广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7193号上诉人（原审被告）：谭业开，男，1980年6月26日出生，汉族，住广东省中山市***********之三。被上诉人（原审原告）：中山市小榄房地产投资开发有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：罗宝良，该公司总经理。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律工作者。上诉人谭业开因与被上诉人中山市小榄房地产投资开发有限公司（以下简称小榄房地产公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人谭业开上诉请求：撤销一审判决，改判驳回小榄房地产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，谭业开已向小榄房地产公司支付了2016年1月至12月租金共计15876元，谭业开无须再向小榄房地产公司支付2016年租金及相应违约金。二、谭业开已于2016年后向小榄房地产公司返还涉案租赁土地，不存在继续占用的情况，故无须向小榄房地产公司支付2017年1月1日之后的占有使用费。涉案《土地租赁合同》在2016年12月31日期满后，谭业开向小榄房地产公司提出续租，但小榄房地产公司提出涉案土地周边将进行大改造，不再出租该土地。得知该结果后，谭业开依法向小榄房地产公司返还该租赁土地，并告知小榄房地产公司，留置在租赁土地上的物品是废品，小榄房地产公司可以自行清理。小榄房地产公司在确认谭业开无违约的情况下，向谭业开退还了涉案《土地租赁合同》第2.2条约定的保证金2600元。小榄房地产公司撤回要求谭业开支付租赁保证金2600元的诉讼请求，也体现出其确实收取过谭业开的保证金。由于小榄房地产公司认为若认可其已向谭业开退回了保证金，一审法院便会得知谭业开已退回租赁土地的事实，故才撤回了该诉讼请求。小榄房地产公司否认谭业开支付了2016年租金15876元及保证金2600元，可见其存在虚构事实的可能。根据谁主张谁举证的原则，小榄房地产公司在一审中未提供谭业开占用其租赁土地的依据，应承担举证不能的责任。被上诉人小榄房地产公司答辩称：一、经过公司财务核查，确认谭业开已交纳了2016年租金15876元。二、一审庭审中，谭业开承认租期届满后继续在涉案土地堆放杂物的事实，且根据双方在一审庭审后即2019年6月20日签订的《场地移交确认书》，反映谭业开实际返还涉案土地的时间是2019年6月20日。小榄房地产公司作为土地权利人，依法有权要求谭业开支付占用费。三、在谭业开返还涉案土地后，小榄房地产公司已将涉案土地全面围闭，但目前谭业开重新将涉案土地的围闭设施挪开并继续占用涉案土地，用于堆放杂物、停放车辆。该行为属于侵权，小榄房地产公司保留追诉的权利。小榄房地产公司向一审法院起诉请求：一、谭业开立即停止侵权，将位于小榄镇北区***路边378㎡土地清空并返还给小榄房地产公司；二、谭业开立即清偿2016年度租金15876元及滞纳金（自2016年1月11日起以当月尚欠的租金1323元为基数按日5‰计算至实际清偿之日止）；三、谭业开向小榄房地产公司支付自2017年1月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费，按5元/㎡/月标准计算；四、谭业开支付的租赁保证金2600元归小榄房地产公司所有。一审中，小榄房地产公司撤回了第一、四项诉讼请求，并将第三项诉讼请求中占有使用费的计付时间变更为从2017年1月1日起至2019年6月19日止。一审法院认定事实：小榄房地产公司于2006年取得位于中山市小榄镇北区面积为378.7㎡土地的使用权（土地证号为：中府国用（20**）第******号）。土地使用权届满期限为20**年**月**日。小榄房地产公司将上述土地出租给谭业开作临时摆放杂物之用。谭业开交纳保证金2100元及每月交纳租金700元。