广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11191号上诉人（原审原告）：黄成华，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张建忠，男，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖小龙，男，汉族，住江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡婷，女，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。上诉人黄成华、张建忠因与被上诉人赖小龙、胡婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄成华、张建忠上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠返还100000元及利息（利息以100000元为本金自2017年9月29日起按年利率24%计算至实际清偿之日止)，改判赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠支付违约金94800元，改判赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠赔偿房屋溢价损失200000元，改判赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠返还中介费5000元；2.赖小龙、胡婷承担本案全部诉讼费、财产保全费。事实和理由：一、一审法院未依法进行司法鉴定。一审时黄成华、张建忠为明确诉讼请求确认其就房屋溢价部分的损失，申请对案涉房屋市场价值进行司法鉴定评估，但一审法院未组织鉴定，亦未在判决书陈述理由，认定黄成华、张建忠损失有误，应当予以纠正。二、一审法院认定事实错误，适用法律不当。（一）案涉《房屋买卖合同》真实有效，则合同条款对双方均具有约束力，一审判决将赖小龙擅自抬高房价等行为认定为合同磋商过程明显不符合法律规定，显失公平。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”黄成华、张建忠与赖小龙于2017年7月12日签订《房屋买卖合同》，该合同第十一条约定，合同自签订之日起生效，合同生效后合同条款对双方均具有约束力，并约定可成交价、付款方式、交楼时间、办理过户时间等，双方理应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。黄成华、张建忠在合同签订后已经按照合同约定支付款项，但赖小龙擅自要求增加合同成交价，其行为违反法律规定，属于违约行为。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定认为双方协商变更了合同内容，错误。黄成华、张建忠提交的证据均是催促赖小龙、履行办理过户义务，黄成华、张建忠尚未追究赖小龙、胡婷的违约责任并不代表双方就合同变更达成一致意见。（二）赖小龙存在明显的违约行为。案涉合同于2017年7月签订，至2019年5月提起诉讼已有22个月，黄成华、张建忠在签订合同后按约定支付定金及部分房款并办理贷款申请，但案涉房屋因赖小龙如下违约行为一直处于未交付未过户的状态。1.《房屋买卖合同》附件第二部分物业有抵押登记情况适用E项第5点约定：“卖方自行赎证，在收取定金后一定期限内办理银行还贷等手续，赖小龙未按约履行该义务。2.《房屋买卖合同》第一条第5点约定物业现状为无查封，但房屋后被法院查封，因赖小龙的原因造成案涉房屋存在交易瑕疵并增加交易风险，同意贷款申请逾期，交易时间延后。3.黄成华、张建忠多次要求赖小龙协助办理过户手续，赖小龙单方要求增加房款并以各种理由拖延办理。赖小龙以上违约行为导致案涉房屋未能完成交易，致使合同目的无法实现，损害了黄成华、张建忠的利益。一审法院认定赖小龙不存在过错，明显偏袒赖小龙，有失公正。三、胡婷应当承担责任。案涉房屋在赖小龙、胡婷婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。无论是协助黄成华、张建忠办理贷款申请，还是最终办理房屋过户手续均需要胡婷参与，胡婷负有合同义务，一审判决认为胡婷未参与合同履行过程不应负有案涉合同义务，判决胡婷无需承担责任明显错误。赖小龙、胡婷辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。案涉合同未实际履行并非是赖小龙基于房屋价格上涨而未进行交易，是因黄成华、张建忠自身原因造成的。赖小龙与黄成华、张建忠在2019年3月13日到房屋产权交易机构办理过户登记，但因黄成华、张建忠自身税费问题而未能办理过户手续。胡婷不是本案适格被告，其不是案涉合同当事人，胡婷委托赖小龙对案涉房屋进行交易，其本人不存在过错。黄成华、张建忠向一审法院提出诉讼请求：1.