河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11607号 上诉人（原审原告）：张英杰，男，1961年2月14日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘英昆，河北和融兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培，女，1970年8月16日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系上诉人表妹。 上诉人（原审被告）：河北恒润房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路158号滨江商务大厦101号一层。 法定代表人：王同欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：鹿畅，河北宏策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐凯欣，河北宏策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地河北石家庄桥西区维明南大街266号恒大华府5号商业5层。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈曦，女，1991年7月19日出生，汉族，住石家庄市桥西区，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：河北嘉柏房地产开发有限公司，住所地河北石家庄市桥西区大经街96号。 法定代表人：王会英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王计春，河北融辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳皓，河北融辰律师事务所律师。 上诉人张英杰、河北恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大公司）、河北嘉柏房地产开发有限公司（以下简称嘉柏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张英杰上诉请求：1、请求判令被上诉人恒润公司向上诉人赔付应安置房屋损失1094736.16元、支付逾期安置补助费85890元(自2016年4月25日至原判决确定的30个月即2018年10月24日，之后依次计至赔付款付清时止)、赔付本案上诉人一、二审合理支出律师费损失5万元，三项合计1230626.16元人民币。2、判令恒大公司、嘉柏公司对前述款项承担连带支付责任。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决按涉案房屋18500元/平方米单价，判令被上诉人向上诉人赔付857290元应安置房屋损失款没有事实和法律依据，而且，与已有合法有效证据和事实相矛盾。本案应当按照法院依法委托的司法鉴定机构作出的“冀华瑞房估(2019)字第2019号”《房地产估价咨询报告》对涉案房屋的评估单价23624元/平方米和安置协议确定的安置房屋面积作出判决。关于房屋价值共有四个证据依据，分别是：恒润公司自己出具的2017年11月24日《商品房销售明码标价备案手册》涉案2号公寓楼12层平均销售单价为32898元/平方米；2017年12月8日恒润公司向石家庄市行政审批局申报备案的涉案房屋12层平均销售价格为37552元/平方米；原审法院要求原告调取的石家庄市房产交易中心2018年11月11日《商品房合同备案信息查询结果》，载明涉案2号楼12层期房平均销售单价31993.8/平方米。庭审中，被上诉人对上述三个价格均不予认可，要求法院对涉案房屋价格进行司法鉴定评估，但又不出具书面申请和拒付评估费。在此情况下，原审法院为了求得公正和使诉讼得以进行，要求上诉人填写了评估申请，并预付了评估费用，经过法院技术室召集各方当事人通过摇号选定了司法鉴定评估机构，即委托河北华瑞房地产评估有限公司进行涉案房屋价值评估。评估机构通过向各方当事人调取评估资料、调查取证和实地勘察等工作，依据评估规则作出了“冀华瑞房估(2019)字第2019号”《房地产估价咨询报告》，评估结果为涉案房屋单价23624元/平方米，涉案应安置房屋面积46.34平方米总价值为109.47万元人民币。该《报告》系应各方当事人请求、法院依法委托具有合法专业资质的评估机构、直接对涉案B地块2号楼12层房屋作出的精准的房屋价值评估，是依法所作出的司法鉴定证据文件，评估结果与被告已经成交的2号楼12层房屋实际销售单价价基本一致，具有无可置疑的合法性、真实性、关联性和合理性，依法应当作为确定涉案房屋价值和赔付上诉人款项的充分依据。但是原审判决一方面确认该报告“证据效力应予承认”，另一方面在没有合法理由的情况下，未依据该报告评估单价作出判决，而是按照法院自己非专业的、无法定资质、又无证据依据的“酌定”认定涉案房屋单价为18500元/平方米，判决被上诉人赔付上诉人857290元。另需说明的是，原判决所说和原告主张的3号楼与和周围楼盘，因所处位置、期现房价格等情况不同，予售3号楼单价远低于2号楼，与涉案房屋不具等同性，更不具有精准性；评估报告也正是参考了上述等各种各种因素后，才对涉案房屋直接作出的精准估价。