重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初11885号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，该公司董事长。委托代理人：李贤泽，男，1978年12月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，该公司员工。被告：崔翠，女，1987年1月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称锦绣山庄物业公司）诉被告崔翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员刘隽适用简易程序于2019年11月27日依法公开开庭进行了审理。原告锦绣山庄物业公司的委托代理人李贤泽、被告崔翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦绣山庄物业公司诉称:1、判令被告支付2018年8月1日至2019年9月30日的所拖欠的物业管理费共计2423.4元；2、判令被告支付拖欠原告2017年12月1日至2019年8月31日的公摊电费164.7元；3、判令被告以应交物业服务费2423.4元为基数按每日千分之三的标准支付违约金；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告系为XXXX小区提供物业服务的物管公司，被告系原告物业服务区域内的业主，房号为XX幢X-X号，房屋建筑面积115.4平方米，物业服务费单价为1.5元/平方米/月。并且双方在物业服务合同中明确对违约金进行了约定。2018年8月1日起，被告开始至今一直未交物业服务费及各类公摊费，经原告公司物管员多次催收均无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告崔翠辩称：一、我方在原告起诉之前未收到XXXX业委会的督促缴纳函；根据《重庆市物业管理条例》第八十一条的规定，业委会督促限期催缴，是物业服务企业向人民法院起诉的前置条件；二、我方已经履行了债务抵消的意思表示，作为形成权，我方意思表示之日即为债务抵消之日，我方的欠费已基于债务抵消而消失。基于原告没有履行公共区域排水管道疏通责任，造成排水管堵塞，以至于2018年5月22日暴雨时，雨水无法从排水管排出致使雨水灌入我方楼栋的严重违约行为，给我方房屋及财产造成极大损失以及若原告履行合同我方可获得的利益约3500元，同时雨水灌入导致楼下XX-X-X、XX-X-X受损，我方共先行赔偿6500元。我方已明确向原告主张了用物管费抵扣原告需向我方支付的违约赔偿金及替物业垫付的6500元的诉求；三、我方是基于合同债务的同时履行抗辩权而对于对方违约责任的抗辩，原告没有履行公共区域排水管疏通责任，造成我方的共有设施及财产严重受损，鉴于原告的严重违约行为，请求判定原告方承担违约责任并赔偿我方损失。同时，我方和原告都是基于物业服务合同义务产生的债务，且同为财产给付债务，因此我方基于《合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权，在原告履行赔偿义务之后也会立即履行支付物管费的义务；四、（一）、原告未按合同约定履行消防安全保障义务、共有设施的日常维修与保护义务、公共场所的地面清洁义务、亭台楼阁等保养义务、道路公共堡坎管理义务、运动休闲场所管理维护责任、房屋管理维修养护责任、绿化义务等；（二）、因原告的严重违约行为引起业主们的强烈不满，小区业主委员会通过业主表决已达成不续聘原告的意见；（三）、因原告的严重违约行为致使业主们的财产贬损，导致XXXX小区现房价远低于同期同档次附近楼盘。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：经审理查明，2015年1月28日，锦绣山庄物业公司与重庆市北碚区XXXX业主大会签订《重庆市北碚区XXXX物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司为XXXX小区提供物业服务，物业管理费标准（按建筑面积计算）：（1）、A区物业服务费为1.5元/平方米/月的幢号详见附件一《物业服务收费构成明细》；B1区电梯房、B4区物业服务费为1.5元/平方米/月的幢号详见附件一《物业服务收费构成明细》；（2）、A2区物业服务费为2.8元/平方米/月的幢号详见附件一《物业服务收费构成明细》；B1区、B2区、B3-2区物业服务费为2.8元/平方米/月的幢号详见附件一《物业服务收费构成明细》；（3）C区物业服务费为3元/平方米/月的幢号详见附件一《物业服务收费构成明细》；（4）写字楼2.4元/平方米/月；商业物业3.6元/平方米/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主按月分摊计收；业主未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；双方还对物业管理服务内容和标准进行了详尽明确的约定。2017年12月31日，物业服务合同到期后，因该小区尚未签订新的《物业服务合同》，故锦绣山庄物业公司仍按照原物业服务合同约定的内容为XXXX小区提供物业服务至今。