四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13208号 上诉人（一审原告）：党梓恒，男，1987年1月22日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：李勇，四川皓锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪梅，四川皓锦律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：陈雪玲，女，1987年10月9日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：李勇，四川皓锦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：成都蓝光和骏置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路65号。 法定代表人：刘家骥。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 上诉人党梓恒、陈雪玲因与被上诉人成都蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 党梓恒、陈雪玲上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判蓝光和骏置业公司按照每日10元的标准向党梓恒、陈雪玲支付自2017年6月19日起至办理完毕房屋权属登记之日止的违约金（暂计至2019年4月10日为6660元）；3.蓝光和骏置业公司承担专项维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属所需的相关费用；4.一审、二审律师费998.81元，由蓝光和骏置业公司承担；5.一审、二审全部诉讼费用由蓝光和骏置业公司承担。事实与理由：1.一审法院认为因为“新政”的出现使蓝光和骏置业公司客观上已经无法为购买人单独申请办理房屋所有权证，不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生变化，逾期办证责任不在蓝光和骏置业公司的认定缺乏证据证实也缺乏事实依据。首先，蓝光和骏置业公司并未举证证实不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生明显变化，一审法院也未调取到任何证据证实不动产登记改革导致办证内容、程序发生了变化；第二，根据房产交易中心及不动产登记中心公布的不动产登记改革前后的商品房分户权属办理指南对比，不动产登记改革前后所要求提交的资料及办证流程并没有明显变化，并没有明显增加蓝光和骏置业公司的办证负担；第三，即便不动产登记改革可能导致所要求提供的资料有所变化，蓝光和骏置业公司也应该在不动产登记政策发布后及时通知购房人；第四，逾期办理房屋权属登记的原因是蓝光和骏置业公司故意拖延办证而非不动产登记改革；第五，新政的实施简化了流程，提高了办事效率，新政策的实施不可能是蓝光和骏置业公司办证的障碍。2.一审法院认为蓝光和骏置业公司已经将案涉房屋登记至购房人名下，足以表明蓝光和骏置业公司已经履行了房屋权属转移登记义务，并不需要再支付专项维修金等费用属于认定事实错误。 蓝光和骏置业公司辩称：1.案涉房屋已经办理完毕权属转移登记，进行了产权登记；2.根据合同约定，蓝光和骏置业公司作为开发商，办理房屋所有权证截止时间为2017年6月30日，在办理房屋所有权证720日内办理国有土地使用权证，截止期限为2019年6月30日。蓝光和骏置业公司在此期间内办理完毕不动产登记证书，不存在违约；3.成都市国土资源局于2016年11月发布了《成都市国土资源局关于实施不动产统一的公告》，在成都市主城区内停止进行办理房屋所有权证，属于形式办更，蓝光和骏置业公司事实上已经无法为购房人办理房屋所有权证。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 党梓恒、陈雪玲一审诉讼请求：1.蓝光和骏置业公司于2019年3月30日之前为党梓恒、陈雪玲办理房屋权属转移登记；2.在办理房屋权属登记时，由蓝光和骏置业公司承担专项维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属所需的相关费用；3.蓝光和骏置业公司立即向党梓恒、陈雪玲支付违约金人民币11240元（以每天20元的标准，从房屋交付起720日的次日开始计算，暂计算至2019年1月1日，20元/天×562天）；4.蓝光和骏置业公司向党梓恒、陈雪玲支付聘请律师的费用598.81元；5.一审诉讼费及其他费用全部由蓝光和骏置业公司承担。 一审法院审理查明：2013年6月8日，买受人党梓恒、陈雪玲与出卖人蓝光和骏置业公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：党梓恒、陈雪玲购买蓝光和骏置业公司建设位于成都市青羊区用于住宅，测绘建筑面积共70.22平方米，其中，套内建筑面积为54.86平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积15.36平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11391.67元。总价值为624947元。买受人采取贷款方式付款，即买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第四支行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第四支行，期限叁拾年。合同第十条约定出卖人蓝光和骏置业公司应当在2015年6月30日前向买受人交付该房屋。第十九条第二款约定如下：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：‘合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕’”。 2018年11月23日，党梓恒、陈雪玲与四川霖澳律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定含党梓恒、陈雪玲在内的52户业主委托四川霖澳律师事务所处理与蓝光和骏置业公司房产纠纷案，约定代理律师费用为26000元。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 案涉房屋于2019年1月8日过户登记至党梓恒、陈雪玲名下。 