广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初第4644号原告:周美娟，女，1980年11月19日出生，汉族，住广州市，原告：李洁霞，女，1957年6月3日出生，汉族，住广州市。被告：广州市荔湾区石围塘街如意居民委员会，住所地广州市荔湾区芳村大道中624号首层后座。负责人：彭穗芳，职务：主任委托诉讼代理人：张学仪、栾宇新，广东穗南律师事务所律师。被告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，职务：总经理。委托诉讼代理人：甘璇，女，系被告中鹏物业公司职工。委托诉讼代理人：钟荣敏，女，系被告中鹏物业公司职工。原告周美娟、李洁霞诉被告广州市荔湾区石围塘街如意居民委员会（以下简称：如意居民委员会）、广州市中鹏物业管理有限公司（以下简称：中鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周美娟、李洁霞，被告如意居民委员会的委托诉讼代理人栾宇新，被告中鹏物业公司的委托诉讼代理人甘璇、钟荣敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美娟、李洁霞向本院提出诉讼请求：1、确认石围塘街如意居委会与中鹏物业公司就原告所在小区所签定的物业服务委托协议无效；2、判令如意居民委员会及中鹏物业公司停止侵犯原告享有的通过业主大会表决选择物业服务以及合理定价的合法权益；3、如意居民委员会及中鹏物业公司承担委托期间（2018年7月1日起至起诉之日止）两原告的物业服务费[其中周美娟为1651.88元（按1.3元/月/平方米*105.89平方米），李洁霞为1266.76元（按1.3元/月/平方米*81.2027平方米）]；4、通过公告方式向原告及全体业主消除其侵权所带来的影响；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月1日如意居委会在没有获得业主大会授权的情况下，私下单方委托中鹏物业公司作为原告所在的蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区的物业服务公司，导致中鹏物业公司持此委托协议向小区业主索取服务费用，如意居民委员会与中鹏物业公司非涉案小区物权人，上述行为不但侵犯、剥夺了《物权法》第七十六条赋予原告作为业权人所享有的通过业主大会表决决定物业服务企业以及费用的权益，并且违反了《合同法》第五条关于合同签订的公平原则、第七条[遵纪守法原则]。中鹏物业公司持此协议，强势要求业主服从，被按此协议向业主收取费用的行为，侵害了业主的物业权、财产权、物业服务费用议价权。中鹏物业公司对不服从的业主甚至企图通过司法手段强迫业主按此协议交纳费用，但并未获得法院支持与认可。如意居民委员会与中鹏物业公司仍然完全无视《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》，双方联手不顾法律以及业主的意见，强势逼迫、欺骗误导业主。根据合同法第五十二条，被告双方签订的合同未经业主大会表决、没经业主大会表决同意、却要求全体业主按此合同交费，符合第五十二条第（二、三、四、五)条无效情况。因此，恳请荔湾区人民法院依《合同法》及《物权法》确认石围塘街如意居委会委托协议无效，并由如意居民委员会和中鹏物业公司承担侵权责任以及给业主带来的损失、并由被告承担诉讼费用。另补充，现在如意居委会已经聘请了另外一家物业服务公司，且在小区内张贴了公示《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主大会使用广州业主决策电子投票表决的公示》，内容中表决事项第二项第二点：蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区支持居委会在2018年至今为维护小区稳定而采取的各项应急措施及委托临时代管措施，要求业主就赞成反对弃权进行表决。企图在2019年9月为其2018年的委托以及代管措施进行授权，以将其2018年的临时代管协议合法化。该表决事项的第一点也是要求业主授权，让原业委会上交业主大会和业主委员会印章给街道纪检部门保管。第三点，由居委会来组织重新选业主委员会。第四，如果没有业委会，由居委会代理向社会招标物业管理服务企业。第六点指定怡信物业管理有限公司为临时代管物业至选聘正式服务企业为止。该公示的一系列内容的操作中包括了终止原业委会，要求业委会提交印章，要求赋予居委会临时代管的权利，赋予居委会重新选择业委会的权利，赋予居委会代为招标物业管理公司的权利，赋予居委会选择物业服务采取包干制的权利，赋予居委会制定物业公司作为临时代管物业服务企业的权利。由此可见，第一，2018年居委会未取得任何业主授权；第二，其企图取代业主委员会的职能以及职责；第三，其违反物权法，任何单位不得侵犯物权的规定；第四，违反《物业管理条例》，越过业主委员会以及业主大会，在没有业主授权的基础上超越职能，组织召开业主大会并指定物业公司，并要求业主向其指定的临时代管企业缴纳物业服务费，其侵害业主权益的情况不但没有停止，反而变本加厉，甚至企图用公权力将其合法化。