安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4265号 上诉人（原审被告）：临泉县蕾旺服饰有限公司，住所地安徽省临泉县工业园区13号标准厂房，统一社会信用代码91341221698981065N。 法定代表人：刘芝彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：樊明全，浙江乾衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临泉县城市建设投资有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇政务新区南楼503室，统一社会信用代码913412217918907232（1-1）。 法定代表人：王德，该公司董事长。 上诉人临泉县蕾旺服饰有限公司（以下简称蕾旺公司）因与被上诉人临泉县城市建设投资有限公司（以下简称临泉县城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蕾旺公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、一、二审诉讼费用由临泉县城投公司负担。事实与理由：1、一审将已被闲置、废弃的140平方米面积计入租赁面积并要求蕾旺公司支付租金错误。2010年1月1日蕾旺公司与安徽临泉工业园区管理委员会（以下简称工业园区管委会）签订合同，约定蕾旺公司租赁涉案上下两层2880平方米厂房作为生产车间使用，租期2010年1月1日至2014年12月13日，租金每月3元/平方米。合同签订后，蕾旺公司对涉案房屋一层876平方米进行规划装修，将该876平方米厂房分为736平方的生产流水线与140平方米生产后道两部分。2010年8月31日，临泉县工业园区管委会与蕾旺公司签订《标准厂房借用协议》，将上述876平方米已装修好厂房借用给该园区其他企业使用，借期4个月，借用后作为生产后道的140平方米失去原功能，只能被闲置、废弃。2010年12月31日借期届满后，工业园区未归还，并相继出借其他多家企业，收取租金，前述140平方米生产后道继续被闲置。后涉案房屋出租主体变更为临泉县城投公司。临泉县城投公司借期届满不归还厂房，系违约，其公司将140平方米已废弃面积计收租金无法律依据；2、临泉县城投公司未按期归还涉案房屋，依约应免除蕾旺公司2010年度厂房租金，并向蕾旺公司支付违约金10万元。加上蕾旺公司提前交纳的房租，蕾旺公司已向临泉县城投公司提前交纳租金折合577360元；3、蕾旺公司实际使用面积为2004平方米（2880平方米-876平方米-140平方米），至2018年12月31日，租金应为5771552元，蕾旺公司已提前交纳577360元，仅欠208元，应属给付瑕疵，不是根本违约，不应承担支付违约金5万元的法律后果；4、临泉县城投公司仅起诉请求蕾旺公司租金支付至2018年12月31日，涉案厂房至2019年6月才交接系双方发生争议造成。 临泉县城投公司未提交答辩意见。 临泉县城投公司向一审法院起诉请求：1、依法解除临泉县城投公司与蕾旺公司之前签订的房屋租赁合同；2、判令蕾旺公司按照合同约定支付临泉县城投公司房屋租赁费451224元（暂计至2018年12月31日）；3、判令临泉县城投公司立刻返还租赁的房屋并按照每平方米每月8元的价格支付占用期间的费用直至返还房屋时止；4、判令蕾旺公司支付因逾期支付租金产生的罚款41472元及违约金50000元；5、一切诉讼等费用由蕾旺公司负担。 一审法院查明事实：涉案厂房系位于安徽临泉工业园区内的13号厂房，2011年10月18日登记在临泉县城投公司名下，之前临泉县城投公司授权给安徽临泉工业园区管理委员会管理、出租、收益等。 2010年1月1日，工业园区管委会（出租方）与临泉县宏洋服饰有限公司（承租方）签订《标准厂房租赁合同》，双方约定出租方将位于临泉县标准厂房（共两层）租赁给承租方生产使用，面积经实际丈量为2880平方米；租赁期限2010年1月1日至2014年12月31日；租金暂定为每月每平方米3元，……；承租方应于每年的12月1日前支付当年租金；承租方欠缴租金超过6个月，经承租方书面通知在30日内仍未交纳的，承租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，造成的损失由承租方全部承担；欠交租金超过九个月的，承租方有权提前解除合同，至承租方书面通知承租方之日起，本合同自动终止；等等。 2010年6月13日，承租方临泉县宏洋服饰有限公司的名称经工商登记变更为蕾旺公司。 2010年8月31日，工业园区管委会（甲方）与蕾旺公司（乙方）签订《标准厂房借用协议》，约定甲方借用乙方承租的13栋一楼的部分厂房和办公室一间（实际借用面积当时没有测量明确）；借用期限从2010年8月1日至2010年12月31日；借用到期后，如果不能及时搬离返还房屋，乙方有权拒绝交纳当年全部租金，并由甲方支付乙方100000元违约金。甲方（及临泉县城投公司）将借用的该房屋先后租赁给其他企业使用，一直没有给返还蕾旺公司，并直接收取其他企业的该厂房的租金。一审审理期间，一审法院组织双方当事人对借用厂房的面积进行实际测量，无争议的借用面积为736平方米；有争议的双方均未使用（闲置）部分的面积为140平方米。 