浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终772号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜夫国（又名杜富国），男，1959年9月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，现住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李成，男，1982年10月4日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，现住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：陆亚清（系李成母亲），女，1960年12月11日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。原审第三人：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地浙江省舟山市普陀区六横镇丁船湾。投资人：杜夫国（又名杜富国）。上诉人杜夫国因与被上诉人李成、原审第三人舟山市普陀区富发水产制品厂（以下简称“富发水产制品厂”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜夫国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李成的一审诉讼请求，支持其一审反诉请求，一、二审诉讼费均由李成负担。事实和理由：一、案涉《房屋抵债协议书》因违反法律法规禁止性规定而无效。1.根据《城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条第（五）项规定，位于舟山市普陀区房屋（以下简称“案涉房屋”或“案涉房产”）属于不得转让的房地产类型，结合《合同法》第五十二条第（五）项规定，案涉协议书属于无效合同。2.根据舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903行初23号行政判决（已生效）认定，“第三人（刘凤杰）与原告（富发水产制品厂）签订以房抵债时，案涉沿港路30号房屋尚未依法领取权属证书，属于《城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条第（五）项规定的不得转让的房地产类型。”本案同样存在签订抵债协议时上诉人未取得权属证书的情形，亦违反上述三十七条规定，依据上述生效判决书认定，案涉《房屋抵债协议书》也因违反禁止性规定而无效。3.依照《土地管理法》第四条第（三）项、第十二条、第十三条、《土地管理法实施条例》第六条、《城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条的规定，不得随意改变土地性质、土地用途。案涉房屋系厂区内配套房屋，其土地用途为工业与仓储用地，而李成将所抵债的房屋用作住宅，因改变土地用途，在未经主管部门审批前，为法律法规禁止转让。二、案涉房产办理房产权属转移手续的条件未成就。案涉《房屋抵债协议书》载明交易价格为60000元，抵债金额为50000元，李成尚有10000元余款未支付，在李成未支付余款及赔偿逾期损失的前提下，其有权拒绝协助办理过户等手续。三、李成一审诉请超过诉讼时效。案涉《房屋抵债协议书》签订至今长达十余年，其曾多次催促李成付清余款并完成办理过户手续，但李成拒绝支付余款和办理过户手续，应视为对自身权利的放弃，鉴于李成的该项权利超过法定诉讼时效，应予驳回。李成辩称，1.案涉《房屋抵债协议书》是双方在债务履行期限届满后签订的协议，未违反禁止性规范，属于有效合同。2.其已支付57000元，有权要求杜夫国协助办理过户手续，且剩余款项支付问题并非本案审查范围，杜夫国变更了一审反诉请求，应当另案解决。3.对于实际支付了多少对价款问题，如果二审将这一举证责任分配给一方，从减轻诉累角度其愿意支付10000元。至于杜夫国一审抗辩的损失问题，因杜夫国一直未向其催讨剩余对价款（金额问题本身存在争议），对该损失的扩大应承担全部责任，且该权利已超过法定诉讼时效，不应得到支持。4.其作为案涉房屋的买受人，一直催促杜夫国协助办理过户手续，但因杜夫国曾下落不明，无法完成办理土地使用权转移手续，其权利属于物权性质，不同于债权请求权。据此，一审判决认定事实和适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。富发水产制品厂述称，其意见与杜夫国一致。李成向一审法院起诉请求：1.判令杜夫国及富发水产制品厂继续履行合同，并于判决生效后立即为其办理房产过户手续；2.判令杜夫国承担本案诉讼费用。杜夫国向一审法院反诉请求：1.判令李成支付其房屋欠款及利息损失141290元；2.驳回李成的诉讼请求；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由李成承担。庭审中，杜夫国变更反诉请求为：1.判令其与李成签订的《房屋抵债协议书》无效；2.判令李成返还案涉房屋；3.本案本、反诉费用由李成承担。一审法院认定事实：2003年2月9日，李成作为债权人（甲方）与作为债务人的杜夫国（乙方）签订《房屋抵债协议书》约定，乙方因资金周转需要向甲方借入50000元，月利率1%，甲方现要求归还本金，乙方无力偿还，愿意将其台门沿港路西侧的房屋折价抵债，甲方同意抵入；双方言明议定房地产折价款为60000元；房屋为四层综合楼室，建筑面积约88平方米；抵债后的产权过户手续由乙方协助办理，土地税等由甲方另行支付给土管部门。协议书签订后，杜夫国将上述房屋交付给了李成，李成占有使用房屋至今。2004年6月2日，杜夫国取得了上述房屋的所有权证书，产权证号为舟房权证普六字2700694号。2003年1月26日、2003年2月14日、2003年2月15日，杜夫国作为债务人（乙方）还分别与案外人作为债权人（甲方）的陆兆国、裘松珠、葛国英签订了《房屋抵债协议书》，将其台门沿港路四层综合楼室、二单元301室、二单元402室分别抵债给陆兆国、裘松珠、葛国英。该三份协议书均约定，乙方因资金周转需要向甲方借入50000元，月利率1%，甲方现要求归还本金，乙方无力偿还，愿意将其台门沿港路西侧的房屋折价抵债，甲方同意抵入；双方言明议定房地产折价款为50000元。一审法院另查明：1997年7月19日，富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，富发水产制品厂就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干,本案所涉房屋位于规划的四层办公大楼内。