福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初2284号 原告（反诉被告）：张小锋，男，1985年1月3日出生，汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永晖（浦城）房地产开发有限公司。住所地：浦城县兴浦路91号工商银行办公大楼5层。统一社会信用代码：913507220843293201。 法定代表人：方文忠，职务：总经理 委托诉讼代理人：吴舟，福建绍唐律师事务所律师。 原告（反诉被告）张小锋与被告（反诉原告）永晖（浦城）房地产开发有限公司（以下简称永晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2018年12月27日作出（2018）闽0722民初2091号民事判决书。因张小锋、永晖公司不服判决提起上诉，南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终字471号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年9月10日立案重审，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小锋的委托诉讼代理人彭胜利、被告（反诉原告）永晖公司的委托诉讼代理人吴舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小锋向本院提出诉讼请求：1.请求判决永晖公司自2017年1月1日起至实际交房时止、按日万分之一计付全部房价款（416220元）的逾期交房违约金（暂计至2018年7月31日为24015.89元）；2.请求判决永晖公司赔偿违约变更空中花园用途的违约金1000元；3.请求判决永晖公司返还办公用房与住宅用房、学区房与非学区房差价款50000元；4.请求判决永晖公司返还公摊多摊面积的房价款7964.41元（1-4楼商业公摊，暂按1平方米计）;5.请求判决永晖公司承担评估费用。事实和理由：2015年10月，张小锋接到永晖公司业务员在街上发放的售楼宣传单，宣传永晖公司开发的永晖·豪布斯卡楼盘系浦城核心学区房，永晖公司的微信公众号上也有样板房、住宅户型图等。张小锋曾向永晖公司售楼员了解，告知永晖公司开发的该小区属学区房，因此价格会比其他地段的高。2015年10月9日，张小锋与永晖公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋出售价格为416220元，于2016年12月31日交房。2015年10月14日，张小锋支付首期购房款216220元；2016年6月12日，张小锋与中国工商银行股份有限公司浦城支行订立贷款合同，并于同年7月11日向永晖公司支付购房尾款200000元。2016年12月20日，永晖公司发出《交房通知书》，通知张小锋于2017年1月7日前往小区物业办理交房手续。张小锋在收房时发现，永晖公司交付的并非住宅而是纯商业办公用房；小区业主的电费也是按商业用房标准收取；且不能落户，并非学区房等问题，因而拒绝收房。事后，小区业主向县政府、国土、教育等部门反映情况。2017年5月3日，浦城县市场监督管理局出具《关于黎样明反映的信访事项处理答复意见书》认定永晖公司构成商业诈骗。2017年1月22日，浦城县公安局同意小区业主落户；同年1月19日，浦城县教育局同意小区业主可以凭房产证让子女就近入学；2018年7月1日，经政府相关部门协调，讼争房屋才正式纳入城市供电网络。上述问题解决后，张小锋于2018年6月要求永晖公司交房，但永晖公司委托的物业公司却要求交清自2017年1月1日起的物业管理费，遭到明确拒绝后，永晖公司则拒绝交房。综上，永晖公司的行为已构成商业欺诈，应赔偿所造成的损失，为此，诉请依法处理。 永晖公司辩称：1.永晖公司虽在广告宣传中有关于居住及办公用房方面的图片和文字描述，仅供参考用，并不存在虚假宣传房屋的广告或其他的欺诈行为，更未影响或误导张小锋的购房判断，应以双方签订的房屋买卖合同为准。2.张小锋作为购房者，房屋性质是其首要考虑的因素，在看房、协商、签订合同的过程中不可能忽略房屋性质；商品房买卖合同内多处明确涉案房屋用途登记为商务办公，且永晖公司提供的商品房预售许可证、规划许可证等也足以证实涉案项目土地及房产性质为办公；永晖公司广告宣传中关于居住方面的内容，并不构成合同要约，不属于合同内容。3.涉案商业楼裙楼屋面上加设配电房，是根据2015年9月25日颁布的《福建省电力设施建设保护和供用电秩序维护条例》的规定，为确保用电安全，由浦城县供电公司及设计单位根据现场实际勘查情况，将原地下室配电房迁移至裙楼屋面，系按批准的施工图纸建造了配电房，不存在擅自变更，因而不构成违约。