云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0502民初1257号 原告（反诉被告）：王娅楠，女，1985年9月8日出生，汉族，保山市昌宁县人，城镇居民，住隆阳区。 委托诉讼代理人：张国雷，男，1985年11月9日，汉族，云南省昆明市官渡区人，农村居民，户籍地为昆明市官渡区，现住保山市隆阳区。系原告丈夫。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王文勇，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：保山五洲国际商业运营有限公司。 统一社会信用代码：91530502075283305XD。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路东侧（保山第二小学对面）。 法定代表人：舒策张，任该公司董事长。 被告（反诉原告）：无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司（曾用名：无锡五洲物业管理有限公司保山分公司）。 统一社会信用代码：915305023466095937。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路五洲国际广场8号楼。 负责人：黄达顺，任该分公司董事长。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告王娅楠与被告保山五洲国际商业运营有限公司（以下简称保山五洲运营公司）、被告无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司（以下简称无锡顺茂物业保山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。2019年4月26日被告保山五洲运营公司提出反诉。因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序，2019年5月16日本院裁定本案转为普通程序审理。2019年6月17日被告无锡顺茂物业保山分公司提出反诉。2019年8月2日本院依法适用普通程序，第一次公开开庭对本案进行了审理，原告委托诉讼代理人张国雷、何建雄，二被告共同委托诉讼代理人杨双桥到庭参加诉讼；2019年9月27日本院第二次公开开庭对本案进行了审理，原告委托诉讼代理人张国雷、王文勇，二被告共同委托诉讼代理人杨双桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王娅楠向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告连带赔偿原告经营损失136488元（从2018年11月1日起暂计算至2019年2月28日止）；二、依法判令二被告连带赔偿原告所租赁铺面吊顶装修损失43904元；三、依法判令二被告免收原告从2018年11月起至实际修复好屋顶之日的租金及物业费；四、依法判令二被告立即修复原告所租赁铺面房顶漏水问题，保证原告能正常安全经营；五、依法延长原告与被告的租赁期限，现暂算7个月（具体延长期限：从2018年11月1日起至实际修复好屋顶漏水问题止）。六、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月10日原告与被告就商铺租赁一事达成商铺租赁合同，合同约定原告租用被告位于云南省保山市隆阳区正阳北路与学府路交叉口保山五洲国际广场5-2栋5-2-206至5-2-211号商铺，合同期限为2017年10月1日至2019年9月30日止。合同签订后，原告按照合同约定履行了开业经营前所承担的所有合同义务，包括支付租金、物业管理费、履约保证金等等。2018年5月底原告在经营期间发现房顶出现漏水情况，并及时将这一情况反映给了二被告，二被告在知晓了原告所反映的情况后，迟迟不出面解决漏水问题，导致原告从2018年5月起生意受到极大影响，原告一直等到2018年的10月份，也没有等到二被告出面解决房顶漏水的问题，并且经营铺面还被二被告强制断电，导致原告从2018年11月1日起就无法继续营业至今。根据原告与被告所签订的合同约定，作为出租人被告保山五洲国际商业运营有限公司有保证承租人能够正常使用并对出租铺面进行维修的义务；作为物业公司被告无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司在收取原告的物业管理费后也没有积极为原告解决漏水问题，还强制将原告所租赁铺面断电，让原告无法继续经营。