四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2144号 上诉人（原审被告）：广安立新房地产开发集团有限公司。住所地：四川省广安市广安区经开区奎阁园区石滨路1号。统一社会信用代码915116007175781683。 法定代表人：汪思光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈茂祥，男，生于1972年12月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡德琼，女，生于1972年9月10日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称广安立新公司）因与被上诉人陈茂祥、胡德琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广安立新公司的上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6428号民事判决,改判驳回陈茂祥、胡德琼一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由陈茂祥、胡德琼承担。事实与理由：1.根据双方签订的合同约定以及不动产登记条例等规定，办理房屋权属证书需双方共同申请办理，广安立新公司仅为协助；2.一审判决认定广安立新公司逾期办证违约金为3430元无事实及法律依据，陈茂祥、胡德琼并未提供证据证明其因广安立新公司未办理不动产证遭受损失。 陈茂祥、胡德琼辩称，1.一审查明陈茂祥、胡德琼在签订商品房买卖合同当日与广安立新公司签订了委托书，委托广安立新公司办理不动产权证书；2.陈茂祥、胡德琼主张的违约金为1万元，不存在过高问题；3.广安立新公司认为支付违约金条件不成就的理由对消费者不利，一审判决合理合法应该支持。 陈茂祥、胡德琼向一审法院起诉请求：1.判令广安立新公司立即为陈茂祥、胡德琼购买的房屋办理房屋权属证书；2.广安立新公司向陈茂祥、胡德琼支付逾期办理房屋权属证书的违约金10,000元（违约金按每年3000元从2016年12月31日起计算至起诉之日止）；３、本案诉讼费由广安立新公司承担。 一审法院认定事实：广安立新公司以出让方式取得了广安市广安区出口片区Ｐ57号地块使用权，经批准在该地块上建设“立新圣居”项目商品房，并取得了《商品房预售许可证》，该项目于2015年6月30日竣工验收合格。2017年10月30日，陈茂祥、胡德琼与广安立新公司签订《商品房买卖合同》，约定陈茂祥、胡德琼购买“立新圣居”5幢1-6-1号住宅，房屋建筑面积97.78平方米，房屋总价款428299元，付款方式为一次性付款；双方未约定交房时。同日，陈茂祥、胡德琼签订《房屋登记委托书》，委托广安立新公司为其办理房屋所有权登记等；双方未约定办证的具体时间及逾期办证的违约责任。 合同签订后，陈茂祥、胡德琼按合同约定向广安立新公司付清了购房款428,299元，并于签订合同的当日向广安立新公司交纳了办理房屋权属证书的契税、印花税、工本费、大修资金等费用14,149元，广安立新公司亦于签订合同的当日向陈茂祥、胡德琼交付了房屋。“立新圣居”项目至今未取得所在楼栋的权属证明，也未为陈茂祥、胡德琼所购房屋办理产权转移登记。 另查明，从2015年至今，就“立新圣居”验收及拆除项目旁棚户区房屋及违章建筑，广安立新公司先后向广安市人民政府、广安市规划局、广安市城市管理行政执法局、广安市枣山园区规划建设局书面报告。2017年11月13日，广安市规划局作出《不予受理告知书》，2018年1月26日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，该意见书载明，经调查，“立新圣居”小区附近违法建房情况严重问题基本属实，该处违法建房集中在“立新圣居”小区北侧，距离“立新圣居”小区最近处仅2米，比“立新圣居”地势略高，因地势高差，导致“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法正常使用。该处违法建设形成的主要原因，其一是该处土地1994年统征后一直未立项建设，导致道路红线内13户村民住宅至今未拆迁；其二是20多年来该地村民家庭人口自然增长，房屋老旧失修，部分村民擅自将单层老房子改建为多层砖混结构房屋约2000平方米９户。针对现状，该局将详细宣传，引导违法村民主动整改，二是积极向市政府建议，争取尽快启动建设。 一审法院认为，陈茂祥、胡德琼与广安立新公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。陈茂祥、胡德琼按合同约定向广安立新公司支付了购房款及办理房屋权属证书的相关税费，广安立新公司亦应按合同约定为陈茂祥、胡德琼办理所购房屋的权属证书。虽然案涉楼盘因周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致案涉楼盘“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法开通正常使用，无法通过消防验收，并导致广安立新公司不能为陈茂祥、胡德琼办理房屋所有权证书，但待这些原因消除后，广安立新公司应及时为陈茂祥、胡德琼购买的房屋办理房屋权属证书。鉴于前述客观实际情况，本院酌情确定广安立新公司在“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为陈茂祥、胡德琼办理房屋权属证书。 关于逾期办证的违约责任，陈茂祥、胡德琼在签订合同时委托广安立新公司办理房屋所有权证书，但双方在合同中未约定具体的办证时间、逾期办证的违约责任及违约金的支付时间，参照《城市商品房预售管理办法》第十二条“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”之规定，广安立新公司应承担违约责任。但考虑到广安立新公司未能及时为陈茂祥、胡德琼办理房屋权属证书有前述消防验收未通过等原因，且陈茂祥、胡德琼未提供因广安立新公司逾期办证给其造成了损失及损失多少的相关证据，故对广安立新公司的违约责任酌情考虑为3430元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、广安立新房地产开发集团有限公司在广安市广安区出口片区“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为陈茂祥、胡德琼办理“立新圣居”5幢1-6-1号（现民政编号为2栋1单元601号）房屋的权属证书；二、广安立新房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向陈茂祥、胡德琼支付逾期办理房屋权属证书的违约金3430元；三、驳回陈茂祥、胡德琼的其他诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由陈茂祥、胡德琼负担25元，广安立新房地产开发集团有限公司负担75元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与原审认定的一致，予以确认。 本院认为，广安立新公司为案涉房屋办理产权初始登记和转移登记是其合同义务，且陈茂祥、胡德琼早已委托广安立新公司为其办理房屋权属证书，并交纳了相关费用，一审法院根据本案实际情况判决广安立新公司在“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为陈茂祥、胡德琼办理案涉房屋的权属证书正确，本院予以维持。本案二审争议焦点为：广安立新公司是否应当支付逾期办证违约金。 本案双方所签订的商品房买卖合同及补充协议中并未约定逾期办证的违约责任，且根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第六项“若因买受人原因或者行政、不可抗力使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”的约定，行政原因是广安立新公司免责事由之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但根据查明的事实，本案因“立新圣居”的商品房周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致“立新圣居”的商品房无法通过消防验收，阻却了案涉房屋办理所有权证书，多年来广安立新公司积极向政府有关部门反映，然而该障碍的消除并不以广安立新公司意志为转移，因此，本案逾期办证并非广安立新公司的原因。综上，陈茂祥、胡德琼要求广安立新公司支付逾期办证违约金既无合同约定也无法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。广安立新公司关于其不应承担逾期办证违约金的上诉理由成立，本院予以采信。 综上所述，广安立新公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6428号民事判决第一项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6428号民事判决第二、三项； 三、驳回陈茂祥、胡德琼的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由陈茂祥、胡德琼负担25元，广安立新房地产开发集团有限公司负担75元；二审案件受理费200元，由陈茂祥、胡德琼负担100元，广安立新房地产开发集团有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。