陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书（2019）陕1002民初2710号 原告：张念民，男，生于1979年1月20日，汉族，居民，住商洛市商州区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：林涛、刘桧江（实习），陕西正义剑律师事务所律师。被告：陕西锦瑞泰实业有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：黄胜利，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘云霞，女，1974年4月9日出生，汉族，系陕西锦瑞泰实业有限公司员工，住陕西省洛南县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告张念民与被告陕西锦瑞泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张念民的委托诉讼代理人林涛、刘桧江，被告陕西锦瑞泰实业有限公司的委托诉讼代理人刘云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张念民向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋所有权证书；2、判令被告按约定自2013年9月23日起按每年4579.91元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日；3、判令被告支付逾期交房违约金2564.75元；4、判令被告从2012年9月23日起按同期银行贷款利率并上浮30%支付代收房产契税9078.21元及房产维修基金9078.21元的利息至房地产权属证书办理之日；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年商洛锦业房地产开发有限公司开发位于商州区XX路东侧的XX城XX小区并向社会公开预售房屋。2011年2月17日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区1号楼19层1907号房；房屋面积91.63平方米;合同总价款为人民币303967元(2012年9月23日加收并支付面积补差款1360元)，2010年11月8日原告首付93967元，余款20万元以按揭某某支付；该公司应在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房不超过九十日，按日向原告支付已交房款万分之1的违约金;逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同，按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金；该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按已交房款1.5％向原告支付违约金。但其后商洛锦业房地产开发有限公司逾期于2012年9月23日才向原告交付房屋，非但拒绝承担逾期交房的违约賠偿责任，相反还强行要求代收房产契税9078.21元和大修基金9078.21元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项后，该公司才将房屋交付原告，原告正常装修后目前己入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交商洛锦业房地产开发有限公司，但时至今日，该公司仍未为原告办理房屋所有权证书。据悉，商洛锦业房地产开发有限公司以代收名义收取原告的房屋维修基金和房产契税并未交付于国家相关职能部门，而是私自挪作他用获取利益。另据了解，商洛锦业房地产开发有限公司于2014年4月17日将其名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”，欲推脱逃避其相关责任。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，屡次催促被告办理房屋所有权证书无望下，原告唯有诉诸法庭。综上，被告收取原告购房款后与原告签订《商品房买卖合同》合法真实属有效合同，但其后被告违约逾期交房却拒绝承担违约责任，相反强行向原告代收房产契税和房屋维修基金供其私自揶用牟利，逾期一年多尚未按约定为原告办理房屋所有权证书，公然违约严重侵害原告合法权益。商洛锦业房地产开发有限公司名称变更为被告陕西锦瑞泰实业有限公司后，权利义务一并转移。原告特依据我国《合同法》第107条、114条之规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定和《民事诉讼法》第119条规定提起诉讼，恳请依法判决，维护原告合法权益。被告陕西锦瑞泰实业有限公司辩称，1、被告作为小区的开发建设者，根据商品房买卖合同约定，被告公司有义务为各位购房者办理房屋产权登记手续，被告公司为此做了大量的工作，房屋登记工作正在进行，已经办理完成初始登记并开始分批为各位业主办理和交付房屋所有权证。2、造成业主不能及时取得房屋所有权证的原因是多因素造成的，并不是被告公司单方责任。3、虽然办理产权登记不能由被告公司决定和办理，但被告公司愿意按照合同约定承担办证不及时的后果，按照合同条款约定的幅度承担相应的责任，原告提出按年度一个周期，累计计算违约金不符合合同约定，也缺乏相应的法律依据。4、原告提出由被告承担交纳的契税和住房维修基金利息，被告不予支付。交纳契税和维修基金是办理产权证的前提，被告代收是合同约定的权利义务，原告要求支付该费用利息缺乏依据。5、关于延期交房的问题，被告确实没有按照合同约定交付房屋，被告公司在商洛日报刊登了交房通知，超出通知期限不属于被告公司责任，被告公司不予承担。本案的诉讼费请法院依据以往的判例及法律依据由法院判定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：1、张念民公民身份证；2、楼宇交接书；3、房款、面积补差款、契税、维修基金收据；4、个人贷款支付凭证；5、《商品房买卖合同》。被告的质证意见为：证据1、3、4、5无异议，证据2真实性无异议，证明目的有异议，只能证明实际交房的时间；对这个案子的证明目的没有作用，不认可。原告的反驳质证意见为：证据2，交房时间被告说与本案没有关系，被告的最大的合同义务就是向原告交房，按照被告的观点，交房时间不重要，被告只想享受合同权利，不想履行合同义务其认为是不可以的，原告已经履行了支付房款的义务，约定在2012年6月30日之前交房有什么意义，楼宇交接书是被告提供的，如果没有意义，为什么要制作并向原告送达，因此楼宇交接书是确定被告逾期交房的一个重要证据，证据2应该作为被告向原告交房的真实时间。