福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初3357号 原告：叶漪青，男，1990年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：洪景旭，福建笃思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹鹭萍，福建笃思律师事务所实习律师。 被告：漳州市港昌房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市招商局漳州开发区湘江路89号，统一社会信用代码91350681784528099R。 法定代表人：黄和本，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地：招商局漳州开发区招商大道57号一楼，统一社会信用代码：913506817796342096 法定代表人：吴志峰，行长。 委托诉讼代理人：黄伟国，系中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行职员。 原告叶漪青与被告漳州市港昌房地产开发有限公司（以下简称港昌公司）、第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（以下简称开发区建行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月15日立案后，后因本案案情较为复杂，本院于2019年9月29日裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭后于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告叶漪青的委托诉讼代理人洪景旭、被告港昌公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建及第三人开发区建行的委托诉讼代理人黄伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶漪青向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告港昌公司与原告叶漪青签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告港昌公司向原告叶漪青退还已支付的首期房价款357263元、权属登记费90元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元等合计373407元；3、判令被告港昌公司退还原告叶漪青以银行贷款方式支付的房价款810000元并赔偿原告叶漪青在《个人住房借款合同》项下须向开发区建行承担的全部贷款利息；4、判令被告港昌公司向原告叶漪青支付违约金11672.63元（1167263＊1%＝11672.63元）；5、由被告承担本案的全部诉讼费用（包括保全费用）。事实和理由：2017年3月24日，原告向被告购买坐落为漳州开发区的房产，双方签订有《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017003009，）一份，约定：1、双方交易的商品房总价款为1167263元，其中的357263元由原告于2017年3月24前支付，剩余的810000元以原告向第三人申请贷款的方式支付；2、被告应于2018年10月1日前向原告交付合同项下商品房；3、被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同。合同解除后，被告应向原告退还已付的全部房款，并按原告已付全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了357263元，被告向原告出具了编号为ＮＯ.05752768的增值税专用发票，同时，原告还向被告支付了包括权属登记费在内的有关费用合计16134元。2017年5月15日，应合同要求，原告与第三人开发区建行签订了《个人住房借款合同》，以向银行申请的贷款的方式向被告支付了剩余的购房款810000元。至此，原告已依约向被告履行全部合同义务，但时至今日，被告仍未向原告交付合同项下商品房（按合同约定应于2018年10月1日前交付）。被告的逾期交付行为已构成违约，根据合同第四章第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2按本合同附件十一《补充协议》第二十条约定处理”及合同附件十一《补充协议》第二十条“除双方约定可以据实予以延期交付外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列约定分别处理：2逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按买受人已付全部房价款的1%向买受人支付违约金”，原告有权要求解除合同，并要求被告按原告的诉请进行退款并赔偿损失。 港昌公司辩称，一、合同约定的讼争商品房交房时间记载存在笔误，实际交房时间应为2021年5月30日1.讼争的25#楼商品房对外销售时存在交叉销售的情况，同时对外销售的还有同小区交房时间为2018年10月1日的16#楼等房源，导致售房高峰时被告工作人员在对外销售讼争商品房时因未作详细校对，未将16#楼等交房时间为2018年10月1日的商品房买卖合同电子版更正为2021年5月30日，仅讼争商品房的交房时间与同幢的其他商品房均不同的事实也印证讼争商品房约定的交房时间为笔误；2.