云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2923民初2410号 原告：祥云利安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：杨绍鑫，男，1986年4月2日生，汉族，云南省祥云县人，大学本科，金剑保安公司职员，住祥云县。 被告：张艳玲，女，1986年3月5日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，祥云县应急管理局职工，住祥云县,现住祥云县。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告杨绍鑫、张艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告利安物业委托诉讼代理人王娟，被告杨绍鑫到庭参加诉讼,被告张艳玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月26日停车费3535元；2、依法判令二被告向原告支付以拖欠的2019年度物业服务费、二次水加压费、电梯使用费2079.7元按照每日3‰计算的自2019年4月7日至2019年11月30日的违约金1453.71元；并支付以拖欠的2019年9月、10月水电费352.3元按照每日3‰计算的自2019年11月1日至2019年11月30日的违约金31.7元；合计违约金1485.41元。3、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，二被告系夫妻关系。2017年4月6日，佳和公司向二被告交房。2017年4月6日，原告与二被告签订了业主临时管理规约，并于2018年11月7日签订前期物业服务协议，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务,物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，二被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2017年4月6日至2018年5月的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2018年5月12日至今，二被告就未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算二被告一共拖欠原告2019年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费共计为2432元。同时二被告所有的车牌号为云Ｌ×××××的车辆长期停放在佳和广场的地下停车场内共产生停车费3535元。上述费用原告催要，二被告均拒绝缴纳。原告诉至法院后，被告于2019年11月19日缴纳了截止10月水电费352.3元，2019年12月1日缴纳了物业管理费、二次水加压费、电梯使用费共计2079.7元。现请求判令二被告支付停车费、违约金及律师费。 二被告辩称，请求依法驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。 一、被告已于2017年4月6日足额支付原告2017年4月6日至2018年4月5日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费;2018年2月28日提前足额支付原告2018年4月6日至2019年4月5日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费;何来拖欠原告2018年各项费用一说，并不存在违约情况。2019年6月6日和2019年12月1日足额支付原告2019年4月6日至2020年4月5日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费;被告不定时的以预存和缴纳的方式按照原告通知要求足额支付其使用的水电费。二、2017年4月6日开发商及原告在被告接房的时候,没有和被告说明各项协议和规约条款,在被告不知情不公平不公正的前提下,按照开发商及原告指定的要求,在其单方拟定的《业主临时管理规约》《前期物业服务协议》上签字按手印,才能领取到自家房门钥匙接房。原告拟定的《业主临时管理规约》第三章物业的使用第十九条之规定:物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足业主和物业使用人的使用需求,开发建设单位在依法取得车位、车库权属登记后,可以依法向业主出售、出租、附赠车位、车库或其他合法方式处置。自业主临时管理规约签订至今,原告及开发建设单位都没有向业主公示其取得的车位、车库权属登记相关证书材料。三、停车泊位租用费和停车服务费均按年交纳,先交纳后使用。自2017年4月6日被告接房至今,原告及被告之间没有签订过任何关于地下车位及地上车位的租赁合同协议,原告没有明确指定具体车位以何种收费标准租赁给被告有偿使用并得到双方签字认可。原告仅凭一份不知出处、无原告签章、无被告签字确认同意支付其相关金额的统计数据诉求被告支付其相关费用。四、《前期物业服务协议》第四条约定物业管理服务费标准按政府指导价和市场调节价执行。《祥云县住房和城乡建设局物业价格(收费)备案审批表》也明确批注了车位租金:未购买使用权的地下车位,汽车120元/个/月,两轮摩托车30/个/月;均不得重复收取车位物业服务费。与《祥云县住房和城乡建设局物业价格(收费)备案审批表》相抵触的《业主临时管理规约》第五章物业的管理、第三十五条物业管理服务费标准、1、现行标准(1)住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方(祥云利安物业管理有限公司)交纳,现行标准1.00每月每平方米是无效的。五、原告在2019年1月1日至2019年12月10日期间没有按照与业主签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》规定两年一次调整后,按照行业主管部门祥云县房地产管理所和价格主管部门祥云县住房和城乡建设局联合审批签发的2019年祥云县住房和城乡建设局物业价格(收费)备案审批表对住户进行公示公告。