四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4696号 上诉人(原审被告)：四川省森态房地产开发有限责任公司。住所地：四川省南部县滨江街道办事处晓霞路88号。 法定代表人：张力夫，董事长。 委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邓国胜，男，1970年4月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：王春力，南部县大桥法律服务所法律工作者。 上诉人四川省森态房地产开发有限责任公司（下简称森态公司）因与被上诉人邓国胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人四川森态房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘泉，被上诉人邓国胜及委托诉讼代理人王春力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 森态公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓国胜的诉讼请求或发回重审，诉讼费由邓国胜负担。事实及理由：一、原审认定事实错误，判决支付还口面房的折现金额393750元错误，应予纠正。口面房已还够，不存在下差问题，更不存在折现393750元。2009年9月签订的还营业房68.08平方米是实，但在2001年1月17日双方重新签订商品房还房合同中约定“双方认定还口面房41.83平方米”，合同中没有认定还下差面积，这一约定是对拆迁合同关于口面房还房面积的变更，是双方真实意思表示，按照变更后的还房合同双方已履行完毕。二、按照2009年签订的协议约定，邓国胜的请求已超过诉讼时效。三、房地产估价报告自相矛盾，不实，不能作为定案依据。估价报告凭空假设，没有参照物，没有假设基础，不能据该报告认定口面房的市场价为15000元/平方米。四、过渡费给付错误。一审已按15000元/平方米的市场价格判决给付，就证明按市场价购买此房，再给付过渡费缺乏依据。五、即使按原审认定该还房，邓国胜多年未主张造成损失扩大，过错在于其自身，应就扩大部分损失承担责任。六、一审估价师没有出庭接受质询，一审程序违法。 邓国胜答辩称：上诉人的上诉事实和理由不是新事实和新证据，一审法院在审理本案适用法律正确，审查事实正确，程序合法，上诉人没有新的事实和理由，故请法院驳回上诉维持原判。 邓国胜一审提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即归还下差邓国胜拆迁还营业房26.25平方米；2.依法判令被告支付给邓国胜下差的过度安置补偿费、奖金共计6万元。诉讼中，邓国胜变更诉讼请求为：1.判决森态公司按照评估价格向邓国胜支付未还口面房26.25平方米的折现金额393750元；2.判决森态公司支付下差过渡安置费、奖金共计60000元。事实和理由：四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司根据南府拆办发（2000）25号文件精神和南部县人民政府发（2000）133号文件批准，对南部县晓霞路旧城小区改造，邓国胜的房屋属拆迁范围内。2000年9月16日，邓国胜与蜀兴公司签订“房屋拆迁安置补偿协议书”，邓国胜按协议约定时间腾出了房屋，双方又于2001年1月17日签订“商品房还房购销合同”。嗣后，森态公司除住房外，仅还了邓国胜营业房41.83平方米，还下差26.25平方米，经邓国胜多次找森态公司协商，双方于2015年底签订了“还房补充协议”，但森态公司却未按协议履行，为了维护邓国胜的合法权益，故向法院提起诉讼。 森态公司辩称，拆迁邓国胜的房屋是事实，现拆迁事宜与蜀兴公司无关。商品房还房购销合同对还口面房的面积作了变更，按照变更后的面积森态公司就已经还够了。2009年签的协议载明邓国胜应该把拆迁协议和补偿协议拿到森态公司算账，但邓国胜一直未与公司结算，邓国胜的请求现已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，确认并在卷佐证。 对双方当事人无争议的事实一审认定：南部县人民政府以南府［2000］133号文件批准了南部县晓霞路旧城改造建设方案和拆迁范围，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司承揽了该片区的续建和拆迁工程，并取得了房屋拆迁许可证。蜀兴公司设立晓霞路改造项目部，具体由张森负责实施。2000年7月20日，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司晓霞路改造项目部及张森（甲方）与邓国胜（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称拆迁协议），约定：“乙方对其所有的位于南部县晓霞路十社房屋自愿选定以产权调换的补偿方式，共有被拆除认定的建筑面积198.08平方米。甲方还乙方口面房、住宅房被拆除认定的建筑面积分别为68.08平方米、130.08平方米，被拆除超出认定面积部分按商品房价格计算……过渡房补助费的计算，要求产权调换的，按被拆迁房屋认定的建筑面积结算。