福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异179号 案外人：肖火养生，男，1974年1月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：胡禄祺，男，1963年1月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：福建龙岩农村商业银行股份有限公司西城支行，住所地龙岩市新罗区西城西桥登高西路82-2号，统一社会信用代码91350800050349227T。 负责人：李理，行长。 被执行人：陈德义，男，1975年9月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人胡禄祺与被执行人陈德义民间借贷纠纷、申请执行人福建龙岩农村商业银行股份有限公司西城支行与被执行人陈德义金融借款合同纠纷一案过程中，案外人肖火养生对本院查封被执行人陈德义所有的龙岩市新罗区房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人肖火养生称：2014年11月25日，被执行人陈德义将位于龙岩市新罗区房屋出售给案外人肖火养生，并实际使用至今。案外人肖火养生与被执行人陈德义于2014年11月25日签订了房屋转让合同，并于2016年2月付清全部房屋，案外人肖火养生于2016年装修完毕后入住该房屋并居住至今，装修费、水电费等一切费用都是由案外人肖火养生交付。2019年11月，案外人肖火养生要去办理房屋过户手续时才知道该房屋被法院查封。案外人肖火养生认为其在申请执行人胡禄祺起诉被执行人陈德义之前就已经完成了房屋的买卖交易，并已经实际交付使用。案外人肖火养生已经取得该房屋的所有权和使用权，没有过错，是对房屋拥有合法产权的案外人。为此，案外人肖火养生提出执行异议申请，请求查明事实，依法解除对龙岩市新罗区房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 经本院审查查明：原告胡禄祺与被告陈德义民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理，2019年6月13日，本院作出（2019）闽0802民初4380号民事调解书，双方达成如下调解协议：1、陈德义尚欠胡禄祺借款本金40000元，陈德义从2019年6月起于每月13日前各归还借款本金1000元直至款清为止。2、若陈德义有任意一期未按前述约定履行还款义务，则胡禄祺有权就剩余款项一次性向法院申请强制执行，并有权要求陈德义支付自2019年5月20日起至款清之日止按月利率2%计算的尚欠借款利息。3、胡禄祺自愿放弃其他诉讼请求。4、本案案件受理费800元，减半收取400元，由陈德义负担。调解书生效后，因陈德义未能履行生效法律文书所确定的义务，胡禄祺于2019年9月19日向本院申请强制执行。2019年9月24日本院依据（2019）闽0802执3804号之一执行裁定书查封陈德义名下的案涉房产。 原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司西城支行与被告陈德义、熊月春、谢彪、甘盛伟、吴生成金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理，2019年6月3日，本院作出（2019）闽0802民初2293号民事判决，判决：一、被告陈德义、熊月春应于本判决生效之日起十日内归还福建龙岩农村商业银行股份有限公司西城支行借款本金45,379.33元及截止2019年3月6日结欠的利息9729.4元；并支付以本金45,379.33元自2019年3月7日起至款清之日止按月利率12.43375‰计算的逾期利息及自2019年3月7日起至款清之日止的逾期利息按月利率12.43375‰计算的复息。二、被告谢彪、甘盛伟、吴生成应对被告陈德义、熊月春的上述债务承担连带清偿责任。被告谢彪、甘盛伟、吴生成承担连带清偿责任后，有权向陈德义、熊月春追偿。该判决书生效后，因陈德义等人未能履行生效法律文书所确定的义务，原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司西城支行于2019年7月24日向本院申请强制执行。2019年7月29日本院依据（2019）闽0802执3136号之一执行裁定书查封陈德义名下的案涉房产。 2014年11月25日，被执行人陈德义及其妻子熊月春作为（甲方）与肖火养生（乙方）签订一份《房屋转让合同》，主要约定：甲方将合法拥有的位于龙岩市新罗区××街道××号（红梅小区四期集资房）30栋楼308号房（包含杂物间）转让给乙方，转让价格26万元。付款方式：由乙方分二次支付给甲方，在甲方向乙方交付房屋全部钥匙及购房合同书，购房发票后，乙方第一次先支付购房款13万元，第一次支付时间为2014年11月25日；第二次支付时间为2015年5月31日，剩余2万元待甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，由乙方全部支付给甲方。甲方在收款时应向乙方出具收据。房屋交付在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。房屋产权证下发后，甲方应积极配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证该转让房产不涉及第三方的权利。本合同签订前该房屋集资、购房款、公共维修金及其他费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。双方在合同中补充约定：如有产生析产税，则析产税由甲方法定继承人承担，如甲方违约，必须退还全部购房款，并支付2万元赔偿款。合同签订当日，肖火养生按约支付购房款13万元，陈德义出具一份收条予以确认。2014年12月6日，肖火养生转账支付陈德义购房款3万元；2014年12月11日，肖火养生转账支付陈德义购房款50000元。2014年12月11日，陈德义出具一份收条，确认已收到肖火养生购房款共计24万元。2014年12月12日，肖火养生转账支付陈德义购房款5000元；2015年1月29日，肖火养生转账支付陈德义购房款3000元；2016年2月2日，肖火养生转账支付陈德义购房款8000元。2016年2月2日，陈德义、熊月春出具一份收条，载明：本人陈德义已收到肖火养生购买福建省龙岩市新罗区龙门镇红梅小区30幢308号房的全额购房款共计26万元，收到该款后依然会履行《房屋转让协议》上的所有条款。此后，肖火养生对案涉房屋进行装修，并入住至今。2017年8月9日，案涉房屋办理不动产权证书需补缴差价款1825.14元，该笔款项由肖火养生缴纳。2019年2月26日，案涉房屋办理了不动产权证书。 上述事实，有案外人肖火养生提供《房屋转让合同》、收条四份、农商行存款明细账及储蓄存款凭证、收款收据、电费缴费凭证、订货合同、发货单、定货单、收条、结账单、销售单、电热水器安装工单、强制执行申请书、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封结果信息表、限期履行通知书、公告、照片及本院对肖火养生制作的询问笔录等证据在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，2014年11月25日，陈德义将其所有的位于龙岩市新罗区××街道××号（红梅小区四期集资房）30幢308号房屋转让给肖火养生，并签订《房屋转让合同》，肖火养生按约定支付全部购房款26万元，并于2016年年底入住使用案涉房屋至今。案涉房屋于2019年3月办理不动产权属证书，肖火养生因经济困难无法筹集资金办理过户手续，2019年7月案涉房产被查封，无法办理过户，案外人肖火养生对此不存在过错。综上，案外人肖火养生异议的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人陈德义名下位于龙岩市新罗区××街道××号（红梅小区四期集资房）30栋楼308号（不动产权证：闽（2019）龙岩市不动产权第××号）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 江   彬 审判员 陈   颖 审判员 林 朝 晖 二〇一九年十二月二十日 书记员 邱瑜(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。