江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6338号 原告：朱小玲，女，1972年3月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：朱美琴，女，1965年9月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘莹（代理上述两原告），上海市光明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佩芳（代理上述两原告），上海市光明律师事务所律师。 被告：许彩珍，女，1968年10月2日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏霞，江苏执着律师事务所律师。 第三人：苏州市吴中区胥口镇采香泾村经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区毛蓬路688号。 负责人：朱虎泉,主任。 委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所实习律师。 原告朱小玲、朱美琴与被告许彩珍、第三人苏州市吴中区胥口镇采香泾村经济合作社（以下简称采香泾村合作社）转让合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月6日公开开庭审理了本案。原告朱小玲及其与朱美琴共同的委托诉讼代理人刘莹、被告许彩珍的委托诉讼代理人杨云龙、第三人采香泾村合作社的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱小玲、朱美琴向本院提出诉讼请求：1.判令两原告与被告的租赁关系于2018年12月25日解除；2.判令被告赔偿两原告转让费130万；3.判令被告赔偿两原告的可得利益损失35万；4.判令被告赔偿两原告节能炉安装押金3000元；以上合计165.3万元；5.判令第三人与被告共同承担赔偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告将诉讼请求变更为：1.判令解除两原告与被告签订的《股份合作经营协议书》及《补充协议》；2.判令两原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2018年12月25日解除；3.判令被告退还两原告转让费130万元；4、判令被告赔偿两原告可得利益损失35万；5.判令被告退还两原告节能炉安装押金3000元；6.判令第三人与被告共同承担第4项赔偿责任；7.本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。后两原告将第5项诉讼请求撤回，其他各项未作变更。事实与理由：2017年6月29日，两原告与被告签订了涉及位于苏州市吴中区吴中区胥口新三泰酒店的股份合作经营协议，但协议内容实为该酒店的装饰装修、设施设备的有偿转让及房屋的转租，转让费为130万元。第三人采香泾村合作社在上述协议中确认同意转租，年租金为25万元。上述协议签订后，两原告依约向被告支付转让费130万元及租金31.5万元。2017年9月21日，被告向原告告知该酒店的消防在2013年开业时已申报验收合格，只要经营地址和字号不变，用原酒店的字号注册新的个体工商户，酒店是无需再次进行消防申报验收的。后两原告向消防部门询问，消防部门回复该酒店房屋系违章建筑，根本不可能办理过消防许可证。2018年12月初，消防部门称涉案酒店无消防水源，严重威胁公共安全，限两原告于2018年12月28日前停业，并处罚两原告7万元。2018年12月25日，苏州市吴中区公安分局胥口派出所在该酒店正式张贴公告，告知因该酒店无消防水源，限于2018年12月28日前停业，期限过后将对酒店进行查封。后酒店被查封。两原告认为，被告作为酒店的装饰装修、设施设备转让方及该房屋的转租方，第三人作为房屋的出租方，均明知房屋系违章建筑，根本无法办理环保许可证和消防许可证，现导致原告无法达到合法经营该酒店的合同目的，给两原告造成严重损失，为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告许彩珍辩称：1.双方签订的股份合作经营协议实为经营场所转租及酒店资产转让协议，130万元转让费系双方真实意思表示，被告已依约完成字号、客户信息及全部资产的交付手续，现两原告要求返还130万元转让费没有事实与法律依据；2.被告没有收到两原告要求解除双方之间房屋租赁合同的任何材料，其主张租赁关系于2018年12月25日解除，没有事实与法律依据；3.被告无需赔偿原告所称的可得利益损失。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，同时被告保留向原告主张拖欠房屋租金的权利。 