宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2740号原告：段某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。 负责人：张某1。委托诉讼代理人：魏某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司。 委托诉讼代理人：张某2，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。 负责人：张某3。第三人：宁夏龙源房地产开发有限公司。 法定代表人：朱某。原告段某与被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、第三人宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院依据原告提出诉前财产保全申请，本院于2019年5月27日作出《民事裁定书》裁定对被告瑞富分公司开发的位于中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室四套房屋予以查封。后于2019年6月25日立案受理，依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨某，被告瑞富分公司的委托代理人魏某、瑞富公司的委托代理人张某2到庭参加了诉讼；第三人龙源分公司、龙源公司经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某向本院起诉请求：1.依法判令原告与被告瑞富公司就位于宁夏中卫市××区、1-2303、1-2403、1-402室四套住宅房屋签订《商品房买卖合同》；2.依法判令二被告交付上述房屋并办理不动产登记手续至原告名下；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年7月3日，被告瑞富公司（曾用名宁夏庆华置业有限公司，简称庆华公司）注册成立瑞富中卫分公司。同日，第三人龙源公司注册成立龙源分公司，经营范围均为房地产开发，且注册地址均在在中卫市××区五环广场东侧。2017年1月19日，原告与第三人龙源分公司协商签订《顶房协议书》四份，约定龙源分公司分别以615589元、612935元、610282元、487750元价格将其开发的位于宁夏中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室房屋抵顶给原告。2017年1月20日，原告与第三人龙源分公司签订《车辆置换房屋协议书》约定：原告以拥有的（×××号路虎牌轿车、×××号迈凯牌轿车）二辆作价200万元置换宁夏中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室四套住宅房屋价值2446556元，下差房款由李欣(另案原告)以车辆抵付326556元，段文振(另案原告）以车辆抵付12万元；协议约定第三人办理房屋手续、交房最迟于2017年6月底办理完毕，逾期第三人龙源分公司按照车辆总价格月利率2%承担支付违约金，直至房产手续办理完毕为止。协议签订当日，原告将车辆的行车证、钥匙、机动车登记证、购置税发票等证照及车辆全部交付给第三人龙源分公司，履行了协议约定的义务。但第三人龙源分公司至今未按照约定交付房屋及办理房产手续。原告多次催促第三人龙源分公司以及龙源公司履行交付房屋、办理产权，二公司均置之不理，至今拒不履行。据悉，位于宁夏中卫市××区香山财富广场小区系被告瑞富公司与第三人龙源公司联合开发建设，且已建成的涉案房屋备案在被告瑞富公司名下，房屋实际由二被告控制。综上，原告认为，原告与第三人龙源分公司签订的《顶房协议书》《车辆置换房屋协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，第三人龙源公司依法应当按龙源分公司与原告协议约定履行交付房屋、办理产权手续的义务。现因二被告及第三人龙源公司原因，至今未向原告交付房屋、办理产权手续，严重损害了原告的合法权益。被告瑞富分公司辩称：因涉案房屋所有权属于瑞富公司，先由瑞富公司作答辩，瑞富分公司答辩意见同瑞富公司意见一致。被告瑞富公司辩称：1.原告诉状中所述的原告与龙源公司签订协议以轿车置换香山财富广场4套房屋的事实瑞富公司不知情、不认可，瑞富公司与原告没有任何经济往来，不是合同主体，不应承担责任。瑞富公司及瑞富分公司均不是本案适格被告，被告应是龙源公司及龙源分公司，该二公司在诉讼中不具有第三人诉讼地位。2.香山财富广场系瑞富公司申批开发建设的项目，与龙源公司无关。瑞富公司企业名称于2017年10月10日由庆华公司变更而来，瑞富分公司企业名称于2018年6月28日由庆华公司中卫分公司变更为瑞富分公司。中卫市龙广实业有限公司(简称龙广公司)系宁夏广电传媒集团有限公司下属的宁夏广电综合开发公司100%的国有独资子公司。2000年时，该公司依法获得了中卫市鼓楼东街以北、迎宾大道以西的37.35亩土地使用权，一直长期没有开发建设。