四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3134号 上诉人（原审原告,反诉被告）：胡剑文，男，1965年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈景宜，男，1982年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市。 上诉人胡剑文因与被上诉人陈景宜房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡剑文上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5379号民事判决，发回重审或改判；2.要求陈景宜承担解除合同的违约责任，支付胡剑文1800元违约金；3.要求陈景宜承担未合理履行通知胡剑文解除合同的时间及未履行交房义务的责任，支付胡剑文2个月的租金损失，月租金2100元，共计4200元；4.要求陈景宜赔偿损失费5068元，减去保证金1800元，应支付胡剑文3268元。事实和理由：1.一审判决无视陈景宜违反合同的约定，临近春节提起解除合同，采取威胁恐吓、破坏财物等方式要求胡剑文提前退还其保证金不成，以欺骗的方式逃离，导致合同被迫解除，造成胡剑文2个月的租金损失及数千元的财物损失。按合同约定，理应由陈景宜承担违约责任，支持胡剑文要求其承担的违约金和损失费的合理诉求。2.胡剑文没有对陈景宜人身财产有担保的义务，所以陈景宜反诉以其人身财产得不到保障为由，要求退还保证金的理由不成立。保证金是陈景宜对胡剑文财物损失的担保，陈景宜违约给自己带来的损失，自己有权从保证金中扣除，扣除后没有剩余，不应予以退还。一审判决先退还后扣除顺序颠倒，不符合合同约定。同时自己要求以保证金冲抵违约金符合租房惯例，便于清算，在本诉中本可解决，一审受理反诉不符合以事实为依据的原则。3.一审查明，2017年12月21日，陈景宜向胡剑文提出解除房屋租赁合同。胡剑文收到该通知，之后双方就退房事宜一直在协商，2018年1月19日，陈景宜搬离案涉房屋。但事实是2017年12月21日陈景宜在门锁破坏当日通知办理退房和退还保证金一事，双方发生争吵。2018年1月8日自己通知对方交纳房租，陈景宜回复退房但后期又改称同月27日退房，双方并不存在一直协商的问题，一审判决回避了主要事实。4.陈景宜确认搬离后产生了52吨水、233度电，只能证明其于1月19日搬离，其或同事之后继续使用控制房屋的事实，所以一审认定其于2018年1月19日搬离错误。一审认定自己没有提供2个月的租金损失的证据，事实上自己已提交了的证据。5.一审认定，胡剑文不及时收回房屋有误。事实上，陈景宜通知2018年1月27日退房，之后合同没有解除，租金没有用完，胡剑文无权收回房屋。当年2月15日是春节，损失已无法避免，春节之后收回房屋是唯一选择，也符合合同及法律的规定。6.一审中陈景宜表明不需要查看光盘，承认自己做的不好，后判决书认定的事实面目全非。7.胡剑文报警的目的是陈景宜搬离撬锁进屋查看有无损坏，并非仅是证明房子是自己的。综上，请求查明事实依法发回重审或改判。 陈景宜辩称，已经通知了胡剑文自己搬离了房屋，不存在2个月的损失。租金是每月1800元不是2100元，水电物管费承认支付到2018年1月16日。胡剑文不过来收房，并非自己的原因，也没有造成胡剑文的任何财产损失。因为当时的个人物品没有清理，胡剑文提出来的保洁费自己认可。但保洁费300元过高，最多100，而且对方也没有提供相应的收据和发票。 胡剑文向一审法院提出诉讼请求：1.陈景宜支付侵占胡剑文住房一个月租金共1800元；2.陈景宜赔偿损坏胡剑文财产等损失3946元（其中地板泡水变形损失2050元，马桶拆装疏通及修复冲水装置150元，撬锁换锁芯160元，锁体损坏350元，组合双人床400元，热水器300元，建渣拉运150元，一个月物管费106元，水费156.99元，电费122.65元）；3.陈景宜所交保证金不予退还。一审审理中，胡剑文变更第一、二项诉讼请求为：1.陈景宜支付侵占住房两个月租金4200元；2.陈景宜赔偿损坏胡剑文财产等损失5068元（其中地板泡水变形2050元，卫生间设备损坏150元，冰箱丢失700元，撬锁换锁芯160元，锁体损坏350元，组合双人床400元，热水器300元，保洁费300元，废旧地板处理150元，2个月物管费228元，水费156.99元，电费122.65元） 陈景宜向一审法院提出反诉诉讼请求：1.胡剑文退还住房保证金1800元；2.胡剑文支付住房维修金900元。 