广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2898号 原告：防城港彰泰房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区沙万路14号。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：邱景涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任坤，广西万益（北海）律师事务所律师。 被告：刘祝兰，女，1972年9月28日出生，汉族，住湖南省攸县。 原告防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）与被告刘祝兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人李昌林到庭参加诉讼，被告刘祝兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年3月11日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.被告配合原告办理注销防城港市港口区西侧彰泰观江海21号楼21层2106号房预售合同登记备案证明（登记编号：FCG2019088557)；3.被告向原告支付违约金161526.90元（按房屋总价30%计算)；4.被告向原告支付本案律师费13000元。事实与理由：原告与被告于2019年3月11日签订《商品房买卖合同（预售)》，约定被告购买原告开发的位于防城港市港口区西侧彰泰观江海21号楼21层2106号房，该商品房合计总价款为538423元，被告采取首付加银行按揭贷款的方式支付房款。被告已支付首付款198423元。由于被告原因，未能办理银行按揭贷款。根据合同约定，被告应于2019年5月10日前缴足剩余房款34万元，但至今被告尚未付清剩余房款。被告逾期付款已超过90日，根据合同第八条第（2)款之规定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。 被告刘祝兰未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1500478），表明收到被告交来案涉房屋定金66624元。2019年3月4日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1500687），表明收到被告交来案涉房屋二期楼款131799元。 2019年3月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019088557），约定被告向原告购买防城港市港口区西侧彰泰观江海21号楼21层2106号房，房屋建筑面积67.56平方米，单价为每平方米7969.55元，总价款计538423元；买受人应当于2019年3月4日前支付首期房价款198423元，占全部房价款的36％，余款34万元向防城港市市住房公积金管理中心或出卖人指定的合作银行申请贷款支付；出卖人应当在2021年4月16日向买受人交付该商品房。合同第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同附件四载明商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定详见合同附件十一。合同附件十一第四条对本合同第七条的补充约定（付款方式及期限）为：1.贷款购房的买受人声明在签订买卖合同时，已经充分了解现行的购房政策、贷款政策（含银行贷款和公积金贷款）、办理条件、程序及需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款。2.买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式支付的，除买受人交付的首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日（公积金贷款方式于公积金可受理之日/取得预告登记后通知之日起60日）内支付至出卖人账户。因任何事由导致按揭银行（或公积金中心）未能在前述约定期限内支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。银行（或公积金中心）未按时放款、买受人与银行因各种原因未能订立《个人住房按揭贷款合同》、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。合同附件十一第五条对合同第八条的补充约定（逾期付款责任）为：1.若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30％向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除《个人住房按揭贷款合同》的，则按第（2）项约定处理；（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付本合同总价款30％作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失……。附件十一第十六条第7款约定：若因买受人未按约支付合同约定的任一款项，或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）。合同还约定了其他事项。同日，原告将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房保障和房产管理局登记备案。 2019年9月10日，原告向被告出具了一份《催促履行合同义务的函》，表明被告购买的案涉商品房价款为538423元，根据合同及附件补充协议的相关约定，首付款应于2019年3月4日前付清，余款34万元以商业贷款方式于30日内支付。根据该约定，被告最迟应当在2019年4月10日前付清剩余房屋价款34万元，否则原告有权按照《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定收取违约金。但在《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告多次通知被告到场交款，但均未得到被告的回应，现正式发函，望被告在2019年9月15日前携带相关资料前来交纳剩余房款。 2019年9月12日，原告通过邮政快递的方式将上述《催促履行合同义务的函》邮寄给被告，该邮件于2019年9月14日显示已签收。随后，广西迈泰律师事务所向原告出具了一份《律师函》，表明受原告的委托，就原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定支付房款事宜发函，根据合同约定，被告最迟应当在2019年4月10日前付清剩余房屋价款34万元，但被告未能依约支付，截止至今日逾期付款已达168日，根据合同约定，原告有权追究被告的逾期付款责任并有权解除合同。现告知被告收到本律师函后前往原告公司支付拖欠的购房款，并与原告协商处理逾期付款责任事宜。2019年9月20日，原告将上述《律师函》邮寄给被告，该邮件于2019年9月22日显示已签收。 另查明，2019年9月25日，原告（甲方、委托人）与广西万益（北海）律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的商品房买卖合同纠纷委托乙方的李昌林、任坤律师代理诉讼事项，律师代理费为13000元。2019年11月8日，广西万益（北海）律师事务所向原告开具了两份《增值税专用发票》，均载明律师服务费为6500元，共计13000元。2019年11月29日，原告向广西万益（北海）律师事务所转账支付65000元，并注明“律师服务费”。原告主张上述转账的65000元是本案与（2019）桂0602民初2900号、（2019）桂0602民初2899号、（2019）桂0602民初2897号、（2019）桂0602民初2895号五个案件所涉律师费的总数额，每个案件律师费为13000元。原告于2019年9月30日就本案向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行义务。合同签订后，被告仅向原告交纳了首付款198423元，余款34万元双方约定通过银行按揭贷款的方式支付。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第四条第2款的约定，余款应在签订合同之日起30日内支付，如按揭银行未能在前述约定期限内支付支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。即被告应在2019年4月5日前付清剩余购房款，否则应向原告承担违约责任。但被告未能在约定的时间履行付款义务，经原告两次发函催款仍未履行。且被告在收到本案的应诉材料后，未出庭应诉，亦未对未付款的事实提出抗辩，故本院认定被告逾期付款的行为构成违约，应按合同的有关约定承担相应的违约责任。根据合同第八条关于逾期付款责任的约定，被告逾期付款超过90日即至2019年7月5日，原告有权解除合同，现原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。 关于违约金的问题。原告主张根据合同附件十一第五条第1款第（2）项“出卖人有权解除合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付本合同总价款30％作为违约金”的约定要求被告支付合同总价款30％的违约金。本院认为，该款违约金是约定买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的情况下产生的违约责任，该条款约定的违约情形与本案中买受人逾期付款的违约情形不符，原告主张适用该条款的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。根据案涉合同第八条第（2）项“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金”的约定，被告逾期付款构成违约，应按累计应付款的3％向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金10200元（34万元×3％）。 关于律师费的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十六条第7款约定若因买受人未按约支付合同约定的任一款项，导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）。原告为案涉纠纷与广西万益（北海）律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费13000元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，原告诉请的律师费13000元有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告防城港彰泰房地产开发有限公司与被告刘祝兰于2019年3月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019088557）； 二、被告刘祝兰在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港彰泰房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019088557）备案登记手续； 三、被告刘祝兰在本判决生效之日起十日内向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付违约金10200元； 四、被告刘祝兰在本判决生效之日起十日内向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付律师费13000元； 五、驳回原告防城港彰泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11229.50元，减半收取计5614.75元（原告防城港彰泰房地产开发有限公司已预交），由原告防城港彰泰房地产开发有限公司负担1191.76元，被告刘祝兰负担4422.99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11229.50元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十二月二十日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。