2001年，富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路三弄30号。2006年10月17日，富发水产制品厂与案外人刘凤杰达成以房抵债协议约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿杜富国与案外人刘凤杰之间的借款本息。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续。2007年7月25日和8月7日，刘凤杰取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。在2007年8月7日向刘凤杰发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号注销”。富发水产制品厂因不服刘凤杰房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘凤杰颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证和向刘凤杰颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。富发水产制品厂不服，向法院提起行政诉讼，法院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘凤杰颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证的行政行为。上述行政诉讼判决均已生效。一审法院认为，李成与杜夫国通过签订《房屋抵债协议书》的形式，以李成对杜夫国享有的借款债权作为房产对价的名义，实现案涉房屋的产权由杜夫国有偿转移给李成为目的，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。双方签订《房屋抵债协议书》时杜夫国虽未取得案涉房屋产权，但嗣后取得产权已弥补了其对出卖标的物权属的瑕疵，且该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务，故对杜夫国的反诉请求不予支持。关于案涉房产办理权属转移手续的条件是否已成就问题。根据《房屋抵债协议书》约定和杜夫国自认的事实，杜夫国以案涉房产作价抵销其对李成所负的50000元借款债务，抵债后产权过户手续由杜夫国协助办理，即完成抵债是房产权属转移登记的成就条件，而双方签订抵债协议并交付房产的行为表明抵债已完成，双方现在对该事实也不存在争议，故案涉房产办理权属转移手续的条件已成就，杜夫国根据协议约定和法律规定有义务协助李成办理案涉房屋所有权转移登记手续。因案涉房屋所占用的土地的使用权一直登记在富发水产制品厂名下，而根据我国“房地一体”政策和杜夫国系富发水产制品厂投资人等实际情况，富发水产制品厂依法应协助杜夫国和李成办理案涉房屋的土地使用权转移登记手续。根据协议约定，办理房地权属转移登记手续的相关税费均应由李成负担。至于案涉房产在抵债后是否还有剩余对价需支付以及是否已支付问题，由于杜夫国变更了反诉请求，该问题已无法在本案中予以处理，杜夫国可待本案争议解决后另行主张相关权利。此外，由于案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续以及是否能够完成相关的转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。关于诉讼时效问题。法律创设诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时行使权利，稳定法律秩序。首先，我国实行房地一体政策，房屋作为交易标的物时，其占用的土地使用权一并进行交易。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，房屋买卖交易成立后，杜夫国已将出让的房屋交付李成占有、使用，且杜夫国在将房屋交付后又将房屋所有权登记至其个人名下，导致目前房屋所有人及土地使用权人不一致的情形发生。此时，若因李成要求杜夫国及富发水产制品厂协助办理权属转移登记手续的权利已超过诉讼时效而使房地权属难以转移，则李成对自己的房屋依法可享有的占有、使用、收益和处分的所有权权能无法完满，这既有悖“房地一体”政策，也不符合《物权法》的相关规定，更违背了诉讼时效在于稳定法律关系和法律秩序之制度目的。其次，《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，杜夫国及富发水产制品厂就不动产产权转移登记承担的是行为义务，即其履行义务的内容是协助李成办理不动产产权转移登记手续。杜夫国及富发水产制品厂辩称，其并未不履行协助李成办理案涉房地产权转移登记手续的义务，反倒是李成为逃避支付房产对价余款而一直拒不履行房地产权转移登记手续。根据杜夫国及富发水产制品厂声称的该事实，李成要求杜夫国及富发水产制品厂协助办理案涉房地产权转移登记手续的权利未曾被拒绝而受到损害，本案根本不存在触发诉讼时效适用的余地。基于上述两点理由，对杜夫国关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上所述，李成的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：一、杜夫国和富发水产制品厂于判决生效之日起五日内协助李成办理舟山市普陀区房屋的不动产产权转移登记手续。二、驳回杜夫国的全部反诉请求。一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，由杜夫国负担。一审反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由杜夫国负担。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明，杜夫国、富发水产制品厂拒绝李成向其交付10000元，李成已将该款项向一审法院进行提存。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、案涉《房屋抵债协议书》的效力问题；二、案涉房产办理权属转移手续的条件是否已成就问题；三、本案诉讼时效问题。一、关于案涉《房屋抵债协议书》的效力。杜夫国和富发水产制品厂认为签订协议书时未取得权属证书，且案涉房屋所属土地性质为工业用地，未经审批不得转让，故上述协议书因违反法律法规的强制性规定而无效。