江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3581号 原告（反诉被告）：邹晓暖，女，1965年11月23日生,汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：陆燕萍，无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李子陵，无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：邹晓君，女，1968年6月24日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：陆燕萍，无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李子陵，无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：谭豪，男，1994年5月27日生，汉族，住无锡南长区。 被告(反诉原告)：许丽燕，女，1970年11月15日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：许群峰，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。 原告邹晓暖、邹晓君与被告许丽燕返还原物纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，许丽燕依法提起反诉，本院予以合并审理，并依法追加谭豪作为原告参与诉讼。本案现已组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹晓暖、邹晓君及其诉讼代理人陆燕萍、原告（反诉被告）谭豪、被告（反诉原告）许丽燕及其委托诉讼代理人许群峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹晓暖、邹晓君、谭豪向本院提出诉讼请求：1、判令许丽燕返还坐落于堰桥街道西漳寺头社区后汤119号房屋（原无锡市;2、本案诉讼费用由许丽燕承担。事实和理由：邹晓暖、邹晓君、谭晓广系邹惠琴与谭禹清之子女，谭豪系谭晓广之子。邹惠琴与谭禹清相继去世，留下诉争房屋，后谭晓广也去世。许丽燕称与谭禹清存在买卖关系，自1995年起实际占有上述房屋至今，邹晓暖、邹晓君多次要求许丽燕返还房屋未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）许丽燕辩称：诉争房屋已由谭禹清于1995年6月30日出售给许丽燕，且许丽燕具备购房资格，该房屋买卖合同合法有效；谭禹清有权处分诉争房屋，许丽燕已支付全部购房款且实际使用至今，系善意取得，如有侵权也系谭禹清侵犯邹晓暖、邹晓君、谭豪的权利，故应当向谭禹清主张赔偿；邹晓暖、邹晓君对诉争房屋已被出卖给许丽燕且许丽燕已于1995年居住至今的事实均知情，现因诉争房屋涉及拆迁故主张权利；本诉诉讼请求已经丧失诉讼时效，故请求驳回邹晓暖、邹晓君、谭豪的诉讼请求。其提出反诉请求：1、请求判令邹晓暖、邹晓君、谭豪协助许丽燕配合办理诉争房屋过户手续；2、本案诉讼费用由邹晓暖、邹晓君、谭豪承担。 针对反诉，原告（反诉被告）邹晓暖、邹晓君、谭豪共同辩称：诉争房屋土地登记申请书及无锡市集体土地住宅房屋征收补偿价评估表上的房屋所有权人均是邹惠琴，而邹惠琴已于1995年5月16日病故死亡，谭禹清与邹晓暖、邹晓君、谭晓广于当日即发生继承事实。即使谭禹清与许丽燕之间存在房屋买卖关系，该交易也仅发生于其二人之间，且许丽燕当时并未在房屋买卖协议中签字，故该合同不成立。因邹惠琴、谭禹清已相继于1995年5月16日、2011年2月24日去世，继承人邹晓暖、邹晓君、谭豪已因法定继承于2011年2月24日取得诉争房屋所有权。许丽燕并非善意取得，其在本村拥有宅基地，故该房屋买卖不合法。 本院经审理查明：谭禹清与邹惠琴系夫妻关系，邹惠琴原系无锡县寺头村村民。邹晓暖、邹晓君、谭晓广系谭禹清与邹惠琴的子女。邹惠琴、谭晓广、谭禹清先后于1995年5月16日、2003年8月22日、2011年2月24日去世。谭晓广与谢晓红原系夫妻关系，婚后育有一子谭豪，二人已于2000年8月31日离婚。 1991年8月20日，邹惠琴向无锡县人民政府提交《个人土地登记申请书》，申请坐落于（村民小组），四至为东：邹炳仁，南：路，西：邹某2，北：自留田，用地面积94.68㎡的土地用于建房，无锡县人民政府向邹惠琴颁发上述土地的宅基地使用证，现该房屋地址已更名为无锡市堰桥街道西漳寺头社区后汤119号。 1995年6月30日，谭禹清与许丽燕签订房屋买卖协议，载明：“立绝卖房屋筆据人谭禹清将自建楼房壹间，座落寺头新村二幢十五号绝卖给许丽燕，经双方协商中证人译议得房价壹万叁仟元正，房款壹次性付清，自立筆据后永归许丽燕世产所有，恐後小辈争論，特立此筆据为照。谭禹清在立契人处签字，中证人邹某1，見证人邹某2，邹惠仁，邹德生，代筆邹根兴，公元一九九五年六月三十日立。”后又商定增加1000元。许丽燕于立契当日付清全部购房款14000元后入住诉争房屋至今。 