西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0117民初4221号原告:尉柱，男，汉族，1962年2月21日出生，西安市高陵区民政局职工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李明，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤，陕西宽明律师事务所实习律师。被告:西安腾华置业有限公司。住所地：西安市高陵区。社会统一信用代码：9161011705714040XH。法定代表人：金银安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。第三人:西安市高陵区民政局。住所地：西安市高陵区。法定代表人：彭寿虎，系该局局长。委托诉讼代理人：杨钊，陕西泾渭分明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天书，系该局工作人员。原告尉柱与被告西安腾华置业有限公司、第三人西安市高陵区民政局定金合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法由审判员王泽担任审判长、与审判员车晓鹏、人民陪审员樊昱共同组成合议庭,于同年2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告尉柱的委托代理人李明、张坤，被告西安腾华置业有限公司的委托代理人闫玲娣，第三人西安市高陵区民政局的委托代理人杨钊和苏天书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告返还已付购房款230000元，并向原告承担已付购房款一倍的赔偿金共计230000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：高陵县民政局接受其单位系统职工委托，于2014年11月17日和被告签订了一份团购住宅楼协议，约定被告按要求建设1号楼和3号楼共计120户，售价为2800元/平，具体由民政局职工自行分配，原告可自行选择按揭付款或者按进度付款。原告在协议签订后按照被告要求积极缴纳房款，然而被告因市场房价大涨而要求原告增加购房款项，在未通知原告的情形下竟擅自将原告房屋转卖给第三方，导致原告的合同目的不能实现。原告认为被告的行为已经构成“一房二卖”的事实，根据相关法律规定，原告可以请求解除合同、返还购房款，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告西安滕华置业有限公司辩称，原、被告之间从未签订过任何商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。被告与原高陵县民政局签订的协议只能约束被告和民政局，该协议约定民政局在其与高陵县建筑工程公司签订的协议基础上团购房屋，民政局未按约定缴土地款和城市配套设施费，未向被告提供购房人名单及房屋分配情况。被告与民政局约定由其职工代缴款收据及个人资料交清余款后办理收房手续，再由被告交付房屋，交付日期为2015年8月底前，如不按期交纳，被告有权收回房源。协议签订后，被告已经按民政局的要求将房屋交付给了前来办理的职工，因部分人未按期办理收房手续，被告于2015年12月28日乡民政局发出《通告》，明确告知可以延期至2016年10月底，届期再不交款者退还已交购房款。经被告多次电话告知，部分人直至2016年10月底仍然拒绝交款，故被告有权收回房源另行处分，不存在违约和一房二卖的情形。第三人西安市高陵区民政局述称，对原告诉称事实及相关证据的真实性认可，民政局受职工委托参与了前期的有关事宜，并向被告公司提供了购房职工的名单，后期应当是原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，与第三人无关，我方也没有收到被告公司的《通告》，请法院根据查明的事实依法判决。双方当事人围绕案件争议事实进行了举证，本院组织双方经行了质证。原告尉柱提交了第三人与被告签订的团购协议、西安市高陵区XX房人员名单及机关会议记录、预交购房款凭证，以证明其诉称事实，被告及第三人对证据真实性认可，对证明目的不认可。被告西安滕华置业有限公司提交了第三人与西安市高陵县建筑工程公司2011年3月19日签订的协议书、高陵县人民政府会议纪要及土地审批件、高陵区发展和改革委员会文件、交纳土地使用权出让金票据、被告与第三人签订的协议、被告给第三人的《通告》及提前交房协议等证据，证明目的为第三人以土地置换的方式名为建设办公及配套用房，实为为职工集资建房，约定由第三人承担土地及转移土地所有权的费用，后土地被政府征用由被告经拍卖取得并缴纳了出让金，第三人未按协议约定交纳土地款和配套费，被告已经没有了交房义务，且按照约定，对不按期交款的可以收回房源，现在原告既不按期办理交款交房手续亦拒绝接受退款。原告及第三人对《通告》的真实性不认可，对其他证据证实行人可，证明目的不认可。第三人西安市高陵区民政局当庭未提交证据。对双方当事人提交的上述证据，因第三人和原告均不认可《通告》的真实性，被告亦未能举证证明向第三人送达过该《通告》，故本院对该组证据不予采信，对其余证据的真实性予以采信并记录在卷。