内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）内07行终90号上诉人（原审原告）李井香，女，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人（原审原告）张雪斌，男，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人（原审原告）张文益，男，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。三上诉人的共同委托代理人**维，满洲里市扎赉诺尔区第三法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）满洲里市扎赉诺尔区不动产登记管理中心。法定代表人王思革，主任。委托代理人周忠来。委托代理人王天章，内蒙古冠胜律师事务所律师。原审第三人满洲里农村商业银行股份有限公司扎赉诺尔区支行。法定代表人王玉格，行长。委托代理人王春丽，内蒙古博园律师事务所律师。委托代理人郭庆林。原审第三人刘景丽，女，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人李井香、张雪斌、张文益因房屋登记一案不服扎赉诺尔区人民法院（2018）内0703行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭审理了本案，上诉人李井香、张雪斌、张文益的委托代理人**维，被上诉人满洲里市扎赉诺尔区不动产登记管理中心的委托代理人王天章、周忠来，原审第三人满洲里农村商业银行股份有限公司扎赉诺尔区支行的委托代理人王春丽、郭庆林，原审第三人刘景丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，张某某于2004年因病去世，原告李井香、张雪斌、张文益与第三人刘景丽为张某某遗产的法定第一顺序继承人。2011年6月4日，被告扎区不动产中心为第三人刘景丽办理了房屋所有权继承转移登记，将张某某所有的位于扎×区×对面×南侧×2440平方米及附属物600平方米的房产变更登记至第三人刘景丽名下。2012年12月25日，被告扎区不动产中心受理了第三人扎区支行提出的房屋所有权抵押登记申请，并于2012年12月28日作出了蒙房他证内蒙古自治区字第×号房屋他项权证。2017年3月，原告李井香、张雪斌、张文益向满洲里市人民法院提起民事诉讼，要求对上述房屋产权进行确认，满洲里市人民法院于2017年6月1日作出（2017）内0781民初296号民事调解书，确认原告李井香、张雪斌、张文益各占有上述房产产权份额12.5%，第三人刘景丽占有产权份额62.5%。2018年1月，原告李井香、张雪斌、张文益向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被告扎区不动产中心于2011年6月4日为第三人刘景丽办理的房屋所有权继承转移登记，呼伦贝尔市海拉尔区人民法院于2018年7月19日作出（2018）内0702行初9号行政判决书，判决撤销被告扎区不动产中心于2011年6月4日为第三人刘景丽办理的房屋所有权继承转移登记。另查明，满洲里市人民法院（2015）满民初字第1286号生效判决，判令毕某某偿还第三人扎区支行贷款及利息，刘景丽抵押的房产（房屋所有权证号×）拍卖或变卖后优先抵偿贷款本息。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案扎区不动产中心作为本区确定的不动产登记机构，具有办理房屋权属登记的法定职权。根据《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。根据《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，房屋登记机构在进行房屋转移登记时，应以申请材料的真实性、合法性、有效性为基础。被告扎区不动产中心尽到了必要的审查义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告李井香、张雪斌、张文益的诉讼请求。上诉人李井香、张雪斌、张文益上诉称，一、原审法院适用法律错误。首先，上诉人认为，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起实施，而本案争讼的不动产抵押登记发生时间为2012年12月25日，登记时，《不动产登记暂行条例》尚未实施，引用该条例实属适用法律错误；其次，原审人民法院在判决书本院认为中有这样一段表述：根据《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，房屋登记机构在进行房屋转移登记时，应以申请材料的真实性、合法性、有效性为基础。而《房屋登记办法》第十一条第三款规定的内容为：申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况，或者提供虚假材料申请房屋登记，原审法院引用的内容与《房屋登记办法》不符。