江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初3473号 原告：曹迎春，男，1972年3月5日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：冒军，如皋市皋城法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：陈建华，如皋市皋城法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地：如皋市长江镇长江东路北侧1号。 法定代表人：王海明，执行董事。 委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师，特别授权。 原告曹迎春与被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，先依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹迎春及其特别授权委托诉讼代理人冒军、陈建华，被告海上明珠公司的特别授权委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曹迎春向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理如皋市海上明珠小区A15号、A16号商业房、1幢1003号房的产权登记证书，并开具正式购房发票；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：请求判令被告支付原告逾期办理如皋市海上明珠小区房地产权属证书的违约金（自2017年1月1日开始以购房款为基数，按照中国人民银行同类贷款利率的标准计算至取得房地产权属证书止）。事实和理由：2014年1月25日，原告与被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（下称海上明珠公司）签订《楼宇买卖认购单》（0000119号、0000120号、0000121号），双方约定，由被告将商业房A15号房（建筑面积：218.32平方米，售价：1528240元）、商业房A16号房（建筑面积：218.32平方米，售价：1528240元）、1幢1003号房（建筑面积：131.09平方米，售价：491587元）出售给原告，认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处有原告曹迎春的签名。2014年1月25日，被告海上明珠公司出具收据（№0191401、№0191402、№0191403)，载明系A15房款1528240元、A16号房款1528240元、1幢1003号房款491587元，并加盖公司的财务专用章。楼宇买卖认购单已经具备了商品房买卖合同的主要内容，不违反法律法规的强制性规定，应视为原被告双方对房屋的买卖已经达成合意，应当合法有效；且原告已经完成了A15号、A16号商业房及1幢1003号房屋的对价支付，因此原告是A15号、A16号商业房及1幢1003号房屋合法的买受人。综上所述，被告至今未能协助原告办理上述房屋的产权登记证书，已侵犯、损害了原告的合法权益，现原告为维护其权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告海上明珠公司辩称，原告与被告从未签订任何购房契约，包括楼宇买卖认购单，被告也未收到原告支付的任何款项。2014年1月25日，被告没有任何人在如皋地区，因此被告也不可能与原告签订任何契约。同时，被告也未委托任何人与原告签订契约。因此，原告的楼宇买卖认购单，并非被告的真实意思表示，是无效的。到目前为止，没有任何证据表明矛调中心参与了本案有关的处理，因此，原告认为本案楼宇认购单的签订系矛调中心参与处理，没有任何依据。即使矛调中心参与处理，那也应当尊重各方当事人的意思表示，在本案中，被告对颜某,4是否欠原告钢材款根本不知情，矛调中心即使同意以房抵债，也得征求被告的意见，确定明确的债务主体，债务的数额，抵债用房的型号价格，但是在本纠纷中，被告对债务的主体、债务的数额等情况毫不知情，在这种情况下矛调中心即使参与处理纠纷，也根本无权以房抵债，否则就是侵犯了被告的合法权益。