新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民初57号 原告（执行案外人）：武立钢，男，1958年6月8日出生，汉族，住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：李秀兰（系武立钢的妻子），女，1962年5月14日出生，满族，住内蒙古包头市。 原告（执行案外人）：李秀兰（与武立钢系夫妻关系），女，1962年5月14日生，满族，住内蒙古包头市东河区东方明珠嘉园小区9号楼24号。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏,新疆蒲昌律师事务所律师。 原告武立钢、李秀兰与被告段正文、第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武立钢的委托诉讼代理人李秀兰、原告李秀兰、被告段正文的委托诉讼代理人朱睿、第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武立钢、李秀兰向本院提出诉讼请求：判令不得执行位于吐鲁番市××县南侧的××区、4号房产（共计410平方米）、并对上述房产解除查封，排除强制执行。事实与理由：2012年10月15日，武立钢通过以房抵债的方式从永诚房产公司处取得了位于新疆吐鲁番市××县南侧的××区、4号房产(共计410平方米)，武立钢与永诚房产公司签订了上述两套房产的《商品房买卖合同》，永诚房产公司给武立钢出具了收据，并在鄯善县房地产管理所(交易中心)办理了备案登记。上述手续办理完毕，永诚房产公司将上述房产全部交付武立钢，武立钢收房后于2017年4月将上述房产出租给马辉辉使用至今。武立钢取得上述房产后一直在催促永诚房产公司尽快办理房产证，永诚房产公司承诺完税后尽快给武立钢办理房屋所有权证。2017年12月12日，由于段正文与永诚房产公司之间的民间借贷案件，上述房产被吐鲁番市中级人民法院查封。2018年4月，武立钢得知此查封消息后向吐鲁番市中级人民法院提出执行异议，2019年6月24日吐鲁番市中级人民法院组织召开听证会。申请执行人段正文在听证会上所辩称的四个驳回理由并不成立,理由如下：一是已经签订真实有效合法的房地产买卖合同，以房抵债行为是通过与永诚房产公司实际控制人张志杰(永诚房产公司股东马波)2011年4月借贷行为所形成的，2011年4月借贷行为与2012年10月以房抵债行为真实合法。申请执行人段正文所辩称的未支付任何房款是不成立的，不存在申请执行人段正文所辩称的恶意串通损害第三方段正文利益的行为；二是从时间顺序来看，严重损害武立钢利益，武立钢借贷和抵债行为发生在2011年至2012年，申请执行人段正文与永诚房产公司的借贷行为发生在2013年至2014年，段正文与永诚房产公司签订房屋抵押合同，未办理相关抵押登记手续，抵押物为鄯善购物城，与武立钢抵债房屋无任何关联性，申请执行人段正文申请法院查封武立钢名下房屋是不合法的；三是房屋已经在鄯善县房管所电子系统网签备案，已经得到权属部门的实际认可签署到自己名下，并出具证明材料，未办理过户自身无过错。由于永诚房产公司未交营业税以及消防手续未通过而导致个人房产证无法办理；四是通过以房抵债形式已支付全部价款。并取得永诚房产公司出具的交房证明手续，并于2017年出租使用，已经实际占有使用，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行范围。武立钢通过以房抵债的方式合法取得上述房产，对上述房产享有法律上的民事权益，该民事权益足以排除段正文对上述房产的强制执行。 段正文辩称，一、本案争议的房产所有权人为永诚房产公司并非武立钢、李秀兰。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房产登记在永诚房产公司名下，对外公示的所有权人为永诚房产公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故永诚房产公司系案涉房产的所有权人。武立钢向法院提起案外人执行异议之诉，请求解封登记在永诚房产公司名下的商铺并没有事实和法律依据。二、武立钢、李秀兰的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除强制执行的情形。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该司法解释规定要排除执行需以上四个条件同时满足，并且能排除法院强制执行，才能停止执行。本案中武立钢与永诚房产公司之间《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性，双方之间的房屋买卖合同关系是基于以物抵债协议所产生的。以物抵债协议是永诚房产公司为替案外人张志杰偿还所欠他人的债务，永诚房产公司与武立钢之间无任何债权债务，《以房抵债协议》严重侵害了作为永诚房产公司合法债权人段正文的权利。三、办理商品房网签备案登记，并不具备物权变动性质。本案中，武立钢主张办理网签登记就取得产权并具备物权变动的主张，违反法律强制性规定。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。案涉房屋并未登记在武立钢、李秀兰名下，武立钢仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中武立钢对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。四、武立钢与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系。永诚房产公司实际控制人张志杰及武立钢均称是将钱借给永诚房产公司股东马波，到期无法偿还时将永诚房产公司的房屋以物抵债给了武立钢。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房买卖合同》的订立系基于武立钢与永诚房产公司、张志杰之间的抵账行为，案涉合同性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭武立钢对永诚房产公司、张志杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中武立钢、李秀兰寻求救济途径不当，以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的段正文基于生效法律文书申请强制执行。