重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初3799号原告：彭雁，女，1970年7月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：高才兵，重庆渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告杨波，男，1987年1月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：陈蓓蕾，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告彭雁与被告杨波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭雁及其委托诉讼代理人高才兵，被告杨波及其委托诉讼代理人陈蓓蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭雁向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年4月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；2、判决被告支付原告违约金399000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月24日签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定原告将其下位于重庆市渝北区X房屋出售给被告,房屋总成交价133万元。合同签订后，被告未按约在最迟还款时间2018年5月15日办理还款取证手续。2018年7月18日，原告再次邀约被告重新协商还款取证事宜，但被告均未回复。后原告分别于2018年8月10日、2018年12月3日、2019年1月12日向被告邮寄《通知书》，通知其与原告协商房屋买卖事宜并支付相应购房款，但被告均未予以回复，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。被告杨波辩称，1.同意解除我与原告于2018年4月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；2.未到银行办理还款取证系因原告所致，我方并无过错，原告申请的银行按揭贷款审批通过后，中介方多次通知原告协商处理还款取证事宜，但原告均不予以回复，我方遂于2018年7月10日起诉要求解除与原告间的房屋买卖合同，后该请求被法院依法驳回，我方便与原告重新协商房屋买卖事宜，但原告均以各种理由回避协商，我方在合同履行过程中并无违约行为，不应向原告支付违约金；3.案涉房屋买卖合同关系解除后，原告应退还我方已支付的定金5万元；4.若法院认定我方构成违约，需支付违约金，我认为违约金过高，请求法院依法予以调低。经审理查明：2018年4月24日，以彭雁为卖方（甲方），杨波为买方（乙方），重庆龙展房地产营销策划有限公司为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同载明彭雁主治为重庆市X，杨波住址为四川省都江堰市X，并约定合同履行过程中所有相关法律文件及通知以特快专递的形式邮寄至甲、乙双方以上确认之主治即视为送达上地址无法送达，则由提供地址方自行承担。合同第一条约定：1.交易房地产位于重庆市渝北区X号；2.该房地产设定有抵押权等权利限制，甲方负责解除前述限制后办理本次交易手续，甲乙双方均知晓该房屋处于银行按揭抵押状态，乙方自愿用首付款为甲方还款取证，所还款项从总房款中扣除，若甲方还款取证时间超出本合同约定过户时间，则以还款取证时间为准。合同第三条约定，该物业实际成交价格为133万元；甲乙双方应于2018年8月23日之前前往土地房地产权属登记中心或按丙方要求办理委托丙方指定第三人处置上述房屋的全权委托公证，完成相关合同、文书的签署，逾期或材料缺、误，责任方应付违约责任。合同第五条款项支付约定：1.乙方应于本合同签订之日支付委托购房定金5万元给丙方，该定金折抵居间费中的相应金额，若乙方违反本合同约定，乙方无权要求返还定金且应赔偿损失。2.5万元由丙方于签订本合同之时作购房定金支付给甲方。3.45万元由乙方于甲方还款取证之时作购房款支付给甲方。4.12万元由乙方于过户之日作购房款支付给甲方。5.尾款1万元暂由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算，届时凭票据多退少补。6.若乙方是以按揭方式购房的，则将乙方向银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款70万元由乙方委托丙方通过向银行申请商业按揭贷款（利率及年限以银行审批为准），由银行支付给甲方。合同第七条违约责任约定：甲、乙双方中一方违约，应向对方按成交价格的30%支付违约金并赔偿相关损失。因甲、乙双方中的一方违约导致本交易未成功的，或未经丙方同意自行解除合同的视为违约，违约方应当支付违约金39900元给丙方，并赔偿丙方因此而遭受的损失。