四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1795号 上诉人（原审原告）:刘高蓉，女，1967年8月12日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：何凤，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼,统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人刘高蓉因与被上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田整理公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人刘高蓉不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初2841号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月17日立案受理后依法组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理，上诉人刘高蓉的委托诉讼代理人何凤，被上诉人蓝田整理公司的委托诉讼代理人魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘高蓉的上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由蓝田整理公司承担。主要事实和理由:一审法院对依法成立的合同约定的违约金标准进行调减缺乏事实依据，双方合同约定违约金标准合理合法，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的“违约金过高”的情形。被上诉人已支付的违约金再次确认每日万分之三的赔付标准的合理合法，不存在过高，一审法院将违约金调减至每日万分之一，导致守约方的合法利益无法得到保障。 被上诉人蓝田整理公司辩称：合同约定违约金过高时，当事人有权提请人民法院进行调整，一审法院将违约金调减，符合法律的规定。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，在上诉人未能提交证据证明实际损失的情况下，可以参照同地段同类房屋租金标准进行计算，结合本案，一审法院将违约金调整为日万分之一符合上诉人的实际损失。被上诉人依据《承诺书》支付的违约金，系对自身权利的处分，不影响其要求一审法院对违约金的调减。 刘高蓉向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令蓝田整理公司立即向刘高蓉支付逾期交房违约金78,110.08元；2、本案诉讼费由蓝田整理公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月，刘高蓉与蓝田整理公司签订编号为ＣＨ-01-0605号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定蓝田整理公司将其开发的位于泸州市江阳区房屋出售给刘高蓉，该房屋总价款为348552元，刘高蓉采取贷款方式支付房款（其中首付款为248552元，按揭款为100000元），同时，合同第十一条明确约定商品房交房日期为2016年4月30日前；第十三条逾期交房责任约定出卖人逾期交房的，按照买受人已付房款的万分之三支付违约金。双方签订合同后，刘高蓉（首付加银行按揭贷款的方式）在合同约定时间向蓝田整理公司支付了全部购房款。2016年4月30日交房日期届满后，蓝田整理公司未能按约向刘高蓉如期交房。至2019年1月18日，诉争房屋达到交付条件，蓝田整理公司通知刘高蓉可接收房屋。截至2019年1月18日，按照合同约定，蓝田整理公司逾期交房共计992天，需向刘高蓉支付逾期交房违约金。经刘高蓉催告，2016年12月，蓝田整理公司按日万分之三向刘高蓉支付了2016年5月至2016年12月期间的八个月逾期交房违约金，剩余的违约金蓝田整理公司未支付。蓝田整理公司承认刘高蓉在本案中的事实，但认为逾期交房并未造成刘高蓉的经济损失，违约金标准计算过高，请求调整违约金；违约金宜从刘高蓉计算违约天数应当从起诉之日起按照每日万分之零点五的标准计算；双方之间的《承诺书》已对逾期交房进行了结算，刘高蓉无权要求蓝田整理公司另行支付违约金。 一审法院认为，蓝田整理公司承认刘高蓉在本案中主张的事实，故对刘高蓉主张的事实予以确认。1.关于刘高蓉诉请的违约金计算标准是否过高，应当调整的问题。刘高蓉与蓝田整理公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。刘高蓉按约支付房款后，蓝田整理公司未能于约定时间交付房屋，应当承担违约责任。双方虽然在《商品房买卖合同》约定出卖人（蓝田整理公司）逾期交房的，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，刘高蓉未举证证明其损失的大小，应承担举证不能的责任。一审法院兼顾合同履行情况、蓝田整理公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理，具体计算时间为2017年1月1日起至2019年1月18日，共计749天，即违约金为348,552元×0.1‰/天×747天=26,037元（取整）。2.关于刘高蓉认为根据《承诺书》和已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、（2017）川0502民初2752号民事判决书应按照日万分之三计算违约金的问题。一审法院认为，双方签订《承诺书》，支付了截止2016年12月31日的逾期交房违约金，该承诺系蓝田整理公司对自有权利的处分；而已发生法律效力的（2017）川0502民初3919号、（2017）川0502民初2752号民事判决书在审理时，蓝田整理公司未对合同约定的违约金请求调整，因此《承诺书》和已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、（2017）川0502民初2752号民事判决书载明的结果不能作为本案的判决依据。3.关于蓝田整理公司认为双方之间的《承诺书》已对逾期交房进行了结算，刘高蓉无权要求蓝田整理公司另行支付违约金。一审法院认为，此《承诺书》只是双方在履行合同中，双方在某一阶段违约情况的结算，并未约定双方在此阶段后违约，蓝田整理公司不承担责任，故蓝田整理公司的抗辩理由不能成立。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蓝田整理公司于本判决生效之日起三十日内支付刘高蓉逾期交房违约金26,037元；二、驳回刘高蓉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取876元，由蓝田整理公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据， 本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，蓝田整理公司未按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。双方在合同履行过程中，蓝田整理公司向刘高蓉支付了截止2016年12月的逾期交房违约金，至2019年1月18日，诉争房屋达到交付条件，蓝田整理公司通知刘高蓉可接收房屋。诉讼中，刘高蓉没有举证证明其因蓝田整理公司逾期交房导致的损失，结合案涉房屋同地段房屋租金的具体情况，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定将本案违约金酌情调减按每日万分之一计算，并无不当。故上诉人刘高蓉的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘高蓉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1752元，由刘高蓉负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文。） 审判长  林乐斌 审判员  钟 洁 审判员  曹天全 二〇一九年十二月三十日 书记员  罗玉欣