四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4692号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李彬，男，1946年3月9日出生，汉族，四川省川北建筑总公司退休职工，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人:林娟，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐军民，男，1972年11月2日出生，汉族，中医推拿师，身份证住所地四川省仪陇县，现无固定住址。 上诉人李彬因与上诉人唐军民房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李彬及其委托诉讼代理人林娟，上诉人唐军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彬上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、三、五项，针对上诉人本诉诉讼请求依法改判“被上诉人支付2018年4月10日至2019年6月30日期间下欠的租金共计22150元，并从2018年3月31日开始按照年利率6%计付利息至款清为止；被上诉人应于判决生效之日起十日内腾退南充市顺庆区营业房，并将房屋交还给李彬，并按合同约定以75元每天的标准自2019年6月30日起计付房屋占用费至实际腾退归还房屋之日止。2.上诉费由被上诉人负担。事实及理由：一、租金计算时间应当截止为2019年6月30日，按照合同约定应当为22150元。二、被上诉人在庭审的态度是不会主动履行相关义务，上诉人有明显的预期损失。三、上诉人关停水电的行为不构成根本违约。四、房屋占用损失应当自合同解除时间2019年6月30日计算至实际腾退之日止。 唐军民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上诉人在一审提出的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2014年4月8日，唐军民与李彬签订《房屋租赁合同》，此后，上诉人利用租赁房屋经营“军民盲人按摩中心”，每年依照合同约定向被上诉人支付租金。被上诉人趁上诉人带母亲治病，不在店内，加锁关掉上诉人的房屋，上诉人的有关证件、合同等重要资料和物品均被锁在房屋内。被上诉人关掉上诉人的房屋，致上诉人无法营业，自2018年12月至2019年7月损失约100000元，被上诉人锁门的行为属于违约行为，给上诉人造成了损失。一审未支持赔偿损失，反而判上诉人支付房屋租金，认定事实和适用法律错误。 李彬向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，唐军民腾退案涉房屋后交还给李彬并按合同约定承担违约责任。2.唐军民支付2018年4月10日至2019年4月9日期间下欠的租金共计16000元并从2018年3月31日开始按照年利率6%计付利息至款清为止。3.唐军民按照合同约定年租金27500元的标准（75元/天）计付租金及房屋占用费至实际腾退房屋之日止，并以实际应付租金为基数自2019年3月31日起按照年利率6%计付利息至款清为止。4.本案的诉讼相关费用由唐军民负担。 唐军民向一审法院反诉请求：1.李彬继续履行《房屋租赁合同》，确保唐军民继续经营。2.李彬赔偿因关闭租赁房屋对唐军民造成从2018年12月计算至2019年7月营业损失100000元。3.李彬向唐军民支付违约金，违约金数额为唐军民已付租金的2倍即178000元。 一审法院认定事实：2014年4月8日，李彬、唐军民签订《房屋租赁合同》，约定：唐军民租赁李彬位于南充市顺庆区门面房；租期8年；自2014年4月10日起至2022年4月10日止；租金及支付方式为第一年租金为20000元，从第二年起每年按1500元上浮，每年的租金应在租期开始提前十天一次性支付。在合同尾页并约定：“在乙方租期未满，甲方终止合同时，收回房屋给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方租金的两倍金额作为补偿。乙方应合法经营。如因违法等乙方的责任不能履行合同，乙方应赔偿租金的两倍给甲方作为补偿。”李彬、唐军民签字、捺印，双方均在合同上书写了身份证、电话号码，唐军民所留电话号码为134××××6832。