湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初1208号原告（反诉被告）：豆艳艳，女，1983年5月15日出生，汉族，住广东省从化市。被告（反诉原告）：湖南宝强文化旅游有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道白芙塘社区兴邦花城1栋209号。法定代表人：张鑫。委托诉讼代理人：周媞娟，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。法定代表人：张春华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。原告（反诉被告）豆艳艳与被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司（以下简称宝强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案，宝强公司于2019年3月14日向本院申请中止对本案的审理，本院依法裁定予以准许，后于2019年12月3日恢复本案审理，并依职权追加长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（以下简称新华联公司）作为第三人参加诉讼。宝强公司于2019年12月11日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并分别于2019年12月23日、2019年12月25日两次对该案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）豆艳艳、被告（反诉原告）宝强公司的委托诉讼代理人周媞娟、第三人新华联公司的委托诉讼代理人李巨星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。豆艳艳向本院提出诉讼请求：1、依法解除豆艳艳与宝强公司签订的租赁合同；2、宝强公司退还豆艳艳所交租金和押金共计177616元；3、宝强公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月8日，豆艳艳与宝强公司在宝强公司驻铜官窑古镇办事处签订租赁合同，宝强公司同意将滨湖休闲街A01-05-01-21、22、23、24铺位出租豆艳艳进行专业经商，租赁期限为五年。合同签订后，豆艳艳按约履行全部合同义务，并投入大量资金进行装修和经营。2018年9月11日，新华联公司函告豆艳艳，称宝强公司在未经该公司书面批准情况下，存在大面积商铺转租行为，认为宝强公司在未享有转租权的前提下与实际承租人签订转租或联营合同，存在严重违约行为，新华联公司将解除与宝强公司之间的租赁关系，要求豆艳艳与其重新签订合同。故豆艳艳与宝强公司签订的合同无法继续履行，该合同应予解除。宝强公司辩称：1、豆艳艳诉请解除合同依据不足，宝强公司已提出解除合同的反诉请求，应以宝强公司诉请的理由为准；2、宝强公司确实已经收取豆艳艳的租金和保证金177616元，但其提出退还租金证据不足，因为豆艳艳实际使用了房屋，且宝强公司已将租金支付给新华联公司，宝强公司无需退还豆艳艳已交纳的租金；3、豆艳艳存在延付和拖欠租金的行为，按照合同约定应当没收保证金。宝强公司向本院提出反诉请求：1、解除宝强公司与豆艳艳签订的租赁合同并腾房；2、没收豆艳艳交纳的履约保证金83808元；3、豆艳艳补交应交而未交的租金419040元（暂计算至2019年3月27日），从2019年3月28日起的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日止；4、豆艳艳支付宝强公司违约金83808元；5、本案诉讼费由豆艳艳负担。事实与理由：豆艳艳与宝强公司于2018年8月8日签订租赁合同，合同约定租金标准为96元/月/平方米，计租面积为873平方米，支付方式为按季度支付，履约保证金为83808元，计租日为2018年8月28日。按照合同约定，豆艳艳应在合同签订日交纳租金和履约保证金共计335232元，但豆艳艳实际交纳的费用为167616元，尚欠167616元。第二季度租金应在2018年11月8日前支付，但豆艳艳一直未支付。豆艳艳的上述行为已经构成违约，侵犯宝强公司合法权益，故提起反诉。豆艳艳辩称：1、豆艳艳已经履行合同，无任何违约行为；2、宝强公司不具备履行租赁合同的条件而无法履约；3、豆艳艳无需支付宝强公司任何资金；4、由于宝强公司的原因，致使豆艳艳无法正常使用所承租房屋，宝强公司的行为严重侵犯了豆艳艳的权益，请求法院解除合同，退还豆艳艳所交租金，并由宝强公司承担诉讼费用。关于本诉及反诉，新华联公司述称，宝强公司确实存在大量转租房屋的行为，新华联公司依法提起诉讼，长沙市望城区人民法院已经认定宝强公司违约，确认双方的合同于2018年9月11日解除，宝强公司亦未提起上诉，故新华联公司认为与宝强公司之间的租赁合同已经解除。豆艳艳诉称新华联公司对涉案商铺实施停水、断电的行为无事实依据。经审理查明：2018年8月8日，宝强公司（甲方）作为出租方，豆艳艳（乙方）作为承租方，双方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将滨湖休闲街A01-05-01-21、22、23、24铺位出租给乙方使用，乙方作为餐饮·湘厨家饭的专业经营商，同意承租该场所，计租面积为873平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（豆艳艳与宝强公司当庭明确计租日为2018年8月28日）；合同期内下列时间为免租期（2019年2月28日起至2019年4月27日止，2020年2月28日起至2020年4月27日止），在此免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费、物业管理费等。除非合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长。