浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终4129号上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司，住所地乐清市虹桥镇虹桥西路53-55号，统一社会信用代码91330382070694554T。负责人：王寿球，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：余文静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张良强，男，1969年12月29日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：徐庆，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司（以下简称宝鑫时代购物中心）因与被上诉人张良强租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝鑫时代购物中心上诉请求：撤销一审判决，改判支持宝鑫时代购物中心的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方己于2018年11月7日协商解除租赁合同，属事实认定错误。首先，根据宝鑫时代购物中心向卓海华核实，卓海华在2018年11月7日前曾多次与张良强电话联系，明确告知张良强在缴纳水电费，并过来协商好公司近期租金损失的情况下，才能请示领导协商解除合同事宜，并配合其办理腾退，张良强也同意过来协商解除事宜。但当日张良强来到公司后，既没有来协商解除事宣，也未缴纳拖欠的水电费，并在未通知宝鑫时代购物中心的情况下私自腾退，拆除空调，待宝鑫时代购物中心方工作人员发现时，张良强己经搬离了大部分物品，只剩一些不值钱的桌椅盆柜。卓海华前去阻止，明确表示在张良强未支付水电费，未赔偿损失情况下，不同意解除，要求其按照合同约定继续履约。张良强提出水电费在保证金里扣减，多余部分保证金还要退回，卓海华表示公司不同意，双方无法达成一致意见。张良强遂让搬迁工人撤离，自己上了一把锁。卓海华傍晚下班前看到张良强锁了门，为防止其他争议，也上了一把锁。但该店面的侧门和后门都开着，可随意进出。可见，双方并未就解除租赁合同达成一致意见。其次，2019年1月9日，宝鑫时代购物中心出具一份催缴租金等费用的《告知函》，要求张良强继续支付下年租金，张良强签收确认后也未向宝鑫时代购物中心提出双方合同己经解除的问题。2019年1月20日，张良强私自偷偷录音，这份录音里的内容显示出当时张良强还答应支付拖欠的水电费，但是一直没有任何行动，张良强也承认当日双方因为水电费没有缴纳没有谈妥解除事宜。一审法院以宝鑫时代购物中心叫张良强过来腾退就认定双方己经解除租赁合同，明显错误。宝鑫时代购物中心在一审中也提供了卓海华的录音记录，卓海华在此份录音里明确解释了当时其叫张良强过来搬迁是有前提的，是要先协商解除事宜。一审法院跳过该前提，直接认定解除，又从结果上认定搬离没有达成一致意见，逻辑上存在错误。如果双方就解除达成一致意见，宝鑫时代购物中心不可能不让张良强搬离。第三，在一审庭审中，张良强承认自己上了一把锁，而且是先上的锁，宝鑫时代购物中心为了防止纠纷才又上了一把锁，是行使不安抗辩权，而且留有后门和侧门可以进出，没有超过必要的限度。张良强因经营不善，在第二年租期到期前己经停业并注销了个体工商户，故并非宝鑫时代购物中心一把锁导致其继续经营的目的无法实。第四，根据合同约定，腾退时需要双方到场，张良强自己偷偷搬迁，宝鑫时代购物中心的人员并不在场。宝鑫时代购物中心工作人员发现其擅自搬离，即要求其立即停止该行为，并表示不同意解除租赁合同，张良强当时未提出任何主张。甚至在2019年1月20日还到公司协商并录音，从其种种表现可以推断出双方并未就解除合同一事达成协议。二、一审法院在作出判决的一个多月以后才向宝鑫时代购物中心送达判决书，程序严重违法。张良强辩称，张良强已与宝鑫时代购物中心的客户经理卓海华等人协商一致解除租赁合同。二、一审法院不存在程序违法问题。宝鑫时代购物中心向一审法院起诉请求：1、解除宝鑫时代购物中心、张良强之间签订的《商铺租赁协议》，张良强自解除之日起立即腾退；2、张良强支付宝鑫时代购物中心自2018年11月5日起至实际腾退之日止的租金。