云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初4801号原告（反诉被告）：姜永鸾，女，1965年12月12日出生，汉族，住云南省腾冲市，未出庭）。委托诉讼代理人：邵巾玲、李仕灵，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号，统一社会信用代码91530522072457966H。法定代表人：吴宴峰，该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南腾驿房地产开发有限公司，住所云南省腾冲市腾越镇西山坝，统一社会信用代码915305226229346763。法定代表人：陈海莺，该公司董事长（未到庭）。委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。原告姜永鸾与被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）、云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，在诉讼过程中，被告博美公司对原告姜永鸾提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，将本诉和反诉合并审理，并于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告姜永鸾的委托诉讼代理人邵巾玲、李仕灵、被告博美公司的委托诉讼代理人王晓杰、被告腾驿公司的委托诉讼代理人寸秋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜永鸾向本院提出诉讼请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，在合同期内每年按时支付原告经营管理费44321.8元；2.判令被告博美公司支付原告2019年10月30日至2020年10月29日的经营管理费44321.8元，并支付自2019年10月20日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告博美公司支付原告违约金8864.36元（按年委托经营管理费用的20%计算）；4.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告姜永鸾于2013年9月30日向被告腾驿公司购买位于腾冲市商铺，并签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2014年8月31日。同时约定在原告购买商铺后进行返租，前五年的经营管理费在签订购房合同并交付购房款时，由被告腾驿公司一次性返还给原告并算作购房款，所购买的商铺由被告腾驿公司安排被告博美公司统一进行运营管理。同日，原告根据被告腾驿公司的安排与被告博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，约定委托经营管理期限为10年，自交房之日起算，被告博美公司每年按购买商铺总价的7%支付原告经营管理费44321.8元，还约定后五年的经营管理费一年一付，被告博美公司应当于每年合同开始履行10日前（即每年10月20日前）一次性付清下一年的经营管理费，且经营管理费不因被告博美公司经营管理期间实际获得的收益发生增减。因被告腾驿公司无法按时交房，经被告腾驿公司与原告协商，并签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定交房时间延至2014年10月30日，委托经营管理期限自2014年10月30日起至2024年10月29日止。现五年期限已过，二被告应当于2019年10月20日前支付2020年的委托经营管理费，但经原告催收，被告博美公司一直以各种理由拒付，而被告腾驿公司一直未督促被告博美公司履行义务，应当对此承担连带支付责任。为此原告特提起诉讼。被告博美公司辩称：本案被告博美公司与原告签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》时，整个腾冲的房地产较为景气。原告与被告腾驿公司购买的商铺面积不大，且没有独立成铺。上述协议签订后，被告博美公司积极整合原告在内的各业主委托经营管理用房，对外进行相应的广告宣传，并出资引进我国知名品牌"居然之家"进驻国际商贸城，还于季度进行相应的商业宣传活动，致力于提高国际商贸城的整体知名度及商业价值地位。但基于各委托人房屋结构布局不同，多数为平方数不大且相连，若进行单户面积出租则基本上无商业价值的情况，只能以相连为基础进行多户大面积打包出租才能体现商业价值。后被告博美公司与多位有意承租的经营者进行商议，但受限于区域位置及全国乃至全球房地产的极速下滑，无法达到与原告的协商预定价格，若不出租又将使国际商贸城整体进入僵局，无法继续经营发展，有损于各委托人利益，因此被告博美公司便与有意承租大范围的承租人签订协议，并对签订价格约定涨幅及市场调整协商意向，对原告相关面积在每平方每月8元至12元间的价格进行出租(包含调整价即今年能出租价格)。在被告博美公司签订合同后履行的前五年，每年都持续处于严重亏损状态。为此，被告博美公司多次与面积相连整体出租的业主进行商业经营情况通报，进行价格协商，做到双方利益共赢的友好发展。但原告及一部分业主根本不愿意进行协商，坚持按合同履行，这样就单方面加重了被告博美公司的经济负担，现达到无法履行的情形。如按原告诉请继续履行合同，对被告博美公司将违背合同目的，显失公平。要求驳回原告的诉讼请求，不再履行双方签订的合同。被告腾驿公司辩称：其不应承担连带责任，第一，依照合同的相对性，被告腾驿公司不是合同的相对方。我国法律规定合同的相对性原则是指“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护”。本案被告腾驿公司仅仅是案涉房屋的开发商，而被告博美公司与原告是具有民事责任能力的民事主体，协议也是博美公司与原告作为民事行为能力人自愿签订，双方因协议所产生的纠纷与腾驿地产无关。第二、我国对承担连带责任有明确的法律规定，连带责任是指按照法律的规定或者当事人的约定，两个或者两个以上的当事人对其共同债务全部承担或者部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任，其目的在于补偿、救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的利益。《民法总则》第178条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，因此，在当事人没有作出关于连带责任约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。当前并无法律规定，开发商需对其出售房屋与其他公司签订的合同承担连带责任的规定。被告腾驿公司并未对原告与博美公司签订合同进行安排。原告在诉状中提出其与被告博美公司签订委托经营管理协议是被告腾驿公司安排，而事实上原告与被告腾驿公司作为平等的民事主体，并非上下级行政隶属关系，委托管理经营协议是双方在自愿、平等的基础上签订。