江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0112民初2948号 原告（执行案外人）：梁美云，女，汉族，1961年10月6日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡建平，系江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601199420847519，代理权限：特别授权。 被告（申请执行人）：夏晓山，男，汉族，1973年1月13日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路6-102号，统一社会信用代码：91360700063467812K。 法定代表人：金勤敏，系该公司总经理。 被告（被执行人）：金勤敏，男，汉族，1969年3月8日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：余雪菲，女，汉族，1971年12月23日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：金奎霖，男，汉族，1993年2月8日出生，住江西省南昌市新建区。 原告梁美云与被告夏晓山、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称“呈祥公司”）、金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁美云的委托诉讼代理人胡建平到庭参加诉讼，被告夏晓山，被告呈祥公司，被告金勤敏，被告余雪菲，被告金奎霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁美云向本院提出诉讼请求：1、确认位于江西省赣州市呈祥?中央首府3栋17＃、18＃商铺为原告所有；2、停止对江西省赣州市呈祥?中央首府3栋17＃、18＃商铺的执行，并解除对该两间商铺的查封；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：夏晓山与金勤敏、余雪菲、金奎霖、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称“呈祥公司”）民间借贷纠纷一案，新建人民法院以（2018）赣0112民初2291号之一裁定书保全查封了原告所有的赣州市呈祥中央首府3栋17＃、18＃商铺（以下简称“涉案两间商铺”）。原告向新建人民法院提出案外人执行异议申请，新建人民法院作出（2019）赣0112执异20号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为该裁定书认定事实和适用法律错误，故依法向新建人民法院提起诉讼。理由如下：一、原告在新建人民法院查封之前，已与呈祥公司签订合法有效的书面买卖合同并办理了房屋备案登记，并付清了全部购房款，其涉案两间商铺未办理过户登记，是呈祥公司一直拖延未办理，非因原告自身原因造成。原告与呈祥公司于2015年3月9日签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同约定：由原告向呈祥公司购买位于赣州市呈祥?中央首府的两间涉案商铺，并约定呈祥公司应当在2016年12月31日前向原告交付商铺。上述两份合同均于2015年3月11日在房管局备案。两份商品房买卖合同签订后，原告支付了涉案两间商铺的首付款，并在中国建设银行办理了两份按揭贷款，付清了两间涉案商铺的全部款项。众所周知，商品房买卖双方将签订的《商品房买卖合同》向房产管理部门办理商品房预售合同备案登记，就是为了保障该商品房买卖合同的履行。该《商品房买卖合同》一经备案登记后，首先，未经商品房买受人同意不得擅自更改买受人；其次，其他房屋买受人不得对同一房屋再行备案；再次，其他房屋买受人不得对同一房屋设置他项权。因此，商品房预售合同备案登记并不仅仅属于单纯的行政管理登记，而是包含了买受人为保全一项可期待利益而进行的不动产登记，因此原告完全对涉案商铺享有排他性的权利。此外，前述《商品房买卖合同》明确约定，由呈祥公司办理涉案两间商铺的产权登记，但由于呈祥公司一直拖延导致涉案两间商铺未办理过户登记，该责任全在呈祥公司，原告对此没有过错。二、呈祥公司早已于2017年7月11日将涉案两间商铺交付给原告，原告已实际占有了商铺。（2019）赣0112执异20号执行裁定书认为原告提供的证据不能证明原告已于2017年7月11日前实际占有涉案四间商铺，认定事实错误。开发商呈祥公司便于2017年7月11日将涉案商铺交付原告，作为交付主体的呈祥公司、商铺管理运营主体的案外人赣州市泰诚商业运营管理公司均出具的证明予以佐证。在开发商呈祥公司交付后，原告一直对案涉两商铺占有使用。综上所述，原告在新建人民法院查封之前，已经与呈祥公司签订了合法有效的书面商铺买卖合同，付清了全部房款，并且原告在新建人民法院查封之前已经合法占有该两间商铺，未办理过户登记也非因原告自身原因造成，原告没有过错。根据我国法律法规的规定，原告对两间商铺享有足以排除法院查封、拍卖执行的合法权利。