四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3523号 上诉人（原审原告，反诉被告）：刘志晔，男，1980年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：青美莲，四川方纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘茹伶，女，1987年2月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告，反诉原告）：季凌，男，1977年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：李宽航，四川蓝光律师事务所律师。 上诉人刘志晔与上诉人刘茹伶、季凌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志晔上诉请求：1.依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14719号民事判决，依法改判；2.鉴定费、上诉费均由刘茹伶、季凌承担。事实和理由：1.刘志晔于2017年9月30日发出解除合同通知具有法定、约定的事由。通过案涉鉴定报告可以看出，墙体发霉受潮的具体原因还是墙纸脱落，而是墙体受潮和墙纸施工工艺差，加速墙体霉变。一审判决认可维修义务主体在刘茹伶、季凌，结果刘茹伶、季凌没有履行任何维修义务，拒绝协商。墙体霉变（位于主卧床头）产生霉菌当然会危害健康，属于民事诉讼法解释第九十三条规定当事人无需举证证明的事实。一审判决在认可维修义务主体在刘茹伶、季凌，结果刘茹伶、季凌没有履行任何维修义务，拒绝协商的情况下认定合同应当继续履行明显不当。同时，根据合同法第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，案涉房屋主卧墙面产生霉菌，面积持续扩大，危及承租人身体健康，因此其享有法定解除权。2.一审判决违约金与损失同时适用不符合法律规定，刘茹伶、季凌没有举证证明自己的损失，事实上也没有任何损失。其在自己腾退房屋后一直控制房屋，且在房屋上一直正常缴纳水电气费。自己在整个事件过程中，一直秉持解决问题的态度要求对面协商解决，但其态度极不友好，一口认定是刘志晔使用不当造成墙体发霉，并言语攻击，促使矛盾升级。刘茹伶、季凌早已用行为表明，其认可合同解除的效力，并与租期届满前，将房屋对外出租。因此原判要求自己承担违约金并支付腾退后的租金显失公平。3.本案鉴定并非由刘志晔申请，并且鉴定认定的发霉的主要原因是非人为使用不当所造成，维修的义务应由对方承担，故自己不应承担鉴定费。4.刘志晔面对房屋出现发霉发潮问题，第一时间与房东联系，效果不好又请中介协调，仍处理无果，故起诉至法院，自己其中并无过错，对方应对房屋出现的异常情况承担一定责任。在房屋已收回并已实际使用的情况下，对方拒不承认收回房屋不符合客观事实。 刘茹伶、季凌辩称，1.关于解除权的问题，根据案涉合同关于解除合同的第九条第三款第三项，刘志晔解除合同因为不可抗力改为房屋影响安全状况，不应承担相关义务。2.根据双方的微信聊天记录可以看出当时自己根据合同履行了维修义务，刘志晔称是外墙漏水所致，坚决维修外墙，以无法正常使用为由解除合同无法律和事实依据。3.刘志晔无解除权，合同还在履行期内，自己损失是由于刘志晔违约造成的,自己依据合同约定要求刘志晔承担损失，有事实依据和法律依据。4.关于鉴定费的问题，本案漏水是客观事实，双方能够依常识进行判断，并有相关机构出具的报告，这是基于刘志晔坚持要求鉴定，同时鉴定结论也证实了并非刘志晔主张的事实，依法应由刘志晔承担全部鉴定费。 刘茹伶、季凌上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14719号民事判决，依法改判；2.本案一审。二审诉讼费用及鉴定费、保全费由刘志晔承担。事实和理由：1.本案刘茹伶、季凌的租金利益损失并非一审法院认为补办房卡、水电气卡所需时间而产生。本案是因为刘志晔违约并无理要求对房屋漏水鉴定，造成刘茹伶、季凌无法将案涉房屋继续出租而产生的租金损失。而一审法院判决刘志晔支付的租金赔偿数额，不符合实际情况，没有弥补刘茹伶、季凌实际损失；2.双方租赁合同合法有效，双方约定了违约金的责任，是双方真实的意思表达，也未违反相关法律法规的规定。