河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初4855号 原告：刘海龙，男，1985年4月7日出生，汉族，现住衡水市武强县。 委托诉讼代理人：张占瑞，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 被告：河北鹏福房地产开发有限公司，住所地：衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。 法定代表人：郭冬，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李源，该公司员工。 委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 原告刘海龙诉被告河北鹏福房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海龙委托诉讼代理人张占瑞、被告河北鹏福房地产开发有限公司（以下简称鹏福公司）委托诉讼代理人李源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海龙向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的滨湖国际认购协议书、判令被告退还购房款227790元并给付利息至全部款项清偿之日止；2、本案诉讼费及其他费用由被告负担。 河北鹏福房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。理由如下： 一、原告要求返还认购款等费用及赔偿损失没有依据。 1、《认购协议》不是买卖合同，而是双方为将来签订正式商品房买卖合同所签订的预约合同。双方的目的是合作建房，双方的义务是缔约义务，即在房屋具备预售条件时，双方就房屋买卖进行磋商并签订商品房买卖合同，将预约推进到本约。一方不得拒绝与对方签订商品房买卖合同，否则构成违约，根据《最高院关于买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，应承担违约责任。因原告认购的房屋目前尚未取得预售证，尚不具备换签买卖合同的条件，我方也未通知原告换签商品房买卖合同，因此，认购协议仍在履行中，原告要求返还认购款等费用没有依据。 2、原告称我方签订合同时未取得预售证构成欺诈不是事实。双方签订认购协议时间是2017年，约定计划交房日期为2019年6月30日，表明原告知晓所购房屋为期房而非现房。签订合同时房屋尚未建设，从常理上说肯定是不具备预售证的，原告对此是明知或应知的，认购协议第九条约定，“乙方充分了解本协议签订时甲方项目的开发建设现状，并不以该现状对本协议进行抗辩”，表明原告知晓房屋的建设情况。原告之所以认购该房屋，是因为其价格远低于市场价，原告以低价锁定了意向房屋，并获得房屋的优先购买权，将来房屋建好后我方不能再将房屋出售给别人，只能与原告签订买卖合同。根据权利义务对等原则，原告在获得上述权益的同时也应承担一定的风险，包括延期交房。因房屋建设周期长，期间会受各种因素影响，可能会出现一定程度延期，这是原告在签约之初能够预料到并应接受的。认购协议第五条也约定，如因不可抗力等特殊原因影响交房时间的，可据实予以延期，因此原告要求解除协议返还认购款没有依据。 3、根据《合同法》第九十四条第（四）款规定，合同解除的条件是一方出现根本违约使相对方的合同目的落空。而本案认购协议并不符合解除的条件，首先，认购协议中的交房日期仅为计划日期，实际应以双方换签商品房买卖合同时在买卖合同中的约定为准，现双方尚未签订买卖合同，交房时间还不确定，故不存在违约行为；其次，我方一直在积极组织施工，除少数楼出现延期外，大多数楼都能按计划建设及交房，目前已有多栋楼交付入住，未交付的大多数也是五证齐全的准现房，即将交付入住。因此，我方一直在积极施工，原告的购房目的是可以实现的；第三、原告的目的是购买房屋，就该目的而言，完全可以通过调房来实现，因目前有多栋楼已是五证齐全的准现房，有和原告认购房屋户型、面积、楼层一样的房屋可供调换，我方可按原认购价格调换户型相同的现房，因此原告的购房目的并未落空，原告要求解除合同返还认购款没有依据。 4、原告主张的利息没有依据，即便是在解除合同情况下也不应得到支持。关于利息，双方签订的认购协议是预约合同，参照《最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条，如因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，应返还原告认购款，不应支付利息。 二、原告应继续履行《认购协议》，与我方签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款。 依法成立的合同对当事人有法律约束力，任何一方均应遵照履行。《认购协议》的性质为预约合同，双方的义务是缔约义务，即在房屋具备预售条件时双方签订商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。 三、原告要求返还认购款的请求违反了诚信原则，法院不应支持。 诚信原则是民法的基本原则，《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，就双方签订的认购协议而言，该协议是双方在平等、自愿基础上经协商一致签订的，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应遵循诚信原则履行合同义务。因房屋建设周期长，期间房价会受市场需求、政策调控等发生变化，在利益驱使下会催使当事人出现违反诚信的行为。如遇房价上涨，会有开发商违反诚信，以合同无效等理由拒绝与认购者签订买卖合同或提出涨价；如遇房价下降，会有认购者宁可放弃定金也不愿与开发商签订买卖合同，不配合办理按揭贷款，或以各种理由要求退房。本案即是如此，因受政策调控影响，市场房价出现一定程度波动，这是原告不愿再履行认购协议并与我方签订买卖合同的主要原因，其行为违反了诚信原则。 对我方而言，与原告签订《认购协议》，使原告获得了房屋优先权，我方不能再将房屋出售给他人，将来只能与原告或原告指定的人以认购协议的价格签定买卖合同。由此我方丧失了与他人交易的机会，原告不履行《认购协议》将会给我造成巨大损失。法律不能允许当事人从不诚信行为中谋取不当利益，否则将会助长、鼓励不诚信的行为。 本院经审理查明，2017年5月11日，原告刘海龙与被告鹏福公司签订《滨湖国际认购协议书》一份，约定原告购买被告开发的滨湖国际A2区10号楼1单元1402号房产一套。原被告签订的《滨湖国际认购协议书》就当事人名称、商品房基本状况、商品房面积、商品房价款的确定方式及总价款（总价款为757790元，首付款为227790元）、付款方式、付款时间、交付期限（2019年6月30日）、规划设计变更的约定、产权约定、换签商品房买卖合同的约定、争议解决办法等事项进行约定。原告刘海龙于2017年5月5日向被告交付定金5000元，2017年5月11日向被告交付剩余首付款222790元，共计227790元。 另查明，截止开庭之日鹏福公司尚未取得本案所涉房产的商品房预售许可证，案涉房屋A2区10号楼尚未建设完成。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告鹏福公司签订的《滨湖国际认购协议书》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《滨湖国际认购协议书》系商品房预约合同，本案案由应当变更为商品房预约合同纠纷。 《滨湖国际认购协议书》属于商品房预约性质的合同，是双方真实的意思表示，系有效合同。原、被告双方应按合同约定履行各自合同义务。原被告双方签订《滨湖国际认购协议书》后原告按照合同约定支付了购房首付款，被告鹏福公司在《滨湖国际认购协议书》约定的交房时间届满后房屋尚未建设完成且仍未取得商品房预售许可证，致使双方不能换签《商品房买卖合同》，已经构成违约且该违约行为致使原告购房目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，故原告要求解除合同并要求被告返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 原告在签订《滨湖国际认购协议书》后向被告鹏福公司交付购房款共计227790元，鹏福公司长期占用原告交付的资金，给原告造成了实际的利息损失，因此被告鹏福公司应当自原告向被告交付购房款之日起至清偿完毕之日止给付原告利息损失。原告自2017年5月11日起以227790元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付利息至2019年8月19日，符合法律规定，本院予以支持。自2019年8月20日起利息应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘海龙与被告河北鹏福房地产开发有限公司2017年5月11日签订的《滨湖国际认购协议书》（关于A2-10-1-1402号房产）。 三、被告河北鹏福房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘海龙购房款227790元并支付利息（利息自2017年5月11日起以227790元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部本息全部清偿之日止。） 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2534元，由被告河北鹏福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满之日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李崇 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陈琳