广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12363号上诉人（原审被告）：程楚宇，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************812。委托诉讼代理人：程湘，男，系程楚宇的父亲。被上诉人（原审原告）：佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********609U。负责人：陈涛，该公司董事。委托诉讼代理人：荀冰霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘陶，男，该公司员工。上诉人程楚宇因与被上诉人佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司（以下简称星城丽日名都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程楚宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回星城丽日名都分公司一审诉讼请求。事实和理由：（一）星城丽日名都分公司违反《丽日名都前期物业管理服务协议》的约定，一审判决显失公平。1.星城丽日名都分公司未履行《丽日名都前期物业管理服务协议》约定的多项义务，严重违反协议约定，程楚宇暂不支付物业管理费有理有据。程楚宇多次向星城丽日名都分公司反映有关房屋质量和违建情况，但未得到妥善解决，26座304房住户在程楚宇的商铺天面平台上违章搭建的不锈钢雨棚及平台花园护栏、花坛水池等建筑仍然存在，导致程楚宇商铺的二楼天面楼板多处出现开裂渗水漏水，甚至蔓延到一楼楼面，严重影响建筑质量。2.一审判决认定星城丽日名都分公司提供的物业服务只存在瑕疵，但正是由于该“瑕疵”导致程楚宇的商铺产生严重损害，侵害了程楚宇的合法权益。若涉案304房进行装修时，星城丽日名都分公司能按《丽日名都前期物业管理服务协议》的约定每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门，也不会产生本案纠纷。（二）星城丽日名都分公司故意不作为，默许大量违法建筑存在。星城丽日名都分公司默许26座304房的业主擅自在程楚宇的商铺楼面公共平台上加建违法建筑物，没有监督和制止该违法违建行为，甚至还让其继续扩建，损害了程楚宇的利益。26座304房是2018年年初开始装修，而星城丽日名都分公司发出整改通知书是在2018年11月，事发多月后才发现违建问题，不符合《丽日名都前期物业管理服务协议》约定的房屋管理要求。综上，一审判决认定事实不清、判决显失公正，请求依法将因星城丽日名都分公司管理不当而造成程楚宇商铺楼板开裂多处的漏水问题彻底解决，同时协助有关部门把26座304房的违法违建彻底清除，恢复开发商交楼时的模样。二审中，程楚宇补充如下上诉意见：1.程楚宇没有涉案《丽日名都前期物业管理服务协议》的原件，该协议是在销售部与《房屋买卖合同》同时签订，当时没有星城丽日名都分公司的代表在场，该协议最后也没有盖章和签日期，并非程楚宇的真实意愿。程楚宇签署该协议时完全不知道协议的存在，销售方也没有说明。程楚宇是在一审前才收到该协议。2.根据《丽日名都前期物业管理服务协议》的约定，该协议是由物业管理公司与开发商共同签署，与业主无关，且除非单一大业主，否则物业管理公司不能与业主直接签署物业服务合同，应由业主委员会代表全体业主与物业管理公司签署。相关的法律还规定，业主未收楼，物业管理公司可让开发商支付物业管理费（物业管理公司和开发商之间也签订了物业管理服务合同）。3.即使《丽日名都前期物业管理服务协议》成立，但星城丽日名都分公司既没有按照《丽日名都前期物业管理服务协议》的约定履行义务，又要按协议约定收取物业管理费，不合理。4.经过程楚宇多次交涉，星城丽日名都分公司与开发商对程楚宇商铺楼面的漏水问题只作了简单处理，并没有有效的处理，漏水问题一直存在。星城丽日名都分公司辩称，1.涉案商铺已于2016年10月21日完成竣工验收备案手续，且佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司亦于2016年12月24日向程楚宇邮寄了收楼通知书，符合《广东省商品房买卖合同》约定的物业交付期限及视为已收楼的情形，星城丽日名都分公司作为前期物业服务公司，与程楚宇签订的《丽日名都前期物业管理服务协议》没有违反法律和行政法规，合法有效，该协议对程楚宇和星城丽日名都分公司均具有法律约束力。