福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初8065号 原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地泉州市丰泽区泉秀路运通大厦一层,统一社会信用代码9135050375311079X3。 负责人：朱大平，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴晓丹，该支行员工。 委托诉讼代理人：彭君，该支行员工。 被告：吴秀枝，女，1974年4月15日出生，汉族，住安溪县。 被告：上官自然，男，1976年2月13日出生，汉族，住安溪县。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称“农行丰泽支行”）与被告吴秀枝、上官自然、泉州东海开发有限公司（以下简称“东海开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴晓丹到庭参加诉讼，被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告吴秀枝、上官自然立即共同偿还借款本金610168.95元，并按中国人民银行有关规定及借款合同约定计付至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2019年4月19日利息、罚息、复利为7610.47元）；3、判令原告对被告吴秀枝、上官自然提供的抵押物即位于丰泽区1号楼2307号住宅的房产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告东海开发公司对上述债务承担连带清偿责任；5、由三被告承担本案的案件受理费。事实和理由：被告吴秀枝、上官自然因购买位于丰泽区1号楼2307号房产向原告申请个人住房按揭贷款69万元。2015年3月28日，被告吴秀枝、上官自然与原告签订一份编号35020120150014378《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告吴秀枝、上官自然提供借款69万元，借款期限20年，从2015年4月7日至2035年4月6日，利率按人行同期同档次基准利率执行，被告吴秀枝、上官自然自愿以丰泽区1号楼2307号房产为上述借款合同项下债务提供抵押担保。双方在泉州市（丰）字第201503737号）。被告东海开发公司为被告吴秀枝、上官自然借款合同项下债务提供连带责任保证担保。根据借款合同约定，被告吴秀枝、上官自然应于每月按期归还贷款本息，然该被告未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，结欠原告多期本息未及时归还，其行为已构成违约。被告东海开发公司在被告吴秀枝、上官自然违约的情况下未履行连带保证责任。截至2019年4月19日，被告吴秀枝已偿还本金79831.05元，合同余额610168.95元。鉴于被告吴秀枝、上官自然的行为已严重违反《个人购房担保借款合同》约定的义务，根据该合同第十一条的约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；根据该合同第九条的约定，原告有权要求被告东海开发公司承担连带清偿责任。 被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司未作答辩。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照、金融许可证；2、被告吴秀枝、上官自然的居民身份证、结婚证复印件，被告东海开发公司的营业执照复印件；3、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》；4、《预购商品房抵押权预告登记》；5、《借款凭证》；6、《结欠利息证明》。被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。经查明，被告吴秀枝与被告上官自然系夫妻。被告吴秀枝因向被告东海开发公司购买址在丰泽区1号楼2307房产，向原告农行丰泽支行申请个人购房贷款用于支付购房款。被告上官自然于2015年3月26日签署一份《共同还款承诺书》，承诺为被告吴秀枝的购房贷款债务承担共同还款责任。2015年3月28日，被告吴秀枝与原告签订一份编号35020120150014378《个人购房担保借款合同》，被告上官自然作为抵押人在借款合同上签名并加摁手印，被告东海开发公司作为保证人在借款合同上盖章。该借款合同约定：被告吴秀枝向原告借款69万元，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款法；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告吴秀枝以其购买的上述东海湾·太古广场（三期）1号楼2307房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告吴秀枝应协助配合原告自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自抵押房屋满足借款人与被告东海开发公司约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告东海开发公司作为保证人，为本借款合同项下被告吴秀枝的债务提供阶段性连带保证责任；担保的范围包括本借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用，保证期间为自借款发放之日起至被告吴秀枝取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款，…（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。合同签订后，原告与被告吴秀枝就抵押物于2015年4月7日依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。同日，原告依约向被告吴秀枝发放了贷款69万元，被告吴秀枝为此在《借款凭证》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款期限及执行利率等内容予以确认。但在合同履行过程中，被告吴秀枝拖欠原告多期本息未及时归还，原告经催讨未果，遂诉至本院。原告起诉后，被告吴秀枝偿还部分款项，截止至2019年12月4日尚欠原告借款本金598958.66元、利息13238.92元、罚息161.93元、复利262.16元。 本院认为，原告农行丰泽支行具有从事金融业务的主体资格，其与被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司签订的编号35020120150014378《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告农行丰泽支行依约履行了向被告吴秀枝发放贷款69万元的合同义务，被告吴秀枝在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约。被告东海开发公司在被告吴秀枝违约的情况下未履行连带保证责任。根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，合同相对人可行使法定解除权解除合同。原告据此享有与被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司解除合同的权利，现原告要求解除其与上述三被告签订的《个人购房担保借款合同》，合理合法，本院予以支持。原告农行丰泽支行依照合同约定要求提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告上官自然签署《共同还款承诺书》，向原告确认对本案中的债务承担共同还款责任，且其作为抵押人在上述《个人购房借款合同》上签字，现原告主张被告上官自然对本案中的债务承担共同还款责任，具有事实依据，符合法律的规定，本院予以支持。被告东海开发公司自愿为本案债务向原告承担连带责任保证，其的保证责任期间是到案涉合同项下房产办理完毕房屋所有权证且与原告办妥抵押登记时止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，被告东海开发公司的保证责任不能免除。原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告东海开发公司主张权利，应予支持；被告东海开发公司在承担保证责任后有权向被告吴秀枝、上官自然追偿。被告吴秀枝、上官自然自愿以其购买的址在丰泽区1号楼2307房产为本案借款提供抵押担保，因该抵押物在抵押权设定时，被告吴秀枝并未取得房屋所有权证，其对该抵押物享有的权利是一种期权，因而，抵押人即被告吴秀枝在办理按揭贷款时，仅就抵押物和原告依法办理了房屋抵押预告登记手续，原告依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立；《物权法》第一百八十七条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质；根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持；据此，原告关于对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。被告吴秀枝、上官自然、东海开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行与被告吴秀枝、上官自然、泉州东海开发有限公司于2015年3月28日签订的编号35020120150014378《个人购房担保借款合同》； 二、被告吴秀枝、上官自然应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金598958.66元、利息13238.92元、罚息161.93元、复利262.16元，并按中国人民银行逾期付款的有关规定及案涉《个人购房担保借款合同》的约定支付自2019年12月5日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利； 三、被告泉州东海开发有限公司对被告吴秀枝、上官自然在上述第二项的债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向被告吴秀枝、上官自然追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9926元，由被告吴秀枝、上官自然、泉州东海开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄旭光 审 判 员  张文智 人民陪审员  郭丽娜 二〇一九年十二月五日 书 记 员  杨实达 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-