浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5968号上诉人（原审被告）：邵杰，男，1960年12月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘毛丽瓯，浙江开盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州大学，住所地：温州市瓯海区茶山街道高教园区。法定代表人：赵敏，校长。委托诉讼代理人：朱永德，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：项严杰，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人邵杰因与被上诉人温州大学排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵杰上诉请求：1、撤销一审第一项判决；2、免除2010年3月至2019年5月15日止的租金及利息136725元，之后按租金13791元/年价格出租给上诉人。事实和理由：邵杰居住的十多年时间，温州大学一直怠于行使权利，从未提起诉讼，大部分租金已经经过时效，对给付租金的请求应不予支持。并且邵杰在居住期间对房屋进行了装修，二次修缮房屋费用也都是邵杰所出，比照租赁合同的法律规定，没有约定的维修费因当由出租人承担。邵杰从2010年一直居住至今，没有其他居所。长期居住期间已经和邻居和周边的环境形成深厚的感情。比照承租人优先权，停当将房屋优先出租给邵杰，既不影响邵杰的生活，也没有侵害温州大学权益。温州大学辩称，邵杰的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。1.关于诉讼时效的时候，其在一审从来没有提出这个问题，根据最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第四条的规定不应予以支持，而且本案没有超过诉讼时效。2.没有事实证明邵杰对房屋进行二次修缮，其二次修缮的主张没有事实依据。不论是否有修缮，根据我方在一审提交的证据住房调剂协议书中，邵杰均没有主张修缮费用的权利。3.邵杰方不存在所谓的优先承租权。温州大学向一审法院起诉请求：1.腾退温州大学所有的温州市鹿城区房屋；2.邵杰赔偿温州大学租金及利息损失（按照温瓯房估字［2019］第Ｆ0590号《房产评估报告》确定的应收年租金14593元及利息计算，从2010年3月起至实际腾空返还之日止，暂计至2019年5月为137102元）一审法院认定事实：位于温州市鹿城区（建筑面积44.55平方米）房屋系经济适用房，原分配给陈丽萍（系被告邵杰的前妻），由其二人共同居住使用。2007年12月4日，经陈丽萍、邵杰申请住房调剂，分配取得站南经济适用房，该房由温州市住房和城乡建设委员会收回并于2010年3月16日调剂给温州大学（后于2018年11月23日办理不动产权登记手续，登记在原告名下，系划拨／房改房）。经温州大学发函通知，邵杰至今未搬离涉案房屋，因双方无法达成一致协议，故温州大学提起诉讼。一审法院另查明：邵杰与其前妻陈丽萍经（2008）温鹿民初字第3818号民事调解自愿离婚，并对子女抚养与夫妻共同财产分配作出约定，其中涉案房屋调换后取得温州市瓯海区梧田镇南瓯明园C组团6幢901室经济适用房及地下室、车辆归陈丽萍所有，厦门市同安区西柯镇星海湾天龙南路15-201室商品房、温州市鹿城区九柏园头16弄4号203、204室房屋归邵杰所有。该案已于2008年10月21日生效。经温州大学申请，一审法院依法委托温州瓯江房地产评估有限公司对涉案房屋自2010年3月至今的房屋租金损失进行鉴定，该公司于2019年5月28日出具一份《房地产估价报告》，载明该房屋自2010年3月至2019年5月15日止的租赁价值为137102元，其中2019年3月至2019年5月应收租金3040元（按年租金14593元计算2.5月），年维修金167元（按年维修金802元计算2.5月），租金净收入2873元（折合年租金净收入13791元），评估价值2882元，押金利息收入377元。另说明如下：租金净收入为应收租金减年维修金后的金额，评估价值为租金净收入与相应利息之和。押金利息收入按出租时一个月租金及水电费押金之和至价值时点所产生的利息。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。温州大学系涉案房屋的所有权人，邵杰自2010年3月占用温州大学所有的涉案房屋，现温州大学要求邵杰腾空涉案房屋并支付租金及利息损失，有事实与法律依据，予以支持。关于租金及利息损失金额，经评估报告确定，涉案房屋自2010年3月至2019年5月15日的租赁价值137102元，现温州大学要求邵杰按该金额支付款项，其中押金利息收入377元，依据不足，不予支持，故邵杰应支付自2010年3月至2019年5月15日的租金及利息损失136725元（137102-377），2019年租金损失标准应按租金净收入即13791元／年计算为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条的规定，判决如下：一、邵杰于判决生效之日起十五日内腾空温州市鹿城区房屋并交付给温州大学；二、邵杰于判决生效之日起十五日内支付自2010年3月起至实际腾空之日止的租金及利息损失（其中自2010年3月起至2019年5月15日止的租金及利息损失136725元，之后的租金及利息损失按13791元／年计算至实际腾空之日止）；三、驳回温州大学的其他诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3042元，减半收取1521元，由邵杰负担。鉴定费10000元，由温州大学负担5000元，由邵杰负担5000元。本院二审期间，双方当事人均无新的证据提交。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，评估机构评定2010年3月至2011年3月的租金净收入为11804元，2019年3月至5月的租金净收入为2873元，2010年3月至2019年5月的租金净收入总额为122953元。本院认为，邵杰接收温州大学关于让邵杰搬离案涉房屋的通知时起，邵杰应于通知确定的期限截止日2010年5月1日前及时搬离案涉房屋，邵杰逾期至今未腾空案涉房屋交还给温州大学，属违法占用案涉房屋。在违法占用期间，邵杰应向温州大学支付案涉房屋的占有使用费。至于占有使用费的数额可参照评估机构评定的租金净收入计算，温州大学在二审时自愿撤回2010年5月1日前两个月占有使用费的诉请，对方未持异议，本院予以准许。邵杰须给付的占有使用费，自2010年5月起至2019年5月止为120986元（122953元-1967元）。关于温州大学一审时提起的上述期间内利息损失的诉请，其在二审时自愿撤回，对方亦无异议，本院予以准许。自2019年6月起的占有使用费，按13791元/年计算，不损害邵杰的利益，予以维持。邵杰的上诉请求部分成立，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8702号民事判决第一项及鉴定费负担部分；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8702号民事判决第二项和第三项及案件受理费负担部分；三、邵杰于判决生效之日起十五日内向温州大学支付占有使用费（其中自2010年5月起至2019年5月止的占有使用费为120986元，自2019年6月起至实际腾空之日止的占有使用费按13791元/年计算）；四、驳回温州大学的其他诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3042元，减半收取1521元，由温州大学负担25元，邵杰负担1496元；二审案件受理费3042元，由被上诉人温州大学负担50元，上诉人邵杰负担2992元。本判决为终审判决。审判长  刘伟达审判员  郑文平审判员  黄百隆二〇一九年十二月二十五日书记员  潘 曦附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。