四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11258号 上诉人（原审被告，反诉原告）：陈徐，女，1979年10月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都天府万达置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区正兴街道步行街39号。 法定代表人：吕正韬，总裁。 委托诉讼代理人：梁泉，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师。 上诉人陈徐因与被上诉人成都天府万达置业有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 陈徐上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判支持陈徐的一审反诉请求。事实及理由：1.本案系商品房预售合同纠纷，陈徐与万达公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：）系双方真实意思表示，合法、有效。万达公司应该向陈徐交付符合合同约定装修标准的房屋。2.万达公司存在违约行为，应当承担违约责任。案涉房屋所在的万达一号容积率高于合同约定，且装修材料也不符合合同约定的装修标准。3.《商品房装修价格认可声明函》属于格式条款，其内容免除了万达公司责任，加重陈徐的责任、排除陈徐主要张权利，该条款无效。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，依法应予以纠正。 万达公司辩称，1.涉案合同载明的容积率1.86是万达公司工作人员工作失误所致，属于笔误。2.容积率应该符合法律法规、部门规章以及成都市详细的规划编制，合同约定与相关的法律规定不一致，应当以相关规定文件为准。3.容积率主要功能是开发商决定是否拿地的经济指标，并非是房屋价格构成的重要因素，房屋价格结合楼盘品牌等综合因素，案涉项目售价与同类型的售价相当，万达公司并没有以低容积率抬高销售价格，获取不当利益。4.陈徐对其购买的涉案房屋的情况是十分清楚的，对小区总的户数，小区的面积均是明知的，陈徐所称万达公司存在欺诈与事实不符，事实上容积率对楼盘的开发的总户数，入住密度是相关的，如果按照1.86的容积率，则陈徐所购买的房屋根本不存在。5.万达公司笔误并没有给陈徐造成实际损失，相反，当前涉案楼盘均价大幅度提升，所以万达公司认为从事实上和法律上，陈徐就容积率提出的上诉请求或者一审诉讼请求不能成立。6.关于精装修，万达公司认为格式条款并不当然无效，案涉声明函内容并没有免除万达公司责任加重陈徐责任以及排除万达公司的主要权利。声明函对装修成交价的构成十分明确的予以告知，并且在签署声明函的程序上，万达公司要求有陈徐的签字，对重要条款均以黑体字提示，并且还要求陈徐用手写的方式将上述内容进行书写予以确认，所以万达公司认为商品房装修价格声明函不存在霸王条款。 万达公司向一审法院起诉请求：将万达公司与陈徐签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第一条第（三）款“容积率1.86”变更为“容积率2.94”。 陈徐向一审法院提出反诉请求：1.万达公司赔偿陈徐因容积率错误所造成的损失20万元；2.万达公司按照合同第四条第六款“装修标准是2880元/平方米”的约定向陈徐交付装修房屋。 一审法院认定事实：2017年7月2日，陈徐与万达公司签订合同及补充协议，合同第二章“商品房基本状况”第一条“商品房项目建设依据”第（一）款载明：“出卖人（万达公司）以出让方式取得坐落于成都市天府新区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为成天国用（2016）第××号，土地使用权面积为52722.88平方米”。第（二）款载明：“买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2081年1月31日”。第（三）款载明：“签订本合同时，出卖人（万达公司）经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为成都万达一号小区，规划的容积率1.86，规划的绿地率29.5%；建设工程规划许可证号为：建字第510122201732022号”。第四条“商品房基本情况”第（一）款载明，该商品房为预售许可证25265号下；第（六）款载明，装修水平是全装，装修标准是2880元／平方米。第八条“计价方式与价款”载明：该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米15752.23元，总价款为1651936.6元。 补充协议第二条“信息公示及确认”第4条载明：“双方明确，本合同第一条中关于项目建设依据的约定以政府相关主管部门的最终审批及相关证照的实际记载内容为准，若与相关法律、法规规定不一致的，以法律、法规规定为准。该约定不构成乙方购买该房屋的重要因素，也不是确定该房屋价款的依据，乙方不得因其发生变化或与政府相关主管部门的最终审批及相关证照的实际记载内容不一致或与相关法律、法规规定不一致而向甲方主张任何权利。”第5条载明：“鉴于本项目开发周期较长，项目采取各种手续逐步审批、项目分期开发的方式进行。”第十七条“全装交付标准”附件二“交付标准明细”中对装修项目、配置标准等作了明确的约定，但对装修材料的品牌、材质、工艺等约定不是很明确。同日，陈徐向万达公司出具《商品房装修价格认可声明函》，该函载明：在与贵公司签订合同及补充协议前，贵公司已明确告知本人该房屋的交付标准及价格构成。本人知晓，该房屋价格由清水房成交价与装修成交价构成，其中装修成交价不等同于实际装修造价，也不等同于装修市场价，它包含但不限于设计费、材料费、人工费、管理费以及利润、税金和可能发生的材料变更、价格波动风险等。本人向贵公司郑重承诺，本人已知悉并认可与贵司签订的合同及补充协议中关于装修价款的约定，且该承诺为合同及补充协议不可分割的一部分，不会因此向贵公司提出退房、索赔或对装修价值提出异议等主张，本声明函为不可撤销声明函。