贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2799号原告：张中元，男，1953年10月16日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师。被告：赤水市经典雅居房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市文华处双龙村，统一社会信用代码：91520381314286099P。法定代表人：成雪梅，董事长。委托诉讼代理人：陈阳秀，公司员工。委托诉讼代理人：胡玉梅，公司员工。被告：赤水市经典一五七三酒店有限公司，住所地贵州省赤水市文华办双龙村，统一社会信用代码：91520381063088345J。法定代表人：成雪梅，董事长。委托诉讼代理人：陈阳秀，公司员工。委托诉讼代理人：胡玉梅，公司员工。原告张中元与被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司（以下简称经典雅居公司）、被告赤水市经典一五七三酒店有限公司（以下简称一五七三酒店）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月18日立案后，于2019年3月25日作出（2019）黔0381民初654号民事判决，原告张中元不服提起上诉，遵义市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）黔03民终3681号民事裁定：一、撤销贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初654号民事判决；二、本案发回贵州省赤水市人民法院重审。本院于2019年9月9日立案重审，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张中元的委托诉讼代理人牟炜，被告经典雅居公司、一五七三酒店的共同委托诉讼代理人陈阳秀、胡玉梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张中元向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的五份经典1573酒店申购书，被告返还原告支付的预付款和诚意金共25万元，并且从2015年3月27日起，按年利率6%支付上述25万元的资金占用利息至付清为止。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因参与被告经典雅居公司1573景苑项目的设计工作，知晓该项目有房屋出售，决定购买，后原告分别于2014年7月31日、2014年10月20日、2014年11月19日分三次与被告经典雅居公司签订了五份《经典1573酒店申购书》，订购了1573景苑项目的四套单间房屋和一套小户型房屋，分别是7号楼12层的1207、1208、1209、1210号四个单间和8号楼一单元四楼21号的小户型房屋一套。上述五套房屋，在签订申购书时原告共向被告一五七三酒店缴纳预付款5万元，被告一五七三酒店出具了收据给原告。2015年初，被告不断催促原告支付购房诚意金。原告提出用被告应当支付给原告的设计费进行冲抵，由于被告账务制度的规定，设计费和购房诚意金不能直接冲抵。所以被告一五七三酒店分别于2015年3月24日和3月25日分两次，每次10万元向原告支付了20万元设计费。原告收到20万元设计费后，又分别于2015年3月25日和3月26日分两次，每次10万元又将这20万元作为购房诚意金支付给了被告一五七三酒店。被告一五七三酒店出具了收据给原告，但时间写的是2015年2月7日。至此，原告为购买该五套房屋共计支付了预付款和诚意金25万元。但被告却没有按约进行1573景苑项目的建设，原告购买的五套房屋所在的7号和8号楼至今没有动工修建。原告多次询问被告房子何时开始动工，如果房子最终确定不修了，要求被告把预付款和诚意金退还，但被告都以各种理由推脱搪塞，至今得不到解决。原告认为：原告与被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司签订的《经典1573酒店申购书》是双方真实意思表示，被告应按约进行房屋修建，并在合理期限内将房屋交付给原告。但现在离签订协议已经过去快四年，原告所购买的房屋却还没有动工修建。经原告多次催促，被告却既不动工修建，也不退还原告支付的25万元预付款、诚意金，被告的行为已经明确表示他不履行申购书确定的义务，构成根本违约。原告有权解除申购书，被告经典雅居公司退还25万元预付款、诚意金，并支付利息；该25万元款项是由赤水市经典一五七三酒店有限公司出具收据收取的，两被告应当向原告承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，特诉来法院，望人民法院查明事实，判如所请。