被告如意居民委员会辩称：我方不同意原告的全部诉请，理由如下：第一，关于我方委托中鹏公司临时代管小区物业管理的问题。我方于2018年的6月16日采取现场表决的形式，组织召开蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议，在该会议中提出两项议题，第一，提前终止现任业主委员会任期；第二，解聘广州莱茵物业管理有限公司。在该次会议中对于这两项议题进行表决，并通过了这两项议题。我方于2018年的6月22日将该表决结果进行在小区内将该表决结果对社区居民进行公示。由于业主大会终止了原业委会的任期，并解聘了其聘用的物业管理公司，因此小区在此期间出现了物业管理的真空期。在此情况下，小区部分居民联名向石围塘街道办事处，提交了关于要求街道协助解决蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区管理真空期的申请。后街道办事处也向广州市荔湾区住房和建设局汇报了该情况，经讨论决定，由我方临时接管小区的物业管理，但由于居民委员会作为一个群众性自治组织根本没有足够的人力物力去管理整个小区的物业服务。最后为考虑小区业主的利益在未成立新的业主委员会，重新聘用新物业管理公司之前，仍让中鹏公司临时管理该小区，并提供物业服务。而在提供服务期间，收费标准仍然是维持不变的，因此是并不存在所谓的侵害情形。在此期间我方向案涉小区居民发出了通知，要求业主尽快成立业主大会的临时筹备组。但至今小区仍未成立筹备组业委会也无法通过业委会或业主大会形式聘用新的物业管理公司对小区进行管理。因此我方考虑到案涉小区的实际问题，暂时采取委托的方式，委托物业公司直至小区通过业主大会或者是成立业主委员会，聘请新的物业管理公司进场，这属于一种临时提供物业管理服务。我方的行为没有违反广州市物业管理暂行办法以及广东省《物业管理条例》等规定的禁止性规定，并且依据广州市物业管理暂行办法第5条、第80条、81条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第3条所赋予的职权，在小区物业管理处于真空期间，为维护小区稳定，保障社区居民的正常生活而委托中鹏公司对小区提供物管服务。综上，我方认为如意居委会不但没有侵害原告等业主的合法权利，反而为维护社区居民的权利进行委托代管，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。再另外补充一点，在2018年的6月16日召开临时业主大会之后原告等小区业委会成员，小区原业委会成员一直拒绝将相关公章，将相关公章等材料进行交接，已涉嫌违法，并造成在组建新业委会过程中出现困难，希望原告等业委会成员对其行为予以纠正，将公章交还我方。被告中鹏物业公司辩称：我方不同意对方的诉讼请求。原告方仅2人不能代表广大业主的意见。我方是为了配合政府部门才暂管涉案小区，我方已经在2019年7月1日退出涉案小区的管理。在暂管期间，我方为小区业主提供了物业管理服务，由业主承担物业管理费，公平合理，且暂管期间物业管理费没有提高。对方的诉请由委托方和被委托方承担费用，既没有事实依据，也没有法律的依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：万盛苑小区由芳村大道中668号、670号、672号、674号、676-682号组成。2004年8月15日，广州市花地房地产开发有限公司（甲方）与中鹏物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方对“万盛苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年9月1日起至2024年8月30日止；物业的管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅暂按1元/平方米/月收取，商铺按1.5元/平方米/月收取；业主和物业使用人每月5-15日到物业管理处交纳物业管理费等。原告周美娟是荔湾区芳村大道中674号703房的共有人之一，房屋建筑面积105.89平方米；原告李洁霞是荔湾区芳村大道中680号302房的权属人，房屋建筑面积81.2024平方米。2011年4月1日起，中鹏物业公司调整服务费为1.3元/平方米/月。2013年1月7日，案涉小区业主雷静怡向本院起诉认为中鹏物业公司违规提价，要求原告退还多交的管理费等，2013年10月25日，广东省广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3078号民事判决，认定万盛苑从2011年4月1日起调整小区住宅物业管理服务费为1.3元/平方米/月合法有效。该判决于2013年10月29日发生法律效力。