广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22334号原告：陈锦媚，女，1959年9月5日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：原伟铬，广东邦仁律师事务所实习律师。被告：张绍仪，男，1972年9月12日出生，汉族，住广东省丰顺县，被告：中山市三乡镇王慧服饰店，住所地广东省中山市三乡镇文昌路1号新乐苑B幢25号商铺，注册号442000604102493。经营者：王胜。原告陈锦媚与被告张绍仪、中山市三乡镇王慧服饰店（以下简称王慧服饰店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行审理。原告陈锦媚的委托诉讼代理人罗景山、被告张绍仪到庭参加诉讼，被告王慧服饰店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦媚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一于2017年12月12日签订的《租赁合同》已于2019年8月13日解除；2.确认原告与被告一签订的《租赁合同》无效；3.被告一交付的押金37000元归原告所有；4.两被告向原告返还中山市××乡镇××路××号商铺；5.两被告向原告支付租赁物恢复原状费用100000元。事实和理由：原告与被告一于2017年12月12日签订《租赁合同》，由被告一承租坐落于中山市××乡镇××路××号商铺，租赁时间自2018年1月1日至2019年12月31日止。在《租赁合同》中就双方责任进行了如下约定：“1.本合同规定乙方不得擅自更改该物业的结构及用途，对屋内设备等配套设施应当面验试，退租时须按交付使用时原好交还甲方，如乙方需要更改物业的结构或用途，须书面通知甲方并经甲方签字同意后方可；2.如乙方有需要转租，须书面通知甲方并经甲方签字同意后方可；3.租赁期内，如乙方违约，甲方有权单方解除合同，随时收回该物业，甲方所收乙方的租金、押金及一切款项无需退还。”2019年4月，被告一向原告提出要求续租上述《租赁合同》，称：被告一在未经原告的同意下，已经向被告二转租了原告的物业，并在工商部门提交了一份由原告与被告二签署的《租赁合同》（原告的签名是被告一所冒签的），以及转租时间于2021年才届满。同时，经调查了解，两被告还对原告的物业进行了大面积的拆墙改建，破坏了物业的原样。对此，原告曾向二被告发送律师函告知上述情况，并要求二被告解除合同、清理财物并返还物业，但二被告不予理睬，至今仍继续使用原告的物业。二被告的行为已严重违反合同约定以及相关法律规定，严重损害原告的合法权益，而且原被告双方已经不具备继续合作的诚信基础。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。原告陈锦媚就其主张的事实及诉讼请求向本院提交了如下证据：1.房地产权证（粤房地证字第××号）；2.房地产权证（粤房地证字第××号）；3.租赁合同（合同主体为原告陈锦媚与被告张绍仪，时间为2017年12月12日）；4.国家企业信用信息公示系统页面；5.公证书；6.律师函及邮单；7.房屋租赁合同（合同主体为原告陈锦媚与被告王慧服饰店的经营者王胜，时间为2016年9月20日，该合同上原告陈锦媚的签名是虚假的）；8.律师函、邮单及其签收情况；9.照片7张。被告张绍仪辩称：首先，确认与原告存在房屋租赁合同关系。其次，对原告主张我转租的问题，我没有进行转租行为，我和被告王慧服饰店是合作关系，原告对此也没有异议。最后，对于拆建的问题，原告也是知情的，原告当时也要求我追加2万元的押金。被告张绍仪就其答辩向本院提交了如下证据：1.租赁合同2份（时间分别为2003年12月7日及2017年12月12日）；2.收据2张（时间分别为2003年12月7日及2007年6月6日）。被告王慧服饰店提交书面答辩状称：答辩人与被告张绍仪的租赁合同，合同期限还有一年九个月，即从2016年10月1日起至2021年9月30日止，答辩人是无过错的，答辩人与被告张绍仪签订租赁合同时，并不知其没有五年的合同期使用权，而且投入店铺的装修费用约100万元，订了期货存库约80多万元需要销售，加上店铺的员工都是有劳动合同，如果提前撤场，损失巨大，答辩人无法承担其造成的经济损失，同时将造成社会资源的极大浪费。答辩人希望原告与被告的合同能继续履行，也不会损害双方的利益，或者由答辩人直接向原告支付租金，租金按照被告张绍仪与答辩人签订的租赁合同中租金的标准进行缴纳租金，也符合原告的利益最大化原则，同时也为社会解决下岗职工再就业的问题。