四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10065号 上诉人（原审被告、反诉原告)：四川凯亿天华投资有限公司，住所地：成都市锦江区中新街49号。 法定代表人：项万荣。 委托诉讼代理人：包传均，四川谦信律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：成都川云茂通实业有限公司，住所地：成都市金牛区一环路北一段436号。 法定代表人：苏科，总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）律师事务所律师。 上诉人四川凯亿天华投资有限公司（以下简称“凯亿天华公司”）因与被上诉人成都川云茂通实业有限公司（以下简称“川云茂通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初10904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 凯亿天华公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书中第一、二、三、四、五、六、八项判决；2.请求确认川云茂通公司于2018年9月10日所作解除其与凯亿天华公司之间《房屋租赁合同》行为无效；3.请求判令凯亿天华公司按每月每平方米38元的标准向川云茂通公司支付2018年1月1日至2018年7月27日期间的房屋租金；4.请求判令凯亿天华公司按每月每平方米22.8元的标准向川云茂通公司支付2018年7月28日至2019年5月6日期间的房屋租金且凯亿天华公司不向川云茂通公司支付管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用，请求判令凯亿天华公司不向川云茂通公司支付2019年5月7日至川云茂通公司恢复提供物业管理之日期间的房屋租金、管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用。事实和理由：1.一审判决将凯亿天华公司依约向川云茂通公司缓交2018年1月1日后租金及管理费等款项的行为错误地认定为凯亿天华公司拖欠缴纳租金行为。凯亿天华公司与川云茂通公司在《房屋租赁合同》中第1.7条中约定，川云茂通公司收到凯亿天华公司向其支付的房屋租金及管理费等款项起七天内开具合法发票予凯亿天华公司；若在下次应支付所有款项时，川云茂通公司仍未开具发票给凯亿天华公司，则凯亿天华公司有权延缓支付租金，直到收到发票为止。故凯亿天华公司与川云茂通公司约定凯亿天华公司收到川云茂通公司出具的发票后再支付下一期租金及管理费等款项。一审中，川云茂通公司认可凯亿天华公司以项万欣的名义向其支付了2017年12月31日前的房租及管理费等款项，但没有证据证明其向凯亿天华公司出具了合法发票。凯亿天华公司与成都市凯乐汇娱乐有限公司是两个不同的主体。川云茂通公司也没有证据证明凯亿天华公司向川云茂通公司授意其应当出具给凯亿天华公司的发票出具给成都市凯乐汇娱乐有限公司。川云茂通公司向成都市凯乐汇娱乐有限公司出具的发票不能认定为是向凯亿天华公司出具的发票。川云茂通公司至今没有履行合同约定的向凯亿天华公司出具2017年12月31日前房屋租金及管理费等款项的合法发票的义务。凯亿天华公司是根据合同约定而暂缓向川云茂通公司支付2018年1月1日后房屋租金及管理费等款项。 2.一审判决错误认定川云茂通公司2018年9月10日所作解除案涉双方之间《房屋租赁合同》行为有效。川云茂通公司依据凯亿天华公司拖欠租金行为而于2018年9月10日作出解除其与凯亿天华公司之间《房屋租赁合同》行为。但凯亿天华公司没有拖欠川云茂通公司租金的事实。 3.一审判决错误认定凯亿天华公司是川云茂通公司诉请返还租赁房屋的适格主体。川云茂通公司将房屋出租给凯亿天华公司，凯亿天华公司又将房屋转租给成都市凯乐汇娱乐有限公司和四川一心堂医药连锁有限公司。凯亿天华公司承租和转租行为均为合法行为。成都市凯乐汇娱乐有限公司和四川一心堂医药连锁有限公司是租赁房屋合法占有使用人。凯亿天华公司除一间100余平方米的办公室外没有占有使用租赁房屋，凯亿天华公司不是川云茂通公司诉请返还租赁房屋的适格主体。 4.一审判决错误认定凯亿天华公司应向川云茂通公司支付2018年1月1日至2018年9月10日期间的租金为1686483.76元。根据案涉双方之间的约定，凯亿天华公司仍按租金每月每平方米22.80元及管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用每月每平方米15.20元的标准向川云茂通公司支付2018年1月1日以后的房屋租金及管理费等款项。