太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9613号原告（反诉被告）：聂玉牛，男，汉族，太原市达远矿山工汽设备配件有限公司执行董事，住太原市。委托诉讼代理人：成建国，山西锋镝律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司，住所地太原市小店区平阳路95号东楼1、2、4层，西楼、南楼整体4层，统一社会信用代码×××。负责人：贾孝林，经理。委托诉讼代理人：郑三亮，山西丹清律师事务所律师。原告（反诉被告）聂玉牛与被告（反诉原告）太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司（以下简称银海长风街分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。聂玉牛委托诉讼代理人成建国，银海长风街分公司负责人贾孝林及委托诉讼代理人郑三亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）聂玉牛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年2月12日至2019年9月11日期间拖欠原告的租金800000元；2.判令被告支付原告违约金138079.7元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月12日，原告与郭元（时为被告总公司的股东）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于太原市平阳路95号雅韵苑娱乐中心的西楼、南楼的整体四层房屋、东楼的第一、二、四层(可大神剪的除外)，北楼的第四层的房屋出租给郭元经营使用，租赁用途为酒店业；租赁期限为10年，从2012年10月12日至2022年10月11日，自2012年10月12日至2017年10月11日每年的租金为275万元，2017年10月12日至2022年10月11日每年的租金为325万元；每年的租金在当年的9月12日之前一次性交清。如不按约定交付租金的，应向原告支付日租金3倍的违约金。在合同履行过程中，2013年4月7日被告登记成立，房屋租赁合同实际由被告履行，后租金变更为每月20万元，按月支付。截止2019年9月11日，被告拖欠原告租金800000元，按照租赁合同约定被告还应向原告支付违约金。经原告催要，被告仍不支付租金，被告的行为严重违反合同的约定，现原告诉至贵院，请依法裁判。针对本诉，银海长风街分公司辩称，聂玉牛的诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。聂玉牛没有证据证明我公司拖欠支付租金，也没有证据证明其向我公司催要过租金。我方提供的中院终审判决确定原被告之间的租赁合同关于租金及支付变更为租金按月支付，每月金额20万元。我方从2018年12月10日至2019年11月25日向聂玉牛支付租金167.5万元，其中宋美霞是我公司的财务人员，给聂玉牛账户打款支付房租是职务行为。在履行合同期间聂玉牛安排人员从2018年9月至2019年7长期居住在我公司的房间内，产生费用为866126元，聂玉牛只是签过一部分字，还有一部分字没有签，该费用可抵顶2019年2月12日至2019年9月11日期间的租赁费80万元，证明我方不欠付原告租赁费。聂玉牛没有证据证明我公司违约，退一步讲，即使我公司存在迟延支付租金的问题，聂玉牛起诉违约金138079.7元也没有具体计算依据和方法，不应得到支持。综上，聂玉牛人员在我方酒店居住费用抵顶后我方不欠付租金费用。被告（反诉原告）银海长风街分公司向本院提出反诉请求：1.判令聂玉牛向银海长风街分公司支付住宿费用合计866126元；2.判令聂玉牛承担本案的诉讼费。事实与理由：反诉被告聂玉牛自2018年9月至2019年7月25日安排人员在银海长风街店住宿，共产生住宿费用866126元。其中聂玉牛任命的经理李俊签字确认的从2018年9月至2019年3月期间的住宿费用为445292元，证据见业主住宿统计表(2018年9月-2019年3月）及住宿明细表；李俊不签字确认的从2019年4月至2019年6月期间的住宿费用为420834元，见业主住宿统计表(2019年4月-2019年7月)及住宿明细表。但聂玉牛拒不支付或抵顶该住宿费用，为了我公司合法权益，根据法律规定提出反诉请求，望依法一并审理。