浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3115号上诉人（原审原告）：海盐开心农贸市场经营管理有限公司。住所地：海盐县澉浦镇南浦路685号。统一社会信用代码91330424MA28A6QL6X。法定代表人：谢静，该公司董事长。委托诉讼代理人：茆志军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓青，上海市光大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海盐县澉浦新市镇农贸市场投资管理有限公司。住所地：海盐县澉浦镇新市镇南浦路685号。统一社会信用代码9133042407068599XP。法定代表人：朱虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾跃华，浙江海威特律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪春月，浙江海威特律师事务所律师。原审第三人：海盐南环综合市场经营管理有限公司。住所地：海盐县武原街道公园路东、出海路北。统一社会信用代码9133042408056514X5。法定代表人：沈洁晨，该公司执行董事。上诉人海盐开心农贸市场经营管理有限公司（以下简称开心公司）与被上诉人海盐县澉浦新市镇农贸市场投资管理有限公司（以下简称农贸公司），原审第三人海盐南环综合市场经营管理有限公司（以下简称南环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2018）浙0424民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。开心公司上诉请求：撤销（2018）浙0424民初4197号民事判决，改判支持开心公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：（一）开心公司与农贸公司之间租赁关系成立。2016年1月25日，农贸公司与南环公司签订《澉浦新市镇农贸市场经营租赁项目合同》（以下简称《租赁项目合同》），后南环公司与开心公司签订《关于澉浦新市镇农贸市场经营管理的委托协议》（以下简称《委托协议》），后2016年2月2日，开心公司与农贸公司签订《租房合同》。由于《租房合同》与《租赁项目合同》内容意思表示一致，且签订时间上有前后顺序，因此农贸公司已将其与南环公司之间租赁关系变更为其与开心公司之间，开心公司与农贸公司之间成立租赁关系。《租房合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应当得到继续履行。（二）开心公司按约履行了《租房合同》，农贸公司亦应履行合同约定的义务。双方签订《租房合同》后，开心公司按约履行了交付租金、水电费等义务，农贸公司也提供了相应的收据和发票。农贸公司应当向开心公司提供适租房屋。（三）一审因《租赁项目合同》未解除而认定《租房合同》无效，是错误的。农贸公司在本案中存在一房二租的行为，按照最高院司法解释的相关规定，出租人就同一房屋签订数份租赁合同的，数份合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院应当首先确认已经合法占有租赁房屋的主体为承租人，即开心公司。（四）一审认定《租房合同》无效，属于适用法律错误。根据民法总则的相关规定，行为人作出虚假意思表示的后果是该行为无效，而非合同无效。认定合同无效的依据是合同法第五十二条，案涉《租房合同》并不符合该条规定的情形，并非无效。如认定合同无效，法院应当对合同无效后的后果进行裁判。（五）一审对《委托协议》的履行情况及效力认定也是错误的。开心公司与南环公司之间无经济往来，南环公司未向开心公司支付过费用和报酬，双方之间并无委托关系。其次，该份《委托协议》缺乏一份委托协议所必备的条款，对委托费用的承担、委托报酬的支付等均未约定。最后，《委托协议》的签订是在农贸公司的要求下签订，此后交给农贸公司备案。故《委托协议》非签订双方真实意思的表示。农贸公司辩称：（一）《租房合同》约定租赁的标的物位于，并非农贸市场，开心公司对此无法解释。《租房合同》签订于2016年2月2日，开心公司于同日设立。《租房合同》原件在海盐县市场监督管理局，这么重要的合同，开心公司连原件都没有，不符合常理。所以《租房合同》是双方为开心公司工商登记而签订，不是双方真实意思的表示。（二）开心公司与南环公司签订了《委托协议》，能够证明双方之间的关系。这也是开心公司代南环公司支付租金的原因。