四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初3107号 原告（案外人）：叶建祥，男，1967年8月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：周健，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王潇，四川光时律师事务所律师。 原告（案外人）：彭玉琼，女，1967年9月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：周健，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王潇，四川光时律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都市桂林建设有限公司，住所地四川省成都市新都区新都街道桂湖东路156号。 法定代表人：陈玉亮，职务不详。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都海诚房地产开发有限公司，住所地四川省邛崃市临邛镇司马大道168号。 法定代表人：程联合，职务不详。 原告叶建祥、彭玉琼与被告成都市桂林建设有限公司（以下简称桂林公司）、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告叶建祥、彭玉琼的委托诉讼代理人周健、王潇，被告桂林公司的委托诉讼代理人吴睿到庭参加诉讼，被告海诚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶建祥、彭玉琼起诉请求 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过对证据进行审查，本院审理查明如下事实： （一）2015年12月22日，成都市仲裁委作出（2015）成仲案字第764号仲裁裁决书，裁决内容包括海诚公司在裁决书送达之日起三十日内，向桂林公司支付工程款145474800元；桂林公司享有邛崃市“司马赋”项目工程价款优先受偿权。2016年10月9日，本院依据已发生法律效力的（2015）成仲案字第764号仲裁裁决书作出（2016）川01执867号执行裁定书，裁定：“查封被执行人海诚公司所有的位于邛崃市临邛镇司马大道168号“司马赋”项目的231套房产（174套住房，57个车位，详见清单）查封期限三年，至2019年10月8日止。2019年9月29日，四川省邛崃市人民法院作出（2017）川0183执1117号之十九执行裁定书，载明因本院指令其执行该案，且查封期限即将届满，故裁定：继续查封案涉房屋在内的海诚公司所有的位于邛崃市临邛镇司马赋项目的184套房产，查封期限为3年。案涉房屋在上述查封范围内。执行过程中，叶建祥、彭玉琼向本院提出书面异议，本院于2019年1月25日作出（2018）川01执异1831号执行裁定，裁定驳回叶建祥、彭玉琼的异议请求。告知“如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向四川省高级人民法院申请复议。”叶建祥、彭玉琼于2019年1月28日签收上述裁定书，并在指定期限内向四川省高级人民法院申请复议。2019年3月28日叶建祥、彭玉琼申请撤回复议申请，四川省高级人民法院于2019年4月4日作出（2019）川执复99号执行裁定书，准许其撤回复议申请。2019年3月29日，本院作出（2018）川01执异1831-1号执行裁定书，裁定将（2018）川01执异1831号执行裁定中“如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向四川省高级人民法院申请复议。”这一内容补正为“如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。”该裁定书于2019年4月10日送达叶建祥、彭玉琼。叶建祥、彭玉琼不服该裁定，于2019年4月17日向本院提起本案诉讼。 （二）2014年10月18日，叶建祥、彭玉琼与海诚公司签订《商品房买卖合同》，约定：叶建祥、彭玉琼以总价款463442元购买案涉房屋，付款方式为一次性付款；海诚公司应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费、其他办理权属证所需的税费等。海诚公司向叶建祥、彭玉琼出具收据5张，分别为：2014年3月21日诚意金5000元，付款方式现金；2014年6月22日3栋602房选订金20000元，付款方式刷卡；2014年10月10日3-602购房款97000元，付款方式刷卡；2014年10月18日“3栋602房购房款”218000元，付款方式现金；2014年11月11日“3栋602房购房首付款”123442元，收款方式刷卡。上述五张收据总金额463442元，与购房合同约定的总房款数额一致。2014年6月22日、2014年11月11日的收据有叶建祥当日的银行卡pos凭证佐证，时间金额一一对应，商户名称为“成都海诚房地产开发有限公司（司马赋楼）”。 