上述事实证明，原审法院适用法律错误。再者，原审法院适用的《房屋登记办法》第十一条第三款是房屋登记机构在房屋转移登记时适用，本案要求撤销的是他项权利登记而非转移登记，属认定错误。二、原审法院认定事实错误。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，本案抵押登记的房屋在办理转移登记在刘景丽名下前产权证上的所有权人为张某某，在登记在刘景丽个人名下时，三位上诉人及刘景丽均没有提交任何材料的情况下，被上诉人违反法定程序登记在刘景丽名下（已被撤销）。在用刘景丽名下产权证办理抵押登记时，三位上诉人及刘景丽也均未提供任何材料，并且办理转移登记和抵押登记的是同一被上诉人的同一工作人员，被上诉人对产权转移登记的非法性是明知的，用非法登记的产权证办理抵押登记也应当是明知的，在这种情况下办理的抵押登记显然违反本条规定，但原审法院却认定被上诉人尽到了必要的审查义务，显属认定事实错误。《房屋登记办法》第十五条第二款：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明，但被上诉人在办理抵押登记时三位上诉人及刘景丽均未委托任何人，也未签订授权委托书。《房屋登记办法》第十八条：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保存，但被上诉人未履行本条规定的义务。三、如果抵押登记不予撤销，将导致两个相互矛盾的法律事实同时存在，房产权的最后归属得不到解决。呼伦贝尔市海拉尔区人民法院于2018年7月19日作出（2018）内0702行初9号行政判决书已撤销被告扎区不动产中心于2011年6月4日为原审第三人刘景丽办理的房屋所有权继承转移登记，既然已被撤销，那么该房产现行有效的产权证书还是张某某为权利人，其法定继承人为三上诉人和刘景丽，四人是该房屋的所有权人。如果抵押登记不予撤销，那么第三人扎区支行对该房屋可以行使抵押权，同时存在两个法律事实，必将产生冲突，法院无法依法保护各自的权利。四、撤销抵押登记即符合法律之规定，也不影响抵押担保合同各方当事人合法权利的保护。上诉请求：依法撤销呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2018）内0703行初1号行政判决，依法改判被上诉人撤销原扎赉诺尔区城乡建设局下属的房屋产权产籍管理所于2012年12月25日以产权人为刘景丽的产权证办理的抵押登记。被上诉人满洲里市扎赉诺尔区不动产登记管理中心辩称，三上诉人诉求改判撤销原扎赉诺尔区城乡建设局下属的房屋产权产籍管理所于2012年12月25日以产权人为刘景丽的产权证办理的抵押权登记，于法无据，应当维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求，理由如下：一、《不动产登记暂行条例》第三十五条规定：本条例自2015年3月1日起实行。本条例实行前公布的行政法规与本条例规定不一致的，以本条例规定为准，一审判决适用《不动产登记暂行条例》第七条之规定，适用法律正确。二、原审第三人刘景丽向答辩人申请办理抵押登记时，提交抵押登记申请书、刘景丽身份证、刘景丽无婚姻登记证明、未向答辩人陈述还有李井香、张雪斌、张文益三继承人的事实，答辩人依据原审第三人刘景丽的申请，并依据其提供的上述资料办理抵押登记行为，符合《房屋登记办法》相关法律规定。原审第三人刘景丽作为抵押登记的申请人，应对申请登记材料真实性、合法性负责，因原审第三人刘景丽隐瞒事实，造成他人损害的应承担相应的法律责任。三、原扎区产权产籍所2012年12月25日办理的房屋抵押权登记行为（即农村商业银行为抵押权人的他项权利）与撤销原扎区产权产籍所2011年6月4日办理的产权转移登记无直接关联性。答辩人认为，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。根据《物权法》第106条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。原审第三人农村商业银行与借款人毕某某之间借款合同关系产生后，原审第三人刘景丽对此给以抵押担保，现银行与借款人毕某某主债权未消灭，因此，银行与原审第三人刘景丽之间的担保债权也未消灭。故原审第三人农村商业银行取得的抵押权亦未消灭。原审第三人农村商业银行在与刘景丽签订抵押贷款合同时，对担保抵押房产还有李井香、张雪斌、张文益三继承人的事实并不知情，原审第三人农村商业银行与借款人毕某某签订借款合同并与原审第三人刘景丽签订的抵押合同系民事行为且合法有效，各方签订合同后共同向答辩人申请办理抵押登记的行为系各方真实意思表示，答辩人在办理抵押登记行为无违法情形。依据《物权法》106条第三款，当事人善意取得其他物权的，参照106条前两款的规定，原审第三人农村商业银行符合106条第一款所确立的原则。故原审第三人农村商业银行取得产权证（证号：×）房产的抵押权系善意取得，办理的抵押登记应当受到法律保护。