广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4336号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨惠群，女，1978年9月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司(以下简称贝迪龙庭公司)因与被上诉人杨惠群商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回杨惠群的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决否定贝迪龙庭公司与杨惠群合同约定属政府行为或政府政策的改变作为可以顺延办证期限的事由理据不足，杨惠群也无证据证明迟延办证属于贝迪龙庭公司的原因，贝迪龙庭公司已有证据证明非因贝迪龙庭公司原因导致，贝迪龙庭公司不存在明显过错，不应承担违约责任。1.贝迪龙庭公司作为合同义务较重的一方，如若在违约责任等方面不作适当的限制，或者在不可预见、不可避免的原因导致违约的情况下，给予相应的责任免除，则会进一步加重贝迪龙庭公司的责任。2.双方合同约定720个工作日内贝迪龙庭公司提供资料到产权登记机关办理产权证，720个工作日包括开发商到各政府协调、公共配套设施验收交付、资料的准备、政府的审批程序等正常办证时间，并没有将政府政策、法律改变或者其他影响办证进度的政府行为非正常时间预计在内。我国现处于快速发展阶段，政府的政策、法律、法规为了适应社会的发展需求，经常在变，故合同约定将此情况排除在720个工作日之外，符合当前国情。3.2015年11月1日中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，影响贝迪龙庭公司的竣工验收。新规定与旧规定的误差评判标准不一，导致贝迪龙庭公司在新规定出台后，不得不综合考虑一期和二期的超建情况，以确保能向买受人交付符合合同约定的商品房，因为建筑的误差不在贝迪龙庭公司可控范围，根据施工单位的施工工艺、工程难度、设计的误差等各种因素决定，所以在一期已经竣工的情况下，贝迪龙庭公司为了达到整个项目的验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，也不应计算在办证期限内。贝迪龙庭公司在2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，应从该时间开始计算办证时间。第一期业主已经拿到了产权证，贝迪龙庭公司不应再承担违约责任。二、一审判决认为双方约定的违约金按已付房款的1%为上限的标准过低，将违约金调整为无上限无事实依据，杨惠群也无证据证明该约定明显过低，应充分尊重合同的约定。1.商品房不仅仅是居住功能，还有投资功能，目前大多数的商品房购买者均具备投资意识，对于商品房投资升值的期待远高于居住的期待。而涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两翻，若杨惠群交易成功后，所得的利益远远高于贝迪龙庭公司所得的利益。从合同的经济效益来考虑，贝迪龙庭公司的效益已失衡，如若因贝迪龙庭公司不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同约定，任意调整违约责任，加重贝迪龙庭公司的违约责任，有失公平原则。2.违约上限是基于合同公平合理的角度去衡量的。涉案商品房已经交付，贝迪龙庭公司已履行绝大部分合同义务，而作为附带的办证合同义务，约定按已付房款的1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等的要求。3.在杨惠群未举证证明实际损失明显高于违约金的情况下，应按合同约定的违约金来承担违约责任。三、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。杨惠群辩称:贝迪龙庭公司以购房款1%为上限的违约标准与业主方的逾期付款的违约责任标准不匹配，业主方付出高额购房款但却不能取得房产证，所造成的损失是实质存在的，以购房款1%为上限的违约标准不能弥补业主的损失。杨惠群向一审法院起诉请求：1.判令贝迪龙庭公司向杨惠群支付逾期办证违约金94007.4元（自2017年2月23日起至贝迪龙庭公司将杨惠群个人办理产权登记需要由其提供的资料递交至产权登记机关备案止，按年利率6%计算，暂计为：358533元×6%÷360×702天）；2.判令贝迪龙庭公司向杨惠群支付逾期交房违约金[358533元×0.02%×（1491-180）天]。一审法院认定事实：2013年1月5日，杨惠群（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以358533元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢304房；买受人应于2013年1月5日支付现金108533元，于2013年2月5日以商业贷款形式支付250000元；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备经验收合格（该商品房经验收合格是指出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期60日而不足180日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第61日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，杨惠群依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2014年5月12日，贝迪龙庭公司向杨惠群发出收楼通知书，通知杨惠群收楼。杨惠群确认收到该通知书。一审法院另查：2011年1月30日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，被告取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，贝迪龙庭公司取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13㎡、61835.09㎡，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年11月24日，涉案住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程的《工程质量监督报告》编制通过；2017年3月6日，涉案住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程的《工程质量监督报告》编制通过。