河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0926民初1565号 原告：肃宁县安业物业管理有限公司 法定代表人：王亮，公司经理 地址：肃宁县 统一社会信用代码：91130926347849599N。 委托诉讼代理人：闫晓丹，河北清音律师事务所律师 被告：李兰喜，男，1963年10月16日生，汉族，职工，住肃宁县。 委托诉讼代理人：聂坤英，女，1965年6月20号出生，汉族，住址同上，系被告李兰喜之妻。 原告肃宁县安业物业管理有限公司与被告李兰喜为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫晓丹，被告李兰喜及其委托诉讼代理人聂坤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3143元及违约金（按每日应交额的千分之三计算，自2016年1月1日起至实际履行清之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为肃宁县陶然小区的业主提供物业服务，被告李兰喜为该小区业主之一，其在该小区有两套房屋（2号楼1单元102室和103室）。被告李兰喜自2013年5月2日起至2018年12月31日止，共拖欠原告物业服务费5933元，原告多次找到被告进行催要，被告总是推脱支付。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求被告向原告支付自2016年1月1日至2018年12月至31日的物业费共计3143元及违约金。 被告李兰喜辩称，1、被答辩人入驻陶然新城小区程序不合法。陶然新城小区未成立业主委员会，被答辩人是由建设单位选聘的物业管理企业，并非业主、业主大会选聘物业管理企业，属于前期物业管理。2、答辩人所在小区物业服务费用应由开发建设单位全额交纳。因开发建设单位一直未给陶然新城小区配备合法的物业买受人，所以答辩人所在小区物业服务费或者物业服务资金应由开发建设单位全额交纳。3、被答辩人所述事实不实。答辩人收房日期为2013年9月24日，被答辩人所述2013年5月2日起至2018年12月31日止共拖欠原告物业服务费5933元，其计费日期错误，且原告公司于2017年8月22日前未入驻答辩人所在小区，2017年8月22日前答辩人所在小区无物业入驻，物业事项归肃宁县舜宁房地产开发有限公司代管，答辩人认为被答辩人不是2017年8月22日之前物业费纠纷的适格原告。答辩人从未收到书面催缴通知，被答辩人所诉2016年和2017年物业费已超过诉讼时效。4、被答辩人物业服务水平极差，不履行公示栏《陶然新城服务范围》义务，违约在先。5、被答辩人从未公示其管理陶然新城小区期间的物业服务资金的收支情况，违法在前。6、答辩人从未收到被答辩人书面催缴通知，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定。7、被答辩人主张的滞纳金缺乏依据。《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金并没有规定，且本案主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。综上所述，鉴于被答辩人违法、违规在先，且其不能适当履行物业服务义务，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人无需支付被答辩人主张的物管费及滞纳金,因此请求法院驳回原告诉讼请求。 原告主张，2017年8月28日原告与陶然小区建设单位肃宁县舜宁房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同及前期物业服务补充协议，约定将坐落于肃宁县靖宁街东侧原老一中旧址的陶然小区一期物业交由原告进行管理，物业费按照每平米每月0.6元计算。在《陶然小区前期物业服务补充协议》中第二条约定：陶然小区一期业主拖欠历年物业费，由原告负责收取，用于补贴原告在今后物业管理工作中的费用及因小区入住率不足等原因造成的成本亏损。被告李兰喜为该小区2号楼1单元102室和103室的业主，其房屋建筑面积为69.69+70.84平方米，每年应交纳物业费1011.82元，被告自2013年5月2日起至2018年12月31日止共拖欠物业费5933元，在本次诉讼中原告只要求被告交纳自2016年1月1日起至2018年12月31日止3年的物业费，共计3035元。另根据《河北省城市生活垃圾处理收费管理办法》及沧政字[2010]76号关于《沧州市市区全面征收城市生活垃圾处理费实施办法》的通知的规定，被告应每年交纳生活垃圾处理费36元，三年共计108元，以上物业服务费共计3143元。因被告李兰喜一直拖欠物业服务费，其应按照《前期物业服务合同》第23条规定，向原告按每日应交额的千分之三交纳违约金。为此原告提供了1、原告的营业执照1份。2、资质证书1份。3、前期物业服务合同1份。4、前期物业服务补充协议1份。5、物业费催缴通知书1份。6、邮寄快递单及快递投递回执各一份。7、2017年8月29日原告在陶然小区张贴的通知一份。被告质证称，证据1中，原告的注册地不是陶然小区；证据2的资质证书已经过了有效期；对证据3有异议，签订前期物业合同时，原告还没有进入小区进行服务；对证据4有异议，对补充协议不知情；证据5物业催缴通知书上的日期是起诉之后的；对证据6不认可，是起诉后才送达给被告的；对证据7，被告不知情。 被告主张，原告是2018年3月份入住该小区进行物业服务，原告应该在2018年3月份以后收取物业费。被告提供了以下证据：1、（2017）冀0926民初967号判决书一份。2、书面证人证言2份。3、微信截图2页。4、照片复印件65张。5、光盘一张。原告质证称，对证据1的真实性没有异议，但不能证实被告的证明目的。从该判决书中可以显示被告一直存在拖欠物业费的情形；证据2，对吴某的证言真实性、合法性、关联性均不认可，根据民事证据规则，证人应该出庭接受当事人的质询，证人吴某未到庭，不能核实其真实性。对李树根、赵凤岩等三人的证人证言除同吴某的质证意见外，三名证人同时在一起签字，违背了证人作证的规则，对其依法不应采纳；对证据3的真实性、关联性均不认可，不能证实为陶然小区，且该证据为复印件不是原始载体；证据4、5，对原告提供的65张照片及光盘的真实性、合法性、关联性均不认可，照片均为复印件不是原始载体，从该照片中也不能显示出被告所称的为陶然小区，不能证实被告的证明目的。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……,对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的陶然小区前期物业服务合同及前期物业服务补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法、有效。原告依约为小区业主提供管理和服务，被告作为该小区的业主，拖欠原告的物业费不交，违反了合同约定，故原告要求被告支付拖欠的物业费，于法有据，本院予以支持。原告与建设单位签订的前期物业服务合同中约定了交费标准，按此标准被告应当交纳2016年1月1日起至2018年12月31日止3年的物业费，共计3035元。原告主张的生活垃圾处理费，已包含在被告应交纳的物业服务费中，故本院不予支持。原告主张的违约金，考虑原告在对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，故对被告应交物业服务费的数额，予以酌减违约金，对原告主张的违约金的请求，本院不予支持。被告辩称，原告入驻陶然新城小区程序不合法，原告不是本案的适格原告等辩护意见，原告未提供相关证据证明自己的主张，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，判决如下： 一，被告李兰喜于本判决生效后十日内给付原告物业服务费3035元； 二，驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告李兰喜承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院 审判员  黄志成 二〇一九年十二月二十日 书记员  库福妹