2011年12月4日，临泉县城投公司（甲方）与蕾旺公司（乙方）签订《临泉县城投公司房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于临泉县标准厂房（共两层）租赁给乙方生产使用，面积经实际丈量为2880平方米；租赁期限2012年1月1日至2014年12月31日；租金暂定为每月每平方米3元；租金每年103680元，于合同签订后七日内付清，甲方将房屋交付乙方使用；如乙方迟交租金，甲方按合同生效日期每日收取乙方租金5%的罚款，逾期三十天，合同自动解除，甲方有权收回，重新处置；每年租金于当年8月1日至10日前交纳；双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金50000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿；等等。该合同签订后，临泉县城投公司实际交付蕾旺公司租赁物面积没有合同约定的2880平方米，而是2880-736（实际借用面积，不包括有争议的闲置面积140平方米）＝2144平方米。 蕾旺公司分别于2010年2月27日、5月31日交工业园区管委会租赁费30000元、10000元，于2011年8月15日、8月（？）9日分别交工业园区管委会租赁费租金60000元、177360元；2012年11月14日交临泉县城投公司租金20万元，合计477360元。 在一审诉讼期间，双方同意将《标准厂房借用协议》和本案租赁合同一并审理。蕾旺公司同意解除与临泉县城投公司签订的租赁合同，并于2019年6月将租赁的厂房返还给了临泉县城投公司。 蕾旺公司辩称在租赁期满以后临泉县城投公司并没有通知其变更租金标准，因此对临泉县城投公司主张的每月按8元/平方米计算租赁期满以后的租金不予认可。一审期间，临泉县城投公司没有提供相关证据证明：在租赁期限届满后蕾旺公司继续使用租赁的房屋期间，其向蕾旺公司提出过异议；或者通知过蕾旺公司变更租金标准。 一审庭审后，临泉县城投公司于2019年6月27日向一审法院提出书面申请，要求对2015年1月1日至今的涉案厂房租赁价格进行评估。依临泉县城投公司2019年5月28日的财产保全申请，一审法院于当日裁定冻结蕾旺公司的相关财产。 一审法院进行许多次调解均未达成协议。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 临泉县城投公司（包括其授权的工业园区管委会）与蕾旺公司先后签订的《标准厂房租赁合同》、《标准厂房借用协议》、《临泉县城投公司房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，均系有效合同。双方当事人均应当按合同的约定履行各自的义务。在《标准厂房租赁合同》履行期间，经双方协商同意重新签订了《临泉县城投公司房屋租赁合同》，后合同对前合同的部分内容进行了变更，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。后合同生效时前合同即终止，但双方履行前合同的行为效力依法及于后合同。依照租赁合同约定，临泉县城投公司已经将租赁物交付蕾旺公司使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。蕾旺公司应该按照约定的时间及金额向临泉县城投公司支付租赁费。按照借用协议的约定，临泉县城投公司应该按时返还借用的厂房，但临泉县城投公司至今未返还，构成违约，依法应承担违约责任。即按照借用合同的约定，临泉县城投公司应该支付蕾旺公司100000元违约金并免除蕾旺公司2010年全年的租金。蕾旺公司则应该按照实际租赁面积计算支付临泉县城投公司租金。 依照有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 依照我国合同法第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同约定的租赁期间到2014年12月31日届满，但租赁期间届满后蕾旺公司一直在继续使用租赁物，临泉县城投公司没有提出异议（临泉县城投公司没有提供相关证据证明其提出过异议），原租赁合同即《临泉县城投公司房屋租赁合同》依法继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定的租金单价及实际租赁面积2144平方米计算，蕾旺公司已于2012年前支付租金477360元，加之临泉县城投公司应该支付（借用）的违约金100000元，扣除2010年全年的租金，蕾旺公司所交租金可以租赁到2018年6月22日。但蕾旺公司实际租赁至2019年6月才返还临泉县城投公司，蕾旺公司拖欠临泉县城投公司1年的租金77184元，按照原租赁合同的约定，已构成违约，依法应承担违约责任，即应该支付临泉县城投公司违约金50000元。 依照我国合同法第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。临泉县城投公司起诉要求解除租赁合同，蕾旺公司同意解除，并在诉讼期间已经返还租赁的厂房。一审法院依法予以准许。 