广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3249号上诉人（原审被告）：吴淑珍，女，汉族，住广州市东山区************，身份证号码：440************926。委托诉讼代理人：饶莉瑶，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒雅，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：清远市乐有家房产经纪有限公司。住所地：清远市清城区******阳光嘉园商住小区15座1层07号。法定代表人：刘鹏。委托诉讼代理人：李杰，该公司法务专员。委托诉讼代理人：肖芳灵，该公司行政专员。上诉人吴淑珍因与被上诉人清远市乐有家房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴淑珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院遗漏了足以影响案件公正裁决的重要证据，事实认定错误。2017年4月5日，上诉人与谭德健签订《委托书》，约定委托谭*健全权代表办理涉案房屋的事宜，其中的委托事项包括代为缴交在办理上述事项过程中应缴交的一切费用。2017年4月8日，上诉人委托谭*健与陈*云签订了《清远市********服务合同》，合同第十一条约定：鉴于居间方已促成买卖双方之间的合同成立，买卖双方应在签订合同当日向居间方支付人民币33800元作为佣金，其中买方支付佣金3800元，卖方支付佣金30000元。该合同下方的居间方被上诉人盖章处的店长签名为张*玲。2017年5月25日，上诉人向被上的人支付佣金7447元，被上诉人向上诉人出具收款收据予以确认，收据开具人为张*玲。2017年5月23日，谭*健向张*玲转账41800元，谭*健与张*玲之间并无经济往来，该笔款是谭*健作为上诉人的委托人，代上诉人向被上诉人支付的佣金，而张*玲是被上诉人的店长，其收取谭*健款项的行为属于代理被上诉人的行为，应当认定该笔款项系上诉人向被上诉人支付的佣金。根据一审证据可知，上诉人向被上诉共计支付了49247元，已超过了应支付的佣金，一审法院认定上诉人未依约支付剩余佣金并承担违约责任，属其本事实不清，裁决显失公平。请求二审法院在查事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人清远市乐有家房产经纪有限公司辩称：被上诉人已按合同的约定履行了义务，上诉人应当依约支付佣金给被上诉人。清远市乐有家房产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、吴淑珍向乐有家公司支付佣金22553元。2、吴淑珍支付延迟付款违约金（以成交价380000元的3%为基数按日万分之五支付违约金，自2017年4月8日计至实际支付日，暂计至2018年8月28日为2895.6元）。3、吴淑珍承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月5日，吴淑珍、苗*书与谭*健签订《委托书》，约定委托谭*健全权代表其办理位于清远市清新区***********************屋的下列委托事项：一、代为与买方（或其代理人）签订房屋买卖合同、土地使用权转让合同；二、收取购买上述房屋的所有购房款，如需要办理二手房按揭手续，则代为与贷款银行签订按揭合同及相关文书；三、代为办理上述房屋的过户登记手续；四、代为领取上述房屋交易税费通知书；五、代为缴交上述房屋交易税费及领取交易鉴证证明文件、房地产权证（不动产权证）、土地使用权证等房屋权证明；六、到有关部门办理有线电视、水、电、物管等过户手续；七、代为缴交在办理上述事项过程中应缴交的一切费用。受托人无转委托权。受托期限自签署本委托书之日起至上述事项办妥之日止。2017年4月8日，吴淑珍（卖方）委托谭*健与陈*云（买方）、清远市家家顺房产经纪有限公司（居间方）签订《清远市********服务合同》。合同第一条约定：买卖双方交易的房地产位于清远市清新区*******************303，房地产证号为0100018740。该房产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等详见附件清单。转让总价款已包含清单所列物品价值。第二条约定：该房产转让总价款为380000元。第三条约定：该房产交易定金20000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金6000元，合同签订后1个工作日内再向卖方支付定金14000元，双方一致同意上述定金可交居间方托管。第四条约定：买卖双方协商一致约定由买方采取按揭付款的方式支付楼款（不含定金），买方须于2017年4月12日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为250000元。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件。买方须于成功办理产权递件过户手续当天支付首期款（不含定金）110000元给卖方。第十条约定：卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后7个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方。第十一条约定：鉴于居间方已促成买卖双方之间买方合同的成立，买卖双方应在签订合同当日向居间方支付33800元作为佣金，其中买方向居间方支付佣金3800元，卖方向居间方支付佣金30000元。第十二条第3点约定：买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。第十三条约定：因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成，依据中华人民共和国法律向人民法院起诉。