江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0112民初3717号原告：李某，男，1988年7月18日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托代理人：肖某某、徐某某，北京市京师（南昌）律师事务所律师。被告：九江某某实业有限公司南昌分公司,注册地：江西省南昌市新建区文化大道1298号红谷峰尚（原售楼部）长堎镇建设路381号3栋A2号门面，统一社会信用代码：913601007239466769。负责人：程某某，职务：总经理。被告：九江某某实业有限公司,住址：江西省九江市西二路开放开发区，办公地：江西省新余市分宜县澳鑫大酒店。统一社会信用代码：913604006124213323。法定代表人：吴某某，职务：总经理。被告：江西某某联盟房地产营销策划有限公司,注册地：江西省南昌市青山湖区北京东路458号锦海东方银座一单元1505室（第15层），办公地：南昌市紫阳大道巅峰财富广场A座23楼，统一社会信用代码：91360111MA35J3YPX3。法定代表人：靳某某，职务：总经理。委托代理人（以上三被告）：龚某某，系江西豫章律师事务所律师,代理权限：特别授权。原告李某诉被告九江某某实业有限公司南昌分公司（以下简称某某南昌分公司）、九江某某实业有限公司（以下简称某某公司）、江西某某联盟房地产营销策划有限公司（以下简称某某联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李某的委托代理人徐某某，被告某某南昌分公司、某某公司、某某联盟公司的委托代理人龚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：一、三被告归还原告购房款3.8万元；二、被告1、2按照合同约定立即将原告房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；三、被告1、2按照合同约定立即将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；四、被告1、2因设置两处烟道和下水管道，减少了原告房屋实际使用面积的损失1万元；五、被告1、2向原告支付逾期交房的违约金13016元（以527000元为基数，按照日万分之一计算，暂算至2019年9月5日）；七、本案的诉讼费、保全费等费用由三被告承担。事实和理由：2018年6月15日原告与被告某某南昌分公司签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告某某南昌分公司开发建设的位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元1503号住房，被告某某南昌分公司应于2018年12月31日前向原告交付商品房。合同还约定，被告某某南昌分公司交付房屋时房屋供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接。合同签订后，原告按照合同约定向被告某某南昌分公司支付了房屋价款，但被告某某南昌分公司拒不履行前述义务，另在商品房中建了两烟道和下水管道，减少了商品房的实际使用面积，给原告造成了损失。被告某某南昌分公司和某某公司未按照合同的约定安装阳台与客厅之间的隔断门。另按照原、被告之间约定，原告缴纳3.8万元的认筹金，抵充7.6万元的购房款。原告将3.8万元的认筹金付至被告某某南昌分公司，被告某某南昌分公司委托被告某某联盟公司出具了收据，但被告某某南昌分公司并未按照合同约定将7.6万元的购房款进行抵扣，被告应将多收的3.8万元购房款归还给原告。被告某某南昌分公司房屋未达到交付使用条件，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，向原告按日支付全部房款万分之一的违约金并继续履行合同。被告某某公司南昌分公司辩称：1、原告诉讼请求第一项所涉及3.8万元款项系被告某某联盟公司收取，依据我公司与被告某某联盟公司签订的销售代理合同第七条第8款约定，该费用由被告某某联盟公司收取，责任亦由其承担，与我公司及被告某某公司无关。2、我公司已按合同约定内容完成了水、电等各项安装义务。3、同意支付未安装隔断门费用1500元给原告。4、原、被告在房屋买卖合同中并未涉及到烟道、下水管道安装的具体位置，且原告不能证明减少了房屋实际使用面积，房屋买卖合同约定是按建筑面积计价，我公司不应赔偿损失。被告某某公司答辩意见与被告某某公司南昌分公司答辩意见一致。被告某某联盟公司辩称：一、原告第一项诉讼请求所主张的3.8万元不属于购房款，原因如下：1、无论是从原告提交的收据或我公司开具的发票来看，均可以看出该款项不属于购房款。2、从原告签署的《网签合同内容确认单》来看，原告已确认知晓最终合同签约价为527000元，在原合同价630625元基础上，原告不仅享受了7.6万元的优惠，还享受了多个折扣的额外优惠。二、该3.8万元不应退还。原告购房前，向我公司所缴纳的3.8万元款项系团购费，在原告缴纳该费用后，我公司出具了收据。后原告与被告某某公司南昌分公司签订《商品房买卖合同》，以该行为确认涉案房屋总价不含上述团购费。根据以上事实可知，原告在交纳团购费时即应知道其参加了我公司组织的团购优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向我公司支付的团购费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可以认定原告在购买涉案房屋时，应当知道购房合同约定的房屋价款是我公司收取团购费后承诺优惠之价格。