上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39222号原告：上海恒业置业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。被告：浙江聚海数据管理有限公司上海分公司，营业场所上海市静安区。负责人：费鸿胜，经理。被告：浙江聚海数据管理有限公司，住所地浙江省绍兴市。法定代表人：费鸿胜，执行董事。上述两被告的共同委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原告上海恒业置业发展有限公司(以下简称恒业公司)与被告浙江聚海数据管理有限公司上海分公司(以下简称聚海分公司)、浙江聚海数据管理有限公司(以下简称聚海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人宋佳艺到庭参加诉讼，两被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.原告与聚海分公司之间的房屋租赁合同于2018年8月17日解除；2.聚海分公司支付租金14,715元(2018年8月1日至2018年8月17日)；3.聚海分公司支付房屋占有使用费13,233元(2018年8月18日至2018年8月27日)；4.聚海分公司支付逾期付款滞纳金(以14,715元为基数，自2018年8月1日计算至实际支付之日，按照日千分之一的标准计算)；5.聚海分公司支付违约金189,738元；6.聚海分公司支付复原费56,350元；7.聚海公司支付复原期间的空置费损失17,644元；8.聚海公司支付复原期间的物业管理费损失3,150元；9.聚海公司对聚海分公司上述付款义务承担补充清偿责任。事实与理由：2017年5月，原告与聚海分公司签订房屋租赁合同，约定由聚海分公司承租上海市静安区天目西路XXX号3号楼XXXX室(以下简称涉案房屋)，租期自2017年6月22日起至2020年5月31日止，并约定了租金支付时间、方式、违约责任等内容。合同履行期间，聚海分公司自2018年8月1日起开始拖欠租金，原告多次催告无果，无奈于2018年8月14日向聚海分公司发出《解除租赁合同通知书》，通知聚海分公司租赁合同于2018年8月17日解除。合同解除后，聚海分公司未将涉案房屋恢复至原状，原告无奈聘请第三方对该房屋开展复原工程，支付复原费56,350元(尾款3,500元将于2年质保期届满后再支付)。聚海分公司为聚海公司的分支机构，聚海公司应当对聚海分公司的债务承担补充清偿责任。原告为维护自身权益，特提起诉讼，要求判如所请。两被告未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明以下事实：原告为涉案房屋产权人。聚海分公司由聚海公司于2015年6月25日设立。2017年5月23日，原告(出租方，甲方)与聚海分公司(承租方，乙方)就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定：交付日2017年6月22日，乙方已于该交付期前实际使用该房屋，甲乙双方不再另行验收交接；乙方应向物业管理公司支付物业管理费及其他费用，乙方应向甲方支付租金并向管理处支付物业管理费；租金、物业管理费以公历月为单位支付；乙方逾期支付任何款项(含租金、物业管理费、其他费用)，甲方有权要求乙方支付应付款项日千分之一的滞纳金；乙方应向甲方支付租赁保证金，甲方有权扣除全部或部分租赁保证金用以支付乙方欠付费用，乙方将房屋返还给甲方、办妥以涉案房屋为注册地址的工商或其他登记主管机关的注销或变更之迁出手续、结清合同项下所有应付款项后45个工作日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方应向管理处支付管理费押金和电费押金，租赁关系终止时，管理处将在乙方交还房屋后将管理费押金、电费押金无息退还给乙方；乙方须于合同届满或提前终止前联系甲方交回房屋事宜，乙方须将房屋在与甲方交付给乙方时的原状一致或经甲方书面认可的标准交付给甲方，否则甲方有权对房屋自行代为恢复原状，由此引起的开支由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中做相应扣除，不足部分甲方有权向乙方追讨；若乙方未按约定时间返还房屋，则自合同届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回之日起的期间内，乙方应按租赁期内日租金的1.5倍向甲方支付占用费，并承担该占用费期间的物业管理费；乙方于应付租金、物业管理费之日起14天未支付该费用的，甲方有权经书面通知乙方解除合同；如乙方未经甲方事先书面认可擅自解除合同或因乙方欠付费用解除合同的，乙方需向