刘茹伶、季凌反诉请求依据合同规定主张刘志晔违约产生的违约金依法应得到支持，同时双方约定的两项违约金责任，既有弥补损失部分，又有惩罚性，均应得到支持。另，本案案涉房屋是在质保期内发生的墙纸开裂问题，刘茹伶、季凌完全可以由相关部门承担质保责任，但刘志晔坚持不切实际的、不按客观事实的要求维修漏水问题，本身就存在违约情况，同时也给刘茹伶、季凌带来了质保期已过，需自行承担维修费的损失，所以一审判决刘志晔向刘茹伶、季凌支付违约金数额明显过低。3.一审法院判决由刘茹伶、季凌承担一半鉴定费，实属错误，根据鉴定机构给出报告显示，案涉房屋根本不是漏水问题，而是刘志晔坚持申请本就不需要鉴定的房屋渗水问题，鉴定结果显示并非刘志晔的主张的事实，所以刘茹伶、季凌也不应该承担一半的鉴定费。 刘志晔辩称，自己一直秉承着解决问题的态度，并非无理取闹。因当时怀疑外墙渗水才会造成墙体发霉发潮，一直在与对方协商，对方不协商，反而说是自己没有关窗户造成的，所以纠纷的发生不在刘志晔。关于对方所说的损失，刘茹伶、季凌没有所谓的损失，在事情发生不久，对方其实已经进入了房屋，也实际控制和使用了房屋。关于鉴定费，鉴定的目的是找到墙体发霉发潮的具体原因，并区分责任主体，但是鉴定结果出来是非人为使用不当的因素，合同也明确了非人为使用不当的因素，维修主体仍是房屋的出租方，所以鉴定费应由刘茹伶、季凌承担。 刘志晔向一审法院起诉请求：1.确认刘志晔与刘茹伶、季凌签订的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.刘茹伶、季凌向刘志晔退还租金16000元、退还租房押金16000元、退还代交的住宅物管费730.8元及车位物业费100元；3.刘茹伶、季凌承担违约金32000元；4.本案诉讼费710、鉴定费30000元由刘茹伶、季凌承担。 刘茹伶、季凌向一审法院反诉请求：1.刘志晔向刘茹伶、季凌支付房租8000元；2.刘志晔向刘茹伶、季凌支付违约金32000元；3.刘志晔向刘茹伶、季凌支付逾期返还房屋违约金24000元（暂计算至2017年11月15日止，最终以实际返还房屋日期计算）；4.刘志晔向刘茹伶、季凌支付房屋维修、维护损失6000元。 一审法院查明的事实：2016年10月24日，刘志晔（乙方，承租人）与刘茹伶、季凌（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于成都市高新区房屋及附属1597号车位租赁给乙方居住使用，租赁期限为12个月，即从2016年11月1日至2017年10月30日；2.房屋租金16000元／月，租金每3个月交付一次，押金16000元，租赁期内的水费、电费、电视收视费、燃气费、物管费等费用由乙方承担；3.甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；4.租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；5.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及期附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任；6.甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，并且甲方应该按月租金的两倍支付违约金并退还押金；7.乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，并且乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，恢复原状、赔偿损失。 合同签订后，刘茹伶、季凌依约向刘志晔交付了房屋，刘志晔依约向刘茹伶、季凌支付了租金，租金、物管费及车位物业费支付到2017年10月30日，其中租金16000元/月、物管费730.8元/月，车位物业费100元/月。双方合同履行一直较为顺利，直至2017年8月。 2017年7月16日，季凌短信告知刘志晔：“房屋很快满两年质保期，如有什么质量问题尽早找物业管家进行整改。” 2017年8月24日，刘志晔向季凌发送手机图片，反映案涉房屋主卧靠窗部分墙纸脱落并伴有霉斑，认为是外墙渗水造成，要求季凌进行修复。