湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初7354号原告：长沙市乾升实业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区梦洁路40号。法定代表人：谭辉，总经理。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沁，湖南弘一（株洲）律师事务所实习律师。被告：袁锋雷，男，1989年5月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：蒋凌虹，女，1989年11月19日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：黎宇明，男，长沙市望城区秉诚法律服务所法律工作者。原告长沙市乾升实业有限公司（简称乾升公司，下同）与被告袁锋雷、蒋凌虹商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾升公司的委托诉讼代理人赵伟、被告袁锋雷、两被告的共同委托诉讼代理人黎宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾升公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付剩余房款460000元；2、被告以剩余房款金额为基数，按年利率24%的标准支付违约金，自2018年7月6日起计算至还清之日止（暂算至2019年11月8日的违约金为148208元）；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：被告袁锋雷、蒋凌虹于2018年6月30日向原告乾升公司购买位于长沙市望城区，并签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件（以下简称《买卖合同》）。该合同第五条约定购房总价为813047元，其中已支付首付款353047元，余款460000元未支付，逾期支付早已逾期一年有余。在此期间，原告不断要求被告偿还逾期房款，并于2019年10月24日向被告发送催款律师函，但未取得任何效果。根据《买卖合同》附件三中第七条，“买受人付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之一向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款千分之一向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金”。原告有权要求被告支付剩余房款及违约金,为维护自身合法权益，原告诉至法院,请求支持其诉讼请求。被告袁锋雷、蒋凌虹共同辩称，被告怀疑从开始交定金、付首付、被强迫办网签合同到被逼迫付尾款整个过程，原告存在虚假宣传、欺骗等行为，诱导被告买房。被告的网上宣传以及置业顾问的介绍都提到房屋在地铁10号线规划内，并且明确有医学院站，被告在购房时也反复和置业顾问确认地铁和学校的事项，但后来了解到在这一块根本就没有地铁的规划，原告的虚假宣传对被告购买房屋起到了严重的诱导作用。本案房屋买卖合同的签订违背了真实信用原则，原告以大量虚假宣传进行诱导，且要求被告先交定金再看房，看的还是样品房，让被告产生了重大误解才签署了买卖合同。合同中存在多条霸王条款，被告没有买房的真实意思，该合同违背了公平、诚实信用的原则。本合同损害了被告的利益，违反了相关法律规定，被告认为合同满足《合同法》第五十二条之规定，该合同为无效合同。此外，商品房是以登记形式为要件，商品房买卖合同没有产生法律效力。经审理查明，2018年6月30日，原告乾升公司与被告袁锋雷、蒋凌虹签订长沙市望城区商品房买卖合同，约定被告袁锋雷、蒋凌虹向原告购买位于长沙市望城区的商品房，建筑面积96.98㎡，总房价813047元，交房时间为2020年6月30日。合同第六条约定，被告于2018年7月2日交付房屋首付款（含定金）353047元，剩余房款详细约定见附件三。合同附件三约定，剩余房款被告通过住房公积金贷款的方式向原告支付；买受人应于本协议签订后一个月内，将银行或公积金贷款付至出卖人指定账户。买受人应在签订合同后5日内与银行或公积金机构签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款；买受人在前述约定的付款期限内仍无办理或提交资料的，出卖人有权解除本合同，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之一向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款千分之一向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。本项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性，本公司对此不做承诺。另查明，两被告已向原告支付353047元首付款，剩余460000元房款至今尚未支付，也未提交资料向住房公积金中心或银行申请贷款。再查明，2018年10月22日，原告乾升公司向被告蒋凌虹发送公积金资料催交函，督促被告蒋凌虹提交办理公积金贷款所需资料。2019年10月24日，原告乾升公司委托湖南弘一律师事务所向被告袁锋雷、蒋凌虹发送催款律师函，催收剩余房款460000元。上述事实，有商品房买卖合同、公积金资料催交函、律师函以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告乾升公司与被告袁锋雷、蒋凌虹签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当遵照履行。被告认为双方签订的合同无效，且商品房买卖是以登记形式为要件，商品房买卖合同没有产生法律效力。因被告无证据证明被告签订合同系受到原告欺诈、胁迫，也无证据显示该份合同损害了社会公共利益或存在以合法形式掩盖非法目的的情形，此外，合同约定自双方签字后生效，在当事人无特别约定的情况下，备案登记并非合同生效的必要条件，被告的该项辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。两被告系完全民事行为能力人，应当清楚自己签订商品房买卖合同所应承担的合同义务，并应对商品房价格浮动、自身履约能力等因素进行合理评估。在支付首付款后，被告未按约提交资料申请按揭贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，已构成违约，除应向原告付清剩余房款外，还应支付相应的违约金。合同约定了买受人逾期付款的违约责任，原告虽主动降低了违约金标准，但该违约金标准仍较高。本案被告逾期付款给原告造成的损失主要系资金占用期间的利息损失，结合原、被告履约情况及原告损失情况，同时考虑到违约金具有一定的惩罚性，本院认为，违约金标准按年利率6%计算为宜。依据合同附件三的约定，买受人应于签订合同一个月内将剩余房款支付至原告账户，故违约金起算时间应为合同签订一个月后的次日，即自2018年7月31日开始计算，至2019年11月8日的违约金为35113元，自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，被告应继续以剩余房款为基数，按照年利率6%的标准向原告支付违约金，故对原告诉讼请求第一项及诉讼请求第二项的合理部分，本院予以支持。被告辩称，原告虚假宣传该楼盘附近有地铁10号线，对被告购房起了严重诱导作用，应当视为要约。本院认为，轨道交通属于市政设施，不属于原告可承诺范围，原告的楼盘海报中对区位的表述为：项目紧邻雷锋大道，地铁4号线（在建）、地铁10号线（规划）及多路公共交通，畅达全城，区位图中明确标注地铁10号线为规划中，被告提交的安居客网站对于楼盘宣传视频亦表述项目附近有地铁10号线规划，原告虽对地铁10号线进行宣传，但表述均为规划中，该说明并非具体确定，并不意味着原告对地铁10号线进行允诺，轨道交通规划及变更属于公开信息，被告作为买受人，亦可通过相关渠道获取信息，原告的宣传行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不能视为要约，且合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。本案中，原、被告签订的合同中并无对地铁等内容的约定，故对被告该项辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁锋雷、蒋凌虹于本判决生效之日起十日内向原告长沙市乾升实业有限公司支付剩余房款460000元；二、被告袁锋雷、蒋凌虹于本判决生效之日起十日内向原告长沙市乾升实业有限公司支付2018年7月31日至2019年11月8日的违约金35113元，并支付自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，以尚未支付的剩余房款为基数按照年利率6%计算的违约金；三、驳回原告长沙市乾升实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9882元，因适用简易程序减半收取4941元，由原告长沙市乾升实业有限公司负担578元，被告袁锋雷、蒋凌虹负担4363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨剑波二〇一九年十二月二十三日代理书记员  金 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构与以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。