广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10555号上诉人（原审原告）：佛山华美东方房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：王春燕，广东通利达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东全品惠佳市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：孔某。委托诉讼代理人：刘伟，广东经纬法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔某，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘伟，广东经纬法律师事务所律师。上诉人佛山华美东方房地产中介服务有限公司（以下简称华美东方公司）因与上诉人广东全品惠佳市场经营管理有限公司（以下简称全品惠佳公司）、被上诉人孔某房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华美东方公司上诉请求：1.维持一审判决第二项、第三项；2.撤销一审判决第六项；3.改判一审判决第一项为：华美东方公司与全品惠佳公司、孔某于2015年2月15日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号】、于2015年4月8日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2-1号】及《补充协议》、于2017年12月1日签订的《补充合同》于2019年1月15日解除；4.改判一审判决第四项为：全品惠佳公司、孔某立即向华美东方公司支付拖欠的租金1057746元（自2018年3月15日暂计至2019年1月15日）以及违约金（以每月欠交的租金为本金[2018年3月14日至2018年4月15日为17157元/月、2018年4月16日至2019年1月15日为115621元/月]，从欠交租金当月19日起按年利率24%的标准分段累计至实际清偿之日止）；5.改判一审判决第五项为：全品惠佳公司、孔某1支付实际返还商铺之日止的占有使用费（2019年2月15日前返还按每月115621元的标准计算；2019年2月16日后返还按每月125256元的标准计算）；6.全品惠佳公司、孔某1向华美东方公司支付装修期的租金289053元；7.本案一、二审诉讼费用由全品惠佳公司、孔某1承担。事实与理由：（一）既然涉案两份《租赁合同》已被解除，那么作为该两份合同补充的《补充合同》也应当解除。一审法院因《补充合同》涉及第三人故不在本案中处理的认定存在错误，应当认定《补充合同》已于2019年1月15日解除。（二）一审判决已查明孔某1在《承诺书》及《补充合同》中均明确其对全品惠佳公司的债务承担连带保证责任的事实，却不认定孔某1应与全品惠佳公司共同承担本案债务，属于认定事实不清。（三）一审判决未支持华美东方公司要求全品惠佳公司、孔某1支付装修期内的租金，处理不当，应予纠正。华美东方公司减免全品惠佳公司装修期内的租金是附条件的，现全品惠佳公司已构成根本违约，故全品惠佳公司、孔某1应当支付装修期内的租金损失。全品惠佳公司辩称，（一）华美东方公司在将涉案商铺出租给全品惠佳公司之前，已经租赁给案外人，案外人对涉案商铺进行了装修，华美东方公司交付的并非毛坯房。涉案商铺没有报建，没有经过消防验收，属于违章建筑。（二）华美东方公司在签订合同时，对全品惠佳公司进行了隐瞒和欺诈，合同约定的租金不符合正常的市场价格。涉案商铺为违章建筑且未进行消防验收，租金价格应当重新评估。孔某辩称，与全品惠佳公司的意见一致。全品惠佳公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由华美东方公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。1.全品惠佳公司有证据证明华美东方公司交付的涉案商铺属于未经报建就进行了装修的物业，而非如一审判决认定的属于毛坯房。2.华美东方公司交付的涉案商铺不符合约定，构成违约，应当承担违约责任。3.涉案两份《租赁合同》是华美东方公司单方制作的格式合同，属无效合同。4.由于华美东方公司交付的涉案商铺未提供消防验收资料，存在欺诈隐瞒的违法行为，涉案两份《租赁合同》中所约定的租金价格无效，应予以撤销，应重新评估定价。（二）一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正裁判。华美东方公司辩称，全品惠佳公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。孔某述称，同意全品惠佳公司的上诉请求。华美东方公司向一审法院起诉请求：1.解除华美东方公司与全品惠佳公司、孔某于2015年2月15日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号】、于2015年4月8日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2-1号】及《补充合同》《补充协议》；2.