四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4215号 原告：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 被告：徐洁洪，男，1977年9月8日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：陈振华，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）与被告徐洁洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人陈婷婷，被告徐洁洪及其委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.判决徐洁洪立即向戛纳湾公司支付商铺租金586086.02元并承担逾期支付的违约金(自应付商铺租金之日起至实际支付完毕之日止,暂计至2019年8月15日为255575.26元)；2.判决徐洁洪立即向戛纳湾公司支付商业管理费26806.5元并承担逾期支付的违约金(自应付商业管理费之日起至实际支付完毕之日止,暂计至2019年8月15日为12361.82元)；3.判决徐洁洪立即向戛纳湾公司支付电费27967.2元并承担逾期支付的违约金(自2018年7月16日起至电费实际支付完毕之日止,以未付电费27967.2元为基数按万分之五/天计算,暂计至2019年8月15日为5481.57元)；4.判决徐洁洪立即向戛纳湾公司支付水费1320.65元并承担逾期支付的违约金(自2018年7月16日起至水费实际支付完毕之日止，以未付水费1320.65元为基数按万分之五/天计算，暂计至2019年8月15日为258.85元)；5.判决徐洁洪承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年4月22日,戛纳湾公司与徐洁洪签订了《租赁合同》，约定由徐洁洪承租戛纳湾公司名下位于成都市华阳龙桥北侧戛纳湾休闲天地3号商铺，租赁期限为2015年4月1日起至2018年6月30日止，共3年零3个月，在租赁期限内，徐洁洪一直占用商铺用于商业经营直至租赁期限届满,截至2018年6月30日,徐洁洪仍欠付戛纳湾公司商铺租金、商业管理费、电费、水费共计691195.28元，并于租赁期限届满当日向戛纳湾公司出具了《退还商铺确认书》，承诺前述款项在徐洁洪交还商铺后15日内(即2018年7月15日之前)向戛纳湾公司支付，现前述款项早已到期，但经戛纳湾公司多次催告支付，徐洁洪仅支付了租金5万元，其余款项均未支付，徐洁洪逾期付款行为已给戛纳湾公司造成极大的经济损失。 徐洁洪辩称：1.该商铺实际为徐洁洪、周小华、周肖舜、郑强、梁大志共同经营，法院应当追加周小华、周肖舜、郑强、梁大志作为共同诉讼人参加诉讼。2.案涉商铺没有取得建设工程规划许可证，《租赁合同》属于无效合同。因商铺面临拆迁，戛纳湾公司声称徐洁洪及其他商家自2015年12月31日起便暂不交纳租金，待重新通知。《退还商铺确认书》不能表明徐洁洪真实意思表示，不能作为结算依据。戛纳湾公司未取得建设工程规划许可证，面临拆迁，其先违约行为使得合同不能继续履行，租金的缴纳是经戛纳湾公司承诺可以暂缓才一直没有履行，诉请租金依据不充分。3.即便《租赁合同》有效、《退还商铺确认书》所结算的金额成立，其真正违约金的节点应是结算完成后，至少2018年7月16日才可以称得上是《商铺退还确认书》所确认的违约起算点。违约金应当分段计算，一个月内按照逾期金额、逾期天数计算逾期违约金，超过一个月，按照剩余租赁期间租金总额的30%计算。违约金过高，应当重新考虑。 经审理查明，本院认定事实如下： 2010年6月1日，戛纳湾公司与成都同森投资集团有限公司签订一份《商业委托书》，同森集团委托戛纳湾公司对同森集团投资修建的双流县华阳滨河路“戛纳湾码头酒吧街”项目进行商业管理及招商、出租，约定由戛纳湾公司以自己的名义与承租人签订《商铺租赁合同》并收取租金，并全权处理因商铺租赁事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。同森集团委托戛纳湾公司经营管理的商铺中，包括同森公司在履行与双流县人民政府（现双流区人民政府）2010年签订的《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交ＢＯＴ协议书》时修建的位于双流县，该商铺修建后未办理建设工程规划许可证，未办理房产证。 2015年4月22日，徐洁洪（乙方）与戛纳湾公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于商业经营，该商铺建筑面积178.71平方米；租赁商铺用途为商用，乙方租赁专用于经营品茗、茶艺、棋牌，店名为：澜岸上臣；租期为3年零3个月，租赁期限从2015年4月1日至2018年6月30日；租金，按建筑面积178.71平方米计收，每年一期，在上一期的基础上递增8%，商业管理费按建筑面积178.71平方米计算，5元／平方米／月，即每月商业管理费为893.55元（商业管理服务包括：商业综合管理服务人员人工费、公用设施设备运行维护费、公共能耗费、公共秩序维护费、公共环境清洁、公共绿化植被维护费）。 《租赁合同》还约定，合同有效期内，若发生该街区所在房屋占用的土地使用权被依法提前收回、该物业或该铺面被有关政府部门强制停业或者关闭等情形的，合同自行终止，双方互不承担责任；合同有效期内，若乙方不按时足额缴纳租金、商业管理费、水电气费等费用，每逾期一日应承担应缴金额万分之五的违约金，逾期一月，乙方仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。 2016年1月25日，戛纳湾公司曾向“八八青”等7家商铺发出《告知函》，告知因华阳街道办计划对双流华阳戛纳湾酒吧街进行拆迁，故与各商铺签订的《租赁合同》已不能履行，请各商铺于接到拆迁通知后15日内搬离商铺并办理结算。戛纳湾公司确认“八八青”即为徐洁洪租赁的案涉商铺，又名“澜岸上臣”。 徐洁洪当庭认可，在收到《告知函》后案涉商铺并未实际拆迁，商铺一直处于经营状态，直至2018年。 