山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6058号上诉人（原审被告）：烟台金益德投资置业有限公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街253号。法定代表人：王荣钢，总经理。委托诉讼代理人：察新永，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张明，男，1987年1月26日出生，汉族，住黑龙江省克东县。上诉人烟台金益德投资置业有限公司（以下简称金益德公司）因与被上诉人张明房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。金益德公司的委托诉讼代理人察新永与张明参加诉讼。本案现已审理终结。金益德公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张明的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费均由张明负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销。（一）一审认定涉案房屋已经实际交付错误。涉案房屋并未实际交付，不论是张明还是烟台正德商业管理有限公司（以下简称正德公司）均没有自金益德公司接受及实际占有或控制房屋。同时，因房屋不具备交付条件，张明和正德公司也均没有对外出租经营涉案房屋，一审认定房屋已经实际交付不符合事实。另，按照补充协议第六条约定，商品房具备交房条件时，买方持结算清单、合同、收据等材料亲自或经公证委托的代理人前往办理商品房的接收手续。但张明在一审中未能提供任何房屋接收手续。一审认定涉案房屋视为交付，明显与合同约定的实际交付不属于同一概念。（二）一审认定涉案房屋于2015年8月21日达到合同约定的交付条件，违背事实和法律规定。根据《商品房买卖合同》第八条，卖方应当在2013年6月30日前，将具备下列四个条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得建设工程竣工规划验收合格证；2、取得建设工程竣工验收备案表；3、取得烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。同日，双方签订的补充协议第五条将原合同第八条约定的房屋交付条件作了变更，即由勘察、设计、施工、监理、建设单位五家验收合格作为交房条件。虽然补充协议作了变更，但在房屋交付条件有法律强制性规定的情况下，房屋仍然需要满足法定条件才可以交付。涉案房屋在2015年8月21日虽经五方验收，但不符合高层建筑强制性消防验收条件，实际上仍不能交付。（三）一审将金益德公司与正德公司认定为关联公司属于事实认定错误。金益德公司与正德公司并不具有工作人员及财务人员的混同，各自独立核算，不具备关联公司的条件。二、一审没有适用《中华人民共和国消防法》、国务院《房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规予以认定涉案房屋是否符合交付条件，属于适用法律不当。综上，请求依法撤销一审判决，改判驳回张明的诉讼请求。张明辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，请二审法院驳回金益德公司的上诉请求。张明向一审法院起诉请求：1.金益德公司支付位于莱山区新天地都市广场迎春大街253号4号楼第2层252号房屋2016年2月17日至2019年2月21日期间逾期办证违约金63019元，并自2019年2月22日起至金益德公司实际履行完毕之日止仍以房屋总价款为基数按0.01%的标准向张明支付违约金；2.诉讼费及相关费用由金益德公司承担。诉讼过程中，张明变更第一项诉讼请求为：金益德公司支付位于莱山区新天地都市广场迎春大街253号4号楼第2层252号房屋2016年3月16日至2019年3月21日期间的逾期办证违约金63019元，并自2019年3月22日起至金益德公司实际履行完毕之日止仍以房屋总价款为基数按0.01%的标准向张明支付违约金。一审法院认定事实：2014年8月27日，张明与金益德公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张明以总价款572899元购买金益德公司位于新天地都市广场迎春大街253号4号楼第2层252号房，合同约定成交价已一次性扣除前三年租金，金益德公司应在2015年1月31日前将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付给张明。金益德公司应在房屋实际交付张明后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若金益德公司没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向张明支付违约金。上述合同签订同日，张明（甲方）与正德公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案房屋的全部经营管理权委托给乙方，委托期限自2015年1月1日至2024年12月31日。双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。在本合同有效期限内，租金收益按标的物的托管期限来界定相关租金收益。第一个托管期限为第一年度至第五年度；第二个托管期限为第六年度至第十年度。第一个托管期由乙方整体包租经营，并按约定支付甲方租金收益。第一个托管期届满后，乙方将商铺交还甲方并继续由乙方统一提供整体经营管理服务，但标的物的出租及收益由甲方自行处置。合同另约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，张明依约付清合同约定的购房款572899元。2015年8月21日，涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。另查，张明于2019年3月16日通过山东法院电子诉讼服务平台向一审法院申请立案，向金益德公司主张逾期办证违约金。再查，张明与正德公司因房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，2019年7月25日，一审法院作出（2019）鲁0613民初1166号民事判决书，认为张明与金益德公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及张明与正德公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。