内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2019）内05民终1982号上诉人（原审被告）：内蒙古万通房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：杜文成，职务总经理。委托诉讼代理人：刘志强，内蒙古通宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵乌力吉，男，1967年11月28日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李久燏，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人内蒙古万通房地产开发有限责任公司因与被上诉人赵乌力吉商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初9014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。内蒙古万通房地产开发有限责任公司上诉请求：一、科尔沁区人民法院（2018）内0502民初9014号民事判决书违约金数额有误，实际为3062.30元，请求二审法院予以纠正；二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决书中查明事实认定：“在合同第十二条中约定，由于被告原因未能在该期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的1%向原告支付违约金”。另外，一审判决计算的违约金306230元×1%=30623元，实际违约金数额应为3062.30元。但一审将3062.30元写成了30623.00元，导致计算违约金数额有误，二审法院应予纠正。赵乌力吉辩称，一审法院认定事实不清。第一，一审法院无权认定涉案房屋尚未办理竣工验收手续、未办理初始登记、无法办理产权转移登记。一审庭审中，被答辩人并未出示任何证据，证明涉案房屋尚未办理竣工验收手续，未办理初始登记、无法办理产权转移登记，是否完成上述事项不能以自认为准。被答辩人在一审中的单方陈述只能认定为“陈述”，应提供证据予以证明。第二，未竣工验收并不是被答辩人拒绝办理房产证的法定理由。第三，初始登记是双方签订“商品房买卖合同”的前提。第四，如果未办理竣工验收手续而交付使用，我方将进一步追究被答辩人逾期交付房屋或是瑕疵交付房屋或是瑕疵交付房屋的违约责任。第五，违约损失明显过低。赵乌力吉向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告继续履行合同，办理不动产权证；2、请求人民法院判令被告支付违约金109094.00元（自2013年10月9日以购房款306230元为基数按中国银行同期贷款利率上浮50%暂计算至2018年11月9日）直至办理不动产权证之日；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发建设的位于通辽某小区二期B区某室出售给原告，房屋建筑面积90.28平方米，房款共计306230.00元。在合同第三条中约定，商品房竣工经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付业主，被告应于2013年10月15日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。在合同第十二条中约定，自初始登记完毕之日起90日办结房屋权属转移登记。由于被告原因未能在该期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2013年8月6日在房产管理机关为涉案房屋办理了商品房预告登记，取得了预告登记证明，被告于2014年9月6日向原告交付了涉案房屋。另查明，原告于2012年8月15日向被告交付了涉案房屋的购房款307892.00元，现涉案房屋尚未办理竣工验收，未办理初始登记，无法办理产权转移登记。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告为其办理不动产权证，根据双方在合同中的约定，商品房竣工验收合格后方可交付，同时根据法律规定，商品房只有在竣工验收合格后方可办理初始登记及产权转移登记，庭审中被告自认涉案房屋尚未竣工验收合格，同时原告也未提供证据证明本案中的房屋已竣工验收合格并进行了初始登记，符合办理不动产权证的条件，所以原告的该项诉讼请求现无法实现，其请求证据不足，本院不予支持。对于原告主张的违约金，根据原告的诉讼请求，其主张的是逾期办理房屋产权转移登记的违约金，并非逾期交房违约金，所以对于被告答辩意见中关于逾期交房违约金的答辩意见，因与本案中原告主张的违约金不是同一性质的违约金，其答辩意见本院不予采信。根据原被告双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，被告应当在完成初始登记后90日为原告办理房屋产权转移登记。对于合同中约定的“初始登记”，庭审中原、被告双方当事人在理解上存在分歧。对此本院认为，依照建设部《房屋登记办法》的规定，房地产开发企业在房屋竣工验收合格后，应当依法办理初始登记。同时《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此结合本案中双方所签订的合同内容，即双方所约定的在“初始登记完毕之日90日内办理房屋权属转移登记”可以得知，合同中所约定的“初始登记”应为被告首先就涉案房屋取得的产权登记，其后才存在房屋产权的转移登记。所以本案中双方所约定的“初始登记”应为《房屋登记办法》中规定的房地产开发企业申请房屋所有权的初始登记，而非商品房预告登记或竣工验收登记。在《商品房买卖合同》中双方对于被告应当在何时办理初始登记未进行明确约定，在双方未明确约定的情况下，根据合同约定及法律规定，被告至少应当在房屋交付前完成初始登记，以便于原告在交付后90日内根据法律规定办理产权的转移登记。但根据庭审查明，被告向原告交付房屋后直至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未竣工验收，因此被告根本无法完成初始登记，导致原告无法取得产权转移登记，被告的行为已构成违约，原告在此情况下要求被告承担违约责任的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。但由于双方已在合同中约定，因被告原因未能在该期限内办结房屋权属转移登记的情况下，合同继续履行，被告应按房屋价款的1%向原告支付违约金，原告在庭审中亦未提供证据证明存在双方约定的违约金不足以弥补因被告的违约行为给其造成的损失的情况，所以对于原告主张的违约金应以双方在合同中约定的计算标准为准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古万通房地产开发有限责任公司给付原告赵乌力吉逾期办理房屋产权转移登记产生的违约金30623.00元（306230.00×1%），限于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵乌力吉的其他诉讼请求。案件受理费2482.00元，由原告赵乌力吉负担1916.00元，由被告内蒙古万通房地产开发有限责任公司负担566.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的涉案商品房买卖合同约定未按期限办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的1%向乙方支付违约金。涉案房屋价款为306230.00元，上诉人应向被上诉人支付违约金3062.30元（306230.00元×1%）。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律正确，上诉人的上诉理由成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初9014号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初9014号民事判决第一项为上诉人内蒙古万通房地产开发有限责任公司给付被上诉人赵乌力吉逾期办理房屋产权转移登记产生的违约金3062.30元（306230.00元×1%），限于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2482元，二审案件受理费565.60元，合计3047.6元，由上诉人内蒙古万通房地产开发有限责任公司负担126.6元，被上诉人赵乌力吉负担2912元。本判决为终审判决。审判长 沈明元审判员 刘景国审判员 董明华 二○一九年十二月二日书记员 金 玲