文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2694号上诉人（原审被告）：利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，总经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张遥，男，1989年8月28日出生，土家族，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）与被上诉人张遥商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人已于2017年11月27日在利川市不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证书，且一审庭审中也已提交了不动产登记证书予以核实，被上诉人要求办证的目的是为了确定其对诉争房屋产权的确认，上诉人所提交的产权证书已经完全能够确定被上诉人对诉争房屋的权利。产权证书已经办理，如按一审判决内容，要求上诉人协助办理不动产权属登记手续，对于已经办理的证件无论是上诉人还是相关登记机关都不可能重复进行办理。根据上诉人与被上诉人签订的《产权证办理协议书》违约金是支付至办证之日，而该证件已经办理，应自2017年11月27日之后便不再支付违约金，上诉人认为如在2017年11月27日之后再继续支付违约金显然对上诉人不利，同时也与双方签订的协议相违背。综上，上诉人已于2017年11月27日在不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证，依据双方的协议，已经履行了协助办证的义务，故从2017年11月27日起便不应再支付违约金，一审法院判决协助办证及继续支付违约金显然与事实不符，请求依法支持上诉人上诉请求。被上诉人张遥未向本院提交书面答辩意见。张遥向一审法院起诉请求：⒈判令时代置业公司立即为张遥办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金；2.判令时代置业公司承担本案诉讼费用。在一审庭审中张遥明确主张的违约金金额为35476元（即以购房款422568元为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至2019年4月30日，减出双方协议约定的6个月宽限期，已支付违约金6个月），并表示在两个月内如不能取得房产证书就主张2019年5月1日之后的违约金。一审法院认定事实：2013年8月16日，张遥（买受人）与时代置业公司时代置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人经批准，在都亭办事处××、××组地块上建设商品房，定名为时代·半岛国际；买受人购买的商品房为A3栋3层3号房，价款总金额422568元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，张遥实际支付了购房款424008元，时代置业公司将涉案房屋交付张遥使用。后时代置业公司（甲方）与张遥（乙方）签订《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用），其中载明：“因甲方未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为乙方办理完毕房屋产权证书，经甲乙双方友好协商，就办证期限及逾期办证补偿达成如下补充协议：一、甲方认可确系因甲方原因未能按期为乙方办理产权证书（房产证及土地使用证）；二、乙方同意给予甲方6个月的产权证办理宽限期，即甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放；三、甲方按照乙方每套房屋购房款的万分之一的标准按日向乙方支付2016年1月份及2月份的违约金；四、乙方自2016年3月14日起可到甲方办公处领取违约金；五、若甲方在2016年10月1日后仍未能将乙方房产证办理完毕的，则乙方可自行选择以下方式之一向甲方主张违约责任：⒈乙方退房的，双方按照《商品房买卖合同》中关于甲方逾期办证，乙方退房的约定执行；⒉乙方不退房的，则甲方自2016年10月1日起仍按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至房屋所有权证办理完毕之日止；六、若甲方在2016年12月31日前仍未能给乙方办理完毕土地使用证的，则甲方自2017年1月1日起应按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至土地使用证办理完毕之日止”。此后，张遥向时代置业公司出具《领款单》7份，载明领到违约金共计15205元，领款事由为“半岛国际A3-303张遥按照2016年3月7日A1A2A3栋业主代表与时代置业签订的产权办理协议领到延迟办证违约金”，时代置业公司以“代发工资”名义通过银行转账方式向张遥支付了共计15205元。嗣后，张遥因至今仍未取得案涉商品房的权属证书，且时代置业公司未继续支付违约金，故诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，张遥、时代置业公司签订的《商品房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同的目的和交易习惯，时代置业公司作为涉案商品房的出卖人，应当协助张遥办理该商品房的不动产权属转移登记手续，张遥要求时代置业公司办理该房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当、于法有据，予以支持。时代置业公司辩称已于2017年11月27日办理涉案商品房的不动产权证，因其提交的不动产权证复印件的真实性无法确认，该抗辩意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同书》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此后张遥、时代置业公司签订的《产权证办理协议书》中，时代置业公司承认确系因其原因未能按期为张遥等业主办理产权证书，并同意按业主所付购房款的万分之一的标准按日支付违约金，属于双方协商一致对支付延期办证违约金进行了变更。根据该协议内容，可认定双方约定的产权证办理宽限期实际应为7个月。期限届满后，因时代置业公司的原因，张遥仍未取得涉案商品房的权属证书，时代置业公司应当承担相应的违约责任。综合张遥、时代置业公司提交的证据，张遥要求时代置业公司支付2016年1月1日起至2019年4月30日期间以购房款422568元为基数按照日万分之一的标准计算的违约金，时代置业公司已按此标准即1267元/月向张遥支付12个月的违约金15205元，截至2019年4月30日尚应支付21个月违约金26607元。