宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2019）宁0521民初3296号原告:王某，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：杨某、刘某，宁夏大远律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被告：宁夏沃尔德实业有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：张某，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：包某，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。第三人：中宁县牵手房屋中介有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李某2，初中文化，住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为一般代理。原告王某与被告宁夏沃尔德实业有限公司（以下简称沃尔德公司）、包某、第三人中宁县牵手房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告沃尔德公司委托诉讼代理人，被告包某，第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。期间，因被告包某涉嫌刑事犯罪正在审理阶段，本案中止审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告沃尔德公司签订的《中宁县商品房买卖合同》；2、判令被告沃尔德公司、包某返还购房款31万元，支付利息45812元（按年利率6%，自2016年12月31日计算至2019年6月17日），共计355812元，以后利息按年利率6%计算至购房款全部还清之日；3、判令被告沃尔德公司返还20709元，支付利息3122元（按年利率6%，自2016年12月13日计算至2019年6月17日），以后利息按年利率6%计算至购房款全部还清之日；4、判令被告沃尔德公司、包某赔偿中介服务费3000元及利息452元（按年利率6%，自2016年12月13日计算至2019年6月17日），以后利息按年利率6%计算至购房款全部还清之日；赔偿原告一倍购房款31万元，共计313452元；5、案件受理费由二被告承担。事实及理由：2016年12月13日，原告与被告包某、第三人签订了《二手房买卖居间合同》一份，约定被告包某将沃尔德都市花园5号楼4单元601室房屋以31万元的价格出售给原告。合同签订前后，原告共计向被告包某支付购房款31万元，向第三人支付中介费3000元。因该房屋系被告沃尔德公司顶账给被告包某的房屋，故2016年12月13日，被告包某带原告到被告沃尔德公司签订了《中宁县商品房买卖合同》，原告向被告沃尔德公司支付了地下室款等费用，被告沃尔德公司向原告出具《客户接房确认单》、地下室款收据等手续。后原告多次找被告沃尔德公司要求其交付购房发票、办理房屋所有权登记，但被告沃尔德公司均以各种理由拖延一直未办理。2019年5月，原告得知其购买的涉案房屋已出售给案外人，并由案外人办理了产权登记。原告为证实其主张向法庭提交以下证据:证据一、《二手房买卖居间合同》1份、牵手房屋中介服务有限公司专用收据1张、房款收据2张、中介费收据1张，拟证实2016年12月13日，原告与被告包某、第三人中宁县牵手房屋中介有限公司签订《二手房买卖居间合同》，约定被告包某将沃尔德都市花园5号楼4单元601室房屋以31万元出售给原告，被告包某负责协助原告与被告沃尔德公司签订一手房正式合同，被告包某具有保证房屋无产权纠纷、及时提供办理产权登记的相关材料等义务，第三人具有见证并监督本合同执行、代办过户等义务；合同签订后，原告按照约定于2016年12月10日向第三人交付购房定金1万元，于2016年12月13日向被告包某支付购房款18万元（包括购房定金1万元），于2016年12月31日向被告包某支付购房款13万元，购房款原告已全部付清；2016年12月13日，原告按照约定向第三人支付中介服务费3000元的事实；证据二、顶账房合同更名申请表复印件、沃尔德都市花园签约确认单、《中宁县商品房买卖合同》、地下室款收据、入网费等收据、维修金收据、预告费收据、更名费收据、客户接房确认单、地下室客户接房确认单各1份，拟证实2016年12月13日，被告包某带着原告到被告沃尔德公司签订顶账房合同更名申请表、沃尔德都市花园签约确认单以及《中宁县商品房买卖合同》各一份；2016年12月13日，原告向被告沃尔德公司支付地下室款14448元、入网费3140元、维修金1961元、预告费160元、更名费1000元，共计20709元；2017年1月5日，被告沃尔德公司给原告出具接房确认单，确认涉案房屋购房款、地下室款已结清、可以办理交接手续以及确认原告为业主即房屋所有权人的身份的事实；证据三、中宁县不动产登记信息查询结果证明、《中宁县商品房买卖合同》各1份，拟证实涉案房屋现登记的不动产权利人为案外人龙某，2019年3月20日，被告沃尔德公司与案外人龙某签订《中宁县商品房买卖合同》，2019年5月28日为龙某办理了产权登记；被告沃尔德公司、包某作为房屋出卖人，在原告签订商品房买卖合同、付清全部购房款后，又擅自将涉案房屋出卖给案外人，构成恶意违约并侵犯了原告的合法权益，致使原告签订商品房买卖合同的目的不能实现的事实。