四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4431号 上诉人（原审原告）：刘煤鹃，女，1981年7月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘朝直，男，1948年7月8日出生，汉族，住重庆市南川市，系刘煤鹃父亲。 被上诉人（原审被告）：成都瑞达合能房地产有限公司，住所地：四川省成都市锦江区喜树街828号1层。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：邓霖，系公司员工。 上诉人刘煤鹃因与被上诉人成都瑞达合能房地产有限公司（以下简称瑞达合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘煤鹃上诉请求：1．撤销原判决；2．瑞达合能公司向刘煤鹃支付违约金149723.93元；3．本案一审、二审诉讼费由瑞达合能公司承担。事实及理由：原判决错误：1．关于该商品房所在楼栋的初始登记。初始登记是在瑞达合能公司对该栋商品孕育成功之后，进行取名，再到房管、土地部门将户口登记在企业或个人名下的作法叫初始登记。初始登记的内容包括申请人，企业名称或姓名，登记原因（新建商品房），证件号，联系电话，房屋坐落位置，规划用途，房屋建筑面积，总层数，竣工时间，国有土地使用权证号，取得方式等内容。瑞达合能公司己于2017年5月31日取得了初始登记，内容已包括了国有土地使用权证,取得日期在合同约定的2017年9月30日之前。所以瑞达合能公司在权属初始登记(包括该商品房和国有土地使用权证)没有违约。故刘煤鹃没有理由起诉瑞达合能公司初始登记违约。 2．原判决第6页第一段：“合同约定的刘煤鹃办理房屋产权证的届满期限在成都市不动产统一登记政策施行之后，瑞达合能公司辩称其逾期办证系受到了上述政策影响，一审法院予以采纳”。一审法院没有调查分析，作出采纳，进行判决是严重错误的。瑞达合能公司的初始登记是在2017年5月31日取得的，初始登记内容包括商品房，和国有土地使用权证号。因此刘煤鹃的商铺和国有土地使用权证也就在其中了。成都市房管局实行双证合一是从2016年11月23日起，为了调整双证合一的办证系统，对办理房屋所有权证书停办的时间不长，大约在2017年元月底或者是2017年2月初就进行了双证合一的办理工作。刘煤鹃的另一产权证就是在停办之后，又重新开始办理后2017年3月21日取得的。刘煤鹃在2018年12月13日向法庭已提交过刘煤鹃的不动产证及其相关说明。瑞达合能公司的初始登记于2017年5月31日取得，从时间上确认，成都市房管局停止办理房产证后，到又重新开始办理双证合一的权属证书政策，对瑞达合能公司违约事实是没有产生任何影响的。所以一审法院以受双证合一的政策影响才产生的违约，予以支持判决是严重的错误。 3．关于双证合一。瑞达合能公司的违约起始时间为2017年7月22日起。瑞达合能公司从取得初始登记的2017年5月31日至2017年7月22日的50多天时间里，完全有时间给刘煤鹃办理诉争商铺的权属证书，也不致于违约。刘煤鹃实际取得涉诉商铺的时间是2018年10月10日，办证时间是在庭审后的第四天办理的。所谓双证合一，就是把国有土地使用证和房屋所有权证合在一个本子上，但是对国有土地使用证和房屋权属所有证的性质、面积等都是分别表述的。 综上所述，违约责任及过错完全在瑞达合能公司一方，所以瑞达合能公司必须承担违约责任。 4、关于原判决第6页提到的：“案涉房屋于2018年4月24日办理了不动产权证书，刘煤鹃也未举证证明该时间晚于合同约定的瑞达合能公司协助刘煤鹃办理国有土地使用权证的届满期限，故刘煤鹃主张瑞达合能公司支付逾期办理房屋产权证书违约金，一审法院不予支持”。是错误的：1、刘煤鹃一审的诉讼请求第2条明确记载，以本次起诉日为期限，瑞达合能公司继续久拖不办理成都市房屋不产权证书，刘煤鹃以民间借贷利息24%/年收取违约金，至刘煤鹃实际取得成都市房屋不产权证书为截止日期。2、购房合同第十九条也明确载明违约的标的物为房屋所有权证书。国有土地使用权证书由瑞达合能公司义务协助办理。国有土地使用权证书违约一事，一审诉讼请求中，刘煤鹃从未提及过。3、双证合一的不动产权证书，已包括房屋所有权证书和国有土地使用权证书。如果初始登记中没有国有土地使用权证，只有商品房的初始登记，办理双证合一肯定要受到影响。然而初始登记中包含了国有土地使用权证，所以瑞达合能公司为刘煤鹃办理权属转登记证书是没有影响的。并且瑞达合能公司又是义务协助办理，购房合同和补充协议也没有对国有土地使用权证约定违约责任，瑞达合能公司对初始登记也没有违约。所以刘煤鹃无需举证证明瑞达合能公司违约。 5.关于购房合同及补充协议的解释：依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 6.