贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12161号 原告：石朝江，男，1975年8月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：赵高义，女，1980年10月27日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号15205201510191516。 二原告委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，统一社会信用代码91520502577122184H，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。 法定代表人：雷洪，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周键（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201110222037。 委托诉讼代理人：彭昊（特别授权代理），执业证号15224201610631171，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告石朝江、赵高义与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人彭、被告万丰置业委托诉讼代理人周键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石朝江、赵高义向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理“万丰国际商贸城”第33幢116号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金，暂计5,000.00元（违约金从2014年6月1日以原告已支付总房款327,880.00元为基数，按日万分之二的标准支付至执行完毕时止，直至被告为原告办理房屋产权证书并交付原告之日止）；3.本案所涉诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“办理涉案不动产权证书”。 事实及理由:原、被告于2013年3月12日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于毕节万丰国际商贸城的房屋；原告根据合同约定，已向被告支付了购房款。合同第二十二条第三款约定“被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已经履行合同义务，被告未按合同约定履行合同义务已构成违约，故原告诉至法院。 被告万丰置业辩称：1、关于原告主张的逾期办证违约金问题，原告诉请已超过诉讼时效。合同约定办证时间为2014年5月30日，故原告主张部分已经超过诉讼时效。按日计算的违约金应当以单个独立债权分别计算诉讼时效，应按原告起诉之日起倒推三年计算诉讼时效，超过部分不应得到支持。2、证明万丰公司经相关部门审核通过后，先后于2019年3月5日，6月6日取得了涉案房屋的备案证明书及不动产权证书，已经具备为涉案业主办理不动产权证书的条件，待涉案业主配合提交办证资料及缴纳完毕相应税费后，便可办理。万丰公司取得办证条件后于2019年3月27日通过登报方式及2019年3月29日通过短信方式通知原告提交办证相关材料办理房屋产权证书，但原告至今未向被告提交。故违约金计算应当截止至被告取得办证条件后第一次通知原告之日止。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区房屋，商品房价款317108.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2019年3月5日，被告取得商品房屋备案证明书。2019年6月6日，被告取得涉案房屋不动产权证书。2019年3月29日，被告以短信的方式通知业主其已经取得商品房备案证明书，需要办理不动产权证书的业主携带购房合同及相关证件到毕节万丰国际商贸城接待中心进行信息核对及登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理不动产权证书；二、原告请求被告承担逾期办证违约金请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在本案中，虽然原告委托被告向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。因此，被告履行办证的主要合同义务应包含被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务和在原告缴纳办证所需税费和提供相关文书后为原告办理不动产权证书的义务。因被告已取得涉案商品房不动产权证书，已具备向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记的条件，即具备为原告办理不动产权证书的条件。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供应由原告提供的相关材料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权证书。 关于焦点二，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在本案中，原、被告双方对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任及委托办理产权转移登记进行了约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金应指被告逾期向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年9月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月24日起开始计算。原、被告双方于2014年6月29日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。该《商品房买卖合同》约定的“交付办理商品房转移登记的有关文书”应指交付涉案房屋商品房屋备案证明书及在办理涉案商品房转移登记时应由被告提供的其他相关材料。被告于2019年3月5日取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备办理涉案商品房转移登记的条件，鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需材料后，径行提交到不动产登记机构为原告办理不动产权证书即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已具备办理涉案房屋商品转移登记条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。在被告尽到通知义务后，原告应当履行自己的义务，即缴纳办证所需的税费和提供相关文书，待原告履行完毕自己的义务后，被告才能将办证所需的材料提交到不动产登记机构为原告办理涉案商品房不动产权证书。在案证据显示，被告已取得涉案房屋的备案登记及不动产权证书，具备办理转移登记条件，并于2019年3月29日以短信的方式通知了原告（该电话号码系原告签订合同时预留在合同上的电话号码，应于采信）故被告应当承担违约责任至该通知之日止，即2019年3月29日应当认定为被告履行了交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。原告提供的证据，不能证明其已缴纳了办证所需的税费和提供了应由原告提交的相关材料，故对原告主张的在2019年3月29日起的逾期办证违约金，本院不予支持。综上，被告应以已付购房款317,108.00元为基数，按日万分之二的标准计付2016年9月24日至2019年3月28日期间的逾期办证违约金58,094.19元（317,108.00元×0.0002×916天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告石朝江、赵高义缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内为原告石朝江、赵高义办理毕节万丰国际商贸城第42幢1层122号商品房不动产权证书，并将办理好的不动产权证书交付原告石朝江、赵高义； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告石朝江、赵高义逾期办证违约金58,094.19元； 三、驳回原告石朝江、赵高义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676.18元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十二月十七日 书记员  肖 毅