故凯亿天华公司应向川云茂通公司支付2018年1月1日至2018年7月27日期间的租金及管理费等合计为1253194.02元。川云茂通公司于2018年7月27日向凯亿天华公司致函将于2018年7月28日起不再向凯亿天华公司及其客户提供停车场使用等管理行为。根据公平原则，川云茂通公司自2018年7月28日起不应当再向凯亿天华公司收取每月每平方米15.20元的管理费。故凯亿天华公司应向川云茂通公司支付2018年7月28日至2018年9月10日期间的租金为158855.57元。凯亿天华公司应向川云茂通公司支付2018年1月1日至2018年9月10日期间的租金及管理费等款项为1412049.59元。 5.一审判决凯亿天华公司向川云茂通公司支付违约金没有事实依据。凯亿天华公司没有违约。一审判决凯亿天华公司向川云茂通公司支付违约金没有事实依据。 6.一审判决错误认定凯亿天华公司应向川云茂通公司支付2018年9月27日后每日的租金为7288.75元。川云茂通公司于2018年9月27日起至今并没有向凯亿天华公司恢复履行合同约定的提供停车场服务等管理义务。故自2018年9月27日至川云茂通公司向凯亿天华公司恢复履行合同约定的提供停车场服务等管理义务期间，凯亿天华公司仍应只按每月每平方米22.80元的标准向川云茂通公司支付租金即凯亿天华公司在该期间每日只应向川云茂通公司支付3587.99元租金。 7.一审判决凯亿天华公司向川云茂通公司支付律师费20000元没有事实依据。凯亿天华公司没有违约，不应当给予川云茂通公司赔偿。川云茂通公司向国浩律师（成都）事务所支付2万元代理费与凯亿天华公司之间不具有关联关系。 综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院判如所请。 川云茂通公司发表答辩意见称，1.凯亿天华公司不享有迟延支付租金的权利，其行为是拖欠租金。一审中，川云茂通公司提交了《刑事判决书》、凯亿天华公司以及凯乐汇公司的工商档案等，充分证明了凯亿天华公司和凯乐汇公司之间的关联关系。同时川云茂通公司提供了连续完整的租金支付及发票凭证，从双方历来的交易习惯可见，每次凯亿天华公司人员向川云茂通公司转账支付租金后，川云茂通公司均按其指示向凯乐汇公司出具发票，凯亿天华公司收到发票后从未提出过异议，并且继续支付下一次租金，双方历来的付款与开票均是如此，凯亿天华公司对此从未提出过异议。川云茂通公司已经按凯亿天华公司的要求开具相应发票，凯亿天华公司所称川云茂通公司未向其出具发票并非事实，其不享有任何迟延支付租金的权利。2.川云茂通公司于2018年9月10日通知凯亿天华公司解除《房屋租赁合同》系行使合同约定的解除权，依法当然有效。凯亿天华公司长期拖欠租金，已达到合同约定的解除条件，川云茂通公司因此向凯亿天华公司作出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》九十六条之规定，在该解除合同的通知到达凯亿天华公司时，即2018年9月11日，双方的《房屋租赁合同》解除，川云茂通公司依法行使合同约定解除权的行为当然有效。3.因凯亿天华公司违约导致《房屋租赁合同》解除，其应当向川云茂通公司返还案涉房屋，并支付违约金。案涉《房屋租赁合同》系川云茂通公司与凯亿天华公司签订，且因凯亿天华公司违约导致合同解除，凯亿天华公司应当将房屋恢复原状并向川云茂通公司返还，凯亿天华公司是返还房屋的适格主体。因凯亿天华公司长期拖欠租金，其应当依照合同约定承担逾期支付房屋租金的违约金。4.凯亿天华公司主张按每月每平方米38元的标准向川云茂通公司支付2018年1月1日至2018年7月27日期间的房屋租金没有任何依据，其应当按合同约定的金额向川云茂通公司支付租金。依据双方的合同约定，自2012年1月1日至2014年12月31日，定额租金为毎月每平方米38元，自2015年1月1日起，定额租金每年递增5%，因此，2018年1月1日起的定额租金为依据合同约定递增后的金额，即川云茂通公司主张的金额，凯亿天华公司主张按每月每平方米38元支付租金没有任何依据。5.凯亿天华公司主张按每月每平方米22.8元的标准向川云茂通公司支付2018年7月28日至川云茂通公司恢复提供物业管理之日期间的房屋租金没有任何事实及法律依据。如前所述，依据合同约定，自2015年1月1日起，租金每年递增5%，因此凯亿天华公司主张按照22.8元的标准支付租金不符双方合同约定。《房屋租赁合同》明确约定，定额租金包括租金、管理费、公共区域设备设施维护费及公共水、电分摊费用、空调的冷水费用、排污费用等。