广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初16321号原告:韦英棠，男，1970年5月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢仁山，广东官丽群律师事务所律师助理。被告：陈俊文，男，1989年12月28日出生，汉族，住湖北省云梦县。被告：中山市亿凡包装制品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈俊文，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：李某，女，1975年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。原告韦英棠诉被告陈俊文、中山市亿凡包装制品有限公司（以下简称亿凡公司）、李某所有权纠纷一案，本院于2018年12月26日立案受理后，原适用简易程序，后依法裁定转为普通程序并公开开庭进行审理。原告韦英棠及其委托诉讼代理人官丽群，被告陈俊文和亿凡公司的共同委托诉讼代理人麦键芳，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告陈俊文、被告李某于2018年9月18日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告陈俊文、被告中山市亿凡包装制品有限公司立即搬出原告的厂房，并把厂房恢复原状；3.判令被告陈俊文、中山市亿凡包装制品有限公司、李某赔偿原告经济损失，该损失从2018年10月16日开始至被告陈俊文搬出为止，暂时按每月39000元的80%给付，该损失暂计为62400元。事实与理由：位于中山市××村的9238平方米的工业用地，是2003年9月原告父母出资兴办的小榄镇业成塑料五金厂的资金向东凤镇房地产公司购买的，后该土地于2003年12月20日领取了国有土地使用权证（中府国用（2003）第XXX号），原告与被告李某于2003年11月登记结婚，被告李某于2016年4月向法院起诉要求与原告离婚，现法院已判决原告与被告李某离婚，该判决于2017年4月生效，因上述土地是原告婚前购买的土地，原告的父母也有出资，故原告的母亲于2017年8月向法院起诉要求确认该土地产权，该案仍在上诉过程中，但两被告在未经原告的同意下却私下签订租赁合同，被告陈俊文、亿凡公司私自把设备搬入原告的厂房，原告曾发短信通知两被告要求三方共同签订租赁合同，押金和租金转入原告与李某共同指定的账户，但两被告拒绝，造成原告无法把厂房出租给他人。综上所述，被告陈俊文、亿凡公司承租原告的厂房没有经原告同意，其签订的合同属无效合同，故依法起诉，请求依法判令被告陈俊文、亿凡公司立即搬离原告的厂房，并赔偿被告占用厂房而使原告无法出租所产生的损失，因该土地产权份额尚未确定，故只能暂时计算损失。被告陈俊文、亿凡公司答辩称，1、我方与被告李某于2018年9月15日签订的租赁合同有效，原告诉求我方搬离厂房并将厂房恢复原状、赔偿损失没有法律依据。案涉土地使用权登记为原告与被告李某，即原告与被告李某共有涉案土地使用权，依据物权法第95条、96条规定，原告与被告李某对涉案土地使用权以及地上建筑物、构筑物享有占有、使用、收益、处分的权利，均可对涉案土地使用权以及地上建筑物、构筑物进行管理，我方认为被告李某有权将涉案厂房出租给我方使用。2、我方是通过租赁中介认识被告李某并与其签订租赁合同，合同内容是我方与被告李某的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且原告没有证据证明我方与被告李某存在恶意串通，损害原告利益的情形，合同签订后我方与被告李某均按照约定履行各自义务。综上我方认为与被告李某签订的租赁合同有效，我方是合法占有使用涉案厂房。被告李某答辩称，1、原告与我已由法院判决离婚，涉案土地是双方婚内共同财产，2017年8月，原告指使其父母向法院提起虚假诉讼，意图侵占我的份额，一二审法院依法判决均驳回其诉讼请求，故该土地应为原告与我共有。2、原告与我的土地租金大约于2012年起已各自分配收取，本案中被告陈俊文、亿凡公司租赁的厂房属于我管理及收取租金的，我与被告陈俊文签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且该合同约定的租金比此前周某签订的合同租金价格还有增加，原告并无证据证明合同双方存在恶意串通损害原告权益，故该合同应属有效。