河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4819号原告：李建设，男，汉族，1970年1月20日出生，原住河南省伊川县，现住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘高卓，河南光法律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王信仰，河南光法律师事务所实习律师。被告：河南隆安房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区上阳路上阳华府小区内小二楼。法定代表人：杨丽军，经理。委托诉讼代理人：许博澜，女，系公司员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。第三人：洛阳市文化广电和旅游局，住所地洛阳市洛龙区开元大道228号党政办公大楼14楼。负责人：胡大鹏，局长。委托诉讼代理人：方涛，河南广文律师事务所执业律师。原告李建设与被告河南隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安房地产公司）、第三人洛阳市文化广电和旅游局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李建设及其委托诉讼代理人刘高卓、隆安房地产公司的委托诉讼代理人闫建国及许博澜、洛阳市文化广电和旅游局的委托诉讼代理人方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建设向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告隆安房地产公司之间关于隆安东方明珠2-1-1602室房产的买卖合同；2.判令被告返还已付购房款200132元及利息25716.96元(利息按照年利率6%暂计算至2019年6月26日，之后的利息仍按照年利率6%计算，直至房款清偿完毕之日）；3.判令被告赔偿因违约导致房产上涨差价(以法院委托鉴定的差价为准)；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年通过第三人以团购的方式，购买了隆安房地产公司开发的位于洛阳市××××室房产，房款总额为357132元。原告分别于2011年12月28日、2012年6月21日共向第三人支付了购房款20万元。原告于2017年5月5日持第三人开具的购房收据前往被告处换取了被告开具的购房收据。之后，原告多次找被告要求签订书面买卖合同、支付剩余购房款并请求被告交付涉案房屋，但被告迟迟不予配合。经原告多次催促，被告明确表示不再将涉案房屋售于原告并将房产另售他人，现涉案房屋已由案外的购房人实际入住。原告认为，原、被告之间关于涉案房屋的买卖关系合法，双方均应严格履行买卖协议，被告在看到涉案房产价值已然升值的情况下将涉案房产另售他人，导致原告购房目的无法实现，原告有权要求被告返还购房款并要求被告赔偿房屋差价损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。隆安房地产公司辩称，原告的诉讼请求及诉讼理由，不能对抗被告依法依约履行权利的客观事实，更不能掩盖原告的违约行为造成双方权利义务终止的客观事实，所以原告诉讼请求不能成立，应当依法驳回。洛阳市文化广电和旅游局辩称，我们只是团购的组织者，具体的权利义务由原、被告约定。从原告的诉状及被告答辩可以明确，原、被告均认可购房事实及被告愿意退款，因此购房合同的履行应由原、被告双方自行明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年7月6日，隆安房地产公司（甲方）与洛阳市文化广电新闻出版局（乙方）签订《隆安·东方明珠项目定向开发建设协议》一份，协议显示：……甲方以出让方式取得伊滨区开拓大道以东、兴业西街以西、白塔路以北、新源路以南编号为TDJYX-2010-58地块的土地使用权。开发建设商品房的项目名称现暂定名为隆安·东方明珠。本协议乙方定向开发商品住宅楼为2号楼1--3单元300套，其中二室户型156套，三室户型138套，复式户型6套。土地使用权年限70年。……乙方职工在与甲方签订《商品房预售合同》时，需持乙方为其出具的身份证明和乙方收取其缴纳的付款收据；……付款方式：乙方向甲方付款的具体时间及比例如下：（1)在协议签订后3日内，每套支付定金壹万元整；(2）协议签订后10日内，每套支付进度款为全款的40%；(3)工程进度至士0.00时，每套再支付进度款为全款的20%；（4)主体工程至封顶时，一次性付款客户向甲方支付进度款至总房款的100%。