北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初6690号原告：北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会，住所北京市延庆区八达岭镇外炮村。法定代表人：田飞，村主任。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。被告：北京市延庆八达岭玻璃钢厂，住所北京市延庆区八达岭工业开发区康西路248号。法定代表人：王树华，厂长。委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。原告北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会（以下简称外炮村委会）与被告北京市延庆八达岭玻璃钢厂（以下简称玻璃钢厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。外炮村委会的委托诉讼代理人李倩倩、玻璃钢厂的法定代表人王树华及其委托诉讼代理人李自永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。外炮村委会向本院提出诉讼请求：1.原、被告于1997年12月6日签订的租赁《协议书》中超出20年租赁期限（2018年1月1日后）的部分无效；2.被告将承租的12.45亩土地腾退返还给原告；3.被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的土地租金40166元，并以租金标准支付土地占用期间的占用费（关于2019年的占用费计算到11月8日为19388元，自2019年11月9日起每日按照62元计算占用费至2019年12月31日，自2020年1月1日起按照每日65元计算占用费至实际腾退之止）。事实与理由：自1990年起，被告因经营需要，先后三次承租原告土地15余亩。1997年12月6日，双方重新签订《协议书》，约定被告承租原告15亩土地，租期自1998年1月，有效期为30年。2006年3月18日，双方签订《关于玻璃钢厂占用××村土地的补充协议》，将承租土地亩数变更为12.45亩，租金自2005年起按照11456元/年计算，每年递增5%。根据合同法第二百一十四条规定，原、被告双方于1997年12月6日签订的租赁《协议书》中超出20年租赁期限应为无效。2018年5月、2019年5月原被告双方就土地租赁问题进行多次协商未达成一致意见，且被告自2016年起一直未支付租金，为维护原告的合法权益，故此起诉至法院。玻璃钢厂辩称，1.本案涉及土地使用性质，应充分考虑历史沿革和政策调整。合同法是1999年10月1日生效，原、被告最后一份协议是1997年12月6日签订、生效时间为1998年1月，故应适用1982年7月1日生效的经济合同法，30年的土地使用期不违反法律强制性规定，应属有效。2.自2016年起，原告称无法开具发票，拒绝收取被告租金，并非被告不愿交纳，现同意按照双方协议约定的租金标准支付租金。3.1997年转制时，被告已经拿出14万元把房屋所有权买断，房屋所有权已经归被告所有，对应的土地使用权也属于被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方无争议的证据和事实，本院认定如下：1.八达岭玻璃钢厂原为××乡办集体企业，创办于1984年10月，由××乡总公司投资建设。1990年5月10日，八达岭玻璃钢厂与××人民公社××生产大队签订《××乡企业占用外炮村非耕地协议书》，其中约定：××乡办企业“八达岭玻璃钢厂”建于1986年10月，几年来企业与××村虽有经济来往补偿，但一直未形成文字。经乡党委、总公司多次与××村委会协商达成如下协议，并以文字形式确定今后执行经济补偿办法。一、乡企业八达岭玻璃钢厂占用××村北沙石耕地约5000平方米，折合7.5市亩。二、经双方协商，占用××村非耕地以中等产粮地标准给××村经济补偿（7.5市亩按年产6000斤玉米，每斤0.3元，年收入1800元），90年3000元，91年以后，含91年每年由乡八达岭玻璃钢厂付给××村2000元，半年付一次，年底付清。三、玻璃钢厂使用××村水、电等按实际费用开支付给××村，并由玻璃钢厂协助××村维修水、电设备。四、本协议补偿办法直至企业停产为止。五、本协议自90年开始执行，双方盖章生效。2.1992年10月，延庆县八达岭玻璃钢厂作为甲方与作为乙方的××村经济合作社签订《协议书》，内容为：甲方由于生产需要，需占用乙方（原玻璃钢厂原址墙西）非耕地一块，其四至为东西长55米，南北长60米，共合面积4.95亩；根据乡党委、总公司有关规定，参照以前占地补偿标准，经乡有关领导及甲、乙双方友好协商同意，每年甲方付给乙方1500元占地补偿费，半年付一次，年底付清；此协议自1992年10月1日开始执行，不涉及水电等其他事宜。92年11月、12月份转93年付。补偿办法直至企业停产为止，双方立字为证，盖章生效，一式三份，各执一份。落款处有甲乙双方及监督单位××乡总公司的盖章，并注明参加人员：单文、王树华等。3.1996年1月3日，玻璃钢厂作为甲方与作为乙方的××村委会签订《占用土地补偿协议》，内容包括：为了发展经济，增强企业活力，决定在××镇××村非耕地，兴建玻璃钢厂。需向××镇××村征用非耕地一宗。一、甲方于90年5月一次性向乙方征用非耕地一宗，总土地使用面积5000平方米，折合7.5市亩。三、90年付乙方3000元；91年以后含91年每年付给乙方2000元，半年付一次，年底付清。