原告为维护自身合法权益，特根据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告夏晓山未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了答辩状辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，事实认定清楚、法律适用正确。本案中新建区人民法院（2019）赣0112执异20号执行裁定书事实认定清楚、法律适用正确，维护答辩人合法权益。二、人民法院处置行为合法，并未侵犯被答辩人的合法权益。新建区人民法院对涉案房产的处置行为完全依据相关法律法规的规定进行，并无不当之处。人民法院正当履行了应尽的职权。执行程序合法。三、被答辩人未取得涉案商铺的所有权，涉案商铺系本案被告赣州市呈祥实业发展有限公司所有：1、被告赣州呈现实业发展有限公司依法享有涉案店铺物权所有权。根据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力“及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，赣州呈祥实业发展有限公司在合法建造完成涉案店铺后，取得了涉案店铺的物权所有权，涉案店铺未登记在被答辩人梁美云名下，应当认定该涉案店铺为赣州呈祥实业发展有限公司所有。2、被答辩人未取得涉案商铺的所有权。根据《物权法》相关规定，享有不动产物权的、处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，被答辩人主张的涉案店铺未登记在被答辩人之名下，被答辩人未取得涉案店铺的物权所有权。四、被答辩人未取得涉案商铺的物权期待权。根据相关法律规定，取得物权期待权必须同时符合四个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合法约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。但是被答辩人梁美云未提供任何证据证明赣州呈祥实业发展有限公司已经将涉案店铺交付给了被答辩人梁美云，比如，交付了涉案店铺的钥匙，取得了房屋准住（用）通知单、交房通知书、装修证据、水电费缴纳的证据等，被答辩人梁美云仅凭不符合法定形式不合法的赣州呈祥实业发展有限公司出具的没有任何人签字的证明来证明被答辩人实际占有了涉案店铺，明显未完成其举证责任，并且被答辩人梁美云未提供任何证据证明未办理登记非被答辩人的原因。因此，被答辩人没有提供足够证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产及未办理登记非被答辩人的原因，应当承担举证不能的责任，应当认定被答辩人未取得涉案店铺的物权期待权。五、确认涉案店铺的产权归属系房管局等政府部门的行政权力的范畴，而非人民法院的司法权范畴，司法权不应当干涉选行政权，被答辩人如果要求确权，应当另案起诉房管局等政府部门，不是本案解决的问题。六、答辩人认为人民法院应当继续执行（2018）赣0112民初2291号之一裁定书。综上所述，新建区人民法院所有执行裁定事实认定清楚，适用法律正确，被答辩人未取得涉案店铺的物权所有权，未取得涉案店铺的物权期待权，确认涉案店铺的归属应当另案起诉房管局等政府部门，现请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法继续执行2018）赣0112民初2291号之一裁定书的内容。 被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖未出庭并未答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：一、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；二、原告与赣州市呈祥实业发展有限公司于2015年3月9日签订的《赣州市商品房买卖合同》2份及备案《证明》，合同编号分别为20150302321、20150302330，拟证明2份《赣州市商品房买卖合同》已经过赣州市房地产管理局登记备案，具有排他性的权利，有对抗第三人的效力，应排除夏晓山对涉案房屋的申请执行保全；三、银行转账凭证（注明是购3栋17号和18号商铺款）和收条、中国建设银行《个人住房（商业用房）借款合同》2份和《借款借据》2张、中国建设银行个人贷款《对账单》及《证明》，拟证明原告已支付购房首付款，余款办理银行按揭贷款，至今一直在缴纳银行按揭贷款；四、2019年7月12日呈祥公司《证明》1份、2019年9月11日呈祥公司中央首府业主委员会《证明》一份、电费缴纳凭证2份，拟证明呈祥公司已将商铺交给了原告，原告也已占有使用了商铺；五、2019年11月14日呈祥中央首府业主委员会《证明》1份、赣州福鑫物业公司《证明》1份，拟证明商品房（商铺）未办证是呈祥公司欠缴国家税款所致。