山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终514号上诉人(原审原告)：孙妮，女，1982年6月28日出生，汉族，个体，住山西省大同市平城区御锦源小区12号楼2单元1101号。上诉人(原审原告)：幸刚，男，1977年6月1日出生，汉族，住山西省大同市平城区新世纪花园25号楼3单元201号。二上诉人委托诉讼代理人：樊丕廷，山西法铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨叶青，女，1973年10月7日出生，汉族，住山西省大同市平城区明珠花园10号楼3单元4号。委托诉讼代理人：李平，北京百鸟律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：张志刚，男，1979年6月14日出生，汉族，住山西省大同市城区巴黎华庭小区2号楼1单元1号。委托诉讼代理人：张志霞，山西儒风律师事务所律师。上诉人孙妮、幸刚因与被上诉人张志刚、杨叶青案外人执行异议纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙妮及孙妮、幸刚的委托诉讼代理人樊丕廷，被上诉人杨叶青的委托诉讼代理人李平，被上诉人张志刚委托诉讼代理人张志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙妮、幸刚的上诉请求：1、请求依法撤销山西省大同市平城区人民法院(2018）晋0202民初52号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、请求二审法院依法认定上诉人在法院查封保全之前已经交清了购买东信广场2号广场1-2层222号商铺的全部购房款，并实际占有该房屋；确认双方签订的房屋买卖合同为有效合同，上诉人在购买该房屋过程中不存在任何过错。因此应该依法解除对涉案房屋(东信广场2号广场1-2层222号商铺(308.76平方米房屋)的财产保全措施；4、本案两审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有查清上诉人与被上诉人张志刚之间《房屋买卖合同》签订、履行及房屋的交付等相关事实的重要的时间节点。没有认定上诉人已交清购买东信广场2号广场1-2层222号商铺的全部购房款并实际占有该房屋基本事实，属于案件基本事实不清。上诉人与被上诉人张志刚购买东信广场2号广场1-2层222号商铺，开始于2012年11月15日，双方曾经签订了一份《房屋买卖合同》，约定了房屋转让价440万元，以及购房款的付款方式。之后上诉人分7笔支付被上诉人购房款4228000元,并帮助被上诉人张志刚垫付款项办理了该房屋的房证，代交相关税费等。2015年12月16日双方共同到大同市御诚公证处办理《房屋买卖合同》的公证时,在公证员的见证下，双方又签订了第二份《房屋买卖合同》（即公证合同)。公证合同签订的当日双方结清了购房款（上诉人代交税等款项折抵后，最后书写了收到购房款收条两张共计440万元)。同一日被上诉人张志刚将他所出卖的房屋的所有手续交付上诉人,双方共同到东信广场2号广场1-2层222号商铺办理了房屋交接手续，被上诉人张志刚给上诉人签署了交房清单。因该房屋在交付上诉人之前已经出租,按照买卖不破租赁的原则,故买卖双方共同与承租人林霖进行了交接。房屋等不动产的买卖,从开始协商到最后交付,都有一个过程,不属于即时清结的买卖关系。第一份合同是第二份合同的基础，没有前边的合同，不可办理付款、办理其他的手续。公证是为了办理过户手续的一个程序，公证合同具有更高的法律效力。二、上诉人与被上诉人张志刚房屋买卖合同的签订、购房款的全部交清、房屋的实际交付和占有,全部发生在被上诉人杨叶青申请诉讼保全之前。上述三项行为的时间节点都早于南刻郊区法院作出诉讼保全裁定的时间2016年5月26日。本案的时间节点对本案财产处置结果非常重要,直接关系到本案相关方的权益保护,我方已经陈述并举证证明了这一点。一审法院对这样重要的时间节点不予查明是错误的。1、上诉人在2012年11月15日与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，约定了首付款及其他房款的交付时间，后因被上诉人张志刚的原因和其他因素并未过户。在2015年12月16日公证时,由于2012年的合同的一方当事人由邢建伟变更为其妻子孙妮,当时应公证处的要求重新拟定了合同（即2015年12月16日经过公证的《房屋买卖合同》)，将2012年的《房屋买卖合同》当场撕毁。前后两份合同是有联系的,是本案上诉人与被上诉人张志刚买卖房屋的一个动态的过程,一审法院不顾事实将两份互相联系的《房屋买卖合同》割裂开来，在事实认定上是出现明显错误的。