广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3053号上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司，住所地:惠州市。负责人：詹亚明，总经理。委托诉讼代理人：李俊，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：房玮炜，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张奔，男，汉族，1971年8月29日出生，住址：惠州市。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。上诉人中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司与被上诉人张奔物权纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销（2018）粤1303民初1681号民事判决第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。二、依法判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋虽形式上登记在被上诉人名下，但被上诉人实质上并不具有权属，实际权属人系上诉人。1.如上诉人在原审所述，上诉人对涉案房屋的权属来源如下：2012年，上诉人与涉案房屋开发商惠州市xx房地产发展有限公司（下称：xx公司）签订《惠阳xxxx花园宽带机房购买协议》，购买了惠阳区淡水街道xxxx花园XX栋1层001、002号房共二套商品房。协议中约定购房总款为619374元，首期支付589595元，房产证办理完后再支付29779元。同时，为符合房产管理部门的商品房买卖流程，上诉人与xx公司就上述001、002号房分别签订了两份《广东省商品房买卖合同》。《惠阳xxxx花园宽带机房购买协议》和两份《广东省商品房买卖合同》签订后，xx公司于2012年1月8日向上诉人提交了《付款申请书》，于2013年1月9日向上诉人提交了《请款通知书》，上诉人于2013年1月9日足额支付了首期购房款589595元，xx公司向上诉人开具了收款收据。二套商品房交付给上诉人使用后，上诉人于2013年建设了汇聚机房投入使用至今，并承担涉案房屋的水电费、物业费等至今。xx公司因自身经营原因，迟迟没有为上诉人办理房屋办证事宜。2.反观被上诉人，根据上诉人了解：xx公司系因项目开发建设经营困难，向被上诉人民间借贷用于周转，案涉房屋只是作为被上诉人出借款的保障措施，并非真实的商品房买卖合同关系。这也从被上诉人原审补充提交的证据涉案房屋两份《商品房买卖合同》以及银行流水可以看出，其中，被上诉人所谓购买涉案房屋中001号房（102.90平方米）的单价为1974.78元/平方米，总金额203205元；002号房（23.47平方米）的单价为1974.78元/平方米（注：被上诉人《商品房买卖合同》第四条写的是197.78元），总金额46342元，均严重偏离涉案房屋的市场价值，而银行流水转账金额与上述两笔金额均无法对应。由此，可以印证被上诉人与xx公司是民间借贷关系，而非真实的商品房买卖合同关系。涉案房屋所在的楼盘被列为问题楼盘后，因xx公司已濒临破产，无法偿还被上诉人的民间借贷借款本息，xx公司和被上诉人在明知案涉房屋已由上诉人自2012年开始已实际占有、使用的实际情况下，恶意串通损害上诉人的合法权益，这也是为何被上诉人迟至2018年才突击办证的明显违反常理的原因。基于上述，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条第2款关于“恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不得优先于已经合法占有房屋的买受人”的规定，上诉人认为因被上诉人与xx公司之间并不具有真实合法的商品房买卖合同关系，上诉人应优先于被上诉人得到人民法院的保护。二、退一步来讲，基于对社会公共利益的考虑，也应对上诉人的合法权益进行保护，驳回被上诉人要求上诉人腾空涉案房屋的诉求。上诉人的业务范围包括基础电信业务和增值电信业务，是国有独资公司中国移动通信集团有限公司的下属公司。自2013年开始，涉案房屋是用于存放重要通信设施设备的汇聚机房，关系着当地重要的通讯服务，具有特殊的社会公益价值。如按照被上诉人要求上诉人腾空涉案房屋的，势必对通讯服务造成严重不良影响。因此，考虑到上诉人的汇聚机房自2013年已投入使用至今，具有社会公益性质，被上诉人要求上诉人腾空涉案房屋也是不合理的，将在一定程度上严重损害社会不特定主体的合法权益。对此，恳请人民法院在裁判本案中作为一个重点的考虑因素。综上所述：上诉人恳请二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重审，以维护上诉人合法权益。