呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4424号原告（反诉被告）：李银爱，女，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司法务部职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭慧强，男，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司法务部职工，住呼和浩特市。原告（反诉被告）李银爱与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李银爱、被告（反诉原告）富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强、皇甫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李银爱向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行原告于2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2016年至2019年全年租金14142元；二、请求判令被告按人民同期贷款利息支付原告逾期利息510元；三、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。事实与理由：2002年10月12日，原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位（或柜台）。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理，被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2015年11月19日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年被告按时付清原告租金。但被告从2016年至2018年合同期内未按时履行过合同，2016年被告还欠租金2956.8元，2017年至2018年的租金分文未付。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告摊位（或柜台）谋取利益，并且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位（或柜台）在内的富邦商厦商业区整体出租给了“呼和浩特市金锐家居博览有限责任公司”。富邦和金锐双方合同约定自2016年至2026年，已经超出了和原告签订的合同时限（2014年始-2018年止），且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告租金。原告认为，原、被告于2015年11月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告摊位（或柜台），将原告摊位出租给金锐公司牟利，原、被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告2015年11月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告于2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，支付原告2019年全年租金及相应的利息是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害原告的合法权益，是违法行为。现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。富邦公司答辩称：1、2016年至2018年租金予以认可，2019年租金不认可；2、原告的诉讼请求、事实与理由均不能成立，根据双方签订的租赁合同，原、被告双方已于2018年12月31日合同到期，再无签订新的租赁合同，被告于2019年1月1日、2019年6月21日分别以通知方式告知业主合同终止，因此对于原告诉请的2019年全年租金不应支付；3、原告要求的逾期利息在原合同中没有约定，在原合同中租金支付方式每年分两次付清，因此不存在逾期问题，不应该予以支持。富邦公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人和被反诉人不定期租赁合同；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2011年1月1日反诉人与被反诉人签订了《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定回租期为2014年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，双方并没有签订新的租赁合同，于2019年1月1日我公司在办公场所张贴了《通知》，告知广大业主，由于房屋租赁市场不景气，租赁合同到期终止，并于2019年6月21日我公司刊登了《内蒙古法制报》，再次通知回租合同到期终止事宜，所以为了维护反诉人的利益，特提出反诉请求。李银爱辩称，1、2019年1月1日、2019年6月21日通知合同到期终止的事情不予认可，我们在富邦公司都留有电话，终止事情应该通知我们，我没有接到通知；2、摊位至今一直在继续使用，2019年8月16日召开动员业主签订合同时也没有告知我们解除合同的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2002年10月12日，李银爱（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于××路出售给乙方，面积为3.075㎡，共计人民币37284元。乙方在2002年10月12日付给甲方购房款19284元，余款18000元用2004年元月1日至2008年12月31日（前五年）回租租金补齐。甲方在2003年10月31日将房屋正式交付乙方使用。乙方所购摊位为甲方回租类，年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长为10年，回租金每年付一次。实行回租的必须签订回租合同。富邦公司于2004年5月26日向李银爱出具购摊位款19284元的发票，于2009年7月8日出具18000元的摊位款收据。2、2015年11月19日，李银爱（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：乙方将所购富邦公司座落于××路回租给甲方，年租金为3728.4元，回租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日，合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。租金支付方式为每年分两次付清。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有乙方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。3、富邦公司未按照约定支付李银爱租金，其中2016年欠付2956.8元，之后未再支付租金。4、2016年6月23日，富邦公司（甲方）与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（乙方以下简称金锐公司）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁房屋（位于呼和浩特市回民区中山西路富邦大厦）及为房屋配套的相关附属设备设施以“家具及家居用品的相关商品”，租期为2016年6月23日至2026年6月23日。因金锐公司未按照约定支付租金，富邦公司诉至本院。本院于2019年3月2日作出（2018）内0103民初4545号民事判决，金锐公司不服提起上诉，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.被告是否应当继续履行与原告2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》且按合同约定支付原告租金14142元及逾期利息510元；2，是否应当解除富邦公司与李银爱之间的租赁合同。针对第一个争议焦点，李银爱与富邦公司签订的《房屋买卖合同》、《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。本案虽然双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期，但被告未与原告办理涉案摊位的返还交接手续，双方虽未重新签订书面租赁合同，但形成了事实上的不定期租赁合同关系，依据原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则被告拖欠租金已构成违约。故原告诉请的2016年至2019年的租金（即2016年剩余租金2956.8元、2017年全年租金3728.4元、2018年全年租金3728.4元、2019年全年租金3728.4元）14142元及逾期利息510元，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，因反诉原告作出的书面通知及登报通知均未送达至反诉被告，反诉被告亦表示对此不知情，且反诉原告的通知内容为不再续租，但因反诉原告在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。反诉被告并不同意解除合同，且反诉原告一直存在拖欠租金的违约情形。考虑到公平、诚信原则及物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。因此，对于反诉原告关于解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李银爱2016年至2019年的租金14142元及逾期付款损失510元；二、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉费50元，由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张琢琳 二〇一九年十二月十七日书记员 王乃迪