合同生效后，李彬按约向唐军民进行了房屋移交，唐军民按约支付至2017年度的租金。 2018年度租金，即为2018年4月10日至2019年4月9日的租金26000元，应当于2018年3月31日之前一次性支付，唐军民仅支付10000元后，下欠租金经李彬催收未果。2018年12月12日李彬关停该出租房屋的水电。 2018年12月14日，唐军民向南充市公安局顺庆分局西河派出所报警，唐军民所留电话号码为134××××6832所，该《接（报）处登记表》接警内容载明：“报案人称有群众求助，需警察帮助，经了解，系一仪陇籍残疾人在顺庆区内和房东因租房问题发生纠纷，房东将其水电停罗，西城派出所与辖区街道办当日下午对双方进行了调解，但一直未调解成功，改名残疾人遂来到市委上访，后经社区工作，该残疾人离开现场，”该登记表未提及唐军民所称房东将门面上锁之事。 2019年1月21日，唐军民向新建街道办事处反映李彬锁门情况，新建街道办事处作出了（2019）11号文件处理意见书，处理意见中转述李彬意见，即“只要您把房租结清，即可开店营业”。同时，新建街道办事处在本院对处理意见进行核实时，称文件中“房东李彬未收到房租，房东无奈之下将门面锁了”的内容，其实该处并未就此调查，是唐军民单方陈述，故文件表述不当。 2019年5月30日，李彬通过邮政快递向唐军民发送《解除合同通知》，邮政快递单“内件品名”上载明为《解除合同的通知》，后唐军民拒绝签收而退回，当天李彬向唐军民在《房屋租赁合同》上所留134××××6832的号码发出了解除合同的短信载明：“唐军民，我现依据我们双方于2014年4月8日签订的房屋租赁合同正式向你发出以下通知：1.因你方已下欠2018年租金16000元，并将租赁房屋上锁后不知所踪，拒接我方电话，也未支付2019年应付租金27500元，你方已以自身行为明确拒不履行合同约定义务，现我正式向你发出催告通知：请于本通知发出之日起30日内向我方交纳你应交纳的租金共计43500元。2.若你方未按上述第一条在本通知发出之日起30日内向我足额支付金，我将行使法定解除权，依法解除与你签订的《房屋租赁合同》，并要求你承担合同约定的违约责任。通知人：李彬2019年5月30日”。邮政快递退回的《房屋租赁合同》通知也载明若你方未按上述第一条在本通知发出之日起30日内向我足额支付金，我将行使法定解除权，依法解除与你签订的《房屋租赁合同》，并要求你承担合同约定的违约责任。通知人：李彬2019年5月30日。与短信内容大致相同。另该电话也系本案审理中，与唐军民联系之电话号码。唐军民现在使用的该电话号码与报警记录、租房合同、解除合同通知书上留存的电话均一致。 2019年5月31日，李彬向南充市顺庆区新建街道金泉社区居民委员会递交《申请证明》，内容为：将其名下位于南充市顺庆区门面房租赁给唐军民用作按摩店使用，该门面房自2018年12月14日至今已处于关闭状态，长期大门上锁、无人经营，我多次并用各种方法联系承租者唐军民无果。该社区在《申请证明》尾部载明“经社区日常巡查，情况属实。金泉社区2019.5.31”并加盖公章。 另查明，李彬、唐军民签订《房屋租赁合同》后，唐军民即收到了该营业房卷帘门锁心钥匙，现该钥匙仍由其持有，房内玻璃门系唐军民所锁。至2019年8月5日，本院现场调查时，该营业房卷帘门仍外于锁心锁闭状态，无唐军民称二边明锁。唐军民提交的照片有卷帘门加二边明锁的情况。对此锁卷帘门锁芯及两边加明锁的行为，双方均指系对方所为。李彬住所地与租赁给唐军民门面房均在同一小区。唐军民称事发后，因李彬有多处房产其一直找不到李彬，但对此未提供相关证据证实。 一审法院认为，李彬、唐军民签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在履行该合同的过程中，唐军民应当于2018年3月31日之前一次性支付2018年租金26000元，但唐军民仅支付10000元后，下欠房租经李彬多次催收，未再向李彬支付。对此，唐军民抗辩理由一是不拖欠李彬租金，二是李彬拒绝收取现金，三是无法找到李彬，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，唐军民既未提供证据证明是李彬拒收、改变收款方式，也未提供已支付下欠租金的凭证，应当承担不利后果。其称事发后，因李彬有多处房产其一直找不到李彬，因李彬住所地与租赁给唐军民门面房均在同一小区，其说法不符合社会一般人的常识，且未提供相关证据证实。