浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙04民终3123号上诉人（原审原告）：曹忠方，男，1976年4月14日出生，汉族，住平湖市。上诉人（原审原告）：俞金良，男，1969年4月21日出生，汉族，住平湖市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王建平、王丽，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛巧龙，女，1964年12月29日出生，汉族，住平湖市。上诉人曹忠方、俞金良因与被上诉人葛巧龙房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2019）浙0482民初1329号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹忠方、俞金良上诉请求：撤销一审裁定，将案件发回重审。事实和理由：一审认为本案双方之间存在民间借贷关系，不存在房屋买卖关系，从而依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定驳回曹忠方、俞金良的起诉，存有错误。一、上述法律条文对本案并不适用。该条款所适用的情形应当是：双方在签订民间借贷协议的同时另行签订房屋买卖合同，房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示。而本案并不符合该情形。1.双方之间的借贷行为发生于2015年1月9日，于2015年1月28日签订《借款抵押合同》，并办理了公证和抵押登记。而双方之间的《房屋转让合同》签订于2015年8月11日，是在葛巧龙不能还款的情况下，经协商新达成的关于房屋买卖的合意，即将之前的借款抵作房屋转让款的一部分，并对剩余房屋转让款如何支付作了约定，且涉案房屋已转移登记至俞金良名下。因此，本案双方之间已不存在民间借贷关系，只存在房屋买卖关系。2.如果《房屋转让合同》是为履行《民间借贷协议》提供担保而签订的，不应在《房屋买卖合同》签订后，曹忠方、俞金良再向葛巧龙支付款项。3.如果《房屋买卖合同》是为履行《民间借贷协议》提供担保而签订的，双方应当约定借款利息、还款期限，而本案中显然没有。二、一审认定双方签订《房屋买卖合同》是为履行《民间借贷协议》提供担保的理由之一是“曹忠方自认其在接受公安机关询问时作了如下陈述：其在和葛巧龙签订房屋买卖合同后，双方曾口头约定葛巧龙可将涉案房屋赎回，赎回的费用为借款本息及再次过户的费用”。对此，曹忠方、俞金良即使曾口头同意葛巧龙赎回，但同意赎回不等同于房屋买卖的意思表示不真实，且这也仅仅是口头约定，并无书面约定。事实上，在房屋买卖合同约定的房屋交付时间前，葛巧龙从未提出过赎回的要求。三、一审认定双方签订《房屋买卖合同》是为履行《民间借贷协议》提供担保的理由之二是“房产交易的一般市场交易习惯为买方付清房款后，卖方协助买方办理过户手续并将房屋交付买方。而本案中，葛巧龙在曹忠方、俞金良付清房款前就将涉案房屋进行了过户，且过户后葛巧龙仍一直占有使用涉案房屋，曹忠方与葛巧龙进行房产交易的方式与一般房产市场交易习惯明显不符”。对此，曹忠方、俞金良认为，所谓一般市场交易习惯根本不能称之为交易习惯，现实生活中与此所谓的一般市场交易习惯不符的交易形式比比皆是。四、一审选择性地忽视该房屋转移登记后曹忠方、俞金良为转让该房屋多次带购房意向人上门看房，葛巧龙予以配合的重要事实。对此事实，葛巧龙在一审庭审中也是认可的。如果《房屋转让合同》仅仅是为民间借贷担保而签订，葛巧龙不可能配合曹忠方、俞金良带人看房的行为。一审认定法律关系错误，恳请二审裁定撤销一审裁定，将案件发回一审法院重审。葛巧龙辩称，《房屋转让合同》不是葛巧龙的真实意思表示，只是做给案外人万海良看的。葛巧龙有要求当场赎回，之后葛巧龙和葛巧龙儿子一起打电话给曹忠方、俞金良，曹忠方、俞金良开始拒绝。葛巧龙不应承担本案全部责任，葛巧龙也不同意把房屋交付给曹忠方、俞金良。曹忠方、俞金良向一审法院起诉请求：1.判令葛巧龙继续履行《房屋转让合同》，将平湖市房屋交付给曹忠方、俞金良；2.判令葛巧龙赔偿曹忠方、俞金良逾期交房的房租损失，自2017年8月11日开始计算至实际交付之日止（按1000元／月计算，暂计至2019年3月11日为19000元）。一审法院认定事实：俞金良系曹忠方的姐夫。葛巧龙与案外人陈祥根是同事关系。陈祥根有一子叫陈郁。陈郁欲借款，陈祥根要求葛巧龙帮忙，让葛巧龙用涉案房屋作抵押向银行贷款30万元，贷款由其负责归还，葛巧龙同意了陈祥根请求。因银行贷款需要一定周期，陈郁向曹忠方借款30万元，并允诺从银行贷款成功后即可归还借款，同时愿意将涉案房屋抵押给曹忠方。