海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2019)琼0107民初7667号   原告：中维地产海南有限公司，住所地：海口市琼山区，统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：胡某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张某，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许某，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：郑某，女，1969年11月10日出生，汉族，住海口市，身份号码：×××。   委托诉讼代理人：冯某，系被告郑某丈夫。   第三人：海南红塔卷烟有限责任公司，住所地：海口国家高新技术产业开发，统一社会信用代码：XXX。   法定代表人:梁某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蔡某，海南新概念律师事务所律师。   原告中维地产海南有限公司（以下简称中维海南公司）诉被告郑某及第三人海南红塔卷烟有限责任公司（以下简称海南红塔公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中维海南公司的委托诉讼代理人张某、许某，被告郑某及其委托诉讼代理人冯某，第三人海南红塔公司的委托诉讼代理人蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中维海南公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即搬离海南××区；2.依法判令被告按每月3500元的标准，向原告支付自2019年1月1日起至搬离腾退日期间的房屋占有使用费；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于海口市××区面积为97770.59平方米国有建设用地适用权的不动产权利人，现持有琼（2019）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书。海南红塔小区14号楼公产房位于前述不动产权证项下宗地范围内，产权人为第三人海南红塔公司，持有琼山市房权证府城公字第XXXX号产权证。被告系海南红塔公司职工，租住在××楼。因被告租住的房屋属于被拆迁范围，海南红塔公司已于2018年5月起停止收取相应房租和物业管理费，并已公告相应拆迁工作安排。被告已知悉相关拆迁工作安排，并已按照拆迁安置方案在安置地块初选了新房号。2018年11月28日，原告与海南红塔公司签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》，就海南海南××区公产房交由原告进行拆迁等有关事宜达成一致意见。2018年12月10日，海南红塔公司向包括被告在内的全体14号楼未搬迁的租户发出《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》，明确告知被告其租住的14号楼所有权已于《14号楼公产房拆迁补偿协议》签订后归属于原告，要求被告于2018年12月30日前与原告签订搬迁协议并腾空原住房，以便原告开展拆除工作。2018年12月24日，原告发布《关于红塔小区14号楼限期腾退的通知》，要求被告按海南红塔公司告知的时间于2018年12月30日前完成现有租房的腾退。2019年1月5日，原告再次发布通知，告知14号楼公产房尚未搬迁的租住户如在2019年1月20日前仍未签订搬迁协议或虽已签订搬迁协议但没有按约定时限腾退房屋的，自2019年1月1日起按每户每月3500元的标准计收房屋占用费。如被告未按时支付房屋占用费，原告有权在结算搬迁补偿金中扣除。2019年1月22日，原告与海南红塔公司签署《拟拆迁房屋移交表》，确认海南红塔公司将14号楼公产房面积为15036.35平方米的房屋移交给原告。2019年3月15日，海南红塔公司向包括被告在内的少数未搬迁租住户发布《告知书》，告知被告14号楼已经移交给原告，原告根据项目进度将于2019年4月1日起对小区树木、管网进行迁移施工，并对14号楼进行拆除，再次要求被告尽快与原告签订搬迁协议并按要求进行搬迁。同日，原告亦向包括被告在内的未搬迁租住户发布公告，要求被告于2019年3月20日前完成搬离。但经原告及海南红塔公司多次催告，被告至今仍未搬离其租住的房屋，严重阻碍了海南红塔小区整体拆迁工作，并危及到整个项目的正常开发建设，损害了原告和广大已搬离职工的权益，并给原告造成了极大经济损失。