地下停车场虽因改造升级停止使用，但川云茂通公司向凯亿天华公司提供了替代性临时停车点位供凯亿天华公司使用，同时川云茂通公司一直在依约履行合同约定的管理、公共区域设备和设施的维护等义务，凯亿天华公司称川云茂通公司停止了物业管理服务与事实不符，其主张减免租金并无任何依据，其应当向川云茂通公司支付合同约定的租金。6.因凯亿天华公司占用案涉房屋拒不返还，其应当按合同解除时的租金标准向川云茂通公司支付房屋占用费。如前所述，川云茂通公司并未停止提供合同约定的管理、公共区域设备和设施的维护等服务，凯亿天华公司在合同解除且经川云茂通公司催告后仍占用案涉房屋，其应当按照合同解除时的租金标准向川云茂通公司支付房屋占用期间的占用费。7.川云茂通公司因主张权利而实际支付了律师代理费，其依据双方合同约定向凯亿天华公司主张该费用符合法律规定。 综上，一审判决认定事实清楚，具有充分的事实和法律依据，请求依法驳回凯亿天华公司的全部上诉请求。 川云茂通公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月11日解除；2.判令凯亿天华公司立即腾退并向川云茂通公司交还位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计4799.73平方米的租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状；3.判令凯亿天华公司立即向川云茂通公司支付拖欠的定额租金1686483.76元；4.判令凯亿天华公司按照各期欠付租金为基数，从每月9日起至实际付清租金之日，每日按欠付金额千分之二的标准分段向川云茂通公司支付逾期付款违约金，前述违约金暂计算至2018年9月29日为477438.32元；5.判令凯亿天华公司向川云茂通公司支付从2018年1月起至房屋实际腾空之日欠付的水电费，水电费暂计至2018年9月为217280.76元；6.判令凯亿天华公司向川云茂通公司支付自2018年9月27日起至房屋实际腾退之日的房屋占用费（占用费的标准为每日7288.75元），房屋占用费暂计至2018年9月29日为14577.5元；7.判令凯亿天华公司立即向川云茂通公司支付因本案诉讼而产生的律师费20000元。 凯亿天华公司向一审法院提出反诉请求：确认川云茂通公司于2018年9月10日所作解除其与凯亿天华公司《房屋租赁合同》决定无效并判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》。诉讼过程中，川云茂通公司自愿放弃其第一项反诉请求中的判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2012年8月9日，云天化公司与凯亿天华公司签订《房屋租赁合同》，约定主要内容如下：1.云天化公司同意将其合法拥有的位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计为4799.73平方米房屋（以下简称“出租物业”）出租予凯亿天华公司用于合法经营，有关凯亿天华公司租赁物业的范围，详见本合同所载平面图（附件一）；2.租赁期限自2011年8月1日开始至2023年7月31日截止或根据本协议“合同的终止及债权债务的处理”提前终止，租赁期共计12年；3.双方同意从场地交接至2011年12月31日为免租期，如因云天化公司原因或政府及不可抗力因素导致凯亿天华公司店铺不能如期开业则免租期顺延；4.在租赁期限内，凯亿天华公司需于每月10日前（节假日顺延），根据下述规定向云天化公司缴付当月的定额租金（定额租金包括：租金、管理费、公共区域设备设施维护费及公共水、电分摊费用、空调的冷水费用、排污费用，其余的管理范围及责任详见附件四），具体如下：（1）从2012年1月1日起至2014年12月31日截止，出租物业租金按使用面积计算，租金每月每平方米22.8元，管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用每月每平方米15.2元，租金和管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用共计每月每平方米38元；（2）从2015年1月1日起至2023年7月31日截止，出租物业租金和管理费、设施维护费、公共区域设备的维护费及其他费用按每年5%递增；5.凯亿天华公司于每月10日或之前向云天化公司交付的所有款项，云天化公司收到款项起七天内开具租金及管理费等合法发票予凯亿天华公司，若在下次应支付的所有款项时，云天化公司仍未开具发票给凯亿天华公司时，凯亿天华公司有权迟缓支付租金，直到收到发票为止；6.