重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7819号上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆车师酒庄有限公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善县火车站镇明珠南路2031号，统一社会信用代码91650400313425376L。法定代表人：李天翀，董事长。委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文雪，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号第45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人新疆车师酒庄有限公司（以下简称车师酒庄公司）因与被上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人车师酒庄公司的委托诉讼代理人阳琴琴、张文雪，被上诉人瑞安天地公司的委托诉讼代理人任数英、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车师酒庄公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持车师酒庄公司的全部反诉请求，驳回瑞安天地公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由瑞安天地公司负担。事实和理由：1、一审法院对造成租赁合同解除的违约责任认定有误，车师酒庄公司一直按照租赁合同履行各项义务；2、本案租赁合同解除后，车师酒庄公司不应承担违约责任，即便认为车师酒庄公司违约，但租赁合同约定各项款项及没收的保证金性质均为违约金，原审法院的判决属于重复判决；3、瑞安天地公司并无实际损失产生，虽然本案租赁合同对违约责任有约定，但也应结合情理与双方的过错责任进行综合考虑。瑞安天地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求驳回上诉，维持原判。因车师酒庄公司拖欠租金、推广费等违约行为，导致瑞安天地公司解除双方租赁合同，车师酒庄公司应当承担相应的违约责任，一审判决符合合同约定。一审判决车师酒庄公司补缴租赁差额与不予退还保证金并不重复。瑞安天地公司系按照合同约定主张各项权利，一审判决支持了瑞安天地公司的部分请求，驳回了逾期开业违约金的请求以及车师酒庄公司退还保证金的请求，已经结合全案考虑适用自由裁量权进行了公正处理，符合双方合同约定及法律规定。瑞安天地公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除；2、车师酒庄公司支付瑞安天地公司2017年11月1日-11月30日的保底租金42052.5元、2017年10月11日-11月30日的推广费4481.58元及逾期付款的利息,逾期利息从欠付款项之日起按日息0.1％计算；3、车师酒庄公司按2017年11月1日-11月30日的租金标准向瑞安天地公司支付2017年7月11日-10月31日期内租金差额126157.49元；4、车师酒庄公司支付瑞安天地公司逾期开业违约金150000元；5、案件律师费6000元及诉讼费用由瑞安天地公司承担。车师酒庄公司反诉请求：1、瑞安天地公司退还车师酒庄公司支付的保证金166215.51元、公用事业费押金13350元，共计179565.51元；2、瑞安天地公司立即向车师酒庄公司支付逾期付款损失，该款以179565.51元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年12月29日起至返还之日止；3、反诉诉讼费用，由瑞安天地公司承担。一审法院认定的事实：2017年6月27日，瑞安天地公司（甲方）与车师酒庄公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区瑞天路146、150号第-1层AG01号店铺（计租面积267平方米）出租给乙方作为中餐厅使用。租期从2017年7月10日-2021年9月30日止。又约定该房屋保底租金2017年7月11日-2017年10月10日为6700元/月，2017年10月11日-10月31日为7030.65元/月，2017年11月1日-2018年9月30日为150元/月/平方米。……。提成租金为2017年10月11日至2019年9月30日期间按当月营业额的10%计算提成租金。自本合同签署时预付27130.65元租金，从2017年10月11日起该房屋每月租金为上述两种中较高者，在每个月的第一日或之前支付。又约定乙方保证在获得甲方对该房屋现场装修、装饰的书面审批同意后，不迟于2017年10月11日开张营业。