山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2410号原告：霍某，女，1967年2月23日出生，汉族，无业，住山西省大同市。身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市恒安新区B区83号，组织机构代码：×××。法定代表人：朱加强该公司总经理委托诉讼代理人：李某，山西民仁律师事务所律师。原告霍某与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司（以下简称佳家玛房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍某及其委托诉讼代理人张某，被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告交付使用位于京都国际广场A座2层2153号商铺（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2.判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金26699元；（以基数161816元按日万分之三的违约标准计算从2018年5月1日起至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月17日原告和被告之间签订了《京都国际广场商铺认购协议书》（票据让被告改为了2015年）约定：被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目A座2层2153商铺出售给原告，折抵返三年房屋款及优惠完后实际成交总额153852元，建筑面积15.16平米，原告付清总房款，被告为原告出具收款收据，2017年订立网签合同前因面积差，原告又补缴了7964元，2017年6月29日，原被告签订了《商品房买卖合同》确定面积为15.9平米。在被告三年返租的幌子下，原告于2017年4月30日在被告处签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，租期为2015年5月1日至2018年4月30日。事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非被告公司，自原告购买商铺以来，被告至今未能为其办理商铺的产权证。租赁期满结束后，原告要求被告交付所够商铺，以便自己经营，被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注放好，以此来搪塞交付原告所购卖的能够单独使用的商铺，几块地板不能称之为商铺，且不能独立经营，被告此行为严重侵害了原告的合法权益，故要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权，能够独立经营的商铺并赔偿原告因被告逾期交房所受的损失，原告曾多次向被告提出交付能够独立使用的商铺，被告始终以胶带纸在分界，无奈，原告起诉至法院，希望法院判如所请。被告辩称，1、被告开发的京都商贸公司手续齐全，合法有效；2、原告起诉被告要求返还商铺并计算违约金主体不适格，原告购买的商品房已于2015年5月1日交付京都商贸公司运营，这是根据原告委托交付的，所以在合同期满后，应当由京都商贸公司交付，我们认为我们不应当返还房屋并支付违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。针对有争议的事实，原告提供了认购协议书、专用收款收据、商品房买卖合同、广告宣传页、现场照片、被告和京都商贸公司的企业信用报告、责任告知书、业主起诉登记表、商铺交付告知书等证据，欲证实其出资购买了本案讼争商铺，被告已返还了租金，2017年4月30日，为了办理网签合同有何京都商贸公司订立了租赁协议，2018年4月30日后，房屋也未交付，被告也曾向业主发出交接须知，承诺交接一门一户的独立空间，被告存在虚假宣传的情况，且被告与京都商贸公司存在高度混同，业主们曾签名要求交付房屋，现有一千多人起诉要求交付房屋，业主也曾被告知交付房屋。被告认为业主起诉登记表无法确认真伪，对其他证据的真实性均未无异议，认为原告与京都商贸公司于2015年订立的租赁合同与返租的合同是一回事，返租日期是2015年5月1日至2018年4月30日，2018年4月30日前，商铺一直由京都商贸公司经营，被告已完成了房屋的交接，不是本案适格主体，广告当中所载的内容已经明确房子是要长期出租的，不是自己经营的，在购房时，原告就应当知道，现场照片的交接须知以及承诺，是附条件的承诺，按照这个规定，打隔断需要满足6个条件，必须由全部业主同意且提交产权证，因为目前并未办理产权，所以无法满足打隔断的要求，办理产权证的费用原告也没有缴纳，打了隔断也不是向原告交付，而是向有运营资质的第三方交付，企业信息报告和本案无关，业主签名的告知书是要求京都商贸公司退铺，商铺交付告知书是业主不让京都商贸公司租赁了，所以京都商贸公司发出告交房告知，但业主不去交接。针对有争议的事实，被告提供了房屋建筑出售的相关许可证明、竣工验收报告、消防验收意见书、网签合同、发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证、租赁合同、房屋交接证明等证据，欲证实本案讼争商铺的销售手续齐全、合法，被告已全部履行了销售义务，商铺可以交付使用，商铺现在可以办理不动产证，原告与京都商贸公司签订过租赁合同，且商铺已交付京都商贸公司。原告对租赁合同、房屋交接证明的真实性没有异议，但认为返还租金的应该是被告，故租赁方应当是被告，房屋交接证明不是三方协议，没有业主本人签字；其他证据在法院核对存在原件后，对其真实性均无异议，建筑工程施工许可证的开工和竣工日期可证实工程存在未批先建的情况；消防验收意见书出具的时间证实京都商贸公司存在没有通过消防验收而私自经营的现象，网签合同和发票可以证明原告购买的是商品房而非商铺，商品房就是房屋，就应该有至少4面墙，1扇门；被告提供的网签合同的买受人为陈海，发票也是陈海，根据被告提供的证据可以说明陈海是确认商铺交付的，但是陈海也起诉了被告，被告提供的发票、购房合同、以及产权证书均不配套。以上证据中，原告提供的企业信息报告，原告欲证明的事实与本案不具关联性，业主起诉登记表，无法确定证据的来源及真实性，故对此部分证据不予采用；被告提供的网签合同，是被告与陈海订立的，房屋交付证明，标的物不是本案房屋，与本案不具关联性，不予采用；其他证据，双方对真实性没有异议，本院确认其真实性，并根据证据载明的客观内容确认本案事实。