广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10262号原告：廖阳山，男，汉族，1969年2月4日出生，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。被告：佛山市富御房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路55号八座第三层304，统一社会信用代码91440604675243449R。法定代表人：劳君玉。委托诉讼代理人：张涛，广东国慧律师事务所律师。原告廖阳山诉被告佛山市富御房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告廖阳山及其委托诉讼代理人余海云，被告委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告位于佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20商铺的天花漏水等质量问题进行维修整改合格；2.被告向原告赔偿损失50000元；3.被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2015年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（合同编号1501001199）》一份，原告向被告购买位于佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20的商铺（下称“商铺”）一间，同时原告被告双方还签订一份《商铺质量保证书》作为《商品房买卖合同》的附件，被告承诺对商铺屋面防水的保修期为五年。2018年4月，原告发现商铺的屋顶天花板出现严重漏水现象，原告立即要求被告依约对商铺进行保修整改，以便原告的租客能正常经营。但被告一直没有对商铺进行保修，商铺至今仍然存在多处漏水现象，导致原告租客的经营受到严重影响。原告认为被告没有依照合同约定履行保修义务，已构成违约，为维护原告的合法利益，特提起诉讼，敬请判如所请。被告辩称：一、涉案商铺漏水并非房屋质量问题，并非被告原因造成，被告不应承担任何责任。涉案商铺已经取得《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通过竣工验收合格，不存在工程质量问题；紫薇坊5号六座202房位于涉案商铺楼上，该房屋业主陈巧精擅自将位于涉案商铺楼上的公共绿化部分铲除，改建成其自己单独使用的露台，其改建行为改变了原有设计功能，破坏了房屋的防水层才导致涉案商铺出现渗漏水，故涉案商铺漏水应由紫薇坊5号六座202房业主陈巧精承担维修及赔偿责任。二、根据被告与广东省六建集团有限公司签订的《建设工程施工合同补充协议》第七条第7款约定“屋面、外墙防水保修期为五年，主体结构在工程设计年限内承担保修责任，保修期自工程竣工验收合格之日起计”，涉案商铺的建筑主体结构和屋面、外墙防水均在广东省六建集团有限公司的工程质保期内。故即使涉案商铺漏水是因房屋质量问题导致的，也应当由广东省六建集团有限公司进行维修整改。三、涉案商铺原告一直对外出租，且漏水比较轻微，原告不存在任何损失，故原告所主张的50000元损失没有任何事实和法律依据，应予驳回。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息查询结果。拟证明原被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同、商铺质量保证书、不动产权证书。拟证明原告向被告购买案涉商铺一间，原、被告双方签订买卖合同的同时，双方还签订商铺质量保证书作为合同的附件，被告书面承诺提供屋面防水的保修期五年，双方约定自实际收楼的时候开始计算。3、照片7张、光盘。拟证明从2018年4月开始原告发现案涉商铺屋顶天花板出现漏水的情况，原告要求被告整改，当时商铺已经出租出去了，被告拒绝整改。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明涉案商铺已通过竣工验收合格，不存在工程质量问题。3、广东省商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议（均原件核对）、现场照片两张。拟证明紫薇坊5号六座202房位于涉案商铺楼上，该房屋业主陈巧精违反《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，擅自将位于涉案商铺楼上的公共绿化部分铲除，改建成其自己单独使用的露台。建设工程施工合同补充协议。拟证明根据被告与广东省六建集团有限公司签订的《建设工程施工合同补充协议》约定，涉案商铺的建筑主体结构和屋面、外墙防水均在广东省六建集团有限公司的工程质保期内，故即使涉案商铺漏水是因房屋质量问题导致的，也应当由广东省六建集团有限公司承担维修责任。为查明案件事实，2019年8月23日，本院到现场进行勘察，制作现场勘验笔录一份。依被告申请，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称“仲恒鉴定公司”）对涉案商铺渗水原因进行鉴定，仲恒鉴定公司出具《鉴定报告》一份及复函一份。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。对原告提交的证据1、2的真实性被告均予确认，本院予以采信，可以作为本案认定事实的依据。原告提交的证据3结合本院现场勘验，本院对其真实性予以确认。对于被告提交的证据1、2，被告对真实性均无异议且有原件核对，本院对其真实性予以认可。对于被告提交的证据3、4，因与本案不具关联性，本院不予采信。