浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3273号上诉人（原审被告）：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑23幢103室。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师，执行董事。委托诉讼代理人：马超，上海润一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚国琴，女，1976年10月4日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人嘉兴创都房地产有限公司（以下简称创都公司）因与被上诉人姚国琴商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：案涉合同约定的违约金计算标准并未显著低于姚国琴遭受的实际损失，且合同是双方的合意，双方在签订合同时就已预见到违约可能产生的损失，因此，违约金计算标准不应当提高至每日0.021%，而应当直接按照合同约定的每日0.005%进行计算。姚国琴辩称，创都公司迟延交付房屋，合同约定的违约金每日0.005%太低。姚国琴向一审法院起诉请求（变更后）：1.判令创都公司支付逾期交房违约金35250元（暂计，实际以145963元为基数，自2016年5月1日起按每日万分之二点一计算至实际交房之日止）；2.判令创都公司支付产权证逾期违约金25135元（以145963元为基数，自2017年5月1日起按每日万分之二点一计算至办证之日止）；3.判令创都公司立即办理房屋产权证，并及时将产权过户到姚国琴名下，如逾期办理，后期如出现对姚国琴发生的任何问题及经济损失将由创都公司承担；4.判令创都公司赔偿姚国琴租房损失30000元。一审法院认定事实：双方于2014年9月15日签订2014预0002270号《浙江省商品房买卖合同》，约定姚国琴向创都公司购买嘉兴市秀洲区王店镇逸庭广场3幢502室房屋，房屋建筑面积39.46平方米，总价款145963元；创都公司应于2016年4月30日前将符合各项条件的商品房交付姚国琴使用，如未按合同规定的期限将商品房交付姚国琴使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向姚国琴支付已交付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过180日，姚国琴有权解除合同，姚国琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向姚国琴支付已交付房价款万分之0.5的违约金；创都公司负责办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，于2017年4月30日前取得上述土地、房屋权属证书并交付给姚国琴，姚国琴不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起180日内，创都公司交付权属证书或登记证明的，按已付房款的百分之一承担违约责任，约定日期起180日以后，创都公司仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意姚国琴不退房，创都公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向姚国琴支付已付房款万分之0.5的违约金等。后姚国琴按约付清房款，创都公司于2019年6月25日将上述房屋交付姚国琴，土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记至今未办理完成。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，具有法律约束力。创都公司未按约履行交付商品房及办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记并交付权属证书的义务，构成违约，应当承担按约支付违约金的责任。关于违约金标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”据此，约定的违约金低于造成的损失的，姚国琴可以请求增加，本案中，姚国琴主张逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金，认为约定的违约金计算标准即已交付房价款万分之0.5每日低于其损失，请求增加至按已交付房价款万分之2.1每日计算。对此一审法院认为，首先，房屋的基本功能是居住，逾期交房造成损失一般可以租金标准进行衡量；其次，逾期办理房屋初始登记的违约行为亦可造成姚国琴损失，因为唯经初始登记，姚国琴才可办理房屋相应权证，从而用以出售、抵押等，以取得交换价值。本案中，双方约定逾期交房、逾期交付权属证书的违约金各为已付房款每日万分之0.5，该约定较当地同类房屋租金水平以及逾期办证所致损失明显过低，姚国琴请求增加于法有据，且姚国琴主张上述两项违约金均以已付房款145963元为基数，按万分之2.1每日计算，与其所受损失相符，就该违约金计算标准，予以支持。姚国琴主张逾期交房违约金自2016年5月1日起算符合合同约定，可予以支持，计至实际交房之日即2019年6月25日为35739.65元。姚国琴主张逾期交付权属证书违约金自2017年5月1日起算符合合同约定，亦可予以支持，暂计至本案判决之日即2019年9月29日为27379.68元，之后计算至姚国琴主张的创都公司实际办理完成土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记之日止。对姚国琴主张的租房损失，一审法院认为，姚国琴已主张逾期交房违约金，该违约金即用于弥补逾期交房对姚国琴造成的损失，主要即相应租金损失，且姚国琴主张增加违约金计算标准，已予以支持，在此基础上另主张的租房损失，依法不予支持。姚国琴另要求创都公司立即办理房屋产权证，并及时将产权过户到创都公司名下，对此一审法院认为，现案涉土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记办理条件未成就，姚国琴该诉请客观上无法履行，故不予支持，因此对姚国琴造成的损失，可由逾期交付权属证书违约金予以弥补。创都公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、创都公司于判决生效之日起十日内支付姚国琴逾期交房违约金35739.65元；二、创都公司于判决生效之日起十日内支付姚国琴逾期交付权属证书违约金27379.68元（计至2019年9月29日，之后以145963元为基数，按万分之2.1每日计算至被告实际办理完成土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记之日止）；三、驳回姚国琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1030元，由创都公司负担，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，创都公司未在合同约定的期限届满之前向姚国琴交付房屋及初始登记证书，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，双方约定的逾期交房及逾期交付权属证书的违约金计算标准均是以已付房款为基数按照每日0.005%标准计算。根据法律规定，违约金低于造成的损失的，守约方可以请求增加。本案中，合同约定的每日0.005%违约金计算标准，明显低于逾期交房及逾期交证给姚国琴造成的实际损失，故一审根据姚国琴请求，将上述标准调整至每日0.021%标准正确，本院予以维持。综上，创都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1378元，由上诉人嘉兴创都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇一九年十二月十六日书记员 王家慧