3、张良强支付宝鑫时代购物中心违约金48000元（以租金60万元为本金按照每月2%计算）。4、张良强支付租赁场地物业费至实际腾退日止；5、张良强支付自2018年8月至2018年11月止的水费2830元和电费29040元。在审理中，宝鑫时代购物中心明确第二项诉讼请求中的年租金标准是60万元；第三项诉讼请求的违约金以60万元为基数（从2018年10月5日起按月利率2%计算至实际偿还之日止）；第四项诉讼请求中的物业费标准是每年19764元。张良强反诉请求：1、张良强与宝鑫时代购物中心之间签订《商铺租赁合同》已于2018年11月4日解除，宝鑫时代购物中心应协助张良强腾退租赁场地。2、宝鑫时代购物中心退还张良强履约保证金10万元及利息损失（以10万元为基数从反诉之日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。一审法院认定事实：张良强因经营“百岁我家酸菜鱼”餐饮业务需求，租赁位于乐清市虹桥镇虹桥西路53-55号宝鑫时代购物中心虹桥旗舰店三楼3F-07号场地。2016年间，宝鑫时代购物中心（甲方）与张良强（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为三年零一个月，自2016年11月5日起至2019年11月4日止，其中2016年10月1日至2016年11月4日为装修免租期；期间租金梯式增长，第一年租金为50万元、第二年租金为53万元、第三年租金为60万元；乙方根据租赁场地的面积，向甲方缴纳物业管理费，每年度物业管理费按每平方3元/月，总计19764元；租金与物业费先支付后使用，乙方须提前30天向甲方支付下一年度的租金和物业费，第一年缴纳时间为2016年9月20日、第二年缴纳时间为2017年10月5日、第三年缴纳时间为2018年10月5日；乙方自行承担租赁场地内产生的各项费用（包括电费、水费、电话费、宽带等费用）；电费、水费按每月实际用量计算，电费按1.18元/度、水费6.2元/度收取，且按国家相关机构发布的电价或水价调整水电价格；若停电，甲方提供发电机供电的，按6元/度结算；乙方若逾期支付租金、物业管理费和相关费用，除补交外，还须按每日2000元标准向甲方额外支付滞纳金；乙方在签订合同时，向甲方缴纳履约保证金10万元，合同期满后，乙方在无任何违约和无赔偿责任的前提下，且已付清所有租金和欠款，将场地完好无损交还甲方后，甲方于合同期满30天内将履约保证金金额无息退还乙方；如乙方未能及时交纳以上相关费用，甲方有权在保证金先行扣除，合同期内退场或未按时交纳房租费不返还保证金；若乙方需提前终止合同的，则扣除履行保证金10万元；乙方须在合同到期后的5天内，结清租金及相关费用，将承租场地中属于乙方的道具和货物等全部搬离，并将场地交还于甲方，甲方不得计算该五天的租金，双方同时约定了其他条款。张良强交纳了10万元保证金，并依约支付了第一年及第二年的租金、物业费，并缴纳了至2018年7月止的水电费，尚欠2018年8月至10止的水费2830元和电费29040元。第二年租赁期届满前，张良强向宝鑫时代购物中心提出要求提前终止合同。经过协商，宝鑫时代购物中心招商专员卓海华于2018年11月7日通知张良强到涉案商铺搬离东西。在张良强搬离东西过程，因张良强未缴纳所欠的水电费，卓海华应公司要求阻止张良强继续搬离。因协商不成，当日双方均在涉案商铺大门上加锁。2019年1月9日，宝鑫时代购物中心向张良强发出《告知函》，要求张良强于2019年1月15日前付清771634元（其中2018年租金60万元；物业管理费19764元；8月至10月水电费31870元，截止2019年1月5日计60天的违约滞纳金120000元），张良强于次日签收了该《告知函》。后双方仍各自对涉案商铺上锁，张良强亦未对剩余的设备等进行搬离。张良强于2017年8月31日注册成立了乐清市虹桥张薛藩王酸菜鱼店（个体工商户），后于2018年10月15日注销了工商登记。一审法院认为，关于双方之间签订的《商铺租赁协议》是否已经解除的问题。张良强提出要求解除合同，宝鑫时代购物中心的工作人员通知张良强搬离商铺时，应视为双方就合同解除达成了一致意见。虽然因张良强未缴纳的所欠水电费，宝鑫时代购物中心阻止了张良强继续搬离，但此不能否定之前双方对解除合同所达成的合意。当日，宝鑫时代购物中心对涉案商铺大门进行上锁，客观上也阻止了张良强继续经营的可能性，故双方已于2018年11月7日解除了合同。