江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初8703号原告：顾淑萍，女，1964年5月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾晨丽，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玲琳，江苏磊安律师事务所实习人员。被告：黄红英，女，1971年9月21日生，汉族，住宜兴市。被告：樊锡坤，男，1963年5月19日生，汉族，住宜兴市。原告顾淑萍与被告黄红英、樊锡坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员钱晋适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告顾淑萍的委托诉讼代理人顾晨丽、原委托诉讼代理人朱伟杰，被告黄红英、樊锡坤到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告顾淑萍的委托诉讼代理人顾晨丽、变更后的委托诉讼代理人潘玲琳，被告黄红英到庭参加诉讼，被告樊锡坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾淑萍诉称：其与黄红英于2017年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定其将坐落于宜兴市解放东路886号东氿大厦写字楼32（29）楼2902-5室和2902-4室的房产出租给黄红英使用，租期自2017年7月22日至2019年7月21日，每年租金16万元。其按约履行出租义务，黄红英至今仍拖欠顾淑萍2018年7月21日至2019年7月21日的租金16万元。另根据合同约定，黄红英逾期未支付租金的行为已构成违约，还应支付年租金20%计3.2万元违约金。因樊锡坤是黄红英的配偶，经其多次催要，黄红英、樊锡坤共同出具《承诺书》一份，承诺租金在2019年5月15日前付款，但至今仍未付清。且黄红英在租房期间的公共能耗费其已经垫付，根据合同约定由黄红英承担。其为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1.黄红英、樊锡坤支付其租金16万元及逾期利息（以16万元为基数，从2018年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清为止）；2.黄红英、樊锡坤向其承担违约金3.2万元；3.黄红英、樊锡坤向顾淑萍支付垫付的公共能耗费1万元；4.本案诉讼费由黄红英、樊锡坤承担。被告黄红英辩称：其已于2018年10月搬出诉状中租赁物，其与顾淑萍多次协调，说资金一定会给顾淑萍，资金一直没有到位确实是其的失误，对此也非常抱歉，与顾淑萍的丈夫也协调过。顾淑萍的丈夫也说承担在里面的费用，其他费用也不想其去付，顾淑萍也是知道的，顾淑萍的丈夫与其说跟顾淑萍讲过，就是承担三个月的费用，用多少时间付多少钱就行了，其只承担三个月租金44000元加6000元地毯费，利息以50000元为基数从2019年8月20日开始计算至其实际付款之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，违约金其愿意承担16000元，不认可公共能耗费，不同意承担诉讼费。被告樊锡坤辩称：其同意和黄红英共同承担三个月租金44000元加6000元地毯费共计50000元，其他其不认可，理由是其与黄红英只有用到三个月，后来都交接好了，当时资金紧,钱没有给顾淑萍，黄红英讲到的利息同意和黄红英共同承担。经审理查明：坐落于宜兴市房屋均登记为顾淑萍所有，建筑面积分别为949.4平方米、43.99平方米、48.74平方米。2017年7月22日，顾淑萍（甲方）与黄红英（乙方）签订《租房协议》一份，约定顾淑萍将自有的坐落于宜兴市解放东路886号、东氿大厦写字楼32（29）楼2902-5室和2902-4室、面积284.04平方米出租给黄红英作办公使用，租赁期从2017年7月22日至2019年7月21日，租金16万，付款方式为一年一付，押金为一个月的房租，下一年须提前一个月付租金。租赁期间，双方均不得借故解除合同，如黄红英因特殊情况需退房，必须提前30天通知顾淑萍解除合同；如顾淑萍确需收回有用，必须提前30天通知黄红英解除合同；租用期间的电费、公共能耗费、空调费、楼层公摊费由黄红英负担。在租用期间，双方如有一方违约，则违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金。2018年8月20日，顾淑萍向无锡市怡庭物业管理有限公司宜兴分公司交纳了其名下的位于东氿大厦29楼房屋2017年7月至2018年7月的公共能耗费38000元，该公共能耗费包括共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行费用以及公共照明、公共用水及电梯运行维护费、科技系统维护费等由物业服务企业负责代收代交的费用。2019年4月2日，黄红英向顾淑萍出具《承诺书》一份，言明凯宾斯基写字楼32楼租金于2019年5月15日之前付清，该《承诺书》落款处有黄红英和“樊锡坤”字样的签名。