4.涉案房屋公摊面积的多少，系由专业有资质的测绘部门测算，张小锋要求按1平方米公摊面积退回购房款，应提供依据。5.依订立《商品房买卖合同》第九条的约定，永晖公司在具备交房条件后已通知张小锋收房，但其拒不办理房屋交接手续，因此，张小锋不仅能要求永晖公司支付逾期交房的违约金，而且还应依约支付永晖公司对该房屋保管费。综上，请依法驳回张小锋的诉讼请求。 永晖公司向本院提出反诉请求：请求判决张小锋支付逾期收房所产生的保管费33250元（庭审变更为26900元，自2016年12月31日起计至2018年6月24日，每天50元）。事实和理由：2015年10月9日，永晖公司与张小锋签订《商品房买卖合同》，约定张小锋向永晖公司购买坐落于浦城县永晖·豪布斯卡15层1523号商品房。合同订立后，永晖公司曾于2016年12月20日通知张小锋收房；为保障交房过程的服务品质、避免拥挤，永晖公司建议张小锋可于2017年1月6日到永晖办公室办理交接房手续，并提醒张小锋注意买受人逾期收房的违约责任。但是，张小锋收到交房通知后，无故拖延至2018年6月24日接收房屋，依据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第6款的约定，买受人每延期1日收房应支付保管费50元。为此，诉请依法处理。 张小锋辩称：1.依据《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交房条件：交房时已取得商品房建设工程竣工备案证明文件及房屋测绘报告；但在收房时发现涉案房屋无上述证明文件，因而拒收。2.依据《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件的约定：永晖公司交付的商品房应纳入城市供电网并正式供电，应当符合交房标准且水电正常使用；但至2018年6月8日，涉案商品房才正式纳入国家电网，实行一户一表。3.2018年6月8日，张小锋曾到小区物业处要求交房，但物业公司却要求先支付前期物业费，因张小锋拒绝支付，物业公司则拒绝交房，后于2018年6月24日实际接收房屋。4.永晖公司虚假宣传涉案商品房系学区房，在交房时被发现是商业办公用房，张小锋有正当理由拒收不符合交房条件的商品房，不存在违约。为此，请求驳回永晖公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 当事人提交证据:银行业务回单、开户凭证、福建增值税普通发票、交房通知书、房屋交付须知、业主入住收费一览表、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明、国土资源局票据、专项维修资金凭证、工程竣工验收备案表、不动产权证、宣传画册、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、不动产测量报告、建设项目竣工出让规划条件验收意、交房通知书、邮政查询和EMS邮件寄件送单、配电设施规划设计说明、设计变更说明函、设计图纸、宣传资料、沙盘模型、公证书及附件、信访事项处理答复意见书、商品房买卖合同及补充协议、认购书、户型品鉴楼书、合同备案信息表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、不动产权证、浦城县供电局证明、公告函、户口簿、浦城县教育局文件等证据。经本院审查，当事人对提交的上述证据真实性无异议，其证据真实合法，且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。永晖公司提供房屋交付催告函、EMS邮件快递面单、快递详情单号精确查询等证据，证实2017年4月18日，永晖公司通过邮政快递EMS（单号1094581738522）向张小锋寄送材料，该快递件已于2017年4月21日被张小锋实际收取的事实，应予采信。永晖公司提供浦城县教育局通知，证明永晖公司并无欺诈原告的行为，且是否属于学区房与涉案房产的用途无关。张小锋质证认为其证据来源不明，非官方出具，对真实性有异议。