聂玉牛针对银海长风街分公司提出的反诉辩称，本案中被告提出的请求不应当是反诉，应当是另诉或主张抵销权，我方主张的是房屋租赁合同产生的租金，被告主张的是住宿费，应当是服务合同，与原告之间形成的不是房屋租赁合同，故我方认为如果被告主张到期债权的抵消或者主张另诉更符合法律规定，被告的反诉程序不对。我方认可安排人员在被告酒店内住宿，也认可入住的间数和时间，但是被告主张的房价过高，被告曾经在2019年8月6日给我方发过函，显示被告认可住宿原价为866126元，要求我方支付金额为762190元，相当于8.8折，我方认为该折扣过高，当时酒店负责人口头答应是6折。按照双方在2012年6月12日房屋租赁合同第三条第二项的约定，被告每年除支付双方约定的年租金外，每年还应再给5万元的酒店消费卡，从2012年10月12日租赁开始至今已经有8年了，应当有40万元的酒店消费卡，其中在2014年消费过6252元（证据由被告掌握），现在还可以使用的消费卡是393748元，即使法庭最后认定抵顶，也应当从762190元中扣减393748元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月12日，聂玉牛（甲方）与银海长风街分公司总公司股东案外人郭元（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法产权的位于山西省太原市平阳路95号雅韵苑娱乐中心的西楼、南楼的整体四层房屋、东楼的第一、二、四层（可大神剪的除外），北楼的第四层出租给乙方经营使用，租赁用途为酒店业，租赁期限为十年，即2012年10月12日至2022年10月11日，其中免租期为2012年6月12日至2012年10月11日，共四个月，免租期不计在租赁期限内。租赁期限内，双方都不得解除合同，另有约定的除外。如甲方确需拆迁该租赁物，需提前书面通知乙方，租金结算至乙方搬出之日。如乙方确因需退出，必须提前三个月以书面方式通知甲方，通知期间，租金照付。双方约定的租金：2012年10月12日至2017年10月11日，每年的租金为275万元。2017年10月12日至2022年10月11日，每年的年租金为325万元。该十年的年租金不含税金。如果需要缴纳税金的，由乙方自行承担。乙方每年除支付双方约定的年租金外，每年需再给甲方五万元的酒店消费卡。如乙方不交付或不按约定交付租金的，应向甲方支付日租金的3倍违约金，并赔偿由乙方原因给甲方造成的经济损失。合同还约定了其他内容。银海长风街分公司于2013年4月7日登记成立，成立后，涉案房屋租赁合同实际由其履行。2018年8月，聂玉牛作为原告将银海长风街分公司诉至本院，主张解除租赁合同并交还房屋，并主张按照每年325万元标准支付2017年10月12日至交还房屋的租金，以及2012年10月12日至2017年10月11日期间拖欠的租金25万元，并支付违约金等，本院作出（2018）晋0105民初6383号民事判决书，判令银海长风街分公司支付截止2018年11月11日尚欠的租金27.5万元，驳回聂玉牛其他诉讼请求。聂玉牛不服该判决书，提起上诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终1829号民事判决书，驳回上诉，维持原判。两份判决中均认定2018年5月租金变更为每月20万元。审理中，聂玉牛明确2018年12月10日至2019年11月25日已付租金167.5万元，其中7.5万元系履行（2018）晋0105民初6383号民事判决书，剩余160万元是支付2018年11月12日之后的租金，核算后2019年2月12日至2019年9月11日期间尚拖欠80万元，2019年9月12日至2019年11月11日的租金已经付清，违约金按照日租金3倍支付，合计138079.9元。银海长风街分公司对上述期间支付租金总额及尚欠租金80万元事实无异议，但不认可违约金，表示即使存在违约金，也应当是日租金的3倍即19725.7元，不能累计计算。另查明，银海长风街分公司提供2018年9月至2019年7月业主住宿统计表及住宿明细表，其中2018年9月至2019年3月费用合计445292元，2019年4月至2019年7月费用合计420834元，总计866126元。2018年9月至2019年3月的统计表中包含每月房价、间数、费用，署名“李俊”签字确认，后附的住宿明细表中李俊备注“房间确认，价格再定须问贾店后定”。2019年4月至2019年7月期间的住宿统计表及住宿明细表中无李俊签字确认，银海长风街分公司提供业主房间统计做卡时间签名表，表示由实际入住人员确认后签字。