广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3700号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，该公司经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅昭平，男，1986年5月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被上诉人（原审原告）：曾艳桂，女，1987年7月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李丽丽，广东盈进律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司(以下简称贝迪龙庭公司)因与被上诉人傅昭平、曾艳桂商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回傅昭平、曾艳桂的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决否定双方合同约定属政府行为或政府政策的改变作为可以顺延办证期限的事由，理据不足，傅昭平、曾艳桂也无证据证明迟延办证属于贝迪龙庭公司的原因，贝迪龙庭公司已有证据证明逾期办证并非因贝迪龙庭公司原因导致，故贝迪龙庭公司不存在明显过错，不应承担违约责任。1.贝迪龙庭公司作为合同义务较重的一方，如若在违约责任等方面不作适当的限制，或者在不可预见、不可避免的原因导致违约的情况下，给予相应的责任免除，则会进一步加重贝迪龙庭公司的责任。2.双方合同约定720个工作日内贝迪龙庭公司提供资料到产权登记机关办理产权证，720个工作日包括开发商到各政府部门协调、公共配套设施验收交付、资料的准备、政府的审批程序等正常办证时间，并没有将政府政策、法律改变或者其他影响办证进度的政府行为非正常时间预计在内。我国现处于快速发展阶段，政府的政策、法律、法规为了适应社会的发展需求，经常在变，故合同约定将此情况排除在720个工作日之外，符合当前国情。3.2015年11月1日中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，影响贝迪龙庭公司的竣工验收。新规定与旧规定的误差评判标准不一，导致贝迪龙庭公司在新规定出台后，不得不综合考虑一期和二期的超建情况，以确保能向买受人交付符合合同约定的商品房，因为建筑的误差不在贝迪龙庭公司可控范围，根据施工单位的施工工艺、工程难度、设计的误差等各种因素决定，所以在一期已经竣工的情况下，贝迪龙庭公司为了达到整个项目的验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，也不应计算在办证期限内。贝迪龙庭公司在2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，应从该时间开始计算办证时间。第一期业主已经拿到了产权证，贝迪龙庭公司不应再承担违约责任。二、一审判决认为双方约定的违约金按已付房款的1%为上限的标准过低，将违约金调整为无上限，无事实依据，傅昭平、曾艳桂也无证据证明该约定明显过低，应充分尊重合同的约定。1.商品房不仅仅是居住功能，还有投资的功能，目前大多数的商品房购买者均具备投资意识，对于商品房投资升值的期待远高于居住的期待。而涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两翻，傅昭平、曾艳桂作为买受人，所得的利益远远高于贝迪龙庭公司所得的利益。从合同的经济效益来考虑，贝迪龙庭公司的效益已失衡，如若因贝迪龙庭公司不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同约定，任意调整违约责任，加重贝迪龙庭公司的违约责任，则有失公平原则。2.违约上限是基于合同公平合理的角度去衡量的。涉案商品房已经交付，贝迪龙庭公司已履行绝大部分合同义务，而作为附带的办证合同义务，约定按已付房款的1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等的要求。3.在傅昭平、曾艳桂未举证证明实际损失明显高于违约金的情况下，应按合同约定的违约金来承担违约责任。三、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。被上诉人傅昭平、曾艳桂辩称:一、《中山市商品房买卖合同》之补充协议系格式合同，该补充协议约定的政策变化或政府行为可顺延办证期限以及无需承担违约责任的免责条款是无效的条款。二、贝迪龙庭公司不能以规划政策的变化为其抗辩不用支付逾期办证违约金的事由。规划政策的变化并不是不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力情形。贝迪龙庭公司作为专业的房地产开发商，对与房地产相关的政策及其政策走向是密切关注的，且政策的立法规划到其实施有很长一段时间，故贝迪龙庭公司对此变化应该可予预见。三、《中山市商品房买卖合同》第14条约定的总违约金以已付房价款的1%作为上限的责任限额违反了公平原则，限制并免除了贝迪龙庭公司的主要义务，剥夺了傅昭平、曾艳桂的主要权利，是无效条款。四、《中山市商品房买卖合同》第14条约定的60天的免责期条款违反了公平原则，限制并免除了贝迪龙庭公司的主要责任，剥夺了傅昭平、曾艳桂的主要权利，系无效条款。综上，贝迪龙庭公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回贝迪龙庭公司的全部上诉请求。傅昭平、曾艳桂向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向傅昭平、曾艳桂支付逾期办证违约金（以621664元为基数，按年利率6%的标准自2018年3月20日起计算至傅昭平、曾艳桂实际收到贝迪龙庭公司交付的房地产权证时止）。一审法院认定事实：1.2013年10月20日，傅昭平、曾艳桂（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以621664元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村XX豪庭X幢XXXX房；出卖人应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，傅昭平、曾艳桂按合同的约定向贝迪龙庭公司支付了全部的购房款。2015年5月3日，傅昭平、曾艳桂办理了收楼手续。2.2011年1月30日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，贝迪龙庭公司取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13㎡、61835.09㎡，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年11月24日，涉案住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程的《工程质量监督报告》编制通过；2017年3月6日，涉案住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程的《工程质量监督报告》编制通过。