山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初5493号 原告（反诉被告）：威海兴昊精密机械设备有限公司。 法定代表人：王海娟。 委托诉讼代理人：刘洁玉，山东凌云志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，山东凌云志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海锐鑫丰金属科技有限公司。 法定代表人：唐承舜，执行董事。 委托诉讼代理人：郭瑞琨，黑龙江林大人文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于洋，山东中立达律师事务所律师。 原告（反诉被告）威海兴昊精密机械设备有限公司（以下简称“兴昊公司”）与被告（反诉原告）威海锐鑫丰金属科技有限公司（以下简称“锐鑫丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴昊公司委托诉讼代理人刘洁玉、刘俊到庭参加诉讼，锐鑫丰公司法定代表人唐承舜及委托诉讼代理人郭瑞琨、于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴昊公司向本院提出诉讼请求：1、锐鑫丰公司支付厂房及设备的占用费166666.67元、解除租赁合同补偿金333333.33元，合计50万元；2、锐鑫丰公司支付律师费30000元；3、锐鑫丰公司支付电费5824.47元、员工工资60059.3元、社保费用17221.46元，合计83105.23元；4、本案诉讼费、保全费、担保费由锐鑫丰公司承担。事实和理由：兴昊公司和锐鑫丰公司于2019年7月25日签订《厂房及设备租赁合同》，约定兴昊公司将厂房、设备、办公楼、空地等出租给锐鑫丰公司，租期2年。合同签订后，兴昊公司交付租赁标的物，锐鑫丰公司开始使用厂房和设备进行生产经营。2019年8月18日，锐鑫丰公司提出退租，后双方解除合同。锐鑫丰公司应当承担解除合同的补偿金、律师费及租赁期间的水电费和经营期间所产生的员工工资及社保费用。 锐鑫丰公司答辩称，不同意兴昊公司的诉讼请求，理由：一、双方签订租赁合同后于8月14日、15日各自派员清点设备，至8月18日合同解除时清点工作一直未结束，锐鑫丰公司尚未使用租赁物进行经营，故不应支付占用费、电费。二、锐鑫丰公司未与兴昊公司原有员工建立劳动关系，不应支付工资、社保费。三、涉案合同解除的原因在于，兴昊公司向锐鑫丰公司隐瞒了厂房下的土地被抵押这一重大事实，存在欺诈，锐鑫丰公司发现后故提出退租，不应支付补偿金。基于兴昊公司采取欺诈的手段同锐鑫丰公司签订租赁合同，锐鑫丰公司依法行使撤销权，故提出反诉，要求撤销双方签订的《厂房及设备租赁合同》。 针对锐鑫丰公司的反诉请求，兴昊公司答辩称，兴昊公司曾以涉案厂房下的土地使用权为银行承兑汇票业务提供抵押，后兴昊公司已清偿了该笔债务，所以在双方签订合同时，抵押已被解除，兴昊公司已将此情况披露给锐鑫丰公司，不存在欺诈行为，故不同意锐鑫丰公司的反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：兴昊公司有意出租厂房和生产设备。该厂房建成不久，暂未办理产权登记证书，共占用两部分土地，土地使用权人分别为兴昊公司和案外人威海德源机械有限公司（以下简称“德源公司”）。兴昊公司股东为王海娟和刘军杰（两人系夫妻），原法定代表人为刘军杰之父刘玉华，在诉讼过程中变更为王海娟。德源公司股东为王海娟和刘军杰，法定代表人为王海娟。2016年，兴昊公司因与中信银行发生业务将其名下的土地使用权抵押给中信银行，至本案诉讼时止，一直未解除抵押。 锐鑫丰公司因要扩大生产经营有意承租兴昊公司的厂房。2019年7月25日，王海娟和刘军杰代表兴昊公司（出租方）与锐鑫丰公司（承租方）签订《厂房及设备租赁合同》，内容如下：一.租赁标的物为厂房和设备、设施。厂房座落于江苏西路南淮安路东的厂房、办公楼、空地等，厂区占地15000平方米，建筑面积5800平方米，涉及的土地使用权证书（房权证或不动产登记证书）复印件作为本合同的附件。设备、设施包括各种机床及附件等（详见租赁设备设施清单）。二.租赁用途为乙方自营的生产加工活动及与生产配套的办公、住宿等行政生活事务。三.租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，共2年。四、租金每年200万元，按月支付，自协议起每月10号前支付15万元，年度末月30号前结清当年租赁费余额20万元，逾期支付违约金……。五.乙方于签订协议之日支付保证金30万元。六.其他费用。1.自本协议签订之日起至租赁结束日期间，乙方使用租赁厂房所发生的水电等费用由乙方承担……3.甲方负责理顺与其劳动者之间的劳动关系终止，甲方保证员工不影响乙方接受所租厂房、设备设施及土地，不影响乙方经营，在原甲方员工符合乙方要求时，乙方用工时优先考虑与甲方解除劳动关系的员工。八.转租和解除，……3.租赁期间，如乙方提前退租，应提前3个月告知甲方，乙方应额外补偿甲方2个月租金为甲方继续生产过渡。……九.其他约定，……甲方有义务向乙方移交全部客户资料及意向客户，甲方现有未完成订单需在8月1日前完成，此后订单全部由乙方接手。十.其他条款，1.