判令全品惠佳公司、孔某将位于佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5-P13号商铺、位于佛山市禅城区汾江某路XX号2区****P1-P11号商铺、遥控器28个、钥匙28条返还给华美东方公司；3.判令全品惠佳公司、孔某向华美东方公司支付的履约保证金385404元归华美东方公司所有；4.判令全品惠佳公司、孔某支付拖欠华美东方公司租金942125元（租金自2018年3月15日暂计至2018年12月15日，应计至合同解除之日止）、违约金71792.37元（以当月欠付租金、从欠付当月19日起，按照年利率24%分段累计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月27日）及合同解除之日起至全品惠佳公司、孔某实际返还商铺之日止的商铺占有使用费（占有使用费：2019年2月15日前返还按每月115621元的标准计算；2019年2月16日后返还按每月125256的标准计算）；5.判令全品惠佳公司、孔某支付装修期的租金289053元给华美东方公司；6.全品惠佳公司、孔某承担本案全部诉讼费用。一审中，华美东方公司明确诉讼请求第四项中装修期间的租金标准按照《租赁合同》约定的第一期租金计算，《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号、（2015）第2-1号】的装修期间分别为2015年2月16日至2015年5月16日、2015年4月8日至2015年7月6日。一审法院认定事实：2015年2月15日，华美东方公司（出租方，甲方）与全品惠佳公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号】，就乙方租赁甲方位于佛山市禅城区*********个铺位进行约定，主要有：第一章租赁房产及交付1.1甲方出租给乙方的商铺为以下物业：序号物业详细地址建筑面积（平方米）（以产权证为准）1佛山市禅城区汾江某路32号2区****P6号96.292佛山市禅城区汾江某路32号2区****P7号76.163佛山市禅城区汾江某路32号2区****P8号76.164佛山市禅城区汾江某路32号2区****P9号97.925佛山市禅城区汾江某路32号2区****P10号97.926佛山市禅城区汾江某路32号2区****P11号79.167佛山市禅城区汾江某路32号2区****P12号84.978佛山市禅城区汾江某路32号2区****P13号99.389佛山市禅城区汾江某路32号2区****P1号151.7710佛山市禅城区汾江某路32号2区****P2号149.5411佛山市禅城区汾江某路32号2区****P3号96.8512佛山市禅城区汾江某路32号2区****P4号80.6913佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5号72.3514佛山市禅城区汾江某路32号2区****P6号93.0215佛山市禅城区汾江某路32号2区****P7号93.0216佛山市禅城区汾江某路32号2区****P8号72.3517佛山市禅城区汾江某路32号2区****P9号72.3518佛山市禅城区汾江某路32号2区****P10号91.4719佛山市禅城区汾江某路32号2区****P11号121.931.2甲方同意乙方将承租物业用于经营食品超市。1.3物业状况：毛坯房。1.4乙方到物业查看，双方同意按现状交付，甲方应收到乙方保证金及首月租金时交付物业给乙方使用。第二章租赁期限2.1除非甲、乙双方按第八章提前终止本合同，本合同期限为自2015年2月16日至2020年2月15日止，其中2015年2月16日至2015年5月1日为免租装修期，乙方无需支付租金，但需要支付物业管理费、水、电费、公共卫生费等。第三章租金、保证金及支付方式3.1甲、乙双方同意按如下方式计算租金：每月租金按平均价格计算，第一、二年租赁金为每平方米50元，第三年租金为每平方米55元，第四年租金为每平方米60元，第五年租金为每平方米65元，即：序号计租时间租赁总面积（平方米）单价元/㎡/月每月租金总价（元）12015年5月2日至2017年2月15日1803.3509016522017年2月16日至2018年2月15日1803.3559918232018年2月16日至2019年2月15日1803.36010819842019年2月16日至2020年2月15日1803.3651172153.2乙方必须在本合同签订时，向甲方交付4个月租金360660元作为保证金，以及支付租赁第一个月租金90165元。合同期满，乙方未发生本合同规定的违约责任以及乙方付清租金、管理费、水、电费、其他杂费以及办理工商、税务等注销（或迁移）并将铺位恢复原状（恢复19个铺位、包括间墙、安装电动卷闸玻璃门等）后，甲方将保证金返还给乙方，但不计利息。3.3乙方应于每月5日前向甲方缴交当月的租金，甲方收款后向乙方出具发票。乙方延误交租，应向甲方支付违约金。第五章甲方保证及责任5.1甲方负责向乙方提供本合同规定之物业，并确保该物业产权明确，符合安全标准。5.2甲方物业应符合消防要求（交楼消防验收及格），但二次消防由乙方负责并承担费用。