广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0226民初1046号 原告：南宁市锐宝物业服务有限公司，住所在广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道93号新兴大厦B栋公寓楼10层D号。 法定代表人：韦宗美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：兰燕群，女，侗族，1978年10月5日出生，药士，户籍所在地：广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：覃伟进，广西覃通律师事务所律师。 原告南宁市锐宝物业服务有限公司（以下简称锐宝物业公司）诉被告兰燕群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员刘助高独任审判，于2019年11月2日公开开庭进行了审理，书记员黄海燕担任法庭记录。原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告兰燕群及其委托诉讼代理人覃伟进到庭参加诉讼。庭后，原告锐宝物业公司于2019年11月21日向本院补交证据，本院于2019年11月28日组织双方当事人对原告补充的证据进行质证，原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告兰燕群参加了质证。本案现已审理终结。 原告锐宝物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告兰燕群向原告支付物业服务费1862.76元（2016年1月1日至2019年3月31日）、违约金3185.31元（以物业服务费为基数，按应交金额每日千分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告兰燕群是三江明珠广场小区11栋2单元302室房屋的所有人，房屋面积为106.14平方米。原告与被告兰燕群于2013年11月28日签订《明珠广场前期物业服务协议》，协议约定由原告为明珠广场小区提供物业管理服务。协议签订后，原告按协议约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告房屋所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2016年1月起一直未交纳物业服务费，截止2019年3月31日，被告己拖欠原告物业服务费合计1862.76元。根据《明珠广场前期物业服务协议》第八条第3点约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收按应交费用千分之三的违约金。以此计算，被告拖欠39个月物业服务费用所产生的违约金为3185.31元，以上欠费共计5048.07元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，望贵院判如所求。 原告锐宝物业公司向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明被告房屋的基本情况；2、《三江县“明珠广场”入伙会签单》复印件一份，用以证明被告已收房；3、《明珠广场前期物业服务协议》复印件一份，用以证明原告与被告签订前期物业服务协议，约定由原告对其进行物业管理服务，物业费标准为住宅物业服务费0.5元/月·㎡，实际收取标准为0.45元/月·㎡，以及证明约定被告若拖欠物业费将产生的违约金收取标准；4、《三江县“明珠广场”临时管理规约》复印件一份，用以证明被告承诺遵守原告的管理；5、三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局文件复印件一份，用以证实原告锐宝物业公司物业服务收费标准经过物价局批准；6、《明珠广场小区业主欠费明细表》一份，用以证实被告拖欠物业费情况；7、《保洁部工作日检表》复印件四份、《明珠广场一期路灯检查表》一份、《明珠广场二期路灯检查表》一份，用以证明原告积极履行合同义务，完善服务记录；8、《物业费催款律师函》及挂号信、邮政单号查询截图复印件各一份，用以证明原告的催费情况；9、《前期物业服务合同》一份，用以证明开发商与原告锐宝物业公司也签订了前期物业服务合同，原告入驻小区进行物业管理服务是合法合规的；10、三江侗族自治县住房和城乡建设局于2019年10月29日出具的《证明》一份，用以证明开发商与原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务合同》已经在住建局备案，并非被告所答辩的没有进行备案（该证据材料是本系列案另案被告提供）；11、《投诉来访记录》二页，用以证明原告积极处理业主投诉问题；12、《锐宝物业日常报修表》二页、图片一页，用以证明原告积极维护小区设施；13、《值班记录本》一页、《值班记录》一页，用以证明原告对外来人员身份进行核实，保障小区安全；14、图片一页，用以证明原告上门向欠费业主进行催缴服务；15、《保安部（队）日检查情况记录表》二张，用以证明原告积极履行维护小区设备设施的运行；16、广西水利电业集团《通用机打发票》六张、国家税务局《通用手工发票》一张、三江侗族自治县农投供水有限公司《水费清单》一张，用以证明原告积极履行合同义务，为业主提供代收、代缴服务；17、图片四张，用以证明原告积极履行合同义务；18、南宁市锐宝物业服务有限公司《专用收款收据》一份，用以证明被告最后一次交费时间段以及原告诉讼请求的依据。 被告兰燕群辩称：因重大误解，《明珠广场前期物业服务协议》应属无效合同，应退回所交费用1209.8元。