新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书  （2019）新4002民初4745号原告：伊宁市华捷物业服务有限责任公司，住所地伊宁市解放西路111号西桥名都。法定代表人：祖力甫哈尔·汉杰尔，系该公司经理。委托诉讼代理人：孔卫星，男，1970年6月4日生，汉族，系该公司主任，住伊宁市。委托诉讼代理人：纪春红，新疆同济律师事务所律师。被告：伊犁福谦商贸有限公司，住所地伊宁市合作区新世界建材广场内3-41-15号。法定代表人：赵琼，系该公司总经理。被告：伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司，住所地伊宁市解放路79号西桥名都商业综合楼1407、1408号。法定代表人：杨英山，系该公司经理。委托诉讼代理人：严佳磊，北京市同一源律师事务所律师。原告伊宁市华捷物业服务有限责任公司（以下简称：华捷物业公司）与被告伊犁福谦商贸有限公司（以下简称：福谦商贸公司）、伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司（以下简称：丽水之都大酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华捷物业公司委托诉讼代理人孔卫星、纪春红，被告福谦商贸公司法定代表人赵琼，被告丽水之都大酒店委托诉讼代理人严佳磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华捷物业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付物业费921,962.6元，违约金184,392.5元；2、本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：2016年11月8日，被告福谦商贸有限公司与伊犁利达房地产有限责任公司签订了《XXX租赁合同》，租赁XXX商业综合楼第一层421.12平方米，11-16层合计面积17906.64平方米。2017年1月1日，被告福谦商贸有限公司将其中15343.32平方米转租给被告伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司。该综合楼物业服务由原告提供，物业服务费0.12元/天/平方米，2018年1月1日至2019年6月30日物业费共计1,005,294.3元，在原告多次催促下，被告伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司只缴纳83,331.7元，剩余物业费921,962.6元两被告故意拖延，故诉至法院，请求法院依法裁决。被告福谦商贸公司辩称，对于原告陈述租赁XXX商业综合楼第1层，11-16层是事实，2015年6月18日与房产公司签订的租赁合同，后来由于房产公司违约一直未交付房屋，才将租赁期限改到2016年11月8日，在签订合同时，合同中涉及到物业费，房产公司口头承诺酒店部分的物业费用由我方自行管理，后期由于时间的拖延，我们在征得房产公司同意的情况下将房子转租给被告伊宁市丽水之都大酒店，由被告丽水之都大酒店自行装修及经营；酒店所产生费用由被告丽水之都大酒店负担，包括物业费，我方不承担物业费。被告丽水之都大酒店辩称，1、我方已付245,668.24元物业费应该扣除；2、酒店大厅是整栋楼的公共区域，甲方不应该收取租金，作为酒店我方使用了大厅的一部分，应当按照使用面积交付物业费；3、大厅在未交付之前是毛坯状态，大厅是为整栋楼服务，大厅出租时装修应当达到适合出租的状态。但实际上大厅的旋转门是我方安装，大厅的安保包括过包机、安检机是我方提供。大厅的照明包括顶部吊灯的材料及安装费，空调安装费及空调费、电费，大厅地面、墙面的装修费，大厅公共卫生间的水费，以上费用均应由原告负担，但都由我方支付，应当扣除。大厅保洁也是我公司在负责，应当由原告承担保洁工资及相关费用；4、对物业费的构成有异议，其中的人员费用、公共部分养护费、绿化费等应当扣除；5、物业公司从未对物业费进行公示。经审理查明：一、2015年6月19日，案外人伊犁利达房地产开发有限责任公司（出租方，甲方）与案外人朱华远（承租方，乙方）签订《XXX租赁合同》。租赁房屋情况：位于伊宁市××路，框架结构，一层租赁建筑面积：421.12㎡（酒店大堂暂定面积）；酒店客房共计六层：即：11-16层，单层租赁建筑面积为2984.44㎡，六层租赁面积合计为17906.64平方米，总租赁面积为：18327.76平方米。