综上所述，答辩人不是本案适格被告，也不应当承担连带责任，要求驳回原告对被告腾驿公司的诉讼请求反诉原告（被告）博美公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:依照反诉原告在本诉答辩中所述案件事实，原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，属于经济性质的双方互赢合同，而且在反诉原告接受经营期间一直努力提高经济价值，并未出现恶意违约或者不作为的损益情形。反诉原告在多次与各业主协商调整价格未果，若继续履行合同必将导致反诉原告受到严重的经济损失，并出现履行不能的情形，导致双方形成合同僵局，将对双方都不利。因此要求判令解除双方签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。反诉被告（原告）姜永鸾辩称：不同意解除其与反诉原告（被告）签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。第一，该协议明确约定协议解除的条件，并特别约定”托管协议为不可解除协议”，现没有出现协议约定的解除合同条件，且反诉被告（原告）托管给反诉原告（被告）的商铺现处于出租状态，并在运营中。同时该协议还明确约定，托管租金不因为反诉原告（被告）盈利或者亏损而有所改变，因此，反诉原告（被告）在反诉状中所述的亏损状态，属于反诉原告（被告）自负盈亏的情况，不能影响双方所签订托管协议的继续履行；第二，反诉被告（原告）之所以以超过当时市面两倍以上价格购买本案所涉托管商铺，就是因为反诉原告（被告）以及被告腾驿公司承诺原告，以购房款总价7%返租，现反诉原告（被告）因为自身经营不善，要让反诉被告（原告）承担其亏损的后果没有道理；第三，正如反诉原告（被告）在反诉状中所述，反诉被告（原告）购买的商铺面积小，若分开为独立商铺基本没有商业价值可言。因此，若现在解除托管协议，独立商铺无法出租，对反诉被告（原告）才是最大的不公平；第四，现没有出现法定解除合同的情况。综上，反诉原告（被告）的反诉理由不能成立，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提交：1、商品房购销合同、购房补充合同各一份，证明原告与被告腾驿公司签订购房合同，向被告腾驿公司购买腾冲国际商贸城1幢1055号商铺，购房总价633169.00元；购房时被告腾驿公司承诺该商铺托管经营10年，每年租金为总房价的7%即44321.8元，交房后即可安排原告签订托管经营协议返租，且可以用前5年返租费用(221609元)抵扣房款，抵扣后一次性再支付购房款；签订购房合同当日，原告用5年租金抵扣房款后，支付给被告腾驿公司购房款首付款101560元，另按揭贷款310000元；被告腾驿公司与原告协商延期交房，另行确定交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间自2014年10月30至2024年10月29日；2、托管经营管理协议一份，证明签订购房合同后，于2013年10月1日，被告腾驿公司安排原告与被告博美公司签订该协议，对经营管理费的金额、支付方式、违约责任、权利义务等进行约定，其中特别约定委托期限为10年(自交房之日计算)，原告每年按房款总房价7%收取经营管理费，后五年经营管理费一年一付，自每年合同开始履行10日前一次性付给原告；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；经营管理费用不因乙方(即被告博美公司）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减；3.图片7张，证明原告及其他房主购买的商铺现均处于出租状态。经质证，被告（反诉原告）博美公司对原告（反诉被告）提交证据1中的商品房购销合同、购房补充合同的真实性认可，但认为该证据与本案无关；对证据2、3认可。被告腾驿公司对证据1的真实性认可，但认为与本案无关；对证据2的真实性认可，对合法性不认可，认为违约金的约定超过法律规定；对证据3的真实性、合法性认可，对证明观点不认可。同时被告（反诉原告）提交：1、二栋商铺租赁合同1份、商铺租赁合同及附加协议各1份、商铺（独栋）租赁合同4份，证明本案商铺整体出租价格一栋的为每月每平方米8.5元至7元，二栋的为每月每平方米12.47元。因市场的变化及不可预料的因素，导致被告（反诉原告）承租的价格与实际出租的价格出现5倍以上的差距，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）订立合同的目的不能实现；本案房屋独立成铺的租金每月每平方米价格在16元左右，与本案原告所签合同租金差距较大；本案国际商贸城商铺出租价格整体较低。2、委托经营管理协议7份，证明被告（反诉原告）为改善经营现状努力与各委托业主协商，并促成部分委托业主与其他公司签订新的委托协议，以保证各委托人利益，被告（反诉原告）不存在恶意违约的情形。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1及其证明观点均不认可，认为与原告无关；对证据2认可，不认可其证明观点。被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司提交的证据认可。被告云南腾驿房地产开发有限公司未提交证据。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）博美公司、被告腾驿公司对证据1、2、3的真实性认可，本院对其真实性予以采信；被告（反诉原告）提交的证据1与本案无关联性，本院不予采信；被告（反诉原告）提交的证据2原告（反诉被告）无异议，本院予以采信。通过庭审举证、质证，本院认定如下法律事实：2013年9月30日，原告（反诉被告）姜永鸾与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市腾越镇观音塘社区东营小区西山坝国际商贸城1栋1055号商铺，合同总价633169元，于合同签订日支付101560元，另以该房五年租金221609元抵扣其余房款另按揭贷款310000元。被告腾驿公司应于2014年8月31日前交付房屋。同日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，约定原告将该房委托被告（反诉原告）经营管理，期限10年（自交房之日起计算）。在前五年约定期限内所获得的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，并将该收益作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，被告（反诉原告）承担全部委托经营管理所产生的成本及推广费用。在后五年约定期限内原告（反诉被告）每年按购买该物业合同总价的7%收取被告（反诉原告）经营管理费，即每年44321.8元，五年合计221609元，后五年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行十日前一次性付给原告（反诉被告）。经营管理费用不因被告（反诉原告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。