上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初5540号原告：中国石油化工股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：戴厚良，董事长。委托诉讼代理人：徐明，上海腾信律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷珊珊，上海腾信律师事务所律师。被告：上海杨浦区中原新江湾敬老院，住所上海市杨浦区。法定代表人：韩镇杰，院长。委托诉讼代理人：贾成英，上海誉嘉律师事务所律师。第三人：上海申石运输有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号。法定代表人：黄伯良，董事长。委托诉讼代理人：董复祥，上海昊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶远，上海昊坤律师事务所律师。原告中国石油化工股份有限公司诉被告上海杨浦区中原新江湾敬老院排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因案情需要，本院依法追加上海申石运输有限公司为本案第三人参加诉讼。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查于2019年4月3日裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服本院裁定，上诉于上海市第二中级人民法院，后上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2019年7月17日转为适用普通程序，本院依法组成合议庭分别于2019年9月11日、2019年10月24日、2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告中国石油化工股份有限公司的委托诉讼代理人殷珊珊、徐明，被告上海杨浦区中原新江湾敬老院的委托诉讼代理人贾成英，第三人上海申石运输有限公司的委托诉讼代理人董复祥、叶远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国石油化工股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还位于上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房屋(11号3、4、5、6幢)；2、判令被告自行拆除其增设的设施、设备和临时建筑，恢复房产原貌；3、判令被告按评估的市场租赁价格(138万元/年)向原告支付房屋使用费，即按每月11.5万元标准计算自2018年1月1日起至被告实际搬离系争房屋之日止。事实和理由：原告系上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房屋的产权人，该房屋中原有租赁合同早已到期，到期后未再续租。自2018年1月1日起，被告未经原告许可，也未与原告签订过租赁合同，擅自占用系争房屋。原告多次告知被告系争房屋的权属情况，并明确告知如其系向第三方租赁的，需提供合法的租赁合同及租金和水电费交付凭证，但被告却置之不理。原告认为，被告实际占用系争房屋，且未能提供其合法租赁并支付租金的相应凭证，其行为严重侵害了权利人的合法权益，为维护其自身合法权益，遂起诉至法院。被告上海杨浦区中原新江湾敬老院辩称，不同意原告全部诉请。被告不存在妨害的事实，被告使用系争房屋是通过租赁关系取得，租赁合同到期时，原告的下属公司中国石油化工股份有限公司上海分公司提供了招投标征询，被告也答复了，被告如果参与招投标应当有优先权，原告让被告等着，被告就是在系争房屋里等着。据被告所知，目前原告还没有进行招投标，所以被告仍然在里面等着，故不存在排除妨害。原告诉请没有事实和法律依据。房屋租金被告也是付的，但是原告不收，被告实际支付租金到2018年1月底，是付给第三人的。第三人上海申石运输有限公司述称，同意原告第1、2项诉请，第3项诉请由法院依法判决。系争房屋由被告实际使用，第三人已经履行了全部合同义务，合同均已到期，故迁出、支付租金等义务都应由被告承担。本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号1、3、4、5、6幢房屋土地使用权人为中国石油化工集团公司，房屋所有权人为中国石油化工股份有限公司。2007年12月10日，甲方中国石油化工股份有限公司上海石油分公司与乙方上海申石运输有限公司签订《房地产租赁合同》，根据国家关于国有大中型企业主辅分离、辅业改制分流安置富余人员的有关政策，以及中石化集团公司《国有单位主办集体企业改制分流试点指导意见》，上海嘉定石油运输有限公司实施改制分流，由参加改制的职工出资设立了乙方，乙方于2007年12月21日登记设立。甲方同意将其拥有的合同房地产出租给乙方，乙方同意承租，合同房地产包括杨浦区闸殷路XXX弄XXX号(车队修理厂，租赁土地面积2900平方米、租赁房产面积3847平方米)等四处场地。