云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初4621号原告：吴芸，女，1968年3月23日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：李红林，男，1968年10月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告共同委托诉讼代理人：寇士其,云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：吴小东，云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。被告：华宁县成名房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530424668296921F，住所地：华宁县宁州镇宁荣街。法定代表人：汪成名。第三人：徐向阳，男，1970年4月27日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务律师，特别授权代理。原告吴芸、李红林诉被告华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月15日受理后，第三人徐向阳认为其与本案争议涉及的标的物有直接的权利义务关系，申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查予以受理，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，开庭后，因双方提交的证据均不能证明房屋退房和交房的情况，本院要求当事人进一步提供证据，并于2019年12月3日再次公开开庭进行了审理。原告吴芸、李红林及其委托诉讼代理人寇士其、吴小东，被告成名房地产公司法定代表人汪成名，第三人徐向阳及其委托诉讼代理人刘玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴芸和李红林向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2015年6月14日签订的《商品房购销合同》并向原告交付玉溪市高新区房屋；二、判令被告为原告办理玉溪市高新区房屋不动产登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2015年6月14日，原告与被告成名房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告将其开发建设的钱山别院第6幢1号房屋出卖给原告，房屋总面积358.14平方米，合同约定房款为3223260元，实际约定房款为2499817元。合同签订以后，原告通过抵押本案涉案房屋的方式向中国农业银行贷款1930000元支付给了被告，加上原告前期支付的款项，原告总计向被告支付款项2004710元，其中包含购房款、契税、住宅专项维修基金以及办理房屋所有权所需要的相关费用。2015年8月7日，被告将本案所涉房屋预售登记至本案原告名下，但至今被告未按照合同约定向原告交付房屋。2019年5月份，原告发现案外人徐向阳正对该房屋进行装修，询问被告房屋情况，被告无法向原告给出明确答复。综上，原告与被告签订有《商品房购销合同》且已经向被告支付了大部分购房款，被告也已经将房屋登记备案至本案原告名下，被告未按照合同约定向原告交付涉案房屋的行为明显违约，为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告成名房地产公司法定代表人汪成名答辩称，原告李红林家买的房子，是吕合春挂靠成名房地产公司开发的，买房子签合同汪成名都不知道。只知道原告家买了房子后又申请退房，具体情况其不清楚。房子是卖给了原告，但原告又退房，退房后原告委托谁卖房子其不知道。原告的退房申请没有交给其本人。