四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11785号 上诉人（原审被告）：中建西部建设西南有限公司，住所地：成都市成华区成康路18号。 法定代表人：黄钰锋，董事长。 委托诉讼代理人：鲁波，男，1993年7月20日出生，土家族，住湖北省恩施市，系公司员工。 委托诉讼代理人：胡彦军，男，1985年7月15日，汉族，住武汉市洪山区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：袁礼青，女，1973年4月20日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 原审第三人：成都市新都区社，住所地：成都市新都区新民镇。 负责人：林家敏，该社社长。 上诉人中建西部建设西南有限公司（以下简称“中建西南公司”）因与被上诉人袁礼青、原审第三人成都市新都区社（以下简称“新民高祖社区22社”）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中建西南公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回袁礼青的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审事实认定错误，应依法予以撤销。首先，一审对李克良与中建西南公司签订的《土地租赁合同一》解除原因认定错误。《土地租赁合同一》解除的原因系新民高祖社区22社解除其与袁礼青签订的《租地协议一》及《租地协议二》，导致袁礼青丧失了对案涉土地的转租权，致使《土地租赁合同一》的合同目的不能实现，故袁礼青构成根本违约。中建西南公司不存在违约行为，依法不应承担违约责任。其次，一审对《土地租赁合同一》的租金计付期间认定错误。中建西南公司与袁礼青一致确认，中建西南公司已经支付2012年10月20日至2016年10月19日四年租金16万元。《土地租赁合同一》于2017年3月20日事实上予以解除，故剩余租金计算期间为2016年10月20日至2017年3月20日。最后，一审对袁礼青投入资金对案涉土地进行平整的事实认定错误。案涉土地系中建西南公司进行平整，而非袁礼青。即使袁礼青投资进行平整也系满足其自有生产经营需要，且对案涉土地进行平整并非合同成立的前提条件，与中建西南公司无事实上和法律上的关系。二、一审认定的事实与判决结果存在矛盾之处，应依法予以撤销。一审认为中建西南公司与袁礼青合同解除的原因系中建西南公司与新民高祖社区22社就案涉土地另行签订《土地租赁合同二》，亦即认可了《土地租赁合同二》的效力以及认可袁礼青和新民高祖社区22社签订的《租地协议一》已于2017年3月20日解除。《租地协议一》解除后，袁礼青丧失对案涉土地转租权，无法履行《土地租赁合同一》，构成根本违约，一审判决中建西南公司赔偿损失与认定事实存在矛盾，应依法予以撤销。三、一审适用法律错误，判决显失公平，要求中建西南公司承担违约责任过重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当合同履行发生争议时，约定了违约金的，违约金低于实际损失的，当事人可以按照实际损失要求赔偿；没有约定违约金的，可以要求赔偿实际损失。本案中，《土地租赁合同一》并没有约定违约金条款，因此按照法律规定，中建西南公司应当赔偿袁礼青实际损失。但一审认定赔偿金额高于法定标准，不符合民法的公平原则。四、《租地协议一》因违反法律强制性规定，应属无效。袁礼青自始不享有转租权。中建西南公司对合同无效或解除主观上无过错，不应当承担任何赔偿责任。 袁礼青答辩称，一、《租地协议一》合法有效。首先，新民高祖社区22社已经在合同中明确保证案涉土地的使用性质是工业用地，而且是一块荒地，还同意了袁礼青用于堆放砂石非农业用途。其次，在另案中，新民高祖社区22社提交了案涉土地的产权证，产权证上对应的租赁土地并没有标注这块土地的性质，既然没有标注，那么袁礼青有理由相信村上的保证就是真实的情况，而且从土地证的颁发时间2015年10月份看，是在签订《租地协议一》之后，那么在签订合同过程中，袁礼青是尽到了审查义务。最后，如果《租地协议一》无效的，责任在新民高祖社区22社以及其负责人林家敏。二、新民高祖社区22社所谓的解除通知不具备解除合同的效力。中建西南公司与新民高祖社区22社的签约行为属于违约，应当承担违约责任。三、一审对中建西南公司欠付租金的期间认定正确。