广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18428号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市南方国际技术交易市场有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路国际商品交易大厦3、4楼。法定代表人：柏森，董事长。委托诉讼代理人：陈伟华，广东高帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李侃，广东天阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：方汉彬，男，汉族，1971年3月2日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨洪波，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东鹏港律师事务所律师。上诉人深圳市南方国际技术交易市场有限公司因与被上诉人方汉彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第224号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深圳市南方国际技术交易市场有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人方汉彬全部诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求。其事实与理由为：一、本案据以裁决的关键证据即落款日为2005年11月2日的《致函》（下称《致函》），被上诉人方汉彬应举证证实其真实性，但一审判决错误将该举证责任分配给上诉人，且一审判决错误将《致函》印章的真实性与《致函》内容的真实性相混淆，从而作出错误的判决。一审判决认定“虽然深圳仲裁委员会作出的深仲受字【2006】第800号决定书。（二）认为：《致函》作为证据，其真实性不能确定。但一审法院认为《致函》中加盖的公章系被告（即上诉人）真实的公司印章，《致函》与被告的其他份通知不是同一打印机输出形成的这一点对认定《致函》的真实性没有影响，虽然《致函》存在先盖章后打印的问题，对认定《致函》的真实性的认定有影响，但被告无法对加盖印章是真实的这一点进行合理解释……本院认为原告提供的《致函》的待证事实具有高度可能性”。该认定存在错误，具体如下：（一）仲裁裁决确认的事实需足够的证据才能被推翻，故《致函》真实性的举证责任在于被上诉人，而一审判决错误将该举证责任分配给上诉人。根据民诉法司法解释第93条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外，第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足推翻的除外”，而深圳仲裁委员会作出的深仲受字【2006】第800号决定书。（二）已经认定《致函》作为证据、其真实性不能确定。仲裁文书认定《致函》真实性的不能确定，故被上诉人应举证证实《致函》的真实性，而一审判决亦“被告无法对加盖印章是真实的这一点进行合理解释”明显是将举证责任分配给上诉人，属错误理解和错误适用最高法院确立的举证规则。需要强调的是，本案被上诉人对《致函》协议真实性的举证责任绝不是仅仅证明《致函》印章的真实性，而是充分举证推翻原仲裁文书所认定四个方面的事实与理由，即：“一是先盖章后打印不符合惯例；二是《致函》与方汉彬所提交的2005年11月21日《通知》互相矛盾，在评估报告出来之前不可能通知方汉彬进行财务结算；三是2005年11月2日方汉彬向上诉人保证无条件搬离，否则上诉人可采取任何措施清理场地，由此造成的损失由方汉彬自行承担，这与《致函》完全矛盾；四是方汉彬无法解释《致函》的证据来源”。本案一审期间被上诉人未提供任何新证据或新事实理由，一审法院居然认定《致函》的真实性并作为证据使用，造成仲裁裁决与法院判决相互矛盾，如果这种做法可以成立则所有的仲裁裁决如果不实都可再次向人民法院起诉，不必规定撤销仲裁裁决或对仲裁不予执行的程序了。（二）一审判决错误将《致函》印章的真实性与《致函》内容的真实性相混淆。抛开前述生效仲裁文书不谈，《致函》印章虽鉴定为真实，但公章与文字的前后顺序、文字形成日期等对认定《致函》的真实亦有重要影响，协议（《致函》）形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，在证据意义上，有证据否定或者怀疑合意行为真实性的情况下，不能根据印章的真实性直接推定协议（《致函》）的真实性。