2019年8月6日，银海长风街分公司向聂玉牛送达《公函》，主要内容为：聂玉牛工作人员李俊2018年8月31日至2019年7月22日退房，期间共计消费866126元，根据双方约定，聂玉牛的消费按照酒店会员价格执行，应实际支付762190元，请及时确认，该费用将在支付物业租金时合理减除。针对酒店房间单价，银海长风街分公司提供了酒店结账单，说明明细表中价格情况。聂玉牛认可李俊身份，对统计的酒店入住时间、间数无异议，但表示酒店单价过高，且鉴于双方之间的合作关系，聂玉牛工作人员长期大量入住，消费后进行88折扣明显过低。即使存在折抵情况，也应当以762190元为基数进行计算，且自2012年开始5万元的酒店消费卡未使用过，酒店消费的费用应当核减消费卡393748元。银海长风街分公司抗辩年底消费卡未消费即清零，且（2018）晋0105民初6383号民事判决书及（2019）晋01民终1829号民事判决书均表述此前约定的275万元租金中包含5万元消费卡，故不应再继续核减。庭审中组织双方进行调解，因双方意见分歧较大，调解未果。上述事实有及房屋租赁合同、民事判决书、住宿发票、律师函、公函、支付凭证、证明书、身份证复印件、业主住宿统计表、房间做卡时间签名表、微信往来、住宿结账单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，聂玉牛与银海长风街分公司形成房屋租赁合同关系，双方应按合同约定全面履行各自义务。聂玉牛现主张2019年2月12日至2019年9月11日期间尚欠的租金80万元，银海长风街分公司对租金金额无异议，本院予以支持。关于违约金，合同约定乙方不交付或不按约定交付租金的，应向甲方支付日租金的3倍违约金，并未明确该违约金按日累计计算，银海长风街分公司未按期支付租金，构成违约，应按照约定支付日租金3倍违约金即19725.7元。聂玉牛主张累计计算，不符合合同约定，本院不予采纳。关于反诉请求，银海长风街分公司向聂玉牛送达的公函中表示聂玉牛工作人员消费866126元，按照双方约定，应实际支付762190元，因该公函系银海长风街分公司真实意思表示，聂玉牛虽抗辩公函中折扣过低，但未提供证据佐证酒店消费后费用更低折扣的依据，银海长风街分公司也未提供证据证明聂玉牛不支付762190元时恢复原价的约定，为平衡双方利益，本院对762190元予以认定，聂玉牛应当按此支付费用。针对酒店消费卡是否应当抵扣，两份已经生效的民事判决书中表示合同约定的275万元租金中包含银海长风街分公司支付的270万元及酒店消费卡5万元，即20万元/月的租金意见达成之前的5万元酒店消费卡已经含在年租金中处理，聂玉牛现再次主张在762190元酒店消费中核减自2012年起的消费卡，属于部分重复核减，本院不予支持。月租金20万元的支付意见达成后，双方并未对合同其他条款进行变更，根据合同约定每年除租金外应再支付5万元酒店消费卡，故2018年与2019年酒店消费卡应当在银行长风街分公司主张的762190元费用中予以核减，即聂玉牛应实际支付662190元。银海长风街分公司抗辩酒店消费卡清零的意见，无合同约定，也无其他证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付聂玉牛2019年2月12日至2019年9月11日尚欠的租金80万元。二、太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付聂玉牛违约金19725.7元。三、聂玉牛于本判决生效之日起支付太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司住宿费662190元。四、驳回聂玉牛其他本诉请求。五、驳回太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6590（聂玉牛已预交），由聂玉牛负担857元，由太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司负担5733元。反诉案件受理费6231元（银海长风街分公司已预交），由聂玉牛负担4764元，由太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司负担1467元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇一九年十二月二十七日书记员 赵 燕