甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初2864号 原告：张掖市永安物业管理有限公司。 法定代表人：范某1，该公司董事长。 住所：张掖市甘州区张火公路零公里处。 统一社会信用代码：91620700762395504T。 委托诉讼代理人：施某，甘肃德言盛律师事务所律师。 被告：范某2，女，出生年月日不详，汉族，甘肃省张掖市人。其他信息不详。 被告：葸某，男，出生年月日不详，汉族，甘肃省张掖市人。其他信息不详。 原告张掖市永安物业管理有限公司与被告范某2、葸某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市永安物业管理有限公司的委托诉讼代理人施某到庭参加了诉讼，被告范某2、葸某经本院于2019年9月3日在《人民法院报》刊登公告依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 张掖市永安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳屋面防水费用704元、二级管网改造费用2787.1元、落水管费用300元、外墙保温费1735.9元、暖气费22104.1元（2007年至2016年度）、物业费3010元（2007年至2017年度）、水费130元、更换楼梯间玻璃分摊款4.2元、屋面清扫156.3元（2013年），共计30931.6元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系甘州区庆瑞苑小区住户，原告负责对该小区提供物业服务，被告欠交上述费用，经原告多次催促,被告均推诿拒付。2017年12月31日,原告退出小区物业管理后向被告催要欠费，被告均不予理睬。 范某2、葸某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告围绕其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.《区房管局房政科电话来访记录》一份、《屋面防水维修证明》一份、小区业主代表对屋面防水维修监工工资借支单两张，拟证明原告进行屋面防水工程的原因； 2.《投标总价合同》一份，拟证明按照屋面实际铺贴面积结算价格为每平方米64元（不含税），3号楼总造价33792元，整个小区的总价款259500.7元，已付工程款200000元整，计算方式：1056㎡（屋面实际铺贴面积）×32元/㎡（单层）=33792元（整栋楼实际造价）；33792元÷4629.12㎡=7.3元/㎡；96.44㎡(建筑面积)×7.3元/㎡=704元； 3.屋面防水工程款票据共12张，拟证明屋面防水工程的总造价； 4.屋面防水分摊明细表，拟证明每栋楼造价及单价； 5.用户交费清单明细、交费票据共221份，拟证明小区住户总计274户，已经交纳费用的住户是221户，已超出小区全部住户的百分之八十； 6.《张掖市物业管理实施办法》一份，根据该办法第七十三条，说明被告应该分摊屋面防水费用704元，结合原告提供的《区房管局房政科电话来访记录》显示，其他住户反映该问题，所以原告才进行了维修； 7.2013年12月1日《关于庆瑞苑住宅小区外墙保温的补助报告》一份、张掖市住房和城乡建设局和张掖市财政局作出的《关于分解下达2015年既有居住建筑供热计量及节能改造任务的通知》一份、《中标通知书》一份，拟证明原告实施外墙保温工程的合理性和合法性，被告应当分担外墙保温费用1735.9元； 8.原告与张掖市集中供热有限责任公司签订的《代建合同（二极供热管网工程）》一份，拟证明原告实施二级供热管网工程的费用以及被告应分摊的费用； 9.《住宅专项维修资金管理办法》一份、《分摊明细表》一份，拟证明被告应负担落水管改造费用300元； 10.张掖市物价局关于城市供暖价格的通知三份，拟证明被告自2007年至2015年欠付原告暖气费的计算依据； 11.张掖市物价局《关于进一步规范物业小区物业服务基准价和浮动幅度等相关问题的通知》一份、甘州区物价局物业服务收费标准一份、收费许可证一份，拟证明被告自2007年至2016年欠付原告暖气费22104.1元、拖欠物业费3010元; 12.《商品房购销合同》复印件一份，拟证明被告葸某系庆瑞苑小区3号楼1单元102室房屋的业主。 原告提交的上述证据，可以相互印证，对其证明效力，本院予以认定。被告范某2、葸某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加举证、质证等诉讼活动，应视为对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法由被告承担相应的法律后果。 本院经审理认定事实如下：被告系甘州区张火路庆瑞苑小区3号楼1单元102室住户，该楼宇修建于1999年，被告的住宅建筑面积96.44平方米。自2005年至2017年12月31日，原告负责该小区的物业管理和服务。2013年至2014年9月，有住户向原告和甘州区房管局反映小区住宅楼顶漏水，房管局遂要求原告安排人员对楼顶漏水问题予以解决。2014年12月，经招标，原告将该小区楼房的屋面防水工程以每平方米64元的价格承包给张掖市金航建筑装饰工程有限公司，工程于2015年6月-11月期间完工。小区楼宇屋面防水工程总造价259500.70元，其中3号楼建筑面积4629.12㎡，3号楼屋面防水工程造价33792元，按建筑面积每平方米均摊单价7.3元，被告应分摊704元。2013年12月1日，原告根据该小区实际情况和《张掖市城市供热管理办法（试行）》相关规定，向张掖市城建局申请小区住宅外墙保温补助。2015年4月27日，张掖市住房和城乡建设局和张掖市财政局下发文件，将庆瑞苑小区列入2015年甘肃省既有居住建筑供热计量及节能改造项目范围，改造内容为“室内供热系统计量及温度调控改造、热源和供热管网热平衡改造、建筑外维护结构节能改造”。