宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初1318号 原告：宁夏回族自治区地质局，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路215号。 法定代表人：马世军，该局局长。 委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区裕民南路118号。 法定代表人：刘长山，该公司董事长。 原告宁夏回族自治区地质局（以下简称宁夏地质局）与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司（以下简称众鑫诚房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告宁夏地质局的委托诉讼代理人陈乾到庭参加诉讼，被告众鑫诚房地产公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏地质局向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《房屋拆迁补偿合同》，向原告交付位于银川市西夏区北京××路（价值约1800万元人民币，下称“置换房屋”），并协助原告办理房屋产权登记手续；2.依法判令被告以置换房屋在《房屋拆迁补偿合同》约定的交付日期（2015年7月）时的市场价格为基准，按每日万分之五的标准向原告支付自2015年8月1日至置换房屋实际交付之日止的违约金；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系一家房地产开发企业。2010年1月22日，原、被告经协商一致签署了《房屋拆迁补偿合同》，约定由被告对原告职工住宅小区及原告拥有产权的部分建筑物进行拆迁改造；拆迁范围包括：原告职工住宅小区住宅楼、甲方拥有产权的部分建筑物、居委会所占房屋及8套营业房；拆迁范围内的职工住宅房由被告与住户签署拆迁补偿合同；居委会所占房屋及8套营业房由被告自行与当事人达成拆迁协议；本协议订立，且被告以挂牌的方式取得开发用地使用权后，即视为被告与原告达成了原告享有处分权的建筑物的拆迁补偿合同。《房屋拆迁补偿合同》对职工住宅房和原告享有处分权的建筑物的拆迁补偿方式及期限分别进行了约定，并约定如被告迟延向原告交付房屋的，每逾期一日，按应交付房屋市场销售总价的万分之五支付违约金。在《房屋拆迁补偿合同》履行的过程中，原、被告于2014年11月18日又签署了《房屋拆迁补偿合同的补充协议》（下称“补充协议”），其中确认原告拥有产权的7916平方米建筑物被列入拆迁范围需要拆除，由被告根据总体规划设计予以拆除。并约定被告在原告大院东北角新建一栋面积为2390平方米的新建筑物，编号为4号，楼高五层，框架架构，坐西朝东，位于轻纺巷和健美巷交接处；被告以上述新建4号楼置换的方式对原告进行补偿，原《房屋拆迁补偿合同》第六条第四项关于原补偿方式的约定被告不再履行；被告应于2015年7月交付房屋，备案手续于2016年6月完成。目前，《房屋拆迁补偿合同》及补充协议范围内原告享有产权的建筑物均已拆除完毕，补充协议约定的位于轻纺巷和健美巷交接处用于向原告置换补偿的4号楼（房产所属项目名称为：西府城邸）也已建设完成，但被告却迟迟不为原告办理置换房屋的交付及产权登记手续。综上，原、被告签署的《房屋拆迁补偿合同》及补充协议合法有效，对双方具有约束力。现被告迟延交付置换房屋的行为已构成违约，被告除应继续履行房屋交付及过户登记义务外，每日还应按置换房屋市场销售总价的万分之五支付违约金。基于此，为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判如所请。 被告众鑫诚房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告宁夏地质局为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一宁夏回族自治区机构编制委员会文件（宁编发[2015]59号）复印件一份，证据二《房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿合同的补充协议》。被告众鑫诚房地产公司未提交证据。经审查，原告提交的证据真实、合法、有效，与本案有关联性，本院予以采信。 本院认定如下事实，2010年1月22日，宁夏回族自治区地质矿产勘查开发局（甲方）与被告众鑫诚房地产公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿合同》，约定甲方职工住宅小区以及甲方拥有产权的部分建筑物需要拆迁改造，乙方是具有房屋地产开发资质的房地产开发商，愿意对甲方职工住宅小区以及甲方的部分建筑进行拆迁改造，双方达成如下协议。一、拆迁范围。1、甲方职工住宅小区的住宅楼（1－16号楼，共16栋）；2、甲方的部分建筑物（勘查界定范围内，系国有资产）；3、居委会所占房屋；4、8套营业房（16号楼一层）。二、开发建设的占地范围。