广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14189号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨超，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人杨超商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨超的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由杨超承担。事实与理由：一、杨超的受托人已于2018年1月31日实际接收了涉案商铺，一审判决对此未予认定，属认定事实错误。事实上，粤海通公司早在2017年8月4日就与佛山市长华商业管理有限公司(以下简称长华商业公司)签订了《物业委托租赁协议》，委托长华商业公司代为管理、租赁涉案商铺，委托期限自2018年2月1日起至2021年3月31日。基于前述委托，长华商业公司于2018年1月31日实际接收了涉案商铺，并向粤海通公司出具了《确认函》，确认自2018年1月31日起实际接管。杨超的受托人长华商业公司是否接收涉案商铺属于事实行为，只要长华商业公司实际接收了涉案商铺，则涉案商铺的交付行为即告完成，并不需要以商铺符合交付条件为前提。至于涉案商铺是否符合《商品房买卖合同（预售）》所约定的交付条件，则属于另外一个问题，与交付事实是否完成无关。即使涉案商铺不符合法定或约定的出租条件乃至交付条件，均不可否定长华商业公司于2018年1月31日接收涉案商铺的事实存在。即使涉案商铺不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，杨超也有权提前收楼，从而自由处置其合同权利。所以，一审法院以涉案商铺不符合交付条件和不具备出租条件为由，否定涉案商铺在2018年1月31日交付给杨超的受托人，不符合本案事实。二、杨超不仅在《物业委托租赁协议》中授权长华商业公司代为收楼，而且还出具《商铺接收委托书》再次追认长华商业公司的代收楼行为，故长华商业公司于2018年1月31日接收涉案商铺的效力及于杨超。（一）杨超与长华商业公司所签订的《物业委托租赁协议》第四条第3项明确约定长华商业公司“有权对该物业进行招租、管理，选择承租人，并代理杨超将该物业交付承租人”，可见《物业委托租赁协议》已赋予长华商业公司接管涉案商铺并将其交付给承租人的权利。同时，《物业委托租赁协议》第二条约定“委托租赁期限从2018年2月1日起至2021年3月31日止”，起租日期恰好为《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼期限届满次日，这意味着长华商业公司有权于2018年1月31日代表粤海通公司与杨超交接涉案商铺，并将其交付给承租人使用。故一审判决认为《物业委托租赁协议》未授权长华商业公司接收涉案商铺，属于认定事实有误。（二）2018年12月17日，杨超又向长华商业公司出具了《商铺接收委托书》再次确认“授权长华商业公司自行决定接收该商铺的期限及条件，长华商业公司向粤海通公司接收该商铺，即视为杨超接收该商铺，杨超不再就该商铺享有包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向粤海通公司主张任何权益”，同时杨超在落款处亲笔签名并手写“只同意收楼”，以示同意长华商业公司于2018年1月31日的代收楼行为。可见，即使《物业委托租赁协议》未授予长华商业公司代收楼的权利，杨超也已通过《商铺接收委托书》再次追认长华商业公司于2018年1月31日的代收楼行为。（三）杨超以行为追认了长华商业公司的收楼行为。长华商业公司于2018年1月31日代为收楼后，按照《物业委托租赁协议》约定的从2018年2月1日起算租期，并按照该日期起算免租期从而向杨超支付2018年2月1日后的返租租金，杨超也接受了该笔返租租金。所以，双方从2018年2月1日起租并计算租金和接收租金等行为说明杨超确实认可了长华商业公司在2018年1月31日代为收取房屋的行为，因此长华商业公司收楼行为自始对杨超有效。（四）杨超手写“只同意收楼”的内容，应理解为其追认长华商业公司2018年1月31日的代收楼行为。因若将“只同意收楼”理解为杨超只同意在签署《商铺接收委托书》时（即2018年12月17日）接收房屋，但不同意长华商业公司此前的代收楼行为，那么杨超理应只收取从2018年12月17日之后的返租租金。但杨超早在签署《商铺接收委托书》之前（2018年4月20日）就签收了2018年4月至2018年6月的返租租金，应视为杨超同意长华商业公司代为收楼，并追认了长华商业公司的收楼行为。（五）粤海通公司于长华商业公司代杨超收楼后，又再发函通知杨超收楼的行为，并不能否定长华商业公司于2018年1月31日代为收楼的行为事实的客观存在，也不会消灭长华商业公司代为收楼的法律效力。因此，一审法院以粤海通公司之后又发函通知杨超收楼为由，否定长华商业公司代收楼的事实不当。三、杨超已于2018年1月31日实际收楼，则意味着杨超同意并接受实际交楼时涉案商铺的条件。即使当时涉案商铺尚未具备合同约定的交付条件，也应视为杨超放弃了按约定条件收楼。