福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初1656号 原告：武夷山凯韵物业管理有限公司，住所地武夷山市度假区九龙湾山庄一号楼，统一社会信用代码91350782678471797U。 法定代表人：潘坚均，总经理。 委托诉讼代理人：曹瑜，福建中美律师事务所律师。 被告：刘晓燕，女，1985年3月11日出生，汉族，住武夷山市九龙湾九曲香溪度假区。 原告武夷山凯韵物业管理有限公司（以下简称“凯韵物业”）与被告刘晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯韵物业的委托诉讼代理人曹瑜、被告刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯韵物业向本院提出诉讼请求：判令刘晓燕支付拖欠的物业费8197元（自2018年1月至2019年9月，以后实际发生费用另行计算），并从逾期之日起，按照每日千分之三标准支付逾期付款的滞纳金至缴清物业管理费之日止。事实和理由：凯韵物业从2008年8月6日起一直为武夷山市九龙湾九曲香溪度假村小区提供物业服务。凯韵物业于2010年1月10日与原业主（案外人）签订《前期物业服务合同》，约定凯韵物业向小区业主提供物业管理服务，业主按建筑面积3.9元/平方米的标准向凯韵物业缴纳物业管理费，如业主逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向凯韵物业支付违约金。协议生效后，凯韵物业依约为业主提供完善的物业管理服务。后刘晓燕于2017年8月从原业主处购买了武夷山市九龙湾九曲香溪渡假村8211号房产，房屋建筑面积100.08平方米，办理了产权登记。双方约定由凯韵物业按《前期物业服务合同》提供物业服务，自2018年1月1日至2019年9月刘晓燕拖欠物业费用长达21个月，共计拖欠物业费8197元，并已产生滞纳金。凯韵物业多次书面及上门催缴均无果，故而形成诉讼。 刘晓燕辩称：1.凯韵物业与案外人签订的《前期物业服务合同》是无效的，且合同无效与刘晓燕无关，应由凯韵物业自行承担一切后果。（1）《物业管理条例》第21条规定，前期物业服务合同是由建设单位签订，案涉物业的建设单位是武夷山大地置业开发有限公司，应由该公司与物业服务公司签订协议。没有证据证明大地置业公司与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，就此可知，案涉物业并没有物业服务。凯韵物业与案外人余松远签订的《前期物业服务合同》违反了前述规定，是无效的。退一步说，即使余松远单个业主与凯韵物业签订的《前期物业服务合同》有效，其法律效力也仅在合同签订方，不能约束刘晓燕。（2）根据《物业管理条例》第24条规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。案涉物业《前期物业服务合同》采用协议方式签订，未经行政主管部门批准，未经招投标方式，违反法律强制性规定，是无效的。（3）根据《福建省物业管理条例》第34条规定，前期物业服务合同期限不超过三年。第40条规定，物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动电子信息方式告知全体业主。案涉物业合同期限已超过3年，且凯韵物业未公告和告知全体业主，案涉《前期物业服务合同》不应顺延以供凯韵物业谋取非法利益。凯韵物业作为专业的物业服务企业，其签订了无效的《前期物业服务合同》，应自行承担无效的后果，且合同无效的原因与刘晓燕无关，凯韵物业不能凭无效的《前期物业服务合同》向刘晓燕主张任何权利。2.凯韵物业没有证据证明其是案涉物业的物业服务提供方，也未提供证据证明其提供了物业服务。凯韵物业提供的证据“武夷山市九龙湾九曲香溪度假村小区物业管理证明”缺乏证据的法定形式，是无效的证据。既然没有证据表明凯韵物业提供了物业服务，当然不能主张相应的收费。3.凯韵物业的收费标准超过南平市政府部门规定的标准，应不予支持。案涉《前期物业服务合同》签订时间是2009年7月，收费标准是3.9元/平方米，根据南平市住房和城乡建设门户网站发布的《南平市普通住宅物业服务收费等级收费标准》，凯韵物业的收费标准远远超过政府部门规定的标准，应不予支持。根据福建省人民代表大会常务委员会2006年颁布施行的《福建省物业管理条例》第40条规定，前期物业服务收费实行政府指导价，案涉《前期物业服务合同》应适用该条规定，即收费标准实行政府指导价。4.凯韵物业关于按日千分之三标准支付逾期付款滞纳金没有法律依据，且超过银行同期存款利率，应不予支持。凯韵物业没有收取滞纳金的法定权限，案涉《前期物业服务合同》也无收取滞纳金的约定。