2010年10月19日，第三人龙源公司依法取得了与龙广公司毗邻的56.72亩建设用地使用权。龙源公司所有的56.72亩土地使用权和龙广公司的37.35亩土地使用权，共计94.08亩，经审批以“迎宾花园项目”共同开发。但在2012年9月初,龙源公司在没有对案涉建设用地使用权进行任何投资开发建设时，庆华公司向中卫市中级人民法院提起诉讼,向龙源公司主张庆华公司受让于庆华小贷公司的债权和抵押权。2012年9月12日，在中卫市中级人民法院的主持下，双方达成协议，法院以（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源公司于2012年9月22日偿还借款本息合计1182万元，如龙源公司不能如期还款，庆华公司对其土地使用权享有优先受偿权。2012年10月16日，中卫市中级人法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，承担龙源公司以卫国用（2010）第60046号面积为37812平方米的土地使用权作价11872968元抵偿了庆华公司的借款本息。2012年12月17日,庆华公司将该37812平方米的土地使用权登记在自己名下,办理了卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书。后瑞富公司向政府部门申报开发建设案涉项目，中卫市人民政府以2014年第81号、2016年第135号文件及中卫市发展和改革委员会于2015年8月17日以企业投资项目备案审批通知书同意被告申请开发建设，确定项目名称为“中卫市香山财富广场A区”。2015年9月10日，瑞富公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司（简称嘉盛公司）签订《建设工程施工合同》，约定由该公司全额垫资建设香山财富广场1-11号楼。2018年8月份，政府主管部门审批瑞富公司开发建设“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#及地下车库项目”。综上，香山财富广场项目系瑞富公司申报开发的建设工程，投资建设的项目与龙源公司无关。3.龙源公司协议无权分了瑞富公司的财产，未经瑞富公司同意，现瑞富公司也不认可，该协议系无效协议；而且其协议双方明知龙源公司不是开发建设单位，在未按车辆市场进行核定价值的情况下，以明显的高价置换签订协议处分房屋，双方有恶意串通损害瑞富公司的财产利益的嫌疑，依据我国《合同法》第51、52、56、58条之规定，责任应由原告和第三人龙源公司承担，对被告瑞富公司不产生效力。4.涉案房屋瑞富公司已经处分给了实际投资建设香山财富广场的案外人或其指定的人员，并在中卫市房产交易中心办理了网签，无法再向原告交付。综上，依据合同相对性原则，应依法驳回原告针对瑞富公司及瑞富分公司的诉请。第三人龙源分公司、龙源公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对到庭双方当事人无异议的原告提交证据1中瑞富公司工商登记档案打印件4份和被告瑞富公司、瑞富分公司共同提交证据1瑞富公司、瑞富分公司企业信息网页打印件各1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，虽然第三人龙源分公司未到庭质证，但本院依法审核认证如下：原告提交的证据1中《合作投资协议》系第三人龙源公司与被告瑞富公司之间的合同，其虽属复印件，该证据证明第三人龙源公司与庆华公司即被告瑞富公司曾经是涉案房屋工程的共同开发建设单位的事实，与被告瑞富公司的陈述能够相互印证，具有证明效力；证据2中《车辆置换协议书》3份系原告与第三人龙源分公司签字的合同，证据2中《顶房协议书》6份系第三人龙源分公司与原告签字的合同，证据2中龙源分公司业务处理报告单2份、收车清单3份系第三人龙源分公司负责人给原告出具的书证，四证据能够证明第三人龙源分公司将与被告瑞富分公司合作开发的香山财富广场小区的四套房屋与原告的二台车辆互易置换后，原告将该车辆互易方式交付第三人、向第三人支付购房款数额，该套房屋应由第三人向原告交付出卖的事实；以上证据来源合法，内容客观真实，均能够相互印证，对其证明效力予以确认。但对证据1中沙坡头区分局关于雍晓红《信访事项处理意见书》（沙公信处字【2019】52号)1份虽系公安机关书证，但其证明公安机关对涉案小区售房调查向信访人雍晓红答复的事实，与本案原告缺乏关联性，其证明效力不予确认。