四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8909号 上诉人（原审被告）：代廷荣，男，1966年1月26日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陈文豪，四川天从律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉平，女，1967年9月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代帅星，男，2000年4月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 原审被告：梁凤霞，女，1987年1月6日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人代廷荣因与被上诉人王玉平、被上诉人代帅星、原审被告梁凤霞确认合同无效纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代廷荣上诉请求：撤销原判并依法改判，上诉费由王玉平、代帅星承担。事实及理由：一审认定事实不清，本案诉争房屋系代廷荣单独所有，并非与王玉平共同的所有。代廷荣与王玉平曾是夫妻关系，生育一子代帅星，2015年4月30日代廷荣与王玉平在民政局自愿离婚，离婚协议约定，二人将位于邛崃市面积约179平方米青瓦房赠与代帅星，代帅星由代廷荣抚养，王玉平不承担抚养费。离婚后因邛崃市拆迁安置，修建了诉争房屋，在修建过程中代廷荣分三次缴纳了房屋修建款十余万元，而王玉平没有任何出资。上述事实表明诉争房屋系离婚后修建的，修建合同及修建款全部是代廷荣个人独自缴纳的，房屋应归代廷荣个人单独所有，一审认定诉争房屋系代廷荣与王玉平共同共有没有依据。 王玉平、代帅星答辩认为：1、原审判决认定诉争房屋为共有认定事实清楚，本案的诉争房屋是农村房屋，是代廷荣与王玉平共同申请建设的集体宅基地上的房屋，代廷荣与王玉平虽然离婚但是没有分户，并且该房屋是在夫妻关系存续期间已经申请并缴纳了2万元的保证金，该房屋是以代廷荣与王玉平、代帅星三人每人面积40平方，共计120平方米的房屋。原有拆除的房屋是代廷荣与王玉平共有，宅基地的使用人系代廷荣与王玉平、代帅星三人，诉争房屋是原宅基地按照政策置换到新村，所以原有房屋和现有房屋产权是一致的。新办理产权证的时候也是以三人的名义进行的办理，该房屋不是国有土地上的商品房，所以不是谁出资谁所有，并且代廷荣在经营代廷荣与王玉平、代帅星三人的承包地和承包田，鱼塘也是由代廷荣经营，资金来源也是共有的，所以三人的资产并没有进行分割，所以不是代廷荣一人出资。代廷荣所签订的施工合同也是修建的代廷荣与王玉平、代帅星三人的房屋，如果代廷荣与王玉平、代帅星分户，代廷荣只能修建40平方的房屋，不能修建超出面积的房屋，原审判决认定为共有认定事实正确。代廷荣与王玉平、代帅星三人各有1.5万元的补贴也用于该房屋的购买，所以不是代廷荣一人出资购买的。2、梁凤霞与代廷荣、王玉平、代帅星不是同一集体经济组织成员，因此农村房屋的买卖超出了同一集体经济组织成员之间，所以根据土地管理法相关规定和最高人民法院第八次民事审判工作会议纪要第19条，认定代廷荣、梁凤霞签订的房屋买卖合同无效适用法律正确。请求法院驳回代廷荣的上诉请求，维持原判。 梁凤霞针对代廷荣的上诉请求、事实及理由没有意见。 王玉平、代帅星向一审法院诉讼请求：确认代廷荣、梁凤霞于2018年2月4日签订的关于买卖坐落邛崃市的《购房合同》无效。 一审法院查明，梁凤霞系邛崃市高埂镇七里村村民。2018年2月4日，代廷荣作为甲方与作为乙方的梁凤霞签订《购房合同》，主要约定：代廷荣将位于邛崃市的房屋一套出售给梁凤霞；房屋价款29万元，梁凤霞在签订合同当日支付代廷荣29万元；代廷荣在梁凤霞付清房款当日向梁凤霞交付房屋。双方还约定了各自其他权利、义务。代廷荣交付的该套房屋系用老宅基地房屋置换修建。代廷荣、王玉平夫妻关系存续期间共同共有邛崃市农村散居房屋，房产证号：邛房权证监证字第××号，房屋为一栋一层，建筑面积176.77平方米。登记权利人为王玉平、代廷荣共同共有。该房屋的用地性质为农村宅基地及其他集体建设用地，土地登记号为：邛集用（2009）第80669号。2015年5月15日，因农村土地整理政策，代廷荣向和平村村委会申请用老宅基地房屋置换后修建诉争房屋。后经高埂乡乡政府审批置换宅基地后修建了建筑面积为120平方米的新房屋，位于邛崃市，至今尚未办理产权登记。2015年4月30日，代廷荣与王玉平协议离婚，代帅星随父亲代廷荣生活，将夫妻共有财产位于的房屋赠予代帅星，但尚未办理赠予过户。 一审法院另查明，高埂镇人民政府、高埂镇和平村村民委员会共同出具证明，代廷荣、前妻王玉平、代帅星参加中安和平土地整理项目高埂新区22栋2单元3楼6号时，三人均享受了土地整理项目政策。 一审法院认为，本案诉争房屋系代廷荣、王玉平共同所有，按照相关规定，该房屋宅基地是代廷荣、前妻王玉平、代帅星共同享有。代廷荣与梁凤霞于2018年2月4日签订的买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国土地管理法及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民和非集体经济组织成员非经法定程序均不得享受农村的宅基地使用权。梁凤霞并非邛崃市高埂镇光明村村民，同时根据土地管理法第六十二条规定：农村村民一户只能够拥有一处宅基地，而且宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖住房后，再申请宅基地的不予批准。双方签订的农村房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案当事人基于无效买卖合同所取得的财产应当另案予以处理。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：确认代廷荣与梁凤霞于2018年2月4日签订的关于买卖位于邛崃市房屋的《购房合同》无效。案件受理费（减半收取）50元，由代廷荣、梁凤霞各负担25元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据审理查明的事实看，虽然诉争房屋系代廷荣申请修建的，但是其是以搬迁代廷荣、王玉平夫妻关系存续期间共同共有的邛崃市高埂镇和平村十四组41号农村散居房屋后向和平村村委会申请用老宅基地房屋置换后修建的，修建的案涉房屋系用使用集体用地，时占用王玉平、代帅星在村社所享有的土地整理项目政策和建房补助条件，因此王玉平、代帅星对诉争房屋享有相应的权利。同时因农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，且农村住宅用地只能分配给本村村民，梁凤霞在未经法定程序的情况下其不得享受其他农村经济组织的宅基地使用权，因此，一审法院认定涉案农村房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应属无效正确，代廷荣的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担；二审案件受理费100元，由代廷荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  何广智 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十二月六日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