云南省腾冲市人民法院民 事 裁 定 书（2019）云0581民初3885号原告：曾小琴，女，1973年8月19日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，未到庭）。委托诉讼代理人：李经宙，云南亚明律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张国龙（又名刘建波），男，1967年11月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，系原告丈夫。特别授权代理。被告：腾冲恒达房地产开发有限公司，住所腾冲市腾越镇观音塘社区翡翠古镇一期07幢，统一社会信用代码91530522550101121Y。法定代表人：彭励，任该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：张云，云南富达律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师。特别授权代理。第三人：张国龙（又名刘建波），男，1967年11月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。原告曾小琴与被告腾冲恒达房地产开发有限公司（以下简称腾冲恒达公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）云0581民初1444号民事判决，原告曾小琴不服，向保山市中级人民法院提起上诉，保山市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）云05民终115号民事判决，被告腾冲恒达公司不服，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院于2019年4月11日作出（2018）云民申1592号民事裁定，指定保山市中级人民法院再审，保山市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）云05民再8号民事裁定，撤销保山市中级人民法院（2018）云05民终115号民事判决及本院（2017）云0581民初1444号民事判决，发回本院重审。2019年9月5日本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法追加张国龙为本案第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人李经宙、张国龙，被告腾冲恒达公司的委托诉讼代理人张云、杨永春，第三人张国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾小琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款8402185元；2.判令被告向原告支付依照双方约定的原告购房全款13951085元的5%的违约金697554元；3.或者判令被告将价格等于9099739元的商铺3间（即腾冲市西山坝新腾板路中段，恒达自在山居项目一期商铺1-1-2和第1-2幢第8号、15号）归属原告；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月6日，经过双方协商，原告向被告一次性支付购房款总额13951085元，并于当日签订《商品房购销合同》九份，分别是：1、合同编号3-10-3的（联排）别墅一栋价格为1425000元；2、合同编号3-10-4的（联排）别墅一栋价格为1425000元；3、合同编号3-6-1的（联排）别墅一栋价格为975260元；4、合同编号3-6-2的（联排）别墅一栋价格为1020955元；5、合同编号3-6-3的（联排）别墅一栋价格为975260元；6、合同编号1-2-1的商铺一间价格为1738800元；7、合同编号1-2-2的商铺一间价格为1707390元；8、合同编号1-2-3的商铺一间价格为2470410元；9、合同编号1-2-4的商铺一间价格为2213010元。2016年4月7日，被告向原告出具二份《承诺书》。一份《承诺书》承诺45日内将合同编号3-10-3、3-10-4的两套联排别墅在当地房管局办理完成备案登记。另一份《承诺书》承诺在2016年7月30日前将其他七套房屋在当地房管局办理完成备案登记。但原告知道被告可以交房时，被告没有为原告办理上述房产备案登记手续，且已将原告交完全额购房款的联排别墅、商铺“一房二卖”。被告违反约定后，原告要求被告退还购房款，但被告明确表示没有钱退还，原告只能退而求其次要求给房屋，经多次协商，原、被告于2017年5月12日签订新的《商品房购销合同》四份并于当日进行了备案登记，分别为：1、合同登记备案号TC2017051201445房屋一套，价格为1492050元；2、合同登记备案号TC2017051201453房屋一套，价格为1327200元；3、合同登记备案号TC2017051201444房屋一套，价格为1327200元；4、合同登记备案号TC2017051201448房屋一套，价格为1402450元（该4套房屋价格共计5548900元）。因被告的违约行为给原告造成巨大的损失，为此提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告腾冲恒达公司辩称，一、本案原告曾小琴与第三人张国龙（又名刘建波）是彼此实施民事法律行为的利害关系人。