案涉《前期物业服务合同》关于逾期按日千分之三标准支付的规定侵犯了刘晓燕的利益，是无效约定。即使凯韵物业可以收取物业费用，但其逾期收取的损失也仅仅是银行存款利率，按日千分之三应不予支持。5.凯韵物业违反物业纠纷解决程序，提起诉讼应不予支持。《物业管理条例》第64条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《福建省物业管理条例（2018年）》第9条规定首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办理处申请筹备召开业主大会首次会议。案涉建设单位故意不履行法律规定的义务，至今未成立业主委员会；建设单位与凯韵物业的实际控制人都是林少榕。建设单位故意不成立业主委员会以便凯韵物业可以绕开业主委员会自行其是侵害业主利益。凯韵物业恶意绕开业主委员会向人民法院提起诉讼的行为不应得到支持。 经审理查明，凯韵物业向本院提交7组证据：证据1系物业服务合同，证明原、被告签订《物业服务委托合同》，由原告为小区提供物业管理服务，双方就权利义务作了明确约定；证据2系缴费通知书、律师函等书面文件，证明原告曾向刘晓燕催讨物业费；证据3系欠费明细汇总表，证明截止2019年9月1日，刘晓燕应向凯韵物业交纳的物业费明细清单；证据4系物业管理证明，证明凯韵物业从2008年8月6日起至今为小区提供物业服务的事实；证据5系小区公告照片，证明凯韵物业已公示刘晓燕欠缴物业费的事实；证据6系不动产登记信息证明，证明案涉房产权利人为刘晓燕；证据7系《物业管理委托合同》，系案外人武夷山大地置业开发有限公司与凯韵物业与签订，由前者委托后者管理案涉物业。 经质证，刘晓燕对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，签约主体、签约程序违反法律规定；证据2的合法性不予认可，没有证据证明江苏海越律师事务所接受凯韵物业委托，既然未委托，则该律师事务所无权向刘晓燕催收，也不是凯韵物业向刘晓燕催收；律师函合法性不予认可，且律师函只是起诉告知书，不是催收，两份证据结合起来，不能证明凯韵物业对刘晓燕进行了催收，无权进行起诉；证据3欠费明细汇总表真实性、合法性、关联性均不予认可，这是凯韵物业单方制作的；证据4物业管理证明合法性不予认可，不符合证据法定形式，缺乏出具单位负责人的签字，且该出具单位无权出具该证明；证据5小区公告照片合法性不予认可，因公告位置不醒目，不能引起刘晓燕注意；对证据6无异议；对证据7表示不了解情况。 刘晓燕向本院提交2组证据：证据1系南平市普通住宅物业服务收费等级收费标准，证明凯韵物业的收费标准已经超过政府规定，是无效的；证据2系企业信用信息公示报告，证明凯韵物业与案涉物业建设单位是关联企业，由同一控制人控制，故意不成立业主委员会。 经质证，凯韵物业对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，南平市物业收费的标准或管理办法均已废止或到期，物业企业服务收费，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场指导价，住宅的前期物业服务收费，实行政府指导价，其他的物业（不包含酒店式公寓、别墅）服务收费实行市场调节价。现行有效的《福建省物业管理条例》第46条明确规定，商品房的物业服务收费实行市场调节价。证据2的真实性无异议，但对证明对象和关联性有异议，该证据不能证明双方为关联企业，由同一控制人控制；刘晓燕提供该证据的证明对象是故意不成立业主委员会，但成立业委员会并不是物业公司组织或筹备的，一般是由建设单位或业主自行申请成立，且九龙湾实际上已经有业主委员会。 本院对上述证据认证如下：对凯韵物业提供的证据1，刘晓燕虽不认可其真实性，但未提供反驳证据，对该证据应予确认；证据2律师函，刘晓燕已收到，虽然其对发函的律师事务所是否接受凯韵物业委托提出质疑，但凯韵物业已确认其委托江苏海越律师事务所发函，故该证据的真实、合法性应予确认，从该律师函内容看，载明了向刘晓燕催缴物业费的内容，对这一事实予以确认；证据3欠费明细汇总表系凯韵物业制作，待证事实应结合物业服务合同等证据综合认定，在后文进行分析；证据4仅加盖出证单位的印章，没有出证单位工作人员签字，且凯韵公司未对此进行补强，不予采信；对证据5，刘晓燕不予认可，凯韵公司提供的照片无法证明公示的时间及期限，不予采信；对证据6，刘晓燕无异议，予以采信；证据7系凯韵物业与案涉房地产建设单位签订，可证明建设单位委托凯韵物业管理案涉物业。对刘晓燕提供的证据1，来源于网络下载，不能明确是否属现行有效，不予认证；证据2的真实性可以确认，但通过该证据无法证明其待证对象。