云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4266号原告（执行案外人）：杨瑞，男，1980年6月18日生，汉族，大专文化，云南省双柏县人，个体工商户，住云南省楚雄州双柏县，现住楚雄市。委托诉讼代理人：杨晓宇，云南云伦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：楚雄市鹿城彩印有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇富民工业园区，统一社会信用代码：915323017452598851。法定代表人：曾进，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周富，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：楚雄莲池映月房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇西小山路凤山书院小区1、2幢商铺，统一社会信用代码：9153230155779168XR。法定代表人：罗光武，系该公司董事长。第三人（被执行人）：云南楚雄昊元工贸有限公司，住所地：楚雄市开发区天河园，统一社会信用代码：9153230075718653X4。法定代表人：罗光武，系该公司总经理。第三人（被执行人）：云南利通天水投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区金实小区华信园29号商网，统一社会信用代码：91530000069814504P。法定代表人：尹军，系该公司执行董事。第三人（被执行人）：代莉，女，1977年7月14日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，个体工商户，住云南省楚雄市，现住楚雄市。第三人（被执行人）：何光平，男，1974年2月2日生，汉族，云南省楚雄市人，住址同上。原告杨瑞与被告楚雄市鹿城彩印有限责任公司（以下简称鹿城彩印公司）、第三人楚雄莲池映月房地产开发有限公司（以下简称莲池公司）、云南楚雄昊元工贸有限公司（以下简称昊元公司）、云南利通天水投资集团有限公司（以下简称利通公司）、代莉、何光平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨瑞及其委托诉讼代理人杨晓宇，被告鹿城彩印公司的委托诉讼代理人周富、代虎，第三人利通公司的法定代表人尹军、第三人代莉到庭参加诉讼，第三人莲池公司、昊元公司、何光平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑞向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行（2017）云2301执169号执行裁定书和（2017）云2301执169号之一协助执行通知书对楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号），并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告鹿城彩印公司与第三人莲池公司、昊元公司、利通公司、代莉、何光平借款合同纠纷案[案号：（2016）云2301民初2647号，执行案号：（2017）云2301执169号]强制执行的过程中，楚雄市人民法院以（2017）云2301执169号执行裁定书和（2017）云2301执169号之一协助执行通知书，将原告所有的位于楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号）当作第三人的财产予以查封，期限为两年，2019年4月11日至2021年4月10日。原告认为该查封行为已侵犯了原告的合法权益。2016年8月16日，第三人代莉将本案所涉房产出售给原告杨瑞，双方签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总价款为5000000元。签订合同当日，原告向代莉支付了50000元，并于2017年2月9日前分12次将剩余的4950000元支付给代莉。代莉也将房屋钥匙交给了原告，原告使用该房屋至今。根据相关法律规定，楚雄市人民法院在2019年4月11日才将该房产查封，但原告在2016年8月就购买了该房产，且一直占有使用该房产至今。原告对于未办理过户手续没有过错，楚雄市人民法院不应当查封该房屋。且楚雄市人民法院在查封该房屋的过程中，行为违法，楚雄市人民法院在2019年4月11日查封该房产，但是使用的是2017年的民事裁定书和协助执行通知书，查封期限为两年，已违反了相关法律的规定。原告于2019年8月20日向楚雄市人民法院提出书面执行异议申请，经审查后，作出（2019）云2301执异53号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。综上，原告为维护合法权益，依法起诉，请依法处理。被告鹿城彩印公司辩称，一、（2017）云2301执169号执行裁定书的执行措施合法，被答辩人就本案所涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，楚雄市人民法院在2016年8月22日对本案所涉房产采取查封措施时，被答辩人并未就本案所涉房屋支付完全部购房款，仅支付了50000元定金，剩余款项是在2017年2月9日前才付清的。