陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终11461号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西华原房地产开发有限公司，住所地：西安市灞桥区（东城第一小学对面）。法定代表人：郭维娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高鹏，陕西岚光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1985年11月23日出生，汉族，西安三六九九网络科技有限公司员工，住西安市灞桥区。上诉人陕西华原房地产开发有限公司（以下简称华原公司）因与被上诉人**商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华原公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回**诉讼请求；2、一、二审诉讼费由**承担。事实与理由：1、华原公司在收取**185375元后，即开始办理网签手续，并将《商品房买卖合同》（预售）打印好交给**，但**将《商品房买卖合同》（预售）拿走后一直未签字返还给华原公司，也未就该合同进行过协商。2、华原公司提供的《商品房买卖合同》（预售）为复印件。其内容仅用于办理网签备案手续，该份合同双方均未签字盖章，双方实际上并未签订《商品房买卖合同》，**未签署合同的同时也未办理银行按揭手续以支付房款的行为，足以证明**没有与华原公司签订并履行《商品房买卖合同》（预售）的意愿。华原公司已办理涉案房屋的网签手续，单方面无法注销，故在**起诉后提起反诉。要求解除该《商品房买卖合同》（预售），但实际上双方的《商品房买卖合同》（预售）并未签订，更没有形成事实上的商品房买卖关系。**认为华原公司反诉是为了涨价，但不签合同的是**，而不是华原公司，并且当时西安的房屋并未涨价，华原公司没有不签订《商品房买卖合同》的动机和理由。3、一审判决认定的“华原公司未进行催告，逾期行使解除权等并无根据，双方之间没有签订商品房买卖合同，因此也不存在继续履行合同的情形”。华原公司所提的解除是对双方没有签订商品房买卖合同的确认，以便注销网签备案手续，所要求的违约金实质上是对**未签合同，给华原公司造成损失的弥补。**辩称，一审法院认定事实清楚，**与华原公司已经签订了正式的《商品房买卖合同》，但是因为要办理贷款，华原公司把**的合同收回。**向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令华原公司继续履行合同，向**交付房屋，并协助**办理产权登记；2、判令华原公司承担本案的诉讼费用。华原公司向一审法院提出反诉请求：1、解除华原公司与**2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》(预售）；2.判令**向华原公司支付违约金50030元（按总房款8%计算）。一审法院经审理查明，2016年4月19日，**与华原公司签订《臻园阳光房屋订购单》，**订购华原公司开发的臻园阳光2号楼2单元22805室，房屋面积为121.85㎡，单价5123.33元/㎡，总价为625375元。**支付首付款195375元，申请商业贷款43万元，约定正式签约日期为2016年4月25日。该定购单签订当天，**向华原公司支付定金10000元。2016年4月21日，**向华原公司支付购房首付款185375元。诉讼中，**在西安市住房保障和房屋管理局网站查询到，**、华原公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年4月21日网签，2016年8月19日登记备案，合同登记号Y16118467。备案信息显示所购买的房屋为纺织城三棉纺正街两侧棚户区XX区（臻园阳光）2幢楼22805号房。**认为其将签署的《西安市商品房买卖合同》交于华原公司，让华原公司盖章，但华原公司至今未给其合同。华原公司认为**拿走合同后，并未交回华原公司。根据华原公司当庭提交的《商品房买卖合同（预售）》显示：出卖人为华原公司，买受人为**，但双方均未签字。该合同约定的项目名称与商品房基本情况与**在西安市住房保障和房屋管理局网站查询内容基本一致。同时约定与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型：在建工程抵押，抵押人：华原公司，抵押权人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行，抵押登记机构：西安市房屋管理局，抵押登记日期：2016年7月22日，债务履行期限：2016年7月3日至2019年7月3日。付款方式为：商业贷款。买受人应当于2016年4月21日前支付首期房价款195375元，余款43万元申请贷款支付。