文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初3185号原告：胡方吉，男，1965年7月14日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告：太仓邦益仓储物流有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇花墙村（昆太路吴塘桥西300米），统一社会信用代码91320585MA1WTW7324。法定代表人：尹纯举，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司监事。原告胡方吉与被告太仓邦益仓储物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡方吉及其委托诉讼代理人徐艳、被告委托代理人张鹏到庭参加诉讼。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐艳、被告委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告未归还的租赁费3000元；2、判令被告承担违约金30000元；3、判令被告赔偿垫三合土费用9400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经人介绍，于2019年3月4日订立了厂房租赁合同一份，约定由被告将位于太仓市的厂地租赁给原告使用，租期自2019年3月4日至2027年3月3日。另外，租赁合同还约定了定金、租金及违约责任等内容。合同订立当日，原告就将43000元通过微信转账的方式一次性支付给被告，此后，原告为筹备开厂，还支出了垫三合土的费用共计9400元。2019年3月31日，被告明确告知原告决定不租给原告使用了，并于2019年4月2日退还了原告40000元。原告认为，被告单方解除租赁合同的行为构成严重违约，按照法律规定，被告不仅应支付双倍定金还应支付原告为履行合同产生的合理的损失。原告多次与被告协商赔偿事宜均遭拒绝，为此向法院起诉。被告辩称：原告的诉讼请求中，3000元是给中介公司的中介费，不是给我的，原告转给张鹏，然后张鹏再转给中介公司。关于垫三合土的费用，我们合同上约定由我方负责，但是没让他自己垫三合土，该项费用我方不应承担。被告没有违约，违约金也不应支付。双方合同上规定原告交付定金后一个星期之内不付清全款，按违约处理，全款是10万元，包括押金是11万元。原告并未付清该款项。双方协商以后，把4万元退给他，其他双方各不承担责任。综上，原告诉讼请求不成立，法院应驳回原告诉讼请求。原告提供的证据有：1、厂房租赁合同一份。证明原、被告双方于2019年3月4日订立厂房租赁合同，双方约定了租赁标的物，租期、租金、定金以及违约责任的内容。该合同第二条2.1.4明确合同期内退房或单方违约，中介费应由违约方承担。第三条租赁费用中载明了双方约定的定金为3万元。另在第十二条的补充条款上也提及了本案案涉的三合土事宜，证明原告后续为履行合同投入三合土的合理性。双方实际租赁的是两亩土地，属工业用地。2、2019年3月4日原、被告微信转账截图，证明原告于合同签订日向被告方张鹏转账支付了43000元，其中3万元是合同约定的定金，原告还预付了13000元租金，总计支付了43000元。实际3000元是中介费，该中介费原告认为应当由被告承担。3、2019年3月7日原、被告双方聊天记录截图，证明双方协商具体履行合同事宜，证明了原告后续投入三合土的合理性以及必要性。按照合同约定正常情况下原告履行合同，垫三合土应由原告负责，但现在被告单方解除合同，给原告造成了实际垫三合土的损失。该实际损失应由被告来承担。原告在投入三合土之前都是与被告进行协商的，被告也知晓原告的投入，况且双方是订立了租赁合同的，因此原告才进行投入三合土。现被告执意单方解除合同给原告造成的该损失应当由违约方来承担。4、2019年3月14日的微信转账截图，证明了原告投入垫三合土的费用是9400元，该损失系被告解除合同给原告造成的实际投入损失。