2012年8月15日，广西三江县宝兴房地产有限公司与被告兰燕群签订《商品房买卖合同》，合同没有关于前期物业服务合同附件，也没有需要被告承担前期物业服务费用的约定。依据合同第十七条第5小条关于物业管理的有关规定“出卖人负责小区的前期物业管理，前期物业期满后由业主委员会另选定物业管理公司及签订物业管理合同”的约定，建设单位承担前期物业服务费用。2013年11月28日被告与原告锐宝物业公司签订《明珠广场前期物业服务协议》约定前期物业费用由被告承担属于重大误解。 《广西壮族自治区物业管理条例》（2014年修正）第二十七条规定：本条例所称前期物业管理，是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。第二十八条规定：新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。第三十一条规定：自前期物业管理服务合同签订之日至新建物业交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由物业建设单位承担；自新建物业交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由物业建设单位和买受人按照转让合同的约定承担。新建物业交付使用时，除转让合同另有约定外，物业管理企业不得向买受人收取任何费用。被告与原告锐宝物业公司于2013年11月28日签订的《明珠广场前期物业服务协议》不是2012年8月15日广西三江县宝兴房地产有限公司与被告兰燕群签订的《商品房买卖合同》的附件，不是已报物业管理行政主管部门备案的前期物业管理服务合同，锐宝物业公司依法不得向被告收取任何费用。另外，被告兰燕群作为个体业主，也不具备签订物业服务合同的主体资格。 由于以上重大误解的原因，所签《明珠广场前期物业服务协议》应属无效合同，依法应驳回锐宝物业公司的诉讼请求，同时应判决锐宝物业公司退还给被告兰燕群已交纳的物业管理费用1209.8元。 被告兰燕群向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，用以证实该合同没有将《前期物业服务合同》作为附件；2、《三江明珠广场前期物业服务协议》一份，用以证明小区业主与柳州苏灵物业服务公司签订前期物业服务合同，小区业主认可柳州苏灵物业服务公司提供的物业服务是合法的，并且苏灵物业公司的服务期限也没有结束，本案锐宝物业公司对明珠广场小区不具备原告资格；3、三江侗族自治县住房和城乡建设局于2019年10月29日出具的《证明》一份，用以证明物业服务应该经过住建局报备审查允许以后，才能够与开发商签订前期物业服务合同，在业主委员会成立下，其签订的前期物业服务合同已经结束，2019年10月29日之前南宁市锐宝物业服务公司没有在住建主管部门进行备案，本案原告没有经过招投标，因此原告进入到小区服务没有合法性，存在恶意竞争非法入驻；4、《业主委员会备案表》及《三江县古宜镇明珠广场B区业主委员会会议章程》复印件各一份，用以证明被告房屋所在的明珠广场小区B区已经成立业主委员会。 经庭审质证，被告兰燕群对原告锐宝物业公司提供的证据的质证意见是：对证据1、证据2没有异议。对证据3的真实性无异议，对合法性有异议，认为原告没有资格与被告签订有关物业服务内容的协议，提供物业服务需要行政许可，经过行政主管部门的审查，并且前期物业服务合同应是与开发商签订，不能单独和业主签订。对证据4的真实性无异议，对合法性有异议，认为根据《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）第二十八条的规定，应是由建设单位来规定物业的临时管理规则，原告违反了《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）第二十七条、第二十八条的规定。对证据5的合法性有异议，认为根据《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）的规定，前期物业管理服务合同应该在合同签订之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案，在没有备案的情况下，是不合法的。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。在原告服务之前，开发商已经选定了柳州苏灵物业公司管理，柳州苏灵物业公司与原告之间没有合法的交接手续，实际上原告已经构成恶意竞争，非法提供物业服务，在这个前提下取得物价的批文不合法。对证据6不予认可，认为是非法的证据。对证据7，认为是原告单方制作的检查表，无其他相应、独立的客观证据佐证，是否属实无凭据，如果属实，那也是原告进行非法物业服务的证据。对证据8的真实性、客观性无异议，但认为律师函没有审查锐宝物业公司是否合法的情况就发函是不严谨、不严肃的。对证据9的真实性有异议，认为在另案（龙文祥案件）中原告没有拿出原件进行质证，该案提交的《前期物业服务合同》未盖公章。既然原告与开发商签订了前期物业服务合同，就没有必要再和被告兰燕群签订前期物业服务协议，所以被告怀疑原告当庭提交的《前期物业服务合同》存在伪造，欺骗法院。同时，这份《前期物业服务合同》并没有作为转让合同的附件进行备案，被告从来没有收到前期物业服务合同，被告与原告之间并未形成前期物业服务合同关系。对证据10的真实性无异议，该证据不能证明原告在2019年10月29日之前的具体什么时间备案。对证据11的真实性无异议，认可有人接待来访、投诉，但是这些接待人员是房地产开发商提供的售后服务，和物业公司无关，不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性。