四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初241号 原告：刘莹，女，1970年9月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨先云，男，1974年1月10日出生，汉族，住成都市高新区，系刘莹丈夫。 被告：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地：成都市人民中路一段35号。 法定代表人：张达杰，中房集团成都房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：余帮国，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊兰，四川新开元律师事务所律师。 原告刘莹诉被告中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘莹的委托诉讼代理人冯彪、杨先云，被告中房公司的委托诉讼代理人余帮国、高俊兰到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解期间未能达成一致协议。本案现已审理终结。 刘莹向本院提出诉讼请求：1、判令中房公司向刘莹赔偿东湖花园2期商业1-2-2、1-2-3、1-3-2、1-3-3共4间房屋逾期交房损失6642959元(庭审中刘莹明确：逾期交房损失按房屋的建筑面积和租金42.2元/㎡.月计算，从2014年3月24日计算至2018年6月20日)，并自2018年6月21日起按同期银行贷款利率支付利息；2、中房公司向刘莹支付其垫付的该4间房屋交房前物业管理费用111117.2元；3、中房公司承担本案诉讼费、保全费等费用。庭审后，刘莹提交书面意见明确：本案只主张中房公司赔偿东湖花园2期商业1-2-2号房屋逾期交房损失3238472.31元，并自2018年6月21日起按同期银行贷款利率支付利息；中房公司向刘莹支付其垫付的1-2-2号房屋交房前物业管理费用51193.86元。事实和理由：2012年8月3日、2012年11月1日、2014年1月14日，刘莹与中房公司签订4份《房屋买卖合同》，中房公司将其开发的东湖花园2期商业1-2-2、1-2-3、1-3-2、1-3-3共4间房屋销售给刘莹，房屋总面积为3086.59平方米，合同总价款为30019949.94元。合同约定：出卖人于买受人付清全部房款后20日内向买受人交付该房屋。合同签订后，刘莹在2014年3月4日结清全部购房款，中房公司为刘莹开具了30019949.94元发票。刘莹遂要求中房公司交付房屋，中房公司告知该4间房屋已经出租，现与承租方存在纠纷，需从承租方处收回房屋后再交付给刘莹。刘莹从中房公司处获悉：中房公司早在2008年9月8日就已经与张之洲签订《房屋租赁合同》，将该栋房屋共7426.72平方米（包括出售给刘莹的4间房屋）出租给张之洲，开设商业、娱乐、餐饮项目，租期共10年，租金标准为前五年33.28元/㎡.月、后五年42.2元/㎡.月。张之洲租赁该栋房屋后，设立成都市时代经典餐饮娱乐有限公司（以下简称时代公司），经营KTV项目。2014年7月，中房公司向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除与张之洲签订的《房屋租赁合同》，要求张之洲及时代公司交还租赁房屋，并支付拖欠的租金及房屋占用费。该案经成都市中级人民法院一审、四川省高级人民法院二审，四川省高级人民法院于2015年11月13日最终判决：确认张之洲及时代公司与中房公司签订的《租赁合同》已解除，并判决时代公司向中房公司支付租金、违约金及占用费。由于中房公司与承租方的诉讼纠纷，导致房屋长期被占用，房屋内水、电等设施被完全破坏。刘莹多次催促中房公司交房，并要求中房公司完善水、电等设施。直到2018年6月20日，中房公司才将该栋房屋的主电缆接通，重新安装了配电箱及水表设施，将刘莹所购的4间房屋交付给刘莹。根据双方合同约定，中房公司应在刘莹结清全部购房款后20日内（即2014年3月24日）向买受人交付该房屋。由于中房公司的原因，刘莹所购的房屋在2018年6月20日才实际交付，中房公司应当赔偿延期交房给刘莹造成的损失，刘莹主张按中房公司此前出租给张之洲的租金标准42.2元/㎡.月赔偿损失，刘莹在接收房屋后拟进场装修时，物业公司表示该4间房屋此前拖欠物业管理费，必须补交拖欠的物业管理费后才能进场装修。刘莹认为交房前的物业管理费应由中房公司缴纳，要求中房公司支付未果。为尽快装修，刘莹被迫垫付了物业管理费111117.2元，该部分费用应由中房公司承担。为维护刘莹的合法权益，特诉至法院。 