江西省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）赣行申302号再审申请人（一审原告、二审上诉人）秦荷根，男，1947年6月11日出生，汉族，住江西省南昌市高新区。委托代理人吴庆昌，江西朗秋律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）江西省南昌市不动产登记局，住所地南昌市青山湖区碟子湖大道2157号不动产登记大楼。法定代表人陶志，该局局长。委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）江西省南昌市人民政府，住所地南昌市红谷滩新府路118号。法定代表人刘建洋，该市市长。再审申请人秦荷根因其诉被申请人江西省南昌市不动产登记局（以下简称市登记局）、江西省南昌市人民政府（以下简称市政府）房屋登记行政决定及行政复议一案。南昌铁路运输法院于2018年10月31日作出（2018）赣7101行初1080号行政判决，驳回秦荷根的诉讼请求。秦荷根不服提起上诉后，南昌铁路运输中级法院于2019年3月28日作出（2019）赣71行终3号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。秦荷根仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人秦荷根请求本院撤销一、二审判决，依法再审，并改判撤销市登记局作出的《关于秦荷根提出办理不动产登记诉请的回复》和市政府作出的《行政复议决定书》。其申请再审的主要事实和理由为：一、原审法院认定申请人未提供相关房改审批程序的证明材料存在适用法律错误。首先，根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209号）第三条的规定，凡在可出售范围的现有公有住房，产权单位应预先编制、上报售房方案；房改部门应在收到单位售房方案后15个工作日内完成审批工作，并将批准件同时抄送房地产交易和产权登记部门；产权单位在收到售房批准件后应积极组织出售工作，并在与购房职工签订购房协议、收取购房款（或订金）后20个工作日内，组织或协助购房职工到房地产交易和产权登记部门办理交易、领证手续；房地产交易和产权登记部门应在收到申请一个月内完成测绘、交易、发证工作。据此规定可知，公有住房出售后，办理相关产权登记的行为需由产权单位与产权登记部门配合，所有相关审批的材料也是由房管部门抄送，故被申请人将相关审批手续的提交附加给申请人无疑是加重申请人的义务，与上述法律相悖。其次，根据申请人在一审过程中向法院提交的申请人及秦川、秦顺兵于2001年2月1日与南昌县邮政局签订了《南昌市房改出售公有住房契约》，约定将诉争房屋出售给申请人，南昌县邮政局在该契约上加盖公章，申请人也依约支付了相应的对价。而被申请人市登记局在没有证据的情况下在《回复》中认定该房并非属南昌县邮政局所有明显与事实不符。据此，被申请人作出的《回复》存在事实不清，原审法院将提交审批手续的义务附加给再审申请人明显适用法律错误，故依法应撤销被申请人市登记局作出的《回复》。二、原审法院并未就被申请人作出的《关于秦荷根提出办理不动产登记诉请的回复》程序是否合法进行审理，认定事实不清。纵观整个一审、二审被申请人提交的材料，申请人在2017年曾先后向市登记局申请办理不动产登记，但其并未作出任何不予受理的书面材料。根据《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）项的规定“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当按照下列情况办理：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部材料。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。在本案中，申请人曾多次向被申请人申请不动产登记，但被申请人并未书面告知申请人不予受理，按照上述规定，应当视为被申请人受理了申请人的不动产登记申请。而被申请人于2018年3月2日向申请人作出《关于秦荷根提出办理不动产登记诉求的回复》，作出不予受理的决定显然与上述法律规定相悖。同时，根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”，被申请人在收到申请人的不动产登记申请后应在规定的七日内办结相关手续，但其作出不予受理的决定明显违反上述规定。故依法应撤销被申请人作出的《关于秦荷根提出办理不动产登记诉求的回复》。被申请人市登记局答辩称：一、涉案房产所有权人是秦斌和秦某。涉案房屋原为南昌县邮政局所有。1990年３月21日，在南昌市房管局办理了房产交易手续将该房转让给了秦斌、秦某所有，交易面积：216.9平方米。2013年2月南昌市房管局发证面积：216.9平方米。2013年在南昌市房管局办理了姓名变更登记手续重新发证，将房屋所有权证人变更为秦斌、秦某，发证面积仍为216.9平方米。房产证号：洪房权证湖字第××号、洪房湖共字第××号。二、再审申请人2001年2月１日与南昌县邮电局签订的契约不具有办理不动产登记的条件。南昌市不动产登记中心工作人员曾于2018年２月11日到该房现场进行核实，在现场调查过程中，再审申请人称其房改契约上的房屋包括其房屋周围的菜场部份和别人已发证的部份。同时，再审申请人提供了三份与南昌县邮政局签订的房改契约，三份契约上均由甲方南昌县邮政局将坐落于郊区货场路住房一套，建筑面积108.45平方米分别出售给乙方秦荷根、秦顺兵、秦川。