最为严重的是在2018年12月21日被告保山五洲国际商业运营有限公司还向原告发出强制收回商铺的通知，作为原告本来因铺面屋顶漏水问题没有得到解决损失巨大，被告不但不对铺面漏水问题进行修缮，还要强制收回铺面，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告保山五洲国际商业运营有限公司和被告无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司，应当保证租赁期间租赁物符合约定的用途，原告已经依约履行支付租金及物业费等相关义务，但是在合同履行期间二被告却不按照合同约定履行，其行为已构成违约，被告的违约行为给原告的经营造成了极大损失，具体损失有营业损失、铺面吊顶破损、租金及物业服务费，最直接的就是原告从2018年11月起一直停业至今，并且何时能够开业还是未知数。具体的营业损失原告按照2018年6月、7月、8月的经营收入的平均值来计算即34122元／月，铺面吊顶损失为43904元，租金及物业费损失为从2018年11月起至二被告修复好屋顶时止的租金及物业费（原告应当免交）。综上所述，被告长期不为原告处理所租铺面屋顶损失问题，导致原告利益遭受巨大损失，为了将损失最小化，原告只好向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求，让原告早日继续经营使用铺面继续经营。 被告保山五洲运营公司、无锡顺茂物业保山分公司辩称，第一，原告餐厅漏水的责任是由其自身原因造成，不属于被告维修的范围。2018年5月29日，原告向我公司提出其餐厅的大厅吊顶漏水，我公司立即派人调查原因，经核实造成漏水的原因如下：（1）原告餐厅所指的大厅吊顶漏水点，是由于吊顶上面的冷水供水管表面产生冷凝水所致。在此说明一下，冷凝水的产生过程，在雨季自来水管道产生冷凝水主要是空气湿度大，并且空气温度高于自来水的温度，空气中的水分子遇冷凝结形成，这是一种自然现象，要改变这种情况，只要对管道进行包裹隔热材料、加强室内通风即可。通俗一点说就是管内、管外的温差大，从进门到吧台这一段的石膏板吊顶上面我们可以看得到一条发霉的这个痕迹，就是由于上方的供水管表面产生的水珠滴下来到石膏板上所致。我公司工程维修人员通过现场检查，发现厨房的抽油烟机是坏的，不能使用，厨房炒菜用灶的时候产生的热量、烟气弥漫整个餐厅，造成通风极差，环境温度升高而使吊顶上的冷水管产生了以上现象。随即工作人员就明确告知餐厅，首先要维修抽油烟机，其次是将冷水管进行保温包裹。厨房的抽油烟机属于原告自行购买安装的自备设备，由原告自行进行日常的维护清洗，此设备是否完好不属于被告维修的范围，而由此造成的损失也不应该由被告来承担。被告派相关工作人员多次告诫，原告仍旧不维修此设备。截至目前到楼顶上依然可以看到这台抽油烟机的电动机端盖都已掉在地上，严重生锈，电源线也没有接，也就是说荷元素餐厅在此后的经营当中，就一直没有使用过抽油烟机。（2）关于仓库铝扣板吊顶漏水。铝扣板漏水处为连接抽油烟机镀锌铁皮漏雨所致，因为屋顶的镀锌铁皮风管密封不严。当时被告维修人员也已将此情况告知原告。其次风管以及抽油烟机都属于商户自行购买安装的设备，日常由原告自行维护。（3）靠围墙边的两个柱子漏水处。此漏水点因下雨，雨水从三楼走廊板面漏下，此漏水点面积较小，且位于墙边立柱顶部，下方地面并未放置桌椅，影响甚小。而且在后期，被告曾经与原告协商过损坏吊顶的修复，但是原告向被告提出的要求是把整个吊顶全部重新装修的无理要求。我公司对这样的无理要求当然断然拒绝。第二，原告主张的赔偿经营损失事实不清，证据不足。（1）原告主张的赔偿经营损失136488元，无法律依据，餐饮经营存在着未来销售价格和销售情况无法确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损，原告只是对将来可能产生的利润作出评估，并不能据此确定将来一定会产生利润。因此要求以可能产生的利润作为认定损失的依据无法律依据。（2）原告主张的赔偿所吊顶装修损失43904元，无事实根据及法律依据。原告的损失是因其自身原因造成，而且原告提供的损失诉求没有经过具有司法鉴定资质的部门鉴定，单凭个人想象主张。因此原告主张的装修损失不具有法律依据及不符合客观事实。第三，原告诉求的免收其2018年11月至修复好屋顶之日的租金及物业管理费无法律依据。被告已依据双方签订的合同，依约定与原告解除合同。合同解除后，根据诚实信用原则，原告应及时履行合同解除后的义务，搬走自己的物品，腾空商铺。然而原告不仅不履义务，反而一直霸占商铺至今，给被告造成了极大的经济损失。因此原告提出的免收其2018年11月至修复好屋顶之日的租金及物业管理费的诉讼请求无法律依据。