被告经典雅居公司、一五七三酒店辩称：第一、双方签订申购书是事实，但张中元并未实际缴纳诚意金，请求驳回张中元的诉讼请求。根据答辩人和被答辩人签订的申购书的规定，张中元应该在申购书签订3个月内向被告方缴纳30%的诚意金，但是张中元未按时缴纳，构成违约，故张中元前期缴纳的诚意金不应退还；第二、其中20万元诚意金系答辩人方为增加银行流水，请求被答辩人配合转账的行为，该20万元与双方在合同当中约定的设计面积、支付时间、支付金额均不吻合，除这20万元外，答辩人已支付张中元25万元设计费，双方对设计面积及费用没有结算，答辩人方已超额支付了设计费给张中元，答辩人方保留向被答辩人张中元追回多支付设计费的权利。答辩人委托被答辩人挂靠的四川自力建筑勘测设计有限公司对经典一五七三酒店工程进行设计，其中酒店A区和B区设计的总面积为43161.75平方米，设计包干价为35万元，并且约定了付费时间和金额，现张中元只完成了第一阶段1、2号楼的设计，面积约为10000平米，且在已完成的设计方案中多次被赤水市住建局要求整改，经答辩人方去电去函与张中元联系，张中元拒不提供整改方案，导致答辩人方被迫重新找公司进行设计，继而损失数万元，综上所述，答辩人并未收到张中元所称的诚意金，也不存在将设计费转为诚意金的事实，请求依法驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月起，原告张中元（乙方）与被告经典雅居公司（甲方）签订了四份《经典1573酒店申购书》（编号分别为0000016、0000014、0000006、0000033）（以下简称《申购书》），分别申购了房号为（7）楼12层1210号、（7）楼12层1208号、（7）楼12层1207号、（7）楼12层1209号的房屋，建筑面积约57.43m2（最终以赤水市房监所实测面积为准），单价3880元/m2，总价222828元，预付款5000元。其中（7）楼12层1209号中约定，优惠团购优惠200元/m2，优惠后单价2217.35元，优惠后总价127342元。2014年7月31日，原告张中元（乙方）与被告一五七三酒店（甲方）签订了一份《申购书》（编号：001），申购了房号为（8）楼1单元4层21号，建筑面积约37.5m2，单价4080元/m2，总价153245元，预付款30000元。五份《申购书》约定：……3.乙方将于签订申购书之日起三个月内或者该套房屋修建到1-2层后支付该套房屋总额的30%以上的诚意金；4.乙方将于甲方通知（书面和电话通知）后，到经典1573酒店营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，并支付不少于规定的购房款和相应的费用。如果未能在通知后10日内签署《商品房买卖合同》，或未按时支付相应款项，则视为自动放弃该套房屋的申购权，甲方有权将该套房屋另售他人且诚意金不予退还；……9.乙方自愿遵守甲方的销售安排及销售活动相关的其他规定，甲方销售人员已就本协议第3条中约定的“视为自动放弃该套房屋的申购权，甲方有权将该套房屋另售他人且诚意金不予退还”等在内的全部内容明确告知、提醒乙方，乙方完全清楚明白接受；10.本申购书一式三联，各执一份；经甲方盖章、乙方签字并支付诚意金后生效。2014年7月31日，被告一五七三酒店向原告出具收据一张，载明：兹收到张中元购赤水市经典一五七三酒店有限公司8-1-4-21号楼交来￥30000.00，金额（大写）叁万元正。2014年10月20日，被告一五七三酒店向原告出具收据三份，载明：今收张中元购房诚意金伍仟元整，预收712层1208、712层1207、712层1210，收款方式现金。2014年11月19日，被告一五七三酒店向原告出具收据一份：今收到张中元购房诚意金伍仟元整，预收712层1209。2015年2月7日，被告一五七三酒店向原告出具收据一份：今收到张中元购房诚意金贰拾万元整，预购71207、1208、1209、1210，收款方式预付设计费转诚意金。收据上均有具体经办人签字并加盖了一五七三酒店财务专用章。另查明，被告一五七三酒店分别于2015年3月24日、25日各向原告银行账户转账10万元，共计20万元；原告又分别于2015年3月25日、26日各向被告一五七三酒店账户转账10万元，共计20万元。由于其他原因，原告认购的房屋，现仍未动工修建。本院认为，申购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，申购书缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多内容，如无房屋交付使用条件及日期、供水、供电等等，所以它不属于商品房买卖合同，而属于商品房买卖的预约合同。