江东小区*******。公民身份号码：440************006。系该公司员工。委托诉讼代理人：崔粲粲，女，汉族，1984年7月31日出生，住广东省深圳市罗湖区***************。公民身份号码：440************823。系该公司员工。上诉人陆华梅因与被上诉人珠海世荣物业管理服务有限公司（以下简称世荣公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆华梅及其委托诉讼代理人李德光，被上诉人世荣公司的委托诉讼代理人陈嘉敏、崔粲粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆华梅上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）粤0403民初1707号第一项判决，即陆华梅不用向世荣公司支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3,601.8元；2、请求撤销一审法院（2019）粤0403民初1707号第二项判决，即陆华梅不用向世荣公司支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的机动车停放服务费1,628元；3、请求撤销一审法院（2019）粤0403民初1707号第三项判决，即陆华梅不用向世荣公司支付2018年7月1日至2019年3月31日期间共9个月物业服务费的滞纳金；4、请求撤销一审法院（2019）粤0403民初1707号第五项判决，并判令世荣公司与陆华梅的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效，并向陆华梅返还已交纳的物业管理费人民币2,895.58元，承担陆华梅从2017年11月10日到2018年12月29日的房子空置待维修期间的物业管理费和公摊水电费，和承担（2019）粤0403民初1707号案的全部诉讼费用50元；5、请求判令世荣公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原判决认定证据事实不清并有误，同时，陆华梅提供新证据：37、陆华梅的《商品房买卖合同（预售）》，38、世荣公司《商事登记簿》，39、住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司《商事登记簿》，40、世荣兆业与斗门区人民政府签约照片和报道，41、涉案小区世荣作品一号（蓝湾半岛）业主卡，42、与管家（周怡）聊天房子维修记录，（一）、原判决“对世荣公司和陆华梅提交的证据，本院认证如下：对世荣公司提供的10份证据，陆华梅对证据1、2、3、5、6、7、8、10的真实性均无异议，这些证据来源合法，与本案有关联性，本院应予采纳”，、“本院对世荣公司提交的证据1至8和证据10均予以认可，……．”和“对陆华梅提供的36份证据…．世荣公司对证据12、13、14、15、16、20、21、22、23、26、29、30、33的真实性无异议，但是与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。世荣公司对证据1至7、10、11、17、18、19、25、27、28、31、32、34、36的证据三性不予认可，该类证据或者为照片，或者为视频，证据来源不明，且与本案无关联，本院不予采纳。”1、对于世荣公司的证据1、2、7的真实性无异议外，陆华梅对世荣公司的其他证据的客观真实性、证据的关联性和证据的合法性都不予认可，已多次在原庭审时强调和《结案总结》（是陆华梅在原庭审二后提交，因为以为还会有原庭审三）中特别强调。同时，对证据1、2、7的证据的关联性和证据的合法性都不予认可。在原庭审期间，原判法官充当世荣公司的辩护律师为世荣公司的证据8、9、辩护，陆华梅请求珠海中级人民法院调查原庭审法官的妨碍司法公正的责任。另外至目前，世荣公司伪造证据的责任都没有受到原审判的追究。特别对于世荣公司的证据6，只是一些统计的数据和所谓统计的费用，但一直没有提供证据证明为陆华梅的车辆提供了什么服务，也没有提供所谓服务时间长度的证据。特别对于世荣公司的证据8、9、10，陆华梅多次要求世荣公司出示原件或相关证明，世荣公司至今还没有出示，却解释为已不小心遗失，没法提供。为了证明证据8的有效性和合法性，世荣公司伪造了证据9，解释为证据8的回执原件。很明显，证据8《珠海市物业服务合同备案表》复印件是伪造的，原因有五个：一、《合同备案表》复印件没有原件；二、《合同备案表》复印件的住宅收费标准为2.6元/平方/月，而《蓝湾半岛前期物业服务合同》的住宅收费标准为2.8元/平方/月；三、《合同备案表》复印件的申请日期2016年02月29日，而《合同备案表》的合同期限2013年10月1日至2016年9月30日，那为什么申请日期在合同期限的后面呢?很明显申请日期与合同期限不符合事实；四、世荣公司的资质等级在《合同备案表》复印件上为二级，但世荣公司至今没法证明其具有二级的物业服务资质等级；五、《合同备案表》复印件上有多处是手写，还有一处是涂改过的。