四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4663号 上诉人（原审原告）：母中海，男,1982年8月15日出生,汉族,住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：文静，四川科全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市骥龙鞋业有限责任公司。住所地：成都市双流区西南航空港工业集中发展区。 法定代表人：李春梅，总经理。 上诉人母中海因与被上诉人成都市骥龙鞋业有限责任公司（以下简称：骥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月15日公开开庭进行了审理，母中海的委托诉讼代理人文静、骥龙公司经本院依法送达开庭传票未派人参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 母中海上诉请求：撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11509号民事判决书，发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。骥龙公司在合同期间内，强行侵占出租厂房，拆除厂房内原有设备，重新装修占为己用，构成根本性违约，导致母中海无法继续正常生产经营，应视为骥龙公司违反约定提前终止合同的行为，而一审法院却认定骥龙公司擅自使用案涉房屋的行为尚未达成足以解除合同的程度，这属于事实认定错误。被骥龙公司改装后的厂房已不能满足正常生产经营的条件，应视为其违反约定提前终止合同，不可能再实现合同的目的，一审判决继续履行合同不具备现实可能性。2.一审判决适用法律错误，判决不公。一审法院已经认定骥龙公司违约，但仅判决骥龙公司退还侵占期间的租金，未考虑到骥龙公司侵占期间给母中海造成的直接损失、间接损失和预期可得间接损失，没有顾忌到自己作为生产型企业恢复生产的经营成本，判决有违公平。 骥龙公司未作答辩。 母中海向一审法院起诉请求：1.判令骥龙公司履行合同义务，将案涉租赁房屋按照原结构交还母中海继续使用，并赔偿实际损失59100元。2.判令骥龙公司承担本案的律师费20000元。庭审过程中变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的租赁合同，骥龙公司退还2018年9月至2019年3月的租金74088元，退还押金10000，赔偿实际损失50000元；增加一项诉讼请求为：要求骥龙公司支付违约金21168元（两个月租金）。 一审法院经审理认定事实如下：2018年2月27日，母中海与骥龙公司签订《厂房租赁合同》，约定骥龙公司出租给母中海的厂房及宿舍楼坐落于，该租赁物为车间一楼（建筑面积538平方米），宿舍2间（每间建筑面积42平方米），单价为18元／平方米·月，在第三年即2020年3月1日之后，年递增5%（用于生产办公）；租赁期自2018年3月1日起（交付日）至2020年3月1日止（到期日）；年租金共计127008元，在合同签订当日，母中海须向骥龙公司支付第一年租金127008元，保证金10000元，保证金用以对租赁物及各种费用、违约等的担保。租赁期满后，如果母中海没有违反本合同的义务或拖欠各种费用，骥龙公司返还保证金。保证金不计收利息；租金按年收取，在每一年度租赁期届满前一个月母中海向骥龙公司付清。第一年租金支付期限为2018年3月1日之前支付127008元……；骥龙公司向母中海提供380和220伏交流电源用于母中海生产及生活用电使用，母中海使用电费1.4元／度，自来水费4.1元／方，园区电量损耗按照其用电量大小均摊，自来水费价格按照水厂实际单价收取；租赁期间，使用该租赁区域所发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由母中海承担，母中海应在收到收据或对账单三天内付清所有费用；租赁期间，双方人员均不得影响对方的生产经营等活动；租赁期间，如骥龙公司违反合同约定提前终止合同的，骥龙公司应退还母中海剩余租期的租金并赔偿母中海2个月的租金，租赁期间，如母中海违反合同约定提起退租而违约的，应赔偿骥龙公司2个月租金，并且剩余租期的租金不予退还。双方其他的违约责任：违约方应向非违约方赔偿因违约行为造成的所有损失（包括但不限于直接损失、预期可得的间接损失、非违约方因主张权利付出的必要费用，如律师费、诉讼费、查档费、差旅费等）。 合同签订后，骥龙公司依约交付案涉房屋，母中海向骥龙公司支付了2018年3月1日起至2019年3月1日止的租金127008元及保证金10000元，并向骥龙公司支付了2018年8月前的水电费及管理费。