广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民再44号 上诉人(一审被告，反诉原告）：唐连姣，女，1965年12月30日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：唐崛，广西中纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐迪，广西中纬律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告，反诉被告）：杜小异，男，1969年11月5日出生，汉族，个体工商户，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：李坚，广西金狮律师事务所律师。 一审被告(反诉原告)：唐祖发，男，1964年6月6日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 一审被告（反诉原告）：唐兴，男，1962年7月8日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 一审被告（反诉原告）：王秋鸾，女，1963年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 一审被告（反诉原告）：唐本娣,男,1967年4月19日出生,汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 一审被告（反诉原告）：谢忠辉,女,1967年5月8日出生,汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 一审被告（反诉原告）：唐连军,男,1976年12月15日出生,汉族，住广西壮族自治区桂林市。 一审被告（反诉原告）：唐艳芳,女,1980年12月8日出生,汉族，住广西壮族自治区桂林市。 一审被告（反诉原告）：唐缙,男,1983年11月29日出生,汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 一审被告（反诉原告）：陈丽,女,1984年8月9日出生,汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 九名一审被告（反诉原告）委托诉讼代理人：唐崛，广西中纬律师事务所律师。 一审第三人：杜小兵，男，1977年10月8日出生，汉族，个体工商户，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：潘冠霖，广西金狮律师事务所律师。 上诉人唐连姣因与被上诉人杜小异租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区平乐县人民法院于2017年2月16日作出（2016）桂0330民初1248号民事调解书。后经该院审判委员会讨论，于2018年9月25日作出（2018）桂0330民监1号民事裁定，对本案进行再审。该院于2019年7月9日作出（2018）桂0330民再1号民事判决，唐连姣不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐连姣及其委托诉讼代理人唐崛、唐迪，被上诉人杜小异的委托诉讼代理人李坚，一审被告唐祖发唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽的委托诉讼代理人唐崛，一审第三人杜小兵的委托诉讼代理人潘冠霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐连姣上诉请求：撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民再1号民事判决的第三、四、六项，改判支持上诉人的全部反诉请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人杜小异承担。事实与理由：1、唐连姣在合同履行过程中不存在违约行为，原审判决认定唐连姣存在违约行为，导致合同目的不能实现属于认定事实错误；2、原审判决唐连姣返还杜小异支付的押金和预交的租金，不支持上诉人要求被上诉赔偿租金损失及逾期付款的违约金的反诉请求没有事实和法律依据。 被上诉人杜小异答辩称：本案作为再审案件应在原审的基础上进行审理，不应允许当事人提起反诉和增加当事人。唐连姣作为租赁物的按份共有人之一，无权签订本案租赁合同，涉案租赁合同无效。且本案所涉租赁物的变压器容量未达合同约定电容，无法保证租赁物作为超市进行商业经营。唐连姣违反合同主要约定，构成违约。 一审第三人杜小兵答辩称：原审判决认定事实清楚，对于第三人的裁量正确。 