因双方已于2018年11月7日解除合同，宝鑫时代购物中心要求张良强支付租金、违约金及物业费，理由不足，不予支持。至于张良强所欠的水电费，张良强应依约支付。涉案租赁合同约定若张良强需提前终止合同的，则扣除履行保证金10万元，故张良强要求返还该10万元及利息损失，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认宝鑫时代购物中心与张良强之间签订的《商铺租赁协议》已于2018年11月7日解除。张良强应自本判决生效后五日内腾退租赁场地，宝鑫时代购物中心应予以配合。二、张良强应自本判决生效后十日内支付宝鑫时代购物中心2018年8月10日止的水电费合计31870元。款交本院虹桥人民法庭转付。三、驳回宝鑫时代购物中心的其他诉讼请求。四、驳回张良强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5597元，减半收取2798.5元，由宝鑫时代购物中心负担，反诉案件受理费1150元，由张良强负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审查当事人在一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院二审期间，双方确认张良强于2019年10月12日腾空并向宝鑫时代购物中心移交了租赁场地。本院认为，根据张良强一审提供的证据，可以证明张良强系因自身问题无法继续经营，而向宝鑫时代购物中心要求提前解除租赁合同，宝鑫时代购物中心的工作人员卓海华经请示公司负责人后，通知张良强搬走店内物品，可见双方就解除租赁合同已形成合意。一审法院认定卓海华通知张良强搬离物品的2018年11月7日为双方合同解除的时间，处置正确。《商铺租赁协议》明确约定由张良强自行承担租赁场地内产生电费、水费，电费、水费按每月实际用量计算。张良强未按时向宝鑫时代购物中心交纳2018年8月至10月的水电费31870元，已构成违约。在宝鑫时代购物中心同意解除合同后，张良强理应在结清所欠的水电费后再行搬运店内物品。此外，《商铺租赁协议》亦明确约定若张良强提前终止合同的，保证金10万元不予退还。故其无权要求退还保证金或要求所欠的水电费在保证金中抵扣。根据张良强提供的证据，宝鑫时代购物中心虽然同意解除合同，但要求张良强先交清所欠的水电费再搬运店内物品，而张良强则表示自己已经亏损，水电费先不付，并要求退还部分保证金。因双方无法就该上述问题达成一致意见，宝鑫时代购物中心阻止张良强继续搬运物品，当日，双方各自在店门上加锁，导致该店铺一直闲置。鉴于本案纠纷发生的起因是张良强不支付所欠的水电费，纠纷发生后，双方均采取了不适当的方式，导致涉案店铺及店铺内物品长时间闲置，由此造成的损失应由双方承担。综合考虑双方损失和过错，以及本案的实际情况，本院酌定由张良强承担损失25万元。综上，宝鑫时代购物中心上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初3363号民事判决；二、确认浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司与张良强之间签订的《商铺租赁协议》已于2018年11月7日解除；三、张良强于本判决生效后十日内支付浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司281870元；四、驳回浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司的其他诉讼请求；五、驳回张良强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5597元，减半收取2798.5元，由宝鑫时代购浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司负担1500元，由张良强负担1298.5元。反诉案件受理费1150元，由张良强负担。二审案件受理费5597元，由浙江宝鑫时代购物中心有限公司虹桥分公司负担3000元，由张良强负担2597元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年十二月四日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