开心公司应当找南环公司主张权利。（三）向农贸公司承租案涉农贸市场的是南环公司，与农贸公司签订《租赁项目合同》的也是南环公司。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南环公司述称，南环公司与农贸公司签订的《租赁项目合同》、与开心公司签订的《委托协议》均非南环公司的真实意思表示。南环公司与农贸公司签订的《租赁项目合同》、《补充变更协议书》，系为帮助不满足招投标项目条件的开心公司获得该项目而签订，实际并未履行。南环公司从未管理过案涉农贸市场。《委托协议》是为满足开心公司能够实际经营常理，规避招投标要求而订立。南环公司、开心公司从未履行过该合同，也从未有经济上的往来。《租房合同》是合法有效的合同，是双方当事人真实意思的表示。开心公司向一审法院提出诉讼请求：农贸公司继续履行2016年2月2日与其签订的《租房合同》。一审法院认定事实：2016年1月25日，农贸公司与南环公司签订了《租赁项目合同》一份，出租方（甲方）为农贸公司，承租方（乙方）为南环公司。双方约定：为了加强澉浦农贸市场规范化管理，甲方将澉浦农贸市场房屋（一楼1619平方米，二楼1477.37平方米，三楼1703.36平方米）出租给乙方，并交由乙方管理，在租赁期间内乙方享有该市场管理经营的权利和责任，资产所有权属甲方所有，为明确出租方和承租方的权利和义务，根据合同法及其他有关规定，甲、乙双方就有关事宜达成以下协议：一、租赁期限为十年，从2016年2月1日起至2027年1月31日止（具体租赁时间按双方认可的新老市场切换的时间节点，以补充协议的方式确定）。二、双方约定，本合同总租金额为人民币232.98万元；乙方将租金缴至甲方指定的账号，或按双方书面商定的其他支付方式进行支付；租金一年一付，每年租金在上一年的最后一个月10号前一次性付清，甲方收取租金后应向乙方开具收款凭证；具体年租金如下：第1年免租，第2年15万元，第3年15万元，第4年25.10万元，第5年25.10万元，第6年25.10万元，第7年27.51万元，第8年30.26万元、第9年33.29万元，第10年36.62万元。三、本合同履约保证金为人民币10万元整，乙方应在合同签订后一周内缴纳履约保证金和首期租金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期内应承担的租金及各项费用，否则此类款项将从履约保证金中扣除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还。四、租赁物及附属设施的维修、更换、改建、扩建。五、其他约定：（一）乙方必须遵守国家、地方关于农贸市场管理的有关规定，守法经营、公平竞争……。（二）乙方对菜市场的管理，必须按照《浙江省放心农贸市场管理要求》、《农贸市场经营规范》、《农贸市场卫生管理规范》和消防、治安管理的法律法规及有关规定执行……。（三）本项目一楼必须用于农贸市场经营，二、三层由乙方自行决定经营项目，但不得将租赁物用作非法用途和经营违禁品，不得擅自改变本合同约定的用途，未经甲方同意不得将租赁物转租、转让和擅自调换……。六、合同终止、解除的条件：（一）自然终止的条件：因不可抗力、城市规划、市政建设、市场搬迁、市场布局调整改建、法律法规规定的其他原因致使本合同不能继续履行的。（二）因下列情形，乙方不履行合同义务或未尽义务的，甲方有权单方面解除本合同：1.乙方逾期15天不交清租金和违反合同约定的其他款项；2.乙方因违反本合同第四条、第五条的约定，未尽义务，经甲方交涉未果的。（三）甲方行使上述合同解除权，因此使乙方造成的损失由乙方自负。七、违约责任：（一）甲方违约责任；（二）乙方违约责任：1.乙方因违反本合同第五条第（一）项而造成市场的不稳定因素和侵害甲方利益，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失，甲方有权单方终止合同；2.乙方因未尽本合同应履行的义务，违反合同第五条第四项内容和《浙江省放心农贸市场管理要求》、《农贸市场经营规范》、《农贸市场卫生管理规范》规定的，视为乙方违约……。双方还就其他事项进行了详细约定。2016年2月2日，开心公司（承租方、乙方）与农贸公司（出租方、甲方）签订了《租房合同》一份，在该合同中约定：1、甲方同意租给乙方坐落于海盐县澉浦镇南浦路685号的房屋，4799平方米，作办公及经营之用；2、该房屋租金经双方商定十年总租金为232.98万元；3、租金交付方式为每年一付，先付后用，现金支付；4、甲方如提前结束合同，应提前半月告知乙方，并如数退还剩余房租（未满半月不计费，大于半月未满一月按半月计费）；5、乙方如提前结束合同，甲方应如数退还剩余房租（未满半月按半月计费，大于半月未满一月按一月计费）；6、房屋租赁期为10年，从2016年2月1日至2027年1月31日；7、因租用该房屋所发生的水电费、卫生费，由乙方承担；8、在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任；9、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。