陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13254号上诉人（原审被告）：西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会，住所地西安市电子城街道办事处南沈家桥村。法定代表人：赵红涛，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：李贾楠，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安景泽鑫物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区电子城西沣一路南沈新苑小区1号楼1单元101室。法定代表人：陈少武，该公司经理。委托诉讼代理人：刘彬，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西金地家宜置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区书香路与西部大道十字金地西沣公元9号楼2单元101室物业管理服务中心。法定代表人：朱克亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会（以下简称南沈村委会）因与被上诉人西安景泽鑫物业管理有限公司（以下简称景泽鑫公司）和陕西金地家宜置业有限公司（以下简称金地家宜公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南沈村委会上诉请求：1.撤销原判，改判驳回景泽鑫公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由景泽鑫公司承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.一审认定景泽鑫公司及南沈村委会对金地家宜公司不承担清偿物业费责任的辩解均无异议错误。一审中庭审中，南沈村委会仅对金地家宜公司辩称的应以后签订的《委托合同》为准无异议，而不是对金地家宜公司辩称其不承担物业费的支付无异议；2.南沈村委会与景泽鑫公司签订的《服务合同》关于2018年4月1日至6月30日期间的物业费支付一节的真实意思是，由南沈村委会和金地家宜公司共同代村民向物业公司支付，而不是由南沈村委会一家来承担；3.金地家宜公司一审只是明确认为后签订的《委托服务合同》应优先于之前签订的《物业服务合同》，而非认可景泽鑫公司的《委托服务合同》和《物业服务合同》独立并存的意见；4.一审法院应当依职权对该合同的效力作出认定，故一审认定南沈村委会认为《物业服务合同》无效属于独立主张错误。二、一审认定景泽鑫公司按时提供了物业服务证据不足。金地家宜公司于2018年4月24日才开始交房，且南沈村委会提供的景泽鑫公司与业主之间签订的物业服务合同的签订时间均在2018年4月底，足以证明景泽鑫公司从2018年4月底才开始提供物业服务，景泽鑫公司没有提供其2018年4月1日开始提供物业服务的任何证据。三、景泽鑫公司主张物业服务费的主要依据是双方2018年3月签定的《物业服务合同》。该合同的一方主体是南沈村委会，直接涉及1000多户村民的利益，属于对村集体经济所得收益的使用，依法应当经村民会议讨论决定方可办理，因此该合同依法应为无效合同。一审简单适用《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第109条的规定错误。四、南沈村委会一审中明确提到西安景泽鑫物业管理有限公司服务质量未达到合同约定的标准，但一审对该部分事实没有查清，也未做处理，明显错误。景泽鑫公司辩称，一、不论是南沈村委会和景泽鑫公司形成的物业服务合同还是景泽鑫公司和金地家宜公司与南沈村委会形成的委托服务合同，委托方均是南沈村委会及金地家宜公司，受托方为景泽鑫公司。服务合同中描述的双方不能机械的认定为两家，该部分与本案无直接关系；委托服务合同仅是将物业服务合同中支付款项的部分细化，并非全盘否定，故南沈村委会认为物业服务合同与委托服务合同只能单独适用于法无据。二、南沈村委会无证据证明物业服务合同关系形成日期与合同描述时间不符以及景泽鑫公司未按照约定提供符合合同约定的物业服务，应当承担相应的法律后果。三、关于法律适用问题，一审事实清楚、适用法律正确，南沈村委会的上诉请求不应得到支持。金地家宜公司辩称，一、根据《委托合同》第一条约定，金地家宜公司向景泽鑫公司支付物业管理前期开办及招标费人民币28万元整为一次性支付，金地家宜公司再无其他费用支出的约定；二、《服务合同》签订时间为2018年3月1日，《委托合同》签订时间为2018年5月9日，先签订《服务合同》与后签订《委托合同》不一致的，以后签订的《委托合同》为准，因此金地家宜公司没有支付物业费的义务；三、《服务合同》的委托方为南沈村委会，受托方为景泽鑫公司，金地家宜公司并非该合同主体，该合同第六条约定由南沈村委会和金地家宜公司共同代村民向物业支付30万元，此条中的金地家宜公司并非合同的主体，也并非特指金地家宜公司；四、金地家宜公司为南沈新苑小区的代建公司，并非接受物业服务的一方，并无义务支付物业管理费。景泽鑫公司向一审法院起诉请求：判令南沈村委会支付景泽鑫公司2018年4月1日至2018年6月30日物业服务费人民币90万元；2、本案案件受理费由南沈村委会负担。