中房公司辩称，1、案涉房屋无需现实（实物交付），结合本案而言，房屋已视为交付，中房公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担赔偿损失的违约责任。《商品房买卖合同》第五条“交付条件”约定：出卖人于买受人付清全部房款20日内向买受人支付该房，买受人逾期未来办理手续和签署房屋交接清单的，则以合同约定的交房最后期限届满日视为出卖人的交房日。《商品房买卖合同》第十三条约定：房屋尚存在未到期的租赁关系，买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及合同约定购买房屋。根据该约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋因原承租人继续使用，中房公司为刘莹办理不动产变更登记后刘莹承继了出租人的主体地位，中房公司无需也无法完成实物交付，本案应以合同第五条约定的交房最后期限届满日视为出卖人的交房日，即案涉房屋已视为交付，且刘莹出具的承诺函、委托书，刘莹曾委托中房公司“代其”从承租人处收回房屋并自愿承担一半公证费等费用也表明刘莹认可房屋已视为交付。2、即使中房公司存在所谓的逾期交房行为，刘莹要求赔偿逾期交房的损失也超过了诉讼时效，应依法驳回。其一，如果中房公司存在逾期交房行为，本案应从约定交房期限届满的次日起算诉讼时效，刘莹的该项诉讼请求已超过两年诉讼时效。刘莹付清最后一套房屋购房款的时间为2014年3月4日，刘莹从该日起就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从交房期限届满的次日起算两年为2016年3月24日。同时，前述两年时间里无诉讼时效中止或中断的事由。刘莹提交的《刘莹关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》（送达时间为2018年5月10日）、《工程移交单》（时间为2018年6月20日）均发生在诉讼时效届满后，且均未要求中房公司赔偿逾期交房的损失，不发生损失时效中止或中断的效果。此外，刘莹要求交房和主张赔偿损失是不同性质的请求权，也不会导致赔偿逾期交房损失的诉讼时效发生中断。其二，本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的相关规定，不应该适用《中华人民共和国民法通则》关于三年诉讼时效的相关规定。3、即使中房公司存在逾期交房的违约行为，刘莹也没有尽到《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损义务，对扩大的损失，即2015年7月1日以后的损失理应由刘莹自行承担。案涉房屋于2015年7月1日收回，刘莹曾委托中房公司代其向原承租人公证提前收回房屋，且针对收回房屋内遗留的物品，中房公司、刘莹与物业公司还签订了《东湖商业大楼附楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》，刘莹同意承担各项费用的50%，且约定的物品仓储及看守费起算时间为2015年7月1日，可见，刘莹对收回时间是清楚知悉的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，即使中房公司存在逾期交房的违约行为，案涉房屋从原承租人处收回后，刘莹在长达三年的时间里任其闲置，对2015年7月1日以后的损失，理应由刘莹自行承担。4、中房公司与张之洲等签订的《租赁合同》约定的租金标准与本案没有关联性，刘莹主张按照该《租赁合同》约定的租金标准来计算逾期交房的损失没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2008年9月8日，中房公司与张之洲签订《东湖花园商业大楼附楼房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：中房公司将其位于成都市，面积共7426.72平方米的房屋出租给张之洲；租期10年，自2008年10月15日起至2018年10月14日；2009年5月15至2013年10月14日，房租按33.28元／月.㎡收取，每月房租247161元；2013年10月15日至2018年10月14日，房租按42.2元／月.㎡收取，每月房租313408元。 时代公司于2010年5月21日成立，张之洲系时代公司的股东，自公司设立之日起至2011年1月10日，担任时代公司法定代表人。 2014年7月15日，成都市中级人民法院受理中房公司与张之洲、时代公司租赁合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2015年2月26日作出民事判决书。张之洲不服该判决，提起上诉。