甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1100号上诉人（原审原告）：夏羽，女，汉族，1991年12月18日出生。委托诉讼代理人：底宏钊，甘肃赤辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐剑锋，男，汉族。被上诉人（原审被告）：芦亚荣，女，汉族，1968年9月30日出生。上诉人夏羽因与被上诉人徐剑锋、芦亚荣房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初2986号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏羽上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求判令被上诉人返还上诉人房租12000元，商铺转让费43000元，共计55000元；3、请求判令被上诉人共同赔偿上诉人房屋装饰装潢费用14170元；4、本案诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：2017年11月23日，被上诉人徐剑锋与被上诉人芦亚荣签订房屋租赁合同，将其位于白银区中心街154号住宅出租给芦亚荣。2019年5月24日，经徐剑锋同意，芦亚荣将涉案房屋转租给上诉人。一审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同有效为由，判令被上诉人徐剑锋向上诉人返还租赁费12000元，芦亚荣向上诉人返还商铺转让费5000元，属于事实认定错误，适用法律错误，应当予以纠正，理由如下：1、原租赁合同无效导致转租合同无效，因上诉人与被上诉人签订的是转租合同，该合同因原租赁合同无效而无效；2、转租合同无效的其他原因：合同出租方徐剑锋非涉案房屋产权人，无权对外签订出租合同，合同第7条第3项约定“本合同经甲、乙双方签字，盖章后方可生效。”乙方（上诉人）只有签字，并未盖章。不符合合同约定，合同尚未生效；3、被上诉人应向上诉人返还因无效合同取得的财产并赔偿上诉人的损失。综上，上诉人的全部诉讼请求均有事实和法律依据，请二审法院予以支持。徐剑锋辩称，签合同的时候不存在胁迫的情形，上诉人所说的违反物权法的情形不存在。芦亚荣辩称，我没有提起上诉是嫌麻烦，实际我认为是不应当退赔的。夏羽向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令二被告返还原告房租12000元，商铺转让费43000元，共计55000元；3、依法判令二被告赔偿原告装潢装饰费用14170元（诉讼请求2、3项合计69170元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年2月4日，芦亚荣经得房东徐剑锋同意，从原承租方吴志娜承租了位于白银区中心街154号住宅作为商铺使用。后租期届满后，2017年11月23日，芦亚荣经与徐剑锋商定续签了合同，期限自2017年11月23日起至2019年11月22日止，2019年5月24日，原告夏羽经与被告芦亚荣协商并征得房东徐剑锋同意，被告芦亚荣将其承租经营的位于白银区中心街154号住宅转租于原告并收取原告2019年5月24日至2019年11月22日期间的房屋租金费用12000元，房屋转让费43000元，同时被告徐剑锋同意并与原告夏羽在原合同基础上采用添加原告夏羽名字删去被告卢亚荣名字的方式作为双方新签订的合同。原告承租后用于餐饮经营并持该合同前往白银区市场监督管理局办理营业执照，被告知“住该商”店铺不符合办证条件，不予办理营业执照，致使原告签订的合同目的不能实现，双方酿成纠纷，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告夏羽与被告芦亚荣签订的《房屋租赁合同》真实有效，符合法律法规规定，双方本应按照合同约定履行，但在履行过程中，因“住改商”不符合办证条件，无法办理营业执照，且双方在签订合同时均对暂停办理“住改商”这一事实无法知晓，因此本案属于不能归责于双方的原因导致合同目的无法实现，故解除双方签订的《房屋租赁合同》。本案合同目的不能实现的原因虽然不在于夏羽与芦亚荣、徐剑锋，但双方在缔约过程中均存在一定过失，没有尽到合理的注意义务。徐剑锋、芦亚荣作为出租方，却没有注意到“住改商”无法办理营业执照，还按照惯例将涉案房屋出租给夏羽，没有尽到出租方应尽的注意义务。夏羽作为承租方，其理应在签订租赁合同前调查清楚，但夏羽显然没有就该事项做任何调查工作，未尽到合理审慎义务负有主要责任。基于双方的过失，《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，能够返还的予以返还，不能返还的折价补偿，造成损失的双方各自承担自己的损失。