原告、被告对仲恒鉴定公司的鉴定报告及复函的真实性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据、现场勘验笔录以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501001199），原告向被告购买位于佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20号房屋。买卖合同第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容”。同时，原、被告双方签订《商铺质量保证书》，保证书约定“本公司对您购买的佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20号商铺作出如下质量保证和承诺：一、该房屋预计于2015年10月底竣工验收，于2015年11月初交付使用。商铺保修期从竣工验收之日起计算。…三、本商铺自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任。…八、本质量保证书作为商铺销售合同的附件，是本公司承担质量责任的法律文件，与销售合同具有同等法律效力，请用户妥善保管，不得伪造、涂改。附表：质量保修期1保修项目屋面防水，公司承诺的保修期5年”。2016年1月13日，涉案商铺通过竣工验收；2016年1月21日涉案商铺取得竣工验收备案表。另查明一：仲恒鉴定公司于2019年9月23日出具《房屋漏水原因鉴定报告》，鉴定结论为：“号渗水点：1.天面板的防水措施失效；2.原告自家吊顶装修，膨胀螺丝应打入附近柱或梁结构件，不应打入楼板，对该局部楼板有损坏，成为水分的汇集点，加剧了该处的渗漏；号渗水点：南面墙体上方隔墙与梁底接位处（A-B轴）中部偏东处是渗水区，此处天面板在女儿墙处的防水措施失效，导致雨水经女儿墙底沿梁面渗入外墙”另查明二：仲恒鉴定公司于2019年10月30日出具《回复函》：“1、鉴定结论中号渗水点、号渗水点中所陈述的防水措施失效具体是指P20商铺上方对应露台的原有防水层防水功能失效（号点对应渗漏处为防水层失效、楼板开裂及打膨胀螺丝共同所致，号点主要为天面板与女儿墙交接处的防水层失效）。具体是人为原因还是本身质量问题，因导致渗漏因素较多无法区分。2、吊顶装修在楼板打入膨胀螺丝的行为与加剧号渗水点渗漏的结果之间为次要因果关系（具体多大比例无法考究）”另查明三、涉案佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20号商铺，权利人为原告廖阳山，2015年5月购买。另查明四、2019年7月30日被告预交鉴定费用20000元。庭审中，原、被告双方一致确认涉案商铺于2015年11月份交付使用。原告陈述：我方主张的损失50000元由两部分构成，第一是租金损失和租客的经营损失，无法精确计算，大概一年多的费用；第二部分是被告在原告催促下不整改，原告在二楼业主铺地后自费搭建玻璃棚，当时的费用也没有具体单据进行计算，是酌情大概的费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商铺质量保证书》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于原告诉请被告承担保修责任的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第十六条约定买卖双方以签订《商铺质量保证书》的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任。《商铺质量保证书》中明确约定商铺保修期为从竣工验收之日起计算，屋面防水的保修期为五年。据前查明，涉案商铺于2016年1月13日通过竣工验收，故原告起诉之时，涉案商铺屋面漏水尚处于被告承诺的保修期内。在保修期限内，且在原告正常使用情况下，发生《商铺质量保证书》中所列项目的质量问题，理应由出卖人即被告负责保修。诉讼中，被告抗辩称涉案商铺出现漏水并未房屋质量问题，并申请对商铺屋面漏水原因进行鉴定。经仲恒鉴定公司鉴定，号渗水点、号渗水点的漏水原因为防水层防水措施失效，而原告吊顶装修在楼板打入膨胀螺丝的行为与加剧号渗水点渗漏的结果之间为次要因果关系，且被告也并未向本院举证证明涉案商铺漏水与二楼业主改建行为之间存在因果关系，故被告辩称涉案商铺漏水并非房屋质量问题的主张没有证据支持，被告应当承担举证不利的法律后果。原告要求被告履行保修责任的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿损失50000元的问题。原告认为被告没有履行保修义务，涉案商铺至今仍存在多处漏水现象，导致原告租客的经营受到严重影响，此外，原告还陈述自行出资加盖玻璃天花棚，因此主张被告赔偿原告损失50000元，但原告并未举证证明其发生实际损失以及损失的金额，故原告该项诉请缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于鉴定费20000元由谁负担的问题。经查，由于被告不确认涉案商铺漏水为房屋质量问题，为查清事实，本院委托仲恒鉴定公司对涉案商铺渗漏水原因进行鉴定，依据鉴定意见，被告为责任方，故该鉴定费用应由被告负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市富御房地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告廖阳山所有的佛山市禅城区紫薇坊5号首层P20号商铺天面板修复至不再渗漏水为止；二、驳回原告廖阳山的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取525元，由原告负担262元，被告佛山市富御房地产发展有限公司负担263元。鉴定费20000元由被告佛山市富御房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年十二月二日书记员 冯裕雯