四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0725民初1160号 原告（反诉被告）：梓潼县鑫鑫易足足浴房，住所地：梓潼县文昌镇潼江路南段28号梓城国际2栋11-12号。 经营者：白燕，女，生于1983年2月17日，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：张绍金，四川经义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绵阳业兴商业经营管理有限公司，住所地：四川省梓潼县文昌镇潼江路南段28号。 法定代表人：罗明桥，执行董事。 被告（反诉原告）：罗明桥，男，生于1976年10月24日，汉族，住成都市锦江区。 二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师,特别授权。 原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房与被告绵阳业兴商业经营管理有限公司（反诉原告）、罗明桥（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告门面商铺租赁合同；2、退还原告租金30438元，返还定金2万元；3、赔偿原告损失721255元，承诺资金利息184000元，共计905603元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告陈述的事实及理由：2014年6月11日，原告与被告就门面租赁事宜双方达成协议，原告租赁被告所有的坐落于梓潼县文昌镇潼江路南段XX号梓城国际XX栋XX至XX号门面，面积为475.6平方米，租赁期限为9年，租赁前20个月免租，从2016年1月10日后开始缴纳租金，租金为16元/平方米/月，年租金为91315元，合同签订后，原告向被告交付定金1万元，同时又提前支付租金30438元。原告立即筹集资金对房屋进行装修，购置经营设备，共用现金721255元，于2014年8月开始营业茶楼、足浴。到2015年1月10日，梓潼县农商银行城西支行来函告知原告盖房已经抵押贷款，其抵押期限已经届满，抵押权人依法实现抵押权利。造成原告不能正常经营，2019年6月，梓潼县人民法院公告承租人立即腾房撤离，迫使停业。被告在招租时，隐瞒了房屋抵押事实，使原告在不知情况下签订租赁合同，并投入巨额资金装修，现无法经营，被告的行为造成原告严重财产损失，尤其是银行贷款35万元，至今未还，还要承担利息。原告的损失，被告应当承担赔偿责任。现诉至法院。庭审中，原告对事实方面予以补充，该房屋二楼消防部门要求整改，一直没有经营，找不到罗明桥进行整改。 二被告（反诉原告）辩称：1、原被告签订租赁合同属实；2、被告同意解除租赁合同；3、被告不存在违约、欺骗的行为，对其损失不赔偿；4、原告缴纳的租金是合同履行期间应当支付的费用，不应退还；5、在合同履行期间由于原告未按照合同约定缴纳租金，按照租赁合同约定被告已经获得合同解除权，由于原告的违约行为导致的后果，其损失应当由原告自行承担。请法院驳回原告的第2-4项请求。 2019年7月20日，二被告向本院提出反诉，请求：1、依法解除反诉人与被反诉人于2014年5月11日签订的门面商铺租赁合同；2、判令被反诉人立即支付租金306209.17元（其中2016年5月11日至2019年5月10日的租金为288555元；2019年5月11日至2019年7月10日的租金为17654.17元）及违约金；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2014年5月11日签订门面商铺租赁合同，合同约定反诉人将自家所有的位于梓潼县文昌镇潼江路南段XX号梓城国际XX栋XX号一楼门面面积为475.64平方米租赁给乙方用于经营，该合同约定了双方的权利义务，被反诉人一直经营门市至今，而被反诉人不按合同约定缴纳租金，截止2019年7月10日共欠租金306209.17元，已严重构成违约，应当按照合同第九条第一款第四项约定承担违约责任，反诉人依法享有合同解除权。为维护反诉人权益，诉至法院。庭审中，被告（反诉原告）对违约金予以明确，由于违约金约定相对来说较高，被告（反诉原告）愿意调低，每日按照所欠租金的万分之一支付违约金直到租金付清为止。 原告（反诉被告）辩称：反诉人的请求不能成立，被告罗明桥没有和我们见面，没有催要，没有提供付款账号，被告罗明桥和原告签订合同后就不见了，房租从2016年5月开始计算，但从2014年7月原告装修后经公安消防大队检查不符合标准，要求原告进行整改合格后才能经营，但是找不到被告罗明桥，一直没有进行整改。因为二楼的通道不合格，我们有抗辩理由，是被告罗明桥违约在先，且被告罗明桥在电话里面说的租金不要了。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法当庭提交了以下证据：1、原告营业执照复印件及经营者身份证复印件、被告公司工商信息查询打印件、被告罗明桥户籍信息证明；2、门面商铺租赁合同；3、罗明桥的房产证复印件；4、抵押物告知函；5、法院公告照片打印件；6、借款合同；7、公告招贴打印件；8、申请；9、消防队检查申报表；10、消防通道照片；11、装修费收据、供货单；12、临时查封决定书。被告（反诉原告）提交以下证据：1、被告公司组织机构代码证、被告罗明桥身份证复印件、公司法定代表人身份证明；2、门面租赁合同。 以上证据经庭审举证质证，本院经审查后认定如下事实：一、2014年5月11日，原、被告双方签订《门面商铺租赁合同》，被告将其所有的位于梓潼县文昌镇潼江路南段X号梓城国际XX栋XX号至XX号面积共计475.6平米的房屋租赁给原告，作为洗浴茶楼经营使用。合同中约定租赁期限为9年，其中2014年5月11日至2016年1月10日共计20个月为免租期。