重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初19899号原告：张斌，男，汉族，1978年9月2日出生，住重庆市南岸区。原告：傅瑜，女，汉族，1983年1月4日出生，住重庆市南岸区。原告：张承睿，男，汉族，2004年10月23日出生，住重庆市南岸区。法定代理人：张斌、傅瑜，系张承睿父母。原告：张馨尹，女，汉族，2010年1月14日出生，住重庆市南岸区。法定代理人：张斌、傅瑜，系张馨尹父母。共同委托诉讼代理人：吴某，重庆东和律师事务所律师。被告：赵长洪，男，汉族，1974年3月9日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：蔡显跃，男，汉族，1958年3月21日出生，住重庆市九龙坡区。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹与被告赵长洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹的委托诉讼代理人吴某，被告赵长洪及委托诉讼代理人蔡显跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹起诉请求判令：1.确认原告张斌、傅瑜与被告赵长洪于2017年10月12日签订的房屋买卖合同无效；2.被告将南岸区峡口XX号房屋返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张斌、傅瑜与被告于2017年10月12日签订了一份《房屋买卖合同》，约定二原告将位于南岸区峡口XX号房屋出售给被告，成交价格460000元，双方在合同中确认二原告于2017年10月12日（签订合同当日）收到被告支付的房款。实际上，原、被告双方都没有买卖房屋的真实意思，被告在签订合同当日也未向原告支付房款，而是原告张斌在被告赵长洪处有借款（本金440000元）尚未归还完毕，双方签订该买卖合同的目的是让原告方为被告的债务提供担保，即名为房屋买卖，实为借款担保；从合同内容来看，合同采取“一口价”460000元的方式，未对房屋面积、单价、过户时间等重要合同条款作出约定，与普通的买卖合同不同，且460000元价格刚好能覆盖440000元的借款本金，但实则该房屋当时的市场价值应达600000多万元，进一步证明签订买卖合同是双方的虚假意思表示。原告张馨尹、张承睿系张斌、傅瑜的未成年子女，案涉房屋系原告家庭因拆迁所分得，原告四人均是房屋的所有权人，系四人共同共有，买卖合同系原告张斌、傅瑜签署，侵害了张馨尹、张承睿的利益。综上，原告认为，原、被告在签订该合同时并没有真实的买卖意思，而是为债务提供担保的方式，该买卖合同是双方同谋的虚假意思表示，原告与被告只是借贷关系，不是真实的买卖合同关系。且原告张斌、傅瑜的行为损害了原告张馨尹、张承睿的利益。故原告起诉来院，望判如所请。被告赵长洪辩称，原告所陈述的案涉房屋买卖合同行为实际系借贷担保行为没有事实根据，案涉房屋系原告用自己的房屋以抵偿债务的形式出售给被告，系以物抵债的抵偿行为，并不违反法律的规定，且已履行完毕，应当予以认可。原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.身份证、出生证明、结婚证，拟证明原告四人之间的身份关系；2.《房屋买卖合同》，拟证明原告张斌、傅瑜与被告赵长洪签订了虚假意思表示的《房屋买卖合同》，该合同应当无效；3.《征地房屋拆迁协议》、《征地被拆迁人住房货币安置协议书》、《定向房屋分配通知单》、《户口审订单》、唐仁珍《情况说明》、《装修施工许可证》、《柏林春江业主交房流转表》、《业主及家庭常住成员资料表》、《承诺书》、《柏林春江物业使用承诺书》、《柏林春江房屋交接验收表》、收条，拟证明案涉房屋系原告张斌、张馨尹、张承睿因拆迁安置分得，系原告共同共有；4.微信截图、手机短信截屏、重庆农村商业银行客户回单、账户信息查询、重庆农村商业银行客户回单、微信支付交易记录，拟证明赵长洪与张斌的纠纷基础法律关系为借贷关系，张斌、付瑜和赵长洪没有买卖房屋的真实意思表示，张斌共计向赵长洪借款本金440000元；赵长洪在签订买卖合同后让张斌去办理产权证，更加表明双方只是借贷关系，案涉房屋只是作为担保；5.2017年10月14日微信聊天记录，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同是虚假合同，不是真实的房屋买卖合同，是抵押。