广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3450号上诉人（一审原告、案外人）：吴亦勇，男，汉族，1960年10月13日出生，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码：440************716。委托诉讼代理人：文婧，广东晨光律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：广东粤财投资控股有限公司，住所地：广州市越秀区***************，统一社会信用代码：914***********876K。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈旭成，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：竹林，男，苗族，1990年3月28日出生，住广州市天河区********，居民身份证号码：522************013，系该司经理。被上诉人（一审被告、被执行人）：珠海市永发对外贸易（集团）有限公司，住所地：珠海市南山工业区****，统一社会信用代码：4404001101042。法定代表人：周某1。一审第三人（被执行人）：珠海市永发进出口公司，住所地：珠海市南山工业区****，注册号：4400001006815。法定代表人：周某1。上诉人吴亦勇因与被上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）、被上诉人珠海市永发对外贸易（集团）有限公司（以下简称永发（集团）公司）、一审第三人珠海市永发进出口公司（以下简称永发进出口公司）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初12855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴亦勇的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求；3.判令上诉费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审认定事实错误，1.根据粤财公司与永发（集团）公司之间（2017）粤0402民初11835号民事判决结果看，登记在永发（集团）公司名下的除了案涉房屋外，粤财公司还查房了白莲路176号35栋的1-4单元共计54套房屋，被查封的房屋均未过户给买受人，还登记在永发（集团）公司名下。而并非一审判决第9页陈述的其他购房者购房后亦相继办理了房产权，从登记情况这一事实情况可以反映只有少数购房者办理了产权证。导致案涉房屋没有继续路线的主要过错在永发（集团）公司。此外，既然购房合同有效，在不解除的情况下各方均应继续履行。2.上诉人与永发（集团）公司签订购房合同后，支付了30%购房款，虽低于合同约定40%，但也不至于构成本次买卖的重大违约，而且银行按揭首付只需30%即可。上诉人认为10%的差额不足构成重大违约。二、一审适用法律错误，上诉人在一审中除了提起对（2018）粤0402执0515号执行异议裁定不服外，另提出要求永发外贸公司继续履行《房地产买卖协议》的诉讼主张。也即说本案并非单纯的执行异议之诉，而是涉及到购房合同的履行问题。因此，不能简单的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议按揭若干问题的规定》。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷按揭的指引》第三十七规定。上诉人在一审中提出同意付清剩余房款，且同意按银行利息代永发（集团）公司向粤财公司履行债务。同时上诉人也提供了存款证明自己有履行能力，本案完全可以参照广东高院的指引并支持上诉人继续履行合同的诉求。综上，上诉人是真实的购房消费者，其物权期待权十有合法依据予以保护的，望二审法院依法予以改判。粤财公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决是正确的。吴亦勇的上诉的事实和理由均不成立，应当依法予以驳回。永发（集团）公司和永发进出口公司没有发表二审答辩意见。吴亦勇向一审法院起诉请求：1.请求(2018)粤0402执5015号案不得执行位于珠海市香洲区********************屋；2.请求判令永发（集团）公司继续履行《房地产买卖协议》，协助吴亦勇办理将案涉房屋产权过户至吴亦勇名下；3.请求判令永发（集团）公司支付逾期交房滞纳金59512元（自1999年7月31日起至2000年8月2日，以323434.80元为基数，按日千分之0.5计算）；4.请求判令永发（集团）公司向吴亦勇支付利息损失，从实际交付之次日即2000年8月3日起至过户至吴亦勇名下之日止，现暂时至2018年12月2日利息损失为87245元（以已付购房款97030.5元为基数，按五年以上银行贷款利率4.9%计算）；5.请求判令粤财公司和永发（集团）公司承担本案诉讼费、保全费、评估费等。一审法院认定事实：粤财公司诉永发进出口公司、永发(集团)公司借款合同纠纷一案，一审法院审理后作出(2017)粤0402民初11835号民事判决书，判令：一、永发进出口公司于判决发生法律效力之日起十日内向粤财公司偿还本金10842000元及截止至2017年9月20目的正常利息236138.76元，罚息30225199.20元，复利658304.84元；二、永发进出口公司于判决生效之日起十日内向粤财公司支付自2017年9月21日起至本息付清之日止的罚息和复利(罚息以尚欠借款本金10842000元为基数，按日万分之四的标准计算；复息以正常利息236138.76元为基数，按日万分之四的标准计算)；三、永发（集团）公司对永发进出口公司的上述债务承担连带保证责任；四、驳回粤财公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费284187元，财产保全申请费5000元，由粤财公司负担38869元，由永发进出口公司、永发（集团）公司共同负担250318元。上述法律文书发生法律效力后，永发进出口公司、永发（集团）公司未自觉履行，权利人粤财公司向一审法院申请强制执行，案号为(2018)粤0402执5015号。