被上诉人张奔辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审原告张奔向一审法院起诉请求：1、依法判令被告停止侵占原告所有的位于惠州市××区淡水××坳××花园××层××、××号房屋，并立即腾空涉案房屋；2、依法判令被告向原告支付占用涉案房屋的费用暂计20万元（按每月3000元计算，自2013年1月9日起计算至被告实际腾空涉案房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月13日，原告张奔与xx公司签订编号分别为惠阳（201x）00004xx3和惠阳（2011）00004xx4的《广东省商品房买卖合同》2份，合同分别约定，原告张奔购买xx公司开发建设的位于惠州市××区xx街道××花园××、××号房共××套商品房，总价款分别为203205元、46348元；合同均写明在签合同前原告张奔已付清全部房款。原告张奔分别于2011年3月11日、2011年6月7日向xx公司转账支付276万元、152万元，xx公司在2011年7月23日向原告张奔出具《收据》：收张奔交来xx花园XX栋1层00x、00x号房等18套房屋总价款2908812元。2018年1月31日，原告张奔取得位于惠州市××区xx街道××花园××、××号房共××套商品房的不动产权证，证号分别为：（20x）惠州市不动产权第3006xx3号和300xxx4号。2012年，被告惠州移动公司与xx公司签订了合同编号：CxxD-HZ-201202xx2的《惠阳xxxx花园宽带机房购买协议》，约定被告惠州移动公司购买xx公司开发建设的位于惠州市××区xx街道××花园××、××房，房款总费用为619374元；xx公司在收到被告惠州移动公司预付房款589595元后6个月内将房地产权证办到被告惠州移动公司名下。2013年6月13日，被告惠州移动公司与xx公司签订两份《广东省商品房买卖合同》（无合同编号，00x号房无合同签订时间），约定被告惠州移动公司购买xx公司开发建设的位于惠州市××区xx街道××花园××、××房，房款分别为480092元、109503元；xx公司在签订本合同时已收到被告惠州移动公司房款；xx公司应当在2012年12月31日前将房屋交付被告使用；收到被告惠州移动公司房款后6个月内将房地产权证办到被告惠州移动公司名下。上述商品房买卖合同没有网签，也未办理预告登记。合同签订后，xx公司于2012年1月8日向被告惠州移动公司提交了《付款申请书》。被告惠州移动公司于2013年1月9日分别支付00x号房、00x号房（以下分别简称00x号房、00x号房）购房款480091元、109504元，xx公司向被告惠州移动公司出具了收款收据。上述协议和合同签订后，xx公司即将上述二套商品房交付给被告惠州移动公司使用，答辩人于2012年开始建设、2013年建成汇聚机房投入使用至今，且至今的企业管理服务和物业管理费、公摊费等也均由被告惠州移动公司交纳。2018年3月9日，原告委托广东泰伦律师事务所向惠阳移动分公司发出《律师函》：张奔已取得案涉房屋的不动产权证，限惠阳移动公司将案涉房屋内的机器设备搬离并交纳每月房租3000元；2018年3月15日，被告惠州移动公司委托广东卓凡律师事务所向原告回函：机房继续有效使用，各自准备资料协商解决纷争。在本案审理中，本院根据被告惠州移动公司的申请依法委托广东xx房地产资产评估有限公司对案涉房屋（001号和002号）月占用费进行评估，该公司于2018年12月11日出具天人[2018]价评字第146号《广东xx房地产资产评估有限公司价格评估意见书》，评估意见：001号房月占用费为1734元，002号房月占用费为395元；两房总月占用费为2129元。被告惠州移动公司支付评估费2000元。一审法院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋的权属主体；2、被告惠州移动公司使用案涉房屋是否构成侵权；3、责任承担。关于案涉房屋的权属主体。原告张奔已取得案涉房屋不动产权证，且有2011年签订的两份《广东省商品房买卖合同》和2011年向案涉房屋开发商xx公司支付购房款相互印证，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条的规定，应认定原告张奔已合法取得案涉房屋的物权。被告惠州移动公司对此有异议，但其未提交原告张奔不动产权证已被撤销的依据，根据证据规则，被告举证不能依法应承担不利后果，故对被告的异议，本院不予支持。关于被告惠州移动公司使用案涉房屋是否构成侵权。被告惠州移动公司与案涉房屋的开发商xx公司签订购房协议及《广东省商品房买卖合同》，并已交纳100%的房款，且系案涉房屋的开发商xx公司将案涉房屋交付被告使用至今，被告惠州移动公司在原告办妥案涉房屋不动产权证之前使用案涉房屋没有主观过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，应认定被告上述行为不构成侵权；在原告办妥不动产权证后，被告虽明知案涉房屋的所有权人是原告，但被告与案涉房屋开发商签订《广东省商品房买卖合同》并全额交纳购房款，故被告继续使用案涉房屋不存在主观过错，不构成侵权。