四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1650号 原告（反诉被告）：四川明磊投资管理有限公司，住所地宜宾市翠屏区东街88号新寓苑休闲购物广场。 法定代表人：刘文杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：顾大奎，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨建中，四川义言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐山优品酒店管理有限公司，住所地犍为县玉津镇互和村五组（丰业财富中心4号楼）。 法定代表人：黄远斌，职务:总经理。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 第三人：赵介平，男，1971年11月1日出生，汉族，住川省成都市成华区。 原告四川明磊投资管理有限公司（以下简称：明磊公司）与被告乐山优品酒店管理有限公司（以下简称：优品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2立案后，经优品公司申请，本院依法追加赵介平为第三人参加诉讼。同时，本院依法受理了优品公司提起的反诉，并依法适用普通程序，公开开庭合并审理了本诉与反诉。原告（反诉被告）明磊公司的委托诉讼代理人顾大奎、杨建中，被告（反诉原告）优品公司的法定代表人黄远彬及其委托诉讼代理人张锦以及第三人赵介平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明磊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告优品公司给付原告明磊公司租金351000元及违约金35100元，共计386100元；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明磊公司将第一项诉讼费请求变更为：判令被告优品公司支付租金，租金从2017年11月1日起至2019年10月31日期间的租金共计936000元，扣除被告已经支付的租金117000元和保证金50000元，被告还应支付租金769000元；放弃主张被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求。事实和理由：2017年10月18日，原、被告双方共同签订一份《房屋租赁合同》，合同主要条款：被告租赁原告坐落于宜宾市南溪区房屋，建筑面积2997.6平方米，双方认可按照3000平方米计算租金；租赁期限15年（自2017年11月1日至2032年10月31日）；租金为每平方米13元（租金每满两年上调5%）并按季度给付，每季度租金为117000元，合同签订之日起免除半年租金，此后的四年中每年第一季度免租，共计免租18个月，签订三日内给付一季度租金和保证金5万元，并于在免除租和上季度交租期届满前十日给付下一季度租金；双方信守合同，否则，按年度租金的10%承担违约责任，单方解除合同的应当承担给付对方100万元的违约金责任。合同签订后，被告未按照俣同约定履行合同，原告多次催促其履行合同义务，被告仍置之不理，原告为了维护合同权益曾于2018年7月8日诉讼至法院，法院判决被告给付一个季度租金。但是，被告仍不自觉履行按期交付房租的义务。根据合同约定，截止2019年8月1日，被告已欠付房屋351000元。原告遂起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告优品公司辩称，1、原、被告双方签订的合同并未实际履行，具体表现在被告方没有按照合同约定在签订合同的三日内支付第一季度的租金和5万元保证金，原告方基于上述理由也没有将租赁的房屋交付给被告使用。被告方未交付第一季度租金和5万元的保证金的原因是原告出租的房屋不符合消防安全要求，没有两个消防通道，不适合做旅店，不能达到租赁合同的使用目的。2、被告于2018年12月7日向原告邮寄送达了解除合同的通知，原告方的员工顾大奎于2018年12月10日签收，通知明确提出原告提供的房屋不符合开发酒店的用途，楼项又系违章建筑，致使合同目的不能实现，根据合同的规定，合同已经于2018年12月10日依法解除。3、在（2018）川1503民初1355号案件中，原告提出自己交付了房屋的理由是租赁房屋钥匙交付给了赵介平，但赵介平并未出庭说明情况，因此，本案中追加了赵介平为第三人参加诉讼，以证明房屋是否交付的问题。