广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤04执复182号 复议申请人（利害关系人）：吕爽，女，汉族，1971年8月4日出生，住珠海市香洲区。 申请执行人：珠海市第一建筑安装工程有限公司，住所地：珠海市南水珠海大道东南通花园B区2栋商住楼1单元302房。 法定代表人：李焕基。 委托诉讼代理人：傅清泉，湖南人和律师事务所律师。 被执行人：珠海市东部康达（集团）公司，住所地：珠海市香洲区前山界涌山星一路28号103幢A。 法定代表人：骆锐庄，总经理。 复议申请人吕爽不服珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院）作出的（2019）粤0402执异364号执行裁定，向本院提出复议。本院受理后，组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院经审查查明，珠海市第一建筑安装工程有限公司诉珠海市东部康达（集团）公司、珠海市东部电力实业股份有限公司、珠海万山海洋开发试验区管理委员会建设工程施工合同纠纷一案，执行法院审理后于2017年9月4日作出(2016)粤0402民初1873号民事判决，判令：一、珠海市东部康达（集团）公司于判决发生法律效力之日起十日内向珠海市第一建筑安装工程有限公司支付工程款人民币596578.47元；二、驳回珠海市第一建筑安装工程有限公司对珠海市东部康达（集团）公司的其他诉讼请求；三、驳回珠海市第一建筑安装工程有限公司对珠海市东部电力实业股份有限公司和珠海万山海洋开发试验区管理委员会的诉讼请求。案件受理费人民币15600元，珠海市第一建筑安装工程有限公司负担人民币5800元，珠海市东部康达（集团）公司负担人民币9800元；案件鉴定费人民币27000元，由珠海市东部康达（集团）公司负担；审计费人民币98000元，珠海市第一建筑安装工程有限公司负担人民币16000元，珠海市东部康达（集团）公司负担人民币82000元。珠海市东部康达（集团）公司不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院经审理作出（2018）粤04民终235号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述民事判决发生法律效力后，珠海市东部康达（集团）公司没有主动履行，权利人珠海市第一建筑安装工程有限公司向执行法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0402执3962号。 执行过程中，执行法院向被执行人珠海市东部康达（集团）公司发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务。2018年9月21日，执行法院作出（2018）粤0402执3962号执行裁定书，裁定：查封珠海市万山区电力公司名下位于香洲南香里二街38号底层、香洲南香里二街38号501、503、504房。 另查明，1992年12月16日，珠海市万山区电力公司经工商核准更名为珠海市东部康达（集团）公司。 2019年2月19日,执行法院作出（2018）粤0402执3962号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人珠海市东部康达（集团）公司名下位于珠海市香××南××、××房。2019年5月7日，执行法院通过网络平台发出《拍卖公告（第一次）》。《拍卖公告（第一次）》中载明拍卖标的物的情况为：“位于珠海市香××南××房；登记建筑面积：81.3平方米；产权人：珠海市万山区电力公司；产权证号码：Ｃ2××91。登记详情参见附件1。”公告的附件1是珠海市不动产登记中心出具的《珠海市不动产登记情况查询结果》，载明了不动产权证书号码、不动产坐落、用途、建筑面积、土地性质、土地来源、登记时间以及查封抵押登记情况，并附有条形码、校验码和二维码可验证该查询结果。《拍卖公告（第一次）》第四条写明：“本场拍卖的成交价格是原产权人珠海市万山区电力公司转让产权净得款金额。办理产权变更手续依法需要交纳的一切税、费（包括但不限于原产权人珠海市万山区电力公司因转让产权本应或可能负担的增值税、印花税、个人所得税/企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等税费，买受人因受让产权本应负担的契税等税费），均由买受人负责交纳、承担。买受人自行办理拍卖房产水、电、气户名变更手续，相关费用自理。与拍卖房产相关的户口迁移事宜，由买受人自行解决。” 2019年6月20日至21日，执行法院在京东网网络司法拍卖平台对珠海市香××南××房进行网络公开拍卖。2019年6月21日，吕爽以人民币1022610元的最高价竞得，并于2019年7月2日缴清全部价款。2019年7月11日，执行法院作出（2018）粤0402执3962号之二执行裁定，裁定：一、解除（2018）粤0402执3962号执行裁定书对被执行人珠海市东部康达（集团）公司（原名：珠海市万山区电力公司）名下位于珠海市香××南××房（权证号码：Ｃ2××91）的查封；二、将被执行人珠海市东部康达（集团）公司（原名：珠海市万山区电力公司）名下位于珠海市香××南××房（权证号码：Ｃ2××91）之房产所有权及相应的其他权利归买受人吕爽（公民身份号码：）所有。该房产的财产权自本裁定送达买受人吕爽（公民身份号码：）时起转移；三、买受人吕爽（公民身份号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。吕爽办理产权过户和纳税过程中,委托评估机构对案涉房屋计税价值进行了评估，并取得评估报告。 