广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1035号 原告：吴丽萍。 委托诉讼代理人：以永光，广西五和律师事务所律师。 被告：姚永刚。 被告：姚志明。 以上二被告委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 第三人：刘智邦，男，1966年3月2日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。原临桂县园丰房屋经纪服务部经营者。 原告吴丽萍与被告姚永刚、姚志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理，并依法适用普通程序于2019年7月4日公开开庭审理了本案。庭后经当事人申请，本院依法追加刘智邦作为第三人参加诉讼，并于2019年11月6日进行第二次开庭审理。原告吴丽萍的委托诉讼代理人以光永，被告姚志明以及其与被告姚永刚的委托诉讼代理人向学斌到庭参加了诉讼。第三人刘智邦经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告双方于2010年12月25日签订的《房屋买卖居间协议》；2、请求判决被告给付原告违约金及逾期利息损失合计600000元；3、请求判决被告赔偿原告经济损失7000元整（含中介费6000元，门订购款1000元）；4、请求判决由被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：二被告系父子关系，本案涉案房产临桂镇金山龙谷Ⅱ区XX号房系由被告姚志明出资向桂林市正文房地产开发有限公司购买，备案登记在被告姚永刚名下。2010年12月25日，经临桂县圆丰房屋经纪服务部中介，被告姚志明代理被告姚永刚与原告签订《房屋买卖居间协议》一份，就原告购买二被告所有的临桂镇金山龙谷Ⅱ区XX号房（购房合同号：XXXXXXX）达成协议，房屋建筑面积305.5平方米，总价款为700000元，协议第四条约定“甲方保证自己有权签署并能履行本协议，同时对出售该房产的真实性、合法性负责。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理并承担相关民事责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿（含所有购房款、利息、交通费、误工费、诉讼费等）”，协议第八条第1款约定“甲方应在悔约之日起3日内向乙方退还所收房款，并付违约金人民币陆拾万元整，逾期每天按应付款项的千分之二计息支付给乙方”，协议签订后原告按约定将第一期购房款600000元转给被告，向中介方支付中介费6000元，被告向原告承诺会尽快与开发商办理合同更名手续，但不久被告便告知原告说因该房屋在与原告签订合同之前曾经委托正文公司帮卖，正文公司与其他人也签了合同，因此该房屋目前暂时无法更名给原告，待问题解决后才能办理更名，同时被告还告知原告所给付的购房款已被用于其购买单位的集资房无法退还给原告，原告被迫陷入漫长的等待中。2012年中左右被告告知原告其与正文公司的诉讼经一、二审后败诉，被告已无法履行与原告的房屋协议，购房款、违约金以及原告的其他损失只有等其向正文公司主张后才能给付原告，于是原告被迫再次陷入漫长等待，期间原告多次向被告请求退回购房款、赔偿损失，但被告均以无钱、正在向正文公司追款等理由推诿，直至2018年12月26日被告才将购房款600000元退还原告，但拒不支付违约金、赔偿原告的损失。原告遂起诉至法院。 被告姚永刚、姚志明答辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据：一是原被告双方已经在2018年12月26日协商解除合同，互相不承担违约责任。二是原告对于房屋当时的现状是知情的，在合同第四条及第六条有约定。三是原告拒不配合办理更名手续，导致合同无法继续履行，是原告违约在先。四是被告姚志明并非本案合同当事人，不应当承担责任。 第三人刘智邦未到庭、未陈述、未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人刘智邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月25日，被告姚永刚作为甲方、转让方，原告作为乙方、受让方，临桂县园丰房屋经纪服务部作为丙方、中介方，三方共同签订一份《房屋买卖居间协议》。