关于瑞达合能公司辩称，刘煤鹃没有实际损失的情况下，应当按合同约定计算违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，不管刘煤鹃有无实际损失，由于瑞达合能公司的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。所以瑞达合能公司须按解释第十八条之规定承担违约金。 7.关于收房日期。瑞达合能公司交付的商铺存在结构工程严重质量问题，造成的接房时间后移，有证据证明。物业管理费从瑞达合能公司通知接房之日起开始计收的。交房通知第4条载明：按照《商品房买卖合同》相关规定，买受人如无正当理由拒绝接收商品房的，该商品房损毁，灭失的风险及物业服务费等相关费用自通知办理交付使用手续之日起由买受人承担。刘煤鹃拒绝接房是有理由的。但瑞达合能公司的物管公司还是按照通知第4条强制执行收取了物业服务费。该商品房损毁，灭失的风险照样是由买受人承担。瑞达合能公司有何理由辩称按接房时间起计违约金。 关于结构工程严重质量问题。瑞达合能公司制定的补充协议第十九：“关于合同解除的约定”第4项之规定，违犯了《中华人民共和国合同法》的有关规定，但刘煤鹃已签订了合同，被迫收房。 关于违约金的计算：从2017年7月22日起，至合同约定的实际取得产权证的日期即2018年10月10日止，2017年7月份10天。8月1日-12月31日，5个月。共计5个月零10天。从2018年1月1日至9月30日，计9个月。10月份10天。共计9个月零10天。2017年至2018年共计14个月零20天。共440天。瑞达合能公司须支付给刘煤鹃违约金为：1244933元（己付购房款）×6.56%/年利率×(1+0.5倍罚息）÷360天×440天=149723.93元。 为了维护《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的严肃性，瑞达合能公司违约事实清楚。望法院依据相关法律、法规，支持刘煤鹃的诉讼请求。 瑞达合能公司辩称，一、关于事实部分，双方于2014年12月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋交付时间是2016年4月30日前，办理房屋所有权证的时间是交付后365个工作日内；二、合同履行的情况，案涉合同约定的交付房屋的时间是2016年4月30日，刘煤鹃实际接收房屋的时间是2016年5月16日，由于合同约定办理房屋所有权证的时间是房屋交付后365个工作日内，因此，瑞达合能公司在2017年10月26日前为刘煤鹃办理房屋所有权证。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持。 刘煤鹃向一审法院起诉请求：1．瑞达合能公司向刘煤鹃支付违约金81220.11元；2．本案诉讼费由瑞达合能公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月9日，刘煤鹃（买受人）与瑞达合能公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》和《“锦城”负一层商业补充协议书》（简称《补充协议书》），约定：刘煤鹃购买被告开发的成都市锦江区房，总价款1244933元；出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付时间的次日即视为已交付使用。 《商品房买卖合同》第十九条约定：产权登记（一）初始登记出卖人应在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。（2）详见补充协议或附件。 《补充协议书》第九条约定：《合同》第十九条的补充约定（产权登记）1、如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明导致买受人所购房屋权属转移登记逾期的（即如导致买受人取得该商品房房屋所有权证书逾期的），则出卖人按合同第十九条（二）款2项仅承担转移登记的逾期责任（违约责任不累加）。2、如因出卖人的责任在买受人未能在合同约定期限内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金；3、除另有约定外，买受人不可撤销地委托出卖人办理该商品房的房屋产权证……出卖人承诺对该商品房所在土地的合法权利，并已经取得《国有土地使用证》，买受人办理该商品房所分摊的国有土地所有权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工手续办理完毕后3年内提供必要的协助义务。 合同签订后，刘煤鹃向瑞达合能公司支付了全部购房款。2016年1月31日，瑞达合能公司向包括刘煤鹃在内的业主发送《商品房交付使用通知书》，通知业主于2016年2月3日在锦城客户服务中心办理交付使用手续。 