土默特左旗人民法院民事判决书（2018）内0121民初1293号原告（执行案外人）：徐福成，男，1947年9月27日出生，住内蒙古呼和浩特市新城区曙光街农行宿舍9号楼4单元8号。委托诉讼代理人：郭义昌，内蒙古锡尼律师事务所律师。原告（执行案外人）：苏冠雄，男，1951年12月29日出生，住海南省琼海市××镇龙头村委会造四村10号。被告（申请执行人）：王保保，男，汉族，个体。委托诉讼代理人：赵月奎，内蒙古庆胜律师事务所律师。第三人（被执行人）：王孝勇，男，1948年3月14日出生，汉族，住内蒙古土默特左旗察素齐镇全胜北路1管区1小区355号。第三人（被执行人）：海南万业永昌投资有限责任公司，住所地：海南省琼海市万泉河路万泉水郡小区8-813/814/815室。法定代表人：李志国，公司总经理。原告徐福成与被告王保保、第三人王孝勇、海南万业永昌投资有限责任公司（以下简称“海南万业永昌公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月28日立案后，依职权追加共同诉讼当事人苏冠雄，苏冠雄表示不参与诉讼，但未明确表示放弃实体权利。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐福成及其委托诉讼代理人郭义昌、被告王保保及其委托诉讼代理人赵月奎到庭参加诉讼，原告苏冠雄、第三人王孝勇、海南万业永昌公司未到庭。本案现已审理终结。原告徐福成向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告徐福成所有的位于海南省琼海市××镇万泉长乐湾内5000平方米房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封（占其中42%的份额）；2.本案受理费由被告王保保承担。事实和理由：2018年2月其从张贴于海南省琼海市××镇万泉长乐湾楼盘处的查封公告得知，土默特左旗人民法院基于（2017）内0121民初225号生效判决作出（2017）内0121财保1号民事裁定书，查封其与合伙人王孝勇、苏冠雄合作开发的万泉长乐湾5000平方米楼盘，其随即向土默特左旗人民法院提出执行异议申请，土默特左旗人民法院以（2018）内0121执异22号执行裁定书裁定其异议请求不成立。其认为上述执行裁定结论错误。首先，万泉长乐湾项目系其与王孝勇、苏冠雄以自然人名义投资开发、海南万业永昌公司从始至终从未参与，万泉长乐湾楼盘不是海南万业永昌公司的资产；其次，万泉长乐湾楼盘中王孝勇的分红比例仅为48%，并且王孝勇已经通过抵顶或者售卖的方式取得应得收益，在土默特左旗人民法院查封之前，除合伙人各自保留的房产外，万泉长乐湾楼盘中其余房屋绝大部分已经抵顶给工程施工方或者对外销售，法院将万泉长乐湾项下全部楼盘予以查封，严重损害了其与其他权利人的合法权益；最后，土默特左旗人民法院作出（2018）内0121执异22号执行裁定的唯一证据是王孝勇对外售房时使用的《万泉长乐湾房屋认购书》，该认购书落款处“徐福成”的签名系他人伪造，即便确系其本人所签，也无法就此认定涉案楼盘是海南万业永昌公司的资产或者由海南万业永昌公司进行销售。原告苏冠雄经我院追加，未到庭亦未提交书面诉讼请求。被告王保保辩称，1.徐福成无权提起案外人执行异议之诉。徐福成的举证仅仅能够证明万泉长乐湾项目建设前期的准备工作以及项目资金来源，不能证明徐福成对万泉长乐湾项下房产具有所有权；房地产开发应当由具有资质的房地产开发企业进行，徐福成等自然人不是法定的房地产开发主体；2.海南万业永昌公司是万泉长乐湾项下房产的合法所有人，徐福成的举证仅仅能够证明徐福成、王孝勇、苏冠雄三人通过对海南万业永昌公司进行投资的方式对涉案楼盘进行了开发，无法否定海南万业永昌公司对涉案楼盘具有所有权的事实。综上，土默特左旗人民法院作出的（2017）内0121财保1号民事裁定及（2018）内0121执异22号执行裁定正确、合法，徐福成作为案外人提起执行异议之诉无事实依据或法律规定，不能成立。第三人王孝勇及海南万业永昌公司提交书面答辩状述称，承认徐福成主张的事实，万泉长乐湾项目确系其与徐福成、苏冠雄三人共同开发，海南万业永昌公司对万泉长乐湾项目没有进行过任何投资。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，围绕争议焦点，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐福成当庭举证：1.土地使用权取得证明原件（包括万泉镇旧农贸市场土地产权确权协议公证书、土地产权转让合同书、股权转让合同书、合作建房合同书复印件）；2.立项审批取得证明原件（包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；3.