天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初4496号原告（反诉被告）：天津沐森企业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道300号、302号，长春道263号、265号九层B区。法定代表人：刘子竹，总经理。委托诉讼代理人：李雪莲，女，天津沐森企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：董晨赫，北京道可特（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹玉岐，男，1953年1月17日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：马**，天津宏丰律师事务所律师。被告：单雨萌，男，1990年5月28日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孙宏波，天津宏丰律师事务所律师。天津沐森企业管理有限公司（以下简称沐森公司）与邹玉岐、单雨萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沐森公司的委托诉讼代理人李雪莲、董晨赫，邹玉岐及其委托诉讼代理人马**，单雨萌及其委托诉讼代理人孙宏波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沐森公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令邹玉岐给付沐森公司租金14400元，判令邹玉岐向沐森公司支付违约金72999元；2.请求判令单雨萌依约承担上述款项给付的连带担保责任；3.本案诉讼费用由邹玉岐、单雨萌承担。事实及理由：2019年4月2日，沐森公司与邹玉岐签订天津市和平区滨江道欧乐时尚广场五楼5-88号商铺九寸钉自助炭火烤肉店（二店）面积400平方米场地的商铺租赁合同，合同编号为MSF5-2019003。约定邹玉岐租赁该商铺用以经营九寸钉自助炭火烤肉店（二店）,租赁期限1年，自2019年4月2日起至2020年4月1日止，计租日自2019年4月2日起计算租金，第一个租金计收年度按照商铺租用面积计算每日每平方米人民币2元，月基本租金人民币24333元，每次缴纳租金数额为3个月的基本租金。同时沐森公司与邹玉岐、单雨萌签订担保协议，三方在担保协议中约定由单雨萌为邹玉岐履约提供担保，担保上述商铺租赁合同义务履行承担连带担保责任。上述合同签订并履行后，沐森公司按约交付了约定租赁的商铺。邹玉岐也自2019年4月2日开始占有、经营使用承租的商铺，承租期间邹玉岐却违约仅缴付2个月(2019年4月2日至2019年6月1日）租金。在沐森公司数次通知催缴后拒不按约缴纳租金，且拒不按照欧乐时尚广场产权管理方要求签订消防安全协议，拒不就发生的消防隐患整改等。单雨萌亦拒不承担担保责任。邹玉岐、单雨萌严重违约，导致商场突发大范围、大面积场地空置，造成商场经营秩序混乱，妨碍影响了商场的整体商业利益、商业环境，也损害了沐森公司的合法权益。致使沐森公司被商场产权管理方罚款5万元，责令缴纳保证金120万元，给沐森公司造成了严重经济损失。现合同目的不能实现，且约定的解除合同条件成就。沐森公司已于2019年6月19日解除了商铺租赁合同，故诉至法院，请求法院依法支持沐森公司诉讼请求。邹玉岐辩称，不同意沐森公司诉讼请求。理由如下：1.沐森公司与邹玉岐签订合同后没有将完全符合合同签订用途的合格商铺交付给邹玉岐，致使不能经营；2.沐森公司没有与原业主解除租赁关系，致使邹玉岐不能经营；3.沐森公司与邹玉岐签订租赁合同后，沐森公司和原承租方有房屋租赁纠纷未解决；4.邹玉岐还曾经向沐森公司交纳保证金，请求沐森公司返还邹玉岐交纳的商铺保证金72999元（对应的收据是9014181）、返还邹玉岐已经支付的商铺租金48666元。邹玉岐向沐森公司提出反诉请求：1.解除双方签订的天津市和平区滨江道欧乐时尚广场五楼5-88商铺租赁合同；2.责令被反诉人沐森公司返还租赁保证金72999元；3.责令被反诉人沐森公司返还商铺租金48666元；4.本案诉讼费用及反诉费用由被反诉人沐森公司承担。反诉事实和理由：2019年4月2日，双方签订天津市和平区滨江道欧乐时尚广场五楼5-88商铺合同，合同约定：1、商铺用于经营九寸钉二店自助炭火烤肉店；2、租赁期限为一年；3、租赁面积400平方米、租金每平方米2元；4、租赁保证金72999元。