四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16010号 上诉人（原审原告）：周逸，男，1982年11月27日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周建宏（系周逸之父），住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王里新，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘洪涛，男，1978年5月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审第三人）：袁野，女，1978年2月6日出生，满族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘洪涛（系袁野之夫），住四川省成都市高新区。 上诉人周逸因与被上诉人刘洪涛、袁野定金合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人周逸的委托诉讼代理人周建宏、王里新，被上诉人刘洪涛，被上诉人袁野的委托诉讼代理人刘洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周逸上诉请求：1.撤销原判，改判解除周逸与刘洪涛于2018年9月25日签订的《购房定金支付协议》，刘洪涛退还定金10万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实和证据明显错误。刘洪涛签订定金协议前未如实告知房屋设有抵押，上诉人支付定金后的当晚刘洪涛发送的是此前已注销抵押登记的房产证照片，一审仅凭刘洪涛在庭审中陈述“告诉过房屋抵押，周宏建是认可”，便认定刘洪涛告知过房屋有抵押，与客观事实不符；定金协议履行后，双方在协商房屋买卖的具体内容时才得知该房有抵押，之后刘洪涛承诺一定期限内解除抵押却一直拖延，最后解除抵押的时间已超出合理期限，其应当承担不利后果。二、周逸有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，解除定金协议。双方签订的定金协议是预约性质的立约关系，刘洪涛作为房屋出卖人，有确保交易安全和排除交易标的物存在权属争议的义务，且按照刘洪涛的承诺和周建宏的催告，刘洪涛在合理期限内解除房屋抵押也应当为其主要债务，而周建宏提出的解除房屋抵押期限也是合理且有事实依据的；刘洪涛的迟延履行导致房屋买卖合同已无法协商一致，周逸的购房目的已无法实现，一审法院驳回解除定金协议的诉讼请求但又在评述中依职权解除定金协议，于法无据。三、即使一审法院认为定金协议履行基础已丧失应该解除定金协议，也应当判决退还定金，综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。 刘洪涛、袁野辩称，1.最初在协商房屋买卖时，被上诉人已经告知房屋存在抵押；2.被上诉人已经按照上诉人的要求，将房产资料发给了上诉人；3.被上诉人曾委托律师与对方进行沟通，被上诉人对我方律师发出的律师函未进行回复；4.被上诉人已经通过对外借款偿还案涉房屋抵押，银行也出具了结清证明；5.上诉人提出解除合同可能是因为已经看上其他房屋，而因为双方签订了定金协议，导致被上诉人无法出售案涉房屋。 周逸向一审法院起诉请求：1.解除与刘洪涛于2018年9月25日签订的《购房定金支付协议》；2.刘洪涛向周逸双倍返还定金20万元；3.刘洪涛承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月24日，周逸向周建宏出具《委托书》，委托书载明，周逸因故不能亲自到交易中心办理案涉房屋的买卖事宜，特委托周建宏为其代理人，全权代表其就案涉房屋履行全部事宜。 刘洪涛与周建宏从2018年9月24日开始，通过微信聊天的方式就案涉房屋的买卖进行沟通。当日19:36分-19:42分，周建宏在微信中表示“我和我老婆还是比较看好你们那套房子的，毕竟离我老妈较近，互相也可以有个照应。如果170万（避开中介）你们愿意成交，我们还是可以接受的……兴涛老弟，我们也是非常有诚意给你们报的这个价，你们也可以综合比较考虑以下吧！”20:16分，刘洪涛回复“现在确定几个事情，第一，你们怎么付款几次付完，第二，具体哪天确定付款，第三，家里东西我要搬走，如果确定好了，我在跟我老婆商量一下，如果没有问题，我就签订协议收款，办理后续手续，等你确定完了跟我说。”20:30分，周建宏回复“回复兴涛老弟：如果170万你们确认可以，第一，我们可以现金全款支付（下周可付100万，因我有一笔理财10月27号才到期，余下70万可以10月28日支付）；第二，若需一次性全款支付，明天我们可以先预付10万元定金，然后你们可慢慢搬走你们的东西，待160万10月28日付清后办理交房；第三，如果你们觉得可以再晚些交房也可以，我们暂时不急的；第四，避开中介按170万成交后的过户税费等其他一切费用均由我们承担。