四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川01民终10958号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区盐市口大业路16号。 负责人：谢红丽，行长。 委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：胡亚，女，1982年5月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：潘茂，四川天与律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）因与被上诉人胡亚金融借款合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第4416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 农行蜀都支行上诉请求：1.依法撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字4416号民事判决书第三项，依法改判农行蜀都支行对胡亚所有的位于成都市青羊区房屋享有优先受偿权，优先受偿的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权和抵押权的一切费用；2.本案上诉费用由胡亚承担。事实和理由：一、农行蜀都支行对胡亚所有的位于成都市青羊区房屋（权0×××4）享有抵押权，并在成都市房管局办妥正式抵押登记手续，他权证号为：他权0×××0。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，农行蜀都支行对案涉房屋抵押权在成都市房管局办妥他权正式抵押登记手续，农行蜀都支行有权处置抵押物并优先受偿，另根据双方签订的合同约定，优先受偿的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权和抵押权的一切费用。二、针对成都市青羊区人民法院作出的（2007）青羊民初字2687号民事判决书，判决案涉房屋所有权恢复至原出卖人赵顺明的名下。但成都市青羊区人民法院的该份判决至今尚未得以履行，说明该份判决本身存在问题，且成都市青羊区人民法院在判决前，未通知抵押权人农行蜀都支行，严重损害了农行蜀都支行的合法利益，为维持农行蜀都支行的利益，应予以撤销。 胡亚辩称，案涉房屋的抵押权存在并有效，农行蜀都支行作为抵押权人主张实现担保物权并优先受偿应得到法律支持。 农行蜀都支行向一审法院起诉请求：1.胡亚归还剩余借款本金112151.78元和利息、罚息、复利6767.38元（前述利息、罚息、复利计算截止至2015年5月20日）；2.胡亚以上述借款本金为基数自2015年5月21日起至还清该款项之日止按照《个人购房担保借款合同》给付利、罚息；3.农行蜀都支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等农行蜀都支行实现债权的一切费用；4.胡亚承担律师费5900元、诉讼费和其他农行蜀都支行实现债权的相关费用。 胡亚向一审法院反诉请求：1.解除胡亚与农行蜀都支行于2006年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》；2.农行蜀都支行向胡亚退还已支付的贷款本息110000元（案件审理过程中，胡亚明确并变更贷款本息为94296.56元），胡亚不再支付余下的贷款本息；3.本诉和反诉的全部诉讼费用由农行蜀都支行承担。 一审法院认定事实：2006年10月13日，夏大均经赵顺明、周秀英的公证授权委托，由成都市锦江区松源房产信息服务部的中介介绍，与胡亚签订《房屋购销协议》，约定胡亚购买赵顺明、周秀英所有的位于成都市青羊区房屋，房价总款250000元，首付款100000元。同日，胡亚向农行蜀都支行递交了个人住房贷款申请，按揭贷款申请载明售房人赵顺明，房屋地址为成都市青羊区，房屋类型为二手房，总价250000元，申请贷款金额为150000元，贷款期限10年。胡亚授权农行蜀都支行将贷款划至夏大均的银行账户。2006年10月18日，农行蜀都支行（贷款人、抵押权人）与胡亚（借款人、抵押人）、成都市锦江区松源房产信息服务部（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定胡亚向农行蜀都支行借款150000元，用于购买位于成都市青羊区房屋，借款期限自2006年10月18日起至2026年10月17日，共240个月。借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；胡亚不可撤销地授权农行蜀都支行将全部借款直接划入夏大均在农行开立的92×××44账户内；还款方式为等额本息还款法，每1个月为一个还款周期，还款日为每期借款对应日；胡亚未按本合同约定期限归还借款的，自逾期之日在约定执行年利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对于应付未付利息，农行蜀都支行依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；胡亚自愿以位于成都市青羊区房屋为借款提供抵押担保，担保范围及于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等为实现债权的一切费用。胡亚连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，农行蜀都支行有权停止发放借款、提前收回已经发放借款，有权提前行使抵押权。因胡亚的违约行为致使农行蜀都支行采取诉讼、执行、仲裁、非诉讼催收等方式实现债权的，胡亚应当承担农行蜀都支行为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。