安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0291民初3025号 原告（反诉被告）：环宇实业（芜湖）有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术发区。 法定代表人：古金銮，总经理。 委托诉讼代理人：何秋东，安徽方振律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王礼洁，安徽方振律师事务所律师。 被告（反诉原告）：奇瑞商用车（安徽）有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。 法定代表人：周必仁，董事长。 委托诉讼代理人：朱梦，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴献南，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 环宇实业（芜湖）有限公司（以下简称环宇公司）与奇瑞商用车（安徽）有限公司（以下简称奇瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，奇瑞公司在法定期限内向本院提起反诉。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。环宇公司的委托诉讼代理人何秋东、王礼洁，奇瑞公司的委托诉讼代理人朱梦、吴献南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 环宇公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《环宇办公楼租赁商务合同》；2、被告赔偿原告损失7453219.46元（12653219.46元-7800000元＋2600000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原告与芜湖凯翼汽车有限公司（以下简称凯翼公司）签订了一份《环宇办公楼租赁商务合同》，约定原告办公楼位于芜湖市经开区，地上八层、地下一层，总建筑面积15051㎡，其中凯翼公司租赁该办公楼3-8层为办公区域，面积9669㎡；该楼1-2层面积3322㎡，由原告改造为饭堂由原告经营以满足凯翼公司办公人员就餐需求；负一层地下室1873㎡免费提供给凯翼公司使用；凯翼公司租赁室外停车场、简易自行车棚供其作停车场。双方约定由原告按照凯翼公司提出的办公规划、装修标准以及相关进度、质量要求组织设计、施工并按期交付的要求，由原告出资装修、改造，以满足凯翼公司拎包入住办公的总体要求。凯翼公司分五年支付租金以分摊装修含税总额，故合同约定每年支付租金260万元，租赁期限为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。每年6月15日之前支付下年度租金。并在合同违约责任第十条特别约定“因乙方违约行为给甲方造成损失的，应当按照甲方所遭受的损失予以赔偿；前述赔偿金额难以确定的，乙方须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付给甲方。”同时合同第十一条特别约定“由于本合同的租金是含特别约定的，《环宇办公楼租赁技术协议》装修含税总额全数摊分在五年的年租内付还给甲方……”。2016年3月，原告与凯翼汽车公司就租赁办公楼1-8层、地下一层、室外停车场、简易自行车棚等整体装修改造工程规划、装修装饰标准、项目目标签订了一份《环宇办公楼租赁技术协议》。协议签订后，原告严格按照《环宇办公楼租赁技术协议》要求对该办公楼等进行装修，共产生装修费用总额12653219.46元。原告如约将房屋交付凯翼公司使用，凯翼公司也如约入住并支付了租金260万元。2017年5月，凯翼公司与原告、被告签订了一份三方协议书，协议约定原告与凯翼公司签订的《环宇办公楼租赁商务合同》合同中承租方主体由凯翼公司变为被告，被告享有或履行原有合同中凯翼公司的权利和义务，其余条款不变。被告入住后已如约履行两年合同义务。期间，被告于2017年9月因办公扩展需要，增加租赁该办公楼2层，租赁期限是2017年10月1日至2019年10月1日，租金为408000元，原告为此重新装修，产生装修费用126000元；后原告如期交付房屋，被告入住并如约支付租金（该合同现已履行完毕）。2019年6月13日，被告发函给原告告知被告计划从经开区迁址至芜湖高新技术产业开发区，将于2019年6月30日搬离环宇办公楼，要求终止与原告签订的相关租赁合同。原告不同意，遂发催缴房租通知书给被告要求其继续履行合同并立即支付下一年度租金，被告置之不理。被告未经原告同意，于2019年6月30日搬离承租的环宇办公楼，于2019年7月2日向原告发出房屋交接告知函，被告以自己的行为表明不再履行合同，被告行为已构成根本违约。另根据合同第十一条11.8款规定，被告已逾期支付租金满30天，遂原告于2019年7月17日发函给被告解除合同并要求其赔偿损失。