1、甲方职工住宅楼所占土地及住宅小区的共用土地；2、甲方建筑物所占土地及部分公用土地；3、居委会用房所占土地（甲方土地）及8套营业房所占土地；4、前述地块总面积约为67.5亩，其中1－15号楼及公用地64.5亩，16号楼约3亩（以勘测界定和挂牌的面积为准）。三、开发建设所占土地的性质及土地出让金的缴纳。1、甲方职工住宅小区部分房屋属于房改房，其占用范围内的土地使用权由住户享有；甲方建筑物占用范围内的土地及部分公用土地属国有划拨土地；2、乙方开发建设占用的土地需要缴纳土地出让金等相关税费的，由乙方自行筹资向相关部门缴纳，甲方不承担与此有关的任何费用。四、拆迁改造开发的程序。1、乙方以挂牌方式取得开发用地使用权；2、甲方协助乙方作好甲方职工住宅小区职工住户的拆迁工作；3、本协议订立，且乙方以挂牌方式取得开发用地使用权后，即视为乙方与甲方达成了甲方享有处分权的建筑物的拆迁补偿合同，乙方可以实施该部分建筑物的拆除；5、居委会用房的拆迁补偿以及8套营业房的拆迁补偿由乙方自行与当事人达成拆迁合同。五、拆迁改造开发的时间。乙方取得合法的拆迁开发手续后，可分两期进行拆迁开发，第一期自2010年5月1日开始，拆迁改造的范围为甲方享有处分权的建筑物及甲方享有使用权的公用土地，乙方必须于2011年6月30日前完成第一期的开发建设，并向甲方交付经竣工验收的房屋，用于拆迁户的安置（临街面的营业房除外）。如因故，甲方的建筑物交乙方拆除日期推后，乙方向甲方交付竣工验收房屋的日期可相应顺延；第二期必须于2012年6月30日前竣工，并向甲方职工住宅小区住户交付经竣工验收的房屋。六、拆迁补偿的原则及方式。…4、乙方对甲方的补偿方式为，4.1乙方向甲方提供160套住宅楼房，其中每套面积为160平米的10套，每套面积为120平米的计90套，每套面积为100平米的60套；4.2乙方向甲方提供的房屋每套销售均价为2700元/平米；4.3乙方向住户提供的房屋和向甲方提供的房屋，应当为框架或者框剪结构。十二、2、开发完成后，乙方不能或未如数向甲方交付本合同第六条第4.1款所列房屋的，甲方有权要求乙方在其他地域购买，……。3、乙方未按本合同第五条规定和期限完成开发或迟延向甲方和甲方职工住户交付房屋的，每逾期一日，按应付房屋市场销售总价的万分之五支付违约金；等。 2014年11月18日，宁夏回族自治区地质矿产勘查开发局（甲方）与被告众鑫诚房地产公司签订《房屋拆迁补偿合同的补充协议》，约定甲乙双方于2010年1月22日签订了《房屋拆迁补偿合同》，鉴于合同履行过程中情况发生变化需要就以下合同内容作出补充约定。一、拆迁范围。甲方拥有产权的约7916平方米的建筑物被列入拆迁范围且需要拆除，乙方依据总体的规划设计予以拆除，乙方有义务用新建房屋给予甲方补偿和置换。二、乙方新建房屋的概况。乙方同意在甲方大院的东北角新建一栋面积为2390平方米的新建筑物，编号为4号，楼高五层，框架架构，坐西朝东，位于轻纺巷和健美巷交接处。三、拆迁补偿的原则及方式。1、乙方用新建4号楼置换的方式补偿甲方，原合同第六条第四项关于原补偿方式的约定乙方不再履行。新建房屋的质量标准符合国家标准，并且达到甲方的使用要求。1.1外观和内装符合本协议第四条之约定。1.2置换房屋乙方应当无偿给甲方提供发票，配合签订购房合同，提供《竣工决算书》。乙方应为甲方办理房产证及土地使用权证书。办理房产证及土地使用权证涉及税费的，双方按照法律规定分别缴纳。四、乙方补偿或提供的房屋的基本设施。乙方向甲方提供的房屋应具备门窗齐全、门窗质量符合建筑施工规范要求，墙面乳胶漆，瓷砖地面等。五、交房期限和乙方责任。1、乙方应于2015年7月交付房屋，备案手续于2016年6月完备。2、乙方责任。2.1负责交纳土地出让金、土地评估费、城市建设费、税金、各项增容费、建设施工、验收等一切费用；2.2负责办理拆迁改造及开发的全面设计及施工的各项审批手续并交纳费用；2.3在实施中要严格按照设计要求施工等。六、其它约定。1、新建建筑物需要评估手续，由甲方进行评估，费用由甲方承担。资产转移时，乙方应当全面配合，保证新建房屋的移交和相关手续的完备。2、上述约定和原《补偿合同》不一致的，以补偿协议为准。补充协议未涉及部分，仍以原《补偿合同》为准。如还有未尽事宜和其他需要约定内容，双方应另行签署协议。 2015年10月22日，宁夏回族自治区机构编制委员会以宁编发[2015]59号《关于调整自治区地质矿产勘查开发局及所属事业单位机构编制事项的通知》文件向宁夏回族自治区地质矿产勘查开发局发文称，同意将自治区地质矿产勘查开发局更名为自治区地质局。 被告众鑫诚房地产公司在履行与原告宁夏地质局（原宁夏回族自治区地质矿产勘查开发局）《房屋拆迁补偿合同》、及补充协议过程中，未能按照约定于2015年7月向原告宁夏地质局交付约定的新建4号楼。至原告起诉前，被告仍未交付。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。 审理中，原告称涉案安置的4号楼主体工程于2015年完成，2017年外部装饰完成，工程至今未投入使用。原告主张违约金的计算方式为被告众鑫诚房地产公司拆除原告的房屋面积为7916平方米（补充协议中约定），合同约定违约金按每逾期一日房屋市场销售总价的万分之五支付，双方在《房屋拆迁补偿合同》约定销售均价为2700元/平米，故原告主张按价值约1800万元总价计算违约金自2015年8月1日起算至房屋实际交付之日止，每日万分之五计算。 