在原诉讼案件中，原告主张已交付房屋的理由不能成立，导致原审法院作出了错误的判决。鉴于合同已依法解除，根据合同法规定，原告应当向被告返还因（2018）川1503民初1355号判决所付的保证金、违约金、租金等178700元。 反诉原告优品公司向本院提出诉讼请求：1、判决2017年10月18日优品公司与明磊公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除；2、判决返还因（2018）川1503民初1355号民事判决所付租金117000元、履行合同保证金50000元、违约金11700元，合计178700元；3、判令明磊公司赔偿优品公司损失11227元（原一审案件受理费2500元，二审案件受理费3874元，延迟履行利息2272元，执行费2581元）；4、案件受理费由明磊公司承担。事实和理由：2017年10月18日，明磊公司与优品公司签订《房屋租赁合同》，约定明磊公司将其坐落于宜宾市南溪区房屋出租给优品公司用于开办酒店使用，并约定优品公司在签订合同后3日内交纳履行合同保证金5万元，明磊公司于本合同生效之日起5日内，将该房屋交付给优品公司。合同签订后，优品公司未交纳履行合同保证金，明磊公司也未交付租赁房屋，该合同并未实际履行。2018年7月27日，明磊公司提起诉讼，宜宾市南溪区人民法院于2018年10月10日作出（2018）川1503民初1355号民事判决书，判决优品公司向明磊公司支付房屋租金117000元、履行合同保证金50000元、违约金11700元，合计178700元。优品公司不服提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）川15民终2091号民事判决书，维持原判。宜宾市南溪区人民法院于2019年4月12日执行完毕。虽然法院如此判决，但是，明磊公司主张已将房屋钥匙交付给了赵介平，但并无相关证据予以证明，优品公司也未授权赵介平代理接收房屋，且交付钥匙并不等同于交付房屋。明磊公司在原案件中所举装修效果图、安装电梯申报表、聊天记录等均不能证明向优品公司交付了租赁房屋。由于明磊公司出租的房屋不符合开办酒店对消防通道的要求，楼栋外面架设的钢管楼梯不符合安全规定，尚未通过消防验收，且楼顶又系违章建筑，不能实现开办酒店的合同目的。优品公司于2018年12月7日向明磊公司发出《关于解除的通知》，该通知于2018年12月10日由明磊公司代理人顾大奎签收。因此，合同已于2018年12月10日解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有要求赔偿损失。鉴于《房屋租赁合同》并未实际履行，明磊公司应当返还因（2018）川1503民初1355号民事判决所付租金、保证金、违约金等合计178700元，并应当赔偿损失。 反诉被告明磊公司辩称，1、明磊公司没有收到优品公司发出的解除合同的通知，且优品公司发出解除合同的通知是在二审审理过程中，不符合法律规定。2、明磊公司同意现在解除合同，但优品公司应当赔偿明磊公司损失或承担违约责任，且给予明磊公司一定合理期限出租案涉房屋。3、优品公司要求返还已支付的租赁、保证金、违约金等诉请不能成立，对于生效判决有异议只能通过审判监督程序处理，该项请求应予驳回。 第三人赵介平述称，望江宾馆贴出房屋出租的信息后，其联系了祝永洪来做旅馆，祝永洪找到黄远斌来做，其本人仅是居间人。原、被告均没有委托赵介平作为代理人，也不是被告优品公司的合伙人。明磊公司确实让赵介平去拿了钥匙，是因为案涉房屋的大门坏了，明磊公司让赵介平找人修房屋大门，明磊公司至今未支付修理费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理对本案的证据及事实认定如下：坐落于宜宾市南溪区商业服务房屋，建筑面积共计2996.2平方米，登记的产权人为明磊公司。该房屋此前曾用于开设“望江宾馆”。优品公司的工商注册登记的经营范围包括酒店经营管理等。 2017年10月18日，明磊公司作为甲方与优品公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同第一条“出租房屋基本情况”:甲方房屋坐落于宜宾市南溪区，实际建筑面积2996.2平方米，经甲方双方同意按3000平方米结算（包含两栋楼楼顶的构筑物），两栋楼楼顶上的构筑物均为甲方所有租赁期内由乙方自主装修及使用。第二条“租赁用途”：乙方租赁房屋用途为酒店及其他一切合法经营使用。