广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6876号上诉人（原审被告）：饶某，男，汉族，1975年2月25日出生，公民身份号码：362************158，住址：广东省惠州市xx区XX镇xx社区********************。（到庭）被上诉人（原审原告）：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市xx高新区*******************。统一信用代码：914**********750X2。法定代表人：王某1。（未到庭）委托诉讼代理人：郑秀琴，系广东律点律师事务所律师。上诉人饶某与被上诉人惠州市***物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告饶某不服一审判决，上诉请求：1、撤销广东省惠城区人民法院（2018）粤1302民初13559号民事判决，查清事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为关于本案事实认定错误和法律适用不当，上诉人的具体根据和理由如下：一、案件事实的查明错误。上诉人与被上诉人于2010年9月4日签订了《前期物业服务协议》，上诉人从2010年9月至2012年9月如期交纳各项费用。在协议中第四条第一则约定被上诉人有对房屋本体公用部位的维修，养护和管理的义务。2012年6月，上诉人发现上诉人门口公共护栏烂掉，多次向被上诉人反映，但被上诉人说是开发商的责任，拒不履行义务。上诉人还继续缴纳费用至2012年9月，由于被上诉人拒绝履行义务，违约在先，上诉人才于2012年10月份停止缴纳费用。后又反映电子对讲机坏了，多次向被上诉人反映，到现在还是坏的，被上诉人一直拒绝履行义务。在本案中并非一审中认定的服务差，而是被上诉人拒绝履行约定的义务，违约在先，才造成上诉人拒绝支付费用，一切后果应该由被上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则”。被上诉人与上诉人签订物业服务协议后，理应履行好约定的义务，通过自己的服务来获得报酬，而不是缺斤少两，以次充好，甚至恶人先告状来达到自己非法目的。二、法律适用错误。法官本应是打击违法犯罪，维护正义的职业。在一审中，上诉人详细陈述了被上诉人违约在先的违法事实，一审法官并未采纳，而理解为服务差。如果签订合同后都可以违约，都可以以次充好，缺斤少两的方式来交货，甚至经恶人先告状的强盗行为来达到非法目的。那么法律的存在有意义吗？这是违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，这是在放纵犯罪。《中华人民共和国合同法》第一百零七条违约责任规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，被上诉人违约在先，到现在拒绝履行约定的义务，本应赔偿上诉人的财产及精神损失。而一审法官却支持被上诉人的违约金请求，这是黑白颠倒，丧失一个法官最基本的职业道德。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。被上诉人惠州市***物业管理有限公司辩称，一、一审法院认定事实正确。被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》包含了由被上诉人对上诉人进行前期物业管理服务及向上诉人收取物业服务费的内容，该内容是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一审中，上诉人也对拖欠物业费的事实予以确认，故上诉人支付物业费给被上诉人有事实基础，可谓于法有据。二、根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》的约定，被上诉人一致积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理服务，至今被上诉人仍在涉案小区提供正常的物业服务。而上诉人诉称被上诉人违约，并无相应的证据证明。当然周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，被上诉人应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，也很愿意加强与业主间的沟通，上诉人作为小区的业主也应当共同维护小区的利益，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现双方的共赢。而上诉人提出的上诉意见不能成为其拒付或者少付物业管理费的抗辩理由。上诉人在实际享受了物业服务后，缴纳物业服务费是小区业主的基本义务。而上诉人长期拖欠物业服务费明显是违约行为，不但损害了小区全体业主的合法权益，也损害了被上诉人的合法权益，按法律规定及合同约定应当承担相应的违约责任，故被告支付违约金合法有据。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，法律适用正确，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审原告惠州市***物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付自2012年10月-2018年9月所拖欠的物业管理费10672元、水电费2355元、物业费违约金5057元，以上合计：18084元；2、依法判令由被告承担本案所有案件受理费。一审法院认定事实：2010年9月4日，原告惠州市***物业管理有限公司作为甲方，被告饶某作为乙方，双方签订了《前期物业服务协议》，约定：“由惠州市***物业管理有限公司为被告名下位于惠州市xx高新区***************房产(建筑面积为123.53㎡）物业提供物业管理服务，物业服务费为1.2元/月/平方米（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费）；公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。物业管理服务费按季度缴纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费；如遇政府对物业管理费收费标准有调整，按新的标准执行。”第十一条违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金，拒不缴纳者甲方将依法向法院提起诉讼。”双方还对其他事项进行了约定。原告称，被告自2012年10月起至2018年9月共计拖欠物业服务费10672元、水电费2355元、物业费违约金5057元，为此，其于2018年11月14日诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告对原告所主张的上述期间的物业服务费其没有异议且其承认其并未交纳，但其认为是因为原告的物业服务及管理服务差，其才拒绝缴纳物业管理费，并向本院提交了其自行拍摄的反映物业存在管理问题的照片。一审法院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示，内容合法有效。原、被告双方均应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，原告对被告的物业进行了管理，被告理应按约缴纳物业管理费，原告称，被告从2012年10月份开始未缴纳过物业管理费，被告对此亦予以确认，因此，原告请求被告支付2012年10月至2018年9月所欠的物业管理费10672元（148.23元/月×72个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，如不按照约定缴纳物业管理服务费，原告有权要求被告方按所欠费用每天万分之五收取违约金。因此，被告还应对所欠的上述物业管理费支付违约金，原告请求被告支付违约金5057元，未超过法定标准，本院予以支持。原告还请求被告支付水电费2355元，被告亦承认该费用其并未缴纳，故被告还应向原告支付2012年10月至2018年9月所欠的水电费2355元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告饶某应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付物业管理费10672元及违约金5057元；二、被告饶某应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付水电费2355元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费已减半收取为126元，由被告饶某负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人不交纳物业管理费的理由是否充分？具体评述如下：2010年9月4日，双方签订《前期物业服务协议》，约定：“第五条物业管理服务费用1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.20元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费。）……3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费；……第十一条违约责任4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金，拒不缴纳者甲方将依法向法院提起诉讼。……”一审认定涉案《前期物业服务协议》合法有效并无不当，二审予以维持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”上诉人在一审中对欠缴2012年10月至2018年9月物业管理费的事实并无异议，但主张物业公司提供的服务不符合约定的标准，因物业公司未维修公共护栏及上诉人家中的对讲机，并将垃圾桶堆放在上诉人居住地的旁边，故拒不交纳物业管理费。根据上述规定，上诉人若认为被上诉人提供的物业服务管理不符合双方的合同约定，可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能以此拒绝交纳物业费。故此，一审判决上诉人向被上诉人支付2012年10月至2018年9月期间的物业管理费、违约金及水电费，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费252元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月十九日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。