(5)待符合国家规定的按揭贷款条件后，乙方应按甲方要求7天之内提供按揭贷款所需资料，甲乙双方共同配合办理一切按揭手续。如因国家政策原因或乙方原因无法办理贷款的，将转为一次性付款客户，在主体工程至封顶时向甲方支付进度款至总房款的100%。……违约付款的责任：若乙方逾期付款时间在30日内的，乙方应当承担定向开发进度款总额日万分之二的违约金并同时付清全部应交款项；若逾期付款超过30日，乙方应当承担定向开发进度款总额日万分之三的违约金并同时付清全部应交款项；若逾期付款超过60日，乙方应当承担定向开发进度款总额日万分之五的违约金并同时付清全部应交款项；若逾期付款超过90日，甲方有权收回该套房屋并有权另行出售，乙方应当承担总房款日万分之六的违约金，甲方在乙方已付款中扣除违约金后，余款在30日内退还乙方，并不承担利息及任何法律责任。……在封顶以前的任何时间，如甲方办理了房屋预售证，具备了预售条件，乙方应组织享受购房政策的全部客户于7日内直接与甲方签订《商品房预售合同》。一次性客户在签订《商品房预售合同》时必须付清全部款项。……甲乙任何一方无正当理由单方终止协议或违反本协议约定，均应赔偿守约方的实际损失。……在履行中发生争议时，未尽事宜由甲乙双方协商解决……。2.2011年12月28日，李建设签署了《团购承诺书》，内容为：我已经认真阅读过团购相关的协议书、区位图、户型图、团购操作办法等各种公示资料，认可上述公示资料全部内容、自愿按照团购协议条款和团购组织办法参加文广新局组织的团购房活动，自愿承担参加团购活动可能带来的一切风险、愿意在协议框架内协商处理可能出现的相关问题，不纠缠文广新局任何组织。对交纳壹万元定金后改变主意不参加团购不退还定金的条款愿意接受。3.2013年12月31日，隆安房地产公司（甲方）与洛阳市文化广电新闻出版局（乙方）签订了团购备忘录，内容为：甲乙双方于2011年7月6日签订商品房团购协议，项目名称为隆安东方明珠。经双方共同努力，团购组织工作至今已经基本结束，今天正式交接。现就现主要情况记述如下：一、双方签订团购协议以来，乙方组织认购“隆安东方明珠”项目住房共202套，其中大套126套，小套75套，复试1套。……二、乙方按甲方要求代收预付款两批，其中大套每套28.5万，小套每套20万，复式55万。应预付款总计5146万元。截止2013年11月，共实收4980万元，……乙方已付给甲方4953.3万……乙方还应付给甲方26.7万，交接当日全部付清。……三、认购业主相关个人信息资料乙方一并交予甲方。四、自此乙方配合组织认购和代收预付款工作全部结束，向甲方全面移交。今后由甲方与各购房业主签订购房合同并按规定办理有关手续，乙方不再介入。3.2014年6月30日，隆安房地产公司在洛阳晚报刊登交房公告，告知隆安东方明珠业主，隆安东方明珠住宅区1-9号楼、商务区C、D座公寓，将于2014年6月30日起向各位业主进行交付。请业主们携带相关资料到隆安东方明珠营销中心办理手续。4.2017年4月29日，隆安房地产公司在洛阳晚报刊登通知，告知隆安东方明珠业主，隆安东方明珠小区1号～9号楼已于2014年6月30日交房，至今仍有部分业主未按协议约定到隆安公司办理购房相关手续。现正式通知，请未办理购房手续的所有业主于2017年5月5日前到东方明珠售房部办理完成购房手续并付清剩余购房款。如逾期未办理，将按相关规定处理。5.2017年5月26日，张振龙律师事务所接受隆安房地产公司的委托，就洛阳市文化广电新闻出版局与隆安房地产公司签订的《隆安·东方明珠项目定向开发建设协议》（即团购房屋协议）的履约事宜致函：贵单位于2011年7月6日与隆安公司签订《隆安·东方明珠项目定向开发建设协议》（即团购房屋协议）一份……协议签订后，……隆安公司也按照贵单位的团购需求，对团购房屋进行了开发建设，并于2013年12月27日完成了对团购房屋的竣工验收，于2013年11月15日取得团购房屋的《房屋预售许可证》。工程竣工验收合格后，根据贵单位向隆安公司提供的购房人名单及联系方式，隆安公司按照购房名单逐一通知购房人来隆安公司签订购房合同，缴纳购房款，接收房屋。并于2014年6月30日在《洛阳晚报》A11版发布了交房公告，通知隆安公司将于2014年6月30日起向购房户进行交房。然而时过3年，截止到2017年5月26日，尚有46户没有与隆安公司签订购房合同，未办理交房手续。由于贵单位的46户购房人，既不与隆安公司签订购房合同、缴纳剩余房款，也不来接收房屋，导致隆安公司不但财务成本上升，还要定期对这些房屋进行维护，人为的增加了隆安公司的经营成本，造成了不必要的额外开支和损失。同时，也导致了整个小区的装修期限延长，使小区长期处于不安宁的环境之中。为了防止损害结果的扩大，我所特向贵单位致此《律师函》。