宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2019）宁0381民初4315号原告：刘贵林，男，1961年4月6日出生，汉族，初中文化，工人，住河北省廊坊市大城县。委托诉讼代理人：贺冬梅、王冰一，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。被告：青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司，住所地青铜峡市小坝东环路东侧、惠农渠南侧名峡人家售楼处，统一社会信用代码91640381684234907M。法定代表人：赵玉平，该公司董事长。第三人：韩生栋，男，1993年1月10日出生，汉族，大学文化，教师，住青铜峡市。原告刘贵林与被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司（以下简称圣华伟业房地产公司）、第三人韩生栋不当得利纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘贵林及其委托诉讼代理人贺冬梅，第三人韩生栋到庭参加诉讼，被告圣华伟业房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贵林向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房款391466元并要求被告承担逾期还款利息57333元（按中国人民银行贷款基准利率年息4.75%，自2016年9月16日至2019年10月14日，计算37个月）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因债务关系将名峡人家18-3-502号住宅抵顶给宁夏圣花米来生物工程有限公司（以下简称圣花米来公司），而圣花米来公司欠付兰州格瑞缓蚀技术研究所（以下简称兰州格瑞研究所）工程款，为抵消三方之间的债务，被告将其开发的名峡人家18-3-502号住宅抵顶给原告（原告通过债权转让的形式取得兰州格瑞研究所的该债权），抵顶金额367266元。2016年6月17日，原告将涉案房屋出售给韩生栋。为办理产权证和财务手续的需要，根据被告的要求，由被告作为出卖人与韩生栋签订商品房预售合同，韩生栋先将房款打入被告账户，再由被告返还给原告。2016年7月11日，韩生栋以按揭贷款的形式汇入被告账户20万元。2016年9月16日韩生栋支付首付款167266元，以上两笔款项均汇入被告账户。被告需要给韩生栋办理产权证书，要求原告垫支税金24240元。以上合计金额391466元，应由被告退还原告，被告以各种理由推托至今。被告圣华伟业房地产公司提交书面答辩意见：1.第三人与被告签订购房合同并以被告作为担保人申请按揭贷款购房，银行依约将贷款返还至被告账户，与原告主张该笔贷款或买房款返还原告，无任何法律关系和证据。2.被告与原告及韩生栋之间没有任何协议或证据证明该笔房款用途及返还给原告的时间及方式。3.即使原告与被告、圣花米来公司存在以房抵债关系，原告应先与被告签订商品房买卖协议依法确定占有物权，然后才有权将房屋转售第三人。4.原告与被告间不存在以房抵债关系，原告与兰州格瑞研究所间的债权转让，本次诉讼前被告不知情，只有兰州格瑞研究所有权向被告主张依法占有房屋的物权。韩生栋认可原告诉状陈述的事实。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.青铜峡市人民法院（2017）宁0381民初2056号民事判决书复印件1份、吴忠市中级人民法院（2018）宁03民终211号民事判决书1份，证实被告将名峡人家XX号房屋抵顶兰州格瑞研究所及刘贵林的工程款，被告作为出卖人，韩生栋作为买受人，双方签订商品房预售合同，办理了备案登记，上述事实被告均已认可。2.债权转让协议书1份，以证实兰州格瑞研究所从被告处抵顶的名峡人家XX号房屋的债权全部转让给原告。3.往来业务结清单、通知书复印件各1份，以证实兰州格瑞研究所与圣花米来公司、被告签订业务结算单，将涉案房产抵顶给兰州格瑞研究所。原告将受让的上述房产转让给韩生栋，并通知被告办理手续。4.商品房预售合同复印件1份，以证实涉案房屋通过以房抵债形式顶给原告，但房屋买卖合同由买受人韩生栋与被告签订。5.黄河农村商业银行个人业务交易凭证、个人贷款支付凭证复印件各1张，以证实韩生栋支付首付款、贷款20万均转入被告账户。6.