也就是说，印章在证明协议（《致函》）真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议真实性需综合考虑其他证据和事实（在本案中需要考虑生效仲裁文书的预决效力与原仲裁文书指出的四个方面的质疑）。前述印章真实性与协议真实性之间的关系既是普通常识，又是最高法院多个生效判决书多次阐明的观点。二、本案裁决的关键证据致函与本案其他证据和事实不符，且系孤证，因此，其真实性不能确认，应当驳回被上诉人的诉讼请求。1、《致函》与被上诉人违约的事实不符。2004年11月15日，双方签订登记（备案）号为深（罗）1059224、1059225两份《深圳市房地产租赁合同书》（下简称“《租赁合同》”），上诉人将案涉房产出租给被上诉人，每月租金及管理费计人民币43799.52元（其中租金40163元，管理费3636.52元），管理费、水电费等由被上诉人承担。合同履行期间，被上诉人总计向上诉人交纳了租金和管理费等如下：2005年2月3日交纳人民币43800元、3月4日交纳人民币10000元、4月19日交纳人民币10000元、5月9日交纳了人民币15000元，合计78800元。按《租赁合同》约定被上诉人应交租金404307.53元，管理费36607.63元，尚欠交租金325507.53元、管理费36607.63元及电费5303.02元。被上诉人拖欠租金、管理费和电费构成违约，上诉人无任何违约行为。基于被上诉人违约行为，上诉人共向被上诉人发出解除租赁合同计四次：2005年4月20日发出解除合同通知、2005年6月28日发出通知限期须于2005年6月30日前搬离所租用场地、2005年9月26日第三次发出通知要求其须于2005年9月底搬离交还场地并保留追缴场地使用费的权利、2005年10月25日第四次致函要求其在2005年11月前搬离场地并明确其因上诉人依合同约定对其停水停电而没有正常经营所造成的损失由方汉彬自行承担。2、《致函》与被上诉人提交的2005年11月21日《通知》不符。假如《致函》是真实的，在评估报告出来之前上诉人不可能通知被上诉人进行财务结算。3、《致函》与被上诉人2005年11月2日出具的《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》（下称《保证》）不符。保证称“双方于2005年4月21日解除了双方于2004年11月15日签订的《房地产租赁合同》，但时至今日我方仍未撤离。现保证我方于2005年11月20日前将占用贵方x楼x区部分的场地全部清退出来”，被上诉人在该《保证》未提及包括装修在内的任何赔偿，反而明确载明“贵公司可采取任何措施清理场地，由此造成的损失，由我方自行承担”。4、《致函》与常理不符。本案是被上诉人违约，其尚欠租金325507.53元、管理费36607.63元及电费5303.02元（尚未计算场地空置的租金损失）。上诉人已经收取的租金不到8万元，按《致函》需向被上诉人赔付高达120万元的款项不符合常理。5、《致函》是一份孤证，与本案其他事实无法印证，根据相关鉴定意见和仲裁机构的认定，该致函真实性无法确定。无论是《致函》还是《保证》，从内容来看均是为解决合同解除后是否需要给被上诉人补偿的问题，《保证》有多次解除通知、被上诉人违约事实等予以证实，足印证是双方真实意思表示，而《致函》是一份孤证，与本案其他事实无法印证。且根据相关鉴定意见和仲裁机构的认定，该致函真实性无法确定。根据西政司法鉴定中心[2011]文鉴字第2283号《司法鉴定意见书》，方汉彬提交的证据2005.11.23《告知函》“不是一次性打印形成”（即套打），即该《告知函》系被上诉人骗取上诉人盖印确认“情况属实”后自行添加文字，内容为“根据来函的要求，我已委托深圳市广朋资产评估有限公司对我所租赁的场地装修价值进行评估。特此函告！”。此举是为了伪造上诉人确认了该部分内容，亦即被上诉人一方面对上诉人掩盖所谓评估事宜，一方面又通过套打造成上诉人对所谓评估事宜确认的假象。结合《致函》中“由贵方委托具有法定资质的评估机构并书面知会我方后……按照评估价作出赔偿”的表述，被上诉人套打的目的是将《告知函》与《致函》关联，伪造成由被上诉人委托评估并告知上诉人条件已经达到、进而按《致函》进行赔偿的虚假事实。在此情形下仅凭伪造的《致函》认定上诉人单方主动向被上诉人表示愿意赔偿损失高达120万元（按方汉彬一审主张的金额）之巨，完全不符合日常逻辑和日常生活经验。尤其在该《致函》已经被鉴定存在伪造情形（先盖章后打印）、相关联的其他证据亦系伪造（被上诉人对《告知函》进行套打），更不应该认定《致函》的真实性。6、应当注意方汉彬提交的落款日为2005年12月21日的《通知》中的“致函”并非2005年11月2日的《致函》，而是指上诉人一审证据八的明细表，该明细表是当时上诉人财务人员手写向被上诉人出示追讨款项。诚如深仲受字【2006】第800号决定书（二）第3页所认定“《致函》与申请人（指方汉彬）提交的2005年11月21日《通知》互相矛盾”。