江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11183号原告：南京市市政工程总公司，住所地南京市建邺区莫愁湖东路12号。法定代表人：姚建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雅，江苏融鼎律师事务所律师。被告：南京七星汽车维修有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路91号。法定代表人：唐淑兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高凤阳，男，该公司总经理。原告南京市市政工程总公司（以下简称市政公司）与被告南京七星汽车维修有限公司（以下简称七星公司）房屋、土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政公司的委托诉讼代理人韦东、王梦雅，被告七星公司的法定代表人唐淑兰及其委托诉讼代理人高凤阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市政公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2014年9月19日终止；2.被告腾空南京市鼓楼区中央北路91号房屋及土地并返还原告；3.被告支付原告2014年7月1日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费787500元，并按照410.96元/日的标准继续向原告支付2019年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.被告支付原告2014年7月1日至2019年9月30日期间的土地占有使用费1312500元，并按照684.93元/日标准继续向原告支付2019年10月1日起至被告实际返还上述土地之日止的土地占有使用费。事实和理由：原、被告于2007年7月18日签订了租赁合同，约定由被告租赁原告位于南京市鼓楼区中央北路91号办公楼、场地、设施，房屋的年租金标准为15万元，土地的年租金标准为25万元，租赁期限自2007年7月1日至2007年12月31日。合同到期后双方签订了续租合同，2012年2月21日双方签订了最后一份续租合同，租期至2012年6月30日，租金标准与原合同相同。2012年2月21日的续租合同到期后，双方未再签订续租合同，但被告仍实际租用并支付租金至2014年6月。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府发布（宁鼓府征字（2014）第17号）《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，南京市中央北路91号被纳入征收范围。后原告多次要求被告从该土地和房屋迁出并支付使用费，但被告拒不迁出，照常经营，且拒绝支付使用费。故原告诉至法院，请求判如所请。被告七星公司辩称，1.被告对双方的租赁关系于2014年9月19日终止无异议；2.原、被告之间现无租赁合同，原告无权向被告主张费用；3.被告在2014年9月合同终止前已将设备设施搬离并停止经营，被告不应再支付任何费用；4.由于原告至今未将拆迁评估的款项支付给被告，故被告未将租赁的房屋及场地返还原告，被告为保护现场仅安排门卫进行看守，被告同意在原告支付拆迁补偿款后搬离。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区中央北路91号（原地址为张王庙38号）国有土地使用权人为原告市政公司，使用权类型为划拨，用途为工业用地，使用权面积为83784.8平方米。2007年，原告市政公司（甲方、出租方）与被告七星公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将南京市中央北路91号办公楼及院内场地、大临设施（原市政机修厂和五公司驻地）出租给乙方，甲方出租给乙方的上述房屋使用面积1178平方米，场地有效面积为3300平方米（其他场地为公用面积），租赁年限为半年，自2007年7月1日起至2007年12月31日止；出租房屋每平方米每月租金为10.61元，年租金为15万元，出租地每平方米每月租金为6.31元，年租金为25万元，两项合计年租金为40万元；由于该地段面临拆迁，所以签订短期合同；因房屋比较陈旧，又无再进行大面积修理及改造的必要，所以在原租金的基础上不进行上浮调价，但承租人需自行解决维修保养等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告使用，被告用于汽车修理、检测等经营活动。租赁期限届满后，原、被告双方续签合同至2012年6月30日。后原、被告双方未再续签合同，被告继续占有使用涉案房屋及场地，并按照原租金标准继续支付房屋租金及场地费。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府发布房屋征收决定，南京市中央北路91号在征收范围内。2019年1月9日，原告向被告发送函件，要求其支付2014年6月至2018年12月的使用费180万元。另查明，原告出租给被告的房屋无建设工程规划许可证。被告已于2014年9月将经营的设施设备搬离并停止经营，但由于原、被告双方对拆迁补偿款支付未达成协议，被告未将承租的房屋及场地返还原告。被告称其在2018年下半年之前是应原告的要求安排人员在租赁房屋及场地进行看守，无经营活动，后期由于无力承担看管人员的工资，被告于2018年下半年开始将部分房屋临时出租给部分单位，未签订书面的租赁合同，随时可以搬迁，其中出租给案外人夏群的房屋年租金为1万元，停车场年收入大概2-3万元，还有场地的临时使用费大概已收取2-3万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金等等。本案中，原告在一审法庭辩论终结前尚未提交租赁房屋的所有权证或建设工程规划许可证以及出租划拨土地经相关主管部门批准的相关材料，故原、被告就涉案房屋及土地签订的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求确认原、被告双方租赁关系于2014年9月19日终止的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁物的返还问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原、被告签订的租赁合同无效，故原告要求被告腾空并返还租赁的南京市中央北路91号房屋及土地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告就双方之间的拆迁补偿款争议可另行解决。关于房屋及土地的占有使用费问题。由于涉案的租赁物在2014年9月19日进入拆迁程序，被告亦于2014年9月将经营的设施设备搬离，但由于被告至今未将租赁的房屋及场地返还原告，本院结合拆迁情况及租赁房屋及土地的实际使用情况，酌定被告支付原告截止2019年9月19日的占有使用费50000元，并继续按照20000元/年标准继续支付占有使用费至实际返还上述房屋及土地之日止。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京七星汽车维修有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告南京市市政工程总公司南京市鼓楼区中央北路91号房屋及土地；二、被告南京七星汽车维修有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京市市政工程总公司截至2019年9月19日的占有使用费50000元，并按照20000元/年标准继续支付2019年9月20日起至实际返还上述房屋及土地之日止的占有使用费；三、驳回原告南京市市政工程总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，减半收取计11800元，由原告南京市市政工程总公司负担11520元，被告南京七星汽车维修有限公司负担280元（此款原告已预付，被告负担部分在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十二月九日书记员  陈 悦履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。