辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1700号上诉人（原审被告）：辽阳县住房和城乡建设局，住所地辽阳县首山镇胜利社区。法定代表人：王明长，该局局长。委托诉讼代理人：黄杰，辽宁玉乾律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：辽阳县首山镇马伊屯村民委员会，住所地辽阳县首山镇马伊屯村。法定代表人：王洪清，该村主任。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳县荣海物业有限公司，住所地辽阳县首山镇胜利街8栋13号。法定代表人：杨振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，该单位职工。委托诉讼代理人：宋玉冰，辽宁辽正律师事务所律师。原审第三人：辽阳县首山镇人民政府，住所地辽阳县首山镇胜利社区。法定代表人：刘文航，职务镇长。上诉人辽阳县住房和城乡建设局、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会因与被上诉人辽阳县荣海物业有限公司、原审第三人辽阳县首山镇人民政府物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2018）辽1021民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月30号、12月11日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人黄杰，上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的法定代表人王洪清及其委托诉讼代理人马强，被上诉人辽阳县荣海物业有限公司的委托诉讼代理人张勇、宋玉冰到庭参加诉讼，原审第三人辽阳县首山镇人民政府经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳县住房和城乡建设局上诉请求：1、请求撤销辽阳县人民法院民事判决（2018)辽1021民初1318号2、依法重新做出公正的判决。3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决采信证据错误。原审判决在审理明中认定:2013年11月4日，经县政府批准并经马伊屯村民代表大会同意，原告与马伊屯村签订了物业服务承包管理《合同书》。该认定采信了被上诉人提供的伪造的合同。该合同的第一页和第二页字体完全不同。而第三人村委会提供了同日签订合同的原件。此合同注明；“该合同只用于乙方办理甲方的物业相关手续使用，不作为甲乙双方正式合同。正式合同待甲乙双方协商后另行签订。双方正式签订的合同为2015年12月8日的合同。原审对正式签订的合同未予采信，也未阐述不采信的原因，却采信了肉眼就能看出是伪造的合同。对第三人提供合同上的只用于办手续的字样亦只字不提，明显采信证据错误。二、原审认定事实无证据予以支持原审认定：“经县政府批准，并经马伊屯村民代表大会同意双方签订合同”该认定无任何证据予以支持，虽伪造的合同书上有九个人签字。但并未达到村民代表的三分之二，且没有召开村民代表大会的任何证据。三、原告与马伊屯村签订的物业服务合同，并不包括网点和车库。2015年的合同第一条第二款第二项约定：“对于小区网点物业费已经交付给甲方尚未出租使用的由甲方负责，已经租出的由经营者负责，尚未交付甲方的网点、村部楼和幼儿园物业费由乙方自行与县政府协调解决。”原告未曾找过答辩人协商物业服务的事宜，答辩人也未委托原告予以物业管理。因此，依据《物业管理条例》第41条（一）款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中因双方未签订物业服务合同因此没有交纳物业费的依据。四、涉案网点于2017年才完成竣工验收，原告却要求从2013年起支付物业费，无事实依据。原告诉称“从2013年11月4日到2018年5月30日止，被告累计拖欠原告网点、车库及公共照明等物业费四年零6个月”该说法是无中生有。原告所诉网点是于2017年才竣工验收的，属于答辩人的网点至今没有使用，更没有接受过任何的物业服务，网点内设施丢失破损严重。况且该网点楼是独立于住宅楼之外的，并不在其所承包的物业小区范围内。索要车库物业费，更是无稽之谈。原告所提交的证据显示，原告与马伊屯签订的承包合同中并不包括车库，车库至今未出售亦未使用，原告未对车库进行物业服务，双方签订的合同服务范围也不包括车库，要求支付车库物业费于法无据。五、原审判决给付车库及网点的照明费用无证据予以支持，网点未出售无需公共照明。被上诉人也未提供缴费票据。六、原审程序违法依据《民事诉讼法》第三十九条规定：人民法院审理第一审民事案件，由审判员陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭，合议庭的成员人数必须是单数。