广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2942号上诉人（一审被告、反诉原告）：李平，女，汉族，1964年3月29日出生，住河南省新乡市卫滨区*********，公民身份号码：410************02X。委托诉讼代理人：徐燕春，男，汉族，1949年1月21日出生，住河南省新乡市红旗区人民东路538号名苑小区****，公民身份号码：410************011，系新乡市红旗区洪门办事处诚城社区推荐。被上诉人（一审原告、反诉被告）：威森电子（珠海）有限公司，住所地：珠海市金湾区********。统一社会信用代码：914************796。法定代表人：高明仁，负责人。委托诉讼代理人：刘纯亮，男，汉族，1978年11月21日出生，住湖北省咸宁市咸安区*************。公民身份号码：422************713。系公司管理部副经理。上诉人李平因与被上诉人威森电子（珠海）有限公司（以下简称威森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李平及其委托诉讼代理人徐燕春，威森公司的委托诉讼代理人刘纯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李平上诉请求：1，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2，依据双方所签合同第一条约定，“物业费交付给业主”，业主就是李平。威森公司却有意不按合同约定，至今没有将物业费向李平交付，已构成违约。双方合同第二条约定，“如违约保证金不予退还”。根据《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行届满之前要求其承担违约责任”．请求二审依法判令保证金3,000元不予返还。3，威森公司至今没有按照合同约定将租期内的14个月，每月100元物业费交付给李平，请求二审判令威森公司支付物业费1,400元给李平．4、根据双方所签租赁合同第六条违约责任，“甲乙双方如违反上述约定承担违约金3,000元付给对方”。请求二审依据双方约定判令威森公司承担3,000元违约金付给李平。5、威森公司在交付房屋时没有打扫，屋内一片狼藉。请求二审判令威森公司支付房屋清洁费200元。（清洁费条已交一审）6、威森公司在交付房屋时欠水费12.75元，有缴费单据为证。请求二审判令威森公司支付水费12.75元给李平。（新证据随上诉书提交二审）7，威森公司在租期后撬锁占房3个月，从5月3日-7月30日每月1,500元的房租，共计4,500元，加上3个月的每月100元的物业费及换锁费100元。请求二审判令威森公司向李平支付4,900元．8、根据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的应当赔偿损失。”威森公司不履行合同义务又企图无理占三分引起诉讼，给李平造成车费及住宿费共计2,600元。请求二审判令威森公司向李平支付造成的损失费2,600元及邮寄费、复印费、制作光盘费196元，共计2,796元。（证据已提交一审）事实与理由：双方于2018年3月2日签订了《物业租赁合同》，一审在判决书中认为，该《合同》合法有效，原李平均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同第一条约定“…业费业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准，交付给业主应开发票给租客”，但威森公司租住涉案房一年零两个月，始终不将合同约定的物业费交给业主。威森公司的行为已经构成违约合同期间，李平多次向威森公司索要物业费，威森公司拒不支付所谓免物业费实际上是开发商用来补偿李平先予支付了15、16年的物业费，而开发商是17年元月才向李平交付房屋，所以将15,16年交的物业费转换成17、18年的物业费，有收据为证。(证据已提交一审)威森公司作为租客，住房就应交物业费且租赁合同上明确约定将物业费交给业主，是为了弥补李平已交过的物业费。双方在签租赁合同时，李平已将此情况向威森公司反复解释并协商达成(有录音光盘为证已提交一审):物业费每月100元，按正常物业交付时间为准，和房租金同时交给李平。在合同约定中、通话录音中、开庭询问中威森公司均承认李平多次向其说过物业费不让威森公司交付给物业公司。一审对威森公司把物业费交给物业公司的违约行为，不仅不确认威森公司的违约事实，反而狡辩称：1、合同未约定威森公司必须直接将物业费交付李平。2、虽然李平称其与开发商达成了免除两年物业的协议，但该协议仅约束李平及开发商之间，与作为承租人的威森公司无关。3、威森公司对李平和开发商之间的免除物业费的协议不知情。4、《合同》约定物业费按正常物业交付为准，威森公司直接将物业费支付给物业公司，也未造成李平的经济损失。5、由于双方约定物业费是威森公司承担，威森公司有违约行为不退押金、支付违约金，在李平没有明确告知威森公司开发商已免管理费，以及开发商告知物业公司已免李平管理费的情况下，威森公司可能(莫须有)面临李平以威森公司未向物业公司交缴物业费为由主张其违约而不予退还押金及主张违约金的风险。