四川省高级人民法院于2015年11月13日作出（2015）川民终字第579号民事判决，该生效判决认定：涉租房屋已于2015年7月1日由中房公司收回；根据派出所出具的《地址变更证明》，原锦江区二环路内府南河东侧河心村1栋曾变更为成都市锦江区河心路1号东湖花园二期东湖商业大楼附楼，现变更为成都市二环路东五段河滨路69号，并判决：中房公司与时代公司发起人张之洲、时代公司签订的《租赁合同》已于2014年5月7日解除;时代公司支付中房公司房屋租金4324282元及违约金608436元（租金和违约金均从2013年1月15日起至2014年5月7日止，均按租赁合同约定的租金、违约金标准计算），并支付房屋占用费4306832.5元（自2014年5月8日起至2015年7月1日，按租赁合同约定的租金标准计算）。 2016年12月6日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执1212号执行裁定书，裁定:时代公司尚欠中房公司9441732元和实现债权所需的费用；终结四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第579号民事判决书的本次执行程序。 另查明，2012年6月25日，中房公司与四川凯宏建设有限公司（以下简称凯宏公司）、刘莹签订《工程及房屋价款结算协议》，约定：凯宏公司承担中房公司金沙海棠施工总承包三标段工程，刘莹向中房公司购买东湖花园二期1栋2楼2号（现分割为1栋2层2号房及1栋2层3号房）、1栋3楼2号、1栋3楼3号房屋，合计房款金额30019950.89元，凯宏公司同意中房公司以所享有的对刘莹就上述所购房屋的债权10093000元作为对价支付其工程款，刘莹就上述约定直接向凯宏公司支付，视同中房公司已向刘莹收取房屋销售款，连同上述约定金额共支付房款30019950.89元，尚欠19926950.89元。 2012年8月3日、2012年11月1日、2014年1月14日，刘莹与中房公司签订4份《房屋买卖合同》，中房公司分别将其开发的东湖花园2期商业1-3-3号、1-3-2号、1-2-2号、1-2-3号共四套房屋销售给刘莹，四套房屋合同总价款为30019949.94元。其中，出卖人中房公司和买受人刘莹于2014年1月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：存量房XXX-XXX）约定：鉴于买受人经实地考察，自愿以现状并按合同约定购买出卖人出售的房屋；买受人购买出卖人出售的座落于成都市锦江区二期商业1栋2层2号，该商品房建筑面积1509.66平方米；房屋单价为每平方米9935元，总价款为14998472元；交付条件为，出卖人于买受人付清全部房款后20日内向买受人交付该房屋，届时，买受人应当携带相关证明文件到出卖人所在地办理房屋交接手续并签署交接清单，买受人逾期不到指定地点接房并办理交接手续或逾期未签署房屋交接单的，其责任由买受人承担。买受人逾期未来办理上述手续或签署房屋交接单的，以约定的交房最后期限届满日视为出卖人的交付日，即视为出卖人已按照合同约定交付房屋，买受人亦已认同该房屋的交付符合约定的交付标准，且房屋的毁损、灭失风险及有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修金等费用，自该日起由买受人承担；鉴于本合同签订时，出卖人已向买受人明确披露该房屋尚存在未到期的租赁合同关系（租赁合同详见附件），买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及合同约定条件购买房屋。买受人承诺与出卖人、房屋租赁人就房屋所有权变更事宜签订《租赁合同》权利义务概括转移的三方协议（即由买受人无条件承继出卖人在租赁合同项下享有的权利义务），由买受人继续按照租赁合同的约定履行合同，确保承租人对房屋的合法使用权，在承租人自愿书面同意的情况下可根据买受人的要求及实际情况进行处理。出卖人应当在买受人付清全部房款之日起三个月内协助买受人办理完毕《租赁合同》相关的变更事宜；出卖人在买受人签订《商品房买卖合同》之前，应结算清所有租房的租金及租赁履约保证金，自买受人付清全部房款之日起，房屋的租金等收益由买受人享有，出卖人应在买受人付清全部房款之日起3个月内将房屋的租金及租赁履约保证金等费用支付给买受人；出卖人所售房屋为现房；出卖人应在买受人签订购房合同并支付首付款8000万元之日起160天内具备办理分户产权条件，在买受人支付完毕房屋所有款项且交齐相关税费、资料之日起半年内为买受人办理完毕分户产权。 2012年7月12日、2014年1月2日，中房公司审批同意将应付凯宏公司的部分工程款抵扣房款。