2017年8月10日，广州市荔湾区住房和建设局向蓬莱花园业主委员会作出荔住建函[2017]861号《广州市荔湾区住房和建设局关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会关于物业交接工作的报告及请求协助函>的回复》，告知蓬莱花园业主委员会，该局已发函要求中鹏物业公司与蓬莱花园业主委员会做好相关交接工作。同日，广州市荔湾区住房和建设局向中鹏物业公司作出《广州市荔湾区住房和建设局关于广州中鹏物业管理有限公司做好与蓬莱花园业主委员会交接工作的通知》，认为根据蓬莱花园业主委员会的报告，蓬莱花园小区召开业主大会已重新选聘物业服务企业，并与中标的物业服务企业签订物业服务合同，中鹏物业公司未按业主委员会发函通告的时间退出蓬莱花园物业管理区域，并与业委会办理交接……请中鹏物业公司按照规定与蓬莱花园业主委员会完成交接工作等。2018年5月3日，广州市荔湾区住房和建设局召开物业管理行政处罚听证会，听证会查明：中鹏物业公司不按规定退出蓬莱花园物业管理区域的行为违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定。2018年5月25日，如意居民委员会发布《关于召开蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议的公告》，内容如下：鉴于本届业委会已逾期不召开业主大会临时会议。现依据相关规定由街道办事处主持召开蓬莱花园业主大会临时会议。一、业主大会临时会议召开时间：2018年6月16日上午9时。二、召开业主大会临时会议的地点：设在万盛苑一期架空层举行。三、业主大会临时会议的议题：1.表决是否提前终止蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）现届业主委员会的权限和职责，终止业主委员会成员委员资格。2.表决是否撤消现届业主委员会与其它物业管理公司所签的小区物业管理服务合同。解聘广州莱茵物业管理有限公司。……五、表决规则：本次业主大会临时会议的表决方式采取现场公开投票、公开唱票和监票的方式进行……以得票数多者胜出，实行小数服从多数原则。六、本次大会的表决结果公示期为30天，到2018年7月16日止。若无异议，本次大会的表决结果有效。1.若本次投票，赞成提前终止现届业主委员会，选举产生新一届业主委员会为多票数者胜出后，立即开展选举产生新一届业主委员会的工作流程，进行业主委员会委员名单的报名、提名工作和选举产生工作。直至新一届业主委员会诞生。2.赞成提前终止现届业主委员会，选举产生新一届业主委员会为多票数者胜出后，从2018年6月16日起蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主委员会的公章，上交到石围塘街道办事处封存保管，等到新一届业主委员会成立后，重新领取使用等。2018年6月22日，如意居民委员会发布《关于公示6月16日蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议表决结果的通知》，对2018年6月16日业主大会临时会议中对“提前终止现届业主委员会任期”（第一议题）和“解聘广州莱茵物业管理有限公司”（第二议题）的表决统计结果和表决明细情况进行公示。1.现场投票有效票中，第一议题赞成331票、反对14票、弃权票2票；第二议题赞成329票、反对12票、弃权票6票。2.专有面积投票情况：总面积48219.6014平方米，第一议题赞成专有面积27713.9151平方米（占总面积比例57.47%）、反对专有面积1225.0497平方米（占总面积2.54%）、弃权专有面积155.1586平方米（占总面积比例0.32%）；第二议题赞成专有面积27452.9556平方米（占总面积比例56.93%）、反对专有面积1110.5198（占总面积比例2.30%）、弃权专有面积530.648平方米（占总面积比例1.10%）。公示期从2018年6月22日起至2018年7月21日止。根据业主大会临时会议表决结果满足“双过半”的要求，请现届业主委员于2018年6月26日前，把公章交到如意社区居委会保管。因现届业主委员会无固定办公地址，自该通知张贴之日即视为送达等。2018年6月29日，广州市荔湾区住房和建设局向石围塘街道办事处发出《广州市荔湾区住房和建设局关于蓬莱花园中鹏物业退出后后续事项的函》，内容如下：蓬莱花园原物业服务企业中鹏物业公司将于6月30日退出小区，由属地居委会依规暂时接管小区的管理，贵办事处考虑维稳情况后决定委托中鹏物业公司暂时管理小区，直至业主大会选聘新物业服务企业。我局建议贵办事处在处理完中鹏物业公司退出及委托代管后，尽快指导和协助小区业主召开业主大会，选聘出新的物业服务企业管理小区，恢复小区的日常秩序。2018年6月30日，中鹏物业公司（移交单位）与如意居民委员会（接收单位）签署《物业管理交接书》，载明：因执行荔湾区住建局《物业管理行政管理听证处罚告知书》（2018年2号），中鹏物业公司将于6月30日23时59分撤出小区的物业管理，并已于6月26日在小区内公告。