原告违反与业主签订的《前期物业服务协议》，未向被告公布物业综合管理服务费收支情况。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息；A2、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的身份信息；A3、前期物业服务协议一份，证明：1、原、被告双方签订了前期物业服务协议，二被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约一份，证明原、被告双方签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费（费缴）通知一份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据二份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了相关物业管理费用，二被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表一份，证明二被告尚未向原告缴纳相关物业管理费的情况；A8、水电费明细一份，证明被告户产生的水电费明细；A9、发票、委托合同各一份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元；A10、收据一份，证明二被告于2019年12月1日缴纳了物业管理费、二次水加压费、电梯使用费；A11、佳和广场面积测量说明报告一份，证明佳和广场地下车库面积未计入公摊面积，佳和广场地下车库的产权属于祥云佳和房地产开发有限公司；A12、委托经营管理协议二份，证明祥云佳和房地产开发有限公司将佳和广场地下车库未出售车位委托给原告管理，对停放于车库内的车辆进行收费；A13、短信聊天截图照片一份，证明原告多次以短信、催收函、律师函等方式向被告催收过2019年度相关的物业管理费用；A14、停车费用统计表、光盘各一份，证明被告使用的车牌号为云Ｌ×××××车辆于2019年4月6日至2019年10月27日在佳和广场地下停车场的停放时间；A15、情况查询说明一份,证明被告使用的车牌号为云Ｌ×××××车辆的权属情况；A16、照片一份，证明2018年6月1日原告在佳和广场入口处张贴公示了地下停车场的收费标准及收费起算时间；A17、供用电合同一份，证明祥云县供电有限公司与祥云县佳和广场地产开发有限公司签订的合同约定用电方逾期交纳电费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，每日按欠费总额的3‰计算，证明逾期交付电费产生违约金的情况；A18、判决书一份，证明（2019）云2923民初323号判决认定前期物业服务协议、业主临时管理规约合法有效；A19、佳和广场平面图一份，证明佳和广场小区出入的道闸口范围内不存在地上车位，道闸杆出入口外才有地上车位，物业公司前面的空地有四个车位属于消防车的驻车场地。 经质证，被告对A1中法定代表人的身份证复印件认为看不清楚，其余两组无异议；对A2、A5、A6、A8、A10无异议；对A3、A4条款的有效性有意见；对A7不认可停车费；对A9不予认可；对A11认为与公摊无关系，原告应出示产权证书；对A12不认可，协议的乙方无人签字；对A13认为2019年6月份被告已经变更了号码，变更后被告告知过物业公司及房地产开发公司变更号码一事，被告未收到催收物业费等费用的短信；对A14清单认为没有佳和广场地下停车场等字样及没有加盖公章，不予认可，电子道闸是设置在小区门口，只能证明被告的车开进过小区，不能证明车就是停放在地下车库、地上车位或者小区空地上，对光盘不认可；对A15无异议；对A16没有看见过；对A17认为是房地产公司与供电公司签订的协议，与本案无关联性，且原告没有公示过，不清楚情况；对A18认为与原告没有任何关系；对A19不予认可，达不到原告的证明目的。 为支持其答辩意见，被告向本院提交了下列证据：B1、二被告身份复印件各一份，证明二被告身份情况；B2、民事起诉状一份，证明原告的诉请和事实理由；B3、收据八份，证明被告提前足额支付原告相关诉请中的各项费用；B4、通知一份，证明被告提前足额支付原告相关诉请中的水电费用；B5、2018年6月1日住建局备案审批表一份，证明原告违法违规违约，违反地方政策法规超额收取各项相关费用；B6、祥云县发展和改革局价格（收费）备案表一份、祥云县住房和城乡建设局物业（价格）备案审批表两份，证明原告未对备案表进行公示，收取的2019年相关费用是否依法依规；B7、前期物业管理协议及临时管理规约各一份，证明原告违约；B8、祥云县住房和城乡建设局价格（收费）备案表一份，申请单位为祥云县经纬物业服务有限公司，证明原告要对收费标准进行明码标价及公示。 经质证，原告对B1、B2三性无异议；对B3真实性无异议，但达不到被告的举证目的，二被告只是向原告缴纳2017、2018年度的物业费用，2019年的物业费并未按时缴纳；对B4真实性无异议，但达不到被告的举证目的；对B5三性不予认可，达不到被告的举证目的；对B6中日期为2018年6月1日，2016年12月14日的备案审批表认为属于复印件，不符合证据三性，达不到被告的举证目的；对B6中祥云县城乡建设局价格收费备案表认为与本案无关联性，达不到被告的举证目的；对B7真实性无意见，但认为达不到被告的举证目的；对B8认为与本案无关联性。 本院审查认为，证据A1至A10、A15、A18、A19、B1至B7具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。证据A17、B8与本案不具有关联性，本院不予确认。证据A11、A12、A13、A14、A16本院结合在案其他证据综合认定。 经审理查明：二被告系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场1栋2201室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年4月6日原告与二被告签订了《前期物业服务协议》，2017年4月7日签订了《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。