2、对于陆华梅的证据12、13、14、15、16、20、21、22、23、26、29、30、33的真实性，由于世荣公司无异议但与本案不具有关联性，所以一审法院不予采纳。对于陆华梅提供的证据1至7、10、11、17、18、19、25、27、28、31、32、34、36，由于世荣公司对这些证据三性不予认可，而且认为来源不明，所以一审法院不予采纳。至于为什么这些证据与本案不具有关联性和依法不采纳，一审法院没有任何说明。原审法院显然是在完全按照世荣公司的主张来判决，丝毫没有进行查证和判别，其工作态度和职业道德难以令人信服。对于陆华梅的证据5是证明陆华梅的房子确实存在墙面开裂、脱皮、掉灰。对于证据12是《蓝湾半岛6、7、8期业主收楼流程图》和陆华梅的房子天花开裂和地板开裂等图片。根据陆华梅提供新证据：37《商品房买卖合同（预售）》的附件--户内装修标准、证据5和证据12，陆华梅的房子确实存在严重的质量问题，并没有达到已收房的条件，而世荣公司恶意操作陆华梅的收楼流程和陆华梅的房子质量问题，以至造成陆华梅在未确认房子是否合格的情况下完成世荣公司所希望的合法验收房子的手续，从而把房子不合格的责任转嫁给陆华梅，同时也证明了世荣公司的证据2不合法。证据1是蓝湾半岛6、7、8期业主的房子问题新闻曝光的视频，和证据11是蓝湾半岛6、7、8期有房子有质量问题的部分60多位业主《集体联名声明书》的签名。证据1和证据11证明了陆华梅的房子质量不是一个个案，是蓝湾半岛6、7、8期房子存在普遍质量问题，是世荣公司为了帮开发商珠海市斗门区世荣实业有限公司转嫁房子不合格的责任而恶意操作收楼流程的结果。虽然该视频不是陆华梅房子质量视频，但是与陆华梅房子是同期建设和收同期收楼，明显与本案有直接关系。证据2、3、4、6、7是蓝湾半岛两位邻居与世荣公司的前台人员、管家、领导（杨琴，原判委托诉讼代理人）的电话沟通录音，证明了世荣公司是个工作服务迟滞，善于欺诈、乱收费，没有任何诚信的物业公司，也不值如此高物业费（2．8元/平方），因此，陆华梅的证据2、3、4、6、7应予认可。证据13至23、25至34、36是陆华梅所在的涉案小区蓝湾半岛真实的照片和视频，特别对于证据21，世荣公司在原庭审二次庭时辩称已与开发商有签订过协议，陆华梅追问协议在哪里时，世荣公司没有回答。由于原判的偏袒，这些内容没有写进原判笔录里。种种现象表明，世荣公司与住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司欺诈陆华梅和全体业主。（二）、原判决“本院认定世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》合法有效。”“…世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》对陆华梅有法律约束力。“2016年8月16日世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》…《前期物业合同》合法有效，对陆华梅有法律约束力。”1、国务院《物业管理条例》（2016年02月06日修正版）第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”世荣公司的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。根据世荣公司提供说明本小区蓝湾半岛有住户5232户，已交楼4600户，由此证明本小区住宅规模巨大，不是规模较小的小区。因此，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，世荣公司应当通过招投标的方式获得《蓝湾半岛前期物业服务合同》。但是，世荣公司也没法证明通过招投标的方式获得《蓝湾半岛前期物业服务合同》。这明显违反了国务院《物业管理条例》（2016年02月06日修正版）第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定“物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将合同报区物业管理行政主管部门备案”，即世荣公司进驻小区，必须向所在地珠海市斗门区住房和城乡建设局办理备案手续，而事实上，世荣公司根本就没有在珠海市斗门区住房和城乡建设局办备案，其根本就不具备进驻小区服务资格，更谈不上收费权。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的”。所以，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效。2、根据陆华梅提供的证据38、39，住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司与物业管理的世荣公司同属于且唯一股东广东世荣兆业股份有限公司，没错，是唯一股东广东世荣兆业股份有限公司。