湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2801民初4950号原告：赵双吉，男，1973年4月28日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：恩施市华硒文化旅游有限责任公司，住所地：恩施市马鞍山路41号，统一社会信用代码：91422801050007382K。法定代表人：陈莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：万珏，湖北领汇律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人龚晓莉，女，生于1973年2月24日，住恩施市，代理权限为特别授权，系该公司董事长助理。被告：恩施市华硒生态农牧业有限责任公司，住所地：恩施市马鞍山路41号，统一社会信用代码：91422801784462878L。法定代表人：陈莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张敬，湖北领汇律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告赵双吉诉被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司（以下简称华硒文旅公司）、恩施市华硒生态农牧业有限责任公司（以下简称华硒生态公司）合同纠纷一案，本院受理后于2018年11月16日作出（2018）鄂2801民初218号民事判决，宣判后，原告赵双吉、被告华硒文旅公司不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（下称州中院）提出上诉，州中院于2019年7月10日作出（2019）鄂28民终640号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院于2019年8月1日立案登记，依法另行组成合议庭于2019年9月6日、9月23日公开开庭进行了审理，原告赵双吉、被告华硒文旅公司的委托诉讼代理人万珏、龚晓莉，被告华硒生态公司的委托诉讼代理人张敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《“女儿城”项目招商合作协议》、《“女儿城”旅游项目招商合作协议》；二、判令被告就位于华硒“女儿城”餐饮区的建筑编号为A1-205、A1-206的房屋与原告按约定条件签订房屋买卖合同；三、判令被告就位于华硒“女儿城”写字楼的建筑编号为13栋603号房屋与原告按约定签订房屋买卖合同；四、判令被告立即恢复提供位于华硒“女儿城”写字楼13栋603号、餐饮区A1-205、A1-206号房屋配套服务，排除妨碍；五、判令被告赔偿原告停业遭受的经营利润损失（按月均经营利润人民币5万元核算，自2017年10月1日始计息至被告恢复提供配套服务时止）。在重审过程中，原告赵双吉增加诉讼请求，要求被告返还13栋603号房屋并恢复原状。事实及理由：2012年下半年，被告就华硒“女儿城”文化旅游商业地产项目对外招商，面向社会公开寻找80位（100栋）资源性黄金客户投资。被告公开宣称该项目系在州市政府大力支持下诞生的，此项目“全国稀有，恩施首家”，是恩施州的三大名片之一；力争三年内成为全国4A级景区，使“女儿城”的文化旅游、地产双倍增值；华硒城片区房价预计在两年左右的时间达到均价约16000元/平方米；资源型黄金客户投资购买房产享受约定优惠价格、投资保障，投资风险小，回报高。基于对被告的信赖及看好项目地产投资前景，原告同意作为被告资源型客户购买被告开发的华硒“女儿城”写字楼13栋603号房屋作为旅游办公经营场所、餐饮区A1-205、A1-206号房屋作为苗家酸汤经营场所。双方分别于2012年12月6日、2013年5月21日签订《“女儿城”旅游项目招商合作协议》、《“女儿城”项目招商合作协议》。原告按约定分别于2012年12月6日向被告支付招商保证金人民币2万元、2012年12月12日向被告支付招商保证金人民币20万元。被告于2013年7月将写字楼13栋603号、餐饮区A1-205、A1-206号房屋交付原告，原告随即花费约人民币150万元对房屋进行装修、购置设备，并于2013年10月1日开始经营相关业务。此后，原告多次要求被告根据约定签订房屋买卖合同、办理房屋买卖手续，但被告借故拖延办理至今。