广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25691号原告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，总经理。委托代理人：许玉祥，系广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人:米蕾，系北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：罗东燕，女，1980年12月20日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托代理人：陈马强，系广东金粤律师事务所律师。被告：黄修秒，男，1979年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称“兴业公司”）诉被告罗东燕、黄修秒居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告罗东燕在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2018）粤0106民初25691号民事裁定，驳回被告罗东燕的管辖权异议。被告罗东燕不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2019）粤01民辖终30号民事裁定驳回被告罗东燕上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业公司的委托代理人许玉祥，被告罗东燕的委托代理人陈马强到庭参加了诉讼，被告黄修秒经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告兴业公司诉称：原告是中介方。2018年4月6日，原告与被告罗东燕、黄修秒（卖方）、案外人李趣欢、李焱文（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定两被告向案外人出售广州市番禺区小谷围街俊贤街1号15栋1201室，交易价格为750万元；基于原告向买卖双方提供了中介服务，撮合双方签订了买卖合同，两被告需按照佣金确认文件约定的标准向原告支付中介费；若两被告逾期支付中介费，每逾期一天，按应付费用的0.3%向原告支付违约金及原告为实现本合同权益而发出的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。当日，两被告向原告出具《支付佣金承诺书》，承诺签署合同当天向原告支付中介费50000元，逾期支付，则按合同约定承担违约责任。合同签订前后，原告严格按照合同约定履行了中介义务，但两被告未按合同约定向原告支付中介费。后原告多次催收，两被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付中介费50000元及逾期付款违约金（以50000元为本金，按照0.3%/日的标准，自2018年4月7日起计至实际清偿之日止）；2、两被告向原告支付原告为本次诉讼支出的律师费6000元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告罗东燕辩称：一、本案起诉的案由为居间合同法律关系,根据《房屋买卖合同》的第4条的约定，中介服务费由买受人承担，我方不承担中介费。且据我方了解，买受人已经支付中介费80000元，我方多次要求买受人提供支付中介费的凭证，但一直未提供，但在电话中买受人确认已支付中介费80000元给原告。二、《委托出售房屋确认书》、《支付佣金承诺书》系与原告沟通出售涉案房屋时应原告的要求签署独家委托挂牌出售才签署了上述两份材料。但我方签署上述两份材料时材料中的金额是空白的，亦没有注意到要支付50000元中介费给原告，上述50000元金额应是原告事后填写的。《房屋买卖合同》明确约定了中介费由买方全额负担，出卖方无需支付中介费。《委托出售房屋确认书》中的“50000元”字体与上面的字体笔迹及墨水痕迹均不是一人书写及同一笔书写。