5、解除合同的聊天记录截图，证明被告在3月30日、3月31日均以微信形式向原告明确决定不租给原告了，单方要求解除双方之间的租赁合同。被告质证意见：按照聊天记录内容，原告想继续履行合同应付清约定款项，但后来原告自己没交钱。被告提供的证据有：1、土地使用权人为苏州东泰太阳能科技有限公司的涉及六万多平方米工业用地的土地使用证，被告系向该公司租赁而来。2、被告与江苏东泰聚合材料有限公司的租赁合同，证明自己有权出租涉案土地。3、太仓市的专项行动领导小组的文件。证明原告这个行业是政府不让做。原告质证意见：对土地权属证书真实性无异议。根据原、被告双方订立的合同第一条的1.4条约定，被告也应向原告承担违约责任，并不是被告在复印件上签两个公章，就证明权属是被告。被告补充提供的租赁合同，真实性无法确认，其协议第一条中明确被告仅享有部分厂房的转租权，对于涉案土地是否享有转租权并未明确。对太“263”发（2018）1号文件真实性无异议。证明的内容有异议，首先该份文件是2018年5月28日发出的，双方之间的租赁合同是2019年3月4日订立的，也就是说在订立该份租赁合同的当时被告是明知该相关政策的，被告在明知的情况下与原告订立了该份合同，且双方在合同上明确约定的用途系回收废旧物资及木材。假如最后原告的经营模式确实与政府相关政策相冲突，应由被告来承担责任。第三，原告承租该场地刚开始投入还未经营，根本不属于专项整治工作的对象，也没有相关直接的整改通知或者责令停止的这种通知。在此种情况下，被告仅依据自己的预估就单方面解除租赁合同，让认真履约的原告无缘无故遭受损失，于情于理均不公平。被告应当为自己的行为承担违约责任。原告都是一直在正常办理申请的过程中，是要办理相关的证照，当时是正在申请中。现在因为租赁场地都更换了，没办法申请了，换了一个地方申请。现原告已经在别的地方开展经营了。审理中，本院责令原告提供了双方较完整的微信聊天记录。综合原、被告提供的上述证据及双方在庭审中的陈述，本院查明：原、被告通过中介联系，于2019年3月4日订立了厂房租赁合同一份，约定由被告(甲方)将位于太仓市的厂房（经庭审中核实，双方实际租赁的应为厂区内的两亩土地）租赁给原告(乙方)使用，用于收购及堆放木材，租金每亩5万元，年租金10万元，管理费全年6000元，租期自2019年3月4日至2027年3月3日。另外，租赁合同还约定乙方于签订合同当日向甲方交付定金3万元，待合同正式起算日起，定金自动转化为租房押金;租金先付后用，一年一付，乙方定于2019年4月1日向甲方支付租金拾万元包括预付订金;合同期内退房或单方违约中介费由违约方承担；违约事项中约定：租赁合同期限届满前，任何一方不得违约提前解除合同，一方坚持解除合同的，需提前三个月通知对方，待对方同意后方可解除合同；第十二条补充条款约定：甲方负责把水电安装到位及场地三合土打好。双方并约定中介费6000元由双方各半承担，由原告转被告后一起付给中介方。合同订立当日，原告先将30000元、3000元通过微信转账的方式支付给被告（张鹏收），后被告要求原告付20000元施工费用，为此经协商原告当日又付了被告10000元，被告也进行了填场地等施工。期间，原告亦自行叫人施工，支出了垫三合土的费用共计9400元。施工期间，被告要原告提供营业执照及环评许可等，原告表示签订合同时被告未提出，双方产生分歧，原告要求退租、全额返还已付费用（含3000元中介费）。被告表示中介费各自支付了3000元，被告只同意返还30000元。在是否继续履行合同还是解除合同及返还金额问题上双方反复协商，被告于2019年3月30日表示如果解除合同，同意退还原告4万元，要求原告提供银行卡号，并于2019年3月31日多次告知原告如果想继续履行合同就按合同约定交钱，张鹏并提供了自己的银行卡号。但原告截止2019年4月1日未按合同约定继续付款。次日，被告要求原告到张鹏办公室协商处理。之后原告通过微信告诉了被告自己的银行卡信息，但仍要求被告付43000元。当日下午，被告向原告该银行卡支付4万元，原告则要求被告再付3000元全部解决，则自己填三合土的费用一万多元也不要了。被告未同意，让原告自己把三合土拉走，原告仍表示是被告违约，称不付该3000元则仍要主张填三合土的费用。