租赁期限及用途：甲方同意乙方租用上述房屋，租赁期限为13年，自2016年7月1日至2029年6月30日止。装修免租期为2015年10月1日至2016年6月30日。双方约定乙方租赁的房屋主要用于从事酒店行业。合同约定相关费用的承担为：（1）乙方租赁期间产生的费用包括但不限于水、电、暖、气费用等由乙方自行承担，按期支付，其中损耗部分按乙方租赁建筑面积合理分摊。（2）无法单独计量的公用设施如电梯、弱电、安保系统、防排烟系统等按照甲方要求进行费用分摊。（3）乙方从事的是经营活动故该场所的卫生（包括租赁区内的公共部位）由其自行负责清洁；公共部分的物业管理费甲方依据乙方所经营的面积合理收费，产生的垃圾清运费按有关行政部门规定合理分摊。（4）甲方投入的消防、空调、地暖、排风、排烟、上下水、预埋电线等等设备设施所有权是甲方的，乙方仅拥有租赁期间的使用权，在整个租赁期间的维护保养更换所产生的费用由乙方承担，并不得以甲方负责施工的向甲方追索。双方还约定了其他相关事宜。二、2016年11月8日，案外人伊犁利达房地产开发有限责任公司（甲方，出租方）、案外人朱华远（乙方）与被告福谦商贸公司（丙方）签订协议书。协议书约定，甲、乙、丙方在平等、自愿登记基础上，通过友好协商，拟对甲、乙双方于2015年6月18日签订的关于西桥名都11-16层的租赁合同的权利义务由乙方变更给丙方达成本协议。协议约定，甲、乙双方在2015年6月18日签订XXX11-16层的租赁合同时，由于乙方租赁商铺的运营公司丙方尚未成立，所以暂以乙方个人名义签订了租赁合同。现丙方已取得营业执照，刻制公章，甲、乙、丙三方一致同意，该租赁合同中乙方的权利义务全部变更给丙方，丙方在签订本协议之前，已知悉甲、乙双方于2015年6月18日签订的XXX11-16层租赁合同的详细内容，并留存了一份原件租赁合同。甲、乙双方于2015年6月18日签订的XXX11-16层的租赁合同约定的租赁期限自2016年7月1日至2029年6月30日。因工程进度原因，甲方未按时交付租赁的房屋，现经三方协商确认乙方实际租赁期自2017年10月1日至2030年9月30日止。除以上租赁期限进行调整外，其他条款仍按原租赁合同履行。租赁期内，乙方有对部分楼层转租的权利，但转租前乙方需经甲方书面同意后方能转租。三、2017年1月1日，被告福谦商贸公司（出租方，甲方）经案外人伊犁利达房地产开发有限责任公司同意后，与被告丽水之都大酒店签订房屋租赁合同，将伊宁市XX路79号房屋：大厅421.12平方米，11-14层11937.76平方米，总建筑面积12358.88平方米（含公摊面积，实际面积以该项目测绘报告为准），质量状态完好出租给乙方。乙方在租用甲方的房屋（商铺）期间，除征得甲方书面确认同意外，乙方主要业态为酒店和娱乐行业使用。乙方在使用该商铺期间，乙方应与甲方同时签订本合同所属附件《治安消防协议书》。租赁期限自2017年1月1日至2030年9月30日止，共13年9月。期间装修优惠4个月。合同约定乙方的权利义务为，1.乙方应按时以甲方要求的形式支付该房屋租金及相关费用。2.乙方有权合理使用该商铺所属商业公共设施，并承担相关费用……合同还对合同变更与终止，违约责任等进行了约定。合同签订后，被告丽水之都大酒店对承租物进行装修并使用。四、2017年12月16日，案外人伊犁利达房地产开发有限责任公司（甲方）与原告华捷物业公司签订《XX前期物业服务合同》，合同约定由原告华捷物业公司对西桥名都商业综合楼提供前期物业服务，合同约定了乙方提供的前期物业服务内容，约定乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅：1.55元/月.平方米；公寓楼：3.6元/月.平方米；商业物业：3.6元/月.平方米（涵盖所有进驻西桥名都商业业态）。物业服务费商业体按月交纳，商业500平方米以下按年缴纳，住宅按年收取履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日0.65‰收取滞纳金。五、2018年12月20日，原告华捷物业公司与被告丽水之都大酒店签订《中央空调使用协议》，合同约定涉案商业综合楼中央空调供冷期运行100天，2018年6月30日至2018年10月7日，每日早12:00-晚1:30。具体运行时间随天气情况和具体使用时间进行调整，并以双方书面确认的运行时间作为供冷费计算标准。中央空调供冷费收费标准按建筑面积0.11元/天/平方米收取。合同还约定了其他相关事宜。被告丽水之都大酒店2018年6月13日至2019年8月19日期间，向原告华捷物业公司缴纳空调使用费104,750.12元。