广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2308号 原告（反诉被告）：梁富军，男，壮族，1968年12月11日出生，住南宁市邕宁区。 原告（反诉被告）：麻叶青，女，壮族，1973年12月1日出生，住南宁市邕宁区。 以上二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：归维荣，南宁市良庆法律事务中心基层法律服务工作者。 被告（反诉原告）：潘玉兰，女，壮族，1953年2月8日出生，住南宁市邕宁区。 被告（反诉原告）：方煜童(曾用名：方芳)，女，壮族，1981年4月17日出生，住南宁市邕宁区。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴键，南宁市伟信法律服务所基层法律服务工作者。 原告（反诉被告）梁富军、麻叶青与被告（反诉原告）潘玉兰、方煜童房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法由审判员覃毅磊适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁富军、麻叶青及其共同委托诉讼代理人归维荣，被告潘玉兰及其委托诉讼代理人吴键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告（反诉被告）与方玉基、被告（反诉原告）潘玉兰于2011年8月23日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、判令被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理位于南宁市邕宁区产过户至原告（反诉被告）的名下。三、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）系夫妻关系。被告（反诉原告）潘玉兰与方玉基系夫妻关系，他们夫妻于1981年4月17日生下女儿被告（反诉原告）方煜童。2011年8月23日，原告（反诉被告）梁富军代表原告（反诉被告）麻叶青与作为房屋出卖人的被告（反诉原告）潘玉兰的丈夫方玉基签订了《房屋转让协议》（因诉讼案由只能称为房屋买卖合同，故该房屋转让协议中的房屋转让人、房屋受让人等在以下的称呼只能变更为房屋买卖合同）。在该房屋买卖合同中，双方约定：房屋买卖价为230000元。（不含办理房产证过户手续所需的费用）该合同主要约定1：房款分三次付给出卖人，首付为150000元作为预付定金，二次于2011年底前付30000元，第三次为房产证过户后即负清余款50000元。该合同主要约定2：出卖人收到定金后即将房屋钥匙交给买受人，买受人即可进该房屋或进行装修等。该合同主要约定3：第二次付款后转让人将房产证交给受让人持有及办理过户手续。办理房产过户工作转让人要积极配合。该房屋的出卖人方玉基、被告（反诉原告）潘玉兰于2011年8月23日在房屋买卖的合同中签字并打指摸后，原告（反诉被告）梁富军即于当天的上午10:48:01从自己的中国农业银行账户中转款150000元到方玉基的农行账号：20×××59。方玉基于当天将自己签名为收款人的：“今收到原告（反诉被告）梁富军交来买房款共150000元。特立此据”的收条交给房屋买受人原告（反诉被告）梁富军。至此，该房屋买卖合同已发生法律效力。在原告（反诉被告）梁富军付款给方玉基后，方玉基即按合同约定将房屋的钥匙交付给原告（反诉被告）梁富军。2011年10月份，两原告（反诉被告）全家搬进已付定金的房屋居住至今。两原告（反诉被告）全家入住蒲津路122号（邮电大院）第四栋14号房后，南宁市邮政局郊区分局水电缴费通知单中的户名即变更为原告（反诉被告）梁富军[被告（反诉原告）潘玉兰名字在后，且字体小]。即从入住之日起，该房产的水电费全部以原告（反诉被告）梁富军名字缴交。2011年底原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）按合同约定将房产证原件交给买受人，以便双方配合能办理过户手续，但被告（反诉原告）违约，拒绝交出该房屋的房产证，主要原因是被告（反诉原告）潘玉兰尚需用房产证去补办土地证，才符合能到房产交易中心办理房屋出售的条件。同时也是被告（反诉原告）潘玉兰无理由向原告（反诉被告）催收合同第二次付款30000元的原因。为了能将房屋过户到两原告（反诉被告）名下，2013年7月15日，方玉基、被告（反诉原告）潘玉兰两人才分别以房屋所有权人和房屋共有人的身份向有关部门填写《南宁市已购公有住房上市出售申请表》，2013年7月29日，有关部门在此申请表上盖章并写明：“符合上市出售条件，同意办理上市出售手续”。因该房屋原来只办有房产证未办有相应的土地证，出卖人是无法办理该房屋过户到买受人名下的，这是被告（反诉原告）潘玉兰一直不敢向原告（反诉被告）方催收第二次付30000元款项的主要原因。在2013年填写《南宁市已购公有住房上市出售申请表》时，房屋所有权人姓名是方玉基，房屋共有权人姓名是被告（反诉原告）潘玉兰。