闸殷路场地及房产租赁期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，合同房地产租金第一个三年为每年壹拾万元整，租金支付方式为先付后租，每半年支付一次，在甲方开具发票后的10个工作日内支付。租赁期内乙方若改变用途或转租合同房地产的，必须经甲方书面同意。合同另对双方权利义务、违约条款等事项作了相应约定。2008年2月1日，出租方(甲方)上海申石运输有限公司与承租方(乙方)上海杨浦区中原新江湾敬老院签订《租赁合同》，约定甲方将位于闸殷路XXX弄XXX号的房屋及场地，总占地面积6773平方米转租给乙方(其中扣除51号加油站占地面积以下合称房屋)。房屋租赁期限为三年，自2008年2月1日起至2011年1月31日止，每年年租金为36万元，租金半年支付一次，每次为18万元，乙方应提前15天支付租赁费。《租赁合同》另对甲乙双方的责任及其他事项作了约定。2010年12月21日，甲方(出租方)中国石油化工股份有限公司上海石油分公司与乙方(承租方)上海申石运输有限公司签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闸殷路XXX弄XXX号，房屋面积3847.75平方米，续租期限为3年，自2011年1月1日起算至2013年12月31日止，续租期满，甲方若继续出租该房屋，乙方在同等条件下具有优先承租权，但需另行签订续租合同。该房屋的年租金为壹拾万元。续租期间，乙方未经甲方许可不得将房屋部分或全部转租给第三方。2010年12月21日，出租方(甲方)上海申石运输有限公司与承租方(乙方)上海杨浦区中原新江湾敬老院签订《租赁合同》，约定甲方将位于闸殷路XXX弄XXX号的房屋及场地，总占地面积6773平方米转租给乙方(其中扣除51号加油站占地面积)。租赁期限为三年，自2011年2月1日至2014年1月31日止，每年年租金为80万元，租金半年支付一次，每次为40万元，乙方应提前15天支付租赁费。2013年，甲方(出租方)中国石油化工股份有限公司上海石油分公司与乙方(承租方)上海申石运输有限公司签订《闸殷路等四处房地产续租合同》，约定为支持改制企业实现自力生存，按照改制时的盈亏测算及约定，闸殷路XXX弄XXX号等四处房地产的年租金为壹拾万元，闸殷路XXX弄XXX号原运输公司汽车修理厂，土地面积6773平方米，房屋建筑面积3847.75平方米(其中加油站的占地及营业房不在出租范围)。续租期限为3年，自2014年1月1日起算至2017年12月31日止。租金半年支付一次，先付后用。续租期间，乙方未经甲方许可不得将房屋部分或全部转租给第三方。2014年1月1日，出租方(甲方)上海申石运输有限公司与承租方(乙方)上海杨浦区中原新江湾敬老院就闸殷路XXX弄XXX号房屋及场地续签《租赁合同》，约定租赁期限为四年，自2014年2月1日起至2017年12月31日，每年年租金为80万元，租金半年支付一次，每次40万元，乙方应提前15天支付租赁费。2017年6月25日，第三人上海申石运输有限公司向被告出具《关于终止租赁关系的函》，明确双方就上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房地产签订的租赁合同将于2017年12月31日到期，因内部管理要求，决定租赁合同到期后，该房地产将不再续租，请被告提前准备，于2017年12月31日前搬离和交还该房地产，并办理终止租赁关系相关手续。2017年10月19日，中国石化销售有限公司上海石油分公司向第三人出具《关于闸殷路等四处房地产到期不再续租的函》，通知如下：一、经我司研究，该合同到期后将不再续签，请你司于2017年12月31日前完成增设的设施、设备和临时建筑自行拆除的房地产清理工作，恢复原貌，按期于2018年1月15日前归还四处房地产并搬离，逾期未拆除的，将按约定无偿归我方所有；二、经我司审核，你方尚欠我司租金10万元，请于2017年10月31日前将欠交租金10万元付至我司账户：中国石化销售有限公司上海石油分公司，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，工行上海市分行营业部；三、鉴于你方在履约过程中存在转租违约行为，请自收函之日起立即停止违约行为，及时清理转租，同时，我司保留就转租违约责任追偿的权利。2017年11月17日，因中国石化销售有限公司上海石油分公司委托，上海房地产估价师事务所有限公司对上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号3-6幢房地产于2017年10月18日的市场租赁价格进行评估测算，咨询价格结果为138万元/年。2018年4月17日，原告中国石油化工股份有限公司出具《授权书》：我单位系闸殷路XXX弄XXX号房地产之房屋所有权人，因管理需要，特授予下属单位中国石化销售有限公司上海石油分公司对此处房地产享有占有、使用、收益的权利，并基于此权利采取法律手段(包括但不限于诉讼)维护其合法权益的权利。对于中国石化销售有限公司上海石油分公司此前及此后关于此处房地产所签署的相关文件，我单位均认可其效力。2019年3月，原告具状来院，作如上诉请。另查，第三人上海申石运输有限公司系根据国资委、财政部、劳动保障部2007年11月2日的批复(国资分配[2007]1231号)由中国石油化工集团公司厂办大集体改制后设立。