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”杨超不应再主张2018年1月31日之后的逾期交楼违约责任。杨超所签署的《商铺接收委托书》也明确约定，杨超不再就该商铺包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向粤海通公司主张任何权益或提出任何索赔。四、杨超已将主张逾期交楼违约金的权利让渡给了长华商业公司，杨超无权再提起本案诉讼。在杨超和长华商业公司的委托租赁关系中，杨超取得返租的对价是依约将涉案商铺实际交付给长华商业公司租赁使用，并将涉案商铺在委托期限内的使用权、经营权、管理权等交付给长华商业公司。既然长华商业公司已按《物业委托租赁协议》约定从2018年2月1日起租并计付租金，杨超也理应将涉案商铺从2018年2月1日起将涉案商铺的使用权、管理权交付给长华商业公司。而杨超基于委托出租关系并自2018年2月1日起实际收取了租金的行为，也印证了杨超主张逾期交房违约责任的权利实际上自2018年2月1日起就已让渡给了长华商业公司。因此，杨超所签署的《商铺接收委托书》才明确约定“杨超不再就该商铺包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向上诉人主张任何权益或提出任何索赔，即使前述权益或索赔存在或有权提出，亦应由长华商业公司主张或提出，且所获利益均归长华商业公司享有”。因此，杨超已无权提起本案请求逾期交楼违约金。五、粤海通公司有证据证明长华商业公司已付租金的对应期间及构成，长华商业公司确实按照《物业委托租赁协议》的约定从2018年2月1日起算租期，并从2018年4月1日起向杨超支付返租租金，这一事实有杨超签署的《收据》和长华商业公司付款的《网上银行电子回单》为证。杨超签署的《收据》也明确记载长华商业公司支付的返租租金分别对应的期间为2018年4月至2018年6月、2018年7月至2018年9月、2018年10月至2018年12月、2019年1月至3月，以及2019年4月至6月，能够明确证明其对应期间。而返租租金需要扣除税款，根据《物业委托租赁协议》第三条第2款约定“委托租赁期间内涉及租赁产生的税费按国家政策规定执行”，所以该税款依法由杨超作为出租人承担，由长华商业公司代扣代缴，杨超签署的《收据》载明20444.49元为含税租金，而扣除税款后的应付租金金额就是长华商业公司通过网上银行向杨超实际支付金额。根据粤海通公司向一审法院提交的《电子缴税凭证》，长华商业公司自2018年4月1日开始为杨超代扣代缴租金税款，该《电子缴税凭证》显示的“税款所属期间”能够证明长华商业公司已按照《物业委托租赁协议》的约定向杨超支付返租租金并代缴租金税款。六、一审法院未追加长华商业公司为第三人，程序不当。即使一审法院认为现有证据未能证明长华商业公司已付款项所对应的期间及构成，由于已付返租租金所属期间及构成将会影响杨超是否以行为追认了长华商业公司在2018年1月31日的代收楼行为这一重要事实，从而影响杨超是否需要承担违约责任的问题。但是，一审法院并未追加长华商业公司作为第三人，也未要求长华商业公司或者粤海通公司进一步说明已付返租租金所属期间及构成。所以，一审法院在未查明已付返租租金所属期间及构成这一重要事实的情况下，径行判决粤海通公司承担违约责任，程序不当，对粤海通公司不公。七、一审法院的判决使得杨超既获得以实际收楼为条件的租金收入，又获得以未收楼为条件的逾期交楼违约金，自相矛盾。如前所述，既然涉案商铺已自长华商业公司代收楼的2018年1月31日起租，且杨超也因此而收取了2018年4月1日起的租金，则应视为杨超接受了涉案商铺于2018年1月31日完成交付的事实，杨超已不再享有主张违约金的权利。即使涉案商铺还可主张逾期交楼违约金，基于长华商业公司已实际接管并支付租金的事实，杨超主张逾期交房违约责任的权利也已让渡给了长华商业公司，这是于长华商业公司支付了返租租金所获得的对价，符合《物业委托租赁协议》的约定和法理。杨超因收取了返租租金而未遭受任何损失，一审法院却判决粤海通公司向杨超支付逾期交房违约金，让杨超既获得应以实际收楼为前提的租金收入，又获得应以未收楼为前提的逾期交楼违约金，违背公平原则。八、一审法院认为2%的违约金封顶条款无效，且未调低违约金标准，属于法律适用错误。《补充协议》是双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的约定。早在签订《认购书》时，粤海通公司已经向杨超出示了《补充协议》，杨超也声明对《补充协议》的内容无异议不做变更。因此，《补充协议》的内容是双方意思自治的结果，是合法有效的约定，法院应尊重当事人的意思自治，并予以适用。即使《补充协议》是格式条款，但是格式条款需要具备《合同法》第四十条规定的事由才导致条款无效。而2%的违约金封顶条款并未免除粤海通公司的责任，也未加重杨超的义务，更没有排除杨超作为买受人的主要权利，而杨超也从未对该条款提出过任何异议，故2%的违约金封顶条款并不属于无效条款。九、一审法院关于违约金计算错误，其逾期90天内的违约金应按每日万分之二计算。根据《补充协议》第三十二条的约定，《补充协议》与《商品房买卖合同（预售）》不一致的，应当适用《补充协议》的约定。