同时，《前期物业服务协议》第五条及《临时管理规约》第四十二条对停车场的有偿使用进行了约定。协议及规约签订后，二被告按时向原告缴纳了2017年度、2018年度（2018年4月6日-2019年4月5日）的相关费用，2019年6月6日缴纳了2019年4月6日-2020年4月5日期间的生活垃圾处理费。原告于2019年11月15日诉至法院，被告于2019年11月19日缴纳了截止10月的水电费，2019年12月1日缴纳了2019年4月6日-2020年4月5日期间的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费2079.7元。现原告要求二被告支付停车费、违约金及律师费。 佳和广场道闸杆入口安装在佳和广场北边龙翔路旁，出口位于彩云路旁佳和广场内新修路上。道闸杆出入口外规划的地上车位有12个，道闸杆出入口内规划的地上车位有4个，地下停车场有290个车位，其中非人防面积245个，已售75个，人防面积45个。原告于2018年6月就关于启用停车场收费的通知进行了公示，2018年7月份开始正式收费，因缴费标准问题业主拒绝交费，原告未实际收取过业主的停车费。2019年11月底开始未交停车费的车辆原告禁止其驶入小区。 另查明，各业主水电费由原告代收，以预存方式缴纳。被告主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。 又查明，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元/辆.月进行收费，原告作为申请单位进行了备案，祥云县房地产管理所及祥云县住房和城乡建设局进行了审批。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。 一、物管费（含二次水加压费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。被告2017年4月接房时交纳了一年物管费，2018年2月28日交纳了起止时间段为2018年4月6日-2019年4月5日的物管费，按双方交易习惯下一年的物管费年度起止时间段为2019年4月6日至2020年4月5日，结合《规约》约定，被告该年度的物管费应在2019年4月6日至2019年5月5日之间交纳。被告于2019年12月1日交纳了该年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应予调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金，逾期时间从2019年5月6日起算至被告缴费前一日即2019年11月30日止，违约金为76.37元（2079.7元204天0.012％1.5）。原告主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 二、水电费违约问题。被告水电费系以预存方式缴纳由原告代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。原告主张水电费违约金的诉请，本院不予支持。 三、律师费问题。原告诉至法院后至开庭审理前，被告即交清了尚欠的水电费、物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但原告在被告已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求被告承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故原告主张被告支付律师费的诉请，本院不予支持。被告的答辩主张，本院予以部分采纳。 四、停车费问题。原告要求被告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月26日停车费3535元的主张，本院认为，《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》均对停车场地有偿使用进行了约定，另，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元/辆.月进行收费，原告对停车场地有偿使用进行了备案登记，同时，二被告系祥云佳和广场小区业主，原告应按备案价格收取停车费用，二被告实际停车七个月，按每月120元计，应支付停车费840元。原告主张按《前期物业服务协议》第五条规定的临时停放车辆收费标准计算停车费，与查明的案件事实及法律规定不符，综上，对原告要求被告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月26日停车费3535元的主张，本院予以部分支持。被告关于不应支付停车费的答辩主张，与查明的案件事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨绍鑫、张艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年5月6日起至2019年11月30日止按中国人民银行同期贷款年利率4.35％的1.5倍计算的违约金76.37元； 二、被告杨绍鑫、张艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司停车费840元； 三、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币29元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担20元，被告杨绍鑫、张艳玲负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 王瑞萍 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 施丽芳 书 记 员 苏语涵