广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3723号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，该公司经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈惠英，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：李丽丽，广东盈进律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司(以下简称贝迪龙庭公司)因与被上诉人陈惠英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈惠英的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决否定双方合同约定属政府行为或政府政策的改变作为可以顺延办证期限的事由，理据不足，陈惠英也无证据证明迟延办证属于贝迪龙庭公司的原因，贝迪龙庭公司已有证据证明逾期办证并非因贝迪龙庭公司原因导致，故贝迪龙庭公司不存在明显过错，不应承担违约责任。1.贝迪龙庭公司作为合同义务较重的一方，如若在违约责任等方面不作适当的限制，或者在不可预见、不可避免的原因导致违约的情况下，给予相应的责任免除，则会进一步加重贝迪龙庭公司的责任。2.双方合同约定720个工作日内贝迪龙庭公司提供资料到产权登记机关办理产权证，720个工作日包括开发商到各政府部门协调、公共配套设施验收交付、资料的准备、政府的审批程序等正常办证时间，并没有将政府政策、法律改变或者其他影响办证进度的政府行为非正常时间预计在内。我国现处于快速发展阶段，政府的政策、法律、法规为了适应社会的发展需求，经常在变，故合同约定将此情况排除在720个工作日之外，符合当前国情。3.2015年11月1日中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，影响贝迪龙庭公司的竣工验收。新规定与旧规定的误差评判标准不一，导致贝迪龙庭公司在新规定出台后，不得不综合考虑一期和二期的超建情况，以确保能向买受人交付符合合同约定的商品房，因为建筑的误差不在贝迪龙庭公司可控范围，根据施工单位的施工工艺、工程难度、设计的误差等各种因素决定，所以在一期已经竣工的情况下，贝迪龙庭公司为了达到整个项目的验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，也不应计算在办证期限内。贝迪龙庭公司在2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，应从该时间开始计算办证时间。第一期业主已经拿到了产权证，贝迪龙庭公司不应再承担违约责任。二、一审判决认为双方约定的违约金按已付房款的1%为上限的标准过低，将违约金调整为无上限，无事实依据，陈惠英也无证据证明该约定明显过低，应充分尊重合同的约定。1.商品房不仅仅是居住功能，还有投资的功能，目前大多数的商品房购买者均具备投资意识，对于商品房投资升值的期待远高于居住的期待。而涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两翻，陈惠英作为买受人，所得的利益远远高于贝迪龙庭公司所得的利益。从合同的经济效益来考虑，贝迪龙庭公司的效益已失衡，如若因贝迪龙庭公司不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同约定，任意调整违约责任，加重贝迪龙庭公司的违约责任，则有失公平原则。2.违约上限是基于合同公平合理的角度去衡量的。涉案商品房已经交付，贝迪龙庭公司已履行绝大部分合同义务，而作为附带的办证合同义务，约定按已付房款的1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等的要求。3.在陈惠英未举证证明实际损失明显高于违约金的情况下，应按合同约定的违约金来承担违约责任。三、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。被上诉人陈惠英辩称:一、《中山市商品房买卖合同》之补充协议系格式合同，该补充协议约定的政策变化或政府行为可顺延办证期限以及无需承担违约责任的免责条款是无效的条款。二、贝迪龙庭公司不能以规划政策的变化为其抗辩不用支付逾期办证违约金的事由。规划政策的变化并不是不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力情形。贝迪龙庭公司作为专业的房地产开发商，对与房地产相关的政策及其政策走向是密切关注的，且政策的立法规划到其实施有很长一段时间，故贝迪龙庭公司对此变化应该可予预见。三、《中山市商品房买卖合同》第14条约定的总违约金以已付房价款的1%作为上限的责任限额违反了公平原则，限制并免除了贝迪龙庭公司的主要义务，剥夺了陈惠英的主要权利，是无效条款。四、《中山市商品房买卖合同》第14条约定的60天的免责期条款违反了公平原则，限制并免除了贝迪龙庭公司的主要责任，剥夺了陈惠英的主要权利，系无效条款。综上，贝迪龙庭公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回贝迪龙庭公司的全部上诉请求。陈惠英于2018年9月19日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向陈惠英支付逾期办证违约金（以658000元为基数，按年利率6%的标准自2018年3月15日起计算至陈惠英实际收到贝迪龙庭公司交付的房地产权证时止）。一审法院认定事实：1.2014年8月27日，陈惠英（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以658000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村XX豪庭X幢XXXX房；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，陈惠英按合同的约定向贝迪龙庭公司支付了全部的购房款。2015年4月27日，陈惠英办理了收楼手续。2.2011年1月30日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，贝迪龙庭公司取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13㎡、61835.09㎡，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年11月24日，涉案住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程的《工程质量监督报告》编制通过；2017年3月6日，涉案住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程的《工程质量监督报告》编制通过。2017年3月14日，贝迪龙庭公司再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年9月25日，贝迪龙庭公司向产权登记部门递交资料，办理涉案房屋所在小区一期的房屋所有权首次登记。2018年12月14日，中山市国土资源局作出核准通知，同意办理包括涉案房屋在内的小区一期的房屋所有权首次登记。3.2015年11月25日，中山市城乡规划局在其官网发布通知，称根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，现予以印发，请遵照执行。前述意见（试行）第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方签订的中山市商品房买卖之约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由陈惠英提供的资料到产权登记机关备案。本案中，陈惠英虽然于2015年4月27日办理了收楼手续，但彼时，涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交楼条件，故该交付并非合法有效的交付；在此情况下，根据合同上下文条款中关于房屋的最后交付期限、产权登记的期限以及时间约定的关联性综合分析理解，一审法院认为，应当将合同双方所共同预期的合同约定的最迟交楼日期（即2015年12月31日）作为出卖人是否如约履行办证备案义务的起算点，依此方法计算，贝迪龙庭公司应当在2018年11月16日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。