广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤04民终2233号 上诉人（一审原告）：郑景芳，女，汉族，1975年8月10日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：施维，女，1967年12月23日出生，香港特别行政区居民，现住广东省珠海市吉大。 委托诉讼代理人：芦海滨，广东华商律师事务所律师。 一审第三人：许惠成，男，1954年2月6日出生，香港特别行政区居民。 一审第三人：林锥，男，汉族，1970年8月13日出生，住广东省珠海市香洲区。 上诉人郑景芳因与被上诉人施维、一审第三人许惠成、林锥案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初11203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郑景芳上诉请求：1.撤销（2018）粤0402民初11203号民事判决；2.改判不得执行珠海市情侣中路X号X座X房（权证号码：CXXXXXX4）；3.诉讼费用由施维承担。事实和理由：一、郑景芳与许惠成之间签订了合法有效的书面买卖合同,一审法院认定双方之间没有真实意思表示和没有签订合法有效的房屋买卖合同错误。首先，许惠成于2011年8月5日出具经公证的《委托书》，委托赖某代为出售涉案房产，包括签订合同、收取购房款。赖某作为许惠成的委托代理人与郑景芳签订《房地产买卖合同》，且赖某在一审中出具证人证言确认了交易真实性。因此，《房地产买卖合同》反映了郑景芳与许惠成的真实意思表示。在没有其他证据否认《房地产买卖合同》有效性的情况下，《房地产买卖合同》真实有效。其次，判断合同是否无效应依据《合同法》第五十二条规定,若合同存在该条规定的五种情形之一，才能认定为无效。一审法院仅以《房地产买卖合同》并非许惠成与郑景芳协商的结果以及约定不符合市场规律和交易惯例为由，认定《房地产买卖合同》无效，显然缺乏依据，且理由均不是《合同法》第五十二条规定的五种情形之一。再次，一审法院认定交易价格并非许惠成与郑景芳协商的结果错误。根据林锥在一审时的陈述，林锥只购买许惠成的商铺，住宅是等确定具体购买人后，再由具体购买人向许惠成购买并直接付款。而林锥向许惠成支付的900万元包括了购买商铺和住宅款项，双方测算涉案房产总价为690910元，这表明许惠成同意以上述价格进行出售。郑景芳也清楚上述价格，也愿意以上述价格购买涉案房产。双方通过林锥对交易价格达成一致意见。这也属于双方协商的结果。而且，《房地产买卖合同》是郑景芳与许惠成的委托代理人赖某当面签订的，如果双方没有对合同条款达成一致意见，也不可能签订《房地产买卖合同》。一审法院仅认定了林锥与许惠成就900万元购买12套房产一事，但忽略了林锥将涉案房产拟出售的价格等情况向郑景芳介绍，郑景芳同意购买价格的事实，进而认定郑景芳与许惠成没有就交易价格进行协商错误。最后，一审法院忽略了《房地产买卖合同》中也有对郑景芳不利的条款，即第五条约定，房屋办理过户时间以许惠成通知为准，但不能超过三年。《房地产买卖合同》约定过户税费由许惠成承担，看似不利于许惠成，但许惠成要求在《房地产买卖合同》中加入第五条，过户时间由许惠成通知为准，就是为了让许惠成能将其名下其他不动产处理完毕后，再办理涉案房产的过户手续，那时候涉案房产的过户税费几乎没有。所以，一审法院认为不符合市场规律和交易惯例的约定是有前提的，也是交易双方协商的结果，是双方的真实意思表示。退一步讲，即使《房地产买卖合同》的约定不利于许惠成，但是赖某作为许惠成的委托代理人，代许惠成在《房地产买卖合同》上签字，这就表明许惠成认可《房地产买卖合同》的约定，也是其真实意思表示。如果许惠成认为赖某的代理行为损害了其利益，也是许惠成与赖某之间的委托代理合同纠纷，并不影响《房地产买卖合同》的效力。而且，许多合同的签订也存在一方利益可能受损的情况，但一方愿意签订就是其真实意思表示，不能以与常规情况不一致就否认其真实意思。因此，一审法院以《房地产买卖合同》约定不符合市场规律和交易惯例即认定非许惠成的真实意思表示错误。综上，郑景芳与许惠成之间签订了合法有效的书面买卖合同。二、郑景芳对于未能过户没有过错。根据《房地产买卖合同》第五条约定，房屋办理过户时间以许惠成通知为准，但不能超过三年。即许惠成在2018年4月13日前将涉案房产过户至郑景芳名下，其就没有违约。所以，在2018年4月13日前郑景芳均无权强制要求许惠成办理过户手续，许惠成也可以拒绝郑景芳的过户请求。即使这样，郑景芳也通过赖某和林锥催促许惠成尽快办理过户手续，但许惠成拒绝办理。由此可见，郑景芳对未能过户没有过错。