福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4641号 原告：福建延寿山庄酒店管理有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥街道延寿山庄内。统一社会信用代码：91350300678493339M。 法定代表人：黄德友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴俊协、蔡娴,福建百中律师事务所执业律师。 被告：金管家（莆田）物业管理有限公司，住所地莆田市荔城区镇海街道文献东路1577号霞墩小区6幢203室。统一社会信用代码：91350304699037092D。 法定代表人：傅晶莹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭少洪，福建典冠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭少文，男，1992年3月4日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市荔城区。 原告福建延寿山庄酒店管理有限公司与被告金管家（莆田）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建延寿山庄酒店管理有限公司的委托诉讼代理人蔡娴和被告金管家（莆田）物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭少洪、郭少文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建延寿山庄酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令金管家（莆田）物业管理有限公司立即退出莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务区域；2.判令金管家（莆田）物业管理有限公司立即向福建延寿山庄酒店管理有限公司移交莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务用房和相关设施；3.判令金管家（莆田）物业管理有限公司立即向福建延寿山庄酒店管理有限公司移交管理期间所收集的所有物业档案资料（包括但不限于设备资料及其他物业记录资料）；4.案件受理费由金管家（莆田）物业管理有限公司负担。诉讼期间，福建延寿山庄酒店管理有限公司撤回上述第2、3项诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。事实和理由：2018年7月6日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与金管家（莆田）物业管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，其中第一条约定本物业名称：藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园），坐落位置：莆田市城厢区龙桥绶溪河畔，总建筑面积35415.66平方米；第二条约定合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。在金管家（莆田）物业管理有限公司提供服务期间，未履行好物业管理职责，罔顾小区业主的生命安全，允许钩机、运送钢筋的挂车等大型车辆自由出入小区；任由映山竺园三排一幢、三排五幢、三排六幢、三排七幢、三排八幢、三排九幢等业主违规装修，上述六户业主随意拆除围墙和挡土墙，破坏原有绿化，违规搭建，危及边坡安全，共侵占福建延寿山庄酒店管理有限公司土地约3290平方米，严重损害了福建延寿山庄酒店管理有限公司的合法权益。2019年7月15日，福建延寿山庄酒店管理有限公司向金管家（莆田）物业管理有限公司发出《终止物业服务合同通知函》，通知其合同终止的时间为2019年7月19日，要求金管家（莆田）物业管理有限公司尽快到福建延寿山庄酒店管理有限公司办公室办理物业管理交接及其他手续。金管家（莆田）物业管理有限公司收到通知函后，拒不退场。同年9月9日，福建延寿山庄酒店管理有限公司委托律师就金管家（莆田）物业管理有限公司拒不退场一事发出律师函，要求其在收函之日起3日内立即退场。但金管家（莆田）物业管理有限公司收到律师函后置之不理。金管家（莆田）物业管理有限公司拒不退场，长期滞留的行为导致新的物业服务企业不能正常入驻，侵犯了福建延寿山庄酒店管理有限公司的合法权益。故请求判如所诉。 金管家（莆田）物业管理有限公司辩称：1.福建延寿山庄酒店管理有限公司未经“双过半”的业主同意，不具备起诉条件，应驳回其起诉；2.答辩人已尽物业服务管理职责，不存在物业服务瑕疵；3.福建延寿山庄酒店管理有限公司要求答辩人退出物业服务区域是出于其自私谋利的目的，将严重损害广大小区业主的合法权益。综上，请求依法驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的起诉或诉讼请求。 福建延寿山庄酒店管理有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了金管家（莆田）物业管理有限公司的企业信息公示、2018年6月版《福建省前期物业服务合同》、《终止物业服务合同通知函》、《律师函》、运单号：1021773166228的EMS物流详情、现场照片、测绘图、2019年7月版《福建省前期物业服务合同》、报警回执单、《政府部门公示信息》、金管家（莆田）物业管理有限公司金物函【2019】010号《关于藏珑府邸别墅群物业主权人及相关物业服务费用催缴的告知函》等证据予以证实；金管家（莆田）物业管理有限公司向本院提交了《藏珑府邸别墅2019年4月6日至2019年7月5日共计3个月物业服务费拨款申请书》、《藏珑府邸2019年4月6日至2019年5月5日应付物业费明细表》、延管文【2017】85、87号《关于藏珑府邸公寓违章搭建私自占有土地请求处理的函》、《装修违章整改通知书》、《关于要求停止违法侵占延寿山庄国有土地并恢复原状的告知函》、《责令停止违法行为通知书》、《责令改正通知书》、《【藏珑府邸】入伙手续书》、刘国盛的《前期物业管理服务协议》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年开始，福建延寿山庄酒店管理有限公司选聘金管家（莆田）物业管理有限公司为位于莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务。