2018年6月30日，徐洁洪出具《退还商铺确认书》载明：“……现今合同期限届满，本人于2018年6月30日将该商铺现状交还予公司。本人承诺：该商铺所遗留的设备，本人在交还商铺后15日内前往搬离……；本人拖欠公司2016年1月1日至2018年6月30日期间的租金、商业管理费及2016年9月30日至2018年5月31日期间的水电费，拖欠金额：租金636086.02元、商业管理费26806.5元、电费27038.4元、水费1264.36元，合计691195.28元，本人承诺在交还商铺后15日内向公司支付，逾期的，公司有权按照合同的约定追究本人的违约责任。” 以上事实有徐洁洪身份信息、戛纳湾公司工商登记信息、《租赁合同》及附件、《戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》以及附件、双流县规划委员会2009年第8次《会议纪要》、《戛纳湾酒吧街用地范围示意图》、《商业委托书》、《告知函》《退还商铺确认书》以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，徐洁洪与戛纳湾公司签订的《租赁合同》，虽名为租赁合同，其中包含了租赁合同及物业服务合同两个合同。该合同中租赁合同部分，由于案涉商铺并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，应为无效，《租赁合同》其余部分应当为有效。另根据《租赁合同》第六条第三款约定，徐洁洪应在开业前保证取得经营所需的执照、证明及相关文件，故徐洁洪应当对取得前述执照、证件的条件进行积极审查并促成条件成就，然而徐洁洪在签订合同时未尽到谨慎的审查义务，在发现案涉房屋无法办理营业、卫生执照时仍继续占有案涉铺面而未腾退，应承担相应的民事责任。 关于是否应当追加周小华、周肖舜、郑强、梁大志作为共同诉讼人参加诉讼的问题，徐洁洪主张其与周小华、周肖舜、郑强、梁大志系合同经营案涉商铺，但未提交确实证据予以证明，且根据查明事实，案涉《租赁合同》系徐洁洪与戛纳湾公司签订，根据合同相对性原则，戛纳湾公司依据《租赁合同》向徐洁洪主张相关权利并无不当，本院予以确认。 关于徐洁洪是否应当向戛纳湾公司支付案涉商铺租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条即“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在已认定《租赁合同》关于房屋租赁的约定无效的情况下，戛纳湾公司所主张的房屋租金应当认定为房屋占有使用费，徐洁洪主张《退还商铺确认书》不是其真实意思表示，但未提交证据予以证明，本院对其主张不予采纳。根据《退还商铺确认书》，徐洁洪认可尚欠2016年1月1日至2018年6月30日的租金636086.02元未支付，该金额亦符合双方约定，结合戛纳湾公司认可徐洁洪已实际缴纳租金50000元，故徐洁洪还应向戛纳湾公司支付房屋占有使用费586086.02元。 关于徐洁洪是否应当向戛纳湾公司支付商业管理费的问题，虽案涉《租赁合同》关于房屋租赁的约定无效，但《租赁合同》其余部分有效，且徐洁洪实际上享受了案涉商铺的相关商业管理服务，应当缴纳相应的商业管理费。根据《退还商铺确认书》，徐洁洪认可尚欠2016年1月1日至2018年6月30日的商业管理费26806.5元未支付，该金额亦符合双方约定，故徐洁洪应向戛纳湾公司支付商业管理费26806.5元。 关于戛纳湾公司主张的欠付租金的违约金以及欠付商业管理费的违约金的问题。因案涉《租赁合同》关于房屋租赁的约定无效，故戛纳湾公司主张的欠付租金违约金255575.26元的诉讼请求无合同依据，亦无法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持；关于戛纳湾公司主张的欠付商业管理费违约金，《租赁合同》约定逾期一天按应缴金额的万分之五承担违约金，徐洁洪主张违约金过高，请求法院予以调减，结合本案已查明的实际情况，该项诉讼请求，本院酌定支持以逾期支付的商业管理费为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2016年1月1日计算至实际付清之日止。 关于徐洁洪是否应当向戛纳湾公司支付水电费以及相关违约金的问题，根据《租赁合同》约定，徐洁洪应在接到戛纳湾公司发出的缴纳水电气费用的缴费通知书后3天内付清费用，徐洁洪陈述并未收到戛纳湾公司的缴水电费的通知书，戛纳湾公司所举证据也不能证明向徐洁洪送达过缴费通知，故在起诉时，戛纳湾公司要求徐洁洪支付拖欠的水电费的条件尚未成就，徐洁洪拒交上述费用并无违约行为。同时，由于戛纳湾公司并未提供其代徐洁洪向供水供电部门缴纳水电费的证据，其要求徐洁洪支付拖欠水电费及违约金的证据不足，故对戛纳湾公司的该两项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对戛纳湾公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐洁洪于本判决生效之日起十五日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付房屋占有使用费586086.02元； 二、被告徐洁洪于本判决生效之日起十五日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付商业管理费26806.5元，并支付以26806.5元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2016年1月1日起计算至实际付清之日止的违约金。 三、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费减半收取6479元，由原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担1549元，被告徐洁洪负担4930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 梅