呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3828号上诉人（原审被告）：王力，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：云龙，内蒙古卓能律师事务所律师。上诉人(原审原告)：中国邮政集团公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路10号。法定代表人：赵建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙思静，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人王力、中国邮政集团公司呼和浩特市分公司（以下简称邮政呼市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王力及其委托诉讼代理人云龙、上诉人邮政呼市分公司的委托诉讼代理人杨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王力上诉请求：1、依法撤销新城区人民法院作出的(2019)内0102民初3170号民事判决；2、依法改判为王力不向邮政呼市分公司支付房屋租金72158元及违约金1342.5元,共计73500.5元；3、一、二审诉讼费用由邮政呼市分公司承担。事实与理由:一审法院判决王力向邮政呼市分公司支付房屋租金72158元无事实及法律依据。对于12号商铺,王力与常国伟与耿明、孙某签订了《转让合同》,并于2015年10月将12号商铺转租给了耿明、孙某。孙邦良虽未与邮政呼市分公司重新签订房屋租赁合同,但孙邦良与王力签订转租协议后,将4万元租金支付给了邮政呼市分公司,邮政呼市分公司也接受了由孙邦良支付的租金,邮政呼市分公司收取部分租金的行为足以认定认可了新的租赁关系的事实。实际承租人为孙邦良并由其承租后获得相应收益,王力并没有收取中间差价获利。对于12号商铺第二年度的租金,应由孙某向邮政呼市分公司进行支付。邮政呼市分公司辩称，根据涉案房屋租赁合同第12条关于转租的约定第1项，除双方另有约定以外，承租人需先征得出租人及邮政呼市分公司书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或者全部转租给他人。本案中，邮政呼市分公司一直没有书面同意涉案12号商铺转租，故王力所陈述的12号商铺已经转租不是事实。事实上，王力与邮政呼市分公司之间一直存在房屋租赁合同关系，因此，涉案12号商铺的相应租金也应当由承租人王力支付。邮政呼市分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项,改判支持邮政呼市分公司的原审第1项全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费等诉讼费用全部由王力承担。事实与理由：邮政呼市分公司对一审判决的部分事实认定存在异议,具体如下：1、一审判决关于邮政呼市分公司出具的210042元《收据》实际数额的认定存在错误。涉案11号、12号、16号商铺第二年,即2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金为322200元,王力仅仅向邮政呼市分公司支付了14万元租金,尚欠邮政呼市分公司182200元租金。本案中210042元的《收据》属于虚假收据,邮政呼市分公司事实上并未实际收到对应的款项,而且,王力也无法说明及举证证明该份《收据》对应的款项是以何种方式支付给邮政呼市分公司的。综上,请求二审法院依法查明相关案件事实,维护邮政呼市分公司的合法权益。王力辩称，邮政呼市分公司从孙邦良处已经收取4万元的租金，且与孙邦良签订新的租赁合同，只是邮政呼市分公司并未将签字后的租赁合同交付给孙邦良，邮政呼市分公司以自己的实际行为与孙邦良之间就12号商铺在2016年至2017年度建立了新的租赁关系，同时解除了其与王力之间12号商铺的租赁关系；2、12号商铺于2017年5月3日被邮政呼市分公司上锁无法使用，邮政呼市分公司单方终止了合同。邮政呼市分公司向一审法院起诉请求：1、判令王力立即支付拖欠邮政呼市分公司的房屋租金182200元(2016年7月1日-2017年6月30日);2、判令王力向邮政呼市分公司支付违约金1342.5元;3、判令本案诉讼费用等一切实现债权的费用由王力承担。