一、《申购书》的效力认定，是否具备解除的条件：原告与被告签订的《申购书》系双方真实意思表示，具备合同的相关要件，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行相关义务。由于现在不具备继续履行的基础，原告请求解除合同，被告也表示同意解除双方签订的《申购书》，意见一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故对原告诉请解除双方签订《申购书》的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否应该返还原告支付的诚意金及其返还金额的确定：本案中，被告认可收到原告张中元缴纳5万元诚意金的事实。有争议的是张中元主张的另外20万元诚意金，从双方提供的证据进行分析：原告陈述，2015年2月7日，被告一五七三酒店向原告出具的20万元的收据，注明为预付设计费转诚意金，系被告应支付的设计费冲抵购房诚意金；被告账务制度的规定不能直接冲抵，所以被告一五七三酒店才分别于2015年3月24日和3月25日分两次，每次10万元向原告支付了20万元设计费；原告收到20万元设计费后，分别于2015年3月25日和3月26日分两次，每次10万元又将这20万元作为购房诚意金支付给了被告一五七三酒店。被告对原告的此陈述不予认可，并表示该20万元系为增加银行流水要求原告配合转账，只属于周转。被告向原告出具20万元诚意金收据的时间为2015年2月7日，而原告以其于2015年3月25日和3月26日共计向被告转账的20万元作为收据所载明20万元设计费转诚意金的依据，款项支付的时间晚于收据出具的时间，且均是在被告支付原告相应款项的次日支付，明显不符合常理。即在收据出具时原告并未真正的向被告支付此20万元诚意金，被告也明确表明为设计费的预付，并未实际支付该笔款项，故收据载明设计费转诚意金的条件并不成立。因原、被告之间同时具有其他合同关系，合同双方各自的履行情况、是否进行结算、被告应否支付原告设计费、设计费金额的多少等属另一法律关系，双方可依合同约定和法律规定进行处理。故本院确认本案中原告张中元实际向被告支付的诚意金金额应为5万元，对于原告请求的另外20万不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告要求原告返还已支付的诚意金，符合法律规定，本院予以支持，但返还金额为5万元，对于超过此金额部分的请求，本院予以驳回。被告辩称双方约定原告应该在《申购书》签订3个月内向被告方缴纳30%的诚意金，否则视为自动放弃该套房屋的申购权，且诚意金不予退还。因原告未履行该约定，故原告所交诚意金依双方约定不予退还。双方签订的《申购书》约定为：签订申购书之日起三个月内或者该套房屋修建到1-2层后支付该套房屋总额的30%以上的诚意金，现所申购的房屋并未修建到约定高度，因该约定是对双方均有限制，所约定的义务双方都未履行，且被告亦无证据证明只按照三个月内的要求执行，故对被告的辩称理由，本院不予支持。三、原告要求被告赔偿资金占用损失的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持，对于损失的计算方式，双方在《申购书》没有约定，现原告诉请按照年利率6%从2015年3月27日起至付清之日止有理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告张中元与被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司签订的4份《经典1573酒店申购书》（编号分别为0000016、0000014、0000006、0000033）；二、解除原告张中元与被告赤水市经典一五七三酒店有限公司签订的《经典1573酒店申购书》（编号：001）；三、被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司、被告赤水市经典一五七三酒店有限公司在本判决生效后十日内返还原告张中元诚意金5万元及资金占用费（资金占用费从2015年3月27日起以5万元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；四、驳回原告张中元的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告张中元承担4000元，被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司、赤水市经典一五七三酒店有限公司承担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何政江人民陪审员  江胜君人民陪审员  田 军二〇一九年十二月九日书 记 员  李兆文