安徽省黄山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖10民初62号原告：宋勇，男，1967年9月19日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。被告：黄山市金诚投资置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路139号宇隆大厦1301号，统一社会信用代码91341000672616916W。法定代表人：金广贤。诉讼代表人：牛和勇，管理人负责人。委托诉讼代理人：张林，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱才军，安徽徽商律师事务所律师。原告宋勇与被告黄山市金诚投资置业有限公司（以下简称金诚公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告宋勇及其委托诉讼代理人刘志强，被告金诚公司的委托诉讼代理人张林、朱才军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋勇向本院提出诉讼请求：1.判决金诚公司履行商品房买卖合同，向宋勇交付位于黄山市花山路七号黄山凤凰嘉丽国际公寓第一幢501、502、601、602室四套房屋。2.判决金诚公司支付宋勇违约金（违约金数额按已付四套房屋价款150万元的日万分之五，自2014年1月1日起计算至实际交付之日止）。事实与理由：2012年12月31日，宋勇向金诚公司出借100万元（双方约定提前扣除一个月利息，实际转账金额96.7万元），借款期限六个月，利息按月利率3.3%计，金诚公司向宋勇出具了借条。2013年1月24日，宋勇又以银行转账的方式向金诚公司出借50万元，借款期限六个月，借款利率同前，金诚公司向宋勇出具了借条。同时双方还以签订四套房屋买卖合同备案的方式为该两笔借款进行担保。至2013年7月23日上述两笔借款期限届满，金诚公司表示无力还款，后经双方协商一致，金诚公司用备案的四套房屋抵偿借款。金诚公司为此向宋勇出具了购房款收据，确认收到宋勇购房款150万元，并据实将原备案合同的付款期限变更为2013年7月23日，之后金诚公司收回了之前出具给宋勇的借条。双方签订的商品房买卖合同第八条规定,金诚公司应当于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付宋勇,但金诚公司至今未交付房屋。合同第九条规定,金诚公司未按合同规定的期限将商品房交付宋勇的,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向宋勇支付已交房款的万分之五的违约金,宋勇要求继续履行合同的，合同继续履行。2013年7月23日借款期限届满后双方协商用房屋抵偿借款,双方形成了商品房买卖合同关系，该合同关系系双方真实意思表示,合法有效。金诚公司未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担继续履行交付房屋和支付违约金的法律责任。金诚公司答辩称：1.双方没有就涉案房屋签订商品房买卖合同的合意，不是双方的真实意思表示，其依据主要是宋勇自认签订商品房买卖合同是为民间借贷作为担保。金诚公司也未向宋勇开具商品房买卖合同的发票，涉案房屋交付日期约定是2013年的12月31日，宋勇此前一直未就涉案房屋主张权利，与常理不符。商品房买卖合同中501室、502室、601室套内单价均为每平方米4030.84元，602室房屋套内单价为每平方米2946.95元，前后单价差异较大，且与当时涉案房屋所在小区房屋销售的单价亦差异较大。房地产交易中心备案确认单是其就宋勇提供商品房买卖合同形式审查所得，不能证实商品房买卖合同的实际履行。2.根据物权法第186条规定，宋勇不得与金诚公司约定到期未还款，涉案房屋归宋勇所有。债务履行届满，金诚公司虽出具收据，但宋勇与金诚公司未在借款届满后重新签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，本案应当是以民间借贷关系起诉。3.根据企业破产法第18条的规定，本案管理人未在破产案件受理之日起两个月通知宋勇，视为已解除宋勇与金诚公司的合同关系。综上，请求人民法院依法驳回宋勇的诉讼请求。