浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3044号上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼，统一社会信用代码：913304017844442077。负责人：程文虎，经理。委托诉讼代理人：崔海燕、于振芳，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖饭店有限公司，住所地：嘉兴市环城东路235号。统一社会信用代码：91330402064167141B。法定代表人：聂道杭，经理。委托诉讼代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。上诉人浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（以下简称电信嘉兴公司）因与被上诉人嘉兴市南湖饭店有限公司（以下简称南湖饭店）物权保护纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。电信嘉兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、本案和省高院发回重审的（2019）浙0402民初4621号案件（以下简称4621号案件）属于两个独立的案件。本案针对的是房屋装饰装修部分所涉的占有使用费，按照浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）与南湖饭店转租合同约定的装饰装修补偿金330万元/年的标准计算；4621号案件针对的是房屋本身所涉的占有使用费，按照电信嘉兴公司与南湖投资公司租赁合同约定的标准计算，故本案与4621号案件在计算依据及标准上不同，不应受到4621号案件的影响。重审案件在最初的一审中，因为存在《抵债协议》，电信嘉兴公司在事实上难以主张房屋装饰装修所涉的占有使用费；《抵债协议》被确认无效后才具备了提起本次诉讼的条件，且一审法院完全可以根据现有证据审理并作出判决，而一审法院却强制要求电信嘉兴公司将诉请纳入4621号案件，没有法律依据。二、转租合同中约定南湖饭店支付的租金包括合同第2.2条约定的租金及第2.5条约定的装修补偿金，尽管表述不同，但二者均属于《合同法》第二百一十二条规定的由“承租人支付租金”的范畴。电信嘉兴公司与南湖投资公司之间的租赁合同已被判决解除，电信嘉兴公司有权要求次承租人即南湖饭店支付占有使用费（包括房屋及装饰装修部分）。而南湖投资公司已无权再基于转租合同约定向南湖饭店主张租赁合同解除后的任何债权。司法解释中并未明确规定占有使用费的计算标准。在司法实践中，存在租赁合同约定的租金、转租的租金、市场租金三个标准。《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中认为出租人就三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。如果不支持装饰装修补偿金，南湖饭店将因非法占有、使用租赁房屋及装饰装修而获得不当利益（180万元/年+330万元/年与租赁市场价值之间的差价）。南湖投资公司并非本案当事人，其与电信嘉兴公司之间的补偿问题，并非一审审查范围，一审对此进行说明，超出其审理范围，没有法律依据。南湖饭店书面辩称，电信嘉兴公司以《抵债协议》无效为由而认为南湖饭店负有支付装修补偿金的义务缺乏事实基础，逻辑错误。一审法院（2017）浙0402民初6523号民事判决并非生效判决，虽然二审（2018）浙04民终685号民事判决维持了一审法院的判决结果，但并未采纳一审法院的理由，并未认定电信嘉兴公司直接享有装修物当然的物权。《抵债协议》是南湖投资公司与南湖饭店之间的约定，电信嘉兴公司非合同当事人，无权基于该约定主张债权。双方当事人之间并无装修补偿金的协议或合意文件，南湖饭店对电信嘉兴公司无支付义务。电信嘉兴公司主张装饰装修补偿应视为同意利用，应对南湖投资公司补偿并由其债权人分配。请求依法驳回上诉，维持原判。电信嘉兴公司向一审法院起诉请求：南湖饭店立即支付装修补偿金8561666.68元、逾期利息778871.28元（暂计至2018年10月21日，要求计至南湖饭店实际支付之日）。一审法院认定事实：浙江省电信实业集团有限公司（原名浙江省电信实业集团公司）是案涉房屋、设备的所有权人。该公司授权其分支机构电信嘉兴公司，于2012年4月11日与南湖投资公司签订《房屋、资产租赁合同》一份，约定电信嘉兴公司将坐落于嘉兴市环城东路81号的“南湖大饭店”的房屋出租给南湖投资公司作为酒店经营使用，租赁的房屋建筑面积为20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设备一批，租赁期限10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，年租金420万元，其中房屋及场地租赁费为270万元，设备设施租赁费为150万元。租金前三年不变，自2015年3月1日起每年递增5%。关于装修，双方约定租赁期届满，南湖投资公司负责在一个月内自行拆除添附物，否则视为添附物所有权无偿移交电信嘉兴公司。2012年4月20日，电信嘉兴公司书面同意南湖投资公司可以将上述租赁物转租、出借给第三方使用。据此，2015年11月10日，南湖投资公司与南湖饭店签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋中的部分（面积约14013平方米）及房屋前后三个停车场（含新马路社会停车场）转租给南湖饭店使用，租赁期自2015年11月10日起至2022年2月28日止，年租金180万元。另有南湖投资公司在房屋上投入的装修及设备，双方协商每年折旧330万元作为装修补偿金，由南湖饭店与每期租金一起支付给南湖投资公司。南湖饭店据此利用租赁的房屋从事酒店经营。因南湖投资公司拖欠电信嘉兴公司租金，电信嘉兴公司于2016年1月起诉要求解除与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》，一审法院于2016年3月17日作出判决解除该租赁合同，双方均未提起上诉，该判决于2016年4月5日生效。