贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4006号原告：杜强军，男，1983年11月10日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。原告：冉亚芳，女，1986年8月13日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：冉明光，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：李琴，贵州巨合律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁大丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路36号。法定代表人：郑晓兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀光，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：鲁文，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告杜强军、冉亚芳与被告贵州大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜强军及其与冉亚芳的共同委托诉讼代理人冉明光、被告大丰公司的委托诉讼代理人鲁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜强军、冉亚芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金141,499元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。原告以430,745元的价格购买被告所开发的碧江区西外环路36号新华都1栋1单元17-1号房，合同约定被告须于2015年10月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，如果超过约定期限60日仍不能交付，原告选择不退房的，被告须自约定日期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订之后，原告按约定支付了全部房款，被告也于2015年7月30日将该商品房交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，造成原告至今没有取得房产证。被告理应按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告大丰公司辩称：1、有充分证据证明非被告的原因，致使被告开发建设的新华都项目至今未取得商品房所有权初始登记，客观上导致被告不能办理原告的商品房转移登记文书，被告依法不应承担违约责任。被告已于2015年8月24日将案涉房屋交付给原告使用，案涉房屋属于新华都一期项目商品房。因该项目地块上的建筑物不能按时完成拆迁安置，直接导致项目部分分项工程建设停滞，直至2018年12月10日才完成拆迁安置工作，其导致的结果为：该项目中农贸市场部分消防工程未能完善，喷淋报警系统无法并网，无法验收，总平范围内的公共基础设施无法施工，案涉项目无法进行综合验收，不能取得竣工规划验收认证和竣工验收备案表，不具备办理商品房初始登记条件。其中，根据被告与铜仁市国土资源局（现碧江区自然资源局）签订的《土地出让合同》及相关法律法规，国家出让的国有建设用地的地上建筑物的拆迁安置工作由政府依法征收并由相关职能部门完成，被告已经按照相关规定支付土地出让金。据上，因拆迁不能完成致使案涉项目消防工程及公共基础设施工程建设停滞，导致新华都一期项目无法取得竣工规划认证和竣工验收备案表，不具备办理案涉商品房初始登记的条件，不能办理转移登记相关文书。原、被告已在合同约定非被告过错原因导致原告未能取得房屋权属证书的，被告不承担责任。根据碧江区自然资源局对被告所作回复中也明确表示，案涉项目系因拆迁问题而无法完成整体验收，而拆迁安置工作系政府征收部门的职能职责。因此，根据合同约定及相关法律规定被告不应承担责任。2、被告未懈怠履行办理相关权证的行为，且未能办理相关权证的行为给被告造成了巨大经济损失。被告在取得商品房预售许可证，将案涉房屋出卖给原告后，依法将原、被告签订的合同进行了商品房预售合同备案登记，并办理房屋预告登记，以保障原告的房屋权属。并在诸多不利于项目建设的条件下，依旧在合同约定的合理期限内向原告交付房屋。为履行合同约定办证事宜，被告自2012年起，就通过工作联系函、请示、报告等方式多次催促、请求新华村村委会、区政府尽快完成新华都项目建设范围内的拆迁工作。在涉案项目因拆迁工作的影响，竣工规划认证和竣工验收备案遇阻的情况下，被告以报告形式向碧江区政府申请通过分栋验收的形式。对原告所在的新华都一期项目进行规划验收，以便原告能对案涉房屋进行初始登记，及时向原告交付转移登记的相关文书，只是至今未得到通过。因此，被告一直在积极履行商品房买卖合同所约定义务。因未能办理相关权证给被告也造成了巨大经济损失，被告主观上也迫切希望能够完成办证事宜。综上，原告的起诉没有考虑被告积极履行办证义务的客观事实以及商品房买卖合同关于免责的约定，原告的诉讼请求没有事实依据，不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人没有异议的，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，原告杜强军、冉亚芳与被告大丰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014006643），约定原告杜强军与冉亚芳作为买受人，购买被告大丰公司开发建设的位于铜仁市碧江区西外环路36号铜仁大丰新华都第1幢1单元17层1-17-1号房；建筑面积117.69㎡，套内建筑面积95.19㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价4,525.11元／㎡，房屋总价款430,745元；付款方式为贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，买受人应于合同签订之日向出卖人（被告大丰公司）交付首期房款130,745元，余款300,000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付案涉房屋。出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款0.5%承担违约责任；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素以及客户资料未完整原因造成延期的，能提供相关单位的证明不是出卖人的原因，出卖人不承担责任。