广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初1047号 原告：周建宇，男，1977年2月27日出生，汉族，户籍所在地广西藤县，现住广西梧州市。 被告：罗玲玲，女，1979年8月26日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公力律师事务所律师。 被告：邱伊萍，女，1958年9月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：韦水清，男，1957年2月11日出生，壮族，住广西梧州市万秀区。 第三人：贝进苍，男，1980年1月14日出生，汉族，住广西梧州市。 原告周建宇诉被告罗玲玲、邱伊萍、韦水清、第三人贝进苍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周建宇、被告罗玲玲的委托诉讼代理人陈鉴林、被告邱伊萍、韦水清到庭参加诉讼，第三人贝进苍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周建宇向本院提出诉讼请求：1.解除对位于梧州市的查封；2.确认位于梧州市的权属归属原告周建宇所有，不得执行上述房屋；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年6月13日,原告周建宇与被告邱伊萍签订《购房指标买房合同》，该合同约定：被告邱伊萍将其单位分给的公务员小区即位于梧州市的购房指标转让给周建宇,由于当时单位规定五年内不得转让过户，所以双方在合同中约定周建宇必须以邱伊萍名义与开发商签订购房合同，并按职工认购价每平方2390元购买该房。2013年5月8日，根据上述《购房指标买房合同》约定，被告邱伊萍、韦水清以自己名义与广西佳绿房地产开发有限公司（以下简称佳绿公司）签订了合同编号为WZ20130262XX的《梧州市商品房买卖合同》，该合同约定由邱伊萍、韦水清购买佳绿公司开发的位于梧州市，建筑面积122.49平方米，每平方米单价2390元，总房价292751元，付款方式为分期付款。合同签订后，原告周建宇以邱伊萍名义分别于2012年6月15日支付了房款84133元；于2012年11月23日支付了房款3693元；2013年5月8日支付房款58550元；2013年7月15日支付房款102462元；2015年1月6日支付购房款43913元；合计292751元，全额付清了购房款。佳绿公司也将梧州市办理了合同备案手续。2019年5月16日，梧州市万秀区法院在审理罗玲玲诉邱伊萍、韦水清民间借贷纠纷一案中，作出(2019)桂0403民初377号之二民事裁定，查封了邱伊萍、韦水清名义签订的且办理了合同备案登记的位于梧州市屋。因该房是原告周建宇借邱伊萍、韦水清之名购买，实际该房权属归原告所有并非被告邱伊萍、韦水清所有。为此，原告遂向万秀区法院提出查封异议，请求解除对上述房屋的查封，但万秀区法院却作出(2019)桂0403民初377号之四民事裁定书,驳回原告查封异议请求，并告知原告如不服该裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向法院提起执行异议之诉。综上，原告认为，梧州市虽以邱伊萍、韦水清名义签订并办理合同备案登记在其名下，但该房实际是原告所购买，并在法院查封之前已全额付清房款，并已装修入住至今，实现了对上述房屋占有、使用、收益的权能，只是因为政策性原因无法实现上述房屋产权登记，但并不影响依法应确认上述房屋所有权归属于原告，法院应当停止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。为此，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告周建宇特提起本案诉讼，恳请法院依法予以支持。 原告向法庭提交的证据有： 1.原告、被告邱伊萍、韦水清身份证复印件，拟证明原告及二被告的身份及主体资格情况。 2.《购房指标买房合同》原件，拟证明被告邱伊萍将其单位分给的公务员小区即位于梧州市的购房指标转让给周建宇，并约定由邱伊萍、韦水清以自己名义与开发商签订购房合同。 3.《梧州市商品房买卖合同》原件，拟证明邱伊萍、韦水清根据《购房指标买房合同》约定，以自己名义代原告与广西佳绿房地产开发有限公司签订了合同编号为WZ20130262XX的《梧州市商品房买卖合同》。 