山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4508号上诉人（原审原告）：高广磊，男，1983年10月4日出生，汉族，住烟台市长岛县。委托诉讼代理人：王成荣，山东鲁信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台华森嘉业房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南沟街008号。法定代表人：杨云升，董事长。委托诉讼代理人：张波，山东同济律师事务所律师。原审第三人：烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司，住所地烟台市莱山区莱山镇驻地。法定代表人：孔宪振，总经理。上诉人高广磊因与被上诉人烟台华森嘉业房地产开发有限公司（以下简称华森公司）、原审第三人烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司（以下简称莱山嘉业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。高广磊及其委托诉讼代理人王成荣，华森公司的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。莱山嘉业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。高广磊上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初297号民事判决；2、依法改判支持高广磊的诉讼请求；3、判令华森公司承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。高广磊与华森公司已协商延期支付剩余房款，且双方已达成合意继续履行《定金认购书》，由高广磊等待华森公司通知后支付剩余房款。但华森公司并未通知高广磊付款，也未向高广磊提供收款账号，高广磊付款条件不成就。本案高广磊并不存在违约行为，系华森公司单方违约解除合同，其解除合同通知函并不生效，一审法院认定《定金认购书》已于2017年12月25日解除错误。二、华森公司单方违约解除合同，并已将涉案房产另行出售，导致合同不能履行，应退还高广磊已付全部房款并赔偿高广磊因丧失购房机会而产生的损失等。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，一审判决认定事实错误，没有查明高广磊不构成违约、实际系华森公司违约，高广磊与华森公司已合意继续履行《定金认购书》，华森公司未通知高广磊支付剩余房款因而高广磊付款条件不成就，华森公司系违约解除《定金认购书》。一审判决实际系对开发商在房价上涨后违约另售的不诚信行为予以鼓励，有失公平，适用法律错误。高广磊现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特提出上诉，请人民法院查明事实，依法改判支持高广磊的诉讼请求。华森公司辩称，第一，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判；第二，高广磊在2017年12月10日之前，签订了《定金认购书》已经有一年半之久，未与华森公司联系过一次，从未主动要求履行支付购房款，高广磊实际上在2016年只向莱山嘉业公司支付了400000元，而现在却主张已经支付了820640元，主张赔偿损失1376640元。本案的起因本就是高广磊贪图便宜与莱山嘉业公司签订的购房合同，在多次与华森公司协商以后，华森公司才同意与高广磊重新解决签订《定金认购书》，华森公司至今实际上未收到一分钱的购房款，现在还要返还给高广磊400000元的购房款，已经是承担了经济损失。莱山嘉业公司缺席，未作答辩。高广磊向一审法院起诉请求：1、确认华森公司于2017年12月25日向高广磊发出的《解除合同通知》无效；2、确认高广磊、华森公司于2016年8月8日签订的《定金认购书》有效；3、华森公司继续履行高广磊、华森公司签订的《定金认购书》，与高广磊签订《商品房买卖合同》。诉讼中，高广磊变更诉讼请求为：1、解除高广磊、华森公司于2016年8月8日签订的《定金认购书》；2、华森公司返还购房款820640元，并以820640元为基数赔偿高广磊自2016年8月8日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、华森公司赔偿高广磊房屋差价损失826391元。一审法院认定事实：2014年1月27日，莱山嘉业公司向高广磊出具了金额为400000元的收据一张，载明收款事由为借款。莱山嘉业公司法定代表人亦在收据中签字确认。2016年8月8日，高广磊与华森公司在签订的《定金认购书》中约定：高广磊购买华森公司开发的烟台市芝罘区二马路191号东山名郡项目Ｅ-1205号房屋，建筑面积95.60平方米，单价14400元/平方米，房屋总价款1376640元；备注：高广磊于2014年1月27日找孔宪振订房D座80平方米11-15层任意房源，房屋单价10000元/平方米，已付孔宪振400000元；后因特殊原因换房为E-1205，高广磊应再付房款556000元，于2016年9月10日前付清（详见借款条）。上述《定金认购书》签订后至2016年9月10日前，高广磊未向华森公司支付剩余房款556000元，双方亦未签订《商品房买卖合同》。2017年12月8日，涉案房屋所在的烟台市芝罘区二马路191号东山名郡项目Ｅ座楼取得商品房预售许可。