本院认为，该证据系发布于浦城生活论坛网页的2016年4月21日浦城县教育局浦教（2016）18号通知，该通知将永晖商住楼列入梦笔学校招生片区内容与本案并不关联，不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2015年9月28日，张小锋与永晖公司签订编号0000392的《永晖·豪布斯卡SOHO认购协议》，协议约定：买受人（张小锋）已全面了解出卖人（永晖公司）开发建设的浦城‘永晖·豪布斯卡’项目，并已认真阅读及认同出卖人公示的所有资料[包括但不限于各类许可证副本、《商品房买卖合同》以及附件（包括补充协议等）全部条款内容户型结构等]，自愿向出卖人认购‘永晖·豪布斯卡SOHO’上述房产；协议第八条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交付依据，也不作为《商品房买卖合同》的组成内容，本项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》约定为准。 2015年10月9日，张小锋与永晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：张小锋向永晖公司购买坐落于浦城县（永晖·豪布斯卡）Ｆ0001幢15层1523号商品房，土地用途为批发零售用地、商务金融用地，土地使用终止期限为2053年11月12日，商品房的规划用途为办公商业，预测建筑面积52.26平方米，其中套内面积40.68平方米，分摊共用面积11.58平方米，商品房层高为5米；购房款单价为每平方米7964.41元，出售房屋的总价为416220元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十条约定逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其中《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条（该商品房交付）第1款第（3）项约定：在该商品房满足《商品房买卖合同》第九条规定的交房条件且水电可正常使用的情况下，买受人同意先交房;若交房时，该商品房前述条件之外的其他房屋质量问题，由出卖人按照约定及时履行整改及维保义务并向买受人支付1000元违约金，但买受人不得以此为由拒绝交房；第6款买受人逾期交房的责任约定：该商品房具备合同约定的交房条件后，若因买受人原因逾期交房的，视为买受人同意按照出卖人的入伙通知时的现状接收该商品房；从出卖人入伙通知交房之次日起，买受人应承担该商品房的毁损灭失风险并开始承担该商品房的各项费用（如物业服务费、公摊水电费、住宅专项维修基金等），每延期一日买受人应向出卖人支付商品房保管费人民币50元；第四条第3款规划设计变更约定：发生原合同第十四条、第十五条明确规定的规划、设计变更情形的，买受人不解除合同的，由出卖人一次性向买受人支付1000元的违约金，除此之外，出卖人无需向买受人支付其他任何补偿或赔偿；第十三条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交付依据，也不作为《商品房买卖合同》的组成内容，本项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》约定为准；附件十一《补充协议》最后用黑体字注明签约提示：买受人在签订本协议之前，已认真阅读全部条款内容，出卖人已按照买受人的要求对条款内容予以解释说明，其中免除或限制出卖人责任的条款给予了特别提示，买受人对上述条款内容已充分理解，没有任何疑义，并自愿签订、遵守本协议。此外，永晖公司提供的用地规划许可证、工程规划许可证、商品房预售许可证明确显示，永晖·豪布斯卡项目用地为商业用地，房屋用途为办公、店面、营业用房等具体事项。张小锋于合同签订日向永晖公司支付首期购房款216220元；2016年7月11日，张小锋又向永晖公司支付剩余购房款200000元，已付清全部购房款416220元。 2016年12月20日，永晖公司向张小锋发出《交房通知书》，建议张小锋于2017年1月6日到物业办公室办理交接房手续。事后，因张小锋认为永晖公司交付的商品房与其宣传的内容不符，遂拒绝收房，双方由此产生纠纷。经张小锋与小区其他业主向浦城县人民政府及住建局、教育局等部门反映永晖公司宣传不实的情况后；浦城县市场监督管理局于2017年5月3日出具“浦市监信复（2017）2号”《关于黎样明反映的信访事项处理答复意见书》，答复意见书告知事项为：永晖公司2016年6月21日将内容为“永晖·豪布斯卡5488元/㎡入主浦城核心学区房”的广告提供给南平市畅享网络科技有限公司旗下运营的浦城论坛发布，尽管永晖公司法务部于2016年6月25日通知南平市畅享网络科技有限公司撤销其在浦城论坛所发布的上述广告内容，仍认定永晖公司的“永晖·豪布斯卡5488元/㎡入主浦城核心学区房”广告违反了《房地产广告发布规定》第十八条的规定，并给予永晖公司罚款8000元的处罚。