内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1887号 上诉人（原审原告）：锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚某，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 委托诉讼代理人：马某，系姚某丈夫，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司（以下简称民禾公司）因与被上诉人姚某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人民禾公司委托诉讼代理人李某、任某，被上诉人姚某委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民禾公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决第四项，判令姚某每日按1111元给付民禾公司自2019年3月2日至交付房屋之日止租金。2.姚某承担全部诉讼费用。事实和理由：一、根据双方合同约定，2016年5月1日至2019年4月30日年租金40万元、2019年5月1日至2021年4月30日年租金另行商定，原审法院以双方没有另行约定租金就判决驳回民禾公司诉求错误。二、双方没有另行约定2019年5月1日之后的租金，依据《合同法》第二百三十六条规定，也应按原合同约定日租金数额执行，即2019年3月2日至交付房屋时每日租金1111元。综上所述，二审法院应当依法予以纠正，支付民禾公司的上诉请求。 姚某辩称，合同履行中因经营出现困难而无清偿能力，请求维持原判。 民禾公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年4月25日签订的《酒店合作协议》。2.判令姚某给付民禾公司拖欠的房屋租金67.3333万元（2017年5月1日至2018年4月30日欠34万元、2018年5月1日至2019年3月1日欠33.3333万元），租金应给付至实际交还房屋之日止（每日1111元）。3.判令姚某给付民禾公司为其垫付的取暖费10.4438万元。4.本案诉讼费用全部由姚某承担。 一审法院认定的事实：2016年4月25日，民禾公司与姚某签订《酒店合作协议》，合同约定：民禾公司（甲方）将民禾酒店一、二层面积为6374.6平方米大厅租赁给姚某；租期5年（从2016年5月1日--2021年4月30日），2016年5月1日至2019年4月30日租金为40万元，2019年5月1日--2021年4月30日租金及支付时间另行商定；支付方式：每年租金40万元，第一年租金2016年4月30日向甲方缴纳15万元、2016年5月10日缴纳25万元、2017年5月1日至2019年4月30日每年5月1日前缴纳租金20万元，年底交清剩余租金20万元。租赁期满后另行商定租赁模式，同等条件下乙方有优先租赁权；合同第十条约定：甲方负责房顶的防水、主电缆、主供水、暖、排污管的维修维护等，乙方承担水、电、暖、排污费及其他经营活动的税费。合同签订后，姚某支付2016年租金40万，2017年支付了6万元租赁费。民禾公司为姚某垫付2016年至2018年取暖费即562239.72元（6374.6㎡×4.2元/平米×7月×3）。一审法院认为：民禾公司与姚某签订的《酒店合作协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。双方均应按协议约定履行各自的义务。民禾公司依约将涉案房屋交给姚某使用，姚某应按约定支付房屋租赁费，姚某交纳了2016年5月1日-2017年4月30日的租赁费40万元，交纳了2017年5月1日至2018年5月1日的租赁费6万元，尚欠34万元未付，2018年5月2日至2019年3月1日欠付33.3333万元（40万元÷12月×10月），共欠民禾公司租赁费64.3333万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故民禾公司请求解除《酒店合作协议》并支付2017年5月1日至2019年3月1日房屋租赁费64.3333万元的诉讼请求，该院予以支持。该院认为，合同约定：2019年5月1日--2021年4月30日租金及支付时间另行商定，现双方对2019年5月1日以后房屋租赁费未约定，故民禾公司要求姚某按每日1111元支付租房屋租赁费至实际交还房屋之日止的诉讼请求，该院不予支持。姚某抗辩称因民禾公司未能保证酒店下水管道、厨房照明正常使用，致使酒店无法正常使用，是民禾公司违约在先，但姚某未向法庭提供证据，故此抗辩理由该院不予采信。双方签订的《酒店合作协议》约定姚某租用民禾公司酒店一、二层总面积为6374.6㎡，每年应交取暖费187413.24元（6374.6㎡×4.2元/平米×7月），姚某自2016年5月1日起至民禾公司2019年3月1日均未交纳取暖费，三年取暖费为562239.72元（187413.24元×3年），因民禾公司统一交纳了整个楼房取暖费，故民禾公司要求姚某给付为其垫付562239.72元取暖费的诉讼请求，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，判决如下：一、解除原告锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司与被告姚某于2016年4月25日签订的《酒店合作协议》；二、被告姚某于本判决生效之日起五日内支付原告锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司自2017年5月1日--2019年3月1日止房屋租赁费673333元；三、被告姚某于本判决生效之日起五日内支付原告锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司取暖费562239.72元；四、驳回原告锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5789元，由被告姚某负担。 二审中，双方虽未提交新的证据，但根据庭审已查明事实，本院认定如下：1.姚某于2019年9月30日将租赁房屋移交给了民禾公司；2.民禾公司诉求代姚某垫付取暖费10.4438万元，原审法院将其错误判决为562239.72元，虽然姚某就此提起上诉，但是民禾公司同意由二审直接调整为10.4438万元。3.2019年3月2日至2019年9月30日期间，租金按日1111元计算，合款23.4421万元。 本院认为，民禾公司与姚某签订的《酒店合作协议》，名为合作实为租赁关系，且内容不违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定合同合法有效正确。 二审，双方争议的主要焦点是，姚某应否承担后续租金给付责任，以及该期间租金如何计取。 首先，关于合同后续租金给付责任问题。根据合同约定2016年5月1日至2019年4月30日年租金40万元，日租金1111元。双方争议的2019年3月2日至同年4月30日期内租金，以及合同约定2019年5月1日至2021年4月30日租金及支付时间另行协商部分租金，原审法院均以双方对该阶段以后房屋租赁费未约定而不予认定，缺乏事实与法律依据。前者合同明确约定了年租金40万元折算日租金1111元，有据可依；后者因姚某不履行租金给付责任而导致条款约定不明，但是也不足以认定该期间不收或者免收租金结论。由此，姚某应当承担期内租金给付责任。原审法院驳回民禾公司该部分诉求，实属认定事实错误，应予纠正。 其次，关于租金计算标准问题。如前所述，该条款因姚某不履行租金给付责任而导致内容约定不明，姚某又不能举出订立合同时履行地的市场价或者政府指导价证据佐证，故其庭审中同意按日租金1111元为结算依据，姚某应付民禾公司租金为90.7754万元（即34万元+33.3333万元+23.4421万元，自2017年5月1日至2019年9月30日止）。 第三，关于取暖费调整问题。民禾公司原审诉求代姚某垫付取暖费10.4438万元，原审法院错误将其判决为562239.72元。庭审中，民禾公司本着诚信原则同意二审直接将该款项调整为10.4438万元，本院予以确认。 综上所述，民禾公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决第一项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决第四项； 三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决第二项为，被上诉人姚某于本判决生效后十日内一次性给付上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司租金90.7754万元； 四、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1523号民事判决第三项为，被上诉人姚某于本判决生效后十日内一次性给付上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司取暖费104438元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费5789元、二审案件受理费5789元，共计11578元，由被上诉人姚某负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  程鹏皎 审判员  娜日苏 二〇一九年十二月六日 书记员  阿如汗 附： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；” 2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”