原判决实际上是又重复参考了该因素，降低了涉案房屋价值和赔偿款额。《民事诉讼法》第七条规定:人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。原审判决对涉案房屋单价的认定没有任何事实依据、没有任何证据支持，并且与上述大量有效证据相矛盾，程序上也超越了法院依据证据判案的诉讼原则和法院职责，明显违背了上述法律法规规定。另外，原审判决对被告为获得巨大不当利益，隐瞒大量被拆迁人回迁事实骗取政府规划许可、以欺诈方式恶意违约、故意损害上诉人合法权益等重大过错行为，不仅没有依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对被告实施惩罚性赔偿判决，反而通过降低赔偿额，放纵和鼓励了原告的不法行为。二、关于逾期安置补偿费(过渡费)，原判决判令被上诉人支付上诉人57217.8元不符合双方约定的法规规定。实际补偿款额应为85890元人民币，并且应当依次支付至全部赔付款支付完毕时止。双方《城市房屋拆迁产权调换协议书》第五条约定36个月的拆迁期内补充标准为每月25元/平方米:《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条关于拆迁人延长过渡期逾期24个月以上的，增加临时安置补助费100%。被上诉人自2012年10月拆迁至今已长经7年，安置补助费自2016年4月25日停发至原审判决计算日期至2018年10月共计30个月，被上诉人应付逾期安置补偿款(过渡费)应为:房屋面积57.26X25元/平方米X30月X2=85890元人民币。同时，该过渡费因至今未付，应判令被上诉人自2018年11月之后，依此计至全部赔付款项支付完毕时止。三、关于上诉人必要合理支付的律师费损失，根据最高法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》(法发(2016)21号)第22条关于:“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虛假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求子以支持。”的规定，原判决判令被上诉人支付上诉人一审合理律师费用三万元是正确的，但该律师费用应当包括《委托代理合同》约定的二审律师费二万元，共计5万元人民币。该费用是因被上诉人的恶意违约行为，导致上诉人支出的必要和合理的维权费用。按照河北省《律师收费指导意见》，本案一、二审律师费额应为154690.5元，代理本案律师所仅收取了规定费额的不足三分之一，故上诉人支付的律师费用应为合理费用支出，被上诉人应于偿付。四、恒大地产集团石家庄有限公司应当承担连带偿付责任，原审判决驳回上诉人对恒大公司的诉讼请求明显不当。恒大公司收购涉案地产项目后，置原数十户被拆迁人利益及拆迁协议约定于不顾，单方改变原有建筑设计，导致上诉人等被拆迁人无法获得约定房屋安置，是本案的首要责任人和最大受益人，应对上诉人的损失承担共同赔偿责任。1、恒大公司接受该楼盘后，将涉案地产由“恒润家园”改名为“恒大中央广场”，恒大是地产业的驰名商标，在石家庄范围内能冠以恒大名称的企业只有恒大地产集团石家庄有限公司，其利用“恒大”的巨大影响力、以恒大的名义向包括上诉人在内全社会广为公示、宣传和销售房屋，该公司在获取该地产巨大商业利益和权利的同时，也同样负有承担该地产相应责任的义务。2、涉案地产的实际开发人和全额投资人、项目受益人是恒大地产集团石家庄有限公司，虽然与原告签订拆迁协议的是恒润公司，但工商档案证实，恒大公司持有恒润公司的100%股权，恒润公司是其全资子公司，全部开发利润归其享有，恒润公司实际只是该地产开发的项目公司，因此，恒大公司是涉案项目的实际开发人和受益人及拆迁协议履行责任人。3.恒大公司是造成上诉人涉案拆迁协议不能履行的责任人。该项目原由恒润公司、嘉柏公司开发建设，与上诉人等签订了房屋拆迁产权调换协议，但2017年3月27日恒大公司通过股权转让获得该项目开发权后，隐瞒上诉人等原五十余户回迁安置事实，违反拆迁安置协议，更改原有房屋设计图纸，对原规划和协议约定的2号公寓楼B至15层公开向社会销售，造成上诉人等全部拆迁户不能回迁、协议不能履行，严重损害了上诉人等人的合法权益，因此，恒大公司是造成协议不能履行、上诉人不能获得约定回迁房屋的直接责任人，依法应对上诉人等拆迁户承担违约及侵权责任。五、河北嘉柏房地产开发有限公司应承担共同赔付责任，原审判决驳回上诉人对其诉讼请求错误。1、嘉柏公司是上诉人拆迁协议的当事人，其退出该项目前后，与上诉人等所有被拆迁人的拆迁协议并未解除，因此，负有履行协议义务、承担违约责任的合同及法律义务。2、嘉柏公司与恒润公司、河北大地行房地产开发有限公司之间任何债权债务承担的协议约定，其效力仅限于该协议当事人，上诉人不是该协议的当事人，与协议外的上诉人没有关系，对上诉人等拆迁协议当事人不具有约束力，也不能因此免除嘉柏公司对上诉人应承担的协议义务及责任。3、嘉柏公司上述债权债务约定，涉及的是债务转让，因未征得债权人即上诉人同意，故不构成合法有效债务转让，转让行为无效。4、嘉柏公司对该项目开发权的转让，同时也获取了包括拆迁利益在内的收益权，相应的也应承担拆迁责任。 