北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初19643号原告：北京佳宸弘生物技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌北路4号。法定代表人：郑汀。委托诉讼代理人：高雅，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：汉督国际商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘耿。委托诉讼代理人：周霞，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩颖，女，1974年2月16日出生，汉族，汉督国际商务（北京）有限公司员工。原告北京佳宸弘生物技术有限公司（以下简称佳宸弘公司）与被告汉督国际商务（北京）有限公司（以下简称汉督公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳宸弘公司的委托诉讼代理人丁晏，被告汉督公司的委托诉讼代理人周霞、韩颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳宸弘公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告汉督公司向我公司返还已支付但并未实际发生的2018年10月26日至2019年4月19日期间的租金及物业费309278．32元；2、被告汉督公司向我公司返还履约保证金159793．8元；3、被告汉督公司赔偿我公司违约金159793．8元。事实与理由：2016年9月4日，汉督公司作为出租方（甲方），我公司作为承租方（乙方）签订了《汉督国际租赁合同》（以下简称原合同）。汉督公司在签订原合同时提供的房屋基本信息以及汉督公司合法出租房屋的文件显示，我公司承租的房屋所有权人为北京制浆造纸试验（以下简称京纸试验厂），京纸试验厂于2015年1月16日委托汉督公司对外出租北京市朝阳区广渠路x的房屋，委托出租期限为2013年6月26日至2023年6月25日。基于此情况，我公司与汉督公司签订了原合同，承租汉督公司有权出租的房屋范围内的北京市朝阳区广渠路39号院2号楼1层03单元房屋（建筑面积为120．77平方米，以下简称涉案房屋），租赁日期为2016年10月20日至2018年10月19日。原合同到期前，双方于2018年9月6日又续签了《汉督国际租赁合同》（以下简称合同)。双方约定，汉督公司继续将涉案房屋租赁给我公司使用，租赁期限为24个月，租赁期为2018年10月20日至2020年10月19日。关于租金、租期物业服务费及相关费用，《合同》第五条载明，租金为50245．35元每月，租期物业服务费为人民币25元/建筑平方米/月，共计3019．25元/月，公共事业费为乙方承租单元内应承担的水费、电费、通讯费、网络运营费等，应由乙方根据实际计量情况缴纳。同时，该条款载明的费用支付方式为,乙方每6个月支付租金、租期物业服务费及其他费用，公共事业费则在甲方发出相关付款通知书后3个工作日内交付给甲方。关于履约保证金，合同第六条载明，乙方向甲方支付相当于3个月的租金、租期物业服务费的履约保证金159793．8元。其中原合同履约保证金157500元直接转入本合同作为履约保证金，乙方另应补缴履约保证金差额2293．8元，非因乙方违约导致合同解除或合同期满终止后，甲方应在合同解除或终止后30个工作日内向乙方退还履约保证金。关于合同的解除、终止及违约责任，《合同》第十四条第14．1条载明，甲方擅自提前收回该承租单元，或因该承租单元被查封、处置、转让等导致本合同不能继续履行的，在此情况下，违约方应赔偿守约方由此遭受的损失并按照合同第十五条约定承担相应的违约责任。合同第十五条载明，任何一方违反本合同的约定，应向对方承担违约及赔偿责任，租赁期间非因法定或约定事由，甲方擅自解除本合同，提前收回该承租单元的或因该承租单元被查封、抵押等导致本合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还其根据本合同约定收取的履约保证金，退回乙方已付但尚未发生的租金、租期物业服务费，并向乙方支付履约保证金同等金额的款项作为违约金。合同生效后，我公司依约于2018年9月19日向汉督公司支付了首期(即2018年10月20日至2019年4月19日)的租金及物业费共计319587．6元，并补缴了履约保证金2293．8元。之后我公司一直严格履约，从未有过违约行为。2018年10月31日，我公司收到汉督公司于10月30日作出的《告知函》，载明：由于租赁房屋所有权人与被告解除了租赁合同，导致汉督公司无法继续履行与我公司之间签署的合同，因此双方租赁合同解除。2018年11月1日，我公司收到租赁房屋所有权人京纸试验厂发来的《告知书》，载明：因汉督公司长期拖欠京纸试验厂的租金，京纸试验厂已于2018年10月25日与汉督公司解除租赁关系并收回全部租赁房屋。为此，我公司与汉督公司多次沟通返还相关费用及支付违约金的事项，但汉督公司拒绝按照约定向我公司支付违约金，最终双方未达成一致。我公司认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的租赁合同，汉督公司应严格按照合同约定履行合同义务。现因汉督公司单方过错致使房屋所有权人于2018年10月25曰解除了汉督公司对涉案房屋的对外出租权，自2018年10月26日起汉督公司已无权将租赁房屋继续出租给我公司使用，致使双方的合同无法继续履行，汉督公司己构成根本违约。根据合同第十四条第14．1款、第十五条第15．2款的约定，租赁期间因汉督公司原因导致合同无法继续履行的，汉督公司需向我公司返还其根据本合同约定收取的履约保证金159793．8元，退回原告已付但尚未发生的租金、租期物业服务费共计309278．32元，并向原告赔偿与履约保证金同等金额的款项作为违约金，即159793．8元，合计628865．92元。为维护我公司的合法权益，我公司诉至法院，判如所请。被告汉督公司答辩称：不同意原告佳宸弘公司的全部诉讼请求。