四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初9339号 原告：雍凤群，女，1969年4月1日出生，汉族，住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：敬长君，四川瀛梓律师事务所律师。 被告：蒋晓宇，女，1989年9月21日出生，汉族，住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：蒋政（被告蒋晓宇之父）。 委托诉讼代理人：胡小波，四川睿桥律师事务所律师。 被告：余作华（原告雍凤群之夫），男，1956年5月25日出生，汉族，住四川省绵阳市。 被告：绵阳市余庆房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市剑南路西段23-1号。 法定代表人：余作华，该公司总经理。 原告雍凤群与被告蒋晓宇、余作华、绵阳市余庆房地产经纪有限公司（以下简称“余庆公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雍凤群及其委托诉讼代理人敬长君、被告蒋晓宇的委托诉讼代理人蒋政、胡小波，被告余庆公司的法定代表人被告余作华到庭参加了庭审。被告余作华、余庆公司虽委托欧阳浩瀚作为其委托诉讼代理人，但委托手续不符合法律规定，本院不予准许。本案现已审理终结。 原告雍凤群向本院提出诉讼请求：1．确认被告蒋晓宇、余作华、余庆公司于2014年11月8日签订的《二手房买卖经纪合同》无效；2．被告蒋晓宇立即搬出绵阳市房屋，将该房屋返还原告雍凤群；3.诉讼费、保全费由被告蒋晓宇承担。庭审中，原告雍凤群新增诉讼请求：1．确认房屋归原告雍凤群所有；确认被告余作华、余庆公司于2015年1月7日、2015年7月12日出具的两份《收条》无效。 事实与理由：原告雍凤群与被告余作华系夫妻关系，双方均系再婚，婚前缺乏了解，婚后感情一般，经常为生活琐事吵架。原告雍凤群名下有一套位于绵阳市的房屋，该房屋系原告雍凤群之父的遗产，是用绵阳市×××××公司的旧房置换而来，该房屋系原告雍凤群的个人财产、单独所有，并非夫妻共同财产。 被告余作华经营了被告余庆公司，从事房屋中介业务。2014年11月8日，被告余作华通过被告余庆公司私自将上述房屋出售给了被告蒋晓宇。 被告蒋晓宇、余作华签订《二手房买卖经纪合同》前，未了解清楚房屋的所有权人到底是谁，原告雍凤群之前也未见过被告蒋晓宇，未在《二手房买卖经纪合同》上签字，也未参与签订过程。被告蒋晓宇以94.81㎡的房屋面积购买了该房屋，但是，该房屋的实际面积为95.73㎡。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。虽然上述房屋现登记依然登记在原告雍凤群定下，但被告蒋晓宇一家人却居住在该房屋中，严重损害了原告雍凤群的合法权益，故《二手房买卖经纪合同》是无效的，被告蒋晓宇应当立即搬出上述房屋，向原告雍凤群予以返还。原告雍凤群为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判如所请。 被告蒋晓宇辩称：认可原告雍凤群与被告余作华系夫妻关系。同时，被告余庆公司系该二人共同投资经营。被告余庆公司、余作华作为专业的房屋经纪人，其应当知晓出卖房屋需要的手续，也要征得房屋所有权人的同意。房屋并非原告雍凤群个人财产，系在该二人夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。我方认为被告余作华有权代原告雍凤群处分房屋，且该处分行为对被告余作华所有的房屋份额发生效力。