四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11501号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋蓉华，男，1966年4月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄秀，女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋欣志，男，1998年4月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李官春，男，1970年1月21日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋元书，女，1971年8月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵容，成都市成华区保和法律服务所法律工作者。 上诉人蒋蓉华、黄秀、蒋欣志因与被上诉人李官春、蒋元书房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋蓉华、黄秀、蒋欣志共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李官春、蒋元书的全部本诉请求，支持蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的全部反诉请求，并由李官春、蒋元书承担本案一、二审诉讼费。 事实与理由：一、一审认定事实不清。1.成都市的限购政策于2018年3月24日实施，新规规定在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让；在高新区等特定区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社保24个月以上。李官春、蒋元书均非成都市户籍，也未连续在成华区缴纳社保达24个月以上，属于被限购的对象，因此，案涉《预约合同》虽为双方真实意思表示，但其中约定的“过户”内容却违反了限购政策中关于“在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”的禁止性规定；且，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。据此，《预约合同》因属无效。一审判决结果将导致税收流失，是损害国家利益的。2.案涉房屋在签约时尚未取得权属登记证明，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。案涉房屋属于蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的共同财产，蒋蓉华、黄秀在未经未成年人蒋欣志同意，且事后成年人也不追认的情况下的处分行为是无权处分，故不能认定《预约合同》有效。3.物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。案涉房屋目前仍登记在蒋蓉华、黄秀名下，故一审判决认定李官春、蒋元书对案涉房屋依法享有物权，是错误的。二、一审适用法律错误。1.一审适用合同法第六十条的规定，有误，应适用合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定。根据法办[2011]442号全国民事审判工作会议纪要的有关规定，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所付购房款和定金的，可以支持，当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。本案中，李官春、蒋元书也知晓其被限购了，根据合同法司法解释（二）的相关规定，意味着《预约合同》在法律上和事实上已无法继续履行。“限购令”属于不可抗力，致使案涉双方无法交易过户，买卖双方均可解除合同，买方可退回已付定金或房款。2.一审判决未认定李官春、蒋元书违约，是错误的。由于限购政策的施行，李官春、蒋元书属于限购对象，客观上已不能购房，由此导致案涉合同不能继续履行的结果不能归责于蒋蓉华、黄秀、蒋欣志，而李官春、蒋元书构成根本违约。根据《合同法解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志要求解除合同的主张应予支持。 李官春、蒋元书共同辩称，1.关于限购政策：案涉合同签订时间为2009年4月8日，是在限购令政策出台之前，故案涉交易不受该限购政策的影响。2.关于物权转移：案涉合同签订后，李官春、蒋元书依约履行了付款义务，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志亦于付款的当日就交付了房屋，李官春、蒋元书将房屋装修后居住使用至今已近十年。根据民法通则第七十二条的规定，财产所有权从财产交付之日起转移。3.