一审法院查明的事实：胡剑文（即甲方）与陈景宜（即乙方）于2017年7月27日签订《房屋租赁协议》，该协议载明“甲方现有83㎡面积的房屋，套型为：套二地址：贝森路委托为中介服务，甲方将该房屋出租给乙方使用……双方共同协商达成以下协议：一、租房从2017年7月27日起至2018年7月26日止，有效期为壹年二、该房出租的使用性质为住宅用房，月租金为1800.00元，缴租方式为半年支付一次，计人民币壹万零捌佰元（￥10800元）。以上应在付款期末前10天支付……三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方、中介方无关。四、乙方不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方交保证金1800元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金……九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决……”，落款处有双方签名捺印予以确认。 2017年12月21日，陈景宜向胡剑文提出解除房屋租赁合同。胡剑文收到该通知。之后双方就退房事宜一直在协商，2018年1月19日，陈景宜搬离案涉房屋。 一审审理中，（一）胡剑文提供案涉房屋小区物管公司的《证明》和微信催收房屋的聊天记录，其中《证明》载明“一、本小区2-4-6-18承租人陈景宜先生于2018年1月19日搬运物品，经电话通知业主，业主要求不得拖欠费用，其它自有合同约定，故核实水表读数为1306，电表读数16997，并收取了应缴费用。二、2018年2月25日，业主因故要求承租人退房，但联系不上承租人，要求物管帮助联系，电话打通后其说与业主有经济纠纷，拒绝配合。业主找来开锁师傅，报警备案后，撬锁进入，撬锁时发现锁芯秘密注入胶水，室内反锁装置被破坏，并对屋内情况进行摄像拍照取证，物管对水表和电表进行核实，其中水表读数为1361吨，用量52吨；电表读数为17220度，用量223度。三、物管公司从没有收到过承租人要求代为保管的房门钥匙，2月25日电话里说将房门钥匙放入消防箱里，经查消防箱无钥匙”，拟证明胡剑文要求与陈景宜交接房屋，但陈景宜拒不交接房屋，后来未结算物管水电费等，擅自搬走，也没有交钥匙，被物管拦下缴费。陈景宜承认其交房的时候没有把钥匙交给物管中心，但把钥匙交给了物管的保安，不知道保安的名字；对微信内容的真实性无异议，但只是部分内容，前面还有相关内容；对水电费认可。（二）胡剑文提供撬锁进入案涉房内的视频资料，拟证明案涉房屋是胡剑文的，胡剑文有权撬锁进入，以及胡剑文撬锁进入房内时房屋的现状。陈景宜认为房屋确实是胡剑文的，没有异议，但房屋内相关的损失与其无关。胡剑文提供撬锁和维修的票据，拟证明撬锁和维修房屋的费用。陈景宜认为维修费与其无关；房子是老房子，也没有封阳台，不是其损坏的；至于撬锁费，是胡剑文自己要撬锁的，也与其无关。胡剑文提供热水器维修费票据，拟证明对热水器维修的情况。陈景宜陈述热水器系其自行购买，就算坏了维修也与其无关。胡剑文提供账单，拟证明案涉房屋现在的租金为2100元。陈景宜认为案涉房屋现在的租金与其无关。（三）陈景宜提供微信聊天记录，拟证明其在2017年12月21日已经提前一个月通知胡剑文案涉房屋无法居住。胡剑文对证据真实性不予认可，认为有陈景宜PS的痕迹。陈景宜提供房门的照片、预约货车的截图和动车记录，拟证明陈景宜搬离案涉房屋的时间及搬离以后已经没在案涉房屋内居住了。胡剑文对证据不予认可，认为与其无关。陈景宜提供付款记录，拟证明案涉房屋维修时其付款给房屋维修人员，一次是其刚住进去的时候，一次是换锁的时候。胡剑文对证据不予认可，并认为按合同约定本就该由陈景宜自己承担该项费用。陈景宜购买记录截图，截图显示陈景宜于2017年7月29日购买“现代简约北欧风格胡桃木床”一张、于2017年8月16日购买“AO.SOMSSHI”热水器一台，收货地均为案涉房屋，拟证明胡剑文说的维修的热水器是陈景宜购买的，包括双人床也是，旧的陈景宜放在没人住的次卧。胡剑文认可陈景宜买了一台热水器，胡剑文举证的维修热水器的票据是陈景宜买的那一台；但没见到陈景宜买的双人床；购买的热水器和本身损坏的热水器无关，本身房内的热水器也坏了。 一审法院认为，胡剑文与陈景宜签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。经双方确认，双方的房屋租赁合同已经解除。 （一）关于胡剑文的本诉诉讼请求。首先，陈景宜提供的证据及胡剑文自行提供的《证明》互相佐证，证实陈景宜于2018年1月19日搬离了案涉房屋。按《房屋出租协议》约定，陈景宜交房时应履行结清水电物管费及配合胡剑文清点屋内设施的义务，显然，无论是陈景宜无故不交还钥匙直接退房的情形属实，亦或其辩称将钥匙交给不知名的小区保安的情形属实，均未尽到合理的交房义务。