广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13222号上诉人（原审原告）：杨超，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：林振芬，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人杨超、林振芬因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7489号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金24960.7元予杨超、林振芬；二、驳回杨超、林振芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070.91元（杨超、林振芬已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对杨超、林振芬已预交的诉讼费用1070.91元，在判决发生法律效力后经杨超、林振芬书面申请,一审法院退还予杨超、林振芬。”杨超、林振芬上诉请求：1.撤销一审判决，支持杨超、林振芬的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由粤海通公司承担。事实和理由：一、一审法院关于交房时间的认定与事实不符。1.《商品房买卖合同（预售）》《委托装修协议》这两个合同的合同主体和内容完全不同，交付的标的不同，更没有约定对合同进行更改，一审法院认为《委托装修协议》所说的精装修交付时间即是修改《商品房买卖合同（预售）》的毛坯房交付时间是错误的。2.一审法院认定粤海通公司与长某装饰公司为关联公司毫无依据，且即使是关联公司，长某装饰公司也不能代粤海通公司变更《商品房买卖合同(预售)》的内容。根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条之规定，长某装饰公司无论是粤海通公司全资持股，还是部分持股或者双方工作人员混同等任何情况下，两者分别设立登记，双方都不能在自己的合同上修改另外一方签订的合同，如果需要代为修改，需要粤海通公司进行明确授权，然而粤海通公司并未对长某装饰公司进行授权。3.《委托装修协议》没有对《商品房买卖合同(预售)》在内容上进行过修改。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条之规定，杨超、林振芬并未与粤海通公司协商变更合同交付时间的约定，杨超、林振芬也未与长某装饰公司约定可以由其代为接收毛坯房屋，即使三方有所牵涉，也未明确约定，应当推定为未变更。4.根据粤海通公司提供的证据显示，杨超、林振芬与粤海通公司没有对交付时间、形式进行修改。5.粤海通公司与长某装饰公司之间就房款如何分成，是他们之间的事，对于杨超、林振芬按照《商品房买卖合同(预售)》支付房款给粤海通公司，然后收毛坯房，再交给长某装饰公司，长某装饰公司按照《委托装修协议》交付精装修给杨超、林振芬，这是三者的基本关系。6.杨超、林振芬多次到粤海通公司处进行催交楼房，并向佛山电视台反映，且粤海通公司也不认为交房时间更改为装修协议上的时间，而向杨超、林振芬发交楼通知书。根据短信记录显示，在2018年11月，杨超、林振芬向粤海通公司告知，因为现场检验，房屋不符合合同约定质量，因此不予收楼，如粤海通公司擅自向其他第三方交付房屋，那么所有后果由粤海通公司承担。粤海通公司对该证据予以确认。这短信很显然是交涉短信，明确显示了杨超、林振芬认为粤海通公司已经逾期交房，反对将房屋交给装修方，且这个短信是回复开发商于2018年11月的毛坯房交房通知的，开发商也认为应当在交付装修之前交付毛坯房。7.本案合同对房屋交付时间有明确约定，无论杨超、林振芬是否催收均不影响粤海通公司履行此项义务，一审法院认定杨超、林振芬未按并不存在的交易惯例履行催收义务，适用法律错误。8.根据举证规则，承担催收义务的举证责任非杨超、林振芬，粤海通公司也未提出催收问题，一审法院关于催收问题认定有误。二、一审判决关于收房时间的认定违反了事实和法律规定。1.混淆了“履行房屋的交付义务”与“履行通知收楼义务”的概念。2.将“发交楼通知”即等同于“具备交付使用条件”的概念。一审法院认为“应在”具备交付使用条件情况下“发收楼通知”，于是只要不收楼就是杨超、林振芬的责任，但是《商品房买卖合同》明确约定了交付的条件，而事实上，现在大部分房屋都在漏水，明显是不具备交付使用条件的，一审法院直接将发收楼通知认定为已经符合交付条件，是混淆两个概念，并无视合同约定。3.作为一个商品买卖，“交付”是出售方的唯一主合同义务，不是“通知”，而在2018年11月，粤海通公司通知后，杨超、林振芬明确拒绝，如果按照一审法院的逻辑，在收到短信后，如果其房屋符合使用条件，按照交易习惯，粤海通公司应当电话、短信、函件继续催告杨超、林振芬收楼，而不是将房屋交给装修公司，但是没有证据证明粤海通公司继续催告，因此，应推定为该房屋不符合交付使用条件。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判违约金从2018年11月1日起算至2018年11月23日，且违约金总额最高不超过总房款的2%(逾期90天内每日按已付房款的万分之二计算，逾期超过90天的每日按已付房款的万分之三计算)；2.一审、二审诉讼费用由杨超、林振芬承担。事实和理由：一、一审法院认为2%的违约金封顶条款无效，且未调低违约金标准，法律适用错误，应依法改判适用该违约金封顶条款，并调整过高的违约金。（一）2%的违约金封顶条款是双方真实意思表示，不存在无效事由，该条款对双方有效，应依法改判封顶条款有效。虽然《补充协议》是格式条款，但是格式条款需要具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定事由才导致条款无效。而2%的违约金封顶条款并未免除粤海通公司责任，也未加重被杨超、林振芬义务，更没有排除杨超、林振芬作为买受人的主要权利。且如前所述杨超、林振芬早在签订《认购书》时已知晓《补充协议》内容，而在签订《补充协议》时粤海通公司也向其说明了《补充协议》条款内容，并作出详细合理沟通、解释及说明，杨超、林振芬也表示已知悉并理解和同意《补充协议》所约定的内容。因此，2%的违约金封顶条款完全符合法律规定，合法有效。2%的封顶违约金完全可弥补杨超、林振芬损失，因此2%的封顶违约金有其合理性，应对双方具有约束力。（二）一审法院判定的违约金标准过高，远高于杨超、林振芬实际损失30%，应依法改判调低违约金标准。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三标准计算，但从杨超、林振芬已付房款的资金费用损失看，杨超、林振芬实际损失为银行同期贷款利率的利息。