张遥诉称时代置业公司只支付6个月违约金，与张遥提交的《借记卡账户历史明细清单》不符，其要求时代置业公司支付截至该日的违约金35476元的诉讼请求，予以部分支持。时代置业公司关于其不应支付2017年11月27日之后的逾期办证违约金的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内协助张遥办理位于利川市都××街道办事处××、××组的时代·半岛国际A3栋3层3号商品房的不动产权属登记手续；二、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内向张遥支付逾期办理房屋权属证书的违约金26607元；三、驳回张遥的其他诉讼请求。案件受理费687元，由利川市时代置业发展有限公司负担400元，由张遥负担287元。二审中，本院向利川市不动产登记中心了解到如下事实：涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。本院依职权调取了如下证据：1.2019年11月21日，利川市不动产登记中心给时代置业公司办理完毕A2栋不动产权证书的初始登记截屏信息，2.利川市建筑工程质量安全监督站于2019年10月11日给时代置业公司出具的消防验收意见书，证实A2栋房屋工程消防验收已经合格。上诉人时代置业公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据1.时代置业公司给利川市国土资源局的《关于确定半岛国际二期A区补交土地出让金评估时点的请求》，证据2.时代置业公司给利川市人民政府的《关于发放清江半岛·半岛国际二期A区分户产权证书的请求》，证据3.利川市国土资源局出具的《利川市非税收入缴款通知书》，拟证明上诉人一直在积极推进解决办证发证的事情。证据4.《举报信》1份及卫星云图复印件5份，拟证明A2栋消防验收一直未予通过是因为周围居民违建房屋影响了消防间距要求的原因造成的，证据5.杨大清、冉方梅的《不动产权证书》1份，证据6.《半岛国际A2栋完善办证资料通知》，拟证明A2栋的部分业主已经办理完毕转移登记18户，A2住户的产权证书的办理，需要业主的配合，需要业主本人到公司签订委托书、拍照、签字捺印。本院听取了双方当事人对依职权调取证据的意见，并组织对方当事人对上诉人提交的证据进行了质证，经审查，上诉人所提交的证据1、2、3对方当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并结合一审审理查明事实进行综合认定，证据4、5、6系上诉人针对A2栋房屋所举证据，本案案涉房屋系A3栋，证据4、5、6与本案审理欠缺关联性，本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院结合二审审理期间向利川市不动产登记中心了解的情况，对时代置业公司一审提交的不动产权证书复印件予以采信，补充查明如下事实：涉案楼盘A3幢已全部办理完毕转移登记，利川市国土资源局已于2017年11月27日为权利人张遥办理了位于利川市都××街道办事处××、××组（半岛国际）A3幢303号商品房的《不动产权证书》，但一直未予发放。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理焦点为时代置业公司是否应支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，以及一审判决所确定的违约金支付时间是否合理。因时代置业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限为张遥办理完毕房屋产权证书，双方其后签订的《产权证办理协议书》系对《商品房买卖合同》的部分内容的变更，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议约定履行义务。《产权证办理协议书》虽然约定6个月的产权证办理宽限期，但同时又约定在9月30日之前办理完毕房屋所有权证，可以认定双方约定的产权证办理期限实际应为7个月。虽然时代置业公司在二审中辩解未按约定期限办理完毕产权证书并非其过错导致，但因违约责任不适用过错归责原则，《产权证办理协议书》合法有效，时代置业公司应严守合同约定，时代置业公司未按合同约定期限办理完毕产权证书，理应承担违约责任。时代置业公司（甲方）与张遥（乙方）签订的《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用）第二条载明“……甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放；”，该协议明确约定时代置业公司只需在约定时间内为张遥办理完毕权属证书即可，且因为张遥系按揭购房，证书办理完毕后无法向其发放。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，可见，在商品房买卖制式合同之外，意思自治原则优先，仍然允许出卖人和买受人就房屋权属证书的取得进行特殊约定。本案中时代置业公司与张遥补充签订的《产权证办理协议书》应视为双方在商品房买卖合同履行过程中的特殊约定，应优先适用。而利川市国土资源局已于2017年11月27日为张遥办理了案涉房屋的《不动产权证书》，张遥起诉时代置业公司为其立即办理权属证书的诉讼请求因该请求业已实现而欠缺诉的利益，已无判决履行的必要，应予以驳回。同时，时代置业公司逾期办理权属证书的违约事实至2017年11月27日即已终止，一审判决判令时代置业公司支付逾期办理房屋权属证书违约金至2019年4月30日欠缺法律和事实上的依据，本院予以纠正。张遥实际支付的购房款为424008元，张遥以购房款422568元为基数主张违约金系对其权利的放弃，本院予以确认。时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起算时间扣除7个月的宽限期应为2016年10月1日，为便于抵扣计算已领取的2016年1、2月份的违约金，本院将时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起止时间确定为2016年8月1日至2017年11月26日，已支付的违约金15205元在执行中一并予以抵扣。综上所述，上诉人时代置业公司的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1310号民事判决；二、利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内按照42.2568元/天（422568元×日万分之一）的标准向张遥支付2016年8月1日至2017年11月26日止的违约金，已支付的违约金15205元在执行中予以抵扣；三、驳回张遥的其他诉讼请求。一审案件受理费687元，二审案件受理费687元，一二审案件受理费共计1374元，由上诉人利川市时代置业发展有限公司负担687元，由被上诉人张遥负担687元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月二十三日书记员 胡 枫