湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9852号原告：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。法定代表人：罗礼彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陆义方，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈茜，女，1979年5月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司诉被告陈茜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人熊彩彩、被告陈茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告立即支付物业管理服务费22629.10元（欠付日期：2010年3月1日至2019年9月30日止）、违约金9238.8元，合计31867.9元。（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月20日，原告与南湖玫瑰湾项目的开发建设单位订立《武汉市物业管理委托合同》，约定由原告为南湖玫瑰湾项目提供前期物业管理服务。2015年8月1日，原告继续与玫瑰湾小区第一届业主委员会订立《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》。自2007年起，原告为南湖玫瑰湾小区提供物业服务至今。物业服务合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告作为泰然·南湖玫瑰湾二期的业主，应依约按照1.5元/月/平方米的标准按约支付物业费，但被告至今未缴纳2010年3月1日至2019年9月30日期间的物业费。被告的前述行为已经构成违约，根据物业服务合同的约定，原告有权要求被告承担每日万分之五的违约金。根据《物业管理条例》第七条第（五）项：按时缴纳物业费用是业主的义务；同时，《中华人民共和国物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。被告陈茜辩称：1、欠费金额和时间不清楚。2、楼上业主违建，物业服务不到位，小区清洁不到位，灯泡坏了物业不更换。3、我家刚装修好的房屋被淹了，向物业反映要关水阀，但是物业没有关导致水流了3天，因此我的一面墙装修全毁，损失高达2万多，物业公司说了以一定方式赔付，但是至今未履行。4、物业财务混乱，我交了2016年9月8日至2017年12月31日的物业费但是收据不见了，物业说我没有交，我是查我的信用卡记录才知道我缴费了的。2019年10月21日我到物业公司交2018年1月8日至2020年1月8日的物业费，物业公司自行将缴费时间变更为2010年3月至2012年2月期间的物业费。5、2017年以前的诉讼时效超过了，而我已经支付了2018年至2020年的物业费，因此我不欠缴物业费。经审理查明：被告陈茜为泰然·南湖玫瑰湾二期的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为146.44平方米。2007年12月20日，案涉小区建设单位与原告签订《物业管理委托合同》，合同详细约定了原告与业主的各项权利义务，并明确约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业费应每月10日前支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳泰然公司授权原告代为收取案涉小区业主欠缴的前期物业管理服务费。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与原告签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。另查明，被告于2016年9月8日向原告支付了3000元，于2019年10月31日向原告支付了5272.8元。上述事实由原告提交的《物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》、房屋产权登记信息查询单、原告提交的物业费收款收据复印件、授权书、被告提交的物业费收款收据复印件、接处警工作登记表复印件、后期情况说明复印件、招商银行信用卡对账单等证据及双方当事人的庭审陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告已经向原告支付的费用对应的是哪个时间段的物业费以及原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。对于被告在2016年9月8日支付的3000元，根据原告提交的物业费收据载明此费用为被告支付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2636.4元及水费363.6元。被告称原告曾向其开具过收据，收据上载明的是2016年9月8日至2017年12月31日期间的物业费3000元，原告提供的收据为伪造。本院认为，因被告未提交其所称的收据予以核对，其抗辩事由本院不予认可，应认可原告所称属实。对于被告在2019年10月31日支付的5272.8元，根据被告提交的接处警工作登记表复印件、后期情况说明复印件可知，双方就该费用对应的哪一个时间段的物业费曾发生过纠纷并报警，即双方并未就费用对应的期间达成一致意见。本院认为，被告作为业主支付物业费的行为是自愿履行物业服务合同义务的行为，在未违反法律强制性规定及合同约定的情况下，业主作为履约方有权选择支付物业费的方式及支付哪一个时间段的物业费，原告在未经被告同意的情况下，强行认定物业费的交付期间，本院不予支持。因此，被告称其支付的5272.8元是履行2018年1月8日至2020年1月7日期间物业费的支付义务，本院予以认可。综上可知，被告已经支付了2016年1月1日至2016年12月31日及2018年1月8日至2020年1月7日期间的物业费。因本案为物业服务合同纠纷，应适用普通诉讼时效的规定，且《物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》均明确约定了物业费为按月交付，应分段计算诉讼时效期间。原告主张的2010年3月1日至2015年12月31日期间的物业费诉讼时效期间为两年，因此该期间的物业费已超过诉讼时效。被告欠付的2017年1月1日至2018年1月7日期间的物业费诉讼时效期间为三年，因原告于2019年9月25日向本院提起诉讼，形成诉讼时效中断，因此该段期间的物业费并未超过诉讼时效。被告辩称原告提供的物业服务不到位，就被告提交的证据结合本院在审理同小区其他案件中查明的事实，原告确实存在服务瑕疵，对此原告要加强管理，提高服务质量，同时业主也要站在维护大局、维护小区全体业主利益的角度予以体谅，以形成双方共赢的局面。综上，本院认为，被告应向原告支付2017年1月1日至2018年1月7日期间的物业费2685.5元（计算方式：1.5元/月/平方米×146.44平方米×（12+7/31）个月），同时本院酌定被告免于支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告陈茜于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司支付物业费2685.5元；二、驳回原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取299元，由原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司负担274元，被告陈茜负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖颖二〇一九年十二月二十七日书记员  尹黎