一审法院仅以当时符合过户的条件，郑景芳却没有办理过户，即认定郑景芳有过错是错误的。一审法院忽视了郑景芳与许惠成之间的约定。涉案房产在合同履行期间就被一审法院查封。对此，郑景芳没有过错。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 施维辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理结果正确应予维持，对珠海市情侣中路X号X座X房的执行行为应当继续进行。二、郑景芳的上诉理由均不成立。1、郑景芳的第一条上诉理由不成立。第一，郑景芳关于价款支付的陈述前后矛盾，伪证造假。在其诉状以及2019年1月29日第一次庭审中，郑景芳称69万余元的房款是其将斗门房子卖掉又向父母借了30多万才筹够。而一审庭审后合议庭依职权向银行调查郑景芳的账户交易信息，却发现该房款是林锥当日在7分钟之内操作的循环转款。郑景芳及林锥均虚假陈述。第二，关于为何约定在三年内办理过户，林锥在2019年1月29日第一次庭审中称“为何合同中写3年办证，因为我与廖某、第三人关于东洲花园X号、X号铺的异议之诉在签订合同的时候怎么想都无论如何会超过3年，所以3年是这么定的。”就是说本案2015年4月13日签订的合同主要条款（过户时间）是因为两个异议之诉的因素影响，这两个异议之诉的原告均是施维。有关X号铺的异议之诉即（2015）珠香民初字第936号案是2015年5月11日立案受理的；有关X号铺的异议之诉即（2017）粤0402民初9915号案是2017年10月25日立案受理的。郑景芳等人如何能提前预知施维将在一个月后提起异议之诉，并且根据异议之诉的审理时间设计本案买卖合同。显然，郑景芳及林锥均虚假陈述。第三，关于2015年4月13日为何在登记中心签订合同却不办理过户。林锥在庭审中陈述税费太高。证据显示，与本案合同时间相近的2014年4月22日许惠成（转让方）与林锥（受让方）办理东洲花园二层商场X号商铺过户及纳税。该7号铺交易价格688248元，转让方许惠成缴纳的所有税费总计纳税26957.3元。本案所谓交易价格仅比X号铺多2662元，为何转让方许惠成就要多缴纳近8万元税费。显然，林锥有意虚假陈述。第四，有关涉案房产所谓2015年4月的交易价格5500元/㎡，总价690910元，比2011年的估价都低近20%。2011年后珠海房价大涨，2015年房价是2011年一倍以上，涉案房产在2015年4月售价约在2万元/㎡。该评估报告中签名评估师李某就是许惠成公证委托代办抵押借款登记的受委托人之一，对涉案房产的价值变化非常清楚。交易价格的约定明显违反常识、常理。2、郑景芳的第二项上诉理由不成立。第一，没有法律上的障碍阻碍办理涉案房产过户；第二，没有政策上的障碍阻碍办理涉案房产过户；第三，所谓2015年过户许惠成要缴纳近10万元税费的说法虚假；第四，所谓延迟三年过户许惠成可以免税的说法没有依据；第五，自2007年起许惠成在珠海两级法院诉讼不断，其名下房产不断被两级法院、数个案件查封拍卖，数年不过户而无视诉讼风险的说法不合常理；第六，就过户事宜，郑景芳明确表示从未见过许惠成。而赖某证言称“（郑景芳）并与本人一起找过许惠成”，自相矛盾；第七，郑景芳称一直在催促许惠成的代理人办理过户，但郑景芳与许惠成所谓的合同中明确注明许惠成的电话，而郑景芳从未致电给拒绝办理过户的卖方，对待办理过户的重大事项消极对待，长期消极不行使登记权利，与常理不合。第八，郑景芳称涉案房产将共同登记在其与儿子林某名下，赖某出具的收款收据也注明收到郑景芳与林某的款项。林某是专业物业代理公司珠海市房博士房地产代理有限公司的法定代表人，在没有法律过户障碍的情况下，长期消极不行使登记权利，与常理不合。第九，郑景芳庭审中称“我对3年的过户期是不清楚……我真的没有认真看过合同。”这个陈述表明本案所谓的买卖合同也不是郑景芳的真实意思表示。综上，一审判决认定郑景芳有过错成立。三、本案涉嫌虚假诉讼，责任人应当承担相应的刑事责任。四、本案涉嫌虚假诉讼，应当传唤许惠成、赖某本人到庭接受询问，应当传唤证人广东明城物业管理有限公司、珠海水务环境控股集团有限公司、卢某出庭作证。五、严厉打击虚假诉讼是最高人民法院维护司法正义的重要举措，本案虚假诉讼性质恶劣、情节严重，请求人民法院从严打击，把本案办成珠海法院打击虚假诉讼的典型案例。 一审第三人林锥述称，1.针对合同是否是许惠成真实意思表达的问题，林锥认为是许惠成的真实意思表达，一审法院认定不是许惠成真实意思表达不妥，林锥支持郑景芳的第一项上诉理由。2.关于过错的问题，林锥拿到和本案相似度几乎99%的东洲花园X号铺的判决之后，林锥去过一审法院，找过审理该案的法官，法官说，中院的判决是生效判决，其无法针对未生效的判决作出预判。