第九条补充约定事宜（补充条款内容与前述条款不一致的，以补充条款为准）约定：①乙方支付本次居间中介费6000元，按揭服务费7000元，具体以银行发放贷款金额的1%支付，多退少补；②经双方约定，如果本次交易甲方提供资料如能免除个人所得税，乙方承认支付该房屋所欠物业管理费5000元；③若到2018年5月15日银行按揭审批还未发出通知，则甲乙双方就还款取证事项重新协商。2018年4月24日，重庆龙展房地产营销策划有限公司出具专用收据，载明收到杨波支付的购房定金50000元、中介费6000元、按揭服务费7000元。2018年7月10日，杨波向本院起诉要求解除其与彭雁于2018年4月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系，并要求彭雁返还定金、赔偿中介费、按揭服务费及支付违约金。本院审理后认为，《房地产买卖及居间合同》约定杨波按揭贷款在2018年5月15日未通过，双方应就还款取证事宜重新协商，但双方未就重新协商的时间期限作出约定，彭雁虽在与中介的沟通过程中曾偶尔作出过不再卖房的意思表示，但三方在2018年7月18日协商时又一致确定应落实按揭贷款审批通过的真实性，三方就继续履行合同仍在协商，均有继续履行合同的意愿。此外，三方在庭审时也一致表示同意就还款取证事项重新协商，杨波明确表示不同意解除合同并认为合同继续有效，故现有证据并不能反映彭雁存在违约行为，三方还就合同的履行处于重新协商阶段。本院遂于2018年10月8日作出（2018）渝0112民初15042号民事判决书，判决：驳回原告杨波的诉讼请求。该民事判决书事实查明部分载明：三方于2018年4月25日到银行办理按揭贷款面签手续，三方均同意就还款取证事项重新协商。2018年5月25日银行电话告知第三人按揭审批通过，2018年5月29日出具正式的按揭贷款合同。2018年8月10日，彭雁向杨波住所地四川省都江堰市X邮寄《继续履行合同通知书》，其中主要载明：《房地产买卖（居间）合同》约定你应于2018年5月15日之前办理还款取证事宜，但因你违约，未能在2018年5月15日之前办理还款取证，为保证该合同得以继续履行，我与你于2018年7月18日晚9点左右，在中介办公室还对还款取证的时间进行协商，协商第二天双方共同前往你的贷款银行，落实你按揭贷款事宜。现特别通知你：请收到本通知书之日起，5日内共同协商确定还款取证时间，以保证《合同》得以顺利履行，否则所产生的法律后果，自行承担。2018年12月3日，彭雁向杨波住所地四川省都江堰市X邮寄《通知书》，其中主要载明：《房地产买卖（居间）合同》约定双方应在2018年8月23日之前，前往土地房地产权属中心办理过户，2018年8月10日本人向你发出一份继续履行合同的通知书，没有得到你的答复，现特别通知你：为了继续履行合同，请你在接到本通知书之日起五天内（最迟不超过2018年12月13日），前往渝北区X重新协商房屋买卖事宜，否则将视为放弃购买该套房屋的权利，解除你我双方在2018年4月24日签订的房屋买卖合同。2018年12月12日，中介工作人员给彭雁发短信：彭姐，你好，我是龙展地产圣湖天域店的灿灿，客户给我打电话说他今天才收到函，看到时间是明天，但是客户现在在阿坝那边的，要17号左右才会重庆，到时候再联系你，三方解除协议。他本人今天才收到所以跟我联系，我到时候提前给你联系。2019年1月22日，彭雁向杨波住所地四川省都江堰市X邮寄《通知书》，主要载明：请您于收到本《通知书》之日起三日内，按《房地产买卖（居间）合同》约定的金额向彭雁支付相应的购房款等，否则，视为您再次违约，放弃购买彭雁名下的位于重庆市渝北区X房屋等，届时，彭雁将依法解除《房地产买卖（居间）合同》，并追究您相关法律责任等。对上述三份通知书，杨波陈述：上述通知我均收到了，收到2018年8月10日《继续履行合同通知书》时，因我起诉彭雁正处于法庭审理阶段，故答复彭雁由法院依法判决；收到2018年12月3日《通知书》后，因我当时没有彭雁的电话，便联系中介称通知书上要求的时间马上到了，且我在外地无法回来，就跟中介说我2018年12月17日有空回重庆，双方可对房屋继续履行及履行方式进行协商，但2018年12月17日当天下午16:57时，我给彭雁打电话，彭雁未接听，我便让中介打电话，但中介称彭雁让中介不介入该事，让我直接和彭雁联系，直到2018年12月17日晚上，彭雁才给我回电，因我定了第二天离开重庆的机票，我便告知彭雁之后双方再约时间进行协商，当时彭雁也表示同意，后双方均因没有时间便未协商；我于2019年1月27日才收到2019年1月22日的《通知书》，收到后我便于2019年1月29日给彭雁打电话，但彭雁也没有接，根据合同约定，双方应对合同履行事项进行协商，在双方未协商好的情况下，我不能将款项直接支付给彭雁。此外，上述通知书仅系彭雁单方意思表示，我仅希望在居间方参与的条件下，三方进行协商，我也未表明要求解除双方间的房屋买卖合同。为此，杨波举示其通话记录截图2张，上显示：2018年12月17日16:57分拨出号码“X”的电话，未接通、21:20分号码为“X”呼入；2019年1月29日，杨波拨出号码为“X”的电话，未接通。庭审中，彭雁陈述：“X”是我的电话，（2018）渝0112民初15042号判决作出后，我知道杨波的电话，我约在2018年12月17日给杨波打电话，因杨波之前通过中介表达了解除合同的意思，杨波要求约个时间协商合同解除事宜，但我当时不同意解除合同，要求继续履行双方间的合同。