镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初3153号 原告(执行案外人)：蒋建强，男，汉族，1972年1月13日生，住镇江。 委托诉讼代理人：王礼华（系原告之妻），女，汉族，1972年3月13日生，住镇江。 委托诉讼代理人：顾星迪，江苏万善律师事务所律师。 被告（申请执行人）：胡庆伟，男，汉族，1976年4月4日生，住镇江。 委托诉讼代理人：姚刚，镇江新区大港法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：杨龙军，男，汉族，1969年3月31日生，住镇江。 原告蒋建强诉被告胡庆伟、第三人杨龙军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法由审判员张龙担任审判长、与人民陪审员王凤、赵桂生组成合议庭适用普通程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王礼华、顾星迪、被告委托诉讼代理人姚刚到庭参加诉讼，第三人杨龙军经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令停止对平昌新城宜业苑7幢1单元1403室（以下简称涉案不动产）的强制执行；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由为：原告与第三人杨龙军于2015年12月10日签订《卖房、买房协议》，约定第三人将其所有的涉案不动产以198000元的价格出售给原告。协议签订后，原告按约支付了第三人购房款178000元，嗣后原告投入巨额资金装修且实际占有涉案房产。涉案房产系拆迁安置房，原告与第三人签订协议时尚不具备办理产权证的条件。虽然原告起诉时，涉案不动产已经可以办理产权证书，但因原告联系不上第三人，故未办理涉案不动产的产权过户手续。法院于2019年7月2日查封了涉案不动产，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告辩称：1、被告与第三人之间的民间借贷纠纷已经法院判决并生效，第三人未履行生效法律文书确定的义务，故被告向法院申请强制执行涉案不动产，法院查封涉案不动产有法可依，并无不当之处；2、第三人未到庭应诉，原告提供的涉案购房协议的真实性无法确认，原告仅凭第三人出具的收据不足以证明原告已将购房款交付第三人；3、本案中，原告提交的收据载明的总金额为178000元，但是原告提交的涉案协议载明的总金额为198000元，原告尚有20000元未支付给第三人，故即使现在原告占有涉案不动产，法院仍然可以强制执行该不动产；4、综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 第三人杨龙军未做答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。 本院经审理认定事实如下：本院于2017年4月24日作出（2016）苏1191民初2129号民事判决书，内容为：一、杨龙军于本判决生效后十日内返还胡庆伟借款2万元及利息损失；2、杨龙军于本判决生效后十日内返还胡庆伟借款4万元及利息损失；3、驳回胡庆伟的其他诉讼请求。 上述民事判决书生效后，杨龙军未履行上述判决书确定的义务，胡庆伟向本院申请强制执行。本院于2019年6月11日立案受理，案号为（2019）苏1191执1039号。2019年7月2日，本院对被执行人杨龙军名下的位于镇江新区平昌新城宜业苑7幢1403室及平昌新城新瑞苑72幢402室予以查封，查封期限自2019年7月2日至2022年7月1日。2019年7月18日，根据申请执行人胡庆伟的申请，本院作出（2019）苏1191执1039号之一执行裁定书，裁定拍卖杨龙军名下的位于镇江新区平昌新城宜业苑7幢1403室不动产。 蒋建强对本院作出的（2019）苏1191执1039号之一执行裁定书提出执行异议，本院经审查后，于2019年9月6日作出（2019）苏1191执异50号执行裁定书，驳回了蒋建强的异议请求。蒋建强不服（2019）苏1191执异50号执行裁定书,故提起本次诉讼。 另查明：2015年12月10日，第三人杨龙军与其母亲高凤英、妻子徐凤侠作为卖方与作为买方的原告蒋建强签订《卖房、买房协议》，约定：1、出售标的为位于平昌新城宜业苑7幢1单元1403室房屋、储藏室7幢25号房；2、卖方持有商品房认让证书（合同）一份，房屋拆迁补偿资料及其他材料一并附后；3、房价为198000元，付款方式为合同签订时首付110000元，拿钥匙后付68000元，余款20000元待房产证及过户结束后付清；4、办房产证及过户费用各承担50%；5、违约责任为卖方必须按期办理领证手续，双方如违约必须承担购房全款50%的赔偿（另加10万元）。杨龙军、徐凤侠在上述协议卖方处签字，蒋建强在买方处签字，案外人蒋某、王学军在见证方处签字。 上述协议签订后，第三人杨龙军分别于2015年12月10日、2015年12月15日、2016年1月21日、2016年2月6日、2016年2月29日、2016年3月15日向原告出具收据，分别载明收到原告购房款50000元、50000元、10000元、10000元、20000元、38000元共计178000元。 原告为证明涉案不动产未办理产权过户手续的过错非其自身原因，提交了镇江新区平昌中心社区宜业社区居民委员会的公告，上述公告载明宜业苑7幢的房屋初始登记证的领取时间为2019年6月6日。被告的质证意见为对真实性予以确认。 庭审中，原告提交了以原告名字开户的涉案不动产的电费缴费卡、燃气费缴费卡、水费交费卡，以及交款人为原告的物业收款收据、原告在淘宝购买家具、生活用品的订单交易截图，拟证明原告已实际入住涉案不动产。被告的质证意见为对电费缴费卡、燃气费缴费卡、水费交费卡的真实性予以确认，但对物业收款收据的真实性不予确认。 庭审中，原告申请证人蒋某出庭作证，其陈述内容主要为：1、原告蒋建强与我系一个村上的，杨龙军与我没有关系；2、我是涉案卖房协议的起草人，原告与杨龙军洽谈涉案卖房协议时我不在现场，他们谈好了后让我作为见证人签字；3、协议签署当天原告将11万元现金一次性支付给了杨龙军，剩余6万元待拿到钥匙后给付。 本院认为：本案的争议焦点为：原告对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。实践中的不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待保护条件的，人民法院也不能执行该财产。物权期待权从性质上虽然仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，如果案外人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条对物权期待权保护的条件作出的具体规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照上述规定以及司法实践掌握的标准，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（1）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（2）买受人已经履行买卖合同的支付价款全部义务；（3）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（4）物权没有变更登记的原因不可规责于案外人。上述四个要件必须全部具备，缺一不可。具体到本案中，原告为涉案不动产的买受人，第三人杨龙军为涉案不动产的登记名义人，且第三人杨龙军在其与胡庆伟的民间借贷纠纷一案中系被执行人。涉案卖房协议中明确约定房屋总价为198000元，原告仅提交了第三人出具的总金额为178000元的收据。证人蒋某关于首付款110000元的陈述为“原告于协议签订当日一次性支付第三人110000元”，上述陈述与第三人向原告出具的收据载明的时间、金额均不一致，故本院对证人关于房款交付的陈述不予采信。因原告未提交其他证据证明其已向第三人支付了全部购房款198000元，故原告对涉案不动产的物权期待权不符合产生排除执行效力的全部要件，原告要求本院停止对涉案不动产强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告蒋建强的全部诉讼请求。 案件受理费收取4260元，由原告蒋建强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 张 龙 人民陪审员 王 凤 人民陪审员 赵桂生 二〇一九年十二月十日 书 记 员 朱华蓉 附援引的相关法律法规规定： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。 三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-85319026）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。