广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22215号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：梁嘉琪、吴育斌，系该公司职员。被告：朱甜花，女，1981年2月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：马春芳，男，1979年12月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系被告的丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告朱甜花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人梁嘉琪、吴育斌，被告朱甜花及其委托诉讼代理人马春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告按每月384元的标准向原告支付从2018年1月1日至2019年4月30日期间共16个月的物业管理费6144元及违约金（按拖欠各月的物业管理费384元为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2019年3月31日为1565.57元）。事实和理由：被告为中山市××乡镇雅居乐新城16期2幢1302房（万象郡二期2-1302）业主，交楼时间为2017年5月25日。原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2016年6月15日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》,就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。物业管理费按房屋建筑面积以每平方米2.8元计算，其建筑面积为137.16平方米，被告每月应向原告支付物业管理费384元。被告从2018年1月1日至2019年4月30日期间拖欠原告的物业管理费及违约金合计7709.57元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收楼通知书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.业主文件/钥匙签收表；4.雅居乐新城前期物业服务协议；5.中山市发展和改革局备案回执及物业服务收费备案表；6.欠费明细表；7.企业信用信息公示报告；8.电梯维保合同；9.电梯保养维修报告书；10.电梯保养维修报告书；11.车辆出入登记表；12.来访人员出入登记表；13.装修出入证发放登记表及证件；14.对来访人员、车辆查询照片；15.巡逻签到表；16.绿化养护承包合同；17.关于16期外围商铺露天车位整改方案的通知及业主诉求签名表；18.垃圾清运记录表；19.楼层清洁记录表；20.巡视检查记录表；21.停车位修复照片；22.电动车、摩托车停车管理照片；23.小汽车停车管理的照片；24.公示栏照片及所张贴的《关于禁止高空抛物的温馨提示》;25.前期物业服务委托合同。被告朱甜花辩称：一、被告未与雅居乐公司签订任何服务协议，双方不存在任何法律关系，原告诉讼主体不适格。经核实，现被告所在小区的物业公司并非前期物业服务协议上的雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）及其法定代表人冯欣，而起诉被告的是雅居乐公司及法定代表人黄奉潮，被告未收到雅居乐物业公司变更公司名称和法定代表人的任何通知或文件。二、被告与雅居乐物业公司签订的物业服务协议存在不公平、不平等、显失公平和霸王条款，违反合同法等法律规定，主要表现为：1.被告签订物业服务协议时，没有充足时间详细阅读和理解协议书，被告在未充分了解物业公司及服务协议内容的情况下签订物业服务协议，完全不公平、不平等；2.物业服务协议不规范不合法，协议上甲方法定代表人“冯欣”为涂改手写，无公章或其他方式确认，且物业服务协议及临时管理规约均用繁体字，不符合法律规定，给业主理解物业公司及服务内容带来不便，使业主处于不公平、不平等的地位，侵犯业主了解和理解协议内容的权利；3.物业服务协议第一条第13款约定“在小区的交付使用面积达到50%的情况下，协助乙方成立委员会”及第十二条约定“本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日终止”，以上协议条款极不严谨或故意模糊概念，属于霸王条款，且雅居乐物业公司未履行协助成立业主委员会的义务。三、雅居乐物业公司在雅居乐新城16期（万象郡二期）管理中的许多服务项目不达标，管理比较混乱，存在较大安全隐患，违反协议约定，业主怨声载道，主要表现为：1.电梯维修维护不及时，导致业主被困电梯事件频发，对业主造成极大伤害，造成业主人身及生命危险隐患；2.小区物业管理松懈，人员出入无登记及管理记录，2018年9月至2019年10月期间多次发生小区入室盗窃事件，物业保安未及时到达现场，导致业主财物损失；3.小区垃圾经常未及时清理，绿化破坏未及时补种，且物业公司未经业主同意将绿化及卫生项目转包给第三方；4.小区及商铺停车场、路面等维修维护不及时或未修复，现破损不堪；5.小区内电动车、摩托车、小汽车停放指引及管理不到位，破坏绿化，堵塞道路，指示牌未修复消防安全隐患严重；6.小区高空抛物现象严重，物业公司为作任何明显告示及宣传；7.