河北嘉柏房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、案涉项目由恒润公司整体承接，根据约定由恒润公司取得项目全部开发收益并承担各种风险和债务，答辩人不享有任何权益、不承担任何风险。案涉项目为历史遗留旧城改造项目，答辩人办理了项目拆迁许可证，未实质开展拆迁工作。2008年3月16日答辩人与案外人河北大地行房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）签订《合作协议》，约定案涉项目由大地公司投资运作、自负盈亏并承担各种风险和债务，答辩人不享有任何权益、不承担任何风险。2010年7月23日，答辩人、恒润公司、大地行公司签订《补充协议》，约定项目由恒润公司投资开发并承担一切风险和债务，项目风险债务与答辩人无关。为明确项目责任承担，恒润公司向答辩人出具《连带保证责任书》，承诺恒润公司对大地行公司在《合作协议》、《补充协议》中的全部责任义务承担连带责任。恒润公司和大地行公司又分别于2011年7月28日、2012年7月29日与答辩人签订《承诺书》，约定因拆迁所产生的责任及债务等问题全部由恒润公司和大地行公司承担，与答辩人无关。二、恒润公司承接项目后，独立接受委托作为一级开发主体具体实施项目拆迁安置工作，只是基于项目实际情况使用答辩人之前办理的拆迁许可手续，答辩人不是拆迁安置的义务主体，未实际参与项目拆迁安置工作，不应承担有关责任。根据恒润公司与石家庄市地产集团有限公司签订的（“天滋花苑”（地块）项目土地一级开发委托协议》（以下简称“一级开发委托协议”），恒润公司单独作为项目土地一级开发实施单位，负责项目的筹措资金、实施拆迁、安置补偿等工作。同时，根据《一级开发委托协议》约定，鉴于案涉项目为遗留旧城改造项目的实际情况，恒润公司以答辩人已办理的拆迁许可证继续完成土地级开发工作。故产权调换协议书及其补充协议中加盖了答辩人的拆迁专用章，以使得拆迁程序合规，但支付过渡费、建设交付安置房产等拆迁安置义务均实际由恒润公司承担，因此产生的责任也应由恒润公司负责。答辩人末实际参与拆迁安置工作，本案纠纷不是答辩人原因导致，不应由答辩人承担责任。三、恒润公司与上诉人张英杰另行达成单方支付过渡费的协议，并独立取得了项目的建设用地使用权等开发经营手续，实际承担支付过渡费及安置房产的建设、交付等义务，《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议的实际展行主体为恒润公司与上诉人张英杰，故应由恒润公司向上诉人张英杰承担责任。本案《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议签订当日，恒润公司与上诉人张英杰另行达成《公寓房屋租赁合同》，约定由恒润公司单方以租金形式向上诉人张英杰支付过渡费，《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议中约定的过渡费不再支付。此后上诉人张英杰的过渡费一直由恒润公司以租金形式支付。根据《公寓房屋租赁合同》约定，答辩人没有支付过渡费的义务，也未向上诉人张英杰支付过过渡费。另一方面，项目的建设用地使用权、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等开发经营手续均在恒润公司名下，项目的开发建设实际由恒润公司独立完成，因此应当、也只能由恒润公司履行产调协议项下建设并交付回迁安置房产的义务，所产生的责任也应由恒润公司承担。可见，《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议签订后，实际履行主体为恒润公司与上诉人张英杰，答辩人并未参与，履行过程中各方均未提出异议。上诉人张英杰对答辩人退出项目是明知的，应当根据实际履行情况认定合同主体，据此原审判决认定合同相对方为恒润公司与上诉人张英杰认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，恒润公司接受地产集团委托独立实施项目的拆迁、补偿安置等工作，同时恒润公司独立取得了项目的建设用地使用权等经营开发手续，《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议签订后，一直由恒润公司与上诉人张英杰相互实际履行权利义务，合同的相对方应为恒润公司和张英杰。本案纠纷不是答辩人原因导致的，答辩人自始未具体参与项目的拆迁安置和开发建设，对项目不享有开发权益，不是《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其补充协议的履行主体，不应对上诉人承担责任。 恒大地产集团石家庄有限公司答辩称，张英杰、河北恒润房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决驳回对恒大的诉求是正确的，恒润公司作为合同相对方具有独立的法律地位，张英杰未提交任何证据，要求恒大承担责任无事实及法律依据；其他意见同恒润公司。 河北恒润房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）寞0104民初4683号民事判决书，并将本案发回重审或依法改判。