威森公司向物业公司交纳物业费，也是防止其损失扩大以上这段话中1、事实是在合同的第一条就约定了物业费交付给李平。2、事实是李平已经预先交付物业费，威森公司就不需要再交付怎能说无关。3、事实是合同签订的最初威森公司就知情，一审怎能说不知情。4、威森公司直接将物业费支付给物业公司，也未造成李平的经济损失，一审此说法就不该出自法官之口，会计把该给你开的工资发给他人，难道不算你的损失!5、充分说明一审明知威森公司不向李平交物业费是违约行为，又企图以其交付给物业公司为由避免威森公司的损失扩大。一审却始终不提合同有此约定，表明一审想尽办法为威森公司狡辩，不惜篡改合同内容、编瞎话、说模棱两可的糊涂话，甚至美化威森公司的违约行为，不惜用违约行为替威森公司的违约行为辩护，更可恶的是用莫须有的罪名强加给李平，其手段无不用其极致，最后目的就是“对李平称威森公司未按约定向其交付物业费构成违约的说法，本院不予采纳。”真可谓图穷匕见，为威森公司的违约行为辩护。但事实终归是事实，法律是以事实为依据，以法律为准绳的。威森公司自始至终没向李平交付物业费，已经构成违约。威森公司将物业费交给物业公司同样是违约，威森公司又将交给物业公司的物业费要走(这里有物业公司退费票据为证，作为新证据，随上诉书提交一审,并拿着发票欺骗法院和李平，证明威森公司向物业公司交物业费就是骗局，一审法院在此案件中充当了违约方的帮凶威森公司在4月底交房时，房子脏乱，没有打扫应承担清洁费200元(这有图片、视频为证，已交一审，根据双方合同第二条威森公司属于违约行为，保证金不予退还。根据双方合同第六条应承担违约金3,000元。请求二审支持。关于物业费、水、电费的问题。威森公司租住此房14个月，没有向业主李平交过物业费，应向李平缴纳物业费1,400元，威森公司欠水费1,275元，应予补交。威森公司没向李平交物业费、欠水费(有水厂发票和录音为证，水费条作为新证据随上诉状上缴二审)已构成违约，应承担违约责任，根据双方所签协议第六条应承担违约金3,000元并且保证金不予退还。请求二审支持。关于2019年5月后租金、物业费的问题由于威森公司撬锁、占房，因此2019年5月后至开庭前的租金4,500元、物业费300元及换锁费100元，应由威森公司承担。一审不予认可是没有法律依据的。请求二审给予支持。关于违约金的问题。威森公司在履行合同的过程中，不按合同约定向业主李平支付物业费，到期后不按合同进行清洁处理房屋，不结清水费，已构成违约威森公司应承担违约金3,000元，付给李平。威森公司违约3,000元保证金不予退还，请求二审给予支持。依据是《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行届满之前要求其承担违约责任。”一审称没有事实法律依据不予支持，不能成立关于涉案房屋清洁费以及门锁、家具家电的损失问题。李平已将证据交给一审，如发票、照片等。请求二审给予支持关于邮寄费、车费、住宿费、复印费、光盘制作费的问题。以上费用都是因威森公司违约造成的，应由威森公司承担赔偿，赔偿李平损失，共计2,796元。(证据已提交一审)《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的应当赔偿损失。”请求二审给予支持审法院称：“依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，”,作出的判决是打着法律的旗号，作出违背上述法律的判决。《合同法》第八条没有规定当事人可以不按双方签订的合同履行，不算违约，更没有规定让合同约定交付给李平的钱去交给物业公司还不算违约，但一审做到了，可见一审是敢违背合同法第八条规定的。一审没有按照民事诉讼法第六十四条第一款执行。李平提供了诉讼请求的所有证据，一审可以用“没有提供证据，不予支持”。一审没有按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定执行威森公司没有任何证据证明已向李平交付物业费、清洁房间、结清水费，一审法院却可以认定“威森公司在履行合同过程中不存在违约行为，”这就是一审做出的一份暗无天日的判决书，二审应将一审的判决撤销，请求二审支持李平的全部上诉请求。威森公司辩称：李平说威森公司没有交物业管理费，威森公司是交给物业管理处。没有违反合约，物业管理处有收取物业管理费的凭证。上诉请求第3条，答辩意见与上述意见一致。李平的第4点，威森公司没有违反双方的合约，威森公司不存在违约现象，不支付3,000元的违约金。第5条，李平请求支付的房屋清洁费，李平有委托人到现场收房，威森公司有请阿姨上门清洁过的，房屋是干净的。且合同并无约定交房需要缴纳清洁费用。第6点，欠水费情况属实，威森公司已经补缴，有收据凭证佐证。第7点，威森公司没有撬锁的行为，请李平就该说法提交证据资料。第8点，一审的李平往返的差旅费，邮递费，威森公司不承认。既然李平接受了该关系，就应该考虑到这些费用的产生，这些费用不应该由威森公司承担。威森公司向一审法院起诉请求：一、李平退还威森公司支付的保证金3,000元；二、李平承担一审案件的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月7日，威森公司与李平签订了《物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：1.