故而，一审法院认为违约金标准应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定每日按总房款万分之三的标准计算缺乏法律依据，二审法院应依法改判并依据《补充协议》第二十条的约定，逾期90天以内的，每日按己付房款的万分之二计付违约金，超过90天的，从第92天开始每日按已付房款的万分之三计付违约金。十、一审法院判定的违约金标准过高，远高于杨超实际损失的30%，二审法院应依法改判调低违约金标准。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三的标准计算，即每月的违约金高达12000多元。但是，杨超实际损失为银行同期贷款利率的利息，即杨超每月的损失约为4800余元。另一方面，从杨超未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给杨超带来的实际损失为租金损失。根据涉案商铺当地主管部门公布的租金标准，涉案商铺的租金标准约为90元/月/平方米，即涉案商铺每月租金约为3600元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为杨超实际损失的2.5倍，均超过杨超实际损失的30%，法院应依法将违约金调低至杨超实际损失的130%。但一审法院却未调低违约金标准，二审法院应依法改判。杨超辩称，一审判决合法合理，涉案商铺构成逾期交付。粤海通公司在交付涉案商铺时并未通知杨超，且在未通知业主的情况下主张涉案商铺已经交付没有依据。粤海通公司未取得交付必要的文件，涉案商铺亦通过验收，粤海通公司的交付行为不合法。杨超签署《商铺接收委托书》只是同意收楼，未放弃其他权利。杨超向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向杨超支付逾期交楼违约金（以1362959元为基数按每日万分之三从2018年2月1日起计算至粤海通公司将房屋按《商品房买卖合同（预售）》之规定完善至可以交付并实际交付房屋予杨超之日止）；2.由粤海通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月12日，杨超与粤海通公司签订《认购书》，约定杨超认购粤海通公司开发的佛山市南海区8幢一层247号商铺(以下简称涉案商铺)。2017年8月4日，杨超（甲方）与长华商业公司（乙方）签订《物业委托租赁协议》，约定甲方将涉案商铺委托乙方代理租赁，委托租赁期限为38个月，自2018年2月1日起至2021年3月31日止，其中交房后两个月为招商装修期，期内不计租金；自2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金标准为81778元，自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金标准为95407元，自2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金标准为95407元，乙方保证从交房后第三个月起，每季度的首月20日前支付租金；等等。2017年8月4日，杨超（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将涉案商铺出售给买受人，成交价1362959元；在2017年8月4日前支付全部房价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，杨超（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条约定的期限将各期房款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第六条（一）商品房买卖合同第九条的商品房交付条件变更为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘验单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。杨超已支付全部购房款。粤海通公司未提出杨超存在逾期付款的行为。2018年1月31日，长华商业公司出具确认函确认杨超已将涉案商铺出租给长华商业公司及授权长华商业公司接收该商铺，长华商业公司于该日接收了该商铺。2018年12月4日，（7幢、8幢、9幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，（7幢、8幢、9幢）取得测绘报告书。2018年12月8日，粤海通公司向杨超邮寄收楼通知书。该邮件于2018年12月9日投递并签收。2018年12月17日，杨超（委托人）与长华商业公司（受托人）签署《商铺接收委托书》，载明杨超委托长华商业公司向粤海通公司接收涉案商铺，并委托长华商业公司自行决定接收该商铺的期限及条件，杨超不再就该商铺包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向粤海通公司主张任何权益或提出任何索赔，即使前述权益或索赔存在或有权提出，亦应由长华商业公司主张或提出，获益由长华商业公司享有；等等。其中，杨超在落款处手写注明“只同意收楼，其他条件不同意”。