广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3013号上诉人（原审被告）：清远市清城区万丽商务会所有限公司,住所地:清远市清城区横荷街道狮子湖大道1号喜来登酒店室内。法定代表人：李树新，执行董事。委托诉讼代理人：董岳，该公司员工。委托诉讼代理人：程金海，广东百朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市狮子湖酒店有限公司，住所地:清远市狮子湖大道1号。法定代表人：李军锋，执行董事。托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。上诉人清远市清城区万丽商务会所有限公司因与被上诉人清远市狮子湖酒店有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市清城区万丽商务会所有限公司上诉请求：一、撤销原审判决书中租金（2018年8月至2019年4月）共计525000元及逾期付款违约金。改为免除支付或由原被告双方协商支付。二、请求人民法院撤销一审判决书中物业管理费（2017年12月20日至2019年4月30日）共计105860.65元及逾期付款违约金的判决。事实与理由：一、在原双方签订《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》”中的免责条件明确说明：……因不可抗力导致的自然灾害期间，乙方免于交纳租金。事实是：今年年初至今，清远天气潮湿多雨，已造成上诉人装修的会所内部装饰物大面积霉变，同时也导致了前期制作的物品出现严重质量问题。上诉人为此前后三次投入大量人力物力修正。这种属自然灾害因素引起不能往下施工的原因，符合原租赁合同中免于交纳租金的情形。二、原审对物业管理费支付判决与事实不符，应改判为不予支付。1.一审原被告前期签订的《补充协议》就物业管理费支付条件中明确约定：“乙方商务会所正式运营日期调整为2017年12月20日前，运营之日起开始支付物业管理费”。2．一审原告提交的补充证据中：《万丽商务会所开业推进会议纪要》第十三条也佐证了原告方同意万丽商务会所有限公司……2019年5月5日会所正式开业。据此说明物业管理费应从开业后开始计算。3．上诉人作为承租方，在承租期限内享受业主的权利。上诉人前期虽然同被上诉人（出租方）签订了书面的物业管理约定与收取费用标准，但上诉人（承租方）并未与规定的物业管理公司签订物业管理服务合同，没有符合标准的物业管理公司提供服务，且承租场地尚处于装修阶段。不存在房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据《中华人民共和国物业管理条例》第二条，物业管理费不应收取。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人清远市狮子湖酒店有限公司辩称：一、上诉人提出免除缴纳租金与事实完全不符。上诉人与被上诉人签订的《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》第六条免责条件是指租赁场地不能使用的情形。上诉人在一审中认为是其资金问题导致无法继续装修，并非不可抗力，潮湿多雨也并非免责条件中所说的自然灾害。二、一审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费事实清楚，证据充分。1．根据上诉人与被上诉人签订《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同补充协议》，约定上诉人商务会所正式运营日期调整为2017年12月20日前，运营之日起开始支付物业管理费，收费标准为2元/㎡/月,租金开始支付日期执行原租赁合同规定，即2018年8月1日，同时根据《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》第三条第（三）项及第七条第（三）项的约定，上诉人应向被上诉人支付物业管理费。2．根据《万丽商务会所开业推进会议纪要》明确“万丽商务会所欠交的租金、物业管理费、施工水电费须尽快补交”，并未免除上诉人支付租金、物业管理费的义务。3．一审中，上诉人对被上诉人在一审提供的证据及起诉的事实均确认，其仅提出调解意向，然而一审判决后却上诉，显然是为恶意拖延向被上诉人支付的租金、物业管理费及水电费等。据此，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。被上诉人清远市狮子湖酒店有限公司向一审法院起诉请求：1.