上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13335号原告：上海钟表有限公司手表五厂,住所地上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼XXX-XXX楼。法定代表人：郝乐，副总经理。委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿劼，上海普世律师事务所律师。被告：上海东北人长宁餐饮管理有限公司,住所地上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼。法定代表人：周德强，执行董事。委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海钟表有限公司手表五厂与被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回，被告提出上诉，上海市第一中级人民法院维持原裁定。本案于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李睿劼、被告的委托诉讼代理人胡嘉奇到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海钟表有限公司手表五厂向本院提出诉讼请求：1.被告返还上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋及上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面的一间房屋(以下简称涉讼房屋)；2.被告向原告支付上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋2019年1月1日-2019年4月30日期间占有使用费差额77,266.70元(不包括被告已经支付的占有使用费256,333.30元)；3.被告向原告支付上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋占有使用费(按2,780元/日，自2019年5月1日起计算至被告实际返还房屋之日止)；4.被告向原告支付逾期未归还上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面一间房屋的占有使用费(按照每月3,000元，自2019年5月1日起计算至被告实际返还房屋之日止)；5.被告向原告支付逾期未归还上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面一间房屋违约金(按照每天250元，自2019年1月1日起计算至被告实际返还房屋之日止)；6.被告支付2019年1月1日-2019年12月31日物业费3,200元。事实与理由：原告与被告于2016年12月20日签署《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及《房屋租赁协议》(以下简称补充合同),约定由原告将涉讼房屋租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日。补充合同约定租赁期限届满,被告应如期交还房屋,如逾期不归还的,每逾期一日、被告应向原告支付250元违约金。租赁合同及补充合同签署后,原告依约交付了涉讼房屋并依照租赁合同及补充合同的约定履行了相应的义务,被告也支付了房屋租金。租赁合同及补充合同应于2018年12月31日到期,原告于2018年9月29日发送《告知书》告知被告租赁期限届满后不再续租,希望被告在租赁期限届满前结清费用并办理搬离及移交手续。其后，被告向原告表示希望续租,但原告已明确表明合同期限届满后不再租赁该房屋。时至今日,被告仍未搬离上述租赁房屋并一直占用涉讼房屋至今。综上所述,原告认为双方签署的租赁合同及补充合同均系双方真实意思表示,合法有效,双方应当严格遵守。原告已经依约履行了租赁合同及补充合同项下的全部义务,被告占用原告房屋的行为侵害了原告的合法权益,原告诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司辩称，原被告于2018年12月31日口头协商延长租赁期限，被告因此支付了2019年1月至4月租金，被告为此还将涉讼房屋进行了装修，但原告反悔致双方未签订书面合同续租，给被告造成巨大损失。综上所述，被告系有权使用涉讼房屋；原被告双方签订的合同是格式合同，原告主张诉请的2、3项具有违约金性质，超出部分达到30%，按照原告主张的标准达到83,400元，但双方约定的使用费标准是64,083.33元，超出部分属于违约金。原告主张的诉请5亦属于违约金。上述违约金请求法院一并予以调整，被告同意按照原租金标准支付占有使用费；原告主张的诉请4、6项，被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《上海市房地产权证》、批复、决议、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、告知书、银行电子回单、《意向书》、《关于正常续租的申请函》、电子业务回单、发票、律师函、函告等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2016年12月20日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋签订租赁合同。租赁合同约定，租期从2017年1月1日至2018年12月31日。租赁期满，乙方应如期返还该房屋和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订房屋租赁合同。该房屋每年租金为人民币(大写)：柒拾陆万玖仟元整。乙方应于每月20日前向甲方支付租金和水电费等相关费用。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的1%支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按(人民币)10.00元/平方米向甲方支付占用期间的使用费。当日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就番禺路XXX号壹号楼底层西面壹间空房签订了一份补充合同。