四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初2086号 原告：李晓渝，女，1956年5月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：马秀恒，四川丘山律师事务所律师。 被告：曹智君，女，1938年11月4日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨明，四川天吉律师事务所律师。 被告：李伟中，男，1974年10月11日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：李岳，男，1962年5月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：李初芳，女，1963年12月12日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：李晓华，女，1969年10月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：李小辉，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：李驰华，女，1962年5月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：李晓云，女，1964年1月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：曹霞，女，1969年11月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告李晓渝与被告曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告李晓渝及其委托诉讼代理人马秀恒、被告曹智君及其委托诉讼代理人杨明、被告李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉到庭参加诉讼，被告李驰华、李晓云、曹霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓渝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告李晓渝与李万鹏签订的《房屋买卖协议》有效，登记在李万鹏名下的岳池县房权证岳字第××号房屋属原告李晓渝所有；2.判令九被告配合原告办理过户手续；3.本案诉讼费由九被告承担。事实及理由：李万鹏（已逝）与前妻生育原告李晓渝等。1971年12月18日，李万鹏与被告曹智君申请婚姻了登记。1981年起，李万鹏与曹智君分开生活，李万鹏带领与前妻生育的子女生活在岳池县城，曹智君带领与前夫生育的子女及李伟中生活在岳池县，至李万鹏去世，曹智君未照顾过李万鹏。1983年左右，李万鹏享受职工福利住房待遇分得岳池县29号3楼住房一套，便与前妻生育的子女共同生活在此处。1992年12月18日，李万鹏按政策申请购买个人优惠公有住房，并于1992年12月28日与汽车八十四队签订《岳池县公有住房买卖协议书》，取得该套住房60%的产权。1997年10月20日，李万鹏与售房单位签订《岳池县成本价售房协议书》，购买该套住房余下产权。2002年7月9日，拆迁人徐廷海、陈性德对房屋进行改建，并签订《房屋拆迁协议》，约定对该套住房进行拆迁改建，新建住房123.12平方米，超过面积50.586平方米按照单价300元交补差款15175.8元，李晓渝代表李万鹏签字。2003年12月7日，原告李晓渝与李万鹏签订《房屋买卖协议》，约定李万鹏将改建新房四楼住房一套卖给原告李晓渝，由李晓渝支付25000元给李万鹏，增建面积款由李晓渝负责交清，李万鹏当面将房屋交给李晓渝。同日，李晓渝将购房款23000元（抵扣李小辉向李晓渝借款两千元）交给李万鹏，李万鹏出具了收条，李万鹏向汽车八十四队领导及王伟出具便函证明该房屋已经卖给李晓渝，增建面积款由李晓渝交清，交接手续由李晓渝处理，并将换办的土地使用证、房屋产权证直接办给李晓渝。改建房屋交房后，李晓渝全家搬进改建新房居住，房屋增建面积款由李晓渝支付给改建人，交接手续由李晓渝办理。现李万鹏已经过世，但该套房屋的产权仍然登记在李万鹏名下，故原告为确认其所有权，维护合法权益，特诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告曹智君辩称，曹智君与李万鹏是合法夫妻关系，被拆迁的旧房是二人共同购买的公改房，还使用了曹智君在酉溪小学36年的工龄，公改房子女不能享受。