但在案证据显示胡剑文应当知道陈景宜已于2018年1月19日搬离案涉房屋，因此，胡剑文有条件在当日后任何时间自行或委托他人进行收回房屋的行为，但胡剑文选择于2018年2月25日进入房屋，2018年3月13日结清欠付费用；胡剑文也未提供其他能证明陈景宜于2018年1月19日搬离后继续侵占其案涉房屋2个月的证据。因此，对于胡剑文主张陈景宜支付违约侵占案涉房屋两个月的租金损失4200元的诉讼请求，鉴于陈景宜未尽到合理交房义务给胡剑文带来的客观损失，一审法院酌定以双方约定的租金按一个月计算，陈景宜向胡剑文支付1800元房屋空置损失补偿。 其次，胡剑文主张的财物损失5068元，地板泡水变形2050元、卫生间设备损坏150元、冰箱丢失700元、撬锁换锁芯160元、锁体损坏350元、组合双人床400元、热水器300元、保洁费300元、废旧地板处理150元、2个月物管费228元、水费156.99元，电费122.65元构成。一审法院认为，因双方在《房屋出租协议》签订时并未就房屋整体及屋内设施的初始情况明确描述，亦未就维修作责任划分。根据交易习惯，一般人为损坏的情形由承租方负责维修，自然老化、自然损坏的情形由出租方负责维修。本案中，胡剑文未能举证证明地板泡水变形2050元、卫生间设备损坏150元、冰箱700元、保洁费300元、组合双人床400元、废旧地板处理150元系陈景宜人为损坏或侵占，对该部分主张不予支持；热水器300元维修费即使属实，但该热水器系陈景宜自行添置，故陈景宜对该热水器无维修义务，对该部分费用不予认可；撬锁换锁芯160元、锁体损坏350元，系因陈景宜未尽到交房义务，胡剑文在没有钥匙正常进入该房屋的情形下，除了撬锁别无他选，该损失与陈景宜的过错之间存在因果关系，一审法院予以认可；搬离房屋后2个月物管费228元，鉴于胡剑文于2018年2月25日已经收回案涉房屋，距离陈景宜搬离案涉房屋，约1个月，这一个月该房屋未完成交付，双方均有过错，陈景宜未尽到合理交房义务，胡剑文未及时收取房屋，酌定陈景宜向胡剑文支付一个月物管费114元，对超出部分的物管费不予支持；水费156.99元、电费122.65元陈景宜当庭确认，一审法院予以认定。 综上，一审法院对胡剑文主张的2703.64元（1800元+160元+350元+114元+156.99元+122.65元）予以支持。 （二）关于陈景宜的反诉诉讼请求。 首先，基于前述，陈景宜因未尽到合理的交房义务，给胡剑文带来了客观的损失，依据《房屋租赁协议》关于保证金退还的约定，陈景宜主张胡剑文退还的保证金1800元，应当冲抵胡剑文的相关损失，但胡剑文已经就相关损失进行了主张，因此，对于陈景宜主张胡剑文退还住房保证金1800元的诉讼请求，一审法院予以支持。 其次，根据《房屋出租协议》第三条“乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方、中介方无关”，更换门锁相关的事宜应由陈景宜自行负责，由此产生的费用也不应由胡剑文承担。因此，对该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，一审法院对胡剑文的本诉诉讼请求予以部分支持，对陈景宜的反诉诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条，判决：一、陈景宜于判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文损失费2703.64元；二、胡剑文于判决发生法律效力之日起十日内退还给陈景宜保证金1800元；三、上述两项品迭后，由陈景宜于判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文903.64元；四、驳回胡剑文的其余本诉诉讼请求；五、驳回陈景宜的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈景宜负担。反诉案件受理费25元，由胡剑文负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，陈景宜在一审中认可，后来在交涉中得知可能是之前承租人产生的债务问题导致房屋被张贴告示、胶水堵锁。 本院认为，胡剑文与陈景宜签订的《房屋出租协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是一审判决认定陈景宜承担的违约责任是否足以弥补胡剑文的损失，胡剑文要求陈景宜支付违约金、赔偿全部损失的诉讼请求是否成立；二是胡剑文是否应退还陈景宜缴纳的保证金。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于一审判决陈景宜承担的违约责任是否足以弥补胡剑文的损失的问题。本院认为，第一，陈景宜在一审中认可案涉房屋因上一手承租人债务问题被张贴告示、门锁堵胶，故案涉合同上述履行中特殊事由和影响并非出租人胡剑文所造成，陈景宜在履行中以此为由解除合同不属于合同约定或法定的解除权。