2014年1月22日，案外人刘国盛入住藏珑府邸映山竺园区2排2幢，并于当日与金管家（莆田）物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2016年期间，金管家（莆田）物业管理有限公司向映山竺园的二排1幢等业主发出了《装修违章整改通知书》，要求其对在装修中不符合规定的地方进行整改。 2017年12月1日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与金管家（莆田）物业管理有限公司联合向藏珑府邸映山竺园的部分业主发出《关于要求停止违法侵占延寿山庄国有土地并恢复原状的告知函》，要求业主停止在装修过程中随意拆除围墙、违规搭建、侵占延寿山庄国有土地的行为并恢复原状。 2017年12月13日，福建延寿山庄酒店管理有限公司分别向莆田市城厢区城市管理行政执法局、莆田市城厢区房地产股/物业科发出延管文【2017】85、87号《关于藏珑府邸公寓违章搭建私自占有土地请求处理的函》，内容为：“我司与物业公司在对藏珑府邸公寓小区的日常物业管理工作中，发现映山竺园三排一幢、三排五幢、三排六幢、三排七幢、三排九幢业主在对房屋进行装修过程中，对公寓庭院花园进行扩建改造并私自占用我司国有土地的行为，我司与物业公司已多次向业主发送告知函、整改通知书与电话短信通知，要求业主整改并恢复原状，但业主拒不整改。现特向贵单位上报相关情况，并请求协助劝阻、执法。” 2018年，莆田市城市管理行政执法局根据上述请求处理函对部分违规装修的业主发出《责令停止违法行为通知书》和《责令改正通知书》等。 2018年7月6日，福建延寿山庄酒店管理有限公司（甲方）与金管家（莆田）物业管理有限公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》一份，约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方为位于莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务，物业服务费按2.4元/月.平方米。本合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前两月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。……乙方应当将住宅装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及临时管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告甲方。……本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由乙方与业主在公布的指导价范围内重新约定。……乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在30日内解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用予以赔偿。甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在三十日前告知对方。对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼。当合同解除或服务期满，甲、乙双方不再延续物业服务合同的，乙方应把管理期间所收集的相关物业档案资料（含设备资料及其他物业记录资料），移交甲方代为保管或交给业主委员会。本合同任何一方就合同相关事宜发给另一方的任何通知等函件必须以中文书面形式进行。若以人手传送，则于送达时视为已接收。任何一方接收拒不签字确认的均视为已详细了解送达内容等。 2019年7月15日，福建延寿山庄酒店管理有限公司向金管家（莆田）物业管理有限公司发出《终止物业服务合同通知函》，内容为：“我司与贵司与2018年7月6日签订的物业管理合同将于2019年7月5日到期。经公司决定，根据物业管理合同约定，我司决定终止合同，终止时间为2019年7月19日。请贵司于近期尽快到我司办公室办理物业管理交接及其他手续，并于合同终止之前依照合同约定继续做好物业服务工作。” 2019年7月18日，金管家（莆田）物业管理有限公司作出金物函【2019】010号《关于藏珑府邸别墅群物业主权人及相关物业服务费用催缴的告知函》，内容为“福建延寿山庄酒店管理有限公司：我司收到贵司的《终止物业服务合同通知函》，其意为物业管理合同终止。对此，介于贵司未遵循物业管理相关法律法规执行，我司特函告如下事宜：我司自2013年进驻本小区开展前期物业管理至今已有6年多时间，小区交房用户已过半。一、根据《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条等相关法规规定，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定，需成立业主大会经双过半业主同意。二、根据2018年9月30日福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的《福建省物业管理条例》第三十四条规定：“前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延”。即本小区前期物业服务合同届满后，业主委员会未成立的，合同期限按照原合同内容不变，自动延续。三、贵司自2018年7月6日-2019年7月5日期间，共欠缴未售和未交付空置房物业服务费共计258478元。综上所述，小区的权益人是全体业主，是否更换物业服务企业由全体业主共同决定，贵司不能单方面更换物业服务企业。同时请贵司及时支付相关物业服务费用。