贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4065号原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添大道科苑宾馆2号楼，统一社会信用代码：91520112598386461W。法定代表人杨永琴，系公司总经理。委托代理人汤枫，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201710250363，代理权限为特别代理。委托代理人吴瀚韬，贵州鼎尊律师事务所实习律师，实习证号：2301190511320，代理权限为一般代理。被告陶光模，男，侗族，1982年10月28日出生，住址：贵州省天柱县。被告贵州帕斯特体育发展有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区团坡桥江南苑一层[水口寺社区]，统一社会信用代码：91520102353588954P。法定代表人陶光模，系公司董事长。原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司（以下简称中诚宜佳公司）与被告陶光模、贵州帕斯特体育发展有限公司（以下简称帕斯特体育发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司的委托代理人汤枫、吴瀚韬、被告陶光模、帕斯特发展公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间于2017年1月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判决二被告支付租金763804元及利息（租金利息按照拖欠金额的年息18%自起诉之日起计算至付清租金之日止）；3、判决二被告立即腾空租赁房屋即贵阳市乌当区创业路1号新天荟商业广场四层40-50号商铺并将其返还原告,并赔偿原告自2019年10月1日起至返还租赁房屋期间的租金损失（租金损失按照4553395元／月计算）；4、判决二被告支付原告违约金114570元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：二被告与中诚宜佳公司因房屋租赁事宜于2017年1月13日签订《房屋租赁合同》,原告将位于贵阳市乌当区被告使用,用作经营二被告旗下品牌帕斯特健身培训。合同约定租赁期限10年,自2017年3月1日起至2027年2月28日,月租金为45533.95元,每三年递增10%,合同总金额为5879890.26元;租金每三个月为一期,于到期日前15日内支付；原告给予被告6个月免租期,若被告持续经营不足80个月,原告有权要求被告按合同约定的标准补交免租期内的租金;若被告逾期支付租金,则按照欠付租金的每日万分之五（年利率18%）支付逾期付款利息,逾期超过15天,原告有权解除合同；若被告违反合同约定,需按照合同总金额的15%支付违约金。房屋租赁合同签订后,原告依约交付房屋给二被告使用,但自2018年8月4日起,二被告便未足额向原告支付租金。截止至起诉之日,二被告已拖欠原告房屋租金490600元。原告认为,被告未按照合同约定的时间支付租金,且经原告多次催告,二被告仍置之不理,已构成根本违约,根据合同的约定,原告可解除房屋租赁合同并且要求二被告补交6个月免租期的租金273204元并承担相应的违约责任，现原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法及合同约定诉至法院。被告陶光模辩称：欠房租是事实，我们一直亏损经营。我租的是四楼，楼下全是餐饮店，油烟很多导致我们健身房的会员流失。经审理查明：2017年1月13日，原告中诚宜佳公司（甲方）与被告陶光模（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于贵阳市乌当区商铺出租给被告陶光模，被告陶光模租用该房屋用于经营健身培训，合同第三条“租赁期限及房屋交付”约定：3.1房屋租赁期限自2017年3月1日至2027年2月28日；3.2免租期:3.2.1免租期为6个月，3.2.2甲方给予乙方免租期优惠以乙方2017年6月1日前开业并持续经营至少80个月为前提条件。如乙方持续开业不到合同期的2／3，则甲方取消乙方的免租期优惠，乙方应补交免租期的租金。合同第四条“租金”约定：4.1本房屋初始租金按房屋建筑面积单价计算，35元／平方米／月，每三年递增10%，租金总额为：人民币5879890.26元，租金按以下标准交纳：2017年3月1日至2018年2月28日：273203.7元／年；2018年3月1日至2020年2月28日546407.4元／年；2020年3月1日至2023年2月28日：601048.2元／年；2023年3月1日至2026年2月28日：661152096元／年；2026年3月1日至2027年2月28日：727268.28元／年；4.2租金每三个月为一期，于到期前15日内支付以上费用；第五条“保证金”约定：5.1保证金：乙方应于本合同签署之日向甲方支付租赁保证金人民币45533.95元。5.2租赁期满或合同提前终止的，在乙方腾空所有物品、将房屋恢复原状，并付清所有与房屋租赁相关的费用及乙方应承担的违约赔偿责任后的十个工作日内，甲方无息全额退回保证金给乙方。合同第十一条“违约”约定：11.1.2乙方须按本合同约定的方式和时间，如其缴纳租金。逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的万分之五支付罚金；逾期支付租金达15天或逾期不足额支付租金超过15天的，甲方有权解除合同。超过30天，算乙方合同违约，应承担合同违约责任。签订合同后，原告中诚宜佳公司向被告交付了租赁房屋，2017年6月，被告陶光模在租赁地注册成立并经营贵州帕思特健康管理有限公司。2018年7月4日至2019年10月17日期间，贵州帕思特健康管理有限公司向原告交纳了租金313833.85元，至2019年10月17日，被告陶光模尚欠原告公司租金490600元。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件、被告帕斯特体育发展公司的企业信息，不动产权证书、《房屋租赁合同》、租金计算表、银行电子回单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：首先，原告中诚宜佳公司与被告陶光模签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及原被告双方合同约定，被告陶光模逾期不足额支付租金超过15天，原告中诚宜佳公司可以解除合同。现原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求被告返还房屋以及支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持，截止到2019年10月17日被告陶光模还应支付原告租金490600元。原告并要求被告按照合同约定继续计算租金至腾空返还租赁物业为止,合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告陶光模支付“免租期”租金的诉讼请求，根据原告中诚宜佳公司与被告陶光模签订的《房屋租赁合同》约定，被告持续开业不到合同期的2/3，即80个月的，则原告取消被告的免租期优惠，被告应补交免租期的租金，现案涉租赁合同解除，被告的应当向原告补交免租期的租金273203.7元（45533.95/月×6个月=273203.7元）。此外，原告还要求被告支付违约金以及租金利息。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，应当承担违约责任，原告有权按照总租金的15%主张违约金，故对于原告主张被告向其支付违约金114570元的诉讼请求，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告主张被告向其支付违约金，则应当退回被告向其缴纳的定金，用于抵扣租金。关于租金利息，由于上述违约金能够弥补原告因被告逾期支付租金对其造成的实际损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告中诚宜佳公司对被告帕斯特体育发展公司的诉讼请求，帕斯特体育发展公司既不是房租租赁合同的相对人，也不是涉案房屋的使用人，根据合同的相对性，原告请求判决被告帕斯特体育发展公司承担租金、违约金等无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告陶光模辩称原告公司的物业服务不到位、导致被告经营的健身房会员流失、经营亏损、被告并非无故拖欠房租的抗辩理由。本院认为，原告公司按照合同约定将房屋交付被告陶光模，双方并未就租赁房屋的经营环境进行约定，被告亦未能举证证明涉案房屋存在不符合约定用途的情形，故被告的该项辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司与被告陶光模于2017年1月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陶光模于本判决生效之日起10日内向原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司支付租金，截至2019年10月17日的租金为人民币490600元、免租期租金273203.7元，合计763803.7元，扣除原告应当退回被告的定金45533.95元，还应支付718269.75元；（自2019年10月18日起至返还租赁物之日前的租金按合同所定标准计算）；三、被告陶光模于本判决生效之日起10日内腾出位于贵阳市乌当区商铺并返还原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司，；四、被告陶光模于本判决生效之日起10日内支付原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司违约金114570元；五、驳回原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司的其余诉讼请求；案件受理费14029元，减半收取7015元，由原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司负担47元，被告陶光模负担6968元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周兴华二〇一九年十二月三十日书记员  王楚婷