河北省涞源县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0630执异23号 案外人:李昌，男，1956年5月5日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：孙卫东，河北凉城律师事务所律师。 申请执行人:涞源县冀盛小额贷款有限公司。 住所地：涞源县广昌大街135号。 法定代表人：杜晓梅，职务：董事长。 委托诉讼代理人：岳大勇，河北泉源律师事务所律师。 被执行人：梁新红，男，1964年8月30日出生，汉族，住涞源县。 被执行人：马桂花，女，1963年10月8日出生，汉族，住涞源县。 本院在执行申请执行人涞源县冀盛小额贷款有限公司（以下简称冀盛公司）与被执行人梁新红、马桂花民间借贷纠纷一案中，案外人李昌对（2018）冀0630执封282号执行裁定书中“预查封被执行人马桂花购买的保定市中翔房地产开发有限公司座落于隆昌路57号2号楼91号（证号U201500121）房产一套，期限为三年”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开召开听证会进行审查，案外人李昌及其委托诉讼代理人孙卫东、申请执行人冀盛公司的委托诉讼代理人岳大勇到庭参加了听证，被执行人梁新红、马桂花经本院通知未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人李昌称，2019年1月7日，案外人李昌与被执行人马桂花签订《房屋买卖协议》，约定将位于盛和家园门脸91号房产证号为：Ｕ2××21号房产出卖给案外人李昌，案外人李昌按照约定向马桂花支付价款，并搬入该房屋居住至今，现申请人得知该房产被涞源县人民法院查封，申请人认为该楼房已属于申请人所有，涞源县人民法院查封错误，故依法提出异议。 案外人李昌提供以下证据：1、案外人身份证复印件一份，证实其诉讼主体资格；2、房屋买卖协议复印件一份，证实2019年1月7日案外人购买马桂花的盛和家园门脸91号并签订了书面房屋买卖协议；3、离婚证及离婚协议书复印件各一份，证实梁新红、马桂花于2016年4月11日协议离婚，涉案楼房归马桂花所有；4、银行转账凭证复印件三份，证实李昌于2019年1月7日向马桂花银行账户转款200万元，于2019年1月9日分两次向马桂花转款150万、50万。案外人李昌通过银行转账已付清全部房款400万元；5、房屋租赁合同、银行流水明细复印件各一份，证实案外人李昌购房后合法占有该房屋并将房屋租赁给王久媛、刘媛的事实；6、（2019）冀0630民初1234号民事判决书，证实本案案情与判决案情类似，法院应当支持案外人的异议请求。 申请执行人冀盛公司称：案外人李昌所提出异议中买卖协议签订时间为2019年1月7日，但我方于2018年10月23日对生效的（2018）冀06民终3355号民事判决书申请强制执行，而且执行庭于2019年1月11日查封涉案楼房，根据最高人民法院关于执行异议和复议规定第二十八条，案外人李昌申请执行的理由不符合该规定，应当予以驳回。 申请执行人冀盛公司提供以下证据：1、（2018）冀0630执封282号执行裁定书、送达回证、协助执行通知书的复印件各一份，证实该房屋系轮候查封状态；2、（2015）冀0630民初800号民事裁定书、（2015）涞民保字第24号查封裁定书、解封裁定书复印件各一份，因此要求法院依法去保定不动产登记中心调取涉案楼房的查封、抵押登记情况。 被执行人梁新红、马桂花经本院依法通知未到庭参加听证会，未提交书面意见及证据。 本院查明，原告冀盛公司与被告梁新红、马桂花民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2016）冀0630民初421号民事判决：一、被告梁新红于本判决生效之日起十日内偿还原告冀盛公司借款本金150万元，并按中国人民银行同期贷款年利率24%支付自2016年3月22日起至本案执行完毕之日止的债务利息；二、被告马桂花对上述债务承担连带给付责任；三、驳回原告冀盛公司其他诉讼请求。案件受理费19096元，由原告冀盛公司自行负担1064元，由被告梁新红、马桂花连带负担18032元，财产保全申请费3000元，由被告梁新红、马桂花连带负担。判后，梁新红、马桂花不服提起上诉，保定市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）冀06民终3355号民事判决：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费19097元，由上诉人梁新红、马桂花负担。判决生效后，被告梁新红、马桂花未按判决履行给付义务，原告冀盛公司向本院申请强制执行。在执行阶段，本院于2019年1月11日作出（2018）冀0630执封282号执行裁定：预查封被执行人马桂花购买的保定市中翔房地产开发有限公司座落于隆昌路57号2号楼91号（证号U201500121）房产一套，期限为三年。 另查明，本院依案外人申请调取梁新红、马桂花的婚姻登记情况，显示二人于2016年4月11日办理离婚登记。本院依申请执行人申请调取涉案房产查封情况，显示河北省石家庄市中级人民法院出具（2015）石民三初字第00232号民事裁定书、（2015）石执保字第00048-3号协助执行通知书于2015年7月2日查封涉案房屋，查封期限为2015年7月2日至2018年6月30日；涞源县人民法院出具（2015）涞民保字第34号民事裁定书、（2015）涞民保字第34-1号协助执行通知书于2015年7月3日查封涉案房屋，未标明查封期限。涞源县人民法院出具（2018）冀0630执封282号执行裁定书于2019年1月11日查封涉案房屋，查封期限为2019年1月11日至2022年1月10日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”。案外人李昌为证明系真实的房屋买卖法律行为，提供了书面房屋买卖协议、支付全部房款400万元的银行转账凭证。购房后，案外人李昌将房屋出租给王久媛、刘媛（详见租赁协议），证实已实际占有房屋并出租的事实。案外人李昌购房时，涉案房屋登记属于“大证”，购房时不具备过户的客观条件，故非因案外人的原因未办理过户登记，其不存在过错。因此可以认定案外人购买了位于隆昌路57号2号楼91号（房产证号为：Ｕ2××21号）的房产。 关于案外人购买该房屋时（即2019年1月7日）该房屋是否属于查封状态，本院依法从保定市不动产登记中心调取涉案房屋的登记信息，显示：河北省石家庄市中级人民法院对涉案房屋的查封期限为2015年7月2日至2018年6月30日。涞源县人民法院于2015年7月3日查封涉案房屋，未标明查封期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条第一款规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”之规定，因查封不动产期限不得超过三年，故上述查封期限最长为三年即自2015年7月3日起至2018年7月2日止。本案中，案外人李昌于2019年1月7日购买的涉案房屋并签订书面房屋购买协议，且于2019年1月7日、1月9日通过银行转账支付购房款400万，故案外人李昌签订书面房屋买卖协议及银行转账支付全部房款时，涉案房屋已过查封期限，不属于查封状态。 因此，案外人李昌与马桂花签订了书面房屋购买协议，已支付全部购房款，合法占有涉案房屋并将该房屋出租，非因案外人原因未办理过户登记，故案外人的异议理由成立。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条第一款之规定，裁定如下： 中止对座落于隆昌路57号2号楼91号（证号U201500121）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  冀振鑫 审 判 员  张嫱嫱 人民陪审员  李合顺 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  栾小娜