小鱼房产以及房天下网站发布的房产信息中对讼争房源的交房时间亦记载为2021年5月，其中房天下网站同时注明A组团整体将于2018年10月交房，A组团整体即包括前述16#楼等，印证讼争商品房对外销售时存在交叉销售的事实，导致讼争商品房交房时间记载产生错误；二、讼争商品房解除条件尚未成就，1.如前所述，讼争商品房的交房时间应为2021年5月30日，被告并未如期交房，原告诉请解除合同缺乏事实与法律依据；2.原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条第2项约定原告未按时向贷款机构履行还款义务的，被告有权延期向原告交房，直至原告向贷款机构履行还款义务之日止。据此，原告足额按时向贷款机构履行还款义务系讼争合同解除条件成就的前提，虽第三人已向法庭提供原告还款明细清单，但根据“谁主张，谁举证”的证据规则，原告仍负有相应的举证责任；3.最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”，据此，原告诉请解除合同的前提系催告被告于三个月内履行交房义务，但原告对此并未举证予以证明，根据前述规定，原告诉请解除合同因尚未满足条件，依法不应予以支持；4.抛开前述问题，即使原告依法享有合同解除权，但《合同法》第96条规定，合同自通知到达对方之时解除，而原告2019年2月27日寄发的《商品房买卖合同解除通知书》,但该文书系解除通知书并非催告，不符合前述高法司法解释第15条之规定，不具备解除条件。再退一步讲，即使原告能提供符合解除合同的证据，但根据合同法规定，被告收到该份通知书之日起合同解除。而原告发送的解除通知已在原告立案前由被告的销售代理商代收。原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，原告诉请解除买卖合同明显错误。三、关于原告其他诉请的问题。如前所述，原告诉请解除商品房买卖合同的主张不能成立，故其他诉讼请求不应予支持；抛开前述商品房买卖合同解除条件是否成就的问题，原告其他诉讼请求仍存在以下几个问题：原告诉请答辩人退还原告房价款810000元及原告在《个人住房借款合同》（下称“借款合同”）项下需向银行承担的全部贷款利息。对此，答辩人认为，合同解除的法律后果是相互返还，即返还原告已付首付款及月供本金，并非返还借款合同项下的全部借款，但原告未提供按借款合同之约定支付月供的相关证据，不仅不符合前述补充协议第十条约定的解除条件，且诉请答辩人返还借款合同项下的全部借款明显依据不足。同时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第二十三条之约定“…买受人应与出卖人共同向主管部门申请办理注销购房合同报案登记等相关手续。买受人不及时配合办理，出卖人有权暂不退还其已支付的购房余款…同时，买受人同意由出卖人直接将买受人已支付的购房款项向贷款机构偿付买受人应付的剩余贷款本息及违约金等费用”，据此，答辩人有权仅在原告配合办理注销购房合同报案登记等相关手续后，在原告已向建行偿还的按揭本金范围内退还原告购房款。并且，原告与第三人签订的《个人住房借款合同》第19条也约定，买受人与答辩人解除买卖合同的，买受人仍应支付借款合同项下的债务。关于违约金问题。答辩人认为，原告该项请求不符合同约定，依据在于：一是补充协议第23条第2款约定，合同解除后，买受人按上述约定（即第1款约定的四项义务）全面履行义务后，出卖人应在10日内将剩余购房款（买受人已支付的购房款扣除买受人按约定应清偿的所有款项和费用后的余款）无息退还买受人。故原告诉请支付违约金，与该条款约定不相符，不应予以支持。并且，据此约定，答辩人享有先履行抗辩权，即原告未履行补充协议第23条第1款约定的义务，答辩人有权拒绝付款。二是退一步讲，原告并未举证其遭受的损失，诉请按全部购房款的百分之一计付违约金明显高于其遭受的损失，应当予以降低。关于其他费用的问题。原告诉请退还权属登记费、土地登记费、契税、公维金等，答辩人认为，该项请求与合同约定不相符。补充协议第23条第2款约定，合同解除后，买受人按上述约定（即第1款约定的四项义务）全面履行义务后，出卖人应在10日内将剩余购房款（买受人已支付的购房款扣除买受人按约定应清偿的所有款项和费用后的余款）无息退还买受人。合同解除后，买受人因购买该商品房已支付的相关税费等，由买受人自行向相关部门申请退还，与出卖人无关。 第三人述称，我行以无独立请求权的第三人身份参加诉讼。原、被告双方所讼争的房产系被告向我行办理按揭贷款时提供抵押担保的房产，该房产已于在政府登记部门办理了合法有效的抵押登记，我行的抵押权应受到法律保护。自借款人全部清偿上述全部按揭贷款本息后，我行将配合原告及时办理房屋抵押撤销登记手续。 根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2017年3月24日，原告叶漪青向被告港昌公司购买坐落为漳州开发区的房产，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017003009）一份，约定：商品房单价为每平方米16361.97元，商品房总价款为1167263元，其中的357263元由买受人于2017年3月24前支付，剩余的810000元以买受人向第三人申请贷款的方式支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2按本合同附件十一《补充协议》第二十条约定处理：除双方约定可以据实予以延期交付外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列约定分别处理：2逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按买受人已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了357263元，被告向原告出具了编号为ＮＯ.05752768的增值税专用发票，同时，原告还向被告支付了权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元，合计16134元。