辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初7574号 原告：魏国民，男，1950年2月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：魏威（原告儿子），男，1976年4月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区. 法定代表人：房圣超，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，公司员工，住辽宁省开原市八棵树镇。 被告：殷明舒，女，1973年6月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。（缺席） 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁敬恒律师事务所律师。 被告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区。 负责人：张仕才，该行行长。 委托诉讼代理人：张志海，男，1979年7月8日出生，汉族，公司员工，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：杨明，男，1988年9月1日出生，汉族，公司员工，住辽宁省营口市西市区。 原告魏国民诉被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英房地产公司”）、殷明舒、交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交通银行辽宁省分行”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏国民及其委托诉讼代理人魏威，被告顺意福莱英房地产公司的委托诉讼代理人吴晓晶，被告交通银行辽宁省分行的委托诉讼代理人张志海、杨明到庭参加诉讼，被告殷明舒经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认被告顺意福莱英房地产公司与殷明舒就沈阳市于洪区房屋签订的房屋买卖合同无效；2.确认被告殷明舒与被告交通银行就沈阳市于洪区房屋签订的房屋抵押贷款合同无效；3.确认沈阳市于洪区房屋所有权归原告所有；4.被告顺意福莱英房地产公司赔偿原告未及时办理房屋产权转移登记及欺诈违约损失30000元；5.本案诉讼费由被告顺意福莱英房地产公司承担。事实与理由：案涉房屋是原告补偿置换房，原告享有优先取得权。原告是沈阳市种子管理站87户回迁职工之一。种子站于2004年10月与被告顺意福莱英房地产公司签订《土地使用转让协议》，。2005年7月原告与被告顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，2007年年底前入住案涉房屋至今。目前有74户回迁户已领到了房产证，尚有8户因房屋被办理了预告抵押，5户被办理了在建工程抵押，至今未能办理房产证。原告在案涉房屋被抵押前，已实际占用使用，取得该房屋的所有权。被告顺意福莱英房地产公司以欺诈的手段将原告的房屋作了抵押，此备案无效、抵押无效。 被告顺意福莱英房地产公司辩称，案涉房屋实际购买人应为殷明舒，殷明舒与我公司签订了房屋买卖合同，以银行按揭贷款的方式购买的涉案房屋，办理按揭贷款银行为被告交通银行。因该房屋被原告居住，无法向殷明舒交付，双方解除了房屋买卖合同，我方已将首付款退还给殷明舒。因按揭贷款无法退还，按揭贷款由被告顺意福莱英房地产公司按期偿还，并将继续偿还至贷款全部清偿。案涉房屋所在土地的原土地使用权人为沈阳市种子管理站（以下简称“种子站”），种子站与被告于2004年10月25日签订了《土地转让产权转让协议》，因种子站未能完全履行土地使用权转让等协议，导致被告顺意福莱英房地产公司无法取得鑫达公司所占4465.5平方米土地，撤回了少量产权调换的房屋，并另行出售，包括涉案房屋。被告顺意福莱英房地产公司与原告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》并未约定违约责任，且被告顺意福莱英房地产公司如期向原告交付了安置房屋，并没有对原告造成损失。 被告殷明舒未到庭，提交书面答辩意见如下：被告殷明舒按揭贷款购买案涉房屋，支付了房屋首付款。后被告顺意福莱英房地产公司称有土地纠纷部分房屋被回迁户占有使用，并同意退房。被告顺意福莱英房地产公司已将首付款返还被告殷明舒，并承诺负责偿还按揭贷款。 被告交通银行辽宁省分行辩称，1.商品房买卖合同是合同双方真实签署，并且经过房产局合法备案，真实有效；2.被告交通银行辽宁省分行与殷明舒于2009年11月6日签订抵押贷款合同，贷款金额230000元，期限15年。没有发生合同无效的法定事由，并且借款人一直正常还款，被告交通银行辽宁省分行认为该合同合法有效；3.关于原告要求确认房屋所有权为原告所有的请求，被告交通银行辽宁省分行认为目前涉案房屋为抵押房产，并且办理了抵押权预告登记，担保方式为抵押加阶段性保证，如目前变更房屋所有权人，将造成被告交通银行辽宁省分行抵押权悬空，影响被告交通银行辽宁省分行债权利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下：2004年10月25日，沈阳市种子站与被告顺意福莱英房地产公司签订《土地使用权转让协议》，种子站将其以划拨方式取得的土地使用权转让给被告顺意福莱英房地产公司，被告顺意福莱英房地产公司负责原址安置该幅土地上现有居民，原告房屋在征收范围。