重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17628号原告：重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托代理人：冯惊雷，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：黄宇，重庆百君律师事务所律师。被告：陈树林，男，1966年1月5日出生，汉族，住江苏省镇江市。原告重庆众诚物业发展有限公司（以下简称“众诚公司”）与被告陈树林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯惊雷、黄宇到庭参加诉讼。被告陈树林经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，无正当理由逾期未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告众诚公司诉称：2010年1月4日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市南岸区玉马路*号房屋。买卖合同约定的总房款为360252元，付款方式为“首付款+按揭贷款”。买卖合同第四条约定，买方于签约当日支付房款150252元，剩余210000元由买方向银行申请按揭贷款。补充协议第15条约定：“如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日内的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付房款的万分之三累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过十日的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付房款的万分之五累加向甲方支付违约金……”。买卖合同签订后，被告未能成功办理银行按揭贷款，也未向原告支付剩余购房款。原告多次催告被告履行买卖合同约定的付款义务，但截止目前，被告仍未支付剩余210000元购房款。被告逾期付款的行为已构成严重违约，原告有权要求被告立即支付剩余房款并按合同约定支付逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付欠付的购房款210000元，并以210000元为基数，自2014年2月1日起，按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金至实际付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈树林未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。庭审中，原告向本院举示了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明双方存在商品房买卖合同关系，案涉房屋总房款为360252元，付款方式为“首付款+按揭贷款”，合同补充协议第15条、16条约定了被告因未能办理按揭贷款逾期付款应承担的违约责任。2、2014年1月24日关于变更付款方式的催收函及EMS单、2014年9月催款函及EMS单、2015年11月催款函及EMS快递单、2017年9月催款通知及EMS快递单和物流跟踪记录，拟证明原告一直未收到银行的按揭贷款，原告多次催告被告支付剩余购房款，并在催收函中载明公司的指定收款账户。3、提交商品房买卖首付款付款凭证，拟证实被告已缴纳房屋首付款150252元。4、房屋登记信息查询证明，拟证实重庆市南岸区茶园新城区玉马路*号房屋登记业主为被告陈树林。经审理查明：2010年1月4日,原告重庆众诚物业发展有限公司（甲方）与被告陈树林（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告购买原告开发的位于重庆市南岸区茶园新城区玉马路*号房屋，建筑面积62.26平方米，套内面积48.99平方米，总成交金额为360252元，于签约之日付房款150252元，余款210000元由被告向银行申请办理按揭贷款支付。合同第五条第3款第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款3%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方或甲方也可单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期在30日（含）之内的，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之三向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。另补充协议第十二条对按揭贷款资料的补充及违约责任等进行了约定，按揭客户的按揭资料经银行审核后，若有不符合放款条件而需要补充资料的，乙方应在三日内补足资料，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权单方面解除合同；第十四条约定，甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款,甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方且并不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房款余款。如非乙方原因未能办理完毕按揭贷款，致使甲方在合同约定的交房期限未能得到银行发放的按揭贷款，甲乙双方可另行协商交房时间和其他事宜。第十五条约定，甲乙双方同意将合同第五条第三款第2项内容修改为：如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日内的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付款的万分之三累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权按照合同及本协议中有关逾期付款的违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。