重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6993号上诉人（原审原告）：李静，女，1985年7月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖昌苹，女，1987年6月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。被上诉人（原审被告）：袁贵洲，男，1986年6月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原审第三人：重庆大义房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道5号6幢2-6，统一社会信用代码91500113MA5U31JU99。法定代表人：李祥文，经理。原审第三人：重庆大义房地产经纪有限公司土桥店，住所地重庆市巴南区红光大道40号，统一社会信用代码91500113MA5UPWE221。负责人：李祥文。上诉人李静与被上诉人廖昌苹、袁贵洲、原审第三人重庆大义房地产经纪有限公司（以下简称大义公司）、重庆大义房地产经纪有限公司土桥店（以下简称大义公司土桥店）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初5732号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李静上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人交付的房屋存在违章建筑，影响上诉人正常装修，上诉人多次要求二被上诉人将违章部分予以拆除，且为被上诉人预留了充足的履行时间，但被上诉人均未履行，且违章建筑影响上诉人进行房屋产权变更登记，无法完成所有权的转移，影响合同目的实现，上诉人依据合同法第九十四条有权解除合同。2、被上诉人未在举证期限提交证据，应承担举证不力的责任，不应当采纳其事后提交的证据。廖昌苹、袁贵洲辨称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。原审第三人重庆大义房地产经纪有限公司辨称：请法院依法判决。重庆大义房地产经纪有限公司土桥店辨称：请法院依法判决。李静向一审法院起诉请求：1.解除李静与廖昌苹、袁贵洲于2019年1月5日签订的《重庆大义房地产经纪有限公司房地产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同；2.廖昌苹、袁贵洲双倍返还李静定金20万元；3.本案诉讼费由廖昌苹、袁贵洲承担。一审法院认定事实：2019年1月5日,李静、廖昌苹、袁贵洲及第三人大义公司土桥店签订买卖经纪合同约定，李静、廖昌苹、袁贵洲通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区红光大道19号房屋；买卖成交价为138万元；买卖双方同意按下述方式付款，定金10万元为第一部分房款，买方在签署本合同时交纳定金人民币10万元，人民币128万为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：如买方需办理银行按揭，则上述第二部分房款的部分房款75万元整由买方向银行申请按揭贷款支付卖方，买卖双方须于本合同签署之日起35个工作日内递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视为违约；因办理银行按揭贷款所产生的评估、担保、按揭服务费等费用共计11200元由买方支付，此笔费用须于申请银行按揭之前由买方支付给经纪方；买方须支付首期房款53万元整（买方所付首期房款为：上述第二部分房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额，如买方首付款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方首付款相应增加），买方须于解押当日支付给卖方；若卖方房地产尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方首付款还清该物业的欠款（具体金额以银行欠款为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。卖方须于3日内到相应部门办理该物业的注销抵押登记手续；买卖双方约定于2019年1月10日卖方将该物业交于买方；该物业是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面的情况，故买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易；若买方或卖方人任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须按国家法律规定适用定金法则（如买方违约，买方没收定金且有权将该物业再出售于任何人，如卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方）；卖方袁贵洲负责此房的水电装修完毕，不收取任何费用，材料买方负责。2019年1月5日，李静支付廖昌苹、袁贵洲定金10万元。