林锥当时和法官说，郑景芳学历比较低，不可能知道诉讼。在3年过户期限没届满的时候，郑景芳没有可能提出诉讼，故她基于信任同意迟一点过户，当时郑景芳是不了解因为什么原因无法过户，林锥也没有告诉郑景芳因为许惠成的房子被查封了，且有税费，林锥只告诉她手续尚有问题，所以无法过户。林锥当时口头告诉郑景芳1年左右可以过户，但是合同实际上确实写的是3年，故林锥也认同郑景芳在上诉状中所述的第2点理由，认为郑景芳无过错。林锥不能理解为何施维认为是虚假诉讼，当时郑景芳是真的想买这套房，也是基于对林锥的信任。林锥和廖某约定案涉房产留给郑景芳，林锥也尽力促成郑景芳买成这套房，故林锥完全支持郑景芳无过错。 一审第三人许惠成二审期间没有发表意见。 郑景芳向一审法院起诉请求：1.不得执行珠海市情侣中路X号X座X房（权证号码：CXXXXXX4);2.确认珠海市情侣中路X号X座X房(权证号码:CXXXXXX4)为郑景芳所有；3.诉讼费用由施维承担。 一审法院经审理认定事实如下：在施维诉许惠成合同纠纷一案中，根据施维的申请，一审法院作出（2013）珠香法民一初字第3107号民事裁定书，裁定：一、查封许惠成名下位于珠海市香洲区吉大情侣中路4号东洲花园X层商场X号商铺。一审法院审理后作出（2013）珠香法民一初字第3107号民事判决，判令：一、许惠成应自判决生效之日起10日内，支付施维港币311000元及利息（以支付当日港币兑人民币的汇率折算人民币支付，并从2013年5月23日起，按中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率计付利息，至付清日止）。二、驳回施维的其它诉讼请求。本案一审受理费人民币8564元，保全费人民币5000元，合共人民币13564元，施维负担人民币13314元，许惠成负担人民币250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决宣判后，施维、许惠成均不服向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2015）珠中法民四终字第107号民事判决，判令：一、撤销（2013）珠香法民一初字第3107号民事判决；二、许惠成于判决发生法律效力之日起十日内向施维支付港币1680904.61元及利息（利息按照2013年6月7日中国人民银行的港币兑换人民币中间基准价以港币1680904.61元折算成人民币后为基数，自2013年6月7日起按中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率计至实际付清之日止）；三、驳回许惠成的上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8564元、保全费人民币5000元，共计人民币13564元，由许惠成负担。二审案件受理费人民币17423元，由许惠成负担。 上述民事判决发生法律效力后，许惠成未能自觉履行，施维向一审法院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤0402执10815号。在执行过程中，一审法院依法向许惠成发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务，并如实向一审法院申报财产。珠海市不动产登记中心出具的不动产权登记表记载位于珠海市香洲区情侣中路X号X座X房权属人为许惠成。2018年3月20日，一审法院作出（2017）粤0402执10815号执行裁定书，裁定：查封许惠成名下位于珠海市香洲区情侣中路X号X座X房。郑景芳作为异议人向一审法院提出书面异议，请求：解除对珠海市香洲区情侣中路X号X座X房（权证号码：CXXXXXX4）的查封，中止对该标的物的执行。一审法院经审查后作出（2018）粤0402执异312号执行裁定书，裁定：驳回异议人郑景芳的异议请求。郑景芳不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。 另查明：2011年8月16日，广东省珠海市珠海公证处出具《公证书》，载明许惠成、林某于2011年8月2日到公证处在《委托书》上签名。《委托书》的内容为：许惠成、林某是位于珠海市吉大九洲大道德丰大厦X栋X房、X房、X房、吉大情侣中路X号东洲花园二层商场X、X、X、X、X、X、X号、情路中路X号X座X房、X房、香洲柠溪路X号X栋X房的权属人，现委托赖某、陈某、李某为代理人，受托人之一均可代为办理如下事宜：一、由于许惠成、林某夫妻分别向林锥、廖某各借款人民币850万元并以上述所有房产作为抵押物为上述借款作抵押担保，故许惠成、林某委托受托人代为办理上述全部房屋的个人借款抵押登记手续并领取相关证件、房地产权证；二、代为接受房产登记机关询问；三、如许惠成还清上述全部借款，则受托人有权代为办理注销全部房屋抵押登记手续，签署并领取相关资料、领取房地产权证；四、办理出租上述全部房屋的手续，出租上述房屋并收取租金及出具票据。