协议主要约定：经丙方介绍，甲方自愿将向正文房产公司购买的坐落于临桂镇金山龙谷Ⅱ区XX号房屋（购房合同号XXXXXXX，房地产建筑面积约304.5平方米）出售给乙方，乙方对该房地产情况已充分了解并愿意购买；房屋成交价为700000元，购房款分2期支付，第1期购房款于本协议签订当天支付600000元（含定金200000元），第2期购房款于乙方取得房屋房产证土地证后当天支付剩余房款100000元；甲方保证自己有权签署并能履行协议，同时对所出售的房屋真实性合法性负责，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责并承担相关民事责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿（含所有购房款、利息、交通费、误工费、诉讼费等）；该房产的转让方式为先更名、后过户，不能更名的则等甲方名下的房产证、土地证办好后再办理过户手续；丙方保证将甲方的情况如实告知乙方，并为甲乙双方办理房产更名或过户的所有相关手续；乙方中途悔约或不按约定时间到开发商（房管所）办理更名（过户）手续或不按约付清任何一期房款的，甲方暂保留房产15日，期间届满，乙方仍不履约的，视为放弃购置，甲方有权将房产转卖他人；甲方悔约的，应在悔约之日起3日内向乙方退还所收房款，并付违约金600000元，逾期按每天应所付款额的2‰计息支付给乙方；甲方应于乙方付清第1期房款3天内将房屋交付乙方使用，乙方接收房屋后可进行装修入住，如甲方违约则赔偿乙方装修所有费用，装修金额以乙方提供的发票或收据为准，甲方可对发票或收据进行审核并参照装修当时的市场价进行补偿；丙方协助甲乙双方履行协议，收取中介费12000元，乙方在协议签订当天支付丙方中介费6000元，剩余中介费则由乙方在取得房产证土地证当天或更名成功当天支付给丙方；协议签字生效后，甲方、乙方如有中途悔约的，由悔约方向丙方支付全额中介费；协议签订后，甲方将《商品房购房合同》原件及相关票据交给乙方保存，甲方并确保在半年时间内取得自己名下的房产证、土地证用于办理过户手续，如延时按违约处理；甲方可采取诉讼方式取得房产证及土地证，乙方同意支付20000元给甲方用于诉讼，但甲方必须确保胜诉，如败诉则需将20000元退还乙方；甲方诉讼如能在半年内胜诉但未能办理好权属证书，不算甲方违约，但最长只能延期2个月，否则视为甲方违约。被告姚永刚本人未在《房屋买卖居间协议》中签名，而是由其父亲、被告姚志明经获得其授权后代其在协议甲方落款处签名，被告姚志明本人则在代理人处签名捺印，原告在乙方落款处签名捺印，临桂县园丰房屋经纪服务部在丙方处加盖合同专用章。经查，临桂县园丰房屋经纪服务部成立于2009年8月13日，经营者为第三人刘智邦，经营范围为二手房居间代理、家政服务、室内装修，该服务部已于2012年5月31日被注销。 《房屋买卖居间协议》签订当天，原告向原临桂县园丰房屋经纪服务部支付中介费6000元。2010年12月27日，原告向被告姚永刚转账支付600000元作为支付第1期房款。之后，被告姚永刚将案涉房屋交由原告使用，原告于2011年3月为房屋更换了房门，因尚未办理更名或过户手续，原告仅将房屋用于堆放少量杂物。原告为此提供万华门业订货单一份，主张其更换房门的经济损失1000元。 案涉房屋系由被告姚永刚于2002年10月以340000元的价格向案外人桂林市正文房地产开发有限责任公司（以下简称正文房地产公司）购买。由于被告姚永刚与正文房地产公司之间就案涉房屋存在纠纷，因此未能办理该房屋的权属证书，也未能将合同更名至原告名下。原告购房心情迫切，甚至向被告姚永刚提供诉讼费用供被告姚永刚就案涉房屋向正文房地产公司主张权利。2012年12月10日之后，因被告姚永刚在与正文房地产公司合同纠纷案件中败诉，原告得知购房无望，遂与被告姚永刚、姚志明协商解除《房屋买卖居间协议》，因未能就违约责任问题达成一致，加之当时被告姚永刚无法向原告退回房款，因此，协商解除合同事宜就此搁置。但此后原告不断向被告姚永刚、姚志明要求退还房款并赔偿损失，被告姚永刚迟至2018年12月26日方向原告退还房款600000元。因向被告姚永刚、姚志明主张赔偿经济损失未果，原告遂诉至本院，提出如上诉请。 