浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5705号上诉人（原审被告）：李振，男，1993年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：林勇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：项燕妮，女，1992年8月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审原告）：曲妮，女，1982年3月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：曲某1，女，2007年1月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：曲某2，男，2010年3月11日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上述两被上诉人的法定代理人：曲妮，女，住辽宁省大连市甘井子区，系曲某1、曲某2之母。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。原审第三人：何兵建，男，1998年12月18日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。上诉人李振因与被上诉人项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2及原审第三人何兵建房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李振上诉请求：撤销一审判决，改判驳回项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2一审的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋的转租实际上己经得到出租人的承认和同意。李振系通过微信语音聊天的方式与出租人沟通转租事宣，在2019年3月5日的语音聊天中，出租人已经同意李振的转租行为。之后，双方在沟通过程中，出租人也均未提出异议。但到了5月份，出租人突然提出异议，李振立即明确表示是得到其同意后才得以转租。双方的微信聊天记录可以反映出出租人只是认为李振没有出具书面的文件，该事实表明出租人之前己经知晓并同意转租事宜，而并非直至5月份才知晓。转租之后店面装修、店招的更改均得到出租人的同意，否则无法顺利进行，由此亦说明出租人知晓并同意转租。出租人己经知晓并同意李振转租，故其无权提出异议。二、出租人是为了将涉案房屋高价租赁给他人，才在同意李振转租后又反悔，并要求李振解除租赁合同。从出租人在4月份就将涉案房屋的租赁信息发送到58同城网站的行为，就可以印证上述事实。在双方的微信聊天记录中，出租人也承认要高价租赁给他人。三、根据证人证言及原审第三人何兵建的陈述，〈可证明李振在转租的当时已经与出租人进行沟通并征得其同意。项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2辩称，一、李振未经出租人同意，擅自转租，严重违约。1、根据李振与何兵建于2019年3月8日签订的《租房合同》以及工商登记信息，李振将涉案房屋的一层转租给何兵建用于经营温州经济技术开发区沙城旭和汽车维修店。2、根据李振在庭审中自认的事实，李振将涉案房屋三层的两间房屋给朋友临时租用。二、李振存在未经出租人同意擅自转租的违约行为，出租人解除租赁合同，符合法律规定。三、李振一审提供的两名证人，一名是其朋友，一名是其下属，均与其存在利害关系，相应的证言证明效力低，且证人所作证言均非其亲身感知，故不应采信。项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2向一审法院起诉请求：1、判令解除项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2与李振之间于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，解除双方的租赁合同关系；2、判令认定李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效；3、判令李振、何兵建立即腾空坐落于浙江省温州市龙湾区房屋内的所有物品、设施；4、判令李振支付项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2违约金14000元。一审法院认定事实：2015年12月1日，项燕妮作为出租方（甲方）与案外人安二辉、刘家弼作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于温州经济技术开发区永强大道2842-2844号的二间房屋出租给乙方用于经营饭店，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，年租金为55000元。2016年4月20日，安二辉作为转让方（甲方）与李振作为顶让方（乙方）签订一份《店面转让协议》，约定甲方将位于温州经济技术开发区门面转让给乙方使用。项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2对该转让行为予以同意。2016年11月21日，项燕妮代表曲妮、曲某1、曲某2与李振重新签订一份《房屋租赁合同》，合同第一条房屋基本情况约定：甲方房屋坐落于浙江省温州市龙湾区，共5层2间。第二条房屋用途约定：房屋用途为门店，除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。第三条租赁期限约定：租赁期限自2018年11月30日至2021年11月30日。第四条租金约定：租金为210000元，租赁期间如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式约定：租金按年结算，由乙方于每年提前一个月交付给甲方70000元。第十一条因乙方责任终止合同约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿（产生任何法律责任由乙方承担）：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达一个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的。第十三条违约责任约定：租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。2019年3月8日，李振作为出租方（甲方）与何兵建作为承租方（乙方）签订一份《租房合同》，约定甲方将位于温州经济技术开发区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年3月8日至2022年3月8日。