广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1732号上诉人(原审被告)：李丽，女，1976年11月9日出生，汉族，住广东省武江区工业东14号C座408房。被上诉人(原审原告)：韶关市新景物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区**************。法定代表人：谷某1。委托诉讼代理人：刘后务，广东韶大律师事务所律师。上诉人李丽因与被上诉人韶关市新景物业服务有限公司（以下简称新景公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人李丽，被上诉人新景公司的委托诉讼代理人刘后务到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回新景公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由新景公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定：新景公司在与业主李丽没有签订物业服务合同，并且在大文商城二层空置的情况下，仍提供了物业管理服务，这与事实不符，是完全错误的。首先，李丽从未与新景公司签订过物业管理服务合同，也从未授权过新景公司进行过物业管理服务。至于王群英是否将物业管理权转让，也未经业主本人同意，即使转让，转让的权利也是无效的。也就是说，王群英不具备大文商城二楼所有商铺的所有权，却将所有商铺的物业管理权转让了，是无效的。其次，韶关市中级人民法院在作出（2003）韶中法民2破号第45号这9-3民事裁定（以下简称9-3民事裁定）过程没有召集业主进行听证，仅依据大文公司单方面代替广大业主把大文商城二楼经营权和物业管理等权利一起抵押新景装饰公司有关工程款进行了裁定，同时该公司又把物业管理权授予自己成立的新景公司，以上授权是无效的，违反了《物业管理条例》第三章第二十四条、第二十七条，第三章第四十条、五十七条、五十八条、六十条。事实是大文商城二楼业主李丽与新景公司不存在物业管理的契约关系，且从2015年12月至今大文商城二层一直空置，新景公司未提供过任何物业管理服务，相反，还上锁关闭二层商城，导致业主无法进入自己的商铺，无法招商。二、原审判决适应法律错误。按照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任”，业主本人与新景公司从来未签订物业管理的合同和约定，2015年12月至2018年11月大文商城二楼已全场空置更无物业使用人，也不存在物业管理服务，原审法院确认李丽需缴纳物业管理费给新景公司，显然错误适用法律。三、原审法院审判程序违法。李丽提供多项新景公司未提供过物业服务的证据，原审法院不予认真调查走访核实，只是通过一次现场查看，就确认2015年12月至2018年11月近三年的时间新景公司为大文商城二楼提供了相关的物业服务，这明显有失偏颓。四、本案事实很清楚，却被黑白颠倒。大文商城二楼业主李丽与新景公司不存在物业管理的契约关系。且大文商城二层自2015年12月至今仍空置，新景公司也从未提供过任何物业管理服务，相反，还上锁关闭二楼商铺，导致业主无法进入自己的商铺，无法招商，存在被强行霸占的现象，使业主成为受害者。在业主没有授权新景公司进行物业管理的情况下，强占业主商铺，还强征物业费，这是典型的强买强卖。新景公司口头答辩称，9-3民事裁定公告证明新景装饰公司取得了整个大文商场的经营管理权，经营管理权包括了物业管理权，新景公司的物业经营管理权是经新景装饰公司委托授权确定的，而不是来自王群英的转让。2005年与王群英签订了一份物业管理协议后，王群英把二楼的涉案商铺卖给李丽，这也表明新景公司是有管理权，也得到了当时的业主认可。2.李丽的商铺在二楼，但新景公司的服务是针对整个商场而不是针对一个商铺，由于其他商场正常营业，新景公司依然提供正常的服务，因为二楼全部丢荒了，但为了商场的安全，新景公司依然保持日常的服务。3.新景公司并没有妨碍李丽物业的使用。综上所述，请求驳回李丽的上诉请求。新景公司向一审法院起诉请求：1.判令李丽给付物业管理费10897.92元。一审法院查明：新景公司的前身是韶关市新景物业管理有限公司，于2009年3月4日变更。韶关市新景装饰工程有限公司（以下简称新景装饰公司）于2010年5月4日经韶关市工商行政管理局核准变更为韶关市新景装饰有限公司，韶关市新景装饰有限公司于2018年3月19日再变更为新景装饰公司。2004年12月29日，韶关市中级人民法院作出9-3民事裁定：一、韶关市大文实业有限公司以大文商城经营管理权以及大文商城第三层商铺一间，抵偿新景装饰公司工程款90万元；二、经营管理权范围界定：1.地下室、一、二、三层的物业经营管理，有空调的每月每平方38元，无空调的8元；2.中央空调及公用水、电、消防系统；3.公用通道、扶梯电梯、设备用房和厕所用房（地下室、一层、二层及十一层设备房，二层办公室）；4.外墙广告（三层全部，二层仅靠大门部分）；5.维持商城经营的保安、卫生管理。根据上述裁定，新景装饰公司从2005年2月份起对大文商城一至三层、地下室、公用通道等物业进行管理，从2005年3月起收取物业服务费及外墙广告费。