第三人采香泾村合作社述称：第三人与两原告之间不存在合同法律关系，也缺乏事实相对性，两原告提出要求第三人共同承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，应当予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了股份合同经营协议书及补充协议、转账凭证、公告图片、自制损失清单、邮件截屏、企业信息公示报告、工商注销登记材料、租房合同、合同主体变更协议书、市场主体住所（经营场所）使用承诺书、市场主体信用承诺书、市场主体住所产权证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月29日，许彩珍经营的吴中区胥口新三泰酒店（甲方）与朱小玲、朱美琴（乙方）签订名为《股份合作经营协议书》一份，约定双方通过股份合作经营方式开展经营活动，业务由乙方全权主持经营并管理资产，目标资产为甲方依法设立并存续的位于苏州市吴中区吴中区胥口新三泰酒店，资产形式为新三泰饭店的有形和无形资产（包括专利技术、专有技术、商标权、技术信息和经营信息等商业秘密在内）；股份占比为甲方占5%的股份，乙方占95%的股份；股份合作经营后，乙方支付甲方130万元转让费；本协议签订后，所发生的债权债务由乙方承担，与甲方无关；协议第四条“资产交接与变更”约定：双方在本协议书签订后一周内对目标资产进行清点和移交，并移交经营管理权；合同签订后，甲方协助乙方办理工商登记等证照变更事宜；甲方与采香泾村合作社签订的租房协议继续承续，甲方继续负责做好与采香泾村合作社的房屋租赁事宜，在适时适情时，做好房屋租赁手续的变更；甲方原有之经营信息、客户情况等无形资产在移交时一并移交乙方。第六条“违约责任”约定：甲方隐瞒重要情况，导致股份合作经营不能实现的，甲方应当全额退还已收取的乙方支付的资金，并赔偿乙方的一切经济损失；乙方应按时支付房屋租赁费，如在一年时间内乙方不能按租房协议（原甲方签订）支付房屋租赁费，乙方无条件停止经营和管理，饭店经营资产由甲方全权处理。采香泾村合作社于2017年9月19日在该合同最后落款处加盖了公章并添加“同意转租”字样。上述合同签订后，朱小玲、朱美琴向许彩珍或其经营的吴中区胥口新三泰酒店分多次转账转让费共130万元及2017年7月1日至2018年6月30日期间的年租金25万元。另，2018年12月13日，朱小玲又向许彩珍转账6.5万元，朱小玲称该款项系2018年7月1日之后的部分期间房租。 2017年9月21日，许彩珍与朱小玲共同至工商部门，许彩珍先注销了原个体工商户吴中区胥口新三泰酒店，后朱小玲使用原吴中区胥口新三泰酒店名称在原登记地址注册了现个体工商户吴中区胥口新三泰酒店。另，2017年9月19日，朱小玲申请上述个体工商户时，向工商部门提交了采香泾村合作社于2013年2月20日曾向工商部门出具的一份证明（复印件），载明涉案房屋系其所有并出租给了案外人柳小弟。审理中，朱小玲称相关房屋材料均来源于许彩珍，记得其出示过一份涉案房屋是采香泾村合作社的产权证明。 2017年10月28日，许彩珍作为甲方与朱小玲作为乙方签订《补充协议》一份，约定原《股份合作经营协议书》中约定甲方占5%股份现由乙方全部投资收购，乙方占有目标项目100%所有权；甲方仍需按《股份合作经营协议书》约定做好房屋租赁等事宜；甲乙双方要有移交，接手事项已全部落实到位。 2018年12月25日，苏州市吴中区公安分局胥口派出所在该酒店大门上张贴公告一份，告知因该酒店无消防水源，限于2018年12月28日前停业，期限过后将对酒店进行查封。2018年12月28日，苏州市消防支队吴中区大队作出苏吴公消封[2018]第1173号临时查封决定书，称因涉案酒店存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，决定整体查封该酒店，查封期限自2018年12月28日15时00分起至2019年1月25日15时00分止；查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。当日，该酒店大门被张贴了封条。 2019年，朱小玲向苏州市“市长信箱”提交“胥口镇采香泾村建造并出租违法建筑，胥口信访不作为”材料，苏州市吴中区人民政府于2019年4月19日向朱小玲回复“关于您所反映的违章建筑，由于相关历史原因，确有部分建筑未能办理两证；下一步，胥口镇将结合‘331’专项行动，对部分不符合规定的建筑逐步进行拆除。”2019年5月5日，苏州市吴中区人民政府向朱小玲又作了同样的回复。 另查明：2013年2月20日，采香泾村合作社（甲方、出租方）与柳小弟（乙方、承租方）签订租房合同一份，约定甲方将其所有的涉案1640平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期为10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，前五年的租金为25万元/年，后五年的租金为27万元/年，付款方式为先付后用。