《二手房买卖经纪合同》签订后，原告雍凤群对该处分行为进行了追认，由被告蒋晓宇向案外人四川绵阳富临房地产开发有限公司支付了房屋拆迁置换多余部分的房款19万余元。且我方在原告雍凤群同意的情况下于2015年3月10日进场装修并居住至今。故我方认为原告雍凤群的诉请不成立。 被告余作华辩称：认可房屋系原告雍凤群个人所有，我不占任何份额，认可《二手房买卖经纪合同》、2份《收条》无效，被告蒋晓宇应当搬离。 被告余庆公司辩称：我公司授权被告余作华处理案涉业务，故《二手房买卖经纪合同》系被告余作华一人操办，原告雍凤群不知情，我方同意原告雍凤群的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实： 原告雍凤群、被告余作华于2002年11月14日登记结婚，双方均系再婚。被告余庆公司成立于2003年8月19日，类型为有限责任公司，成立以来实际经营了15余年。登记机关留存的资料显示，原告雍凤群、被告余作华系该公司的发起人，各占50%的股份。庭审中，原告雍凤群、被告余作华、余庆公司主张登记机关留存的有原告雍凤群签字的材料（含股东履历表等），均由被告余作华代签，原告雍凤群并不知情；原告雍凤群未参与被告余庆公司的经营。被告蒋晓宇对此不予认可，主张被告余庆公司的工商变更记录达十余次，登记机关在变更时必然会核实原告雍凤群身份。 婚前，原告雍凤群承租绵阳市建筑面积为37.86㎡的房屋。 2010年7月10日，原告雍凤群从该房屋的所有权人案外人四川富临房地产开发有限公司（以下简称“富临房产”）处购买了该房屋。 2011年9月19日，富临房产作为甲方与原告雍凤群作为乙方签订了《×××家属区住宅置换选房协议书》一份，约定乙方用于置换的房屋套内建筑面积为37.86㎡；乙方选择甲方正在开发的作为原住拆迁的还建房；该房建筑面积为94.81㎡，套内建筑面积78.25㎡；甲方加上赠送乙方的10㎡套内建筑面积后应还乙方套内建筑面积47.86㎡；乙方所选还建房源与应还建面积存在偏差，按照下列办法处理：套内面积超出应还套内面积30.39㎡，其中5㎡（含5㎡以内），乙方按3,800元/㎡购买，共计19,000元，超出5㎡以外的其他面积25.39㎡，乙方按项目开盘销售价（以甲方公示为准）优惠5%购买；以上需乙方出资购买部分购房款，并在甲方通知乙方接房前向甲方结清上述超出应还面积部分的购房款，否则甲方有权不向乙方交房；签订协议后，该房源不得转让或更名（直系亲属除外）。庭审中，被告蒋晓宇主张案涉房屋系夫妻共同财产，夫妻各占50%，至少被告余作华出售其所占份额的行为有效。 2014年11月8日，被告蒋晓宇（买方、甲方）、被告余作华（卖方、乙方）、被告余庆公司（经纪方、丙方）在被告余庆公司签订了《二手房买卖经纪合同》一份，约定：乙方将案涉房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方；面积94.81㎡；房屋系清水房；总成交价为55.5万元；签订本合同时，甲方向乙方支付购房定金1万元，定金有效期30天，在第一次支付房款时全部冲抵成购房款；签订本合同起30日内甲方向乙方支付房款40.5万元；余款15万元甲方在2015年3月15日支付给乙方；案涉房屋在办理产权转移登记过户手续时，甲乙双方需向国家相关部门缴纳税费的承担由乙方负责转合同及转合同时产生的税费；乙方负责房产转名手续，甲方不支付转名所产生的费用、契税由乙方支付；物业管理费、维修基金由甲方支付；乙方如转合同不成功，该房屋交易取消，双方不承担违约责任。庭审中，被告余作华、余庆公司主张案涉合同“蒋晓宇”的签名由被告蒋晓宇之父蒋政所签，并非被告蒋晓宇本人所签。本院认为，即便被告余作华、余庆公司的主张属实，被告蒋晓宇委托其父蒋政作为本案的委托诉讼代理人，并且辩称案涉合同有效，应当理解为被告蒋晓宇对其父蒋政签字的行为进行了追认。