而在2019年6月11日的《个人住房补办出让通知书》中，无原房屋所有权人方玉基的签字，仅有房屋共有权人被告（反诉原告）潘玉兰的签字，依据此事实和相关法律的规定可以推定：方玉基已于2019年6月11日前去世，是被告（反诉原告）潘玉兰拿方玉基死亡的证明书，被告（反诉原告）潘玉兰才能到南宁市不动产中心办理了南宁市邕宁区不动产权利人的变更手续，将该房屋的权利人方玉基变更为被告（反诉原告）潘玉兰，并且。将其该房屋的不动产权利人共有情况变更为被告（反诉原告）潘玉兰单独所有。在此变更过程中，被告（反诉原告）潘玉兰故意将被告（反诉原告）方煜童这个共有权人排除在外，不让她的名字出现在不动产登记的权利人中。这是别有用心的，目的是在被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）方的第二期购房款后，如果其拒绝按合同约定配合将房屋过户给原告（反诉被告），则原告（反诉被告）肯定要向法院提起诉讼，但仅将被告（反诉原告）潘玉兰作为诉讼被告时，可以说在案件的审理中没有被告（反诉原告）方煜童的名字出现时，对原告（反诉被告）在整个诉讼中肯定带来大麻烦，影响原告（反诉被告）提起诉讼的目的——房屋难以过户到原告（反诉被告）的名下。被告（反诉原告）方煜童是被告（反诉原告）潘玉兰的女儿，在方玉基去世后，其与被告（反诉原告）潘玉兰都是方玉基遗产的继承人，并且其与被告（反诉原告）潘玉兰都是继承法规定第一顺序的法定继承人。如果原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《房屋买卖合同》最后付清房款后，但被告（反诉原告）名字并不在原告（反诉被告）起诉后的判决书中出现时，原告（反诉被告）方的房屋过户手续是无法办理的！直至2019年6月11日，被告（反诉原告）潘玉兰收到南宁市不动产登记中心的《个人住房补办出让通知书》后，其才将个人的中国邮政储蓄银行账号：60×××41发给原告（反诉被告）麻叶青，使原告（反诉被告）麻叶青才能于2019年7月16日按被告（反诉原告）潘玉兰的要求将第二期买房子的30000元及土地出让金4185.28元共计34185.24元一并汇给收款人即被告（反诉原告）潘玉兰。至此，两原告（反诉被告）已按合同的约定第二次付款30000元给被告（反诉原告）潘玉兰。然而，当被告(反诉原告)潘玉兰收到原告（反诉被告）方的第二期应付的购房款后，立即翻脸不认人，拒绝按合同约定配合将房屋过户给原告（反诉被告）人。原因是：被告（反诉原告）潘玉兰曾收到过前一个该房屋的买受人定金后，然后加价出卖给原告（反诉被告），被告（反诉原告）潘玉兰企图再故伎重演，但原告（反诉被告）决不让被告（反诉原告）再从自己的身上故伎重演获利。故为了维护自己的合法权益，两原告（反诉被告）不得不具状向人民法院提起诉讼，希望判如所请。 被告（反诉原告）辩称：一、双方签订房屋转让协议后，二原告（反诉被告）未按约定给付应于2011年底前应付的30000元房款，根据协议第四项约定，第二次付款后转让人才能协助配合受让人办理过户手续，二原告(反诉被告)已经违约，故应当终止并解除协议。二、协议签订的房屋建筑面积为82.18平方米，与刚建房屋实际建筑面积不符，该房屋实际建筑面积92.21平方米，相差10.03平方米是公摊面积，原告（反诉被告）梁富军明确表示不愿意购买多出的公摊面积。但公摊面积是整间房屋不可分割的部分，所以二原告（反诉被告）已违约，现应终止并解除协议。三、协议签订后，被告（反诉原告）按约定向原告（反诉被告）交付房屋给其使用，但被告（反诉原告）未按约定给付剩余房款又一直居住并使用该房屋，造成被告（反诉原告）没有房屋居住，又没有钱购买新居的局面，给被告（反诉原告）造成的极大的经济损失。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：一、请求解除方玉基、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）梁富军、麻叶青于2011年8月23日签订的《房屋转让协议》。二、请求判决原告（反诉被告）梁富军、麻叶青依据2011年8月23日签订的《房屋转让协议》中第二条、第四条及第六条的约定，请求判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付的46000元定金不予退回，并解除《房屋转让协议》。事实和理由：被告（反诉原告）要求终止并解除该《房屋转让协议》并要求按该协议约定得到经济赔偿。望法院予以公正的判决，维护被告（反诉原告）方的合法权益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告（反诉被告）提交的证据有：1.原告（反诉被告）梁富军身份证；2.原告（反诉被告）麻叶青身份证；3.被告（反诉原告）潘玉兰身份证；4.被告（反诉原告）方煜童身份证；5.户籍登记证明；6.房屋转让协议；7.房权证；8.交易回单；9.收条；10.不动产查询告知单；11.不动产查询结果证明；12.