福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽05执复76号 复议申请人（案外人）：吴天从，男，1969年8月23日出生，汉族，住福建省南安市。 申请执行人：泉州银行股份有限公司丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街鲤中大厦，统一社会信用代码91350503694368917T。 主要负责人：许清芬，该支行行长。 被执行人：泉州亿黎达建材发展有限公司，住所地福建省南安市官桥镇金桥开发区，统一社会信用代码913505837051985474。 法定代表人：吴天意。 被执行人：福建省茂兴建材发展有限公司，住所地福建省南安市官桥镇石鸡山工业区，统一社会信用代码913505007051106216。 法定代表人：李马建。 被执行人：厦门平泰贸易有限公司，住所地福建省厦门市同安区西河镇美星村95号，统一社会信用代码913502125562392797。 法定代表人：郑雅云。 被执行人：福建省南安市玛拉兹陶瓷建材有限公司，住所地福建省南安市官桥镇石鸡山工业区，统一社会信用代码91350583791796497E。 法定代表人：杨小慧。 被执行人：吴天意，男，1975年12月24日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人：郑金枝，女，1977年9月29日出生，汉族，住住福建省南安市。 被执行人：张文意，男，1965年9月6日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人：张海港，男，1973年4月15日出生，汉族，住福建省南安市。 复议申请人吴天从不服福建省泉州市丰泽区人民法院（以下简称丰泽法院）（2019）闽0503执异56号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 丰泽法院查明，原告泉州银行股份有限公司丰泽支行（以下简称泉州银行丰泽支行）与被告泉州亿黎达建材发展有限公司（以下简称亿黎达公司）、福建省茂兴建材发展有限公司、厦门平泰贸易有限公司、福建省南安市玛拉兹陶瓷建材有限公司、吴天意、郑金枝、张文意、张海港金融借款合同纠纷一案，该院于2017年11月7日受理，并于2018年8月15日作出（2017）闽0503民初8432号判决，内容为：一、亿黎达公司应于本判决生效之日起十日内向泉州银行丰泽支行偿还编号为ＨＴ93505010051160500080、ＨＴ93505010051160500091的《流动资金借款合同》项下借款本金合计700万元，并支付截止至2017年9月30日的利息、复利517268.46元及自2017年10月1日起至实际还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及上述合同约定计算的利息、罚息、复利；二、亿黎达公司应于本判决生效之日起十日内向泉州银行丰泽支行偿还编号为ＨＴ93505010051160500072、ＨＴ93505010051160500084、ＨＴ93505010051160500092的《流动资金借款合同》项下截止至2017年9月30日的借款利息、复利361413.48元，并支付自2017年10月1日起至实际还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及上述合同约定计算的利息、复利；三、亿黎达公司应于本判决生效之日起十日内向泉州银行丰泽支行偿还编号为ＨＴ93505010051160700092、ＨＴ93505010051160800033、ＨＴ93505010051160800034的《流动资金借款合同》项下截止至2017年9月30日的借款利息、复利675869.83元，并支付自2017年10月1日起至实际还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及上述合同约定计算的利息、复利；四、若亿黎达公司未能履行上述第一项还款义务，泉州银行丰泽支行有权依照法律的规定，以亿黎达公司提供的抵押物即其名下址于福建省南安市官桥镇金桥开发区［房屋所有权证号：南政房权证房管处字第01050698、南政房权证房管处字第01050699号、国有土地使用证号：南国用（籍）字第0003036号］和址于福建省南安市官桥镇金桥居委会［房屋所有权证号：南房权证房管处字第01052094号、国有土地使用证号：南国用（籍）字第00050082号］的房地产折价或拍卖、变卖抵押物所得价款就上述第一项债务优先受偿；五、福建省茂兴建材发展有限公司应对亿黎达公司的上述第三项债务承担连带清偿责任，福建省茂兴建材发展有限公司在承担保证责任后，有权向亿黎达公司追偿；六、厦门平泰贸易有限公司、福建省南安市玛拉兹陶瓷建材有限公司应对亿黎达公司的上述第二项债务承担连带清偿责任，厦门平泰贸易有限公司、福建省南安市玛拉兹陶瓷建材有限公司在承担保证责任后，有权向亿黎达公司追偿；七、吴天意、郑金枝应对亿黎达公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，吴天意、郑金枝在承担保证责任后，有权向亿黎达公司追偿；八、张文意、张海港应对亿黎达公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，张文意、张海港在承担保证责任后，有权向亿黎达公司追偿。