2015年1月9日，曹忠方与案外人陈郁、陈祥根及葛巧龙就借款、抵押事宜协商完毕后，曹忠方将30万元转入葛巧龙工商银行的银行卡上。在征得葛巧龙同意后，陈郁于当日即领取了葛巧龙银行卡上的30万元。后曹忠方又转给葛巧龙10万元，用于归还葛巧龙在公积金管理中心的涉案房屋贷款。2015年1月28日前，将案涉房屋的房产证拿回后，葛巧龙与俞金良等一起去了平湖市公证处，办理了借款抵押合同的公证。借款抵押合同载明：借款金额30万元，乙方（俞金良）已于2015年1月9日通过银行转账方式将出借资金转入甲方（葛巧龙）名下的账户；借款期限6个月，自2015年1月9日至2015年7月8日止；借款利率月息2分，利息按月结算，由甲方于每月8日支付乙方；还款方式为借款到期本金一次性付清；为保证合同的履行，甲方以其所有的坐落于平湖市的房屋抵押给乙方，作为借款人归还借款的担保。翌日，双方又办理了抵押登记手续。后因办理银行贷款未果，曹忠方的借款未得到偿还。2015年8月11日，曹忠方以俞金良的名义与葛巧龙签订了《房屋转让合同》，合同载明：葛巧龙自愿将坐落于平湖市房屋以60万元转让给俞金良；2015年8月11日付房款40万元，8月30日再付房款10万元，余款10万元等葛巧龙房子搬出后一次性付清。同日，葛巧龙出具给俞金良收条1份，载明：今收到俞金良转让房屋费计40万元（抵借款），房屋坐落地址为当湖街道碧水云天14幢2单元102室。同日，俞金良又与葛巧龙签订了《房屋出租协议》1份，载明：俞金良自愿将涉案房屋出租给葛巧龙使用；出租期限为自2015年8月11日起至2017年8月10日止，租期2年；租金为月租金1000元。同日，曹忠方与葛巧龙出具承诺书1份，载明：因葛巧龙向俞金良借款本金40万元（利息6万元），实际此款被陈郁占用，现由葛巧龙将碧水云天14幢2单元102室转让给俞金良，价格为60万元，转户完毕后陈郁如果有所还欠款本金，全部归葛巧龙所有。2015年8月17日，案涉房屋办理完成房屋产权转移手续，房屋所有权人登记为俞金良，为单独所有，产权证号为平湖房权证平字第××号。2015年8月18日，案涉房屋又办理完成了土地使用权证的转移手续，土地使用权人登记为俞金良，土地使用权证号为：平湖国用（2015）第05194号。2015年8月22日，葛巧龙出具收条1份，载明：今收到俞金良现金6万元（其中8月12日2万元由曹忠方支付）。2015年8月30日，葛巧龙又出具收条1份，载明：今收到（曹忠方）俞金良现金3万元。2015年9月14日，葛巧龙再出具收条1份，载明：今收到曹忠方1万元整。同日，葛巧龙出具承诺书1份，载明：葛巧龙承诺将碧水云天14幢2单元102室租房到2017年8月11日之前必须搬出，房租扣除，并保证俞金良带客户随时看房（注：俞金良将房屋转让），如葛巧龙有违约，承担违约责任2万元整，葛巧龙可以提前交房，但必须先腾空房屋再由俞金良支付余款（注：房租按实际时间结算，再扣除借款利息6万元）。2018年9月28日，曹忠方在公安机关询问时陈述：“……之后我记得一直到2015年8月份左右的时候，我了解到陈郁外面欠了很多钱，而且那个葛巧龙儿子外面也欠了很多钱，这时我就比较担心自己钱的事情。于是就想让葛巧龙把房子过户给我保险点。于是2015年8月10日晚上的时候我约葛巧龙出来，就40万贷款的事情和葛巧龙达成协议，当时我记得是这样说的，因为2015年8月葛巧龙在碧水云天的房子的价格大约在60万左右，所以当时我们就谈好了房子算60万，让葛巧龙住两年，但两年的房租她自己出。当时因为葛巧龙本来就欠我40万，于是还剩20万，我说等房子过户完毕我会先付10万，剩下的10万我的（得）等葛巧龙把房子腾空后在（再）去掉房租再给她。再（在）谈的时候我有对葛巧龙说这个事情要保密的，因为当时我怕这个事情泄露出去可能就办不成功，因为当时他们外债太多了，当时葛巧龙也是同意的，并且还感谢我了，这些我们都是有协议的，我都可以提供给你们。当时葛巧龙有说过赎回房子的事情，当时我们口头上是这样说的，如果葛巧龙把钱还给我，再加上利息和过户的费用，我还是可以把房子在（再）过户回去的。但是之后他们一直没钱还，我当时留着房子也是比较烦，因为那时房子根本卖不出去，之后他们又说起要赎回房子的事情，我也同意的，但是他们还是拿不出钱来。我记得我在2016年那会把这套房子以66万的价格挂在平湖房产网上的，我记得当时有挂了大约一年的样子，并且还带客户看了很多次，就是没人要，当时看房的事情葛巧龙还是配合着看的。之后我们就把房子过户了，当时我是把房子过户在了我姐夫俞金良的名下的，因为本来这40万是我借我姐夫的，于是我就把房子过户在了我姐夫的名下了，因为本来就是一家人谁名下无所谓的。……”俞金良在2018年10月24日向一审法院陈述：“我不认识葛巧龙，只是房产证做在我名下，房屋转让合同是我签字的，名义上是卖给我，实际上是卖给曹忠方。