福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初4250号 原告：茶博汇（安溪）物业管理有限公司，住所地福建省安溪县茶博汇中心广场2楼。统一社会信用代码：91350524056134614L。 法定代表人：黄向前，任公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：王学顺，男，1981年1月21日出生，汉族，住安溪县。 被告：王学金，男，1982年10月28日出生，汉族，住安溪县。 原告茶博汇（安溪）物业管理有限公司（以下简称茶博汇物业公司）与被告王学顺、王学金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶博汇物业公司的特别授权委托诉讼代理人林晓婷与被告王学顺、王学金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茶博汇物业公司向本院提出诉讼请求：1.王学顺、王学金立即支付给茶博汇物业公司物业服务费11,759元、公摊水费100元、公摊电费35元、生活垃圾处理费180元、加压水费380.4元，合计为12,454.4元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2019年7月16日起按月利率0.5%计算至实际付清款项之日止)；2.王学顺、王学金支付茶博汇物业公司律师代理费2,000元；3.由王学顺、王学金承担案件受理费、公告费。审理中，茶博汇物业公司撤回向王学顺、王学金主张上述公摊电费、公摊水费和加压水费的诉讼请求。事实和理由：茶博汇投资有限公司是安溪县中国茶博汇的开发商。2012年11月10日，茶博汇物业公司与茶博汇投资有限公司签订《茶博汇前期物业服务合同》，约定由茶博汇物业公司对茶博汇（一期、二期、一期三组团、三期A、三期B、会展中心、南北楼、五期项目）进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同第二十条约定：三期A店面一二层的物业服务费为1.8元/㎡。合同约定业主每季度首月15日前向茶博汇物业公司交纳本季度的各项应缴费用。逾期缴纳的，茶博汇物业公司有权要求其限期缴纳，并从逾期之日起，每日加收所欠费用千分之三的滞纳金，同时茶博汇物业公司为追讨欠费所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等）由该业主或者物业使用人承担。2014年3月20日，王学顺、王学金与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：王学顺、王学金向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县中国茶博汇三期2幢d楼169、269号店面，建筑面积共为349.39㎡（其中169号店面建筑面积为131.58㎡，269号店面建筑面积为217.83㎡）。依据《茶博汇前期物业服务合同》的约定，王学顺、王学金应缴交物业费629元/月；生活垃圾处理费20元/月。王学顺、王学金初期尚能按期缴交物业服务费等各项费用，但自2018年2月5日起至2019年9月30日止，违约未能缴交物业服务费11,759元。为此王学顺、王学金累计拖欠物业服务费、垃圾处理费合计11,939元。 王学顺辩称：1.茶博汇物业公司在物业服务过程中没有完全履行与其签订的《前期物业管理服务协议》中约定的义务。《前期物业管理服务协议》第三条约定物业管理服务内容，但茶博汇物业公司并没有依照约定履行服务，存在严重不足，物业服务不到位，未达到合同约定的服务质量。答辩人将提供照片为证，对于其违约在先，答辩人有抗辩、督促其履行合同的权利。同时，根据《前期物业管理服务协议》第四条约定，茶博汇物业服务不到位，物业服务费用应当相应减少。2.茶博汇物业公司要求支付的费用不合理，部分不应支持。①茶博汇物业公司要求答辩人一层和二层均按1.8元/平方米的标准来计算物业服务费，显然不合理。一层与二层的使用率与接收服务的内容均不同，却采用统一标准来收取，无形中抬高了价格。同时，二层单独购买的业主或一二层分别购买的业主，茶博汇物业公司收取的二层物业费却是0.7元/平方米，就单独购买二层的业主，其使用率明显比答辩人对二层的使用率高；就一二层分别购买的业主，其二层使用率与答辩人一样，为何其二层仅收取0.7元/平方米的物业费；茶博汇物业公司采用格式合同，增加了答辩人的负担，对于二层按1.8元/平方米的价格收取，这部分约定是无效的。茶博汇物业公司无形中增加了费用，但从其提供的证据材料没有体现出答辩人应承担的相应费用。②茶博汇物业公司要求的生活垃圾处理费180元，没有依据，不应支持。根据《前期物业管理服务协议》第三条第三项约定，茶博汇物业公司负责公共环境卫生的经常性保洁、垃圾收集清运、清理化粪池及消毒工作，故产生的生活垃圾处理费也应当由茶博汇物业公司负担。③茶博汇物业公司要求答辩人支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2019年7月16日起按月0.5%计算至实际付清款项之日止），没有依据，不应支持。物业费的收取时间，并没有在答辩人与茶博汇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中体现，更没有逾期付款违约金每月按0.5%计算的有关约定，故茶博汇物业公司要求答辩人支付逾期付款违约金，没有依据，不应支持；④茶博汇物业公司要求答辩人支付律师费2,000元，也没有依据。答辩人与茶博汇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中，并没有体现若一方违约，应支付律师费。