四、如涉及到房屋产权转移时，土地使用权随同房屋所有权一并转移。同时，玻璃钢厂向延庆县房管局申请办理房屋产权登记手续，该局为玻璃钢厂颁发房屋所有权证书。该证书载明，房屋间数50间，建筑面积1353.88平方米。1996年6月20日，玻璃钢厂取得建设工程规划许可证，在厂院建房414平方米。4.根据1997年10月31日《××镇总公司关于对玻璃钢厂转为股份合作企业的批示》，玻璃钢厂资产全部由职工买断，改制后的企业仍为乡镇企业，主管部门是延庆县企业局和××镇总公司，企业土地使用权问题由企业同××村另行商定。根据1997年11月19日《延庆县综合体制改革办公室关于北京市延庆八达岭玻璃钢厂改建股份合作制企业方案的批复》，相关部门同意玻璃钢厂改建成股份合作制企业。1997年12月6日，玻璃钢厂与××村委会签订《协议书》，内容为延庆县八达岭玻璃钢厂自建厂以来，分三次共占用××村闲散荒地15亩（另有三分协议附件）每年付给××村土地占用费、水费共陆仟柒佰贰拾元整，现玻璃钢厂转为股份合作制企业，××村要求合理增加占地费用，经镇总公司、玻璃钢厂、××村共同友好协商，达成协议如下：玻璃钢厂自98年起付给××村土地占用费壹万元整，以后每年在上年基础上递增5%，做为当年付款金额，半年付一次，年底付清；玻璃钢厂自购水表装好，按国家规定每吨水费价格付给××村水费，每半年付一次，年底付清；本协议自98年1月起生效，有效期三十年。落款处有延庆县××镇总公司、玻璃钢厂（签字）、××村委会（签字）的盖章。5.2006年3月18日，玻璃钢厂与××村签订《关于玻璃钢厂占用××村土地的补充协议》××村为规划城建大队部工程，需占用玻璃钢厂承租本村土地2084亩作为工程用地，经双方友好协商，达成协议如下：××城建大队部工程占用玻璃钢厂承租原知青后院土地2.84亩，从玻璃钢三份协议共15.26亩中减去后，玻璃钢厂现实占土地12.45亩；2004年玻璃钢厂实际交土地占用费13400元，合每亩占地费876.4元；实际占地费为876.4元×12.45亩=10911.18元；按原协议每年递增5%为545.5元；2005年玻璃钢厂应付占地费为11456元；以后按每年交款数继续按5%递增递增为当年付款数；此协议一式2份，双方各执一份，作为原协议补充协议实施。落款处有玻璃钢厂与××村的签字盖章。6.2013年7月26日，××村委会作为甲方与作为乙方的玻璃钢厂达成《协议》，内容为：甲、乙双方友好协商，至2013年7月25日，乙方向甲方支付人民币大写肆万伍仟元整（45000元）作为水费的经济补偿，但甲方必须开具正式发票；乙方自购水表安装，以后按水表计算水费，每吨4元，年终双方查表计算，乙方一次性付清，自此永不存在水费纠纷；甲方在乙方安装好水表后，为乙方开水，清除路障；本协议签订后，作为1997年12月6日协议的补充协议，双方不存在任何争议；本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。落款处有××村委会和玻璃钢厂的盖章。7.2017年5月，按照北京市清洁空气行动计划和贯彻落实一般制造业企业调整退出安排，有关部门对玻璃钢厂进行关停。2017年10月27日，玻璃钢厂作出停产承诺书，内容为：自愿停止生产，拆除生产设备，注销（变更）营业执照等。因此玻璃钢厂获得补助资金210万元。经本院咨询有关政策，有关部门在疏解整治过程中并未要求玻璃钢厂将土地房屋转让处理，只是要求其停止涉及污染的生产项目，是否注销或变更营业执照由玻璃钢厂根据自身情况决定，有关补偿款与其土地及地上物无关。8.诉讼中，玻璃钢厂于2019年11月14日将2016年至2019年的占地费84451元、水费15940元，共计100391元交到延庆法院自动履行专用账户。本院认为，1997年12月6日玻璃钢厂与××村委会签订的《协议书》有效，理由如下：1.根据物权法定的原则，因租赁而取得的土地使用权本质上属于债权，集体土地建设用地使用权为法律规定的用益物权，属于物权。根据合同法的规定，前者一般应当受20年最长期限的限制，而根据物权法的规定，后者不受20年最长期限的限制。2.玻璃钢厂创建于1980年代，属于乡镇企业，虽然经过改制，有关部门仍将其定性为乡镇企业，其作为民事主体应当享有的权利是连续的，故本院应当考虑其历史变迁的过程，不能简单地将其改制时签订的租赁合同与之前的一系列土地使用合同割裂开进行独立评价。3.玻璃钢厂自创建至改制前，虽然没有取得集体土地建设用地使用权证书，但多年来实际在涉案土地进行建设、生产，双方在1990年及1992年的协议均约定：“本协议补偿办法直至企业停产为止。”1996年1月3日的《占用土地补偿协议》中约定：“如涉及到房屋产权转移时，土地使用权随同房屋所有权一并转移。”玻璃钢厂据此办理了房屋所有权证书，可以证实玻璃钢厂事实上已经取得涉案土地的集体土地建设用地使用权。玻璃钢厂改制时，双方通过租赁的形式将合同期限确定为30年，其本质是将土地使用权的期限在以往合同的基础上延长30年，故在1997年合同法尚未颁布实施的背景下，不宜对涉案协议适用合同法有关租赁不得超过20年期限的限制性规定。4.玻璃钢厂在疏解整治过程中对有关政策积极配合，进行产业转型，不宜认定其在该转型期属于“停止生产”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第五十二条之规定，判决如下：驳回北京市延庆区××镇××村村民委员会的诉讼请求。案件受理费1829元，由北京市延庆区××镇××村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  帅丽宁人民陪审员  李卫中二〇一九年十二月二十日法官 助理  王 华书 记 员  池水源