贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终2212号上诉人（原审原告）：魏永刚，男，1969年3月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。委托诉讼代理人：丁丽，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201511837226。被上诉人（原审被告）：六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳南路14号，统一社会信用代码：9152020069271808XG。法定代表人：叶远江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。上诉人魏永刚因与被上诉人六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷十二案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏永刚向一审法院起诉请求：1.判决被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司立即与原告魏永刚签订德远·未来之城第Dl幢32层3201-3206室、33层3301-3306室房屋的《商品房买卖合同》；2.判决被告立即将未来之城第D1幢32层3201-3206室、33层3301-3306室房屋交付给原告使用；3.案件诉讼费用由被告承担。一审法院判决：驳回原告魏永刚的诉讼请求。十二案案件受理费，由原告魏永刚负担。魏永刚上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人实际是否收到购房款的行为已经由生效法律文书作出认定。一审法院认为上诉人以2015年10月13日收款收据主张其已向被上诉人支付涉案房屋的购房款，但被上诉人否认收到购房款，而上诉人也未提交证据证明其已实际支付购房款。一审法院在是否支付购房款的认定上忽略了上诉人提交的证据，是不公平的。首先，本案涉及的纠纷不只是审理的12套房屋，而是有19套房屋，且19套房屋均开具了收款收据。因此，对是否收到购房款的行为要综合19套房屋全面认定。其次，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的只有7套，有12套没有签订《房屋买卖合同》，但19套房屋是一起开具了收款收据，上诉人已就已经签订《房屋买卖合同》的7套房屋向六盘水市仲裁委员会提出仲裁请求，六盘水市仲裁委员会已经作出生效裁决(2018)六仲裁字56号，认定被上诉人向上诉人出具《收款收据》的行为，即已表示认可上诉人的支付方式，承认其已收到购房款。被上诉人不服，向六盘水市中级人民法院要求撤销仲裁裁决，六盘水市中级人民法院作出(2019)黔02民特2号民事裁定认为，仲裁庭已查明案涉商品房买卖合同实际系民间借贷以物抵债转换而来，并无实际交付购房款的证据，被上诉人的理由不成立。以上裁决、裁定均已生效，可以直接作为认定被上诉人已收到购房款的证据。对被上诉人出具收款收据的行为，六盘水仲裁委及六盘水市中级人民法院对相同案件的生效裁决、裁定已作认定。二、涉案房屋买卖合同系民间借贷以物抵债转化而来。生效的法律文书作出的认定及上诉人提交的证据证明，案涉商品房买卖合同实际系民间借贷以物抵债转换而来。上诉人在一审中申请法院到六盘水市公安局经侦支队调取公安机关于2019年6月17日对朱鳐所作的询问笔录，证明杨松林向魏永刚借款1000万元，以及杨松林以被上诉人开发的19套房屋以物抵债的事实。对此关键性证据，一审法院对上诉人的申请置若罔闻，没有调取该份证据，直接作出判决缺乏公正。三、上诉人与被上诉人就案涉房屋的买卖合同已经成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在被上诉人给上诉人出具的收款收据中明确载明当事人双方的名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，并且被上诉人已经收到上诉人的购房款，可以认定双方的房屋买卖合同成立。