湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9830号原告：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。法定代表人：罗礼彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陆义方，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：向志，男，1963年1月6日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区狮子山街苫风咀8号泰然.南湖玫瑰湾。现住武汉市丁字桥城市。委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：严敏，湖北正康律师事务所律师。一般授权代理。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司诉被告向志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人熊彩彩、被告向志及其委托诉讼代理人严敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告立即支付物业管理服务费34085.70元（欠付日期：2009年9月1日至2019年9月30日止）、违约金31119.50元，合计65205.20元。（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月20日，原告与南湖玫瑰湾项目的开发建设单位订立《武汉市物业管理委托合同》，约定由原告为南湖玫瑰湾项目提供前期物业管理服务。2015年8月1日，原告继续与玫瑰湾小区第一届业主委员会订立《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》。自2007年起，原告为南湖玫瑰湾小区提供物业服务至今。物业服务合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告作为泰然·南湖玫瑰湾的业主，应依约按照1.5元/月/平方米的标准按约支付物业费，但被告至今未缴纳2009年9月1日至2019年9月30日期间的物业费。被告的前述行为已经构成违约，根据物业服务合同的约定，原告有权要求被告承担每日万分之五的违约金。根据《物业管理条例》第七条第（五）项：按时缴纳物业费用是业主的义务；同时，《中华人民共和国物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。被告向志辩称：1、对欠费金额及欠费时间无异议，但认为违约金过高，要求调整；2、原告未按照合同约定提供物业服务，在履行安保、设施设备维护、场地清洁等诸项义务均未达到合同约定的标准，原告违约在先；3、交房后被告及其他业主多次向原告反映本栋11楼装修加层导致房屋破坏，要求原告履行相应职责，但是原告一直未处理；4、原告主张的全部物业服务费超过了诉讼时效，被告未收到原告发送的催收信息，因此诉讼时效不构成中断；5、原告未提供小区各项收费物价管理部门的各项审批文件。经审理查明：被告向志为泰然·南湖玫瑰湾的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为187.83平方米。2007年1月6日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》合同详细约定了原告与业主的各项权利义务，并明确约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月10日前支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与原告签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳市泰然物业管理服务有限公司授权原告承担物业管理服务合同相关的权利、义务，业主欠缴的物业管理费由原告收缴。自2009年9月1日至2019年9月30日，被告向志已欠缴121个月的物业管理费，共计34091.15元（计算方式：1.5元/月/平方米×121个月×187.83平方米）。另查明，2011年4月，案涉房产所在楼栋的十一层业主违章加盖房屋，违建部分至今仍未拆除。上述事实由原告提交的《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》（以下简称物业服务合同）、房屋产权登记信息查询单、被告提交的照片、《泰然·南湖玫瑰湾前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务合同）及双方当事人的庭审陈述予以佐证。被告关于原告的全部诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩事由，本院认为，本案是物业服务合同纠纷案件，应适用普通诉讼时效的规定，因前期物业服务合同第五条第六项“每次交纳费用时间：当月10日前”及物业服务合同第十条“业主按约缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每月10日前”的约定可知，物业服务管理费按月支付，每一期的物业服务管理费均有明确的交付时间，应分段计算诉讼时效期间，且原告提交的证据并不能达到诉讼时效中断的目的，因原告至今为止仍持续为案涉小区提供物业管理服务，且其向本院提起诉讼的时间为2019年9月25日，因此，其主张的2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费在诉讼时效期间内，而2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业管理费已超过诉讼时效。被告称2011年4月，案涉房产所在楼栋的十一层业主违章加盖房屋，原告未采取有效措施进行制止，本院认为，原告已经确认被告所称违建情形属实，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应该对房屋共有部位进行维护和管理，确保“房屋外观完好、整洁、无私搭、乱建、无妨碍市容和观瞻”，并确保“本体共用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无对方杂物及违章占用等”，同时《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》第二十一条第（四）条亦约定原告“对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，可采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正”，但原告提交的证据并不能达到其已经履行该管理义务的目的，至今为止，违建部分已经存续长达8年之久，而原告始终并未采取有效措施对之进行处理。被告的该抗辩事由，本院予以认可。被告辩称原告未按照合同约定提供物业服务的诸项情形，因未提交证据予以佐证，本院不予支持。结合庭审查明的事实及原、被告双方的履约情形，本院酌定被告按照80%的比例向原告支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费，即被告应支付的物业管理服务费为8114.3元（计算方式：1.5元/月/平方米×36个月×187.83平方米×80%），并免予支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告向志于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司支付物业费8114.3元；二、驳回原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取715元，由原告负担625元，被告向志负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖颖二〇一九年十二月十七日书记员  尹黎