从而本案性质不是侵权纠纷，实际是物权纠纷。原告诉请被告停止侵害，没有事实依据，本院不予支持。尽管被告没有侵权，但案涉房屋所有权人是原告，原告对案涉房屋依法享有直接支配和排他使用的权利，原告诉请被告腾空案涉房屋，事实和法律依据充足，本院应予支持。关于责任承担问题。被告于被告办妥案涉房屋不动产权证之前使用案涉房屋，由于被告亦与案涉房屋开发商签订《广东省商品房买卖合同》并全额交纳购房款，虽然原告也与案涉房屋开发商签订《广东省商品房买卖合同》并全额交纳购房款，但案涉房屋权属未明确，被告是在开发商交付后使用的，应认定为正当使用，无需向原告支付占用费。但在原告办妥案涉房屋的不动产权证后，案涉房屋所有权明确为原告所有，虽然被告占用使用案涉房屋的行为不构成侵权，但被告使用原告所有的房屋，根据公平原则，应当支付房屋占用使用费。原告诉请被告支付使用案涉房屋的占有使用费，理由正当合理，本院应予支持。案涉房屋占用使用费标准宜按照评估机构的评估意见即每月2129元从原告实际取得案涉房屋不动产产权证之日即2018年2月1日起计算，计算至被告交还案涉房屋给原告之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于惠州市××区xx街道××花园××房、××房；二、被告中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张奔支付占有使用费（房屋占用使用费计算：按每月2129元，从2018年2月1日起计算至被告交还案涉房屋给原告之日止）；三、驳回原告张奔的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元减半收取2150元，由被告中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司负担1150元，原告张奔负担1000元，（原告张奔已预交案件受理费2150元）。二审中，上诉人中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司提交以下新证据：证据一、政府信息公开申请答复书，证据二、工程竣工验收报告，拟证明通过向惠阳区住建局申请政府信息公开，获得涉案楼房的《工程竣工验收报告》，根据该份报告内容显示：xxxx花园XX栋的竣工验收时间为2012年3月9日。证据三、历史房价网络查询截图，拟证明2011年至2013年期间，惠阳区的房价明显高于被上诉人购买涉案房屋的单价（即：1974.78元/平方米）。证据四、网络问政及回复结果的截图，拟证明通过向惠州市统计局网络咨询2010-2012年期间惠城区、惠阳区的历史房价数据，得到惠州市统计局的反馈数据，可计算得出2010年至2012年期间惠阳区的商品房房价：2010年：5144.6元/平方米、2011年：5395.6元/平方米、2012年：5620.4元/平方米。（计算公式为：商品房销售额÷商品房销售面积）。被上诉人张奔针对上述证据发表质证意见：1、对证据1和证据2的真实性、合法性无异议，关联性提出异议。其实，该证据恰好显示，涉案房产所在的XX栋竣工交付使用的时间为2011年1月20日（详见：住宅质量保证书）。而住宅实行的是预售许可制度，我方于2011年7月13日与xx公司签署商品房买卖合同，并在房产局网签合同并无不妥。2、对证据3的真实性、合法性、关联性及证明的内容均不予认可。首先，上诉人提供的该“历史房价网络查询截图”，证据来源是否合法？无法证实，该截图未经公证，不可作为电子证据使用。其次，该截图所反应的房价网络，并非房管局或统计局等主管部门或权威机构所出的数据统计结果，故该截图根本不能代表惠阳区2011年-2013年间真实的房价走向。再次，惠阳区各个地方的房价均不统一，而涉案房产所在的xx花园，仅为一般小区，而不属高档小区，而且位置偏离市区。那么该截图显示的房价即使为惠阳区某些高档小区的房价，也并不能代表涉案房产所在的xx花园的房价。我方的买卖合同是房产局的网签合同说明价格是受房产局认可的。3、对证据3的真实性、合法性、关联性及证明的内容均不予认可。首先，上诉人提供的所谓的网络问政及回复结果的截图，其证据来源根本不合法、不可作为证据使用。其次，上诉人提供的邮件截图和表格截图，均不可作为证据使用，一是该截图未作公证，二是该截图属于随意制作的可能性极大，也根本证明不了上诉人想要的证明的内容。二审中，被上诉人张奔提交以下新证据：证据一、收据两张，证据二、房产清单（含房号、建筑面积、单价、购房总价），证据三、转账流水，上述证据拟证明被上诉人张奔向惠州市xx房地产发展有限公司购买了42套房，购房价款共计5999993元，张奔分别于2011年7月14日、7月15日通过转账方式向惠州市xx房地产发展有限公司支付了购房款200万元、400万元，共计600万元。