也就是说，住宅物业的建设单位与物业服务企业是同一家公司，只两个管理团队而已，这违反了国务院《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”根据世荣公司与住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司同属于且唯一股东广东世荣兆业股份有限公司的关系，很明显，世荣公司与住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》是恶意串通的结果。根据合同法第五十二条合同无效的法定情形之情形“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。所以，世荣公司与住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效，从而，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效。3、世荣公司伪造了世荣公司的证据8《珠海市物业服务合同备案表》复印件，而陆华梅要求提供原件，而世荣公司没法提供，却解释为证据8《珠海市物业服务合同备案表》已遗失，没法提供。同时，伪造的证据8《珠海市物业服务合同备案表》复印件显示世荣公司为二级资质等级。陆华梅要求提供世荣公司的二级资质等级证明，但世荣公司至今还没法提供二级资质等级证明，这说明世荣公司本身不具有二级物业服务等级资质，同时也说明世荣公司是缺乏诚信的公司，也是一种欺诈行为。这违反了国务院《物业管理条例》（2016年02月06日修正版）第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的”。所以，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效。4、涉案小区蓝湾半岛是我们所谓的世荣作品一号。在购房前，住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司一直宣传我们蓝湾半岛（世荣作品一号）的物业服务公司是Colli（高力物业）。并且证据40的图片已印证了珠海市斗门区人民政府、高力物业等企业与世荣兆业于2014年9月25日关于世荣作品一号（里维埃拉四期）合作签约，同时也证明了涉案小区所备案的物业服公司是高力物业而不是世荣公司。同时，陆华梅请求珠海市中级人民法院对于珠海市斗门区人民政府、高力物业等企业与世荣兆业于2014年9月25日关于世荣作品一号（涉案小区蓝湾半岛）合作签约的事件进行查证，还陆华梅和全体业主一个真相。无论是宣传欺诈还是物业备案欺诈，这都是一个欺诈事件。退一万步来，假如世荣公司的证据8《珠海市物业服务合同备案表》复印件是真实的，可《合同备案表》复印件的住宅收费标准为2．6元/平方/月，而《蓝湾半岛前期物业服务合同》的住宅收费标准为2．8元/平方/月；世荣公司与住宅物业的建设单位珠海市斗门区世荣实业有限公司的行为是一种欺诈的行为，和是一个不守信的企业。这违反了国务院《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的”。所以，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》无效。综上所述，世荣公司根本就不具备进驻小区服务资格，更谈不上收费权。5、《蓝湾半岛前期物业服务合同》第二十六条，“服务期限从建设单位交付本物业之日起至本物业业主大会成立并与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。”违反了《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定“物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年。”虽然世荣公司用国务院物业管理条例第二十六条来解释，但在法律适用上，国务院《物业管理条例》作为全国性专门规定物业管理的行政特别法规，《珠海经济特区物业管理条例》作为地方法规，在没有违背国务院《物业管理条例》强制规定的同时，其效力显然要高于国务院《物业管理条例》，显然，《蓝湾半岛前期物业服务合同》第二十六条无效，而一审法院对此视而不见。（三）、原判决“本院认定开发商已经于2017年11月10日将该房屋交付陆华梅。根据上述规定，陆华梅应从房屋交付之日即2017年11月10日起交纳物业服务费。”“关于陆华梅诉称涉案房屋的质量问题，不是房屋本身的质量问题，涉及房屋的装修合同关系是陆华梅与装修公司之间的法律关系，与本案无关。”一审法院根据一纸物业合同，就“本院认定开发商已经于2017年11月10日将该房屋交付陆华梅”，却对于世荣公司没有任何证明已验收房屋合格而没有作任何解释说明，甚至陆华梅提供了证据5和12，证明陆华梅的房屋存在严重质量问题和世荣公司违规操作收房流程，再甚者，世荣公司为帮开发商逃避责任，对于陆华梅和其他业主的维修要求置若罔闻。直到2018年8月14日房屋质量问题新闻曝光（如陆华梅证据1视频），世荣公司和开发商才同意解决房屋的严重质量问题。也直到2018年12月29日，陆华梅房屋的严重质量问题才基本得到解决，但像房间门脱皮、洗菜漏水、可视对讲机等问题在诉讼前都没有解决。