广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2740号上诉人(原审被告)：四会市长顺房地产开发有限公司，住所地广东省四会市大沙镇西北江开发区第一商业城23号之3。法定代表人：陈启扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷金婵，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邬美娟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：钱彩霞，女，汉族，1981年9月20日出生，住广东省佛山市三水区***************。被上诉人（原审原告）：梁金洪，男，汉族，1979年7月4日出生，住广东省佛山市三水区***************。上诉人四会市长顺房地产开发有限公司（以下简称长顺公司）因与被上诉人钱彩霞、梁金洪商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长顺公司的委托诉讼代理人雷金婵、邬美娟，被上诉人钱彩霞、梁金洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钱彩霞、梁金洪一审全部诉讼请求；2.本案案件受理费及其他诉讼费用均由钱彩霞、梁金洪承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，作出判决缺乏依据，且显示公平公正。一、一审判决未考虑因政府行为造成产权证延期办理的实际情况。简单认定属于长顺公司自身原因而造成逾期办证，显然过于草率。一审时，长顺公司提交证据证明案涉楼盘在申请确权期间，因规划部门及国土部门多次要求变更有关门牌以及实地测量结果等导致办理确权的进度。这些原因是长顺公司不能控制的，也不存在过错。二、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，长顺公司仅承担在180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，一审判决未理解该条款的意义，未根据该约定认定案件事实，导致判决错误。长顺公司履行备案义务后，至于何时取得房产证，不是长顺公司可以控制的。因此，长顺公司不应承担逾期的违约责任。三、一审判决以年利率2.5%标准计算违约金，并计算至案涉房屋产权登记手续办理完毕之日止，没有依据。案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定与钱彩霞、梁金洪逾期支付房款的违约金计算方式是基本对等的，不存在过低。一审判决调整违约金以房款为基准，按年利率2.5%计算，没有法律依据。尽管构成逾期备案的违约情形，违约金的计算不应计算至产权证办理完毕之日止，长顺公司不应对行政部门办理产权登记的过错承担责任。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记部门受理登记申请后，办理不动产登记手续需要一个多月时间，换言之，违约金计算至出证之日，是不公平且不合理，应当计算至长顺公司实际向房屋登记部门备案之日止。四、长顺公司于2019年8月13日向房屋登记部门递交了案涉楼盘的商品房确权登记资料，完成备案义务，该证据属于新证据，二审法院应予以认定，该事实足以影响本案的实体处理。尽管长顺公司构成违约，但根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金应自2019年6月30日起计算至2019年8月13日，实际逾期违约时间仅为43天。同时，案涉《商品房买卖合同》约定的权利义务十分明确，逾期办证的责任不能归责于长顺公司。尽管长顺公司违约，也仅是43天，且根据合同约定的计算标准计算违约金，才能彰显民法的意思自治原则。五、钱彩霞、梁金洪存在违约行为，合同补充协议附件四第五条约定，必须在签订《商品房买卖合同》之日起7日内向出卖人提供办理银行按揭相关材料，但钱彩霞、梁金洪没有在规定时间内签订，共逾期49天，违约金按总房款万分之一计算，合计1219元。综上，一审判决显属错误，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，驳回钱彩霞、梁金洪全部诉讼请求。钱彩霞、梁金洪共同辩称，一、银行按揭事宜是银行内部审批并非由钱彩霞、梁金洪可控制。而且该合同中约定的7天时间过短，开发商对此没有向买受人作特别提示、告知，反而刻意令钱彩霞、梁金洪错过时间。银行按揭与产权证是没有关联的，开发商延期办理权属证是其自身问题。二、开发商于2018年4月18日才递交资料，因更改面积问题被退回两次，显然是开发商的规划存在问题。开发商提出变更门牌导致延误办理房产证是不成立的，完成时间仅一个月。因面积问题被行政职能部门多次退回是延期办证的问题所在。三、《商品房买卖合同》对交楼时间有约定，开发商在2018年3月才交楼，而且没有告知业主收楼，也没有在约定的60天内告知业主延期原因。钱彩霞、梁金洪及其他主业在2019年向开发商提出为何延期交楼的问题时，开发商没有作出回复。《商品房买卖合同》约定180天拿到房产证，不是180天提交材料，开发商逾期办理房产证23个月，追缴由开发商延期交楼所产生的违约费用，赔偿钱彩霞、梁金洪损失。综上，钱彩霞、梁金洪同意一审判决。钱彩霞、梁金洪向一审法院起诉请求：1.长顺公司协助钱彩霞、梁金洪办理四会市*******************商品房的产权登记手续以及取得不动产权证；2.