双方还就其他事项进行了约定。同日，海盐县澉浦镇人民政府出具了房屋产权证明一份，内容为：兹位于海盐县澉浦镇南浦路685号的农贸市场的房屋产权属于农贸公司所有，面积4799平米，该房屋属合法建造，可安全使用。该《租房合同》与房屋产权证明原件均在海盐县市场监督管理局综合档案室存档。后，农贸公司（甲方，出租方）与南环公司（乙方、承租方）签订《补充及变更协议书》一份，甲、乙双方鉴于2016年1月25日签订《租赁项目合同》后，双方对各自合同权益的维护提出新的意思表示的原因，经双方进一步协商达成如下补充及变更协议条款：一、甲方同意乙方将承租的澉浦新市镇农贸市场以委托管理的方式，委托开心公司代为管理，但是，乙方需与开心公司签订正式的委托管理合同，并报甲方备案。二、双方同意将《合同》第一条租赁期限条款中的租赁期限变更为：租赁期限十年，自2016年4月1日起至2027年3月31日止。三、双方一致同意，无论澉浦新市镇农贸市场由乙方自行管理或由乙方委托给开心公司管理（以租赁期限），均应将该农贸市场打造成三星级管理标准的农贸市场。为鼓励企业为澉浦新市镇做好“菜篮子”民生工程，如创建星级农贸市场成功，则由相关部门按政策补助给甲方的资金，由甲方以奖励的形式给予乙方。南环公司（委托方、甲方）与开心公司（受委托方、乙方）签订《委托协议》，鉴于2016年1月25日甲方与农贸公司签订了《租赁项目合同》，获得澉浦新市镇农贸市场的经营管理权，为了更好的经营管理，现委托给乙方经营管理。经甲、乙双方协商达成以下委托管理条款：一、甲方将承租的澉浦新市镇农贸市场以委托管理的方式，委托给乙方代为管理，并在签订本委托协议后报农贸公司备案；二、委托管理期限为十年，自2016年2月1日起至2027年1月31日止（具体以《租赁项目合同》的租赁期限为准）；三、澉浦新市镇农贸市场的经营管理由乙方全权管理后，应按照甲方与农贸公司签订《租赁项目合同》的有关约定行使管理权并为承担相应的义务。乙方还应根据市场的实际情况，在管理模式和标准上必须达到甲方的要求，应将该农贸市场打造成三星级管理标准的农贸市场。本协议由双方盖章或签字起生效，协议一式三份，甲方执一份，乙方执一份，一份由甲方交农贸公司备案。2016年2月18日，南环公司向农贸公司发函一份，载明：关于南环公司与农贸公司签订的农贸市场租赁协议，该项目由南环公司出资，现委托开心公司负责经营管理，公司法人为陶勇敢。今后该市场的一切经营活动均由开心公司全权负责。2016年5月24日，南环公司向农贸公司发函一份，载明：关于南环公司与农贸公司签订的农贸市场租赁协议。为更好经营管理好农贸市场，现由南环综合市场经营管理有限公司出资，委托开心公司负责经营管理，公司法人为潘丹丹。今后该市场的一切经营活动均由开心公司全权负责。开心公司接受南环公司委托后，即对《租赁项目合同》中约定的农贸市场进行管理。在经营管理期间，开心公司作为出租方将农贸市场内的门面出租给经营者进行经营并签订了相应的租赁合同，同时，租金及水电费的交纳均由开心公司的法定代表人支付至农贸公司账户，发票、收款收据等均由农贸公司开具给开心公司。2018年4月20日，农贸公司向南环公司发出解除合同通知书一份，并将该通知书张贴在农贸市场内，载明：鉴于贵公司未按照贵我双方签订的《租赁项目合同》第二条第（三）项的约定，向我公司按时支付2018年度全年租金150000元，已构成违约，且我们发现澉浦新市镇农贸市场内部管理混乱。据此，我公司为稳定市场特通知贵公司如下：1、贵我双方于2016年1月25日签订的《租赁项目合同》自即日起解除；2、贵公司按照《租赁项目合同》第三条约定向我公司交付的10万元保证金，由我公司先行扣除贵公司尚欠我公司的水电费和租金。贵公司尚欠我公司的租金我公司保留追讨的权利；3、请于2018年4月30日前腾退贵公司所有私有物品，否则作无主处理。2018年5月22日，开心公司从农贸市场被强制撤离。另查明，开心公司于2016年2月2日成立，成立时登记的法定代表人为陶勇敢，后于同年5月24日变更法定代表人为潘丹丹，后于2017年12月19日变更法定代表人为谢静。2017年12月14日，潘丹丹向农贸公司支付租金150000元和水电费162153.90元。