广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13754号上诉人（原审被告）：彭广标，男，1938年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖晓彤，女，2000年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱锦晖，女，1950年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄丹琳，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。上诉人彭广标、肖晓彤因与被上诉人朱锦晖确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12099号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人彭广标、肖晓彤上诉请求判令：1.撤销一审判决，依法驳回朱锦晖的诉讼请求；2.由朱锦晖承担本案的诉讼费用。事实和理由：彭广标、肖晓彤之间不存在恶意串通，双方签订《房地产买卖合同》依法有效。一、涉案房产在当初购买时，房款由彭广标的儿子出资，由其儿媳张慧英的账号进行付款。朱锦晖威胁如不加上彭广标的名字，就不和他一起生活居住，迫于无奈，彭广标唯有向子女借钱一起购买涉案房屋，承诺子女等手上有钱时就归还所借购房款，当时亦告知朱锦晖登记在彭广标名下的份额日后要转给外孙女肖晓彤，对此朱锦晖是心知肚明的。从涉案房屋的付款情况看，彭广标当时并不是出资人，虽然当时彭广标在经营公司，但公司的经营状况是亏损的，所以一审法院认定彭广标应当存在相应的收入来源是错误的。二、涉案房产虽然登记在彭广标名下，但基于上述事实，该房产并不属于夫妻共同财产，且朱锦晖亦明晰涉案房产过户给肖晓彤的事实。因为当初购房时，彭广标并没有实际出过款项，且亦向子女及朱锦晖明确有钱时会归还该借款，所以在转让给肖晓彤时，按当初购买的相应份额价格转让。由于肖晓彤在国外念高中，专门回来办理涉案房产的过户手续，办完马上就回国外继续学业。彭广标以及家人，包括朱锦晖都是清楚的。当时彭广标、肖晓彤、朱锦晖及其他家人都是住在涉案房屋里，上述情况朱锦晖不可能不知晓，且是予以认可的。本案当事人都是近亲属关系，对于家事的处理都是基于互相告知，达成共识就去履行，不会像与外人处理问题一样，每件事情都白纸黑字的签名捺模，没有书面确认材料不等于事实不存在。三、朱锦晖是一个贪念很重，不顾感情，极其自私的人。朱锦晖就本案提起诉讼后，彭广标让家人去打印相关账户的银行流水，才发现2015年3月朱锦晖未经彭广标同意，将彭广标银行账户内的61万元全部提走。彭广标收取退休金的银行卡一直由朱锦晖控制，彭广标多年来日常生活的相关费用都需要子女垫付。四、彭广标的子女一向对朱锦晖尊敬有加，一直以来都尊重父亲的选择，对朱锦晖的要求有求必应。朱锦晖不但不心足，而且还经常在彭广标面前念念叨叨，让彭广标去找其子女拿钱给她。经过一些事件，彭广标才真正认识到朱锦晖的为人及其目的。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回朱锦晖的诉讼请求。被上诉人朱锦晖辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回彭广标、肖晓彤的上诉请求。朱锦晖与彭广标购买案涉房屋之时，彭广标是多间公司的法定代表人和股东，其完全有能力支付购房款。案涉房屋于2007年购买，属于夫妻存续期间内的共同财产。朱锦晖与彭广标于2008年开始居住，彭广标从未向朱锦晖提及该房屋要过户给肖晓彤的事情，朱锦晖对出售房屋的事情毫不知情。二、彭广标、肖晓彤在上诉状中捏造事实，多次诋毁朱锦晖，朱锦晖保留向其追究法律责任的权利。综上，请求二审法院查清事实，公平公正地作出判决，维护朱锦晖的合法权益。朱锦晖向一审法院起诉请求判令：1.确认彭广标所有的坐落于广东省佛山市顺德区******委会碧桂花城朗晴苑三街9号的房产（房地产权证号：1012342）的1/3份额赠与给肖晓彤的行为无效；2.肖晓彤协助彭广标办理上述房屋的过户变更手续；3.本案诉讼费用由彭广标、肖晓彤负担。后朱锦晖在诉讼中变更诉讼请求为：1.确认彭广标与肖晓彤关于彭广标坐落于碧桂花城朗晴苑三街9号的房产的《房地产买卖合同》无效；2.