广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13227号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾杰伟，男，汉族，住广东省汕头市潮南区。被上诉人（原审原告）：杨美华，女，汉族，住广东省四会市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。原审被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人曾杰伟、杨美华、原审被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初8988号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45704.5元予曾杰伟、杨美华；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回曾杰伟、杨美华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769.03元（曾杰伟、杨美华已预交），由粤海通公司、长华公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对曾杰伟、杨美华已预交的诉讼费用769.03元，在判决发生法律效力后经曾杰伟、杨美华书面申请,一审法院退还予曾杰伟、杨美华。”上诉人粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判违约金从2018年9月1日起算至2018年11月23日，且违约金总额最高不超过总房款的2%(逾期90天内每日按已付房款的万分之二计算，逾期超过90天的每日按已付房款的万分之三计算)；2.一审、二审诉讼费用由曾杰伟、杨美华承担。事实和理由：一、一审法院认为2%的违约金封顶条款无效，且未调低违约金标准，法律适用错误，应依法改判适用该违约金封顶条款，并调整过高的违约金。（一）2%的违约金封顶条款是双方真实意思表示，不存在无效事由，该条款对双方有效，应依法改判封顶条款有效。虽然《补充协议》是格式条款，但是格式条款需要具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定事由才导致条款无效。而2%的违约金封顶条款并未免除粤海通公司责任，也未加重被曾杰伟、杨美华义务，更没有排除曾杰伟、杨美华作为买受人的主要权利。且如前所述曾杰伟、杨美华早在签订《认购书》时已知晓《补充协议》内容，而在签订《补充协议》时粤海通公司也向其说明了《补充协议》条款内容，并作出详细合理沟通、解释及说明，曾杰伟、杨美华也表示已知悉并理解和同意《补充协议》所约定的内容。因此，2%的违约金封顶条款完全符合法律规定，合法有效。2%的封顶违约金完全可弥补曾杰伟、杨美华损失，因此2%的封顶违约金有其合理性，应对双方具有约束力。（二）一审法院判定的违约金标准过高，远高于曾杰伟、杨美华实际损失30%，应依法改判调低违约金标准。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三标准计算，但从曾杰伟、杨美华已付房款的资金费用损失看，曾杰伟、杨美华实际损失为银行同期贷款利率的利息。另，从曾杰伟、杨美华未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给其带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋租金标准约为20元/月/平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为曾杰伟、杨美华实际损失的2.5倍，均超过其实际损失的30%，法院应依法将违约金调低至其实际损失的130%，一审法院却未调低违约金标准，应依法改判。二、一审法院违约金计算错误，应按《补充协议》第九条约定计算违约金。《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效约定。且粤海通公司已就《补充协议》内容尽了提醒和说明义务，曾杰伟、杨美华也声明已清楚理解并同意《补充协议》内容。早在签订《认购书》时，粤海通公司已向曾杰伟、杨美华出示了《补充协议》，并声明对《补充协议》的内容无异议不做变更。因此，《补充协议》内容完全是双方意思自治结果，没有无效或可撤销事由，是合法有效约定，法院应尊重当事人意思自治，并予以适用。根据《补充协议》第三十二条约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，应适用《补充协议》约定。故一审法院认为违约金标准应按《商品房买卖合同》的约定每日按总房款万分之三的标准计算缺乏法律依据，应依法改判并依据《补充协议》第二十条约定，逾期90天以内的，每日按已付房款的万分之二计付违约金，超过90天的，从第92天开始每日按已付房款的万分之三计付违约金。三、粤海通公司三次通知曾杰伟、杨美华予以收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间，属事实认定错误，应依法改判粤海通公司须承担的违约责任应截至发出首次通知之日。粤海通公司于2018年11月23日首次发出通知曾杰伟、杨美华进行收楼，于2018年12月20日再次发出通知曾杰伟、杨美华进行收楼，于2019年3月27日第三次发出通知曾杰伟、杨美华进行收楼。实际上，这三次收楼通知均是装修房的收楼通知，都是通知曾杰伟、杨美华收取装修房屋，且曾杰伟、杨美华均收到这三次收楼通知。