适用简易程序审理的案件，由审判员一人独任审理。第一百五十七条：基层人民法院和他的派出法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序审理。本案多方当事人争议很大，权利义务关系不明确，不应适用独任审判简易程序。原审适用了简易程序的独任审判审理，诉讼费却未按简易程序减半收取。另本案的立案时间为2018年5月15日宣判时间为2019年6月17日不符合简易程序的审理期限。亦不符合普通程序的审理期限，本案亦不存在《民事诉讼法》第146条延期审理的条件。综上所述，原审判决认定事实错误，程序违法，请贵院依法将该案发回重审。辽阳县首山镇马伊屯村民委员会上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将此案发回重审。2、请求判决两审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院审理程序违法。1、未进行完整的庭审而直接下判，程序违法。本案开庭时间为2018年7月9日，在开庭过程中，法院在被上诉人未出示证据原件的情况下，直接宣布休庭，而未进行法庭辩论，并告知开庭时间另行通知，但一审法院却没有进行第二次开庭，而直接下判，其程序违法。2、本案是2018年5月15日立案，而判决作出的时间为2019年6月17日，其审理期限早已超出简易程序三个月内审结的规定，而在三个月内不能审结，就说明案件复杂、争议大，而对于此类案件根本不适用简易程序进行审理，故本案在超过三个月未转普通程序审理，其程序明显违法。二、原审以上诉人是物业合同的签订方而判决上诉人与业主承担连带给付责任没有法律依据。物业合同应由业主委员会与物业公司进行签订，因本案涉及的小区没有成立业主委员，上诉人仅是代表业主与物业公司签订物业合同，其缴费的义务主体仍是房屋使用者与业主，对此《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”已明确规定。但一审法院违反法律规定，在没有任何依据的情况下，判决上诉人承担承担责任，其认定明显错误。综上，原审法院审理程序违法，认定事实违反法律规定，请二审法院纠正。辽阳县荣海物业有限公司辩称，关于辽阳县住房和城乡建设局上诉的答辩：一、原审法院审理程序合法。2018年7月9日在原审法院审理本案时，在原审法院征得各方当事人同意，将本案与（2019）辽1021民初1318号合并审理。此案属于合并审理，并非是未进行完整的庭审直接下判。2、本案是2018年5月15日立案，2018年7月9日公开开庭审理。2018年7月25日作出判决。原审法院作出判决未发的原因是原审法庭一直在给答辩人于被答辩人做和解工作。原审法院程序合法。二、被答辩人应当承担连带责任。答辩人于被答辩人签订的《物业管理合同》。原审被告辽阳县住房和城乡建设局作为建设单位，有义务缴纳未出售网点、车库及公共招聘的物业费。答辩人要求被答辩人对原审被告应给付的尚未出售的网点、车库及公共照明物业费承担连带责任是根据：答辩人于被答辩人是《承包合同书》的相对方，合同对双方具有约束力，故，被答辩人对原审被告应给付的物业费承担连带责任符合法律规定。综上，本案原审程序合法，审理查明事实清楚。答辩人恳请二审依法驳回被答辩人是上诉请求，维持原审判决。关于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会上诉的答辩：一、本案原审法院庭审程序合法。1、根据《民事诉讼法》的相关规定法院审判程序分:普通程序和简易程序。普通程序采取的是合议庭制；简单程序采取的是独任制。本案审判程序采用独任制并无不当之处。2、本案2018年5月15日立案；2018年7月9日公开开庭审理；2018年7月25日辽阳县人民法院做出（2018）辽1021民初1318号民事判决。原审法院为了和解诉讼，一直在给答辩人与本案第三人马伊屯村（1319号民事判决）做调解工作，所以，本判决一直没有给涉案各方当事人送达，依法并无不当之处。二、答辩人原审诉请证据确实充分。被答辩人上诉称:原审判决（1318号民事判决）在审理查明中认定:2013年11月4日经县政府批准并经马伊屯村民代表大会同意，原告与马伊屯村签订了物业服务承包管理《合同书》。该认定采信了被上诉人提供的伪造的合同。该合同的第一页和第二页字体完全不同。答辩人提醒被答辩人:同一合同或文书中，如果因排版疏忽导致字体不同，就可以认定该合同或文书的法律效力吗？答辩人再提醒被答辩人:在2019年6月20日被答辩人的上诉状中第二页上半页与同页中下数6行的字体也不同，那么，被答辩人的上诉状也是无效的吗？证据的证明效力，主要是证据的真实性、合法性及与本案的关联性。被答辩人既然没有证据否定答辩人提交的证据不具备真实性、合法性及与本案的关联性。原审法院认定答辩人提交的证据，并予以采信是正确的。三、谁主张，谁举证。