江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初495号原告：九江市相宜商贸有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区浔阳东路45号不分单元203号，统一社会信用代码：91360403079003924X。法定代表人：付洪园，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。被告：南昌斌裕贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号（第1-17层），统一社会信用代码：91360102094899757U。法定代表人：胡凡，系该公司总经理。被告：南昌图舟贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号，统一社会信用代码：91360102095283356M。法定代表人：刘颖红，系该公司总经理。被告：南昌顾轩贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号，统一社会信用代码：91360102095286581A。法定代表人：陈苓，系该公司总经理。被告：九江银行股份有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区长虹大道619号，统一社会信用代码：9136040070552834XQ。法定代表人：刘羡庭，系该公司董事长。以上四被告共同委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师。原告九江市相宜商贸有限公司（以下简称相宜公司）诉被告南昌斌裕贸易有限公司（以下简称斌裕公司）、南昌图舟贸易有限公司（以下简称图舟公司）、南昌顾轩贸易有限公司（以下简称顾轩公司）、九江银行股份有限公司（以下简称九江银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告相宜公司的委托诉讼代理人齐乐、陆兆文，被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行的共同委托诉讼代理人罗词荣、周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相宜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司共同赔偿原告九江市相宜商贸有限公司的预期可得利益损失人民币1257万元。2、判令被告九江银行股份有限公司对上述第1项诉讼请求下的付款义务承担连带责任。3、判令四被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：斌裕公司、图舟公司和顾轩公司（以下统称三被告）系被告九江银行设立之“名义公司”，其实际运营及所有决定均受控于九江银行，九江银行享有和负责该等公司行为产生的权利及责任。2016年4月13日，三被告与原告签署《协议书》，约定原告承租位于南昌市西湖区中山路135-137号的房产，租赁物共五层，即地下一层及地上一至四层（以下称案涉房屋），面积约7373.02平方米。为更好变现案涉房屋，相宜公司拟投入800万元对房产进行整体改造包装，三被告给予相宜公司自2016年10月1日至2017年1月31日的免费装修期，自2017年2月1日至2020年1月31日原告按照55万元/月租金标准支付租金。租赁期内，经三被告同意，原告可对外分租案涉房屋。此后，原告又与三被告签署《补充协议书》，约定租赁期满，如案涉房屋未出售，则三被告同意租期延长2年，至2022年1月31日止。之后，原告将《协议书》项下押金50万元支付至九江银行南昌分行的指定账户。2019年1月，三被告向南昌市东湖区人民法院提起诉讼﹝（2019）赣0102民初952号，以下称952号案﹞，要求解除其与相宜公司签署的《协议书》及《补充协议书》，并退还已交付的押金。三被告在952号案中主张，其无法交付案涉房屋，系由于案涉房屋上存在原产权人与第三人戴毛毛的在先租赁合同关系，三被告虽未直接作为出租人将案涉房屋租赁给戴毛毛，仅系通过以物抵债方式取得案涉房屋所有权，但仍需受该等在先租赁关系的约束，故其与相宜公司的《协议书》及《补充协议书》客观已无履行可能性。相宜公司认为，原产权人与戴毛毛签署的《租赁补充协议书》不属于不能预见、无法知晓的事实。三被告作为案涉房屋新的产权人和与相宜公司签署租赁合同的出租人，有能力、也有义务准确了解与案涉房屋有关的信息。三被告完全可以通过现场调查、约谈戴毛毛等方式，获知案涉房屋的准确租赁期限。三被告未尽审慎义务，致本案《协议书》及《补充协议书》无法履行，存在主观过错。