江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10742号上诉人（原审原告）：南京宁方塑料制品实业有限公司，住所地在南京江北新区永丰街49号。法定代表人：邱宁方，总经理。被上诉人（原审被告）：吴枝成，男，1969年4月20日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：王爱国，江苏举措律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。上诉人南京宁方塑料制品实业有限公司（以下简称宁方公司）因与被上诉人吴枝成房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁方公司上诉请求：改判被上诉人按市场价格向上诉人支付占用房屋的租金总计76360元，本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审庭审中，双方都认可2018年元月上诉人已进入拆迁阶段，被上诉人理应根据2016年2月2日协议书，腾房交钥匙或最起码认可按市场正常价格交房租，上诉人也就不必要走诉讼程序。2.在被上诉人明确拒绝腾房后，上诉人在2018年1月31日原协议书上方书写了“此房租金已付到2018年2月2日，现己明确拆迁，租期也已到请将于2018年2月2日腾房交钥匙，否则将无租房优惠，按市场价收取租金”的内容，上诉人作为房主在对方违约前提下履行了事先告知和催交房的责任。而被上诉人收到此告知后虽无任何反应但其后又汇款14000元给上诉人，说明被上诉人除已默认告知外更有行动证明在执行这一告知。3.拆迁之前考虑到房屋空着也是空着，故象征性的每年收取14000元房租，而事实上251平方米的面积每年租金不会低于6万元。一审中上诉人也提交了相关的询价证据。被上诉人占用的是门面房，价格应高于20元/平方米一个月，上诉人提出的这个价格是最低价，故请二审法院采信或市场查询。4.即使无协议也要合理合法更要按市场实际价格支付租金。按照合同法，被上诉人已违约且双方协议已到期并终止执行，上诉人又明确不再续签并告知违约的后果（即使续签也一定按市场价格）而被上诉人置若罔闻，继续占用上诉人房屋。因无法交房，已造成上诉人无法拿到2千多万的拆迁款。上诉人念及双方的感情只提出按市场价格给付租金这一项请求。5.直到2019年8月25日被上诉人才将房屋腾空交付，被上诉人的行为已经构成违约。一审法院适用合同法第六十、一百零七条没有错误，但是应针对违约方即本案被上诉人，一审法院在判决时将法律关系颠倒了，应该判决被上诉人有相对性、惩罚性、赔偿性地支付租金，而非是判决按双方都不认可的协议执行，如果双方愿意按照2016年的协议执行，也就不会产生本案的诉讼。吴枝成辩称：1.一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序正当，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。2.上诉人提供的协议书上“按市场价格收取租金”的内容是上诉人单方书写，被上诉人并不知情，也没有同意上述约定。因此，对被上诉人不发生法律效力。3.在2016年2月签订租赁合同后，被上诉人已支付租金42000元，租金支付到期日为2019年1月31日，一审法院依照原双方协议书约定的标准确认支付使用费判决正确。宁方公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴枝成支付租金91740元；2.判令吴枝成承担诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：2016年2月2日，宁方公司、吴枝成签订《协议书》，约定宁方公司将位于永丰街49-1号门面房租赁给吴枝成使用到拆迁时止。房租为14000元/年。起租时间为2016年2月1日。房屋装潢费用在今后拆迁中不予补偿，并无条件腾出。协议签订后，吴枝成共支付租金42000元。另查明，2018年1月，涉案房屋被列入征收范围。2019年8月25日，吴枝成将涉案房屋腾空交付宁方公司。庭审中，宁方公司陈述2018年1月因拆迁，双方租赁合同终止，其于2018年1月31日单方在协议书上方书写了“此房租金付到2018年2月2日，现已明确拆迁，租期也已到，请将于2018年2月2日腾房交钥匙，否则将无租房优惠，按市场价收取租金”，并将该协议书交给吴枝成，吴枝成收下后未提出异议。因此吴枝成应当按市场价格20元/平方米/月的标准支付租金。而且自己未承诺免除吴枝成一个月租金。吴枝成陈述自己对于协议书上宁方公司自行添加的内容并不知情，对宁方公司主张的租金标准不认可。另外，宁方公司免去自己一个月租金，故租金交付截止时间是2019年2月。以上事实，有宁方公司、吴枝成的当庭陈述，产权证、协议书、银行流水、装修登记表等证据在卷证实。一审法院认为，宁方公司、吴枝成签订的协议书系系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2018年1月，涉案房屋被拆迁，故双方的租赁合同应当终止。合同终止后，吴枝成未腾房，继续占有使用涉案房屋，直至2019年8月25日腾空，吴枝成应向宁方公司支付占有期间的费用。吴枝成主张宁方公司免除一个月租金，其租金已支付至2019年2月，宁方公司不认可，一审法院认为吴枝成对此未能举证，一审法院不予采信。协议书约定租金标准为14000元/年，吴枝成已支付42000元，故吴枝成已支付租金的截止日期应当是2019年1月31日。关于使用费的标准，宁方公司主张按20元/平方米/月计算，吴枝成不认可，一审法院认为宁方公司主张没有事实依据，一审法院参照双方约定的租金标准给付占有使用费，则占有使用费用应为7901元（14000元/月÷365天×206天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：被告吴枝成于判决生效之日起三日内给付原告南京宁方塑料制品实业有限公司占有使用费7901元。本案受理费1834元，已减半收取967元，保全费1120元，合计2087元，由原告南京宁方塑料制品实业有限公司负担1899元，被告吴枝成负担188元。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交在网上查询的租房价格参考表三张，证明周边房屋租金价格标准，涉案房屋就是门面房，被上诉人也实际在经营，当地的房屋租金价格至少在30—50元/平方米的标准。被上诉人质证认为，对上诉人提交的该截图的真实性不予认可；该出租房屋也并非案涉房屋，和本案不具有可比性。在一审证据中有一个上诉人确认的租金便条到2019年2月2日，证明上诉人是认可14000元/年的租金标准，上诉人再要求按照市场标准支付租金没有任何事实及法律依据。被上诉人无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，宁方公司、吴枝成签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2018年1月，涉案房屋被拆迁，故双方的租赁合同应当终止。合同终止后，吴枝成未腾房，继续占有使用涉案房屋，直至2019年8月25日腾空，宁方公司有权向吴枝成主张其占有使用期间的费用。按照双方协议书约定，租金标准为14000元/年，且上诉人法定代表人自认其出具的便条中亦明确表明，每月1166元（即每年14000元标准）到2019年2月，现吴枝成已支付42000元，故一审法院认为吴枝成已支付租金或占用使用费的期限的截止日期应当是2019年1月31日并无不当。关于2019年2月1日之后的使用费标准，此时案涉房屋已纳入拆迁范围，宁方公司主张按20元/平方米/月计算，但提供的证据不足以证明双方就此问题已达成一致意见，一审法院参照原协议书约定的租金标准认定被上诉人应给付的占有使用费用应为7901元（14000元/月÷365天×206天）并无不当。上诉人认为应按市场价计算占有使用费的主张缺乏法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，宁方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1511元，由上诉人南京宁方塑料制品实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月三十日法官助理 孙成艺书 记 员 倪 辉