四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12579号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨静，女，1972年12月29日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳正勇，男，1972年12月23日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 上诉人杨静因与被上诉人岳正勇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2017）川0124民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨静上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨静的全部本诉请求，驳回岳正勇的全部反诉请求。 事实与理由：1.一审认定双方协商提前解除合同，系事实认定错误。一审庭审中，岳正勇明确表示是因其生意亏损无法继续经营，故未支付房租，杨静最初并未同意岳正勇解除合同，而是因岳正勇拒绝支付房租后才通知岳正勇解除合同，杨静并未放弃要求岳正勇支付违约金的权利，岳正勇应承担擅自解除合同的违约责任。2.岳正勇至今未将房屋退还给杨静，应赔偿因此给杨静造成的租金损失。根据一审中岳正勇出示的杨静于2016年12月发给岳正勇的短信可知，岳正勇既不支付租金和违约金，也未将房屋内原有财物搬离，导致杨静至今无法实际使用房屋。3.合同约定的天然气安装义务杨静已经完成，其后的安装是因岳正勇经营中增加用气而产生的改装费用，该费用不应由杨静承担，且岳正勇的主张已超过诉讼时效期间。 岳正勇辩称，一审中岳正勇举示的证据已证明双方于2016年8月12日经协商后达成一致同意解除合同。关于履约保证金，由于合同是合意解除，一审法院没有判决支持岳正勇关于退还履约保证金的主张，对此岳正勇没有提出上诉，也是为解决案涉纠纷拿出的诚意。在双方达成解除合同合意后，岳正勇就将房屋退还给杨静，杨静也对外重新招租。关于天然气管道安装费，根据租赁合同第7条的约定，案涉房屋开通天然气管道安装的费用由出租方承担。在岳正勇实际支付了天然气管道开通费用的情况下，杨静应向岳正勇支付该笔费用。请求驳回上诉，维持原判。 杨静向一审法院起诉请求：1.解除杨静、岳正勇于2013年1月9日签订的《商铺租赁合同》，判令岳正勇向杨静支付擅自解除合同的违约金321200元；2.判令岳正勇支付杨静从2016年8月9日至2016年11月9日期间的租金共计159750元，之后每月按53250元的标准向杨静支付租金至实际退还商铺时止，并判令岳正勇以未付租金为基数从2016年8月10日起按每月2%的标准向杨静支付违约金；3.本案诉讼费由岳正勇承担。 岳正勇向一审法院反诉请求：1.请求确认岳正勇与杨静于2013年1月9日签订的《商铺租赁合同》已于2016年8月12日解除；2.判令杨静退还岳正勇已支付的租房保证金30000元；3.判令杨静支付岳正勇垫付的安装天然气管道相关费用68000元；4.本案诉讼费由杨静承担。 一审法院认定事实：2013年1月9日，杨静、岳正勇签订了《商铺租赁合同》，约定出租方（甲方）为杨静，承租方（乙方）为岳正勇，同时约定了租赁地址、面积、期限（2013年3月9日至2018年3月9日止）、价格、租金支付方式、保证金30000元（作为履约和保证房屋设施完整性的保证金，在租赁期限届满时退还）。合同第七条第六项约定“开通水、电、气的一切费用及安装天然气管道的费用均由甲方承担；第九条约定，非因不可抗力，任何一方违反协议约定，应按协议约定租金总额的10%向对方支付违约金并赔偿由此给双方造成的一切经济损失。 岳正勇因安装天然气产生费用68000元。 岳正勇与静协商提前终止合同，并于2016年8月12日将房屋退还杨静。岳正勇支付租金至2016年8月9日。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：商铺租赁合同、商品房买卖合同摘要、手机短信、照片、视频、天然气工程安装合同、发票、收据、收条、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，杨静、岳正勇之间的合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。杨静、岳正勇协商提前解除合同，岳正勇并于2016年8月12日将房屋退还杨静，故杨静、岳正勇的租赁合同已于2016年8月12日解除。因解除合同系双方协商达成合意，不存在擅自解除合同，故杨静要求岳正勇赔偿擅自解除合同违约金的主张不成立，一审法院不予支持。岳正勇称租金支付至2016年8月12日，杨静仅认可租金支付至2016年8月9日。