从中建西南公司与袁礼青的合同约定看，在2016年10月20日前应当支付的是下一年度的租金即2016年10月20日至2017年10月19日期间的租金，在新民高祖社区22社与中建西南公司于2017年3月签订新的租赁合同前，中建西南公司的违约行为已经实际发生，依约应当按照合同之约定承担违约责任，即支付当时欠付的租金，并承担逾期利息。四、一审对袁礼青投入资金平整案涉土地的事实予以认定是正确的。在袁礼青与新民高祖社区22社的租赁合同中确认得非常清楚，案涉土地是一块荒地，签合同时袁礼青就已经投资2.6万元修了路。五、一审认定之事实与判决结果并不矛盾。认定新民高祖社区22社单方终止与袁礼青的租赁合同的时间是中建西南公司与新民高祖社区22社签订租赁合同的时间2017年3月20日，不等于认定新民高祖社区22社和中建西南公司同时终止与袁礼青的租赁合同是合法有效的。正是因为有终止的事实，且中建西南公司是违约终止，所以才判定中建西南公司承担违约责任的。六、一审判决适用法律正确，违约责任确定并无不当。由于中建西南公司与新民高祖社区22社共同的违约行为，导致袁礼青无法继续租赁使用案涉土地，失去了在与中建西南公司签订合同之时就预见得到的合同利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，中建西南公司应当为自己的违约行为承担支付剩余租期内袁礼青应得的租金收益141100元（已经扣除袁礼青应付新民高祖社区22社的租金）。所以，一审判决所确认的袁礼青的损失大小完全符合客观事实，符合法律规定，并无不妥之处，完全公平。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回中建西南公司的全部上诉请求。 新民高祖社区22社未发表陈述意见。 袁礼青向一审法院起诉请求：一、请求依法判令解除其与中建西南公司签订的《土地租赁合同》；二、请求依法判令中建西南公司立即腾退租赁土地；三、请求依法判令中建西南公司支付欠付的租金60000元，并支付资金占用利息（按年利率24%计算）；四、请求依法判令中建西南公司赔偿袁礼青经济损失494732.8元；五、请求依法判令中建西南公司承担袁礼青为实现本案债权所产生的律师费、差旅费。 一审法院认定事实： 一、袁礼青具有本案诉讼主体资格。2010年5月6日，新民高祖社区22社与袁礼青签订《租地协议》（以下统称《租地协议一》）一份，约定新民高祖社区22社将位于成都市新都区社的土地3.66亩租赁给袁礼青，租赁期限20年，自2010年5月6日至2030年5月5日；租金每年10980元。2010年10月17日，袁礼青与案外人陈增禄签订《租地协议》（以下统称《租地协议二》）一份，约定陈增禄将位于成都市新都区社的土地0.4亩租赁给袁礼青，租赁期限20年，自2010年10月17日至2030年10月16日；租金每年800元。2012年2月28日，案外人李克良与中建西南公司签订《土地租赁合同》（以下统称《土地租赁合同一》）一份，约定李克良将位于成都市新都区社的土地4.2亩（以下简称案涉土地）租赁给中建西南公司，租赁期限为10年，每年租金4万元。虽然中建西南公司抗辩《土地租赁合同》的主体系李克良，并非袁礼青。但根据《租地协议一》和《租地协议二》来看，袁礼青系承租人；《土地租赁合同一》签订时，袁礼青与李克良系夫妻关系；《土地租赁合同一》签订后，至2016年期间，中建西南公司均向袁礼青支付租金。综上，一审法院认为中建西南公司的主张不成立，袁礼青系《土地租赁合同一》相对方，具有本案诉讼主体资格。 二、袁礼青在将土地租赁给中建西南公司之前，投入了资金对案涉土地进行了平整。虽然中建西南公司否认袁礼青在双方租赁关系成立之前，对案涉土地投入资金进行了建设。但《租地协议一》和《租地协议二》均有“（租赁土地）属空地，道路不畅，由袁礼青自行修路。修路所产生的费用共计26000元”的表述；且根据中建西南公司提交的证据来看，其在租赁土地后开始建设商砼站时，工程结算单中“拆除地垄墙及蓄水池370墙”的内容来看，亦证明案涉土地原有“地垄”、“蓄水池”等建筑。故一审法院对袁礼青在将土地租赁给中建西南公司之前，投入资金对案涉土地进行了平整的事实予以确认。 经一审法院审理查明，2010年5月6日，新民高祖社区22社与袁礼青签订《租地协议一》一份，约定新民高祖社区22社将位于成都市新都区社的土地3.66亩租赁给袁礼青，租赁期限20年，自2010年5月6日至2030年5月5日；租金每年10980元。2010年10月17日，袁礼青与案外人陈增禄签订《租地协议二》一份，约定陈增禄将位于成都市新都区社的土地0.4亩租赁给袁礼青，租赁期限20年，自2010年10月17日至2030年10月16日；租金每年800元。 