徐福成、王孝勇、苏冠雄三人合作投资证明原件（包括联合开发房地产合同、股东会议纪要、股东协议书、会议纪要、售房价格和相关事宜的协议、客户联系单复印件、房屋认购书、王孝勇借据、投资款收据、会计记账凭证、银行转账凭证、明细清单）；4.房屋销售证明原件（包括房地产买卖合同、房屋买卖合同、抵房协议书）。拟证明：1.万泉长乐湾项目从土地使用权取得、旧房拆迁补偿及回迁、项目规划建设许可办理、共同投资联合开发以及房屋对外销售，徐福成、王孝勇、苏冠雄均以自然人名义贯穿始终，海南万业永昌公司从未投资或者参与，因此涉案楼盘不属于海南万业永昌公司资产；2.在土默特左旗人民法院裁定对万泉长乐湾楼盘进行查封拍卖之前，该楼盘的绝大部分房屋已经分配至徐福成、王孝勇、苏冠雄名下，除三人各自保留的房屋外，其余房屋已由投资人自行对外销售或者抵顶施工费用，土默特左旗人民法院的查封拍卖行为损害了购房者以及施工方的合法权益；3.根据《联合开发房地产合同》约定，徐福成、王孝勇各自出资50%，扣除项目所有成本费用后按照徐福成42%、王孝勇48%、苏冠雄10%的比例进行利润分红。实际开发过程中，工程建设主要由徐福成出资投入，由此证明万泉长乐湾楼盘绝大部份房屋属徐福成所有。王保保对徐福成举证质证如下：1.对土地使用权证明系列证据的真实性、合法性不予认可；2.对立项审批证明的关联性不予认可，该系列证据中登记持证人均为杜永红，与徐福成无关；3.对合作投资证明及房屋销售证明的合法性不予认可；4.对徐福成投资款收据、会计记账凭证的真实性不予认可；对徐福成投资款收据、会计记账凭证、工程款银行转账凭证、明细清单、抵房协议的真实性不予认可。认为：1.根据国家相关法律规定，从事房地产开发业务需要取得营业执照，徐福成在不具备房地产开发资质的情况下开发房地产，其开发行为无效，只能视为通过对海南万业永昌公司进行投资参与开发；2.王保保作为海南万业永昌公司的债权人，其债权优先等级不比其他债权人更低，因此徐福成不能以房屋已经对外出售或者用于抵顶为由对抗王保保的合法债权；3.徐福成的个人投入已经转化为海南万业永昌公司的企业资产，既然是企业资产就应当基于对企业财产的清算，先对外清偿债务而后进行内部利润分割，而不是直接抽回投资；此外，万泉长乐湾楼盘的处分权在海南万业永昌公司手中，徐福成无权以个人名义处分企业财产，其对外销售房屋或者使用房屋抵顶债务的行为于法无据。王保保当庭举证：1.土默特左旗人民法院（2017）内0121民初225号民事判决书复印件；2.王孝勇与王保保签订的还款协议复印件；3.《万泉长乐湾房屋认购书》复印件。拟证明：1.（2017）内0121民初225号民事判决判令王孝勇、海南万业永昌投资有限责任公司于判决生效后三十日内向其给付借款本金1000万元及至还清借款止的利息，该民事判决已经生效，其依据生效判决文书申请法院强制执行，依法有据；2.徐福城通过在《万泉长乐湾房屋认购书》上签名的方式认可了海南万业永昌公司系万泉长乐湾楼盘开发商的事实，足以说明海南万业永昌公司对万泉长乐湾楼盘具有所有权。徐福成对王保保举证中除（2017）内0121民初225号民事判决书外的其他证据的真实性、合法性均不认可。认为：1.王孝勇与王保保签订的还款协议属于王孝勇的个人行为，徐福成并不知情，不能代表徐福成的任何意思表示；2.《万泉长乐湾房屋认购书》上徐福成的签名并非其本人签署，且该认购书的签订日期早于万泉长乐湾楼盘项下房屋的销售日期，时间逻辑不通，真实性存疑，无法证明徐福成曾经授权海南万业永昌公司对万泉长乐湾楼盘进行销售或者认可海南万业永昌公司是万泉长乐湾的开发商；退一步讲，即使该认购书上徐福成的签名真实、有效，也无法就此证明徐福成认可万泉长乐湾项下全部楼盘均系海南万业永昌公司的资产。原告苏冠雄、第三人王孝勇以及海南万业永昌公司未提交证据亦未出庭质证。对于原告徐福成、被告王保保的举证，本院分析认证如下：徐福成当庭举证土地使用权取得证明、立项审批取得证明以及合作投资证明中联合开发房地产合同、股东会议纪要、会议纪要、投资款收据或记账凭证，能够证明徐福成、王孝勇、苏冠雄三人与原始土地使用权人达成土地使用权转让协议，并在原始土地使用权人取得建设工程规划许可及建设工程施工许可后，与原始土地使用权人达成合作建房约定，以及徐福成、王孝勇、苏冠雄三人通过签订《联合开发房地产合同》共同出资开发建设万泉长乐湾项目的事实。上述协议有相对人的签名、徐福成的陈述、王孝勇的承认共同印证，本院予以采纳。王保保当庭举证的土默特左旗人民法院（2017）内0121民初225号民事判决书以及《万泉长乐湾房屋认购书》能够证明其对王孝勇及海南万业永昌公司享有债权。