2008年1月15日，出租方(甲方)上海申石运输有限公司曾与承租方(乙方)上海晟申商贸有限公司签订《租赁合同》，约定甲方将闸殷路XXX弄XXX号房地产转租给乙方，租赁期限三年，自2008年2月1日起至2011年1月31日止，年租金36万元。2008年3月5日，中国石油化工股份有限公司上海石油储运配送分公司出具证明：兹有我公司有座落于杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房产，独用面积6773平方米，建筑面积3847.75平方米，同意由上海申石运输有限公司转租，承租方为上海晟申商贸有限公司，用途为敬老院(无危险品生产、销售、储存、经营)。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告迁出上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房屋，并向原告返还上述房产；2、判令被告向原告按每月11.5万元标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。撤回其余诉请。第三人上海申石运输有限公司确认收到被告向其支付的至2018年1月31日止的租金，同意将多收取的2018年1月份的租金6.67万元返还给原告。另被告于2018年11月21日曾向第三人转账支付80万元，第三人于2018年11月26日转账予以返还。被告陈述原告曾就出租系争房屋公开对外招标，并向其发出询价邀请函及租赁合同模板，被告向原告报价为年租金110万元，但原告迟迟没有回应。原告确认曾就出租系争房屋事宜进行招投标，但是从未向被告发出询价邀请函，后由于原告自身经营原因，准备自用系争房屋，未再对外招租。审理中，上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号的土地使用权人中国石油化工集团有限公司于2019年10月24日出具《授权书》，授予下属单位中国石油化工股份有限公司(即此处地址的房屋所有权人)对此处房地产享有占有、使用、收益的权利，并基于此权利采取法律手段(包括但不限于诉讼)维护其合法权益的权利。鉴于被告陈述其在招投标时的报价为年租金110万元，原告同意房屋使用费标准按每年110万元计算，变更第2项诉请为要求被告向原告按每年110万元标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，系争房屋依法办理了产权登记手续，作为产权人原告依法享有占有、使用、收益、处分等权利。不动产或者动产被侵占的，权利人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，权利人有权请求排除妨害，因侵占或者妨害造成损害的，权利人有权请求损害赔偿。被告抗辩其与第三人之间系合法租赁，经查，被告与第三人于2014年1月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，应属合法有效，但双方的租赁合同已期限届满，现被告再行占用该房屋，没有合同和法律依据，依法应予返还。被告至今占用系争房屋，显已侵犯原告的合法权益，故原告要求被告搬出系争房屋，并支付占用期间房屋使用费的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。审理中，第三人认可已收取被告支付的至2018年1月31日的租金，同意将2018年1月份的使用费返还给原告，原告亦表示同意，本院予以确认，故被告应自2018年2月1日开始向原告支付房屋使用费。至于房屋使用费的标准，由本院根据市场价格、被告的实际情况酌情核定。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海杨浦区中原新江湾敬老院应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋返还原告中国石油化工股份有限公司；二、被告上海杨浦区中原新江湾敬老院应于本判决生效之日起三十日内向原告中国石油化工股份有限公司支付房屋使用费，该使用费按1,100,000元/年计算自2018年2月1日起至被告上海杨浦区中原新江湾敬老院实际迁出上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号房屋之日止；三、第三人上海申石运输有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告中国石油化工股份有限公司房屋使用费66,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,220元，由被告上海杨浦区中原新江湾敬老院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚  立  琼审 判 员 陆    青人民陪审员 陈  铭  浩二〇一九年十二月三十日书 记 员 蒋杨锋肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权、造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。