二、本案一、二审诉讼费、律师费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人能继续履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》等协议，一审判决认定事实错误。2012年10月25日，上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》（下称《协议书》）等协议约定，被上诉人选择的补偿方式为产权调换，产权调换房屋坐落于地块），而（协议书》签订当时东区Ｂ地块四至范围为大经街以东，平安南大街以西，中山路以南，东马路以北。因此根据《协议书》的约定及各方当事人的真实意思表示，上诉人在地块范围内按照协议约定完成回迁的均视为上诉人履行了回迁安置义务。《协议书》签订后，2017年规划部门在出具规划意见时才又将该东区Ｂ地块分为三小块，并分别以Ａ、Ｂ、Ｃ指代，其中小Ｂ地块与《协议书》中约定的回迁房屋位于的东区Ｂ地块并非同一位置，不能仅依据“Ｂ地块”这种文字上的表述来认定被上诉人回迁房屋的具体位置。而一审判决仅以文字表述一致就认定目前上诉人正在施工建设的2＃楼即为回迁房屋所涉项目，进而认定上诉人已变更规划设计并巳向社会公开销售导致《协议书》履行不能，明显属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。本案中，上诉人完全可以按照《协议书》约定完成回迁，目前只是因非上诉人的原因出现了逾期回迁的情况，一审法院却错误认定涉案《协议书》履行不能，进而根据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条解除上诉人与被上诉人之间的《协议书》并判令上诉人赔偿损失，实属适用法律错误。三、一审判决认定损失赔偿标准的依据不具有法律效力。（一）涉案的冀华瑞房估（2019）字第20109号《房地产估价咨询报告》依法不能作为确定损失赔偿标准的参考依据。1、该报告与法院委托事项不符。根据《房地产估价规范》的相关规定及本案一审法院委托的内容，评估公司接受委托后应出具《房地产估价报告》，而河北华瑞房地产评估有限公司做出的并非《房地产估价报告》，而是《房地产估价咨询报告》（下称《报告》），明显与法律规定、评估目的和委托事项不符，该《报告》不属于《民事诉讼法》第63条规定的证据种类中的鉴定意见，不能作为证据使用。2、估价对象存在明显错误。根据《协议书》约定，被上诉人的回迁房屋为12层建筑面积46.34平方米层高3米的平层公寓，而《报告》中的估价对象是46.34平方米室内净层高4.5米的平层公寓，明显是估价对象错误，其作出的评估结果不能作为证据使用，但一审判决却错误认定了《报告》证据效3、鉴定结论依据不足。《报告》所依据的《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》未经本案各方当事人质证，该等材料的真实性无法保证。再者，估价所依据的规划图（标注最初版）、户型平面图、效果图不真实不合法，且该等材料不能直接显示与本案诉争房屋有关联性。评估机构依据未经质证且不真实不合法的鉴定材料进行评估鉴定，明显违反了鉴定规则和正常程序，其作出的评估结果不能作为证据使用。4、鉴定程序严重违法。（1）估价方法违反《房地产估价规范》的强制性规定。《房地产估价规范》4.1条规定，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。根据《房地户估价规范》的规定，估价方法包括市场比较法收益法成本法、假设开发法等方法评估机构违反上述强制规定，仅选用比较法和收益法进行评估，致使房屋评估价格远远背离实际价值。（2）估价程序造反《房地产估价规范》的强制性规定。评估机构未根据（房地产估价规范的规定，收集评估所需的类似房产价值资料。《报告》使用比较法但未列举可比实例，在没有提供估价技术报告的情况下，也未说明估价测算的具体内容，严重缺项，违反《房地产估价规范》4.2条、7.0.19条第6款的规定。（二）一审判决仅依据单独一个项目的精装公寓价格，确定损失赔偿标准，不具备客观性。被上诉人回迁的房屋为平层、非精装公寓，而一审判决参考适用的为平层、精装公寓，平层精装公寓在本案中不具有参照性。即便以平层精装公寓的售价作为参考，而平层精装公寓的平均售价在16000元／平方米，一审法院反而得出平层非精装公寓的单价为18500元／平方米，该等推论明显不符合逻辑，不能作为认定赔偿标准的依据。审判决在没有参考与被上诉人回迁房屋地段、户型、面积、类型相类似的其他房屋的前提下，即确定被上诉人回迁的非精装公寓的价格为18500元／平方米，明显不具有客观性。综上，该《报告》估价对象错误，估价结论依据不足且估价鉴定程序违法，不具有法律效力。仅依据单独一个项目的精装公寓价格，确定的损失赔偿标准不具备客观性与普遍性。四、一审判决违反法定程序。如前所述，《报告》依法不具备法律效力，不应作为证据采信。上诉人根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，对《报告》提出异议，并向一审法院申请重新鉴定，但一审法院并未通过重新鉴定、补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法进一步补正或重新得出鉴定结论，而是以该《报告》结论作为认定赔偿标准的参考证据，明显违反了法定程序。