2012年2月28日，案外人李克良（甲方）代表袁礼青与中建西南公司（乙方）签订《土地租赁合同一》一份，约定李克良将位于成都市新都区社的土地4.2亩租赁给中建西南公司，租赁期限为10年，每年租金4万元；从2012年10月20日开始计收租金，中建西南公司应在开始日一次性向甲方支付当年租金，此后在每年10月20日前一次性支付全年租金；违约方应当赔偿守约方的损失。合同签订后，中建西南公司向袁礼青支付了2016年10月20日前的租金。2016年10月20日之后的租金未付。 2017年，新民高祖社区22社与中建西南公司签订《土地租赁合同》一份（以下统称《土地租赁合同二》），约定新民高祖社区22社将案涉土地4.20亩租赁给中建西南公司；租赁期限20年，租金每年4万元，自2017年3月21日起开始计收租金。2017年5月22日，中建西南公司向新民高祖社区22社支付当年租金40000元。 一审另查明：一、袁礼青与案外人李克良原系夫妻关系，双方于2013年3月11日在成都市新都区民政局协议离婚。 二、袁礼青、中建西南公司、新民高祖社区22社均认可《土地租赁合同一》和《土地租赁合同二》中的租赁土地为同一土地，面积为4.06亩，协议中所写的4.20亩系估算数值。中建西南公司、新民高祖社区22社均认可，在《土地租赁合同一》签订时，袁礼青系案涉土地的承租人，享有转租权。 一审法院认为，案涉土地系新民高祖社区22社所有，且因其认可袁礼青就案涉土地享有转租权，故袁礼青就案涉土地与中建西南公司签订的《土地租赁合同一》，系双方自愿达成，其内容不违法法律禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按约履行。但中建西南公司在履行协议的过程中，未经袁礼青同意，与土地所有权人新民高祖社区22社就案涉土地另行签订租赁合同，其行为违反《土地租赁合同一》的约定，故一审法院认定中建西南公司违约，应承担违约责任。根据合同约定，中建西南公司应于2016年10月20日前支付2016年10月20日至2017年10月19日的租金40000元。关于逾期支付租金的利息损失，因双方并无约定，一审法院支持自2016年10月20日起，按照年利率6%予以计算。关于违约责任，虽然双方约定违约方应赔偿守约方的所有损失，但袁礼青并未举证证明其实际损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，一审法院认为《土地租赁合同一》履行后，袁礼青可以获得的利益为剩余租期的租金收益141100元【（40000元/年-10980元/年-800元/年）×5年】，此款应当由中建西南公司予以赔偿。中建西南公司赔偿上述款项后，已经对袁礼青的损失进行了填补，故一审法院对袁礼青的其他损失主张不予支持。因中建西南公司与新民高祖社区22社就案涉土地另行签订了《土地租赁合同二》，故袁礼青与中建西南公司之间的租赁合同关系事实上已经解除，一审法院予以确认，并不再支持袁礼青提出的解除双方租赁合同关系的请求，以及袁礼青要求中建西南公司腾退土地的诉讼请求。袁礼青可以就其与新民高祖社区22社签订的租赁合同，另行起诉解决。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限中建西南公司于判决生效后十日内，支付袁礼青租金40000元；二、限中建西南公司于判决生效后十日内，赔偿袁礼青损失141100元；三、驳回袁礼青的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4828元（已减半收取），由袁礼青自行负担2000元，中建西南公司负担2828元（此款袁礼青已垫付，执行时一并给付）。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中建西南公司提交证据：成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2223号民事判决书，拟证明：一、袁礼青和新民高祖社区22社签订的租地协议因违反法律的强制性规定，应属无效。李克良与中建西南公司签订的《土地租赁合同一》是转租合同也自始至终无效，袁礼青自始至终不享有转租权。二、2017年3月29日林家敏（新民高祖社区22社负责人）短信通知袁礼青不履行租地协议，而非中建西南公司违约。该判决已经认定新民高祖社区22社及林家敏承担赔偿袁礼青经济损失的责任。