保证人成都市锦江区松源房产信息服务部提供阶段性保证担保，阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 2006年10月20日，农行蜀都支行与胡亚就前述抵押物向成都市房管局进行了抵押登记，登记信息为：房屋所有权人胡亚、抵押权人农行蜀都支行、他项权种类为抵押权、债权数额150000元、约定期限自2006年10月18日至2026年10月17日。 2006年10月20日，农行蜀都支行向胡亚发放了借款150000元，个人借款凭证记载借款种类住房二手楼贷款，借款日期2006年10月20日，到期日期2026年10月19日、每月20日为还款日、执行利率5.814%。借款后，胡亚向农行蜀都支行偿还贷款本息至2014年4月，共计偿还贷款本息94296.56元；其后，胡亚未再偿还款项，截止2015年5月20日胡亚已经逾期13期还款，尚欠借款本金112151.78元，累计欠利息、罚息、复利6767.38元。 一审法院另查明，赵顺明与周秀英系夫妻关系，与赵丹、赵宇系父子关系，1999年8月31日，周秀英代表赵顺明、赵丹、赵宇与成都市建设用地统一征地办公室签订统征土地“农转非”居民住房产权调换拆迁安置协议书，约定该办公室对周秀英、赵丹、赵宇进行拆迁安置，以三套房屋即现成都市青羊区房屋，与赵顺明一家被拆除的房屋进行产权调换，该三套房屋登记在赵顺明的名下。2006年9月22日，赵顺明提供虚假的周秀英的身份证和户口簿并由他人冒名顶替周秀英，在公证处办理了公证书，公证的内容：周秀英、赵顺明委托夏大均出售成都市青羊区房屋。后公证机关经调查，撤销了公证。夏大均代表赵顺明与胡亚签订了两份房屋买卖合同，将上述两套房屋以每平方米800元卖给了胡亚，并将该两套房屋的产权过户到了胡亚的名下，但该两套房屋一直是由周秀英、赵丹、赵宇管理使用。后周秀英、赵丹、赵宇以赵顺明、胡亚为被告，起诉至成都市青羊区人民法院，要求确认两份房屋买卖合同无效并要求胡亚返还受让的两套房屋。2008年5月29日，成都市青羊区人民法院作出（2007）青羊民初字第2687号民事判决书，判决确认夏大均以赵顺明、周秀英的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同无效；胡亚于该判决发生法律效力之日起十日内将成都市青羊区房屋回复至赵顺明的名下。该判决书于2008年10月9日发生法律效力。2014年，胡亚就前述判决书向本院申请再审，本院于2014年9月4日作出（2014）成民申字第105号民事裁定书，驳回胡亚的再审申请。 根据农行蜀都支行提交的2015年9月16日从成都市房产信息档案馆打印的房屋信息摘要显示位于成都市青羊区住宅仍登记在胡亚名下，抵押信息显示抵押权人为农行蜀都支行。 一审法院认为，农行蜀都支行与胡亚签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，农行蜀都支行已按约向胡亚履行了发放150000元贷款的义务，但胡亚仅向农行蜀都支行偿还贷款本息至2014年4月。现胡亚称因其与夏大均签订的房屋买卖合同被已生效判决确认无效，故依据商品房买卖合同司法解释的相关规定，请求解除其与农行蜀都支行签订的《个人购房担保借款合同》，农行蜀都支行不予认可。一审法院认为，胡亚与夏大均签订的房屋买卖合同所涉及的房屋买卖性质为自然人之间的二手房买卖，而胡亚援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此，该司法解释不能适用于本案，胡亚要求解除其与农行蜀都支行签订的《个人购房担保借款合同》以及退还已经偿还的贷款本息94296.56元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于农行蜀都支行诉请胡亚归还剩余借款本金112151.78元和利息、罚息、复利6767.38元（截止2015年5月20日）以及以上述本金为基数自2015年5月21日起至还清该款项之日止按《个人购房担保借款合同》给付利息、罚息，一审庭审中，胡亚对农行蜀都支行主张的款项金额均不持异议，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定，胡亚已连续三期未足额偿还借款本息，农行蜀都支行有权停止发放贷款、提前收回已经发放借款，有权提前行使担保权，本案中胡亚上述逾期偿还贷款的行为，属违约行为。农行蜀都支行依照《个人购房担保借款合同》的约定，主张提前收回剩余借款本息，一审法院予以支持。截止2015年5月20日，胡亚尚欠农行蜀都支行借款本金112151.78元和利息、罚息、复利6767.38元，故农行蜀都支行要求胡亚归还借款本金，承担相应借款利息、罚息、复利的请求，一审法院予以支持。至于胡亚辩称该款项应由农行蜀都支行另行向房屋出卖人主张的意见，一审法院认为因胡亚与农行蜀都支行签订的《个人购房担保借款合同》合法有据，根据合同相对性原则，应由胡亚承担相应的还款义务，至于其辩称因房屋买卖合同无效，其丧失房屋的所有权的情况下继续偿还银行贷款有失公允的意见，一审法院认为，其可另行向房屋出卖人主张相关权利，但并不能以此免除其还款义务。 关于抵押物的优先受偿，本案中，虽然胡亚用位于成都市青羊区房屋为借款设置了抵押担保并办理了抵押登记，但因已经生效的成都市青羊区人民法院（2007）青羊民初字第2687号民事判决书已经确认该房屋买卖合同无效，且该房屋的所有权回复至原出卖人赵顺明的名下，故一审法院对农行蜀都支行的抵押物优先受偿的诉讼请求，不予支持。 关于律师费，本案中，农行蜀都支行虽主张律师费5900元，但未提交相应的证据证明律师费已实际产生以及相应的金额，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、胡亚应于判决生效之日起十日内向农行蜀都支行归还剩余借款本金112151.78元和利息、罚息、复利6767.38元（截至2015年5月20日）；二、胡亚应于判决生效之日起十日内向农行蜀都支行支付利息、罚息（自2015年5月21日起，利息、罚息以尚欠借款本金112151.78元为基数，按双方于2006年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》中约定条款计算至借款全部清偿完毕之日止）；三、驳回农行蜀都支行的其他诉讼请求；四、驳回胡亚的反诉请求。