对证据12的真实性无异议，但认为这是房地产开发商提供的售后服务，不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性。对证据13的真实性存疑，认为从值班记录上看并不能反映原告的工作人员在哪个小区值班，也不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性。对证据14的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性，该证据只能证明原告对被告的诽谤和强制服务。对证据15的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据的监控只是监控车库，车库有部分是开发商出租，有小部分是业主购买使用权，不是对全体业主的服务，只是对购买使用权的业主服务和对开发商提供服务。对证据16的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性，该证据只能证明原告对被告的诽谤和强制服务。对证据17中拉有横幅的二张图片的真实性无异议，但认为不能证明原告为业主履行了服务。对于清理垃圾的图片，被告认为是业主自己付费的，与物业公司无关。对开会的照片、A区楼顶安全提示照片不认可，对划分临时车位无法确认。对证据18的真实性无异议，对证明目的不认可。 本院认为，被告对原告锐宝物业公司提供的证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3，本院认为，业主个人与物业服务公司单独签订的有关物业管理服务方面的合同、协议，只要不损害公共利益，不损害全体业主的利益，可作为开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同的补充。对证据4，本院认为，被告对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，对于合法性问题，从《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）第二十八条规定的“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。”内容来看，并没有限定只能由新建物业建设单位自行制定前期物业管理守则，故对于被告的合法性异议的质证意见不予采纳。对证据5，本院认为，该文件是政府行政主管部门向原告作出的有关物业费收费标准等方面的批复，原告依据该标准计算物业服务费并无不当，至于该文件本身的合法性问题，不是本案的审查范围，故对于被告对该证据的合法性异议的质证意见，本院不予采纳。对证据6，本院认为，从该证据材料本身来看，只是一张没有盖章、签字的表格，只能结合其它相关事实、证据才能说明一定的情况，其本身没有证明效力。对证据7，本院认为，从该证据材料来看，是提供物业服务的相关记录，因是原告单方制作的材料，其真实情况需要其它事实、证据相互印证才能证明待证事实。对证据8，本院认为，被告对真实性、客观性没有异议，本院予以确认。对证据9，本院认为，该证据复印件经与原件核对，其印章、内容与原件核对无异，也与被告主张的“另案起诉龙文祥时是没有房开的公章”的材料，其内容也是一致的，故本院对其真实性予以采信。对证据10，本院认为，从该证据材料的内容来看，只是载明“截止2019年10月29日，我局仅收到南宁锐宝物业有限公司与明珠广场小区相关的如下材料”，没有说明清楚什么时间进行了备案，故本院对于被告的质证意见予以采纳。对证据11-16，本院认为，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于原告的证明内容、目的，本院需要结合本案其它相关事实、证据，并充分考虑被告的质证意见综合判断。对证据17，本院认为，照片所反映的内容具有较强的客观性，但也有瞬间性的特点，原告提供的图片证据，其服务的时间、数量、质量等内容，需要有其它相关证据进行印证，故原告提供的这组证据，本院对其真实性予以确认，对其服务数量和质量，本院需要结合其它相关事实、证据综合确定。对证据18，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，被告对证明目的不认可，本院从该收款收据的内容来看，收费期间为2015年1月至12月31日，被告在庭审中也表示自2016年开始不交物业费，故原告主张自2016年1月1日起作为被告未交物业费的起算时间点并无不当。 经庭审质证，原告锐宝物业公司对被告兰燕群提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该《商品房买卖合同》第十七条第5点真实的意思为建设单位负责选聘前期物业管理企业，前期物业期满后由业主委员会另选定物业管理公司及签订物业管理合同，并非由出卖人负责物业管理。根据物业管理条例以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也明确了合同的真实意思，并且在本案当中，原告与开发商签订前期物业服务合同之后，也与被告本人签订前期物业服务合同，两份合同的意思及约定的内容是一致的，并非被告说的有矛盾。对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该合同当事人并非本案的双方当事人，不能证明被告的证明目的。同时认为，被告主张原告与业主个人签订的合同不合法，理由为不是开发商与物业公司签订的合同，而被告自己却提交一份其他业主与其他物业公司签订的物业服务合同，被告认定的标准是矛盾的。本案原、被告属于完全民事行为能力人或者法人，双方自愿订立的合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。