被上诉人杜小异向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告返还订金200000元；3、判令被告返还原告预交的4个月租金320000元；4、判令被告从2016年8月16日起支付违约金604931元给原告至付清之日止(暂算至2016年12月10日,违约金为960000元×2倍×115天/365天=604931元);5、案件受理费用由被告承担。 上诉人唐连姣、唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失960000元[自2016年8月15日起按每月80000元计至2017年12月15日止(1280000-320000元)];2、判令反诉被告支付逾期赔偿租金损失的违约金340960元[暂计至2018年11月25日止(540960-200000元)];3、案件受理费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月25日,原审原告杜小异(乙方)与原审被告唐连姣(甲方)签订了一份《租赁合同》,约定由原审被告唐连姣将位于平乐县(原上关市场)的房屋及附属设施租赁给原审原告杜小异使用。该房屋系原审被告唐连姣与被告唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽共十人按份共有,其中唐本娣占16.662%、谢忠辉占16.66%、唐兴占16.66%、王秋鸾占16.66%、唐祖发占16.525%、唐连姣占16.525%、唐缙占0.077%、陈丽占0.077%、唐连军占0.077%、唐艳芳占0.077%。原审被告唐连姣与原审原告杜小异签订《租赁合同》时,被告唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽共同出具了一份委托书,其内容为：“委托书兹委托唐连姣为出租房屋的代表，委托权限为：代为洽谈出租条款，代为签订及修改出租合同，特此委托。委托人：唐兴、王秋鸾、谢忠辉、陈丽、唐缙、唐艳芳、唐连军、唐本娣、唐祖发。2016年5月25日。”《租赁合同》的相关内容为：1、甲方将平乐县(原上关市场)的一栋一至三层房屋及附属的设备设施出租乙方;2、甲方应于2016年8月15日前将租赁物交付给乙方,具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准(乙方的租赁起始日也以去除免租期五个月为标准);3、租赁期限为12年,自2017年1月15日到2029年1月15日;4、租金为前三年每年960000元,三年后为年租金1100000元;5、租赁费用采取先付后租的方式按月提前5日以电汇方式支付,因乙方需要装修、招商,免租期为五个月,以双方签认确认交房书为起始日计算;6、合同订金200000元，甲方在收取定金的同时应向乙方开具等额收据,押金200000元在租赁期结束后十个工作日内,由甲方归还给乙方,押金不计算利息。合同签订后十个工作日内乙方向甲方支付第一笔租赁费（预交4个月房租320000元），此后租赁费用每一年按季度正常交纳；7、甲方确保租赁物有正式的供电供水服务,确保租赁物获得供电部门提供的不少于200kw的正式用电功率,以保证乙方正常经营,若电量不足乙方正常经营所需,则由甲方负责增容,费用由甲方承担。甲方确保水电能完全满足乙方商场的需要；8、甲方确保租赁物系合法建筑,没有被查封、冻结,产权清晰没有争议。共有权人(如有)同意出租,甲方确保其已取得了租赁物以及附属场地、附属设备设施全部的、合法的、没有任何异议的出租权利；9、甲方应在本合同约定期限提前三个工作日通知乙方接收租赁物；10、乙方应严格按本合同的约定支付租赁费用,在甲方无任何违约的情况下,如延期十个工作日以上,每延期支付一天,甲方按所欠费用的千分之一加收逾期付款违约金；逾期超过一个月,经甲方书面通知后10日内仍未交纳的,甲方有权解除本合同;甲方虽享有解除权,但其后又接收乙方履行支付租金的,则视为甲方同意继续履行本合同；11、一方如违约,守约方可在书面通知违约方并在提供证据材料后,就违约方依据本合同应承担的所有违约责任在应付违约方的租赁费用和其他费用中直接冲减；12、甲方未按约定全部提供附属设备设施及相关证件,甲方均应免除延迟提供期间的租赁费用(日租赁费=正常年度租赁费用/360天),租赁期限及付款日相应延长。甲方每延期交付租赁物一日,按每日租赁费用的2倍支付违约金,延迟交付租赁物达30日的,乙方有权选择解除合同；13、任何一方违约而导致对方解除本合同的,违约方应赔偿守约方的全部损失。如果守约方依法可解除合同而未解除的,守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务,直至对方的违约事实消除。如乙方违约,其货物和押金不退,租赁物内所有设备设施归甲方所有。合同签订后,一审原告杜小异于2016年5月27日通过中国农业银行转账人民币520000元至一审被告唐连姣在中国工商银行的账户。