吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0102民初2396号 原告（反诉被告）：长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，住所地长春市绿园区。 负责人：陈晓琳，总经理。 委托诉讼代理人：徐丽丽，吉林中证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，吉林中证律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹宝航，男，1972年2月13日出生，汉族，住长春市宽城区。 原告长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与被告邹宝航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长春润德投资集团有限公司资产经营分公司的委托诉讼代理人徐丽丽、王宁、被告邹宝航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春润德投资集团有限公司资产经营分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间对长春市南关区亚泰大街与东五马路交会处中环10区1栋产权编号为产102部分、202号房屋的不定期租赁关系；2.判令被告向原告返还上述房屋并支付自2015年11月14日（庭审中变更为2015年12月14日）起至2018年5月7日止的房屋租金551363.75元，2018年5月8日之后的租金计算至实际搬离日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年5月向原告申请租赁长春市南关区亚泰大街与东五马路交会处中环10区l栋产权编号为产102部分、202号房屋，建筑面积为563.76平方米，租赁期间为2015年6月15日至2016年6月l4日，并于2015年5月4日向原告交付半年期房屋租金11.5万，抵押金1.9万。缴款后原告欲与被告签订房屋租赁合同，但被告却以多种借口一直未予签订。至原告起诉之日止，被告仍然占用原告房屋，拒绝与原告签订租赁合同且拒缴租金。原告多次发函要求被告支付租金并返还占用房屋被告均不予理会。根据《合同法》第三十六条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定及《物权法》第三十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告诉请。 邹宝航辩称：涉案房屋没有达到经营条件，我一直处于停业状态，我不同意支付租金，我现提出反诉。 邹宝航向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋未达到经营条件所产生的装修损失及维修房屋损失共计140万元；2.判令反诉被告返还反诉原告所交付的租金及保证金13.4万元；3.判令本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月，反诉原告与反诉被告工作人员程井凯商议承租由反诉被告管理的长春市亚泰大街与东五马路交会处的中环10区1栋产权编号102、202号房屋，租赁用途为商业经营。当时该房屋的状态是毛坯房，且反诉被告工作人员程井凯告知反诉原告，该房屋完全符合并已达到可经营使用的标准，反诉原告须交纳半年房租及保证金后方可取得房屋钥匙。反诉被告工作人员承诺可以订立五年期的租赁合同，且书面提出了可以给反诉原告节省若干租金的方案。所以反诉原告交付了13.4万元半年租金及保证金后才取得该房屋的钥匙，并开始按照五年的经营方案投入大量资金进行装修，在此期间，反诉原告多次向反诉被告要求开具缴纳费用的正规发票，均无果。直至装修达到可以经营状态时，反诉原告估算了房屋维修费及装修费用为140万元人民币。在装修期间，房屋水电、采暖设施均没有，反诉原告经多次与反诉被告协商，反诉被告并没有解决的意思，随后反诉原告自行安装的水电和采暖设施，反诉被告也没有向反诉原告支付上述设施的安装费用。随着装修的进程，反诉原告发现屋内有20余处的漏水点，多次与反诉被告协商维修无果，反诉原告自行维修。但受东北气候的影响，当时反诉原告已经维修妥善，可后期随着天气变化，原始漏水点开始漏水，反诉原告向反诉被告提出维修申请，并于2015年12月25日以邮寄的方式向反诉被告提出了书面维修申请，但后期均无回复，直至现在。现房屋内仍有13处漏水点至今尚未解决。后期反诉被告工作人员告知反诉原告租期改为一年，如到期续约，可一年一签租赁协议，但因当时双方约定的租赁期为五年，且反诉原告已经按照五年的经营方案投入大量资金装修完毕，现改为一年租期，自然反诉原告不能同意租赁期为一年的租赁方案。2016年10月8日反诉被告向反诉原告发出《停暖通知》，停止对反诉原告租赁房屋进行2016-2017年度的供暖，导致房屋处于一直无法正常使用状态。反诉原告因所租房屋的租期在五年的前提下，对房屋投入大量资金进行装修，因反诉被告过错：反诉被告未将房屋全部交付反诉原告使用（一层彩票站至今仍在营业），且至今仍未对房屋进行修缮，导致双方未订立租赁合同，所以过错责任在被告。现在反诉原告同意解除双方租赁关系，但是反诉被告在缔约过程中存在过错并且其过错给反诉原告造成了装修及无法经营的损失，所以反诉原告请求法院判令反诉被告承担赔偿责任。 长春润德投资集团有限公司资产经营分公司针对反诉辩称：原告认为被告的反诉请求不能成立。原告向被告交付的房屋经过验收合格，且在被告实际承租前已经到现场查看过，房屋质量合格符合经验条件。在此条件下，被告才对案涉房屋装饰装修，被告提出的质量问题无证据予以证明。同时被告对案涉房屋经过装修若是发生质量问题，原告认为也是自身装修不当造成，不能因此证明原告出租房屋存在质量问题。关于被告要求原告承担的装修损失和维修损失，原告认为无法律依据，原告认为双方解除租赁合同是由于被告一直未向原告支付租金造成的，对于解除合同存在过错，其在租赁期间内装饰装修损失应当由自身承担而不应由原告承担。