北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)京03执异692号案外人：北京开拓互动科技有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇龙塘路李桥段179号院5幢2层205室。法定代表人：张沐屿，总经理。申请执行人：中国能源工程股份有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街1号（四川大厦西塔楼22层）。法定代表人：阮光，董事长。委托代理人：朱华芳，北京市天同律师事务所律师。委托代理人：庄壮，北京市天同律师事务所律师。被执行人：德威控股集团有限公司，住所地北京市顺义区龙塘路李桥段179号院5幢。法定代表人：崔云，总经理。委托代理人：脱育红，北京中拓律师事务所律师。被执行人：张家港保税区台赢贸易有限公司，住所地张家港保税区石化交易大厦1513室。法定代表人：王玉平，总经理。本院在执行中国能源工程股份有限公司（以下简称中国能源公司）与德威控股集团有限公司（以下简称德威控股公司）、张家港保税区台赢贸易有限公司（以下简称张家港保税区公司）买卖合同纠纷一案中，案外人北京开拓互动科技有限公司（以下简称北京开拓公司）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人北京开拓公司称，1、请求法院中止对德威控股公司位于顺义区龙塘路李桥段179号（京顺国用（2013出）第00175号）仓储用地国有建设用地土地（下称涉案土地）使用权的拍卖执行；2、请求法院确认我公司在合同有效期内对涉案土地拥有使用权。理由：我公司原名称北京开拓前途网络科技有限公司，于2015年7月31日与德威控股公司就开拓电子竞技模拟项目签署了《租赁及合作协议》（下称协议），协议第1.4条约定：就本协议所约定的模拟馆项目双方的合作期限不低于10年，自2015年8月1日至2026年12月31日；第2.1条约定：甲方合法拥有位于顺义区龙塘路李桥段179号院内X京房权证顺字第XXXX号《房屋所有权证》及京顺国用2013出第00175号《国有土地使用证》，房屋使用面积为23671平方米，甲方就前述房屋租赁给国美在线电子商务有限公司，租赁期限将于2016年11月3日到期。到期后甲方将收回全部场地，于2016年11月10日交付给乙方，并与乙方合作；第3.2条约定：本协议书签订之日起5日内，乙方应向甲方指定的收款账户支付第一年的场地基础使用费人民币200万元，以及场馆改造和平台研发费450万元，之后每年的12月15日之前，乙方应将下一年度的场地基础使用费一次性全部支付到甲方指定的账户。我公司于2017年2月20日与德威控股公司又签署了《租赁及合作协议补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第1条约定：将原协议第1.4条变更为甲方合法拥有位于顺义区龙塘路李桥段179号院内X京房权证顺字第XXXX号《房屋所有权证》及京顺国用2013出第00175号《国有土地使用证》，房屋使用面积为23671平方米，甲方就前述房屋租赁给国美在线电子商务有限公司，甲方以收回全部租赁场地，甲方正在对租赁场地进行升级改造，甲方将于2017年3月30日前向乙方提供同等面积的房屋，与乙方合作，如甲方不能提供，则乙方有权自行进行升级改造，甲方应无条件配合，升级改造费用由乙方承担；第三条约定：将原协议第3.1条变更为甲乙双方约定，自2016年11月10日至2027年12月31日止，乙方每年应向甲方交纳人民币200万元的场地基础使用费，模拟馆发生水、电、气、热、电信、垃圾清运、保洁等全部运营成本由乙方承担。我公司于2015年8月4日按照《协议》的约定向德威控股公司支付了升级改造和场地使用费用人民币650万元。德威控股公司按照《补充协议》的约定于2017年4月将本案土地使用权交付给我公司，由我公司对原有房屋进行设计升级改造和使用。综上，为了维护我公司的合法权益，维护我公司对涉案土地使用权，根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第465条的规定，请求贵院中止涉案土地使用权的拍卖执行。申请执行人中国能源公司称，一、北京开拓公司的请求不满足排除强制执行的条件，其提出的异议应予驳回。（一）北京开拓公司并非涉案土地登记的权利人，其无权要求中止拍卖执行。涉案土地的证载土地使用权人为德威控股公司，即（2017）京03执431号案被执行人，该土地权属无争议；（二）北京开拓公司的租赁权不足以阻止移交涉案土地。