湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5185号原告（反诉被告）：苏澎轩，男，1991年2月28日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：方明涛，湖北观筑律师事务所律师。被告（反诉原告）：保利商业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山村关山大道332号保利时代K18地块C栋。负责人：方长斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷俊丽，湖北山河律师事务所律师。原告苏澎轩与被告保利商业管理有限公司武汉分公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案不适宜继续适用简易程序进行审理，转为普通程序进行了审理。诉讼中被告保利公司提出反诉，本院予以合并进行了审理。原告苏澎轩（反诉被告）的委托诉讼代理人谈旭、方明涛，被告（反诉原告）保利公司的委托诉讼代理人雷俊丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏澎轩向本院提出诉讼请求：1、判决苏澎轩、保利公司于2017年5月11日签订的《保利购物中心商铺租赁合同》无效；2、判令保利公司返还苏澎轩缴纳的租金24000元、物业费3000元、租赁保证金16000元、物业管理费2000元、装修押金5000元、装修管理2500元，共计52500元；3、判令保利公司赔偿苏澎轩保利公司赔偿苏澎轩装修损失213000元、设备定置于采购费用206150元（实际损失与司法鉴定结果为准）；4、判令保利公司承担本案诉讼费、鉴定费。后将第三项诉讼请求变更为保利公司赔偿苏澎轩装修损失137037.57元。事实与理由，苏澎轩与保利公司于2017年5月11日签订了《保利购物中心商铺租赁合同》。合同签订后，苏澎轩在经营过程中发现其租赁的位于武汉保利广场B1层B1-120商铺（以下简称案涉商铺）存在占用、堵塞通道，被消防部门多次下发《责令立即整改通知书》，导致案涉商铺无法正常使用。2017年10月26日凌晨，保利公司将商铺锁住。保利公司将不符合消防管理要求的商铺租赁给苏澎轩，给原告遭受重大损失。故起诉，要求判如所请。保利公司辩称，1、因保利公司租赁给苏澎轩的商铺位于消防通道，认可租赁合同无效。2、虽然租赁合同无效，但苏澎轩自2017年5月15日至2017年10月1日，实际占有并使用了案涉商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律规定若干问题的解释》的相关规定，应当依据租赁标准支付房屋占有使用费，因此，应驳回苏澎轩要求退还已缴租金物业管理费装修管理费请求。3、租赁合同无效后，对于未形成附合的装修装饰物，保利公司不同意利用，苏澎轩可自行拆除或搬走，不应要求保利公司赔偿。请求驳回苏澎轩不合理的诉讼请求。同时，因苏澎轩仅缴纳了一个季度的租金，物业管理费等，并长期未腾退案涉商铺，故提出反诉请求：1、判令苏澎轩向保利公司支付自2017年1月15日至实际腾退之日的房屋占用费（按照8900元每月的标准计算）；2、判令苏澎轩向保利公司支付自2017年10月1日至实际腾退之日的物业管理费（按照1000元每月的标准计算）；3、判令苏澎轩承担反诉费用。针对保利公司的反诉，苏澎轩辩称，1、保利公司无权出租案涉商铺，导致合同无效的过错在保利公司；2、2017年10月26日，保利公司将案涉商铺锁住，此后苏澎轩未实际占有案涉商铺，苏澎轩多次与保利公司沟通，希望挽回损失，但保利公司均未予以配合，导致诉讼。诉讼中，进行了多次鉴定，为配合鉴定，客观上也要求案涉商铺区域保持原状；3、保利公司要求苏澎轩支付占有期间物业管理费，首先，物业服务合同应该附属于商铺租赁合同，租赁合同无效，物业服务合同一并无效。在合同无效的情况下，保利公司应当返还苏澎轩已缴纳的物业费；4、根据相关司法解释，物业费只能针对住宅或商铺的专用部位收取。由于案涉商铺处于消防通道部位，属于全体业主共有，费用应当由全体业主共同承担，保利公司向苏澎轩收取物业费于法无据。要求驳回保利公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定事实如下：2017年5月11日，甲方保利公司与乙方苏澎轩签订《保利购物中心商铺租赁合同》一份，约定苏澎轩租赁保利公司位于武汉保利广场B1层B1-120商铺，面积20平方米，租赁期限自2017年5月15日自2020年5月14日，租金标准：2017年6月15日至2018年5月14日，单价为400元/月/㎡；2018年5月15日至2019年5月14日，单价为445元/月/㎡；2019年5月15日至2020年5月14日，租金标准为494.5元/月/㎡。