广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3908号原告：赵志成，男，1968年1月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓世杰，系广东法盛律师事务所律师。被告：广东粤华房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津东路819号9楼9015房。法定代表人：熊文强。委托诉讼代理人：许小明、朱梦晴，系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。原告赵志成诉被告广东粤华房地产开发有限公司（以下简称“粤华公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓世杰、被告的委托诉讼代理人许小明、朱梦晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告广东粤华房地产开发有限公司于2010年5月29日签订的《商品房认购协议》及《商品房认购补充协议》；2、判令被告广东粤华房地产开发有限公司退还原告已支付的购房款人民币500万元；3、判令被告广东粤华房地产开发有限公司赔偿原告损失人民币10730000元（按年利率24%计算，自2010年6月17日起暂计至2019年4月10日止为10730000元，2019年4月11日起至原告实际退还清己支付购房款之日止按年利率24%计付）；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：2010年5月29日，原告与被告广东粤华房地产开发有限公司（以下简称：粤华公司）签订《商品房认购协议》，协议约定，原告向被告粤华公司认购广州市光复中路351-367号第二栋4-8楼东南及西南座向单位共12套的物业，物业的建筑面积为800平方米，物业的用途为住宅，认购物业的总价为人民币500万元，约定被告粤华公司应在取得商品房预售许可证之日起的三日内，通知原告签署商品房买卖合同，于2011年3月30日交付认购物业；约定被告粤华公司不能在原告支付全部购房款后四个月内取得商品房预售许可证或取得商品房预售许可证后没有按约定通知并与原告签署商品房买卖合同或没有按照约定办理商品房预售鉴证手续或认购的房屋转售给其他方等，均视为被告粤华公司违约，原告有权要求被告粤华公司承担全部违约责任；此后原告与被告粤华公司签订了《商品房认购补充协议》对相关事项进行补充约定。商品房认购协议签订后，原告依约支付了购房款，共计人民币500万元，被告收取后，并向原告出具了收据。原告认为认购协议为双方签订商品房买卖协议前的预约协议，被告粤华公司的项目至今未能取得商品房预售许可证，不能履行认购协议义务；原告获悉原告现因负债严重涉案标的工程项目无法竣工验收合格及因欠款被众多人查封。被告粤华公司不仅违反了双方的协议约定，同时也违反了我国《合同法》的规定，并且给原告造成重大损失，构成了根本违约，更致使认购协议的目的不能实现。因此，根据《商品房认购协议》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定及相关规定，原告依法要求解除原、被告签订的认购协议及返还购房款，并赔偿原告损失。鉴于《商品房认购协议》第七条约定赔偿损失为人民币150万元及《商品房认购补充协议》第二条约定赔偿人民币150万元及从第7个月起向原告赔偿人民币25万元每个月；由于被告粤华公司的根本违约，令原告因信赖诚信而丧失与第三人另订购房合同机会所产生的认购房屋的差价损失共约1900万元；原告综合考虑主张的赔偿损失额按年利率24%计算，暂计至2019年4月10日止的赔偿额为10730000元，2019年4月11日起至原告实际退还清已支付购房款之日止按年利率24%计付。综上所述，由于被告的行为，已严重侵害原告合法权益，故原告根据《民事诉讼法》相关规定，特依法向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告粤华公司辩称：恳请驳回原告所有的诉请。理由如下：1、被告与原告之间为借款纠纷，而非商品房预约合同纠纷，被告已归还原告150万元，《商品房认购协议》及《补充协议》虽然签订但是并没有实施，双方之间是借款关系；2、被告与原告之间签订的《商品房认购协议》及《补充协议》为无效协议，且双方并未依照协议实际履行；3、原告无权要求被告赔偿任何损失，原被告之间已将购房关系变更为借款关系，原告依据《商品房认购协议》及《补充协议》主张违约责任没有事实和法律依据，假设《商品房认购协议》及《补充协议》有效，原告向被告主张最多150万元的违约金（且该违约金明显过高），其无权要求被告按年利率24%向其赔偿损失；4、本案借款时间为2010年，已超过诉讼时效。经审理查明，2010年5月29日，被告粤华公司（甲方，开发商）与原告赵志成（乙方）、李石宗（丙方）签订《商品房认购协议》约定：乙方向甲方认购广州市光复中路351-367号第二栋4-8楼东南及西南座向单位共10套的物业（以下称：该物业及案涉房屋），该物业的建筑面积为800平方米，该物业的用途为住宅。该物业的总价为人民币500万元整；在签署本协议之日起10日内，乙方需将全部购房款向甲方支付；甲方应在取得商品房预售许可证之日起的三日内，通知乙方签署商品房买卖合同；对甲方依本协议的约定承担的全部义务和违约责任，均由丙方提供连带责任保证，保证期间为5年；对甲乙双方可能对本协议进行的任何变更，丙方均表示认可；如甲方不能在乙方支付全部购房款后四个月内取得商品房预售许可证，或在取得商品房预售许可证后没有按照本协议的约定通知并与乙方签署商品房买卖合同，或没有按照约定办理商品房预售鉴证手续，或将乙方认购的房屋转售给其他方等，均视为甲方违约，甲方除需要向乙方全额退还己支付购房款外，尚需向乙方支付人民币150万元损失赔偿款（该损失是双方在订立本合同时预见到的因违反合同可能对乙方造成的损失）。乙方自知道甲方违约之日其即有权要求甲方承担全部违约责任；等等。