上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0116民初10697号 原告：上海舜仕杰涂装设备有限公司。 法定代表人：林明金 委托诉讼代理人：严久利 委托诉讼代理人：延璐 被告：尧珊， 委托诉讼代理人：叶华桂 委托诉讼代理人：殷明 被告：叶华桂 原告上海舜仕杰涂装设备有限公司与被告尧珊、叶华桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日、2019年10月30日二次公开开庭进行了审理。原告于2019年8月28日当庭追加叶华桂作为共同被告。原告委托诉讼代理人严久利、延璐，被告尧珊委托诉讼代理人殷明，被告叶华桂（同为被告尧珊委托诉讼代理人）到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：终止原告与二被告之间的租赁协议，要求二被告返还租赁房屋。 事实和理由:2015年9月9日，原、被告签订《租赁协议》，约定：1.原告将其位于金山区亭林镇的5号车间部分面积(以下简称涉案房屋)租赁给被告经营使用，租赁面积为1200平方米（二层全部及一层两个楼梯间和一层20-30平米）；2.租赁期限为2015年9月10日至2030年9月9日；3.本租赁物租与被告，不得从事生产或储存危险品等租赁物使用功能外的事项，否则原告有权停止被告使用租赁物，并提前终止合同。合同另外约定了租金金额、责任承担等内容。二被告承租原告房屋后，实际用于开设宾馆。2019年6月19日，上海市金山区规划和自然资源局执法大队接到群众举报后，对亭卫公路9518号山悦商务宾馆擅自改变厂房土地使用性质，将厂房二楼改造成宾馆使用的情况进行调查取证，并于2019年6月28日向原告下达《责令停止土地违法行为通知书》，要求原告立即停止土地违法行为。原告收到该份通知书后即与被告尧珊协商，但被告不肯停止旅馆经营、变更房屋用途。原告认为，依据合同法规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，应当按照租赁物的性质使用。租赁协议中对承租物的具体用途没有明确约定，但应当符合房屋的性质，被告将承租房屋用于开设旅馆已经构成违约，且经协商不肯变更房屋用途，租赁协议实施上已经无法继续履行，原告依照《合同法》第91条第2项、第7项、第94条第4款及《租赁协议》第13条第3款、第19条第3款诉至法院请求终止租赁协议。 被告尧珊辩称：不同意解除合同，原告不享有法定解除权。被告不存在违约行为，也没有违反合同主要义务，且双方已明确租赁物用途为开设宾馆使用；被告也没有改变租赁用途，即便有也已经有关部门同意。2015年12月18日上海市金山区规划和土地管理局出具《证明》，记载“亭林镇亭卫公路9518号7幢，房屋产权归上海舜仕杰涂装设备有限公司所有，……，可用作商业用房使用。如遇拆迁不享受商业用房待遇”，证实涉案房屋土地可用于商业用途。被告酒店在原告配合下才能营业，原告对此知情，酒店手续均按照正当程序办理，后无法进行商用不应由被告负责，是政府行为的变更。原告在诉状中所述与事实不符。 被告叶华桂辩称：不同意解除合同。原告对被告使用涉案房屋开设宾馆用途知晓。 原告补充陈述称：双方就涉案房屋仅明确为经营使用，没有约定项目，原告对二被告具体经营事项无审查义务也并不清楚。现合同违反法律法规的相关规定，客观上无法继续履行，也符合法定终止条件。原告认可二被告已支付10,000元租赁保证金，且已于2019年9月支付自2019年9月15日起至2020年3月14日的租金116,050元。若《租赁协议》终止，要求二被告按照租赁房屋现状返还原告，原告全额返还被告租赁保证金，剩余租金按照每日635.9元的标准予以返还，若二被告未按时搬离产生的占有使用费要求在本案中一并处理，按照每日635.9元予以计算。 本院经审查认定事实如下：原告系上海市金山区亭林镇亭卫公路9518号房屋的权利人，房屋权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业，使用权面积为24,839平方米，建筑面积为15,061.06平方米。涉案房屋系亭卫公路9518号的组成部分。 2015年9月9日，原告（甲方）与被告尧珊（乙方）签订《租赁协议》，乙方落款处有被告尧珊及被告叶华桂两人签字、捺印，协议约定甲方将涉案房屋租赁于乙方经营使用。租赁物面积为1200平方米（二层全部面积及一层两个楼梯间和一层20-30平方米）。租赁期限从2015年9月10日起至2030年9月9日止。租赁保证金为10,000元，租金第一年到第三年每年219,000元，第四年到第六年每年232,000元，第七年到第九年每年246,000元，第十年到第十二年每年260,800元，第十三年到第十五年每年276,000元。租金每半年支付一次，先付后用。协议11.1约定，“在租赁期限内，在不改变租赁物主结构情况下，乙方有权自行改装租赁屋内有相关设施及使用，改建、装修费用由乙方承担，甲方无权干涉。租赁期满或合同请提前终止时，乙方应将该租赁物内的固定装修物（门、灯、及乙方自购的电器除外）保持原状留予甲方，但乙方可将自己的电器及桌椅等可移动装修物搬离”。协议13.3约定，“双方如任何一方出现违约，另一方可提前终止合同”。