第六章乙方保证及责任6.2乙方应自行办理装修、招牌广告及营业所需的可能发生的规划、环保、水、电（包括水、电力增容）、通讯、消防、治安、卫生及其它国家和当地政府规定应当办理的所有报批手续和相关证照，相关费用由乙方承担。6.3在合同租赁期内，乙方可按其标准对物业内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担。6.5物业除主体质量问题外的日常维修保养由乙方负责并承担相关费用。因乙方使用不当，引致属于甲方的物业或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。第八章合同提前终止8.3有下列情形之下，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：8.3.1乙方未按合同规定支付租金，迟延支付当月租金超过七天，或物业管理费或乙方承担的其他相关应分摊支付的费用（包括但不限于水电费等），其中任何一项费用达一个月不予支付；8.4甲方可依据上述情形有权单独或同时采用以下方式处理：8.4.1单方面终止合同，收回租赁物业而无需对乙方作出任何补偿；8.4.2没收乙方缴纳的保证金；8.4.3乙方需将免租期内免缴纳的租金补偿甲方；8.4.4按乙方欠缴的金额每天支付千分之五的滞纳金。第十章违约责任10.1乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金总额之0.5%滞纳金，逾期超过七日，甲方有权解除合同，并有权按照本合同第八章8.4条规定处理。华美东方公司于该合同落款“甲方”处、全品惠佳公司、孔某于“乙方”处加盖公章及签名。同日，孔某接收上述2区2座P6-P13铺的遥控8个、钥匙8条、2区3座P1-P11铺的遥控20个、钥匙28条、该19个商铺的房产复印件以及营业执照副本复印件。2015年4月8日，华美东方公司（出租方，甲方）与全品惠佳公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》【合同编号：（2015）第2-1号】，约定：第一章租赁房产及交付1.1甲方出租给乙方的商铺为以下物业：佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5号，建筑面积（以产权证为准）为123.71平方米。1.2甲方同意乙方将承租物业用于经营食品超市。1.3物业状况：毛坯房。1.4乙方到物业查看，双方同意按现状交付，甲方应收到乙方保证金及首月租金时交付物业给乙方使用。第二章租赁期限本合同期限自2015年4月8日至2020年2月15日止，其中2015年4月8日至2015年7月6日为免租装修期，乙方无需支付租金。第三章租金、保证金及支付方式3.1甲、乙双方同意按如下方式计算租金：每月租金按平均价格计算，第一、二年租赁金为每平方米50元，第三年租金为每平方米55元，第四年租金为每平方米60元，第五年租金为每平方米65元，即：序号计租时间租赁总面积（平方米）单价元/㎡/月每月租金总价（元）12015年7月7日至2017年2月15日123.7150618622017年2月16日至2018年2月15日123.7155680432018年2月16日至2019年2月15日123.7160742342019年2月16日至2020年2月15日123.716580413.2乙方必须在本合同签订时，向甲方交付4个月租金24744元作为保证金，以及支付租赁第一个月租金6186元。该合同其他内容基本与上述《租赁合同》一致。同日，华美东方公司与全品惠佳公司签订《补充协议》，就合同编号为【2015】第2号的《租赁合同》作如下补充：一、甲方同意乙方免租装修期延至2015年5月16日，乙方开始计租时间为2015年5月17日。2015年5月5日，华美东方公司出具收据载明“今收到广东全品惠佳市场经营管理有限公司交来保证金（4个月）385404元”。2016年9月26日，全品惠佳公司及股东向华美东方公司出具《承诺书》，内容为：“本公司租赁贵公司位于佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5-P13号及2区3座首层P1-P11号共20个铺位，因本公司原因，欠贵公司租金717159元（租金计至2016年10月18日）。本公司保证于2016年10月25日前向贵公司支付上述全部租金。否则，本公司同意解除双方签订的《租赁合同》，并由贵公司直接收回上述铺位，所有装修、设备归贵公司所有，并按《租赁合同》规定承担违约责任。本公司股东孔某、伍某义、黄某成、何某转同意对广东全品惠佳市场经营管理有限公司上述债务承担连带保证责任”。2017年12月1日，华美东方公司（甲方）与全品惠佳公司（乙方）及股东孔某、何某转签订《补充合同》，双方确定两份《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号、（2015）第2-1号】的租赁期延长至2025年2月15日止，合同所涉20个铺位租金按下列计算：2020年2月16日至2021年2月15日止每月租金131519元；2021年2月16日至2022年2月15日止每月租金138095元；2022年2月16日至2025年2月15日止每月租金145000元。