福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4932号 原告：雷月娇，女，1986年11月5日出生，畲族，住福建省福州市台江区。 原告：赖小丹，男，1986年10月21日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。 共同委托诉讼代理人：林衡、黄珠英，北京地平线（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道7号福汽集团研究院大楼主楼6层601室。 法定代表人：庄勇，董事长。 委托诉讼代理人：李文希、李艳，福建拓维律师事务所执业律师。 原告雷月娇、赖小丹与被告福州中海地产有限公司（以下简称：中海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷月娇、赖小丹的共同委托诉讼代理人林衡、黄珠英，被告福州中海地产有限公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷月娇、赖小丹向本院提出诉讼请求：1.判令中海公司赔偿雷月娇、赖小丹购买的讼争房产实际装修价值与约定的装修价格的差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.由中海公司承担本案的诉讼费、评估鉴定费等其他费用。事实与理由：中海公司是中海寰宇天下小区的开发商。2018年11月17日，雷月娇、赖小丹向中海公司认购了中海寰宇天下12#503单元房产。在购买该房产时，除了与中海公司签订《商品房买卖合同(预售)》之外，雷月娇、赖小丹还被强制要求与其签订《装修升级协议》，否则取消雷月娇、赖小丹的购房资格，同时没收雷月娇、赖小丹所交付的定金。鉴于双方地位不对等，且定金已缴纳，无奈之下雷月娇、赖小丹只能按照中海公司的要求签订协议。《商品房买卖合同(预售)》和《装修升级协议》系中海公司提供的格式范本合同，存在大量的免除或限制中海公司责任的条款，且未以合理的方式向雷月娇、赖小丹作出解释和说明，严重损害了雷月娇、赖小丹的合法权益。根据《商品房买卖合同(预售)》，雷月娇、赖小丹认购的商品房为精装房，建筑面积89.80平方米（其中套内面积69.48平方米，分摊的公共面积为20.32平方米），单价每平方米14847.62元，总价1333316元。该商品房价款已包含精装修价款。为此，《商品房买卖合同(预售)》还对精装修标准进行了约定。然而，中海公司为了谋取非法利益，在预售的商品房为精装房的情况下，再次捆绑装修销售商品房，强制雷月娇、赖小丹签订《装修升级协议》，并按建筑面积89.80平方米向雷月娇、赖小丹收取了每平方米3950元的升级装修款354710元。通过对比《商品房买卖合同(预售)》与《装修升级协议》可知，《装修升级协议》所约定的装修项目与购房合同所约定的装修项目基本相同，根本不存在升级装修之说。中海公司针对相同的装修项目，以购房款的形式已收取一道装修款，现又以升级装修款的形式再次收取一道装修款，明显属于重复收费。不仅如此，中海公司在收取升级装修款时，未区分套内建筑面积和分摊的公共面积，把本应由中海公司自行承担的公共部分装修费用也计入到升级装修款中。中海公司的行为属于多收费、乱收费，明显违法。现讼争商品房已交房。通过现场查看可以明显看出，中海公司所提供的房屋装修价值与《商品房买卖合同(预售)》及《装修升级协议》所约定的装修价格明显不相符，根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，中海公司应赔偿雷月娇、赖小丹装修差价。综上，中海公司利用格式条款严重侵犯了雷月娇、赖小丹的合法权益，且为了谋取非法利益，针对相同的装修内容重复收取装修款，且乱收装修款，中海公司的行为明显违法。中海公司实际交付的装修价值与装修价格严重不相符。中海公司的行为不仅违背诚实信用原则，也已构成违约。 中海公司辩称，一、雷月娇、赖小丹已事先知悉并了解装修升级方案后自愿选择按照合同备案价加装修升级款购买房屋，自愿签订《商品房户内装修升级协议》并支付装修升级款，《商品房户内装修升级协议》为双方真实意思表示，合法有效。 １.雷月娇、赖小丹已事先知悉并了解装修升级方案，自愿选择按合同备案价加装修升级款实现购房目的才是雷月娇、赖小丹的真实意思表示。雷月娇、赖小丹在2018年3月23日认购了涉案房屋并签订了《商品房认购协议》、《申请书》、《商品房户内装修升级协议》。