江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民初337号原告（案外人）：范成忠，男，汉族，1953年6月15日生，住徐州市泉山区怡和公寓1号楼2单元102室，现住徐州市。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。原告（案外人）：范煜，女，汉族，1982年10月20日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高原，女，汉族，1955年4月14日生，住徐州市泉山区纺织厂南平房4排2号，现住徐州市。系范煜母亲，范成忠妻子。被告（申请执行人）：马远光，男，汉族，1965年8月2日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：马保侠，女，汉族，1961年10月26日生，住徐州市鼓楼区华祖庙住宅楼西楼402室，现住。系马远光姐姐。被告（被执行人）：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地南京市江北新区浦园路7号302室。负责人：夏一兵，该公司经理。被告（被执行人）：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山新区华山路与湘江路南。负责人：夏一兵，该公司经理。二被告破产清算管理人：北京大成（南京）律师事务所。工作人员：张庆宇，该管理人工作人员。工作人员：吉新，该管理人工作人员。原告范成忠、范煜与被告马远光、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆公司铜山分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范成忠及其委托诉讼代理人赵明浩、范煜委托诉讼代理人高原、马远光委托诉讼代理人马保侠、被告久隆公司及久隆公司铜山分公司破产清算管理人工作人员张庆宇、吉新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范成忠、范煜向本院提出诉讼请求称，一、判决确认位于徐州市泉山区房屋（以下简称涉案房屋）归原告所有；二、判决立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封；三、判决久隆公司、久隆公司铜山分公司立即协助和配合原告办理涉案房屋的产权过户登记；四、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年9月10日，原告与久隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：N0.0161086)购买涉案房屋。合同签订当日，原告支付了全部房款321987元。原告于2011年4月29日上房后，缴纳了有线电视费用656元、生活垃圾、装修垃圾共1592元、物业费2138元、二次供水、公共耗能费1300元。2011年10月14日，久隆公司铜山分公司向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：01427117)。原告上房后即对涉案房屋进行了装修并一直居住，按时缴纳相关的物业费、水电费等费用。虽然原告未办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，且未办理过户登记系久隆公司、久隆公司铜山分公司过错。被告马远光答辩称，1、《中华人民共和国物权法》规定，证明不动产的权属应以登记为准，原告提供合同或其他证明只能证明向开发商购买了不动产。假设该买卖行为真实，因权属登记未变更，不能认为原告取得了涉案房屋所有权。2、原告和开发商之间形成了债权债务关系，与马远光无关。3、法院查封涉案房屋是以久隆公司权属登记为准，符合法律规定。应当依法驳回原告诉讼请求并告知原告提起确权之诉以确认涉案房屋权属。被告久隆公司、久隆公司铜山分公司共同辩称，1、原告第一、二项诉讼请求由法院裁判。2、破产清算管理人接受法院指定后，无法联系到久隆公司、久隆公司铜山分公司，未取得房产信息资料。经到徐州市房产管理局查询房产登记情况并张贴公告后（包括涉案房屋在内），原告向管理人寄送了房屋买卖合同和发票复印件，原件尚未进行审核。如法院判决要求久隆公司、久隆公司铜山分公司配合过户，管理人会尽量配合。为证明其诉讼请求，原告范成忠向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同（合同编号：0161086，合同备案号：2008091000060）。证明原告与久隆公司就涉案房屋在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2、销售不动产统一发票（发票号：01427117）及中华人民共和国契税完税证第二联、第四联（票号：0035390），证明原告在人民法院查封前已履行完毕契税缴纳的义务并全额支付了购房款。3、用户登记卡、徐州广播有限电视收费专用发票、物业费收据三张及物业公司开具的证明。证明原告自2011年4月上房以来一直占有使用涉案房屋。办理不动产登记证书需要由开发商提供不动产登记申请书，涉案房屋由于开发商原因一直未能办理过户登记。被告马远光质证认为，1、证据1真实性不予认可，2008年前购买涉案房屋的合同应为白皮合同。2、证据2真实性不予认可，久隆公司铜山分公司经常开具相关发票，并把时间提前。3、证据3真实性不予认可。被告久隆公司、久隆公司铜山分公司质证认为，1、管理人未接收到久隆公司资料，对证据1的表见真实性予以认可。2、证据2真实性予以认可。3、证据3真实性无法核实。