住宅工程质量分户验收记录表载明，“本表一式一份，住宅工程交付使用时，该表作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主”，该表落款时间为2018年9月12日。彭玉琼于2019年9月16日缴纳了2019年2月1日至2020年1月31日的物业费及维修基金。 （三）叶建祥、彭玉琼共同共有一套房屋（房权证号：邛房权证监证字第××），坐落于119号1栋1层119号，登记时间2010年11月10日，性质为农村散居房屋，规划用途住房，总层数1层，建筑面积106.2㎡。 临邛街道鹤鸣社区居民委员会出具证明，载明“叶建祥在住房一套，房产证号为02××62号，经过“5.12”和“4.20”地震，已成危房，无法居住，在外租房居住”。叶建祥提交的房屋照片显示，墙面、天花板、偏房、屋檐等多处出现裂缝。彭玉琼提供的房屋租赁合同显示，其于2009年2月13日起至2019年2月16日租用彭玉萍位于邛崃市房屋。1999年至2014年期间，租赁房屋登记在彭玉萍丈夫杨晓华的父亲杨本云名下。 本院认定上述事实，主要采信了当事人身份信息，《商品房买卖合同》、收款收据、POS单、（2018）川01执异1831号执行裁定书、（2018）川01执异1831-1号执行裁定书、（2016）川01执867号执行裁定书、（2017）川0183执1117号之十九执行裁定书、（2019）川执复99号执行裁定书、送达回证、房屋租赁合同、房屋登记信息、房屋产权证、照片、居委会证明、住宅工程质量分户验收记录表及各方当事人陈述等证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查。在我国现行民事法律程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确定以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉的执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，其权利能够排除执行需同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权，也应优先保护消费者的物权期待权。叶建祥、彭玉琼作为购房者，其对抗的是桂林公司的建设工程价款优先受偿权，故本案应参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行实质审查。 首先，现有证据表明，案涉房屋的首次查封时间为2016年10月9日，叶建祥、彭玉琼与海诚公司签订《商品房买卖合同》的时间在2014年10月18日，约定的房屋总价款为463442元，约定的交房日期在2016年3月30日前。可见，《商品房买卖合同》订立在前，本案查封在后。其次，叶建祥、彭玉琼向本院提交了海诚公司出具收据5张，总金额为463442元，与购房合同约定的总房款数额一致。同时还，提交了其中两张备注刷卡的收据对应的银行POS单佐证，时间分别为2014年6月22日、2014年11月11日，金额与收据金额一一对应，商户名称为“成都海诚房地产开发有限公司（司马赋楼）”。上述付款行为发生时间亦在案涉房屋查封之前，故本案可以认定叶建祥、彭玉琼在案涉房屋查封之前已向海诚公司支付合同约定的全部房屋价款。再次，叶建祥、彭玉琼名下登记共同共有一套房屋，该房屋性质为农村散居房屋，虽然临邛街道鹤鸣社区居民委员会出具证明，载明该房屋经过“5.12”和“4.20”地震，已成危房，无法居住，叶建祥、彭玉琼在外租房居住。但房屋是否系危房，需要专业机构进行评定，居委会的证明不足以证明叶建祥、彭玉琼名下登记的该处房屋是否完全无法满足其家庭居住需求。同时叶建祥一方还提交了该处房屋的照片，虽然墙面等处显示有裂缝，但从照片反映的情况来看，房屋尚有居住的痕迹，叶建祥一方亦陈述该处房屋由其岳母实际居住，故即使其长期在外租房居住，亦不能反推其名下所登记的房屋无法满足其居住需求。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”不能机械理解，但叶建祥、彭玉琼所提交的证据尚不足以证明其原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，以及不足以证明其再次购买案涉房屋是为了对居住环境进行必要的改善。故本院根据已查明的事实，认为叶建祥、彭玉琼购买案涉商品房不属于满足生存权的合理范畴之内。如前所述，叶建祥、彭玉琼购买案涉房屋不满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部实质审查要件，其民事权利不能够排除人民法院的强制执行。 据此，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回叶建祥、彭玉琼的全部诉讼请求。 案件受理费8252元，由彭玉琼、叶建祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 谢 芳 审判员 邓凌志 审判员 谢援朝 二〇一九年十二月十二日 书记员 张国葱