云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4002号原告：刘南山，男，1952年6月1日出生，汉族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：刘盈红，女，汉族，1981年11月15日出生，住云南省大理市。系原告之女。特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房。统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务执行董事兼总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓。统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，职务总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区。统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告刘南山与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘南山及其委托诉讼代理人刘盈红，被告广东中森公司、云南海虹公司的委托诉讼代理人李玉平，被告云南东融公司的委托诉讼代理人杨永春、夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘南山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广东中森公司于2018年11月23日签订的《商铺认购合同》，并由被告广东中森公司退还原告支付的房款426484元。2.判令被告广东中森公司自2018年11月23日起至款项付清之日止按每月1％的月利率支付原告已付房款的资金违约金;3.判令被告广东中森公司自2019年8月18日起至款项付清之日止按签订的《退款协议》支付原告逾期未还款每日1％的违约费用;4.判令云南东融公司与云南海虹公司承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除原告与被告海虹公司于2018年11月23日签订的《委托经营合同》。事实和理由：2018年11月23日，刘南山、邹代丽与广东中森公司签订《商铺认购合同》，刘南山、邹代丽以426484元的价格，向广东中森公司购买位于大理经济开发区南侧“洱海国际时代广场”项目中的1层08号商铺。刘南山、邹代丽按约付款。现“洱海国际时代广场”项目停工。2019年8月18日，刘南山以及其他购房业主与广东中森公司签订《退款协议》，但广东中森公司至今未按约返还原告认购款、利息及违约金。2017年4月26日,云南东融公司与广东中森公司就诉争项目签订《合作协议》，云南东融公司明知广东中森公司未取得相关资质的情况下放任了广东中森公司的房屋销售行为，给原告造成了巨大的损失，应与广东中森公司一起承担民事赔偿的连带责任。云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取原告的房款，应承担连带责任。被告广东中森公司辩称，合同约定交房日期为2020年6月1日，现履行期限尚未届满，我方有履行的能力和意愿，不是无法履行。现原告要求退房，我方同意。但《退款协议》中1%违约金过高，要求调整。造成项目未施工的原因是我方的合作方云南东融公司没有办理相关手续，其应与我方一起承担连带责任。被告云南海虹公司辩称，我方不是《商铺认购合同》相对方。仅只受广东中森公司委托提供管理运营，提供公司账户接收款项，实际收款人为广东中森公司。我方被告主体不适格。被告云南东融公司辩称，我方不是本案适格被告，原告与我公司没有任何关系。另被告广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，才导致纠纷产生，我方不应承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：原告刘南山与邹代丽系夫妻关系。2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年11月23日，广东中森公司与刘南山、邹代丽签订《商铺认购合同》，刘南山、邹代丽所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的1层08号商铺；该商铺总金额为426,484元；刘南山、邹代丽于2018年11月23日一次性向广东中森公司支付购房款426,484元；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给刘南山、邹代丽。合同签订后，刘南山、邹代丽以银行转行的方式向云南海虹公司账户转入购房款426,484元，广东中森公司向刘南山、邹代丽出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份。2018年11月23日，刘南山与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定刘南山委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年11月23日，止于2023年11月22日；第一、二年（2018年11月23日至2020年11月22日）的固定收益52,712元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。刘南山等购房户与广东中森公司签订《退款协议》，广东中森公司承诺在2019年8月22日当天必须把购房业主购房款项全部退清，如果广东中森公司到时未按照约定退款，需按照房款金额按日息1%的违约金支付给购房业主；无论是否涉及银行贷款，广东中森公司按照购房款的1%月息来计算（业主支付房款当天到广东中森公司退款当天）来补偿各位业主的经济损失。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与刘南山、邹代丽签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款426,484元，应当予以返还，对刘南山的该项诉请，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，刘南山与广东中森公司签订《退款协议》，该协议为当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行。但协议中同时约定利息（从付款当日至退款当日以月息1%计算）及违约金（日息1%），原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认被告自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%承担逾期付款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司，其与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项的诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告刘南山与被告广东中森鸿基置业有限公司于2018年11月23日签订的《商铺认购合同》无效。二、解除原告刘南山和被告云南海虹商业运营管理有限公司于2018年11月23日签订的《委托经营管理合同》。三、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘南山认购款426,484元，并承担该款自2018年11月28日起至返还购房款之日止按月息1%的逾期付款利息。四、驳回原告刘南山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,287元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 龚 文审判员 董 琼审判员 赵建城二〇一九年十二月三十一日书记员 张 涵