山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2141号上诉人（原审原告）：王志强，男，1974年3月1日出生，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：李秀芳，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔小莹，女，1955年1月31日出生，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。原审第三人：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南环路北侧。法定代表人：赵建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兰英，北京市凯亚律师事务所律师。上诉人王志强因与被上诉人崔小莹、原审第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（简称恒翔公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志强及其委托诉讼代理人李秀芳、被上诉人崔小莹的委托诉讼代理人孟波以及原审第三人恒翔公司的委托诉讼代理人刘兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志强向本院上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判中止对大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决事实认定错误。原审法院认定王志强未向恒翔公司交付购房款未达合同总价款50%,属于事实认定不清。王志强的银行转账凭证及恒翔公司出具的收据可以证明王志强已付购房款超过合同总计的50%。王志强付款情况如下:1、2012年11月11日,王志强与案外人史红卫及其妻子马海霞一同前去恒翔公司开发的紫润芳庭小区售楼处买房。当时,王志强购买了紫润芳庭小区3号楼1单元1701号房屋,房屋总价款953906元,需预付定金403906元。史红卫夫妇购买了紫润芳庭小区3号楼1单元2501号房屋,房屋总价款972840元,需预付定金412840元,二人共需支付定金816746元。王志强与史红卫夫妇一起给恒翔公司支付定金,当时王志强通过自己的交通银行卡刷卡支付给第三人816401元,由于卡上余额不足,史红卫又现金支付给恒翔公司345元。上诉人缴纳定金后,与恒翔公司签订了《商品房预购合同》,恒翔公司给王志强出具了定金收据。2013年12月9日,王志强和史红卫、马海霞夫妻接到恒翔公司通知,又一起去恒翔公司,分别与恒翔公司签订了正式的《商品房认购协议》。王志强缴纳的定金403906元转为购房款,恒翔公司为王志强出具购房款收据,并将《商品房预购合同》和定金收据收回。王志强认为这种交易行为完全符合大同市期房购买的交易习惯。2、为了向华夏银行办理贷款,满足银行发放贷款的条件,2013年12月22日,王志强又与恒翔公司签订《商品房认购补充协议》,协议约定上诉人再补缴购房款84000元。2013年12月25日,王志强以现金方式一次性向恒翔公司补缴购房款84000元,恒翔公司为上诉人出具收据。至此,王志强共缴纳购房款487906元,超过合同约定总价款953906元的百分之五十。综上,王志强所购房屋的现有条件,完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的三项规定,一审法院事实认定不清,希望二审人民法院依法查明事实,支持上诉人的上诉请求。崔小莹辩称，1、王志强与恒翔公司没有签订合法有效的《商品房认购合同》；2、王志强付款是在2012年11月11日，签订合同时间是2013年12月9日，付款和签订认购协议的时间相隔一年，与大众购买房屋的常理不同；3、王志强所交房款不够50%，没有提交名下无其他用于居住的房屋的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恒翔公司辩称，其同意王志强的意见。王志强向一审法院起诉请求：1、终止对大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月6日,大同市平城区人民法院依据（2016）晋0202执1563号执行裁定书，查封了第三人恒翔公司名下位于大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋。2019年5月31日，原告王志强在本院执行申请执行人崔小莹与被执行人恒翔公司金钱给付一案中提出执行异议，要求解封本院已查封的紫润芳庭小区3号楼1单元1701号房屋。另查，2013年12月9日，原告王志强与恒翔公司签订了《商品房认购协议》，约定王志强购买该公司开发的紫润芳庭小区3号楼1单元1701号房屋，总价953906元，大同市恒翔房地产开发有限责任公司出具了收款收据二份。2012年11月11日，原告曾向第三人转款816401元。上述事实，有（2019）晋0213执异第75号执行裁定书、《商品房认购协议》、收款收据、银行业务回单以及当事人庭审陈述在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。