4.付款凭证：农业银行银行卡取款业务回单原件、农业银行账户交易明细2份、农业银行现金缴款受理回执原件2份、农业银行银行卡刷卡消费回执2份；中国银行银行卡消费回执原件1份、中国银行存款历史交易明细清单打印件1份；建设银行信用卡消费回执1份、建设银行信用卡账单一份；交通银行信用卡消费回执1份、交通银行信用卡账单一份；销售不动产统一发票（自开）发票联原件2份（发票号码：002201XX、008613XX）；物业费、公摊水电费收据原件2份；专项维修基金缴纳银行回执及收据原件；燃气初装费缴纳收据复印件及银行回执原件；契税完税证1份及银行卡消费回执原件，以上证据拟证实原告周建宇以邱伊萍、韦水清名义在法院查封涉案房屋前已全额付清购房款和各种税费、入住以后的水电费、物业费、装修费，被告邱伊萍、韦水清没有支付过该房屋的任何费用。 5.《房屋交接确认书》原件、《房屋接收核对表》原件，拟证明2015年1月6日原告接收房屋，取得钥匙后装修，2016年入住，孩子在藤县转过来读小学。 6.(2019)桂0403民初377号之二民事裁定书复印件、(2019)桂0403民初377号之四民事裁定书原件。 被告罗玲玲辩称，一、依据合同法第44条规定，依法成立的合同自成立时生效，法律、行政法规应当办理批准登记等手续，依照其规定，本案的房屋在2013年5月8日，韦水清已经与佳绿房地产公司签订了梧州市商品房买卖合同，该合同符合房屋买卖法定程序，该合同有效并生效，所有权人为韦水清和邱伊萍，原告不是该房的合格买受人，也没有与佳绿公司签订商品房买卖合同，因此原告与邱伊萍签订的购房指标买卖合同没有依法成立和生效，该购房指标买卖合同不能对抗商品房买卖合同的效力。二、由于购房指标买卖合同没有依法成立和生效，故没有物权的对世权，因而原告只享有作为购房指标买卖合同的一方当事人对另一方当事人邱伊萍的债权，也就是说原告只享有债权不享有物权，上述物权不因为原告支付了购房款或使用房屋获得物权，没有这个法律规定，也不因为上述物权的不成立，丧失了合同应有的债权，也就是说原告物权不成立，但债权还是存在的，所以法院的查封和作出的之二、之四裁定书是正确的，如果原告认为存在损失，应该向邱伊萍主张债权。邱伊萍在申请复议书中明确指出“申请人作为梧州市公安局公职人员……现价购房指标”，根据这个陈述，本案房屋的购房主体是有人身依附的特定主体，而这个特定主体是不能转让的，所以这个指标的法律性质只限特定的人来购房，所以原告与邱伊萍签订的购房指标买卖合同不具合法性，不应得到法庭的支持，如果得到支持的话其他类似的购房指标行为可能利用这个案件作为一个案例，通过诉讼，使他们的购房指标获得合法性，所以答辩人认为本案中不应确认房屋属于原告，也不应该把房屋物权确认给原告。 被告罗玲玲向法庭提交的证据有：1.梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初377号民事判决书；2.申请执行书、（2019)桂0403执846号执行案件受理通知书。 被告邱伊萍、韦水清辩称，一、编号为WZ20130262XX的《商品房买卖合同》是答辩人邱伊萍、韦水清代原告周建宇与佳绿公司所签订。2012年，答辩人邱伊萍在单位分得公务员小区梧州市的购房指标，因当时答辩人夫妻俩已建有私宅,加上无钱购买，遂决定将该购房指标转让给原告周建宇，并于2012年6月13日与原告周建宇签订《购房指标买房合同》，约定邱伊萍将其单位分给的公务员小区梧州市的购房指标转让给周建宇。因当时单位规定五年内不得转让过户，所以双方在合同中约定周建宇必须以邱伊萍、韦水清夫妇名义与开发商签订购房合同，并按职工认购价每平方2390元购买该房。因此，2013年5月8日答辩人邱伊萍、韦水清与佳绿公司签订的合同编号为WZ20130262XX的《商品房买卖合同》，实际是答辩人邱伊萍、韦水清以自己名义代原告周建宇所签订，尽管该房屋买卖合同备案在答辩人名下，但真实交易应以答辩人与原告签订的《购房指标买房合同》为准。二、梧州市房款及其他费用309688.53元全部是原告周建宇支付。根据合同编号为WZ20130262XX的《商品房买卖合同》约定，以邱伊萍、韦水清名义购买的位于梧州市建筑面积122.49平方米，每平方米单价2390元，总房价为292751元，契税8782.53元，专项维修资金5855元，燃气初装费2300元,合计309688.53元。