北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87862号原告：秦香岭，女，1951年12月29日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京宝骏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区康惠园5号院2号楼1层102。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：张峰，男，1993年2月5日出生，汉族，北京宝骏物业管理有限公司员工，住辽宁省海城市。原告秦香岭（以下简称原告）与被告北京宝骏物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人张峰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的合同于2019年9月26日终止；2．判令被告支付原告拖欠的租金29866元，违约金14000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2019年1月6日起，陆续多次主动与原告联络，请求房屋委托出租事宜，被告主动提出租金为每月7000元，双方最终于2019年3月6日签订为期2年的委托合同，依照合同内容原告已向被告提供30天免租期，第一季度扣除免租期被告只给付为期2个月的租金14000元，然而几天之后被告竟以租赁房屋外界楼下声音影响出租为由，多次要求原告租金降价，并且明确表示如原告不降价就拒绝给付租金不打款，直至拖欠至今，原告摧讨多次未果，经济上已受到严重损失。根据业内人士讲现在有一种不正之风合同诈骗的手段，就是在租赁旺季把房源占据，之后再找各种理由拖欠房租，以达到拥有房源无偿使用的非法目的，被告就是利用这种方式于2019年3月6日追着原告要求签合同，而在3月27日生效交接房屋钥匙第一个月的免租期将满，就开始麻烦不断，提出无理要求难为原告，被告从而以此方式来达到拖延并无偿使用的目的。原告多次拨打合同中的投诉电话无人理睬，又到被告总部店找负责人，当下被冷落半小时无人接待，最初被告不明确告知原告解约只要求降价，还恶人先告状的将原告告到法院，前前后后又拖延了四个月，直到9月12日开庭时，被告缈视法律缺席不到庭，一直拖延。原告是一位年近70岁的老人，身边没有子女照顾，属于孤独老人，而且原告是视力残疾人，没有什么文化，不会说专业的法律述语，但遵法守法，不做没有道理的事，因为身体年老多病，眼疾日渐严重，房屋出租仅仅只是有些收入好用于治病，但原告明白法律面前人人平等，被告他们在合同有效期内，使用着原告的房子，但又不给原告租金，恳请法院查明事由，公平，公正的给弱者一个公道。被告答辩称，被告曾多次与原告联系收房，原告一直没有来门店沟通，导致房屋无法出租。被告同意合同于2019年5月7日解除。原告没有履行告知义务，案涉房屋楼下本应晚上不营业，但事实上案涉房屋楼下晚上在经营酒吧。被告已将扰民问题及时告知原告，但是原告没有及时解决，双方签订的合同约定有不可抗力情形，案涉房屋不符合约定，原告也未尽到告知义务，原告的行为已经构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月7日，原告作为甲方（委托人），被告作为乙方（受托人），双方签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称案涉合同），约定甲方将位于北京市朝阳区x房屋（以下简称案涉房屋）委托给乙方出租；委托期自2019年3月27日至2021年3月26日止，免租期30天，房屋租金为每月7000元，季度付房屋租金；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。4、因甲方产权纠纷，给乙方造成不便和损失的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、放任承租方的上述行为的。违约责任：（一）出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。（五）如甲方违约，乙方在甲方房屋内有装修情况的，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金并赔付乙方装修所产生的费用。2019年3月27日，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告支付租金14000元。经核实，双方均认可案涉房屋位于二楼，楼下为酒吧，酒吧长期正常营业。庭审期间，原告与被告就案涉房屋于2019年11月4日办理了房屋交接，被告将案涉房屋返还给原告。原告主张，被告使用案涉房屋至实际将房屋返还给原告之日，案涉房屋并不存在楼下噪音影响居住的情况，被告以案涉房屋楼下酒吧噪音影响出租为由，多次要求原告降低租金并拒付租金的行为，违反了案涉合同的约定。为证明其主张，原告提交有房屋外景照片及水电表使用情况记录。被告对原告提交的房屋外景照片真实性认可，但认为酒吧噪音确实影响租客休息，导致房屋无法出租；对水电表使用记录真实性不认可，并主张多次通知原告交接房屋，原告不予配合，导致案涉房屋自2019年5月7日即处于空置状态。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订案涉合同，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告应当根据合同约定按期足额支付原告房屋租金。被告主张因案涉房屋楼下酒吧夜间噪音较大，影响租客正常休息，导致案涉房屋无法正常出租，故要求解除案涉合同。本院认为，根据原、被告提交的证据材料及双方自认的事实，案涉房屋楼下酒吧确实存在夜间经营时间较晚的情况，酒吧作为娱乐场所，通常情况下会产生一定的噪音污染。对于噪音污染的程度，因双方虽未有详细的证据佐证，但每个个体对噪音污染的接受程度具有差异性，故被告因租客无法接受噪音污染要求与原告解除案涉合同具备合理性。原告以此要求被告承担违约责任过于严苛，故本院对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。结合上述情况，本院支持被告要求解除案涉合同的诉讼请求。关于合同解除时间，根据原、被告双方提供的证据，无法确认双方曾明确向对方提出过解除合同的主张，本院根据被告收到起诉状的时间视为原告已经将解除合同的意思表示送达给被告，确定双方之间签订的案涉合同于2019年10月15日解除。被告应当支付2019年6月27日至2019年10月15日期间的房屋租金25433元，及2019年10月16日至11月4日期间的房屋使用费4433元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告秦香岭与被告北京宝骏物业管理有限公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一九年十月十五日解除；二、被告北京宝骏物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告秦香岭支付房屋租金二万五千四百三十三元及房屋使用费四千四百三十三元；三、驳回原告秦香岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百三十八元，由被告北京宝骏物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 阳二〇一九年十二月十二日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