安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初6017号原告：张海燕，男，1974年2月21日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。被告：芜湖赛格市场经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区天门山东路信源商业城，统一社会信用代码91340207060849196A。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。被告：芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区天门山东路与弋江北路交叉口信源商业城3#楼，统一社会信用代码91340207MA2MU9DK5C。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。原告张海燕诉被告芜湖赛格市场经营管理有限公司（以下简称赛格公司）、芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司（以下简称居然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告张海燕及其委托诉讼代理人武自强，被告赛格公司和居然公司的共同委托诉讼代理人沈曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认居然公司单方通知解除“三方协议”的行为无效；2.判令居然公司违约并赔偿原告经济损失共计226800元；3.判令赛格公司单方通知解除《赛格建材、灯具、家具广场商铺租赁及管理合同》的行为无效；确认“C区四层4C016、006、007”三间商铺的租赁期限尚未到期；4.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2015年9月3日，原告与赛格公司签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，约定原告承租该市场内的B区2层2B003号商铺用于经营电器，租期自2015年4月1日至2017年3月31日。后因该市场要进行业态调整，经多次协商，赛格公司及其全资子公司居然公司给予免租等一系列优惠条件的情况下，原告同意将原铺位进行腾让、置换。为此，2016年6月，原告与赛格公司、居然公司签订《三方协议》，约定居然公司将市场内四层B区009号铺位出租给原告，租期自居然之家开业时起算36个月，租期内的租金、物业管理费、市场管理费由赛格公司向居然公司结算；2016年6月13日，原告与赛格公司签订《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》，约定赛格公司将市场内C区4C016、4C006、4C007三个商铺出租给原告经营，租期为36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体租期自芜湖赛格建材·灯具·家具广场开业之日起算。《三方协议》签订后，原告接到居然公司装修通知后，随即购买了钢化玻璃等物品，开始准备对商铺进行装修，但居然公司告知原告须另行交纳40000元保证金方可装修，原告因该保证金并未在《三方协议》中进行约定，故拒绝交纳，导致居然公司阻止施工队进场装修。2017年5月19日，居然公司以原告迟迟未进场施工为由，决定收回摊位并重新招租。原告向居然公司发出不予认可告知函，但居然公司仍强行将商铺收回并重新招租，后由大金空调专卖店承租至今。原告认为，居然公司无权单方解除合同，应赔偿其违约行为给原告造成的损失，赔偿标准为该铺位三年的租金，最低为180平方米×35元/平方米/月×36月=226880元。2019年7月1日，赛格公司告知原告，称C区4C016、4C006、4C007三个商铺租期已满，限原告三日内将该三个商铺腾空交还。2019年9月9月，赛格公司再次责令原告于9月12日前腾空商铺所有物品，逾期作废品处理。原告认为，该三个商铺的租期起算时间为芜湖赛格建材·灯具·家具广场开业之日，但到目前为止，原告承租商铺所处的C区远未达到开业条件，尚未正式开业，故租期尚未开始，更不存在结束。赛格公司单方通知解除合同的行为无效，应继续履行合同。综上，赛格公司和居然公司的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告赛格公司和居然公司共同答辩称，1.《三方协议》签订后，居然公司通知原告进场装修，但原告拒不履行承租人义务，故居然公司于2017年5月30日通知其解除合同，居然公司并未违约，且原告主张的经济损失并不存在；2.2019年7月30日，原告与赛格公司签订的《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》租赁期限已经届满，故赛格公司通知其腾空，该行为有效且符合双方的合同约定。