贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初7480号 原告：毛再生，男，1961年7月2日生，汉族，住贵阳市南明区。 委托代理人：侯琼（执业证号：15201200910188814），周锦诚（执业证号：15201201710545825），贵州谦明律师事务所律师。 被告：樊时秀，女，1970年1月19日生，汉族，住四川省泸县。 委托代理人：郎荣昌（执业证号：15201201510771344），贵州中创联律师事务所律师。 第三人：张国顺，男，1964年3月3日生，汉族，住贵阳市南明区。 委托代理人：张镭（执业证号：15201201710010254），贵州黔鹰律师事务所律师。 委托代理人：江沙（执业证号：15201201811018008），贵州麒翔律师事务所律师。 原告毛再生与被告樊时秀及第三人张国顺案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛再生及其委托代理人侯琼、周锦诚，被告樊时秀及其授权委托代理人郎荣昌，第三人张国顺授权其委托代理人江沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛再生向本院提出诉讼请求：一、停止对中天未来方舟F4-2栋2单元27楼2号房屋的执行；二、解除贵阳市南明区人民法院对中天未来方舟F4-2栋2单元##房屋的查封。事实及理由：2012年4月1日至2012年10月10日期间，原告分两次借款692000.00元给第三人张国顺用于生产经营，第三人因经营不善，无力偿还借款；经朋友居间协调，2014年8月6日第三人与原告签订《协议书》，约定第三人将中天未来方舟F4-2栋2单元##房屋以折价抵债方式偿还原告的借款692000.00元；在被告申请法院对上述房屋查封之前，原告与第三人已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。原告与第三人签订《协议书》后，第三人将房屋交付原告，原告在对房屋进行装修后居住使用至今，并按时向物管交纳物管费用；在被告申请查封房屋之前原告已经合法占有使用该房屋。第三人通过一次性支付全部房款539965.00元的方式购买中天未来方舟F4-2栋2单元##房屋，并于2014年6月20日之前已将购房款付清。第三人在付清购房款后于2014年8月6日与原告签订《协议书》，将房屋抵偿给原告，应视为原告已向第三人支付全部房屋价款。在第三人向原告交付房屋后，原告即向房开公司申请变更户主以及办理产权手续，但因房开公司及第三人原因未能进行产权变更，未办理房屋过户并不是原告的原因。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告樊时秀辩称：被告樊时秀与第三人张国顺的债权系合法债权，得到双方确认和法院确认。被告在与第三人的民间借贷纠纷诉讼中对本案所涉房屋进行诉讼财产保全，保全时房屋登记在第三人名下，被告的保全系依法依规进行，被告与第三人的民间借贷纠纷进入执行阶段后，在对本案所涉房屋进行执行过程中，才知道涉案房屋被抵债给原告毛再生，后原告对本案所涉房屋提出执行异议。但被告对原告与第三人之间的债权债务关系及以房抵债的具体情况并不清楚。 第三人张国顺述称：原告陈述是事实，中天未来方舟F4-2栋2单元##房屋是原告实际占有，原告已支付该房屋的全部价款，是由于第三人原因导致未能办理房屋过户手续。 经审理查明，2014年8月6日，原告毛再生（乙方）与第三人张国顺（甲方）签订《协议书》一份，约定：因第三人在2012年4月1日至2012年10月10日期间分两次向原告借款692000.00元，因第三人无法还款故其自愿将位于“未来方舟”Ｆ4栋2单元##约147.95平方米的自住商品房（价值约54万元，户名张国顺，预售合同登记号Ｙ##），作价抵偿给原告，以抵692000.00元的借款；原692000.00元的借条经双方共同验证后当场烧毁；双方的借贷关系以此协议书为准，从此互不相欠，双方债务由此结清。由于第三人新购买的“未来方舟”商品房还没有获得房屋产权证书，目前只有与中天房开签署的购房合同书，第三人将购房合同书原件与房屋钥匙交与原告作为债据，待房屋产权证书下发后，第三人必须配合并协助原告办理房屋产权过户手续；该房屋如原告进行装修居住后，如第三人想要赎回，必须退还上述用于抵偿的借款，并按协议签订当日的同期贷款利率计算利息，同时须赔偿原告装修费用。原告在上述协议书乙方处签名捺印，第三人在甲方处签名捺印，何某在证明人处签名捺印。此后，被告樊时秀与第三人因民间借贷纠纷于2016年6月1日向贵阳市南明区人民法院申请财产保全，本院依法对第三人名下位于本市云岩区房屋（合同备案号：Ｙ##）进行查封；执行过程中原告向本院提出执行异议，本院于2019年4月9日作出（2019）黔0102执异341号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求；原告遂诉至本院，提出如前诉请。 审理中，原告提交以下证据： 1、原告名下账户银行取款凭证2张（2012年4月1日转账500000.00元给第三人、2012年10月10日取款192000.00元），证明原告已分两次将房屋价款全额支付给第三人；被告樊时秀对上述证据真实性无异议，但称其对原告与第三人之间的付款情况并不知晓；第三人对上述证据真实性无异议。 