北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初29356号原告：北京美伦帝菲服饰有限公司（统一社会信用代码91110106085509243G），住所地北京市丰台区和义西里北街8号533室。法定代理人：侯焕臣，经理。委托诉讼代理人：吴瑜琨，北京金钲律师事务所律师。被告：北京顺和伟业物业管理有限公司（统一社会信用代码91110106672394516K），住所地北京市丰台区永外顺四条1号2号楼一层A112。法定代表人：张广俊，经理。原告北京美伦帝菲服饰有限公司（以下简称美伦帝菲公司）与被告北京顺和伟业物业管理有限公司（以下简称顺和公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美伦帝菲公司的法定代表人侯焕晨、委托诉讼代理人吴瑜琨到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美伦帝菲公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间签订的租赁合同已于2018年7月26日解除；2、请求判令被告返还原告未使用的租金21690元（2018年7月26日至2018年10月23日），押金7250元，并自2018年7月27日起至实际返还上述款项之日止按照年利率6%为标准支付利息（暂计至2019年5月26日）；3、请求判令被告连带返还原告各项押金3150元（其中包括宽带及押金2450元，电卡押金100元，未使用电费600元）；4、请求判令被告赔偿原告因搬家造成的损失1358元；5、请求判令被告向原告支付违约金17400元（年租金87000元乘以20%）；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月与被告续订租赁合同，合同约定被告将位和义西里一区八号楼551室（注册533室）出租给原告，租赁期限一年，租金为87000元一年，原告向被告交纳押金7250元，原告己履行有关付款义务，为了使用该房屋，原告装修及购买设施设备如：摄像头，绿植等花费数万元。后，2018年7月26日原告承租的大厦顶层突然倒塌，倒塌原因被市政府有关部门认定为系违法建筑所致，大厦被封，原告无法使用房屋经营，客观上导致原告合同目的已经无法实现，原告前期的投资全部损失，后原告多次找到被告要求解除合同并退还未使用的租金及押金，并赔偿损失，但被告未予处理。原告认为，被告隐瞒房屋存在违法建筑与原告签订租赁合同，事件发生后又拒绝和推诿退还原告未用资金及押金，故诉至法院。被告顺和公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月25日，顺和公司（出租方，合同甲方）与美伦帝菲公司（承租方，合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区和义西里北街8号551室，出租房屋建筑面积约81.5平方米、小二层建筑面积约29平方米；甲方出租给乙方的房屋有土地使用证、规划许可证、建筑许可证、施工许可证，没有产权债务纠纷、没有抵押转让他人，能够从事经营活动；该房屋租赁期共1年，自2018年4月25日起至2019年4月24日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅为作为办公使用；2018年4月25日至2019年4月24日每年租金为人民币87000元；房屋租金支付方式如下：签约3日内支付2018年4月25日至2018年10月24日总计6个月的房租；以后房租为每6个月一付，以此类推：支付方式为先付租金后使用，须提前15天支付；乙方在签订合同后3日内一次性给甲方支付7250元作为使用房屋质量保证金及本合同的合同保证金，此款项不计利息，租赁期满后，甲方验收房屋后，双方无其他争议，该保证款项甲方退还给乙方；甲方不能按时向乙方交付本房屋及其基础设施设备、保证乙方水、电、暖的正常使用，乙方有权解除合同；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自动终止；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害、政府行为等”。当日，美伦帝菲公司向顺和公司合同保证金及房屋质量保证金7250元、及自2018年2月6日（双方合同签订前美伦帝菲已实际使用该房屋）至2018年10月23日期间的租金44694元。美伦帝菲公司继续使用551号室。2018年7月18日，美伦帝菲公司向顺和伟业公司交纳宽带使用费及押金共计2450元。2018年7月26日，顺和大厦发生房屋坍塌事故，致使整个楼体均受到不同程度影响。此后，丰台区政府、和义街道组织相关部门、相关人员对该场地进行抢险、清理。2018年8月9日，美伦帝菲公司自551号房屋处搬离，花费搬运费450元。上述坍塌事故发生后，北京市丰台区安全生产监督管理局经调查后出具丰安监文（2018）54号文件《关于和义西里北街8号顺和大厦“7·26”部分楼体坍塌事故调查报告》，载明：顺和大厦三体建筑由宏鑫颐公司筹集资金建设……2017年上半年，在未办理相关手续的情况下，宏鑫颐公司将顺和厦第3层（层高8.5米）改造为两层，增加面积约1100平方米。至此，总建筑面积达到7100平方米。……2007年12月，宏鑫颐公司将顺和大厦主体建筑整体出租给顺和伟业公司。2008年到2010年期间，顺和伟业公司对顺和大厦主体建进行装修改造，并在房屋北侧（面积约900平方米，为四层坍塌部位）、东侧、南侧及顶部加建了部分建筑，涉及加建面积约7330平方米。经向区规土分局核查，后续加建部分建筑均未取得规划许可，根据《北京市禁止违法建设若干规定》《北京市政府228号令》，属应取未取得相关规划许可的城镇违法建设。此后，因与顺和伟业公司未能就善后事宜协商一致，美伦帝菲公司诉至法院。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据《关于和义西里北街8号顺和大厦“7·26”部分楼体坍塌事故调查报告》，涉案551号房屋系违法建筑，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效。根据相关法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故本院对美伦帝菲公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2018年7月26日房屋坍塌后，涉案房屋已无法使用，现美伦帝菲公司要求顺和伟业公司返还未使用的2018年7月26日至2018年10月23日期间的租金21690元，押金7250元的诉讼请求，于理有据，本院予以支持。关于其要求顺和伟业公司自2018年7月27日起至实际支付上述款项之日止按照年利率6%为标准支付利息的诉讼请求，因涉案房屋系顺和伟业公司自行加建的违法建筑，故其明知情况仍对外出租牟利之行为系导致合同无效的原因，其应对美伦帝菲公司因此遭受的损失承担相应赔偿责任，故该诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于美伦帝菲公司要求被告返还其他各项押金3150元及赔偿因搬家造成的损失1358元的诉讼请求中，依据本院核实相关票据情况，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于美伦帝菲公司要求顺和伟业公司依约支付违约金的诉讼请求，由于双方签订的合同自始无效，本院对该项诉讼请求，亦不予支持。若美伦帝菲公司主张因合同无效致使其遭受了其他损失，其可另行起诉主张。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告顺和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京美伦帝菲服饰有限公司与被告北京顺和伟业物业管理有限公司于二○一八年四月二十五日签订的《《房屋租赁合同》》无效；二、被告北京顺和伟业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京美伦帝菲服饰有限公司二○一八年七月二十六日至二○一八年十月二十三日期间房屋租金21690元、押金7250元；三、被告北京顺和伟业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京美伦帝菲服饰有限公司利息（以28940元为基数，自二○一八年七月二十七日起至付清之日二○一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；自二○一九年八月二十日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；四、被告北京顺和伟业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京美伦帝菲服饰有限公司宽带押金、费用共计2450元；五、被告北京顺和伟业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京美伦帝菲服饰有限公司搬家费损失450元；六、驳回原告北京美伦帝菲服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告北京美伦帝菲服饰有限公司负担426元（已交纳），由被告北京顺和伟业物业管理有限公司负担674元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告北京顺和伟业物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  金 滢人民陪审员  张茂才人民陪审员  张 晶二〇一九年十二月十八日书 记 员  姚晓蕾