江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13426号原告：张建华，女，1958年8月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：周越，男，1988年2月15日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张建华（系原告周越母亲），自然情况同上。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：张兵。原告张建华、周越与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建华（兼原告周越的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建华、周越向本院提出诉讼请求：1.被告友谊华联公司支付两原告2018年7月1日至2019年12月31日期间的房屋租金166114.5元；2.被告友谊华联公司支付两原告迟延付款的违约金（以26737.25元为基数自2018年10月29日起，以63785元为基数分别自2019年4月23日、2019年10月28日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3.被告郑和国际公司对被告友谊华联公司的上述债务承担一般担保责任。事实和理由：2014年4月23日，原告与两被告签订了商铺房屋租赁及委托经营合同，约定原告将所有的南京市鼓楼区房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告友谊华联公司使用，租期为2014年7月1日至2022年6月30日，友谊华联公司为经营方，郑和国际公司为担保方，在承租期间，前两年按购房总价的6%返还租金，在购房时直接冲抵购房款，后六年每年以购房总价的8%支付租金，每年分两次支付，支付时间为3月31日、9月30日前。上述合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告友谊华联公司自2018年起拖欠2018年7月1日至2019年12月31日期间到期的租金166114.5元。被告郑和国际公司亦未履行担保责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告友谊华联公司、郑和国际公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下，两原告购买了郑和国际公司开发建设的位于南京市鼓楼区房屋。2014年3月15日，原告张建华、周越（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同，约定甲方将南京市鼓楼区房屋委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；租赁回报率前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；自第三年起，每年的租赁回报127570元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案房屋，并以自己名义对外出租经营。2014年12月31日，郑和国际公司向两原告出具了销售不动产统一发票，该发票载明的房屋建筑面积为66.12平方米，总价为1593426元。被告友谊华联公司应于2018年9月30日前向两原告支付2018年7月1日至12月31日期间的租赁回报63737.04（1593426×8%÷2）元，2019年3月31日前支付2019年1月1日至6月30日期间的租赁回报63737.04元，2019年9月30日前支付2019年7月1日至12月31日期间的租赁回报63737.04元，但两原告认可2018年9月1日至2019年10月15日期间仅收到被告友谊华联公司支付的租赁回报25240.5元，后被告友谊华联公司于2019年10月21日支付了5146.75元、2019年11月26日支付了6660.5元，合计11807.25元，两原告同意被告友谊华联公司支付的11807.25元在应付的2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报中予以扣除，本院予以确认。上述租赁回报中未扣除5%的税费。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。现两原告已将涉案房屋交付被告友谊华联公司使用，被告友谊华联公司亦应按照约定向两原告支付租赁回报。由于两原告已领取了涉案房屋所有权证，租赁回报应以房屋核准登记总价款1593426元为基数进行计算，故被告友谊华联公司应支付两原告2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报191211.12元，已支付37047.75元，尚拖欠154163.37元。虽然双方所签订的合同约定租赁回报金额中含甲方（原告）应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，但是该条款系两原告委托被告代为缴纳税款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定委托人或受托人可以随时解除委托合同，两原告要求被告给付全部的租赁回报，即撤销被告代为缴纳税款之委托，符合法律规定，本院予以支持。两原告在取得租赁回报后应自行依照国家规定缴纳相应税费。关于逾期给付租赁回报的违约金问题。被告友谊华联公司未按照合同约定期限给付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，被告友谊华联公司应支付以26689.29元为基数自2018年10月29日起，以63737.04元为基数分别自2019年4月23日、2019年10月28日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算的违约金。关于保证责任问题。根据合同约定，被告郑和国际公司对被告友谊华联公司向两原告支付租赁回报承担一般保证责任。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，被告郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为被告友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，原告张建华、周越提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2019年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前，原告张建华、周越于2019年11月13日提起本次诉讼，故被告郑和国际公司应对被告友谊华联公司欠付的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报承担一般保证责任。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃一审中举证、质证等相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第四百一十条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建华、周越2018年7月1日至2019年12月31日期间欠付的租赁回报154163.37元；二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建华、周越以26689.29元为基数自2018年10月29日起，以63737.04元为基数分别自2019年4月23日、2019年10月28日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算的违约金；三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报63737.04元及该款项自2019年10月28日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3622元，减半收取计1811元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十二月二十六日书记员  陈 悦履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。