退一步讲，我国合同法对于违约责任实行无过错原则。三被告向相宜公司交付案涉房屋为其合同义务，其未能依约交付，无论是否具有过错，均已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的相关规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。鉴于三被告已于952号案中明确表示《协议书》及《补充协议书》已无法履行，故相宜公司要求三被告赔偿因其违约行为给相宜公司造成的损失。相宜公司因《协议书》及《补充协议书》解除而遭受的主要损失为其预期可得利益损失。根据《协议书》的相关约定，相宜公司以55万元/月的租金标准承租案涉房屋之后，花费800万元进行升级改造后有权转租。转租租金与《协议书》中约定的租金之间的差额即相宜公司的预期可得利益。转租租金的市场价格可参考戴毛毛正在履行的《租赁补充协议书》中的租金标准，戴毛毛以每年720万元承租地下室、第一层、第二层，面积分别为1699.01平方米、1735.37平方米、1521.41平方米，租赁面积共4955.79平方米，折合121.1元/平方米/月。相宜公司应向三被告支付的租金标准为55万元/月，租赁范围为地下室及地上一至四层，面积为7373.02平方米，折合74.6元/平方米/月。相宜公司转租预期可得利益=（121.1元/平方米/月-74.6元/平方米/月）×7373.02平方米×60个月=20570725.8元，扣除相宜公司升级改造的花费800万元，则相宜公司的预期可得利益损失为1257万元。此外，由于三被告为九江银行设立的“名义公司”，九江银行享有及负责该等公司行为产生的权利及责任，故九江银行应对三被告的付款义务承担连带责任。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行答辩称：一、案涉《协议书》与《补充协议书》（以下称“租赁协议”）的履行过程中，发生了因不可归责于答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的不能预见、无法知晓的事由而导致该协议解除，答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司无需承担赔偿责任。2015年5月26日答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司通过江西省高级人民法院作出的（2014）赣执字第7-2号执行裁定书，获得了案涉租赁物的所有权。答辩人在江西省高级人民法院作出的（2014）赣执字第7-2号执行裁定书作出裁定的过程中，多次向原产权人秦玫了解并在实地勘察过，案涉租赁物的原产权人秦玫与案外人戴毛毛约定的租赁期限到2016年9月30日止。为此，答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司获得所有权后与被答辩人签订了租赁协议，租赁期自2017年2月1日起计算5年。答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司并不知晓原产权人秦玫与案外人戴毛毛，签订租赁补充协议延长了租赁期限，导致答辩人与被答辩人之间的租赁协议无法实际履行，而该无法实际履行的原因属于答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的不能预见、无法知晓的事由，因此，答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司无需承担赔偿责任。二、租赁协议被依法解除后，答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司向被答辩人相宜公司退还了50万元的押金，被答辩人再向答辩人主张1257万元的损失，无事实依据更与公平原则相悖。三、被答辩人相宜公司以“转租差价”（租赁协议约定租金扣减案外人戴毛毛与案涉租赁物原产权人秦玫约定的租金）作为预期可得利益，缺乏事实依据和法律依据。本案中，《协议书》第2条明确约定“在租赁期内，经甲方（答辩人）同意，乙方（被答辩人）可对外分租，但分租期限不得超过乙方的整体租赁期”，再结合《合同法》第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，被答辩人在不经答辩人同意的情况下转租，是违反法律规定和合同约定的不法行为，被答辩人以不法的转租行为计算的预期可得利益，非合同时预见到或者应当预见到的可能造成的损失。四、租赁协议解除，并未对被答辩人相宜公司造成损失，被答辩人向答辩人主张租赁协议解除的损失，缺乏事实依据。租赁协议签订后，被答辩人相宜公司既未按照协议约定投入800万元进行整体改造包装，更未进行实际经营，租赁协议签订后并未造成被答辩人相宜公司实际损失。