四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20002号 上诉人（原审被告）：詹筱宁，女，1952年5月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：熊永林，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊茹，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺庆涛，女，1951年3月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：韩伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛晓燕，女，1968年1月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：乔晓渝，男，1957年6月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人詹筱宁因与被上诉人贺庆涛、毛晓燕、乔晓渝案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人詹筱宁上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回贺庆涛一审诉讼请求；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，贺庆涛对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，贺庆涛对案涉房屋在查封前未办理过户登记具有过错。第一，贺庆涛提前将用于归还银行贷款的部分房款支付给毛晓燕，导致未能提前还清按揭银行贷款，未及时完成过户登记的原因在贺庆涛。第二，贺庆涛未及时行使其对抵押的涤除权，未及时完成过户登记的原因在贺庆涛。第三，办理公证委托手续后，贺庆涛应当将房款转至任晓牧账户，由任晓牧代为办理提前还贷业务、解除抵押、申请过户等手续。第四，贺庆涛在受让案涉房屋时，对案涉房屋设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下案涉房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与毛晓燕、乔晓渝签订房屋买卖合同，其对无法办理过户登记手续存在过错。第五，詹筱宁虽然是共同被告，但对执行异议之诉的形成不存在过错，无需承担诉讼费用。 被上诉人贺庆涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，贺庆涛属于善意买受人，支付了款项并实际占有房屋，签订了合法有效的买卖合同，对于合同履行并无过错。第二，贺庆涛作为房屋买受人，没有义务代替出卖人清偿借款或解除房屋抵押，仅享有支付购房款的义务。第三，本案系由于房屋查封执行行为导致，根据诉讼费缴纳办法应该由败诉方承担诉讼费。 被上诉人毛晓燕辩称，房屋买卖关系真实，请求维持原判。 被上诉人乔晓渝辩称，房屋买卖关系真实，查封前合同已经履行，请求维持原判。 贺庆涛向一审法院起诉请求：解除对成都市金牛区X号X栋1单元6层606号房屋的查封。 一审法院认定事实：2018年10月18日，乔晓渝、毛晓燕（二人系夫妻关系）与贺庆涛、成都信驰房产信息服务有限公司签订《房产买卖合同》。合同约定的主要内容有：乔晓渝、毛晓燕向贺庆涛出售位于成都市金牛区X号X栋1单元6层606号房屋。房屋总价款300万元。签订合同的同时，贺庆涛向乔晓渝、毛晓燕支付定金5万元，于2018年11月1日前支付首付款30万元。余款265万分三次支付，首次为70万元，由双方共同去中国银行结清按揭，第二次为160万元，由双方共同去小额贷款公司结清贰抵，第三次为35万元，在双方做完公证付清。乔晓渝、毛晓燕在2018年12月31日之前腾出房屋，在成都信驰房产信息服务有限公司的协助下办理物业交割手续。本次交易的居间服务费共计6万元，由乔晓渝、毛晓燕支付3万元，由贺庆涛支付3万元。 合同签订后，2018年10月19日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了定金5万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年10月30日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了首付款30万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年10月31日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了20万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月10日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了5万元，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月28日，贺庆涛通过银行转账向四川瀚华小额贷款有限公司转款1533365.72元，结清了毛晓燕、乔晓渝与该小额贷款公司的债务，解除了该小额贷款公司对涉案房屋的第二次抵押，毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年11月28日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了30万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2018年12月1日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了2万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2019年1月14日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了5万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 2019年4月18日，贺庆涛通过银行转账向毛晓燕支付了48万元。