若乙方逾期开业，每逾期一天应按每天3000元的标准向甲方支付违约金。其中5.3条又约定，租赁期限内若乙方未支付或未足额支付任何费用，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿。又约定该房屋的推广费按9.44元/月/平方米收取。乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税，并在租赁优惠期第一阶段结束之次日或者房屋开业之日起，于每历月的第一天前支付当月推广费以及对应的增值税。又约定，乙方应自行取得有关部门的批准后方可正式进行装修、装饰。乙方必须遵循“租户装修手册”安排设计、装修事宜。在对该房屋进行装修或安装消防、空调等设备时，必须事先向甲方或者商场管理公司递交装修、装饰设计图纸，在获得甲方或商场管理公司书面同意后方可施工。第13.1条约定，若乙方拖欠本合同约定的租金、推广费、公用事业费押金及其他本合同约定应支付的费用，乙方应向甲方支付逾期利息（该逾期利息从应付所欠款项之日起按日0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。13.3条约定，乙方同意甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋及甲方提供的设备，本合同提前终止，乙方已交的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担违约责任：（1）按2017年11月1日至11月30日的租金标准向甲方支付2017年7月11日至10月31日期内租金差额。该事件包括：若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他应应付费用超过七天等。上述合同签订，车师酒庄公司向瑞安天地公司交纳了27130.65元租金及其保证金166215.51元、公用事业费押金13350元。2017年7月4日，瑞安天地公司向车师酒庄公司的授权委托人邓显才办理了房屋交付手续。同年8月8日，瑞安天地公司工作人员通过微信催促邓显才尽快提交设计、施工等图纸，邓显才表示同意。次日，车师酒庄公司提交了租赁餐厅装修施工平面图及立面施工图。2017年8月30日、9月19日，瑞安天地公司按照合同约定地址发函车师酒庄公司，明确告知第一次提交施工图纸未审核通过，并要求其请尽快再次提交图纸并进场装修，否则会有逾期开业。上述函件，车师酒庄公司均未予回复。一审另查明，在合同履行中，车师酒庄公司未依约交纳保底租金、推广费等费用，2017年11月24日，瑞安天地公司按合同载明的地址向车师酒庄公司法人代表发出两份《解除〈租赁合同〉函》，载明截至2017年11月14日，贵司拖欠交纳租金、推广费等相关费用已超过7个工作日。我公司根据合同13.3条约定于2017年11月30日解除与贵司的租赁合同。其中一份由他人签收，另一份由其法人代表签收。其后该房屋被瑞安天地公司收回，并控制。一审庭审中，瑞安天地公司举示了《法律事务委托合同》及进账单、发票。瑞安天地公司称，该公司将本案委托律师代理产生律师费6000元。车师酒庄公司称，对委托合同及发票真实性认可，但不能证明该笔款项已实际支付。一审法院认为，瑞安天地公司与车师酒庄公司签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。关于瑞安天地公司请求确认《房屋租赁合同》解除。在合同履行期间，车师酒庄公司未依约支付保底租金、推广费，构成违约，为此瑞安天地公司于2017年11月24日向其发出《解除〈租赁合同〉函》，该函内容符合双方所签合同的约定，瑞安天地公司请求确认于2017年11月30日解除，应予支持。车师酒庄公司称，未予履行系瑞安天地公司故意不审核通过车师酒庄公司提交的装修图纸，导致车师酒庄公司无法进行房屋装修所致。在车师酒庄公司提交施工图纸未审核通过后，瑞安天地公司多次催促其再次提交图纸并尽快进场装修，车师酒庄公司并未回应。一审庭审中车师酒庄公司亦未提供证据证明其主张，故该抗辩，不予采纳。关于瑞安天地公司请求支付尚欠保底租金、推广费并依约逾期付款的利息损失。车师酒庄公司对尚欠金额无异议，故瑞安天地公司请求支付上述费用，应予支持。车师酒庄公司要求对逾期付款利息标准予以调整。由于双方约定标准较高属实，可酌情予以调整。关于瑞安天地公司请求车师酒庄公司支付租金差额126157.49元。瑞安天地公司的请求，符合双方合同的约定，应予支持。关于瑞安天地公司请求支付律师费6000元。瑞安天地公司举示了相关合同及其收据，足以证明其所致损失，且该请求符合约定，应予支持。关于车师酒庄公司要求退还保证金、公用事业费押金及支付逾期付款损失。由于合同的解除系车师酒庄公司违约所致，按约定该保证金不予退还，车师酒庄公司退还保证金的请求，不予支持。瑞安天地公司的该抗辩，应予采纳。瑞安天地公司对退还公用事业费押金无异议，予以确认。