望贵单位在收到本《律师函》后，通知尚没有签订合同的购房户，于2017年8月30自之前与隆安房地产公司签订购房合同，逾期隆安房地产公司将不再为贵单位未签订购房合同的购房人保留房源，且贵单位与隆安房地产公司签订的团购房屋数量，以截止到2017年8月30日前签订合同的购房户数为准。该律师函附件：《未签订购房合同、未办理收房手续人员名单》中无李建设。6.2018年12月14日，隆安房地产公司在洛阳晚报刊登通知，内容为：姬跃峰、朱健、王崇向、**、李刚、齐银玲、吉晓静、赵雪、钟向阳、王庆芳、王慧芳、宁少俊、胡志红、张宏林(马振康）、赵玉红、李乃悌、吕富根、姚宝刚、刘约拿、郭柄岐(原周小莉）、李建设、谢宏斌、杨会晓、刘永亮、杨亮、马腾飞、孙振庭、杨自强、韩建民、徐雅峰、李卫星、王玲：我公司开发的隆安东方明珠1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号住宅楼已于2014年6月30日建成，并具备交房条件，但你们至今未与我公司签订购房合同和收房，也没有支付剩余购房款。请你们于2018年12月31日前到我公司办理退款手续，逾期将按照我公司相关规定处理。7.2011年12月28日，洛阳市文化广电新闻出版局出具的收据显示，收到李建设购房款15万元。2012年6月21日，洛阳市文化广电新闻出版局出具的收据显示收到李建设房款5万元。2017年5月5日，隆安房地产公司收据显示收到李建设东方明珠2-1-1602房款200132元。另，第三人称，因机构改革，洛阳市文化广电新闻出版局和其他部门合并为洛阳市文化广电和旅游局。2018年7月25日，被告将涉案房屋另行出售。本院认为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在本案中，被告与第三人签订《隆安·东方明珠项目定向开发建设协议》，李建设通过第三人向隆安房地产公司交纳部分购房款认购团购房产。在团购房具备房产交付条件后，被告通过报纸公告的形式通知购房人到被告处办理购房手续，缴纳剩余购房款等，原告也于2017年就团购房需办理的相关手续与被告接洽并补交了132元房款。上述行为均系为将来双方签订商品房买卖合同而做的准备。《隆安?东方明珠项目定向开发建设协议》虽从整体上约定了开发建设商品房的情况，但每一购房者所购房屋的具体面积、楼号、单元号、层数、购房款总额等具体细节尚需原、被告双方进一步确认，李建设随后签署了《团购承诺书》，表明了原、被告有将来再行订立具体买卖合同的合意。后被告给原告出具的收据本身不能体现《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方商品房买卖合同最终并未成立，原、被告双方之间实质上形成的是商品房买卖预约合同。故对原告要求解除与被告之间关于隆安东方明珠2-1-1602室房产买卖合同的诉求，本院不予支持。现涉案房屋被告已另售他人，原、被告之间关于商品房买卖的意向无法进一步推进，预约合同的目的不能实现，为了节约诉讼成本，本院在本案中对原、被告之间关于隆安东方明珠2-1-1602室商品房买卖形成的预约合同予以解除。预约合同解除后，被告收取原告的购房款200132元应予退还。关于原告的损失即原告所主张被告赔偿购房款利息及因违约导致房产上涨差价问题，在本案中被告未提供证据证明其通过除报纸公告外更易于让原告知晓的形式通知原告办理购房相关手续，原告在办理贷款不能的情况下亦未能按定向开发建设协议约定及时补交剩余房款，双方对导致本案纠纷的发生均有一定的责任。关于原告的上述损失，应从公平原则出发，结合案件实际情况，本院酌定自被告从其与第三人签订《团购备忘录》，第三人向其全面移交之日即2013年12月31日起，按年利率10%向原告支付利息为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除李建设与河南隆安房地产开发有限公司之间关于隆安东方明珠2-1-1602室商品房买卖预约合同；二、河南隆安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李建设返还购房款200132元并支付利息（利息分段计算：以200000元为基数，按年利率10%，自2013年12月31日起计至2017年5月4日；以200132元为基数，按年利率10%，自2017年5月5日起计至实际清偿之日止）；三、驳回李建设的其他诉讼请求。如河南隆安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4688元，减半收取2344元，由河南隆安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇一九年十二月十三日书记员  谭玉丹