经审理查明，2013年7月28日，原告与被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》。2017年7月17日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》。上述协议约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座2层2314号商铺出售给原告，建筑面积22.28平方米，实际成交总房款为224347元。其中在《京都国际广场商铺认购协议书》左下方手写“已返三年租金56720元”。原告于2015年4月22日向被告交付房款213373元，被告向原告出具专用收款收据一份。2015年4月22日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座2层2314号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭竹英的诉讼请求。案件受理费725元，减半收取计362.50元，由原告郭竹英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 牛亚群 二〇一九年十二月二十五日书记员 秦 丽针对有争议的事实，霍某提供了以下证据：一、专用收款收据、京都国际广场商铺认购协议书及商品房买卖合同，欲证实霍某与佳家玛房地产订立了房屋买卖合同，霍某缴纳了全部购房款，且根据双方约定，所购买的房屋返租期限已满，佳家玛房地产应当向霍某交付所购房屋；二、广告宣传页，欲证实佳家玛房地产存在虚假宣传的情况；佳家玛房地产公司在宣传页的电话与本案案外人京都商贸公司在工商局预留的电话一致，且佳家玛房地产与京都商贸公司的股东、法定代表人、地址高度重合，属于公司混同；三、现场照片，欲证实佳家玛房地产向霍某发出的京都商贸公司的交接通知，佳家玛房地产向霍某的承诺，交接一门一户的独立空间；四、佳家玛房地产和京都商贸公司的企业信用报告，欲证实两公司高度混同；五、责任告知书，欲证实该案件是系列案，签名人员要求给付房屋；六、业主起诉登记表，欲证实有一千多名业主签名要求给付房屋；七、商铺交付告知书，欲证实对于房屋的交付，双方曾发出过房屋交付公告。佳家玛房地产对业主起诉登记表的真实性不认可，对其他证据的真实性均无异议，但认为广告当中所载的理由三写的很清楚，在购房时，霍某就应当知道这个房子是要长期出租的，不是自己经营的，对现场照片的交接须知以及承诺，是附条件的承诺，按照这个规定，打隔断需要满足6个条件，必须由全部业主同意且提交产权证，因为目前并未办理产权，所以无法满足打隔断的要求，办理产权证的费用霍某也没有缴纳，打了隔断也不是向霍某交付，而是向有运营资质的第三方交付。霍某现在要求返还铺面和这个公告是相悖的，企业信息报告和本案无关；责任告知书的签名是业主要求京都国际商贸的退铺告知书，正是因为业主闹事，所以京都商贸关门停业。此部分证据，佳家玛房地产对证据的真实性没有异议，本院确认其证明力，并根据证据载明的客观内容确认本案事实。业主起诉登记表无法确定真伪，该商铺交付告知书是京都发出，因为业主不让京都租赁，所以对交接时间做出安排，但是业主谁都不去交接，要求将商铺隔断。佳家玛房地产当庭提供了下列证据：1、房屋建筑出售的相关许可证明，欲证实佳家玛房地产是销售手续齐全，合法，并已经全部履行了销售义务；2、竣工验收报告、消防验收意见书，欲证实房屋可以交付使用；3、网签合同、发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证，欲证实房屋现在可以办理不动产证；4、和京都房屋交接证明，欲证实佳家玛房地产和京都的房屋交接是有手续的；5、租赁合同，欲证实霍某与京都商贸公司签订过租赁合同。霍某对京都房屋交接证明真实性不认可，认为该证据来源于京都商贸公司，京都商贸公司和佳家玛房地产混同，且证明不是三方协议，没有业主的签名。霍某对租赁合同的真实性未提出异议，但认为返还租金的应该是佳家玛房地产，故租赁房应当是佳家玛房地产。对其他证据在法院核对存在原件后，对其真实性均无异议，但认为建筑工程施工许可证的开工和竣工日期可证实工程存在未批先建的情况；消防验收意见书出具的时间证实京都商贸公司存在没有通过消防验收而私自经营的现象，网签合同和发票可以证明霍某购买的是商品房而非商铺，商品房就是房屋，就应该有至少4面墙，1扇门；佳家玛房地产提供的合同买受人为陈海，发票也是陈海，根据佳家玛房地产提供的证据可以说明陈海是确认商铺交付的，但是陈海也起诉了佳家玛房地产，佳家玛房地产提供的发票、购房合同、以及产权证书均不配套；第一份租赁合同是基于认购协议的已返三年租金而来，第二份租赁合同是基于要签订网签合同面积确认的情况下补签的，但实际上霍某并未收到该租赁合同的分文租金，且租赁合同中第五条未加黑或做出明确解释，该条款系格式条款，对霍某不发生效力，霍某未向佳家玛房地产出具正规的授权委托书，佳家玛房地产无权将涉案房屋交付他人，如佳家玛存在交付他人的情况，也不能免除佳家玛向霍某交付房屋的义务。经审理查明，2013年霍某与佳家玛房地产签订了认购协议书，购买了京都商贸公司第1号楼2153号商铺，享受打折及返租后缴纳购房款为153852元。2015年4月17日基于认购协议霍某和京都商贸公司订立了租赁合同，约定返租日期为2015年5月1日至2018年4月30日，为了办理网签合同，2017年4月30日京都商贸公司又和霍某签订了一份租赁协议，约定返租日期为2015年5月1日至2018年4月30日，2017年在签订合同时补缴了7964元。2018年4月30日以后至今，双方再没有订立过新的租赁合同，霍某也没有收到其他方给付的租金。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。……（对当事人诉讼请求进行简要评判）。综上所述，……（写明对当事人的诉讼请求是否支持进行评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）规定，判决如下：……（写明判决结果）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467.0元，由……负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审判员牛亚群二〇一九年十二月二十五日