甲方支付违约金，违约金金额按合同终止时六个月租金和六个月物业管理费之和计算，甲方可以通过不予返还保证金冲抵上述款项；如乙方在租赁期内使用涉案房屋作为住所或营业场所的，则乙方须于合同届满或提前终止日期起30日内自行向工商行政管理部门或其他等级主管机关办理完毕迁出涉案房屋的相关变更等级、备案手续，否则每逾期一日，乙方按租赁期内该房屋日租金的1.5倍向甲方支付占用费；租赁期自2017年6月22日起至2020年5月31日止；月租金26,833元，租金按公历月支付，每个公历月的第一日或之前向甲方支付当月租金；物业管理费每月4,790元，物业管理费按公历月支付，每个公历月的第一日或之前向甲方支付当月物业管理费，物业管理费起计日为2017年6月22日；租赁保证金为3个月租金之和，计80,499元；管理费押金为2个月物业管理费之和，计9,580元，乙方应于签订本合同或之前向管理处付清管理费押金；电费押金5,041元，乙方应于本合同签署或之前向管理处付清；乙方应将租金、租赁保证金付至甲方账号，将物业管理费、电费押金、管理费押金付至上海恒盛物业管理有限公司。后两被告支付了2018年7月31日前的租金并提前退租，原告自行收回了涉案房屋。2018年11月，原告与案外人上海景泰建设股份有限公司(以下简称景泰公司)签订了《联通国际大厦L2613-15单元复原工程合同》，由景泰公司对涉案房屋进行复原施工，总金额70,000元，约定工期20天，延期竣工违约金为每天350元。后因景泰公司实际施工39天，原告与景泰公司协商扣除违约金13,650元，原告于2019年5月27日向景泰公司支付了工程款52,850元。2019年4月，原告(出租方)与案外人汉德森日用保健品(上海)有限公司(承租方，以下简称汉德森公司)另行签订了房屋租赁合同，将涉案房屋连同天目西路XXX号3号楼2602-2604室一并出租给了汉德森公司，约定交付日2019年4月15日，租期自2019年4月15日起24个月，月租金55,797元。案外人汉德森公司向原告支付了租赁保证金167,391元、禁烟押金1万元及租金。审理中，原告称，被告未支付2018年8月之后的租金；被告未曾于2018年7月底向原告或物业公司交还过钥匙；租赁保证金80,499元现仍在原告处，应抵扣被告应付款项；原告曾于2018年8月14日向被告寄送了《解除租赁合同通知书》、于2018年8月23日向被告寄送了《还房催告函》，但被拒收；原告于2018年8月27日自行收回涉案房屋，被告遗留于涉案房屋内的办公桌椅、电脑等物品，现仍在原告处保管。两被告称，被告已于2018年7月向原告提出不再租赁涉案房屋，并结清了2018年8月前的租金、物业管理费、电费，并于2018年7月底将涉案房屋钥匙交至物业管理费公司处，后未占用涉案房屋；被告未收到原告寄送的解除合同通知书及还房催告函；原告主张的逾期付款滞纳金不成立，即使成立标准也明显过高，要求法院调低；原告主张的违约金过高，要求法院调低，以物业管理费作为计算基数缺乏事实依据；被告交还房屋时，涉案房屋已经清空，状态与原告租赁时相当，原告主张复原费及空置费、物业费损失缺乏事实依据；现有租赁保证金80,499元在原告处，管理费押金9,580元、电费押金5,041元在物业公司处，应由原告返还，要求一并处理。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、银行回单、收据、发票、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告与聚海分公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按照约定行使权利、履行义务。一、关于合同解除的责任根据约定，双方之间的租期自2017年6月22日至2020年5月31日。审理中，被告虽称其已于2018年7月向原告提出终止合同并将房屋钥匙交至物业公司处，但并未提供证据证明原、被告已就合同提前解除达成了一致意见。故被告于租赁届满前向原告提出终止合同并拒付2018年8月租金的行为已构成根本违约，原告并无违约之处，被告应当承担相应违约责任。二、关于合同解除的时间根据法律规定，享有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。审理中，原告虽称其已向被告送达解除合同通知书及还房催告函，但并未提供证据证明相关函件已经有效送达给被告，故原告关于合同于2018年8月17日解除的意见，本院难以支持。原告于审理中称其于2018年8月27日自行收回涉案房屋，双方之间的租赁关系已于该日实际解除，故本院认定双方之间的租赁合同于2018年8月27日解除。三、关于被告应支付的各项费用1.关于2018年8月1日至2018年8月17日的租金。