根据《商品房认购协议》第二条“本购房总价款（预定总价）为人民币1688026元（商品房价款即备案价格为1333316元，装修升级款即不予网签备案价格为354710元）”的约定，雷月娇、赖小丹在认购涉案房屋时已知悉房屋购买总价包括装修升级款。结合《申请书》载明的“本人清楚知悉贵司提供了两种商品房交付方式，即：1、商品房买卖合同约定的标准交付；2、装修升级交付。现本人自愿选择装修升级交付，同意向贵司支付装修升级款并签署《商品房户内装修升级协议》等相关购房文件，且未经贵司同意不得变更交付方式”以及《商品房户内装修升级协议》第一条约定的“乙方同意本协议及装修升级款（该价格不为网签备案合同所指的商品房价款）不办理网签备案手续，但为该商品房的购房总价款（商品房价款、装修升级款）的一部分”等协议内容，双方已明确约定购房总价包括备案房屋价格及装修升级款，雷月娇、赖小丹是在已事先知悉并了解装修升级方案后自愿签订协议并支付装修升级款，雷月娇、赖小丹自愿按照合同备案价加装修升级款购买房屋，这是双方关于房屋购买价款和购买条件的真实意思表示，装修升级款是房价款的一部分。雷月娇、赖小丹已自愿接受该交易价款并已主动履行完毕全部购房价款（备案价款、装修升级款）的支付义务。 2.《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》为双方真实意思表示，合法有效，雷月娇、赖小丹主张属于格式条款损害其权益没有事实和法律依据。雷月娇、赖小丹认为《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》属于中海公司单方提供的格式文本，在签约过程中，中海公司未进行提示说明，且未经双方沟通协商，合同内容有减轻或免除中海公司责任的约定，严重损害雷月娇、赖小丹合法权益。中海公司认为，实际上结合《商品房认购协议》首部“特别提示”条款载明的“买方确认已详细阅读，理解并接受下述文件，不存在任何歧义和误认，买方承诺不再对下述文件的条款提出任何异议和修改，并按下述文件的内容与卖方签署买卖合同、补充协议及相关法律文件。相关文件如下：买方所认购商品房的合同附件、装饰设备标准；该商品房相关价目表（包括优惠价格等）及优惠方案；正式的房地产买卖合同文本及其补充协议；《商品房户内装修升级协议》及《确认函》、《声明书》”以及销售现场公示照片等资料，在《商品房户内装修升级协议》签约过程中，装修协议、装修清单及装修价款等均已在销售现场公示并告知雷月娇、赖小丹，雷月娇、赖小丹可以在销售现场翻阅协议文本，销售现场还有销售人员进行解答。而且，雷月娇、赖小丹作为完全民事行为能力人，购买商品房这种大宗贵重商品，应尽到谨慎、注意义务。因此，雷月娇、赖小丹是在事先知悉房屋备案价格、装修升级价格和合同条款的前提下，自愿选择以备案价格和装修升级的方式实现购房目的，自愿签订《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》。《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》为双方真实意思表示，合法有效，理应作为双方关于购买房屋、装修升级约定的依据，雷月娇、赖小丹主张格式条款损害其权益没有任何事实和法律依据。 3.双方已明确约定房屋销售价格的计价单位均为建筑面积，雷月娇、赖小丹主张按照套内面积计算装修升级款退还公摊面积装修升级款明显违反合同约定，不应予以支持。《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》均以建筑面积作为计价单位，雷月娇、赖小丹在签订时已明确知悉房屋销售价格的计价单位均为建筑面积，该面积包含雷月娇、赖小丹购买房屋的公摊面积，可以认定双方是以包括公摊面积在内的房屋总建筑面积作为计算合同价款的依据，这属于双方当事人意思自治的范畴，为双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。雷月娇、赖小丹主张按照套内面积计算装修升级款退还公摊面积装修升级款明显违反合同约定，有违诚实信用原则，不应予以支持。可见，《商品房户内装修升级协议》是雷月娇、赖小丹真实意思表示，中海公司不存在欺诈、胁迫等行为，《商品房户内装修升级协议》的内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，《商品房户内装修升级协议》对雷月娇、赖小丹与中海公司双方有法律约束力，双方均应依照《商品房户内装修升级协议》主张权利、履行义务。 