2018年4月30日，谢静向农贸公司支付2018年度的租赁费150000元。同年5月17日，谢静向农贸公司支付农贸市场2017年10月至2018年4月期间的水电费49301.02元、预付开心农贸市场押金181000元及农贸市场电梯维修费615元。另，2017年2月6日，开心公司获得澉浦集镇农贸市场考核奖励款80000元。再查明，经核实，开心公司与农贸公司于2016年2月2日签订的《租房合同》中租赁的位于海盐县澉浦镇南浦路685号的房屋系海盐县澉浦古镇开发有限公司单独所有，而农贸市场的地址是海盐县澉浦镇198号。海盐县澉浦新市镇农贸市场经营租赁项目系由农贸公司公开招标，后由南环公司参加竞争性谈判会议后被评定为项目承租人。一审法院认为，农贸公司与南环公司签订的《租赁项目合同》、《补充及变更协议书》均系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立。而开心公司与南环公司签订有《委托协议》，该协议表明，南环公司将其对新市镇农贸市场的经营管理权委托给开心公司代为行使，开心公司系南环公司的受委托人。尽管开心公司主张租金、水电费的支付均系由其支付，并由其与农贸市场承租户签订合同，其是农贸市场的实际经营管理者，对此，一审认为，开心公司在经营管理农贸市场中的该些行为并不能推翻其与南环公司的委托关系，作为管理农贸市场的受委托人，其履行上述行为也是符合约定的。开心公司诉请继续履行的是其与农贸公司于2016年2月2日签订的《租房合同》，该份《租房合同》原件系开心公司从海盐县市场监督管理局综合档案室调取，签订该份《租房合同》的当日即注册成立了开心公司。据农贸公司辩称，该份《租房合同》签订的目的就是为了让开心公司能够登记成立公司。对此，开心公司予以否认，但一审认为，该份《租房合同》中约定的内容（包括租金、租金支付方式、租赁期限等）均和《租赁项目合同》中的内容一致，且该份《租房合同》签订后，农贸公司与南环公司之间的《租赁项目合同》并未解除，而是开心公司与南环公司之间签订了《委托协议》，开心公司以南环公司受委托人的身份对新市镇农贸市场进行经营管理。因此，对于农贸公司辩称开心公司与其于2016年2月2日签订的《租房合同》的目的系用于开心公司的注册所用，更为合理，予以采信。开心公司与农贸公司之间签订的该份《租房合同》，租赁关系并非系双方真实的意思表示，双方系以签订《租房合同》来为开心公司成立提供一个注册地，且该《租房合同》并未实际履行，故该《租房合同》应为无效。而开心公司诉请继续履行2016年2月2日签订的《租房合同》的目的并非在于使用租赁房屋而是在于履行农贸市场的租赁经营权。但是新市镇农贸市场的租赁经营权系存在于农贸公司与南环公司之间。综上，对于开心公司的诉讼请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回开心公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由开心公司负担。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，开心公司主张其与农贸公司之间的《租房合同》是双方真实意思的表示，是有效的，应当继续履行。农贸公司将案涉租赁物同时租给了南环公司、开心公司，存在一房二租的行为。农贸公司为向澉浦镇政府交代，故让开心公司与南环公司签订了《委托协议》，该份《委托协议》并非是双方的真实意思表示，也即开心公司与南环公司之间并不存在委托关系。本院认为，综合全案证据，开心公司的上述逻辑不成立。理由如下：第一，关于一房二租问题。农贸公司确于2016年1月25日与南环公司就后者承租农贸市场4799平方米房屋签订《租赁项目合同》；于2016年2月2日与陶勇敢就后者承租海盐县澉浦镇南浦路685#4799平方米房屋签订《租房合同》。开心公司据此主张农贸公司存在一房二租，农贸公司则称《租房合同》的签订是为开心公司工商注册的需要。对此，本院认为，出租人一房二租需承担违约责任，其此举必然有合理的解释。但两份合同对租金总额及租赁期限等影响出租人重要权益的条款约定基本一致，农贸公司显然不是为了追求更大的利益一房二租。开心公司称农贸公司一房二租是由于南环公司经营不善导致农贸公司欲寻求更好的合作伙伴。但开心公司并没有证据证明南环公司当时就存在经营管理方面的问题。并且，作为出租人的农贸公司，通过招标程序确定承租人，其在选择中标人过程中必然对南环公司各方面资质予以了审查才确定由南环公司中标，故南环公司在当时应当具备相当的履约能力。农贸公司与开心公司签订《租房合同》是在2016年2月2日，当时《租赁项目合同》才刚履行，双方初始合作，如南环公司经营管理不善，农贸公司得知的可能性也极小。