云天化公司同意于2011年8月1日或之前按双方约定的场地移交条件将出租物业交给凯亿天华公司作为装修之用；7.凯亿天华公司所用水电等按双方确认的计量表进行计量，凯亿天华公司向凯亿天华公司缴交公用事业费用的（含水、电、有线电视、通信），按政府有关部门的收费标准缴交；8.凯亿天华公司负责支付在物业内经营所需的水、电费及电话费、有线电视和管道煤气费用，云天化公司出具正规收据；9.凯亿天华公司应准时缴付租金及水电费用，如凯亿天华公司无理推迟延缴交租金，须向云天化公司支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠金额千分之二的违约金，如果凯亿天华公司逾期30天未能缴足租金，云天化公司有权直接收取第三方资金冲抵租金及水电费用，并可采取切断水电供应等非常措施直至单方面解除《租赁合同》，收回出租物业，凯亿天华公司预缴的保证金不予退回；10.如在租赁期限内，凯亿天华公司无理拖欠缴纳租金累计达2个月，给云天化公司造成严重损害的，云天化公司有权终止本合约，收回物业，不退还凯亿天华公司缴付的履约保证金；11.租期届满或本协议提前终止时，除双方另行签订合同续约外，凯亿天华应如期交还物业，凯亿天华公司逾期归还，应承担因逾期归还给云天化公司造成的损失；12.云天化公司因凯亿天华公司违反本合约任何规定而蒙受的索赔、要求、诉讼、损害赔偿、直接损失责任、罚金和费用（包括各种法律费用），凯亿天华公司应予赔偿。当日，云天化公司向凯亿天华公司交付案涉房屋。 2014年4月，云天化公司将其所有的位于成都市金牛区一环路北一段436号总层数为11层（含地下1层），建筑面积为21791.94平方米的商业、办公楼的资产出资设立川云茂通公司。川云茂通公司于2014年8月11日成立。 2017年11月23日，项万欣代表凯亿天华公司向川云茂通公司支付案涉房屋租金20万元，川云茂通公司向成都市凯乐汇娱乐有限公司（以下简称“凯乐汇公司”）开具了相应金额的增值税普通发票。 2018年项万欣代表凯亿天华公司分别于2月5日、5月24日及6月19日向川云茂通公司支付案涉房屋租金5万元、5万元及6万元，川云茂通公司分别向凯乐汇公司开具相应租金的增值税普通发票。 2018年度的剩余房租凯亿天华公司未予支付。 2018年7月27日，川云茂通公司向凯亿天华公司邮寄《通知函》，载明“现云天商厦经营业务即将整体调整，近期我方将对云天商厦进行地下停车场的整体改造升级，届时，地下停车场将停止使用，请贵方提前安排车辆停放事宜。同时也将对楼栋外立面进行整体改造，施工期间将产生噪音、粉尘等影响，敬请谅解。请贵方按租赁合同约定及时缴纳欠付的租金、物业费、水电等合同费用，逾期缴纳的，我方保留通过法律手段追究贵方责任的权利”。该份《通知函》于2018年7月29日被凯亿天华公司签收。 2018年9月10日，川云茂通公司向凯亿天华公司邮寄《解除通知书》，载明“贵公司自2018年1月起至今，持续9个月拖欠房屋租金、物管费及水电费未支付，已严重违反《房屋租赁合同》之约定，鉴于贵公司的严重违约行为，现正式通知：1.正式解除《房屋租赁合同》（租赁房屋位置：成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空房屋）；2.贵公司立即支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及相应违约金；3.自本通知书送达之日起15个工作日内，请贵公司拆除添置在租赁房屋内的活动装置及设备，搬空租赁房屋内贵公司所有的物品，并将清洁状态的租赁房屋交还我公司。逾期未拆除和搬离的，视为贵公司抛弃前述物品，我公司将自行拆除和处置，由此产生的费用和损失概由贵公司自行承担；4.自本通知书送达之日起15个工作日后，我公司将不再提供租赁房屋的用电、用水、用气，请贵公司在此之前务必完成搬迁，否则，由此造成的后果概由贵公司自行承担；5.若贵公司逾期退还租赁房屋的，或退还房屋阶段恶意破坏房屋的，或不及时支付欠付的租金、物业费、水电费及违约金的，我公司将通过自力救济和司法途径等方式，追究贵公司的责任，维护我公司合法权益”。上述通知书于2018年9月11日送达凯亿天华公司。 2018年10月10日，川云茂通公司前往成都市金牛区一环路北一段436号大厦一楼张贴《催促搬迁告知函》，载明“因贵公司持续9个月拖欠房屋租金、物管费及水电费，严重违反《房屋租赁合同》之约定，我司于2018年9月11日正式解除与贵公司的《房屋租赁合同》。根据我司向贵公司发送的《解除通知书》送达之日起15个工作日内搬离租赁房屋，且15个工作日后我司将不再提供租赁房屋的用电、用水、用气，但自2018年9月11日至今已逾15个工作日，贵公司仍未搬离租赁房屋，因此，我司再次告知和催促如下：1.