2019年1月4日，长华商业公司分别向杨超转账支付款项16495.64元(备注为4-6月返租金)、16768.24元(备注为7-9月返租金)、16768.23元(备注为10-12月返租金)；2019年1月22日，长华商业公司向杨超转账支付款项16774.25元(备注为返租金)，2019年4月19日，长华商业公司向杨超转账支付款项22174.83元(备注为返租金)。一审法院认为，杨超与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉案房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。杨超与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对杨超不产生约束力，故涉案房屋的交付标准应当以《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。针对粤海通公司是否存在逾期交付行为及逾期交付的期限，一审法院具体分述如下：一、根据《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案商铺应于2018年1月31日前交付予杨超，交付条件为取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，涉案商铺于2018年12月4日办理了竣工验收备案手续，2018年12月29日取得测绘报告书，故涉案商铺于2018年12月29日才符合交付条件，粤海通公司存在逾期交付行为，该逾期交付违约责任应自2018年2月1日开始起算。针对粤海通公司辩称已于2018年1月31日将涉案商铺交付予长华商业公司的意见，一审法院认为，虽然杨超与长华商业公司签订的《物业委托租赁协议》约定租期自2018年2月1日起算，但该日涉案商铺尚并不符合约定的交付条件，也不具备出租条件，此其一；其二，《物业委托租赁协议》未约定杨超委托长华商业公司代为收楼，长华商业公司于2018年1月31日出具的确认函在未有杨超明确授权的情况下，不能据此认定杨超已在该日自愿收楼，即便杨超其后签订了《商铺接收委托书》，但该委托书版本为长华商业公司提供，杨超落款处也注明仅同意收楼，该委托书不应视为杨超对长华商业公司受委托收楼的确认；最后，如杨超、粤海通公司均确认涉案商铺直接交付予长华商业公司租赁管理，则粤海通公司理应无需再另行通知杨超办理收楼手续，但粤海通公司又于2018年12月8日向杨超邮寄收楼通知书，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。综上所述，一审法院对粤海通公司该抗辩意见不予采信。二、杨超于2018年12月17日签署《商铺接收委托书》确认收楼，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2018年12月17日止。粤海通公司虽主张长华商业公司已按《物业委托租赁协议》约定自2018年4月起开始向杨超支付租金，但粤海通公司的举证未能反映长华商业公司已付款项具体对应的期间及构成，杨超亦不确认，且长华商业公司未参与本案诉讼，根据合同相对性原则，对长华商业公司与杨超间的租赁关系，一审法院不在本案中予以处理，双方可另行进行结算或主张权利。综上，一审法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年2月1日至2018年12月17日止共计320天。关于逾期交楼违约金的标准，《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条对杨超逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对杨超逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向杨超支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，杨超向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对杨超不具有法律约束力，粤海通公司应按照《商品房买卖合同（预售）》约定向杨超承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房天数已经超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予杨超。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，现行利率等标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。综上所述，本案中粤海通公司应向杨超支付违约金130844.1元[1362959元×0.0003/天×320天]予杨超，杨超请求超出部分一审法院不予支持。