肖晓彤向彭广标返还案涉房地产所占份额并协助彭广标办理房地产的过户变更手续；3.本案诉讼费用由彭广标、肖晓彤负担。一审法院认定事实：朱锦晖与彭广标系夫妻关系，两人于2001年6月8日登记结婚。肖晓彤为彭广标的外孙女，案外人彭小华、彭绮媚系彭广标的子女，彭绮媚为肖晓彤的母亲。2007年1月22日，彭广标与案外人彭小华、彭绮媚作为买方与案外人刘虹、彭曙光作为卖方签订《房地产买卖合同》，合同约定卖方将位于广东省佛山市顺德区陈村镇花城社区*民委员会碧桂花城朗晴苑三街9号的房产出售给买方，用地面积为401.49平方米，建筑面积为314.5平方米，成交价格为1500000元，已经收到定金100000元，转账方式为买方收到房管受理回执当天一次性支付购房款1400000元给卖方。该份合同签订并在房管部门备案登记后，买方通过张慧英的账户取款1400000元支付给卖方。后该房产依法登记在彭小华、彭绮媚及彭广标三人名下，各占房产份额的1/3，彭广标所占份额的房地产权证号为1012342。该房屋自彭广标及案外人彭小华、彭绮媚购买后，由朱锦晖及彭广标居住。2019年1月10日，彭广标作为甲方与肖晓彤作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方自愿将坐落于广东省佛山市顺德区******委会碧桂花城朗晴苑三街9号的房地产出售给乙方，交易的上述房产的用地面积133.83平方米，套内建筑面积104.83平方米，双方议定上述房地产的成交价为500000元。合同签订后，肖晓彤于2019年1月16日向彭广标的账户转账支付500000元。现案涉房产中彭广标所占份额已经变更登记至肖晓彤名下。另查明，肖晓彤现仍在国外上学，购房款实际由其母亲彭绮媚代为支付。一审法院认为，本案的争议焦点在于彭广标及肖晓彤之间签订的《房地产买卖合同》效力的认定。朱锦晖主张案涉的合同由于彭广标、肖晓彤恶意串通，损害了其合法权益，故应当认定为无效。彭广标、肖晓彤则抗辩称案涉的房屋买卖朱锦晖实际知晓，并不存在恶意串通，且案涉的房屋价款与2007年购房时一致，并未损害朱锦晖的合法权益。法院对此分析如下：第一，关于案涉的转让房屋份额的性质的认定。虽然案涉房屋的房产登记上只有彭广标的名字，但是该房屋是在朱锦晖及夫妻关系存续期间购买，且朱锦晖及彭广标均确认该情况，彭广标辩称案涉房屋是由其子女出资购买，其所占份额的款项是其子女出借，但是彭广标并未能举证证明其主张，在诉讼中彭广标确认其一直进行公司经营，应当存在相应的收入来源。且即使彭广标的陈述真实，也只能证明案涉的购房款项属于借款，并不能据此否认案涉的房产份额属于夫妻共同财产。由于彭广标未能举证证明案涉的房产份额为其个人财产，应当承担举证不能的不利后果，法院依法确认案涉的原登记在彭广标名下的房产份额属于朱锦晖及彭广标的夫妻共同财产。第二，关于案涉房产的交易价格是否合理的认定。彭广标辩称案涉的房产交易价格与购房时的价格一致，并不存在不合理的情况。法院经审查朱锦晖提供的房地产买卖合同载明，案涉的房产实际为独栋别墅，房屋的用地面积为401.49平方米，建筑面积为314.5平方米，而约定的出售的1/3的份额价格为500000元，即房屋的总价款为1500000元，折算成单价为2000-3000元/平方米。而法院在庭后走访案涉小区附近开设的多家房地产中介服务机构均表示，同一小区同一街道的相似独栋别墅的整体售价在9000000元及12000000元之间，而交易的价格仅为市场价的不足1/6，该成交价明显低于目前的市场价格，属于不合理的交易价格。第三，关于彭广标、肖晓彤之间是否存在恶意串通的认定。本案中，肖晓彤为彭广标的外孙女，虽然其与朱锦晖之间不存在血缘关系，但是根据庭审中的陈述，肖晓彤在国外读书返回佛山期间均是与彭广标及朱锦晖居住，其应当知晓彭广标与朱锦晖之间的夫妻关系，且其自2018年11月已经年满18岁，属于完全民事行为能力人，在签订合同前应当知晓案涉房屋是在朱锦晖及彭广标夫妻关系存续期间购买，但是现有证据无法证明肖晓彤及彭广标在签订房地产买卖合同之前曾经告知朱锦晖以及朱锦晖对此表示同意的事实存在。彭广标、肖晓彤辩称，在肖晓彤返回佛山居住并在签订合同之前已经将情况告知朱锦晖，但是并未能举证证明该情况，且朱锦晖对此予以否认，故对于彭广标、肖晓彤的抗辩不予采纳。彭广标另辩称，在2007年购买房屋时已经告知朱锦晖其所占的份额将来会转给肖晓彤，但是朱锦晖对该说法予以否认，且也未能举证证明该事实存在，应当承担相应的举证不能的不利后果。