实际上原告与我司是居间服务合同关系，原告通过支付团购服务费的方式履行合同义务，我公司通过帮助其争取团购优惠等也履行了合同义务，最终原告也通过与开发商签订买卖合同的方式享受了团购优惠，因此双方居间服务合同关系依法成立，生效且已实际履行完毕。在此情形下，依法应当认定该3.8万元款项不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告出示的认筹金宣传单及银行流水，被告提出异议，认为系复印件，无法核实真实性，转账流水是POS机刷卡单据，并非转账流水，对于收据的关联性被告提出异议，该3.8万元是某某联盟公司收取的，某某公司和某某南昌分公司未收取该款。本院认为，原告提供的上述证据均系客观存在，是否复印件不影响其真实性，应予以确认。对于收据的关联性被告提出异议，该3.8万元是某某联盟公司收取的，某某公司和某某南昌分公司未收取该款。收据及POS机刷卡单据均显示收款方并非被告某某南昌分公司和某某公司，原告的证明目的与事实和证据不符，不予采纳。2、对于原告提交的被告某某南昌分公司2019年5月9日“关于红谷峰延期和天然气未安装的处理公告”，被告某某公司和某某南昌分公司认为不是原件，无法核实其真实性，未安装隔断门是事实，被告某某公司和某某南昌分公司愿意赔偿1500元给原告。结合本案的事实及其他证据，本院认为该公告具有真实性、合法性、关联性，应予以确认。3、对原告提交的商品房买卖合同、银行流水及收据，被告对其关联性提出异议，认为上述证据不能证明被告某某南昌分公司在水电安装过程中存在违约行为，且合同中关于基础设施设备的供水供电燃气三项均是画叉的，实际合同履行中均由专营公司负责。本院认为，《房屋买卖合同》第十条第（一）项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。被告的质证意见与合同约定不符，不予采纳。上述证据真实、合法，应予以确认。4、对于原告提交的红谷峰尚CAD图纸、样板房照片及原告室内视频一份，被告均提出异议，认为视频资料的来源不合法，图纸未加盖图审章，不能证明与现场相符，均不具有真实性和关联性。本院认为被告的质证意见符合法律规定，上述证据不具有证明效力，不予确认。5、被告某某公司和某某南昌分公司提交的《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》和南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明，证明因政府行为致涉案房屋周边道路进行了一年多的修缮，最终致使消防车无法进入，无法完成消防验收，其延期交房系不可抗力引起，不应承担违约责任，原告对此提出异议，认为该批复的时间是2017年，原、被告签订的房屋买卖合同是2018年，被告某某公司作为专业房产开发公司应当考虑到该路段维修一事，即使因该路存在维修时间过长也不构成被告逾期交付房屋的理由，该维修路段并非进行房屋验收的必经之路。本院认为，该批复中涉及的路段红湾大道-礼贤北路维修工程起止日为2017年12月至2018年12月，而《房屋买卖合同》中约定的交房日为2018年12月31日，且原、被告签订合同时，该路段已在维修中，被告某某公司和某某南昌分公司对维修是否会影响到其按时交付房屋没有足够的认识，而导致延期交房。该二被告于2018年12月1日工程整体完工后无法进行消防验收时，即应当知道可能延期交房而没有告知原告，已造成延期交房的事实，应承担违约责任，但该批复中未写明具体完工日期，且结合涉案房屋竣工日期及验收日期，可以证实该路段的维修工程对涉案房屋的交付确有一定影响，应相应减轻二被告的违约责任。上述批复系客观存在的事实，本院予以确认，但对被告用于证明其不承担违约责任的证明目的不予采纳。6、原告对被告提交的现场照片提出异议，认为来源不合法，该意见符合法律规定，予以采纳，上述照片本院不予确认。7、原告认为被告提交的《交房验收确认表》系复印件，不能免除被告逾期交房的责任，且该表说明被告未按照合同约定安装一户一表，水电与市政联网。本院认为合同中并未约定一户一表，原告的质证意见不具有客观性，不予采纳。该表虽系复印件，但是事实存在，本院予以确认。8、原告对被告某某联盟公司出具的3.8万元增值税发票提出异议，该3.8万元应为购房款，并非代理服务类发票，且该发票未向原告交付。本院认为，原告向本院提交的3.8万元收据显示收款人为被告某某联盟公司，与上述增值税发票收费单位一致，该发票真实、合法、关联，应予以确认。9、原告对被告某某联盟公司提交的《独家销售代理合同》提出异议，认为该合同与本案无关。本院认为该合同能够证明三被告之间的关系，且原告将被告某某联盟公司列为被告进行诉讼，该合同与本案的事实有关联性，应予以确认。10、原告对被告某某联盟公司提交的《网签合同内容确认单》的关联性提出异议，认为应抵扣前期缴纳的3.8万元。本院认为该确认单可以证实在原房款630625元的基础上已直接扣减了7.6万元及其他优惠，原告的实际购房款为527000元，原告已享受3.8万元抵7.6万元的折扣优惠，至于该3.8万元由哪个被告收取系三被告之间的约定，并未损害原告的利益，原告该意见与事实不符，不予采纳，上述确认单真实、合法、关联，本院予以确认。经审理查明：2018年6月15日原告李某与被告某某南昌分公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告某某南昌分公司开发建设的位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元1503号住房。合同约定：房屋交付时间为2018年12月31日前，出卖方书面或电话通知买受人办理交接之日起，超出30天买受人未办理商品房交接的，视为买受人无条件接受买受方所交商品房。