请求法院公平公正处理本案纠纷。被告王慧服饰店并未就其答辩向本院提交证据。诉讼过程中，原告以担保人天安财产保险股份有限公司中山中心支公司出具的保函作担保，申请保全被告张绍仪名下价值相当于137000元的财产。经审查，本院依法作出（2019）粤2071民初22334号民事裁定，查封被告张绍仪名下的位于中山市××乡镇雅居乐新城6期C5幢701房的房地产[土地证号：国（2009）易310810；房产证号：Ｃ7××36]价值相当于137000元的份额，查封期限为2019年9月16日起至2022年9月15日止。本院认定事实如下：2003年12月7日，案外人郑华合（甲方）与被告张绍仪（乙方）签订了《租赁合同》，该合同约定：1.甲方自愿将坐落于中山市××乡镇文昌路1号新乐苑B区25号、26号租予乙方，作为商业用途；2.租赁期限：自2004年1月10日至2014年1月9日止，租期为壹拾年。上述租赁合同落款处的甲方一栏有案外人郑华合签字，乙方一栏有被告张绍仪签字。上述租赁合同还约定了其他内容。2003年12月7日，原告出具一份收据，收据编号为3009282，主要内容载明：1.今收到张绍仪先生交来文昌路一号B区25号、26号商铺按金；2.金额：12700元；3.经手人：陈锦媚。2007年6月6日，原告出具一份收据，收据编号为0438741，主要内容载明：1.客户名称：张绍仪；2.交来文昌路1号B栋25-26号商铺拆梯押金，租期满后原样归回后退押金（不带利息）；3.金额：20000元；4.经手人：陈锦媚。在庭审时，被告辩称上述租赁合同的出租主体郑华合为原告丈夫。另外，原告与被告张绍仪确认双方已于2003年存在房屋租赁合同关系，双方于2017年12月12日签订的合同性质为续租合同。同时原告亦确认已收被告张绍仪37000元押金。另查：原告提交由中山市人民政府于2004年12月23日出具的一份《房地产权证》，主要内容载明：1.权属人：陈锦媚；2.房屋用途：商业；3.房地坐落：中山市××乡镇文昌路1号新乐苑B幢25号商铺；4.建筑面积141.29㎡；5.终止日期：2068年11月26日。上述房地产权证还载明了其他内容。原告提交由中山市人民政府于2004年12月23日出具的一份《房地产权证》，主要内容载明：1.权属人：陈锦媚；2.房屋用途：商业；3.房地坐落：中山市××乡镇文昌路1号新乐苑B幢26号商铺；4.建筑面积141.29㎡；5.终止日期：2068年11月26日。上述房地产权证还载明了其他内容。该两份证据证明原告是上述地址内25-26号商铺的产权所有人。2017年12月12日，原告陈锦媚（甲方）与被告张绍仪签订了《租赁合同》，该合同约定：1.甲方自愿将坐落于中山市××乡镇××路××号商铺租给乙方，作为商业用途；2.租赁时间：自2018年1月1日至2019年12月31日止；3.双方责任：（1）本合同规定乙方不得擅自更改该物业的结构及用途，对屋内设备等配套设施应当面验试，退租时须按交付使用时原好交还甲方，如乙方需要更改物业的结构或用途，须书面通知甲方并经甲方签字同意后方可，乙方须保证该物业无损坏；（2）如乙方有需要转租，须书面通知甲方，并经甲方签字同意后方可；（3）租赁期内，如乙方违约，甲方有权单方解除合同，随时收回该物业，甲方所收乙方的租金、押金及一切款项无需退还。上述租赁合同落款处的甲方一栏有原告陈锦媚签字按捺手印并有代理人郑加亮签字，乙方一栏有被告张绍仪签字按捺手印。上述租赁合同还约定了其他内容。又查：2016年9月20日，原告陈锦媚（出租方）与被告王慧服饰店的经营者王胜（承租方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1.房屋地址：广东省中山市三乡镇文昌路1号新乐苑B幢25号商铺；2.场所面积约65平米；3.租赁期限：2016年10月1日起至2021年10月1日止。上述租赁合同落款处的出租方一栏有陈锦媚三个字和按捺手印一枚，承租方一栏有被告王慧服饰店的经营者王胜签字按捺手印。上述租赁合同还约定了其他内容。该证据是原告从工商登记机构处复印得到的，被告张绍仪与被告王慧服饰店洽谈上述房屋转租期间，原告对转租事宜完全不知情，在庭审时被告张绍仪确认该合同是其以原告的名义与被告王慧服饰店的经营者王胜签订的，该合同上原告的名字及手印是被告张绍仪所签和盖的，事前并没有告知或征得原告同意。原告提交一份《国家企业信用信息公示系统页面》，主要内容载明：1.名称：中山市××乡镇王慧服饰店；2.经营者：王胜；3.经营场所：中山市××乡镇文昌路1号新乐苑B幢25号商铺；4.注册号：442000604102493；5.