江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1407号上诉人(原审原告)：曹溶，女，1979年5月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人曹溶因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹溶上诉请求：一、依法撤销（2018)苏0106民初9629号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；二、图腾公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、其与图腾公司之间构成不定期租赁合同关系，图腾公司应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，元租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方间《商铺委托经营合同》履行期满，图腾公司发函给曹溶，提出按十年前的商铺价格买回（回购）商铺或以年租金按原房价4%的标准续签租赁合同，曹溶不同意该意见，并提出商铺可以按现市值回购或按不低于原合同租金价格续签。图腾公司不置可否，既不表示回购也不谈续租，却在继续使用案涉商铺。曹溶认为，如图腾公司不同意曹溶的意见，不同意续租，应当按《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将案涉商铺恢复至原有状态并返还给曹溶。而图腾公司并未将商铺恢复原状，返还曹溶，而是仍在继续使用，图腾公司已行为表示同意按原合同续租。故而，一审法院认为双方当事人不构成不定期租赁合同关系，认定错误，应改正为双方间构成不定期租赁合同关系。二、一审法院判令图腾公司支付曹溶占有使用费，改变了曹溶一审依据租赁合同关系主张租金与违约金的诉讼请求，相应判决超出了曹溶的一审诉讼请求范围，应予撤销，并依法改判。三、案涉商铺占有使用费标准应当按照商铺租赁市场现在的价格加以认定，一审法院直接按照图腾公司提出的意见确定，缺乏法律依据，有失公平。即使曹溶一审中主张图腾公司支付占有使用费，相应占有使用费也是基于侵权损害赔偿而主张，侵权人赔偿的是受害人的损失，损失应当按照案涉商铺租金市场价格确定。换言之，占有使用费标准应当按照案涉商铺当前市场租金价格来加以认定，而不是仅简单地依据图腾公司的单方意见加以认定，否则不仅没有法律依据，也有违公平公正。图腾公司辩称，涉案商铺为产权式商铺，不具有独立性和排他性的特征。少数业主理应服从多数业主利益，只有统一的规划、布局、管理才可以获得更好的收益，故不应向上诉人返还。2015年到期的业主也是按照4%的租金标准续租，第二批到期业主中也有部分业主同样按照4%的标准签订了续租合同。事实上，其经营收益远远低于4%，为了继续经营，其愿意以4%的年租赁回报支付给业主。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。曹溶向一审法院起诉请求：一、判令图腾公司立即向其支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金22477元及违约金（6笔违约金自图腾公司付款逾期30日起，按本期租赁回报额的万分之三计算至图腾公司实际付清之日止；二、本案诉讼费由图腾公司负担。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区建宁路300号1089室商铺（建筑面积为70.67平方米，以下简称案涉商铺）属曹溶所有。2010年1月21日，曹溶（甲方）与图腾公司（乙方）签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定：甲方将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1089室，房屋总价款为557541元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为11848元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。图腾公司扣除相关税费后，按每期11238.5元支付曹溶租金。2017年5月2日，曹溶以图腾公司为被告诉至一审法院，要求图腾公司支付2016年4月30日至2017年4月29日期间的租赁回报44954元及违约金。2017年6月22日，一审法院作出（2017）苏0106民初4151号民事判决：一、自本判决生效之日起五日内，图腾公司向曹溶曹溶支付2016年4月30日至2017年4月29日的租金共计44954元；二、自本判决生效之日起五日内，图腾公司向曹溶支付2016年第一季度迟延支付租赁回报的违约金933.9元；三、自本判决生效之日起五日内，图腾公司向曹溶支付2016年第二季度至2017年第一季度延迟支付租赁回报的违约金（分别自2016年6月6日、9月6日、12月7日、2017年3月9日起开始计算，至本判决确定的给付期间的最后一日止，均以11238.5元为基数，按每日万分之三的标准计算）。图腾公司不服该判决，向本院提起上诉。2017年11月19日，本院作出（2017）苏01民终7626号民事判决，驳回图腾公司的上诉请求，维持原判。2018年2月20日，图腾公司向曹溶邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知曹溶，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。曹溶收到上述函件后，表示不同意图腾公司回购及续租意见。2018年7月31日，一审法院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向曹溶支付占有使用费”；并判决：“一、本判决生效后五日内，图腾公司给付杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，图腾公司给付杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为，曹溶与图腾公司签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于曹溶与图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。一审法院生效的（2017）苏0106民初4151号民事判决已经认定曹溶与图腾公司签订的《商铺房屋委托经营合同书》系租赁合同，双方之间的法律关系是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。曹溶与图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向曹溶返还案涉商铺，仍继续使用案涉商铺并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是曹溶对于图腾公司提出的支付标准提出异议，双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用案涉商铺，应支付相应占有使用费。曹溶主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原委托经营合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照84850.6元/年（557541×4%）的标准，以每季度为周期及时向曹溶支付占有使用费，故图腾公司应支付曹溶2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费11150.8元。关于图腾公司是否构成违约的问题。双方在原合同中约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，图腾公司并未按照原合同约定支付2017年4月29日至2018年4月29期间的租赁回报即租金，未履行按期支付租金的义务，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。曹溶要求图腾公司支付逾期支付租金的违约金1469.9元，其主张未超越原合同约定的期限，一审法院予以支持。合同期限届满后，双方之间不构成不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于曹溶主张的违约金要求，一审法院不予支持。曹溶可以另行主张相关损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、图腾公司于判决生效之日起十日内支付曹溶2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费11150.8元；二、图腾公司于判决生效之日起十日内支付曹溶违约金1469.9元；三、驳回曹溶的其他诉讼请求。一审案件受理费362元，减半收取计181元，由图腾公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，关于曹溶主张双方构成不定期租赁合同关系的问题。双方之间的委托经营合同期限届满后，图腾公司虽未向曹溶返还案涉商铺并继续使用，但是曹溶对于图腾公司提出的支付标准持有异议，双方实际上未就租金标准达成一致意见，故并不能认为双方仍有维持租赁关系的合意，一审法院认定双方不构成不定期租赁合同关系，有事实和法律依据。案涉商铺系产权式商铺，曹溶虽享有案涉商铺的所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体分隔，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对曹溶无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由图腾公司统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系图腾公司自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与图腾公司续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故一审法院对于曹溶要求返还案涉商铺的诉讼请求不予支持，亦无不当。租赁合同到期后，双方当事人未就签订新的租赁合同建立合意，在此情形下图腾公司实际占用曹溶所有的案涉商铺，应对由此给曹溶造成的损失给予赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%的标准，以每季度为周期及时向曹溶支付案涉商铺占有使用费并无明显不当。在双方未形成不定期租赁合同关系的情况下，曹溶主张按照原合同约定的标准缺乏依据，且其在本案中并未提交充分证据证明一审法院酌定的占有使用费标准存在不当，故对于曹溶的此项上诉请求，本院不予支持。案涉商铺目前虽不具备返还条件，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，曹溶可再行主张相关权益。曹溶如有证据证明图腾公司收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。对于曹溶主张的违约金，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同事宜达成一致意见，曹溶的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，曹溶的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由曹溶负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年十二月三十日书记员  戴 苗