广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初11023号 原告：敬鑫，男，1974年7月19日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：孙晓荣，女，1970年3月15日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：广西丰华房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道109号投资大厦7楼。 法定代表人：杜军。 委托诉讼代理人：南方，广西昭盛律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年9月13日 开庭时间：2017年10月24日 当事人到庭情况： 原告方：原告敬鑫的委托诉讼代理人孙晓荣到庭 被告方：被告广西丰华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人南方到庭 原告诉请要点 一、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金61733元,暂计至2017年9月13日止（从2014年12月24日起，按合同规定，每逾期一日，被告向原告支付已付房款的万分之一的违约金），除此之外被告还需按照以上方式计付违约金直到原告取得房地产权证书之日止；二、判令被告协助办理南宁市民族大道199号第一大道尚城街区S7号1单元某号房的房屋产过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 原告要求我方支付逾期支付交付房产证的违约金的计算方式是按照合同规定，每逾期一日，被告向原告支付已付房款的万分之一的违约金，但根据双方签订的商品房买卖合同第15条第三项约定，违约金最高不超过已付房款的0.5%，故我方认为，按双方合同的约定，延期报备案的违约金最高不超过已付房款总额的0.5%，本案涉案房屋的购房款总额为621064元，故原告的计算方式有误。我方需要承担的义务是报产权登记机关备案，不是办房产证。 事实认定 2009年11月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00082012），约定原告购买被告开发的位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区S7号楼1单元某号房，总价款为621064元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，但违约金总额最高不超过已付房款的0.5%。 上述合同签订后，原告向被告付清了621064元房款，被告于2012年11月23日在《南国早报》上刊登了交房公告，后因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房地产权证书，原告遂起诉至法院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：涉案房屋所在的第一大道·尚城街区S7号楼已于2008年11月17日取得南房预字（2008）第417号《商品房预售许可证》，并于2012年11月15日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 被告提交了南宁市发展和改革委员会于2015年9月30日作出的《关于“尚城街区”项目旁市政道路建设有关问题的答复函》及南宁市城乡建设委员会于2015年11月3日作出的《关于加快“尚城街区”项目周边市政道路建设的复函》，主张因小区周围市政道路不通，导致小区的环评无法通过，故无法办理房产证。 本案审理过程中，原告明确第二项将诉讼请求为：要求被告十日内将产权登记机关办理产权所规定的必须提供的、且应由出卖人提供的所有资料，全部提交给产权登记机关，并协助原告办理相关手续，直至原告获得合法的不动产权证书，并交付到原告手上。 判决理由 原、被告于2009年11月9日签订《南宁市商品房买卖合同》，原告主张合同第十五条第3项的约定存在显失公平的情形，原告未能对此举证证明，亦未能证明违约金低于造成的损失，需要增加违约金的情形，故对原告上述主张不予采信。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同第十五条的约定，被告应于商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能履行前述报备案义务。被告虽辩称未能依约完成报备案义务系因市政道路建设原因导致无法通过环保验收所致，但其提交的《关于“尚城街区”项目旁市政道路建设有关问题的答复函》、《关于加快“尚城街区”项目周边市政道路建设的复函》分别为2015年9月30日、2015年11月3日作出，且两份复函均未显示涉案街区的周边市政道路何时开始建设，被告亦未举证证明其于2012年11月23日在《南国早报》上刊登了交房公告后，何时申请环保验收及不予通过环保验收的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的上述答辩意见不予采纳。综上，被告至今未能完成报备案义务，已构成违约。合同并未约定被告须将协助原告办理房产证，并将办理好的房产证交由原告，故被告仅需继续履行合同约定的报备案义务。除应继续履行报备案义务外，还应按照合同约定向原告支付违约金。现原告主张按照已付房款每日万分之一的标准支付违约金，且不以总房价款的0.5%为限，系属于对合同约定的违约金的调整，但原告未提交任何证据证明实际损失数额，本院不予支持，故本案违约金应按合同约定计付，违约金数额为3105.32元（已付房款621064元×0.5%）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西丰华房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告广西丰华房地产开发有限公司向原告敬鑫支付逾期报备案违约金3105.32元; 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1343元，由被告广西丰华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  尹方明 人民陪审员  周志俊 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  杨 蕤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。