被告黄修秒未答辩亦未提交证据。经审理查明：兴业公司提交的显示2018年4月6日兴业公司（中介方）、罗东燕、黄修秒（卖方）与案外人李趣欢、李焱文（买方）签订的《房屋买卖合同》，约定：房产地址为番禺区小谷围街俊贤街1号15栋1201（以下简称为“涉案房屋”），涉案房屋按套计价出售，成交价为7500000元；（第四条）基于中介方为买卖双方提供了中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意按以下约定向中介方支付房地产代理费/咨询费：1、卖方同意：【×】于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费元整（此处金额为空白），【√】（此处“√”存在涂改痕迹）按照支付佣金确认文件约定的标准向中介方支付；2、买方同意：【√】于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费80000元整；3、买方或卖方逾期支付中介方支付房地产代理费/咨询费，每逾期一天，按应付费用的0.3%向中介方支付违约金及支付中介方为实现本合同权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等），如买方或卖方在签署本合同后未按约定全部履行本合同的，不影响中介方全额收取代理费/咨询费，如卖方或买方委托他人代为签署本合同的，则卖方或买方的委托代理人同意对支付代理费/咨询费、违约金承担连带责任等。罗东燕提交的显示2018年4月6日兴业公司（中介方）、罗东燕、黄修秒（卖方）与案外人李趣欢、李焱文（买方）三方签订的《房屋买卖合同》约定：（第四条）基于中介方为买卖双方提供了中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意按以下约定向中介方支付房地产代理费/咨询费：1、卖方同意：【】于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费元整（此处金额为空白），【】按照支付佣金确认文件约定的标准向中介方支付；2、买方同意：【√】于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费80000元整等。罗东燕提交的《房屋买卖合同》中的其他约定与兴业公司提交的《房屋买卖合同》的约定一致。本院当庭对兴业公司提交的《房屋买卖合同》与罗东燕提交的《房屋买卖合同》进行核查比较。兴业公司与罗东燕双方确认以下核查情况：兴业公司持有《房屋买卖合同》第一联，罗东燕持有《房屋买卖合同》第二联；双方先在第一联填写，通过复写纸将相关字迹复印至第二联；第一联及第二联合同的文字、位置、笔画相互吻合；兴业公司持有的《房屋买卖合同》的第一联第四条“卖家同意该款”括号内有进行填写，罗东燕持有的《房屋买卖合同》的第二联第四条的上述条款括号内没有进行填写。兴业公司确认《房屋买卖合同》的纸质本身就是复写纸。2018年4月6日，罗东燕、黄修秒（甲方、委托人）与兴业公司（乙方、受托人）签署《委托出售房屋确认书（卖家）》（以下简称《确认书》），内容为：甲方系涉案房屋的产权人，现甲方不可撤销地委托乙方出售涉案房屋，并向乙方确认以下出售条件：售价不低于750万元等；现甲方同意按上述条件把涉案房屋出售给乙方介绍之买家，且承诺在签署该物业买卖合同当天向乙方支付中介服务费/咨询费50000元（此处的“50000”为手写）；若因甲方原因导致涉案房屋未能按照上述条件出售给乙方介绍之买家，则甲方须向乙方赔偿本次交易中买卖双方应支付的全部中介费损失；若乙方介绍之买家悔约不按上述条件购买涉案房屋，则上述购房定金甲方不予返还给乙方介绍之买家，且甲方承诺该购房定金的50%支付给乙方作为中介服务费/咨询费；由于甲方违约，乙方为追究违约责任而产生的律师费及相关费用由甲方承担等。经质证，罗东燕确认其在《确认书》上签名的真实性，并表示当时兴业公司告诉其必须签署《确认书》才可以更快出售涉案房屋，其签署《确认书》时，《确认书》未书写需要支付50000元中介费，兴业公司亦没有告知其需支付中介费50000元。