我公司至今并未从佳宸弘公司处收回涉案房屋，佳宸弘公司亦未向我公司返还涉案房屋，故我公司不应向佳宸弘公司返还所谓租金、物业费及履约保证金，亦无义务对佳宸弘公司进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区广渠路x的房屋的所有权人为北京制浆造纸试验场（以下简称制浆试验场），所有权性质为单独所有，由产权人委托北京京纸集团有限公司（以下简称京纸公司）负责对外经营租赁。2016年9月4日，汉督公司作为出租方（甲方），佳宸弘公司作为承租方（乙方）签订了《汉督国际租赁合同》（以下简称原合同），约定佳宸弘公司承租汉督公司出租的位于北京市朝阳区广渠路39号院2号楼1层03单元房屋（建筑面积为120．77平方米，以下简称涉案房屋），租赁期自2016年10月20日至2018年10月19日。原合同到期前，双方于2018年9月6日又续签了《汉督国际租赁合同》（以下简称合同)。双方约定，汉督公司继续将涉案房屋租赁给佳宸弘公司使用，租赁期限为24个月，租赁期自2018年10月20日至2020年10月19日；租金为50245．35元每月，租期物业服务费为人民币25元/建筑平方米/月，共计3019．25元/月，公共事业费为乙方承租单元内应承担的水费、电费、通讯费、网络运营费等，应由乙方根据实际计量情况缴纳；乙方每6个月支付租金、租期物业服务费及其他费用，公共事业费则在甲方发出相关付款通知书后3个工作日内交付给甲方；乙方向甲方支付相当于3个月的租金、租期物业服务费的履约保证金159793．8元。其中原合同履约保证金157500元直接转入本合同作为履约保证金，乙方另应补缴履约保证金差额2293．8元，非因乙方违约导致合同解除或合同期满终止后，甲方应在合同解除或终止后30个工作日内向乙方退还履约保证金；甲方擅自提前收回该承租单元，或因该承租单元被查封、处置、转让等导致本合同不能继续履行的，在此情况下，违约方应赔偿守约方由此遭受的损失并按照合同第十五条约定承担相应的违约责任；任何一方违反本合同的约定，应向对方承担违约及赔偿责任，租赁期间非因法定或约定事由，甲方擅自解除本合同，提前收回该承租单元的或因该承租单元被查封、抵押等导致本合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还其根据本合同约定收取的履约保证金，退回乙方已付但尚未发生的租金、租期物业服务费，并向乙方支付履约保证金同等金额的款项作为违约金。合同签订后，佳宸弘公司于2018年9月19日向汉督公司支付了2018年10月20日至2019年4月19日的租金及物业费共计319587．6元，并补缴了履约保证金2293．8元，汉督公司交付了涉案房屋。2018年10月31日，佳宸弘公司收到汉督公司于10月30日作出的《告知函》，载明：由于租赁房屋所有权人与被告解除了租赁合同，导致汉督公司无法继续履行与我公司之间签署的合同，因此双方租赁合同解除。2018年11月1日，佳宸弘公司收到租赁房屋所有权人制浆试验场发来的《告知书》，载明：因汉督公司长期拖欠京纸试验厂的租金，制浆试验场已于2018年10月25日与汉督公司解除租赁关系并收回全部租赁房屋。另查，2019年3月29日，京纸公司（甲方、出租方）与佳宸弘公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定京纸公司将涉案房屋出租给佳宸弘公司，双方确认涉案房屋的交付日期为2018年10月26日，租赁期自2018年10月26日至2020年10月25日，租金为每月50245．35元，物业服务费为每月3019．25元，履约保证金为159793．8元。之后佳宸弘公司基于该房屋租赁合同继续承租涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告佳宸弘公司与被告汉督公司之间达成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。佳宸弘公司在向汉督公司支付2018年10月20日至2019年4月19日的租金及物业费共计319587．6元及履约保证金159793．8元后，因汉督公司与涉案房屋产权人之间的争议，致使汉督公司无法继续履行其与佳宸弘公司的房屋租赁合同，汉督公司的行为构成根本违约，应当依约承担相应的违约责任。佳宸弘公司为继续使用涉案房屋，与涉案房屋的产权人另行达成房屋租赁合同关系，确认涉案房屋自2018年10月26日交付，故汉督公司应退还佳宸弘公司已收取的但并未实际履行的2018年10月26日至2019年4月19日期间的租金及物业费309278．32元，汉督公司收取的履约保证金159793．8元亦应全额退还佳宸弘公司。因佳宸弘公司与汉督公司明确约定在出租方违约致使合同无法履行的情况下，违约方应赔偿守约方与履约保证金等额的违约金，故佳宸弘公司要求汉督公司赔偿相应违约金的诉请，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于汉督公司认为其并未从佳宸弘公司处收回涉案房屋，佳宸弘公司亦未向其返还涉案房屋，故汉督公司不应向佳宸弘公司返还租金、物业费及履约保证金，亦无义务对佳宸弘公司进行赔偿的抗辩意见，根据已查明的事实，佳宸弘公司系在汉督公司根本违约的情况下，为继续承租涉案房屋而直接与产权人直接达成了房屋租赁合同关系，即涉案房屋的产权人实质上已从汉督公司处收回涉案房屋并交付给佳宸弘公司继续承租，故汉督公司的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京佳宸弘生物技术有限公司租金及物业费三十万零九千二百七十八元三角二分；被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京佳宸弘生物技术有限公司履约保证金十五万九千七百九十三元八角；被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京佳宸弘生物技术有限公司违约金十五万九千七百九十三元八角。如果被告汉督国际商务（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5044元，由被告汉督国际商务（北京）有限公司负担（原告已预交，被告应于本判决生效之日起七日内给付原告5044元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇一九年十二月五日书记员  张瑜