重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初11256号原告：重庆金泰来物业管理有限公司住所地重庆市巴南区花溪土桥正街11号附4号，统一社会信用代码915001132034370342。法定代表人：魏刚，总经理。委托诉讼代理人：徐利豪，女，系重庆金泰来物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：汤祖根，男，系重庆金泰来物业管理有限公司员工。被告：余泉宏,男,1980年11月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谭波，重庆海外律师事务所律师。被告：叶昌乾，男，1987年4月27日出生，汉族，重庆市江津区。原告重庆金泰来物业管理有限公司(以下简称金泰来物管公司)与被告余泉宏、叶昌乾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，被告余泉宏于2019年7月22日提出管辖权异议，本院遂中止审理。2019年9月26日，本院恢复审理，由审判员胡静独任审判，于同年11月1日和同年12月9日公开开庭进行了审理。原告金泰来物管公司法定代表人魏刚及委托代理人汤祖根与被告余泉宏委托诉讼代理人谭波、被告叶昌乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰来物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2017年7月1日至2019年5月31日所欠的物业服务费为294.26㎡X6(元)X23（月）=40607.88元；水费50吨（起度284-止度334）X6（元）=300（元）；水电公摊费1582.78元（2017.7-2019.5），共计42490.66元；2.判令被告余泉宏支付2017年7月1日至2019年5月31日的延期付款违约金，即以欠付金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2019年6月1日起至付清之日止的违约金。事实和理由：原告是依法成立的物业服务企业，被告余泉宏是X房屋（以下简称涉案房屋）的原业主，房屋建筑面积为294.26㎡。原告与被告余泉宏于2013年10月18日就物业服务一事达成一致，并签订《重庆市前期物业服务协议》，约定由原告有偿向被告余泉宏提供物业服务，被告余泉宏定期按时向原告支付服务费用。合同履行中，原告按约定履行了物业服务义务，并从2013年起至今一直对涉案房屋所在小区提供清洁、绿化、安保等物业服务，而被告余泉宏从2017年7月1日起至2019年5月31日一直未向原告支付物业服务费用和水电费，经原告多次催缴，被告余泉宏仍未缴纳。被告叶昌乾想出售涉案房屋，在被告余泉宏差欠物业服务费的情况下，原告采取了维护自身权利的行为。被告叶昌乾认为对其卖房有影响，为了能顺利卖房，便告知原告其对被告余泉宏的物业服务费等费用全权负责，称如果被告余泉宏没有支付物业服务费等费用，原告可以找其负责，承诺在2018年12月13日前结清相关欠费。二被告至今仍未支付物业服务费等相关欠费，原告遂对二被告诉请如上。被告余泉宏辩称，其于2013年购买涉案房屋，并于2015年入住，之前享受过物业服务的时候支付过物业服务费，并于2016年时付清了该年度的物业服务费，且已缴清2017年1月1日至同年6月30日的物业服务费。但被告余泉宏2017年没有享受过原告提供的物业服务，不应当向原告支付物业服务费。原告金泰来物管公司与塑皇建司签订的《重庆市前期物业服务合同》与本案无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告叶昌乾辩称，其不是《重庆市前期物业服务协议》的合同相对人，不应当承担合同义务。因被告余泉宏委托被告叶昌乾办理出售涉案房屋相关事宜，被告叶昌乾带客户看房时遭到原告阻拦，原告的理由是被告余泉宏欠付物业服务费和水电费，要求完清费用后才允许被告叶昌乾带人看房。为了顺利看房，被告叶昌乾便于2018年10月11日向原告出具承诺书，承诺如果2018年12月13日前找到买家就代付相关欠费，代付之后再找被告余泉宏偿还代付费用。但该承诺系附条件的承诺，被告叶昌乾于2019年4月19日才找到买家，于同年5月15日过户，故承诺书所附条件并未成就，承诺书并未发生效力，且承诺书中“代”的意思是代理被告余泉宏结清相关费用的意思，自己并未作出为欠款担保或负担的意思表示。被告叶昌乾在出具承诺书时明确告知原告其系被告余泉宏的代理人，根据合同法第四百零二条的规定，承诺书直接约束原告与被告余泉宏，被告叶昌乾不应当承担相应义务。综上，请求驳回原告对被告叶昌乾的诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下：2013年10月17日，原告金泰来物管公司与重庆塑皇建设(集团)有限公司（以下简称塑皇建司）签订《重庆市前期物业服务合同》，约定塑皇建司选聘原告金泰来物管公司对塑皇.观云邸实施前期物业管理服务，物业管理区域坐落位置巴南区渝南大道X号，占地面积17617㎡，建筑面积6661.53㎡，物业服务费用标准为6元/月·㎡，业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，按季交纳，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告金泰来物管公司支付违约金。合同同时约定原告金泰来物管公司提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，等等。