在2011年12月4日签订《临泉县城投公司房屋租赁合同》时，双方仅约定在合同签订后七日内蕾旺公司若未交纳当年租金103680元的，则按日收取5%的罚款（对以后逾期交纳租金的并没有约定罚款）。而在该合同签订前，蕾旺公司已经交纳租金27.736万元，借用厂房应得违约金100000元，扣除2011年全年的租金后，剩余300000余元。不存在蕾旺公司在签订合同后七日内未交纳租金的事实。因此，临泉县城投公司主张蕾旺公司因逾期支付租金的罚款41472元没有合同及事实依据，依法不予支持。 蕾旺公司主张因临泉县城投公司借用厂房一直未返还，给其造成了经济损失，应该抵扣租金。因其未提供有关其经济损失的证据，依法不予支持。蕾旺公司主张对借用中闲置的140平方米厂房应该由认定为临泉县城投公司借用。一审法院认为在审理借用合同纠纷案件时，当事人对于出借物品的数量发生争议时，依法应该由出借方承担举证责任。因蕾旺公司对此没有提供相关证据证明该140平方米厂房出借给了临泉县城投公司，因此对其该主张依法不予支持。蕾旺公司主张其已于2018年底要返还租赁的厂房，因临泉县城投公司阻止而未成。因蕾旺公司提供相关证据证明，不予采信。 临泉县城投公司在庭审后申请对2015年之后房屋租金进行评估，并主张依照评估结论计算合同期满后的房屋租金和占用费。因为其该申请和该主张没有法律和合同依据，即使准许评估，也不能按照评估结论计算租金，所以为了节约当事人的诉讼成本和司法资源，一审法院依法未予准许评估。租金标准是经双方当事人自愿协商的结果，是租赁合同的一项重要条款。既然双方已经签订了合同，就应该严格遵守和履行。如果双方在合同中约定有变更条件，并且在条件成就时可以变更。但在《临泉县城投公司房屋租赁合同》中双方并没有约定租金变更条件，临泉县城投公司如需变更租金，应该由双方当事人平等自愿协商，达成一致意见才能变更。临泉县城投公司可以在合同约定的租赁期满后，蕾旺公司继续使用房屋时提出异议，要求变更租金标准。但没有证据证明临泉县城投公司提出了异议。依照合同法的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，依法应该按照原来约定的标准计算租金，而不能依照一方当事人申请评估的结论计算租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决：一、解除临泉县城市建设投资有限公司与临泉县蕾旺服饰有限公司签订的《临泉县城投公司房屋租赁合同》；二、临泉县蕾旺服饰有限公司于判决生效10日内支付临泉县城市建设投资有限公司2018年6月23日至实际（已经）返还租赁厂房期间的租赁费77184元；三、临泉县蕾旺服饰有限公司于判决生效10日内支付临泉县城市建设投资有限公司违约金50000元；四、驳回临泉县城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9226元，减半收取4613元，财产保全申请费2776元，由临泉县城市建设投资有限公司负担1769元，临泉县蕾旺服饰有限公司负担5620元。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、一审将涉案140平方米废弃面积作为租赁面积收取租金是否正确；2、一审判令租金交付至实际返还涉案厂房之日是否超出诉讼请求；3、一审判令雷万公司支付违约金5万元是否有事实及法律依据。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蕾旺公司与临泉县城投公司应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的义务。经一审法院实地测量，临泉县城投公司借用蕾旺公司厂房面积为736平方米，另有140平方米空间双方均未使用。蕾旺公司上诉称该140平方米生产后道在出借厂房后被闲置，不应计入租赁面积，但未举证证明该140平方米属于临泉县城投公司借用面积，故其公司该项上诉理由不能成立，一审在租赁面积中扣除736平方米无争议面积、以2144平方米作为实际厂房租赁面积并无不当。一审综合前述厂房租赁面积、蕾旺公司支付的租金、临泉县城投公司应当支付的违约金10万元及应当扣除的2010年厂房租金，认定蕾旺公司支付的租金可租赁至2018年6月23日，并以此认定蕾旺公司未按合同约定支付租金系属违约，应支付违约金50000元亦无不妥。 临泉县城投公司起诉请求支付至2018年12月31日租金，并按照每月8元/平方米支付至实际返还厂房之日止的房屋占有使用费，但未提交证据证明其公司在合同约定的租赁期间届满后至实际返还厂房之日期间，对蕾旺公司使用涉案厂房提出过异议或与蕾旺公司协商一致，对租金进行了变更，故一审法院参照合同约定的租金收取2018年6月23日至实际返还厂房期间的房屋占有使用费正确。蕾旺公司称租金计算至实际返还厂房之日超出临泉县城投公司起诉请求的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2844元，由上诉人临泉县蕾旺服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月十六日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。