本院经审理查明如下事实，2011年3月19日，第三人西安市高陵区民政局（原高陵县民政局）与原西安市高陵县建筑工程公司签订《项目协议书》，约定由民政局在上林一路南侧征地并负责立项、承担征地及转移土地所有权的费用成本，并将土地所有权按商住用地性质转移到高陵县建筑公司的项目公司名下，由其负责项目建设及后续投资开发；建成后中福在线和福利中心用房归民政局，综合服务中心由民政局支付土地和建设成本及5%的管理费，办公及配套用房由民政局支付建设成本及5%的管理费，其余部分作为建筑公司的投资收益按照商品房开发对外出售。协议签订后，双方将约定的工程项目交由张金宝于2012年11月组织开工建设，张金宝于2013年1月31日注册成立西安滕华置业有限公司（即本案被告），拟作为该项目的房地产开发企业。2013年4月22日，西安市高陵区民政局召开会议，公布拟在上述协议约定的配套用房范围内为其系统内职工团定住宅，价格为2800元/平，团购范围为1、2、3、4号楼1-10层，其中3室户型首付130000元、2室户型首付100000元，封顶后再各交100000元，竣工交房时交清下余房款。随后，第三人组织参加团购的人员在该局办公室报名登记并交纳购房款，原告选择按4号楼3室2厅2卫户型于2013年4月28日向被告公司交纳了130000元，2014年5月26日向被告公司交纳了100000元。2014年11月17日，第三人与被告公司就团体定购商品房事宜签订《协议》，内容为双方依据2011年3月19日《项目协议书》的有关条款约定，达成民政局系统职工团购住宅楼协议；团购价格为2800元/平，不含大修基金和契税及办证费用；团购范围为1号楼1-10层138.6㎡3室2厅2卫户型两个单元40户，109.6㎡2室2厅2卫户型两个单元40户，3号楼1-10层135.1㎡3室2厅2卫户型两个单元40户，共计120户；房屋竣工日期为2015年8月底以前；房屋选位确定后3室户型交款130000元；2室户型交款100000元；主体封顶后3室户型交款130000元，2室户型交款100000元；选择按进度交款的在竣工交钥匙时交清下余房款签订正式购房协议，选择贷款的在该项目具备贷款条件十五日内凭第二次缴款收据及个人相关资料办理贷款手续并签订正式购房协议；未按期交款房款或者办理贷款手续的，被告有权收回房源。上述协议约定的项目用地由原高陵县政府征用后，以挂牌出让的方式由被告公司竞得，被告公司于2015年1月21和土地局签订了国有土地使用权出让合同，于2016年2月29日获发改委立项审批（项目名称确定为“高陵区XX小区”），于2018年4月18日交纳了国有土地使用权出让金，并办理了土地权证，至今未取得规划和预售许可证明。被告公司当庭述称已经将原告预定的房源实际出售给了他人。本院认为，第三人西安市高陵区民政局代表其系统内职工与被告西安滕华置业有限公司之间签订的《协议》就团购价格、选房范围、户型及面积等作了相关约定，并约定在买卖条件成就时由原、被告双方签订正式的买卖协议。现因相关项目至今仍未取得商品房预售许可证明，不具备交易条件，原、被告之间并未签订商品房买卖合同，故第三人与被告公司之间的《协议》应当认定为预约合同，原告按照预约合同预交的购房款依法应当按照法律关于定金的规定处理。被告公司现在已经将原告预订房源实际出售给他人，以实际行为拒绝在条件成就时与原告订立商品房买卖合同，故依法应当承担双倍返还定金的法律责任。被告公司关于第三人西安市高陵区民政局违约在先导致团购协议不能履行的抗辩主张系被告与第三人之间另一合同关系，不能约束原、被告之间的法律行为，被告公司要求原告先行全额交纳购房款亦不符合法律关于定金不得超过主合同标的20%的规定。因《协议》中未体现原告预订户型的面积，故本院按协议载明的3室户型最小面积135.1㎡计算主合同标的为378280元，现原告实际交纳购房款已经超过了主合同标的额的20%，故对主合同标的额20%的部分即75656应当双倍返还，其余154344元不能按照定金规定处理，应当据实返还并按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付资金占用期间孳息。因原、被告之间并未签订商品房买卖合同，故原告主张由被告承担“一房二卖”违约行为的赔偿责任没有事实和法律依据，依法不予支持。现依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告西安滕华置业有限公司在本判决生效后十日内双倍返还给原告尉柱预交的购房定金151312元人民币；二、由被告西安滕华置业有限公司在本判决生效后十日内返还给原告尉柱预交的购房款154344元及资金占用期间孳息，孳息按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至返还之日止（其中54344元自2013年4月28日起算，100000元自2014年5月26日起算）；三、驳回原告尉柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8200元，由原告承担2750元，被告承担5450元。原告已预交，被告在履行判决时一并支付给原告5450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 泽审 判 员  车晓鹏人民陪审员  樊 昱二〇一九年十二月十日书 记 员  薛 婷1