关于法律适用：蒋蓉华、黄秀、蒋欣志违反民法通则第四条规定的诚实信用原则，一审法院依据合同法第六十条作出的判决结果，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 李官春、蒋元书共同向一审法院起诉请求：判令蒋蓉华、黄秀、蒋欣志立即将位于成都市成华区的房屋过户至李官春、蒋元书名下；本案诉讼费均由蒋蓉华、黄秀、蒋欣志承担。 蒋蓉华、黄秀、蒋欣志共同向一审法院反诉请求：1.判令解除蒋蓉华、黄秀、蒋欣志与李官春、蒋元书于2009年4月8日签订的《预约合同》；2.判令李官春、蒋元书承担违约金51000元；3.因本案产生的所有诉讼费、保全费等均由李官春、蒋元书承担。 一审法院认定事实：2009年4月8日，李官春、蒋元书与蒋蓉华、黄秀、蒋欣志签订了《预约合同》，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志将位于成都市的拆迁安置房屋一套出售给李官春、蒋元书，房屋交易价款为255000元，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志已收到李官春、蒋元书预交的房款1000元，合同公证完成之日，李官春、蒋元书向蒋蓉华、黄秀、蒋欣志支付房款234000元，余款20000元在产权变更登记到李官春、蒋元书名下并领取产权证一周内付清，合同对双方其它权利义务也进行了约定。 合同签订后，李官春、蒋元书于2009年4月8日通过银行转账的方式按照约定向蒋蓉华、黄秀、蒋欣志支付了相应的购房款234000元，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志收到购房款后将房屋交付给李官春、蒋元书，李官春、蒋元书装修后入住使用至今。 2017年9月26日，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志取得案涉房屋不动产权证书。 李官春、蒋元书要求蒋蓉华、黄秀、蒋欣志协助过户无果，遂以上述请求诉至一审法院。蒋蓉华、黄秀、蒋欣志反诉成都市出台限购政策，导致无法协助李官春、蒋元书进行过户，并认为合同客观无法履行，遂以上述反诉请求诉至一审法院。 一审审理中，一审法院于2017年11月6日根据李官春、蒋元书的保全申请对案涉房屋进行了查封，成都市青羊区人民法院在执行（2016）川0105民初7007号平安银行股份有限公司成都分行与黄秀金融借款合同纠纷一案的民事判决中，于2018年2月12日对案涉房屋进行查封。李官春、蒋元书于2018年4月25日向成都市青羊区人民法院申请执行异议，该院于2018年5月2日作出（2018）川0105执异106号执行裁定书，认为青羊区人民法院对案涉房屋的查封是在一审法院对案涉房屋的查封之后的轮候查封，一审法院的查封行为效力现仍存续，青羊区人民法院对案涉房屋的轮候查封尚未产生查封的效力，故对李官春、蒋元书的执行异议申请不予受理。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《预约合同》、转款凭证、公证书、房屋信息查询、（2018）川0105执异106号执行裁定书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志与李官春、蒋元书针对案涉房屋虽然签订的名为《预约合同》，但根据该合同的内容显示，实为《房屋买卖合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应合法有效。成都市的限购政策颁布时间是2017年3月,而案涉合同于2009年签订，李官春、蒋元书按照合同约定向蒋蓉华、黄秀、蒋欣志支付了购房款，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志也向李官春、蒋元书交付了房屋，李官春、蒋元书实际占有使用，居住至今,案涉房屋买卖交易发生在限购政策之前，且蒋蓉华、黄秀、蒋欣志与李官春、蒋元书已履行了合同的主要权利与义务,如果解除合同会导致当事人间利益明显失衡，故对蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的抗辩意见和反诉请求一审法院不予支持。现蒋蓉华、黄秀、蒋欣志已取得案涉房屋的不动产权证，李官春、蒋元书在诉讼中对该房屋已申请保全，一审法院依法进行查封，虽然该房屋因蒋蓉华、黄秀、蒋欣志其他案件被青羊区人民法院查封，但该查封是在一审法院对案涉房屋的查封之后的轮候查封，一审法院的查封行为效力现仍存续，青羊区人民法院对案涉房屋的轮候查封尚未产生查封的效力，案涉房屋具备过户条件，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志应协助李官春、蒋元书办理案涉房屋的过户手续，故对李官春、蒋元书的诉讼请求一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、蒋蓉华、黄秀于判决生效之日起15日内将位于成都市成华区的房屋【川（2017）成都市不动产权第0294619号、川（2017）成都市不动产权第0294620号】过户到李官春、蒋元书名下；二、驳回李官春、蒋元书的其他诉讼请求；三、驳回蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的反诉请求。案件受理费100元，反诉费1075元，保全费3020元，由蒋蓉华、黄秀、蒋欣志负担。 