二、被答辩人在与代莉签订《房屋买卖合同时》，在明知该房产上设有抵押权并在抵押权未解除的情况下进行交易，被答辩人主观上存在过错。本案所涉房产因第三人何光平、代莉向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款，第三人代莉、何光平将本案所涉房产用于办理贷款抵押担保，并于2011年10月10日依法办理了抵押登记，被答辩人在购买上述房产时，上述房产上设有抵押权，无法办理过户登记，被答辩人明知该情况却继续购买该房产，主观上存在过错。三、被答辩人杨瑞并非本案所涉房产的登记权利人，楚雄市人民法院以（2019）云2301执异53号执行裁定书驳回其意义请求，符合法律规定。本案所涉房产登记在第三人代莉的名下，法院因（2017）云2301执169号案依法查封被执行人名下的财产，符合相关法律规定。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉请。第三人利通公司陈述，本案与我公司无关，我对原告的起诉没有异议。第三人代莉陈述，（2016）云2301民初2647号案的借款人是莲池公司，我本人作为担保人。本案所争议的房产当时在工商银行有贷款，原告当时是房产的租户，因为我无法偿还贷款，便与工商银行协商，原告购买该房产，我将还不了的贷款转给原告来还。当时在办理过户手续的时候才知道该商铺已经被查封了，而且被告是超标查封，莲池公司已经有6套别墅被抵押了。第三人莲池公司、昊元公司、何光平未作陈述。原告杨瑞为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、（2019）云2301执异53号执行裁定书；3、房地产买卖合同；4、银行交易明细；5、（2017）云2301执169号执行裁定书、（2017）云2301执169号之一协助执行通知书。被告鹿城彩印公司针对其辩解和理由向本院提交证据如下：1、被告营业执照；2、法定代表人身份证明；3、法定代表人身份证复印件；4、（2016）云2301民初2647号民事裁定书；5、（2016）云2301民初2647号民事判决书；6、（2017）云2301执169号执行裁定书；7、（2019）云2301执异53号执行裁定书；8、（2018）云2301民初2163号民事调解书。第三人利通公司、代莉针对其陈述未向本院提交证据。第三人莲池公司、昊元公司、何光平未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告杨瑞提交的证据1证实了原告的身份信息；证据2证实了经（2019）云2301执异53号执行裁定书裁定，驳回原告异议请求的事实；证据3证实了原告与第三人代莉签订《房地产买卖合同》约定权利义务的事实；证据4证实了2017年2月9日前，原告向第三人代莉支付5000000元购房款的事实；证据5证实了经（2017）云2301执169号执行裁定书和（2017）云2301执169号之一协助执行通知书，楚雄市人民法院将本案所涉房产进行查封的事实；本院均予以采信。被告鹿城彩印公司提交的证据1、2、3证实了被告公司的身份信息；证据4、5证实了本案所涉房产经（2016）云2301民初2647号案审理，裁定查封二年的事实；证据6、7与原告提交的证据3、5相互印证；证据8证实了本案所涉房产因第三人代莉、何光平向中国工商银行楚雄分行贷款，办理了抵押登记的事实；本院均予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：第三人代莉、何光平系夫妻关系。2011年10月10日，代莉、何光平作为共同借款人，向中国工商银行股份有限公司楚雄分行借款，并将代莉所有的位于楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号）抵押给中国工商银行股份有限公司楚雄分行，并进行了抵押登记。因代莉、何光平未按时归还贷款，中国工商银行股份有限公司楚雄分行起诉至本院后，本院于2018年8月31日作出（2018）云2301民初2163号民事调解书，明确了中国工商银行股份有限公司楚雄分行对楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号）的优先受偿权。2016年8月16日，原告杨瑞（乙方）与第三人代莉（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：“第一条、乙方向甲方购买甲方名下的非居住房屋（即商铺及该房屋占用范围内的土地使用权），甲方同意出售该房产给乙方。（一）房地产坐落：楚雄市开发区天河园小区17幢一层1号商铺，产权面积409.82平方米（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号），土地面积163.89平方米（土地证号：楚国用2005字第2131号）……（三）甲方已经如实告知乙方该房产在楚雄工商银行办理抵押贷款5000000元的事实，并清楚该笔贷款甲方已经归还部分，签本合同时还欠银行贷款本息金约3300000元（以银行核算数据为准）。本房地产买卖合同生效后，由乙方负责偿还该笔贷款，乙方按月按时代甲方还本付息（金额以银行每月还款通知为准）。乙方代甲方偿还的贷款本息，一并抵作乙方支付给甲方的购房款。该笔贷款期限至2021年10月14日止。自贷款还清之日起7个工作日内，甲方配合乙方办理房产过户手续。（四）甲方已如实陈述该房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产……”。