上诉人中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司针对上述证据发表质证意见：对收据、房产清单（含房号、建筑面积、单价、购房总价）、转账流水三份证据的证据三性均不予以认可。首先，根据张奔的起诉陈述和庭审查询，原审判决在案件事实方面认定“……张奔购买xx公司共二套商品房……合同均写明在签合同前原告张奔已付清全部房款。原告张奔分别于2011年3月11日、2011年6月7日分别支付276万元、152万元，xx公司在2011年7月23日向原告张奔出具《收据》……”（见《原审判决》第5页“根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下”部分的第一段）。而本次张奔提交的三份证据，又声称是购买了42套房，xx公司2011年7月13如分别出具了两张《收据》，张奔分别于2011年7月14日、2011年7月15日分别支付200万元、400万元，明显存在自相矛盾之处。其次，张奔两份《商品房买卖合同》第六条记载的xx公司银行账户是20×××11中国工商银行股份有限公司惠州市惠阳支行，而本次张奔提交的三份证据中的《转账流水》记载的xx公司银行账户是20×××04，明显存在自相矛盾之处。基于上述，中国引动通信集团广东有限公司惠州分公司坚持原审答辩和二审上诉意见，认为张奔和xx公司并非真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系中的担保。因此，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条第2款关于“恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不得优先于已经合法占有房屋的买受人”的规定，中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司应优先于张奔得到人民法院的保护。综上，恳请贵院查明案件事实，支持中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司的上诉请求。退一步来讲，张奔的二审举证与原审认定事实存在严重矛盾，贵院也应撤销原审判决后发回重审。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2011年7月13日，张奔与xx公司签订编号分别为惠阳（201x）00004xx3和惠阳（201x）00004xx4的《广东省商品房买卖合同》2份，合同分别约定，张奔购买xx公司开发建设的位于惠州市××区xx街道××花园××、××号房共××套商品房，总价款分别为203205元、46348元；合同均注明：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：一次性付款。签订本合同时已付清全部房款。”在此之前，张奔分别于2011年3月11日、2011年6月7日向xx公司转账支付276万元、152万元，银行流水分别备注为：“贷款”、“往来款”。张奔分别于2011年7月14日、2011年7月15日分别向xx公司转账支付200万元、400万元，银行流水均备注为“往来款”。xx公司在2011年7月13日向张奔出具两张《收据》，其中一张收据注明“张奔交来xx花园xx栋x层00x、00x，5层001、002，7层001、002、005、006，C4栋1层001、002、005、006，3层001、002，9层003，5层001、002、005、006……房款，金额：叁佰零拾玖万壹仟壹佰捌拾壹元￥3091181元”，另外一张收据注明“张奔交来xx花园XX栋x层001、002、005，2层001、002……房款，金额：贰佰玖拾零万捌仟捌佰壹拾贰元￥2908812元”，上述两份收据合计5999993元。另查二，上诉人提交的《工程竣工验收报告》显示，xxxx花园XX栋的竣工验收时间为2012年3月9日。2018年1月31日，张奔取得惠州市××区xx街道××花园××、××房的不动产权证书，证号分别为：粤（201x）惠州市不动产权第300xx13号、粤（201x）惠州市不动产权第300xx13号。本院认为，本案系物权纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案房屋存在一房两卖的情况下，被上诉人的权利能否优先于先占有的上诉人一方，进而要求上诉人腾房？具体评述如下：上诉人主张被上诉人张奔与xx公司之间不具有真实合法的商品房买卖合同关系，属于恶意抢先办理转移登记的情形，不能优先于先予占有的上诉人。被上诉人主张其与xx公司之间是真实的商品房买卖关系，不存在恶意抢先办理转移登记的行为。对此，结合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据，本院认为，被上诉人属于抢先办理转移登记的情形，理由如下：1、被上诉人主张的付款时间与合同约定不相符。