综上所述，答辩人在办理原审第三人刘景丽的产权证（证号：×）的抵押登记行为中，已尽审查义务，办理抵押登记的行为合法有效，上诉人诉称原审第三人刘景丽办理的房屋所有权继承转移登记行为被法院撤销与原审第三人刘景丽办理房屋抵押登记行为两者间无关联性。上诉人作为张某某法定继承人认为其权利被侵犯，系原审第三人刘景丽过错行为造成的，上诉人可依据《民事诉讼法》相关规定，向原审第三人刘景丽主张。为此，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的诉讼请求。原审第三人满洲里农村商业银行股份有限公司扎赉诺尔区支行述称，三上诉人的上诉请求及事实和理由均不能成立，理由如下：一、原审第三人扎区支行是依据刘景丽的个人合法有效的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》为毕某某借款350万元办理的抵押借款业务。借款人毕某某到原审第三人扎区支行办理借款业务的时间是2012年12月份，抵押人刘景丽的个人房屋所有权证的登记时间是2011年6月21日。借款人毕某某办理借款业务时，抵押人刘景丽向原审第三人扎区支行提供了该房屋所有权证及土地使用权证，并同时提供了满洲里市民政局婚姻登记处在2012年12月4日出具的《无婚姻登记记录证明》及个人身份证与户口簿。《无婚姻登记记录证明》中明确“备注：2004年10月11日丧偶”。这就足以让原审第三人扎区支行相信该抵押房产是在抵押人刘景丽的配偶去世后取得的，不会存在继承纠纷，是抵押人个人的合法财产，不然也不会取得房屋所有权证。二、抵押人刘景丽是自愿亲自为借款人毕某某的贷款提供抵押担保的。抵押人刘景丽主动来到原审第三人扎区支行，将自己的身份证、户口簿和《无婚姻登记记录证明》提交给原审第三人扎区支行，并在《借款申请书》中的“担保人签章处”签字捺手印。随后又与原审第三人扎区支行签订了《抵押合同》《房地产抵押合同补充协议》《内蒙古自治区房地产抵押合同》，同时在这些合同的首尾抵押人处签字捺手印。然后，还在《房地产抵押物清单》和《借款及担保承诺书》中的保证人处签字捺手印，同时将《房屋所有权证》和《房地产权证》交给原审第三人扎区支行办理房屋和土地的抵押登记手续，并亲自到房地产管理部门办理他项权利的登记签字手续。由于该笔借款到期没有偿还，经过催收后又办理了展期一年的延长手续，抵押人刘景丽均在《贷款催收核对通知单》和《借款展期协议书》中签字捺手印，并表示：“同意展期继续抵押”。至此，抵押人刘景丽的担保行为已经合法生效，无论今天的案件出现什么样的判决结果，依法都不能免除抵押人刘景丽的担保责任。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘景丽述称，贷款是在2010年产生的，并不是从2012年产生的，2010年没有变更的房产证，2011年6月24日才形成房产证的事实，我在2010年与贷款人没有任何业务往来，不会给她担保。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……本案应当先行解决的民事争议焦点在于：满洲里市人民法院于2015年12月21日作出的（2015）满民初字1286号民事判决书已发生法律效力，确认了2012年12月25日由原审第三人刘景丽以涉案房屋为抵押物与原审第三人满洲里农村商业银行股份有限公司扎赉诺尔区支行签订的房地产抵押合同的效力，而满洲里市人民法院于2017年6月1日作出的（2017）内0781民初296号《民事调解书》亦已生效，确认了涉案抵押的房产中，上诉人李井香、张雪斌、张文益各占12.5%份额；原审第三人刘景丽占62.5%的份额。本案原审第三人刘景丽在办理该房地产抵押合同时将上诉人李井香、张雪斌、张文益所拥有的房产份额一并作为抵押物进行了抵押，是否侵犯了三上诉人的合法权益，上诉人李井香、张雪斌、张文益可通过民事申诉程序解决《房地产抵押合同》的效力问题。本案中，涉案房屋的转移继承登记行为违法或者被撤销，并不必然导致抵押登记行为违法或者应当撤销，房屋所有权转移登记行为与以房屋设定抵押的抵押权登记行为，是两个独立的行政行为，本案中行政诉讼解决不了抵押合同的效力问题。三上诉人所持人民法院判决撤销了被上诉人为原审第三人刘景丽办理的房屋所有权继承转移登记，以该房屋所有权继承转移登记为基础办理的房屋所有权抵押登记就丧失了存在的法律依据和事实依据，理应被依法撤销的理由，因缺乏事实依据和法律依据。本院不予支持。原审法院根据《房屋登记办法》第四十三条的规定及第三人刘景丽提供的相关文件，认定被上诉人满洲里市扎赉诺尔区不动产登记管理中心已尽了必要的审查义务，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人李井香、张雪斌、张文益负担。本判决为终审判决。审判长  杨丕军审判员  于 兰审判员  张吉春二〇一九年十二月二十五日书记员  徐芳琪附：本案适用的相关法律规定一、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。