请兴涛老弟明确回复你们的意见（明天我就不再联系中介另看房子了），谢谢！”刘洪涛在与其老婆商量后回复“你看这样可以吗？明天可以先预付10万定金，在节前再付110给我，剩下50万元在10月28日付清，办理过户手续”。周建宏当即表示没有问题。双方就次日见面签订合同事宜继续通过微信聊天进行沟通。 2018年9月25日上午，刘洪涛（甲方、卖方）与周逸（乙方、买方）签订定金协议。定金协议约定：关于案涉房屋产权交易事宜，经甲乙双方友好协商并达成协议（另见购房合同），购房款项总计为170万元，拟分为3次支付完成全部房屋，具体付款时间约定如下：2018年9月25日，交付第一笔款（购房定金），共计人民币10万元。双方约定了第二笔房款支付金额为110万元，第三笔尾款支付金额为50万元，但并未明确约定第二笔和第三笔的支付时间。定金协议同时约定：本协议所执行的内容仅限于上述第一条购房定金部分，甲乙双方签字后乙方即支付定金，并以此协议作为甲方已收到定金的凭据，其他购房事项见甲乙双方另行签订的购房合同之约定，双方共同信守执行。同日，周建宏通过转账的方式向刘洪涛支付10万元；刘洪涛出具的《收条》载明：“收到周建宏代周逸房屋购买定金款人民币壹拾万元正。” 2018年9月25日14:39分，周建宏通过微信向刘洪涛发送了《二手房购房合同》并在聊天中表示“洪涛老弟你好，我将购房合同作了一些修改和补充完善，现发给你看看，当否，请确认回复意见。若还有修改也请及时反馈，谢谢！”从周逸提供的证据来看，该《二手房购房合同》第二条约定：甲方（即刘洪涛）保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋的交易没有设定担保、没有抵押贷款、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条约定：按建筑面积计算价款，总金额为170万元。乙方（周逸）在2018年9月25日现金转账支付给甲方定金10万元，上述定金在甲方与乙方签订此购房合同时冲抵购房房款。第四条约定：房屋价款乙方分二期付给甲方。第一期：在2018年9月30日，现金转账支付110万元，甲方必须保证在15个工作日内（节假日除外），在2018年10月28日之前完善该套房屋的所有合法产权交易手续。第二期：在甲方房屋产权证、土地使用权证或《不动产证》过后手续办理完毕之日，乙方即结清尾款50万元。当日15:13分，周建宏在微信中告诉刘洪涛“方便时也烦请将你们的房产证、土地证等拍照发微信给我，以便完善合同中的相关内容，谢谢！”刘洪涛回复“好的，我还在外边，晚点发给你”。19:05分，刘洪涛将案涉房屋的产权证书拍照后通过微信发给了周建宏。 2018年9月26日，刘洪涛在向周建宏的微信聊天中表示，其无法在15个工作日内完成房屋的解除抵押登记事项。刘洪涛表示“如果继续交易，我们就按约定时间走，我说了这边大约20-30天，我们就可以办理过户，如果你表示不放心，那是你违约，我们只能按违约处理……我们也没有必要争执这些，你们考虑一下”。周建宏当日回复表示“随便你吧，大家好说好商量，仍然还是邻居和朋友，明后两天你把定金退还给我就行了，如果你不退，我们会走其他程序的”。 2018年10月10日，周建宏通过微信向袁野发送了《给1507房东的一封信》，周建宏在该信中表示刘洪涛、袁野必须在2018年11月10日之前提前还清银行贷款并自行办理完毕解除抵押手续，赎回房产证原件后再联系约定时间商谈具体的房屋买卖合同条款。 2018年10月20日，周建宏通过微信向刘洪涛发送了《再次致信沟通》，周建宏表示由于案涉房屋设有抵押担保，系导致无法达成房屋买卖的根本原因，在此情形下，刘洪涛要求签订购房合同，并以不签订购房合同而不退还定金，无法律和事实依据。 另查明，2018年11月28日，刘洪涛一次性归还了案涉房屋的按揭贷款；12月7日，案涉房屋的抵押登记被注销。目前案涉房屋登记于刘洪涛、袁野名下。 2019年1月11日，中国民生银行成都分行向刘洪涛出具贷款结清通知书，载明刘洪涛于2018年11月28日结清案涉房屋的贷款本息。 以上事实，有当事人在法庭审理中的陈述与答辩、委托书、定金协议、招商银行转账汇款业务回单、收条、聊天记录、贷款结清通知书以及房屋信息查询记录等证据材料在卷佐证。 一审法院认为，定金协议系双方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同的内容清楚、条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。周逸在法庭审理中称，其根据合同法的规定，对定金协议享有法定解除权，主要是由于在其对刘洪涛催告过后，刘洪涛在合理期间内未履行合同约定的主要债务以及因刘洪涛的违约行为导致其合同目的不能实现。