浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行初171号 原告邬惠芳，男，1951年1月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人陈瑶娟（特别授权代理），女，1954年1月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人张晓霞，北京圣运（天津）律师事务所律师。 被告宁波市奉化区人民政府，住所地宁波市奉化区锦屏南路1号。 法定代表人胡永光，代区长。 出庭应诉负责人潘多，副区长。 委托代理人方磊（特别授权代理），宁波市奉化区人民政府工作人员。 委托代理人朱志宏（特别授权代理），浙江求是行律师事务所律师。 原告邬惠芳不服被告宁波市奉化区人民政府于2019年7月2日作出的奉征补[2019]23号房屋征收补偿决定，于2019年7月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案的审理需以其他案件的审理结果为依据，本案于2019年8月8日中止审理。2019年12月30日，本案恢复审理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人陈瑶娟、张晓霞，被告的出庭应诉负责人潘多、委托代理人方磊、朱志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年7月2日，被告作出奉征补［2019］23号房屋征收补偿决定。该决定认定，因南山路××段危旧房屋改造公共利益需要，被告于2018年5月29日作出《宁波市奉化区人民政府关于南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收决定》及《宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于同日予以公告。房屋征收部门为宁波市奉化区房屋征收办公室（以下简称奉化征收办），征收实施单位为宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所。被征收房屋评估比准价为9780元／平方米，产权调换房屋的评估比准价格为9550元／平方米。签约期限为2018年7月22日至2018年11月18日。原告的房屋位于南山路××段危旧房屋改造征收项目的房屋征收范围内，证载房屋建筑面积41.92平方米，附属用房建筑面积8平方米，核定房屋征收建筑面积43.61平方米，附属用房建筑面积8平方米。房屋用途为住宅，该房屋系砖混结构。经宁波奉化锦溪房地产估价有限公司（以下简称锦溪公司）评估，被征收房屋的评估价值480163元，相应评估报告被送达给原告。经协商，原告与奉化征收办未达成征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《补偿办法》）以及《补偿方案》等相关规定，决定如下：一、如原告选择货币补偿，原告可得被征收房屋评估金额417976元，附属用间评估金额18400元、装修及附属物评估金额18965元、超容积率土地评估金额24822元、货币补偿补助110438元，一次性补偿搬迁费13083元，6个月临时过渡费补助6480元，合计可得货币补偿金额为610164元；二、如原告选择产权调换，征收部门提供位于西河××东侧-2地块（暂名）的期房一套，最终产权调换住宅房屋建筑面积向最接近建筑面积67.82平方米的套型上靠，按照规定结算房屋差价，原告另可获得一次性补偿搬迁费13083元。如原告选择自行过渡的，临时安置费按每月20元／平方米计发，征收部门需向原告支付32400元临时安置费。如原告不选择自行过渡的，征收部门提供位于奉化××××室的房屋作为临时安置过渡房，建筑面积约48.7平方米；三、因原告未在规定期限内选择补偿方式，按照上述第二项内容执行。原告于该决定书送达之日起5日内按该决定办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交奉化征收办。 原告诉称，根据《征补条例》第二条、第三条、第八条至第十三条、第十五条之规定，奉征补［2019］23号房屋征收补偿决定违法，严重侵害原告合法权益。作为被诉行为的前置行为的征收决定已被判决确认违法，被诉行为应予以撤销。被诉行为剥夺了原告原址回迁的选择权。被告未能证明评估机构选取与被征收人进行过协商。公证人员某对投票现场进行监督，不符合《公证程序规定》第五十二条规定。评估机构未按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十六条的规定程序进行评估，评估报告认定的面积和价格计算与实际不符。评估报告违反了《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，不应作为被诉行为依据。被告未举证证明货币补偿已经交付或提存到位，也未提交证据证明周转用房或者产权调换用房已经交付，不符合先补偿、后搬迁的规定。被诉补偿决定应载明补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、差价支付等事项而未载明。综上，请求法院撤销奉征补［2019］23号房屋征收补偿决定。 原告向本院提交了如下证据：1.房屋所有权证和征收补偿决定书，用于证明被诉行政行为存在，原告与被诉行政行为有利害关系；2.公证书，用于证明宁波市房屋征收信息公开系统显示评估公司是宁海县正平房地产估价师事务所有限公司；3.（2018）浙02行初147号行政判决书，用于证明涉案征收决定被判决确认违法。原告提交的证据均为复印件。 被告辩称，前置程序是否合法以法院最终判决为准。评估公司选定及相关比准价确定等程序合法。奉化征收办先后发布评估机构选定通告、关于报名参加房屋征收评估的通告、评估机构报名结果和投票选定通告后，经公证确认锦溪公司为评估机构。比准价和安置房比准价由评估报告确定。房屋征补决定相关程序合法。可安置面积根据登记情况结合测绘认定。原告在规定期限内未选择补偿方式，被告决定按产权调换方式执行。综上，被告作出被诉行为程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回原告诉讼请求。 被告在举证期限内向本院提交，并于庭审中出示了以下证据和依据：1.关于自行协商选定房地产价格评估机构的通告和附件及公告照片；2.报名参加房屋征收评估的通告及公示照片；3.评估机构报名结果的通告和投票选定评估机构的通知及公示照片；4.