沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初1038号 原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路339号，统一社会信用代码：91210100243387326R。 法定代表人：胡登峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵国峰，辽宁腾坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李群，女，汉族，1969年8月23日出生沈阳市皇姑区—428，系该公司员工。 被告：《辽宁青年》杂志社，住所地：沈阳市和平区北五经街21号。统一社会信用代码：91210000117570680B。 法定代表人：单新宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩晓光，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张妮娜，辽宁同方律师事务所律师。 原告沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业公司”）诉被告辽宁青年杂志社物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人赵国峰、李群，被告辽宁青年杂志社委托诉讼代理人韩晓光、张妮娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业公司诉称，被告于2017年1月1日与沈阳绿城物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，物业管理服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，双方无异议合同顺延至下个周期，双方如有异议，应在本合同届满三个月前向对方提出书面意见。合同约定：由沈阳绿城物业服务有限公司为被告所在银基发展中心大厦二十一层产权房产提供物业服务，并约定了相应收费标准。2017年4月1日后被告拖欠原告物业服务费、制冷费、采暖费（被告的制冷和供热，都是直通，不存在任何人中止，没有分户）及违约金。原告多次催收，被告一直以房屋漏水为由拒付相关费用，根据物业服务合同第二条明确规定，物业服务公共设施设备的维护养护、运行和管理不包括中修及大修，被告家的房屋修缮属于大修问题，不在物业服务范围之内，故原告根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释诉讼至人民法院，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告《辽宁青年》杂志社支付原告2017年4月1日至2018年12月31日期间的户内物业服务费74979.71元，支付原告2017年6月1日至2017年9月30日期间的户内制冷费23249.52元，支付原告2018年6月1日至2017年9月30日期间的户内制冷费23249.52元，支付原告2017年11月1日至2018年3月31日期间的户内采暖费37365.3元，支付原告2018年11月1日至2019年3月31日的期间的户内采暖费37365.3元及违约金144543.54元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告承担2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费117825.25元及违约金144543.54元（合同约定为欠费总额的10%，本次诉讼我方系估算的数额）；2、判令被告承担2017年6月1日至2019年9月31日期间的制冷费69748.56元（一年24243.92元×3年）；3、判令被告承担2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费112095.9元（37365.30元×3年）；4、诉讼费请求被告承担。 被告辽宁青年杂志社辩称，一、原告存在重大违约行为，且其违约行为致使合同目的不能实现，原告有权不支付物业费；二、原告主张物业费、户内制冷费、户内采暖费数额有误；三、原告主张的物业服务费应当扣除广告、车位等公用设施收益后予以计算；四、原告主张违约金无事实及法律依据，不应被支持；五、因原告的违约行为，造成被告的房屋不能正常使用、无法出租，原告应当赔偿被告的损失。房屋所有权人是被告。上述所有费用不同意交。原告变更诉讼请求后，被告补充意见为：原告主张的各项费用计算有误且主张2020年未实际产生的费用没有事实及合同约定，双方自2018年起未再签订物业服务合同，原告要求支付该期间的费用不具有合同依据，且原告对该费用的发生具有过错，上述费用也不应由我方承担；本案经庭审被告举证及原告自认，可以认定案涉房屋系因房管漏水，根据物业服务合同的约定，该项目属于原告方维修范围，根据相关法律规定，大修、中修应当依据同类结构房屋造价25%才构成大修，25%以下是中修。结合本案，根据原告方提供的中标公示证明中物业主张对涉及十项的工程申请维修基金，中标标价444232.36元，其维修金额远远没有达到符合大修及中修的25%的标准，房屋损失并未达到中修及大修的损坏程度，而原告方并未提交证据证明案涉维修项目属于中修、大修可以使用专项维修基金的范围，退一步讲，即使案涉房屋属于专项维修基金的范围，根据住宅专项维修基金管理办法第22条及23条的规定，原告方具有提出使用专项维修基金及使用维修基金方案的义务及责任。本案的房屋漏水问题自2013年开始，并且由小面积的损失扩大至今，因原告方工作怠慢，导致损失扩大，怠于履行期及相关义务，被告依据法律规定未支付相关物业服务费有相关法律依据，请求驳回原告的起诉。 经审理查明，被告辽宁青年杂志社系位于沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心21层，建筑面积830.34平方米房产的业主。原告绿城物业公司系为沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心提供物业服务的公司。 2016年12月29日，《辽宁青年》杂志社（委托方，甲方）与沈阳绿城物业服务有限公司（受委托方，乙方）签订《物业服务合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，为沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心21层，建筑面积830.34平方米写字楼提供物业服务；服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费为4.3元/月/平方米，物业管理费按季度预交，每季度第二个月20日之前为缴费时间（遇节假日顺延）。逾期不缴费，从逾期之日起，每天按应交费用的3‰缴纳违约金；冬季采暖费为45元/平方米，夏季制冷费为制冷期内7元/平方米.月（共计4个月）；如双方对合同条款无异议，本合同顺延下一个周期；双方如有异议，应在本合同期满3个月前向对方提出书面意见。由于原设计要求，采用中央空调系统提供夏季制冷和冬季供暖服务，不实行分层、分房间输送冷气或暖风，乙方需将名下产权房屋的制冷或采暖费用，包括空置房，全额支付给甲方。