被答辩人向答辩人主张租赁协议解除的预期可得利益损失，具有不确定性，法院不应当予以支持。五、答辩人九江银行非本案适格被告，原告主张答辩人九江银行承担赔偿责任，缺乏法律依据。九江银行与斌裕公司、图舟公司、顾轩公司在法律上没有任何关系，九江银行也不是答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的股东，而案涉租赁协议是斌裕公司、图舟公司、顾轩公司与被答辩人相宜公司签订的，根据《合同法》第8条规定合同相对性原则，答辩人九江银行非本案适格被告，被答辩人无权主张九江银行承担赔偿责任。综上所述，根据《合同法》第113条规定，主张损失赔偿不仅需要答辩人存在违约行为，还应当需要以被答辩人实际遭受的损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益必须具有确定性。而本案中，合同解除系发生了因不可归责于答辩人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的不能预见、无法知晓的事由，且合同解除没有造成被答辩人实际损失，其主张的“转租收益”因属于不法行为而不具有可预计性和确定性，因此，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。在本院指定的举证期限内，原告相宜公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组：1-1、三被告与相宜公司于2016年4月13日签署的《协议书》（第1-2页）；1-2、三被告与相宜公司于2016年签署的《补充协议书》（第3页）；1-3、2016年5月6日的银行转账凭证（第4页）。证明目的：1、2016年4月13日，三被告与相宜公司签署《协议书》，约定相宜公司承租位于南昌市西湖区中山路135-137号的房产，租赁物共五层，即地下一层及地上一至四层，面积约7373.02平方米。为更好变现案涉房屋，相宜公司拟投入800万元对房产进行整体改造包装，三被告给予相宜公司自2016年10月1日至2017年1月31日的免费装修期，自2017年2月1日至2020年1月31日相宜公司按照55万元/月租金标准支付租金。租赁期内，经三被告同意，相宜公司可对外分租案涉房屋。此后，相宜公司又与三被告签署《补充协议书》，约定租赁期满，如案涉房屋未出售，则三被告同意租期延长2年，至2022年1月31日止。2、相宜公司将《协议书》项下押金50万元支付至九江银行南昌分行的指定账户。3、相宜公司承租案涉房产的价格为74.6元/平方米/月。第二组：2-1、三被告在（2019）赣0102民初952号案中递交的《民事起诉状》（第5-7页）、证据材料（第8-40页）、《诉状补正说明》（第41-42页）；2-2（2019）赣0102民初952号案的《应诉通知书》、《传票》（第43-45页）。证明目的：1、三被告起诉相宜公司的租赁合同纠纷一案已由南昌市东湖区人民法院立案受理，案号为（2019）赣0102民初952号。2、三被告明确表示无法履行与相宜公司的《协议书》及《补充协议书》，原因在于案涉房屋上存在原产权人与第三人的在先租赁合同关系。第三组：3-1、评估报告（第46页）；3-2、原产权人（秦玫）与第三人（戴毛毛）于2011年1月19日签署的《租赁补充协议书》（第47-48页）。证明目的：1、第三人戴毛毛以每年720万元承租地下室、第一层、第二层，面积分别为1699.01平方米、1735.37平方米、1521.41平方米，租赁面积共4955.79平方米，折合121.1元/平方米/月。第四组：4-1、九江银行《招股书》（第49-57页）；4-2、相宜公司在高院民事诉讼2017年第2979号案中向香港特别行政区高等法院提交的《申索陈述书》及香港法院发出的传票（第58-65页）；4-3、九江银行南昌分行法律与法规部总经理万君明于2018年2月26日作出的誓章（第66-67页）；4-4、相宜公司行政人员曹宏英于2018年5月8日作出的誓章（第68-71页）；4-5、曹宏英于2018年6月15日作出的补充誓章（第72-75页）；4-6、万君明于2018年6月29日作出的补充誓章（第76-79页）。证明目的：1、三被告为九江银行设立之名义公司，受控于九江银行，九江银行认可其承担三被告所采取行动的责任，具体如下：（1）4-1九江银行《招股书》第189页有如下表述：“本行于正常业务经营过程中，因某借款人未能如期偿还贷款，而接受其已抵押至本行的一幢位于江西南昌市的物业作为抵债资产。该物业现由名义公司持有…于2016年4月，本行三家名义公司与九江市相宜商贸有限公司签订租赁协议，据此相宜商贸同意以月租人民币550000元承租本行一幢抵债物业”。