2017年3月14日，贝迪龙庭公司再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年9月25日，贝迪龙庭公司向产权登记部门递交资料，办理涉案房屋所在小区一期的房屋所有权首次登记。2018年12月14日，中山市国土资源局作出核准通知，同意办理包括涉案房屋在内的小区一期的房屋所有权首次登记。3.2015年11月25日，中山市城乡规划局在其官网发布通知，称根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，现予以印发，请遵照执行。前述意见（试行）第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，一审法院归纳争议焦点主要为：一、贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限；二、违约金的计算标准；三、违约金的计算期间。关于焦点一。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障，故应当对合同补充协议第八条的边界外延进行严格的限缩解释。就贝迪龙庭公司的抗辩事由，一审法院分析如下：1.涉案小区办理大确权之前，其地址名称需要由公安局审核通过，属于办证的必须环节，贝迪龙庭公司提交的公安局关于涉案小区地址名称的批复属于正常审批事项，不足以证明中山市的地址名称政策在何时发生了改变，亦不足以证明该政策的改变影响了涉案房屋的办证进度，贝迪龙庭公司据此顺延办证期限之理据不足。2.贝迪龙庭公司又抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。一审法院认为，其一，前述实施意见并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除贝迪龙庭公司因自身因素延误办证进度；其三，即如贝迪龙庭抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。3.贝迪龙庭公司还抗辩其于2018年9月25日递件，国土部门本应当在10个工作日作出批复，但国土部门迟延至同年12月14日才作出批复，办证时间应作相应顺延。一审法院认为，没有证据证明是何政策的改变或何政府行为导致国土部门未在承诺时间内作出批复，但是，从贝迪龙庭公司提交的公安局于2018年11月2日作出同意门牌号码的变更批复来看，不排除是贝迪龙庭公司提交资料不正确造成的延误，而且，即使贝迪龙庭公司所述属实，该延迟事实的发生在贝迪龙庭公司迟延办证之后，若贝迪龙庭公司按时如期办理递件，其完全可以避免因此所致的迟延办证的后果。综上，贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，故应承担举证不能的不利后果，一审法院对其抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。焦点二。双方在合同第十四条关于逾期办证违约金的约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且日万分之一的标准并不明显过低，一审法院不予调整。但是，综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对买受人造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。焦点三。一审法院认为，1.涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交楼日期作为出卖人是否如约履行办证备案义务的起算点，依此方法计算，贝迪龙庭公司应当在2018年5月17日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。关于贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任的问题。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2018年5月18日起算。2.贝迪龙庭公司于2018年9月25日递交的办证材料系针对涉案小区一期的整体确权，并非针对业主的个人房屋确权，而贝迪龙庭公司与业主缔结的合同必然是调整约束贝迪龙庭公司与业主之间法律关系的，故违约金应当计算至贝迪龙庭公司将业主个人办理产权登记需要由贝迪龙庭公司提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向傅昭平、曾艳桂支付逾期办证违约金（违约金以621664元为基数，按日万分之一的标准自2018年5月18日起计算至贝迪龙庭公司将傅昭平、曾艳桂个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费222元，减半收取为111元，由傅昭平、曾艳桂负担55元，由贝迪龙庭公司负担55元（傅昭平、曾艳桂已预交111元，贝迪龙庭公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付傅昭平、曾艳桂）。二审中，贝迪龙庭公司提交证据如下：1.工程竣工验收申请表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月18日前已具备验收条件，并取得监理单位同意验收；2.建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日取得竣工验收报告，建筑工程验收合格，不存在严重影响居住安全的情况；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日完成工程竣工验收备案手续；4.工程竣工验收合格公示牌照片，拟证明涉案商品房所在一期小区竣工验收合格并进行公示；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案商品房所在一期小区于2018年1月2日发放了登记证；6.中山市火炬供电分局开具的证明，拟证明因供电部门规划，迁移配电站，导致小区整体项目综合验收延迟，办证必须小区整体项目综合验收才能办理，并非贝迪龙庭公司的责任导致迟延办证，主观上没有违约的故意；7.房产证，拟证明傅昭平、曾艳桂收取了房产证；8.火炬开发区不动产登记受理通知书，拟证明贝迪龙庭公司于2019年4月9日为傅昭平、曾艳桂办理产权登记手续，完成了合同义务。傅昭平、曾艳桂质证称：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据5的真实性确认；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证明是单位证明，法律规定要制作人签名。该份证明内容属于言词证据，属于证人证言，没有证明力。证据7因没有原件，对其真实性不予确认。证据8，部分受理通知书和批量缴费单查询没有原件，真实性无法确认。