李万鹏去世后，曹智君才知道这个房子是李晓渝买的，为什么要在曹智君不知情的情况买房，不知道他们搞的什么阴谋，是不合法的。李晓渝说曹智君和李万鹏分居不实，1981年曹智君和李万鹏分居，是要开会和积极参加义务活动，为了工作没有时间回家，有时是李万鹏到曹智君这里来，不是分居而是因为工作分开住。曹智君和李万鹏关系很好，年年春节要照全家福，还于1989年与李万鹏到北戴河等地疗养旅游一个月。所以，案涉房产是曹智君和李万鹏在夫妻关系存续期间取得，是夫妻共同财产，李万鹏一人无权处分。原告知道曹智君是其继母，为何在与其父签订房屋买卖协议时未告知曹智君；李万鹏去世后，李晓渝就说房子是她的了，不要曹智君到屋，这个房子不是李晓渝买的，是为了把曹智君撇开，原告是恶意占有，并非善意；同时买卖不动产应依法办理过户登记手续，才具有法律效力，案涉房屋至今未办理物权转移登记，依照物权法第九条规定不发生效力；原告陈述和出示的证据自相矛盾，充分说明原告等人恶意串通，违背法律和公序良俗，损害曹智君合法财产，同时无处分权的李万鹏未经曹智君同意处分了曹智君的合法财产，也未得到曹智君的追认，故原告与李万鹏的买卖合同应属无效；此外，旧房未满5年出售，违反岳池县政府相关房改文件，仍属无效；原告2002年买房，本案请求属于债权请求权，诉讼时效期间为2年，原告现在才提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李伟中辩称，案涉房屋是李万鹏、曹智君购买的夫妻共有财产，这么多年被告一直不知原告买了此房，还是李万鹏过世后分家产时才知房子卖了，李万鹏卖房未告知曹智君，曹智君起诉分割财产，李晓渝才拿出遗嘱和买卖协议。协议说产权证办给李晓渝，为何现在还在李万鹏名下？卖房人、证人在世不过户，等死无对证才起诉，足以说明合同不生效。八十四队卖房的很多，只有此房多年不过户这正常吗？李晓渝明知李万鹏与曹智君是合法夫妻还要买房，是否双方串通欺骗曹智君？李万鹏卖房三年后又出具证明无偿把房送给李晓渝，此举何解，可以卖了又送吗？原告称李万鹏、曹智君1981年起分开生活以及李伟中对李万鹏未尽赡养责任不实。买卖协议应属无效，该房屋应由李万鹏、曹智君各占一半，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李岳辩称，这房子卖了这么久，产权还在李万鹏名下，别人买就能过户，而李晓渝买了十几年不过户正常吗？李晓渝等卖房的和证人死后来扯这些筋，李岳作为长子都不知道房子卖了。李晓渝明知李万鹏与曹智君婚姻关系存在还买此房，是否买卖双方串通欺骗曹智君？李万鹏卖房后又出具证明无偿把房送给李晓渝，又作何解释？李万鹏曾由李晓渝、李岳、李初芳、李晓华、李小辉还260元借款，此房由这5人继承，为何卖房时不通知5人来签字？综上，买卖协议应属无效，案涉房屋应由李万鹏、曹智君各占一半，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李初芳辩称，这个房子是李万鹏卖给原告的，李初芳记得还签了字的，因为这个房子已经卖了，也没关心这个事情了。李初芳同意这个房子属于原告所有，买卖协议有效，愿意配合对房产予以过户。 被告李晓华辩称，1998年，因为李初芳买了新房搬走李万鹏无人照顾，就叫李晓渝搬去住便于照顾，李万鹏当时还说李晓渝照顾他，今后这房子就处理给他。2002年，原旧房改建，李晓渝在石油公司外面租房住，李万鹏不愿跟去走得太远，又搬去李初芳家居住直到去世。父亲李万鹏买公改旧房没用曹智君一年工龄，曹智君没拿一分钱来买这个房子，曹当时也不是全民性质的教师，且与李万鹏分居多年，在李万鹏年老多病的时候，曹智君从未为李万鹏端茶送水，李万鹏不愿带曹智君去北戴河疗养，还是子女做工作才去。李万鹏以2.5万元把旧房卖给了李晓渝，新增的面积是李晓渝自己交钱购买，房子弄好后，曹智君、李伟中还到李晓渝家去吃饭喝酒，他们当时都知道这房子是卖给李晓渝的，包括李岳也知道。李万鹏在世时曹智君、李伟中、李岳从未提过分房，直到李万鹏去世了解到这个房子尚未过户，为得到更多才提出要分割房子，有没有良心。安葬李万鹏后两三天的一个晚上，曹智君和李伟中到李初芳家，曹智君说过这样的话：“李万鹏是有知识和文化的人，他生前对卖了旧房这2.5万元钱写什么东西没有，如果写得有，就拿出来看，然后就照着写的这么办。如果没写，你们几姊妹商量着办”，可见曹智君清楚知道此房已由李万鹏卖给了李晓渝。综上，买卖协议真实有效，买卖合法，请法院将案涉房屋判给原告，李晓华愿意配合过户。 被告李小辉辩称，李万鹏把案涉房屋卖给了李晓渝，是子女都知道的事情，该房的产权应该属于李晓渝。作为李万鹏的子女应当遵从他的遗愿，千万不能根据自己的一己之欲提出不合理要求，否则会受到良心谴责，李小辉完全同意李晓华的所有观点，也认为协议有效，愿意积极配合办理过户手续。 