呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4668号上诉人（原审被告）：柳万军，男，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：杨涛，女，住呼和浩特市。委托代理人：柳万军，男，住呼和浩特市，系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：马龙，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张越，内蒙古合亿步律师事务所律师。上诉人杨涛、柳万军因与被上诉人马龙房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。杨涛、柳万军上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判为支持杨涛、柳万军的一审反诉请求；2、一、二审的诉讼费用由马龙承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）杨涛、柳万军与马龙之间签订的《存量房屋买卖合同》于2018年10月29日已解除。在杨涛、柳万军向法庭提交的双方无争议的聊天记录中，杨涛在2018年10月23日，明确说明“若在一周内，马龙申请不到购房贷款，房子就不卖了”，马龙对此表示同意。因此，从聊天记录内容看，双方就合同解除达成合意。通过马龙向法庭提供的中国邮政储蓄银行股份公司呼和浩特市分行出具的说明显示，批准贷款的日期为2018年11月6日，显然房屋买卖合同协议解除的条件已经成就，双方于2018年10月29日，已解除了《存量房屋买卖合同》。一审法院认定：“2019年4月30日，本院作出（2019）内0102民初291号民事判决书，判决确认马龙与杨涛、柳万军2018年6月7日签订的《存量房屋买卖合同》有效，故至2019年4月30日止（判决日），双方的合同并未解除”，属于对本案基本事实认定错误。理由如下：1、合同解除和合同效力是两个不同的概念，不能依据合同有效，而认定合同没有解除。合同效力是从合同对双方是否有约束力进行考量的；而合同解除是建立在合同有效的情况下，合同是否履行进行考量的。因此，二者不存在关联性，不能混为一谈，更不能以合同有效，就认定合同未解除。2、（2019）内0102民初291号民事判决书确认《存量房屋买卖合同》有效，是针对马龙一审诉讼请求的回应，并不是对是否解除的评判。因此，一审法院认定事实错误。（二）马龙存在重大违约的事实。首先，从合同约定看，马龙应向银行提交贷款材料时，向杨涛、柳万军支付30万元购房款。通过邮政银行出具情况说明看，马龙于2018年9月29日提交贷款材料时，并未向杨涛、柳万军支付30万元购房款，因此存在重大违约。其次，双方口头约定在3个月内完成房屋买卖所有手续，但因马龙迟迟无法办理贷款，导致房屋交易一再推迟，给杨涛、柳万军造成巨大经济损失。杨涛、柳万军的反诉请求应得到人民法院的支持。（三）一审法院将马龙向杨涛、柳万军支付的购房订金认定成定金属于事实认定错误。从马龙向法庭出具的收据看，杨涛本人在书写时，将20000元明确标注为购房订金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金、或者订金等，但没有约定订金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”显然，一审法院将20000元购房订金认定为定金存在认定事实错误。二、鉴于缴纳契税、物业维修基金并不属于《存量房屋买卖合同》合同内容，且马龙该项诉讼请求为不当得利之诉，与本案属于不同的法律关系，不能在一个诉讼案件中处理，一审法院将其合同在一个案件中处理，存在程序违法。马龙辩称：一、关于双方签订的《存量房屋买卖合同》是否已经解除。首先，杨涛、柳万军的诉请是“撤销（2019）内0102民初291号判决”，但一审法院于2019年4月3日作出的（2019）内0102民初291号民事判决书，判令双方签订的《存量房屋买卖合同》有效，该判决书已经生效。故截至判决作出的时间，上述合同仍然有效，对双方具有约束力。该判决作出后，马龙多次主动与杨涛、柳万军沟通后续履行细节，杨涛、柳万军拒绝履行；其次，在上述案件的庭审中，杨涛、柳万军就提出了“若合同有效，《存量房屋买卖合同》已经实际解除”，但该合同已经解除的主张并没有在“本院认为”部分予以认定，不存在杨涛、柳万军提出的涉案合同已经解除的情形；在此，在本案一审中，杨涛、柳万军虽主张合同于2018年10月29日解除，但未能举证形成证据链条证明在当时其享有单方解除权，相反，2018年10月29日以后，双方仍协商履行合同，且杨涛、柳万军也积极配合马龙办理贷款手续，双方并没有达成解除合同的合意，不符合约定解除合同的条件，故该《存量房屋买卖合同》并未在当时解除。