（2）4-1九江银行《招股书》第195页有如下表述：“抵债资产是于借款人的贷款违约时，本行在执行债权所获得的资产。我们直接出售抵债资产通常涉及大量的税务成本。因为与直接出售这些资产相比，通过转让持有物业的公司股份，可以简化转让物业资产的程序，可能会降低税务成本，从而我们可以提高不良贷款回收金额……本行过往设立若干私人公司并指示本行员工担任名义股东，纯粹代表本行持有抵债资产。本行与名义公司及其名义股东签署代持协议。根据该等协议，名义股东依据本行指令持有、管理或处置相关抵债资产，而本行承担该等名义公司所采取行动的责任…”。2、万君明认可三被告为九江银行之名义公司，受控于九江银行，九江银行承担该等公司行为产生的权利及责任，具体如下：（1）4-6万君明补充誓章第7段有如下表述：“被告人就…三家公司全都受控于被告人这项说法不作否认”。（2）4-6万君明补充誓章第7.2段有如下表述：“基于以上考虑，被告人过往设立若干私人公司（包括三家公司），并指示被告人的员工担任该等公司之股东，代替被告人持有抵债资产”。（3）4-6万君明补充誓章第7.3段有如下表述：“该等公司一般会按被告人指示持有、管理或处置所持之抵债资产，被告人享有及负责该等公司行为产生的权利及责任”。第五组：5-1（2019）赣0102民初952号案的《民事判决书》（第80-85页）。证明目的：1.2019年7月12日，南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初952号案的《民事判决书》，认定该案原告（指斌裕公司、图舟公司、顾轩公司）未按合同约定交付租赁物，应承担违约责任。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行针对原告的举证，发表质证意见如下：第一组证据：该组证据中的3份证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。理由为：（1）《协议书》及《补充协议书》中约定，在租赁期内，经甲方（被告）同意，乙方（原告）可对外分租，但分租期限不得超过乙方的整体租赁期。在原告未经被告同意出租的情况下，原告无权以“转租差价”作为预期可得利益的依据；（2）租赁协议签订后，原告相宜公司未按照协议约定投入800万元进行整体改造包装，租赁协议签订后并未造成原告相宜公司实际损失。（3）关于银行转账凭证所涉及的50万元押金，被告已经退回给了原告。第二组证据：该组证据中的所有的证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。理由为：（1）被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司并不知晓原产权人秦玫与案外人戴毛毛，签订租赁补充协议延长了租赁期限，导致被告与原告之间的租赁协议无法实际履行。（2）正因为发生了这种因不可归责于被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的不能预见、无法知晓的事由，被南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初952号民事判决确认解除，被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司无需承担赔偿责任。第三组证据：该组证据中的评估报告，无原件，不符合民事诉讼法的证据规则，被告对三性均不予以认可。该组证据中的《租赁补充协议书》真实性、合法性无异议，关联性有异议。理由为：在未经被告同意转租的情况下，原告以“秦玫与戴毛毛之间的租赁补充协议书约定租金”作出转租收益、预期可得利益的参考，不符合法律规定，因此该租赁补充协议书与本案无关。第四组证据：该组证据中的所有的证据真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。理由为：（1）关于真实性的问题。九江银行《招股书》真实性无异议；其他的如《申索陈述书》、誓章和补充誓章均无原件；特别说明《申索陈述书》是原告单方面制作的，其内容不予以认可，而且曹宏英于2018年6月15日的补充誓章，无任何签字。（2）关于合法性的问题。除，九江银行《招股书》外，其他证据不符合民事诉讼法的证据规则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第11条、第12条之规定，该组证据是在香港形成的，原告应当提供该组证据形成的证明手续（如公证机关公证），而且该证据系繁体，原告应当提供译本；（3）根据合同相对性原则，《协议书》及《补充协议书》系被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司与原告签订的，与被告九江银行股份有限公司无关，被告九江银行不承担责任。