河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异343号 案外人：李云涛，男，1990年6月23日出生，汉族，住河北省邢台市南和县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求事项：请求法院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外异议人于2015年12月12日与福麟公司签订《福麟小镇（高开区）》认购书，购买由福麟公司承接开发的位于邢台市2号楼2单元702号房产，并于2016年1月15日、2016年4月12日共计支付了193175元购房款，剩余购房款因房屋被查封无法办理按揭贷款。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元702号房产，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已经与被执行人福麟公司签订合法有效的书面买卖合同。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人李云涛没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外异议人李云涛没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。被执行人是该房产的合法权利人而案外异议人不是合法权利人。案外异议人李云涛对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外异议人李云涛的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，李云涛的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，2015年12月18日被执行人福麟公司已将涉案房产出售给案外人，案外人分别于2015年12月18日交纳5万元购房款，于2016年1月15日交纳136,364元购房款，于2016年4月12日交纳3,811元购房款，案外人购买该房屋系用于居住，名下无其他居住用房，且案外人同意在按揭贷款手续办理完毕后，将剩余购房款支付至法院指定账户。根据最高院关于审理执行异议和执行复议司法解释第29条之规定，应当中止对案外人购买房屋的执行程序，解除查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2016年4月12日房款174,625元收款收据一份、2016年4月12日地下室18,550元收款收据一份； 证据二、2016年1月5日POS机刷卡单一份，商户名称为福麟公司，金额为136,364元、2016年4月12日POS机刷卡单一份，商户名称为福麟公司，金额为3,811元、2015年12月18日POS机刷卡单一份，商户名称为福麟公司，金额为50,000元，中国建设银行个人活期账户交易明细表一份，客户名称为李云涛、中国银行交易流水明细清单，客户姓名为郭秋红； 证据三、李云涛与福麟公司签订的福麟小镇认购书一份； 证据四、2019年12月16日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明一份。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据一真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据二中的特约商户签购单真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单的标明的交易类型是消费，不是支付购房款，不能证明案外异议人李云涛支付购房款的事实。 对建设银行交易明细单真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单的标明的交易类型是消费，不是支付购房款，不能证明案外异议人李云涛支付购房款的事实。对中国银行明细清单真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。该查询单付款人为郭秋红，没有收款人名称，不能证明案外异议人向被执行人支付购房款的事实。 对证据三真实性、合法性不予认可。房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，该认购书不能排除案外人李云涛与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人李云涛在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据四对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明李云涛在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。邢台市高开区福麟小镇项目原系恒科公司和景鸿公司开发的项目，然后因恒科公司和景鸿公司的资金链断裂，经政府协调，由福麟公司接盘的烂尾项目，案外人都是从恒科公司和景鸿公司购房的。福麟小区2016年4月份交房的和高开区福麟小镇于2017年2月份交房的，南石门福麟小镇现在是在建项目。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区房屋。 另查明，案外人与福麟公司签订福麟小镇（高开区）认购书，约定案外人购买福麟小镇项目2号楼2单元702号房屋，房价为540,226元。2016年4月12日案外人向福麟公司支付案涉房屋购房款193,175元。福麟公司为案外人出具了房款收据。剩余房款案外人称需办理银行按揭贷款。李云涛提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明李云涛没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房，现仍未交付。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，且房屋尚未交付，案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回李云涛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张佳丽