江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初6464号 原告：刘雷。 被告：苏州诚盛房地产经纪有限公司。 法定代表人：原超义。 委托诉讼代理人：任鸿博。 原告刘雷与被告苏州诚盛房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雷、被告苏州诚盛房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人任鸿博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雷向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告间关于XX花园XX幢XXX室的房屋租赁合同；2、请求判决被告支付原告自2019年9月1日起至解除房屋租赁合同止按照4,350元/月标准计算的房屋租金；3、请求判决被告支付违约金8,700元；4、请求判决被告支付原告因起诉带来的经济损失10,000元（误工费、交通费、起诉费、律师费等）；5、请求判决被告支付合同期内原告已经给予的免租期优惠计6,525元。 原告刘雷为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋出租委托合同一份，证明原告将案涉房屋委托被告对外出租； 2、不动产权证书一份，证明案涉房屋为原告刘雷、案外人许XX共同共有； 3、聊天记录21页、电子邮件记录2页，证明原告曾与被告房产管理员、签订合同联系人原XX、被告主管、被告法人联系，要求被告向原告支付相关款项的经过； 4、告知书一份，证明案涉房屋可以由被告方正常出租； 5、出租房屋安全规范告知书一份，证明案涉房屋可以进行隔断出租； 6、房屋出租户治安责任保证书一份，证明原告出租的房屋符合相关公安部门的要求； 7、视频截图7张，证明案涉房屋已由被告进行出租。 被告苏州诚盛房地产经纪有限公司对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对证据1、2、3、4的三性均予以认可，证据5、6、7均不予认可，被告去社区问过，被告知现在只能砌砖墙进行隔断，被告方在2019年9月10日才将案涉房屋出租出去。 被告苏州诚盛房地产经纪有限公司辩称，不同意终止合同，愿意自2019年9月1日起按照4,350元/月支付原告房租，对于原告主张之违约责任和其他费用损失均不认可，另如果解除合同的话，被告也不应当向原告支付免租期优惠计6,525元的费用。 被告苏州诚盛房地产经纪有限公司未就其辩称意见提供相关证据。 本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，作为委托人的原告刘雷（甲方）与作为经纪公司的被告苏州诚盛房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同内容为：“依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方遵守自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以至共同遵守。第一条甲乙双方应相互提供下列证件：1、甲方提供：能证明房屋产权归属甲方的下列证件：权属证明、户口本、房主身份证（如代理人需要有房主委托书及代理人身份证明）、委托书、其他有关证明。2、乙方出示：税务登记证明、营业执照。3、双方保证所提供的证件真实性，如因甲方向乙方提交的证明材料和陈述的房屋具体情况不实，而导致乙方对承租方承担民事责任或乙方遭受损失的，甲方应负责向乙方赔偿；如因乙方提供虚假证件而造成的损失，由乙方向甲方赔偿并承担民事责任。第二条委托事项1、甲方将坐落于XX市XX区XX花园XX-XXX房屋，建筑面积为XXX平方米，委托乙方对外出租。甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。2、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限1、委托期限共计24个月零天，即2018年6月1日起，至2020年5月31日止。2、委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方租期延长，但最长不超过1个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。第四条租金、佣金及交付方式1、合同签订后，甲方同意2年预留出45天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2018年7月1日开始计算租金，即自委托之日起2年乙方给甲方22个月零15天的房租。2、房屋每月租金为人民币￥4350元，大写为肆仟叁佰伍拾元整。房租按季缴付。具体付款日期（遇假日顺延，不再另行通知）。（注：此租金为合同添加隔断后的价格）第一年第一次2018年5月31日（￥8700元整），第二次2018年9月1日（￥13050元整），第三次2018年12月1日（￥13050元整），第四次2019年3月1日（￥13050元整）。第二年第五次2019年6月1日（￥10875元整），第六次2019年9月1日（￥13050元整），第七次2019年12月1日（￥13050元整），第八次2020年3月1日（￥13050元整）。……在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。第五条双方的权利与义务1、该房代理出租期间的取暖费、物业管理费由甲缴纳，有线电视初装使用费、等不因使用而发生变化的费用由甲方缴纳。2、房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定。3、除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。4、委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交，否则甲方向乙方支付原定月租金的贰倍作为赔偿金。5、如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。如遇拆迁，甲方应提前书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相关费用。6、合同签订日之前，房间未结清的有线电视费、水、电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。7、因甲方拖欠相关部门费用，影响乙方正常使用及居住的，乙方通知甲方，甲方应及时处理及缴纳，否则乙方有权代其缴纳，所产生的费用从乙方应支付给甲方的租金中扣除。（乙方应提供缴费票据）。8、委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。第六条违约责任1、委托期间，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金。2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失。3、甲方应在解除合同当日，无条件将委托期剩余的房租全部退还乙方。4、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；甲方应给乙方调客户时间，并承担乙方投入及乙方已将缴纳给甲方未实际使用的房屋租金。