如意居民委员会根据6月16日蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议的表决结果及《广州市物业管理暂行办法》总则第五条、第八十条，综合各方面因素，决定对蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）的相关区域的物业管理进行临时代管，直至蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会确定选聘物业管理单位为止。经协商，定于2018年6月30日23时45分，中鹏物业公司向如意居民委员会交接相关物业管理资料，2018年6月30日23时59分中鹏物业公司正式退出小区管理等。2018年7月1日，如意居民委员会（委托单位）与中鹏物业公司（被委托单位）签订《暂时代管委托书》。《暂时代管委托书》载明：如意居民委员会考虑到蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区原有物业管理单位在6月30日退出后，业主大会确定选聘物业管理单位前的小区日常管理不能中断、维护小区管理平稳过渡等情况，经协商，中鹏物业公司从2018年7月1日起，蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会确定选聘物业管理公司前，暂时负责小区的物业管理事务，暂管期间原有的安保、保洁、车辆管理等制度及标准维持不变，相关费用亦由中鹏物业公司按原有规定及标准收取。如意居民委员会于2018年7月1日零时五分起向中鹏物业公司移交相关的小区物业管理资料，并确认中鹏物业公司进场等。同日，如意居民委员会与中鹏物业公司签署《暂时物业代管交接书》，确认如意居民委员会在2018年7月1日零时五分起，向中鹏物业公司交接相关物业管理资料，移交完毕后，中鹏物业公司进场开展物业管理工作。2018年12月5日，如意居民委员会向全体蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主发出《关于组建业主大会临时筹备组的通知》，载明：如意居民委员会委托中鹏物业公司于2018年7月1日起暂时代管小区管理事务直至业主大会选聘新物业管理企业为止。因中鹏物业公司长期代管小区管理存在困难及小区实际情况，请业主尽快在2019年1月31日前自行推荐业主代表五人组建业主大会临时筹备组，准备开展小区重大事项表决的组织工作。2018年12月24日，如意居民委员会再次向全体蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主发出《关于组建业主大会临时筹备组的补充通知》，就业主代表成员的推选问题的具体事项进行补充通知。2018年12月26日，广州市荔湾区人民政府石围塘街道办事处向石围塘派出所出具《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区公章使用情况的告知函》，告知石围塘派出所如意社区居委会于2018年6月16日是业主大会临时会议对两个议题的投票表决情况和蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业委会不认可2018年6月16日现场表决结果，拒绝上交公章等情况，小区业主对业委会拒绝上交公章并继续使用公章的行为有较大意见，存在不稳定因素。区住建局物业科建议我街将蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）[现如意社区中鹏物业管理范围]不肯上交公章及继续使用公章的情况备案给贵所等。2019年8月1日，广州市荔湾区住房和建设局向石围塘街道办事处印发《广州市荔湾区住房和建设局关于蓬莱花园原业委会逾期后违规使用公章问题的函》，载明：石围塘街辖内蓬莱花园有业主向我局反映，2018年6月小区召开临时业主大会，通过首届业主委员会任期中止的决议，但首届业主委员会成员现时仍使用业主大会和业委会公章以业委会名义发出文书，根据《广东省物业管理条例》第三十四条规定，现时小区尚未完成换届产生新一届业委会，原首届业委会成员应将有关资料和印章移交属地居委会保管，待换届完成后居委移交新一届业委会，贵街道办已发函督促原首届业委会成员移交印章到居委会，但首届业委会成员至今仍未进行移交。为保障全体业主的权益，我局建议街道办应将情况以公告方式通告全体业主，作废原首届业委会成员拒不交由居委会保管的印章，并通知属地派出所备案等。2019年8月5日，如意居民委员会向全体蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主发布《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会使用广州业主决策电子投票表决的公示》，载明：居委会于7月22日张贴了《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会使用广州业主决策电子投票表决前征求意见的公示》，现收到业主书面意见一份。