毛晓燕、乔晓渝向贺庆涛出具了《收条》。 至此，贺庆涛向毛晓燕、乔晓渝共计支付购房款2983365.72元。 2015年9月14日，毛晓燕、乔晓渝取得涉案房屋产权登记。2016年1月26日，毛晓燕、乔晓渝向中国人民银行股份有限公司成都青羊支行办理了案涉房屋的抵押权登记。2018年4月2日，毛晓燕、乔晓渝向四川瀚华小额贷款有限公司办理了案涉房屋的最高额抵押权设立登记（即二次抵押）。2018年11月28日，四川瀚华小额贷款有限公司的抵押权登记因债务清偿完毕而消除。2019年4月18日，中国银行股份有限公司成都青羊支行的抵押权登记因债务清偿完毕而消除。 2018年12月31日，在居间公司成都信驰房地产信息服务有限公司的配合下，乔晓渝、毛晓燕与贺庆涛签订《物业交割协议》。双方结清了物管以及水电气费用。乔晓渝、毛晓燕将房屋交付给贺庆涛。贺庆涛从2019年1月1日起自行缴纳物管以及水电气费用。案涉房屋的物管公司于2019年5月5日出具证明称“贺庆涛自2019年1月1日起居住在成都市金牛区X号X栋1单元6层606号”。 一审法院在审理詹筱宁诉乔晓渝、毛晓燕民间借贷纠纷一案中，于2019年4月22日作出（2019）川0105民初5119号之一民事裁定书及（2019）川0105执保553号之一协助执行通知书，对乔晓渝、毛晓燕所有的位于成都市金牛区X号X栋1单元6层606号的房屋予以查封，查封期限三年。 贺庆涛于2019年5月16日提出执行异议，一审法院于2019年5月28日作出（2019）川0105执异246号执行裁定书，认为贺庆涛提交的现有证据材料并不能证明其已付清全部购房款，尚不足以排除一审法院在诉讼保全中对案涉房屋的查封，故裁定驳回贺庆涛的执行异议。贺庆涛不服该裁定，向一审法院提起诉讼。 一审法院认定上述事实，采信了当事人身份信息、房产买卖合同、物业交割协议、（2019）川0105民初5119号之一民事裁定书、（2019）川0105执保553号之一协助执行通知书、银行转账记录、收条、中国银行个人贷款提前还款申请表、中国银行提前还款提示、房屋信息查询记录、贷款结清证明、不动产登记证明、入住说明、证人证言以及当事人陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点是贺庆涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。对此，一审法院作如下分析： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 具体到本案，针对双方是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据贺庆涛提供的2018年10月18日签订的《房产买卖合同》《成都市存量房买卖合同》、成都市存量房交易资金监管告知单，结合合同居间方工作人员的证言，一审法院认为现有证据能够证实双方在查封（2019年4月22日）前已经签订合法有效的书面买卖合同。 针对查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。根据贺庆涛提供的双方于2018年12月31日签订的《物业交割协议》、结合物管公司出具的入住证明、物管费交纳单据，合同居间方工作人员的证言，一审法院认为现有证据能够证实贺庆涛在查封之前已合法占有案涉房屋。一审法院对詹筱宁的该部分答辩意见不予采纳。 针对购房款的支付问题。根据贺庆涛提供的2018年10月19日、10月30日、10月31日、11月10日、11月28日、12月1日、2019年1月14日、4月18日银行转款凭证及对应的收条，结合合同居间方工作人员的证言，同时根据贺庆涛的当庭表述“购房余款16634.28元虽然因为3万元居间费的缘故暂未支付给对方，但愿意将购房余款16634.28元交付法院处置”，一审法院认为现有证据能够证实贺庆涛已支付了300万元合同价款中的2983365.72元，且同意将剩余价款16634.28元按照人民法院的要求交付执行。詹筱宁的委托诉讼代理人提出2018年11月28日的银行转款收款人是四川瀚华小额贷款有限公司而不是毛晓燕，故不能认定该笔款项是贺庆涛支付给毛晓燕的购房款，一审法院认为买卖合同4.5条已经明确载明了第二次付款的对象和目的。该笔转款凭证与买卖合同4.5条款内容、毛晓燕出具的收条、证人证言能够相互印证，能够证实该笔银行转款的目的和对象。因此，一审法院对詹筱宁的该部分答辩意见不予采纳。 针对是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据买卖合同签订时间、买卖合同约定的付款期限、中国银行青羊支行消除案涉房屋抵押的工作周期、四川瀚华小额贷款有限公司消除案涉房屋二次抵押的工作周期、房屋被查封的时间来看，一审法院认为，首先，买卖双方在办理过户登记手续过程中均无明显拖延。其次，中国银行青羊支行对案涉房屋抵押未能在第一次约定的时间消除的原因是乔晓渝、毛晓燕未及时结清银行的贷款，而非贺庆涛未及时支付购房款。再次，按照合同约定及时足额支付购房款是贺庆涛的合同义务。在出卖方乔晓渝、毛晓燕因故未及时结清银行的贷款的情况下，贺庆涛在已经按照合同约定及时足额支付了购房款的情况下继续为出卖方代偿银行贷款不是贺庆涛的法定义务。一审法院认定案涉房屋未能在查封之前办理完毕过户手续不是买受人贺庆涛自身的原因。故对詹筱宁的该部分答辩意见不予采纳。 关于詹筱宁的委托诉讼代理人在法庭辩论阶段口头提出和法庭辩论终结之后书面提出申请法院调查取证查询出卖人乔晓渝、毛晓燕与买受人贺庆涛名下所有银行账户从2016年10月18日至2018年10月18日的银行流水明细，一审法院认为詹筱宁的委托诉讼代理人没有提供出卖人乔晓渝、毛晓燕与买受人贺庆涛之间可能存在虚假交易的基本线索，故对詹筱宁的委托诉讼代理人提出的调查取证申请不予同意。 