贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初62号原告：安顺汇资商业投资发展有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：白伟。系该公司董事长。委托代理人：汪敏、郑小虎，均系贵州联通（关岭）律师事务所律师。委托代理权限均为特别授权代理。被告：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园D幢107号。统一社会信用代码：915204007143950402。法定代表人：郭成勇，系该公司董事长。原告安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）与被告安顺山城房地产开发有限公司（以下简称“山城房开”）商品房销售合同纠纷一案。法院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行审理。原告汇资公司委托代理人汪敏、被告山城房开法定代表人郭成勇到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告汇资公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：081）、于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：026）合法有效；二、请求人民法院依法判决被告于本判决生效之日起15日内将安顺市“紫鑫名苑”二期F栋107套商品房（附：房源清单）交付给原告（合同价款为43438649.5元）；三、请求人民法院依法判决被告于本判决生效之日起15日内办理完结上述房产的《房地产权属证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关房产文书交付给原告。四、请求人民法院依法判决被告于判决生效后10日内向原告支付自2016年12月31日起至2019年6月21日止期间的逾期交房违约金3235310.66元，并自2019年6月22日起按已付购房款万分之一/日的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。五、请求人民法院判决被告于本判决生效后10日内向原告支付自2017年12月31日起至2019年6月21日止期间的逾期办证违约金1966902.07元，并自2019年6月22日起按已付购房款万分之一/日的标准支付逾期办证违约金至办证交付之日止。六、本案诉讼费用、保全费用等实现债权的费用全部由被告承担。七、请求依法判令被告于本判决生效后15日内将安顺市“紫鑫名苑”二期F栋107套商品房（附：房源清单）办理网签、备案登记至原告名下。事实及理由：原告系安顺市西秀区城镇投资发展有限公司（以下简称“西秀城投公司”）全资子公司。2016年6月2日西秀城投公司经西秀区人民政府同意，拟收购被告处房源用作棚户区改造安置房。经协商，2016年8月29日双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其“紫鑫名苑”F栋92套商品房以3650元/平方米的价格出售给原告，被告应于2016年12月31日交付房屋、2017年12月31日办理房地产权属证书等有关文书交付给原告，并约定了违约责任。2016年11月3日，原告收到安顺市中级人民法院《协助执行通知书》，才知道原告收购的92套房屋当中已有23套被被告抵押给他人。经双方协商，原告再向被告增购15套商品房并再支付部分购房款以解决被告被申请执行的问题，2017年1月19日、20日，双方以原价格分别达成81套和26套（共计107套）的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》，约定被告应于2017年4月30日交付商品房、2017年12月31日办理产权证等有关文书交付给原告，并约定了逾期交房及办证的违约责任。合同签订后，原告支付了购房款，被告至今未交付房屋也未办理产权证书，未办理网签的备案手续。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院。被告山城房开答辩称：原告起诉的107套房屋中已经交付了94户，剩下的13户尚未交付的原因是原告还有20%的购房款没有支付完毕，剩余的房屋应是对原告尚欠的购房款进行抵扣。逾期交房和办证是事实，但是逾期的违约金过高，请求调减。关于剩下的13套房屋，我用来解决之前出现的一房多卖的问题。在2017年元月12日就已经进行了网签。原告安顺农商行提交第一组证据：安顺汇资商业投资发展有限公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表身份证复印件各一份。拟证明原告企业信息及主体资格。第二组证据：1、《关于收购房开房源作为棚户区改造拆迁安置的请示》（西区城投呈2016第102号）；2、《关于审议安顺市西秀区城镇投资发展有限公司与各房开协商收购价的请示》（西秀城投呈206第199号）。