贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5552号原告：蒲官印，男，汉族，1948年7月8日生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：龚良晴，贵州圣伦达律师事务所律师。被告：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地：本市云岩区黄金路1号。法定代表人：薛平。委托诉讼代理人：王晓夏，系公司员工。原告蒲官印与被告贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称：施格房开）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人龚良晴到庭参加诉讼。被告施格房开经本院合法传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即为原告办理房屋不动产权证书；2、请求依法判决被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币285000元（暂算至起诉之日，实际违约金数额计算至办理完毕房屋不动产权证实时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月25日，原被告签订《房屋拆迁产权调换协议》，被告以施格名门的建筑面积132.11㎡的坐落于房屋与原告被拆迁的房屋进行产权调换，后因为被告管理失误将原安置给原告的房屋出售给他人，原告一直没有得到安置。2017年4月13日，原被告签订《补充协议》，被告将位于贵阳市云岩区房屋（建筑面积155.71㎡）重新与原告进行产权调换，原告需要一次性支付12万元作为超出房屋面积的差价，原告于签订《补充协议》当日即支付了所有房屋价款，并支付了相应的房屋维修基金、物管费等相关费用，被告当日也将钥匙交付给原告并办理了相关房屋交付手续。房屋交付使用后，被告一直不为原告办理房屋不动产权证书，原告产权调换的目的一直得不到实现，因为《补充协议》调换的房屋是现房，被告交付房屋后应该立即为原告办理不动产权证证书，完成产权的调换目的，被告已经实际违约。虽然原告得到施格名门的房屋源于《房屋拆迁产权调换协议》，但是调换产权的房屋属于商品房性质，原告邻居多数都是通过商品房买卖合同取得房屋，房屋根据相关法律规定及司法解释已尽达到办理不动产权证书的要求，并且原告已经按照被告售卖房屋的价格补足了所购房屋价款，现被告迟迟不能办理房屋不动产权证书，原告不能正常出卖给第三人，对原告的权益已经产生了实质性的影响，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，望支持原告的诉请。被告未到庭应诉，但庭后发表以下辩称意见：公司正在办理大产权证过程中，涉案房屋是一个回迁置换，合同中没有载明房屋价格，也没有约定办理产权证的时间。本院经审理认定事实如下：2014年1月25日，原告作为被拆迁人、乙方与被告作为拆迁人、甲方签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定：“一、拆迁范围内涉及乙方宝山北路（外环东路）352号附3单元4号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积55.58㎡需拆除。二、甲方以施格名门凯旋门幢17-2，建筑面积132.11㎡与乙方进行产权调换……”。2017年4月13日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《拆迁房屋产权调换合同调整安置补充协议》，约定：“根据甲乙双方于2014年1月25日签订的《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定，甲方以施格名门的凯旋门17-2号房屋（建筑面积132.11㎡）与乙方蒲官印的贵阳市宝山北路（外环东路）352号3单元4号房屋进行拆迁房屋产权置换。现经双方协商一致达成补充协议如下：1、甲方同意乙方调剂安置到贵阳市云岩区房屋（建筑面积：155.71㎡，最终以产权登记部门核准的面积为准，误差部分按照相关法律规定处理），乙方一次性向甲方支付人民币壹拾贰万圆整（小写：120000）作为超出面积的差价补偿，除此之外，甲乙双方不再承担其它房屋差价。2、本补充协议签订当日，乙方向甲方全额支付本协议约定的超出面积差价和入住费用（包括维修基金、物业费等入住相关费用），甲方收到款后，需向乙方出具收款凭证，甲方即按本协议约定向乙方履行房屋交付义务（包括交付房屋钥匙、办理房屋交付手续等）……”。协议签订当日，原告向被告支付12万元，被告将涉案房屋交付给原告。庭审中，原告提交了国有土地使用权出让合同及贵阳市不动产登记中心关于施格名门不能办理产权登记的复函，拟证明被告通过土地出让方式取得房屋建设用地，属于可以办理产权的情况。但涉案房屋被告尚未进行国有建设用地及房屋首次登记。被告对真实性予以认可，并陈述产权证正在办理过程中。关于逾期办理房屋不动产权证书违约金，原告陈述根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，从2017年4月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，房屋总价款按照1.2万元/㎡（参照一环线内市场价格）乘以155平米计算。被告对此不予认可，认为置换部分不应当进行赔偿，多余补差部分可以进行补偿。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《拆迁房屋产权调换合同调整安置补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。因涉案房屋尚未办理首次登记，原告诉请要求立即办理房屋不动产权证书的诉请，存在事实上不能履行，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因涉案房屋系产权调换，双方签订的《拆迁房屋产权调换合同调整安置补充协议》未载明涉案房屋房款，本院参照涉案房屋补差价5085元/㎡*房屋面积155.71㎡=791785.35元确定签订补充协议时房屋房价款。又因涉案房屋双方签订补充协议当日即交房，被告应从签订补充协议当日2017年4月13日之日起九十日内（2017年7月12日前）为原告办理房屋产权证，因被告至今未为原告办理房屋产权证，被告应向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金以791785.35元为计算基数，从2017年7月13日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。对原告主张的违约金超过该计算方式得出的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告蒲官印逾期办证违约金（逾期办证违约金以791785.35元为计算基数，从2017年7月13日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止）。二、驳回原告蒲官印的其余诉讼请求案件受理费2788元（已减半收取），由被告贵州施格房地产开发有限责任公司承担（原告已交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月二十日书记员  刘航