同日，罗东燕、黄修秒向兴业公司出具《支付佣金承诺书》（以下简称《承诺书》），内容为：罗东燕、黄修秒经兴业公司撮合出售涉案房屋，承诺在签署涉案房屋《房屋买卖合同》当天，现向兴业公司支付中介服务代理费/咨询费的承诺如下：本人承诺，在前述涉案房屋的《房屋买卖合同》当天，向兴业公司支付中介服务代理费/咨询费伍万零仟零佰零拾零元整（此处下划线部分为手写），若逾期支付，则按上述合同的约定承担违约责任。经质证，罗东燕确认其签名的真实性，但表示签署《承诺书》时“本人承诺”及之后的内容是空白的；当时兴业公司的工作人员告知其签署了《承诺书》、《确认书》，才可以更快出售涉案房屋；在没有签署《承诺书》时，罗东燕就已在兴业公司处放盘，中介人员承诺涉案房屋最少可以7600000元以上售价出售，但一直没有成功出售；当时罗东燕向中介人员表示如果能以7600000元或78000000元出售涉案房屋，会给予该中介人员一定的答谢费；但最终买受人只同意以7500000元购买涉案房屋，所以不存在罗东燕答应给予兴业公司中介费50000元的事实。现兴业公司以罗东燕、黄修秒未向其支付中介费为由提起本案诉讼要求罗东燕、黄修秒支付中介费、逾期付款违约金及律师费等。兴业公司在本案中提交了以下证据：1、《产权情况表》、《广州市不动产权证》及《存量房交易事项确认书（卖方）》等，拟证明兴业公司已提供中介服务。2、兴业公司向案外人李趣欢、李焱文发出的落款时间为2018年4月23日的《催办函》，函称：李趣欢、李焱文与罗东燕、黄修秒就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，李趣欢、李焱文需于2018年4月11日前向罗东燕、黄修秒支付600000元购房定金，但直至本函发出之日，李趣欢、李焱文还未按约定向罗东燕、黄修秒全额支付定金（已付100000元，未付500000元），为避免逾期履行合同造成违约责任，请李趣欢、李焱文于2018年4月30日前与其工作人员联系，并按照约定履行合同义务。3、兴业公司员工与微信名为“文华15-1201罗东燕”微信账户的微信聊天记录，载明：兴业公司员工于2018年5月8日询问：“罗小姐，中介费那里你微信转账给我还是支付宝转账给我吧”，2018年6月27日，兴业公司员工再次询问：“中介费5万元你直接转我地公司账户还是支付宝转账给我”。4、兴业公司向罗东燕、黄修秒发出的落款时间为2018年7月16日的《催办函》，函称：罗东燕、黄修秒于2018年4月6日与李趣欢、李焱文签订了《房屋买卖合同》；根据合同的约定，罗东燕、黄修秒需于签署上述合同当天向其支付50000元中介费，但直至本函发出之日，罗东燕、黄修秒还未按约定向其支付中介费；为避免逾期履行合同造成违约责任及诉讼之累，请罗东燕、黄修秒于2018年7月27日前与其工作人员取得联系，并按照约定履行合同义务。兴业公司另提供其邮寄上述《催办函》的EMS全球邮政特快专递的递寄件人存根联及妥投记录作为证据，EMS全球邮政特快专递寄件人存根联显示：收件地址为罗东燕的身份证地址，内件品名为《催办函》，妥投记录显示上述邮件于2018年7月19日妥投。5、案外人广东东方昆仑律师事务所向罗东燕、黄修秒发出的落款时间为2018年8月7日的《律师函》，函称：基于兴业公司已促成买卖双方签订本合同，且为买卖双方提供了独家代理中介服务，罗东燕、黄修秒须在签订合同当天向兴业公司支付中介服务代理费/咨询费50000元；请罗东燕、黄修秒与2018年8月25日前向兴业公司支付代理费/咨询费50000元及违约金。兴业公司另提供其邮寄上述《律师函》的EMS全球邮政特快专递的递寄件人存根联及妥投记录作为证据，EMS全球邮政特快专递寄件人存根联显示：收件地址为罗东燕的身份证地址，内件品名为《律师函》，妥投记录显示上述邮件于2018年8月11日妥投，签收人为他人收。6、兴业公司与案外人广东东方昆仑律师事务所于2018年9月21日签订的《民事委托代理合同》，载明兴业公司因与罗东燕、黄修秒居间合同纠纷一案，广东东方昆仑律师事务所接受兴业公司的委托，委派律师担任其委托代理人，一审阶段律师代理费6000元。兴业公司另提交相关《广东增值税普通发票》，发票载明购买方为兴业公司，服务名称为律师费，价税合计6000元。