评估机构选定结果的通告及公示照片和公证书；5.房屋征收评估委托合同；6.宁波市奉化区南山路××段危旧房改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上住宅用房比准价格评估报告及公示照片；7.房地产估价报告；8.初步评估结果公示及照片；9.签约通知及快递单；10.协商记录；11.关于征求补偿决定方案意见的通知和附件及快递单；12.补偿决定书公告及公示照片和快递单；13.房地产征收评估报告（分户报告）及送达快递等；14.身份信息；15.房屋查档证明及附件、房屋建筑面积测绘报告和房屋基本信息；16.房屋征收补偿决定书，证据1-16用于证明被诉行为认定事实清楚，程序合法；17.依据:《征补条例》、《省条例》、《补偿办法》，《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《宁波市奉化区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》等，用于证明被诉行为适用法律正确。被告提交的证据均为复印件。被告在庭后提供了《情况说明》，用以证明宁波市房屋征收信息公开系统显示评估公司是宁海县正平房地产估价师事务所有限公司是因后台技术原因引起的数据读取、显示错误，且已经对其进行了纠正的事实。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、3无异议，本院予以认定。被告对原告提交的证据2有异议，认为宁波市房屋征收信息公开系统信息输入存在错误。本院对原告提交的证据2的真实性予以认定。 原告对被告提交的证据1-5的真实性、合法性和证明目的均不予认可，认为本案涉及被征收人数众多，以公告方式告知被征收人自行协商不具有可行性，应当由被告组织协商；协商不成的情况下，被征收人依然可以通过投票从《2018年度房屋征收评估机构名录》中选取评估机构，投票现场公证应当由两名公证员进行。本院认为，《征补条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定”，并未要求被告组织被征收人协商；《征补办法》第二十六条规定“采取投票确定或者摇号、抽签等随机方式确定评估机构的，候选的评估机构应当不少于三家并通过公开报名的方式确定”，原告提出的投票从名录中选取评估机构的主张与上述规定不符；根据《公证程序规定》第五十二条规定，公证机构办理招标投标、拍卖、开奖等现场监督类公证，应当由二人共同办理。该规定并未要求两名公证员。因此，原告异议理由不成立，本院对被告提交的证据1-5予以认定。原告对被告提交的证据6-10的真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为被告未提供证据证明征收决定公告时间，装修装饰价格较低，小房或附属房应按正常价格评估，无法证明经过协商。本院认为，原告提交的（2018）浙02行初147号行政判决已认定“2018年5月29日，奉化区政府作出被诉征收决定，并在惠政路步行街张贴及《奉化日报》刊登予以公告”，可以作为认定征收决定公告时间点为2018年5月29日的依据；比准价、安置房价、装修装饰价格由依法选定的评估机构认定，原告认为价格过高或过低并无依据，本院不予支持；原告虽未在协商记录上签名，但协商记录由协商人员签名和见证人员签名，能够证明经过协商的事实。综上，原告异议理由不成立，本院对被告提交的证据6-10予以认定。原告对被告提交的证据11、12有异议，认为评估机构选定、评估程序和评估过程违法，评估结果不能作为补偿依据；未提供快递单签收截图，不能证明已经送达，且送达方式违法。本院认为，快递单及查询记录可以证明依法送达，原告提出的其他异议理由并无依据，故本院对被告提交的证据11、12予以认定。原告对被告提交的证据13的真实性、合法性和证明目的不予认可，认为评估报告有效期不符合有效期不超过一年的法律规定，评估报告送达程序违法。本院认为，本案中原告的分户报告作出时间为2018年8月1日，被诉征收补偿决定作出时间为2019年7月2日，距离分户报告作出时间未超过一年，故分户报告可以作为被诉征收补偿决定的依据；原告认为评估报告送达程序违法并无依据，因此，本院对被告提交的证据13予以认定。原告对被告提交的证据14无异议，本院予以认定。原告对被告提交的证据15的真实性、合法性和证明目的不予认可，认为测绘信息没有原告签字确认，不能证明实际进行过测绘。本院认为，房地产平面图由土地管理部门盖章确认，可以作为本案依据，本院对被告提交的证据15予以认定。原告对被告提交的证据16的真实性无异议，合法性有异议，但未对合法性提出异议理由。本院对被告提交的证据16予以认定，至于被诉征收补偿决定的合法性将综合予以认定。原告对被告提交的证据17的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院对被告提交的证据17的真实性予以认定。原告对被告提交的《情况说明》的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为该证据能够证明宁波市房屋征收信息公开系统后台信息录入存在错误。 经审理查明，因南山路××段危旧房屋改造需要，被告于2018年5月29日作出奉政房征决［2018］第8号房屋征收决定并于同日发布征收决定公告，决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同日，奉化征收办发布《关于宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告》，告知被征收人协商选定评估机构。6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名。因被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办于同月11日发布评估机构报名结果通告和投票选定评估机构的通知，告知被征收人候选评估机构及投票选定涉案房屋征收项目的评估机构等事宜。同月15日，奉化征收办发布评估机构选定结果的通告，经浙江省宁波市奉化区公证处公证，确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。同月20日，锦溪公司出具两份房地产估价报告，确定宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）被征收住宅用房的评估比准价格为9780元／平方米，西河小区（暂定名）住宅产权调换评估比准价为9550元／平方米。