安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初4730号原告：芮有春，男，1963年2月1日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：赵世春，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵培龙，安徽诚天律师事务所实习律师。被告：李保珍，男，1955年12月24日出生，汉族，住安徽省天长市铜城镇车站南路48号，现住安徽。被告：胡世萍，女，1984年8月19日出生，汉族，住安徽省天长市。上述两被告委托诉讼代理人：刘维东，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所。原告芮有春与被告李保珍、胡世萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芮有春及其委托诉讼代理人赵世春、被告李保珍、胡世萍及李保珍、胡世萍的委托诉讼代理人刘维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮有春向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即退还原告购房款本金人民币30万元及其资金占用费（利息按年息6%计算，从2012年1月16日起到还清之日为止）；2、要求两被告承担本案的诉讼费事实与理由：2012年1月16日被告将永福嘉园翠竹苑9#-8号楼房一套卖给原告芮有春，原告于2012年1月16日通过农行卡号62×××17将购房预付款30万元汇到被告李保珍建行卡号62×××54的卡上，被告出具收条一份，言明“收到购房（翠竹园）9楼-9-8号一套，预付款叁拾万元。拿到房产证后到交易中心办理过户手续”。后因房价变动等因素，双方同意退房退款，被告承诺待被告永福嘉园，翠竹苑9号楼9-8号楼房出卖转让后，被告再退还原告预付购房款30万元。后经原告了解2016年5月25日被告将永福嘉园，翠竹苑9号楼9#-8号楼房转让给李丹和齐新。至此原告多次要求两被告退还原告预付购房款30万元，被告一直以暂时资金困难为由一再拖延，其间被告李保珍电话不接玩消失。经查两被告于2006年3月5日登记结婚，上述债务存在于夫妻关系存续期间。两被告的行为已构成严重违约，故原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李保珍、胡世萍辩称，首先，原告与两被告确于2012年1月17日签订房地产买卖契约，约定将被告所有的位于天长市永福东路天长市永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房产出售给原告。原告在2012年1月16日向被告支付购房定金30万元，被告也于当日出具定金收条一张。在双方达成买卖合意之后，原告以各种理由认为房价过高，不想再购买此房屋，双方又于2012年3月15日由原告出具协议给被告李保珍，原告承诺购房款余款75万元于2012年4月15日前一次性付清，如违约不退款已付定金。在2015年3月15日之后，被告李保珍、胡世萍再没有收到原告的购房款项，原告已构成根本违约，双方的房屋买卖协议已解除。其次，原告的诉讼请求已经超过法律所规定的诉讼时效，其起诉到法院是浪费司法资源，也不会得到法院的支持。原告芮有春向本院提交了以下证据：1、两被告的身份信息及结婚登记审查处理表一份。证明两被告主体适格。2、2012年1月16日被告李保珍出具给原告的收条一份。证明被告李保珍收到原告预付房款30万元，当时原告的房产证在银行，约定待原告拿到房产证后办理过户手续。3、银行账户明细，天长市农行天发支行出具的芮有春农行个人账户明细。证明2012年1月16日，芮有春通过其农行卡卡号为62×××17将30万元打到被告李保珍的建行卡卡号为62×××54。汇款日期与上述收条时间一致。4、天长市国土资源房产管理局出具的查档证明一份。证明被告李保珍将涉案的房产于2016年5月25日转让给李丹、齐新。被告李保珍、胡世萍的质证意见：证据1、2、3、4三性均有异议，均无法证明原告的诉讼请求。被告在答辩时也认可了双方之间房屋买卖的事实，也确实收到过原告所支付的定金30万元，最终是因为原告未按期支付房款，导致双方合同的解除。