该合同第八条和附件四对逾期付款约定：若买受人未按合同约定的时间办理完毕按揭贷款或未按期提供按揭所需资料或相关按揭费用，每逾期一日，买受人应按未付购房总款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的8%向出卖人支付违约金。并约定该商品房交付时间为2016年10月30日前，及逾期交付的责任。**认为该合同与网签合同不一致，网签合同时并未约定该商品房为抵押情况。后因**、华原公司之间无书面签订的房屋买卖合同，故**对剩余款项亦未办理商业贷款，经多次协商未果。曾于2018年10月11日华商报第五版下方报道了其维权信息。显示：因华原公司要求变更合同（在建房产被抵押某银行，贷款银行也随之改变），引起业主维权，直至2017年春大部分业主相继收房。**作为业主代表之一，未收到华原公司通知其办理银行按揭手续，及退房通知，也未拿到房屋钥匙，但房管局网签备案信息显示其为该小区业主，**找到华原公司相关人员后，华原公司工作人员表示因房价上涨无法协调。一审法院认为，华原公司承认**的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。合同当事人应全面履行合同义务。**、华原公司2016年4月19日签订订购单后，**依约支付首付款195375元，后因故未办理银行按揭贷款，但无相关证据证明系**过错造成，且查询后显示**、华原公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年4月21日网签，2016年8月19日登记备案，合同登记号Y16118467，该房屋为纺织城三棉纺正街两侧棚户区XX区（臻园阳光）2幢楼22805号房。故应视为双方之间已形成事实上的房屋买卖关系。**虽未支付剩余款项，但根据华原公司所提交的合同，对剩余款项并未约定交付期限，也无证据证明**不愿继续履行合同义务，且在**2016年4月21日交付首付款后，对剩余款项的支付问题华原公司一直未提出相关措施，根据《最高人民法院的解释》第15条之规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”因华原公司一直未进行催告，且在2017年春对该批商品房已交付，其明显逾期行使解除权，故其解除权已消灭。对其反诉请求不予支持。因**要求继续履行合同，应按照合同约定支付剩余款项后，华原公司履行交付房屋的义务。综上所述，**、华原公司之间房屋买卖合同应继续履行，华原公司反诉要求解除此合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十五条、第一百五十九条及《最高人民法院的解释》第15条之规定，判决如下：一、**、华原公司之间的房屋买卖关系合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务，**于本判决生效后10日内交付华原公司房款43万元；同时华原公司将纺织城三棉纺正街两侧棚户区XX区（臻园阳光）2幢楼22805号房交付**。二、驳回华原公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5026元，**已预交，现由华原公司承担，并于本判决生效后10日内支付给**；反诉费5026元，华原公司已预交，由其自行承担。二审经审理查明，网签备案的《商品房买卖合同》的内容系**与华原公司协商确定的，**称其愿意向华原公司一次性支付剩余购房款43万元。一审法院查明的其余事实。本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。**与华原公司就涉案房屋曾签订《订购单》，后双方在履行订购单的约定时，于2016年4月21日协商确定了《商品房买卖合同》的具体权利义务，且**根据《商品房买卖合同》的约定向华原公司支付了首付款，华原公司也实际收取了**的首付款，即使双方未在《商品房买卖合同》上签字确认，但合同内容系双方协商一致确定，且**基于合同约定履行了首付款的付款义务，华原公司也接受了，故应认定双方房屋买卖合同成立。根据双方合同的约定，**剩余购房款系按揭贷款支付，但华原公司一直未启动涉案房屋的按揭贷款事宜，导致**未办理涉案房屋的按揭贷款手续，现**自愿一次性支付剩余购房款43万元，既履行了合同的后续付款义务，也未增加华原公司的合同负担，一审法院予以准许是正确的。根据双方合同约定，涉案房屋已到了交付时间，一审法院判令华原公司在**支付完剩余购房款43万元后向**交付涉案房屋并无不妥。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10054元，陕西华原房地产开发有限公司已预交，由陕西华原房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十二月十六日  书 记 员  袁   萱  1