第三条“租赁期限”：自2017年11月1日至2032年10月31日止共15年。第四条“租金”：每月租金39000元（不含税），每个季度租金为117000元，按建筑面积每平方米13元计算；乙方租期每满两年上调一次租金，租金上调幅度为5%，如果同期市场租金整体上涨幅度大于或等于10%，本合同租金上调幅度为10%；甲方同意乙方要求减免18个月租金，租金从签订合同之日起先免除半年租金，从2018年4月18日开始交纳租金，2018年-2021年的四年期间里，每年免除第一季度租金，共计免除18个月。从签订合同之日起后2019年11月开始上调租金5%。第五条“付款时间及方式”：乙方应于签订合同后三日内一次性给付第一季度租金，在免租期和在上季度交租届满十日前给付下季度租金，以此类推；乙方在签订合同后三日内交纳履行合同保证金5万元（保证金不计利息）。第六条“交付房屋期限”：甲方于本合同生效之日起5日内，将房屋交付给乙方。第七条“甲方对产权的承诺”：甲方保证出租房屋没有产权纠纷，该房在宜宾市南溪区金坤小额贷款有限公司已贷款804万元，甲方在出租前已告知乙方。第九条“关于装修和改变房屋结构的约定”：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意。退租（无论到期退租或者中途协议退租）不得要求甲方给予补偿。第十二条“因乙方责任终止合同的约定”：乙方存在擅自将承租房屋转租的、拖欠租金累计达1个月等情形时，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。第十三条“提前终止合同”：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书。第十四条“违约责任”：租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按季租金的3%向乙方加收滞纳金。甲乙双方均不得中途解除合同，否则，承担一次性违约金100万元；若乙方中途解除合同除承担违约责任外，并且不享受甲方减免租金优惠，按实补齐免租期间的租金，造成甲方损失按实赔偿，乙方损失自行承担。第十六条“合同生效”：本合同双方签订（盖章）生效。明磊公司及其法定代表人分别在合同上盖章、签字，优品公司及其法定代表人黄远斌分别在合同上盖章、签字。合同还对租赁房屋抵押情况、维修养护责任、租赁期间有关费用承担等事项进行了约定。优品公司在合同中留的联系电话为189××××3040和133××××1115，其中189××××3040机主为优品公司法定代表人黄远斌，133××××1115机主为本案第三人赵介平。 合同签订后，明磊公司向《房屋租赁合同》中优品公司所留联系电话133××××1115的机主赵介平交付房屋钥匙。明磊公司的工作人员顾大奎与优品公司的法定代表人黄远斌联系合同履行事宜。根据明磊公司提供的短信记录，载明：黄远斌于2017年11月17日向顾大奎发送了设计图；2017年12月21日，顾大奎告知黄远斌，电梯公司在等待回复；2017年12月23日，顾大奎催促黄远斌尽快履约，并称已帮忙找好合作投资人江总，已协调妥当电梯的事情，所有需要业主方配合的已全权配合，希望黄远斌不要因为其合伙人发生变化而影响双方合作；2018年3月3日和4月25日，顾大奎催促黄远斌尽快履行合同；2018年4月25日，黄远斌回复称“顾总，实在抱歉，4月3日才处理完犍为酒店与祝总的事，给我的打击很大，关于南溪酒店履约之事，我现在有心无力，望谅”。 因优品公司未按照合同约定向明磊公司支付履行合同保证金及租金，明磊公司于2018年7月27日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求判令明磊公司支付自2018年4月18日起两个季度的房屋租金234000元、履行合同保证金50000元及违约金46800元。本院对该案立案的案号为（2018）川1503民初1355号。在该案审理过程中，优品公司抗辩称，明磊公司尚未交付房屋，合同未实际履行，且楼顶的房屋未依法登记，属于违章建筑，已电话通知明磊公司退租。本院于2018年10月10日作出（2018）川1503民初1355号民事判决，认定如下：明磊公司向优品公司在《房屋租赁合同》中所留的联系电话机主赵建平（即本案第三人赵介平）交付房屋钥匙，就已经交付了租赁房屋，且优品公司已经进场筹备安装电梯及对房屋进行装修，优品公司未按照合同约定支付租金及履行合同保证金，已构成违约。