经质证，罗东燕确认兴业公司向其发出《律师函》，但因兴业公司邮寄的地址系其户籍地址非居住地址，其没有收到《律师函》，罗东燕另提交微信聊天记录（载明罗东燕于2018年7月22日向“越秀地产星汇海珠湾黄寿晃”表示其从来没有答应给中介费）。经质证，兴业公司确认上述微信聊天记录的真实性。在本案中，兴业公司、罗东燕就以下事实发表各自观点。一、关于《房屋买卖合同》、《确认书》、《承诺书》填写的先后顺序的问题。兴业公司称《房屋买卖合同》、《确认书》、《承诺书》均是同一天签署的，签署《房屋买卖合同》后签署《确认书》和《承诺书》。罗东燕称兴业公司向其表示需先签署《确认书》、《承诺书》，才能带买家签署买卖合同，如果不签署《确认书》、《承诺书》，则罗东燕、黄修秒没有授权兴业公司出售涉案房屋，就无法签署《房屋买卖合同》，故其签署了《确认书》、《承诺书》后大概一个小时内与买家签署了《房屋买卖合同》。二、关于兴业公司向罗东燕、黄修秒催收中介费的情况。兴业公司称刚开始由中介人员进行电话催收，催收不到才移交总公司催收，现有证据证明其最早于2018年5月8日向罗东燕催收中介费。另，兴业公司、罗东燕均确认涉案房屋已完成交易。兴业公司确认涉案房屋的买方已向其支付中介费80000元。本院认为：《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋买卖合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的兴业公司与罗东燕、黄修秒之间的居间合同关系。关于兴业公司要求罗东燕、黄修秒支付中介费以及逾期付款违约金的诉请。本院对此分析如下：第一，关于兴业公司提交的《房屋买卖合同》与罗东燕提交的《房屋买卖合同》的关系。经核查上述两份合同，兴业公司与罗东燕确认：兴业公司持有《房屋买卖合同》第一联，罗东燕持有《房屋买卖合同》第二联；双方先在第一联填写，通过复写纸将相关字迹复印至第二联；兴业公司持有的《房屋买卖合同》第一联第四条“卖家同意该款”括号内有进行填写，罗东燕持有的《房屋买卖合同》第二联第四条的上述条款括号内没有进行填写。根据上述核查情况，因《房屋买卖合同》的两联为通过复写纸进行复写，双方约定应以少填写的为准，即双方约定应以罗东燕持有的《房屋买卖合同》为准，故可认定双方在《房屋买卖合同》中仅约定由买方支付中介费。第二，关于《房屋买卖合同》与《确认书》的关系。《确认书》并未确定涉案房屋的准确成交价，《房屋买卖合同》已约定涉案房屋的成交价，据此《确认书》应为《房屋买卖合同》签订前所签订，《确认书》与《房屋买卖合同》约定不一致的应以在后签订的《房屋买卖合同》为准。而如上所述，双方在《房屋买卖合同》仅约定由买方支付中介费。第三，关于《房屋买卖合同》与《承诺书》的关系。如按兴业公司主张，双方为签订《房屋买卖合同》后再签订《承诺书》，双方在《房屋买卖合同》中并未勾选卖方同意“按照支付佣金确认文件约定的标准向中介方支付”中介费，兴业公司主张罗东燕、黄修秒按《承诺书》向其支付中介费与合同约定不符。如按罗东燕主张，双方为签订《承诺书》后再签订《房屋买卖合同》，《承诺书》与《房屋买卖合同》约定不一致的应以在后签订的《房屋买卖合同》为准。而如上所述，双方在《房屋买卖合同》中仅约定由买方支付中介费。第四，《承诺书》约定罗东燕、黄修秒在签订《房屋买卖合同》当天支付中介费，《房屋买卖合同》为2018年4月6日签订，兴业公司迟至2018年5月8日才向罗东燕催收中介费亦与常理不符。第五，兴业公司确认其已向买方收取中介费80000元，据此兴业公司亦已获得相应报酬。综上，根据本案举证情况，兴业公司诉请罗东燕、黄修秒支付中介费及逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。另，兴业公司基于本案要求罗东燕、黄修秒支付律师费亦缺乏依据，本院不予支持。黄修秒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司的诉讼请求。本案受理费2420元，由原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  曹 霞二〇一九年十二月二十四日书 记 员  蒲肖明