四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3576号 上诉人（原审原告，反诉被告）：马春梅，女，1981年3月21日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：叶涛，阆中市恒生法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨永珍，女，1957年1月6日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司，住所地阆中市张飞南路27号 法定代表人：何明光，董事长。 委托诉讼代理人：魏兴元，阆中市二龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王婉冰，女，1970年1月15日出生，汉族。 上诉人马春梅因与被上诉人四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司（以下简称丽泰光明公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马春梅上诉请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2369号民事判决第三项“原告马春梅向被告四川省丽泰光明公司赔偿营业损失68640元”，依法改判驳回丽泰光明公司的反诉请求；2.本案诉讼费由丽泰光明公司承担。事实与理由：一审认定丽泰光明公司无法办理营业执照，无法进行网络营销，必然遭受损失，系认定事实错误。丽泰光明公司一直以马春梅经营期间的营业执照登记的店招经营，不存在因无法办理经营执照遭受损失。同时，丽泰光明公司一直通过网络平台进行营销，其经营收入无任何影响。一审判决马春梅向丽泰光明公司赔偿营业损失68640元不当，应予纠正。 丽泰光明公司辩称:一审认定事实清楚，证据充分。马春梅的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。 马春梅向一审法院起诉请求：1、依法确认马春梅与丽泰光明公司2018年3月28日签订的《宾馆转让协议书》合法有效；2、判决由丽泰光明公司给付马春梅房屋租金10万元，并承担延期付款违约金。 丽泰光明公司在一审中诉称：1、请求确认马春梅与丽泰光明公司2018年3月28日签订的《宾馆转让协议书》无效；2、马春梅赔偿丽泰光明公司经济损失36万元。 一审法院认定事实：2014年9月5日，案外人李碧学（甲方）与马春梅（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将位于阆中市12号3楼宏亚宾馆租给乙方。此宾馆按现状租给乙方使用。乙方需要转租必须得到甲方书面同意。乙方需要装修不能改变此房室内外砖墙结构，装修中增加设施等费用由乙方自己承担。租赁期满，添附的设施不能拆除，归甲方所有。安全等一切均由乙方承担。租房押金1万元，租赁期满退还乙方。租期5年零11个月，从2014年9月5日至2020年8月5日，合计租金60万元。 2018年3月28日，马春梅（甲方）与丽泰光明公司（乙方）签订《宾馆转让协议书》，约定：1、甲方自愿将位于阆中市12号三楼宏亚宾馆租给乙方，此宾馆按现状租给乙方使用；2、乙方在经营中如需要装修，增加设施等费用由乙方自己承担，租赁期满，添附的设施不能拆除，归甲方所有。此宾馆室内外漏水及下水道堵塞等由乙方处理并承担费用；3、乙方一旦签字就了解此宾馆的全部情况，安全等一切均由乙方承担；4、租房押金壹万元，租赁期满退给乙方壹万元；5、租房时间为28个月零8天，从2018年3月27日到2020年8月5日止，合计租金20万；付款方式，分两次付清全款。第一次付款时间为2018年3月28日，付款10万元整，第二次付款时间为2019年3月29日，付清剩余房款10万元整。2020年8月5日合同期满；6、此合同的出租方为转租方，本合同的承租方（乙方）未收到原始出租方的书面同意书。现特此注明：如果原出租方对甲方转租一事有任何异议，均由本合同转租方（甲方）承担一切经济责任和法律责任，乙方不承担任何责任；本协议经甲乙双方签字生效，不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿对方20万元整。田仲富代马春梅在合同上签字，丽泰光明公司加盖公章。同日，田仲富代马春梅向丽泰光明公司出具收到租金10万元的收条，以及宾馆资产移交清单。 丽泰光明公司主张，宾馆在经营过程中因未办理相关手续，违法经营。经营期间，房东李碧学因未收到房租派人将宾馆房门上锁，宾馆不能经营。 丽泰光明公司出示的维修房屋的收据载明共支出36220元。房东李碧学因不同意转租，未提供房产证复印件，导致丽泰光明公司无法办理营业执照。一审法院向阆中市市场监督管理局查证得知，办理营业执照需要提供营业场地的证明。 一审法院对案外人李碧学进行询问。李碧学陈述：“马春梅承租房屋后进行转租没有得到我的书面同意，当时是丽泰光明公司的法定代表人何明光找到我，称租了我的房子，我说马春梅还差我七万元，转租可以，但必须把七万元付了我才同意，但后面就一直没有音信。”李碧学同时陈述不同意马春梅向丽泰光明公司主张给付租金。 以上事实有租房协议书、宾馆转让协议、收条、移交清单、询问笔录、庭审笔录、当事人陈述等为据。 一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷，马春梅与丽泰光明公司于2018年3月28日签订的《宾馆转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。丽泰光明公司认为，该合同的签订没有经过原出租人李碧学的书面同意，应当确认该合同无效。李碧学虽未对该转租行为进行书面确认同意，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，法律仅赋予了出租人以解除合同的权利。