盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初548号原告方申保，男，1980年6月6日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告盐城利隆环保技术有限公司，住所地：盐城市城南新区新河街道新园路48号。法定代表人倪隆，该公司董事长。委托诉讼代理人李荣海，系该公司总经理。原告方申保与被告盐城利隆环保技术有限公司（下称利隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年8月5日公开开庭审理了本案。原告方申保及其委托代理人周权，被告利隆公司法定代表人倪隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方申保诉称：2018年7月16日，我因经营需要承租被告新园路48号内1号仓库，双方并签订租赁合同一份。约定租期5年。我按约向被告支付了第一年租金54000元。后原告安装烤漆房、汽车矫正平台、升降机等大型维修设备。被告未告知其仓库是违章建筑。2019年2月20日，盐城市城南新区串场河东“三清”工作指挥部向原告发出搬迁通知书，对该区域建筑进行全面拆除。原告因此遭受装饰装修、附属设施、搬迁费、物品损失费等合计40500元的重大损失。且在2019年2月20日至4月20日期间没有营业，还造成停产停业损失51200元。我认可减掉电费463元。请求法院判令：1、被告返还租金22500元及自2019年2月20日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息。2、被告支付装饰装潢、附属设施损失、搬迁费及物品损失费等合计40500元。3、被告支付因搬迁造成的停产停业损失51200元。被告利隆公司辩称：原告所诉搬迁通知情况属实。我司所有建筑物都因政府规划原因被拆除，我司不承担任何责任。原告提供的公证书证明公证人员实施公证时原告仍占用租赁物。案涉租赁物取得《盐城市临时建设许可证》，临时工程限期两年，不等于该建筑物建成后限期两年。原告主张违章建筑无法律依据。原告欠缴我司463元电费。原告还占用了仓库周边场地及道路存放汽车配件，应当支付违约金1000元。2018年7月15日前的应付年租金40000元中的20000元原告逾期达199天才付清，以20000为基数按年利率6%计算逾期利息应为654.25元。上述款项均应扣减。请求法院依法处理。现已查明：2010年11月3日，原盐城市国土资源局发出盐开国用（2010）第1121号《土地使用权证》，该证载明：土地使用权人利隆公司，坐落盐城经济开发区，地号007-003-0006000，地类（用途）工业用途，使用权类型出让，终止日期2053年10月10日，使用权面积10004㎡。2018年7月16日，利隆公司（甲方）与方申保的代表蔡万亮（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定（摘要）：一、甲方将公司自有的城南新区新园路48号内1号厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，面积为360平方米，租赁物的功能为汽修服务；二、租赁期限为5年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止，合同期满后如续约乙方有优先权，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；三、租赁费用：1、仓储租金第一年为4万元，第二年租金为4.2万元，第三、四、五年度为4.32万元，每年租金应于当年7月15日前一次性付清，先付后租，开具房租发票是，房租税金乙方承担；2、甲方提供电源、水源，由乙方自行安装电器线路和水路，乙方租赁期间所使用的电费每月经甲乙双方统计后，由乙方按供电部门的电价（0.884元/度）缴纳给甲方，乙方所用水费每月按水务局的水价（3.51元/吨）向乙方缴纳，合同生效后，乙方需向甲方交水电费保证金1000元，合同终止时，乙方将水电全部结清后，保证金一次性退还；……5、乙方不得占用本合同范围以外的场地与道路，如有违反，每发现一次乙方应向甲方支付违约金1000元；……五、免责条款：因发生严重自然灾害等不可抗因素致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗因素的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责；六、合同终止：本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原价支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物。至2018年8月1日，方申保向利隆公司支付租金20000元。剩余租金20000元方申保于2019年1月30日通过微信转账给利隆公司法定代表人倪隆。2019年2月20日，盐城市城南新区串场河东“三清”工作指挥部通知方申保：为加快推进供给侧结构性改革，实现全市经济高质量发展，城南新区根据市委、市政府统一部署安排，对串场河东、范公路西、世纪大道南、南环路北区域进行城市能级升级改造，拓展城市空间，建设盐城数字智能产业园，重点发展大数据智能硬件研发、制造及服务产业，您户在此次搬迁范围内，在收到通知后请立刻安排搬离，并于3月5日全部腾空，否则所产生的损失及其他后果责任自负。特此通知。3月7日，盐城市城南新区新河街道办事处（甲方）与利隆公司（乙方）签订一份《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》，约定（摘要）：一、被搬迁房屋概况：乙方房屋坐落于盐城经济开发区，房屋所有权人乙方，房屋性质非居住房屋，房屋现状面积6069.73㎡，土地使用权人乙方，土地使用权面积10004㎡；……二、房屋搬迁补偿费用：……装饰装修补偿费181845元、附属设施补偿费752520元、大型设备搬迁补偿费1100421元、搬迁补助费91415元……三、乙方自愿选择的补偿方式为货币补偿；四、甲方应补偿乙方各项费用合计人民币12968736元，乙方必须在2019年3月20日前将被搬迁房屋内的能动产全部搬清，腾空房屋交付甲方验收拆除。