五、武立钢对房屋未办理过户存在过错。涉案房屋早就已经办理房屋所有权登记，登记在永诚房产公司名下，查封中的西域江南商业楼，很多房屋都已经办理了产权变更登记，由永诚房产公司过户至他人名下，并非武立钢所称无法办理产权登记手续。西域江南商业楼2018年1月4日才被吐鲁番市中级人民法院查封，中间有近6年的时间产权是可以自由转移的。但武立钢、李秀兰均未办理产权变更登记，武立钢、李秀兰没有办理产权登记是为了避税，因此武立钢、李秀兰对未办理过户存在重大过错，理应为此过错所导致的损失承担责任。综上，武立钢、李秀兰以涉案房产己网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的事由，缺乏事实和法律依据。因此请求法院驳回武立钢、李秀兰的诉请。 永诚房产公司述称，一、武立钢、李秀兰诉讼请求正确。武立钢与张志杰、高文斌都是永诚房产公司的股东。以物抵债设定两个内容，将相关当事人债务抵消了，物权设立是通过买卖合同设立。涉案房产虚拟登记在永诚房产公司名下，变更登记有条件，从法律上来说是有效的。基于与建设单位永诚房产公司之间的买卖行为，虽尚未办理登记但已经实际占有，可以认定为是业主。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，查封前有买卖合同，支付价款，通过消灭债权债务关系，买卖合同关系建立后网签登记。网签就是避免一房两卖。武立钢、李秀兰已经实际占有诉争房产，产权证没有办理变更手续，不是武立钢、李秀兰的过错，是由于消防验收未过关。段正文申请查封是基于民事执行保全，开发房产价值五、六亿，欠段正文的仅六千万元，因此查封是有瑕疵的。2018年吐鲁番市中院续封的裁定，才把武立钢、李秀兰的房子列上，应当是重新裁定的问题。故武立钢、李秀兰的诉请应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定的无争议事实是： 一、段正文与永诚房产公司、高文斌、张志杰以及新疆一典通典当有限公司、李军借款合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新21民终293号生效民事判决书判决由永诚房产公司偿还段正文借款本金4940万元，利息2744.74521万元，自2016年1月16日至判决生效之日止的利息按年利率24%计付；永诚房产公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对鄯房他字第2014-952号房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。因永诚房产公司未按上述判决内容履行付款义务，段正文向本院申请强制执行，本院于2018年1月3日，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚房产公司名下位于一区柳中路东侧楼兰海-西域江南11处房产查封（房号与产权证号分别为GXXXX号、GXXXX号、GXXXX号、GXXXX、FXXXX号、FXXXX号、FXXXX号、FXXXX号、EXXXX号、EXXXX号、EXXXX号）查封期限2017年12月12日至2020年12月11日。2019年6月24日，异议申请人（案外人）武立钢、李秀兰持《商品房买卖合同》、收款收据等证据，对其中F2栋3、4号商业楼、建筑面积均是205.02平方米的两间商铺提出解封申请。本院经审查以异议申请人（案外人）武立钢、李秀兰为证明其异议请求所提供的证据不充分，异议申请人（案外人）武立钢、李秀兰对涉案的两间商铺不享有足以排除强制执行的权益为由，于2019年6月29日作出(2019)新21执异3号执行裁定书，裁定驳回异议申请人武立钢、李秀兰的异议请求。武立钢、李秀兰遂向本院提出执行异议之诉，请求对永诚房产公司名下位于××区、4号商业楼解除查封，排除强制执行措施。 二、庭审中经武立钢、李秀兰核实，本院于2018年1月3日，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚房产公司名下位于××区，建筑面积205.02平方米房产采取查封措施，并未查封F2栋3号房产，武立钢、李秀兰当庭主张变更诉讼请求为：请求对永诚房产公司名下位于××区房产解除查封，排除强制执行措施。 三、2016年7月7日-2017年4月20日期间，张志杰担任永诚房产公司的法定代表人，张志杰及永诚房产公司在庭审中陈述张志杰系永诚房产公司的实际控制人。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、武立钢与张志杰、高丽于2011年4月12日签订一份《借款合同》，约定张志杰、高丽向武立钢借款300万元，借款期限自2011年4月12日，借款利率（包括综合费用）月4%，如到期不能按时偿还本息，对未清偿部分，每天加收5‰延期还款违约金。当日武立钢通过其工商银行卡（卡号为×××）向永诚房产公司股东马波的银行卡（卡号为×××）汇款288万元，在该笔个人业务凭证上手写“张志杰借款300万元汇票扣12万元利息”。永诚房产公司提供该公司于2011年3月24日出具的编号为№3596834收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金柒佰万元，￥7000000元”、于2011年3月24日出具的编号为№3596838收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元，￥8000000元”、于2011年3月24日出具的编号为№3596832收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元，￥8000000元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单两份，均记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币捌佰万元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单一份，记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币柒佰万元”。 