四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4559号 上诉人（原审被告，申请人）：陈翔，男，1968年2月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒙正波，男，1977年9月10日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩玉琼，女，1977年6月9日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。 原审被告：友合集团四川友合房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路三段50号。 法定代表人：刘安春。 委托诉讼代理人:魏顺福，四川果城律师事务所律师。 上诉人陈翔因与被上诉人蒙正波、韩玉琼及原审被告友合集团四川友合房地产开发有限公司（以下简称友合房产公司）执行异议之诉一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈翔向本院提出上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初3897号民事判决，改判驳回蒙正波、韩玉琼的诉讼请求；2.由蒙正波、韩玉琼承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定如下事实错误，依法应予纠正。1.一审判决认定蒙正波、韩玉琼付清了购买友合房产公司开发的西充县晋城大道四段“香山帝景”项目A幢1号营业房购房款的事实认定错误，现有证据无法证明蒙正波、韩玉琼付款的性质以及是否给付的事实。2.一审判决认定西充县晋城大道四段“香山帝景”项目系由蒙朗挂靠友合房产公司经营，案外人岳鑫系友合房产公司香山帝景项目部工作人员的事实认定错误。案涉项目的土地系西充县爱众公司所有，该土地的开发系西充县爱众公司与友合房产公司共同开发，友合房产公司无权将共同开发的项目交给蒙朗挂靠经营，且根据挂靠的常理:应为该项目在取得前，由某人借用某公司的资质去招投标进而中标的情形。从友合房产公司发出的通知看，蒙朗系友合房地公司的员工，本案案涉项目的操作模式完全属于内部承包，而非挂靠经营。3.一审判决认定案涉房屋已实际交付给蒙正波、韩玉琼的事实认定错误。首先，聚鑫物业公司无权将案涉房屋交付给蒙正波、韩玉琼；其次，友合房产公司香山帝景项目部并未在交付单上签字或盖章，没有证据证明系项目部向物业公司出具的交房通知；最后，该物业公司的交付系在该项目并未经过各项验收的前提下（现仍未通过各项验收）进行的非法交付，该种交付带有恶意性和非法性。4.一审判决认定案涉项目因之前被其他地方法院查封导致案涉房屋没有经营使用的认定错误。其他法院对案涉房屋的查封系在西充县不动产登记中心（原房管局）进行的查封，并未在案涉房屋上面（门前及周围）张贴人民法院封条禁止使用，然而案涉该房屋却一直关闭未使用，反而证明案涉房屋没有交付给所谓的业主。5.一审判决认定系友合房产公司的原因致使蒙正波、韩玉琼未办理房屋过户登记的事实认定错误。首先,蒙正波、韩玉琼在案涉房屋未取得预售许可证之前签订所谓的认购书，在取得预售许可证后几个月时间内也没有签订网签商品房买卖合同，因此作为所谓购房人的蒙正波、韩玉琼存在过错。二、一审判决适用法律错误，依法应予纠正。案涉房屋系经营性质的门面房，对此各方均无异议，且案涉房屋在出售之前并未进行初始登记，并非存量房买卖，然而一审判决本应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定处理本案，却错误适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，属法律适用错误，依法应予纠正。综上，恳请二审法院查清事实后依法改判，以维护陈翔的合法权益。 蒙正波、韩玉琼答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，判决结果正确。1.关于购房款给付及款项性质的问题，蒙正波、韩玉琼在一审中举出了相关的证据，能够证实案涉房款已经足额支付，且款项付清之前，案涉项目因未取得预售许可证，也就不能进入房管局的监管账户，而是进入到了项目部的共管账户。2.关于案涉项目的问题，蒙正波、韩玉琼在一审中出示的证据也能够充分证实，系蒙朗挂靠友合房产公司进行的开发，该性质已经被南充市中级人民法院的生效民事判决所确认。3.关于房屋的交付问题，在2016年7月，该房屋买受人已与友合房产公司办理了交接手续，陈翔所称的没有经过验收，不是合法交付，且有恶意和非法性质与客观事实不符。房屋交付符合法律规定，不存在恶意串通的情形。4.关于房屋使用问题，在该房交付之后的次月又分别被顺庆区人民法院、南部县人民法院查封。南部县人民法院对该房屋还以张贴封条方式进行查封，导致蒙正波、韩玉琼无法正常使用。5.关于未办理过户登记以及未签订商品房买卖合同的问题，友合房产公司在蒙正波、韩玉琼与之签订认购书以及交付房款之后，并没有要求蒙正波、韩玉琼网签商品房买卖合同；即使项目取得了预售许可证，也因为在2016年包括所购买房屋的全栋被顺庆区人民法院整体查封，随后又进行了解封。之后又被西充县人民政府等相关部门进行处理，各种因素导致蒙正波、韩玉琼无法与友合房产公司网签商品房买卖合同，蒙正波、韩玉琼在网签中无任何不当以及过错。6.关于本案法律适用问题，一审适用法律正确，陈翔对法律适用存在认识错误。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 友合房产公司陈述称：1.案涉项目确实是蒙朗挂靠友合房产公司施工。在2015年因为友合房产公司涉及纠纷较多，案涉房款进入到房管局监管账户也不现实。友合房产公司认可购房人交付了全部购房款。本案不应该强制执行，一审的认定正确。 蒙正波、韩玉琼向一审法院提出诉讼请求：1.立即终止对四川省西充县晋城大道四段“香山帝景”项目的A幢1号营业房的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由陈翔、友合房产公司承担。 一审法院审理查明，友合房产公司因开发四川西充县“香山帝景”商住小区而设立友合房产公司香山帝景项目部，任命蒙朗为该项目部经理。