其次，曾杰伟、杨美华也无证据显示粤海通公司发出前两次收楼通知时案涉房屋未完成装修，法院理应将首次发出收楼通知之日作为完成收楼通知义务之日和违约金计算终止时间。在粤海通公司已发出三次收楼通知且曾杰伟、杨美华均已收到的情况下，原审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间，属事实认定错误，应依法改判粤海通公司须承担的违约责任截至发出首次收楼通知之日。四、《补充协议》的约定合法有效，案涉房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件，一审法院以取得竣工验收备案证明文件和测绘报告为交付条件，属适用法律错误，应依法改判。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属行政规范性文件，并非法律或行政法规，《补充协议》约定以取得《工程竣工验收报告》为交付条件并未违反法律或行政法规强制性规定，该约定合法有效。上述通知即使属强制性规定，也仅属于管理性强制规范，并不属效力性强制规范，即使《补充协议》内容与上述通知内容不符，也不产生《补充协议》约定无效的法律效果。《补充协议》变更交付条件为取得《工程竣工验收报告》的约定合法有效，法院应尊重当事人意思自治，将取得《工程竣工验收报告》作为案涉房屋的交付标准。五、一审判决超出曾杰伟、杨美华的诉讼请求范围，程序不当，应予改判。曾杰伟、杨美华主张的违约金计算范围为2018年2月1日至2018年12月21日，法院应围绕该诉讼请求范围进行审理和判决，不应超出当事人诉请，一审法院判决违约金计算至2019年4月1日超出当事人主张范围，损害当事人权利，应依法改判。六、一审法院判决全部诉讼费用由粤海通公司承担缺乏法律依据。如前所述，粤海通公司已依约交付案涉房屋，不存在违约行为，应改判其无须承担任何诉讼费用。即使粤海通公司需承担违约责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，法院应根据案件胜诉及败诉情况对诉讼费用承担情况进行判定，一审法院判决驳回了曾杰伟、杨美华的部分诉讼请求，却判决粤海通公司承担全部诉讼费用，于法无据。《委托装修协议》中关于变更交楼时间的约定是双方同意且实际履行的合同约定，曾杰伟、杨美华由始至终也知晓该变更交楼时间约定，一审法院无权以此作为诉讼费用判定理由。粤海通公司提出的管辖权异议属法定的权利，粤海通公司依法行使并未损害第三方权利，一审法院无权以此判定全部诉讼费用应由粤海通公司承担。被上诉人曾杰伟、杨美华答辩称，一、曾杰伟、杨美华起诉时认为粤海通公司逾期交付毛坯房，应按《商品房买卖合同（预售）》的约定计付逾期交房违约金，但一审法院认定粤海通公司交付的是精装房，因此一审法院计算逾期交房违约金的期间与曾杰伟、杨美华计算逾期交房违约金的期间不同，但一审法院支持的逾期交房违约金的金额并无超出曾杰伟、杨美华诉求的金额，因此不存在程序不当。另，粤海通公司自认交楼的标准是精装房，因此一审法院自其应交付精装房之日起计算违约金，也并无损害其诉讼权利和实体权利。二、一审阶段曾杰伟、杨美华提交的2018年12月19日《收楼通知书》及粤海通公司提交的3份邮单、《装修收楼通知书》能证实，粤海通公司前两次（分别是2018年11月23日、2018年12月20日）发出的是毛坯收楼通知，第三次（2019年3月27日）才是装修交楼通知。三、按照《商品房买卖合同》约定，粤海通公司逾期交付房屋的应按购房金额日万分之三计付违约金，比起民间借贷案件能得到法院支持的最高年利率24%已低很多，不存在过高情形。四、《补充协议》是格式合同，任何加重购房者或减轻、免除开发商责任条款应属无效，因此违约金总额不超过商品房总价款2%的限制性条款属无效条款。综上，粤海通公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。原审被告长华公司未提出陈述意见。二审期间，粤海通公司、曾杰伟、杨美华、长华公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.涉讼房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司与曾杰伟、杨美华在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉讼房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与曾杰伟、杨美华在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且曾杰伟、杨美华亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果曾杰伟、杨美华违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重曾杰伟、杨美华责任的情形，故该条款无效。曾杰伟、杨美华在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。此外，粤海通公司上诉主张一审判决超出曾杰伟、杨美华的诉讼请求范围，属于程序不当，应予改判。经审查，曾杰伟、杨美华主张的逾期期限系基于毛坯房交付而提出，与一审法院认定涉案房屋为精装房交付不符，但一审法院为避免诉累，对曾杰伟、杨美华在核定范围内主张的违约金数额予以支持，并无不妥，本院予以维持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942.61元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