大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初2941号原告：桑文革。委托诉讼代理人：刘长革，辽宁连安律师事务所律师。被告：杨秀萍。委托诉讼代理人：郭君璇、郝佳，北京大成（大连）律师事务所律师。被告：王镜东。原告桑文革与被告杨秀萍、王镜东申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑文革的委托诉讼代理人刘长革、被告杨秀萍的委托诉讼代理人郭君璇到庭参加诉讼。被告王镜东经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求撤销贵院（2019）辽0203执异35号执行裁定书，驳回被告杨秀萍保全异议中请，继续查封案房产。事实和理由：原告在贵院诉葛锋、王镜东、辽宁报阅传媒股份有限公司等被告借款合同及担保合同纠纷一案诉讼过程中，申请查封王镜东位于大连市甘井子区产，被告杨秀萍却向贵院提出财产保全异议申请，要求贵院解除保全措施，贵院于2019年4月22日作出（2019）辽0203执异35号执行裁定书，裁定中止案涉房产的执行，并于2019年5月6日向原告送达。被告提供的证据不足以证明其享有排除贵院查封的权利，不符合相关法律规定。首先，被告的朋友邢某支付520000元的行为不能证明是被告支付的房款，王镜东出具的收条显示的内容不是收取被告的房款而是邢某的房款，邢某也可能与王镜东还有其他交易，收条日期写的是2019年，而不是2018年，2018年实施的行为不可能写成2019年，日期可能写错，但是年份绝对不能笔误，很明显这是2019年伪造的材料。其次，贵院对于邢某付款520000元仅通过询问笔录的方式，认定了该节事实，不符合相关法律规定，邢某的言词属于证人证言，证人必须经过法庭质询并经过当事人发问等必经程序，其言词方可作为证据使用。再次，被告在正规房屋中介参与下签订三方房屋买卖合同，通常情况下，在中介机构的参与下，买方会和卖方办理银行钱款共管，办理完产权过户后，双方到银行办理解押手续，此时，房款才会发放给卖房人。被告没有办理产权过户，极大可能是因为没有交纳房款，亦或是完全杜撰经过，虚假诉讼。本案极有可能是王镜东为了逃避偿还债务，又想变现房产，与本案被告及邢某合谋采取后补材料，反向操作进行的虚假诉讼，仔细分析疑点众多。被告杨秀萍辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，2018年8月27日，杨秀萍通过大连德房房地产经纪有限公司介绍，与王镜东及大连德房房地产经纪有限公司签署《房地产买卖合同》，合同约定王镜东将其位于大连市甘井子区的房屋出卖给被告杨秀萍。三方合同是基于自愿、平等的基础上签署的，合同真实有效。其次，双方确定的交易价格为550000元。合同签订后，被告杨秀萍支付定金30000元，并于2018年9月13日，依照合同约定通过好友邢某将剩余房款520000元转账至王镜东的账户，王镜东出具收条确认收到此款项，并于当日双方签订《房屋买卖交接书》，将房屋交付给被告杨秀萍。邢某与被告杨秀萍是多年好友，杨秀萍向邢某借款买房，进行暂时资金周转属于情理之中。王镜东给杨秀萍出具的收条落款日期虽为2019年9月13日，但实为笔误，尾款520000元支付的日期和杨秀萍与王镜东签订的《房屋买卖交接书》的日期，及交房日期均为2018年9月13日，即可证明这一点。收据上的日期虽然写明的是2019年9月13日，但是款项实际银行转帐是2018年9月13日，日期完全吻合。原告起诉时，被告针对保全措施提出异议的时间，都早于误写的2019年9月13日，如果被告要虚构这个收款条的话不可能写一个还没有经历的时间，由此可以判断2019年的书写确实是一个笔误，请法庭综合判断。再次，被告杨秀萍取得房屋后开始进行装修，多次催促王镜东配合办理过户手续，但王镜东多次借故推脱，才导致房屋至今未能办理过户至杨秀萍名下。并非原告所称王镜东为了逃避偿还债务，与杨秀萍进行虚假诉讼。被告杨秀萍提供的证据可以证明真实购买房屋的交易过程，提供了完整的证据链，但是，杨秀萍交付全部款项后，在过户时确实出现了问题，王镜东可能涉嫌欺诈杨秀萍。但是，从杨秀萍和原告出示的证据均看不出杨秀萍在购买房屋时，存在其他的恶意或者并非真实购买意图。最终房屋没有过户至被告杨秀萍，杨秀萍是彻底的受害者。最后，虽然房屋产权尚未变更，但被告杨秀萍与王镜东及中介公司三方合同真实有效，杨秀萍已经全部支付购房款，且实际取得了房屋并一直占有使用。