广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10752号上诉人（原审原告）：张选念，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：**，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉燕，广东金纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王艳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张海平，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佳娜，广东金轮律师事务所律师。原审第三人：周钦，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张海平，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佳娜，广东金轮律师事务所律师。上诉人张选念因与被上诉人王艳、原审第三人周钦所有权确认纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张选念上诉请求：1.撤销一审判决，改判：王艳名下位于佛山市顺德区某花园19座2801号房产归张选念及周钦共同共有，张选念占该房产50%的份额；王艳协助张选念办理该房产所有权的登记变更手续；2.本案一审、二审诉讼费均由王艳负担。事实与理由：一、本案案件事实如下：（一）借名买房的背景：2014年1月23日，张选念与周钦登记结婚。由于张选念已于婚前在广州购置房产且按揭贷款尚未结清，若再以张选念名义办理按揭，首付比例及贷款利率会较高，且无法享受税费优惠政策。当时周钦、张选念的妹妹张某银名下均无房产，因此张选念与周钦计划以周钦名义购置一套房产，以张某银名义购置另外一套房产。最终各方确定，原计划以张某银名义购置的房产先用王艳名义代持，如果其无法获批按揭贷款，再以张某银名义代持。因此，在涉案房产诚意登记凭证上的署名出现了周钦、张某银和王艳的姓名。（二）借名买房目的及用途：张选念购买涉案房产目的是用于投资，王艳关于购房目的的回答与事实不符，且其前后表述自相矛盾。王艳在庭审中先谎称用作自住，后改称“为了帮周钦及张选念偿还债务而卖房”，但是“帮周钦及张选念偿还债务而卖房”也不必瞒着张选念而私自卖房。再者，王艳隐瞒张选念卖房的行为与王艳在庭审中自称年收入3000000元不相符。本案庭审中王艳与周钦陈述“2014年10月份王艳想在顺德购买房产，一共购买两套，一套由王艳持有，一套赠与女儿即周钦”，表明了王艳及周钦在购买房屋之前就已设定即将购买的任何一套房产都与张选念无关，但其又无法对诚意登记凭证上签署“张某银”的名字作出令人信服的解释。（三）看房、选房、定房号等全部由张选念选定。张选念还就涉案房产的单价进行了讨价还价以及确定成交价。（四）借名买房诚意登记：2014年11月22日下午，张选念、周钦、王艳及案外人周某芳四人前往涉案房产所在地看房，并以周钦及张某银的名义办理涉案房产的认购登记，周钦代签张某银的名字。张选念支付定金20000元。同日下午，四人又前往其他楼盘看房，并以王艳及张某银名义办理另外一套房产的诚意登记，王艳代签张某银的名字。张选念支付定金10000元。（五）代持者换房：因张某银向张选念提出了借名买房将导致张某银失去首套房购房资格的顾虑。张选念就提出张选念先借用王艳的名义买房，如不成功就还是借用张某银的名义来买，张某银表示同意。在办理诚意登记阶段，王艳并未在涉案房产相关认购资料上签自己的名字和代持，而是在另外一套购置总价是涉案房产179%的房产相关认购资料上签了自己的名字并代持。张某银转变为代持者（出名人）候补，当时就只能将王艳作为代持者（出名人）前锋，但是王艳年龄偏大，存在可贷款总金额较小、可贷款最长年限较短、按揭月供金额较大及贷款资质不佳等明显问题，于是张选念提出王艳在诚意登记办理阶段所代持的房产需要调换，先不占用张某银首套房的名额，如果仍然发生房产按揭贷款无法获批的情况才由张某银来代持，各方对此均表示赞同。（六）支付首付款及签订商品房买卖合同：2014年12月20日，张选念以刷卡方式支付了涉案房产的首期款139315.00元，剩下20000元首付款以现金方式支付。同日，王艳与佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司签订了商品房买卖合同。张选念支付了首付款。