五、一审判令上诉人支付律师费无事实及法律依据。首先，法律并没有强制规定当事人在普通民事诉讼中必须委托律师作为代理人参加诉讼，律师费是当事人根据自身情况自主选择聘请律师而产生。律师费的产生与违约行为之间，并不存在直接、必然的因果关系。而且法律、行政法规均没有对律师费的负担作出明确规定，上诉人与被上诉人亦没有在《协议书》中对律师费的负担作出明确约定。其次，一审中被上诉人没有向法庭提交支付律师费的发票，无证据证明被上诉人实际支付了律师费。一审判决认定被上诉人主张的律师费属于实现权利的合理费用，并判令律师费由上诉人承担无任何事实和法律依据，明显存在认定错误。 张英杰答辩称，恒润公司上诉理由不成立，请求二审人民法院依法驳回其上诉请求。关于恒润公司等能否履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》和原判决适用法律问题。2012年10月25日由恒润公司、嘉柏公司与答辩人签订上述拆迁协议，约定原地安置答辩人2号楼12层1226室房屋，交房时间为三年。2017年3月27日，恒大公司整体收购恒润公司100%股权，为了获取超额不法利益，恒润公司恶意违约，隐瞒50余户回迁事实，更改建筑设计，骗取了规划许可证；按照该设计，新建房屋根本不存在原拆迁安置协议规定的2号楼1226室答辩人回迁安置房屋；并且，恒润公司不顾已有拆迁安置协议，对安置回迁楼层房屋公开另行高价销售。恒润公司的上述一系列恶意违法行为直接导致双方拆迁安置协议无法履行。对此恶意违约行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条等规定，恒润公司等相关当事人应承担惩罚性赔偿责任。因此，原审判决井非适用法律错误，而是适用法律不足，应据此判决恒润公司等承担双倍赔偿责任。恒润公司声称可以履行安置的房屋，不是原协议约定2号楼楼座位置的、其他尚未取得建设手续、尚未拆迁、更未开工建设、价值远低于约定房屋的计划图纸房屋，这是恒润公司企图单方对原协议的修改，答辩人不可能同意。二、关于涉案《房地产估价咨询报告》应否作为判决依据问题。该报告是在恒润公司拒绝涉案房屋备案价格和其实际销售价格的情况下，应恒润公司要求，由原审法院委托合法评估机构，对涉案房屋作出的精准评估报告。该报告评估目的与法院委托事项一致；评估对象精准，即2号楼12层建筑面积46.34平方米平层精装修公寓，原拆迁安置协议并未约定层高；评估依据真实、合法、充分;评估程序合法;评估房屋单价23624元，虽然远低于恒润公司备案单价37552元和其实际销售单价23671.7元，但系评估机构考虑到各种因素后作出的评估结论，答辩人为尽快解决纠纷，表示予以认可。因此，该报告的真实性、合法性、客观性和关联性不容否认，应该依法作为判决的依据。三、原审判决判令被告赔偿原告合理律师费损失，是答辩人合法权益受到严重侵犯后，不得已聘请律师通过诉讼程序依法维权所必须支付的远低于规定标准的合理费用，法院基于原告严重恶意违约和违法行为事实，依据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》(法发〔2016〕21号)第22条的规定，判令被告支付原告合理维权费用损失，具有充分的事实和法律依据;同时，本案二审答辩人的律师费损失依法恒润公司也应予以赔偿。 张英杰向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2012年10月25日签订的“石建拆---协【三】第【1072】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》合法有效，判令被告恒润公司、嘉柏公司全面履行协议义务，向原告交付约定产权调换房屋即原址公寓2号楼1226室（面积46.34平方米）；恒大公司对此承担连带责任。2、判令被告恒润公司向原告支付临时安置补助费74438元及利息9676.94元（自2016年4月25日至2018年6月24日，按被拆迁房屋建筑面积57.26平方米乘以约定25元/平方米/月和增加支付规定逾期安置补助费100%计，利息按逾期付款年息6%计；之后依次计算至原告接到被告入住通知书时止）；恒大公司对此承担连带支付责任。3、诉讼费及相关费用由被告承担。原告补充诉讼请求：判令被告承担货币补偿及违约责任，向原告支付拆迁安置补偿款1740159.68元（按协议约定补偿原告公寓2号楼1226室面积46.34平方米，及被告申报政府主管部门该楼期房平均价格37552元/平方米计）；判令被告承担违约责任，赔偿原告因被告违约给原告造成的其他经济损失203544元（包括如果协议履行被告应付2018年6月25日之后、被告承诺3年期交房、原告应得过渡费103068元；因协议不能履行原告另购相同房屋应缴纳税费70476元；因被告不能履行协议义务而形成诉讼，造成原告合理支付律师费损失3万元）。恒大公司对上述请求承担连带支付责任。 一审法院认定事实：2012年10月25日原告张英杰（乙方）与被告嘉柏公司、恒润公司作为拆迁人（甲方）签订“石建拆---协【三】第【1072】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》（以下简称：补充条款），协议约定：乙方被拆迁房屋坐落位置桥西区北人字街49号2-401、房屋性质私产、用途住宅、类型单元楼，产权证号233019710、建筑面积57.26㎡。