山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0727民初1853号 原告:闫永亮，男，汉族，1969年6月10日生，住太原市晋源区。 委托诉讼代理人：薛宇峰，北京大成（太原）律师事务所律师。 被告：张学芳，男，汉族，1972年11月16日生，河南省林州市人。 委托诉讼代理人：王建国，泰和泰（太原）律师事务所律师。 被告：山西中商联合置业有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路通凯国际803室。 法定代表人：梁伟，该公司董事长。 原告闫永亮与被告张学芳、被告山西中商联合置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛宇峰、被告张学芳及其委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼。被告山西中商联合置业有限公司经传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、立即停止对原告所有的东观富贵花园2号楼2单元701/801、5号楼4单元901房产的执行行为，立即停止贵院在淘宝网上的委托评估、拍卖行为，并解除上述房产的查封。二、确认东观富贵花园2号楼2单元701/801、5号楼4单元901房产归原告所有。三、判决被告山西中商联合置业有限公司立即协助和配合原告办理东观富贵花园2号楼2单元701/801、5号楼4单元901房产的产权过户登记。四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年6月，原告向被告二山西中商联合置业有限公司购买其开发的东观富贵花园2号楼2单元701/801、5号楼4单元901房产，支付相应购房款并实际占有至今。2019年原告获悉贵院正在淘宝网上对原告所有的上述房屋进行评估拍卖，因贵院对上述房产的查封拍卖是在原告购买房屋后进行的，且二被告从未向原告告知房产查封一事，故原告在得知房产被拍卖后第一时间即2019年10月30日向贵院提出执行异议，2019年11月14日贵院作出的（2019）晋0727执异22号执行裁定书（原告于2019年11月21日收到），裁定驳回原告的执行异议请求。故提起诉讼。 被告张学芳辩称： 一、原告名为购买房屋，实为借贷。 （一）梁铁勇和王志钢于2014年6月19日签订的《借款担保合同》和《房屋认购协议》各两份约定，故到期未能付清借款，则抵押房屋转移为出借人所有。系流质契约禁止，流质条款无效。 2014年6月19日，梁伟和武德忠作为借款人向王志钢借款500万元，由山西中商联合置业有限公司（以下简称中商置业公司）作为担保。借款期限为九个月，自2014年6月19日至2015年3月19日，将3070平米房屋作为抵押，并于当日签订3070平米的《房屋认购协议》，单价为1628.7元/平米。 2014年6月19日，梁伟和武德忠作为借款人向梁铁勇借款1000万元，由中商置业公司作为担保。借款期限为九个月，自2014年6月19日至2015年3月19日，将12001.2平米的房屋作为抵押，并于当日签订12001.2平米的《房屋认购协议》，单价为833.25元/m2。 （二）原告诉称转账支付购房，但中商置业公司出具收据和签订《房屋认购协议》的时间均为2014年6月19日，转账时间却为2014年6月20日。明显区别于购房的交易习惯付款后或付款时出具购房款收据；却与民间借贷的交易习惯保持一致:先签署《借款合同》并出具收据，然后出借款项。 （三）闫永亮和李文龙分别向梁铁勇转账支付500万元和420万元，然后由梁铁勇向中商置业公司转账支付920万元，用于购买房屋。符合民间借贷的惯例。梁铁勇从闫永亮和李文龙处借款，然后再借给梁伟和武德忠，用于赚取利息差。不符合购房的惯例:如闫永亮和李文龙转账购房，应直接将购房款付至中商置业公司，后由中商置业公司向其出具收据。而不是由闫永亮、李文龙分别付至梁铁勇，再由梁铁勇付至中商置业公司。 （四）原告自称:提出异议的16套房屋中，四套系由王志钢分别代梁铁勇购买2套、代李文龙购买1套，代闫永亮购买1套.不符合常理，是典型的的民间借贷。 二、原告提交的证据《房屋认购协议》不应被采信。原告提交的《房屋认购协议》单价2647.7元/m2不实。 1、2014年6月19日，梁铁勇签订的12001.2平米的《房屋认购协议》，单价为833.25元/平米。 2、2014年6月19日，王志钢签订3070平米的《房屋认购协议》单价为1628.7元/平米。 3、2014年6月3日，由中商置业公司、山西六建与答辩人签订的《顶账协议》载明:抵顶房屋为29套，抵顶价款为600万元，单价为2000元/平米。与梁铁勇提交的《房屋认购协议》签署时间相差16天，房屋套数仅差一套，但却比梁铁勇的单价2647.7元/平米低很多，现金购房屋的单价应明显低于抵顶房屋的单价。 综上，原告并未合法购买提出异议的房屋，应驳回原告的诉讼请求。 被告山西中商联合置业有限公司未应诉、未答辩。 原告围绕其诉讼请求提供的证据： 一、（2019）晋0727执异22号执行裁定书。