徐州铁路运输法院行 政 裁 定 书（2019）苏8601行初1432号原告李凤莲，女，1956年10月27日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告鹿丙珠，男，1981年7月26日生，汉族，住徐州市泉山区。原告暨李凤莲、鹿丙珠委托代理人鹿守信（系李凤莲丈夫、鹿丙珠父亲），男，1954年5月14日生，住徐州市贾汪区。被告徐州市自然资源和规划局，住所地徐州市云龙区镜泊西路7号。法定代表人卜凡敬，该局局长。第三人江苏师范大学科技园有限公司，住所地徐州市和平路57号。法定代表人郑元林，该公司经理。原告李凤莲、鹿丙珠、鹿守信诉被告徐州市自然资源和规划局与第三人江苏师范大学科技园有限公司房屋行政登记一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告李凤莲、鹿丙珠、鹿守信诉称:请求撤销三原告名下的位于铜山区××雅筑地下车库××单元-××室商品房预（销售）合同网上登记备案证明。事实和理由为，原告于2017年4月购买了涉案车库。但因为第三人建设车库时违反相关法律法规的规定，无法办理产权登记，使原告不能享有该车库的产权。被告在第三人不具备网备条件的情况下，为其网备登记，违反了法律法规的规定。2017年4月18日，原徐州市铜山区房产与住房保障中心出具的合同号为No.TS47900的商品房预（销售）合同网上登记备案证明，备案的依据是2017年4月18日第三人江苏师范大学科技园有限公司与三原告签订的合同号为TS47900的商品房买卖合同（预售）（网上备案专用），该合同是专门针对车库的合同，不包含房屋。目前房屋已办理上房手续，因物业不让原告装修，原告已经另案起诉，本案只涉及车库备案。被告徐州市自然资源和规划局辩称：原告的起诉不符合法律规定，无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。事实和理由为，一、原告的诉请不属于行政诉讼的受案范围。行政诉讼审查的是具体行政行为的合法性，而具体行政行为是指行政主体为实现行政管理目标和任务，应行政相对人的申请或者依职权依法处理涉及特定行政相对人权利义务的一种行政行为。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，商品房买卖合同备案并不是合同的生效要件，该备案和合同的效力是相分离的。另根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定，商品房买卖合同备案并不具有等同于预告登记的物权效果。综上，商品房买卖合同备案仅是防止开发商一房多卖，维护交易安全的行政管理手段。主管部门并不对合同当事人之间的民事权利义务进行审查，也不对合同签订、履行及履行过程进行行政干预。商品房买卖合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由合同当事人意思自治。因此，商品房备案是否撤销、注销均不符合具体行政行为对相对人设定、处理特定权利义务的构成要件，并非具体行政行为。原告的起诉违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条的规定。二、原告的起诉已超出行政诉讼的起诉期限。原告购买涉案车库，同第三人签订的是网上备案商品房买卖合同，该合同于2017年4月18日签订，首页载明为“网上备案专用”。在原告签订涉案商品房买卖合同当日备案行为已经完成，对此原告是明知的。因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款之规定，原告于今起诉已超过一年的起诉期限。第三人江苏师范大学科技园有限公司未向本院提交陈述意见。本院审理查明：原告提交的合同号为TS47900的商品房买卖合同（预售）（网上备案专用）中载明出卖人为第三人江苏师范大学科技园有限公司，买受人为李凤莲、鹿丙珠、鹿守信，商品房的规划用途为车库，合同签订时间为2017年4月18日。同日，该合同被网上登记备案。三原告对上述商品房预（销售）合同网上登记备案证明不服，提起本案诉讼，诉请如前。本院认为：首先，商品房预售合同登记备案，目的是加强对商品房开发企业的监督管理，保护商品房交易的安全，防止开发商“一房数卖”损害买受人的合法权利。房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，也未对任何人设定新的权利义务，亦不会直接对他人的权利义务产生实际影响。商品房预售合同登记备案公示的只是一个特定的买卖关系，不涉及商品房买卖合同的效力，登记备案与商品房买卖合同的效力没有关联，故，登记备案行为对商品房开发企业与购房人之间签订的买卖合同不会产生影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，被诉的商品房预（销售）合同网上登记备案证明是将第三人与三原告之间签订的商品房买卖合同予以网上登记、存档备查，亦是一种事实状态的记载，对三原告的权利义务不产生实际影响，故不属于行政诉讼受案范围。其次,根据涉案商品房预（销售）合同网上登记备案证明作出时适用的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，三原告于2017年4月18日与第三人签订商品房买卖合同（预售），该买卖合同封面中载明“网上备案专用”，三原告应当在涉案合同签订之日即知道涉案车库预售登记备案的情况。三原告于2019年9月25日提起本案诉讼，请求撤销上述商品房预（销售）合同网上登记备案证明，已超过2年的起诉期限。综上，涉案商品房预售登记备案行为对三原告的权利义务不产生实际影响，且三原告的起诉已超过行政诉讼的起诉期限，李凤莲、鹿丙珠、鹿守信提起本案诉讼不符合法定起诉条件，依法应当驳回起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）项、（二）项、第三款之规定，裁定如下：驳回原告李凤莲、鹿丙珠、鹿守信的起诉。本案不收取案件受理费。原告李凤莲、鹿丙珠、鹿守信预交的案件受理费50元由本院退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杜月秋审 判 员 焦琰茹审 判 员 王青青法官助理 武 艳二〇一九年十二月二十日书 记 员 陈卓宜附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（一）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（二）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（三）行政指导行为；（四）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为；（六）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为；（七）行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外；（八）上级行政机关基于内部层级监督关系对下级行政机关作出的听取报告、执法检查、督促履责等行为；（九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为；（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。