黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初1496号原告：庞雪微，女，1998年2月14日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市呼兰区。被告：李文顺，男，1980年10月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市呼兰区。被告：李庆，男，1981年5月25日出生，汉族，职员，住哈尔滨市呼兰区。被告：哈尔滨市铭信房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区新民街亿兴花园小区13#楼1层9号。法定代表人：吴佳明，男，职务经理。原告庞雪微与被告李文顺、李庆、哈尔滨市铭信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞雪微、被告李文顺、李庆、哈尔滨市铭信房地产经纪有限公司的法定代表人吴佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞雪微向本院提出诉讼请求：1.要求李文顺、铭信公司给付定金20000元，李文顺、李庆返还买房首付款20000元；2.要求铭信公司返还中介费7000元；3.李文顺、李庆、铭信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月2日，庞雪微与李文顺、李庆通过哈尔滨市铭信房地产经纪有限公司（以下简称铭信公司）签订房屋买卖协议，当时先是李文顺到场后来李文顺有事走了之后李庆才来。李文顺、李庆将原房主景红梅名下坐落于呼兰区民主街裕兴园小区1#楼1单元4层4号房屋，建筑面积153.24平方米，以440000元卖给庞雪微，景红梅与李庆之间有委托公证书。440000元里包括装修的大白、地砖、窗台口、大理石、门、橱柜。协议约定：买方向卖方支付定金10000元。合同签订时口头约定由铭信公司负责庞雪微房屋贷款，铭信公司的业务员向庞雪微承诺首付只付30000元剩余的以庞雪微的名义贷款410000元。庞雪微于2018年11月2日上午11点在铭信公司交给李文顺现金7000元，在2018年11月2日下午5点通过微信转账的方式支付给李文顺3000元，付齐10000元定金，当时李庆、李文顺、业务员、侯某和庞雪微都在场所以没有要求李文顺出收据。2018年11月2日上午11点左右侯某妈妈用支付宝转到吴佳明支付宝交付铭信公司中介费7000元，铭信公司给庞雪微出具收据一份。2018年11月5日上午左右在铭信中介庞雪微给李文顺首付款现金10000元，李文顺出收据一份。2018年11月9日下午2点56分庞雪微用微信转给李文顺首付款8500元。2018年11月12日庞雪微在邮政银行给李文顺现金1500元，没让李文顺打收条。2018年11月12日李文顺给庞雪微转了180000元，后来庞雪微又给李文顺转了回去作为首付凭证。第一次是在邮政储蓄银行贷款，邮政储蓄银行给庞雪微打过两次电话，后来说贷款金额大贷不下来。后改到建设银行贷款，也没贷下来，因为庞雪微说了一句庞雪微对象几个字后就把庞雪微电话挂了说没有通过，没有人告诉庞雪微应该怎么说，在建行办理的时候庞雪微也同意担保，也提供了担保人，结果仍是没有办下来，后来又让庞雪微用家里人的名义贷款，庞雪微没有同意。正月十五以后三方确实坐到一起商量，给庞雪微七天期限让庞雪微换个借款人说逾期后就不卖给庞雪微了，不是让庞雪微增加担保人而是让庞雪微更换借款人，后来庞雪微没有同意。庞雪微认为他们没有贷款的可能如果能的话不能这么久贷不下来，庞雪微对铭信公司不再信任所以提出终止合同。庞雪微是农民，当时买房子的时候是铭信公司给庞雪微做的工作证明。当初如果没有铭信公司的贷款保障庞雪微是不会买房的，也不会交首付款，就是因为铭信公司的贷款承诺所以庞雪微才交了30000元的首付款而事后铭信公司没有兑现承诺致使庞雪微无法贷款买房无法履行购房合同所以因铭信公司的违约导致了本案的发生所以铭信公司属于过错方，而庞雪微在本案中没有过错不应该承担法律责任，所以庞雪微认为李文顺和铭信公司应当对无过错方返还购房款及赔偿定金损失。