第三人徐向阳申请参加诉讼，并请求：一、依法驳回原告的全部诉讼请求；二、判令被告成名房地产公司继续履行与其2017年4月26日签订的《商品房购销合同》，即撤销该房备案，第三人支付被告剩余尾款，由被告还清原告欠银行的贷款后将钱山别院6幢1号房屋登记备案在第三人名下；三、判令原告立即停止侵权，并协助被告办理解除《商品房购销合同》备案登记手续；四、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，第三人与被告签订《购房协议》，第三人以249万元的价格向被告购买钱山别院6幢1号房屋。协议约定第三人先付100万元，余款149万元待签订商品房购销合同后办理银行按揭贷款。协议第二条约定：“甲方（被告）承诺待乙方（第三人）支付完该套房屋首付款时，积极协调办理该套房屋合同撤销备案登记手续，并在3个月内将该套房屋合同撤销更名至乙方名下。”协议签订后，第三人按约于2018年5月15日付清被告100万元首付款，然而被告却未按约将该套房屋撤销备案，登记在第三人名下。被告同时还告知第三人此前该房屋已经出售给原告并备案在原告名下，但他们已经解除了《商品房购销合同》，并将退房协议，请示等原告解除合同的手续交给第三人，同时将房屋钥匙交给第三人，明确他们会尽快筹款归还该房屋的银行按揭贷款，并尽快办理该房屋变更登记备案手续。2019年2月至5月期间，第三人和原被告三方多次协商如何办理该房屋撤销原登记备案，变更备案登记在第三人名下的，如何支付原告尚欠的按揭贷款，三方达成了初步协议，第三人2019年4月即开始装修该房屋，原告将其银行卡发给第三人，由第三人按月打款给原告用于赔还原告的银行按揭贷款。2019年9月，原告看房价上涨，又反悔要房子，到第三人工作单位吵闹，并向人民法院起诉。第三人装修该房屋花费了70余万元，加上首付款花费了170余万元。原告背信弃义的行为已经严重损害了第三人的合法权益。为此特请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，并支持原告的全部请求。原告请求驳回第三人的诉请。事实与理由：1、第三人在参加诉讼申请书上写双方签订商品房购销合同，实际上他们是在2018年4月26日签订了购房协议，没有商品房购销合同；2、购房协议并非商品房购销合同，因为不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，其性质应当属于预约合同，第三人不能以预约合同来对抗原告已经签订并在房屋管理部门备案的商品房购销合同，并不能因该预约合同主张权利；3、原告与被告之间的商品房购销合同并未解除，虽然原被告双方对合同解除事宜有过协商，但被告未在解除协议上签字，该解除协议对双方未生效也未实际履行；4、第三人在明知房屋备案在他人名下仍与被告签订购房协议并在原告多次制止的情况下仍然对房屋进行占有并进行装修施工，第三人对房屋的占有属于无权占有；5、原告以房屋抵押向农业银行贷款，原告作为房屋的所有权人已经行使了房屋担保物权。成名房地产公司称，原告与第三人前期谈了几次其不清楚。原告的房屋买卖合同其没有异议，但是原告后面写了退房申请，三方对此商谈过三至五次，原告愿意将房屋退出来，第三人也愿意支付房屋贷款，该公司也同意协助双方进行房屋的变更备案手续，但是后面没有达成协议，现在其也不知道应该怎么办，请法院依法判决。为证明其诉讼请求，原告吴芸和李红林提供了以下证据：一、原被告身份信息，证明原被告诉讼主体资格；二、《商品房购销合同》，证明2015年6月14日原被告签订商品房购销合同，合同对房屋标的情况、金额、交房期限、违约责任等进行明确的约定；原告没有向被告支付剩余购房款，是因为被告没有向原告交付房屋；该双方签订的合同于2015年8月7日履行了备案登记手续；三、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》，证明原告按照合同约定以本案涉案房屋为抵押物向中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行贷款1930000元，中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行于2015年8月11日将款支付给了被告，用于原告支付房款；该贷款合同目前是由被告提供阶段性担保，该贷款的款项由原告进行偿还；证明原告已经在这个房屋行使了担保物权；四、2015年5月27日定金收据一张、2016年12月15日收条一份、2016年12月15日钱山一号交款通知单，证明2015