一审法院认定的事实：2018年3月1日景泽鑫公司（乙方）与南沈村委会（甲方）签订《南沈新苑物业服务合同》，合同第二条委托服务管理期限：2018年4月1日至2019年3月31日，期限为壹年；由金地家宜公司支付物业开办费叁拾万元整，自2018年4月1日起至2018年6月30日，由南沈村委会每月向景泽鑫公司支付物业费叁拾万元整，按月进行结算。在此期限内，物业公司不得向业主收取物业费。合同签订后，景泽鑫公司依约进驻南沈新苑履行物业管理义务。2018年5月9日，金地家宜公司作为合同甲方与南沈村委会作为合同乙方，景泽鑫公司作为合同丙方三方签订《南沈安置小区物业管理委托合同》其中对金地家宜公司支付的前期开办费从30万元调整为28万元并对后续物业费的交纳作了约定。但南沈村委会借故不予给付物业服务费人民币90万元。一审法院认为，景泽鑫公司与南沈村委会签订《南沈新苑物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。景泽鑫公司依约履行了物业管理义务，南沈村委会未依约支付物业服务费，应承担支付物业服务费的民事责任。景泽鑫公司请求判令南沈村委会支付物业服务费，有法可依，一审予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：被告西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会于本判决生效后十日内一次性给付原告西安景泽鑫物业管理有限公司物业服务费人民币90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12800元，由被告西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会负担,因本案案件受理费已由原告西安景泽鑫物业管理有限公司预交，被告将负担的案件受理费连同上述应付款一并给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，景泽鑫公司称其一审向法院提交了该公司工作人员工资表且有工作人员到庭作证，南沈村委会主任及村党支部书记亦当庭认可其2018年4月1日进驻南沈新苑小区提供服务的事实。经本院审查，景泽鑫公司一审并未提交其工作人员工资表且申请公司工作人员到庭作证，亦未见南沈村委会主任及村党支部书记当庭认可景泽鑫公司2018年4月1日进驻南沈新苑小区提供服务的事实。二审中，景泽鑫公司亦未提交充分证据证明其2018年4月1日进驻该小区提供物业服务的事实。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。景泽鑫公司与南沈村委会2018年3月1日签订的《南沈新苑物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。虽然该合同约定由南沈村委会和金地家宜公司共同承担代村民每月向景泽鑫公司支付物业费30万元，但因金地家宜公司并非该合同签订主体，故该合同对金地家宜公司并无约束力，因此应由南沈村委会承担向景泽鑫公司支付2018年4月1日至6月30日期间物业费的义务。依照该合同约定，景泽鑫公司自2018年4月1日起为南沈新苑小区提供物业服务，南沈村委会于2018年4月1日至2018年6月30日期间每月向景泽鑫公司支付物业费30万元。因南沈村委会自该合同签订后一直未向景泽鑫公司支付物业费用，故其依法应向景泽鑫公司支付其欠付的物业费。但因景泽鑫公司并未提交充分证据证明其按照双方合同约定于2018年4月1日即进驻南沈新苑小区提供物业服务，结合当事人提交的景泽鑫公司与该小区部分业主签订的《南沈新苑物业管理服务合同》的签订时间以及南沈村委会陈述2018年4月22日业主才开始收房等证据，景泽鑫公司自2018年4月22日起进驻南沈新苑小区并开始提供物业服务具有高度可能性，本院对此予以确认。因景泽鑫公司自2018年4月22日进驻南沈新苑小区并提供物业服务，故南沈村委会至2018年6月30日欠付的物业费应为69万元。综上所述，西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会的上诉理由部分成立；一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8901号民事判决为：西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会于本判决生效后十日内一次性给付西安景泽鑫物业管理有限公司物业服务费人民币69万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，西安景泽鑫物业管理有限公司已预交，由西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会负担9800元，西安景泽鑫物业管理有限公司负担3000元；二审案件受理费12800元，西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会已预交，由西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会负担9800元，西安景泽鑫物业管理有限公司负担3000元。相互折抵之后，西安市雁塔区电子城街道办事处南沈家桥村村民委员会于本判决生效后十日内支付应由其负担的案件受理费3800元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  李 涛审 判 员  李 刚二〇一九年十二月××日法官助理  楚 涵书 记 员  刘明明