原告（反诉被告）未书面通知被告（反诉原告），将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成被告（反诉原告）无法正常行使经营管理权时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金。原告（反诉被告）擅自解除本委托协议的，除原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金外，被告（反诉原告）为履行委托事项所支出的必要费用全部由原告（反诉被告）承担，包括但不限于被告（反诉原告）为招商广告发布支出费用、被告（反诉原告）对商铺及附属设施的日常维护及维修支出费用。2013年10月31日，被告腾驿公司对原告购买的房屋进行备案登记。2014年10月31日，被告腾驿公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定原告（反诉被告）购买被告位于腾越镇西山坝腾冲国际商贸城1栋1055号商铺，原购销合同约定2014年8月31日交房，现因腾冲当地雨季等影响，经双方协商一致，同意延期交房，交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日。延期交房所发生的赔偿按原购销合同约定进行支付。后被告腾驿公司将原告（反诉被告）所购房屋交由被告（反诉原告）博美公司经营。2019年10月20日，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）博美公司应支付其房屋下一年的委托经营管理费，要求被告（反诉原告）博美公司依约支付，但被告（反诉原告）博美公司至今未付。本院认为，原告（反诉被告）姜永鸾与被告（反诉原告）博美公司签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，系原告（反诉被告）将购买房屋交付被告（反诉原告）管理使用，被告（反诉原告）支付经营管理费用的合同，该经营管理费实为房屋租金，本案系房屋租赁合同争议纠纷。该协议系双方的真实意思表示，协议签订时虽未办理房屋产权登记和房屋交付，但双方在合同履行时上述所附条件和期限均已成就，且双方均无异议，该协议属有效合同。有效的合同对合同双方当事人具有约束力，合同双方当事人应当全面履行合同，除合同双方当事人协商一致或出现法定解除条件，合同一方当事人不得擅自解除。本案被告（反诉原告）博美公司以市场变化和自身经营状况不能实现合同目的为由，要求解除该委托经营管理协议的理由不能成立，对原告（反诉被告）要求继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持，对被告（反诉原告）要求解除该委托经营管理协议的反诉请求，本院不予采纳；按照本案合同约定，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）购买的商铺进行经营管理，理应按约向原告（反诉被告）支付委托经营管理费用，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订委托协议至今，双方对房屋交付、费用支付等并无异议，依照约定，房屋委托期限十年，前五年所获得的的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，后五年由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取，每年44321.8元，于合同开始履行十日前支付，现前五年的期限已过，被告（反诉原告）应按后五年的约定于2019年10月20日前支付原告（反诉被告）每年委托经营管理费44321.8元，故对原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付经营管理费44321.8元的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）应按期支付该经营管理费44321.8元而未支付，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担该款自逾期之日起按银行同类借款利率计算的资金占用费的主张符合相关规定，故对原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金8864.36元的诉讼请求，因双方签订的协议无约定，本院不予支持；被告腾驿公司虽不是《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》的合同当事人，其与原告（反诉被告）签订的《商品房购销合同》虽无返租、包租或安排出租等内容，但其收取的购房款633169元并未足额收取，未收取的房款221609元已写明房屋租金，该租金恰是原告（反诉被告）依照《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》约定前五年应收取的经营管理收益，被告（反诉原告）前五年经营管理未收取任何费用，且被告腾驿公司与原告（反诉被告）于2014年10月31日签订的《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》中约定，十年返租的计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日，据此虽不清楚被告腾驿公司与被告（反诉原告）博美公司的关系，但被告腾驿公司认可被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）租赁行为，被告（反诉原告）博美公司认可被告腾驿公司以房屋租金冲抵原告（反诉被告）购房款的行为，因此，原告主张其与受被告腾驿公司安排的理由，本院予以采信。被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告（反诉原告）博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故原告（反诉被告）要求被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第六十条第一款、第九十四条条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）姜永鸾自2019年10月30日起至2020年10月29日止的房屋管理经营费44321.8元，并承担该款自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告姜永鸾的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告腾冲博美商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，减半收取565元，由原告姜永鸾负担50元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担515元；反诉费1130元，减半收取计565元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  马绍益人民陪审员  苏正强人民陪审员  尹君华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  谷方蕊