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2014年6月8日，原告支付被告购房款30,000元；2014年6月28日，原告支付被告购房款100,745元；2014年7月15日，原告支付原告购房款10,000元，并通过银行按揭贷款的方式付清了剩余房款290,000元。2014年6月28日，被告向二原告收取了水、电立户费2,170元。2015年8月18日，原告依法交纳了案涉房屋的契税6,461.18元。被告于2015年7月30日将案渉房屋交付给原告杜强军、冉亚芳使用。该房屋至今未在房产部门办理房屋所有权初始登记。另查明，被告分别于2011年5月18日、2013年8月9日与铜仁市国土资源局签订了两份《国有建设用地出让合同》，通过挂牌出让方式，大丰公司分别取得了位于铜仁市碧江区西外环西侧控规XW-D-02地块以及XW-D-03地块的使用权。土地出让价款分别为248万元、1,600万元，出让价款已含地上建筑物、构筑物拆迁补偿费；政府须于2011年8月16日交付XW-D-02地块给大丰公司，于2013年11月9日交付XW-D-03地块给大丰公司。大丰公司已按照上述两份《国有建设用地出让合同》的约定缴纳了全部土地出让金。2015年3月18日，碧江区河西街道办事处印发《碧江区河西街道办事处关于请求拨付新华村失地农民安置区项目拆迁补偿资金向铜仁市碧江区人民政府请示》（河办呈［2015］20号），该请示载明：大丰公司分别于2011年、2013年通过公开挂牌出让方式取得铜仁市新华村失地农民安置区70亩土地使用权，出让价款1,848万元。该公司分别于2011年6月、2013年10月、2015年1月共缴纳土地出让金1,348万元。按照合同约定，政府负责房屋及地上附属物的征收补偿安置。据初步测算，该地块上房屋及地上附属物的征收补偿安置约需资金2,000万元。由于该地块上13户被征收户的房屋及地上附属物至今没有征收，导致整个安置区内的农贸市场、失地农民的安置房无法继续施工，严重影响项目进度，群众反映强烈，意见较大。根据人民政府2015年1月26日专题会议纪要（碧府专议【2015】3号）要求，同意将大丰公司已缴纳的土地出让金1,348万元全额用于征收补偿安置，不足部分由大丰公司负责垫资，待新华都二期建设项目结束后一并结算。为此，特向区政府请求将大丰公司缴纳的新华村失地农民安置区土地出让金1,348万元拨付给我处用于拆迁补偿安置。当否，请批示。2017年2月28日，铜仁市碧江区住建局印发《关于请求对新华村失地农民安置区被征收户原地（新华都Ⅱ期）安置商铺的请示》（碧住建呈［2017］29号），载明：河西街道办事处新华村与大丰公司联合开发新华都项目（分两期进行开发），该项目主要用于新华村及其附件失地农民安置，大丰公司分别于2011年、2013年通过公开挂牌出让方式取得上述两个项目地块共70亩的土地使用权，合计出让价款1,848万元，并已于2015年8月全额缴清。按照土地出让合同约定，由政府负责该项目地块的房屋及地上附属物的征收补充安置，据测算该地块上房屋及地上附属物的征收补偿安置资金约需1,969万元（含回购该项目675㎡商铺用于安置征收户费用）。根据区人民政府2015年1月26日《关于新华都二期建设项目有关事宜的会议纪要》（碧府专议【2015】3号），该项目土地出让金用于征收补偿安置，不足部分由大丰公司先行负责垫资，待新华都Ⅱ期建设项目结束后一并结算。目前该项目有14户被征收户要求按相关征收规定补偿商铺并原地安置，因此造成该项目建设受阻，为妥善解决此矛盾，河西街道、征收办、大丰公司多次与新华村拆迁户协商，拟将依据原补偿标准需安置给被拆迁户的共675㎡的商铺在原地即新华都Ⅱ期安置。对此，大丰公司也愿意配合并作出让步，具体方案是：大丰公司将新华都Ⅱ期11#、12#楼原市场销售单价为1.0万元/㎡的部分商铺提供给政府用于安置14户被征收户，并以6,500元/㎡的优惠价与政府结算。特请求区人民政府对新华村14户被征收户商铺原地安置在新华都Ⅱ期项目予以审定。2019年10月10日，《铜仁市碧江区自然资源局关于大丰新华都一期项目验收情况的回复》，载明：大丰新华都一期项目系大丰公司开发建设，该建设项目由1号楼、2号楼地下车库、农贸市场组成，共计办理4个工程规划许可证，原铜仁市城乡规划局碧江分局于2015年5月对其中2号楼进行规划验收，但该项目因拆迁问题，不满足验收条件，要求建设整体完善后再进行综合验收。应业主单位申请，我局于2019年6月24日对该项目进行综合验收，目前已将验收后存在问题移交市综合执法局处理，待处理完善后再予以规划认可。上述事实，有原、被告的陈述及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，虽然对逾期不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行了约定，但该合同同时还约定了“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素以及客户资料未完整原因造成延期的，能提供相关单位的证明不是出卖人的原因，出卖人不承担责任”，由此可知，只有在因被告大丰公司原因导致原告未能在约定期限内取得办理转移登记文书的情况下，被告大丰公司才承担相应的违约责任，即该约定是过错责任而非严格责任。就本案查明事实来看，因案涉大丰新华都一期项目拆迁受阻，导致该项目一系列工程被延误，相应的工程规划许可证无法如期正常办理，最终导致了该项目无法办理房屋初始登记。但根据被告与铜仁市国土资源局签订了两份《国有建设用地出让合同》以及前述河西街道办事处（河办呈［2015］20号）、铜仁市碧江区住建局（碧住建呈［2017］29号）请示内容，被告所取得的XW-D-02地块以及XW-D-03地块的房屋及地上附属物的征收拆迁等工作应当由政府相关部门负责主导实施。被告已经按约如期履行了缴纳土地出让金的义务，而拆迁工作并不是由被告所能够掌控，结合被告通过各种方式积极要求政府部门办理相关权证的行为来看，被告已经尽到了作为开发商在房屋产权证书办理中所能尽的合同义务，案涉房屋权属证书的逾期未办理系政府拆迁问题所致，按约定被告不应承担责任，据此，原告主张被告大丰公司支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金141,499元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杜强军、冉亚芳的诉讼请求。案件受理费3,130元，减半收取计1,565元，由原告杜强军、冉亚芳共同负担1,565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田永新二〇一九年十二月二十日法官助理龙仲夏代理书记员  刘佳红