原告认为，原告系14号楼公产房占用土地使用权的不动产权利人，并基于与海南红塔公司签订的拆迁协议已经取得了14号楼公产房的使用、处置权利。被告在海南红塔公司以停收租金和发布公告等方式解除租赁关系后，不再享有对租住房屋的使用权，其拒绝搬离涉案房屋的行为已经侵犯了原告合法财产权益，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，被告应承担侵权责任，立即搬离租住房屋，支付无权占用期间的房屋占用使用费。为维护原告合法权益，避免损失进一步扩大，原告现依法提起本案诉讼，望贵院审理后及时判允原告全部诉讼请求。   被告郑某辩称：一、原告的起诉与事实不符，也无法律依据，原告与第三人的所签署协议存在违反法规，请法院公平、公正，依法驳回原告起诉。1.2014年11月17日中维海南公司100%股权及37693.74342万元债权挂牌转让公告，内部案议情况，董事会决议中第六点中的约定，标的企业项下地块上有17幢建筑物。总建筑面积为45162.90㎡，该部分建筑物产权在转让及职工个人名下，未纳入评估范围，本次转让标的，职工安置住房采用先建后拆方式，即在安置房建成并交付使用后，再进行该地块房产的拆迁，补偿和安置工作原告已违反其规定，被告居住在××路房，从2002年5月至今17年，每月租金75元，准时按月足交给第三人，这也是事实存在的。原告与被告并无任何租房协议，原告要求每月3500元租金依什么条件制定这个租金，显然是无法律依据，属强夺豪取之行为，如原告要收取每月租金3500元，也应由第三人支付，第三人未将被告安置好就拆迁，第三人应当承担这个责任，同时原告与第三人违反了先安置后拆迁的政府规定。2.原告与第三人约定14号楼的转让价是33862357.1元，原告仅仅支付了100万元，不足总价款的3%，没有支付完全部应付款项。根据《国务院国有资产监督管理委员会》、财政部第32号令中第二十八条，交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次付清，金额较大，一次付清有困难的，可以采取分期付款方式、采用分期付款方式的，首期付款不得低于总价的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付，余款须应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款的利息，付款期限不得超过1年。原告与第三人的产权交易不成立。二、原告主张的过渡安置补助费损失没有实际支出，如产生该费用也与被告没有直接因果关系，主张被告承担无事实和法律依据。职工商品回购房“天街华府”坐落在S1地块，被告居住的14号楼坐落在S2地块,14号楼没有占用职工商品回购房用地，是否拆迁不影响商品回购房的建设。因原告建设的职工商品回购房不符合政府规定的交房条件，逾期不能交房给职工，依约定继续向职工支付过渡期安置补助费，该费用产生是原告自身原因造成的，与被告没有任何关联。三、按中维地产海南有限公司100%股权转让中约定，不按先建后拆，不按先安置后拆迁的政府规定，第三人对原告的合同约定没有进行监督，第三人严重侵害广大职工的合法权益，原告与第三人是否存在权益交易同时也违反《合同法》第52条第5款项的法律、行政法规的强制性规定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院公平公正依法驳回其起诉。   第三人海南红塔公司述称：一、原告和第三人之间的《14号楼公产房拆迁补偿协议》已经过中国烟草实业发展中心以中烟实（2018）31号文件批复同意转让，并且已经履行了国有资产转让评估手续，因此，第三人和原告之间转让14号楼的协议合法有效。原告依据该协议约定提起本案诉讼，向被告主张权利具有法律和事实依据。二、第三人原系涉案14号楼公产房的产权人。被告系第三人职工，原租住在××楼。由于拟对14号楼进行拆迁，故第三人已于2018年6月起便停止从应发工资中扣收包括被告在内的租住户原需每月缴纳的房租及物业费。自此，第三人和被告的房屋租赁关系视为解除。2018年11月28日，第三人与原告签订了《14号楼公产房拆迁补偿协议》，约定第三人将海南红塔小区14号楼公产房交由原告进行拆迁。2018年12月10日，第三人向14号楼未搬迁住户发出《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》，明确告知包括被告在内的住户：14号楼将移交给原告，14号楼的所有权已于《14号楼公产房拆迁补偿协议》签订后归属于原告，要求被告等租户于2018年12月30日前与原告签订搬迁协议并腾空原住房，以便原告开展拆除工作。其后，14号楼绝大多数租住户在第三人依据前述《告知书》解除租赁关系后，陆续按要求完成了搬迁工作，仅有个别租住户未搬迁。2019年1月22日，第三人与原告签署《拟拆迁房屋移交表》，将14号楼公产房移交给原告。