山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2354号原告：米某，男，汉族，1990年6月20日出生，住大同市。委托诉讼代理人：张某，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：大同市云冈区法定代表人：朱某，任总经理。委托诉讼代理人：李某，山西民仁律师事务所律师。原告米某与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米某及其委托诉讼代理人张某、被告的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告米某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付使用位于京都国际广场房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2、判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金29626元；（以基数179557元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止）；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年夏，原告与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》，约定被告将位于大同市恒安新区平喜璐与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺出售给原告，建筑面积22.85平方米，打折以及折抵返还三年房租款后实际成交总房款为179557元。原告分别于2015年3月24日、和2016年9月16日先后两次付清总房款，被告为原告出具收款收据两份。在被告三年返租的幌子下，原告于2016年10月27日在被告处签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日，事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非佳家玛有限公司。后双方于2016年10月27日签订了正式的《大同市商品房买卖合同》，该合同最终确认建筑面积22.85平米。租赁期满后，原告要求被告交付所购商铺，以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注房号，以此来搪塞交付原告所购买的能够单独使用的商铺，几块地板不能称之为商铺，且不能独立经营，被告此行为严重侵害了原告的合法权益，故原告要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权、能够独立经营的商铺并赔偿原告因被告逾期交房所受到的损失。原告为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据：1大同市商品房买卖合同，证明原告从被告处购买本案所争议商铺的事实；2收款收据，证明原告向被告交付购房款、被告向原告出具收据的事实；3京都国际广场交接须知，被告向原告承诺交付有隔断墙有门独立使用功能；4租赁合同，证明原告与大同市京都商贸有限公司签订租赁合同；5广告宣传单、现场照片、商场打隔断的公告照片，证明被告交付的商铺与原告所购买的不一致；被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，涉案房屋我方已经交付，不存在再交付，也不能重复交付。我方早已经将涉案房屋交付原告，且已经投入使用三年。2、原告要求有隔断墙有门且能独立使用综合验收合格，原告在起诉之前通过别的渠道并经过政府协调解决此事。但是原告的诉求必须经过技术权威部门进行设计变更，且具备安全使用功能，但会影响消防和公共安全，原告的该项诉求现实中是达不到的。依据最高院关于审理建筑物所有权相关解释规定，涉案大楼为专有物，且有部分购买人已经办理了产权登记。3、我方商场先进行设计、规划好后才出售，不得随意变更。业主要求的独立使用不符合前期的设计和规划，我方是达不到的。4、关于违约金，我方已经交付了房屋，原告也实际占有了该房屋，且使用了三年，我方不存在违约，不应承担违约责任。被告为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据：1被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明被告开发的“京都国际广场”项目开发手续齐全、合法。2竣工验收备案表，消防验收意见书，证明“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用。3网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知，不动产产权登记证，证明销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。庭审质证中，被告对原告提供的证据的质证意见为：1、对商品房买卖合同真实性予以认可；2、对于收据真实性予以认可；3、对交接须知真实性予以认可；4、对租赁合同真实性予以认可；5、认可广告宣传资料的真实性。原告对被告提供的证据的质证意见为：1、对被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证的真实性认可，但可以体现被告存在“未批先售”的情况；2、对竣工验收备案表、消防验收意见书真实性认可；3、对网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知，不动产产权登记证的真实性均予以认可。对于以上双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1、原告提供的广告宣传单、现场照片、商场打隔断的公告照片，本院认为该证据并不能证明原告所购买的商铺与被告所交付的商铺不一致，且宣传页中的内容在双方签订的认购协议和商品房买卖合同中并无明确约定，现场照片和打隔断的公告系原、被告双方拟解决纠纷的方案，与本案没有关联性，本院不予采信；2、被告提供的公司营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该组证据可以证明被告具备民事主体资格和其开发京都国际广场项目已履行相关行政审批手续的事实，证明原、被告双方签订商品房买卖合同合法有效，故对该组证据本院予以采信；3、被告提供的竣工验收备案表，消防验收意见书，本院认为，该证据系由行政审批部门作出，原告亦认可该证据的真实性，可以证实京都国际广场A座建设工程竣工验收合格、消防验收合格，故对该组证据本院予以采信；4、被告提供的增值税发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证，上述证据能够证明被告销售的京都国际广场A座房屋能够为业主办理不动产产权登记，该商场具备办理不动产产权登记的条件，本院予以采信。经审理查明，2013年夏，原告与被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》。2016年10月27日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》。上述协议约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺出售给原告，建筑面积22.85平方米，单价7858.07元/平方米，实际成交总房款为179557元。原告分别于2015年3月24日和2016年9月16日先后两次付清总房款179557元，被告向原告出具专用收款收据两份。2016年9月18日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述予以证明。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告米某的诉讼请求。案件受理费1082元，减半收取计541元，由原告米某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 朱桂芬 二〇一九年十二月三十日书记员 赵金鹏