茶博汇物业公司自行委托律师，系其自己的行为，答辩人无需为其承担律师费。⑤要求物业管理费所有消费清单原始发票公告示栏提供给业主认证，小区治安非常不足，东西常常被偷，商铺被小车撞坏，保安对此不知情。⑥装修期间前后物业工作人员严重不合格，前称外观不得损坏，后随便让挖土机随便进出作业，严重损坏茶博汇小区的形象。在2017年期间本人向物业反映小区灯光已严重损坏，希望更换，但物业至今不理不睬等。 王学金辩称：①其并没有收到律师催告函；②小区管理不到位。装修期间遭工作人员严重阻碍，要求物业更换小区的灯，也没有处理，公共卫生也没有处理，保安亭也没有保安值班等。 茶博汇物业公司与王学顺、王学金分别围绕诉讼请求、答辩内容向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证。对双方当事人无争议的茶博汇物业公司提供的其营业执照复印件、法定代表人的身份证明复印件、法定代表人的身份证复印件、王学顺与王学金的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《前期物业管理服务协议》、《安溪县人民政府关于印发安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》、《安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》、《安溪县城市生活垃圾处理费征收标准》、垃圾处理费征收发票复印件，经审查符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.茶博汇物业公司向本院提供《茶博汇前期物业服务合同》复印件、欠费明细复印件，拟证明茶博汇物业公司系安溪县中国茶博汇的物业管理公司及王学顺、王学金拖欠各项费用明细情况的事实。王学顺及王学金质证前期物业服务合同是2012年物业管理公司与开发商所签订，与其无关且茶博汇物业公司存在区别收费等情况。茶博汇物业公司补充认为，隔壁栋的收费情况不属实，是开发商做促销时的优惠，开发商补交给物业公司，茶博汇物业公司并不存在区别收费等情况。本院经审查认为：首先，王学顺及王学金对上述前期物业服务合同的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以认定。其次，《最高人民法院》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉前期物业服务合同是茶博汇投资有限公司将茶博汇小区的前期物业管理委托给茶博汇物业公司而签订的，对茶博汇小区的所有业主具有约束力，本院对该证据的证明力，依法予以认定。王学顺、王学金以其并非合同当事人为由进行抗辩的意见，于法无据，本院不予采纳。再次，王学顺、王学金对前期物业管理服务协议、商品房买卖合同没有异议，商品房买卖合同中茶博汇投资有限公司与王学顺、王学金针对前期物业服务合同在第十八条进行约定，而结合前期物业服务合同及前期物业管理服务协议分析，上述合同条款均有约定案涉房产的物业服务费为1.8元/平方米，王学顺、王学金未能提供相反证据予以推翻，故对上述证据，本院依法予以采信。另，王学顺、王学金关于隔壁栋的收费情况与本案并无关联。 2.王学顺、王学金向本院提供图片七份，拟证明茶博汇物业公司的物业管理服务不到位的事实。茶博汇物业公司质证对上述证据的“三性”均有异议，认为图片模糊不清，不清楚要表达什么，无从得知在哪里拍摄。本院认为，王学顺、王学金提供的上述证据不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 3.茶博汇物业公司向本院提供《收费通知单》复印件、《催收通知书》复印件、邮寄回执复印件、委托代理合同复印件、发票原件及复印件，拟证明：①茶博汇物业公司多次向王学顺、王学金催收物业费的事实；②茶博汇物业公司因本案而支付律师代理费2,000元的事实。王学顺、王学金经质证认为，律师催告函是2018年1月份，前期物业管理协议没有明确规定律师代理费。本院经审查认为：王学顺及王学金未对上述证据的真实性提出异议，故对证据的真实性，本院予以认定，但催收通知书载明“截至2017年12月31日止，尚欠该公司物业服务费8,315.10元”与茶博汇物业公司诉求的物业服务费产生的期间不符，与本案不具有关联性，本院不予采信。其他证据符合证据采信条件，本院依法予以采信。 本院对本案的主要事实认定如下： 2012年11月10日，茶博汇物业公司与茶博汇投资有限公司签订《茶博汇前期物业服务合同》。该合同约定：茶博汇投资有限公司将茶博汇（一期、二期、一期三组团、三期A、三期B、会展中心、南北楼、五期项目）前期物业委托茶博汇物业公司实行物业管理；茶博汇物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；物业管理期限自2012年11月9日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时；三期B一二层物业综合管理服务费1.8元/㎡、公共水电费（包括公共设施、设备的运行、损耗费用）根据实际用量，按户向业主/物业使用人分摊；各业主应于每季度首月15日前向乙方交纳本季度的各项应缴费用；逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金，同时乙方为追讨欠费所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等)由该业主/物业使用人承担。