北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初27813号原告：北京百合惠好购物中心有限责任公司,住所地北京市石景山区古城路。法定代表人：肖抚平，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，男，1988年4月5日出生，北京嘉纳律师事务所实习律师，住北京市通州区。被告：北京宏润投资经营公司，住所地北京市石景山区八角西街商业1号楼。法定代表人：胡志勇，董事长。委托诉讼代理人:仇丽娟，大沧海律师事务所律师。原告北京百合惠好购物中心有限责任公司(以下简称百合公司)诉被告北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百合公司之法定代表人肖抚平及委托诉讼代理人李欣、张辰，被告宏润公司之委托诉讼代理人仇丽娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告百合公司向本院提出如下诉讼请求：请求法院依法判令被告赔偿如下损失：1、装修损失586．05万元；2、设备及家具损失143．65万元；3、拆除装修的费用损失31．5万元；4、员工遣散费损失375．34万元；5、因停业造成的经营损失每日6000元，自2018年7月25日起计算至2019年8月25日共计396日，共计237．6万元；6、2018至2019年度供暖费11．2443万元；二、退还2018年7月25日起至2019年8月25日止我方未实际经营期间的租金,标准为每日2739．73元,(年租金100万元÷365天=2739．73元)共计396日,108．4933万元；7、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：1996年9月3日，经石景山区政府招商引资，原告承租了北京市石景山区古城百货商场进行经营，租赁初期的经营项目有餐饮、娱乐等。2000年，原告开始经营餐饮项目。在古城百货商场企业改制过程中，古城百货商场的资产开始由被告进行经营管理。2011年10月14日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》。双方约定出租方将石景山百货商场占地面积607．4平方米，建筑面积2429．6平方米的房屋租赁给承租方使用。租赁期限为2011年11月1日起至2023年12月31日止。免租期2个月，递增后，2018年租金为100万元。2018年5月24日，被告向原告送达《通知》，要求原告关停已经经营20余年的餐饮业务，进行业态调整，积极谋划高端绿色业。由于关停后原告将受到巨额经济损失，被告又没有明确的赔偿意思，原告拒绝了被告的要求。2018年7月23日，被告再发《通知》，要求原告必须关停，原告迫于压力关停百合烤鸭店，造成巨额的经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告宏润公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，因为北京市于2017年进行环境整治，石景山区属于重点整治地区，因环境整治关停企业属于不可抗力，依据法律被告不应承担赔偿责任。原告知道因大气整治而同意做出业态调整，其主张的赔偿各项损失没有依据。且原告主张均以合同解除为前提，现合同并未解除，相关主张无法律依据。综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明:2011年10月14日，百合公司与宏润公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定宏润公司将坐落石景山古城路百货商场(占地面积607．4平方米，建筑面积2429．6平方米，以下简称诉争房屋)租赁给百合公司使用，租赁期限为2011年11月1日起至2023年12月31日止。因承租方需对房屋的供暖、供水等设施进行更新改造，2011年11月1日至12月31日不收取租金。租金每三年递增，2018年1月1日至2020年12月31日期间，年租金为100万元。租金的交纳实行上交租金，截至2019年8月25日租金均已交纳，原告在此经营百合烤鸭店（以下简称烤鸭店）。2018至2019年度供暖费112444元，百合公司已交纳完毕。2018年5月24日，宏润公司向百合惠好公司送达《通知》一份，内容为:“为了提高市、区及周边居民的生活和空气质量，减少油烟等有害物质排放对大气造成的污染。为此，我公司要求贵公司自接到此通知30日之内，将承租我公司所属产权的古城路百货商场经营的餐饮企业关停，并进行业态调整。业态调整时需具有大局意识，积极谋划高端绿色产业，要有利于石景山区区域经济的发展，并符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》要求。”2018年7月23日，宏润公司再次向百合公司发出《通知》，内容为：“贵司承租我司坐落于石景山区古城路百货商场经营“百合烤鸭店”。现根据北京市石景山区环保局“石环委办发《2017》2号”《石景山区实施超常规措施改善空气质量行动工作方案》规定，特通知贵司：望贵司2018年7月31日前关停前述“百合烤鸭店”餐饮经营、转变经营业态。届时如未关停，我司将采取断水、断电措施，所产生的法律后果由贵司自行承担。2018年7月26日，百合公司在诉争房屋贴出公告，该公告载明百合烤鸭店由7月30日停业，新店迁移到古城西路名门会旁边祥福轩餐厅，重新开业时间预计8月25日。