山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初295号原告（执行案外人）：宋汉伟，男，1989年2月6日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：刘翔，山东建檩律师事务所律师。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司,住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼，统一社会信用代码91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：王文博，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。被告（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司,住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码91370211730617539P。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，系青岛同泰房地产开发有限公司员工。原告宋汉伟与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、被告青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋汉伟及其委托诉讼代理人刘翔，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇参加了本案的庭前证据交换，庭审经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋汉伟向本院提出诉讼请求：1.判决撤销青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异488号执行裁定书，停止对青岛市黄岛区同泰华府16号楼1单元102户房屋的执行并解除查封；2.确认青岛市黄岛区同泰华府16号楼1单元102户房产归宋汉伟所有；3.诉讼费由得源投资公司、同泰开发公司承担。事实和理由：宋汉伟与同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，同泰开发公司将青岛市黄岛区同泰华府16号楼1单元102户房屋出售给宋汉伟，宋汉伟为此交纳了首付款，并实际占有有了上述房屋。但是此后，上述房屋却被人民法院根据得源投资公司的要求予以查封，导致上述房屋始终未能办理产权登记手续。宋汉伟向青岛市中级人民法院提出执行异议，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异488号执行裁定书，驳回了宋汉伟的异议申请。宋汉伟认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”宋汉伟在人民法院查封之前已与同泰开发公司签订合法有效的书面合同，已合法占有涉案房屋，已支付部分价款其原意将剩余价款交付法院执行，非因宋汉伟原因未能办理产权登记手续。因此，人民法院应支持宋汉伟的请求。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从宋汉伟的起诉内容看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、依据宋汉伟自述在2014年10月13日与房地产商签订购房合同，权利人未收到出售房屋任何通知，宋汉伟和同泰开发公司签署的购房合同违反担保法第49条的规定属于无效合同。宋汉伟的支付房款是30%，按照宋汉伟自述其在外地有住房居住，综上所述，宋汉伟的诉讼请求没有事实和法律依据，不符合最高院关于执行异议和复议司法解释的规定，不能够排除权利人的执行，应依法驳回宋汉伟的诉讼请求。同泰开发公司答辩称。宋汉伟的执行异议应当成立，宋汉伟购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。宋汉伟向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。于2018年12月21日作出（2018）鲁02执异488号执行裁定书，裁定：驳回案外人宋汉伟的异议请求。二、双方有争议的证据及本院认定的事实（一）原告宋汉伟提交三组证据证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明宋汉伟与同泰开发公司于2014年10月13日签订了《青岛市商品房预售合同》，宋汉伟购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。证据二、收款凭证、银行汇款凭证以及房产档案利用费发票，证明宋汉伟于2014年10月13日支付首付款96749.2元，证明宋汉伟已完全履行合同约定义务。证据三、不动产交易登记信息查询证明以及结婚证一份，证明宋汉伟夫妻名下无其他住房。被告得源投资公司质证称，对宋汉伟提交证据一、证据二的真实性有异议，得源投资公司不知道房屋已经出售的事实。宋汉伟提交的证据不具有合法性。从宋汉伟的陈述看，2014年涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，也就是说，宋汉伟在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积69.13平方米，单价是4640元，总价款320763.2元，宋汉伟自述交了96749.2元，金额只占价款的小部分，构不成已交纳大部分房款。这些证据侧面说明宋汉伟与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。被告同泰开发公司质证认可宋汉伟提交的以上证据，主张同泰开发公司与宋汉伟之间的买卖合同真实合法有效，认可宋汉伟的意见。本院认为，得源投资公司不认可宋汉伟提交证据的真实性、合法性，但得源投资公司在诉讼中未提交相反证据，宋汉伟提交的证据发生在其与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可宋汉伟提交证据的真实性，且付款系通过银行转账，故宋汉伟提交的证据应当予以采信。本院认定，2014年10月13日，宋汉伟与同泰开发公司签订购房合同，购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。宋汉伟于2014年11月13日合同签订之日支付房款96749.2元元。证据三、不动产信息查询结果，证明董作波、张增叶名下没有房屋。被告得源投资公司质证，真实性无异议，对证明事项有异议，不动产查询只是限于城镇房屋，仅限于黄岛区内，不包含农村宅基地跟其他区域房屋宋汉伟的居住地是沂水县，在外地是否有房屋得源投资公司不清，该证据无法证实宋汉伟名下没有房屋。被告同泰开发公司对该证据无异议。（二）被告得源投资公司提交证明一份，证明位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内全部房屋均未交付。原告宋汉伟认可涉案房屋未交付的事实。被告同泰开发公司的质证意见与宋汉伟一致。本院认为，得源投资公司主张涉案房屋未交付，宋汉伟、同泰开发公司均认可该事实，本院确认涉案房屋未交付的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，得源投资公司通过受让债权取得对涉案房屋的抵押权，根据当事人申请，在(2015)青金商初字第310号民事调解书强制执行过程中，本院已经裁定变更得源投资公司为该案的申请执行人。涉案房屋由同泰开发公司建设，宋汉伟未取得所有权，宋汉伟就买卖涉案房屋与同泰开发公司签订买卖合同，在涉案房屋交付之前，宋汉伟享有要求同泰开发公司依照合同交付房屋的债权。得源投资公司对涉案房屋的抵押权于2013年6月7日设立，宋汉伟与同泰开发公司之间的房屋买卖合同于2014年10月13日签订，宋汉伟与同泰开发公司签订房屋买卖合同时间在得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权设立时间之后，且至查封前宋汉伟未合法占有涉案房屋，宋汉伟依据合同对涉案房屋享有的债权不能对抗得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权，不能排除对涉案房屋的执行。且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据上述规定，宋汉伟仅是签订了书面买卖合同，并未合法占有涉案房屋，更未办理过户登记，且房屋价款仅支付了三分之一。故，宋汉伟要求终止对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法不能予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告宋汉伟的诉讼请求。案件受理费6111元，由原告宋汉伟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  侯 娜审判员  徐镜圆二〇一九年十二月十三日书记员  王庆光书记员  李珊珊