合同还约定该合同效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。在庭审过程中原、被告一致认可涉案房屋坐落位置巴南区渝南大道X号，建筑面积为294.26㎡，物业服务按建筑面积收费6元/月·㎡，每月应交物业服务费1765.56元，未足月的物业服务费按天计算。在庭审过程中原告金泰来物管公司提交其与被告余泉宏于2013年10月18日签订的《重庆市前期物业服务协议》，该合同内容与原告金泰来物管公司和塑皇建司签订的《重庆市前期物业服务合同》内容一致，被告余泉宏否认其与原告金泰来物管公司签订的《重庆市前期物业服务合同》的真实性。另查明，2018年9月14日，被告余泉宏与叶昌乾签订《房地产居间买卖合同》，约定被告余泉宏将涉案房屋出售给被告叶昌乾。被告余泉宏于2018年9月19日委托被告叶昌乾办理涉案房屋解除查封和抵押、领取不动产权证、办理涉案房屋在不动产登记中心查档等相关手续。被告叶昌乾于2018年10月11日出具承诺书，载明“本人叶昌乾作为余泉宏位于X房屋的唯一代理人，承诺于找到买家，2018年12月13日代余泉宏结清所欠重庆金泰物业管理有限公司物业服务费、水电费、滞纳金，以双方认可的凭证金额为准”。原告金泰来物管公司在庭审中提交催缴通知照片打印件，拟证明其向被告催缴物业服务费等费用。上述事实，有原告金泰来物管公司提交的《重庆市前期物业服务协议》、委托书、承诺书，被告叶昌乾提交的《房地产居间买卖合同》、公证书，及原被告双方当庭陈述等证据在卷为证，并经质证，足以认定。本院认为，原告金泰来物管公司与塑皇建司签订的《重庆市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告余泉宏作为塑皇.观云邸涉案房屋的所有人即业主，原告金泰来物管公司与塑皇建司签订的《重庆市前期物业服务合同》对被告余泉宏具有约束力，被告余泉宏应当按照该合同约定的内容履行权利义务。被告余泉宏否认其与原告金泰来物管公司签订的《重庆市前期物业服务合同》真实性，称其2017年未享受过原告金泰来物管公司提供的物业服务。经审查，原告金泰来物管公司提交的其与被告余泉宏签订的《重庆市前期物业服务合同》内容与原告金泰来物管公司与塑皇建司签订的《重庆市前期物业服务合同》内容一致，且被告余泉宏已按该合同约定的内容即按照物业服务费6元/月·㎡的标准缴清其入住后至2017年6月30日的物业服务费，故本院对被告余泉宏的该项辩解意见不予采信。原告金泰来物管公司对塑皇.观云邸小区进行物业服务，被告余泉宏作为该小区业主，应当支付物业服务费，故本院对原告金泰来物管公司要求被告余泉宏支付2017年7月1日至2019年5月31日止的物业服务费40607.88元(1765.56元×23月)的诉讼请求予以支持。被告叶昌乾称涉案房屋于2019年5月15日过户给他人，但并未提交相关证据予以证明，故本院不予采纳。根据合同约定，如果业主未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之三的标准支付违约金。现原告金泰来物管公司将违约金标准调整至按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，符合法律规定，故本院对原告金泰来物管公司要求被告余泉宏支付以欠付的物业服务费40607.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算自2019年6月1日起至2019年8月19日止及按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算自2019年8月20日起至付清之日止的违约金的诉讼请求予以支持。原告金泰来物管公司诉请被告余泉宏支付水费和水电公摊费，但其提交的催缴通知系照片打印件，真实性无法核实，原告金泰来物管公司未提交证据证明欠付的水费和水电公摊费金额，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告叶昌乾向原告金泰来物管公司作出代付物业服务费等费用的承诺，系债务加入，本院对其系代理被告余泉宏结清费用的抗辩理由不予支持，被告叶昌乾应当按照约定支付2017年7月1日至2018年12月13日止的物业服务费30754.92元（1765.56元×17月+1765.56元÷31天×13天）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余泉宏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆金泰来物业管理有限公司2017年7月1日至2019年5月31日止的物业服务费40607.88元及违约金(违约金以40607.88元为基数，分别自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止)；二、被告叶昌乾对被告余泉宏的上述给付义务中2017年7月1日至2018年12月13日止的物业服务费30754.92元承担连带清偿责任；三、驳回原告重庆金泰来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取计431元，由被告余泉宏负担(此款已由原告重庆金泰来物业管理有限公司垫付，被告余泉宏在履行前述判决给付义务时一并支付原告重庆金泰来物业管理有限公司，本院预收的案件受理费不作清退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  胡静二〇一九年十二月十日书记员  李梅