呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4994号上诉人(原审被告）：王爱萍，女，无固定职业，住呼和浩特市回民区县。委托诉讼代理人：平光明，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任素芳，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：崔二东，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王和平，北京市蓝鹏律师事务所律师。原审第三人：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特北路1号街坊2号楼。法定代表人：王建中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘霞，女，该公司员工。上诉人王爱萍因与被上诉人崔二东、原审第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德公司）执行异议之诉一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0105民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人王爱萍的委托诉讼代理人平光明、任素芳、被上诉人崔二东的委托诉讼代理人王和平依法不开庭进行了审理，原审第三人凯德公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王爱萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回崔二东的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由崔二东承担。事实及理由：一审判决以“崔二东占有使用在先，法院查封保全在后”为由，认定崔二东具有排除法院执行的权利，明显属于认定事实不清，适用法律错误。崔二东并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条关于排除执行四要件的任何一项内容，崔二东没有证据证明其占有行为属于合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条关于排除执行的四要件属于充分必要的条件，缺乏任何一项都不能认定案外人具有排除执行的权利。本案中，崔二东声称其因提供土地取得案涉房屋所有权，但是到目前为止，崔二东没有任何证据能够证明其是案涉土地权利人，通过一审法院调取的土地转让协议、股东会协议书反而可以证明崔二东并不是土地使用权人，由于崔二东与凯德公司订立的《房地产合作开发协议》明显侵害了原权利人内蒙古达拉特旗福利塑料厂的土地使用权而应当认定为无效合同。同时，凯德公司于2010年3月12日通过政府出让方式取得案涉土地使用权，凯德公司并未依据《房地产合作开发协议》取得案涉土地使用权。崔二东用一份无效内部协议，就可以取得排除法院执行的权利，完全是荒谬的逻辑推理。依据崔二东的陈述，崔二东与凯德公司并不存在真实有效的商品房买卖合同关系，属于一种以物抵债的法律关系，依据相关证据可以明确崔二东与凯德公司之间的债权债务关系不具有真实性，该《房地产合作开发协议》属于无效协议。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法本意，是保护无过错不动产买受人物权期待权而设置的。崔二东不属于《商品房买卖合同》的真实买受人，也不存在真实有效的债权债务关系，故本案不符合排除执行的条件。崔二东辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。现有证据证明崔二东以土地投资取得案涉房产，凯德公司没有提供向政府交付土地出让金的手续，以土地作为投资是成立的，福利厂是崔二东父亲作为法人的公司，凯德公司现在的土地载明的坐标拐点、面积、四至等与崔二东出资土地是完全一样的，同时一审法院依职权向土地部门调取了转让协议等书证材料，说明案涉小区开发所用的土地就是崔二东出资所用土地。关于王爱萍主张崔二东与凯德公司之间的《房地产开发协议》无效的意见，王爱萍以崔二东与凯德公司之间的债权债务关系不具有真实性为由得出该结论，是因果倒置，崔二东与凯德公司因履行该协议而产生债权债务。综上，王爱萍的上诉理由不能成立，应予驳回。凯德公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。崔二东向一审法院起诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102执异53号民事裁定及呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102财保127号民事裁定；2.解除对位于呼市××区房屋的查封措施；3.由王爱萍承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年1月1日，崔二东与凯德公司签订了《房地产合作开发协议》，该协议约定，崔二东提供土地，凯德公司负责建安；产权分配为，崔二东拥有600平米住宅、500平米商铺及2个停车位，并应得到2000万元现金补偿，其余属于凯德公司所有。2014年12月15日，凯德公司依约定交付了崔二东宝成嘉苑1号楼1单元1701、1702、1703号房屋（三套房合并为一套为1701），合计建筑面积283.79平方米。