第五组证据：该证据三性无异议，证明目的有异议，1、判决书所指合同解除事由是不可归结于我方的，不能预见无法知晓的事由。2、我方已经退还原告押金50万元，其他责任我方不应承担。结合原、被告的举证、质证意见，本院对原告提交的第一组、第二组、第五组证据的真实性、合法性予以确认，对原告提供的第三组、第四组证据，因未提交证据的原件核对，且被告质证不予认可，本院不予采信。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行在本院指定的举证期间内没有提交证据。在第一次庭审后，应本院的要求被告斌裕公司提供了2016年4月13日《协议书》中第四条约定的2015年12月份签订的《委托拍卖合同》，并调取了南昌市东湖区人民法院(2017)赣0102民初429号和（2019）赣0102民初952号案卷的相关材料，为此本院组织双方进行了质证。对2015年12月份签订的《委托拍卖合同》，原告质证后，对真实性认可，需要说明的是，协议中第一条约定的乙方已充分了解拍卖物的状况，包括出租情况，乙方指的是九江市正邦拍卖有限公司，委托方是本案三被告，被告给原告介绍的关于拍卖物的状况，是租赁期限到2016年9月底届满。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行质证后对真实性、合法性没有异议，因为该拍卖委托协议中涉及的房屋没有出售，所以与本案无关。本院调取案卷中涉及原、被告对租赁协议签订前后租赁物现状的相关证据：1、2016年10月9日江西英华律师事务所发给原告的律师函；2、2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给戴毛毛的通知；3、2016年10月6日戴毛毛给图舟公司的告知函；4、2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的律师函，向原、被告进行了出示，并进行了质证。原告的质证意见为：1、对2016年10月9日江西英华律师事务所发给原告的律师函，确认收到，真实性认可；对其他三份文件，因为原告不是发件或者收件主体，对于真实性难以发表意见。但原告认为根据上述四份文件，在2016年4月12日三被告向戴毛毛发出通知，要求其缴纳租金，戴毛毛在2016年10月6日给三被告回函，告知其租赁期限到2024年止，三被告作为案涉房屋的所有权人，在该期限起即有义务调查案涉房屋的租赁期限的准确时间。在2016年10月9日，戴毛毛委托江西英华律师事务所向原告发函，告知其租赁期限到2024年止，原告向九江银行进行确认并得到九江银行保证，租赁期限到2016年9月30日，九江银行实际控制的本案三被告，还在2016年11月18日委托江西阳明阳律师事务所向戴毛毛发函，以证实租赁期限至2016年9月30日，且不存在其他租赁协议。由此原告对案涉房屋租赁期限全部信息来自四被告，基于信任原告相信案涉房屋租赁期限到2019年9月30日。而四被告在2016年10月6日接到戴毛毛通知后，并未审慎核实案涉房屋租赁期限的准确时间，无论截止时间究竟是什么时候，四被告都有过错。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行发表质证意见为，1、对2016年10月9日江西英华律师事务所发给原告的律师函，真实性、合法性没有异议，该函是在双方已经得知案涉租赁物出现了一个意外情况及租赁期限到2024年的情况下，戴毛毛给原告发的。2、对2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给戴毛毛的通知，真实性、合法性无异议，在案涉合同签订的前一天，要求戴毛毛把之前的租赁收益转给图舟公司和顾轩公司。3、对2016年10月6日戴毛毛给图舟公司的告知函，真实性、合法性无异议，其确实是给图舟公司发过函，函件内容已告知了原告，原告在合同签订前就向戴毛毛了解了租赁物的情况。4、对2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的律师函，真实性合法性无异议。本院对以上本院调取证据的真实性和合法性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月26日，被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司通过江西省高级人民法院作出的（2014）赣执字第7-2号执行裁定书，对于南昌市东湖区中山路135-137号地下1层、地上1、2、3、4层（原产权人是秦枚）的房产，通过以房抵债的方式，斌裕公司取得了地下室和第四层的所有权，图舟公司取得第一、三层的所有权，顾轩公司取得了第二层的所有权。