北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初56754号原告：田洪艳，女，1977年7月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘园园，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙庆，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：王永柱，男，1961年3月22日出生，汉族，该公司职员。原告田洪艳（以下简称田洪艳）诉被告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。田洪艳之委托诉讼代理人刘园园，江南集团之委托诉讼代理人李越、王永柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田洪艳向本院起诉请求：1.判令江南集团继续履行《北京市商品房认购书》中的合同义务，将北京市朝阳区江南府项目第1幢1单元X号房屋（购房款3830928元）过户至田洪艳名下;2.本案诉讼费用由江南集团承担。事实和理由：双方当事人于2016年6月25日签订编号为JNF-01-1-1203-X《北京市商品房认购书》，约定由田洪艳购买江南集团开发的位于北京市朝阳区江南府项目中的第1幢1单元X号房屋，房屋面积82.67平方米，总价款为3830928元，田洪艳贷款方式购房，支付购房总价款30%的首付款。认购书签订后，田洪艳如约交纳了定金、首付款、产权代办费、印花税，但因房价上涨，江南集团拒绝履行认购书约定，拒绝配合田洪艳进行房屋过户，严重侵害了田洪艳的合法权益。2018年10月31日，田洪艳变更第一项诉讼请求为“判令江南集团继续履行《北京市商品房认购书》中的合同义务，按3733219元的价格向田洪艳出售位于北京市朝阳区江南府项目第1幢1单元X号的房屋，并配合田洪艳完成房屋签约、备案和过户登记等手续”。2019年7月12日，田洪艳变更诉讼请求：1.判令解除2016年6月25日双方当事人签署的编号为JNF-01-1-1203-X的《北京市商品房认购书》；2.判令江南集团返还田洪艳已付购房首付款、产权代办费、印花税、排卡费合计1156085.61元，承担2016年9月29日起至实际给付之日止的利息（以本金1156085.61元为基数，按照年利率6%计算）；3.判令江南集团向田洪艳赔偿损失20万元；4.判令江南集团赔偿田洪艳一倍已付购房款损失1156085.61元。事实和理由：(一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。由此可见，一房二卖的情况下，无法取得房屋的买受人不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并且还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，又根据该《解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《合同法》第37条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。因此，江南集团自2016年就已收取田洪艳购房款，可适用《解释》第五条的规定，将认购书视为商品房买卖合同，又根据《解释》第八条的规定，由于江南集团将房屋擅自出卖给第三人，且江南集团未告知田洪艳其将房屋抵押给第三人的事实，符合第八条规定的条件，因此田洪艳向江南集团主张解除合同，除赔偿损失外，法律额外规定了惩罚性赔偿义务，即江南集团向田洪艳支付已付购房款一倍作为赔偿。(二）又根据《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此江南集团应双倍返还定金给田洪艳作为赔偿损失的方式。(三）此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案土地使用权早已抵押给了平安银行北京分行和晋城银行太原分行，由于土地使用权具有土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押的特点，因此，江南集团存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，因此，适用该条规定，田洪艳向江南集团主张解除合同，并支付已付购房款一倍的赔偿。被告江南集团辩称：一、双方签订的《认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，田洪艳关于该协议为商品房买卖合同的主张不能成立。