因此，星城丽日名都分公司有权自物业约定交付日期的次日即2017年1月1日起向程楚宇收取物业服务费。2.星城丽日名都分公司按照《丽日名都前期物业管理服务协议》约定，仅对房屋或商铺共用部位进行维护和管理，涉案商铺的房屋质量问题不属于该范围。对于涉案304房业主擅自在平台上加建不锈钢雨棚等违建问题，星城丽日名都分公司已于2018年11月12日向该业主发出了违章整改通知书，要求其恢复原状，并向城市执法管理部门投诉要求跟踪处理。在程楚宇向星城丽日名都分公司反映商铺漏水问题时，星城丽日名都分公司亦已第一时间派人到商铺现场查看情况，并于2019年6月21日及6月28日两次发工作联系单给开发商，要求安排人员尽快处理。综上所述，涉案物业存在漏水、消防等质量问题，程楚宇应积极通过协商或法律途径向开发商主张自己的权益，程楚宇以此为由拒绝向星城丽日名都分公司支付物业服务费不合理且损害星城丽日名都分公司的利益。因此，请求驳回程楚宇的上诉请求。星城丽日名都分公司向一审法院起诉请求：1.程楚宇立即支付2017年1月至2019年3月的商铺物业管理费2831.22元及逾期滞纳金（以应付管理费为本金，按照逾期每日0.3%标准从逾期付款之日起暂计至2019年3月31日为3057.72元）；2.程楚宇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：程楚宇向佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司购买了位于广东省佛山市高明区丽日名都小区*****的86号商铺，面积为52.43平方米，《商品房买卖合同》约定商铺交付时间为2016年12月31日前。星城丽日名都分公司是开发商选聘的前期物业服务公司，与程楚宇签订《丽日名都前期物业管理服务协议》，约定如下：甲方（星城丽日名都分公司）对房屋/商铺共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；商铺等商业用途物业的管理服务费按照建筑面积每月每平方米2元计算，按月支付，时间为每月1-10号内；因乙方原因所空置的商品房及其他物业，甲方计收类同服务管理费的100%；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰计收违约金。另查明，丽日名都26座建设工程在2016年10月21日完成竣工验收备案，程楚宇在2016年12月24日收到涉案商铺的《收楼通知书》。此外，26座304房住户在程楚宇所购商铺的天面平台加建不锈钢雨棚，星城丽日名都分公司曾于2018年11月12日作出《违章整改通知书》要求恢复原状，目前搭建的建筑尚未被拆除。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，星城丽日名都分公司作为开发商选聘的前期物业服务公司，与程楚宇签订《丽日名都前期物业管理服务协议》没有违反法律和行政法规的规定，合法有效，该协议对星城丽日名都分公司、程楚宇具有约束力。程楚宇以商铺存在质量问题、目前未收楼为理由抗辩不应支付物业服务费，一审法院分析如下：程楚宇在2016年12月24日已经收到《收楼通知书》，而且此时商铺已经竣工验收合格达到交付条件，星城丽日名都分公司有权自商铺约定交付日期的次日即2017年1月1日起向程楚宇收取物业服务费；若商铺存在漏水、消防等质量问题，程楚宇应积极通过协商或者司法途径向开发商主张相关权利如要求修复和赔偿造成的损失，拖延处理对其自身利益不利，且以此为理由拒绝支付物业服务费亦损害星城丽日名都分公司的利益。故此，一审法院对该抗辩意见不予采纳。程楚宇以星城丽日名都分公司的物业服务质量不达标为由抗辩不应支付物业服务费，主要围绕星城丽日名都分公司未能及时发现和制止304住户在程楚宇商铺天面平台违章搭建不锈钢雨棚。虽然星城丽日名都分公司有作出《违章整改通知书》，但未能举证证明向相关人员送达和及时报告有关主管部门跟踪处理，而且该搭建建筑目前仍存在，一审法院认定星城丽日名都分公司提供的物业服务存在一定瑕疵；由于物业服务具有公共性和整体性，星城丽日名都分公司提供的物业服务并非只有该事项。