2018年8月18日至2018年8月20日期间，母中海搬离租赁房屋。后骥龙公司使用案涉房屋至今。 一审另查明，因本案诉讼，母中海向四川科全律师事务所支付律师费20000元。 一审法院认为，母中海与骥龙公司于2018年2月27日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按约全面履行。 关于母中海在2018年8月18日至2018年8月20日期间搬离租赁房屋后骥龙公司使用案涉房屋至今的行为是否构成违约。母中海认为，其仅是因生产升级需将物品暂时搬离租赁房屋，骥龙公司却在此时使用房屋，系严重违约。骥龙公司辩称，母中海系自行搬离，骥龙公司在房屋空置期间仅是用于堆放物品，不构成违约。一审法院认为，母中海搬离前双方并未就解除《厂房租赁合同》作出过意思表示，也未进行结算。骥龙公司在该合同未经解除的情况下擅自使用案涉租赁房屋，系违约，应当承担相应的违约责任。 关于母中海要求解除双方签订的上述《厂房租赁合同》。一审审理中，骥龙公司不同意解除，并表示随时可腾空租赁房屋交付给母中海，继续履行合同。一审法院认为，案涉合同依法已经成立并生效，双方当事人应当按约全面履行，不得擅自变更或者解除合同。骥龙公司擅自使用案涉租赁房屋的行为构成违约，但尚未达到足以解除合同的程度，且骥龙公司明确表示可随时腾空租赁房屋重新交付给母中海，母中海也未提交证据证明存在其他导致合同无法继续履行的情形，故一审法院对于母中海要求解除案涉合同的诉讼请求不予支持。 关于母中海要求骥龙公司退还2018年9月至2019年3月的租金共计74088元，退还押金10000元，赔偿实际损失50000元，承担本案的律师费20000元。一审法院认为，在《厂房租赁合同》未解除的情况下，母中海支付的保证金10000元不应退还。如前所述，骥龙公司擅自使用案涉租赁房屋的行为构成违约，由此给母中海造成的损失应当予以赔偿。按照《厂房租赁合同》中关于“双方其他的违约责任：违约方应向非违约方赔偿因违约行为造成的所有损失（包括但不限于直接损失、预期可得的间接损失、非违约方因主张权利付出的必要费用，如律师费、诉讼费、查档费、差旅费等）”的约定，骥龙公司从2018年9月起至今实际使用租赁房屋，故母中海有权要求骥龙公司退还自2018年9月起至房屋重新交付母中海之日止的已支付的房屋租金。因截至一审判决作出之日（2018年12月25日），案涉房屋尚未重新交付，故对于母中海主张退还的2018年9月至2018年12月25日的租金部分（127008元/年×2个月25天=29703元）一审法院予以支持，此后到2019年3月的租金母中海可待该部分损失实际产生后另行主张，也可在之后合同费用中予以抵扣。关于母中海主张的实际损失50000元，因其提交的收据上载明的费用产生于2018年8月其自行搬离期间，并非系因骥龙公司的违约行为所导致，故对于母中海的该部分请求一审法院不予支持。关于律师费20000元，母中海提交了发票证明该项损失已实际产生，故一审法院予以支持。 关于母中海要求骥龙公司支付违约金21168元（两个月的租金），其主要依据为《厂房租赁合同》中关于“租赁期间，如骥龙公司违反合同约定提前终止合同的，骥龙公司应退还母中海剩余租期的租金并赔偿母中海2个月的租金”的约定。一审法院认为，该条系双方对于在案涉合同因骥龙公司原因提前终止情形下，骥龙公司应当承担违约金的约定，而本案《厂房租赁合同》并未终止，故不应适用该条约定，且母中海因骥龙公司的违约行为所造成的相关损失已经进行了主张，故一审法院对于母中海主张违约金的请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、骥龙公司于判决生效之日起十日内退还母中海2018年9月至2018年12月25日的租金29703元；二、骥龙公司于判决生效之日起十日内支付母中海律师代理费20000元；三、驳回母中海的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1903元，由骥龙公司负担。 二审中，母中海向本院提交以下新证据材料：照片8张（2019年1月20号、3月26号拍摄）、视频资料4段（2019年3月26号拍摄）。主要内容为：在拍摄当日案涉厂房内摆放有较多装有物品的纸箱、办公设备、台球桌等物资，并有人员活动。拟证明：骥龙公司现在仍在使用案涉房屋，厂房格局已经变更，不能满足正常生产经营的条件。骥龙公司未发表质证意见。 本院审查认为，骥龙公司未到庭发表质证意见视为放弃质证的权利。上述证据因与一审经过质证、骥龙公司认可的照片内容、房屋整体现状基本一致，应具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，母中海一审中陈述，其因环保问题被处罚，因此停产，为升级改造设备而搬出案涉房屋。