广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12451号上诉人（原审被告、反诉原告）：洪宝锭，男，1977年5月2日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区张坂镇玉前村山前168号，公民身份号码为350************036。委托诉讼代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡培杰，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王彬，男，1987年5月7日出生，汉族，住湖南省汉寿县*********，公民身份号码为430************673。委托诉讼代理人：方昭，广东四为律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡从辉，广东胡从辉律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：东莞市亿安建筑工程有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区**************。统一社会信用代码为914***********032J。法定代表人：洪宝锭，该公司负责人。委托诉讼代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡培杰，广东名成律师事务所律师。上诉人洪宝锭因与被上诉人王彬、原审被告东莞市亿安建筑工程有限公司（以下简称亿安公司）租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初9892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人洪宝锭和原审被告亿安公司的共同委托诉讼代理人张永强、蔡培杰、被上诉人王彬的委托诉讼代理人方昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年8月20日作出（2018）粤1972民初9892号民事判决：一、限洪宝锭于判决发生法律效力之日起十日内向王彬支付款项294386元；二、驳回王彬的其他诉讼请求；三、驳回洪宝锭的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费39440元（王彬已预交），王彬负担24453元，洪宝锭负担14987元。反诉受理费19720元（洪宝锭已预交），王彬负担8874元，洪宝锭负担10846元。鉴定费4000元（王彬已预交），王彬负担2000元，洪宝锭负担2000元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初9892号民事判决书。洪宝锭上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.判令王彬支付洪宝锭2017年9月1日至2019年4月18日场地占用费776093元（依月租金68000元计算，共计19.6个月，已支付40000元，扣除洪宝锭应退还的押金、进场费、茶水费）；2.王彬承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定2017年9月至2018年1月13日场地使用费错误。一审根据《租金催收函》的内容认为王彬已逐步退还案涉七个商铺，并按照《租金催收函》月租金标准计算场地使用费错误。依据催收函，洪宝锭因王彬称生意不好，经双方沟通，主动承诺将租金从每月68000元降至56000元，承诺王彬退还七个商铺则将租金降至20000元。洪宝锭以友好协商，督促王彬主动交租，退还商铺。但截至发函之日，王彬并未归还七间商铺，洪宝锭因此也未退还七间商铺的水、电押金84000元。《租金催收函》记载“尊敬的承租方王彬(1#—l2#)先生／女士”，王彬仍承租十二间商铺，后续也未缴纳任何租金，未归还任何商铺。王彬以其行动撕毁《租金催收函》中承诺给予的优惠，因此案涉商铺的场地使用费应参照双方合同约定的每月68000元计算。二、一审认定2018年1月13日至2019年4月18日场地使用费错误。王彬未归还任何商铺，因此租金并未变更。王彬占有使用全部商铺至2019年4月18日，场地使用费应按照每月68000元计算。洪宝锭并未对商铺停水停电，王彬主张停水停电并无证据证明，但一审结合2018年1月13日起没有产生水电费，即采信上述主张没有事实依据。王彬从2018年1月13日起不再经营，当然不产生水电费用。停水停电事实的举证责任在王彬，如果洪宝锭停水停电，王彬理应向洪宝锭沟通协调，期间会留存各种证据，但王彬无法提供则足以认定洪宝锭并未停水停电。三、一审认定洪宝锭需要承担王彬装饰装修损失97550元错误。案涉房屋尽管未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，但王彬承租案涉房屋后实际开业经营，是否取得建设工程规划许可证或是否经主管部门批准建设不影响其使用。王彬产生的装饰装修损失实际因其经营不善导致，与洪宝锭无关，洪宝锭不应承担装饰装修损失。王彬辩称：因商铺是违章建筑导致合同无效的过错，王彬多次与洪宝锭沟通，洪宝锭都未出面解决。洪宝锭于2018年1月开始对商铺停水停电，应视为终止合同，不能再计算租金。2018年3月，王彬发律师函给洪宝锭解除合同，并不再使用商铺，因此王彬无需支付2018年1月后租金。二、洪宝锭于2018年1月12日发出《租金催收函》，确认每月收取的租金。洪宝锭发函后开始停水停电，水表、电表均在洪宝锭实际控制中，且数据均被归零。王彬无法营业，也不再实际使用商铺，洪宝锭不应收取租金。三、因洪宝锭的过错致合同无效，洪宝锭应承担装修损失。评估公司评估的金额远远低于房屋装修款，洪宝锭按评估数额承担责任已经很轻。四、洪宝锭的过错造成王彬不必要的损失，其应承担全部诉讼费用。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据本案各方当事人的上诉和答辩意见，本案的二审争议焦点为：洪宝锭应支付王彬款项的数额。洪宝锭仅对一审认定王彬应支付的场地占用费数额提出异议，主张王彬应按原租金每月68000元支付场地占用费。洪宝锭出租未取得建设工程规划许可证建设的房屋，一审认定其与王彬订立的店铺租赁合同无效处理正确。双方订立的店铺租赁合同无效，洪宝锭请求支付房屋占有使用费，依法应予支持。店铺租赁合同约定案涉十二处商铺每月租金共计68000元，王彬已经支付2017年6月至9月租金244000元。双方于2018年1月12日以租金催收函的形式变更了2017年9月以后的租金标准，一审据此核算王彬应支付的场地占用费数额并无不当。洪宝锭主张租金变更是以王彬退还七间商铺为前提，其未退还商铺，仍应按每月68000元的租金标准支付场地占用费。依据租金催收函及参照双方签订的合同，王彬每月均整体交纳租金，租金数额无法区分对应具体每一处商铺，且王彬租赁的商铺面积也未进行独立区分，因而洪宝锭降低的租金数额并不是相应的独立铺位租金。洪宝锭发出租金催收函也未明确提出降低租金标准附带其他条件，因此洪宝锭整体降低租赁物租金标准，王彬应按调整后的租金标准支付其他租金。王彬主张洪宝锭自2018年1月13日起停水停电，致其暂停营业，洪宝锭对此则予以否认。案涉房屋由洪宝锭一方实施管理，王彬承租的房屋自2018年1月13日后已停止营业，而租赁房屋内安装使用冰柜等电器设备并留存大量商品，但房屋后续期间均未产生水电费用，因此王彬的主张较为合理。一审据此酌情认定王彬按每月10000元标准，支付洪宝锭2018年1月13日至2019年4月18日场地占用费，并无不当。洪宝锭主张王彬按每月68000元的标准支付场地占用费至2019年4月18日缺乏依据，本院不予支持。洪宝锭出租未取得建设工程规划许可证建设的房屋致租赁合同无效，存在过错。王彬对案涉租赁房屋的装修事实上形成了附合的装饰装修物，洪宝锭明确不同意利用，因此依法应按导致合同无效的过错分担损失。案涉装修装饰物已依法鉴定价值，一审认定洪宝锭承担装饰装修物价值的50%损失处理正确，本院依法确认。洪宝锭主张无需承担装饰装修物价值损失缺乏依据，本院不予支持。经核算，一审认定洪宝锭应退还王彬款项数额正确，本院予以确认。王彬应支付洪宝锭的场地占用费抵销洪宝锭应退还的款项后，一审认定洪宝锭还应支付王彬294386元处理正确。综上所述，洪宝锭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8526元，由洪宝锭承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十二月二十日书记员 张 优