二审中，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志提交以下新证据： 1.蒋元书的《成都市社会保险个人参保缴费证明》（查询打印时间为2018年3月10日），拟证明：蒋元书实际缴纳的社保不满24个月，根据限购政策，其不符合在成都市购房的资格要求； 2.2009年1月21日，蒋蓉华为出租方、李官春为承租方签订的《房屋出租协议》，拟证明：案涉房屋是蒋蓉华、黄秀、蒋欣志出租给李官春、蒋元书的事实； 3.买卖双方均为案外人的2010年8月12日《房屋买卖合同》、2018年3月11日《补充协议》，拟证明：由于成都市房价上涨，与本案类似的房屋买卖中买方都向卖方补足了相应款项的事实。 经质证，李官春、蒋元书对证据1、证据2的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，也不能达到蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的证明目的；证据3的真实性无法确认，也与本案无关。 经审查，本院对证据1的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述；证据2的真实性双方虽无异议，但双方之间就案涉房屋建立租赁合同关系的事实，与本案中双方之间的房屋买卖合同关系，属于不同的法律关系，且房屋租赁的事实与案涉《预约合同》能否继续履行、应否解除的认定之间，不具有关联性，本院对该证据不予采信；证据3中的合同当事人均系案外人，真实性不能确认，即使属实，但案外人之间就其他房屋达成买卖合意的事实，与本案的处理无关联性，本院对该证据亦不采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志明确表示撤回其在书面上诉状中关于“《预约合同》违反城市房地产管理法第三十八条的规定，且未经共有人蒋欣志的同意，因此无效”的上诉理由，不再主张，认可《预约合同》合法有效。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、蒋蓉华、黄秀、蒋欣志诉请解除案涉合同以及要求李官春、蒋元书支付违约金51000元的主张能否成立。 庭审已查明，案涉合同是在房地产政策调控之前签订，且李官春、蒋元书也实际按约定支付了房款。虽然房地产政策出现调整，但政策调整不是合同当事人拒绝或消极履行合同义务的原因，双方应当按照合同约定继续履行各自义务。蒋蓉华、黄秀、蒋欣志以成都市限购政策出台后李官春、蒋元书已不具备购买案涉房屋的资格为由，认为自己作为出卖人享有合同解除权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蒋蓉华、黄秀、蒋欣志在二审中举示的蒋元书的社保缴纳证据，虽然客观真实，但该事实并不影响本案中认定合同能否继续履行，故，该证据不能达到蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的举证目的，本院不予采信。 关于违约金，该项主张的成立需以李官春、蒋元书存在违约事实为基础。而本案中，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志并未举示任何证据证明李官春、蒋元书在实际履约中存在违约行为，故，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志关于违约金51000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、李官春、蒋元书要求蒋蓉华、黄秀、蒋欣志协助办理案涉房屋权属转移登记手续的主张能否成立。 庭审已查明，李官春、蒋元书已向蒋蓉华、黄秀、蒋欣志支付234000元，剩余20000元根据约定应于“产权变更登记至李官春、蒋元书名下并领取产权证一周内付清”，故，李官春、蒋元书现已实际履行的付款义务，符合双方约定。蒋蓉华、黄秀、蒋欣志上诉认为案涉房屋尚未全部付清，其有权行使同时履行抗辩权的主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 经查，案涉房屋上未设定抵押权，目前房屋上存在的首查封措施系李官春、蒋元书向一审法院申请采取的保全措施，而成都市青羊区人民法院因另案采取的查封措施系轮候查封，该轮候查封措施不构成产权过户手续的办理障碍。而蒋蓉华、黄秀、蒋欣志虽于2017年9月26日才取得房屋产权证，但案涉合同签订于2009年4月8日，故案涉房屋不属于《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发[2018]17号）第五条所规定的“须取得不动产权证满3年后方可转让”的限售范围。根据上述事实，能够认定案涉房屋具备办理产权过户手续的客观条件。一审法院据此认定蒋蓉华、黄秀、蒋欣志应协助李官春、蒋元书办理案涉房屋的权属转移登记手续正确，本院予以维持。 综上，蒋蓉华、黄秀、蒋欣志的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人蒋蓉华、黄秀、蒋欣志负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月十一日 书记员 梅芳芝