水电费缴费通知单；13.收据；14.申请表；15.微信；16.个人住房补办出让通知书；17.微信；18.微信；19.入账汇款业务凭证；20.证明；21.收据；22.微信聊天记录截图。 被告(反诉原告)提交的证据有：1.死亡证明；2.户籍注销证明。 对当事人提交的证据，本院认定如下： 对于原告(反诉被告)提供的证据1-9、14、19，被告(反诉原告)无异议，本院予以确认；对于被告(反诉原告)提交的证据1-2，原告(反诉被告)无异议，本院予以确认。 对于原告(反诉被告)提供的证据10-13，被告(反诉原告)对其真实性不予认可，本院对于原告（反诉被告）能够提供原件核对的证据12、13的真实性予以认可，对其关联性予以综合认定，无证据原件的不予审核认定。对于原告(反诉被告)提供的证据15-18，庭审中经询问被告(反诉原告)潘玉兰本人，其本人认可微信为其与原告(反诉被告)麻叶青之间的交流，故本院对于证据15-18的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年4月3日，原邕宁县房地产管理局颁发房屋所有权证，内容有：房屋所有权人方玉基、房屋坐落原邕宁县蒲庙镇新兴街、产别私产、幢号4、房号14、所在层数8、设计用途住宅。附记房改出售的成本价房、产权比例为100%（个人）：0%（单位）。 2011年8月23日，房屋转让人方玉基与房屋受让人原告（反诉被告）梁富军签订《房屋转让协议》，主要约定：房主方玉基将坐落在浦庙镇邮电局宿舍第四栋八层十四号房转让给被告（反诉原告）梁富军，转让价为230000元。（不含办理房产证过户手续所需的费用）二、受让人将房款分三次付给转让人，首付为150000元作为予定金，二次于2011年底前付30000元，第三次为房产证过户后即付清余款50000元。三、转让人收到定金后即将房屋钥匙交给受让人，受让人即可进驻该房或进行装修等。四、第二次付款后转让人将房产证交给受让人持有及办理过户手续。办理房产过户工作转让人要积极配合。五、办理房产证过户手续产生的一切费用均由受让人全部负责解决。六、以上协议需双方各自遵守，不能违约，如受让人违约的，转让人不退回予定金。转让人处有方玉基签名，受让人处有原告（反诉被告）梁富军签名，原告（反诉被告）麻叶青在空白处写“同意”并签名。同日，原告（反诉被告）向方玉基支付150000元。由方玉基书写《收条》一份，内容为：今收到原告（反诉被告）梁富军交来房屋款共150000元。 2013年7月15日，方玉基、被告（反诉原告）潘玉兰填写《南宁市已购公有住房上市出售申请表》，同意按买卖的方式申请办理邕宁区蒲津路122号4栋14号房上市出售手续。2013年7月29日，房改办盖章批准符合上市出售条件，同意办理上市出售手续。 2017年8月18日，方玉基死亡。 2019年6月6日至9日，被告（反诉原告）潘玉兰向原告（反诉被告）麻叶青发送微信“好你把钱给我后怎么时候办你们定吧”、“邮政银行账号已发给你，见到钱后再去办手续”、被告（反诉原告）潘玉兰中国邮政储蓄银行账号。 2019年6月11日，被告（反诉原告）潘玉兰签领《个人住房补办出让通知书》，载明：被告（反诉原告）潘玉兰于同日申请办理南宁市邕宁区（以下简称“涉案房产”）的土地补办出让手续，需交纳的土地使用权出让价款为4185.24元。 2019年7月16日，原告（反诉被告）麻叶青向被告（反诉原告）潘玉兰支付34185.24元。 2019年8月22日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》、《不动产登记资料查询结果证明》，载明不动产单元坐落为涉案房产、产权人为被告（反诉原告）潘玉兰、共有状态为单独所有、权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权、权利性质为出让/市场化商品房、不动产权证书号为桂（2019）南宁市不动产权第02XXXX05号。无抵押、无查封信息。 2019年9月2日，南宁市公安局蒲庙派出所出具户籍证明显示方玉基是户主、被告（反诉原告）潘玉兰与方玉基的关系是妻、被告（反诉原告）方煜童与户主的关系是女。 2019年10月18日，南宁市公安局蒲庙派出所注销方玉基户口。 庭审中，原告（反诉被告）同意如果判决被告（反诉原告）潘玉兰履行过户手续，原告（反诉被告）同意法院判决支付未付房款50000元。 庭审中，当事人一致确认本案的争议焦点是：一、原告（反诉被告）与方玉基、被告（反诉原告）潘玉兰于2011年8月23日签订的《房屋转让协议》是否合法有效，应当继续履行还是予以解除；二、被告（反诉原告）能否没收定金46000元；三、被告（反诉原告）是否有协助原告（反诉被告）办理过户登记手续的义务。 本院认为： 一、关于原告（反诉被告）与方玉基于2011年8月23日签订的《房屋转让协议》是否合法有效，应当继续履行还是予以解除的问题。 （一）关于原告（反诉被告）与方玉基于2011年8月23日签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同,自成立时生效。” 