故案涉合同系被告蒋晓宇所签还是其父蒋政所签不影响本案的审理结果。 2015年1月7日，原告雍凤群在《××××拆迁还建户接房结算清单》上签字确认，其上显示：根据其原房屋信息、还建房屋信息，原告雍凤群应缴购房款195,617元，还建房维修基金2,787元，应收厨卫装修补贴工具4,817.81元，品迭后原告雍凤群应缴193,586.19元。其上还注明：还建房实测面积以最终房管局办理的产权证为准，房款多退少补！庭审中，该证据由被告蒋晓宇出示，原告雍凤群对其签名的真实性无异议，但提交了无其签字的《××××拆迁还建户接房结算清单》，据此主张其未接房，未入住。 2015年1月7日，被告蒋晓宇及家人向富临房产缴付了上述193,586.19元。 2015年1月7日，被告蒋晓宇在《富临·××××物业服务资料领取清单》（含《业主手册》、《××××前期业务服务协议》《××××住户消防安全责任书》《资料领取清单》）上签字，并在《富临·××××小区住宅消防安全责任书》、《业主入户声明》、《承诺书》、《房屋验收情况记录表》上签字，且与案外人四川绵阳富临物业管理有限公司（以下简称“富临物业”）签订了《富临·××××小区费用收缴协议》、《富临·××××前期物业服务协议》。《富临·××××小区费用收缴协议》上的“雍凤群”并非原告雍凤群本人所签。庭审中，原告雍凤群因签名不属实主张并未与被告蒋晓宇及家人办理过房屋交接手续。 2015年1月7日，被告蒋晓宇领取了案涉房屋钥匙。 2015年1月7日，被告余作华作为收款人出具《收条》一份，载明“今收到蒋晓宇购买雍凤群、余作华位于绵阳市涪城区××××3栋10楼5号住房购房首付款20万元整（大写：贰拾万元整，含定金壹万元整在内）。余款35.5万（叁拾伍万伍仟元整）更名或者过户后一次性付清”。被告余庆公司在被告余作华的签名上加盖印章。 2015年3月3日，被告蒋晓宇在富临物业处办理了装修手续，并在装修完成后入住。 2015年7月12日，被告余作华作为收款人出具《收条》一份，载明“今收到蒋晓宇购买××××位于四川省绵阳市，房屋款￥10,000.00元（大写壹拾万元）。余款在领房屋产权证、土地使用证，两证齐付清。”被告余庆公司在被告余作华签名上加盖印章。 2018年5月28日，原告雍凤群与富临房产签订《补充协议》，约定所选还建房屋确权建筑面积95.73㎡，套内建筑面积78.31㎡。 2018年11月30日，富临房产、案外人四川富临实业集团有限公司（出卖人）与原告雍凤群（买受人）签订了《商品房买卖合同（现售）》，其上载明雍凤群有案涉房屋100%的份额。 2019年上半年，原告雍凤群取得了案涉房屋的不动产登记证书，显示房屋为其单独所有。 此后，原告雍凤群称发现被告余作华私自出售案涉房屋，故起诉来院，请求判如所请。 又查明：2019年11月15日，富临物业出具证明，显示案涉房屋登记业主名字为原告雍凤群，备注新业主电话181××××××94（系被告蒋晓宇之夫刘保华的电话）。 庭审中，原告雍凤群称：一直由被告余作华保存《公证书》（合同相对人为原告雍凤群）的原件。不知道被告余作华出售案涉房屋，从未见过被告蒋晓宇及家人。被余作华对其称案涉房屋用于了出租，因为其身体原因，没有过问租金的情况。在不动产登记证书办理后，想要入住，此时得知案涉房屋出售。富临房产电话通知其去办理缴纳19万余元的手续，其独自签了《××××拆迁还建户接房结算清单》就离开了现场。此后过了几天从亲戚处借钱筹足后，给被告余作华交付的现金，让被告余作华去办理的缴费手续。其还称该19万余元归还系其个人归还，被告余作华没有归还过，归还的款项来源是其下岗费，加拆迁补偿，差不多就20万元了。富临房产通知其去接房，但是被告余作华去办理了接房，其本人从未取得过案涉房屋的钥匙。