四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19842号 上诉人（原审原告）：徐毅，男，1961年11月3日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：唐梅，上海建纬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐恩，男，1962年12月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审被告）：徐茂，男，1964年2月4日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人徐毅因与被上诉人徐恩、徐茂所有权确认纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐毅上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持徐毅全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不完整。购房款及办证费系徐毅以袁居华名义向川西监狱缴纳，有徐茂、袁居华签字的证明及川西监狱出具的收据为证。二、讼争房屋所有权属川西监狱，徐毅通过签订协议的方式取得房屋的购买资格并缴纳了全款后，川西监狱于2013年12月向袁居华交付房屋并由徐毅装修后一直居住使用至今。袁居华去世后，房屋原则上应属其遗产，但因存在购房协议，讼争房屋应归徐毅单独所有。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，徐毅与徐恩、徐茂、袁居华签订的协议应属有效，徐恩、徐茂放弃了对该房屋的所有权和处理权，不能以二人不认可或讼争房屋没有办理物权登记就不予确认。四、徐恩、徐茂按照协议，二人负有配合徐毅办理房屋过户的义务。 被上诉人徐恩辩称，第一，讼争房屋属经济适用房，一般情况下禁止私自买卖，协议合法性存疑。第二，房款系以袁居华名义缴纳，交款单据仅有一张显示徐毅名字，时间在袁居华过世之后；收据载明的交款金额与徐毅起诉状载明的房款金额不一致，票据可能系徐毅从袁居华处取得，不能排除袁居华为实际出资人或共同出资人的可能性。第三，徐毅与袁居华、徐恩、徐茂之间签订的协议并未办理登记和公证。综上，一审判决适用法律正确。 被上诉人徐茂辩称，与徐恩的意见一致。讼争房屋系经济适用房，是否可以转让或私自受让存疑，无证据证明讼争房屋的购房款系由徐毅支付。 徐毅向一审法院起诉请求：1．确认位于成都市龙泉驿区房屋（以下简称讼争房屋）属徐毅所有；2．判决徐恩、徐茂协助徐毅办理讼争房屋不动产权证。 一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。徐茂、徐恩、徐毅的父亲徐沾银原系四川省川西监狱退休职工，四川省川西监狱从外地迁往一审法院辖区后，为解决职工住房问题，经审批决定兴建经济适用房。在签订合同及缴纳首付款之前，徐沾银去世。2010年12月17日，以袁居华（系徐茂、徐恩、徐毅的母亲）名义向四川省川西监狱交纳讼争房屋款，四川省川西监狱出具的收据记载为“四期房款（第1次）6万元”，此后，又以袁居华的名义向四川省川西监狱分三次交纳房款105000元、47878.35元、20210.78元，2018年7月18日，以袁居华名义交纳讼争房屋办证费24500元。2013年12月，四川省川西监狱将讼争房屋交由袁居华并由徐毅进行装修，装修后由徐毅及袁居华共同居住及使用讼争房屋。袁居华于2018年7月5日去世后，讼争房屋由徐毅占有并使用。 2011年11月2日，徐茂、徐恩、徐毅及袁居华签订协议，内容为川西监狱修建民警生活住房（第四期房），因各种原因户主徐沾银自动放弃该房的认购，由于徐沾银亡故，现指标持有人系母亲袁居华，特放弃该房的购买权利，由徐沾银名下三子继承该房指标，经三兄弟商量，协商情况如下：1．该指标的购买由徐毅出资全额购买并拥有该产权的全部所有权和处理权，徐恩、徐茂自愿放弃对该产权的所有权和处理权。2．该产权由徐毅名下子女继承，徐恩、徐茂名下子女无权继承或处理。徐茂、徐恩、徐毅、袁居华均在协议上签名。2017年7月30日，袁居华作为乙方与四川省川西监狱（甲方）签订四川省川西监狱经济适用房售购合同，约定，甲方同意乙方购房申请，将位于本区建材路499号（龙街办永远村七组）九幢一单元19楼2号框架结构，建筑面积115.64平方米，竣工使用于2013年住房一套（即讼争房屋）出售给乙方，房款227378.35元。乙方取得国家统一制定的房屋产权证书后，即拥有房屋所有权，其权益受国家法律保护。乙方所购该房为政策性住房，以居住为目的，不得改作其他用途。购房者在取得房屋所有权和土地使用证三年以后，方可按市场价上市出售。属于行政划拨土地的集资建房上市交易时，应当按照有关规定补交土地出让金等内容。 一审法院认定上述事实，采信了当事人的陈述、协议、证明、收据、四川省川西监狱经济适用房售购合同等证据。 