3月13日，方申保向江苏省盐城市亭湖公证处申请对所承租房屋内现状进行证据保全。3月19日，江苏省盐城市亭湖公证处作出（2019）盐亭证经内字第1488号《公证书》：兹证明与本公证书相粘连的《工作记录》一份的复印件与原件内容相符，所附的照片20张、刻录光盘一张与存于我处的照片、刻录光盘内容一致，均为上述现场拍摄取得，内容均与现场实际相符。4月26日，盐城市自然资源和规划局发出《关于收回盐城利隆环保技术有限公司国有土地使用权的决定书》：依法将你单位位于，一宗面积为10004平方米国有建设用地使用权收回（盐开国用（2010）第1121号），上述范围内原土地权利人在本决定书公告之日起15日内持权利证书到指定地点办理相关手续，由新河街道办与你单位协调解决相关拆迁补偿事宜。后因方申保与利隆公司为搬迁补偿费用及租金退还事宜发生争议，方申保遂于2019年4月诉至本院。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见，致调解无果。方申保在本院2019年6月20日的证据交换笔录中陈述：我缴纳了一年租金54000元，实际租赁期限从2018年8月1日至2019年2月20日，应将不满一年的剩余房租退还给我，租金包括以下几部分：1、房租租赁协议约定的厂房租金4万元、厂房旁门卫室租金4000元及厂房西南角小储物间租金3000元以及厂房背面我用来存放零配件的小仓库租金6000元，门卫室及两个仓库都没有签租赁合同，只有厂房签了租赁合同，利息起算时点应为搬迁通知上载明的时间2019年2月20日，所以我主张被告自2019年2月20日支付我利息，标准参照民间借贷6%的利息计算。利隆公司法定代表人倪隆在该份证据交换笔录中陈述：租金先给了一万元，后来又给了一万，后来在我不断催要下大概在第199天才给了两万元，门卫室4000元、后面的3000元、6000元给没给我记不清了，门卫室跟两个仓库租给方申保是事实，没有签合同。2019年8月15日，倪隆在本院谈话笔录中陈述：我现在仍同意把22500元租金退还给他，但是装饰装潢、机器设备什么的都不应该存在，因为厂房临时建筑的产权都是我的，拆迁时政府行为，不是我单方原因造成的，所以他提出的补偿什么的不应该存在，特别是停业损失，这个不是我方原因造成的。另查明：2015年2月6日，原盐城市规划局发给利隆公司盐南临建字201550001号《盐城市临时建设许可证》。载明（摘要）：建设单位利隆公司，项目名称简易仓库，一层，按照申报的施工图进行施工，临时工程限期两年，规划需要时无偿拆除，施工中矛盾自行协调。该证说明栏载明：临时性建设项目，不得建成永久性、半永久性结构，否则以违法建设论处；建设单位必须提前通知规划行政主管部门派员验收（线），未经验收（线）者，以违法建设论处；取得建设工程规划许可证后六个月内未开工又未办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见，致调解无果。本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于原、被告双方于2018年7月16日签订的《房屋租赁协议》的效力问题。2015年2月6日，被告领取了《盐城市临时建设许可证》，该证载明了简易仓库的临时工程限期为两年。至2018年7月16日原、被告双方签订《房屋租赁协议》，已经超过了临时建筑的批准使用期限。因此，案涉《房屋租赁协议》依法应属无效。二、关于原告主张被告退还租金22500元及自2019年2月20日起按年利率6%计算利息的诉求。案涉《房屋租赁协议》依法无效，协议双方应当将依据协议取得的财产返还对方。因此，原告要求被告返还未租赁期间租金的诉求合理合法；加之被告法定代表人倪隆在本院2019年8月15日的谈话笔录中陈述，同意退还原告租金22500元。因此，原告的该项诉求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的利息。原告对租赁物属于临时建设的事实未尽到合理注意义务，对合同无效后果亦存在过错，原告对其损失应当承担一定责任，故本院对原告的利息主张依法不予支持。三、关于原告主张的装饰装潢、附属设施损失、搬迁费及物品损失费40500元的诉求。装饰装潢、搬迁费原告虽无充分证据证实，但该项费用实际发生，根据公平原则，被告应当予以适当补偿。考虑本案搬迁补偿情况、租赁协议的履行、双方过错程度，本院酌定被告适当补偿原告装饰装潢费、搬迁费合计15000元。原告主张的附属设施费、物品损失费均无证据证实，故本院不予支持。四、关于原告主张因搬迁造成的停业损失51200元的诉求。原告无充分证据证明其因搬迁造成的停产停业损失，但搬迁停业属客观情况，根据公平原则，本院酌定被告给予适当补偿为5000元。五、关于被告提出的各项应扣减费用问题。其中，原告认可扣减电费463元，该意思表示合法有效，依法应予确认。被告辩称原告占用周边场地及道路存放汽车配件，从而主张的违约金1000元及原告逾期支付20000元租金所产生的199天逾期利息654.25元。因案涉《房屋租赁协议》无效，违约金条款及租金支付条款亦属无效，故被告主张的该两项费用均无事实及法律依据，本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城利隆环保技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告方申保租金22037元（已扣减463元电费）；二、被告盐城利隆环保技术有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告方申保装饰装潢费、搬迁费15000元及停产停业损失5000元；三、驳回原告方申保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2584元，财产保全申请费1091元，合计人民币3675元，由原告方申保负担2500元，被告盐城利隆环保技术有限公司负担1175元。如不服本判决，可于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民审判员  王 韦二〇一九年十二月十一日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。