贵公司向我司发送的《告知函》中所述情况与事实不符，我司对此不予认可；2.请贵公司立即将租赁房屋恢复原状，将清洁状态的房屋交还我司，并支付自逾期搬离租赁房屋之日起至实际搬离之日期间的房屋占用费；3.请贵公司立即支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及相应违约金；4.2018年10月15日起，我司将停止租赁房屋的供电、供水、供气，请贵公司自行做好搬迁安排。”。 一审另查明，2018年9月，川云茂通公司为向凯亿天华公司主张权利与国浩律师（成都）事务所签订《委托代理合同》，并于2019年1月28日向国浩律师（成都）事务所支付律师费20000元。 一审再查明，项万欣系凯乐汇公司的监事。（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》载明“被告项万欣，曾用名项赟，男，1988年3月3日出生，凯亿天华公司的负责人”、“经审理查明,······，川云茂通公司对凯亿天华公司旗下的‘凯乐汇KTV’采取停水停电处理”。 一审庭审中，川云茂通公司与凯亿天华公司对案涉租赁房屋的位置共同确认如下：成都市金牛区一环路北一段436号部分首层（合同附件一“底层平面图”中除建行营业厅、工行营业厅以外的区域）及二层商场部分内空（合同附件一“二层平面图”所载区域），使用面积共计为4799.73平方米的房屋。 上述事实，有《云天化公司第三届董事会第七十九次会议决议》、《云天化公司投资在川云茂通公司的出资的资产情况》、《川云茂通公司章程》、《成都市不动产登记信息摘要》、《房屋租赁合同》及其附件一、《中国工商银行的业务回单》及《四川增值税普通发票》、（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》、凯乐汇公司及凯亿天华公司的《企业信息查询通知单》、《解除通知书》及其快递单、投递情况查询记录、《通知函》及其《公证书》、《催促搬迁告知函》及公证书、《委托代理合同》及发票、当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，凯亿天华公司自愿放弃请求判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，并不违反法律规定，一审法院予以准予。云天化公司与凯亿天华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。云天化公司以其名下包括案涉租赁房屋在内的资产出资设立川云茂通公司，故云天化公司在上述租赁合同中权利义务由川云茂通公司承继。根据庭审查明的事实，2018年凯亿天华公司共计向川云茂通公司支付房屋租金16万元后未再向川云茂通公司支付剩余租金，川云茂通公司于2018年9月11日将《解除通知书》送至凯亿天华公司，根据《房屋租赁合同》“如在租赁期限内，凯亿天华公司无理拖欠缴纳租金累计达2个月，给云天化公司造成严重损害的，云天化公司有权终止本合约，收回物业”的约定，故对于川云茂通公司请求确认川云茂通公司与凯亿天华公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除的本诉请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。凯亿天华公司请求确认川云茂通公司于2018年9月10日所作出的解除与凯亿天华公司《房屋租赁合同》无效的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。合同解除后，凯亿天华公司应当将案涉房屋恢复原状后交还给川云茂通公司。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付自2018年1月1日至2018年9月10日拖欠的定额租金1686483.76元的本诉请求，凯亿天华公司不予认可，理由：1.凯亿天华公司根据其与川云茂通公司之间的约定而暂缓向川云茂通公司支付2018年度房屋租金；2.根据凯亿天华公司与川云茂通公司的约定，凯亿天华公司应按每月38元/平方米的标准支付2018年度的租金；3.凯亿天华公司依约支付了2017年12月31日之前的房屋租金，但川云茂通公司未出具相应发票，凯亿天华公司有权暂缓向川云茂通公司支付2018年度的房屋租金。 对于凯亿天华公司主张其依据与川云茂通公司的约定暂缓向川云茂通公司支付2018年度房屋租金同时仍按照每月每平方米38元的租金标准进行支付的意见，凯亿天华公司为证明其上述主张向一审法院提供胡斌出具的《关于凯乐汇KTV情况的说明》，并主张胡斌系川云茂通公司股东变更之前的法定代表人，川云茂通公司不予认可。