贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初14987号 原告：张志琴，女，1964年11月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：宋邦荣，男，1962年4月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张志琴（特别授权代理），系宋邦荣之妻。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），系该公司业务员。 原告宋邦荣、张志琴与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋邦荣、张志琴（同为宋邦荣的委托诉讼代理人）、被告三江公司委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋邦荣、张志琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告三江公司向原告张志琴、宋邦荣交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款153054.00元为基数，自2016年7月26起按日向原告支付已交付房价款0.03%（即万分之三）的违约金计付至被告实际履行之日止（暂定45916.00元）；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确“办理房屋权属转移登记的有关文书”为不动产权证。事实及理由：2013年10月24日，原告张志琴、宋邦荣与被告三江公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：依Ａ-2015-008），约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房（房号:4-2002），房屋建筑面积60.76平方米，总价款为153054.00元，《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2015年4月31日前向原告交付商品房（因被告原因延期交房，实际交房时间为2015年6月2日，被告已向原告赔付延期交房违约金）。合同第二十二条约定被告三江公司承诺于2016年7月26日前取得初始登记并向原告交付办理转移登记有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%（即万分之三）的违约金。直至起诉之日，被告仍未履行交付办证文书的义务。原告已经履行合同义务，被告未按合同约定履行合同义务已构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第三十六条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”第一百零七条规定：“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。根据上述事实及法律规定，原告认为，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。据此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告三江公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例尽行验收。然而，在涉案商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一至致该项目还没有验收完毕。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后，也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素。造成违约并非答辩人的原因。三、逾期办证的情况，客观上并不是答辩人所造成，且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款。被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利充分得到保障。故不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准，政府会出台房产证和土地证合并办证的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市新城区房屋（房号为4-2002），该商品房用途为住宅；建筑面积为60.76平方米，套内建筑面积50.52平方米，商品房总价款153054.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2015年6月2日向原告代收维修资金、契税、登记费等税费。涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。由于涉案商品房现未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件尚未成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告主张“判令被告三江公司向原告张志琴、宋邦荣交付办理房屋权属转移登记的有关文书”的诉讼请求本院暂不予处理，待办理转移登记的条件成就后，原告再另行向被告主张。 关于是否支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。被告未按合同约定履行上述义务，应承担违约责任。 关于被告支付违约金的起止时间及标准的问题。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2016年7月27日起开始计算违约金。但是，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年11月13日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2016年11月13日起开始计算。涉案房屋目前不具备办理转移登记条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕为原告办理不动产权证书义务，故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。被告提出的抗辩意见，对合理部分予以采纳，无事实和法律依据部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋邦荣、张志琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款153,054.00元为基数，按日万分之三从2016年11月13日起计算至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告宋邦荣、张志琴办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告宋邦荣、张志琴之日）； 二、驳回原告宋邦荣、张志琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十二月二十三日 书记员  石 涛