年5月27日原告总计向被告支付定金50000元，2016年12月15日支付购房款项24710元，加上贷款支付的款项总计向被告支付款项2004710元；2016年12月15日原被告双方对购房款项进行了明细，对购房所要交的税费、办证所需要交纳的工本费、配套设施费进行了计算；双方签订的购房合同所约定的实际购房款金额为2499817元，而不是双方在商品房购销合同中所约定的3223260元，商品房合同所约定的金额是原被告双方为了配合向银行贷款所约定的，由此款项约定所产生的税费差额已经由原告实际承担，税费只是计算，还没有支付；截止目前为止原告尚欠被告购房尾款71万元，计算方式为购房的总款2499817减除定金50000，银行贷款支付193万元，余额为519817元，加上因购房差价原告承担的税差77046.68元加上契税款项96698元，住宅专项维修基金19769元，房屋所有权证的工本费80元，共有人房屋产权证的工本费10元，国有土地使用证工本费75元，房屋质量保证书、房屋使用说明书代收款项15元，各项房屋所有权代办费及其他杂费4500元再加上配套设施费16700元，扣除2016年12月5日支付的购房款项24710元后尚欠购房尾款71万元，原被告双方对该款项进行了确认，该确认是在证据收条中进行了确认。五、查询对象基本信息表，证明涉案标的房屋现仍备案在原告名下；六、报警电话记录三份、接出警情况登记表两份、询问笔录两份，证明因涉案房屋被第三人徐向阳占有并在房屋中装修，原告多次要求徐向阳停止装修并因此双方多次产生争执；2019年10月19日的询问笔录原告对当时的过程说的非常清楚，但是徐向阳在笔录中没有说什么话；七、转账记录两份，证明在原告起诉后，第三人徐向阳向原告转款24568.6元，原告已经退还上述款项。经质证，被告成名房地产公司法定代表人汪成名对第一组证据无异议；对第二组证据认为没有事实依据，钱山别院房屋虽然是吕合春挂靠成名房地产公司进行开发建设，但房子建盖过程中其本人还是经常去监管的，其知道原告买的是现房，因为这个项目2014年就竣工验收了；对第三组证据其没有异议；对第四组证据认为其了解的房价是3223260元，并不是原告说的240多万，价格是备案登记过的，应以备案的为准。原告和吕合春他们有没有虚增购房款骗取银行贷款其不清楚。原告说的内部情况要有证据证明。事后其了解到原告没有交过其他费用，现在原告说又交过其他费用包括契税等，这个其不清楚。2019年2月，原告和第三人找到其说要办理相关手续，当时原告说没有交过其他的费用；对第五组证据无异议；对第六组和第七组证据表示其不知情、不清楚。第三人徐向阳对第一组证据无异议；对第二组证据认为其向成名房地产公司买房子时不清楚他们之间签订过购房协议，买房子时房子是空的，其买的是现房，当时就交付了；对第三组证据认为其是后来才知道这件事，原告退房后，第三人还拿了部分钱给原告还贷款；对第四组证据同意被告的质证意见，其没有看到过这些票据，被告将原告的退房申请拿给了第三人，在协商时原告认可第三人将149万元偿还银行，剩余部分由被告出资，但是第三人将钱凑齐了，被告又没有钱偿还给银行，就没有办理房屋的变更备案登记手续；对第五组证据无异议；对第六组证据表示其是三方商量好后才进行的房屋装修，并且原告是4月份就让第三人来付款按揭贷款，第三人从5月份还到8月份，9、10、11月份是原告拒收，第三人是9月份就装修好了，之后原告才来闹。房子的水费、电费、物管费的户头全部由原告转到了第三人的户头上；对第七组证据无异议。被告成名房地产公司提交了2017年12月15日的农村合作银行的进账单，证明被告已经将原告支付的定金50000元和购房款24710共计74710元退还给原告。提交了原告李红林2019年3月7日三方在第三人办公室协商过程中的记录，证明对原告退房后如何归还银行贷款已经进行过协商，吕合春还于2018年9月和10月每月转了12280元给原告用于归还银行贷款。经质证，原告对真实性无异议，但认为是用于赔还银行贷款的钱，不是退购房款。第三人对被告提供的证据无异议。第三人徐向阳为证明其主张提交了以下证据：一、第三人身份证复印件，证明第三人诉讼主体资格；二、1、被告营业执照复印件；2、商品房预售许可证明二份；3、项目负责人授权委托书一份；4、购房协议一份；5、农业银行转账凭证一份；6、客户回执二份；7、收据一份，证明2018年4月26日，第三人与被告成名房地产公司签订《购房协议》，第三人以249万元的价格向被告购买钱山别院6-1号房屋，约定先付100万元，余款149万元待签订商品房购销合同后办理按揭贷款付清。