办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：一、确定买主、商议并决定房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；二、代为接受房地产登记机关询问，以及办理上述房屋的过户手续；三、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；四、代收售房款（包括银行按揭款）以及缴纳相关税费；五、办理上述房屋水电、煤气、有线电视、物业管理等相关事宜的结清、更名手续。委托期限自签署之日至2030年8月4日止。 郑景芳举证一份签订日期为2015年4月13日、签约方为许惠成（甲方）、郑景芳（乙方）、林锥（丙方）的《房地产买卖合同》，合同载明三方约定如下：一、丙方于2011年7月30日向甲方购买了位于珠海市吉大情侣中路X号东洲花园X栋X房，并支付全部购房款，甲方于2011年8月1日将房屋交付给丙方。二、甲方拟将上述房屋另行转让给乙方，丙方同意甲方将房屋另行转让给乙方。乙方对于甲方的房屋作了了解，愿意按现状购买。三、房屋建筑面积125.62平方米，使用功能为住宅，无抵押、无查封，房屋为空房无租赁，因多年失修，部分墙面批荡已脱落，地砖有破损，门窗已损坏。四、经甲、乙方双方协商一致，房屋成交价格为690910元；乙方在签订合同后七日内一次性向甲方支付全部购房款；因丙方已经向甲方支付了购房款690910元，所以乙方所须支付的购房款应支付至甲方指定的收款账户上，甲方指定的收款账户收到全部购房款后，视为乙方已经履行本合同的全部付款义务。五、房屋办理过户时间以甲方通知为准，但不能超过三年。六、丙方应当在乙方支付全部购房款后三日内将X房交付给乙方，丙方将X房交付乙方，则视为甲方完成交付义务。七、本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，各项税、费均由甲方承担。合同每一页，郑景芳、林锥本人签名，赖某代许惠成签名。郑景芳和林锥确认两人曾经是夫妻关系，育有一子，于2002年离婚。 关于合同签署的相关情况，郑景芳陈述，上述合同是2015年4月13日在房地产登记中心2楼大厅签订，郑景芳、林锥和赖某三人在场，没有其他人，合同是赖某提供的，许惠成在香港来不了珠海，只签了合同没有办理过户，许惠成说三年内可以办理过户；郑景芳称没有认真看公证书，只知道赖某是许惠成的委托人，不记得赖某有没有说过能否协助过户，从来没有见过许惠成，只听说房屋是拍卖来的，过户时手续不齐，儿子在上海上大学，要过户到郑景芳与其儿子名下，所以没有办理过户。林锥陈述，郑景芳小学没毕业，文化程度不高，到交易中心的时候是要交税，但税费太高了，2015年许惠成要交的税费将近10万块，郑景芳要交1-2万元的税；合同中写3年办证是郑景芳基于对林锥的信任，因为林锥与廖某、许惠成关于东洲花园X号、X号铺的异议之诉在签订合同的时候怎么想都不会超过3年，林锥就对郑景芳说不要这么急，等其他案件解决了，许惠成几乎是免税的，否则的话许惠成不会配合办理过户，所以约定3年过户。 2015年4月17日10时23分和13时32分，林锥分别向郑景芳名下卡号尾号为1697的账户转账存入10万元和60万元。同日13时35分，郑景芳从该账户向赖某转账支付款项690910元。赖某又于当天将款项690910元转账支付给林锥。同日，赖某代许惠成向郑景芳出具收据，内容为：收到郑景芳、林某交来珠海市情侣中路X号X座X房购房款人民币690910元。 林锥陈述，案涉房产2011年8月1日交付给林锥时对外出租，郑景芳对案涉房产装修前都是由林锥收取租金，直到2015年4月17日，林锥将案涉房产移交给郑景芳。 关于购买案涉房产的资金来源，郑景芳陈述，2014年之前就与林锥说要更换一套有电梯的房子，看了案涉房产后准备购买，2014年将斗门的房子卖了，但房款不够，又向父母借了30多万元，剩余的钱来装修。郑景芳举证2014年4月30日签署的《房地产买卖协议》，显示郑景芳将其名下珠海市斗门区井岸镇滨江东小区X号X房以38万元的价格出售。林锥陈述，2011年其曾建议郑景芳承接案涉房产，搬回市区住，2014年左右郑景芳同意了并委托中介公司卖了斗门的房子，由于林锥和廖某已向许惠成付清案涉房产的款项，所以郑景芳直接将售房款逐批给了林锥，郑景芳向父亲借钱给林锥后还是不够69万多元，是林锥自己加了点钱才把钱还清。