呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5038号上诉人（原审被告）：霍增成，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：阳佳兵，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫芳，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵喜君，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵宣（系赵喜君父亲），男，住包头市。委托诉讼代理人：寇冠莹（与赵喜君系夫妻），女，住呼和浩特市。原审被告：赵子云，男，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：阳佳兵，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫芳，内蒙古河洋律师事务所律师。原审第三人：内蒙古福居房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路蒙吉利商住区五号楼连体二层35-37（5号楼1026-4016）。法定代表人：范云召，该公司总经理。上诉人霍增成因与被上诉人赵喜君、原审被告赵子云、原审第三人内蒙古福居房地产经纪有限公司（以下简称福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。霍增成上诉请求：1.撤销原审判决，驳回赵喜君的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由赵喜君承担。事实和理由：一、原审人民法院认定因霍增成未表示同意以其他方法履行房屋买卖合同，并提出房屋涨价一事，进而认定霍增成违约并承担违约责任的事实错误。第一，霍增成主观上从始至终都没有抬高房价的故意。2018年1月28日，霍增成与赵喜君签订房屋买卖合同，赵喜君购买霍增成位于赛罕区地矿金地小区，面积为140.03平方米的住房及地下车库，总价款为86万元。按照当年同地段的房屋价格，案涉房屋已经是低价出售。如霍增成故意抬高房价，在一开始就不会以如此低价出售房屋。第二，签订房屋买卖合同前，霍增成就已经告知案涉房屋现在无法办理产权证书，只能去开发商办理更名手续，赵喜君也同意，约定3月15日办理更名手续。之后霍增成去开发商处询问，被告知现如今已经不再办理更名手续，霍增成当时就将这一情况告诉了赵喜君。因赵喜君执意要买，同意宽限办理时间至4月1日。到了4月1日这一日，霍增成被告知还是无法办理，霍增成将这一情况及时告知了赵喜君，赵喜君将托管在福居公司的85万元房款全部取回。4月29日，霍增成、赵喜君、福居公司三方协商解决办法，在当时房价已经上涨的情况下，霍增成还是提出先支付78万元，剩余8万元作为更名费待更名后支付的方案，赵喜君表示不同意，这一过程表明，霍增成一直在努力促成合同履行，主观上完全没有表现出怠于履行的态度。在此之后，三方再无联系。第三，2018年10月份，赵喜君突然在微信上提出要求继续履行合同，霍增成认为，赵喜君、福居公司在长达半年的时间里均没有提出继续履行的要求，二人的行为已经明显表明房屋买卖合同不愿意继续履行。在此情况下，霍增成也没有直接拒绝，还是愿意履行合同。但是考虑到房价较签订合同时有一定差距，继续履行原合同对霍增成明显不公平，霍增成因此提出要求变更房屋价款，赵喜君也表示愿意进一步协商。之后因协商不成，赵喜君反而将霍增成诉至法院，要求赔偿违约金。由此可见，霍增成在整个过程中，并没有故意违约不履行合同，假设霍增成刻意追求高房价，早在房价上涨时就将案涉的房屋出售，而不是与赵喜君继续协商。反之，赵喜君在无法更名时以自己的行为表明不愿意继续履行合同，在房价上涨时却想以签约时的价格购买房屋，在目的无法达到时，提起诉讼要求支付巨额违约金，其行为明显违反诚实信用原则，对霍增成也是不公平的。二、退一步说，霍增成在原审中已经提出合同约定的违约金过高、要求予以调整的请求，原审人民法院仍然判决霍增成按照合同约定承担172000元的违约金适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，霍增成主张违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就本案来说，赵喜君主张房款20%的违约金，已经超过造成损失的百分之三十。