湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初3968号原告：张红亮，男，1986年9月27日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：罗雅，湖北谦牧律师事务所律师。被告：江岚，女，1971年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，被告：肖辉，男，1967年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：江岚，女，1971年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，系肖辉的配偶。第三人：武汉明瑞馨房地产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区205R2地块观澜御苑C地块1栋2单元1层2室。法定代表人：陈定鹏，该公司经理。第三人：武汉森溪房地产有限公司，住所地武汉经济技术开发区经开未来城A幢1单元12层2号房。法定代表人：杨竹。原告张红亮与被告江岚、被告肖辉、第三人武汉明瑞馨房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、第三人武汉森溪房地产有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告张红亮的委托诉讼代理人罗雅、被告江岚且作为被告肖辉的委托诉讼代理人、被告经纪公司的法定代表人陈定鹏到庭参加了诉讼，被告房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张红亮当庭变更诉讼请求为：1.解除原、被告及第三人经纪公司、第三人房地产公司分别于2018年3月27日、2018年6月27日签订的《房屋买卖居间合同（三方）》、《提前付款交房协议书》；2.判令被告江岚、被告肖辉返还原告张红亮支付的购房款310,000元及利息（以310,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年6月27日计算至两被告实际返还款项之日止）；3.判令被告江岚、被告肖辉向原告张红亮支付违约金310,000元；4.判令被告江岚、被告肖辉承担原告张红亮支付的居间服务费10,800元；5.判令被告江岚、被告肖辉承担原告张红亮因主张债权支付的律师代理费15,000元；6.判令由被告江岚、被告肖辉承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月27日，原、被告签订《房屋买卖居间合同（三方）》，约定两被告将其名下位于武汉经济技术开发区金色港湾五期3栋1单元7层3号的房屋出售给原告张红亮，合同同时对付款方式、违约责任等作出了约定。合同约定后，原告张红亮按照合同的约定交付了定金10,000元及部分首付款，但两被告再三推脱未依约办理涉案房屋的不动产权证。经查，该房屋早在双方签订合同之前就被法院查封，两被告故意隐瞒未及时向原告张红亮披露，原告张红亮迫于无奈，再次与两被告及第三人经纪公司协商并于2018年6月27日签订《提前付款交房协议书》，约定原告张红亮协助两被告处理涉案房屋的解封事宜（武汉市洪山区人民法院案件），并提前向被告江岚支付购房首付款310,000元，用于处理两被告此前房屋查封问题。两被告收到钱后，并没有及时处理解封，导致房屋继续处于查封状态，交易过户无法正常进行，两被告已构成根本违约。2018年12月19日又因两被告自身债务，导致该房屋在被武汉市江汉区人民法院查封，至今未解封且已进入司法拍卖程序。原告张红亮多次找两被告协商退款未果，故诉至法院，请求判如所请。被告江岚、被告肖辉共同答辩称：不同意解除《房屋买卖居间合同（三方）》和《提前付款交房协议书》，希望继续履行合同；如果法院判决解除合同，那两被告愿意退回实际收到原告张红亮支付的购房款305,000元，违约金、居间服务费、律师代理费我方不承担。第三人经纪公司答辩称：对原告张红亮诉请无异议。第三人房地产公司未到庭，但庭后向本院提交书面答辩状称：2018年3月27日，原、被告双方通过我公司经纪人即第三人经纪公司的法定代表人陈定鹏签署了房屋买卖的三方合同。合同签订当日原告张红亮即向被告江岚支付了10,000元定金，后被告江岚因资金周转需要原告张红亮于2018年2月28日向被告江岚支付购房款70,000元。2018年6月，因涉案房屋被法院查封，三方协商签订了提前付款交房协议书，原告张红亮将余下首付款支付给被告江岚用于解除涉案房屋的查封状态。直到2019年7月洪山区法院强行打开已由原告张红亮居住的涉案房屋时，才被告知涉案房屋要被拍卖。三方又与法院协商处理，但因要交纳保证金，而首付款已全部支付完毕，被告江岚无力支付，导致原告张红亮无法拍卖成功。