被告赵长洪的质证意见如下：对证据1的三性均无异议；对证据2的三性均无异议，但对原告的证明目的有异议，从案涉合同及交易行为中没有任何一个地方能够体现出本次买卖房屋行为的虚假性；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，正如原告所提供的《征地被拆迁人住房货币安置协议书》可知原告接受的是住房货币安置，货币安置的定义是安置方向被拆迁人支付住房货币安置款，被拆迁人领款后，安置人对被安置对象不再负有住房安置的义务，原告买的是定向定价商品房，所卖房屋归属于谁，即谁是共有权人由原告及其家人自行决定，与安置方没有必然的联系，该组证据不能证明两名未成年人一定是该房屋的共有权人，其所提供的与售房人所签协议中的权利人为张斌，并无两名未成年人，达不到原告的证明目的；对证据4中款项往来的真实性无异议，借款行为属实，被告与原告签订案涉房屋买卖协议后，再行支付差价款的行为属实，本组证据不能证明房屋买卖合同只是作为债务担保；对证据5的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，这组证据恰好证明了该房屋在由原告出售给被告后，被告同意在2017年底甚至到2018年1月份由原告再买回去，这是被告对原告的买卖优惠。被告赵长洪为证明其答辩意见，当庭举示了收条和房屋交接清单，拟证明案涉房屋买卖具有合法的支付行为和符合法律规定与交易习惯的交接手续，属于合法的房屋买卖合同的履行行为，不是担保或虚假买卖。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹的质证意见如下：对上述证据的真实性认可，但不认可其证明目的。收条是原告收到被告的借款，是分两次收到的，不能证明双方是真实的买卖行为。经审理查明：原告张斌通过案外人唐红东于2016年9月向被告赵长洪借款共计300000元，双方约定月息两分。双方未签订书面借款协议，张斌按约定每月向赵长洪支付了利息直至2017年7月。2017年8月，赵长洪通过微信向张斌催收借款。2017年10月12日，原告张斌、傅瑜（甲方）与被告赵长洪（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将南岸区XXX房屋出售给乙方；房屋成交总价460000元，此价格包含屋内的所有家具家电、装饰装修和配套设施。双方确认，甲方已于2017年10月12日收到乙方给付房款，待甲方将房屋过户到乙方户头上，再支付余款20000元。甲方应当在签订协议当日将房屋交付给乙方，办理房屋交接手续。签订该合同后，张斌将房屋交付给了赵长洪。并于签订合同当日向赵长洪出具《收条》，载明：本人张斌于2017年10月12日，收到赵长洪支付的购房款现金440000元。被告赵长洪的妻子汪国云于2017年10月14日按合同约定向张斌转款140000元，赵长洪与张斌通过微信聊天确认张斌收到该笔款项，并约定赵长洪将该房屋保留到2017年底，张斌予以认可。在2018年1月4日，赵长洪在给张斌的微信信息中说道“张哥，你抓紧去办证，证办下来你那房子能值65万左右，我跳水公司才40万左右，希望你原价续回去，我们双方都不亏，以后都还是兄弟，免得我说唐红东不耿直”，张斌回答“好”。2018年2月5日，赵长洪与张斌的短信中谈到“你能不能春节前拿30万，节后再拿尾款”；2月11日时，赵长洪再次问到“节前行不”，张斌回答“钱还没到”。2018年2月28日，赵长洪与案外人李丹签订《房屋买卖合同》，由赵长洪将南岸区峡口镇柏林春江7幢2单元11-6号房屋出售给李丹，成交价格600000元。赵长洪已将该房屋交付给李丹，并办理了房屋过户登记手续。另查明，2011年9月，原告张斌的母亲唐仁珍与重庆市南岸区征地办公室签订了《征地房屋拆迁协议》，载明：因国家建设需要，重庆市人民政府批准，征收南岸区峡口镇西流村兰草溪村民小组集体土地，并按该协议对唐仁珍等进行补偿。同时签订的《征地被拆迁人住房货币安置协议书》载明：乙方安置人口5人，其中农转非人员4人，城市人口1人，安置对象分别是唐仁珍、张斌、张承睿、张馨尹、张道生。乙方应得相应货币安置款共计310500元。原告举示的《定向房屋分配通知单》两张分别载明：（1）分房人姓名：张斌；社名：兰草溪；安置人口：3人-90㎡。（2）分房人姓名：唐仁珍；社名：兰草溪；安置人口：2人-45㎡。2016年4月12日，张斌接收了南岸区峡口镇柏林春江7-2-11-6号房屋，办理了接房手续、物业手续及装修手续等，未办理房屋产权过户登记手续。原告张斌与傅瑜系夫妻关系，二人于2004年10月23日共同生育一子张承睿，于2010年1月14日共同生育一女张馨尹。上述事实有原、被告当庭举示的包括身份证、出生证明、结婚证、《房屋买卖合同》、《征地房屋拆迁协议》、《征地被拆迁人住房货币安置协议书》、《定向房屋分配通知单》、《户口审订单》、唐仁珍《情况说明》、《装修施工许可证》、《柏林春江业主交房流转表》、《业主及家庭常住成员资料表》、《承诺书》、《柏林春江物业使用承诺书》、《柏林春江房屋交接验收表》、收条、微信截图、手机短信截屏、重庆农村商业银行客户回单、账户信息查询、重庆农村商业银行客户回单、微信支付交易记录、短信聊天记录及当事人当庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原告张斌、傅瑜与被告赵长洪签订的《房屋买卖合同》的性质。