福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2093号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，女，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：谢佩伦，男，1992年9月5日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告谢佩伦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海置业”）的委托诉讼代理人张增强到庭参加诉讼，被告谢佩伦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（备案号：LY1711XJ013518）及附件补充协议；2.判令谢佩伦在合同确定解除之日起7日内与滨海置业共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销备案号为LY1711XJ013518的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由谢佩伦支付；谢佩伦逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金；3.判令谢佩伦偿还滨海置业代其垫还银行的贷款本息17,141.15元和违约金33,984.8元（依照《商品房买卖合同》约定，按购房款339,848元的10%计算）以及律师费5500元、合计56,625.95元；4.判令谢佩伦承担本案的诉讼费等全部费用。诉讼过程中变更第三项诉讼请求：判决滨海置业有权从应退给谢佩伦的购房款中，直接抵扣滨海置业代谢佩伦偿还给银行的贷款本息暂计至2019年6月24日为17,141.15元（2019年6月25日起至判决实际履行之日起以实际扣款为准）和违约金33,984.8元以及律师费5500元，暂合计为56,625.95元。事实与理由：滨海置业在罗源县罗源湾开发区开发“罗源湾滨海新城”楼盘，谢佩伦选购其中“罗杰苑”第17幢3102单元住宅。2017年11月5日，谢佩伦与滨海置业签订合同备案号为LY1711XJ013518的《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价每平方米4457.02元，总房价款339,848元，签署合同当日支付首付款109,848元，剩余房款230,000元通过银行或公积金贷款方式支付。合同签订当日，谢佩伦通过银行转账支付了109,848元，剩余房款230,000元通过中国建设银行罗源支行办理了按揭贷款。按揭贷款办理完成后，截至2019年6月24日，因谢佩伦未按合同约定还款，已超过三期，滨海置业因阶段性连带保证责任，向贷款银行垫付了按揭款17,141.15元。截至起诉之日，经滨海置业多次催告，谢佩伦仍未归还上述垫付款及利息。根据合同附件六《合同补充协议》第十条第五款约定：“买受人如果有任何导致银行追究出卖人保证责任人的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知书之日起或出卖人履行担保责任之日起7日内补足欠款，逾期没有补足的，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）；如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 谢佩伦未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。谢佩伦未到庭亦未提交书面质证意见，视为无异议。对当事人无异议的《商品房买卖合同》和补充协议、银行的扣款凭证、银行证明、委托代理合同、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨海置业在罗源县开发罗源湾滨海新城楼盘，谢佩伦购买罗杰苑第17幢28层3102号商品房。2017年11月5日，双方签订《商品房买卖合同》（备案号：ＬＹ1711ＸＪ013518），合同约定商品房单价4457.02元／㎡，房屋建筑面积76.25㎡，总房价款339848元，付款方式为按揭贷款，首付款109848元，剩余房款230000元通过中国建设银行罗源支行（以下简称建设银行）贷款方式支付至滨海置业。2017年11月5日，谢佩伦支付首付款109848元。2018年4月18日，谢佩伦与建设银行签订《个人购房担保借款合同》。同日，建设银行将谢佩伦申请的住房贷款230000元支付予滨海置业。自2018年5月18日，谢佩伦开始按月偿还按揭贷款。自2018年9月29日起，谢佩伦未按照合同约定向建设银行缴纳按揭款，致使建设银行追究滨海置业阶段性连带保证责任，划扣滨海置业在建设银行开立的保证金账户，自2018年9月至2019年9月期间，滨海置业代谢佩伦偿还按揭款本息合计21884.12元，经滨海置业催告后，谢佩伦仍拒不偿还垫付款。垫付的金额包含谢佩伦应还的本金、利息以及因逾期支付产生的罚息等。 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十条第五款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十一条第二款约定：“双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；……（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。” 另查，涉案房屋未办理不动产权属证书。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，开发商滨海置业依约向贷款人建设银行承担阶段性保证责任，保证事项为买受人谢佩伦依约偿还按揭贷款，直至办理抵押登记。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条和《商品房买卖合同》补充协议，滨海置业替谢佩伦承担阶段性保证责任后，有权向谢佩伦追偿。 关于合同解除，合同约定因谢佩伦未按照合同约定向银行缴纳按揭款，导致银行追究滨海置业的保证责任，代垫本息累计超出3期以上的，滨海置业有权单方解除合同。本案中，合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据。合同解除后，谢佩伦有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，因此滨海置业诉请谢佩伦配合滨海置业前往不动产登记与交易中心注销商品房买卖合同“网签”备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。同时，滨海置业有义务将谢佩伦的购房款予以返还。《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十一条第二款约定，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金，双方在签订合同时对该项违约义务已作出了明确约定，不违反法律法规强制性规定，因此，滨海置业要求谢佩伦逾期履行上述义务，每日按总房款的万分之三承担违约金的诉讼请求，予以支持。 关于违约金，首先，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。本案违约金约定具体明确，鉴于谢佩伦违约在先，有悖于诚实信用原则，故对谢佩伦的违约行为，法律可非难程度较高。其次，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，法院调整违约金以当事人主张为前提，谢佩伦未到庭参加诉讼，也未提交答辩状主张调整违约金，故本院不再对“违约金数额是否超限”进行审查。合同约定因谢佩伦逾期还贷，导致滨海置业向银行承担保证责任的，谢佩伦应当向滨海置业支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即33,984.8元（339,848元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，合同附件六即补充协议第十条约定，因出卖人逾期还贷导致银行直接划扣开发商的保证金账户，由此引发追偿诉讼的，买受人应承担违约金责任并赔偿出卖人因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。故律师服务费在缔约之际即以明确载明，对合同双方均有警示作用，任何一方均应知道一旦自身违约，他方必将产生律师服务费的开销，因此，约定的律师费符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”。滨海置业已提供的律师服务委托合同以及发票，证明律师服务费确有实际支出，参照福州地区律师收费标准，5500元尚属合理范围，可予支持。谢佩伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与谢佩伦之间的《商品房买卖合同》（合同编号：LY1711XJ013518）； 二、谢佩伦应于本判决生效之日起十日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY1711XJ013518的《商品房买卖合同》注销登记相应手续，并负担相应的费用，若谢佩伦逾期履行上述义务，需每日按总房款的万分之三承担违约金； 三、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还谢佩伦购房款339,848元； 四、谢佩伦应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金33,984.8元，并偿还罗源湾滨海新城置业有限责任公司代为垫付的银行贷款本息21,884.12元（从2019年10月起至实际履行之日止以银行实际扣款为准）； 五、谢佩伦应于本判决生效之日起十日内向罗源湾滨海新城置业有限责任公司支付律师费5500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6398元及公告费，由谢佩伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈勇勤 人民陪审员  林 芳 人民陪审员  许潞鑫 二〇一九年十二月二十五日 法官助理郭茹洁 书记员姚晓莹 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。