至于收据上书写的预留款字样不影响买卖合同的成立。另被上诉人向上诉人发出的解除合同通知也可印证双方的买卖合同成立，如果买卖合同不成立，那么被上诉人就不需解除合同。六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司辩称，上诉人主张案涉12套房已经签订书面购房意向合同与事实不符，上诉人就案涉12套房未支付任何款项。上诉人一审时变更诉请是：1、要求与被上诉人签订商品房买卖合同；2、要求将房屋交付给上诉人使用，由此说明双方未就12套房屋签订书面合同，上诉人未支付过购房款。被上诉人开出的预留款收据，上诉人不能提供已支付收据上载明的预留金给被上诉人的证据。一审查明上诉人提供的汇款依据上的收款人为水城县都格河边煤矿，该煤矿破产时就上诉人汇入的978万元已认定为上诉人与该矿的民间借贷，由此证明上诉人与被上诉人之间就案涉房屋和已向六盘水仲裁委员会申请仲裁的七套房屋均没有向被上诉人支付过购房款。水城县都格河边煤矿会对生效仲裁文书涉及的七套房屋与上诉人办理相关手续，故生效仲裁裁决不能作为上诉人提出已支付12套房的房款的证据。上诉人的上诉无事实依据，也没有证据证明被上诉人必须与上诉人签订12套案涉房屋的商品房买卖合同。二审中，上诉人提交证据：1、工商银行业务凭证五张，拟证明上诉人向杨松林的借款通过银行转账960万元。被上诉人的质证意见：这五张汇款凭证的收款人均为水城县都格河边煤矿，并非杨松林，该证据达不到上诉人的证明目的。都格河边煤矿在破产时已经将上诉人的转款记录为978万元，记录是民间借贷款项，而非杨松林个人的民间借贷，一审时，上诉人提交了都格河边煤矿于2013年11月20日出具的借条一张载明该煤矿向上诉人借款，杨松林是经办人。2、水城县都格河边煤矿债权申报登记表，拟证明：1000万元的债权是都格河边煤矿做担保；在申报事实时上诉人明确表明于2013年11月20日借给杨松林1000万元整，水城县都格河边煤矿作担保，以19套房屋抵债，附借条复印件一张，19套房屋的门牌号码一份，打款凭证复印件一份，说明上诉人与都格河边煤矿没有借贷关系，与上诉人发生借贷关系的是杨松林，并且表明该笔债务是用以物抵债的方式进行偿还。被上诉人的质证意见：上诉人提交的申报表如何填写与本案无关，但上诉人提供的2013年11月20日出具的借条上并未载明都格河边煤矿是担保人，在借条中担保人处签名的是个人，另一个担保人处是空白，在借款人处左右两侧由都格河边煤矿盖章和杨松林签字，但该笔债务的收款人是都格河边煤矿，杨松林并未收到此款项。债权申报登记表中主张19套房屋已经抵债的事实不成立，否则上诉人无权就该笔债权进行申报，该19套房屋的业主是本案的被上诉人，不是杨松林，也不是都格河边煤矿，故登记表中的内容应当经过破产管理人审查后纳入破产财产的范围内的债权才是合法的债权。3、本院经魏永刚申请向六盘水市公安局经侦支队调取的询问笔录，拟证明：杨松林向上诉人借款，都格河边煤矿是借款的担保方；杨松林以以物抵债的方式归还上诉人的借款，以物抵债的物品为德远未来之城的19套房产。被上诉人的质证意见：对该笔录的三性不予认可，理由是：该笔录虽是公安机关办案人员作出，但该笔录的真实性、合法性未经人民法院生效文书确认，该笔录的内容与上诉人和被上诉人提供的证据相矛盾，与破产管理人制作的破产财产分配方案相矛盾，在民间借贷法律关系中，如果未提供书面证据的情况下，案外人朱鳐以什么为证据证明该笔借款的借款人是杨松林，该主张与上诉人向都格河边煤矿破产管理人申报债权的行为矛盾。对笔录中所称的杨松林与上诉人已经办理以物抵债协议，杨松林不是被上诉人公司的法定代表人，也不是被上诉人公司的股东，而且上诉人也不能提供证据证明笔录中所称的以物抵债行为，故对该笔录的三性不予认可。该笔录的制作时间是2019年6月17日，破产管理人制作破产财产分配方案的时间是2019年5月10日，笔录内容与破产管理人出具的具有法律效力的文件相矛盾。4、水城县都格河边煤矿管理人出具的同意魏永刚撤回破产债权的申报及放弃破产财产分配的批复，拟证明上诉人在水城县都格河边煤矿的破产清算案件中不是债权人，没有债权。