四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3147号 上诉人（原审原告）：绵阳市安州区都驿网咖网吧，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇恒源大道西侧，统一社会信用代码：91510724MA62483P7T。 投资人：谢夏强，总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾小秀，女，1981年8月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈兴，四川易通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉奇，四川易通律师事务所律师。 绵阳市安州区都驿网咖网吧（以下简称“都驿网咖”）与曾小秀因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省安州区人民法院作出的（2019）川0724民初412号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人都驿网咖的委托诉讼代理人刘洋，上诉人曾小秀的委托诉讼代理人黄玉奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾小秀向本院提出上诉称：请求依法撤销原判决，改判为支持上诉人的全部上诉请求。事实及理由如下：一、都驿网咖迟延支付租金行为已严重违反合同约定，且双方当事人均同意解除合同，一审法院判令继续履行合同，违反了当事人意思自治原则和自由处分原则。二、案涉房屋未及时通过消防验收并非上诉人原因所致，且都驿网咖一直处于正常营业状态，一审法院判令租金减半收取错误，且一审法院仅判令被上诉人支付租金至2020年6月20日，计算时间错误。三、都驿网咖迟延支付租金行为给曾小秀造成资金占用利息损失，应当承担违约责任支付逾期付款违约金。综上，请求一审法院依法予以改判，维护上诉人的合法权益。 都驿网咖向本院上诉称：1、请求依法撤销原判决，改判为驳回曾小秀的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由曾小秀承担。事实及理由如下：一、曾小秀在房屋未取得消防验收的情况下将房屋租赁给上诉人，导致合同目的无法实现，上诉人不应支付其租赁费用。二、由于案涉房屋未取得消防验收，该房屋租赁合同属于效力待定合同，本案生效条件应当系被上诉人在2018年8月17日取得消防验收后，因此曾小秀无权主张2016年6月至2018年8月17日期间的租赁费用。综上，请求二审法院依法撤销原判决，支持上诉人的全部上诉请求。 都驿网咖答辩称：一、原审法院判令继续履行房屋租赁合同与双方当事人真实意思想相矛盾，应改判为解除双方的租赁合同。二、案涉房屋的租赁费用应当从2018年8月17日案涉房屋取得消防验收意见书起算。三、2017年10月31日开始，双方就案涉房屋租赁合同解除一直处于诉讼过程中，都驿网咖不存在迟延支付租赁费用的行为。 曾小秀答辩称：案涉房屋未及时通过消防验收并非系曾小秀方原因所致，都驿网咖自租赁合同签订之日起就知道消防未通过验收且至今都在正常经营，因此都驿网咖应当按照合同要求支付房屋租赁费用。 原告曾小秀向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年4月签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付自2017年6月21日起至2019年1月20日房屋租金278,142.90元；3.请求判令被告向原告按中国人民银行基准利率赔偿欠付房租的资金占用利息，暂计算至2019年1月20日为19,229.91元，实际应计算至被告全额支付房租之日止；4.请求判令被告于判决生效之日起10日内腾退租赁房屋；5.请求判令被告以每月15,165.42元的标准向原告支付自2019年1月20日起至被告实际腾退房屋并向原告交付房屋为止的房屋占用费；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2016年4月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于绵阳市安州区，建筑面积511.86平方米的房屋出租给被告经营网吧使用，租赁期限为5年，自2016年4月27日起至2021年6月20日止，保证金15000元，第一、二年租金为每年171985元，自第三年开始每年租金在上一年基础上上浮10000元。合同还约定2016年4月27日至2016年6月19日为装修期，第一年租金自2016年6月21日起算，被告按年向原告支付房屋租金，合同签订之日支付第一年租金，每年租期届满前30日支付下一年租金。被告逾期支付任一期租金超过15天或在租赁期内累计逾期支付租金超过30日的，原告有权解除《房屋租赁合同》。合同签订后，原告即将案涉房屋交付被告使用，被告于2016年4月26日向原告支付了保证金15000元及第一年房屋租金171985元（2016年6月21日至2017年6月20日）。此后，被告未向原告支付租金。被告欠付租金的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，原告有权解除合同并要求被告支付租金及要求承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 一审法院认定事实如下：2015年6月19日，原告曾小秀在绵阳川银房地产开发有限公司处购买了位于绵阳市安州区（原安县）花荄镇恒源大道银都宝座二期103-1-1号、103-1-2号、103-2-1号门面房三间。后经绵阳市富园房地产营销策划有限公司中介服务，由被告都驿网咖租赁原告曾小秀的门面房三间。