广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5793号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗乾锋，男，1987年10月12日出生，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）：吴珍珠，女，1986年5月10日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人罗乾锋、吴珍珠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，改判建设发展公司向罗乾锋、吴珍珠支付逾期办证违约金（以合同总价445091元为基数，自2017年6月30日起至2018年3月20日止共263天，按日万分之0.1计算违约金1171元）。事实和理由：根据双方签订的《买卖合同》的约定，建设发展公司逾期办理权属登记，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”。该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或者无效的法定情形，依法应当适用于本案。买受人没有任何证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人的单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”缺乏事实和法律依据。因此，本案应适用合同约定的违约金计算标准确定建设发展公司应负担的违约金。此外，根据双方签订的《分期付款协议》的约定，买受人以分期付款的方式支付311000元购房款，并在第五条约定“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”。买受人直至2014年4月25日才付清购房款，且买受人并未提供提前付款的证据。因此，根据上述合同约定，建设发展公司办理权属登记的时间应从2014年4月26日起计算790个工作日即截止至2017年6月29日前，逾期办证违约金亦应从2017年6月30日起算。罗乾锋、吴珍珠辩称,建设发展公司提供的分期付款协议在一审阶段没有提供，不属于新证据。建设发展公司也没有证据证明业主有迟延拖欠支付购房款的事实。也没有充分证据证明因为迟延付款造成办证延误，没有对该因果关系进行举证。罗乾锋、吴珍珠于2019年1月29日向一审法院起诉请求：判令建设发展公司支付逾期办证违约金28337.46元（以购房款为基数，从约定交房日2013年12月31日后790个工作日即2017年3月9日起至出证日2018年3月26日止，共382天，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2013年5月15日，罗乾锋、吴珍珠(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定罗乾锋、吴珍珠向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢303房的预售商品房，购房总价445091元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2018年3月20日，建设发展公司取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年3月26日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢303房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系罗乾锋、吴珍珠与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致罗乾锋、吴珍珠不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，罗乾锋、吴珍珠不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2014年1月1日起算790个工作日，即2017年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，建设发展公司于2018年3月20日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于建设发展公司辩称罗乾锋、吴珍珠同意自付清购房款起计办证时间，因建设发展公司未举证证明罗乾锋、吴珍珠何时付清，故其要求延后起算办证时间，一审法院不予支持。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对罗乾锋、吴珍珠造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建设发展公司的违约情况、罗乾锋、吴珍珠的损失情况，罗乾锋、吴珍珠主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，罗乾锋、吴珍珠主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月20日。综上，建设发展公司逾期办证应向罗乾锋、吴珍珠支付逾期办证违约金27510元[计算方式：以445091元为基数，按年利率6%计算，从2017年3月9日起计至2018年3月20日止，共376天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向罗乾锋、吴珍珠支付逾期办证违约金27510元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，减半收取为254元（该款罗乾锋、吴珍珠已预付），由建设发展公司负担（建设发展公司于一审判决生效之日起七日内迳付罗乾锋、吴珍珠）。二审中，罗乾锋、吴珍珠未向本院提交新的证据。建设发展公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：《分期付款协议》、记账凭证及发票，拟证明罗乾锋、吴珍珠未按照分期付款协议的约定在约定期限内付清购房款，其直至2014年3月23日才付清。经庭审质证，罗乾锋、吴珍珠不确认上述证据的真实性，并认为上述证据均不属于新证据，且建设发展公司未举证证明其主张的业主逾期付款行为与建设发展公司逾期办证之间存在因果关系，不能免除建设发展公司的违约责任。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.建设发展公司在二审中提交了《分期付款协议》、记账凭证及发票的原件，其中《分期付款协议》显示：罗乾锋、吴珍珠（乙方）与建设发展公司（甲方）于2013年5月15日签订《分期付款协议》，该协议约定罗乾锋、吴珍珠分期支付购房款，其中最后一期款项的付款期限为2014年4月25日，双方还在该协议上约定罗乾锋、吴珍珠逾期付款所应承担的违约责任、“如到房屋交付日期，乙方银行贷款已放款可办理入伙手续，但办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”。记账凭证及发票显示罗乾锋、吴珍珠付清涉案房款的时间为2014年3月23日。2.罗乾锋、吴珍珠(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订的《中山市商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期支付购房款的，逾期在60日之内，买受人向出卖人按日支付逾期应付款万分之一的逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同且经出卖人同意的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十四条约定：“因为买受人逾期付款（包括但不限于未按本合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因、因小区内业主违建造成延迟验收等），导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定的建设发展公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：关于建设发展公司应支付的逾期办证违约金的起算时间的问题。根据建设发展公司提交的发票及记账凭证等证据可知，买受人付清购房款的时间为2014年3月23日。建设发展公司主张根据双方签订的《分期付款协议》关于“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”的约定，其办证期限应从2014年4月26日起加上790个工作日即应截止至2017年6月29日。但建设发展公司提交的发票及记账凭证等证据可知，买受人付清购房款的时间为2014年3月23日。建设发展公司认为买受人直至2014年4月25日才付清购房款，没有事实依据，本院不予确认。同时，上述《分期付款协议》约定的办证起算时间为“以交清所欠房款之日起计算”，并未约定以交清所欠房款之日起加上790个工作日作为办证的起算时间，上述约定内容具体明确，并无歧义。而按照买受人在2014年3月23日缴清购房款的事实，以及双方的上述约定，则应当从2014年3月24日即应起算建设发展公司的办证期限，由此计算的办证期限比一审判决确定的办证期限更早届满，建设发展公司应负担的逾期办证违约金也更多。因此，建设发展公司以双方签订的《分期付款协议》关于办证期限的约定为由，主张一审判决确定其负担的逾期办证违约金的起算时间不当加重其负担的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补买受人作为守约方的经济损失。在作为守约方的买受人要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。对双方未上诉部分，本院不作审查。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