四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3788号 上诉人（原审被告）：张焕全，男，1964年10月16日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审被告）：李小英，女，1964年2月12日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审被告）：韩碧英，女，1961年6月24日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审被告）：李中福，男，1967年3月15日出生，汉族，住四川省南部县。 四上诉人共同委托诉讼代理人：王关霖，四川智典（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。 法定代表人：吴贵益，董事长。 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，该公司工作人员。 原审第三人：王成欣，男，1954年10月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 原审第三人：杜顺，男，1969年8月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：孙国虎，男，1966年2月11日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人张焕全、李小英、韩碧英、李中福因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司(以下简称海腾公司)、原审第三人王成欣、杜顺、孙国虎房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张焕全、李小英、韩碧英、李中福上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人负担本案诉讼费用。事实及理由：一审认定四上诉人与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，交易房屋办理了预告登记。海腾公司法定代表人吴贵益在协商过程中，给上诉人提供了履行商品房买卖合同或按民间借贷处理的选择性，因房屋价格不高，上诉人才选择的购房。一审认定合同无效超出了海腾公司诉讼请求，且认定双方“无交接房的意思表示”和“吴建成收款后向李中福转款10万元”等事实无证据证明。海腾公司无证据证明其与上诉人之间存在民间借贷关系的证据，应承担举证不能的不利后果。一审仅凭（2015）南民初字第3647号民事调解书等来牵强附会证明我们的购房款已经在该案中抵偿了结，但本案原审第三人并不认可上诉人债权已经转移抵偿。一审既认定合同无效，就应按合同无效的相关法律规定判决相互返还财产，但一审只判决上诉人协助注销而未处理购房款和相应资金利息损失，损害了上诉人的合法权益。一审未予查明海腾公司所称的所收款项已经处理的相关事实。 海腾公司的一审诉讼请求：1、判令解除海腾公司与李中福签订的“海腾云鼎”商住小区5-1-4-4、5-1-5-4、5-1-6-4号商品房的《商品房买卖合同》，并由李中福协助海腾公司注销该商品房的预售签约登记；2、判令解除海腾公司与张焕全签订的“海腾云鼎”商住小区5-1-2-4、5-1-3-4号商品房的《商品房买卖合同》，并由张焕全协助注销该商品房的预售签约登记；3、判令解除海腾公司与李小英签订的“海腾云鼎”商住小区5-1-7-4号商品房的《商品房买卖合同》，并由李小英协助注销该商品房的预售签约登记；4、判令解除海腾公司与韩碧英签订的“海腾云鼎”商住小区5-1-10-4、5-1-11-4号商品房的《商品房买卖合同》，并由韩碧英协助注销该商品房的预售签约登记。 一审法院认定事实:李中福、李小英系夫妻关系，二人与韩碧英系亲戚关系。2015年5月26日，张焕全以汇款方式、现金存款方式向吴建成（系海腾公司的法定代表人吴贵益之子）的银行账户（尾号0022）交付25万元、15万元，合计40万元。同日，李中福通过银行账户（尾号9677）向吴建成的银行账户（尾号8175）转款130万元。次日，李中福分两次向吴建成的银行账户（尾号8175）转款合计30万元（20万+10万元）。2015年7月10日，吴建成通过银行账户（尾号4275）向李中福的银行账户（9677）转账10万元。 2015年5月26日，海腾公司与张焕全签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为2015004323、2015004325。合同约定，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区5-1-2-4号、5-1-3-4号两套住房出售给张焕全。海腾公司与李中福签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为2015004327、2015004328、2015004329。合同约定，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区5-1-4-4号、5-1-5-4号、5-1-6-4号三套住房出售给李中福。海腾公司与李小英签订《商品房买卖合同》一份，合同编号分别为2015004330。合同约定，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区5-1-7-4号一套住房出售给李小英。