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对案件事实归纳认定如下：刘晓燕系案涉房产［位于武夷山市度假区龙湾）爱琴岛幢2层8211室，建筑面积100.08平方米］的所有权人，于2017年9月11日从案外人余松远处受让并过户该不动产。凯韵物业委托江苏海越律师事务所于2019年6月向刘晓燕寄送律师函，向刘晓燕催收物业费；同年7月，江苏海越律师事务所向刘晓燕寄送起诉告知书，该材料因刘晓燕拒收而未妥投。因凯韵物业认为刘晓燕未向其交纳物业费，经催要未果而诉至法院。 另查明，2008年12月26日，案外人武夷山大地置业开发有限公司与凯韵物业与签订《物业管理委托合同》，由前者委托后者管理案涉物业，合同第七条“管理服务费用”约定公寓及商业别墅每月每平方米建筑面积3.9元。2009年7月13日，案外人余松远与武夷山大地置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产。该《商品房买卖合同》第十八条约定，本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘武夷山凯韵物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准见合同附件。《商品房买卖合同》附件四为《前期物业服务合同》，由凯韵物业（甲方）与余松远（乙方）签订；《前期物业服务合同》第四条“物业管理服务费用”约定，物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，住宅按建筑面积每月每平方米3.9元收取，转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，每次交纳费用时间为每季度首月5日前交纳；《前期物业服务合同》第十条“违约责任”第四款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。《商品房买卖合同》附件五为《业主临时管理规约》，对物业基本情况、物业使用、物业维修养护、公寓业主的共同利益、违约责任等进行规定，其中规约第二十三条约定“本公寓物业管理费用暂定3.9元/平方米”，余松远在该规约的承诺人处签字。 本院认为，关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题，刘晓燕认为，建设单位与凯韵物业未签订《前期物业服务合同》，建设单位采用选聘方式确定物业公司，未经招投标程序，违反法律强制性规定，且前期物业服务合同期限已超过三年，故案涉《前期物业服务合同》应属无效。本院认为，诉讼过程中，凯韵物业提供了其与建设单位武夷山大地置业开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，可证明建设单位委托凯韵物业管理案涉物业。另，从武夷山大地置业开发有限公司与案涉房屋原所有权人余松远签订的《商品房买卖合同》第十八条可知，建设单位已通过协议方式选聘凯韵物业提供前期物业服务，且凯韵物业与余松远签订了《前期物业服务合同》，并作为该《商品房买卖合同》的附件，故可认定凯韵物业系案涉房产所属小区的前期物业服务企业。虽然《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，但并未规定非经招投标程序选聘物业服务企业的前期物业服务合同属无效，且《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于物业服务合同无效的范围的规定，亦未包括“未经招投标程序”这一事项，故《物业管理条例》第二十四条的相关规定应属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能以违反该条规定而认定《前期物业服务合同》无效。《福建省物业管理条例》第三十四条规定：“前期物业服务合同期限不超过三年。”但案涉小区目前并无业主委员会与新的物业服务企业签订合同，故前期物业服务合同可以顺延。综上，案涉《前期物业服务合同》应属有效，对刘晓燕的该部分辩解意见，不予采纳。 《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”刘晓燕虽然未直接与凯韵物业签订合同，但其已受让并使用案涉不动产，且凯韵物业系基于其与建设单位的前期物业服务合同提供物业服务，故刘晓燕以其并非合同当事人提出的抗辩，没有法律依据，不予支持。刘晓燕虽认为凯韵物业没有提供证据证明其提供了物业服务，但同时确认小区并无其他物业企业提供物业服务，且本院通过到小区现场走访、查看凯韵公司物业档案材料，可以认定凯韵公司已依约提供了相应的物业服务，故对刘晓燕的这一抗辩意见，亦不予采纳。 