2017年12月25日，华森公司在向高广磊发出的《通知函》中载明：高广磊未按《定金认购书》约定向华森公司支付剩余房款，也未按双方另行约定的、在2017年12月25日之前将高广磊交付给莱山嘉业公司的400000元及剩余房款交付给华森公司，高广磊的行为已经构成违约；因此，华森公司现通知高广磊解除签订的《定金认购书》，涉案房屋将不出售给高广磊。2018年1月9日，华森公司与案外人王文艳针对涉案房屋签订了房屋买卖合同并办理了网签备案手续。针对《定金认购书》备注中载明的借款条，高广磊向一审法院提供了华森公司与莱山嘉业公司法定代表人孔宪振签订的《借款条》复印件一份。载明：借款人为莱山嘉业公司，借款额为820640元，用途为E－1205房屋欠款；高广磊原定D座80平方11-15层任意房源，于2014年1月27日交房款400000元，高广磊因特殊原因换至E－1205号房，房款为1376640元（95.6平方米×14400元/平方米）；莱山嘉业公司按956000元（95.6平方米×10000元/平方米）收款，高广磊已付莱山嘉业公司400000元，高广磊应再付华森公司556000元（956000元－400000元），故莱山嘉业公司欠华森公司总款为820640元[95.6平方米×（14400－10000）+400000元]。华森公司对高广磊提供的《借款条》真实性提出异议，表示从未收到过该《借款条》。华森公司对其辩称理由未能提供反证，且与《定金认购书》载明的内容相背；莱山嘉业公司缺席，故一审法院采信该《借款条》的真实性。为证明华森公司拒取高广磊支付的剩余房款及涉案房屋的差价损失，高广磊另向一审法院提交了如下证据：1、2017年12月11日高广磊与华森公司工作人员张旭峰和顾永林及2017年12月25日高广磊与华森公司工作人员车向丽的电话录音及书面整理材料各一份，证明高广磊与华森公司工作人员电话联系要求解决纠纷，并要求将剩余购房款支付至华森公司公司账户，但华森公司拒绝的事实。华森公司质证称，对张旭峰和顾永林录音的真实性没有异议，对车向丽录音的真实性不清楚，也不提出异议。但上述录音的内容均没有明确与涉案房屋相关，也没有做出任何回复，故不能证明高广磊在2016年9月16日前向华森公司要求支付剩余购房款的事实。莱山嘉业公司缺席，未予质证。2、高广磊自烟台房产交易信息网站打印的网页信息一份，证明华森公司以单价23499元/平方米、总房款2203031元的价格出售建筑面积93.75平方米的涉案房屋，与高广磊约定的购房款1376640元差价826391元，高广磊因华森公司的违约行为受到的损失即为826391元。华森公司质证称，对证据的真实性没有异议，该房产信息所载明的价格只是华森公司向房管部门申报的价格，并不是实际销售价格；故该证据不能证明高广磊的损失。莱山嘉业公司缺席，未予质证。诉讼中，根据高广磊的申请，一审法院依法裁定查封华森公司价值1376640元的财产。一审法院认为，（一）高广磊与华森公司在2016年8月8日签订的《定金认购书》是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。履约中，华森公司以高广磊未按期支付剩余房款556000元为由，于2017年12月25日向高广磊发出书面《通知函》解除了上述《定金认购书》，华森公司已将涉案房屋另行出售案外人的事实清楚，一审法院依法确认《定金认购书》已于2017年12月25日解除。高广磊虽主张系华森公司拒收剩余房款556000元，但高广磊已提交的电话录音时间分别为2017年12月11日和12月25日，不能证明高广磊在《定金认购书》限定的付款期限即2016年9月10日前向华森公司要求支付剩余房款556000元而华森公司拒收的事实。现高广磊再次请求解除双方在2016年8月8日签订的《定金认购书》的主张，没有依据，不予支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高广磊实际支付了涉案房屋购房款400000元，未能举证证明其未按期支付剩余房款556000元系华森公司原因造成、不属于违约行为，华森公司亦明确不予认可。现高广磊请求华森公司返还购房款820640元（1376640元-556000元），并赔偿利息损失及房屋差价款826391元，仅能支持华森公司返还购房款400000元，并赔偿自2017年12月26日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；高广磊诉请超出的部分，没有事实和法律依据，不予支持。庭审中，莱山嘉业公司经本院传票传唤未予到庭，应视为对自身诉讼权利的放弃；鉴于本案基本事实清楚，一审法院依法决定缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：一、限华森公司于判决生效之日起十日内返还高广磊购房款400000元，并赔偿自2017年12月26日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。二、驳回高广磊的其他诉讼请求。如华森公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19623元，财产保全费5000元，由高广磊负担14383元，由华森公司负担10240元。二审中，当事人没有提交新证据。经查明，张旭峰系华森公司的副总经理，顾永林为其公司销售经理，车向丽为其公司财务人员。庭审中，高广磊和华森公司均主张对方违约，并认可涉案房屋剩余房款的支付时间有变更。高广磊主张双方并未明确尾款付款时间，需等华森公司通知之后再支付剩余房款556000元，为此提交了其与高广磊与张旭峰、顾永林、车向丽的三份录音证据予以证明。