上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14299号原告：石家敏，男，1968年5月16日，汉族，住上海市宝山区友谊路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：黄永华，上海华公达律师事务所律师。被告：上海沪海实业公司，住所地上海市。法定代表人：钟燕艳。被告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：李莹晖，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎玉红，上海至合律师事务所律师。原告石家敏与被告上海沪海实业公司(以下简称沪海公司)、上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石家敏的委托诉讼代理人黄永华、被告虹房公司的委托诉讼代理人阎玉红到庭参加诉讼。被告沪海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告石家敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决沪海公司退回场地租赁押金30万元；2、请求判决沪海公司退回场地租赁费173.28万元；3、请求判令沪海公司承担违约金21.66万元；4、请求判决虹房公司对沪海公司的上述退回的押金及租赁费承担连带责任。事实和理由：2016年12月29日，石家敏和沪海公司签订租赁协议。在签订合同时，沪海公司出示了虹房公司给沪海公司的授权书，授权书为虹房公司授权沪海公司全权负责上海市宝山区何家湾2号甲地块招商、开发、经营活动。在看到沪海公司有虹房公司的全权授权后，石家敏便租下了上海市何家湾路XXX号甲(土地26亩，房屋500平米)地块，租赁期限为2年，自2017年1月1日起至2018年9月28日止，年租金为260万元。石家敏于2017年1月1日接受该场地，该场地堆满淤泥，由于案外人秦岭和沪海公司有纠纷，一直占据该场地，造成石家敏迟迟不能正常使用该场地。后来沪海公司和石家敏达成口头协议，由石家敏支付给秦岭70万元，沪海公司向石家敏保证秦岭在2017年12月份前搬离该场地，同时延长11个月的租期，用来抵充石家敏已支付的2017年1月1日至2017年11月30日的租金。后来由于沪海公司又和虹房公司之间产生经济纠纷，迫使石家敏在2018年4月就被迫从该场地中迁出。造成石家敏实际只得到4个月的免租期，石家敏多交了租金，另外还有押金30万元需要退回，沪海还需要承担一个月租金的违约金。上述应退还的费用沪海公司和虹房公司迟迟没有退回给石家敏，在多次催讨无果的情况下，故涉诉。被告沪海公司未做答辩。被告虹房公司辩称，虹房公司和石家敏没有合同关系，石家敏主张虹房公司承担连带责任，缺乏请求权基础。沪海公司与虹房公司在2010年9月29日至2016年11月9日的确存在合同关系，但是于2017年12月6日经二中院的判决明确解除了合同，所以沪海公司与虹房公司从2016年11月9日起就不存在租赁关系。2016年11月9日沪海公司收到虹房公司的解除告知书，故沪海公司擅自对房屋出租是没有权利的。石家敏与沪海公司之间建立租赁关系，应该自己承担后果，石家敏与沪海公司的合同对虹房公司没有约束力，虹房公司没有向沪海出具授权书。综上，虹房公司不同意石家敏的诉请。本院经审理后，认定事实如下：2016年12月29日，出租方沪海公司(甲方)与承租方石家敏(乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方同意将座落于上海市何家湾路XXX号甲土地26亩、房屋500平方米租赁给乙方；甲、乙双方约定，乙方承租上述租赁物，用途为仓库、堆场；本合同租赁期限为2年，自2017年1月1日起至2018年9月28日止；合计年租金为260万元；签订本合同后3日内向甲方交付12个月的租金，以后每12个月为一个付款周期，实行先付后用；本合同签订之日，乙方应向甲方交付押金30万元，合同期满，乙方如不再续租，甲方凭乙方出示的甲方押金收据后无息退还乙方的押金；在租赁期限内，如甲方非因本协议约定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方支付一个月的租金作为违约金，并退还合同期内已付剩余房屋租金。另查明，上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及地上建筑的权利人登记为虹房公司；使用权来源为划拨，用途为仓储；土地使用面积21,706平方米，建筑面积3,514.21平方米。2010年9月29日，虹房公司(出租方，甲方)与沪海公司(承租方，乙方)签订《市场场地租赁合同》，主要约定乙方承租甲方位于上海市宝山区何家湾路XXX号甲，占地21,706平方米，地上建筑3,514.21平方米；租赁期限为8年。虹房公司于2017年2月17日向本院起诉要求确认其与沪海公司签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》于2016年11月9日解除等。本院于2017年8月8日出具【(2017)沪0113民初4425号】民事判决书，判决：解除虹房公司与沪海公司签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》；沪海公司于本判决生效之日起十日内，将位于上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的场地及房屋恢复原状后返还给虹房公司等。经虹房公司上诉后，上海市第二中级人民法院于2017年12月6日做出生效判决【(2017)沪02民终8825号】，驳回上诉，维持原判。