山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6181号 原告：济南兴泉酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370112MA3CJJEH7Y。 法定代表人：吴超，总经理。 委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。 被告：山东环奥汽车服务有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370104306959441P。 法定代表人：赵红春，执行董事兼总经理。 被告：徐玉柱，男，1985年7月31日出生，汉族，户籍地山东省武城县。 原告济南兴泉酒店管理有限公司（以下简称济南兴泉酒店）与被告山东环奥汽车服务有限公司（以下简称山东环奥公司）、被告徐玉柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告济南兴泉酒店的委托诉讼代理人马增华到庭参加诉讼，被告山东环奥公司、被告徐玉柱经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南兴泉酒店向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告共同支付原告房屋租金162664元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月2日，济南兴泉酒店与山东环奥公司签订房屋租赁合同，约定将位于历城区xx商业大厦第x层南头x号房屋出租给山东环奥公司使用，房屋总面积670平方米，租期自2017年5月2日至2023年9月2日，租金每年254332元。合同签订后，济南兴泉酒店将房屋交付山东环奥公司，山东环奥公司违反合同约定在2018年3月1日将房屋转租给山东甄选电子商务有限公司，双方约定年租金为30万元。2018年8月9日徐玉柱（以山东环奥公司实际控制人的身份）与济南兴泉酒店和山东甄选电子商务有限公司达成共识，确认济南兴泉酒店与徐玉柱对济南兴泉酒店欠付房屋租金、物业费及水电费共计254000元，约定扣除山东甄选电子商务有限公司交付的两年租金总额与原定租金两年差额的增加部分91336（每年45668元），剩余欠付济南兴泉酒店总金额为162664元，商定后三方共同签署书面证明。直至济南兴泉酒店多次向山东环奥公司、徐玉柱主张要求支付剩余房屋租金欠款，二被告均拒不支付，为此，诉至法院。 山东环奥公司缺席，未答辩。 徐玉柱缺席，未答辩。 济南兴泉酒店围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法予以审查。根据审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2017年5月2日，济南兴泉酒店（甲方、出租方）与山东环奥公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历城区xx商业大厦第x层南头x号房屋出租给乙方用于办公经营使用，出租房屋总面积670平方米；房屋租赁期限自2017年5月2日起至2023年9月2日止，合同签订后即日起至2017年9月2日止四个月为装修期（甲方减免期间租赁费用），在此期间乙方可随意安排开业时间；本合同签订之日起至2017年9月2日止为乙方装修期，该期限乙方不用向甲方支付房租，2017年9月2日至2020年9月1日，租赁期间每平方米每天1.04元，年租金254332元（贰拾伍万肆仟叁佰叁拾贰元整）；2020年9月2日至2023年9月1日，每平方米每天1.30元，年租金317915元（叁拾壹万柒仟玖佰壹拾伍元整）；房屋承租保证金为10000元（壹万元整），该费用在合同到期终止（解除）后，甲方应无息返还乙方；房屋出租期内，乙方不得擅自将房屋转租或转借他人，确需转租时须经甲方书面同意，否则转租行为无效，甲方有权随时收回房屋；乙方应按时缴纳在租赁期间内所发生的一切费用；乙方未经甲方书面同意，私自将房屋整体转租或部分转租的，甲方除收回房屋外，乙方还须向甲方支付当年租金30%作为违约金。落款处济南兴泉酒店在甲方处加盖公章并有法定代表人吴超签字，山东环奥公司在乙方处加盖合同专用章并盖有法定代表人赵红春姓名章。 2018年8月9日，济南兴泉酒店（甲方）与山东环奥公司（乙方）、山东甄选电子商务有限公司（丙方）签订《证明》一份，载明：“关于济南市历城区xx商业大厦第x层南头x号房屋出租合同变更的证明：甲方拥有对上述房屋的出租权，2017年5月2日甲方将该房屋租赁给乙方并签订租赁合同，2018年3月1日乙方又将该房屋转让给了丙方并签订了转租合同，自2018年8月9日起上述合同经甲乙丙三方同意全部作废，并由甲方与丙方直接签订关于房屋的租赁合同。关于上述合同金额及债务关系的约定：甲方与乙方签订合同金额是254332元/年（贰拾伍万肆仟叁佰叁拾贰元），乙方与丙方签订合同金额是300000元（叁拾万元）；甲方与乙方债务：乙方欠甲方房租物业水电共计254000元（贰拾伍万肆仟元）。