2017年5月15日，原告与第三人开发区建行签订了《个人住房借款合同》，以向银行申请贷款的方式向被告支付了剩余的购房款810000元。2019年2月27日，原告向港昌公司邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，要求解除商品房买卖合同，被告于2019年2月28日收到《商品房买卖合同解除通知书》。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为： 一、关于合同约定的交房时间是否存在笔误的问题。 本院认为，原告叶漪青与被告港昌公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2018年10月1日，合同落款日期为2017年3月24日，合同落款时间与交房时间不存在矛盾；港昌公司辩称讼争的“25#楼商品房在对外销售时存在交叉销售的情况，同时对外销售的还有同小区交房时间为2018年10月1日的16#楼等房源，售房高峰时，被告工作人员在对外销售讼争商品房时因未作详细校对，未将16#楼等交房时间为2018年10月1日的商品房买卖合同电子版更正为25#楼交房时间为2021年5月30日，导致交房时间存在笔误”，作为合同主要条款交房时间的填写人，港昌公司对此时间上的笔误应承担举证责任，在举证不能的情况下，港昌公司关于交房时间存在笔误的答辩理由不能成立，本院不予认定。 二、关于叶漪青主张依约解除合同理由是否成立的问题。 《商品房买卖合同（预售）》约定，自2018年10月1日起，港昌公司应当承担逾期交房违约责任。本案港昌公司至本案诉讼时尚未将案涉商品房交付原告使用，属于逾期交房超过90日，根据合同附件十一《补充协议》第二十条约定规定，买受人有权依约解除合同，原告的上述主张理由成立，本院予以支持。 三、关于叶漪青与第三人开发区建行签订的《个人住房借款合同》是否一并处理的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权农商行金花支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，叶漪青与港昌公司之间的买卖合同与开发区建行的《个人住房借款合同》是两个法律关系，且开发区建行以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求讼争房产的抵押权应受到法律保护，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是出卖人港昌公司与买受人叶漪青在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。本案讼争房屋至今未能交付，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，可以成立，但合同已于2019年2月28日被告收到《商品房买卖合同解除通知书》后解除。本案合同解除后，叶漪青、港昌公司与开发区建行所签订的《个人住房借款合同》可另案处理。合同解除后，港昌公司应将收受的购房款和权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元等计16134元返还叶漪青。叶漪青主张被告支付违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持；被告辩称违约金明显高于其遭受的损失，应当予以调低，没有依据，不予支持。港昌公司认为合同约定的交房时间存在笔误，依约不能解除合同理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、原告叶漪青与被告漳州市港昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议于2019年2月28日解除。 二、被告漳州市港昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内退还原告叶漪青购房款人民币357263元并返还权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元，合计373397元。办理契税退还手续，原告应予配合。 三、被告漳州市港昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告叶漪青违约金人民币11672.63元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费15305.3元，由被告漳州市港昌房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄明发 人民陪审员  赵加坤 人民陪审员  刘国成 二〇一九年十二月二十七日 法官助理李昊蓝 书记员蓝怡