贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12307号原告：陈庆菊，女，1987年1月6日生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州锡酉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区半边街31号。法定代表人：徐庆龙,职务总经理。委托诉讼代理人：李燕春，女，1971年2月24日生，汉族，系公司员工。被告：贵州通联房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌中路55号。法定代表人：李林,职务总经理。原告陈庆菊与被告贵州锡酉房地产开发有限公司（以下简称“锡酉公司”）、贵州通联房地产开发有限公司（以下简称“通联公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈庆菊，被告锡酉公司委托诉讼代理人李燕春到庭参加了诉讼，被告通联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈庆菊向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条无效；2.判令二被告共同向原告退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费共计3773元；3.判令二被告以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年4月3日起至实际付清之日止期间的资金占用利息；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，二被告向原告收取了煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费共计3773元。近期，原告得知以上“三通费”已经包含在房价内，房开商不应当另行收取，该收费行为违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等相关规定，且《商品房买卖合同》第七条已经约定商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不应再收取该商品房总价以外的费用。因此被告在附件十二第三条约定的三通费由原告自行承担的约定构成重复收费，该条款属于格式合同，加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，且未向买受人作出任何提示注意及说明，应认定为无效条款，因此，二被告基于此无效条款收取的“三通费”依法应予退还。被告锡酉公司辩称，同意退还三通费，但不同意支付违约金，签订的合同经过了备案，收取三通费不是故意为之，不存在违约，希望通过物管费形式分期抵扣。被告通联公司未作辩称。本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告购买二被告开发的位于贵阳市云岩区麻冲麻地块住宅楼房屋一套，合同对所购房屋具体房号、面积、购房总价款等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第三条对合同第十二条补充约定：“合同第十二条所涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”。合同签订后，原告于2014年4月3日向被告支付煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费共计3773元，被告锡酉公司于同日向原告出具加盖被告公司印章的《收据》一张。之后，原告认为《补充协议》第三条对煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，且违反相关法律法规，被告另行收取上述费用的行为属重复收取，无法律和事实依据，要求被告退还该费用，被告不予退还，原告遂诉至本院，请求如前。本院认为，合法的商品房买卖合同关系依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条是否有效；二是二被告收取的煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费是否应当退还；三是资金占用损失如何计算。首先，关于《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条的效力方面。其一，《补充协议》第三条与主合同《商品房买卖合同》第七条、第十二条、第二十九条相悖，虽原、被告双方于《补充协议》第三条约定商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费，但该约定变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，若《补充协议》中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。其二，《补充协议》第三条违反法律法规的规定，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第三条效力的依据，但其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据。其三，《补充协议》第三条系被告提供的格式条款，加重了原告的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，被告公司提供的《补充协议》第三条，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。因此，《补充协议》第三条应认定为无效。其次，关于二被告收取的煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费是否应当退还方面。其一，《补充协议》第三条已被确认为无效条款，无效条款自始无法律约束力。其二，煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费系房屋交付前必要的建设及安装费用，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。其三，煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费包含于商品房售价中，二被告不应另行收取；其四，《商品房买卖合同》及补充协议系二被告与原告共同签订，庭审中被告锡酉表示愿意退还三通费，被告通联公司未到庭进行答辩，应视为其放弃抗辩的权利，虽《收据》仅有被告锡酉公司的公章，但根据合同相对性，二被告理应共同退还原告上述费用。最后，关于资金占用损失如何计算方面，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，结合案情，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算资金占用损失，资金占用费应从原告交款之日即2014年4月3日起计算至实际退还完毕之日止。综上，对原告要求判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条无效的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告向原告退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费共计3773元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求判令被告以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年4月3日起至实际付清之日止期间的资金占用利息的诉请，本院支持由被告以未退还煤气安装开户费、电表开户费、电视开户费为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向原告支付自2014年4月3日起至实际付清之日止期间的资金占用费，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈庆菊与被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条无效；二、被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性共同退还原告陈庆菊独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费共计3773元，并以未退还费用为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向原告支付自2014年4月3日起至实际付清之日止期间的资金占用费；三、驳回原告陈庆菊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司共同承担（此款原告已预交，被告于履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月二十日书记员 廖雨濛