合同签订后，邹玉岐依约向沐森公司缴纳了租赁保证金及两个月的租金。但沐森公司并没有按照合同约定履行交付义务，几经催告沐森公司迟迟不理睬，故提出反诉。沐森公司对邹玉岐提出的反诉辩称，不同意邹玉岐反诉请求，请求法院判决驳回。理由如下：沐森公司没有收到72999元保证金，沐森公司已经履行了合同义务，不应当返还租金。对于解除合同沐森公司同意。双方已经在第一次庭审中确认解除合同的时间是2019年6月12日。单雨萌针对沐森公司的诉讼请求辩称，不同意沐森公司诉讼请求。沐森公司没有按照合同约定交付符合约定的商铺，邹玉岐不应承担给付义务，故单雨萌不应承担连带给付责任。单雨萌针对邹玉岐的反诉请求述称，反诉与单雨萌无关，也没有向单雨萌主张，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月2日，沐森公司为甲方，邹玉岐为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。约定：“第二部分专用条款中1.1甲方将有权出租的涉案商铺天津市和平区滨江道300号、302号，长春道263号、265号五层5-88号出租给乙方经营使用。1.2租用面积为400平方米。1.3乙方经营品牌为“九寸钉自助炭火烤肉”。2.1租期2019年4月2日至2020年4月1日。2.3合同期计租日为2019年4月2日起。2.4双方暂约定该商铺交付日为2019年4月2日，甲方可以提前交付该商铺，甲方通知的交付日为该商铺的交付日期。3.2乙方应交纳的租金：每月基本租金24333元，乙方每次向甲方交纳的租金为叁个月的基本租金，共计72999元。租金先付后用，直至本合同终止。3.3乙方应按以下第（1）种方式支付租赁保证金：（1）乙方应于本合同签订之前或者商铺交付是（以日期在先者为准）向甲方一次性支付商铺租赁保证金72999元。第一部分通用条款中15.4甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可单方面解除本合同。乙方已支付的所有租金、租赁保证金，装修押金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金和三个月的管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（4）逾期支付租金或者其他任何应付款项超过7日的；（5）非正常经营状态连续达2天以上或在合同期内累计总天数达4天以上的。”同日，双方又签署了补充条款约定：“一、该商铺内的所有装修、设施、设备及物品均属于甲方所有，在原合同履行期间，甲方同意将该商铺内的装修、设施、设备及物品租借给乙方使用，原合同期满或提前终止、解除后，乙方须将上述物品交还给甲方，上述物品如有损坏、遗失等情况出现，乙方负责补充、维修或照价赔偿......。”同日，沐森公司为甲方，邹玉岐为乙方，单雨萌为丙方，三方签署了《担保协议》，约定：“鉴于甲、乙双方于2019年4月2日签订《商铺租赁合同》（以下简称主合同），主合同约定乙方承租甲方位于天津市和平区滨江道300号五层5-88号商铺。现丙方就担保乙方主合同履行事宜达成如下协议：第一条丙方担保乙方上述《商铺租赁合同》的履行，如乙方不按时支付主合同项下的任何费用；或乙方出现其他违约行为，或因乙方原因导致甲方、乙方损失时，丙方均对乙方的行为承担连带责任，甲方或乙方均有权直接向丙方求偿。第五条甲方、乙方同意丙方的上述担保行为，丙方同意为乙方进行担保，乙方同意丙方对乙方进行担保。”沐森公司于2019年6月12日向邹玉岐发出涉案商铺解除租赁合同通知函，邹玉岐对该事实予以认可，庭审中双方一致同意涉案租赁合同于2019年6月12日解除。合同签订后，双方对如下事实产生了争议：一、涉案商铺是否进行了交接；二、邹玉岐是否向沐森公司交付了三个月的押金72999元。对于上述事实，本院分别分析认定如下：一、涉案商铺是否交付邹玉岐的事实认定沐森公司主张涉案商铺于2019年4月2日进行了交接，但是没有交接单。邹玉岐则主张从未收到过涉案商铺，因涉案商铺的卫生许可证沐森公司一直没有办理下来，邹玉岐也无法实际经营该商铺。单雨萌主张虽然之前涉案商铺的卫生许可证在其名下，但商铺是由其父亲单晓列经营，并不是单雨萌经营。单雨萌与邹玉岐没有亲属关系，因为沐森公司要求找一个不相关的人签署租赁合同，故单雨萌找来邹玉岐代替单晓列与沐森公司签署租赁合同。单雨萌与邹玉岐一致认为涉案商铺一直是单晓列在经营，直至2019年6月9日自动闭店。经查，双方在合同中暂约定2019年4月2日交付涉案商铺。