贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6874号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，1986年1月31日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人张涛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算。2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。被上诉人张涛未作答辩。原审原告张涛向一审法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为20,000.00元(以购房款393,374.00元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止);二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年4月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城E5幢21-5号商品房，原告已经按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完购房款。同时，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，《商品房买卖合同》约定的时间届满后，被告并未向原告履行《商品房买卖合同》约定的义务即2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。据此，被告的行为严重违约，被告应当按约定的时间向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同汀立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告以购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日正的违约金。综上，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。一审法院认定事实：2014年4月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,建筑面积107.19平方米；该商品房总价款为393374.00元；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”2014年4月30日，原告向被告支付首期购房款123374.00院，并以公积金贷款的方式支付了剩余房款270000.00元，共计支付393374.00元，以及涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ5幢于2016年1月14日取得商品房备案证明书。2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告张涛在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，被告应承担相应的违约责任，故原告主张的违约金，予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年7月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年7月25日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告张涛在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年7月25日计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额393,374.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月25日起计算至2018年8月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告张涛支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款393,374.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月25日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告张涛的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金情形下的违约责任进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。本案双方并未就出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，买受人不退房的违约责任进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇一九年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进