2017年8月31日，被告突然发函给原告称双方约定的房屋不具备商品房销售条件，无法获准销售，强行要求原告与其签订租赁合同，并要求收取自房屋交付以来的房屋租金，原告经与其交涉未果，被告自2017年9月30日停止提供配套服务，导致原告无法正常经营并歇业，因此导致原告遭受巨大经济损失。综上所述，被告因一己之私恶意违反合同承诺，拒绝根据约定履行义务，其行为违背了诚实信用的基本原则，严重损害了原告的合法权益，特提出如上诉讼请求，请予支持。原审期间，原告赵双吉认为华硒生态公司应当与被告华硒文旅公司承担连带责任，故申请追加华硒生态公司作为被告参加诉讼。被告华硒文旅公司辩称：1、由于原告不履行合同义务，不缴纳相关配套服务及占用房屋的费用且多次催收无果，原告也自行停业数月，导致合同目的无法实现，无继续履行合同的必要。2、双方签订的协议不具备商品房买卖的形式要件。3、被告不是房地产开发企业，且涉案房屋没有取得产权证书，不是商品房，不得用于销售。4、涉案房屋未取得规划许可，没有综合验收，未取得预售登记，不属于能够交易的房产。5、原被告签订的合同属于预约合同，继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，应当允许违约方解除合同。6、华硒生态公司与恩施市人民政府签订的《国有土地使用出让合同》及《洗爵溪片区详细规划》、恩施市人民政府2010（10）号会议纪要等限制涉案商铺所在地块性质仅限于批发市场用地，不得变更及转让，导致《招商合作协议》不能履行。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华硒生态公司辩称：原告要求华硒生态公司承担连带责任不符合相对性原则，华硒文旅公司是具有独立法人资格的民事主体，具有独立承担民事责任的能力，原告要求华硒生态公司承担连带责任，不符合法律规定，没有法律依据。在重审中，华硒生态公司表示其余辩解意见与华硒文旅公司的辩解意见相同。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：《女儿城项目招商合作协议》、《女儿城旅游项目招商合作协议》、招商保证金收据、《女儿城资源性商户合作协议附件》、恩施市苗家酸汤店营业执照、原告赵双吉与其妻刘丹的结婚证、《签订租赁合同的通知》、湖北领汇律师事务所《函》、华硒生态公司、华硒文旅公司工商登记信息和土地权属审批信息、东方名都等楼盘平面图、2018年政府工作报告重点工作责任分解、《没有拒绝的宴请》新闻报道、恩施州城乡规划管理局恩州规字（2015）第4号决定、恩施州城市规划展览馆批前公示项目一览表（2014年）、金龙大道未来发展相关宣传资料、《写字楼办公室租赁合同》、恩施州城乡规划管理局规划调整公示、税收完税证明、营业收银汇总查询表。原告赵双吉提交的上述证据均为复印件。被告华硒文旅公司向本院提供的证据有：不动产权证书、诉争房产照片、华硒生态公司土地平面图、女儿城项目招商合作协议及女儿城旅游项目招商合作协议、律师函及解除招商合作协议的通知、商铺租赁合同和租赁费、物业费收据、《关于明确女儿城部分收费标准的请示》、情况说明、《女儿城合同续签政策》、宗地图、关于华硒农产品批发交易市场建设的专题会议纪要、恩施市旅游发展工作领导小组恩市旅发（2015）2号文件。被告华硒文旅公司提交的上述证据均为复印件。被告华硒生态公司向本院提供的证据有：宗地图、土地权属审批信息。被告华硒生态公司提交的上述证据均为复印件。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院结合各方庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告华硒文旅公司系于2012年7月9日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）类型企业法人，经营范围有国内旅游业务、房地产开发等，该公司由华硒生态公司以持股比例100%登记设立，华硒文旅公司、华硒生态公司法定代表人均为陈莉，登记住所地均为恩施市马鞍山路41号，登记的联系电话亦相同。2012年下半年，被告华硒文旅公司就华硒“女儿城”文化旅游商业地产项目对外招商，面向社会公开寻找80位（100栋）资源性黄金客户投资。