凯德公司与崔二东签订了《商品房买卖合同》，同时向崔二东出具了收款收据。2018年5月23日，呼和浩特市新城区人民法院作出(2018)内0102财保127号民事裁定，据此将位于呼和浩特市××区的房屋查封。2019年3月9日，凯德公司出具了情况说明：“我公司于2008年1月1日和崔二东签订了《房地产合作开发协议》协议约定，崔二东提供土地，我公司负责建安；产权分配为，崔二东拥有600平米住宅及其他。之后于2014年12月15日依约定给付了崔二东嘉苑小区1号楼1单元1701、1702号住宅，合计283.79×2=567.58平米。”为了办理产权登记手续，凯德公司向崔二东出具了收据。上述房屋一直由崔二东占有使用。崔二东提供了宝成嘉苑小区1号楼1单元1701号（含1701、1702、1703）的电费票据2张：2014年11月5日，交纳电费100元；2015年12月7日，宝成嘉苑小区1号楼1单元1701号交纳电费200元。崔二东提供了上述房屋的采暖费票据3：2016年8月24日，崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1701暖费1879.8元，采暖期2016-2017，面积283.79m2；2017年9月7日，崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1701采暖费1879.8元，采暖期2017-2018，面积283.79m2；2018年9月10日，崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1701采暖费1879.8元，采暖期2018-2019，面积283.79m2。一审法院向呼和浩特市国土资源局调取了凯德公司与内蒙古达拉特旗福利塑料厂的土地转让协议、股东会协议书。一审法院认为，崔二东提供了其与凯德公司签订的《房地产合作开发协议》、为案涉房屋缴纳的电费、采暖费发票以及2019年3月9日凯德公司出具的《情况说明》等，上述证据充分证明了崔二东已经取得了案涉房屋的占有使用权利。崔二东占有使用在先，法院查封保全在后，崔二东的证据足以排除法院对该房屋的执行，故对崔二东的诉讼请求，予以支持。王爱萍的辩解缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102执异53号民事裁定及呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102财保127号民事裁定；二、解除对位于呼和浩特市××区房屋的查封措施。案件受理费4184元，由王爱萍承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：崔二东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，由一审法院调取的《土地转让协议》、《股东会协议书》，凯德公司的《土地使用权》证书，以及凯德公司出具的《情况说明》，可以确认：崔二东与凯德公司签订《房地产合作开发协议》，以土地使用权作为出资，参与凯德公司共同开发案涉小区，由凯德公司向崔二东分配案涉房屋作为出资收益；崔二东依据该《房地产合作开发协议》，于2014年12月15日与凯德公司签订《商品房买卖合同》；合同签订当日，凯德公司向崔二东出具了收到全部购房款的收据，并向崔二东交付了案涉房屋的事实。崔二东提交的自2016年起连续缴纳案涉房屋的采暖费、电费的《收据》，能够证明其在案涉房屋被人民法院查封前已占有该房屋的事实。现有证据不能证明案涉房屋具备办理产权登记的条件，王爱萍二审中亦称据其所知案涉房屋尚无初始登记；亦无证据证明崔二东存在对他人权利障碍忽略、对政策限制忽略或消极不行使登记权利等因自身原因未办理过户登记的情形。因此，崔二东在案涉房屋被查封前已与凯德公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，凯德公司出具收据认可崔二东已支付全部购房款系基于前期真实的民事法律关系，崔二东亦基于《商品房买卖合同》在案涉房屋被查封前占有该房屋，崔二东非因其自身原因在案涉房屋被查封前未办理产权登记。因此一审判决解除对案涉房屋的查封措施，并未不当，王爱萍上诉称崔二东不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王爱萍上诉提出的崔二东对案涉房屋的占有非合法占有的上诉理由。凯德公司依据其与崔二东之间的《商品房买卖合同》向崔二东交付案涉房屋，符合凯德公司与崔二东的合同约定，故崔二东系基于其与凯德公司之间的《商品房买卖合同》占有案涉房屋，不存在非法占有情形，属合法占有。故王爱萍的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王爱萍上诉提出的崔二东与凯德公司之间的《商品房买卖合同》非真实有效的上诉理由。虽崔二东与凯德公司签订《商品房买卖合同》是基于其双方的《房地产合作开发协议》，但崔二东与凯德公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。王爱萍的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，王爱萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4184元，由王爱萍负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 额日德尼审判员 李 婷 婷 二〇一九年十二月二十三日书记员 雎  洁