甲方保证对出租的厂房、设备享有单独、完整的产权，对土地享有单独、完整的土地使用权，厂房、设备设施、土地均未设置抵押等权利负担，均未被查封……在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，双方据实结算，甲方退还保证金，并按一年租金标准赔偿乙方违约金。2.自2019年8月1日起至当年9月30日期间，租赁标的由乙方经营管理，甲方不收租赁费，作为乙方过渡，其他事项及费用遵循合同上述约定。3.任何一方违约，给对方造成损失的，违约方应予赔偿，赔偿范围包括但不限于直接损失、可得利益及为实现权利而支付的案件受理费、执行费、保全费、担保费、律师费等等。合同后未有附件。 合同签订后，双方开始办理交接，锐鑫丰公司开始派员进入兴昊公司。此后，王海娟、刘军杰与锐鑫丰公司法定代表人唐承舜通过微信就交接事宜不断沟通，包括兴昊公司向锐鑫丰公司告知相关外协单位联系方式、催要保证金、锐鑫丰公司与兴昊公司原有职工签订劳动合同、锐鑫丰公司要求兴昊公司发放员工社保明细等等。8月18日，锐鑫丰公司发现涉案厂房所用土地的使用权证书上显示土地存在抵押，且厂房没有办理所有权证书，认为兴昊公司承诺不实，遂向兴昊公司提出退租，同时停止往兴昊公司搬运材料。兴昊公司解释称土地使用权所担保的债务已经清偿，抵押其实已经不存在，但锐鑫丰公司不接受，于8月29日通过快递向兴昊公司发放解除租赁合同告知书，称“你公司在《厂房及设备租赁合同》所作承诺不实，现通知与你公司解除租赁合同”，8月31日，兴昊公司收到告知书，同意解除涉案合同，后锐鑫丰公司从厂房内撤出。锐鑫丰公司撤出后，兴昊公司支付了2019年7月20日至8月20日电费5824元、员工工资60059.3元，缴纳了员工社保费用10723元。 本院认为，兴昊公司有意出租涉案厂房与设备，锐鑫丰公司有意承租，双方因此达成合意并签订租赁合同。合同签订后，锐鑫丰公司发现厂房所在土地使用权存在抵押，与合同约定明显不符，向兴昊公司提出解除合同，兴昊公司也同意解除，至此，双方之间的租赁合同已经解除。因租赁合同已经解除，锐鑫丰公司反诉提出涉案租赁合同应予撤销，理由不当，故本院不予支持。 本案争议的焦点在于锐鑫丰公司提出解除合同是否符合合同约定或者法律规定。兴昊公司和锐鑫丰公司在合同约定，兴昊公司保证厂房享有单独完整的产权，土地使用权未设置抵押，但从兴昊公司出示的土地使用权证书及实际情况看，涉案厂房所在土地的使用权已经设定抵押，这与合同约定不符。尽管如此，锐鑫丰提出解除合同仍违反合同约定，理由如下：兴昊公司就土地使用权的抵押特别是担保债务已经清偿的情况向锐鑫丰公司充分解释，锐鑫丰公司并未对此认真核实而径直提出解除合同，锐鑫丰公司解除合同的本意令人置疑。即使兴昊公司对厂房所有权和土地使用权的承诺不实，根据合同中“在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致无法正常经营的，乙方有权解除合同”的约定，至锐鑫丰公司提出解除合同时，土地使用权的抵押问题对锐鑫丰公司正常经营尚未造成丝毫影响，并不符合约定的解除条件。从合同解除的法定事由看，也不存在合同法规定的锐鑫丰公司可以行使解除权的情形。因此，不存在约定和法定的解除条件下，锐鑫丰公司提出解除合同，尽管兴昊公司同意解除，仍不能免除锐鑫丰公司应承担的违约责任。兴昊公司要求锐鑫丰公司支付解除租赁合同补偿金和律师费，实际就是要求锐鑫丰公司承担解除合同的赔偿损失这一违约责任。涉案合同约定，租赁期间，如锐鑫丰公司提前退租，应补偿兴昊公司2个月租金作9为兴昊公司生产经营过渡，考虑到锐丰鑫公司的提前退租，毕竟有兴昊公司未及时出示土地使用权证书以及未及时撤销抵押的过失，故锐鑫丰赔偿损失的数额适当降低，本院确定锐鑫丰公司承担1个月租金标准的补偿金。 对于厂房及设备占用费。双方在合同中明确约定至2019年9月30日期间，标的物由锐鑫丰公司管理，兴昊公司不收租金，作为锐鑫丰公司过渡期，故兴昊公司要求锐鑫丰公司支付厂房及设备的占用费，理由不当，本院不予支持该诉求。 对于兴昊公司主张的电费、员工工资及员工社保费。因锐鑫丰公司在合同签订后已经派员进入兴昊公司，且实际用电，故应承担电费。但锐鑫丰公司与兴昊公司原职工尚未签订书面劳动合同，且处于搬迁期，不能认定其已经开始使用兴昊公司原有职工，故兴昊公司要求锐鑫丰公司承担员工工资和社保费的请求，理由不当，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）威海锐鑫丰金属科技有限公司向原告（反诉被告）威海兴昊精密机械设备有限公司支付补偿金166666元、律师费30000元。 二、被告（反诉原告）威海锐鑫丰金属科技有限公司向原告（反诉被告）威海兴昊精密机械设备有限公司支付电费5824元。 上述两项，于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告（反诉被告）威海兴昊精密机械设备有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）威海锐鑫丰金属科技有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费4966元，由兴昊公司负担2798元，锐鑫丰公司负担2168元；财产保全费2920元，由锐鑫丰公司负担；反诉案件受理费50元，由锐鑫丰公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王潇 二〇一九年十二月十七日 书记员  方燕