第一，原告张斌于2016年9月向被告赵长洪借款共计300000元，双方存在借贷关系。虽然原、被告没有直接签订书面的借款合同，但双方均认可该事实，从原告举示的证据也能够印证该事实。对借款期限没有约定或者约定不明的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。从本案调查的情况来看，张斌与赵长洪在成立借贷关系的时候，并未约定还款返还期限，赵长洪于2017年8月9日要求张斌还款，该笔借款期限已届满，张斌应当在一定合理期限内向赵长洪履行还款义务。第二，原告张斌从2017年8月至2018年2月期间，均未向赵长洪履行还款义务，而是在2017年10月12日与赵长洪签订了《房屋买卖合同》，从合同文本上约定了将南岸区XX房屋出售给赵长洪，双方约定的成交价格为460000元，并且约定了签订合同时赵长洪向张斌支付140000元，办理产权证后再支付20000元。虽然原告张斌在本案诉讼中陈述该140000元的性质系向赵长洪借款，而赵长洪的妻子汪国云在向张斌转款时在银行转账记录的附言中备注了：房屋款。张斌与赵长洪于2017年10月14日的微信聊天记录中也只是双方核对了金额，并未明确该笔款项系借款，即使赵长洪向张斌表示可于一定期限内将该房屋以原价赎回，也并不能证明该款项系借款关系，不影响案涉合同的性质。张斌举示的证据无法达到其证明目的。第三，原告张斌与赵长洪借款关系成立的时间为2016年9月，张斌与赵长洪签订《房屋买卖合同》的时间在2017年10月12日，是在赵长洪催促张斌履行还款义务的两个月以后。且张斌所举示的证据不足以证明赵长洪于2017年10月12日向其支付的140000元系借款，故无法达到证明该《房屋买卖合同》实为债权担保的目的。债务人在无法履行还款义务的时候，可以与债权人协商，采取其他方式履行清偿债务的义务，而债务人的这种选择是清偿债务的行为，与向债权人提供担保并不相同。张斌与赵长洪签订《房屋买卖合同》，赵长洪依照约定向张斌支付房款差额，系张斌选择以物抵债的方式履行清偿义务。且该房屋已由赵长洪出售给他人并办理了过户登记手续。张斌与赵长洪的借款关系已就此完结，张斌要求确认该《房屋买卖合同》无效的主张没有法律依据。第四，南岸区峡口XX号房屋系张斌及其子女张承睿、张馨尹在拆迁安置中用拆迁安置款购买的定向商品房。张斌并未就该房屋办理房屋产权证，不能证明其子女张承睿、张馨尹是该房屋的产权人。即使张承睿、张馨尹是该房屋的产权人是该房屋的产权人，二人均未成年，法定代理人在处置其财产过程中如存在损害其利益的行为，与本案也不是同一法律关系。综上，原告张斌、傅瑜与被告赵长洪签订的《房屋买卖合同》系以物抵债协议，系原告张斌、傅瑜以房屋交付赵长洪的方式以清偿原告张斌欠付赵长洪的债务。作为以物抵债协议，协议的性质属于诺成合同，基于债务人一方对债权人作出承诺的意思表示，即构成合同成立的法律后果。人民法院在审查以物抵债协议的效力之时，应当审查以物抵债协商所抵偿的债务是否属于合法债务，以物抵债协议签订时债务是否已经到期，以及债务数额是否确定。当前述条件均具备时，以物抵债协议则是合法有效的协议。根据庭审查证的事实可知，原告张斌、傅瑜对赵长洪所负债务客观真实且债务数额未违反法律的禁止性规定，且在签订以物抵债协议之前，该债务履行期限已经届满、债权债务关系清晰。因此，原告张斌、傅瑜与赵长洪之间签订的以物抵债协议，合法有效，原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹起诉要求宣告协议无效的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。与此同时，根据庭审查证的事实可知，原告张斌、傅瑜与赵长洪之间的以物抵债协议的主要合同义务已经履行完毕，原告张斌、傅瑜所有的房屋已经办理产权转移登记手续，由案外人合法取得房屋所有权。因此，作为已经履行完毕债务的以物抵债协议，债务人不得要求撤销或者返还抵债物。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹起诉要求赵长洪返还房屋的诉讼请求，亦不符合法律规定，本院依法不予支持。原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹的诉讼请求。本案案件受理费160元，由原告张斌、傅瑜、张承睿、张馨尹负担（原告已缴纳80元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓 婷人民陪审员  余俊芬人民陪审员  潘光华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李嘉仪