安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3105号 上诉人（原审被告）：阚远，男，1977年11月8日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：阚旭进，男，1950年4月5日出生，汉族，住安徽省明光市，系阚远父亲。 被上诉人（原审原告）：章丰美，男，1976年12月3日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：胡裕生，安徽苏滁律师事务所律师。 原审第三人：明光市天丰置业有限公司，住所地安徽省明光市池河大道854号嘉德华府小区门面，统一社会信用代码913411820969133720。 法定代表人：许春彪，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：安徽明光农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省明光市龙山东路30号，统一社会信用代码91341100327946914D(1-1)。 法定代表人：黎传武，银行董事长。 上诉人阚远因与被上诉人章丰美、明光市天丰置业有限公司（以下简称天丰公司）、安徽明光农村商业银行股份有限公司（以下简称明光农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阚远上诉请求：撤销原审判决，改判驳回章丰美的诉讼请求。事实和理由：1.章丰美以报警等胁迫手段，逼迫阚远签订协议，该协议应属无效；2.章丰美与阚远签订房屋转让协议的目的不是购买房屋，协议不是双方真实意思表示而无效；3.涉案房屋贷款未付清，不符合转让条件导致协议无效。如果确认涉案房屋转让协议有效，那么明光农商行将失去合法抵押物；4.章丰美与**协商经将此购房款变更为借款。章丰美与阚远签订的协议名为房屋买卖，实为章丰美作为**民间借贷合同的担保；5.阚远未取得涉案房屋的所有权，天丰公司至今也未向阚远交付涉案房屋，故阚远不应当交付房屋，何况协议无效；6.原审判决支持由章丰美代为清偿涉案房屋未结贷款的诉讼请求，于法无据。 章丰美辩称，1.章丰美与阚远签订的协议系双方当事人真实意思表示，应属合法有效；2.涉案房屋剩余的按揭贷款章丰美自愿代为清偿，涉案协议不存在履行不能的客观情况。 天丰公司、明光农商行未予答辩。 章丰美向一审法院起诉请求：1.依法确认章丰美与阚远于2017年4月4日签订的《协议》有效；2.依法判令阚远立即将位于明光市房屋交付给章丰美，第三人天丰公司予以协助；3.依法判令在章丰美代为清偿上述房屋全部未结贷款后，由阚远、第三人协助将上述房屋产权过户登记至章丰美名下，过户过程中所涉税费由章丰美、阚远依据登记机关规定各自承担；4.本案诉讼费用由阚远承担。 一审法院认定事实：案外人**系天丰公司原主要股东之一，是阚远妹婿，俩人和原告章丰美均系亲戚关系。2016年1月29日，阚远与天丰公司签订两份《商品房预售合同》，约定阚远购买该公司开发建设的明光市两间门面房，房屋总价款163.7万元，付款方式为：2016年1月29日付49.11万元，2月2日付33.59万元，剩余81万元向银行按揭贷款。合同签订当日，阚远交付房款49.1万元。2016年2月2日，阚远与明光农商行签订《购房借款合同》，以借款81万元支付按揭房款，并约定以所购房屋作为抵押。次日，案涉房屋办理预告登记与预购商品抵押权预告登记。该房实际是**以阚远名义购买，首付款及按揭贷款均由**以阚远名义支付。经阚远介绍，**与章丰美达成协议，**将上述两间房屋转让给章丰美，价款为140万元。2016年3月12日、4月12日，章丰美分两次从银行汇款给**购房款70万元。 2017年年初，**因故去向不明。2017年3月28日，章丰美通过信访要求公安机关立案追究**刑事责任，后撤销报案。2017年4月4日，章丰美以甲方、阚远以乙方签订《协议》一份，约定：“2016年4月12日，乙方的妹婿**承诺，将己转让给乙方的明光市龙山路60号2幢1－40号1－41号一大间门面房（两小间）转让给甲方。为此，甲方已交付给**房款70万元。因该房贷款未清付和开发商的原因，乙方暂不能将该房转让给甲方。经协商，双方协议如下：1、乙方确认，该房同意转让给甲方。甲方已交付给**的70万元等于甲方向乙方预付该房的50%房款。2、乙方同意转让给甲方的门面房总价140万元。3、甲方还应付乙方70万元房款，在乙方向甲方办理过户该房时，一次性交付给乙方，各项过户税费，双方各自承担。4、乙方保证该门面房不与其他人发生争议。5、乙方在该房开发商对该房可以办理过户登记时，即时办理向甲方过户。” 另查明，阚远为购买案涉房屋在明光农商银行办理的购房贷款，目前尚未还清。天丰公司对诉争房屋已经交过税费，可以为阚远办理产权登记手续，该房屋也未交付给阚远。 一审法院认为，关于《协议》效力问题。阚远辩称与章丰美签订的转让协议无效，理由是：1、协议是在阚远威胁下，其考虑到亲情关系被迫签订；2、房屋买卖合同系民间借贷的担保，房屋买卖不是真实的意思表示；3、阚远不是涉案房屋所有权人；4、涉案房屋办理了抵押登记手续。阚远作为完全民事行为能力人且有他人在场的情况下，在《协议》上签字，对涉案房屋的转让、价款、过户登记等内容予以确认，阚远未提供证据证明其至本案诉讼前提出过协议无效异议或主张撤销，故阚远的此节抗辩理由没有事实依据，该《协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。章丰美要求确认与阚远于2017年4月4日签订的《协议》有效的诉讼请求，予以支持。 关于第三人参加诉讼问题。2016年1月29日，阚远与天丰公司签订两份《商品房预售合同》，购买明光市的两间门面房。2016年2月2日，阚远与明光农商银行签订《购房贷款合同》，以贷款81万元支付部分房款，并约定以所购房屋作为抵押。