大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9799号原告：大连鑫辉住邦房屋信息咨询有限公司，住所地辽宁省大连市中山区X号。法定代表人：潘晓清。被告：雍春华，男，1978年9月22日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：董跃胜，男，1972年8月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：夏遥非，系辽宁拓嘉律师事务所律师。原告大连鑫辉住邦房屋信息咨询有限公司诉被告雍春华、被告董跃胜居间合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人潘晓清，被告雍春华，被告董跃胜的委托诉讼代理人夏遥非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告雍春华按合同支付原告中介代理费12，950元，滞纳金按照银行最低利息支付原告2年零3个月共计1，103元，计：14，053元；2．要求被告雍春华支付原告因为被告购买中山区X号房屋代为缴纳的契税24，768.69元，滞纳金按照银行最低利息支付原告2年零3个月共计2，165元，计26，933.69元，产权证工本费80元，诉讼工本费200元，违约金2万元，被告雍春华所涉及费用共计61，266.69元；3．要求被告董跃胜按合同支付原告中介代理费8，650元，滞纳金按照银行最低利息支付原告2年零3个月756元，计：8，726元；4．要求被告董跃胜支付因为出售中山区X号房屋原告代为缴纳的个税8，256.23元，滞纳金按照银行最低利息支付原告2年零3个月（按照居间服务合同的签订期2017年7月20日至2019年10月15日）为722元，计8,978.23元，诉讼工本费200元，违约金2万元，被告董跃胜所涉及费用共计37，904.23元。事实与理由：被告雍春华于2017年7月20日委托原告购买位于大连市中山区房屋（详见居间服务合同），并约定支付原告中介代理费12，950元，并且已经交易成功，房屋交付使用。被告董跃胜于2017年7月20日委托原告出售位于大连市中山区房屋（详见居间服务合同），并约定支付原告中介代理费8，650元，并且已经交易成功，房屋交付并已经收到房款。但是至今未支付代理费，被告董跃胜和雍春华均未按合同约定时间支付代理方代理费，即视为对中介代理方的违约，故按照合同第10条应支付代理方违约金20,000元。所以请求贵法院给予原告支持并要求二被告立刻支付原告上述费用，并承担此次诉讼费用。被告雍春华辩称，第一，本案的原告主体不适格。案涉合同中“居间方”的印章为“大连市中山区鑫辉住邦房屋信息咨询服务部”，企业类型为个体工商户，已于2019年3月26日注销。原告“大连鑫辉住邦房屋信息咨询有限公司企业类型为有限责任公司”成立于2019年3月6日，而交易发生在2017年。交易时，原告尚未注册成立，也并非案涉合同的当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第一款，本案原告并非与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织，不符合起诉条件，应当裁定驳回其起诉。第二，本案案涉合同的居间方未全部履行合同约定的义务。根据案涉合同第4条约定“居间方协助买卖双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。”本案中，从交易开始，原告均未尽心尽职的履行相关义务。银行手续办理、房屋产权交易手续均由我完成。甚至在房屋产权交易时，我多次催促原告提前到场排队取号，原告也无动于衷，是被告自行去排队取号，导致房屋产权交易时，我去房地产交易中心排队就排了三次，浪费了我大量时间。在房屋交接上，我多次主动联系居间方要求其协助办理相关事宜时，居间方以各种理由拒绝履行合同义务，至今未处理妥当上述交接事宜。第三，我将5万元通过银行汇款汇给原告，也一直告知原告，该款项不能轻易支付给董跃胜，留作最后结算。后原告微信通知我，声称仅扣留了1万元，提出让我支付董跃胜应付费用的无理要求。同时我也一直让原告澄清该提留1万元款项的性质，以便最后结算，但原告一直未明确。第四，我在微信中要求原告提供卡号，以便支付各项费用，但原告回复让等一等，同时我要求原告开具中介费发票，原告告知不能提供发票，这也是导致我拒绝支付中介费的原因，因此不构成违约。第五，根据我国住建部、发改委和人社部发布的《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”在本案中，案涉合同约定“税费由居间方代收代缴”，并未约定由居间方垫付，居间方的垫付未按照《房地产经纪管理办法》向我说明也未另行签订合同或取得相关授权。第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。原告不管是从主体资格还是从房地产经纪资质及原告代表人本身经纪人资格均不符合，同时，也未提前告知其收费标准及服务项目对应的收费，同样是大连地区有名的房地产经纪公司“安鑫地产”，对每套现金交易的房屋仅仅收取3，000元，原告在没有履行任何服务的情况下，却收取如此高额的佣金，我当然有权拒绝支付。综上，本案的原告并非适格的诉讼主体，应裁定驳回其起诉。在居间方尚未完全履行合同义务、以及二被告的房屋尚未完成交接之前，案涉的三方之间以居间服务和房屋买卖两个法律关系为基础的合同尚未完成，在此情况下我不存在违约行为。故应驳回原告诉讼请求。被告董跃胜辩称，第一，本案的原告主体不适格。具体意见同被告雍春华。第二，本案案涉合同的居间方未完全履行合同约定的义务，具体意见同被告雍春华。第三，根据合同约定被告雍春华将5万元人民币的定金交由居间方保管，在双方交接房款时冲抵房款，二被告之间水电、物业等费用尚未交接处理，居间方与被告董跃胜之间服务等相关费用也未结算清楚，在此情况下，居间方尚占有此笔款项，向被告董跃胜主张支付服务费用的请求没有事实依据。