江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终1023号上诉人（原审被告）：任永凡，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人（原审被告）：刘龙材，男，1987年8月12日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人（原审被告）：卢彩辉，男，1971年6月13日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人（原审被告）：王胜军，男，1977年3月30日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。上诉人（原审被告）：张亮，男，1986年8月15日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。五上诉人共同委托诉讼代理人：黄凯仲，江西帖隼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景德镇华电高压开关有限公司，住所地江西省景德镇市高新技术开发区新园路60号。法定代表人：徐取红。委托诉讼代理人：李俊鹏，江西京天律师事务所律师。原审被告：于克新，男，1988年7月10日出生，汉族，住江西省抚州市。上诉人任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮因与被上诉人景德镇华电高压开关有限公司、原审被告于克新租赁合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0202民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人任永凡等人不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0202民初1076号民事判决，改判上诉人的诉讼请求；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人于2017年2月3日委托代表与被上诉人签订了《厂房租赁合同》，合同第三条第一款规定：在每个起租前五天收取上诉人叁个月租金。判决认定“自2019年5月3日至本案起诉之日即2019年7月15日期间，被上诉人未收到相关租金”，收取租金是被上诉人的主动行为，与缴纳租金不同。被上诉人在2019年4月20日至2019年5月26日期间从未联系过上诉人收取租金事宜，并且上诉人于2019年5月30日从被上诉人处得知，被上诉人公司财务（微信名“云月”，系此前收租人员）已于2019年4月中旬离职，该收租人员的离职也佐证了被上诉人在此期间未开展收租工作，就无从谈起上诉人违约。相反，被上诉人因财务工作人员的离职未及时告知上诉人，导致上诉人无法缴纳租金，责任完全在被上诉人。此外，一审法院对于断电和厂门上锁的情况，认为上诉人未提供证据予以证明是罔顾事实。上诉人在提交的证据中有一组（3张）图片，证明被上诉人张贴告知函及上锁的行为，在庭审中，被上诉人对厂门上锁的事实予以承认，上诉人刘龙材当庭质问被上诉人锁了几扇门，被上诉人答复锁了一扇门，但厂房有两扇门；上诉人刘龙材再问被上诉人厂房的两扇大门是什么门，被上诉人表示不清楚。上诉人刘龙材当庭告诉被上诉人，一扇是推拉铁门，可以上锁，另一扇是电动卷闸门，因被上诉人于5月28日拉闸断电，导致电动卷闸门自5月28日开始处于锁死状态，被上诉人将推拉铁门上锁后，整个厂房全部锁死，无法出入；二、一审判决忽略《厂房租赁合同》保障性体条款的法律要义。依据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第四条约定“被上诉人做到不漏和三通（厂区道路、厂房内供水、供电），以保障上诉人安全正常使用”，据此，在合同生效期间，被上诉人无权进行拉闸断电。另外，电力作为一种特殊商品，上诉人在按期缴纳电费的前提下，被上诉人无权剥夺上诉人的使用权。一审判决对此完全忽略，于理于法，均有不合；三、一审判决对于上诉人所申请证人的身份和证言不予确认缺乏法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。上诉人申请的证人程某，此前担任加工厂主管，且在5月28日、29日亲眼目睹了厂房停电、有社会人员驱赶正在生产加工的员工、并将厂房大门紧锁的目击证人，当然有权利和义务出庭作证，是适格的证人。一审判决因被上诉人对证人的证言有异议而不予确认缺乏法律依据。综上，一审法院判决认定事实不清，缺乏法律依据，请求二审依法判决。被上诉人景德镇华电高压开关有限公司针对上诉人任永凡等人上诉请求及理由答辩称，原审事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。双方签订的厂房合同约定，起租前五天收取租金即确定了双方之间先付租金后使用厂房的合同关系。因此，按约定支付租金是上诉人的合同义务。其以被上诉人未通知收取租金，及财务人员变动未行通知为由，对其未按期支付租金的违约行为提出抗辩，无事实法律依据。1、被上诉人财务人员调整，并不影响上诉人支付租金，双方办公或经营场所在同一厂区内，且从之前合同履行支付租金情况来看，上诉人对此完全知情，被上诉人正常工作时间均有工作人员上班，所以上诉人所称无法缴纳租金与事实不符；2、被上诉人之所以关门关电正是因为上诉人欠租且停止经营，被上诉人工作人员无法与上诉人取得联系，才行此下策，以此追收上诉人欠的租金，既然上诉人对被上诉人关门关电一事俱已知情，但至今未补交租金，其违反合同约定的行为，却以被上诉人致力救济的行为作为其违约的抗辩理由，于法无据。