雅居乐物业公司未按协议及相关规定建立公开财务账目，包含公共区域收费账目（地面停车收费、和小区公共区域快递箱、电梯内广告收费等）;8.雅居乐物业公司未按《广东省物业管理条例》规定设立物业服务用房，给业主联系物业提供服务和投诉带了极大不便和限制，严重侵犯业主权益。四、雅居乐公司提供的中山市××乡镇发展和改革局备案回执（中三价备2016年4号）及物业服务收费备案表，该备案回执依据的《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》[中价(2010)141号]文件已废止，应以中山市发展和改革局与中山市住房城乡建设局于2016年4月22日联合发出的《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》[中发改价控(2016)226号]为备案依据，故雅居乐公司提供的备案回执及备案表不合法且无效，雅居乐公司对被告物业主张的收费标准不合法且无效。综上所述，原告与被告不存在任何物业服务关系，应驳回原告的诉讼请求，应解除雅居乐物业公司与被告签订的物业服务协议。原告与被告已形成事实上的物业服务合同关系，因原告存在服务管理失职，服务标准不达标等问题，应向被告退还2017年6月1日至12月31日的物业管理费；被告仅同意2017年6月1日起至今的物业管理费按1元/平方米/月的标准支付，不同意支付滞纳金。被告朱甜花为其辩解提供如下证据：1.前期物业服务协议；2.中山市××乡镇民展和改革局的备案回执；3.照片、微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、雅居乐物业公司作乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城十六期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。雅居乐物业公司的日常服务工作包括共用设施、设备和有关场地的维修养护、运行和管理，服务质量为设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；公共绿地与建筑小品的养护与管理，服务质量为完好、整洁、绿化长势良好；公共环境卫生服务质量为设备完好、整洁，公共场地保洁率95%；安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米2.8元，别墅每月每平方米3.5元，商铺每月每平方2.9元。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，雅居乐物业公司依约对雅居乐新城十六期商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取至今。2016年6月15日，雅居乐物业公司作甲方、被告朱甜花作乙方签订《前期物业管理服务协议书》约定，乙方将位于中山市××乡镇雅居乐新城16期2幢1302房，委托甲方提供物业管理服务。甲方按《中山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务；甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依法制止违反物业制度的行为；可自行委托其他专业公司承担专项管理与服务业务，但未经过半数以上业主同意，不得将整体管理责任转让给第三方；不得占用物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。物业管理服务费用不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，本物业采用包干制方式收费方式，出契前按物业建筑面积（含公共分摊面积）缴付，出契后则按产权登记面积缴付，收费标准为高层住宅(带电梯)2.8元/月/平方米，乙方物业建筑面积为137.16平方米；乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。雅建公司于2017年5月11日通知被告于2017年5月19日至2017年6月7日办理收楼手续，被告于2017年5月25日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告收楼后，从2017年6月起每月均按协议约定的标准向原告缴交物业管理费至2017年12月。被告从2018年1月起开始拖欠物业管理费，计至2019年4月30日拖欠16个月的物业管理费共计6144元，计至2019年3月31日应付违约金1565.57元，合计7709.57元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2018年1月1日至2019年4月30日期间的欠费明细表证明。被告对原告主张的欠费事实不持异议，但认为由于物业公司服务未达到协议约定标准，故不同意再缴交物业管理费。原告经多次追讨未果，于2019年6月17日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年6月17日作预立案调解，调解不成于2019年8月23日正式立案。原告提供的国家企业信用信息公示系统《企业信用信息公示报告》载明：2017年6月20日，雅居乐物业管理服务有限公司的法定代表人由“冯欣”变更为“黄奉潮”；2017年7月21日，雅居乐物业管理服务有限公司名称变更为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。