山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6371号上诉人（原审原告）：包红娜，女，1981年10月15日出生，汉族，现住济南市市中区。委托诉讼代理人：李成斌，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁世建，男，1963年1月29日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：隋莉玲，女，1983年4月5日出生，汉族，住海阳市。上诉人包红娜因与被上诉人梁世建、隋莉玲商品房销售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。包红娜及其委托诉讼代理人李成斌，梁世建及其委托诉讼代理人李红军参加诉讼。隋莉玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。包红娜上诉请求：1、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3762号民事判决，改判梁世建继续履行于2018年1月28日签订的《四季康城房屋买卖合同》；2、一、二审案件受理费由梁世建和隋莉玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2018年1月28日包红娜与梁世建签订的《四季康城房屋买卖合同》合法有效，一审法院认定无效错误。1、首先，涉案《四季康城房屋买卖合同》是由包红娜与梁世建本人签字按捺，不存在代签或其他伪造、变造之情形，作为有独立民事行为能力的自然人做出的上述行为，应视为当事人的真实意思表示。其次，包红娜并不存在任何欺诈、胁迫、隐瞒事实之情形，梁世建是在意思自治的前提下作出的真实意思表示。另外，涉案《四季康城房屋买卖合同》所约定的内容是双方对涉案房屋买卖事宜作出的合法处置，虽然因涉案房屋在买卖时不具备房产证，但并不影响双方对于不动产物权变动的债权约定，也符合物权法规定的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，签订涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示，也符合相关的法律规定，合法有效。2、包红娜已经按照涉案《四季康城房屋买卖合同》的约定履行了相应的款项支付等合同义务，也不存在其他违反合同约定之事实。相反是因梁世建不配合，致使合同无法继续履行，包红娜的合法权益受到了侵害，有权要求梁世建继续履行相应的合同义务。二、一审判决适用法律错误，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条均不符合本案事实，均不应适用。1、涉案《四季康城房屋买卖合同》没有违背公序良俗，没有扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，不存在《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条规定的民事法律行为无效之情形。首先，公序良俗是指公共秩序和善良风俗，违背了公序良俗主要是指损害了国家利益、社会经济秩序和社会公共利益，以及良好的道德风尚。本案中，包红娜并没有损害国家利益、社会经济秩序和社会公共利益，更没有损害良好的道德风尚，恰恰相反梁世建的违约行为对诚实信用等良好的道德风尚是存在伤害的。其次，棚改拆迁房与经济适用房有着本质的差别。棚改房虽然也是为了改善民生对拆迁户有一定程度的福利性补偿，但是其用地性质通常是政府以正常的土地招拍挂程序，开发商通过土地出让的方式进行的土地开发，而经济适用房的用地则是国家统一下达计划，用地一般是通过行政划拨的方式取得，存在免收土地出让金及减免税费等情形，因此二者的本质不一样。正是因为二者存在本质差别，才会出现经济适用房在转让的过程中存在着交易的限制，而普通的棚改拆迁房是不存在上述限制转让的情形的，对社会公共利益和社会经济秩序也是没有损害的。因此，一审法院据将棚改房参照经济适用房的转让限制并由此认定涉案合同违背公序良俗和法律法规的强制性规定是错误的。另外，房票买卖合同与房屋买卖合同从法律关系上是相互独立的，梁世建转让房票的买卖合同即使存在瑕疵，也不影响房屋买卖合同的效力。