贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2731民初2617号原告：杨贤福，男，1992年8月28日生，汉族，农民，住惠水县。被告：卢建功，男，1979年11月28日生，汉族，个体户，住广西省宾阳县，现住惠水县。委托代理人：徐腾，贵州听君律师事务所律师，特别代理。被告：卢天学，男，1974年7月15日生，布依族，农民，住惠水县。被告：杨柳菊，女，1975年5月13日生，布依族，农民，住惠水县。第三人：陈胤江，男，1988年8月22日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。原告杨贤福诉被告卢天学、杨柳菊、卢建功，第三人陈胤江确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨贤福，被告卢建功及其委托诉讼代理人徐腾，被告卢天学、杨柳菊，第三人陈胤江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贤福向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告杨贤福与被告卢建功签订的《租房合同》及《新月酒楼转让签收证明》无效；2、被告卢建功返还原告支付的转让款46000元；3、诉讼费由被告卢建功承担。事实及理由：被告卢建功经营的惠水县新月酒楼的房屋产权人为被告卢天学、杨柳菊，2019年6月24日被告卢建功称其有权转让该酒楼，只要原告约定交租金给房东就可以了，于是当天被告卢建功将酒楼的全部餐具用品转让给原告杨贤福，双方签订《租房合同》，该房屋由原告继续承租。原告按照约定将转让费46000元支付给被告卢建功，签订协议时，原告要求房东卢天学、杨柳菊到场，被告卢建功称不需要。为此，被告卢建功代替被告卢天学、杨柳菊在租房合同上签名和捺印，事后，被告卢天学、杨柳菊阻止原告经营，导致原告无法经营，经与被告卢建功多次协商退还转让费未果，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告卢天学、杨柳菊辩称：被告卢天学、杨柳菊为涉案房屋的所有人，该房屋系卢天学、杨柳菊出租给第三人陈胤江，陈胤江将房屋转租给被告卢建功，卢建功在该房屋内经营了近两年后将房屋转租给原告，卢建功将房屋转租给原告的时候被告卢天学、杨柳菊不知情，租房合同上的签名并非被告卢建功、杨柳菊所为，被告卢建功、杨柳菊同意转租行为，只要交租金和不从事违法行为就行，原告在该房屋经营时，被告卢天学、杨柳菊没有阻止。第三人陈胤江述称：该房屋系陈胤江从卢天学、杨柳菊处租赁来的，陈胤江将该房屋转租给被告卢建功租期为两年，卢建功告知第三人陈胤江其经营不下去了，要求将房屋转租出去，对此第三人陈胤江口头表示同意，但仅同意其在合同期限内转租，现陈胤江与卢建功的转租期限即将届满，届时第三人将收回房屋。本院经审理查明：本案所涉房屋系被告卢天学、杨柳菊夫妇的自建房屋，2017年8月18日被告卢天学、杨柳菊与第三人陈胤江签订《租房合同》，该合同约定被告卢天学、杨柳菊将该房屋出租给第三人陈胤江，租期为六年，租期内可以转租。2017年12月11日被告卢建功与第三人陈胤江签订《租房合同》，第三人陈胤江将该房屋转租给被告卢建功，转租期限为两年。被告卢建功用该房屋经营惠水县新月酒楼一段时间后，被告卢建功与原告杨贤福于2019年6月24日签订《新月酒楼转让签收证明》该协议约定被告卢建功将该酒楼的保鲜柜等设备转让给原告杨贤福，转让费为46000元，被告卢建功以被告卢天学、杨柳菊的名义与原告杨贤福于2019年7月1日签订《租房合同》，该合同约定将上述房屋出租给的原告杨贤福经营。原告付清该46000元转让费后开始进行经营活动，在此过程中第三人陈胤江向原告提出其要收回该房屋，原告以为是房东要收回房屋，遂与被告卢建功商议退款事宜，双方协商未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明：本案在审理过程中，原告杨贤福将诉讼请求第一项变更为：要求解除原告杨贤福与被告卢建功签订的《租房合同》及《新月酒楼转让签收证明》。在查明：本案中在审理过程中，本院通知陈胤江作为第三人参加诉讼，并就举证期限和权利进行了释明。