2019年1月10日，李静、廖昌苹、袁贵洲与第三人土桥店签署《交房确认书》约定，前期装修违规罚款由廖昌苹负责，前期违建装修拆除卖方负责不赔偿，接房后出现新的违章建筑，则该新违章部分由李静方负责，2019年3月10日前买方支付首付款解押。当日，廖昌苹、袁贵洲将案涉房屋交付给李静。2019年3月27日，李静向廖昌平发短信，要求廖昌苹、袁贵洲在一个星期时间把案涉物业的违法违规建筑拆除并恢复至原产权证上的原貌。2019年4月9日，李静向廖昌苹、袁贵洲发出律师函，函告廖昌苹、袁贵洲在收到律师函后3日内拆除重庆市巴南区红光大道19号房屋内的违章建筑，如未履行，李静解除与廖昌苹、袁贵洲签订的买卖经纪合同，廖昌苹、袁贵洲双倍返还定金给李静，解除时间为函件送达后从次日起算的第四日。2019年4月15日，廖昌苹、袁贵洲收到该律师函。2019年6月14日，重庆市巴南区规划和自然资源局作出《责令停止违法建设通知书》，要求廖昌苹就涉案房屋立即停止违法建设，并于通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。2019年6月14日，重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处作出《关于暂停供电（水、气）服务的通知》通知廖昌苹从即日起暂停供电（供水、供气）服务，直至违法建筑消除为止。2019年6月27日，廖昌苹通过EMS向李静发出告知书，要求李静完成付款义务，在2019年6月29日上午打款用于解押，并告知李静3日内回答什么时间拆除违建部分房屋，如果李静拒绝签收或不予回答，视为廖昌苹对违建部分拆除义务的免除。一审法院认为，李静、廖昌苹、袁贵洲及第三人大义公司土桥店所签订的买卖经纪合同是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。庭审中，李静、廖昌苹、袁贵洲均认可涉案房屋交易价格138万元不包含廖昌苹、袁贵洲搭建部分；买卖经纪合同明确载明涉案房屋是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面的情况；交房确认书也明确载明前期违建装修拆除卖方负责；以上均可说明李静对案涉房屋在转让时的真实状况已充分了解，李静应当能预见前期违建可能带来的法律后果，即使未预见，也是其未尽到注意义务。同时，拆除违建部分，并非是案涉买卖合同中的主要义务，现涉案房屋已交付李静，且廖昌苹、袁贵洲在庭审时亦同意拆除违建部分，廖昌苹、袁贵洲未按李静要求的时间拆除违建部分的行为尚未达到根本违约的严重程度，不必然导致买方合同目的不能实现，对李静要求解除房屋买卖合同的诉请，不予支持。李静、廖昌苹、袁贵洲双方在签订买卖经纪合同时未约定要对违建拆除，交房确认书虽约定了前期违建装修拆除由卖方负责，但未约定具体拆除时间，廖昌苹、袁贵洲在本案中的行为未构成根本违约，对李静主张的双倍返还定金20万元的诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回李静的诉讼请求。本院二审审理中，上诉人举示新证据《房屋登记信息查询证明》，拟证明案涉房屋因违章建筑被行政机关予以限制交易，被上诉人的行为导致合同目的不能实现。被上诉人发表质证意见认为，真实性无异议，但关联性与证明目的不予认可，被上诉人同意拆除违章建筑，并不影响合同目的实现。原审第三人发表意见认为，证据真实性无异议，有行政机关的限制就无法过户。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出因被上诉人拒绝拆除违章建筑导致交易目的无法实现，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担双倍返还定金的责任的问题。因上诉人与被上诉人均认可涉案房屋交易价格138万元不包含违章搭建部分，且买卖经纪合同明确载明涉案房屋是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前上诉人应已知悉该物业各方面的情况，交房确认书也明确载明前期违建装修拆除卖方负责，以上均可说明上诉人对案涉房屋在转让时存在违章建筑的真实状况已充分了解，上诉人应当能预见前期违建可能带来的法律后果。对于违建部分的拆除，并非是案涉买卖合同中的卖方主要义务，双方也并未约定卖方拆除违建部分的具体时间，现涉案房屋已交付上诉人，且被上诉人在庭审时亦同意对违建部分进行拆除，被上诉人并非拒绝履行拆除义务。上诉人以被上诉人未按上诉人要求的时间拆除违建部分的行为作为其行使《合同法》第九十四条规定的法定解除条件的理由，但其举示的证据不能证明被上诉人的行为达到根本违约的严重程度，案涉房屋上虽有行政机关对违章建筑作出的行政限制，但该限制待被上诉人履行拆除义务后即可消除，不必然导致买方合同目的不能实现。故一审法院对上诉人要求解除房屋买卖合同及双倍返还定金20万元的诉请不予支持并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出一审法院对证据的采信问题，本院认为，一审法院对被上诉人在一审举示的证据采信并不违反《民事诉讼法》及相关法律规定，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由李静负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年十二月十二日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