综上，本案落款日为同一天的《致函》和《保证》中应当认定《保证》的真实性，而不能认定《致函》的真实性。三、被上诉人在仲裁、诉讼中存在多次不诚信行为。1、方汉彬在一审中对否认上诉人证据《关于三楼B区转向经营的协议书》的真实性，在仲裁阶段却确认了其真实性（在仲裁阶段承认真实性但主张是受迫签署）。需要说明的是，鉴定的结果是该协议书中方汉彬的签字与方汉彬提供的样本不一致，这足以证实被上诉人与上诉人往来中刻意改变其书写习惯。2、上诉人一审证据即2005年11月2日《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》系被上诉人本人签署，其在仲裁认可真实性，但一审2011年7月20日笔录中不认可真实性，2011年8月27日的笔录中又称不清楚是否其本人签名。但其并未申请对《保证》进行鉴定。3、一审中2011年7月20日，被上诉人对上诉人的证据即2005年4月20日的《通知》真实性不予认可，表示未收到，但2011年8月27日的庭审中又称收到该通知。以上事实证明被上诉人在仲裁、诉讼过程中存在诸多不诚信行为，法庭应当有理由认定其提交《致函》内容虚假。四、一审法院对《致函》作出与仲裁机构不同的认定有违法律程序。1、本案已经由深圳仲裁委员会裁决。深圳仲裁委员会深仲受字【2006】第800号决定书（二）认定《致函》的真实性不能认定。一审法院在被上诉人没有证据推翻仲裁认定情形下对相同事实作不同的认定，明显违反民诉法的规定。2、仲裁机构已经认定的事实和已经作出的决定，被上诉人应当经过撤销仲裁程序的方式予以解决。3、如果确认《致函》的真实性，则一审法院没有管辖权。《致函》中载明了仲裁条款，相关纠纷由深圳仲裁委员会裁决。如果确认《致函》的真实性，则一审法院没有管辖权。方汉彬辩称，一、被答辩人的上诉意见与其一审陈述一致，没有提供任何的新的证据和新的事实。二、本案诉讼已经持续了十多年，被答辩人无休止的申请鉴定以及上诉，意在混淆事实。三、被答辩人不诚信，提交虚假证据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方汉彬向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还租金及各种使用费用43800元、原告预交水电费35000元、双倍退还租赁保证金175200元，共计254000元；2、判令被告向原告赔偿所受损失287834.85元；3、判令被告向原告赔偿装修费480425.70元及评估费3750元，共计484175.7元；4、判令被告向原告支付违约金102601.06元；5、本案的诉讼费用由被告承担。深圳市南方国际技术交易市场有限公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付租金人民币325507.53元及相应利息；2、请求判令被反诉人向反诉人支付管理费人民币36607.63电费人民币5303.02元及相应利息；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人租金损失160652元。一审法院认定事实：一、2004年11月15日，原告方汉彬（承租方、乙方）与被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司（出租方、甲方）签订了两份《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区宝安北路国际商品交易大厦三楼B区东侧部分房地产（面积909.13方米）、西侧部分房地产（面积170.62平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日，约定租赁用途为“商铺、培训、办公等”，租金为36365元（东侧）、3798元（西侧），乙方向甲方支付租赁保证金72730元（东侧）、7596元（东侧）；乙方出现拖欠租金达30天等违约情形，甲方可向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，还可解除合同等；甲方出现迟延交付租赁房地产等违约情形，乙方可向甲方请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金，还可解除合同等；甲方按每月每平方米4元收取管理费，2004年11月15日至12月31日是免租期，甲方免收租金和管理费，租金从2009年1月1日开始递增。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2004年11月1日，原告向被告支付了租赁保证金87600元，被告将涉案物业交付原告使用。2005年2月3日，原告向被告支付租金43800元；2005年3月4日，原告向被告支付租金10000元；2005年4月19日，原告向被告支付租金10000元；2005年5月9日，原告向被告支付租金15000元。