2005年3月13日，王群英购买大文商城第二层的大部分商铺(回迁户除外)后，与新景装饰公司签订了一份《协议书》，约定：“乙方(王群英)所购得二楼商铺及柜台经营面积，经双方确认房地产套内面积按1775.02平方米计费，乙方必须在每月5日前交纳物业服务费，每平方米使用面积为5元/月，及公用水、电费、中央空调费，每平方米使用面积为30元/月，合计35元/㎡等条款”。自此，王群英按此约定面积及金额向新景装饰公司交纳物业服务费。2006年1月1日，新景装饰公司作为委托人，将大文商城位于韶关市浈江区*******的地下室、第一层、第二层和第三层的物业管理工作委托给有资质的新景公司全权进行物业管理和向业主收取物业服务费。2006年4月7日，经韶关市物价局监制的《大文商城物业收费公示栏》核定新景公司向大文商城业主或物业使用人收取综合物业服务费的收费标准：1、商城负一楼、一楼、二楼为38元/月/平方米；2、商城三楼为8元/月/平方米，备注：含中央空调和抽风、送风及保安、卫生等服务的费用。2004年12月，李丽从王群英处购买大文商城韶关市浈江区***************，建筑面积为13.76㎡，购买后即将商铺租赁给王群英经营使用，收取租金。因经营不善大文商城第二层商铺全部于2014年11月停止营业，大文商城韶关市浈江区*******第二层的商铺至今空置。新景公司认为其受新景装饰公司委托对大文商城进行了物业管理，且大文商城的负一层，一层和三层在正常营业，二层虽没有营业，但作为整个商场的一部分，新景公司提供了卫生、安保、维修、中央空调等物业管理服务，李丽作为商铺的业主，应向新景公司缴纳物业管理费，遂于2018年11月29日提起本案诉讼，请求李丽给付2015年12月至2018年11月期间的综合物业管理费（包括水电公摊费、中央空调费）10897.92元，其中物业管理费按每平方5元计收，水电及中央空调费按每平方17元，即按商铺实际面积13.76平方米×22元每平方米×36个月。庭审时，李丽陈述王群英租赁商铺期间，双方对物业管理费问题未进行约定。诉讼期间，该院曾召集新景公司、李丽双方实地查看，大文商城二层虽停止营业空置，但新景公司仍提供了物业服务工作，如上锁关闭二楼商铺，聘请保安看管。另查明，2015年11月3日，韶关市新景装饰有限公司起诉王群英缴纳物业管理费和公用水电费，韶关市浈江区人民法院作出（2015）韶浈法民一初字第857号民事判决：王群英于判决生效之日起十日内将大文商城二楼物业自2014年11月起至2015年6月止的物业管理费、公用水电费合计497005.60元支付给韶关市新景装饰有限公司。后王群英不服，向广东省韶关市中级人民法院提起上诉，本院作出（2015）韶中法民一终字第1200号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案争议的主要焦点是：一、新景公司的诉讼主体是否适格；二、李丽应否向新景公司交纳物业管理费、水电公摊费和中央空调费。针对上述争议焦点，本院分析认定如下：一、新景公司的诉讼主体是否适格的问题。本案中，新景装饰公司根据韶关市中级人民法院9-3民事裁定取得大文商城地下室、一、二、三层的物业经营管理权，因新景装饰公司无物业管理资质，其将物业管理权委托给有资质的新景公司，由新景公司对大文商城提供物业管理服务，并无违反法律、行政法规的强制性规定，事实上，新景公司根据新景装饰公司的委托对大文商城实施了物业服务管理。因此新景公司于本案具有诉讼主体资格。二、李丽应否向新景公司交纳物业管理费、水电公摊费和中央空调费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。首先，新景装饰公司取得大文商城地下室、一、二、三层的物业经营管理权后，与王群英签订《协议书》，约定王群英在每月5日前按使用面积为5元/㎡的标准交纳物业管理费，按使用面积为30元/㎡的标准交纳公用水、电费、中央空调费。其次，新景公司作为有资质的物业管理公司受新景装饰公司委托，对大文商城地下室、一、二、三层的物业实施了物业管理，王群英也按照《协议书》的约定交纳物业管理费，即使王群英在租赁涉案商铺期间，王群英仍一直交纳物业管理费直至2014年10月份，此后，因经营不善大文商城第二层商铺停止营业，王群英未再交纳物业管理费，韶关市新景装饰有限公司为此提起诉讼要求王群英缴纳物业管理费和公用水电费，经一、二审法院审理判决王群英将大文商城二楼物业自2014年11月起至2015年6月止的物业管理费、公用水电费合计497005.60元支付给韶关市新景装饰有限公司。综上，李丽虽未与新景公司签订物业服务合同，但事实上即便是大文商城二层近几年来空置的情况下，新景公司依据权利人的委托仍提供了物业管理服务，如上锁关闭二层商铺，聘请保安看管，而作为涉案商铺业主，李丽实际上亦接受了新景公司提供的服务，新景公司、李丽之间形成了物业服务合同关系，且李丽在庭审时陈述其将涉案商铺租赁给王群英双方未对物业服务费进行约定。因此，新景公司主张李丽交纳物业管理费，有事实法律依据，该院予以支持，按照5元/㎡的标准计收自2015年12月至2018年11月期间的物业管理费为2476.8元（5元/月/㎡×13.76㎡×36个月）。