湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3519号上诉人（原审被告）：湖北林风体育文化有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京南路13号朗琴国际商业3楼E号。法定代表人：吴济强，该公司经理。被上诉人（原审原告）：湖北朗琴商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京路13号。法定代表人：王子杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨飞，湖北嘉略律师事务所律师。原审被告：吴济强，男，1981年10月25日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人湖北林风体育文化有限公司（以下简称：林风公司）因与被上诉人湖北朗琴商业管理有限公司（以下简称：朗琴公司）、原审被告吴济强房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称：一审法院）（2019）鄂0302民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林风公司上诉请求：撤销一审判决发回一审法院重新审理，或者在查清事实的基础上改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由如下：一、一审法院认定事实错误，办理消防验收的义务人为被上诉人，上诉人暂停缴纳房程的行为属于行使顺序履行抗辩权；二、消防验收义务为被上诉人，房屋未通过消防验收，致使房屋不能达到约定用途，属于被上诉人的过错；三、上诉人与被上诉人之间还存在一份广告服务合同，被上诉人未按约定履行服务，上诉人暂停交纳房租是行使抵消权；四、被上诉人应当赔偿上诉人各项损失。朗琴公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即支付房屋租金234,360元（租金自2018年4月18日至2019年10月18日）；2、被告支付逾期交纳租金的违约金（违约金按拖欠的租金10%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年10月18日，朗琴公司与林风公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：朗琴公司将位于十堰市××箭区北京××号朗琴国际3层E号面积为465平方米的房屋（简称涉案房屋）租赁给林风公司供武术培训使用；该房屋整体消防验收完毕，林风公司租赁区域内的消防由林风公司自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助；涉案房屋租赁期36个月，自2016年10月18日起至2019年10月18日止（3年），其中免租期为5个月；涉案房屋租金按照房屋建筑面积计算，起始租金为28元／平方米，三年后每年每平方米递增8%，三年起签；涉案房屋前3年租金总额为403,620元（第1年91,140元、第2、3年分别为156,240元，按年支付），租房押金为3万元；租房押金在签订本房屋租赁合同时交清，第1年租金按每两个季度为一个交费租期（即6个月）、次年及以后的租金按年一次性交纳，先交后用；租赁期间，林风公司有拖欠房租累计达30天以上等行为的，朗琴公司有权终止合同，收回该房屋，林风公司应按照合同总租金的10%向朗琴公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补朗琴公司损失的，林风公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期间，林风公司逾期交纳本合同约定应由林风公司负担的相关租赁费用的，每逾期一日，则林风公司须按日租金的1倍支付滞纳金；本合同押金在林风公司租赁期满1年后，其中1万自动冲抵租金，次年以此类推，减剩至5,000元整为止等。朗琴公司向林风公司交付了涉案房屋，林风公司对涉案房屋进行了装修，并用于武术培训。林风公司向朗琴公司支付了截至2018年4月18日的房屋租金169,260元，并支付了租房押金3万元。林风公司认为因涉案房屋的消防问题给其造成了严重损失，未向朗琴公司支付2018年4月18日之后的房屋租金。朗琴公司向林风公司催要房租无果，引起诉讼。一审法院另查明：2015年12月26日，湖北永美房地产开发有限公司与朗琴公司签订《房屋整体经营权转让合同》，约定湖北永美房地产开发有限公司将其开发的朗琴国际1-4层整体商业门面（面积共计7925.14平方米）的整体经营权转让给朗琴公司，供朗琴公司开设宾馆、超市、健身房、教育分块租赁经营使用，租赁期限为15年等。2016年9月21日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程消防验收合格。该《建设工程消防验收意见书》还载明：上述工程如需扩建、改建、用途变更应依法向十堰市公安消防支队申请建设工程消防设计审核和验收；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2018年6月28日，十堰市茅箭区公安消防大队作出《临时查封决定书》，对朗琴国际二至三层培训机构予以查封，查封期限为2018年6月28日18时至2018年7月28日18时。查封原因为：朗琴国际二至三层培训机构大部分喷淋头和火灾感烟探测器被吊顶遮挡，场所疏散走道长度大于20米未设置排烟设施，部分教学场所建筑面积大于75平方米仅设置一个疏散门，存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患。