陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终12834号上诉人（原审原告）：杨西城，男，汉族，1962年8月21日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张春仙，女，汉族，1963年5月17日出生，住西安市莲湖区，系杨西城之妻。被上诉人（原审被告）：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司，住陕西省西安市国际港务区。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：千鹏举，男，汉族，1984年11月8日出生，住该公司，系该公司员工。上诉人杨西城因与被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称深圳亚太物业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨西城上诉请求：撤销原判，改判深圳亚太物业管理公司退还杨西城所交物业费24478.65元，一、二审诉讼费由深圳亚太物业管理公司承担。事实和理由：2018年12月13日，深圳亚太物业管理公司和杨西城签订一份物业服务协议，杨西城应当从该日起收房并且承担产生物业管理服务的费用。但当杨西城取房屋钥匙时，物业管理人又叫其签了一份入伙通知书合伙协议。从2014年6月1日至2018年12月31日收取杨西城24476.65元，当时杨西城认为这笔费用不合理，但是不交钱物业不让其收房，无奈之下其才交纳了相关费用。杨西城认为物业公司的行为侵害了其个人利益。深圳亚太物业管理公司辩称，杨西城与深圳亚太物业管理公司之间存在物业服务合同关系，深圳亚太物业管理公司向杨西城提供物业服务，杨西城理应支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，深圳亚太物业管理公司与杨西城签署的《前期物业服务合同》，对杨西城具有约束力。2013年10月华南城公司根据案涉商铺的原所有权人杨泽斌提供的地址向其邮寄送达入伙通知书，杨西城逾期未办理入伙手续。根据深圳亚太物业管理公司与杨西城签订的《商品房买卖合同》及深圳亚太物业管理公司与华南城公司签订的《前期物业服务合同》的约定，视为华南城公司已经履行了交付义务。自交付之日起，杨西城就应当缴纳物业管理费。深圳亚太物业管理公司收取杨西城从2014年6月1日至2018年12月31日的物业管理费24476.65元符合合同约定。请求法院依法驳回杨西城的上诉请求。杨西城向一审法院起诉请求：1.判令深圳亚太物业管理公司退还杨西城所交物业费24476.65元(以票据为准)；2.本案诉讼费由深圳亚太物业管理公司承担。一审法院认定的事实：2014年12月26日杨西城与华南城公司签订《商品房买卖合同》，约定杨西城购买五金机电B区57幢1单元1-3层10109号商铺，建筑面积为123.62平方米。合同中买受人杨西城的住址为“西安市XX路XX苑XX号楼XX室”，联系电话为“1318600XXXX”，第八条“出卖人应当在2015年1月12日前，将经商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。杨西城与华南城公司签订《商品房买卖补充协议》，第四条“由于买受人的原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务”。同日，杨西城、深圳亚太物业管理公司签订《经营保证金协议书》，其中10.1条约定，“该商品房的物业管理已由华南城公司根据有关管理的规定聘请深圳亚太物业管理公司负责，每月每平方米基本的物业管理费为3.6元”。2013年10月25日，华南城公司向杨泽斌（涉案商铺的原所有权人）邮寄入伙通知书，邮寄地址为“西安市XX路XX苑XX号楼XX单元XX室”，联系方式为“1318600XXXX”。入伙通知书载明“尊敬的杨泽斌先生，我公司原定于2013年9月1日至9月30日前办理集中入伙，开始向你交付上述房屋……”。2014年9月26日，五金机电B区57-10109号商铺的所有权人由杨泽斌变更至其名下，业务变更申请单载明“申请人原业主：杨泽斌，联系电话：1318600XXXX；申请人新业主：杨西城，联系电话：1318760XXXX；更名费：免（父子更名），申请原因：原业主年龄太小，按揭办不下来，故更其父亲名下”。2016年7月26日，华南城公司再次根据商品房买卖合同中杨西城的地址向其邮寄入伙通知书。2018年12月13日，杨西城收取五金交易二期B-03-03-09号商铺时，深圳亚太物业管理公司要求杨西城交纳该商铺自2014年6月1日至2018年12月31日的物业管理费共计24476.65元，杨西城遂向深圳亚太物业管理公司交纳了上述数额的费用。