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，肯定法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 被告保山五洲运营公司、无锡顺茂物业保山分公司向本院提出反诉请求：一、请求人民法院解除反诉人1保山五洲运营公司与被反诉人王娅楠于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》；解除反诉人2无锡顺茂物业保山分公司与被反诉人王娅楠于2017年8月10日签订的《商铺管理合同》及《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》；判令被反诉人王娅楠于判决生效之日腾空商铺，将商铺交付给反诉人1保山五洲运营公司。二、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人1保山五洲运营公司2018年10月1日至2019年9月30日的铺面租金182305.20元，2017年10月1日至2018年9月30日已经优惠的两个月租金23018.33元，共计205323.53元；判令被反诉人王娅楠支付反诉人2无锡顺茂物业保山分公司2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理费33146.40元。三、请求人民法院判令被反诉人王娅楠支付二反诉人违约金76189.06元。四、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人1与被反诉人于2017年8月10日在平等、自愿的基础上签订《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》各一份，约定由被反诉人租用反诉人1位于保山市正阳北路与学府路交叉口五洲国际广场，项目编号为5-2栋5-2-206至5-2-211号的商铺，面积约为276.22平方米。租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年9月30日止，约定2017年10月1日至2018年9月30日的租金为138110元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为182305.2元。反诉人1、反诉人2与被反诉人于2017年8月10日在平等、自愿的基础上签订了《商铺管理合同》、《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》各一份。约定被反诉人租用反诉人1商铺期间，物业管理事宜由反诉人2全面负责，反诉人2统一向被反诉人收取物业管理费，收费标准按照《商铺管理合同》中的第三条3-2标准执行，即租赁区域第一年物业管理费以8元/月/㎡，第二年至第三年物业管理费以10元/月/㎡。2018年10月1日开始，被反诉人无理由拒不向反诉人1支付租金、向反诉人2支付物业管理费，至2019年4月25日被反诉人拖欠反诉人1租金103812.68元，拖欠反诉人2物业管理费18875.03元。反诉人1为维护自身合法权益，2018年12月21日，依合同约定向被反诉人邮寄《关于收回荷元素商户商铺的告知函》一份，2018年12月26日，依合同约定向被反诉人邮寄《正式收回荷元素商户商铺的告知函》一份。但被反诉人至今仍未履行合同义务。依据反诉人1与被反诉人于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》第十二条12-1约定：“被反诉人拖欠租金、拖欠物业管理费十五日（或以上）的。”12-11约定：“未经反诉人同意，租赁区域连续三十日未予经营的。”反诉人依约定有权单方解除本合同。依据反诉人1与被反诉人于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》第十三条13-1、13-2约定，被反诉人拖欠或未补足租金、物业管理费等任何一项或几项的应按拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，即76189.06元。依据《租赁补充协议》第二条、第三条规定，合同解除后，被反诉人应补交给反诉人1已优惠的两个月的租金共计23018.33元。综上所述，反诉人1与被反诉人签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》依法对双方具有约束力，双方应当依约定履行合同义务，被反诉人无任何理由拒不履行合同义务，应当依法依约定承担法律责任。反诉人2与被反诉人签订的《商铺管理合同》、《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》依法对双方亦具有约束力，双方应当依约定履行合同义务，被反诉人无任何理由拒不履行合同义务，亦应当依法依约定承担法律责任。