因该份说明上并未加盖川云茂通公司的印章，且胡斌未到庭就该说明的出具接受法庭询问，一审法院无法核实该份说明的真实性，故一审法院对该份说明不予采信。 对于凯亿天华公司以川云茂通公司未提供发票主张暂缓支付租金的意见，川云茂通公司就项万欣代表凯亿天华公司支付的租金向凯乐汇公司提供了相应的发票，川云茂通公司主张其之所以将发票出具给凯乐汇公司系应凯亿天华公司的要求，同时结合川云茂通公司向一审法院提交了（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》、凯乐汇公司与凯亿天华公司的《企业信息查询通知单》，可以证实凯乐汇公司及凯亿天华公司之间存在一定的关联关系，故对凯亿天华公司以川云茂通公司未提供发票主张暂缓支付租金的意见，一审法院不予支持。 川云茂通公司主张凯亿天华支付拖欠租金1686483.76元的本诉请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付拖欠租金违约金的本诉请求，凯亿天华公司不予认可。凯亿天华公司未依约支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但因川云茂通公司未就凯亿天华公司未依约支付租金给其造成损失向法庭举证，故一审法院酌情判令凯亿天华公司以未付租金1686483.76元为基数，从2018年9月11日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向川云茂通公司支付违约金至租金实际付清时止。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付从2018年9月27日按照每日7288.75元的标准支付房屋占用费至房屋腾退之日止的本诉请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付从2018年1月起至房屋实际腾空之日欠付水电费的本诉请求，庭审中川云茂通公司为支持其该项本诉请求，向法庭提交了《2018年1-12月KTV水电费用统计表》、《KTV电量统计表》、水电费发票及业务回单、用水用电抄表记录，凯亿天华公司对上述证据不予认可。对于川云茂通公司提供的《2018年1-12月KTV水电费用统计表》、《KTV电量统计表》及水电费抄表记录系其单方制作，并无凯亿天华公司或实际使用人的确认，一审法院无法核实其真实性；对于川云茂通公司提供的水电费发票及业务回单，一审法院对其真实性、合法性予以确认，但无法核实其与案涉房屋的关联性。川云茂通公司向一审法院提交的证据尚不足以证实其该项主张，故对于川云茂通公司提出的该项本诉请求，一审法院不予支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付律师费2万元的本诉请求，一方面，《房屋租赁合同》约定川云茂通公司因凯亿天华公司的违约而产生的费用（包括法律费用），由凯亿天华公司赔偿；另一方面，川云茂通公司向一审法院提交的《委托代理合同》及代理费《发票》，可以证实川云茂通公司为向凯亿天华公司主张权利已向国浩律师（成都）事务所支付代理费2万元的事实，故川云茂通公司的该项本诉请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、川云茂通公司与凯亿天华公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；二、凯亿天华公司于判决生效之日起一个月内将位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计为4799.73平方米的房屋（具体位置详见审理查明）恢复原状并交还给川云茂通公司；三、凯亿天华公司于判决生效之日起十日内向川云茂通公司支付拖欠的房屋租金1686483.76元；四、凯亿天华公司于判决生效之日起十日内向川云茂通公司支付违约金，计算方式：以未付租金1686483.76元为基数，从2018年9月11日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至租金付清时止；五、凯亿天华公司于判决生效之日起十日内向川云茂通公司支付房屋占用费（从2018年9月27日起按照每日7288.75元的标准计算至腾退交还房屋之日止）；六、凯亿天华公司于判决生效之日起十日内向川云茂通公司支付律师费20000元；七、驳回川云茂通公司的其他本诉请求；八、驳回凯亿天华公司反诉的全部请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26126元，减半收取13063元，反诉案件受理费50元，以上费用合计13113元，由凯亿天华公司负担10833元，由川云茂通公司负担2280元。 