同日，杨西城与深圳亚太物业管理公司签订了《前期物业服务协议》，协议第五条第二款约定：“物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：每月每平米定价标准为3.6元；目前按照优惠价每月每平米3.6元收取。”另查，2013年4月19日，华南城公司（甲方）与深圳亚太物业管理公司深圳亚太物业管理公司签订前期物业服务合同，约定华南城公司将开发建设的五金机电B区项目委托深圳亚太物业管理公司提供专业化、一体化的前期物业管理服务，第八条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主/使用人按其拥有的物业的建筑面积（按不动产权证书或房屋买卖/租赁合同载明建筑面积确定）预先交纳，具体标准为：每月每平米3.6元。业主应于物业交付之日起，交纳物业服务费用，业主未按甲方交房通知书载明的期间接收房屋的，交房通知书载明的接收房屋日期届满之日视为物业交付之日”；同日双方还签订了补充协议。再查，2013年9月30日，深圳亚太物业管理公司华南城公司完成了西安华南城一期工程五金机电B区二标段工区项目A5的竣工验收备案。一审法院认为，杨西城、深圳亚太物业管理公司之间存在物业服务合同关系，深圳亚太物业管理公司向杨西城提供物业服务，杨西城理应向深圳亚太物业管理公司支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故华南城公司与深圳亚太物业管理公司签订的《前期物业服务合同》，对杨西城有约束力。2013年10月华南城公司根据涉案商铺的原所有权人杨泽斌提供的地址向其邮寄入伙通知书（该地址与商品房买卖合同中买受人的地址及联系方式均一致），杨西城逾期未办理入伙手续。根据华南城公司与杨西城签订的《商品房买卖合同》，及华南城公司与深圳亚太物业管理公司签订的《前期物业服务合同》的约定，视为华南城公司已经履行了交付义务。自交付之日起，杨西城应缴纳物业管理费用。深圳亚太物业管理公司向杨西城收取自2014年6月1日至2018年12月31日的物业服务费24476.65元（3.6元/月/平方米×123.62平方米×55个月＝24476.76元），符合合同约定，且与法不悖，故杨西城要求深圳亚太物业管理公司退还所交物业费24476.65元，一审法院不予支持。杨西城称未收到入伙通知书，不能作为其逾期收房的抗辩理由。杨西城逾期收房系深圳亚太物业管理公司承诺改楼梯，但未提供证据予以佐证，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨西城全部诉讼请求。案件受理费412元，杨西城已预交，由杨西城自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”2013年4月19日，华南城公司（甲方）与深圳亚太物业管理公司签订前期物业服务合同，约定华南城公司将其开发建设的五金机电B区项目委托深圳亚太物业管理公司提供前期物业管理服务，该合同对包括杨西城在内的业主均具有法律约束力。因此，杨西城和深圳亚太物业管理公司之间存在物业服务合同关系，深圳亚太物业管理公司依约提供了物业服务，杨西城亦应向深圳亚太物业管理公司支付物业服务费。因华南城公司于2013年9月30日已完成了涉案房屋的的竣工验收备案，并于2013年10月25日向涉案商铺原所有人杨泽斌邮寄入伙通知书，通知其办理交付手续。但杨泽斌无故未在通知时间办理房屋交付手续，杨西城亦未提交充分证据证明华南城故意或者因华南城的过错导致其无法按照通知时间办理房屋交付手续，因此应视为华南城已履行了房屋交付义务。2014年9月26日，因杨泽斌无法办理按揭贷款手续，因此申请将涉案房屋更名到其父即上诉人杨西城名下，故应由杨西城向深圳亚太物业管理公司缴纳该房屋的物业管理费。杨西城亦未证明其在实际收取涉案房屋时对向深圳亚太物业管理公司补交2014年6月1日至2018年12月31日的物业服务费24476.65元提出异议，可表明其对缴纳该房屋上述物业管理费的认可，故杨西城上诉要求深圳亚太物业管理公司退还所交物业费24476.65元于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；杨西城的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，杨西城已预交，由杨西城负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈  平审  判  员  李    涛审  判  员  李    刚  二O一九年十二月二十日法 官 助 理  楚   涵书  记  员 刘 明 明 1