2019年1月29日我应该收到了杨波打的电话，但因工作忙，我没有接到该电话。（2018）渝0112民初15042号案判决后，合同约定还款取证事项由买卖双方进行重新协商，并未涉及到中介，且之前合同履行、还款时间均是由买卖双方在协商，我认为不需中介组织双方进行协商。杨波陈述，（2018）渝0112民初15042号案判决后，我口头打电话与中介沟通与彭雁继续履行合同事宜，且买卖双方并未与中介解除居间合同关系，故协商还款取证事宜中介方应该参与。杨波申请的证人郑英平出庭陈述：我系重庆龙展房地产营销策划有限公司门店的负责人，原被告间的房屋买卖合同是我在经办，2018年12月17日，杨波打电话给我让我通知彭雁来公司来协商合同履行事宜，我给彭雁打电话，彭雁称这个事情不需要中介介入，与中介无关，我便让杨波直接联系彭雁，在此之前，杨波有彭雁的电话，我们认为中介也应参与到合同协商事宜中。大约在2019年1月22日、27日，杨波称其给彭雁打电话要求协商合同履行事宜，但彭雁并未接电话。因杨波已缴纳了中介费及按揭服务费，我便多次给杨波打电话，杨波从未表示不再购买案涉房屋，也未表示解除与彭雁间的房屋合同，故双方至今未结算中介费及按揭服务费。X是中介工作人员靳灿灿的电话号码，法院判决后我不知道彭雁通知了杨波继续履行房屋买卖合同。因我是店面负责人，平时我都在问杨波合同协商事宜怎么办，后杨波称现在仍未解决，我便给彭雁打电话，但彭雁未接，彭雁这边是区域经理钟玲和靳灿灿在联系，彭雁约杨波2018年12月17日协商合同履行事宜，杨波从外地赶回来后，彭雁未到场，故双方未进行当面协商。以上事实有《房地产买卖（居间）合同》、《继续履行合同通知书》及EMS快递单、2018年12月3日《通知书》及EMS快递单、2019年1月22日《通知书》及EMS快递单、专用收据3张、法院审理笔录（第一次）、（2018）渝0112民初15042号民事判决书、通话记录截图2张、证人郑英平的证言及当事人当庭陈述在案为据。本院认为：彭雁、杨波于2018年4月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约全面履行各自的义务。彭雁诉请要求解除其与杨波签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系，杨波答辩时亦表示同意解除，故对彭雁要求解除《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，杨波按合同约定向彭雁支付定金4万元，双方也均认可于2018年4月25日到银行办理了按揭贷款面签手续，并于2018年5月25日通过银行按揭贷款审批，根据合同“若到2018年5月15日银行按揭审批还未发出通知，则甲乙双方就还款取证事项重新协商”约定，双方应就还款取证事项重新进行协商。根据本院于2018年10月8日作出（2018）渝0112民初15042号民事判决，其中认为原、被告双方均有继续履行合同的意愿，合同的履行处于重新协商阶段，故判决驳回了杨波要求解除案涉合同的诉请。基于此，杨波要求解除案涉房屋买卖合同的诉请被驳回后，双方应根据合同约定及诚实信用原则对合同的继续履行重新进行协商。彭雁于2018年8月10日向杨波邮寄通知书要求协商确定还款取证时间，但因此时杨波已起诉要求解除合同等，双方对合同是否应当继续履行的问题尚有争议，而该案也并未认定双方有违约行为，且该通知书中关于杨波应于2018年5月15日前办理还款取证事宜的意见，并无合同依据，因此，杨波在该案审理过程中未与彭雁协商，不构成违约。彭雁于2018年12月3日向杨波邮寄通知书，要求在2018年12月13日前重新协商房屋买卖事宜，但该时间系彭雁单方指定，而杨波在收到该通知书后，在彭雁指定的时间前也通过中介工作人员告知了彭雁因其不能马上回到重庆，希望之后确定时间协商，杨波的行为系合理履行通知义务，其理由亦不违背情理，故双方应基于诚信原则，另行确定合理时间协商房屋买卖事宜。彭雁于2019年1月22日再次向杨波邮寄通知书要求杨波支付房款，因本案中并无证据证明2018年12月12日至2019年1月22日期间双方的协商情况，则彭雁在双方未再通知对方协商，也未实际协商的情况下直接要求杨波支付房款，与合同约定不符，且之后杨波于2019年1月29日与彭雁电话联系，但彭雁亦未接电话。因此，彭雁认为杨波对其通知不予回复系拒绝协商，构成违约的意见，缺乏事实和法律依据。因杨波在庭审中表示同意解除双方房屋买卖合同关系，故对彭雁要求判决解除《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同关系因双方未协商一致而解除，非双方过错所致，故对彭雁要求杨波支付违约金399000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭雁与被告杨波于2018年4月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、驳回原告彭雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16770元，减半收取8385元，由原告彭雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年十二月三十日书记员  杨如玉