一审法院认定事实：2015年6月24日,邮政呼市分公司、王力签订了《房屋租赁合同》,约定王力租赁邮政呼市分公司位于呼和浩特市××区北1112、16、17号房屋,建筑面积283.92平方米;租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日,共计三年;租金标准为第一年每平方米1600元、第二年1800元、第三年2000元,租金总计1533168元,租金支付时间为按年提前壹个月交付;第十二条转租约定:(一)除双方另有约定以外,王力需事先征得邮政呼市分公司书面同意,方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人;第十五条违约责任约定:(四)王力有本合同第十四条第四款约定的情形之一的,应按月租金的5%向邮政呼市分公司支付违约金2015年10月,王力雇佣的工作人员常国伟与耿明、孙某签订《转让合同》,将王力租赁的12号商铺转租给耿明、孙某费用合计122000元;租赁期限自2015年10月24日至2016年6月30日,从2016年7月1日以后,耿明、孙某可按照邮政呼市分公司与邮局签订的合同执行租赁协议租赁费,按照邮政呼市分公司与邮局签订的租赁合同执行。2017年6月14日,邮政呼市分公司向王力出具《收据》一张,书写今收到王力交来房屋租赁费(35.47+81.22=116.69平米)人民币210042元。2017年11月21日,邮政呼市分公司向王力出具《收据》一张,书写今收到王力交来房屋租赁费(35.47,11个月的房租65028.33元)人民币65028.33元。2017年10月26日,邮政呼市分公司向一审法院提起对王力的房屋租赁纠纷案件;2017年12月19日,一审法院作出(2017)内0102民初6856号民事判决书,邮政呼市分公司认可王力陆续对11、17号商铺进行了退租,请求王力支付12、16号商铺的租金;一审法院认定的事实:王力于第一年退还17号商铺,第二年退还11号商铺,12号商铺面积为62.31平方米,16号商铺面积为35.47平方米;邮政呼市分公司于2017年5月3日对租赁的12、16号商铺上锁,12号商铺一直上锁至今;邮政呼市分公司、王力认可王力支付了2015年7月1日至2016年6月30日的租金;王力于2017年6月14日向邮政呼市分公司支付租金210042元,孙某支付租金4万元,于2017年11月21日支付租金65028.33元。判决:王力向邮政呼市分公司支付租金50584.11元,违约金1638.08元,共计52222.19元。邮政呼市分公司、王力不服,提出上诉,呼和浩特市中级人民法院作出(2018)内01民终534号民事判决书,认定事实:邮政呼市分公司自认12号商铺于2017年7月份开始上锁,并于2018年2月出租给孙某使用;王力在第三年度并未承租12号商铺。判决:一、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初6856号民事判决；二、王力支付邮政呼市分公司16号商铺第三年度尚欠租金5911.67元,违约金295.58元。一审法院认为，邮政呼市分公司、王力签订的《房屋租赁合同》,系当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。邮政呼市分公司请求王力支付11号、12号、16号商铺第二年度尚欠的房屋租金,根据双方合同约定,第二年度即2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金,王力应于2016年6月1日之前支付,王力抗辩称邮政呼市分公司的诉讼时效已过,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后期履行期限届满之日起计算。”的规定,原王力签订的租赁合同期限为2015年7月1日至2018年6月30日,最后一期即第年度2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金,王力应于2017年6月1日之前支付,即邮政呼市分公司对于合同内的租金诉请的诉讼时效应自2017年6月1日开始计算,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条:“下列的诉讼时效期间为一年(三)延付或者拒付租金的;……”的规定,邮政呼市分公司的诉讼时效自2017年6月1日至2018年5月31日止;根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。”,及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。”的规定,民法总则施行之日,邮政呼市分公司的诉讼时效期间按照民法通则计算,尚未届满,故邮政呼市分公司的诉讼时效应按照三年计算,即自2017年6月1日至2020年5月31日,邮政呼市分公司的诉请未过诉讼时效,对于王力的此抗辩理由,一审法院不予支持。