对此，分析如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条仅是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，并未涉及“效力性强制性规定”的定性和衡量标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条对强制性规定类型做了划分（区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定），并指出两种类型对合同的效力产生不同影响，但对于二者的区分标准，立法和司法解释并未明确，仅作原则上的指导。理论和司法实践普遍观点认为，识别效力强制性规定：首先，判断强制性规定的立法意旨。如果该强制性规定纯粹是为了行政管理上的便利和需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应视为管理性强制性规范；若旨在维护社会公共利益，违反此类规定将有悖于立法的意旨对交易的控制的，则属于效力性强制性规定。其次，考虑强制性规定的规制对象。如该法律规范是规制合同行为本身，还是合同履行；是当事人双方的行为，还是当事人一方的纪律条款，若规制对象是合同行为本身或当事人双方行为则为效力性强制性规定。最后，所涉法益的权衡。即在具体个案的评判中，须综合衡量社会公平、交易安全、当事人之间的诚实信用等各种法益，以期合同效力得到恰当的认定。具体到本案，《城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行）关于“未依法登记领取权属证书”的规定，以及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》关于改变土地权属和用途未经办理土地变更登记手续的规定，是否系“效力性强制性规定”，致使《房屋抵债协议书》无效？第一，从立法意旨看，《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其实施条例，都是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。依法登记领取权属证书，是《城市房地产管理法》对获取房地产权利的程序要求，登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而转让的，损害的是房屋或土地受让人的权益，并不直接损害社会公共利益。且一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，有悖诚实信用原则，有损交易安全。第四，上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让。况且，在本院审理（2017）浙09民终488号民事案件时（该案的民事判决已生效），舟山市国土资源局普陀六横中心所的复函也确认行政管理领域不存在此类转让合同无法办理过户登记的禁止性规定。因此，《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项以及上述强制性规定，是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的禁止性规范。尽管案涉房屋在签订协议时尚未取得相应的权属证书，但违反之并不导致《房屋抵债协议书》无效。至于富发水产制品厂主张的舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903行初23号行政判决书的认定结论对本案合同效力的影响问题。鉴于该行政判决审查的并非本案涉及的《房屋抵债协议书》，与本案不具有直接关联性，故一审认定案涉《房屋抵债协议书》合法有效，并无不当。二、案涉房产办理权属转移手续的条件是否成就问题。房屋买卖合同系双务合同，出卖方的主要义务是交付房屋并协助办理产权过户等手续，买受人的主要义务是支付约定的购房款。对于双方履行义务的先后顺序，有约定的从约定，没有约定的应当同时履行。本案中，案涉房产在抵债后是否还有剩余对价需支付以及是否已支付问题，是本案必须审查的问题。一审以杜夫国变更反诉请求，认为可以另行主张，系认定不当，本院予以指正。从案涉《房屋抵债协议书》分析，无法认定双方履行义务的先后顺序，双方应同时履行各自义务。李成主张其已支付57000，在杜夫国和富发水产制品厂均不予认可情况下，李成作为支付对价款的一方，应当承担其已支付完毕对价的举证责任。现李成未提供其他证据佐证其上述主张，应承担举证不能的法律后果，即李成应当就案涉房产向杜夫国支付抵债后剩余对价10000元。鉴于李成已将该款项向法院提存，其已履行完毕己方义务，故案涉房产办理权属转移手续的条件已成就，杜夫国有义务协助李成办理案涉房屋所有权转移登记手续。因案涉房屋所占用的土地的使用权一直登记在富发水产制品厂名下，根据“房地一体”政策和杜夫国系富发水产制品厂投资人等实际情况，富发水产制品厂依法应协助杜夫国和李成办理案涉房产的土地使用权转移登记手续。至于杜夫国主张的损失赔偿问题，因其一审变更反诉请求，且李成拒绝赔偿，该问题无法在本案中处理，杜夫国可另行主张相关权利。三、本案诉讼时效问题。案涉《房屋抵债协议书》并未对办理案涉房产权属转移手续的时间进行约定，法律法规对房屋买卖双务合同的履行期限也无特别规定。李成在未支付完毕案涉房产剩余对价前，要求杜夫国和富发水产制品厂办理权属转移手续的条件未成就，本案不涉及诉讼时效问题。因此，杜夫国和富发水产制品厂提出诉讼时效抗辩，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。需要指出的是，由于案涉房产不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故各方如何办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续以及是否能够完成相关的转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。另外，根据杜夫国和李成的协议约定，办理不动产产权转移登记手续的相关税费均应由李成负担。综上所述，杜夫国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审未就案涉房产抵债后的剩余对价进行审查，系认定事实和适用法律存在瑕疵，鉴于李成已就剩余对价向一审法院提存，判决结果可予维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费80元，由李成负担；一审反诉案件受理费1300元，由杜夫国负担。二审案件受理费80元，由上诉人杜夫国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 方燕二〇一九年十二月三十日法官助理牟聪代书记员 毛赟