解除黄成华、张建忠、赖小龙、胡婷于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠返还定金80000元及利息30720元（利息从2017年9月29日始，按年息24%计算至清偿之日止,暂计算至2019年5月6日为30720元）；3.判令赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠支付违约金94800元；4.判令由赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠赔偿房屋价格上涨损失200000元（具体房价上涨损失金额以庭审中该房屋的市场评估价格为准）；5.判令赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠返还中介费5000元；6.判令由赖小龙、胡婷承担本案诉讼费、财产保全费。在审理过程中，黄成华、张建忠变更第二项诉讼请求为赖小龙、胡婷向黄成华、张建忠返还定金100000元及利息（利息从2017年9月29日始，按年息24%计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：赖小龙系位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区*民委员会人民西路1号丽南名都5座102房屋（不动产权证号：1116075247）的所有权人。2017年7月12日，赖小龙（卖方）、黄成华（买方）、佛山市粤龙福房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，各方主要有以下约定：1.出售物业：佛山市顺德区某房屋；2.成交价：948000元；3.一方拒绝出售或购买该房屋或在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时，视为违约；4.付款方式：定金80000元，其中50000元于签订合同当日支付，另外30000元于2017年7月19日前支付，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方办理银行按揭；卖方于收取定金后自行向抵押银行办理提前还款手续，提前还款并办理涂销抵押等手续；5.黄成华可自行决定实际购买人。上述合同签订后，赖小龙有协助买方办理按揭贷款申请手续。此间，因房屋市场价格上扬，双方为促成交易，于是对成交价等展开多次磋商，后基本对变更成交价格达成共识。其后，因赖小龙涉及其他案件，上述房产被有权机关查封，直至2018年8月份方被解除查封。再后，因办理提前还款、涂销抵押等，又延误了一段时间未能办理过户手续，其间，双方为继续交易存在多次磋商。至2019年3月，双方约定于当月14日办理上述房屋的过户手续，该日赖小龙亦赶至顺德，并为协助办理有关过户手续之需，去到顺德区不动产登记部门查询复印有关资料，但由于该资料达不到可以减免30000余元税费的要求，黄成华方于是要求赖小龙再按照有关要求去顺德区不动产登记部门重新调取有关资料以达到可以减免税费的目的，赖小龙表示只配合办理过户手续，拒绝再驱车几十公里去到相关部门调取资料，因此该日未能办理过户手续。另查，黄成华、张建忠自认上述房屋的实际购买人为张建忠，黄成华系代表张建忠办理有关购房事宜，因此应由张建忠享有本案的合同权利。再查，上述合同签订后，赖小龙已收到付款共计100000元（包括合同约定的定金）。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄成华与赖小龙签订的《房屋买卖合同》体现了双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合法有效并对当事人具有拘束力。本案争议的焦点在于可否认定赖小龙存在先行违约。本案合同签订后，赖小龙不接受合同约定的成交价，随后，黄成华就成交价等问题多次与赖小龙磋商，其后，双方就成交价基本再次达成共识。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，虽然赖小龙在合同签订后不接受合同约定的成交价，但由于双方随后再次就成交价达成共识，因此该变更成交价的行为应视为双方变更合同，而非赖小龙违约。再后，由于案涉房屋被有权机关因其他案件查封，导致在一定时间内过户不能，但是在查封期间及解除查封后，双方均无明确的解除合同的意思表示，而是从促成交易出发，多次变更履行期限等，该变更行为同样应视为双方变更合同条款，不应视为违约。2019年3月14日，双方应约于该日至不动产交易部门办理案涉房屋的权属过户手续，赖小龙亦在当日到达佛山市顺德区，并至区相关部门复印或打印了相关资料，但该资料可能因不符合相关要求而不能达到减免30000余元税费的目的，黄成华、张建忠要求赖小龙重新去区相关部门调取相关资料，遭到赖小龙的拒绝，因此在当日未能办理有关过户手续。可见，在当日之前，双方应已就合同的履行等达成共识，也希望能够完成交易。但因为应否协助达到减免税费的目的，双方未能达成共识，对此，应视为在合同履行过程中出现的新问题，而对该问题双方在签订合同时未有明确约定，因此，双方可对该问题进行协商补充。