王艳与周钦称涉案房产的全部房款及相关费用均由王艳支付不是事实。王艳与周钦对180000元首付款进行了多次虚假陈述，企图非法占有涉案房产。（七）选定按揭贷款银行：由于该楼盘合作的按揭银行主要是国有银行，暂时未与招商银行合作，而张选念此前曾于中国建设银行办理按揭贷款，因此涉案房产的贷款银行亦选择中国建设银行。（八）办理按揭贷款及还款：张选念负责整理按揭贷款申请资料、与按揭贷款银行的信贷员进行沟通，由王艳及配偶周某芳签署个人住房借款合同及相关贷款文件。个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，随后都由王艳交给了张选念及周钦保管，与诚意登记凭证、商品房买卖合同、购房发票、银行卡刷卡单据及其他缴费凭证集中存放在张选念与周钦共同居住的住宅内。后期由于该楼盘开发商遭到诉讼，小区内部分住宅和商铺被查封，合作银行暂停办理该楼盘的按揭贷款，时间一直拖延。随着时间延后，王艳受年龄增长、银行信用评估发生变化等因素的影响，应按揭贷款银行的要求降低了贷款金额、缩减了贷款年限并更改了相关贷款申请文件。2016年5月13日，王艳与案外人周某芳共同与中国建设银行顺德分行正式签订了个人住房借款合同。该合同约定：借款本金为39万元整，借款期限为96个月即从2016年5月13日至2024年5月13日，贷款利率为月利率且为浮动利率，享受基准利率水平下调5%的优惠利率政策，约定还款日为借款起始日每月对日，采用等额本金还款法。同日，中国建设银行顺德分行发放按揭贷款39万元予王艳并采用受托支付的方式划给了佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司。涉案房产按揭月供还款均由张选念将资金转给王艳指定的账户，再从王艳还贷账户中扣划。（九）周钦采取不合法的手段私自取走及恶意藏匿涉案房产相关证件原件：2016年10月，因张选念与周钦发生纠纷，随后周钦利用自己与张选念是夫妻关系、共住一室的便利条件，将涉案房产相关原件从夫妻共同住处私自取走交给王艳，张选念多次索要未果，直接导致张选念与周钦开始分居。上述纠纷发生之后才取得的不动产权证（2017年6月19日颁发）由王艳取走并恶意藏匿，从而造成王艳持有证件原件的表象。二、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定“既然张选念本人在佛山市范围内名下并无房产，其若购买涉案房产，则亦能享受相应的首套房的贷款及税费优惠，张选念的陈述自相矛盾”作为判决结论的依据，但是张选念在涉案房产借名购买前就已经另外拥有自己的房产且尚在按揭还贷中，因此一审法院判决的依据错误和认定事实错误。1.王艳在庭审中称“张选念在2012年年底购买了广州市白云区的房产”，事实上该房产至今按揭贷款仍未结清，而该房产属于张选念的首套房。2.张选念与周钦夫妻二人常住于上述广州市白云区的房产，王艳作为周钦的母亲也多次去过该房产。但是王艳与周钦隐瞒张选念在婚前就已独自拥有首套房产且仍在按期归还银行按揭贷款的事实，以达到其非法侵占涉案房产的目的。3.认购涉案房产时张选念与周钦已办理结婚登记，并以周钦的名义购买了位于佛山市顺德区2802号房产，此房产为张选念的第二套房产且占有一半的份额。由此可见，张选念的陈述证明了张选念希望通过借名买房获得首套房的贷款及税费优惠的意图是真实的，与借名买房的行为相互印证。（二）一审法院未查清涉案房产的购房出资情况，属于事实认定不清。1.从涉案房产购买之前至涉案房产银行按揭贷款归还完毕的期间，张选念与周钦仍为夫妻关系。周钦向王艳频繁大额汇款，张选念依法可占有该汇款一定的份额或享有该资金相应的收益。2.法律未限定实际还款人归还银行按揭贷款时必须直接汇入贷款扣款账号而不能经过中转。张选念应王艳的要求，将涉案房产按揭贷款月供款及相关费用先汇划至王艳本人名下的指定账户，王艳后续再自行转账至银行按揭还款账户，张选念出资及汇划交易真实，与到账的账户性质及账号无关。张选念将涉案房产的房款及费用汇入王艳银行账户，视为张选念完成委托王艳代为还贷的义务。不管王艳是将该笔费用直接用于还贷还是间接还贷，均不影响认定张选念为涉案房产按揭贷款实际偿还人及相关费用实际出资人的事实。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”王艳及周钦在一审法院第二次庭审中坚持“王艳基于对家人的信任，于2014年11月18日将涉案房产的首期款180000转给张选念”，并提供了银行流水作为证据。但张选念提供的张选念银行流水作为证据足以推翻王艳和周钦的陈述。依据“优势证据规则”，王艳及周钦对涉案房产全部房款及相关费用的出资、汇划与支付等陈述均不应采信。