广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终1035号上诉人（原审原告）：陈伟琪。委托诉讼代理人：余晓，广东腾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市振侨房地产开发总公司。法定代表人：肖某1。上诉人陈伟琪与被上诉人汕头市振侨房地产开发总公司因商品房预售合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈伟琪上诉请求：1.撤销原审民事判决第三项；2.依法改判确认陈伟琪对涉案房产享有商品房购买人的优先受偿权；3.本案二审诉讼费用由汕头市振侨房地产开发总公司承担。事实与理由：本案陈伟琪作为商品房购买人诉请确认对所购楼房享有优先受偿权具有充分的事实和法律依据，一审判决认定“因优先受偿权系一种法定的权利，故原告的该项请求缺乏法律依据”的事实不清，适用法律错误，导致判决错误，应依法予以纠正。具体理由如下：首先，据一审判决查明的事实，1995年10月6日，陈伟琪与汕头市振侨房地产开发总公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈伟琪自愿向汕头市振侨房地产开发总公司购买位于汕头市****侧39街区“振侨苑”第1幢2梯104房，总房款377601.6元。陈伟琪分别于1995年10月6日、10月19日和1996年4月17日向汕头市振侨房地产开发总公司支付房款30000元、100000元、64841.96元，以上三笔房款共194841.96元。2019年1月14日，广东省汕头市中级人民法院出具(2018)粤05执恢188号之一执行裁定书，裁定内容为：“拍卖被执行人汕头市振侨房地产开发总公司和案外人汕头经济特区珠汕企业发展公司共同拥有的位于汕头市****侧39街区振侨苑项目中第一幢第1层全部(建筑面积587.01平方米)、第2层201号房(建筑面积232.11平方米)的房地产”。其次，本案陈伟琪作为商品房购买人对所购楼房享有优先受偿权，具有充分的法律依据：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过、法释(2002)16号]第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈中华人民共和国合同法〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述司法解释确立了房屋买受人的优先受偿权。2.2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号）进一步明确“房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。”“基于〈批复〉保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于〈批复〉第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”。3.《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条规定“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。4.据汕头市中级人民法院在处置“康德花园”项目一案的司法实践，汕头市中级人民法院在处置“康德花园”项目一案中根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，确认了房屋买受人的优先受偿权，并明确指出购房人的债权性质不同于普通金钱债权，应优先于其他种类的债权受偿。综合以上事实和法律、司法解释规定和司法实践中汕头市中级人民法院处理同类问题的做法，陈伟琪作为商品房购买人对所购楼房享有优先受偿权是具有足够的事实和法律依据的，一审法院认定“因优先受偿权系一种法定的权利，故原告的该项请求缺乏法律依据”明显认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，恳请二审法院明察，依法撤销原审判决第三项，改判确认陈伟琪对涉案房产享有商品房购买人的优先受偿权。被上诉人汕头市振侨房地产开发总公司未作答辩。陈伟琪向一审法院起诉请求：1、判决解除陈伟琪、汕头市振侨房地产开发总公司于1995年10月6日签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议书》；2、判令汕头市振侨房地产开发总公司退还陈伟琪购房款194841.96元，并赔偿该款自1996年4月17日起至还清全款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（利息暂计为10000元）；3、确认陈伟琪对涉案房产享有商品房购买人的优先受偿权；4、本案一审诉讼费用由汕头市振侨房地产开发总公司承担。一审法院认定事实：1995年10月6日，陈伟琪与汕头市振侨房地产开发公司签订《房屋买卖合同书》一份，约定：陈伟琪向汕头市振侨房地产开发公司购买位于汕头东区39街区振侨苑第1幢2梯104房，建筑面积44.86㎡，建成后按实建面积计算；房款304599.4元，在双方签约的十天内，陈伟琪应付还房款40%；在第三、五层楼板完成时各付还房款20%；在主体封顶时付还房款10%；交房时付还房款10%；1996年6月交付陈伟琪使用，如遇特殊情况，交房时间可以顺延，但延期不得超过180天；如汕头市振侨房地产开发公司超过合同规定交房，应赔偿陈伟琪违约金等其他条款。