上述购房款及其他费用全部是原告周建宇支付,并有原告周建宇提供的2012年6月15日支付房款84133元、2012年11月23日支付房款3693元、2013年5月8日支付房款58550元及燃气初装费2300元、2013年7月15日支付房款102462元、2015年1月6日支付购房款3913元及40000元、2015年2月9日支付专项维修资金5855元等票据证实，足以证明梧州市实际是原告周建宇购买。三、备案在答辩人邱伊萍、韦水清名下的位于梧州市实际属原告周建宇所有。根据原告周建宇与答辩人邱伊萍于2012年6月13日签订《购房指标买房合同》，可以看出答辩人邱伊萍出让购房指标给原告周建宇，然后由原告借答辩人邱伊萍、韦水清名义购买梧州市，有关该房房款及其他所有费用共309688.53元全额由原告周建宇付清。由此可见，梧州市名为答辩人购买，实为原告周建宇所有，因为真正出钱购买和交易的是原告而非答辩人，所以上述涉案房屋为原告周建宇所有，这是不争的事实。综上，原告诉请是事实，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告邱伊萍、韦水清没有向法庭提交证据。 第三人贝进苍没有向法庭作书面陈述意见，亦没有向法庭提交证据。 经庭审质证，被告罗玲玲对原告提交的证据的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2，该合同没有合法性，真实性由法院认定，由于没有合法性无法证明原告的主张成立；对证据3，对该合同的真实性、合法性、关联性认可，能证明该房屋的所有权人是邱伊萍和韦水清，相反该证据无法证明原告的主张；对证据4付款凭证，支付购房款的凭证与本案无关，房屋的所有权不以谁支付了购房款为准，是以登记为准，所以没有关联性，真实性由法院认定；对证据5，不能证明原告主张房屋是他的，接收单写的是韦水清和邱伊萍的名字，房屋的使用权和所有权是两回事，不能因为原告享有使用权而取得房屋所有权；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，裁定书能证明本案的情况，但不能证明原告的主张是成立的。被告邱伊萍、韦水清对原告提交的证据无异议。原告以及被告邱伊萍、韦水清对被告罗玲玲提交的证据的真实性没有异议。 对于原告以及被告罗玲玲提交的证据，各方当事人对证据的真实性没有异议，经本院审查，上述证据与本案待证事实具有关联性，故本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2012年6月13日邱伊萍（甲方）与周建宇（乙方）签订《购房指标买房合同》一份，约定：甲方是梧州市公安局公务员，现甲方将其获得的限价房购房指标转让给乙方，甲方将其购房指标转让给乙方后，乙方有权以甲方之名义向开发单位支付购房款并取得房屋所有权；甲方所转让的购房指标所指向的房屋位于梧州市7幢1单元204房，面积为122.49平方米；本合同签订后，乙方以甲方名义交付购房款，甲方保证乙方按甲方单位内部职工认购价2390元/平方米取得甲方所转让的房屋；乙方应当于2012年6月20日前以甲方名义向梧州市住房制度改革委员会办公室交纳购房首付款84133元，购房余款乙方应当按照商品房买卖合同约定要求按时支付；在房屋产权证书办至乙方名下之前，乙方有权保留《商品房买卖合同》等与该房屋买卖存在关联的交易材料；本合同签订后，如甲方丧失该购房指标，房屋所有权证不能办理至乙方名下，或乙方不能享有甲方职工购房价购买上述房屋，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付购房款，并按中国人民银行一年期贷款基准利率计利息；房屋自开发单位交付后，乙方即取得房屋所有权、使用权，在符合将房屋权属办理至乙方名下之条件时，甲方应积极配合乙方办理，房屋过户所产生的一切费用，由乙方承担；该房屋指标转让给乙方后，该房屋的一切债权、债务由乙方承担等内容。 2013年5月8日邱伊萍、韦水清（买受人）与佳绿公司（出卖人）签订合同编号为WZ20130262XX的《梧州市商品房买卖合同》一份，约定邱伊萍、韦水清购买由佳绿公司开发的位于梧州市，房屋建筑面积122.49平方米，单价每平方米2390元，总价款为292751元；付款方式为分期付款：买受人于2013年5月8日前（即签合同日之前），支付总购房款的50%即（￥146376)元；住宅楼封顶发出通知10天内支付总购房款的85%即（￥248838)元；交付使用时缴纳全部房款；出卖人应于2014年10月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用等合同内容。 