乙方采取自行过渡方式，甲方每月按被拆迁房屋面积25元/平方米支付乙方临时安置补助费，过渡期36个月等。补充条款载明：产权调换房屋的坐落位置公寓2号楼1226室（现名称为：恒大中央广场，涉案项目大经街2期东区B地块四至范围为：大经街以东、平安南大街以西、中山路以南、东马路以北），建筑面积46.34㎡，其中与乙方被拆迁房屋补偿费等价值量部分62.99㎡；按照本项目产权调换政策及相关款项计算后，甲方应向乙方支付产权调换房屋差价款为元（大写人民币：壹拾叁万壹仟捌佰玖拾壹元贰角零分¥：131891.20元）。同日，恒润公司又以返租的方式与原告签订《公寓房屋租赁合同》，该合同约定：本合同租赁期限为3年（2012年10月25日至2015年10月24日），自签订租赁合同之日起开始计算。租金标准及支付方式：租金标准为1.3元/平方米/天，自租赁期限开始每半年支付一次。上述协议签订后，原告张英杰将房屋交付给被告进行拆除，被告以租金的方式支付原告临时安置补助费至2016年4月24日，共计支付75908元。另查明，河北大地行房地产开发有限公司系被告恒润公司的全资子公司；2008年3月16日，被告嘉柏公司（甲方）与河北大地行房地产开发有限公司（乙方）签订《合作协议》一份，双方就联合开发甲方名下“天滋花苑”项目，明确相互之间的权利义务，结合项目具体情况达成协议。后2010年7月23日，嘉柏公司（甲方）、河北大地行房地产开发有限公司（乙方）、恒润公司（丙方）三方就在合作协议的基础上签订《补充协议》一份，约定：《合作协议》中约定的合作项目由河北恒润房地产开发有限公司投资开发，同时，因河北恒润房地产开发有限公司开展经营业务产生的一切风险及债务由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。2010年7月16日，被告恒润公司出具《连带保证责任书》一份，载明就上述《合作协议》、《补充协议》中河北大地行房地产开发有限公司在协议履行过程应中承担的全部责任、义务等承担连带保证责任。2011年7月28日，被告恒润公司与河北大地行房地产开发有限公司签订《承诺书》一份，载明：此印章只限于大经街改造项目二期东区（B）地段（指河北嘉柏房地产开发有限公司与河北大地行房地产开发有限公司于2008年3月16日签订的《合作协议》中的东区部分，即东华路以东至平安南大街，石桥街以北至中山东路范围内）签订拆迁协议使用，除此之外不能做其他任何使用，如越限使用或因拆迁所产生的责任及债务等问题全部由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。此印章使用期为一年（自本《承诺书》签字盖章之日起使用一年有效）。2012年7月29日，被告恒润公司与河北大地行房地产开发有限公司再次签订《承诺书》一份，载明：此印章只限于大经街改造项目二期东区（B）地段（指河北嘉柏房地产开发有限公司与河北大地行房地产开发有限公司于2008年3月16日签订的《合作协议》中的东区部分，即东华路以东至平安南大街，石桥街以北至中山东路范围内）签订拆迁协议使用，除此之外不能做其他任何使用，如越限使用或因拆迁所产生的责任及债务等问题全部由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。此印章使用期为六个月（自本《承诺书》签字盖章之日起使用六个月有效）。再查明，恒大公司现为恒润公司的控股股东，2017年3月27日恒大公司通过股权转让的方式获得涉案项目并就涉案项目以恒润公司的名义对外进行销售。案涉项目原名称为“恒润时代广场”（规划的建设范围四至分别为：北至中山东路、西至东华路、东至平安南大街、南至规划路，规划平面图显示为“B地块”），现推广名已更为“恒大中央广场”项目，根据石家庄市价格监督检查局监制的《商品房销售明码标价备案手册》，案涉项目公寓2号楼的备案销售价格在30000元/㎡以上（其中与协议约定的标的房产同楼层的2-1224备案价均为31698元/㎡）。原告提供了案涉项目的宣传单、房屋平面图等材料，用以证明拆迁置换的公寓为精装修标准。庭审中，原告主张按照案涉项目公寓的备案平均价格37552元/㎡的标准赔偿经济损失，被告认为该价格并不是实际销售的成交价格，不能作为损失赔偿的计算依据。原告提供的石家庄市行政审批局行政许可案卷卷宗显示恒润公司申请建设工程规划许可时明确“本期无回迁房”，被告恒润公司亦承认目前建设的为复式精装公寓，不能向原告交付平层公寓。本案在审理中，根据恒润公司、张英杰的申请，本院依法委托河北华瑞房地产评估有限公司对案涉的大经街2期东区B地块公寓2号楼1226室进行评估，2019年5月14日河北华瑞房地产评估有限公司出具的冀华瑞房估（2019）字第20109号《房地产估价咨询报告》，评估46.34㎡精装房屋单价为23624元，总价为109.47万元；毛坯房屋单价为22088元，总价102.36万元。该评估报告载明的评估方法为：比较法、收益法，未附载估价技术报告。 一审法院认为，原、被告对签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及通过《公寓房屋租赁合同》支付租金的方式履行过渡费给付义务的事实均无异议，应予认定。