华森公司对张旭峰和顾永林录音的真实性没有异议，对车向丽录音的真实性不清楚，也不提出异议。从该三份录音证据来看，高广磊在2017年12月11日至25日期间向华森公司提出要求支付房屋尾款，三位人员均告知高广磊等待通知。2017年12月25日，华森公司在向高广磊发出的书面《通知函》中载明：因高广磊在之前交给了莱山嘉业公司400000元，剩余房款未在约定时间内交纳华森公司，高广磊未按照约定履行。在2017年12月10日华森公司开盘之时，双方又约定在2017年12月25日之前将高广磊交付莱山嘉业公司的40万元及剩余的房款交付给华森公司，华森公司将房屋出售给高广磊，但是截至2017年12月25日，高广磊仍未交付购房款，已经严重违反了《定金认购书》以及双方另行约定的内容，高广磊的行为已经构成违约，因此华森公司通知高广磊解除签订的《定金认购书》，该套房屋将不出售给高广磊。庭审中，高广磊对华森公司《通知函》“双方又约定在2017年12月25日之前将高广磊交付莱山嘉业公司的40万元及剩余的房款交付给华森公司”的主张不认可，华森公司对此再举证不能。高广磊的委托诉讼代理人在二审提交的代理词中明确表示:经与高广磊庭后沟通，高广磊确认实际已支付的房款为40万元，并同意要求华森公司退还的已付房款金额为40万元，华森公司应支付利息损失。涉案房屋属于烟台市第一中学学区房，近年来升值很大。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题：一、《定金认购书》何时解除；二、高广磊已付购房款的数额；三、应否支持房屋差价损失。一、关于《定金认购书》何时解除的问题。华森公司虽于2017年12月25日向高广磊发出《通知函》，要求解除涉案房屋买卖合同，但其对《通知函》载明的“双方又约定在2017年12月25日之前，将高广磊交付莱山嘉业公司的400000元及剩余的房款交付给华森公司”不能举证。庭审中，高广磊和华森公司均认可双方对涉案房屋剩余房款的支付时间有变更，通过高广磊在2017年12月11日至25日期间向华森公司提出要求支付房屋尾款、华森公司三位工作人员均告知高广磊等待通知的录音证据来看，高广磊对此不存在违约行为，故华森公司的《通知函》不具有法律效力，《定金认购书》并未于2017年12月25日解除。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。庭审中经双方确认，涉案房屋已经出售给了案外人王文艳，本案《定金认购书》不再具备履行的条件，现高广磊请求解除《定金认购书》，依法应予支持。二、关于高广磊已付购房款的数额问题。高广磊实际支付的房款数额为400000元的事实清楚，为此高广磊在其庭后提交的代理词中亦明确确认其实际已支付的房款为400000元，故华森公司应退还其购房款为400000元。一审对此认定正确，本院予以确认。三、关于高广磊请求华森公司赔偿房屋差价损失826391元应否支持的问题。涉案《定金认购书》是合法有效的预约合同，各方当事人均应依法履行《定金认购书》及之后变更的相关约定。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。华森公司违约将涉案房屋另售他人，导致高广磊与其将来正式签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，华森公司的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”华森公司的违约行为导致守约方高广磊丧失了优先认购涉案房屋的机会，使其合同根本目的不能实现，因此，华森公司应当承担相应的违约责任。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑烟台市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定华森公司赔偿高广磊144000元。虽然高广磊按约支付了400000元房款，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故高广磊请求华森公司赔偿其房屋差价损失826391元不能完全支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，高广磊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初297号民事判决第一项、第二项；二、解除高广磊与烟台华森嘉业房地产开发有限公司于2016年8月8日签订的《定金认购书》；三、限烟台华森嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还高广磊购房款400000元，并以400000元为基数赔偿高广磊自2016年8月8日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、烟台华森嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿高广磊人民币144000元。五、驳回高广磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19623元，财产保全费5000元，由烟台华森嘉业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费19623元，由烟台华森嘉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月十七日书记员  孙嘉慧