合同对免租的约定有歧义，从有利于优品公司的角度推定，签订合同后先免除半年租金，2018年至2021年的四年期间里，每年免除第一季度租金，优品公司应从2018年7月18日起开始交纳第一次租金即一个季度租金117000元。优品公司未提交向明磊公司发出解除合同通知的依据，且双方未协商解除合同，在案件审理过程中也未提出解除合同的反诉请求。综上，遂判令优品公司向明磊公司支付房屋租金117000元、履行合同保证金50000元及违约金11700元。优品公司不服，提起上诉，明磊公司未提起上诉。宜宾市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）川15民终2091号民事判决书，对一审判决认定的事实予以确认，并判决驳回上诉，维护原判。 （2018）川1503民初1355号民事判决生效后，明磊公司向本院申请执行，优品公司已于2019年4月12日向明磊公司支付房屋租金117000元、保证金50000元、违约金11700元、案件受理费2500元、迟延履行利息2272元。 此后，优品公司向四川省高级人民法院申请再审，该院于2019年6月19日作出（2019）川民申2015号民事裁定书，确认原判决认定明磊公司向优品公司已经将交付案涉租赁房屋并无不当，并裁定驳回优品公司的再审申请。 优品公司主张案涉合同已于2018年12月10日解除，理由为其于2018年12月7日以邮寄的方式向明磊公司发出了解除合同的通知即《乐山优品酒店管理有限公司关于解除的通知》（以下称：解除合同通知），该解除合同通知载明：由于明磊公司所出租的房屋，不符合开办酒店对消防通道的要求，楼顶系违章建筑，不能实现开办酒店的合同目的，且明磊公司一直未交付出租房，遂通知解除合同。优品公司提交了邮寄回单及签收凭证，拟证明明磊公司收到了上述解除合同通知。该邮寄回单中收件人为明磊公司的法定代表人刘文杰，邮寄地址为明磊公司的注册地址，联系电话为明磊公司员工顾大奎的联系电话，签收凭证中载明邮件于2018年12月10日系“本人收”。明磊公司否认收到上述解除合同通知，但同意解除合同，对解除合同的时间先同意从2019年10月31日起解除，后又变更为同意从2019年11月25日起解除。 诉讼中，明磊公司认可楼顶建筑未进行产权登记。优品公司提交案涉房屋的照片，拟证明明磊公司尚未交付案涉租赁合同及案涉房屋消防通道不符合开办酒店。优品公司提交的照片显示：案涉租赁房屋仍悬挂“望江宾馆”的招牌，尚未进行新的装修，在案涉房屋楼栋外墙壁上架设有钢管楼梯。 本院认为，明磊公司与优品公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该合同系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。 本案的争议焦点为：一是优品公司是否享有合同单方法定解除权；二是《房屋租赁合同》的解除方式及解除时间；三是优品公司应如何承担责任；四是优品公司要求退还已支付的租金、履行合同保证金、违约金及赔偿损失的请求应否支持。 一、关于优品公司是否享有合同单方法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十四条对当事人享有合同单方法定解除权的情形进行了明确规定，包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或才有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。优品公司主张其享有合同单方法定解除权的理由为：1、明磊公司未交付案涉租赁房屋；2、消防通道不符合开办酒店的要求；3、楼顶构筑物未进行产权登记，在使用中将面临被拆除的风险。 首先，关于明磊公司是否已经向优品公司交付案涉租赁房屋的问题。（2018）川1503民初1355号和（2018）川15民终2091号两份生效判决及（2019）川民申2015号民事裁定均确认了明磊公司已经向优品公司交付案涉租赁房屋的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已经为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，优品公司提交的案涉租赁房屋尚未装修的照片不能证明明磊公司未交付房屋。第三人赵介平到庭陈述其不是明磊公司的员工和代理人，其接收案涉租赁房屋钥匙是为了替明磊公司修理大门，该陈述内容之间相互矛盾，且与常理不符；赵介平陈述其不是优品公司的代理人，也不是合伙人，但对其电话号码作为《房屋租赁合同》上约定的优品公司的联系电话未作出合理的说明，其陈述与客观事实存在矛盾。