广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1550号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，广东汉诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗文思。被上诉人（原审原告）：蔡晓嫦。委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司（以下简称嘉应新天地）因与罗文思、蔡晓嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉应新天地上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初949号判决，并依法改判驳回罗文思、蔡晓嫦的诉讼请求；2、案件受理费由罗文思、蔡晓嫦负担。事实和理由：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同并非格式合同，不应适用《合同法》关于格式合同的相关法律规定。根据《合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款(合同)是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款(合同)。而示范合同，根据《最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用》的规定，是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时参考的文本格式。示范合同的主要作用在于提供一个参考模式，其对双方当事人无法律拘束力，当事人可参照，也可不参照，可修改、增减示范合同的条款。而格式合同的对方当事人则无选择的余地，要使得合同成立，只能接受合同的条款，即要么接受，要么不接受。涉案《广东省商品房买卖合同》文本系由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，而非上诉人单方提供的合同版本；在合同文本“商品房买卖合同说明”第1条中已明确说明“本合同文本为示范文本”；并且“商品房买卖合同说明”第3条中也明确“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定”，由此也可以判断涉案双方签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同而非格式合同，不能适用《合同法》关于格式合同的规定。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定。双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：…….。而对于打×的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打×，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房时承担违约责任为“0”。因此双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条第一款的规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任，但当事人亦可有特殊约定，而双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条正是属于该条款规定的除外情形。如上所述，其已明确约定了出卖人无需承担逾期办证的违约责任。因此，法院理应根据《解释》第十八条第一款判决上诉人无需承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《解释》第十八条第二款的规定，属于适用法律错误。《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款的适用前提是约定需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念，前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，一审法院也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。四、被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反双方2016年2月10日签订《协议书》的约定，违背了诚实信用原则，依法不应支持。一审法院的判决理由也明显超越了当事人的意思，依法应予改判。双方签订的《协议书》是双方在平等自愿的基础上，经充分协商后达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，《协议书》合法有效，双方均应遵守。从《协议书》的内容来看，该条款不仅是双方对延期交楼问题的协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人作为完全民事行为能力人，其对自己所作出的民事行为理应有清楚的认识，也应该预测到合同履行过程中可能会产生的其他纠纷，但在本协议书签订时，其已明确对此作出处置，而该处置与双方《广东省商品房买卖合同》第十五条出卖人无需承担逾期办理产权登记违约责任的约定又是一致的。因此，上诉人认为即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。因此，一审法院否认双方《协议书》的约定而支持被上诉人现在提出的无理诉请，明显违背了双方合同的约定及我国《合同法》第四条规定的意思自治原则，依法应予改判。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。罗文思、蔡晓嫦辩称：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人打印提供的格式合同，上诉人提出其提供的合同是示范合同而不是格式合同，该观点误导了两个合同的使用概念，买卖合同本是政府提供的示范合同，双方应平等协商填写合同内容，但卖方提供合同时为了重复使用而预先拟定合同中主要内容，并在订立合同时未与对方协商，便已构成格式合同。二、双方签订的合同应视为没有约定违约责任，合同第一页商品房买卖合同说明第五项规定了：商品房打×的部分是对实际情况未发生时或买卖方不作规定时所使用的。所以该合同里面第十五条打×部分应认定为双方没有约定违约责任。罗文思、蔡晓嫦向一审法院起诉请求：1、判令嘉应新天地支付逾期办理房屋权属证书的违约金22085.23元。（违约金计算公式：购房款1372688元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数2017年2月5日计至2017年6月19日为135日）；2、案件受理费由嘉应新天地负担。一审法院查明，2014年8月13日，罗文思、蔡晓嫦与嘉应新天地签订一份《商品房买卖合同》，合同约定罗文思、蔡晓嫦向嘉应新天地购买位于梅州市梅江区*******、梅水路交汇处**幢**号预售商品房，建筑面积为171.93平方米，商品房价款为1372688元。合同第八条约定嘉应新天地应当在2015年5月28日前将商品房交付罗文思、蔡晓嫦使用。合同第十五条约定嘉应新天地应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。双方当事人签订合同后，罗文思、蔡晓嫦已按照合同约定向嘉应新天地支付购房款。