同年12月1日,一审被告唐连姣分别出具了二份收条给原审原告杜小异,其内容分别为“收条。今收到杜小异租房押金贰拾万元整(¥200000.00元)。收款人：唐连姣。2016年12月1日”、“收条。今收到杜小异交来房租叁拾贰万元整(¥320000.00元)。收款人：唐连姣。2016年12月1日”。2016年6月20日,平乐县工商行政管理和质量技术监督局出具了(平)登记内名预核字[2016]第139号企业名称预先核准通知书,同意预先核准杜小异(本案原审原告)、杜小兵(本案第三人)二个投资人出资,注册资本(金)100.000000万元(人民币),住所设在平乐县的企业名称为：平乐县星港百货有限公司。但至2016年12月12日,平乐县星港百货有限公司没有营业,一审第三人杜小兵也未出资。一审原告杜小异与一审被告唐连姣签订的《租赁合同》中约定的租赁物原名称为“平乐县玖玖购物广场”。一审被告唐连姣与一审原告杜小异签订《租赁合同》后,为尽快将租赁物交付,提前与租赁“平乐县玖玖购物广场”经营的相关客户解除了租赁合同,赔偿了相关客户的经济损失,并于2016年8月15日前将租赁物全部清空。当时“平乐县玖玖购物广场”使用的电力变压器的额定容量为100KVA,一审被告唐连姣为了达到合同中约定的功率,于2016年5月30日以“99购物广场”的名义向平乐供电公司书面申请增容改线,时任该公司副总经理的严佣军联系安装公司,安装公司经实地勘测,于2016年6月20日出具了“平乐镇99超市变压器增容工程预算书”,并先行安装了两组高压开关,便于更换变压器。但该变压器增容工程至一审被告唐连姣于2017年12月将该租赁物重新出租给他人后,由承租人出资于2018年7月更换。一审原告杜小异与一审被告唐连姣签订的《租赁合同》中约定的租赁物交付期限届满后,双方均未按合同约定的时间交接租赁物。2016年12月1日,原审原告杜小异从外地来到租赁物现场,发现变压器没有达到合同约定的不少于200KW的正式用电功率,认为一审被告唐连姣违约,于2016年12月12日向一审法院起诉。本案在一审审理过程中,被告唐祖发等9人表示涉案租赁标的房屋及附属设施实际是一审被告唐连姣一人所有,一审被告唐连姣对此予以认可,但一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人同时表示,因房产证登记的是唐连姣及唐祖发等10人,对外还是由唐连姣及唐祖发等10人共同享受权利及共同承担义务,对内按约定办理,并明确表示其反诉请求只要求一审原告杜小异一人承担责任。一审原告杜小异也明确表示只要求一审被告唐连姣一人承担责任。 一审法院认为：涉案租赁标的房屋坐落在平乐县(上关市场),房屋所有权证为桂房权证平字第××号,房屋所有权人为一审被告唐连姣,共有情况为按份共有,其中唐本娣占16.662%,谢忠辉占16.66%,唐兴占16.66%,王秋鸾占16.66%,唐祖发占16.525%,唐连姣占16.525%,唐缙占0.077%,陈丽占0.077%,唐连军占0.077%,唐艳芳占0.077%。由此可见,涉案租赁标的房屋系一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人按份共有。一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人认为涉案租赁标的房屋系一审被告唐连姣一人所有的辩解意见,不予采纳。根据平乐县工商行政管理和质量技术监督局出具的(平)登记内名预核字[2016]第139号企业名称预先核准通知书,追加杜小兵为一审第三人,因该企业至2016年12月12日没有营业,一审第三人杜小兵也未出资。因此,一审第三人杜小兵与本案无关联,不承担责任。一审第三人杜小兵认为其与本案无关,不承担任何责任的陈述意见,予以采纳。 本案的争议焦点之一是一审原告杜小异与一审被告唐连姣签订的《租赁合同》是否有效。涉案租赁标的房屋系一被告唐连姣与被告唐祖发等10人按份共有,一审被告唐连姣在与一审原告杜小异签订《租赁合同》时,被告唐祖发等9人出具了委托书,委托原审被告唐连姣代为洽谈出租条款,代为签订及修改出租合同。因此,一审被告唐连姣与一审原告杜小异签订的《租赁合同》,应是一审原告杜小异与原审被告唐连姣及被告唐祖发等9人的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同。一审原告杜小异认为《租赁合同》无效的主张,该院不予采纳。 争议焦点之二是(2016)桂0330民初1248号民事调解书是否违反法定程序。涉案租赁标的房屋系一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人按份共有,而一审原告杜小异在提起诉讼时仅起诉一审被告唐连姣一人,没有起诉其他的房屋共有人,虽然涉案租赁标的房屋在出租时,被告唐祖发等9人出具了委托书给原审被告唐连姣,但该委托书仅委托房屋出租事宜,对发生纠纷后如何解决并没有委托原审被告唐连姣。