2015年12月15日，小榄房地产公司与谭业开就上述土地的租赁问题继续签订《土地租赁合同》，约定租期从2016年1月1日至同年12月31日止；谭业开在签订合同时向小榄房地产公司支付保证金2600元，此保证金在租赁期满，且谭业开无违反合同约定的，七天内无息全部退回谭业开；租金每月每平方米3.5元，每月租金1323元，谭业开应于每月前十天将当月租金交给小榄房地产公司，谭业开逾期交付租金，每逾期一天，小榄房地产公司每日按拖延租金5‰收取滞纳金；属谭业开违约的，小榄房地产公司有权收回租用的物业，并罚没谭业开所交纳的保证金，在催告谭业开限期清场搬移无果情况下，小榄房地产公司有权将谭业开有关财物、设施搬移至合理位置的权利，谭业开需支付未付的租金、滞纳金及罚没保证金外，谭业开仍需支付小榄房地产公司清场交还物业前租金及相关费用等内容。合同签订后，谭业开继续使用上述土地，但未按约定支付保证金2600元及租金。合同期满后，双方未续签合同。谭业开未经小榄房地产公司同意继续使用上述土地。2019年1月22日，小榄房地产公司委托中山市小榄镇法律服务所向谭业开邮寄《告知函》，告知谭业开其在合同期满后未经小榄房地产公司同意继续占用租赁土地，要求谭业开于2019年2月4日前恢复土地原状，将土地返还给小榄房地产公司，并告知谭业开逾期返还土地的法律后果。次日，谭业开经他人代收邮件，但未予理会。一审再查：一审庭审中，谭业开主张在续签涉案合同后收到了小榄房地产公司退回之前交纳的保证金2100元，其重新向小榄房地产公司交纳涉案合同的保证金2600元及2016年度租金，但没有提供证据证明。谭业开在一审第一次庭审后自行拆除涉案土地上建筑物，并于2019年6月20日将涉案土地返还给了小榄房地产公司。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。小榄房地产公司与谭业开签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。据上述查明的事实可知，谭业开在合同期满且双方未续签合同的情况下，未按时交还涉案土地，亦未按约定支付2016年租金，已构成违约，除应承担继续履行支付租金的义务外，还应承担违约责任，以弥补小榄房地产公司的损失，故小榄房地产公司诉求谭业开支付2016年租金15876元（1323元/月×12个月）及逾期支付租金所产生的滞纳金，理据充分，予以支持，但有关滞纳金的约定实际为违约金性质，应更正为违约金为宜。关于违约金的计算标准问题，双方虽约定违约金每日按拖延租金5‰计算，但谭业开认为约定的违约金过高，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”小榄房地产公司没有提供证据证明谭业开逾期支付租金的行为导致其损失超出中国人民银行逾期贷款利息的范围，故该违约金的计算标准应以中国人民银行逾期贷款利息计算，对小榄房地产公司超出部分的违约金诉求，不予支持。关于占用费的问题，谭业开在合同期满且双方未续签合同的情况下，未经小榄房地产公司同意继续使用涉案土地至2019年6月19日，理应向小榄房地产公司支付该期间的占用费。关于占用费的计算标准问题，应参照双方在《土地租赁合同》约定的租金标准3.5元/㎡/月为宜，对小榄房地产公司超出部分的占用费诉求，不予支持。即谭业开向小榄房地产公司支付2017年1月1日至2019年6月19日期间的占用费24344元（3.5元/㎡/月×378.7㎡×29个月又19日）。综上，小榄房地产公司的诉讼请求，理据充分，予以支持，但谭业开支付违约金及占用费的标准应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、谭业开于判决生效之日起五日内向小榄房地产公司支付2016年租金15876元及违约金（以1323元为基数，从2016年1月起逾期当月11日开始按中国人民银行逾期贷款利息计至实际清偿之日止）；二、谭业开于判决生效之日起五日内向小榄房地产公司支付涉案土地的占有使用费24344元；三、驳回小榄房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，减半收取计2282元，由谭业开负担。本院二审期间，谭业开围绕上诉请求依法向本院提交了№3457621《收据》、№3457700《收据》，证明其已向小榄房地产公司交纳了2015年至2016年租金。小榄房地产公司向本院提交了下列证据：一、《场地移交确认书》，证明谭业开至2019年6月20日才交回涉案土地；二、涉案土地现场照片四张，证明涉案土地被谭业开重新占用。