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一)当事人名称或者姓名和住所；（二)商品房基本状况；（三)商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五)交付使用条件及日期；（六)装饰、设备标准承诺；（七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八)公共配套建筑的产权归属；（九)面积差异的处理方式；（十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；（十二)违约责任；（十三)双方约定的其他事项。江南集团认为双方签订的认购书中虽然对诉争房屋的房款、房款的支付等进行了约定，但该认购书对房屋交付时间、办证时间、违约责任、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定，属于未决条款，合同实际履行存在障碍，故该认购书应属于预约合同。二、因田洪艳不具有北京市购房资格，江南集团正式发函至田洪艳解除双方认购协议。双方于2016年6月25日签署《北京市商品房认购书》，田洪艳认购江南集团开发的江南府项目的1-1-X号房屋。江南集团于2017年1月6日在建委网站对田洪艳进行资格审查，由于资格审核未能通过，故按照《认购协议》第五条规定若认购人未在约定的时间内支付首付款，未在约定的期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还，江南集团己解除认购。三、田洪艳诉求江南集团赔偿田洪艳一倍已付购房款无事实依据，应驳回该项诉讼请求。双方签订的《认购协议》是为将来签订正式的房屋买卖合同所做的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同，并且由于田洪艳不具有购房资格，江南集团已经通知其解除认购。综上所述，田洪艳不具有北京市购房资格，江南集团已经依法解除双方认购关系，双方未能签约的责任在田洪艳，江南集团没有任何违约行为。田洪艳要求赔偿损失没有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2016年6月25日，江南集团作为出卖人与田洪艳作为认购人，共同签署《北京市商品房认购书》（以下简称涉案《认购书》），约定如下主要内容：田洪艳所认购的商品房为江南集团所开发的位于北京市朝阳区江南府项目中的第1幢1单元X号房屋。该商品房用途为住宅。预售许可证号为京房售证字（2016）X号。双方同意该商品房按照建筑面积计价，单价为每平方米46340元，总金额3830928元。田洪艳按照贷款方式付款，可以首期支付购房款总价款30%，田洪艳需要在本协议签订之日起15日内付清全部首付款。田洪艳应当于签订本协议之日向江南集团支付认购定金10万元。田洪艳同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南集团完成签约。若田洪艳未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南集团完成签约，江南集团有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三人，同时定金不予退还。若江南集团在田洪艳签订本协议之日起15日内将该商品房另行出卖给第三方，江南集团应双倍返还定金。双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止。本协议终止后，认购定金应当抵作商品房价款。签约当日，田洪艳向江南集团支付价款10万元。2016年9月29日，田洪艳向江南集团支付房款1023219元，支付代办费1000元，印花税1866.61元。田洪艳另提供在中国工商银行丰台恋日嘉园支行于2016年4月21日的刷卡3万元信息记录及《江南府交款申请单》，以证明其支付3万元认购款。江南集团认可田洪艳将前述款项支付给案外人北京卡狄格房地产经纪有限公司，并表示将房屋整体委托给案外人北京卡狄格房地产经纪有限公司销售。2018年2月13日，北京市住房和城乡建设委员会作出信访事项复查答复意见书（编号京建信复[2018]X号），主要内容为：本机关经过复查查明江南集团开发建设的江南印象，于2016年6月21日取得房屋预售许可证，于2016年6月25日田洪艳就涉案房屋与开发企业签订了纸质版认购书，开发企业称因双方就合同条款未达成一致意见，开发企业要求解除认购书。朝阳区房管局针对田洪艳反应的问题，约谈了开发企业负责人，并对该项目存在的违规行为，暂停了该项目的网上签约。本机关认为，朝阳区房管局对该项目存在的违规行为，暂停了该项目的网上签约。江南集团提交《法务函》、EMS快递邮寄打印单及投递详情，欲证明江南集团方已在2017年12月18日通过EMS快递的方式向田洪艳邮寄了《法务函》，通知其办理认购退款手续。田洪艳对该份证据的真实性及证明目的均不认可，称自己未收到《通知函》。关于田洪艳的认购资格一节，田洪艳主张其具有购房资格并提交《购房家庭填报信息》以及核验结果，在核验结果信息中显示核验通过，日期为2017年3月1日。