被告陕西锦瑞泰实业有限公司提供的证据有：1、XX城XX楼交房公告报纸复印件，证明在被告达到交房条件后，向所有的业主公告让来接房，在这个时间段内，原告就可以来接房了，原告说的楼宇交接书，只能说明被告向原告实际交房的时间，而不是双方计算违约金的时间，被告因为延期交房才产生诉讼，被告愿意承担延期交房的违约金，也已经部分履行，原告也享受了违约责任的赔付。2、张念民缴纳物业费以及违约金抵扣的收据，证明给原告的违约责任已经部分履行或者履行了。3、抵扣原告赔偿的统计表，证明其对所有业主的违约金有诚心来解决这个事情，并不是被告不想承担违约责任。原告的质证意见为：1、XX城XX楼交房公告报纸复印件，原告不知道是从哪里来的，没有原件进行比对和审核，仅凭复印件不能作为认定案件事实的依据，从公告的内容看，非常清楚，公告内容就是请各位业主于2012年9月19日至2012年9月30日分期分批办理收房手续，原告很纳闷的是，被告代理人说了超过原文十倍的话语，原告看到的是9月19日至9月30日分期分批办理收房手续，原告没有听到被告的交房公告的全部内容，被告只认为9月19日只一天的交房时间的话，被告的观点明显与交房公告是存在矛盾与不符的。原告有疑惑的是，按照被告的观念，被告发了交房公告，原告就必须交房，好多房屋也不存在交房条件，当场提出有瑕疵，不符合交房条件，按照被告的观点，只要发了公告就视为交房，这是霸王交易，要是被告认为是强行不顾对方意愿交房的话，案件就存在别的问题了。2、张念民缴纳物业费以及违约金抵扣的收据，不予认可，来源不清，在起诉之前，原告没有与被告达成任何协议，这只是复印件，没有见到原件，收款收据如果是物业公司自作主张的话，物业公司要是收取了不该收取的两项的话，物业公司用于抵扣电视与网络初装费的话，原告不再起诉物业公司。3、抵扣原告赔偿的统计表，与原告的是相符的，但是数字与原告的是不一致的，这只是被告的单方意愿，原告对其真实性不认可。上述证据能够形成证据锁链，证明案件的相关基本事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告陈述和本院采信认定的证据，本院认定如下法律事实：被告陕西锦瑞泰实业有限公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2010年被告开发“时代华城”小区并向社会公开预售房屋。2011年2月17日原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买该小区1号楼19层11907号房屋，房屋建筑面积91.63㎡，总价款为人民币303967元，出卖人逾期交房的违约责任（①逾期不超过90日，自最后交付期限即2012年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限即2012年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金），关于产权登记的约定（出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5％向买受人支付违约金。3.双方约定在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定的时间取得房地产权属证书，双方同意按第十五条1、2项处理）。原告2011年11月9日全额付清303967元购房款。2012年9月18日被告在报纸上刊登公告，载明：“尊敬的XX城XX楼全体业主：XX城XX楼商品房将于2012年9月19日起交房。请各位业主于2012年9月19日至2012年9月30日交房（上午8:00-下午5:30）分期分批办理收房手续，交房地点为XX城XX中心，逾期则视为已收房。具体事宜请到现场进行咨询。咨询电话：0914-808XXXX 特此公告！商洛锦业房地产开发有限公司二O一二年九月十八日”。2012年10月22日原告接房，被告给原告出具了楼宇交接书，被告将房屋交付原告，并代收房产契税9078元和大修基金9078.21元。退还原告面积补差款1360元。原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交被告，但时至今日被告公司仍未为原告办理好房屋所有权证书。原告2014年2月21日、2017年6月5日、2017年8月3日、2018年7月22日用违约金抵扣物业费1780.64元。本院认为，原告张念民与被告陕西锦瑞泰实业有限公司签订的在建《商品房买卖合同》后，原被告间形成商品房预售合同法律关系，原被告均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告已经按照合同的约定履行了支付价款义务，被告亦应按照合同约定履行为原告办证的义务，向房管部门提供为原告办证所需的相关资料，被告未按约定履行该义务，应承担继续履行的违约责任，并按约定支付违约金；被告未按合同约定向原告交房，亦应承担逾期交房违约责任。故原告请求被告在30日内向房管部门提供办证所需的资料、承担逾期办证违约金、逾期交房违约金，应予支持。具体金额按双方合同的约定，逾期办证违约金按（303967元-1360元）×1.5%＝4539.11元；逾期交房违约金从2012年7月1日起算至实际交房之日2012年9月23日共计85天，逾期未超过90日按日万分之1支付违约金2541.90元。被告提供物业费抵扣违约金的票据复印件，是用以证明其对其的违约责任愿意承担责任且已实际履行，并未明确要求在本案中一并处理，况且还不属于同一法律关系，本案不做处理。原告请求被告支付代收房产契税9078元的利息，因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，被告公司是为该机关代收契税，契税的所有权归该机关，被告公司没有及时向该机关缴纳契税，是契税征收机关与被告公司之间的纠纷，原告无权要求被告公司向其支付利息；原告请求被告支付大修基金9078元的利息，因业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用。该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付契税、大修基金利息，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供为原告张念民办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋产权证。二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告张念民逾期办证违约金4539.11元、逾期交房违约金2541.90元，共计7081.01元。三、驳回原告张念民的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  员       陈天良  二O一九年十二月十七日 书  记  员       孙相玉  1