一审法院就周逸是否享有解除权的问题，评述如下： 首先，关于定金协议的主要债务问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，周逸提出解除定金协议，则刘洪涛迟延履行的主要债务应当系定金协议约定的主要债务，周逸在法庭审理中进一步明确所谓的主要债务即为刘洪涛应当就案涉房屋解除抵押登记；即定金协议中约定的刘洪涛应当履行的主要债务为解除案涉房屋的抵押登记。但定金协议中并未明确约定刘洪涛应当履行的主要债务系将案涉房屋解除抵押，仅是双方在签订定金协议过后，当周逸知晓案涉房屋存在抵押权时，双方就解除抵押进行过协商，但该协商的内容并非定金协议约定的刘洪涛的主要债务。因此，对周逸在法庭审理中提出将案涉房屋解除抵押为刘洪涛应当履行的主要债务的主张，无合同约定的依据，一审法院不予采纳。此其一。 其二，即便将案涉房屋解除抵押认定为系刘洪涛应当履行的主要债务，根据合同法第九十四条第三项的规定来看，解除权的成就还须依赖于债务人经债权人催告后在“合理期限内仍未履行”主要债务。在双方2018年9月24日晚上的聊天中，周建宏表示可以在第二周支付现金100万元，后双方就款项的支付问题进行了反复沟通。刘洪涛在庭审中陈述如周逸能按时支付100万元，则其可以将该笔款项用于提前归还银行贷款以解除抵押。在2018年10月10日周建宏向袁野发出的《给1507房东的一封信》中，周建宏要求刘洪涛、袁野必须在2018年11月10日之前办理完毕解除案涉房屋抵押登记的手续、再商谈签订买卖合同的问题。一审法院认为，案涉房屋存在抵押登记，解除房屋的抵押登记除了刘洪涛提前还清贷款之外，还有赖于银行在收到尾款后按照其内部程序就案涉房屋注销抵押登记；而银行在收到尾款后是否及时注销抵押登记以及银行内部就注销抵押登记的时间流程，却是刘洪涛无法掌握和控制的；从审理查明的情况来看，刘洪涛于2018年11月28日结清了贷款，银行在12月7日方才注销了抵押登记。因此，周逸提出的在催告后的一个月内未解除抵押，该一个月即为合理期限无事实依据，一审法院不予采纳。 其次，关于合同目的问题。根据《合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，债务人迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，债权人方享有合同解除权。一审法院认为，定金协议的目的在于签订房屋买卖合同，对于周逸来讲其合同目的即在于取得案涉房屋的所有权。从审理查明的情况来看，银行在2018年12月7日注销了案涉房屋的抵押登记，此时案涉房屋的过户障碍已经解除，且刘洪涛、袁野在法庭审理中也明确表示愿意继续履行合同将案涉房屋售予周逸。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第12条“人民法院根据合同法第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度、时间因素对合同目标的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断”之规定，对周逸提出的因刘洪涛的违约行为导致其不能实现合同目的的主张，一审法院不予采纳。 因此，一审法院认为，周逸对定金协议并不享有法定的解除权，对其提出的要求解除定金协议的诉讼请求，一审法院不予支持。基于此，周逸提出的双倍返还定金的主张，亦无事实及法律依据，一审法院亦不予以支持。 再次，关于定金协议是否应当予以解除问题。根据上文分析，周逸不享有合同解除权，其无权要求解除定金协议。一审法院认为，民事诉讼法的任务在于保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件。虽然刘洪涛、袁野在法庭审理中表示其愿意继续履行合同，将案涉房屋售予周逸，但从周逸提出的诉讼请求来看，其不再愿意继续履行定金协议，即双方履行定金协议的基础已经不存在；如定金协议继续存续，将使得当事人之间的民事权利义务处于不确定的状态。因此，一审法院认为，案涉定金协议应当予以解除。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回周逸的诉讼请求。案件受理费4300元，由周逸负担。 二审审理期间，周逸向本院提交以下证据：1.周建宏与刘洪涛通话记录手机截图一份，拟证明周建宏于2019年9月26日上午10时与刘洪涛电话沟通，双方产生争议，难以再继续协商签订房屋买卖合同；2.周建宏与案外人黄琳的通话记录截屏，拟证明周建宏为积极促成订立房屋买卖合同，曾与银行进行联系，银行工作人员告知需要刘洪涛提前还贷，但并未告知房产证原件取回所需时间。