异议审查期间，执行法院向国家税务总局珠海市香洲区税务局发出《咨询函》，咨询未披露自建房对一般竞买人预估税费有无重大影响。国家税务总局珠海市香洲区税务局于2019年10月31日复函，主要内容为：经向受让方吕爽了解情况，存在争议的税种为土地增值税。《拍卖公告》已披露所有权人为××山区电力公司。对个人销售住房存在税收优惠，对个人销售住房暂免征收土地增值税，该税收优惠不适用于企业销售住房。纳税人转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的确定有两种方法：（一）能取得旧房及建筑物评估价格的，按照旧房及建筑物的评估价格确定扣除项目金额，适用于自建和购买方式取得的方式；（二）凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定扣除项目金额，仅适用于以购买方式取得的房屋。 执行法院认为，吕爽以执行法院拍卖珠海市香××南××房资料不齐导致其重大误解为由提出执行异议，请求撤销拍卖、返还相关款项。据此，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及有关执行异议规定进行审查。 吕爽主张执行法院拍卖案涉房屋没有提供房屋价格、发票和税票，没有显示自建房，导致其对税费产生重大误解。经查，吕爽认为案涉房屋与普通商品房缴纳税收差异巨大，实际是由于土地增值税的原因。根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，故案涉房产须缴纳土地增值税是因为原产权人系企业而非个人的原因。执行法院在拍卖案涉房产发出的网络拍卖公告中，已明确告知案涉房产产权人为××山区电力公司，并在拍卖公告附件中出示了珠海市不动产登记中心出具的《珠海市不动产登记情况查询结果》。《拍卖公告（第一次）》第四条亦明确告知：“本场拍卖的成交价格是原产权人珠海市万山区电力公司转让产权净得款金额。办理产权变更手续依法需要交纳的一切税、费（包括但不限于原产权人珠海市万山区电力公司因转让产权本应或可能负担的增值税、印花税、个人所得税/企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等税费，买受人因受让产权本应负担的契税等税费），均由买受人负责交纳、承担。”据此，吕爽从拍卖公告完全可以获知案涉房产为企业名下住房的信息，同时应知晓相关土地增值税由其负担。至于吕爽称公告没有显示原价格、发票和自建房的问题，首先，该房屋并没有原购买价格和发票信息，故执行法院没有出示。其次，根据国家税务总局珠海市香洲区税务局的复函，“（一）能取得旧房及建筑物评估价格的，按照旧房及建筑物的评估价格确定扣除项目金额，适用于自建和购买方式取得的方式；（二）凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定扣除项目金额，仅适用于以购买方式取得的房屋。”可见，无论是自建还是购买方式取得房屋，扣除项目金额均以能够取得评估价格为前置条件，而案涉房产符合上述第（一）条“能取得旧房及建筑物评估价格的”的情况，应以评估价格确定土地增值税扣除项目的金额。因此，是否在拍卖公告中披露房屋为自建房或出示原价格和发票，对案涉房屋土地增值税的计算都没有实质的影响，案涉房屋仍需要以评估价格作为土地增值税扣除项目的计算依据。 综上，吕爽提出拍卖信息不全导致其重大误解的理由不成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案不符合上述法律规定的情形，吕爽要求撤销拍卖理由不成立，执行法院对其异议请求不予支持。 综上，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，作出（2019）粤0402执异364号执行裁定，裁定驳回吕爽的全部异议请求。 复议申请人吕爽不服，向本院复议请求：撤销珠海市香××南××房的拍卖，返还拍卖款。事实与理由：一、执行法院的拍卖公告中没有写明拍卖房产所有权信息为自建房，也没有写明成交价格及产权性质为集体单位自管公产，吕爽在参与竞买时没有权利查阅案涉房产的登记资料，只有在缴纳房款后于2019年7月26日拿到法院开具的协助执行通知书，才能从不动产登记中心打印出不动产权登记表，才了解到案涉房产的所有权信息。由于房产来源没有完整公开，税费依据不足，税局要求出评估报告，并且税局和评估公司都告知，因为没有发票才需要出评估报告。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条，以及《国务税局总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第六条、《国务税局总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第六条的规定，由于拍卖的房产为自建房，没有原成交价格，导致土地增值税扣除项目和纳税结果不一致，使复议申请人需要多支付近30万元的税费。故由于人民法院拍卖公告披露信息不完整，导致买受人产生重大误解，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第四款的规定，执行法院的拍卖应当撤销，并返还复议申请人支付的房款。二、执行法院异议裁定认定有误。执行法院在拍卖前没有核实过是否是自建房、有无发票、有无成交价格等重要信息，裁定中称“该房屋没有原购买价格和发票信息，故本院没有出示”与事实不符。土地增值税的计算时如果有发票就没有必要评估价格，且有发票扣除项目的金额不一样，所以执行裁定中认定扣除项目金额均以评估价格为前置条件错误。根据税局2019年7月31日办税要求补资料单据看，有无成交价格及发票，扣除项目及计算标准有很大的差距，执行法院认为没有实质影响是错误的。