合同签订后第三人于2017年4月27日通过转账及付现金1万元的方式向被告付款50万元，2017年5月15日通过转账向被告付款50万元，被告向第三人出具了各收到50万元的收款收据（代付款的徐向玲是第三人的妹妹）；三、1、申请一份；2、退房协议一份；3、请示一份，证明2018年7月，被告未按《购房协议》第二条第二款的约定将6-1号房屋的合同备案变更登记到第三人名下，第三人找到被告时，被告向第三人出具了原告申请退房的退房申请手续。原被告双方于2017年11月签订的退房协议。2017年11月8日，被告向玉溪市房地产管理局请示的撤销李红林、吴芸的《商品房购销合同》备案手续。第三人才知道被告出售给自己的房屋此前出售过他人；四、1、明细三张；2、微信记录图片二份；3、第三人与李红林微信聊天记录二张；4、转账回单7张，证明第三人2019年3月开的农行账户2019年4月至6月账上余额140万元，建行账户余额40万元，证实第三人有能力履行购房协议，愿意一次性支付购房尾款。2019年4月23日李红林书写发给第三人的关于钱山别院6-1号房屋由第三人购买付款等事宜。第三人经原被告同意才装修房屋。2019年5月11日，原告认可第三人购房并要求第三人以其名义还此房的按揭贷款，并将卡号及每月11日应还12284.3元的应还金额发给第三人，第三人按约将房贷打至李红林账上。第三人自2019年5月11日便向原告账上打应还房贷至2019年11月11日，7期还款总金额为85990.10元；五、1、装修申请表；2、装修许可证；3、装修协议；4、收款收据各四张；5、云南电网短信记录一张；6、南方电网短信三张；7、收据一张；8、云南宇方建筑装饰工程有限公司家装工程结算汇总表一张及附件9张；9、购主材预算表一张；10、水管改造费收据一张；11、钱山一号6-1主材开支情况及购货明细单价27张，证明第三人与原被告双方认可于2019年4月5日申请装修房屋与物业办理了装修许可证，签订了装修协议。2019年4月8日缴纳了物业管理费7509元，支付了3000元装修押金，支付600元燃气管件费，改造了燃气管道，于2019年7月17日支付了水管改造费5000元，自2019年5月1日电表户更名为徐向阳，开始交钱山别院6-1号房屋水费、电费至今。2019年9月20日第三人向云南宇方建筑装修工程有限公司支付装修款235399元，向钱山一号物业支付水费、水管改造费232元，自2019年5月至9月底期间第三人自购主材457745.4元。以上费用合计：700885.4；六、钱山一号6-1号房屋的现状照片，证明第三人装修完毕房屋现状，即钱山别院6-1号房屋已由第三人支付70余万元装修费，装饰一新。经质证，原告对第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可；对第二组证据中1、2、3认可，4的真实性合法性关联性不予认可，证明目的不予认可，理由签订合同时被告并没有与原告解除商品房购销合同，属于无权处分。原告并不知晓，真实性无法确定，属于被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。被告与第三人的协议属于预约合同，被告与第三人签订购房协议时明确知晓该房产已经出售过并办理过登记备案，同时双方在购房协议里面明确约定了撤销合同备案的时间，也明确约定了如果不能办理撤销合同备案的处理方式。撤销备案日期为2018年7月26日前，如果不能撤销备案的退款日期为2018年8月26日前，第三人通过签订这份购房协议所能得到的是购买房产的期待权，也就是说第三人是否能依据购房协议取得房屋所有权，在签订协议时是未知的。对5、6的真实性合法性不予认可，理由是原告并不知晓，被告未解除与原告的合同而收取第三人的款项的行为不符合法律的规定；对第三组证据承认申请是原告写的，但对合法性不予认可，因为双方并没有最终达成退房协议，这份协议被告并没有签字盖章，双方的退房协议并没有成立生效。