广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初3555号 一、案件的由来及审理经过 原告石荣经与被告广西德隆荣昌房地产开发有限公司（以下简称德隆荣昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石荣经的委托诉讼代理人谭光星，被告德隆荣昌公司的委托诉讼代理人欧汉文到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 二、当事人和其他诉讼参加人的基本情况 原告：石荣经，男，1970年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县，公民身份号码。 委托诉讼代理人：谭光星，广西安弘律师事务所律师。 被告：广西德隆荣昌房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县，统一社会信用代码91450126768936316R。 法定代表人：徐常强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧汉文，广西天承律师事务所律师。 三、当事人的诉讼请求、争议的事实及其理由 原告石荣经向本院提出诉讼请求：1.判令被告将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送产权登记机关备案，并履行办理房产证给原告的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金56657元（从2011年7月31日起计至2018年7月30日，按一年360日计，360×7×224830÷10000=56657，此后违约金按此标准计算至被告实际完成房屋所有权登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于宾阳县房屋，价格为224830元，定于2010年7月30日前交房。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款及预交了办理房屋产权证的费用，履行了合同约定的义务。2010年7月起，被告陆续向包括原告在内的某大厦业主交付商品房，但没有按合同约定为原告办理房产证。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后、综合验收后270个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产证的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。由于被告没有依约履行为原告办理房产证的义务，致使原告的权利遭受损失。合同约定的逾期办理房产证违约金过低，不足以弥补原告的损失，显失公平，故原告请求法院参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》关于房屋登记的规定，调整违约金为自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按房价款万分之一每日计算违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告德隆荣昌公司辩称，1.被告没有按约定为原告办理房产证事出有因，并非有意违约。宾阳县政府出尔反尔，不再承认《宾政发[2008]78号文件》，将人防易地建设费由317832元调整为1872000元，被告无法接受，经多次与县政府交涉无果，直接导致房产证的办理工作陷入僵局。2.原告请求的逾期办理房产证违约金过高，其要求调高逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》文本系国家相关部门制定的规范性文本，关于逾期办证违约金的条款为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是合法有效的，故违约金应按合同约定的标准计算。被告已为原告办理了房屋备案登记，原告凭备案登记证明可以办理小孩入学、户口迁入等业务，原告没有证据证明违约办证所造成的损失。 本案的争议焦点：1.原告要求被告将办理房屋产权登记资料报送产权登记机关备案，并履行办理房产证的义务是否有事实和法律依据；2.原告要求调整逾期办理房产证违约金按房价款万分之一每日计算是否有事实和法律依据。 四、事实和证据的分析与认定 对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：被告提供的《报告》、《宾阳县人民政府宾政发[2008]78号文件》、《宾阳县人民政府关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》、《请求办理某大厦相关手续的申请报告》、《宾阳县住房和城乡建设局宾住建[2019]1号行政决定书》，该组证据载明被告就案涉房地产项目向宾阳县政府申请有关事项的事实及县政府作出的相关决定。主办人认为，这些内容体现的是被告与宾阳县政府之间的关系，与本案争议的焦点没有关联性，不能作为被告逾期办理房产证的正当理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2009年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于宾阳县房屋，价格为224830元，定于2010年7月30日前交房。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款及预交了办理房屋产权证的费用。在某大厦商品房于2010年通过有关部门验收后，自同年7月起，被告陆续向包括原告在内的宾都大厦业主交付商品房，并办理了房屋备案登记，但没有按合同约定为原告办理房产证。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后、综合验收后270个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。 五、解决纠纷的意见和理由 主办人认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告将办理房屋产权登记资料报送产权登记机关备案，并履行办理房产证的义务是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后、综合验收后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”故被告负有移转标的物所有权即在商品房交付使用后、综合验收后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。商品房交付使用至今已逾九年，被告仍未履行为原告办理权属登记的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告将办理房屋产权登记资料报送产权登记机关备案，并履行办理房产证的义务有事实和法律依据，应予以支持。 关于原告要求调整逾期办理房产证违约金按房价款万分之一每日计算是否有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第十五条已明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该约定是双方的真实意思表示，为有效条款，双方均应按此约定履行。原告主张逾期办理房产证对其造成的损失远超合同约定，但没有提供充分的证据予以佐证，故对其主张不予采纳。逾期办理房产证违约金应按合同约定计算，即已付房价款224830元×0.1%=224.83元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，拟作如下处理： 一、被告广西德隆荣昌房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十五日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关，协助原告石荣经办理房屋产权登记； 二、被告广西德隆荣昌房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十日内支付原告石荣经逾期办理房屋产权登记违约金224.83元。 案件受理费5522元，减半收取计2761元，由原告石荣经负担464元，被告广西德隆荣昌房地产开发有限公司负担2297元。 主办人林泰先 二〇一九年十二月十九日