鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0304民初3752号 原告：辽宁军仁物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁西区兴盛路18号。 法定代表人：王德刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人：韩冰冰，系该公司员工。 委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。 被告：于东升，男，汉族，1954年6月19出生，住鞍山市高新区。 原告辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称“军仁公司”）与被告于东升物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军仁公司的委托诉讼代理人戴南洋、韩冰冰及被告于东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告军仁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2011年12月31日至2019年8月31日物业管理费6325元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2019年8月应付滞纳金1897元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告管理的山水家园小区业主。被告在接受物业时按《物业管理条例》的相关规定与房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积收取物业管理费（2014年10月以前0.5元/平方米、2014年10月以后0.7元/平方米）。原告依约提供物业服务，被告自2011年12月起一直未缴纳物业费。原告多次催缴未果，为维护合法权益，故诉至法院。 被告于东升辩称：我本人及山水家园全体业主与鞍山市远大房屋开发有限公司未签订过物业服务合同，只和山水家园物业公司签订过物业合同,而非辽宁军仁物业管理有限公司，且和山水家园物业公司的服务合同已届满，此后本人并没有与任何物业公司签订过合同，并且业委会也未与任何物业公司签订过合同，更没有委托他人与物业公司签订过合同。此时，山水家园小区应为无物业公司管理状态，属于弃管小区，辽宁军仁物业管理有限公司故意强行霸占小区的物业管理服务办公室，我与山水家园全体业主属于被动被服务。 经审理查明：被告于东升系山水家园小区132号楼1单元101号业主，该房屋建筑面积为109.48平方米。山水家园小区原物业服务公司为鞍山市山水物业管理有限公司，后更换为军仁公司。2006年6月13日，军仁公司与山水家园小区的房地产开发企业鞍山市远大房屋开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，协议主要约定：物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，合同终止。物业费标准为住宅每平方米0.5元/月。合同签订后，原告对小区实施了物业管理及服务，被告自2011年12月31日至2019年8月31日未向原告交纳物业服务费。 上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：照片一张，拟证明被告未按时交纳物业费，原告进行催缴；前期物业管理委托合同一份，拟证明被告应按合同约定按时交纳物业费。被告质证意见为“照片上是我家，是原告贴的催缴通知，我家里有两个门，这个门不走，我走南门，我家是一楼，我之前根本没有看到过这个催缴通知单。对原告提供的前期物业合同我不了解，我和原山水物业有限公司签订过前期物业服务合同，是买房时签订的。我们和原告没有签订过任何合同”。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告未向法庭提供证据。 本院认为，原告军仁公司为山水家园小区后更换的物业服务公司，庭审中原告表示其不清楚进驻山水家园小区是否经过社区批准，也不了解其在住建委物业处是否有备案。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条“建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘”之规定，原告进驻山水家园小区进行物业管理属更换前期物业服务企业，未提供证据证明经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、系通过招投标的方式选聘或经批准采取协议方式选聘，未提供证据证明报物业行政主管部门备案，且前期物业服务合同期限超过三年，故本案原告所依据进驻山水家园小区进行物业管理的《前期物业管理委托合同》存在严重瑕疵，若原告继续为山水家园提供物业服务，则应当按照《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定与山水家园业主委员会重新签订物业服务合同并向当地物业行政主管部门备案。鉴于原告已实际为山水家园小区提供了物业管理及服务，被告在享受服务理应支付相应对价，本院依照鞍山市物业收费实际情况，对原告所依据合同的收费标准予以确认。前期物业合同中明确约定物业费为每平方米0.5元/月，被告欠缴时间为2011年12月31日至2019年8月31日，被告应缴纳物业费为0.5元/月/平×109.48平×92个月=5036元，故本院对原告要求被告缴纳5036元物业费的主张予以支持。 关于原告主张2014年10月以后物业费按照每月每平方米0.7元计算一节，本院认为，前期物业合同中只明确约定物业费为每平方米0.5元/月，原告并未向法庭提供证据证明2014年10月以后物业费变更为0.7元/月/平，故本院对原告该项诉讼主张不予支持，此期间物业费按照每平方米0.5元/月计算。 关于原告主张被告按照每日千分之三支付逾期滞纳金直至结清全部物业费一节，本院认为，由于原告与开发商签订的《前期物业管理委托合同》并未对欠缴物业费滞纳金计算标准进行约定，原告该项主张并无法律依据，故本院对原告该项主张不予支持。 关于被告辩称其未与原告签订过物业服务合同，属被动接受服务一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与房地产商签订的《前期物业管理委托合同》对被告具有约束力，故本院对被告该项辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下： 一、被告于东升于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁军仁物业管理有限公司自2011年12月31日起至2019年8月31日止的物业费5036元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告已预缴，由被告于东升承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员 常 君 二〇一九年十二月二日 书记员 田一珑