付款时廖某说，如果款项没有付给许惠成，会否将来税费会增加，林锥对廖某说按合同约定房子要过户到指定人员，应该不存在，廖某说要谨慎点，还是将钱打到许惠成名下，不要以后讲不清，以为是我们卖给郑景芳，所以林锥将款项付给郑景芳，郑景芳再转给赖某，赖某再转给林锥。 2019年1月24日，赖某作为证人出具一份书面《证人证言》，称其作为许惠成的代理人在2015年4月13日与郑景芳签订了《房地产买卖合同》，将许惠成的珠海市香洲区情侣中路4号X座X房出售给郑景芳。2015年4月17日，郑景芳将全部房款付给本人，本人也将该房交给郑景芳。此后，郑景芳就该房的过户事宜一直与本人沟通，并与本人一同找过许惠成。许惠成则表示现在过户税费很高，而且合同约定的过户期限没有到，要求再等等不同意过户。许惠成没有同意，本人也无权办理过户手续，所以该房一直没有过户。 在调查案涉房产未过户的原因时，审判员问：“林锥，据你所说，你与廖某向许惠成购买的7套住宅都转卖出去？”林锥答：“都卖出去了，除了涉案房屋没有办理过户。”审判员问：“为何案涉房产没有办理过户？”林锥答：“就是因为税费。”审判员问：“为何其他住宅都过户了？”林锥答：“其他住宅的税费都由买方承担或价格里包含税费。”审判员问：“在优惠房价情况下，为何这一套不是由买方承担税费？”林锥答：“这是我与廖某争取得来的，因为原告的经济状况我非常清楚，原告的所有钱都捐了。所以廖某就同意了，第三人许惠成如果是最后一套房，税费按珠海政策，税费是可以减免的，所以几乎税费为零。”审判员问：“根据林锥的说法，7套住宅再次转卖出去，是需要经过林锥与廖某的同意，这些房价是否也是由林锥与廖某决定？”林锥答：“900万总房款，做了分配，商铺由我购买，住宅由大家共同找熟悉的人或自己的员工来承接，所以价格就要把税费进行测算，最后一套涉案房屋，由于考虑税费可以减免，合同约定其不承担卖方承担的税费。是基于第三人许惠成的出售给我们的价格来测算出来的房价。” 为证明在查封前，郑景芳已实际占有案涉房产，郑景芳向一审法院提交如下证据：①7份广东明城物业管理有限公司于2018年5月15日出具的《收费专用凭据》，显示郑景芳缴纳了案涉房产2015年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费、生活垃圾处理费、公共电费公摊等。②珠海市水务环境控股集团有限公司出具水费缴纳清单和13张《广东省非税收入（电子）票据》以及郑景芳名下尾号为5675的中国建设银行存折，显示郑景芳以银行卡方式支付了案涉房产2016年9月至2018年9月的水费。③东洲花园管理处于2018年10月17日出具的《证明》，载明案涉房产于2015年开始由郑景芳使用至今，并每月按时缴纳物业管理费、公共分摊，水费、电费由供水供电部门收取。④照片，郑景芳主张对案涉房产进行了装修并入住后的状况。 另外，郑景芳还举证《企业法人营业执照》、珠海市劳动和社会保障局《证明》、月工资表以及（2003）珠法民二初字第18-6号民事裁定书，主张施维曾是许惠成的员工以及施维的委托诉讼代理人芦海滨曾是许惠成的委托诉讼代理人，施维和许惠成关系密切，可能恶意串通，虚构债务，骗取他人财产。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对于案外人郑景芳在本案提起的执行异议之诉，一审法院需审查郑景芳对涉案执行标的即珠海市香洲区情侣中路X号X座X房（权证号码：CXXXXXX4）是否享有阻止执行的民事权益。案外人郑景芳同时可以提出确认其权利的诉讼请求。 关于确认案涉房产为其所有的诉讼请求，一审法院认为，许惠成系案涉房产的登记权属人，郑景芳就案涉房产与许惠成、林锥签订《房地产买卖合同》，并未办理案涉房产的过户手续，郑景芳基于合同享有的权利是债权请求权，而非物权请求权。故郑景芳请求确认案涉房产为其所有，缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持。 关于不得执行案涉房产的诉讼请求，郑景芳应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郑景芳请求终止对案涉房屋执行，须证明其已同时满足上述规定的条件。 案涉房产于2018年3月20日被查封，郑景芳举证与许惠成、林锥于2015年4月13日签订了《房地产买卖合同》。从一审法院调查情况来看，案涉房产交易情况与《房地产买卖合同》并不一致，《房地产买卖合同》不能反映许惠成和郑景芳之间真实意思表示以及双方就案涉房产交易达成合法有效的房屋买卖合同。其一，关于成交价格的确定，根据《房地产买卖合同》第一条和第二条的约定可知，林锥在2011年7月30日向许惠成支付了案涉房产全部购房款，并同意许惠成将案涉房产转卖给郑景芳。