判令清远市清城区万丽商务会所有限公司向清远市狮子湖酒店有限公司支付自2018年8月1日至2019年4月30日的租金人民币525000元及自2018年8月13日按拖欠的租金额为基数起以每日万分之四的标准支付违约金支付款项付清为止。2.判令清远市清城区万丽商务会所有限公司向清远市狮子湖酒店有限公司支付2017年12月20日至2019年4月30日物业管理费人民币110681元及自2018年1月8日起按拖欠的物业管理费金额为基数以每日万分之四的标准支付违约金支付款项付清为止。3.判令清远市清城区万丽商务会所有限公司向清远市狮子湖酒店有限公司支付2018年9月至2019年3月的水电费人民币35142.97元及自2018年9月8日起按拖欠的水电费为基数以每日万分之四的标准支付违约金支付款项付清为止。4.本案的诉讼费用由清远市清城区万丽商务会所有限公司承担。一审法院认定事实：2015年4月18日,原告与被告签订《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》，约定被告承租原告坐落在清远市清城区横荷街道狮子湖大道1号喜来登度假酒店场地一层大小多功能厅，面积为3230平方米，作为被告经营顶级休闲娱乐商务会所，租赁期限为12年，自2015年8月1日至2027年7月31日。2017年9月22日，原被告签订《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同补充协议》，约定被告商务会所正式运营日期调整为2017年12月20日前，运营之日起开始支付物业管理费，收费标准为2元/㎡/月，租金开始支付日期执行原租赁合同规定，即2018年8月1日。租金标准执行原租赁合同规定：自2018年8月1日至2020年7月31日，按70万元/年的标准计算租金……同时约定，被告产生的水电费应由被告承担及逾期支付的，自第八天起每逾期一日，被告应向原告支付应交款项的万分之四的滞纳金作为违约责任，然而至今被告未向原告支付任何的租金及物业管理费、水电费等。2018年12月29日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求其支付租金及物业管理费，然而被告却置之不理。被告清远市清城区万丽商务会所有限公司请求原告方撤销该诉讼请求，改由双方协商解决；或由法庭主持下进行调解。被告称会所进行的装饰、装修以及开业前的筹备、广告宣传需要大量的资金投入。这些投入造成被告方资金压力太大。且前期政策性因素影响造成经营方向多次改变，也造成了施工进度的拖延。被告方并非有意迟缓施工进度、拖延开业，也明白交纳每月租金和物业费的义务。另查明，根据《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》第三条第（三）项第2约定，乙方（被告）租金的支付采取先付后租、月结的方式，即每月5日前向甲方（原告）支付本月的租金。每月的水电费、物业管理费等所有经营产生的费用均由乙方于次月10日前向甲方支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若乙方发生迟付租金的情况，经书面申请，甲方同意给予乙方7天的宽限期，但从第8天开始乙方必须按每天实欠租金的万分之四向甲方支付违约金。第七条第（三）项约定，乙方应按照合同约定的时间支付租金及其他费用，逾期支付的，自第八天每逾期一日，乙方应向甲方支付应支付款项的万分之四的滞纳金，……。关于被告拖欠原告的水电费，根据原告提供的由被告及其工作人员确认的统计表，该水电费产生时间从2018年8月至2019年3月共35142.97元，其中2018年8月前为18505.07元、2018年9月为8449.05元、2018年10月为6086.57元、2018年11月为847.25元、2018年12月为642.89元、2019年1月为361.20元、2019年2月为40.70元、2019年3月为210.24元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》及《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同补充协议》，是当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。原告已按合同的约定交付租赁场所给被告，被告应按合同的约定履行其支付租金、物业管理费及产生的水电费的义务，但被告至今分文未支付，已构成违约。因此，原告主张被告支付租金、物业管理费、水电费及按约定支付拖欠逾期付款违约金的诉讼请求，证据、理由充分，予以支持。根据双方约定的物业管理费、水电费是从次月的10日前支付，逾期支付自第八天起每逾期一日，按万分之四计算。原告主张物业管理费、水电费逾期付款时间为次月8日不当，应按约定确定为次月的18日起为逾期付款时间。