关于被告要求原告返回租金及保证金13.4万元，原告认为被告一直占用案涉房屋、实际使用房屋，且已经按照双方口头约定向原告支付了保证金，双方解除合同是被告导致的，因此被告应当向原告支付租金以及欠付的租金。 本院经审理认定事实如下：位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号、202号房的所有人为长春润德投资集团有限公司，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司接受长春润德投资集团有限公司的委托行使上述两处房产的经营、管理和收益权利。2015年长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与邹宝航对上述102号房部分、202号房的租赁达成口头约定，邹宝航承租面积563.76平方米，年租金230000元，半年交。2015年5月5日，邹宝航向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司账户存入租金及押金共计134000元，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司于2015年5月7日分别为邹宝航出具收到邹宝航2015年6月15日至2015年12月14日期间房屋租金115000元及抵押金19000元的收据各一枚。邹宝航承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。另长春润德投资集团有限公司资产经营分公司于2015年12月15日向邹宝航邮寄告知书一份，主要内容为其公司已多次电话通知邹宝航签订房屋租赁合同，但始终未落签，现其公司正式告知邹宝航在到本告知书后三日内到其公司签订房屋租赁合同并及时缴纳2015年12月15日至2016年6月14日期间租金115000元。邹宝航于2015年12月25日向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司提出申请，该申请的主要内容为：一、2015年11月贵公司出具的合同范本，是单边霸王条款，完全不顾其利益、任何人都难以接受，恳请贵公司遵守《合同法》相关规定，在公平公正、互惠互利的基础上与其签订合同；二、其对该房屋基础设施修缮的投入应抵顶相应的租金；三、根据该房屋周边租赁市场实际情况年租金应为150000元左右，半年一交，为了能使其收回在修缮该房屋时的巨额投入租期应为十年，合同期满贵公司应返还其保证金；四、相邻的彩票站，为该房屋整体的一部分，该彩票站租赁期满后应划归其使用；五、恳请贵公司尽快与其签订合同，以便其能正式营业，尽快收回投资。 本院认为，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司将位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号部分、202号房屋出租给邹宝航，由于双方未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。邹宝航支付2015年6月15日至2015年12月14日期间的房屋租金后，未再支付房屋租金，亦未将案涉房屋返还长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并由邹宝航返还案涉房屋、支付房屋租金有事实及法律依据，本院应予支持。邹宝航应按照年租金230000元的标准，自2015年12月15日起至实际返还房屋之日止向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司支付案涉房屋租金。但邹宝航已支付的抵押金19000元可用于抵顶其欠付的房屋租金。关于邹宝航反诉主张长春润德投资集团有限公司资产经营分公司赔偿其装修损失及维修房屋损失、返还其已交付的租金及保证金。因双方之间系不定期租赁合同关系，由于邹宝航欠付房屋租金的原因，导致双方之间的不定期租赁合同关系被解除，故房屋装修损失应由邹宝航自行承担；对于房屋维修损失，由于双方之间未签书面租赁合同，房屋维修义务亦没有明确约定，因此长春润德投资集团有限公司资产经营分公司作为租赁房屋的管理人，其负有维修租赁房屋的义务，作为房屋承租人的邹宝航亦可自行维修，但该房屋维修费用应由其承担，邹宝航需举证证明其垫付房屋维修费用的数额，并对此承担举证不能的法律责任；对于邹宝航已付租金及抵押金，因邹宝航已实际占有使用租赁房屋并欠付房屋租金，其主张返还于法无据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与邹宝航之间的不定期租赁合同关系； 二、邹宝航于本案判决生效后十五日将位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号部分（权利证号为：房权证长房权字第2120002148号）、202号（权利证号为：房权证长房权字第2120002149号）房屋返还给长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，并向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司支付房屋租金（自2015年12月15日起至实际返还房屋之日止，按年租金230000元标准计算，并扣除邹宝航已支付的抵押金19000元）； 三、驳回长春润德投资集团有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求； 四、驳回邹宝航的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4657元，反诉费9303元，均由邹宝航负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇一九年十二月六日 书记员  隋 汉