江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初7591号原告：张艳婷，女，1988年3月25日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈军（系张艳婷之夫），男，1986年1月22日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：方春洪，男，1981年3月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区。被告：芦赵岩，女，1984年10月21日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：芦波（系芦赵岩之弟），男，1989年8月27日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告张艳婷与被告方春洪、芦赵岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳婷及其委托诉讼代理人陈军，被告芦赵岩及其委托诉讼代理人芦波到庭参加诉讼。被告方春洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张艳婷向本院提出诉讼请求：1.解除张艳婷和方春洪之间签订的租赁合同；2.判令方春洪返还租房保证金15000元；3.判令芦赵岩返还转让费35000元及5000元房租；4.本案诉讼费由方春洪、芦赵岩承担。事实和理由：张艳婷和方春洪于2019年4月23日签订《租赁合同》，合同约定张艳婷向方春洪租赁中桥乐购LS030号商铺。合同签订后，张艳婷依约向方春洪支付了15000元保证金。张艳婷向芦赵岩支付了5000元房租及35000元店铺转让费。后经张艳婷与物业及商铺产权人核实，方春洪并无转租权利，致使房屋无法交付、装修进场。方春洪将商铺出租给张艳婷属于无权处分，且商铺所有权人己经解除了与方春洪的租赁合同。方春洪收取的保证金，以及芦赵岩收取的房租、转让费于法无据，应予以退还。综上，为维护张艳婷的合法权益，现特诉至贵院，望贵院查明事实，判如所请。被告方春洪辩称，其收到保证金15000元，转让费是多少不清楚，其知道房租是5000元，但是其并没有收到。其同意归还保证金15000元，但是转让费和房租与其无关。被告芦赵岩辩称，其与方春洪是租赁关系，方春洪允许芦赵岩进行转租。在张艳婷与方春洪签订合同之前，其也和方春洪全部确认过。关于转让费及房租，是买断其当时享有的租赁权利及装修费用，合理合法，其不同意返还转让费和租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，陆春松与方春洪续签租赁合同，合同载明的主要内容是：“出租方（甲方）：陆春松，承租方（乙方）：方春洪；甲方将无锡市中桥乐购广场LS030店铺（店内面积10平方米）出租给乙方用于商业经营，该租赁场地仅作为小吃之商业经营；本合同租赁期自2018年5月15日起至2020年5月14日止；租金7500元／月，押金15000元，合同订立日乙方即应一次性缴纳当月租金，之后于每月提前10日缴纳次月租金；乙方不能按时缴纳租金逾期时间超过5天或者没经过甲方同意乙方私自转让、转租门面，甲方有权提前解除本合同并没收乙方履约的全部费用、收回该店铺。……”2018年5月15日，方春洪与芦赵岩签订《租赁合同》，合同载明的主要内容是：“出租方（甲方）：方春洪，承租方（乙方）：芦赵岩，商铺坐落地址：中桥乐购LS030，商铺面积约10平方米；租赁用途：小吃；租赁期限：1.2018年5月15日至2019年5月14日；2.本合同约定租赁期满后甲乙双方提前一个月以书面形式商定一年用途；租金支付方式及租金交纳期限：1.租赁金额:7500元；2.付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付房屋租金7500元，3.乙方必须按照约定向甲方交纳保证金15000元；4.每月提前十天交租。……”2018年6月至2019年4月每月租金7500元，芦赵岩均通过微信转账给陆春松。2019年4月2日，芦赵岩向张艳婷出具收条一张，载明：今收到张艳婷转让费35000元整，店址中桥乐购超市门口LS030铺。2019年4月23日，方春洪与张艳婷签订《租赁合同》，合同载明的主要内容是：“出租方（甲方）：方春洪，承租方（乙方）：张艳婷，商铺坐落地址：中桥乐购LS030，商铺面积为10平方米；租赁用途：小吃；租赁期限：1.2019年5月15日至2020年5月14日；2.本合同约定租赁期满后甲乙双方提前一个月以书面形式商定一年用途；租金支付方式及租金交纳期限：1.租赁金额:7500元；2.付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付房屋租金7500元，3.乙方必须按照约定向甲方交纳保证金15000元；4.每月提前十天交租。……”张艳婷与方春洪均确认该合同的落款时间为2019年5月15日,但实际签订时间为2019年4月23日。2019年4月23日，张艳婷通过微信转账给芦赵岩5000元。2019年5月15日，陆春松与张艳婷签订《租赁合同》，合同载明的主要内容是：“出租方（甲方）：陆春松，承租方（乙方）：张艳婷，甲方将无锡市中桥乐购广场LS030店铺（店内面积10平方米左右）出租给乙方用于商业经营，该租赁场地仅作为小吃、热饮之商业经营；本合同租赁期自2019年5月15日起至2022年5月14日止；租金7500元／月，押金15000元，合同订立日乙方即应一次性缴纳当月的租金和押金，租金为每月一交，之后于每月提前10日缴纳次月的月租金。