原告陈述后三笔款项共计35000元，由于被告同意减免租金，故转化为原告预交的水电费。涉案的租赁合同于2005年4月20（21）日解除。2005年11月19日，原告搬离涉案物业。二、2005年1月25日，原告向被告提交《减免租金申请书》，申请减免三个月租，被告公司的物业管理部在该申请书上盖章、签字：同意减免三个月租金。被告陈述被告公司是不同意减免租金的，只是被告的职能部门加盖了公章。2005年3月23日，原告与被告签订《关于x楼x区专项经营的协议书》载明“根据2005年11月15日甲乙双方签订的深圳市罗湖区国际商品交易大厦三楼B区的租赁合同（合同号为：1060962、1059224），因乙方经营上的困难，并经乙方本人申请，甲方同意达成如下协议：一、甲方同意给予乙方75天的转项期，转项期从2005年2月1日至2005年4月15日。转项期间乙方免交租金，但水电费由甲方按实计收。二、从2005年4月16日起，乙方必须停止经营红木类家私，可继续经营其他的合法项目，并按时缴纳房租。若无其他合适项目，则终止原有房屋租赁合同，租赁保证金冲抵2005年2、3月份租金。三、如果2005年4月16日以后，乙方仍然经营红木类家私，甲方有权终止原有合同，由此造成的损失由乙方自行承担。”2005年4月15日，被告向原告发出《停电通知》，载明：自2005年4月16日起停止供电，造成的一切损失由原告承担。2005年4月20日，被告向原告发出《通知》，载明：决定解除涉案租赁合同，要求原告接到通知十日内搬离、交还场地，否则将对涉案场地予以停电、停水、更换门锁。2015年6月28日，被告向原告发出《通知》，要求原告于2005年6月30前搬离涉案物业，并决定6月30日下午16时后将对涉案物业予以停电、停水、更换门锁。2005年9月26日，被告向原告发出《通知》，载明：被告已多次书面通知，要求原告搬离涉案物业，但原告仍未搬离，现要求原告须于2005年9月底搬离，同时保留追缴场地使用费的权利。2005年10月25日，被告向原告发出《致函》，载明：涉案租赁合同因被告于2005年4月16日已停止向原告供电、供水，并于2005年4月20日解除合同。期间被告多次催促，现被告要求原告在2005年11月前搬离场地。停水、停电后原告没有正常经营所造成的损失由原告自行承担。2005年11月2日，被告向原告发出《致函》，载明：“我司与贵方于二零零四年十一月十五日签订的国际商品交易大厦三楼B区的租赁合同（编为：1059224、1059225），因我方于二零零五年四月十六日已停止向贵方供电、供水，并于二零零五年四月二十日解除了与贵方的合同。因此，贵方再待在租赁场地已无多大意义，其间，我方曾多次催促，但未果，现我方再次请求贵方在二零零五年十一月二十日前搬离场地。为了使贵方能顺利，无后顾之忧的搬离，考虑到我方曾禁止贵方经营红木家私，我方答复并承诺贵方如下条件：如贵方能在年十一月二十日前搬出场地，一、对停水、停电后，贵方没有正常经营所造成的损失，我方首先免除贵方自合同签订之日起至搬迂之日的全部租金及各种使用费。另外，自停水、停电之日起，按照我方收取贵方月租金的标准以月为单位向贵方行赔偿，直至贵方搬出租赁场地为止，该赔偿自贵方搬迁之日起一周内支付。二、自搬迁之日起一周内，退还贵方预交水电费叁万伍仟元（收据号码为0133508、0133653、0133717），并按照合同第二十条第二款的约定双倍退还租赁保证金。（收据号码为0147999）。三、对贵方对租赁场所进行的装修，由贵方委托具有法定资质的评估机构并书面知会我方后，按照评估价作出赔偿，评估费由我方承担，赔偿款项及评估费在评估报告作出后一周内支付。四、如贵方搬迁后，我方不能履行上述承诺，愿承担所有上述应返还及赔偿给贵方的各项费用的总额10%的违约金。如我方不能兑现，贵方也可以以本函为依据向深圳市仲裁委员会申请仲裁。如本函的内容与合同有冲突的以本函为准”。2005年11月2日，原告向被告发出《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》，载明“你我双方已于2005年4月21日解除了双方于2004年11月15日签订的《房地产租赁合同》。按照甲乙双方签订的有关协议精神，我方在解除合同的十天内，将租用你大厦的所有家私商品全部清离，交还场地。但时至今日我方仍未撤离。现保证我方于2005年11月20日前将占用贵方x楼x区部分的场地，全部清退出来，否则，贵公司可采取任何措施清理场地，由此造成的损失，由我方自行承担”。2005年11月21日，被告向原告发出《通知》，载明原告已于2005年11月21日搬离了涉案物业，请原告按照2005年11月2日被告公司给予的致函到被告公司财务部门办理相关结算手续。2005年11月23日，原告向被告发出《告知函》，载明：贵司2005年11月2日的致函我已收到。根据来函的要求，原告已委托深圳市广朋资产评估有限公司对原告所租赁的场地装修价值进行评估。