铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初4098号原告：周斌，男，1981年06月13日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。原告：刘鸿雁，女，1980年06月25日出生，汉族，住址同上。上述二原告委托代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。被告：宏运地产铁岭有限公司。住所地为铁岭市银州区岭东街09委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。原告周斌、刘鸿雁与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于12月06日公开开庭进行了审理，二原告委托代理人左建、被告委托代理人汪纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周斌、刘鸿雁诉称：二原告与被告宏运地产铁岭有限公司分别于2007年10月20日、2011年12月27日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《回迁补充协议》，约定被告拆迁坐落于铁岭市银州区市药材站家属楼建筑面积为57.12平方米的住宅一户，并提供其在该地块开发的宏运·中央观邸01套房屋作为产权调换房屋补偿原告，双方于原告入住后03个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后双方确定宏运·中央观邸01幢1-29-5室（简称涉诉房屋）为产权调换房屋。2016年08月17日，被告交付了涉诉房屋。交付前，双方经结算签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积（74.86m2）、原定交付时间（2009年末），市场价格（3210元/m2），原告如数交纳了增加面积差价款。被告应于同年11月17日前办理涉诉房屋所有权转移登记，但其至今亦未办理，构成违约，应承担法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规定的违约责任。请求依法判决：1、被告协助二原告将涉诉房屋所有权转移登记在二原告名下；2、被告以涉诉房屋2009年末时市场价值240300.6元（3210元/m2×74.86m2）为本金基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率140%标准向二原告支付自2016年08月17日起至2019年10月17日止的利息作为违约金。被告宏运地产铁岭有限公司辩称：首先，法释[2003]7号系调整商品房买卖合同关系的司法解释，而被告与原告武广纪间系房屋拆迁安置补偿合同关系，并非商品房买卖合同关系，因此，自无该司法解释适用之余地。其次，《合同法》施行后，已无法定违约金制度，只有约定违约金制度，而原、被告并未约定违约金，因此，原告无权请求支付违约金。最后，导致被告迟延交付涉诉房屋、办理房屋所有权转移登记的原因在铁岭市政府，因此，即使存在违约责任，亦应由铁岭市政府承担。综上，请求判决驳回原告的第二项诉讼请求。即使支持法释[2003]7号第18条第2款所规定的违约责任，作为计算基数的“已付购房款总额”则应按如下方法确定：原告被拆迁房屋市场价值102816元（1800元/m2×57.12m2），原告交纳的涉诉房屋差价款51180.40元，上述两项价款之和153996.40元（102816元+51180.40元），即为“已付购房款总额”。对原告举示证据的审核认定：1、《城市房屋拆迁安置补偿协议》、《回迁补充协议》。证明原、被告间存在房屋拆迁安置补偿合同关系及被告协助办理涉诉房屋所有权转移登记的期限。2、回迁户进户结算确认单、各层房屋价格明细表、差价款收据。证明涉诉房屋建筑面积、2009年末时市场价格及原告交纳差价款数额。3、物业费收据。证明原告入住涉诉房屋的时间。被告对原告上述证据无异议，本院予以采信。对被告举示证据的审核认定：1、辽（2018）铁岭市不动产权第0009399号不动产权证。证明涉诉房屋已办理不动产权首次登记及首次登记时间，从而已具备办理不动产权转移登记的条件。原告对该证据无异议，本院予以采信；2、被告于2018年07月01日登在铁岭日报的通知，用于证明被告在取得房屋初始登记后就通知各购房业主办理房屋产权证书。原告提出异议认为，此系复印件，不应采信。经本院审查认为，除原告所提出的复印件异议外，各购房业主没有注意其在报纸刊登通知的法律义务，对各业主没有法律约束力，故不予采信；3、铁岭国正房地产评估事务所关于宏运集团铁岭房地产开发有限公司房屋拆迁补偿报告初步估价结果的公示复印件。证明原告被拆迁房屋2007年09月时的市场价格。原告对该证据没有提出异议（但强调“已付购房款总额”应按原告主张的方法确定），本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2007年10月20日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（甲方）与二原告（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：被告于同月29日前将原告位于铁岭市银州区市药材站家属楼住宅一户（建筑面积57.12m2）交由被告拆迁；被告提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿原告，于2009年12月31日前交付；产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估，被被告拆迁的位于市药材站家属楼的房屋2007年09月时市场价格为1800元/m2。2011年12月27日，被告宏运地产铁岭有限公司与二原告签订《回迁补充协议》，约定产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积5m2以上部分，原告按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价；双方于原告入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中央观邸，该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2016年08月17日，被告交付了涉诉房屋。交付前，经评估，涉诉房屋2009年末时市场价格为3210元/m2，二原告与被告据此签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积74.86m2、差价款数额41680.40元等，原告如数交纳了差价款。2018年06月08日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权（房屋所有权、土地使用权）首次登记，并向被告核发了辽（2018）铁岭市不动产权第0009399号不动产权证；该证登记涉诉房屋建筑面积为75.08m2、所在住宅小区名称为宏运中心裕景。被告至今亦未与二原告办理涉诉房屋不动产权转移登记。本院认为：二原告与宏运集团铁岭房地产开发有限公司、被告宏运地产铁岭有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《回迁补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。双方约定于二原告入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，原告于2016年08月17日入住，故被告应于同年11月17日前协助原告办理不动产权转移登记，被告至今未协助办理转移登记，构成违约，除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外，还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房，系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的被告开发建设，被告将其作为产权调换房屋补偿原告，实为以拆迁房屋作价交付房款购买被告开发的商品房，符合法释[2003]7号第18条适用范围。法释[2003]7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告主张的“已付购房款总额”确定方法及数额（153996.40元）符合情理，应予照准。原告请求按贷款利率的140%计算违约金，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，应予照准，但计算截止期限应为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年06月08日。根据合同相对性原则，被告发生合同违约行为，二原告向被告主张权利，有合同和法律依据，故对被告辩称的出现违约情况与其无关的意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内协助原告周斌、刘鸿雁将宏运中心裕景01幢1-29-5室不动产权（房屋所有权、土地使用权）转移登记在原告周斌、刘鸿雁名下，并以153996.40元元为本金基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的140%计算向二原告支付自2016年11月17日起至2018年06月08日止的利息作为违约金；二、驳回原告周斌、刘鸿雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元（原告周斌预交），减半收取466元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担，退还原告周斌466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起07日内预交932元上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××27-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审判员  谢贵清二〇一九年十二月十日书记员  张婷婷