对证据3的真实性合法性没有异议，但是对关联性有异议，因为本案原告提交的证据有物价局和住建局共同的批文，针对申报材料的过程我方认为应属于另案诉求的范围。被告可以提出行政诉讼，但是该证明仅仅是说明原告有向住建局备案过，不能证明被告的证明目的。对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该业主委员会成立程序不合法，有关部门要求重新成立，并且业主委员会也没有选聘新的物业公司进入小区进行服务。 本院认为，原告锐宝物业公司对被告兰燕群提供的证据1的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性予以确认，而对其关联性的异议问题，该证据是被告与开发商签订的商品房买卖合同，结合被告的证明目的来看，与本案有关联，但对于本案相关事实、合法性的认定，需要结合全案证据、相关事实综合分析认定。对于被告兰燕群提供的证据2，因该《三江明珠广场前期物业服务协议》于2012年2月签订，而广西三江县宝兴房地产有限公司与南宁市锐宝物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》于2013年11月20日签订，被告兰燕群与南宁市锐宝物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》于2013年11月28日签订，均在《三江明珠广场前期物业服务协议》之后签订，在没有证据证明在这两个合同、协议签订后，柳州苏灵物业服务有限责任公司还为该小区提供物业服务的情况下，本院对该证据不予采纳。对于被告兰燕群提供的证据3，本院认为，原告对真实性、合法性没有异议，本院予以确认。但从该证据材料的内容来看，只是载明“截止2019年10月29日，我局仅收到南宁锐宝物业有限公司与明珠广场小区相关的如下材料”，并不能证明被告的证明目的。对于被告兰燕群提供的证据4，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于合法性问题，因该业主委员会成立程序是否合法的问题不是本案的审查范围，故本院对其合法性不予分析和认定。对于关联性问题，从该材料的内容来看，涉及到业主委员会的成立备案时间、物业管理单位等内容，与本案有重要关系，故可作为本案有关事实认定的参考。 根据全案有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：广西三江侗族自治县古宜镇三元路33号“明珠广场”商住小区的楼盘由广西三江县宝兴房地产有限公司投资兴建。2012年8月15日，被告兰燕群与广西三江县宝兴房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，被告兰燕群购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，建筑面积106.14平方米。由于该小区当时没有成立业主委员会，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订《前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：“甲方：广西三江县宝兴房地产有限公司，委托代理人：朱品颖，乙方：南宁市锐宝物业服务有限公司。第七条第1款，住宅物业服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元/人民币的标准收取。第七条第4款，道路及楼道共同照明所产生的能耗费以单元或栋按户数进行公摊。第九条业主应于收楼之次日起交纳服务费用，其中第3项为：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间履行交纳义务。第二十六条业主或物业使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。第三十条本合同期限自2013年11月20日起至2016年11月19日止，期限为三年，在合同期限内若成立业主委员会，并代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在选聘物业企业时，乙方在同等条件下享有优先权。若合同期限到期后，业主委员会不能产生或不能选定物业服务企业并签订物业服务合同的，有关物业服务事宜届时双方再另行协商。第三十七条本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，监管部门壹份。甲方委托代理人朱品颖在合同上签名，并加盖公司印章。乙方法定代表人韦宗美在合同上签名，并加盖公司印章，双方的落款时间均为：2013.11.20”。该合同的第五条，对原告锐宝物业公司提供的物业管理服务应达到的标准进行了约定，主要内容有：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物，预防病虫害；小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每日至少巡查2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安等突发事件有应急预案；设有物业服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上等等。2013年11月28日，原告锐宝物业公司与被告兰燕群签订了一份《前期物业服务协议》、双方于当日还签署了《三江县“明珠广场”临时管理规约》。