江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初3621号原告：程飞，男，1989年10月24日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。原告：刘楠楠，女，1988年12月9日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。二原告委托诉讼代理人：丁嘉祥，江苏承匠律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏承匠律师事务所律师。被告：季凯，男，1981年9月22日出生，居民，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。被告：高子松，男，1984年1月26日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张成州，江苏向山行律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茜，江苏向山行律师事务所律师。被告：宿迁经济技术开发区鑫大政房产中介服务部，住所地江苏省宿迁经济技术开发区阳光华城北门5号商铺一层。经营者：杨永跃，男，1986年11月26日出生，居民，住江苏省宿迁市湖滨新区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原告程飞、刘楠楠与被告季凯、高子松、宿迁经济技术开发区鑫大政房产中介服务部（以下简称鑫大政中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程飞、刘楠楠及其委托诉讼代理人丁嘉祥、丁鑫源、被告季凯及其委托诉讼代理人张先伟、被告高子松的委托诉讼代理人张某、被告鑫大政中介的委托诉讼代理人殷爱亭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程飞、刘楠楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告季凯、高子松、鑫大政中介签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》；2.判令被告季凯、高子松共同返还原告已支付的定金50000元；3.判令被告季凯向原告支付违约金456000元；4.判令被告高子松对上述债务承担连带清偿责任；5.判令鑫大政中介返还中介费10000元，并对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；6.被告承担本案的诉讼费用、保全费。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求中金额为798180元。事实与理由：二原告在被告鑫大政中介的居间下与被告季凯的代理人高子松签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，约定被告季凯将湖滨新城夏阳银湖花园209幢以2280000元价格出售给原告，同事约定如违约应按照房款金额的20%支付守约方违约金等条款。合同签订后，原告为此低价出售了自有房产，后因该房屋价格大幅上涨，被告拒不配合，并于2019年4月30日明示违约。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失及机会成本损失，应承担合同约定的违约责任。同时中介公司在提供居间服务过程中未履行作为居间人的注意审查义务，致使合同签订后不能实际履行，中介公司负有责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告季凯辩称，对原告的主张不予认可，当时是委托高子松找几个买家，在都不清楚的情况下，高子松就去签订了合同，答辩人没有看到合同条款，亦未在合同上签字。答辩人没有书面委托高子松卖房，高子松是在答辩人不知情的情况下出卖涉案房屋。同时答辩人没有收到过定金。被告高子松辩称，答辩人和季凯为亲属关系，当时季凯让答辩人联系买家，答辩人认为其可以代表季凯，也可以代表其他共有人签字，季凯没有向答辩人出具过书面的授权委托书，后来发生争议时，答辩人才知道其行为为无权代理，合同是不成立的。如果认定合同成立，原告应在合同签订后十五日内向被告支付首付款700000元，因原告未在约定期限内支付，已构成违约，原告主张的违约金无事实和法律依据，且数额过高。违约金的目的是弥补守约方的经济损失，双方签订合同至今三个月内，宿迁二手房价格一直平稳，即使被告有违约行为也没有给原告造成很大的经济损失，原告对于其主张的损失应举证。涉案合同属定金合同，现合同无法履行，如法庭认为答辩人有过错，答辩人至多双倍返还定金。综上，答辩人认为，答辩人属无权代理，合同不成立，请求法庭依法认定。鑫大政中介辩称，1.答辩人为中介，并非涉案合同的主体，原告要求答辩人承担责任没有事实和法律依据。2.买卖合同双方在签订协议时已明知第二被告的代理人身份，如认定第二被告原因导致合同不能履行或合同无效，应由第二被告承担责任。