季凌认为，案涉房屋属于精装房，尚在保修期之内，应由开发商履行维修义务，并且认为是刘志晔在使用过程未关窗户导致雨水进入，致使墙纸脱落，并同意进行墙纸修复，但并不同意进行渗水修复。刘志晔坚持要进行外墙防水修复及墙纸修复，并拒绝单纯进行墙纸修复。其间，刘志晔找到物业公司派驻所属楼栋管家，管家了解情况后，告诉刘志晔，把墙纸重新贴回去，刘志晔对其修复方案不满意，认为不能解决发霉问题。 其间，中介方链家公司工作人员从中协调，但双方各执已见，并在是否退还租金与押金之上产生争议，刘志晔要求退还一个月租金及押金，季凌只同意合同期满后退押金，因此，双方未能达成一致。 2017年9月30日，刘志晔向刘茹伶、季凌通过手机短信发送解除合同的通知，内容大致如下：从8月24日开始，我不断通过短信、电话通知你方我所租赁的房屋主卧外墙漏水，到现在已有一个月有余。你方收到通知后明确表示不维修，现房屋外墙已严重渗水，发霉发潮，继续居住将严重危及我和我的家人的健康安全。根据合同第七条、第九条第二款以及合同法规定正式通知如下：1.立刻解除我们双方于2016年10月24日签署的合同；2.收到短信后两日内联系办理房屋及车位的交接手续，逾期视为交接完毕，我将把房屋的钥匙和门禁卡存放于中介公司；3.交接完毕后，请你方立刻退还剩余租金及押金，代交的物业费和车位物业费。同时，就上述内容，刘志晔向季凌发送了律师函。季凌当庭承认收悉。 次日，季凌回复：“你方无权单方面解除合同，房屋在质保期内，你方可单方面找物业进行维修。” 刘志晔称其于2017年10月2日搬离案涉房屋。 2017年10月3日，刘志晔将案涉房屋的气卡、电卡等通过EMS邮寄给季凌，季凌认为刘志晔无权解除合同，合同并未解除，拒绝签收邮件。 2017年10月26日，刘志晔与季凌、刘茹伶以及誉峰小区工作人员一同到案涉房屋对主卧墙纸进行勘查，视频显示，案涉房屋已经无人居住，誉峰工作人员检查后，否认因为外墙渗水导致墙纸脱落。 季凌出示了一份案涉房屋的《委托维修派工单》，时间为2017年10月26日，维修内容为：“接物业中心通知，此房号的租户报修主卧飘窗右侧墙体渗水，致墙纸发霉。2017年10月26日下午14：30到现场检查，经检查飘窗右侧的墙体、窗顶、窗外及外墙，不是墙体渗水导致，该墙纸发霉，只是因为该位置靠近窗户，墙纸受潮或窗外雨水所致。也检查了上一层3-3002主卧相同位置及屋面，没有发现导致3-2902主卧飘窗右侧墙纸发霉的可能。”维修方案：“将发霉部分的墙体腻子铲去，重新刮腻子，恢复墙纸。”刘志晔对该份证据的真实性不予认可，认为是物业配合季凌所作虚假证据。对此，一审法院认为，派工单所述情况与刘志晔向法庭提供的视频证据相吻合，对其真实性予以认可。 2017年11月1日，季凌向刘志晔发送短信：“今天为租赁合同终止后第二天，我方在物业、链家中介公司人员共同参与见证下对房屋进行检查，检查进行了全程影音录制，检查结果表明你方在一年居住期间对房屋家具、家电、卫生情况保护良好，在此表示感谢！但有几点不足之处……1、希望你请专业保洁人员进行大理石地面恢复，2、饮水机因不属于贵重物品，大家可协商解决，3、沙发划伤及墙纸，因问题较小，也可进行协商解决，4、上述问题全部整改完毕，并退还入户卡、电卡……”刘志晔未予回复。 2017年11月6日，刘志晔向一审法院起诉，双方进入诉讼。经过数次调解未能达成一致，并对墙体发霉、墙纸脱落形成的原因各执一词。刘志晔认为是外墙渗水导致，而季凌认为是刘志晔使用不当，导致雨水进入。经刘志晔申请，一审法院委托四川中节能工程检测中心有限公司对案涉墙体是否渗水，墙体发霉、发潮是否与墙体渗水有关及发霉原因进行鉴定。鉴定结论：1.墙体未出现渗水现象；2.墙面出现发霉现象主要因为墙体内表面受潮，湿气渗透到墙纸内与粘结胶作用导致粘结胶发霉失效，最终导致墙纸脱落。鉴定建议：对出现发霉的墙面基层及腻子层铲除，进行重新设置，待各层完全干透后重新粘贴墙纸。 其后，刘志晔申请鉴定人书面答疑，鉴定机构回复：“1.鉴定报告中描述的墙体在使用过程中，内表面出现受潮现象指的是墙体在日常正常使用环境的条件下，包括自然天气变化等非人为使用不当因素，随着使用时间的增加墙纸内表面出现的受潮发霉现象……3.目前并没有相关的规范标准说明多少空气温度会导致受潮，从本次现场检测情况来看，墙纸受潮发霉是长期的过程；另外可能的墙纸施工程度不到位也会促进霉变的发生。” 一审庭审中，刘志晔提交了网上下载的几份关于卧室墙体发霉对人体危害的报道，刘茹伶、季凌对证据的三性都不予以认可。 