证明2019年11月14日，祁县人民法院作出执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，原告于11月21日收到。 二、房屋认购协议。证明2014年6月19日梁铁勇与开发商签订《房屋认购合同》，开发商建设项目“富贵花园”住宅1、2、3、4号楼共计28套住宅以总价920万元出售给梁铁勇；上述28套住宅为闫永亮和李文龙所有。闫永亮所有的2-2-701、2-2-801、5-4-901三套住宅为本案异议标的物。早在法院查封之前的2014年6月19日，上述10套房产已经由原告闫永亮和李文龙（另案原告）购买，签订购房合同。2014年6月19日梁铁勇与开发商签订关于5、6号楼的《房屋认购合同》被收回，5、6号楼设计本案争议标的物1套。 三、中国农业银行个人账户对账单。 四、2014年6月19日开发商收据。证据三、四共同证明闫永亮向梁铁勇转账500万元、李文龙向梁铁勇转账420万元，梁铁勇代闫永亮与李文龙分别于2014年6月20日向开发商转账820万元、7月2日向开发商转账100万元，总结920万元。早在法院查封之前，上述10套房产的购房款已经由原告闫永亮和李文龙（另案原告）支付。 五、合同编号为:2-2-701、2-2-801商品房买卖合同。原告闫永亮依2014年6月19日签订两份2-2-701、2-2-801《商品房屋认购合同》，于2016年1月5日分别与开发商签订5-4-901号单套住宅的《商品房买卖合同》商品房买卖合同（预售）示范文本。证明原告闫永亮于2014年6月19日签订两份《房屋认购合同》，于2016年1月5日与开发商签订单套住宅的《商品房买卖合同》。 六、对应房屋钥匙。证明开发商已于2014年6月19日将异议标的物交付原告，异议标的物已实际由原告控制。 七、商品房预售许可证。 八、淘宝网截屏。证据七、八共同证明异议标的物非因原告原因至今未办理房产证。 被告张学芳对上述证据的质证意见为： 对第一组证据真实性、关联性、合法性予以认可。 对第二组证据真实性、关联性、合法性不予认可。 对第三组证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，原告应该提交完整的对账单的明细，以便于还原本案因为购房视为借贷且签订借款合同的同时就约定了将如借款本息逾期支付，将涉案房屋折抵借款本息，为法律保护。 对第四组证据真实性、关联性、合法性均不予认可，原告应提交李文龙给被告二支付购房款的转账凭证。 对第五组证据真实性、关联性、合法性均不予认可，名为示范文本，实际情况为所提供的商品房买卖合同并未在相关部门办理备案登记，刚才原告以明确提到2015年已经具备办理备案登记的条件，有了预售许可证，但原告至今仍未对涉案房屋办理备案登记，应承担过错责任。 对第六组证据不予认可，原告并未至2014年6月19日实际占有房屋。 对第七、八组证据真实性、关联性、合法性予以认可。 被告张学芳向本庭提供反驳的证据： 第一组证据 证据1、民事裁定书（2015）祁商初字第243号 证据2、民事裁定书（2015）祁商初字第243--1号 证据3、民事裁定书（2017）晋0727民初645号 证明内容：2015年7月20日，已查封涉案房屋，后续封。 第二组证据 证据4、顶账协议 证明内容：2014年6月3日，由中商置业公司、山西六建与张学芳签订的《顶账协议》载明：抵顶房屋为29套，单价2000元/㎡。 第三组证据 证据5、《借款担保合同》和李文龙的《房屋认购协议》（是梁伟给的）（2014年6月19日） 证明内容：如到期未能付清借款，则抵押房屋转移为出借人所有。系流质契约禁止，流质条款无效。 第四组证据 房地产估价报告，晋智房估字第××号。房地产的估价报告2019年8月12日通过祁县人民法院委托山西智渊房地产估价有限公司估的现价为2800元左右，编号为晋智房估字第××号，对涉案房屋的单价进行了评估。 原告对上述反驳证据的质证意见为： 对第一组证据真实性、合法性认可，但证明目的不认可，原告是在2014年6月购买的房屋，其查封行为在购买房屋之后。 对第二组证据，原告不是该顶账协议的当事人，对真实性不知情，但即便该顶账协议真实，被告也并未实行房屋的购买、占有支付价款办理产权登记等行为，并不能证明被告是房屋的所有权人。 对第三组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系复印件，均原告向当事人核实，并不存在上述借款合同与上述借款合同的签订。对认购协议真实性不予认可，从原告当事人核实信息，签订过两份认购协议，我提供的是1-4号楼的认购协议，房款价格2647元；第二份房屋认购协议是涉案的5-6号楼，单价也是2647元，第二份认购协议至原告置换出单套房屋的商品房买卖合同时给收回，所以原告签订的两份房屋认购协议与被告提交的833元的认购协议并不相同，该份认购协议真实性不予认可。1-4号楼李文龙有八套房，5-6号楼李文龙是一套房，梁铁勇是四套房。 综合双方当事人的陈述和举证质证意见，本院确认以下案件事实： 本院在审理山西六建集团有限公司与被告山西中商联合置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，因山西六建集团有限公司的申请，本院于2015年7月20日作出（2015）祁商初字第243号民事裁定，查封山西中商联合置业有限公司开发建设的位于祁县富贵花园小区的住宅楼房50套，查封期间为三年。