另查明：2004年4月9日，许丽燕曾向本院提起诉讼，要求判令确认双方于1995年6月30日签订的房屋买卖合同有效，谭禹清协助其办理房屋过户手续。谭禹清应诉称，其与邹惠琴婚后将邹惠琴所有的另一处房屋拆除后，将所得物料运送至此处建造了诉争房屋，谭禹清抗辩称自己只有25%的产权，卖房未经女儿儿媳同意，故不同意协助过户。2004年12月1日许丽燕向本院提出撤诉申请，本院裁定准许其撤诉。 又查明：无锡市惠山区堰桥镇寺头村村民委员会曾出具证明，证明许丽燕系该村东村村民，符合建房条件，可以购买诉争房屋。 再查明：诉争房屋于2019年被无锡市惠山区堰桥街道拆迁办纳入堰桥街道拆迁安置范围，但截止一审辩论终结前，诉争房屋因涉及本案双方争议，故尚未签订拆迁安置协议，也未拆除。 以上事实，由户籍信息证明、个人土地登记申请书、（2004）惠民初字第1489号案件民事诉状、开庭笔录、谈话笔录和撤诉裁定书、无锡市集体土地住宅房屋征收补偿价评估表、致委托方函、附属补偿价评估表、证明、自愿离婚协议书、房屋买卖协议、宅基地使用证、补偿安置方案明细表及当事人陈述在卷佐证。 本案争议焦点如下：一、诉争房屋是否为谭禹清与邹惠琴的夫妻共同财产？二、谭禹清和许丽燕之间签订的房屋买卖合同是否成立有效？谭禹清出售诉争房屋是否系无权处分？三、邹晓暖、邹晓君、谭豪主张返还诉争房屋是否成立？四、许丽燕反诉要求邹晓暖、邹晓君、谭豪配合许丽燕办理房屋过户手续能否成立？ 针对争议焦点一，本院认为，谭禹清在（2004）惠民初字第1489号案件开庭笔录中陈述案涉房屋系其与邹惠琴婚后建造，本案双方也无证明相反事实的证据提供，且涉案房屋已经取得相关审批并依法取得宅基地使用证，故诉争房屋应当认定为为邹惠琴和谭禹清的夫妻共同财产，本院对邹晓暖、邹晓君、谭豪认为争议房屋为邹惠琴个人财产的主张不予采信。 针对争议焦点二，本院认为，谭禹清与许丽燕签署的房屋买卖合同虽未经许丽燕签字，但许丽燕持有并保存了谭禹清签字的合同并已经履行本合同项下的付款义务，谭禹清也已接收房款并履行房屋交付义务，故合同已经成立；且许丽燕为同村村民，符合建房条件，具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格，买卖诉争房屋不违反法律和行政法规的强制性规定；诉争房屋买卖系谭禹清和许丽燕的真实意思表示，邹晓暖、邹晓君、谭豪主张该合同系谭禹清饮酒之后签署，但未提供相关证据致命该饮酒行为导致谭禹清民事行为能力受损从而影响合同效力的情形，故该房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。 诉争房屋系谭禹清与邹惠琴的夫妻共同财产，谭禹清出卖该房屋时，邹惠琴已经去世，谭禹清未经其他法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分。但根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案中谭禹清的无权处分行为并不影响合同效力。 针对争议焦点三，邹晓暖、邹晓君、谭豪基于认为许丽燕长期占用其合法继承的房屋而主张返还原物，基础法律关系为其认为许丽燕持续侵权，故本案诉讼并未丧失诉讼时效。但因诉争房屋为谭禹清和邹惠琴在婚后建造，而邹惠琴已经去世，故许丽燕因此认为谭禹清有权处分并与其磋商购房，符合农村交易习惯，并无过错；双方交易价格在交易发生当时也并无显示公正情形；而农村房屋登记不规范具有普遍性，诉争房屋自建成之日起邹惠琴与谭禹清未办理房屋产权证，在出卖给许丽燕后客观上亦无法办理房屋过户手续，但谭禹清已将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许丽燕，许丽燕也已实际居住多年，邹晓暖、邹晓君、谭豪主张许丽燕返还房屋，违反诚信，本院不予支持。 对于争议焦点四，本院认为，谭禹清与许丽燕签署的房屋买卖合同合法有效，许丽燕也已履行付款义务，故许丽燕反诉要求其继承人邹晓暖、邹晓君、谭豪配合办理房屋过户手续，本院予以支持。 同时，诉争房屋虽然由谭禹清和许丽燕签订买卖合同并已实际履行，但房屋宅基地使用权人始终登记为邹惠琴，而邹惠琴在签订合同当时已经去世；现诉争房屋在许丽燕办理申请或变更宅基地使用权登记之前已经纳入拆迁范围，而合同对拆迁利益没有约定，故由实际使用人许丽燕给予适当补偿为宜，额度不超过被拆除房屋评估补偿款的30%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回邹晓暖、邹晓君、谭豪的本诉请求。 二、邹晓暖、邹晓君、谭豪应于本判决生效后立即配合许丽燕办理堰桥街道西漳寺头社区后汤119号房屋过户手续。 本诉案件受理费9800元，由邹晓暖、邹晓君、谭豪负担。 反诉案件受理费4900元，财产保全费5000元，合计9900元，由许丽燕负担4950元，由邹晓暖、邹晓君、谭豪负担4950元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王 臻 人民陪审员  章亚娟 人民陪审员  肖冠东 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  余杭航