本案是以房抵债纠纷，从目前现有证据查明欠原告款项的是颜某,4，并非被告，欠款数额无证据可以表明，请法庭注意刚才原告与证人的谈话，他们的意思表示是颜某,4欠原告款项，双方进行了书面结账，颜某,4把这种唯一的结账凭证交给了原告，原告又将他交给梁福华，就存在一个问题，原告与颜某,4的结算凭证为什么要交给梁福华，梁福华拿这种凭证就表明了他不需要再与颜某,4结算，也表明了颜某,4没有任何凭据与梁福华结算，显然这是不符合情理的。因此，既然存在一份书面的结算凭证，按照正常推理，原告或颜某,4应当有一份，但他们都拒绝向法庭提供，这表明即使钢材买卖是事实，但欠款400万并非事实。因此，原告所举的证据并不能证明钢材买卖款项的真实数据，而在债权债务不明确的情况下，任何以房抵债都可能涉及到虚假诉讼。案涉楼宇认购单签订时间为2014年1月25日，到原告起诉时间是2019年4月，因此可以认定本案确实已经超出诉讼时效。原告要求支持逾期办理的违约金，原告增加诉讼请求根本没有证据可以支撑。本案的实际是一个以房抵债纠纷，而非商品房买卖纠纷，欠款人是案外人颜某,4，现以被告的房屋抵他人的债务，明显违背了权利义务一致的原则，而这种抵债行为，显然是在对被告进行了隐瞒的情况下进行的，是一种明显的欺诈行为，即使楼宇认购单的印章是真实的，被告依法请求人民法院予以撤销。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明，本院生效民事判决查明，2009年7月12日，海上明珠公司与南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）签订《房地产开发项目合作合同》，约定：海上明珠公司已通过国有土地使用权出让方式取得项目土地使用权、立项批文、建设用地许可证及一期工程规划许可证，与瑞华公司进行海上明珠项目合作；双方一致确认以海上明珠公司名义由瑞华公司总承包的方式合作开发；瑞华公司向海上明珠公司支付总承包金2600万元，瑞华公司投入项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售；瑞华公司须将在房屋预售或销售时收取的全部房款或定金及时转入共管的银行账户，共管账户的银行印鉴，双方各持一枚，海上明珠公司持法定代表人章，瑞华公司持财务专用章；瑞华公司投入项目的建设资金由其自筹；海上明珠公司的公章、合同专用章、法定代表人章由海上明珠公司掌控，瑞华公司因项目开发建设及销售需要，在合理且不损害海上明珠公司利益或对外担责的情况下，海上明珠公司应积极、及时配合瑞华公司用章需求，一直项目过户到合作方为止；项目总承包期间或之后，因瑞华公司开发建设或房屋销售或其他原因发生的债权债务或诉讼仲裁（包括以海上明珠公司名义的），均由瑞华公司承受和处理，若因此导致海上明珠公司连带偿债或损失的，瑞华公司应予赔偿。同日，双方签订补充协议，约定：海上明珠公司公章及重要证照在项目合作期间由海上明珠公司保管；项目合作期间，瑞华公司因工程需要使用公章，需经海上明珠公司法定代表人亲自签笔申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；双方合作之前海上明珠公司的债权债务由海上明珠公司负责并承担，合作之后海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责并承担。 再查，在另案中，徐良诉海上明珠公司、第三人瑞华公司、梁福华商品房销售合同纠纷一案，本院经审理后依法作出（2016）苏0682民初6798号民事判决书，该判决书查明：2013年9月25日，瑞华公司及其法定代表人梁福华在《如皋日报》上刊登公告，要求海上明珠公司积极申办履行后期综合楼《建设工程施工许可证》盖章义务，并申明该项楼盘仍在瑞华公司掌控中等。2013年11月8日，上海天平法律服务所接受海上明珠公司的委托，在《如皋扬子》上发表“严正声明”，认为因瑞华公司原因导致案涉工程商品房许可证到期后不能延顺，并申明应由瑞华公司及梁福华对客户造成的损失承担赔偿责任等内容。该案徐良提交的《楼宇买卖认购单》上卖方处，除了加盖有海上明珠公司合同专用章，另加盖了海上明珠公司法定代表人王海明印章。 海上明珠公司与瑞华公司双方因合作开发产生纠纷后，2013年11月20日瑞华公司将海上明珠公司起诉至南通市中级人民法院，其后又撤回起诉，南通市中级人民法院依法作出（2013）通中民初字第0109号民事裁定书。 