青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初456号原告（执行案外人）：李方英，身份号码×××，男，汉族，1964年9月30日出生，青海省西宁市城东区八一西路18号1号楼242室。委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。被告（被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码：66192XXXX，住所地：青海省西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。法定代表人：马永胜，总经理。委托诉讼代理人：苗军。被告(申请执行人)：韩高伟，身份号码：×××，男，汉族，1974年12月16日出生，无固定职业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张姝、孙生宏，青海泰宏律师事务所律师。原告李方英与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、11月7日公开开庭进行了审理。原告李方英及其委托诉讼代理人赵玉英、被告怡海公司的委托诉讼代理人苗军、韩高伟的委托诉讼代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李方英向本院提出诉讼请求：要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2114室房产（房屋认购书为康南路夏都之林9号楼1单元1104室）强制执行，并解除查封扣押；本案诉讼费用由怡海公司、韩高伟承担。事实与理由：2014年3月25日，李方英与怡海公司签订《房屋认购书》，李方英以每平方米4500元价格购买了怡海公司位于西宁市××区房产（房屋认购书为康南路夏都之林9号楼1单元1104室）房屋。当日转账付清全款598275元，怡海公司收到后开具收据。至此李方英履行了全部付款义务，怡海公司也将房屋钥匙交付给李方英，现涉案房屋由李方英实际占有。韩高伟系执行案件的申请人，怡海公司系执行案件的被申请人。在执行程序中韩高伟作为申请人，申请西宁市中级人民法院对李方英位于西宁市××区房产（房屋认购书为康南路夏都之林9号楼1单元1104室）进行强制执行。李方英对执行提出案外人执行异议。西宁市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）青01执异100号执行民事裁定，在未详细查明案件事实的情况下，错误裁定驳回原告李方英的异议申请，故提起执行异议之诉。被告怡海公司答辩称：李方英于2013年4月28日与怡海公司口头协议，约定承包怡海公司开发的锦峰滨河苑13号楼、14号楼两栋楼的门窗、玻璃安装工程，后于2014年3月5日双方进行工程决算，安装面积为4320.03平方米，群楼面积为154.95平方米，安装窗户总面积为6049.41平方米，约定单价为280元每平方米，决算总价为1693834.8元。决算后怡海公司将夏都之林9号楼1104室、2404室，每套面积为132.95平方米、单价为4500元每平方米，两套房屋作价共计1196550元整，抵付给李方英。且李方英已实际占有两套房屋。被告韩高伟答辩，一、怡海公司与李方英之间不存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系。首先，李方英与怡海公司2014年3月25日签订的《房屋认购书》不属于合法有效的商品房买卖合同，其与房屋买卖合同属完全不同的法律关系。李方英在签订认购协议书时怡海公司已经取得预售许可证，双方应签订正式《商品房预售合同》。因双方签订的认购协议书的外在行为与正常房屋买卖的行为明显不符。其次，李方英诉称当日转账付清房屋全款，怡海公司出具收据。但未提交银行转账凭证，仅凭收据无法证实。但李方英在提起案外人执行异议申请时，李方英提交决算协议称，以涉案房屋抵工程款形式给青海铭森门窗有限公司。但对于李方英与怡海公司是否涉及拖欠工程款未提交证据予以证明，且以房顶工程款不能体现双方买卖合同的真实意思表示。最后，涉案房屋未经竣工验收，房屋不具备交付条件，李方英却诉称怡海公司将房屋钥匙交付李方英，由李方英实际占用与事实不符，故涉案房屋并未实际交付。对双方存在房屋买卖合同关系的事实不认可。另怡海公司与海南州融达小贷公司签订《借款合同》《抵押合同》后，对抵押的包含李方英在内的40套房屋签订《商品房预售合同》并在西宁市房地产交易管理所办理了商品房预售合同登记备案，不存在恶意损害他人权益的行为。反之，李方英未签订有效的商品房买卖合同或预售合同，且未在房管部门办理备案登记手续，因此不享有对抗第三人的权益。二、韩高伟以生效的判决所确认的法定权益及申请法院执行的权利应当受到保护，韩高伟、怡海公司借款合同纠纷一案，由西宁市中级人民法院作出保全裁定查封了涉案房屋在内的40套房屋，该案由青海省高级人民法院于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，生效后因怡海公司未履行义务，韩高伟于2016年6月28日申请强制执行，因评估拍卖时间较长，2016年12月15日贵院终结本次执行程序，2018年1月18日韩高伟申请恢复执行，在执行中西宁市中级人民法院作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定拍卖怡海公司名下26套不动产，包含李方英主张的涉案××楼房屋。因此韩高伟依法申请法院对涉案房屋进行执行拍卖，是基于为了实现自己的合法权益，且该权益已经为生效判决确认。而李方英的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。法院采取拍卖的执行措施符合法律规定。综上，李方英要求停止强制执行并解除查封的诉求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院认定事实如下：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，本院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，本院依法查封了怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向本院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》《协助执行通知书》，对坐落于西宁市××区等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由怡海公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的怡海公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。”2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经本院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人民法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人民法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计15600000元。一、二审案件受理费合计248342元，由怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向本院申请强制执行，本院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，本院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送本院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因轮候查封，故未移送。