天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2727号原告：崔瑞昌,男，1966年1月25日出生，汉族，住天津市河东区。原告：于洪艺,女，1965年10月19日出生，汉族，住天津市河东区。二原告委托诉讼代理人：王根余，天津和飞信律师事务所律师。被告：天津市朗钜物业管理有限公司（统一社会信用代码91120110773610409H），住所地天津市东丽区东丽湖街东丽之光大道北侧朗钜天域云溪路1号。法定代表人：李忠，总经理。委托诉讼代理人：申兴军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵申，天津华盛理律师事务所律师。原告崔瑞昌、于洪艺与被告天津市朗钜物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔瑞昌及委托诉讼代理人王根余、被告的委托诉讼代理人申兴军、赵申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔瑞昌、于洪艺向本院提出诉讼请求：1.要求被告对坐落于天津市东丽区东丽之光大道北维尔蓝堤花园14-3-202号房屋外墙墙壁履行维修义务；2.请求判令被告承担二原告损失12105元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月6日，二原告购买位于天津市东丽区房屋一套。房屋交付后，由被告提供物业服务。自2009年夏天二原告发现屋内潮湿阴冷，曾多次找到被告要求对房屋内及房屋外是否有雨水渗漏情况进行检查，但被告置之不理。自2016年至2018年二原告发现居住的房屋持续漏水，导致屋内被雨水严重浸泡，其原因在于被告始终未尽到房屋的维修义务，同时导致二原告多次维修房屋。二原告就2016及2017年的损失曾向法院主张权利。但2018年产生的维修损失系新发生的损失，应由被告承担。故起诉。崔瑞昌、于洪艺向本院提供如下证据：一、《天津市前期物业管理服务合同》复印件1份，拟证明按照合同第二条的约定被告对涉诉房屋具有维修义务，根据合同第十条约定，被告给原告造成损失的，应当承担损失。二、（2018）津0110民初2936号民事判决书及（2018）津02民终7588号民事判决书复印件各1份，拟证明被告未按合同约定履行相应的维修义务，因被告未尽维修义务给原告造成了损失。三、鉴定意见书1份，拟证明被告未尽维修义务给原告造成损失的事实及损失数额。四、鉴定费票据1张，拟证明原告为鉴定机构支出的鉴定费用，该费用应由被告承担。五、照片打印件5张，证明涉诉房屋开裂、漏水，造成原告屋内损失的情况，同时证明原告对房屋进行维修的事实。六、光盘1张，拟证明2018年8月原告曾因房屋漏水向被告报修，要求被告维修并与被告物业经理申兴军的谈话内容。天津市朗钜物业管理有限公司辩称，鉴定机构对漏水原因未能鉴定，被告不认可二原告主张涉诉房屋漏水的事实。二原告主张外墙漏水没有客观事实的证据。原告曾向法院起诉，经上级法院终审判决认定，原告自行维修其外墙，且维修人员是原告自行雇佣。二原告认为其外墙漏水，并不能排除其自己雇佣人员维修质量存在瑕疵，二原告雇佣人员并没有相关房屋维修资质。故二原告应当向其雇佣的维修人员主张其维修诉争房屋外墙的质量保证义务。故被告不承担维修外墙的义务，亦不承担赔偿责任。请求驳回二原告的全部诉请。天津市朗钜物业管理有限公司未向本院提供证据。本院调取的证据：（2018）津0110民初2936号案件现场勘查光盘1张。原、被告对本院调取证据的真实性无异议。被告对原告提供的证据质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性认可，是原告自行委托人员进行维修，2018年漏水应当排除维修人员维修质量是否有瑕疵，对关联性不认可。对证据三、四真实性认可，但是与本案原告主张漏水无因果关系。对证据五、六真实性认可，但与本案无关联。上述证据经本院审查，被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年6月30日，被告与天津朗钜地产有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》合同主要约定，朗钜地产委托被告对包括涉案房屋在内的“朗钜·天域二期（维尔兰堤）”小区进行前期物业管理服务；被告的物业管理服务事项包括：房屋共有部位的维修、养护和管理，包括主体结构（...墙体...）、户外墙面等（第二条第一款）；保修期内出现问题的，由被告负责返修、完善（第四条第六款第一项）；物业管理服务合同的期限自2007年7月1日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；如遇“急修”，被告须在15分钟内到达现场维修，如遇“小修”，被告须在12小时内完成；被告提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力（第十七条第三项）。2009年1月二原告购买位于天津市东丽区房屋一套，同年9月，原告签订《确认书》，对上述《前期物业管理服务合同》予以确认。2016年、2017年夏季二原告发现涉诉房屋墙壁漏水，遂向被告进行报修，被告派人员到现场进行查看，但房屋漏水问题未落实。