四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3378号 上诉人（原审被告）：绵阳市万家乐房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区塘汛镇塘汛南街160号1栋1层1号，统一社会信用代码：91510700767280247W。 法定代表人：赵莉，该公司经理。 委托诉讼代理人：余其彬，四川子云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王绍蓉，女，汉族，1962年9月23日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：毛振华，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司因与被上诉人王绍蓉商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）川0792民初1774号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：虽然上诉人与被上诉人于2012年8月26日签订《商品房定购书》，但未按约定签订《商品房买卖合同》，也未支付购房款，一审判令完成过户错误。此外，绵阳市中级人民法院的（2018）川民终2815号民事判决书已将所有工程款判决给了被上诉人，并没有扣减抵房款。且该房现由上诉人卖与第三人并已网签。综上，请求改判。 被上诉人王绍蓉答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持。双方虽未签订《商品房买卖合同》，但按照《商品房定购书》支付了定金和办证所需的所有税金、维修基金、工本费等，同时双方完成了交付，被上诉人进行了装修入住，也按时交纳了物业费，已完成了房屋买卖。另外，（2018）川民终2815号民事判决书与本案用工程款抵房款的事实并不矛盾，且当事人在申请执行中也是抵扣了110余万元的房款后的部分申请的执行，并未执行抵扣房价的工程款。（2019）川民终1161号民事判决书也确定了房屋买卖合同的真实性、合法性。 原告王绍蓉向一审法院起诉请求：判令被告立即将位于四川省绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号的房屋（以下简称案涉房屋）过户给原告，并为原告办理不动产权证。 一审法院认定事实：原告王绍蓉之胞妹王绍华系被告万家乐房产公司所开发的“泰和新城”3号楼的实际施工人。“泰和新城”3号楼于2011年竣工。2012年8月26日，万家乐房产公司分别与王绍蓉（曾用名王少蓉）、王绍华（黄正鹏）签订了《商品房定购书》，将案涉“泰和新城”3幢18楼1、2号住房出售给王绍蓉、黄正鹏，用于抵扣欠王绍华的部分工程款。《商品房定购书》中载明：1．基本情况：买受人王少蓉，出卖人万家乐房产公司；2．所定购房屋为出卖人所开发的位于绵阳高新区“万家乐·泰和新城”项目中的3幢18层1号房，用途为住宅，暂测建筑面积为135.62平方米，暂测套内面积为117.08平方米，最终以相关部门审核面积为准；3．销售依据：预售许可证号为（2010）房预售证第（183）号；4．价款、优惠及付款方式：该商品房建筑面积单价为4867.99元／平方米，总房价款为人民币660198元（在签订《商品房买卖合同》时将调整为按套内建筑面积计价），买受人享受一次性付款优惠9％＋35000元，优惠后房价款为565780元，买受人一次性付款；5．买受人在签订本定购书当日，向出卖人支付定购定金人民币20000元，买受人应在支付定金之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，并付清房屋首期款或房屋总价款；6．买受人未在约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》并付清相应款项的，视为买受人违约自动放弃所订购的房屋，本定购书自动失效；7．在买受人支付定金之日起至本定购书解除之日止，出卖人不得将该商品房出售给第三方；8．本定购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本定购书自行终止，本定购书终止后，定购定金自动转为该商品房价款。签订定购书的当天，王绍蓉、黄正鹏分别向万家乐房产公司交纳了定购定金20000元。王绍蓉于2012年9月13日向万家乐房产公司交代办证税费15000元、维修基金10172元；黄正鹏于2012年9月7日向万家乐房产公司交维修基金10333元、2012年9月17日交代办证税费14500元。2012年9月17日，万家乐房产公司所属营销部向王绍蓉、黄正鹏签发了《“泰和新城”接房通知单》。王绍蓉接房后于2012年10月22日缴纳了当日至2013年10月的物业服务费1996元；黄正鹏缴纳了2012年9月17日至2018年3月19日的物业服务费12260元。