被答辩人既然没有向原审法庭提供证据证明:答辩人提交的合同中有本案第三人马伊屯村两委及村民代表的签字系答辩人伪造的。那么，根据民事举证原则，被答辩人就应当承担不利后果。四、原审法院审理查明事实清楚。1、被答辩人反复强调：2015年的合同第一条第二项约定:对于小区网点物业费已经交付给甲方尚未出租使用的由甲方负责，已经出租的由经营者负责，尚未交付甲方的网点、村部楼和幼儿园物业费由乙方自行与县政府协调解决。答辩人提示被答辩人:2015年的合同是在2013年11月4日答辩人与本案第三人马伊屯村签订的《合同书》基础上完善的。合同的效力要看其完整性、关联性，而不是单一性。2013年11月4日的合同约定中包含网点物业费用、车库物业费用及社区公共照明费用。在2013年11月4日的合同中，权利义务相对方权责明晰，数额明确。2、答辩人诉请被答辩人给付公共照明物业费用，并非是未出售网点的公共照明费用。而是，未出售住宅楼的公共照明电费。综上所述，本案原审程序合法，审理查明事实清楚。答辩人恳请二审法院依法驳回被答辩人是上诉请求，维持原审判决。辽阳县首山镇马伊屯村民委员会辩称，同上诉意见。辽阳县住房和城乡建设局辩称，同上诉意见。辽阳县首山镇人民政府未到庭参加诉讼，出具书面答辩意见如下：答辩人与物业合同双方无任何关联，答辩人也不是房屋的业主，答辩人与本案没有任何的关联，一审法院认定答辩人不承担责任完全正确。至于一审法院认定的其他事实与答辩人无任何关系，一审法院认定的其他事实是否正确及是否合法，由二审法院依法认定。辽阳县荣海物业有限公司向一审法院起诉请求：2013年11月4日，原告与第三人共同协商，并经马伊屯村民代表大会同意，签订了被告建设隶属第三人辖区回迁小区共计20.43万平方米和475个车库的物业服务承包管理《合同书》。原告负责该区域的物业管理及日常维护等全部工作。合同签订后，原告按约履行物业管理及日常维护工作，但由于被告有一部分网点、车库没有出售，并以此产生相应的网点、车库及公共照明物业管理费。从2013年11月4日起至2018年5月3日止，被告累计拖欠原告网点、车库及公共照明等物业费4年6个月，合计物业管理费2,215,019.08元。2013年11月4日至2017年11月3日，被告尚未出售的住宅383户；2017年11月4日至2018年5月3日未出售的住宅266户。被告作为建设单位有义务按时缴纳未出售的网点、车库及公共照明的物业费。鉴于被告系第三人首山镇政府的职能部门，第三人首山镇政府有义务承担被告的物业费。另外，被告将建设在马伊屯辖区的回迁小区统一交给第三人马伊屯村委会管理，第三人马伊屯村委会又与原告签订合同书，同时，二位第三人又签订了《融资协议》，按照《融资协议》，第三人首山镇政府有义务协助第三人马伊屯村委会履行按时交纳物业管理费的义务。截止到起诉之日，原告与第三人马伊屯村委会签订的合同书内的部分网点、车库没有售出，但已经产生了相关的物业费用。根据我国相关法律规定：未出售的房屋物业费，即本案所涉及到的网点、车库及公共照明的物业费，依法应当由建设单位（即被告）承担。综上，原告请求法院判令被告立即给付拖欠原告的各项物业费合计2,215,019.08元；判令第三人承担连带给付责任。辽阳县住房和城乡建设局辩称：一、原、被告没有签订物业合同的行为。经被告了解，2013年11月4日原告与第三人马伊屯村委会签订的合同系伪造的；2015年11月4日的合同虽然是真实的，但根据合同相对性原则，该合同项下的权利义务与被告无关。二、合同书中不包括网点和车库。原告未曾找过被告协商物业服务事宜，被告也未委托原告予以物业管理。三、涉案网点于2017年才完成竣工验收，原告却要求从2013年起支付物业费，无事实依据。且该网点楼是独立于住宅楼之外的，并不在其所承包的物业小区范围内，索要车库物业费更是无稽之谈，因双方签订的合同服务范围不包括车库。四、物业合同范围内物业费已全部支付完毕。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。辽阳县首山镇马伊屯村民委员会述称：一、原告提供的《合同书》系原告伪造的，有答辩人提供的《合同书》可以证明，而答辩人提供的《合同书》虽然有原、被告的签字和盖章，但该合同签订的目的是原告注册公司所用，不作他用，故原告无权依据此合同主张权利。二、本案涉及小区未成立业主大会、答辩人是按照政府要求代表业主与原告签订物业服务合同，不应以答辩人是合同一方主体而认定答辩人承担给付物业费的责任。《物业管理条例》明确规定物业费的交纳是业主的义务，房屋的所有权人是业主，答辩人非涉及房屋的所有权人。辽阳县首山镇人民政府一审述称：一、答辩人与物业合同双方无任何关联。二、答辩人与被告系两个独立的法人单位，非答辩人的职能部门。综上，请求法院驳回原告对答辩人的起诉。一审法院认定事实：辽阳县住房和城乡建设局是马伊新村逸水清风回迁小区的建设单位。马伊新村逸水清风回迁小区于2013年10月30日进行竣工验收。2013年11月4日，经县政府批准，并经马伊屯村民代表大会同意，辽阳县荣海物业有限公司与辽阳县首山镇马伊屯村民委员会签订了物业服务承包管理《合同书》。