本院认为，原告宁夏地质局与被告众鑫诚房地产公司签订的《房屋拆迁补偿合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。上述协议履行过程中，被告众鑫诚房地产公司将宁夏地质局拥有产权的约7916平方米的建筑物房屋拆除，在该地段开发建设西夏区北京××路，并约定在该地段的东北角新建一栋面积为2390平方米的新建筑物，编号为4号，楼高五层，框架架构，坐西朝东综合楼为原告宁夏地质局进行安置补偿。被告众鑫诚房地产公司应依照双方约定原地返还原告拆迁安置房屋，但被告至今未予返还，其行为构成违约，应承担民事违约责任。根据已查明的案件事实，本案争议焦点是1、原告主张由被告交付位于银川市西夏区北京××路及由被告协助原告办理房屋产权登记手续的请求能否实现；对返还不能，价值应如何确定。2、原告主张由被告承担自2015年8月1日至置换房屋实际交付之日止按每日万分之五的标准的违约金的计算依据。 一、关于原告主张由被告交付位于银川市西夏区北京××路及由被告协助原告办理房屋产权登记手续的请求能否实现；对返还不能，价值应如何确定。本案审理中，因被告经依法传唤未到庭，导致本案审理中仅有原告提交的证据，而原告宁夏地质局提交的证据中无涉案安置房屋的竣工验收资料及涉案安置房屋的出售情况的相关证据。根据原、被告的约定，被告众鑫诚房地产公司拆除宁夏地质局拥有产权约7916平方米的建筑物，被告安置补偿原告新建一栋面积为2390平方米的新建筑物，编号为4号综合楼，由此，被告应按补充协议的约定向原告返还拆迁安置西城府邸4号综合楼建筑面积2390平方米的房屋。由于原告要求安置的西城府邸4号综合楼无证据证明已具备办理产权证的条件，故原告主张由被告众鑫诚房地产公司协助原告办理房屋产权登记手续的请求在本案中无法实现，应不予支持。审理中，对于原告主张安置补偿的西城府邸4号综合楼被告众鑫诚房地产公司是否出售原告未提交证据证明，如果被告在上述范围内不能返还，或者返还面积不足的部分，应根据西城府邸4号综合楼2015年8月的房屋市值，按安置面积2390平方米乘以房屋市值单价对原告进行补偿。被告在执行判决中，实际超出返还面积的部分，亦应依照上述价格由原告补足相应价款。 二、关于原告主张由被告承担自2015年8月1日至置换房屋实际交付之日止按每日万分之五的标准的违约金的计算依据。审理中，原告主张由被告众鑫诚房地产公司按照被告拆除原告房屋面积7916平方米及双方签订《房屋拆迁补偿合同》中约定的安置住宅房屋的单价2700元/平方米，计算应安置房屋的总价款，原告以18000000元为基数，自2015年8月1日被告众鑫诚房地产公司应安置原告房屋时起以《房屋拆迁补偿合同》应付房屋市场销售总价的万分之五支付违约金的约定计算违约金，原告主张违约金的请求符合双方合同约定，应予支持，虽被告未到庭进行抗辩，但违约金的计算应与原告所受损失相适应，故酌情调整为每日万分之三的标准予以支持。截止2019年8月14日庭审时，已经过1474天，违约金为7959600元。原告主张违约金计算至房屋交付之日，对原告的此项主张，本院予以支持到判决确定的支付之日。 综上，被告众鑫诚房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宁夏回族自治区宁夏回族自治区地质局位于银川市××区综合楼建筑面积2390平方米的房屋； 二、如果被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司不能履行上述第一项确定的房屋返还义务，或者返还面积不足的部分，则应按照银川市西夏区西城府邸小区4号综合楼2015年8月的房屋市值单价给原告宁夏回族自治区地质局支付安置房屋补偿价款。被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司在执行本判决过程中超出返还面积的部分，由原告宁夏回族自治区宁夏回族自治区地质局按照银川市××区综合楼2015年8月的房屋市值单价向被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司补足。 三、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏回族自治区地质局承担自2015年8月1日至2019年8月14日期间违约金7959600元，及自2019年8月15日至判决确定的支付之日以总价款18000000元为基数按每日万分之三标准计算的违约金。 四、驳回原告宁夏回族自治区地质局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者未履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129800元，由被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月十一日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。