由此可见，2018年12月29日前还没有达到房屋交付的条件，所以世荣公司没有权利要求陆华梅向其交纳2018年12月29日前的物业管理费，而此前的物业管理费应当由开发商交纳。（四）、“关于世荣公司提供物业服务的质量问题。……根据世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》以及世荣公司与陆华梅签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》关于物业服务的条款，世荣公司对涉案小区已基本上按照前期物业合同提供了物业服务，业主依法应当及时缴纳物业服务费。”一审法院坐在法院里看着两份物业服务合同，就知道“世荣公司对涉案小区已基本上按照前期物业合同提供了物业服务”，那一审法院也真是法力无边了；而面对陆华梅铁一般事实的众多证据图片和视频，一审法院短暂失明，两种法度标准，因为世荣公司不认可，所以一审法院不认可。自从入驻涉案小区以来，世荣公司一直都违反了《蓝湾半岛前期物业服务合同》的基本服务，例如合同共有9条日常的基本服务却违反了6条，如公共环境卫生，治安防范，交通、车辆停放秩序、停车场的管理，消防管理，房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，生活服务设施的维修修养护和管理；和合同共有2条综合基本管理服务却2条都有违反。详细请查阅证据13到35。特别是经常多处高空公共施备百叶窗摇摇欲坠，如陆华梅证据32视频和证据2、3、4录音，让陆华梅和全体业主长期受到恐惧和生命危险。除了违反物业服务合同外，世荣公司通过高额的设备设施维护保养欺诈全体业主，和强占涉案小区的公共设施会所、游泳池，还搞起垄断经营。例如陆华梅的证据36维修申请单，2019年4月保养涉案小区1-5期共4个发电机组竟要人民币19,600元，和2019年4月更换涉案小区4-5期生活水泵要人民币4,980元。还有，如果在会所和游泳池需要聘请教练，世荣公司要求陆华梅或其他业主必须聘请世荣公司的内部教练而不能外请，受其垄断经营和高价的服务。另外，世荣公司在涉案小区的门口和里面私自乱建广告牌和乱摆摊位，如陆华梅的证据21图片和证据31视频。对此，世荣公司在原判庭审上解释为已和开发商有协议。更有甚者，世荣公司在涉案小区的未经业主大会的表决私自把35栋后面的停车位改建成商用电动车充电站，并把所得收入占为己有。这明显侵犯了包括陆华梅全体业主的权益。为了搞高物业质量，陆华梅与其他业主多次组织与世荣公司商谈的会议，但世荣公司都没有执行每次商谈的承诺。由此可见，世荣公司根本不是二等级专业资质的物业公司，只是一个无物业资质等级、无信用，善于搞恶意串通、弄虚作假、欺诈业主的物业公司，更是披着合法外皮，欺压业主的黑霸、恶霸，是法治社会的毒瘤。（五）、“机动车停放服务费。根据陆华梅与世荣公司签订的《前期物业合同》第六条第一款的约定，陆华梅应根据机动车停放服务费标准交纳机动车停放服务费，……世荣公司按照每小时2元计算并要求陆华梅支付机动车停放服务费1,628元，符合合同的约定，事实清楚，理由和证据充分，本院予以支持。”一审法院仅凭着一纸无效的合同条款，而世荣公司所述的事实没根据，没证据，合同条款没有依据也不合法。由此可见，一审法院强词夺理，无中生有。1、事实没根据，没证据对于机动车停放服费，世荣公司提供的证据6，只是一些统计的数据和所谓统计的费用，但一直没有提供证据证明已为陆华梅的车辆提供了什么服务，也没有任何关于服务时间长度的证明或证据。2、服务项目不明确，双重收费，世荣公司解释说的机动车停放服费的服务项目是场地打扫清洁、保安巡逻、指挥交通，这不正是《蓝湾半岛前期物业服务合同》第三条第一项的基本服务吗?如果再收费，则是双重收费。而且《蓝湾半岛前期物业服务合同》第六条的最后已强调明确规定，所谓的机动车停放服务费均仅为车位场地使用服务费，如《蓝湾半岛前期物业服务合同》第8页第8行“以上费用均仅为车位场地使用服务费，……。”。3、合同条款没有依据，也不合法，对于机动车停放服务费，世荣公司既没有珠海市斗门区物价局关于涉案小区机动车停放服务费收费标准的审批文件，而世荣公司的伪造证据8《珠海市物业服务合同备案表》复印件也没有关于涉案小区机动车停放服务费的收费标准，由此可见，世荣公司不具备在涉案小区对机动车停放服务资格，更谈不上收费权。根据世荣公司提供的证据5显示，陆华梅的车辆停放在涉案小区的露天公共车位上。根据《物权法》第七十四条车位、车库的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业共有。”和国务院《物业管理条例》第七十八条：“利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。”而《蓝湾半岛前期物业服务合同》第六条条款事前根本就没有征得相关业主同意，而是世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》的结果。显然，《蓝湾半岛前期物业服务合同》第六条条款违法并无效。4、该合同条款是格式合同条款，根据《合同法》第四十条格式合同条款的无效：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”由此可见，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》第六条条款是格式合同条款，所以此条款无效。