根据双方陈述，被告结清至2018年7月31日的租金后未再支付租金，同时考虑到合同于2018年8月27日解除，故被告应向原告支付2018年8月1日至2018年8月27日的租金，其中2018年8月1日至2018年8月17日的租金为14,714.87元。即便被告所称其于2018年7月交还房屋钥匙的事实属实，但被告于交还钥匙后未将涉案房屋清空，实际上被告仍占用涉案房屋，故被告关于未占用涉案房屋、不应支付租金的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。2.关于2018年8月18日至2018年8月27日的房屋占有使用费。考虑双方之间的合同于2018年8月27日解除，故2018年8月18日至2018年8月27日期间尚未产生房屋占用使用费，原告该项诉讼请求，本院难以支持。3.关于逾期付款滞纳金。根据约定，被告应于2018年8月1日或之前支付8月租金，逾期支付的应当按照日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金。本院认为，被告未经原告许可提前退租并拒付2018年8月租金，应向原告支付2018年8月租金的滞纳金，但合同关于逾期付款滞纳金的计算标准过高，本院予以调低至日万分之五，故被告应向原告支付以14,714.87元为基数，自2018年8月1日至实际支付之日止、按照日万分之五计算的逾期付款滞纳金。4.关于违约金。根据约定，被告提前退租的，应当支付六个月租金及六个月物业管理费金额作为违约金。考虑到原告于2019年4月另行将涉案房屋出租，本院认为，被告提前退租已导致涉案房屋在较长时间内空置，给原告造成较大损失，应向原告足额支付违约金。被告关于违约金过高、应予调低的意见，本院不予采纳。同时根据约定，原告收取的租赁保证金80,499元可予以抵扣该项违约金。关于管理费押金、电费押金，因该两项费用非由原告收取，故不应由原告退还，被告可另行主张。5.关于房屋复原费。根据约定，被告应于合同该提前终止前将房屋复原交还给原告，被告未复原的，原告有权代为复原，相关支出应由被告承担。本院认为，将涉案房屋复原为被告之合同义务，相关费用应由被告承担。根据原告的付款情况，本院认为被告应支付原告房屋复原费52,850元。6.关于复原期间的空置费损失、物业管理费损失。考虑到本院已支持原告的违约金请求，该违约金足以弥补原告房屋空置损失，其不宜在主张违约责任的同时再主张该两项损失，故本院对原告相关诉请不予支持。7.关于上述付款义务的承担主体。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。考虑到聚海分公司由聚海公司设立，故相关付款义务应由聚海公司承担，原告要求聚海公司对聚海分公司上述付款义务承担补充清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。两被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、原告上海恒业置业发展有限公司与被告浙江聚海数据管理有限公司上海分公司就上海市静安区天目西路XXX号3号楼2613-2615室签订的《房屋租赁合同》于2018年8月27日解除；二、被告浙江聚海数据管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒业置业发展有限公司支付2018年8月1日至2018年8月17日的租金14,714.87元；三、被告浙江聚海数据管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒业置业发展有限公司支付逾期付款滞纳金(以14,714.87元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算)；四、被告浙江聚海数据管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒业置业发展有限公司支付违约金189,738元(原告上海恒业置业发展有限公司收取的租赁保证金80,499元予以冲抵)；五、被告浙江聚海数据管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒业置业发展有限公司支付房屋复原费52,850元；六、原告上海恒业置业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费2,015元，由被告浙江聚海数据管理有限公司负担。案件受理费5,160元，减半收取计2,580元，由被告浙江聚海数据管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十二月十日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。