在诉讼过程中，一审法院根据粤财公司的申请，作出(2017)粤0402民初11835号民事裁定书，裁定：一、查封永发进出口公司名下位于珠海市香洲区***************的房产(权证号码：2564639)；二、查封永发（集团）公司名下位于珠海市香洲区***********的房产(权证号码：2478362)；三、查封永发（集团）公司名下位于珠海市香洲区*******************、202至702房的房产(权证号码：2564118)；四、查封永发（集团）公司名下位于珠海市香洲区拱三路新市区*****、201、301、401、501、601房的房产(权证号码：1098802)；五、查封永发（集团）公司名下位于珠海市香洲区***********、302、402房的房产(权证号码：0559858)；六、查封永发（集团）公司名下位于珠海市香洲区拱北粤华路新市区*****、203、303、605房的房产(权证号码：2180554)；七、查封永发（集团）公司名下位于珠海市*******************、4单元101号车位；八、查封永发（集团）公司名下位于珠海市***************101、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702房屋及102号车库，2单元102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702房屋，3单元10l、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702房及101、102号车库、4单元102、201、202、301、302、40l、402、501、502、601、062、701、702房及101号车库的房产(权证号码：200300049)。在执行过程中，一审法院依法向永发进出口公司、永发（集团）公司发出执行通知书、报告财产令，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并如实向一审法院申报财产。2018年8月25日，一审法院作出(2018)粤0402执5015号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人永发（集团）公司名下的位于珠海市香洲区*******************(房产权证号：200300049、房唯一号：265419)、位于珠海市香洲区*******************车库(房产权证号：200300049、房唯一号：265411)、位于珠海市香洲区拱北粤华路新市区*****、203、303、605房(房产权证号：2180554，房唯一号：49446)的房产。同日，一审法院作出(2018)粤0402执5015号公告，责令被执行人及在上述房屋居住、使用人员限期迁出。一审法院执行人员将上述法律文书张贴于案涉不动产。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。在审查过程中，吴亦勇提交一份其作为乙方与甲方永发（集团）公司签署日期为1999年6月20日的《房地产买卖协议》，约定：甲方收取乙方预付的购房定金人民币19000元；房屋位于吉大白莲路，由甲方在所属永康手套厂用地范围内经市府批准建设；房屋成交价格每平方米3448.50元，建筑面积93．79平方米，合计人民币323434．80元；签约时付订金2万元，十天内付总房款的40％(合订金)，主体封顶时办理银行按揭；1999年7月31日由甲方将上述房地产交付给乙方；等。合同注明购买房屋为永惠楼B-701。吴亦勇还向一审法院提交两份《广东省珠海市转让(销售)房地产专用收款收据》，其中1999年6月14日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币19000元”；1999年6月20日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币78030.50元”。1999年10月左右，永发（集团）公司将上述房屋交付给吴亦勇使用至今。房屋的水电费、电视费、物业管理费等均由吴亦勇支付。2018年11月14日，珠海市香洲区吉大街白莲社区*民委员会出具一份证明，内容为：兹有位于我辖区地址：珠海市*****永惠楼B701房即现地址白莲路176号35栋2单元70l房。珠海市公安局吉大派出所于2019年7月2日出具的证明亦显示：旧地址位于珠海市香洲区*****永惠楼B-701房，新地址为珠海市香洲区*******************。再查明，永发（集团）公司于2007年8月9日因逾期未年检被工商部门吊销营业执照。根据珠海市*******的《不动产权登记表》显示：吉大白莲路176号35栋2单元701房的登记权属人为永发（集团）公司。一审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见及举证，经过庭审查明的事实，一审法院归纳各方当事人的争议焦点如下：1、吴亦勇与永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》是否有效；2、《房地产买卖协议》的履行情况；3、吴亦勇与永发（集团）公司签订的《房地产买卖协议》能否排除（2018）粤0402执5015号案对珠海市香洲区********************的执行；4、关于吴亦勇的诉讼请求。一审法院对此从程序和实体方面分析评判如下：1、吴亦勇与永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》是否有效。永发（集团）公司是案涉小区房产的开发销售商，永发（集团）公司亦已取得了案涉小区面积的预售许可证，其他购房者购房后亦相继办理了房产证，故可以认定吴亦勇与永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》并没有违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。2、《房地产买卖协议》的履行情况。《房地产买卖协议》约定买卖房产的建筑面积为93.79平方米，合计总房价款为323434.80元；签约时付订金2万元，十天内付总房款的40％(合订金)，主体封顶时办理银行按揭。