结合征求意见期间的各方意见细化，居委会对投票方式、议题事项、投票时间进行了修改完善。现将相关事项公示，公示时间20个自然日。投票开始时间、截止时间2019年8月27日中午12点至2019年9月7日中午12点。表决事项：1.已被提前终止任期的原业委会上交“业主大会”和“业主委员会”印章给街道纪监部门保管（赞成/反对/弃权）。2.支持居委会在2018年至今为维护小区稳定而采取的各项应急措施及委托临时代管措施（赞成/反对/弃权）简要说明：2018年至今，居委会为小区的稳定做了大量的工作，小区业主是有目共睹，但已被表决提前终止任期的业委会及业委会委员利用法律法规不完善，不断以各种方式攻击居委会，牵扯了居委会的大量精力和时间。居委会的相关维稳应急工作需要广大业主进行定性……个人业主建议使用电子投票方式。无法使用电子投票的，采取书面方式等等。2019年10月17日，如意居民委员会向全体蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主发布《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会表决结果的公告》，载明：如意居民委员会于2019年9月16日至10月15日组织了蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会的议题表决，对“支持居委会在2018年至今为维护小区稳定而采取的各项应急措施及委托临时代管措施”（以下简称议题2）等进行投票表决，表决形式使用电子投票和书面投票方式，现将表决结果公告……议题2投同意意见的业主人数为315人，占业主总人数（579人）的54.44%；投同意意见的业主专有面积为29600.80平方米，占小区总建筑面积（51335.52平方米）的57.66%，达到“双过半”，符合《广州市物业管理暂行办法》第三十四条规定，本议题通过……本次业主大会的表决结果为四个议题均达到《广州市物业管理暂行办法》第三十四条“业主共同决定事项”中的“双过半”要求，全部通过，表决结果从公告之日起生效。本公告公示30天等。另查，2018年，蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求撤销如意居民委员会于2018年6月22日作出的《关于公示6月16日蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议表决结果的通知》。广州铁路运输第一法院认为《关于公示6月16日蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议表决结果的通知》并非广州市荔湾区石围塘街道办事处作出，且该通知是关于业主大会临时会议表决结果的通知，只是告知行为，没有影响蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会的权利义务，遂作出（2018）粤7101行初3477号行政裁定，驳回蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会的起诉。2019年3月11日，蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会向广州铁路运输法院起诉请求撤销《广州市荔湾区住房和建设局关于蓬莱花园中鹏物业退出后后续事项的函》和依法确认广州市荔湾区石围塘街道办事处向荔湾区石围塘街派出所就《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区公章使用情况的告知函》的报备无效两案。广州铁路运输法院认为《广州市荔湾区住房和建设局关于蓬莱花园中鹏物业退出后后续事项的函》的内容实质系：“……我局建议贵办事处在处理完中鹏物业公司退出及委托代管后，尽快指导和协助小区业主召开业主大会，选聘出新的物业服务企业管理小区，恢复小区的日常秩序。”其属于一项行政指导行为，其不具有法律约束力，不产生外部法律效力，也未新增设起诉人的权利义务，涉诉函件中有关当事人（石围塘街道办事处）没有必须遵从的强制性义务，因而也就不需要通过司法审查方式予以诉讼；认为《关于蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区公章使用情况的告知函》系广州市荔湾区石围塘街道办事处向当地公安机关针对“蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区公章使用情况”的告知行为，并未新增蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会的权利义务，对其权利义务不产生实际影响。广州铁路运输法院于2019年3月18日作出（2019）粤7101行初1499号和（2019）粤7101行初1494号行政裁定，裁定内容均为：对蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会的起诉，本院不予立案。