2016年12月15日，本院作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向本院申请恢复执行，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，本院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市××区房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，对韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案恢复执行。本院遂对保全查封并以评估的怡海公司名下位于西宁市××区房产进行网络司法拍卖。李方英得知后向本院提出执行异议申请，请求中止执行。本院于2019年7月15日作出（2019）青01执异100号执行裁定，以李方英与怡海公司签订《房屋认购书》，但却以顶工程款的方式完成以物抵债的目的，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，且李方英未完成权属变更，本案执行标的尚未竣工验收，李方英未实际占有该不动产，不能阻却对本案的执行。驳回李方英对执行标的提出的异议。另查明，李方英向本院提交《铝塑复合窗和推拉门安装合同》，约定，怡海公司将其开发的锦峰13号、14号楼铝塑复合内平开窗和推拉门安装工程以包工包料的形式承包给青海铭森门窗有限公司，工程量结算按实际验收的窗框外围净尺寸计算。《决算协议》约定，怡海公司以其开发的位于西宁市××区，将两套房屋以顶工程款的形式顶给青海铭森门窗有限公司，房号分别为9号楼9-1104室、9-2404室，面积分别为132.95平方米，每平方米4500元，两套房屋总价款为1196550元。2013年11月20日怡海公司已交付青海铭森门窗有限公司一套夏都之林住××区房屋面积为157.78平方米，作价为519151.68元，以上三套房屋共计1715701.68元。超出5866.88元由青海铭森门窗有限公司现金支付给怡海公司。青海铭森门窗有限公司的法定代表人为李方英的妻子，李方英系青海铭森门窗有限公司股东，2015年青海铭森门窗有限公司已吊销营业执照。再查明，2014年3月25日，李方英与怡海公司签订《房屋认购书》，李方英以每平方米4500元价格购买了怡海公司城东区康南路夏都之林小区9号楼1单元1104室（西宁市××区）房屋，建筑面积约为132.95平方米，单价每平方米4500元，房款总价598275元。双方同意李方英按顶工程款方式一次性付款。同日，怡海公司出具盖有其财务专用章收据，该收据载明李方英于2015年3月25日以顶工程款方式缴纳夏都之林9-1104房款598275元。李方英提交怡海公司于2019年6月4日出具《情况说明》，该说明加盖有怡海公司、西宁市城东区民政局、西宁市住房保障和房产管理局印章。载明：民政局于2015年7月15日正式颁布夏都之林小区地名使用证，将开发商自编的××楼，原有的××楼，将原有的9号楼取消。李方英同时提交怡海公司于2019年6月4日出具的《夏都之林涉及诉讼26套房屋新旧房号明细对照表》，其中显示原房号9-1104对应新房号7号楼2单元2114室。怡海公司就涉案的西宁市××区于2011年9月30日取得商品房预售许可证，其中7号楼主体验收于2013年通过，该7号楼至今未通过竣工验收。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往涉案的西宁市××区进行现场勘察，经勘察，李方英未入住涉案2114室房屋，房屋内水电暖均未开通。本院认为，本案的争议焦点为：李方英对涉案房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，李方英作为买受人拟通过以房抵工程款形式取得怡海公司涉案商品房，涉案房屋现登记在房地产开发企业怡海公司名下，故本案情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查李方英作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中应审查李方英关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的三种情形：在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。第一，本案中本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定于2015年9月30日查封了包括李方英主张的2114室房屋在内的怡海公司名下共40套房屋，查封期限为叁年，但该查封性质为诉讼财产保全查封，该二十九条规定所称的“人民法院查封之前”应指进入强制执行程序后本院查封涉案房屋的时间，即韩高伟申请强制执行后本院作出（2016）青01执194号执行裁定的时间：2016年7月1日。而李方英与怡海公司签订的《房屋认购书》时间是在2014年3月25日，应在查封前。第二，关于李方英与怡海公司签订的《房屋认购书》性质的问题，怡海公司认为该认购书并非正式的商品房买卖合同，其性质为商品房预约合同；李方英认为该认购书已经具备商品房买卖合同的要件，应认定为商品房买卖合同。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，李方英与怡海公司签订的认购书明确了双方当事人的名称、商品房的位置、房号、价款、交付方式等基本情况，但对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未明确，综合上述情形，该认购书不能认定为合法有效的书面买卖合同，且李方英与怡海公司签订该《房屋认购书》时，怡海公司已取得涉案房屋的预售许可证，已具备签订商品房买卖合同的条件，在此情形下，仍签订《房屋认购书》与常理不符。综上，该《房屋认购书》的性质应系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵工程款，以房抵工程款首先是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵工程款的实际履行方式，基于以房抵工程款而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵工程款并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。最后，本案中买受人李方英虽与怡海公司签订《房屋认购书》，但双方实际履行方式为以房抵债。且怡海公司认为已将涉案房屋的钥匙交付李方英即完成交付。在案件的审理过程中，审判人员前往涉案房屋勘查，怡海公司虽将涉案房产钥匙交付买受人李方英，但涉案工程至今未进行验收，也不具备入住条件，故李方英主张怡海公司已交付涉案房屋，其已实际占用涉案房屋的诉讼请求不能成立。综上，李方英与怡海公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，且未实际居住。李方英在完成不动产法定登记之前，该以房抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故其要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2114室房产的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求不成立，本院依法驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：驳回李方英的诉讼请求。案件受理费100元，由李方英负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵甲宁审判员 纳 敏审判员 李 娟 二○一九年十二月二十四日书记员 哈春瑛附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。