重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8233号上诉人（原审被告）：重庆兴浩置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道8号附93号3-40，统一社会信用代码91500000086309585P。法定代表人：唐垠,公司董事长。委托诉讼代理人：李再丽，该公司员工。委托诉讼代理人：况小莉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾祥保，男,汉族,1984年3月4日出生,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王聪，重庆康实律师事务所律师。上诉人重庆兴浩置业有限公司（以下简称“兴浩公司”）因与被上诉人曾祥保商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初7954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴浩公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案系因被上诉人未按期与上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》违反协议约定，上诉人解除《认购协议书》符合约定，一审法院认定事实错误。2.双方签订的《认购协议书》属于预约合同，在双方多次协商仍未就《商品房买卖合同》中的付款方式达成一致意见时，上诉人提出解除合同并未违反法律和协议约定。3.上诉人在2017年向被上诉人发出《告知函》只是将暂时不能办证的原因告知被上诉人，并不影响双方签订的《认购协议书》的效力和履行，被上诉人也不会因此而存在违约情形。曾祥保辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾祥保向一审法院起诉请求：1、判决兴浩公司立即向曾祥保双倍返还定金60万元；2、本案的诉讼费由兴浩公司承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，曾祥保、兴浩公司签订《金茂悦认购协议书》（以下简称《认购协议书》），协议书中主要载明：1、曾祥保向兴浩公司定购位于重庆市九龙坡区彩云大道8号金茂悦9号楼，建筑面积为1614.51平、总价1339万元；2、曾祥保在签署该《认购协议书》时向兴浩公司支付定金30万元，并在兴浩公司通知签约之日起7日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》等，并与银行办理按揭相关手续并向兴浩公司支付首付款及相关税费，曾祥保支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》约定的购房首期款；3、若曾祥保未在本《认购协议书》前述约定时间内与兴浩公司签订《重庆市商品房买卖合同》，本《认购协议书》随即失效，所认购的物业单位兴浩公司勿需通知曾祥保可以自行处理，定金不予退还；4、因政策或法律规定变更或其他非兴浩公司原因，导致曾祥保不能在约定时间内获得按揭贷款的，不构成曾祥保可以解除本认购书或《重庆市商品房买卖合同》的理由；除非兴浩公司书面认可曾祥保其他付款方式，否则曾祥保应直接支付相应房款；5、若兴浩公司在规定时间内，未经曾祥保同意，擅自将前述房屋另行处置，拒绝与曾祥保在规定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》的，双倍返还曾祥保所缴纳定金（不含利息）；如遇不可抗力之意外导致本认购协议书无法履行的，任何一方均有权解除本认购书，兴浩公司仅需将曾祥保已付定金不计息退还给兴浩公司，双方不承担其他任何责任。曾祥保按约支付了30万定金。一审另查明：2018年9月29日，曾祥保给兴浩公司发出《律师函》1份，主要载明：因兴浩公司一直不通知曾祥保签约和交房，曾祥保也多次要求兴浩公司完善相应购房手续，但兴浩公司一直拖延、不作为，给曾祥保造成了巨大损失，故要求兴浩公司：1、双方尽快签订涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、如果兴浩公司仍不履行签订《重庆市商品房买卖合同》和交付房屋的义务，则兴浩公司应赔偿曾祥保损失750万元。兴浩公司辩称该律师函可以证明双方对延期交房达成了一致意见。