在虹房公司与沪海公司租赁合同纠纷一案的执行中，本院于2018年7月6日就执行情况对虹房公司作了谈话笔录，虹房公司陈述：场地部分，虹房公司的保安公司已经进驻管理，在管理中虹房公司自行逐步与场地既有人员办理交接等。审理中，石家敏为证明己方的观点，提供：1、授权书，载明：虹房公司授权合作方沪海公司合作期内全权负责上海市宝山区何家湾2号甲地块招商、开发、经营等活动。是签订合同之前，石家敏通过沪海公司拿到的；2、沪海公司出具的三张收据，分别是：2017年8月31日支付的押金30万元收据、2017年9月29日的160万元的收据及2017年11月22日100万元租金的收据；3、收条，2017年11月5日给秦岭的收条，秦少华同意秦岭代收70万元，秦少华是沪海公司当时的法定代表人，秦岭是前一个租赁系争场地的承租方，当时侯万发、张猛、石家敏三个人合作租赁系争场地。因为秦岭和沪海公司有租赁纠纷，秦岭不愿意腾退，导致石家敏无法使用，所以石家敏在沪海公司要求下把70万元支付给秦岭，视为石家敏向沪海公司支付的租金，该70万元也是包括在租金260万元中；4、律师调查笔录，其中记录，当时秦少华出具过授权书，也授权石家敏支付给秦岭70万元的事情，秦少华称系争场地是2017年11月底交付给石家敏的，但是2017年11月底系争场地有淤泥，无法使用。秦少华亦确认石家敏的租金共支付了260万元，押金支付了30万元；5、谈话笔录，证明虹房公司与沪海公司的纠纷在执行中，虹房公司要求沪海公司腾退，执行中发现石家敏方是实际使用人，法官要求石家敏等在2018年4月底搬走，事实上石家敏在这个时候搬走了；6、银行的交易明细，通过银行转账的是201.5万元(包括70万元)，除了这些明细，其他的是通过现金支付的；7、照片，淤泥照片拍摄的时间是2017年11月，当时无法使用，还有一张照片是淤泥清理之后2018年1月1日拍摄的。针对石家敏提供的证据，虹房公司质证意见如下：1、真实性不认可，虹房公司没有出具过授权委托书，如果是真实的，落款时间是2011年12月1日，也是便于沪海公司与虹房公司租赁合同的第三条约定，而非虹房公司授权沪海公司对外出租；2-3、真实性无法确认，该两份证据与虹房公司无关，虹房公司没有收到石家敏的任何款项；4、不应该作为证据，真实性无法确认，如果秦少华陈述真实，有明显的矛盾，秦少华在笔录中陈述是从2017年11月底石家敏开始使用的，而且该笔录与虹房公司无关；5、虽然谈话笔录中可以看出侯万发、张猛是场地占用人，他们承诺2018年4月底迁出，但是现在还有人没有迁出；6、真实性无法确认，由法院依法认定，这些转账与虹房公司无关；7、看不出来拍摄时间，真实性不认可，与虹房公司无关。本院认为，本案中石家敏与沪海公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。石家敏陈述其实际使用系争场地的时间是2018年1月1日至2018年4月中旬，但是根据庭审中石家敏提供的律师调查笔录，该笔录中秦少华陈述石家敏是从2017年11月底开始正常使用的，故石家敏实际占用系争场地的开始时间本院酌情确定为2017年12月1日。根据本院于2018年4月2日就虹房公司与沪海公司租赁合同纠纷一案的执行情况对虹房公司作出的谈话笔录可以看出，侯万发、张猛只是承诺于2018年4月底承诺从系争场地迁出，但根据侯万发、张猛的承诺无法得知其是否在2018年4月底迁出。结合2018年7月6日的谈话笔录，在当时虹房公司已经进驻高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及房屋，并在管理中逐步与场地既有人员办理交接手续，系争场地包含在高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及房屋内，可以认定石家敏在2018年7月之前退出系争场地。故石家敏实际占用系争场地时间是2017年12月1日到2018年7月共计7个月。但根据2017年11月的照片，可以看出系争场地在该时间内还堆满淤泥，根据2018年1月1日的照片可以看出淤泥清理之后的状况。且虹房公司与沪海公司的另案执行，也将导致本案中石家敏无法正常经营使用系争场地。故本院酌情将石家敏实际占用系争场地的时间确定为五个月，石家敏支付了沪海公司十二个月的租金，沪海公司应返还石家敏七个月的租金。根据合同约定，石家敏实际支付了沪海公司一年的租金260万元，故沪海公司应返还石家敏七个月的租金共计1,516,666.67元。本案中，石家敏与沪海公司的租赁合同已经无法继续履行，现石家敏要求沪海公司返还押金30万元符合法律规定，本院予以支持。根据石家敏与沪海公司租赁合同的约定，在租赁期限内，如甲方非因本协议约定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方支付一个月的租金作为违约金，故石家敏要求沪海公司支付违约金的诉讼请求予以支持。石家敏要求虹房公司承担连带责任无相关依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向原告石家敏退还场地租赁押金30万元；二、被告上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向原告石家敏退还场地租赁费1,516,666.67元；三、被告上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向原告石家敏支付违约金21.66万元；四、原告石家敏的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取23,066元，由被告上海沪海实业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  羊焕发审 判 员  陶 芳人民陪审员  时金兰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。