被告李驰华、李晓云、曹霞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括双方身份材料、李万鹏的结婚登记材料及死亡证明、房产登记档案、《个人优惠购买公有住房申请书》《岳池县公有住房买卖协议书》《共有产权证书》（0116号）、《岳池县成本价售房协议书》、国有土地使用证［岳国用（97改）字第06252号］、《房屋拆迁协议》《房屋买卖协议》《房屋所有权证》（岳池县房权证岳字第××号）、收据、证明、李万鹏的《备忘》、岳池县2013年城镇楼门牌调查清理登记表、（2018）川1621民初3481号法庭笔录及当事人陈述等证据，本院审查其形式及来源合法，内容客观，与本案具有关联，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 被告曹智君与李万鹏于1972年12月18日登记结婚（双方均系再婚），于1974年10月11日生育被告李伟中。李万鹏与前妻曾先后生育原告李晓渝、被告李岳、李初芳、李晓华、李小辉，被告曹智君与前夫曾先后生育被告李驰华、李晓云、曹霞。 1992年12月8日，李万鹏按政策向工作单位四川省汽车运输第八十四队（下称“八十四队”）申请购买坐落于岳池县住房一套，其填写的《个人优惠购买公有住房申请书》载明家庭情况为：妻曹智君、子李伟中；“申请人配偶单位意见”一栏填写“未申请优惠住房”，并加盖有配偶单位印章。1992年12月28日，卖方八十四队与买方李万鹏签订《岳池县公有住房买卖协议书》，约定：买卖房屋的建筑面积为59.72平方米；实际应支付购房款2287.72元。同月31日，相关房价款交清。李万鹏于1993年11月领取的《共有产权证书》（0116号）载明“购房人产权60%”。 1997年10月，李万鹏与八十四队就上述房屋再签订《岳池县成本价售房协议书》，李万鹏实际付款903元，取得该房屋全部产权。其后，李万鹏领取房屋所有权证（岳房改字第××号）及国有土地使用证［岳国用（97改）字第06252号］，房屋所有权证载明房屋坐落环城东路29号2幢3-1号，建筑面积62.45平方米。 2002年7月9日，拆迁人岳池花园建筑建材安装工程公司（甲方）与被拆迁人李万鹏（乙方）签订《房屋拆迁协议》，约定：甲方拆除乙方上述旧房共73平方米；甲方应在2003年7月30日前将经验收合格的位于环城东路A栋1单元4楼2号三室二厅123.586平方米的新建住房交给乙方使用；新旧房屋面积相等的部分（73平方米）互不补偿，超过的面积（50.586平方米）单价300元，金额15175.80元，由乙方支付给甲方，协议书尾部“乙方代表”一栏由李晓渝签名。此后旧房被拆，李万鹏随李初芳一家生活，直至去世。2003年2月开始，原告李晓渝多次向拆迁人支付了超面积部分房价款。 2003年12月7日，原告李晓渝（买方）与李万鹏（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：“李万鹏在岳池县临街面，即汽车八十四队大门斜对面，北靠汽车八十四队办公室、南临水电局过道，有改建新房四楼住房壹套（三室二厅、一厨房、一卫生间、一阳台）。李万鹏将该房卖给大女李晓渝。由李晓渝向其父交清人民币贰万伍仟元，抵扣幺儿李晓辉向李晓渝的借款贰仟元，实交人民币贰万叁仟元。增建面积款由李晓渝负责交清，李万鹏当面将房屋交给李晓渝。李万鹏自然丧失房屋产权，且其余五个子女，即李岳、李初芳、李晓华、李晓辉、李伟中均不得向李晓渝提出产权要求；整套房屋产权属李晓渝所有。新换办的房屋产权证、土地使用证，由李万鹏向汽车八十四队、建筑方王伟出具证明，直接办为李晓渝。李万鹏原安装的防盗门，自行撤走。本协议一式三份，买卖双方各一份，证人一份。签字生效，具有法律效力。”李晓渝、李万鹏分别在协议书尾部“买方”、“卖方”一栏签名，李万龄“证人”一栏签名。李万鹏于同日收到李晓渝支付的上述案涉房屋的房价款23000元，并向八十四队及王伟去函称：“改建新房壹套，已卖给我大女李晓渝。该房的未完工程和交接手续，由李晓渝处理，增建面积款由李晓渝交清，并请将换办的房屋产权证、土地使用证，直接办给李晓渝。”2004年，原告李晓渝全家搬入案涉房屋居住。2006年6月20日，李万鹏出具《证明》载：案涉房屋产权属李晓渝所有，并由其办理产权转移手续。 2007年12月11日，岳池县城镇房屋管理所颁发案涉房屋所有权证（岳池县房权证岳字第××号），登记房屋所有权人为“李万鹏”，登记房屋坐落九龙镇环城东路Ａ幢1-4-2号，建筑面积123.12平方米。2008年2月29日，土地管理部门颁发案涉房屋的国有土地使用证［岳国用（2008）第1108号］，登记的土地使用权人为“李万鹏”。上述二证，均由原告李晓渝领取并保管至今。 2015年6月17日，李万鹏自书《备忘》，内容为：“我与后妻感情不好，1990年彻底破裂，分居生活直到现在。