江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12686号原告：魏晨，男，汉族，1973年4月26日出生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈彦，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫乐薇，江苏振泽律师事务所律师。被告：孙群，男，汉族，1974年10月21日出生，住福建省连江县晓澳镇，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所律师。原告魏晨诉被告孙群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告魏晨委托诉讼代理人陈彦、闫乐薇、被告孙群委托诉讼代理人汪吕兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏晨向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；二、判令被告腾空位于南京市鼓楼区，并将房屋返还给原告；三、判令被告按照合同约定的租金标准向原告支付自2019年6月15日起至返还房屋日止期间的租金、占有使用费；四、判令被告按照453.44元/日的标准向原告支付违约金（自2019年10月26日起至返还房屋日止）；五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于南京市鼓楼区，租期自2017年12月15日至2022年12月14日。若被告擅自改变合同规定的租赁用途，原告有权终止合同，收回房屋，由此给原告造成损失的，被告应当予以赔偿。合同签署后，原告按约将房屋交付给被告，但是在合同履行过程中，被告擅自改变了房屋用途，将房屋作为办公室使用。被告的行为严重违反了租赁合同约定，损害了原告的合法权益。鉴于被告的违约行为，原告于2019年10月21日向被告函告解除合同，但是被告拒绝将房屋返还给原告。现原告起诉至法院，请求依法判决。被告孙群辩称：自2008年起，被告承租包括案涉房屋在内的蔚蓝之都家园商业裙楼之第二层的二十六间房屋，用于开设电玩城，其中，案涉房屋用于电玩城之办公室。2019年7、8月，被告发函给所有出租人，协商解除了房屋租赁合同，另由新的承租人承租蔚蓝之都家园商业裙楼之第二层的多间房屋，用于开设“蓝湾咖啡”。因原告要求的新租金涨幅过高，致原、被告之间未能达成关于合同解除的协议。在电玩城暂停营业后，案涉房屋仍由被告作为办公室使用，租赁用途并未变更，故原告诉称的被告违约事实并不存在。原告据此提出的解除合同、返还房屋、支付违约金的请求均应予驳回。被告在合同履行期内，按约缴纳租金，最近支付的两笔租金均被原告退回，被告对于支付租金并无异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于南京市，建筑面积113.36平方米，登记的房屋所有权人为魏晨，房屋的规划用途为商业。自2008年起，孙群承租包括案涉房屋在内的二层二十余户房屋，用于开设电玩城。2017年11月1日，孙群作为乙方与魏晨作为甲方签订续租协议《房屋租赁合同》，约定甲方将2153室出租给乙方作为电玩城使用，租期5年，自2017年12月15日至2022年12月14日。2017年12月15日至2019年12月14日期间的租金为2元/平米/日，2019年12月15日至2021年12月14日期间的租金为2.1元/平米/日，2021年12月15日至2022年12月14日期间的租金为2.2元/平米/日。合同第七条第一款约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的……；第二款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。2019年上半年，孙群通知包括魏晨在内的二层房屋出租人，要求解除房屋租赁合同，再由房屋所有权人与新的承租人另行订约，后除魏晨外的其他房屋所有权人与孙群协商解除合同后，将房屋另行出租给了新的承租人。孙群原开设的电玩城由此停止营业，新的承租人在二层原电玩城的位置（除2153室外）开设了“蓝湾咖啡”。2019年7月25日，魏晨在案涉房屋所在二层墙面张贴《关于收回产权商铺的函》：贵我双方于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》中规定租赁用途为“电玩城”使用，现贵方更改用途，本人需要收回商铺，自己使用。现通知贵方于三日内清空商铺内物品，且不得损坏商铺设施，并交还商铺给本人，逾期本人视同贵方放弃商铺内物品，本人将自行清空商铺内物品。2019年10月21日，魏晨委托江苏振泽律师事务所闫乐薇律师向孙群寄送《关于解除租赁合同、要求孙群腾空租赁房屋并将其交付给魏晨的函》，通知自收函日双方租赁合同解除，并要求孙群于收函两日内腾空房屋并将房屋交还给魏晨。2019年10月23日，邮件送达孙群。另查明，2019年8月8日，孙群向魏晨支付2019年6月15日至2019年12月14日期间的租金41376元，2019年12月1日支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金43445元。魏晨收款后将该两笔银行转账作退款处理。在此基础上，双方于庭审中确认已付租金至2019年6月14日。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《关于收回产权商铺的函》、快递投递信息、转账记录、照片以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同中明确约定了租赁房屋的用途为作为电玩城使用，以及承租人改变租赁用途致出租人有权解除合同的后果。被告孙群辩称2153室在电玩城经营时系作为办公室使用，现仍作为办公室使用，故租赁用途无改变。对此，本院认为，被告孙群自认原开设的电玩城已于2019年7、8月份暂停营业，原电玩城的大部分房屋已由产权人出租给新的承租人开设其他商业业态，结合合同中对2153室租赁用途的明确约定，可以认定2153室约定的作为电玩城使用的租赁用途已被改变，被告孙群对2153室的使用违反了合同约定。原告魏晨据此行使合同约定的解除权，存在事实依据。原告魏晨于2019年10月21日委托江苏振泽律师事务所闫乐薇律师向被告孙群寄送了解除合同的函件，双方之间的房屋租赁合同于被告孙群收函日2019年10月23日解除。合同解除后，被告孙群应及时腾空、返还房屋，并支付合同解除前的房屋租金，以及合同解除后至房屋返还日期间的占有使用费。原告魏晨的相关诉请存在合同依据，符合法律规定，应予支持。关于原告魏晨主张的违约金问题。本院认为，根据合同法规定，违约金是当事人约定在一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额作为违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可以看出，违约金条款的运用前提为符合当事人约定。本案中，如前所述，被告孙群改变了对2153室的租赁用途，构成违约，应承担违约责任，但合同中所约定的违约金条款适用的情形为租赁期满，承租人逾期交还房屋后需承担的违约金，并未包括原告行使单方解除权后房屋交还的本案情形。故原告主张适用案涉房屋租赁合同第七条第二款的约定，由被告向其支付相应违约金，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告魏晨与被告孙群于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告孙群于本判决生效之日起十日内腾空位于南京市房屋，并将房屋返还给原告魏晨；三、被告孙群于本判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准向原告魏晨支付自2019年6月15日起至房屋返还日止期间的租金、占有使用费；四、驳回原告魏晨的其他诉讼请求。如果被告孙群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5479元，减半收取2739.5元，由被告孙群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇一九年十二月十三日书记员  张智玉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。