拟证明西秀城投公司系西秀区政府平台公司，原告系西秀城投公司下属公司。原告向被告收购房源，系为了配合政府拆迁安置工作。第三组证据：紫鑫名苑F栋《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》。拟证明紫鑫名苑F栋有“销售五证”符合销售条件。第四组证据：2016年8月29日《商品房买卖合同》（附：紫鑫名苑F栋户型明细表）。拟证明双方于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的紫鑫名苑F栋92套房屋出售给原告，并对价款、交付、办证、违约责任等进行了约定。第五组证据：（2015）安市执字第78-1号《协助执行通知书》；《关于回购山城房开“紫鑫名苑”F栋房源出现抵押问题的情况说明》。拟证明2016年11月8日，原告收到法院的通知，得知前期向被告收购的92套房屋中23套已被法院查封及解决查封事宜情况。第六组证据：2017年1月19日《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（附：81套商品房明细表）；2017年1月20日《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（附：26套商品房明细表）.拟证明双方分别签订了81套、26套商品房的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，并对价款、交付、办证、违约责任等进行了约定。第七组证据：山城房开向西秀城投公司借款明细、关于研究扣除山城房开借款会议纪要、记账凭证、票据、支票存根、拨款申请、承诺书、请款申请单、票据、支票存根、“紫鑫名苑”付款说明。拟证明原告支付购房款的基本事实。被告山城房开对上述七组证据质证表示均无异议。本院认为因被告对上述证据的“三性”均无异议，予以采信。被告山城房开提交第一组证据：2018年8月22日紫鑫名苑94户钥匙移交清单表移交给东关办事处。拟证明房屋已经交付94套。原告质证认为对该组证据真实性无法确认，但认为达不到被告的证明目的，接收单上没有盖章确认，根据双方签订的商品房买卖合同，达不到交房条件。第二组证据：关于解决紫鑫名苑项目F栋商品房买卖合同纠纷的情况报告。原告质证认为无异议。第三组证据：紫鑫名苑F栋9套《商品房买卖合同》，拟证明原告购买的107套房中有13套房屋已经交付他人使用。原告质证认为被告与案外人签订了买卖合同，无法证明购房款的支付情况，也无法证明房屋实际交付情况。我们购买的案涉107套房屋中部分房屋也有类似的诉讼，案外人要求被告交付房屋，均未获得支持。本院认为对第一组证据，经被告补充提交印有东关办事处公章的《紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单》，故对其真实性予以认可，对于其证明目的综合予以认定。对第二组证据的真实性予以认可，但不能证明原告同意按该情况进行处理，故不予采信。第三组证据，无其他证据予以佐证房屋的交付情况，不予采信。在案件审理过程中，本院依职权向安顺市西秀区东关办事处（以下简称“东关办事处”）党工委书记吴丁作出《询问笔录》并调取了《紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单》、《安顺市西秀区建设路与凤东路交叉口紫鑫名苑F栋房屋权属情况说明》（附房屋销售情况统计表），（2019）黔0402民初3412号案件中汇资公司向安顺市西秀区人民法院提交的证据材料登记表、东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》及安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺、安顺市自然资源局作出的紫鑫名苑F栋《房屋业务情况》。经庭审质证，原告汇资公司对上述证据的真实性均无异议，但认为《询问笔录》、《紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单》、《安顺市西秀区建设路与凤东路交叉口紫鑫名苑F栋房屋权属情况说明》（附房屋销售情况统计表）不能达到被告反映的已经移交房屋给原告的事实，均体现原告是购房人，被告应当移交给原告或原告委托移交的人，原告方没有收到被告交付的房屋，至于被告方和东关办事处是怎么沟通的，原告不清楚。对于（2019）黔0402民初3412号案件中汇资公司向安顺市西秀区人民法院提交的证据材料登记表、东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》及安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺认为因为出现一房多卖的情况，东关办事处让我们重新梳理没有瑕疵的房屋。