江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11226号原告：徐晓峰，男，1970年5月21日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈本林，北京市京都（南京）律师事务所律师。被告：南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨业主委员会，住所地江苏省南京市鼓楼区中央路399号。负责人：庄晓明，该业委会主任。委托诉讼代理人：马广路，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春荣，该业委会副主任。原告徐晓峰诉被告南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨业主委员会（以下简称天湖业委会）业主撤销权纠纷一案,本院于2019年9月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓峰及其委托诉讼代理人陈本林，被告天湖业委会委托诉讼代理人马广路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓峰向本院提出诉讼请求：撤销南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨小区（以下简称天正湖滨小区）业主大会于2019年9月2日作出的“不再直接续聘现物业公司，并授权业委会公开选聘物业公司”和“授权业委会采取一切法律手段追回公共收益”的两项决定。事实和理由：原告系天正湖滨小区5幢719室房屋（以下简称719室）所有权人，亦系天正湖滨小区业主。2019年7月15日，被告天湖业委会在天正湖滨小区发布《关于召开业主大会临时会议的公告》，通知于2019年7月23日至8月17日召开业主大会临时会议，表决“不再直接续聘现物业公司，并授权业委会公开选聘物业公司”和“授权业委会采取一切法律手段追回公共收益”两项议题。被告自2019年7月23日开始向小区业主发放、回收表决票。2019年9月2日，被告在小区张贴《天正湖滨小区2019年临时业主大会公告》，统计结果为，表决议题一“不再直接续聘现物业公司，并授权业委会公开选聘物业公司”和表决议题二“授权业委会采取一切法律手段追回公共收益”均获得人数、面积双过半业主同意。根据《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。被告召开本次临时业主大会，违反了《物业管理条例》第十四条、《天正湖滨小区业主大会议事规则》第八条、第十一条等规定的程序，严重侵害了原告的程序性权益和实体性权益，应予撤销。故原告诉至法院，请求依法判决。被告天湖业委会辩称，业主大会决议内容并没有侵害原告的合法权益，反而是对业主权益的保护。按照《物业管理条例》及相关司法解释，业主大会的决议行为由行政主管部门处理，不属于法院受理范围。本次临时业主大会经南京市鼓楼区人民政府中央门街道办公室（以下简称中央门街道办）全程监督、见证下进行，程序合法。因此请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：原告及案外人张某系XXX室所有权人。通过业主大会选举，天湖业委会成立，主任庄晓明、副主任冯春荣、王农艳，涉及建筑面积为205560平方米，总户数为811户。2019年9月30日，天湖业委会在南京市鼓楼区人民政府中央门街道办公室物业管理办公室（以下简称中央门街道物管办）备案。2019年7月15日，被告在天正湖滨小区发布《关于召开业主大会临时会议的公告》，会议议题为，本次临时会议针对物业服务事项进行表决，议题一不再直接续聘现物业公司并授权业委会公开选聘物业公司，议题二授权业委会采取一切法律手段追回公共收益；于2019年7月23日至8月17日收取选票等等。2019年9月2日，被告在小区张贴《天正湖滨小区2019年临时业主大会公告》，统计结果为，议题一，同意户数占有表决权业主人数的60.6%，同意业主面积占有表决权业主面积的55.92%；议题二，同意户数占有表决权业主人数的62.4%，同意业主面积占有表决权业主面积的57.31%。另查明：《天正湖滨小区业主大会议事规则》第八条规定，业主大会会议按下列程序召开：会议筹备。发布公告,业主委员会（或会议召集人）负责组织召开业主大会会议；采用书面征求形式的，业主委员会完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、表决票回收起止日期等，公告期不少于十五日。庭审中，被告提供《业主大会临时会议表决延期公告》，用以证明因物业公司多次阻挠，被告于2019年7月30日发出公告，请求中央门街道办协助。原告质证认为，《天正湖滨小区业主大会议事规则》中没有规定表决延期的情况，而在被告举证的《临时会议材料汇编》第二页明确逾期投票的视为弃权，被告无法在规定的表决期限内收到人数、面积双过半表决票的情况下，才做出了延期的决定；原告没有看到上述公告，后来听别人说过。上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、业委会备案登记表、《关于召开业主大会临时会议的公告》、《天正湖滨小区2019年临时业主大会公告》、《天正湖滨小区业主大会议事规则》、照片等证据为证，足以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本院根据查明的上述事实以及原、被告的诉辩意见，作如下评判：一、业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议行为而发生的纠纷是否属于民事案件受理范围。《物权法》第七十八条第二款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。因此原告作为业主，有相应的证据证明业主大会作出的决定程序可能违反法律规定时，可以基于程序权益可能受到侵害而提起撤销权之诉，因此本案属于民事案件的受理范围，原告亦具备诉讼主体资格。二、原告是否可以要求撤销天正湖滨小区业主大会作出的两项决定。首先，天湖业委会是否是适格的被告。原告起诉要求撤销业主大会作出的两项决定，业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定及相关备案之前，涉案业主委员会仍系适格机构，具备诉讼主体资格。其次，天正湖滨小区业主大会作出的上述两项决定是否应予撤销。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。被告组织召开本次临时业主大会，通知全体业主后未超过15日就收取相关选票，违反《物业管理条例》的规定，亦违反《天正湖滨小区业主大会议事规则》的规定，程序不合法，其召开的业主大会会议所作出的表决结果亦不具有效力，因此应予撤销。被告后期发布的《业主大会临时会议表决延期公告》，并不能推翻被告召开天正湖滨小区业主大会已经违反程序的事实，因此对于被告的相关抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：撤销南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨小区业主大会作出的“不再直接续聘现物业公司，并授权业委会公开选聘物业公司”以及“授权业委会采取一切法律手段追回公共收益”的两项决定。案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨业主委员会负担（因原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日将上述款项直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周力文二〇一九年十二月十一日书记员  刘 陶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。