辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9945号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司大连分行。住所地大连市中山区中山路10号。法定代表人：石盛林，行长。上诉人（原审被告）：中国农业银行股份大连中山支行。住所地大连市中山区港湾街5号。法定代表人：孙伟，行长。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈立群、赵洪，北京市京都（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小霞，女，1976年9月25日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭龙，男，汉族，1970年11月24日出生，系黄小霞丈夫，住址大连市金州区。委托诉讼代理人：陈希望，辽宁晟大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁省拍卖行。住所地沈阳市沈河区热闹路33号。法定代表人：申义，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司大连分行（以下简称农行大连分行）、中国农业银行股份有限公司大连中山支行（以下简称农行中山支行）因与被上诉人黄晓霞、辽宁省拍卖行（以下简称拍卖行）拍卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农行大连分行、农行中山支行上诉请求：撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定因农行大连分行原因导致合同目的无法实现的事实认定错误。首先，根据黄小霞亲笔签署的《拍卖告知书》第七条、《竞买须知》特别提示第4款约定，“案涉房屋需竞买人自行清场提取，房屋被他人占有、出租的由竞买人自行协调解决”。因此，房屋的交付主要由黄小霞自行协调清场，农行大连分行配合。若作为房屋清场交付义务人的黄小霞主张系农行大连分行违约导致房屋无法交付的，其负有举证义务，但显然黄小霞并没有提供该相关证据。且实际上，黄小霞也从来没有告知农行大连分行需要如何配合。若其无法自行协商解决房屋交付的而需要以农行大连中山支行的名义向案涉房屋的占有人汇金大厦提起诉讼，要求腾退房屋并支付房屋占用费的，其应当向农行大连中山支行提出正式请求并自行承担相关费用，则房屋交付的目的也完全可以实现。其次，根据黄小霞亲笔签署的《拍卖告知书》第八条、《竞买须知》特别提示第1条约定“买受人自行办理标的权属过户手续，如标的房产需要办理拆分的，委托人及拍卖人不保证标的房产必然能够办理拆分手续”，即农行大连分行已经明确提示，案涉房屋存在无法办理拆分而不能过户的风险。因此，不能因案涉房屋至今未过户就推定为系农行大连分行违约导致。2.一审法院适用法律错误，本案除适用《合同法》的相关规定外，还应当适用《拍卖法》的特别规定。一审法院无视农行大连分行在《拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买须知》中关于房屋产权办理及清场交付的免责条款而认定农行大连分行违反合同约定系适用法律错误。如前所述，农行大连分行在拍卖过程中，通过《拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买须知》，已经多次提示竞买人黄小霞该房屋存在被他人占用、租用需要自行协调腾退及房屋可能无法办理拆分过户的风险。根据《拍卖法》第六十一条关于瑕疵担保免责条款的规定，在农行大连分行充分披露并提示上述风险的情况下，黄小霞无权因房屋无法过户而要求解除合同。若黄小霞认为上述条款加重了其合同责任，不愿承担相关风险的，其完全可以不参加竞买。其自信能够自行解决房屋存在的权利风险而以远低于房屋实际价值的价格竞买后，发现其无能力解决又反悔不愿承担合同风险的行为，违背了拍卖规则和拍卖秩序。因此，按照特别法优于普通法的原则，《拍卖法》属于特别法，一审法院应当优先适用《拍卖法》而采纳农行大连分行关于免责事由的抗辩。3.在原审法院在2018辽0213民初1147号民事判决书当中，不动产登记中心只是表明不敢给办理登记，而非不能办理登记。该判决理由驳回黄晓霞要求农行大连分行立即过户的理由，亦是办理房屋产权证明，需多部门配合才能完成，具有严格的法定程序，不适用于强制执行，而非上诉人拒绝配合办理过户。