对第三人的证明目的不予认可，2018年4月26日被告与第三人签订的购房协议里明确约定所涉房产有过登记备案，也就是说第三人对该事实是明知的，但是在这里第三人却用来证明说在2018年7月被告才向其出示该申请书、退房协议及请示，明确属于虚假陈述；对第四组证据中证据1的真实性合法性关联性不予认可，理由是被告无法知道该资金的来源和性质；证据2的真实性予以认可，合法性和证明目的不予认可，双方确实对涉案的房屋进行过初步协商，但没有形成过一致意见，不能证明原告同意过第三人装修；证据3的真实性予以认可，合法性关联性不予认可，双方协商的过程中，第三人知晓原告偿还贷款困难，主动要求借款给原告偿还贷款，原告并没有要求第三人每期都借款偿还银行，是由第三人主动向原告账户里面转款，而且2019年9月第三人就没有再向原告的账户里面转款，而是在原告起诉后一次性恶意向原告账户转账三次，该恶意转款已经被原告退回；对第五组证据的真实性合法性关联性均不予认可，证明目的也不予认可。第三人2019年4月5日开始装修，但2019年4月23日第三人才与原告协商，第三人说经过原告同意装修是虚假陈述；对第六组证据真实性予以认可，合法性关联性不予认可，理由是第三人的装修属于侵权行为，理应恢复原状或赔偿损失。被告对第三人提供的证据均无异议，并说明三方多次协商，原告写了退房申请，再委托吕合春卖房，第三人也愿意偿还银行贷款，被告也愿意协助双方办理变更登记备案手续。因“钱山别院”的实际投资人和管理人吕合春下落不明，原告、被告和第三人提供的证据尚不足于证明原告退房、第三人购房、被告向第三人交付房屋等事实，本院要求当事人继续举证。第三人申请期海云、王亚丽、周正福、陈学章出庭作证。期海云证实：其是钱山别院项目的销售负责人。吕合春要求向没有按时交购房款的人催款，其中就有原告家。他们打电话给原告，原告家说要跟吕合春商量。后吕合春告诉他们说原告家不要房子了，叫他们尽快办理退房手续。他们就联系原告家来办退房手续。退房手续的相关材料是他们根据房管局的模板提前整好的，原告家来看了后没有问题，就在《退房申请》、《退房协议》上签了字，交还了《商品房购销合同》原件。因为当时成名房地产公司的公章在华宁，就没有盖着章。交房管局的《请示》是他们后来才盖的章。原告退房后，他们就另外找人买房子，还跟原告说违约金也不要求原告支付了，等将房子另外卖出，由其配合办理撤销备案和变更备案手续后，再将购房款退还给原告。后来第三人来买这套房子，当时他们已经告知第三人这套房子之前卖过给原告的情况，并说明这套房子按揭贷款190多万元。第三人签了合同，付了100万元，公司说三个月内将房屋变更登记备案到第三人名下，之后由第三人重新办理按揭贷款支付剩余购房款。但因为公司钱不够，没有还清原告的银行贷款，所以没有办理撤销合同登记备案手续。第三人多次找公司要求尽快办理，吕合春就叫他们将房子交付给第三人，由第三人装修使用。后来原告和第三人一起来找公司扯，原告坚持不要房子，要求尽快退款，将其银行按揭贷款还清，撤销备案登记。吕合春和第三人商量，叫第三人再拿出80万元，公司也凑一点，将原告的按揭贷款还清，但双方都没有拿出钱来。后来原告、第三人和公司又协商多次，都没还清贷款、办理撤销和变更合同登记备案手续。陈学章证实：其之前就帮第三人装修过政法小区的房屋，钱山别院6幢1号房屋第三人也是请其帮忙装修。2019年6月6日下午19时左右，其约第三人谈房屋装修的事，见面地点是红塔集团停车场。当时见原告李红林和第三人徐向阳打过一个招呼，李红林喊了声徐警官，徐向阳喊了声李行长，双方都没有停下脚步。后来徐向阳跟他说，这个人就是之前买这套房子的人，是工商银行的，他才知道这个人是李红林。因为媳妇每月5号和6号从新平回玉溪，当时媳妇也在，故其对时间记得比较清楚。周正福证明：其是云南和谐物业聘请的钱山别院的保安。2019年4月，小区正在改电表箱，在15幢房屋处开发商的领导汪成名和吕合英跟其说可以给第三人装修房子了。当时第三人也在。之后第三人就到物业办理了装修手续。王亚丽证实：其是云南和谐物业钱山别院一号小区的主管。2019年4月4日，成名房地产公司的法定代表人汪成名和吕合春的姐姐吕合英一起来到物业公司，说6幢1号已经卖给第三人了，第三人可以随时来办理装修手续。第二天，第三人就来办理了装修手续，过了两天第三人就转账支付了物管费。6幢1号的物管费、水电费都是第三人交。经质证，原告对四位证人的证言均不予认可，认为都是做假证，其自始至终没有得到过《商品房购销合同》原件，吕合春也没有权利通知证人交房给第三人。