自签订定购书后在长达数年的时间里，双方并未因该房屋的抵款、买卖事宜产生任何纠纷，而是因“泰和新城”3号楼工程款的结算等问题发生纠纷，并自2014年起诉至法院直至（2018）川07民终2815号民事案件审结而告终。现该案正在执行中。 在前述王绍蓉之胞妹王绍华与万家乐房产公司及绵阳市九天建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案的审理过程中，万家乐房产公司与绵阳兴绵建设有限公司以及新兴栈（绵阳）建材有限公司三方于2017年8月22日签订《抵房转让协议》，约定万家乐房产公司同意绵阳兴绵建设有限公司用位于绵阳高新区“泰和新城”的包括案涉3幢18楼1、2号房屋在内的5套房屋以总价3326950元抵转绵阳兴绵建设有限公司欠新兴栈（绵阳）建材有限公司的混凝土款。新兴栈（绵阳）建材有限公司抵房后遂将案涉3幢18楼1、2号房屋分别交由中介公司出售给蒋光辉、刘刚。蒋光辉、刘刚先后与万家乐房产公司签订《商品房买卖合同》并进行了网签备案，且将全部购房款（蒋光辉70万元、刘刚66.7万元）支付给了新兴栈（绵阳）建材有限公司（由万家乐房产公司向其出具了增值税发票），并缴纳了维修基金。蒋光辉、刘刚均已接房并缴纳了截止2018年12月底的物业服务费。2018年初，王绍华发现“泰和新城”3幢18楼1、2号房屋被万家乐房产公司另出售给他人，遂向一审法院申请对该两套房屋进行财产保全。蒋光辉对法院查封“泰和新城”3幢18楼1号住房的执行行为不服，提出书面异议。一审法院受理后于2018年6月5日作出（2018）川0792执异5号执行裁定，蒋光辉不服该裁定遂向四川省绵阳市中级人民法院申请复议。该院于2018年8月13日作出（2018）川07执复57号执行裁定，裁定撤销原执行裁定并发回重新审查。一审法院经重新审查后于2018年9月5日作出（2018）川0792执异14号执行裁定，裁定驳回其异议请求。蒋光辉遂提起案外人执行异议之诉，请求判令解除查封案涉房屋即位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号的住房，并确认该房产为其所有。该案诉讼过程中，王绍蓉作为有独立请求权第三人参加诉讼。一审法院审理后于2019年3月5日作出（2018）川0792民初1824号民事判决，判决案涉房屋归王绍蓉所有并驳回蒋光辉的诉讼请求。蒋光辉不服该判决遂向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉。该院经审理后于2019年8月22日作出（2019）川07民终1160号民事判决。该判决认为：蒋光辉未实际占有标的房屋，该房屋也并非蒋光辉名下唯一住房，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的审查标准；在执行异议之诉程序中，人民法院可以根据案件中异议人所主张的权利和申请执行人债权的具体情况作出综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行；由于案涉房屋未办理产权过户登记，物权未变动，且蒋光辉作为房屋买受人的权利并不符合前述司法解释所规定应当优先保护从而排除执行的情况，故执行案外人蒋光辉的债权与申请执行人王绍华的债权原则上处于平等地位。但案涉房屋具有唯一性，应考察王绍华、蒋光辉各自债权的成立时间和履行程度，并按照公平原则和经济原则进行处理，避免造成社会经济和司法成本的浪费；王绍华作为案涉房屋实际施工人的债权形成在前，并且王绍华的亲属现已实际装修入住占有房屋，若强行要求向蒋光辉交付该房屋，将造成更复杂的法律纠纷和更大的经济损失；因此对蒋光辉的上诉请求不予支持。遂判决：一、维持本院（2018）川0792民初1824号民事判决第二项“驳回原告蒋光辉的诉讼请求”；二、撤销本院（2018）川0792民初1824号民事判决第一项“位于绵阳高新区‘泰和新城’3幢18楼1号住房归第三人王绍蓉所有”。 另查明：1．多年使用的“泰和新城”业主名册上载明“泰和新城”3幢18楼1号业主为王绍蓉、2号业主为黄正鹏。2．赵莉既是被告万家乐房产公司的法定代表人以及股东，也是绵阳泰信物业管理有限公司（系“泰和新城”小区的物业服务企业）以及绵阳兴绵建设有限公司的股东。3．诉讼中，经查案涉房屋仅有一审法院查封。 一审法院认为，根据（2018）川07民终2815号民事判决以及（2019）川07民终1160号民事判决所认定的事实和判决理由，足以确认原告王绍蓉之胞妹王绍华系包括案涉房屋在内的“泰和新城”3号楼的实际施工人。2011年“泰和新城”3号楼竣工交付后，王绍华与被告万家乐房产公司之间因未结清工程款而确实存在用房屋抵扣工程款的事实，所以才会形成原告王绍蓉与被告万家乐房产公司之间签订《商品房定购书》的事实。该《商品房定购书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并具有法律约束力，具备商品房买卖合同的法律效力。