庭审中，两原告陈述蓬莱花园由万盛苑、恒雅苑、蓬莱花园三个小区组成，均表示是以本人名义起诉本案，均认为现案涉小区仍有业主大会，业主委员会仍合法存在；周美娟表示现在不知道由谁在管理小区，管理人员及服务人员还是原来的人，但是否是中鹏物业公司在管理就不知道了，也不清楚中鹏物业公司在暂时代管期间有无提供物业服务；李洁霞表示现在好像是怡信公司在管理，收到怡信公司在小区张贴公告要求业主向其交物业管理费的通知，表示在中鹏物业公司暂时代管期间有清洁人员，但是服务很差，有保安，但保安经常不在岗。本院认为：本案的争议焦点在于：1、如意居民委员会是否具有签订物业管理合同的资格；2、《暂时代管委托书》是否有效。就以上两个焦点问题，本院作如下分析：一、如意居民委员会是否具有签订物业管理合同的资格的问题。第一，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十七条、第三十八条的规定，发生重大事故或紧急事件需要及时处理等情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告；业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。因此居民委员会有权在小区业委会逾期不召开业主大会临时会议时组织召开业主大会临时会议。第二、《中华人民共和国物权法》第七十六条和第七十八条规定，选举业主委员会或者更换业主委会员成员由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《关于公示6月16日蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）业主大会临时会议表决结果的通知》虽为告知行为，但该通知中的业主大会临时会议表决结果属于业主大会的决定，现无证据证明2018年6月16日业主大会临时会议的召开及决定违反法律法规，因此，依据上述法律规定，2018年6月16日业主大会临时会议表决结果对包括原告在内的业主均具有约束力。第三，2018年6月16日业主大会临时会议表决结果为“双过半”业主赞成提前终止现届业主委员会任期和解聘广州莱茵物业管理有限公司。依据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。根据本案查明的事实，如意居民委员会是在案涉小区业主委员会被临时业主大会表决决定提前终止任期后，业主大会未确定选聘新的物业管理单位前，案涉小区面临无物业管理公司进行管理的情况下，代行业主委员会的职责。同时，依据《物业管理条例》第十五条第二款规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。综上，如意居民委员会与中鹏物业公司签订《暂时代管委托书》符合有关法律和行政法规的规定。二、《暂时代管委托书》的效力问题。第一，如前所述，如意居民委员会是在案涉小区业主委员会不能依法履行职责、小区管理出现严重困难的情形下，依法代行业委会法定职责，与中鹏物业公司签订《暂时代管委托书》，其具有签订该合同的主体资格。第二，如意居民委员会与中鹏物业公司签订《暂时代管委托书》，是为了维护社会稳定及蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区广大业主利益，中鹏物业公司仍按原标准收取物业管理费，其内容符合法律规定，也没有侵害国家利益和社会公共利益。第三，中鹏物业公司在签订《临时物业管理服务合同》后，一直在蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区提供物业服务，两原告并没有证据证明该小区有一半以上的业主不同意《暂时代管委托书》，也没有证据证明如意居民委员会与中鹏物业公司之间有非法利益输送情形。第四，《关于蓬莱花园(万盛苑、恒雅苑)业主大会表决结果的公告》显示，“双过半”的业主支持如意居民委员会在2018年至今为维持小区稳定而采取的各项应急措施及委托临时代管措施。因此，案涉《暂时代管委托书》不符合《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同应当无效的情形，合同应为有效。由于中鹏物业公司已于2019年7月1日离场，且《暂时代管委托书》合法有效，原告诉称的侵权行为没有事实根据，且已停止，故对于两原告的其它诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周美娟、李洁霞的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告李洁霞、周美娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  高少珍人民陪审员  冯婉雯二〇一九年十二月十三日书 记 员  吴 帆许湘洁