案件受理审理过程中,该院也未依法追加其他共有人参加诉讼便调解结案,事实上剥夺了其他共有人辩论的权利。因此,(2016)桂0330民初1248号民事调解书违反法定程序,遗漏当事人,依法应予以撤销。一审原告杜小异认为该调解程序合法,要求予以维持的主张,不予采纳。 争议焦点之三是在再审案件中,当事人是否可提出反诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十二条规定：再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件,当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉,符合下列情形之一的,人民法院应当准许：(一)原审未合法传唤缺席判决,影响当事人行使诉讼权利的；(二)追加新的诉讼当事人的；……。本案经该院裁定再审后,依法追加涉案租赁标的房屋的共有人唐祖发等9人为被告参加诉讼。本案在再审过程中,一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人提出反诉,符合上述法律的相关规定,予以准许。 争议焦点之四是双方在履行《租赁合同》的过程中,谁违约。一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人与一审原告杜小异签订的《租赁合同》为有效合同,对双方当事人均有约束力,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后,原审被告唐连姣及被告唐祖发等9人与原承租业主提前解除合同,腾空租赁物,做了大量的前期工作,一审原告杜小异也按约定交纳了订金及预付了四个月的租金,由此可见,双方当事人还是比较有诚意的。然而,在继续履行合同的过程中,在约定的租赁物交接期限(2016年8月15日前)届满后,一审原告杜小异没有按期来接受租赁物,直至2016年12月才到平乐县审被告唐连姣沟通租赁物相关事宜。而一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人在一审原告杜小异于2016年12月到平乐县其沟通租赁物相关事宜时,电力变压器的功率仍未达到合同约定的不少于200KW的正式用电功率,导致原一原告杜小异于2016年12月12日向该院提起诉讼。可见一审原告杜小异与一审被告唐连姣及被告唐祖发等9人在履行合同的过程中,均存在违约行为。 争议焦点之五是一审原告杜小异主张解除《租赁合同》是否有事实和法律依据。一审被告唐连姣在履行合同的过程中,没有将电力变压器的功率更换为合同约定的不少于200KW的正式用电功率,导致合同目的不能实现,且目前涉案租货物已由他人承租。因此,一审原告杜小异根据相关法律规定,要求解除《租赁合同》的主张,有事实和法律依据,该院予以支持。 争议焦点之六是一审原告杜小异要求一审被告唐连姣一人返还订金人民币200000元、预付的租金人民币320000元及支付违约金人民币604931元直至付清之日止(违约金人民币604931元暂计算至2016年12月10日)是否有事实和法律依据。涉案租赁标的房屋系原审被告唐连姣与被告唐祖发等10人按份共有,《租赁合同》签订后所涉及的权利及义务,均应由一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人按各自所占份额享有和承担。由于一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人在履行合同的过程中存在违约行为,导致合同的解除。因此,一审原告杜小异交纳的订金人民币200000元及预付的租金人民币320000元,应由一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人共同返还。但一审原告杜小异在再审中明确表示只要求一审被告唐连姣一人承担责任。因此,一审被告唐连姣只在其所占房屋份额内承担责任,即一审被告唐连姣返还订金人民币33050元(200000元×16.525%)给一审原告杜小异,返还租金人民币52880元(320000元×16.525%)给一审原告杜小异。因此,一审原告杜小异要求原审被告唐连姣一人返还订金人民币200000元、预付的租金人民币320000元的主张,本院不予支持。由于一审原告杜小异在履行合同的过程中存在违约行为,其主张一审被告唐连姣一人承担违约责任,支付违约金人民币604931元直至付清之日止，无法律依据,该院不予支持。 争议焦点之七是反诉原告唐连姣(原审被告)及反诉原告唐祖发等9人(再审被告)要求反诉被告杜小异(原审原告)赔偿租金损失人民币960000元(自2016年8月15日计至2017年12月15日)及违约金人民币340960元(暂计至2018年11月25日止,以后另计)是否有事实和法律依据。