河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2643号 原告：海洋，男，1984年3月16日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。 被告周广博，男，1993年3月2日出生，汉族，住河北省三河市。 第三人：大厂回族自治县创辉置业房产经纪有限公司，住所地河北省大厂回族自治县幸福嘉城小区第1幢1单元1层10号房，统一社会信用代码：91131028329713735D。 法定代表人：杨明，经理。 委托诉讼代理人：杨明，男，1992年11月18日出生，回族，住河北省大厂回族自治县，该公司经理。 原告海洋与被告周广博、第三人大厂回族自治县创辉置业房产经纪有限公司（以下简称创辉置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭进行了审理。原告海洋委托诉讼代理人马楠、被告周广博、第三人创辉置业委托诉讼代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海洋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人于2016年8月18日签订的《房产房屋买卖合同》和《补充协议》。2、被告退还原告已付购房款728400元并承担违约责任。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告、第三人于2016年8月18日签订了《房产房屋买卖合同》及《附加协议》，合同约定原告以1350000元的价格购买被告位于大厂回族自治县，原告需支付首付款710000元，待房产证下发后支付540000元，余款100000元于产权移交当日支付。合同签订后，原告依约向原告支付了购房款共计728400元，余款521600元尚未支付。在房产证下发后，被告未通知原告和第三人办理过户，致使本合同不能继续履行，被告的行为已构成根本违约。原告于2019年9月13日收到了被告的解约通知书，已发生效力，合同关系已解除。因合同解除给原、被告双方造成的损失，应按照涉诉房屋房价下跌价值由双方分担。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告周广博辩称，涉诉房屋已取得产权证书，并在开发商处，开发商通知其领取产权证书需要涉诉房产的购房合同、大票及契税收据等原件，但上述材料一直押在第三人处。后其向原告催要剩余房款和办理过户手续，并对涉诉房产进行解抵押，但原告一直未付款，并协商无果，原告存在违约行为，故此向原告发出解约通知书，现不同意解除合同。 第三人创辉置业述称，因涉诉房产的房产证未下发，被告也未向第三人提出过配合办理房产证的手续，才致使合同不能继续履行。2019年9月13日，第三人收到了被告的解约通知书，合同已解除。第三人处有被告交付第三人的公共维修基金发票一张、销售不动产统一发票一张。 经审理查明，2016年8月18日，原告海洋（买受方）、被告周广博（出卖方）、第三人创辉置业（居间方）签订《房产房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告名下位于大厂回族自治县，房屋成交价格1350000元，原告应于签订合同的同时支付被告定金40000元，并在合同签订当日支付首付款（含定金）350000元，剩余房款见附加协议。对于房屋交付，合同约定：被告应当在合同签订之日前将该房屋交付给原告，被告承诺在能办理房屋产权过户的第一时间办理房屋产权手续，并立即协助原告办理产权过户手续，原告同意被告关于房屋产权过户的承诺，过户产生的所有费用由原告承担，被告不得因任何理由，拖延办理房屋产权手续，不可以以任何理由拖延办理房屋产权过户手续，如被告消极办理房屋产权手续及房屋产权过户手续，影响原告财产权利的，被告应予赔偿。对于违约责任，合同约定：（一）除贷款机构的原因外，原告不按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的百分之五向被告交付违约金；逾期超过5日的，被告有权解除本合同；因原告原因导致被告解除合同的，被告应书面通知原告。原告应按该房地产成交总价的20%向被告支付违约金，并放弃定金，被告有权不予退还定金，且原告承担此次交易中双方的全部交易税费。被告应自解约通知送达之日起三个工作日内退还原告除违约金、定金和应付税费之外的已付款。（二）原告或被告如未按约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付200元违约金，直至实际履行完毕之日止。因被告过错造成原告在办理房屋产权过户手续的第一时间，不能完全取得房地产权属证书（或产权移交）的，原告有权退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算），并将原告定金双倍退还，且被告应按照当时此房所在小区的每平米的最高价给予原告补偿差价，补偿金额按照面积乘以每平米的差价计算，被告同时承担此次交易中双方的全部交易税费及损失。合同还约定，在本合同签订之日起，被告应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款（含车库）交付凭证、契税发票以及其他一切交易过户所需资料交给第三人暂时代为保管，第三人出具收到凭证。办理贷款解押登记和产权过户手续时，第三人及时提供。……。合同签订同日，原、被告及第三人签订《附加协议》一份，约定：1、2016年8月18日前原告支付首付款（含定金）350000元，2017年1月30日前支付第二笔购房款360000元，待房屋产权证下发后，原告再支付购房款540000元，余款100000元于产权移交当日支付。