二、2012年10月15日永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、武立钢（丙方）签订一份《三方抵债协议》，三方共同确认至2012年10月15日甲方、乙方确认欠丙方本金人民币贰佰肆拾陆万零贰佰肆拾元整。为解决甲乙丙三方债权债务问题，经协商，达成以下协议：1.为处理甲方、乙方欠丙方债务人民币246.024万元，甲方将位于××县房产《标的物一》总面积410.04平方米，单价为每平方米6000元，做商品房网签合同销售给丙方，用于抵偿甲方、乙方欠丙方的人民币246.024万元债务。商品房购销合同售价为每平方米4000元，是为了减少费用，经三方协商抵债价格为每平方米6000元，此价格为毛坯房价格。2.本次抵债的《标的物一》详情如下：位于新疆自治区吐鲁番市××县南侧的楼兰海-西域江南F2栋3号，计建筑面积为205.02平方米；F2栋4号商业楼，计建筑面积为205.02平方米，合计面积为410.04平方米。3.甲方于2012年10月15日前，将真实有效的抵债《标的物一》网签合同办理完毕，并及时交于丙方。2012年10月15日永诚房产公司出具一份收据，载明“今收到武立钢交来房款捌拾万元，购房面积205.02平方米，单价为4000元”。 三、武立钢与永诚房产公司于2015年10月15日按照上述《三方抵债协议》约定的内容签订了一份《商品房买卖合同》。2016年7月26日武立钢所购买的××区商业楼）在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，鄯善县房地产交易中心出具一份商品房现售合同签约证明。2019年6月24日鄯善县房地产交易中心出具一份查询结果，载述“经房产权属交易系统查询，截止2016年9月10日，武立钢，身份证号×××，于2012年10月15日与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南F2栋4号商业楼买卖合同并备案。F2栋4号于2017年12月12日、2018年6月4日、2019年3月11日先后被吐鲁番市中级人民法院、吐鲁番市高昌区人民法院、甘肃高院查封”。 四、2017年4月8日武立钢、李秀兰与马辉辉、杨娜娜签订房屋租赁协议，约定武立钢、李秀兰将案涉房屋租赁给马辉辉、杨娜娜。 本院认为，本案的争议焦点是：武立钢主张以对吐鲁番市鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南F2栋4号房产享有民事权利、解除查封，排除强制执行的请求能否得到支持。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，本院认为，一、关于武立钢与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在本院查封之前，武立钢与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张武立钢、李秀兰与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故本院不予采纳。二、关于武立钢是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2015年10月15日，永诚房产公司与武立钢签订《商品房买卖合同》，2016年7月26日武立钢所购买的涉案房产在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，2017年4月8日武立钢、李秀兰将案涉房屋租赁给马辉辉、杨娜娜。上述事实能够证实武立钢、李秀兰在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。三、关于武立钢、李秀兰是否已就涉案房屋支付全部价款。2015年10月15日，永诚房产公司与武立钢签订《商品房买卖合同》是基于张志杰向武立钢借款300万元，张志杰欠借款246.024万元未偿还，武立钢、张志杰、永诚房产公司签订《三方抵债协议》，永诚房产公司将其开发的××县东侧楼兰海-西域江南商业区F2栋3号、4号房产（共计410平方米）抵给武立钢。因永诚房产公司、张志杰和武立钢的上述行为不违反法律、法规的强制性规定，故对武立钢已就涉案房屋支付全部价款的事实，本院予以确认。四、关于武立钢、李秀兰未办理过户登记的原因。在本院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的西域江南商业楼没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致武立钢只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件，及为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于武立钢、李秀兰。 综上所述，武立钢、李秀兰对涉案房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行。经本院二〇一九年第十八次审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下: 在本院（2017）新21执91号执行案中，不得执行位于吐鲁番市××县南侧的××区房产（建筑面积205.02平方米，实际面积最终以测绘报告面积为准）。 案件受理费12001元,由被告段正文负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院（2019）新21执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李鑫 审 判 员  万彬 人民陪审员  胡琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  丁茜