新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5540号原告：陈德文，男，1954年8月，汉族，玛纳斯县人民法院退休干部，住乌鲁木齐市。被告：新疆天地科技发展有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐。法定代表人：周凤云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴娟，女，1982年12月，回族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市。被告：乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐。法定代表人：史卫红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，新疆金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小娟，新疆金桥律师事务所律师。原告陈德文与被告新疆天地科技发展有限公司（以下简称天地科技公司）、乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司（以下简称喜悦物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告陈德文,被告天地科技公司委托诉讼代理人吴娟，被告喜悦物业公司的委托诉讼代理人王小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.请求判令二被告返还维修基金款6929.8元；2.请求判令二被告承担维修基金款占用期间所产生的利息5570元（6929.8元×6.7%/年÷12个月×144个月）以上合计12229.8元；3、本案案件受理费、邮寄费由二被告负担。事实与理由：2007年10月，原告购买被告天地科技公司销售的房屋，按要求向被告喜悦物业公司交房屋维修基金6929.8元，后原告多次要求被告天地科技公司按购房合同约定办理房产手续，直至2017年初，被告天地科技公司明确告知原告房产证、土地证办不下来，原告要求退还已交房屋维修基金，对方不再接听电话。原告认为被告代收房屋维修基金据为己有，应当返还，故诉至法院。被告天地科技公司辨称：我公司未收原告房屋维修基金，原告要求我公司退款没有事实依据。原告所购房屋是我公司内部售房，由于政府规划等原因无法办理房屋产权手续，我公司已于2014年7月20日召开业主委员会会议进行了告知，由业主选择是否退款退房，当时原告未要求退房退款。原告本案诉讼时效已过。被告喜悦物业公司辩称：1.我公司收取原告房屋维修基金属实，因无法办理房屋产权手续，该款一直存于我公司专用账户中未动用。2.我公司垫付小区多项维修费用，原告应承担已产生和即将产生的维修费用。3.不认可原告主张利息的期间及利率，应当自告知无法办理产权证书之日起主张利息，利率应采用同期银行贷款利率。4.原告本案诉讼时效已过。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1.《内部订购协议书》，2007年10月16日原告与被告天地科技公司签订，合同第七条约定原告应交纳住房维修基金；2.维修基金的收款收据，证明：被告喜悦物业公司于2007年11月21日收取原告的维修基金6929.8元，占用时间已长达144个月，故要求二被告承担责任。3.2019年3月11日原告与同小区的其他业主与被告天地科技公司法定代表人的通话记录，证明：2019年3月11日早晨，原告等业主给周凤云打电话，其不予认可。4.宣传单一张，证明被告天地科技公司是以商品房模式对外销售。被告天地科技公司针对原告提供的证据质证意见：1.对2007年10月16日原告与被告天地科技公司签订的《内部订购协议书》真实性予以确认。协议书第七条需交清契税、维修基金等费用，合同是制式合同，当时已经办理了入住，要收取维修基金是因为准备办理房产证的前提。2.维修基金的收款收据与我公司无关，真实性、合法性、关联性不能确认。3.对2019年3月11日原告及小区其他业主与被告天地科技公司法定代表人周凤云的通话记录真实性不予确认。4.对宣传单一张真实性认可，与本案无关联。被告喜悦物业公司针对原告提供的证据质证意见：1.2007年10月16日原告与被告天地科技公司签订的购房协议书真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。这是一份职工住宅内部订购书，是被告天地科技公司内部员工的，当时单价2448元，价格是优惠的。第七条、第八条办理手续及相关费用后，当时我们认为企业没有欺诈和违法的目的。被告天地科技公司也一直在协调办理房产证。2.维修基金的收款收据真实性予以确认。被告喜悦物业公司收取维修基金的属实。3.2019年3月11日原告及小区其他业主与被告天地科技公司的法定代表人周凤云的通话记录真实性、合法性、关联性不予确认。4.宣传单一张真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关联性。被告天地科技公司围绕抗辩意见出示如下证据：1.2014年7月的照片一张，证明：被告天地科技公司法定代表人参与会议，会议内容是可以根据政府相关退房要求进行退房。2.2007年5月31日我公司向土地规划房产局交纳土地出让金75万元的登记单及国有土地使用权出让合同，证明：本合同项下出让土地的用途为住宅。原告针对被告天地科技公司提供的证据质证意见如下：1.对2014年7月的照片的真实性予以确认。2.对2007年5月31日我公司向土地规划房产局交纳土地出让金75万元的登记单及国有土地使用权出让合同的真实性不予确认。工业用地中有8%可以作为住宅用地，该8%是可以建设宿舍及办公室等，周凤云钻了空子，并不是国家出让给我们的，如果是出让的话是可以办理的，至今该地没有转为住宅用地。被告喜悦物业针对被告天地科技公司提供的证据质证意见如下：1.对2014年7月的照片的真实性、合法性、关联性予以确认。2.对2007年5月31日向土地规划房产局交纳土地出让金75万元的登记单及国有土地使用权出让合同真实性、合法性、关联性予以确认。被告喜悦物业公司围绕抗辩意见出示以下证据：1.2007年8月28日被告天地科技公司、被告喜悦物业公司之间签订的《物业管理委托协议》，证明：被告天地科技公司将整体物业委托被告喜悦物业公司进行管理并委托收取相关费用，上面写的收取相关费用，但是没有明确指向收取维修基金。2.