江南集团主张田洪艳不具有购房资格并提交网页内容为企业申请——期房认购——新建——档案反馈——业务过程日志的网页打印件，显示田洪艳核验结果不通过，显示日期为2017年1月19日。田洪艳提交其与白某的微信聊天记录、对话录音，以证明其要求积极履行认购书内容。对于白某身份，田洪艳主张系江南集团的员工，江南集团主张系案外人北京卡狄格房地产经纪有限公司的员工。另经本院当庭询问，双方当事人均同意解除涉案《认购书》。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，双方当事人签订涉案《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除该《认购书》，本院不持异议。根据各方的诉辩意见，本案争议焦点在于双方当事人是否就涉案《认购书》的履行存在违约行为。根据田洪艳提交的付款证明、与白某的沟通过程及白某的身份、向行政主管机关反映问题回复等，田洪艳主张自己积极要求履行认购书的一系列事实能够形成完整证据链。关于田洪艳购房资格问题，根据各方提交的证据以及对应时间，本院认为田洪艳的主张更具有可信性。故对于涉案《认购书》的履行，田洪艳并无违约行为。江南公司在田洪艳积极询问、催促其签约的情况下，怠于履行涉案《认购书》所确定的签订正式购房合同的义务，并在自身违约情形下向田洪艳发出《法务函》，以自己的行为明确表明将不履行主要债务。故本院认定江南集团对于双方未能签订正式购房合同存在违约责任。江南集团虽辩称田洪艳不具有购房资格，与本院查明事实不符，退一步讲，即便江南集团于2017年1月份发现田洪艳购房资格存在问题，未及时与田洪艳反馈、沟通、核实、催告，而是在近一年之后才向田洪艳发出解除通知，江南集团的行为亦明显有违诚实信用原则。综上，本院认定江南集团对于涉案《认购书》的解除存在单方违约行为。且作为违约一方，江南集团发出解除通知并不发生解除效力。本案审理期间，江南集团于2019年12月6日收到田洪艳变更诉讼请求为解除合同的起诉状，本院据此确定涉案《认购书》的解除日期。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。田洪艳主张江南集团返还购房首付款、产权代办费、印花税等费用合计1126085.61元，并提交了相关证据，其主张于法有据，本院予以支持。关于田洪艳主张的签订涉案《认购书》之前交纳的3万元，因未能提供江南集团签章收据或其他确认收取文件，POS机交易明细不能显示收款方信息，且交费时间明显早于涉案《认购书》签订时间，田洪艳据此应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即便田洪艳支付了3万元，根据其主张该费用性质属于排卡费，在田洪艳提交的《江南府交款申请单》列明费用中也未包括该笔费用，故本院对前述3万元费用不予处理，田洪艳可就前述费用相关纠纷另行解决。关于田洪艳主张江南集团给付购房款利息、赔偿损失以及一倍购房款，均属于田洪艳主张就江南集团违约造成损失赔偿的范畴。涉案《认购书》尚不具备商品房交付条件和期限、办理产权、违约责任的关键条款，应属于预约合同性质。本院将案由相应调整为商品房预约合同纠纷。故田洪艳按房屋买卖合同本约主张江南集团承担已付购房款一倍赔偿责任，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。具体而言，违反预约的行为既是预约的违约行为，也可视为对本约的缔约过失行为，该责任范围应相当于对本约的信赖利益损失，且以不超过行为利益为限。故对预约违约损失认定应与签订本约后违约的损失认定有所区别。据此，本院结合江南集团过错程度、田洪艳支付首付款数额、丧失另行签约机会成本、本市房价变化趋势等因素，以及预约合同与本约合同在履行后可获利益的区别，根据公平和诚实信用原则，酌情确定江南集团向田洪艳赔偿78万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告田洪艳与被告北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》于二○一九年十二月六日解除；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告田洪艳退还购房款1126085.61元；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告田洪艳赔偿经济损失780000元；四、驳回原告田洪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26897元，由原告田洪艳负担6489元（已交纳），由被告北京江南投资集团有限公司负担20408元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 云 凝审 判 员 张玉倩审 判 员 赵 靓二〇一九年十二月三十一日法官助理 陈逢源