根据最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，只要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而且非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。杨秀萍对该房产所拥有的物权期待权足以排除原告案件中的查封。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告王镜东未到庭，未向法庭提供证据，亦未向法庭提供书面答辩意见。经审理查明，原告与被告王镜东等民间借贷纠纷一案，因原告申请诉讼保全，本院于2019年1月24日作出（2019）辽0203民初854号民事裁定书，查封了被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋。被告杨秀萍向本院申请案外人执行异议，请求本院终止对案涉房屋的查封，本院作出（2019）辽0203执异35号执行裁定书，裁定中止对被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋的执行。原告不服该裁定，诉至本院。另查，2018年8月27日，被告杨秀萍与被告王镜东、案外人大连德房房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告杨秀萍向被告王镜东购买位于大连市甘井子区房屋，交易价格为550000元。另约定案外人大连德房房地产经纪有限公司向被告杨秀萍及被告王镜东各收取中介费5000元。同日，被告杨秀萍将定金30000元及中介费5000元交付大连德房房地产经纪有限公司。被告杨秀萍委托案外人邢某向被告王镜东交付案涉购房款，邢某于2018年9月13日通过其名下中国工商银行卡号为62×××19的账户以转账方式分两次分别向被告王镜东名下账号尾号为9621的账户转账500000元、20000元，合计520000元。被告王镜东出具《收条》一份，该《收条》记载：今收到邢某购房款520000元整。该《收条》的落款日期为2019年9月13日。后二被告签订《房屋买卖交接书》，被告王镜东将案涉房屋交付被告杨秀萍使用，被告杨秀萍占有使用案涉房屋至今。案外人大连德房房地产经纪有限公司于2018年9月18日将被告杨秀萍支付的定金30000元，扣除中介费5000元后，转账支付被告王镜东25000元。后被告王镜东未配合办理过户手续，案涉房屋至今仍登记在被告王镜东名下。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市西岗区人民法院（2019）辽0203执异35号执行裁定书，被告杨秀萍提供的《房地产买卖合同》、《房地产居间合同》、买卖业务预收专用收据（复印件）、汇款凭证、中国工商银行借记卡帐户历史明细清单、《收条》、《房屋买卖交接单》、证人证言及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封之前，被告杨秀萍已经与被告王镜东签订了《房地产买卖合同》，该买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，且被告王镜东已经将案涉房屋交付被告杨秀萍使用，被告杨秀萍已经合法占有该不动产。被告杨秀萍亦已向被告王镜东支付全部购房款。被告杨秀萍为证明其向被告王镜东交付全部购房款，提供了证人邢某的证言、被告王镜东出具的《收条》、邢某的中国工商银行借记卡帐户历史明细清单、房屋中介公司向被告王镜东转账交付定金的汇款凭证。虽被告王镜东出具的《收条》的落款日期为2019年9月13日，与实际付款日期2018年9月13日不一致，但证人向被告王镜东转账的时间、房屋买卖合同订立时间、房屋中介公司向被告王镜东转账交付定金时间可以一一对应，能够证实原告已全额交付了案涉房屋购房款，《收条》的落款日期确为笔误。被告杨秀萍提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告杨秀萍的权利能够排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告桑文革的诉讼请求。案件受理费9300元、公告费1020元，合计10320元（原告已预交），由原告桑文革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  李东欣人民陪审员  曲慧欣二〇一九年十二月六日书 记 员  刘頔一