第十六条约定，如因乙方原因不能办理按揭贷款，乙方应在甲方发出书面变更付款方式通知之日起五日内付清剩余房款，如乙方逾期时间超过十日的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付房款的万分之五累加向甲方支付违约金。2014年1月24日，原告众诚公司向被告陈树林邮寄发出《关于变更付款方式的催款函》，载明：您于2010年1月4日购买了我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目*号住宅一套，您已向我司支付首付款人民币150252元。根据贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议相关条款约定，余款210000元由您向银行申请按揭贷款，但我司至今未收到该笔款项。鉴于此我司特此致函，请您于2014年2月20日前与我司协商变更付款方式以尽快付清购房余款。否则我司有权选择解除合同并将上述房屋另行处理。该函注明了联系人及联系电话。2014年9月25日，原告众诚公司向被告邮寄发出《催款函》，载明：您于2010年1月4日购买了我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目*号住宅一套。根据贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议相关条款约定，除您已付的首付款外，余款210000元由您向银行申请按揭贷款，但至今未果。鉴此，我司特此致函，请您于2014年10月17日前付清购房余款。逾期我司将通过法律途径来维护我司的合法权益。该函注明了联系电话和联系人。2015年11月13日，原告众诚公司向被告邮寄发出《催款函》，载明：您购买了我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目*号住宅一套。根据贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议相关条款约定，余款210000元由您向银行申请按揭贷款，但我司至今未收到该笔款项。我司曾与您多次致电联系，并发函给您，但至今未得到您的回复。鉴于此我司特此致函，请您务必于2015年12月17日前与我司协商变更付款方式或尽快付清购房余款，否则我司将有权采取一切法律措施解除与您的购房合同或要求您继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。该函注明了联系电话和联系人。2017年9月28日，原告众诚公司再次向被告邮寄发出《催款通知》，载明：感谢您一直以来对我司的信任与支持。2010年1月4日前后，我司与您订立《重庆市商品房买卖合同》及其他补充协议，约定您购买我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目*号房屋。合同订立后，我司依约履行了相应合同义务，您尚欠21万元款项（本金）至今未予支付，我司已多次与您联系付款未果。为确保双方良好的互信关系，请您在2017年10月18日前前往我司售房部财务室付清全部款项。如您有特殊事由无法前往，您也可联系我司上门刷卡收款，或直接将未付款支付至我司指定如下账户。如您未能在上述时限内付款，很可能迫使我司采取法律赋予的手段收回全部款项（将会含本金、利息、违约金等），甚至将房屋收回，为避免损失扩大，诉累及影响双方互信，请尽快支付。该函附有原告众诚公司银行账户信息。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、收据、房屋登记信息查询证明、函等证据及原告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。作为买卖合同的相对方，原告众诚公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，被告作为买方负有的主合同义务为支付购房款，二者构成对价关系。因此，支付购房款是被告的合同义务。至于被告是采用支付全部购房款还是采用银行按揭贷款的方式支付则看双方当事人的合同约定。在本案中，双方约定被告作为购房人，于签约之日付房款150252元，余款210000元向银行申请办理按揭贷款支付，并约定若买方未按约办理按揭贷款，原告有权要求被告一次性付清房款。从本案查明的事实来看，被告作为买受人，一直未能办理银行按揭贷款长达几年时间，原告众诚公司亦对此进行了多次催告，未能办理的原因其主要责任应当在被告一方，被告应在约定的期限内支付房屋尾款210000元。被告未按照约定按时支付房屋尾款210000元，应根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定向原告支付逾期付款违约金。2014年1月24日，原告向被告发出了《关于变更付款方式的催款函》，明确要求被告需于2014年2月20日前与原告协商变更付款方式以尽快付清购房余款。根据补充协议第十六条的约定，被告应在原告发出变更付款方式通知之日起五日内付清剩余房款，故被告应于2014年1月29日前付清房款，原告请求自2014年2月1日起计算逾期付款违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于每日万分之五的标准，本院认为，该标准系双方当事人在合同中的约定，并不违反相关法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈树林于本判决生效后十日内支付原告重庆众诚物业发展有限公司房屋余款210000元及逾期付款违约金（以210000元为基数，自2014年2月1日开始，以每日万分之五为标准计算至拖欠的房款付清为止）。若被告陈树林未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4450元、公告费300元，共计4750元由被告陈树林承担（此款由原告重庆众诚物业发展有限公司垫付，被告陈树林支付以上款项时一并支付原告重庆众诚物业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 烁人民陪审员  郑玉梅人民陪审员  李东梅二〇一九年十二月三十日书 记 员  曾萍萍