云南省盐津县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0623民初1657号 原告:孙杨，男，1972年11月16日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。 原告:赵永红，男，1987年7月2日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。 原告:廖光吉，男，1987年9月22日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。 原告:孙伟，男，1970年1月7日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。 四原告的委托诉讼代理人陶勇、代韵，四川宏兴律师事务所律师。 被告:盐津茗瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昭通市盐津县坪街61号。 法定代表人：李建华，总经理。 委托诉讼代理人罗丽，云南欣晨光律师事务所律师。 原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟与被告盐津茗瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告廖光吉及四原告的委托诉讼代理人陶勇、代韵，被告盐津茗瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1、解除四原告与被告签订的《商品房购销合同》；2、被告立即向四原告返还购房款4131774.00元，并赔偿原告损失即以4131774.00元为基数，自2018年10月18日起按照同期银行贷款利率4.75%向原告支付利息至款项付清时止，截止2019年10月18日的损失为179732.17元；3、本案诉讼费及因诉讼保全产生的财产保全责任险费用6898.41元由被告承担。事实与理由：2018年10月19日，四原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其位于盐井镇坪街老教育局“津沙壹品”第1幢1单元2层建筑面积为779.58平方米的商品房出卖给四原告，出售价款为4131774.00元。合同第九条约定被告的交房时期为2018年10月30日前。四原告按照合同约定，于2018年10月18日向被告交付了全部购房款4131774.00元，并办理了商品房交易备案手续，备案号为：房交备申津沙字第（2018）0373号。目前已逾期交房接近一年之久，被告至今未能向原告履行交房义务，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告盐津茗瑞房地产开发有限公司辩称：一、2014年5月23日，被告将开发的“津沙壹品”项目发包给内江市东兴建筑工程有限公司承建，2018年主体工程基本竣工面临工程竣工验收，内江市东兴建筑工程有限公司以须先行逾期办理工程决算一直拒绝履行竣工验收义务，被告无奈与其于2018年6月1日签署《津沙壹品项目工程决算》。四原告作为内江市东兴建筑工程有限公司在该项目施工参与人与被告签署《房产抵押协议》，约定将该项目地下14个车位及2楼商铺（即涉案商住房）抵偿部分工程欠款，并按流程签署销售合同。该协议其法律属性为债务抵消合同，是被告与四原告的基础法律事实，双方的债务抵消合同与涉案销售合同为一个整体，均系双方真实意思表示，房屋销售并已办理备案登记，合同已客观履行，根据合同约定，逾期交房并非原告可解除合同的情形。二、四原告虽是涉案合同的一方当事人，更是建筑工程施工合同中施工单位参与人，根据施工合同的约定，原告等负有施工至工程竣工验收至合格并在工程质量保修期内承担工程质量保修责任的合同义务，造成被告逾期交房的原因系四原告不履行施工合同办理竣工验收、整改等相关合同义务，原告履行完施工合同义务在前，被告履行销售合同的交付房屋在后，本案并非被告一方迟延履行主要债务，本案逾期交房不符合法律规定当事人可以解除合同的法定情形。三、涉案房屋买卖合同价款系用被告所欠工程欠款抵偿，四原告并未实际另行支付任何房款，不存在原告诉称须退还房款的事实，若该合同被依法解除，双方所涉及的仅是工程欠款之诉，亦不可在本案中一并处理。四、本案中原告孙杨曾于2019年10月8日以建筑工程合同纠纷提起诉讼，起诉书中自称：“被告与原告办理了工程决算，确定剩余工程款为6769203.00元，被告以房屋、车位抵偿及现金方式给付了原告5680174.00元，目前尚有1089029.00元工程款被告拒绝支付”，可见其已自认被告以房屋抵偿工程款的事实，并认可债务抵偿合同的法律效力。综上，原告与被告之间涉案合同真实有效，原告主张解除合同无事实和法律依据，被告在涉案中不存在给付原告金钱义务，四原告的主张不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 四原告围绕其诉讼请求，依法提交了以下证据：1、原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟身份证复印件及被告企业公示信息一份，证明双方当事人主体资格；2、《商品房购销合同》、商品房交易备案申请表、购房款收据，证明双方签订购房合同的事实；3、《交房催告函》、快递运单及跟踪记录，证明原告曾向被告进行催告的事实；4、诉讼财产保全责任险发票，证明原告支付诉讼财产保全责任费6898.41元的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，但不认可原告的证明目的；对证据4真实性无异议，对关联性不予认可，认为系原告额外支付的项目。 被告盐津茗瑞房地产开发有限公司围绕其答辩意见，提交了以下证据：1、被告营业执照及法定代表人身份信息复印件，证明被告主体资格；2、《施工合同》两份、《盐津津沙壹品项目工程完工工程整改通知》、《盐津县津沙壹品攻错对接函内江市东兴建筑工程公司》及邮政快递存根及投递信息表，证明被告将开发的“津沙壹品”项目发包给内江市东兴建筑工程有限公司承建及因原告未能整改之故无法进行验收的事实；3、短信记录即交房催促函、《津沙一品项目工程决算》、《房产抵押协议》、孙杨诉盐津茗瑞房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案的诉状，证明双方已经就该工程项目进行了决算，被告用车位、商铺等抵扣部分工程款的事实。经质证，对证据1无异议。