二、装修升级价格属于市场调节价，中海公司根据市场价格变化因素有自主决定权，且装修升级价款并非装修升级成本，还应包含中海公司通过装修升级销售房屋的合理利润等，因此雷月娇、赖小丹无权以装修造价鉴定认定中海公司应退还的装修差价。 1.装修价格属于市场调节价，雷月娇、赖小丹自愿接受并支付装修升级款，属于平等民事主体的自主交易行为，合法有效。根据《价格法》第三条、第六条和第十九条规定，商品房和装修的销售价格没有列入《中央定价目录》和《福建省定价目录》，属于市场调节价，其价格由经营者依法自主制定。雷月娇、赖小丹在知晓并接受装修价格以及合同条款后与中海公司签订《商品房户内装修升级协议》并支付装修升级款，这属于平等民事主体之间的自主交易行为，是雷月娇、赖小丹综合考虑装修价格等各种因素并理性权衡后选择的结果，合法有效。2.装修价格并非装修成本，而是房屋销售价格，还应包含中海公司通过装修升级销售房屋的合理利润等。由于雷月娇、赖小丹自愿按照合同备案价加装修升级款购买房屋，中海公司系按照《商品房户内装修升级协议》约定的装修升级标准对涉案房屋进行装修，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含中海公司的可得利润，《商品房户内装修升级协议》约定的装修价格是中海公司综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋升级装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。在雷月娇、赖小丹对包含装修升级款在内的总房价予以接受的情况下，中海公司可以在装修升级销售价的计价构成中确定合理的利润。3.《商品房户内装修升级协议》第五条已明确约定雷月娇、赖小丹已认可装修升级价款并非装修升级造价成本，还应包含中海公司通过装修升级销售房屋的合理利润等，因此雷月娇、赖小丹已无权要求以装修造价鉴定认定中海公司应退还的装修差价。根据《商品房户内装修升级协议》第五条“甲方（中海公司）对本协议约定的装修升级款进行了充分考量，鉴于品牌价值、装修技术、设计理念、改造装修难度、特殊性等因素，该装修升级款项并不单指装修成本，其包括但不限于装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的收益、品牌效益等，乙方（雷月娇、赖小丹）认为上述款项公平合理并完成同意自愿接受前述款项。乙方（雷月娇、赖小丹）同意不以装修升级款高于市场价、相关机构（司法）出具的工程造价低于本协议装修升级款等，要求甲方（中海公司）补偿或退还差异的款项等任何权利主张，乙方（雷月娇、赖小丹）同意无论何种差异仍以本协议约定的装修升级款为准，不另行多还少补”约定可知，雷月娇、赖小丹已认可装修升级价款并非装修升级造价成本，还应包含中海公司通过装修升级销售房屋的合理利润等，因此雷月娇、赖小丹已无权要求以装修造价鉴定认定中海公司应退还的装修差价。 三、雷月娇、赖小丹已实际付款和收房，中海公司已按照《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》约定的装修交付标准履行了包括装修升级在内的交付义务，不存在交付不符合约定标准应退还装修差价的情况。如前所述，雷月娇、赖小丹已自愿支付约定的装修升级款，履行完毕《商品房户内装修升级协议》约定的付款义务。而且，在涉案房屋达到《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》约定的交付条件后，中海公司已依约书面通知雷月娇、赖小丹交房，中海公司已履行完毕房屋交付义务，雷月娇、赖小丹已实际收房。《商品房户内装修升级协议》已实际履行完毕，雷月娇、赖小丹已无权主张交付不符合约定标准应退还装修差价。而且，《商品房买卖合同(预售)》及《商品房户内装修升级协议》已对房屋装修标准进行了明确约定，包括材质、品牌、型号、规格等，对此中海公司已严格按照合同约定的装修交付标准履行了包括装修升级在内的交付义务，不存在交付不符合约定标准应退还装修差价的情况。雷月娇、赖小丹提供的证据也不足以证明中海公司交付的房屋不符合约定的装修标准，雷月娇、赖小丹应自行承担举证不利的法律后果。 综上所述，《商品房户内装修升级协议》合法有效，雷月娇、赖小丹自愿选择按照合同备案价加装修升级款购买房屋，中海公司依约履行完毕房屋装修升级的交付义务，《商品房户内装修升级协议》已实际履行完毕，雷月娇、赖小丹无权要求以装修造价鉴定认定中海公司应退还的装修差价。