本院二审期间，凯亿天华公司向本院提交如下证据： 第一组：1.成都市凯乐汇娱乐有限公司于2019年4月22日发给凯亿天华公司的检修空调及恢复停车场正常使用事宜函告，拟证明案涉房屋不能正常使用；2.凯亿天华公司于2019年4月24日发送川云茂通公司空调及恢复停车场正常使用函告事宜的函告，拟证明案涉房屋不能正常使用；3.川云茂通公司于2019年4月26日向凯亿天华公司发送的告知函，拟证明川云茂通公司拒绝恢复案涉房屋的空调系统及拒绝提供停车场使用；4.成都市凯乐汇娱乐有限公司于2019年5月7日向凯亿天华发送的停业告知函，拟证明因凯亿天华公司提供的空调系统无法正常使用，导致凯乐汇娱乐有限公司无法正常营业及案涉房屋无法正常使用；5.凯亿天华公司于2019年5月8日向凯亿天华公司发送的凯乐汇KTV停业告知函；拟证明凯亿天华公司通过函告的方式告知川云茂通公司案涉房屋的次承租人于2019年5月全面停业，让凯亿天华公司尽快恢复空调、出水管等。因案涉房屋的空调系统导致及案涉房屋不能正常使用。6.川云茂通公司于2019年6月5日向凯亿天华公司发送告知函。拟证明川云茂通公司拒绝修复案涉房屋的空调系统及案涉房屋不能正常使用。 第二组：7.胡斌于2019年4月16日出具情况说明。胡斌系川云茂通公司的经理，自川云茂通公司成立之日至2018年7月担任总经理职务，也是云天化公司与凯亿天华公司签订租赁合同的授权签约代表，拟证明：2017年底胡斌代表川云茂通公司告知凯亿天华公司、次承租人凯乐汇公司案涉房屋有可能整体出售，凯亿天华公司向川云茂通公司提出缓交2018年之后的房屋租金及管理费。胡斌代表川云茂通公司同意凯亿天华公司的缓交租金的请求。另外虽然合同约定自2015年1月1日起房屋租金有递增，但2015年双方协商租金及管理费并未递增，租金是22.8元，管理费15.2元，共计38元的标准支付至2017年12月31日，没有递增，并同意2018年之后的房屋租金也按38元的标准给付。8.（2019）川成蜀证内经字第88913号公证书，拟证明案涉房屋的空调系统不能使用是川云茂通公司的行为所致，川云茂通公司拆除了空调外机的电源线及电源板，绞断了外机的出水管，导致空调无法正常使用，次承租人无法正常营业。 川云茂通公司发表质证意见称，对第一组证据的6份函件，对盖章的真实性无异议，对于凯亿天华公司主张事实的真实性有异议，所谓的空调系统无法使用、川云茂通公司绞断电源线、出水管有异议。该组证据与本案没有关联性，且不能作为本案新证据。对第二组证据中的胡斌出具的情况说明，真实性无法确认，无法确认胡斌的身份。该证据属于证人证言，但胡斌并未到庭接受质询，原审中凯亿天华公司也提交了胡斌的情况说明，胡斌也未到庭接受质询，不具有证据的合法性，不能作为证据使用。这份情况说明是一审判决作出之后形成，如是胡斌出具，胡斌在知晓原审判决的情况下，再出具情况说明，不具有中立性，不能作为证据使用。对公证书的真实性无异议，但对关联性及拟证明目的有异议。该公证书是原审判决之后形成，与本案没有关联。且公证书无法证明案涉房屋不能正常使用及所谓的绞断空调电源线的事情。 对于上述凯亿天华公司提交的证据，因胡斌未到庭接受核实，对载明为胡斌出具的情况说明之真实性、合法性，本院不予确认。对凯亿天华提交其他证据的真实性、合法性，本院予以确认。对上述证据的关联性及其证明力于本院认为部分结合争议焦点问题认定。 本院经审理查明的事实与一审一致，对此本院予以确认。 根据凯亿天华公司的上诉理由和川云茂通公司的答辩意见，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租金的支付标准问题。本院认为，依双方合同约定，案涉房屋的租金和管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用共计每月每平方米38元，其中租金为每月每平方米22.8元，管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用为每月每平方米15.2元；并从2015年起即按每年5%递增。川云茂通公司依上述合同约定以每月每平方米46.19元（每月每平方米38元的基数×1.05×1.05×1.05×1.05）的标准主张该2018年的欠付租金。