第四条约定经许惠成和郑景芳双方协商一致X房成交价格为690910元。然而根据林锥的陈述，林锥和廖某曾支付900万元向许惠成购买包括案涉房产在内的12套房产，案涉房产的成交价格是将900万元摊入十二套房产并考虑可能的税费后确定，并非许惠成和郑景芳协商的结果。其二，关于款项支付情况，2015年4月17日当天，林锥向郑景芳转账支付70万元，郑景芳向许惠成的代理人赖某支付款项690910元，赖某收取了郑景芳款项690910元后直接转付给林锥，可见许惠成在《房地产买卖合同》约定的转卖行为中无任何收益，而且该合同还加重了许惠成的义务。根据林锥陈述，许惠成将包括案涉房产在内的十二套房产转让给林锥和廖某，许惠成无需承担过户所需税费，而在将案涉房产转卖给郑景芳后，许惠成反而要承担案涉房产过户的税费，显然该约定不符合市场规律和交易惯例，足以印证《房地产买卖合同》并非许惠成真实意思表示。其三，关于过户时间约定，郑景芳、林锥以及许惠成的代理人赖某在珠海市房产登记中心签订的《房地产买卖合同》，且案涉房产当时完全具备过户条件，但郑景芳未及时与许惠成办理房产过户手续，反而因为税费问题消极处理过户事宜，即在合同第五条约定房屋办理过户时间以许惠成通知为准，从而导致案涉房产查封前仍未能过户，郑景芳存在过错。 根据上述分析，一审法院认为，郑景芳举证不足以证明在人民法院查封之前其与许惠成已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且郑景芳对于案涉房产未能过户的原因有过错，故郑景芳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回郑景芳关于不得执行案涉房产的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决驳回郑景芳的诉讼请求。本案一审案件受理费16751元，由郑景芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了下列证据： 郑景芳提交一份（2016）粤04民终2019号民事判决书；施维提交以下九份证据材料：1.（2018）粤0402执异312号《听证笔录》；2.（2017）粤0402执10815号《执行裁定书》；3.（2015）珠香民初字第936号《受理案件通知书》；4.（2015）珠香民初字第936号《民事判决书》；5.（2017）粤0402民初9915号《受理案件通知书》；6.（2017）粤0402民初9915号《民事判决书》；7.东洲花园二层商场X号商铺过户资料（纳税证明、申请书等）；8.粤珠公评（估）字（2011）2011XXXX1号《房地产估价报告》；9.珠海市天厦房地产开发有限公司《企业基础信用报告》。林锥提交以下八份证据材料：1.出售物业代理合同；2.银行转账凭证（中国建设银行客户交易详细信息）；3.说明书（证明书）；4.银行转账凭证（中国建设银行个人活期账户交易明细）；5.说明书（证明书）；6.房屋买卖合同；7.公证书；8.发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院二审查明如下事实： 本院做出的已经发生法律效力的（2016）粤04民终2019号民事判决查明如下事实：2010年12月3日，珠海市中级人民法院因施维申请执行许惠成一案作出（2009）珠中法执字第161号之三民事裁定，查封许惠成名下包括涉案房产在内的13套房产。上述13套房产评估总价12644314元。2011年7月11日，珠海市联华拍卖有限公司发布公告，拟于8月2日对上述13套房产进行拍卖。2011年7月30日，许惠成（甲方）与林锥、廖某（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方拟将前述13套房产转让给乙方，乙方愿意购买该房地产。二、交易总价900万元。第一期乙方应于8月2日前支付甲方850万元，直接支付至珠海市中级人民法院的账户。第二期甲方在房产交易中心为乙方指定的客户办理过户手续领取房地产权证后，支付剩余房款计50万元。三、在支付第一期楼款之日甲方与其太太应携带有关资料到房产中心给乙方指定的客户办理过户手续。四、乙方付清第一期房款之日，由甲方将该房地产交付给乙方使用或由乙方收取租金。五、甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制（除现珠海市中级人民法院查封以外），若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的经济损失的，由甲方负责赔偿。六、上述过户买卖所需缴纳的一切税费，由乙方承担。