故此，根据双方各自违约行为的情况，一审法院认定程楚宇需向星城丽日名都分公司支付2017年1月至2019年3月期间的物业服务费2831.22元（2元/平方米/月×52.43平方米×27个月）,对星城丽日名都分公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、程楚宇于判决发生法律效力之日起十日内向星城丽日名都分公司支付2017年1月至2019年3月期间的物业服务费2831.22元；二、驳回星城丽日名都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由星城丽日名都分公司负担13元，程楚宇负担12元。程楚宇在履行前述判决义务时一并支付12元给星城丽日名都分公司，一审法院不再另行收退。二审中，程楚宇提交如下新证据：证据1.工作联系单一份，拟证明星城丽日名都分公司管理不当，星城丽日名都分公司提交的工作联系单是虚假的；证据2.程楚宇与26座304房业主的对话录音，拟证明星城丽日名都分公司管理不当，导致涉案商铺不能正常使用；证据3.12345热线的投诉答复，拟证明星城丽日名都分公司从未向有关部门投诉。星城丽日名都分公司提交工作联系单两份，拟证明星城丽日名都分公司对涉案商铺的质量问题已向开发商发出修复通知。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，程楚宇提交的证据1与星城丽日名都分公司提交的两份工作联系单可以相互印证，本院对程楚宇提交的证据1、星城丽日名都分公司提交的两份工作联系单的真实性予以确认。程楚宇提交的证据2不足以证明其主张的内容，本院对程楚宇提交的证据2不予采纳。本院对程楚宇提交的证据3的真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：程楚宇与开发商签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经竣工验收合格；买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据程楚宇的上诉意见及星城丽日名都分公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：程楚宇应否向星城丽日名都分公司支付2017年1月至2019年3月期间的商铺物业管理费。本案中，程楚宇上诉认为其无需支付物业管理费，理由包括：1.星城丽日名都分公司未履行《丽日名都前期物业管理服务协议》约定的管理义务，未及时发现和劝阻26座304房的业主在涉案商铺天面平台违法搭建不锈钢雨棚，导致涉案商铺二楼天面楼板多处开裂并出现渗水漏水，损害程楚宇的权益；2.根据相关法律规定，程楚宇未收楼，星城丽日名都分公司可根据其与开发商签订的物业服务合同要求开发商支付程楚宇未收楼期间的物业服务费。经核查，对于程楚宇所主张的第一个理由。首先，涉案商铺出现渗水漏水，是由于26座304房违法搭建行为所致还是开发商交付的商铺存在质量问题，或者是各种原因共同造成，在本案中根据现有证据无法判断。且程楚宇在26座304房违法搭建之前未曾向星城丽日名都分公司支付过物业服务费，并非因为发生渗水漏水事件后才停止支付物业服务费，而一审判决亦免除了程楚宇逾期支付物业服务费的违约金，因此程楚宇以星城丽日名都分公司未及时发现及阻止26座304房违法搭建为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予支持。对于程楚宇所主张的第二个理由。《商品房买卖合同》约定开发商于2016年12月31日前将经竣工验收合格的商铺交付程楚宇使用。该商铺已于2016年10月21日完成竣工验收备案，程楚宇也于2016年12月24日收到该商铺的《收楼通知书》，因此根据现有证据，涉案房屋已符合交付条件，即便程楚宇未实际收楼，依照合同约定亦应视为其已收楼，程楚宇应自合同约定的交付时间次日即2017年1月1日起向星城丽日名都分公司支付涉案商铺物业服务费。程楚宇以其未收楼为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定程楚宇应向星城丽日名都分公司支付2017年1月至2019年3月期间的物业服务费2831.22元并无不当，本院予以维持。倘若程楚宇认为系因开发商原因造成其物业服务费损失的，其可另行主张。综上所述，程楚宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程楚宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十二月六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