对2016年8月10日至2016年8月12日期间的租金是否支付，岳正勇未提供相应的证据予以证明，故岳正勇应支付该期间的租金567元（69000元÷365×3）。由于岳正勇已于2016年8月12日将房屋退还杨静，故杨静主张2016年8月12日以后的租金没有相应依据，一审法院不予支持。保证金具有保证合同履行的性质，杨静、岳正勇的合同未按约定全部履行，且不能履行的原因并非杨静所致，故该保证金不应退还。关于天然气安装的费用，因合同有约定，故该费用应由杨静承担。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、岳正勇于判决生效之日起十日内向杨静支付租金567元；二、驳回杨静的其他诉讼请求；三、杨静于判决生效之日起十日内向岳正勇支付安装天然气费用68000元；四、驳回岳正勇的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4257元，由杨静负担4252元，由岳正勇负担5元；反诉案件受理费1125元，由岳正勇负担345元，由杨静负担780元。 二审中，杨静提交以下新证据： 1.2017年12月18日，案外人唐启元出具的《说明》，拟证明：案涉房屋实际腾退返还杨静的时间是2017年12月18日； 2.2017年3月15日，四川省泰立置业有限公司出具的《证明》，拟证明：案涉房屋在开发商交付给杨静之日已开通水、电，燃气设备也已安装到位； 3.2018年9月13日，四川蜀府东润物业服务有限公司泰立观筑物业服务中心出具的《证明》，拟证明：案涉房屋内由岳正勇添加的天然气设备至今未拆除、未使用，在承租方“百姓自助厨房”停业营业后，即2016年7月12日后未产生电费；由杨静结清了2016年7月13日至2017年12月31日期间的物管费，杨静另于2017年12月18日将房内物品搬走； 4.打印日期为2018年9月13日的《客户气费缴费明细清单》及拍摄时间为2018年9月12日的天然气表照片，拟证明：岳正勇在2016年10月将燃气费结清后，此后未产生新的燃气费，房屋再未使用燃气； 5.拍摄时间为2018年9月12日的四张房屋现状照片，拟证明：案涉房屋内物品在2017年12月8日搬走后，杨静已另行出租，现在的承租户未使用天然气设备。 经质证，岳正勇认为，对证据1的三性均不认可，该证据性质属证人证言，但证人并未出庭作证，即使该《说明》内容属实，也仅表明案外人搬走房内物品的事实，但不能证明岳正勇实际腾退房屋的时间；证据2的三性均不认可，开发商出具的证明从形式上理应有经办人签名，且开发商向购房人交房时，只是预留了天然气的接口，但安装入户是需由客户自行到相关部门申请开通的；对证据3的三性均不认可，物业公司出具的证明材料从形式上理应有经办人签名，且该证明的内容与本案无任何关联性，岳正勇要求杨静承担燃气开通安装费的主张，是依据合同约定，至于房内的燃气管理是否未拆除，以及在2016年8月12日之后的物管费由杨静支付的事实，均与本案无关；证据4、5的真实性无异议，但不认可关联性和证明力，房屋现状及2016年7月后燃气是否实际使用的事实，与岳正勇的案涉诉请是否成立无关。 经审查，本院认为，证据1、2、3均系证人证言，但出具说明或证明的主体并未出庭作证，其证言内容的真实性无法核实，且证据1中案外人唐启元系由杨静委托搬运、清理案涉房屋内物品，该事实即使属实，也与岳正勇实际向杨静腾退返还房屋的事实之间不具有关联性；证据2从内容看，系开发商基于与杨静之间的商品房预售合同关系出具的情况说明，即使属实，也与案涉房屋租赁合同关系中双方关于燃气开通费用承担的约定无关；证据3中物业公司关于房屋现状的内容，与证据5能够相互印证，本院对房屋内安装的燃气管道尚未拆除的事实予以确认，至于杨静结清物管费和搬离房内物品的事实，与本案中认定岳正勇要求杨静承担燃气安装费的主张能否成立之间，不具有关联性。基于此，本院对前述三项证据不予采信。证据4、5的真实性双方均无异议，本院依法予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.杨静认为岳正勇实际腾退、返还案涉房屋的时间为2017年12月18日。 2.2013年1月22日，岳正勇（甲方）、案外人郫县兴能天然气有限责任公司（乙方）签订《城市燃气工程安装合同书》，其中约定：工程项目为郫县书院街111号附1号天然气供气工程，工程包干价42000元。同日，郫县兴能天然气有限责任公司向岳正勇开具发票，载明“商铺天然气供气工程”的工程款为42000元。 本案中，岳正勇明确其垫付的68000元天气安装费，由两部分构成：一是供气工程款42000元，二是燃气报警设备费24000元，并在一审已举示由四川澳瑞石化设备有限公司于2013年1月22日出具的《收据》为证，该《收据》中载明“收到岳正勇燃气报警费用24000元”。 