湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0822民初991号原告沙洋县金诚置业有限公司，住所地沙洋县荆河路1号。统一社会信用代码914208227959431162。法定代表人张前进，系该公司董事长。原告张前进，男，生于1962年6月27日，汉族，住荆门市东宝区。原告梁开金，男，生于1963年10月8日，汉族，住武汉市洪山区。以上三原告共同委托诉讼代理人李立俊、李波，湖北法之星律师事务所专职律师。被告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省沙洋县沙洋镇荷花大道40号。统一社会信用代码914208003317314811。法定代表人钟炜，该公司董事长。委托诉讼代理人李君，女，生于1991年1月23日，汉族，住湖北省沙洋县。系该公司员工。委托诉讼代理人王亚丽，湖北新天律师事务所专职律师。第三人赵天云，男，生于1972年1月11日，汉族，住荆门市东宝区。委托诉讼代理人赵青云，男，生于1975年2月4日，汉族，住沙洋县。系赵天云叔叔。原告沙洋县金诚置业有限公司（以下简称金诚置业公司）、张前进、梁开金与被告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司（以下简称沙洋农商银行）、第三人赵天云保证合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人李立俊、李波、被告沙洋农商银行委托诉讼代理人李君、王亚丽及第三人赵天云委托诉讼代理人赵青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、依法确认2012年9月28日原告金诚置业公司与被告、第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，原告金诚置业公司的连带保证责任已经免除；2、依法确认2017年11月21日原告金诚置业公司、张前进、梁开金与被告、第三人签订的《担保协议》约定的保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，原告金诚置业公司、张前进、梁开金连带保证责任已经免除；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月17日，第三人赵天云向被告申请个人商用房借款795万元。同日，赵天云夫妇共同出具房地产抵押承诺书，同意用位于沙洋县××水××步行街的房地产为借款提供抵押担保。2012年9月28日，赵天云作为借款人（购房人、抵押人）与沙洋县农村信用合作联社（抵押权人、债权人）、金诚置业公司（房屋出售人、阶段性担保人）签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定第三人向被告借款795万元，用于购买金诚置业公司开发的、位于沙洋县××水××步行街的房屋。合同还约定第三人以其向金诚置业公司购买的房屋作抵押，办理抵押预告登记；金诚置业公司为上述债务提供阶段性连带责任保证。该合同签订并办理抵押预告登记后，沙洋县农村信用合作联社于2012年10月22日向赵天云发放借款795万元。2015年2月2日，沙洋县农村信用合作联社更名为湖北沙洋农村商业银行股份有限公司。2015年4月8日，金诚置业公司办理了涉案房屋的总证。而第三人与被告没有申请办理涉案房屋的产权证及正式抵押登记手续，亦没委托金诚置业公司代为办理。2016年8月25日之后，第三人再未向被告支付借款利息。2017年11月21日，应第三人和被告的要求，金诚置业公司、张前进、梁开金与被告、第三人签订了一份《担保协议》，约定三原告为第三人向被告之前贷款795万元结欠的贷款本金554万元提供担保，保证期间为被告解除第三人的房屋预告抵押之时起至房屋办理完正式抵押登记手续止；随后，被告解除了对第三人所购房产的预抵押登记。2018年9月28日，被告向沙洋县人民法院提起诉讼，要求第三人偿还借款，并要求三原告承担保证责任。2018年11月20日，第三人办理了购买房屋的不动产权证。2019年1月9日，第三人在法院庭审中答辩称：《住房（商业用房）按揭借款合同》中的房屋产权证已于2018年11月22日办理好，将于2019年1月28日提供给被告，并要求被告协助办理不动产抵押手续。2019年3月25日，沙洋县人民法院作出（2018）鄂0822民初1056号民事判决，以三原告未提供证据证明已办理正式抵押登记手续为由，判决三原告对第三人尚欠被告的借款本金552.36万元及利息承担连带清偿责任。2019年3月28日，被告与第三人共同办理了第三人所购房产的正式抵押登记并取得相关权利凭证。三原告遂以《住房（商业用房）按揭借款合同》、《担保协议》中关于原告保证责任解除条件均已于2019年3月28日成就、三原告连带保证责任均已免除为由诉至法院。被告沙洋农商银行在庭审中辩称：一、原告保证责任解除条件未成就，其连带保证责任未免除。