重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初1805号 原告：重庆浩宇物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区交通街4号4-3#，统一社会信用代码915001037592922804。 法定代表人：敬祖文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李丽媛，重庆承业律师事务所律师，特别授权。 被告：商庆波，男，汉族，1970年3月8日出生，住重庆市大渡口区。 被告：陈柳，女，汉族，1975年3月9日出生，住重庆市巴南区。 原告重庆浩宇物业管理有限责任公司(以下简称“浩宇物业管理公司”)诉被告商庆波、陈柳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，经报请重庆市第五中级人民法院指定管辖后，重庆市第五中级人民法院决定由本院继续审理。因被告陈柳下落不明，本院依法公告送达，本案依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浩宇物业管理公司委托诉讼代理人李丽媛、被告商庆波到庭参加诉讼。被告陈柳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浩宇物业管理公司向法院提出诉讼请求为：一、判令被告支付原告物管服务费3510.74元、公摊费368元及违约金1803.61元，共计5682.35元；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为：2005年7月30日起，原告与云岭天城小区建立了物业服务关系，并先后签订了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，为云岭天城小区提供物业服务。约定物业公共服务费每月每平方米1元，其中一、二楼为每月每平方米0.85元，公摊费为每户每月8元。被告系重庆市大渡口区XX路XX天城小区X幢X-X室房屋所有权人，房屋面积65.56平方米。自2014年1月起，被告就未向原告缴纳物业费和公摊费。现原告依法起诉，要求被告支付以上费用并承担违约责任。 被告商庆波辩称，因为原告服务不到位，从物业服务合同4、5、6、9、11等条款都可以看出没有达到服务标准，另外，原告在没有任何业主同意的情况下将物业费涨价，所以被告未交物管费。 被告陈柳未做答辩。 经审理查明，位于重庆市大渡口区XX路XX号X栋X-X号的房屋建筑面积65.53平方米，被告商庆波、陈柳系该房屋业主。2005年7月30日，重庆敬氏物业管理有限责任公司(乙方)与重庆立立房地产开发有限公司（甲方）签订《云岭天城前期物业服务合同》，约定：由重庆敬氏物业管理有限责任公司为云岭天城小区提供物业管理服务。2007年9月5日，重庆敬氏物业管理有限责任公司更名为重庆浩宇物业管理有限责任公司即原告浩宇物业管理公司。2012年2月20日，原告浩宇物业管理公司（乙方）与重庆市大渡口区云岭天城业主委员会（甲方）签订《“云岭天城”小区物业服务合同》，约定：1.由原告浩宇物业管理公司为大渡口区XX路XX号X栋、XX号“云岭天城”住宅小区提供公共性物业管理服务，合同期限为叁年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；2、本物业管理区域的物业服务费用按月收取（按建筑面积计算），住宅1.00元/月·平方米，业主交付的物管费用包括小区公共区域内使用水电的费用和各楼栋电梯使用费（含电费），乙方不得再向业主分摊，供电局停电时，乙方对电梯等自发电运行所产生的燃油费用，按重庆市政府相关规定执行收取，但乙方须将每次停电后自发电的时间及油耗情况向业主公布；3.物业服务费按月缴纳，业主应于每月25日之前完清物业服务费用，业主的水费由乙方代收，并在缴纳物业服务费同时付清；业主有权对其用水的情况查对水表，登记起始度，据实付费，水费按重庆市二次供水的相关规定执行；4.业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2015年5月22日，原告浩宇物业管理公司（乙方）与重庆市大渡口区云岭天城业主委员会（甲方）签订《小区物业服务合同》，约定：1.由原告浩宇物业管理公司为大渡口区XX路XX号、XX号“云岭天城”住宅小区提供公共性物业管理服务，合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，合同期届满前三个月内，甲方应就是否续聘乙方一事作出决定并书面告知乙方，若甲方未就是否续聘乙方一事出具书面通知给乙方，按相关法律法规办理；2、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，费用按月收取（按建筑面积计算），住宅1.00元/月·平方米（其中一、二楼：0.85元/月·平方米[建筑面积]）；3、公摊水电费住宅以8.00元/户·月的金额向乙方按时缴纳公摊水电费；4、物业服务费按月缴纳，业主应于每月25号之前完清物业服务费用、公摊电费及代收费；5.业主应按约定的标准及时间向乙方交纳物业服务费及其他费用，逾期未缴纳的，乙方将按每日万分之五的标准追加违约业主或使用人的违约金。 原告浩宇物业管理公司为云岭天城小区提供物业管理服务，前述合同到期后，该小区一直未聘请新的物业服务企业，原告一直继续为该小区提供物业服务。2014年1月起至原告2019年3月27日起诉时，被告商庆波、陈柳未向原告交纳物业管理费、公摊费，经原告催收，被告商庆波、陈柳仍未交纳。 上述事实，有原告浩宇物业管理公司及被告商庆波陈述、前期物业服务合同、物业服务合同、备案证明等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。案涉物业服务合同到期后，原告并未与该小区签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 被告商庆波、陈柳应按照合同的约定履行交纳物管费用的义务。因物业服务企业提供物业管理服务为动态过程，被告商庆波所举证据不足以证明物业服务企业未履行物业服务合同的约定。综上，被告商庆波提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告陈柳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。结合被告的房屋面积，根据《云岭天城前期物业服务合同》、《“云岭天城”小区物业服务合同》《小区物业服务合同》约定的计算标准，原告诉称被告应以建筑面积0.85元/月·平方米的计算标准向原告支付2014年1月起至2019年3月止的物业管理费3509.13元及2015年6月起至2019年3月止的公摊费368元，合计3877.13元，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告商庆波、陈柳于本判决生效之日起五日内向原告重庆浩宇物业管理有限责任公司交纳2014年1月至2019年3月的物业服务费3509.13元、2015年6月至2019年3月的公摊费368元，共计3877.13元； 二、驳回原告重庆浩宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元、公告费300元，由被告商庆波、陈柳负担，于本判决生效后五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  冉景洪 人民陪审员  杨志芳 人民陪审员  邓金凤 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  王文晴