本案中，被上诉人提供了4笔银行流水，一审认定被上诉人于2011年3月11日和6月7日支付276万元、152万元系涉案的购房款，但该两笔银行流水分别备注为“贷款”、“往来款”，现被上诉人对此并未作出合理解释。被上诉人主张其中2011年7月14日、7月15日支付给xx公司的200万元、400万元是涉案的购房款。而张奔与xx公司于2011年7月13日签订《广东省商品房买卖合同》第六条约定，签订合同前张奔已付清全部房款，被上诉人主张的付款时间与合同约定不相符。2、付款金额与合同约定不相符。根据张奔与xx公司签订的两份《广东省商品房买卖合同》，涉案的两套商品房总价款分别为203205元、46348元，这与张奔主张其支付购房款200万元、400万元数额严重不符。且两笔银行流水均备注为“往来款”，张奔仅反驳其支付的200万元、400万元系购买42套房屋，但并未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。3、付款金额低于楼盘备案价。张奔与xx公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定购房单价为1974.78元/㎡，上诉人提交的网络问政及回复结果等证据显示，双方约定的上述单价远低于当时房价。而被上诉人并未能对低价购买进行充分、合理的解释。综上，张奔主张2011年7月14日、7月15日支付的200万元、400万元当时是基于商品房买卖的意思表示而支付涉案的购房款，依据不足，本院不予采纳。反之，上诉人2012年签订商品房买卖合同、付款、交付、占有使用的证据均确凿充分。基于本案存在一房两卖的情况，且上诉人从2012年已经占有该房屋，在此情况下，被上诉人数年后2018年1月31日方才办理不动产权证，结合上述被上诉人付款不符合商品房买卖交易习惯的情形，应认定被上诉人属于抢先办理所有权转移登记。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条，被上诉人张奔的权利不能优先于上诉人。也因此，被上诉人诉请要求上诉人停止侵占，立即腾空涉案房屋，并支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人腾空涉案房屋，并支付占有使用费，处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审认定事实不清，处理不当，二审纠正。上诉人的上诉，有事实和法律依据，二审予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初1681号民事判决；二、驳回张奔的诉讼请求。一审案件受理费4300元减半收取2150元，由张奔负担；二审受理费545元（中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司预交），由张奔负担；本院退回545元给中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司，张奔应负担的545元限于收到本判决之日起7日内缴交，逾期强制执行。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇一九年十二月十二日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十四、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理:(一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持;(二)均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持;(三)均无上述履行行为，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，应予支持;(四)均无上述履行行为，登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持;(五)均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持;(六)均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持;(七)均无上述履行行为，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持。恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，查明还存在其他买卖合同关系的，应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立，或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的，可以不通知该第三人。