二、原告在诉状中所陈述的事实和理由部分不属实，主要有：1、2019年3月28日答辩人与第三人办理的抵押登记并不是所购房屋全部抵押登记；2、原告主张被告存在过错，答辩人并不存在过错，总证虽办好了，答辩人从始至终没有收到第三人办理的抵押登记，反而是金城置业公司督促，导致答辩人没有及时办理所购房屋全部抵押登记；3、2017年11月原告与答辩人、第三人签订担保协议并非恶意，而是经三方共同协商达成的一致意见，答辩人不存在诓骗情形；4、原告没有全面履行连带保证担保义务，该担保协议约定保证期间为第三人向金城置业公司所购买房屋办理完正式登记抵押登记止，即第三人所购全部房屋1188.04平方米全部办理抵押登记之日止，现在第三人与答辩人仅办理了622.36平方米抵押登记。因此，原告未全部履行担保责任；三、原告的保证责任已为生效民事判决所确认处理，原告的诉讼系重复起诉，依法应予以驳回。三原告围绕诉请依法提交了证据。第三人均无异议。被告对（2018）鄂0822民初1056号民事判决无异议，经审查，该证真实合法，本院予以采信。对《住房（商业用房）按揭借款合同》真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证明目表述不精准全面；经审查，该证真实合法且能证明案件事实，本院予以采信。对《担保协议》真实性无异议，但认为担保协议约定全部房屋办理完抵押登记，而不是部分房屋办理完抵押登记；经审查，该证真实合法且能证明案件事实，本院予以采信。对沙洋县自然资源和规划局不动产登记查询资料的真实性无异议，对证明目的有异议；认为：1、金城置业公司虽在2015年办理总证，但未通知被告及第三人办理分证，原告未尽到通知义务；2、第三人所购房屋仅有部分与被告办理抵押登记，部分办理抵押登记不能免除原告保证担保责任。经审查，该证真实合法且能证明案件事实，本院予以采信。第三人对被告提交证据均无异议。三原告对被告提交的《住房（商业用房）按揭借款合同》、抵押物清单、不动产登记证明、《担保协议》真实性无异议，对证明目的有异议，认为在签订借款合同至签订担保协议期间，第三人已偿还了部分贷款，借款本金发生了变化，且担保协议条款并未载明需要全部房屋办理完抵押登记止。经审查，该证真实合法，本院对真实性予以采信，对证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月17日，第三人赵天云欲向被告沙洋农商银行申请个人商用房贷款795万元。同日，赵天云及妻子叶爱春共同向被告出具房地产抵押承诺书，同意用位于沙洋县××水××步行街的房地产为借款提供抵押担保，并由叶爱春承担连带保证责任。2012年9月28日，第三人赵天云作为借款人（购房人、抵押人）与沙洋县农村信用合作联社（抵押权人、债权人）及金诚置业公司（房屋出售人、阶段性担保人）签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：赵天云向被告借款795万元，用于购买金诚置业公司开发的、位于沙洋县××水××步行街的房屋。金诚置业公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书、办妥正式抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等债权人实现债权的一切费用。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。赵天云用位于沙洋县××水××步行街的房地产为借款提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用。抵押人在本合同生效后应积极配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押物登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。本合同经当事人签字（盖章）后生效。该合同签订后，赵天云以其向金诚置业公司购买的房屋作抵押办理了抵押预告登记。2012年10月22日，被告依合同约定向赵天云发放了借款795万元。2015年4月8日，金诚置业公司办理了涉案房屋总证。2017年11月21日，金诚置业公司、张前进、梁开金与沙洋农商银行、赵天云签订一份《担保协议》，约定：金诚置业公司、张前进、梁开金担保的主债务为赵天云于2012年9月28日与沙洋农商银行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下全部债务，金诚置业公司、张前进、梁开金提供连带责任保证担保。根据该借款合同，赵天云于2012年10月22日向沙洋农商银行贷款795万元，现结欠贷款本金554万元，保证期间为沙洋农商银行为赵天云解除《住房（商业用房）按揭借款合同》中赵天云向金诚置业公司购买的房屋预告抵押之时起至房屋办理完正式抵押登记止。该协议签订后，沙洋农商银行随即解除了对赵天云所购房产的抵押预告登记。2018年9月28日，沙洋农商银行向沙洋县人民法院起诉，要求第三人偿还借款，并要求三原告承担连带保证责任。