但二反诉人曾多次与被反诉人协商，但一直未果。现二反诉人为维护其合法权益，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法支持二反诉人的反诉请求。 原告王娅楠对被告保山五洲运营公司、无锡顺茂物业保山分公司的反诉辩称，本案反诉原告违约在先，迟迟不履行维修义务，导致反诉被告无法正常经营，反诉原告诉讼主张证据不足，应依法给予驳回反诉请求。反诉被告不存在无正当理由拖欠租金和物业费的事实，更不存在违约。 原告王娅楠针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、商铺管理合同复印件一份，欲证明原告与二被告之间存在真实合法的租赁关系及物业管理服务关系，二被告有义务保障出租铺面能够正常使用的事实。经质证，二被告均不持异议，但对部分证明目的持有异议，提出该份证据不能证明二被告有义务保障出租铺面能够正常使用，原被告应当履行什么义务合同约定得很清楚。本院认为，该组证据二被告均不持异议，且能证明本案案件事实，故本院予以采信。 2、收据复印件五张，欲证明原告按照约定按时交纳租金、物业费、履约保证金的事实。经质证，二被告对证据的真实性、合法性不持异议异议，但对关联性和证明目的持有异议，提出该收据和本案无关联，该收据只能证明原告于2018年8月10日缴纳了租金和物业管理费，现在争议的是2018年9月份开始没有缴纳租金和物业管理费，不能证明按约定缴纳租金的事实。本院认为，二被告对该组证据的真实性、合法性均不持异议，并且该组证据能够证明原告交纳租金、物业费、履约保证金的案件事实，故本院予以采信。 3、门店漏水现场视频一份、屋顶漏水照片复印件十六张，欲证明涉案铺面漏水客观真实存在。经质证，二被告对证据的三性和证明目的均持有异议，提出该视频和照片并不能证明原告的证明目的。本院认为，该组证据能够证实原告经营的案涉铺面吊顶出现漏水的案件事实，故本院予以采信。 4、装修合同复印件、装修预算费用汇总表复印件、装修费用收据复印件三张，欲证明：因漏水导致吊顶毁损，给原告造成实际损失43904元的事实。经质证，二被告对证据的三性和证明目的均持有异议，提出根据原被告的约定，装修是原告事情，装修事实的存在和费用与被告无关，被告也不是装修合同的主体，无法对该装修的事实和装修费用进行确认，也不能证明因为漏水造成原告吊顶毁损的事实。本院认为，该组证据只能证实原告对案涉铺面进行过装修的事实，而不能证实案涉铺面吊顶实际损失的情况，与本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 5、原告商铺2018年6、7、8月的经营收入销售单一份，欲证明原告经营的商铺2018年6、7、8漏水期间的经营收入情况。经质证，二被告对证据的三性和证明目的均持有异议，提出不管原告的收入是否客观存在，但是和被告无关；原告6、7、8月份的收入不能证明今后的收入就和这几个月收入一致；这几个月的收入和漏水之间无关联性，局部漏水不影响整体收入。本院认为，该组证据能够证实20018年6至8月，案涉铺面基本正常经营的事实，故本院予以采信。 6、微信聊天记录，欲证明原告已将漏水情况告知被告，但被告迟迟不进行修缮的事实。经质证，二被告对证据的三性和证明目的均持有异议，提出原告微信中的赵若飞与被告无任何关系，不能代表被告作出承诺或者邀约，更不能证明原告的证明目的。本院认为，因微信聊天中的聊天对象赵若飞与二被告的关系无法确定，故该组证据本院不作为本案证据使用。 7、保山五洲国际商业运营有限公司供应商装修图纸审核表，证明：原告所有的装修已通过被告审核通过、检查验收。经质证，二被告均不持异议，但对证明目的持有异议，提出该审核表是依据合同的第一条1-2的约定履行管理监督义务，不是审核。本院认为，被告根据《商铺合同》对原告商铺装修图纸进行审核，是为了防止公司及其他租户的权益不受损失，使装修符合项目的整体要求及消防、质检等部门的验收，并不直接插手装修的具体事务，是在履行管理监督义务，故该组证据与本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 8、当庭提交商铺漏水视频光碟一份（包含两个视频），欲证明商铺漏水的客观事实。经质证，二被告对证据的三性和证明目的均持有异议，提出该视频不能反应铺面目前漏水的真实客观情况。本院认为，该组证据能够证实原告经营的案涉铺面吊顶出现漏水的案件事实，故本院予以采信。 被告保山五洲运营公司针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 《关于荷元素餐厅漏水的情况》一份、荷元素现场照片十二张，欲证明原告经营的荷元素餐厅漏水原因与二被告无关的事实。