如由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租期；合同期内起始月租金单价为96元/平方米/月，月租金=月租金单价×计租面积，租金按季度进行支付，首付租金应于本合同签订当日内支付3个月的租金，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付房屋。如果计租日不是该月第一天，则当月租金按实际天数计算。签约按自然月及自然年份计算，未满月份按日计算租金，自第二个自然月开始按季度结算租金。此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳83808元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据；租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方认为自己利益受到侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷；如果乙方未按约定向甲方支付或者补交租金、物业服务费、履约保证金等或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不支付或补交的，甲方有权单方解除本合同，乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过十日的情况累计逾3次，甲方有权解除合同；双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或者拖延缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等费用或其他应当由乙方承担的费用。即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行合同项下各项缴费义务；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有权在下列情形下解除合同：乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金，逾期达到5日的，履约保证金中被扣除的费用达到50%时，乙方迟延进场进行装饰装修超过10日的，乙方逾期开业超过30日的，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次的等等。乙方有权在下列情况下解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，由于甲方原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形，法律规定的其他情形；甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴未缴的租金、其他费用以及违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项；因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金等其他费用。上述合同签订后，豆艳艳于2018年8月25日缴纳两个月租金167616元和装修押金10000元，共计177616元。之后，豆艳艳装修涉案商铺并于2018年8月28日开展营业。2018年9月11日，第三人新华联公司向豆艳艳发出告知函，主要内容为：新华联公司与宝强公司于2018年4月25日签订《租赁合同》，宝强公司未经新华联公司书面批准，存在大面积商铺转租行为，新华联公司将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系。鉴于部分商户已进驻并已对店铺进行装修、运营，为保障商户实际利益、减少商户实际损失，同意在依法合规，并符合新华联公司招商业态的前提下，按照新华联公司优惠价格与实际承租人重新签订《租赁合同》，函告商户于收到此《告知函》后七日内与新华联公司招商运营部联系确认。如无法就重新签订《租赁合同》达成一致或承租业态不符合新华联公司招商业态要求，将按约定收回商铺，由此产生的所有经济损失由商户及宝强公司自行承担。庭审中，豆艳艳陈述，新华联公司在2018年9月中旬封住涉案店铺，其于2018年9月29日与新华联公司签署租赁合同后又重新开业。新华联公司当庭认可与豆艳艳协商承租事宜，并向本院提交租赁合同一份，签订日期为2018年9月29日，该合同约定出租商铺为涉案商铺即滨湖休闲街A01-05-01-21（1F2F）/22/23/24铺位，豆艳艳作为承租人在合同尾部处签名，但是出租人新华联公司并未签字盖章。虽然新华联公司还未在豆艳艳陈述的租赁合同上签字盖章，但是新华联公司实际向豆艳艳主张了权利，豆艳艳已向新华联公司实际缴纳租金100000元。另查明，2018年4月25日，新华联公司与宝强公司分别签订了编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017001、ＴＧＹ-ＢＨ-2017003、ＴＧＹ-ＢＨ-2017006、ＴＧＹ-ＢＨ-2017007、ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》五份，其中编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006号租赁合同约定宝强公司承租新华联公司位于长沙市望城区房屋，计租面积为1904.56平方米（涉案商铺在内），租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（餐饮及火锅），租赁期限为10个租约年，自计租日起算。合同期内起始月租金单价为60元／平方米／月。