1、北京开拓公司未实际占有、使用涉案土地，依据房地产估价报告及淘宝司法拍卖平台发布的拍卖公告可见，涉案土地上的全部建筑物及构筑物已经拆除，该空地上未见北京开拓公司的任何标识，亦无工作人员看守，北京开拓公司也未提供证据证明其支付过水电费等日常开销，可见北京开拓公司并未为使用涉案土地。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此规定，在北京开拓公司未提供证据证明其在查封前实际占有使用涉案土地的情况下，其无权基于租赁合同阻止移交。2、北京开拓公司未支付合理租金，转账凭证中用途仅写明“转款”，且支付对象并非合同相对方德威集团，而是北京德威保安服务有限公司，不能证明是依据本案租赁合同支付的租金。关于指令付款通知，因北京开拓公司与德威集团之间存在关联关系（北京开拓公司法人张沐屿担任德威集团名下多家控股子公司法人），不排除是为了逃避执行而倒签、补签。即便北京开拓公司曾支付第一期租金，其后续未按照合同约定继续支付，截至目前支付的租金明显不合理。最高法院最新发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）第十二条规定，除在查封之前订立有效租赁合同、占有使用执行标的外，只有在案外人已按照合理方式支付合理租金的情况下，才能阻止移交。另最高法院公报案例（2017）皖01民终2604号案中也肯定《执行异议和复议规定》第三十一条第一款中的“占有使用”应结合租金支付情况进行理解这一观点，据此，能否认定租赁房屋被占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的多少及支付、房屋的使用状况等予以综合判定”。本案中北京开拓公司未支付合理租金，无权对抗执行程序。二、北京开拓公司系与被执行人德威集团串通虚构租赁关系，逃避执行。如前述北京开拓公司与德威集团之间存在密切关联关系，且人员混同，无法证明本案租赁合同的真实性及成立时间，极有可能系为逃避执行而倒签或补签。《执行异议和复议规定》第三十一条第二款规定，“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此，北京开拓公司无权阻止移交占有，贵院也不应确认其享有租赁权（或北京开拓公司所称使用权）。综上，北京开拓公司不享有中止执行的权利，亦不享有足以阻止移交占有的租赁权，其执行异议应予驳回。被执行人德威控股公司与北京开拓公司意见一致。被执行人张家港保税区公司经法院传票传唤未到庭发表意见。本院查明，中国能源公司与德威控股公司、张家港保税区公司买卖合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2017年4月7日作出（2017）京民初29号民事调解书。调解书发生法律效力后，中国能源公司向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院指定由本院执行，本院以（2017）京03执431号立案执行。在执行过程中，本院于2017年5月26日，对被执行人德威控股公司名下财产进行了查封：一、查封被执行人德威控股公司位于北京市顺义区龙塘路李桥段179号院4幢1至2层全部，5幢1至4层全部的国有土地使用权（京顺国用（2014出）第00048号）；二、查封被执行人德威控股公司位于北京市顺义区龙塘路李桥段179号院1幢等3幢（房权证记载）的全部的国有土地使用权（京顺国用（2013出）第00175号），查封期限为三年。2019年10月29日，本院发布拍卖公告，将于2019年11月30日10时至2019年12月1日10时，对涉案土地进行公开拍卖。本院认为，案外人是否系已登记的不动产权利人，按照不动产登记薄判断。本案中，涉案土地使用权登记在被执行人德威控股公司名下，德威控股公司是涉案土地的权利人，故本院有权依法处置被执行人德威控股公司名下的土地使用权。北京开拓公司称其对涉案土地享有租赁权，但即使其对涉案土地享有租赁权，亦不能阻却本院对涉案土地使用权的执行。综上，案外人北京开拓公司所提异议，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人北京开拓互动科技有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效审判长  杨晓军审判员  孙宏磊审判员  金 星二〇一九年十二月十六日书记员  孟 瑶