（六）、“滞纳金。根据双方签订的《前期物业合同》第八条第二款的约定，逾期应交纳每日千分之三的滞纳金，……本院予以酌情确定陆华梅应当向世荣公司按照上述标准支付滞纳金，拖欠每个月物业服务费的滞纳金从当月11日起算，计至实际清偿之日止，但每月物业服务费的滞纳金数额，以不超过当月物业服务费本金400.20元为限。”1、很明显，物业服务费的违约金（所谓的滞纳金）数额过高，没有法律依据，不合法。2、根据《合同法》第四十条格式合同条款的无效：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”由此可见，陆华梅与世荣公司签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》第八条第二款条款是格式合同条款，所以此条款无效。（七）、世荣公司提供的日常物业服务质量没有达到《蓝湾半岛前期物业服务合同》日常基本服务要求的标准，并通过高额不合理设备维护费来欺诈业主，如陆华梅的证据36（维修申请单）等。1）、卫生清洁服务质量没有达到《蓝湾半岛前期物业服务合同》第二章第三条日常基本服务中的第1点-公共环境卫生的第（3）、（5）、（6）、（7）、（8）点的要求标准；2）、安保服务质量没有达到《蓝湾半岛前期物业服务合同》第二章第三条日常基本服务中的第3点-公共秩序维护的（2）、（3）、（4）点的要求标准；3）、共用设施设备的维护和管理服务质量没有达到蓝湾半岛前期物业服务合同》第二章第三条日常基本服务中的第7点-物业共用部分、共用设施设备的维护和管理的（2）、（3）、（5）、（6）点的要求标准；4）、生活服务设施的维修养护和管理服务质量没有达到蓝湾半岛前期物业服务合同》第二章第三条日常基本服务中的第8点-生活服务设施的维修养护和管理的（2）、点的要求标准；5）、工作人员服务质量没有达到蓝湾半岛前期物业服务合同》第二章第三条综合管理基本服务的第1点和第2点的（2）、（8）点的要求标准；综上所述，世荣公司既缺乏服务资格，也没有提供相应服务。而原审法院完全置法律与事实于不顾，仅凭一纸缺乏法律约束力的合同，判决本人承担物业服务费用，实在是滥用权力，枉法裁判。故此，陆华梅为了维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百四十七条之规定，向二审法院提起上诉，望能本着公平、公正、合法的原则，以事实为根据，以法律为准绳，给予公正的判决。世荣公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律准确，陆华梅的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、世荣公司与陆华梅之间系物业服务合同关系，陆华梅所称的房屋质量问题与世荣公司无关，与本案无关联，陆华梅不能以其房屋存在质量问题为由拒付物业管理费。二、陆华梅无证据证明世荣公司恶意操作陆华梅的收楼流程，让陆华梅未在确认房屋是否合格的情况下签署验收文件以及与开发商恶意串通、弄虚作假，侵害世荣公司权益。事实上，陆华梅是在查验所购买的房屋后才在世荣公司的电子设备上签字确认，不存在先签字后查看房屋的情形。如果存在陆华梅所称的情况，陆华梅作为一个完全民事行为能力人，完全有能力判断这件事是否合理。既然陆华梅已签署，代表对签署的内容予以认可，陆华梅应当承担签字验收房屋所产生的法律后果。三、世荣公司与开发商签署的《前期物业合同》符合合同的有效要件，该合同真实合法有效，不存在合同无效情形，与陆华梅所述不符。首先，世荣公司与开发商均为具有完全民事行为能力人，签订该合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通行为，该合同内容没有违反法律法规的强制性规定、侵犯社会国家公共利益，完全符合合同的有效构成要件，该合同真实合法有效，不存在违法无效的情形。何况，《物业管理条例》第二十四条的规定是非效力性强制性规定，即使开发商没有通过招投标程序而是通过协议方式将案涉小区的物业管理服务项目交给世荣公司，该合同亦符合合同有效构成要件，陆华梅不能以世荣公司未经招投标程序而获得案涉小区的物业管理服务项目存在违法情形为由主张该合同无效。其次，陆华梅仅以开发商与世荣公司的股东同属一家公司为由称世荣公司与开发商恶意串通侵害陆华梅的权益，而无其他证据予以佐证，对陆华梅的主张不予认可。最后，该合同为前期物业服务合同，而非物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，本案中开发商与世荣公司签署的《前期物业合同》是在案涉小区业主大会成立之前，该小区建设单位即开发商通过合法的流程与世荣公司签订的委托世荣公司为案涉小区提供物业管理服务的合同，故该合同为前期物业合同，而陆华梅所称的《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定的“物业服务合同”是指业主大会成立后，由业主大会选聘物业服务企业并与之签署的合同，该条款不适用世荣公司与开发商签署的《前期物业合同》。