（三）一审判决指出“涉案房产的诚意登记凭证仅表达以周钦与本案证人张某银名义购买房产的意向”，一审法院认定事实错误。1.涉案房产的诚意登记凭证与商品房买卖合同不是互相排斥的关系，而是承接和延续的关系。与诚意登记凭证相关联的预约金也最终转换为商品房买卖合同项下的购房款。诚意登记凭证上有张某银的签名、预约金20000元的收据上有记载张某银的名字，以及张某银的证人证言等均证明了各方存在借名买房的合意，借名买房关系真实存在。一审法院已确认：周钦与佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司（以下简称理想城公司）签订诚意登记凭证，确认购买涉案房产。在诚意登记凭证中载有“周钦”及“张某银”的名字，表达了以周钦与张某银名义购买房产的意向。张某银与王艳、周钦之间没有直接的亲属关系，张某银作为银行在职工作人员，风险意识较强、办事严谨。王艳、周钦代张某银签字的行为足以证明其与张选念达成了借名买房的合意。2.张某银于一审庭审中的陈述能够证明张选念借用张某银及周钦、王艳的名义购房的事实。3.王艳在配合张选念办理涉案房产买卖手续时，也主动在《金域花园签约确认表》上留存了张选念的电话号码作为主要的联系方式。以上均能直接证明：张选念与王艳之间存在借名买房合意，借名买房关系真实存在。（四）书面借名买房/房产代持协议并不是借名买房关系成立的必要条件。1.没有书面借名买房或房产代持协议，借名买房的事实仍然可能成立。借名买房行为属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中，借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时，并不以真实买房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系。现实生活中，因亲情及信任关系而忽略签署书面合同是常见的。2.本案各方存在借名买房的合意，借名买房的合同关系成立。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”口头形式也是合同形式的一种，不存在借名买房协议必须是书面形式的法律规定。根据一般生活常理和传统家庭伦理，亲属之间具有较高的信赖关系，从而导致借名买房没有签订书面协议的现象大量存在。本案中，张选念与王艳口头约定张选念借王艳的名义购买房屋，并将房屋登记在王艳名下，张选念实际享有房屋权益。王艳在诚意登记凭证上亲自代签了“张某银”的名字，就用行动证明了王艳自己愿意与“张某银”一同作为借名买房的出名人。虽然经历了代持者之间换房的过程，但是借名买房的合意成立，借名买房的合同关系成立。3.王艳与理想城公司签订《商品房买卖合同》是借名买房的结果，张选念才是涉案房产的真实权利人。一审法院以《商品房买卖合同》确定涉案房产归属属于认定事实错误。借名买房案件的共性体现在：以出名人的名义与第三方订立房屋买卖合同、办理贷款手续及不动产登记手续等，双方约定该房屋的实际权利归借名人所有。张选念借王艳名义购买涉案房产，成立代持关系，因此，张选念是以王艳名义签订《商品房买卖合同》。一审法院忽略了借名买房案件的特征，属认定事实错误。4.周钦的确认不是认定借名关系的必要条件。张选念与周钦之间存在纠纷，且在张选念与周钦、王艳共有权确认纠纷一案[(2019)粤0606民初10178号]中，周钦辩称该案房产系由王艳出资购买，与张选念无关。显然，周钦与王艳系共同谋划侵占张选念的财产。王艳不仅对自己的年收入进行了不合常理、自相矛盾的陈述，而且对涉案房产房款的出资、汇划路径及支付等均进行了虚假陈述。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”（五）不动产权属证书为权利人享有不动产物权的证明，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。1.在借名买房的情况下，不动产权属证书的登记人与实际产权人不属于同一人是普遍存在的共性。2.根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房产登记仅是一种证明，是推定登记人为该不动产的权利人，是否为真正的所有权人，取决于真实的民事法律关系。3.张选念作为女婿借岳母王艳的名义买房，符合借名买房的常态，并不违反法律规定。涉案房产由张选念出资，并有证人张某银出庭佐证，证据链足以证明张选念与王艳借名买房具有客观真实性。