贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2731民初2711号原告：杨思珍，女，1982年7月8日生，布依族，住惠水县。原告：胡葳蕤，男，1982年12月12日生，土家族，住址同上。被告：惠水恒发房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇涟江南路；统一社会信用代码：915227313143952794；法定代表人：何应根，公司执行董事。委托诉讼代理人：王兴波，贵州一苇律师事务所律师，特别授权。原告杨思珍、胡葳蕤与被告惠水恒发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法由审判员唐蜀惠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨思珍、胡葳蕤，被告惠水恒发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王兴波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨思珍、胡葳蕤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿从2018年7月1日起至2019年10月10日止共467日逾期交房违约金人民币172045.8元，并按照368.4元/日承担从2019年10月11日起至实际交付验收合格之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。原告杨思珍、胡葳蕤主张的事实及理由：二原告与被告于2017年10月31日签订《商品房买卖合同》约定：二原告以736813元的价格购买被告开发的恒发财富广场1-1-3号商铺，被告应于2018年6月30日前将验收合同的商品房交付原告使用。如被告逾期交房，被告每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。现被告逾期交房，故被告应向二原告支付相应的违约金。原告为维护自己的权益，诉至本院，诉请如前。被告惠水恒发房地产开发有限公司辩称：被告未能按期向二原告交付房屋并非被告主观所致，存在一定的客观原因；现案涉房屋未通过消防验收，因消防部门办理验收需要时间，故实际交房日仍无法确定；二原告要求被告按日支付万分之五逾期交房的违约金的标准过高，请求予以调整。本院经审理查明：二原告与被告于2017年10月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（即二原告）购买出卖人（即被告）开发的位于惠水县商业用房，建筑面积52.49平方米，总价736813元；买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款377813元，余款359000元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2018年6月30日前交付该房屋；房屋交付时应当符合下列条件：⑴该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；⑵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑶满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条规定城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施交付时达到使用条件；如出卖人逾期超过30日后交房，自交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人每日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于实际交房之日起10日内支付；商品房达到约定的交房条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，不能满意约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》签订后，二原告按照约定于2017年10月31日向被告支付首付款377813元，并于2017年11月10日按揭付清剩余359000元购房款。至起诉之日被告未将案涉房屋交付二原告。二原告为维护自己的合法权益，诉至本院，诉请如前。另查明：截止2019年8月16日，就案涉房屋，被告仍未取得竣工验收报告、面积实测报告等文件。截止本案庭审结束，案涉房屋仍未取得消防验收报告。上述事实有二原告、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据等证据在卷证实，应予认定。本院认为：二原告与被告2017年10月31日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。二原告已按照《商品房买卖合同》的约定全面履行支付购房款的义务，被告未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”虽然双方当事人在《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算标准，但是结合本地区居民消费水平，考虑到被告逾期交房的原因以及二原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，因房屋的实际交付主要由被告决定，不排除被告为避免承担逾期交房违约金的责任而故意不向原告交房的可能，故该约定属于格式条款，内容明显加重原告的责任，排除原告主要权利，故该条款无效，本院确定违约金从原、被告双方约定的交房日期2018年6月30日的次日起开始计算，从2018年7月1日起暂计至2019年10月10日，共计467天，被告应当支付在此期间二原告的违约金为：736813元×0.00015×467天﹦51614元。2019年10月11日后产生的违约金，以736813元为基数，按每日万分之一点五的标准支付至被告实际交房为止。对二原告诉请中的超出部分，本院不予支持。被告主张2019年1月20日已通知原告交房，故违约金只应支付至该日，因《商品房买卖合同》已约定，原、被告双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收报告、面积实测报告等证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。而2019年1月20日，就案涉房屋被告未按约定提供达到交房条件的证明文件，二原告当然有权拒绝接收房屋，故对被告提出的违约金的计算应截止2019年1月20日的主张本院不予采纳。对于被告提出违约金应以租金标准作为依据的答辩意见，本院认为对违约金的认定应首先尊重合同约定。《商品房买卖合同》对被告逾期交付房屋的违约责任已经有了明确约定，故以租金作为违约金的计算标准无相关依据，故对该答辩意见，本院不予采纳。对被告提出对案涉房屋租金进行鉴定的申请，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨思珍、胡葳蕤一次性支付截止2019年10月10日逾期交付房屋的违约金人民币51614元，2019年10月11日后的违约金，以736813元为基数，按每日万分之一点五的标准，支付至被告惠水恒发房地产开发有限公司实际交房之日止；二、驳回原告杨思珍、胡葳蕤的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，减半收取1870元，由被告惠水恒发房地产开发有限公司承担1090元，原告杨思珍、胡葳蕤承担780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐蜀惠二〇一九年十二月五日书记员  冯 玉