梁世建转让房票的目的在于出让其预期可以取得的房产，房票本身不具备财产价值，但该房票作为选房的凭证，凭房票可以选择购房人中意的房产，房票的买卖仅是为促成涉案房屋顺利完成交易，结合《四季康城房屋买卖合同》由包红娜签字后，再由梁世建、隋莉玲同时签字的事实，可以认定梁世建确实有明确出让涉案房产的意思表示。即使房票本身载明不得转让等内容，但房票买卖合同的签订主体并非包红娜，房票买卖的合法性不影响《四季康城房屋买卖合同》的合法性，更不应当由包红娜承担对梁世建与案外人王菁菁签订房票买卖合同的过错责任。2、涉案《四季康城房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的任何情形，尤其是不符合以合法形式掩盖非法目的之情形，更不符合其他违反法律、法规的强制性规定之情形。首先，涉案房屋买卖并没有逃避国家应当收取的关于二手房的相关税费，没有损害国家利益。涉案房屋办证需要先办理至梁世建名下，然后在办至包红娜名下，税费均应按照法律法规进行缴纳，一审认定的理由没有任何依据。其次，禁止炒房是政府对宏观经济的一种宏观调控，但并不违反法律法规的强制性规定。本案中，包红娜是通过合法途径并支付合理对价的一种买房行为，在行为方式及本质上与炒房的概念不符。政府虽然反复强调房住不炒，但是并未限制房产投资行为，包红娜购买涉案房屋完全可以用于出租等投资，一审法院认定包红娜的购房行为具有炒房性质属于事实认定错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条兜底条款的规定，认定买卖合同无效也是属于法律适用错误。综上所述，包红娜与梁世建签订了合法有效的房屋买卖合同，包红娜按照合同约定支付了相应购房款，梁世建亦应按照合同约定配合包红娜办理房屋过户手续，请二审法院依法查清事实，判如所请。梁世建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。梁世建与王菁菁签订的房屋买卖合同，违反了棚改政策的相关规定，不具备法律效力，包红娜通过房产中介购买房子，凭房票事先选取房屋，将房款给中介后，再拟定商品房买卖合同，与房产中介联合欺骗梁世建在合同中签字，其目的是为了逃避房产过户给王菁菁、再过户给包红娜的相关税费，该商品房买卖不是梁世建的真实买卖意愿，该合同不具备法律效力。隋莉玲未到庭，亦未提交书面答辩状。包红娜向一审法院起诉请求：1、判令梁世建继续履行双方于2018年1月28日签订的《四季康城房屋买卖合同》；2、诉讼费由梁世建和隋莉玲承担。一审法院认定事实：1、海阳市人民政府为了改善国民的居住条件，进行了棚户区就地改造，对棚改户的安置方式采取了凭房票选房的安置方法。本案梁世建系棚户改造区的居民，取得了三张拆迁房票，房票1、2、3的四至面积分别为154.97㎡、155.50㎡、155.50㎡。房票面积64.97/155.5/155.5㎡卖与案外人王菁菁(涉嫌诈骗罪，现在公安羁押)，并于2017年12月22日把自己作为甲方、王菁菁作为乙方签订《房票买卖合同》，合同第一条约定，甲方自愿将海阳市碧城工业区龙塘埠村拆迁安置房房票有偿转让给乙方，由乙方出资凭借该购房房票取得房产，乙方取得房票后以甲方的名义出资购房取得房产，上述房产的交易房屋面积和价格：买卖房票面积为64.97/155.5/155.5㎡，共计人民币631100元。合同第二条约定，付款时间和方式：甲乙双方同意房款分两期付清：第一期付款（定金）80000元整在签订合同当日支付。第二期（尾款款）551100元在政府规定选房日后10天内付清。合同第四条第一项约定，甲方应无条件配合乙方先将买卖房屋产权及时办理到甲方名下。合同第五条第三项约定，乙方应当按照本合同约定履行付款责任。对每一期款项，未经甲方同意，逾期一周仍未履约，则甲方有权将房票另售他人，已收乙方的款项作为违约金，不再返还。此合同签订后，梁世建将房票给了王菁菁。2、房票由政府统一制定格式，并附使用说明：本房票仅限被拆迁安置户本人选购异地安置房之用，不得转让、出借、提现、赠与等。3、梁世建的三张房票在本地就地选房90㎡，异地选房四套，第一套是114.92㎡，第二套是114.92㎡，第三套是76.2㎡，第四套是69.239㎡，第一、二套位于海阳市海映郦景小区内，第三、四套位于海阳市季康城小区内。