《前期物业服务协议》约定的物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；物业档案资料的收集与管理；物业共用部位的日常维护与管理；物业共用设施设备的日常维护与管理；物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的检查；公共绿化的养护和管理；车辆进出、停放的秩序管理；公共秩序协助管理；装饰装修秩序管理。 在与广西三江县宝兴房地产有限公司签订《前期物业服务合同》后，原告锐宝物业公司进入该小区从事物业管理服务，并开展了如下服务：安排卫生负责人负责小区的清洁卫生工作，并对小区卫生状况进行检查；对小区各楼层的路灯进行检查，并作出需要整改的记录；对业主反馈投诉的问题进行记录；对业主报修的墙体开裂、渗水等项目进行登记；对住宅、商铺的装修秩序以及临时进出口进行检查；设有专人值班并做值班情况及交接事项记录；缴纳公共电费、水费等。 2014年3月26日，三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局向南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司发批复文件：三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》，文件内容其中有：“一、物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、物业管理人员工资福利等）按住宅面积0.45元/月.平方米收取。”“四、收费时间从2014年4月1日起执行。” 另查明：被告兰燕群住房在“明珠广场”小区B区，属于该楼盘第二期工程。该小区B区于2017年7月9日至2017年7月16日召开业主大会并成立业主委员会，并于2018年1月2日到三江侗族自治县古宜镇江滨社区居民委员会、三江侗族自治县古宜镇人民政府、三江侗族自治县住房和城乡建设局备案。被告自2016年1月起不向原告交纳物业费。 根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》是否有效，原告是否应当退还给被告已交纳的物业管理费1209.8元？二、原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》是否到期？三、如果原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》有效，原告的诉讼请求是否合法？本院将围绕上述争议焦点进行评判。 一、关于原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》是否有效及原告是否应当退还给被告已交纳的物业管理费1209.8元问题？本院认为，被告兰燕群购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，成为“明珠广场”小区B区的业主。该小区成立业主委员会前，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，据此原告锐宝物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并实际向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》对被告兰燕群有约束力，是有效的合同。在该合同有效的基础上，原、被告又另外单独签订《明珠广场前期物业服务协议》，本院认为，业主个人与物业服务公司单独签订的有关物业管理服务方面的合同、协议，只要不损害公共利益，不损害全体业主的利益，可作为开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同的补充，但有冲突、不一致内容的，应以业主个人与物业服务公司单独签订的有关物业管理服务方面的合同、协议为准，因此被告与原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当确定其合同的效力。至于原告是否应当退还给被告已交纳的物业管理费1209.8元的问题，因被告在本案法庭辩论终结前没有提出反诉，本院不就被告提出的请求在本案中合并审理，被告可通过诉讼另行主张。 二、关于原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》是否到期的问题？本院认为，原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》中约定“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主大会授权业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”，此约定不违反法律规定，在业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效前，原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》应当尚未到期。 三、关于如果原、被告签订的《明珠广场前期物业服务协议》有效，原告的诉讼请求是否合法的问题？如上所述，被告兰燕群与原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当确定其合同的效力，是有效的协议。至于原告的诉讼请求是否合法的问题，本院认为，被告兰燕群购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，成为“明珠广场”小区B区的业主。