四、前期物业服务合同的期限可约定至物业服务合同生效时止，与陆华梅主张不符。根据《物业服务管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由此可见，前期物业服务合同的期限可约定至物业服务合同生效时止，而陆华梅所称《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年，是针对业主大会成立后由业主大会选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同，该条款不适用于前期物业服务合同，因此不应以此为由称《蓝湾半岛前期物业服务合同》第二十六条违反《珠海经济特区物业管理条例》第六十条从而该条款无效。五、世荣公司有权收取机动车停放服务费，且服务项目约定明确，无双重收费情形。根据《珠海经济特区物业管理条例》第七十五条：物业管理区域内属于业主共有的车位，业主应当按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用的规定可知，世荣公司有权收取机动车停放服务费。另外，世荣公司与陆华梅签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》第三条约定物业基本服务之交通、车辆停放秩序、停车场的管理是针对全体业主及非业主使用人，而该合同第六条约定的机动车停放服务是指在第三条约定的交通管理服务的基础上有针对性地投入更多的人力物力对车位使用人在该车位停放的车辆进行管理服务，不存在双重收费情形。六、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条关于物业费纠纷的处理之第8款业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。故世荣公司有权依据双方签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》约定要求业主支付滞纳金，而非陆华梅所述仅以该合同为格式合同为由主张该合同第八条第二款滞纳金条款无效。七、根据世荣公司提交的珠海市物业服务企业登记备案证明可知，世荣公司本身具有二级物业资质，有效期至2017年12月5日，但根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房［2017］75号）以及《住房城乡建设部关于废止的决定》可知，住建部已经取消物业服务企业资质证书，且世荣公司于2017年10月31日已获得珠海市物业服务企业登记备案证明，因此世荣公司由始至终是一家合法开展物业服务经营活动的公司，并非陆华梅所述缺乏服务资格。综上所述，世荣公司认为一审法院判决并无不妥，是公平合法的，陆华梅的上诉理由与案件事实不符，不能成立，故请二审法院驳回陆华梅的上诉请求，维持原判。世荣公司向一审法院起诉请求：１．请求判令陆华梅支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费3,601.8元、公摊水电费159.45元，共3,761.25元（暂计至2019年3月31日，请求计算至付清之日止）；２．请求判令陆华梅支付滞纳金1,357.26元（暂计至2019年3月31日，请求计算至陆华梅付清拖欠物业管理费及公摊水电费之日止）；3.请求判令陆华梅支付机动车停放服务费1,628元；4.请求判令陆华梅承担一审案件诉讼费。陆华梅向一审法院反诉请求：1.确认世荣公司与陆华梅签订的《前期物业合同》无效，要求世荣公司返还陆华梅已交纳的物业管理费和公摊水电费2,895.58元，2.要求世荣公司承担从2017年11月10日至2018年6月30日房屋空置待维修期间的物业管理费和公摊水电费；3.要求世荣公司承担一审案件的诉讼费用。一审法院查明事实：2013年8月15日，开发商在《珠海特区报》上刊登了蓝湾半岛物业管理项目招标公告，截标时间为2013年8月26日17时前。世荣公司于2013年与开发商签订了《蓝湾半岛前期物业服务合同》。2016年8月16日，世荣公司与陆华梅签订了《前期物业合同》。2017年11月10日，陆华梅在开发商的入伙登记表上签名，并登记了粤T*****、粤T*****两辆汽车。当天，世荣公司通过陆华梅丈夫李德光名下中国工商银行借记卡账户划扣了三个月的物业服务费1,200.6元，之后，世荣公司又于2018年5月14日和2018年6月12日分别从陆华梅名下中国农业银行账户划扣1,277.69元、417.29元，也就是说陆华梅向世荣公司交纳了2017年11月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及公摊费共计2,895.58元。陆华梅登记在入伙登记表上的两辆汽车在2018年10月至2019年3月期间多次进出小区并停放在小区露天停车位。2018年7月1日之后，陆华梅拒绝向世荣公司交纳物业服务费及相关费用。位于珠海市斗门区********************的权属人为陆华梅，该房屋建筑面积为142.93平方米，该房屋竣工时间是2017年8月。