福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7783号 原告：福清市中发汽车配件有限公司，住所地福清市龙田镇上一村（大真线边），统一社会信用代码913501817051547472。 法定代表人：薛行瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所执业律师。 被告：夏增旺，男，1976年3月6日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：陈悦峰，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑志远，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 原告福清市中发汽车配件有限公司（以下简称中发汽配公司）与被告夏增旺租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中发汽配公司的法定代表人薛行瑞及委托诉讼代理人张力挺、被告夏增旺的委托诉讼代理人陈悦峰、郑志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中发汽配公司向本院提出诉讼请求：1.判令夏增旺向中发汽配公司支付租金50万元及滞纳金，滞纳金以50万元为基数，按每日0.1%自2019年6月30日起计算至夏增旺付清款项为止；2、判令夏增旺向中发汽配公司支付实现本案债权而支出的律师费40000元；3.本案案件受理费、诉讼保全费、公告费等费用由夏增旺承担。事实和理由：2018年8月8日，中发汽配公司与夏增旺签订了一份《房屋租赁合同》，约定中发汽配公司将位于福清市龙田镇上一村积库口的中发汽配公司办公楼一层大堂、第五层至第十二层及周围配套停车场出租给夏增旺使用，合同对于房屋情况、承租期限、房屋交付、设计与装修、物业管理、履约保证金、租金、房屋维修、违约责任等均作了约定，需特别说明的是：1.出租房屋用地原为工业用地，2016年4月7日福清市人民政府[2016]80号专题会议纪要同意变更为商业用地，期限为10年，合同条款1.7对此作出明确说明，并约定到期后办理相关手续事宜等。2.案涉租赁合同期限为20年，中发汽配公司系出于夏增旺长期租赁房屋考虑，才给予其自2018年9月1日至2019年12月31日止的装修免息期。合同订立后，夏增旺依约支付了50万元履约保证金，中发汽配公司也于2018年9月1日将案涉房屋交付给夏增旺。随后，夏增旺开始对一层大堂进行装修，但2019年初工程约完成80%后即搁置，严重影响大楼其他承租户的正常使用，中发汽配公司遂自行完成一层大堂余下装修工程。案涉出租房屋所在的大楼为中发汽配公司的办公楼，部分楼层已出租给海峡银行、平安保险公司等，均已在正常营业，并不存在夏增旺所述无法审批开店的情况。夏增旺曾在2019年4月向中发汽配公司的法定代表人薛行瑞发微信，主要是表示租金过高以及对周边业态没信心而想中止合同，但并未正式提出解除合同，中发汽配公司也没有同意解除合同。此后，夏增旺未依约于2019年6月30日前向中发汽配公司预付租金50万元，还通过他人等多次与中发汽配公司沟通要求减少租金等事宜，双方未能就此达成一致意见。现因多次催告租金无果，故提起诉讼，请求判如所请。 夏增旺辩称，1.原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。因该合同取得的财产，应当予以返还或补偿。案涉房屋规划用途为工业厂房，中发汽配公司未经过福清市城市规划行政主管部门的同意，未经国土管理部门同意，未补交土地出让金，未签订土地使用出让合同变更协议，也未经福清市人民政府同意，擅自将原为工业厂房用途的房屋出租给夏增旺用于酒店经营等商业用途使用，违反上述法律、行政法规的强制性规定，故双方订立的《房屋租赁合同》无效。中发汽配公司应将收取的50万元履约保证金返还给夏增旺，且合同无效系因中发汽配公司的过错所致，故应赔偿夏增旺对租赁房屋投入装修的费用。2.退一步讲，即使双方签订的《房屋租赁合同》有效，但因中发汽配公司未按规定办理土地用途、规划用途变更，擅自将工业厂房出租给夏增旺作为商业用途使用，将导致夏增旺在利用租赁房屋经营酒店客房时无法办理相关行政审批手续，从而导致酒店面临被要求关闭的风险，故夏增旺可单方行使合同解除权。2019年4月15日，夏增旺已通知中发汽配公司的法定代表人薛行瑞解除双方签订的《房屋租赁合同》，该合同于当日即已解除。