综上，原告的诉讼请求无法成立，请求法院予以驳回。经审理查明：2015年9月3日，原告（承租方、乙方）与赛格公司（出租方、甲方）签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，约定由原告承租赛格公司所有的位于芜湖市九华北路和天门山东路东北侧信源商业城的芜湖赛格电子市场内2层B区2B003号建筑面积为148.35平方米的铺位，用于经营电器产品。合同约定：租期为2015年4月1日起至2017年3月31日止，共计24个月；租金为593元/月，原告享受交1年租金使用2年的优惠政策，合同期内租金共计7116元；铺位的市场管理费为6元/平方米/月，原告享受交1年市场管理费使用2年的优惠政策，合同期内市场管理费共计10686元；被告向原告收取经营保证金3000元；原告必须于2015年9月3日前付清租金、管理费、保证金共计20802元。合同另对双方的权利义务、合同的转让、租金退还、约定解除条件、违约责任等进行了约定。原告交纳了租金、市场管理费和经营保证金后，对商铺进行了装修并开展经营活动。后因芜湖赛格电子市场要进行业态调整，原告与赛格公司、居然公司协商商铺腾让、置换事宜。2016年6月，原告（乙方）与居然公司（甲方）、赛格公司（丙方）签订《三方协议》，约定居然公司将市场内四层B区009号铺位出租给原告用于经营日立电器，建筑面积为180平方米；租期自居然之家开业时起算36个月；租期内的铺位租金、物业管理费、市场管理费由丙方代替乙方向甲方结算，其他费用乙方自行向甲方缴纳；乙方在租赁期内应与甲方签订统一的《居然之家招商合同》，服从甲方统一管理，大型活动促销期间，乙方与其他商户一起配合甲方统一调配，若出现不配合情况，甲方有权按照公司的规定，采取包括但不限于断电、封门、收回摊位等措施。《三方协议》签订后，原告接到装修通知后即购买部分材料准备装修。2016年12月底至2017年5月17日，居然公司工作人员多次催促原告办理进场手续开始装修，但原告迟迟未能开始装修。2017年4月26日，居然公司向各商户出具《居然之家建材馆开业通知》，载明居然之家拟定于2017年5月31日正式营业，装修期至2017年5月26日。2017年5月19日，居然公司向原告出具《关于芜湖店日立电器收回摊位告知函》，载明原告应在《三方协议》签订后的2017年4月28日前进场装修，在5月26日完成装修，并保证与居然之家芜湖店在5月28日同步试营业，截止5月19日前，居然公司已多次与原告交涉，但原告迟迟未能进场施工，现居然公司正式通知原告，此摊位收回并重新招租，望原告悉知。后该摊位由大金空调专卖店承租。2017年5月27日，原告因其存放在居然之家B区四楼的玻璃被毁损而报警，该玻璃经鉴定价值为13560元。2016年6月13日，原告（承租方、乙方）与赛格公司（出租房、甲方）签订《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》，约定甲方将市场内四层C区4C016、4C006、4C007号面积为321.63平方米的铺位，出租给乙方用于经营三菱电器产品；租期为36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体租期自芜湖赛格灯具·家具广场开业之日起算，租赁期限终止日相应调整；租赁期满，乙方如要续租，须在租赁期满前45日向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同，否则视作乙方放弃优先承租权；甲方仅向乙方收取经营保证金3000元，免收租金和物业管理费；乙方应于租赁期满日将承租铺位按甲方要求腾空，交付甲方验收并交还钥匙，未能交付验收或未能交还钥匙，逾期则甲方每天按经营保证金总额的百分之五向乙方收取违约金，乙方留剩在铺位内的物品视为其放弃物品所有权，甲方有权自行收回商铺。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。原告承租上述三个铺位后即对铺位进行装修并使用。芜湖赛格市场家具馆（即C馆）于2016年7月30日开业，该馆系电子、五金、机电、数码、安防、家具、建材一站式采购平台。2019年7月1日，赛格公司向原告出具《告知函》，载明依据双方签订的合同约定，原告承租的铺位已到期，请原告三日内将铺位腾空交还赛格公司，同时将铺位内的物品一并带走，逾期赛格公司将自行收回，一切损失由原告承担，并保留诉讼的权利。2019年9月9日，赛格公司向原告出具《通知》，载明原告承租的4C006、C007、4C016号铺位已到期，请原告于2019年9月12日前把四楼铺位和所有公共通道、消防通道、空置铺位及地下车库的货物及杂物全部清理完，逾期将作废品处理。