在双方未达成解除合同的一致意思的前提下，陈景宜擅自搬离房屋以实际行动表明不履行合同属违约行为，胡剑文后在本案诉讼中同意解除合同应视为其基于合同解除权对合同履行状态的确认，故案涉合同虽然因双方诉讼中确认而解除，但胡剑文主张陈景宜应承担合同解除违约责任的上诉意见成立。第二，案涉协议约定双方均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一个月租金作为违约赔偿金。本案因陈景宜违约导致解除，胡剑文一审起诉请求和二审上诉要求不退还陈景宜交纳的1800元保证金，以抵偿其应承担的违约金，应认定为其主张的是陈景宜违约解除合同情况下应承担的违约金。因胡剑文的该项诉讼请求符合合同约定，应当予以支持。第三，对于胡剑文主张的两个月租金损失，因陈景宜已付清截止2018年1月26日上半年的租金，后其搬离房屋但未将钥匙交还或便于胡剑文易于占有控制房屋的方式返还房屋，导致2018年2月25日以撬锁方式进入房屋。由于案涉合同直到一审诉讼当中才解除，故陈景宜在2018年1月27日至同年2月25日（即28天）仍属于合同履行期间的占用行为，仍应为此支付相应的租金1680元（即：28×1800/30=1680）。此后，因房屋被胡剑文实际控制，其因合同提前解除的损失已通过违约金而得到弥补，故此后的租金要求不应予以支持。因此，胡剑文要求陈景宜支付这一期间租金的上诉意见部分成立，本院予以采纳。第四，对于胡剑文主张的其他财产损失，因胡剑文系出租人，在其诉讼中同意案涉合同解除的情况下，案涉房屋内配备的财产损失也无证据证明系陈景宜人为破坏，基于出租人收取租金后必然应承担财产正常损耗及其应承担的维修义务，一审判决不予支持正确；关于陈景宜未妥善交接钥匙导致胡剑文撬锁所导致的损失和陈景宜自认的水电费损失，一审判决认定正确，本院予以维持；对于案涉房屋的物管费，因胡剑文提交的案涉小区物管公司《证明》载明陈景宜已于2018年1月19日搬离小区，表明陈景宜以实际行为表示不再履行合同，胡剑文自此日起即有权占有使用房屋，一审判决考虑陈景宜未妥善交付钥匙，认定陈景宜应承担一个月的物管费已足以弥补胡剑文的相关损失。因此，本院对一审判决认定的相关财产损失予以维持。综上，陈景宜应支付的租金及损失赔偿金额为：1680元+160元+350元+114元+156.99元+122.65元=2583.64元。 二、关于胡剑文是否应退还陈景宜1800元保证金的问题。本院认为，因保证金是承租人为保证合同顺利履行而预付的押金，在双方没有约定如其违约将不予退还的情况下应当退还。因此，胡剑文主张不应退还该保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，胡剑文的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但在认定双方确认解除合同的基础上以陈景宜未尽妥善交付义务判决其承担一个月租金损失存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5379号民事判决第二、五项，即：胡剑文于本判决发生法律效力之日起十日内退还给陈景宜保证金1800元；驳回陈景宜的其余反诉诉讼请求。 二、撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5379号民事判决第一、三、四项，即：陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文损失费2703.64元；上述两项品迭后，由陈景宜于判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文903.64元；四、驳回胡剑文的其余本诉诉讼请求。 三、陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文违约金1800元； 四、陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文租金及损失赔偿2583.64元； 五、上述第一项、第三项、第四项品迭后，陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给胡剑文2583.64元； 六、驳回胡剑文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈景宜负担。反诉案件受理费25元，由胡剑文负担。二审案件受理费50元，由胡剑文负担40元，由陈景宜负担10元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月三日 书记员 方丽雯