口面房过渡补偿费以每月每平方米2.5－3元计算，住房过渡补偿费以每月每平方米1.65元（时间暂按6个月计算，6个月期满后仍不能还房的，顺延至通知还房时止）计算房屋过渡补偿费共计1584.79元；乙方应得奖金6403.30元、一次性搬迁费200元。乙方被拆迁建筑和构筑物的补偿费和奖金在甲方挂账，不计息，作为结算时的依据多退少补，其拆迁后的残值归甲方所有”。拆迁协议签订后，蜀兴公司于2001年1月17日与邓国胜签订了《商品房还房（购销）合同》，约定：“一、乙方（南部县蜀兴房地产开发公司）还甲方（邓国胜）营业房位置为晓霞街1幢6号，还房认定面积41.828平方米。乙方还甲方住房位置为晓霞街8幢2楼1号，还房认定面积120.518平方米。二、乙方还甲方住房、营业房均按建筑面积计算分别为住房120.518平方米，营业房41.828平方米，总面积合计162.346平方米……”。嗣后，森态公司还邓国胜住房120.518平方米，对住房下差的面积双方结合拆迁协议约定相关费用进行了清结找补。因森态公司仅还邓国胜口面房41.828平方米，邓国胜多次就下差的口面房面积向森态公司进行催要。森态公司（甲方）与邓国胜、邓国强（乙方）签订《协议》，载明：“晓霞路旧城改造是县人民政府批准实施的项目。该项目在拆迁安置还房中，甲方已100％的第一次进行了还房。对于个别拆迁户未还完面积的，二00九年七月八日上午，在森态房产公司总经理办公室进行了认真的协商后，甲、乙双方平等自愿达成以下协议：一、甲方对乙方未还完面积的还房时间，确定二0一0年九月三十日内。二、还房地点，确定在晓霞路三期森态丽景天成建房。三、拆迁过渡补偿时间和标准，甲方对乙方未还面积过渡费计算时间，确定为第一次还房时间起至第二次还房时止。计算标准按甲、乙双方原签订的拆迁合同补偿标准计算。四、甲方同意乙方在建房面积设计上，尽量满足乙方要求的户型（90㎡－110㎡）。五、为了解决未还完小面积（10平方米）以上的拆迁户的补差实际困难，乙方可互相联系将拆迁剩余面积相互相加，共同组合成整套房屋，要求甲方还房。否则甲方不予退房和补差。六、第二次还房时，乙方必须携带原拆迁合同和第一次还房合同，确定应还乙方剩余面积。七、此协议签字后生效，甲、乙双方各执一份，不得反悔。否则视为违约，承担相应的责任”。森态公司工作人员在该协议上备注“在三期项目中临大街面选口面房”。双方在合同中约定的位置及三期项目临大街已无口面房可还，双方对该项事实均无异议。 诉讼中，邓国胜向一审法院递交书面评估申请书，申请对森态公司开发的丽景天成临街口面房的市场价格进行评估。经双方共同选择鉴定机构，一审法院于2019年5月29日委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司进行评估。四川合立达房地产评估事务所有限责任公司于2019年8月14日出具《房地产估价报告》，评估意见为：南部县晓霞路三期森态丽景天成商业服务用途房地产市场价格评估单价为15000元/平方米。 另查明，2004年12月20日，南部县人民政府以南府办发[2004]148号文件批准了蜀兴公司组织实施的晓霞路旧城改造续建项目转由森态公司直接实施，蜀兴公司也将相关的权利与义务转移给森态公司，由森态公司承担因拆迁、续建所产生的一切债权、债务。诉讼中，邓国胜撤回对南部县蜀兴房地产开发有限责任公司的起诉。 对双方当事人有争议的事实，一审认定：关于未还口面房是否应返还的问题。森态公司辩称双方在2001年1月17日签订的商品房还房合同中确定还营业房面积为41.828平方米，系双方对原拆迁协议中口面房的还房面积进行的变更，下差的口面房面积不应再返还。邓国胜对此不予认可，称双方当时对仅是对已还口面房的面积进行确认，而并非是剩余的口面房不再返还。森态公司未向一审法院举出证据证明邓国胜放弃要求森态公司返还下差的口面房，且双方再次于2009年7月8协商后确定在三期项目中临大街面选口面房的行为，表明双方的真实意思并非对还口面房的面积进行了变更，故对森态公司的该项抗辩意见不予采信，故确认森态公司未向邓国胜返还的口面房面积为26.25平方米（68.08平方米-41.828平方米）。关于森态公司辩称本案已过诉讼时效的问题。双方虽在协议中确定未还完面积的还房时间为2010年9月30日，但森态公司未举出证据证明因邓国胜的原因导致未还房，且还房的主要义务在森态公司，对其抗辩意见不予采信。森态公司对四川合立达房地产评估事务所有限责任公司所作的评估报告提出异议，认为评估价格过高，但未举出证据证明，对其抗辩意见不予采信。 一审认为，南部县蜀兴房地产开发有限责任公司与邓国胜签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，依法应受法律保护。蜀兴公司经南部县人民政府的批准依法将晓霞路旧城改造项目转给森态公司续建，由森态公司对其债权、债务进行了承接，因此原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转让给了森态公司，加之，森态公司已与邓国胜就应还未还的口面房达成《协议》，故案涉的《拆迁协议》直接约束邓国胜与森态公司，森态公司未按《拆迁协议》及《协议》的约定向邓国胜履行清还房义务已属违约，理应承担相应的民事责任，现邓国胜要求森态公司按照评估单价15000元/平方米向邓国胜支付口面房折现金额393750元（26.25平方米×15000元/平方米），予以支持。