2012年8月8日、2012年11月1日、2014年1月16日、2014年3月4日，中房公司分别就刘莹购买的上述四套房屋向刘莹出具了四张销售不动产统一发票，其中2014年1月16日的发票载明：刘莹支付东湖花园2期1栋2楼2号商业，购房款合计14998472元。2014年3月4日，中房公司向刘莹出具一份《收据》，载明收到刘莹支付东湖二期商业1栋2层2号、3号的尾款。庭审中，中房公司确认刘莹已支付完四套房屋的购房款。 2014年1月21日，刘莹取得成都市锦江区二环路内府南河东侧河心村1栋2楼2号房屋的产权证，房屋建筑面积为1509.66平方米。 2015年6月5日，刘莹向中房公司出具《承诺函》，内容为：因时代公司、张之洲拒不配合腾退交还东湖商业大楼附楼租赁房屋（其中1、4层为中房公司所有，2、3层为刘莹所有），为避免损失进一步扩大，刘莹委托中房公司代其公证提前收回租赁房屋2、3层，并承诺公证授权中房公司代表其收回租赁房屋，公证收回租赁房屋的全部费用由刘莹承担，对张之洲及时代公司遗留在租赁房屋的物品进行转移封存后，所发生的运输、仓储、看守等费用由刘莹承担50%，上述费用实际发生时刘莹将以现款方式支付。2015年6月23日，刘莹向中房公司出具《委托书》，委托中房公司代其向原承租方进行房屋收回的相关交涉，代其向公证机构申请对房屋的现状和清算过程进行证据保全公证，代为办理房屋收回的一切相关手续、签署相关文件。该委托书经成都市律政公证处公证。2015年6月29日，刘莹和中房公司与受托方成都市聚鹏物业发展有限公司（以下简称聚鹏物业公司）签订《东湖商业大楼附楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》，约定：刘莹、中房公司委托聚鹏物业公司于2015年7月1日起将租赁房屋物品搬至东湖花园二期地下室，刘莹、中房公司各自按50%的比例向聚鹏物业公司支付物品搬运费、仓储场地清扫费、物品仓储及看守费。 2018年5月9日，刘莹通过顺丰快递向中房公司邮寄一份《关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》，内容为：中房公司至今未将出售的东湖花园2期商业1楼2层2号、2层3号、3层2号、3层3号房屋交付给刘莹，经现场查看，上述房屋未通水、电、气、未安装分户电表、水表、天然气表，房屋内还存在大量垃圾，根本不具备交房条件，请中房公司清理完善后尽快移交上述房屋。该邮件的收件人唐步发。庭审后，中房公司向本院回复，确认唐步发系中房公司的员工。 2018年5月28日，刘莹向成都市国力公证处申请办理对锦江区河滨路69号房屋内的1、2、3层的相关电力设备设施的现状及环境保全证据公证。经公证处拍摄的照片显示，该房屋内处于断电状态。 2018年6月20日，中房公司与成都凯蓉建筑工程有限公司、刘莹、聚鹏物业公司签订一份《工程移交单》，载明：施工单位成都凯蓉建筑工程有限公司按中房公司、房东的要求完成了东湖花园二期商业楼1栋水电安装工程，现全面移交给物业单位管理，移交的内容包含房屋1-4楼主电缆全部接通，1-4楼安装的配电箱、电表、水表等。刘莹的丈夫杨先云代其签署了“同意接收该栋楼2至3层楼房屋及水电分户设施”的意见。2018年6月29日，刘莹向聚鹏物业公司缴纳东湖花园河心路7号1-2-2号房屋2015年7月1日至2016年11月30日的商业物管费51193.86元。 庭审中，刘莹陈述：其未向原承租人收取过租金，房屋欠付租金的收益也是中房公司所有；其多次到中房公司以及与中房公司的领导电话沟通交付房屋手续；中房公司向承租人收回房屋及清理房屋时，刘莹自愿承担部分费用，也表明刘莹一直向中房公司要求清理并交付房屋。中房公司陈述：2015年7月1日中房公司从原承租人收回房屋后，房屋一直闲置，现案涉房屋已由刘莹出租给案外人；对刘莹陈述的多次与中房公司沟通不予认可。 以上事实有当事人提交的刘莹身份证复印件、中房公司工商信息、《房屋买卖合同》、4份发票、《房屋租赁合同》、民事判决书、《关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》、《公证书》、《工程移交单》、物业费收据、《工程及房屋价款结算协议》、《分幢房屋套型统计表》、《项目合同支付审查意见表》、缴款单、收据、《承诺函》、公证委托书、执行裁定书、《东湖商业大楼附楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》及当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，中房公司与刘莹签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，刘莹按约向中房公司支付了东湖花园2期商业1-2-2号房屋的购房款。