浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3090号上诉人（原审原告）：赵杰，男，1976年6月28日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包志强，男，1962年11月10日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。原审第三人：林金观，男，1963年11月26日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人赵杰因与被上诉人包志强、原审第三人林金观案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵杰上诉请求：一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2686号民事判决，改判支持赵杰的一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由包志强负担。事实和理由：1.赵杰与林金观于2018年5月25日签订了房屋转让合同，约定林金观将平湖市钟埭街道佳业花苑5幢4单元502室的房产（以下简称涉案房产）转让给赵杰，该时间点早于涉案房屋的查封时间。2.一审法院认为赵杰为逃税故意不办理过户登记，属事实认定错误。赵杰已经支付部分房款并一直按照合同的约定归还银行按揭贷款，未办理过户登记的原因在于变更银行还贷人在手续上较为繁琐。3.赵杰与林金观签订的涉案房屋转让合同合法有效。涉案房屋办有抵押贷款，若将其拍卖，除优先归还的按揭贷款外，剩余部分的款项为赵杰支付的购房款，即实质上系用赵杰的购房款偿付林金观对包志强的欠款，于赵杰而言显失公平。包志强答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。林金观未作答辩。赵杰向一审法院提起诉讼，请求判令:一、立即停止对赵杰购买的涉案房产的强制执行，解除对上述房产的查封；二、诉讼费由包志强承担。一审法院认定事实：包志强诉林金观房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年8月7日立案受理，案号为（2018）浙0421民初3959号，在审理过程中，经调解，包志强与林金观自愿达成分期付款协议，一审法院于2018年9月28日出具了（2018）浙0421民初3959号民事调解书。因林金观未按照调解书的约定履行义务，包志强向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年12月21日立案执行，执行案号为（2018）浙0421执3184号。在执行过程中，法院经调查发现林金观名下登记有涉案房产一处，遂于2019年4月22日对该房产进行了查封。赵杰在得知涉案房产因申请执行人包志强与被执行人林金观房屋租赁合同纠纷一案被一审法院查封后，向该院提出了异议。一审法院经审查后认为，赵杰与林金观虽然在查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，也占有了涉案房产，但是赵杰并未支付全部的购房款，而且由于涉案房产设有抵押，剩余购房款也不能交付执行，赵杰为了逃税而故意不办理过户登记。因此，赵杰提出的异议不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，一审法院于2019年5月17日作出（2019）浙0421执异13号执行裁定，驳回赵杰的执行异议。赵杰不服该裁定，遂提起执行异议之诉。另查明：林金观与赵杰于2018年5月25日签订了房屋转让合同一份，约定林金观将其所有的涉案房产（建筑面积164.12平方米）以133万元的价格转让给赵杰，合同约定的付款方式为：2018年5月25日赵杰支付定金100000元，2018年5月30日支付购房款100000元,2018年6月30日支付购房款约130000元，2018年6月4日赵杰开始归还林金观在中国农业银行的贷款，每月9694.51元，每月由赵杰打入林金观卡号为62×××77的银行账户中。该合同第六条下备注：“乙方（赵杰）出售时，甲方（林金观）配合乙方开银行卡，办理贷款手续，过户签字”，合同尾部备注：“付款收条为准，过户时间由乙方决定，甲方作投资房”。合同签订后，赵杰按约向林金观支付了定金100000元，随后又在2018年5月30日支付了购房款100000元，2018年6月30日支付了购房款100000元，2018年7月6日支付了购房款46293元，并于2018年6月3日起至2019年7月3日已按合同约定归还涉案房产的银行按揭贷款14期，合计金额135723.14元。一审法院认为：关于赵杰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查。一、关于房屋买卖合同的情况。赵杰与林金观就涉案房屋的买卖有合同为据，且已支付部分房款以及代为归还银行按揭贷款，包志强虽对房屋买卖的真实性提出异议，但未提供足以反驳的证据，林金观在一审法院执行过程中对于房屋买卖本身并无异议，故确认房屋买卖合法有效。赵杰陈述已取得房屋钥匙，其他当事人未有异议，虽其陈述目前尚未实际居住也未对外出租，但不影响其已合法占有涉案房屋。合同约定的房屋价款为133万元，赵杰已向林金观支付房款346293元及代付的贷款本息135723.14元，合计482016.14元。因此，其仅支付了部分房款，亦无法将剩余房款交付执行。二、关于未过户是否系赵杰自身原因。本案中赵杰明知涉案房屋存在抵押，其自愿以每月归还贷款的方式来支付剩余房款，而没有一次性付款涤除抵押，还在合同中约定过户时间由其决定；另外，庭审中查明赵杰从事房产中介工作，其应当知晓涉案房屋抵押没有涤除、不能即时办理过户可能存在的法律风险，而仍然选择上述交易及履行方式。因此，涉案房屋在一审法院查封前未办理不动产过户登记系赵杰自身原因所致。综上，赵杰对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对涉案房产执行及解除查封的诉讼请求，不予支持。林金观经法院合法传唤未到庭不影响案件审理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回赵杰的诉讼请求。案件受理费16770元，由赵杰负担。二审中，双方均未向本院提交证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点在于赵杰作为不动产买受人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于业已查明的事实，本案的关键在于涉案房产未办理登记能否归责于赵杰的原因。赵杰与林金观签订房屋转让合同时，选择的付款方式为由赵杰以林金观的名义每月归还房贷，可见赵杰对涉案房产存在抵押的情况是明知的。赵杰从事房屋中介工作，对房屋交易中的风险认识远高于一般普通房屋买受人，加之双方在合同中还约定，若赵杰出售房产，林金观配合赵杰开银行卡，办理贷款手续，过户签字，上述事实可相互印证，足以证明赵杰在买卖涉案房产时,注重于自身经济利益的最大化，故意不行使登记权利，涉案房产未登记的原因可归责于赵杰，故赵杰作为不动产买受人所享有的权利不能对抗人民法院的强制执行。综上所述，赵杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16770元，由上诉人赵杰负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  王黎明审判员  张 汐二〇一九年十二月三十日书记员  金佳华