另，从杨超、林振芬未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给其带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋租金标准约为20元/月/平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为杨超、林振芬实际损失的2.5倍，均超过其实际损失的30%，法院应依法将违约金调低至其实际损失的130%，一审法院却未调低违约金标准，应依法改判。二、一审法院违约金计算错误，应按《补充协议》第九条约定计算违约金。《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效约定。且粤海通公司已就《补充协议》内容尽了提醒和说明义务，杨超、林振芬也声明已清楚理解并同意《补充协议》内容。早在签订《认购书》时，粤海通公司已向杨超、林振芬出示了《补充协议》，并声明对《补充协议》的内容无异议不做变更。因此，《补充协议》内容完全是双方意思自治结果，没有无效或可撤销事由，是合法有效约定，法院应尊重当事人意思自治，并予以适用。根据《补充协议》第三十二条约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，应适用《补充协议》约定。故一审法院认为违约金标准应按《商品房买卖合同》的约定每日按总房款万分之三的标准计算缺乏法律依据，应依法改判并依据《补充协议》第二十条约定，逾期90天以内的，每日按已付房款的万分之二计付违约金，超过90天的，从第92天开始每日按已付房款的万分之三计付违约金。三、粤海通公司三次通知杨超、林振芬予以收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间，属事实认定错误，应依法改判粤海通公司须承担的违约责任应截至发出首次通知之日。粤海通公司于2018年11月23日首次发出通知杨超、林振芬进行收楼，于2018年12月20日再次发出通知杨超、林振芬进行收楼，于2019年1月28日第三次发出通知杨超、林振芬进行收楼。实际上，这三次收楼通知均是装修房的收楼通知，都是通知杨超、林振芬收取装修房屋，且杨超、林振芬均收到这三次收楼通知。其次，杨超、林振芬也无证据显示粤海通公司发出前两次收楼通知时案涉房屋未完成装修，法院理应将首次发出收楼通知之日作为完成收楼通知义务之日和违约金计算终止时间。在粤海通公司已发出三次收楼通知且杨超、林振芬均已收到的情况下，原审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间，属事实认定错误，应依法改判粤海通公司须承担的违约责任截至发出首次收楼通知之日。四、《补充协议》的约定合法有效，案涉房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件，一审法院以取得竣工验收备案证明文件和测绘报告为交付条件，属适用法律错误，应依法改判。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属行政规范性文件，并非法律或行政法规，《补充协议》约定以取得《工程竣工验收报告》为交付条件并未违反法律或行政法规强制性规定，该约定合法有效。上述通知即使属强制性规定，也仅属于管理性强制规范，并不属效力性强制规范，即使《补充协议》内容与上述通知内容不符，也不产生《补充协议》约定无效的法律效果。《补充协议》变更交付条件为取得《工程竣工验收报告》的约定合法有效，法院应尊重当事人意思自治，将取得《工程竣工验收报告》作为案涉房屋的交付标准。五、一审法院判决全部诉讼费用由粤海通公司承担缺乏法律依据。如前所述，粤海通公司已依约交付案涉房屋，不存在违约行为，应改判其无须承担任何诉讼费用。即使粤海通公司需承担违约责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，法院应根据案件胜诉及败诉情况对诉讼费用承担情况进行判定，一审法院判决驳回了杨超、林振芬的部分诉讼请求，却判决粤海通公司承担全部诉讼费用，于法无据。《委托装修协议》中关于变更交楼时间的约定是双方同意且实际履行的合同约定，杨超、林振芬由始至终也知晓该变更交楼时间约定，一审法院无权以此作为诉讼费用判定理由。粤海通公司提出的管辖权异议属法定的权利，粤海通公司依法行使并未损害第三方权利，一审法院无权以此判定全部诉讼费用应由粤海通公司承担。二审期间，粤海通公司、杨超、林振芬均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.涉讼房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司与杨超、林振芬在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，并取得《工程竣工验收报告》，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉讼房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与杨超、林振芬在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且杨超、林振芬亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间正确，本院予以维持。杨超、林振芬上诉称因案涉房屋存在漏水问题，导致其至今未收楼。但本案中，收楼通知应送达至杨超、林振芬，而杨超、林振芬未举证证明前述质量问题严重影响其正常居住使用，故杨超、林振芬上诉主张因房屋质量问题有权拒绝收楼理据不足，本院不予支持。若案涉房屋确实存在质量问题，则属于交付后的质量保修范畴，杨超、林振芬可另案主张相关权利。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果杨超、林振芬违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重杨超、林振芬责任的情形，故该条款无效。杨超、林振芬在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨超、林振芬、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2567.84元，由上诉人杨超、林振芬负担2143.82元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担424.02元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