陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5614号上诉人（原审第三人）：张杰，男，1981年5月15日出生，汉族，自由职业者，住陕西省商洛市商南县张杰，男，1981年5月15日出生，汉族，自由职业者，住陕西省商洛市商南县。委托诉讼代理人：宋斌，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋强，陕西致易衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛晓菲，女，1977年4月24日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市碑林区薛晓菲，女，1977年4月24日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市碑林区。被上诉人（原审第三人）：西安市星币房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：孙琳琳，该公司经理。委托诉讼代理人：石久龙，男，1989年11月30日出生，该公司业务经理，住陕西省西安市新城区石久龙，男，1989年11月30日出生，该公司业务经理，住陕西省西安市新城区。被上诉人（原审第三人）：房志勇，男，1967年3月12日出生，汉族，无业，住福建省永安市房志勇，男，1967年3月12日出生，汉族，无业，住福建省永安市。原审被告：查高辉，女，1981年4月4日出生，汉族，自由职业者，住广东省深圳市福田区查高辉，女，1981年4月4日出生，汉族，自由职业者，住广东省深圳市福田区。上诉人张杰因与被上诉人薛晓菲、西安市星币房地产营销策划有限公司（以下简称星币房地产公司）、房志勇，原审被告查高辉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初8147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张杰上诉请求：1、依法改判驳回薛晓菲的一审诉讼请求；2、由薛晓菲、星币房地产公司、房志勇承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审判决认定涉案《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》有效错误。其与查高辉2004年10月18日登记结婚，涉案房屋属于夫妻共同财产。中介在一审提供的证据表明其在2017年10月25日三方签订合同之前，明确要求出卖人查高辉提供共有人的授权委托书。并且在签订房屋买卖合同时，也告知买受人薛晓菲应查验房屋共有人的授权委托书。但三方签订合同时，并没有其授权，也没有其签名，其对此合同的签订毫不知情。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）的通知》第89条、《合同法》第五十一条以及《婚姻法解释（一）》的规定，薛晓菲、查高辉以及中介公司在明知涉案房屋有共有人的情况下，未征得共有人的同意即签订合同有明显的过错。而查高辉在未征得其同意的情况下擅自出售房屋，从买卖沟通到合同签订和收款均系查高辉的个人所为，其对该合同效力不予认可，一审判决认定合同有效错误。二、一审判决认定薛晓菲属于善于取得错误。买受人至今未要求收房，涉案房屋一直处于出租状态，双方也并未办理网签及过户手续，房屋目前仍然登记在查高辉名下，买受人也未付清房款。根据《物权法》第一百零六条、《婚姻法解释（三）》第十一条的规定，涉案房屋不符合善意取得的条件，其作为共有人要求确认合同无效追回房屋有明确的法律依据。三、一审判决的违约金过高。四、一审程序违法。涉案房屋处于出租状态，但一审法院并未通知承租人出庭，以查明承租人是否履行优先购买权，即认定合同有效，明显违反法律规定，程序严重违法。薛晓菲辩称，一审判决公正，其不同意张杰的上诉请求。星币房地产公司辩称，张杰上诉称未经其同意出售涉案房屋不属实，张杰对出售房屋是知情的。2018年房价上涨后查高辉与张杰恶意违约，其公司多次电话联系查高辉，查高辉告知其公司不愿意卖房，要求涨价。查高辉述称，涉案房屋属于夫妻共同财产，张杰是共有人，其与薛晓菲、中介签订房屋买卖合同时，张杰并不知情。房志勇未到庭，亦未提交书面答辩意见。薛晓菲向一审法院起诉请求：1、依法确认其与查高辉、星币房地产公司签订的《西安市房屋买卖合同》有效；2、依法判令查高辉办理西安市碑林区XX庄XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋的网签及过户手续，星币房地产公司履行协助办理义务；3、判令查高辉向其支付逾期过户违约金；4、本案诉讼费由查高辉承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，查高辉与西安高山流水房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2017年10月25日，薛晓菲作为买受人、查高辉作为出卖人、星币房地产公司作为中介机构签订《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，出卖人所售房屋坐落为碑林区XX庄XX路XX幢XX单元XX号；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间接受成交，房地产经纪机构名称星币房地产公司；出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价为878000元，买受人可以在签订本合同的同时支付房款50万元；出卖人应当在签订买卖合同当日将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起不动产证下来30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移；买受人未能在不动产证下来30日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付等内容。同日，薛晓菲、查高辉签订《补充条款》，约定，如双方中的一方未在不动产权证书下来后的30日内办理过户手续，每迟延一日需向另一方支付每天1000元的违约金；该房屋的不动产证下来后补交剩余房款378000元等内容。