以下几户业主没有该不动产受理通知书原件：林友洪、梁卫玲、邢士强、赵凌云、张原安、梁伟钊、郑志权、李建峰、农才志、李丽丽、廖小琴、谢世生、陈艳姿（通知书的复印件）（除了陈艳姿系通知书外，其他是显示在批量缴费单中）。傅昭平、曾艳桂未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：2019年4月9日，贝迪龙庭公司持办理案涉商品房权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。案涉商品房的权属登记已办理至傅昭平、曾艳桂名下。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点有三：一、贝迪龙庭公司主张顺延办证期限的理由是否成立；二、逾期办证违约金的计付标准能否适用合同约定的封顶条款；三、贝迪龙庭公司认为按照合同约定豁免60天违约金的主张是否成立。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即贝迪龙庭公司主张顺延办证期限的理由是否成立。贝迪龙庭公司与傅昭平、曾艳桂签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。依照合同的约定，贝迪龙庭公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，一审判决认定将合同约定的交楼期限作为计算出卖人720个工作日的办证时间起算点欠妥。但鉴于案涉商品房的实际交楼时间早于合同约定的交楼时间，在一审认定以合同约定的交楼时间作为计算出卖人720个工作日的办证时间起算点后，傅昭平、曾艳桂并未对本案提起上诉，可视为傅昭平、曾艳桂认可一审判决对该问题的认定，故本院对一审该处理结果予以维持。即720个工作日的办证期限截止至2018年5月17日，但贝迪龙庭公司于2019年4月9日才将办理案涉商品房产权登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，逾期327天（2018年5月18日至2019年4月9日期间），其行为已构成违约。贝迪龙庭公司上诉称，其逾期办证的原因在于2015年中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，导致影响其整体项目竣工验收。对此，本院认为，根据案涉商品房买卖合同的约定及法律对于交楼标准的规定，贝迪龙庭公司应于2015年6月30日前将符合合同约定及法定条件的案涉商品房交付傅昭平、曾艳桂使用，即贝迪龙庭公司于2015年6月30日前应就涉案小区取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但涉案商品房所在的案涉小区一期于2018年1月2日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。而上述《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》于2015年11月1日才出台，内容主要是对工程的规划验收标准进行规定。即若贝迪龙庭公司依照合同的约定及法定交付条件的规定，依时完工并就案涉工程办理中山市建设工程竣工验收备案登记证，则根本不会受到中山市2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》的影响。且从贝迪龙庭公司一审提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，故案涉小区工程存在逾期竣工验收系因贝迪龙庭公司自身因素导致，亦因此延误办证进度，故贝迪龙庭公司以上述政府验收政策改变作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院不予采信。一审判决认定贝迪龙庭公司存在逾期办证的违约行为并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即逾期办证违约金的计付标准能否适用合同约定的封顶条款。虽然傅昭平、曾艳桂与贝迪龙庭公司在《中山市商品房买卖合同》中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与傅昭平、曾艳桂支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的转让、处分价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补傅昭平、曾艳桂的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，傅昭平、曾艳桂诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期办证的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。另外，双方合同中已约定了逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一计付，该约定是双方的真实意思表示，且有利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，该条款合法有效，双方均应恪守履行。依照上述违约金计算标准，即贝迪龙庭公司应向傅昭平、曾艳桂支付的逾期办证违约金为20328元（621664元×327日×0.01%）。关于焦点三，即贝迪龙庭公司认为按照合同约定豁免60天违约金的主张是否成立。根据合同约定，若出卖人逾期办证，则“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期办证不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为提供合同格式条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于贝迪龙庭公司一方的解释，故一审认定贝迪龙庭公司在逾期办证超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算，处理并无不当，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19823号民事判决；二、上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人傅昭平、曾艳桂支付逾期办证违约金20328元；三、驳回被上诉人傅昭平、曾艳桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费222元，减半收取为111元，由被上诉人傅昭平、曾艳桂负担55元，由上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担55元（傅昭平、曾艳桂已预交111元，中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付傅昭平、曾艳桂）。二审案件受理费50元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十二月五日书记员 李玉琴