三、根据淘宝网上公布的执行法院其他拍卖房产公告看，一般都写明了房产来源及建成时间，但本案均未反映这些重要信息，案涉房屋房产证于2004年办好，与建成时间相差11年，对房产的实际使用也会造成重大影响。执行法院没有公布拍卖标的来源和瑕疵，侵犯了竞买人起码的知情权，损害了买受人的利益。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第三十五条的规定，被执行人隐瞒拍卖标的的来源和瑕疵，竞买人不能得到上述信息因误解而进行竞拍。综上，执行法院的拍卖公告未如实公示房产为1993年的自建房，严重损害了复议申请人的知情权，也损害了复议申请人的利益，请求法院撤销此次拍卖，返还房款。 复议申请人吕爽在复议期间向法院提交了以下证据：1、不动产权登记表；2、计算面积成果表；3、建筑面积计算纸两张。 申请执行人珠海市第一建筑安装工程有限公司答辩称，执行法院的执行异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。执行法院在拍卖公告中已明确拍卖房产为珠海市万山区电力公司的房产，没有合同也没有发票，吕爽作为买受人参加竞拍，没有看清拍品详情而进行拍卖，存在一定的过错，且自建房或商品房均可按评估价格进行扣除后，再计算增值税。 被执行人珠海市东部康达（集团）公司认为，执行法院的执行裁定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。 申请执行人珠海市第一建筑安装工程有限公司、被执行人珠海市东部康达（集团）公司在复议期间均没有提交新证据。 本院查明，执行法院拍卖公告附件中显示产权登记时间为2004年3月3日，没有案涉房产建成时间、产权来源等内容。经核珠海市不动产登记中心档案资料，案涉房产产权来源为自建，竣工时间1993年。吕爽委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的计税价值进行了评估，广东思远土地房地产评估咨询有限公司作出粤思远评字第2019A0176号函，确定案涉房屋的计税价值总计212843元。国家税务总局珠海市香洲区税务局给执行法院作出的《关于〈咨询函〉的复函》第二条说明了对土地增值税税额的计算方法和标准，其中转让旧房及建筑物的土地增值税税额，是按增值额乘以适用的税率（30%-60%）减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。第三条说明自建房与购买方式取得房屋扣除项目金额计算方法的比较，旧房按照评估价确定扣除项目金额，而以购买方式取得的房屋可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定扣除项目金额。 本院经审查，对执行法院查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第三十一条规定，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，吕爽以法院拍卖公告及附件没有对拍卖房产的产权来源、建成时间等重大信息进行披露，导致其产生重大误解参与竞拍，严重损害了其合法权益为由请求撤销拍卖，返还购房款。根据上述法律规定，需判断：1、吕爽拍卖前能否通过执行法院拍卖公告或指示的路径获知上述信息。2、上述信息对竞买人权益是否存在重大影响，是否会导致竞买人购买目的无法实现。首先，从执行法院发布的拍卖公告及附件内容看，并未载明拍卖的案涉房产的产权来源为单位自建房及建成时间在1993年的信息。通过该拍卖公告及附件中所附的条形码、校验码和二维码验证的拍卖房产资料亦不包括上述内容，故可以认定本案竞买人吕爽竞买成功办理过户手续前无法获知上述信息。其次，对于旧房及建筑物的转让，房屋的新旧程度、税费金额及负担等问题是影响买受人交易与否的重要因素。本案中执行法院拍卖公告明确系净值拍卖，由买受人承担过户所需一切税、费。根据国家税务总局珠海市香洲区税务局复函关于土地增值税的计算标准和方法看，由于自建房与转让房的土地增值额不同，税率计算基数和税率不同，计算方法亦不同，导致二者的土地增值税差额较大，故可以认定案涉房产的产权来源对竞买人交易价格影响巨大。执行法院认为是否在拍卖公告中披露房屋为自建房或出示原价格和发票，对案涉房屋土地增值税的计算都没有实质的影响，与案件事实不符，本院予以纠正。案涉房屋的产权证中登记时间为2004年，从房地产登记资料显示建成时间为1993年，相差11年，亦对竞买人权益有较大影响，执行法院亦未作披露。其三，由于案涉房产的产权来源及建成时间等信息对竞买人权益有重大影响，执行法院未在拍卖公告中予以披露，而执上述信息不属于“在拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的情形”。综上所述，执行法院拍卖公告及附件中对案涉房产的重大信息未予公布，吕爽复议主张其产生重大误解并请求撤销拍卖，退还购房款的请求，理据充分，本院予以支持。异议裁定认定事实不清，处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第三十一条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异364号执行裁定； 二、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执3962号之二执行裁定； 三、退还吕爽已缴纳的拍卖款。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇一九年十二月二十六日 书记员  杨 宇