案涉房屋已办理预告登记和预购商品房抵押权预告登记。2017年4月4日，阚远和章丰美签订《协议》，约定阚远同意将该房转让给章丰美，房屋转让总价为140万元，阚远确认已收到50%房款（以前向**交付的70万，视为向阚远交付），剩余70万元房款在办理过户手续时一次性支付，各项过户税费双方各自承担等内容。协议签订后，因阚远未按约履行合同义务，章丰美提起本次诉讼，要求阚远交付房屋、协助过户等。章丰美提出办理涉案房屋过户手续，因涉案房屋经多次买卖均未办理产权过户登记手续，本案审理时应当对阚远和天丰公司之间产权过户登记手续的办理一并作出认定，故应当追加天丰公司为第三人参加诉讼。另，阚远以贷款的方式支付了部分房款并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，章丰美同意在本判决生效之日起十五日内清偿阚远未结贷款以解除抵押，故亦应当追加明光农商银行为本案第三人参加诉讼，以便查清该部分事实。 关于房屋产权登记过户问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《协议》第五条约定，“乙方在该房开发商对该房可以办理过户登记时，即时办理向甲方过户”，故阚远协助办理房屋初始登记及变更登记手续系房屋买卖合同的出卖人的义务。第三人天丰公司应积极办理商品房的初始登记手续，并应协助办理商品房产权变更登记手续，阚远依照其与章丰美签订的房屋转让协议，亦负有协助章丰美办理诉争商品房的产权变更登记手续的义务。第三人明光农商行亦同意在章丰美代阚远清偿剩余全部贷款本息的情况下协助抵押人办理抵押权的注销。 关于房屋交付问题。如章丰美在本判决生效之日起十五日内代为阚远清偿诉争房屋的全部未结贷款，第三人明光农商行公司办理抵押登记注销手续后，第三人天丰公司应按《商品房预售合同》约定将该房交付给章丰美。 综上所述，章丰美的诉讼请求，于法有据，予以支持。第三人天丰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认章丰美与阚远于2017年4月4日签订的《协议》有效；二、章丰美于本判决生效之日起十五日内，依据阚远与第三人安徽明光农村商业银行股份有限公司签订的《购房贷款合同》约定，代为阚远清偿诉争房屋明光市的全部未结贷款后，第三人安徽明光农村商业银行股份有限公司协助阚远办理抵押登记注销手续；三、第三人明光天丰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助阚远办理该商品房房地产初始登记手续，阚远协助章丰美办理产权变更登记手续。相关产权转移登记过程中所发生的税费及其它费用由章丰美、阚远、第三人明光天丰置业有限公司依照登记机关规定各自承担；四、阚远、第三人明光天丰置业有限公司在本判决第二项、三项登记行为完成之日，依据《商品房预售合同》约定将该商品房房交付给章丰美。案件受理费17400元，由阚远负担。 二审中，阚远围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为：阚远提供的证据一、2019年11月8日明光农商行起诉阚远借款合同的民事诉状一份，证明第三人明光农商行才是本案适格的诉讼主体。章丰美对此不予认可。本院认为，章丰美同意代为清偿涉案房屋剩余贷款本息，且章丰美、明光农商行对原审判决判令由章丰美偿还涉案房屋剩余贷款本息均无异议，故本院对该份证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.阚远与章丰美签订的协议效力如何确定；2.章丰美要求上阚远交付房屋及协助办理过户的请求能否成立。 关于争议焦点一。2017年4月4日章丰美与阚远签订《协议》一份，约定阚远将涉案房屋转让给章丰美，并对剩余房款的支付、房屋交付等进行了约定。该协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。阚远上诉称，阚远并非涉案房屋的产权人，与章丰美签订的协议为无效协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故阚远该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。因阚远未能提供证据证明章丰美以胁迫手段强迫阚远签订协议，故本院对阚远主张丰美以报警等胁迫手段逼迫阚远签订协议，该协议应属无效的上诉理由不予支持。即便签订协议时存在被胁迫的情形，该协议也不符合合同无效的法定情形。 关于争议焦点二。章丰美与阚远签订《协议》后，双方当事人应当按照协议的内容履行自己的义务。涉案房屋已办理预告登记，登记在阚远名下。天丰公司已缴纳涉案房屋的契税，涉案房屋具备办理相关产权登记手续的条件。阚远现将涉案房屋转让给章丰美。故阚远应当在办理涉案商品房房地产初始登记手续后积极协助章丰美办理涉案房屋产权变更登记手续。 涉案房屋在明光农商行办理了预购商品房抵押权预告登记，贷款本息尚未还清。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。章丰美同意代为清偿剩余贷款本息，天丰公司亦同意协助章丰美、阚远办理涉案房屋产权登记手续。由此，章丰美在实施上述还款行为后有权要求阚远和天丰公司交付涉案房屋。阚远上诉称，章丰美与**之间系借贷关系。因章丰美与**之间是否存在借贷关系与本案房屋买卖纠纷不属于同一法律关系，故本案不作审查。 综上，阚远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由阚远负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 王 敏 审判员 刘 勇 二〇一九年十二月十二日 书记员 王倩倩 附：本案二审处理适用的主要法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。