四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4307号 上诉人（原审被告、反诉原告）：代元泰，男，1976年5月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杜正武，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵咏，男，1980年1月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：陈周培，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旭甦，国浩律师（成都）事务所律师。 原审第三人：成都卓信合创房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街芷泉段229号1栋2单元3层305号。 法定代表人：李昌伟。 委托诉讼代理人：骆仕伟，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王德兵，男，系公司员工。 上诉人代元泰因与被上诉人赵咏、原审第三人成都卓信合创房地产经纪有限公司（以下简称卓信合创公司）房产买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代元泰上诉请求：1.撤销一审判决，改判为代元泰不予返还赵咏支付的100000元定金，驳回赵咏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由赵咏承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，根据双方《房产买卖合同》第3.3条的约定，2017年4月20日前赵咏不仅应该备齐贷款资料，还应该签订《借款合同》。一审判决仅适用文义解释错误，应结合合同签订的目的对约定事项进行解释，从合同签订的目的来看，代元泰作为出售人的目的是尽快获得购房款，赵咏作为买受人的目的是尽快完成过户并获得房屋所有权，基于此双方在合同中约定“签订贷款合同”这一条款就是为了明确只有赵咏获得银行贷款审批后，代元泰才将案涉房屋过户给赵咏。且即便从文义解释来看，合同约定的“2017年4月20日前”这个时间节点不仅限定了赵咏应该在2017年4月20日之前备齐贷款准备资料，也限定了赵咏应该在此期间签订《贷款合同》；一审判决违背双方当事人的真实意思表示。双方签订《房产买卖合同》的真实意思表示是在2017年4月20日前递交贷款资料、签订贷款合同，赵咏在一审提交的《聊天记录》可以加以佐证；二、一审判决认定事实不清，本案系赵咏迟延履行主要义务，经催告后仍未履行，导致合同解除，代元泰依法享有合同解除权。赵咏未在2017年4月20日通过银行贷款审批，且经代元泰催告并给予宽限期至2017年5月2日后，赵咏仍未在宽限期届满日前获得银行审批贷款，根据合同法第94条、95条的规定，代元泰享有合同解除权，案涉合同已于2017年5月2日解除；三、代元泰并未违约，赵咏未履行在先签订的《借款合同》的义务，代元泰有权拒绝履行过户、腾房的义务。根据《中国建设银行个人再交易住房贷款暂行办法》第13条的规定，本案房屋交易流程依次是：提交贷款资料、通过贷款审批、签订贷款合同、办理房屋过户。因此，只有在合同约定期限及宽限期内通过银行贷款并签订《借款合同》后，代元泰才敢把房屋过户给赵咏，因赵咏没有在上述期间履行其义务，代元泰享有先履行抗辩权，其行为不构成违约；四、一审判决法律适用错误，即使因贷款银行导致赵咏不能按约取得贷款审批，签订贷款合同，也不能因此认定赵咏不构成违约。根据合同法121条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此即使是银行的原因导致赵咏不能在合同约定及宽限期内取得银行贷款审批或签订贷款合同，赵咏仍然构成违约，代元泰依然享有合同解除权；五、赵咏在本案中仅支付了100000元定金，一审法院却判决代元泰赔偿房屋差价435000元，显失公平。一审判决代元泰向赵咏支付房屋差价损失435000元，超出了双方在签订合同时可以预见的责任范围且从双方当事人的过错程度来看，一审法院判定代元泰承担高额的房屋差价损失有违公平原则。因此，从过错程度、合同履行情况来看，代元泰不存在重大过错，且合同也仅履行了小部分，导致合同解除的原因主要在于赵咏没有按约定签订《借款合同》。综上，请求撤销原判，依法改判，驳回赵咏的诉讼请求。 赵咏辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。