《万泉长乐湾房屋认购书》中开发商记载为“海南万业永昌投资有限责任公司”，但全案无任何证据能够证明海南万业永昌公司对涉案楼盘进行了实际投资，亦或徐福成、王孝勇、苏冠雄三人与海南万业永昌公司建立了投资关系或者挂靠关系，仅以认购书落款处徐福成的署名证明徐福成认可海南万业永昌公司系万泉长乐湾楼盘的开发商，证明力不足，对其据此认为万泉长乐湾楼盘项下房产系海南万业永昌公司财产的辩称，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，王保保向本院申请诉前财产保全并提供相应担保，请求查封王孝勇、海南万业永昌公司名下财产，经审查王保保的申请符合法律规定，2017年1月5日，本院作出（2017）内0121财保1号民事裁定，依法查封被申请人王孝勇、海南万业永昌投资有限责任公司名下财产，查封期限为24个月。2017年2月14日，本院受理王保保与王孝勇、海南万业永昌公司民间借贷纠纷一案后，于2017年5月8日作出（2017）内0121民初225号民事判决，判令王孝勇、海南万业永昌投资有限责任公司于判决生效后三十日内给付王保保借款本金1000万元及至借款清偿之日止的利息。判决生效后，王保保向本院申请强制执行，本院于2017年9月1日作出（2017）内0121执760号执行裁定，裁定拍卖王孝勇、海南万业永昌公司位于海南省琼海市××镇“万泉长乐湾”楼盘5000平方米房产。2014年4月18日，徐福成向本院提出执行异议，本院受理后，于2018年5月7日作出（2018）内0121执异22号执行裁定，认为（2017）内0121执760号执行裁定涉及的房产均以海南万业永昌公司名义出售，属于该公司财产，因此裁定徐福成的异议请求不能成立。后徐福成在指定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，2019年1月3日，本院依法作出（2017）内0121执760号之二执行裁定，裁定续行查封海南省琼海市××里有苏冠雄119平方米除外）房产、西栋整栋楼1-5层房产。本院认为，本案争议焦点集中于徐福成对涉案楼盘是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断是否系权利人”，根据查明事实，本案涉案楼盘属于未登记的建筑物，至今未办理不动产登记，涉案房屋的土地使用权登记簿、建设工程规划许可以及施工许可上的权利人记载为杜永红。2014年3月2日杜永红作为土地原始使用权人与徐福成、王孝勇、苏冠雄签订《土地产权转让合同书》，合同载明杜永红同意将国有土地使用证号为海国用（2004）第0808号、地号（2）-44、使用权面积1080平方米的土地以每平方米3000元的价格转让给徐福成、王孝勇、苏冠雄，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同。王保保认为徐福成等自然人不具备合法的房地产开发资质，其开发行为违反《中华人民共和国房地产管理法》关于房地产开发主体的强制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》系为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益而设立，该法未对土地使用权转让协议设立禁止性规定，徐福成、王孝勇、苏冠雄的自然人身份不影响其与原始土地使用权人之间土地产权转让合同的效力。王保保对徐福成举证的土地使用权证明系列证据、投资款收据、会计记账凭证等的真实性不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，对王保保上述的质证意见，本院不予支持。根据徐福成、王孝勇、苏冠雄签订的《联合开发房地产合同》约定，徐福成、王孝勇各自出资50%，扣除项目所有成本费用后按照徐福成42%、王孝勇48%、苏冠雄10%的比例进行利润分红，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、中止本院（2017）内0121财保1号民事裁定、（2017）内0121执760号执行裁定以及（2017）内0121执760号之二执行裁定，解除本院对位于海南省琼海市××镇的“万泉长乐湾”楼盘项下房产的查封并停止拍卖。二、驳回原告徐福成的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告徐福成负担11400元，由被告王保保负担11400元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 云志刚审 判 员 霍晓宇人民陪审员 王小敏 二○一九年十二月三十日书 记 员 恒靖松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。