李文顺辩称，2018年6月份李文顺通过朋友介绍说景红梅有一处房产要卖，房屋坐落于呼兰区××街××小区××楼××单元××号建筑面积153.24平方米的房屋，李文顺和李庆上楼看房，经过讲价以40万元成交。当时签订的买卖合同，打了一张收款收据。因为当时我们去房产局咨询买房人和受托人不能是同一人必须受托给第三人才能方便办理过户和办理贷款等手续，因为景红梅和王海鹏一直在外地，不能一直陪同李文顺办理过户手续和贷款，所以景红梅和王海鹏夫妻二人把此房产的所有权到呼兰公证处委托至李文顺姐夫李庆名下，由李庆代景红梅夫妇协助李文顺办理日后过户和贷款的事宜。买房后一直没有办理过户手续。2018年11月2日庞雪微通过铭信公司多次看李文顺的房，经过讲价约定房价440000元，庞雪微要求贷款购买，贷款说是交30%左右，当时签定房屋买卖协议一份，合同约定庞雪微交给李文顺定金10000元，但当时庞雪微说身上没有那么多钱给李文顺微信转了3000元，剩余的过了7、8天左右补交给李文顺定金8500元，庞雪微让李文顺代为装修，李文顺按庞雪微的意思把房屋装修了，装修时庞雪微和她对象全程监工指挥装修的，装修的钱都是李文顺垫付的大约35000元左右，庞雪微说等贷款下来再给李文顺装修钱，装修完毕后李文顺多次跟庞雪微催要买房款和装修钱，庞雪微说暂时没有那么多钱。后来庞雪微和中介说：“这个房子面积大，能做高评，约定最多贷380000元行不行”，庞雪微和中介、李文顺三方都同意，李文顺同意总数给够李文顺440000元就可以，为了配合庞雪微贷款李文顺给庞雪微卡里存现金大约十几万，庞雪微再给李文顺转回来，目的是作为给付首付款的流水凭证。正月十五那天给庞雪微七天找担保人庞雪微也没找到合适的，在这期间庞雪微又换了一个别的中介说别人家能贷款，问李文顺行不行李文顺说也行，但是需要资金监管，这次李文顺没给庞雪微存钱，因为钱需要在庞雪微账户里存一个多月，时间太长风险太大，李文顺没敢存，而且那个中介要费用34000元，庞雪微觉得费用太高就自己放弃了。过了正月十五李文顺见贷款无果庞雪微也一直不露面李文顺就找庞雪微和她对象还有铭信公司到一起协商，按原来约定的银行给的最终结果可以最多贷380000元，庞雪微需要找一个担保人但是庞雪微不来签字无法进行。李文顺不同意给付定金10000元，理由是装修房屋的钱还没有给李文顺，当时约定的是买房不买定金不退，卖方不卖双倍返还。李文顺一共收到8500元和3000元都是微信转的，都是定金，中介公司收到庞雪微多少钱李文顺不知道。庞雪微说买房当天用微信给李文顺转账10000元不属实，是庞雪微日后多次补交定金。因为第一次开庭后庞雪微说不买了我就把此房屋挂到中介继续出售，2019年11月初以景红梅夫妇的名义卖给了梁利宇，现已过户到梁利宇名下。庞雪微要求装修，装修材料和工人费用都是李文顺垫付的，后来庞雪微上楼验收合格李文顺跟她要装修费用，庞雪微没有给。在此次买卖过程中积极帮助庞雪微办理手续，李文顺未违约。李庆辩称，2018年11月2日李文顺没在家，李文顺让李庆去李文顺家取房照送到中介，然后李文顺让李庆替他签的合同，李庆和李文顺有委托手续，委托手续是在公证处办理的，庞雪微给没给李文顺钱李庆不知道。李文顺买的景红梅的房子，李文顺买完了不能公证给李文顺的名下，然后就公证到李庆的名下方便以后李庆代景红梅夫妇协助李文顺办理产权过户及贷款手续。从买方开始买的时候我就配合她办理各种手续，我方一直积极协助办理。铭信公司辩称，2018年11月左右庞雪微和铭信公司业务员一起看的李文顺的房子然后回到铭信公司以440000元成交，当天签订买卖协议时李庆和李文顺还有铭信公司的业务员都在场，当时合同约定交付定金10000元，后来交没交钱铭信公司不知道，铭信公司当时收到7000元的中介服务费，然后铭信公司就开始给庞雪微办银行贷款手续，铭信公司从来不承诺给客户银行贷款的额度，至于庞雪微所说的承诺铭信公司从来没听过，签订协议的时候就没有约定，因为首付比例由银行审批的大约在30%到40%左右，铭信公司第一次是按买方的意愿以首付30000元向中国邮政储蓄银行申请贷款，银行打回访电话时铭信公司业务员跟庞雪微说了应该怎么说，庞雪微认为小区叫木农小区实际上叫裕兴园小区，问庞雪微交多少首付款庞雪微说也不清楚当时是庞雪微对象去交的，后来银行不同意，第二次递交的时候是在建设银行，铭信公司也告知庞雪微按30%交首付，当时庞雪微与铭信公司业务员还有买房一起谈的首付款先交多少记不清了，后期让庞雪微换借款人或找一个担保人，铭信公司告诉庞雪微提高首付比例从30%到40%。