对原告梁美云提交的上述证据，被告夏晓山、呈祥公司、被告金勤敏、被告余雪菲、被告金奎霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭予以质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月9日，原告梁美云与被告呈祥公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定被告呈祥公司以出让的方式取得座落于章江新区D10地块的建设用地使用权，该地块土地使用权证号为赣市章国用（2013）第0132号土地使用权面积为16732.9平方米，原告梁美云向被告呈祥公司购买的商品房为呈祥·中央首府第3幢17#、18#商铺，两商铺建筑面积共计350.54m2，商品房价款总价为10041620元，原告梁美云购买该商品房的贷款方式为商业贷款，呈祥·中央首府第3幢17#原告梁美云应于2015年3月9日前支付首期房价款为人民币2244308元，占全部房价款的50%，余额人民币2240000元申请贷款支付；呈祥·中央首府第3幢18#原告梁美云应于2015年3月9日前支付首期房价款为人民币2807312元，占全部房价款的50.5%，余额人民币2750000元申请贷款支付。2015年3月11日，上述两份《商品房买卖合同》在赣州市不动产登记中心进行了商品房网上合同备案，合同备案号分别为20150302321、20150302330。后原告梁美云向被告呈祥公司支付了案涉两商铺的首付款，被告呈祥公司于2015年3月11日向原告梁美云分别出具了2244308元备注为呈祥中央首府3栋17#商铺款、首付款以及2807312元备注为呈祥中央首府3栋18#商铺款、首付款的两份收据。后原告梁美云与中国建设银行股份有限公司签订了两份《个人住房（商业）借款合同》，为案涉两商铺办理了个人商业用房贷款，自2015年4月起至今原告一直如约偿还借款本金及利息。夏晓山与呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，夏晓山向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后于2018年9月13日作出（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定，本院于2018年9月21日查封了登记在呈祥公司名下的案涉两商铺。原告梁美云作为案外人得知案涉两商铺被查封后于2019年6月14日向本院提起执行异议申请，本院经审理于2019年7月23日裁定驳回案外人梁美云的异议请求。原告梁美云不服该裁定于2019年6月16日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，关于原告梁美云对案涉两商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，原告梁美云与被告呈祥公司于2015年3月9日签订了两份合法有效的《商品房买卖合同》，且该两份合同已在赣州市不动产登记中心办理了商品房网上合同备案。根据呈祥中央首府业主委员会等出具的相关证明以及案涉两商铺一直是由原告廖梁美云支付水费和电费的事实，本院认定位于呈祥中央首府3栋17#、18#商铺于2017年7月起一直由原告梁美云实际占有、使用至今，先于本院2018年9月21日查封该案涉两商铺。原告梁美云按照合同约定向被告呈祥公司支付了案涉两商铺的首付款并办理商业按揭贷款，已完全履行了合同约定的义务。结合相关书面证据，案涉两商铺一直未办理房产证是由于被告呈祥公司自身的原因而非原告梁美云的原因。故原告就案涉两商铺享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对该案涉两商铺的执行。 关于原告要求确认原告梁美云对案涉两商铺具有所有权的问题。根据相关法律规定，案外人提起执行异议之诉的，可以就执行标的同时提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在诉讼中一并作出裁判。因此，对案涉两商铺确认权利归属是案外人执行异议之诉的权利，而原告梁美云的第一项诉讼请求也体现了对执行标的要求确认权属的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告梁美云与被告呈祥公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同也已办理商品房网上备案，原告支付了大部分的首付款，且已经实际占有使用，具有一定的实体权利，但终究是未办理产权变更登记手续，不符合物权变动的形式要件，根据物权法的上述规定，物权变动不发生效力，原告梁美云请求法院确认其对案涉两商铺具有所有权，不符合法律规定。因此，对于原告梁美云的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，判决如下： 一、停止对位于江西省赣州市呈祥·中央首府3栋17＃、18＃商铺的执行，本院（2019）赣0112执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告梁美云的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告赣州市呈祥实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄乐明 人民陪审员  蔡军华 人民陪审员  熊凤敏 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  卢子静 书记员  徐方琴