赵咏在案涉合同中的明确义务是在2017年4月20日前完成银行贷款审批申请。根据案涉合同的约定赵咏已经于2017年4月20日向银行提交了贷款资料的申请，不违反案涉合同3.3条的约定。其后双方在满足房屋过户手续后办理房屋抵押登记手续，银行即将贷款直接交付代元泰。银行未能在2017年4月20日之前完成贷款审批不应该归责于赵咏。代元泰在还存在贷款可能性的情况下，仅给13天的通知期就解除合同是对合同稳定性规则的违反。本案实质是案涉房屋价格出现大幅上涨，代元泰要求提高房屋价格未果而采取出租房屋、抵押房屋行为。因此案涉合同存在根本违约至合同无法履行的责任在代元泰，其应该承担违约责任。一审法院通过三方评估确定案涉房屋前后差价为300000元，据此综合各种因素确定赔偿金金额恰当。因此请求驳回代元泰的上诉请求。 卓信合创公司述称，根据《房产买卖合同》3.3条约定，甲乙双方应该在2017年4月20日备齐贷款资料。房屋按揭贷款都是先备齐资料再签订合同，双方于2017年4月20日前往建设银行武侯支行，两次资料都已备齐，只是审核通过的时间是2017年5月3日，这是基本流程，所以一审法院认定事实正确。 赵咏向一审法院起诉请求:1.代元泰向赵咏返还定金100000元；2.代元泰赔偿赵咏损失780000元（房屋价差损失730000元、律师费损失50000元）；3、本案全部诉讼费用（受理费、保全费、鉴定费等）由代元泰承担。 代元泰向一审法院提出反诉请求：1.赵咏、代元泰之间签订的《房产买卖合同》（合同编号：01002181）于2017年5月2日解除；2.代元泰不予返还赵咏支付的定金100000元；3.本案诉讼费、保全费由赵咏承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年6月11日，位于成都市武侯区房屋登记所有权人为代元泰，房屋建筑面积88.88平方米。 2017年3月22日，代元泰（甲方、出卖方）、赵咏（乙方、买受方）、卓信合创公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，约定：双方商定上述房屋成交价为1450000元，包括装修及固定设施；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金100000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款600000元乙方在过户递件成功当日支付甲方，部分款项750000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则自动转为首付款部分支付甲方；丙方协助双方办理该房屋的权证过户手续，双方应相关部门通知时间前往房管部门办理过户手续；甲方于2017年6月1日前腾出该房屋，并由丙方协助双方办理该房屋的物业交割手续；任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的,均应向守约方支付总房价款30%的违约金。同日，赵咏向代元泰支付购房定金100000元，代元泰出具收据。 2017年4月28日，代元泰向卓信合创公司工作人员杨润海发送消息，称：我于2017年3月22日与赵咏经你居间在卓信合创公司签署了有关首航欣城房产买卖合同，我先后两次（第一次是2017年3月29日到中国银行递交预审材料，第二次是2017年3月31日到建设银行递交预审材料）陪同乙方和你去递交材料，可是直到今天乙方仍然没有按合同约定的时间备齐办理贷款所需的材料，导致至今未取得贷款核准通知书。所以我请你正式通知乙方从明天（2017年4月29日）算起三天内备齐贷款资料取得银行核准通知书或者准备购房的全部现金1450000元。如果备齐了，我就会在2017年5月2日跟他继续履行合同。如果届时仍然不能备齐，房产买卖合同自行解除不再另行通知。 2017年5月5日、7日，杨润海发送短信通知代元泰，于5月9日前往房管局办理房屋过户手续。5月8日，杨润海发送短信通知代元泰，于5月9日上午9点在房管局办理房屋过户手续。代元泰回称，要提供网签合同和贷款合同原件。杨润海回称：“网签合同原件在卓信合创公司，下午约了时间你在忙！贷款合同原件在银行，银行根据你的要求情况出具了具有法律效应的情况说明并加盖银行鲜章！你现在在哪里呢？我给你送过来，你看一下！”代元泰回称：“我现在没空，明天中午你给我打电话吧。”。一审中，卓信合创公司称，买卖双方于2017年3月29日已备齐所有贷款资料；代元泰称，根据赵咏提交的情况说明，银行3月31日已经审批，认为双方于3月31日均备齐所有贷款资料。 