宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2584号原告:米文龙,男,生于1977年1月7日,汉族,宁夏中卫市人，大专文化,个体,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:黄波,男,生于1973年11月4日,汉族,宁夏中卫市人，大学文化,建筑设计员,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：万军，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人:王春生,男,生于1974年3月15日,宁夏吴忠市人，汉族,初中文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。第三人：周淑贤,女,生于1974年2月3日,汉族,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告米文龙与被告黄波及第三人王春生、周淑贤案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告米文龙及其委托诉讼代理人蔺化平，被告黄波及其委托诉讼代理人万军，第三人王春生均到庭，第三人周淑贤经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205号房屋的查封，并停止执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月18日，原告与中卫市荣盛超级市场有限责任公司签订《建设工程施工合同》，约定：中卫市荣盛超级市场有限责任公司将“常乐镇剧院改造工程”发包给米文龙施工，工程造价185万元，后期增加工程量造价为10万元。2015年11月15日,原告与中卫市荣盛购物广场有限责任公司签订《建设工程施工合同》,约定：中卫市荣盛购物广场有限责任公司将“城乡一体化试点项目荣盛宣和商贸服务中心"工程发包给原告施工，工程造价175万元，后期增加工程量造价为54万元。原告依约完成了上述工程，发包方支付工程款153万元，欠付工程款271万元。2018年11月7日，原告与第三人王春生、周淑贤及中卫市荣盛超级市场有限责任公司签订《房屋抵顶协议》、《房屋转让协议书》、《房屋移交约定书》，约定：1.王春生、周淑贤夫妻将其所有位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205室房屋（以下简称涉案房屋）作价315万元抵顶欠付原告工程款，超出工程款部分44万元，由原告于2019年1月10日以现金方式向第三人王春生补足；2.协议签订后，王春生、周淑贤向原告交付涉案房屋，并于2019年5月1日前协助原告办理过户登记。王春生、周淑贤将房屋交付原告后，原告开办经营超市。2019年1月9日，原告依约将房屋差价款转账支付给第三人。2019年4月，原告找到第三人协商办理房屋过户登记手续，被告知涉案房屋已被中卫市沙坡头区人民法院查封。原告对上述查封措施不服，理由如下：1.2018年11月29日,中卫市沙坡头区人民法院作出（2018)宁0502财保88号民事裁定书,对涉案房屋进行了保全。在人民法院查封前，原告与被告已经签订了有效的书面房屋转让协议，并支付了房屋大部分价款，并在后期补足了房屋全部价款；2.原告占有涉案房屋后，开办经营超市，变更了超市经营者为原告本人，并支付员工工资，房产物业费、水电费等各项费用，应认定原告为房屋权利人；3.2019年4月，原告找第三人协商办理房屋过户手续，始得知涉案房屋被查封，并立即提出了执行异议；4.最高人民法院(2019)最高法民终618号民事判决书中明确：合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态,占有不动产行为需发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的一种回溯。因涉案房屋存在抵押权，故原告与第三人约定待房屋按揭贷款偿还完毕后，再办理房屋过户手续，故在房屋抵押权未涤除前，客观上不存在办理过户的条件，原告对未在人民法院查封前办理过户登记不存在过错。综上，原告已经支付全部房屋价款，并实际占有并使用涉案房屋开展商业活动，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利，请求依法支持原告的诉讼请求。被告黄波辩称，1.原告提供的2份建设工程施工合同、1份补充协议，主体是中卫市荣盛超级市场有限责任公司，与原告之间的建设工程造价为441万元，中卫市荣盛超级市场有限责任公司转移债务271万元至荣盛商业连锁股份有限公司，主体不同，金额不同，故原告提交的房屋转让协议基于的债权债务是虚假不存在的；2.《物权法》第九条规定，不动产物权转让经登记发生效力。涉案房屋仍登记在第三人名下，故原告对涉案房屋不享有物权；3.即使原告提交的以房抵债协议属实，其也仅对当事人享有债权，其不对涉案房屋享有物权期待权；4.原告在涉案房屋被查封提出异议后，仍向第三人补足房屋价款，其与第三人恶意串通、规避法院执行意图明显。综上，被告与第三人之间的债权债务已经生效判决确认，人民法院强制执行涉案房屋符合法律规定，依法应驳回原告诉讼请求。第三人王春生辩称，第三人王春生系荣盛公司法定代表人，荣盛公司系常乐镇影剧院改造项目的开发单位，将工程发包给原告施工。具体项目施工及建设、结算等事宜均有公司专门人员负责。