物业管理费为50元/月/㎡；收铺日为2017年6月14日，开业日为2017年6月15日，经营期租金起算日为2017年6月15。苏澎轩签署《商铺租赁合同》须向保利公司缴纳租赁保证金16000元，物业管理保证金2000元。租金、物业管理费按季度结算等内容。合同签订后，苏澎轩向保利公司缴纳了租赁保证金16000元，物业管理保证金2000元，装修押金5000元及装修管理费2500元，以及2017年6月15日至2017年10月1日的租金24000元，2017年6月15日自2017年9月14日的物业管理费3000元。后保利公司将案涉商铺交由苏澎轩，苏澎轩进行了装修，购买了相关的经营设施后投入营业（餐馆服务业）。2017年6月29日、2017年7月4日，武汉市东湖高新技术开发区公安消防大队两次向苏澎轩利用案涉商铺开设的经营场所下达《责令立即整改通知》，认为苏澎轩利用案涉商铺开设的经营场所占用封闭疏散通道安全出口，苏澎轩才知道案涉商铺占用了消防通道。因此，苏澎轩未缴纳2017年10月1日之后的租金及物业管理费。保利公司以欠缴租金为由于2017年10月26将该案涉商铺锁住。后双方协商未果，苏澎轩于2018年1月16日诉至本院。2018年8月，苏澎轩向本院撤诉，本院予以准许。因双方纠纷仍未妥善解决，苏澎轩遂再次诉至本院。本案在审理中，苏澎轩提出鉴定申请，要求对案涉商铺内装修及设施、设备的现有市场价值进行评估。本院委托武汉中信联合资产评估有限公司对苏澎轩的申请鉴定事项进行了鉴定，该公司于2019年5月27日出具武汉中信联合评报字【2019】SF第052901号资产评估报告认为，在2019年5月13日这一基准日市场价值为137037.57元，其中因定资产--机器设备价值74458.05元，装修装饰62579.52元。2019年8月5日，苏澎轩将机器设备搬离案涉商铺。本案在审理过程中，苏澎轩称机器设备存放在朋友处，已无利用价值。经询问，保利公司不愿意接收上述机器设备。本院认为：苏澎轩与保利公司签订的《保利购物中心商铺租赁合同》因违反消防安全相关法律法规，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，保利公司提交的证据不足以证实在签订合同时，已告知苏澎轩案涉商铺占用了消防通道，故签订无效合同的过错方在于保利公司，故对于苏澎轩的损失，保利公司应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，保利公司作为出租方，明知案涉商铺占用消防通道，存在巨大的安全隐患，仍将商铺租赁给苏澎轩，过错责任较大，不属于一般应予支持房屋占有使用费的范畴，故苏澎轩要求保利公司返还租金、押金的请求，应予支持。由于苏澎轩已缴纳的物业管理费属于商业服务费用，且已实际发生，故苏澎轩已缴纳的服务管理费不予返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于导致合同无效的过错在于保利公司，故装饰装修损失应由保利公司承担。对于机器设备等物品，苏澎轩已自行搬走，苏澎轩称机器设备等物品已无利用价值，缺乏证据，该部份的残值不应由保利公司赔偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、苏澎轩、保利公司于2017年5月11日签订的《保利购物中心商铺租赁合同》无效；二、保利商业管理有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内返还苏澎轩缴纳的租金24000元、物业费3000元、租赁保证金16000元、装修押金5000元、装修管理2500元，共计50500元；三、保利商业管理有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日赔偿苏澎轩保利公司赔偿苏澎轩装修损失62579.52元；四、驳回苏澎轩其他诉讼请求；五、驳回保利商业管理有限公司武汉分公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8376元，反诉案件受理费1568元，鉴定费10000元，均由保利商业管理有限公司武汉分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年十二月五日法官助理李怡书记员吴雪婷