重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初20967号原告：徐庆华，女，1963年10月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张某（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆市南发城建发展有限公司。住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号8-1号，统一社会信用代码91500108676108513Q。法定代表人：李德飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈盈熹，男，1994年2月5日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市南岸区。被告：重庆云天物业发展有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路548号，统一社会信用代码91500108622041130H。法定代表人：陈春来，总经理。被告：重庆立立房地产开发有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号，工商注册号500108000021685。法定代表人：许先辉。被告：重庆新地房屋拆迁有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路546号附56号，统一社会信用代码91500108778464252R。法定代表人：徐瑶。第三人：重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司。住所地巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16，统一社会信用代码91500113683916199H。法定代表人：明朝勇。原告徐庆华诉被告重庆市南发城建发展有限公司（以下简称“南发公司”）、被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）、被告重庆立立房地产开发有限公司（以下简称“立立公司”）、被告重庆新地房屋拆迁有限公司（以下简称“新地公司”）、第三人重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称“诚通小贷公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐庆华的委托诉讼代理人张某，被告南发公司的委托代理人陈盈熹到庭参加诉讼。被告云天公司、被告立立公司、被告新地公司、第三人诚通小贷公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告徐庆华向本院提出诉讼请求：1.判决被告重庆云天物业发展有限公司立即履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立•家天下”2栋**#房屋所有权和国土使用权转移登记至原告名下的义务；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月14日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定云天公司愿意将“云立•家天下”项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善；云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，进一步明确了团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。本案涉案房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》，申请将经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房。2009年8月31日，重庆市城乡建设委员会发布渝建[2009]394号《通知》，规定“云立•家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造。2011年1月24日，南发公司作为转让方（甲方），新地公司作为受让方（乙方），共同签订《安置房转让协议》，约定甲方向乙方转让“云立•家天下”6套住宅房屋作为“黄桷渡土地储备项目”拆迁安置房（其中包含了本案涉诉房屋），甲方协调，由云天公司负责办理相应房地产权证给乙方确定的被安置人，乙方做好配合工作，并由云天公司与乙方各自承担相应费税等。双方另就交房标准、转让房屋单价及总房款、付款方式、甲乙方权利义务、争端解决等进行了约定。2018年5月21日，新地公司作为甲方、徐庆华作为乙方，签订《黄葛渡土地储备整治项目拆迁产权调换安置协议》，新地公司以房屋产权调换的方式征收徐庆华所有的位于重庆市南岸区黄桷渡90号3单元**（产权证号为106A-**、土地证号为2002-**），建筑面积为72.23平方米的房屋，该房屋补偿金额为人民币300570元。徐庆华自愿选择“学府雅居”22-3号，建筑面积为97.29平方米房屋，以及“云立•家天下”2栋**号，建筑面积为80.33平方米的房屋作为产权调换房屋。合同另约定，双方结清产权调换差价后（以办理产权证面积为准，多退少补）安置房产权归乙方所有。现原告已按约定付清产权调换差价，以产权调换安置的方式取得“云立•家天下”2栋**#房屋，且原告已经接房多年并入住。经核实，云天公司、立立公司违法将涉案房屋抵押给第三人，并办理相应权属登记，造成原告无法办理《不动产权证》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”在拆迁安置协议中，拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，而拆迁人提供的则是在建房屋，如果将其理解为一般债权，可能存在履行不能的风险，对拆迁人来说极为不利，也不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，该司法解释对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房的位置、用途做出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予被拆迁人安置权具有准物权的优先效力。该特定物权具有对抗第三人的担保物权的优先性，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需登记公示的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人的效力。诉争房屋所在楼栋的城镇房屋初始登记证已经取得，具备办理《房地产权证》条件。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院提出前述诉讼请求。被告南发公司辩称，同意原告的诉求，认可事实及理由。被告新地公司向本院提交书面答辩状称，我司作为拆迁安置方，已经尽到了合同约定的义务，将拆迁安置房屋以产权调换安置的方式现实交付给了原告，且原告均已经接房一年有余并入住。原告诉称，云天公司、立立公司违法将案涉房屋房屋抵押给第三人，并办理了相应权属登记，造成原告无法办理《不动产权证》，我司事先并不知情，也无从知情，前述二公司的行为与我司无关。二公司的行为事实上严重侵害了原告的合法权益，也造成了我司涉诉风险。我司支持原告的诉讼请求，请求法院判决被告云天公司为原告办理《不动产权证》，并愿意为此提供必要的协助。被告云天公司、被告立立公司、第三人诚通小贷公司均未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2008年12月31日，重庆市南岸区南滨路管理委员会取得黄葛渡土地储备整治工程的《房屋拆迁许可证》，拆迁实施单位为重庆新地房屋拆迁有限公司，并对拆迁范围进行了明确。原告房屋在拆迁范围内。2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立•家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，合同主要约定，云天公司愿意将云立•家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立•家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立•家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立•家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。2011年1月24日，转让方南发公司（甲方）与受让方新地公司（乙方）签订《安置房转让协议》，约定甲方向乙方转让“云立•家天下”6套住宅房屋作为“黄桷渡土地储备项目”拆迁安置房（包含本案涉诉房屋）；甲方协调，由云天公司负责办理相应房地产权证给乙方确定的被安置人，乙方做好配合工作，并由云天公司与乙方各自承担相应费税等。双方另就转让房屋基本情况、交房标准、转让房屋单价及总房款、付款方式等进行了约定。2018年5月21日，新地公司（甲方）与徐庆华（乙方）签订《黄葛渡土地储备整治项目拆迁产权调换安置协议》，新地公司以房屋产权调换的方式征收徐庆华所有的位于重庆市南岸区黄桷渡90号3单元**的房屋。徐庆华自愿选择“学府雅居”22-3号以及“云立•家天下”**号的房屋作为产权调换房屋。合同另约定，双方结清产权调换差价后（以办理产权证面积为准，多退少补），安置房产权归乙方所有。现原告已按约定付清产权调换差价，以产权调换安置的方式取得“云立•家天下”2栋**号房屋，且原告已经接房多年并入住。2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号2栋、3栋的城镇房屋初始登记证。另查明，云天公司、立立公司和第三人诚通小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，云天公司、立立公司将包括本案涉诉房屋在内的云立•家天下项目多套房屋抵押给诚通小贷公司，并在南岸区土地房屋权属登记中心（现重庆市南岸不动产登记中心）办理了抵押登记。上述事实，有《房屋拆迁许可证》、《安置房转让协议》、《黄葛渡土地储备整治项目拆迁产权调换安置协议》、南岸区辅仁路2号“云立•家天下”小区房屋接房时间统计表、《联建协议》、委托书、《危旧房改造拆迁安置房团购合同》、《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》、《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》、《关于同意云立•家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》、查询证明、《重庆市房地产抵押合同》及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原告徐庆华与被告新地公司签订的《黄葛渡土地储备整治项目拆迁产权调换安置协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。本案中，原告作为被拆迁人与作为拆迁单位的新地公司签订的《黄葛渡土地储备整治项目拆迁产权调换安置协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋转让给新地公司，再对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。故原告对涉案的安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人诚通小贷公司对安置房屋享有的抵押权。涉案房屋现已交付原告并已入住，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房改造拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司、新地公司同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。被告云天公司、被告立立公司、被告新地公司、第三人诚通小贷公司经本院依法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立•家天下”2栋**号房屋的所有权和国土使用权转移登记至原告徐庆华名下的义务。案件受理费80元，公告费300元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于判决生效后立即支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张 翔人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  潘光华二〇一九年十二月三十日书 记 员  隋文龙