原告曾小琴与第三人张国龙是夫妻关系，曾小琴是本案诉争合同的买方，张国龙是与诉争合同相关联的另一法律关系（民间借贷关系）的借款出借人，出借款项是二人共有的。张国龙的证言己证明其既是曾小琴购房行为的付款人，也是办理曾小琴购房合同的具体经办人，二人在财产关系实行夫妻共同拥有制。由此说明，曾小琴与张国龙之间特殊的人身、财产关系，决定了其二人是利益共同体，二人的行为具有法律上的关联性的和经济上的整体利益性，曾小琴的购房行为及张国龙的借款行为是客观关联的两个法律行为，而非绝对意义上独立主体的个体行为。二、本案的基础法律关系是张国龙与腾冲恒达公司的民间借贷关系，而本案双方诉争的原告曾小琴与被告腾冲恒达公司签订的《商品房购销合同》是居于为张国龙与被告之间的民间借贷关系担保而形成的担保合同。2014年5月至2015年3月期间，张国龙与腾冲恒达公司形成了民间借贷关系。张国龙按照腾冲恒达公司法定代表人黄乐祥的指令通过银行转账形式完成了出借付款义务。本案被告对之负有归还本息的义务。2016年4月6日，原告曾小琴通过其夫张国龙与腾冲恒达公司签订了九份《商品房购销合同》，2018年4月2日在其亲笔出具的《重要情况说明》中明确该合同代表夫妻二人。这说明本案诉争的《商品房购销合同》是形成于答辩人对张国龙负有的民间借贷还款义务期间，该九份买卖合同，并非双方进行房屋交易的真实意思表示，而是张国龙以原告名义为自己的民间借贷所作的债务担保行为，其符合为债务履行提供担保的时间需求、事实需求及心里需求。三、本案诉争的九份《商品房购销合同》存在若干影响合同成立的重大瑕疵，己严重地违背了正常的商品房交易习惯，无法也不能真实体现出双方交易的真实意思表示。反映如下：1、影响合同成立的形式要件缺乏。该九份虽然有双方签名，但合同没有签订日期、无房屋交付时间。这反映出双方当事人签订合同时的主观心态是非正式、非严肃的，也即证明了双方无真实交易的意思表示。2、该合同交易标的存在重大的虚假。即该九份合同中载明的两套交易标的房屋3-10-4号、1-2-4号，在被告在建的房屋项目中不存在。这也反映出该合同房屋的交易的虚假性。3、从2016年4月6日起至被告与原告第二次签订四份《商品房购销合同》之日（2017年5月12日），在长达一年多的期间内，曾小琴作为花巨资购买房屋的购买人，却对被告并未按照合同约定履行对交易房屋进行备案、对交易房屋被司法查封、对交易房屋被另售等客观事实置之不理，这与正常交易习惯和正常的消费者心理严重不符。4、原告曾小琴作为买方向被告公司购置1395万余元的房产，从交易金额上来说属于重大交易行为，其主张房价款的支付方式为一次性现金支付，同时在交付巨额现金时不要求收款人现场开具收据，严重违反了交易习惯及心理。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条人民法院审理民间借贷纠纷案件时应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼的规定，曾小琴应当负有说明所付资金来源的正当性及客观性。否则，其诉讼主张是无证据支撑的。5、原告曾小琴主张其支付购房资金的时间与正常交易惯例相背，付款时间是2015年（即与借款时间吻合），而签订九份合同是2016年4月；主张是一次付款与其在诉讼中陈述以及张国龙的证言是矛盾的，证据见（2018）云05民终字115号民事判决书第4页至第5页，其称无论是张国龙支付给腾冲恒达公司及其法定代表人黄乐祥的款项还是曾小琴支付给腾冲恒达公司的款项，均是购房款。6、原告曾小琴在诉讼中陈述2016年4月6日签订的九份合同的涉案房款1450万元是其夫张国龙支付的，2017年5月12日签订的四份合同的涉案房款是原告曾小琴于2016年2月28日一次性支付400万元，证据见(2018）云05民终字115号民事判决书第4-5页，那么原告共支付13份合同涉案价款就变成了1850万元。这与原告诉讼请求中主张返还8402185元，即用九份合同价13951085元扣减后四份合同5548900购房款的金额是自相矛盾的。四、关于2017年5月12日双方签订的四份《商品房购销合同》的问题。该四份合同的形成原因从原告的起诉状中己得到明确，是因为本案被告客观上未履行前九份合同以及归还张国龙的借款，原告曾小琴之夫再次以九份合同为据要求被告方与之再次签订的具有以物抵债性质的合同。该四份《商品房购销合同》的购房与前九份合同是直接关联的，不是独立的买卖合同关系。在原告不能提供前九份买卖合同的付款凭证时，该四份合同所涉的554.89万元购房款便属于无源之水。为此，请求人民法院根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，向原告释明变更诉讼请求，如拒绝变更，请求法院依法驳回其起诉。第三人张国龙述称，我没有否定过与黄乐祥的借贷关系，后来与黄乐祥成为朋友后，他经常向我们推荐自在山居的房子，我支付了1400多万元的购房款，后来他还答应帮我儿子调来昆明，还有我打算入驻一个酒店，酒店的年租金是300多万元，但是黄乐祥说他帮我协调，一年只用100多万元，这样的话黄乐祥说什么我都听他的，他也就不断的向我推销他的房子，我陆续一共给了他1400多万元的现金作为购房款。经审理查明：原告曾小琴与第三人张国龙系夫妻。2010年1月12日被告腾冲恒达公司经腾冲市市场监督管理局登记成立，股东为云南昆钢房地产开发有限公司、云南恒达房地产开发经营有限公司，法定代表人为周耀先。2014年11月24日股东变更为云南恒达房地产开发经营有限公司，云南昆钢房地产开发有限公司退出，法定代表人变更为黄乐祥。