合同还约定，被告延期交房超过90日，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告某某南昌分公司支付了房屋价款527000元，向被告某某联盟公司支付了3.8万元代理服务费。2018年12月1日，红谷峰尚9#商住楼竣工，于2019年3月26日消防验收，同年4月22日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局出具建设项目竣工规划验收合格证，被告某某南昌分公司于同年5月6日报送工程竣工验收备案表。同年5月8日，南昌市新建区建筑行业管理中心同意备案。2019年5月9日，被告某某南昌分公司发布《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》，告知红谷峰尚9号楼全体业主，该楼盘从2019年5月10日起正式交付，阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；天然气未安装，每户补偿3200元，以提供地下车库一年使用权给业主免费使用作为延期交付的补偿。原告李某于2019年10月27日验房，并在验收确认表上说明室内无门窗，水电非一户一表、未与市政联网。另查明，被告一系被告二的分公司。2017年7月15日，被告某某南昌分公司与被告某某联盟公司签订了一份《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，约定：甲方（某某南昌公司）委托乙方（某某联盟公司）销售属甲方开发的红谷峰尚9#楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，甲方不得为该项目指定其他代理商。2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会下发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，工程项目建设周期为一年（2017年12月至2018年12月）。2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至红谷峰尚小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是案涉的红谷峰尚9#商住楼进出的主路。原告也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。本院认为：原告李某与被告某某南昌分公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同要求全面履行自己的义务。原告李某按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告某某南昌分公司亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告,被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。但因南昌市新建区城市建设投资发展有限公司对红湾大道-礼贤北路的路面施工工程，实际影响了涉案房屋的消防验收，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，本院认为被告某某南昌分公司于2019年5月9日公告通知业主收房日为2019年5月10日，该日期应视为被告书面通知交付房屋之日。原告诉请要求从2019年1月1日起暂算至2019年9月5日计算违约金，与合同约定不符，合同约定：出卖方书面或者电话通知买受人前来办理交接之日起，超出30天买受人未来办理该套商品房交接的，视为买受人无条件接受出卖方所交商品房。故应以2019年6月10日认定为原告收房时间。被告某某南昌分公司应向原告支付逾期交房违约金为161天×527000元×0.5?/天=4242.35元。原告实际支付的购房款已享受3.8万元抵扣7.6万元的优惠，且原告在向被告某某南昌分公司交付房款时并未就此提出异议，故原告要求被告某某公司和某某南昌分公司退回3.8万元的诉求没有依据，不予支持。被告1、2同意支付原告安装隔断门费用1500元，因原告未向本院主张，双方可自行处理。原告要求被告1、2赔偿因设置两处烟道和下水管道，减少其房屋使用面积的损失1万元的诉求，没有提供有效证据证明，也没有相关依据，本院不予支持。原告要求被告1、2按照合同约定将供电系统纳入城市供电网络并正式供电及将供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接的诉求与合同约定相符，应予支持。被告一作为被告二的分公司，分公司不具有法人资格，故被告一的民事责任由被告二承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告九江某某实业有限公司在本判决生效后二十日内向原告李某支付延期交房的违约金4242.35元；二、被告九江某某实业有限公司在本判决生效后二十日内，按照合同约定将涉案房屋的供电系统纳入城市供电网络并正式供电。将涉案房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取663元（原告已预交），由被告九江某某实业有限公司和九江某某实业有限公司南昌分公司负担46元，原告李某负担617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  戴婷岚二〇一九年十二月二十四日书记员  程楚楚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。