李平将珠海市金湾区********************，含全套家具家电租给乙方，租期一年，从2018年3月3日起至2019年3月2日止，物业费（业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准。交付给业主应开发票给租客）；2.保证金3,000元，到期经验收，房屋干净，无违约，保证金退还；3.违约责任，甲乙双方如违反上述约定，承担违约金3,000元付给对方。2018年3月7日，李平出具《委托书》，载明：被委托人凌梅珍，委托人委托被委托人就广东省珠海市嘉珠时代广场一幢1102房签合同出租一事做代理人限签出租合同。李平在庭审中称“我是委托凌梅珍、杨小惠来处理租房及收房的事宜，她们是正顺地产的员工”。威森公司于2018年3月9日向李平支付了押金3,000元。由于威森公司不再承租李平的房屋，2019年4月30日，威森公司将房屋退还给李平，并与杨小惠办理退房手续。杨小惠代李平出具证明，载明：嘉珠广场1栋1102房钥匙已转交正顺杨小姐，特此证明。（共六把，2个电子锁），杨小惠代李平。李平确认委托杨小惠处理收房的事宜。威森公司提交了《嘉珠时代广场物业管理处收款收据》、《广东增值税普通发票》，证明其将租赁涉案房屋期间的物业管理费、公摊电费交付到珠海市嘉珠物业管理服务有限公司处。李平在庭审中称“开发商同意免我两年的物业管理费，姚总在通话录音里明确说明免我方2017、2018年的物业费”，威森公司在庭审中称其对李平与开发商之间有关减免物业费的协议不知情。一审法院认为：《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。威森公司、李平均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于保证金的退还问题。李平称因威森公司存在违约行为，所以拒绝向其退还涉案保证金3,000元。首先，李平称威森公司未按约定向其交付物业费，构成违约。《合同》第一条约定，物业费业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准，交付给业主应开发票给租客。《合同》未约定威森公司必须直接将物业费交付给李平，虽然李平称其与开发商达成了免除两年物业费的协议，但该协议仅约束李平及开发商之间，与作为承租人的威森公司无关，威森公司对李平和开发商之间的免除物业费的协议不知情，《合同》约定物业费按正常物业交付为准，威森公司直接将物业费支付给物业公司，也未造成李平的经济损失。同时，李平只是对其出租房屋收取租金收益，其并未直接对威森公司提供物业服务，物业费是鉴于物业公司的管理所收取的，每月金额不同。如涉案房屋在租赁期间不需向物业公司交纳费用，李平应向威森公司说明，双方可以约定将该期间物业费转为租金。由于双方约定物业费是威森公司承担，威森公司有违约行为不退押金、支付违约金，在李平没有明确告知威森公司开发商已免管理费，以及开发商告知物业公司已免李平管理费的情况下，威森公司可能面临李平以威森公司未向物业公司交缴物业费为由主张其违约而不予退还押金及主张违约金的风险。威森公司向物业公司交纳物业费，也是防止其损失的扩大。李平的应免物业费问题应通过与开发商、物业公司协商的方式处理。因此，对李平称威森公司未按约定向其交付物业费构成违约的说法，一审法院不予采纳。其次，李平称威森公司在交还涉案房屋时房屋脏乱，以致李平需要请人进行清洁，构成违约，一审法院认为，威森公司在交还涉案房屋时，已将涉案房屋的钥匙交付给李平的代理人杨小惠，李平的代理人杨小惠收取涉案房屋的钥匙，威森公司已履行了其交还涉案房屋及钥匙的合同义务，威森公司于2019年4月交还涉案房屋及钥匙，李平于2019年7月另请清洁人员对涉案房屋进行清洁，期间间隔三个月，房屋需要进行清洁实属正常，李平另请他人清洁涉案房屋无法证明威森公司在交还涉案房屋时房屋脏乱，存在违约行为。最后，李平称威森公司退还钥匙后，对涉案房屋的门锁进行了更换，构成违约。李平提交的证据《换锁收费收条》仅能证明李平对涉案房屋的门锁进行了更换，李平未提交其他证据证明是威森公司的违约行为导致其需要进行门锁更换，故李平称威森公司交还涉案房屋时房屋脏乱构成违约，一审法院不予采纳。综上，威森公司不存在违约行为，李平收取了威森公司的保证金3,000元，应予以返还。关于物业费、电费、水费的问题。威森公司提交的《物业管理费发票》证明其已将涉案房屋的物业费、电费支付给物业公司，故对李平关于物业费、电费的主张，一审法院不予支持。李平未提交证据证明其垫付了涉案房屋的水费，也未能举证证明涉案房屋产生的水费金额，故对李平关于水费的主张，一审法院不予支持。关于2019年5月后租金、物业费的问题。威森公司已于2019年4月交还涉案房屋及钥匙到李平的代理人杨小惠处，李平称威森公司之后通过威胁李平的钥匙代管人取得了涉案房屋的钥匙，占用其涉案房屋造成其租金损失，但李平未提供相应的证据予以证明。其报警记录也不足以证明威森公司换了锁，占用了房屋，而且李平也自行换了锁，房屋也在其控制下。