2017年3月14日，贝迪龙庭公司再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案房地产所在的贝迪豪庭小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年9月25日，贝迪龙庭公司向产权登记部门递交资料，办理涉案房屋所在小区一期的房屋所有权首次登记。2018年12月14日，中山市国土资源局作出核准通知，同意办理包括涉案房屋在内的小区一期的房屋所有权首次登记。2019年3月13日，贝迪龙庭公司取得涉案房屋不动产登记受理通知书，该通知书载明业务自收件回执发出次日起5个工作日内办妥。一审法院再查：中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。一审法院认为:本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与杨惠群签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。（一）关于逾期交房违约金。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格（出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）的商品房交付买受人使用。对于贝迪龙庭公司2014年5月向杨惠群交付的商品房是否符合交房标准，一审法院认为，首先，贝迪龙庭公司未举证证明该商品房已符合合同约定的“取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”的交房标准，不能视为贝迪龙庭公司已向杨惠群交付了符合合同约定的商品房；其次，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件，该商品房于2018年1月2日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才符合法定的交房标准。故一审法院认为，贝迪龙庭公司2014年5月向杨惠群交付的商品房不符合交房标准，杨惠群要求以涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间作为贝迪龙庭公司交房时间，符合法律规定，一审法院予以支持，贝迪龙庭公司已构成逾期交房，应向杨惠群承担逾期交房的违约责任。贝迪龙庭公司主张杨惠群诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效，对此，一审法院认为，贝迪龙庭公司逾期交房已超过180日，合同约定的违约金为“由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%”，该违约金实为按单个连续的债权计算，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，杨惠群于2019年1月30日向一审法院起诉，则2016年1月30日前的违约金已超过诉讼时效，贝迪龙庭公司向杨惠群支付的违约金应自2016年2月1日起计算。至于逾期交房违约金的计算方式。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如贝迪龙庭公司无法按时交房，合同继续履行的，则由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；而杨惠群如未按期付款超过60日，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的万分之四的标准支付违约金，不设上限。贝迪龙庭公司逾期交房将近4年，该约定远低于杨惠群逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在贝迪龙庭公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的杨惠群以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之二的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。综上，贝迪龙庭公司应向杨惠群支付自2016年2月1日至2018年1月2日的逾期交房违约金50338元（358533元×702日×0.02%）。（二）关于逾期办证违约金。首先，关于贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限的问题，一审法院认为：根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障。就贝迪龙庭公司的抗辩事由，一审法院分析如下：1.涉案小区办理大确权之前，其地址名称需要由公安局审核通过，属于办证的必须环节，贝迪龙庭公司提交的公安局关于涉案小区地址名称的批复属于正常审批事项，不足以证明中山市的地址名称政策在何时发生了改变，亦不足以证明该政策的改变影响了涉案房屋的办证进度，贝迪龙庭公司据此顺延办证期限之理据不足。2.贝迪龙庭公司又抗辩中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。一审法院认为，其一，前述实施意见并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除贝迪龙庭公司因自身因素延误办证进度；其三，即便贝迪龙庭公司抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。3.贝迪龙庭公司还抗辩其于2018年9月25日递件，国土部门本应当在10个工作日内作出批复，但国土部门迟延至同年12月14日才作出批复，办证时间应作相应顺延。一审法院认为，没有证据证明是何政策的改变或何政府行为导致国土部门未在承诺时间内作出批复，但是，从贝迪龙庭公司提交的公安局于2018年11月2日作出同意门牌号码的变更批复来看，不排除是贝迪龙庭公司提交资料不正确造成的延误，而且，即使贝迪龙庭公司所述属实，该延迟事实发生在贝迪龙庭公司迟延办证之后，若贝迪龙庭公司按时如期办理递件，其完全可以避免因此所致的迟延办证的后果。