呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3133号原告：景霞,女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区电力城西侧。法定代表人：苏文俊，总经理被告：内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司,住所地呼和浩特市赛罕区双树村新希望家园正对面。社会统一信用号码：91150100699474954L。法定代表人：李俊梅，公司董事长。委托诉讼代理人：李嘉方，慧聪律师事务所律师。原告景霞与被告呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司（以下简称蒙俊房地产公司）、内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司（以下简称鑫磊泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景霞、被告蒙俊房地产公司法定代表人苏文俊、鑫磊泰房地产公司委托诉讼代理人李嘉方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除购买商品房确认书；2、请求法院依法判令二被告返还购房款326000元；3、请求法院依法判令二被告支付违约金367141.2元【32.6万元X0.03%X3754天=367141.2元,2009年12月7日-2019年3月25日计息,保留追加日后违约金】；4、请求法院依法判令对该房屋进行评估,由二被告进行差价补偿（160515.99元）；5、请求法院依法判令二被告承担诉讼费、鉴定费4000元。以上合计：857657.19元事实与理由：1、2009年12月7日我与第一被告在呼市赛罕区双树村开发的双树1期工地办公室(苏文俊办公室),签订了购买商品房确认书,并按照合同约定,于当日交清了第一次约定付款,将20万现金支付给了第二被告,并开具了20万的收据。于2010年1月份在新希望家园邮政储蓄所支付了合同约定的第二次付款,由李俊梅开具了12.6万收据,将12.6万现金支付给了第二被告,在2010年6月份苏文俊通知将原来呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司开具的2张收据,合并由内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司的32.6万收据(李俊梅在苏文俊办公室开具),声称原呼和浩特市蒙俊房地产开发有限公司因账务问题,由妻子李俊梅重新成立了内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司，并告知一个月可以入住。但是过了一个月,我购买的××村,已经有其他人在装修。2、购买商品房确认书明确约定了房屋的房号、面积、单价、平米及总价,明确了交款数额、借款方式、交款时间。并约定了违约责任,是双方真实意思的表达。根据【最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释】;第五条规定;商品房的认购、订购、预定等协议具备【商品房销售管理办法】第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;并且出卖人已经按照约定收购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。故此,该购买商品房确认书应视为有效合同。3、由于该房屋于2009年12月7日购买,房屋有涨跌,原有购房款,不足以购买同地段、同面积房屋,请求贵法院指定房屋鉴定机构,对该房屋做出价格评估,使原告能在同地段购买到同面积的房屋。4、在合同第五章第一条：【确认人如未按确认书规定的时间付款,逾期15日之内,自本确认书规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止,确认人按日向被确认支付逾期应付款万分之三的违约金,确认书继续履行】,同时在合同第五章第三条;【被确认人如未按确认书上的规定的期限将该房屋支付使用,逾期超过【15】日,被确认人按日向确认人支付已交付房价款万分之三的违约金,确认书继续履行,如因确认人原因不能按时交付房屋时,被确认人不承担违约责任】。虽然在第三条未注明逾期期限,但根据合同约束双方的情形下,应定性为15日，被确认人按日向确认人支付已交付房价款万分之三的违约金。在购买商品房确认书第十条第八款中,明确了买受人不能退房,若退房定金不予退还,同时约定了从订房之日起按每天收取已交房款的万分之五的违约金。故此,合同是约束双方的,对出卖方也同样具有违约责任的法律效力。再根据【中华人民共和国消费者权益保护法】规定：骗取消费者预付款的予以双倍返还原则,出卖方应当承担双倍返还责任。为了减轻被告的房屋鉴定费用,原告同意被告双倍补偿后,不进行房屋价格鉴定。综上所述签署购买商品房确认书是双方真实意思的表达,合同具有法律效力。请求贵法院依法保护当事人的合法权益。被告蒙俊房地产公司辩称：现在蒙俊房地产公司早已注销，纠纷与公司无关。被告鑫磊泰房地产公司辩称：原告要求支付违约金的请求无事实及法律依据，不能成立。第二是原告要求对房屋进行评估及差价补偿的请求没有事实及法律依据，不能成立。主要原因，双方签订的购买商品房确认书是预约合同，预约合同是诺成性合同，签订的目的在于明确购买意向，约定将来签订正式的合同，因此不会在预约合同中写明交付时间，也无法规定违约责任，不具备履行能力。原告不应拿尚未签订的本约合同中可能会约定的事项来要求答辩人根据预约合同进行履行。