案件所涉争议问题主要集中在履约主体、责任承担以及损失确定三个基本方面，具体裁判理由如下：首先，关于案涉协议的履约主体以及合同相对方的确定问题。原告与被告恒润公司、嘉柏公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效，应予承认。当事人应当按照协议约定全面履行相关义务。虽然嘉柏公司作为共同拆迁主体和恒润公司一并以相对方的身份与原告签订了上述拆迁协议，但是其最终并未取得案涉项目的建设用地使用权等经营开发手续，也从未履行过向原告支付过渡费的义务。“恒润时代广场”项目最终经规划批准的开发建设主体是恒润公司，恒润公司也向原告支付了过渡费，因此应当认定实际履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充条款的合同主体是包括原告和恒润公司，合同的相对方应为恒润公司和张英杰。关于恒大公司的诉讼地位问题，虽然恒大公司系通过股权收购的方式取得恒润公司的控股权继而实质支配了案涉项目的运营，但是在股权转让完成后恒润公司的主体资格并未因此而注销，至一审法庭辩论终结前案涉项目仍然是以恒润公司名义开发经营，故此恒润公司仍然是法律意义上的合同相对方，恒大公司作为恒润公司的股东不构成本案的适格被告。其次，关于违约事实的认定以及违约责任的承担问题。案涉《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》的履行程度和履行障碍的形成是确定违约事实和违约责任的基础。纵观本案事实，上述协议签订后原告已将房屋交付被告恒润公司进行了拆除，完全履行了被拆迁人的约定义务。被告恒润公司未在拆迁协议约定的36个月的过渡期内向原告交付标的房产，已明显形成拆迁安置补偿违约的客观事实。根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充条款》、《公寓房屋租赁合同》的约定以及相关房屋平面图、宣传单彩页第材料显示，原告应当获得的安置房产是位于（建筑面积46.34㎡），该公寓的交付要求为平层结构精装标准。因被告恒润公司在规划批准的“Ｂ地块”范围建设的公寓已变更规划设计并向社会公开销售导致不能向原告进行交付。由此可见，原告在拆迁协议履行过程中不存在违约行为，不能向原告如期安置的责任在于被告恒润公司，恒润公司应承担包括解除合同、赔偿损失在内的履行不能之违约责任。复次，关于合同解除后的损失赔偿标准及范围问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可见合同解除的法律后果为恢复原状和赔偿损失，本案系拆迁安置合同纠纷，原告的房屋已因拆迁行为而灭失，被告在事实上已不能再恢复原状，原告只能通过诉请解除合同、赔偿损失来获得救济。关于损失确定标准，原告以被告恒润公司申报的备案价格37552元／㎡为基数，计算主张安置房屋的市场价值为1740159.68元（37552／㎡×46.34㎡），并以此作为要求被告承担赔偿的总金额。对此，本院认为，该标准及以此计算的总额不能作为损失赔偿的依据，理由如下：1、备案价格37552元／㎡并非实际的成交价格，不具有参考价值；2、该备案价格37552元／㎡亦明显过高，高于相同地段上3号公寓在售备案平均价格16500元一倍多，以此确定赔偿金额，有失公允。关于赔偿损失的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”恒润公司应当赔偿张英杰合同履行后可以获得的利益，该可得利益表现为正常交付后市场增值的部分。另据《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》约定，张英杰交付房屋、土地所期望得到的利益是一定面积的产权置换房屋和货币补偿。恒润公司在订立《城市房屋拆迁产权调换协议书》时，应当预见到其若不能按期交付置换房屋，可能造成的损失就是对应房屋的市场价值。按照权利义务对等性原则，张英杰既已履行完毕合同义务，其应该得到合同权益或者相当于合同权益的利益。故在未能得到房屋的情形下，其应得到与拟交付房屋在解除合同之日的市场价值相当的损失赔偿。关于河北华瑞房地产评估有限公司作出的冀华瑞房估（2019）字第20109号报告能否作为认定损失的参考依据问题。在评估过程中，本院多次要求恒润公司提供案涉项目的建设数据、相关图纸以及置换房屋的交房标准、规格和状态，恒润公司不予配合，评估机构也因此多次将委托评估退回，张英杰也不能提供案涉房屋在签订协议时的规划数据，在此背景下本院多次到规划等相关部门询问、调取相关规划图纸，最终只能以本院调取的规划收据作为参评依据，该参评依据尽管与当初规划的原始依据可能存在不一致，但是属于本院穷尽所有努力而获得的资料，只能以此供评估机构参评适用。上述评估报告依据规划批准的图纸作为评估基本依据，证据效力应予承认，但不能作为确定损失唯一依据，当结合其他因素综合衡量。于本案而言，尽管原告被拆迁的房屋系住宅，但其作出置换公寓的选择后就要承担市场变动的风险，考虑到当今公寓的市场价格低于住宅及本案标的房产的装修标准不明等因素，在原告也未提供同地段同品质房产的市场价格的情况下，结合华瑞公司评估咨询意见并参考相同地段在售3号平层精装公寓的价格，经本院审判委员会研究，综合酌定案涉公寓的单价为18500元／平方米为宜。