河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀06民终7200号 上诉人（原审被告）:杨来义，男，1973年2月19日出生，汉族，农民，住河北省保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：刘营好，河北昂然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王庆会，女，1963年3月29日出生，汉族，农民，住河北省保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：张思齐，河北尚言律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：烟小七，男，1971年10月10日出生，汉族，农民，住河北省保定市曲阳县。 上诉人杨来义因与被上诉人王庆会、原审第三人烟小七案外人执行异议之诉一案，不服河北省曲阳县人民法院作出的（2019）冀0634民初468号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨来义的上诉请求，一、依法撤销一审错误判决，直接改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。事实与理由：一审判决书认定事实错误。一、一审判决书认定本案涉案房产在法院查封前已支付全部价款，涉案房产在法院查封前已合法占有均属于认定事实不清、证据不足。该合同订立的价格明显偏离现实的价格，明显违反生活常识。在合同订立前，被出售的房屋有过三次大的增值。分别为，第一、被上诉人烟小七2012年8月14日与开发商订立房屋买卖合同的首付款为190056元。合同订立后，烟小七对购置的房屋进行装修并入住，这证明购置房产因为装修而价格升值。第二、该房产属于银行按揭贷款，从2012年8月14日至2017年1月19日，时间为53个月，被上诉人烟小七又交纳了53个月的房贷，这样房屋实际价格又有了巨大的增值。第三、根据实际的市场行情，2012年的房屋价格和2017年的房屋价格是不等同的，实际情况是2017年的房屋相比2012年有了巨大的增值。在此种情况下，二被上诉人之间以20万元的价格进行的房屋转让，明显违反生活常识，出售方居然没有计算自己交纳了五年房贷的实际支出，没有计算自己装修的实际花费，也没有计算五年来房屋的市场增值的行情。对于本案而言只有一种情况解释就是转移财产。二、房屋是否实际交付，一审判决书认定事实不清，证据不足。按被上诉人一审的陈述，2017年1月19日订立协议书的当日被上诉人烟小七将购房手续和房屋钥匙交付给被上诉人王庆会，被上诉人王庆会并没有当时入住。一审查明的是在2017年7月份，被上诉人王庆会及其家人才入住涉案房屋。在这个时间节点上，上诉人认为应注意几个事实。第一、被上诉人王庆会一家所谓的入住是在上诉人杨来义诉烟小七民间借贷案件胜诉并生效后才办理的。第二、从2017年1月19日所谓的房屋买卖合同订立，到实际占有房屋，时间长达六个月的时间。第三、2017年7月5日，被上诉人王庆会向法院起诉被上诉人烟小七要求确认房屋买卖合同有效，判令交付房屋，协助办理过户手续。这和一审判决书认定的2017年7月份入住，是二个相互矛盾的事实。按王庆会的起诉要求，在2017年7月5日这一天，房屋还没有交付，这才有的诉讼。也就是说，房屋是否实际交付，什么时间交付，这种交付是否属于合法的交付，一审判决书认定事实不清。三、购房款如何给付，一审判决书认定事实不清，证据不足。一审时被上诉人王庆会陈述的一次性给付20万元的现金，资金来源一审没有任何审查。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，故提出上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王庆会辩称，被上诉人王庆会与被上诉人烟小七之间的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行，王庆会已经实际占有该房屋，未进行过户登记并非上诉人的过错。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王庆会向一审法院起诉请求，一、依法确认位于曲阳县恒州镇阳光家园2号楼1单元301室（价值约20万元）系原告所出资购买并享有权利；二、依法判决曲阳县人民法院执行机关停止对位于曲阳县恒州镇阳光家园2号楼1单元301室执行；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，烟小七于2012年8月14日与河北卓茂房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定烟小七购买曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋，房屋总价款380,056元，烟小七首付190,056元，剩余房款向银行按揭贷款。2017年1月19日，王庆会与烟小七签订房屋买卖合同，约定烟小七将曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋以200,000元价格转让给王庆会，合同签订之日烟小七将购房手续和房屋钥匙交付王庆会。2017年7月，王庆会及其家人入住涉案房屋，涉案房屋的银行贷款亦由王庆会偿还。2017年7月5日，王庆会向本院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，判令烟小七交付房产并协助办理房屋过户手续。本院经审理于2017年12月12日作出（2017）冀0634民初1558号民事判决书，判决房屋买卖合同有效，同时驳回了王庆会的其他诉讼请求。 杨来义与烟小七民间借贷纠纷一案，曲阳县人民法院于2017年6月20日作出（2017）冀0634民初1245号民事判决书，判决烟小七于判决生效之日起十日内偿还杨来义借款本金125000元。