陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终13238号 上诉人（原审原告）：裴某，男，1972年11月4日出生，汉族，西安市鄠邑区秦渡街道裴家寨村村民，住该村。委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄松，陕西沣京律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐某，男，1954年12月20日出生，汉族，户县人民政府退休干部，住西安市鄠邑区甘亭街道北街居民点新西北巷08号。委托诉讼代理人：徐甲，男，1960年4月2日出生，汉族，西安市鄠邑区秦渡街道西丰盛村村民，住该村三组。被上诉人（原审被告）：徐甲，男，1960年4月2日出生，汉族，西安市鄠邑区秦渡街道西丰盛村村民，住该村三组。委托诉讼代理人：邢富民，陕西迎旭律师事务所律师。原审第三人：某村委会某组某村委会某组。住所地：西安市鄠邑区秦渡镇牛东村。诉讼代表人：吴力峰，系该组组长。上诉人裴某因与被上诉人徐某、徐甲。原审第三人某村委会某组某村委会某组（以下简称某村委会某组）确认合同无效纠纷一案，不服西安市鄠邑区区人民法院（2019）陕0118民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。裴某上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判裴某与徐某签订的《土地使用权转让合同》无效；3.改判徐某、徐甲共同退还裴某转让款800000元；4.改判徐某、徐甲共同赔偿裴某经济损失3670338元；5.一审、二审诉讼费用由徐某、徐甲承担。事实与理由：1.裴某与徐某签订的《土地使用权转让合同》，徐某将其承租的一般农用地作为建设用地转让给了裴某，裴某将转让费转入徐某指定的其子帐户，可见涉案土地原使用权人为徐某，徐某是本案的实际当事人。裴某本身是农民，自家也有责任田，承包的农用地是不可能允许建设的。正因为徐某利用其领导身份签订合同，并允许裴某在承租土地上进行建设的条款，裴某才会向徐某交纳80万元转让费。在一审庭审时，在户县国土资源局下发处罚书时，涉案建筑的全部主体已经完工。并经徐某答复才进行装饰装修等工作。裴某考虑到自己盲目听从领导指示也有一定的过错，要求徐某承担60%的损失，是依据我国法律、法规的规定，以双方过错承担责任。徐某、徐甲两兄弟都不是牛东村村民委员会某村委会某组的村民，徐某借用其担任西安市户县副县长的领导职务才能承租上该组土地。2.《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，《民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。徐某将农民集体所有的土地使用权出租给裴某，违反了法律、法规的强制性、禁止性规定，因此，双方签订的合同无效。一审认定合同有效，适用法律错误。徐某辩称，本案与其无关，其是代表徐甲以徐甲的名义与裴某签订的合同，合同当事人应该是徐甲。 徐甲辩称，1. 2010年8月1日某村委会某组与徐甲签订《土地租赁合同》，由牛三村二组将原蔬菜大棚的土地（设施农业用地）出租给徐甲，徐甲在该土地经营种植和养殖业，所以某村委会某组与徐甲的土地租赁合同系农村集体土地流转。2014年2月徐甲委托其胞兄徐某与裴某签订了《土地使用权转让合同》，即徐甲将该土地上的地面附着物及该土地的承租权以80万元转让给裴某。2014年2月之前该块土地的租金由徐甲向某村委会某组交纳，2014年2月之后，该块土地的租金由裴某向某村委会某组交纳，其已交纳租金至2019年7月31日。根据相关法律规定，徐甲与裴某签订的《土地使用权转让合同》名为土地使用权转让，实为农村土地承包经营权的流转且该流转行为不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。2.徐甲承租该土地的主体资格是合法有效的。某村委会某组于2010年8月1日将涉案土地出租给徐甲不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。3.民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力，徐甲委托其胞兄徐某与裴某签订合同符合法律的规定。4. 2014年2月裴某与徐甲签订合同后，即占有、使用该土地。2015年5月裴某在涉案土地上大修土木进行建设，经营农家乐。土地违法处罚的对象为裴某，故裴某应对其违法用地的行为承担后果。某村委会某组未到庭，亦未提交书面答辩意见。裴某向一审法院起诉请求: 1、确认裴某与徐甲2014年2月的《土地使用权转让合同》无效。2、判令徐某、徐甲共同返还裴某转让款800000元。3、判令徐某、徐甲共同赔偿裴某经济损失3670338元。4、本案诉讼费由徐某、徐甲共同承担。 一审法院认定事实：2010年8月1日，徐甲与牛三村二组王鹏程等3人签订《土地租赁合同》，约定徐甲租赁王鹏程等3人原蔬菜大棚土地11.35亩，四址为：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。租赁期限为2010年8月1日至2040年7月31日，共计30年。租赁费为每亩每年1000元。第一年租金必须在合同签订之日由徐甲一次性交纳。以后各年的租赁费可在当年的12月底前由承租方交付出租方。户县秦渡镇牛三村村民委员会在该合同上签字、盖章，牛三村二组组长裴兴龙在该合同上签字。徐甲依合同约定缴纳了租金。2011年6月17日，徐甲向户县农业局递交书面材料，内容为“我在秦户路以南、九号路以东，租用了牛三村耕地十亩，用于设施农业建设，主要经营花卉苗木（此块土地原来就用于设施农业），请批准为谢。秦渡镇西丰盛村民 徐甲 2011年6月17日”，后户县农业局签字“同意”并加盖了单位印章。2014年2月，裴某（乙方）与徐甲（甲方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方愿将自己租赁的秦渡镇牛三村二组的土地和地面建筑及其他所有附着物使用权转让给裴某，内容为：一、本宗地四址：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。东西宽81.8米，南北长92.5米，约合11.35亩，二、自合同签订之日起，地面以上建筑物、构筑物及所有附着物归裴某所有。土地归裴某使用。