广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17657号原告：邹晓菲，女，汉族，1994年8月17日出生，住址四川省汉源县，委托代理人：张建兵，广东承鹏律师事务所律师。委托代理人：何晖，广东承鹏律师事务所实习律师。被告：深圳市中置钜业投资合伙企业，住所:深圳市龙岗区龙岗街道。委托代理人：唐孜，广东华商律师事务所律师。委托代理人：毛之钰，广东华商律师事务所实习律师。本院受理上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人张建兵、被告委托代理人唐孜、毛之钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月15日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（编号为No.xxxxx75），合同约定被告将位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村xxxxx物业出售给原告，该房地产的性质为商业用途，建筑面积71.18平方米，成交房价319.111万元。原告于签订该合同当日支付交易定金20万元，于2017年9月29日前支付首期款140.111万元，并办理剩余房价款的按揭手续。被告应当于收到全部房款的情况下并于2018年4月30日前将该物业交付给原告。如被告违约则需以原告已付款项为基数按每日万分之六的标准支付违约金。同时，被告承诺给原告：赠送沙发、免费在楼梯下面安装柜子、807房与806房层高一致。2017年9月15日，原告向被告支付定金20万元，被告向原告出具《收款收据》。后原告依约办理首期资金监管及按揭贷款手续。2018年6月4日，被告收到上述房产的全部房款。2018年9月26日，原、被告签署《深圳市二手房买卖合同》，约定：被告应当在收到全部房款的十日内将该房产交付给原告，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙。被告未按合同约定的期限将房地产交付给原告，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告以该房产转让总价为基数按日万分之四向原告支付违约金，合同继续履行。涉案房产已经过户至原告名下，但被告一直未向原告交付房产。经了解，涉案房产现状不符合双方合同及口头约定，存在质量等问题。整栋物业未能开通燃气，与被告预售广告中所称“每户可通燃气”“现楼精装修”不相符。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告交付位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村xxxx房产，不动产权证书编号为粤（2018）深圳市不动产权第0xxxxx6号；2、被告向原告支付迟延交付房产的违约金525894.93元（以3191110元为基数，2018年6月15日开始按日万分之四的标准计算至房产交付之日止，暂计算至2019年7月31日）；3、本案案件受理费、保全费、担保费等由被告承担。被告答辩称，原、被告于2017年9月15日签订了房屋买卖合同，由原告向被告购买深圳市龙岗区龙岗镇南联村xxxx物业，并约定了相关的权利义务。原告于2018年9月26日签署的深圳市二手房买卖合同，是基于原、被告进行房屋过户网签流程而签订，双方的实际权利义务以第一份买卖合同为准。被告已按照约定将房屋于2018年9月过户给原告，根据双方签订的第一份买卖合同，被告并不存在迟延交付而承担违约金的义务。同时被告已按约定将房屋过户给原告，根据双方的聊天记录沟通可知，双方对于交付的房屋是协商一致的，并且于2019年1月23日已将房屋交付给原告，故被告不存在向原告支付交付房屋的义务。经审理查明，2017年9月15日，原告作为买方，被告作为卖方签订了《房地产买卖合同》（以下简称《9.15合同》），约定买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村xxx物业，该物业面积71.178平方米，《不动产权证书》编号：粤（2017）深圳市不动产权第0xxxx6号，交房价款为3191110元；且双方约定在签订合同当日由原告向被告支付20万元定金，买方须在2017年9月29日前（含当日）支付首期款（不含定金）1401110元，并于2017年9月29日前（含当日）向贷款银行交齐符合申请按揭贷款的合格资料；关于房产交付，双方约定卖方应当于收到全部房款的情况下，应于2018年4月30日将该物业交付给买方，届时买卖双方应共同对该物业及附属设施设备具体情况进行验收并办理该物业交接手续，买卖双方应在交楼确认书上签名确认上述情况，买方逾期办理收楼手续的第十日起，视为买房已经接收该物业。2018年9月26日，原告作为买方，被告作为卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《9.26合同》），双方约定买方应当于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。