望请贵司依照《物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等相关法律法规行使应有的权力和义务，共同维护小区和谐安定。” 同日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与莆田市建集科技服务有限公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，选聘莆田市建集科技服务有限公司为藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务。次日，莆田市公安局龙桥派出所接到报警称莆田市城厢区龙桥街道泗华溪藏珑别墅有起纠纷。 2019年9月9日，福建延寿山庄酒店管理有限公司委托福建百中律师事务所向金管家（莆田）物业管理有限公司发出《律师函》，内容为：“本律师所接受委托人福建延寿山庄酒店管理有限公司委托，就贵司拒不撤场一事，专门致函如下：根据委托人提供的资料证实：2018年7月6日，贵司与委托人签订《福建省前期物业服务合同》，其中第二条约定合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。依据《合同法》第九十一条规定，合同履行期满，双方的权利义务终止，贵司应当立即搬离小区。合同期限届满后，委托人多次要求贵司搬离小区，贵司仍拒不搬离，长期滞留，侵犯了委托人的合法权益。据此本律师郑重函告贵司：请贵司于收函之日起3日内立即撤场。逾期未履行上述义务，委托人有权提起法律程序追究贵司的责任。届时，贵司不仅要履行承诺，而且还要承担因此产生的诉讼费用、执行费用、以及法律负面代价及信誉损失。谨望准时，以免诉累，特此函告！”后福建延寿山庄酒店管理有限公司与金管家（莆田）物业管理有限公司就物业服务合同是否解除、物业服务企业撤场等问题发生纠纷诉至本院。庭审时，双方确认藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）未成立业主委员会，小区共有58户业主，现已有35户入住。 本院认为：福建延寿山庄酒店管理有限公司与金管家（莆田）物业管理有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行义务。金管家（莆田）物业管理有限公司主张福建延寿山庄酒店管理有限公司未经“双过半”业主同意，不具备起诉条件，应驳回其起诉。因福建延寿山庄酒店管理有限公司系《福建省前期物业服务合同》的当事人且其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，故福建延寿山庄酒店管理有限公司有权提起诉讼，金管家（莆田）物业管理有限公司的上述主张缺乏依据，本院不予采信。《福建省前期物业服务合同》约定合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。福建延寿山庄酒店管理有限公司据此主张本案讼争的物业服务合同因期限届满自然终止，但该合同同时约定合同期满后，金管家（莆田）物业管理有限公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。且其发出的《终止物业服务合同通知函》也载明合同终止时间为2019年7月19日。介于并无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议、福建延寿山庄酒店管理有限公司也认可物业服务合同于2019年7月5日之后继续适用，故其主张合同届满自然终止不能成立，本院不予支持。福建延寿山庄酒店管理有限公司是否可单方解除合同，根据物业服务合同的规定“……金管家（莆田）物业管理有限公司违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，福建延寿山庄酒店管理有限公司有权要求金管家（莆田）物业管理有限公司在30日内解决，逾期未解决的，福建延寿山庄酒店管理有限公司可依法解除本合同……”即金管家（莆田）物业管理有限公司违反合同中关于其义务约定，福建延寿山庄酒店管理有限公司有权要求其解决，逾期未解决的，福建延寿山庄酒店管理有限公司有权解除合同。福建延寿山庄酒店管理有限公司主张金管家（莆田）物业管理有限公司在提供服务期间未履行好物业管理职责，让大型车辆自由出入小区、任业主违规装修等，但根据证据材料可见，金管家（莆田）物业管理有限公司已对违规装修的业主发出了一系列的整改通知书，相关执法部门也着手处理。故物业服务合同约定的解除条件未成就，且金管家（莆田）物业管理有限公司不同意解除合同，福建延寿山庄酒店管理有限公司不享有合同解除权。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）尚未成立业主委员会，但该小区已经交付使用多年，除了福建延寿山庄酒店管理有限公司还有其他业主也与金管家（莆田）物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，若其单方解除物业服务合同，势必会直接影响到其他业主的利益，不能予以支持。若藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）业主确实需要重新选聘物业服务企业，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。因本案讼争的物业服务合同合法有效且未解除，现福建延寿山庄酒店管理有限公司要求金管家（莆田）物业管理有限公司立即退出莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务区域，缺乏依据，本院亦不予支持。福建延寿山庄酒店管理有限公司和金管家（莆田）物业管理有限公司辩解不合理的部分，依法也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由福建延寿山庄酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 黄 凤 二〇一九年十二月十九日 书记员 胡绍圆 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。