（六）一审判决认定“购房发票、不动产权证等原件均由王艳持有，该过程亦符合商品房买受的日常经验”，一审法院没有充分考虑张选念与王艳、周钦之间家庭关系的特殊性以及背景，直接以登记信息及原件目前持有状态否定张选念对涉案房产所享有的权利，不合法理和情理。张选念已提供的购房款支付以及各方之间关于借名买房的证据，王艳虽然根据系涉案房产的登记权利人，但因张选念、王艳及周钦之间存在借名买房的合意，导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致。三、一审法院认为借名买房关系不成立，认定涉案房产归王艳所有，无事实依据。王艳从始至终无经济能力支付涉案房产的房款，涉案房产的全部房款及相关费用均由张选念全额支付。（一）王艳、周钦及案外人周某芳一家三口长期一同创业，入不敷出而被追债，一直都存在因长期拖欠其他债权人的款项或拖欠公司内部员工的款项而被仲裁或被执行，上述一家三口至今均因在债务纠纷中败诉后无力支付款项而躲避债权人。其中，王艳与周钦二人是广州金欣五金工艺制品有限公司（以下简称金欣公司）的实际控制人，因此前的多宗纠纷，王艳、周钦、周某芳已被列为“失信被执行人”并限制高消费。王艳、周钦及案外人周某芳至今仍处于拒不执行相关法院其他案件判决的状态。（二）王艳的收入来源存疑。王艳称自己年收入3000000元，来源是金欣公司，但金欣公司已搬离原址并出现经营异常情况。王艳在一审中亦未举证证明自己有其他收入可足额支付涉案房产的全部房款及相关费用。（三）王艳在庭审中陈述“自己年收入三百万元左右”与自己设置了密码并自行使用的信用卡因无钱偿还而多次逾期不相符，不合常理。（四）张选念提交了银行交易记录及相关凭证，证明张选念已足额支付涉案房产的全部房款及相关费用。基于张选念与王艳之间的亲属关系，在转账记录中未特别备注款项用途符合常理。并且张选念向王艳及周钦转账的金额远超过两人向张选念转账的金额。张选念已履行借名买房关系中由实际买房人支付房产全部价款的义务，并已举证证明张选念对涉案房产的出资行为。为维护自身的合法权益，张选念恳请二审法院支持张选念的上诉请求。王艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，坚持一审答辩意见。周钦述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，坚持一审答辩意见。张选念向一审法院起诉请求：1.确认王艳名下位于佛山市顺德区2801号房产归张选念与周钦共同共有，各占50%的份额；2.王艳协助张选念办理该房产所有权的过户登记手续；3.本案诉讼费由王艳承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，周钦与理想城公司签订诚意登记凭证，周钦确认购买理想城公司位于佳兆业金域天下19座2801号房产。在该诚意登记凭证中，客户姓名栏及客户签章栏的记载内容均为“周钦”及“张某银”。同日，张选念的银行账户在理想城公司刷卡20000元。理想城公司出具收据，确认收到周钦、张某银顺德容桂佳兆业金域花园预约金20000元。周钦于庭审中述称，该诚意登记凭证的客户签章栏中的“周钦”为其本人所签，但因时日久远，记不清“张某银”的名字是谁所签。张某银确认，其并未到过购房现场。2014年12月20日，王艳作为买受人签订商品房买卖合同及金域花园签约确认表。在商品房买卖合同中，买受人记载为王艳，购买佛山市顺德区2801号房产，金额为569315元。在金域花园签约确认表中，业主姓名栏及业主确认栏均记载为“王艳”，成交总价为569315元，首期款为159315元。同日，张选念的银行账户在理想城公司刷卡两笔，金额分别为80000元及59315元。张选念称，另有20000元首期款通过现金支付。2016年5月13日，王艳及其配偶周某芳与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订个人住房借款合同，向该银行申请贷款390000元，并提供涉案房产作为抵押担保。该银行于同日向王艳账户发放390000元贷款。另查明，王艳为周钦的母亲。张某银为张选念的妹妹。张选念与周钦于2014年1月23日办理结婚登记。再查明，涉案房产于2017年6月19日办理不动产登记，权利人为王艳。现涉案房产的商品房买卖合同、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、购房发票、不动产权证等原件均由王艳持有。又查明，张选念与王艳、王艳与周钦、张选念与周钦之间均存在较为频繁、大额的资金转账往来。又查明，张选念于庭审中陈述，张选念是为了享受第一套房的贷款及税费优惠而将房产登记在王艳名下。张选念又陈述，张选念本人在佛山市范围内名下并无房产。