被告沃尔德公司辩称，被告沃尔德公司与原告未形成事实上的房屋买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》的目的为了办理房屋产权备案手续，双方不存在实际意义的房屋买卖关系；涉案房屋是被告包某以银川宇能商贸有限公司（以下简称宇能公司）名义承揽沃尔德都市花园二期进户门、楼宇门、防护门安装工程，2015年8月9日，二被告签订协议，被告沃尔德公司以抵顶工程款的方式将涉案房屋抵顶给被告包某，后被告包某通过第三人将房屋出售给原告，故本案是二被告形成房屋抵顶关系，但因被告包某所干工程存在质量问题，被告沃尔德公司告知被告包某后将涉案房屋收回，被告沃尔德公司又重新对被告包某所干工程进行返修，故被告包某与原告间存在实际房屋买卖；原告与被告包某虽已签订买卖合同，但被告包某未实际掌控涉案房屋，被告沃尔德公司在房屋未交付的情况下因工程质量纠纷告知被告包某将房屋收回，导致原告的合同目的不能实现，原告与被告包某的房屋买卖纠纷应由其双方自行协商处理，法律后果应由其自行承担；因被告包某对工程质量纠纷迟迟不予解决，房屋收回后，被告沃尔德公司于2019年3月重新转卖案外人。原告对被告沃尔德诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回。被告沃尔德公司为证实其主张，向法庭提交工程款顶房协议、顶账房合同更名申请表各一份，拟证实涉案房屋系被告沃尔德公司于2015年8月19日协议抵顶被告包某以宇能公司承揽工程工程款的意向的事实。被告包某辩称，我是宇能公司法定代表人，宇能公司承揽了沃尔德小区防盗门安装工程，涉案房屋是被告沃尔德公司以工程款的形式抵顶给我，在签订安装合同时就包括涉案房屋。我通过第三人将房屋出售给原告，履行了应尽的义务，带着原告和第三人一起到被告沃尔德公司售楼部办理了《商品房买卖合同》并办理房屋及地下室交接手续等，我与原告及被告沃尔德公司的购房手续致使房屋买卖合同关系已转移至原告与被告沃尔德公司，我已完成我的义务。自工程竣工至今我从未接到被告沃尔德公司关于工程质量的相关异议。截止开庭前我才知道涉案房屋已由被告沃尔德公司出售给他人。请驳回原告对我的诉讼请求。被告包某为证实其主张向法庭提交《住宅入户门及安装合同》复印件1份，拟证实二被告形成工程承揽合同关系，明确涉案房屋以工程款的方式抵顶给被告包某的事实。第三人辩称，2016年12月13日，原告通过第三人购买涉案房屋并签订《二手房居间合同》，第三人履行合同与原告及被告包某在被告沃尔德公司办理了一手房买卖手续，原告与被告沃尔德公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告沃尔德公司支付了地下室、预告、更名、入网、维修等费用。第三人为证实其主张，向法庭提交牵手房屋交易流程表1一份，拟证实涉案房屋通过第三人出售给原告的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据，被告沃尔德公司对证据一的真实性、合法性及关联性无异议，认为该证据能证实涉案房屋系原告与被告包某间的房屋买卖合同关系；对证据二的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅能证实涉案房屋因需办理产权登记备案手续才与被告沃尔德公司签订房屋买卖合同，但房屋的实际出售人是被告包某；对证据三的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证实被告沃尔德公司有违约行为。被告包某对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，认为其不清楚被告沃尔德公司与案外人买卖涉案房屋的情况。第三人对证据一、二、三无异议。本院认为，原告提交的证据来源合法、内容真实，与其主张相印证，对上述证据的证明效力予以确认。被告沃尔德公司提交的证据，原告对工程款顶房协议的关联性有异议，且无法核实其真实性、合法性，对顶账房更名申请表无异议。被告包某对证据无异议，认为能够证实涉案房屋系被告沃尔德公司抵顶给被告包某后变更到原告名下。第三人对证据无异议。本院认为，被告沃尔德公司提交的证据能够证实2015年8月19日，二被告签订工程款订房协议，被告沃尔德公司将涉案房屋以工程款的形式抵顶给宇能公司；2016年12月13日，经被告沃尔德公司确认，涉案房屋更名至原告名下，对上述证据的证明效力予以确认。被告包某提交的证据，原告对证据的关联性有异议，亦无法核实证据的真实性、合法性，认为二被告的工程关系不影响被告沃尔德公司给原告办理商品房买卖合同及购房手续的事实。被告沃尔德公司对证据的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，认为能证实宇能公司承揽沃尔德都市花园装修工程，与被告沃尔德公司提交的抵顶意向协议相互印证，证实双方存在工程承揽关系，且以涉案房屋达成抵顶意向，但未实际履行，工程亦未完全结算。第三人对证据无异议。本院对该证据的证明效力予以予确认。第三人提交的证据，原、被告均无异议，但被告沃尔德公司认为该证据能够证实涉案房屋系被告包某与原告间实际签订的房屋买卖合同关系，相关法律责任应由其自行负担。本院认为，上述证据来源合法、内容真实，与第三人的主张相印证，对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告包某系宇能公司的法定代表人。