并且，该《宾馆转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条规定的合同无效的情形，故《宾馆转让协议》应当合法有效。 关于丽泰光明公司应否向马春梅支付租金。因马春梅自认丽泰光明公司已经支付了租金10万元及押金1万元，丽泰光明公司也认可该事实，而双方签订的《宾馆转让协议》约定的租金共计20万元，双方应按合同履行各自的义务。马春梅已交付了房屋，丽泰光明公司应按合同约定在2019年3月29日支付剩余租金10万元。丽泰光明公司未按期支付，构成违约。合同约定：“此合同的出租方为转租方，本合同的受租方（乙方）未收到原始出租方的书面同意书。现特此注明：如果原始出租方对甲方转租一事有任何异议，均由本合同转租方（甲方）承担一切经济责任和法律责任，乙方不承担任何责任”。马春梅有义务取得李碧学的书面同意。因马春梅未向李碧学付清房屋租金，导致李碧学未书面同意案涉《宾馆转让协议》，马春梅也存在违约行为。双方互相存在违约行为，双方互不承担违约责任。 丽泰光明公司反诉请求马春梅赔偿经济损失36万元，分为：1、宏亚宾馆21个房间，按50%的入住率及每个房间80元/天计算损失，一年损失为302400元。一审法院认为，因马春梅未取得李碧学的书面同意，导致丽泰光明公司无法办理营业执照，由于无证经营，无法进行网络营销。在信息化时代，丽泰光明公司的正常经营必受影响，遭受的损失应由马春梅按照合同约定承担责任。因丽泰光明公司自始未取得营业执照，损失应按照租房时间即28个月零8天计算。丽泰光明公司提出的按照50%的入住率即每天10.5个房间、每个房间80元/天计算的标准过高，且没有证据证明每天达到该入住率，结合市场行情，酌定全年平均每天按照一个房间的入住率计算，即每天80元的营业损失。照此计算，租房期间的营业损失为68640元（858天×80元）。2、房屋维修费等36220元，因合同明确约定：“此宾馆（上下）室内外漏水及下水道堵塞等由乙方承担费用处理及乙方在经营过程中如需要装修、增加设施等费用由乙方自己承担”，故对该项费用不予支持。3、宾馆因维修无法正常营业的时间损失费29750元，亦属于因装修、维修产生的费用，不予支持。4、李碧学锁大门7天的营业损失11760元，与本案无关，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马春梅与丽泰光明公司于2018年3月28日签订的《宾馆转让协议》合法有效；二、丽泰光明公司在本判决生效之日起15日内向马春梅支付租金100000元；三、马春梅在判决生效之日起15日内向丽泰光明公司赔偿营业损失68640元；四、驳回马春梅的其他诉讼请求，驳回丽泰光明公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马春梅将宏亚宾馆转租给丽泰光明公司后，该公司仍一直以宏亚宾馆名义经营，并通过携程和美团两个平台进行营销。 本院认为，马春梅从李碧学处租赁宏亚宾馆后，于2018年3月28日丽泰光明公司签订《宾馆转让协议》。虽然马春梅在转租过程中，未按照其与李碧学签订的《租赁协议书》，取得出租人李碧学的书面同意，但据此确认《宾馆转让协议》无效的权利人应为出租人李碧学，承租人及次承租人均无权依此主张《宾馆转让协议》。同时，李碧学至本案二审期间都未提出异议，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该《宾馆转让协议》亦不因未经李碧学书面同意而无效。因《宾馆转让协议》系马春梅与丽泰光明公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。丽泰光明公司接手宏亚宾馆后，一直以宏亚宾馆名义经营，即使未能变更工商登记，也不会因此影响营业收入。同时，丽泰光明公司经营宏亚宾馆期间，一直通过携程和美团两个网络平台进行营销，已充分利用信息化技术，最大限度地拓展了客源。丽泰光明公司关于因不能进行网络营销导致营业收入减少的主张不成立，其要求马春梅承担相关赔偿责任缺乏事实和法律依据。马春梅的上诉请求成立，应予支持。 综上所述，马春梅的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2369号民事判决第一项即“原告（反诉被告）马春梅与被告（反诉原告）四川省丽泰光明新型墙体建村科技有限公司于2018年3月28日签订的《宾馆转让协议》合法有效”、第二项“被告（反诉原告）四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司在本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）马春梅支付租金100000元”； 二、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2369号民事判决第三项“原告（反诉被告）马春梅在判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司赔偿营业损失68640元”、第四项“驳回原告（反诉被告）马春梅的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司的其他反诉请求”。 三、驳回马春梅的其他诉讼请求； 四、驳回四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费3350元，共计4500元，由马春梅负担540元，四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司负担3960元；二审案件受理费2300元，由四川省丽泰光明新型墙体建材科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  吕元华 审判员  刘荣耀 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 琦