第三人说与其碰面的时间是6月6日上午，陈学章又说是下午。王亚丽的手机号不是告知法院的号码，原告之前曾主动打过电话给王亚丽，王亚丽说不知道原告不是事实。被告对周正福的证言不予认可，认为其没有通知过保安第三人可以装修；对期海云的证言表示不知情；对陈学章和王亚丽的证言未发表意见。第三人对证人证言均认可无异。证人期海云反驳原告说现在原告手上持有的《商品房购销合同》复印件是后来找其复印的。本院认为，原告提供的第一组证据被告和第三人均无异议，本院予以采信；第二组证据虽被告和第三人均没有明确是否认可，但该合同有原告和被告的签字印章，且进行了备案登记，形式合法，本院予以采信；第三组证据被告和第三人均认可无异，本院予以采信；第四组证据被告和第三人均不认可交款通知单和24710元的收据的真实性，但该收据与交款通知单内容能够相互印证，有被告盖章和被告经办人签字，应予采信。第五、六、七组证据第三人无异议，本院予以采信。被告提供的证据原告和第三人对真实性无异议，应予采信。第三人提供的证据被告均认可真实合法且与本案具有关联性，与其他证据也能相互印证，本院均予以采信。期海云、周正福、王亚丽的证言能够相互印证，与原被告及第三人提交的证据也能够相互印证，本院予以采信。陈学章的证言与本案不具有关联性，本院不予采纳。综合当事人双方提供的上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：被告成名房地产公司将其资质出借给吕合春，由吕合春用被告的资质，并以被告的名义投资开发“钱山别院”住宅小区。原告吴芸和林红林系夫妻关系。2015年6月14日，原告（乙方）与被告成名房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方将其开发建设的钱山别院第6幢1号房屋出卖给乙方，房屋总面积358.14平方米，合同约定房款为3223260元。付款方式为：乙方应于2015年7月14日前支付40%首期房价款1239260元，余款60%计人民币1930000元，乙方应在本合同签订之日起7天内向甲方指定银行申请办理完毕按揭贷款手续，如因乙方原因造成按揭贷款手续无法正常办理或在还款期间不履行还款义务的，按本合同第八条办理。合同第八条（乙方逾期付款违约责任）约定：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方有权决定是否解除合同，本合同所涉房屋，甲方有权另行处置。双方还签订了《合同补充协议》，对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月27日，原告支付了被告购房定金50000元，2016年12月15日又支付了24710元。被告出具给原告的收条内容为：今收到钱山别院业主房屋尾款24710元（贰万肆仟柒佰壹拾元），此款收到后还欠我公司710000元（柒拾壹万元整）。原告持有的《钱山一号交款通知单》载明的购房款有两个，一个是3223260元，一个是2499817元。载明的税费也有两个，公司所交税费为343277.19元，实际税费为266230.51元。税费差额为77046.68元。2015年8月7日，该合同在玉溪市房地产管理局办理了备案登记，登记号为：YCM150807036号。2015年8月10日，原告和被告与中国农业银行玉溪银兴支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告以本案涉案房屋作为抵押向中国农业银行玉溪银兴支行贷款1930000元用于支付被告购房款，被告为该借款提供阶段性担保。合同签订后，中国农业银行玉溪银兴支行于当日将借款转账到被告账户。之后，原告未按期支付被告购房款。经被告多次催促，原告表示没有能力支付购房款，向被告申请退房。经协商，被告表示同意原告退房，并且不追究原告的违约责任，由被告将房屋另行出售他人，之后再退还原告购房款并解决原告按揭贷款事宜。2017年11月8日，原告向被告出具了《申请》，再次明确因资金问题及家庭原因，其无法继续履行《商品房购销合同》，特向被告提出申请，解除双方签订的《商品房购销合同》。请被告给予办理相关退房手续。由此造成的一切法律后果由其自行承担。