该小区成立业主委员会前，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，据此原告锐宝物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并实际向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》对被告兰燕群有约束力，是有效的合同。同时，如上所述，被告与原告锐宝物业公司单独签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当确定其合同的效力，也是有效的协议。因此，双方应当按照该合同和协议的约定全面地履行义务。根据《前期物业服务合同》对原告锐宝物业公司提供的物业管理服务应达到的标准的约定，原告锐宝物业公司应当做到：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物，预防病虫害；小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每日至少巡查2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安等突发事件有应急预案；设有物业服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上等等。并且《前期物业服务协议》也约定，物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；物业档案资料的收集与管理；物业共用部位的日常维护与管理；物业共用设施设备的日常维护与管理；物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的检查；公共绿化的养护和管理；车辆进出、停放的秩序管理；公共秩序协助管理；装饰装修秩序管理。但本案中，根据原、被告提供的证据和本院对证据的采信情况看，原告锐宝物业公司虽然进行了一定的物业服务，有一定的事实依据，但没有证据证实其按照《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的约定全面地履行义务，且其所提供的如下少量物业管理服务也是不连续、不完整的：安排卫生负责人负责小区的清洁卫生工作，并对小区卫生状况进行检查；对小区各楼层的路灯进行检查，并作出需要整改的记录；对业主反馈投诉的问题进行记录；对业主报修的墙体开裂、渗水等项目进行登记；对住宅、商铺的装修秩序以及临时进出口进行检查；设有专人值班并做值班情况及交接事项记录；缴纳公共电费、水费等。因此，原告锐宝物业公司请求支付物业服务费的诉讼请求，本院不予全部支持。从原告为该小区实际提供的物业服务内容、数量，并对照《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》约定原告锐宝物业公司的物业管理服务的内容和应达到的标准来看，原告锐宝物业公司只履行了少部分物业服务，因此，本院酌情确定其应得30%的物业服务费。根据三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局文件的三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》的批复，可以依据此文件确定的标准以0.45元/月·平方米作为物业服务费计算标准。同时，根据《前期物业服务合同》约定，原告锐宝物业公司物业服务的期限到2016年11月19日届满，届满后，该小区虽然成立了业主委员会，但没有选聘新的物业服务企业，也没有书面告知原告终止《前期物业服务合同》，而根据原告提供的证据来看，原告锐宝物业公司事实上依然为该小区提供少量的物业服务，原告主张截止到2019年3月31日的物业服务费，本院对该期间原告提供了少量物业服务予以采信。因此，被告从2016年1月开始不交物业服务费，故被告应向原告补交39个月（2016年1月至2019年3月）的物业服务费。 综上，被告兰燕群房屋建筑面积为106.14平方米，本院支持原告锐宝物业公司向被告兰燕群收取的物业服务费为558.83元（106.14平方米×0.45元/月·平方米×39个月×30%=558.83元）。 另外，关于原告请求支付违约金的问题，如上所述，根据原、被告提供的证据和本院对证据的采信情况看，原告锐宝物业公司虽然履行了部分物业服务，有一定的事实依据，但没有证据证实其按照《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的约定全面地履行义务。虽然物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，业主拒绝或者不按时交纳物业费显然不当，也不利于维护全体业主的权益和小区整体利益，但本案中，从原告为该小区实际提供的物业服务内容、数量，并对照《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》约定的原告锐宝物业公司应提供的物业管理服务内容、标准来看，原告锐宝物业公司只履行了少部分物业服务，已经构成根本性违约，对此，业主不按时交纳物业服务费，属于正当行使抗辩权，故原告要求被告支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告兰燕群应向原告南宁市锐宝物业服务有限公司交纳2016年1月至2019年3月期间的物业服务费共计558.83元； 二、驳回原告南宁市锐宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元，由原告南宁市锐宝物业服务有限公司承担22元，被告兰燕群承担3元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  刘助高 二〇一九年十二月二十四日 书记员  黄海燕