又查明，瑞达合能公司于2017年5月31日取得案涉小区初始登记的不动产权证书。案涉房屋于2016年5月16日交纳契税、产权登记费等相关税费，于2018年4月24日办理不动产权证书。刘煤鹃于2018年10月10日从瑞达合能公司领取该证。 一审法院认定以上事实有刘煤鹃提交的身份信息、瑞达合能公司工商信息、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、结清证明、商品房交付使用通知书，瑞达合能公司提交的税费凭证、初始登记，以及不动产权证书、领取登记表、当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，刘煤鹃、瑞达合能公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，刘煤鹃履行了支付房款的义务，瑞达合能公司应按约办理产权登记。本案中，根据双方约定，刘煤鹃委托瑞达合能公司办理房屋产权证，瑞达合能公司至迟应于房屋交付之日即2016年2月4日起365工作日内，为刘煤鹃办理完毕房屋所有权证书。从现有不动产登记政策来看，从2016年11月23日起，成都市不动产登记机关已不再颁发房屋产权证，而是将房屋产权证与国有土地使用权证“双证合一”，颁发不动产权证书。合同约定的瑞达合能公司办理房屋产权证的届满期限在成都市不动产统一登记政策施行之后，瑞达合能公司辩称其逾期办证系受到了上述政策影响，一审法院予以采纳。案涉房屋于2018年4月24日办理了不动产权证书，刘煤鹃也未举证证明该时间晚于合同约定的瑞达合能公司协助刘煤鹃办理国有土地使用权证的届满期限，故刘煤鹃主张瑞达合能公司支付逾期办理房屋产权证书违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘煤鹃的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取916元，由刘煤鹃负担。 二审中，刘煤鹃、瑞达合能公司均未向本院提交新的证据。 本院根据双方无争议的事实，认定如下：《锦城负一层商业补充协议书》第五条《合同》第十二条补充约定第5项约定：“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付......。” 另查明，2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，主要内容为，成都市国土局、成都市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案二审的主要争议焦点为：瑞达合能公司是否应当向刘煤鹃支付逾期办理房屋所有权证的违约金。对此本院评述如下： 关于瑞达合能公司是否应当向刘煤鹃支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题。刘煤鹃与瑞达合能公司签订《商品房买卖合同》和《“锦城”负一层商业补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行义务。在合同履行过程中，刘煤鹃支付了购房款，瑞达合能公司亦通知刘煤鹃于2016年2月3日办理房屋交付使用手续，虽然刘煤鹃未在上述时间内办理房屋交付手续，但根据《补充协议书》第五条《合同》第十二条补充约定第5项“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋”的规定，2016年2月3日为案涉房屋的交房日，瑞达合能公司应在此交房日起365工作日内即2017年7月21日前为刘煤鹃办理案涉房屋所有权证书。又根据本案查明的事实，从2016年11月23日起，成都市开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证与国有土地使用证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，瑞达合能公司在合同约定的办理房屋所有权证的期限届满前因客观办证方式发生变化，不能为刘煤鹃办理房屋所有权证的后果不应归责于瑞达合能公司。故刘煤鹃主张瑞达合能公司应向其支付逾期办理房屋所有权证违约金的请求不能成立，本院不予支持。 另外，本院二审中，刘煤鹃增加新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，刘煤鹃新的诉讼请求，不属于本院审理范畴，本院不予处理。 综上所述，刘煤鹃的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1831元，由刘煤鹃负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇一九年十二月九日 书记员  刘 杨