2017年5月8日，建行成都第六支行出具情况说明，内容为：客户赵咏于2017年3月31日在我行提出贷款申请，贷款金额为100万元，用于购买成都市武侯区房产，我行于2017年3月31日已受理，该笔贷款于2017年5月4日通过审批。 一审法院另查明，2017年5月15日，代元泰将上述房屋出租给旭鑫钛公司仓储办公使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年5月11日至2037年5月10日，在此房屋租赁期间，任何一方都不得要求终止或解除合同；如果代元泰转让该房屋，旭鑫钛公司有优先购买权。 2017年5月15日，赵咏委托国浩律师（成都）事务所指派律师作为案件代理人，双方签订《委托代理合同》，约定赵咏支付律师费150000元，在本合同签订后三个工作日内支付30000元，余款120000元在领取一审判决书后三个工作日内付清。2017年5月19日，赵咏向国浩律师（成都）事务所支付律师费30000元。 2017年5月25日，上述房屋办理抵押登记，抵押权人为兴业银行成都分行，债务人为代元泰、王瑛。 一审中，赵咏向一审法院申请对上述房屋2017年6月2日、2018年1月29日的市场价格进行评估。一审法院依法委托四川天成房地产估价咨询有限公司对上述事项进行评估。四川天成房地产估价咨询有限公司于2018年4月27日作出报告书，估价结果为：2017年6月2日房屋市场价值1702600元，2018年1月29日房屋市场价值2188900元。 一审法院认定以上事实有各方当事人身份信息、《房产买卖合同》、房屋信息摘要、房产证、定金收条、银行卡交易明细清单、情况说明、聊天记录、《房屋租赁合同》、旭鑫钛公司工商信息、《委托代理合同》、转账凭证、发票、评估鉴定报告，代元泰提交的《房产买卖合同》、聊天记录、《房屋租赁合同》、房屋租赁登记备案凭证、房屋信息摘要以及当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，代元泰、赵咏与卓信合创公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。 一审的主要争议焦点是赵咏、代元泰是否存在违约行为。 关于赵咏是否存在违约行为。代元泰认为，赵咏在4月20日前既要备齐资料还必须签订贷款合同，“届时”即4月20日不能完成签订贷款合同的情况下，赵咏应当现金补足。对此，一审法院认为，根据合同约定，“部分款项75万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则自动转为首付款部分支付甲方。”。从文义解释来看，“2017年4月20日前”修饰的仅是“备齐办理贷款所需的相关资料”，并非对“前往相关银行签订贷款合同”亦进行了修饰。从实践操作来看，“备齐办理贷款所需的相关资料”是买卖双方之合同义务，双方可以对该项义务之履行时间进行约定。但“签订贷款合同”并非仅系买卖双方之义务，银行亦是贷款合同签订主体，故是否能以及何时能签订贷款合同，在于是否能通过以及何时通过银行审批,此时间并非由买卖双方决定。据一审中各方陈述，可以确认买卖双方在2017年4月20日前已备齐贷款所需的相关资料并向银行提交贷款申请。银行未能在2017年4月20日前办理完成相应审批手续、签订贷款合同不应归责于赵咏，也不应就此认定赵咏构成违约。至于“届时”，意思是“到时候”，在条款中指“不能申请到贷款或贷款额度不够”时，该理解符合常人之一般理解，并不存在歧义，故一审法院对代元泰之辩称不予采纳。 关于代元泰是否存在违约行为。据一审查明的事实，卓信合创公司工作人员通知双方于2017年5月9日前往房管局办理过户手续，但代元泰未按约前往，并于2017年5月15日将上述房屋出租给旭鑫钛公司仓储办公使用，于2017年5月25日将上述房屋抵押给兴业银行成都分行并办理抵押登记。代元泰的上述行为违反了合同“双方应相关部门通知时间前往房管部门办理过户手续”、“甲方于2017年6月1日前腾出该房屋”等约定，构成违约。 关于代元泰以赵咏未在2017年5月2日前取得银行核准通知书或者准备购房的全部现金1450000元为由，主张确认合同于2017年5月2日解除。如前所述，赵咏前述行为不构成违约，且代元泰作为违约方不享有合同约定或法律规定之解除权，代元泰以此行使合同解除权并确认解除合同，缺乏依据。代元泰以其将房屋租赁给案外人、设立抵押以及提起反诉确认合同解除之行为，表明其不再继续履行合同，且赵咏亦同意解除合同，故案涉合同解除。 关于赵咏主张代元泰返还定金100000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”等规定，代元泰应向赵咏退还定金100000元。