汉中市汉台区人民法院 民事判决书  (2019)陕0702民初3826号 原告:汉中市鑫泰物业有限责任公司,地址：陕西省汉中市汉台区草塘寺小区 1 号楼402室。组织机构代码 9161070077994846XG。 法定代表人：张权宝，该公司董事长。委托代理人：张建明，男，汉族，1956年XX月XX日出生，住陕西省汉中市南郑区，居民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，该公司物业项目经理。 被告：郑建忠，男，汉族，1959年XX月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。 原告汉中市鑫泰物业有限责任公司与被告郑建忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中市鑫泰物业有限责任公司的委托代理人张建明，被告郑建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费、垃圾费、违约金合计2445.5元（其中：2016年1月-12月31日的物业费478.2元;2017年1月-12月的物业费548元，违约金1282.3元;2018年1月-3月的物业费137元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告所在的小区业委会签订《物业管理服务合同》，自2014年1月1日进驻小区以来，原告持续为被告所在的小区全体业主提供物业服务，被告身为明珠小区业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业费，没有履行作为业主应尽的义务，我公司工作人员多次上门催要，被告以房地产开发商将房屋结构改变为由，拒交物业费，我公司是物业企业，并非开发商，房屋建好快20年，房屋结构的变化与物业公司无关，截止原告起诉时，被告仍然拖欠原告的物业费，被告的行为违反了《物业管理条例》和《物业服务合同》，现诉至人民法院，请求依法裁决。被告辩称：1、原告没有适当履行服务的职责；原告在小区服务期间，没有全面履行物业服务合同的内容，在没有征询和告知业主的情况下，让他人私自在被告的房屋墙壁上打孔，铺设电线电缆，经被告多次要求，原告既不解释，也不答复，严重侵害了被告的知情权和物权，对于被告的诉求，原告也一直不予解决，后原告采取不恰当的方式在小区强行征收合同终止后的服务费用，为此，小区业主委员会多次连续告知业主，并在小区发通告，要求业主拒交物业费，后原告将小区服务交给新的物业公司，被告于2018年9月将物业费交给了新的物业公司，并没有违反约定，但原告对被告的诉求没直接没有解决；2、原告的服务期限于2017年12月31日终止，之后，原告并没有履行服务义务，也没有续签服务合同，而是拒不移交相关手续，经业主委员会和有关部门的协调，原告将服务移交给了新的物业公司，因此，原告关于2017年12月31日之后的物业服务费用的诉求无事实依据和法律依据；3、原告与业主委员会签订的合同文本，被告先前不知晓，业主委员会也未将合同的重要条款向业主通报，因此该合同的违约金不能约束全体业主，且违约金过高，根据合同法相关规定，违约金应当与损失相适当，本案是物业服务合同纠纷，不是金融借贷合同纠纷，当事人约定的每日千分之五的违约金过高，不符合本案的实际情况，不应支持；4、根据小区业委会的通知，被告已经将物业费交给新一届的物业公司，小区的服务有新物业公司承接，因此，被告并未拖欠物业费。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《明珠小区（一至四期）物业管理服务合同》；2、《明珠小区物业服务合同》；3、《物业移交通知》；4、《明珠小区物业服务及商铺购电移交协议》；5、《电脑售水系统移交说明》；6、电梯移交资料；7、管理资料移交情况表；8、工资发放表。被告对以上证据质证无异议，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、照片；2、汉中兴国丰泰物业管理有限公司物业费收据；3、汉中兴国丰泰物业管理有限公司通告；4、明珠小区业主委员会公告。原告对以上证据质证如下：证据1所显示的位置属于公共区域，并非被告私人区域，不是被告不缴费的理由；对证据2不认可，被告应该把2016年和2017年的物业费交给原告，因为是原告提供了服务，而不是新的物业公司；对证据3和证据4真实性认可，但是与本案无关，原告提供小区服务是到2018年3月的。