一审审理中，开发商蓝光和骏置业公司与党梓恒、陈雪玲均确认，案涉房屋约定交房时间为2015年6月30日，办理房屋所有权证的截止日期为2017年6月19日。合同附件约定的办理国有土地使用权证的截止时间为房屋所有权证办理完毕720日内。 一审法院认定以上案件事实有房屋买卖合同、委托代理合同、发票、不动产登记信息摘要、庭审笔录、当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，党梓恒、陈雪玲与蓝光和骏置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房买卖合同关系。关于房屋权属转移登记及维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属的相关费用。因蓝光和骏置业公司已将案涉房屋转移登记至购买人名下，足以表明蓝光和骏置业公司已经履行完毕房屋权属转移登记义务，且已代购买人缴纳完毕办理权属转移登记所需维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费等。故对购买人再次请求办理房屋权属转移登记并支付维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属的相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金。根据合同约定，蓝光和骏置业公司应于2017年6月19日前办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，并于办理完毕房屋所有权证720日内，即2019年6月9日前办理完毕案涉房屋的国有土地使用权证。但是，根据前述查明的事实，市国土局、市房管局于2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，于2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，并自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）实施不动产统一登记，受理不动产登记申请。故蓝光和骏置业公司自2016年11月17日起，客观上已无法为购买人单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证，仅能办理二证合一后的不动产登记证书，现蓝光和骏置业公司实际于2019年1月8日为购买人办理完毕不动产登记证书，并未超出前述合同约定的国有土地使用权证办理期限，故不存在逾期办理权属转移登记的违约行为，故对购买人关于违约金的诉讼请求一审法院不予支持。据此，对购买人关于律师费的主张一审法院亦不予支持。 综上，对党梓恒、陈雪玲的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决： 驳回党梓恒、陈雪玲的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为50元，由党梓恒、陈雪玲负担。 二审中，党梓恒、陈雪玲提交商品房购买转移登记手续打印件、办理房屋产权的资料打印件，拟证明在新政策实施前后，办理房屋分户登记的资料并没有发生明显的变化。蓝光和骏置业公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能达到其证明目的，本院对党梓恒、陈雪玲提交的证据真实性予以确认，对其证明目的本院结合查明事实综合评判。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据党梓恒、陈雪玲的上诉请求与蓝光和骏置业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光和骏置业公司是否应向党梓恒、陈雪玲支付逾期办证违约金、律师费。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，党梓恒、陈雪玲与蓝光和竣置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方约定的交房时间为2015年6月30日，办理房屋所有权证的截止日期为2017年6月19日。合同附件约定的办理国有土地使用权证的截止时间为房屋所有权证办理完毕720日内。二审中，党梓恒、陈雪玲明确其主张违约金，系根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，主张逾期办理房屋所有权证书的违约金。 本院经审查认为，《商品房买卖合同》第十九条第二款约定的内容及违约金，系针对出卖人逾期办理房屋所有权证书以及相应的违约金。但在合同约定的办理房屋所有权证书期限届满之前，成都市开始实施不动产统一登记，对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书。从2016年11月17日起，蓝光和骏置业公司在客观上已不能单独申请办理案涉房屋的房屋所有权证书。在此情况下，党梓恒、陈雪玲按照《商品房买卖合同》第十九条第二款主张逾期办理房屋所有权证书的违约金，因在约定的办理房屋所有权证书期限届满前二证合一政策的事实，客观办证条件发生变化，该证书已不能再单独申请办理，故该后果不应归责于出卖人，本院对党梓恒、陈雪玲主张蓝光和骏置业公司给付逾期办理房屋所有权证书违约金的主张不予支持。 关于党梓恒、陈雪玲上诉中提出的不动产权证书的违约金。本院经审查认为，因二证合一政策的实施，原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并为不动产权证，故不动产权证书的办理时间应以合同约定的国有土地使用权证书办理时间为准。根据本案查明的事实，在合同约定的国有土地使用权证书办理期限届满前，蓝光和骏置业公司已为党梓恒、陈雪玲办理了不动产权证书，故蓝光和骏置业公司不应当承担逾期办理不动产权证书的违约金。 关于律师费，因蓝光和骏置业公司在履行案涉合同中并无违约责任，故本院对党梓恒、陈雪玲的该项请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费192元，由党梓恒、陈雪玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十二日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