对于粤海通公司主张杨超签订《商铺接收委托书》已放弃向粤海通公司主张违约责任的权利及主张违约责任的权利已转让予长华商业公司的抗辩意见，如前所述，该《商铺接收委托书》版本为长华商业公司提供，粤海通公司抗辩意见所称的相关约定排除了杨超所享有的权利，且杨超落款处也注明仅同意收楼，不应视为杨超明确自愿放弃该些权利，故对粤海通公司该项答辩意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金130844.1元予杨超；二、驳回杨超的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515.69元，由杨超负担57.25元，由粤海通公司负担1458.44元。二审期间，粤海通公司向本院提交新的证据即租金收据，拟证明长华商业公司按《物业委托租赁协议》于2018年1月31日代表杨超收楼后，由杨超出具《商铺接收委托书》确认后，长华商业公司一直按照《物业委托租赁协议》的约定自2018年2月1日起向杨超支付返租租金至今。杨超对长华商业公司代表其于2018年1月31日收楼无异议。二审期间，杨超未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院经核查认为，长华商业公司何时向杨超支付返租租金与本案争议焦点不具有相关性，粤海通公司二审提交的证据不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.杨超是否有权主张逾期交楼违约金；2.如是，杨超主张的逾期交楼逾期违约金的计算期间和计算标准。一、关于杨超是否有权主张逾期交楼违约金的问题粤海通公司主张杨超签署的《物业委托租赁协议》《商铺接收委托书》已经将收楼权利、主张逾期交楼违约责任的权利让渡给了长华商业公司。杨超自《物业委托租赁协议》约定的起租日起接受返租租金，加之长华商业公司出具的《确认函》称长华商业公司自2018年1月31日起接管涉案商铺，应认定杨超已经于2018年1月31日接收涉案商铺，无权主张逾期交楼违约金。本院认为，首先，《物业委托租赁协议》仅授权长华商业公司对物业进行招租、管理、选择承租人，代理杨超交付物业给承租人，并无授权长华商业公司从商铺出卖人处接收商铺。其次，《物业委托租赁协议》签署日期是2017年8月4日，不能以此推断涉案商铺交付给杨超的时间是其中记载的委托租赁期限起算日2018年2月1日之前。最后，杨超于2018年12月17日签署的《商铺接收委托书》为粤海通公司制作的格式文本，杨超签名时已载明“只同意收楼，其他条件不同意”。即杨超并未放弃《商铺接收委托书》中提及的向粤海通公司接收商铺、就逾期交付等事项向粤海通公司主张任何权益或提出任何索赔的权利。故本院确认长华商业公司无权代表杨超收楼及决定是否主张逾期交楼责任。长华商业公司签署《确认函》称自2018年1月31日接收涉案商铺对杨超没有约束力，杨超有权向粤海通公司主张逾期交楼违约金。二、杨超主张的逾期交楼逾期违约金的计算期间和计算标准问题本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。涉案房屋买卖合同约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。涉案房屋所在的长华国际商业中心于2018年12月4日办理竣工验收备案手续,2018年12月29日取得测绘报告书。涉案商铺未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼日2018年1月31日达到约定的交付标准，一审法院判决粤海通公司从2018年2月1日起支付逾期交楼违约金至杨超确认收楼日即2018年12月17日。因杨超对此未提起上诉，本院依法予以维持。关于逾期交楼违约金的计算标准，粤海通公司主张即使要支付逾期交楼违约金，也应按照《补充协议》约定的2%封顶条款执行；九十天内的违约金按照每日万分之二计算。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%；相反，如果杨超违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重杨超责任的情形，故该条款无效。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。杨超在提起本案诉讼时按照每日万分之三的标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照杨超与粤海通公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的日万分之三标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。关于一审法院未追加长华商业公司为本案当事人是否违反法定程序的问题。因本案为商品房预售合同纠纷，长华商业公司并非商品房预售合同的当事人，一审法院不追加其参加诉讼，不影响案件的公正审理。长华商业公司与杨超之间就《物业委托租赁协议》履行情况的争议，可另寻途径解决。故本院对粤海通公司认为一审法院未追加长华商业公司为本案当事人违反法定程序的主张不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2916.88元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月二十六日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