贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终6139号上诉人（原审原告，反诉被告）：贵州三石房地产开发有限公司（统一社会信用代码91520502MA6DK26M2D），住所地贵州省毕节市七星关区洪山街道办拥军路长城花园9单元502室。法定代表人：冯岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈璐、陈晓叶,北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉原告）：贵州三石投资有限责任公司（统一社会信用代码915205005806891735），住所地贵州省毕节市七星关区麻园路五龙公寓。法定代表人：况磊，该公司执行董事。委托代理人：陈爽，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉被告）：百胜餐饮（成都）有限公司（注册号510100400013575），住所地四川省成都市青羊区人民南路一段86号31楼。法定代表人：包莹瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙纲，该公司员工。上诉人贵州三石房地产开发有限公司（以下简称三石房开公司）、贵州三石投资有限责任公司（以下简称三石投资公司）与被上诉人百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5282号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三石房开公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持上诉人一审全部诉请。本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定部分事实不清，应在查清后予以改判。上诉人为案涉项目的合法经营主体，具有案涉房屋的出租权，也有权要求被上诉人根据合同约定支付房屋租金。上诉人要求被上诉人支付租金的具体数额是有明确的合同约定及计算依据，而非一审认定的租金为1000元/天。根据上诉人与第三人于2018年1月30日签署的《经营权移交协议》约定，自2018年2月开始截止于目前，被上诉人每月仍向上诉人以电子邮箱的形式发送每月营业额及计提租金给上诉人，足以表明被上诉人默示认可租赁合同的合同主体的变更。根据第三人于2018年3月8日向被上诉人发送的《公函》内容可知，关于租金的起算时间应该从2018年2月1日而非一审认定的2018年3月8日。上诉人三石投资公司提出上诉，二审期间其申请撤回上诉，本院合议后决定准许其撤回上诉申请，本院将另行制作裁定书予以准许。被上诉人辩称：三石房开公司要求答辩人支付租金没有事实和法律依据。一审驳回三石投资公司的反诉符合事实及法律规定。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判决被告支付2018年2月至2019年3月房屋租金共计646706.26元；4、判决被告承担本案诉讼费。反诉原告提出反诉请求：1、请法院确认涉案2015年10月22日签订的《租赁合同》无效，并由原、被告向第三人返还租赁标的物,恢复第三人对该宗项目地面建筑物及设施的占有、经营管理使用收益权利；2、判决原告承担被告损失的赔偿责任；3、涉案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：第三人与毕节军分区于2012年签订爱民广场联合开发协议，约定爱民广场项目由第三人投资修建并经营40年，项目相关手续由毕节军分区办理。第三人在2015年完成爱民广场改造工程，毕节市政府以《毕府专议（2015）94号》会议纪要要求对市民开放。第三人在未办理相关产权手续时于2015年10月22日与被告签订房屋租赁合同，将拥军路110号爱民广场购物中心310平方米出租给被告用于开设肯德基连锁店。但由于国家正常调整，军队必须退出经营活动，相关手续未能办理。原告于2016年9月30日通过招投标取得项目土地使用权，宗地编号2015-CR-099（地下空间），宗地面积14266.05平方米，并办理不动产登记，原告为爱民广场项目合法主体。为解决历史遗留问题，毕节市人民政府于2017年11月29日、12月4日两次召开专题会议，于2017年12月7日形成毕府专议（2017）213号会议纪要，要求第三人向原告移交爱民广场项目经营权，原告与第三人于2018年1月30日签订爱民广场项目经营权移交协议，第三人将整个爱民广场项目经营权移交交给原告，第三人也发函通知被告合同甲方已变更为原告，要求不再向第三人支付租金。原告以自己是合法市场经营全主体，追认被告与第三人签订的房屋租赁合同，要求被告按原合同向其履行支付租金。按照租赁合同约定，租赁房屋面积310平方米、租金1000元/天，按照第三人函告，租金起算日期应为2018年3月8日。被告以其与第三人签订合同在先，继续占用房屋正常经营，既不搬离也拒不向原告支付租金及其他费用；第三人以其未收回投资及取得收益，提出反诉要求确认租赁合同无效，由被告向其交还屋并支付租金及费用。一审法院认为：本案原、被告第三人争议焦点在于：1、原告与第三人谁是涉案房屋出租权主体？被告在第三人发函通知后继续占用房屋经营，相关租金费用应当向谁履行？第三人的反诉是否成立？原告通过招投标取得项目土地使用权并办理产权登记，根据毕府专议（2017）213号会议纪要、爱民广场项目经营权移交协议，第三人已按照政府专题会议纪要要求向原告移交经营权，因此原告为合法项目经营权主体，当然具有涉案房屋出租权；第三人已经发函通知被告租赁合同甲方变更为原告，停止向第三人支付租金及费用，被告接到第三人发函，应当向原告交还涉案房屋或者经原告同意继续租赁并支付租金及费用；我国《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告在接到第三人函告后继续占用涉案房屋正常经营，并向原告交付电费，原告也未要求被告搬离，只是要求被告按照与第三人签订的租赁合同约定向原告支付租金和费用，因此该房屋租赁合同得到原告追认而生效，被告应当按照合同约定向原告支付租金和费用。