安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4408号原告：刘松，男，1990年5月20日出生，汉族，住安徽省州市南谯区。委托诉讼代理人:陈锡梅，安徽丰乐律师事务所律师。被告：郭保福，男，1971年7月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人:高秀兵，安徽其力律师事务所律师。第三人：滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会，住所地安徽省滁州市扬子东路479号，统一社会信用代码55341102MEA404530E。法定代表人：孙红，该居委会主任。原告刘松与被告郭保福、第三人滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日第一次公开开庭进行了审理，原告刘松及委托诉讼代理人陈锡梅、被告郭保福及委托诉讼代理人高秀兵到庭参加诉讼，第三人滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；于2019年11月27日第二次开庭进行了审理，原告刘松及委托诉讼代理人陈锡梅、被告郭保福及委托诉讼代理人高秀兵、第三人滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会的法定代表人孙红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘松向本院提出诉讼请求：1、确认刘松与郭保福之间签订的《店铺转让协议》无效；2、郭保福返还刘松支付的转让费100000元；3、郭保福支付刘松因转让房屋后对房屋进行装修的室内装修费32000元、门头广告费6400元、雨棚2600元、误工费18000元、搬迁费1500元，合计60500元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月31日，刘松与郭保福签订了一份《店铺转让协议》,约定刘松支付郭保福转让费100000元获得涉案房屋的使用权,郭保福承诺免租期5个月，承租期限到期后,原房东因郭保福私下转让而导致拒绝与刘松签订房屋租赁或原房东收回店铺另做他用的，郭保福应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方装修损失等其它费用。合同签订后,刘松支付了100000元转让费，对室内进行了装修，为此花费了38000元装修费、6400元的门头广告费，于2018年9月6日开业,租赁期届满,刘松要求郭保福协助到原房东处办理房屋租赁相关事宜，但原房东不配合签订合同，并称房屋要收回由第三人统一管理、统一出租,现房屋已经在整改，无法经营。郭保福辩称：1、第三人虽与刘松未签订租赁协议，但认可与刘松的租赁关系，刘松自2019年1月至2019年12月一直在缴纳租赁费，第三人也一直在收取租赁费，刘松与第三人之间已经形成了租赁关系；2、《店铺转让协议》不违反任何法律禁止性规定，且已实际履行，合法有效；3、刘松租赁后根据其经营需要进行相应的装修，是其经营行为；4、菜场整体升级改造是滁州市为了创建文明城市，是政府行为，且升级改造时间较短，升级改造后第三人仍然会将房屋租赁给刘松使用，不影响经营。滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会述称：2019年7月份，其居委会对涉案房屋进行管理，涉案房屋的所有权是五里居民组，之前是滁州市新合作农产品合作有限公司在管理，因创建文明城市需要对扬子大市场（涉案房屋所在市场）进行装修升级改造，2019年9月份其居委会对外发布了公告，市场内房屋的框架结构略有变化，店铺的面积及数量有部分变化，2019年12月份能改造完毕。改造期间其居委会安排了临时菜场作为过渡期，市场升级改造后，其居委会会对市场的租赁权对外招标，由中标单位统一对外出租，中标单位将按照其居委会要求的条件进行对外出租，在原有租金基础上增加大概2%以内的租金，原租户在同等价格内享有优先租赁权，但不能确保是改造前的场地，因为改造后的菜场增加了消防通道，且进行了区域划分，有蔬菜区、水产区等，具体安排还需要看租户经营范围。刘松是其居委会认可的原租户，所以在临时菜场也给刘松安排了临时场地，刘松也入驻了临时菜场，入驻时缴纳了3个月的租金，后应刘松要求，退回了2个月的租金，只有刘松在补齐2个月的租金情况下才享有优先租赁权，否则不享有优先租赁权。刘松为支持其诉讼请求和辩称意见，举证下列证据：证据一、《店铺转让协议》（在协议背面载有收条）一份。证明2018年7月31日郭保福与刘松签订店铺转让协议，并在当日支付了100000元的转让费；证据二、光盘一份。光盘内容是2019年10月10日刘松的姐姐刘彬通过电话与第三人的工作人员徐书记电话沟通、及在扬子街道农贸市场临时办公室与街道办吕主任沟通房屋拆迁的相关事宜，从录音中可反映第三人明确确认在转让房屋之前就已经对外张贴涉案房屋在2019年即将进行整改的公示，且整改后刘松无法租赁到原有房屋；证据三、材料装修清单一份、发票两份、收据十二份、转账凭证打印件一份。证明刘松对涉案房屋进行了装修，支出了材料费16600元、人工工资15860元，通过微信转账支付10000元，工人工资是通过现金发放，部分的材料是刘松自行购买；证据四、大唐广告公司发票及转账凭证各一份。证明刘松支付了6412元的门头广告费（刘松转给广告公司8100元，其中包含了室内的广告字费用），发票是由于维权，后期要求广告公司补开；证据五、打印照片一组。证明房屋装修的情况，涉案房屋在转让前已经公示需要整改。上述五组证据，经郭保福质证，对证据一真实性无异议；对证据二认为真实性不清楚，即使是真实性的，也不能证明其证明目的；对证据三中的材料清单、收据、转账凭证真实性不认可，对发票的真实性无异议，但认为开票日期与装修日期明显不符；对证据四中的发票真实性无异议，但对证明目的不认可，对转账凭证的真实性不认可；对证据五中房屋照片真实性无异议，但认为看不出装修情况，对公示的照片真实性不认可，认为公示上未载明时间，不能证明其证明目的。上述五组证据，经滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会质证，对证据一认为不清楚；对证据二的真实性无异议，认为是其居委会吕玉忠、徐明岭的通话，通话时，因为改造图纸的不确定性所以很多事情不能确定，现在已经基本改造完毕；对证据三、四认为不清楚，与其居委会无关；对证据五中的房屋照片真实性无异议，但认为看不出装修情况，对公示的照片不清楚，认为不是其居委会张贴。郭保福为支持其辩称意见，举证下列证据：证据一、统计表复印件两份、收据复印件五份。证明第三人认可与刘松的租赁关系，自2019年1月1日至2019年12月刘松向第三人交纳了租金；证据二、租赁合同四份，营业执照、卫生许可证各一份。证明涉案房屋在转让给前由郭保福经营。证据三、情况说明一份。证明第三人认可刘松是涉案房屋经营户，且一直在收取租金，升级改造后，除非刘松主动放弃或不按规定缴纳租金，同等条件下刘松享有优先租赁权。