一审法院认为，四川省川西监狱为解决职工住房问题，经审批获准修建经济适用房后，与袁居华签订经济适用房售购合同，由袁居华购买讼争房屋，现袁居华去世，徐毅要求确认对以袁居华名义购买的经济适用房享有所有权，而徐恩、徐茂对此并不认可。徐毅的这一请求是否应得到支持，系本案双方主要争议。对此，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。袁居华虽然与四川省川西监狱签订有经济适用房售购合同并取得讼争房屋而占用、使用，但讼争房屋并未经过依法登记，其所有权人不明。并且占有、使用讼争房屋并不表示其取得完整所有权，要取得所有权，需经有权机构登记，方能取得。袁居华与四川省川西监狱签订经济适用房售购合同，在未办理登记前，其取得的只是债权和可期待的物权，能否取得物权仍需经过法定程序。人民法院处理物权纠纷的前提，是讼争的不动产已办理了物权登记，而讼争房屋目前物权状况不明，不具有确权的基础。因此对徐毅要求确认讼争房屋享有所有权的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。徐毅要求徐恩、徐茂协助办理讼争房屋不动产权证，缺乏成立的基础，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回徐毅的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由徐毅负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人主张讼争房屋为经济适用房，袁居华、徐恩、徐茂、徐毅签订的《协议》应属无效的问题。本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的购买确需经过一定的审批手续，虽然住建部门通过部门规章对经济适用房的购买资格作出了相应的规定，但对于经济适用房的买卖合同并无效力性强制性规定认定其无效。本案中，因原享有购房指标的徐沾银去世，指标由其配偶袁居华享有，袁居华通过与徐毅、徐恩、徐茂签订《协议》的方式转让其购房资格，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属有效。 针对购房款的支付主体问题。第一，徐茂、袁居华签字确认的《证明》载明“川西监狱第四期房徐沾银名下的房款是由徐毅以袁居华名义全款交付的”，出具时间为2013年11月，与徐毅持有的购房收据的原件载明的徐毅以袁居华名义交付完购房款的时间前后衔接。第二，徐茂陈述购房指标最初协商由其享有，因其已购买其中一套经济适用房，买两套压力大，徐毅想买，就转给了徐毅，因徐茂已支付了讼争房屋部分购房款，故徐毅向徐茂支付其已经支付的购房款，收据由徐茂交给徐毅持有。第三，2013年12月，川西监狱已将讼争房屋交由袁居华，由袁居华及徐毅居住使用，装修及缴纳物管费收据持有人亦为徐毅。故结合前述证明、收据持有情况及徐茂的陈述，能够证明协议系三兄弟与母亲协商签订，系各方真实意思表示，购房款及装修款均由徐毅支付，徐毅系讼争房屋实际购买人。 针对确认所有权及物权登记问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。买卖合同只能确定合同双方的债权债务关系，对不动产物权，在未经依法登记的情况下，买受人享受的仍属债权请求权，尚不能直接取得物权。徐毅基于合同关系，直接要求确认取得合同标的物的物权不符合物权变动的法定要求，且川西监狱尚未取得讼争房屋初始登记，徐毅主张确认所有权的基础亦不存在，故其上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。如前所述，袁居华、徐恩、徐茂、徐毅签订的《协议》合法有效，各方应按协议确定的权利义务履行，虽然讼争房屋未办理初始登记，徐毅所有权确认的请求不能得到支持，但徐毅享有办理房屋产权登记的债权请求权，如果房屋具备办理产权登记条件时需要徐恩、徐茂的协助，因袁居华已去世，徐恩、徐茂已经自愿放弃对讼争房屋的所有权和处理权，为解决徐毅作为买受人实现其对讼争房屋享有的完整权利，徐恩、徐茂应当协助徐毅办理产权登记。 综上所述，上诉人徐毅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初5142号民事判决； 二、位于成都市龙泉驿区房屋办理不动产权证时如需要徐恩、徐茂的协助，徐恩、徐茂应当协助徐毅办理不动产权证； 三、驳回徐毅的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，由徐毅负担25元，徐恩、徐茂负担25元；二审案件受理费100元，由徐毅负担50元，徐恩、徐茂负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  陈丽华 审 判 员  邓凌志 二〇一九年十二月十二日 法官助理  黄 霞 书 记 员  石于豪