四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4081号 上诉人（原审原告）：南充恒润物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区长丰路2号6层1号。 法定代表人：陈挚，总经理。 委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省桃城建设工程有限公司，住所地福建省泉州市永春县桃城镇留安路缘江新景。 法定代表人：汤志强，董事长。 委托诉讼代理人：王建明，福建建明联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭凯，福建建明联合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：四川恒利达房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江北路56号天府明珠小区物业管理用房。 法定代表人：刘玉成，总经理。 上诉人南充恒润物业管理有限公司（以下简称南充恒润公司）因与被上诉人福建省桃城建设工程有限公司（以下简称福建桃城公司）、四川恒利达房地产开发有限公司（四川恒利达公司）物业服务合同纠纷一案不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人南充恒润公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持南充恒润公司的诉讼请求；2、案件诉讼费由被上诉人承担。二审中，南充恒润公司明确诉讼请求为：要求恒利达公司承担物业服务费的给付责任，福建桃城公司承担连带责任。事实及理由：物业服务费是基于南充恒润公司前期对物业的管理而产生的费用，是为了保护物业的有效利用，物业服务费具有物上请求权的性质。案涉六套房屋是登记在恒利达公司名下的未出售物业，但所欠的物业服务费数额确定，南充恒润公司作为物业管理方，有权主张物业费，物业费随着物业的转移而转移，在物业拍卖时，拍卖公告已经明确物业费由买方承担，南充恒润公司未能收取物业费的直接原因是两被上诉人的执行和解行为，但南充恒润公司已经履行了对物业的保护义务，福建桃城公司在抵偿时已经明知案涉房屋若正常拍卖买受人会承担物业费，也同意了前期物业费由物业买受人承担，南充恒润公司也执行福建桃城公司同意由买受人承担物业费的内容。这应当认定为申请执行人、物业取得人以及物业管理人达成的合意，现福建桃城公司关于不承担物业费的单方声明，不能对抗人民法院司法拍卖公告中关于物业费用承担的决定，违反了其自己做出的承诺。 被上诉人福建桃城公司答辩称，福建桃城公司在法院处置案涉房屋之前并非房产所有人，也未接受相关的物业服务；在法院执行案涉房屋时，福建桃城公司并未承诺替执行业主承担物业费，在执行过程中，也未承诺物业费由福建桃城公司承担，且在法院的执行过程中，法院并未明确前期物业费由买受人承担，故上诉人的请求没有事实和法律依据。 被上诉人四川恒利达公司未作答辩。 南充恒润公司起诉请求：1、判令福建桃城公司、四川恒利达公司连带支付南充恒润公司物业服务费116612元、违约金80000元，共计196612元；2、本案诉讼费由福建桃城公司、四川恒利达公司承担。一审庭审中，南充恒润公司明确福建桃城公司为主债务人，四川恒利达公司为连带责任人。 一审法院查明事实如下，2010年7月29日，南充恒润公司（乙方）与四川恒利达公司（甲方）签订《前期物业委托合同》，约定甲方将其开发的位于南充市顺庆区委托给乙方实行物业管理；物业管理期限为2010年12月31日至2015年12月31日，合同期未满，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订服务合同生效时本合同终止，合同期满业主委员会未成立，本合同自动续期到业主委员会成立后与新的物业公司签订合同时止；物业服务费用住宅按建筑面积1.3元每月每平方米计收；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交纳物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳，物业服务费的起算时间从甲方向业主交房时起算，即2011年1月1日起；业主未按本合同约定的物业管理公共服务标准和时间缴纳费用的，乙方有权直接向业主催促并从逾期之日起按所欠费用总额的每日千分之三交纳违约金，若物业未出售的，应付的物业管理费和违约金由甲方直接向乙方支付。2013年12月30日，天府明珠小区业主委员会（甲方）与南充恒润公司（乙方）签订了《天府明珠物业管理服务合同》，合同约定合同的期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止；住宅房的物业费收取标准仍为按房屋建筑面积每平方米每月1.3元计收；物业管理公共服务费至少每半年缴纳一次，每次缴纳时间为每年的一月一日至七日、七月一日至七日；空置、空关房由物权人仍按建筑面积每月每平米1.3元向乙方交纳；业主或物业使用人未按时支付物管费的，从逾期之日起按所欠金额每日千分之三缴纳违约金并保留乙方采取法律手段追讨欠款的权利。