根据合同约定,涉案租赁物应于2016年8月15日前交付,免租期五个月,以双方签认确认交房书为起始日计算,即在双方签认确认交房书之日起,一审被告唐连姣与被告唐祖发等10人再免除租期五个月的租金后,才开始收取一审原告杜小异的租金,但至一审原告杜小异向本院提起诉讼之日(2016年12月12日)止,双方均未签认确认交房书。因此,反诉原告唐连姣(原审被告)及反诉原告唐祖发等9人(再审被告)要求反诉被告杜小异(原审原告)赔偿租金损失人民币960000元(自2016年8月15日计至2017年12月15日)的主张,无事实和法律依据,该院不予支持。同时,反诉原告唐连姣(原审被告)及反诉原告唐祖发等9人(再审被告)在履行合同的过程中存在违约行为,其主张反诉被告杜小异(原审原告)赔偿违约金人民币340960元(暂计至2018年11月25日止,以后另计),无法律依据,该院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院(2016)桂0330民初1248号民事调解书;二、解除原审原告杜小异与原审被告唐连姣及被告唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽于2016年5月25日签订的《租赁合同》;三、原审被告唐连姣在本判决生效之日起五日内返还订金人民币33050元给原审原告杜小异;四、原审被告唐连姣在本判决生效之日起五日内返还租金人民币52880元给原审原告杜小异;五、驳回原审原告杜小异的其他诉讼请求;六、驳回反诉原告唐连姣(原审被告)及反诉原告唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽(再审被告)的反诉请求。 经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。故本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，租赁物为包含唐连姣在内的十人共同所有，唐连姣受唐缙等其余九名所有人委托，将租赁物出租，杜小异作为承租人，于2016年5月25日和唐连姣签订涉案《租赁合同》，该合同对房屋租赁的租赁期限、租金等主要内容进行了约定。并在合同第二部分有关附属设施设备条款中有关水电的的条款进行了以下约定“10、甲方确保租赁物有正式的供电供水服务，确保租赁物获得供电部门提供的不少于200KW的正式用电功率，以保证乙方正常经营，若电量不足乙方正常经营所需，则由甲方负责增容，费用由甲方承担。”涉案租赁物在出租给杜小异之前，一直由唐连姣出租给其他个体工商户从事经营活动，具有正常的供电设施，但是用电功率确不足合同约定的200KW。唐连姣为履行合同已经和平乐县供电所联系，虽没有实际进行变压器的增容，但是已经在其供电线路上安装了开关和刀闸，只要缴足费用，用于增容使用的变压器可于两天左右安装完毕，并无耽误承租人经营之虞。唐连姣于合同约定的租赁物交付之日到来以前，终结了与其他承租商户的租赁合同并清空了租赁物，加之租赁物原本即配有可供正常使用的供水供电设施，由此可知本案合同中涉及的租赁物可以按期交付并由承租人进行正常的装修装饰。《租赁合同》中也并未约定对变压器的增容应在交付租赁物时完成。涉案合同约定的200KW的用电功率是为确保经营所用。若承租人在装修期间亦或是在装修完毕后，需要进行招商、试运营或者正式经营之时若对用电功率有要求，可依合同约定要求出租人进行变压器增容。因此，对变压器进行增容的条款并不构成涉案合同的主要条款。杜小异应当于合同约定的租赁物交付之日受领租赁物，若要实现特殊用电需求，应本着诚实信用原则按照合同约定要求出租人履行，而不是仅以此为由在未与出租人进行任何沟通的情况下拒绝受领租赁物。杜小异拒绝受领租赁物的行为已构成受领延迟，即属于广义上的延迟履行，并最终导致合同目的不达的后果，其行为构成违约。作为违约方，杜小异不享有解除合同的权利。故对于被上诉人杜小异提出解除合同的请求不应予以支持。但在本案中，作为守约方的唐连姣享有合同解除权。且由于杜小异一直拒绝受领租赁物，为减少损失，唐连姣将租赁物转租他人，其以该行为表示其正式解除与杜小异签订的涉案《租赁合同》。因此，可以确认至唐连姣与他人签订《房屋租赁合同书》之日起，本案涉案租赁合同已经实质解除。杜小异作为违约方，应按照上述法律规定，赔偿唐连姣的损失。因杜小异一直未受领租赁物，因此出租人唐连姣的损失为租赁物实际空置期间的租金损失及因本案租赁合同提前解除而导致的可得利益损失等。由于租赁物于2016年8月15日时已处于空置状态，故其空置时间应为2016年8月15日至唐连姣与他人签订其他《房屋租赁合同》之日即2017年12月30日，共计16个月，按每月约定的租金80000元计算，租赁物实际空置期间的租金损失为1280000元（16×80000＝1280000）。唐连姣主张应按涉案合同第26条“乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每天延期支付一天，甲方按所欠费用的千分之一加收逾期付款违约金；”的规定，支付违约金。