本案争议焦点是：1、中房公司是否存在逾期交房的违约行为；2、刘莹主张中房公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求是否已超过诉讼时效；3、中房公司是否应当赔偿刘莹所产生的物业管理费损失。 关于第一个争议焦点。首先，作为案涉房屋的权利人，中房公司在2014年1月14日将案涉房屋出售给刘莹之前，即在2008年9月8日已将案涉房屋租赁给张之洲承租使用，租期10年。中房公司与刘莹签订的《房屋买卖合同》约定，“出卖人所售房屋为现房；出卖人已向买受人明确披露该房屋尚存在未到期的租赁合同关系（租赁合同详见附件），买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及合同约定条件购买房屋”，刘莹购房时对案涉房屋存在未到期的租赁合同及租赁合同的具体内容均予以知晓，并同意按房屋现状及合同约定条件购买房屋。刘莹称其于2014年3月4日支付完购房款后要求中房公司交付房屋时，才知晓案涉房屋出租的事实，本院不予采信。其次，刘莹于2014年1月21日取得案涉房屋的产权证书，即取得了案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，虽然中房公司未与刘莹及原承租人办理《租赁合同》的变更手续，但刘莹根据法律规定即承继了出租人的主体地位，享有出租人的权利义务，承租人张之洲及时代公司依据《租赁合同》占有、使用案涉房屋的承租权利依法应予保护。故案涉房屋无需再由中房公司实物交付给刘莹。再者，根据《房屋买卖合同》的约定，中房公司于刘莹付清全部房款后20日内交付该房屋，届时刘莹自行前往中房公司办理房屋交付手续，逾期未办理交房手续的，以合同约定的交房最后期限届满日视为中房公司的交付日，即视为中房公司已按照合同约定交付房屋，刘莹亦已认同该房屋的交付符合约定的交付标准。本案中刘莹于2014年3月4日付清购房款，其最迟应于2014年3月24日自行前住中房公司办理交房手续。案涉房屋虽暂不能归刘莹实际占有、使用，刘莹未在合同约定期限与中房公司办理交房手续，但根据《房屋买卖合同》的约定，以及刘莹于2015年6月出具的《承诺函》、公证委托书和签订的物品搬运仓储协议，刘莹委托中房公司代为向承租方收回房屋，并自愿承担一半收回房屋所产生的相关费用的事实，可以认定刘莹认可案涉房屋已视为交付。综上，中房公司并未存在逾期交房的违约行为。若刘莹认为中房公司对原承租人欠付的租金享有收益侵害了其权利，刘莹可另行向中房公司主张权利。 关于第二个争议焦点。根据《房屋买卖合同》的约定，刘莹于2014年3月4日付清购房款，刘莹最迟应于2014年3月24日自行前住中房公司办理交房手续，逾期未办理交房手续的，以合同约定的交房最后期限届满日视为中房公司的交付日。若刘莹认为中房公司未在2014年3月24日交付房屋，刘莹此时就应知道其权利受到侵害，其主张中房公司赔偿逾期交房损失的诉讼时效应自2014年3月25日起计算两年至2016年3月25日。刘莹称多次与中房公司沟通交付房屋事宜，因中房公司不予认可，且无证据予以印证，故不能确认该事实，即不发生中断诉讼时效的效力。刘莹称其一直要求中房公司清理并交付房屋，因要求交付房屋与主张逾期交房违约赔偿系不同性质的请求权，亦不发生中断诉讼时效的效力。刘莹于2018年5月9日向中房公司发出的《关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》，也发生在两年诉讼时效届满后，亦不发生中断诉讼时效的效力。综上，两年诉讼时效期间没有发生诉讼时效中止、中断的情形，刘莹于2019年1月7日向法院起诉主张逾期交房违约损失的诉讼请求已超过诉讼时效。刘莹认为诉讼时效应从其于2018年6月20日实际收房时起算，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，刘莹要求中房公司赔偿逾期交房损失及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据前述认定，中房公司不存在逾期交房的违约行为，刘莹于2015年6月委托中房公司代为向原承租人收回房屋，刘莹认可该房屋已视为交付。2014年1月21日，刘莹取得案涉房屋的产权证，在案涉房屋于2015年7月1日被收回后，其作为案涉房屋的所有权人，无论房屋是否实际使用，刘莹均应向物业公司交纳物业管理费。故刘莹主张中房公司应承担逾期交房期间所产生的物业管理费损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘莹的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取16841元，由原告刘莹负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十二月二日 书记员  刘茜