湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初2778号原告：杨帆，男，1972年7月14日出生，土家族，大专文化，自由职业者，住湖南省吉首市。被告：湖南吉首农村商业银行股份有限公司吉首支行，住所地吉首市人民北路14号。负责人：宿秀发，支行行长。委托诉讼代理人：向晓丽，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙丹，湖南新世纪律师事务所律师。被告：刘青，女，1969年12月19日出生，苗族，自由职业者，住湖南省吉首市。被告：王龙，男，1973年8月3日出生，土家族，初中文化，自由职业者，户籍所在地湖南省永顺县，现住吉首市。原告杨帆诉被告湖南吉首农村商业银行股份有限公司吉首支行（以下简称“农商行吉首支行”）、刘青、王龙抵押合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、11月29日公开开庭进行了审理。原告杨帆、被告刘青均到庭参加诉讼，被告农商行吉首支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，其委托诉讼代理人向晓丽、龙丹到庭参加第二次庭审，被告王龙到庭参加第一次庭审，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。杨帆向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认农商行吉首支行、刘青、王龙就房屋吉房权证乾字第××号所做签订抵押合同无效；2．依法撤销农商行吉首支行、刘青、王龙就吉房权证乾字第××号的抵押登记；3．诉讼费由农商行吉首支行、刘青、王龙承担。事实与理由：2011年8月12日，刘青、王龙夫妇在郭文芝担保人的家里将房屋所有权证号710002932的房子总计18万元（已首付15万元）出售给了杨帆，杨帆陆续已付清房屋全部尾款，从2011年8月12日签订《购房协议》起一直自用和管理，但是刘青、王龙和担保人郭文芝以各种理由拖延不过户给杨帆。依据2019年6月10日吉首市不动产中心提供给吉首市人民法院《房屋产权情况》和《关于协助办理吉权房证乾字第710002932过户的审查建议》得知，在杨帆不知情的情况下，农商行吉首支行与刘青、王龙、担保人郭文芝故意隐瞒房屋已出售的事实下，于2013年7月16日将案涉房屋对13万元借款设定抵押。在杨帆与刘青、王龙双方签订《购房协议》后，房屋就交付买受人居住使用，买受人依约支付了大部分购房款，对该房屋已经享受实际的权益，出卖人只是名义上的所有权人，在此情况下，房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定该房屋为有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产不得抵押，故出卖人将已出售的房屋抵押给第三人违反了上述法律的强制性规定，因此抵押登记行为无效，房屋买卖合同应继续履行。出卖人将房屋转让给买受人时，房屋的处分权也随之转移，其已失去对诉争房屋的处分权。出卖人明知诉争房屋已经转让，不享有处分权的情况下将房屋抵押给第三人实属恶意。农商行吉首支行在抵押时，并未对房屋居住情况进行调查，属于未尽到善意抵押人应尽义务，致使刘青、王龙将其已实际丧失处分权的房屋进行恶意抵押，损害了杨帆的合法权益。另外，刘青告诉杨帆和依据吉首市不动产中心提供给吉首市人民法院《房屋产权情况》，为了实现债权为目的，农商行吉首支行贷款13万元给刘青，是为了还清原借款人刘平（刘青的哥哥）的债务而变更贷款人和增大贷款金额，刘青并未拿到分文。农商行吉首支行在设定抵押时明知刘青已无良好收入、无能力还款、无财产等情况，主观上存在故意，与刘青进行串通，虚构购油事实恶意地设定抵押，并签订了抵押合同，实属以合法形式掩盖非法目的，并不具有善意，不应适用善意取得的制度。此抵押合同违反合同法第五十二条规定应被认定为无效情形，或者是抵押合同因抵押权人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销的，抵押权人不应当善意取得抵押权，依此请求法院确认农商行吉首支行、刘青、王龙的抵押合同无效，并同时请求撤销该抵押登记。农商行吉首支行立即依法退回该房的他权证书，债务可另行通过其他途径，要求刘青、王龙承担违约责任。