在该函件的下方，盖有被告公司的公章及签字：情况属实。被告提交了原告于2005年11月23日向被告出具的条据，载明：贵司2005年11月2日的致函我已收到。被告陈述原告是向被告出示该份条据，故被告在该条据上签字“情况属实”并加盖公章，被告陈述原告所提交的落款日期为2005年11月23日的《告知函》是在该条据上套打形成。2005年11月15日，原告向深圳市广朋资产评估有限公司申请评估。2006年3月17日，该公司作出《评估报告》，认定涉案物业装修损失的评估价值为480425.70元。原告支付评估费3750元。三、仲裁情况。原告于2006年4月17日向深圳仲裁委员会就涉案租赁合同申请仲裁，在仲裁过程中，仲裁委对2005年11月2日被告向原告发出的《致函》中被告的印章进行鉴定，深圳市物证检验鉴定中心出具认定书，认定《致函》上所盖被告印章印文与深圳市公安局三处特营科印鉴卡上及被告提供的公章印文样本均是同一印模盖印形成。本案被告于2006年4月28日向仲裁委员会提交管辖异议，深圳市仲裁委于2006年7月17日作出深仲受字[2006]第800号决定书，决定对被告关于管辖权异议不予采纳。在后续仲裁过程中，被告申请对《致函》进行鉴定，深圳市物证检验鉴定中心作出“送检的《致函》上所盖‘深圳市南方国际技术交易市场有限公司’的印章印文与打印文字形成的先后顺序为先盖章后打印”的结论，2008年12月30日，深圳仲裁委员会作出深仲受字[2006]第800号决定书（二），仲裁庭认为，《致函》作为证据，其真实性不能确定。鉴于申请人不能证明《致函》的真实性，《致函》中的仲裁条款并非争议双方真实、明确的意思表示，双方的争议不应由仲裁委员会管辖。根据仲裁庭在审理过程中发现的上述与表面证据不一致的事实及证据，仲裁委员会现重新作出管辖权决定：仲裁委员会对本案不具有管辖权，撤销深仲受字[2006]第800号案。四、鉴定情况。1、2011年12月25日，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、落款日期为“2005年3月23日”的《关于三楼B区转向经营的协议书》上“乙方：”处的“方汉彬”签字字迹与方汉彬签字样本字迹不是同一人所写；落款日期为“2005.4.2”的《协议书》上“乙方：”处的“方汉彬”签名字迹和页面右下方处的“方汉彬”签名字迹与方汉彬签名样本字迹不是同一人所写。2、不能确定落款日期为“二零零五年十一月二日”的《致函》所载打印文字的形成时间。3、落款日期为“二00五年十一月二十三日的”《告知函》所载文字不是一次性打印形成。落款日期为“二零零五年十一月二日”的《致函》与落款日期为“二00五年十一月二十三日”的《告知函》纸张不是同一批次纸张，但不能确定二者所载打印文字是否为同一打印机具打印形成。5、落款日期为“二零零五一月二日”的《致函》与落款日期为“二零零五年十一月一日”的《通知》纸张不是同一批次纸张，二者所载打印文字系同一打印机具打印形成。2、2019年2月21日，广东南天司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材1落款日期为2005年4月20日的《通知》、检材2落款日期为2005年6月28日的《通知》、检材3落款日期为2005年4月15日的《停电通知》分别与样本落款日期为2005年11月2日《致函》不是同一打印机输出形成。一审法院认为，该案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2004年11月15日签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点证据为原告所提交的落款时间为2005年11月2日，被告向原告发出的《致函》的真实性。在仲裁和诉讼过程，被告多次申请对该函件进行鉴定，根据鉴定结论，该函件所加盖的公章系被告公司的公司印章，印章印文与打印文字形成的先后顺序为先盖章后打印，该函件与被告2005年4月15日发出的《停电通知》不是同一打印机输出形成，被告认为该函件不是真实的。虽然深圳仲裁委员会作出的深仲受字[2006]第800号决定书（二）认为：《致函》作为证据，其真实性不能确定。但一审法院认为《致函》中加盖的公章系被告真实的公司印章，《致函》与被告的其他份通知不是同一打印机输出形成的这一点对认定《致函》的真实性没有影响，虽然《致函》存在先盖章后打印的问题，对认定《致函》的真实性的认定有影响，但被告无法对加盖印章是真实的这一点进行合理解释，同时结合被告提交的《关于x楼x区专项经营的协议书》、《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》、2005年11月21日被告向原告发出《通知》等证据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款有关普通待证事实证明标准的规定，一审法院认为原告提供的《致函》的待证事实其有高度可能性，一审法院予以认可。