2012年5月6日，友合房产公司与蒙朗签订《承包经营协议书》，由蒙朗挂靠友合房产公司经营。案外人岳鑫系蒙朗妻子，亦系友合房产公司香山帝景项目部工作人员。 2015年3月5日，蒙正波、韩玉琼（乙方）与友合房产公司（甲方）签订《友合·香山帝景楼宇认购书》，约定蒙正波、韩玉琼购买友合房产公司开发的位于西充县营业房，建筑面积为76.2平方米，总价款为120万元，同时该认购书还对付款方式、房屋交接、产权登记、违约责任作了明确约定。该合同甲方签章为“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”，委托代理人：罗妍（签字），审核人：岳鑫（签字）；乙方由蒙正波、韩玉琼签名捺印。同日,韩玉琼通过银行向友合房产公司工作人员岳鑫银行账户转款80万元。友合房产公司向蒙正波、韩玉琼出具《收据》一张，载明购Ａ幢门面1号，金额为80万元。该收据加盖“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”印章。 2015年12月28日，蒙正波、韩玉琼通过银行两笔转账合计39.7万元至友合房产公司工作人员李云波银行账户，李云波再分别将上述两笔款项转给岳鑫。同日，友合房产公司向蒙正波、韩玉琼出具《收据》一张，载明购A幢一层一号门面，金额为40万元。该收据加盖“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”印章。 2016年7月12日，友合房产公司香山帝景项目部向聚鑫物业公司出具交房通知，载明“香山帝景小区业主蒙正波，1幢1单元1号房，面积75.81平方米。请给予办理交房手续。经手人：李云波（签名）”。现案涉房屋尚未进行初始登记，且因案涉项目原因之前被其他法院查封导致案涉房屋没有经营使用。 一审法院同时查明，2016年8月8日，一审法院作出（2016）川1302民初3984号民事裁定书，裁定：“查封友合集团四川友合房地产开发有限公司位于西充县友合·爱众香山帝景1栋1-1号房屋，查封期限为三年”。 2016年8月10日，一审法院作出（2016）川1302民初3984号协助执行通知书，协助查封西充县友合·爱众香山帝景1栋1-1号房屋。本案蒙正波、韩玉琼作为案外人不服该裁定，向该院提出书面异议，法院受理后，依法审查作出（2019）川1302执异21号执行裁定书，裁定驳回蒙正波、韩玉琼的异议请求。 一审法院认为，蒙正波、韩玉琼的起诉属于执行异议之诉的受案范围。本案的争议焦点问题是蒙正波、韩玉琼对西充县营业房是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，蒙正波、韩玉琼与友合房产公司签订的《友合·香山帝景楼宇认购书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。同时该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该认购协议合法有效。协议签订后，蒙正波、韩玉琼按照约定付清了相应的房屋价款，且友合房产公司于2016年7月将案涉房屋交由蒙正波、韩玉琼，蒙正波、韩玉琼对案涉房屋享有实体权利。其次，关于是否停止对案涉房屋的查封、执行的问题。在本院查封之前，蒙正波、韩玉琼与友合房产公司已签订合法有效的书面买卖合同，并占有案涉房屋，按照合同约定支付了全部购房款。因友合房产公司的原因，致使蒙正波、韩玉琼未办理房屋过户登记，蒙正波、韩玉琼没有过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，蒙正波、韩玉琼对位于西充县营业房享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得查封、执行位于西充县营业房。案件受理费100元，由陈翔、友合房产公司负担。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明，案涉“香山帝景”商住楼于2015年12月28日取得预售商品房许可证，于2016年上半年竣工，但至今未验收。 二审同时查明，2018年6月12日，一审法院作出（2018）川1325民初1696号民事判决，判决蒙正波、韩玉琼于2015年3月5日与友合房产公司签订《友合·香山帝景楼宇认购书》有效。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为：蒙正波、韩玉琼是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 蒙正波、韩玉琼与友合房产公司签订的案涉《友合·香山帝景楼宇认购书》，已经西充县人民法院作出（2018）川1325民初1696号民事判决认定有效，本院予以确认。蒙正波、韩玉琼提供了交纳全部购房款的收据及银行转款凭证；且蒙正波、韩玉琼的购房时间发生在一审法院查封案涉房屋之前；未办理所有权转移登记非蒙正波、韩玉琼自身的原因。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，蒙正波、韩玉琼对对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。至于陈翔上诉称蒙正波、韩玉琼未将购房款转入到友合房产公司账户中，转入的应属于借款的问题。庭审中，蒙正波、韩玉琼与友合房产公司均称案涉项目系蒙朗等合伙人挂靠友合房产公司从事的开发，蒙正波、韩玉琼将购房款转入到共管账户并无不当；陈翔也未提供证据证明蒙正波、韩玉琼的转款是出借的借款。故该上诉理由不成立。关于房屋交付、使用的问题。蒙正波、韩玉琼在一审中已提供交房通知；蒙正波、韩玉琼对房屋未使用已作出了合理解释，且案涉房屋当时被法院、政府相关职能部门查封属实；同时陈翔也没有提供有效证据证明交付存在恶意和非法性等，故陈翔的该上诉理由不成立。 综上，陈翔的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费15,600元，由陈翔、友合集团四川友合房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15,600元，由陈翔负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十二月十七日 书记员  任珍波