广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12982号上诉人（原审原告）：江浚泓，男，1987年7月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*********，公民身份号码440************459。上诉人（原审原告）：陈宁勋，女，1960年4月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*********，公民身份号码440************423。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区*******，广东省农村集体经济组织证明号：粤农集字第06040201XXX0号。社长：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市天宠房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码91440605MA4X8XXXX5。法定代表人：刘永权，该公司经理。委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市******，统一社会信用代码914************025。法定代表人：彭金裕。被上诉人（原审被告）：广东华脉明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码91440604MA517XXXXK。法定代表人：倪肃燕。原审被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭金裕。上诉人江浚泓、陈宁勋因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）、佛山市天宠房地产开发有限公司（以下简称天宠房地产）、佛山市明福房地产有限公司（以下简称明福房地产）、广东华脉明福房地产有限公司（以下简称华脉明福）、原审被告佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0605民初17853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江浚泓、陈宁勋上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判支持江浚泓、陈宁勋的全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福承担。事实和理由：（一）弼唐经联社作为佛山加德公馆项目所在地块的所有权人和项目最终受益人，在未有完成涉案地块报建手续的情况下，在销售现场提供相应的证照，与明福市场共同欺骗、误导江浚泓、陈宁勋。弼唐经联社对涉案合同无效存在重大过错，江浚泓、陈宁勋因此受到的损害与弼唐经联社存在因果关系，弼唐经联社依法应对明福市场的债务承担连带清偿责任。一审判决未查明事实，认为弼唐经联社不是涉案合同的相对方和无证据证明弼唐经联社对合同无效存在过错为由，据此认为弼唐经联社无需承担连带清偿责任，严重损害江浚泓、陈宁勋的合法权益。（二）华脉明福、天宠房地产、明福房地产为明福市场的股东，佛山加德公馆项目未动工之时，华脉明福、天宠房地产、明福房地产却以明福市场的名义收取巨额租金款，并成为实际受益人，存在滥用股东有限责任的行为。其通过“一套人马，多块牌子”的方式为逃避债务提供便利，共同侵害江浚泓、陈宁勋的权益，应对明福市场的债务承担连带清偿责任。一审法院以没有证据证明人格混同为由，认定华脉明福、天宠房地产、明福房地产无需承担连带清偿责任，是认定事实错误。弼唐经联社辩称，（一）涉案佛山加德公馆项目所在地块二确实没有办妥建设工程规划许可证，根据弼唐经联社与明福市场签订的合作合同约定，办证责任在明福市场。（二）因地块一已办证，故弼唐经联社允许明福市场对外宣传转租并提供了证照，但明福市场利用地块一的证照推销地块二弼唐经联社是不知情。弼唐经联社同时要求明福市场与第三方签订《物业使用权转让合同》均要经过弼唐经联社作为丙方参与。而事实上，对所有的《物业使用权转让合同》弼唐经联社至2019年3月之前均不知情，合同未有经弼唐经联社同意。（三）江浚泓、陈宁勋一审时未有提供证据证明涉案地块二处于正在办理中，及弼唐经联社明知地块二未完成报建手续却允许明福市场在销售现场公开张贴建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及盖章的说明文件，其在二审中提交的证据不属于新证据。（四）江浚泓、陈宁勋对签订涉案合同具有过错。首先，建筑工程规划许可证上写明是地块一，其应查明涉案合同上的建筑物是否在地块一范围内。其次，江浚泓、陈宁勋明知涉案物业土地的使用权人是弼唐经联社，签订合同时应经过弼唐经联社同意。江浚泓、陈宁勋对涉案合同的签订及无效存在重大过错，也造成弼唐经联社的损失。（五）弼唐经联社不存在纵容明福市场欺骗江浚泓、陈宁勋的问题，至于明福市场支付弼唐经联社的土地使用款与本案无关。弼唐经联社与明福市场没有约定用所收取的物业使用权受让款支付土地使用费，明福市场目前仍拖欠弼唐经联社大量款项，弼唐经联社也已起诉。综上，请求驳回江浚泓、陈宁勋对弼唐经联社的上诉。天宠房地产辩称，其答辩意见与一审的答辩意见一致。天宠房地产与明福市场不存在人格混同，天宠房地产不需为明福市场的责任承担连带清偿责任。明福房地产辩称，明福房地产对一审判决没有意见，不同意江浚泓、陈宁勋的上诉请求，请求维持一审判决。华脉明福未作答辩。明福市场未作陈述。江浚泓、陈宁勋向一审法院起诉请求：1.明福市场退还江浚泓、陈宁勋已支付的302588元及利息（以302588元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2.弼唐经联社、天宠房地产、华脉明福、明福房地产对第一项诉请的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福、明福市场承担。一审法院认定事实：2017年10月25日，明福市场向江浚泓、陈宁勋出具收款收据，确认收到陈宁勋支付的加德公馆1栋509房公寓定金20000元。2017年11月20日，明福市场向江浚泓、陈宁勋出具收款收据，确认收到陈宁勋支付的加德公馆1栋509房公寓使用权租赁款132058元。2018年1月6日，明福市场（甲方）与江浚泓、陈宁勋（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权……第一条、转让物业。1、甲方同意将本项目第1栋509房的使用权转让给乙方使用……第二条、物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止……该物业使用权转让款总金额302058元……甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”。