3.答辩人基于第二被告提供房屋钥匙及权属证明才安排对外销售房屋，并在看房后在2019年4月8日签约，买方已支付了定金，答辩人已履行了主要的居间义务，合同双方的违约方须予以举证证明，请求驳回对答辩人的请求。本院经审理认定事实如下：被告季凯与被告高子松系亲属关系，因需资金周转,季凯将其与家人共有的位于宿迁市房屋的产权证及房屋钥匙交于被告高子松，让其联系卖房事宜。2019年4月8日，被告高子松以被告季凯的名义经被告鑫大政中介居间与原告程飞、刘楠楠（乙方）签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》一份，其中合同载明卖方为被告季凯（甲方），并约定甲方同意出售坐落于宿迁市产给乙方；房屋总价格为2280000元，合同签订之日由乙方支付50000元作为购房定金，双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于银行审批，乙方于去银行申请按揭贷款当日支付甲方购房首付款700000元，银行批准乙方的申请贷款后，甲乙双方办理产权过户手续，剩余房款1580000元待乙方贷款下发后由银行直接打入甲方开立的账户中；双方共同积极办理一切银行按揭、房产过户、户籍迁出等手续，定于付首付款当日将房屋交于乙方。同时约定“2.甲乙双方在签署本合同后均不得违约或单方终止（解除）合同，否则视为根本性违约，除适用上述惩罚条款外，还应按总房款金额的20%支付守约方违约金，与此同时给守约方造成的实际损失（包括但不限于房屋销售差价款、中介费等）由违约方自行承担全部清偿责任。3.甲乙双方对于本合同所涉房屋及附属设施出售行为系双方充分协商后达成的书面共识，履约期间若一方借其配偶或产权共有人不知情为由主张解除合同，视为该方单方毁约，应按上述第七条违约条款承担违约责任。4.代理人代为签订本合同的，若其委托人不予履行本合同义务的或不予追认该代理人签约行为的，由此产生本合同一切相关法律责任及违约责任均由代理人承担（代理人对代为签约行为授权客观真实性予以保证，同时对无权代理、越权代理、越权代理产生法律责任熟知）。同时甲乙双方均应在签署本合同后三日内按成交房价的1%分别支付信息服务佣金给居间方。甲、乙双方不得以买卖双方其中一方违约及任何理由拒绝支付佣金给居间方（即使双方后期解除本合同，仍应承担约定佣金支付义务，已收取的佣金不予退还）”。合同签订当日，原告向被告高子松支付了定金50000元，向鑫大政中介支付了中介费10000元。同日,原告与案外人雷道杨签订《房屋买卖合同》一份，将其所有的位于宿城区恒大华府13幢505室房屋以1835000元价格予以出售，并于2019年5月29日变更了产权登记。合同签订后，鑫大政中介工作人员于2019年4月18日微信告知被告高子松“高主任这边首付款准备好了。做手续提前告诉我”。2019年4月30日,被告季凯在与原告刘楠楠的通话中明确告知不再出卖房屋。案件诉讼过程中，原告申请对被告季凯所有的位于宿迁市房屋进行保全，后因涉案房屋已变更登记，原告申请保全被告季凯银行存款，保全金额为550000元，并提供中国人民财产保险股份有限公司宿迁市分公司的保函担保。本院作出（2019）苏1311民初3621号之一民事裁定书，对被告季凯的银行存款进行保全,保全金额为550000元，查封期限为一年。另查明，宿迁市房屋2019年6月5日登记产权人为季某、季凯、高某，后上述产权人将房屋出售于他人并于2019年6月11日办理了产权变更登记，被告季凯自认出售价格为2500000元。本案争议焦点为：一、被告季凯有无委托被告高子松出卖涉案房屋，涉案买卖合同效力如何认定；二、如合同有效，违约方如何认定，原告主张解除《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》能否成立；三、原告主张的违约金数额及要求被告返还定金有无事实和法律依据；四、原告要求被告鑫大政中介承担责任能否成立。关于第一争议焦点。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告季凯、高子松某否认相互之间存在委托出卖涉案房屋的事实，原告对此不予认可，并提供多份录音证据予以证实。结合原告提供的证据，本院认为，能够证实原告的主张即被告季凯与高子松之间成立委托代理出卖涉案房屋的事实。首先，根据原告与被告高子松签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，被告高子松作为代理人在合同上签字，合同载明的出卖人为被告季凯，其认可作为被告季凯的代理人。且根据原告提供的通话录音（4）中原告与被告高子松的谈话，其中当原告问“你一直说是你表哥委托你的对不对”，被告高子松回答“对对对”，结合与高子松的其他录音材料，能够证实被告高子松认可受到被告季凯的委托办理出售房屋事宜。其次，在原告提供的与被告季凯配偶孙某的通话录音中，部分谈话内容有“刘楠楠：上面写的，写的是甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭的所有材料交予银行审批。你不回来跟我一起去。孙某：签订的就是这个合同，我们委托高子松跟你签订了。”