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。于克新未答辩。景德镇华电高压开关有限公司向原审法院起诉的诉讼请求：1、请求依法解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、请求判令被告将承租厂房恢复原状并限期撤离；3、请求判令被告向原告支付已拖欠及占用厂房期间的租金直至搬离之日止，截止起诉止之日起拖欠及占用厂房期间租金46080元整；4、本案诉讼、保全费等概由被告承担。原审法院经审理查明，2017年2月3日，景德镇华电高压开关有限公司与于克新签订了《厂房租赁合同》，租赁厂房中经营的陶瓷加工厂（窑炉厂）系于克新与任永凡合办，2017年5月7日，于克新将窑炉厂出售给被告任永凡，任永凡与刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮系该窑炉厂的合伙人，实际经营人和实际承租方为被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮，被告于克新未实际经营该窑炉厂，该厂房租赁合同约定：“原告将本公司自有的标准厂房1楼2641平方米（实际租赁面积1920平方米），出租给被告于克新用于陶瓷加工，租赁期限共计36个月，原告从2017年2月3日期起将出租房屋交付被告于克新使用，租赁价格为每月每平方米8元，在每个起租前五天收取3个月租金，原告预收3个月房租押金，押金在本合同终止时退还给承租方；租赁期间原告对出租房及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏和三通（做到厂区道路、厂房供水、供电），已保障安全正常使用……”。2016年12月13日，被告于克新向原告支付了30000元租房定金，被告任永凡于2017年4月6日向原告支付了部分押金16080元，至此原告已收满3个月房租押金46080元。2018年2月27日，被告任永凡向原告支付了2018年2月至4月期间三个月的租金共计46080元；2018年5月8日，被告任永凡向原告支付了2018年5月至7月期间三个月的租金共计46080元；2018年8月14日，被告任永凡向原告支付了2018年9至10月期间两个月的租金共计30720元；2018年11月16日，被告任永凡向原告支付了2018年11至2019年1月期间三个月的租金共计46080元；2019年2月26日，被告任永凡向原告支付了2019年2至4月期间三个月的租金共计46080元。原告于2019年5月至今未收到租金。2019年5月29日，原告在涉案租赁厂房门口张贴了告知函予以告知已拖欠租金46080元并限十日内搬离承租区域。原审法院认为，原告景德镇华电高压开关有限公司与被告于克新签订的厂房租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，出租方与实际承租方双方均应切实履行。关于原告要求依法解除该租赁合同的诉讼请求。本案中，1、原告已按合同约定将出租厂房交付承租人使用，被告于克新于2016年12月13日向原告支付了30000元租房定金，2017年4月6日被告任永凡向原告支付了部分押金16080元，原告已收满3个月房租押金46080元，后被告任永凡按照合同约定每三个月向原告支付租金46080元且系预交当下三个月的租金，直至交付至2019年4月份止，依据合同中约定的起租时间即2017年2月3日，应认定被告任永凡最后支付租金的截至时间为2019年5月2日，则下3个月租金的起租时间应为2019年5月3日，但自2019年5月3日至本案起诉之日即2019年7月15日期间，原告未收到相关租金，而按照合同第三条第一项约定：“在每个起租前五天收取承租方三个月租金”、第六条第二项约定：“拖欠租金三个月或空关三个月，原告可以终止合同，收回房屋”和被告任永凡预交当下三个月租金的习惯，可认定合同中拖欠三个月的情形应系未在起租前五天向原告支付后三个月租金，若承租方未在起租日（2019年5月3日）前五天向原告支付2019年5、6、7月三个月租金，原告则可以依据合同约定可以终止合同和收回房屋；2、自2019年5月3日至本案庭审之日已有5个月余，原告仍未收到该段期间的租金；3、被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮提出在2019年5月28日原告对出租厂房予以断电且于2019年5月29日对厂房加上了挂锁，其认为原告上述行为存在违约，但对于断电和厂门上锁的情况，未提供充分证据予以证明，故对于该意见原审法院不予支持。综上所述，对于原告要求依法解除该租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持；关于原告要求六被告向原告支付已拖欠及占用厂房期间的租金直至搬离之日止（截止开庭日止起拖欠及占用厂房期间租金83968元整）的诉请。本案中，1、被告于克新虽为租赁合同的签订人，但原告提交的租金收据中只有一张为被告于克新在租赁合同签订前交纳的租房定金，其余收据均载明交款人系被告任永凡，本案中的租赁关系实际发生于原告与被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮之间，如前所述，本案的承租方存在拖欠租金的违约行为，被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮作为实际承租人应向原告支付所欠租金及占用厂房期间的租金直至搬离之日止，故对于原告要求被告于克新的所有诉讼请求本院不予支持。