故中建西南公司对合同的无效和解除主观上无过错，不应当承担赔偿责任。 袁礼青发表质证意见称，对判决书的真实性、合法性予以认可，对能否作为一个证据持异议，两个案件是不同的租赁合同，只是涉及到了相关的事实，应该分开、独立审判，不应该以其中一个判决的结果作为另外一个判决的前提。 新民高祖社区22社未发表质证意见。 本院对中建西南公司提交上述证据的真实性、合法性予以确认，对该证据的关联性及证明目的将在本院认为部分予以阐述。 袁礼青提交证据：涉案土地的产权证，拟证明涉案土地并没有显示是农业用地，袁礼青将案涉土地用于非农用途未违反法律规定，而且该地也没有显示发包给其他任何村民，仍然是村上的集体土地，而且是没有利用的。 中建西南公司发表质证意见称，对证据的真实性、合法性予以认可，不能达到袁礼青的证明目的。而该份证据足以证明案涉土地既非工业用地，也非建设用地，属于新民高祖社区22社集体所有，其出租和土地利用应当符合法律规定。其出让的行为未经过民主评议程序，违反法律的强制性规定，足以证明袁礼青与新民高祖社区22社签订的租地协议无效。 新民高祖社区22社未发表质证意见。 本院对袁礼青提交上述证据的真实性、合法性予以确认，对该证据的关联性及证明目的将在本院认为部分予以阐述。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 本案中，中建西南公司与袁礼青二审争议的焦点在于袁礼青能否依其和中建西南公司签订的《土地租赁合同二》的约定要求中建西南公司支付欠付租金，并基于中建西南公司的违约行为要求其赔偿损失。本院认为，对袁礼青能否依据合同约定主张上述合同权利，首先应明辨其权利基础的合法性。在租赁关系中，出租人将其对租赁物的合法占有转移至承租人，承租人在出租人无异议的情况下将其对租赁物的合法占有转移至次承租人，次承租人因此享有对租赁物的占有，并得基于占有的获得对租赁物进行使用、收益的权利。而根据生效的成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2223号民事判决（以下简称2223号判决），作为承租人的袁礼青于2010年5月6日与出租人新民高祖社区22社签订的《租地协议》因违反法律强制性规定无效。因其与新民高祖社区22社签订租赁合同无效，其对案涉土地的占有因此不具有合法性，其无权再将案涉土地进行转租，也即其自始不享有案涉合同转租权。基于此，其与中建西南公司签订《土地租赁合同一》的效力应属无效。 对袁礼青与中建西南公司签订《土地租赁合同一》无效后，袁礼青能否要求中建西南公司支付占有使用费并赔偿损失。本院认为，承租人在合同无效的情况下支付占有使用费是返还依无效合同取得财产的一种方式，包括占有租赁物和实际占有租赁物所获取的占有利益。本案中，在中建西南公司基于直接占有案涉土地获取占有利益并向袁礼青进行支付后，袁礼青基于间接占有案涉土地获取相应的占有利益，其应向出租人支付占用使用费。若在袁礼青向新民高祖社区22社支付占有使用费后，中建西南公司未向袁礼青支付相应费用，必将导致中建西南公司不当获益。然根据生效2223号判决，新民高祖社区22社同意退还袁礼青已付租金，该判决对此进行确认并列入判项。基于此，袁礼青再行主张中建西南公司支付欠付占有使用费，本院不予支持，一审对此认定不当，应予改判。对袁礼青主张中建西南公司因违反合同约定与新民高祖社区22社另行订立租赁合同向其赔偿损失，本院认为，案涉租赁合同及转租合同无法继续履行的根本原因在于袁礼青与新民高祖社区22社签订《租地协议》无效。对袁礼青因此所受损失，已经通过生效2223号判决予以弥补，现其主张中建西南公司因违反本属无效的租赁合同赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。一审对此认定不当，应予改判。 综上，鉴于中建西南公司主张具有事实和法律依据，故本院对其诉求予以支持。本案因出现新证据，导致一审对案涉合同效力认定失当，并对中建西南公司是否应当承担责任认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初4764号民事判决； 二、驳回袁礼青的全部诉讼请求。 一审案件受理费4828元（已减半收取），由袁礼青负担。二审案件受理费9656元（已由中建西部建设西南有限公司预交），由袁礼青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 张卫敏 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘昱君