吉林省安图县人民法院民事判决书（2019）吉2426民初1706号原告：杨国军，男，1972年6月2日出生，汉族，个体，现住安图县。委托诉讼代理人：许锋，吉林由正律师事务所律师。被告：安图县明月小额贷款有限责任公司，住所地安图县明月镇九龙路4-15号。法定代表人：李柱辉，经理。委托诉讼代理人：滕聿江，吉林林岗律师事务所律师。第三人：刘元海，男，1969年7月18日出生，汉族，无职业，现住安图县。第三人：翟树伦，男，1972年3月27日出生，汉族，无职业，现住安图县。第三人：张桂娟，女，1973年7月16日出生，汉族，无职业，现住安图县。原告杨国军与被告安图县明月小额贷款有限责任公司（以下简称明月贷款公司）、第三人刘元海、第三人翟树伦、第三人张桂娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告杨国军的委托诉讼代理人许锋、被告安图县明月小额贷款有限责任公司的法定代表人李柱辉及其委托诉讼代理人滕聿江、第三人刘元海到庭参加诉讼，第三人张桂娟因疾病原因未能到庭，庭审中通过微信视频方式核实相关证据及事实。第三人翟树伦经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。杨国军向本院提出诉讼请求：1.判令终止执行安图县人民法院（2019）吉2426执异27号执行裁定书；2.解除查封登记在第三人名下，杨国军已经购买的的位××县，鑫田小区7号楼4单元402室的房屋（产权证号为0XXXX号）。事实和理由：2016年6月24日，案外人刘元海与第三人翟树伦、张桂娟夫妻就安图县明月镇新安路247-7-2-22鑫田小区7号楼面积为43.35平方米的房屋（房产证号为0XXXX号）签订了《买卖协议》，刘元海以64000元的价格购买了该涉案房屋。签订合同当日，刘元海将购房款以现金的方式交付给了第三人翟树伦、张桂娟二人。刘元海购买后对该房屋进行了装修居住。2014年5月9日，刘元海将该房屋以99000元的价格卖给了杨国军，约定由刘元海负责办理产权过户手续，杨国军在当日交付了全部购房款居住至今。因刘元海在购买房屋时，该房屋还没有颁发初始产权登记，导致杨国军也无法办理产权过户登记。该房屋在2015年4月20日，颁发了产权证以后，案外人刘元海到房产局给杨国军办理该房屋的产权变更手续时，房产局又因为该房屋没有颁发《土地使用证》，拒绝办理该房屋产权变更登记。直到2018年末，该小区的房屋可以办理产权变更登记时，房产局依照相关规定，要求案外人刘元海，需要将该房屋先过户到“刘元海”本人名下以后，才能再次过户到杨国军名下。这样涉及到两次过户的税费承担问题。是案外人刘元海不想承担第一次过户的税费，没有给杨国军办理该房屋的产权变更登记手续，导致该房屋被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。的规定，杨国军在人民法院查封之前，已经购买了该房屋，并且签订了书面的买卖合同，支付了全部价款并一直居住至今，未办理过户登记的原因非因买受人自身的原因造成的。请安图县人民法院查清事实，判令终止执行安图县人民法院（2019）吉2426执异27号《执行裁定书》；判令解除登记在第三人名下，杨国军已经购买的的位××县，鑫田小区7号楼4单元402室的房屋（产权证号为0XXXX号）。明月贷款公司辩称，1、杨国军是从刘元海处购买，法院执行的是张桂娟的房屋，杨国军的理由不符合最高法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第28条之规定，买受人是从被执行人手中购买，杨国军不是从被执行人手中购买；2、第三人刘元海购买被执行人房屋然后卖给杨国军，其没有办理自己的房屋产权证，无权又把他人房屋出卖，自己没有房屋所有权。虽然从张桂娟处购买房屋，在能够办理房屋产权证条件下而没有办理，出卖没有所有权的房屋，其合同不具有法律效力，属于无效合同。房屋买卖合同是债权关系，房屋所有权是物权，物权的变动以登记为准，第三人刘元海至今没有获得房屋所有权证；3、驳回杨国军的诉求。刘元海述称，当初卖给杨国军的时候，房照没有下来，没办法过户，要是可以过户的话就早就在杨国军名下了。后来房照下来可以过户的时候，杨国军拿着合同等证件去了房产，房产要求翟树伦、张桂娟把房屋先过到刘元海的名下，之后过到杨国军名下。但是两次过户产生的费用刘元海不想承担，因为刘元海当初和杨国军的费用都是杨国军出，二次过户需要过多的税费，刘元海不想承担税，所以就没有办理，没有办理房照是刘元海的责任。杨国军的诉状中刘元海负责办理房屋过户手续不属实，是刘元海协助杨国军去办理，费用由杨国军承担。房产证下来后刘元海去房产办理产权变更登记，但是房产因该房屋没有土地使用证拒绝办理产权变更登记。张桂娟述称，张桂娟认为涉案房屋已经卖给了刘元海，刘元海卖给了杨国军，这个房子现在应该是归杨国军所有。翟树伦述称，翟树伦与张桂娟离婚十年了，涉案房屋与翟树伦没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杨国军提供的证据：1、执行裁定书，本院对其真实性予以确认；2、购房协议书，明月贷款公司提出异议，因合同相对人均予以承认，且房屋已经实际占有，本院对其真实性予以采信；3、房屋所有权证，明月贷款公司、刘元海对真实性无异议，本院对其真实性予以采信。明月贷款公司提供的证据：1、营业执照复印件，杨国军、刘元海无异议，本院对其予以采信。刘元海提供的证据：1、张桂娟、翟树伦的身份证复印件，杨国军、明月贷款公司无异议，本院予以采信。经审理查明：2011年6月24日，刘元海与张桂娟、翟树伦签订房屋购买协议，刘元海以64000元购买张桂娟、翟树伦鑫田小区的住宅楼，因当时涉案房屋并没有颁发房屋产权证，所以没有办理房屋过户手续。2014年5月9日刘元海与杨国军签订购房协议书，将涉案房屋以99000元卖给杨国军，协议载明房照未办理，房屋原主人是张桂娟，张桂娟房照拿到后，过户到杨国军名下，刘元海负责办理，费用由杨国军负责。现杨国军居住涉案房屋至今。涉案房屋于2015年4月20日在安图县房屋产权管理中心办理产权初始登记，房屋坐落于××县，房权证号为0XXXX号，房屋所有权人登记为张桂娟。张桂娟取得房屋所有权证后直接将房屋所有权证交给了刘元海。杨国军、刘元海称：“涉案房屋产权证下来以后刘元海到房产局给杨国军办理房屋过户手续时，因涉案房屋没有颁发《土地使用证》而未办理变更登记。2018年末，可以办理产权变更登记时，房产局要求将涉案房屋先过户到刘元海名下，再过户到杨国军名下。刘元海不想承担第一次过户的税费，就一直没有给杨国军办理涉案房屋的过户手续”。2019年1月31日安图县人民法院作出（2019）吉2426民初154号之一民事裁定，查封了涉案房屋。杨国军对（2019）吉2426民初154号之一民事裁定提出异议，本院作出（2019）吉2426执异10号执行裁定书，驳回了杨国军的执行异议申请。杨国军不服该裁定，向吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院提起复议，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24执复39号执行裁定书，撤销了（2019）吉2426执异10号执行裁定书，发回安图县人民法院重新审查。本院于2019年10月30日作出（2019）吉2426执异27号执行裁定书，驳回杨国军的异议请求。2019年11月12日，杨国军提起案外人执行异议之诉要求法院终止执行（2019）吉2426执异27号执行裁定书，并解除登记在张桂娟名下涉案房屋的查封。另查明，在吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24执复39号执行裁定书中已经认定杨国军为涉案房屋的买受人。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋现登记在张桂娟名下，故该房屋的所有权人为张桂娟。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。现杨国军依据以上法律规定提起执行异议之诉。本院认为，首先，按以上法条第一款规定，要求在人民法院查封之前买受人应当与被执行人之间签订合法有效的书面买卖合同，而本案中，买受人杨国军并没有与张桂娟签订书面房屋买卖合同。张桂娟、翟树伦与刘元海签订书面房屋买卖合同，将涉案房屋出售给刘元海，在房屋可以办理过户登记后，刘元海至今没有将房屋过户至自己名下，尚未取得房屋所有权。杨国军明知刘元海未取得涉案房屋所有权，仍与刘元海签订房屋买卖协议，刘元海在未取得房屋所有权的情况下与杨国军签订涉案房屋买卖协议，刘元海对涉案房屋所有权的处分行为系无权处分，杨国军取得房屋所有权具有期待性，故不能排除对涉案房屋强制执行的民事权益。其次，刘元海与杨国军签订的房屋买卖协议约定房屋过户的费用由杨国军负担，涉案房屋在可以办理产权变更登记后，杨国军应当承担房屋的过户费用，及时进行产权变更登记。即便如刘元海、杨国军所述，“房产局要求将涉案房屋先过户到刘元海名下，再过户到杨国军名下。刘元海不想承担第一次过户的税费，就一直没有给杨国军办理涉案房屋的过户手续”，在涉案房屋可以办理产权变更登记后，杨国军不积极主张办理产权变更登记，放任刘元海的避税行为，导致涉案房屋被法院查封，杨国军自身也有一定的责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告杨国军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨国军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李增明人民陪审员 赵金红人民陪审员 谢桂香 二〇一九年十二月三十日书 记 员 秦 程