第七条合同争议的解决办法下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任:1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的；本合同履行期间如发生争议，由双方协商解决。若协商不成，依法向出租房所在地的法院直讼。第八条特别注意事项一、在委托期内甲方应负责的事项、费用：1、因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用。2、暖气费、物业费、有线电视初装费及冬季暖气不达标准温度，由业主联系相关部门解决。3、委托期前所发生的费用。4、房屋内所留电器自然损坏需维修的。5、房屋的水管总闸门损坏、漏水，爆裂，由甲方联系相关部门修理。6、因乙方必须需要甲方联系相关部门解决的问题，甲方应配合乙方。7、甲方允许乙方在本客厅内添加隔断，合同到期后，如需拆除，乙方予以拆除。二、在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用。1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏。2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费用。3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的。4、物业交接后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用。5、木地板、地砖、墙砖因使用问题破损的。6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用。7、屋内其它物品因使用不当产生破损的。第九条补充协议甲方同意乙方在客厅内打隔断对外出租，此价格为有隔断价格，无隔断价格为3500.00元/月（叁仟伍佰元每月）。房子到期后，乙方将房子还原交给甲方，并做好保洁。房子居住人数不得超过6人。甲方自留一把钥匙，每月过来查房，乙方予以配合。不租给新疆人与外国人。本合同壹拾（式）贰份，甲乙双方各执壹份，本合同从签订之日起签字盖章后生效。注：为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方约定在合同中注明，（口头承诺将视为无效）。”合同签订后，原告即将XX市XX区XX花园XX幢XXX室的涉案房屋（权利人为原告刘雷与案外人许XX共同共有）委托被告对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代办收取租金等一切房租租赁事宜，被告则向原告支付相应的房租金。至诉讼时止，被告向原告共支付了五次房租金，其第五次房租金为10,875元（4,350元/月×3月即13,050元再扣减十五天的免租期即2,175元），但被告未能于2019年9月1日按约支付原告第六次的房租金13,050元。原告因多次与被告沟通未果，遂致诉讼。庭审中，原、被告双方确认，涉案房屋可以由被告打隔断后出租，但被告提出现政府要求砌砖墙隔断方能出租。双方分歧较大，致调解未果。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告刘雷与被告苏州诚盛房地产经纪有限公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定按期支付原告房租金、且在原告多次催要的情况下仍未给付原告房租金致本次诉讼，责任在被告，其应承担给付原告房租金的民事责任。被告未能按照合同约定给付原告房租金，其行为已构成根本违约，故原告有权要求解除双方之间的房屋出租委托合同。原告要求解除双方之间的房屋出租委托合同、由被告给付房租金、承担违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。被告向原告支付之第五次房租金为10,875元，该支付行为表明被告已将涉案房屋进行隔断后再行出租，故相关的房租金标准应按4,350元/月的标准计算确定。合同对隔断虽有约定，但未明确具体的隔断方式，被告辩称认为政府要求其进行砌砖墙隔断后方能出租，被告就该辩称意见未能提供证据证明，且即便政府之相关要求属实，亦属于被告专业从事房地产经纪之可预见的风险范围，该风险应由被告承担而不应转嫁与对房地产经纪行业相对陌生之原告承担，故被告之要求按未隔断标准即3,500元/月计算房租金的相关辩称意见不能成立。本案所涉之房屋出租委托合同系格式合同，合同之主要内容系预先打印而成，合同对于违约责任的约定虽有不明，其相关内容为“委托期间，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金”及“委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失”，因此，在被告未能按约支付原告房租金的情形之下，被告之行为亦已构成违约，其应当按照该约定之内容向原告承担违约责任，违约金的标准应确定为8,700元（4350元/月×2月）。原告要求被告支付原告因起诉带来的经济损失10,000元之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院对该请求不予支持。关于免租期优惠费用之主张，双方合同对此未有约定，加之现被告应向原告承担违约金，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，原告刘雷要求解除其与被告苏州诚盛房地产经纪有限公司间关于XX市XX区XX花园XX幢XXX室的房屋出租委托合同关系、由被告支付自2019年9月1日起至解除房屋租赁合同止按照4,350元/月标准计算的房屋租金、并承担违约金8,700元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持，但原告要求被告赔偿经济损失10,000元、并由被告支付合同期内原告已经给予的免租期优惠计6,525元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘雷与被告苏州诚盛房地产经纪有限公司于2018年5月31日签订的关于XX市XX区XX花园XX幢XXX室的房屋出租委托合同，被告于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状交付与原告。 二、被告苏州诚盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告刘雷自2019年9月1日起至房屋交付之日止按4,350元/月标准计算的房屋租金、并承担违约金8,700元。 三、驳回原告刘雷的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：刘雷；开户行：上海浦东发展银行苏州高新区支行；账号：6225XXXX736；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228XXXX561）。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，减半收取378元，由原告刘雷负担140元，被告苏州诚盛房地产经纪有限公司负担238元。被告苏州诚盛房地产经纪有限公司应负担的238元直接支付给原告刘雷（户名：刘雷；开户行：上海浦东发展银行苏州高新区支行；账号：6225XXXX736）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：1055XXXX676。 审判员 陆 平 二〇一九年十二月二十五日 书记员 叶圣娅