广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23524号原告：张小葵，男，1976年1月23日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县，原告：张木兰，女，1981年12月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，两原告的共同委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东区龙井街6-8号10卡，统一社会信用代码914420002821427783。法定代表人：阮宇忠。委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。原告张小葵、张木兰与被告中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小葵、张木兰的委托诉讼代理人卢红华，被告富湾公司的委托诉讼代理人郑建威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小葵、张木兰向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付逾期办理房地产权属证书违约金94361元（自2014年9月1日至2018年10月9日止，以377699元为基数，按年利率6%计）。事实和理由：2011年12月29日，原、被告签订了中山市商品房买卖合同，约定原告以377699元向被告购买位于中山市火炬开发区嘉和苑二期4幢603房，被告应当在2012年8月31日前交付房屋给原告，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告自迟延之日起原告已付房价款按每日万分之1向原告支付违约金，违约金总额以已付房价款的3%为上限。合同签订后，被告已经在合同约定的交楼期限前将房屋交付给原告使用，但被告没有在720日内办理房屋产权证书，直至2018年10月9日才办理产权证。被告没有在约定的时间内办理房屋产权登记的行为明显违约，给原告造成了损失，被告应当承担违约责任。因合同约定的违约金明显过低，规定上限对原告极不公平，且与原告逾期付款的违约责任严重不对等，请法院将违约金调整为按年利率6%计至出证之日止。被告富湾公司辩称，一、中山市商品房买卖合同第十一条约定：“……因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任……”本案中，原告于2018年6月11日才缴付了专项维修资金，按照前述合同约定，在原告未缴付专项维修资金前，被告有权拒绝为原告办理契证，并顺延至原告于2018年6月11日缴付专项维修资金后才依约起算办理契证的期限，而被告于2018年10月9日办出了房地产权属证书，并未违约，无须承担违约责任。二、即便被告应承担违约责任，但原告主张自2014年9月1日起算违约金的诉讼时效期间己于2016年8月31日届满，而原告于2019年9月5日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，依法应不予支持。三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”本案中，即便被告应向原告计付违约金，但依据前述司法解释的规定，如原告主张增加违约金数额的，应以不超过实际损失额为限，而在原告未能举证证实合同约定的违约金数额明显低于其实际损失额的情况下，应严格按照合同约定计算违约金数额而不应增加。故此，原告提出将违约金调整为按年利率6%计算的主张，没有任何事实和法律依据。四、确认涉案房屋已经在合同约定的交楼日期之前已经实际交付,如果被告需要承担违约责任,同意违约金计算至出证之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2011年12月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以377699元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期4幢603房；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;出卖人应当在2012年8月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部的购房款。原告于2012年8月31日前办理了收楼手续。2018年10月9日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为原告。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、原告主张逾期办证违约金是否已逾法定诉讼时效；二、原告是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，被告能否因此不承担逾期办证的违约责任；三、如果被告需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算方式。关于焦点一。本案中的违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告于2019年9月5日提起诉讼时效，则2016年9月5日前的违约金已超诉讼时效，被告向原告支付的违约金应自2016年9月6日起计算。关于焦点二。合同并未约定原告付清专项维修资金的期限，被告也没有提供证据证明其曾向原告指定履行期限，因此，原告不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，被告不能以此为由迟延履行办证义务。被告未按合同约定按时为原告办理房产证，应承担相应的违约责任。关于焦点三。双方在合同第十四条关于逾期办证违约金的约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且日万分之一的标准并不明显过低，本院不予调整。但是，综合考量被告逾期办证的过错程度,对买受人造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。原告主张违约金计算至不动产权证书办出之日即2018年10月9日止，被告予以同意，本院予以支持。依照上述计算方法，逾期办证天数为764日（2016年9月6日至2018年10月9日期间），被告应向原告支付逾期办证违约金28856元（377699元×764日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市富湾房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张小葵、张木兰支付逾期办证违约金28856元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2160元，减半收取为1080元，由原告张小葵、张木兰负担750元，由被告中山市富湾房地产发展有限公司负担330元（原告已预付1080元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月三日书记员 詹绮婷王静