刘洪涛质证意见为：对于证据1，认可其与周建宏曾于2019年9月26日电话沟通；对于证据2，对真实性、关联性均无异议。本院经审查认为，前述证据均为手机通话记录截图，因无法确认电话沟通的具体内容，本院对前述证据证明力不予采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，1.2018年9月25日上午双方签订定金协议并履行，同日晚19:05分，刘洪涛应周建宏要求将案涉房屋的产权证书通过微信发给周建宏，产权证上载明：2013年5月7日抵押注销；2.刘洪涛于2018年9月25日微信语音回复：“那个合同我简单看了下，整体上都没啥问题，就是有两个问题，第一个就是那个15天办完我不一定敢保证，我只能去跟他去尽量，正常一个周期就15天到一个月，这是没问题的，反正一个月指定是要不了，但我不敢保证必须15天，因为银行的事情，你也知道，我也没有办法”；3.上诉人周逸二审上诉请求变更原一审诉讼请求的双倍返还定金为返还定金；4.刘洪涛、袁野系夫妻关系。 本院认为，根据上诉人上诉请求及被上诉人答辩，本案二审主要争议焦点是：《购房定金支付协议》是否应当解除；刘洪涛是否应当返还周逸定金？对此本院评述如下： 案涉《购房定金支付协议》经协商一致签订，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据本案已查明事实，在《购房定金支付协议》签订前，上诉人与刘洪涛于2018年9月24日曾通过微信聊天的方式多次进行沟通，从聊天过程和内容上看，最终双方对房屋总价款、付款方式以及办理过户及交房时间等已基本达成一致意见，在此基础上双方约定于次日签订定金协议。因此，综合《购房定金支付协议》签订过程、约定的主要内容、应履行的条款，该定金性质应属订约定金，即作为双方订立房屋买卖合同的担保。 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。具体到房屋买卖合同中，出卖方负有告知买受方房屋是否存在设置抵押等权利瑕疵情况的义务。然纵观本案审理查明的事实，从2018年9月24日双方协商买卖房屋，9月25日双方签订《购房定金支付协议》、上诉人支付定金，9月25日下午上诉人将其拟定的《二手房购房合同》发送刘洪涛以及刘洪涛向上诉人提供案涉房屋的产权证书照片等一系列行为中，均无证据能够证明刘洪涛、袁野已将房屋设置有抵押的情况如实向上诉人告知。而由于房屋设置有抵押，不具备即时过户交易的条件，客观上影响了房屋交易过户的流程和时间，该情形的出现超出了上诉人购房时基于其所了解房屋现状的合理预期，也成为双方进一步协商过程中的重大分歧。之后，双方在协商解除抵押的具体时间时，刘洪涛多次向上诉人表示完善手续所需“15天到1个月”、“20-30天”“一个月指定是要不了，但我不敢保证必须15天”等，上诉人则于2018年10月10日在《致1507房东的一封信》中第一条提出“刘洪涛应当于11月10日前解除案涉房屋抵押以进一步签订正式买卖合同；如果不选择上述第一条的意见，请退还10万元定金，定金罚则对我们不适用”。因此，上诉人关于解除抵押的时间要求并未超过刘洪涛的承诺。但刘洪涛一直到2018年11月28日才结清案涉房屋的按揭贷款，次月7日方才注销房屋抵押登记，已经超过其承诺解除房屋抵押的期限，也超出了上诉人要求其解除房屋抵押的合理期限。虽然解除抵押刘洪涛、袁野具有一定的不可控性，但也不能据此认定该后果应由上诉人承担。综上所述，由于刘洪涛、袁野在定金协议签订前未告知房屋已设立抵押事实，其后也未在合理期间内解除房屋抵押，致使本案房屋买卖合同未能订立，其原因不能归责于上诉人一方。在此情况下，上诉人请求解除《购房定金支付协议》，符合本案查明的事实和法律的相关规定，本院予以支持。承前所述，基于双方系在已对房屋总价款、付款方式、办理过户及交房时间经过协商并达成一致意见后签订了《购房定金支付协议》，刘洪涛、袁野未能举证证明在此期间已告知上诉人案涉房屋存在抵押的客观事实，最终导致其后双方在确定房屋买卖合同的履行时间、期限等与之前已达成意见出现分歧，造成双方未能签订正式房屋买卖合同，其责任不应由上诉人承担。因此周逸有关刘洪涛、袁野应返还已支付的10万元定金的上诉请求，本院亦予以支持。 综上所述，周逸的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1469号民事判决； 二、解除周逸与刘洪涛、袁野于2018年9月25日签订的《购房定金支付协议》； 三、刘洪涛、袁野于本判决生效之日起十日内向周逸退还定金10万元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，由周逸负担2150元，刘洪涛、袁野负担2150元；二审案件受理费2300元，由刘洪涛、袁野负担。本判决为终审判决。 审判长  谷金霞 审判员  付冬琦 审判员  宋怀兵 二〇一九年十二月十三日 书记员  **飞