嘉应新天地于2016年2月10日将商品房交付罗文思、蔡晓嫦使用，于2017年5月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报梅州市国土资源局备案，申请办理房地产权属证书。梅州市国土资源局于2017年6月19日颁发了案涉商品房的不动产权证书[粤（2017）梅州市不动产权第0****4号，权利人蔡晓嫦、罗文思]。一审法院另查明，罗文思与嘉应新天地曾就嘉应新天地延期交楼等事宜，经过协商于2016年2月10日签订了一份《协议书》，约定内容概括如下：罗文思同意在2016年2月10日对所购商品房进行收楼，并同意收取嘉应新天地给予的19000元赠送物业管理费等抵对券的方式进行补偿。罗文思收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向嘉应新天地主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利，放弃就购房合同纠纷向嘉应新天地起诉的权利。因嘉应新天地未按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，申请办理房地产权属证书，罗文思、蔡晓嫦便向一审法院起诉并提出诉请。一审法院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。罗文思、蔡晓嫦与嘉应新天地签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉商品房的实际交付使用时间为2016年2月10日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，嘉应新天地申请办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，即出卖人在2016年2月11日至2017年2月4日期间必须将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据梅州市国土资源档案馆出具的证明证实，嘉应新天地于2017年5月31日提交案涉商品房的登记材料，超过了合同约定的360天。因此，应认定嘉应新天地未按合同约定时间提交办理商品房产权登记资料，已构成迟延履行。二、关于嘉应新天地迟延履行是否应承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同》说明部分第5条的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，嘉应新天地认为应作“不用承担违约责任”理解；而罗文思、蔡晓嫦认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是嘉应新天地提供的格式合同，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对涉案买卖合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，嘉应新天地违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。罗文思、蔡晓嫦主张按年利率4.35％的标准计算逾期办证的违约金，未超出法律规定，予以采纳。三、双方就嘉应新天地迟延交房所签订的《协议书》是否能够减除或免除嘉应新天地逾期办证的违约责任的问题。因为《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，双方就嘉应新天地迟延交付商品房事宜的补偿问题达成的协商结果。《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形。因此，《协议书》不能够减除或免除嘉应新天地逾期办证的违约责任。因为嘉应新天地于2017年5月31日向产权登记部门提交办理产权转移登记资料后，产权登记部门何时进行产权转移登记，嘉应新天地并不能操控。所以，嘉应新天地向产权登记部门提交产权转移登记资料后，应视为该项合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任，即嘉应新天地承担逾期办证违约责任的时间起点为2017年2月5日，止点为2017年5月31日。罗文思、蔡晓嫦主张逾期办证的违约金计算至案涉商品房的《不动产权证书》颁发之日2017年6月19日，不予采纳。综上所述，嘉应新天地应当支付按照罗文思、蔡晓嫦已付购房款总额，从2017年2月5日起至2017年5月31日止，按照年利率4.35％计算的逾期办证违约金18976.94元〔已付购房款总额1372688元×（年利率4.35％÷365天）×116天〕给罗文思、蔡晓嫦。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、梅州嘉应新天地有限公司应当在判决生效之日起十日内，支付逾期办理房屋权属证书的违约金18976.94元给罗文思、蔡晓嫦；二、驳回罗文思、蔡晓嫦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352.14元（此款已由罗文思、蔡晓嫦预交），由罗文思、蔡晓嫦负担49.56元，由梅州嘉应新天地有限公司负担302.58元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是嘉应新天地应否承担逾期办理房地产权属证书的责任。上诉人未按合同约定时间提交办理产权登记资料，已构成迟延履行。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。《商品房买卖合同说明》第5条说明，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打“X”，以示删除，故应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而不作约定的意思就是没有约定，即双方当事人对上诉人若存在逾期办证情形应否承担及如何承担违约责任没有进行约定。因此，上诉人迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。上诉人主张应理解为其无需承担逾期办理产权登记的违约责任，依据不足，不予采纳。被上诉人主张按年利率4.35%计算利息并未超出法律规定，予以支持。涉案《协议书》是买卖双方对上诉人未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，并没有对迟延办证及迟延办证的后果进行约定，对产权登记的时间也未作出变更，故仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此，《协议书》不能够减除或免除上诉人逾期办证的违约责任。综上所述，嘉应新天地主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任及根据《协议书》其不再承担逾期办证违约责任的上诉意见，均理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352.14元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交940.64元），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。由本院退回588.5元给梅州嘉应新天地有限公司。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇一九年十二月二十六日书记员  叶 绮