此外，根据明磊公司员工顾大奎与优品公司法定代表人黄远斌的短信记录，顾大奎不断催促黄远斌履行合同，黄远斌从未提出过明磊公司尚未交付案涉租赁房屋的事实。因此，优品公司在本案中提交的证据及第三人赵介平的陈述均不能推翻生效裁判认定的明磊公司已交付案涉租赁房屋的事实。 其次，关于案涉租赁房屋消防通道是否符合开办酒店的要求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。优品公司作为专门负责酒店经营管理的公司，在租赁房屋的过程中，应当对所租赁的房屋是否符合开办酒店的要求进行考察。优品公司自签订租赁合同并获得房屋钥匙后，无论是在黄远斌与顾大奎的短信中，还是在（2018）川1503民初1355号和（2018）川15民终2091号案件审理过程中，优品公司均未提出案涉房屋消防通道不符合要求的问题。并且，案涉租赁房屋的使用性质为商业服务用房，此前曾用于开设“望江宾馆”，而优品公司一直未对租赁房屋进行装修，未经消防部门检查确认，在未经消防部门检查确认的情况下，仅凭案涉房屋的现状照片不能证明消防通道不符合消防要求。 第三，关于案涉租赁房屋楼顶构筑物未进行产权登记是否影响合同目的的实现。《房屋租赁合同》约定，出租房屋建筑面积2996.2平方米，双方同意按3000平方米结算（包含两栋楼楼顶的构筑物），两栋楼楼顶上的构筑物均为明磊公司所有租赁期内由优品公司自主装修及使用。在签订《房屋租赁合同》时，优品公司知晓案涉租赁房屋楼顶构筑物未进行产权登记的事实，对其装修及使用楼顶构筑物过程中可能面临的风险和后果应当知晓，明磊公司不存在隐瞒的情况，优品公司对其自身权利可能受到的限制和影响持放任的态度。自2017年10月18日签订《房屋租赁合同》之日起至明磊公司于2018年7月27日提起诉讼之前，在长达近九个月的时间里，优品公司均未提出楼顶构筑物的问题，也未进场实际装修。并且，构筑物设置在出租房屋楼顶，即便被有关部门认定属违法建筑及要求拆除，对楼下已进行产权登记的租赁房屋的装修及使用造成的影响较小，不影响优品公司合同目的实现，且双方还可通过协商变更合同的方式予以解决。 最后，综合本案的证据来看，明磊公司不断催促优品公司履行合同，但优品公司一直未进场装修，也未支付房屋租金，对其权利和义务均持放任不管的态度，未严格遵循履行合同诚实信用的原则。综上所述，本院认为，优品公司不享有合同单方法定解除权。 二、关于《房屋租赁合同》的解除方式及解除时间的问题。尽管优品公司不享有合同单方法定解除权，且双方在本案诉讼前未就解除合同协商一致，但双方当事人在《房屋租赁合同》第十四条中约定有合同当事人的任意解除权，即“甲乙双方均不得中途解除合同，否则，承担一次性违约金100万元；若乙方中途解除合同除承担违约责任外，并且不享受甲方减免租金优惠，按实补齐免租期间的租金，造成甲方损失按实赔偿，乙方损失自行承担”。上述约定是双方当事人就任意解除合同达成合意，未违反法律法规强制性规定，合法有效。根据该条款约定，合同当事人如不愿继续履行合同，可在承担约定的违约责任的条件下通知对方解除合同，合同应自通知到达对方时解除。优品公司以邮寄的方式向明磊公司的法定代表人刘文杰及公司注册地址发出解除合同的书面通知，在邮单上注明收件人联系电话为明磊公司员工顾大奎的电话，该邮件由本人签收，应当认定明磊公司已于2018年12月10日收到解除合同通知。在本案诉讼中，明磊公司要求优品公司补齐免租期间的租金，实际上也是认可优品公司按照上述任意解除条款解除合同。因此，案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除。 三、关于优品公司如何承担责任的问题。明磊公司主张2017年11月1日至2019年10月31日期间的租金，该请求实际为要求优品公司支付合同解除前的租金及承担合同解除的违约责任。优品公司行使合同的任意解除权，于2018年12月10日通知解除合同，应当按照约定支付合同解除前的租金，并按照《房屋租赁合同》第十四条的约定承担合同解除违约责任。对于优品公司应支付租金的数额：优品公司已支付租金至2018年10月18日，尚未支付的租金为2018年10月19日至2018年12月10日期间的租金：39000元×1个月+39000元÷30天×21天=66300元。对于优品公司应承担的违约责任：根据《房屋租赁合同》约定，优品公司行使合同任意解除权需承担的违约责任包括支付违约金100万元以及不享受减免租金优惠，按实补齐免租期间的租金。