一审法院认为原被告在履行涉案合同过程中由于经营范围等原因产生争议，后双方协商在2005年4月20（21）日解除涉案合同，但原告未搬离涉案物业，后被告向原告发出《致函》，就原告的损失、费用等做出赔偿承诺，并要求原告搬离。同日原告做出于2005年11月20日前搬离的保证，并于2005年11月19日搬离涉案物业。故原告有权要求被告依据《致函》的约定给予相关的赔偿。原告要求被告向原告返还租金及各种使用费用43800元、原告预交水电费35000元、双倍退还租赁保证金175200元，共计254000元的诉讼请求，一审法院认为被告在《致函》中同意免除原告自合同签订之日起至搬迁之日的全部租金及各种使用费、退还原告预交水电费35000元、双倍退还租赁保证金，对该项诉讼请求一审法院予以支持。原告要求被告向原告赔偿所受损失287834.85元的诉讼请求，一审法院认为被告在《致函》中同意自停水、停电之日起，按照被告收取原告月租金的标准以月为单位向原告进行赔偿，直至原告搬出租赁场地为止，被告于2005年4月16日停止向原告供电、供水，原告于2005年11月19日搬离涉案物业，在此期间，原告向被告支付了租金25000元，故被告应向原告赔偿损失25000元。原告要求被告向原告赔偿装修费480425.70元及评估费3750元，共计484175.7元的诉讼请求，一审法院认为被告在《致函》中同意赔偿原告的相关装修损失及评估费，对该项诉讼请求一审法院予以支持。原告要求被告向原告支付违约金102601.06元的诉讼请求，一审法院认为被告在《致函》中承诺的违约金标准为赔偿总额的10%，现被告按照《致函》的约定赔偿原告，应向原告支付违约金76317.57元【（254000元+25000元+484175.7元）×10％】。关于被告提出要求原告向其支付租金325507.53元及相应利息、管理费36607.63元、电费5303.02元及相应利息，要求原告向被告赔偿租金损失160652元的反诉请求。一审法院认为《致函》的内容是原、被告双方对涉案租赁合同解除后双方权利义务的约定，现被告的反诉请求不符合《致函》的约定，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款的规定，判决：一、被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司应于判决生效之日起十日内向原告方汉彬返还租金等费用43800元、预交水电费35000元、双倍退还租赁保证金175200元，共计254000元。二、被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司应于判决生效之日起十日内向原告方汉彬赔偿损失25000元。三、被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司应于判决生效之日起十日内向原告方汉彬赔偿装修费480425.70元及评估费3750元，共计484175.7元。四、被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司应于判决生效之日起十日内向原告方汉彬支付违约金76317.57元。五、驳回原告方汉彬的其他诉讼请求。六、驳回被告深圳市南方国际技术交易市场有限公司的全部反诉请求。本诉受理费人民币14958元，由原告负担3832元，由被告负担11126元；原告已预交的11126元，由一审法院予以退回。被告应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费11126元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。反诉受理费4540元，鉴定费18120元，由被告负担。本院二审期间,各方当事人均未提交新证据。另查明，上诉人2011年2月23日向一审法院提出反诉请求。再查明，对于上诉人提交的《关于x楼x区专项经营的协议书》、《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》以及2005年4月20日的《通知》，被上诉人在仲裁阶段确认前两份证据的真实性、否认后一份证据的真实性；一审第一次庭审时否认全部证据的真实性，表示未收到《通知》；一审第二次庭审时表示不清楚前述《保证》上“方汉彬”是否其本人签名，确认收到该《通知》。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为诉争2005年11月2日《致函》的真实性能否认定。诉争《致函》上加盖的印章虽为真实，但因文本形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，文本形成行为是当事人意思表示的反映形式，印章加盖行为是确认该意思表示即文本内容的行为，二者相互关联又相互独立。