2014年3月20日，王学顺、王学金与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：王学顺、王学金向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县参内乡参洋投资区茶博汇三期第2#d楼幢一至二层169号商品房，建筑面积为349.39平方米，同时在合同第十八条约定前期物业服务，由出卖人依法以（招标）方式选聘茶博汇物业公司提供前期物业服务，服务合同及质量标准等见合同附件四等。2015年4月2日，茶博汇物业公司作为甲方与王学顺作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：前期物业管理自房屋出售之日起至物业的业主委员会与其选定的物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止；物业类型为店面、办公；坐落位置在中国茶博汇2d单元169室；建筑面积为349.39平方米；乙方按其拥有物业建筑面积向甲方交纳（在产权测绘面积未产生前，以前期测绘面积为准）综合管理服务费不含水电公摊费用；共用设施设备（如公共照明、绿化保洁用水等）运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向乙方（或使用人）分摊收取；收费标准店面（一二层合售）：1.8元/月·㎡；乙方每月季度交纳一次物业管理费用，支付日为该季的第一个月的15日前，乙方应在该日之前一次性向甲方付清该季乙方应缴纳的物业管理服务费用；业主、物业使用人应及时交纳物业管理服务费用，无正当理由拖欠费用的，从拖欠之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。同时，上述合同、协议均对委托管理事项、双方权利义务及其他事项进行了约定。2018年11月7日，茶博汇物业公司向王学顺送达《催告函》，通知其支付物业管理费（2018年2月5日至2018年12月31日止）等费用。嗣后，王学顺、王学金仍未能支付物业服务费等相关费用。现王学顺、王学金尚欠茶博汇物业公司诉求的自2018年2月5日起至2019年9月30日止的物业服务费11,759元及自2019年1月1日起至2019年9月30日止的生活垃圾处理费180元。 另查明，安溪县人民政府于2008年3月25日印发《安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案》[安政综（2008）74号]，该实施方案载明城区实行物业管理的小区，城市生活垃圾处理费委托物业公司代收，普通营业店铺征收标准为20元/间·月；茶博汇物业公司因本案诉讼支付了福建安荣律师事务所律师代理费2,000元。 本院认为，王学顺、王学金作为茶博汇投资有限公司开发的茶博汇三期第2#d楼幢一至二层169号商品房的业主以茶博汇物业公司未按照协议约定提供相应的物业服务，系违约在先为由拒缴物业服务费等相关费用的主张，并无法提供充足证据加以证明，而辩称茶博汇物业公司不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可另案依法向茶博汇物业公司主张权利或者向相关主管部门提出异议处理，而非消极以拒绝支付物业服务管理费进行对抗，否则物业服务将无法正常开展，也不利于维护广大业主的权益。综上，王学顺、王学金作为业主及物业使用人未能依照法律和合同的约定交纳物业服务费，显然已构成违约，应承担继续支付给茶博汇物业公司拖欠的物业服务费的民事责任。其次，关于生活垃圾处理费的收费问题。生活垃圾处理费与物业公司应承担的保洁与垃圾转运责任分属不同性质，王学顺、王学金辩称生活垃圾处理费应由茶博汇物业公司负担的意见缺乏依据，本院不予采纳。再次，关于逾期付款违约金与律师代理费的问题。根据双方合同约定，“……逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金”。合同约定的滞纳金实际是违约金性质，客观上茶博汇物业公司的损失为应收取费用的利息损失，符合法律规定的部分应予支持，现茶博汇物业公司诉求王学顺、王学金支付自2019年7月16日起按年利率6%计算至实际还款之日止的逾期付款违约金符合法律规定，本院予以支持。另，合同约定茶博汇物业公司为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通讯费及其他相关费用等）由该业主/物业使用人承担，现茶博汇物业公司诉求王学顺、王学金支付律师代理费2,000元，有事实和合同依据，本院依法一并予以支持。王学顺、王学金关于其不需要承担逾期付款违约金和律师代理费的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，茶博汇物业公司诉求合法有据的部分，本院予以支持；王学顺、王学金的答辩合理部分，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王学顺、王学金应于本判决生效之日起十日内支付茶博汇（安溪）物业管理有限公司的物业服务费11,759元、生活垃圾处理费180元和逾期付款违约金（逾期付款违约金以上述合计款项11,939元为基数自2019年7月16日起按年利率6%计算至付清款项之日止）。 二、王学顺、王学金应于本判决生效之日起十日内支付茶博汇（安溪）物业管理有限公司律师代理费2,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，减半收取计74元，由王学顺、王学金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢晓凤 二〇一九年十二月十六日 法官助理李裕鹏 书记员苏志远 书记员谢亚锦 附：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。