湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5466号原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市长沙县长沙临空经济示范区人民东路二段412号。负责人：伍文亮，总经理。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南银旺置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼29楼。法定代表人：黄金，经理。委托诉讼代理人：游静，女，1975年11月23日出生，汉族，系该公司职工，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南银旺置业发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗名普，被告的委托诉讼代理人谢俊鹏、游静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》已解除；2.被告向原告返回2019年4月21日至2019年8月20日的房屋租金299442元；3.被告承担本案所有诉讼费用。在庭审中，原告明确第一项诉讼请求为，确认原告与被告签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》，约定原告向被告承租位于长沙市雨花区办公用房，租赁期限为2016年8月21日至2020年8月20日。合同签订后，因原告内部场地调整等原因需要搬离该房屋，原告遂于2019年3月，致函被告，告知其《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》于2019年4月20日解除，函件送达被告后，原告于2019年4月19日腾空了租赁房屋，并告知被告，被告至此可自由使用房屋。因原告此前已将房屋租金支付至2019年8月20日，故被告应当将2019年4月21日至2019年8月20日的房屋租金299442元返还原告。被告辩称，1、双方签订的合同真实有效；2、原告单方面解除合同，应依法承担违约责任，已缴纳的房租租金不予退还。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》；2.原告赔偿被告将租赁房屋恢复原状所产生的所有费用856300元；3.原告支付被告违约金187151元；4.本案诉讼费用、保全费、律师费由原告承担。事实和理由：被告与原告签订《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》，租赁期限为2016年8月21日至2020年8月20日，被告按约将按照被告26楼样板间的基础装修标准的11楼房屋交付原告使用，原告向被告支付至2019年8月20日的承租金。2019年3月18日，原告向被告发送《工作联系函》，表示因公司办公场地调整，要求于2019年4月20日解除与被告签订的租赁合同。被告不同意原告单方面解除租赁合同。根据上述合同约定，原告单方面中途终止合同违反合同约定，现被告同意解除双方签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》，但原告已交纳的承租金、保证金不予退还，原告还应当依约向被告支付违约金187151元（37430元+149721元）。且原告提出解除合同后，被告发现原告未经被告书面同意擅自对租赁房屋进行装修改造，违反了合同约定，原告应当赔偿被告将租赁房屋恢复原状所产生的装饰装修拆除及修复工程施工费用共计856300元。原告针对被告反诉辩称，1、本案的所涉合同已于2019年4月20日经原告致函被告进行解除，故被告请求法院判令解除缺乏依据；2、合同签订后，原告在接收涉案房屋后，并未对涉案房屋进行装饰装修，仅仅添附了部分设备。被告的办公地点与涉案房屋在同一栋楼内，其对原告添附的行为是明知的，但是并未提出异议。被告要求主张恢复原状缺乏事实和法律依据，且所罗列的费用标准没有任何根据，明显超过了合理支出；3、《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》约定的违约责任明显过高，被告反诉主张的违约金显著超过了因原告提前解除合同所导致的损失，且因涉案合同已于2019年4月20日解除，原告的房屋租金已缴纳至2019年8月20日，期间四个月的租金应当与原告应承担的违约金相抵扣。经审理查明，被告系新芙蓉之都商务大楼建设单位及所涉土地使用权人。