虽然双方在《商品房定购书》上约定买受人应在支付定金之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，逾期未签订《商品房买卖合同》并付清相应款项的，视为买受人违约自动放弃所定购的房屋，但2012年8月26日签订《商品房定购书》后，被告万家乐房产公司接受了原告王绍蓉所交纳的房屋代办证税费、维修基金等相关费用并于2012年9月17日通知原告王绍蓉接房，这说明双方虽然没有签订《商品房买卖合同》，但实际上双方仍然在按照《商品房定购书》的相关约定履行义务，被告万家乐房产公司认可案涉房屋系以抵款方式出售给了原告王绍蓉。此后至2018年年初的六年多时间里，双方并未因为该房屋的归属问题发生任何纠纷，被告万家乐房产公司亦未提出异议，而且原告王绍蓉亦一直在交纳物业服务费等相关费用，房屋业主名册上记载的业主也是原告王绍蓉，且原告王绍蓉现已经入住并实际占有该房屋。根据以上事实，均能够证实被告万家乐房产公司认可用该房屋抵偿部分工程款并据此与原告王绍蓉之间针对该房屋形成了商品房买卖合同关系。自2014年起至2018年期间，王绍华与被告万家乐房产公司之间一直为案涉房屋所在的“泰和新城”3号楼工程款结算事宜进行诉讼，截止2019年4月该案二审审结后方确定被告万家乐房产公司所欠王绍华工程款的具体数额。案涉房屋购房款545780元（即约定购房款565780元－已支付定金20000元）应当在最终确定的被告万家乐房产公司所欠王绍华的工程款数额中进行冲抵。在前述案件诉讼中，被告万家乐房产公司将案涉房屋单方另行抵偿给他人的行为违反了诚实信用原则，从而引发多起法律纠纷并给原告王绍蓉、蒋光辉以及自身等多方造成诉累及相应的损失。 一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第七条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：被告绵阳市万家乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日个工作日内协助原告王绍蓉办理位于绵阳高新区“泰和新城”3栋18楼1号房屋的过户手续，并协助原告王绍蓉办理该房屋的不动产权证书。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证质证。上诉人举证了（2014）绵高新民初字第1021号案件2016年7月19日的庭审笔录，拟证明王绍华在该案所主张的已付款中扣除了房款。被上诉人质证对该证据真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的，是上诉人违反诚信未办理房屋备案登记、办证等义务。被上诉人举证了（2018）川07民终2815号民事判决书的执行结案通知书、送达回证，拟证明一审法院根据王绍华的申请在前述案件的执行中扣减了案涉房款。上诉人质证对该证据真实性无异议，但认为该案并未执行完毕。本院对双方证据的认证意见在后文中详述。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院（2019）川07民终1160号民事判决书查明，2018年3月，被上诉人王绍蓉发现涉案房屋被万家乐公司再次抵款并被抵款人出售，遂阻止蒋光辉继续装修。王绍蓉此后对房屋进行装修并入住。 经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人王绍蓉胞妹王绍华系案涉房屋的实际施工人。2011年“泰和新城”3号楼房屋竣工交付后，因上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司未与王绍华结清工程款项，双方约定以房屋抵扣工程款。后王绍蓉与上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司签订《商品房定购书》；王绍蓉支付了房屋维修基金、税金等相关费用以及部分物业费，以上情况足以表双方当事人之间确实存在将案涉房屋以抵款方式出售给王绍蓉的约定，并已经开始履行。一审法院认定双方之间的商品房买卖合同关系成立，符合客观事实，并无不当。 上诉人所举证的2016年7月19日庭审笔录显示王绍华的委托诉讼代理人在该案庭审中陈述：“当时万家乐抵付了两套房子，但是截止到现在都没有交房。没有履行合同……”，故未将房款计入已付工程款。可以看出，王绍华在该案中主张存在抵房事实，只是因对房屋的交付有异议，未将房款计入已付款。在该时间点，涉案房屋既未过户至王绍蓉名下或办理网签备案，王绍蓉也未实际入住，抵房能否最终实现存在风险。故王绍华在（2014）绵高新民初字第1021号案件审理中未将房款计入已付款，不能推定为王绍华否认抵房合同的效力或要求解除该合同。且王绍华的主张也不必然对王绍蓉产生约束。 现王绍华（2018）川民终2815号民事判决书的执行过程中，申请扣除了两套房屋的抵房金额，故并不存在重复执行的情况。 综上所述，上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,402元，由上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  冯安石 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  欧泳如 书 记 员  刘姜维