合同双方也依据该合同履行各自的义务，该合同已实际履行并形成了稳定的交易秩序。按物权法第96条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。我在自己所占土地份额内进行出租并无不妥。原告名下同样有两份单独出租的《租赁合同》，两份合同的租金收益为22142元。3、原告拒不履行管理义务、拒不承担出租上述土地所产生的支付费用。4、我多次要求原告双方要处理好土地分割或租金分割问题，但原告一直不理睬。我于2018年12月17日约谈原告，原告要求所有与我签约的租客必须签订三方协议，协议书由原告所写，完全不合理，只顾原告的收款，导致最后无法谈拢。我要抚养3个小孩，无论在金钱和精神上都是巨大的开支，原告借着自己共有土地使用权不同意出租厂房，我一家如何生活？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的证据和事实，本院认定如下：原告韦英棠与被告李某原系夫妻关系，二人于2003年11月5日登记结婚。2016年4月20日，李某向本院提起离婚诉讼，该案经本院一审作出（2016）粤2072民初1099号民事判决，中山市中级人民法院二审于2017年3月30日作出（2016）粤20民终4289号民事判决（生效判决），判决准许李某与韦英棠离婚，但未分割处理夫妻共有财产。案涉不动产基本情况如下：土地使用权证号：中府国用（2003）第XXX号，座落：中山市××村，土地使用权人：韦英棠、李某，面积：9231.5㎡，地类（用途）：工业,发证日期：2003年12月23日。2004年11月25日，中山市规划局村镇规划经审批，同意在上述工业用地上兴建棚架结构厂房2880㎡。2017年8月31日，何某（韦英棠母亲）、韦某2（韦英棠父亲，后在诉讼过程中死亡）向本院起诉韦英棠、李某，诉讼请求为：1.确认上述土地使用权属何某、韦某2与韦英棠、李某共有，其中何某、韦某2各占三分之一，韦英棠、李某各占六分之一；2.韦英棠、李某向何某支付上述物业已收取租金的三分之二。该案经本院一审作出（2017）粤2072民初10438号民事判决，中山市中级人民法院二审于2018年12月29日作出（2018）粤20民终6286号民事判决（生效判决），判决驳回何某的全部诉讼请求，该生效裁判确认案涉不动产由韦英棠、李某共有。2018年9月15日，被告李某与被告陈俊文签订了《租赁合同》，约定陈俊文向李某承租中山市东凤镇XX号厂房星棚面积1630㎡、办公楼面积490㎡、空地539㎡（以下简称“案涉厂房”），租赁期限为三年，从2018年10月16日起至2021年10月31日止，月租金为3.9万元，合同定金、保证金12万元，电费押金1万元，租金和其他费用约定汇入李某名下建设银行的账户。2018年11月6日，被告陈俊文在上述承租的案涉厂房登记成立被告亿凡公司。2018年12月6日，原告韦英棠向被告陈俊文、亿凡公司发出彩信《通知函》，称明自己是案涉厂房的共有权人，其没有与被告陈俊文、亿凡公司签订任何租赁合同，也没有收取被告陈俊文、亿凡公司任何租金或费用，认为被告陈俊文、亿凡公司约在2018年10月20日开始实际占用案涉厂房，是侵犯了其本人对共有物的收益权，要求被告陈俊文、亿凡公司在收到本通知函之日起7日内与韦英棠、李某二人共同签订书面租赁合同，并向韦英棠、李某共同指定的账户缴纳租金。被告李某辩称是通过中介与被告陈俊文签订租赁合同，并支付了中介费3.9万元，并提交了案外人周小平签署的中介费收据作为证据。被告陈俊文、亿凡公司质证意见：确认通过中介与被告李某签订租赁合同，是李某支付的中介费，其当庭陈述不清楚签订租赁合同时被告李某与原告韦英棠已经离婚。原告质证意见：对该中介费不予确认。被告李某辩称原告韦英棠在案涉不动产上也有两个厂房在单独出租，每月租金收益22142元；此外，被告李某还辩称韦英棠在案涉不动产经营的东凤镇致远电器厂虽已注销，但机械设备还在实际占用部分厂房。被告李某提交了韦英棠与李某于2016年7月1日签订的《租赁合同》（复印件）、韦英棠与陈某3于2016年8月1日签订的《租赁合同》（复印件）作为证据。经查，韦英棠与李某于2016年7月1日签订的《租赁合同》（复印件）显示韦英棠将东凤镇XXX号的厂房棚内面积约674.62㎡、空地约41.175㎡、办公室约29.92㎡，共745.175㎡以每月9843元的价格出租给李某，租期为2016年7月1日至2019年6月30日止。