《合同书》约定：辽阳县荣海物业有限公司承包期为十年，从2013年11月4日起至2023年11月3日止；物业费按辽阳县住宅小区物业服务最低标准每月0.6元/平方米的标准收取，三级标准主张小区物业管理费每月不超过0.7元/平方米，网点按每月不超过1.0元/平方米的标准收取，住宅小区电梯每户360元，住宅小区公共照明每户25元/年，物业费按0.6元/平方米的标准收取；承包费付款方式为承包期内每年11月底前一次性支付当年物业费。2013年11月4日，辽阳县荣海物业有限公司正式进驻马伊新村逸水清风回迁小区全面接管物业管理服务工作。2015年12月8日，辽阳县荣海物业有限公司与辽阳县首山镇马伊屯村民委员会签订《辽阳县马伊新区服务管理承包合同书》，双方约定承包期限为十年，自2013年11月1日始至2023年10月31日止，并约定对于小区网点的物业费，已经交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会尚未出租使用的由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负责，已经租出的由经营者负责，尚未交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的网点、村部楼和幼儿园物业费由辽阳县荣海物业有限公司自行与第三人县政府协调解决。同时双方约定根据[辽县价发（2008）37号]文件《辽阳县住宅小区物业服务等级划分和收费标准》，按照二级标准住宅小区物业基本条件及服务内容，物业费按每月0.6元/平方米收取，住宅小区电梯每户每年360元，住宅小区公共照明费每户每年25元由辽阳县荣海物业有限公司向业户收取；辽阳县首山镇马伊屯村民委员会每年需向辽阳县荣海物业有限公司支付物业承包费1,173,233元，电梯使用维护费205,560元。从2013年11月4日起至2018年5月3日止，辽阳县住房和城乡建设局累计拖欠其尚未出售的网点（D5#、B16#、C13#、A8#）物业费1,580,419.62元、车库（473个）物业费510,840.00元。2013年11月4日至2017年11月3日期间辽阳县住房和城乡建设局尚未出售住宅383户，2017年11月4日至2018年5月3日期间被告尚未出售住宅266户，辽阳县住房和城乡建设局未支付上述未出售住宅所产生的公共照明费41,625.00元，以上合计2,132,884.62元。上述事实，有各方当事人的陈述、合同书、明细表、首镇政发〔2016〕86号文件、情况报告、消防复查备案意见书、竣工验收备案书、商铺租赁合同等证据在卷为凭。一审法院认为，依据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案辽阳县住房和城乡建设局是马伊新村逸水清风回迁小区的建设单位，辽阳县荣海物业有限公司是马伊新村逸水清风回迁小区物业管理公司，故依据上述法律规定，对于尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费应当由辽阳县住房和城乡建设局承担。因此对于辽阳县荣海物业有限公司主张的尚未出售的网点、车库及尚未出售的住宅所产生的公共照明费共计2,132,884.62元，一审法院予以支持。对于辽阳县荣海物业有限公司主张逾期给付利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，对于辽阳县住房和城乡建设局长期拖欠物业费的行为，辽阳县荣海物业有限公司有权要求其赔偿经济损失，故辽阳县荣海物业有限公司要求按中国人民银行同期贷款利率的标准给付逾期付款利息82,134.46元，一审法院予以支持。对于辽阳县荣海物业有限公司主张辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担连带给付责任一节，因辽阳县荣海物业有限公司与辽阳县首山镇马伊屯村民委员会是《承包合同书》的相对方，合同对双方具有约束力，故辽阳县首山镇马伊屯村民委员会应当对上述款项承担连带责任。对于辽阳县荣海物业有限公司主张辽阳县首山镇人民政府依据《融资协议》承担连带责任一节，因《融资协议》并非辽阳县荣海物业有限公司与辽阳县首山镇人民政府签订，该协议对辽阳县荣海物业有限公司并无约束力，且首山镇人民政府并非支付物业管理费的责任主体，故一审法院对于辽阳县荣海物业有限公司的此项主张不予支持。