“刘楠楠：是你全权委托给高子松，还是全权委托中介了当时？孙某：这是一个意思，也就是说高子松在帮我们办理一些手续”。“刘楠楠：我不是咬文嚼字，因为你说的比较快，我一直没有听清楚。孙某：我明白，因为我现在很多事情，所以才委托我弟弟······”。“刘楠楠：你能不能先听我说一句呢？我知道你很忙，关键是你当时上面写了甲乙双方到场才可以，都没有到场啊。孙某：我们委托人到场了呀。刘楠楠：你委托谁呀？孙某：高子松呀。刘楠楠：那你知道你房子卖多少钱吗？孙某：228万是吧”。上述的谈话内容能够认定被告季凯的配偶对涉案房屋买卖合同的价款、买方及合同内容是知晓的，其也对委托被告高子松办理售房事宜认可。而其作为被告季凯的配偶，应更能反映事情的经过，证明力更强。最后，在原告与被告季凯的通话录音中，部分录音内容有“刘楠楠：我姓刘。季凯：你在15个工作日内没有把钱给我啊。”“刘楠楠：你没有委托他卖房子吗？季凯：我只是跟他讲过这件事情，但是他当时后来处理这个事情的时候也没有跟我讲，然后他告诉我说房子卖了，我说OK没问题，但是我一直在等着钱，15天也没有给我打钱啊。”同时结合被告季凯将涉案房产权属证书及房屋钥匙交付给被告高子松的事实，应能证实其委托其处理卖房相关事宜。即便被告季凯并未委托其出卖涉案房屋，但从上述陈述来看，其在知道房子卖了后已准备接受房款，已经对上述行为进行了追认，相关的法律后果仍应由其承担。综上，本院认为，结合原告提供的证据，能够认定被告季凯委托被告高子松出售涉案房屋并签订相关房屋买卖合同的事实。因涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于第二争议焦点。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告辩称原告存在逾期支付首付款的违约行为，原告主张被告未至银行提供按揭材料，故不具备支付条件。本院认为，双方签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》第三条第2款约定“银行按揭方式付款：甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于银行审批。乙方于去银行申请按揭贷款当日支付甲方购房款700000元整······”。该约定明确了支付首付款的条件为去银行申请按揭贷款当日支付，而根据原告提供的微信聊天记录，原告也曾在15日内通过中介要求对方尽快办理相关手续，但被告并未至银行办理相关手续，故对被告的辩解，本院不予采纳。而被告于2019年4月30日已明确告知不履行合同，并于2019年6月将涉案房屋卖于他人，已明示不履行合同，原告作为守约方有权解除合同，故对于原告解除合同的主张，本院予以支持。关于第三争议焦点。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原告主张按房屋市场价值差价主张被告承担违约金798180元，被告辩称违约金过高，原告应举证其受到的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告作为违约方，辩称违约金过高,其应对违约金是否过高承担举证责任。而就现有原告的举证证据亦并不能证实其主张的房屋差值金额，结合双方合同约定的违约责任、合同履行情况、当事人过错程度、涉案房屋出售价格及预期利益等因素，本院酌定被告承担违约金200000元。同时被告应将收取的定金返还给原告。关于第四争议焦点。本院认为，被告鑫大政中介作为中介方为双方提供居间服务，在涉案合同成立有效的情况下，原告要求其承担责任没有事实和法律依据，故对于该主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、依法解除原告程飞、刘楠楠与被告季凯签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》；二、被告高子松于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告程飞、刘楠楠定金50000元；三、被告季凯于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告程飞、刘楠楠违约金200000元；四、驳回原告程飞、刘楠楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12382元，保全费3270元，合计14552元，由原告负担9974元，被告季凯负担3730元、被告高子松负担848元。（原告已交纳，被告于履行义务时一并给付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12382元。审 判 长  康 凯人民陪审员  刘斯华人民陪审员  王伦章二〇一九年十二月二日书 记 员  郭 晓附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条【无权处分·买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。