辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民初29号原告（申请执行人）：中国建筑第八工程局有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1568号27层。法定代表人：校荣春，董事长。委托诉讼代理人：赵建楠，该公司员工。委托诉讼代理人：郭剑，辽宁法大律师事务所律师。被告（案外人）：王重，男，汉族，1966年4月14日出生，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：齐东文，辽宁文正律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁金世界房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区卫国路19号。法定代表人：王连芝，该公司经理。委托诉讼代理人：铁海，该公司员工。原告中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）与被告王重、辽宁金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日、12月11日公开开庭进行了审理。原告中建八局的委托诉讼代理人郭剑，被告王重及委托诉讼代理人齐东文，被告金世界公司委托诉讼代理人铁海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建八局向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2019）辽10执异15号执行裁定书，准许继续执行坐落在辽阳市白塔区（辽市房权证辽市字第××号）房屋；二、请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，辽阳市中级人民法院作出（2014）辽阳民三初字第00070号民事裁定书，查封了被执行人金世界公司名下的位于辽阳市白塔区的十二处房产，其中包括房产号00280996号的房屋（以下简称“案涉房屋”）。2018年8月17日，辽阳市中级人民法院根据辽宁省高级人民法院（2017）辽民终449号民事裁定书，续查封了案涉房屋，续封期限自2018年8月17日至2021年8月16日。2019年1月，原告依据辽阳市中级人民法院（2016）辽10民初14号民事判决书及辽宁省高级人民法院（2017）辽民终449号民事判决书向辽阳市中级人民法院申请执行，被执行人为金世界公司，辽阳市中级人民法院予以立案执行。执行过程中，被告提出执行异议，辽阳市中级人民法院于2019年7月16日作出(2019）辽10执异15号执行裁定书，裁定中止对坐落在白塔区（辽市房权证辽市字第××号）房屋的执行，对此，原告提起执行异议之诉。一、根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》的有关规定，房屋所有权以不动产登记簿为准，案涉房屋登记在被执行人金世界公司名下，归金世界公司所有，被告并未取得案涉房屋的所有权。二、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，被告对登记在金世界公司名下的案涉房屋提出异议，须符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第311条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，被告应对其符合前述情形承担举证证明责任，但被告仅提供了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》及缴纳水费、物业费收据等证据，《商品房买卖合同》的签订时间是2009年6月5日，而《销售不动产统一发票》开具日期却是在此之前的2009年5月21日，违背常理，且被告并未就其符合“已支付全部价款”及“非因买受人自身原因未办理过户登记”提供任何证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告应承担举证不能的不利后果。三、从被告在执行异议过程中提供的编号为辽市房权证辽市字第××号的房屋所有权证可以看出，金世界公司早在2009年4月30日取得了案涉房屋的房屋所有权证，完成了初始登记，具备了配合被告办理房屋过户登记手续的条件，案涉房屋系在2015年8月17日经原告申请被法院查封，被告所谓“后因其找不到开发公司的人，无法取得完整手续，故一直没能办理更名过户手续”不构成正当理由，为保护民事主体的合法权益，《民事诉讼法》对于受送达人下落不明或者其他方式无法送达的情形，规定了公告送达的救济途径。被告在长达6年的时间里，未穷尽民事救济途径，怠于行使权利，要求金世界公司配合办理房屋过户登记手续，被告对于案涉房屋未办理过户登记有严重过错，被告不符合《关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》中第29条规定的情形，被告的异议主张不应予以支持。否则，不仅违背公平原则，而且会助长案外人怠于行使权利的恶习，不利于维护市场交易的稳定，不利于发挥法律的指引和教育作用。综上，被告不符合《关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》中第29条规定的情形，且其权利不足以排除执行，恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。中建八局为支持其诉讼主张提供如下7组证据：执行裁定、续查封代办函、民事裁定、高院二审判决、辽阳中院一审判决、邮寄签收单、不动产产权情况表和不动产查封清单。王重辩称：辽阳市中级人民法院（2019）辽10执异15号执行裁定书客观公正，依法应当予以维持，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。一、答辩人具备法定的排除原告执行的条件。1、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同。本案中，答辩人与金世界公司于2009年6月5日签订的书面合同；2、涉案房屋用于答辩人居住且答辩人名下无其他用于居住的房屋。