陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2019)陕01民终13644号上诉人（原审被告）：陕西福德森投资置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：冯翌，该公司经理。委托代理人：周雪莹，女，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：田涛，男，1979年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。上诉人陕西福德森投资置业有限公司（以下简称福德森公司）因与被上诉人田涛房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。福德森公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回田涛在一审的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由田涛承担。事实与理由：1、其公司统一向业主发放收房通知，田涛也认可于2017年1月5日收到《收入通知书》，一审法院已经查明因长安路派出所的违建问题导致其公司无法进行竣工验收备案，这是其公司客观上无法解决的问题，故其公司不存在过错，不应承担责任。2、本案所涉争议并非其公司单方所能控制或解决的，且田涛在法定时效内并未向其公司主张权益，诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院判令其公司承担违约责任有失公允。3、其公司于2017年6月5日收到西安福荣物业服务有限公司发来的告知书，要求其公司停止办理田涛一切交房手续，因为田涛未结清西安福荣物业服务有限公司的借款，根据2016年4月7日三方签署的借款合同，田涛未如期还款11万元，根据合同第六条第三项约定，其公司有权拒绝向田涛交房。田涛辩称，借款合同的最后一笔钱其没有按期还，是因为其去办理收房手续时，福德森公司并没有为其办理，2017年10月23日其已经将借款合同的全部借款本金及利息还清，而且借款合同与本案的买卖合同主体不一样。田涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令福德森公司因逾期交房向其支付违约金5999.97元；2、本案诉讼费由福德森公司承担。一审法院经审理查明，田涛、福德森公司于2016年4月12日签订《商品房买卖合同》，约定田涛购买福德森公司建设开发的位于西安市碑林区XX环以北、长安南路以东西安市碑林区XX城中村综合改造拆迁工程(长安大街3号)第1幢2单元7层20717号房，房屋建筑面积49.61平方米，总价款为399998元。福德森公司应在2016年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合约定的商品房交付田涛使用。买受人同意，该商品房如暂未取得建设工程竣工验收备案证明文件，但根据《中华人民共和国建筑法》的规定已经经过勘查、设计、建设、施工、监理五方单位竣工验收以及根据《中华人民共和国消防法》的规定已经通过消防验收合格的，视为该商品房符合交付条件，不影响买受人入住使用。逾期交付不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但最高不超过买受人已付购房款的1.5%。双方同意以合同约定交楼日期且买受人付清全部款项之次日为办理房屋所有权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人申请产权登记。如出卖人延4期交楼，办理产权登记申请的期限起算日为实际交楼且买受人付清全部款项之次日。出卖人未能在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明及申请办理房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，田涛依约支付了购房款399998元，福德森公司于2016年12月29日向田涛开具了购房款发票。福德森公司因消防整改未按合同约定向田涛交付房屋。2017年10月23日，福德森公司将涉案房屋交付田涛使用。在法院审理的与本案同类案件即（2017）陕0103民初10540号李雁与本案福德森公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，福德森公司向法院提出调查取证申请，申请法院前往碑林区城改办对其红线范围内长安路派出所违建导致其无法取得规划验收并延误办证的事实进行调查取证。经查证，XX线XX路派出所存在违建，市城改办、碑林区城改办已通知福德森公司整改，福德森公司均反馈无法整改。关于福德森公司规划无法验收问题，城改办及有关单位正在积极协调解决。一审法院认为，田涛、福德森公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，田涛依约交付房款。福德森公司因消防整改未按合同约定向田涛交付房屋，且福德森公司至今未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，亦未提供证据证明涉案房屋经过勘查、设计、建设、施工、监理五方单位竣工验收并已经通过消防验收合格，故对田涛主张福德森公司在2017年10月23日延期交付房屋的意见，法院予以采信。田涛请求福德森公司支付逾期交房违约金5999.97元，符合合同约定，法院予以支持。对于福德森公司辩称消防整改并未对房屋整体造成影响，不影响田涛收房，故福德森公司不应该承担逾期交房责任的答辩意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：福德森公司于本判决生效之日起十日内支付田涛逾期交房违约金5999.97元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福德森公司负担（此款田涛已预交，福德森公司于支付上述款项时一并支付田涛）。二审经审理查明，2016年4月7日田涛、福德森公司、西安福荣物业服务有限公司签订《借款合同》约定，田涛向福荣物业公司借款11万元，用于购买福德森公司开发建设的涉案房屋，田涛应在2017年6月1日前分三期向福荣物业公司偿还借款，并约定田涛在清偿借款后双方才办理交房手续，2017年10月23日田涛向福荣物业公司清偿了全部借款本息。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。田涛在购买福德森公司开发建设的涉案房屋时，因首付款不足，而与福德森公司及福荣物业公司签订《借款协议》，约定由福荣物业公司向田涛出借11万元用于购买涉案房屋所用，同时约定在田涛清偿全部借款后，福德森公司才向田涛办理交房手续，因福德森公司也是该《借款协议》的当事人，且交付房屋的事宜涉及福德森公司与田涛之间的权利义务，故该《借款协议》应对田涛及福德森公司均有约束力。田涛与福德森公司签订的《商品房买卖合同》虽约定交房时间为2016年12月30日前，但根据《借款协议》的约定，田涛于2017年10月23日才向福荣物业公司清偿了《借款协议》的全部借款本息，此时田涛才有权要求福德森公司交付涉案房屋，福德森公司实际于2017年10月23日向田涛交付了涉案房屋，并未构成逾期交房，一审法院判令福德森公司承担逾期交房违约金明显不符合双方在《借款协议》中关于交房时间的约定，判决结果错误，田涛要求支付逾期交房违约金的诉讼请求应予驳回。综上所述，原审判决认定事实不清导致判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8807号民事判决；二、驳回田涛的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，田涛已预交，由田涛承担；二审案件受理费50元，陕西福德森投资置业有限公司已预交，由田涛承担。田涛于本判决生效后十日内向陕西福德森投资置业有限公司支付。本判决为终审判决。 审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十二月十二日  书 记 员  袁   萱 1