2017年11月20日，兴浩公司给曾祥保发出《告知函》1份，主要载明：1、曾祥保购买了兴浩公司房屋，并交纳了30万元定金，双方约定在该物业完成竣工备案并达到签约条件后7日内签订《重庆市商品房买卖合同》；2、兴浩公司于2017年11月14日接到重庆市九龙坡区不动产登记中心通知，暂停办理幼儿园物业的产权转移手续；3、兴浩公司将根据最新政策重新调整该物业处置方案，方案确定后及时告知曾祥保，在同等条件下，曾祥保有对该物业的选择权。2018年12月6日，兴浩公司向曾祥保发出《关于签署的通知》，主要载明：1、涉案房屋总价1339万元，房款支付方式为：第一期房款800万元应于2018年12月30日前付清、第二期房款应于2019年12月31日前支付、第三期房款在办妥房屋产权后15日内一次性支付；2、产权证办理：签订《重庆市商品房买卖合同》后3年内，根据兴浩公司通知，曾祥保配合共同办理房屋产权证。2018年12月14日，曾祥保到兴浩公司就涉案房屋的购房手续进行协商，曾祥保不同意按照前述《关于签署的通知》中载明的条件进行签约。2018年12月20日，曾祥保向兴浩公司发出《关于签署的回函》，主要载明：1、房屋总价1339万元，第一期房款500万元在2018年12月31日前支付、第二期房款200万元在2019年6月30日前支付、第三期房款300万元在2019年12月31日前支付、第四期房款在办妥房屋产权后15日内一次性付清；2、关于网签备案及产权证办理：一是双方签订《商品房买卖合同》后10日内，双方共同配合办理合同网签手续；二是双方签订《商品房买卖合同》后，根据兴浩公司通知、曾祥保配合共同办理房屋产权证；三是兴浩公司保证于2020年12月31日前办理涉案房屋的产权证；3、如因法律、法规或政策之明确规定，导致房屋不能于2020年12月31日前办理产权证的，则曾祥保开始直接承租涉案房屋（2020年12月31日前不计租金）；曾祥保承租房屋后，配合兴浩公司解除网签手续。2018年12月27日，兴浩公司向曾祥保发出《关于尽快签署的通知》，主要载明：兴浩公司不同意曾祥保提出的相关要求及签约条件，要求曾祥保应于2018年12月29日前到兴浩公司处完成签约手续；逾期签约，兴浩公司将不予退还定金，并有权另行处置涉案房屋。2018年12月29日，曾祥保向兴浩公司发出《关于尽快签署的通知的回函》，主要载明：1、兴浩公司故意拖延签署《商品房买卖合同》；2、兴浩公司随意变更付款方式设置交易障碍，将按揭付款方式变更为分期付款方式，在曾祥保作出妥协之后仍然强势拒绝；3、兴浩公司3年内办理产权证且不承担违约责任显失公平。2018年12月30日，兴浩公司向曾祥保发出《解除通知书》，主要载明：兴浩公司多次延期，但曾祥保仍未完成签约手续，故根据《认购协议书》相关约定及兴浩公司发出的通知，已经视为曾祥保放弃此次购房，故兴浩公司正式通知曾祥保：自本通知发出之日，双方签订的《认购协议书》立即解除，兴浩公司有权另行将房屋出售给第三方。2019年1月4日，曾祥保向兴浩公司发出《关于解除通知书的回函》，主要载明：1、兴浩公司无权单方解除《认购协议书》；2、希望双方继续沟通，协商解决。一审再查明：2019年3月，兴浩公司将涉案房屋出卖给第三人，并已经办理了涉案房屋的不动产登记手续。兴浩公司没有证据证明2017年告知曾祥保不能办理涉案房屋不动产登记手续的原因系政府原因造成的。一审法院认为：本案争议焦点主要有两个：一是《认购协议书》的性质；二是兴浩公司是否违约并双倍返还定金。对此，一审法院评述如下：第一，《认购协议书》的性质系预约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。双方当事人在协议书是否明确约定在具备商品房预售条件时，还需要重新签订商品房买卖合同的，是区分预约合同和本约合同的重要因素。本案中，双方签订的《认购协议书》主要载明了房屋位置、总价以及双方需要签订《重庆市商品房买卖合同》等内容，故该《认购协议书》的性质系预约合同，双方都应按照约定内容履行各自义务，否则应承担违约责任。第二，兴浩公司应承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。兴浩公司主张因政府原因才导致其于2017年底告知曾祥保涉案房屋不能办理不动产登记手续，但兴浩公司并未举示证据予以印证，故对兴浩公司的该项辩解不予认可。第三，兴浩公司变更付款方式、告知曾祥保3年内办理产权证等行为构成违约。订立预约合同的目的是为了将双方达成一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判直至订立本约合同。预约合同的意义是为双方订立本约合同创造一个良好条件，双方在后续磋商过程中应遵守公平、诚实信用等原则。