原告提交《收款收据》显示被告于2017年9月15日收到原告支付的20万元定金，该证据有被告加盖公章确认；原告提交的《房产证》显示“权利人：邹晓菲”“坐落：龙岗镇南联村xxxxx”；《二手楼交易资金委托监管协议》《交易资金委托监管业务收款收据》显示2018年6月4日，原、被告与“中国银行股份有限公司深圳坪地支行”（以下简称“中国银行坪地支行”）约定原、被告双方的二手楼交易资金1389199元由被告中国银行坪地支行进行监管，且中国银行坪地支行于2018年6月5日收到原告1389199元；原告提交《电子缴款凭证》《不动产交易登记中心票据》《收据》显示原告已为涉案房屋缴纳契税、印花税、工本费、空调布管费等费用。被告对上述证据真实性予以认可。原告当庭提交《银行资料》以证明其主原告已办理涉案房产的贷款手续，且其最后一次是与中国银行于2018年6月4日办理的，款项已付至银行；原告当庭提交《合同》以证明被告未经其许可即与深圳市森林供应链管理有限公司签订租赁合同及与中信银行签订最高额抵押合同；原告当庭提交《微信记录》《照片》以证明涉案房产质量情况不符合交付条件，且原告与被告工作人员董婷进行过沟通。被告对《银行资料》《微信记录》《照片》真实性予以认可，对《合同》真实性不予认可。被告当庭提交《北京银行电子回单》《微信聊天记录》以证明其主张，其中《北京银行电子回单》显示被告于2018年10月31人收到由中国银行转账的“邹晓菲贷款放款”1420000元；被告提交《微信聊天记录》以证明其通知原告交付房屋的事项及时间。原告对上述证据的真实性予以认可。原告庭后提交《光盘》《装修交付标准》《最高额抵押合同》《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，被告对上述证据均不予认可，且上述证据均无原件核对，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违约须承担相应的责任。双方先后签订二份房屋买卖合同，原告主张《9.15合同》有约定的以该合同为准，该合同未约定的以《9.26合同》为准；被告主张以《9.15合同》为准，因《9.26合同》系双方为了办理过户而走的流程，但被告未提交其他证据予以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的主张不予采信。本院认为，原、被告双方先后签订的两份买卖合同均有双方当事人签名确认及加盖公章确认，均为双方当事人真实意思表示，故《9.15合同》有约定的以该合同为准，该合同未约定的以《9.26合同》为准，两份合同约定不一致部分，视为双方当事人协商一致对相关条款进行变更。关于被告交房的时间，《9.15合同》约定“卖方应于收到全部房款的情况下于2018年4月30日之前将该物业交付买方”，《9.26合同》约定“卖方应于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方”，本院认为原、被告签订的两份合同对交房时间约定不一致，应视为第二次签订的合同即《9.26合同》系原、被告双方协商达成一致对交房时间的条款进行变更，故被告应于收到全部房款的十日内将涉案房产交付原告。又原、被告双方均确认被告于2018年10月31日收到全部房款，故被告的交房时间应为2018年11月10日前。关于房屋交付。原告主张涉案房产存在诸多质量问题：建筑面积不符合相关规定、未通煤气、层高不符合规定、门有裂缝、管道、下水道漏水等，故原、被告双方实际并未完成交付；被告主张被告已将房屋交付原告，原告亦已将家具搬进房屋，具体的交接手续系因原告单方面的原因拒绝签收而导致的无交接手续，有《微信聊天记录》予以证实。原、被告在庭审中均确认涉案房产已过户到原告名下。本院认为，通过原、被告提交的聊天记录可知，涉案房产已过户到原告名下，原告亦已将家具搬入涉案房屋内。且根据双方签订的两份房屋买卖合同可知，原、被告双方未对原告所主张的质量问题有相关约定，故原告所主张被告提交的房屋有质量问题故未予交付，本院不予支持。又，根据被告提交的《微信聊天记录》可知，被告于2019年1月23日已通知原告接收涉案房产，现原告无正当理由拒绝接受，本院视为办理交付手续的期限届满之日涉案房产已经交付。关于违约金。据上述，被告的交房时间应为2018年11月10日前，被告于2019年1月23日向原告交付房产，故被告逾期74天交房，故根据双方签订的《9.26合同》第十二条约定，卖方未按合同约定的期限将房产交付买方，自约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，按房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，即被告应支付原告逾期交房违约金94456.86元（3191110元×0.4‰/日×74天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告深圳市中置钜业投资合伙企业于本判决生效之日起三日内向原告向邹晓菲支付违约金人民币94456.86元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18268元（原告已预交），由原告负担人民币17806元，由被告负担人民币462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  温展伦二〇一九年十二月二十三日书记员  骆妙玲