2018年10月25日，第三人新华联公司以宝强公司违约转租为由将宝强公司起诉至本院，诉请：1、确认合同编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006的《租赁合同》已依约解除；2、判令宝强公司立即腾空承租场地并交还给新华联公司，并自2018年10月2日起至实际交还房屋之日止，按2元／天／平方米的双倍标准支付违约交还房屋的场地占用费（计算截止至2018年10月9日为60945.92元）；3、判令宝强公司向新华联公司支付解除合同违约金2742566元，50000元履约保证金不予退还；4、由宝强公司承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日，本院作出（2018）湘0112民初3847号民事判决：确认编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006号《租赁合同》已于2018年9月11日解除，判令宝强公司将全部租赁场地退还给新华联公司并支付场地占用费，同时对宝强公司应承担的违约责任也作出判定。上述判决作出后，宝强公司未提起上诉，新华联公司上诉至长沙市中级人民法院，该案二审判决对确认合同已于2018年9月11日解除的判项予以维持。上述事实，有豆艳艳提供的湖南省农村商业银行客户回单、《关于铜官文旅分公司违规招商的处罚通报》、湘厨家饭被封门断水断电的图片、宝强公司办公室被封门的图片、2019年12月9日向新华联公司交纳租金的发票和收据、《租赁合同》、新华联公司招商部杨牧向商户发送的收款账号变更通知、租金优惠政策、租金收取方案，宝强公司提供的《租赁合同》、豆艳艳租金及押金款项收取明细、（2018）湘0112民初3847号民事判决书、《关于湖南宝强文化旅游有限公司转租商户告知函》、《上交新华联租金及押金、装修保证金明细》及付款凭证，新华联公司提供的民事判决书和《租赁合同》等及各方在庭审中的陈述予以证实，本院依法认定并在卷佐证。本院认为，宝强公司与新华联公司签订《租赁合同》后，在承租期内与豆艳艳签订《租赁合同》，将其从新华联公司处承租的商铺转租给豆艳艳。新华联公司系出租人，宝强公司系承租人，而豆艳艳系次承租人。宝强公司未经新华联公司同意转租，新华联公司诉至本院，现（2018）湘0112民初3847号民事判决书判决宝强公司与新华联公司就涉案商铺签订的《租赁合同》已于2018年9月11日解除，宝强公司未对此提起上诉，而二审判决对该判项亦予以维持。由于宝强公司违约转租导致其与新华联公司签订的合同解除，承租人与出租人之间的租赁关系消灭，宝强公司丧失租赁权，导致豆艳艳已不能通过其与宝强公司之间的租赁合同实现其合同目的，该转租合同因其赖以存在的基础不复存在应予终止。本案中豆艳艳与宝强公司均诉请解除该合同，对双方提出解除《租赁合同》的诉请，本院均予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据本院查明的情况，因宝强公司丧失租赁权，涉案店铺所有权人新华联公司已于2018年9月29日与豆艳艳重新签订租赁合同，双方就租金标准、付款方式等权利义务作出约定。虽新华联公司并未在该租赁合同上签字盖章，但新华联公司已实际向豆艳艳主张租金等权利，豆艳艳亦向新华联公司实际缴纳租金100000元。新华联公司在与豆艳艳订立合同前已经实现对涉案商铺的实际占有使用，现豆艳艳承租使用涉案商铺系基于其与新华联公司订立的租赁合同关系，故宝强公司无需要求豆艳艳腾房，对宝强公司诉请豆艳艳腾房的诉讼请求，本院不予支持；关于豆艳艳已向宝强公司缴纳177616元费用的处理，该费用包含装修押金10000元及租金167616元，其中装修押金的作用是担保承租人在装修期间依法进行装修，促使承租人及时装修完毕，现涉案租赁合同因宝强公司无出租权而解除，该部分押金10000元应退还给豆艳艳；至于租金，涉案租赁合同解除均因宝强公司的过错造成，本院结合实际情况，确认豆艳艳应向宝强公司支付自涉案合同的计租日2018年8月28日起至2018年9月28日止的租金，后段租金，因宝强公司并无出租权，多收取的相关费用应予以退还。经计算，宝强公司应向豆艳艳退还租金78221元（873平方米×96元/平方米/月÷30天×32天＝89395元；167616元－89395元＝78221元），共计应退还88221元，综上，对豆艳艳诉请宝强公司退还177616元的诉讼请求，本院予以部分支持；对宝强公司诉请没收豆艳艳交纳的履约保证金83808元及承担违约金83808元的反诉请求，既无事实依据，亦无法律支撑，本院不予支持。关于宝强公司诉请豆艳艳补交应交而未交的租金419040元（暂计算至2019年3月27日），2019年3月28日后的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日止的反诉请求，宝强公司在诉讼过程中陈述系因为“在新华联公司诉宝强公司案件中，未追加豆艳艳作为案件当事人参加诉讼，实际使用商铺的系豆艳艳，而新华联公司要求宝强公司按4元/平方米/天标准支付场地占用费直至将场地返还给新华联公司之日止”，故在本案中向豆艳艳提出上述主张。本案审理过程中，本院已依法向新华联公司释明，因实际占用场地的仅为一方主体，无论新华联公司系依据其与宝强公司之间的合同向宝强公司主张场地占用费，还是依据与豆艳艳之间的合同向豆艳艳主张租金，新华联公司仅能择一进行，不能重复主张权利。但在本案中，本院认为，涉案租赁合同因宝强公司的过错解除，宝强公司既非涉案商铺所有权人，亦非合法出租人，且豆艳艳已与新华联公司重新订立合同关系，其诉请豆艳艳再支付后段场地占用费并无依据，对宝强公司该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）豆艳艳与被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）豆艳艳退还88221元；三、驳回原告（反诉被告）豆艳艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3852元，因适用简易程序减半收取计1926元，由原告（反诉被告）豆艳艳负担1000元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担926元；反诉受理费4833元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  彭喜云二〇一九年十二月二十七日代理书记员  傅路婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。