河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6385号 上诉人（原审原告）：河北爱家房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区新华路351号领世商务。统一社会信用代码：91130100661099407M。 法定代表人:张海中，系该公司经理。 委托诉讼代理人:王洪武，河北金龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人:龚剑，河北金龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）。住所地：邯郸市肥乡区建安路金源广场第二排211号。统一社会信用代码：911304076799270986。 法定代表人：贾海玉，系该公司经理。 委托诉讼代理人:安献朝，该公司员工。 上诉人河北爱家房地产开发有限公司因与被上诉人邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市肥乡区人民法院（2018）冀0407民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人河北爱家房地产开发有限公司上诉请求:一、请求撤销河北省邯郸市肥乡区人民法院(2018)冀0407民初1010号民事判决书，发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:当事人双方签订的十六份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。一审法院认定双方签订《商品房买卖合同》的目的是上诉人为了让被上诉人帮助其贷款，完全是一审法院的推测，没有任何证据证明。1、案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋价款系双方签章确认的。无论合同约定的房屋价款高低均属于市场行为，属于合同双方协商一致的结果。在诉讼中，上诉人提交了原肥乡县建设局向上诉人出具的《商品房预售许可证》，该证件明确载明了商铺房屋的销售价款为1万多元，与案涉合同约定的房屋价款基本一致。而被上诉人提交的案涉房屋《房地产评估报告》载明的房屋评估值为5658元。但众所周知，在办理银行抵押贷款时，评估值一般在市场价值的40％-70％之间。本案中，被上诉人提交的评估报告载明的房屋价格5658元肯定不属于市场价值。对于案涉房屋的市场价格的证明效力问题，上诉人提交的双方确认《商品房买卖合同》以及当地建设局出具的《商品房预售许可证》证明效力应高于被上诉人提交《房地产评估报告》。但一审法院对上诉人提交《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》视而不见，在被上诉人没有其他证据支撑的情况下，反而对被上诉人提交的《房地产评估报告》青睐有加，倾向性太明显。2、一审法院认定双方签订《商品房买卖合同》的目的是上诉人为了让被上诉人帮助办理银行贷款，属于认定事实错误。关于双方签订《商品房买卖合同》目的上述观点，仅为被上诉人的单方面陈述。虽然被上诉人提交部分证据用于证明《商品房买卖合同》的不真实，但均不能证明其主张，更没有形成证据链。被上诉人提交的证据2(2018)冀0407民初577号判决书恰恰证明被上诉人购买案涉房屋后，利用备案的案涉房屋办理了银行抵押贷款，这是被上诉人处理自己资产的最有力证明。被上诉人提交的证据5银行流水恰恰证明，被上诉人收到银行的贷款后，自行将款项转给了案外人葆青账户，并没有转给上诉人。被上诉人所谓的签订合同是为了上诉人办理货款的目的的主张不攻自破。虽然被上诉人声称银行贷款是按照上诉人的指示转到案外人葆青账户，这无非是被上诉人自圆其说罢了，但没想到一审法院在没有任何证据证明的情况下竟然轻信了被上诉人的单方面的陈述，认定了“按照原告河北爱家房地产开发有限公司负责人的安排付给了其指定人员的账户。”在对此关键事实都没有查清的情况，就做出有倾向性的事实认定，有失独立公平。综上所述，一审法院对关键事实尚未查清，相关事实认定错误，请求二审法院依法将本案发回重审。 被上诉人邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）辩称，上诉人上诉没有道理。 河北爱家房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的十六份《商品房买卖合同》（详见诉状列表），同时判决被告积极协助办理撤销房屋备案手续；诉讼过程中，原告将原诉讼请求变更为：被告继续履行原告和被告签订的十六份《商品房买卖合同》，向原告支付购房款18122880元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：安献朝原系被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）的法定代表人。在安献朝任被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）法定代表人期间，原告河北爱家房地产开发有限公司为取得金融机构借款，于2015年4月6日与被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）签订了16份《商品房买卖合同》，以商品房买卖形式将位于肥乡区长安路与兴华街交叉口西南角东方合同价款18122880元约定给被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司），并在被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）没有实际付款的情况下出具了18000000元的房款收据，办理了销售房屋备案手续。2015年6月9日，被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）以上述合同中的商品房为安献朝从肥乡县农村信用合作联社借款4000000元作抵押担保并办理了抵押登记手续。安献朝将取得的借款，按照原告河北爱家房地产开发有限公司有关负责人的安排付给了其指定人员的账户，此后，原告河北爱家房地产开发有限公司的法定代表人缪小斌先后多次支付安献朝上述借款利息十三万多元。2015年12月29日，原告河北爱家房地产开发有限公司又将双方所签合同中已经办理了抵押登记的部分房屋出售给了柳志峰，收取柳志峰房款2506575元。由于上述借款本息没有按照约定全部清偿，肥乡县农村信用合作联社提起诉讼。一审法院作出（2018）冀0407民初577号民事判决：安献朝、贾敬梅（安献朝之妻）偿还借款4000000元及利息，肥乡县农村信用合作联社对被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）提供的16套抵押房产享有优先受偿权。该判决已经进入执行程序。 一审法院认为，原告河北爱家房地产开发有限公司与被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）签订的16套《商品房买卖合同》，从表面形式看是商品房买卖，但从双方举证、质证情况分析，双方签订该合同的真实目的是，原告河北爱家房地产开发有限公司为让安献朝、邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）为其从金融机构借款筹措资金提供便利条件。