4、2018年2月22日，包红娜代梁世建作为买方、海阳市建盛房地产开发有限公司（以下简称：建盛房地产）作为卖方，签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定买受人购买房产的基本情况：四季康城18号楼606室，建筑面积为76.2㎡，总价款为247650元。合同第六条约定付款方式及期限：买受人于2018年1月28日一次性付清总房款247650元。附件四补充协议约定：买受人所购买房屋是其在海阳市开发区棚户区改造异地安置房源库内凭房票选购的安置房，在房屋交付使用并完成房屋初始登记后30日内，由海阳市昊海置业有限公司按棚改安置政策及本协议约定，与出卖人和买受人进行结算，买受人支付给出卖人其应支付的100%的房款，海阳市昊海置业有限公司支付给出卖人其应支付的90%的房款，剩余10%作为质保金在1年内无息付清。合同及补充协议买受人签字：梁世建(不是梁世建本人签署)，包红娜代签。此合同是隋莉玲先从王菁菁手里拿到房票及选房相关手续，之后隋莉玲和包红娜拿着上述材料一起去开发商售楼处选房，包红娜代梁世建与开发商签订了此合同，选房当日包红娜付给了隋莉玲全部房款，梁世建没有参与选房及签订《商品房买卖合同》。5、2018年1月28日，包红娜作为乙方，梁世建作为甲方，签订《四季康城房屋买卖合同》，约定买卖房屋的物业地址是海阳市季康城18号楼606室，建筑面积为76.2㎡。合同第二条约定甲乙双方协商约定该套房屋总价为138100元。第三条约定付款方式：2018年1月28日乙方已通过银行转账向甲方支付138100元。合同落款甲方：梁世建(系梁世建本人签署按印)；乙方：包红娜；甲方指定代理：隋莉玲。此合同是由包红娜提前几天拟定好，包红娜、隋莉玲先签的字，几天后王菁菁叫来梁世建签订了此合同，签订此合同时，在场人有包红娜、梁世建、隋莉玲。6、经查，包红娜还在海阳买了胡成连、姜秀连、赵庆祥三个棚改户的棚改房，另案冯存花是包红娜的婆婆，也买了棚改户朱阳的棚改房，这5套房的看房、签合同等手续都是包红娜和其丈夫李玉元办理的。7、涉案房产未取得房产权属证书。8、包红娜领取了涉案房屋钥匙。9、梁世建收到王菁菁80000元房票款，涉案房屋拆迁补偿奖励款30000元，梁世建目前没有收到。10、经庭前调查隋莉玲，其称：我和王菁菁都是中介，王菁菁手中有棚改户的房票，我手中有要买房票的客户，我把客户给我的房款扣下我的利润后，剩余房款全部打给王菁菁。我负责拿房票给客户，客户选房，选房时棚改户没有参加，我们拿着房票和棚改户身份证复印件可以代签《商品房买卖合同》，选完房后签订了《四季康城房屋买卖合同》，签合同时我、包红娜、棚改户在场，不知道棚改户本人是否知道买受人将房款打到隋莉玲帐户。《四季康城房屋买卖合同》是客户自备的，客户不认识王菁菁，棚改户本人知道买受人已经将房款打给王菁菁了，是在签订房屋买卖合同时包红娜说的，因为我不认识棚改户，房票是我从王菁菁手中拿的，她跟棚改户之间有合同，所以我把姜秀连、胡成连、梁世建、赵庆祥、朱阳这五户的房款都付给王菁菁了。涉案房产的买房人已经都拿到钥匙了，因为选房时款项都是包红娜付的，签字也是包红娜签的，在开发商处留的电话也是包红娜的，所以开发商联系拿钥匙也是联系的包红娜。11、一审法院向包红娜释明合同无效后包红娜没有变更诉讼请求。12、另案被告朱阳及另案被告赵庆祥案件的所涉房产的部分房款由冯存花的帐户打入。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：包红娜主张本案房产系由其在售楼处根据销售人员介绍哪些房子还有、什么时间能交房，问清楚后定下的，然后找中介隋莉玲买这套房子，后续的相关手续由隋莉玲操作。包红娜提前拟好《四季康城房屋买卖合同》，包红娜与甲方指定的代理人隋莉玲先在该合同上签了字，然后由隋莉玲去找梁世建签字，几天后包红娜与梁世建在振华商厦停车场签署了该房屋买卖合同，包红娜已按合同约定将房款138100元打入梁世建指定的代理人隋莉玲账户，梁世建配合包红娜在开发商处领取了房屋钥匙，包红娜交付了水电押金，已按约履行义务，因此请求确认《四季康城房屋买卖合同》有效，由梁世建配合包红娜办理过户手续。提交以下证据：《四季康城房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收到条（内容：今收到包红娜购买梁世建（69.638平房票款）138100元整，落款：隋莉玲，2018.1.28）、包红娜中信银行手机银行转账流水，转给隋莉玲中国农业银行（账号是62×××79），转账三次，分别是50000元、50000元、38100元。