2014年1月25日，原告曹迎春作为买方与被告海上明珠公司作为卖方，签订《楼宇买卖认购单》三份，编号为0000119的认购单约定：买方认购商业房A15号房，建筑面积218.32平方米，售价壹佰伍拾贰万捌仟贰佰肆拾元整（RMB1528240元整），买方于2014年1月25日前支付清剩余房款壹佰伍拾贰万捌仟贰佰肆拾元整（RMB1528240元整）。编号为0000120的认购单约定：买方认购商业房A16号房，建筑面积218.32平方米，售价壹佰伍拾贰万捌仟贰佰肆拾元整（RMB1528240元整）。编号为0000121的认购单约定：买方认购1幢1003号房，建筑面积131.09平方米，售价肆拾玖万壹仟伍佰捌拾柒元（RMB49158元整），买方于2014年1月25日前支付清剩余房款肆拾玖万壹仟伍佰捌拾柒元（RMB491587元整）。编号0000119、0000120、0000121的三份认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处曹迎春签名。2014年1月25日的三份收据N0191401、N0191402、N0191403载明，交款单位为曹迎春，收款事由为购房款，收款方式为现金，收款金额分别为1528240元、1528240元、491587元，三份收款收据均加盖有“如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司财务专用章”。 审理中，原告陈述上述房屋的房款系用钢材款抵算。关于钢材款的形成及抵算购房款的情况，原告在庭审中陈述：2014年1月25日在长江镇民调中心签订楼宇认购单，因为海上明珠欠原告钢材款。原告卖钢材是与梁福华谈的，有合同。由于时间长，现原告仅仅有部分送货单。同时，原告还申请证人颜某,4出庭作证，证人颜某,4陈述，我是挂靠万全建筑工程安装有限公司，是海上明珠公司房子建筑商，包工包料。颜志刚是工程队的收货员，该工程中钢材是曹迎春送的。我与曹迎春在梁福华办公室结算钢材款，大概400万元左右。我把曹迎春带到梁福华那里，结算了钢材款，让梁福华从我的工程款里面扣给曹迎春。证人颜某,4还陈述，和曹迎春签订的合同和结账手续均给曹迎春去跟开发商结账。 以上事实有当事人陈述、楼宇买卖认购单、收款收据、证人证言、送货单等证据在卷，可以认定。 本院认为，依据本案原告陈述，三份楼宇买卖认购单载明的房屋的房款实际系原告钢材款抵算。而本案审理过程中被告对欠原告钢材款的事实不予认可，亦否认与原告签订案涉三份楼宇买卖认购单。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告不能提供钢材款的最终结算凭证，仅仅提供了部分钢材送货单并且申请证人颜某,4出庭作证。对此，本院认为：首先，原告本人在庭审中陈述的购买钢材的相对方为梁福华，而其申请的证人颜某,4陈述系其挂靠其他公司承建被告开发的海上明珠项目而向原告购买钢材，两者陈述存在矛盾之处。其次，原告提供的送货单的并不能证明相关货物确实已经送至相关工地，原告提供的送货单载明送货金额亦与案涉三套房屋的价值不符。当事人设定以物抵债的目的是为了及时还清债务，但也应防止恶意逃避债务及损害第三人合法利益的行为。具体到本案中，不能排除瑞华公司与他人串通损害海上明珠合法利益的可能，如果直接认定以物抵债行为有效，会导致双方利益显失公平。第三，原告陈述与梁福华结账并以被告名下的房屋抵债，实际上，梁福华任法定代表人的瑞华公司与被告之间虽然存在合作开发海上明珠工程的但瑞华公司与被告之间在合作开发如皋港海上明珠小区房产过程中产生矛盾、存在纠纷，双方之间合作开发房地产的经营合同处于停滞状态。现原告并无证据证明被告委派人员与其签订案涉楼宇买卖认购单或者被告直接与其签订了上述认购单或者被告认可了上述认购单。 综上所述，原告曹迎春未能提交相应证据予以证明其用于抵债的钢材款真实存在以及钢材款的数额；即使原告所述的钢材款确实存在，原告亦未举证证明与被告之间的通过正当的方式转移了相关债权债务，由此引起的不利法律后果应由其自行承担。故原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下: 驳回原告曹迎春的诉讼请求。 案件受理费35185元，由原告曹迎春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费35185元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 （此页无正文） 审 判 长  宗志强 人民陪审员  张宽银 人民陪审员  刘苏利 二〇一九年十二月二十四日 见习书记员  陈 宏