收据1张，以证实原告替被告支付代扣税金24240元。上述证据经当庭质证，第三人均无异议，证据均系书证，符合有效证据要件，与本案有关联，确认为有效证据并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与圣花米来公司、兰州格瑞研究所间互有经济往来账款。2013年11月11日，被告和圣花米来公司作为结算单位，兰州格瑞研究所与刘贵林作为顶房单位签署了往来业务结算单1份，载明：顶房单位兰州格瑞研究所、刘贵林，房源“名峡人家”小区XX室（面积121.37平米，总房款为367266元），各方签字盖章确认。往来业务结算单签订后，圣华伟业公司将上述房产交付刘贵林。2016年3月10日，兰州格瑞研究所与刘贵林签订债权转让协议书，约定：圣华伟业房地产公司抵顶给兰州格瑞研究所的XX室等三套住房，总价款1027848元，兰州格瑞研究所将该三套住房的债权转让给刘贵林，刘贵林依本协议直接向圣华伟业房地产公司主张债权。2016年6月，刘贵林将涉案房屋出售给韩生栋，双方约定价款312176元。2016年6月17日，被告作为出卖人，韩生栋作为买受人，双方签订商品房预售合同，韩生栋以现金和按揭贷款方式将购房款367266元转入被告账户。双方在青铜峡市房地产交易服务中心办理商品房预售合同备案登记。原告按被告要求，代缴税金24240元，被告给原告出具代扣税金24240元收据。上述手续办结后，原告向韩生栋退回购房款55090元。原告要求被告返还其收取韩生栋的购房款，被告推托至今未付。另查明：2017年7月27日，被告以圣花米来公司、吴忠市可可美商贸有限公司为被告，刘贵林、韩生栋为第三人，向本院提起诉讼，主张圣花米来公司、吴忠市可可美商贸有限公司向其支付包括涉案房屋在内三套购房款1027848元。本院依法判决驳回其诉讼请求，吴忠市中级人民法院二审驳回其上诉。本院认为，结合原告诉求、当事人陈述及原告出示的证据，本案所涉法律关系应为不当得利。依《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。本案中，被告基于其与圣花米来公司、兰州格瑞研究所间的以房抵债协议，以及原告与兰州格瑞研究所的债权转让协议，将涉案房屋交付原告。原告将该房屋出售给第三人，并由被告与第三人签订房屋买卖合同。上述事实，已经生效裁判文书确认。被告将涉案房产通过以房抵债形式消除其债务后，其对该房产享有的合法所有权随之丧失。原告取得该房屋的所有权并予以处分，符合双方约定，亦不违反法律规定。经原、被告及第三人三方协商，以被告与第三人作为合同的相对人签订房屋买卖合同。双方间对于办理以房抵债房屋手续的操作方式，系房地产行业通常做法，但不能以此否认原告对涉案房屋的所有权。被告因涉案房产取得财产利益，使实际所有人原告遭受损失，其行为构成不当得利，因此取得的购房款367266元应返还原告。被告未及时退还购房款，应向原告支付资金占用期间的利息损失。双方没有约定返还时间，以本院处理被告与圣花米来公司间房屋买卖合同纠纷案的时间计付，自2017年12月7日算至2019年10月14日，按年利率4.75%计算22个月为31983元。当事人进行房产交易，应遵守我国房地产税收有关法律规定。原、被告履行以房顶账协议后，未给原告办理产权登记，而是直接将产权登记在第三人名下，有共同规避中间税收、导致国有资产流失之嫌，亦有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。原告主张被告支付代扣税金24240元，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利，其关于本案的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘贵林购房款367266元，并支付资金占用期间的利息损失31983元，共计399249元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8032元，减半收取计4016元，原告刘贵林负担443元，被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司负担3573元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 蒋宁侠 二〇一九年十二月四日书记员 冯婧茹引用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。