自治区建设厅、财政厅文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和重新印发自治区实施该办法细则的通知，证明：维修基金可以由开发商或者建设单位代为收取。故在2007年，被告喜悦物业公司收取原告的公共维修基金是合法的。原告针对被告喜悦物业公司提供的证据质证意见如下：1.对2007年8月28日被告天地科技公司、被告喜悦物业公司之间签订的《物业管理委托协议》真实性不能确认，但是与不案的关联性不予确认。2.自治区建设厅、财政厅文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和重新印发自治区实施该办法细则的通知真实性不能确认，但是与本案的关联性不予确认，我认为是针对商品房制定的，我购买的房屋非商品房，不能适用该办法。被告天地科技公司针对被告喜悦物业公司提供的证据质证意见：1.对2007年8月28日二被告签订的《物业管理委托协议》的真实性、合法性、关联性予以确认。2.自治区建设厅、财政厅文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和重新印发自治区实施该办法细则的通知的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明以下事实：2007年10月16日，被告天地科技公司（单位）与原告陈德文（职工）签订《职工住宅楼内部订购协议书》约定，“单位本着稳定本公司职工队伍，回报各地、州、市长期签约代理商，公司在自己有偿出让的土地上修建一栋职工住宅楼，提供给本公司的职工和长期签约商…”。约定房屋位置、暂定面积94.36㎡、订购单价2448元/㎡等，购房总价230993.28元。其中第七条约定：职工办理入住手续前，一次性交清房产转让过户应缴纳的契税、维修基金、交纳办理房产、土地证手续费等费用后，公司为其办理房产证及土地证。2007年8月28日，被告天地科技公司与被告喜悦物业公司签订《物业管理委托协议》约定，被告天地科技公司将位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区新疆天地科技园综合物业整体委托被告喜悦物业公司进行管理，并委托被告喜悦物业公司向业主收取相关费用。2007年11月1日，被告喜悦物业公司收取原告“住宅维修基金”6929.80元，并向原告出具收款收据。庭审中被告喜悦物业公司称该款至今仍存于其专用账户。因被告天地科技公司未完成上述约定房屋产权手续办理，被告天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，向业主说明相关情况，告知业主可选择退款退房，原告未要求退房退款。本院认为，原告基于《职工住宅楼内部订购协议书》约定向房屋售卖方委托的物业公司交纳“住宅维修基金”，被告喜悦物业公司收取款项有合理原因，双方因是否应当退还“住宅维修基金”发生争议，本案案由应为合同纠纷。关于原告主张返还6929.80元的问题。本院认为，按照建设部等相关部门规定，“住宅维修基金”是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，要求专户存储、专款专用。业主交纳的“住宅维修基金”归业主所有。本案中，原告按合同约定交纳“住宅维修基金”，被告天地科技公司应于办理房产手续时将原告交纳款项交存于规定账户，双方未约定办理期限，被告喜悦物业公司接受委托收取并占有管理原告款项有合理理由。被告天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，告知业主可选择退款退房，至此，被告喜悦物业公司无合理理由继续占有原告所交款项，应当予以返还，故原告要求被告喜悦物业公司返还6929.80元，本院予以支持。关于原告主张利息5300元的问题。本院认为，被告喜悦物业公司在2014年7月20日之前占有原告款项有合理理由，双方未对占用期间应付利息进行约定，原告主张此期间利息没有事实依据。但原告主张2014年7月20日之后的利息，本院予以支持。利息采中国人民银行公布的同期贷款年利率即年利率6.55%，从2014年7月20日按本金6929.80元计算至2019年9月5日为2347.85元。关于原告主张被告天地科技公司是否承担责任的问题。本院认为，虽然合同约定原告向被告天地科技公司交款，但实际由被告喜悦物业公司收取，庭审中各方对被告喜悦物业公司收取原告维修基金6929.80元无异议，但对于原告主张被告天地科技公司应与被告喜悦物业公司共同承担还款责任的事实未向法庭出示证据予以证明，故原告该项诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，原告对被告天地科技公司2014年7月20日告知业主可选择退房退款的事实认可，但称多数业主要求继续办理房产手续。由于在庭审中被告未提交有效证据证明其已于会议上明确告知业主该房屋已无办理房产证和土地证的可能性，导致原告仍寄希望于被告天地科技公司完成房产手续办理，此期间未要求两被告退还“住宅维修基金”，于2019年知道其权利受到损害之时提起本案诉讼。依据上述法律规定，其诉讼时效未过。本院对两被告答辩原告本案诉讼时效已过的意见不予采纳。关于被告喜悦物业公司辩称其垫付小区多项维修费用，应由原告承担，被告喜悦物业公司就此可另行主张，本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条，判决如下：一、被告乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司返还原告陈德文6929.80元；二、被告乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司支付原告陈德文利息2347.85元；三、驳回原告陈德文对被告新疆天地科技发展有限公司的诉讼请求。上述被告喜悦物业公司共计给付原告陈德文9277.65元，于本判决生效之日起十日内给付原告，逾期不付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼请求标的额12229.8元，判决给付标的额9277.65元，占起诉标的额的75.86%，案件受理费105.75元（原告已预交），由被告喜悦物业公司负担80.22元，由原告负担25.53元。被告喜悦物业公司负担的案件受理费与案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  谢然军人民陪审员  孟玉珍人民陪审员  付小翠二〇一九年十二月五日书 记 员  于 鑫