福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10437号 原告：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李雅芬，女，该公司员工。 被告：王崎，男，1984年8月5日出生，蒙古族，住江西省抚州市临川区。 原告福建中超实业有限公司（以下简称为中超公司）与被告王崎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中超公司委托诉讼代理人李雅芬、被告王崎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中超公司向本院提出诉讼请求：判令王崎支付中超公司逾期委托办证违约金72991.27元（以购房款795979元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年12月1日起至2019年6月5日止共计917天）。事实和理由：2013年9月2日，王崎与中超公司签订《商品房买卖合同》，约定王崎向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼1409号商品房，总购房款为795979元。其中，首付款245979元，余款550000元以向银行贷款方式支付，该笔银行贷款于2014年1月7日放款。中超公司于2015年8月6日将诉争房屋交付给王崎，于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时诉争房屋已具备办理产权登记条件。故中超公司于2016年11月18日邮寄通知王崎办证，王琦于2016年11月21日签收，于2019年6月6日委托办证并缴纳契税。合同附件六第七条第2款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。因合同中约定的中超公司应支付王崎逾期协助办证违约金的计算标准为每日购房款的万分之一，故中超公司按照公平原则将王崎应支付的逾期委托办证违约金调整为每日购房款的万分之一。综上，王崎应支付自收到中超公司通知办理产权登记手续之日（2016年11月21日）后10日起即2016年12月1日至2019年6月5日共计917天的逾期委托办证违约金72991.27元。 王崎辩称，一、中超公司据以主张王崎应当支付逾期委托办证违约金的合同附件六第七条第2款是无效的，故其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，补充协议不得有加重买受人责任的内容，而合同附件六〈合同补充协议〉第七条第2款却约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，该约定明显加重了买受人的责任，应认定为无效。另据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。合同附件六〈合同补充协议〉是中超公司单方的格式条款，协议第七条第2款的约定，明显加重买受人的责任，该条款应认定为无效。中超公司据该条款主张王崎应支付其逾期委托办证违约金不能成立，应驳回其诉讼请求。二、中超公司并未向王崎送达有效办证通知，王崎从未收到任何办证通知。王琦在《商品房买卖合同》中约定的联系地址是泉州市桥南片区池峰路百捷中央公园华府10号楼1019，而中超公司开始邮寄的地址是王崎的户籍所在地，后又改投递到华大水木春天，该地址并非合同约定的地址，投递时王崎也未居住在该地址，故中超公司未依合同约定的地址邮寄办证通知，其诉请王崎支付的违约金缺乏事实与法律依据。三、办证是买受人的权利，中超公司仅负有协助办证的义务。是否办证及何时办证是王崎对自身权利的处分，王崎未办证并不损害中超公司的权益，没有给其造成任何损失。另，中超公司主张王崎应按已付购房款的日万分之一支付逾期委托办证违约金明显偏高，应调整为按日百万分之一计算为宜。 本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，王崎与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王崎向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼1409号商品房，总购房款为795979元。合同约定，首付款245979元，余款550000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，王崎依约支付了首期款245979元，余款550000元，王崎与中国农业银行泉州丰泽支行于2013年11月26日签订一份《个人购房担保借款合同》，约定向该行贷款550000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月23日将诉争房屋交付给王崎，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照王崎在合同中确定的送达地址“福建省泉州市桥南片区池峰路百捷中央公园华府10号楼1019”，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日因“收件人不在指定地址”未能妥投，后又往“华大水木春天”投递，该快递于2016年11月21日由小区物业公司人员签收。2019年6月6日，王崎与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》并缴清办理诉争房屋权属证书所需契税。 本院认为，关于第七条第2款的约定是否有效的问题。王崎主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，王崎与中超公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非王崎所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在第七条第1款约定，中超公司接受王崎的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但王崎应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重王崎作为买受人的责任。由此，双方在第七条第2款约定，如王崎未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向中超公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。关于王崎所主张的其逾期提供委托办证所需资料并未给中超公司造成损失，故无需支付相应违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据上述条款的规定，合同双方当事人既可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法，即违约方依约支付违约金并不以其违约行为给守约方造成实际损失为要件，故王崎以其逾期委托办证未给中超公司造成实际损失为由，主张无需按第七条第2款的约定支付违约金的辩解不能成立。关于第七条第2款约定的违约金是否过高而应予调整，应如何调整的问题。该条款约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，中超公司认为该约定的违约金确实过高，同意调整为按合同第十四条关于出卖人逾期协助办证应支付给买受人的违约金标准支付。庭审中，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，向王崎进行释明，要求其明确是否认为中超公司主张的按已付购房款的日万分之一支付逾期委托办证违约金是否过高而请求调整，其主张应调整为按已付购房款的日百万分之一支付该违约金。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现中超公司认为协议约定按已付购房款的日千分之一支付逾期委托办证违约金确实过高，同意调整为按已付购房款的日万分之一计付。王崎如认为按该标准计付的违约金仍过分高于其违约行为给中超公司造成的损失，依法有权请求予以适当减少，但应对其违约行为给中超公司造成的损失承担举证责任，方能在此基础上判定该违约金是否过分高于中超公司的损失而应予调整，但王崎未能举证证明该损失，故其辩称应按已付购房款的日百万分之一支付逾期委托办证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于中超公司是否已依约向王崎送达办证通知的问题。诉争房屋具备办理分户产权登记的条件后，中超公司于2016年11月18日按照王崎在合同中确定的送达地址“福建省泉州市桥南片区池峰路百捷中央公园华府10号楼1019”，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日因“收件人不在指定地址”未能妥投。据双方在补充协议第二条第2款的约定，“以邮寄送达方式的……如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达”，故可认定该快递于2016年11月18日送达王崎。现中超公司主张送达时间可按小区物业公司人员代为签收的时间即2016年11月21日来认定，系其处分自己的权利，且该处分行为未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以照准。 综上，本院认为，据王崎与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受王崎的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但王崎应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月21日，中超公司以特快专递方式向王崎邮寄送达了《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》。按第七条第2款的约定，王崎应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按王崎已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；王崎主张该违约金应酌定调整为每日按已付购房款的百万分之一计付，缺乏事实和法律依据，故其应按已付购房款795979元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月1日起至提供办理产权登记所需证件、资料给中超公司并付清办理产权登记所需税费之日即2019年6月6日止的逾期委托办证违约金（中超公司主张该违约金计付至2019年6月5日止，本院予以照准）为917天×79.5979元/天＝72991元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 王崎应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区商品房权属证书的违约金72991元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1625元，减半收取812.5元，由王崎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇一九年十二月十六日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。