2016年8月26日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》(精装修)，约定：甲方将新芙蓉之都商务大楼11层01-19号的办公用房出租给乙方使用；合计出租建筑面积约为1134.25㎡；租赁期限为四年整，自2016年8月21日起至2020年8月20日止；甲方于2016年8月21日将符合交房条件的本办公用房交付乙方使用，乙方可自行进行二次装修；首年度承租金（2016年8月21日至2017年8月20日）为860895.60元（月承租金为71741.30元/月）、每平方承租金为63.25元/月，第二年度（2017年8月21日至2018年8月20日）、第三年度（2018年8月21日至2019年8月20日）、第四年度（2019年8月21日至2020年8月20日）的承租金均为898326元（月承租金为74860.5元/月），每平方承租金为66元/月；在甲乙双方签订本合同且乙方付清第一年承租金等费用后，甲方应将本办公用房按照甲方26楼样板间的基础装修标准（详见附件）交付乙方使用；甲方向乙方出租的本办公用房及其设施（含给排水、电力设施、弱电、消防、通排风、抽油烟等）和装修标准、室内布置等，以双方租赁洽商时乙方至本办公用房踏勘的现状为准，双方签认的《装修标准》、《新芙蓉之都商务大楼办公用房（精装修房）出租房屋及设备设施交付验收表》作为本合同附件；本办公用房由乙方自行装修的，由乙方自付装修费用等，同时应将具有相应设计资格单位设计的装修方案、图纸报甲方书面认同后方可施工；租赁期届满或乙方中途退租等，乙方的装修按来修去丢的原则完整无损无偿交给甲方，包括但不限于装修中增设和搭建的砼、砖混、钢质、木质等结构柱、梁、板等构造物（件），乙方不得向甲方提出任何经济补偿要求；乙方自带（购）设备由乙方自行拆走，乙方对本办公用房进行装修时，如需对地面采用砂浆或砼填充后铺设瓷砖或地毯等方式的，退租时须恢复地面原状，否则甲方按30元/㎡向乙方收取凿除、清运费；合同期内，乙方单方面中途终止合同的，甲方有权单方面直接解除本合同，收回本办公用房使用权，已交纳的承租金不退还，乙方须向甲方支付违约金149721元，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；本合同期内，因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致上述约定的合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担上述违约责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金37430元。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了所承租房屋，原告亦向被告交纳了2016年8月21日至2019年8月20日的租金。2019年3月18日，原告向被告出具《工作联系函》，载明：原被告双方签订了《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》，该场地由天心区基层单元作为办公配套使用，因原告公司内部办公场地调整，要求天心区基层单元在2019年3月23日搬至天心区友谊路380号统一办公，按照搬迁安排，原告将于2019年3月23日-24日搬运员工办公用品，其他物品在2019年4月20日前搬运完成，为此，特通知被告，租赁合同于2019年4月20日解除。2019年3月19日，被告收到该函件。2019年3月21日，被告通过EMS向原告发出复函，表示原告系单方面退租，原告没有约定的合同解除权，也不存在原告可单方面解除合同的法定事由，原告单方面退租行为属于违约行为，不仅会给被告带来巨大损失，原告也将承担违约责任，希望原告谨遵合同，继续履行双方签订的租赁合同。EMS邮件查询显示，邮件投递并签收，签收人为他人收。原告则当庭表示其未收到该复函。其后，原告先后于2019年4月22日、2019年5月8日向被告邮寄了《关于房屋已腾空贵公司自行使用的函》、电卡、钥匙。原告当庭表示2019年4月22日的邮件被退回，2019年5月8日的邮件被告已经签收。被告则当庭表示，函件系2019年4月22日收到，钥匙系2019年5月9日收到。在庭审中，原告还提供视频一份，拟证明涉案房屋已腾空，原告并未对涉案房屋进行装饰装修。被告则质证认为视频看不到内部情况，达不到原告的证明目的。被告则提供26楼装修设计图、11楼视频、被告与案外人于2019年5月10日签订的《鑫融国际广场第十一层装饰装修拆除及修复工程施工承包合同》，拟证明被告依照租赁合同约定按26楼装修标准将房屋交付给原告使用，原告擅自对房屋进行装修改造，已违反租赁合同约定，原告应当将租赁房屋恢复原状，被告聘请案外人将租赁房屋恢复原状的工程施工费用共计856300元。原告质证认为被告提供的图纸为26楼平面设计图并不是装修设计图，不能反映合同签订后，被告向原告交付房屋的情况；对于视频、《鑫融国际广场第十一层装饰装修拆除及修复工程施工承包合同》，原告均不予认可，原告在接受涉案房屋后，并没有对涉案房屋进行装修改造，是被告自行将房屋进行二次改造，与原告无关；原告仅对租赁房屋添附了小部分设备，被告对此亦知情，且未提出异议。该恢复原状合同的费用是否真实，原告不清楚，也不应当由原告承担。原告还陈述，被告交付的房屋跟平面图纸不一样，且被告交付房屋时候，已经有隔间隔开，原告只是用胶质板子小规模增加隔间。被告则还陈述，涉案房屋系根据平面图纸交付，出租给原告时，房屋是个大空层，原告是用不上的，11楼的所有内部装修是原告自行处理，原告表示其未进行装饰装修违背客观事实，被告曾与原告协商要求恢复，原告未同意，被告后来自行对房屋进行了恢复原状，并对外招租；被告根据上述施工承包合同造价主张房屋恢复原状费用。