二、关于违约行为。双方签订合同后，在马龙办理贷款审批后，杨涛、柳万军单方提出涨价要求，在双方合同尚未实际解除的情况下，另行将房屋出售，构成根本违约，应当承担违约责任。本案中，因杨涛、柳万军将房屋另行出售，构成根本违约，致使合同目的无法实现，满足法定解除的要件事实。三、关于定金的认定。本案中，在《存量房屋买卖合同》中明确写明交付的是定金，在收条中，出卖方单方将定金改为订金，从证据的证明力角度出发，合同中约定的定金由双方进行签字确认具有较高的证明力。此外，本案并没有适用定金罚则。四、关于合并审理是否程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”法学界把共同诉讼分为两类：普通共同诉讼和必要共同诉讼。普通共同诉讼是指当事人一方或双方为二个以上，其诉讼标的属于同一种类，人民法院可以合并审理，并经当事人同意而共同进行的诉讼，普通共同诉讼人之间不存在共同的权利、义务关系，只是诉讼标的有牵连，是可分之诉。同时，2008年2月4日，在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理是有法可依，符合立法本意。马龙向一审法院起诉请求：1、请求判令解除马龙和杨涛、柳万军签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令返还马龙替杨涛、柳万军缴纳的契税15914.66元，缴纳物业维修基金11432元；3、请求判令杨涛、柳万军支付12.8万元违约金；4、请求杨涛、柳万军返还定金2万元；5、请求判令诉讼费由杨涛、柳万军承担。杨涛、柳万军向一审法院提出反诉请求：1、请求确认杨涛、柳万军与马龙于2018年10月29日已解除签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令马龙向杨涛、柳万军支付违约金12.8万元；3、本案的反诉费用由马龙承担。一审法院认定事实：2018年6月7日，马龙与杨涛、柳万军签订《存量房屋买卖合同》，约定马龙购买杨涛、柳万军所有的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积127.02平方米，房价1280000元，定金20000元。另约定，双方去银行提交贷款手续，提交当日马龙应将首付款30万元存入银行指定账户，并在房屋产权过户税费缴纳完毕当日，按银行规定打入杨涛、柳万军账户，剩余房款98万元于银行放款当日支付杨涛、柳万军。本交易涉及的税费3套均由马龙承担。还约定，双方均不得违约，如一方违约，应赔偿对方的实际损失，并支付房款总价的10%违约金。当日，马龙通过建设银行向杨涛、柳万军杨涛转账20000元。2018年9月3日，杨涛向马龙出具收条，载明收到订金20000元。马龙代杨涛、柳万军缴纳契税15914.66元，缴纳物业维修基金11432元。2018年11月6日，中国邮政储蓄银行个人消费贷款通过马龙的个人二手住房贷款98万元审批。马龙与杨涛、柳万军均认可的聊天记录中记载如下事实:杨涛、柳万军积极配合马龙办理贷款，马龙存在多笔贷款影响本次购房贷款的获批。2018年10月23日，杨涛、柳万军向马龙告知再办不下来贷款就不卖房了，之后杨涛、柳万军仍配合马龙办理贷款相关手续。后杨涛、柳万军要求涨价，双方未达成合意。杨涛、柳万军已将房屋另行出售。2019年4月3日，一审法院作出（2019）内0102民初291号民事判决书，判决确认马龙与杨涛、柳万军2018年6月7日签订的《存量房屋买卖合同》有效。2018年5月12日，马龙将自己所有的房屋出售。2018年10月5日，马龙与案外人刘某签订《房屋租赁合同》，马龙租赁案外人房屋，月租金2000元，租期至2019年5月6日。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、马龙与杨涛、柳万军之间的《存量房屋买卖合同》是否已解除，解除的时间；二、双方在合同履行过程中是否存在违约行为及如何承担违约责任。一、关于马龙与杨涛、柳万军之间的《存量房屋买卖合同》是否已解除以及解除时间。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2019年4月3日，一审法院作出（2019）内0102民初291号民事判决书，判决确认马龙与杨涛、柳万军2018年6月7日签订的《存量房屋买卖合同》有效。故至2019年4月3日止（判决之日），双方的合同并未解除。杨涛、柳万军抗辩称双方合同已于2018年10月29日解除，但未能举证形成证据链条证明在当时其享有单方解除权，相反在2018年10月29日之后双方仍旧协商履行合同，且杨涛、柳万军配合马龙办理贷款手续，双方并未达成解除合同的合意，不符合约定解除合同的条件，故该《存量房屋买卖合同》在当时并未解除。