福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6942号 原告：漳州五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲国际公司），住所地福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴光明，福建仁胜律师事务所律师。 原告：无锡顺茂物业管理有限公司漳州分公司（以下简称无锡顺茂公司），住所地福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴光明，福建仁胜律师事务所律师。 被告：黄建冬，男，汉族，1974年01月13日出生，户籍地浙江省温州市，现住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：谢亚生，福建中仑律师事务所律师 委托诉讼代理人：赖政斌，福建中仑律师事务所律师。 原告五洲国际公司、原告无锡顺茂公司与被告黄建冬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告五洲国际公司支付履约保证金54000元及迟延支付履约保证金的违约金59130元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。2、判令被告向原告五洲国际公司支付开业保证金54000元及迟延支付开业保证金的违约金59130元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。3、判令被告向原告无锡顺茂公司支付物业管理费85848元及迟延支付物业管理费的违约金94004元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，被告与原告五洲国际公司、原告无锡顺茂公司共同签订了《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》，约定被告向原告五洲国际公司租赁位于漳州市芗城区漳华路丰乐路项目内编号为A32栋D01-14，D16-25,D27-29号单元商铺，面积共3179.12平方米；租赁期限为三年，自2018年6月28日始至2021年6月27日止；被告应于合同签订之日向管理公司，即原告五洲国际公司支付履约保证金54000元及开业保证金54000元。同日，两原告与被告又签订了《租赁、管理合同补充协议》，约定被告租赁区域的物业管理费以每平米每月三元，按租赁面积3179.12平方米计算，年物业管理费为114464元，首期物业管理费缴纳日为2018年5月12日，管理费为2018年6月28日至2019年6月27日，支付方式为年付；双方确认被告已交商业管理费130298元，尚欠物业费114464元、履行约保证金54000元、开业保证金54000元，被告应于2018年6月20日前交齐。合同签订后，被告未按期支付履约保证金、开业保证金、物业管理费，已经严重损害原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。据《商铺管理合同》第十三条第2款的约定，若被告拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，原告有权要求以拖欠或未不足金额按每日千分之三计收违约金，因此，原告有权要求被告支付尚欠的履约保证金、开业保证金、物业管理费及违约金。 被告辩称，1、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《租赁、管理合同补充协议》非法无效。2018年5月31日，上述合同均系格式合同，两原告系以欺诈等手段诱骗被告在合同上签字的，两原告以盖公章为由，采取手工涂改填补合同内容，且未经被告确认，严重违背被告的真实意思表示。两原告以欺诈等手段在《商铺租赁合同》中采取手工涂改的方式将租金设定为零，然后在《商铺管理合同》中设定为所谓商业服务费，企图规避强制缴纳21%租金税的非法目的，明显以合法形式掩盖其非法目的，该合同违反法律、行政法规的强制性规定。原告以虚假广告宣传方式诱骗被告在违背真实意思的情况下，签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《租赁、管理合同补充协议》。因此，上述合同均应认定为非法无效。2、退一步讲，即便上述合同有效，原告五洲国际公司至今也未将被告认租的A32栋D01-14，D16-25，D27-29号单元商铺（共29间）交付给被告经营使用，并且未经被告同意，擅自将A32栋15号和26号商铺出租给他人经营使用。对此，被告已经提出异议，但原告五洲国际公司至今未恢复原状，已经构成严重违约。3、被告未与原告无锡顺茂公司发生合同关系，合同权利义务的转移应当征得被告的同意，其无权向被告主张权利。 针对被告的答辩，两原告认为，1、租赁合同中租金设定为零是因为租金在补充协议里面有约定，这是为了计算方便；而物业费是后来协商的，所以也在补充协议中约定。2、被告辩称双方签订的上述合同存在欺诈或用合法形式掩盖非法目的，是无效的合同，与事实明显不符。原、被告双方于2017年6月23日签订的认租协议里，有载明被告是自愿认租，上述合同签订的实际均是2018年5月31日，与认租协议签订之日已时隔将近一年，被告完全有时间对原告的商铺作详细考察和了解，若原告确实存在所谓欺诈等行为，被告完全不可能在之后与原告签订正式合同。因此，被告主张本案合同无效无事实和法律依据。3、原、被告双方签订的合同约定被告租赁的商铺数量总共是27间，并非被告所说的29间，且该商铺的钥匙及相关材料原告已经于2018年6月8日全部交付给被告，被告也在交付单签名签收。 经审理查明： 1、2017年6月23日，被告与原告漳州五洲国际公司签订了《漳州五洲城认租协议书》，约定被告认租漳州五洲城A32栋1至29号商铺，共29间，并支付订金5万元；剩余款项在收到“进场装修通知”后七日内一次性交齐所有费用，含开业保证金、履约保证金、租金、物业管理费、商业服务费等；租赁商铺的经营类别为五金机电，租赁期限三年；履行保证金2000/间，开业保证金5000元/间；一层、二层租金均价为30元/平米/月，物业管理费2元/平米/月，商业服务费1元/平米/月；该协议不得手工涂改，手工涂改未经双方确认，协议无效。 