其未就被告余作华缴费、收钥匙等事宜出具授权委托书。因为富临房产负责拆迁事宜的工作人员，系其以前的同事，知晓其与被告余作华系夫妻，故将钥匙交付给了被告余作华。其从前同事处听说，前同事在案涉小区内的50㎡多的房屋现在可租1,500元/月。 庭审中，被告余作华称：原告雍凤群身体不好（2013、2014年有乳腺增生），需一直吃药调理，不能生气。其最初仅想将案涉房屋作出租之用，但因其下欠外债太多，故独自决定出售房屋，但告诉原告雍凤群案涉房屋用于了出租。2019年上半年，原告雍凤群取得不动产权证书后，要求入住案涉房屋，其告知了案涉房屋出售一事。其出售房屋时，向被告蒋晓宇之父蒋政介绍案涉房屋系其所有，可以出售，并向其出示了《公证书》复印件、钥匙，说明了原告雍凤群系其妻。在签订《二手房买卖经纪合同》之前，原告雍凤群向其交付钥匙，要求其负责装修。被告蒋晓宇之父蒋政说要装修时，其又将钥匙交付给了被告蒋晓宇之父蒋政。因该房屋系原告雍凤群一人所有，故从拆迁到交房到向富临房产支付的19万余元，均是原告雍凤群一人处理。该19万余元本应该是被告蒋晓宇之父蒋政向其转账，其再支付给富临房产，但最终是其代被告蒋晓宇之父蒋政到富临房产办公处，由被告蒋晓宇家人直接支付给富临房产。 庭审中，被告蒋晓宇之父蒋政称：被告余作华出售案涉房屋时，称其与原告雍凤群几十年的夫妻，感情很好，两人共同商议决定售房；案涉房屋产权证是原告雍凤群的名字，向其出示了《公证书》、《×××家属区住宅置换选房协议书》；其要求被告余作华出示原告雍凤群授权售房的授权书或原告雍凤群签协议，被告余作华称被告余庆公司也系二人共同设立，该公司已经经营多年，短期内即可将案涉房屋更名至买受人名下，值得信任，故其未再坚持要求原告雍凤群的委托手续。办理向富临房产缴纳19万余元手续时，被告余作华带了一位女同志，因《××××拆迁还建户接房结算清单》必须产权人本人签字确认后才能交款，故推测该女同志就是原告雍凤群，除此之外，确实没有见过原告雍凤群。接房时，在场人有其与其女被告蒋晓宇、被告余作华，富临物业和原告雍凤群确认了以后才交付了钥匙。装修时，富临物业也是电话联系了原告雍凤群，才允许被告蒋晓宇家人办理了装修手续。 另外，被告蒋晓宇于2019年10月22日作为原告向本院起诉，要求确认《二手房买卖经纪合同》有效，并要求本案原告雍凤群、被告余作华、余庆公司履行变更登记义务。本院于本案判决作出同日作出（2019）川0703民初9002号民事判决。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条确立了债权与物权相分离的原则，明确了物权的无因性。即直接发生物权变动行为与作为原因的债权行为为各自独立的两个行为，物权行为效力并不受债权行为的影响。由此可见，《二手房买卖经纪合同》、两张收条对被告蒋晓宇、余作华、余庆公司具有效力，仅是是否对原告雍凤群发生效力的问题。原告雍凤群主张《二手房买卖经纪合同》、两张收条无效的诉请，于法有悖，本院予以驳回。 在提起本案诉讼前，被告余作华可能因隐瞒原告雍凤群房屋出售一事而作出不实陈述，但案涉房屋不动产权证书办理之时，被告余作华已经告知原告雍凤群案涉房屋被出售一事，且在本案中，其认可原告雍凤群的全部诉讼请求，故其已经没有必要做不实陈述。第一，被告余作华称其从原告雍凤群处收取了钥匙，而原告雍凤群称其从未收取过钥匙，是由被告余作华直接收取，两人的陈述并不相符。第二，被告余作华陈述在签订《二手房买卖经纪合同》前其就从原告雍凤群处收到了钥匙，但富临房产于2015年1月7日收到补缴的19万余元以后才交付了钥匙，被告余作华的这部分陈述不属实。故本院认定被告余作华的其他陈述可信度极低。 假定原告雍凤群的陈述全部属实。