被告瑞富公司、瑞富分公司提交的证据二《借款协议》《土地使用权抵押合同》各1份系第三人龙源公司、被告瑞富公司之间签字的合同，借款凭证、（2012）卫执裁字第46号执行裁定书、卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书各1份系第三人与被告之间的书证及法律文书，能够证明被告瑞富公司的前身庆华公司与第三人龙源公司对涉案的中卫市××区房屋土地发生争议并经法院处理确认现瑞富公司具有使用权的事实，与本案有关联性，且原告无异议，具有证明效力；证据三中卫市人民政府2014年6月9日第81号、2016年10月31号第135号专题会议纪要、中卫市发展和改革委员会2015年75号企业投资项目备案通知书各1份系中卫市政府出具的书证，证据四不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份系政府主管部门单位出具的书证，能够证明被告瑞富公司经政府相关部门审批确认其具有开发“香山财富广场”项目权利的事实，证据间相互印证与本案有关联性，且原告无异议，具有证明效力；证据五中卫香山财富广场总平面规划图1份系书证，其证明被告瑞富公司对涉案房屋开发的部分土地使用权享有权利并登记的事实，因原告无异议，与本案有关联性，具有证明效力；证据六龙广公司企业信息网页1份系工商管理机构出具的书证，其证明龙广公司企业状况的事实，因原告无异议，不具有证明效力；证据七《建设工程施工合同》系被告富公司与他人之间的合同，其证明被告瑞富公司对享有土地使用权的涉案工程发包由第三方承建施工的事实，因第三人龙源公司及龙源分公司认可并无异议，与本案有关联性，具有证明效力。但对证据八《债权转让协议》系第三人龙源公司、被告瑞富公司与他人之间的合同，其证明第三人龙源公司、被告瑞富公司同意对债权在三方之间转让的事实，因原告不予认可，与本案缺乏关联性，不具有证明效力。对被告瑞富公司及瑞富分公司辩称原告没有将置换涉案房屋的车辆交付瑞富公司，原告与龙源公司签订顶房协议处分房屋，对被告瑞富公司不产生效力的事实，经核：原告证据能够证明原告与第三人协议约定以车辆置换房屋的事实，予以认定，其仅对原告与第三人之间有相对约束力，但对证明原告与被告瑞富公司协议约定以车辆置换房屋的事实的证据不足，故其置换顶房协议对被告瑞富公司不产生效力，对被告瑞富公司、瑞富分公司辩称的该意见本院依法予以采纳。对被告瑞富公司、瑞富分公司辩称现因涉案房屋已经处分给实际投资建设香山财富广场的案外人或其指定的人员，房屋无法再向原告交付的事实，因被告所举证据不能证明，且在法定补充证据期限内未提交证据证实，应承担举证不利后果，故本院不予认定。经审理查明，2017年1月19日，原告（乙方）与第三人龙源分公司（甲方）协商签订《顶房协议书》四份，该四份协议明确了约定龙源分公司分别以615589元、612935元、610282元、487750元价格将其开发的位于宁夏中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室房屋抵顶给原告；该协议书约定房屋的房号、建筑面积、单价、以及房屋总价的价格抵顶给乙方；还均约定在上述抵付工程款的房屋竣工验收合格之日起三个月内乙方持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续；在双方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让他人，否则该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负；鉴于本协议的承建工程尚未竣工验收合格等存在诸多不确定因素，双方约定履行本协议所附条件成就时，甲方向乙方履行签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续的义务；如果以下所附条件中有一条不能成就者，甲方有权解除本协议，不予办理顶账房屋产权手续，收回房屋，因此造成的一切损失由乙方承担。其中1.乙方不履行或中止履行施工合同或承包合同义务等；2.乙方未按约保质、保量完成承建工程：3.按照工程形家进度和合同约定，乙方对甲方工程量、价款的核算不签字确认，或不配合甲方交验工及决算，影响甲方正常管理工作或迟延竣工交验、决算；4.乙方的违约行为给甲方造成的经济损失大于顶账房的价值等事项。李莉、于智洋作为第三人龙源分公司的售房部经理及负责人在《顶房协议书》中签字并由龙源分公司盖章确认。2017年1月20日，原告（乙方）同第三人龙源分公司（甲方）达成车辆房屋置换协议，双方签订《车辆置换房屋协议书》一份，合同约定：原告以其拥有的（×××号路虎牌轿车、×××号迈凯牌轿车）二辆作价200万元置换宁夏中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室四套（具体面积以房管部门确认的为准、置换的价格执行甲方售房部开盘价格、若选择置换的住宅房价格超过所置换的车辆价格，由双方核算确认补偿差价）住宅房屋价值2446556元，下差房款由李欣(另案原告)以车辆抵付326556元，段文振(另案原告）以车辆抵付12万元；协议约定第三人办理房屋手续、交房最迟于2017年6月底办理完毕，逾期第三人龙源分公司承担违约责任，按照车辆总价格月利率2%支付违约金，直至房产手续办理完毕为止；补充约定甲乙双方于2017年1月19日签订的《顶房协议书》四份均为履行本协议而签订，双方不存在工程款事宜，具体交房及办理房屋手续条款以本协议为准等事项。由原告和第三人龙源分公司的部门负责人于智洋在此车辆置换房屋交易协议书上予以签字确认。