关于刘晓燕认为凯韵物业收费标准过高问题，本院认为，《福建省物业管理条例》第四十六条规定：“商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。”本案所涉物业为公寓，目前并无关于公寓物业服务费实行政府指导价的规定，故对刘晓燕的该项辩解意见，不予采纳。 关于刘晓燕认为凯韵物业与建设单位是关联企业，建设单位违反物业纠纷解决程序，故意不成立业委员会，侵害业主利益的问题，本院认为，刘晓燕提供的企业信用信息公示报告并无法证明凯韵物业与建设单位属关联公司，凯韵物业作为物业服务企业，依法并无成立业主大会的职责和义务，故刘晓燕的该项辩解意见，没有事实与法律依据，不予采纳。 综上，凯韵物业已提供相应物业服务，刘晓燕应按《前期物业服务合同》的约定向凯韵物业交纳物业服务费。《前期物业服务合同》约定住宅按建筑面积每月每平方米3.9元收取物业费，案涉房产建筑面积为100.08平方米，故每月物业费为390元。合同约定每季度首月5日前交纳物业费，凯韵物业在2019年6月向刘晓燕发函催交物业费，履行了起诉前的书面催交义务，书面催交时刘晓燕应交纳2018年1月至2019年6月共18个月的物业费，即390元×18个月=7020元，此后产生的物业费因凯韵物业尚未进行书面催交，故在本案中不予支持。 关于凯韵物业主张按日千分之三标准对物业费计算逾期付款滞纳金的诉请，刘晓燕认为该约定为无效约定，且该标准过高，未收取物业费用的损失仅仅是银行存款利率的损失。本院认为，案涉《前期物业服务合同》约定，业主方逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。该约定系双方真实意思表示，应属有效，但该约定的标准确实过高，现刘晓燕亦对违约金过高问题提出异议，结合本案合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，刘晓燕未依约交纳物业费，对凯韵物业造成的主要是资金被占用的损失，本院参照同期同类人民银行贷款基准利率上浮130%，酌定将本案逾期付款违约金调整降低为按年利率6%计付。《前期物业服务合同》明确约定每季度首月5日前交纳物业费，故未在每季度首月5日前交纳当季物业费1170元（390元×3个月）即构成违约，违约金应分段计算如下（暂计算至2019年9月30日）：1.2018年1月6日至2019年9月30日逾期633天，违约金为1170元×633天×6%÷365天=121.74元；2.2018年4月6日2019年9月30日逾期543天，违约金为1170元×543天×6%÷365天=104.43元；3.2018年7月6日至2019年9月30日逾期452天，违约金为1170元×452天×6%÷365天=86.93元；4.2018年10月6日至2019年9月30日逾期360天，违约金为1170元×360天×6%÷365天=69.24元；5.2019年1月6日至2019年9月30日逾期268天，违约金为1170元×268天×6%÷365天=51.54元；6.2019年4月6日至2019年9月30日逾期178天，违约金为1170元×178天×6%÷365天=34.23元。以上逾期付款违约金合计468.11元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、刘晓燕应于本判决生效之日起十日内向武夷山凯韵物业管理有限公司交纳2018年1月至2019年6月的物业服务费7020元，并从2018年1月6日起按年利率6%计付逾期违约金至前述款项付清之日止（计算至2019年9月30日的逾期付款违约金为468.11元）； 二、驳回武夷山凯韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由刘晓燕负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余崇斌 二〇一九年十二月十日 书记员  黄 慧 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 法官后语 物业公司与小区业主是一对“近邻”，是提供服务与接受服务的关系，双方应当明确各自的权利义务，互相理解，互相支持，和谐共处。作为物业公司，应当找准自身定位，明确自身是“服务公司”而非“管理公司”这一属性，在收取物业服务费用的同时，努力提供完善、周全的物业服务，妥善解决业主提出的合理诉求，为业主提供最大程度的安全、便利与人文关怀。尤其是收取较高物业服务费用的物业公司，更应当认真查找内部管理与对外服务方面的短板，精益求精，提升物业服务水平。作为小区业主，也应及时交纳物业服务费，支持、理解、配合物业公司的工作，通过合理方式反映诉求、解决纷争。 希望本案所涉物业公司及小区业主，能够以案为鉴，依法维权，摒弃前嫌，共商共建，共同建设和谐安宁小区。