一审另查明，房屋为密码锁，水、电、气卡都可以补办，上述卡刘志晔于2018年12月17日返还刘茹伶、季凌。案涉房屋从2017年11月起电、气每月皆有数百元消费。 一审法院认为，刘志晔与季凌、刘茹伶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、刘志晔2017年9月30日发出解除合同通知能否产生合同解除权的效力。一审法院认为，解除合同通知是否能够发生解除合同的效力需要具备两个要素，其一为发出解除合同通知的一方具有合同解除权，其二为解除合同的通知送达另一方当事人。一审庭审中，季凌、刘茹伶承认收到短信以及律师函，因此，刘志晔发出的解除合同通知事由是否成立，是否具有合同约定和法律规定的合同解除权成为本焦点之下的核心。 根据刘志晔解除通知，其合同依据为：“甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同”，其解除的事由有二，一是房屋主卧墙纸发霉，霉菌影响其安全和健康；二是合同约定租赁期内，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，刘志晔通知季凌、刘茹伶后一个多月亦未得到修复，致使房屋无法使用，符合合同约定的解除条款，而且因为其明确拒绝修复和霉菌的存在，也符合合同法第九十四条，一方当事拒不履行主要债务以及合同目的无法实现的情况。 对此，一审法院认为，合同约定的解除事项有二：一是案涉房屋影响刘志晔安全、健康的；二是季凌、刘茹伶不承担约定的维修义务，致使刘志晔无法正常使用房屋的。刘志晔认为合同约定的这两条以及合同法九十四条都成立的基础在于墙体发霉，会影响其安全及健康，未及时维修致使其无法正常使用房屋。但是在庭审中对于墙体发霉是否会影响刘志晔及其家人的安全与健康，影响程度如何，是否必然有因果关系，都没有提供足够的证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由刘志晔承担举证不能的责任。因此，刘志晔在发出合同解除通知之时，并不具有合同解除权，其合同解除通知不发生解除合同的效力。双方合同于合同约定的终止期2017年10月30日终止。因此，对于刘志晔要求退还2017年10月租金16000元以及住宅物管费、车位物业费的诉请不予支持。 二、双方是否应该向对方支付违约金。一审法院认为，刘志晔诉请季凌、刘茹伶支付违约金的依据为“甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，并且甲方应该按月租金的两倍支付违约金并退还押金。”因刘志晔的提供的证据不能证明案涉情况已经到影响乙方安全、健康并致房屋无法正常使用，因此，其诉请不符合合同约定，不能适用上述合同条款，故，对其违约金的诉请不予支持。 季凌、刘茹伶反诉诉请刘志晔支付违约金的依据为“乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，并且乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，恢复原状、赔偿损失。”，具体明确为墙纸脱落和大理石地板的修复。对此，一审法院认为，通过鉴定报告已经明确墙纸脱落为“非人为使用不当因素”，其脱落为正常使用现象，依据合同约定，该部分的维修义务为季凌、刘茹伶；另外，季凌、刘茹伶只举示了大理石地板现状，但是未举示交付给刘志晔时的状态，无法形成对比，因此无法确定是否应该予以修复。因此，对于季凌、刘茹伶反诉中房屋维修、维护损失以及违约金的诉请不予支持。 三、刘志晔是否应该因未交还水电气卡而承担租金及违约金。根据季凌2017年11月1日向刘志晔发送的短信：“今天为租赁合同终止后第二天，我方在物业链家中介公司人员共同参与见证下对房屋进行检查，检查进行了全程影音录制，检查结果表明你方在一年居住期间对房屋家具、家电、卫生情况保护良好，在此表示感谢！”可知，在合同到期后，季凌、刘茹伶实际已经收回了房屋，其所争议的在于刘志晔未向其返还水电气卡等致使其出租受限，对此，一审法院认为，首先，对于10月3日季凌、刘茹伶拒收水电气卡邮件的行为，因其认为刘志晔不具有其所述的合同解除权，认为合同应该继续履行而拒收，并不违反法律规定；其次，合同终止后，刘志晔应及时将上述卡片交还，上述卡片未及时交还，确实会对季凌、刘茹伶的继续出租或自用产生影响，但是，都可以通过业主手持产权证到相应公司进行补办，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，双方当事人都有减损的义务，一审法院酌定其补办的合理期间为10天，按16000元/月的合同标准，刘志晔应该向季凌、刘茹伶支付租金5333元。