农商行吉首支行辩称，农商行吉首支行与刘青、王龙签订的《个人贷款合同》《抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效，并就提供的房产抵押物办理抵押登记，农商行吉首支行依法取得抵押房产的物权抵押权；农商行吉首支行在办理抵押时尽到必要的审查义务，善意取得抵押房产物权抵押权，无过错并不担责；农商行吉首支行为物上权利人，享有优先受偿权，其物权优于杨帆的债权得到清偿；杨帆诉请撤销抵押登记，属于诉讼程序错误，应当提起行政诉讼。刘青辩称，在卖房之前已经向杨帆说明把房子抵押给了银行，但是杨帆说不要紧；当时是抵押了三个房子，借款30万元，后来取回来其他两个房子的房产证。卖房子的时候，王龙不在场，是刘青的嫂子在，杨帆买房的钱已经结清，因为2013年已经取不出来房产证，尾款1万元经调解不再收取；13万元银行贷款现在还未还清，贷款用于做工程了。王龙辩称，杨帆买房的时候，王龙不在场，案涉房屋登记在刘青名下，案涉房子一直抵押在农商行吉首支行，没有拿出来，现在也没有能力偿还该笔借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：农商行吉首支行提交的2013年7月16日的个人贷款合同、抵押合同、借款借据、房产证、国土证、他项权证，证明2013年7月16日，刘青、王龙向农商行吉首支行借款13万元，签订贷款合同及抵押合同，为双方真实意思表示，被告农商行吉首支行将13万元贷款发放给被告刘青、王龙；刘青、王龙就该笔13万元借款提供自己所有的吉房权证乾字第××号、国土证号为吉国用（2009）第50-××-（22）号房产作抵押，并于2013年7月16日当天在吉首市房地产管理局办理了抵押登记，被告农商行吉首支行依据房产证和土地证办理抵押登记，尽到合理审慎义务，农商行吉首支行为法定物权抵押权人，享有法定优先受偿权；农商行吉首支行诉被告刘青、王龙金融借款合同纠纷吉首市人民法院调解结案，王龙、刘青未履行调解义务，应当立即履行，农商行吉首支行为抵押权人，对抵押物享有优先受偿权。杨帆质证，刘青借款时间与刘平偿还借款时间一致，说明刘青借的这13万元是为了还刘平之前的借款，即刘青、刘平与农商行吉首支行恶意串通，是为了将刘平的房产证取出来，将债务转嫁给刘青；杨帆买房的时间在借款之前。刘青质证，其未与银行串通，该套房产一直抵押在银行。本院经审查认为，以上提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，予以采信。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月12日，刘青与杨帆订立《购房协议》约定：刘青将案涉房屋作价18万元出售给杨帆。后杨帆陆续向刘青支付17万元购房款。2012年7月19日，刘平与农商行吉首支行订立《个人借款合同》{编号：-1893022100-2012-00000466，以下简称“借款合同”}约定，刘平向农商行吉首支行借款15万元用于房屋装修，借款期限为2012年7月19日至2013年7月18日。同日，刘青、王龙与农商行吉首支行订立《抵押合同》｛编号：（1893022100）抵字〔2012〕第00000378号，以下简称“抵押合同（一）”｝约定，刘青以其名下位于房屋（权证号码：吉房权证乾字第××号，以下简称“案涉房屋”）为刘平借款合同的15万元借款提供抵押担保，抵押范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用。刘平、郭文芝与农商行吉首支行订立《抵押合同》｛编号：（1893022100）抵字〔2012〕第00000377号｝约定，刘平以其所有的位于房屋（权证号码：吉房权证乾字第××号）为借款合同的15万元借款提供抵押担保，抵押范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用。2012年7月20日，案涉房屋与刘平的房屋在吉首市房地产管理局办理了抵押登记，案涉房屋的他项权证号为吉房他证乾州字第××号，债权金额为7万元；刘平的房屋他项权证号为吉房他证乾州字第××号，债权金额为8万元。2012年7月23日，农商行吉首支行依约向刘平发放了15万元贷款。2013年7月16日，刘平分别向农商行吉首支行偿还2万元、13万元。2013年7月16日，刘青与农商行吉首支行订立《个人贷款合同》｛编号：-1893022100-2013-00000481，以下简称“贷款合同”｝约定，刘青向农商行吉首支行借款13万元用于购油，借款期限为2013年7月16日至2015年7月15日。同日，刘青、王龙与农商行吉首支行订立《抵押合同》｛编号：（1893022100）抵字〔2013〕第00000358号，以下简称“抵押合同（二）”｝约定，刘青以案涉房屋为其贷款合同的13万元借款提供抵押担保。