2017年1月19日，浦城县教育局出具“浦教信告知复字[2017]03号”《答复意见书》，回复季清福等人意见为：永晖·豪布斯卡商业综合体业主子女，户口落户到综合体的，按照户籍划片入学的原则，凭户口划片入学。自2017年1月22日开始，永晖·豪布斯卡业主方可以落户。 2017年4月18日，永晖公司通过邮政快递ＥＭＳ（单号1094581738522）向张小锋寄送材料，面单上载明寄送材料为“永晖房屋交付催告函1523室”，寄件人为永晖·豪布斯卡，收件人为张小锋，收件地址为浦城县，收件人联系电话150××××6731、138××××2248。经核实，该快递件已于2017年4月21日被签收，签收人为古楼乡快件统一代收人张文，但张小锋知悉后拒收此件。 2018年6月13日，张小锋就其所购买的永晖·豪布斯卡F0001幢15层1523商品房办理不动产权证，不动产权证书号为：闽（2018）浦城县不动产权第0002161号；其中证内登记建筑面积为52.07平方米，专有建筑面积为40.68平方米，分摊面积为11.39平方米，房屋用途为商业营业性用房。2018年6月24日，张小锋找到物业公司要求办理交房手续时，双方产生纠纷后报警处理；张小锋认为其已依约付清全部购房款，有权占有使用涉案的房屋，遂将涉案房屋锁芯更换并入住占有使用。 另查明：永晖公司在销售其永晖·豪布斯卡楼盘时，在其广告宣传户型品鉴及微信公众号中，对其所销售的户型既有做办公户型装修宣传，也有作家居装修户型宣传。永晖公司取得建设工程竣工验收备案登记表的时间为2017年1月26日。2018年6月8日，张小锋所购买的商品房电表单独立户，实行居民用电，一户一表。案件无鉴定评估事项，张小锋未支付鉴定、评估费用。上述事实，本院予以确认。 上述证据、事实，有法庭审理笔录、《永晖·豪布斯卡SOHO认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《交房通知书》、《关于黎样明反映的信访事项处理答复意见书》、《答复意见书》、《公证书》、《竣工验收备案表》，宣传资料、沙盘模型图片、EMS快递面单在卷佐证。 本院认为：本案争执焦点为：1.涉案房屋交付时间的确认问题；2.配电房迁移是否构成违约变更设计的问题；3.永晖公司涉案房屋销售宣传是否构成欺诈；4.涉案房屋的公摊面积是否超出合同约定；5.逾期收房所产生约定保管费的负担问题；对此，具体分析如下： 1.讼争涉案房屋的交付时间确认问题。张小锋与永晖公司订立的《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》及其附件，属各自意思的真实表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，各方均应依约履行。 依据双方合同协议的约定，永晖公司交房时应取得竣工验收备案文件及房屋测绘报告，而永晖公司在合同约定2016年12月31日的交房时间内并未取得竣工验收备案文件，不具备合同约定的交房条件。虽然永晖公司曾于2016年12月20日向张小锋发出《交房通知书》，但从张小锋提供的竣工验收备案表显示，永晖公司取得竣工验收备案表的时间为2017年1月26日，故此时永晖公司才具备交房条件。永晖公司取得竣工验收备案文件后，又于2017年4月份再次书面通知张小锋收房，张小锋已于2017年4月21日知悉此事并拒收，其再次通知收房时已符合合同约定的交房条件，故永晖公司的逾期交房时间终至2017年4月21日止。自协议约定的2017年1月1日起至2017年4月21日止，未能交房的过错责任在永晖公司，故该公司应依约按购房款（416220元）的日万分之一计付逾期交房违约金，即永晖公司应支付的逾期交房违约金为4578元（41.622元/天×110天＝4578元），本院予以支持。张小锋在永晖公司符合合同约定的交房条件下拒绝收房，所持理由不能成立，故其主张2017年4月22日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。 2.配电房迁移是否构成违约变更设计的问题。《商品房买卖合同（预售）》虽无建设空中花园的约定，但永晖公司对裙楼屋面有规划空中花园的事实予以认可，该事实应予确认；永晖公司抗辩称，依照2015年9月25日颁布的《福建省电力设施建设保护和供用电秩序维护条例》规定，为确保供电安全、确保住户用电安全，由浦城县电力公司及设计单位现场勘验，将原地下室配电房迁移至裙楼屋面，永晖公司不存在擅自变更规划，不构成违约。本院分析认为，《商品房买卖合同（预售）》第十五条第一款约定“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的买受人有权解除合同；1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。