综上，贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，故应承担举证不能的不利后果，一审法院对其抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定：贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，杨惠群不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按杨惠群已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。一审法院认为，涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交房日期次日（2014年4月1日）作为贝迪龙庭公司是否如约履行持证备案义务的起算点，依此方法计算，贝迪龙庭公司应当在2017年2月23日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。贝迪龙庭公司于2019年3月13日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，贝迪龙庭公司才履行完毕案涉合同约定的办证义务，其行为已构成违约，杨惠群诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。杨惠群要求变更违约金计算标准为按年利率6%计算，一审法院认为，对于逾期办证违约金的计算标准、计算方式，双方已经在合同第十四条进行具体约定，该约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且按日万分之一的标准并不明显过低，因此，一审法院对于涉案合同关于逾期办证违约金计算标准不作调整。但是，对于逾期办证违约金的上限问题，一审法院认为，贝迪龙庭公司应在2017年2月23日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2019年3月13日贝迪龙庭公司才履行该项合同义务，杨惠群未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对杨惠群造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致杨惠群的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司取得涉案商品房不动产登记受理通知书之日（即2019年3月13日）止。故贝迪龙庭公司应向杨惠群支付逾期办证违约金26818元（358533元×748日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贝迪龙庭公司于判决生效之日起七日内向杨惠群支付逾期交房违约金50338元；二、贝迪龙庭公司于判决生效之日起七日内向杨惠群支付逾期办证违约金26818元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3019元，减半收取为1510元，由贝迪龙庭公司负担，于判决生效之日起七日内迳付杨惠群。二审中，贝迪龙庭公司提交证据如下：1.工程竣工验收申请表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月18日前已具备验收条件，并取得监理单位同意验收；2.建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日取得竣工验收报告，建筑工程验收合格，不存在严重影响居住安全的情况；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日完成工程竣工验收备案手续；4.工程竣工验收合格公示牌照片，拟证明涉案商品房所在一期小区竣工验收合格并进行公示；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案商品房所在一期小区于2018年1月2日发放了登记证；6.中山市火炬供电分局开具的证明，拟证明因供电部门规划，迁移配电站，导致小区整体项目综合验收延迟，办证必须小区整体项目综合验收才能办理，并非贝迪龙庭公司的责任导致迟延办证，主观上没有违约的故意；7.房产证，拟证明杨惠群收取了房产证；8.不动产登记受理通知书，拟证明贝迪龙庭公司于2019年3月13日为杨惠群办理产权登记手续，完成了合同义务；9.贝迪豪庭收楼确认书、业主收楼确认表，拟证明杨惠群于2014年5月29日实际收楼。杨惠群质证称：证据一至六的形成时间均在一审开庭之前，不属于新证据，证据一至五除了公示牌的真实性确认、关联性不确认，且不属于新证据，公示牌也没有提供原件，无法核实真实性。证据七至八的真实性确认，恰恰证明了贝迪龙庭公司存在逾期办证的情况。证据九的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：1.贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程于2015年10月28日取得建筑工程竣工验收报告，建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认，上述建筑工程验收合格。2.杨惠群于2014年5月29日收取涉案商品房。3.一审法院作出本案判决后，杨惠群于2019年5月8日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年5月10日作出了（2019）粤2071民初3718号民事裁定，冻结了贝迪龙庭公司的银行存款77156元，收取了杨惠群预交的791元保全费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点有三：一、贝迪龙庭公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，违约金如何计算；二、贝迪龙庭公司逾期办证的违约行为是否由于政府原因导致，能否依据合同约定顺延办证期限；三、贝迪龙庭公司按照合同约定是否享有60天免责期。对此，本院作如下分析：关于焦点一。1.逾期交房及逾期交房违约金问题。