以上事实，有顾淑萍提供的《租房协议》、《承诺书》、《收据》照片打印件、房屋所有权证复印件、《情况说明》及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，顾淑萍称《承诺书》是由黄红英和樊锡坤本人分别签字的；黄红英称该《承诺书》上的两个签名都是其签的，当时樊锡坤在场，且樊锡坤知道其代樊锡坤签字；樊锡坤质证后称与黄红英的意见一致。审理中，双方对黄红英已付清2017年7月22日至2018年7月20日的租金无异议，对第二年度的租金应于2018年7月21日支付也无异议。审理中，双方对退租及欠付款项的构成和金额存在争议。顾淑萍称双方并未就退租达成一致意见，黄红英未根据协议约定提前30天通知其解除合同，也未将租赁房屋的钥匙交还给其及办理退租的交接手续，其也未同意以5万元了结租赁事宜。黄红英称2018年9月小邵（管理东氿大厦的管理经理，也是顾淑萍妹妹，帮顾淑萍打理出租房屋的事）和其联系说本案所涉房屋已经有保险公司的人想要租了，顾淑萍让小邵和其说一下，要求其退出，因为其已经耽误顾淑萍两个月租金了，大概一周后，其与顾淑萍微信联系说其支付顾淑萍两个月（第二年租期的头两个月）租金，其退出，双方约了去谈资金拖欠问题的处理方案。2018年10月份，其与顾淑萍在东氿大厦办公室里面，顾淑萍的司机和樊锡坤也在，协商由其支付顾淑萍三个月租金，加6000元地毯费，一共5万元，顾淑萍同意了，双方没有提到公共能耗费和违约金的事，之前所有交的费用中也都没有提到公共能耗费的事情，顾淑萍是讲物业管理费不要其付。其于2018年10月15日左右搬出该房屋并搬走物品，因为没有一次性交清5万元，所以缺乏交接手续，其一边搬一边和顾淑萍联系的，顾淑萍当时也去看了地毯脏了，哪些地方要维护一下的。交接是和顾淑萍电话联系还有见面、谈话，顾淑萍的司机知道，顾淑萍的儿子、儿媳也都知道。樊锡坤认可黄红英的陈述。但黄红英、樊锡坤未对此提供相应的证据。本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，顾淑萍与黄红英签订了《租房协议》，双方均应按照《租房协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议在于顾淑萍与黄红英是否约定黄红英不需支付公共能耗费，以及双方在2018年10月是否达成过黄红英、樊锡坤向顾淑萍支付三个月租金和6000元地毯费并退租的合意。根据《租房协议》的约定，如黄红英因特殊情况需退房，必须提前30天通知顾淑萍解除合同，租用期间的公共能耗费等费用由黄红英负担。在顾淑萍、黄红英签订的《租房协议》对公共能耗费的负担和承租人退房应履行的义务已有明确约定的情况下，黄红英作为主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证责任，但黄红英、樊锡坤并未对此提供相应的证据，顾淑萍对黄红英、樊锡坤所述的事实亦不予认可，应由黄红英、樊锡坤对此承担举证不能的后果。黄红英未按《租房协议》和《承诺书》约定的期限支付租金已构成违约。现顾淑萍主张黄红英支付第二年度的欠付租金16万元以及公共能耗费1万元，不违反法律规定和《租房协议》的约定，应予支持。因双方在《租房协议》中对违约金有明确约定，顾淑萍主张黄红英承担违约金3.2万元，本院予以支持。因违约金具有担保债务履行以及惩罚违约人的双重属性，顾淑萍在主张违约金的同时对欠付租金再主张逾期利息，本院不予支持。对于樊锡坤责任的承担，黄红英、樊锡坤均称《承诺书》上“樊锡坤”的签名是黄红英在樊锡坤在场的情况下代樊锡坤签字的，但黄红英、樊锡坤并在举证期限内申请对《承诺书》上“樊锡坤”签名的真实性进行鉴定，应由黄红英、樊锡坤承担举证不能的后果，该《承诺书》可以作为认定樊锡坤责任的依据。退一步讲，即使《承诺书》上“樊锡坤”的签名并非其本人所签，樊锡坤在黄红英代其在《承诺书》上签名时，其本人在场并知情的情况下未作阻止，应视为其默认《承诺书》中的内容，樊锡坤应对黄红英结欠顾淑萍的房屋租金16万元承担共同清偿责任，又因《承诺书》中并未提及违约金和公共能耗费，故樊锡坤不应对违约金和公共能耗费承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄红英于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍租金16万元。二、黄红英于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍违约金3.2万元。三、黄红英于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍公共能耗费1万元。四、樊锡坤对黄红英的前述第一项债务承担共同清偿责任。五、驳回顾淑萍的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4650元、财产保全费1520元，两项合计6170元，由顾淑萍负担320元，由黄红英、樊锡坤负担5850元。顾淑萍预交的诉讼费中的5850元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，黄红英、樊锡坤应负担的部分应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 钱 晋人民陪审员 杨 华人民陪审员 胡景辉二〇一九年十二月九日书 记 员 张梦羽