河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异322号 案外人：王晓强，男，1971年10月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 案外人：张旭红，女，1975年4月6日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王晓强，男，1971年10月27日出生，汉族，住石家庄市长安区，系张旭红丈夫。 申请执行人：王文奎，男，1972年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：孙鹏飞、王胜利，河北三和时代律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人：苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨爱军，系该公司员工。 在本院执行王文奎与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）借款合同纠纷一案中，异议人王晓强、张旭红对本院查封的位于石家庄市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王晓强、张旭红称，请求法院解除对石家庄市的查封。事实理由：1.事实依据：该套房产2014年10月28日分三笔以足额房款刷卡形式支付给迎尚公司，并于2014年12月11日案外人与迎尚公司签署了第003010号《弘达明尚定购协议书》，均予以书面方式进行确认，并由案外人入住至今。2.法律依据：我国《合同法》以及《民法通则》、《物权法》等相关法律、法规均有规定及解释。即，当事方意思表示真实，并具有完全民事行为能力，内容合法，该民事行为应当合法有效，案外人也当然享有对自己的不动产占有、使用、收益和处分的权利。故，该套房产不属于迎尚公司的财产，应当予以解除查封，并责令财产保全申请人赔偿案外人因此所受的一切损失。 申请执行人王文奎答辩称，一、案外人与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》并非合法有效的书面买卖合同。案外人与迎尚公司于2014年12月11日签订定购协议时，涉案不动产尚未取得商品房预售许可证明，案外人亦未提供涉案不动产取得商品房预售许可证明，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其与迎尚公司签订的定购协议无效。二、案外人未提供证据证明涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，应依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。据案外人签署的异议申请书显示，案外人王晓强目前居住在石家庄市长安区，案外人张旭红目前居住在石家庄市长安区。两名案外人提交的申请书及送达地址确认书是石家庄市裕华区，异议申请书已经证实涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋，且案外人未提供其他证据证实涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，故人民法院应当依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。三、案外人没有将购房价款支付给被执行人迎尚公司，应依法认定为案外人未向迎尚公司支付购房款。据案外人提供的中信银行ＰＯＳ机刷卡凭证显示，案外人王晓强于2014年10月28日、2014年12月11日向用户名为海天建材的商户刷卡消费50万元、38550元、28万元、20864元，总计向海天建材消费了839414元，案外人并未向定购协议的合同相对人迎尚公司支付购房款，故依法不能认定案外人已经支付了购房款。虽然迎尚公司向案外人出具了收据，但案外人和迎尚公司明知海天建材不是合法的收款人而继续支付和收款，直接导致迎尚公司的偿债能力下降，还可能存在逃避国家税款的违法行为，案外人和迎尚公司均存在严重过错，案外人的支付行为不应受到法律保护。综上所述，案外人作为买受人对登记在迎尚公司的涉案不动产所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其权利不能排除被申请执行人的执行，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。 被执行人迎尚公司答辩称，其是按照正常的出具协议，收款收据也是由其出具的，对于说收款的是海天建材需回公司核实。 案外人王晓强、张旭红为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、2014年12月11日异议人与迎尚公司签订的弘达明尚定购协议书一份，证明其是在迎尚公司买的房子。 证据二、2014年10月28日房款收款收据50万元一张及付款凭证一张、2014年12月11日房款300864元及地下室收款收据38550元两张、付款凭证三张；证明房屋是正常购买，是交全款买的，一直居住到现在。 证据三、用户购电表一张、购水表一张、物业费登记表一张。 针对案外人提交的证据，申请执行人王文奎提出以下质证意见：对证据一，请求法庭在核实原件后对其真实性依法进行确认，但是对于协议的合法性有异议，案外人没有提供证据证实涉案不动产至今取得了预售许可证明，应依法认定为无效。同时，在涉案不动产备案后，即被申请执行人申请查封，该不动产也处于限制转让的状态，被执行人依法不能向案外人转让该不动产。对证据二，对其真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，首先，刷卡凭条显示的收款人不是定购协议的合同相对人，是海天建材，而用途也不是支付购房款，是消费，所以，不能证明案外人向迎尚公司支付了购房价款。虽然，迎尚公司向案外人出具了收据，但因为支付和收款行为存在逃避国家税款的违法行为，而不应当受到法律的保护，避免这种违法行为以合法裁定的形式受到法律的认可。对证据三，真实性请求法院依法核实后进行确认，购水凭证显示案外人四次购水购进了109吨水，根据日常生活法则推定，案外人主张在2014年一直居住至今，显然不足以支撑五年的用水，在购电凭证中显示案外人只购电两次，第一次购电日期为2015年10月购电量为337度，第二次购电时间为2019年8月21日购电量为385度，案外人在第一次2015年10月购电后至2019年8月21日在长达近四年的时间里没有购电，同样根据日常生活法则推定第一次购入的337度电不足以支撑四年的用电量，反而证明案外人没有在涉案不动产中居住，且涉案不动产不是其唯一的住房。 被执行人迎尚公司的质证意见为：其是2014年8月份交的房，手续五证齐全，从2017年9月陆续办理业主的不动产证，在办理过程中分期办理、时间较长，在还没办理到案外人的不动产证的情况下，涉案房产被查封了，其认为案外人是正常合法的购房，不应被查封。 本院查明，本院在审理王文奎与迎尚公司借款合同纠纷一案过程中，于2018年2月8日保全查封了迎尚公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区。 另查明，2014年12月11日案外人王晓强、张旭红与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》约定，王晓强、张旭红购买迎尚公司开发的弘达明尚XX栋XX单元XX室，在签订协议书时一次性付清总房款839414元，并约定房屋交付时间为2014年12月31日。王晓强、张旭红于2014年10月28日支付XX-XX-XX房款500000元，2014年12月11日支付地下室房款38550元及XX-XX-XX房款300864元；至此，王晓强、张旭红支付了全部房款。自2015年8月5日起，王晓强、张旭红为涉案房产购水、购电，并交纳了自2015年7月8日至2019年12月31日的物业费。因迎尚公司的原因，案涉房屋未过户登记至王晓强、张旭红名下。 以上事实有《弘达明尚定购协议书》、收款收据、银行凭条、续行保全告知书等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前与迎尚公司书面签订了房屋买卖合同，并合法占有了该房屋，且购房款已全部支付,但因迎尚公司的原因未办理过户登记。 综上所述，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十一日 书记员  贾胜杰 书记员  张佳丽