为证明其诉讼请求原告范煜向本院提交证据如下：2018年9月10号，徐州市管理局产权监理处出具的商品房预销售登记。被告马远光质证认为，对真实性不予认可，该证据没有盖章，久隆公司亦存在没有买卖就用其他人名字做备案的情况。被告久隆公司、久隆公司铜山分公司质证认为，因落款处无公章，真实性无法确认，根据管理人调取的网签备案信息，涉案房屋未登记在久隆公司名下，具体在谁在名下未查询到。经审理查明，马远光与久隆公司、久隆公司铜山分公司商品房买卖合同仲裁一案，马远光于2017年12月30日向徐州仲裁委员会申请财产保全。2018年1月11日，徐州仲裁委员会将保全申请书、担保财产等提交本院。本院审查后于2018年1月30日作出（2018）苏03财保1号民事裁定：冻结久隆公司、久隆公司铜山分公司银行存款50万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2018年3月8日，本院向徐州市不动产登记局送达（2018）苏03财保1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了登记在久隆公司名下的西都大厦1号1-409、306的房屋；查封期限三年。案外人范成忠、范煜不服，向本院提出执行异议。本院于2019年4月25日作出（2019）苏03执异25号执行裁定，裁定驳回范成忠、范煜的异议请求，范成忠、范煜遂于法定期限内提起本案诉讼。另查明，2008年9月10日，久隆公司（出卖人）与范成忠、范煜（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将西都大厦1号1-409室办公用房出售给范成忠、范煜，房屋面积为53.8平方米，总价为321987元。范成忠、范煜提交的加盖徐州市财政局契税专用章的中华人民共和国完税凭证显示，涉案房屋的合同成立日期为2008年10月6日，纳税人名称为范成忠、范煜，计税金额为321987元。2011年10月14日，税务机关出具销售不动产统一发票，该发票显示付款方为范成忠、范煜，收款方为江苏久隆投资置业集团有限公司徐州分公司，不动产为西都大厦1-1-409室，金额为322466元。2008年9月10日，徐州市房产管理局产权监理处向江苏久隆投资置业集团有限公司出具《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》，合同号：0161086，内容为，你单位与范成忠、范煜于2008年9月10日签订的商品房买卖合同，已经进行商品房预销售合同网上备案。房屋坐落泉山区，建筑面积53.8平方米，套内建筑面积37.75平方米，分摊建筑面积16.05平方米。商品房预售许可证号：徐房售许字（008）第49号，合同备案号：2008091000060，商品房备案证明号：20080490330。购房单位（人）需持本证明书和购房合同、发票方可申请立契过户，办理房屋权属证书。上述事实有双方当事人举证的商品房买卖合同、（2018）苏03财保1号民事裁定、（2019）苏03执异25号执行裁定等证据，以及双方当事人的陈述予以证实。本案争议的焦点为：1、涉案房屋所有权是否归原告所有；2、原告享有的权利是否能够阻却法院执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，是判断范成忠、范煜对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益的法律依据，应查明其权利是否符合上述条件且缺一不可。本案中，2008年9月10日久隆公司与范成忠、范煜签订《商品房买卖合同》，约定将西都大厦1号1-409室办公用房出售给范成忠、范煜。同日，双方办理了商品房预（销售）合同网上登记备案手续。而本院对涉案房屋的查封则是2018年3月8日，系在双方办理了商品房预（销售）合同网上登记备案手续之后。庭审中范成忠、范煜向本院提供了涉案房屋的销售不动产统一发票及中华人民共和国契税完税证明，证明其在本院查封前已履行完毕契税缴纳的义务并全额支付了购房款。徐州广播有限电视收费专用发票、物业费收据三张以及物业公司开具的证明等证据，证明其在涉案房屋内经营至今，亦足以证明范成忠、范煜对涉案房屋实际占有。庭审质证中马远光虽提出反驳意见，但未提供相应的证据证明，故本院对马远光的抗辩理由不予支持。久隆公司与范成忠、范煜在签订了房屋买卖合同的当日即在房屋产权管理部门办理了商品房预（销售）合同网上登记备案，采取了备案的公示方式。从效力来看，经过销售合同备案的房屋不允许再处分，如果再处分必须解除销售合同，故该合同备案与预告登记的效力基本相同，应当给予和预告登记权利人相同的保护，应当判决解除对涉案房屋的执行。关于范成忠、范煜主张其未过户的原因系找不到久隆公司的经办人员，从二被告破产清算管理人的法庭陈述，在管理人接受法院指令其为被告的破产清算管理人后，无法联系到被告，范成忠、范煜主张未过户的原因系未找到二被告的经办人员，本院予以采信。故范成忠、范煜请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求符合上述法律规定的条件，应判决停止对涉案房屋的执行并解除查封。综上，范成忠、范煜的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认登记在江苏久隆投资置业集团有限公司名下的西都大厦1号楼1-409室房屋归范成忠、范煜所有。二、停止对登记在江苏久隆投资置业集团有限公司名下的西都大厦1号楼1-409室房屋的执行。一审案件受理费8800元，由被告马远光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  王英惠二〇一九年十二月二十三日书记员  刘 迪