代元泰主张不予返还该款，缺乏依据，一审法院不予支持。 关于赵咏主张代元泰赔偿房屋价差损失730000元。如前所述，合同因代元泰的违约行为导致解除，由此产生的房屋价差损失应由代元泰赔偿。一审法院根据2017年6月2日房屋市场价值1702600元、2018年1月29日房屋市场价值2188900元，结合合同约定的房价1450000元，基于公平原则，综合考虑合同对违约金的约定、代元泰的过错程度以及合同履行情况等因素，酌定代元泰向赵咏赔偿房屋价差损失435000元。 关于赵咏主张代元泰赔偿律师费损失50000元，因赵咏并未实际支付50000元律师费，且该费用并非必须支出，故一审法院对赵咏此项主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赵咏、代元泰、卓信合创公司于2017年3月22日签订的《房产买卖合同》中代元泰、赵咏之间的权利义务条款；二、代元泰应于判决发生法律效力之日起十日内向赵咏返还定金100000元；三、代元泰应于判决发生法律效力之日起十日内向赵咏赔偿损失435000元；四、驳回赵咏的其他本诉请求；五、驳回代元泰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取6300元，保全费5000元，鉴定费24400元，三项共计35700元，由代元泰负担33975元，由赵咏负担1725元；一审反诉案件受理费减半收取1150元，由代元泰负担。 二审中，双方均无新证据提交，且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本案二审的争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉《房产买卖合同》解除原因的认定 代元泰认为案涉《房产买卖合同》解除是赵咏迟延履行其主要义务且经催告仍不履行，即赵咏既未按照合同约定在2017年4月20日前，也未在代元泰催告并给予的宽限期内获得银行贷款审批、签订《借款合同》，导致合同解除。赵咏认为根据案涉《房产买卖合同》3.3条，赵咏的义务是在2017年4月20日之前提交银行贷款审批资料而非通过银行贷款审批并签订《借款合同》，因此赵咏并未违约，致使合同解除的根本原因是代元泰因案涉房屋价格上涨而要求提高房屋价格未果后单方面将案涉房屋出租、抵押，即合同解除的原因是代元泰根本违约。 对此本院认为，双方的争议在于是否可以得出赵咏在2017年4月20日未取得贷款时，是否应当通过现金方式支付相应购房款。从《房产买卖合同》第3.3条“甲乙双方应在2017年4月20日前备齐贷款所需资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或者贷款额度不够.......”的约定来看，赵咏负有在2017年4月20日前备齐相关贷款资料并向贷款银行提交贷款申请的义务，同时在“贷款资料提交银行审核后通过但核准贷款额度低于申请额度时”或“银行审核未通过贷款申请时”，赵咏应当以现金方式予以补足。现有证据表明赵咏已经依约履行了向贷款银行申请贷款的义务，且贷款申请获得批准。故代元泰认为赵咏违约的主张不能成立，代元泰无权要求赵咏以现金方式支付购房款。 代元泰在卓信合创公司通知双方于2017年5月9日前往房管局办理过户手续，代元泰并未前往且于2017年5月15日将案涉房屋出租、抵押的行为系对合同根本义务的违反，即违反了“双方应相关部门通知时间前往房管部门办理过户手续”、“甲方于2017年6月1日前腾出该房屋”等约定。代元泰作为违约方不享有合同解除权，案涉《房产买卖合同》不再继续履行的原因系代元泰以其行为表示不再继续履行合同。 二、关于一审确定的赔偿金额是否恰当的问题 一审法院以三方评估确定的房屋差价为基础，综合考虑合同中对违约金的约定、代元泰的过错程度以及合同履行情况酌定代元泰向赵咏赔偿房屋价差损失435000元。对此代元泰认为赵咏在本案中只支付100000元定金，一审法院却判定代元泰赔偿房屋差价435000元，显失公平。 对此本院认为，如前所述，案涉《房产买卖合同》不再继续履行的原因在于代元泰以其行为表示不再继续履行合同，因此代元泰应当向赵咏赔偿因案涉《房产买卖合同》不再继续履行而产生的损失，即案涉房屋差价损失。一审法院综合全案情况酌定案涉房屋差价损失为435000元并无不当，本院依法予以确认。 综上，代元泰的上诉请求及上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10150元，由代元泰负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十二月二十六日 书记员 毛雅倩