2017年10月二原告对其房屋内及房屋东侧外墙进行了维修。2018年5月二原告起诉被告物业服务合同纠纷，要求被告承担二原告房屋维修损失26139元、维修费用6000元等。2018年8月27日本院作出（2018）津0110民初2936号民事判决书，其中判决书中认定，“室内现状的维修费用，因其尚未发生，故不宜在本案中一并处理，可待实际发生后另案解决。”判决被告向二原告赔偿维修损失17000元；驳回二原告的其他诉讼请求。原、被告均不服，上诉至天津市第二中级人民法院，二中院于2019年2月12日作出（2018）津02民终7588号民事判决书。该判决书中认定，二审查明案件事实与一审查明的案件事实一致；二原告自2016年就涉诉房屋渗漏问题向被告进行反映，被告未能举证证明其已及时充分地履行了合同约定的维修义务、采取有效维修措施，一审法院认定被告存在违约，对于二原告所产生的损失，承担赔偿责任并无不当。但对于二原告主张的室内维修损失数额计算有误，并予以调整为6000元，一审判决确定的室外维修损失6000元，本院不予调整。故判决，撤销（2018）津0110民初2936号民事判决书；判决被告向二原告赔偿维修损失12000元。上述判决已履行完毕。在上述案件诉讼期间，2018年夏季涉诉房屋东侧外墙再次漏雨，二原告向被告报修，被告未予维修。上述前期物业服务合同尚在履行中。诉讼中，二原告申请，要求对1、涉诉房屋外部第五层楼顶部位的东山墙是否漏雨；2、涉诉房屋外部第五层楼顶部位漏雨与屋内造成的损失是否有因果关系；3、对涉诉屋内的财产损失的维修费用进行司法鉴定。本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对上述原告申请进行司法鉴定。2019年8月19日该鉴定机构向本院出具《关于崔瑞昌于洪艺鉴定漏水的函》，函中载明，我公司对现场进行了初勘，初勘现场房屋外墙申请人已经修复，房屋内未见漏雨。申请人申请前两项鉴定无法实施，只可做第3项室内装修损失鉴定。2019年8月26日二原告申请变更鉴定内容为，对涉诉屋内（两间卧室的墙壁、地面、地板、壁纸）维修费用进行司法鉴定。2019年9月20日该鉴定机构出具《鉴定意见书》，鉴定意见为，涉诉房屋漏水装修损失14340元。二原告支付鉴定费8000元。原告变更诉讼请求为，1、要求被告对坐落于天津市东丽区东丽之光大道北维尔蓝堤花园14-3-202号房屋外墙墙壁履行维修义务；2、请求判令被告支付二原告房屋漏水装修损失14340元；3、鉴定费、诉讼费由被告承担。二原告自认，涉诉房屋外墙其自行于2017年10月、2018年10月均进行了维修，自2018年10月维修后至今房屋未再漏雨。本院认为，被告与天津朗钜地产有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，按照合同约定，该合同内容对原、被告均具有约束力，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应按照该合同享有权利并承担义务。法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。按照上述合同规定，被告对小区内房屋共有部位具有维修、养护及管理义务。本案涉诉房屋东侧外墙曾于2016年、2017年夏季漏雨，漏雨部位属于房屋共有部位，因被告未及时维修，原告对2016年及2017年房屋内外相关损失于2018年5月诉至法院，二审判决对2016年及2017年10月之前的室内损失及室外维修损失进行了处理，该损失不包括当时室内现状的损失。此次二原告张主张的是2017年10月进行室内维修后在2018年夏季漏雨造成的室内损失，被告提出上述判决已经将2016年、2017年全部损失解决完毕的理由本院不予采纳，被告应按照上诉法律规定予以赔偿。原、被告均认可，二原告于2017年10月对房屋东侧外墙进行了维修，二原告未举证证明此次漏雨与其自行维修无利害关系，因此不能排除2018年夏季再次漏雨存在二原告维修不当的因素，该损失二原告亦应承担部分责任。本院参考鉴定机构出具的鉴定意见，由被告对于此次原告主张的房屋装修损失承担70%即10038元，其余由二原告自行负担。关于二原告主张的室外维修问题。二原告自认自2018年10月维修后至今未漏雨，且鉴定机构对此亦无法进行鉴定，在此情况下二原告要求被告进行维修依据不足，故对该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市朗钜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告崔瑞昌、于洪艺房屋装修损失10038元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告崔瑞昌、于洪艺的其他诉讼请求。案件受理费收取159元，鉴定费8000元，由原告崔瑞昌、于洪艺负担2447元，被告天津市朗钜物业管理有限公司负担5712元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长 刘 媛审 判 员 王 微人民陪审员 李 云二〇一九年十二月十七日书 记 员 曲莲钰本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。