梁世建不认可，称其没有参与选房、签订《商品房买卖合同》环节，《商品房买卖合同》上的签名不是梁世建签的，是包红娜代签的，其没有委托包红娜代签商品房买卖合同。梁世建从未与包红娜协商买卖四季康城房屋，梁世建只和王菁菁打交道，梁世建和王菁菁签订完《房票买卖合同》以后所发生的后续服务行为均是王菁菁要求梁世建进行的协助行为，其中包括签订《四季康城房屋买卖合同》的行为，至于当时签的什么内容，梁世建不清楚，梁世建受到了王菁菁的欺骗。另外，梁世建没有指定代理人，不认识隋莉玲，隋莉玲没给梁世建钱，包红娜也未向梁世建支付房款，梁世建只收到王菁菁买卖房票的款项80000元。提交以下证据：《安置房房票买卖合同》、房票证明书三张。隋莉玲称，我是客户(包红娜)的中介，我从王菁菁处拿房票赚差价，王菁菁是棚改户(梁世建)的中介，客户(包红娜)不认识王菁菁，包红娜先去售楼处看好了房源，问我要适合这套房源的房票，收到包红娜的房款后，我就从王菁菁手中拿到房票和棚改户身份证复印件及选房密码(密码在房票上证明书上有)等相关手续，进入棚改的选房程序，我和包红娜一起去售楼处，我告诉售楼处具体要哪套房子，进行了房源确定，梁世建未参加选房，包红娜代签了商品房买卖合同，我把包红娜给我的房款138100元扣下我应赚的王菁菁的差价款2100元后，剩余136000元和商品房买卖合同给了王菁菁，并让王菁菁联系到梁世建，和我们签订《四季康城房屋买卖合同》，该合同是包红娜自备的，签合同时我、包红娜、棚改户在场，提交证据：136000元银行交易明细清单、署名为王菁菁的证明一份：本人隋莉玲、经与王菁菁合做买卖房票，①梁世建(尾票)②邓观武(尾票)③赵庆祥(尾票)④梁世建剩47.2平(中票)⑤于林彬(正整票)⑤种款房票总款已全部付清，于2018年2月10日前全部付清，以上无拖欠。落款署名王菁菁，2018年2月11日。包红娜称不认识王菁菁。梁世建称不认识隋莉玲，没有指定代理人，我们只卖房票。一审法院认为，本案案由应定为房屋买卖合同。包红娜与梁世建签订的房屋买卖合同无效。理由如下：第一，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，《四季康城房屋买卖合同》所涉房产，是开发商参加棚改的房产，该房产政府对其价格给予了一定程度的补偿，是政府给梁世建等所有棚改拆迁户的一种福利或者补偿。故，梁世建获得的“房票证明书”，具有身份的专属性，即房票持有人应当是棚改拆迁户专有，且房票证明书上载有“不得转让，由本人凭票选房”。包红娜要买棚改房但没有房票，遂找到中介隋莉玲，隋莉玲找到持有房票的王菁菁（梁世建已把房票卖给王菁菁，与王菁菁签订了《房票买卖合同》），拿到房票进入棚改的选房程序，包红娜选好房源支付给隋莉玲房款，包红娜代梁世建与开发商签订了《商品房买卖合同》，之后王菁菁叫来梁世建与包红娜签订了《四季康城房屋买卖合同》。包红娜、梁世建的上述行为违反了房票的使用规定，即梁世建本人持有由本人凭票选房、不得转让，应当认定为破坏了政府对棚改房产的管理秩序，违背公序良俗，扰乱了社会经济秩序。同时房屋买卖合同是在房票买卖合同的基础上签订，政府在房票证明书明确规定不得转让赠与等，因此，买卖房票合同应属无效，房屋买卖合同亦应自始无效。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中包红娜的中介隋莉玲称应包红娜要求，与棚改户本人签订房屋买卖合同，故要求王菁菁联系梁世建配合签订涉案房产的房屋买卖合同，梁世建在包红娜事先准备好的《四季康城房屋买卖合同》上签字，该合同包红娜以自己作为涉案房产的买受人、以梁世建作为出卖人，将自己所选的房产以梁世建的名义卖与自己，梁世建签字完成后，未持有《四季康城房屋买卖合同》，梁世建未实际凭票选房，不存在将自己的房产卖与包红娜的意思表示，且隋莉玲称不知道棚改户本人是否知道买受人将房款打到隋莉玲帐户，无证据显示隋莉玲是受梁世建的委托或者是梁世建的指定代理人，以上事实印证了梁世建所称的只与王菁菁打交道，是配合王菁菁办理各种手续且未指定隋莉玲代理之陈述，梁世建后续发生的行为包括签订《四季康城房屋买卖合同》均是为配合王菁菁办理过户的协助行为，因此不能认定《四季康城房屋买卖合同》是包红娜与梁世建的真实意思表示。