2、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》及《商品房买卖合同》各一份，证明第三人将本案所涉房屋抵偿给原告时将房屋的合同原件及备案登记表交付给原告；被告及第三人对上述证据真实性无异议。 3、第三人身份证复印件四张，分别载明：“本人名下房产交由毛再生代表全权处理，张国顺，2014.8.6.”、“本人授权毛再生前来办理装修物管一应相关手续，张国顺，2014.8.6.”、“本人与毛再生借款关系已清，本人用未来方舟F4区2栋##房抵偿给毛再生，张国顺，2014.8.6.”、“本人张国顺于2014年8月6日将中天未来方舟F4-2栋2单元##房屋抵给毛再生。2015年1月6日，中天未来方舟交房，我和毛再生一起去了物管处，拿到钥匙和门卡后，当场将钥匙和门卡交给了毛再生，张国顺”。原告称该证据证明第三人将本案所涉房屋抵偿给原告并将领取的钥匙及门卡交付给原告；被告及第三人对上述证据真实性无异议。 4、物业费收据二张（载明原告作为本案所涉房屋的新业主向物管公司交纳2017年9月1日至2018年12月31日的物管费）、物管费发票一张（载明原告于2019年2月2日向中天集团物管公司交纳本案所涉房屋物管费532.60元）、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司出具的《用电更名过户协议》一份（载明中天房开公司同意将销售给第三人的位于贵阳市云岩区房屋电表户头更名过户给原告）、燃气费检查通知一份、Ｆ4组团业主产权办理通知一份（载明本案所涉房屋已于2016年4月通知办理产权），原告称上述证据证明原告在被告申请查封之前已实际占有使用本案所涉房屋；一直未办理房屋过户系第三人原因导致；被告称其在执行过程中听说原告居住在被查封房屋内，对上述证据真实性请求法院依法核实；第三人对上述证据真实性无异议，认可系其个人原因导致未能与原告办理房屋过户手续。 经原告申请，证人何某到庭陈述其与原告及第三人系朋友关系，第三人因差欠原告借款无法偿还，遂用位于“未来方舟”Ｆ4栋2单元##房屋抵偿给原告，原告与第三人签订《协议书》时证人也在场，并作为证明人在协议书上签名捺印。 审理中，原告陈述其与第三人系朋友关系，第三人在2012年分两次共计向其借款692000.00元，后因第三人无法还款双方于2014年8月6日签订《协议书》，约定第三人用位于“未来方舟”F4栋2单元##房屋抵偿给原告；其在2015年1月6日从第三人处取得房屋钥匙及门卡，在对房屋进行装修后一直居住使用该房屋至今；2016年4月中天房开公司通知办理房屋产权，因其无法联系第三人故未能办理房屋产权过户手续。 被告陈述其与第三人因民间借贷纠纷申请对本案所涉房屋进行查封；其在执行过程中从物管处了解到该房屋由原告居住使用，对于原告与第三人间签订的协议并不清楚。 第三人陈述其用名下位于本市云岩区房屋抵偿给原告，未能办理房屋过户手续系第三人个人原因导致，现愿意配合原告办理过户手续。 上述事实，有原、被告及第三人陈述，《协议书》、转账凭证、《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、物业费发票、《执行裁定书》等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议的焦点是原告毛再生作为执行案外人对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案房屋登记于第三人张国顺名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”之规定，本院查封涉案房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，被告向本院申请查封第三人名下位于贵阳市云岩区房屋时间为2016年6月1日，但原告与第三人系2014年8月6日签订《协议书》，约定将本案所涉房屋用以物抵债形式抵偿给原告；其次，从原告提交的物业费收据、《用电更名过户协议》以及第三人陈述中可以认定原告已于2015年取得案涉房屋钥匙并对房屋进行装修后实际占有使用该房屋至今；第三，从原告提交的转账凭证可以看出，其已按照与第三人所签订《协议书》的内容向第三人支付全部房屋价款；最后，虽然本案所涉房屋未能过户至原告名下，但在庭审中第三人自认系因其原因导致未能配合原告办理房屋过户手续，则原告对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。综上，对于原告主张停止对位于贵阳市云岩区房屋执行的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下： 不得对位于贵阳市云岩区房屋强制执行。 诉讼费60元，由被告樊时秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  龙珂蕾 人民陪审员  赵 君 人民陪审员  程二元 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  邓招义