宏润公司称，要求原告企业转型，是为落实《北京市蓝天保卫战2018年行动计划》，属不可抗力。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋装修残值、拆除装修费用、设备残值、家具残值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行鉴定，评估基准日为2018年7月2日，百合公司装修残值、拆除费用、设备和家具残值评估价值合计为761．2万元，其装修价值为586．05万元、拆除装修费用31．5万元，设备和家具为143．65万元，原告支付鉴定费20万元，宏润公司支付鉴定人出庭费用240元。宏润公司主张评估报告内一楼后院厨房（255218元）、后院宿舍（152488元）均不在双方租赁合同内，原告对此予以认可。宏润公司不认可百合公司2018年对烤鸭店三楼进行装修、2017年对烤鸭店一楼、二楼扩建及装修。百合公司称餐饮行业装修使用时间一般5年，2011年的装修已经不能使用，因烤鸭店为三层，故分批装修，没有停业，雇佣了张延聚给找工人，材料款都是百合公司直接付的店内现金流水。庭审过程中，张延聚、王振三就烤鸭店2017年、2018年装修情况到庭作证。经宏润公司申请，鉴定人出庭，鉴定人员表明调查市场情况，餐饮行业装修需不断更新，其报告载明的装修竣工日是在现场勘查，参考新旧程度综合考虑年限的结论。评估报告内一楼原库房改建厨房（273492元）、二楼扩建（464213元）均为改建项目。原告主张原烤鸭店被关停前员工104人，因转型遣散大部分人员，按照违法解除劳动合同的标准对遣散人员予以赔偿，共计支付375．34万元，提供员工花名册、工资表、工商银行电子回单（共18张）、员工领取解除劳动合同经济赔偿金支出凭单为证，被告对该损失不予认可，对原告主张的数额不予认可。经询问，烤鸭店员工大部分未签订劳动合同、未缴纳社会保险。原告按照日6000元为标准主张2018年7月25日至2019年8月25日共396日营业损失共计237．6万元，提供2017年7月至2018年6月期间损益表为证，主张该期间烤鸭店的净利润为2190309元，日均利润为6000元，被告对该损失不予认可，且认为不是直接损失不予赔偿。庭审过程中，宏润公司主张原告已经将烤鸭店转至古城西路继续经营，提供如下证据：1、张贴在诉争房屋门口公告照片为证，该公告内通知了百合烤鸭店于7月30日停业，新店迁移到古城西路名门会旁边祥福轩餐厅，重新开业时间为8月25日；2、悬挂百合烤鸭照片的新店照片；3、百合公司于2018年9月27日开具的餐费发票。百合公司对宏润公司主张不予认可，主张并未开设新店，而是与北京祥福轩餐厅（以下简称祥福轩餐厅）存在商标使用合作关系，提供与祥福轩餐厅签订的商标使用合作协议为证，该合作协议显示百合公司将自有的百合烤鸭店商标交祥福轩餐厅使用，百合公司获取净利润的15%。另查明，原告计划将诉争房屋转型经营连锁酒店，双方租赁合同仍在履行中。上述事实，有房屋租赁合同、产权证、转账凭证、公告、支出凭单、损益表、发票、商标使用合作协议、鉴定报告、通知、照片及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告2011年10月14日签订的租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原、被告合同履行过程中，被告基于环保公共利益的目的，要求原告关停转型，属不可归责于双方当事人的事由,鉴于双方的合同尚在履行中，基于公平原则考虑，对原告产业转型产生的全部合理损失被告应适当负担。因一楼后院厨房、后院宿舍不在双方合同范围内，故对宏润公司的该抗辩理由本院予以采信。原告提供的证人证言、烤鸭店照片、及鉴定报告均可以认定鉴定报告载明的竣工时间，故对宏润公司该抗辩理由，本院不予采信。关于转型过程中的其他各项损失，本院考虑以下几点：1、原告的设备家具均已拉走，自行处理,损失有所减少；2、原告通过授权其他企业使用商标方式减轻自身损失；3、双方的租赁合同尚未解除，且原告在被告通知转型后，选择继续履行合同，而不是解除合同；4、原告按照违法解除劳动合同处理员工遣散事宜，并未经过劳动仲裁，且补偿金的支付大部分没有转账凭证，被告对真实性不予认可。故综合本案证据,考虑原告原有装修情况、合同履行状态、原告现有证据证明的损失情况，本院判决被告赔偿原告装修损失、营业损失、拆除损失、员工解散损失、设备及家具损失、租金损失、供暖费损失等共计2858271元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下:一、北京宏润投资经营公司赔偿北京百合惠好购物中心有限责任公司装修损失、营业损失、拆除损失、员工解散损失、设备及家具损失、租金损失、供暖费损失共计2858271元；二、驳回北京百合惠好购物中心有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112633元，由北京百合惠好购物中心有限责任公司负担91367元（已交纳）；由北京宏润投资经营公司负担21266元（原告已预交，北京宏润投资经营公司于本判决生效后十日内交纳）。鉴定费200240元,由北京百合惠好购物中心有限责任公司负担100120元（已交纳）,由宏润投资经营公司负担100120元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  朱 薇人民陪审员  蒋桂梅人民陪审员  冯凤增二〇一九年十二月十二日书 记 员  王海玲