由此认定唐军民拖欠李彬租金的事实客观存在，属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现李彬要求唐军民给付租金的诉讼主张，既符合合同的约定也符合法律之规定，本院予以支持。但考虑李彬后对营业房停止了水电，又向唐军民发出了解除合同通知，对李彬要求的2018年度唐军民下欠至2018年12月12日其关停了出租房屋的水电期间的租金，予以支持，对其主张的其它租金诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，唐军民拖欠2018年度租金，经李彬催告后在合理期限内仍未履行，属不履行主要合同义务之范畴，构成违约。从2018年3月起到反诉之日止，长达15个月的时间唐军民并未向李彬支付租金也未向相关机构提存支付，这一行为也已经表明唐军民未履行合同主要义务，致本案房屋租赁合同目的难以实现。综上，李彬享有合同解除权，且解除权系形成权，解除合同通知到达唐军民合同即解除。唐军民辩称未收到该解除通知书的问题，因唐军民电话号码始终没有变更，2019年5月30日邮政特快专递虽为退件，但系在双方纠纷发生后李彬所寄，在上面明确载明为《解除合同的通知》的前提下，是因唐军民本人拒绝签收而被要求退回的，应当视为系唐军民不当行为促使解除合同通知书无法送达，故在邮政特快专递已经到达了唐军民可接受范围的情况下，结合李彬于邮政特快专递当日，并向唐军民发送了短信等事实。对此，综合认定，李彬提供的证据形成证据锁链能相互印证解除通知已送达唐军民，现唐军民以短信看不清、看不到为由，称未收到解除通知、不同意解除合同的理由不能成立。即使唐军民未收到上述通知，考虑对李彬主张的租金只支持至2018年12月12日，该时间后，双方已实事上均未履行合同，根据举轻明重的原则，认定2019年5月30日解除通知到达并不损害唐军民民事权益。因此唐军民反诉要求继续履行合同的诉讼主张，不予支持，李彬要求唐军民腾退交付房屋的诉讼请求，予以支持。 关于双方损失的问题。前面已经阐述，唐军民未按合同约定给付租金是引起双方纠纷的主要原因，按合同约定，每年的租金，唐军民应在租期开始提前十天一次性支付李彬，在其长期经催收未付租金的情况下，李彬于2018年12月12日关停了出租房屋的水电，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，李彬这一行为是针对唐军民未交租金行使的合同抗辩权，关停水电的行为不构成违约，因此唐军民以此要求李彬承担违约金和营业损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于锁卷帘门锁芯并加锁的问题及造成的损失问题，李彬、唐军民双方均予以否认为已方所为，认为系对方所为，双方虽提供了照片、证人证言等证据，但均不能确认案涉门面是谁锁并加的锁之事实，唐军民提供的《接（报）处登记表》接警内容也没有关于锁门并加锁之事实的记载，新建街道办事处出具的（2019）11号文件处理意见书来看，文中虽有李彬锁门的描述，但一审法院在向新建街道办事处核实该情况时，街道办事处明确表示锁门的描述是根据唐军民单方陈述形成的书面材料。（2019）11号文件与且又与唐军民自认的收到了该营业房卷帘门锁心钥匙，现该卷帘门锁芯钥匙仍由其持有，房内玻璃门系唐军民自己所锁等事实不符。也与房东交付租赁房后，房屋、门锁由承租人控制的日常生活经验不符。同时，依照前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，在双方当事人未提供证据，或提供证据不足致该事实不清、真伪不明时，唐军民作为主张这一基本事实并负有证明责任的一方当事人，应承担结果意义上的举证责任，即应承担事实不清的不利后果，其主张因李彬关锁卷帘门并加锁，应承担其违约损失的诉请，不应支持。退一步讲，即使锁门系李彬所为，本院采信唐军民提供的证据，认可街道办事处文件的证明力，也不改变2018年12月12日后，双方已事实上均未履行合同，且都不积极正当履行诉讼救济的事实。通俗或换一句讲，李彬于2018年12月12日关停了出租房屋的水电，该房屋作为营业用房，是否再上锁、加锁都已无法改变不能正常使用的事实，双方在采取私力救济无法解决纠纷的情况下，无论是谁上锁、加锁，本都应依法诉讼，以维护各自合法正当权利，但双方均仅以找不到对方为由怠于行使权利，造成房屋长期无法正常使用、闲置，故是否锁门，是何方锁门，2018年12月12日其后双方产生的损失，均是扩大的损失，均不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，唐军民主张的未使用门面期间的可得利益、违约金，系扩大的损失，也应自行承担，其要求李彬承担，不予支持；对李彬主张的唐军民延迟拖欠房租产生的利息、违约金的损失，亦不予支持。