被告李保珍、胡世萍在2016年5月底才将其所有的房屋处置，距离原告购买房屋间隔四年，因此，原告所诉的诉讼请求不符合事实。关于原告出具给被告的协议，将会在举证阶段出示，以佐证刚刚被告所陈述的事由。被告李保珍、胡世萍向本院提交了以下证据：1、原告签名于2012年3月15日出具给被告李保珍的协议一份，协议载明税收减免事宜，如发生问题一切由买方承担，卖方不承担责任，30万元定金已付，过户费用由原告承担，余款75万元在2012年4月15日前一次性付给被告李保珍，如违约不返还已付定金，由此可见，双方在2012年3月15日将权利、义务再次明确，若原告在2012年4月15日未付清房款，定金不返还，因此，原告诉请于法无据。原告芮有春的质证意见：对上述证据三性不认可。1、这不是双方的合约，这一份所谓的协议由被告所写，且上面的内容最后一句话“如违约，不返还已付定金”明显是后加的，另外，特别是上面的写到“定金”一词与实际预付房款不符，协议所说的内容与事实不符。2、协议上主要讲的是税收和买房的费用，最主要的是协议上的一句话“我只提供房产证复印件”这个内容实际上是被告李保珍的义务，但整个协议实际上看出来是向原告的单方承诺，因此，这个协议不能证明30万元预付款就是定金，更不能认为预付款已转化为定金，也不能证明被告所讲的如违约，30万元就不再返还的事实。因为这一份证据是原告第一次看到，回去再进一步核对、确认其真实性，确认最后一句话是否是后加的，庭后十日内向法庭提供答复意见。本院经审理认定事实如下：原告芮有春与被告李保珍原来均共同居住在天长市静安小区，原告芮有春妻子杜华乔与被告胡世萍均熟悉，当原告芮有春得知被告李保珍准备出售天长市永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房产时，即与被告李保珍联系，后芮有春与李保珍达成口头协议，李保珍将永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房屋以105万元的价值卖给芮有春，先有芮有春给付李保珍预付款30万元，由李保珍将该房屋的房产证从建行拿回，余款待到房产交易中心办理过户登记手续时一次性给付，双方未订立书面买卖合同。2012年1月16日，原告芮有春将购房预付款30万元从其农行卡号62×××17汇到被告李保珍建行卡号62×××54的卡上，李保珍向芮有春出具收条一份，收条内容为“收条，收到购房（翠竹园）9楼-9-8号一套，预付款叁拾万元。拿到房产证后到交易中心办理过户手续，李保珍，2012.1.16号”。2012年1月17日，原告芮有春及妻子杜华乔作为乙方、被告李保珍及妻子胡世萍作为甲方共同到房地产交易中心，在交易中心提供的格式房地产买卖契约上签名，但当时因为税收及过户费用等未能取得一致意见，故双方已经签名的格式房地产买卖契约上未注明房屋价格，在购房定金及违约责任处也是空白。2012年3月15日，原告芮有春与被告李保珍再次商议后，当日有被告李保珍书自己写协议一份，协议内容为“税收减免事宜如发生问题一切由买方芮有春承担，卖方不承担责任。（房主李保珍（永福家苑联排（翠竹园9-8）。一切费用也由买方芮有春负担。我只提供房产证复印件。叁拾万定金已付，过户费用由芮有春承担。2012.3.15日”芮有春在这份协议上签名。此后，原告芮有春与被告李保珍因房屋交易价格产生争议，原告于是要求被告返还房屋预付款30万元未果，为此，原告找相关朋友出面协调，被告李保珍当时称暂时没有钱退还，等其将房屋出售后再给付。但此后至今被告李保珍未将原告芮有春给付的房屋预付款30万元返还给原告。另查明，被告李保珍、胡世萍于2006年3月5日在天长市民政局婚姻登记处办理结婚登记。2015年3月23日，被告李保珍、胡世萍将其所有的天长市永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房屋出售给陈林，双方签订房地产买卖契约一份，2015年3月24日陈林将购房款950000元汇入到被告胡世萍卡号62×××06的银行卡上，但双方未办理房屋过户登记手续。2016年4月1日，陈林作为李保珍、胡世萍的委托代理人与李保珍、胡世萍一起与李丹、齐新签订房地产买卖契约一份，被告李保珍、胡世萍将上述房屋过户登记给李丹、齐新。再查明，被告李保珍在2012年3月15日之后，在其自己书写的上述已经有原告芮有春签过名字的协议上面“过户费用由芮有春承担。”这句话后面又添加了“余款柒拾伍万元在2012年4月15日前一次性付给甲方，如违约，不返还已付定金”。