重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初6254号原告：重庆同景置业有限公司,住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马池工业园68号,统一社会信用代码91500108774896875E。法定代表人:彭善荣,执行董事。委托诉讼代理人:李雪梅,女,汉族,1987年9月25日出生,住重庆市云阳县（系原告公司员工）。被告:莫顺雅,男,汉族,1989年11月10日出生,住重庆市渝北区。原告重庆同景置业有限公司与被告莫顺雅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆同景置业有限公司的委托诉讼代理人李雪梅到庭参加了诉讼。被告莫顺雅经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆同景置业有限公司起诉请求判令：1.确认原、被告双方签订的CQ-5XXX《重庆市商品房买卖合同》已解除，被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签；2.被告向原告支付代为偿还的费用718257.36元；3.被告向原告支付违约金（以代偿款3924625.04元为基数，从2017年3月28日起至付清之日止，按日万分之五计算）；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年4月12日，被告与原告签订了CQ-XXX《重庆市商品房买卖合同》，购买原告开发建设的恒大同景国际城K组团43幢房屋，房屋总价款4765858元。其中3336000万元系被告采取按揭贷款付款方式支付。因被告怠于履行个人按揭贷款合同，银行起诉要求其支付借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用等。原告代被告向银行清偿3924625.04元，已履行完毕连带清偿责任。此后，原告向被告按照买卖合同约定地址邮寄送达了限期偿还逾期贷款的催告、解除买卖合同通知书。故原告起诉来院，望判如所请。被告莫顺雅未向本院提交书面答辩状和证据材料。经审理查明：2012年4月12日，原告重庆同景置业有限公司（甲方、卖方）与被告莫顺雅（乙方、买方）签订了CQ-5176264号《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市南岸区桂雨路2号43幢房屋。该商品房建筑面积373.74平方米，套内建筑面积358.56平方米。总成交金额为4765858元。被告采取按揭付款的方式支付房款：在签订合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，即人民币1429858元（乙方已付定金转为本期购房款），其余款项由乙方向银行申请人民币七成3336000万元30年按揭贷款。案涉合同第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之三向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。案涉合同附件五，合同补充协议第二条，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，甲方按本合同第十条解除合同的，已发生的全部税费（如契税、交易手续费、印花税等）由乙方自行承担，乙方的已支付购房款不计利息。在甲方为乙方向按揭银行提供担保的情况下，如因乙方原因导致甲方被按揭银行要求履行担保责任，则乙方应在接到甲方的通知后7日内，补偿甲方为乙方向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：“补偿费”，该补偿费包括但不限于按揭款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费）。逾期支付补偿费，甲方有权要求乙方以费为基数，每延迟壹日向甲方支付万分之五的违约金。如逾期支付超过20日，则甲方有权解除合同（合同解除自甲方向乙方发出书面通知之日生效），收回商品房。在此种情况下，甲方有权将商品房折价、拍卖、变卖，折价、拍卖、变卖所得款项在扣除折价、拍卖、变卖费用、乙方应向甲方支付的补偿费、违约金及其他应付款项后，余额由甲方退还乙方。案涉合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款，并向招商银行股份有限公司重庆分行申请办理了按揭贷款，签订了《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人。被告通过银行审批的贷款金额为3336000万元，贷款期限为360个月，即从2012年5月30日起到2024年5月30日止。原告为被告向重庆市国土资源和房屋管理局经济开发区分局申请办理了案涉房屋的登记备案。由于被告未按时向招商银行股份有限公司重庆分行还款，该行向重庆市渝北区人民法院起诉。