江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初4868号原告：赵炎，男，1935年1月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托代理人：漆志明，南昌县向塘镇法律服务所法律工作者。被告：丁金金，男，1983年8月4日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托代理人：樊红林、万琦，江西林涛律师事务所律师。原告赵炎诉被告丁金金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵炎及其委托代理人漆志明，被告丁金金及其委托代理人樊红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告《房屋租赁合同》和《补充合同》；2.被告向原告支付拖欠房屋租金和违约金合计160870.8元；3.被告向原告支付拖欠的电费25189元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年7月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于莲塘镇邓埠村，一栋4层500多平方米房屋及后面一栋200平方米仓库，租期10年，从2014年7月22日起至2024年7月22日止，每年租金36000元，合同约定如合同任一方不遵守合同规定赔偿违约金300000元整。当天，双方又签订一份《房屋租赁补充合同》，约定了由乙方每月按实际用量交给甲方电费（1元1度）、卫生费每年600元，如有调整也随之调整。后五年租金每2年向上增10%至20%。被告在2019年7月13日单方面通知原告从2019年7月22日终止房屋租赁合同，被告至今没有支付拖欠的租金和电费。综上，被告单方面终止合同已构成违约，依租赁合同应赔偿违约金300000元整。为保护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、原、被告订立房屋租赁合同依法成立并生效，明确了双方权利和义务。二、原告违反合同约定，无故增加项目收费，且无故施行停电行为致使被告无法正常使用租赁物，被告有权解除合同，且不存在支付后续租金和违约金，请求法院依法驳回原告要求支付租金和违约金的请求。1.被告为了租赁原告的租赁物，前期投入了28万余元装修及购买家具，但原告不仅乱收卫生费，更在2018年7月突然要求被告支付环保费，并以断电行为威胁，被告迫于无奈支付了1500元环保费。2018年9月25日，原告通过其子赵安林开设的江西九寨林环保科技有限公司违法向被告发布整改通知，仍以停电行为逼迫被告支付环保费1600元。2019年6月，原告再次要求被告支付环保费，被告予以拒绝。鉴于原告违约在先，被告有权提前解除房屋租赁合同；2.原告在租赁房屋门上张贴《告知》，并于2019年6月28日与他人重新签订《个人房屋租赁合同》，其行为足以认定原告自愿解除合同，被告不存在违约；3.因原告违约，致使合同提前解除，导致被告为了十年的租期投入了28万余元装修及购买家具，原告理应承担赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于气象路51号房屋1-4楼，另加一楼后面仓库200㎡左右出租给乙方使用；甲方承担水到位，电按壹元/度收取；租赁期限为10年，前5年租金为36000元整，五年后，按每2年上下浮动10%至20%左右；房租一年一付，租金为36000元。当天，双方再次签订《房屋租赁补充合同》，约定：租赁期为10年，自2014年7月22日起至2024年7月22日止；租金前5年为每年36000元，之后租金每2年向上递增10%-20%；租赁期内所有的电费为1元1度，卫生费每年600元，上述费用的单价如相关部门有调整，乙方缴纳的各项费用也随之调整；任何一方未能履行本协议的约定或违反国家法律规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担。合同签订后，原告将案涉租赁物交付被告使用，被告将租赁物分别转租给多名次承租人使用。原告自认被告于2014年向其支付押金5000元，后分别于2015年8月18日支付66600元，2016年7月支付50000元，2017年7月18日支付46600元，2018年7月6日支付57000元。针对上述款项，被告提供部分收条，分别为原告于2014年7月23日出具的收条，载明租房押金5000元，系因被告丢失原7月21日定金条5000元而重新出具；2015年出具的收条，载明收到2014年租房卫生费600元；2018年7月6日出具的收款收据，载明收到房租费36000元、卫生费2000元、电费19000元。除此之外，被告于2018年7月11日向原告转账1500元，转账备注为“环保费”。2018年9月25日，江西九寨林环保科技有限公司向被告发放一份《整改通知书》，通知被告拆除其在案涉房屋搭建的大型炉灶。尔后，原告于2018年10月11日出具收条一张，载明收到丁金金环保费1600元整，时间2018年10月-11月至2019年1月30日为止。此后，双方因租金、电费、环保费等支付问题发生争议。2019年6月4日，被告向原告发出函告：告知因原告要求增加环保费，而被告不同意增加，故被告要求解除双方《房屋租赁合同》，并于2019年7月22日前撤离案涉房屋。2019年6月13日，被告在案涉房屋处张贴《通知》，告知次承租人从2019年7月22日终止租赁合同，住户在7月22日前搬离。随后，原告在案涉房屋处张贴《告知》，告知租户合同到7月1日终止，如续租，需重新签订合同。2019年6月28日，原告与案外人朱文华签订《个人房屋租赁合同》，约定原告将坐落于气象路51号305房号房屋出租给朱文华使用，房屋自2019年7月1日起交付。2019年7月12日，被告出具欠条一张，确认欠到电费25189元。另查明，江西九寨林环保科技有限公司法定代表人赵安林系原告赵炎儿子。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、2019年7月12日《欠条》、《通知》，被告提供的2015年卫生费《收条》、2018年7月《收条》、银行流水、整改通知书、江西九寨林环保科技有限公司企业公示信息、押金《收条》、《告知》、2019年6月28日《个人房屋租赁合同》、函告及圆通快递单以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，上述合同均属合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。合同签订后，原告即将案涉房屋交付被告使用，被告亦按约交付了房租及卫生费、部分电费。自2018年7月起，原告要求被告支付环保费，虽然被告向其支付1500元环保费，但原告收取环保费无合同或者法律依据，被告在拒绝继续支付后期费用后向原告提出自2019年7月22日解除租赁合同，原告随后在案涉房屋处张贴《告知》，告知租户合同于7月1日终止，同时还于2019年6月28日与案外人朱文华签订《个人房屋租赁合同》，原告的上述行为表明其知悉被告解除合同的意思表示，亦同意与原告解除租赁合同。该租赁合同解除是因原告要求增收环保费，原、被告双方未能就此达成新的协议导致，并非因被告单方终止合同构成违约导致，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。本院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2019年7月22日解除。根据双方合同约定，房屋租期为10年，前5年租金为36000元/年，房租一年一付，卫生费600元/年，电费每月按实际用量交给出租方，电费为1元/度。2014年7月22日至2019年7月22日期间，被告应当向原告支付租金180000元，卫生费3000元，电费应按实际用量支付。被告已支付原告220200元及押金5000元，该已付金额超出被告应付的租金及卫生费。原告主张220200元中包含2015年至2019年期间房租、卫生费及电费，被告尚欠2014年房租未付，但被告辩称其2014年房租已付，收据与原定金收条一同丢失。因被告已按期支付了2015年至2019年房租，却拖欠2014年房租未付，不符合常理，同时原告未能说明220200元中具体包含的电费金额，故原告该主张，本院不予采信，其要求被告支付2014年房租诉讼请求，本院不予支持。被告欠电费25189元未支付，原告要求被告支付，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵炎与被告丁金金签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》解除；二、被告丁金金于本判决生效之日起五日内向原告赵炎支付电费25189元；三、驳回原告赵炎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514元减半收取2257元，由原告赵炎负担1951元，被告丁金金负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇一九年十二月九日法官助理彭一蕾书记员李倩云