2、上诉人在2015年12月16日前已将全部购房款交付给被上诉人张志刚的事实,一审法院不予认定是错误的。上诉人提供的一系列证据都能证明上诉人在2015年12月16日前已经将全部购房款付清，上诉人已经全部履行了合同义务。上诉人陈述的这些事实有上诉人在一审时提供的两份购房合同、银行汇款记录,并与相关票据对应，以及被上诉人张志刚在2015年12月16日出具的两份《收条》。形成了完整的证据链，足以证明上诉人付清全部购房款，而且是在被上诉人申请诉讼保全之前。3、被上诉人张志刚在2015年12月16日已经将房屋交付给上诉人的事实，一审法院不予认定是明显错误的。上诉人提供的《交房清单》、物业费等费用的收据以及承租人的证人证言等证据，已经形成了一条完整的证据链，能够证明被上诉人张志刚在2015年12月16日，已经将房屋交付给上诉人的事实，且上诉人在当日已经占有房屋的事实。买卖双方对房屋的进行了交接，有买卖双方的在交接时的资料，已经作为证据呈交，以及租赁人的当庭证明,即承租人从买卖双方将房屋交付之后,其租赁合同的相对人,即实际房主变更的事实，完全可以认定上诉人已经实际占有该房屋，并以租赁形式一直经营使用。4、上诉人在购买涉案房屋后没有及时过户，没有任何过错。从签订房屋买卖合同、交清全部购房款,实际占有该房屋，到积极办理房屋过户登记,没有任何违法国家法律法规的地方，未能及时办理过户不是上诉人的原因，是因为被上诉人张志刚的不积极，及需要对房屋进行评估和政策因素等等影响。一审中没有任何证据证明上诉人在购买房屋过程中存在任何过错。三、一审判决对双方提供的证据在采信中,适用的标准不一致，明显偏袒。上诉人在一审时提供的证据能够形成一条完整的证据链。从房屋买卖合同的签订、购房款的支付、房屋的交付以及上诉人购房、付款、收房的关键时间节点都在被上诉人杨叶青申请诉讼保全的近半年之前，上诉人已经实际占有该房。同样在采信被上诉人杨叶青的证据上也存在严重错误，一审时，被上诉人杨叶青提供了证据:一是上诉人的《财产保全异议书》、二是被上诉人张志刚给上诉人出具的两张《收条》、三是《询问笔录》。上诉人在《财产保全异议书》中没有提起2012年的《房屋买卖合同》,是因为上诉人在2015年公证合同时对合同的签订主体有了变更,且进行了公证；没有提及并不能否定购买房屋整个过程的合理性、合法性。关于两张《收条》，这是被上诉人张志刚在进行合同公证时,通过双方对交付购房款进行核算,将以前给上诉人出具的多份收条在合同公证时收回，并根据以前的收条的数据相关付款情况，重新出具了两份总的收条，这些完全符合正常交易习惯被上诉人杨叶青答辩称：原判正确，应予维持。被上诉人张志刚答辩称：房屋买卖合同是双方真实意思表示，经过公证后，房屋于2015年12月16日已全部交付完毕。孙妮、幸刚向一审法院起诉请求：请求法院依法解除对位于大同市魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺查封保全措施。一审法院认定事实：2016年5月23日大同市南郊区人民法院立案受理申请人杨叶青与被申请人张志刚、田丽婷民间借贷纠纷一案，同时申请人杨叶青提出保全申请，要求对张志刚、田丽婷所有的1100万元银行存款或其他相应价值财产予以冻结、查封。2016年5月26日大同市南郊区人民法院作出（2016）晋0211民初573-1号民事裁定书。2016年6月12日大同市南郊区人民法院查封了被申请人张志刚名下大同市东信广场2号商场1至2层222号商铺一套及相应其他财产。2016年6月20日，案外人孙妮、幸刚向大同市南郊区人民法院提出财产保全异议书。2016年9月26日，大同市南郊区人民法院作出民事裁定书，裁定该案移送一审法院处理。2016年10月10日，一审法院立案受理杨叶青诉张志刚、田丽婷民间借贷纠纷一案。2016年10月31日，案外人孙妮、幸刚向该院提出财产保全异议书，请求解除对大同市城区魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺（建筑面积308.76平米）的查封保全措施，2017年1月9日一审法院作出（2016）晋0202民初2831-2号民事裁定书，裁定驳回孙妮、幸刚提出的解除对大同市城区魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺的保全措施的申请。另查明，2014年6月10日，第三人张志刚与大同市浩达房地产开发有限公司签订《大同市商品房买卖合同》，购买位于大同市魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺。2015年12月16日，第三人张志刚与原告孙妮、幸刚签订《房屋买卖合同》，购买本案诉争房屋，并在大同市御诚公证处办理了公证。