对于该38元的租金及费用之计算基数，凯亿天华公司有异议，其认为川云茂通公司于2018年7月27日已发函告知不再提供停车场使用等管理服务，故川云茂通公司亦无权再按双方合同约定的15.2元的标准向其继续收取管理费，故双方自7月28日起即仅须按照双方合同约定的22.8元租金标准核定全部费用，该15.2元的服务费不应再纳入承租人的给付之中。对此，本院认为，依合同约定，该争议的15.2元合同约定标准费用系“管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用”的对价，而案涉川云茂通公司该2018年7月27日发函系因地下停车场的整体改造升级而暂停使用地下停车场，并告知施工期间的噪音、粉尘等影响，故从该告知的内容来看，川云茂通公司并未表明其将停止管理维护，且对地下停车场的改造升级本身亦构成管理维护的合理范围。同时，凯亿天华公司亦未提交足以采信的其他证据证实其该扣减主张有合理依据，故其以对方该通知来主张减价依据不足。鉴于此，作为双方已约定认可的计费标准，川云茂通公司于双方发生争议前即系按该约定进行支付，在并无证据表明双方对此约定已作变更，或有其他确切证据证明对方已停止进行管理维护等行为，凯亿天华公司应当按照双方原约定的计价标准进行支付。另，对于凯亿天华主张双方已形成缓交租金及费用的合意，该主张依据不足，本院不予采纳。 关于凯亿天华公司是否构成逾期付款违约的问题。本院认为，依一审查明事实，凯亿天华公司自2018年仅支付了16万元，即自2018年1月即开始拖欠租金，且凯亿天华并未提交其已按双方约定标准及时足额支付租金，故应承担举证不能的不利责任。对于凯亿天华公司认为其2017年11月23日付款系水电费而非租金的问题，依项万欣付款的银行凭证摘要记载，该付款系“房租”，而非水电费；而川云茂通公司亦出具了增值税发票；2018年2月5日、5月24日、6月19日共计16万元的付款，依项万欣付款的银行凭证摘要记载亦系“房租”，而非水电费，且川云茂通公司亦出具了增值税发票。故对凯亿天华公司就其已给付款项的法律属性异议，本院不予采纳，一审对上述款项认定为房租正确，本院予以确认。另，对于凯亿天华公司是否享有先履行抗辩权的问题。凯亿天华公司于本案中主张租金缓交系因其行使先履行抗辩权，即认为其有权援引“凯亿天华公司于每月10日或之前向云天化公司交付的所有款项，云天化公司收到款项起七天内开具租金及管理费等合法发票予凯亿天华公司，若在下次应支付的所有款项时，云天化公司仍未开具发票给凯亿天华公司时，凯亿天华公司有权迟缓支付租金，直到收到发票为止”之约定。对此本院认为，鉴于上述付款川云茂通公司均出具了增值税发票，故川云茂通公司已履行了其开具发票的义务。对于所开票据载明为“成都市凯乐汇娱乐有限公司”的问题，经本院核实，双方在2017年的多次付款及开票的过程中亦系载明系“成都市凯乐汇娱乐公司”，且凯亿天华公司在进行后续多笔的继续性付款时并未提出异议，应视为双方对此种出具票据的方式均予认可，故本院对凯亿天华公司提出的该异议不予采纳，其无权援引双方约定的上述履行抗辩。于此，本院认为，凯亿天华公司逾期支付房租及管理维护等费用已构成严重违约。 关于川云茂通公司的解除行为是否发生效力的问题。本案中，鉴于凯亿天华公司逾期付款已构成严重违约，川云茂通公司可依双方合同约定解除合同。一审认定案涉合同已于解除通知送达之日发生解除的效力正确，本院予以确认。 关于腾退的义务主体问题。尽管凯亿天华公司已将承租的部分案涉房屋分租给案外人，但该转租行为并不影响其在与川云茂通公司租赁关系存续期间作为承租人的法律地位，其仍系案涉房屋的间接占有人和未转租房屋部分的直接占有人，故川云茂通公司在解除租赁合同后亦有权要求其履行返还房屋的义务。鉴于该返还义务的来源系丧失合同解除之后的无权占有，故出租人有权要求承租人腾退返还房屋。凯亿天华公司该腾退异议不能成立。 关于律师费的问题。依双方合同约定，于凯亿天华公司违约时，对于索赔、要求、诉讼、损害赔偿、直接损失责任、罚金和费用（包括各种法律费用），凯亿天华公司应予赔偿，故本案所产生的委托代理费用亦应包括在内。对于凯亿天华认为产生的2万元委托代理费与其不具有关联关系的问题，本院认为，依川云茂通公司与国浩律师事务所签订的《委托代理合同》，本案租赁合同纠纷在该代理合同项下，且该两万元代理费属于川云茂通公司必然支出的基础代理费用。鉴于川云茂通公司已提供证据证实其已实际支出，故一审将该费用纳入凯亿天华公司的给付范围并无不当。 综上，凯亿天华公司的上诉请求不能成立。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26176元，由四川凯亿天华投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月十日 书记员  刘昱君