……”2019年7月3日，张艳婷向本院提起诉讼。在诉讼过程中，张艳婷申请追加芦赵岩为本案被告，本院依法准许。本案在审理中，张艳婷陈述：其加盟的冰雪童话公司去选址，看到中桥乐购LS030店铺有转让广告，之后告知张艳婷，其看过后也同意该地址，具体价格是冰雪童话公司的工作人员找芦赵岩商谈，双方确定为35000元，其交2019年4月2日给芦赵岩现金35000元。其与方春洪于2019年4月23日签订合同，芦赵岩于2019年4月24日将店面交给张艳婷并把东西搬走，因为芦赵岩签订的合同到2019年5月14日到期，算下来还有20天的租金，所以经双方协商按照5000元计算租金，其就通过微信转账给芦赵岩。其与陆春松于2019年5月15日签订合同后才接手商铺，芦赵岩将涉案商铺的钥匙放在隔壁店铺，通知其去拿的。其正式进店是在5月15日，店铺内留了一个冰柜，后来陆春松找人拉走，其接手后对店铺进行了装修，现由其经营。芦赵岩陈述：其通过银行转账给方春洪转让费100000元及租房押金13047元，因为试营业期间的营业款由方春洪收取，所以加上营业款押金为15000元。其将租金直接交给陆春松，陆春松也知道租金是芦赵岩交的，不过第一个月的租金7500元是转给方春洪，因为方春洪讲租金已经支付了，之后的租金就直接支付给陆春松，一直支付到2019年4月。其在网上发布信息并在门店张贴转让信息，由张艳婷加盟公司的工作人员前来面谈，当时由于其着急转让，价格压的很低，工作人员承诺第二天带转让店铺的人员即张艳婷来看店铺，最终敲定并向芦赵岩支付35000元转让费，享有使用权。当时其签订的合同尚未到期，但将房租已经付给陆春松，因其提前搬出去，这个期间的租金应由张艳婷补偿。经双方协商，由张艳婷补偿5000元房租金。方春洪陈述：其大概在2014年就与陆春松签订租赁合同，租赁涉案商铺，租赁期限有时是一年，有时是两年，到期就续签。芦赵岩曾到店里看到生意蛮好，就提出和方春洪合作，芦赵岩做饼的原材料由方春洪提供，其在供应材料中赚取利润，店由芦赵岩去做，房租由芦赵岩直接交给陆春松。其根本不知转让费35000元和房租5000元的事情，其只是将房子租给张艳婷，其他事情都是张艳婷和芦赵岩在交易。陆春松陈述：其妻子徐金燕与乐购广场物业公司于2015年左右签订租赁合同，租赁案涉无锡市中桥乐购广场LS030店铺，合同基本上一年一签。其与方春洪于2018年5月25日签订了租赁合同，该合同的租赁期限是自2018年5月15日至2020年5月14日，其和方春洪最起码从2016年就发生案涉店铺的租赁关系，之前是一年一签，最后一次是两年，该份合同是由之前的合同延续下来，所以租赁期限和签订合同的时间不一致。因为合同尚未期满，方春洪违约私自转让而且未按期交房租，所以其没有将15000元押金退给方春洪。方春洪和芦赵岩签订关于案涉中桥乐购LS030店铺的租赁合同，其并不清楚。自2018年6月至2019年4月份的房租金，其是收到的，但不知道方春洪转让给芦赵岩，其每次收房租都是微信联系方春洪，至于是谁交的房租金并不清楚。其以为芦赵岩帮方春洪打工，因为都是做烤饼，经营的项目也一样。因为方春洪一直不肯与陆春松见面，导致其无法和方春洪解除合同，但其已经在2019年5月5日通过微信和短信的方式向方春洪表达了解除合同的意思，内容为：“方春洪：因为你和陆春松签订的合同期间私自转让，房租不交，打你电话不接，现在以合同所约定你已经违约，本人有权收回你租我的中桥乐购LS030门面，如有疑问可联系本人！2019年5月5日。”本院认为，方春洪未经陆春松同意，将无锡市中桥乐购广场LS030店铺转租给张艳婷，并签订租赁合同，后陆春松提出异议并通知方春洪收回案涉店铺，并且陆春松与张艳婷已于2019年5月15日签订租赁合同，故张艳婷要求解除其与方春洪之间签订的租赁合同、以及要求方春洪返还租房保证金15000元的主张，本院予以支持。关于芦赵岩是否应向张艳婷返还5000元房租金的问题。本院认为，陆春松与方春洪签订租赁合同后，在租赁期限内方春洪又转租给芦赵岩，但陆春松未提出异议，故方春洪与芦赵岩签订的租赁合同，合法有效。由于芦赵岩将店面交给张艳婷时，芦赵岩签订的合同尚未到期但租金已支付完毕，经双方协商20天的租金按照5000元计算，故该笔租金芦赵岩无须返还给张艳婷。关于芦赵岩是否应向张艳婷返还转让费35000元的问题。本院认为，案涉转让费实际上是对优先续租权的一种购买，也属于这一领域或行业的交易习惯，如系双方真实意思表示，当事人应该予以遵守。从查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，故张艳婷要求芦赵岩返还转让费的请求无事实及法律依据。综上，张艳婷的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、方春洪于本判决发生法律效力之日起十日内向张艳婷返还保证金15000元。二、驳回张艳婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元（已由张艳婷预交），由张艳婷负担855元，方春洪负担321元，方春洪负担部分的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张艳婷。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  窦登丰二〇一九年十二月十九日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。