同时，陈徐在该声明函中手书以下内容：本人理解本声明函的内容（特别是黑体字），并自愿接受声明函内容的约束。 合同及补充协议签订后，陈徐按约付清全部购房款。 另查明，2016年2月25日，万达公司取得成天国用（2016）第××号国有土地使用权证，该地块坐落于成都市天府新区地块），地块用途为住宅用地、商业用地，使用权面积为52722.88平方米。 2016年6月30日，2017年3月15日、2017年3月30日、2017年4月19日，万达公司分别取得四个《建设工程规划许可证》，分别载明：许可证编号建字第510122201632084号，建设项目名称为成都天府万达7号地块（首开区），建设规模151240.46平方米；许可证编号建字第510122201732022号，建设项目名称成都万达一号7号地块二期28-30#及地下室，建设规模43887.32平方米；许可证编号建字第510122201732033号，建设项目名称成都万达一号（7号地块二期31#及地下室），建设规模28408.34平方米；许可证编号建字第510122201732040号，建设项目名称万达一号（7号地块二期32#及地下室），建设规模26249.21平方米。 2018年11月2日，成都市规划管理局向万达公司出具《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》，确定万达一号7#地块（首开区）地上及半地下部分符合规划管理要求。万达一号二期目前尚未竣工。 一审法院认为，万达公司要求将容积率从1.86变更为2.94，陈徐反诉要求万达公司赔偿其因容积率错误而造成的损失，本反诉的焦点均需确定容积率是多少，而容积率是多少首先应由政府相关主管部门进行审批和确认，其次万达一号二期尚未竣工，未完成规划验收，其容积率是多少也不能确定，故万达公司要求将容积率变更为2.94，一审法院不予支持。同理，容积率是多少尚不能确定，陈徐基于容积率错误提出的损失没有事实依据，且房屋价格的构成并非由容积率一个指标决定，陈徐仅以容积率作为其损失的参考依据没有法律依据，陈徐的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。陈徐自愿向万达公司出具声明函，明知装修价值并明确放弃该项权利，该声明函并非霸王条款，陈徐的该项反诉请求，一审法院也不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回万达公司的诉讼请求。二、驳回陈徐的反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由万达公司负担；反诉案件受理费2150元，由陈徐负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明：1.2016年1月19日，万达公司与成都市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，第十三条关于建筑容积率作出如下约定：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。计入容积率的总建筑面积：商业服务业设施用地计容面积不大于10.07万平方米；商业服务业设施用地（医院）计容面积不小于13.33万平方米且不大于22.21万平方米；商业兼容住宅用地计容面积不大于6.75万平方米，兼容住宅建筑比例不大于40%；住宅兼容商业用地计容面积不小于15.48万平方米且不大于40.5万平方米，兼容商业建筑比例不小于10%且不大于49%”。2.案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》约定万达公司在2020年6月30日前向陈徐交付案涉商品房。 本院认为，根据陈徐的的上诉请求及万达公司的抗辩意见，本案二审争议焦点为：1.万达公司是否应向陈徐赔偿容积率错误造成的损失；2.陈徐关于主张万达公司按合同约定装修标准交付房屋的诉讼请求是否能够成立。本院分述如下： 关于第一个争议焦点，本院认为，首先，案涉容积率系由政府相关主管部门进行审批确认。截止本案二审法庭辩论终结前，万达一号二期尚未未完成规划验收，本案现有证据亦无法确定万达一号的容积率，亦无法确认万达公司是否违约提高了容积率。其次，案涉房屋价格的构成并非由容积率一个指标决定，陈徐主张以容积率错误计算出合同约定房屋每平方米价格较高作为其损失参考依据亦缺少法律依据，且陈徐于本案中未就容积率错误造成其20万元的实际损失举示充分证据。故一审法院对陈徐主张万达公司应赔偿容积率错误造成损失20万元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于第二个争议焦点，首先，关于案涉《商品房装修价格认可声明函》是否应当认定为系免除万达公司重大责任的无效格式条款的问题。本院认为，上述条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于合同法规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。陈徐在本案审理中不能举证证明相关条款存在违反法律规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形，故本院对陈徐主张声明函无效的上诉理由不予采纳。其次，案涉房屋尚未到达合同约定的交付房屋限期，陈徐也尚未收房。故一审法院对陈徐要求按合同第四条第六款约定标准交付案涉房屋的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，陈徐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费4300元，由上诉人陈徐负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 赵 锋 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王朝阳