该案件执行过程中，曲阳县人民法院于2018年4月19日作出（2017）冀0634执460号之一执行裁定书，裁定查封烟小七所有的位于曲阳县一处，查封期限为2018年4月19日至2021年4月18日。2018年12月19日，王庆会对上述执行标的提出书面异议，曲阳县人民法院于2018年12月29作出（2018）冀0634执异35号执行裁定书，裁定驳回王庆会的异议请求。王庆会不服上述裁定，提起本次诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋被查封之前，原告王庆会与第三人烟小七已经就该房屋签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同经本院判决认定合法有效，且原告提交的证据证实本院查封之前原告已经合法占有涉案房屋并交纳银行贷款，涉案房屋未能办理过户登记非因原告的自身原因。故原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋归原告王庆会所有；二、不得执行曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋。案件受理费4,300元，由杨来义负担。 二审中，上诉人杨来义提交三份证据，分别是证据一，2017年7月18日王庆会诉烟小七、胡新娟案的民事起诉状一份、撤诉申请书一份、（2017）冀0634民初1746号民事裁定书一份，证明被上诉人王庆会与烟小七之间系民间借贷关系，本次诉讼的借款时间发生在2017年1月18日，借款本金29万元，双方协商的还款期间是2017年6月30日，该案起诉以后被上诉人王庆会与双方和解撤回了诉讼。故本案中的房屋买卖协议实际是借款的担保。证据二，（2017）冀0634民初1245号判决书送达回证，该判决2017年6月20日作出，向烟小七送达时送达地点系阳光小区，由烟小七的家人烟帆代收，证明涉案房产在2017年7月份法院送达判决书时并没有实际交付。证据三，曲阳在线房产网截图四张，证明现阳光家园小区二手房交易价格每平米4500元-5000元之间，证明本案所涉及的房屋交易价格明显偏低。在一审判决的庭审中，被上诉人明确表示20万元房款先前是借款，因一直无法给付，所以经过协商以20万元的价款将涉案房产给了被上诉人，借款时间是2017年1月份，这也证明本案中的房屋买卖协议不是合法有效的合同，是借款的一种担保。被上诉人王庆会对上诉人提交的证据发表质证意见称，对于证据一，真实性无异议，但关联性不认可，该证据中所涉及的借款是另外的借款，并非本案所涉及的借款。对于证据二，真实性无异议，但对证明目的不认可。被上诉人在一审中明确认被上诉人是在2017年7月1日正式入住涉案房屋，在交付钥匙到正式入住期间是被上诉人与第三人约定的腾房的时间。对于证据三，真实性无异议，但对关联性和证明目的均不认可。被上诉人与第三人之间签订的是合法有效的买卖合同，是双方合意形成的，该事实第三人在（2017）冀0634民初1558号案件中明确认可，即使该价格略低于市场价格，但在第三人急需用钱的情况下降价出售也符合常理。被上诉人王庆会提交二份新证据。证据一，借条一份、商品房买卖合同一份，证明第三人还曾向王庆会借款29万元，以西城庄园2号楼1单元1703室作为抵押，与本案所涉的20万借款并非同一笔借款。证据二，个人贷款还款凭证三份、个人贷款还款计划表一份、还款记录一份，取暖费缴费凭证一份，证明涉案房屋一直由被上诉人居住并偿还贷款。上诉人杨来义质证，对于证据一、真实性及证明目的均无异议，由此可以印证被上诉人王庆会与烟小七之间的借款均是以打借条并以房屋作抵押的形式实施的借贷行为，本案中的2017年1月19日商品房买卖合同不是有效的合同，是借款的抵押。对证据二的真实性没有异议，房屋贷款是由被上诉人偿还。二审经审理查明，王庆会诉烟小七房屋买卖合同纠纷一案，曲阳县人民法院经过审理，于2017年12月12日作出（2017）冀0634民初1558号民事判决，判决王庆会与烟小七于2017年1月19日签订的曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋买卖合同有效。2018年4月9日，曲阳县人民法院作出（2017）冀0634执460号之一执行裁定书，裁定查封被执行人烟小七名下的位于曲阳县一处。二审经审理查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案争议焦点问题是被上诉人王庆会对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。上诉人上诉主张被上诉人王庆会与烟小七签订房屋买卖合同是为借贷关系进行担保。但对其该项主张，上诉人未提交直接证据予以证实。在案涉房产被曲阳县人民法院查封之前，曲阳县人民法院已作出（2017）冀0634民初1558号民事判决，判决王庆会与烟小七于2017年1月19日签订的曲阳县恒州镇阳光家园小区2号楼1单元301号房屋买卖合同有效。故对上诉人有关王庆会与烟小七之间签订的房屋买卖合同不是合法有效的买卖合同的主张，本院不予支持。被上诉人王庆会提交的证据证实了其借给烟小七的借款用以抵顶了房款后，剩余银行贷款一直由被上诉人王庆会交纳。故可以认定被上诉人王庆会交纳了涉案房屋的房款。被上诉人王庆会提交的居委会的证明以及缴纳案涉房屋物业费、暖气费的票据可以证实其已于2017年7月占有使用涉案房屋，被上诉人王庆会入住案涉房屋与其签订房屋买卖合同的时间虽相距半年，但该事实不影响被上诉人王庆会在法院查封涉案房产前其已实际占有使用涉案房产的事实。后非因被上诉人王庆会的原因未办理过户登记。综上，被上诉人王庆会的情形符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。上诉人的上诉理由未提交证据予以证实，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4306元，由上诉人杨来义负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇一九年十二月十七日 法官助理陈萌 书记员黄倩