2007年6月8日，原告与被告顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，被告顺意福莱英房地产公司为拆迁人，原告为被拆迁人，被拆迁房屋位于北洪区黄河北大街126号，所有权证编号“于洪房字第930-1983”，建筑面积59.2平方米。双方约定拆迁补偿方式为产权调换，产权调换房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积88.93平方米，被征收房屋与产权调换房屋差价款65544元。 2007年8月29日，被告顺意福莱英房地产公司向原告交付了回迁安置房屋，位于沈阳市于洪区，建筑面积88.93平方米。原告入住同时支付了煤气费、垃圾清运费、物业费等。2014年10月22，沈阳市于洪区土地房屋征收补偿中心为原告开具了阳光维也纳项目65544元房屋差价款收据。2016年7月13日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室向原告出具沈于征第60号《回迁房屋准住通知》。原告于2016年7月29日缴纳了案涉回迁房屋维修资金5113元，于2016年8月1日缴纳了案涉回迁房屋契税655.44元。 2009年8月26日，被告顺意福莱英房地产公司就涉案房屋与被告殷明舒签订了《商品房买卖合同》，并将案涉房屋备案至被告殷明舒名下。2009年11月6日，被告殷明舒与被告交通银行辽宁省分行、被告顺意福莱英房地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，被告殷明舒贷款230000元购买案涉房产，以案涉房产向被告顺意福莱英房地产公司提供抵押，并于2009年10月14日办理了抵押权预告登记。后被告殷明舒与被告顺意福莱英房地产公司解除了《商品房买卖合同》，被告顺意福莱英房地产公司将购房首付款退还被告殷明舒，并按期向被告交通银行辽宁省分行偿还贷款。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，《城市房屋征收补偿安置协议》、《土地使用权转让协议》、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、抵押权预告登记证等证据载卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。 本院认为，原告与被告顺意福莱英房地产公司签订的《城市房屋征收补偿安置协议》合法有效，具有法律约束力。拆迁协议约定以产权调换方式进行补偿安置，且已向原告交付回迁房屋，回迁房屋位置、用途明确，具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，被拆迁人享有的回迁安置权具有法定的债权优先效力，对取得产权调换房屋具有相当于物权的债权优先权，该种特殊债权可对抗其他任何在回迁房屋上设定的权利，包括担保物权。关于原告要求确认案涉房屋所有权的问题。案涉房屋尚无物权登记，原告依据拆迁补偿协议享有实现物权变动的债权优先权，但无产权登记之前，本院无法确认物权归属。被告殷明舒与被告交通银行辽宁省分行、被告顺意福莱英房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》中的抵押条款因侵害了原告对案涉房屋的优先权无效，在回迁房屋上设立的抵押权预告登记应予撤销。 被告顺意福莱英房地产公司与被告殷明舒均表示双方之间的《商品房买卖合同》已解除，对原告行使优先权无障碍，原告请求确认该合同无效，本院无法支持。 被告顺意福莱英房地产公司未经原告准许，将原告的回迁安置房屋备案至第三人名下，致原告无法办理房产登记证书，系违约行为，依法应承担违约责任。因拆迁补偿协议并无该项约定，且原告未就损失数额的计算依据提出证据，本院应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，以原告实缴的增加面积款65544元，自2007年9月9日起按年利率6%计算违约金。原告请求支付违约金30000元，未超出按上述标准计算的违约金数额，本院予以支持。 被告顺意福莱英房地产公司提出种子站违约的抗辩理由，不属于本案审理范围，可另行告诉。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条规定，判决如下： 一、原告魏国民对沈阳市于洪区房屋享有优先权； 二、被告殷明舒与被告交通银行股份有限公司辽宁省分行就沈阳市于洪区房屋签订的房产抵押合同无效； 三、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告魏国民逾期办证违约金30000元； 四、驳回原告魏国民其他诉讼请求。 如被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担，并直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肇一畅 人民陪审员  郭 娜 人民陪审员  张 冰 二〇一九年十二月九日 书 记 员  国 然