吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3331号 原告：孟繁盛，男，1992年9月1日出生，汉族，住长春市汽开区。 委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。 被告：吉林省宏佳房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北人民大街地下。 法定代表人：任万军，总经理。 委托诉讼代理人：李晓雪、孙庆欣，吉林盛冠律师事务所律师。 原告孟繁盛与被告吉林省宏佳房地产开发有限公司（下称宏佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孟繁盛及委托诉讼代理人金东梅，宏佳公司委托诉讼代理人李晓雪、孙庆欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟繁盛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年8月19日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（合同编号：CCSDDD04-1185A，租赁期限2017年8月19日至2037年8月19日），被告返还原告租金137665元与利息5971.79元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月19日起暂计算至2019年8月13日），总计143636.79元；2、确认原、被告于2017年8月19日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（合同编号：CCSDDD04-1185A，租赁期限2037年8月20日起至2054年12月17日止）无效，并返还原告租金117016元与利息5076.06元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月19日起暂计算至2019年8月13日），总计122092.06元；3、本案诉讼费、诉讼保全费用由被告承担。事实和理由：2017年8月19日，原告与被告签订《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》,合同编号为CCSDDD04-1185A,被告将坐落于长春市被人民大街地下一层-1185A号商铺出租给原告，合同约定房屋租赁期自2017年8月19日至2037年8月19日，租金137665元，原告将租金支付给被告。同日，被告又与原告签订合同编号为CCSDDD04-1185A的租赁合同，将租赁期限延长至2054年12月17日，并收取租金117016元。同日，被告开具收据表明收到原告商铺款总计254681元。但至少从2019年8月起，时代大道地下商业街商场一直处于停业状态，致使原告承租商铺用于商业经营的合同目的不能实现。依据双方签订的租赁合同第六条“卖场管理”约定，被告负有广告宣传并提供综合配套设施、营造购物环境等义务，但截至开庭时，原告承租的范围处于关闭状态，导致原告无法实现转租收取租金或者自行经营的合同目的。依据《合同法》第九十四条第4款：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。基于商场停业情形给原告造成极大的经济损失，期间原告试图与被告协商均未果，为维护原告的合法权益，故诉请人民法院解除原、被告间的租赁合同并返还因签订租赁合同原告所支付的全部款项。 宏佳房地产辩称，原、被告签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，其实际性质为商铺转让合同，双方不存在商铺租赁关系，且被告已将案涉商铺交付给原告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原、被告在签订《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》之后，就将商铺交付给原告，被告已经履行了合同义务。原告在2017年8月19日作出《授权委托书》，授权吉林省时代大道商业运营服务有限公司代理其办理案涉商铺的交接等相关事宜，并与时代大道公司签订《商铺委托投资经营合同》，将其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资经营管理权委托给时代大道公司。同日，原、被告与时代大道公司三方签订了《商铺交接确认书》，约定由被告直接将商铺交付给时代大道公司进行商业装饰、商铺墙体拆改及其他经营行为，被告已将案涉商铺交付给原告。二、本案两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，名为长期租赁合同实为商铺使用权转让合同。1、双方签订租赁商铺37年，不符合租赁的交易惯例，若是租赁会随着市场行情来调节租金，且租金会随着租赁年限的增长而不断发生改变。本案中，双方在2017年8月19日同一天签订了两份37年租金从未发生变化的合同，实质是商铺的买卖。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”在本案中，所隐藏的民事法律行为应为买卖行为而非租赁行为。