为此双方发生纠纷，原告也未再使用该场地。后原告向法院起诉。本案第一次庭审（2019年6月24日）时，经本院询问，双方均表示同意继续履行合同。后原告在它处另行租赁他人场地并在2019年7月办理了营业执照等并开展经营，但未将上述情况告知被告，直至2019年11月11日本案第二次庭审中才确认此事实，并表示不再履行该租赁合同。审理中，关于原告所填三合土，原告明确表示不要求拖走，但被告也表示自己不需要。被告在法庭辩论终结后提出要求原告将所填三合土拉走，并要求原告赔偿被告半年的土地使用费。另查明，双方租赁合同所涉土地系使用权人为苏州东泰太阳能科技有限公司的工业用地中的一部分，被告系租赁而来。本院认为，原、被告间签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，且被告已取得涉案土地的租赁权，该租赁合同双方均应按约履行。在履行该合同前期，被告要求原告提供或办理营业执照、环保许可等，系为原告合法经营、符合政府相关职能部门日益严格的经营监管所需，并不违反规定，不构成违约。原告提出被告未提供涉案土地的土地使用权证，导致原告无法办理营业执照等，并无相应证据证明，本院不予采信。至于原告提出被告在2019年3月30日、31日要求原告必须另外签订一份不公正的协议（内容为租赁期间如遇政府干涉导致损失则全部由原告承担，房租不退）才同意继续履行合同的说法，结合双方微信聊天内容，并没有事实依据，原告可以不签该协议而选择在约定期限内支付其他款项，要求继续履行合同。而事实上原告并未按被告的一再要求在2019年4月1日前支付其他款项。实际上，本案中，双方在前期均已经投入资金进行施工的情况下，考虑到继续履行该租赁合同可能会造成更大的损失，经反复协商最终双方在2019年4月2日均一致同意解除合同，双方该意思表示是明确的，当日被告也按原告提供的银行卡返还了原告4万元，双方仅是在各自损失如何承担的问题上未能达成一致。故本院确认双方间的租赁合同于2019年4月2日已经协商一致解除。鉴于该合同系双方协商解除，且双方均无实质性违约行为，故原告要求被告支付违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告主张要求被告支付原告未归还的租赁费3000元，经本院核实，该3000元实为原告应当支付的中介费，在被告未违约的情况下，该部分中介费本应由原告承担，其要求被告承担没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在合同履行期间均产生了一定的损失，根据本案合同履行的实际情况，本院确认由原、被告各负担对方损失的50%。其中原告投入垫三合土的费用，根据双方在庭审中的陈述，及原告所举证的付款9400元的微信付款凭证，本院予以确认，被告应承担其中的4700元。被告提出按合同约定应由被告负责，没让原告垫三合土，该项费用被告不应承担的意见，本院认为，该费用系原告为今后经营所需，被告也是知情的，但未提出反对，故被告该意见本院不予采纳。被告要求原告将所填三合土拉走，并要求原告赔偿被告半年的土地使用费及其他损失等，按照规定应当提出反诉，但被告系在法庭辩论终结后提出，已超过法律规定的反诉期间，无法在本案中合并审理，故本案中对被告该请求不予理涉，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太仓邦益仓储物流有限公司应赔偿原告胡方吉垫三合土费用4700元，自本判决生效之日起10日内履行。二、驳回原告胡方吉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由原告负担765元，被告负担95元。原告已预交的诉讼费860元，其中95元本院在本判决生效之日起15日内予以退还。被告应承担的诉讼费95元，由被告直接向本院交纳，于本判决生效之日起15日内履行。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）。审 判 长  沈 坚人民陪审员  毛建华人民陪审员  胡其德二〇一九年十二月二日书记员沈佳佳