二审中，杨静对其诉请明确如下：杨静关于解除案涉《商铺租赁合同》的主张，并非是认为合同尚未解除而请求法院判决解除，而是认可合同已于2016年8月12日解除的事实，但解除原因不是双方协商一致合意解除，而是基于岳正勇已明确其因经营困难不再交付租金的违约行为，杨静依据合同法第九十四条第四款的规定行使解除权，并已通知岳正勇解除合同。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、案涉《商铺租赁合同》解除原因的认定，进而杨静要求岳正勇承担违约责任的主张能否成立。 一审中，岳正勇举示双方之间的短信聊天记录，拟证明案涉合同已于2016年8月12日经协商一致解除，杨静对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。本院认为，岳正勇作为承租方，在承租期间因经营原因向出租方作出提前终止合同的意思表示，不排除双方经协商后承租方取得出租方谅解的可能性；而杨静未举示有效证据证明双方之间在对合同解除达成合意的同时，还对应由岳正勇对合同解除承担违约责任亦达成合意。因此，岳正勇在一审答辩中关于因生意亏损无法继续经营的陈述事实，不能当然认定其应对案涉合同解除承担违约责任。一审法院认定案涉合同系经双方协商一致达成合意解除，并无不当，本院予以确认。杨静以岳正勇违约导致案涉合同解除为由要求岳正勇支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 二、岳正勇向杨静腾退返还案涉房屋的时间认定，进而杨静要求岳正勇承担自2016年8月9日至2017年12月18日期间租金的主张能否成立。 庭审已查明，双方在2016年12月7日的短信聊天记录中，杨静发送内容“岳总！请你明（天）务必把东西搬走，退房已经4个月了”、“岳总，我们的租房合同在16年8月12日已经终止，经多次催你搬东西，你都没执行，你如果再不搬我们将尽快找人把东西清除”。根据上述内容，杨静关于“退房已经4个月”的陈述与岳正勇在本案中主张房屋已于2016年8月12日退房的事实相符，一审法院据此认定的腾退、返还房屋时间正确，本院予以确认。至于岳正勇在退房后仍留存于租赁房屋内的物品，双方可另行协商处理，杨静亦可在岳正勇拒绝或拖延清除物品的情况下采取催告等方式维护自身权益，但杨静以房屋内留存物品的实际清除时间作为主张岳正勇应承担房屋租金的截止时间，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据岳正勇退还房屋和租金支付的事实，认定岳正勇尚欠租金的数额正确，本院予以维持。 三、岳正勇要求杨静支付天然气安装费68000元的主张能否成立。 根据约定，案涉房屋开通水、电、气的一切费用及安装天然气管道的费用均由杨静承担。而庭审已查明，合同在实际履行中，系岳正勇在承租后自行与天然气公司签订燃气工程安装合同并支付相应费用。本院认为，杨静在一审中举示其与开发商之间所签订的商品房买卖合同并据此主张案涉房屋是开发商刚交付的新房、一切设施完好的意见，表明杨静向岳正勇交付的房屋状况与开发商向杨静交付的房屋状况一致。而二审中，杨静提交开发商出具的《证明》，岳正勇虽以证据形式要件缺乏为由对三性均不认可，但杨静作为举证方认可该《证明》的真实性，《证明》中开发商亦明确“燃气设备已安装到位，需客户自行到相关部门开通。”再结合前述岳正勇以自己名义申请开通燃气并由此支付相关费用的事实，一审认定岳正勇为开通燃气所支出的费用属于双方约定的应由出租方承担的安装天然气管道的费用这一范围，并无不当。关于费用的数额，根据《城市燃气工程安装合同书》及发票，能够证明岳正勇实际支出的开通燃气费用为42000元；但是，岳正勇提交的由四川澳瑞石化设备有限公司开具的《收据》，所涉内容是燃气报警费24000元，对此双方在合同中并未约定承担主体，岳正勇要求杨静承担该笔费用，亦无事实和法律依据，故，本院对岳正勇要求杨静承担24000元的主张，不予支持。一审对安装天然气费用的数额认定有误，本院予以纠正。 综上，杨静的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持四川省郫县人民法院（2017）川0124民初200号民事判决第一、二项； 二、撤销四川省郫县人民法院（2017）川0124民初200号民事判决第三、四项； 三、杨静于本判决生效之日起十日内向岳正勇支付安装天然气费用42000元； 四、驳回岳正勇的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4257元，由杨静负担4252元，由岳正勇负担5元；反诉案件受理费1125元，由杨静负担482元，由岳正勇负担673元；二审案件受理费9639元，由上诉人杨静负担8996元，由被上诉人岳正勇负担653元。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月十日 书记员 梅芳芝