第一，就本案来说，赵喜君最直接的损失就是85万元的资金占用损失，但85万元购房款是存放在福居公司处而不是霍增成处，即使存在资金占用损失，也不应当由霍增成承担。第二，在霍增成及时告知在短时间内无法更名的事实后，赵喜君将房款全部取回，也拒绝霍增成提出先交房款78万元、更名之后再交8万元的方案，在之后长达半年的时间里，赵喜君没有向霍增成提出过任何继续履行的要求，赵喜君的行为明显表明其不愿意继续履行合同。那么，在此期间，赵喜君应当采取措施及时止损，比如另行购置房屋，而不是任由损失继续扩大，扩大这部分损失应当由赵喜君承担。综上，霍增成请求法院在综合考虑本案客观事实的情况下，依法支持霍增成的上诉请求。赵喜君辩称，同意、尊重一审法院的判决结果。对于霍增成的上诉，赵喜君不予认可，霍增成没有任何理由，原审法院认定霍增成违约并承担违约责任，是合法公正的。2018年1月28日签订的房屋买卖合同和房屋买卖居间合同以及补充协协议，是合法有效的，霍增成在这个问题上也无异议。霍增成一直在违约，合同约定于2018年3月15日之前办理完房屋所有权转移登记手续，主要是房屋更名的手续，但到3月15日霍增成没有履行，没有办成更名手续，这是第一次违约。买方、卖方还有中介公司共同协商延迟到2018年4月1日，仍然没有履行。然后从2018年4月1日开始半年过程，期间有微信的聊天记录，有电话的交谈多次要求卖方办理手续，你不能办理是由于房产公司不给办理，赵喜君2018年3月15日之前已经把85万全部交给赵子云委托中介公司代为保管。他第二次违反了合同，自动退出来了，你不要、不收，退给赵喜君最好。钱是对方自愿退回去的。并没有认可一方提出解除合同，赵喜君更没有说过要解除合同。作为主要依据的房屋买卖合同没有解除，卖方必须得承担违约责任。提高房价从原来的86万到现在的165万元，提高了百分之九十，这是大幅度的提价，赵喜君承受不起。合同法明确规定单方面违约就应承担违约责任。赵子云一审中和上诉状中也提到，当时是地矿金地小区开发公司办理更名手续，但是在一审中中介公司说更正手续一直在办。此外，霍增成提出的从2018年4月到2018年10月期间没有沟通记录，赵喜君不认同这一观点。赵喜君有在一审法院提出过的微信聊天的截屏记录，在7月份和8月份都跟对方沟通过这个事情。当时赵喜君也在积极促成这件事情的进展，但是对方一直在拖沓。对方觉得赵喜君半年没有联系，就是这个买卖不做了。但是一万块钱定金卖方一直没有退合同是有效的，且一直在履行阶段的，所以霍增成认为的终止合同是一厢情愿，赵喜君不认可。赵子云述称，同意霍增成的意见。福居公司未作陈述。赵喜君向一审法院起诉请求：1、解除三方于2018年1月28日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；2、霍增成、赵子云向赵喜君支付172000元违约金；3、霍增成、赵子云退还定金10000元；4、霍增成、赵子云向赵喜君支付居间代理费12900元；5、本案诉讼费由霍增成、赵子云承担。一审法院认定事实：2018年1月28日，霍增成（出卖人）与赵喜君（买受人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同第一条约定出卖人所售房屋坐落为呼和浩特市赛罕区地矿金地小区1号楼1单元1402号，该房屋所在楼层为14层，建筑面积共140.3平方米，该房屋用途为住宅。合同第三条约定出卖人和买受人通过房地产经纪机构福居公司介绍成交。合同第四条约定该房屋成交价格为86万元，买受人应在签订本合同同时支付定金1万元，买受人为采取一次性支付购房款方式付款。合同第六条约定房屋的交付为出卖人应当在房款付清之日将房屋交付给买受人。合同第七条约定违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照逾期时间，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的20%向买受人支付违约金；（二）逾期付款责任：买受人未按照本协议约定的时间付款的，按照逾期时间，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，霍增成（甲方、房屋出售方）与赵喜君（乙方房屋购买方）、福居公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号FJ-1701339），约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于呼和浩特市××区的房屋，于2018年1月28日签订了《房屋买卖合同》。合同第二条约定居间代理费及支付：乙方应向丙方支付的居间代理费为12900元，并于本合同签订之日向丙方支付；合同第四条约定违约责任：1.