上述三组证据，经刘松质证，对证据一真实性无异议，对证明目的不认可；对证据二中的租房协议真实性要求法庭核实，对营业执照、卫生许可证真实性无异议；对证据三不认可。上述三组证据，经滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会质证，对证据一真实性无异议，其中2019年10月份的收据是刘松3个月的房租的收据，2019年11月刘松找到吕玉忠，协商退回2个月租金，其居委会退还了2个月的租金，故开具了2019年11月份的收据；对证据三真实性认可，是居委会法定代表人孙红代表居委会盖的章。滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会未举证。本院认为：刘松举证的证据一、证据四、证据五中的涉案房屋照片、郭保福举证的证据二、三均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；刘松举证的证据二，本院对真实性予以确认，但不能证明其证明目的，对证明目的不予确认；刘松举证的证据三不能证明其证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认；刘松举证的证据五中的公示照片不能证明其证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认；郭保福举证的证据一，本院对真实性予以确认，但不能证明其证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2018年1月1日，滁州市新合作农产品有限公司（出租方、甲方）与郭保福（承租方、乙方）签订一份《扬子路农贸大市场摊位门档租赁合同》，约定甲方将市场25号摊位门档，共计20平方米租给乙方从事经营，租赁期为2018年1月1日至2019年1月1日。2018年7月31日，郭保福（转让方、甲方）与刘松（顶让方、乙方）签订了一份《店铺转让协议》，约定：一、甲方同意将自己位于扬子路扬子大市场店铺（原店名：郭记蛋糕房），转让给乙方使用,建筑面积约20平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，房租按店内实际面积110元/平方米计算。二、甲方签订的原店铺租赁合同,截止到2018年12月31日,年租金为/元；店铺乙方接手后，同意继续履行该房屋应尽责任，每年一次定期缴纳房租以及每月该支付的水、电、物业管理费用。四、乙方在2018年8月5日前需向甲方一次性支付转让费用100000元整，其店内装修装饰归乙方所有,其他可动产归甲方所有；免租期为2018年8月1日至2018年12月31日共计5个月。五、乙方逾期支付转让费用的,除甲方交铺之日相应顺延外,乙方每日向甲方交付转让费用总额的千分之一违约金,逾期30日的,甲方有权解除合同;如乙方免租期间内（2018年8月1日至2018年12月31日）或期满后因以下几点而导致未能与原房主顺利签订店铺租赁合同的,由甲方承担违约责任,甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其它费用:…2、原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁;3、原房东收回该店铺另做他用。六、如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损的与甲方无关;如合同签订前政府已下令拆迁该店铺,甲方应退还全部转让费用(如乙方已完成三年以上正常营业,则甲方无需退还该费用),并赔还乙方接手该店铺后的装修损失费,但因国家政策征用、拆迁店铺,有关补偿归乙方所有。同日，刘松支付了转让费100000元。协议签订后，刘松支付了门头装修费6412元。2019年1月1日至2019年9月30日刘松继续使用涉案房屋，并支付租金给滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会。2019年9月滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会对外发布公告，因创建文明城市需要，对扬子大市场进行装修升级改造，并将扬子大市场租户安排至临时市场，刘松也被安置至临时菜场，并交纳了2019年10月至2019年12月临时菜场的租金（每月840元），后应刘松要求，滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会退回了2019年11月至2019年12月租金。另查明，涉案房屋所在的扬子大市场由滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会进行管理，目前改造已经基本完工，滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会称将由中标单位统一招租，刘松租赁的房屋原位置是东北角第一间，现在该位置改造成消防通道，刘松就改造后的扬子大市场的铺位享有优先租赁权，但不能确保具体铺位位置。本院认为：郭保福与刘松签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，且郭保福在租赁期限内转租，应合法有效。刘松主张未经原房东同意，转租协议无效，本院对该意见不予采纳。《店铺转让协议》中约定“原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁，甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其它费用”、“如合同签订前政府已下令拆迁该店铺,甲方应退还全部转让费用(如乙方已完成三年以上正常营业,则甲方无需退还该费用),并赔还乙方接手该店铺后的装修损失费”，上述是为了刘松能与原房东重新签订租赁合同或者实际经营满3年而作出的约定。现因涉案房屋所在的扬子大市场装修升级改造，导致刘松无法在原址经营，亦未签订租赁合同，即使改造完成后，刘松也无法在原址经营并就涉案房屋重新签订租赁合同，刘松在原址已经实际经营了13个月（2018年8月1日至2019年9月30日），并缴纳了临时市场1个月租金，本院酌定郭保福应退还刘松转让费60000元、装修费2300元，本院对刘松超出该部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭保福于本判决生效后十日内退还原告刘松转让费60000元；二、被告郭保福于本判决生效后十日内支付原告刘松装修2300元；三、驳回原告刘松的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，减半收取1755元，由原告刘松负担1075元，被告郭保福负担680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  程凤华二〇一九年十二月二日代理书记员  万 雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。