安顺市自然资源局作出的紫鑫名苑F栋《房屋业务情况》中被查封的8套房屋确实是合同约定的房屋。被告质证认为对《询问笔录》、《紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单》、《安顺市西秀区建设路与凤东路交叉口紫鑫名苑F栋房屋权属情况说明》（附房屋销售情况统计表），（2019）黔0402民初3412号案件中汇资公司向安顺市西秀区人民法院提交的证据材料登记表、东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》及安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺均无异议，安顺市自然资源局做出的紫鑫名苑F栋《房屋业务情况》中被查封的房屋，在2017年原、被告去住建局锁定房屋为安置房时没有查封和冻结的。以上证据为本院依法调取，符合证据的合法性、客观性、关联性，依法予以采信。本院经审理查明：原告系西秀城投公司的全资子公司，2016年3月24日西秀城投公司向西秀区人民政府请示回购一批房源作为棚户区安置房，由区棚改办负责分配至各征收实施单位。2016年6月2日西秀城投公司经向安顺市西秀区人民政府请示同意后，拟收购安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”小区的部分商品房作为棚户区改造安置房，协议收购价为3650元/m2。同时，为了促使西秀城投公司的借款资金能够收回，2016年8月26日，原告、西秀城投公司、被告三方针对扣除被告借款等相关事宜组织召开了会议，经会议决定，三方同意原告和被告签订《商品房买卖合同》后，原告与被告进行回购首次付款时，将前期被告向西秀城投公司借款的1175万元扣除，并将此款转回到西秀城投公司账户上。其后，原告与被告于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“紫鑫名苑”二期项目F幢的建筑面积为10216.4平方米的房屋，单价为每平方米3650元，总价款为37289860元。共计92套房屋，出卖人应于2016年12月31日向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书，交付买受人。2016年8月29日，原告共计支付被告紫鑫名苑购房款18644930元。其中原告通过银行转账支付被告购房款6894930元，另外1175万元，在原告的记账凭证上载明“其他应付款-安顺市西秀区城镇投资发展有限公司”。2016年9月9日，原告按被告申请支付其购房款700000元。2016年11月3日，原告收到安顺市中级人民法院（2015）安市执字第78-1号《协助执行通知书》，原告收购的92套房屋当中已有23套被被告抵押给他人，并被法院依法查封。为了解决紫鑫名苑F栋房源出现抵押的问题，经过协商，原告于2016年11月8日出具《关于回购山城房开“紫鑫名苑”F栋房源出现抵押问题的情况说明》并提出了解决方案，将23套问题房剥离，与被告重新签订《商品房买卖合同》，用新合同房款减去已支付房款得到剩余尾款。并用原告尾款支付被告欠案外人的款项，直接将该款打入法院账户，钱打入后将26套抵押房解封。2017年1月19日、1月20日原告与被告分别对“紫鑫名苑”二期项目F栋楼81套、26套的房屋重新签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方在两份重新签订的《商品房买卖合同》中约定“鉴于：出卖人与买受人于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》……后因出卖人违反约定，导致签订协议不能如期履行。现经双方共同协商，自愿就原合同协议相关内容重新达成协议如下……”。同时约定，原告购买被告开发的“紫鑫名苑”二期项目F栋楼107套房作为棚户区改造拆迁安置房，该107套房屋建筑面积共计11901平方米，单价为每平方米人民币3650元，按照建筑面积计算总价款为人民币43438650元。双方在两份《商品房认购协议》中均约定：出卖人在上述商品房办理完成本次交易网签、备案、预告登记（买受人不要求的除外），并将相关资料移交买受人后，买受人扣除已付房款，再按照所购房源实际面积扣除总房款20%金额作为本次所购商品房质量保修金后，将剩余房款全额支付给出卖人。出卖人办理完成本次所购商品房产权，并将办理完产权手续交接买受人，同时经双方确保所购商品房无质量问题后，买受人退还出卖人质量保修金。出卖人与买受人双方本着诚实信用原则签订本协议，如因己方原因违约，自愿向对方承担因此而造成的全部损失。买受人保留追诉出卖人前期违约责任的权利。2017年1月20日，原告出具“紫鑫名苑”付款说明，经协商，制作付款计划，并为了保证资产安全，要求由住建局将以上房源锁定为回迁安置房，房屋完工交付后移交至有安置需要的指挥部，按回迁安置合同到市住建局直接网签、备案。2017年1月22日该付款说明经各方同意。