第三人不具有爱民广场产权，从移交经营权之日起当然就丧失对涉案房屋的出租权；第三人的反诉请求不能抵消吞并原告向被告收取租金及费用的请求，故其反诉不能成立；第三人对涉案房屋无产权也无出租权，其诉讼请求也不能成立第三人独立诉请；因此，原、被告的争议与第三人无关。原告追认第三人与被告签订的涉案房屋租赁合同及第三人向被告发出的告知函、被告收到函告继续占用涉案房屋继续正常经营，系原、被告双方当事人续租房屋真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止行规定，因而合法有效，被告应当按合同约定向原告支付租金和费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”第三人主张涉案房屋租赁合同无效及被告向其交还房屋、租金及费用，均无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告百胜餐饮（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告贵州三石房地产开发有限公司2018年3月8日至2019年3月7日期间房屋租金人民币365000元。二、驳回原告贵州三石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回第三人贵州三石投资有限责任公司的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币5134元，由原告贵州三石房地产开发有限公司负担1747元，由被告百胜餐饮（成都）有限公司负担3387元；本案反诉受理费减半收取人民币25元，由第三人贵州三石投资有限责任公司负担。二审中，上诉人三石房开公司提交的书证及证人证言（证明发送邮件的情况，但实际发送邮件的邮箱号没有证据证明系被上诉人授权）不属于二审新证据，与本案基本事实无关，本院不予采纳。经二审审理查明，一审查明的“按照租赁合同约定，租赁房屋面积310平方米、租金1000元/天，按照第三人函告，租金起算日期应为2018年3月8日”与该租赁合同实际履行情况不符，本院不予确认。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审另查明：二审中，被上诉人对于上诉人三石房开公司诉请的2018年2月至2019年3月房屋租金共计646706.26元金额无异议，只是表示该金额应包含税金，且认为合同约定应先由三石投资公司开具增值税发票，被上诉人才支付租金。涉案租赁房屋截止2019年12月2日未取得建设工程规划许可证。二审争议的焦点：涉案租赁合同的效力如何认定，被上诉人应否向上诉人三石房开公司支付租金，租金金额如何认定。本院认为：三石投资公司投资修建并经营涉案爱民广场项目，后其将项目中的部分房屋租赁给被上诉人使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，涉案租赁房屋截止2019年12月2日二审期间均未取得建设工程规划许可证，则三石投资公司与被上诉人达成的租赁合同应认定为无效合同。一审认定该合同有效并按照有效合同规定进行裁判属适用法律错误，本院予以纠正。其次，三石投资公司将其爱民广场项目的经营权转移给三石房开公司，并通知了被上诉人变更租赁合同主体，被上诉人不用向三石投资公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”规定，三石投资公司实际将其与被上诉人达成的房屋租赁合同的权利随着房屋项目的经营权的转移，而转移给了三石房开公司，且被上诉人接到三石投资公司的通知后并未提出异议，据此，三石房开公司继受了涉案租赁合同的权利。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，虽然涉案租赁合同无效，但三石房开公司继受了涉案租赁合同的权利，仍有权要求被上诉人按照涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于租金（即房屋占有使用费）的金额，鉴于二审中被上诉人已认可2018年2月至2019年3月房屋租金共计646706.26元，本院对此予以确认。关于被上诉人提出的开具发票的抗辩，即应先开具发票，其才能支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”规定，涉案租赁合同无效，约定的先开具发票再支付租金的约定无效，被上诉人拒付租金的抗辩不能成立，本院不予采纳，但被上诉人对于合同无效产生的损失（如不能开具发票的损失等）可另案主张。综上所述，上诉人三石房开公司的上诉请求成立；一审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5282号民事判决；二、被上诉人百胜餐饮（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠上诉人贵州三石房地产开发有限公司2018年2月至2019年3月期间房屋租金（即房屋占用使用费）人民币646706.26元。三、驳回上诉人贵州三石投资有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取人民币5134元，由被上诉人百胜餐饮（成都）有限公司负担。反诉受理费减半收取人民币25元，由上诉人贵州三石投资有限责任公司负担。上诉人贵州三石房地产开发有限公司已预交的二审案件受理费10318元，由被上诉人百胜餐饮（成都）有限公司负担。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇一九年十二月十六日书记员 邱诗韵