贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6547号上诉人（原审原告）：胡建，男，汉族，1977年10月5日出生，住四川省古蔺县。上诉人（原审原告）：周丽，女，汉族，1979年1月16日出生，住四川省古蔺县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐旭，系贵州雅实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市赤水市大同镇大同村三组。法定代表人：代正华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，系贵州良方律师事务所律师。上诉人胡建、周丽因与被上诉人贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称贵州百丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡建上诉请求：1、撤销贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初1389号民事判决，支持上诉人在一审中的各项诉讼请求;2、本案的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，导致判决错误。1、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等是双方真实意思的表示，与本案事实严重不符。2、原审判决认定被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，已于2018年7月3日与上海途逸公寓酒店管理公司签订《开放式托管合作协议》与事实不符。被上诉人工作人员范雪曾承认与上诉人签订房屋买卖合同时，并未与途家等企业签订合作协议，该协议明显是发生争议后补签的。3、原审判决认定被上诉人未作虚假宣传、欺诈等行为，与事实不符。4、原审程序违法，一审中，我方认为爱途公司与本案审理存在法律上的利害关系，因此在一审中书面申请追加爱途公司为被告参与诉讼，一审法院未追加。综上，由于原审判决未依法认定被上诉人对投资回报的保障和房屋用途上的虚假宣传与欺诈，从而未适用《中华人民共和国合同法》第54条关于可撤销合同的规定存在明显错误，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人在一审中的诉讼请求。贵州百丰公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。胡建、周丽向一审法院起诉请求：1、判决撤销胡建、周丽与贵州百丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2、判决贵州百丰公司返还胡建、周丽购房款、办证费用139,044.00元；3、判决贵州百丰公司赔偿胡建、周丽已付房款一倍的损失130,000.00元；4、案件受理费由贵州百丰公司承担。一审法院认定事实：周丽与胡建系夫妻关系，2019年1月20日，周丽、胡建（周丽代签）与贵州百丰公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，购买贵州百丰公司开发的“百丰·洞天阁”B1栋2单元6楼8号住房一套，建筑面积55.61㎡，套内面积43.2㎡，总价款546,000.00元，首期付款276,000.00元，余款270,000.00元以银行按揭支付；交房期限为：2019年2月28日等内容。《商品房买卖合同》签订后，胡建、周丽向贵州百丰公司支付房款130,000.00元，支付税费9,044.00元。2019年1月20日，胡建、周丽与赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称赤水爱途公司）签订《物业管理服务协议》、《物业委托管理经营合同补充协议》。《物业委托管理经营合同补充协议》的主要内容为：1、甲方（胡建、周丽）将其所有位于赤水市大同镇洞天阁B1栋2单元6楼8号商品房委托乙方（赤水爱途公司）进行民宿托管服务并保证甲方获得固定租金回报；2、乙方利用客户资源平台及租赁管理经营，通过第三方战略合作方“途家·斯维登酒店”平台为甲方提供民宿托管服务；3、民宿托管期限：从2019年6月1日至2022年5月31日；4、托管房屋交付期限，2019年3月31日；5、托管期间乙方保证甲方所获得的收益不低于甲方所付总房款的8%，若获得的托管收益低于已付总房款的8%，由乙方负责补足，超过8%则由途家·斯维登酒店支付甲方。另查明：斯维登置业顾问集团有限公司的全资子公司上海途逸公寓管理有限公司于2018年7月3日与贵州百丰公司签订《开放式托管合作协议》，双方建立“开放式托管”合作关系，该协议约定：1、项目名称：百丰·洞天阁；2、项目情况：建筑面积37033㎡，分一期开发，共计486套房屋，预计竣工交付时间2019年1月；3、“开放式托管合作”内容：乙方（上海途逸公寓管理有限公司）根据甲方（贵州百丰公司）需求，依托自身在公寓、民宿、酒店管理运营领域的专业优势，以及遍布全国主要城市、旅游目的地的连锁经营规模资源，为竣工交房后用于长短租或住宿经营的房屋推荐，引入具有行业知名度、美誉度的乙方自有运营品牌及专业的授权经营者，从而为本项目投资性、商业性用途的房屋的运营和增值提供体系化解决方案；4、在甲方销售或出租本项目时可将乙方提供的“开放式托管合作”商机作为宣传内容，向意向客户提供购买或承租本项目房屋后的一项可选增值配套合作业务，丰富投资价值的实现方式；5、乙方应甲方要求，参与并协助甲方对项目的宣传推广工作，为海报、单页和宣传手册、楼书的设计提供建议等；6、在甲方支付首笔商业信息服务费后，乙方向甲方提供推荐经营方的基本信息，及协调“斯维登”品牌的运营者，开展实地考察运营情况的机会；7、乙方的关联公司有权作为签约、履约及运营主体，直接享有乙方的权利，履行乙方的义务。一审法院认为，胡建、周丽与贵州百丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同属于有效合同。本案双方争议的焦点如下：一、贵州百丰公司是否存在虚假宣传。胡建、周丽认为贵州百丰公司在未与斯维登置业顾问集团有限公司合作的情况下，以该公司的名义进行虚假宣传，贵州百丰公司在其售楼部张贴投资民宿、低风险高收益，国际途家托管，斯维登直营等宣传资料。