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，均不能获得支持。另外，因为双方签订合同的是预约合同，本身不存在任何交易的发生，不存在任何的经济利益。守约方仅是丧失订立合同的机会。并未产生任何的可得利益损失。因此，不能按照本约的内容请求赔偿可得利益的损失，也就是说，原告诉请的差价赔偿不应予以支持。本院经审理认定事实如下:2009年10月7日，原告景霞与被告蒙俊房地产公司签订《购买商品房确认书》，约定房屋坐落位置呼和浩特市××村，建筑面积47.73平方米，认购总价429570元；合同第四条（二）确认人必须按下列付款方式及时支付房屋价款：第一次付款50%、主体完工付款30%、实际使用付清。合同第十条6.本确认书是双方真实意思的表达，是双方情况和所应履行的权利和义务的简单阐述，待签订《商品房买卖合同》时，将按合同等有关法律、法规精神，正式定入《商品房买卖合同》中，双方认真履行。《购买商品房确认书》签订后，原告景霞交付了326000元的购房款，2010年6月9日，被告鑫磊泰房地产公司给原告出具了收据载明：“今收到景霞购房款一期贰拾万元正.200000元、二期壹拾贰万陆仟元正126000元.人民币叁拾贰万陆仟元正326000元”。另查明，被告鑫磊泰房地产公司与呼和浩特市赛罕区巧报镇双树村委会签订《协议书》，为双树村委会建设双树村村民商住楼。项目竣工后，被告蒙俊房地产公司以及鑫磊泰房地产公司至今未将《购买商品房确认书》约定的房屋交付给原告景霞。本案审理过程中，原告景霞申请对本案诉争的××村场价格进行评估。本院依法委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司进行评估。2019年8月7日，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司出具“内济丰估字[2019]第0328号”涉执房地产估价报告，涉案房产市场价值590086元。本院认为，原告景霞与被告蒙俊房地产公司签订的《购买商品房确认书》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。《购买商品房确认书》签订后，原告已向被告鑫磊泰房地产公司交付了购房款326000元，《购买商品房确认书》第十条6约定：“本确认书是双方真实意思的表达，是双方情况和所应履行的权利和义务的简单阐述，待签订《商品房买卖合同》时，将按合同等有关法律、法规精神，正式定入《商品房买卖合同》中，双方认真履行”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案双方签订的《购买商品房确认书》明确约定了待签订《商品房买卖合同》，且《购买商品房确认书》未就最后付款期限、房屋交付时间等内容明确约定，故双方签订的《购买商品房确认书》系预约合同。二被告未能按照预约的《购买商品房确认书》与原告签订正式《商品房买卖合同》，已经构成违约，且合同约定的案涉房屋被告无法向原告交付，原告请求解除合同，被告退还购房款，本院予以支持。关于原告主张被告按照合同第五章第三条约定“被确认人如未按确认书上的规定的期限将该房屋支付使用,逾期超过【15】日,被确认人按日向确认人支付已交付房价款万分之三的违约金,确认书继续履行”支付违约金的请求,因《购买商品房确认书》未明确约定房屋交付时间，故原告主张违约金的请求本院不予支持。二被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，履行订立合同的本约义务，并向原告交付房屋，而导致双方合同目的无法实现，因此原告基于合同将来可能获得的利益遭受损失，体现在本案中即为房屋的差价损失，原告主张二被告予以赔偿，本院予以支持。同时合同履行中，原告也未能足额向被告支付购房款，故本院酌情以原告支付的购房款比例确定被告应承担损失赔偿的数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告景霞与呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司签订的《购买商品房确认书》于本判决生效之日解除；二、被告呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司、内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司于判决生效之日后30日内退还原告景霞购房款326000元；三、被告呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司、内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司于判决生效之日后30日内赔偿原告景霞房屋差价损失121832元；四、被告呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司、内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司于判决生效之日后30日内支付原告景霞评估费4000元；五、驳回原告景霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12377元（原告已预交），由原告景霞负担4300元，被告呼和浩特市蒙俊房地产开发有限责任公司、内蒙古鑫磊泰房地产开发有限公司负担8077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 许俊芳人民陪审员 王建军 二O一九年十二月十五日书 记 员 邢春霞