海腾公司与韩碧英签订《商品房买卖合同》二份，合同编号分别为2015004333、2015004334。合同约定，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区5-1-10-4号、5-1-11-4号两套住房出售给韩碧英。前述房屋在商品房买卖合同中载明的单价均为2000元/平方米。同日，海腾公司另将“海腾云鼎”商住小区5-1-8-4号、5-1-9-4号两套住房网签给了李中福。该两套住房已由李中福出售给案外人邓静、蒲俊勇。 2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向一审法院申请破产清算，一审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。 2017年4月，经海腾公司管理人的申请，一审法院依法对包括案涉房屋在内的位于“海腾云鼎”商住小区共计370套房屋进行了查封。现案涉八套商品房均处于空置状态，未装修。 另查明，一审法院于2015年9月11日立案受理王成欣、杜顺、孙国虎诉海腾公司民间借贷一案，于2015年10月9日作出（2015）南民初字第3647号民事调解书。该份调解书载明，海腾公司同意将其所有的位于南部县东风路1号房产及位于南部县南隆镇东风路的土地使用权作价2850万元抵偿给王成欣、孙国虎、杜顺。该案卷宗材料显示，王成欣、孙国虎、杜顺提交了张焕全、李中福于2015年5月26日、27日向吴建成转款合计200万元的转款记录（复印件）。 一审法院认为，根据海腾公司诉请理由和李中福、张焕全、李小英、韩碧英的答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》是为借款担保还是真实的商品房买卖关系；二、海腾公司主张解除案涉《商品房买卖合同》及要求李中福等四人协助注销预售签约登记的诉请能否成立。 关于争议焦点一。判断某个行为的法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示等实质要件来判定。本案中，虽然海腾公司与李中福等签订了《商品房买卖合同》，但应认定本案法律关系实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保。理由如下：其一、李中福曾以证人身份在本院审理的（2018）川1321民初267号民事案件中作证陈述“海腾公司在李中福处借款200万元，网签住房是海腾公司不能还钱就将房子抵偿”；其二、海腾公司并未向李中福等人出具房款收据，未对房款进行结算，亦无交接房屋的意思表示，不符合商品房买卖交易习惯；其三、吴建成在收到款项后，向李中福转款10万元，这一事实与第三人杜顺的述称相符，该10万元应为支付的一个月借款利息（借款本金200万元、月息5分）；其四、案涉房屋的单价为2000元/平方米，明显低于市场价，该约定亦与交易习惯不符。 关于争议焦点二。承前所述，案涉八份《商品房买卖合同》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，李中福等人要求海腾公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实目的是以案涉房屋担保借款200万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，认定案涉八份《商品房买卖合同》本身作为伪装的行为无效，借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以认可其在当事人之间的合同效力。案涉八份《商品房买卖合同》属无效合同，故对海腾公司要求解除的诉请，不予支持。海腾公司与李中福四人已在南部县房地产管理局网签平台对案涉八份《商品房买卖合同》进行了网上签约。合同无效后，当事人之间的权利义务关系应当恢复到合同订立前的状态。因此，李中福、李小英、张焕全、韩碧英应当协助原告海腾公司在南部县房地产管理局注销案涉八份《商品房买卖合同》的网上签约。至于李中福、张焕全向海腾公司提供的借款200万元，是否已在（2015）南民初字第3647号民事案件中进行了处理，不影响本案的实体处理，当事人可另行主张权利。海腾公司的部分诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、李中福在本判决生效后十五日内协助四川海腾房地产开发有限公司注销三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015004327、2015004328、2015004329）的网上签约；二、张焕全在本判决生效后十五日内协助四川海腾房地产开发有限公司注销两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015004323、2015004325）的网上签约；三、李小英在本判决生效后十五日内协助原告四川海腾房地产开发有限公司注销一份《商品房买卖合同》（合同编号为：2015004330）的网上签约；四、韩碧英在本判决生效后十五日内协助四川海腾房地产开发有限公司注销两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015004333、2015004334）的网上签约；五、驳回四川海腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李中福、张焕全、韩碧英、李小英负担。 