按约定该押金应在合同解除后30日内予以退还，由于双方合同已于2017年11月30日解除，瑞安天地公司本应在合同解除后30日内退还该款项，逾期退还应支付逾期付款损失。车师酒庄公司的该请求，应予支持。关于瑞安天地公司请求支付逾期开业违约金。从本案处理看，车师酒庄公司承租该房屋后并未实际装修和使用承租房屋，其后租赁房屋被瑞安天地公司直接收回。而瑞安天地公司的租金、推广费、租金差额等请求均已支持，收取的保证金也不予退还。瑞安天地公司的权利已得到充分的保护。结合全案考虑，瑞安天地公司的该请求，不再支持。据此，判决：“一、原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司与被告新疆车师酒庄有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除；二、被告新疆车师酒庄有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司保底租金42052.5元、推广费4481.58元，并从欠付款项之日起按人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失；三、被告新疆车师酒庄有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司2017年7月11日至2017年10月31日期间的租金差额计126157.49元；四、被告新疆车师酒庄有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司律师代理费6000元；五、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求;六、反诉被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司在本判决生效后10日内返还反诉原告新疆车师酒庄有限公司公用事业费押金13350元，并从2017年12月30日起按人民银行同期贷款利率支付逾期付款损失；七、驳回反诉原告新疆车师酒庄有限公司的其他诉讼请求。”本院二审审理查明：2018年5月18日，瑞安天地公司与徐芳之间就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定瑞安天地公司将案涉房屋出租给徐芳。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，瑞安天地公司与车师酒庄公司之间所签订的《房屋租赁合同》约定车师酒庄公司在对案涉房屋进行装修（包括但不限于照明、装饰、内部隔断等）或安装消防、机电、空调等设备时必须事先向甲方（瑞安天地公司）或商场管理公司递交装修、装饰设计图纸，在获得甲方或商场管理公司书面同意后方可施工。车师酒庄公司在瑞安天地公司明确告知提交的施工图纸未审核通过的情况下未进行任何的设计方案的变更与重新报送，即将案涉房屋进行空置且未按双方房屋租赁合同约定向瑞安天地公司支付房屋租金与推广费，其行为构成违约，由此导致双方之间签订的《房屋租赁合同》解除，车师酒庄公司应当就此向瑞安天地公司承担相应的违约责任。车师酒庄公司上诉认为其一直按照合同履行义务，对于合同解除不存在过错的上诉理由不能成立。瑞安天地公司与车师酒庄公司之间签订的《房屋租赁合同》中关于违约责任部分条款约定，若车师酒庄公司拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业押金、公用事业费及其他应付费用超过七天，瑞安天地公司有权提前收回该房屋及提供之设备，合同提前终止，车师酒庄公司已经交付的保证金不予退还，且车师酒庄还应另行向瑞安天地公司按2017年11月1日至2017年11月30日的租金标准向瑞安天地公司支付2017年7月11日至2017年10月31日期内租金的差额。该租金实际系对双方租赁合同履行过程中租金损失的弥补，一审据此判决支持瑞安天地公司要求车师酒庄公司关于补足2017年7月11日至2017年10月31日租金的请求符合双方之间的合同约定。因车师酒庄公司违约导致合同解除，按照上述约定，瑞安天地公司有权没收车师酒庄公司所支付的保证金，该保证金系对双方合同提前解除所导致的瑞安天地公司房屋空置期间的租金补偿，本院二审已查明在双方租赁合同解除后，瑞安天地公司的房屋空置长达近半年的时间，瑞安天地公司所没收的保证金并不高于该空置期所导致的损失。车师酒庄公司认为瑞安天地公司没有实际损失以及一审对于违约责任的判决不合理的上诉理由亦不能成立。综上所述，车师酒庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5146元，由上诉人新疆车师酒庄有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇一九年十二月二十四日（院印）书记员  王丽丽