综上，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。黄晓霞辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院依法维持原审判决。拍卖行述称，同意上诉人的上诉意见。黄晓霞向一审法院提出诉讼请求：1.要求法院判令解除2012年9月14日原告黄小霞与三被告之间形成的房屋买卖合同关系；2、要求法院判令三被告共同返还原告拍卖款480万元并支付利息(利息要求计算至480万元全部清偿时止，利息计算标准：本金480万元，利率按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，从2012年10月26日计算480万元还清之日止)；3、要求法院判令三被告共同返还原告拍卖佣金24万元并支付利息(利息要求计算至24万元全部清偿时止，利息计算标准：佣金24万元，利率按中国人民银行同期流动资金利率计算，从2012年10月26日计算24万元还清之日止)；4、诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋为位于金州区，汇金大厦建筑面积26,389.26平方米，共五层，房屋产权证为大房权证金单字第××号，所有权人为案外人大连汇金大厦有限公司(以下简称汇金大厦)。被告农行中山支行与汇金大厦、大连润生堂集团有限公司借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2007年3月16日作出(2006)大民合初字第445号民事判决，判令大连润生集团有限公司偿还农行中山支行借款本金400万及利息，农行中山支行对汇金大厦提供的抵押物(案涉房产)享有优先受偿权。该判决生效后，进入执行程序。在该案执行期间，大连市中级人民法院于2008年8月12日作出(2007)大执一字第24号民事裁定书，将位于金州区中长路和平街151号大连汇金大厦有限公司所有的汇金大厦第五层房屋作为抵押资产抵债给被告农行中山支行。2012年7月31日，被告农行大连分行与被告辽宁省拍卖行签订《辽宁省委托拍卖合同》，被告农行大连分行委托被告辽宁省拍卖行拍卖案涉汇金大厦第五层2903.06平方米房屋，拍卖总保留价为480万元，辽宁省拍卖行收取拍卖成交额2%的佣金。2012年9月14日，辽宁省拍卖行向原告出具告知书、竞买须知、拍卖规则、标的资料明细表，原告通过拍卖的方式购得案涉房屋，拍卖成交价480万元。拍卖告知书中载明：竞买人应自行调查、了解该标的的登记注册情况，拍卖成交后，相关产权及过户手续由买受人自行解决，如标的房产需要办理拆分，相关一切事宜均由买受人自行解决并承担所有费用，委托人和拍卖人不保证标的房产必然能够办理拆分手续。2012年10月26日，原告向被告辽宁省拍卖行支付了拍卖款480万元及佣金24万元，辽宁省拍卖行为其出具发票。2013年3月25日，大连市中级人民法院向不动产中心下达协助执行通知书，要求将汇金大厦第五层2903.06平方米过户给被告农行中山支行，但案涉房产至今登记在大连汇金大厦有限公司名下，与汇金大厦其余四层登记于同一所有权证书内，仍由案外人汇金大厦占有、使用、收益。另查，2018年1月，原告诉至一审法院，要求三被告及汇金大厦、不动产中心为原告办理案涉房屋过户，2018年4月4日，一审法院做出(2018)辽0213民初1147号民事判决，驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，被告农行大连分行与被告辽宁省拍卖行签订《辽宁省委托拍卖合同》，委托被告辽宁省拍卖行对案涉房屋进行拍卖，原告通过被告辽宁省拍卖行的拍卖程序购得案涉房屋，由被告辽宁省拍卖行向原告出具拍卖成交确认书，可以认定原告与被告农行大连分行之间形成买卖合同关系。买卖合同的双方均应按照合同约定，履行合同义务。原告向被告辽宁省拍卖行支付了全部拍卖款及佣金，被告农行大连分行应按合同约定将案涉房屋交付原告并协助办理产权，但被告至今案涉房屋未交付原告，仍由案外人汇金大厦占有使用。原告曾诉至一审法院要求办理过户，一审法院以(2018)辽0213民初1147号民事判决驳回了原告的诉讼请求。另2013年3月25日大连市中级人民法院曾向不动产中心下达协助执行通知书，要求将汇金大厦第五层2903.06平方米过户给被告农行中山支行，但至今也未办理过户。