根据原王力的陈述,涉案的11号商铺面积为81.22平方米,12号商铺的面积为62.31平方米,16号商铺的面积为35.47平方米,合计为179平方米;根据邮政呼市分公司、王力签订的《房屋租赁合同》的约定,第二年的租金为每平方米1800元,即11号、12号16号商铺第二年的房屋租金为322200元;邮政呼市分公司认可王力向其转账10万元,孙某代王力支付现金4万元,因邮政呼市分公司于2017年6月14日向王力出具的《收据》,已确认王力向邮政呼市分公司支付租金210042元,并写明了支付租金的房屋面积为116.69平方米,按照每平方米1800元计算,房屋租金与邮政呼市分公司出具的《收据》数额相一致,邮政呼市分公司陈述王力未实际支付相应租金,但对于其向王力出具的《收据》,邮政呼市分公司未向一审法院作出符合常理的解释,故对于邮政呼市分公司的此陈述,一审法院不予采信;对于王力向邮政呼市分公司支付了11号、16号商铺第二年度的租金210042元,一审法院予以认定;对于12号商铺,根据王力向一审法院提交的王力雇佣的工作人员常国伟与耿明、孙某签订《转让合同》,王力于2015年10月将12号商铺转租给耿明、孙某,王力抗辩称《转让合同》到期后,孙某与邮政呼市分公司之间形成了新的房屋租赁关系,对于12号商铺第二年度的租金,应由孙某向邮政呼市分公司支付,但王力未向一审法院提交证据证明孙某与邮政呼市分公司之间存在房屋租赁关系,且根据王力与耿明、孙某签订的《转让合同》约定:“2016年7月1日以后,耿明、孙某可按照邮政呼市分公司与邮局签订的合同执行租赁协议租赁费,按照邮政呼市分公司与邮局签订的租赁合同执行。”,即王力与孙某之间对于第二年度的房屋租金支付标准进行了约定,即使存在孙某将房屋租金直接支付给邮政呼市分公司的情况,亦不能确定邮政呼市分公司与王力解除了关于承租12商铺,及孙某与邮政呼市分公司形成关于12号商铺的房屋租赁关系,在王力未向一审法院提交证据证明邮政呼市分公司、王力与孙某三方之间存在变更租赁合同的合意的情形下,一审法院认定邮政呼市分公司、王力之间就12号商铺的租赁关系未解除,孙某支付的4万元房屋租金为代王力向邮政呼市分公司支付,王力应向邮政呼市分公司支付12号商铺剩余的房屋租金;王力抗辩称12号商铺,邮政呼市分公司于2017年5月即上锁,根据一审法院审理的(2017)内0102民初6856号民事案件庭审笔录,对于2017年5月邮政呼市分公司将12号商铺上锁,系王力及王力申请的证人孙某的陈述,邮政呼市分公司不予认可,王力及证人亦未向一审法院提交关于上锁事宜的派出所出警记录,无有效证据予以证明,邮政呼市分公司认可于2017年7月将12号商铺上锁,一审法院予以采信,对于王力的此抗辩理由,一审法院不予支持;对于邮政呼市分公司请求王力支付12号商铺剩余租金72158元(62.31平方米×1800元-4万元)的诉请,一审法院予以支持;对于邮政呼市分公司请求王力支付违约金的诉请,根据双方合同约定,第二年度的租金王力应于2016年6月1日之前支付,王力于2017年6月14日支付11号、16号商铺租金,及欠付12号商铺部分租金的行为,已经构成违约,应当承担违约责任;根据双方合约定,王力应按月租金的5%向邮政呼市分公司支付违约金,即1342.5元(322200元×5%÷12个月),故对于邮政呼市分公司的此诉请,一审法院予以支持。综上,对于邮政呼市分公司请求王力支付租金72158元,及支付违约金1342.5元,合计人民币73500.5元的诉请,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定,判决：一、王力于本判决生效之日起十日内向中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付房屋租金72158元,及违约金1342.5元,合计人民币73500.5元；二、驳回中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王力提交了录音材料以及开庭笔录等两份新证据，拟证明邮政呼市分公司从孙邦良处已经收取4万元租金，且与孙邦良签订新的合同以及邮政呼市分公司单方终止合同的事实。本院对上述证据在下文中综合予以认证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，邮政呼市分公司、王力签订的《房屋租赁合同》,系当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同履行期间，王力在未经邮政呼市分公司书面同意的情况下，与耿明、孙某签订了《转让合同》，违反合同约定，王力所举证据亦不能证明邮政呼市分公司认可该转租行为并对转租行为知情，《转让合同》的订立并不构成认定《房屋租赁合同》的解除和终止的条件，《房屋租赁合同》在合同约定期限内存续有效，孙邦良与邮政呼市分公司并未形成新的房屋租赁关系，故王力应按照合同约定履行给付租金的义务，王力未按照合同约定付清租金，应承担约定的违约责任。邮政呼市分公司认为《收据》虚假，但未提供证据予以证明，本院对其该主张不予支持。综上所述，王力、中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担。二审案件受理费1638元，由王力负担。本判决为终审判决。审判长 何玉山审判员 李 艳审判员 宋 敏 二〇一九年十二月二十七日书记员 方 岩