全品惠佳公司至2017年11月18日止（欠租时段为2017年8月至11月），拖欠甲方租金共423944元，乙方承诺在签订本《补充合同》之日起一个月内付清。乙方公司的全体股东孔某1、伍某义、黄某成、何某转同意对全品惠佳公司上述两份《租赁合同》和本《补充合同》所产生的一切债务承担连带保证责任，即当乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费时，全体股东对债务承担连带保证责任。乙方需按期向甲方付清所拖欠的租金423944元，否则本《补充合同》约定的延长租赁期及相应的租金标准无效，双方仍按原《租赁合同》约定的租赁期限执行。孔某1、案外人何某转在该合同落款“股东”处签名。据华美东方公司提交的拖欠租金明细表，其主张全品惠佳公司拖欠2018年3月14日至2018年4月15日租金17157元、2018年4月14日至2018年12月15日期间每月115621元，合计942125元，不包含华美东方公司主张的装修期间租金。全品惠佳公司对华美东方公司主张的上述租金欠付期间及金额无异议。一审中，华美东方公司陈述：2017年12月1日所签《补充合同》涉及的拖欠租金423944元，全品惠佳公司已经付清，但是未按时付清。全品惠佳公司陈述：对华美东方公司主张装修期间的租金及计算标准无异议。涉案商铺仍由全品惠佳公司在使用，不同意返还，要求继续履行合同。另查明一，佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5-P13号及2区3座首层P1-P11号的权属人均系华美东方公司。另查明二：全品惠佳公司系有限责任公司，于2015年2月16日成立，其法定代表人系孔某1，股东有伍某义、黄某成、孔某、何某转。另查明三：一审法院于2019年1月15日向全品惠佳公司留置送达华美东方公司起诉状、证据副本及应诉材料。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号、（2015）第2-1号】系各方的真实意思表示，全品惠佳公司抗辩认为华美东方公司存在没有依法报建的情况，但华美东方公司提交的《房地产权证》可证实涉案商铺已经合法报建，全品惠佳公司所提出的抗辩意见未有证据予以反驳，一审法院不予采纳，故涉案两份《租赁合同》的合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。根据华美东方公司提交的《承诺书》《补充合同》可反映，孔某均系作为全品惠佳公司的股东作出对公司债务承担连带保证责任的表示，再结合企业登记信息所记载的孔某系全品惠佳公司的法定代表人及股东，以及全品惠佳公司自述其占有使用涉案商铺的事实，一审法院认为孔某并非涉案商铺的承租人，其于《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号】签名视为履行职务的行为，故涉案两份《租赁合同》的相对方应为全品惠佳公司。因此，华美东方公司诉请主张的各项费用由孔某共同承担清偿责任，缺乏理据，一审法院不予支持。关于解除合同。涉案《租赁合同》第八章约定，如全品惠佳公司延迟支付当月租金超过七天的，华美东方公司有权解除合同。华美东方公司主张全品惠佳公司自2018年3月15日起拖欠租金，对此全品惠佳公司予以确认，孔某未到庭抗辩或提供证据予以反驳，故一审法院对此予以确认。因全品惠佳公司已逾期支付租金超过七天，华美东方公司有权依据合同主张解除合同。至于合同解除的时点，因华美东方公司无证据证明全品惠佳公司在诉前已收到其解除合同的通知，则一审法院确认涉案两份《租赁合同》于起诉状送达全品惠佳公司之日即2019年1月15日解除。由于合同解除，双方签订的《补充协议》亦同时予以解除。至于《补充合同》，因合同当事人还涉及案外人，一审法院在本案中不予处理。关于返还商铺。如上所述，涉案租赁合同已予以解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，全品惠佳公司继续占有使用涉案商铺缺乏法律依据，故应向华美东方公司予以返还，并同时返还控制器28个、钥匙28条。关于租金及违约金。根据《租赁合同》约定，全品惠佳公司负有按期向华美东方公司支付租金的合同义务。现全品惠佳公司对拖欠租金的事实予以确认，故华美东方公司主张全品惠佳公司支付2018年3月14日至合同解除之日止的租金的诉请，合法有据，一审法院依法予以支持。经计算，全品惠佳公司应向华美东方公司支付2018年3月14日至2019年1月15日租金合计1057746元【17157元+（108198元+7423元）×9个月】。基于全品惠佳公司的违约行为，华美东方公司诉请主张从欠交租金当月19日起分段计算违约金，并将合同约定每日0.5%的违约金标准调整为按照年利率24%计算，对此一审法院予以支持。故，全品惠佳公司应向华美东方公司支付以每月欠交租金为本金（2018年3月14日至2018年4月15日，以17157元为本金；2018年4月14日至2019年1月15日，均以115621元为本金），从欠交租金当月19日起按照年利率24%的标准分段累计至实际清偿之日止的违约金。关于占有使用费。因合同解除后，全品惠佳公司仍占有使用涉案商铺，华美东方公司有权主张相应的占有使用费。