一审法院认为，关于原告对诉争房屋是否构成善意取得，原告方能否排除执行异议。原告提供房屋买卖合同、公证书、转款凭证及租赁合同等证明原告已合法购买该房屋，并实际占有，且就该房屋进行公证处理，因房屋产权交易中心搬迁，并不办理相关手续，故没有将诉争房屋进行过户。被告不予认可。该院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案房款支付方面，2016年10月31日，原告就该房屋保全提出异议，陈述该购房款系现金交付，本案庭审中原告陈述系转账支付，并提供银行交易凭据予以证明。该院按原告提供证据银行交易凭证账户进行调取和核实，原告举证银行转账账户与第三人张志刚资金交易并不仅仅为原告自述房屋交易流水，且原告两次庭审陈述自相矛盾；关于办理过户登记方面，原告称在《房屋买卖合同》签订后至本案诉争房屋查封的期间产权办停办产权过户，后来在办理过程中，法院将诉争房屋查封。庭审后，该院工作人员前往大同市房管局进行核实，在2015年12月17日至2016年6月12日期间，大同市房屋交易权属登记管理中心并未停止过办理产权过户登记。综上，原告举证给付第三人购房款的转账凭证不足以证明给付房款事实，且原告可以要求第三人办理涉案房屋的产权过户登记手续，但其殆于办理，对于涉案房屋未办理产权过户登记具有过错，故本案不应适用上述规定阻却针对涉案房屋的执行行为。根据我国民事诉讼法司法解释，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告现有证据不能证实主张诉求，故对于依法解除对位于大同市魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺查封保全措施的诉讼请求，不予支持。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告孙妮、幸刚的诉讼请求。案件受理费200元，由原告孙妮、幸刚负担。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人孙妮、幸刚对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人孙妮、幸刚两份房屋买卖合同、公证书及购房款收据、汇款凭证，欲证明孙妮的丈夫邢建伟、幸刚与张志刚于2012年11月15日签订了房屋买卖合同，后上诉人按合同约定分别于2012年11月16日、11月19日、2013年3月22日、4月11日、12月30日、2015年12月15日向张志刚汇款，共计支付购房款440万元及印花税、契税179861.28元。后孙妮、幸刚与张志刚于2015年12月26日又重新签订了房屋买卖合同，张志刚向孙妮、幸刚出具收据，并在公证处办理公证。被上诉人杨叶青辩称该房屋买卖合同房款分三年交清不符合常理，且与上诉人自己陈述的现金支付的交款方式相矛盾。本院认为，虽然孙妮、幸刚交付购房款的方式分多次并时隔两年交付，与一般常理不符，但是该交付方式符合双方2012年11月所签订房屋买卖合同关于购房款在三年内支付完毕的约定。且在上诉人交付完全部购房款及房屋印花税、契税后双方于2015年12月26日又重新签订房屋买卖合同，且经过公证处予以公证。上诉人虽然就购房款支付方式在执行异议审查程序中与诉讼中的陈述不一致，但是其做出了解释并提供了证据予以证实。上诉人提供的证据能够相互印证，可以证实在法院查封涉案房屋前，孙妮、幸刚与张志刚签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，孙妮、幸刚按约定支付了全部购房款。关于房屋的交付问题，上诉人主张其交付购房款并重新签订房屋买卖合同后张志刚向其交付了房屋及房屋的全部手续，因为该房屋一直由林霖承租，故上诉人直接与承租人林霖进行了交接，并与其重新签订了租赁合同，林霖向上诉人交纳租赁费，上诉人在一审中提供了房屋租赁合同、租赁费汇款凭证及证人林霖出庭作证证言证实其主张。本院认为，证人林霖出庭证言与房屋租赁合同、汇款凭证可以相互印证，能够证实在法院查封前上诉人合法占有了涉案房屋。且现有证据不能证明是由于上诉人自身原因而导致涉案房屋未能办理过户登记手续。综上，上诉人孙妮、幸刚提供的证据能够证明其享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初52号民事判决；二、不得执行位于大同市魏都大道东侧东信广场2号商场1-2层222号商铺。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人杨叶青负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年十二月二十九日书记员 王毅伟