由于房改房是一种政策性房屋，需要房改单位提交栋产权证、职工购买住房审批表、单位出售公有住房审批表、房改契约、房改底册、购房发票、职工购买公有住房情况调查函、房屋分户测绘报告、契税减免批准书等材料到房改办进行房改，并由房改办出具房改售房发证通知单后，不动产登记机构才能受理不动产登记。仅仅凭房改契约是无法办理不动产登记的。为此，南昌市不动产登记中心在书面回复意见中建议申请人向房改单位申请房改，房改单位再按照相关政策办妥房改手续后，再审申请人才能申请办理不动产登记手续。三、再审申请人申请登记的房屋已灭失，无法办理相关房产的不动产登记。因再审申请人申请登记的房屋已经灭失，依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。请求再审法院驳回再审申请人提出的再审申请。本院认为，本案系因不动产不予登记引发的行政争议案件，根据再审申请人提出的再审请求和主要事实、理由，核心争议焦点是政策性房改房办理不动产登记，依法应具备哪些条件，产权来源证明文件制作、提交及办理产权过户和转移登记领证手续责任主体为谁等问题。因此，对本案所涉被诉行政行为合法性审查，应依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》，并结合《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》、《南昌市房改出售公有住房暂行规定》等房改政策的规定作出合法性判断。一、关于办理不动产登记应具备哪些条件的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十一条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”《不动产登记暂行条例》就是依据上述法律规定制定而颁布实施的有关不动产登记管理的行政法规。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款第（三）、（四）项规定，申请人应当在办理房屋登记申请时提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书、不动产界址、空间界限、面积等材料。本案中，从再审申请人秦荷根提交的其和秦川、秦顺兵于2001年2月1日与南昌县邮政局签订的三份《南昌市房改出售公有住房契约》的内容看，系房屋买卖合同，应归于不动产转移变更登记类事项，对该类登记事项的不动产转移登记，应根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，提交不动产权属证书、发生变更的材料，有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件等权属证明材料。由于本案涉案房屋属政策性房改房的出售，其权属来源及相关变更材料，还应根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209号）第三条规定，需要房改部门审批。此外，根据《南昌市房改出售公有住房暂行规定》第二十二条第二款的规定，房改单位办理房产过户转移登记领证手续时，应提交南昌市政府房改办公室批文、原公有住房房屋所有权证、职工购买住房审批表、单位出售公有住房审批表、个人房屋所有权申请登记表、过户名单、《南昌市公有住房出售专用发票》、买房人身份证、房改契约、房改底册、购房发票、职工购买公有住房情况调查函、住房平面图等证件和资料。本案中，秦荷根仅提供三份《南昌市房改出售公有住房契约》，缺少其他相关房改权属变更及审批程序的证明材料，尚不能满足房改房房屋登记相关法律、法规及房改政策要求的登记材料要件。因此，再审申请人关于要求按照2001年2月1日南昌县邮电局与其签订的契约办理不动产登记手续的主张不能成立。被申请人市登记局作出不予受理的答复及市政府作出的行政复议决定，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。二、关于产权来源证明文件制作、提交及办理产权过户和转移登记领证手续责任主体为谁的问题。《南昌市房改出售公有住房暂行规定》第二十二条规定，单位出售公有住房由出售单位办理相关权属转移证明文件，其中第一款第（十）项规定，单位出售公有住房，由单位到南昌市房产管理部门统一办理产权过户和转移登记领证手续，并交纳有关规费。根据上述规定，出售公有住房的单位是产权来源证明文件制作、提交及办理产权过户和转移登记领证手续的责任主体。房产管理部门负有对提交的产权来源证明文件等资料是否真实合法、齐全完备进行审核并依法予以登记的法定职责。本案中，被申请人市登记局经审核认为出售公有住房的南昌县邮电局未根据上述规定提交齐全完备的产权过户和转移登记领证所必需的相关资料，不具备受理登记的条件，并对再审申请人作出了不予受理的答复，已经履行了审核义务。导致涉案房屋不能登记的责任主体是南昌县邮电局。再审申请人秦荷根应依照《南昌市房改出售公有住房暂行规定》第二十二条规定及与南昌县邮电局签订的《南昌市房改出售公有住房契约》第四条、第六条的约定，寻求相关救济。综上，秦荷根的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的再审条件，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回秦荷根的再审申请。审判长 葛 伟审判员 林贤瑛审判员 方石清二〇一九年十二月二十三日书记员 刘 敏