江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初9307号原告：江卫国，男，1977年3月8日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托代理人：熊英，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198511365730。委托代理人：魏炜，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601200510933632。被告：程其俊，男，1986年1月6日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告江卫国与被告程其俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江卫国及其委托代理人魏炜，被告程其俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江卫国向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告赔偿原告商铺火灾后加固修复费用67527.48元及鉴定费11000元。2.判令被告向原告支付租金48524.58元及逾期付款违约金2911.47元。3.鉴于被告提出解除租赁合同，要求被告支付违约金50000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，原告将坐落在南昌市建设西路888号江西绿色农产品综合大市场（即阳光灯饰广场）10栋9号商铺（建筑面积97.5平方米）出租给被告作为灯具类大市场使用，双方签订《租赁合同》一份，约定：租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止；第一年税后租金48.3元/平方米/月，合计月租金4709.25元，2017年11月10日后开始递增，以后每年度租金在上年度租金的基础上增长7%，并以此类推；交纳租金按季支付，采取先租后用的原则，每季度支付时间为当季度到期前5天内；甲方（原告）将商铺交给乙方（被告）后，乙方自费对商铺进行装修；因乙方过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方必须承担修复或赔偿全部责任。后被告将其向徐远林租赁的江西绿色农产品综合大市场10栋10号、11号商铺与9号商铺一并作为灯具卖场使用。2019年1月15日21时，江西绿色农产品综合大市场10栋9号商铺发生火灾，造成9号、10号、11号商铺损毁。2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队作出西消火重认字【2019】第0001号《火灾事故重新认定书》，对火灾原因认定为：起火部位位于距离南昌市建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面西墙3.5-6.6米、北墙4.5-6.9米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。2019年6月6日，原告江卫国、徐远林委托江西中正司法鉴定中心对南昌市建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面火灾后的安全性及恢复原状造价进行鉴定。2019年7月20日，江西中正司法鉴定中心作出鉴定结论，认为10号楼109、110、111号商铺加固修复的工程造价鉴定（评估）价为：202582.45元。原告认为，阳光灯饰广场10栋9号商铺由被告自行装修使用，使用过程中发生火灾造成9号、10号、11号商铺损毁，被告应承担赔偿责任，且被告自火灾发生后即未按合同约定向原告支付租金。为此，特向本院提起诉讼，望依法作出公正的判决。原告江卫国向本院提交了如下证据：证据一、江卫国身份证、程其俊《人口信息简项详细》,证明原、被告的主体资格。证据二、江卫国名下南昌绿色农产品综合大市场10号楼109号商铺《产权证》、江卫国与程其俊签订的2017年7月3日签订的《租赁合同》、徐远林名下南昌绿色农产品综合大市场10号楼110、111号商铺《产权证》、徐远林与程其俊签订的2017年6月28日签订的《租赁合同》，证明1、2017年7月3日，江卫国与程其俊签订的《租赁合同》及约定的权利义务。2、程其俊租赁南昌绿色农产品综合大市场10号楼109、110、111号三间商铺共同作为灯具卖场经营。证据三、《火灾事故重新认定书》，证明1、2019年1月15日21时，南昌绿色农产品综合大市场10栋9号店面内发生火灾。2、2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队对火灾原因认定为：起火部位位于距离南昌市建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面西墙3.5-6.6米、北墙4.5-6.9米的区域。起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。证据四、《鉴定报告》、鉴定费发票，证明1、南昌绿色农产品综合大市场10号楼109、110、111号商铺火灾后加固修复的工程造价鉴定（评估）价为：202582.45元。2、三间商铺鉴定费总计33000元。被告程其俊辩称：原告交给被告程其俊的房子本身不合格，商铺北墙中有很多电线错综复杂，在被告程其俊承租这个店面之前，消防喷淋就无水。且火灾并非被告程其俊个人原因造成，属于意外事故，被告程其俊认为其不需要承担责任。关于原告诉请的商铺修复费用，目前已有两家机构出具了结果不同的鉴定报告，因此被告程其俊对修复费用存在疑义。关于原告诉请的违约金，被告此前已与原告协商过退租事宜，不存在还需要支付违约金。另租赁合同约定2019年11月1日原告应向程其俊返还房租15000元。综上，原告要求被告程其俊赔偿损失不合理，请法院依法判决。被告程其俊未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告江卫国系南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场10号楼109号（第1-3层）商铺的所有人。2017年7月3日，原告江卫国（甲方）与被告程其俊（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：由被告程其俊承租原告江卫国所有的南昌市建设西路888号江西绿色农产品综合大市场10栋9号商铺，建筑面积为97.50平方米。租期自2017年8月1日至2022年7月31日。第一年租金为每月4709.25元，从2017年11月10日起，每年租金在上年度租金基础上增长7%。