山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初403号 原告：丁某某，女，1983年10月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 被告：付某某，男，1983年5月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：方青，山东中坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。 被告：李东泽，男，1973年11月3日出生，汉族，住济南市。 被告：中国建设银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 负责人：刘春龙，该行行长。 委托诉讼代理人：孙文超，男，1978年3月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王军，男，1969年5月5日出生，汉族，住济南市。 被告：周雪梅，男，1991年11月12日出生，汉族，住济南市。 被告：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 负责人：俞裕辉，该行行长。 原告丁某某与被告付某某、被告李东泽、被告中国建设银行股份有限公司济南分行（以下简称建设银行）、被告周雪梅、被告兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁某某委托诉讼代理人张钦博，被告付某某委托诉讼代理人方青，被告建设银行委托诉讼代理人孙文超、王军到庭参加诉讼。被告李东泽、被告周雪梅、被告兴业银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁某某向本院提出诉讼请求：1.判令付某某与李东泽签订的房屋买卖合同无效；2.判令李东泽与建设银行签订的房屋抵押合同无效；3.判令李东泽与周雪梅之间的析产行为无效；4.判令周雪梅与兴业银行签订的房屋抵押合同无效；5.判令将涉案房产过户给丁某某；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：丁某某与付某某经济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6890号民事判决准予离婚，在离婚案件审理期间，付某某将双方共同所有的位于济南市历下区明湖东路X号XX小区X区X号X室房产（以下简称涉案房产）一套恶意转让给李东泽。经调查，付某某与李东泽在房管局记载的双方成交价格为60万元，远远低于市场价。根据合同法第五十二条规定，李东泽与付某某恶意串通，以明显低于市场价格购买夫妻共同财产，损害了丁某某的合法权益，应当认定为其买卖合同无效。根据最高人民法院相关司法解释规定，第三人恶意购买夫妻共同房产，没有支付合理对价的，应当将房屋予以返还。李东泽在购买涉案房产时，与付某某系恶意串通，制造虚假房产证，从而于建设银行签订了抵押借款合同，建设银行不核实房产证真假或者与该两人共同恶意串通，将涉案房产进行抵押，并出借款项至虚假房主账户，已经构成刑事犯罪，其双方签订的抵押借款合同应属无效。经查询，涉案房产已由李东泽通过家庭析产形式过户给周雪梅，并抵押给了兴业银行，上述析产行为及抵押行为均应属于无效。为维护合法权益，丁某某诉至法院，望判如所请。 付某某辩称，付某某将涉案房产出售是为了减轻还贷压力，并没有损害丁某某利益的主观故意，也未与他人串通。付某某于2016年10月在济南市历下区人民法院起诉丁某某离婚时，就提出离婚并且请求分割包括涉案房产在内的夫妻共同财产，该案审理过程中，因双方对价款有争议，济南市历下区人民法院对涉案房产未予处理。为此，付某某还上诉至济南市中级人民法院要求分割涉案房产。因付某某购买涉案房产后一直由付某某偿还贷款，付某某与丁某某出现感情问题后，更是由付某某偿还贷款。丁某某只享受付某某偿还贷款带来的利益，而付某某工资有限偿还贷款压力很大，法院又未对涉案房产作出处理。付某某为了减轻自己偿还贷款压力，才找到中介让其介绍出售涉案房产，付某某并没有损害丁某某利益的想法。付某某将涉案房产信息放到中介后，便由中介全权处理，当时中介给出100万元的售价，付某某认为该价格高于买房时的价格还可以接受，并且出于尽早偿还贷款减轻还贷压力的心理便同意了该价款。付某某同意该价位后便在中介带领下在房管部门一次性签订了房屋买卖协议等文书，并协助办理了产权过户手续。付某某是通过中介出售的房屋，与李东泽也是在签订协议时才见的面，并没有与李东泽串通的行为，并无恶意。综上，付某某没有损害丁某某利益的主观故意，也没有与他人串通的恶意，请求法院查明事实依法裁判。 