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，张红亮(乙方)、江岚(甲方)与第三人房地产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》（三方），约定乙方向甲方购买位于本辖区金色港湾五期3栋1单元7层3号房屋；合同第二条约定：房屋交易成交价1,080,000元，此价格为净得价；合同第四条约定：乙方支付中介佣金为10,800元，中介费于签订合同当日支付。因甲乙双方任一方违约导致合同解除或终止的，丙方已收取佣金不予返还，……守约方支付佣金后，有权向违约方主张赔偿佣金。合同第五条约定：签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金10,000元；甲方应在本合同签订之日起5日内将完整、真实、有效的办证资料向不动产部门登记办理不动产证；由于甲方房屋存在抵押贷款，须乙方预付购房款进行还贷赎楼之用，甲方应在签订本合同之日起5日内向房屋抵押贷款银行确定还款日，乙方同意将在确定的还款日向甲方银行还款账户内转入预付购房款即人民币230,000元，该款项甲方不得挪作他用。合同第六条约定：甲方应在收到全款之日起7个工作日内将该房屋交付给乙方；若特殊情况，具体交房时间以双方协商为准。合同第七条约定：甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权债权债务纠纷；合同第八条约定：合同履行过程中，若一方不按照本合同第五条的约定履行合同，经另一方书面催告后，一方无正当理由仍不履行合同的，视为根本违约，守约方有权解除合同，并有权按全部房款的10%要求违约方承担违约责任，另由守约方向违约方主张违约责任产生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、担保费、律师费由违约方承担。合同第十二条约定：对于未尽事宜，甲、乙、丙三方可签订补充协议，补充协议（含附加条款、见房屋买卖附件表）与本合同具有同等法律效应。合同签订当日，原告张红亮向被告江岚支付定金10,000元。原告张红亮于2018年3月28日向被告江岚通过银行转账支付70,000元，同时向第三人房地产公司的工作人员案外人陈定鹏转账支付居间服务费（即中介费）10,800元。原告张红亮于2018年6月1日向被告江岚支付宝转账20,000元，于2018年6月3日向被告江岚支付宝转账50,000元，于2018年6月26日向被告江岚支付宝转账20,000元。原告张红亮后获悉因被告江岚和被告肖辉的自身债务原因，涉案房屋于2016年12月23日已被武汉市洪山区人民法院查封。为保证合同能够继续履行，2018年6月27日原告张红亮（乙方）与被告江岚（甲方）、被告肖辉（甲方）及第三人经纪公司（丙方）签订了《提前付款交房协议书》，约定：按照三方合同约定，甲方本属于违约，乙方保留追究甲方违约责任的权利。现经甲、乙双方协商，对之前签订的居间合同作以下补充约定，与原三方居间合同有冲突的地方，以此补充约定为准：1、乙方协助甲方处理银行查封，乙方把原支付甲方的还贷赎楼款230,000元（其中在签此协议前已支付90,000元，剩余140,000元于签订此协议支付）；2、甲方于签此协议当日此房屋实际交付与乙方，并在物业处更名予以登记；3、乙方实际支付甲方首付款共计310,000元，首付款已经全部支付完毕，甲方此房屋的银行按揭贷款和被银行查封的金额全部由甲方自行处理，乙方概不负责；4、若甲方未能处理债务，和不配合贷款、过户手续导致此房屋交易手续不能继续履行，则甲方需赔偿乙方620,000元，其中本金310,000元，违约金310,000元。如果，乙方在此期间不想购买此房屋，则甲方已收乙方房款310,000元不予退还。上述协议签订当日，原告张红亮向被告江岚通过银行转账支付135,000元。同时，被告江岚、被告肖辉向原告张红亮出具了金额为140,000元的收条一张并签字捺印。被告江岚、被告肖辉收款后未及时处理涉案房产被武汉市洪山区人民法院查封事宜，且涉案房屋又于2018年12月19日被武汉市江汉区人民法院轮候查封。至此，原告张红亮认为合同无法履行且合同目的不能实现，被告江岚、被告肖辉已构成根本违约，故诉至本院，请求依诉予判。另查明，截止本案庭审时，原告张红亮、被告江岚和被告肖辉均一致确认涉案房屋已实际支付购房款3,05,000元。原告张红亮为本案诉讼支付律师费15,000元。被告江岚与被告肖辉系夫妻关系，涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，尚未办理权属初始登记。涉案房屋2019年8月在武汉市洪山区人民法院的拍卖公告中公布的评估价为1,140,000元。以上事实有原告张红亮提交的《房屋买卖居间合同（三方）》、《提前付款交房协议书》、支付宝转账记录、银行交易明细、收条、收据、房屋交易查询结果告知书、房屋查封信息单、司法拍卖信息公告、律师费发票等及各方当事人庭审陈述为证，本院依法予以确认。