关于物业管理费的数额计算问题。被告租赁的场地为3230平方米，合同约定每平方米每月为2元，即每月为6460元，按双方约定从营运之日起即2017年12月20日支付物业管理费，该费计至2019年4月30日应为16个月加12天即105860.65元。原告主张物业管理费计至2019年4月30日为110681元有误，应以一审法院计算为准。诉讼中，一审法院组织双方进行调解，并给予协商调解时间，但仍未达成调解协议。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定作出如下判决：一、清远市清城区万丽商务会所有限公司于本判决生效之日起七日内支付自2018年8月至2019年4月的租金共525000元及逾期付款违约金[违约金从每期逾期付款之日起（即每月的13日起），按所欠金额日万分之四计算至付清该租金之日止]给清远市狮子湖酒店有限公司；二、清远市清城区万丽商务会所有限公司于本判决生效之日起七日内支付自2017年12月20日至2019年4月30日的物业管理费共105860.65元及逾期付款违约金[违约金从每期逾期付款之日起（即每月的18日起），按所欠金额日万分之四计算至付清该物业管理费之日止]给清远市狮子湖酒店有限公司；三、清远市清城区万丽商务会所有限公司于本判决生效之日起七日内支付自2018年8月至2019年3月的水电费共35142.97元及逾期付款违约金[违约金从每期逾期付款之日起（即每月的18日起），按所欠金额万分之四计算至付清该水电费之日止]给清远市狮子湖酒店有限公司。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8664元由清远市清城区万丽商务会所有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：一、现场照片，拟证明涉案物品因下雨严重发霉、污损；二、国家企业信用信息公示系统，拟证明被上诉人无物业管理经营范围和相应的资质。被上诉人提交了如下证据：物业管理费、水电费延缓缴纳的请求报告，拟证明开庭后上诉人对物业管理费、水电费是没有异议的。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同》及《清远狮子湖喜来登度假酒店场地租赁合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已依约将涉案场所交由上诉人经营，上诉人亦应按合同的约定向被上诉人支付场地的租金、物业管理费及产生的水电费。上诉人至今未向被上诉人支付租金、物业管理费及产生的水电费，已构成违约，除应向上诉人支付所欠的租金、物业管理费及水电费之外，还应承担相应的违约责任。对于上诉人提出其承租涉案场地后因天气潮湿多雨，造成其装修的会所内部装饰物大面积霉变，导致了前期制作的物品出现严重质量问题，属自然灾害因素。依据合同第六条“因不可抗力导致的自然灾害期间，乙方免于交纳租金”的约定，可免除向被上诉人交纳租金的义务的抗辩意见。依照法律的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而潮湿多雨的天气属一般气象情况，显然不在不能预见、不能避免且不能克服的范围。上诉人的此节抗辩意见理据不足，本院不予采信。关于物业管理费，依《补充协议》的约定，上诉人商务会所正式营运的日期调整为2017年12月20日前，运营之日起开始支付物业管理费。虽然被上诉人并没有物业管理的资质，但上诉人向被上诉人出租的是其自有物业，上诉人向被上诉人收取物业管理费的目的，是用于交纳其应向物业公司交纳的物业管理费，其请求上诉人从2017年12月20日支付物业管理费，符合双方之间的约定，应当予以支持。上诉人主张依《万丽商务会所开业推进会议纪要》第十三条的内容，物业管理费应从2019年5月5日开始交纳，因会议纪要是双方对履行租赁合同的过程所产生的问题进行协商形成的文件，并不具有改变原合同条款的效力。且会议纪要中亦明确，上诉人所欠交的租金、物业管理费、施工水电费须尽快补交，双方并未明确物业管理费从2019年5月5日开始交纳。故对上诉人的此节主张，本院亦不支持。上诉人对一审法院判决其向被上诉人支付2018年8月至2019年3月产生的水电费35142.97元没有异议，本院依法予以维持。综上所述，上诉人清远市清城区万丽商务会所有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8664元，由上诉人清远市清城区万丽商务会所有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇一九年十一月二十五日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。