广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1547号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。法定代表人：曾媛。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，广东汉诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡少练。被上诉人（原审原告）：徐秀芳。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人蔡少练、徐秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同，并非格式合同，不应适用《合同法》关于格式合同的相关法律规定。涉案合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，在合同文本中已明确说明“本合同文本为示范文本”，并且合同第3条也明确“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定”，由此也可以判断涉案《广东省商品房买卖合同》是示范合同，不适用关于格式合同的法律规定。二、本案是商品房买卖合同纠纷，在双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金；3、其他约定：……”。而对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方选择在合同第十五条空格部分打X，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房承担违约责任为“0”。因此，双方已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。该《解释》第十八条第二款规定，即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任承担，但当事人亦可有特殊约定，涉案合同第十五条正是属于该条款规定的除外情形。因此，一审理应判决上诉人无需承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《解释》第十八条第二款的规定，属于适用法律错误。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。四、被上诉人起诉上诉人承担逾期办证的违约责任，违反了《协议书》的约定，也违背了诚实信用原则，依法不应支持其诉请。上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上，经充分协商后签订了《协议书》，该《协议书》合法有效，双方均应遵守。根据《协议书》第二条约定，双方不仅对延期交楼问题的进行了协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人完全民事行为能力人，对双方纠纷的处置是清楚的，而该处置与《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定也是一致的。因此，即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。一审法院否认双方的约定而支持被上诉人提出的无理诉请，违反了意思自治原则，依法应予改判。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。蔡少练、徐秀芳辩称，一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人打印提供的格式合同，上诉人提出其提出的合同是示范合同而不是格式合同，该观点误导了二个合同的使用概念，买卖合同本是政府提出的示范合同，平等协商填写合同内容，但卖方提供合同时为了重复使用而预先拟定合同中主要内容，并在订立合同时未与对方协商的，便已构成格式合同。二、上诉人与被上诉人签订的合同从法条和法律规定都视为没有约定违约责任，合同第一页商品房买卖合同说明第五项规定了：商品房打X的部分是对实际情况未发生时或买卖方不作规定时所使用的。所以该合同里面第五条打X部分应认定为双方没有约定违约责任。蔡少练、徐秀芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金38296.95元（违约金计算公式：购房款1001066元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数2016年8月4日计至2017年6月19日为321日）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月3日，两原告与梅州嘉应新天地有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定两原告向梅州嘉应新天地有限公司购买位于梅州市梅江区*******、梅水路交汇处**幢**号预售商品房，建筑面积为142.75平方米，商品房价款为1001066元。合同第八条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在2015年5月28日前将商品房交付两原告使用。合同第十五条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。双方当事人签订合同后，两原告已按照合同约定向梅州嘉应新天地有限公司支付购房款。梅州嘉应新天地有限公司于2015年8月9日将商品房交付两原告使用，于2017年5月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报梅州市国土资源局备案，申请办理房地产权属证书。梅州市国土资源局于2017年6月20日颁发了案涉商品房的不动产权证书[粤（2017）梅州市不动产权第0****2号，权利人原告蔡少练、徐秀芳]。一审另查明，原告蔡少练与梅州嘉应新天地有限公司曾就梅州嘉应新天地有限公司延期交楼等事宜，经过协商签订了一份《协议书》，约定内容概括如下：蔡少练同意在2015年8月9日对所购商品房进行收楼，并同意收取梅州嘉应新天地有限公司给予的13900元赠送物业管理费等抵对券的方式进行补偿。原告蔡少练收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向梅州嘉应新天地有限公司主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利，放弃就购房合同纠纷向梅州嘉应新天地有限公司起诉的权利。因梅州嘉应新天地有限公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，申请办理房地产权属证书，两原告便向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。两原告与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否迟延履行提交办证资料义务的问题。案涉商品房的实际交付使用时间为2015年8月9日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，梅州嘉应新天地有限公司申请办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，即出卖人在2015年8月10日至2016年8月4日期间必须将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据梅州市国土资源档案馆出具的证明证实，梅州嘉应新天地有限公司于2017年5月31日提交案涉商品房的登记材料，超过了合同约定的360天。因此，应认定梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定时间提交办理商品房产权登记资料，已构成迟延履行。二、关于被告迟延履行是否应承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同》说明部分第5条的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，梅州嘉应新天地有限公司认为应作“不用承担违约责任”理解；而两原告认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是梅州嘉应新天地有限公司提供的格式合同，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对涉案买卖合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，梅州嘉应新天地有限公司违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。两原告主张按年利率4.35％的标准计算逾期办证的违约金，未超出法律规定，予以采纳。三、双方就被告迟延交房所签订的《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证的违约责任的问题。因为《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，双方就梅州嘉应新天地有限公司迟延交付商品房事宜的补偿问题达成的协商结果。《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形。因此，《协议书》不能够减除或免除梅州嘉应新天地有限公司逾期办证的违约责任。因为梅州嘉应新天地有限公司于2017年5月31日向产权登记部门提交办理产权转移登记资料后，产权登记部门何时进行产权转移登记，梅州嘉应新天地有限公司并不能操控。所以，梅州嘉应新天地有限公司向产权登记部门提交产权转移登记资料后，应视为该项合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任，即梅州嘉应新天地有限公司承担逾期办证违约责任的时间起点为2016年8月5日，止点为2017年5月31日。两原告主张逾期办证的违约金计算至案涉商品房的《不动产权证书》颁发之日2017年6月20日，一审法院不予采纳。综上所述，梅州嘉应新天地有限公司应当支付按照两原告已付购房款总额，从2016年8月5日起至2017年5月31日止，按照年利率4.35％计算的逾期办证违约金35791.54元〔已付购房款总额1001066元×（年利率4.35％÷365天）×300天〕给两原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、梅州嘉应新天地有限公司应当在判决生效之日起十日内，支付逾期办理房屋权属证书的违约金35791.54元给原告蔡少练、徐秀芳；二、驳回原告蔡少练、徐秀芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757.42元（此款已由原告蔡少练、徐秀芳预交），由原告蔡少练、徐秀芳负担53.02元，由梅州嘉应新天地有限公司负担704.4元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是梅州嘉应新天地有限公司应否承担逾期办证的违约责任。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而不作约定的意思就是没有约定，即双方当事人对梅州嘉应新天地有限公司若存在逾期办证情形应否承担及如何承担违约责任没有进行约定。一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判令梅州嘉应新天地有限公司按照中国人民银行规定的贷款年利率4.35%承担违约责任，于法有据。梅州嘉应新天地有限公司上诉主张“买卖双方不作约定”是双方一致同意逾期办理产权登记时该公司不承担违约责任，与合同双方约定的意思不符，依法不予支持。其次，双方签订的《协议书》是对梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以赠送物业管理费抵对券作为梅州嘉应新天地有限公司迟延交楼的补偿，《协议书》并没有对迟延办证及迟延办证的后果进行约定，《协议书》亦未约定免除迟延办证的违约责任，且签订协议时未到双方约定的产权登记时间，尚无法预料是否会出现迟延办证的情况。因此，《协议书》不能够减少或免除梅州嘉应新天地有限公司逾期办证的违约责任，双方仍应按照《商品房买卖合同》的约定执行。梅州嘉应新天地有限公司上诉主张《协议书》中的物业管理费等抵对券已包含了逾期办证的违约责任，依据不足，不予支持。综上所述，上诉人梅州嘉应新天地有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757.42元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇一九年十二月二十七日书记员  叶 绮