经质证，原告对《关于荷元素餐厅漏水的情况》的三性和证明目的均持有异议，提出该情况说明系被告五洲国际公司工程维修部出具的，在没有任何见证人参与下形成的，不具备真实性；原告对现场照片1-4、1-7、3-1、3-2、3-3、3-4号不持异议，提出该部分照片与涉案商铺的客观情况相符；原告对其余现场照片持有异议，因该部分照片不是原件，且不能证明漏水原因和被告无关。本院认为，该组证据中的《关于荷元素餐厅漏水的情况》属于被告保山五洲运营公司自己的陈述，无其他证据证据，故本院不予以采信；而荷元素现场照片中除了编号为图1－5、1－6的两张照片不能确定与本案的关联外，其余照片能够证实案涉商铺吊顶漏水的案件事实，故本院除对编号为图1－5、1－6的两张照片不作为本案证据使用外，对其余照片本院予以采信。 被告无锡顺茂物业保山分公司针对其答辩未向本院提交任何证据。 被告保山五洲运营公司针对其反诉主张，向本院提交了如下证据： 1、反诉人营业执照复印件及法人证明，被反诉人营业执照复印件及居民身份证复印件各一份，欲证明反诉人与被反诉人的基本情况，反诉人保山五洲运营公司主体适格的事实。经质证，反诉被告王娅楠不持异议。 2、《商铺管理合同》复印件、《商铺租赁合同》复印件、《商铺租赁补充协议》复印件各一份，欲证明反诉人保山五洲运营公司与被反诉人王娅楠于2017年8月10日自愿签订房屋租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议各一份，由被反诉人王娅楠租用反诉人位于保山市正阳北路与学府路交叉路口五洲国际广场，项目编号为5-2栋5-2-206至5-2-211号商铺，面积约为276.22平方米；租赁期限为2年，自2017年10月日至2019年9约30日止；2017年10月1日至2018年9月30日租金为138110元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为182303.2元；租赁区域第一年物业管理费为8元／月／㎡，第二年至第三年物业管理费为10元／月／㎡等事实。经质证，反诉被告王娅楠不持异议。 本院认为，反诉被告王娅楠对上列两组证据均不持异议，并且该两组证据能够证实双方当事人的基本情况及签订相关协议的案件事实，故本院予以采信。 3、《关于收回荷元素商户商铺的告知函》复印件、《正式收回荷元素商户商铺的告知函》复印件各一份，欲证明反诉人保山五洲运营公司向被反诉人王娅楠催收拖欠租金及物业管理费，已经履行告知义务的事实。经质证，反诉被告王娅楠对证据的三性和证明目的均持有异议，提出反诉原告是否将告知函的内容通知反诉被告并没有其他证据印证，单凭告知函不能证明履行了告知义务。本院认为，反诉被告对该组证据虽然持有异议，但反诉原告已根据告知函实际收回了案涉商铺，故本院予以采信。 4、保山商管收款明细复印件一份，欲证明被反诉人王娅楠自2018年10月1日开始至2019年4月25拖欠租金103812.68元，拖欠物业管理费18875.03，共计12786.71元的事实。经质证，反诉原告王娅楠对明细内容和金额均不持异议，但提出不是拒交，而是反诉原告的原因所导致。本院认为，该组证据能够证实反诉原告自2018年10月起未再向反诉原告交纳租金和物业管理费的案件事实，故本院予以采信。 5、当庭提交《关于商铺管理中物业管理事项的说明》一份，欲证明二反诉人和被反诉人达成一致意见，由反诉人2无锡顺茂物业保山分公司统一向被反诉人王娅楠收取物业管理费用，费用标准按照管理合同标准执行的事实。经质证，反诉被告王娅楠不持异议。本院认为，该组证据能够证实反诉原被告对物业管理的相关事项进行了明确约定的事实，故本院予以采信。 被告无锡顺茂物业保山分公司针对其反诉请求未向本院提交任何证据。 为查明案件情况，2019年9月23日到商铺现场进行了勘验和拍照，经质证，双方对询问笔录和现场照片均不持异议。本院认为，该询问笔录和现场照片系本院依职权调取，并与本案存在直接关联，故本院作为本案定案依据。 根据庭审和举证、质证、认证，本院认定案件事实如下： 被告无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司原名无锡五洲物业管理有限公司保山分公司。 