1999年7月31日由甲方将上述房地产交付给乙方等。根据吴亦勇提供的证据《广东省珠海市转让(销售)房地产专用收款收据》显示：其中1999年6月14日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币19000元”；1999年6月20日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币78030.50元”。1999年10月左右，永发(集团)公司将上述房屋交付给吴亦勇使用至今。根据上述证据反映的事实，结合总房价款323434.80元，吴亦勇已付款金额97030.5元（19000元+78030.50元）计算，吴亦勇的付款数额不足房价款的40%。吴亦勇没有按约定履行支付购房款义务构成本次买卖的重大违约。根据企业工商登记显示：永发(集团)公司于2007年8月9日因逾期未年检被工商部门吊销营业执照。吴亦勇以永发(集团)公司办公场所早已没有人、无法联系为由辩解未能及时支付剩余购房款的理由牵强，一审法院不予采信。因此，可以认定吴亦勇对未能履行合同义务负有主要过错责任。3、吴亦勇与永发（集团）公司签订的《房地产买卖协议》能否排除（2018）粤0402执5015号案对珠海市香洲区********************的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(一)在人民注院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，房屋消费者物权期待权保护是基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。在本案中，虽然吴亦勇在一审法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但是吴亦勇在签订《房地产买卖协议》的十几年后支付的价款并未超过合同约定的价款的百分之五十，因此，吴亦勇不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，其以此提出的排除执行依据不足，一审法院不予支持。4、关于吴亦勇的诉讼请求。基于上述事实认定，吴亦勇在案涉房产已被执行查封、在其支付购房款不足40%、对履行《房地产买卖协议》负有重大过错责任、对案涉房屋居住使用至今已超过十几年的情况下，反而提出诉讼请求判令永发（集团）公司继续履行《房地产买卖协议》，协助吴亦勇办理将案涉房屋产权过户至吴亦勇名下；请求判令永发（集团）公司支付逾期交房滞纳金59512元（自1999年7月31日起至2000年8月2日，以323434.80元为基数，按日千分之0.5计算）；请求判令永发（集团）公司向吴亦勇支付利息损失，从实际交付之次日即2000年8月3日起至过户至吴亦勇名下之日止，现暂时至2018年12月2日利息损失为87245元（以已付购房款97030.5元为基数，按五年以上银行贷款利率4.9%计算），缺乏事实和法律依据，同时亦缺乏正当性。一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，一审法院判决：驳回吴亦勇的全部诉讼请求。一审案件受理费15823元，由吴亦勇负担。二审期间，吴亦勇提交一份珠联基[2003]114号文件，证明永发（集团）公司原因导致我方无法办理后续按揭手续，粤财公司对该份证据真实性无异议，但关联性不予认可。本院经审查认为该份证据与本案事实认定并无关系，本院不予采纳。经审理查明，2003年12月23日，永发（集团）公司办理涉案房屋的预售权属证明书。本院经审理查明其他的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《房地产买卖协议》能否排除（2018）粤0402执5015号案对珠海市香洲区********************的执行以及《房地产买卖协议》能否继续履行的问题。关于《房地产买卖协议》能否排除执行的问题。首先，支付房屋价款是购房者重大义务，依据《房地产买卖协议》约定，吴亦勇应当在签订合同后十日内支付总房款的40%，迄今为止吴亦勇仅支付97030.5元，并未履行支付40%房款义务，构成违约。吴亦勇称永发集团公司同意将首期款变更为30%，但是并未提交证据予以证实，对此本院不予采信。依据《房地产买卖协议》约定，剩余房款应当办理银行按揭贷款手续，但是涉案房屋并未办理银行按揭贷款手续，虽然案涉房屋购买时不具备办理按揭贷款手续条件，但是永发（集团）公司2003年12月23日办理涉案房屋预售权属证书，此时已经具备办理按揭贷款手续条件，而吴亦勇作为按揭贷款申请主体并未提交证据证实要求永发（集团）公司协助其办理按揭贷款手续，导致该部分房款至今未支付，吴亦勇构成违约。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(一)在人民注院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条明确规定排除执行条件必须符合支付合同总价款百分之五十之条件，而吴亦勇支付价款不足房款总额50%，不符合上述条件。综上，吴亦勇未按照《房地产买卖协议》支付房款，且不符合排除执行规定上述条件，其提出排除对涉案房屋执行，理据不足，本院不予采纳。至于吴亦勇提出提出继续履行合同请求，因涉案房屋被查封，继续履行《房地产买卖协议》存在障碍，必须先审查案涉房屋查封是否应当解除问题，此属于执行异议审查范畴，因此一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查本案完全正确，并非适用法律错误。根据上述分析，吴亦勇排除涉案房屋执行请求不能成立，其提出继续履行请求应当予以驳回。至于吴亦勇提出支付逾期交房违约金及利息损失并不属于执行异议案件审处范围，本院不予审处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴亦勇的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费15823元，由上诉人吴亦勇负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十二月二十日书记员  程 敏