同日，陈伟琪与汕头市振侨房地产开发公司签订《补充协议书》一份，约定：补收购房价格差额43514.2元，购买阁楼价款29488元，合计73002.2元，该款应在第一期交款时交清。合同签订后，汕头市振侨房地产开发公司分别于1995年10月6日、10月19日和1996年4月17日向陈伟琪出具收款收据三份，收款收据载明汕头市振侨房地产开发公司分别收到陈伟琪30000元、100000元和64841.96元，三笔合计194841.96元。一审法院另查：上述房产于1995年取得《商品房预售许可证》。2019年1月14日，汕头市中级人民法院作出（2018）粤05执恢188号之一执行裁定书，裁定拍卖汕头市振侨房地产开发总公司和案外人汕头经济特区珠汕企业发展公司共同拥有的位于汕头市****侧39街区“振侨苑”项目中第1幢第1层全部（建筑面积587.01㎡）、第2层201号房（建筑面积232.11㎡）房地产。一审法院又查，陈伟琪提交的现场照片显示，上述房产所处的“振侨苑”第1幢处于停工状态。一审法院再查，1997年9月25日，一审法院被核准变更为“汕头市振侨房地产开发总公司”。一审法院认为，陈伟琪与汕头市振侨房地产开发总公司签订的《房屋买卖合同书》、《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。因上述合同项下的房产已被司法拍卖，合同目的无法实现，故双方当事人签订的合同依法应予解除。因此，陈伟琪要求解除陈伟琪、汕头市振侨房地产开发总公司签订的上述《房屋买卖合同书》、《补充协议书》，汕头市振侨房地产开发总公司付还陈伟琪购房款并赔偿陈伟琪利息的诉讼请求，有事实依据和法律依据，应予支持。关于陈伟琪要求确认陈伟琪对上述房产享有商品房购买人的优先受偿权的问题。因陈伟琪主张的优先受偿权属于一种法定权利，陈伟琪的该项诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、陈伟琪与汕头市振侨房地产开发总公司于1995年10月6日签订的《房屋买卖合同书》、《补充协议书》于判决发生法律效力之日解除；二、汕头市振侨房地产开发总公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还陈伟琪购房款194841.96元，并赔偿陈伟琪该款自1996年4月17日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计的利息；三、驳回陈伟琪的其他诉讼请求。债务人未在上述限定期限内履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4372元，由陈伟琪负担100元，汕头市振侨房地产开发总公司负担4272元。汕头市振侨房地产开发总公司应于判决发生法律效力之日起十日内将负担的上述诉讼费直接付还陈伟琪。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。2019年12月20日，本院组织对涉案楼房进行勘验查看，确认涉案房产位置等事项。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：陈伟琪对涉案房产是否享有商品房购买人的优先受偿权。优先受偿权，是特定债权人直接基于法律规定而对债务人的全部财产或部分财产优先于其他债权人，甚至优先于其他物权人受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈中华人民共和国合同法〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。在司法实践中，一般认为上述关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。也就是说，对于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的“消费者”，法律和司法解释是有限制性理解和规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项就规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：......（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。就本案的具体情况，对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的“消费者”，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定，即所购商品房系居住性质。本案中，陈伟琪购买的位于汕头39街区振侨苑1幢底层104号房屋，其合同记载是铺面及阁楼，其持有的收款收据也有铺面或铺间的记载，陈伟琪所购房产应属于经营性质，陈伟琪不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二款中规定的消费者，不享有消费者购房的优先受偿权。因此，陈伟琪上诉请求确认其对涉案房产享有商品房购买人的优先受偿权，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4372元，由陈伟琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇一九年十二月三十一日法官助理 曾 曼书 记 员 林鸿瑜