在证据意义上，印章真实一般可以推定为意思表示真实，但在有证据否定或者怀疑文本形成行为真实性的情况下，即不能简单按照印章的真实性直接推定文本的真实性。也就意味着，印章在证明文本真实性上属于初步证据，人民法院认定文本的真实性需要综合考虑其他证据以及事实。诉争《致函》的真实性有如下瑕疵：一、《致函》形式存在瑕疵。经鉴定，《致函》的印章印文与打印文字形成的先后顺序是先盖章后打印，此举有悖文书制作中先行文再盖章的通常做法；诉争《致函》与上诉人2005年4月15日、2005年4月20日、2005年6月28日作出的《停电通知》、《通知》、《通知》并非同一打印机输出形成，被上诉人未能就《致函》系何时、何地、以何种方式、从何人处取得作出直接明确的回答。结合前述疑点，本院对《致函》的真实性存在合理怀疑。二、《致函》内容存在不合理之处。上诉人和被上诉人在2005年3月23日所签《协议书》约定的基本原则是若被上诉人继续经营红木类家私，上诉人有权终止原有合同并由被上诉人承担损失。上诉人此后作出的各类通知亦与前述协议一脉相承，均为要求被上诉人搬离场地并承担损失。诉争《致函》一反前述协议以及通知的精神，主动承诺免除全部租金和各种使用费、按照月租金的标准支付赔偿款、退还水电费、双倍退还租赁保证金以及赔偿装修损失等，明显不符合常理。三、《致函》与被上诉人同日发出的《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》相冲突。前述《保证》延续了双方的协议精神，被上诉人承诺搬离场地并承担损失，其真实性应予确认，相反，《致函》于情于理均不符，守约方主动放弃自身权利转而承诺向违约方进行高额赔偿，且无充分证据证实此举的行为动机，本院对其真实性高度存疑。四、《致函》系孤证，缺乏其他有效证据相佐证。被上诉人提交的2005年11月21日的《通知》经鉴定与《致函》系同一打印机打印形成，且内容有违《致函》关于要求被上诉人委托评估机构对装修损失进行评估后再行赔偿的意见，其真实性不足认定；2005年11月23日的《告知函》经鉴定所载打印文字不是一次性打印形成，其真实性亦难以认定，故前述两份文件不足以佐证《致函》的真实性。五、被上诉人在仲裁及诉讼阶段就案件基本事实多次作出自相矛盾的陈述。对于涉案的基本证据《关于x楼x区专项经营的协议书》、《关于限期搬离国际商品交易大厦的保证》以及2005年4月20日的《通知》，被上诉人在仲裁阶段确认前两份证据的真实性、否认后一份证据的真实性；一审第一次庭审时否认全部证据的真实性，表示未收到《通知》；一审第二次庭审时表示不清楚该《保证》上“方汉彬”是否其本人签名，确认收到该《通知》，可见被上诉人多次违背诚实信用的诉讼原则，其陈述的可信度较低。综上，根据诉争《致函》的形式、内容、形成过程以及被上诉人在仲裁诉讼阶段隐瞒基本事实信息的不诚信行为，同时考虑上诉人一直否认自行加盖印章、诉争《致函》不是其作出的抗辩意见，本院对诉争《致函》相关内容的真实性不予采信。一审依据《致函》的内容判令上诉人向被上诉人返还租金、水电费、双倍返还租赁保证金、赔偿损失以及装修费、评估费、支付违约金，属于认定事实错误，应予纠正。被上诉人一审全部诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人在2011年2月23日向一审法院提出反诉请求，主张被上诉人支付向其租金、管理费、电费以及租金损失，因涉案租赁合同已于2005年4月20日解除，上诉人应于2006年4月20日前向被上诉人主张前述款项，否则依法丧失胜诉权。上诉人未能举证证实本案存在诉讼时效中断的情形，丧失胜诉权，本院对其反诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，处理不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第224号民事判决第六项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第224号民事判决第一、二、三、四、五项；三、驳回被上诉人方汉彬的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费14958元由被上诉人方汉彬负担、反诉案件受理费4540元由上诉人深圳市南方国际技术交易市场有限公司负担，鉴定费18120元由被上诉人方汉彬负担；二审案件受理费19498元，由被上诉人方汉彬负担，该款上诉人已预缴，本院不予退回，被上诉人应将所负担之数迳付上诉人。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇一九年十二月十三日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。