贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11908号原告：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路1号兴隆、枫丹白鹭城市花园白鹭洲G栋。法定代表人：彭信伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：徐绍霞，系该公司员工。被告：肖登科，男，土家族，1959年12月11日出生，住址：贵阳市云岩区。原告贵州天纬物业管理有限责任公司诉被告肖登科物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贵州天纬物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人徐绍霞、被告肖登科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州天纬物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费人民币5419.13元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系贵阳市云岩区兴隆枫丹白鹭城市花园的物业服务企业，与开发建设单位签订《前期物业管理委托合同》，也与业主签订《前期物业管理服务协议》，并取得贵阳市物价局合法的经营性收费许可证。被告为该小区枫丹园业主（建筑面积：126.32㎡），自2017年1月1日起，被告无故拒绝支付原告物业管理费，至2019年9月30日被告所欠原告物业费已达5419.13元（共欠33个月按1.3元/月/㎡收取），原告每季度均在该小区公告栏、单位门等醒目位置张贴催缴物业服务费通知，同时以口头、电话及上门催缴等方式多次向被告催缴，至今未果，故诉至法院，望判如所请。被告肖登科辩称：1、原告诉请已超过诉讼时效；2、原告与房开签订的《前期物业管理委托合同》约定合同至业主委员会成立终止，2016年1月21日小区业主委员会已经成立，原告未与业委会达成协议，业委会也向原告发出了退场通知，但原告通过物理威胁霸占枫丹白鹭城市花园小区，拒绝退出，原、被告未建立物业服务合同关系，原告无权要求被告支付物业费。3、即使存在合同关系，原告差劲的服务质量，被告也不应向其支付物管费。4、被告楼下4楼住户安装天然气，其气管直接排放未燃烧完全的尾气，严重影响被告居住，被告向原告反映，原告让被告状告楼下人家。5、被告楼上人家漏水，至今没有得到解决，被告花了2万元装修，至今损失仍在继续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下：被告为本市兴隆枫丹白鹭城市花枫丹园E栋1单元6楼3号业主，建筑面积：126.32㎡。2005年9月1日该房开发建设单位贵州天纬房地产开发股份有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，选聘原告作为“兴隆枫丹白鹭城市花园一期”物业服务企业，该《前期物业管理委托合同》分九章共三十八条对“物业基本情况”、“服务内容与质量”、“服务费用”、“物业的经营与管理”、“物业的承接验收”、“物业的使用与维护”、“专项维修资金”、“违约责任”、“其他事项”进行了约定。其中合同第二章“服务内容与质量”第四条约定“五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、二十四小时巡逻、组团实行封闭管理；2、周界、单元门安防系统正常；3、消防通道畅通、消防系统能正常使用；4、乙方对甲方的物业、人身、财产不存在保管和保险责任”；第三章“服务费用”第六条约定为多层住宅0.6元/月/平方米、小高层住宅0.8元/月/平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准；第九章“其他事项”第三十二条约定：“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证，核定兴隆枫丹白鹭城市花园小区的高层电梯住宅收费标准为1.3元/月/㎡。另查明，2016年1月21日贵阳市南明区住房和城乡建设局同意对贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会进行备案。之后，原告与业主委员会多次去函进行沟通，2017年3月30日业委会向原告发出《退场通知》，要求原告退场配合新物业公司接手管理，但原告未予退场，原告陈述未退场原因系业委会向原告发出《退场通知》未经业主大会同意，后在南明区政府相关部门及住建局的指导和帮助下组织召开业主大会选举小区物业公司是否去留的过程中，业委会主任杨祖伦及全体业委会成员均提出辞职，小区至今一直未有人组织相关工作，原告至今在该小区进行物业服务工作，并出具南明区后坝居民委员会出具的《情况说明》、《证明》，证明前述事实。审理中，原告为证明2017年起曾多次向被告催缴物管费费，提供落款时间为2017年12月6日、2018年11月2日催缴物业费通知及张贴照片一组、2018年12月3日在贵阳日报《公告》一份，表示催费通知已张贴在小区公告栏和被告所住单元大门并通过报纸公告，被告表示未曾见过。庭审中，被告举证楼下污染尾气烟管照片一张，楼顶腐蚀照片二张，租房合同一份，欲证实原告在管理小区期间，管理不善，被告楼上漏水、楼下尾气污染，被告为此在外租房居住的事实。经本院依法询问，被告表示不能提供业主委员会合法选聘新物业的证据。上述事实，有原、被告陈述，《前期物业管理委托合同》、收费许可证、业委会备案申请表、南住建物[2016]2号通知、工作联系函、退场通知等证据在卷作证，经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原告与贵州天纬房地产开发股份有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、原告与被告肖登科签订《物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，被告有义务按照合同约定支付服务费，原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，虽然《前期物业管理委托合同》约定有“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与信物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的内容，但是贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会成立后，被告不能举证业主委员会经过合法程序选聘了新的物业服务企业，原告事实上并未退出小区物业服务，小区大部分业主也依然向原告缴纳物业费，物业服务具有整体性，被告应按物价局核定的收费标准向原告缴纳物业费。对于缴纳的费用，被告在审理中对原告的诉讼请求提出了时效抗辩，原告在2019年10月29日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八之规定，原告起诉并未超过诉讼时效，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费的请求，本院予以支持，被告对原告提出的房屋建筑面积并未提出异议，应付物业费计算为：1.3元/平方米×126.32平方米×33个月＝5419.13元。虽然被告主张原告提供的物业服务不达标，但被告没有提供证据证明原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费。被告提出楼下尾气污染、楼上渗水等问题，被告仅提交三张照片为凭，无法证实尾气污染及渗水原因是因原告未履行义务所致，且涉及被告房屋专有面积部分的纠纷，被告可据相邻权纠纷或者财产损害纠纷向侵权方直接主张权利，上述事由均不能成为拒绝缴纳物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国民法》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告肖登科于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州天纬物业管理有限责任公司物业管理费人民币5419.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖登科负担。（原告贵州天纬物业管理有限责任公司已预交，被告肖登科在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨嘉慧二〇一九年十二月六日书记员  杨 成