关于过渡安置补偿费。森态公司未在约定期限内履行清还房义务，理应按《拆迁协议》约定过渡费的标准，即按下差口面房的面积每月每平方米3元的标准给邓国胜计付过渡补偿费，计算标准为每月78.76元（26.252平方米×3元），因邓国胜不能明确森态公司第一次还房的具体时间，故依法从2010年9月30日起计算过渡补偿费。关于奖金。双方在合同中约定邓国胜搬迁完毕交钥匙交证件则支付奖金，奖金应为一次性支付，邓国胜认可森态公司已向其足额支付奖金，故对邓国胜要求支付奖金的诉讼请求不予支持。诉讼中，邓国胜自愿撤回对蜀兴公司的起诉，系当事人在法律规定的范围内处分自已的民事权利和诉讼权利，法院准许。 综上所述，对邓国胜的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决：一、森态公司于本判决生效后十日内向邓国胜支付应还未还口面房的折现金额393750元，并从2010年9月20日起按每月78.76元的标准向邓国胜支付过渡补偿费至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述房屋过渡补偿费计算至本金付清之日止；二、驳回邓国胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7206元，由森态公司负担。 二审期间，经本院通知，鉴定人四川合立达房地产评估事务所有限责任公司派员出庭陈述了鉴定情况，接受了双方当事人的质询和法庭的询问。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，第一、关于诉讼时效的问题。本案双方签订的协议约定由森态公司向邓国胜还房，森态公司没有提供证据证实邓国胜在得知该公司修好约定的还房后未要求该公司按约定还房的事实。相反，在本案审理过程中，邓国胜坚持要还房时，森态公司表示无房可还。邓国胜在得知森态公司无房可还后经人民法院释明，及时变更诉讼请求，要求森态公司支付应还未还口面房折现金额，其请求并未超过诉讼时效。森态公司上诉称邓国胜提起本案诉讼已过诉讼时效缺乏事实依据，本院不予支持。第二、关于森态公司是否下差邓国胜口面房26.25平方米的问题。双方签订的拆迁协议约定由开发商向邓国胜还口面房68.08平方米，2001年1月17日双方签订的商品房还房合同确定还营业房面积为41.828平方米，后双方再次于2009年7月8日协商确定在三期项目临大街面选口面房，可见2001年1月17日签订的还房合同仅是对已还的营业房面积进行确认，并非对应还营业房总面积进行确认。森态公司上诉称该公司并不差邓国胜口面房的理由不成立，本院不予支持。一审据拆迁协议及此后双方于2001年1月17日与2009年7月8日达成的协议，认定森态公司尚未返还邓国胜的口面房面积为26.25平方米正确，本院予以维持。第三、关于未还口面房折现金额的认定问题。因森态公司表示已无房可还，邓国胜请求该公司支付下差还房面积的折价款符合法律规定。双方对房屋的单价未能达成一致意见，一审据邓国胜申请依法委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司对拟还房位置的口面房单价进行评估。四川合立达房地产评估事务所有限责任公司于2019年8月14日出具《房地产估价报告》，评估意见为案涉口面房的单价为15000元/平方米。森态公司对上述估价报告认定的口面房单价提出异议，但并没有提供相应反驳证据足以推翻该估价报告。同时，森态公司认为评估程序存在问题，但一方面该公司未提交相关的评估规范证实其主张；另一方面，二审中，本院依职权通知作出上述《房地产估价报告》的估价师到庭就相关评估的程序和实体问题进行了陈述，并接受双方当事人质询，对森态公司提出的评估程序方面的问题当庭进行了回复。森态公司上诉称一审估价师没有出庭接受质询，一审程序违法的问题二审已予弥补。故一审据估价报告认定森态公司应向邓国胜支付口面房折现金额393750元正确，应予以维持。无房可还，又不提出另外的解决方案，过错在于森态公司，该公司上诉称邓国胜多年不主张造成损失扩大，应就扩大损失部分承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。第四、关于过渡费的问题。据双方的约定，森态公司应按下差房屋面积向邓国胜支付过渡费至还房完毕之日。因森态公司无房可还，该公司将口面房折现金额393750元向邓国胜支付完毕即视为该公司履行了还房义务，故一审判决森态公司在向邓国胜支付完毕口面房折现金额前仍应支付过渡费并无不当，本院予以维持。森态公司关于一审同时判决支付口面房折现金额与过渡费不当的上诉理由不成立，本院不予采信。 综上，森态公司上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7206元，由上诉人四川省森态房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  李卫东 审判员  雷发军 二〇一九年十二月二十六日 书记员  全乙彬