原告（反诉被告）与方玉基签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，被告（反诉原告）潘玉兰在该协议书上签字同意，2013年7月15日方玉基提交《南宁市已购公有住房上市出售申请表》供相关部门审核，有关部门同意该房屋上市交易，故双方的《房屋转让协议》不违法国家法律法规的禁止性规定，依法有效，双方应按照合同约定全面履行各自合同义务。 （二）关于《房屋转让协议》继续履行还是予以解除的问题。 首先,原告(反诉被告)梁富军在签订房屋买卖合同的当日,支付150000元给方玉基,双方的《房屋转让协议》进入履行的状态。之后，原告（反诉被告）未按约定在2011年底前付30000元，双方也无法按照约定在第二次付款后即办理过户手续。事实上，转让的房屋在当时并不满足过户手续的条件，因为直至2013年7月15日方玉基才提交《南宁市已购公有住房上市出售申请表》供相关部门审核，此时本案涉案的房屋才符合上市交易和办理变更登记的条件。在2013年该房屋能够上市交易之后，双方均未举证积极履行合同或者解除合同，双方对于合同的履行仍处于停滞状态。直至2019年6月6日至9日，被告（反诉原告）潘玉兰向原告（反诉被告）麻叶青发送微信“好你把钱给我后怎么时候办你们定吧”、“邮政银行账号已发给你，见到钱后再去办手续”、被告（反诉原告）潘玉兰把中国邮政储蓄银行账号发送给被告（反诉原告），可以认定被告（反诉原告）潘玉兰通过行为作出继续履行房屋买卖合同的意思表示。而原告（反诉被告）在作出继续履行合同的意思表示后，原告（反诉被告）麻叶青于2019年7月16日将被告（反诉原告）潘玉兰要求支付的土地出让金支付给了被告（反诉原告）潘玉兰，同时也将应当支付的30000元购房款支付给被告（反诉原告）潘玉兰，原告（反诉被告）麻叶青也以自己的实际行动表示愿意继续履行合同。故被告（反诉原告）潘玉兰应当遵循诚实信用原则，按照《房屋转让协议》约定全面履行自己的义务，故对被告（反诉原告）主张解除《房屋转让协议》的诉讼请求本院不予支持。 二、关于被告（反诉原告）能否没收定金46000元的问题。 如前所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）潘玉兰继续履行《房屋转让协议》，故对被告（反诉原告）主张没收定金的诉讼请求本院不予支持。 三、关于被告（反诉原告）是否有协助原告（反诉被告）办理过户登记手续的义务的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 《房屋转让协议》签订后，原告（反诉被告）已交纳了首付150000元、第二次房款30000元及土地使用权出让价款4185.24元，履行了作为买受人的义务，被告（反诉原告）潘玉兰应当按照约定和法律规定为原告（反诉被告）办理房屋产权转移手续。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将本案诉争房屋的所有权转移登记至原告（反诉被告）名下的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告（反诉原告）方煜童不是房屋的所有权人，所以并无履行协助办理过户登记之义务，对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）方煜童协助办理过户登记手续的请求本院不予支持。办理过户登记手续所需的费用按照合同约定全部由原告（反诉被告）承担。 作为获得房产的对价，原告（反诉被告）应当在被告（反诉原告）潘玉兰履行房屋过户手续当日一次性支付未付的购房款50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）梁富军、麻叶青与方玉基之间于2011年8月23日订立的《房屋转让协议》合法有效； 二、被告（反诉原告）潘玉兰应于本判决生效之日起十日内将其名下位于南宁市邕宁区产过户登记至原告（反诉被告）梁富军、麻叶青名下； 三、原告（反诉被告）梁富军、麻叶青于办理过户登记手续之当日一次性支付被告（反诉原告）潘玉兰50000元； 四、驳回原告（反诉被告）梁富军、麻叶青的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）潘玉兰、方煜童的诉讼请求。 案件受理费3225元[2750元+475元，已按适用简易程序审理案件的规定减半收取,原告（反诉被告）梁富军、麻叶青已预交2750元，被告（反诉原告）潘玉兰、方煜童已预交475元）]，由被告（反诉原告）潘玉兰、方煜童负担。由于原告（反诉被告）梁富军、麻叶青已垫付案件受理费2750元，被告（反诉原告）潘玉兰、方煜童交付原告（反诉被告）梁富军、麻叶青案件受理费2750元。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃毅磊 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 韦嘉薇 书 记 员 莫姗姗