奉化征收办对初步评估结果进行了公示。宁波市奉化区公园路24号102室房屋登记在原告名下，证载房屋建筑面积41.92平方米，实测房屋建筑面积43.61平方米，土地使用权面积33.3平方米，另有附属小间8平方米，房屋用途为住宅。同年8月1日，锦溪公司出具编号奉锦估2018第3-193号《奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）征收评估报告》，确定原告的涉案被征收房屋评估总金额为480163元，包括房屋评估价格417976元、附属小间18400元、装修和附属物评估金额18965元。奉化征收办与原告就补偿事宜经协商未能达成补偿协议，奉化征收办报请被告作出征收补偿决定。后被告作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并向原告进行送达，告知原告选择补偿方式，如原告逾期未选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。原告未在规定期限内选择补偿方式。2019年7月2日，被告作出奉征补［2019］23号房屋征收补偿决定书，并向原告进行了送达。原告不服诉至本院。 另查明，被告作出的奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定被本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决确认违法，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙行终1769号行政判决维持了该判决。 本院认为，根据《征补条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，因奉化征收办与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，根据奉化征收办的报请，被告具有作出被诉征收补偿决定的法定职权。 虽然被告作出的奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定被生效判决确认违法，但其效力依然保留，可以作为本案被诉房屋征收补偿决定前置性依据。原告提出的被诉房屋征收补偿决定因前置房屋征收决定违法就应当被撤销的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告提出的被诉房屋征收补偿决定侵犯原告回迁权的问题，本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决已经认定被告提供的产权调换房屋并不违反《征补条例》的规定，本案中不再重复赘述。 奉化征收办于2018年5月29日发布《关于宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告》，告知被征收人协商选定评估机构并于同年6月9日发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路××段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名的做法符合法律规定。由于被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办通知被征收人进行投票，根据投票结果，锦溪公司获得超过征收范围内所有被征收人50%以上的票数。上述投票过程经浙江省宁波市奉化区公证处公证，因此奉化征收办确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构程序合法。 根据《补偿办法》第十二条的规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。本案中，相关部门经测绘后对被征收房屋的实际面积进行了核定，核定面积大于证载面积。被告以该核定结果认定可补偿面积符合法律规定且有利于保障原告的征收利益。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。虽然在案证据能够证明评估机构确实进行了实地查勘、调查、拍摄，但被告未能证明在评估程序中被征收人在实地查勘记录上签字或盖章确认，也未提供相关见证记录。被告在作出被诉房屋征收补偿决定时未全面审查房屋评估程序中的相关事项，存在瑕疵，本院予以指正。除此之外，原告认为，被诉征收补偿决定的作出时间与评估报告的作出时间相距时间过长，房产价值已经产生明显变化，评估结果不能作为补偿依据。本院认为，房屋征收补偿程序中应当以房屋征收决定公告日作为房产价格评估时点，本案中评估机构以2018年5月29日即征收决定公告日为评估时点并无不当，本院对原告的主张不予支持。评估机构提供的装修和附属物的价格计算表详细具体，被告以此为依据认定装修、附属物的补偿金额并无不当。根据现有证据不能证明评估机构的评估程序、评估方法、评估结果存在明显违法。综上，锦溪公司作为经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定的房屋评估价值在无充分证据否定其合法性的情况下，应予认可。 原告认为货币补偿未交付或提存、产权调换用房未交付，被告违反“先补偿、后搬迁”的规定。本院认为，“先补偿、后搬迁”不适用于被告作出房屋征收补偿决定程序，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，被告作出的被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，原告要求撤销被诉征收补偿决定理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告邬惠芳的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告邬惠芳负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19000101040006575401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  贾红霞 审 判 员  汪佳娜 人民陪审员  张志君 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈凯 代书 记员  林璐蕾