虽华美东方公司、全品惠佳公司之间签订《补充合同》约定延长原《租赁合同》的租赁期限及相应的租金标准，但华美东方公司自述全品惠佳公司未按期履行该《补充合同》的义务，并主张参照两份《租赁合同》最后一期租金标准计算2019年2月16日之后的占有使用费，合理有据，一审法院依法予以支持。故，全品惠佳公司应向华美东方公司支付自合同解除之次日即2019年1月16日起，参照合同标准（2019年1月16日至2019年2月15日期间，占有使用费为115621元/月；2019年2月16日之后，占有使用费为125256元/月）计算至全品惠佳公司实际返还涉案商铺之日止。关于保证金。根据《租赁合同》第八章约定，如全品惠佳公司延迟支付当月租金超过七天的，华美东方公司有权主张没收保证金。结合全品惠佳公司履行情况，确存在拖欠租金周期长、金额大的情形，故华美东方公司主张涉案两份《租赁合同》项下的保证金归其所有的诉请，一审法院依法予以支持。关于装修期的租金。根据《租赁合同》第八章约定，如全品惠佳公司延迟支付当月租金超过七天的，华美东方公司有权单独或同时主张单方终止合同、没收保证金、补偿免租期的租金、支付滞纳金等。因全品惠佳公司的违约行为，华美东方公司主张解除租赁合同、没收保证金及支付滞纳金等，该部分诉请已获法院支持。在此情况下，华美东方公司仍主张全品惠佳公司支付装修期的租金，对全品惠佳公司苛以多重惩罚，且并无证据证明全品惠佳公司对华美东方公司造成其他的损失，故一审法院对华美东方公司的该项诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决：一、确认华美东方公司与全品惠佳公司于2015年2月25日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号】、2015年4月8日签订的《租赁合同》【合同编号：（2015）第2-1号】及《补充协议》于2019年1月15日解除；二、全品惠佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向华美东方公司交还位于佛山市禅城区汾江某路32号2区****P5-P13号商铺、佛山市禅城区汾江某路32号2区****P1-P11号商铺、遥控器28个、钥匙28条；三、确认《租赁合同》【合同编号：（2015）第2号、（2015）第2-1号】项下的保证金合计385404元归华美东方公司所有；四、全品惠佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向华美东方公司支付租金1057746元及违约金【以每月欠交租金为本金（2018年3月14日至2018年4月15日，以17157元为本金；2018年4月14日至2019年1月15日，均以115621元/月为本金），从欠交租金当月19日起按照年利率24%的标准分段累计至实际清偿之日止】；五、全品惠佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向华美东方公司支付自2019年1月16日起，参照合同标准（2019年1月16日至2019年2月15日期间，占有使用费为115621元/月；2019年2月16日之后，占有使用费为125256元/月）计算至全品惠佳公司实际返还上述第二项所涉商铺之日止的占有使用费；六、驳回华美东方公司的其他诉讼请求。如全品惠佳公司未按判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19996元，财产保全费5000元，合计24996元，由华美东方公司负担4249元，由全品惠佳公司负担20747元。本院二审期间，华美东方公司未提交新证据。全品惠佳公司提交了汾江某路XX号2区三座首层P8号房产证、承诺书、某日豪庭商铺租赁合同及附图、歌莉亚营销中心一楼天花板平面布置图、歌莉亚营销中心二楼天花板平面布置图、歌莉亚营销中心一楼平面布置图、歌莉亚营销中心二楼平面布置图、证明、七张照片，拟证明华美东方公司交付给全品惠佳公司的涉案商铺只有一楼没有二楼的事实，以及2007年涉案商铺曾出租给案外人崔文元，当时已建有二楼，涉案商铺为违章建筑和未经消防部门验收的事实。经审查，本院认为，全品惠佳公司在二审中提交的证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，一审判决除将华美东方公司主张全品惠佳公司支付租金的起算时间“2018年3月15日”认定为“2018年3月14日”存在错误外，对其他事实认定基本正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案两份《租赁合同》及《补充协议》的效力；涉案两份《租赁合同》及《补充协议》《补充合同》是否应予解除；一审判决确定的租金及占有使用费标准是否合法有据；华美东方公司上诉主张装修期的租金是否应当得到支持；孔某是否应当对全品惠佳公司的债务承担责任；关于第一个争议焦点。涉案两份《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定前述合同为有效合同，于法有据，本院予以维持。涉案商铺已办理权属证明，全品惠佳公司以涉案商铺为违章建筑、未办理消防验收手续为由，上诉主张前述合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持.