2019年3月25日，沙洋县人民法院作出（2018）鄂0822民初1056号民事判决，依法判决三原告对第三人尚欠被告借款本金552.36万元及利息承担连带清偿责任。该民事判决现已生效。2018年11月20日，赵天云办理了涉案房屋不动产权证。2019年3月28日，沙洋农商银行与赵天云在沙洋县国土资源局办理了赵天云所购房产的正式抵押登记，该抵押登记载明：被担保主债权数额为553万元，抵押宗地面积11215.5平方米、建筑面积622.36平方米。另查明，2015年2月2日，沙洋县农村信用合作联社更名为湖北沙洋农村商业银行股份有限公司。本院认为,原、被告及第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》及《担保协议》均系当事人真实意思表示且不违反法律法规规定，合法有效，该《担保协议》系对《住房（商业用房）按揭借款合同》的补充和变更，三方当事人应按该合同及协议约定全面履行自己的义务。关于2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的金诚置业公司阶段性保证责任的解除条件是否于2019年3月28日成就、金诚置业公司连带保证责任应否免除的问题。本案中，《住房（商业用房）按揭借款合同》明确约定“金诚置业公司为该债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书、办妥正式抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止”，该阶段性保证条款系对保证人保证责任终止所附解除条件的约定，借款人赵天云已于2018年11月20日办理涉案房屋产权证，并于2019年3月28日办理涉案房产的正式抵押登记，故金诚置业公司保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，且金诚置业公司保证责任应予免除，故对三原告请求确认2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的金诚置业公司阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就、金诚置业公司连带保证责任免除的诉请,本院予以支持。至于被告提出的原告起诉系重复起诉、应予驳回的抗辩意见，经审查，本案诉讼与（2018）鄂0822民初1056号民事诉讼案件的当事人、诉讼标的及诉请均不相同，因此不构成重复起诉，故本院对被告该抗辩意见不予支持。关于2017年11月21日签订的《担保协议》约定的三原告保证责任的解除条件是否于2019年3月28日成就、三原告连带保证责任应否免除的问题。本案中，《担保协议》明确约定“保证期间为被告解除第三人的房屋预告抵押之时起至房屋办理正式抵押登记手续止”，该担保条款系对保证人保证责任终止所附解除条件的约定，第三人赵天云已于2019年3月28日办理了所购房产正式抵押登记，故三原告保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，三原告的保证责任应予免除，对三原告请求确认2017年11月21日签订的《担保协议》约定的三原告保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就、三原告连带保证责任已免除的诉请,本院亦予以支持。至于被告提出的第三人只办理了部分房产而非全部房产的正式抵押登记、原告保证责任解除条件未成就的抗辩意见，因合同及协议中并未明确约定且被告亦未提交证据证明，故本院对被告该抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条之规定，判决如下：确认原告沙洋县金诚置业有限公司与被告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司、第三人赵天云于2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的原告沙洋县金诚置业有限公司阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就、原告沙洋县金诚置业有限公司的连带保证责任已经免除。确认原告沙洋县金诚置业有限公司、张前进、梁开金与被告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司、第三人赵天云于2017年11月21日签订的《担保协议》约定的原告沙洋县金诚置业有限公司、张前进、梁开金保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就、原告沙洋县金诚置业有限公司、张前进、梁开金连带保证责任已经免除。案件受理费100元,由被告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  张立芳人民陪审员  王纲泉人民陪审员  王志高二〇一九年十二月三日书 记 员  朱 慧