后原告于当日向两被告交付了置换房屋的二台车辆，由第三人龙源分公司的部门负责人于智洋向原告出具了收车手续；并由第三人龙源分公司的部门负责人于智洋向原告出具了原告提供二车辆的业务处理报告单手续。但在合同约定的交房期限届满后，第三人龙源分公司未能按约定向原告交付房屋。后经原告向第三人龙源公司及二被告催促，因二被告与第三人之间意见分歧，双方协商未果。为此，原告诉至本院。另查明，庆华公司设立于2010年10月2日，2014年8月22日变更名称，又于2017年10月10日变更名称为瑞富公司；庆华分公司成立于2015年7月3日，于2018年6月28日变更名称为瑞富分公司，公司负责人由高峰变更为张某1。中卫市沙坡头区“香山财富广场”建设项目原由被告龙源公司与瑞富公司（即前庆华公司）共同开发，原审批立项名称为“中卫市迎宾花园小区”更为现名称为“香山财富广场”项目。2015年至2016年期间，因被告龙源公司缺乏建设资金，与庆华公司等多人进行融资，期间，被告龙源公司负责的“香山财富广场”项目的建设管理，后由庆华公司（即后来承继的被告瑞富公司）向建设主管部门申报审批登记为土地使用权及建设工程开发建设单位并派驻人员协助工作，之后又接管该项目继续建设，但实际工作中第三人龙源公司以车辆置换房屋的事宜未向二被告瑞富公司知情。二被告对于处分房屋与第三人龙源公司未能协商一致，互不认可。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。被告瑞富公司、瑞富分公司作为“香山财富广场”项目楼房的开发和经营主体，其合作单位第三人龙源分公司将“香山财富广场”小区6号楼1-2203室、1-2303室、1-2403室、1-402室四套房屋以车辆与房屋互易置换方式处分出售给原告段某，对第三人龙源分公司与原告签订《车辆置换房屋协议书》和与原告签订的《顶房协议书》所约定原告购买由第三人龙源分公司以二台车辆用于抵顶给第三人龙源分公司工程款的位于中卫市××区四套房屋，原告抵付被告房款2000000元的事实，本院予以确认，因双方签订的《顶房协议书》约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且第三人龙源分公司向原告顶房的手续及原告向第三人龙源分公司抵顶房款的车辆手续均已做清，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案按照商品房买卖合同处理。但因原告与第三人龙源分公司协议约定以车辆置换房屋，其仅对原告与第三人之间有相对约束力，原告对证明原告与被告瑞富公司、瑞富分公司协议约定以车辆置换房屋的事实的证据不足，故其该置换车辆的顶房协议对被告瑞富公司、瑞富分公司不产生效力；且现被告瑞富公司对第三人龙源分公司与原告签订的《顶房协议书》约定内容不认可抵付协议，认为原告没有按照对价支付房款，第三人龙源分公司没有收到原告交付的互易车辆，原告所举证据不足，依法应承担举证不利后果，由于二被告不是涉案房屋买卖的合同相对方，对于第三人龙源分公司与原告之间的《顶房协议书》及《车辆置换房屋协议书》不存在必然履行的法定义务关系，因此二被告依法不应当承担向原告履行交付房屋和按照顶房协议书约定为原告出具购房发票，签订《商品房买卖合同》，办理房屋产权手续的义务；综上二被告不承担民事责任。故对原告要求依法判令被告瑞富公司、瑞富分公司履行《顶房协议书》，为原告办理协议项下的××区、1-2303室、1-2403室、1-402室四套房屋交付和房产证书手续的诉讼请求，经核：虽然原告与第三人龙源分公司签订《顶房协议书》，但二被告不是该协议履行的合同相对方，原告主张二被告向原告出售位于中卫市××区、1-2303室、1-2403室、1-402室四套房屋的事实不清，证据不足，对该请求因缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。对被告瑞富公司、瑞富分公司辩称香山财富广场项目系瑞富公司申报开发并投资建设的项目，虽然龙源公司与原告签订《顶房协议书》，但合同的履行与瑞富分公司无关，瑞富公司不是本案合同履行主体，不应承担责任，应依法驳回原告针对瑞富公司及瑞富分公司诉请的意见，经核其理由成立，本院依法予以采纳。第三人龙源分公司、龙源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百七十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告段某起诉要求被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司承担责任的诉讼请求。案件受理费200元，诉讼保全执行费5000元，由原告段某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员 惠生和人民陪审员 冯亚军 二○一九年十一月二十七日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百七十五条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。