暂计算至2018年11月25日止，应付违约金为540960元，扣除杜小异已经支付的200000元押金，还应支付违约金340960元。但是，涉案合同第26条规定的情形为合同履行后，实际入租情况下，未按时缴纳租金的情形。本案实际情况为承租人未入场承租导致合同于2017年12月30日解除，不发生延迟缴纳租金的问题。唐连姣的该项主张没有法律依据，本院不予支持。但是依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，本案涉案租赁合同的解除并不影响合同中关于结算和清理条款的效力。即关于结算性质的违约条款，是当事人预先设立的一种独立于合同债务履行之外的给付。该种性质的违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，即便合同解除，当事人也可以主张违约金。涉案合同中关于结算和清理性质的违约责任条款主要集中在第七部分“有关违约条款”中。按照第32条规定“任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、人员安置费用和停业损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。如乙方违约，其货物和押金不退，租赁物内所有设备设施归甲方所有。”本案乙方杜小异作为违约方，其先行交纳的200000元押金，唐连姣不应予以退还。综上所述，本案中杜小异作为违约方应对唐连姣因合同解除而遭受的损失进行赔偿。虽唐连姣提出其遭受的经济损失巨大，但其诉讼请求为200000元押金不退并赔偿960000元，故本院计算的赔偿金额为租赁物实际空置期间的租金损失1280000元。杜小异签订合同时预付的4个月租金应当予以冲减，故其实际应当支付的赔偿金为960000元（1280000-320000＝960000）。一审法院对本案当事人之间责任认定存在错误，本院予以纠正。 被上诉人杜小异主张，本案作为再审案件，不应允许一审被告提出反诉和追加当事人。但是根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第一款、第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。由于本案租赁物属于按份共有，一审法院依职权对案件进行再审时，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条之规定，应当追加其他按份共有人作为当事人参加诉讼，保障各按份共有人的诉讼权利。本案原审是因双方当事人达成调解协议而结案，一审法院并未作出判决书或者是裁定书。一审法院按照普通一审程序允许当事人提出反诉并未违反法律规定。被上诉人杜小异的该项主张不能成立，本院不予支持。 被上诉人杜小异还主张，唐连姣作为租赁物的按份共有人之一，无权签订本案租赁合同，涉案租赁合同无效。该主张一审法院在争议焦点之一中已阐述了《租赁合同》为有效合同的理由，本院予以认可，理由不再赘述。 综上所述，上诉人唐连姣的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下： 1、维持广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民再1号民事判决第一项； 2、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民再1号民事判决第二、第三、第四、第五、第六项； 3、被上诉人杜小异在本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人唐连姣及一审被告（反诉原告）唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽等十人经济损失人民币960000元； 4、驳回上诉人唐连姣及一审被告（反诉原告）唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽等十人的其它反诉请求； 5、驳回被上诉人杜小异的全部诉讼请求。 本案一审本诉案件受理费14924元、二审本诉案件受理费共1948元，共计16872元由被上诉人杜小异负担；一审反诉案件受理费8254元，二审反诉案件受理费8405元，共计16659元，由被上诉人杜小异负担11661.3元，上诉人唐连姣及一审被告（反诉原告）唐祖发、唐兴、王秋鸾、唐本娣、谢忠辉、唐连军、唐艳芳、唐缙、陈丽等十人负担4997.7元。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院或被执行人财产所在地基层人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴小嫦 审 判 员 文曙光 审 判 员 肖四平 二〇一九年十二月三十日 法官助理 邓羽珊 书 记 员 黄赋鑫