重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初22867号 原告：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。 法定代表人：贺天天，总经理。 委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。 被告：李鸿伟，男，1972年3月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆洋河房地产开发有限责任公司与被告李鸿伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人唐华，被告李鸿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆洋河房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2016年10月2日至2019年9月18日房屋占有使用费357157.46元，并支付从2019年9月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月10359.23元计算）；2.判决被告交还其承租的位于重庆市江北区海尔路胜利花园971号门面。事实和理由：2014年4月2日，被告与重庆市江北区土地征用办公室签订房屋租赁合同，约定被告承租前述房屋，每半年缴纳一次租金，交费当月最后一天如再不缴纳，租约自行解除。2016年2月，江北区土地征用办公室将前述房屋转让给原告，双方签订了转让协议并进行了房屋交接，其租赁合同的权利义务由原告承担。被告于2016年10月1日起未按约定支付租金，且至今未退还房屋。为维护权益，原告遂诉至本院，提起上述诉讼请求。 被告李鸿伟辩称，拖欠的房屋占有使用费金额由法院核实，租赁房屋存在漏水问题，2014年4月2日签订合同起至2014年6月10日才修好，修好后又再次漏水，漏水期间应免除租金。被告支付了25575元保证金，该保证金应予以冲抵房屋占有使用费，签订合同时未约定免租期，要求有三个月免租期。从2016年10月2日起没有交租金，根据合同约定，租赁合同已于2016年10月2日解除了，原告没有收回房屋，被告继续经营，导致亏损。原告应减少漏水期间两个月及免租期三个月期间的占有使用费。原告未收回房屋导致我方继续经营损失50万元，现主张10万元抵扣占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据国有资产转让协议及附属明细表、资产移交单及情况说明、准予变更登记通知书、房屋租赁合同、催收短信、房屋漏水照片、房屋现状照片、收据，本院予以确认并在卷佐证。 据以上证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2014年4月2日，重庆市江北区土地征用管理办公室（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：由乙方承租甲方位于重庆市江北区海尔路胜利花园971号门面（以下简称涉案房屋），用于经营超市，房屋面积为230.41㎡，租赁期限为2014年4月2日至2019年4月1日；租金为每月37元/㎡，从第二年起，在上一年基础上，每平方米租金上涨5%，并载明2014年4月2日至2015年4月1日每月租金8258.2元、2015年4月2日至2016年4月1日每月租金8951.42元、2016年4月2日至2017年4月1日每月租金9398.42元、2017年4月2日至2018年4月1日每月租金9899.15元、2018年4月2日至2019年4月1日每月租金10359.23元；乙方需提前缴纳租金，租金按半年缴纳一次，已缴纳租金的最后一个月，提前5至10日为缴纳下次租金时间，如不按时缴纳，每逾期一日，按月租金的5%收取滞纳金。交费当月最后一天如再不缴纳租金，租约自行解除，由甲方收回门面；乙方应缴纳门面保证金25575元，乙方退租后保证金予以退还（不计息），若乙方有违反合同的行为，保证金不予退还，若保证金发票遗失，保证金扣除10%；并约定了转租、房屋装修等其他合同事项。签订合同当日，被告缴纳了25575元保证金。 2014年4月1日至2014年6月10日期间，涉案房屋存在漏水情况。 原告原名称为重庆洋河房地产开发公司，于2016年8月12日更名为现名称。2015年12月29日，原告以原名称与重庆市江北区土地征用管理办公室签订《国有资产有偿转让协议》，约定重庆市江北区土地征用管理办公室将包含涉案房屋在内资产转让给原告，并于2016年2月1日，完成了转让资产的移交。 2018年5月8日至2019年4月11日期间，原告通过工作人员向被告通过短信催收房租。 庭审中，原告与被告双方均认可双方的租赁合同于2016年10月2日解除。 2019年10月18日，涉案房屋仍处于正常经营使用状态。 本院认为，重庆市江北区土地征用管理办公室与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。原告经国有资产转让，取得涉案房屋所有权及本案《房屋租赁合同》中的权利义务，并经催收方式向被告主张涉案房屋金，被告继续使用涉案房屋至今，被告应按合同约定支付租金，被告未按约定支付租金的行为构成违约，租赁合同约定交费当月最后一天如再不缴纳租金，租约自行解除，被告的违约行为符合合同约定的解除条件，且原告与被告双方均认可双方的租赁合同于2016年10月2日解除，本院对该解除时间予以确认。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，符合合同解除的法律后果，本院予以支持。 合同解除后，被告未及时返还涉案房屋，原告要求被告支付按租赁合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费，符合法律规定。被告主张，双方签订的租赁合同未约定免租期，应减免3个月房屋占有使用费。本院认为，免租期不是租赁合同必须包含的合同事项，被告在签订租赁合同书不协商免租期，在合同未约定免租期的情况下主张免租期，无合同依据，该主张本院不予采纳。被告主张，应合同解除后，原告不及时收回涉案房屋，导致被告继续经营产生经营损失50万元，原告应减免10万元房屋占有使用费。本院认为，被告未举证证明其向原告退还涉案房屋，原告拒不接收的事实，亦为提供证据证明其继续使用涉案房屋经营产生50万元经营损失的事实，应承担不利后果，即便其经营产生损失，原告对该损失也无责任，对被告的该主张，本院不予采纳。被告主张涉案房屋存在漏水情况，漏水维修期间应免除租金。本院认为，被告主张的房屋漏水期间并不在本案诉争的房屋占有使用费期间，房屋漏水期间被告已支付完毕该期间的租金，且被告未能举证证明房屋漏水的实际状况以及对使用房屋的影响，对原告主张该期间的房屋租金在本案中予以扣减，本院不予采纳。被告主张已其支付的保证金冲抵本案的房屋占有使用费，原告主张被告有违约行为，按约定保证金不予退还。本院认为，被告并未将涉案房屋返还原告，原告退还租金的条件尚未成就，对原告的该主张本院不予采纳，在该保证金具备退还条件后，双方可以协商是否退还及退还的数额，协商不成可以通过诉讼或其他方式解决。原告要求被告支付2016年10月2日至2019年9月18日期间的房屋占用使用费357157.46元，并支付占有使用费（从2019年9月19日起至实际返还房屋之日止，按10359.23元/月计算）的诉讼请求，符合双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 被告李鸿伟于本判决生效之日起三日内将位于重庆市江北区海尔路胜利花园971号门面返还原告庆洋河房地产开发有限责任公司； 被告李鸿伟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司2016年10月2日至2019年9月18日期间房屋占有使用费357157.46元，并支付从2019年9月19日起至实际返还房屋之日止，按10359.23元/月计算的房屋占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6553.14元，减半收取计3276.57元，由被告李鸿伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  黄 静 二〇一九年十二月三十日 法官助理  刘成林 书 记 员  庞媛尹