同日，案涉房屋在吉首市房地产管理局办理了抵押登记，他项权证号为吉房他证乾州字第××号，抵押方式为一般抵押，债权数额为13万元。2015年10月29日，因刘青逾期还款，农商行吉首支行将刘青作为被告诉至吉首市人民法院（以下简称“本院”），经本院调解，双方达成以下协议：“一、被告刘青欠原告湖南吉首农村商业银行股份有限公司吉首支行借款本息共计14万元，于2015年12月25日前偿还5万元，余款9万元于2016年1月30日前还清。二、律师费5,000元，被告自愿承担。”因刘青未将案涉房屋变更登记至杨帆名下，杨帆于2015年11月19日将王龙、刘青、郭文芝作为被告向本院提起诉讼，经本院调解，达成以下协议“一、被告王龙、刘青从2015年12月17日起至2016年元月15日之前，给原告杨帆办理位于吉首市房屋产权过户手续，土地使用权证由双方自行协商办理；二、原告杨帆所欠的购房款1万元，被告王龙、刘青自愿放弃；三、原告杨帆放弃要求被告王龙、刘青赔偿15万元的诉讼请求；四、被告郭文芝不再承担保证责任。”因王龙、刘青未按照调解协议给杨帆办理产权变更登记，杨帆向本院申请强制执行，本院于2016年5月10日作出（2016）湘3101执43号执行裁定，表明因案涉房屋办理了抵押登记，被执行人刘青、王龙没有偿还抵押权人的贷款，本院不能处置抵押财产，不能强制将被执行人名下房屋产权变更给杨帆，故裁定终结执行。本院于2019年6月11日作出（2019）湘3010执恢6号执行裁定，告知杨帆应当通过异议程序或者另案诉讼方式解决抵押权问题，杨帆遂起诉。另查明，王龙与刘青在夫妻关系存续期间签署上述抵押合同（一）、抵押合同（二），两人于2018年4月25日经本院调解离婚。又查明，2010年刘平曾向农商行吉首支行借款，刘青以案涉房屋为刘平的债务提供抵押担保。杨帆在受让案涉房屋时，知晓当时案涉房屋存在抵押的情况。还查明，刘平为郭文芝的配偶，且刘平系刘青的哥哥。本院认为，本案系抵押合同纠纷。杨帆主张案涉房产的抵押合同无效，要求撤销案涉房产的抵押登记，本院认为杨帆的诉讼请求不能得到支持，理由如下：第一，杨帆对案涉房产所享有的权益仍为债权，尚未转化为物权。案涉房屋虽然已经协议出卖给杨帆，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一方面，尽管杨帆与刘青订立了《购房协议》，支付了购房对价并入住，但案涉房屋所有权并不因交付而移转，在案涉房产尚未办理产权变更登记手续前，杨帆不能当然地享有案涉房屋的物权。另一方面，案涉房屋虽然未发生物权变动的后果，但购房协议未违反法律规定，合法有效，杨帆基于《购房协议》享有对刘青的债权。第二，案涉抵押合同（二）有效。本案中，案涉房产共设立了三次抵押担保，其中两次的抵押情况如下：1.2012年7月19日，刘青以案涉房产为刘平的15万元借款提供抵押担保，与农商行吉首支行签订抵押合同（一），并办理抵押登记；2.2013年7月16日，刘青以案涉房产为自己在农商行吉首支行的13万元借款提供抵押担保，与农商行吉首支行签订抵押合同（二），并办理抵押登记。农商行吉首支行与刘青对案涉房屋设定上述两次抵押，均签订了书面的抵押合同，并在房地产管理部门办理了抵押登记手续。前述已经阐明案涉房屋未发生物权变动，根据《中华人民共和国物权法》第十六条中“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”之规定，案涉房屋仍然为刘青所有，并非有争议的房产，故杨帆关于案涉房屋属于有争议的房产不得抵押的主张不能成立，本院不予支持。第三，无证据显示农商行吉首支行在与刘青签订抵押合同、办理抵押登记存在恶意或重大过失。杨帆主张农商行吉首支行与刘青签订抵押合同时与刘青串通，但未提交证据证明，应当承担举证不能的后果。入户查看抵押房产并非设立抵押权的效力性强制性规定，不能依据农商行吉首支行未能核实杨帆在案涉房产中居住的实际情况认定农商行吉首支行设立案涉房屋抵押权无效。故，案涉房产的抵押合同不存在法定无效理由。综上所述，杨帆提出的案涉房产的抵押合同无效，要求撤销案涉房产抵押登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨帆的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由杨帆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  刘静二〇一九年十二月六日代理书记员  晏雪附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。