至此，原告已经取得14号楼的产权，具有完全的处置权和使用权。被告在租赁关系解除后，已无权继续占用租赁房屋，原告有权要求被告腾退房屋。三、第三人作为涉案14号楼公产房的产权人，有权决定对14号楼实施自主拆迁，该行为符合广大职工的利益并得到职工的一致拥护和支持。被告作为第三人职工，其已经根据安置方案获得安置。被告已经以每平方米4472.5元的优惠价格购买原告开发的130立方米的房产，可见被告已经享受了第三人公司员工的优惠购房等补偿待遇，也充分说明被告认可其租住的××楼系公产房的属性。被告在接受安置后，却无理拒不腾退租住房，严重阻碍了拆迁安置工作的正常推进，损害了广大职工的利益，亦可能致使第三人为此承担违约责任，造成国有资产的较大损失。被告应立即腾退房产，以便原告实施拆迁。综上，被告拒不腾退房屋构成侵权，亦严重损害了广大职工的利益，希望支持原告本案提出的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告中维海南公司提交的琼山市××府城公字第02136号产权证、琼（2019）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书、《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》及张贴照片、《关于红塔小区14号楼限期腾退的通知》及张贴照片、《拟拆迁房屋移交表》，被告、第三人对上述证据的真实性无异议，经本院审查，本院对上述证据的真实性予以确认。   被告郑某对原告中维海南公司提交的《14号楼公产房拆迁补偿协议》的真实性不予认可，经与原件核对无异，并且第三人对该协议的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。被告对原告中维海南公司提交的《通知》及张贴照片、《告知书》、《公告》及二者的张贴照片的真实性有异议，第三人对上述证据的真实性无异议，经与原件核对无异，并且14号楼的大部分租户均已搬离，可以佐证上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。   被告郑某提交的网页资料、从网上下载的中国烟草总公司关于印发国有资产管理办法的通知、海口市12345平台回复短信截图、琼山市临时建设工程施工许可证（复印件）、关于“强化大局意识”培训班的通知、第六届15次职工代表大会会议材料，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。   第三人海南红塔公司提交的中烟实（2018）31号《中国烟草实业发展中心关于海南红塔卷烟有限责任公司产权房屋处置的批复》、天兴评报(2018)第0341号《海南红塔卷烟有限责任公司拟处置红塔小区4栋、14栋产权房屋资产评估报告》摘要、被告部分月份工资明细表、《海南红塔烟卷有限公司回购方选房方案》及《海南红塔烟卷有限公司回购房面积分配方案》、退职工住房押金签名表及退款支票存根，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，原告中维海南公司（甲方）与第三人海南红塔公司（乙方）对位于海口市××区的拆迁补偿相关事宜签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》，主要约定：甲方对14号楼采用货币补偿方式，补偿金合计33862357.1元；本协议签署后7个工作日内甲方向乙方支付1000000元补偿金，余款在14号楼腾空交接之日起7个工作日内支付完毕；乙方将14号楼移交给甲方，双方共同努力做好剩余租住户的搬迁工作；甲方参照海口市拆迁补偿标准，对上述房屋内的租赁人给予相应的拆迁补助费；甲方严格按照房屋拆迁安全要求组织实施，拆迁过程发生纠纷及事故、环保责任由甲方承担。2018年12月10日第三人作出《关于近期将移交海南红塔公司小区14号楼的告知书》，通知14号楼未搬迁的租住户14号楼的所有权归属于中维海南公司，海南红塔公司不再享有所有权及使用权，并要求租住户在2018年12月30日前到中维海南公司签订搬迁协议并腾空住房。2018年12月24日原告作出《关于海南红塔公司小区14号楼限期腾退的通知》，通知公司将于2019年1月1日停止对14号楼的供水供电等相关物业服务。2019年1月5日，原告又作出《通知》，通知自2019年1月1日起，14号楼的租金由中维海南公司收取，2019年1月20日前签署搬迁协议还没到约定腾退期限的租户免收租金；截止2019年1月20日仍没签搬迁协议的租户或虽签协议但没有按约定时限腾退的，租金从2019年1月1日起计算，每户每月3500元。