另考虑唐军民为残疾人，属社会弱势群体、救济对象，一审法院且依法为唐军民办理了诉讼费用缓交手续，本区司法局在唐军民为仪陇户籍的情况下，也依法为其提供了法律援助，在本案中指派了援助律师。故对李彬主张2018年12月12日之前唐军民延迟拖欠房租产生的利息损失，也不予支持，以体现法律对唐军民的照顾及实现实质正义之需要。另从唐军民提供的违约损失的证据来看，其笔记（初见）本、新闻报道、微信结算信息截屏等证据均无法证实其主张的可得利益损失的客观性，按照谁主张谁举证的原则，依照前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，由于举证不力，唐军民以此要求李彬承担违约金以及赔偿营业损失的反诉请求，本院亦不应支持。一审法院作出判决：一、李彬、唐军民2014年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、本诉被告唐军民于本判决生效之日起十日内向本诉原告李彬给付2018年4月10日至2018年12月12日的下欠租金7539.81元（计算方式为：2018年4月10日至2018年12月12日租金共计17539.81元，扣减唐军民已经支付的10000元）；三、本诉被告唐军民于本判决生效之日起十日内腾退南充市顺庆区营业房，并将该房屋交还给本诉原告李彬；四、驳回本诉原告李彬的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告唐军民的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费501元、反诉受理费5470元，共计5971元，由唐军民负担。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金…”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，唐军民租赁使用案涉房屋，并已支付租金至2017年。按照租赁合同约定，2018年3月31日应当支付2018年度的租金26000元，但唐军民仅支付租金10000元，其余租金未予支付，唐军民主张已付清租金，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。故出租人李彬起诉主张支付租金符合法律规定，应予支持。由于唐军民经催收后合理期限内仍未履行支付租金义务，双方合同目的不能实现，唐军民已构成根本违约，故李彬享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除“。李彬于2019年5月30日向唐军民发出《解除合同通知》，房屋租赁合同已解除。 关于李彬上诉主张唐军民应当支付租金的截止时间为2019年6月30日以及唐军民是否应当支付房屋占用损失问题。虽然本案解除合同的时间点认定为2019年6月30日，但是，李彬于解除合同之前的2018年12月12日则关停了出租房屋的水电，唐军民对租赁房屋已无法正常使用，因此，一审对房屋租金计算至2018年12月12日，并无不当。同时，由于李彬关停水电行为，一定程度上扩大了损失，其主张房屋占用期间的费用，亦不应当支持。故李彬的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于唐军民的上诉请求是否应当支持问题。本案因唐军民迟延履行债务的违约行为，致使不能实现合同目的，根据法律规定，案涉租赁合同应当解除。唐军民应于2018年3月31日付清租金，而李彬于2018年12月12日关停水电，是对未支付租金行使的抗辩权，其行为不构成违约。对于将房屋锁门的情况，双方均否认有锁门行为，唐军民亦未提供证据证明系对方对租赁房屋加锁，因此，唐军民上诉主张李彬赔偿营业损失及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，李彬、唐军民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由李彬负担；二审案件受理费11942元，予以免交。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇一九年十二月二十五日 书记员 毛 蕊