浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5518号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨红，女，1971年10月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王海程，浙江泽商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邢康，男，1977年1月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈品新、郑义志，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邢加其，男，1951年1月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刑建，男，1974年4月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：邢星星，男，1982年8月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人杨红、邢康因与被上诉人刑加其、邢康、刑建、刑星星房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12247号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨红上诉请求：1.撤销原判第二项，改判支持杨红的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费由邢加其、邢康、邢建、邢星星承担。事实和理由：一审以涉案房屋尚不具备办理房屋初始不动产权证及过户登记的条件为由，驳回杨红要求邢加其、邢康、邢建、邢星星协助办理涉案房屋不动产权证过户手续的诉讼请求，存在错误，理由如下：一、邢加其于2009年6月16日向温州市房屋管理局申领过产权证。2009年7月19日房管部门出具的暂缓办证的决定载明的暂缓办理原因为“缺证件”。根据杨红向房管部门了解，邢加其已向房管部门递交了除《建设工程规划许可证》之外的所有证件，只要其将一审证据中的《建设工程规划许可证》补交给房管部门即可办理不动产权证。一审认定涉案房屋不能办理初始登记，系认定事实错误。二、邢加其、邢康、邢建、邢星星恶意不协助办理产权证。杨红向一审法院提起诉讼后，邢加其于2018年11月22日向一审法院提起反诉，并于当天向温州市住房与建设局申请撤回申领产权证的所有资料。邢加其、邢康、邢建、邢星星不是不能办理初始产权证，而是故意、恶意不协助办理初始产权证。一审法院在未查明上述事实的情况下，以不能办理初始登记为由驳回杨红的诉讼请求，没有事实和法律依据。刑建辩称：杨红称经其向房管部门了解，涉案房屋可以办理过户手续，但需提供相应的证件，该说法仅有其陈述而无证据证实，且不符合房屋过户相关流程。邢康提供的地籍调查表中的温土建（1997）93号文件明确涉案土地使用权为划拨性质，该文件第3条载明涉案划拨土地使用权不得转让或出租。邢加其辩称：杨红称邢加其恶意退回申领产权证的所有资料，与事实不符。涉案房屋存在加层超高建设的情形，导致产权证无法办理，故邢加其于2018年6月份左右拿回申领产权证的资料。刑建上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回杨红的一审诉讼请求，支持邢建的一审反诉请求。事实和理由：本案系房地产买卖，涉案《房屋卖尽契》包括土地使用权一并转让，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。涉案土地使用权为划拨性质，根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，转让前应当报有批准权的人民政府审批，此为强制性规定。在尚未审批的情况下，当然不得转让。涉案《房屋卖尽契》违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应认定为无效。一审未作无效认定，属认定事实不清，适用法律不当。杨红辩称：涉案《房屋卖尽契》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效的合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条未直接规定违反此条款的行为无效，故前述法律规定不能作为认定涉案《房屋卖尽契》无效的依据。在此类纠纷中认定划拨土地上的房屋买卖合同有效、继续履行合同，不会损害国家利益和社会公共利益。可见《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条属管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。因此，涉案房屋的土地性质为划拨土地并不影响合同效力，且涉案房屋己完成交付，房屋是否过户不影响合同本身的效力。邢康主张合同无效没有法律依据。邢加其对邢康的上诉请求及事实与理由均无异议。邢建、邢星星未作答辩。杨红向一审法院起诉，请求：1.确认杨红和邢加其签订的《房屋卖尽契》合法有效；2.判令邢加其、邢康、邢建、邢星星协助杨红办理坐落于温州市鹿城区房屋［温国用（2002）第1-32469号］不动产权证的过户手续；3.本案诉讼费用由邢加其、邢康、邢建、邢星星承担。邢加其、邢康、邢建向一审法院提出反诉请求：1.确认杨红与邢加其于2001年7月17日签订的《房屋卖尽契》无效；2.判令杨红立即返还坐落于温州市鹿城区的房屋及其所属土地；3.本案本诉、反诉诉讼费用均由杨红承担。一审法院认定事实：2001年7月17日，买受人杨红与出卖人邢加其及其妻子王佩华（已故）签订一份《房屋卖尽契》，约定：邢加其经家人一致同意愿将自己所有坐落于温州市鹿城区仰义移民区C第二幢第三间已建壹层房屋壹长间作价出卖经杨红使用；该屋坐北朝南，上至天空，下连地基使用权，总卖价54580元；立契之日即当房款两讫；出卖之后本屋一切权利归受买方所有，日前已建壹层，所建费用出卖方已予以结清；本屋未曾办理移民同等手续，出卖方负责办理，领到产权手续交付受买方收执，并过户给受买方名下，过户费用由受买方承担。上述契约签订后，杨红向邢加其支付购房款53580元，暂扣了1000元；邢加其将已建至一层的房屋交付给杨红，后由杨红将涉案房屋建至六层半。2002年10月10日，邢加其取得涉案房屋的国有土地使用权证［温国用（2002）字第1-32469号］，该权证载明使用权类型为划拨。