同样，系因中发汽配公司违约致使夏增旺无法继续使用租赁房屋，故中发汽配公司应返还夏增旺已支付的履约保证金50万元并赔偿夏增旺对租赁房屋已投入的费用。3.《房屋租赁合同》至今仍在免租期内，夏增旺在免租期内于2019年4月15日即与中发汽配公司解除合同，故中发汽配公司要求夏增旺支付租金50万元及滞纳金无事实与法律依据。4.《房屋租赁合同》第二十五条约定，甲、乙双方不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失、可预期的收益及因追损失所产生的律师费、诉讼费等。在本案中，因中发汽配公司自身的违约行为导致夏增旺无法正常使用租赁房屋而解除《房屋租赁合同》，夏增旺并不存在过错，无需支付中发汽配公司为实现本案债权而支出的律师费等费用。综上，请求驳回中发汽配公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原、被告提交的《房屋租赁合同》、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、微信聊天记录、解除合同通知函及邮寄面单经对方质证，对真实性无异议，依法予以采信；房屋所有权证、委托代理合同、发票及装修工程合同书经质证，对方对真实性均持有异议但均未能提供相反的证据予以反驳，经审查，本院对双方据以上证据主张的案涉房屋所有权登记情况、夏增旺承租后进行了部分装修及中发汽配公司委托律师参加诉讼支出律师费4万元等事实予以确认并将上述证据在卷佐证。 本院认为，案涉房屋依法登记为中发汽配公司所有，中发汽配公司有权予以出租，原、被告订立的《房屋租赁合同》为原、被告真实意思表示，且合同对于房屋规划用途的变更情况亦作了约定，我国有关土地管理之法律、行政法规虽规定改变土地用途需履行审批手续并补交土地出让金等，但相关规定并非《中华人民共和国合同法》所指的作为判断合同效力依据的强制性规定，故夏增旺关于案涉合同因违反相关土地管理法律规范而无效的主张缺乏法律依据，案涉合同依法成立并生效，双方应依约全面履行各自的义务。 夏增旺承租房屋后，于2019年4月系以合作商对龙田市场没信心及租金成本过高为由要求中止合同且表示愿意承担“废掉租金”的损失，可见，此时夏增旺并未主张租赁房屋因土地用途未变更会导致无法办理酒店经营的相关行政审批手续从而面临被要求关闭的问题。夏增旺在订立合同时对土地用途相关情况已明知，现夏增旺并未着手开始办理商业经营相关手续，故并无证据证明申办相关商业经营手续会因为土地用途问题而存在实际障碍，且实际上案涉租赁房屋所在的办公楼的部分楼层已由他方办妥商业经营相关手续并正式营业，故夏增旺主张的合同解除事由不能成立，其虽于2019年4月作出解除合同的意思表示，但因其不享有法定解除权故不能产生合同解除的效力。 案涉合同虽处于免租期内，但对双方同样具有约束力，中发汽配公司系基于20年租期的考虑从而给予较长的免租期，该免租期有别于保险合同的犹豫期，如允许承租方在免租期内任意解除合同，将有违公平及诚实信用原则，损害出租方的利益；反之，夏增旺主张的周边业态不好及租金过高等因素均属于商业风险范畴，不足以成为合同继续履行将对其显失公平的依据。综合以上因素，案涉合同可以且应继续履行。夏增旺未依约支付50万元的租金，已构成违约，现中发汽配公司主张继续履行，夏增旺应依约支付50万元租金及逾期付款违约金，合同约定违约金标准为日千分之一，考虑资金使用成本等因素，依法予以调整为按月利率2%计付。此外，中发汽配公司为本案支出的律师代理费4万元，依约应由夏增旺承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、夏增旺于本判决生效之日起十日内支付福清市中发汽车配件有限公司租金50万元及逾期付款违约金（违约金以50万元为基数按月利率2%自2019年7月1日起计至还清款项之日止）； 二、夏增旺于本判决生效之日起十日内支付福清市中发汽车配件有限公司律师代理费4万元； 三、驳回福清市中发汽车配件有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9745元，由福清市中发汽车配件有限公司负担182元（已交纳），夏增旺负担9563元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可自判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  薛爱平 二〇一九年十二月二十日 书记员  郑婷婷