第三次让庞雪微换借款人庞雪微也换不了。提供担保人后因为首付款到不了银行监管账户。铭信公司说不行换个手续等了半个月三方在中介公司面谈，庞雪微说再过几天然后就一直等，再打电话就以种种理由不出现也不见面，然后就一直拖到现在。铭信公司不同意返回中介费7000元，因为是有偿服务的服务费所以拒绝给付，如果买方现在给手续补全了铭信公司还能继续给办理这项业务。景红梅是原房主，因为当时景红梅与李庆办理了委托公证。在买卖合同成交后铭信公司一直在做他们的手续，是因为庞雪微个人原因导致贷款手续审批不了，和庞雪微协商多次，庞雪微始终不出面解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的李文顺与庞雪微的房屋买卖协议一份、产权证复印件、铭信公司出具的收据一份、微信截图三张、李文顺出具的收据一份、李文顺与景红梅的买卖合同一份、景红梅出具的收款收据一份、司法公证书一份，本院予以采信，并在卷佐证。李文顺与庞雪微的房屋买卖协议、微信截图、李文顺出具的收据能够证实李文顺与庞雪微约定2018年11月2日当日给付定金10000元，但2018年11月2日当天庞雪微实际通过微信转账交付3000元，李文顺称之为“首付”，2018年11月5日庞雪微交付10000元，李文顺出具了收条在收条中记为“首付”，2018年11月9日庞雪微通过微信转账交付8500元，庞雪微记为“首付”，故有证据支持的庞雪微的付款金额为21500元，没有证据证实庞雪微2018年11月2日当天实际交付了10000元定金；李文顺和庞雪微的房屋买卖协议、铭信公司出具的收据能证实李文顺与庞雪微交易由铭信公司提供居间服务并收取中介费7000元；李文顺与景红梅房屋买卖合同、景红梅出具的收条、景红梅产权证复印件、委托公证书能证实李文顺于2018年6月8日全款40万元价格购买景红梅名下位于呼兰区××街××小区××楼××单元××号房屋，景红梅已经收到全部40万元购房款，李文顺无需办理贷款，但二人的合同中却约定了要求景红梅办理一张景红梅名下的银行卡给李文顺办理过户或贷款使用，使用期间卡里进出钱款都归李文顺所有。对有争议的证据，本院认定如下：庞雪微朋友侯某与铭信公司前职员付彩霞的通话录音，铭信公司予以认可，本院予以采信，能够证实庞雪微在订立合同之初即作出以支付30000元首付款剩余资金贷款的方式购买总价为440000元的房屋的意思表示，铭信公司在居间介绍时对庞雪微这一意思表示作出承诺；证人侯某证言，虽然李文顺、铭信公司均有异议，且侯某与庞雪微存在利害关系，但侯某的陈述中存在能够与其他证据印证的内容，对这部分内容本院予以采信，包括庞雪微对房款付款方式提出的要求，铭信公司作出的承诺，以及庞雪微、李文顺、铭信公司三方在履行合同过程中实施的行为，对其陈述不能够与其他证据相印证的内容，本院不予采信；证人王某证言，与庞雪微、铭信公司关于中介费支付事实相符合，能够证实铭信公司通过微信支付平台收取侯某母亲转入的中介费7000元的事实。通过当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月2日庞雪微与李庆签订房屋买卖协议一份，约定庞雪微以44万元价格购买呼兰区民主街裕兴园小区1#楼1单元4层4号房屋，当日应交付定金10000元。合同中未约定付款方式和时间。该笔交易的居间方是铭信公司。三方口头约定付款方式为贷款，首付30000元，其余410000元贷款。签订合同当日庞雪微交付李文顺3000元，交付铭信公司中介费7000元。2018年11月5日，庞雪微交付李文顺10000元。2018年11月9日，庞雪微交付李文顺8500元。庞雪微称2018年11月2日现金交付7000元定金，2018年11月12日给付李文顺1500元，均无证据证实，有证据证实其交付李文顺资金金额为21500元。在合同履行整个过程中，铭信公司为庞雪微代办贷款手续，李文顺配合铭信公司和庞雪微将自有资金十余万元转账给庞雪微，再由庞雪微转回李文顺实际控制的景红梅账户，伪造首付款付款凭证，但屡次办理贷款均未被银行审批通过。