陆华梅于2017年11月10日收楼，之后办理了不动产权证。涉案小区至今未成立业主委员会。世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》约定：合同期限从2013年7月1日至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取；露天车位计时制中小型车辆为3元/小时；业主或非业主使用人应于每月10日前缴纳当月的物业服务费等费用，逾期缴纳每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取；世荣公司与陆华梅签订的《前期物业合同》约定：合同期限从建设单位交付本物业之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取；露天车位计时制中小型车辆为2元/小时；业主或非业主使用人应于每月10日前缴纳当月的物业服务费等费用，逾期缴纳每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。一审法院认为：一、关于世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》是否有效的问题。国务院《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。上述规定非效力性强制性规定，就算开发商没有经过招投标程序直接将蓝湾半岛物业管理项目直接通过协议交给世荣公司，只要合同内容合法、不侵犯社会公共利益，亦为有效，因此，一审法院认定世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》合法有效。陆华梅主张世荣公司未经过招投标获得涉案小区的物业管理违法，一审法院不予采信。根据国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，因此，陆华梅在签订商品房买卖合同时应当包含前期物业服务合同，世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》对陆华梅有法律约束力。2016年8月16日世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》，世荣公司与陆华梅均是具有完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律规定、侵犯社会公共利益，完全符合合同的有效要件，《前期物业合同》合法有效，对陆华梅有法律约束力。二、关于业主从何时开始交纳物业服务费的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条中关于物业费纠纷的处理的第6点的规定，业主应自房屋交付之日起支付物业费。从陆华梅提交的不动产权证可知，陆华梅的房屋的竣工时间是2017年8月，即该房屋在2017年8月已具备法定的交付条件，陆华梅于2017年11月10日在开发商的入伙登记表上签名，一审法院认定开发商已经于2017年11月10日将该房屋交付陆华梅。根据上述规定，陆华梅应从房屋交付之日即2017年11月10日起交纳物业服务费。三、关于世荣公司提供物业服务的质量问题。陆华梅诉称世荣公司违反了《前期物业合同》的约定，包括日常服务的环境卫生、公共秩序、车辆停放、消防管理、公用设施设备维护和管理、生活服务设施的维修养护和管理；综合管理的人员管理等方面失职。根据世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》以及世荣公司与陆华梅签订的《前期物业合同》关于物业服务的条款，世荣公司对涉案小区已基本上按照前期物业合同提供了物业服务，业主依法应当及时缴纳物业服务费。四、关于陆华梅诉称涉案房屋的质量问题。一审法院认为，陆华梅提出的意见实质上是房屋装修的质量问题，不是房屋本身的质量问题，涉及房屋的装修合同关系是陆华梅与装修公司之间的法律关系，与本案无关。五、关于世荣公司的诉讼请求。（一）物业服务费。根据双方签订的《前期物业合同》第五条的约定，陆华梅负有按时交纳物业服务费的义务，按照该合同的约定，住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取，陆华梅的房屋建筑面积为142.93平方米，每月物业服务费为400.20元（142.93平方米×2.8元），从2018年7月1日至2019年3月31日共计9个月，物业服务费共计3,601.80元（400.20元×9个月），世荣公司要求陆华梅支付2018年7月1日至2019年3月31日共计9个月3,601.80元，一审法院予以支持。（二）公摊水电费。根据双方签订的《前期物业合同》的约定，公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。本案中，世荣公司没有提交相关的水电费发票，不能证明世荣公司已向有关部门缴纳了相关的水电费，因此，世荣公司此项请求，证据不足，一审法院不予支持。（三）滞纳金。