2011年8月1日，廖某、林锥分别向珠海市中级人民法院汇款支付425万元，许惠成对此出具收据。8月2日，珠海市中级人民法院出具两份收据，说明收到代许惠成支付的上述款项。2012年8月22日，许惠成出具收据，说明收到林锥支付的购楼款50万元。2011年8月5日，许惠成、林锥、廖某向珠海市珠海公证处申请办理《抵押借款合同》公证并赋予该合同强制执行效力。《抵押借款合同》主要内容为：甲方（借款人、抵押人）许惠成向乙方林锥、廖某（出借人、抵押权人）借款1700万元，甲方提供包括涉案房产在内的前述13套房产作抵押。 （2016）粤04民终2019号民事判决认定：许惠成与林锥、廖某之间的真实意思为房屋买卖合同关系，并非借款合同关系。 林锥二审提交的中国建设银行客户交易详细信息显示：2014年9月4日，郑景芳名下的尾号1697账号向林锥名下的尾号8888账号转账8万元。 林锥二审提交的王某出具的《证明书》的内容为：“我在2015年1月4日替郑景芳支付了购买珠海市情侣中路10号（东洲花园）X座X房的购房款￥612500元”。中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2015年1月4日，王某名下的尾号0728账号向林锥名下的尾号8888账号转账612500元。林锥称，王某系其母亲，与郑景芳原系婆媳关系。 林锥二审提交的廖某出具的《证明书》内容为：“在2015年4月13日，郑景芳作为指定的第三人与许惠成签订珠海市情侣中路10号（东洲花园）X座X房的买卖合同；在郑景芳与许惠成签约前，我已经与林锥针对该套房进行分配结算，该套房归林锥支配，因此，郑景芳的购房款直接支付给林锥”。 林锥二审提交的发票显示：2015年4月17日，许惠成向珠海市天厦房地产开发有限公司支付珠海市情侣中路X号X座X房代理费13800元。林锥称，该笔费用的实际支付人是廖某与林锥。 郑景芳称，因为赖某持有许惠成的经公证的授权委托书，整个购房过程中，其一直都是与赖某进行沟通；在签订合同时，郑景芳一直是和赖某、林锥沟通；因为有公证的授权委托书，郑景芳认为赖某有权利签订合同，且合同条款也应有权利决定，而赖某同意了条款，也应当认定为已经许惠成同意。 林锥称，许惠成在与林锥和廖某的沟通过程中，在本案前后表达的意见均是，如果税费等需要他本人去交的，林锥或廖某必须第一时间交钱给他，否则他就通知赖某停止交易。香港的所得税必须是许惠成本人账户去支付的。 林锥称，郑景芳是委托其代为出售斗门的房子，购房款直接给林锥。当时是林锥方的工作人员与廖某之间结算的。林锥提交的《情况说明》中“关于郑景芳付款说明”说明如下：“在郑景芳同意卖掉她在斗门金台寺附近的房屋后，为了她能够回归正常的生活，全家人都动员起来帮助她付清珠海市东洲花园X座X房，其中包括她的父母、我的父母，大家都凑钱来帮助她付清房款；在2014年9月4日，郑景芳在扣除房屋装修必要的费用外，把最后的、仅余的8万元支付给我，作为支付X房的余款；在2015年4月13日前，郑景芳购买东洲花园X座X房的款项已全部付清，由于买卖双方当日无法办理过户手续，针对X房的交易方式及过户时间等签订了一份详细约定的合同，故此购房款69万元重新走了一次账，即林锥将已收楼款69万元退回给郑景芳，郑景芳支付给赖某，赖某再付给林锥”。 经审查，一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为： 一、关于本案的法律适用问题 施维、许惠成均系香港特别行政区居民，故本案属涉港案外人执行异议之诉，应当参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因本案争议标的在广东省珠海市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第二款关于最密切联系原则的规定，内地法与本案涉外民事关系有最密切联系。故本院依法适用内地法律作为处理本案争议的准据法。 二、关于郑景芳对案涉X房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郑景芳本案上诉请求不得执行案涉X房，根据上述规定，郑景芳须举证证明其已同时符合上述规定的四种情形且其权利能够排除执行。 本案中，郑景芳提交了《房地产买卖合同》、《公证书》、银行转账凭证、收据、缴费清单等证据用以证明郑景芳与许惠成签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，并在执行标的被查封前已实际占有了执行标的，且对执行标的未办理过户登记没有过错。