宋勇为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一，宋勇银行账号43×××37明细，证明2012年12月31日金诚公司从宋勇处借款100万元（实际汇款96.7万元，支付第一个月的利息）；2013年1月24日从宋勇处借款50万元。证据二，黄房（昱）预合字第201206392号、黄房（昱）预合字第201206393号、黄房（昱）预合字第××号、黄房（昱）预合字第××号和黄山市商品房合同登记备案确认单，证明双方分别在2012年12月31日、2013年1月24日签订4份商品房买卖合同，且商品房买卖合同已备案。证据三，收据，证明双方民间借贷合同已履行完毕，双方实际形成了商品房买卖合同关系，且金诚公司已收到了房款150万元。证据四，宋勇中国建设银行账号43×××37明细（孙秀森汇给宋勇账户上的款项），证明自2013年5月后金诚公司未支付利息，双方形成商品房买卖合同关系。金诚公司质证认为：对证据一，借款实际金额是146.7万元，不是150万元；对证据二，真实性无异议。对证明目的有异议，这只是作为一个民间借贷担保，商品房买卖合同备案日期为借款当天，不是在借款履行期届满后进行的实际履行；对证据三，真实性无异议，对证明目的有异议。双方并不是形成了商品房买卖合同关系，其性质也是以房抵债。对证据四，无异议。本院认证如下：鉴于金诚公司对宋勇出具的四组证据的真实性无异议，本院对该四组证据的真实性予以认定。金诚公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一，商品房备案信息，证明涉案房屋备案时间在双方借款期间内，双方签订的《商品房买卖合同》系为民间借贷担保。证据二，民事判决书、凤凰嘉丽小区商品房买卖合同，证明双方没有就涉案房屋签订商品房买卖合同的合意，不是双方的真实意思，商品房买卖合同是为民间借贷担保且房屋价格与当时凤凰嘉丽小区房屋价格差距较大。宋勇质证认为：对证据一，三性无异议。当时确实是借款，用房子备案登记写的担保，之后转为买卖，只能证明前一部分事实。对证据二，与本案无关联性。因为商品房价格是动态的，案涉房屋所以价格偏低，是因为楼层最低，双方之间还有其他的合作考虑，双方是自愿签订的；判决书的内容和本案情况相同，是作为买卖合同判决的。本院认证如下：对证据一，三性予以认定；对证据二，与本案无关联性。经审理查明：因金诚公司向宋勇借款，2012年12月31日，宋勇向金诚公司转账96.7万元，同日，双方签订了三份房屋买卖合同，合同编号：黄房（昱）预合字第201206392号、黄房（昱）预合字第201206393号、黄房（昱）预合字第××号，合同第六条约定买受人于2012年12月31日前付清全款；2013年1月24日，宋勇又向金诚公司转账50万元，同日，双方签订了一份房屋买卖合同，合同编号：黄房（昱）预合字第××号，合同第六条约定买受人于2013年1月23日前付清全款。双方以签订四份房屋买卖合同的方式为借款进行担保，四份房屋买卖合同已登记备案。四套房屋总价款为1531020元。另查：2013年7月23日，金诚公司出具收据载明“今收到宋勇购房款150万元整，购房合同第六条约定的买受人付款期限变更至收据出具之日”。再查：2019年5月10日，本院作出（2019）皖10破申4号民事裁定，受理黄山徽建控股集团有限公司对金诚公司的破产清算申请。又查：本案以房屋买卖合同纠纷立案后，本院经审查认为应属民间借贷纠纷，并向宋勇释明是否变更诉讼请求，但宋勇拒绝变更。本院认为：双方当事人均认可借款当日签订的案涉四份商品房买卖合同系为借款进行担保。后因金诚公司未归还借款，向宋勇出具收据，确认收到宋勇购房款150万元整。但该收据上的购房款系之前的转账借款，且收据载明的数额与案涉四份合同的总房款不吻合，宋勇亦未提交证据证明借款到期后双方对借款本息进行了结算，不能视为双方达成新的房屋买卖合意。本案符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应当按照民间借贷法律关系审理，且本院已向宋勇释明变更诉讼请求，宋勇拒绝变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下:驳回原告宋勇的起诉。原告宋勇预交的案件受理费31108元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  宋浩之审判员  戴英杰审判员  余淑媛二〇一九年十二月四日书记员  陈 莹附：相关法律条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。