原告不服重庆市渝北区人民法院作出的（2015）渝北法民初字第13519号一审民事判决，向重庆市第一中级人民法院上诉，该院作出（2016）渝01民终5225号民事判决。该判决查明认定招商银行股份有限公司重庆分行于2012年7月4日向被告莫顺雅发放贷款3336000元，借款借据载明期限自2012年7月4日起至2042年7月4日止，贷款执行年利率7.05%，扣款日为每月4日。之后，莫顺雅未严格按照合同约定向银行按时足额支付本息的义务，从2014年7月4日开始逾期，截至2015年12月22日莫顺雅拖欠招行重庆分行逾期贷款本金和提前偿还尚未到期的贷款本金共计3206367.68元，利息、复息、罚息共计49390.28元（其中利息48811.64元、复息431.34元、罚息147.3元）。招商银行股份有限公司重庆分行为实现该债权，支付律师费124000元。判决由莫顺雅向该行偿还贷款本金3206367.68元，截止2015年12月22日的利息、罚息、复习共计49390.28元，并从2015年12月23日起分别以本金3206367.68元、利息48811.64元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准年利率上浮50%的标准计收罚息、复利。莫顺雅承担该银行支付的律师费124000元。重庆同景置业有限公司对莫顺雅的上述债务向招商银行股份有限公司重庆分行承担连带清偿责任。2018年1月18日，招商银行股份有限公司重庆分行向原告重庆同景置业有限公司出具《代偿证明》，载明截止2017年3月28日，该公司已向该行归还（2016）渝01民终5225号民事判决认定的债务即代偿款金额3924625.04元，该公司已承担完毕连带清偿责任。原告于2018年12月29日向被告邮寄送达了《关于限期偿还逾期贷款的催告函》，该邮件于2019年1月10日妥投。该催告函告知：莫顺雅应在收到此函之日起七日内向原告偿还该公司因承担保证责任所付费用并赔偿资金占用损失。莫顺雅在收到此函之日起二十日内未履行前述义务的，该公司将按照买卖合同约定解除合同，收回房屋等。2019年2月14日，原告向被告邮寄送达了《关于解除重庆市商品房买卖合同的通知》，该通知于2019年2月19日妥投。该通知主要内容为解除案涉合同并要求被告承担相应费用。以上事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《抵押合同》、（2016）渝01民终5225号民事判决书、《关于限期偿还逾期贷款的催告函》及邮寄送达凭证、《关于解除重庆市商品房买卖合同的通知》及邮寄送达凭证、《代偿证明》以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于被告莫顺雅未按照借款合同的约定向借款银行还款，导致借款银行向法院起诉后，原告为其对相应债务承担了连带保证责任并已实际履行完毕。在原告按照房屋买卖合同的约定向被告发函要求其支付房款及相应其他费用后，被告未在规定时间内履行，已构成违约，故原告要求解除房屋买卖合同，注销预购商品房买卖合同备案登记，被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告代被告向招商银行股份有限公司重庆分行代偿款金额为3924625.04元，扣除房款本金3206367.68元，其余费用718257.36元为被告应违约而产生的费用，在原告已代被告支付的情况下，被告应当支付给原告。根据原、被告签订的房屋买卖合同第十七条之规定，被告应当在接到原告通知后七日内将原告因履行担保责任而支付的全部费用补偿给原告。根据原告举示的证据，原告于2018年12月29日向被告发出催告函，要求其支付该笔“补偿费”，该函件于于2019年1月10日妥投，被告如未履约，应自2019年1月18日起承担违约责任，故被告应当以3924625.04元为基数，按日万分之五的利率向原告支付违约金至付清之日止。被告莫顺雅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆同景置业有限公司与被告莫顺雅签订的CQ-5176264号《重庆市商品房买卖合同》于2019年2月19日解除，被告莫顺雅在本判决生效之日起十日内协助原告重庆同景置业有限公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记，解除网签；二、被告莫顺雅于本判决生效之日起十日内向原告重庆同景置业有限公司支付代为偿还的费用718257.36元；三、被告莫顺雅于本判决生效之日起十日内向原告重庆同景置业有限公司支付违约金（以3924625.04元为基数，按日万分之五的利率计算至付清之日止）；四、驳回原告重庆同景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23839元，公告费600元，均由被告莫顺雅负担（原告已全部缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓 婷人民陪审员  杨健平人民陪审员  沈 燕二〇一九年十二月十六日书 记 员  李嘉仪