补充合同约定，该房屋作为乙方的经营场地。建筑面积共计26平方米；当番禺路XXX号壹号楼内其他房屋租赁协议终止时，本协议自行失效。该房屋租赁期限为：自2017年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如乙方要求续租，则必须在租赁期满的1个月前向甲方提出书面意见。经甲方同意后重新续签房屋租赁协议。年租金为人民币叁万陆仟元整(每平方米3.79元/天)。自2017年1月起租金按玖仟元/每季度收讫，乙方应在每季度的25日前以现金支票的方式支付下季度租金9,000元整，押金3,000元整；等续签协议期满时，在各类费用清算完毕、房屋完好无损的前提下，由甲方无息还给乙方。乙方在租赁期限内所发生的水、电费用及其他社会性费用由甲方一并代扣代缴，煤气费由乙方按有关规定自行缴清。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，则每逾期1天应向甲方支付250元/天的违约金。原、被告就涉讼房屋的物业管理费等事项签订了一份《意向书》，约定每年的物业管理费为0.32万元整(年前一次性缴清)。2018年10月8日，被告收到一份《告知书》，主要内容为：合同租期届满后不再续签，到期办理搬离及移交手续。2018年10月15日,原告收到被告一份《关于正常续租的申请函》，主要内容为：希望租赁到期后，被告继续租赁涉讼房屋。租赁期满后，被告未撤离涉讼房屋。2019年1月10日，被告曾对原告提起诉讼，后撤诉。之后，原、被告就续租事宜协商，但未果。期间，原告向被告开具了2019年1至4月房屋占用费的发票。2019年4月2日，原告向被告发出《律师函》，主要内容：要求被告最迟于2019年4月30日前搬离涉讼房屋，双方办理交接手续。2019年4月22日，被告回函，但未搬离涉讼房屋。审理中，原告确认涉讼房屋的租赁保证金(押金)共计128,000元，被告对该金额予以确认。原告同时表示因被告尚未搬离交还涉讼房屋，相关费用尚未结算，故不要求在本案中处理上述租赁保证金(押金)。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同及补充合同于2018年12月31日到期，到期后，被告如要续约应当经过原告的同意。本案诉讼前，无论是被告提起诉讼的阶段还是双方的磋商的阶段，均无证据显示被告能够继续租赁涉讼房屋。被告认为双方已达成继续租赁的合同无事实依据，本院不予采纳。诉讼前，原告虽收取了被告支付的款项，但原告开具的发票记载钱款为房屋占用费，被告据此认为双方租赁期满后建立了不定期房屋租赁关系亦缺乏事实和法律基础，本院因此不予采纳。综上所述，本院支持原告主张的诉请1。原告已收取2019年1月至4月的房屋占用费，此时间段被告占有使用房屋合法有据，本院因此不支持原告主张的诉请2及诉请5中自2019年1月1日起计算至同年4月30日止的违约金。原告主张的诉请3符合租赁合同相关条款的约定，相关约定的性质亦不属于违约金，被告要求调整的辩称意见，本院不予采纳。原告主张的诉请4、6，被告同意支付且具有合同的依据，本院予以支持。原告主张的诉请5系逾期未交还房屋的违约金，2019年5月1日之后被告无理由继续占有使用，原告依据补充合同主张违约金虽符合约定，但还应以原告的实际损失为基础，兼顾当事人的履约过错程度以及违约金的惩罚属性，本院依法调整违约金为每日100元。关于租赁保证金。本院认为，被告尚未交还涉讼房屋，相关费用还在产生中，双方进行结算的条件尚未达到，原告要求本案不处理租赁保证金的主张符合合同的约定及租赁保证金的性质，本院准许。关于装修。本院认为，被告辩称基于原告的口头承诺对涉讼房屋进行的设计、装修，被告对此节事实未提供证据证实，即使进行了装修，亦是被告的自主行为，无法归咎原告，本院因此不采纳被告相关的辩称意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司手表五厂返还上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋及上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面的一间房屋；二、被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司手表五厂支付上海市长宁区番禺路XXX号XXX幢XXX层至2层房屋占有使用费(自2019年5月1日起计算至被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司实际返还上址房屋之日止，按每日2,780元计)；三、被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司手表五厂支付上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面一间房屋的占有使用费(自2019年5月1日起计算至被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司实际返还上址房屋之日止，按照每月3,000元计)；四、被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司手表五厂支付逾期未归还上海市长宁区番禺路XXX号XXX号楼底层西面一间房屋的违约金(自2019年5月1日起计算至被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司实际返还上址房屋之日止，按照每日100元计)；五、被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司手表五厂支付2019年1月1日起至同年12月31日止的物业管理费3,200元。六、驳回原告上海钟表有限公司手表五厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,811.65元(原告上海钟表有限公司手表五厂已预缴)，由原告上海钟表有限公司手表五厂负担1,739.65元，被告上海东北人长宁餐饮管理有限公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 冬二〇一九年十二月二十日书记员 李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。