2016年4月13日，原告相宜公司（乙方）与被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司（甲方）签署《协议书》，约定甲方将位于西湖区中山路135-137号（原金山城大酒店现中山道8号）的房产，地下一层及地上一至四层，面积约7373.02平方米的商业物业，由于资产短时间内难以变现，为使房产保值、增值，达成如下协议：1、为了更好的变现上述房产，乙方在了解接受租赁物现状前提下，拟投入800万元对房产进行整体改造包装。故甲方同意给予乙方从2016年10月1日起至2017年1月31日的免费装修期，乙方按月租金55万元/每月整体承租上述房产，即起租日自2017年2月1日起至2020年1月31日止，租期为三年，每月30日前支付当月租金。2、在租赁期限内，经甲方同意乙方可对外分租，但分租期限不得超过乙方的整体租赁期。3、乙方共支付押金200万元，即在本协议生效之日起的七个工作日内支付押金50万元，2016年12月底之前再付押金150万元。租赁期满乙方无违约，则甲方应无条件退还乙方押金（不计息）。4、在租赁期限内甲方有权销售变现房屋，乙方应积极配合，如上述资产变现成交价超过底价（详见2015年12月签订的《委托拍卖合同》），则超出底价部分，甲乙双方按7:3的比例分成。甲方应在买受人将购房款付清日起的3日内，将乙方的分成汇至乙方指定账号，如有违约，则甲方按应付金额的每天0.5%支付违约金给乙方。5、如上述房产在租赁期限内变现，不影响乙方与分租承租人签订的分租协议，分租承租人仍可持续经营到租赁期满。六、租赁期间内，如遇不可抗力双方应无条件终止协议。甲方退还乙方押金，双方结清租金。后双方签订了《补充协议书》，约定：1、租赁期满，如上述租赁物未出售，则甲方同意租期延长两年，即至2022年1月31日止。2、续租期间租金按市场价格确定。3、续租期间，甲方有权随时出售该物业，无需向乙方作出任何补偿。4、本补偿协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，原协议书的其他条款完全继续有效。《协议书》签订后，2016年5月6日，原告将押金50万元支付斌裕公司、图舟公司、顾轩公司。本院另查明，2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给实际承租人戴毛毛发了《通知》，要求戴毛毛缴清欠付租金，并办理租赁合同手续。2016年10月6日戴毛毛针对该《通知》给图舟公司发了《告知函》，告知其未收到产权变更和江西省高级法院协助执行通知书，不确认现有产权人，租赁合同的到期日是在2024年9月30日，并无需重新办理房屋租赁合同手续。2016年10月9日戴毛毛委托江西英华律师事务所发给原告《律师函》，告知其租赁合同到期日是在2024年9月30日。2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的《律师函》，告知被告是房屋的合法所有权人，要求戴毛毛在付清租金，并限期搬离。因戴毛毛没有搬离租赁房屋，图舟公司在2017年2月14日以物权保护纠纷对戴毛毛等提起了诉讼，南昌市东湖区人民法院2017年11月3日作出的（2017）赣0102民初429号民事判决书驳回原告诉讼请求，后经本院二审，2018年10月10日作出（2018）赣01民终909号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。对（2017）赣0102民初429号、（2018）赣01民终909号民事判决书中认定的“相宜公司为取得承租房屋的使用权通知被告戴毛毛腾退租赁房屋，被告戴毛毛在2016年4月12日书面通知相宜公司其承租的房屋仍在承租期内，表示拒绝腾退合法承租的房屋”，原告认为没有证据证实，不予认可。2019年1月斌裕公司、图舟公司、顾轩公司向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，要求解除其与相宜公司签署的《协议书》及《补充协议书》，并退还已交付的押金，2019年7月12日南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初952号判决解除《协议书》及《补充协议书》，返还租赁物押金50万元。该判决生效后,2019年8月29日50万元押金已退还给了相宜公司。本院认为，2016年4月13日原告相宜公司与被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司签署《协议书》和随后签订《补充协议书》，因租赁物的原承租人的租赁期限未届满，造成协议不能履行，该《协议书》和《补充协议书》已被南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初952号生效民事判决解除，原告相宜公司缴纳的50万元押金被告已退回。