原告分别于2012年6月15日、2012年11月23日以被告邱伊萍的名义向梧州市住房制度改革委员会办公室支付购房款84133元、3693元，原告通过其银行卡刷卡支付佳绿公司购房款有：2013年5月8日支付房款58550元，2013年7月15日分三次合计支付房款102462元；2015年1月6日分两次合计支付购房款43913元，上述原告支付的购房款合计292751元。另外，原告于2013年5月8日向佳绿公司支付了涉案房屋的燃气初装费2300元，于2013年6月7日缴纳了购买涉案房屋的契税8782.53元，于2015年2月9日缴纳了涉案房屋的专项维修基金5855元。2015年1月6日原告与被告韦水清一起接收了佳绿公司交付的涉案房屋。接收房屋后，被告韦水清随即将涉案房屋钥匙交给原告。原告对房屋装修后于2016年入住。 另查明，涉案房屋至今尚未办理过户手续至被告邱伊萍、韦水清名下。邱伊萍、韦水清两人为夫妻关系。 再查明，罗玲玲于2019年2月19日向本院提起民间借贷诉讼，请求判决邱伊萍、韦水清共同偿还借款本金400000元给罗玲玲，贝进苍作为第三人参加诉讼。案件审理过程中，罗玲玲申请财产保全，本院于2019年5月16日作出（2019）桂0403民初377号之二民事裁定，查封登记于邱伊萍名下的位于梧州市。周建宇以其为涉案房屋的实际购买人，该房属于其所有为由，向本院提起案外人异议，本院经审查后，于2019年6月17日作出（2019）桂0403民初377号之四民事裁定，驳回案外人周建宇提出的异议请求。周建宇不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。上述罗玲玲诉邱伊萍、韦水清、第三人贝进苍民间借贷纠纷案件，本院经审理后于2019年6月27日作出（2019）桂0403民初377号民事判决，判决邱伊萍向罗玲玲偿还借款本金400000元。判决生效后，邱伊萍没有履行生效法律文书确定的义务，罗玲玲向本院申请执行，本院于2019年7月29日立案执行。 本院认为，本案属案外人执行异议之诉，案件争议焦点是原告周建宇对涉案房屋梧州市是否享有足以排除强制执行的民事权益。 被告邱伊萍与原告周建宇签订《购房指标买房合同》，约定被告邱伊萍将其获得的限价房购房指标转让给原告，由原告以被告邱伊萍的名义支付购房款，该合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同。虽然被告邱伊萍、韦水清与佳绿公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定邱伊萍、韦水清向佳绿公司购买涉案房屋，但购买涉案房屋的房款以及税费等均由原告支付。根据《购房指标买房合同》的约定以及涉案房屋的房款及税费的支付情况，本院确认涉案房屋的实际购买人是原告，被告邱伊萍、韦水清只是名义上的购买人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告作为买受人在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，按约定付清购房款且已实际占有使用涉案房屋，亦无证据证实因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，原告主张对梧州市享有排除执行的权益，依据充分，本院予以支持。对于原告主张确认涉案房屋的所有权属于原告所有的问题，因本案未有证据证明涉案房屋符合产权转移登记的法定条件，故对于涉案房屋的确权问题，在本案中本院不作处理。对于原告提出的解除对涉案房屋查封的诉请，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 不得执行坐落于梧州市。 本案案件受理费5691元，由被告罗玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  梁木水 人民陪审员  余家敏 人民陪审员  何碧玉 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  郭晓雯 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。