按照上述原则，综合本案具体案情，对原告主张退还12000元房租之主张，因原告已向芦亚荣缴纳了12000元房租（芦亚荣先期已缴纳房租于徐剑锋）但实际并未经营，故房租12000元应由徐剑锋返还给夏羽，关于商铺转让费43000元（夏羽交付给了芦亚荣），被告芦亚荣在转租房屋时未尽提示义务，存在一定过错，故芦亚荣酌情退还夏羽转让费5000元。对于涉案房屋内的装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。按照该司法解释，原告夏羽在退出租赁房屋时，可拆除未形成附合的装饰装修物，对于造成房屋损毁的，应当恢复。对于无法拆除部分，在出租人徐剑锋同意的情况下，双方自行协商折价方案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除原告夏羽与被告徐剑锋签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐剑锋于本判决生效之日起十日内返还原告夏羽房屋租金12000元；三、被告芦亚荣于本判决生效之日起十日内酌情退还原告夏羽商铺转让费5000元；四、原告夏羽于本判决生效之日起十日内搬离承租于被告徐剑锋位于白银区中心街154号的房屋；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费765元，原告夏羽负担520元，被告徐剑锋负担145元、被告芦亚荣负担100元。本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、转租合同是否有效；2、商铺转让费是否应当予以退赔；3、商铺装修费是否应当赔偿。首先，关于转租合同是否有效。上诉人主张本案的转租合同系无效合同，但各方当事人均未向法庭提交证据证明本案的转租合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故此上诉主张本院不予认可。造成本案诉讼的原因是上诉人夏羽租赁的徐剑锋所有的商铺为“住改商”房屋，依规定不能申领餐饮类营业执照，则本案合同目的无法实现。依据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案系不能归责于双方的原因导致合同目的无法实现，则双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除。其次，商铺转让费是否应当予以退赔。商铺转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但是本案中的租赁合同并未具体约定转让费用的性质，各方当事人亦无证据可证明本案转让费用的具体性质，且芦亚荣与夏羽的租赁用途截然不同。根据权利与义务一致的原则，承担费用的前提是享有了该费用所带来的一定价值。本案中夏羽向芦亚荣给付了43000元的转让费，却无证据显示夏羽享有了给付费用所带来的价值，故租赁合同解除后各方当事人可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定承担各项费用。鉴于本案系不能归责于双方的原因导致合同目的无法实现，且承租人夏羽并未实际营业亦无任何盈利，故根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”房屋转租费应当适当予以返还。夏羽、芦亚荣在缔约过程中均存在一定过失，没有尽到合理的注意义务。徐剑锋、芦亚荣作为出租方，没有注意到“住改商”无法办理营业执照，仍依惯例将涉案房屋出租给夏羽，未尽到出租方应尽的注意义务。夏羽作为承租方，其理应在签订租赁合同前调查清楚，但夏羽显然没有就该事项做任何调查工作，未尽到合理审慎义务，故双方均存在一定过失。则一审法院酌情认定芦亚荣退还夏羽转让费5000元，有失公平，本院予以纠正。本院认为芦亚荣、夏羽存在的过失相当，应当各自承担50%的责任为宜，则芦亚荣应当退还夏羽转让费21500元。再次，关于商铺的装修费。一审法院对于本案商铺装修费用的处理符合法律规定，各方当事人均未向法庭提交证据予以证明，则夏羽关于装修费用的上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人夏羽的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初2986号民事判决第一、二、四项；二、芦亚荣于本判决生效之日起十日内退还原告夏羽商铺转让费21500元。三、驳回上诉人夏羽的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费765元，夏羽负担520元，徐剑锋负担145元、芦亚荣负担100元。二审案件受理费1229元，夏羽负担550元，徐剑锋负担129元、芦亚荣负担550元。本判决为终审判决。审判长 魏 茹审判员 魏晓忠审判员 李作凤二〇一九年十二月二十六日书记员 张诗琪