建设银行辩称，针对丁某某诉讼第2项诉讼请求进行答辩，建设银行与李东泽签订的房屋抵押合同依法成立，且已履行完毕，丁某某非抵押合同当事人，故该项请求无事实及法律依据，请求依法驳回。另丁某某诉称我方与付某某、李东泽共同恶意串通无事实依据，已严重侵害建设银行名誉权，建设银行将保留追究其相应法律责任的权利。 李东泽、周雪梅、兴业银行在证据交换过程中均辩称不同意丁某某的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：丁某某与付某某原系夫妻关系，两人于2009年5月20日登记结婚，后济南市历下区人民法院于2017年1月16日作出（2016）鲁0102民初6890号民事判决，认为“双方对历下区明湖东路X号XX小区X区X号X室房产如何分割处理有争议，可另行协商或通过诉讼解决”，判决：“一、原告付某某与被告丁某某离婚；二、婚生女付某甲由被告丁某某抚养；三、原告付某某每月负担付某甲抚养费1000元，付至付某甲年满18岁之日止。抚养费按月支付；四、鲁AXXXXX号轿车归原告付某某单独所有。付某某于本判决生效之日起10日内向被告丁某某支付车辆补偿款25000元；五、驳回原告付某某的其他诉讼请求。”该判决作出后，付某某不服，提出上诉，后付某某于案件上诉期间将涉案房产对外出售，后撤回了对该案的上诉。涉案房产系丁某某与付某某婚后于2012年10月27日购买，购买时价款为829904元，涉案房产办理权属登记在付某某一人名下。涉案房产于2017年5月27日转移登记至李东泽名下。诉讼中，付某某提交了其与李东泽于2017年4月签订的《房屋买卖合同》一份，载明成交价格为100万元，李东泽对该证据真实性有异议，并主张双方实际成交价格为178万元，并述称其与付某某仅在办理产权变更登记时见过一次面。房屋行政管理部门备案登记显示的付某某、李东泽就涉案房产的成交价格为60万元。另查，案外人王欣提供了涉案房产的虚假产权登记证书，于李东泽于2017年5月15日签订了《房屋买卖协议》一份，约定由王欣将涉案房产出售给李东泽，出售价款255万元。李东泽于2017年5月27日取得了涉案房产的权属登记，登记证号：鲁（2017）济南市不动产权第XXX号。后李东泽与案外人周霞与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，将该涉案房产向建设银行进行抵押借款，借款金额178万元支付给案外人王欣，并就涉案房产办理的抵押登记。现该抵押登记已经注销。 另查明，李东泽取得涉案房产权属登记后，将涉案房产出售给了周雪梅。双方于2018年7月16日办理了结婚登记，后于2018年7月30日办理了离婚登记，通过析产产权人变更形式，将涉案房产转移登记在周雪梅名下。周雪梅通过案外人宁纪臣银行账户于2018年7月30日向李东泽转账支付175万元，同日，李东泽向建设银行清偿了原按揭贷款，并办理了抵押权注销手续。2018年7月30日，涉案房产登记在周雪梅名下，登记证号：鲁（2018）济南市不动产权第XXX号，并在兴业银行办理了抵押登记，抵押金额205万元。诉讼中，李东泽、周雪梅均未提交双方之间签订的房屋买卖合同，周雪梅、兴业银行均未提交双方之间签订的抵押借款合同。再查明，济南市人民政府办公厅于2017年4月19日下发了济政办发[2017]13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条规定，“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易”，该通知在对原济南市历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区限购的范围上，“将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。本通知自2007年4月20日起施行”。 关于涉案房产付某某与李东泽的成交价款。付某某主张为100万元，并提交了济南历下百冠房地产信息咨询中心出具的证明一份，载明：“李东泽于2017年4月17日通过我处购买了付某某所有的位于历下区明湖东路X号XX小区小区X区X号楼X号（房产证号：历字第XXX号）房屋，房屋总价款共计100万元。该款项系李东泽通过我单位的曹会刚转账给付某某，其中转账至付某某中国建设银行帐号为：XXX的账户540000元（伍拾肆万元），转账至付某某中国建设银行帐号为：XXXXXX的房贷还款专用账户462000元（肆拾陆万两仟元整），房屋价款已全部付清。特此证明！”李东泽主张向付某某付款为178万元，但没有提交相关付款凭证证实；诉讼中，李东泽主张其通过中介代付向付某某支付了购房款，在银行按揭贷款办理后，将贷款直接支付给了中介工作人员。