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不包括中修、大修及更新改造（从公共维修资金中列支），具体包括：楼盖、屋顶、外楼面、门前雨台、承重结构、楼梯面、走廊通道、公共门厅、电梯前室、楼前雨棚、设备机房。合同到期后，原、被告双方未另行签订物业服务合同，但原告在涉案大厦服务至今。 另查，被告认可涉案房产存在漏水问题。针对“银基发展中心大厦”的维修事宜，2013年，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会向和平区小区办、沈阳市小区办报送商品住宅专项维修资金网上查询权限申报表。2015年，银基发展中心大厦业主委员会、沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会启动商品住宅专项维修资金使用申报工作。2016年8月1日，和平区房产局向该业主委员会发布“关于物业专项维修资金使用相关事宜的通知”，内容载明“你们关于物业专项维修资金使用的维修申请报告和房屋竣工验收资料等材料收悉。经审验，符合维修资金使用范畴……”2017年9月30日，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会发布“工程中标公示证明”，内容载明：“银基发展中心大厦于2017年9月15日以邀请招标方式对院内存车大棚库、西侧小巷自行车棚、北墙消防楼梯通道、大厦正面门、屋面防水、正脸大雨蓬……进行招标确定施工单位。最终确定中标单位为珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司……”2017年9月29日，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会与珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司签订建设工程施工合同，约定“涉案大厦的施工部分包括大厦正面门、层面防水层，工期自2017年10月9日至2017年12月20日”。2017年12月1日，上述双方签订建设工程施工合同补充协议书一份，约定“由于天气原因，银基大厦楼面防水工程、大厦后院沥青路面翻新等工程，只好等待明年开春4月份以后气温回升至+10以上，再进行楼面防水施工……工期自2018年4月1日至2018年5月31日”。 2019年7月2日，原告向被告送达关于物业服务合同及交纳相关费用的催办函，内容载明“……2019年的费用如下：物业费2019年1月-2019年6月，收费标准4.3元/平方米/月，收费面积830.34平方米，金额21422.78元；制冷费2019年制冷期（6-9），收费标准7元，收费面积830.34平方米，金额23249.52元……”2019年7月3日，吕德川签收催办函。庭审中，被告亦确认收到催办函。 现原告以被告欠缴2017年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费、违约金以及采暖费、制冷费为由诉至本院。 上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、商品住宅专项维修基金网上查询申请表、商品住宅专项维修基金使用申报审核表、建筑工程开工报告、工程中标公示证明、关于物业专项维修基金使用相关事宜的通知、关于物业服务合同及缴纳相关费用催办函以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告沈阳绿城物业服务有限公司与辽宁青年杂志社签订的《物业服务合同》，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告绿城物业公司基于《物业服务合同》对被告辽宁青年杂志社提供物业管理服务，同时享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。本案中，原、被告双方签订的《物业服务合同》期限届满后，虽未另行签订新的合同，但原告在涉案大厦内进行物业服务至今，已形成了事实服务合同关系。同时，被告负责人吕德川在催办函上的签字，亦可说明被告对原告物业服务行为的确认。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告绿城物业公司公司要求被告支付物业服务费的诉求，本院予以支持。物业服务合同中约定的物业管理服务费为4.3元/月/平方米，按季度缴费，建筑面积830.34平方米，据此计算2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费数额应为117825.25元。 关于原告提出的制冷费和采暖费问题。本案中，被告作为房产所有权人，其提供的证据无法证实涉案房产存在分户制冷、供暖的事实，故应按照合同约定缴纳制冷费和采暖费。《物业服务合同》约定，夏季制冷费为制冷期内7元/平方米.月（共计4个月），冬季采暖费为45元/平方米。据此计算2017年6月1日至2019年9月31日期间的制冷费应为69748.56元【（830.34平方米×7元/平方米.月×4个月）×3年】。2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费应为112095.9元（830.34平方米×45元/平方米.月×3年）。庭审中，被告虽辩称已分户制冷、采暖，但其提供的证据不足以对其主张予以佐证，故本院不予采信。 关于原告提出的违约金144543.54元问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。 关于被告提出的物业服务费应当扣除广告、车位等公用设施收益后予以计算问题。庭审中，被告并未举证证明涉案园区存在广告、车位等共用部位、共用设施收益问题，故本案中不予论及。 关于被告提出的原告违约致房屋不能正常使用、无法出租，原告应予赔偿问题。根据合同约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不包括中修、大修及更新改造（从公共维修资金中列支），具体包括：楼盖、屋顶、外楼面、门前雨台、承重结构、楼梯面、走廊通道、公共门厅、电梯前室、楼前雨棚、设备机房”。本案中，被告认可涉案房屋顶棚存在渗漏情况，并就此问题进行日常维修养护及协助相关部门启动房屋维修基金申报程序，最终确定中标单位为珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司。通过上述可知，原告已及时充分的履行了合同约定的义务，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费117825.25元； 二、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年6月1日至2019年9月31日期间制冷费69748.56元； 三、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费112095.9元； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3982元，由原告沈阳绿城物业服务有限公司负担1296元；被告辽宁青年杂志社负担2686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 伟 二〇一九年十二月六日 书记员 郭潇月 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。