因乙方过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方须承担修复或赔偿全部责任。乙方未按本合同约定按时交纳租金，每逾期一日滞纳金按千分之三计算。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方需缴清费用，乙方解除合同以5万元作为违约金支付给甲方。合同最后补充一点：甲方截止2019年11月9日止须返还乙方租金壹万伍仟元整。被告程其俊另租赁了案外人徐远林所有的南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场10栋10号、11号商铺（建筑面积均为97.50平方米）与9号商铺共同经营。2019年1月15日21时20分，南昌市消防指挥中心接到报警称：南昌市西湖区建设西路888号阳光灯饰广场发生火灾，南昌市西湖区公安消防大队赶往火灾现场抢救，因消防管道内没有水，无法立即抢救灭火，致使救援延迟、火灾蔓延，造成多家店铺受损惨重。事故发生后，南昌市西湖区公安消防大队委托江西中晟司法鉴定中心对南昌市西湖区建设西路888号阳光灯饰广场“01.15”火灾事故的直接经济损失进行价格鉴定。2019年3月11日，江西中晟司法鉴定作出司法鉴定意见书，载明火灾导致的直接经济损失为人民币4055210.25元，其中包含被告程其俊承租的10栋9、10、11号三间商铺修复安装损失297863.62元。2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队作出西消火重认字[2019]第0001号火灾事故重新认定书，火灾事故重新认定书载明：“起火部位位于距南昌市西湖区建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面西墙3.5-6.6米、北墙4.5-6.9米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾”。2019年6月6日，原告江卫国与案外人徐远林共同委托江西中正司法鉴定中心对南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场（阳光灯饰广场）10号楼109、110、111号三间商铺火灾后的安全性及火灾后修复造价预算进行鉴定。2019年6月24日，江西中正司法鉴定中心作出鉴定结论：加固修复的工程造价鉴定（评估）结果：贰拾万零贰仟伍佰捌拾贰元肆角伍分（202582.45元），其中建筑工程部分为174069.76元，装饰工程为28512.69元。该鉴定花费鉴定费用为33000元。火灾发生后，被告程其俊自2019年2月起未支付原告租金，三间被火灾损毁的商铺亦未修复。故原告诉诸本院，要求判如所请。案件审理过程中，被告程其俊向原告江卫国提出解除租赁合同，双方一致确定于2019年11月9日解除租赁合同。原告因此增加诉请，要求被告支付解除租赁合同的违约金50000元。庭审中，因被告不同意调解，本案未组织调解。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的证据所证实。本院认为，原、被告间的租赁关系经《租赁合同》予以证实，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，予以确认合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉请的店面修复费用及鉴定费，南昌市西湖区公安消防大队作出的火灾事故重新认定书认定，火灾起火部位位于距南昌市西湖区建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面西墙3.5-6.6米、北墙4.5-6.9米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。火灾系被告程其俊承租经营的店铺不排除电器故障引发的，原、被告签订的租赁合同中约定：因乙方（被告）过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方（被告）须承担修复或赔偿全部责任。被告程其俊未尽到安全注意防范义务，作为过错方理应承担火灾导致商铺损毁的赔偿责任。被告程其俊辩称原告交付的商铺本身墙体及消防设施不合格，但其未提供相关证据，本院不予采信。江西中正司法鉴定中心对南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场（阳光灯饰广场）10号楼109、110、111号商铺鉴定的修复费用为202582.45元，其中建筑工程部分为174069.76元，装饰工程为28512.69元。本院认为，原告作为出租方，因火灾发生的损失应当为商铺建筑工程部分的修复费用，而被告程其俊作为承租方在使用时已对商铺进行了重新装修，故商铺的装饰工程修复费用不应当计入原告的损失。故原告江卫国的店面修复损失应为58023元（174069.76元÷3）。鉴定费33000元也是原告为做火灾鉴定发生的实际损失，被告程其俊应当予以赔偿，即11000元（33000元÷3）。关于原告方诉请的租金48524.58元，被告自2019年2月起未支付店铺租金，原告要求被告支付2019年2月至10月的租金，于法有据，本院予以支持。即被告程其俊应当支付原告租金为48524.58元（5391.62元/月×9个月）。关于原告诉请的逾期支付违约金2911.47元及被告提前解除合同违约金50000元，原、被告在租赁合同中对此均有约定，且原告方主张的逾期违约金自行调解为按每月2%计算，但考虑到被告程其俊亦是因火灾事故遭受了财产损失，并导致其无法继续经营，存在不可抗力的客观因素，并非其主观故意拖欠租金或任意解除租赁合同，故本院综合评判，酌定由被告程其俊承担部分违约金计15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告江卫国与被告程其俊之间签订的《租赁合同》自2019年11月9日解除；二、被告程其俊于本判决生效之日起十日内支付原告江卫国2019年2月至2019年10月店铺租金共计48524.58元；三、被告程其俊于本判决生效之日起十日内支付原告江卫国违约金15000元。四、被告程其俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告江卫国店铺修复损失58023元、鉴定费11000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江卫国预交的案件受理费3900元，由原告江卫国承担1000元，被告程其俊承担2900元（限随上述款项一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈 敏人民陪审员  李萍萍人民陪审员  吴 敏二〇一九年十二月二十日书 记 员  邹 瑶