判决生效后，被执行人未履行判决确定的义务，泉州银行丰泽支行于2019年1月28日向该院申请执行，案号为（2019）闽0503执530号。该院依法向各被执行人发送执行通知书、报告财产令暨限制消费令，并于2019年1月30日作出（2019）闽0503执530号执行裁定，裁定冻结、划拨各被执行人的银行存款700万元及利息；查封、扣押、拍卖、变卖、提取被执行人亿黎达公司相应价值的财产。该院于2019年1月30日冻结了涉案房产。并于2019年4月委托评估及张贴拍卖公告。另查明，2013年6月19日，泉州银行丰泽支行与亿黎达公司签订一份编号ＨＴ01005Ａ130600073的《最高额抵押合同》，约定亿黎达公司提供的其名下址于福建省南安市官桥镇金桥开发区［房屋所有权证号：南政房权证房管处字第01050698、南政房权证房管处字第01050699号、国有土地使用证号：南国用（籍）字第0003036号］和址于福建省南安市官桥镇金桥居委会［房屋所有权证号：南房权证房管处字第01052094号、国有土地使用证号：南国用（籍）字第00050082号］的房地产为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围为主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在债务本金最高余额内；双方当事人已就上述抵押物办理了抵押登记，他项权证号为南房他证押字第20132092号，其上载明债权数额1430万元，附记载明抵押合同号为ＨＴ01005Ａ130600073。 丰泽法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。案涉房产于2013年6月19日办理抵押登记，案外人吴天从陈述与亿黎达公司于2014年4月8日签订租赁合同，案涉房产系抵押后出租，根据上述法律规定，该租赁合同不得对抗已登记的抵押权，对受让人抵押权实现后的受让人不具有约束力。案外人吴天从请求暂停对亿黎达公司名下址在南安市官桥镇金桥开发区的厂房查封及拍卖等强制执行措施的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定：驳回案外人吴天从的异议请求。 吴天从向本院申请复议称，其于2014年4月8日与亿黎达公司就址在南安市官桥镇金桥开发区（宏发酒店旁）的厂房签订了《厂房租赁合同书》，租用期限自2014年4月8日至2034年4月8日止，每年租金为85000元，其已一次性支付10年租金85万元，又投资300多万元增加一条生产线及模具，投资巨大，如被法院判决则损失巨大，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力“的规定，其为该厂房的善意承租人，法院应依法保护其对租赁物的合法使用权，在查封、拍卖亿黎达公司上述财物时应告知竞买人接受厂房存在至2034年租赁的期限，且在该厂房内的机械设备及产品属于其所有，以保护其合法的财物使用权益。综上，请求撤销丰泽法院（2019）闽0503执异56号执行裁定书，裁定暂停对亿黎达公司名下址在南安市官桥镇金桥开发区（宏发酒店旁）的厂房的查封及拍卖等强制执行措施。 本院查明，丰泽法院查明的事实没有出入，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案涉房产于2013年6月19日办理抵押登记，而案外人吴天从自述其与亿黎达公司签订租赁合同的时间为2014年4月8日，因此，即使该租赁合同属实，也不得对抗已登记的抵押权，对抵押权实现后的受让人不具有约束力。案外人吴天从请求暂停对涉案房产的查封及拍卖等强制执行措施，缺乏依据。丰泽法院裁定驳回其异议请求正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回吴天从复议申请，维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503执异56号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇一九年十二月六日 书记员  林 劲 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。