一审法院认为：朗琴公司与林风公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。朗琴公司将涉案房屋交付给林风公司使用，林风公司应当按照合同约定向朗琴公司支付房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋整体消防验收完毕，林风公司租赁区域内的消防由林风公司自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程已于2016年9月21日经过消防验收合格，林风公司在租用涉案房屋过程中对该房屋进行了装修，在此种情形下，根据合同约定涉案房屋的消防验收工作应由林风公司自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。林风公司租赁涉案房屋用于武术培训，该房屋属于公众聚集场所，向有关公安消防机构申报消防安全检查的义务人为林风公司。林风公司辩称朗琴公司没有办理消防验收的相关手续，并以涉案房屋的消防问题等为由拒绝向朗琴公司支付欠付的租金，缺乏事实与法律依据。林风公司应当向朗琴公司支付自2018年4月19日至一审法庭辩论终结之日（2019年7月9日）期间的房屋租金190,056.33元（156240÷365×444）。根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期间，林风公司逾期交纳租赁费用的，每逾期一日，林风公司须按日租金的1倍支付滞纳金，该约定的违约金过高。朗琴公司主张按照林风公司欠付租金的10%计算违约金，本院予以支持。林风公司应当向朗琴公司支付违约金19,005.63元（190056.33×10%）。本案中，林风公司的法定代表人吴济强的相关行为后果应由林风公司承受。朗琴公司主张吴济强支付房屋租金及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告湖北林风体育文化有限公司支付原告湖北朗琴商业管理有限公司2018年4月19日至2019年7月9日期间的房屋租金190,056.33元；二、被告湖北林风体育文化有限公司支付原告湖北朗琴商业管理有限公司违约金19,005.63元；三、驳回原告湖北林风体育文化有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,167元，减半收取计2,583.5元，由原告湖北朗琴商业管理有限公司负担488.5元，由被告湖北林风体育文化有限公司负担2,095元。二审期间，林风公司提供朗琴公司对公共区域进行整改的照片，拟证明：对方进行了改建，没有进行二次消防验收，消防责任不在我方。朗琴公司质证意见为：对照片的真实性无法核实，恰恰证明林风公司在这段时间进行装修，不能证明我方在进行整改，同时说明我方在涉案区域有消防设施。本院认为，该证据说明租赁期间发生整改的事实。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案争议的问题是林风公司是否应支付租金问题，虽然双方就消防等问题发生争执，但涉案房屋标的已交付，林风公司在实际使用,虽中途因消防问题进行了整改，影响了房屋的使用，但相对于整个租赁期间，整改期间涉案房屋影响使用时间远远小于租赁期间，即合同的主要目的已经实现。故林风公司应当按合同要求支付租金。至于消防验收双方发生争执产生的损失问题，林风公司并未提起反诉，如果损失确实存在，其可以在损失确定后对于欠交的租赁费数额相互冲抵。对于违约金损失，林风公司以没有违约进行抗辩，但一审法院并未释明若存在违约当事人是否需要主张调整违约金。二审释明后，林风公司称违约金过高以实际损失为准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为……过分高于造成的损失”之规定，涉案未付租金损失就是利息损失，故涉案违约金以未付租金金额为本金，自应付租金时间起，按照中国人民银行同期同类贷款利率（因2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故自此之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至租金付清为止（以朗琴公司起诉金额19,005.63元为限）。综上所述，林风公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初607号民事判决第一项；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初607号民事判决第二项、第三项；三、湖北林风体育文化有限公司支付湖北朗琴商业管理有限公司违约金（计算方法为：以未付租金金额为本金，自应付租金时间起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至租金付清为止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算（以朗琴公司起诉金额19,005.63元为限）。四、驳回湖北朗琴商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5,167元，减半收取计2,583.5元，由湖北朗琴商业管理有限公司负担500元，由湖北林风体育文化有限公司负担2,083.5元；二审案件受理费4,436元，由湖北朗琴商业管理有限公司负担436元，由湖北林风体育文化有限公司负担4,000元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年十二月二十五日书记员  李大旭