长顺公司向钱彩霞、梁金洪支付逾期办理产权登记的违约金24881.80元，以及由此产生的误工费用2000元、执行费用500元、打车费450元，共计27831.80元；3.本案的诉讼费用由长顺公司承担。一审法院认定事实：钱彩霞、梁金洪系夫妻关系。2016年11月15日，钱彩霞、梁金洪与长顺公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定长顺公司将位于四会市******************出售给钱彩霞、梁金洪（建筑面积79.04平方米），房价248818元。双方在合同的第十五条约定：出卖应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2（2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）项处理。合同签订后，钱彩霞、梁金洪向长顺公司支付了首期房款128818元，剩余房款12万元向当地银行办理了按揭贷款手续，此后由钱彩霞、梁金洪按贷款合同约定分期归还贷款本息。2018年3月6日，钱彩霞、梁金洪与长顺公司办理了案涉房屋的交接手续。2018年11月14日案涉房屋所在的四会市长顺逸景商住小区项目进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明。另查明：2017年9月30日，四会市*****管理委员会出具证明告知长顺公司，该管委会已办理案涉房屋的门牌号。长顺公司随即将已办理的门牌号递交四会市住房和城乡规划建设局备案，因四会市*****管理委员会批准的案涉房屋所编的门牌号中有A栋、B栋等外文字母，未按照《关于印发的通知》（肇府【2012】6号）相关规定的第十一条不得使用外文字母办理门牌号，四会市住房和城乡规划建设局将已办理的案涉门牌号予以退回长顺公司，长顺公司只得重新到四会市*****管理委员会办理门牌号。2019年3月1日，四会市*****管理委员会再次出具已办理好的门牌号给长顺公司。一审法院认为，钱彩霞、梁金洪与长顺公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于本案焦点一：长顺公司是否应当协助钱彩霞、梁金洪办理案涉房屋的产权登记手续，让钱彩霞、梁金洪取得不动产权证。按照合同约定，长顺公司应在商品房交付之日起180日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月6日，钱彩霞、梁金洪与长顺公司办理了案涉房屋的交接手续。即长顺公司应于2018年9月6日将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现长顺公司未按合同的约定履行义务，钱彩霞、梁金洪诉请长顺公司协助其办理案涉房屋的产权登记手续，让钱彩霞、梁金洪取得不动产权证的诉求，符合法律规定，该院予以支持。关于焦点二：长顺公司应否承担逾期协助产权登记手续的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，钱彩霞、梁金洪按《商品房买卖合同（预售）》的约定向长顺公司履行了付款义务，长顺公司未能按《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定在2018年9月6日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故长顺公司的行为已构成违约，应向钱彩霞、梁金洪承担逾期协助办理产权登记手续的违约责任。长顺公司以其系因第三方原因导致违约为由不承担违约责任的抗辩，于法无据，该院不予采信。钱彩霞、梁金洪要求长顺公司支付违约金的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于焦点三：合同约定的逾期办证违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，钱彩霞、梁金洪主张合同约定的逾期协助产权登记手续违约金过低，应予提高。对于钱彩霞、梁金洪该主张，该院认为，长顺公司逾期办证，确会对钱彩霞、梁金洪办理小孩入学、落户及转让房产等造成一定影响，而合同约定的违约金标准（按已付房价款的1%向买受人支付违约金）远低于银行同期贷款利率甚至存款利率，确实过低，该院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十九条第二款的规定，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按年利率2.5%的标准计算违约金，具体从2018年9月6日起计算至涉案房屋产权登记手续办理完毕之日止。因此，暂计至钱彩霞、梁金洪起诉之日，长顺公司应支付给钱彩霞、梁金洪的逾期办证违约金为：248818元×2.5%/年÷360天×288天＝4976.36元）。钱彩霞、梁金洪请求由长顺公司支付逾期办理产权登记产生的误工费用2000元、执行费用500元、打车费450元，因钱彩霞、梁金洪未提交证据，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，钱彩霞、梁金洪应承担举证不能的后果，因此，对钱彩霞、梁金洪的此项诉求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长顺公司于该判决生效后十日内协助钱彩霞、梁金洪办理位于四会市*******************商品房的产权登记手续以及取得不动产权证；二、长顺公司于该判决生效后十日内支付钱彩霞、梁金洪逾期办证违约金4976.36元（违约金暂计算至2019年6月30日，从2019年7月1日起，按年利率2.5%的标准计算至涉案房屋产权登记手续办理完毕之日止）；三、驳回钱彩霞、梁金洪的其他诉讼请求。