广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7186号上诉人（原审原告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******************卡1楼，统一社会信用代码914***********173C。法定代表人：唐列坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。被上诉人（原审被告）：吴先菊，女，1989年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：刘津正，男，1989年4月9日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县，系吴先菊丈夫。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人吴先菊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宏泽公司上诉请求：1.维持一审法院（2019）粤2071民初13952号民事判决第一项；2.撤销一审法院（2019）粤2071民初13952号民事判决第二项、第三项，并改判吴先菊应向宏泽公司支付逾期支付房款的违约金（违约金按房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至付清时止）。事实和理由：一、宏泽公司与吴先菊签订的中山市商品房买卖合同补充协议第五条第一款第1项明确约定“乙方（即吴先菊）自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款总额的0.5‰支付违约金”。而双方签订的中山市商品房买卖合同第六条明确约定吴先菊应向宏泽公司支付房款的时间为2014年3月27日，因此吴先菊向宏泽公司支付的违约金应按房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至实际付款之日止。二、宏泽公司向吴先菊发送变更付款方式通知，主要是作为催收房款的通知，而非是双方达成新的协议。吴先菊辩称，其曾于2016年去宏泽公司询问如何付款，宏泽公司一直没有回复。故其没有违约行为，不应承担违约金。宏泽公司向一审法院起诉请求：1.吴先菊向宏泽公司支付剩余房款635000元；2.吴先菊向宏泽公司支付逾期支付房款的违约金（违约金按应付房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至付清时止）。一审诉讼中，宏泽公司变更诉讼请求为：1.吴先菊向宏泽公司支付剩余房款495000元；2.吴先菊向宏泽公司支付逾期支付房款的违约金（违约金按应付房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至付清时止）。一审法院认定事实：2014年2月27日，宏泽公司（卖方）与吴先菊（买方）签订一份商品房买卖合同，约定买方购买位于中山市**********************商品房，购房总价款为707790元，支付方式为银行按揭，买方应于2014年2月27日支付房款212790元，剩余购房款495000元为商业贷款，应于2014年3月27日支付；逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期应付款之到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，应按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；双方还约定了其他事项。同日，双方签订一份补充协议，就逾期付款、通知的情况，补充协议约定：买方应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款的0.5‰支付违约金，且取得卖方书面认可后，商品房买卖合同继续履行；买卖双方相互送达与商品房买卖合同及补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；除商品房买卖合同及补充协议约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮寄单位收寄日期为准）的第七日，视为该函件已送达对方且生效，送达地址以商品房买卖合同记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。编号为0366212、0366189收据显示，吴先菊分别于2014年2月19日、2014年2月27日以刷卡方式支付涉案商品房的购房定金10000元、首期款62790元。2018年3月15日，宏泽公司向吴先菊出具了一份关于变更付款方式的通知，载明：吴先菊因购买涉案商品房申请按揭贷款，但因吴先菊自身原因按揭贷款申请未获审批通过，吴先菊需在2018年3月25日前到宏泽公司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款，逾期未付的，将按合同约定，追究违约责任。该通知于2018年3月18日寄出。中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市**********************权利人为吴先菊，打印时间为2019年8月28日。一审庭审中，宏泽公司称因吴先菊未依约支付款项，按揭贷款也一直没有办理下来，所以涉案商品房一直未交付给吴先菊。吴先菊则认为其已依约支付首期款212790元，其中的140000元是通过广州通泽置业有限公司直接支付给宏泽公司；因其丈夫的征信存在问题，无法办理银行按揭，其曾多次与宏泽公司的工作人员协商处理问题，但后来负责与其沟通处理事务的工作人员离职后就没有再跟进该问题，直到其主动去联系宏泽公司，工作人员就要求其支付违约金，双方曾就违约金进行协商，但后来宏泽公司的工作人员亦是不了了之；确认尚欠购房款495000元，但其已积极与宏泽公司协商处理，是宏泽公司拖延处理，故违约金不应由其承担。一审诉讼中，宏泽公司书面确认吴先菊尚欠涉案商品房购房款495000元。