湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初9583号 原告：武汉和而贵物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区和平街东方红村东方雅园（一期）8栋3单元一楼。 法定代表人：陈烁宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毕莲，湖北景盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段毅峰，湖北景盛律师事务所实习律师。 被告：袁赞军，男，1974年11月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。 原告武汉和而贵物业管理有限公司与被告袁赞军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉和而贵物业管理有限公司委托诉讼代理人毕莲、被告袁赞军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费人民币3491元；2.判令被告支付违约金1047元；3.判令被告支付律师费300元；4.判令被告支付本案的诉讼费、公告费。事实及理由：原告系武汉市洪山区东方雅园一期小区物业管理服务公司，被告系该小区业主，原告与被告之间系物业服务合同关系，原告依约履行了全部物业服务义务，但被告未按约定向原告支付相应的物业服务费，原告多次催收未果，故诉请如上。 被告袁赞军辩称，对两份物业合同不予认可，认为合同条款不完整，原被告的权利义务不对等。对上述欠费事实表示认可，但不交物业费主要基于如下原因：1.2012年9月入住后，房屋烟道漏水，多次向原告反映，原告一直没有检查维修，导致漏水面积增大。直到2016年春，在业主不知情的情况下物业公司开挖楼顶，暴雨来临时物业没有任何防护措施，导致其房屋直接灌水。找物业公司解决，其不予理会。被告后向仲裁委申请仲裁解决，仲裁结果是开发商向被告赔偿所有损失，但被告认为自2016年6月发生淹水事件至2018年6月赔偿之间的物业费不应缴纳；2.小区卫生太差，楼道都是垃圾;3.安保不严，自行车被偷过，私家车也被刮过，原告均未处理。综上，基于原告的物业服务存在重大瑕疵，被告不应缴纳全部物业费，应依照原告服务的瑕疵相应减少。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁赞军系武汉市洪山区和平街东方红村东方雅园一期11栋2单元16层3室的业主，房屋的面积为87.24平方米。2015年8月28日，武汉市东方雅园小区（大厦）第一届业主委员会代表全体业主与原告签订《东方雅园小区物业服务合同》，该合同期限为三年，自2015年9月1日起至2018年8月30日止。武汉市东方雅园小区（大厦）第一届业主委员会任期届满后，由武汉市洪山区和平街东方雅园社区居民委员会于2018年10月15日与原告签订《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》，该合同期限为自2018年8月31日起至新一届业委会成立之日止。2015年8月28日签订的《东方雅园小区物业服务合同》及2018年10月15日签订的《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》均约定：乙方（本案原告）提供的物业服务内容包括：1、综合管理服务，2、物业共用部位与共用设施设备管理服务，3、公共秩序维护服务，4、保洁服务，5、绿化养护服务……；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积缴纳，一期住宅的标准按1.38元/平方米·月交纳；业主每次交纳物业费的具体时间为半年、一年；乙方（本案原告）擅自停止物业服务，应按1‰的标准支付违约金；业主经乙方（本案原告）书面催缴，未能按时足额交纳物业费的，应按照每日千分之三的标准向乙方（本案原告）支付违约金。《东方雅园小区物业服务合同》约定“乙方（本案原告）提供的物业服务应达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中三级物业服务标准”，《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》约定“乙方（本案原告）提供的物业服务应达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中贰级物业服务标准”。合同签订后原告为该小区提供了物业服务。自2017年2月1日至2019年6月30日，被告袁赞军应向原告缴纳的物业费为3491元（87.24平方米×1.38元/平方米·月×29个月）。另，综合同期在本院受理的该小区物业服务纠纷案件中业主提供的相关证据，该小区存在安保措施不到位、绿化面积减少、垃圾清理不及时、安全通道堵塞及消防设施不齐全等现象。上述事实，有武汉市洪山区和平街东方雅园社区居委会出具的情况说明、武汉市洪山区人民政府和平街办事处出具的《调查令要求证据资料》、《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》、《东方雅园小区物业服务合同》、武汉市房屋产权登记信息查询单、联系函、现场照片、视频光盘及双方庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，2015年8月28日洪山区东方雅园小区第一届业主委员会与原告签订的《东方雅园小区物业服务合同》对被告袁赞军产生法律约束力。 中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因洪山区东方雅园小区第一届业主委员会任期届满后，未选出新一届业主委员会，在此情况下，东方雅园社区居委会在街道办的指导下，可以代行业委会的职责，据此，2018年10月15日武汉市洪山区和平街东方雅园社区居民委员会与原告签订的《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》对原告武汉和而贵物业管理有限公司和被告袁赞军亦有法律约束力，此外，原告实际向被告提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。 因此，被告未按时向原告支付物业服务费，原告作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。关于被告抗辩的其房屋烟道漏水、原告开挖楼顶致其房屋灌水的问题，据被告陈述，其已向开发商主张了相应权利，开发商承担了相应的赔偿责任，但原告应承担对房屋共用部位的维护和管理及雨、污水管道的疏通等义务，在此过程原告未与相关方沟通协调好，导致被告房屋灌水造成损失，原告应承担一定责任。故基于被告的答辩意见及本院同期受理该小区其他案件中业主的抗辩，结合双方针对自己主张及反驳对方主张所提供的证据，本院对2017年2月1日至2019年6月30日的物业费酌定按照60%的比例计算，即2095元（3491元×60%）。因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，对于其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。另，本院认为律师费并非原告的必要损失，故对原告要求被告承担律师费300元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告袁赞军于本判决生效后十日内向原告武汉和而贵物业管理有限公司支付武汉市洪山区东方雅园小区一期11栋2单元16层3房屋自2017年2月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2095元； 二、驳回原告武汉和而贵物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告袁赞军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  徐文娟 二〇一九年十二月十六日 书记员  曹云扬