之前涉案商铺的卫生许可证为单雨萌的名字，但是双方没有签订书面租赁合同。单晓列为单雨萌的父亲，单晓列与沐森公司的法人刘子竹的丈夫单唯真系亲兄弟。2014年4月3日单雨萌的母亲尚晓波，从其个人账户中转账支付至沐森公司账户819305元，尚晓波出具书面证明认可该钱款是替邹玉岐向沐森公司交付的六个商铺租赁保证金及一个月的租金。沐森公司表示收到上述钱款，但主张其中仅有六个商铺各一个月的租金204826.5元，其余614478.5元为尚晓波与沐森公司的业务往来，但无法说明是何往来款项。邹玉岐主张涉及的六个商铺的租金和租赁保证金分别为：1、九寸钉2店月租金24333元，商铺号为5-88号，缴纳的保证金是24333*3=72999元；2、花汀店月租金70932元，商铺号为4-888号，缴纳保证金是70932*3=212796元；3、九寸钉1店月租金34067元，商铺号为5-66号，缴纳保证金是34067*3=102201元；4、果木牛排店月租金38082元，商铺号为4-666号，缴纳保证金是38082*3=114246元，合同上约定保证金为114245元；5、九寸钉洗碗间月租金10950元，商铺号为F-8516号，缴纳保证金是10950*3=32850元；6、九寸钉切配间月租金26462.5元，商铺号为4-C-004号，缴纳保证金是26462.5*3=79387.5元。以上总数合计614478.5元，再加上六个商铺一个月租金204826.5元共计819305元。2019年4月涉案商铺办理了企业营业执照，现由单雨萌持有。2019年5月17日，邹玉岐又向沐森公司缴纳了六个商铺2019年5月2日至6月1日租金共计204827元。2019年6月19日，沐森公司将涉案商铺5-88收回，之后由沐森公司自行将装修拆除，2019年8月另行出租他人。另查，邹玉岐向本院提供了5-88号涉案商铺的公户流水，流水显示，2019年4月25日汇入24万元，邹玉岐主张是单雨萌母亲尚晓波打入涉案商铺公户中作为流动资金使用。4月25日之后-6月期间，公户中显示分别转账支出了电费、水费、货款、水果、划款、员工意外险、奖金、清洁餐具费、安装架款、安装费、店面保险、木合费、4月份绩效、男、女宿舍费、工资、代发计时工工资等费用，期间收入为钱袋宝收款、其他收入、4.23-6.2日支付宝口碑等收入。沐森公司提交了交接书、授权委托书以及现场照片一张，证明2019年6月19日邹玉岐将涉案商铺返还沐森公司。邹玉岐对委托书的真实性予以认可，对证明目的不予认可。邹玉岐表示其仅是委托单唯真办理涉案商铺的卫生许可证，没有授权单唯真办理其他事宜。且单唯真代表沐森公司，不可能委托单唯真经营四家商铺所有业务及日常工作。对于交接书邹玉岐不予认可，对现场照片邹玉岐没有异议。单雨萌对上述证据均不予认可。对上述证据，本院认为邹玉岐系单雨萌找来与沐森公司签署合同之人，单唯真为沐森公司的人事经理，又是刘子竹的丈夫，其代表邹玉岐与沐森公司进行房屋交接，显然单唯真的代理行为不符合法律规定。故沐森公司提供的交接书、授权委托书以及现场照片本院不予采信，不能证明沐森公司向邹玉岐交付了涉案商铺。邹玉岐同时还主张因涉案商铺未能办理卫生许可证因此不具备交付条件。单雨萌自认之前涉案商铺的卫生许可证系其名字，但主张其是替父亲单晓列经营，因单晓列和沐森公司有纠纷，所以单雨萌无法变更卫生许可证。本案中，单雨萌为租赁合同的担保人，且其表示邹玉岐系其找来与沐森公司签订租赁合同的人，单雨萌完全可以自行办理涉案商铺卫生许可证的变更手续，无需委托沐森公司办理。现邹玉岐主张与沐森公司约定由沐森公司代为办理卫生许可证，未能向法庭提供证据予以证明，故对邹玉岐该抗辩理由，本院不予支持。根据邹玉岐提交的涉案商铺的公户流水显示，自2019年4月25日之后至6月期间公户中有工资、奖金支出和营业收入。且邹玉岐在支付了第一次租金后，又于2019年5月17日向沐森公司支付了六个商铺2019年5月2日至6月1日的租金共计204827元。上述事实，可以证明邹玉岐已经接收了涉案商铺并实际经营。邹玉岐主张收入系原经营者转入的，未有证据予以证明，本院对该抗辩理由不予支持。二、邹玉岐是否向沐森公司交付了三个月的押金72999元的事实认定沐森公司主张邹玉岐提交的租赁保证金的收据并非沐森公司出具，收据上的财务章与沐森公司财务章不一致。邹玉岐作为承租人，对于收据上的盖章只要起到形式上的注意义务即可，对其来讲，不可能要求其去核实加盖的财务章的真实性。为查明事实，本院依法传唤沐森公司会计出庭，会计称邹玉岐缴纳的819305元中扣除六个商铺一个月租金204826.5元剩余的614478.5元，沐森公司以还款形式计入会计凭证中的应收款中，该笔钱款为偿还之前的租金欠款。