一审法院认为，本案为所有权确认纠纷。本案的争议焦点为涉案房产是否为张选念及周钦借王艳名义购买。一审法院分析如下：1.关于诚意登记凭证。该诚意登记凭证仅表达以周钦与张某银名义购买房产的意向，但并不具备商品房买卖合同的主要条款，并非正式的商品房买卖合同。涉案房产的买卖合同关系应以王艳与理想城公司签订的正式的商品房买卖合同作为认定依据。2.张选念主张涉案房产为张选念及周钦借王艳名义购买，但张选念未举证证实其与王艳之间存在房产代持的约定，且周钦对张选念主张的借名买房亦不予确认。3.借名买房合同中，一般由实际买房人支付房价款。虽涉案房产的定金及首期款的刷卡人均显示为张选念，但张选念与王艳、王艳与周钦、张选念与周钦之间均存在较为频繁、大额的资金转账往来，双方资金往来的时间及金额并不具备一定的规律性，在转账记录中亦未对资金的性质、用途作出标注。在该房产按揭还款期间，按揭贷款均系从王艳账户直接划扣。张选念未能证实涉案房产的按揭贷款系由张选念转入王艳账户并由银行划扣，未能证实其述称的资金转账往来与涉案房产的还贷存在关联性。4.涉案房产的权利人登记为王艳，取得方式为王艳作为买受人与出卖人理想城公司签订商品房买卖合同购买，并由王艳及其配偶周某芳向银行申请按揭贷款，商品房买卖合同、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、购房发票、不动产权证等原件均由王艳持有，该过程亦符合商品房买受的日常经验。5.张选念自述，之所以将房产登记在王艳名下是为了享受首套房的贷款及税费优惠，但其又陈述，张选念本人在佛山市范围内名下并无房产。既然张选念本人在佛山市范围内名下并无房产，其若购买涉案房产，则亦可能享受相应的首套房的贷款及税费优惠，张选念的陈述自相矛盾。综上，不动产的所有权依登记产生公示公信效力，涉案房产的所有权人应认定为王艳。张选念关于涉案房产系借名买房的主张，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回张选念的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9150元，财产保全费5000元，合计14150元，由张选念负担。二审期间，张选念、王艳、周钦均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为王艳是否应协助办理涉案房产所有权过户登记至张选念、周钦名下。涉案房产的登记产权人为王艳，张选念以借名买房为由诉请法院确认涉案房产归张选念、周钦共同共有，本院不予支持。关于张选念请求王艳协助办理房屋所有权转移登记应否得到支持的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”张选念主张其与王艳之间存在借名买房的关系，认为涉案房产的实际产权人是张选念和周钦夫妻。本院经审查认为，首先，张选念并未提交书面借名买房协议或其他与王艳达成借名买房的意思表示的证据。王艳亦否认其有借名给张选念购买涉案房产的意思表示。其次，涉案房产的权利人登记为王艳，商品房买卖合同以王艳作为买方签订，按揭贷款由王艳及其配偶周某芳向银行申请支付。虽然张选念支付了涉案房产的定金和首期款，但是张选念、周钦、王艳的账户之间存在大额、频繁的经济往来。张选念支付到王艳或周钦账号的款项亦未注明属于涉案房产的购房款，故张选念对购买涉案房产的出资行为不能证明其与王艳达成借名买房的一致意见。最后，涉案房产的商品房买卖合同、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、购房发票、不动产权证的原件均由王艳持有。张选念虽称上述证照原件由周钦非法取得后交给王艳，但其并无充分证据证明其主张的事实。综上，张选念提交的证据不足以证明涉案房产为其借王艳名义购买，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定张选念和王艳之间不存在借名买房关系，判决驳回张选念要求王艳协助办理涉案房产所有权过户登记至张选念、周钦名下的诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，张选念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人张选念负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月十三日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