2017年8月10日原告王娅楠与被告保山五洲运营公司签订了《保山五洲国际广场项目房屋租赁合同》及《租赁补充协议》各一份，约定“被告保山五洲运营公司将位于保山市正阳北路与学府路交叉口保山五洲国际广场、项目编号为5-2栋5-2-206至5-2-211号的商铺出租给原告王娅楠经营“荷元素”餐厅，面积约为276.22平方米；租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年9月30日止，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为138110元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为182305.2元，租金每半年交纳一次，于租期开始前15日交纳；合同签订后，承租人应交纳履约保证金32042元；承租人未经出租人同意，租赁区域连续30日未予经营的，承租人除按合同承担违约责任外，出租人还有权单方面解除租赁合同；在2017年9月1日至9月30日承租方的装修期出租方不收取租金、商业管理费及物业物理，但须交给10元／㎡的垃圾清运费及实际发生的水费、电费等有关费用；出租方给予承租方两个月的租金优惠，即2017年10月1日至2018年9月30日期间实际收取租金10个月，如因承租方原因导致主合同提前终止或解除，视为承租方不享有优惠期和其他优惠，承租方须在主合同终止或解除后3日内向出租方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准标准计算），且出租方在主合同项下的其他权利不受任何影响。”合同还对场地交接、安全责任、转租转让、违约责任、通知方式等相关事项进行了约定。同日，原告与被告保山五洲运营公司、无锡五洲物业管理有限公司保山分公司即被告无锡顺茂物业保山分公司共同签订了《保山项目商铺管理合同》和《关于商铺管理中物业管理事项的说明》各一份，约定“原告租用商铺期间，物业管理事宜由被告无锡顺茂物业保山分公司全面负责，统一向原告收取物业管理费，收费标准按照《商铺管理合同》中的第三条3-2标准执行，即租赁区域第一年物业管理费以8元／月／㎡，第二年至第三年物业管理费以10元／月／㎡，2017年10月1日至2018年9月30日年物业管理费26517.12元，2018年10月1日至2019年9月30日年物业管理费33146.40元，每半年交纳一次，于管理期开始前15日交纳；被告保山五洲运营公司、无锡顺茂物业保山分公司管理和负责项目公用排水、排污等设备设施日常维护和维修、负责租赁区域装修管理；在租赁期间内，由原告负责租赁区域的日常维护，使租赁区域处于良好的使用状态，并且承担由此产生的全部费用；未经甲方（二被告）同意，租赁区域连续三十日未予经营的，甲方有权单方面解除合同。”合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告王娅楠于当天向被告保山五洲运营公司支付了履约保证金32041.52元、六个月租金82866元，向被告无锡顺茂物业保山分公司支付了六个月物业管理费13258.56元。原告完成铺面装修后，开始经营“荷元素”餐厅。2018年3月15日，原告向被告保山五洲运营公司支付了四个月（2018年4月1日至7月30日）的租金55244元，向被告无锡顺茂物业保山分公司支付了六个月（2018年4月1日至9月30日）的物业管理费13258.56元。原告在经营过程中，餐厅吊顶出现漏水现象，经原被告协商一直未能解决，原告也未按“租赁期间内，由原告负责租赁区域的日常维护”的约定自行处理，原告正常经营至2018年10月底。 自2018年11月1日起，原告未经被告同意，开始停止营业，也未向二被告支付第二年前半年的租金和物业管理费。2018年12月21日，被告保山五洲运营公司向原告发出了主要内容为“贵商户于2018年8月10日和我司签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，该商户按合同于2017年10月1日计租，经营品牌为‘荷元素’。⑴贵商户至今未交清2018年第四季度的相关费用，欠租金45576.30元、物业管理费8286.60元，我司将根据《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、水电费等各项应付费用其中任何一项或几项达十五日或经上的，我司有权单方面与其解除合同，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑵贵商家于2018年11月1日至今，在未向我司申请的前提下，无故闭店，停止经营活动，我司将根据《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－11未经甲方同意，租赁区域连续三十日未予经营的，我司有权单方与其解除合同关系，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑶我司将于2018年12月25日10:00对商铺进行收铺处理。望贵商户收到函件后，安排相关人员至我司缴清相关费用。”的《关于收回荷元素商户商铺的告知函》一份。 