2009年6月5日，邢加其向温州市规划局鹿城分局缴纳了市政基础设施配套费9020元，就涉案房屋补办了建设工程规划许可证，建设规模为82平方米，壹间第肆、伍层。2009年6月16日，温州市房产管理局出具一份房屋权属暂缓登记决定书，以缺证件为由，对邢加其申请涉案房屋权属登记予以暂缓登记。邢加其与王佩华系夫妻关系，双方生育邢康、邢建、邢星星三名子女，王佩华于2014年7月14日去世。邢加其具有仰新居民区移民身份。一审法院认为，杨红与邢加其、王佩华签订的《房屋卖尽契》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，邢加其方亦已将建造至一层一长间的涉案房屋交付给杨红，故上述房屋卖尽契合法有效。王佩华已于2014年去世，故权利义务由其继承人承受。邢加其、邢康、邢建辩称双方签订的房屋卖尽契无效的意见，没有依据，不予采纳。本案邢加其系仰新居民区移民，涉案房屋产权证的办理需要根据身份证、土地证、移民办产权办理意见、住房和城乡建设局施工意见书、安全责任承诺书、建设工程规划许可证、户口本、移民证、移民办证明、测绘成果等材料补办移民安置房不动产首次登记后，再办理转移登记。涉案温州市鹿城区房屋［温国用（2002）第1-32469号］尚未完成所有权初始登记的相应手续，故在一审法庭辩论终结前，该房屋尚不具备办理房屋过户登记的条件，杨红要求邢加其、邢康、邢建、邢星星协助办理涉案房屋不动产权证过户手续的诉讼请求，不予支持。邢星星经合法传唤未到庭，依法缺席判决。关于反诉部分。杨红与邢加其、王佩华于2001年7月17日签订的房屋卖尽契合法有效，现邢加其、邢康、邢建要求确认该卖尽契无效、返还涉案房屋及所属土地的反诉请求，没有依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条，判决：一、确认杨红与邢加其、王佩华于2001年7月17日签订的《房屋卖尽契》合法有效；二、驳回杨红的其他诉讼请求及邢加其、邢康、邢建的反诉请求。本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由杨红负担，反诉案件受理费5400元，由邢加其、邢康、邢建、邢星星负担。二审期间，邢康、邢加其、邢建、邢星星未提供新的证据。杨红提供了以下证据：地籍调查表、身份证、温州市土地管理局收费专用发票、建设用地呈报表、温土建（1997）93号文件、地基分配汇总表、移民证，证明邢加其已经按照相关政策要求向土地部门办理土地证并向不动产中心申请不动产权证，因缺失建设工程规划许可证而被暂缓。邢康、邢加其对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证明杨红主张的待证事实。经审查本院认为，杨红提供的上述证据不足以证明涉案房屋权属证书未能办理的实际原因，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，二审庭审中，邢加其陈述因涉案房屋初始登记无法办理，其于2018年6月份从房管部门退回申领产权证的资料；杨红在二审庭审中承认涉案房屋存在超高加建的情形，并于二审庭审后自行对其所称的超高加建部分进行了拆除；杨红还表示愿意负担因办理涉案房屋初始登记及过户登记所产生的费用。本院认为，涉案《房屋卖尽契》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，一审认定为合法、有效，并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条并非效力性强制性规定，邢康以涉案房屋土地使用权系划拨性质、涉案《房屋卖尽契》违反前述法律规定为由主张合同无效并要求杨红返还涉案房屋及所属土地，缺乏依据。人民法院在审理合同纠纷案件时，应根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务。涉案《房屋卖尽契》明确约定“本屋未曾办理移民同等手续，出卖方负责办理，领到产权手续交付受买方收执，并过户给受买方名下”，合同签订后，出卖人负有依照前述约定办理涉案房屋产权初始登记并协助买受人办理房屋权属变更登记的义务。邢加其从房管部门退回涉案房屋初始登记申领材料的行为不仅有悖合同约定，亦有违诚信。结合涉案《房屋卖尽契》的前述约定，并基于减少当事人诉累、节约诉讼成本的考虑，应认定杨红一审的诉讼请求涵盖了要求邢康、邢加其、邢建、邢星星办理涉案房屋初始登记的主张。该主张于法有据，依法应予支持。邢康、邢加其、邢建、邢星星应于房屋初始登记办理完毕后协助杨红办理权属变更登记。需要指出的是，本案双方当事人均确认涉案房屋存在加建的情形，二审中杨红虽自行对其所称的房屋加建部分进行了拆除，但涉案房屋是否仍存在违法建设的情形、能否办理初始登记有待房屋权属登记机关予以认定，故邢康、邢加其、邢建、邢星星办理涉案房屋初始登记的义务应限于向房屋权属登记机关提供办理初始登记所需的所有资料。杨红自愿负担涉案房屋初始登记及过户登记的相关费用，本院确认因办理涉案房屋初始登记及过户登记产生的费用均由杨红负担。如邢康、邢加其、邢建、邢星星拒不履行申请办理涉案房屋初始登记的义务，杨红有权按照相关法律规定要求其承担相应的责任。另外，邢康、邢加其、邢建、邢星星未在本案中就购房余款1000元及为补办建设工程规划许可缴纳的市政基础设施配套费9020元提出主张，上述款项应另案处理为宜。综上，邢康的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持；杨红的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12247号民事判决第一项；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12247号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、邢康、邢加其、邢建、邢星星于本判决生效之日起十日内办理坐落于温州市鹿城区房屋的不动产权证；四、邢康、邢加其、邢建、邢星星于坐落于温州市鹿城区房屋的不动产权证办理完毕之日起三日内协助杨红办理房屋权属变更登记；五、驳回邢康、邢加其、邢建的一审反诉请求。一审本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由邢康、邢加其、邢建、邢星星负担；反诉案件受理费5400元，由邢康、邢加其、邢建负担。二审案件受理费14200元，由邢康负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十二月六日法官助理周婷婷代书记员  **程