允许裴某在该地面上建筑施工。三、使用权转让年限从2014年2月至2040年7月，甲方承诺，在2014年2月底以前，与该地块有关的债务由甲方承担。四、使用权转让费800000元。在合同签订之日一次性付清。五、从本合同签订之日起，甲方应将自己和牛三村二组签订的《土地租赁合同》和户县农业局的审批手续转交给乙方，由乙方继续履行该合同责任，每年应交给牛三村二组的土地租赁费由乙方承担等。六、合同生效后乙方自主经营，甲方不得干涉。乙方经营期间发生的一切经济责任与甲方无关。合同签订后，裴某按合同约定向牛三村二组缴纳土地租金。2015年9月开始，裴某与他人签订建设施工合同，项目内容为秦渡镇高波农家乐。2016年6月22日，户县国土资源局向裴某下发了户国地罚字（2016）第73号《土地行政处罚决定书》，文书中载明，2015年5月，裴某在未依法取得任何土地审批手续的情况下，擅自占用秦渡镇牛三村集体土地建设农家乐及工房。2015年9月24日、2015年11月5日、2016年3月9日，秦渡镇国土资源所分别下发了《责令停止土地违法行为的通知书》，农家乐及工房已建起，实际总占地面积11.35亩，建筑物占地面积2062.23平方米，处罚如下：一、责令裴某自接到本处罚决定书之日起15日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，退还非法占有的土地。二、罚款227011.35元。2018年5月21日，裴某以其妻子高波为法定代表人开办了西安市鄠邑区民宿六合院酒店有限公司。2018年12月，西安市高新区以西安“大棚房”问题专项清理整治为由，将裴某在涉案土地上所建建筑全部拆除。2019年4月19日，裴某持前述理由诉至本院。庭审中，第三人某村委会某组述称2016年10月土地调整时将合同所涉的王鹏程等3人土地全部收归牛三村二组，第三人某村委会某组与裴某之间未签订书面合同，自2015年起土地租金按每年每亩2200元由裴某向第三人缴纳。2018年5月前后，秦渡镇牛三村并入牛东村，现为某村委会某组某村委会某组。一审法院认为，为了保证交易的稳定和经济的平衡发展，合同的无效和解除应依法从严认定。故裴某、徐甲于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。裴某主张确认2014年2月的《土地使用权转让合同》无效并要求徐某、徐甲退还800000元转让费之请求无事实及法律依据予以驳回。2014年2月，裴某与徐甲签订《土地使用权转让合同》后，徐甲向裴某交付了土地，裴某向徐甲给付了转让款，且裴某按合同约定向第三人某村委会某组缴纳了土地租金。2015年5月，裴某在未依法取得土地审批手续情况下，在涉案土地上建设农家乐，建筑物占地面积2062.23平方米。2015年9月24日、2015年11月5日、2016年3月9日土地部门三次下发《责令停止土地违法行为的通知书》，2016年6月22日下发《土地行政处罚决定书》后，裴某仍自行建设，最终致建筑物于2018年12月作为违法建筑被强行拆除，因此造成的经济损失系裴某自身违法行为所致，与徐某、徐甲无关联，现裴某主张徐某、徐甲承担赔偿责任之请求无事实依据和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告裴某要                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        求确认与被告徐甲于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》无效之诉讼请求。二、驳回原告裴某要求两被告退还转让款800000元之诉讼请求。三、驳回原告裴某要求两被告赔偿经济损失3670338元之诉讼请求。本案案件受理费42560元，由原告裴某自行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实,本院予以确认。本院认为，2010年8月1日某村委会某组与徐甲签订《土地租赁合同》，由牛三村二组将原蔬菜大棚的土地（设施农业用地）出租给徐甲，徐甲在该土地经营种植和养殖业，徐甲依合同约定缴纳了租金，并办理了相关审批手续，用于农业建设，经营花卉苗木，并未改变土地用途。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，裴某、徐甲于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》，约定徐甲将自己租赁的秦渡镇牛三村二组的土地和地面建筑及其他所有附着物使用权转让给裴某，使用权转让年限从2014年2月至2040年7月。该合同内容系双方真实意思表示，但对土地使用权转让约定为26年，违反相关法律规定，据此该合同中超过20年部分应属无效。经查，该《土地使用权转让合同》签订后，徐甲向裴某交付了土地，裴某给付了转让款，并按合同约定向某村委会某组缴纳了土地租金；但裴某在未依法取得土地审批手续情况下，在涉案土地上建设农家乐，经土地部门三次下发《责令停止土地违法行为的通知书》及《土地行政处罚决定书》，裴某仍自行建设，最终致建筑物于2018年12月作为违法建筑被强行拆除，因此造成的经济损失系裴某自身违法行为所致，现裴某主张徐某、徐甲承担赔偿责任及退还转让款，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案《土地使用权转让合同》系徐甲委托其胞兄徐某所签，故裴某上诉认为合同相对人为徐某的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，裴某上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、   维持西安市鄠邑区区人民法院（2019）陕0118民初2711号民事判决第二项、第三项；二、   变更西安市鄠邑区区人民法院（2019）陕0118民初2711号民事判决第一项为: 裴某、徐甲于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》超过二十年部分无效。三、   驳回裴某其余诉讼请求。一审案件受理费负担按一审判决执行，二审案件受理费42560元由裴某负担40000元，徐甲负担2560元。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月十八日法官助理  王坤 书记员  李艳