2018年12月26日，被告保山五洲运营公司向原告发出了主要内容为“贵商户于2018年8月10日和我司签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，该商户按合同于2017年10月1日计租，经营品牌为‘荷元素’。贵商家经营至今，违反与我司签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》内条款，已达到我司与其解除合同的条件，违背了合同契约精神，违反条款如下：⑴《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、水电费等各项应付费用其中任何一项或几项达十五日或经上的。贵商家至今未交清2018年第四季度的相关费用，欠租金45576.30元、物业管理费8286.60元，我司有权单方面与其解除合同关系，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑵商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－11未经甲方同意，租赁区域连续三十日未予经营的。贵商家于2018年11月1日至今，在未向我司申请的前提下，无故闭店，停止经营活动。⑶我司已于2018年12月21日向贵商户下发《收铺告知函》告知2018年12月25日10:00对该商铺进行收铺处理，但贵商家一直未到我司进行处理，经公司研究决定，我司正式收回该商铺使用权，现要求贵商家于2018年12月31日前清空商铺内物品，若逾期未处理，我司视贵商家放弃店内一切物品交由我司自行处理。望贵商户收到此函件后，安排相关人员至我司处理。”的《正式收回荷元素商户商铺的告知函》一份。但原告一直未与被告协商处理。被告保山五洲运营公司按《告知函》的时间收回了案涉商铺。2019年3月18日原告王娅楠诉至本院并提出前述诉讼请求，二被告应诉后先后提出了反诉。 审理中，原告于2019年6月14日提出申请，要求对案涉商铺屋顶漏水成因及停业损失进行评估鉴定。经双方协商后，本院委托云南永鼎司法鉴定中心进行评估鉴定。经该鉴定中心初步审查资料和实地初勘，认为“1、被鉴定房屋位于二层，二层屋顶局部侵水（或漏水）事实存在；侵水（或漏水）致屋顶装修修复费用可以鉴定；漏水成因需要破坏上层地面确定；而目前上层正在经营，无法正常实施鉴定。2、委托项目‘对2018年11月1日至2019年9月30日期间的停业损失进行评估’不属于我中心的业务范围。”，决定不受理此次委托鉴定工作，退回了鉴定。2019年8月2日原告再次提出申请，要求对案涉商铺屋顶漏水成因及停业损失进行评估鉴定。经双方协商后，本院委托云南春城司法鉴定中心进行评估鉴定。经该鉴定中心对委托方提供的鉴定资料分析研究后，认为鉴定存在如下问题：1、商铺屋顶漏水成因的鉴定需要对地面进行破坏性检测，如上层处于经营状态，则无法进行鉴定。2、2018年11月1日至2019年9月30日期间的停业损失鉴定涉及对2018年11月1日至2019年8月13日期间的营业收入认定，并且是双方当事人共同进行认定，依据本案现有资料无法实现。同时还需要对2019年8月13日至2019年9月30日期间的营业收入进行预测，这种营业性收入的预测存在许多不确定因素扩大量主观因素，客观上不具备预测条件。鉴定不具备鉴定条件，故退回了鉴定。 2019年9月10日，被告保山五洲运营公司将案涉商铺另行出租给魏某某经营餐饮。魏某某在重新装修该商铺时发现商铺东北角柱子位置的吊顶确定存在漏水情况，系商铺外面公共走廊排水不畅引起，该情况由被告保山五洲运营公司进行了处理，商铺吊顶其他位置也存在浸水、漏水情况，但未发现商铺屋顶浸水、漏水。现案涉商铺已由魏某某装修结束开展经营。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告自愿签订《保山五洲国际广场项目房屋租赁合同》、《租赁补充协议》、《保山项目商铺管理合同》及《关于商铺管理中物业管理事项的说明》，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。对于原告要求二被告赔偿经营损失、吊顶装修损失、免收2018年11月起至实际修复好屋顶之日的租金及物业费、修复铺面房顶漏水问题、延长租赁期限等诉讼请求，本院认为，首先原告在经营案涉商铺期间商铺吊顶出现漏水情况，除了商铺内东北角柱子附近的部分吊顶漏水系由三楼走廊公共排水不畅引起外，其他漏水部分的漏水原因无法确定，并且也并无证据证实系由被告负责维护的公共设施所引起；其次，漏水吊顶属于租赁区域，根据合同约定，应当由承租人即原告自行维修，但原告在与被告沟通无果的情况下，也对漏水情况不予处理，所造成的损失应由原告自行承担；第三，原告承租商铺后一直经营到2018年10月底，包括雨季都在正常经营，因三楼走廊公共排水不畅引起商铺内东北角柱子附近的部分吊顶漏水并不足以导致原告停止营业；第四，原告自2018年11月1日起未经被告同意一直持续停业，并在被告保山五洲运营公司向其发出《关于收回荷元素商户商铺的告知函》和《正式收回荷元素商户商铺的告知函》后，仍未就商铺事宜与被告进行协商处理，表明其已不愿继续履行双方签订相关合同。