该合同的真正目的是将包红娜所选的房产由中介隋莉玲通知王菁菁再由王菁菁通知棚改户梁世建配合与包红娜签订《四季康城房屋买卖合同》，直接过户至包红娜名下，该种方式减少了先过户给王菁菁的环节，逃避了国家政府应当收取的关于二手房的相关税费，损害了国家利益，系以合法的签订房屋买卖合同的手段达到规避国家税费的非法目的。第三，国家政府规定，房子是用来用住的，不是用来炒的。包红娜还购买了其用赵庆祥、胡成连、姜秀连的房票所选定的房产，另案原告冯存花是包红娜的婆婆，也买了棚改户朱阳(另案被告)的棚改房，这五套房产的看房、签合同等手续都是包红娜与其丈夫李玉元办理的，这几处房产包红娜均要求过户至包红娜名下，包红娜与其丈夫李玉元在济南有居住房产，另案的原告冯存花在淄博市也有居住房产，另案被告朱阳及另案被告赵庆祥所涉房产的房款由冯存花的帐户打入，包红娜购买多套房产，具有炒房的性质，违反了国家关于房住不炒的政策，应当认定无效。综上，棚改户根据房票价值可选择一套或者两套以上的房产，该房产系政府给予棚改户的一种福利或者补偿，在这一点上与经济适用房有类似之处，因此参照《经济适用房管理办法》五年内不得买卖的规定，棚改户本人可在取得房产权证书五年后再行上市交易。包红娜主张要求梁世建继续履行双方签订的《四季康城房屋买卖合同》，配合过户至自己名下，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决：驳回包红娜的诉讼请求。一审案件受理费100元减半收取为50元，由包红娜承担。二审中，包红娜提交涉案房屋所在小区其他房屋不动产权证原件，证明涉案四季康城小区房屋产权性质为出让/市场化商品房，符合市场交易的正常规定，能够正常流转。梁世建对证据的真实性无异议，但称该证据不能证明包红娜与梁世建签订的《四季康城房屋买卖合同》合法有效。梁世建对证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信。庭审中，包红娜明确其诉请为要求梁世建先将涉案房屋不动产权证书办理至梁世建名下，后协助过户至包红娜名下，并表示自愿承担办理涉案房屋权属证书及过户的全部税费。关于梁世建是否向王菁菁主张剩余房款的问题，梁世建称其在王菁菁被公安机关抓捕后，其亦去公安机关报案了。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，2017年12月22日梁世建与王菁菁签订《安置房房票买卖合同》，将因棚户改造取得的三张拆迁房票出卖给王菁菁，合同签订后梁世建将房票交付给王菁菁，梁世建亦认可王菁菁向其支付了第一期付款（定金）80000元，梁世建与王菁菁之间形成房屋买卖合同关系。之后王菁菁将其中一张房票卖给了包红娜，并将该房票及选房相关手续交付给包红娜的中介隋莉玲，梁世建按照王菁菁的指示配合包红娜签订涉案《四季康城房屋买卖合同》，包红娜亦向王菁菁支付了涉案购房款，包红娜与王菁菁之间亦形成房屋买卖合同关系。虽然梁世建基于棚户改造居民取得的房票具有特定的身份属性，且房票上载明了“不得转让、由本人凭票选房”的字样，但该规定属于地方政策性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。?”规定的合同无效的情形。因此，上述房屋买卖合同均系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。根据包红娜提交的涉案小区其他房屋不动产权证，涉案四季康城小区房屋已经具备办理不动产权属证书和过户手续的条件，现包红娜要求梁世建将涉案房屋不动产权属证书办理至梁世建名下，后协助过户至包红娜名下，并自愿承担办理房屋权属证书及过户的全部税费，不存在逃避国家应收的二手房税款的情形，故对其诉请，本院予以支持。综上所述，包红娜的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3762号民事判决；二、限被上诉人梁世建于本判决生效之日起十日内协助上诉人包红娜办理四季康城小区18号楼606室房屋的不动产权属证书，办理房屋不动产权属证书及过户的全部税费均由上诉人包红娜承担。一审案件受理费100元减半收取为50元，由梁世建负担；二审案件受理费100元，由梁世建负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇一九年十二月十三日书记员 孙晓雯