江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13853号原告：缪国华，女，汉族，1960年9月5日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李棠，南京市六合区诚信法律服务所法律工作者。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，总经理。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：张兵，总经理。原告缪国华与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪国华委托诉讼代理人李棠到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告缪国华向本院提出诉讼请求：1、判令被告友谊华联公司给付原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁回报205398.09元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付该款自2018年1月1日起至实际给付日止的违约金；2、判令被告郑和国际公司对被告友谊华联公司的上述债务承担一般保证责任；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月11日，原告与两被告签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定：原告将购买的位于南京市鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢698号商铺委托给友谊华联公司经营管理，友谊华联公司须在每年9月30日前和3月31日前给付原告租金。郑和国际公司对友谊华联公司的债务承担一般保证责任。自2018年开始，友谊华联公司没有按约向原告支付租赁回报。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告友谊华联公司、郑和国际公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，缪国华（甲方、购买方）与友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢698号（4层）商铺委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托期限为8年，自2014年7月1日至2022年6月30日；前两年年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款的方式支付；年租赁回报标准为商铺房屋核准登记总价款乘以年回报率；自第三年起，每年的租赁回报146835元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等，丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任。上述合同签订后，缪国华支付购房款1833972元，并将该房屋交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司依约向缪国华支付租赁回报，且在支付租金时按照5%的标准代扣了税收，扣除代缴税费后，友谊华联公司应向缪国华支付每半年69690.94元的租赁回报。庭审中，原告缪国华认可对于2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁回报，截止2019年11月7日，友谊华联公司已付款情况如下：2018年11月1日支付40881元、2019年1月30日支付7048元、2019年3月13日支付3484元、2019年4月10日支付3484.55元、2019年7月5日支付3484.55元、2019年8月5日支付4181.46元、2019年9月10日支付4878.37元、2019年10月28日支付5923.74元，合计73365.67元。上述事实，有《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》、购房发票、工商银行账户明细及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告友谊华联公司经营出租，被告友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定及当事人陈述，被告友谊华联公司自第三年起应于每年3月31日前、9月30日前向原告缪国华分别支付当年上半年、下半年扣减5%税费后的租赁回报各69690.94元（1833972元×8%×95%÷2）。被告友谊华联公司未按约给付，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。被告友谊华联公司已支付的73365.67元应先冲抵2018年上半年的租赁回报，余款3674.73元在2018年下半年租赁回报中予以扣减，即被告友谊华联公司尚欠付2018年7月1日至2018年12月31日的租赁回报66016.21元，以及2019年1月1日至2019年6月30日的租赁回报69690.94元、2019年7月1日至2019年12月31日的租赁回报69690.94元。被告友谊华联公司还应依约支付欠付的66016.21元自2018年10月29日、欠付的69690.94元自2019年4月23日起、欠付的69690.94元自2019年10月28日起至实际给付之日止期间的违约金。根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。根据担保法第二十五条规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。而友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前。对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算。原告缪国华提起的此次诉讼，主张的三笔租赁回报分别为2018年7月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前以及2020年3月31日前。原告缪国华提起的此次诉讼，对于友谊华联公司前两笔租赁回报债务，郑和国际公司的保证期间已经过，对于友谊华联公司的第三笔租赁回报债务，处于郑和国际公司的保证期间内，故郑和国际公司对友谊华联公司欠付的2019年下半年租赁回报的债务应承担一般保证责任。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃本案相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪国华2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报66016.21元，并支付该款自2018年10月29日起至实际给付之日止的违约金，其中2018年10月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪国华2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报69690.94元，并支付该款自2019年4月23日起至实际给付之日止的违约金，其中2019年4月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪国华2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报69690.94元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2019年10月28日起至实际给付之日止的违约金；四、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的上述第三项债务承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）；五、驳回原告缪国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4209元，减半收取2104.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇一九年十二月十六日书记员  张智玉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。