对此，本院分析认定如下： （一）关于《房地产买卖合同》及未办理过户登记的原因 许惠成与林锥、廖某2011年7月30日签订的《房地产买卖合同》约定，许惠成将包括涉案房产在内的13套房产以900万元的价格转让给林锥、廖某，许惠成给林锥、廖某指定的客户办理房产过户手续，过户买卖所需缴纳的一切税费由林锥、廖某承担。生效裁判文书已认定许惠成与林锥、廖某之间的真实意思是房屋买卖合同关系。 根据本案查明事实及当事人陈述，案涉2015年4月13日《房地产买卖合同》是在许惠成的代理人赖某与林锥、郑景芳三人在2015年4月13日去房产登记中心办理过户手续，因税费问题最终没有过户的情况下，许惠成的代理人赖某与郑景芳、林锥在当天签订了该合同。三方因为税费问题，考虑到等其他案件都解决，许惠成名下只剩下最后一套房产即案涉房产的时候再办理过户手续几乎是免税的情形，三方在该合同中约定：各项税费均由许惠成承担，并约定房屋办理过户时间以甲方（许惠成）通知为准，但不能超过三年。显然，2015年4月13日《房地产买卖合同》关于各项税费均由许惠成承担的约定，与前述2011年7月30日《房地产买卖合同》关于过户所需缴纳的一切税费由林锥、廖某承担的约定并不一致。此外，根据林锥二审期间的陈述，许惠成在与林锥和廖某的沟通过程中所表达的意见是，如果税费等需要许惠成本人去交，林锥或廖某必须第一时间交钱给许惠成，否则许惠成就通知赖某停止交易。那也就是说，即便2015年4月13日《房地产买卖合同》约定各项税费均由许惠成承担，但税费的实际支付人都是林锥或廖某。因此，郑景芳本案关于许惠成因税费过高不配合办理过户的理由并不成立。 根据许惠成与林锥、廖某2011年7月30日签订的《房地产买卖合同》约定，许惠成只是配合林锥、廖某为其指定的客户办理房产过户手续，且许惠成已公证委托赖某代为签订房屋买卖合同、代为办理房产过户等相关事宜。在2015年4月13日许惠成的代理人赖某与林锥、郑景芳三人去房产登记中心办理涉案房产过户手续的时候，涉案房产完全具备过户条件，但郑景芳并没有及时与许惠成的代理人办理涉案房产的过户登记手续，反而仅基于税费减免因素考虑，同意延迟过户，签订《房地产买卖合同》，对过户事宜消极处理，从而最终导致案涉房产在法院查封之前未能过户。郑景芳显然对此存在过错。一审法院关于郑景芳对未办理过户登记存在过错的认定，并无不当，本院予以维持。 （二）关于购房款 关于涉案房产购房款的支付情况，当事人在本案一、二审陈述不一致。第一，郑景芳本案起诉主张其已付清购房款，郑景芳本人称其把斗门的房子卖了，又向其父母借了30多万，剩下的钱拿来装修。为此，郑景芳向一审法院提交了2015年4月17日银行转账凭条，证明其已向许惠成的代理人赖某支付购房款690910元。一审法院依职权调取的郑景芳名下该账户交易明细显示：2015年4月17日当天，林锥向郑景芳转账支付70万元，郑景芳向许惠成的代理人赖某支付款项690910元，赖某收取了郑景芳款项690910元后又转付给林锥。显然，正如一审判决所认定，在这个过程中许惠成没有任何收益。第二，按照林锥的说法，因林锥和廖某已向许惠成付清案涉房产的款项，所以郑景芳只需将购房款付给林锥就可以，然而林锥作为收款方关于购房款的支付情况，一、二审说法不一。林锥一审陈述，2014年郑景芳委托中介公司卖了斗门的房子，由于林锥和廖某已向许惠成付清案涉房产的款项，所以郑景芳直接将售房款逐批给了林锥，郑景芳向其父亲借钱给林锥后还是不够69万多元，是林锥自己加了点钱才把钱还清；因担心税费增加的问题，所以林锥将款项付给郑景芳，郑景芳再转给赖某，赖某再转给林锥。林锥二审称，郑景芳向其支付8万元，林锥的母亲王某代郑景芳向其支付了涉案房产部分房款612500元，但该说法与郑景芳本人关于购房款筹集支付情况的陈述并不一致，且林锥所提交的612500元交易明细及其母亲王某出具的《证明书》亦不足以证明当年的该笔交易是王某代郑景芳支付涉案房款的事实。因此，本院无法确认当事人之间关于案涉房产真实的交易情况。本案现有证据亦不足以证明郑景芳关于其已付清全部购房款的主张。 综合上述分析，郑景芳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，郑景芳提交的证据不足以证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院驳回郑景芳关于不得执行案涉房产的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人郑景芳的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人郑景芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭建勇 审判员  唐育萍 审判员  王文娟 二〇一九年十二月十七日 书记员  黎明华