自2018年8月9日合同解除后，甲方与丙方新签合同金额按照原乙方与丙方签订合同金额300000元（叁拾万元）执行，为期两年，该合同金额与原甲乙双方合同金额254332元/年（贰拾伍万肆仟叁佰叁拾贰元）的差额45668元/年（肆万伍仟陆佰陆拾捌元）为期两年冲抵乙方欠甲方欠款，冲抵方式是按丙方付甲方房租按期实际冲抵，两年冲抵金额为91336元（玖万壹仟叁佰叁拾陆元），剩余162664元（壹拾陆万贰仟陆佰陆拾肆元）由甲乙双方协商解决。”落款处济南兴泉酒店法定代表人吴超在甲方处签名捺印，徐玉柱在乙方山东环奥公司处签名捺印，山东甄选电子商务有限公司的法定代表人王圳在丙方处签名捺印。 2018年8月31日，济南兴泉酒店的法定代表人吴超（甲方，出租方）与山东甄选电子商务有限公司的法定代表人王圳（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于济南市历城区xx商业大厦第x层南头x号房屋出租给乙方用于办公经营使用，出租方房屋总面积670平方米；租赁期限2018年9月1日至2020年8月31日止，房租租金：2018年9月1日至2019年8月31日，年租金300000元（叁拾万元）；2019年9月1日至2020年8月31日，年租金300000元（叁拾万元）。其他条款同2017年5月2日济南兴泉酒店与山东环奥公司所签合同。 另查明，山东环奥公司成立于2015年4月23日，股东为赵红春与玉柱集团有限公司。2017年7月21日，股东发起人由山东图昌商贸有限公司认缴出资99.09万元、赵红春认缴出资10.01万元，变更为玉柱集团有限公司认缴出资990.99万元、赵红春认缴出资10.01万元。玉柱集团有限公司系自然人独资企业，成立于2013年7月9日，法定代表人徐玉柱100%持股。 庭审中，济南兴泉酒店述称，涉案房屋所有权人系祝甸村委会，其自祝甸村委会处承租，2017年5月2日与山东环奥公司签订合同后至2018年8月9日，发现房屋实际使用人发生了变化，山东环奥公司承认将涉案房屋转租给山东甄选电子商务有限公司，对于拖欠的租金，经三方确认，对于山东甄选电子商务有限公司每年多交付的租金45668元，同意用两年差额冲抵山东环奥公司所欠付租金，经最后结算，租金加上所欠付物业费共计254000元，减去两年的租金差额91336元，剩余162664元。2018年8月9日徐玉柱系代表山东环奥公司签署《证明》，因徐玉柱系山东环奥公司的实际控制人，其能代表山东环奥公司，也能代表自己。 本院认为，济南兴泉酒店与山东环奥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。后山东环奥公司违反合同约定将房屋转租山东甄选电子商务有限公司，经三方协商形成《证明》1份，约定解除2017年5月2日济南兴泉酒店与山东环奥公司所签《房屋租赁合同》及2018年3月1日山东环奥公司与山东甄选电子商务有限公司所签转租合同，同时确认山东环奥公司尚欠济南兴泉酒店租金162664元。之后济南兴泉酒店的法定代表人吴超与山东甄选电子商务有限公司的法定代表人王圳就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》。本院认为，虽2018年8月9日所签署《证明》及2018年8月31日所签《房租租赁合同》均未加盖公司公章，仅有公司法定代表人签字，但根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，本院认定济南兴泉酒店的法定代表人吴超与山东甄选电子商务有限公司的法定代表人王圳的行为应视为履行职务的行为，其签署合同的法律后果应由所对应的法人承受。关于济南兴泉酒店主张徐玉柱系山东环奥公司的实际控制人问题，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定，实际控制人是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。根据本案已查明的事实，山东环奥公司的股东为玉柱集团有限公司（持股比例99%）与赵红春（持股比例1%），玉柱集团有限公司系山东环奥公司的控制股东，而玉柱集团有限公司系徐玉柱个人投资的自然人独资企业，由此可认定徐玉柱通过投资关系能够实际支配山东环奥公司的行为，系山东环奥公司的实际控制人。基于徐玉柱系山东环奥公司实际控制人，其能够实际支配山东环奥公司，故徐玉柱代表山东环奥公司签订《证明》的行为，系有权代表行为。综上，本院对济南兴泉酒店要求山东环奥公司按《证明》约定内容返还162664元的诉讼请求，予以支持；对其要求徐玉柱承担共同还款责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告山东环奥汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南兴泉酒店管理有限公司款项162664元。 二、驳回原告济南兴泉酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3553元，由被告山东环奥汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  朱小梅 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  袁 萌