对于《协议书》和《补充协议书》解除后违约责任和赔偿责任的承担，租赁合同中没有进行约定。现原告相宜公司要求被告赔偿违约造成的预期可得利益损失，对该诉讼请求能否支持，首先需要查明2016年4月13日签订租赁协议时，原、被告是否知道原承租人戴毛毛签的租赁到期是2024年9月30日，以确定违约方；其次是租赁合同不能履行，原告主张的预期可得利益损失是否符合法律的规定，是否有证据证实。对于签订租赁协议前后原、被告对租赁物现状的了解情况，从2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给戴毛毛的《通知》、2016年10月6日戴毛毛给图舟公司的《告知函》、2016年10月9日戴毛毛委托江西英华律师事务所发给原告的《律师函》；2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的《律师函》等来往函件判断，在签订合同前原、被告都认为原承租人戴毛毛签的租赁合同是2016年9月30日到期，租赁合同签订后，被告和原告分别是在2016年10月6日和2016年10月9日才知道，戴毛毛主张的租赁合同是2024年9月30日到期，在被告采取相应措施后，因戴毛毛不搬离租赁物，被告在2017年2月14日提起了诉讼，以上事实表明，本案租赁合同不能实际履行并被法院判决解除，不是被告主观上故意违约造成，但客观上租赁合同不能履行，被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的违约责任不能免除。对于原告主张预期可得利益损失是否符合法律规定，预期可得利益损失有无证据证明确实存在的问题。被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司违约，原告有权向被告主张承担预期可得利益损失，但证实预期可得利益损失存在的举证责任在原告。原告在2016年10月9日已知道原承租人戴毛毛主张租赁期限还未届满，按照其与被告签订的租赁协议的约定，2016年10月1日起到2017年1月31日是协议约定的免费装修期，从原告提供的证据反映，在2016年10月9日原告确切知道租赁期限未到期之前，原告未按合同约定投入装修资金或进行相关装修准备，对于此后要缴纳的200万元押金，除缴纳50万元押金外，没有继续缴纳，没有证据证实原告确已为履行合同而进行了前期投入和后期预投入等实质性的经营活动，存在经营性成本支出。在租赁房屋并未实际交付给原告经营的情况下，现有证据不能证实原告有经营性收益，支出和收益没有办法确认，按照损益相抵的原则，原告无法证实其必然存在租赁合同的经营利润损失。对原告要求按原承租人的租金标准扣除应付租金和升级改造的花费800万元，并按协议和补充协议的最长期限5年计算转租期可得利益损失1257万元，要求被告赔偿的诉讼请求，因为原告没有提供证据证实其确实存在预期可得利益损失，同时也超出了被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司订立《协议书》和《补充协议书》时可以预见和应当预见的违反合同可能造成的损失，本院不予支持。综上所述，原告相宜公司要求支付预期利益损失，没有相关事实并提供相应证据证实，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的相关规定，本院不予支持，但鉴于原告2016年5月6日缴纳的50万元押金，直至2019年8月29日才由被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司退还，期间会存在相应的利息损失，该损失是因为租赁合同不能履行造成的，在租赁合同对违约责任没有相关约定的情况下，本院认为50万元押金在此期间的利息损失，被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司应该赔偿，损失计算本院酌定按照年利率24%计算，金额为397667元。由于原告提供的证据无法证实被告斌裕公司、图舟公司、顾轩公司为被告九江银行设立的“名义公司”，九江银行享有及负责该等公司行为产生的权利及责任，故九江银行无需对三被告的违约责任承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告九江市相宜商贸有限公司违约损失397667元；二、驳回原告九江市相宜商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费97220元，由原告九江市相宜商贸有限公司承担82220元，被告南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  张 燕审判员  周朝阳二〇一九年十二月十二日法官助理胡磊书记员李萌