上述合同均为同日签订，即在上述合同签订时，各方当事人均确信涉案商铺能够按照约定交付，《商铺委托经营管理合同》亦能按期履行，且根据合同内容，正德公司应支付张明的前三年租金已经以抵顶房款的形式履行，故张明要求正德公司按合同约定继续履行支付第四年度、第五年度即2018年1月1日至2018年12月1日期间的租金76852.5元，符合合同约定及法律规定，应予支持。正德公司与金益德公司存在一定关联关系，无论张明是否实际接收并经营涉案商铺，责任均不应由张明承担。故判决正德公司支付张明2018年1月1日至2018年12月1日期间的租金76852.5元。当事人收到该判决书后均未上诉，该判决书现已发生法律效力。一审法院依据当事人陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、（2019）鲁0613民初1166号民事判决书、收款收据、山东法院电子诉讼服务平台网上立案情况打印件等证据及庭审笔录认定上述事实。一审法院认为，张明与金益德公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及张明与正德公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。任何一方违反约定的义务，均应承担违约责任。根据张明与金益德公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，金益德公司应在房屋实际交付张明后180日内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为金益德公司履行了办证义务。本案的焦点是涉案房屋是否实际交付张明，金益德公司是否应该履行合同约定的办证义务。本案中，张明与金益德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，金益德公司应当在2015年1月31日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付张明使用。但同日张明与正德公司签订了不可撤销的《商铺委托经营管理合同》，约定张明将涉案房屋的全部经营管理权委托给正德公司，委托期限起始于2015年1月1日。《商铺委托经营管理合同》未约定房屋如何交接，但从本案的实际情况看，金益德公司与正德公司之间存在一定关联关系，应支付张明前三年度的租金实际上已经通过抵顶房款的形式予以支付，一审法院的生效判决也确认了正德公司应支付张明2018年1月1日至2018年12月1日期间的租金，另结合新天地都市广场其他同类商铺的营业状况及租金支付情况，可以认定《商铺委托经营管理合同》已经实际履行，即涉案房屋已实际交付给张明委托的正德公司，故金益德公司应按照合同约定的期限履行办证义务。2015年8月21日，涉案房屋达到合同约定的交付条件，现张明依合同约定，要求金益德公司支付2016年3月16日至2019年3月21日期间的逾期办证违约金63019元，并自2019年3月22日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止，仍按日0.01%的标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。金益德公司辩称涉案房屋没达到交付条件并未实际交付，因此不能产生逾期办证违约金，其提供的证据不能证明其主张，其辩解与合同约定不符、与事实相悖，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定判决：金益德公司于判决生效之日起十日内支付张明2016年3月16日至2019年3月21日期间逾期办证违约金63019元，并以572899元为基数，按日万分之一的标准支付张明自2019年3月22日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计688元，由金益德公司负担。二审中，张明提交证据：一、（2018）鲁0613民初1322号民事判决书，证明金益德公司位于新天地都市广场的房屋已经验收合格并交付使用。金益德公司对该证据的真实性无异议，但认为该判决的原告宋少芬已经撤诉，该判决书已经没有法律效力，撤诉案号是（2018）鲁06民终5981号。二、芭莎进口美妆、媚金、阳春面馆商铺开业的照片和金益德公司宣传的海报，证明新天地广场于2016年元旦正式开业。金益德公司对该组证据的真实性不予认可，认为该照片不能证明是新天地广场项目的商铺照片，即使为新天地广场项目的照片也不能证明该商铺已经实际交付使用，且从照片中可以看出，商铺并未实际使用也并未营业，宣传海报应该是以纸质的原始版面作为原始证据。本院认为，结合一审法院（2019）鲁0613民初1166号生效民事判决认定的事实能够证实，2016年元旦前涉案房屋所在的新天地项目已经实际投入使用的事实。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一审法院（2019）鲁0613民初1166号生效民事判决已经认定，正德公司与金益德公司存在一定关联关系，正德公司应向张明支付的前三年租金已经以抵顶房款的形式实际履行，并判决正德公司支付了2018年1月1日至2018年12月1日期间的租金。结合涉案房屋所在新天地项目于2016年1月1日试营业的事实，一审法院以涉案商铺所在区域其他同类商铺的营业及租金支付情况为依据，认定金益德公司已经将涉案房屋向张明委托的正德公司交付使用并无不当。由于涉案房屋所在工程2015年8月21日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，故金益德公司交付的房屋于2015年8月21日达到合同约定的交付条件，至此金益德公司完成实际交付房屋的义务。按照合同约定，金益德公司应于房屋实际交付后180日内（即2016年3月15日前）将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，现涉案房屋至今未能办证，应承担逾期办证的违约责任，故一审判令金益德公司向张明支付自2016年3月16日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。综上所述，金益德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由烟台金益德投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇一九年十二月十六日书记员 孙嘉慧