2019年3月15日第三人作出《告知书》，告知14号楼各住户，第三人与原告签订了拆迁协议，并于2019年1月22日办理了14号楼房屋的移交手续，要求按原告要求的时间腾空房屋等事实。2019年3月15日原告再作出《公告》，通知14号楼现有住户须于2019年3月20日前搬离，2019年3月18日停止水电供应。上述通知、告知书、公告均予以张贴。   另查，被告郑某是第三人海南红塔公司的职工，第三人2002年5月将海南××区房出租给被告居住，被告每月支付租金75元，双方并未签订租赁合同。2018年7月后，第三人未再收取被告房租。红塔小区内有十多栋职工居住的楼房，大部分已经进行房改，房屋产权登记在职工名下。14号楼则未进行房改，整栋楼的产权登记在第三人海南红塔公司名下，产权证号为琼山市房权证府城公字第XXXX号。因拆迁开发需要，2019年5月7日原告作为权利人取得包括14号楼所占用的土地面积在内的不动产权证。   第三人海南红塔公司多年前计划对红塔小区及旧厂区进行拆迁改造。涉及14号楼的拆迁处置已经过其上级管理单位中国烟草实业发展中心的同意。中维海南公司已与众多房改房的产权人陆续签订《房屋拆迁补偿安置协议》。因14号楼并未进行房改，产权属于第三人而非被告郑某，被告一直拒绝搬离502房，影响原告的拆迁工作，遂成本诉。   本院认为，关于被告郑某是否有权继续使用海南××区房的问题。被告虽居住使用涉案房屋502房多年，但该房并未进行房改，被告没有支付过房款，产权始终没有登记在被告名下，故被告对502房并不享有所有权，不能基于所有权享有502房的使用权。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第三人基于被告是其职工，以每月租金75元的价格将502房出租给被告，被告因此才享有使用权。因第三人与被告并未签订租赁合同，对承租期限也未明确约定，故第三人有权随时解除租赁关系。第三人不再收取租金以及其和原告多次通知居住在14号楼内的租住户限期搬离等行为已表明第三人不再将涉案房屋出租给被告使用，上述行为的时间至本案诉讼时，已超过半年，故被告也不能基于承租权继续享有502房的使用权，其拒绝搬离，没有合法依据。对原告要求被告郑某立即搬离502房的诉讼请求，本院予以支持。   关于被告郑某是否应向原告中维海南公司支付房屋占用使用费的问题。第三人对红塔小区及旧厂址进行拆迁改造，将厂区地块及公有产权房屋（含涉案的14号楼）做价转让，该转让行为经过上级部门审批，且土地使用权已经过户至原告名下。因地上房屋规划拆除，无须办理产权变更登记，原告已经实际取得对土地及地上公有产权建筑物的使用、处置的权利。原告和第三人已多次要求被告搬离，被告在无权使用502房的情况下，仍继续占用，原告作为权利人要求被告支付房屋占用使用费的主张，本院予以支持，但原告主张按每月3500元标准计算高于同地段的租金，本院酌情调整为1000元/月，被告应自2019年1月1日至搬离之日止向原告支付房屋占用使用费，对原告主张超出部分，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（二）项、第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告郑某于本判决生效之日起七日内搬离海口市琼山区振兴路海南××区房；   二、限被告郑某于本判决生效之日起七日内向原告中维地产海南有限公司支付房屋占用使用费（按每月1000元的标准，自2019年1月1日起计至搬离之日止）；   三、驳回原告中维地产海南有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费544元，由原告中维地产海南有限公司负担389元，被告郑某负担155元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳铁志     二〇一九年十二月五日   法官助理 蔡慧文   书记员 李珊珊   速录员 刘紫恒   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国侵权责任法》   第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。   本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。   第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。   第十五条承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）赔偿损失；   （七）赔礼道歉；   （八）消除影响、恢复名誉。   以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。