通过其陈述可知：富临房产无论是通知结算、交房均是与其直接联系的，但其仅在《××××拆迁还建户接房结算清单》上签字。是由被告余作华完成了缴款、接房、出租房屋、收取房租事宜，甚至由其保管《公证书》原件。原告雍凤群的行为应当理解为其向被告余作华作出了一定的授权，只是该授权是否包含售房的问题。 首先，原告雍凤群称19万余元从其亲戚处借款筹足，但又称其个人的下岗费和拆迁费就接近20万元，故其个人资产足以归还。从常理可知，下岗费和拆迁补偿款均发生在补款交房之前。2015年1月7日签《××××拆迁还建户接房结算清单》的当天，富临房产开始收取相应款项，当时原告雍凤群已有足额资金，完全可以当天缴款，但其签字后，花费几天时间向亲戚借款筹集资金，不符合常理。其次，其称将筹集的19万余元的现金交给被告余作华，让被告余作华向富临房产缴纳。2015年，金融交易已经较为便利，原告雍凤群直接交付19万余元的现金，亦不符合常理。再则，原告雍凤群主张案涉房屋系其个人所有，与被告余作华无关，若案涉房屋确系其个人所有，案涉房屋的房租也系其个人财产，而案涉房屋从2015年1月交房到2019年上半年长达3年多期间，其都因身体原因而不关注这3年多的租金（54,000元=1,500元/月×12个月×3年），更不符合常理。以上种种不合理之处，唯一合理的解释即是原告雍凤群将《公证书》原件交付被告余作华，委托被告余作华通过被告余庆公司予以出售，且原告雍凤群配合完成了对《××××拆迁还建户接房结算清单》签字，让被告蒋晓宇可以缴款、装修、入住。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，被告余作华的行为对原告雍凤群发生效力，原告雍凤群系合同相对人。 退一步说，即便原告雍凤群陈述的均属实，其并没有授权被告余作华售房。案涉房屋出售至今，原告雍凤群及被告余作华系夫妻关系，被告余作华持有《公证书》，通过被告余庆公司（原告雍凤群、被告余作华均系股东）出售案涉房屋，被告蒋晓宇在原告雍凤群本人确认缴费金额后顺利向富临房产支付了19万余元，收到了钥匙，装修入住3年之久。被告蒋晓宇有理由相信被告余作华有代理权，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，被告余作华的行为对原告雍凤群发生效力，故《二手房买卖经纪合同》、收条2份对原告雍凤群具有约束力。 有鉴于此，被告蒋晓宇依据合同约定有权入住案涉房屋，原告雍凤群要求其搬离并返还案涉房屋的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 案涉房屋现登记在原告雍凤群个人名下，虽不排除案涉房屋以后因《二手房买卖经纪合同》、2份收条的履行而变更登记至被告蒋晓宇名下，但目前尚未变更，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本院确认案涉房屋归原告雍凤群所有。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下： 一、不动产权证号为（××××）绵阳市不动产权第××号的房屋归原告雍凤群所有。 二、驳回原告雍凤群要求确认被告余作华为出售上述房屋于2014年11月8日签订的《二手房买卖经纪合同》、分别于2015年1月7日、2015年7月12日出具的2份《收条》无效，并要求被告蒋晓宇返还上述房屋的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计4,650元，由原告雍凤群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨佳 二〇一九年十二月十八日 书记员  吴尧