婚后我们经济上各用各，各弄各的儿女，我于1994年6月生病住岳池县医院……带来失眠等多种后遗症。逐步行走困难，前后住院多次，光靠我的退休工资，远远不够，只得到处借债，实在无法，只得将我的住房出卖，还清债务。我就去二女李初芳家中，她服侍我。我现在楼就不能下了，成天呆在家人中，靠二女服侍。我卖房与儿女……无任何关系。”“李万鹏2015年6月17日（86岁）”。 2018年10月16日，曹智君、李伟中向本院起诉李晓渝、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞，请求将案涉房屋的三分之二判归曹智君、李伟中所有，后李伟中撤诉，本院于2018年12月20日判决驳回曹智君的诉讼请求[（2018）川1621民初3481号]。曹智君不服上诉，四川省广安市中级人民法院于2019年4月4日判决撤销本院（2018）川1621民初3481号民事判决，发回本院重审[(2019)川16民终264号]。2019年7月1日，李晓渝诉来本院，提出以上本案诉讼请求。 另认定： 1.李万鹏，生于1929年7月12日，生前系八十四队退休职工，户籍登记为岳池县29号1单元3楼5号居民，公民身份号码5129231929××××××××，于2018年4月10日去世，年满88岁。 2.岳池县九龙镇城西社区居委会于2019年2月21日书面证明：案涉房屋准确地名编码为“岳池县”。 本院认为，李万鹏于1992年12月及1997年10月，先后两次购买所在单位八十四队位于环城东路29号2楼1单元3-1号的住房，其全部产权按房改政策及婚姻法相关规定，应为李万鹏、曹智君夫妻共同所有，其后房屋的拆迁安置权亦应为夫妻共享。2003年12月7日，原告李晓渝与李万鹏签订《房屋买卖协议》，约定李万鹏将“改建新房”卖与李晓渝，“增建面积款由李晓渝负责交清”，相关内容不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案李万鹏出卖的是房屋，非因日常生活需要的财产，如此大宗财产的处置，他人应有理由相信出卖人夫妻之间有商议，且买受人原告李晓渝已依照约定支付了合理对价，故宜认定原告为善意第三人，曹智君不得以不同意或不知道为由对抗房屋买卖关系。协议签订后，原告于2004年开始长期占有、使用房屋，行使了财产所有权，其财产权益理应得到维护。李万鹏现已去世，原告诉请确认房屋买卖合同有效并由李万鹏的第一顺序继承人被告曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉协助办理房屋产权过户手续，本院应予支持；但原告未举证证明被告李驰华、李晓云、曹霞对案涉财产享有权利或系李万鹏的法定继承人，诉其承担协助义务，不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，被告曹智君即便认为该协议书无共有人曹智君签名，出卖人在订立合同时没有处分权，当事人一方也不能主张合同无效，被告认为李万鹏的行为损害其合法利益，可另寻救济途径，本案不予处理。 关于诉讼时效。原告与李万鹏的《房屋买卖协议》，约定“李万鹏当面将房屋交给李晓渝”“新换办的房屋产权证……直接办为李晓渝”，但并未约定原告取得房屋产权的期限，被告曹智君辩称原告请求过户已过诉讼时效，缺乏事实基础。此外，案涉合同效力的确认是一种事实确认，并非实体法意义上的请求权，不属于诉讼时效的客体范围；况过户登记请求权并非特定给付之诉，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人也已实现对房屋占有的，买受人请求办理房屋所有权过户登记的请求权具有物权性质，若适用诉讼时效将无法完成产权交付，不利于物权状态的清晰和统一，也有违买卖双方的合同目的。故，被告曹智君的相关抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下： 一、原告李晓渝与被告李万鹏于2003年12月7日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、坐落于岳池县的房屋（岳池县房权证岳字第××号）归原告李晓渝所有； 三、原告李晓渝为本判决第二项确定的房屋办理所有权过户登记手续，被告曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉应予协助。 案件受理费4750元，由原告李晓渝承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘 浏 人民陪审员  何岳珠 人民陪审员  李冠军 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  杨春华