而双方的这一真实目的已经实现。首先，合同约定的房屋价款虚高，与办理抵押时的评估价格、市场价格相差甚远，而被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）不持异议。说明被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）不用出钱，房价问题不是其考虑的重点。其次，在被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）根本没有支付房款的情况下，原告河北爱家房地产开发有限公司即出具巨额房款收据，此后长时间内却不主张撤销该空头收据。这一不合常理的做法表明，原告河北爱家房地产开发有限公司只是为将合同中的房屋办理借款抵押提供便利，而不是出售房屋、收取价款。第三，安献朝将取得的借款付给原告河北爱家房地产开发有限公司有关负责人指定人员的账户后，虽然原告河北爱家房地产开发有限公司没有完全得到该笔借款，但其法定代表人缪小斌先后多次支付借款利息。这说明原告河北爱家房地产开发有限公司对安献朝将取得的借款付给他人账户是明知、认可或者是默认的，否则缪小斌不会支付该借款利息。也就是说，原告河北爱家房地产开发有限公司已经得到了用双方签订的《商品房买卖合同》中16套房屋抵押所取得的借款。第四，原告河北爱家房地产开发有限公司2015年4月6日与被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）签订16套房屋的《商品房买卖合同》，2015年12月29日却又将上述16套房屋中已经办理了抵押登记的部分房屋出售给柳志峰。这进一步说明原告河北爱家房地产开发有限公司与被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）签订的《商品房买卖合同》的真实目的不是将16套房屋出售给被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司），否则不会违背法律、行政法规的规定将已经出售的房屋再次出售给他人。综合上述情况，原、被告双方签订16套房屋的《商品房买卖合同》的真实目的，不是商品房买卖，而是为安献朝和被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）从金融机构借款为原告河北爱家房地产开发有限公司筹措资金提供便利条件，安献朝将用合同中约定的16套房屋抵押所取得的借款付给原告河北爱家房地产开发有限公司有关负责人指定人员的账户，双方所签合同的真实目的已经实现。在此情况下，原告河北爱家房地产开发有限公司起诉请求被告邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）支付房款，缺乏事实依据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告河北爱家房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费130537元，由原告河北爱家房地产开发有限公司承担。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，安献朝原系上诉人邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）的法定代表人。河北爱家房地产开发有限公司于2015年4月6日与邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）签订了16份《商品房买卖合同》，以商品房买卖形式将位于肥乡区长安路与兴华街交叉口西南角东方城小区的16套商铺约定出售给邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）。在此之前的2015年3月9日河北爱家房地产开发有限公司就向未实际付款的邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）开据了1800万元的收款收据。后在房产管理部门办理了销售房屋备案手续。2015年4月13日-5月8日邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）即委托房地产评估事务所对该16套商业房地产作出价值评估报告，并于2015年6月9日将该16套商业房抵押给肥乡县农村信用合作联社帮其工作人员安献朝贷款400万元。2015年7月-9月间河北爱家房地产开发有限公司法定代表人缪小斌数次还息。2015年12月29日，河北爱家房地产开发有限公司又以250余万元的价值将16套房产中的2套销售给他人。 本院认为，关于双方当事人签订16套房屋的《商品房买卖合同》的效力问题是本案的焦点问题。在本案中，双方当事人于2015年4月6日正式签订《商品房买卖合同》并在房地产管理部门备案。在此之前的2015年3月9日河北爱家房地产开发有限公司就已向未实际付款的邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）开据了1800万元的收款收据。2015年4月13日-5月8日，邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）即委托房地产评估事务所对该16套商业房地产作出价值评估报告，并于2015年6月9日将该16套商业房抵押给肥乡县农村信用合作联社帮其工作人员安献朝贷款400万元。2015年7月-9月间，河北爱家房地产开发有限公司法定代表人缪小斌就该借款数次还息。2015年12月29日，河北爱家房地产开发有限公司又以250万元的价值将16套房产中的2套销售给他人。通过以上事实可知，双方当事人之间所谓的商品房买卖并不符合交易习惯，特别是先开并未付款的巨额收款收据、在邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）未付款的情况下就将16套房备案在其名下、又将部分房产“重复”销售给他人等行为，更是违背常理。河北爱家房地产开发有限公司将房产“重复”销售的行为也反映了其并不是真实地将房产出售给邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）。可见双方签订《商品房买卖合同》，并非真正买卖案涉房产，而是另有它图。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，据此应认定河北爱家房地产开发有限公司与邯郸市肥乡区康平贸易有限公司（原肥乡县康平贸易有限公司）实施的16套商品房买卖行为违背交易习惯，属虚假的意思表示，该买卖行为应属无效。至于以虚假的意思表示隐藏的其他民事法律行为，可依照相关法律规定处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130537元，由上诉人河北爱家房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张振华 审判员  田保俊 审判员  田 莉 二〇一九年十二月二十三日 法官助理吴广晓 书记员辛鹏辉