故原告的前述诉讼请求，均不符合合同约定和法律规定，本院不予以支持。对于被告保山五洲运营公司要求解除与原告王娅楠之间签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》，判令原告王娅楠于判决生效之日腾空商铺并将商铺交付被告保山五洲运营公司的反诉请求，本院认为，被告保山五洲运营公司已根据合同约定单方解除了与原告王娅楠签订的相关合同，实际收回了案涉商铺，并通知了原告王娅楠，双方的权利义务已经终止，同时双方的合同期限现已届满，更无解除之必要，故对该项反诉诉求，本院不予以支持；对于被告无锡顺茂物业保山分公司要求解除与原告王娅楠之间签订的《商铺管理合同》及《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》的反诉请求，本院认为，因双方的合同期限已经届满，已无解除之必要，故对该项反诉诉求，本院不予以支持；对于被告保山五洲运营公司要求原告王娅楠支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的商铺租金182305.20元的诉讼请求，本院认为，被告保山五洲运营公司已于2018年12月25日单方解除与原告王娅楠签订的相关合同，实际收回了案涉商铺，原告拖欠租金的时间应为2018年10月1日至12月25日，共计三个月，原告王娅楠只应支付该三个月的租金，根据合同约定应为45576.30元，故被告保山五洲运营公司的该项反诉请求部分成立，本院部分支持；对于被告保山五洲运营公司要求原告王娅楠支付2017年10月1日至2018年9月30日期间优惠的两个月租金23018.33元的反诉请求，本院认为，根据“如因承租方原因导致主合同提前终止或解除，视为承租方不享有优惠期”的约定，原告王娅楠未经被告保山五洲运营公司同意，长期停业并达到双方约定解除合同的时限约定，导致被告保山五洲运营公司单方解除了租赁合同，故保山五洲运营公司的该项反诉请求。符合合同约定，本院予以支持。对于被告无锡顺茂物业保山分公司要求原告王娅楠支付2018年10月1日至2019年9月30日期间物业管理费33146.40元的反诉请求，本院认为，被告保山五洲运营公司已2018年12月25日单方解除了与原告王娅楠的租赁合同并收回了商铺，此后原告王娅楠与被告无锡顺茂物业保山分公司之间已不存在物业服务关系，原告王娅楠的物业管理费只应支付至2018年12月，根据合同约定应为8286.60元，故被告无锡顺茂物业保山分公司的该项反诉请求部分符合合同约定和法律规定，本院予以部分支持。对于二被告要求原告王娅楠支付违约金76189.06元的反诉请求，因二被告负责管理维修的公共排水不畅导致原告餐厅东北角部分吊顶漏水的事实客观存在，且未及时处理，二被告同样存在违约情形，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由原告王娅楠（反诉被告）向被告（反诉原告）保山五洲国际商业运营有限公司支付拖欠的租金45576.30元、优惠期租金23018.33元，合计68594.63元。 二、由原告王娅楠（反诉被告）向被告（反诉原告）无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司支付物业管理费8286.60元。 上列一、二项于判决生效后三十日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）王娅楠的全部诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）保山五洲国际商业运营有限公司的其他反诉请求。 五、驳回被告（反诉原告）无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4108元，由原告（反诉被告）王娅楠负担；反诉案件受理费2314元，由原告（反诉被告）王娅楠负担1314元，由被告（反诉原告）保山五洲国际广场有限公司负担500元，（反诉原告）无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  郑汝松 人民陪审员  陈树德 人民陪审员  聂靖洺 二〇一九年十二月六日 书 记 员  梁永飞