四川恒利达公司名下8-1-1802、8-2-1801、9-1-1801、3-1-1802、3-1-1803、4-1-1802、4-1-1804、8-1-1804、8-2-1802号共九套房屋一直未出售，其自2011年1月1日起也未向南充恒润物业缴纳上述九处物业的物业管理费用。南充恒润公司通过张贴催费通知书的形式多次向四川恒利达公司催收物业费未果。2018年，福建桃城公司与四川恒利达公司的债务纠纷案件在南充市中级人民法院执行过程中，该院对四川恒利达公司名下的上述九套房屋进行司法拍卖，在拍卖公告中明确对可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担。拍卖结果，有三套房屋（8-1-1802、8-2-1801、9-1-1801）拍卖成功，其余六套流拍。2018年11月9日，四川恒利达公司与福建桃城公司达成以上述流拍的六套房屋抵偿债务的执行和解协议，在协议中福建同城公司拒绝承担上述房屋所欠的物业费。南充恒润公司遂诉至四川省南充市顺庆区人民法院，提出了如前诉讼请求。另查明，上述六套房屋的房号、产权证号、面积分别为：3-1-1802的房产证号为00××01,面积150.29㎡；3-1-1803的房产证号为00××02,面积149.48㎡；4-1-1802的房产证号为00××27,面积154.8㎡；4-1-1804的房产证号为00××32,面积167.4㎡；8-1-1804的房产证号为00××41,面积167.4㎡；8-2-1802的房产证号为00××95,面积154.86㎡。 以上事实，有南充恒润公司、福建桃城公司的营业执照复印件、四川恒利达公司的组织机构代码证、《前期物业委托合同》《天府明珠物业管理服务合同》、南充市中级人民法院拍卖公告复印件、南充市中级人民法院（2018）川13执恢26号之五《执行裁定书》、南充恒润公司向四川恒利达公司催收物业费张贴催费通知的照片、庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为，根据南充恒润公司与四川恒利达公司签订的《前期物业委托合同》以及天府明珠小区业主委员会与南充恒润公司签订的《天府明珠物业管理服务合同》的约定，案涉六套房屋系未出售物业，其产权转移之前的物业管理费应由四川恒利达公司向南充恒润公司支付。在南充市中级人民法院对案涉九套房屋进行司法拍卖过程中，虽然明确了物管费等费用由买受人承担，但这仅对竞拍成功者有约束力，即拍卖成功的三套房屋的物管费应由买受人承担，但不能据此认定流拍的六套房屋的物管费应由以拍卖形式之外的其他方式购买的买受人或接受以房抵债的房屋接受人承担。故在福建桃城公司与四川恒利达公司达成以流拍的六套房屋抵债的执行和解协议后，案涉六套房屋在产权转移之前的物业管理费不能根据先前拍卖公告的规定当然由福建桃城公司承担。因此，南充恒润公司要求福建桃城公司向其支付案涉六套房屋所欠物业管理费、由四川恒利达公司承担连带支付责任的诉讼请求，并无事实和法律依据，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回南充恒润物业管理有限公司的诉讼请求。 二审中，恒利达公司陈述认可欠南充恒润公司物业服务费，对于南充恒润公司在二审中主张由恒利达公司承担物业服务费及违约金的金额均无异议，也没有其他新证据提供。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，四川恒利达公司认可其对南充恒润公司欠缴物业服务费的事实，并对所欠物业服务费及违约金的金额均无异议，四川恒利达公司应当承担物业服务费的支付责任。对于福建桃城公司是否应当承担连带责任的问题，因司法拍卖公告中对物业费等的承担方式的约定仅针对本次拍卖本身，是人民法院对本次拍卖附加的特殊要求，其目的在于告知意欲参与竞买的潜在竞买人在充分了解情况后选择是否参与竞买，且每一次拍卖前均要进行先期公告，这就表明每一次拍卖的公告内容不完全相同，故司法网拍竞买公告是一次性行为，此次拍卖结束后竞买公告便失去约束力，其效力不应延续到下一次拍卖，更不应延续到流拍之后的以物抵债。在本案中，虽司法拍卖公告中对物业费用的承担方式进行了约定，但拍卖流拍后，拍卖公告对以物抵债不能产生约束力。南充恒润公司与福建桃城公司达成的以物抵债和解协议中并未对之前所欠物业费用的承担进行约定，应当由原债务人承担，即由四川恒利达公司承担给付责任。故南充恒润公司请求由福建桃城公司承担支付物业费用的连带责任不应得到支持。 综上，四川恒利达公司应当向南充恒润公司支付物业服务费116612元，违约金80000元，共计196612元。因二审中出现新证据导致事实认定发生变化，南充恒润公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1190号民事判决； 二、四川恒利达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向南充恒润物业管理有限公司支付物业服务费、违约金共计196612元； 三、驳回南充恒润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费2116元，由上诉人南充恒润物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十二月九日 书记员 李 俊