根据双方签订的《前期物业合同》第八条第二款的约定，逾期应交纳每日千分之三的滞纳金，如逾期334天则滞纳金超过千分之一千，即滞纳金超过物业服务费本金。陆华梅每月应交的物业服务费为400.20元，按照合同约定，2018年7月份的物业服务费应当于2018年7月10日交纳，滞纳金应当从2018年7月11日起计算法庭辩论前2019年8月28日止为413天，滞纳金为495.84元（400.20元×0.003/天×413天），明显超过物业服务费本金400.20元。一审法院予以酌情确定陆华梅应当向世荣公司按照上述标准支付滞纳金，拖欠每个月物业服务费的滞纳金从当月的11日起算，计至实际清偿之日止，但每月物业服务费的滞纳金数额，以不超过当月物业服务费本金400.20元为限。（四）机动车停放服务费。根据陆华梅与世荣公司签订的《前期物业合同》第六条第一款的约定，陆华梅应根据机动车停放服务费标准交纳机动车停放服务费，按照世荣公司提交的陆华梅车辆停放时间列表，陆华梅当庭质证时，承认每天有两辆汽车停放在小区的露天地方，合同约定露天车位计时制是中小型车辆为2元/小时。世荣公司按照每小时2元计算并要求陆华梅支付机动车停放服务费1,628元，符合合同的约定，事实清楚，理由和证据充分，一审法院予以支持。六、关于陆华梅的反诉。世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》合法有效，业主依法应当在收楼之日起交纳物业服务费。陆华梅以世荣公司获得小区物业管理的方式不合法为由拒绝交纳物业费，反诉要求世荣公司退还已交的2017年11月10日至2018年6月30日期间的物业服务费和公摊电费共计2,895.58元，事实不清，理由和证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体若干法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、陆华梅于本判决生效之日起三日内支付世荣公司2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3,601.8元；二、陆华梅于本判决生效之日起三日内支付世荣公司2018年7月1日至2019年3月31日期间的机动车停放服务费1,628元；三、陆华梅于本判决生效之日起三日内支付世荣公司拖欠2018年7月1日至2019年3月31日期间共9个月物业服务费的滞纳金（每月物业服务费的滞纳金以400.20元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月物业服务费的滞纳金的数额，以不超过当月物业服务费的本金400.20元为限）；四、驳回世荣公司的其他诉讼请求；五、驳回陆华梅的反诉请求。案件受理费25元（世荣公司已预交），由陆华梅负担。反诉费25元（陆华梅已预交），由陆华梅负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人陆华梅的上诉请求与事实理由，本案的焦点为世荣公司与陆华梅《前期物业服务合同》的效力以及陆华梅是否应交纳相关物业服务费用。为此，本院认为，首先，根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，招投标程序是国家提倡的一种选聘物业公司的方式，也即物业服务合同的订立方式。但招投标程序不是物业服务合同订立的必经程序，因此，它对物业服务合同的成立及效力并不产生实质性影响。同时，物业服务合同在物业管理行政主管部门备案是一种行政管理上的要求，是否备案亦不影响物业服务合同的效力。因此，上诉人陆华梅上诉主张被上诉人世荣公司提供物业服务既没有通过招投标方式，也没有到相关物业管理行政主管部门备案，因而合同无效的观点没有法律依据，本院不予支持。其次，依据双方《前期物业合同》之约定，业主应从建设单位交付物业之日起支付物业费，因建设单位已经于2017年11月10日将案涉物业交付给了陆华梅，因此，一审法院认定陆华梅从2017年11月10日起按合同约定的标准支付物业服务费有事实及法律依据，本院予以维持。至于陆华梅主张世荣公司服务质量不到位从而不应支付物业服务费问题。本院认为，物业服务合同不同于一般的民事合同，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有一定的公共性。物业服务合同的内容实质，是物业公司为小区全体业主提供整体服务，而小区全体业主支付相应费用，单个业主所支付的物业服务费用，所换取的对价是针对小区的整体服务，而不仅仅是针对单个业主的服务。因此，在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一个业主的主观评价。因此，陆华梅以世荣公司服务质量不到位主张不应支付相应物业服务费，本院不予支持。最后，关于陆华梅主张涉案房屋有质量问题。因房屋质量问题是另一个法律关系，陆华梅应另寻法律途径解决。综上所述，陆华梅的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由陆华梅负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月十七日书记员 苏婉婷