房价多少记不清楚了，买房的钱是我的，我出了30万元，这些钱放在曹忠方处帮助理财，因为我女儿要读书，所以先让我拿出点钱，曹忠方一下子也拿不出这么多钱，是先周转一下，30万元曹忠方已经给我了。”一审法院认为，曹忠方、俞金良以房屋买卖合同纠纷提起本次诉讼，葛巧龙抗辩认为双方签订的房屋转让合同非双方真实意思表示，双方不存在房屋买卖合同关系。关于双方是否存在房屋买卖关系，应当根据双方当事人的举证情况，结合案件审理情况，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。双方签订房屋买卖合同的目的是为葛巧龙向曹忠方、俞金良的借款提供担保，葛巧龙将涉案房屋过户给俞金良构成让与担保，双方之间存在民间借贷关系，而不存在房屋买卖关系，理由如下：首先，曹忠方自认其在接受公安机关询问时作了如下陈述：其在和葛巧龙签订房屋买卖合同后，双方曾口头约定葛巧龙可将涉案房屋赎回，赎回的费用为借款本息及再次过户的费用。如双方房屋买卖合同关系真实存在，则曹忠方一般不会同意葛巧龙赎回房屋；即使同意葛巧龙赎回房屋，则赎回的费用一般是曹忠方、俞金良赎回房屋时市场价，而不可能仅仅是借款本息和过户费用。曹忠方同意葛巧龙赎回房屋，表明双方签订房屋买卖合同的真正目的是为借款提供担保。其次，房产交易的一般市场交易习惯为买方付清房款后，卖方协助买方办理过户手续并将房屋交付买方。而本案中，葛巧龙在曹忠方、俞金良付清房款前就将涉案房屋进行了过户，且过户后，葛巧龙仍一直占有使用涉案房屋，曹忠方与葛巧龙进行房产交易的方式与一般房产市场交易习惯明显不符。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人到期后不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审庭审中，一审法院向曹忠方、俞金良释明是否同意本案按照民间借贷纠纷进行审理，曹忠方、俞金良明确表示不同意并拒绝变更诉讼请求。故按照上述法律规定，应驳回曹忠方、俞金良的起诉。综上，一审依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定驳回曹忠方、俞金良的起诉。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，曹忠方、俞金良以本案双方的民间借贷关系已转化为房屋买卖关系为由，要求葛巧龙履行房屋买卖合同。葛巧龙则认为双方之间只存在民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系。对此，本院认为，本案双方此前存在借款合同关系，之后又签订《房屋转让合同》，关于《房屋转让合同》的签订是以房抵债还是作为借款合同的担保，应当根据双方的真意加以判断。葛巧龙认为其真意并不在于转让房屋，曹忠方在接受公安机关询问时也陈述“我记得一直到2015年8月份左右的时候，我了解到陈郁外面欠了很多钱，而且那个葛巧龙儿子外面也欠了很多钱，这时我就比较担心自己钱的事情。于是就想让葛巧龙把房子过户给我保险点”、“当时我们口头上是这样说的，如果葛巧龙把钱还给我，再加上利息和过户的费用，我还是可以把房子在（再）过户回去的”。从曹忠方的陈述可以看出，曹忠方当初因担心葛巧龙无力清偿债务，将房屋办理了过户登记手续，葛巧龙清偿债务后，房屋仍可返还于葛巧龙，这符合让与担保的特征。曹忠方、俞金良认为即使其曾同意葛巧龙赎回，也不否认房屋买卖合同关系的存在。但如存在房屋买卖合同关系，则赎回的费用一般也应是葛巧龙赎回时的市场价，而不可能仅仅是借款本息和过户费用。此外，房屋买卖的一般交易习惯为买方付清房款后，卖方协助买方办理过户手续并将房屋交付买方。而本案葛巧龙在曹忠方、俞金良仅支付三分之二“房款”时即已将涉案房屋转移登记至俞金良名下，且过户后葛巧龙仍一直占有使用涉案房屋，这与一般房产市场交易习惯不符。综上，一审认定双方签订《房屋转让合同》是为葛巧龙向曹忠方、俞金良的借款作担保，并无不当。曹忠方、俞金良起诉要求葛巧龙履行房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人到期后不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审已向曹忠方、俞金良释明是否同意本案按民间借贷纠纷审理，曹忠方、俞金良明确表示不同意并拒绝变更诉讼请求。一审依据上述法律规定驳回曹忠方、俞金良的起诉，正确。综上，曹忠方、俞金良的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇一九年十二月五日书记员 王家慧