河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0684民初4110号 原告：高东雪，女，1990年6月17日出生，汉族，现住高碑店市。 原告：张亚军，男，1990年7月22日出生，汉族，现住高碑店市。 委托诉讼代理人：高东雪，女，1990年6月17日出生，汉族，住高碑店市。 被告：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地石家庄桥西区新石北路380号卓达院士大厦811室。 法定代表人：李国军。 被告：孙恒波，男，1976年10月28日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 原告高东雪、张亚军与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司（以下简称乾荣公司）、孙恒波房屋买卖合同纠纷一案，本院受立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高东雪及张亚军委托诉讼代理人到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孙恒波与石家庄乾荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效（孙恒波与乾荣签订商品房合同编号ＪＮ0065）；2、请求判令被告石家庄乾荣房地产开发有限公司继续履行购房合同，为原告办理房屋所有权证；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月3日付定金签订订购书订购被告乾荣公司位于河北省高碑店市，2014年4月3日支付壹万元定金（￥10000元）收据号：0148122。2014年4月5日与被告乾荣公司签订正式商品房买卖合同，合同编号ＪＮ10791。合同约定：被告将位于高碑店市在建商品房10号楼1单元403室预售给原告，售价284101元。被告乾荣公司应当于2014年10月31日前将出售的房屋交付给原告，并协助原告办理产权备案登记过户手续。合同签订后，原告依约定将房款通过银行卡支付，一次付清尾款贰拾柒万肆仟壹佰零壹元整（274101元）收据号：0148144。2016年3月16日原告收房办理了入住手续，缴纳了相应物业费、公维基金等费用交付给被告，已经实际占有了该房屋。2017年2月17日对该房屋进行了装修，并入住至今。由证据一、证据二、证据三证明。 以上证明原告通过合法渠道，取得该房屋所有权。开发商已经将房屋移交原告，原告已经入住，合法所有，签订合同是双方真实意思的表达。原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效。 因涉案房屋在房管部门备案的名字为孙恒波，而被告乾荣公司与被告孙恒波之间并无真实的房屋买卖关系，实际为借贷关系，房屋备案是为孙恒波的借贷关系提供担保。因乾荣世纪公园二期的房屋在建设当中，无法进行抵押登记，孙恒波为了实现其债权，要求被告和其签订购房协议，以买卖的形式进行抵押，然后将买卖协议去高碑店房地产管理办公室做了备案，乾荣公司、孙恒波签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，因此合同无效。 《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力：（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告乾荣公司与被告孙恒波之间存在借贷的债权债务关系，实际为借贷法律关系。作为借贷的担保，被告乾荣公司将“涉案房屋”抵押给被告孙恒波，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借贷的担保。可见，双方的真实“意思”是以房屋作为借贷的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案。因此，双方签订商品房买卖合同这民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示不真实，应为构成《民法通则》第五十五条第二款的情形“意思表示不真实”。应认定该民事法律行为无效，同时签订的合同也应该无效。依据《民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。 本案中，被告乾荣公司与被告孙恒波采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，以合法房屋买卖关系的形式掩盖其非法放贷的目的，构成第七款的情形“以合法形式掩盖非法目的”，应认定该民事行为无效，同时签订的合同也应该无效。《物权法》第五条：物权法定原则。物权的种类和内容，由法律规定。依据我国物权法定原则，本案中，被告乾荣公司与被告孙恒波采取签订商品房买卖合同的方式来担保借贷法律关系债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则，应为无效。《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告乾荣公司与被告孙恒波之间实际存在借贷关系，形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施，扰乱了房屋买卖秩序，属于损害社会公共利益的情形，同时也属于以合法形式掩盖非法目的，违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚实信用原则，应当认定被告乾荣公司与被告孙恒波之间的房屋买卖合同为无效合同。 原告认为，被告乾荣公司与被告孙恒波之间的房屋买卖合同实际上就是流押条款的具体体现，双方不存在真实的购房意思表示，而是为了担保借贷合同的履行。物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。主张流押条款的无效不应局限于抵押人，其他利害关系人也有权主张无效。《河北省石家庄市鹿泉区人民法院执行裁定书》(2017)冀0110执异59号“本院认为，案外人高东雪、张亚军在本院查封之前与乾荣公司签订书面买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示并将全部房款交付乾荣公司。且案外人已经实际占有该房屋，未办理产权登记，非因案外人原因所致。故案外人高东雪、张亚军所提异议成立本院予以支持。”。在石家庄鹿泉区法院的执行裁定书中已经确认了原告高东雪、张亚军对该房屋拥有物权（证据四）。 一、商品房预售备案是国家对房地产开发的一种管理措施。而不是物权。也不是担保的一种形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。以上法律条文明确了《城市房地产管理法》商品房预售备案制度是为了方便国家监管。