经审理查明：2016 年 12 月 31 日，汉台区XX小区” 业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《明珠小区物业 服务合同》，约定将明珠住宅小区（28 万 m²）物业由原告进 行物业管理服务，住宅多层按 0.35 元/平方米收取物业管理费，另每月收取垃圾处理费 5 元/户/月，每季度缴纳一次， 如逾期按每天 5‰承担违约金；甲方个人财产及家庭财产的 安全保险由甲方自行办理；物业服务期限为一年，即自 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止；（……其他条款略）。 该合同在履行期满后，未再续签合同，期间，物业与部分业主间所产生的一些矛盾纠纷开始涌现。 另查明，被告郑建忠系本市汉台区XX小区”54业主，该房屋面积 116.18m²，其2016年全年物业费及垃圾费478.2元与2017年全年物业费及垃圾费548元未向原告缴纳，理由是物业公司在未征得被告同意且未提前告知的情况下，允许广电公司在其住户外墙打孔，铺设电线电缆，安装电缆箱，认为侵犯了自己的物权和知情权，其多次找原告协商解决此事未果故未缴纳物业费，但在2018年9月，被告将2016年和2017年两年的物业费交给了现在的物业公司（汉中兴国丰泰物业管理有限公司）。再查明，2018年4月11日，原告与新物业公司即汉中兴国丰泰物业管理有限公司签订《明珠小区物业服务及商铺购电移交协议》，该协议载明2018年3月31日，原告终止明珠小区物业服务工作，从2018年4月1日起由汉中兴国丰泰物业管理有限公司接管明珠小区开展一切服务工作，同日，双方对电脑收水系统、电梯、物业管理资料等进行了交接并共同出具书面确认资料。本院认为，合法有效的合同关系受到法律保护，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用,物业服务公司亦应当勤勉尽责。被告的辩称意见中涉及广电公司在其外墙打孔的事实，属另一法律关系,可另案处理，但以此拒绝交纳物业服务费用的理由不当，故本院不予采纳。对于2016年和2017年两年的物业费及垃圾费共计1026.2元，被告亦认可因外墙问题未向原告缴纳，按照合同相对性原则，原告有权向被告主张，被告也负有向原告缴纳的义务，至于其交至新的物业公司，属于其自主行为，不能免除在本案中的缴费义务；对于原告请求2018年前3个月的物业费的问题，原告提出虽然合同约定的终止时间是2017年12月31日，但在新老物业公司交接的几个月，自己在实际服务，被告则辩称原告于2017年12月31日后就未再服务，但根据原告提交的明珠小区业委会于2018年3月28日发出的通知来看，上面明确当月23日原告才退出明珠小区，且原告提交的和新物业公司关于服务、购电、售水、电梯、资料移交协议等证据基本能够证明在2018年1月至3月31日，原告和被告虽然书面合同期限已经届满，但原告和新物业公司尚未完成交接，原告依然在小区进行过渡期的服务，被告应当支付2018年1月1日至3月31日的物业费及垃圾费135元；对于原告请求违约金的问题，因本案案涉明珠小区业主与原告在物业服务合同履行期内，矛盾积怨深厚，各种纷争不断，很多业主拖欠物业费也系事出有因，在此过程中，双方未能通过妥善合理的方式解决矛盾，导致争议长期搁置，客观上造成了部分业主未向原告按时交纳物业费，被告不存在明显的主观上的恶意违约，本院考虑到案涉小区业主与物业公司的长期矛盾，参考本院同类型案件的处理结果，结合公平原则，对原告提出的违约金诉请不再支持，但可自原告诉讼立案时起参照同期中国人民银行同期贷款利率按年利率6%计算资金利息损失；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告郑建忠于本判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司支付物业费及垃圾处理费共 1163.2元,并以此为本金，从 2019 年 8月21日起按年利率 6%向原告计算资金利息损失至该债务清结为止；二、驳回原告汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费 50 元，减半收取 25 元，由被告郑建忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。  审  判  长     胡  喆                    人民陪审员     刘宇凡                    人民陪审员     刘群峰                            二〇一九年十二月二十四日 书  记  员     张顺帆