2、从双方签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》看，回收条款涉及到关于使用权、经营权的表述，同时《商铺委托投资经营合同》中的交接条款：“甲方（原告）就其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资管理权委托给乙方（时代大道公司）”，转让条款（第五条、合同的存续）：“甲方对所拥有的商铺产权进行转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给商铺产权的受让人必须遵守本合同的规定”、转让商铺时优先购买权问题（第七条第9款、甲方的权利及义务）：“甲方如向第三人出让该商铺所有权，应提前一个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下拥有优先购买权”均涉及到关于使用权、经营权的表述，本案性质实为买卖而非租赁。3、被告与案外人深圳先锋居善科技优先公司签订的《先锋居善会员购房优惠告知书》中关于“您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款”的约定，充分体现了原、被告签订的商铺合同是买卖合同。4、被告与案外人深圳先锋居善科技有限公司签订的《时代大道项目先锋居善团购（渠道）服务合同》，约定了被告委托案外人深圳先锋居善科技有限公司作为独家团购渠道服务商，销售案涉商铺并向客户收取团购服务费，而原告正是通过案外人的服务与被告签订了《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，可见案涉商铺使用权转让才是合同的本质。原告主张从2019年8月起，时代大道商业街处于停业状态即表述除了原告对时代大道在至少从2019年8月已签均为开业状态，并且原告陈述其不止一次去时代大道现场，原告应当看见，并且应当如实陈述，时代大道现今仍是开业状态，被告与时代大道公司从该商场开业即不断的进行投资、广告宣传、招商引资等经营活动，原告所述与事实不符，被告无违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明，包括案涉商铺在内的时代大道商业项目，为宏佳公司开发建设，其取得的土地使用权截至2054年。2017年8月19日，孟繁盛（乙方、承租方）与宏佳公司（甲方、出租方）签订了《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1185A），约定：甲方将位于长春市北人民大街地下一层-1185A号商铺出租给乙方，商铺面积9平方米，商铺用途为商业经营，经营范围确定为小型百货，租期二十年，自2017年8月19日起至2037年8月19日止，租金总额为137665元；合同第二条约定，自“乙方向甲方支付该商铺租金总金额之日起满十年后的三个月内，若乙方不再租赁该商铺，甲方同意按该商铺租金总金额基础上加价10%收回，回收价格为159401元……甲方收回该商铺后，对该铺位享有经营权或所有权，乙方不得干涉甲方对该商铺的经营与管理。”同日，孟繁盛与宏佳公司还签订了一份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1185A），租期自2037年8月20日起至2054年12月17日止，租金总额为117016元，其他约定与第一份合同完全一致。同日，孟繁盛（甲方）与案外人吉林省时代大道商业运营服务有限公司（下称时代大道公司，合同乙方）签订《商铺委托投资经营合同》，孟繁盛还出具了授权委托书，委托时代大道公司为其购买的案涉商铺办理交接等相关事宜，“甲方就其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营”，委托经营期限至2018年8月19日，约定之后甲方可继续委托乙方代为出租，或选择自己出租，同等条件下乙方享有优先承租权。同日，宏佳公司、时代大道公司、孟繁盛签订《商铺交接确认书》。另，宏佳公司与案外人深圳先锋居善科技有限公司签有《时代大道项目先锋居善团购服务合同》，由后者提供独家团购渠道服务促进项目成交事宜。深圳先锋居善科技有限公司向孟繁盛发出《先锋居善会员购房优惠告知书》，载明收到孟繁盛会员服务费1万元，优惠内容为1万元抵总房款2万元，享受的优惠从所购房屋总价款中扣除。庭审中，孟繁盛还提交了商场通道关闭致的照片。 本院认为，判断合同的性质及合同当事方的法律关系，应根据双方真实意思表示、合同内容特征、普通交易习惯等，而非仅根据合同名称。孟繁盛与宏佳公司在同一天签订了三十七年的租赁合同，且一次性缴纳全部租金，并不符合租赁的交易习惯。在日常经济活动中，当事人双方固然可以订立长期租赁合同，但是租金应随着市场及经济发展状况发生变动，鲜少会忽略经营变动、政策性调整等因素而一次性确定未来数十年的租金价格，且期间并没有约定变量。因此经综合考量，宏佳公司关于案涉合同性质实为商铺使用权转让的抗辩主张，本院予以采信。孟繁盛提供的照片仅能显示商铺处于空置状态，无法证明合同目的无法实现。商场部分通道关闭，属经营管理方式范畴，依现有证据不能确认宏佳公司存在违约事实。孟繁盛可自行选择是否使用案涉商铺，但不能证明存在法定或约定的合同解除事由，亦不能证明存在合同无效情形，其诉讼请求应予驳回。关于孟繁盛权利救济方式，其在合同继续履行过程中若认为宏佳公司违反合同约定，可依合同违约责任条款持相关证据主张权利；或认为宏佳公司存在侵权事实造成损失，亦可直接主张赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条规定，判决如下： 驳回孟繁盛的诉讼请求。 案件受理费5290元，保全费1850元，由孟繁盛自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 陈双人民陪审员马春玲人民陪审员赵湘君 二〇一九年十二月三十一日 书记员 岳                威