2018年7月3日，贵州百丰公司与斯维登置业顾问集团有限公司的全资子公司上海途逸公寓管理有限公司签订《开放式托管合作协议》，根据该协议贵州百丰公司有权以其名义进行宣传，贵州百丰公司宣传资料对胡建、周丽购房房屋的价格有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房纠纷案件解释）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，贵州百丰公司宣传的内容应认定为合同内容，胡建、周丽夫妻二人均系四川省古蔺县人，未在赤水市生活、工作，显然其购房明显不是用于居住，结合胡建、周丽在庭审中陈述，其购房的目的是用于投资，而胡建、周丽购房后贵州百丰公司已协助胡建、周丽与赤水爱途公司签订民宿托管协议，其投资的目的能够实现，故贵州百丰公司未违约。二、贵州百丰公司是否存在欺诈行为。胡建、周丽认为贵州百丰公司未取得商品房预售许可证即销售房屋，将住宅虚假宣传为商业属于欺诈行为，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”的规定，判定是否构成欺诈行为，应看贵州百丰公司是否故意告知胡建、周丽虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使胡建、周丽作出错误意思表示。在双方签订的《商品房买卖合同》第二条：预售商品房批准机关为赤水市住房和城乡建设局，预售许可证号为：2017-19，且该证号贵州百丰公司提交的预售许可证一致，故贵州百丰公司有权预售房屋。根据该合同第三条第三款：该商品房的规划用途为【成套住宅】，且胡建、周丽与赤水爱途公司签订的《物业管理服务协议》、《物业委托管理经营合同补充协议》也载明为住宅，并不是商业，故贵州百丰公司不存在故意告知虚假情况和隐瞒事实真相的行为，胡建、周丽均系具有完全民事行为能力的人，能够分辨住宅与商业的区别，显然不存在意思表示错误，故贵州百丰公司的行为不构成欺诈。三、胡建、周丽的诉讼请求是否成立。胡建、周丽主张撤销，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”、第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，存在重大误解、显失公平以及被欺诈、胁迫一方才有权要求撤销合同。如前所述，贵州百丰公司不存在虚假宣传以及欺诈行为，也未提供证据证明存在其他撤销的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，而胡建、周丽并未举证证明合同存在上述情形，故应由胡建、周丽承担举证不能的责任，其要求撤销合同、退还房款和代收的税费请求均不予支持。胡建、周丽要求贵州百丰公司承担一倍房款的损失，依照《商品房纠纷案件解释》第九条第一款“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，不予支持。审理中，胡建、周丽申请追加赤水爱途公司为共同被告，本案胡建、周丽要求撤销与贵州百丰公司的合同，根据合同的相对性，赤水爱途公司不属于必要共同诉讼参与人，故对胡建、周丽的申请不予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第九条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回胡建、周丽的诉讼请求。已减半收取的案件受理费2，670.00元，由胡建、周丽负担。本院二审期间，胡建、周丽提交了两组证据材料。1、上诉人等业主微信群聊天记录，证明被上诉人在涉案区域内销售房屋均采取签订空白合同欺骗上诉人等业主签订商品房买卖合同。2、上海途逸公寓管理有限公司工商登记信息、赤水爱途酒店管理有限公司工商登记信息，证明上海途逸公司与被上诉人签订开放式合作协议的途逸公司与其宣传的上海途家公司没有任何关系，与上诉人签订托管协议的爱途公司也与上海途逸、上海途家两公司无任何关系，进一步证明被上诉人存在虚假宣传。经质证，贵州百丰公司对第一组证据的三性均不予认可。微信聊天记录没有原始载体佐证，其微信聊天记录是可以删除部分内容的。就商品房买卖合同来说，均是网签然后打印，不可能留空白合同补签。贵州百丰公司认为第二组证据并非新证据，途逸公司系斯维登酒店的全资子公司，该公司已出具关联关系的说明，该组证据达不到上诉人的证明目的。本院认为，上述两组证据材料均不符合二审新证据的相关规定，且不能达到证明目的，故均不予采信。贵州百丰公司二审期间未提交证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，胡建、周丽与贵州百丰公司于2019年1月20日所签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，系双方自愿签订，体现双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均应具有法律约束力。胡建、周丽所提原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等是双方真实意思的表示，与本案事实严重不符之主张，不能成立，本院不予支持。胡建、周丽以贵州百丰公司存在虚假宣传与欺诈为由，主张撤销案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，并由贵州百丰公司退还其购房款等费用以及赔偿损失款，但胡建、周丽未提供充分证据证明其上述主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，胡建、周丽应承担举证不能的不利后果。对于胡建、周丽的上述主张，本院不予支持。另，一审根据合同的相对性原则，认为赤水爱途公司不属于本案必要共同诉讼参与人，最终对胡建、周丽申请追加赤水爱途公司为共同被告的请求不予准许，并无不当，本院予以维持。胡建、周丽所提原审程序违法，赤水爱途公司与本案审理存在法律上的利害关系，应追加为共同被告之主张，不能成立，本院不予支持。综上所述，胡建、周丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5340元，由胡建、周丽负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  周亚琼审判员  李成波二〇一九年十二月九日法官助理周晓易书记员王艳莉