现明磊公司仅要求优品公司承担补齐免租期间的租金，自2017年11月1日起开始计算，经计算，2017年11月1日至2018年10月17日期间免除的租金为：39000元×11个月+39000元÷30天×16天=449800元。根据合同法第一百一十九规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，优品公司一直未进场装修，法定代表人黄远斌已向明磊公司表达了不愿继续履行合同的意思，明磊公司对优品公司不履行案涉合同的客观事实早已知晓。在（2018）川1503民初1355号案件审理过程上，优品公司已提出了“退租”的意思表示，只是未明确提起解除合同的请求。又因《房屋租赁合同》中约定如优品公司行使合同任意解除权需承担过高的违约责任，优品公司遂期望通过单方法定解除权的方式解除合同；而合同第十二条约定如乙方存在拖欠租金累计达1个月等情形时，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，若明磊公司主张合同单方法定解除权，则只能要求乙方赔偿损失，而合同第十四条约定乙方行使合同任意解除权则需承担更高的违约责任。因此，在处理解除案涉合同纠纷时，明磊公司处于优势地位，优品公司处于劣势地位。明磊公司在明知优品公司拒绝履行合同的情况下，利用其优势地位，未采取适当措施防止损失的扩大，旨在获取不当利益，违背了诚实信用原则。综合考虑优品公司并未实际使用案涉房屋、双方在履行合同过程中的过错等情况，酌情认定优品公司应承担单方违约解除合同给原告造成的免租期间租金损失为224900元。 四、关于优品公司要求退还已支付的租金、履行合同保证金、违约金及赔偿损失的请求应否支持。优品公司向明磊公司支付租金117000元及违约金11700元已由生效裁判予以认定，优品公司未举出新的证据推翻生效判决确认的事实，且即便有证据推翻原生效判决的裁判，当事人也只能通过审判监督程序进行申诉，不能通过另行起诉的方式处理。因此，优品公司要求退还已支付的117000元及违约金11700元，于法无据，本院不予支持。优品公司主张赔偿损失即一审案件受理费2500元、二审案件受理费3874元、延迟履行利息2272元及执行费2581元），因上述费用系当事人进行诉讼活动依法应当承担的费用，且已由人民法院在生效裁判中根据双方的责任大小和诉讼利益依职权予以明确，不属当事人的损失，本院不予支持。对优品公司已支付的履行合同保证金50000元，明磊公司同意退还，并且在合同解除后，明磊公司也应当退还，本院对优品公司该项请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川明磊投资管理有限公司与被告（反诉原告）乐山优品酒店管理有限公司于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除； 二、被告乐山优品酒店管理有限公司向原告四川明磊投资管理有限公司支付租金66300元、免租期间租金损失224900元，合计291200元； 三、驳回原告四川明磊投资管理有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告四川明磊投资管理有限公司向反诉原告乐山优品酒店管理有限公司退还保证金50000元； 五、驳回反诉原告乐山优品酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 将第二判项与第四判项品迭后，由乐山优品酒店管理有限公司向四川明磊投资管理有限公司支付241200元，于本判决生效后十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原诉案件受理费11490元，由原告四川明磊投资管理有限公司负担7287元，被告乐山优品酒店管理有限公司负担4203元；反诉案件受理费1930元，由反诉原告乐山优品酒店管理有限公司负担1390元，反诉被告四川明磊投资管理有限公司负担540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈德容 人民陪审员  杨兴琼 人民陪审员  张 锐 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  李秀英 书 记 员  李 棚 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。