另查明，崔翠是XXXX小区XX幢X-X号的业主，该房屋建筑面积为115.4平方米。XX幢属于A区，物业费标准为1.5元/平方米/月。崔翠从2018年8月1日起截止到2019年9月30日共欠物业服务费2423.4元、2017年12月1日至2019年8月31日的公摊电费164.7元。上述事实，有《重庆市北碚区XXXX物业服务合同》、备案证明、物业服务合同到期有关事项的函、缴费通知邮寄单、房产证明、民事判决书等以及原告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，锦绣山庄物业公司系取得物业服务资质的物业公司。锦绣山庄物业公司与重庆市北碚区XXXX业主大会签订《重庆市北碚区XXXX物业服务合同》，并据此为XXXX小区提供物业服务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，在其提供了物业服务后理应收取物业费。针对被告崔翠的各项抗辩意见，本院评判如下：一、业委会督促业主缴纳物业服务费是否是物业公司向人民法院起诉的前置条件？《物业管理条例》与《重庆市物业管理条例》均规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见，在具体应用法律的过程中，书面催交程序是物业服务企业向人民法院起诉的前置条件，但书面催交的主体并未限定必须是业主委员会，物业服务企业书面催交后向人民法院起诉，亦符合相关法律的规定；本案中，原告分别于2018年12月26日、2019年6月27日向被告邮寄了催款函，履行了书面催收程序，因此其本次向本院的起诉符合法律规定。二、被告崔翠能否在本案中适用债务抵消和合同债务的同时履行抗辩权？《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同时，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外；第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从法律规定可以看出，行使债务抵消权和同时履行抗辩权的前提是当事人双方互负债务。本案中，被告欠付原告物业服务费属实，但被告所述原告应向被告支付的因排水管堵塞导致雨水倒灌入户造成其本人及楼下邻居的损失，首先现有证据无法证实雨水倒灌是否确实是因原告物业公司未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而造成的，其次该次雨水倒灌造成的损失数额仅有被告单方面陈述，没有相应的证据予以证实，即原告是否向被告负有债务以及债务数额处于不确定状态，在债务不确定的情况下，被告要求在本案中适用债务抵消权及同时履行抗辩权本院不予支持；三、原告是否未按约定履行合同义务？被告提供了一系列的证据拟证实原告未履行合同义务，原告对被告提供的证据及陈述未认可，本院亦无法核实其真实性。即便该证据真实，也仅能反映XXXX小区在某一时间点或某一段时间内的状态，无法证明原告一直未按约履行合同义务。且原告提供了相反的证据，即重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初2557号民事判决书、本院（2019）渝0109民初3675号民事判决书，对被告的主张予以了反驳。综上，本院认为，被告方未提供充分的证据证明其主张成立，本院对其抗辩意见不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，崔翠可提供充分证据另案主张自己的权利。本案中，原告方在履行物业服务过程中可能确实存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。综上，锦绣山庄物业公司要求崔翠支付物业服务费、公摊费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同约定的违约金过高，本院依法调整为按崔翠未缴纳的物业服务费2423.4元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、由崔翠于本判决生效之日起十日内支付重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2018年8月1日至2019年9月30日的物业管理费2423.4元、2017年12月1日至2019年8月31日的公摊电费164.7元。二、由崔翠于本判决生效之日起十日内支付重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司违约金，该违约金以2423.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，从2019年11月12日起计算至付清之日止。三、驳回重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由崔翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘隽二〇一九年十二月五日法官助理 罗敏书 记 员 冯浩