一审本诉案件受理费2796元，农行蜀都支行负担118元，胡亚负担2678元；反诉案件受理费2796元，由胡亚负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行蜀都支行提交证据：成都市青羊区人民法院（2017）川0105民再2号民事判决，本院（2019）川01民再86号民事判决，拟证明抵押权仍然存在，农行蜀都支行应对房屋享有优先受偿。胡亚对农行蜀都支行提交的证据无异议。对此，本院认为，农行蜀都支行提交的证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。 二审另查明：农行蜀都支行不服（2007）青羊民初字第2687号民事判决书申请再审，成都市青羊区人民法院（2017）川0105民再2号民事判决书在“本院认为”部分载明“因9号房屋、10号房屋一直由原审原告周秀英、赵宇、赵丹居住管理，原审原告在原审中陈述，要求将该房屋的产权人由胡亚恢复到赵顺明名下，但根据房屋信息摘要显示，9号房屋已抵押给第三人中国银行青羊支行，10号房屋已抵押给再审申请人农行蜀都支行，并均已办理抵押登记，由于抵押权未涤除，该案涉房屋不能办理过户登记”，并判决“一、维持本院（2007）青羊民初字第2687号民事判决书第一项，即确认夏大均以赵顺明、周秀英的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同无效；二、撤销本院（2007）青羊民初字第2687号民事判决书第二项，即胡亚于本判决发生法律效力之日起十日内将成都市青羊区房屋的产权恢复到赵顺明的名下；三、驳回周秀英、赵宇、赵丹的其他诉讼请求；四、驳中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求”。农行蜀都支行不服该判决提起上诉，本院（2019）川01民再86号民事判决维持了该判决。 二审经审理查明的其余事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，农行蜀都支行对案涉房屋是否享有优先受偿权是本案二审的争议焦点，现评议如下： 胡亚与农行蜀都支行签订了《个人购房担保借款合同》，向农行蜀都支行借款15万元，并将成都市青羊区房屋抵押给农行蜀都支行，且办理了抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，农行蜀都支行作为抵押权人有权就该抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。农行蜀都支行的上诉理由成立，本院予以支持。 另外，因一审判决胡亚按照《个人购房担保借款合同》的约定偿还利息、罚息表述不清，本院予以明确。胡亚应当向农行蜀都支行支付利息、罚息，对于2015年5月21日至2019年8月19日，利息、罚息应当以112151.78元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮15%再上浮30%（即1.105倍）的标准计算，如遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率的1.105倍计算。2019年8月20日之后，中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率已取消，对于2019年8月20日之后的利率标准则应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.105倍计算。 综上所述，农行蜀都支行的上诉请求成立，本院予以支持；因二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第4416号民事判决； 二、胡亚应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行归还借款本金112151.78元和利息、罚息、复利（利息、罚息、复利包括：1.截止2015年5月20日的利息、罚息、复利共计6767.38元；2.利息、罚息以112151.78元为基数，从2015年5月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的1.105倍计算，如遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率的1.105倍计算；3.利息、罚息以112151.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.105倍的标准，从2019年8月20日起计算至本判决确定的本金归还之日止；若未按本判决确定的本金归还之日归还本金，利息、罚息应计算至本金付清之日）； 三、中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行有权以胡亚所有的位于成都市青羊区房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求； 五、驳回胡亚的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费2796元，由中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行负担118元，胡亚负担2678元；一审反诉案件受理费2796元，由胡亚负担。二审案件受理费2796元，由胡亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 寅 审判员 魏云霞 审判员 李婧杰 二〇一九年十二月二十日 书记员 谢丹阳