故对李平关于2019年5月后的租金、物业费的主张，一审法院不予认可。关于违约金的问题。威森公司在履行合同的过程中不存在违约行为，李平主张威森公司向其支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于涉案房屋清洁费以及门锁、家具家电的损失问题。李平称威森公司的租房行为导致其涉案房屋内门锁、家具家电有了损坏和丢失，但李平未提交相应的证据证明其主张。威森公司在退房时，李平的委托代理人杨小惠已办理了交接，并将房子退还给李平，李平要对其委托代理人杨小惠的收房承担法律后果。故对李平要求威森公司赔偿清洁费以及门锁、家具家电的损失问题，一审法院不予支持。关于邮寄费、车费、住宿费、复印费、光盘制作费的问题。一审法院已认定威森公司在履行《合同》时不存在违约行为，威森公司与李平签订的《合同》也未对以上费用的承担进行约定，李平主张由威森公司承担因诉讼产生的邮寄费、车费、住宿费、复印费及光盘制作费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、李平于本判决发生法律效力之日起七日内向威森公司退还保证金3,000元；二、驳回李平的反诉请求。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由李平负担。二审期间，上诉人李平提交了如下新证据：1、缴费记录，拟证明李平替被上诉人威森公司交纳了2019年4月份的水费12.75元；2、1-1102房2018年3月-2018年12月物管费收缴明细表，拟证明物业管理公司已经将该期间的物业管理费扣除公摊电费194.76元后退还给了威森公司。被上诉人威森公司对证据1的真实性不予确定，对证据2的真实性予以认可。本院认为，上诉人李平认可证据2的真实性，威森公司虽然不确定证据1的真实性，但没有举证证明其交纳了4月份的水费，同时，李平当场提交了证据1的手机截屏，因此，本院对该二份证据真实性、合法性及关联性予以确认。经审理，本院二审查明，李平交纳了案涉房屋4月份的水费12.75元。2019年8月19日，案涉房屋所在小区物业公司退还了2018年3月至2018年12月份的物业管理费共计569.90元给威森公司。同时，案涉房屋1-1102房2018年3月至2018年12月份的公摊电费为194.76元，物业管理费、公摊电费合计为764.66元。本院二审期间，威森公司自认李平和其交涉过要将物业管理费直接交给业主李平。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，威森公司与李平之间的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李平上诉主张威森公司未按合同约定将物业费直接支付给李平，其行为构成违约。为此，本院认为，合同关于物业费的约定为：“业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准。交付给业主应开发票给租客。”该约定虽然对物业费交给谁的意思不明确，但威森公司二审中自认李平与其交涉应将物业费直接交付给业主李平。威森公司未按双方约定将物业费交给李平，而将物业费交付给了物业管理公司，其行为构成违约。则李平依据合同第二条主张保证金3,000元不予退还有合同依据，本院予以支持。同时，威森公司依据合同约定应向李平支付4月份的水费12.75元以及14个月的物业管理费1,071元=（764.66÷10×14）。关于违约金3,000元的问题，本院认为，租赁合同中作为承租人的主要义务是支付租金，而李平并未举证证明威森公司有迟延支付租金的行为，因此，在本院认定李平不予退还威森公司保证金的情况下，李平再主张3,000元违约金有失公平，故本院对李平该主张不予支持。至于李平所主张的房屋清洁费、撬锁占房费、换锁费、车费及住宿费、邮寄费、复印费、光盘制作费等，并无合同依据，故本院不予支持。综上所述，李平部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院部分事实认定错误，导致适用法律及处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2103号民事判决；二、威森电子（珠海）有限公司向李平交纳的3,000元保证金不予返还；三、威森电子（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李平交纳2019年4月份的水费12.75元；四、威森电子（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李平交纳2018年3月至2019年4月共计14个月的物业管理费1,071元；五、驳回李平其他上诉请求；六、驳回威森电子（珠海）有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由威森电子（珠海）有限公司负担30元，由李平负担20元；二审案件受理费50元，由威森电子（珠海）有限公司负担30元，由李平负担20元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月十六日书记员 苏婉婷