上述事实，有原告提交的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》、《三方协议》、《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》、《关于芜湖店日立电器收回摊位告知函》、现场照片、《关于被毁钢化玻璃损失的价格认定结论书》，赛格公司提交的C馆开业现场照片、广告发布合同、宣传单页，居然公司提交的微信聊天记录、《居然之家建材馆开业通知》及原告、赛格公司、居然公司的当庭陈述在卷为证，本院予以认定。原告提交的《不予认可告知函》及邮寄回执单，因均为复印件，真实性无法核实，故对该证据，本院不予采信；原告提交的邮寄给A.O史密斯热水器业主告知函的邮寄回执单，原告未能提供告知函的内容，邮寄回执也为复印件，真实性无法核实，也无法达到原告的证明目的，故对该证据，本院不予采信；对原告提交的现场照片用以证明赛格市场C区尚未达到开业条件，本院认为原告并未提交证据证明市场开业需要达到何种条件，而赛格公司提交的证据证明赛格市场已于2016年7月30日开业，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告与赛格公司、居然公司签订的《三方协议》及原告与赛格公司签订的《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》均是各方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同已经成立并生效，双方均受合同条款的约束。本案涉及赛格市场B区和C区的多个铺位，本院将在下文依据双方在合同中的约定依次分析评判原告的诉讼请求。一、关于市场内四层B区009号铺位，原告与赛格公司、居然公司签订《三方协议》，约定居然公司将该180平方米的铺位出租给原告使用36个月，租期内的租金、物业管理费、市场管理费由赛格公司向居然公司结算，其他费用由原告自行向居然公司交纳，同时约定，原告在租赁期内应与居然公司签订统一的《居然之家招商合同》，服从居然公司统一管理，大型活动促销期间，原告与其他商户一起配合居然公司统一调配。原告承租该商铺后，虽购买了相关装修材料，但迟迟未能开始装修，居然公司工作人员多次催促无果。《三方协议》虽未明确约定原告应在2017年5月26日前完成装修，但《三方协议》签订的目的是让原告经营，且要服从居然公司的统一管理和调配。自2016年6月《三方协议》的签订至2017年4月居然公司向各商户出具《居然之家建材馆开业通知》，已近一年的时间，原告均未能开始装修工作，无法按照居然公司要求完成装修并同步开业，显然未服从居然公司的统一管理和调配，也致使《三方协议》的合同目的（即开展经营活动）无法实现。原告称其未能装修系因居然公司违反合同约定要求其交纳装修保证金，本院认为，纵观原告提交的所有证据，及原告与居然公司工作人员的微信聊天记录，均未能反映居然公司曾要求原告交纳装修保证金之事，故对原告的该意见，本院不予采纳。原告未按居然公司要求完成装修并同步开业，已构成违约，致使《三方协议》的合同目的不能实现，居然公司享有合同的法定解除权，原告在收到居然公司出具的《关于芜湖店日立电器收回摊位告知函》后,未在法律规定的三个月内请求人民法院确认解除合同的效力，故对原告于2019年9月起诉要求本院确认居然公司单方通知解除《三方协议》的行为无效并要求居然公司赔偿损失的主张，本院不予支持。二、关于市场内四层C区4C016、4C006、4C007号铺位，原告与赛格公司签订的《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》约定租期为36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体租期自芜湖赛格灯具·家具广场开业之日起算，租赁期限终止日相应调整。原告认为该市场C区远未达到开业条件，至今尚未正式开业，故租期尚未开始起算。本院认为，原告并未举证证明市场开业需要达到何种条件，而赛格公司已提供证据证明该市场C区已于2016年7月30日开业，赛格公司不仅在芜湖市广播电视台交通经济广播发布赛格家装建材产品广告，还制作宣传单页、举办现场活动等，宣传市场开业。原告作为该市场内的一位经营商户，对该开业应是明知的。故该市场内四层C区4C016、4C006、4C007号铺位的租期应自2016年7月30日起算，至2019年7月29日届满。原告并未在租赁期满前45日向赛格公司提出续租申请，故赛格公司于2019年9月9日向原告发出要求原告腾空铺位的《通知》具有解除合同的法律效力。故对原告要求确认赛格公司单方解除合同的行为无效及C区4C016、4C006、4C007号铺位租赁期限尚未届满的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张海燕的诉讼请求。减半收取的案件受理费2431元，由原告张海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  卞慧慧二〇一九年十二月四日法官助理陈尚雯书记员李佳附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。