本院认为：原告张红亮和被告江岚及第三方房地产公司签订的《房屋买卖居间合同（三方）》、原告张红和被告江岚、被告肖辉及第三人经纪公司签订的《提前付款交房协议书》均系各方真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应严格按照合同履行义务。合同签订后，原告张红亮依约支付了定金、首付款等付款义务。为了进一步促进合同目的实现，各方还补充签订了《提前付款交房协议书》，被告江岚、被告肖辉亦履行了交房义务，上述行为表明各方均愿意积极履行合同。但因涉案房屋在各方签订《房屋买卖居间合同（三方）》之前就已被武汉市洪山区人民法院查封，被告江岚、被告肖辉作为卖方有义务保证对涉案房屋享有完整的所有权，两被告明知其房屋因查封可能存在过户不能的情况，仍然和原告张红亮签订《房屋买卖居间合同（三方）》，两被告主观上存在过错。此外，在各方重新达成合意签订《提前付款交房协议书》准备解决查封事宜后，两被告再次违反《提前付款交房协议书》的约定，未及时用收到的购房款处理解封事宜。同时，涉案房屋后续又被武汉市江汉区人民法院轮候查封，目前涉案房屋存在抵押、查封和轮候查封，导致客观上不能交易，致使合同不能继续履行且合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”由于被告江岚、被告肖辉构成根本违约，原告张红亮作为守约方有权选择解除合同，故原告张红亮要求解除《房屋买卖居间合同（三方）》和《提前付款交房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因原告张红亮主张解除合同但未提供证据证明其何时通知到两被告，结合本案起诉状送达两被告的时间，本院确认涉案合同即《房屋买卖居间合同（三方）》及《提前付款交房协议书》于2019年9月16日解除。关于购房款的返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告江岚、被告肖辉构成根本违约，故原告张红亮要求返还已支付购房款的诉讼请求，本院予以支持。因双方均确认实际支付购房款305,000元，故被告江岚、被告肖辉应返还原告张红亮购房款305,000元，原告张红亮诉请超过部分本院依法不予支持。关于利息和违约金的认定。因被告江岚、被告肖辉的违约行为导致合同目的不能实现，故其应赔偿原告张红亮的损失。原告张红亮主张应按照《提前付款交房协议书》第4条的约定：若被告江岚、被告肖辉导致房屋交易手续不能继续履行，则需赔偿原告张红亮违约金310,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，被告江岚、被告肖辉认为约定的违约金标准过高，请求本院予以酌减。结合原告张红亮提交的涉案房产2019年8月在武汉市洪山区人民法院拍卖公告中公布的评估价1,140,000元以及原、被告约定的房屋交易成交价1,080,000元，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对违约金酌情调整为78,000元，原告张红亮诉请超过部分，本院不予支持。关于利息，考虑到原告张红亮主张的违约金已经足以弥补其损失，再行主张利息有失公允，故该项诉请本院不予支持。关于居间服务费和律师代理费是否支持。居间服务费10,800元，原告张红亮的该项主张属于居间合同的范畴，与本案非系同一法律关系，对此原告张红亮可另行法律途径予以解决；律师代理费15,000元，系原告张红亮为解决本案纠纷实际支出的费用，且金额尚在合理范围内，故该项诉请本院酌情予以支持，两被告关于不承担律师费的抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、确认原告张红亮、被告江岚和第三人武汉森溪房地产有限公司签订的《房屋买卖居间合同（三方）》于2019年9月16日解除；确认原告张红亮、被告江岚、被告肖辉和第三人武汉明瑞馨房地产经纪有限公司签订的《提前付款交房协议书》于2019年9月16日解除；二、被告江岚、被告肖辉于本判决生效之日起十日内向原告张红亮返还购房款305,000元；三、被告江岚、被告肖辉于本判决生效之日起十日内向原告张红亮支付违约金78,000元；四、被告江岚、被告肖辉于本判决生效之日起十日内向原告张红亮支付律师代理费15,000元；五、驳回原告张红亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,358元，减半收取计5,179元，由原告张红亮负担1,544元，由被告江岚、被告肖辉负担3,635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余燕二〇一九年十二月三十日法官助理桂娜书记员张童