同日，明福市场向江浚泓、陈宁勋出具收款收据，确认收到江浚泓、陈宁勋支付的加德公馆1栋509房公寓使用权租赁款150000元、更名费500元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JSXXXX7），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，原佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，原佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋”。另查明二，一审法院于2019年5月24日立案受理林某琼诉明福市场房屋租赁合同纠纷一案，明福市场在该案庭审中确认：涉案加德公馆项目地块一包括第7、8栋，地块二包括第1、2、3、4、5、6栋。再查明，明福市场企业类型为其他有限责任公司，股东为明福房地产、天宠房地产、华脉明福。明福市场当庭陈述：涉案加德公馆项目完成了基本的基坑，还未开始建设。弼唐经联社当庭陈述：弼唐经联社与明福市场合作开发的地块包括2块，分别在弼唐路以东（A地块，佛山义乌小商品城1期已建成）和以西（B地块，加德公馆）；加德公馆项目只做了很少的基坑支护，还未开始建设，目前还是一片空地；加德公馆项目第7、8栋位于地块一，其余的楼宇均位于地块二。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”江浚泓、陈宁勋与明福市场签订的《物业使用权转让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案加德公馆第1栋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《物业使用权转让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。江浚泓、陈宁勋诉请明福市场返还物业使用权转让款302058元、更名费500元，合法有据，一审法院予以支持。因明福市场占用上述款项确给江浚泓、陈宁勋造成利息损失，江浚泓、陈宁勋诉请明福市场自起诉之日即2019年7月9日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，合法合理，一审法院予以支持。至于其余弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福的责任。弼唐经联社并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，江浚泓、陈宁勋诉请弼唐经联社承担连带清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。因江浚泓、陈宁勋并未举证证明明福市场与其股东华脉明福、天宠房地产、明福房地产存在人格混同的情形，江浚泓、陈宁勋诉请该天宠房地产、明福房地产、华脉明福承担连带清偿责任，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、明福市场于判决发生法律效力之日起十日内，向江浚泓、陈宁勋返还物业使用权转让款302058元、更名费500元并支付利息（以302558元本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月9日起计至清偿之日止）；二、驳回江浚泓、陈宁勋的其他诉讼请求。如明福市场未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3036元，由江浚泓、陈宁勋共同负担149元，明福市场负担2887元。二审中，江浚泓、陈宁勋提交如下证据：证据1.（2018）粤06民终10636号民事判决书、《情况说明》，拟证明弼唐经联社曾出具情况说明，明确佛山加德公馆项目已取得建设用地规划许可证等，业主由于信任该文件才进行租赁，现查明该项目根本未取得相应证件，导致合同无效，弼唐经联社对合同无效具有过错；证据2.《弼唐村集体土地合作开发协议书》，拟证明弼唐经联社与明福市场合作开发义乌小商品城项目以及涉案加德公馆项目，从中获得大量利益，弼唐经联社对涉案合同的无效存在过错；证据3.《佛山市禅城区旧城改造建设办公室关于将五峰路南侧、弼塘路北地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复》，拟证明业主对于涉案项目没有建设规划许可证并无过错，其是相信政府及弼唐经联社作出的承诺，本案不应由各业主承担相应的责任。弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福、明福市场没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对江浚泓、陈宁勋提交的证据1的真实性予以确认，但《情况说明》仅是弼唐经联社向明福市场出具的材料，并非向江浚泓、陈宁勋出具，且江浚泓、陈宁勋未提供证据证明明福市场曾向其出示过该《情况说明》，以影响江浚泓、陈宁勋对涉案《物业使用权转让合同》的判断，江浚泓、陈宁勋提交的证据1不足以证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。本院对江浚泓、陈宁勋提交的证据2、3的真实性予以确认，但上述证据无法证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据江浚泓、陈宁勋的上诉意见和弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产的答辩意见，本案二审争议的焦点是：弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福应否就一审判决认定的明福市场对江浚泓、陈宁勋的债务承担连带责任。本案中，江浚泓、陈宁勋上诉主张弼唐经联社、天宠房地产、明福房地产、华脉明福应对一审判决认定的明福市场就江浚泓、陈宁勋的债务承担连带责任。对此，本院作如下评述：对于弼唐经联社应否承担连带责任的问题。经核查，涉案《物业使用权转让合同》系因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，明福市场亦因此需要向江浚泓、陈宁勋返还已收取的转让款及更名费。而弼唐经联社既非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦未曾误导江浚泓、陈宁勋签订该合同，其对该合同无效不存在过错，因此其无需就明福市场对江浚泓、陈宁勋的债务承担连带责任。对于天宠房地产、明福房地产、华脉明福应否承担连带责任的问题。经核查，江浚泓、陈宁勋支付的转让款及更名费全部由明福市场收取，现有证据未能证明明福市场与其股东天宠房地产、明福房地产、华脉明福存在人格混同的情形，因此天宠房地产、明福房地产、华脉明福无需就明福市场对江浚泓、陈宁勋的债务承担连带责任。综上所述，江浚泓、陈宁勋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江浚泓、陈宁勋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十二月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