2019年5月18日，项燕妮通过微信向李振发送《解租赁合同通知书》，通知书载明：2019年3月8日，贵方未经我方的同意，将承租房屋擅自转租或转借给何兵建，何兵建作为违法次承租人在浙江省温州市龙湾区地址于2019年3月11日工商登记注册温州经济技术开发区沙城旭和汽车维修店，严重违反《房屋租赁合同》第十一条第一款的规定。综上所述，贵方违反《房屋租赁合同》情节恶劣，我方按照合同第十一条、第十三条的约定，特此通知贵方：一、自本通知书收到之日起，贵我双方于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》解除，不再生效；二、鉴于贵方严重违约行为，我方根据合同第十三条的规定，限定贵方在收到本通知书之日起三日内，交清水电费、煤气费、电话费、物业费等欠费，并按照合同规定支付我方按交纳年度租金20%的违约金14000元。三、请贵方在收到本通知书之日起三日内，清空室内的个人物品，贵方自行加装的、可移动的装修部分，贵方有权自行拆除；移动部分或者移动会给房屋造成损坏的，贵方不得拆除，将房屋保持可用状态返还给我方。敬请贵方严格按照以上通知时间办理完毕房屋腾空事宜及违约金支付事宜，否则我方将视为贵方放弃屋内物品的所属权利，并保留司法追究的权利，如贵方超期仍未搬离，我方将采取断水、断电措施，并以法律途径依法追究贵方的违约责任，因此造成的责任及损失由贵方自行承担。2019年6月17日，项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2对涉案出租房屋进行断电。李振收到该通知书后于2019年6月21日向龙湾区人民法院另案提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1、判令项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮继续履行由项燕妮与李振在2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮立即恢复用电；3、判令项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮赔偿李振自2019年6月17日始至恢复正常用电时止期间故意断电行为造成的经济损失。审理中，李振陈述称涉案房屋三楼有两间是给朋友临时租用，从2019年2月开始住，没住几个月。涉案房屋登记产权人为项光义，房屋产权证号为温房权证龙湾区字第××号，产权证登记地址为沙城镇永强大道2118号。项光义于2010年7月24日死亡。温州市东南公证处于2014年2月18日作出的编号为（2014）浙温东南证内字第3739号《公证书》，载明：涉案房屋系项光义生前与其配偶曲妮共有，该房屋的一半为项光义的遗产，因曲妮及项光义父亲项有东、母亲黄玉翠表示放弃对项光义的遗产继承权，因此，兹证明项光义的上述遗产由项燕妮、曲某2、曲某1共同继承。经继承后，上述房屋归项燕妮、曲某1、曲某2与曲妮共有。一审法院认为，本案中，2016年11月21日项燕妮作为曲妮、曲某1、曲某2的代表与李振签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》属于效力待定合同，即如果出租人行使追认权，则转租合同就自始有效，如果出租人不予追认，且出租人在知道或者应当知道承租人转租后六个月内已经提出异议的，则转租合同就归于自始无效。本案中，李振提供的证据不能证实承租人已经同意其转租一楼店面，对其陈述的“涉案房屋三楼有两间是给朋友临时租用的”，其亦没有提供证据证实承租人已经予以同意，而2019年5月18日项燕妮通过微信向李振发送《解除租赁合同通知书》时，已经对李振的转租行为提出异议，即使从2019年3月9日李振开始转租时承租人就知道该转租事宜，承租人亦已经在法律规定的六个月内对李振的转租行为提出异议，故项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2要求确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效并解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上述已确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效并解除项燕妮与李振之间于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，故项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2要求作为承租人的李振及作为次承租人的何兵建腾空涉案房屋，符合法律规定，应予以支持。项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》第十一条仅约定“擅自将承租的房屋转租”属于出租方可终止合同并收回房屋的情形之一，但该《房屋租赁合同》并未约定“擅自将承租的房屋转租”属于违约情形之一，故项燕妮、曲妮、曲某1、曲某2要求李振支付违约金14000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》。二、确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效。三、李振、何兵建于本判决生效之日起十日内将坐落于温州市龙湾区沙城街道永强大道2842-2844号的房屋腾空归还项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮。四、驳回项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮的其他诉讼请求。本案受理费150元，减半收取75元，由项燕妮、曲某2、曲某1、曲妮负担35元，由李振、第三人何兵建负担40元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人可终止合同并收回房屋。因李振将承租的房屋一层转租给何兵建，出租人依据上述合同约定，主张解除租赁合同。在案件审理期间，还发现李振擅自转租三楼的房间。李振反驳称其系经出租人同意后转租一层的房屋，对该反驳的事实，其应当提供证据加以证明。李振在一审提供了微信聊天记录及证人李某、王某的证言，但微信聊天内容不能反映李振系先征得出租人同意再转租的事实。证人李某系李振的朋友，证人王某原系李振的工人，均与李振存在利害关系，其证言证明力低，且证人李某表示自己不清楚具体情况。综合上述证据，并不足以证明李振主张的系经出租人同意后再转租的事实，由此导致的不利后果，应由李振承担。一审法院对本案的处理并无不当，本院予以维持。综上，李振的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人李振负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年十二月十六日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