陈惠英于2018年9月19日提起本案诉讼，本应驳回其诉讼请求，但鉴于贝迪龙庭公司在长达数月的和解期间内仍未履行其合同约定的递件义务，违约事实客观存在，一审法院对陈惠英主张的逾期办证违约金予以支持，但根据查明之客观事实，结合贝迪龙庭公司逾期办证之迟延程度，对陈惠英主张调整违约金的请求不予支持，违约金仍然应当按照合同之约定，以已付房款的1%即6580元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向陈惠英支付逾期办证违约金6580元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取为130元，由陈惠英负担83元，由贝迪龙庭公司负担47元（陈惠英已预付130元，贝迪龙庭公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陈惠英）。二审中，贝迪龙庭公司提交证据如下：1.工程竣工验收申请表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月18日前已具备验收条件，并取得监理单位同意验收；2.建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日取得竣工验收报告，建筑工程验收合格，不存在严重影响居住安全的情况；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案商品房所在一期小区于2015年10月28日完成工程竣工验收备案手续；4.工程竣工验收合格公示牌照片，拟证明涉案商品房所在一期小区竣工验收合格并进行公示；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案商品房所在一期小区于2018年1月2日发放了登记证；6.中山市火炬供电分局开具的证明，拟证明因供电部门规划，迁移配电站，导致小区整体项目综合验收延迟，办证必须小区整体项目综合验收才能办理，并非贝迪龙庭公司的责任导致迟延办证，主观上没有违约的故意；7.房产证，拟证明陈惠英收取了房产证；8.火炬开发区不动产登记受理通知书，拟证明贝迪龙庭公司于2019年3月29日为陈惠英办理产权登记手续，完成了合同义务。陈惠英质证称：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据5的真实性确认；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证明是单位证明，法律规定要制作人签名。该份证明内容属于言词证据，属于证人证言，没有证明力。证据7因没有原件，对其真实性不予确认。证据8，部分受理通知书和批量缴费单查询没有原件，真实性无法确认。以下几户业主没有该不动产受理通知书原件：林友洪、梁卫玲、邢士强、赵凌云、张原安、梁伟钊、郑志权、李建峰、农才志、李丽丽、廖小琴、谢世生、陈艳姿（通知书的复印件）（除了陈艳姿系通知书外，其他是显示在批量缴费单中）。陈惠英未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明：2019年3月29日，贝迪龙庭公司持办理案涉商品房权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。案涉商品房的权属登记已办理至陈惠英名下。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、贝迪龙庭公司是否存在逾期办证的违约行为；二、逾期办证违约金的计付标准。关于焦点一，即贝迪龙庭公司是否存在逾期办证的违约行为。贝迪龙庭公司与陈惠英签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。依照合同的约定，贝迪龙庭公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，一审判决认定将合同约定的交楼期限作为计算出卖人720个工作日的办证时间起算点欠妥，本院依法予以纠正。本案中，陈惠英于2015年4月27日办理了收楼手续，720个工作日的办证期限截止至2018年3月14日，但贝迪龙庭公司于2019年3月29日才将办理案涉商品房产权登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，逾期380天（2018年3月15日至2019年3月29日期间），其行为已构成违约。贝迪龙庭公司上诉称，其逾期办证的原因在于2015年中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，属于政府政策的改变，导致影响其整体项目竣工验收。对此，本院认为，根据案涉商品房买卖合同的约定及法律对于交楼标准的规定，贝迪龙庭公司应于2015年12月31日前将符合合同约定及法定条件的案涉商品房交付陈惠英使用，即贝迪龙庭公司于2015年12月31日前应就涉案小区取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但涉案商品房所在的案涉小区一期于2018年1月2日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。而上述《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》于2015年11月1日才出台，内容主要是对工程的规划验收标准进行规定。即上述《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》出台时，已临近双方合同约定的交楼时间，可见案涉小区工程逾期竣工验收并非主要受上述《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》出台的影响。而从贝迪龙庭公司一审提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，故案涉小区工程存在逾期竣工验收系因贝迪龙庭公司自身因素导致，亦因此延误办证进度，故贝迪龙庭公司以上述政府验收政策改变作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院不予采信。陈惠英主张贝迪龙庭公司存在逾期办证的违约行为，理据充分，本院予以采信。关于焦点二，即逾期办证违约金的计付标准。虽然陈惠英与贝迪龙庭公司在《中山市商品房买卖合同》中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均最多只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与陈惠英支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的转让、处分价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补陈惠英的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，陈惠英诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期办证的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，理据充分，本院予以支持。另外，双方合同中已约定了逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一计付，该部分约定是双方的真实意思表示，且有利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，该部分条款合法有效，双方均应恪守履行。依照上述违约金计算标准，即贝迪龙庭公司应向陈惠英支付的逾期办证违约金为25004元（658000元×380日×0.01%）。鉴于一审判决贝迪龙庭公司仅需向陈惠英支付逾期办证违约金6580元后，陈惠英并没有对本案提起上诉，可视为陈惠英服从一审判决结果，而该处理结果对贝迪龙庭公司亦有利，故本院对一审该处理结果予以维持。至于贝迪龙庭公司认为按照合同约定豁免60天违约金的主张是否成立的问题。根据合同约定，若出卖人逾期办证，则“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期办证不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为提供合同格式条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于贝迪龙庭公司一方的解释，故本院认定贝迪龙庭公司在逾期办证超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。但鉴于一审处理结果对上诉人贝迪龙庭公司有利，而陈惠英对本案没有提起上诉，故本院对该处理结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十二月五日书记员 李玉琴