韦英棠与陈某3于2016年8月1日签订的《租赁合同》（复印件）显示韦英棠将东凤镇XXX号的厂房棚内面积约588.5㎡以每月10299元的价格出租给陈某3，租期为2016年8月31日至2019年8月31日止。被告陈俊文、亿凡公司的质证意见：认为与本案无关。原告质证意见：不确认韦英棠与李某签订合同的真实性，不清楚韦英棠与陈某3签订合同的真实性，认为该两份合同及韦英棠占用厂房均与本案无关。经查，在本院（2019）粤2072民初14014号韦英棠诉陈某3、中山市东凤镇三冠塑料制品厂房屋租赁合同纠纷一案，韦英棠提交上述与陈某3签署的租赁合同作为证据，该两份合同经核对一致，故本院确认被告李某提交的韦英棠与陈某3于2016年8月1日签订的《租赁合同》的真实性。另查，2016年10月31日，李某就上述案涉厂房与案外人周某签订《租赁合同》，期限为二年，从2016年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为3.05万元，保证金7万元，租金和其他费用约定汇入李某名下建设银行的账户。又查，被告李某提供的微信聊天记录显示其与原告韦英棠在2017年7月至2018年12月期间双方多次协商案涉不动产的分割事宜，但均未果。本院认为，本案是所有权纠纷，综合诉辩双方的意见，原告诉称被告李某与被告陈俊文签订的《租赁合同》未经过其同意，故属无效合同；被告李某认为其作为案涉不动产的共有权人，有权进行管理，原告也有单独管理的厂房；被告李某、陈俊文、亿凡公司均认为案涉《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，原告并无证据证明合同双方存在恶意串通损害原告权益的情形，故该合同应属有效。可见本案争议焦点为：被告李某与被告陈俊文签订的《租赁合同》是否有效？首先，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定的“处分”是指法律意义上的处分，是直接让与权利、变更权利内容、设定权利负担或者废止权利的法律行为。案涉房屋租赁行为是双方以案涉厂房为标的物设立债权债务关系（租赁合同关系），不发生物权变动的效果，故非该条规定的“处分”行为。第二，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中，根据已经查明的事实，案涉不动产为原告韦英棠与被告李某共有，双方于2017年3月30日被法院判决离婚，离婚诉讼未处理分割夫妻共同财产，双方在法院判决离婚前已分别以自己的名义将案涉不动产上的不同部分厂房分别出租，其二人的行为均属该条规定的“管理”行为。被告李某作为共有权人将案涉厂房出租给被告陈俊文，乃是行使该法条规定的“管理”权利，现原告韦英棠以被告李某、被告陈俊文就案涉厂房签订的《租赁合同》未经其同意为由，主张该合同无效，于法无据，本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告韦英棠并未提出任何证据证明案涉《租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法应当承担举证不能的不利后果。况且，根据案涉厂房前后两份《租赁合同》可知，被告李某将案涉厂房出租给被告陈俊文，租金条件已较前手租户周某有明显提高，被告李某、被告陈俊文签订的《租赁合同》系其双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。因此，原告韦英棠主张案涉《租赁合同》无效，于法无据，本院不予支持；原告基于该合同无效理由要求被告陈俊文、亿凡公司搬出案涉厂房并恢复原状，要求被告李某、陈俊文、亿凡公司赔偿其因厂房被占用导致的租金损失的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院均不予支持。原告韦英棠应基于共有关系向被告李某另案主张案涉共有不动产的分割或者收益分配。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韦英棠的诉讼请求。案件受理费1360元、诉讼保全费644元，合计2004元，由原告韦英棠负担（该款原告已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  马孟秋审判员  黄宏图二〇一九年十二月二十六日书记员  梁少玲张艺达