最后，本案系因被告恒润公司违约成讼，恒润公司应当支付过渡费至合同解除之日，根据《公寓房屋租赁合同》的过渡费的支付标准为1.3元／平方米／月，恒润公司的过渡费给付义务已履行至2016年4月份，截止本案一审法庭辩论终结，尚有30月过渡费未付，共计54217.8元。原告主张的律师费属于实现权利的合理费用，应予支持；原告主张另购房屋契税，非必然发生的费用，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告张英杰与被告河北嘉柏房地产开发有限公司、河北恒润房地产开发有限公司于2012年10月25日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及《公寓房屋租赁合同》；二、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张英杰857290元、律师费30000元、过渡费54217.8元，合计941507.8元；三、驳回原告张英杰对被告恒大地产集团石家庄有限公司的诉讼请求；四、驳回原告张英杰对被告河北嘉柏房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回原告张英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23023元、评估费11400元，合计34423元，由被告河北恒润房地产开发有限公司负担30000元、原告张英杰负担4423元。如逾期不履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案案涉《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行相关义务。上述协议签订后张英杰已将房屋交付恒润公司进行了拆除，完全履行了被拆迁人的约定义务。恒润公司未在拆迁协议约定的36个月的过渡期内向张英杰交付标的房产，已明显形成拆迁安置补偿违约的客观事实。恒润公司在规划批准的“B地块”范围建设的公寓已变更规划设计并向社会公开销售导致不能向张英杰进行交付。综上，张英杰在拆迁协议履行过程中不存在违约行为，恒润公司应承担包括解除合同、赔偿损失在内的履行不能之违约责任。恒润公司称继续履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》等协议，但未能提供充分证据予以证明，故原审法院判令解除《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及《公寓房屋租赁合同》并无不当。 关于承担违约责任的主体问题。关于嘉柏公司是否应认定为合同主体，其虽然作为共同拆迁主体和恒润公司一并以相对方的身份与张英杰签订了上述拆迁协议，但是其最终并未取得案涉项目的建设用地使用权等经营开发手续，也从未履行过向原告支付过渡费的义务；且“恒润时代广场”项目最终经规划批准的开发建设主体是恒润公司，恒润公司也向原告支付了过渡费，故原审法院认定实际履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充条款的合同主体是张英杰和恒润公司并无不当。关于恒大公司的诉讼地位，虽然恒大公司取得恒润公司的控股权继而实质支配了案涉项目的运营，但是恒润公司的主体资格并未注销，张英杰诉请恒大公司承担责任，但没有证据证明恒大公司与恒润公司发生人格混同，应由恒润公司作为合同相对方承担责任，故原审法院认定恒大公司作为恒润公司的股东不构成本案的适格被告并无不当。 关于合同解除后的损失赔偿标准，张英杰主张应当按照一审法院依法委托的司法鉴定机构作出的冀华瑞房估(2019)字第20109号《房地产估价咨询报告》对涉案房屋的评估单价23624元/平方米作出判决。虽然一审法院提供的参评数据并不充分，但在从当事人处无法获得充分有效数据的情况下，一审法院穷尽所有努力而获得相关资料进行评估，恒润公司虽然主张该报告不能作为证据使用但无充分证据予以反证，故该评估报告的证据效力应予承认，并应结合其他因素综合衡量，综上，原审法院参考相同地段在售3号平层精装公寓的价格酌定案涉公寓的单价为18500元/平方米并无不当。 关于张英杰主张的律师费，因恒润公司违约成讼，张英杰一方未违约属无过错方，案涉律师费属于张英杰实现权利的合理费用，原审法院对该笔律师费予以支持并无不当。 关于逾期安置补助费，当事人在签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》后又签订《公寓房屋租赁合同》，一致同意将《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定的临时过渡费及超期过渡费的支付标准变更为产权调换的房屋建筑面积（46.34×1.3元每平方米每天），故原审判令给付过渡费54217.8元并无不当。 综上所述，张英杰、河北恒润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46046元，由张英杰负担23023元，由河北恒润房地产开发有限公司负担23023元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 刘立虹 审判员 李 莉 二〇一九年十二月五日 法官助理李广杰 书记员董冉