2017年10月26日，查高辉向薛晓菲出具收条，载明，“今收到薛晓菲交来购买高山流水星币传说9-2-22002小区9号楼2单元22002室购房款45万元，剩余5万元房款于2017年11月10日之前通过银行转账到查高辉建行卡中”等内容。2017年11月3日，薛晓菲向查高辉转款5万元。涉案房屋于2018年5月18日取得房屋所有权证书，不动产权证号：201XXXXXXXX。另查，查高辉与第三人张杰于2004年10月18日登记结婚。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，薛晓菲、查高辉双方系完全民事行为能力人，且订立合同系双方自主意识表示，并不违反法律法规的强制性规定，故合同真实，有效，依法予以确认。查高辉辩称该合同未取得配偶同意，应为无效一节，虽该房屋系查高辉与张杰婚姻关系存续期间所购置，属夫妻共同财产，但本案房屋出售时二人夫妻感情正常，房产证上也载明房屋所有权人为高辉一人，薛晓菲有理由相信查高辉对诉争房屋有相应的处分权。涉案房屋查高辉委托中介机构对外出售，XX道XX房XX房信息，房屋的价格也系双方协商一致确定，属于市场合理公允的价格。现薛晓菲在签订房屋买卖合同后已支付了合同约定的购房款50万元，依约履行了买受人支付价款的义务，由此可认定薛晓菲系房屋善意购买人，其有偿购买诉争房屋，应当依法予以维护。至于房屋出让后可能导致未签字房屋共有人即本案张杰的利益受损问题，应由查高辉与张杰另行处理。据此，本院确认薛晓菲与查高辉签订的房屋买卖合同依法有效，查高辉、张杰主张合同无效的理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。合法有效的合同应当予以履行，根据双方约定，查高辉应在房产证下来后30日内和薛晓菲办理过户手续，现该涉案房屋产权证已于2018年5月18日取得，故查高辉应办理相应过户手续。关于薛晓菲诉请的违约金，根据双方约定，应予2018年6月18日办理完过户手续，现未办理，构成违约，故应从2018年6月19日起计算违约金，关于违约金标准，双方约定每天1000元过高，法院予以调整，应以已交房款为基数，按年利率24%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，原审法院遂判决如下：一、薛晓菲与查高辉、西安市星币房地产营销策划有限公司签订的《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》有效；二、查高辉于本判决生效之日起十日内向薛晓菲办理位于西安市碑林区XX庄XX路XX幢XX单元XX号房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）的网签及过户手续，西安市星币房地产营销策划有限公司履行协助办理义务；三、查高辉于本判决生效之日起十日内向薛晓菲支付以50万元为基数，按年利率24%的标准，支付自2018年6月19日起至本判决确定之日止的违约金；四、驳回薛晓菲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11200元（其中案件受理费12580元，减半收取计6290元；保全费4910元），由查高辉承担（此款薛晓菲已预交，查高辉承担部分应同上款一并支付薛晓菲）。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点为：一、薛晓菲、查高辉与星币房地产公司于2017年10月25日签订的《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充条款》能否继续履行。二、关于薛晓菲诉请的违约金应否予以支持。关于焦点一，涉案《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充条款》系各方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方均具有约束力。上述合同签订后，薛晓菲依约支付了50万元购房款，但查高辉并未按照合同约定履行过户义务，其行为已构成违约。现薛晓菲诉请查高辉继续履行涉案合同，包括办理涉案房屋的网签及过户手续，于法有据，应予支持。张杰上诉认为，涉案房屋属于夫妻共同财产，查高辉擅自出卖房屋，构成无权处分，所签合同应属无效的意见，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院不予采纳。关于焦点二，双方合同中约定：出卖人应在不动产权证书下来后的30日内办理过户手续，每迟延一日需向另一方支付每天1000元的违约金。查高辉已于2018年5月18日取得涉案房屋产权证，其本应于2018年6月18日办理完过户手续，但其至今仍未予办理，故查高辉应自2018年6月19日起承担违约金。至于违约金计付标准问题，查高辉已在一审诉讼中以违约金过高为由申请降低违约金标准，一审法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度及薛晓菲的实际损失等因素，酌情按年利率24%的标准计算违约金，符合本案的客观情况，并无不妥。查高辉上诉要求再次降低违约金的请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。惟涉案合同具有买卖合同性质，一审法院在判决认定合同有效，查高辉履行合同约定的房屋过户义务的情况下，未就薛晓菲未付清的房款37.8万元作出相应处理，不利于定纷止争，本院对此予以增判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初8147号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、薛晓菲在西安市碑林区XX庄XX路XX幢XX单元XX号房屋产权转移登记至其名下十日内向查高辉支付剩余购房款37.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12580元，减半收取为6290元，保全费4910元，共计11200元，由查高辉负担。二审案件受理费12580元，由查高辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  何  强审 判 员  王 慧 芳审 判 员  辛   娟 二○一九年十二月三十日 书 记 员  刘 燕 子  1