一审法院认为，宏泽公司与吴先菊于2014年2月27日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人意思真实之表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴先菊与宏泽公司均确认尚欠涉案商品房购房款495000元未予支付，一审法院予以确认。宏泽公司要求吴先菊支付剩余购房款495000元，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金问题。吴先菊未依约支付购房款的行为已属违约，宏泽公司主张吴先菊支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。综合本案证据及双方陈述分析，宏泽公司在知悉吴先菊未依约支付购房款后，于2018年3月18日向吴先菊发送通知，要求吴先菊一次性支付剩余购房款，但未主张吴先菊支付逾期付款违约金。据此，一审法院认为宏泽公司就支付购房款的相关事宜达成新的协议，即宏泽公司主张逾期付款违约金的起算日为2018年3月26日。吴先菊抗辩其于2018年4月份才收取上述通知但并未提供证据予以证明，故吴先菊的该项抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予支持。吴先菊收取上述通知至今已超过合同约定的60日期限，故根据中山市商品房买卖合同约定，宏泽公司主张吴先菊支付逾期付款违约金应以未付购房款的数额（即495000元）为基数，自2018年3月26日起至清偿之日止，按日万分之五计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴先菊于一审判决生效之日起七日内向宏泽公司支付剩余购房款495000元；二、吴先菊于一审判决生效之日起七日内向宏泽公司支付逾期付款违约金（以495000元为基数，从2018年3月26日起至清偿之日止，按日万分之五计付）；三、驳回宏泽公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15233元，减半收取计7617元，由宏泽公司负担1312元，吴先菊负担6305元（吴先菊负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付宏泽公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：宏泽公司与吴先菊签订的商品房买卖合同补充协议系宏泽公司提供的格式合同。该补充协议还规定，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已付房价款0.5‰的违约金。该补充协议关于出卖人逾期交房违约金、买受人逾期付款违约金部分的内容未采取字体标黑、加粗或下划线等方式进行特别提示或标注。一审诉讼中，宏泽公司陈述，按揭没有通过的时候，其会想办法帮助吴先菊办按揭，最终实在是办不下来的时候，会以通知方式通知吴先菊银行无法通过按揭贷款审核；吴先菊在收到宏泽公司出具的一次性付款方式通知的时候，没有按通知履行支付房款的义务，构成违约之后，宏泽公司才起诉要求吴先菊支付剩余房款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为吴先菊应向宏泽公司支付逾期付款违约金的计算标准。关于逾期付款违约金起算时间。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”吴先菊与宏泽公司签订的商品房买卖合同虽约定吴先菊应于2014年3月27日前通过银行贷款方式向宏泽公司支付剩余购房款495000元。但涉案商品房系预售商品房，根据预售商品房的交易习惯及宏泽公司在本案诉讼中的陈述，宏泽公司作为涉案商品房的出卖人，负有协助吴先菊向银行申请贷款并将申请结果及时通知吴先菊的义务。本案中，宏泽公司称其“会想办法帮助吴先菊办理按揭”并承诺会通知吴先菊申请结果。故在宏泽公司未及时履行通知义务的情形下，吴先菊难以知悉贷款申请是否最终获得批准。而宏泽公司亦以继续帮助吴先菊申请银行贷款的行为，变更了原合同约定的付款期限。故吴先菊未能于2014年3月27日前付清购房余款的行为并不构成违约。宏泽公司请求吴先菊支付2014年3月27日起计的逾期付款违约金，显然有悖公平原则，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在宏泽公司知悉吴先菊向银行申请贷款未获批准后，于2018年3月18日向吴先菊发出变更付款方式的通知，要求吴先菊于2018年3月25日前一次性支付购房余款。吴先菊收到通知后未能在指定的合理期限内支付购房余款，其行为构成违约。一审判决认定吴先菊应向宏泽公司支付该指定付款期限届满后次日，即2018年3月26日起计逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。关于违约金计算基数，吴先菊与宏泽公司签订的商品房买卖合同明确约定若吴先菊逾期付款且合同继续履行的，吴先菊应当按日向宏泽公司支付逾期应付款万分之五的违约金。该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案商品房买卖合同补充协议虽将逾期付款违约金计算标准由原合同约定的逾期应付款变更为房价总款。但与此同时，该补充协议规定出卖人逾期交房的，仅应按买受人已付房款计算违约金。此处买卖双方关于违约责任的规定明显不对等，加重了买受人责任，显失公平。该补充协议属于宏泽公司提供的格式合同，上述约定内容亦属于格式条款。宏泽公司作为格式合同的提供方，未在补充协议中对买受人逾期付款违约金条款的内容进行字体标黑、加粗或者下划线等方式向买受人作出特别提示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述补充协议约定的内容对买受人不发生法律效力。一审判决认定吴先菊应根据商品房买卖合同的约定按逾期应付款每日万分之五支付逾期付款违约金，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，宏泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5221元（中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 墀审判员 曾 玲审判员 刘 通二〇一九年十二月九日书记员 李玉琴