原告于2012年12月6日与被告华硒文旅公司签订《“女儿城”旅游项目招商合作协议》，该协议约定：“甲方：恩施市华硒文化旅游有限责任公司（开发商），乙方：赵双吉（经营业主），甲方开发建设的‘女儿城’第一期项目是经州、市人民政府批准和重点扶持的开发建设项目。甲方决定对‘女儿城’旅游项目资源性客户提前招商，乙方有意参与合作，经双方协商一致，为明确双方权利义务，特签订如下协议，共同遵守。一、乙方选择甲方开发建设的写字楼，建筑面积为150平方米户型的房屋作为旅游办公经营场所。二、乙方选择上述房屋作为经营场所，在开盘或房屋建成交付后，可选择购买和租赁两种方式使用房屋，乙方以示诚意，自愿在签订协议时向甲方交纳合作保证金人民币贰万元”。2013年5月21日原告赵双吉与被告华硒文旅公司签订《“女儿城”项目招商合作协议》，该协议约定：“甲方：恩施市华硒文化旅游有限责任公司（开发商），乙方：赵双吉（经营业主），甲方开发建设的‘女儿城’第一期项目是经州、市人民政府批准和重点扶持的开发建设项目。甲方决定对‘女儿城’旅游项目资源性客户提前招商，乙方有意参与合作，经双方协商一致，为明确双方权利义务，特签订如下协议，共同遵守。一、乙方选择甲方开发建设的“女儿城”餐饮区的商铺2栋，建筑编号A1-205、A1-206，建筑面积共约为561.6平方米，作为苗家酸汤经营场所。二、乙方选择上述房屋作为经营场所，在开盘或房屋建成交付后，可选择购买和租赁两种方式使用房屋，乙方以示诚意，自愿在签订协议时向甲方交纳合作保证金人民币贰拾万元，开盘时，乙方再向甲方支付人民币50万元，签订本协议后18个月内乙方须将首付款交清。”。原告按约定分别于2012年12月6日向被告华硒文旅公司支付招商保证金人民币2万元、2012年12月12日向被告华硒文旅公司支付招商保证金人民币20万元。被告华硒文旅公司于2013年7月将写字楼13栋603号、餐饮区A1-205、A1-206号房屋建成交付原告使用，原告赵双吉随即对房屋进行装修、购置设备，并于2013年10月1日开始经营相关业务。2017年8月31日，被告华硒文旅公司发函给原告，称双方约定的房屋不具备商品房销售条件，无法获准销售，要求原告与其签订租赁合同，收取自房屋交付以来的房屋租金，并称“恩施市华硒文化旅游有限责任公司请你们（指原告方）必须在2017年9月10日前缴清全部费用，否则，公司将停止物业及其他配套服务”。2017年11月4日，被告华硒文旅公司向原告发出《解除〈“女儿城”项目招商合作协议〉的通知》一份，内容为“赵双吉先生、刘丹女士：你们与我公司2013年5月21日签订《“女儿城”项目招商合作协议》，使用餐饮区2栋205/206号房产及写字楼13栋603号房用于经营“苗家酸汤”餐馆和办公场所。由于该房屋无法出售，你方强烈要求购买该房屋，你方要求无法实现；我司2017年8月31日通知你前来签订租赁合同，以便于你方继续经营，但你方至今不来办理；你们现在已经停止经营2个多月，导致《“女儿城”项目招商合作协议》的目的无法实现，也无法继续履行。因此，我司正式通知：自即日起解除与你签订的《“女儿城”项目招商合作协议》，请自收到本通知之日起30日内自行搬离。逾期不搬离，所有后果你们自行承担”。原告经与被告交涉未果，遂于2018年1月5日诉至法院，并提出如上诉讼请求。诉讼过程中，因原告赵双吉与谭明签订的《写字楼办公室租赁合同》于2018年6月9日合同到期，现恩施市华硒艺术酒店管理有限公司将该办公室重新装修用于经营女儿城艺术酒店。本院认为，原告赵双吉与被告华硒文旅公司签订了《“女儿城”项目招商合作协议》、《“女儿城”旅游项目招商合作协议》后，华硒文旅公司就取得了建设用地规划许可证，双方在合作协议中所指向的房屋并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该两份合作协议明确了双方的基本情况，对拟购房屋的楼层、室号、面积均作了较为清晰的约定。这表明双方经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，系当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意，原告赵双吉也按照合作协议支付了22万元保证金，故该合作协议符合预约合同的性质，系双方当事人的真实意思表示，既未违反相关禁止性规定，亦未因恶意串通而损害国家集体及他人利益，该两份协议应属有效。虽然双方签订了两份合作协议属预约合同，但不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。