如在本协议履行过程中，甲、乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方。同日，霍增成（甲方、出卖方）与赵喜君（乙方、买受方）、福居公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》（合同编号FJ-1701339）的基础上就呼和浩特市××区房达成协议。合同第一条约定成交价格为86万元。合同第二条约定关于房屋交易具体事宜：1.乙方于2018年1月28日向甲方支付定金1万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；2.购房款的支付，甲乙双方同意在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方；3.权属转移登记甲乙方同意，应于2018年3月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续。合同第四条约定违约责任：1.甲乙双方任何方逾期履行本补充协议第二条约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同第五条其他约定为手写条款，约定：1.业主包更名及相关费用（包括房屋相关资料的名字）（见复印件2份）；2.房屋价格为86万元，包含一个地下车位（88号）；3.更名过程中有变动时，业主、客户双方再作协商；4.经双方协商，客户在2018年2月5日前将余款85万元放福居地产中介作为保管，业主于2018年3月15日前办理更名手续，变更完成后，将余款85万元付给业主。庭审中，赵喜君向一审法院提交购买涉案房屋的交款收据即《补充协议》第五条中所载的“复印件”，收据载明交款人为霍增成、收款单位公章为内蒙古自治区地质矿产勘查开发局基建财务专用章。庭审中，三方均认可涉案房屋只有交款收据，没有买卖合同，《补充协议》第五条中所载的“更名”指的是办理涉案房屋所有相关材料的更名手续。2018年1月28日，赵子云开具定金收条一张，载明收到买房人赵喜君支付的购买涉案房屋的定金共计1万元。同日，福居公司开具收据一张，,载明收到赵喜君支付的购买涉案房屋的居间代理费12900元。庭审中，福居公司称该费用仅包含居间服务费，不含过户等手续的代办费。2018年2月4日，赵子云（声明人、出卖方、委托人）与赵喜君（声明人、买受方）、福居公司（代管方）出具《账号确认及声明书》，载明“本人（出卖人）霍增成、委托人赵子云同意将赵喜君（买受人）支付的购买涉案房屋及地下车位的房屋余款85万元，转至福居公司银行账号由福居公司代为保管。……至2018年4月1日前截止，如出卖方不能完成合同中交易所尽事宜，福居公司须于2018年4月5日前将该声明内全部房款退还至买受人银行账号。福居公司代管时间自买受人银行转账之日（以买受人转账凭证日期为准）始，至2018年4月1日止。……”。庭审中霍增成、赵子云均认可在涉案房屋买卖交易中，赵子云系霍增成的代理人，福居公司对此亦予以认可。2018年2月5日，赵喜君以银行转账方式将房款85万元汇至福居公司账户。2018年4月3日，福居公司将85万元退回赵喜君账户。另查明，在赵喜君、赵子云与福居公司员工卢杰的微信聊天记录中，赵喜君、赵子云合意将交房日期变更为2018年4月1日，三方因协议中约定的“更名”手续无法完成而一直进行洽商，在2018年10月的聊天记录中，赵子云提出涉房屋价格变更为165万元，涉案合同未能继续履行。庭审中三方均表示不愿再继续履行涉案合同。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，就本案而言，赵子云系房屋出卖人霍增成的代理人，且在合同的签订及履行过程中，不存在赵子云作为代理人承担责任的法定情形，故涉案合同中约定的权利、义务均应归属于被代理人霍增成承担。关于赵喜君请求解除双方于2018年1月28日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》（以下简称涉案合同）的诉讼请求，一审法院认为，赵喜君与霍增成、福居公司签订的涉案合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。庭审中，霍增成表示涉案合同已于2018年4月底合意解除，但从证据及赵喜君与福居公司的陈述来看，各方在2018年4月底并未达成解除合意，故不能认定涉案合同已于2018年4月底解除。鉴于福居公司当庭表示同意解除涉案合同，故一审法院确认涉案合同于2019年4月12日解除。