对证据2中第1项真实性无异议，但认为该合同无效；对第2、3、4项的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第5项真实性无异议，但认为与本案无关。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。 对双方均无异议的证据，本院均予以采信。对原告提交的证据3、4，被告对该证据真实性无异议，该证据来源合法、客观真实，与本案事实有关，该证据本院依法予以采信。对被告提交的证据2中第2、3、4项与本案无关，该证据本院依法不予采信；对证据3，该证据来源合法、客观真实，与本案事实有关，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月23日，盐津茗瑞房地产开发有限公司与内江市东兴建筑工程有限公司签订《施工合同》，由盐津茗瑞房地产开发有限公司将云南省盐津县津沙壹品工程项目交由内江市东兴建筑工程有限公司进行承建。2015年3月17日，双方再次签订《协议书》及《工程质量保修书》，盐津茗瑞房地产开发有限公司的委托代表人向明、张凯及内江市东兴建筑工程有限公司委托代表人孙杨在该协议中签字。2018年6月1日，盐津茗瑞房地产开发有限公司与内江市东兴建筑工程有限公司就津沙壹品项目进行工程决算，经结算，盐津茗瑞房地产开发有限公司还需支付内江市东兴建筑工程有限公司剩余工程款为6769203.00元。该决算书中建设单位处加盖了盐津茗瑞房地产开发有限公司公章，施工单位处加盖了内江市东兴建筑工程有限公司津沙壹品项目技术专用章，原告孙杨、廖光吉、孙伟在施工单位签章处签字。2018年10月17日，盐津茗瑞房地产开发有限公司（甲方）与孙杨、廖光吉、赵永红（乙方）签订《房产抵押协议》，该协议书中载明：“甲方同意将地下室14个车位及2楼商铺抵押给乙方···二、2楼商铺单价为5300.00元/㎡，面积865.89㎡，此商铺由甲方备案登记，并签订销售合同，如果在产权办理之前，乙方卖出，没有甲方重新备案登记，若产生费用由甲方负责，售卖后进入甲方公司账户的2楼商铺就必须保证支付给乙方；三以上抵押的金额，合同完善后办理相应财务手续；四、乙方必须完善土建部分资料交验入档，土建的竣工验收备案表及被东兴建司扣留的资料由双方共同协商东兴建司，若乙方资料不合格不能归档完善，由乙方负责，由于乙方原因，甲方有权终止此协议的执行”。该协议尾部，由盐津茗瑞房地产开发有限公司加盖了公章，赵永红、孙杨签名。2018年10月18日，盐津茗瑞房地产开发有限公司向四原告出具收据，该收据载明：“收到孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟（2层）房款4131774.00元。备注：抵扣工程款”，并加盖了盐津茗瑞房地产开发有限公司财务专用章。2018年10月19日，原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟作为共同购买人（乙方）与被告盐津茗瑞房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方向甲方购买商品房1套，项目为第1幢1单元2层号房，用途为商住，建筑面积共779.58平方米，单价5300.00元/㎡，总金额4131774.00元，乙方于2018年10月18日前全部付清；甲方需按《商品房预售许可证》标定的交房日期，于2018年10月30日前，将经建设行政主管部门组织验收合格，并符合合同约定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用，双方应对该商品房的交接进行验收并办理有关交接手续，特殊情况需延长《商品房预售许可证》标定的交房日期时，须经省建设行政主管部门批准，批准延期交房的，甲、乙双方约定的交房日期随批准延期的日期顺延，如遇不可抗力造成逾期交付使用，甲、乙双方可以解除合同或者变更合同。合同签订后，双方于当日向盐津县房地产管理所申请备案，盐津县房地产管理所对该商品房交易进行了备案登记。 另查明，云南省盐津县津沙壹品工程项目工程至今未验收合格，本案所涉2楼商铺至今未向原告进行交付。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。被告盐津茗瑞房地产开发有限公司与四原告签订了《商品房购销合同》,办理了备案登记手续，并以盐津茗瑞房地产开发有限公司应付的工程款抵偿该房款，根据合同相对性，原告与被告盐津茗瑞房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系成立。合同约定的交房时间为2018年10月30日，被告至今未将涉案房屋交付四原告，属于逾期交房，且不存在免责事由，被告盐津茗瑞房地产开发有限公司未按合同约定向原告交付房屋的行为已经构成违约，符合法定的解除条件。被告虽辩称该房屋未能交付四原告的原因是四原告中的孙杨未将符合要求的全套施工材料交由被告办理竣工验收手续，其责任在于原告而非被告，但其未能提交充足的证据证明其工程项目未能验收合格的原因在于原告孙杨，应承担举证不能的不利后果，故对四原告要求解除与被告盐津茗瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对原告要求被告盐津茗瑞房地产开发有限公司返还购房款4131774.00元的诉讼请求，法院予以支持。对原告主张由被告按照银行同期贷款利率标准支付原告利息以及支付因诉讼保全产生的财产保全责任险费用6898.41元的主张，因双方签订的合同中并未约定相应逾期利息或违约金，原告亦未提交相应证据佐证其实际损失，同时双方也未约定因诉讼产生的费用承担问题，故该主张不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟与被告盐津茗瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》； 二、被告盐津茗瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟支付购房款4131774.00元； 三、驳回原告孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41292.00元，减半收取计20646.00元，由被告盐津茗瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 员 廖春梦 二〇一九年十二月二十九日 法官助理 张晓微 书 记 员 越粮栋 附： 本案引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。