铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初4058号原告：李建昌，男，1946年11月20日出生，汉族，住所地沈阳市新城子区。委托代理人：左建，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。被告：宏运地产铁岭有限公司。住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。原告李建昌与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用简易程序于12月6日公开开庭进行了审理，原、被告各自委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建昌诉称：原告与被告宏运地产铁岭有限公司分别于2007年10月21日、2011年签订城市房屋拆迁补偿安置协议、补充协议，约定被告拆迁原告坐落银州区工人街14委市药材站家属楼5层的住宅，并提供其在该地块开发的宏运·中央观邸1套房屋作为产权调换房屋补偿原告，双方于原告入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后双方确定宏运·中央观邸1幢1-16-1室（简称涉诉房屋）为产权调换房屋。2014年5月1日，被告交付了涉诉房屋。交付前，双方经结算签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积（74.86m2）、原定交付时间（2009年末）市场价格（2,950元/m2）及差价款数额（17,483元）等；原告如数交纳了差价款。被告应于同年8月1日前办理涉诉房屋所有权转移登记，但其至今亦未办理，构成违约，应承担法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规定的违约责任。请求依法判决：1、被告协助原告将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下；2、被告以涉诉房屋2009年末时市场价值220,837元（2,950元/m2×74.86m2）为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率140%标准向原告支付自2014年8月1日起至完成涉诉房屋所有权转移登记之日止的违约金。被告宏运地产铁岭有限公司辩称：首先，法释[2003]7号系调整商品房买卖合同关系的司法解释，而被告与原告李建昌间系房屋拆迁安置补偿合同关系，并非商品房买卖合同关系，因此，自无该司法解释适用之余地。其次，《合同法》施行后，已无法定违约金制度，只有约定违约金制度，而原、被告并未约定违约金，因此，原告无权请求支付违约金。最后，导致被告迟延交付涉诉房屋、办理房屋所有权转移登记的原因在铁岭市政府，因此，即使存在违约责任，亦应由铁岭市政府承担。综上，请求判决驳回原告的第二项诉讼请求。即使支持法释[2003]7号第18条第2款所规定的违约责任，作为计算基数的“已付购房款总额”则应按如下方法确定：原告被拆迁房屋的市场价值141,582元（2,100元/m2×67.42m2），原告交纳的涉诉房屋差价款17,483元，两者之和159,065元（141,582元+17,483元），即为“已付购房款总额”。对原告举示证据的审核认定：1、城市房屋拆迁安置补偿协议、回迁补充协议。证明原、被告间存在房屋拆迁安置补偿合同关系及被告协助办理涉诉房屋所有权转移登记的期限。2、回迁户进户结算确认单、各层房屋价格明细表、差价款收据。证明涉诉房屋建筑面积、2009年末时市场价格及原告交纳差价款数额。3、物业费收据。证明原告入住涉诉房屋的时间。被告对原告上述证据无异议，本院予以采信。对被告举示证据的审核认定：1、辽（2018）铁岭市不动产权第0009405号不动产权证。证明涉诉房屋已办理不动产权首次登记及首次登记时间，从而已具备办理不动产权转移登记的条件。原告对该证据无异议，本院予以采信。2、铁岭国正房地产评估事务所关于宏运集团铁岭房地产开发有限公司房屋拆迁补偿报告初步估价结果的公示复印件。证明原告被拆迁房屋2007年9月时的市场价格。原告对该证据无异议（但强调“已付购房款总额”应按原告主张的方法确定），本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2007年10月21日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（甲方）与原告李建昌（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方于同月24日前将其市药材站家属楼5层的住宅（建筑面积67.42m2）交由甲方拆迁；甲方提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿乙方，于2009年12月31日前交付；产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估，市药材站家属楼5层房屋2007年9月时市场价格为2,100元/m2。2011年，被告宏运地产铁岭有限公司与原告签订回迁补充协议，约定：产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积5m2部分，原告按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价；双方于原告入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中央观邸，该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2014年5月1日，被告交付了涉诉房屋。交付前，经评估，涉诉房屋2009年末时市场价格为2,950元/m2，原、被告据此签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积74.86m2、差价款数额17,483元等，原告如数交纳了差价款。2018年6月8日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权（房屋所有权、土地使用权）首次登记，并向被告核发了辽（2018）铁岭市不动产权第0009405号不动产权证；该证登记涉诉房屋建筑面积为75.08m2、所在住宅小区名称为宏运中心裕景。被告至今亦未与原告办理涉诉房屋不动产权转移登记。本院认为：原告李建昌与宏运集团铁岭房地产开发有限公司、被告宏运地产铁岭有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。双方约定于原告入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，原告于2014年5月1日入住，故被告应于同年8月1日前协助原告办理不动产权转移登记，被告至今未协助办理转移登记，构成违约，除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外，还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房，系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的被告开发建设，被告将其作为产权调换房屋补偿原告，则原、被告间形成的仍不失为商品房买卖合同关系，自有法释[2003]7号第18条之适用余地。法释[2003]7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法，但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目作出裁判，故本案宜予袭用。被告主张的“已付购房款总额”确定方法及数额（159,065元）符合情理，应予照准。原告请求按贷款利率的140%计算“违约金”，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，应予照准。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为被告完成商品房不动产权首次登记之日，故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年6月8日。即使导致被告违约的原因确实在于铁岭市政府，根据合同相对性原理，依法亦应由被告向原告承担民事责任，而被告与铁岭市政府间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内协助原告李建昌将宏运中心裕景1幢1-16-1室不动产权（房屋所有权、土地使用权）转移登记在原告名下，并以159,065元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向原告支付自2014年8月1日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,713元（原告预交），减半收取856.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××1424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审判员  王景龙二〇一九年十二月六日法官助理李延茹书记员张婷婷