黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初4183号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼，统一社会信用代码：91230602695237863T。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：叶青，男，1990年1月27日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告叶青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大庆市城安物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪庆林到庭参加了诉讼，被告叶青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付原告2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费3055.17元；2.请求法院判令被告支付违约金（自2018年1月1日暂计至2019年9月1日为739元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为大庆市萨尔图区××××小区提供物业服务，被告系大庆市萨尔图区××××小区××××的业主，房屋物业面积161.62平方米，被告于2017年3月17日接受房屋并接受了原告提供的物业服务。被告已经向原告缴纳了2017年12月31日之前的物业费，被告未向原告缴纳从2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计3055.17元。经原告多次催缴，未有效果，特向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告叶青辩称，一、我家是四楼，家里孩子多，产生的垃圾也比较多，有时候我把垃圾放在进户门口都没人给清理，物业把能卖钱垃圾的都拿走了，别的垃圾没有拿。二、我家的门铃坏了一直没有换，物业来装的时候发现没有网线，到现在也一直没有安装，处于没有门铃的状态。三、窗户在塑钢窗下有一个小孔，雨季下雨的时候就把我家的窗台和下面的墙皮阴湿了，物业来看了一下说弄不了就去联系塑钢窗的厂家，但现在也没有消息。我也不知道怎么联系，只能找物业，物业来了也不给解决。四、之前我不总在家住，偶尔回家的时候发现就停水了，再来水的时候，水的杂质什么的特别多，上周我正洗脸突然就停水了。五、之前我要把东西放楼上，保安不让车进，说是有电瓶车，但是我找了三次都不好使，说车坏了。总之，我确实欠物业费，我的平数也写错了，我家应该是161.34平方米。我的问题和物业反映好多次了，就是不给解决。我是油田的职工，单位应该给报点物业费，我得回去核实一下物业费单位给交没交，交了物业得把钱返还给我，我2017年自费全款缴纳的物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告大庆市城安物业管理有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件1份（与原件核对无异）；证据2.大庆市萨尔图区××××××居住小区（前期）物业服务合同复印件1份（与原件核对无异）；证据3.大庆市物价监督管理局《关于××××××小区前期物业服务收费标准的批复》复印件1份；证据4.大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会《关于××××××小区物业服务收费的说明》复印件1份（与原件核对无异）；证据5.交接房屋结算表和临时管理规约复印件1份（与原件核对无异）；证据6.“××××××物业管理费缴费通知单”复印件1份、邮政特快专递复印件1份（与原件核对无异）。因被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。在案件审理过程中，被告叶青未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2017年3月1日，原告大庆市城安物业管理有限公司与案外人大庆市城市建设投资开发有限公司签订大庆市萨尔图区××××××居住小区物业服务合同，将大庆市城市建设投资开发有限公司开发的案涉的××××××物业服务委托给原告，合同期限自2017年3月17日起至2019年3月17日止，物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准以物价局核定为准。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金。2017年3月15日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2017】6号）对原告提供物业服务的××××××小区前期物业服务收费标准作出了批复，按照市城管委审核的服务内容和服务标准，公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共部位日常维护、公共设施设备养护、其它等六项前期服务收费标准暂定为：电梯洋房2.287元/月·平方米（建筑面积）。文件有效期自2017年3月17日起执行至2018年3月16日止。2019年1月9日，大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会出具关于××××××小区物业服务收费说明一份，内容为：2017年3月1日大庆市城市建设投资开发有限公司与大庆市城安物业管理有限公司签订××××××物业服务合同，服务期限自2017年3月17日至2019年3月17日，小区物业收费标准以物价局核定为准。鉴于该小区物价局批复已过有效期，2018年3月17日至2019年3月16日无收费标准，为不影响小区物业服务收费，同意大庆市城安物业管理有限公司2018年3月17日至2019年3月16日物业服务收费标准按照原物价局批复收费标准收取相关物业服务费用。被告叶青系大庆市萨尔图区××××××××××室（房屋建筑面积为161.34平方米）的房屋买受人，2017年3月17日，被告叶青接收并办理入住手续，当日原告与被告签订××××规约与协议，协议中被告承诺已详细阅读文件内容，并同意按照“临时管理规约”第五条第3项的约定足额交纳物业服务费用。被告已经足额缴纳2017年的物业服务费，未按规定缴纳2018年的物业服务费3055.17元，现原告以催要无果为由诉至本院，要求被告给付拖欠的物业费及违约金。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案的争议焦点问题主要集中在以下几个方面：一、被告是否拖欠原告物业费及数额。本案系物业服务合同纠纷。原告系具有独立法人资格的具有物业服务资质的企业，依法与建设单位签订了物业服务合同并服务至今，合同内容是原告与建设单位的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，××××××因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会作出的《关于××××××小区物业服务收费的说明》，应当对该小区全体业主具有约束力。本案中，被告于2017年接收了房屋，并与原告签署了相应的规约与协议，同意并认可由原告为其提供物业服务，故被告应按约定及时足额履行缴纳物业费用的义务。本案中，原告要求被告给付物业费3055.17元，被告对拖欠物业费的事实予以认可，故本院对原告要求被告立即给付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3055.17元予以支持。至于被告辩称原告未尽物业管理职责，存在卫生问题、保安没有尽到管理职责、管家管理瑕疵、绿化喷泉不合格等问题，均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。至于被告辩称小区经常管线爆裂问题，该问题系商品房的公共管线，应该房屋在保修期内（2017年交付），应由开发商承担维修责任。故本案中被告以此作为其拒付物业管理费的理由证据不足。二、被告是否应该给付原告违约金。虽然前期物业合同约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金，但是原告并未提交证据证明《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬的具体确定日期，故本院对原告要求自2018年1月1日起给付违约金的诉讼请求不予支持，综上，本院酌情认为2018年的物业费被告应在原告提供物业服务后即（2019年1月1日）起缴纳为宜，被告应向原告支付的违约金为293.30元【3055.17元×日万分之四×8月×30天（截至2019年9月1日）=293.30元】。故本院对原告要求给付违约金739元的诉讼请予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶青于本判决生效后立即给付原告大庆市城安物业管理有限公司物业管理费3055.17元、违约金293.29元，以上合计3348.47元；二、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告叶青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  王 琪人民陪审员  唐晓明二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李鑫宇