贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6552号原告：潘晓艳，女，1990年5月6日出生，苗族，贵州省黄平县人，住凯里市。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601号。统一社会信用代码：915226006707027303。法定代表人：宋海平，该公司总经理。原告潘晓艳与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘晓艳，被告嘉瑞房开公司的法定代表人宋海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘晓艳向本院提起诉讼，请求：1.判决被告在判决生效五日内办理嘉瑞广场4幢2802室所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文件交付给原告（1、不动产权证；2、不动产发票或增值税发票；3、完税发票；4、不动产权属登记申请书；5、委托书等）。2、被告支付2016年4月23日至2019年9月15日期间的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金66960元（54万元×0.1‰×1240天），2019年9月15日之后的逾期交付转移登记有关文书违约金按照合同约定支付至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3、被告支付逾期交房违约金3780元（2016年4月22日至2016年7月1日，逾期70天，54万元×0.1‰×70天）。4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”4幢28层2号商品房，建筑面积为121.02平方米，房价为54万元，被告承诺于2014年10月31日交房，并于2015年2月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，如违约则按日支付原告已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款，于2016年7月1日领取涉案房屋钥匙后对房屋进行装修入住，入住3年多的时间里，被告直至2018年7月17日才取得竣工验收许可，且至今都未履行合同义务办理商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉瑞房开公司辩称，一、2015年2月30日—2016年10月8日止根据合同第二十七条的约定，应当全部免除责任。理由：2014年凯里市大十字人防工程封闭6个月施工。严重影响我公司施工，工程延期6个月，这是事实并存在的，注：4、5号楼原竣工时间为2014年1月19日、6、7号楼原竣工时间为2014年7月31日，使我公司6、7号楼的竣工时间推延到了2014年10月31日，我公司已按合同约定及时通知业主交房使用。2、在办理产权证转移的过程中，2015年3月28日我公司才收到黔东南州公安消防支队《关于凯里市嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场应予以扩宽的说明》，因6号楼是金井河道，宽度不能满足扩宽要求，需跨河搭建消防车登高操作平台。虽然我公司重新规划组织施工，但直到2016年8月底完工。2016年10月8日才验收合格。此期间应当认定为不可抗力因素。我公司应当免除2016年10月8日前逾期办证的全部责任。二、2016年10月8日收到消防验收合格证书后，2天内我公司于2016年10月10日向凯里市国土资源局和规划管理局递交《建设工程竣工规划认可证》的所有申报材料，该局于2018年6月15日才向我司发放《建设工程竣工规划认可证》，该局未在法定时限内出具，我公司对此不存在过错，应当认定为不可抗力，故2018年6月15日前的逾期办证责任应当全部免除，至少也是大部分免除。三、我司于2018年6月15日收到《建设工程竣工规划认可证》后，于2018年7月1日积极地组织相关施工单位办理竣工验收备案手续，于2019年1月17日取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，并于2019年8月6日办理完所有的备案登记手续，并不存在过错行为。因现在是大数据时代，加之档案资料管理的改革、政策改革，我公司对此并不存在过错，理应部分免责和大部分免责。四、我公司于2014年10月31日已将商品房交于业主使用至今，没有让业主产生任何损失，在办理产权转移登记工作中，并没有拖延和不作为的行为，也不存在过错行为。我公司已在最短的时间完成所有资料和手续，都按时送到相关部门、已完成我公司的责任和义务，根据合同约定也应全部和部分免除责任。五、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院公正裁定。经审理查明：2016年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”第4幢28层2号房，总价款54万元；2.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；1（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。1（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一该比率应当不小于本条第1（1）项中的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订之后，原告向被告付清了购房款，2016年7月1日，原告与被告办理房屋交接手续。事后，双方因逾期办证、逾期交房事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告双方不同意调解，本院未能组织双方当事人进行调解。另查明：2019年7月30日被告嘉瑞房开公司已办理了涉案房屋不动产首次登记，被告嘉瑞房产公司截止庭审结束时未到凯里市不动产登记局领取。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。双方所签合同第二十二条约定“出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但本案原告与被告签订合同的时间实为2016年4月22日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2016年7月1日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2016年9月30日前为本案办理房屋权属证书的期间。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。经庭审查明，本案涉案房屋的初始登记已经办理完毕，故原告诉请被告交付办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）本院予以支持。对于原告列出的文书清单以不动产局办理房屋过户需要的材料为准。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因逾期交房、逾期交付商品房转移登记有关文书（房屋所有权初始登记）每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。本案中，被告于2016年7月1日就已经与被告办理房屋交接手续，原告于2019年9月17日提起诉讼，已超诉讼时效，故原告主张逾期交房违约金本院不予支持。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，被告应在2016年9月30日前向原告交付商品房转移登记有关文书，原告于2019年9月17日向本院提起诉讼，未满3年，故逾期交付商品房转移登记有关文书违约金本院从2016年10月1日开始计算，暂计至2019年11月15日开庭之日，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为61560元（54万元×0.1‰×1140天）。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金部分，被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，被告无过错，不应支付违约金。根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告未按通知要求完善消防设施导致涉案工程整体验收不合格，应当自行承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）交付给原告潘晓艳。二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告潘晓艳2016年10月1日至2019年11月15日逾期交付商品房转移登记文书违约金61560元；2019年11月16日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）之日止的违约金以54万元为基数，按日0.1‰计算。三、驳回原告潘晓艳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为784元，由原告潘晓艳负担102元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一九年十二月十三日法官助理石本媛书记员姜秋妹