被上诉人的质证意见：对该证据的三性有异议，在出具该批复时破产管理人这个机构是否还合法存在，请法院核实；该批复是在破产财产分配完成后，债权人魏永刚撤回债权申报放弃破产财产分配，与魏永刚主张1000万元借款系杨松林本人借款、应由我公司将案涉房屋销售给其并签订商品房买卖合同无关联性，该证据达不到上诉人证明我公司必须与其签订案涉房屋的商品房买卖合同的证明目的。被上诉人提交证据：1、水城县都格河边煤矿破产管理人于2019年5月10作出的破产分配方案复印件，该方案第15页记载了魏永刚与都格河边煤矿存在一笔民间借贷，金额是978万元，分配的比例是13.16%，证明上诉人汇入都格河边煤矿960万元，出具借条金额1000万元，经破产管理人审核后认定民间借贷的金额是978万元，证明上诉人主张已向被上诉人支付购房款1000万元不具有真实性。上诉人的质证意见：对分配方案的三性均有异议，理由是：该分配方案表没有破产管理人盖章予以确认；作为上诉人本人来说，在其向破产管理人申报债权时已注明其与杨松林之间有债权债务关系，都格河边煤矿是担保人，上诉人已向破产管理人申明了该1000万元的来源，至于破产管理人为什么要把上诉人作为债权人，与上诉人本人无关；据上诉人了解，都格河边煤矿的破产清算并未进行，实际上是由代华远对都格河边煤矿承接，也就是说都格河边煤矿没有破产；至于都格河边煤矿所作的破产财产分配方案，上诉人并不知晓，也未分配到该笔款项。2、固定资产借款合同、抵押合同、借款展期协议复印件各一份，拟证明案涉房屋已经在2016年被上诉人与农村商业银行办理固定资产借款时作为抵押物抵押给该行，该笔贷款到期又展期，至今未归还完毕，未解除抵押。未办理抵押前，被上诉人与农商行已经就案涉房屋设定抵押达成共识，2016年才正式办理借款抵押的相关手续。证明案涉房屋已经设定抵押，未解除抵押前，不可能将涉案房屋销售给其他人。上诉人的质证意见：对该组证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，被上诉人是否借款与上诉人的诉请无关；即使被上诉人出售的房屋处于在建工程抵押状态时，如果开发商告知购房者可以签订商品房买卖合同且合法有效；在建工程抵押的房屋在取得预售许可证后，销售房屋可以对抵押物进行置换。因此，房屋买卖是否交付是以房开商的意思表示为主导，而并不是被上诉人所述办理了抵押后不能销售给其他人。上诉人就同一批房屋的另7套房屋已在法院申请执行完毕，不存在被上诉人所主张不能交付房屋的事实。本院对证据的分析与认定：上诉人提交的证据1、2、4与被上诉人提交的证据1，能够证明魏永刚曾就案外人杨松林向其借款向借款担保人水城县都格河边煤矿破产管理人申报债权，后水城县都格河边煤矿破产管理人同意魏永刚撤回债权申报并放弃破产财产分配的事实，本院予以采纳。上诉人提交的证据3，达不到上诉人的证明目的，本院不予采纳。被上诉人提交的证据2，本院对关联性不予采纳。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，魏永刚曾于2017年2月向水城县都格河边煤矿管理人申报担保债权1000万元；2019年12月12日，水城县都格河边煤矿管理人做出批复，同意魏永刚撤回破产债权申报及放弃破产财产分配。本十二案二审的争议焦点是：1、双方当事人之间是否存在商品房买卖合同关系；2、被上诉人应否与上诉人签订书面商品房买卖合同，并向上诉人交付房屋。本院认为，对上诉人主张被上诉人应与其签订书面商品房买卖合同的上诉请求，因签订商品房买卖合同需要当事人之间在平等、自愿的基础上协商后达成，并非人民法院可强制执行的事项，本院对上诉人的该请求不予支持。上诉人主张案涉12套房屋是被上诉人用于抵偿案外人杨松林的债务，但被上诉人不予认可。经审查，上诉人提交的收款收据中载明的是收到“预留款”，而不是购房款，并且双方当事人之间未就该12套房屋签订商品房买卖合同，因此，上诉人未能提交充分证据证实当事人之间已经达成以物抵债的合意，故对上诉人主张应由被上诉人向其交付房屋的请求，本院不予支持。综上所述，魏永刚的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本十二案的二审案件受理费，由上诉人魏永刚负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 周元军审判员 蒙彩虹二〇一九年十二月三十日法官助理浦红梅书记员罗云云