六、2017年1月1日至2018年1月1日期间，原告华捷物业公司不收取被告丽水之都大酒店物业费，仅收取实际产生的空调使用费、消防维保费、电梯维保费。2018年1月1日之后，将消防维保费、电梯维保费计算在物业费中收取。2018年至2019年，被告丽水之都大酒店向原告支付物业费20,000元，消防维保费30,000元，电梯维保费40,000元，合计90,000元。原告对被告丽水之都大酒店共交纳物业费90,000元予以认可。七、庭审中，原告提交涉案商业综合楼其他商业业态交纳物业费的票据，证实同一商业综合楼其他业态均按照前期物业服务合同交纳了物业费。上述事实，有当事人陈述，合同，转账回单，交费清单等在案佐证，足以认定。本院认为，欠付物业费应当交纳。原告与案外人利达房产公司签订的前期物业服务合同，案外人利达房产公司与被告福谦商贸公司签订的租赁合同，被告福谦商贸公司与被告丽水之都大酒店签订的房屋租赁合同均是合同当事人的真实意思表示，内容符合法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据案外人利达房产公司与原告之间签订前期物业合同约定，及案外人利达房产公司与被告福谦商贸公司签订的租赁合同约定，应由承租人被告福谦商贸公司承担物业管理费。而根据被告福谦商贸有限公司与被告丽水之都大酒店签订的转租合同约定：“乙方有权合理使用该商铺所属商业公共设施，并承担相关费用”。本院认为，该约定中合理使用商铺所属商业公共设施的相关费用理应包括物业费。现被告丽水之都大酒店于2017年1月1日至今一直承租并使用本案涉案商业综合楼，享受了原告提供的物业服务，应当向原告华捷物业公司交纳物业费。根据前期物业合同约定，物业费为3.6元/月/平方米。现被告丽水之都大酒店使用面积为15343.32平方米，在自2018年1月1日至2019年6月30日物业费为994,247.1元。据审理查明的事实，被告丽水之都大酒店已付物业费90,000元，剩余904,247.1元未付。因此，本院确认，被告丽水之都大酒店应向原告支付物业费904,247.1元。被告丽水之都大酒店辩称，整栋楼的业态均需从大厅进入，因此，对大厅部位的物业费应当由整栋楼全部业态分担，对大厅的旋转门、安检设施、保洁等产生费用均应当由原告承担。对此，本院认为，根据被告福谦商贸公司与被告丽水之都大酒店签订的《房屋租赁合同》约定，涉案商业综合楼大厅由被告丽水之都大酒店承租，其装修大厅、为大厅安装旋转门、根据相关部门要求安装安检设施、聘用保安及保洁，均是为其自身经营服务，且对大厅保安、保洁等由谁承担费用，被告丽水之都大酒店与原告之间并无相关协议约定，因此，对被告丽水之都大酒店此项辩称意见本院不予采信。对原告要求被告承担按照欠付物业费的20%计算违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，未按期支付物业费，按照原告与案外人利达房地产公司签订前期物业合同，自逾期之日起以欠缴物业费为本金按日0.65‰收取违约金，现原告要求被告按照欠付费用的20%计算违约金，系当事人对自己民事权利的处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，被告丽水之都大酒店认为原告主张按照欠付物业费904,247.1元的20%计算违约金过高，要求法院依法予以调整。本院认为本案中被告丽水之都大酒店未按时缴纳物业费构成违约，应当承担违约责任。但结合双方合同履行情况、原告的实际损失等，现依法调整被告丽水之都大酒店向原告承担违约金数额为90,424.7元（按904,247.1元的10%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伊宁市华捷物业服务有限责任公司支付物业费904,247.1元；二、被告伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伊宁市华捷物业服务有限责任公司支付违约金90,424.7元；三、驳回原告伊宁市华捷物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,757.2元，减半收取7378.6元，由原告伊宁市华捷物业服务有限责任公司负担505.3元，由被告伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司负担6873.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 员 李晓燕二〇一九年十二月二日法 官 助 理 左 雷书 记 员 潘梦君