2015年8月19日，被告沃尔德公司与宇能公司签定《住宅入户门供货及安装合同》、《共工程款顶房协议》各一份，约定宇能公司为被告沃尔德都市花园相关工程安装入户门、楼宇门等，被告沃尔德公司以包括涉案房屋在内的两套房屋抵顶宇能公司工程款。2016年12月13日，原告与被告包某在第三人处签订《二手房买卖居间合同》，由被告包某将涉案房屋以31万元的价格出售给原告，双方约定权利义务等，原告向第三人支付中介费3000元。同日，原、被告签订《顶账房合同更名申请表》一份，被告沃尔德公司确认将涉案房屋登记在原告名下，房屋确认价格是372609元；原告与被告沃尔德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以372609元的价格将涉案房屋出售给原告，被告给原告出具《沃尔德都市花园签约确认单》一份，将涉案房屋以372609元的价格再次确认到原告名下，该确认单财务收款确认处的收款方式为“包某顶房”；原告于同日向被告沃尔德公司支付地下室、预告、入网、更名、维修费用共计20709元，被告沃尔德公司给原告开具公司收据；2017年1月5日，被告沃尔德公司给原告出具客户接房确认单、地下室客户接房确认单各一份，载明原告的房款已结清。后原告多次找被告沃尔德公司要求其交付购房发票、办理房屋所有权登记，但被告沃尔德公司推拖至今未办理。2019年3月20日，被告沃尔德公司与案外人龙某签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以28万元的价格出售给龙某；2019年5月28日，龙某办理房屋产权登记手续，取得涉案房屋所有权。本院认为，被告沃尔德公司以以房抵顶工程款的方式将涉案房屋抵顶给被告包某，被告包某将房屋以31万元的价格出售给原告，原告向被告包某支付购房款，因二被告未办理房屋变更登记，原告与被告沃尔德公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，被告沃尔德公司与原告签订签约确认单，收取原告的地下室、更名费等相关费用并给原告出具客户接房确认书（包括地下室）的事实有原、被告和第三人的陈述及本院确认的证据予以证实，被告沃尔德公司在应当为原告办理产权变更登记而未办理的情况下又将房屋出售给案外人并办理产权登记的行为侵害原告的合法权益。根据《中华人共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，原告与被告沃尔德公司签订的《商品房买卖合同》成立，但因未办理登记，合同未生效，原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，予以支持，要求被告沃尔德公司返还购房款及利息、赔偿损失、承担一倍购房款的诉讼请求成立，予以支持。原告与被告沃尔德公司签订的《商品房买卖合同》是因无法办理产权登记而无效的，根据该合同第十六条第3款第（2）项约定，被告沃尔德公司在涉案房屋交付使用后90日内办结《商品房现售备案证明》，并向原告提供登记机构需要的证件资料，2017年1月5日，被告沃尔德公司给原告出具接房确认单，该日期可以认定为房屋交付使用的日期，故原告主张的违约金应当自该日期后90日开始起算，即41022元（31万元×6%÷365天×805天，自2017年4月4日至2019年6月17日）。原告主张返还地下室等款项20709元利息的计算理由及方式同上，即2740元（20709元×6%÷365天×805天，自2017年4月4日至2019年6月17日）。原告与被告包某达成购房协议并支付购房款，双方之间的买卖合同关系依法成立并生效，原告在购房时就明知被告包某不具有房屋产权变更登记的事实，又与被告沃尔德公司签订《商品房买卖合同》，办理产权变更登记的义务已确认于被告沃尔德公司，故要求被告包某返还购房款、承担一倍房款的诉讼请求不成立，不予支持。原告与被告包某间《二手房买卖居间合同》成立、生效并已履行，故要求二被告返还二手房手续费3000元及利息的诉讼请求不成立，不予支持。被告沃尔德公司辩解其与原告不存在实际意义的房屋买卖关系的意见不成立，不予采信；辩解因宇能公司的工程存在质量问题，被告沃尔德公司告知被告包某后将涉案房屋收回，被告沃尔德公司又重新对被告包某所干工程进行返修的意见与本案无关且无证据予以证实，不予采信。被告包某、第三人辩解其与原告完成合同义务，不承担责任的意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王某与被告宁夏沃尔德实业有限公司签订的编号为ZHN-2010-0001《中宁县商品房买卖合同》；二、被告宁夏沃尔德实业有限公司于本判决生效之日返还原告王某购房款310000元、支付利息41022元，共计351022；三、被告宁夏沃尔德实业有限公司于本判决生效之日返还原告王某地下室等费用20709元、支付利息2740元，共计23449元；四、被告宁夏沃尔德实业有限公司于本判决生效之日返还原告王某一倍购房款310000元；五、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5415元，由被告宁夏沃尔德实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 李 玮 二〇一九年十二月二十日书记员 陆姗姗附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。