其后，原告分别向紫鑫名苑F栋施工单位支付10842265.1元，用于解决农民工工资问题；向安顺市住房和城乡建设局支付515374.9元，用于解决山城房开税收欠款，向安顺市中级人民法院支付其向被告所购买的107套房屋中的26套被法院查封的房屋欠款4000000元和执行费用48350元，共计15405990元。2017年1月22日，原被告双方共同向安顺市住房和城乡建设局申请锁定紫鑫名苑二期F栋住宅107套（面积11901㎡）为拆迁安置房，锁定的安置房源需原告出具解锁申请及情况说明方可解除锁定，提供安置。2017年8月16日，为了解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的问题，东关办事处向安顺市西秀区人民政府发文请示，先行协调区城投公司从紫鑫名苑购置房源和清水湾E区房源为96户拆迁户提供96套房源，解决拆迁户住房困难问题，西秀区人民政府对该请示作出意见“请区城投公司提出处理意见，于8月22日前报区政府办秘书六科”。2017年8月22日，西秀城投公司收到西秀区人民政府办秘书六科来文，文件标题为《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的请示》，并请其提出处理意见。在收到该文件后，办公室拟办意见为“1、呈王廷泓副总、叶总、董事长阅示；2、建议请汇资公司提出处理意见。”经办公室分管领导、分管副总、总经理、董事长同意拟办意见，并请汇资公司对接回复。2018年1月23日，为了保证在1月底解决拆迁户户均一套安置房问题，东关办事处向西秀城投公司发函，请其提供107套商品房的房号，便于办事处安排交房前期的分房工作。在西秀城投公司综合部处理笺中来文简称“按照市、区人民政府的要求，就拆迁户提出的协调户均一套安置房解决住房的问题，将区城投公司在山城房开公司购买的107套商品房（F栋）作为96户拆迁户户均一套安置房。为了保证在1月底解决拆迁户户均一套安置房问题，请贵公司提供107套商品房的房号，便于办事处安排交房前期的分房工作。”办公室拟办意见为“1、呈白伟副总、叶总、董事长阅示；2、建议请汇资公司牵头落实。”，该意见经办公室分管领导、分管副总、总经理、董事长同意并请汇资公司负责牵头落实，棚改部配合完善手续及相关资，且按公司提供房源程序办理。2018年8月22日，被告将与原告所签合同中的紫鑫名苑F栋107套房屋中的94套房屋移交东关办事处用于解决拆迁安置问题。并由东关办事处的拆迁代办公司贵州景亿泰房屋拆迁有限公司员工**签收紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单。该94套房屋由东关办事处分配至各拆迁安置户。另查明，紫鑫名苑二期F栋107套中未交付东关办事处的13套房中“8跃9-3号”、“18-1号”、“19-2号”、“28-5号”、“24-2号”、“24-5号”、“26-5号”、“32-5号”八套房屋现为查封状态。余下的5套房，房号分别为“4跃5-3号”、“10跃11-3号”、“12跃13-3号”、“14跃15-3号”、“18跃19-3号”没有权利人及预告权利人，未显示被抵押、查封、异议、锁定。认定以上事实的证据有：安顺汇资商业投资发展有限公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表身份证复印件、《关于收购房开房源作为棚户区改造拆迁安置的请示》（西区城投呈2016第102号）、《关于审议安顺市西秀区城镇投资发展有限公司与各房开协商收购价的请示》（西秀城投呈206第199号）、紫鑫名苑F栋《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》、2016年8月29日《商品房买卖合同》（附：紫鑫名苑F栋户型明细表）、（2015）安市执字第78-1号《协助执行通知书》、《关于回购山城房开“紫鑫名苑”F栋房源出现抵押问题的情况说明》、2017年1月19日《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（附：81套商品房明细表）；2017年1月20日《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（附：26套商品房明细表）、山城房开向西秀城投公司借款明细、关于研究扣除山城房开借款会议纪要、记账凭证、票据、支票存根、拨款申请、承诺书、请款申请单、票据、支票存根、“紫鑫名苑”付款说明、向安顺市西秀区东关办事处作出的《询问笔录》、《紫鑫名苑二期F栋钥匙移交清单》、《安顺市西秀区建设路与凤东路交叉口紫鑫名苑F栋房屋权属情况说明》附房屋销售情况统计表，（2019）黔0402民初3412号案件中汇资公司向安顺市西秀区人民法院提交的证据材料登记表、东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》、安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺、安顺市自然资源局作出的紫鑫名苑F栋《房屋业务情况》。