另查明，被告姚永刚与正文房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2002年11月20日备案，2005年2月27日正文房地产公司将案涉房屋交付被告姚永刚使用。2007年7月15日，原告向正文房地产公司出具《报告》，请求该公司暂不予为其办理案涉房屋的权属登记，之后何时能办理，具体时间待其另行通知。2009年12月23日，被告姚永刚向正文房地产公司提交《申请退房报告》，称“本人姚永刚购买正文房地产开发有限责任公司开发的别墅小区金山龙骨Ⅱ-XX栋独体别墅壹套，因经济困难向贵公司申请退房。按合同原价退房。”2010年1月8日，被告姚永刚与正文房地产公司签订《退房协议书》一份。2010年11月10日，被告姚志刚再次向正文房地产公司提交《退房报告》，要求退房。2010年12月20日，被告姚志刚作为乙方与正文房地产公司作为甲方再次签订《退房协议书》，内容为“甲、乙双方协商，甲方同意乙方所购别墅Ⅱ-XX栋退房，定立如下条款：1、乙方向甲方申请退房，提交退房报告，甲方同意乙方退房。2、乙方到房管所办理退房手续，甲方派人共同配合。3、乙方的退房手续交到临桂房管所并签好相关手续的字后，当天立即甲方支付乙方退房款陆拾伍万元。”2011年11月15日，被告姚永刚以其与正文房地产公司于2010年12月20日签订的《退房协议书》系该公司隐瞒先已售案涉房屋基础上迫使其在违背真实意思的情况下所为，向当时的临桂县人民法院起诉请求撤销《退房协议书》。该案经审理后，原临桂县人民法院于2012年3月20日判决驳回了被告姚永刚的诉讼请求。2012年12月10日，桂林市中级人民法院经二审后，判决驳回了被告姚永刚的上诉，维持原判。 2016年10月18日，被告姚永刚再次以正文房地产公司为被告到桂林市临桂区人民法院提起合同纠纷诉讼。该案经法院主持调解，双方达成了调解协议，双方解除了《商品房买卖合同》，桂林市正文房地产开发有限责任公司于2017年5月30日前支付被告姚永刚购房款680000元，逾期，则正文房地产公司按月利息2%支付利息。被告姚永刚已将案涉房屋返还正文房地产公司。 本案诉讼过程中，被告姚永刚、姚志明称其在签订《房屋买卖居间协议》时，即已将案涉房屋的相关情况包括与正文房地产公司协商退房情况均告知中介方，但原告否认其从被告姚永刚、姚志明处或从中介处获知过被告姚志明向正文房地产公司协商退房的信息。 被告姚永刚、姚志明还称系原告借故拒绝办理合同更名导致《房屋买卖居间协议》无法履行，二被告并提供了正文房地产公司于2019年7月3日出具的《情况说明》，称“……2013年年初姚永刚、姚志明与我公司协商，双方同意将涉案‘金山龙谷’第Ⅱ-XX栋A型别墅更名给吴丽萍，更名完成后由姚永刚赔偿我公司10万元损失。但吴丽萍从来没有来我公司配合姚永刚办理更名手续，我公司也未收到姚永刚、吴丽萍办理更名手续的相关费用。”原告否认二被告的上述主张及证据，称其从未因自己之故拒绝办理合同更名。 案件审理过程中，二被告否认己方违约。并称如果法院判定二被告违约，则二被告认为《房屋买卖居间协议》约定的违约金过高，要求下调违约金标准，称违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或银行同期存款利率的130%计算。二被告并称原告从2012年12月10日后即知晓《房屋买卖居间协议》无法履行，却直至2019年5月方提起诉讼，已经超过诉讼时效。 原告与二被告均确认《房屋买卖居间协议》已于2018年12月26日解除。 本院认为，原告与被告姚永刚以及原临桂县园丰房屋经纪服务部签订的《房屋买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容及形式未违反法律及行政法规强制性效力性规定，应属合法有效，当事人均应当严格恪守合同履行各自义务。 从《房屋买卖居间协议》订立之初及履行的情况看，被告姚永刚作为房屋出让方，明知自己早在2009年即开始多次向正文房地产公司申请退房，2010年12月20日还与正文房地产公司达成《退房协议书》，却仍在2010年12月25日与原告签订案涉房屋的买卖合同，此举让《房屋买卖居间协议》的履行存在隐患。尽管《房屋买卖居间协议》中约定丙方保证将甲方的情况如实告知乙方，但该“甲方的情况”是什么情况，因第三人刘智邦未到庭，致无法查实。虽然二被告辩称是指案涉房屋当时的现状，但原告否认其签订合同之时知晓被告姚永刚向正文房地产公司申请并已经协议退房的情况。