按照合同约定：“乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。”违约金应以弥补损失为主、惩罚性为辅，合同约定的违约金每逾期一日即按月租金的10%计算，一年违约金为584000元，而合同一年租金总额为192000，违约金达到了合同本金的304%，远远高于法律允许的范畴，综合考虑全案情况，将合同止损期10天之内的违约金确定为1000元。 关于本案，起因于一个小事由即墙纸脱落，诉讼后本院从缓解矛盾、减少损失出发组织双方协商，几近达到和解，但后因为双方情绪对抗，且对于墙纸脱落的原因认识不一，致使双方对房屋修理责任和最终处理方案无法达成一致。而选择了通过专业鉴定机构鉴定的方式进行验证，而鉴定结论显示，既不是刘志晔认为的外墙漏水，需要修补外墙，亦不是季凌、刘茹伶认为的刘志晔人为使用不当，而是正常使用的非人为因素，致使墙纸脱落、墙体发霉。因此，鉴定证明双方原来的认识皆存在错误，故，鉴定费用由双方平均分担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、季凌、刘茹伶于判决生效之日起向刘志晔退还押金16000元；二、刘志晔于判决生效之日起向季凌、刘茹伶支付2017年11月1日至2017年11月10日租金5333元，及违约金1000元；三、驳回刘志晔的其他诉讼请求；四、驳回季凌、刘茹伶的其他反诉诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取710元，由刘志晔承担590元，季凌、刘茹伶承担120元，反诉案件受理费减半收取775元，刘志晔承担70元，季凌、刘茹伶承担705元；鉴定费用30000元，由刘志晔承担15000元，季凌、刘茹伶承担15000元。 二审中，刘志晔向本院提交了如下证据材料： 1.《房屋交易委托协议》空白文书以及一房屋在互联网上对外出租广告内容。主要内容为：四川链家房地产经纪有限公司用于接受委托在“成都市存量房交易服务平台”发布房屋租赁销售信息的空白《房屋交易委托协议》1份；标注为“誉峰东区，3+1户型，采光好带家具家电”及房屋面积、户型、租金价格等内容的网面打印件3页，未显示房屋位置、联系方式等信息。拟证明：当时刘茹伶、季凌的行为认可刘志晔解除合同的效力的。 2.网页打印件，主要内容为：腾讯·大粤网文章“墙壁生霉菌全家人中毒，7岁童睡梦中窒息”。拟证明：霉菌对身体有害是众所周知的事实，是不需要证明的事实。 季凌、刘茹伶质证认为，上述证据1中的链家公司的合同刚好证明了自己积极止损，并不能证明同意解除合同。证据2中的新闻报道与本案无关联性，无法证明本案的事实，因为是否影响身体健康，需要拿证据证明是否达到合同根本目的。 本院认为，刘志晔提交的证据1中的空白委托协议无实质性内容，没有当事人签字确认，不属于证据，本院不予采信。季凌、刘茹伶对于出租房屋的网页打印件的真实性、合法性并未提出异议，而且认可已经出租的事实，故其真实性、合法性予以认可，但二人另行出租并不表明其同意解除合同，故不能达到刘志晔的证明目的。证据2系网上登载的新闻报道，并非合同履行中出现的与案件直接相关的证据材料，不符合证据的形式要件，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，刘茹伶、季凌在一审中陈述，其主张的8000元租金损失是合同到期后2017年11月1日至15日应收取的租金，理由是房卡、水电卡没有交接，房屋也不能出租。2017年11月16日一审鉴定笔录载明，一审法院经征得双方同意后，委托鉴定机构对案涉房屋墙壁发霉的原因进行司法鉴定，双方当事人在一审中均未提出司法鉴定的申请。 本院认为，刘志晔与季凌、刘茹伶签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是刘志晔2017年9月30日发出的解除通知是否发生解除合同的效力；二是一审判决刘志晔承担10天租金损失是否正确；三是一审判决刘志晔支付1000元逾期违约金是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于刘志晔2017年9月30日发出的解除通知是否发生效力的问题。