上述合同下方列有重要提示如下：卖方在办理公证委托时对居间方代表的授权仅限于办理交房、水电/物业/有线电视过户，不得授权居间方代表办理收款、买卖合同签订、按揭、赎楼、产权转移、抵押等事项；凡有款项托（监）管在第三方的，托（监）管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签署的资金托（监）管协议或类似文件而定。买方将楼款支付给第三方或打入卖方已签署的托（监）管协议或类似文件上指定的托（监）管账户后，即视为卖方本人已收讫；凡居间方员工收取款项，均须出具盖有居间方财务专用章的收据，否则，卖/买方有权拒绝付款。居间方禁止员工私下收款，如卖/买方发现此类情形或有其他疑虑，请及时致电居间方全国服务热线：400-8869-200。该重要提示用字体加粗和下划线的方式标记。合同下方居间方清远市家家顺房产经纪有限公司盖章处的店长签名为张秋玲。2017年5月25日，清远市家家顺房产经纪有限公司出具收款收据，确认收取吴淑珍佣金7447元，开具人为张*玲。2017年7月13日，清远市家家顺房产经纪有限公司经清远市清城区工商行政管理局核准变更登记为清远市乐有家房产经纪有限公司（被告）。庭审中，吴淑珍与乐有家公司确认涉案房屋已过户至买方名下。一审法院认为，吴淑珍、陈*云、乐有家公司签订《清远市********服务合同》包含了房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，根据乐有家公司的诉讼请求，本案为居间合同纠纷。一、居间合同的效力。本案中吴淑珍委托谭*健出售涉案房屋，乐有家公司对此亦知情。谭*健作为受托人与乐有家公司签订的《清远市********服务合同》中关于居间合同的条款是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效条款，上述条款直接约束吴淑珍与乐有家公司。二、佣金及违约金。吴淑珍将涉案房屋出售给陈*云，且吴淑珍确认房屋已过户至买方名下，吴淑珍未依约定支付剩余佣金22553元，是违约行为，应承担违约责任，除应支付佣金22553元外，还应支付违约金。根据《清远市********服务合同》第十一条、第十二条的约定，乐有家公司请求吴淑珍从逾期支付佣金之日（2017年4月8日）起以成交价380000元的3%即11400元为基数按日万分之五支付违约金，合法合理，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：吴淑珍应付清远市乐有家房产经纪有限公司的佣金22553元及违约金（以11400元为基数从2017年4月8日起按日万分之五计至付款日止），于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由吴淑珍负担。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：一、银行流水；二、情况说明，拟证明：1.2017年5月23日谭*健通过其账户向被上诉人的店长张*玲转款了41800元；2.谭*健与张*玲没有其他经济往来，上述款项实际是谭*健作为上诉人的代理人向被上诉人支付佣金；3.在谭*健将佣金转给张*玲后，当日便将首期剩余房款30000元转回给上诉人，上述41800元是款项本案的佣金；4.佣金已经全部结清，上诉人无需再向被上诉人支付任何费用。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人吴淑珍委托案外人谭*健与清远市家家顺房产经纪有限公司、陈*云签订的《清远市********服务合同》,内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。清远市家家顺房产经纪有限公司作为居间人，为吴淑珍、陈*云提供居间服务促成双方之间的房屋买卖合同成立，吴淑珍理应按合同的约定向清远市家家顺房产经纪有限公司支付居间服务费30000元，清远市家家顺房产经纪有限公司经核准变更登记为清远市乐有家房产经纪有限公司后，吴淑珍负有向清远市乐有家房产经纪有限公司支付居间服务费的义务。依据本案查明的事实，吴淑珍仅在2017年5月25日向原清远市家家顺房产经纪有限公司支付了居间服务费7447元，尚余22553元并未按双方约定的支付方式支付。吴淑珍抗辩称其已向清远市乐有家房产经纪有限公司的店长张*玲付清了居间服务费，而《清远市********服务合同》中用加粗字体及下划线方式标记的重要提示条款表明，原清远市家家顺房产经纪有限公司在与吴淑珍签订合同时，已向吴淑珍作了特别提示，吴淑珍是知道或应当知道重要提示条款的内容的。依该条款可知，原清远市家家顺房产经纪有限公司是禁止其员工私下收款的，凡公司员工收取的款项，均须出具盖有公司财务专用章的收据，否则买方或卖方有权拒绝付款。张*玲在要求吴淑珍付款时，并未向吴淑珍出具加盖有清远市家家顺房产经纪有限公司财务专用章的收款收据，在此情形下，吴淑珍完全可以拒绝付款，吴淑珍未尽谨慎的注意义务向张*玲所付的款项，在清远市乐有家房产经纪有限公司未予认可为该公司收取的居间服务费的情况下，所造成的后果应由其自行承担，故对吴淑珍的上述抗辩意见，本院不予采信。一审法院依据合同中的约定，判决吴淑珍向清远市乐有家房产经纪有限公司支付尚余的居间服务费并承担相应的违约责任并无不当，本院予以认同。若吴淑珍认为张*玲向其收取款项无法律依据造成其财产损失，可另行向张*玲主张权利。综上所述，上诉人吴淑珍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人吴淑珍负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十二月十六日书记员  梁家惠书记员  周 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。