2016年4月26日，被告都驿网咖与原告曾小秀签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方为曾小秀（甲方），承租方为都驿网咖（乙方），甲方出租给乙方的房屋位于安县花荄镇恒源大道西侧1幢1层103-1-1号、103-1-2号、103-2-1号，建筑面积：511.86平方米，使用性质为商业，租赁期限为5年，自2016年4月27日起至2021年6月20日止（2016年4月27日至2016年6月19日为装修期，计算房屋租金时间为2016年6月21日起），乙方租赁房屋作为安县都驿网咖网吧使用，乙方不得擅自改变房屋用途，第一、二年租金为每年171,985元，自第三年开始每年租金在上一年基础上上浮10,000元，乙方按年向甲方支付房屋租金，合同签订之日支付第一期租金，以后租赁期限内提前30日支付下一年租金，乙方应在向甲方支付第一期租金同时向甲方交纳履约保证金15,000元；甲方在收到乙方第一期租金及履约保证金后3日内向乙方交付房屋，甲乙双方在签订本合同前已经确认房屋现状，乙方对甲方交付行为无异议；合同终止或解除时，乙方应在终止或解除之日起3日内将房屋按现状无条件返还给甲方，甲方不承担装修补偿，按现状返还指乙方有权拆除自行安装的招牌、空调、备用电源、监控、网络等设施和其他可移动装置，但应保证地面、墙面、屋顶现状完好，不得拆除乙方在装修时修造的固定隔断、隔墙、工作台、柜等固定装置，不得破坏现有照明、插座、卫浴、消防等设施；租赁期限内，乙方有权对该房屋进行重新装修、装饰和设施更新；乙方逾期支付任一期租金超过15日或在租赁期内累计逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同。合同签订后，被告都驿网咖向原告曾小秀支付了履约保证金15,000元及第一年房屋租金171,985元，并向绵阳市富园房地产营销策划有限公司支付了中介佣金14,332元。此后，被告都驿网咖对租赁门面房进行装修、购买网吧经营所用设备。后在营业期间，因涉案房屋未进行消防验收，无法办理消防安全检查合格证和文化经营许可证等证照，相关部门曾责令被告都驿网咖停业。 另查明，由于绵阳川银房地产开发有限公司银都宝座商住楼二期“星座”工程为烂尾楼工程，从2013年竣工后一直未办理相关手续（因开发商与施工方长期存在经济矛盾，导致消防验收资料申报不齐，现场未整改完毕，无法进行消防验收），导致被告都驿网咖无法办理消防安全检查合格证和文化经营许可证等证照，被告都驿网咖为此多次向相关部门信访反映。2018年8月17日，绵阳市公安消防支队安州区对银都宝座商住楼二期“星座”工程出具绵安公消验字（2018）第0009号《绵阳市公安消防支队安州区建设工程消防验收意见书》，意见为综合评定该工程消防验收合格。被告都驿网咖于2018年9月20日在绵阳市公安消防支队安州区办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2018年9月30日在绵阳市安州区文化广电新闻出版局办理了《网络文化经营许可证》。 还查明，被告都驿网咖于2017年10月31日向一审法院起诉，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，返还房屋租金、保证金及赔偿经济损失。 一审法院认为，原告曾小秀与被告都驿网咖签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告曾小秀以被告都驿网咖未按合同约定支付房屋租金为由，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，因被告未向原告支付房屋租金的原因系被告认为涉案房屋未通过消防验收致使合同目的不能实现，被告并向本院提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，另被告都驿网咖对涉案房屋进行装修、购买设备投入资金较大，且被告都驿网咖现已办理了相关证照，从维护租赁合同的稳定性，降低双方的损失实现双赢的角度出发，涉案房屋租赁合同目前不宜解除，双方继续履行合同为宜。 原告曾小秀已按合同约定履行了交付租赁房屋的义务，被告都驿网咖应按合同约定履行支付房屋租金的义务，但鉴于原告所交付的涉案房屋确实存在未通过消防验收的瑕疵，并影响了被告的正常经营，根据公平原则，本院酌情认定第一、二年的房屋租金，被告都驿网咖减半支付，第三年的房屋租金仍然按171,985元的标准支付，自第四年开始每年租金在上一年基础上上浮10,000元，根据合同的约定，被告目前应支付截止2020年6月20日的房屋租金，第一、二年（2016年6月21日至2018年6月20日）的房屋租金减半支付计171,985元，第三年（2018年6月21日至2019年6月20日）的房屋租金171,985元，第四年（2019年6月21日至2020年6月20日）的房屋租金181,985元，合计525,955元，扣除被告已支付的房屋租金171,985元，被告还应支付房屋租金353,970元。原告要求被告支付欠付房租资金利息的诉讼请求，因双方在合同中未约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：绵阳市安州区都驿网咖网吧于本判决生效之日起十日内向曾小秀支付房屋租金353,970元;驳回原告曾小秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,761元，减半收取计2,880.5元，由被告绵阳市安州区都驿网咖网吧负担。该费用原告已预交，由被告绵阳市安州区都驿网咖网吧在向原告支付房屋租金时一并支付给原告。 二审查明的事实与一审一致，予以认可。 本院认为，在合同签订后未装修前，都驿网咖就知道所租赁的房屋没有通过消防验收，但双方并未停止合同的履行，都驿网咖将房屋装修并继续对外经营，是有过错的，曾小秀明知房屋没有进行消防验收却继续出租，也是有过错，故原审法院判决双方均应对过错承担责任是合法的，原审法院对租金的收取判决确认并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费,由上诉人绵阳市安州区都驿网咖网吧承担5761元，上诉人曾小秀承担4125元。 本判决为终审判决。 审判长  李又平 审判员  周 坚 审判员  马红科 二〇一九年十二月九日 书记员  朱玲玲