退一步讲，即便存在这种可能性，农贸公司欲更换合作伙伴，必然是会寻求各方面实力雄厚的公司，而不是当时尚未成立的开心公司。故开心公司所称的南环公司一房二租的行为不存在合理的解释，结合以下两点理由，本院认为南环公司不存在一房二租的行为。第二、关于《租房合同》是否应当继续履行。首先，从内容上说，《租赁项目合同》的内容约定细致完备，而《租房合同》仅约定了10年的房屋总租金，未约定每年的租金支付数额、付款的方式、具体的付款时间以及违约责任的承担等重要条款。开心公司称其实际参照《租赁项目合同》来履行义务，此举不利于保护合同一方的权益，完全不具有可操作性，亦无实施的必要。若农贸公司、开心公司之间真实存在租赁关系，双方完全可另行签订合同。其次，开心公司于《租房合同》签订的当天工商登记注册成立，其经营住所地就是《租房合同》约定的澉浦镇南浦路685#，同样是农贸公司的住所地。再由此可见，《租房合同》的租赁标的物并非案涉农贸市场，而是办公场所。最后，《租房合同》的格式与海盐县市场监督管理局用于工商登记的租房合同格式一致。且开心公司一审作为证据提供的2016年2月2日的《租房合同》上盖有海盐县市场监督管理局综合档案室的印章，应当是从该局档案局调取，而开心公司原来却不持有。综合以上几点，可以支持农贸公司的主张，即2016年2月2日的《租房合同》是双方为开心公司工商登记而签订。开心公司称本案存在两份《租房合同》，若双方仅是为办理公司登记而签订，则没有必要再在开心公司取得公章后再签订一份《租房合同》。但开心公司所谓的第二份《租房合同》，其并未提供原件，其上也未注明签订日期，其真实性不能认定。即便双方在开心公司取得公章后又签订了一份《租房合同》，也不能以此证明该合同就是双方实际履行的合同。鉴于《租房合同》系双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该行为无效，体现该行为的《租房合同》亦无效。故一审法院认定《租房合同》无效，并无不当。开心公司称合同无效仅能依据合同法第五十二条认定，不能依据民法总则的相关规定认定，系对法律的误读。开心公司还称若认定《租房合同》无效，法院应一并解决合同无效后的相关事宜。但法院在合同无效时的释明针对的是已经实际履行的双务合同，即双方当事人或一方当事人因履行合同获得了财产及利益，才涉及到返还原物、补偿及赔偿等问题。但案涉无效《租房合同》是双方的伪装行为，没有实际得到履行，不存在合同无效的处理问题。故开心公司要求法院一并处理《租房合同》无效后的返还、赔偿等问题，缺乏依据，不应予以支持。第三、关于委托关系问题。开心公司主张其与南环公司之间不存在委托关系的理由是该份合同未约定委托费用及报酬，且该《委托协议》是其在农贸公司要求下与南环公司签订，非开心公司的真实意思。首先，按照开心公司的主张，农贸公司一房二租，但又为了向澉浦镇政府交代，于是要求开心公司与南环公司签订《委托协议》。但是开心公司所谓的“农贸公司需向澉浦镇政府交代”并无证据支持，也不尽合理。虽然案涉农贸市场公开招租是经过澉浦镇政府【2015】178号文件批复同意的，但并不意味着农贸公司不能根据自己的意愿更换承租人。据农贸公司二审中陈述，在开心公司离开后，其又将农贸市场交由其他单位经营。故农贸公司若不想继续履行和南环公司之间的《租赁项目合同》，完全可以解除后再和开心公司签订，没有必要如开心公司主张的那样进行如此复杂迂回的操作。其次，如果农贸公司一房二租，作为被农贸公司违约行为损害的南环公司不去找农贸公司要求后者承担违约责任，而是去配合与其有竞争关系的开心公司、违约方农贸公司实施通谋虚伪行为，显然不符合常理。开心公司的上述主张、南环公司的上述陈述在逻辑上不能自洽。最后，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托可以是有偿的，也可以是无偿的。案涉《委托协议》中约定了关键的委托事项、委托期限，未约定报酬及费用分担并不能表明该合同不成立。故开心公司以《委托协议》缺乏部分要件为由主张该协议不是双方真实意思表示的上诉理由，显然不能成立。综上，基于南环公司与开心公司之间系委托关系的认定，进一步理顺了三方当事人之间的关系，也解释了开心公司法定代表人谢静向农贸公司履行付款义务的行为。开心公司将此付款行为解读为履行《租房合同》，显然与事实不符，不能得到支持。综上，开心公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人海盐开心农贸市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇一九年十二月十七日书记员 张叶娟