本院在（2018）鲁0105民初89号民事案件中，经委托评估，涉案房产在价格基准日2017年5月26日的评估价值为1657330元。 本院认为，涉案房产系丁某某与付某某于婚姻关系存续期间内购买并取得产权，虽登记在付某某一人名下，但仍系两人的夫妻共同财产，归两人共同共有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。丁某某作为涉案房产共有权人，有权就涉案房产提起诉讼，以追回其对涉案房产的所有权。李东泽虽辩称其购买涉案房产的价款为178万元，但其未提交向付某某付款178万元的事实，而付某某则主张仅收到购房价款100万元。该价款低于涉案房产2017年5月26日为基准日评估价格1657330元的70%，更是远远低于李东泽与案外人王欣协商的房产价格255万元的70%，应当认定为李东泽未能支付合理对价，不能构成善意取得。丁某某有权追回该涉案房产，李东泽与付某某签订的房屋买卖合同，因未取得丁某某的同意或事后追认，应属于无效合同。 济南市人民政府办公厅于2017年4月19日下发了济政办发[2017]13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定在济南市限购住房区域内，新取得产权未满2年的不得上市交易。李东泽于2017年5月27日取得了涉案房产权属登记后，其在2019年5月27日前不能对外出售该房产。周雪梅在济南市购房，属于明知上述文件规定，涉案房产并不具备上市交易的条件。而周雪梅与李东泽通过结婚登记、离婚登记、析产的形式取得涉案房产的产权，明显不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的受让不动产时系善意的情形，周雪梅即使向李东泽支付了相应的价款，也不能构成善意取得。涉案房产虽已登记在周雪梅的名下，丁某某仍然有权向其追回该涉案房产。《中华人民共和国民法总则》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。为维护房地产市场平稳健康发展，国务院曾多次制定并发布限购政策，对房地产市场进行限购等政策性调整，属于国家对房地产经济的宏观调控，是为了维护社会公共利益和国家宏观经济健康发展。周雪梅与李东泽以离婚析产的形式，对涉案房产权属进行转移的行为，违反了政府对于房地产市场进行调控的政策，如放任该种行为，会使得房地产调控政策效果大打折扣，进而损害社会公共利益。周雪梅与李东泽之间实际为房屋买卖合同关系，两人之间对涉案房产的析产行为，应属于无效。 《中华人民共和国婚姻法》第四十七条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。付某某在离婚诉讼过程中，恶意以严重低于市场价值转移涉案房产，已经严重侵害了丁某某的合法权益。对于涉案房产中首付款、婚后共同还贷部分以及所对应的增值部分，在分割时应对付某某予以不分。现丁某某要求追回涉案房产，符合法律的相关规定，涉案房产的实际权利人为丁某某。现涉案房产存在有债权人为兴业银行的抵押权，对于丁某某要求将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，暂时难以实现，本院不予支持。丁某某可待抵押权注销后，另行主张。丁某某如因兴业银行行使抵押权而遭受财产损失的，也可另行主张权利。 关于李东泽与建设银行之间的抵押借款合同关系，以及周雪梅与兴业银行之间的抵押借款合同关系，丁某某未能举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条导致合同无效的情形。即便案外人王欣提供虚假或伪造的房屋权属登记证书可能构成刑事犯罪，也不能直接导致李东泽与建设银行之间的抵押借款合同关系无效。对于丁某某诉请的判令上述两抵押借款合同无效的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告付某某与被告李东泽就位于济南市历下区明湖东路X号XX小区X区X号X室房产签订的房屋买卖合同无效； 二、被告周雪梅与被告李东泽就位于济南市历下区明湖东路X号XX小区X区X号X室房产进行的析产行为无效； 三、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，财产保全费4720元，合计4770元，由被告付某某、被告李东泽、被告周雪梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 韩 峰 人民陪审员 石 雯 人民陪审员 王泳懿 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员 张爱敏