根据原、被告各方诉辩意见，本案的争议焦点为：案外人王志强对本案诉争的执行标的是否享有排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案应由案外人提供证据证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所规定的三种情形。本案中，虽然案外人王志强与恒翔公司签订的《商品房认购协议》的时间早于人民法院的查封时间，但案外人王志强提供的2012年11月11日银行凭证并不能证实其交到恒翔公司的钱为购房款，且交款时间早于签订协议时间一年也不符合常理。故对于是否在人民法院查封之前已交纳了房款，案外人提供的证据并不足以证明其主张，不能认定其在一审法院查封案涉房屋之前已交纳房款，故其应当自行承担举证不能的法律后果。综上，鉴于案外人的物权期待权必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形方能排除法院的执行，而案外人王志强未提交充分的证据证明其享有足以排除查封案涉房屋的权利，故其根据上述法律规定主张排除执行，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回原告王志强的诉讼请求。案件受理费100元由原告王志强负担。经本院二审审查，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对各方当事人无争议的事实予以确认。王志强围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于王志强是否在一审法院查封之前与恒翔公司签订了《商品房认购协议》并支付了案涉房屋购房款的问题，王志强在二审中提交了史红卫的证言以及史红卫妻子马海霞的询问笔录，欲证明王志强与史红卫及其妻子马海霞共同向恒翔公司购房的相关事实。针对上述证据崔小莹认为史红卫与王志强系朋友关系，且交钱的时间与签订协议的时间间隔一年多，与常理严重不符，证明力不足。根据王志强一审中提交的其于2012年11月11日向恒翔公司银行帐户汇款816401元凭证、王志强与恒翔公司于2013年12月9日签订的《商品房认购协议》、恒翔公司于2013年12月9日出具的收到王志强购房款403906元的收款收据、王志强与恒翔公司于2013年12月22日签订的《商品房认购补充协议》、恒翔公司于2013年12月25日收到购房款84000元的收款收据，结合王志强、恒翔公司对双方买卖房屋过程的陈述以及史红卫的证言，可以确认以下事实：王志强于2012年11月11日向恒翔公司汇款816401元系用于王志强、史红卫及其妻子马海霞各自购买相关房屋，其中王志强的购房款为403906元。之后，王志强与恒翔公司办理了案涉房屋的商品房预售手续。2013年12月9日，王志强与恒翔公司签订了正式的《商品房认购协议》。同日，恒翔公司向王志强出具的收到王志强案涉房屋购房款403906元的收款收据，并将之前的案涉房屋商品房预售手续收回。为了满足办理银行按揭手续的要求，王志强与恒翔公司于2013年12月22日签订了《商品房认购补充协议》。王志强根据该协议约定于2013年12月25日向恒翔公司又现金支付84000元的购房款。恒翔公司于2013年12月25日向王志强出具收到购房款84000元的收款收据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人王志强是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王志强与恒翔公司于2013年12月9日签订了案涉房屋的《商品房认购协议》，王志强通过银行汇款及现金方式共支付案涉房屋购房款487906元,超过合同约定总价款953906元的百分之五十，且一审法院对案涉房屋的查封时间为2016年4月6日,应确认王志强已就案涉房屋在一审法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，且已向恒翔公司支付了超过合同约定总价款的百分之五十的购房款。同时，王志强亦提交了大同市房屋管理部门出具的其名下无房屋记录信息的信息记录，能够证明在大同市范围内王志强名下无房屋登记信息。因而，本案的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，王志强依法对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。崔小莹主张王志强应提供其妻子名下有无住房的证据，该主张无相应的法律依据，本院不予采纳。王志强的上诉理由成立，本院予以采纳，对其上诉请求本院予以支持。一审法院认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。综上所述，王志强的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4670号民事判决；二、不得执行王志强购买的大同市平城区永泰路西侧“紫润芳庭”小区3号楼1单元1701号房屋。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由崔小莹负担。山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213执异第75号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年十二月二十九日书记员 常 佳