综上所述，为维护当事人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、辽阳县住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内给付辽阳县荣海物业有限公司2013年11月4日至2018年5月3日期间拖欠的尚未出售的D5#、B16#、C13#、A8#网点的物业费1,580,419.62元、未出售的473个车库物业费510,840.00元、未出售的住宅所产生的公共照明费41,625.00元，及上述款项所产生的逾期利息82,134.46元，共计2,215,019.08元；二、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会对上述款项承担连带责任；三、驳回辽阳县荣海物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,520元，由辽阳县住房和城乡建设局、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担。本院二审期间，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，二审审理过程中，马伊屯村委会出具了一份荣海公司与马伊屯村委会2013年11月4日签订的《合同书》，该合同的内容与荣海公司一审提供的双方于该日期签订的《合同书》内容不一致，因双方当事人均不能提供证据否定对方合同的真实性，故对双方2013年11月4日签订的《合同书》不予确认。一审判决查明的关于该《合同书》部分的事实，本院不予确认。本院认为，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。虽上诉人辽阳县住房和城乡建设局上诉主张被上诉人与辽阳县首山镇马伊屯村民委员会签订的物业服务合同不包括网点和车库，网点其亦未委托被上诉人予以物业管理，一审认定其给付网点、车库物业管理费及照明费无依据，但根据首山镇人民政府首镇政发[2016]86号文件可知，未出售的网点、车库属于被上诉人提供物业管理服务的范围，因被上诉人提供了物业服务，原审法院认定上诉人辽阳县住房和城乡建设局作为建设单位承担未售出网点、车库的物业服务费及未出售住宅产生的公共照明费并无不当，辽阳县住房和城乡建设局的上诉请求本院不予支持。关于上诉人辽阳县住房和城乡建设局上诉主张案涉网点系于2017年竣工验收，被上诉人从2003年起主张物业费无事实依据一节，“竣工”与“竣工验收”并非同一概念，且辽阳县住房和城乡建设局提供的案涉工程竣工验收备案书显示，案涉工程竣工验收时间为2013年12月30日，被上诉人亦系于2013年11月份入驻案涉小区，故被上诉人主张其从2013年11月份起计算物业费并无不当，辽阳县住房和城乡建设局的该上诉理由本院不予支持。关于辽阳县住房和城乡建设局、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会上诉主张一审法院程序违法一节依据不足本院不予支持。关于上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会上诉主张一审认定其承担连带责任无依据一节，因双方的承包合同书中未约定未交付的网点、车库的物业管理费及未出售住宅的公共照明费由上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负担，故原审法院认定村委会承担连带责任依据不足，上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的该上诉主张本院不予支持。综上所述，辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽阳县人民法院（2018）辽1021民初1318号民事判决第一项，即“一、辽阳县住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内给付辽阳县荣海物业有限公司2013年11月4日至2018年5月3日期间拖欠的尚未出售的D5#、B16#、C13#、A8#网点的物业费1,580,419.62元、未出售的473个车库物业费510,840.00元、未出售的住宅所产生的公共照明费41,625.00元，及上述款项所产生的逾期利息82,134.46元，共计2,215,019.08元”；二、撤销辽阳县人民法院（2018）辽1021民初1318号民事判决第二项、第三项，即“二、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会对上述款项承担连带责任；三、驳回辽阳县荣海物业有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人辽阳县荣海物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,520元，减半收取12,260元，由上诉人辽阳县住房和城乡建设局承担。二审案件受理费49,040元，由上诉人辽阳县住房和城乡建设局负担24,520元，由被上诉人辽阳县荣海物业有限公司负担24,520元。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十二月三十日法官助理尚莉莉书记员胡子健