合作协议达成后原告如约支付了前期款项，被告华硒文旅公司将房屋交与原告装修后经营使用，完成了现房的实际交付，但预约是否能转变为本约，关键在于双方签订预约合同后是否存在事实或法律上的履行障碍。原告要求继续履行该合作协议，其坚持选择购买房屋，要求与被告签订房屋买卖合同，而继续履行合同需要双方本着诚信原则，循着预约合同所确立的原则而继续磋商，还要更深入细致地对房屋建筑面积、使用面积、房屋价格、质量、公共配套建筑等进行协商和洽谈，双方在协商一致的情况下才能签署房屋买卖合同。虽然目前在继续履行合同上，存在一定的障碍，而这些障碍的产生源于母子公司之间的整体经营布局考虑，在建设工程规划许可证建设单位与土地使用权人不一致的情况下，二被告未选择办理土地使用权分割和合并手续，而选择主动申请撤销其建设工程规划许可证，其并非相关行政机关单方调整所形成。上述继续履行协议的障碍化解亦在于被告华硒文旅公司、华硒生态公司恪守诚信，积极应对，而非消极处置。对此，二被告并未举证证实其采取了积极措施，亦未就签订房屋买卖合同相关事项与原告进行任何磋商，故不能认为存在合同法规定可不继续履行的除外情形。虽然被告华硒文旅公司于2017年11月4日向原告方发出解除合同通知书，但原告于2018年1月5日向法院起诉要求继续履行合同，故被告华硒文旅公司向原告发出解除合同通知书，不必然导致合同解除。综上所述，对原告要求判令被告继续履行《“女儿城”旅游项目招商合作协议》、《“女儿城”项目招商合作协议》的诉讼请求本院予以支持。原告要求判令被告立即恢复提供位于华硒“女儿城”写字楼13栋603号餐饮区A1-205、A1-206号房屋配套服务，排除妨碍。在双方签订的合同中明确被告华硒文旅公司为开发商、原告赵双吉为业主，作为开发商的被告华硒文旅公司，应当为业主提供优质配套服务，为业主营造优良的营商环境。因此，原告赵双吉要求被告华硒文旅公司恢复配套服务及排除妨害，本院予以支持。被告华硒生态公司是否承担继续履行协议义务主体的问题，华硒文旅公司持华硒生态公司的《国有土地使用权证》申请办理了建设单位为自己的建设工程规划许可证，可见在该项目的建设、运营上二被告是经过协商的，华硒文旅公司在该项目上对外预约订购房屋的情况华硒生态公司是知道的，被告华硒文旅公司向原告交付使用该房产几年来，被告华硒生态公司亦未提出异议，鉴于华硒文旅公司系华硒生态公司的全资子公司，法定代表人均为同一人，登记住所地、联系电话亦相同，二被告共同开发办理项目相关许可证，只以华硒文旅公司的名义对外签订合作协议，故原告赵双吉要求被告华硒生态公司与被告华硒文旅公司共同承担继续履行协议的请求，本院予以支持。原告赵双吉要求被告赔偿原告因停业遭受的经营损失，但未向本院提供切实充分的证据证实其损失的具体数额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告赵双吉要求被告返还写字楼13栋603号办公室，但未向本院提交目前该房产系二被告占有使用的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告华硒文旅公司在诉讼期间，提起反诉，但在本院指定的时间内未交纳反诉费，故对被告华硒文旅公司的反诉请求本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司、恩施市华硒生态农牧业有限责任公司于本判决生效之日起继续履行双方于2012年12月6日签订的《“女儿城”旅游项目招商合作协议》、2013年5月21日签订的《“女儿城”项目招商合作协议》。二、被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司自本判决生效之日起继续提供位于华硒“女儿城”写字楼13栋603号餐饮区、A1-205、A1-206号房屋配套服务，排除妨碍，不得影响原告赵双吉的正常经营活动。三、驳回原告赵双吉的其他诉讼请求。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1050元，由原告赵双吉负担525元，由被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司负担325元、被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡 妮审 判 员  陈雪峰人民陪审员  王清国二〇一九年十二月二十日书 记 员  叶 丹