本案有原、被告及第三人的陈述、《租房合同》、《新月酒楼转让》等证据在卷，足以认定。本院认为，一、关于原、被告签订的《新月酒楼转让签收证明》、《租房合同》的相互关系及效力认定问题，本案中，被告卢建功与原告杨贤福签订《新月酒楼转让签收证明》该协议约定卢建功将其经营的新月酒楼相关设备转让给原告杨贤福，事后，被告卢建功未经房东卢天学、杨柳菊的同意就以卢天学、杨柳菊的名义与原告签订《租房合同》，将涉案房屋转租给原告杨贤福，卢建功事前未经被告卢天学、杨柳菊的同意，庭审中，卢天学、杨柳菊认可转租行为，因此，《租房合同》应为被告卢建功与原告杨贤福之间签订的转租合同，上述两个协议不存在无效的情形，属合法有效的合同。就《新月酒楼转让签收证明》与《租房合同》的关系而言，二者相互联系，而非独立存在。本案中，被告卢建功辩称《新月酒楼转让签收证明》就是卢建功与杨贤福就新月酒楼相关设备的买卖协议其与《租房合同》属于两个不同的法律关系，本院审查认为，《新月酒楼转让签收证明》与《租房合同》虽然系两个不同的协议，但从根本上来讲均属于租赁合同关系，原告杨贤福签署上述两个协议的目的是转租涉案房屋并使用卢建功转让的设备进行经营活动，卢建功签署上述协议的目的是转租房屋、转让设备给杨贤福经营。若不以转租房屋进行经营活动为目的，原告杨贤福花费46000元购买卢建功使用过且价值不大的餐厨设备是不符合常理的，据此，被告卢建功的辩解理由不能成立。二、关于原、被告签订的《新月酒楼转让签收证明》及《租房合同》是否应当解除的问题：1、关于《新月酒楼转让签收证明》是否应当解除的问题，本案中，原告杨贤福与被告卢建功签署《新月酒楼转让签收证明》后，被告卢建功已将该文件载明的相关设备交付原告杨贤福使用，协议也不存在解除的情形，即使涉案房屋被收回，原告杨贤福仍可使用上述设备，据此，对原告杨贤福要求解除《新月酒楼转让签收证明》的诉讼请求，本院不予支持。2、关于原告杨贤福与被告卢建功签署的《租房合同》是否应当解除的问题，本案中，被告卢天学、杨柳菊将涉案房屋出租给第三人陈胤江租期为六年即2017年9月1日至2023年8月31日，2017年12月11日被告卢建功与第三人陈胤江签订《租房合同》陈胤江将该房屋转租给被告卢天学租期为两年即2018年1月1日至2019年12月31日，2019年7月1日被告卢建功与原告杨贤福签订《租房合同》，将涉案房屋转租给原告杨贤福租期为五年即2019年7月1日至2023年12月31日。被告卢天学、杨柳菊作为房屋权利人对上述转租行为不持异议，第三人陈胤江同意被告卢天学在转租期限内再次转租，转租期限届满后，要求收回房屋。被告卢建功在明知其转租期限即将届满的情况下与原告杨贤福签订《租房合同》约定的租赁期限为五年并冒用卢天学、杨柳菊之名签署协议，现卢建功与陈胤江的转租期限即将届满，陈胤江要求收回房屋自己经营，原告杨贤福继续经营的合同目的不能实现，因此，对原告要求解除原、被告签订《租房合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于被告卢建功是否应当返还转让款46000元的问题，本案中，被告卢建功违反诚实信用原则与原告签订《租房合同》，现第三人陈胤江要求收回房屋导致原告杨贤福继续经营的合同目的不能实现，造成原告杨贤福损失，据此，被告卢建功具有过错，应当依法承担相应的法律责任。原告杨贤福签订协议时未尽到审查义务，亦具有过错，也应自负部分责任。考虑到被告卢建功将涉案的餐厨设备交付原告使用且该设备具有一定价值能够继续使用，原告亦在该房屋经营几个月的实际，本院确定被告卢建功应当返还原告杨贤福的转让款为25000元，对原告超出该25000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨贤福与被告卢建功于2019年7月1日签订的《租房合同》；二、被告卢建功于本判决生效之日起十日内返还原告杨贤福转让款人民币二万五千元；三、驳回原告杨贤福的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百五十元，减半收取四百七十五元，由被告卢建功承担二百七十五元，原告杨贤福承担二百元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周彰良二〇一九年十二月四日法官助理郝清书记员张紫薇