磋商中，如果一方违背公平、诚实信用原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续磋商以订立本约合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。正因为如此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，《认购协议书》中明确载明曾祥保有权选择按揭付款方式，故兴浩公司通知曾祥保签署涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》时，要求兴浩公司分期付款，且首付款为800万元，占总价款的59.75%，明显加重了曾祥保的付款义务。对此，当曾祥保同意首付款为500万元，占总价款的37.34%时，该首付款比例也超出了曾祥保采取按揭付款方式应该支付的金额，双方作为商事主体，本应互相让步、继续协商，但兴浩公司不同意让步，明显违背公平原则。此外，取得不动产登记手续系购房者的重要权利，能否办理不动产登记手续不仅对房屋价款有重要影响，也是影响购房者决定是否购房的重要因素。延迟办理不动产登记手续对曾祥保权利的损害是显而易见的。兴浩公司于2017年底告知曾祥保不能办理不动产登记手续、于2018年底告知曾祥保需要3年才能办理不动产登记手续，但2019年3月兴浩公司将房屋转卖给其他人时，立即办理了不动产登记手续，兴浩公司的该行为明显违背诚实信用原则，属于在本约合同磋商中提出的不合理条件，构成对预约合同的违反。据此，兴浩公司的行为明显损害曾祥保权利、加重曾祥保义务，构成违约，故对曾祥保要求兴浩公司承担定金责任，双倍返还定金共计60万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：重庆兴浩置业有限公司于判决生效之日起十日内给付曾祥保60万元。一审案件受理费减半收取9800元，由重庆兴浩置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：兴浩公司是否构成违约及是否双倍返还定金。兴浩公司关于曾祥保未按期与其签订《重庆市商品房买卖合同》违反协议约定的上诉理由不能成立。首先，关于付款方式的变更。根据曾祥保、兴浩公司签订《金茂悦认购协议书》中约定：“2.曾祥保在签署该《认购协议书》时向兴浩公司支付定金30万元，并在兴浩公司通知签约之日起7日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》等，并与银行办理按揭相关手续并向兴浩公司支付首付款及相关税费，曾祥保支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》约定的购房首期款”，曾祥保有权选择按揭方式支付购房款。兴浩公司在2018年12月6日第一次发出的签约通知中把付款方式变更为了分期付款，曾祥保书面回复表明不同意并提出新的分期付款条件，兴浩公司再次于2018年12月27日发出签约通知，要求曾祥保按第一次通知内容签约。本院认为，在付款方式发生变更后，尤其本案中是兴浩公司提出的变更，双方应当本着平等协商的态度进行磋商，兴浩公司不同意与曾祥保就付款方式进行磋商的行为，违背了合同交易的平等、公平原则。其次，关于房屋产权证办理期限的问题。商品房买卖合同中，取得房屋产权证是购房人的重要权利，协助配合购房人在法律规定或合同约定的合理期限内办理产权证也是开发商的义务。延迟办理房屋产权证必然会损害购房人的合法权益。兴浩公司在没有举示任何证据证明涉案房屋产权证办理存在困难的情况下，在第一次通知曾祥保签约时将办理产权证的时间约定在签订正式《商品房买卖合同》后3年内，并在之后将房屋出售给第三人并立即办理了产权证的行为，明显损害了曾祥保的合法权益，违背了诚实信用原则。因此，曾祥保接到兴浩公司通知后，未前往兴浩公司签订正式的商品房买卖合同具有合理理由，并不违反合同约定。在曾祥保不具有违约行为的情况下，兴浩公司向曾祥保发出解除《认购协议书》的通知，既不符合合同约定，也不符合法律规定，其解除通知不能到达解除合同的法律效果。之后，兴浩公司又将案涉房屋出售给第三人，更是导致合同目的不能实现，兴浩公司构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。一审法院认定兴浩公司向曾祥保双倍返还定金60万元并无不当。综上，重庆兴浩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由重庆兴浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇一九年十二月十七日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