本案争议焦点：被告应否向原告交付案涉107套房；原告诉请逾期交房及逾期办证违约金是否过高；被告应否给原告办理网签手续和办证相关的产权文书。本院认为：原、被告双方签订的2017年1月19日及2017年1月20日《商品房买卖合同》及《商品房认购协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属于有效合同。同时，2017年1月19日、1月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购协议》系对2016年《商品房买卖合同》的变更，变更后的合同已经取代了原合同，因此合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告至今未按照合同约定全面履行义务，未于2017年4月30日前交房及2017年12月31日前办证，已构成违约。又因根据2017年1月19日、1月20日分别签订的《商品房认购协议》中约定“买受人保留追诉出卖人前期违约责任的权利”，原、被告于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》系因出卖人违反约定，导致签订协议不能如期履行而重新签订新合同，被告的行为对2016年8月29日签订《商品房买卖合同》已构成违约，原告有权要求追诉被告前期违约责任。第一、对于被告应否向原告交付案涉107套房的问题。被告抗辩称案涉94套房屋已交付。原告认为被告系将房屋交付给东关办事处而不是原告，对被告主张的交付情况不予认可。但原告在（2019）黔0402民初3412号案件中向安顺市西秀区人民法院提交了东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》及安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺，根据上述文件及处理笺可认定原告汇资公司在2017年受其母公司西秀城投公司及安顺市西秀区人民政府的指示对案涉的107套商品房（F栋）用于协调解决拆迁安置户的问题与东关办事处进行对接。并在2018年按照安顺市西秀区人民政府及西秀城投公司的要求向东关办事处提供案涉107套商品房的房号，配合拆迁安置工作。该处理方式系经过了政府、原告的母公司西秀城投公司及在当时作为西秀城投公司的分管副总的现原告的法定代表人的同意，并在意见栏中写明请汇资公司负责牵头落实的事实。同时，上述文件系原告为了证明自己已经根据区政府指示将其于紫鑫名苑的收购房屋作为安置房源提交至东关办事处进行拆迁安置工作。原告将被告的交付视为自身向东关办事处交付房屋，因此认定原告认可且同意被告将其购买的案涉107套房屋中的94套房屋直接交付东关办事处的行为。现经查明，被告向东关办事处交付的案涉107套房屋中的94套房已由东关办事处用于拆迁安置工作。应认定被告已经向原告交付了107套房屋中的94套，故原告现再向被告主张交付上述94套房屋，于法无据，不予支持。对于107套房屋中尚未交付的13套房屋，被告抗辩称因原告未交付剩余20%的购房尾款，应予以抵扣。根据双方协议约定买受人可扣除总房款20%作为质量保修金，在出卖人办理完成所有权手续交接买受人，同时双方确保商品房质量无问题后，买受人退还出卖人质量保修金。现原告已支付34750920元，达到107套房屋的总房款43438650元的80%，余下的8687730元作为质保金应在协议约定的条件达成后支付。而被告至今不能办理相应的所有权手续，尚达不到支付条件，不能向原告主张剩余购房款，且原告对被告要求抵扣的请求未认可，故被告抗辩理由不成立，本院不予支持。被告应按照合同约定履行自身的交房义务，但经向安顺市不动产登记中心查询，双方合同中约定的紫鑫名苑F栋107套房中尚未交付的13套房屋中8跃9-3号房、18-1号房、19-2号房、28-5号房、24-2号房、24-5号房、26-5号房、32-5号房，系被查封状态，被告已不具有交付及办证的可能。故对原告的诉请中对上述八套房号的房屋进行交付及办证的主张不予支持，原告可另行主张权利。对于剩余的5套房屋被告虽主张已经交付案外人使用，但未提交证据予以证明，且该房已被锁定为拆迁安置房，未经原告同意及申请解除锁定，被告不能擅自进行分配。故被告应当向原告予以交付房号为“4跃5-3号”、“10跃11-3号”、“12跃13-3号”、“14跃15-3号”、“18跃19-3号”的五套房屋。对于上述107套房屋的办证问题，因现紫鑫名苑F栋的工程尚未竣工验收，不符合办证条件。原告可在符合办证条件后，另行提起诉讼。第二、对于原告诉请逾期交房及逾期办证违约金是否过高的问题。因《商品房买卖合同》的出卖人逾期交房及逾期办理商品房转移登记手续客观存在，被告应当支付违约金。买房人购房是为了获得房屋的所有权及使用权，逾期交房导致原告无法获得房屋致使其合同目的无法实现，系根本性违约。