关于水电公摊费和中央空调费，因涉案商铺停止营业后，未实际产生水电及中央空调等费用，且新景公司亦未提交其代交水电公摊费和中央空调费的相关缴费凭证，故新景公司主张李丽支付水电公摊费和中央空调费的主张，该院不予支持。一审法院判决：一、李丽应于判决生效之日起五日内支付2015年12月至2018年11月期间的物业服务费共2476.8元给韶关市新景物业服务有限公司；二、驳回韶关市新景物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明，一、李丽向王群英购买的大文商城韶关市浈江区*******第二层24号商铺，商铺建筑面积13.76㎡，分摊建筑面积5.18㎡，专有建筑面积8.58㎡。二、大文商城地下室、一、二、三层业主至今没有成立业主大会。三、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李丽的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、李丽与新景公司之间是否构成物业服务合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。”根据本院已经发生法律效力的9-3民事裁定：“一、韶关市大文实业有限公司以大文商城经营管理权以及大文商城第三层商铺一间，抵偿新景装饰公司工程款90万元；二、经营管理权范围界定：1.地下室、一、二、三层物业管理，有空调的每月每平方米38元，无空调的8元；2.中央空调及公用水、电、消防系统；3.公用通道、扶梯电梯、设备用房和厕所用房（地下室、一层、二层及十一层设备房，二层办公室）；4.外墙广告（三层全部，二层仅靠大门部分）；5.维持商城经营的保安、卫生管理”，新景装饰公司自该裁定生效之日即取得涉案商铺的物业管理权。虽然该裁定没有对新景公司的物业管理权作出时间限制，但根据本院已经发生法律效力的1200号民事判决认定，涉案商场的业主在新景装饰公司足额收回其工程款90万元后可以根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，决定是否选聘新景装饰公司对涉案物业进行管理。鉴于至今大文商城地下室、一、二、三层业主未成立业主大会，决定是否解除新景装饰公司的物业管理权，而新景装饰公司将包括涉案商铺在内的上述物业管理权委托给新景公司属于有权委托，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，新景公司依据新景装饰公司的委托享有对涉案商铺的物业管理权。虽然李丽未与新景公司订立物业服务合同，但事实上，在新景公司对大文商城地下室、一、二、三层物业进行管理，对包括李丽在内的全体业主进行了服务，全体业主也接受其管理和服务，因此，李丽与新景公司之间构成物业服务合同关系。李丽以其从未与新景公司签订过物业管理服务合同，也未授权过新景公司进行过物业管理服务为由，否认双方之间的物业服务合同关系的理由不成立，本院不予采信。二、涉案商铺应按何标准计算物业服务费。如上所述，新景公司与李丽之间构成物业服务合同关系。根据查明的事实，关于物业服务费标准，在李丽向王群英购买涉案商铺前，王群英与新景装饰公司签订的《协议书》已明确约定按套内面积5元∕月的标准交纳物业服务费。李丽购买涉案商铺后未与新景公司重新约定，而李丽将涉案商铺租赁给王群英经营使用期间，新景公司依旧是按套内面积5元∕月的标准向王群英收取物业服务费，对此本院1200号民事判决已作认定，并判决王群英按此标准支付2014年11月起至2015年6月止的物业服务费。因此，在李丽购买涉案商铺后未与新景公司签订物业管理服务合同重新约定计算物业服务费标准的情况下，本院认定王群英与新景装饰公司关于按套内面积5元∕月的标准计算物业服务费的约定继续有效，对李丽与新景公司具有约束力。李丽与新景公司双方应当按照该约定全面履行自己的义务。鉴于王群英与新景装饰公司约定按套内面积5元∕月计算物业服务费是不包括涉案商铺分摊建筑面积的，故李丽应按涉案商铺专有面积5元∕月向新景装饰公司交纳物业服务费。一审判决李丽按涉案商铺建筑面积5元∕月计算物业服务费不当，本院予以纠正。综上，李丽应以专有建筑面积8.58㎡为基数，按5元∕月的标准向新景公司支付自2015年12月至2018年11月期间的物业服务费合计1544.4元。李丽诉称新景公司上锁关闭二楼商铺，导致其无法进入自己的商铺，无法招商没有证据证明，本院不予采信。综上所述，李丽的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2728号民事判决第二项；二、变更韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2728号民事判决第一项为李丽应于判决生效之日起五日内支付2015年12月至2018年11月期间的物业服务费合计1544.4元给韶关市新景物业服务有限公司；三、驳回韶关市新景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费72元，由韶关市新景物业服务有限公司负担。二审案件受理费50元，由李丽负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年十二月二十日书记员  刘美红