本案中，杨惠群在贝迪龙庭公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年5月29日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房于实际交付时不具备居住使用功能。杨惠群在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受贝迪龙庭公司履行的主要合同义务，现其又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，合同约定收楼期限为2014年3月31日前，但贝迪龙庭公司于2014年5月12日才向杨惠群邮寄收楼通知书，此时涉案商品房仍未符合法定的交付条件，故贝迪龙庭公司的行为已构成违约。鉴于杨惠群于2014年5月29日实际收楼，故贝迪龙庭公司应向杨惠群支付逾期交房违约金应从2014年4月1日计至杨惠群实际收楼之日止，但杨惠群于2019年1月30日才诉至法院主张逾期交房违约金，显然已过三年的诉讼时效，对于逾期交房违约金的诉求，杨惠群已丧失胜诉权，一审时贝迪龙庭公司的诉讼时效的抗辩主张依法成立，本院对杨惠群主张逾期交房违约金的诉求不予支持。2.逾期办证及逾期办证违约金的问题。依照合同的约定，贝迪龙庭公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，应当是实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，故应当以2017年4月14日（从2014年5月29日起算，加上720个工作日的办证期限）作为计算逾期办证违约金的起算点，但贝迪龙庭公司于2019年3月13日才履行该项合同义务，已逾期699天，其行为已构成违约。一审判决将合同约定的交楼期限作为计算出卖人720个工作日的办证时间起算点不当，本院依法予以纠正。即贝迪龙庭公司应向杨惠群支付逾期办证违约金为25061元（358533元×699天×0.01%）关于逾期办证违约金能否适用合同的封顶条款的问题。虽然杨惠群与贝迪龙庭公司在《中山市商品房买卖合同》中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与杨惠群支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补杨惠群的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。杨惠群诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。另外，双方合同中已约定了逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一为计付，该约定是双方的真实意思表示，且有利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，该部分条款合法有效，故本院对一审法院认定的逾期办证违约金标准按照双方合同约定的每日万分之一予以维持。关于焦点二。贝迪龙庭公司上诉称，其逾期办证的原因在于2015年11月1日中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，导致影响其整体项目竣工验收。对此，本院认为，根据案涉商品房买卖合同的约定及法律对于交房标准的规定，贝迪龙庭公司应于2014年3月31日前将符合合同约定及法定条件的案涉商品房交付杨惠群使用，即贝迪龙庭公司于2014年3月31日前应就涉案小区取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但涉案商品房所在的案涉小区一期于2018年1月2日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。而上述《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》于2015年11月才出台，内容主要是对工程的规划验收标准进行规定。即若贝迪龙庭公司依照合同的约定及法定交付条件的规定，依时完工并就案涉工程办理中山市建设工程竣工验收备案登记证，则根本不会受到中山市2015年11月出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》的影响。且从贝迪龙庭公司一审提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，故案涉小区工程存在逾期竣工验收系因贝迪龙庭公司自身因素导致，亦因此延误办证进度，故贝迪龙庭公司以上述政府验收政策改变作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院不予采信。一审认定贝迪龙庭公司存在逾期办证的违约行为并无不当，本院予以维持。关于焦点三，贝迪龙庭公司按照合同约定是否享有60天免责期的问题。根据合同约定“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为出具合同条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于贝迪龙庭公司的解释，故一审认定贝迪龙庭公司在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3718号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3718号民事判决第二项为：上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人杨惠群支付逾期办证违约金25061元；三、驳回被上诉人杨惠群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3019元，减半收取为1510元，诉讼保全费791元，合计2301元（杨惠群已预交），由杨惠群负担1611元，中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担690元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付杨惠群）。二审案件受理费3019元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担906元，杨惠群负担2113元（杨惠群负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇一九年十二月二十三日书记员  严贝贝