是为真正购房人备案。不是为借贷关系的债权人提供担保。利用商品房预售备案制度为借贷关系提供担保，是违反法律规定，是备案错误。也不是法律认可的担保方式。《担保法》第二条适用范围及担保方式：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。根据我国《担保法》《物权法》，担保无“商品房预售备案”这个担保方式。也无其他法律认可“商品房预售备案”这个担保方式。也不属于抵押的方式。 二、此房屋无设定抵押。《担保法》第四十一条抵押物登记及其效力：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条抵押物登记机关：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；《城市房地产管理法》第六十二条：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。《物权法》第一百八十六条禁止流押：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《物权法》第一百八十七条不动产抵押登记：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据以上可知，该房屋未设定抵押。 三、原告高东雪、张亚军2016年已经实际合法入住该房屋。被告应该依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定在商品房交付使用后180个工作日内为原告高东雪、张亚军办理房屋权属证书。 四、根据“善意第三人”制度，该房产也属于原告高东雪、张亚军所有。《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条“善意取得中受让人善意的认定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”法律保护交易中不知情，没有过错的权利人。 高碑店房产局在2014年和2015年并未实行商品房买卖合同备案登记制度，未要求房屋买卖合同必须备案登记。根据以上法律规定，1、原告高东雪、张亚军取得该不动产时，是善意的。在原告不知情该房屋已被备案给其他人的情况下，购买该房屋，被告存在严重的欺骗行为，原告作为善意第三人，不应该承担被告和其他债权人的债务关系。2、原告支付了合理的价格。3、2014年和2015年高碑店市未施行商品房预售备案登记制度。也未要求预售商品房必须强制备案登记。不需要备案登记。4、原告高东雪、张亚军在2016年3月16日已经办理合法入住手续，被告石家庄乾荣房地产有限公司对原告高东雪、张亚军完成了该房屋的交付使用，原告入住至今。 综上，被告孙恒波与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保，违反《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》的相关规定，抚乱正常的房屋买卖和管理秩序，以合法形式掩盖非法目的，严重损害社会公共利益，应为无效。原告高东雪、张亚军与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定是合法有效的，应当受到法律保护，现恳请贵院依据以上相关法律，判定被告孙恒波和被告乾荣公司签订的商品房买卖合同无效。 二被告未答辩。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年4月3日，原告张亚军与被告乾荣公司签订乾荣世纪公园（二期）认购书，约定原告购买被告乾荣公司开发的乾荣世纪公园（二期）10号楼1单元403室房屋一套，成交房价为284101元，原告在签订认购书的同时需交纳定金10000元，在与被告乾荣公司签订《房屋买卖合同》并按约定的付款方式同时交付房款，所付定金转入该房房款。认购书签订当日，原告向被告乾荣公司缴纳定金款10000元。2014年4月5日，二原告与被告乾荣公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告乾荣公司开发的乾荣世纪公园（二期）10幢1单元403号房产，房产总价284101元。该合同约定付款方式为一次性付款。2014年4月5日当日，原告向被告乾荣公司交纳剩余购房款274101元。2016年3月16日，被告乾荣公司将涉案房产交付给原告，后原告进行了装修并入住。 2013年12月19日，二被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并进行合同备案，房屋单价1000元/平米，总价106810元。二被告之间涉及同一小区合同备案达25套房屋，包括本案诉争房产。 涉案房屋曾被河北省石家庄市鹿泉区人民法院查封，后原告提出案外人执行异议之诉，该院对涉案房屋中止了执行并解除查封。 庭审前，被告乾荣公司向本院出具书面材料，载明：被告乾荣公司于2014年4月5日与原告签订的商品房买卖合同是真实的，被告于2013年12月30日为孙恒波出具借贷抵押凭证，25套抵押房，在高碑店市房产交易中心做了备案登记。被告乾荣公司与原告是买卖关系，与备案人孙恒波是借贷抵押关系。 另查明，高碑店市相关行政管理部门已成立涉案小区工作组，对涉及乾荣公司事项进行解遗。原告陈述，涉案小区建设尚在完善中。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款收据、入住相关手续、裁定书等证据予以证实。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二被告之间签订《商品房买卖合同》并进行备案多达25套房产，且涉案房屋已由原告进行预告登记，被告乾荣公司认可二被告之间系借贷关系，可认定二被告之间不存在真实的买卖意思表示，签订《商品房买卖合同》系为实现债权所签订的，是以买卖的形式对出卖人进行融资，并以房屋作出出借融资的担保，名为房屋买卖合同，实为流押合同，故二被告之间的买卖合同应为无效。原告要求被告乾荣公司办理产权证书，因行政管理部门已介入涉案小区相关事宜，且原告亦未举证证实被告乾荣公司现已完备办理产权登记相关手续，故原告此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，缺席判决如下： 一、被告石家庄乾荣房地产开发有限公司与被告孙恒波于2013年12月19日签订的关于乾荣世纪公园二期10号楼1单元403室房产的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由二被告平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  苏志强 审 判 员  田 广 人民陪审员  李宝国 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 建