截止2019年3月26日，案涉厂房内仍存放有较多装有物品的纸箱、办公设备、台球桌等物资，并有人员活动。该事实有母中海一审中的陈述、二审中经过质证的现场照片等证据予以证实。 本院认为，母中海与骥龙公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是骥龙公司擅自使用案涉房屋的行为是否构成根本违约，二是骥龙公司应当如何承担违约责任。现结合事实证据分析认定如下： 一、骥龙公司擅自使用案涉房屋的行为是否构成根本违约的问题。本院认为，从一审母中海提供、骥龙公司也认可真实性的现场照片看，案涉房屋已被骥龙公司大面积使用，用于存放各类货物。因这一行为发生在母中海未明确表明解除合同的正常履行期间，应认定为骥龙公司违约提前收回房屋。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人有权解除合同。在房屋租赁合同中，承租人签订合同和租赁房屋的目的主要是获得房屋的使用价值。骥龙公司对一审中母中海诉称其于2018年8月29日起使用案涉厂房并无异议，同时表示要搬离以推动合同继续履行，但截止2019年3月26日二审庭审中，占用房屋已近7个月，也未向母中海办理新的交付，故应认定其已实际提前收回房屋，并导致母中海的合同目的不能实现，母中海以骥龙公司的行为已构成根本违约，要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。 二、关于骥龙公司应承担的违约责任。本院认为，第一，因案涉合同应当解除，且骥龙公司一直占用案涉房屋，母中海提前支付的2018年9月1日至2019年3月1日的租金63504元（127008÷12×6=63504）。母中海请求退还这一期间租金的诉讼请求部分成立，本院予以支持。第二，案涉合同约定，如骥龙公司违反合同约定提前终止合同的，骥龙公司应赔偿母中海2个月的租金，因骥龙公司的违约行为导致合同解除，母中海要求其承担2个月租金的违约金21168元实际系该项约定中的违约责任，因符合合同约定，本院予以支持。第三，因合同约定承租人交纳保证金的目的在于合同顺利履行，在本案认定骥龙公司违约导致合同解除的情况下，骥龙公司应当退还母中海交付的10000元保证金。第四，关于合同约定的违约方应赔偿的预期可得的间接损失、非违约方因主张权利付出的必要费用，母中海据此主张相关权利虽有合同依据，但除律师费有证据证明外其他未提交证据证明，加之本案的违约事实发生在母中海已实际搬离的情况下发生，本院已认定的上述违约责任足以弥补母中海因合同提前解除导致的损失，本院对其要求骥龙公司另行赔偿5万元损失的诉讼请求不予支持。 综上所述，母中海的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但在骥龙公司违约收回房屋的情况下认定案涉合同应继续履行存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11509号民事判决第二项，即：成都市骥龙鞋业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付母中海律师代理费20000元； 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11509号民事判决第一项、第三项，即：成都市骥龙鞋业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还母中海2018年9月至2018年12月25日的租金29703元；三、驳回母中海的其他诉讼请求。 三、成都市骥龙鞋业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还母中海租金63504元； 四、成都市骥龙鞋业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还母中海保证金10000元； 五、成都市骥龙鞋业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付母中海违约金21168元； 六、驳回母中海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1903元，由成都市骥龙鞋业有限责任公司负担1703元，由母中海负担200元。二审案件受理费3806元，由母中海负担800元，由成都市骥龙鞋业有限责任公司负担3006元，公告费300元由成都市骥龙鞋业有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘小春