湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7294号原告：李建玲，女，1979年12月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈杰，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：倪聪，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉市秀域健康管理有限公司。住所地：武汉市东西湖区吴祁街以南、二雅路东、东吴大道北、幸福家园第A幢1层12号（6）。法定代表人：李学梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾欢欢，女，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，该公司员工。特别授权代理。原告李建玲与被告武汉市秀域健康管理有限公司（以下简称武汉秀域公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李建玲的委托诉讼代理人陈杰、倪聪，被告武汉秀域公司的委托诉讼代理人顾欢欢、孙秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建玲向本院提出诉讼请求：1、判令武汉秀域公司继续履行租赁合同，并支付合同约定的2019年7月18日至2020年7与17日年租金312,000元；2、判令武汉秀域公司承担违约责任，并向李建玲支付违约金62,400元；3、本案诉讼费、保全费等诉讼必要费用由武汉秀域公司承担。事实和理由：2017年7月17日，李建玲与武汉秀域公司签订《房屋租赁合同》，李建玲将位于武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B号商铺出租给武汉秀域公司使用，租期为2017年7月19日至2021年7月18日，月租金为26,000元，支付方式为年付，并约定了付款时间及违约责任等。2019年7月18日，武汉秀域公司未向李建玲支付房屋租金，已构成合同违约，李建玲多次催要未果。被告武汉秀域公司辩称，其于2019年7月电话告知李建玲退租，8月18日搬离房屋，并于当日向李建玲身份证地址及工作地址邮寄了租赁房屋退租通知函及钥匙，两份快递李建玲均已签收，即2019年8月19日李建玲即已知道武汉秀域公司违约的事实，但李建玲并未采取继续出租等措施防止损失扩大，该扩大的损失不得要求武汉秀域公司承担，武汉秀域公司只在合理合法范围内承担违约责任。2019年7月19日至2019年8月18日期间未交租金系李建玲告知收取租金的银行卡丢失，与武汉秀域公司无关。本院经审理认定事实如下：李家意系武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B号商铺的房屋所有权人，其委托其女李建玲以李建玲的名义对外出租该房屋，所有租赁事宜全权委托李建玲，并以李建玲的名义对外进行民事行为。2017年7月17日，李建玲（出租人、合同甲方）与武汉秀域公司（承租人、合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B号商铺的房屋（建筑面积216.3平方米）出租给乙方作为美容院经营及办公使用；该房屋租赁期限为2017年7月19日起至2021年7月18日止；月租金26,000元，支付方式年付，首期租金于2017年7月28日前支付，以后每期租金提前10天支付，租金支付方式为银行转账；乙方在合同租赁签订后向甲方支付租房保证金壹万元，如合同履行期满，双方不再合作，则乙方结清水、电、气费，双方办理完退房手续10日内，由甲方全额退还上述保证金；在合同履行期内，若因市场或行业状况导致乙方不能继续经营，经甲方同意，乙方可分租或转租；甲方按照房屋装修现状向乙方进行移交，租赁期限届满或合同终止、解除时，可移动财产归乙方所有，附属于房屋的装修归甲方所有，双方互不进行装修补偿；乙方未按约交付租金，每逾期1日，乙方应向甲方支付租金的1%作为违约金，超过10日不交付的，甲方有权单方解除合同。合同签订后，武汉秀域公司向李建玲支付了保证金10,000元，并按约支付了2017年7月19日至2019年7月18日的租金。2019年7月，武汉秀域公司电话告知李建玲要退租，李建玲未同意并要求武汉秀域公司按约支付租金，武汉秀域公司未按约于2019年7月18日支付2019年7月19日至2020年7月18日的租金。2019年8月18日，武汉秀域公司通过中国邮政EMS向李建玲两处地址分别邮寄《解除协商函暨退房告知函》以及案涉房屋钥匙，快递单上明确备注“汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B商铺秀域美容院退组通知函及钥匙”。邮寄的《解除协商函暨退房告知函》载明武汉秀域公司因公司持续亏损不能经营，于2019年8月18日已经搬离该房屋，现将书面通知及门面钥匙寄还，希望双方达成书面的解除协议。同日，武汉秀域公司搬离该房屋。次日，李建玲即收到其中一份邮件。本院认为，李建玲与武汉秀域公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人应按约履行合同义务。武汉秀域公司以其经营亏损为由要求解除合同，并非案涉《房屋租赁合同》约定的解除合同条件，且未与李建玲就解除合同协商一致，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，故武汉秀域公司向李建玲邮寄《解除协商函暨退房告知函》，并不产生合同解除的法律效果。武汉秀域公司在案涉《房屋租赁合同》尚未解除的情形下，未按约支付租金并单方搬离房屋退还钥匙，系其单方违约，应承担违约责任。因武汉秀域公司明确表明不再承租案涉房屋，且已实际搬离房屋，现李建玲主张武汉秀域公司继续履行合同，不适于强制履行。经本院向李建玲释明，其未变更诉讼请求，仅要求本院依法裁决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，结合本案实际情况，本院依法解除李建玲与武汉秀域公司签订的《房屋租赁合同》，对李建玲主张武汉秀域公司继续履行合同的诉讼请求不予支持。武汉秀域公司于2019年8月18日搬离案涉房屋并向李建玲邮寄交还了房屋钥匙，其应向李建玲支付2019年7月19日至8月18日期间的房租26,000元。李建玲主张武汉秀域公司按照合同约定支付2019年7月18日至2020年7月17日的租金，该主张建立在案涉《房屋租赁合同》继续履行的前提之上，在本院依法解除案涉《房屋租赁合同》情形下，李建玲主张武汉秀域公司支付2019年8月19日之后的租金，已无事实依据，本院不予支持。但武汉秀域公司逾期支付租金属实，其辩称逾期支付租金系李建玲遗失收取租金银行卡所致，但未提供充分证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳，武汉秀域公司应承担逾期支付租金的违约责任。案涉《房屋租赁合同》约定武汉秀域公司逾期支付租金应按日百分之一支付违约金，李建玲和武汉秀域公司均认可该标准过高，李建玲自愿调整为按未付租金的20%支付违约金，本院对李建玲调整后的违约金标准予以支持，故武汉秀域公司应向李建玲支付逾期付款违约金5200元。关于案涉《房屋租赁合同》解除后，武汉秀域公司违约造成李建玲的损失，因案涉《房屋租赁合同》未约定武汉秀域公司单方终止履行合同的违约责任，李建玲经本院释明后未变更或增加诉讼请求主张损失，且双方当事人并未对案涉房屋办理交接手续，案涉《房屋租赁合同》所涉水、电、气等费用以及保证金尚未结算，故李建玲的上述损失，不宜在本案一并处理，李建玲可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉市秀域健康管理有限公司向李建玲支付房租26,000元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、武汉市秀域健康管理有限公司支付李建玲违约金5,200元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；三、驳回李建玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,916元，李建玲已预交，减半收取3,458元，由李建玲负担3,168元，武汉市秀域健康管理有限公司负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇一九年十二月二十六日书记员  伊雅茜