雷月娇、赖小丹提起本案诉讼没有事实和法律依据，请求法院依法驳回雷月娇、赖小丹的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.中海公司对证据《商品房买卖合同(预售)》、《购房发票及购房款流水》、《商品房户内装修升级协议》、《装修款收据及装修款流水》的真实性没有异议，对证明对象有异议，本院认为该证据有原件予以核对，且可以证明双方约定内容，本院予以在卷佐证。2.中海公司对证据入伙通知书的真实性没有异议，对证明对象有异议，本院认为该证据可证明中海公司通知雷月娇、赖小丹缴纳款项办理入伙手续。3.中海公司对现场照片的真实性及证明对象均有异议，本院认为该照片未能体现系案涉房屋，故对该证据的真实性及关联性不予确认。4.中海公司对证据中海寰宇天下小区预售备案方案的真实性没有异议，对证明对象有异议，对证据中海寰宇天下小区备案价格查询单的真实性及证明对象均有异议。本院认为该证据有原件予以核对，予以确认在卷佐证。5.中海公司对证据展示样板房视听资料的真实性没有异议，对证明对象有异议。本院认为该证据可证明样板房装修情形。6.雷月娇、赖小丹对证据《商品房预售许可证》的真实性没有异议，对其证明对象有异议，本院认为该证据可证明中海公司取得商品房预售许可，故予以在卷确认佐证。7.雷月娇、赖小丹对证据销售现场公示商品房销售一房一价公示情况的照片、销售现场公示《商品房户内装修升级协议》、装修清单及装修升级款等照片的真实性及证明对象均有异议。本院认为该证据可证明中海公司在销售现场展示该材料。8.雷月娇、赖小丹对证据《商品房认购协议》、《申请书》、《商品房户内装修升级协议》及《商品房买卖合同(预售)》的真实性没有异议，对证明对象有异议，本院认为该证据有原件予以核对，予以确认在卷佐证。9.雷月娇、赖小丹对证据入伙通知书邮寄面单及投递记录单、房屋装修升级照片的真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为该证据有原件予以核对，予以确认在卷佐证。10.雷月娇、赖小丹对证据《关于样板房不作为交付标准的证据》的真实性及证明对象有异议，本院认为结合双方合同约定，样板房未作为交付依据。 根据上述有效的证据及庭审笔录，本案事实认定如下： 2018年3月23日，雷月娇、赖小丹（买方）与福州中海地产有限公司（卖方）签订《商品房认购协议》，第一条约定买方自愿认购卖方中海寰宇天下项目的商品住宅，销售楼层12号楼503单元，建筑面积89.80平方米。第二条约定本购房总价款为人民币1688026元[商品房价款即备案价格为人民币1333316元，装修升级款（不予网签备案）为人民币354710元]。按建筑面积计算，商品房备案价为每平方米人民币14848元，装修升级单价为每平方米人民币3950元。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金100000元，买方应在2018年3月29日前向卖方支付首期购房款及装修升级款。同日，雷月娇、赖小丹向中海公司出具《申请书》载明：“本人清楚知悉贵司提供两种商品房交付方式，即：1、商品房买卖合同约定的标准交付；2、装修升级交付。现本人自愿选择装修升级交付。”《申请书》出具后，雷月娇、赖小丹（乙方）与中海公司（甲方）订立《商品房户内装修升级协议》，协议载明：“乙方自愿要求并同意（不可撤销委托）甲方组织或委托有资质的装修施工单位在该商品房竣工验收合格后按照附件一“中海寰宇天下装修升级标准”方案统一进行施工。乙方同意除支付已签订的《商品房认购协议A版》及相关附件或《商品房买卖合同》及相关附件补充协议约定商品房价款外，于2018年3月前向甲方一次性支付装修升级款354710元”。2018年3月29日，雷月娇、赖小丹分别向中海公司转账款项393316元及354710元。 2018年11月17日，雷月娇、赖小丹（买受人）与中海公司（出卖人）订立《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》，约定雷月娇、赖小丹购买中海公司开发的中海寰宇楼盘的房屋，该房屋的建筑面积为89.80平方米，其中套内建筑面积69.48平方米，共有分摊建筑面积20.32平方米。该商品房为住宅，该房屋价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方人民币14847.62元，总价款1333316元，付款方式为按揭付款，中海公司应当在2019年6月30日前向雷月娇、赖小丹交房。