但在当日双方未能达成共识的情况下，根据合同条款或有关交易习惯，不能认定赖小龙即负有配合提供有关材料以减免有关税费的义务，因此即使在当日未能完成过户，也很难认定赖小龙构成违约，况且，直至庭审当日，赖小龙亦有表示随时愿意配合完成过户。但是，本案合同签订于2017年7月份，至今差不多两年时间，都未能办理过户手续，导致黄成华、张建忠已丧失了对赖小龙能够继续履行合同的信任。因此，黄成华、张建忠提出解除合同有理，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，对此一审法院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，黄成华、张建忠在起诉书中提出了解除合同的诉求，该起诉书可视为解除合同的通知，因此本案合同应于赖小龙收到一审法院向其送达起诉书副本时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，鉴于在合同履行过程中，双方为促成交易，多次经协商变更合同内容，因此虽然在较长时间内未能完全履行合同，但很难即以此为由认定赖小龙违约。因此，本案合同解除后，赖小龙不再负有协助办理过户的义务，但应退回已收取的款项100000元（其中部分应为定金）。综上所述，案涉合同已解除，一审法院予以认可。由于黄成华、张建忠确认张建忠为案涉合同的实际权利人，应由张建忠享有有关的合同权利，再，胡婷未参与到合同签订履行的过程，其不应负有本案合同义务，故，本案中应由赖小龙向张建忠返还已收取款项100000元。对黄成华、张建忠涉及上述的诉讼请求，一审法院予以支持。对黄成华、张建忠其他诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、黄成华、赖小龙以及佛山市粤龙福房地产代理有限公司于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、赖小龙应于判决发生法律效力之日起十日内向张建忠返还款项100000元；三、驳回黄成华、张建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3728.9元，财产保全费2572.6元，合共6301.5元，由赖小龙负担1535.5元，黄成华、张建忠负担4766元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院于2019年6月5日向赖小龙邮寄送达起诉状副本，赖小龙于2019年6月10签收该邮件。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、赖小龙应否承担违约责任；二、案涉合同解除后双方当事人应如何承担责任。一、关于赖小龙应否承担违约责任的问题其一，黄成华与赖小龙签订《房屋买卖合同》系双方平等自愿协商的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约全面正当履行合同义务。其二，在案涉合同的实际履行过程中，因赖小龙不接受合同约定的成交价，双方经协商就成交价达成变更共识。案涉房屋因其他案件被司法查封，导致在合同约定的期限内无法办理过户，黄成华亦无明确的解除合同的意思表示，可视为其同意赖小龙对履行期限的变更。其后双方多次变更履行期限，但均未明确主张合同违约责任以及解除合同，故仍应视为协商一致对合同条款的变更，而不应视为违约。其三，对于在办理房屋权属过户登记手续中，出现提供资料以达到减免30000余元税费的情形，属于双方在原合同中未约定在履行过程中新出现的问题，双方仍有履约诚意，为促成合同的全面履行，仍可协商补充，即使在当日未能完成登记过户，亦不能以此认定赖小龙负有配合提供资料以减免相关税费的义务，且一审庭审当日，赖小龙亦表示随时愿意配合完成过户，故一审认定赖小龙不构成违约，无需承担违约责任并无不当，本院予以维持。二、关于案涉合同解除后的双方当事人各自责任承担问题因案涉合同签订于2017年7月，双方协商一致多次变更合同条款，至黄成华提起诉讼已达两年时间，仍未能办理房屋权属过户登记，黄成华对赖小龙合同履约已丧失信心，要求解除合同具有合理性。黄成华在起诉状中明确提出解除合同的诉讼请求，一审法院确认赖小龙于2019年6月10日收到起诉状副本时合同解除，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，双方为促成交易，多次协商变更合同内容，不能据此认定赖小龙违约，因此，合同解除后，赖小龙不再负有协助黄成华办理房屋权属过户登记之义务，但应退回已收取的款项100000元。黄成华、张建忠均确认张建忠为案涉合同的实际权利人，应由张建忠享有合同的相关权利，胡婷未参与案涉合同的签订与履行，不应视为合同的相对方，故一审判令赖小龙收取的款项100000元应向张建忠返还并无不当，本院予以维持。综上所述，黄成华、张建忠上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5797元，由上诉人黄成华、张建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力