2016年1月19日，本院作出（2015）祁商初字第243号民事判决，被告山西中商联合置业有限公司不服提起上诉，山西省晋中市中级人民法院于2017年4月26日作出（2016）晋07民终1347号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年9月20日作出（2017）晋0727民初645号民事判决，被告山西中商联合置业有限公司不服提起上诉，山西省晋中市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）晋07民终949号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告山西中商联合置业有限公司不服，向山西省高级人民法院提出再审申请，山西省高级人民法院于2019年4月10日作出（2019）晋民申214号民事裁定，裁定驳回再审申请人山西中商联合置业有限公司的再审申请。 期间，2016年1月19日，被执行人山西中商联合置业有限公司向本院提出查封房屋中有七套已经向第三人出售要求解封，另向本院提供了另外八套房屋进行查封，并通知已售七套房屋的业主向本院申请解封。本院于同日作出（2015）祁商初字第243-1号民事裁定，裁定解除对已售七套房屋的查封，并同时查封被执行人提供的另外八套房屋，查封房屋变更为51套。2018年7月5日，本院作出（2017）晋0727民初645号民事裁定书，对上述51套房屋进行了续查封。 2018年12月28日，山西六建集团有限公司将上述债权转让给本案被告张学芳。被告张学芳于2019年2月15日向本院提出执行申请。2019年2月18日，本院向被执行人即本案被告山西中商联合置业有限公司发出（2019）晋0727执41号执行通知书。2019年9月12日，本院作出（2019）晋0727执41号执行裁定，裁定拍卖被执行人即本案被告山西中商联合置业有限公司开发建设的位于祁县房屋，并在淘宝网上公开拍卖该查封房屋。2019年10月30日，异议人即本案原告闫永亮向本院提出执行异议申请，立即停止对原告所有的东观富贵花园2号楼2单元701／801、5号楼4单元901房产的执行行为，并立即停止法院在淘宝网上的委托评估、拍卖行为。本院作出（2019）晋0727执异22号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任且以佐证其权利能够排除执行。 本案原告闫永亮提出其已于查封前与被告山西中商联合置业有限公司签订商品房买卖合同，支付相应的购房款，并实际占有至今，故主张对涉案被查封房屋享有所有权。根据审理查明的情况来看，2014年6月18日、6月19日，原告闫永亮与李文龙（另案执行异议原告）分别向梁铁勇（另案异议申请人）民生银行个人账户转账500万元和420万元（2014年6月18日转账300万元、6月19日转账200万元），再由梁铁勇（另案执行异议原告）以支付购房款的名义将上述款项支付至被告山西中商联合置业有限公司中国农业银行祁县支行东观营业所指定账户。梁铁勇（另案执行异议原告）将上述款项分两次支付，2014年6月20日转账820万，2014年7月2日转账100万元。后原告闫永亮与被告山西中商联合置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。 2014年6月19日，被告山西中商联合置业有限公司的法人梁伟、股东武德忠作为借款人向梁铁勇（另案执行异议原告）借款1000万元，由山西中商联合置业有限公司作为担保，并将12001.2平米的房屋作为抵押，于当日签订12001.2平米的《房屋认购协议》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，双方签订的房屋认购协议属于民间借贷的担保合同，双方并无商品房买卖的真实意思表示，明显系以签订房屋买卖合同作为双方民间借贷合同的担保。故原告闫永亮与被告山西中商联合置业有限公司之间并非真实的商品房买卖合同法律关系。另外，闫永亮、李文龙（另案异议申请人）作为房屋实际购买人，却分别将款项支付给梁铁勇（另案异议申请人），再由梁铁勇向被告山西中商联合置业有限公司转账支付920万元，用于购买房屋的做法，不符合正常房屋买卖市场交易习惯。原告陈述其掌管涉案房屋的钥匙，但没有其他充分证据证实其在人民法院查封本案争议房屋之前已合法占有上述不动产。 综上，原告闫永亮提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被告山西中商联合置业有限公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，其怠于行使法律赋予其的诉讼权利，但不影响本案的审理，本院依法缺席审判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告闫永亮的诉讼请求。 案件受理费9945元，减半收取4972.5元，由原告闫永亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  温学东 二〇一九年十二月二十八日 书记员  温 芳