综上，被告未经原告同意搬离承租的环宇办公楼，并拒不支付租金，原告依法依约有权解除合同并依合同要求被告赔偿损失。 被告奇瑞公司辩称，由于环宇公司未按照合同约定履行义务，导致奇瑞公司搬离租赁房屋，双方均有过错，应当各自承担责任。如果按照约定的计算方式来计算承担责任的，那么双方基本持平，并不存在造成环宇公司的损失，因此请法院驳回环宇公司的诉讼请求。 奇瑞公司向本院提出反诉请求：1、环宇公司支付奇瑞公司保洁费203545元；2、支付奇瑞公司保安费1504050元、保安门卫室建造费152000元；3、支付垃圾清理费20400元（以上费用合计1879995元）；4、本案反诉费用由被告环宇公司承担。事实与理由：案涉合同履行期间，环宇公司未依约为奇瑞公司及凯翼公司提供租赁房屋前广场、室外停车场、1-2楼饭堂等区域的绿化、保洁、保安等物业管理工作，奇瑞公司、凯翼公司只能自行委托第三方提供保洁、安保工作，共计花费保安费1504050元、保洁费701231元、垃圾清理费20400元，其中对租赁房屋前广场、室外停车场、饭堂等区域花费保洁费203545元，另为安保工作需要，奇瑞公司、凯翼公司修建保安门卫室花费152000元，合计因环宇公司不履行合同义务遭受损失1879995元。根据《环宇办公楼租赁技术协议》第十条之约定，因环宇公司违约行为给奇瑞公司、凯翼公司造成损失的，应当按照所遭受的损失予以赔偿。 环宇公司辩称，奇瑞公司的反诉并不成立，保洁费、安保费按照合同约定是其应当自行承担的费用。奇瑞公司主张的各项费用均包含在其他场所产生的相关费用。保安室未得到出租方公司及管委会的同意，是非法建筑，即使产生费用也应当由其自行承担。关于垃圾清运费，环宇公司并不清楚指向的哪一块清运产生的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对于有争议的证据，本院认定案件事实如下：2015年12月31日，原告与凯翼公司签订《环宇办公楼租赁商务合同》，约定凯翼公司租赁该楼3-8层为办公区域，租赁室外停车场、简易自行车棚为车辆停放区域，环宇公司将1-2层改造成食堂，以满足凯翼公司办公人员就餐，负一层地下室供凯翼公司免费使用；租赁期限为5年（从2016年7月1日至2021年6月30日止）；全年费用包含租赁费184万元、场地租赁费31万元、物业费45万元（三项均为含税价）；从第二年开始租赁费按年一次性支付，付款时间为每年6月15日前；租赁房屋的交付标准详见《环宇办公楼租赁技术协议》；租赁期内，办公楼建筑结构、附属设施及其公共设施设备由环宇公司实施维保，如因凯翼公司使用不当造成损坏的维修或改造由凯翼公司自行负责，监控、门禁、网络等信息化系统在质保期内的由环宇公司负责维保，保质期以外的由凯翼公司负责；环宇公司负责房屋前广场、室外停车场、1-2楼饭堂等区域的绿化、保洁、保安等物业管理工作，凯翼公司负责其租赁区域内的绿化、保洁、保安等物业管理工作；因凯翼公司违约行为造成环宇公司损失的，应当按照环宇公司所遭受的损失予以赔偿；前述赔偿难以确定的，凯翼公司须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付；附件《环宇办公楼租赁技术协议》系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。双方在《环宇办公楼租赁技术协议》中就整栋环宇办公楼的楼层设置、布局、装饰装修项目、水、强弱电、相关项目应当适用的标准等均进行了明确约定。前述合同签订后，环宇公司依约对环宇办公楼进行了整装，竣工验收过程中邀请凯翼公司参与，凯翼公司在竣工移交证书上签章确认；该装饰装修工程总造价为12653219.46元，均由环宇公司支付，凯翼公司以装修含税总额全数摊分在5年年租内的方式支付环宇公司。在前述合同履行期限内，环宇公司、奇瑞公司与凯翼公司于2017年5月5日签订《三方协议书》，约定凯翼公司将案涉租赁合同项下全部权利义务转让给奇瑞公司，自2017年7月1日起由奇瑞公司承租，原租赁合同其他条款不做变更。凯翼公司、奇瑞公司依约向环宇公司支付了前三年的全年费用。2017年9月11日，环宇公司、奇瑞公司就环宇办公楼2层租赁事宜签订租赁合同一份，约定由奇瑞公司租赁环宇办公楼2楼用于办公，租赁期限为2017年10月1日至2019年10月1日止，环宇公司需将房屋装修完毕后租赁给奇瑞公司；此后，环宇公司依约对办公楼2层进行装修并交付奇瑞公司，奇瑞公司亦依约支付租金。2019年6月13日，奇瑞公司向环宇公司发出《通知函》，载明因奇瑞公司响应芜湖市政府关于新能源汽车产业规划的号召进行战略布局调整，计划将奇瑞公司迁往芜湖高新技术产业开发区，奇瑞公司已就搬迁事项与环宇公司多次沟通，为避免搬迁事宜给双方造成不必要的影响，现正式通知环宇公司奇瑞公司已完成最后清理工作，将于2019年6月30日搬离环宇办公楼并终止案涉租赁合同，请环宇公司提前做好房屋交接准备并于当日交接完毕，同时奇瑞公司愿意积极与环宇公司协商、妥善处理合同终止事宜。2019年6月26日，环宇公司向奇瑞公司发出《催缴房租通知书》，载明已收到奇瑞公司发出的《通知函》，不同意终止《环宇办公楼租赁商务合同》，并要求奇瑞公司支付次年租金260万元。2019年6月28日、29日，奇瑞公司再次向环宇公司发出函件两份，通知环宇公司其于28日腾空，环宇公司应于29日办理现场交接手续，环宇公司不及时接收造成的相应损失奇瑞公司不承担；收函后，环宇公司未在29日与奇瑞公司进行现场交接。2019年7月17日，环宇公司向奇瑞公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明奇瑞公司已逾期支付房租达30日，特致函奇瑞公司解除双方之间的房租租赁合同并将依合同约定追究违约责任。 另查明，环宇公司与凯翼公司在签订《环宇办公楼租赁商务合同》之前曾就全年费用开票项目、金额等进行磋商。 再查明，凯翼公司租赁期间在厂区内自行开设了大门并建造门卫室、增设门岗。 本院认为：虽然案涉《环宇办公楼租赁商务合同》约定的租赁期限为5年，但通过双方往来函件内容及奇瑞公司已搬离案涉租赁办公楼的行为等可确定案涉《环宇办公楼租赁商务合同》已实际解除，环宇公司在本案中再行主张前述租赁合同已无实际意义。关于环宇公司主张的损失7453219.46元；根据庭审调查，奇瑞公司单方面提前终止案涉租赁合同的原因为响应芜湖市政府关于新能源汽车产业规划的号召进行战略布局调整，计划将奇瑞公司迁往芜湖高新技术产业开发区，而非奇瑞公司庭审中陈述的环宇公司未提供相应的物业管理服务等，因此，奇瑞公司单方面解除双方之间的房屋租赁合同关系的，应当依法承担相应的违约责任，且损失数额应当结合合同约定、合同履行剩余期限及环宇公司的实际损失确定。根据《环宇办公楼租赁商务合同》之约定，因凯翼公司违约行为造成环宇公司损失的，应当按照环宇公司所遭受的损失予以赔偿，前述赔偿难以确定的，凯翼公司须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付，后续凯翼公司已将案涉租赁合同项下全部权利义务转让给奇瑞公司，奇瑞公司应当受案涉租赁合同条款约束；考虑到《环宇办公楼租赁技术协议》系《环宇办公楼租赁商务合同》的组成部分，在技术协议中就整栋环宇办公楼的楼层设置、布局、装饰装修项目、水、强弱电、相关项目应当适用的标准等均进行了明确约定；环宇公司为履行租赁合同产生了12653219.46元装饰装修费用，该项费用以分摊在5年租金内的方式支付（每年260万元，5年共计1300万元），现租赁合同仅履行了三年即提前终止，因此以分摊租金方式支付其装饰装修费用的损失520万元可以确定；另即使5年租赁期完全履行完毕，环宇公司所应获得的5年租赁收入也只是与其支出的装饰装修费用大致冲抵，环宇公司在签订案涉租赁协议时即应当充分考虑到5年期满后凯翼公司可能不再续租的风险，但奇瑞公司作为单方面解除租赁合同的一方，在双方未达成协商一致的情况下仅在搬离前十几日正式通知环宇公司，致使作为出租方的环宇公司无法在短时间内另行招租并产生空置损失，本院结合案情酌定奇瑞公司还应当支付环宇公司三个月空置期的租赁费用损失65万元，以上共计585万元；在奇瑞公司多次单方面通知环宇公司终止合同，并将搬离案涉租赁房屋后，案涉租赁合同已不具备继续履行的基础，在此情况下环宇公司仍要求奇瑞公司支付次年租赁费用并不与奇瑞公司办理交接、清点手续产生的三个月以外的租赁费用损失系扩大化损失，应由环宇公司自行承担。 关于奇瑞公司主张的环宇公司未履行合同义务给其产生的保洁、安保费用及垃圾清运费，奇瑞公司未提交充分的证据佐证，本院难以支持。关于原告主张的建造门卫室产生的工程款15万元，系其未经环宇公司允许自行建造，且独立的出入门并不在双方协议约定的租赁条件内，也不根本影响合同目的的实现，故本院对该项费用亦难支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）奇瑞商用车（安徽）有限公司于本判决生效之日起二十日支付原告（反诉被告）环宇实业（芜湖）有限公司各项损失共计585万元； 二、驳回原告（反诉被告）环宇实业（芜湖）有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）奇瑞商用车（安徽）有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 本案本诉案件受理费99800元、反诉案件受理费10860元，由原告（反诉被告）环宇实业（芜湖）有限公司负担本诉案件受理费49900元，被告（反诉原告）奇瑞商用车（安徽）有限公司负担本诉、反诉案件受理费共计60760元（应于本判决生效之日起十日内将负担的诉讼费用缴纳至我院诉讼费账户，开户行：徽商银行芜湖开发区支行，账户名：芜湖经济技术开发区财政局，账号：11×××68）。如逾期不缴纳，人民法院将依法移送执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  朱 芸 人民陪审员  姜建业 人民陪审员  刘新民 二〇一九年十二月六日 书 记 员  钱雨辰 附判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。