协议19.3约定，“本租赁物租与乙方，不得从事生产或储存危险品等租赁物使用功能外的事项，否则甲方有权停止乙方使用租赁物，并提前终止合同。由此引起的行政部门的罚款及其他损失，由乙方自己负责”。 另查明，2019年6月28日，上海市金山区规划和自然资源局向原告发出《责令停止土地违法行为通知书》，记载“经查，你（单位）未经依法批准，擅自改变亭林镇亭卫公路9518号土地使用性质的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条第（三）项的规定，现责令你（单位）立即停止土地违法行为”。2019年9月2日，本院至上海市金山区规划和土地资源管理局亭林所了解情况，该所工作人员答复：2019年6月28日的《责令停止土地违法行为通知书》中关于擅自改变亭林镇亭卫公路9518号土地使用性质具体要求整改的对象为山悦宾馆，原告产证性质为工业用途，所有的商业行为都不可以进行；关于亭林所出具的证明，从亭林所的档案里没有找到相关依据，且从2014年开始用章规范，是否真实无法核实。 再查明，2019年7月23日，原告向被告尧珊发出《解除租赁协议通知书》，认为被告已经构成违约，且经协商，被告不肯停止旅馆经营、变更房屋用途。故要求解除双方之间的协议。 庭审中，被告提供上海市金山区规划和土地管理局亭林所于2015年12月18日出具的《证明》，用以证明涉案房屋可作商业用房使用。该证明加盖金山区生态环境局复印章。 庭审中，被告提供原告与上海山悦宾馆有限公司于2015年9月15日签订的《租赁合同》（筹）用以证明原告对二被告使用租赁物开设宾馆知情，原告对此不予认可，并提供合同内容完全一致，但签署日期为2016年1月13日的合同，证明该合同系为办理工商手续而倒签的合同。 庭审中，原、被告均确认被告支付10,000元租赁保证金，且被告已于2019年9月支付原告自2019年9月15日起至2020年3月14日的租金116,050元。原告庭审中确认租金及占有使用费均按照每日635.9元为标准。 庭审后，本院组织双方调解，被告坚持合同能继续履行，双方无法协商一致。 以上事实，由原告提供的租赁协议、责令停止土地违法行为通知书、上海市房地产权证、解除租赁协议通知书及照片、原告与案外人签订的合同、租赁合同（落款日期为2016年1月13日），被告提供的证明、租赁合同（落款日期为2015年9月15日）、照片、本院工作记录以及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》未有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定的情形，系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。本案中，2019年6月18日，上海市金山区规划和自然资源局发出的《责令停止土地违法行为通知书》已确认原告改变土地性质的行为违法，涉案房屋的土地用途为工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。在未办理土地变更性质手续的情况下，涉案房屋不能改为商用，现二被告将涉案房屋用以开设宾馆，系商业用途，且经原告与二被告协商，二被告不愿改变租赁物用途，双方之间的协议无法继续履行，应予解除。关于被告认为原告对于被告租赁用途系开设宾馆知情的抗辩，本院认为，原告是否对被告的租赁用途知情并不能改变协议无法继续履行，即便双方在订立协议之初已明确约定涉案房屋实际用途为开设宾馆，但产证的土地性质为工业，该约定也无法达到协议续履行的目的。双方之间的协议解除后，被告应及时返还原告涉案房屋。原告收取的租赁保证金应返还被告。被告搬离前，如有剩余房租的，则原告应按每日635.9元的标准返还被告，如未及时搬离，自2020年3月15日起的亦按照每日635.9元的标准支付租金或占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告上海舜仕杰涂装设备有限公司与被告尧珊、叶华桂于2015年9月9日签订的《租赁协议》； 二、被告尧珊、叶华桂于本判决生效后三十日内将位于上海市金山区亭林镇亭卫公路9518号5号车间部分面积（二层全部面积及一层两个楼梯间和一层20-30平方米）返还原告上海舜仕杰涂装设备有限公司； 三、原告上海舜仕杰涂装设备有限公司于本判决生效之日起十日内返回被告尧珊、叶华桂租赁保证金10,000元； 四、原告上海舜仕杰涂装设备有限公司于被告尧珊、叶华桂实际搬离（实际搬离早于2020年3月14日）后十日内归还被告自实际搬离日起至2020年3月14日止，按每日635.9元为标准计算的租金； 五、被告尧珊、叶华桂于实际搬离（实际搬离日晚于2020年3月14日）后十日内支付原告上海舜仕杰涂装设备有限公司自2020年3月15日起至实际搬离日止，按每日635.9元为标准计算的租金（合同解除后为占有使用费，标准按每日635.9元）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40元，由被告尧珊、叶华桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 钱 静 二〇一九年十二月五日 书记员 李晓婷 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。