2015年7月，经招标，张掖市金航建筑装饰工程有限公司中标承接庆瑞苑小区住宅楼外墙保温工程，工程于2015年11月完工，工程总面积25446.82平方米，中标价2026513.82元，每平方米单价79.6元，政府补助61.6元/㎡，住户承担18元/㎡，被告应分摊1735.9元。在进行外墙保温工程的同时，原告以外包的形式，对楼房的落水管进行了更换，其中3号楼使用落实管12根，单价1200元，总价款为14400元，住户应分摊300元。2017年9月14日，经部分住户签字同意，原告与张掖市集中供热有限责任公司签订《代建合同》，委托张掖市集中供热有限责任公司对庆瑞苑小区（含上秦教委楼）的集中供热二级管网进行改造，双方约定项目总造价为2443534.9元，其中原告作为委托方承担50%即1221767.45元，政府补贴50%，经双方协商，用户承担部分下浮至860000元，其中上秦教委楼承担79477.75元，庆瑞苑小区承担780522.25元，每平方米均摊单价28.90元，改造工程于2017年10月25日前完工，被告应分摊2787.1元。 另查明，被告拖欠2007年-2016年度暖气费22104.1元，其中2007年度暖气费按照16.2元/㎡计算，被告欠付暖气费1562.3元；2008年至2011年付暖气费按照22元/㎡计算，被告欠付暖气费8486.8元；2012年至2016年度暖气费按照25元/㎡计算，被告欠付暖气费12055元。 又查明，被告拖欠原告2007年至2017年度物业费3010元，其中2007年至2013年度物业费按照每月0.2元/㎡计算，被告欠付物业费1620.2元；2014年至2017年度物业费按照每月0.3元/㎡计算，被告欠付物业费1388.7元。 再查明，被告所在的住宅楼建于1999年，当时该小区住户未缴纳公共维修基金。至目前，该小区274户住户中已有221户交纳了屋面防水费用和其他费用。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。《张掖市物业管理实施办法》规定，物业共用部位、共用设施设备必须维修时，业主没有交存专项维修资金的，维修费用由相关业主分摊，物业服务企业负责维修。本案中，庆瑞苑小区住宅始建于1999年，且无专项维修资金。在楼房建成使用10多年后的2013年、2014年期间，在部分住户向原告和有关部门反映住宅楼顶漏水并要求维修，且有关职能部门要求作为物业公司的原告进行处理时，原告没有召集业主大会，但楼房楼顶漏水是客观事实，影响住户的正常生活，存在重大安全隐患，也危及公共利益及住户的合法权益。物业公司作为小区管理者也应负责对楼房的屋面防水设施进行维修，维护住宅安全和绝大多数住户的利益，为此产生的合理费用应由所有住户共同承担。故原告要求被告承担该项费用的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的外墙保温费用，根据《张掖市城市供热管理办法》的相关规定和集中供热公司的要求，对城区所有住宅做外墙保温是行之有效的节能环保措施，是节能环保的需要，也是政府所倡导的。原告于2013年根据该小区实际情况和《张掖市城市供热管理办法（试行）》相关规定，向有关部门申请小区住宅外墙保温补助，并于2015年完成小区住宅的外墙保温改造，符合相关政策和法律规定。由此产生的费用，除政府补贴的部分外，自费部分应由所有住户分担。关于原告主张的落水管费用，落水管是外墙保温工程施工时必然要拆除并在外墙保温工程完工后需要更换或重新安装的附属设施，本案中外墙保温工程完工后原告进行了落水管更换，该费用属于进行外墙保温工程产生的合理费用，应当由所有住户分担。关于二级管网改造费用，原告提供的证据证明该工程是原告委托张掖市集中供热公司完成，且在政府补助50%的情况下，由住户承担的50%也进行了优惠，原告的主张符合客观事实，本院予以认定。关于原告主张物业费，该费用系原告提供物业服务应当收取的合理费用，其计算符合法律规定，本院予以认定。关于原告主张的暖气费，原告提交的住户收款收据上有多个住户的收款票据备注有“暖气费”，且被告所居住的庆瑞苑小区系1999年建设，物业管理模式不健全，根据民间习惯，有物业公司代收暖气费的行为，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的屋面清扫及维护费用、水费和更换楼梯间玻璃分摊款，原告未对上述事实提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。原告提交的《商品房购销合同》显示，庆瑞苑小区3号楼1单元102室业主系葸某，原告并未提供范某2应承担责任的相关证据，故被告范某2在本案中不承担责任。综上，原告为了广大住户的利益，根据相关政策和小区实际，完成屋面防水、外墙保温、二级管网改造等维修和改造项目，是其履行职责和维护广大住户权益的具体体现。被告等住户享受了上述设施改造带来的便利，也享受了政府的相关补贴，对自费部分应承担支付义务。原告主张的费用有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、第一百一十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第五十五条、第六十四条规定，缺席判决如下： 一、被告葸某偿付原告张掖市永安物业管理有限公司屋面防水费用704元、二级管网改造费用2787.1元、落水管费用300元、外墙保温费1735.9元、暖气费22104.1元（2007年度至2016年度）、物业费3010元（2007年至2017年度），合计30641.1元，于判决生效之日起三十日内付清； 二、被告范某2不承担责任； 三、驳回原告张掖市永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费573元，公告费560元，由被告范某2、葸某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  王正委 审 判 员  朱永生 人民陪审员  吴克耀 二〇一九年十二月二十二日 书 记 员  胡彩虹