综上，贺庆涛与乔晓渝、毛晓燕在一审法院查封前已签订合法有效的《房产买卖合同》，并支付大部分价款2983365.72元且愿意将剩余的价款16634.28元按照人民法院的要求交付执行，且已实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记并非是因买受人贺庆涛的原因，对于贺庆涛提出的解除案涉房屋查封的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：解除对成都市金牛区X号X栋1单元6层606号房屋的查封。案件受理费5800元，由詹筱宁承担。 二审中，贺庆涛向本院提交如下证据：1．中国电信股份有限公司成都分公司业务登记单，拟证明贺庆涛在查封前已实际占有房屋；2．交纳诉讼费用通知书、诉讼费票据、转款凭证，拟证明贺庆涛已将剩余房款交付执行。经质证，詹筱宁对真实性、合法性无异议；毛晓燕、乔晓渝对真实性、合法性、关联性无异议。 本院经审查认为，前述证据有原件予以核对，且与本案待证事实有关，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。 根据二审新证据，本院补充查明如下事实：1．贺庆涛于2019年2月15日办理电信宽带、电话移机手续，将宽带、电话移至案涉房屋，并缴纳了相应款项；2．贺庆涛已于2019年12月19日将案涉房屋剩余房款16634.28元交付人民法院执行。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。故本案的争议焦点为贺庆涛是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。对此，本院作如下分析： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，一审法院对案涉房屋首次查封时间是2019年4月22日，贺庆涛与毛晓燕、乔晓渝签订《房产买卖合同》的时间是2018年10月18日，结合合同居间方工作人员的证言，足以证明贺庆涛与毛晓燕、乔晓渝就案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，2018年10月19日、10月30日、10月31日、11月10日、11月28日、12月1日、2019年1月14日、4月18日，贺庆涛依约向毛晓燕及毛晓燕指定的二次抵押贷款公司四川瀚华小额贷款有限公司转账2983365.72元，毛晓燕、乔晓渝向其出具收款收据，载明收款事由为案涉房屋定金、首付款、尾款等事项，且案涉房屋上的抵押权人为四川瀚华小额贷款有限公司的二次抵押亦已经解除，故可以认定贺庆涛在案涉房屋查封前已支付大部分款项。2019年12月19日，贺庆涛将300万元房款中的剩余房款16634.28元按照人民法院的要求交付执行法院。至此，贺庆涛支付完案涉房屋的大部分购房款并将剩余款项交付执行。第三，《房产买卖合同》约定毛晓燕、乔晓渝应当在2018年12月31日前腾退房屋并办理交割手续，签订物业交割单视为交割完成。《物业交割协议》显示毛晓燕、乔晓渝于2018年12月31日将案涉房屋交付给贺庆涛。结合结合物管公司出具的入住证明、物管费交纳单据、合同居间方工作人员的证言及贺庆涛二审提交的电信业务登记单，能够证明贺庆涛在人民法院查封之前已合法占有该不动产。此外，针对未能办理过户的原因，贺庆涛于2018年10月18日签订《房产买卖合同》当日即办理了案涉房屋的抵押权登记，以维护自身权益。贺庆涛作为房屋买受人，合同义务是按期足额支付房款，虽然贺庆涛支付房屋款项的时间与双方合同约定的时间有出入，但仅系双方在履行合同过程中实际变更了合同条款，其提前支付房款系其积极履行支付房款义务的方式。2019年4月18日，中国银行出具案涉房屋银行按揭贷款结清证明，时间亦在查封之前，且结清之后即解除了按揭抵押。故未能办理产权过户登记的原因系因毛晓燕、乔晓渝将房款归还其他债务而未能及时还清银行贷款并解除抵押，之后又涉及查封，不具备办理条件，对此毛晓燕、乔晓渝予以认可，詹筱宁虽不予认可，却未能提交任何证据予以反驳，故本院确认现有证据不足以认定贺庆涛对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上，贺庆涛的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除案涉房屋的强制执行。 针对贺庆涛要求解除查封措施的请求，实质是请求停止对诉争房屋的执行，其实质属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行的异议，解除查封措施系法院判决停止执行后对执行标的的执行行为。其诉讼请求及一审判决主文虽表述不当，但从诉讼请求实质及节约诉讼资源出发，本院对此直接进行变更为宜。 针对一审诉讼费分担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》相关规定，诉讼费由败诉方承担。故本院确定一审诉讼费由毛晓燕、乔晓渝承担2900元，由詹筱宁承担2900元。 综上所述，上诉人詹筱宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对判决主文的表述及诉讼费的分担不当，二审予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8258号民事判决； 二、不得执行位于成都市金牛区X号X栋1单元6层606号房屋（权3055XXX）。 一审案件受理费5800元，由詹筱宁负担2900元，毛晓燕、乔晓渝负担2900元；二审案件受理费5800元，由詹筱宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  陈丽华 审 判 员  邓凌志 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  黄 霞 书 记 员  石于豪