同日，原告杨瑞（乙方）与第三人代莉（甲方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2016年7月30日签订了《租赁协议》，于2016年8月16日签订了《房地产买卖合同》。双方协商一致，达成本补充协议：一、乙方签订《租赁协议》当日乙方向甲方支付的人民币50000元定金转为《房地产买卖合同》定金……”。2016年12月17日，原告杨瑞（乙方）与第三人代莉（甲方）签订《补充协议（二）》，约定：“甲乙双方于2016年7月30日签订了《租赁协议》，2016年8月16日签订了《房地产买卖合同》和《补充协议》，现因甲方资金周转困难，双方协商一致，达成本补充协议：一、应甲方要求，乙方同意除已向甲方支付的人民币824000元款项外的4176000元余款于2017年2月11日前向甲方付清。二、乙方依照以上的约定向甲方支付完全部款项后，甲乙双方应按相关约定到楚雄市房地产交易中心办理房屋产权过户手续……”。截止2017年2月9日，原告杨瑞共计向第三人代莉支付购房款5000000元。2017年12月14日，因本案所涉房产无法过户，杨瑞诉至本院，经本院（2017）云2301民初3748号、楚雄州中级人民法院（2018）云23民终100号民事判决书判决，驳回杨瑞要求代莉配合过户的诉讼请求。2016年8月22日，第三人莲池公司作为借款人，第三人昊元公司、利通公司、代莉、何光平作为担保人，被告鹿城彩印公司作为出借人的借款合同纠纷一案，经本院（2016）云2301民初2647号民事裁定书裁定，查封代莉位于楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号），限额为1600000元，查封期限为二年。2019年4月10日，经被告鹿城彩印公司申请，依据（2016）云2301民初2647号民事判决书，本院作出（2017）云2301执169号执行裁定书，查封代莉位于楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号），查封期限为二年。2019年9月17日，经原告杨瑞提出书面异议，本院作出（2019）云2301执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。同年10月8日，原告向本院提起诉讼。另查明，楚雄市开发区天河园小区17幢一层的房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号）现登记于第三人代莉名下。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一、原告杨瑞与第三人代莉虽于2016年8月16日签订《房地产买卖合同》，但双方买卖的楚雄市开发区天河园小区17幢一层房产现仍登记在第三人代莉名下，至今未办理所有权变更登记，故原告杨瑞并未取得案涉房产的所有权，且其起诉要求第三人代莉配合办理案涉房产过户登记手续的诉讼请求，已经本院（2017）云2301民初2647号、楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终100号民事判决予以驳回。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院根据鹿城彩印公司的保全申请，于2016年8月22日即作出（2016）云2301民初2647号民事裁定，对案涉房产进行查封，该查封行为在（2016）云2301民初2647号案件进行执行程序后，自动转为执行中的查封。原告杨瑞在案涉房产查封后方付清购房尾款，且与第三人代莉签订《房地产买卖合同》时，明确知晓案涉房屋已办理抵押登记，不能及时过户将产生相应的交易风险。在合同履行过程中，原告杨瑞亦未尽到合理的注意义务，故原告杨瑞对未办理过户登记手续存在过错，在案证据不足以证实其对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权。三、本院作出的（2016）云2301民初2647号民事判决已发生法律效力，因被执行人在限定期限内拒不履行生效法律文书确定的义务，本院依法作出（2017）云2301执169号执行裁定书及（2017）云2301执169号之一协助执行通知书，查封被执行人代莉名下的案涉房产，查封期限并未超过《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条规定的三年不动产查封期限。故原告杨瑞诉请要求本院停止对位于楚雄市开发区天河园小区17幢一层房产（房屋所有权证号：楚雄市永安字第20052283号）的执行，解除对该房产的查封无事实和法律依据，本院不予支持。第三人莲池公司、昊元公司、何光平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和任何证据，视为其自愿放弃法律所赋予的诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第四百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨瑞的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告杨瑞负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  胡玲娜人民陪审员  尹朝富人民陪审员  武 荣二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗 晶