因原告未提交证据证明实际损失高于合同约定，其主张以合同约定予以计算，应予以支持，原告要求以2016年12月31起计算逾期交房违约金，根据双方于2017年重新签订的合同约定，原告有权追诉被告前期违约责任，故应予以支持，但应以2016年合同的约定及当时已支付的购房款进行计算，即自2016年12月31日起至2017年1月19日重新约定权利义务止，以19344930元为基础，按日万分之一计算逾期交房违约金。2017年1月19日及2017年1月20日双方重新签订合同后，对交房时间重新进行了约定，要求被告于2017年4月30日前交房，因此，被告在2017年1月19日至2017年4月30日前的时间段内，不属于逾期交房。其后，被告未按照两份新合同的约定于2017年4月30日前交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，但其中94套房屋已于2018年8月22日交付给东关办事处，其违约金的计算支付应分段予以计算，故自2017年4月30日起至2018年8月22日止期间的逾期交房违约金以已付107套房屋购房款34750920元为基础，按日万分之一计算逾期交房违约金，自2018年8月22日至2019年6月22日止的逾期交房违约金应以余下尚未交付的13套房的已付购房款8541905.2元为基础，按日万分之一计算逾期交房违约金。故截止至2019年6月22日逾期交房违约金为1960998.353元。因原告要求2019年6月22日之后的逾期交房违约金以万分之一/日计算，故对于2019年6月22日之后的逾期交房违约金以余下尚未交付的13套房的已付购房款8541905.2元为基础按万分之一/日计算至其实际交付之日止。对于逾期办证违约金，因双方合同约定被告于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告至今未能办理商品房所有权初始登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，应从双方合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限次日即2018年1月1日起计算被告的逾期办证违约金。被告主张违约金过高请求调减。房屋的用途主要是居住。本案中，案涉房屋107套中已交付了94套，原告已基本实现了合同目的。而原告亦未举证证明因为被告逾期办证的行为给其造成的损失及损失的具体数额。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院结合案涉94套房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入及逾期时间等实际状况，酌定被告应支付原告截止至本判决作出之日的逾期办证违约金为348000元。之后的逾期办证违约金，原告可另行主张。第三、被告应否给原告办理网签手续和办理相关的产权文书。原告主张办理网签、登记手续系为了避免“一房二卖”“售后抵押”等情况出现，但双方已于2017年1月22日向住建局申请将案涉房源锁定为拆迁安置房，须由原告出具解锁申请及情况说明方可解除锁定，提供安置。其权利已得到保障，同时，因案涉房屋系拆迁安置房，为了保证拆迁安置户的权利，其购房合同网签、备案应以拆迁安置协议为准。现原告未提交拆迁安置协议，并要求网签、备案至其名下，不利于拆迁安置户权利的保障，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安顺山城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告安顺汇资商业投资发展有限公司交付紫鑫名苑F栋“4跃5-3号”、“10跃11-3号”、“12跃13-3号”、“14跃15-3号”、“18跃19-3号”的五套房屋；二、被告安顺山城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告安顺汇资商业投资发展有限公司支付截止至2019年6月22日逾期交房违约金1960998.353元，2019年6月22日之后的逾期交房违约金以已付购房款8541905.2元为基数按万分之一/日计算至被告安顺山城房地产开发有限公司实际交付之日止；三、被告安顺山城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告安顺汇资商业投资发展有限公司支付截止至2019年12月30日逾期办证违约金348000元；四、驳回原告安顺汇资商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费285004元，由原告安顺汇资商业投资发展有限公司承担261419.5元，被告安顺山城房地产开发有限公司承担23584.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力。审 判 长  谢 晖审 判 员  辜贤莉人民陪审员  杜汝英二〇一九年十二月三十日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。