综合上述分析，彭广标未经朱锦晖的同意，擅自处分夫妻共同共有的涉讼房屋的份额，且交易价格明显低于市场合理价格，损害了朱锦晖作为房屋共有人的合法权益。而肖晓彤作为彭广标的外孙女及完全民事行为能力人，应当清楚知晓朱锦晖及彭广标之间的夫妻关系及案涉房屋的情况，仍然在未有告知朱锦晖的情况下与彭广标以明显低于市场合理价格的成交价完成了房屋买卖，足以认定彭广标、肖晓彤之间就涉讼房屋买卖存在恶意串通，朱锦晖据此主张彭广标及肖晓彤签订的《房地产买卖合同》无效的请求合理有据，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现涉讼房屋份额登记在肖晓彤名下，朱锦晖据此主张肖晓彤、彭广标协助办理涉讼房屋变更登记至彭广标名下的主张，符合法律的规定，法院予以支持。肖晓彤、彭广标应当配合办理涉讼房屋过户至彭广标名下的手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认彭广标与肖晓彤于2019年1月10日就位于广东省佛山市顺德区陈村镇花城社区*民委员会碧桂花城朗晴苑三街9号房屋签订的《房地产买卖合同》无效；二、彭广标、肖晓彤应于判决发生法律效力之日起十日内办理广东省佛山市顺德区陈村镇花城社区*民委员会碧桂花城朗晴苑三街9号肖晓彤所占份额过户至彭广标名下的手续。本案受理费减半收取为15400元，财产保全费5000元，合计20400元（朱锦晖已预交），由彭广标、肖晓彤负担。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对彭广标、肖晓彤的上诉主张，本案二审的争议焦点系彭广标与肖晓彤签订的《房地产买卖合同》是否无效。2019年1月10日，彭广标与肖晓彤签订《房地产买卖合同》，由彭广标将其享有的案涉房产的份额转让给肖晓彤，此后双方办理了房产变更登记手续。现朱锦晖主张上述买卖合同的签订损害其合法权益，应当认定为无效。经审查，案涉房产是在彭广标、朱锦晖的婚姻关系存续期间购买，彭广标享有的相应份额依法应属于夫妻共同财产。彭广标认为案涉房产由其子女出资购买，其所占份额的款项是向子女借钱的，经审查，该主张涉及的是彭广标有否借钱买房（借贷关系），该问题并不影响彭广标享有的房产份额属于夫妻共同财产的认定，故彭广标否认夫妻共同财产的定性，理据不足，本院不予支持。案涉房产的相应份额属于夫妻婚姻关系存续期间的重大共同财产，一方对该财产作出处理，应与对方平等协商，取得一致意见，否则会损害另一方的合法权益。本案中，彭广标将其占有的房产份额转让给肖晓彤，朱锦晖主张其对此并不知情，该财产的处理并没有取得其同意。彭广标辩称当初购房时已告知朱锦晖日后其份额要转给外孙女肖晓彤，但未能提供确凿、充分的证据予以证明。另外，肖晓彤作为彭广标的外孙女，应当知道彭广标与朱锦晖为夫妻关系，其在签订《房地产买卖合同》时也应当知道案涉房产是在彭广标、朱锦晖夫妻关系存续期间购买的，但本案并没有充分证据证明彭广标、肖晓彤在签订合同之前曾经告知朱锦晖房产转让的事情且取得朱锦晖的同意。因此，综合上述分析，本院采信朱锦晖的主张，确认彭广标转让房产份额时并没有经过朱锦晖的同意。关于交易价格的问题。彭广标与肖晓彤签订合同约定案涉房产1/3份额的出售价格为500000元，根据案涉房产所处相近小区、相近地段、相似楼房的市场价格，上述出售价格明显低于目前的市场价格，属于不合理的低价。因此，综合上述分析，彭广标未经朱锦晖的同意，擅自转让处理夫妻共同财产，且交易价格明显低于市场价格；而肖晓彤作为彭广标的外孙女，应当清楚彭广标与朱锦晖的夫妻关系及案涉房产的情况，但其没有告知朱锦晖房产转让的事情及取得朱锦晖的同意，并且接受了低价转让；故案涉《房地产买卖合同》的签订损害了朱锦晖的合法权益，应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”由于买卖合同签订后案涉房产的相应份额已变更登记在肖晓彤的名下，根据上述法律规定，彭广标、肖晓彤应当办理案涉房产肖晓彤所占份额过户登记在彭广标名下的手续。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，彭广标、肖晓彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人彭广标、肖晓彤负担。本判决为终审判决。审判长 舒 琴审判员 王志恒审判员 唐铭焕二〇一九年十二月二十日书记员 卢俊霖