被告位于中山市××乡镇××路××号雅居乐新城16期2幢1302房物业，建筑面积为137.02平方米；按照雅居乐物业公司与被告的协议约定及《中山市××乡镇发展和改革局备案回执》（中三价备2016年4号）及所附的物业服务收费备案表，雅居乐新城十六期(万象郡二期)高层住宅每月2.8元/平方米/月计算，被告每月应向原告缴交物业管理费383.65元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原告的诉讼主体是否适格问题,原告提供国家企业信用信息公示系统《企业信用信息公示报告》证明其企业名称于2017年7月21日由“雅居乐物业管理服务有限公司”变更为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”故雅居乐公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐公司享有和承担，本案雅居乐公司作为原告起诉主体适格。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议焦点有：一是原告主张按2.8元/平方米/月的标准计收被告的物业管理费有无依据;二是被告主张原告提供的物业服务达不到物业服务协议约定标准，应按1元/平方米/月的标准计算物业管理费有无依据。对焦点一，原告与被告签订的物业服务协议约定的物业服务费标准为高层住宅（带电梯）2.8元/平方米/月，被告收楼后亦按此标准缴交物业管理费；中山市××乡镇发展和改革局出具备案回执（中三价备2016年4号）及物业服务收费备表载明：雅居乐新城十六期（万象郡二期）高层住宅物业服务费收费标准为2.8元/平方米/月，执行日期为2016年12月30日。对于被告称中山市××乡镇发展和改革局出具的备案回执及物业服务收费备案表因其制定所依据的文件(中价[2010]141号)已被废止，该备案回执及物业服务收费备案表也随之无效的主张。本院认为，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于印发《中山市物业服务收费管理办法》的通知（中发改价控[2016]226号），是对原《中山市物业服务收费管理办法》（中价[2010]141号）的修订，新修订的管理办法施行后，旧管理办法同时废止，此前规定与新管理办法相抵触的，以新管理办法为准。按照新管理办法规定,业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费；业主大会成立之前的住宅,物业管理费实行政府指导价,政府指导价由市发改局会同住建局根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度或最限价。涉案小区的物业收费采取包干制，标准由业主与物业服务企业协议约定，向政府有关部门备案后，即取得合法依据。由此可见，涉案小区的物业收费标准并非由政府依据(中价[2010]141号)文件制定,故被告主张收费依据无效的理由不成立。原告主张物业管理费按2.8元/平方米/月的标准收取，合法有据，应予确认。对焦点二，被告主张原告提供的物业服务达不到物业服务协议约定标准，存在诸多问题。如电梯维护维修不及时导致业主被困电梯事件频发，小区物业管理松懈，人员出入无登记、管理，经常发生业主物业被盗事件，小区垃圾未及时清理，绿化破坏严重未补种，未经业主同意将环境卫生项目转包给第三方，小区及商铺停车场、路面维护维修不及时，破损不堪，小区车辆停放指引管理不到位，消防安全隐患严重，小区高空抛物现象严重，物业公司未作明显告示等。对于被告提出的上述问题，原告向本院提交了电梯维保合同及养护维修报告书、车辆出入登记表、来访人员出入登记表、装修出入证发放登记表及证件、对来访人员及车辆查询照片、巡逻签到表、绿化养护承包合同、垃圾清运记录表、楼层清运记录表、巡视检查记录表、停车位修复照片、车辆停车管理照片、公示栏及关于禁止高空抛物的提示灯证据，证明其已经按照物业服务协议全面、适当地履行了物业管理义务，诸如电梯维修维护、出入登记、安保巡查、绿化维护、车位修复、垃圾清运、车辆管理、公示栏提示等。被告以原告提供的物业服务达不到服务协议标准为由，主张物业管理费按1元/平方米/月的标准收取理据不足，不予采纳。原告对雅居乐新城小区进行了物业管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告应向原告支付相应的物业管理费。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，对欠费事实被告亦予以确认，故本院对原告主张被告支付从2018年1月1至2019年4月30日期间的物业管理费6138.5元（137.02平方米×2.8元/平方米/月×16个月）予以支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告朱甜花于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费6138.5元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额383.65元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告朱甜花负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年十二月十三日书记员  梁晓林林雷