在整个交易过程中，李文顺一直未将该房屋更名过户至自己名下，直到2019年11月初另行售予案外人梁利宇，并且是从景红梅名下直接变更登记至梁利宇名下。庞雪微以李文顺、李庆、铭信公司承诺办理贷款却未办理成功构成违约为由诉至法院，要求李文顺、李庆返还其所诉首付款20000元和定金10000元，并赔偿1倍定金，由铭信公司退还中介费7000元。本院认为，本案庞雪微与李庆签订的是一份房屋买卖居间合同主合同及一份定金合同从合同，从合同效力从属于主合同效力，本案房屋买卖居间合同的主体是庞雪微、李文顺、铭信公司，虽然签订合同的人是李庆，但李庆与李文顺之间是代理关系，李庆是代理人，李文顺是被代理人，李庆实施的行为，法律后果应由李文顺承担。合同相对人为李文顺、庞雪微、铭信公司。该房屋买卖居间合同因违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通，损害国家、第三人利益，以合法形式掩盖非法目的情形而无效。根据物权法定原则，李文顺与景红梅之间是合同关系，李文顺享有合同债权，尚未取得物权。虽然景红梅以人在外地不便为由将办理该房屋产权变更登记等权利授权给李庆，但基于李文顺和景红梅之间的房屋买卖合同关系，李庆只有在将该房屋过户至李文顺名下时，该授权才有效。若李庆将该房屋过户给其他与景红梅之间无买卖合同关系而与李文顺有合同关系的人，则属于恶意串通避税的违法行为。既然李庆无权过户给庞雪微，故本案李文顺与庞雪微之间的买卖合同是建立在李文顺无权处分的基础上的。虽然房屋买卖合同不因无权处分而当然无效，但李文顺明明具备将房屋过户登记在自己名下的条件，却迟迟不办理物权转移登记，目的是在与庞雪微交易时逃避不动产交易产生的税款，事实上李文顺后期将该房屋出售给梁利宇也确实是未将产权登记至自己名下而是直接从景红梅名下直接转移登记梁利宇名下，故李文顺与庞雪微订立的合同，自订立之初就存在恶意串通损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定等我国法律规定的多种合同无效的情形。庞雪微、李文顺、铭信公司三方的房屋买卖居间合同履行过程中，三方配合伪造首付款流水，企图“高评”房屋评估价格，套取银行贷款，存在恶意串通损害第三人利益的情形。综上，本案李文顺与庞雪微、铭信公司之间的房屋买卖居间合同无效，主合同无效，从合同也无效，李文顺应返还因该合同收取的款项合计21500元。铭信公司应返还因该合同收取的中介费7000元。关于合同无效后损失赔偿的问题，铭信公司作为房屋中介公司，对国家的贷款政策属于具备专业知识的一方当事人，其承诺庞雪微以30000元首付款购买价值440000元房屋以及通过不法手段为其办理贷款的行为，存在主观故意；庞雪微作为买受人亦应当尽到注意义务，其在与铭信公司、李文顺交易过程中，应当知道30000元首付贷款购买440000元房屋几乎不可能，应当知道所谓“高评”以及收取李文顺资金转账伪造首付款流水系与事实不符的违法行为，但仍然实施了上述行为，庞雪微亦存在过失；李文顺能将房屋登记在自己名下却不作为的行为，以及给庞雪微转账伪造流水的行为，主观上存在故意，根据法律规定，由于在订立合同过程中各方主体均有过错，应当各自承担相应的责任。故对庞雪微要求赔偿1倍定金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九条规定，判决如下：一、李文顺（李庆代签）、庞雪微、哈尔滨铭信房地产经纪有限公司于2018年11月2日订立的房屋买卖协议无效；二、李文顺于本判决发生法律效力之日起十日内返还庞雪微21500元；三、哈尔滨铭信房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还庞雪微7000元；四、驳回庞雪微其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，由李文顺负担338元，由哈尔滨铭信房地产经纪有限公司负担50元，由庞雪微负担587元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  王丽新审判员  罗迎丽审判员  高莹莹二〇一九年十二月二日书记员  孙 岳