2010年5月30日，被告粤华公司（甲方，开发商）与原告赵志成（乙方）签订《商品房认购补充协议》约定：商品房买卖协议的解除：1、仅在签署正式的商品房买卖协议6个月内，双方均有权单方面解除该协议。2、如甲方自签订商品房买卖协议日起6个月内单方面解除该协议，除需要向乙方全额返还购房款人民币500万元外，还需要向乙方赔偿人民币150万元的损失。(该损失是双方在订立本合同时预见到的因违反合同可能对乙方造成的损失)。如甲方超过自签订商品房买卖协议日起6个月后单方面解除该协议的，除需要向乙方全额返还购房款人民币500万元，及需要向乙方赔偿人民币150万元的损失外,从第7个月起甲方需向乙方赔偿人民币25万元每个月的损失；等等。2010年6月17日，原告向被告支付了购房款500万元。2011年8月5日，被告向原告还款（收据写为借款）150万元。被告至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证，至今未与原告签署正式的商品房买卖协议。诉讼期间，原告提交（2006）穗仲案字第733号《裁决书》、穗国房业务【2011】153号、（2006）穗中法执字第1792号之二《协助执行通知书》，证明被告粤华公司依法取得包含案涉认购物业的整体项目。被告质证称，对三性确认。案件审理过程中，本院依原告申请，依法轮候预查封被申请人广东粤华房地产开发有限公司所有的广州市光复中路351-367号686平方米的土地使用权。原告缴纳保全费5000元。2019年6月4日，本院送达起诉状副本给被告。本院认为，原告与被告签订《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证，至今未与原告签署正式的商品房买卖协议。致使原告签订《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》的合同目的不能实现，原告要求解除《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》符合法律规定，本院予以支持。因本院于2019年6月4日送达起诉状副本给被告，本院确定原告解除协议的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方签订的《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》在2019年6月4日起解除。对于购房款的返还问题。因《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》解除，被告应将已收取的购房款返还给原告。由于被告已于2011年8月5日向原告还款（收据写为借款）150万元，因原被告不存在其它债权债务关系，该还款（借款）可视为对原告支付的500万元购房款的部分还款，故被告应向原告返还购房款350万元。损失的赔偿问题，因被告的违约应向原告承担损失赔偿责任。对于赔偿的标准，依《商品房认购协议》约定：“被告需向原告支付人民币150万元损失赔偿款”，但被告实际占用原告购房款已长达九年之久，该损失赔偿款不足以补偿原告的实际损失。为此，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定从2010年6月17日开始损失赔偿款参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的损失赔偿款应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告认为依《商品房认购补充协议》约定：“被告需要向原告赔偿人民币150万元的损失外,从第7个月起甲方需向乙方赔偿人民币25万元每个月的损失”及房屋差价损失，主张按年利率24%计算损失赔偿款问题。因《商品房认购补充协议》的该约定只适用于签署正式商品房买卖协议后的合同解除，该条款不适用于《商品房认购协议》的解除。对于认为的房屋差价损失，因该损失非双方在订立合同时能预见到的因违反合同对原告造成的损失，因此，原告主张按年利率24%计算损失赔偿款，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告赵志成与被告广东粤华房地产开发有限公司就广州市光复中路351-367号第二栋4-8楼东南及西南座向共10套物业签订的《商品房认购协议》、《商品房认购补充协议》自2019年6月4日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东粤华房地产开发有限公司返还购房款350万元给原告赵志成。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东粤华房地产开发有限公司赔偿原告赵志成的损失（分两期计算：第一期，以购房款500万元为本金，从2010年6月17日起至2011年8月4日，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算；第二期，以购房款350万元为本金，从2011年8月5日起至返还购房款本金之日止，损失计算标准分段执行，其中2011年8月5日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清购房款本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。四、驳回原告赵志成的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116180元，由原告赵志成负担72032元，被告广东粤华房地产开发有限公司负担44148元；本案保全费5000元，由原告赵志成负担3100元，被告广东粤华房地产开发有限公司负担1900元（被告负担的受理费、保全费，本院不予退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  林穗青人民陪审员  李景成二〇一九年十二月十二日书 记 员  左晶晶