2018年7月4日股东变更为云南恒达房地产开发经营有限公司、大理实力文旅发展有限公司，法定代表人变更为彭励。2019年11月11日股东变更为云南恒达房地产开发经营有限公司、云南实力房地产开发经营集团有限公司。2019年11月28日股东变更为云南实力房地产开发经营集团有限公司，云南恒达房地产开发经营有限公司退出。2014年5月14日，被告的原法定代表人黄乐祥向刘建波（即本案第三人张国龙）出具借据一份，载明：借款人黄乐祥于2014年5月14日向出借人刘建波借款300万元，借款期限3个月，于2014年8月15日归还，到期未及时归还每日收取违约金贰万元，具体归还日期以出借人汇出日期为准计算，该款项汇入“云南埈祥经贸有限公司，开户银行平安银行昆明滇池支行，账号11×××01”，双方约定月息4%，先付利息，此款项分两笔款，5月15日200万元、5月28日100万元。该借据上有黄乐祥及刘建波的签字。2014年5月15日、5月29日，张国龙向黄乐祥指定的云南埈祥经贸有限公司的账号内分别转入192万元、96万元。2015年3月31日、4月9日张国龙向黄乐祥指定的同一账户内再次分别转入100万元、50万元。借款后黄乐祥及云南埈祥经贸有限公司归还了部分借款及利息。2016年4月6日，被告腾冲恒达公司与原告曾小琴签订《商品房购销合同》九份，合同约定房号及价款分别是：1、3-10-3号价格为1425000元；2、3-10-4号价格为1425000元；3、3-6-1号价格为975260元；4、3-6-2号价格为1020955元；5、3-6-3号价格为975260元；6、1-2-1号价格为1738800元；7、1-2-2号价格为1707390元；8、1-2-3号价格为2470410元；9、1-2-4号价格为2213010元。上述九份《商品房购销合同》所涉房屋的总价款为13951085元，每份合同均约定原告于2016年4月6日一次性支付房款，对房屋的交付时间没有约定。2016年4月7日，被告向原告出具《承诺书》二份，《承诺书》载明：曾小琴全款购买腾冲恒达房地产开发公司所开发的自在山居旅游综合体项目，3-10-3、3-10-4、3-6-1、3-6-2、3-6-3五套联排别墅、1-2-1、1-2-2、1-2-3、1-2-4四套商铺未开具收款收据，本公司承诺3-10-3、3-10-4两套联排别墅必须在本承诺函出具之日起45日内在当地房管局办理完成备案登记，其余三套联排别墅及四套商铺必须在2016年7月30日前在当地房管局办理完成备案登记，并补开收款收据给曾小琴。2017年5月12日，被告与原告重新签订《商品房购销合同》四份，并于当日对合同所涉房屋进行了备案登记，四份合同约定的房号、价款及合同备案登记号分别为：1、房号1-2幢1-3-9号、价款为1327200元、合同登记备案号ＴＣ2017051201444；2、房号1-2幢1-3-10号、价款为1492050元、合同登记备案号ＴＣ2017051201445；3、房号1-2幢1-3-11号、价款1402450元、合同登记备案号ＴＣ2017051201448；4、房号1-2幢1-3-12号、价款为1327200元、合同登记备案号ＴＣ2017051201453。上述四份《商品房购销合同》所涉房屋的总价款为5548900元，每份合同均约定原告2017年5月12日一次性支付房款，被告于2017年12月31日前交付房屋。2017年6月8日，原告以被告未履行双方签订的《商品房购销合同》为由向本院提起诉讼。另查明，被告开发建设的腾冲恒达自在山居旅游综合体项目中的房屋并无上述《商品房购销合同》中所涉及的3-10-4、1-2-4号两套房屋。在诉讼过程中，原、被告及第三人均无证据证明在原、被告签订十三份《商品房购销合同》期间（2016年至2017年），原告及第三人与被告之间支付房款或者其他款项的相关银行转账凭证。本案经本院向原告及第三人释明变更诉讼请求，按民间借贷纠纷进行审理，原告及第三人均拒绝变更。本院认为，本案双方争议的焦点为：本案是商品房购销合同关系还是民间借贷关系？本案原告曾小琴与被告腾冲恒达公司虽然签订过《商品房购销合同》，但被告并不认可收到过该购房款，双方签订的合同涉及的交易金额巨大，原告仅能提交在2016年4月6日签订《商品房购销合同》之前，即2015年3月31日、4月9日向被告的原法定代表人指定的账户内转入150万元的银行凭证，其余房款均没有银行的相关转账凭证，且支付150万元的时间在2015年，签订合同时间在2016年，不符合《商品房购销合同》的日常交易习惯，无法证明原告已实际支付了13951085元的购房款及双方存在商品房购销关系。相反，被告提交的证据能证明被告与第三人之间存在民间借贷关系，故本院认定双方签订的《商品房购销合同》是基于第三人张国龙与被告及其原法定代表人黄乐祥之间的民间借贷关系而产生的以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，原告及第三人与被告之间的法律关系为民间借贷关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，经本院向原告释明变更诉讼请求，原告仍坚持其诉讼请求，故对原告的起诉，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告曾小琴的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审判长  赵增武审判员  陈映景审判员  马绍益二〇一九年十二月二十三日书记员  刘亚男