合同中，双方以附件六的形式对案涉房屋外墙、起居室、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。后中海公司出具《入伙通知书》并送达雷月娇、赖小丹。雷月娇、赖小丹以中海公司装修收费属于重复收费且未区分套内建筑面积和分摊的公共面积为由诉至本院。 本院认为，雷月娇、赖小丹与中海公司签订的《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》、《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉的《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》、《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》应当作为确认双方的权利义务的依据。归纳庭审，双方争议的焦点系对于雷月娇、赖小丹购买的讼争房产实际装修价值与约定的装修价格的差价及中海公司收取装修费标准时未区分套内建筑面积和分摊的公共面积，中海公司是否应当赔偿的问题。本院作出如下评述： 首先雷月娇、赖小丹认为，《商品房户内装修升级协议》系中海公司通过胁迫手段签订的。中海公司辩称，雷月娇、赖小丹已事先知悉并自愿签订《商品房户内装修升级协议》并支付装修升级款。本院认为中海公司与雷月娇、赖小丹在达成购房意向时订立《商品房认购协议》就已载明本购房总价款为人民币1688026元[商品房价款即备案价格为人民币1333316元，装修升级款（不予网签备案）为人民币354710元]，雷月娇、赖小丹作为完全民事行为能力人，购房时应当注意到房屋价款面积、装修升级款等重要事项，且案件审理过程中没有证据证明中海公司存在胁迫行为，对雷月娇、赖小丹主张中海公司在订立合同时存在胁迫行为，本院不予采纳。 其次雷月娇、赖小丹认为，通过对比《商品房买卖合同(预售)》与《商品房户内装修升级协议》可知，《商品房户内装修升级协议》所约定的装修项目与购房合同所约定的装修项目基本相同，属于重复收费，且未区分套内建筑面积和分摊的公共面积。中海公司辩称装修升级价格属于市场调节价，中海公司根据市场价格变化因素有自主决定权，且装修升级价款并非装修升级成本，还应包含中海公司通过装修升级销售房屋的合理利润等。本案中，《商品房认购协议》确有约定装修升级单价为每平方米3950元，但双方对交付标准通过《商品房户内装修升级协议》附件一的形式进行约定，从双方的按建筑面积约定装修升级单价为每平方米3950元，显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经要约、承诺依法达成。雷月娇、赖小丹也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，中海公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。雷月娇、赖小丹作为完全民事行为能力人，其在购房时对《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》的签字认可，也应认定为真实意思表示。综上，本院认为雷月娇、赖小丹主张装修项目基本相同，属于重复收费，且未区分套内建筑面积和分摊的公共面积要求中海公司返还装修差价的请求，缺乏事实及法律依据，故不予支持。 关于雷月娇、赖小丹申请对案涉房屋的装修价格进行鉴定的问题。如上所述，因中海公司系将装修价包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故雷月娇、赖小丹要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请并无必要，反而增大诉讼成本，故本院对其鉴定申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回雷月娇、赖小丹全部诉讼请求。 案件受理费50元，由雷月娇、赖小丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张海风 人民陪审员  池洪荣 人民陪审员  陈 丹 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈丽枫 书记员陈芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。