本院组织当事人进行了质证。对于谭业开提交的上述证据，小榄房地产公司确认其真实性、合法性、关联性，亦确认谭业开已交纳2015年至2016年租金；对于小榄房地产公司提交的上述证据，谭业开确认其真实性，但称其既未拆除涉案土地的围闭也未占用涉案土地，并表示小榄房地产公司可追究占用者的责任。对于双方提交的上述证据，结合当事人的质证意见，本院认定如下：由于谭业开、小榄房地产公司对对方提交证据的真实性均无异议，本院均予以认定。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：在一审法院于2019年4月30日庭审时，谭业开当庭先表示同意在十天内将涉案土地清空后返还给小榄房地产公司，后又承诺在2019年5月15日前拆除涉案土地上的建筑物，搬走物品，将涉案土地返还给小榄房地产公司。本院再查：根据谭业开向本院提交的№3457700《收据》，谭业开已于2016年4月29日向小榄房地产公司交纳了2016年租金15876元。根据小榄房地产公司向本院提交的《场地移交确认书》，该《场地移交确认书》是双方于2019年6月20日签订的，双方确认谭业开已于2019年6月20日将涉案土地返还给了小榄房地产公司。本院认为，谭业开已于2016年4月29日向小榄房地产公司交纳了2016年租金15876元，小榄房地产公司在二审中予以认可，本院予以确认。同时，双方对于涉案《土地租赁合同》于2016年12月31日期满后双方没有续签租赁合同，且双方于2019年6月20日签订《场地移交确认书》，确认谭业开已于2019年6月20日将涉案土地返还给了小榄房地产公司的事实均无异议，本院亦予以确认。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是谭业开是否应向小榄房地产公司交纳涉案土地自2017年1月1日起至2019年6月19日止的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁物交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金等费用。本案中，涉案《土地租赁合同》签订后，小榄房地产公司已将涉案土地交付给谭业开使用，谭业开也向小榄房地产公司交纳了租赁期间即2016年租金15876元。但是，在涉案《土地租赁合同》履行期限届满后，谭业开在向小榄房地产公司提出续租，但被告知涉案土地不再出租的情况下，谭业开理应依约将涉案土地返还给小榄房地产公司，但谭业开并未向小榄房地产公司返还该涉案土地，却仍继续占用该涉案土地至2019年6月20日。在此情形下，一审判决谭业开参照涉案《土地租赁合同》约定的租金标准，向小榄房地产公司交纳涉案土地自2017年1月1日起至2019年6月19日止占有使用费24344元，并无不当，本院予以维持。谭业开上诉主张其已在2016年后向小榄房地产公司返还了涉案租赁土地，不存在继续占用的情况。但是，谭业开的该上诉主张既与其在一审庭审中的陈述与承诺不符，也与双方于2019年6月20日签订的《场地移交确认书》确认的事实不符。故对谭业开的该上诉主张，本院不予采纳。至于小榄房地产公司抗辩主张在涉案土地返还后，谭业开又重新占用的问题，因与本案不属同一法律关系，小榄房地产公司可另行主张权利。综上所述，由于谭业开在二审中提供新证据，证明其已于2016年4月29日向小榄房地产公司交纳了2016年租金15876元，导致一审判决对该部分事实认定错误，本院予以纠正。上诉人谭业开的该部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2981号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2981号民事判决第一项、第三项；三、驳回中山市小榄房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4564元，减半收取计2282元，中山市小榄房地产投资开发有限公司负担912元，谭业开负担1370元；二审案件受理费863元，中山市小榄房地产投资开发有限公司负担345元，谭业开负担518元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十日书记员 勾华吴歌