浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3482号上诉人（原审被告）：唐旭静，女，1971年1月10日出生，汉族，住温州市洞头区。委托诉讼代理人：陈松华，浙江乾博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州世和生态城开发有限公司，住所地：温州市鹿城区沿兴路135号11幢109室。法定代表人：田丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人唐旭静因与被上诉人温州世和生态城开发有限公司（以下简称世和房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐旭静及其委托诉讼代理人陈松华、被上诉人世和房开公司的委托诉讼代理人周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐旭静上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人世和房开公司承担。事实和理由：双方订立商品房买卖合同时，是被上诉人的销售人员告知夫妻个人买房的，只需提供购房者个人的征信报告即可办理银行按揭贷款。在付首付之前，上诉人应被上诉人要求提供其个人征信报告和银行流水账，经被上诉人初步审核后，被告知符合条件能够办理按揭贷款，并未被告知需要夫妻双方的征信报告。被上诉人作为房开公司，应当更加专业、更加清楚办理按揭贷款的流程、政策及手续，在商品房买卖合同中应当准确告知信息、协助购房者履行合同义务。但被上诉人的销售人员为促使双方交易的达成，向上诉人提供了错误的信息，才导致涉案《商品房买卖合同》无法履行。上诉人在购房后，经被上诉人的销售人员推销，于2017年5月又按揭购买了该小区的车库，在办理车库款的按揭手续中，也是被告知以个人名义办理即可，并未被要求提供夫妻双方的征信报告，现该车库的按揭款已全部偿还完毕。可见，上诉人在履行商品房买卖合同中是善意且积极的，没有存在过错，是由于被上诉人销售人员提供了错误信息才产生了后续无法办理按揭贷款的风险。被上诉人未遵守诚实信用原则，未尽到告知、协助履行、防止损失扩大的义务，向上诉人提供了错误的按揭贷款信息，甚至在上诉人不能办理按揭的情况下要求上诉人夫妻双方假离婚。因此，被上诉人违约在先，上诉人无需支付违约金。另，一审判决程序违法，一审法院于2018年12月21日立案，但于2019年5月7日才通知上诉人领取判决书，而此前在2019年2月、3月、4月上诉人多次询问一审经办法官，一审经办法官均告知未作出判决结果，一再拖延，但最终一审判决书的落款时间是2019年2月28日，故一审判决超出了法定审理期限。世和房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有违反法定程序。上诉人唐旭静违约事实清楚，证据充分。商品房买卖合同及附件八第2.1条对逾期付款有明确约定，被上诉人已通知上诉人去银行办理按揭，是上诉人原因导致贷款未办成。世和房开公司于2018年12月21日向一审法院起诉请求：（1）解除原、被告于2017年4月23日签订编号201790015700637的《商品房买卖合同》及附件和补充协议；（2）被告支付原告违约金271900.80元，该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；（3）被告立即协助原告办理注销《商品房买卖合同》及附件和补充协议的备案登记手续；（4）本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月23日，原告世和房开公司与被告唐旭静签订一份合同编号为201790015700637的《商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定：被告购买由原告开发的位于温州市鹿城区商品房，建筑面积138.75平方米，单价为每平方米9798.23元，总金额1359504元；买受人采取银行按揭贷款方式付款，首期房款279504元，应在合同签订当日支付给出卖人，剩余房款1080000元，买受人申请银行按揭贷款，应在签订本合同之日起10日内办理委托公证，并应于发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续提交，直到配合办理相关手续完毕，若逾期未办理公证委托，或未办理按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或提交资料不合格、资信不满足银行要求导致银行按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达原告账户的，则被告应在收到原告通知之日起30日内全部付清剩余房款，否则被告应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。合同第八条约定：本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付合同本期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告据此解除合同的，被告按合同商品房应付款的20％向原告支付违约金，原告愿意继续履行合同并经被告同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付合同本期应付款万分之二的违约金。上述合同签订当日，被告向原告支付首付款279504元，原告向被告开具发票。上述《商品房买卖合同》及附件和补充协议亦于该日登记备案。原告开发的温州市林里单元A-11地块（秀峰里）建设工程5＃、16＃楼于2017年10月15日结构封顶。2017年10月，原告通知被告到指定银行办理银行按揭，但因被告丈夫资信不满足银行要求而未果。2017年12月12日，原告向被告发送一份《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知被告即日起解除双方于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》。2018年6月5日，原告向被告发送一份律师函，通知被告在收到该函之日起七日内一次性支付剩余房款并承担违约金。一审法院认为，原告世和房开公司与被告唐旭静签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据约定，剩余购房款108万元，被告申请银行按揭贷款，应于发出通知后7天内到原告指定的银行办理完成贷款手续提交，直到配合办理相关手续完毕。若被告逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或被告提交资料不合格、资信不满足银行要求按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达原告账户的，则被告应在收到原告通知之日起30日内全部付清剩余房款。逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告据此解除合同的，被告按合同商品房应付款的20％向原告支付违约金。现被告承认原告已通知其到指定的银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，但因其丈夫资信不满足银行要求未获批准，而被告亦未在原告通知之日起30日内全部付清剩余房款，已构成违约，且其逾期付款时间已超过60日。原告要求解除《商品房买卖合同》及附件和补充协议，并要求被告协助办理注销上述合同、附件、协议的备案登记手续，有事实和法律依据，应予以支持。关于逾期付款违约金。商品房买卖合同约定的逾期应付款指依据合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，故确认被告向原告支付逾期付款违约金为216000元（108万元×20％）。原告主张被告按商品房总购房款的20％向其支付违约金，于法无据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决“一、确认原告温州世和生态城开发有限公司与被告唐旭静于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议解除；”“二、被告唐旭静于本判决生效之日起十五日内协助原告温州世和生态城开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》及附件和补充协议备案登记手续；”“三、被告唐旭静于本判决生效之日起十五日内支付原告温州世和生态城开发有限公司逾期付款违约金216000元；”“四、驳回原告温州世和生态城开发有限公司的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费5379元，减半收取2689.5元，由原告温州世和生态城开发有限公司负担553元，被告唐旭静负担2136.5元。”二审中，双方当事人均没有提供新证据。经审核当事人一审提供的证据，对原判认定的事实予以确认。二审另认定，唐旭静与世和房开公司签订涉案《商品房买卖合同》时，提供了身份证、结婚证、个人征信报告，唐旭静询问以个人名义买房办理按揭贷款是否需要其丈夫的个人征信报告，世和房开公司销售人员关俊杰告知唐旭静，仅需其个人征信报告即可办理按揭贷款手续。2018年11月24日，一审法院向唐旭静送达了本案民事起诉状、应诉通知书等诉讼材料。本院认为，关于逾期付款违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》约定买受人以银行按揭贷款的方式支付购房款，而根据合同附件八补充协议的约定，若买受人未办妥按揭手续或提交资料不合格、资信不满足银行要求导致银行按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应在收到出卖人通知之日起30日内全部付清剩余房款，否则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。依据上述约定，上诉人唐旭静因未办妥按揭手续导致逾期付款，应承担相应的违约责任。对此，唐旭静主张系因房开公司原因导致无法履行合同，无需承担违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故应审查唐旭静是否存在可减少或免除违约金的事由。作为从事房地产开发经营的世和房开公司及其销售人员，应属熟知办理银行按揭贷款手续及条件。在订立合同前，世和房开公司销售人员告知唐旭静仅需其个人征信报告即可办理按揭贷款手续，应可以预料可能出现因其丈夫征信不符而无法办理按揭的后果。而唐旭静作为普通购房人，相较于世和房开公司销售人员，对无法办理按揭贷款的后果预见性更低。本案合同最终因唐旭静丈夫征信不符而无法办理按揭，世和房开公司在确定无法办理按揭后即于2017年12月12日向唐旭静发出解除合同的通知，并在该通知中强调其有权依照合同第八条约定主张违约金。上述情形表明，世和房开公司系在熟知按揭贷款流程及手续的情况下，忽略唐旭静丈夫的征信情况，与唐旭静签订购房合同，相较于唐旭静，世和房开公司对造成无法办理按揭的后果，责任更大。并结合世和房开公司已收取唐旭静首付款279504元至今未退还的事实，本院认为可酌情减轻唐旭静应承担的违约责任。综合本案实际情况，确定唐旭静应承担合同约定逾期付款违约金的30%，即64800元（108万元×20%×30%）。关于合同解除的问题。经审查，世和房开公司通知唐旭静办理按揭贷款的截止日为2017年10月27日，向唐旭静发送《关于解除商品房买卖合同的通知》的时间为2017年12月12日，时间间隔46日，不符合合同“逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同”的约定。故该解除合同通知，不发生合同解除的效力。而世和房开公司提起本案诉讼的时间为2018年10月，依合同约定，此时其已具有合同解除权，其在起诉状中提出的解除合同的诉讼请求，已经一审法院于2018年11月24日向唐旭静送达，应属于合同法第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除”情形，故本案合同于该日解除。因此，本院对一审判决第一项予以变更。合同解除后，唐旭静应协助世和房开公司办理注销商品房买卖合同、附件及补充协议备案登记手续。对唐旭静支付的首付款279504元，世和房开公司应在扣除唐旭静本案应承担的逾期付款违约金后，将余款予以退还。综上所述，对唐旭静的其他上诉请求不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12565号民事判决第二项；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12565号民事判决第一项、第三项、第四项；三、确认温州世和生态城开发有限公司与唐旭静签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议于2018年11月24日解除；四、唐旭静于本判决生效之日起十五日内支付温州世和生态城开发有限公司逾期付款违约金64800元；五、驳回温州世和生态城开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5379元，减半收取2689.5元，由温州世和生态城开发有限公司负担2048.5元，唐旭静负担641元；二审案件受理费4540元，由唐旭静负担1362元，温州世和生态城开发有限公司负担3178元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十二月四日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