在二审审理中，海腾公司提交了海腾云景2、5、6幢楼盘2016年12月19日前的网签明细表（南部县房管局加盖鲜章），载明前述楼栋相关房屋的网签价格大部分在3000元以上，也有一部分房屋网签价格低于2000元。海腾公司称这些房屋也是与本案情况类似，是用房屋买卖合同担保公司借款。一审法院审判人员在2019年7月17日询问杜顺等三人时，杜顺称李中福是经其介绍给海腾公司提供借款200万元，利息约定的是月息5分，借条是杜顺写的，吴贵益盖的章，利息至少付了一个月，另外一个月给没给，记不清了，利息是付给了李中福的。李中福在二审审理中，接受审判人员询问时称，其曾在2015年7月10日收到尾号4275号账户转款10万元，但未说明是什么经济往来。李中福认可收到其转让给邓静、蒲俊勇两套房子的款项61万余元，其中邓静是25万元，邓静的首付款116597元是交给海腾公司，海腾公司至今未给付给他。一审法院已经发生法律效力的（2019）川1321民初3059号民事判决认定2016年2月18日，海腾公司与邓静订立《商品房买卖合同》，合同载明房款总价款为366597元，合同签订当日海腾公司向邓静出具了房款收据，载明海腾公司收到房款116597元，余款25万元由邓静直接支付给了李中福，李中福给邓静出具了收据。2016年6月3日，海腾公司与蒲俊勇签订《商品房买卖合同》载明房屋总价款366597元，该款由李中福收取，海腾公司出具全额收款收据。同日，李忠福向海腾公司出具欠条一份，内容为“欠到海腾房产开发公司5-1-9-4号房款366597元，欠款人李中福2016.6.3”。2016年6月10日，海腾公司法定代表人吴贵益在该欠条上注明“该财务在借款账上扣除”。 另查明，李中福在海腾公司与邓静房屋买卖合同纠纷一案审理中作为证人出庭作证称“海腾公司在我这儿借了200万元，后面他们不能还就把房子抵给我了”。 再查明，海腾公司与李中福等四人订立的商品房买卖合同所涉及的房屋位于不同楼层，但约定价格均是每平方米2000元，合同约定的付款方式均是一次性付款，但李中福等人与海腾公司未对房屋的结算进行约定。李忠福等人未提供案涉房屋的收款收据和交付的证据。二审中，海腾公司确认李中福的出借款项200万元尚未最终处理。2016年2月18日，海腾公司工作人员胡靖给李中福出具欠条，欠条内容为“今欠到李中福退房款（5-1-8-4）354097元，待邓静按揭到帐后退款到李中福名下”。 本院对一审审理查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是四上诉人与海腾公司之间订立的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系，还是以房屋买卖的形式为四上诉人出借款项提供担保，以及四上诉人应否履行协助办理案涉房屋网签合同的注销义务和本案是否应一并处理四上诉人的借款偿还纠纷。 判断某个行为的法律关系的性质，不应局限于当事人之间所订立合同的名称，而应当根据当事人的真实意思表示等实质要件进行判定。本案中，李中福、张焕全于2015年5月26日、27日三次以汇款和现金存款方式转款200万元给海腾公司。海腾公司于2015年5月26日与四上诉人订立8套同幢不同楼层的房屋的《商品房买卖合同》，8套房屋位于同栋合同约定价格按建筑面积计价均是每平方米2000元，案涉房屋建筑面积均是111.09平方米。按此计算，每套房屋价款是22.2180万元，8套房屋总价为222.18万元。由于海腾公司在收到四上诉人的200万元转账款后，并未给四上诉人出具房款收据，加之买卖双方又未对房屋进行结算，亦无证据证明房屋进行了正式交付，有违商品房买卖合同的一般程序和交易习惯。由于李中福在海腾公司起诉邓静房屋买卖合同一案中作为证人在庭审上陈述的其是借款给海腾公司200万元，再结合杜顺所称的李中福出借款项200万元，约定的月息5分，至少支付了一个月利息和李中福认可收到10万元，但又未合理说明其所收取的10万元款项性质，故应当认为是海腾公司支付的案涉借款200万元的利息。加之2016年6月3日，李中福在海腾公司与蒲俊勇订立《商品房买卖合同》后，又给海腾公司出具蒲俊勇房屋价款366597元的欠条和吴贵益于2016年6月10日在该欠条上注明的“该财务在借款账上扣出”的事实看，应当综合认定四上诉人与海腾公司之间订立的10套商品房的买卖合同实际上是对四上诉人所出借款项的担保。否则李中福不会在收到蒲俊勇所购房屋的价款后向海腾公司出具欠条。李中福出具欠条的行为，以及因邓静房屋出售海腾公司胡靖给李中福出具的欠条，应当认定为四上诉人与海腾公司还未就借款进行结算而出具临时性的债权债务凭证。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，本案中双方当事人基于虚假的意思表示实施的行为是订立8套《商品房买卖合同》，依照前述法律规定，应当认定为无效。人民法院应当主动审查合同效力，加之其诉讼请求中要求注销网签合同登记，实际上也是合同无效的法律后果，故四上诉人此项上诉理由不能成立。由于李中福出售两套住房并收取了相应款项，且未与海腾公司进行借款本息结算，故本案中尚不能对出借款项进行处理，上诉人可以另案主张权利。 综上，一审认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李中福、张焕全、李小英、韩碧英负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 程 鹰 审判员 朱苏川 二〇一九年十二月二十日 书记员 王思宇