湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8638号 原告（执行案外人）：谢晓霞，女，1985年3月26日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙海珠，湖南金厚律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街67号。 法定代表人：钟涛，执行董事。 委托诉讼代理人：廖艳萍，女，1995年5月18日出生，汉族，住湖南省隆回县。 原告谢晓霞诉被告罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员夏记香担任审判长，人民陪审员周美珍、席玉红组成合议庭，由代理书记员张凡担任庭审记录。原告谢晓霞及其委托诉讼代理人赵文、孙海珠，被告罗向红及其委托诉讼代理人王超海，被告金园公司的委托诉讼代理人廖艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢晓霞向本院提出诉讼请求：1、停止对娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2804号房屋（权证号码00××41）的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2804号房屋（权证号码00××41）的产权人为原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告金园公司于2007年6月至2007年7月先后五次向原告谢晓霞父亲谢永革进行借款，金额共计捌拾玖万元整。2014年7月，因被告金园公司未归还借款，便将娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2804房屋出售给谢永革用以抵扣部分欠款537875元，谢永革则将该房屋直接赠与其女儿谢晓霞。原告遂与金园公司于2014年7月8日签订了《商品房买卖合同》，被告金园公司出具编号0621252号收据。2014年7月30日，原告与娄底市宏诚物业服务有限公司金园小区管理处签订《前期物业管理服务协议》。2014年9月，金园公司向原告交付了该房屋，原告接收上述房屋后对房屋进行了装修。2015年7月25日，原告居家迁入居住至今。2016年4月28日，娄底市娄星区地方税务局代开了不动产统一发票，之后原告多次要求金园公司办理网签并办理产权证，但金园公司总以各种理由推诿。2019年6月11日，长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105执1968号限期履行通知书和拍卖公告，准备拍卖登记在金园公司的上述房产，原告遂以涉案房屋实际所有人身份提出案外人执行异议，长沙市开福区人民法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异64号，裁定驳回原告异议请求。原告认为其系涉案房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除法院执行，故诉至法院，望判如所请。 被告罗向红辩称：一、原告谢晓霞提交的全部证据无法查实真伪，部分证据有伪造之嫌，原告与被告金园房地产公司签订的《商品房买卖合同》并没有办理网签，该合同真实性存疑。1、两份《前期物业管理服务协议》的盖章单位均不一致，代表人处却为同一人签字；2、原告提交的电费、水费、物业费等票据均为空白纸条，没有税务章及宏诚物业公司加盖的公章。税票仅有地方税务局的公章，没有金园公司公章，证明金园公司未收到购房款；3、涉案房屋于2019年9月19日即已抵押给娄底市娄星区农村信用合作联社，原告未能将购房款打入不动产登记中心的指定账户，故不能解除抵押。不能办理不动产登记的原因在于原告未按照规范性文件的要求进行付款解押；4、金园公司与原告的民间借贷法律关系、房屋买卖合同法律关系属于两个不同的法律关系，第一个法律关系的证据材料不能证明第二种法律关系的合法性；5、涉案房屋被查封的时间为2016年5月5日和2016年11月4日，查封法院是长沙市开福区人民法院，执行依据是裁定书（2016）湘0105民初5406号。罗向红申请法院冻结的是金园公司的物权，原告与金园公司之间是债权关系。该债权关系真伪不明。综上，原告提交的证据无法证实真伪且部分证据系伪造，并不能认定原告为涉案房屋的实际所有权人。 被告金园公司辩称：我方对原告所述事实予以认可。 经审理查明：原告罗向红与被告钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日立案审理，依据原告的申请，本院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心查封金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日本院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决书，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，罗向红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年5月20日做出（2019）湘0105执1968号执行裁定书，继续查封了涉案房屋。谢晓霞就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异64号执行裁定书，裁定驳回谢晓霞的执行异议。谢晓霞不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。 原告为证明其主张向本院提交如下主要购房证据： 1、案外人钟选才（被告金园公司原法定代表人）向谢永革出具的《借据》，载明2007年6月3日至2007年7月19日期间谢永革分五笔向钟选才出借89万元； 2、案外人谢永革、湖南省娄底市同济制药有限公司于2007年6月1日签订《借款合同》，合同约定湖南省娄底市同济制药有限公司向案外人谢永革借款150万元； 3、原告谢晓霞与被告金园公司于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：原告谢晓霞购买被告金园公司位于娄底市娄星区商品房，建筑面积165.5平方米，单价为3250元／ｍ2，购房款总金额为537875元。 4、被告金园公司于2019年9月10日出具的《情况说明》，主要内容为：同意以购房人谢晓霞按照购房合同约定应缴的购房款537875元抵扣公司法定代表人钟选才、湖南省娄底市同济制药有限公司向谢晓霞之父谢永革的部分借款。因公司自身原因，截至目前仍未将所购房屋的权属证书办理完毕。但该份证据材料的落款处未加盖被告金园公司的公章。 本院认为，一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。原告谢晓霞与被告金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、原告谢晓霞对案涉房产未享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告未提交实际支付购房款的证据，称其已支付的购房款系以房抵债转化而来，并提交借款合同、借据及情况说明予以佐证，但上述证据显示涉案债务的债权人为案外人谢永革，债务人为被告金园公司原法定代表人钟选才及湖南省娄底市同济制药有限公司，且原告未能举证证明有清算结算及债权债务转让行为，亦未举证证明涉案借款进入被告金园公司的银行账户。虽被告金园公司出具《情况说明》：“因我公司法定代表人钟选才、湖南省娄底市同济制药有限公司向向谢晓霞之父谢永革借款890000元，本公司愿意代上述债务人偿还部分款项，该代偿款以购房人谢晓霞按照购房合同约定应缴的购房款537875元抵扣”，该说明落款处未加盖公司公章，且作出时被告金园公司已大量负债，名下多处房产被查封，以公司财产代其法定代表人偿还债务有涉及逃避债务之嫌。 另，钟选才并非《商品房买卖合同》出卖人，案外人谢永革亦非《商品房买卖合同》买受人，且《商品房买卖合同》买卖双方与将借款抵作购房款的借贷双方均不一致，故本院对原告谢晓霞主张以案外人谢永革对钟选才的借款抵作购房款的说法不予认可，原告谢晓霞对被告罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。 综上，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告谢晓霞的全部诉讼请求。 本案受理费9178元，由原告谢晓霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  夏记香 人民陪审员  周美珍 人民陪审员  席玉红 二〇一九年十二月二十三日 代理书记员  张 凡