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退房协议》，约定：现由于乙方资金问题及家庭原因，乙方无法继续履行《商品房购销合同》，乙方提出退房，经双方协商达成如下协议：一、自本合同签订之日起，甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续。在办理上述手续时，乙方须积极给予配合；二、若甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续未能通过，甲方不承担任何责任；三、退款事宜：1、甲乙双方同意解除所签订的《商品房购销合同》；2、乙方全力配合甲方全程办理双方签订的《商品房购销合同》的撤销备案工作，由此所产生的费用由乙方承担；3、甲乙双方签订该套房屋购销合同时，乙方分两笔支付过甲方该套房屋购房款，分别为第一笔74710元，第二笔按揭贷款1930000元，合计交款2004710元；4、甲方自乙方签订本协议之日退还乙方购房款1810000元；5、待双方签订的《商品房购销合同》成功撤销备案，甲方一次性退还乙方194710元。被告还向玉溪市房地产管理局提出了撤销合同备案的《请示》。退房协议签订后，被告于2017年12月15日退还了原告购房定金50000元及购房款24710元，共计74710元。2018年4月26日，第三人徐向阳（乙方）与被告（甲方）签订《购房协议》，约定：乙方以249万元的价格向甲方购买钱山别院6幢1号房屋。乙方先付100万元首付款，余款149万元待签订商品房购销合同后办理银行按揭贷款；甲方承诺乙方支付完首付款时，积极协调办理该套房屋合同撤销备案手续，并在三个月内将该套房屋合同撤销更名至乙方名下；甲方于第三人支付完500000元后将房屋保留给乙方，不得对外销售，待乙方支付完该套房屋购房款后交付给乙方；乙方付清该套房屋首付款后，若甲方不能将该套房屋合同撤销备案，甲方在一个月内退还乙方该套房屋所交房款，按银行贷款利率支付利息给乙方；乙方不能按约定时间交清房款，本协议项下房屋由甲方自行安排，所交房款不予退还，本协议所涉房屋由甲方自行处理，本协议自动解除；乙方付清该笔首付款后，甲方将房屋另行出售，需承担相应违约责任，双倍赔偿乙方所交房款。《购房协议》签订后，第三人于2018年4月27日转账支付被告首付款490000元，加上现金10000元，被告于当日向第三人出具收到购房款500000元的收据。2018年5月15日委托其妹妹徐向玲向被告转账支付500000元，被告向原告出具了收到购房款500000元的收据。被告收到第三人所交首付款后，未将原告的按揭贷款还清，未到玉溪市房地产管理局解除与原告签订的《商品房购销合同》的备案登记，也未能将该套房屋的备案登记手续变更到第三人名下。经第三人多次催促，被告均未能办理解除和变更备案登记手续。2018年底，吕合春下落不明。从2019年初起，原告、被告与第三人开始对钱山别院6幢1号房屋的买卖问题进行了多次协商，原告继续要求被告尽快返还购房款，让其能够尽快还清银行按揭贷款。第三人继续要求被告继续履行合同，签订《商品房购销合同》并办理撤销和变更合同备案登记手续。协商过程中，被告将与原告签订的《退房协议》，原告的《退房申请》，以及被告交房管局的《请示》等原告解除合同的手续原件交给第三人。被告于2019年4月将本案争议房屋交付给第三人，第三人随即开始装修，2019年9月底装修完毕。期间物管费、水电费等费用都是第三人交纳。第三人装修过程中，原告曾于2019年6月16日报警，公安机关认为是民事纠纷未予处理。三方协商过程中，被告和第三人曾同意每方出一部分资金，替原告还清银行按揭贷款，但没有实际履行。原告和第三人曾达成由第三人代替原告赔还每月的银行按揭贷款的协议，原告将其银行卡发给第三人，由第三人按月打款给原告，用于赔还原告的银行按揭贷款。但第三人仅按时支付了原告2019年5月、6月、7月和8月的银行贷款，每月12284.30元,2019年9月的银行贷款未按时支付。2019年10月15日，原告向本院起诉要求被告继续履行合同。2019年10月19日，原告将本案争议房屋的门锁撬开，第三人报警，公安机关调查后认为是民事纠纷未予处理。2019年10月22日，第三人转了9月和10月的银行贷款给原告，2019年10月23日又转了1个月的银行贷款给原告，但原告于同日将第三人转账支付的原告起诉后两个月的银行贷款共计24568.60元退还第三人。