2018年11月，荣盛公司总经理康美萍与米文龙协商，用涉案房屋抵顶原告工程款，但要求原告必须加盟荣盛超市，后双方签订了协议。涉案房屋系荣盛公司出资购买，因公司无法办理按揭，故登记在第三人王春生名下，因按揭贷款尚未付清，故第三人王春生与原告约定在2019年5月1日前办理过户登记。第三人王春生与原告系朋友关系，与被告黄波系朋友关系，关系都不错。第三人最初的想法是将房屋抵顶给原告，后续资金都位后偿还被告黄波的借款。因资金不到位产生了本案纠纷，第三人希望三方能协商处理本案纠纷。第三人周淑贤经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，第三人王春生、周淑贤（甲方）与原告米文龙（乙方）签订《房屋转让协议》约定：1.甲方将其所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205室房屋转让于乙方，房屋作价315万元，协议签订后，甲方所欠乙方工程款271万元转为房屋房款，剩余房款于2019年1月10日前向甲方付清；2.甲方保证于2019年5月1日前还清房屋按揭贷款，按揭贷款还清后，由甲方负责协助乙方办理房屋产权过户手续；3.本协议签订之日，房屋已交乙方双方无异议，因甲方所办公司仍在经营超市，因此房屋暂由乙方提供给超市使用，直至乙方新年度加盟；4.其他权利义务等内容。双方同日还签订了《房屋移交约定书》，约定：1.甲方已将房屋二楼出租给荣和春医药公司使用，租期自2018年5月16日至2023年5月15日，乙方不得再收取荣和春医药公司2019年5月15日前的房租，此后由乙方与荣和春医药公司重新签订租赁协议；2.因该房屋尚有银行按揭贷款未还清，由甲方于2019年5月1日前负责还清，并协助乙方办理产权过户手续。同日，王春生（甲方）、宁夏荣盛商业连锁股份有限公司（乙方）、米文龙（丙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：1.乙方欠付丙方工程款，经甲乙丙三方协议，由甲方用坐落于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205室房屋抵顶欠付乙方工程款；2.甲方和乙方的相关手续，由甲方和乙方自行处理；3.自房屋抵顶协议签订后，乙方和丙方相应金额的债权债务关系消灭；4.其他权利义务等内容。2018年11月29日，本院依当事人黄波的申请，作出（2018）宁0502财保88号诉前财产保全民事裁定书，裁定：查封登记于被申请人王春生名下的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205室房屋。2018年12月25日，本院受理了申请人黄波与被申请人宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤司法确认调解协议的申请，并作出（2018）宁0502民特623号民事裁定书，对如下协议进行了司法确认：1.被申请人宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤共同于2019年3月20日前一次性返还申请人黄波借款本金3000000元，支付利息1200000元（计算至2018年12月1日），此后按照年息24%的标准继续支付利息直至本金清偿完毕之日止；2.案件申请费5000元由宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤负担。后第三人王春生、周淑贤未按照人民调解协议履行支付义务，被告黄波向本院申请强制执行。2019年1月9日，第三人王春生向原告出具收据1份，载明：今收到米文龙交来房款共计315万元，其中271万元为抵顶宁夏荣盛商业连锁股份有限公司工程款，另44万元为现金。同日，原告通过银行转账方式向第三人王春生账户转账支付44万元。2019年4月11日，原告以涉案房屋登记注册个体工商户，店名：中卫市荣盛超市众一山水城东门店。本院认为，《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在本院查封涉案房屋之前就已签订了有效的以房抵债合同，第三人同日与原告签订了《房屋移交约定书》，对房屋进行了移交。原告提交的《房屋转让协议》、《房屋移交约定书》、《房屋抵顶协议》结合其提交的银行转账记录及证人证言，可以证实原告已经履行了全部房款支付义务。原告提交的《房屋转让协议》、《房屋移交约定书》中约定房屋已经移交给原告，由案外人荣盛超市公司暂时使用，直至原告新年度加盟，故可以认定双方进行了指示交付，原告实际占有并使用涉案房屋。原告购买涉案房屋时存在抵押权，但并不影响合同的有效和成立，涉案房屋存在权力负担，在抵押权涂销前，原告客观上无法办理产权过户手续，不能将其认定为原告自身原因无法办理过户登记。如上，本院认为，原告要求排除执行的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，依法应予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧众一山水城S4号楼105、205室房屋的执行。案件受理费200元，由被告黄波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宝 亮人民陪审员 雍红玲人民陪审员 范对玲 二○一九年十二月十二日书 记 员 李 聪本案适用法律条文《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。