因被告农行大连分行长期未履行交付房屋的义务，原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，故对原告要求解除买卖合同并返还拍卖款及利息的诉请，一审法院依法应予支持；被告农行大连分行在取得案涉房屋价款后未能履行交付义务，并非因被告辽宁省拍卖行的过错，原告也未能证明被告辽宁省拍卖行在拍卖程序和过程中违反了相关规定，因此一审法院对原告要求解除竞买协议并由被告辽宁省拍卖行返还佣金的诉讼请求不予支持，但佣金可作为被告农行大连分行的违约行为给原告造成的损失，由被告农行大连分行予以赔偿；被告农行中山支行依据法院裁定取得案涉房屋后将案涉房屋交由被告农行大连分行委托拍卖行进行拍卖，故被告农行中山支行和被告农行大连分行应共同对原告承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、解除原告黄小霞与被告农行大连分行之间的买卖合同；二、被告农行大连分行、农行中山支行自判决生效之日起30日内共同返还原告黄小霞拍卖款480万元并支付利息(利息计算方式：以480万元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支付自2012年10月26日始至判决确定的给付之日止)；三、被告农行大连分行、农行中山支行自判决生效之日起30日内赔偿原告黄小霞佣金损失24万元并支付利息(利息计算方式：以24万元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支付自2012年10月26日始至判决确定的给付之日止)；四、驳回原告黄小霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,580元(原告已预交)，由被告农行大连分行、农行中山支行负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.黄小霞与拍卖行间形成的拍卖成交确认书以及黄小霞与农行大连分行间形成的实际的买卖合同是否应当解除。针对争议焦点，本院认为，被上诉人黄小霞在案涉《辽宁省拍卖行拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买须知》签字，通过参加竞买程序，最终作为最高应价的竞买人经拍卖行确认，拍卖成交，并于当日在《拍卖成交确认书》签字确认，以上文件内容及程序并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，黄小霞与拍卖行间的拍卖合同关系合法有效。农行大连分行作为委托人与买受人黄小霞间并没有直接的合同关系，但双方间存在实质的买卖合同关系。双方的权利义务应当以农行大连分行委托拍卖行进行拍卖过程中与黄小霞形成的合同文件为准。在进行前述拍卖前，黄小霞已经在《辽宁省拍卖行拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买须知》上签字确认，应当视为其知晓并同意以上文件的内容。以上文件已告知：“自行清场”、“自行办理产权”、“如标的房屋需要办理拆分，相关一切事宜均应由买受人自行解决并承担所有费用，委托人和拍卖人不保证标的房产必然能够办理拆分手续”。该《拍卖告知书》系在拍卖行为尚未进行时签具的，黄小霞有权利也有义务自行了解所拍标的的现状及存在的风险，其有权选择是否进行拍卖。如其认为不能接受《拍卖告知书》的条款，可以选择不进行拍卖。在此情况下，被上诉人黄小霞选择竞拍，并最终成交，应当承担相应的合同责任。现其以不能实现合同目的为由要求解除合同无事实及法律依据，对其此项诉讼请求，本院不予支持。关于被上诉人黄小霞主张二上诉人曾口头承诺过案涉房产可以办理产权等事实一节，因被上诉人未能提交证据证明上述事实，对其此项主张，本院不予支持。关于被上诉人黄小霞主张其曾多次要求案外人交付房产未果一节，因被上诉人未能提交证据证明其所主张的事实，对其此项主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初1502号民事判决；二、驳回被上诉人黄小霞的诉讼请求。一审案件受理费23,580元，二审案件受理费23,580元，合计47,160元，由被上诉人黄小霞负担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 宁 宁审判员 王慧莹二〇一九年十二月十七日书记员 张文秀