重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8102号上诉人(原审被告）：甘登明，男，汉族，1956年9月13日出生。委托诉讼代理人：李焱、兰晓勇，重庆智策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市大渡口区房屋租赁管理所，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路88号，统一社会信用代码12500104346044131G。法定代表人：贾云杰，所长。委托诉讼代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师。上诉人甘登明因与被上诉人重庆市大渡口区房屋租赁管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。甘登明上诉请求：撤销原判，改判驳回重庆市大渡口区房屋租赁管理所的诉讼请求，诉讼费由重庆市大渡口区房屋租赁管理所负担。事实和理由：本案《房屋租赁合同》是特定条件形成，甘登明作为被拆迁主体，通过政府行政行为而承租，具有安置性质，不能按照市场价格来确定租金标准，重庆市大渡口区房屋租赁管理所不能仅凭《房屋租赁合同》提起本案诉讼。重庆市大渡口区房屋租赁管理所辩称，甘登明原承租的公房被拆迁，甘登明已享受了拆迁补偿，然后双方才签订本案租赁合同，双方权利义务应按合同约定处理。一审判决正确，要求维持。重庆市大渡口区房屋租赁管理所向一审法院起诉请求：1、确认原、被告的租赁合同关系已于2017年12月31日终止；2、判令被告立即返还租赁房屋，即大渡口区八桥镇四达路15号2栋附11号、12号房屋，并自2018年1月1日起按照每月5780元支付逾期腾房的占有使用费，直至返还房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：自2004年起至2011年，被告甘登明租赁原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所位于大渡口区钢花路863号面积约为156平方米的商业用房，租金为2000元/月。2011年，该房屋所在片区遇拆迁，因被告甘登明与拆迁单位未就拆迁补偿事宜达成一致，后被告甘登明向大渡口区房管局、信访办等政府部门信访反映其诉求，在政府相关部门的协调下，双方达成和解，由被告甘登明承租大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号房屋（租约一年一签），同时被告甘登明获得相应的搬迁和装修补助费等。自2012年5月8日起至2016年12月20日，被告甘登明承租原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所所有的位于大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号的房屋。2016年12月21日，原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所（甲方）与被告甘登明（乙方）签订《重庆市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于大渡口区八桥镇四达路15号2栋附11号、12号的房屋（证载用途：营业）出租给乙方使用，房屋建筑面积235.68平方米；该房屋现有装修及设施、设备情况，由甲、乙双方分别在本合同附件中列明，除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证凭据；租赁期限共12个月，自2017年1月1日至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日通知甲方，且就下一年租金达成一致的情况下乙方才能继续承租该房屋。若协商达不成一致，租赁期满，甲方有权收回该房屋；租金及支付方式：该房屋月租金为2750元，于当月底前以现金方式缴纳房租费；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金6000元，甲方收取押金后应向乙方出具收款凭证，租赁期满或合同解除后，甲方应退还乙方支付的房屋租赁押金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费用、有线电视、物业管理费由乙方承担；乙方应按本合同第三条的约定向甲方如期支付租金，乙方未按约定时间支付租金超10日，甲方有权单方解除合同，甲方不解除合同的，乙方应向甲方按应支付租金的10%支付违约金；租赁到期或合同解除后，乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还给甲方，乙方应当保证该房屋附属设施、设备、装饰装修保持良好，结清应由乙方支付的相关费用等。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用。本次合同到期后，原、被告未再续签租赁合同。2017年9月6日，重庆市大渡口区财政局向区属各行政事业单位下发《大渡口区属各行政事业单位房地产出租出借暂行管理办法》的通知，要求区级行政事业单位出租/出售房地产，应当履行申报审批、备案，招租，合同签订及备案，出租收入上缴等程序，其中在招租阶段要求对拟出租房产由资产占用单位委托有资质的资产评估机构对其租赁价格进行评估。2018年，重庆金地房地产土地资产评估有限公司受重庆市大渡口区房屋管理局委托对大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号房屋市场租金进行评估，后于2018年3月30日出具《房地产咨询报告》，其中大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号房屋的市场租金各为2890元/月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所与被告甘登明签订的《重庆市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，案涉房屋租赁期限为12个月，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满被告甘登明需要继续承租案涉房屋的，则应于租赁期届满前30日通知原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所，并就下一年租金与原告达成一致意见。虽然被告甘登明按约在租赁期限届满前通知原告其需要继续承租案涉房屋，但是双方未对下一年租金标准达成一致意见，且自2018年1月1日起，原告未再收取被告租金，故双方的租赁合同关系已于2017年12月31日到期终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定以及合同“租赁期满，原告有权收回房屋”的约定，被告甘登明应当将案涉房屋返还原告重庆市大渡口区房屋租赁管理所。同时，租赁期限届满后，被告甘登明不及时返还所租房屋的行为已构成违约，原告因被告违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，若被告不及时腾房则必会给原告造成损失，该院参照当地房屋租赁市场价格及合同租金价格等因素，对原告诉请被告按每月5780元的标准计付房屋占有使用费至实际腾交房屋之日止的请求，酌情调整为按照每月2750元的标准计付房屋占有使用费至实际腾交房屋之日止。综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、甘登明于本判决生效之日起十五日内向重庆市大渡口区房屋租赁管理所腾交位于大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号的房屋；二、甘登明于本判决生效之日起十五日内向重庆市大渡口区房屋租赁管理所支付房屋占有使用费（从2018年1月1日起至实际腾交位于大渡口区八桥镇四达路15号附11号、12号房屋之日止按每月2750元的标准计收）；三、驳回重庆市大渡口区房屋租赁管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告甘登明负担。”二审中，重庆市大渡口区房屋租赁管理所举示的中共重庆市大渡口区委机构编制委员会文件（大渡口委编发[2019]1号、41号）载明“区房屋租赁管理所调整为区住房城乡建委下属事业单位、区房屋租赁管理所更名为区物业矛盾纠纷调处中心”，但未提供已完成名称变更登记手续的相关依据。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，虽然甘登明承租本案房屋是因为其之前承租的公房被拆迁后，大渡口区政府及下属房管局、信访办、九宫庙街道办事处等部门为协调处理甘登明信访要求解决的搬迁补偿问题而由大渡口区房管局与甘登明达成和解协议而来，但根据甘登明的《息诉息访承诺书》载明的内容，本案房屋系“按规定承租”、“租约一年一签”，因此，重庆市大渡口区房屋租赁管理所按照《大渡口区属各行政事业单位房地产出租出借暂行管理办法》的规定，要求甘登明按本案房屋评估价支付租金系依法履行公房管理职责，甘登明不愿意按评估价承租房屋，未能就继续承租本案房屋与重庆市大渡口区房屋租赁管理所达成协议，其继续占有使用本案房屋没有正当理由，一审判令甘登明腾空返还房屋并支付占有使用费正确。综上所述，甘登明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人甘登明负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十二月二十三日（院印）书记员 余文韬