2016年2月6日南湖投资公司、朱启丰、严晓昀三方签订《抵债协议1》，2016年6月24日三方又签订《抵债协议2》，两份协议主要约定以南湖投资公司对南湖饭店享有的债权（装修补偿金）来抵偿南湖投资公司法定代表人朱启丰欠南湖饭店负责人严晓昀的个人债务。电信嘉兴公司于2017年10月24日向一审法院起诉要求认定上述两份抵债协议无效，即（2017）浙0402民初6523号案件。该案经两级法院审理，二审法院于2018年10月8日作出（2018）浙04民终685号民事判决，认定上述两份协议损害南湖投资公司以及债权人的利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，维持一审判决结果，即确认上述两份协议无效。另查明：一、一审法院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。二、2016年5月19日电信嘉兴公司向一审法院提起诉讼，要求南湖饭店腾退占用的租赁房屋、停车场、归还设施设备并支付占有使用费，即（2016）浙0402民初2669号案件，一审法院于2016年11月28日作出一审判决，驳回了电信嘉兴公司的诉讼请求。电信嘉兴公司不服，提起上诉，二审于2017年3月27日作出（2017）浙04民终158号判决，维持一审判决。后电信嘉兴公司向浙江省高院申请再审，浙江省高院于2017年11月21日裁定提审该案，并于2019年4月12日作出（2018）浙民再595号裁定，认定电信嘉兴公司与南湖投资公司的租赁合同已解除，南湖饭店作为次承租人已失去依据原租赁协议占用案涉房产的依据，电信嘉兴公司据此向南湖饭店主张腾退及收取房屋占用费符合法律规定，故裁定撤销该案一、二审判决，发回一审法院重审。一审法院已另行编立案号审理，即4621号案件，该案尚在审理中。一审法院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点有：一、电信嘉兴公司是否具备提起物权保护主张的诉讼主体资格；二、电信嘉兴公司请求装修补偿金是否具有法律依据。焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，权利人在物权受到侵害时，可以通过诉讼等各种途径解决。电信嘉兴公司经产权人授权主张权利，符合法律规定；并且电信嘉兴公司系产权人的分支机构，其诉讼的法律后果也归属于产权人，故电信嘉兴公司的诉讼主体适格，南湖饭店的抗辩理由不能成立。焦点二，装修补偿金系南湖投资公司与南湖饭店之间的约定，但双方当事人之间没有合同关系，电信嘉兴公司也非基于约定请求南湖饭店支付。故一审法院根据电信嘉兴公司主张的物权保护法律关系审查。根据物权法规定，电信嘉兴公司主张物权保护的，应当证明物权受到侵害的事实；物权受侵害的形式，包括物权属归争议、无权占用、妨害物权或者可能妨害物权、不动产或者动产的毁损等等。南湖饭店在电信嘉兴公司与南湖投资公司租赁关系解除后，已无权占用案涉房屋及场地设备等，电信嘉兴公司主张南湖饭店返还租赁物以及支付占有使用费的请求，已在浙江省高院指令一审法院重审的4621号案件案审理，故本案不应涉及与这两项相同的物权保护请求。关于装修补偿金与租赁物占有使用费的关联性及差异：电信嘉兴公司诉状以及庭审辩论中所主张的“装修补偿金”，补偿对象是南湖投资公司出资、对案涉房屋形成或者未形成附合的装饰装修物折旧，属于南湖投资公司对南湖饭店享有的合同债权，与电信嘉兴公司无涉。南湖饭店在无合同依据的情况下占用属于他人且经装修的房屋，应承担与租赁市场价值相适应的占有使用费。但是该占有使用费在法律依据、费用金额确定方式等方面，与电信嘉兴公司主张的“装修补偿金”明显不同，两者存在本质差异，不能混为一谈。并且根据法理，形成附合的装修物依附于不动产而属于一个整体，不形成单独的所有权客体，电信嘉兴公司对不动产和装修物分别主张物权保护，是缺乏法理依据的。由于装修物附合确会增加不动产的使用价值，若电信嘉兴公司同意利用装修物的，可在4621号案件中根据房屋已装饰装修的事实主张合理的占有使用费。需要说明的是：一、根据司法解释规定，南湖投资公司在电信嘉兴公司同意利用装饰装修物的前提下才有权请求适当补偿。电信嘉兴公司今后主张的房屋占用费中包括装修部分的使用价值的，应视为同意利用。二、关于电信嘉兴公司认为（2017）浙0402民初6523号案件判决已确认南湖投资公司享有补偿请求权的问题，根据对二审判决援引的法律条款的解读，应以二审判决书中的认定作为依据。综上，电信嘉兴公司关于装修补偿金的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回电信嘉兴公司的诉讼请求。案件受理费77184元，财产保全申请费5000元，合计82184元，由电信嘉兴公司负担。双方当事人二审中均未提供新的证据。二审中，电信嘉兴公司对一审认定的“4621号案件，一审尚在审理中”提出异议称，现一审法院已作出判决。经查，电信嘉兴公司的异议成立，该判决尚未生效。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”现电信嘉兴公司欲依据该条规定要求南湖饭店按照南湖饭店与南湖投资公司间约定向其支付装修补偿金。本院认为，装饰装修物附属于房屋，特别是构成附合的装饰装修物已与房屋结合在一起，其价值体现在租赁房屋之中，电信嘉兴公司已基于南湖饭店未腾退的事实，提起物权保护诉讼，要求南湖饭店支付房屋占有使用费，现又将装饰装修物从房屋中分离出请求物权保护，据此要求南湖饭店支付装修补偿金，缺乏法律依据。南湖投资公司承租后对房屋进行了装修，其与南湖饭店的租赁合同中确有关于装修补偿金的约定，但电信嘉兴公司和南湖投资公司建立租赁合同关系，南湖投资公司和南湖饭店建立转租合同关系，租赁合同和转租合同系两个独立的合同，电信嘉兴公司和南湖饭店不存在租赁合同关系，电信嘉兴公司作为出租人要求次承租人南湖饭店按照转租合同约定向其支付装修补偿金，亦无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，电信嘉兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77184元，由上诉人浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇一九年十二月二十日法官助理周倩书记员张叶娟