本院认为，本案原告吴芸和李红林与被告成名公司2015年6月14日签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同签订后，原告因经济及家庭原因不想购买该房屋，并要求被告解除合同，经协商，被告同意原告解除合同，原告提交了书面的解除合同申请书，双方签订了《退房协议》，虽然该协议只有原告签名捺印，被告没有签章，但被告经办人期海云证实是吕合春指令他们与原告办理解约退房手续，被告也提交了转账记录，证明被告已经将原告交的购房定金50000元和购房款24710元退还原告，还代原告支付了2018年9月和10月的按揭贷款本息，履行了退房协议的部分义务。被告将本案争议房屋另售给第三人后，2019年5月至9月的购房按揭贷款本息也是第三人根据协商结果转给原告，由原告赔还农业银行，故应认定退房协议是双方真实意思表示，且已经部分履行，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然协议签订后被告未按退房协议全额履行退还购房款的义务，但协议的未完全履行不影响退房协议的效力。在原告和被告已经协商解除《商品房购销合同》，且被告并未将本案争议房屋交付原告的情况下，被告再次将该房出卖给第三人徐向阳，具有事实及法律依据，不违反法律法规的强制性规定，是有权处分，被告和第三人2018年4月26日签订的《购房协议》合法有效。商品房买卖合同示范文本只具有指引性和示范性，不具有强制性，未使用商品房买卖合同示范文本并不构成合同法第五十二条规定的，违反法律、行政法规的强制性规定，未使用示范文本并不影响合同的效力。被告和第三人签订的《购房协议》已经具备了合同的主要条款，且签订合同后，第三人依约支付了首付款1000000元，被告也将房屋交付给第三人并同意第三人装修使用，双方实际履行了主要的合同义务，原告认为被告和第三人签订的《购房协议》只是预约合同，不具有法律约束力的意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告已经和被告协商解除了合同，被告也重新将争议房屋出卖给第三人，后因为被告未完全履行《退房协议》，未将应返还原告的银行按揭贷款全额返还，原告、被告和第三人多次协商，原告继续要求解除合同，且对被告将房屋另行出售给第三人无异议，被告于2018年9月和10月又支付了原告两个月的银行贷款，原告也同意第三人帮其归还银行按揭贷款，第三人也实际支付了原告2019年5月至8月的按揭贷款。在房价大幅上涨的情况下，原告又反悔要求要房子，不符合诚实守信的法律原则，原告要求被告进行履行合同，交付本案争议房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三人与被告的《购房协议》合法有效，第三人已经依约履行了支付首付款1000000元的义务，被告虽然已经将本案争议房屋交付给第三人装修使用，但未依约履行办理解除与原告的合同备案登记手续，也未办理与第三人的合同备案登记手续的义务，被告已经构成违约，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求具有事实及法律依据。但是，本案争议房屋以原告的名义办理了按揭贷款，被告尚未退还原告购房款，原告未能提前还清农业银行按揭贷款，未能与农业银行提前解除《个人购房担保借款合同》，现不具备解除原告与被告《商品房购销合同》备案登记的条件，也不具备将争议房屋变更合同备案在第三人名下的条件，对第三人的此部分诉讼请求，本院不予支持。原告、被告及第三人在本案争议房屋买卖过程中，均有不诚信履行合同义务的行为，对纠纷的发生均有一定过错，三方均应承担一定的本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告吴芸和李红林的全部诉讼请求；二、驳回第三人徐向阳的其余诉讼请求。案件受理费32586元，减半征收16293元，由原告吴芸和李红林承担5000元，被告华宁县成名房地产开发有限责任公司承担8000元，第三人徐向阳承担3293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇一九年十二月九日书记员  刘晓花