2、原告要求支付至2019年10月14日的租金，经核算，自2019年5月3日至开庭日2019年10月14日（5个月零12天）的租金应为（1920平方米×8元/平方米/月×5个月）+（1920平方米×8元/平方米/月÷30天）×12天=82944元，故被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮应向原告共同支付自2019年5月3日起至2019年10月14日的租金82944元，由于承租方已向原告支付了46080元押金，租赁合同约定在合同终止时押金退还给承租方，故扣减原告需退还的押金，被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮截至2019年10月14日仍需共同支付的租金为36864元。3、2019年10月15日至实际搬离之日的租金按月租15360元计算。关于要求被告将承租厂房恢复原状并限期搬离的诉讼请求，原审法院对于原告要求依法解除租赁合同的诉讼请求已予以支持，故承租方应搬离出租厂房，因被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮为涉案合同的实际承租人，故原告要求被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮限期搬离的诉讼请求予以支持；另原告要求恢复原状的诉请未提供相关证据予以证明，原审法院不予支持；关于原告在庭审中增加的诉讼请求即要求被告支付违约金37324.8元，六被告认为当庭增加诉讼请求不符合法律规定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，故对于该诉讼请求原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除原告景德镇华电高压开关有限公司与被告于克新于2017年2月3日签订的《厂房租赁合同》，被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮应于本判决生效之日起三十日内自行搬离该《厂房租赁合同》中承租的厂房；二、被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮于本判决生效之日起十日内共同支付给原告景德镇华电高压开关有限公司自2019年5月3日起至2019年10月14日的租金36864元，2019年10月15日至实际搬离之日的租金按月租15360元计算并在搬离完毕之日付清；三、驳回原告景德镇华电高压开关有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2725元，由原告景德镇华电高压开关有限公司负担838元，被告任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮负担1887元。二审审理期间，上诉人任永凡等人提交了两组证据：一是移动公证，证明对方在5月30日前已将厂房锁门；二是与对方财务人员云月的聊天记录，证明云月是对方的工作人员，上诉人已向被上诉人提供联系方式、手机号码，且该联系方式至今有效，同时该财务人员2019年四月中旬已离职。被上诉人景德镇华电高压开关有限公司辩称，该两组证据不属于新证据，对方在二审中提交视为放弃其举证权利，应当承担举证不能的后果。对云月是我方工作人员的身份没有异议，但关于催收函的具体日期我记不清了。本院认为，上诉人提交的两份证据虽不属于新证据，但对于景德镇华电高压开关有限公司在2019年5月30日前将租赁厂房锁门的事实本院予以确认。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，根据双方签订的租赁合同约定，承租人从起租日应先预付三个月租金，即先支付租金才能使用租赁物。本案中，上诉人按该约定已经实际履行支付租金义务到2019年5月2日，上诉人对该约定应该是明知且已经是习惯做法，而上诉人从2019年5月3日开始却未按约定和习惯交纳房租，故一审法院根据双方合同的约定判决解除双方的租赁合同和收回房屋并无不当，本院予以维持。关于上诉人上诉称被上诉人未上门催收租金且因财务人员离职导致其不能按约交纳租金等，这些理由并不是免除其按期支付租金的法定事由，且也不符合双方的习惯做法，故对该上诉请求不予支持，应予驳回。本案中，被上诉人景德镇华电高压开关有限公司于2019年5月29日在案涉租赁厂房门口张贴告知函后，对租赁的厂房进行了断电锁门的行为，导致了上诉人不能正常的使用租赁物，故本院认为，在被上诉人对租赁物采取断电锁门行为后，原审法院仍判决上诉人承担租赁物的租金不当，本院予以纠正。据此，租金应算至2019年5月29日即13824元（1920平方米×8元/平方米/月÷30天×27天=13824元）。由于承租方已支付46080元押金，租赁合同约定在合同终止时押金退还给承租方，故景德镇华电高压开关有限公司在扣减租金后应退还任永凡押金32456元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0202民初1076号民事判决第一项；撤销第二项、第三项；二、景德镇华电高压开关有限公司于本判决送达之日起三十日内退还任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军和张亮押金32256元；三、驳回景德镇华电高压开关有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费按一审法院判决执行；二审案件受理费2725元，由上诉人任永凡、刘龙材、卢彩辉、王胜军、张亮共同负担725元，由被上诉人景德镇华电高压开关有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  方 莉审判员  陈苾铃二〇一九年十二月二十七日法官助理王小莉书记员王雪豪