如长顺公司未按该判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取合计248元，由长顺公司负担25元，钱彩霞、梁金洪负担223元。二审期间，长顺公司提交以下新的证据：四会市不动产登记局提交房地产（商品房）确权登记材料，拟证明长顺公司已于2019年8月13日向于四会市不动产登记局提交了房地产（商品房）确权登记材料。钱彩霞、梁金洪质证如下：对确认该事实。钱彩霞、梁金洪提交以下新证据：微信聊天记录及照片，拟证明开发商存在面积问题，飘窗不符合广告，开发商没有按图施工造成办不了证。长顺公司质证意见：该组证据与本案无关，案涉房屋不存在面积差异。二审查明，长顺公司于2019年8月13日向四会市不动产登记局提交房地产（商品房）确权登记材料，钱彩霞、梁金洪对该事实予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的其他事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：长顺公司是否存在逾期办理权属证的违约行为，该逾期办理的违约金如何认定。第一，长顺公司与钱彩霞、梁金洪签订的《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。钱彩霞、梁金洪于2018年3月6日签收案涉房屋，故长顺公司应在2018年9月2日之前完成备案手续，但长顺公司没有在规定的期限内向产权登记机关提供相关材料报备案，显然已经构成了违约。至于长顺公司提出的因规划部门及国土部门多次要求变更有关门牌以及实地测量结果等导致影响到办理确权的进度，不属于其主观原因所致的问题。该事由不属于合同约定或法定的免责事由，且长顺公司并未提供证据证明上述行政职能部门提出的问题并非由长顺公司主观过错造成的，故本院对长顺公司的主张不予支持。同时，长顺公司在二审期间提出的钱彩霞、梁金洪逾期办理银行按揭的问题，因其在一审期间没有提出，且与本案争议的逾期办证没有关联性，本院不作审查与处理。一审判决长顺公司向钱彩霞、梁金洪支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。第二，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，若是因为出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房款的1%向买受人支付违约金。上述约定的违约金明显过低且设定了上限，没有起到惩罚性的功能，也没有起到促进开发商尽快履行该义务的作用，钱彩霞、梁金洪在诉讼中对该违约金标准请求人民法院予以提高。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,一审判决兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌定按年利率2.5%的标准计算违约金，并无不当，本院予以支持。第三，关于违约时间的起止问题，根据二审查明的事实，长顺公司于2019年8月13日向四会市不动产登记局提供房地产（商品房）确权登记材料。此时，长顺公司已经履行了合同约定的“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务。该条款强调的是“提供”“资料”“备案”，而不是要求长顺公司对案涉房屋产权登记手续办理完毕。钱彩霞、梁金洪主张开发商的上述义务是权属证的办理完毕（俗称出证）理据不充分，本院不予支持。即长顺公司违约时间是从2018年9月3日起至2019年8月12日止，共343天，故长顺公司应支付钱彩霞、梁金洪逾期办证违约金5926.71元（248818×2.5%÷360天×343天）。一审判决从2018年9月6日起计算至案涉房屋产权登记手续办理完毕之日止错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决程序合法，适用法律正确，但导致一审判决被改判是因二审期间案件出现新的事实，不属于一审判决错误。上诉人四会市长顺房地产开发有限公司的上诉请求理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2019）粤1284民初1917号民事判决第一项；二、变更四会市人民法院（2019）粤1284民初1917号民事判决第二项为：四会市长顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付钱彩霞、梁金洪逾期办证违约金5926.71元；三、驳回钱彩霞、梁金洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费248元，由钱彩霞、梁金洪负担197元，四会市长顺房地产开发有限公司负担51元。二审案件受理费496元，由四会市长顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇一九年十二月二十日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