故对于杨涛、柳万军的该项反诉请求不予以支持。2019年5月，杨涛、柳万军又将本案涉诉房产另行向他人出售，且已办理物权转移手续，马龙与杨涛、柳万军之间的买卖合同目的已现实无法实现，马龙享有单方解除权，故对其第一项诉讼请求予以支持，且解除时间应为2019年7月20日（起诉状送达之日）。二、双方在合同履行过程中是否存在违约行为及如何承担违约责任。本案中，马龙与杨涛、柳万军就买卖房屋达成意思表示一致，签订书面合同，双方房屋买卖合同法律关系已有效成立，双方均应恪守诚实信用原则如约履行。买受人马龙在办理贷款审批后，杨涛、柳万军单方要求涨价的行为，明显违背诚实诚信的原则，且在双方合同尚未实际解除的情况下，另行将房屋出售，构成根本违约，致使买受人无法实现合同目的，存在违约行为，应当承担违约责任。反观买受人马龙，双方虽在合同中并未约定办理贷款的履行期限，但双方应在合理的期限内履行合同义务，因买受人马龙的原因在长达近6个月的时间里未能办理贷款合同，明显超过了合理期限，亦存在逾期履行的违约行为，该违约行为给杨涛、柳万军增加了交易风险、错失交易机会，可以相应减轻杨涛、柳万军的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，杨涛、柳万军将房屋另行出售，构成根本违约，致使马龙无法实现合同目的。故对于马龙诉请解除《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马龙因合同履行等原因，代杨涛、柳万军缴纳的契税15914.66元，缴纳物业维修基金11432元，在合同解除后，杨涛、柳万军应予返还。关于契税，双方在合同中明确约定由杨涛、柳万军承担，合同解除后，杨涛、柳万军应予返还。故对马龙的该项诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经法庭释明，马龙选择适用违约金。双方在合同中约定了定金2万元，因马龙放弃定金罚则，故杨涛、柳万军应返还2万元定金给马龙。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，综合考虑合同履行情况、原被告违约行为程度、造成马龙实际或可得利益损失等因素，马龙与杨涛、柳万军均主张的违约金过高，故本院酌定支持杨涛、柳万军承担1万元的违约金。关于反诉，因杨涛、柳万军存在根本违约行为，虽然马龙在履行合同亦存在违约行为，但已相应据此减轻了杨涛、柳万军的违约责任，对于杨涛、柳万军主张的其他损失，并未提供形成证据链条的证据予以证实，且关联性无法确信，故对于其反诉的第二项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、解除原告马龙与被告柳万军、杨涛签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告柳万军、杨涛于本判决生效之日起十日内返还原告马龙定金20000元、契税15914.66元，物业维修基金11432元并承担违约金10000元，以上共计57346.66元；三、驳回原告马龙的其他诉讼请求；四、驳回被告柳万军、杨涛的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，亦坚持一审的举证、质证意见。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，经本院询问，柳万军、杨涛对于一审判决中解除涉案合同及返还定金、契税、物业维修基金的内容予以认可，不再持有异议，本院对此予以确认。关于违约责任的承担问题，涉案合同并未明确约定办理贷款的期限和相应的法律后果，且办理贷款因涉及第三方，本身亦存在不确定因素，马龙作为买房人，虽未在合理期限内履行完毕其办理贷款的合同义务，但在此过程中，柳万军、杨涛并未及时作出变更或解除合同的明确意思表示，而其二人持续配合马龙办理贷款手续的行为，亦表明了愿意继续履行合同的意思。至马龙贷款审批完毕之时，柳万军、杨涛方才单方提出了涨价的主张，进而导致双方合同无法继续履行，其过错程度明显大于买房人马龙。故一审法院依据合同的履行情况、当事人的过错程度和公平原则，对双方当事人主张的违约金予以调整，酌定由柳万军、杨涛向马龙支付违约金10000元，并无不当，符合法律规定，本院对此予以维持。杨涛、柳万军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390元，由上诉人柳万军、杨涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月十六日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升