租房合同签订后，柳小弟和许彩珍合作使用涉案房屋，后柳小弟退出，由许彩珍独自使用涉案房屋经营酒店，并由许彩珍直接向采香泾村合作社支付房屋租金。 2017年8月21日，采香泾村合作社（甲方）与柳小弟（乙方）、许彩珍（丙方）签订《合同主体变更协议书》一份，约定将甲乙双方于2013年7月1日签订的租房合同中的乙方主体变更为丙方，该协议生效之日起，丙方代替乙方承担原租赁合同的全部权利和责任，原合同规定承租方所应支付的费用（包括房租、水电费、物管费等）由乙方支付。采香泾村合作社在审理中称在村集体资产核查过程中，发现涉案房屋由许彩珍承租经营，为了确定正确的租金支付主体，三方便于2017年8月21日签订了上述协议书，是对许彩珍此前实际承租经营酒店事实的确认。 又查明：关于涉案转让费130万元的具体构成。朱小玲、朱美琴陈述：1.转让费包括酒店的固定装饰装修、设施设备（桌椅、空调、厨房设备）有形资产和酒店的原字号、专利技术、经营信息（客户信息），但实际上并没有专利技术交付，许彩珍也未交付经营信息，双方没有清点设施设备；2.可以确定酒店的固定装饰装修为100万元，设施设备15万元，酒店字号为15万元，因设施设备已出售大部分，同意许彩珍在返还转让费时将全部设施设备金额从中扣除。许彩珍陈述：1.转让费包括内容如朱小玲、朱美琴所述，但是实际上向其交付了经营信息，当时设施设备没有清单，都是现场能看到的都算，主要是有形资产，字号已使用多年，但在苏州地区没有知名度；2.转让时，双方确定的转让费是打的统账，可以确定酒店固定装饰装修和设施设备共80万元，酒店字号为20万元，经营信息为30万元。 本院认为，朱小玲、朱美琴与许彩珍签订的涉案股份合作经营协议和补充协议，包含了商铺转让和房屋转租两部分内容，其中商铺转让部分实质上是房屋的有形资产和无形资产打包转让，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效；因建设的涉案房屋未取得建设工程规划许可证或建筑规划文件，对应的房屋转租部分为无效合同，现朱小玲、朱美琴主张解除双方之间的房屋租赁合同关系，因该解除前提需合同为合法有效，故项诉讼请求该本院不予支持。本案中，尽管涉案协议所涉商铺转让部分为合法有效，但是因该房屋的建设并未取得相应规划许可，现也无证据显示朱小玲、朱美琴在受让商铺时对该事实是明知的，而这一事实直接导致朱小玲、朱美琴利用该房屋经营酒店的合同目的无法实现；虽然许彩珍及采香泾村合作社均称涉案房屋的消防安全隐患消除后，实际上是可以正常对外营业的，朱小玲、朱美琴的合同目的仍可实现，但是没有法律依据，本院不予支持。故朱小玲、朱美琴要求解除与许彩珍案涉协议中所涉商铺转让部分的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因朱小玲、朱美琴于2019年9月4日向许彩珍提出解除请求，故本院确定解除日期为2019年9月4日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱小玲、朱美琴要求许彩珍返还转让费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但是关于返还金额，本院根据转让费实际包含的内容，并参照双方各自确认的各项内容的金额，酌情确定房屋固定装饰装修为90万元，设施设备为20万元，酒店字号为15万元，经营信息为5万元，结合朱小玲、朱美琴受让使用商铺的时间期间及表示同意扣除设施设备全部金额，经营信息给付后不可逆转性，认定返还金额为67万元。 关于朱小玲、朱美琴主张的可得利益损失，因未提供充分证据证明，本院碍难支持，同时其要求采香泾村合作社对该项损失承担连带责任，没有法律依据，本院同样不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告朱小玲、朱美琴与被告许彩珍签订的《股份合作经营协议书》及《补充协议》中所涉商铺转让部分于2019年9月4日解除。 二、被告许彩珍本判决生效之日起10日内向原告朱小玲、朱美琴返还转让费67万元。 三、驳回原告朱小玲、朱美琴其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19650元，由原告朱小玲、朱美琴负担11671元，被告许彩珍负担7979元。被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 长  耿杰圣 审 判 员  翁迎晓 人民陪审员  倪 青 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  陈丽华