答辩人实际居住涉案房屋已近10年，且只有涉案房屋一处房产。3、答辩人已实际支付全额房款超过50%，具体时间是2009年5月21日，故，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，依法能够排除原告对涉案房屋执行。二、答辩人对于未能办理不动产登记不存在过错。1、答辩人按照合同已实际支付全部购房款；2、答辩人已经接收房屋并实际居住；3、第三人备案手续中对答辩人购买房屋面积登记不清晰，导致不能办理不动产登记。第三人应当对此进行更正或作出说明，但无法找到第三人。4、原告未能提供任何证据证明答辩人对于不办理不动产登记存在过错，这种举证责任在于原告。三、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，而不能适用第28条。该司法解释第29条明确规定，“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，该条并未规定买受人存在过错的情形。本案涉案房屋登记在第三人名下，第三人为房地产开发企业应当适用此条。四、从社会和谐稳定的角度也应当驳回原告的诉讼请求。丧失本案房屋，答辩人将无房可居，在一定程度上必然给社会造成负担，并引起不必要的麻烦，从而增加社会不和谐不稳定因素。王重为支持其答辩意见提供如下6组证据：辽市字第00280996号开发商的初始房照，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，物业费、水费、电费、煤气流水收据及催缴通知单，办理入户的相关费用收据，购房款收据。金世界公司辩称，我们不同意原告诉讼请求，因为我们与王重是真实交易，这个交易是真实合法的，房屋所有权应该属于王重本人。我们在取得王重全额房款后，我公司为王重办理了申请办房照的一切相关手续，王重迟迟没有办房照的原因我公司不清楚。经审理查明：2009年6月5日，金世界公司（出卖人）与王重（买受人）签订《商品房买卖合同》，王重购买第82-5幢/座2-2单元/层18号房，建筑面积132.68平方米，商品房单价每平方米3064元，总金额肆拾万陆仟伍佰叁拾壹元整。2009年5月21日，金世界公司为王重开具了《销售不动产统一发票》，发票记载销售的不动产项目名称为梧桐雅居组团，不动产楼牌号为82-5#2-2-18，建筑面积132.68平方米，单价3063.9961元/平方米，金额406531元。王重向法庭提交的填发日期为2009年4月30日的辽市房权证辽市字第××号房屋所有权证记载：房屋所有权人金世界公司，房屋坐落白塔区，建筑面积132.68平方米。2009年11月开始，案涉房屋有缴纳供暖费的记录。2010年1月开始案涉房屋有缴纳燃气费的记录。辽阳市自来水公司白塔营业所出具的材料证明2009年至今，案涉房屋水费正常缴纳。辽阳市爱民物业服务有限公司出具的材料证明2009年至今，案涉房屋物业费正常缴纳。2015年8月17日，本院依据（2014）辽阳民三初字第00070号民事裁定书，查封了金世界公司名下的位于辽阳市白塔区的十二处房产，其中包括房产号00281114面积为132.68平方米的房屋，该房屋坐落于白塔区。2018年8月17日，本院依据辽宁省高级人民法院（2017）辽民终449号民事裁定书，续查封了该房屋。2019年1月，中建八局依据本院（2016）辽10民初14号民事判决书及辽宁省高级人民法院（2017）辽民终449号民事判决书向本院申请执行，被执行人为金世界公司。本院于2019年1月24日予以立案。王重在本院执行中建八局与金世界公司建设工程纠纷一案中，提出异议。2019年7月16日，本院作出（2019）辽10执异15号执行裁定，中止对坐落在白塔区（辽市房权证辽市字第××号）房屋的执行。2019年10月29日，辽阳市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》王重在辽阳市不动产登记中心计算机数据库中无不动产登记记录。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票、水、供暖、燃气使用记录及证明材料、辽市房权证辽市字第××号、（2014）辽阳民三初字第00070号民事裁定书、（2019）辽10执异15号执行裁定、《不动产登记资料查询结果证明》及双方当事人陈述予以证明。上述证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人即王重就执行标的即位于辽阳市白塔区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理,并在此基础之上进行判决。本案中，王重在本院查封前已经与金世界公司签订了书面《商品房买卖合同》，王重交付了房款金世界公司为王重开具了《销售不动产统一发票》，并将辽市房权证辽市字第××号房屋所有权证交付王重持有。以上事实可以确认王重在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且支付了全部款项。王重提交的燃气费、供暖费的缴纳记录及物业公司、自来水公司出具的证明材料，可以认定王重对案涉房屋于本院查封前已实际占有使用。经本院去辽阳市不动产登记中心查询，王重在辽阳市不动产登记中心计算机数据库中无不动产登记记录，且王重陈述其与配偶名下除案涉房屋外无其他用于居住的房屋。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于中建八局提出的继续执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国建筑第八工程局有限公司的诉讼请求。案件受理费7，398.00元，由中国建筑第八工程局有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，经本院上诉至辽宁省高级人民法院。审判长  **强审判员  侯冀宁审判员  崔曦文二〇一九年十二月二十五日法官助理张玉婷书记员栾惠然审理本案适用的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人以自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。