第四，根据房地产经纪管理办法之规定，居间方垫付税费没有法律和事实的依据，具体意见同被告雍春华。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2017年7月20日，原告大连市中山区鑫辉住邦房屋信息咨询服务部（居间方）与被告雍春华（买方）、被告董跃胜（卖方）共同签订《房地产买卖合同》，合同约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市中山区房屋，建筑面积为54.85平方米；房屋出售价格为865，000元；定金为5万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金；因房屋过户发生的税费，由买方负担契税、产权证工本费，由卖方承担个人所得税，如卖方委托公证，相关费用由卖方自行承担；买卖双方约定，税费由居间方代收代缴；办理房屋权属过户及银行贷款等相关业务产生的相关税（费）项、税（费）率、税（费）额等均以税务部门、房地产交易市场、银行等相关部门出具的单据为准，居间方代收代缴，预收款项多退少补，如在本合同履行过程中遇有税费调整或增收，调整、增收的税费需按收费部门规定由买卖双方各自承担；卖方须在过户后、房款结算清楚后负责将房屋以签约现状交付给买方使用。交付之前，卖方须将户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）；居间方协助买卖双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。基于居间方已提供居间服务，卖方须支付8，650元、买方须支付12，950元，作为中介费用，均于10日内交付居间方；合同签署后因买卖双方原因导致无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同违约者，则违约一方或双方需即时赔付居间方2万元。合同签订后、履约过程中，大连市中山区鑫辉住邦房屋信息咨询服务部于2017年9月4日为被告雍春华代缴契税（商品住房买卖）24，768.69元、产权证工本费80元，为被告董跃胜代缴个人所得税（房屋转让所得）8，256.23元。2019年3月26日，大连市中山区市场监督管理局出具个体工商户转型证明，证明：大连市中山区鑫辉住邦房屋信息咨询服务部由个体工商户转型为有限责任公司，名称变更为大连鑫辉住邦房屋信息咨询有限公司。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，其内容不违反相关法律及行政法规的规定，原、被告之间的居间合同关系依法成立，合法有效，三方均应按约行使权利及履行各自义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的违约责任。关于二被告辩称原告签订合同时系个体工商户，现作为本案当事人不适格一节，就原告的主体问题，根据大连市中山区市场监督管理局出具的证明，原告由个体工商户转型升级为企业并变更主体名称，业已取得相关行政管理部门的核准，其作为本案原告符合法律及行政法规的规定，主体适格，对于二被告该辩称理由，本院不予采纳。关于原告主张二被告分别向其支付中介代理费用以及代缴的契税、个人所得税及办证工本费一节，案涉房屋交易已完成，原告履行了作为居间方的主要合同义务，二被告应按约支付中介费及原告已代缴的必要费用，故本院对原告该项请求予以支持。关于二被告辩称原告在履约过程中未尽到中介义务、存在众多服务瑕疵、垫付税费等不符合规定亦未取得授权，因此二人不应向原告支付中介费及已垫付费用一节。首先，就是否应支付中介费用的问题，二被告并未就其陈述的内容提供相应证据予以佐证，即使原告在履约过程中存在一些瑕疵，但其已完成了主要居间义务，二被告拒绝支付中介费并无充分的事实依据及法律根据；其次，关于费用的垫付问题，对于房屋买卖过程中买、卖双方各自应承担的费用以及税费、办理相关业务产生的费用由居间方代收代缴等在合同中已有明确约定，原告业已完成代缴义务并取得相应凭证，二被告以上述理由抗辩，不符合合同约定，也于法无据，故本院对上这辩称均不予采纳。关于原告主张二被告分别支付所欠中介费及代缴费用期间的利息一节，原告在履行中介服务过程中存在一定瑕疵，虽未直接影响二被告房屋买卖交易的完成，但也确对二被告产生一定程度上的阻碍，引发二人不满，应承担相应责任，故本院对原告该项请求不予支持。关于原告要求二被告分别负担诉讼工本费200元一节，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求二被告分别承担违约金2万元一节，根据房产地买卖合同第10条之约定，本案中并不存在“合同签署后因买卖双方原因导致无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同”的违约情形，故原告该项主张既无合同依据，亦无法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雍春华给付原告大连鑫辉住邦房屋信息咨询有限公司中介费12，950元，契税（商品住房买卖）24，768.69元，产权证工本费80元，合计37，798.69元；二、被告董跃胜给付原告中介费8，650元，个人所得税（房屋转让所得）8，256.23元，合计16，906.23元；上列一、二项中二被告各自应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若被告逾期履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2，280元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 璐二〇一九年十二月十二日书记员 兰美玉