讼争涉案房屋配电房的位置从地下-1层变更至裙楼屋面，系永晖公司依电力行业管理规章而为，不属于擅自变更规划，不能认定为违约行为，故不应承担违约责任；据此，张小锋诉请永晖公司支付违约变更空中花园用途的违约金1000元，与事实不符，本院不予支持。 3.永晖公司对讼争涉案房屋的销售宣传是否构成欺诈问题。《商品房买卖合同（预售）》明确约定：张小锋购买商品房的土地用途为批发零售、商务金融用地，土地使用终止期限为2053年11月12日；商品房规划用途为办公、商业，层高为5米，永晖公司并未隐瞒该真实情况。张小锋作为完全民事行为能力人，对购买价值较大的房产有认知判断能力，应已充分考量，对涉案房屋为商业办公用房主观应已明知，且认购协议及合同附件并表明，买受人已全面了解涉案项目，全部条款内容，户型结构，了解出卖人对项目进行宣传仅供参考等等，故张小锋明知是商业办公用房而与永晖公司缔约购买，永晖公司并不构成欺诈。 永晖公司在销售涉案商品房时的广告宣传中虽有载明学区房，但学区房的前提是业主应当在该小区内落户；涉案建筑土地及房屋的性质，客观上无法为购房者办理入户的手续，能否入户不是永晖公司可以决定和控制的，且合同协议对学区房问题双方没有明确约定。此外，张小锋在行政机关已解决户籍、居民用电、子女上学等诉求的情况下，仍要求永晖公司返还商业办公用房与住宅房、学区房与非学区房的差价50000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 4.涉案房屋的公摊面积是否超出合同约定的问题。《商品房买卖合同（预售）》合同约定：“房屋预测建筑面积52.26平方米，套内面积40.68平方米，分摊共用面积11.58平方米，商品房层高为5米”。实际上，张小锋就其购买的永晖·豪布斯卡F0001幢15层1523商品房所办理不动产权证，不动产权证书号为：闽（2018）浦城县不动产权第0002161号，其中证内登记建筑面积为52.07平方米，专有建筑面积为40.68平方米，分摊面积为11.39平方米；登记套内面积与合同约定套内面积一致，分摊有些许偏差也在允许值范围；而且，张小锋所购楼盘15层1523号商品房分摊面积11.39平方米，并无5-21层之外的1-4层公摊；因此，张小锋诉请永晖公司返还多摊1平方米面积违约房价款7964.41元的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 5.逾期收房所产生约定保管费的负担问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条6款约定：从出卖人入伙通知交房之次日起，买受人应承担该商品房的毁损灭失风险并开始承担该商品房的各项费用（如物业服务费、公摊水电费、住宅专项维修基金等），每延期一日买受人应向出卖人支付商品房保管费人民币50元。永晖公司的交房时间被确认为2017年4月21日，而双方在庭审时共同认可的实际接收房屋时间为2018年6月24日。本院分析认为，永晖公司再次通知交房后，未能按住宅标准供电及办理户籍落户系交接房争执的原因，系张小锋与永晖公司共同过错所致；如果张小锋认为其购房目的不能实现，可以主张解除合同，但张小锋并未主张解除合同，而于2018年6月13日办理不动产登记证，选择继续履行合同；因此，对于张小锋、永晖公司因与相关部门协调解决住房水电及落户时延误交接房屋，双方均有责任和过错，造成相关损失应各自承担；故永晖公司虽有保管讼争的涉案房屋的事实，但所导致的保管费用系其过错所致，因此，永晖公司反诉请求张小锋应支付保管费用26900元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、永晖（浦城）房地产开发有限公司应于本判决书生效后十日内支付张小锋逾期交房的违约金4578元； 二、驳回张小锋的其他诉讼请求； 三、驳回永晖（浦城）房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1875元，由永晖（浦城）房地产开发有限公司负担50元，张小锋负担1825元；反诉受理费316元，由永晖（浦城）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  张炳荣 人民陪审员  吴文明 人民陪审员  吴爱琴 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  黄文霞 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。