本院认为：本案争议焦点为一、原告芮有春给付被告李保珍30万元是房屋买卖的预付款还是定金。二、原告芮有春诉讼请求是否已经超过法律规定的诉讼时效，能否给予支持。关于本案争议焦点一、第一，原告芮有春与被告李保珍于2012年1月16日口头协商一致，被告李保珍将其所有的位于永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房屋以105万元的价格卖给原告芮有春，芮有春给付李保珍预付款30万元，由李保珍将房产证从建行拿回后，余款到房产交易中心办理过户登记手续时一次性给付的事实，有双方当事人的陈述及被告李保珍于2016年1月16日出具给原告芮有春的收条及汇款凭证在卷佐证，事实清楚，证据有力，双方均认可，本院依法予以确认。第二，庭审中被告李保珍主张原告给付的30万元是定金不是房屋预付款，主要抗辩理由是2012年3月15日，被告李保珍书自己书写的协议一份，该份协议上注明“税收减免事宜如发生问题一切由买方芮有春承担，卖方不承担责任，一切费用也由买方芮有春负担。叁拾万定金已付，过户费用由芮有春承担。”由于原告芮有春在该份协议上面签了名字，故被告李保珍在庭审中认为，原告给付的30万元是定金不是房屋预付款。对此，本院认为，首先，该份协议是被告自己书写，原告芮有春在协议上签名后，被告李保珍在其持有的这份协议上后来又添加了“余款柒拾伍万元在2012年4月15日前一次性付给甲方，如违约，不返还已付定金”。在本院告知被告李保珍原告芮有春申请笔迹鉴定的请求后，被告李保珍在本院同其进行谈话时认可“余款柒拾伍万元在2012年4月15日前一次性付给甲方，如违约，不返还已付定金”是其后来添加的事实，被告李保珍自己陈述添加这句话的目的是为了对自己有利。鉴于上述情况，本院对被告李保珍提供的2012年3月15日其自己书写并持有的这份协议的证明目依法不予采纳。故本院依法认定，原告芮有春给付被告李保珍30万元是房产买卖的预付款。关于本案争议焦点二，第一，原告芮有春与被告李保珍后来为房产交易价格产生争议，双方房产买卖交易的目的未能实现，李保珍理应及时将芮有春给付的房屋预付款返还给芮有春。第二，在芮有春要求李保珍返还预付款30万元时，李保珍承诺待其房屋出售后给付，原告芮有春当时也予以认可，双方实际上已经口头协商一致解除了房屋买卖合同，但被告李保珍、胡世萍在2015年3月23日将其所有的位于永福嘉园翠竹苑9栋S8号的房产以95万元的价格卖给他人后，并未及时告知芮有春并将30万元房屋预付款返还给芮有春，原告芮有春得知情况后向本院提起诉讼，要求被告李保珍、胡世萍返还房屋预付款，因原告芮有春的诉讼请求是要求被告李保珍、胡世萍返还购买房屋的预付款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项之规定，属于依法不适用诉讼时效的其他请求权。故本院对被告李保珍认为原告芮有春的诉讼请求已经超过法律所规定的诉讼时效的主张，依法不予采纳。第三、原告芮有春要求被告李保珍、胡世萍从2012年1月16日起按照年利率6%支付资金占用期间利息，因双方当时并未就房屋预付款何时返还取得一致意见，原告也未及时主张自己的权利，故可以支持自原告芮有春自起诉之日起，由被告李保珍、胡世萍按照年利率6%支付资金占用期间利息。第四、因被告李保珍、胡世萍收取原告芮有春房屋预付款30万元的时间发生在两被告婚姻关系存在期间，且款项用于两被告家庭共同生活，理应属于两被告夫妻生活期间所欠债务，应有两被告共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十九条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李保珍、胡世萍于本判决生效之日起十五日内返还原告芮有春房屋预付款30万元及利息（利息以30万元为基数，按照年利率6%从2019年9月24日起计算至款项还清之日为止）。二、驳回原告芮有春的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告李保珍、胡世萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇一九年十二月九日书记员  刘 红附：本案法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。