2、2018年5月31日，被告与原告五洲国际公司签订了《商铺租赁合同》，约定被告向原告五洲国际公司租赁位于漳州市芗城区漳华路丰乐路项目内编号为A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺，面积共3179.12平方米；租赁期限为三年，自2018年6月28日始至2021年6月27日止。同日，被告与原告五洲国际公司、原告无锡顺茂公司签订了《商铺管理合同》，约定被告租用的上述商铺由原告无锡顺茂公司管理和负责，包括项目公用供水、供电、照明等设施日常维护和维修、项目公用排水、排污等设备设施日常维护和维修、项目公共区域消防等设施日常维护和维修等；管理期限为三年，自2018年6月28日始至2021年6月27日止；商业管理费第一年为43433元、第二年为43433元、第三年为43432元；被告应于合同签订之日向原告五洲国际公司支付履约保证金54000元及开业保证金54000元；若被告拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，原告方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。同日，被告与两原告又签订了《租赁、管理合同补充协议》，约定被告租赁区域的物业管理费以每平米每月三元，按租赁面积3179.12平方米计算，年物业管理费为114464元，首期物业管理费缴纳日为2018年5月12日，管理费为2018年6月28日至2019年6月27日，支付方式为年付；双方确认被告已交商业管理费130298元，尚欠物业费114464元、履行约保证金54000元、开业保证金54000元，被告应于2018年6月20日前交齐。 3、2018年6月8日，被告在《业主物品发放确认书》上签字确认其本人已经收到A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺的防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议、商铺钥匙等材料及物品。 4、2018年6月8日，被告确认已经支付装修保证金、垃圾清运费、装修押金等。 以上事实有原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》、黄建冬水电费缴费收据、水电费收费明细、证、业主物品发放确认书、《漳州五洲城认租协议书》、“2018年5月14日收据”、“2018年6月8日收据”、及原、被告双方的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，从本院查明的事实可知，被告与原告漳州五洲国际公司签订的《商铺租赁合同》，以及与原告漳州五洲国际公司、原告无锡顺茂公司签订的《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》均合法有效，受法律保护。被告辩称上述合同均非法无效，依据不足，本院不予采纳。从《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》可知，被告的承租范围为位于漳州市芗城区漳华路丰乐路项目内编号为A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺。被告于2018年6月8日即已在《业主物品发放确认书》上签字确认收到A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺的防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议、商铺钥匙等材料及物品，说明被告已经实际接收并占有了租赁物。因此，被告应当依照《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》的约定支付给原告漳州五洲国际公司履约保证金54000元及开业保证金54000元，支付给原告无锡顺茂公司物业管理费85848元。被告逾期支付保证金、商业管理费、物业管理费，应当依照《商铺管理合同》的约定，从逾期付款之日起至实际付清款项之日止以拖欠或未补足金额为基数按每日千分之三的标准向原告方支付违约金。《商铺管理合同》约定的违约金过高，应予调整。综上，被告应向原告五洲国际公司支付履约保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。被告应向原告五洲国际公司支付开业保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。另外，被告还应向原告无锡顺茂公司支付物业管理费85848元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。两原告的上述诉讼请求合法有据，应予支持；其余诉讼请求不合法，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黄建冬应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告漳州五洲国际商业运营有限公司履约保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。 二、被告黄建冬应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告漳州五洲国际商业运营有限公司开业保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。 三、被告黄建冬应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告无锡顺茂物业管理有限公司漳州分公司物业管理费85848元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。 四、驳回两原告的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7391.6元，适用简易程序减半收取3695元，由两原告负担600元，被告负担3095元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈志清 二〇一九年十二月十六日 书记员  杨 瑜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。