租金给付方式为按每月每平米16元计算，合计91315元每年。于签订合同时支付2016年1月11日至2016年5月10日的租金合计30438元，本着先付租金后使用的原则每年提前30日支付下一年度租金。同时，在签订合同时原告支付给被告10000元保证金，且约定待租赁期满且结清费用后三日内退还。在庭审中查明，合同签订后，原告给被告支付了2016年1月11日至2016年5月10日期间的租金30438元和10000元房屋设备保证金； 二、原告签订合同后对租赁房屋进行装修并投入使用，一楼作为茶楼，二楼作为足浴房。2019年7月30日梓潼县公安消防大队发出临时查封决定书，对原告进行临时查封，查封期限为2019年7月30日至2019年8月27日11时。2019年6月5日，我院执行局发出公告，本案涉及房屋属于腾退公告的房屋，要求承租人自行进行主动腾退。因本案原告未按要求主动腾退，我院于2019年8月27日进行强制腾退。合同已经无法实际履行。 三、因租赁合同已无法实际履行，原、被告双方均同意解除合同。 本案争议焦点有以下几点：一、原告是否应支付实际占用期间的房屋租金？本院认为，原、被告双方之间签订的合同是真实有效的，但被告在合同签约时并未告知该租赁房屋已于2012年5月31日抵押为他人借款提供担保。担保期限为三年。原、被告之间租赁期间为2014年5月11日至2023年5月10日止。2015年1月10日，四川梓潼农村商业银行股份有限公司城西支行发出抵押物告知函，原告在知晓该房屋抵押的情况下并未要求解除合同，继续默认租赁使用至法院强制腾退时止，其房屋实际租赁使用期间应为2014年5月11日至2019年8月26日。因合同约定前20个月即2014年5月11日至2016年1月10日期间为免租期，之后租金两年递增一次。2016年1月11日至2016年5月10日租金为30438元，此阶段租金原告已支付。2016年5月11日至2017年5月10日租金91315元，2017年5月11日租金至2018年5月10日租金为98620元，2018年5月11日至2019年5月10日租金为98620元。截止2019年5月11日，原告还应支付租金合计288555元。2019年5月11日至2020年5月10日租金105925元，因原告在2019年7月30日因疏散通道不足，已不具备安全疏散条件被梓潼县公安消防大队临时查封至2019年8月27日，我院在2019年8月27日进行强制腾退，该租用房屋已经不能实际使用。但查封之前，该租赁房屋一直由原告经营使用，被告反诉中要求原告支付2016年5月11日至2019年7月10日的租金合计306209元的主张本院予以支持。 二、因被告在签约时未履行完全告知房屋权利瑕疵的义务，导致原告因经营该房屋所投入的装修未到租赁期限便无法继续使用，是否应赔偿原告的损失？该损失如何计算？因双方在签订合同时被告并未明确告知该房屋已经设立抵押，其抵押权的实现可能导致该房屋无法继续由原告承租，被告隐瞒相关情况给原告因签订该合同造成损失的，应给予赔偿。因该房屋租赁时明确约定用于原告洗浴茶楼使用，租赁期间9年，原告实际使用5年2个月16天，根据原告为证明其主张，庭审提交的装修发票，本院审查中发现，原告张贴的发票中，即含有生活用品开支、也有房屋保证金10000及房屋租金30438元的票据，还有大量电器、家具收条以及其他无法查明的收据，原告负有举证证明其损失的责任，原告庭审中陈述主要请求的损失是其投入的装修费用，但无任何装修合同，也无正式的发票证明其装修总金额，且原告投入装修后对租赁房屋实际是占有使用中，总租赁期剩余3年多，即使主张装修方面的损失，也应对使用的年限进行折旧计算。原告庭审所举证的各类单据，无法达到其证明目的，原告自行承担举证不能的后果。 三、原告主张因经营所需贷款期间的利息被告是否应予支付？庭审中查明，《个人借款合同》的借款人为李明昌，非原告的经营负责人白燕，其借贷款项的具体使用由李明昌负责，与本案无关，对此主张本案不予支持。 四、因合同已无法实际履行，且双方均要求解除合同，因此关于解除合同的主张本院予以支持。 五、原告是否应支付逾期支付租金的违约金？本案中庭审查明，被告一直未向原告主张过租金，也未在签订合同时提供租金的缴纳账号，原告陈述无法联系被告无法支付租金的事实本院予以采纳，被告即不出面催要租金，又未提供相关账号给原告用于支付租金，其主张原告承担违约责任本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房与被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥之间的《门面商铺租赁合同》； 二、限原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）房屋租金306209元； 三、限被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥于本判决生效后十日内退还原告房屋租赁保证金10000元； 四、驳回原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥的其他诉讼请求； 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费已减半收取6428元，由原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房负担3214元，被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥负担3214元，反诉案件受理费减半收取2947元，由原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  白杨 二〇一九年十二月九日 书记员  范鸿 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。