关于第二个争议焦点。涉案两份《租赁合同》约定，如全品惠佳公司延迟支付当月租金超过七天的，华美东方公司有权解除合同。一审中，华美东方公司和全品惠佳公司均确认，全品惠佳公司自2018年3月15日起拖欠租金，根据合同约定，华美东方公司有权主张解除合同。一审法院确认涉案两份《租赁合同》于华美东方公司提交的起诉状送达全品惠佳公司之日即2019年1月15日解除、双方签订的《补充协议》亦同时予以解除，处理得当，本院予以维持。华美东方公司上诉主张，《补充合同》亦应予以解除。本院认为，因该合同涉及案外人的权利义务且案外人并未参加本案诉讼，故一审法院驳回华美东方公司该诉请并无不当，本院予以维持。因涉案《租赁合同》及《补充协议》因全品惠佳公司的违约而解除，一审法院认定全品惠佳公司继续占有、使用涉案商铺已无合法事由，判令保证金归华美东方公司所有及全品惠佳公司返还涉案商铺、控制器、钥匙予华美东方公司，有事实和法律依据，本院予以维持。关于第三个争议焦点。全品惠佳公司拖欠租金导致合同解除且仍然占有、使用涉案商铺，应当支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。根据涉案《租赁合同》约定的租金标准，全品惠佳公司应向华美东方公司计付2018年3月15日至2019年1月15日期间的租金合计1057746元及逾期违约金，参照115621元/月的标准向华美东方公司计付2019年1月16日至2019年2月15日期间的占有使用费，参照125256元/月的标准向华美东方公司计付2019年2月16日至实际返还商铺之日止的占有使用费。全品惠佳公司以涉案商铺为违章建筑且未办理消防验收手续为由，上诉主张合同约定的租金标准过高、租金及占有使用费应当重新评估确定，理由不能成立，本院不予支持。关于第四个争议焦点。根据涉案《租赁合同》约定，如全品惠佳公司延迟支付当月租金超过七天的，华美东方公司有权单独或同时主张单方终止合同、没收保证金、补偿免租期的租金、支付滞纳金等。本院认为，一审判决支持华美东方公司有关没收保证金及支付违约金的诉请，已足以弥补华美东方公司因全品惠佳公司违约造成的损失，故本院对华美东方公司要求全品惠佳公司支付免租期租金的上诉请求不予支持。关于第五个争议焦点。本院认为，《补充合同》明确载明，孔某作为股东同意对全品惠佳公司因涉案《租赁合同》《补充合同》所产生的一切债务承担连带保证责任，故孔某应对全品惠佳公司在本案中的债务承担连带责任。二审中，全品惠佳公司申请本院向佛山市某城物业管理有限公司某日豪庭管理处调取涉案商铺2007年4月的装修设计图纸。本院认为，调取前述材料对本案定案事实并无实质性影响，故本院对全品惠佳公司的申请不予准许。综上所述，华美东方公司的上诉请求部分成立，予以支持；华美东方公司的上诉请求部分不成立，予以驳回。全品惠佳公司的上诉请求不能成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29189号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29189号民事判决第六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29189号民事判决第四项为：广东全品惠佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山华美东方房地产中介服务有限公司支付租金1057746元及违约金（以每月欠交租金为本金，从欠交租金当月19日起按照年利率24%的标准分段累计至实际清偿之日止）；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29189号民事判决第五项为：广东全品惠佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山华美东方房地产中介服务有限公司支付自2019年1月16日起，参照合同标准（2019年1月16日至2019年2月15日期间，占有使用费为115621元/月；2019年2月16日之后，占有使用费为125256元/月）计算至实际返还商铺之日止的占有使用费；五、孔某对本判决第三项、第四项确定的债务承担连带责任；六、驳回佛山华美东方房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19996元、财产保全费5000元，合计24996元，由佛山市华美东方房地产中介服务有限公司负担4249元，由广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担20747元。二审案件受理费34709元、财产保全费5000元，合计39709元，由佛山市华美东方房地产中介服务有限公司负担4603.41元，由广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担35105.59元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月五日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