在本案审理过程中，原、被告均一直未能提供《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》上所载明的全部附件。以上事实，有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》、网上银行电子回单、《工作联系函》、《关于房屋已腾空贵公司自行使用的函》、EMS邮件及回单、视频、《鑫融国际广场第十一层装饰装修拆除及修复工程施工承包合同》、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。鉴于原告已经搬出涉案房屋，且被告已于2019年5月9日接收涉案房屋钥匙，进行装饰装修拆除等工程，并对涉案房屋进行重新招租，双方已经实际不再履行《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》。故本院认定，原、被告双方签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》于2019年5月9日解除。因原告在合同约定的租期届满之前提前退租，构成违约，依据合同的约定仍应当承担违约责任。而合同约定的违约责任包括，原告提前退租，已交纳的租金不退，并应向被告支付违约金149721元、惩罚性违约金37430元以及赔偿损失。上述违约责任中，原告预付租金不予退还的约定具有违约金性质，与约定的违约金149721元、惩罚性违约金37430元同时适用，所赔偿额过分高于给被告造成的损失。本院结合违约金的补偿性和惩罚性，综合考量原告实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、涉案房屋的用途及再次出租空置时间等因素，酌情调整为：原告应当承担的全部违约金为2019年5月9日合同解除后的4个月租金金额(参照合同约定的租金标准)即299442元为宜。鉴于原告已经预付被告截至到2019年8月20日的租金，故在扣除原告应当支付的截至合同解除之日即2019年5月9日的房屋租金，且剩余预付租金与原告应当承担的违约金抵扣后，原告还需支付被告违约金49907元。对于原告要求被告退还房屋租金的诉讼请求以及被告反诉要求原告支付违约金中的超出部分，本院均不予支持。对于被告反诉主张的租赁房屋恢复原状所产生的费用问题。根据《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》约定，涉案房屋系精装修房屋，原告可自行进行二次装修。然对于原告是否对涉案房屋进行了二次装修，原、被告双方存在争议，原告认为其对涉案房屋只是进行部分隔间隔开，被告则认为涉案房屋内部装修均系原告自行处理，但双方均未对各自主张提供充分证据予以证实。而根据被告陈述，其交付给原告的房屋系大空层，原告无法直接使用，需要进行内部装修，因此，即使原告对涉案房屋进行了内部装修，被告也应当系明知，且在合同履行过程中，被告并未对此提出异议，应当视为被告知晓并允许原告进行内部装修，而依照合同约定，原告的装修需按来修去丢的原则完整无损无偿交给被告。同时，被告未能提供证据证明涉案房屋交付原告使用时的状况，亦未提供证据证明原告存在合同约定的退租时须恢复地面原状的情形。故被告以原告未经其书面同意擅自对租赁房屋进行装修改造为由，要求原告赔偿恢复原状所产生的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉主张的律师费，因被告未能明确律师费金额，亦未提供证据予以证明双方对律师费的承担进行了明确约定且该费用已经实际产生并支付。故对于被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司与被告（反诉原告）湖南银旺置业发展有限公司2016年8月26日签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》于2019年5月9日解除；二、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湖南银旺置业发展有限公司违约金49907元；三、驳回原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南银旺置业发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5791元，因适用简易程序减半收取2895.5元，反诉案件受理费7096元，合计9991.5元；由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司负担3235.5元，被告（反诉原告）湖南银旺置业发展有限公司负担6756元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇一九年十二月二十五日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。