注册时间：2016年10月18日。上述公示系统页面还载明了其他内容。在庭审时，原告述称其从未同意被告张绍仪向被告王慧服饰店转租上述房屋，也未实际与被告王慧服饰店签订《房屋租赁合同》，该租赁合同上原告的签名亦是虚假伪造的。另外，被告张绍仪辩称被告王慧服饰店于2016年10月1日入住使用上述房屋，但被告张绍仪并未将该情况明确告知原告。再查：原告委托广东宪鼎律师事务所，分别于2019年8月12日和2019年11月6日通过邮寄送达的方式向二被告送达《律师函》，明确告知二被告关于解除合同、清理财物并返还房屋等事宜。同时还对邮寄送达该份律师函原件的行为及过程办理邮寄送达公证。此外，原告还提供了7张近期拍摄的照片，拟证明两被告在未明确告知及未经同意的情况下，擅自改建了上述房屋。在庭审时，原告当庭撤回第二项及第五项诉讼请求，并明确本案的诉讼请求为：1.确认原告与被告张绍仪于2017年12月12日签订的《租赁合同》已于2019年8月13日解除；2.被告张绍仪交付的押金37000元归原告所有；3.两被告向原告返还中山市××乡镇××路××号商铺。原告还明确表示至庭审之日止，被告张绍仪没有拖欠租金及房屋的占用费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告张绍仪于2017年12月12日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照该《租赁合同》的约定，全面履行各自的义务。因此,本案的争议焦点是被告张绍仪是否存在违约问题,合同应否解除。根据原告与被告张绍仪于2017年12月12日签订的《租赁合同》，约定将位于中山市××乡镇××路××号商铺（以下简称涉案房屋）出租给被告张绍仪作为商铺使用，而被告张绍仪擅自将涉案房屋向被告王慧服饰店转租时，不仅未经过权利人即本案原告书面或者口头的授权同意，还未曾明确告知原告该转租情况。根据原告与被告张绍仪签订的《租赁合同》第五条第八项约定：“如乙方有需要转租，须书面通知甲方，并经甲方签字同意后方可。”从本院认定的上述事实，被告张绍仪将涉案房屋转租给被告王慧服饰店的行为，并没有明确告知原告及取得原告的同意。此外，在庭审时被告张绍仪抗辩不存在转租事实，只存在其与被告王慧服饰店合作经营的事实。但被告张绍仪没有向本院提供相关证据以证明其所陈述的合作事实客观存在，而从被告王慧服饰店的答辩意见可证明，被告王慧服饰店与被告张绍仪存在租赁合同关系，合同期限还有一年九个月。由此可以证明，被告张绍仪以合作事实进行抗辩没有依据，对被告张绍仪的抗辩理由，本院不予采信。因此，被告的转租行为未经权利人即本案原告同意，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定的双方责任条款及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，在租赁期限内，被告张绍仪在未明确告知及未经同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给被告王慧服饰店，该转租行为已构成违约，原告有权主张解除合同，并依照合同约定要求被告张绍仪赔偿损失，现原告主张解除与被告张绍仪于2017年12月12日签订的《租赁合同》，并要求被告张绍仪交付的押金37000元归其所有，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告张绍仪返还位于中山市××乡镇××路××号商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告起诉理据充分，本院予以支持，两被告抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈锦媚与被告张绍仪2017年12月12日签订的《租赁合同》于2019年8月13日解除；二、被告张绍仪、中山市三乡镇王慧服饰店应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈锦媚返还坐落于中山市三乡镇文昌路1号新乐苑B25-26号商铺；三、被告张绍仪交付的押金37000元归原告陈锦媚所有。案件受理费3040元，财产保全费1205元，合计4245元（原告已预交），由被告张绍仪负担（该款由被告张绍仪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈锦媚支付）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈绮靖林雷