因《房屋买卖居间协议》签订之前，被告姚永刚已与正文房地产公司签订了《退房协议》，《房屋买卖居间协议》最终无法履行，此系被告姚永刚违约所致。原告购房心切，虽然没有证据证实其明知被告姚永刚向正文房地产公司申请并协议退房，但其在签约之时应是明知案涉房屋存在纠纷的，该事实在《房屋买卖居间协议》的约定中可以看出。因此，明知有风险，仍坚持签订合同并依约支付购房款600000元，原告显见不够谨慎。导致购房目的无法实现、预期利益无法获得、购房款被占用8年之久，原告亦应负一定的责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告姚永刚违约，应当依法依约承担违约责任。600000元购房款虽已于2018年12月26日退还原告，但该资金被长期占用，特别是被告姚永刚因违约无法履行合同，致原告购房目的无法实现、预期利益无法获得，原告显见存在经济损失，被告姚永刚应当承担违约责任，赔偿原告经济损失。《房屋买卖居间协议》约定的违约金高达600000元，确实过分高于所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告姚永刚请求调整合同约定的违约金，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,……”考虑到原告对于购房款无法及时收回本身具有一定过失，因此，在确定原告经济损失时，本院酌定以600000元为基数，按照年利率6.4%的标准计算至2018年12月26日。 以上述方式计算的经济损失，已经包括了原告案涉全部经济损失。原告签订合同时支付给中介方的中介费6000元，因被告姚永刚违约应由其赔付原告，以及原告为案涉房屋换门所花费的1000元，亦为原告在履行合同过程中被致经济损失，均包括在以上述方式计算的经济损失中，故对于该6000元及1000元，本院不再另行判赔。 原告及二被告均确认《房屋买卖居间协议》已于2018年12月26日解除，因此，本院不再判决解除该《房屋买卖居间协议》。 对于原告要求被告姚志明应与被告姚永刚共同承担赔偿责任的主张，本院认为，《商品房买卖合同》显示，案涉房屋系由被告姚永刚向正文房地产公司买受，唯有被告姚永刚有权处分案涉房屋，被告姚志明仅是作为被告姚永刚的委托代理人代为办理案涉房屋出让事宜，《房屋买卖居间协议》中，被告姚志明也只在甲方代理人处签名捺印，其并非合同相对人，因此，《房屋买卖居间协议》中有关甲方的合同后果，均应由被告姚永刚承受，被告姚志明不承担合同责任。 二被告认为是原告不予协助办理合同更名手续导致房屋买卖不能，其并提供正文房地产公司《情况说明》证实，对此，本院认为，《情况说明》仅是证人证言，正文房地产公司作为证人并未到庭作证，该证言亦无其他证据佐证，系孤证，故本院对《情况说明》以及二被告上述主张，均不予采信。 对于二被告主张的原告诉请超过诉讼时效的意见，本院认为，购房是百姓日常生活中的大事，常理下百姓一般不会对购房后的相关事宜不闻不问。本案证据可以证实，原告作为购房者，是时时关注案涉房屋的情况以及被告姚永刚与正文房地产公司的诉讼进展的。原告称2012年12月10日后，在确信案涉房屋无法受让后，原告持续向被告姚永刚主张退还购房款及赔偿经济损失，对此，本院予以采信。被告姚永刚迟至2018年12月26日方向原告退款，因此，原告的诉请并未超过诉讼时效期间。故对二被告该主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告姚永刚应当支付原告吴丽萍违约金（违约金的计算方法：以购房款人民币600000元为基数，按照年利率6.4%从2010年12月28日起计算至2018年12月26日止）； 二、驳回原告吴丽萍其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费10800元、公告费260元（原告均已预交），由被告姚永刚负担10260元，原告吴丽萍自行负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10800元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 廖 莉 人民陪审员 杨 萍 人民陪审员 张霄霞 二〇一九年十二月十三日 书 记 员 李兰芳