2、被告应在原告支付第三笔购房款540000元7日内将房屋银行尾款结清，进行解抵押。3、原告自2016年8月20日起向被告支付月供2900元，直至房屋产权证下发之日，付款方式为每次（依据协议二次、三次付款之日）付款之日结算当月以前的费用。……6、双方应严格按照该房屋买卖合同及附加协议，如被告违约应按严格所付所有款项的双倍进行赔偿，如原告违约所付所有款项不退作为违约金对被告进行赔偿。7、本协议所有法律效益均优先于原合同，如与原合同有冲突，以本协议为准。原告分别于2016年8月17日向被告支付购房定金40000元，于2016年8月18日支付首付款310000元，2017年1月27日支付购房款（含月供）378400元，共计728400元，被告为原告出具了购房款收条三份。合同签订后，被告向原告交付了房屋，将房屋及地下室钥匙交予原告。又将涉案房屋的公共维修基金发票一张、销售不动产统一发票一张交给第三人。 另查明，2019年9月13日，被告向原告及第三人发出解约通知书，以涉诉房产产权证书已在2019年5月下发，原告未按约付款为由，要求自收到该通知之日起解除《房产房屋买卖合同》及附加协议，并要求将已付购房款作为违约金不予退还，另给付被告自2017年1月至2019年8月合同未解除期间代原告支付的房屋月供共计92800元。被告发出解约通知书前，涉诉房产办理完不动产权登记证书，被告曾通过打电话、发短信等形式告知原告及第三人开发商通知被告可以领取涉诉房屋的产权证书，并要求原告办理过户、支付违约金和剩余购房款。庭审时，原告主张因涉案房屋产权证书未下发到被告手中，剩余房款未到达给付节点，故原告并未违约。 再查明，诉讼过程中，依原告申请，本院委托廊坊市华信达资产评估有限公司对涉诉房屋及地下室价值进行评估，评估结论为，涉诉房屋及地下室评估值为1200920元，其中房屋评估值1179860元、地下室评估值21060元。原告支付评估费12000元。 上述事实，有本诉原告提交的《房产房屋买卖合同》、《补充协议》、收条三张、解约通知书复印件、资产评估报告书、评估费发票二张，被告提交的通话录音微信聊天记录，第三人提交的《房产房屋买卖合同》、解约通知书及各方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房产房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与原告协商过户事宜并要求付违约金及剩余购房款后，原告并无继续履行合同的意思表示，后被告于2019年9月13日向原告和第三人发出解约通知书，要求解除房产房屋买卖合同》及《补充协议》，双方的行为均已表明不愿再继续履行合同，自原告及第三人收到解约通知书之日起，《房产房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，故对原告主张解除原、被告及第三人于2016年8月18日签订的《房产房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告在向原告和第三人发出解约通知书前，已告知原告和第三人开发商通知被告领取涉诉房屋的产权证书并要求办理过户手续和给付剩余购房款，按照合同约定，涉诉房屋在具备过户条件时双方应立即办理过户，原告支付剩余全部购房款，尽快促进合同最终实现，而在涉诉房屋已实际具备过户条件时，原告并未积极履行合同义务，已构成违约。原告在诉状中陈述的事实理由为在房产证下发后，被告未通知原告和第三人办理过户，致使本合同不能继续履行，与其庭审陈述的涉案房屋产权证书并未下发到被告手中，剩余房款未到给付节点，其未违约相互矛盾，故对其关于不违约的主张，本院不予采信。《附加协议》中约定的违约金明显过高，应予调整，根据合同履行情况和解除合同造成的实际损失，对原告要求按照房屋下跌价值确定违约损失的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定的房屋总价款1350000元扣除评估值1200920元，剩余149080元为被告损失，原告应予赔偿。原告已支付购房款728400，扣除原告应向被告支付的违约金149080元，被告还应返还原告购房款579320元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 原告海洋、被告周广博、第三人大厂回族自治县创辉置业房产经纪有限公司于2016年8月18日签订的《房产房屋买卖合同》和《补充协议》已经解除。 原告海洋于本判决生效之日起七日内向被告周广博交付周广博名下位于大厂回族自治县盛世·尚水城G5幢1单元1183号房屋，并返还该房屋及地下室钥匙。被告周广博于本判决生效之日起七日内返原告海洋已付购房款579320元。第三人大厂回族自治县创辉置业房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告周广博名下位于大厂回族自治县盛世·尚水城G5幢1单元1183号房屋的公共维修基金发票一张、销售不动产统一发票一张。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4797元，由原告海洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  杨利华 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨 曼 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。