本院认为，第一，案涉房屋在使用期间出现床头靠近窗户位置的墙纸发霉、脱落，属于租赁物在履行期间出现的质量瑕疵，根据合同关于出租人应保证房屋和附属物品等具备适用和安全状态的约定，刘茹伶、季凌应承担修复义务。2017年7月16日，季凌、刘茹伶针对刘志晔反映的上述问题，基于房屋还在保修期内，告知刘志晔房屋快满两年保质期，如有质量问题尽早找物业管家进行整改，刘志晔也接受该处理方案，向物业公司报修房屋墙体发霉问题后，物业公司后出具了《委托维修派工单》，给出的解决方案也符合诉讼中鉴定机构认定的解决建议，在随后双方因维修方案无法统一发生纠纷导致未维修的情况下，本案不应认定季凌、刘茹伶未履行维修义务。第二，上述质量瑕疵仅系部分墙纸和墙壁出现的缺陷，在无证据证明已导致空气污染的情况下，其对居住人员生活质量的影响较为有限，不足以认定已影响人身健康和安全。因此，上述瑕疵即使因双方意见不统一未予维修，但该行为对案涉合同的影响尚未达到解除合同的程度，刘志晔以危及家人健康和安全为由发函要求解除合同缺乏行使合同解除权的事实基础，一审法院认定该函不发生解除效力，并认定案涉合同于到期后终止正确，本院予以维持。因案涉合同应认定履行期满而终止，故刘茹伶、季凌所提刘志晔违约导致合同解除应承担两个月租金即32000元违约金的上诉意见不能成立，本院不予支持。 二、关于一审判决认定刘志晔承担的租金损失是否正确的问题。本院认为，第一，如上所述，因案涉合同应认定于2017年10月30日到期而终止，季凌、刘茹伶在刘志晔已经搬离后又于2017年11月1日与双方原委托的房屋中介人员进入房间，共同对案涉房屋进行检查，可以认定合同到期后季凌、刘茹伶已实际控制了案涉房屋。在此情况下，季凌、刘茹伶再起诉主张刘志晔应支付两个月的房租缺乏事实根据，其上诉主张应支持该项诉讼请求的意见不能成立，本院不予支持。第二，承租人对租赁物的返还应全面履行返还义务。本案在刘志晔因无权解除合同并未正常退还水电气卡的情况下，其在2017年10月30日合同到期后仍有继续返还该附属用品的义务，后其未履行该项义务，应属返还房屋行为违约，应当承担一定的违约责任。在此前提下，一审判决基于无水电气卡对房屋使用的影响较为有限，刘茹伶、季凌在合理期限有通过补办以减少损失的义务，故视为刘志晔迟延返还房屋10天以确定损失，以上述方式酌情确定刘茹伶、季凌所述损失并判令刘志晔支付并无不当，本院予以维持。因此，刘志晔关于不应承担10天共5333元租金的上诉意见本院不予采纳。 三、关于一审判决刘志晔支付1000元逾期违约金是否正确。本院认为，如上所述，因刘志晔的行为应视为迟延返还房屋10天，其理应根据合同约定承担相应的违约金，因双方约定的违约金过高，综合考虑刘志晔于2018年12月17日才将上述物品返还，已超过合同期满应正常返还日期13个月，一审判决酌情认定刘志晔承担1000元违约金并无不当。同时，该违约金系刘志晔迟延返还房屋应付租金的同时应另外承担的违约责任，因符合合同关于迟延返还房屋的约定，故并不属于重复承担责任。因此，刘志晔关于一审判决其承担逾期租金的同时并支付违约金显失公平的上诉意见不能成立，本院不予采纳。同时，刘茹伶、季凌所提应按合同约定标准支付截止2017年11月15日逾期返还违约金24000元的上诉意见，因超出了自身应主动减损的合理期限，亦不成立，本院不予采纳。 针对鉴定费如何分担的问题，本院认为，从双方起诉和一审庭审中各自主张的事实根据和抗辩理由看，双方系在一审中对墙纸脱落的原因认识不同，从而提出了不同的诉讼主张和抗辩，一审法院在难以判断的情况下，为了查明墙纸脱落的真实原因和是否属于对房屋的不当使用，有必要进行案涉司法鉴定。四川中节能工程检测中心有限公司的鉴定意见显示，墙纸脱落、墙体发霉既不是刘志晔认为的外墙渗水，也不是出租人主张的刘志晔人为使用不当所致，表明双方据此主张对方承担责任的请求均不成立。在此情况下，一审判决认定双方平均分担正确，本院予以维持。 综上所述，刘志晔、刘茹伶、季凌的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3606元，由刘志晔、刘茹伶、季凌按各自交纳情况分别负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员  方丽雯