关于赵喜君请求霍增成支付违约金172000元的诉讼请求，一审法院认为，三方在《补充协议》第二条约定“在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，甲乙方应于2018年3月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续”、第四条约定“甲方若出现下列情形之一的：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”、第五条约定“……业主于2018年3月15日前办理更名手续，变更完成后，将余款85万元付给业主”，后三方在合同履行的过程中，已合意将房屋交付时间变更为2018年4月1日。现霍增成逾期未能办理完成双方约定的“更名手续”并履行交房义务，并在合同治商过程中提高房屋价款，违反合同约定，应承担违约责任。庭审中，霍增成提出涉案合同因无法完成“更名”手续而使合同目的无法实现，已经事实解除，不存在违约责任为由申请违约金调整，结合各方的洽商记录，赵子云、福居公司提出无法完成“更名”手续可通过其他方法继续履行涉案合同的方案，但霍增成并未表示同意，且在洽商中霍增成确实提出房屋涨价一事，故一审法院对霍增成申请调整违约金的理由不予采信，霍增成应依据双方《补充协议》第四条第2款的约定向赵喜君支付违约金172000元。关于赵喜君请求霍增成退还定金10000元的诉讼请求，庭审中，霍增成当庭表示同意退还，故对赵喜君的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于赵喜君请求霍增成支付居间代理费12900元的诉讼请求，一审法院认为，赵喜君于2018年1月28日向福居公司支付居间代理费12900元，依前所述，霍增成应承担双方房屋买卖交易未能达成的违约责任，故霍增成应依据《补充协议》第四条“丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”的约定，承担赵喜君向福居公司支付的居间代理费12900元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认赵喜君与霍增成、内蒙古福居房地产经纪有限公司于2018年1月28日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》于2019年4月12日起解除；二、霍增成向赵喜君支付违约金172000元；三、霍增成向赵喜君退还定金10000元；四、霍增成向赵喜君支付居间代理费12900元。案件受理费已减半收取计2187元（赵喜君已预交），由霍增成负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2018年1月28日，霍增成与赵喜君签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、霍增成、赵喜君及福居公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，应依约履行各自的义务。本案中，福居公司在一审庭审中表示同意解除合同，霍增成亦无继续履行合同的意愿，关于合同解除的日期，霍增成称合同已于2018年4月解除，根据一审法院查明的事实可知，此时各方当事人并未就解除合同达成合意，故以一审法院认定的2019年4月12日为合同解除之日。根据2018年2月4日签订的《账号确认及声明书》的约定，赵喜君已将购房款85万元汇至福居公司账户，但霍增成并未依据涉案合同的约定于2018年4月1日交付房屋，且办理更名手续，已构成违约，并在洽商过程中，霍增成提出提高房屋价格。依据《补充协议》第四条约定的违约责任，霍增成构成根本违约，应当依据协议约定承担违约责任，即支付房屋总价款的20%的违约金。霍增成上诉称违约金过高，应予调整的主张，本院认为，合同的订立需双方当事人达成合意，本着遵守诚实信用原则，各自履行合同义务，在本案中霍增成未按合同约定交付房屋，办理更名手续，在洽商中提高房屋价格，且就以无法办理更名手续为由，不继续履行合同，故对调整违约金的请求不予支持。关于定金与居间费，霍增成在上诉理由中并未提出，且一审法院已详述，本院在此不再赘述。综上所述，霍增成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4374元，由霍增成负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月三十日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