但沐森公司无法举证证明尚晓波或者邹玉岐与沐森公司之前有租金欠款的事实，故对沐森公司该主张本院无法支持。现614478.5元与六个商铺三个月的租金数额吻合，合同中又约定了租赁保证金为三个月租金，而沐森公司又无法说明其收取的614478.5元系何款项，该举证不能的责任应当由沐森公司承担，故本院认定614478.5元系尚晓波代替邹玉岐支付给沐森公司的租赁保证金。本案涉及的租赁保证金为72999元。本院认为，原、被告签订的租赁合同以及担保合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。庭审中，双方一致认可租赁合同于2019年6月12日予以解除，该行为系当事人自愿处分的行为，不违反法律规定，本院予以照准。关于沐森公司主张涉案商铺2019年6月2日至6月19日租金14400元一节，邹玉岐、单雨萌对该时间段内租金为14400元的数额无异议，但认为不应当支付，即使支付也应计算至6月8日共计7天的租金。本院认为，虽然邹玉岐自认2019年6月9日主动闭店，但其并没有将涉案商铺交还沐森公司，现双方一致认可合同解除时间为2019年6月12日，故本院确认邹玉岐应支付2019年6月2日至6月12日共计11天租金8800元。关于沐森公司主张的违约金72999元一节，邹玉岐认为系沐森公司违约导致合同无法履行，但邹玉岐该主张未有事实和法律依据，本院无法支持。现邹玉岐未按时支付租金并主动闭店，根据双方租赁合同约定已经构成违约，应当向沐森公司支付违约金。邹玉岐和单雨萌认为沐森公司主张的违约金标准过高，申请予以调整。沐森公司依据租赁合同约定，要求支付违约金的数额相当于三个月的租金72999元。《合同法》第一百一十四条已将确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，具有“补偿性为主，惩罚性为辅”的承担违约责任原则。本院综合考量邹玉岐、单雨萌提出调整违约金的请求以及沐森公司自认涉案房屋已经于8月份另行出租他人的情节，将违约金调整为64199元。单雨萌作为邹玉岐连带责任保证人，应当按照《保证合同》的约定，履行保证义务，故沐森公司要求单雨萌承担连带给付责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于邹玉岐的反诉请求，现本院已经确认双方解除合同，并支持了沐森公司要求邹玉岐支付租金及违约金的主张，故沐森公司应当返还邹玉岐交付的租赁保证金72999元。邹玉岐要求返还租金48666元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，沐森公司部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。邹玉岐的部分反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认2019年4月2日天津沐森企业管理有限公司与邹玉岐签订的《商铺租赁合同》于2019年6月12日予以解除；二、本判决生效之日起十日内邹玉岐、单雨萌连带给付天津沐森企业管理有限公司2019年6月2日至2019年6月12日的商铺租金8800元；三、本判决生效之日起十日内邹玉岐、单雨萌连带给付天津沐森企业管理有限公司违约金64199元；四、本判决生效之日起十日内天津沐森企业管理有限公司返还邹玉岐租赁保证金72999元；五、上述第二、三项与第四项折抵，天津沐森企业管理有限公司与邹玉岐、单雨萌之间无需再相互支付款项；六、驳回天津沐森企业管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回邹玉岐其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1985元（天津沐森企业管理有限公司预缴），反诉费1367元（邹玉岐预缴），共计3352元，由天津沐森企业管理有限公司负担1147元，邹玉岐负担1367元，邹玉岐与单雨萌连带负担838元。（本判决生效之日起十日内邹玉岐、单雨萌直接给付天津沐森企业管理有限公司838元）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  耿 娟人民陪审员  靳忠霞人民陪审员  徐有芬二〇一九年十二月二十三日书 记 员  霍 艺附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。