河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终4179号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台市金伦房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥东区邢台市桥东区中兴东大街以北新世纪嘉园16号楼西部5层办公523。 法定代表人：王建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：霍胜相，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：霍小花，女，1957年9月13日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：丁玉华，河北甲信律师事务所律师。 上诉人邢台市金伦房地产开发有限公司（以下简称金伦公司）因与被上诉人霍小花项目转让合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人霍胜相、张立豪，被上诉人的委托诉讼代理人丁玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金伦公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人主张的权利非法，双方签订的《项目转让协议》、《项目转让补充协议》、《还款保证书》无效，一审适用法律错误。被上诉人主张权利的基础为其将取得的涉案项目权利转让给上诉人，但依据《中华人民共和国房地产管理办法》第三十条、第六十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，依法取得营业执照的房地产开发企业才具有房地产开发资质。被上诉人、翟村村委会、银河公司均不是房地产开发企业，各方签订的合同均属无效合同，被上诉人取得的所谓开发建设权利本身违反法律强制性规定，其权利不具有合法性，依法不应保护。因被上诉人与上诉人签订的《项目转让协议》、《项目转让补充协议》、《还款保证书》是无效合同，被上诉人应返还上诉人已付的款项。二、上诉人通过合法方式取得项目开发权利，与被上诉人无关，不应给付上诉人任何费用。一审判决认定转让标的实质为被上诉人对翟村市场片区改造项目6号商住楼项目与翟村合作开发建设的权利及前期投入、所作工作成果的转让，毫无根据。本案中，双方协议中约定的项目占地与上诉人开发占地不是同一块土地，被上诉人、翟村村委会都无权与上诉人合作开发，上诉人取得开发权利是自政府主管部门依法取得，涉案土地是上诉人独自参与完成，费用自行承担，与被上诉人无关。 霍小花答辩称，金伦公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 霍小花向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付欠款340万元及利息、违约金（利息按照本金分两笔各170万元分别从2018年6月30日、2018年11月30日起按月利率1%计算至款项付清之日止，违约金按还款保证书约定自2019年6月28日、2019年8月28日起均按170万元的日1‰起计算至清偿完毕之日止）；2、本案诉讼费、保全费5000元、保险费7000元由被告承担。 金伦公司向一审法院提出反诉请求：1、确认霍小花与金伦公司签订的《项目转让协议》不成立；2、《项目转让补充协议》及《还款保证书》无效；3、判令霍小花返还金伦公司50万元；4、本案诉讼费、保全费、保险费、反诉费用、律师代理费由霍小花负担。 一审法院认定事实：2007年6月4日，邢台县豫让桥办事处翟村村民委员会（以下简称翟村）与邢台市银河房地产经纪有限公司（以下简称银河公司）签订《邢台县豫让桥办事处翟村城中村（市场区片）改造合作协议书》，载明：银河公司出资与翟村共同合作城中村（市场区片）改造项目，在取得政府部门批文同意开发的基础上，银河公司负责办理项目的一切手续，翟村派专人协助，该项目手续以翟村名义报批，所需费用由银河公司负担；该项目占用土地面积19.46亩（原县饮料厂）等内容。2007年8月8日，银河公司与霍小花、翟村签订《合同转让协议书》，约定经翟村同意，由霍小花接替银河公司完成翟村城中村（市场区片）改造项目，由霍小花全面履行《邢台市豫让桥办事处翟村城中村（市场区片）改造合作协议书》中银河公司的全部权利义务；银河公司于2007年6月份交到翟村的100万元，随《合作协议书》的权利义务一并转霍小花所有；霍小花已将转让费全部付给银河公司。 2009年8月7日翟村（甲方）与霍小花（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方2007年6月4日签订的翟村城中村（市场片区）改造协议书中，第四条第一款约定：甲方负责给乙方提供将该项目列入城中村（市场片区）改造的政府批文和在办理项目手续过程中所涉及的一切相关文件资料、印章。经甲乙双方进一步协商，制定补充协议如下：一、霍小花所开发建设的翟村城中村改造（市场片区）项目中所需涉及的土地、规划、设计、招标、建设施工、安全监理、消防及以后的水、电、暖、气等一切相关手续需要甲方公章和法定代表人（张立刚）印章进行办理的，甲方要按原合作协议书约定给乙方积极配合办理相关手续，但翟村城中村（原县饮料厂）（市场片区）改造项目中，甲方公章及法定代表人印章用于项目报批手续引起的经济、民事、质量等一切纠纷全部与甲方无任何关系，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何法律责任。如果由此产生甲方赔偿责任，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何法律责任。如果由此产生甲方赔偿责任，乙方按甲方赔偿责任的两倍赔付甲方。二、本补充协议一式两份，双方签字盖章生效，本补充协议与原协议具有同等法律效力。 2019年10月15日翟村出具《情况说明》一份，说明的内容为：翟村旧村改造市场片区（回迁楼）工程是翟村在取得政府相关批文的基础上，2006年6月同银河公司签订了《合作协议》进行合作改造，项目手续由银河公司以翟村名义进行跑办。2007年8月经翟村确认，银河公司将项目转让给霍小花，其后上述项目的各类土地、核准规划、设计、环评等等一切手续均为霍小花以翟村名义跑办。本项目涉及规划总占地28.2亩，含高层住宅1栋、多层住宅5栋。由于城中村改造的政策及历史原因，翟村虽然和银河公司签订合作协议约定占地19.46亩（原县饮料厂），但整个项目28.2亩（含高层住宅1栋）均是霍小花以翟村名义进行申报和办理的。在2012年霍小花将部分未完项目（高层住宅1栋）转让给金伦公司前，翟村没有和其他单位和个人进行过本项目的合作，也没有向其他单位和个人出具过委托手续，以翟村名义办理相关手续。 霍小花向法庭提交了其办理了相关手续如下：1、2009年1月14日邢台市发展和改革委员会颁发《河北省固定资产投资项目核准证》（邢发改审批核字[2009]4号），载明：规划总占地28.2亩，总建筑面积40500平方米（其中：住宅面积34899平方米、公建面积1640平方米、车库面积3961平方米）；建设起止年限2009年3月-2010年12月；总投资：3420万元；主要建设内容：高层住宅楼1栋、多层住宅楼5栋。2、建设项目环境影响报告表。3、建设项目选址意见书（选字第130501200801021号），载明拟用地面积1.88公顷（计28.2亩）。4、邢台县翟村旧村改造市场片区（回迁楼）工程项目申请报告，对该项目发展规划和产业政策及行业准入、资源开发及综合利用、节能方案、建设用地及征地拆迁和移民安置、环境和生态影响、经济影响、社会影响等进行分析。5、邢台市城乡规划局于2009年2月16日颁发的《建设用地规划许可证》（地字第130501200901004号），载明：用地面积21893平方米（计32.839亩），以建设工程规划许可证为准。6、邢台市城乡规划局于2009年5月7日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第130501200901032号），载明：建设规模25482.19平方米。7、规划总平面图、给排水规划图、雨水规划图、管线综合规划图。8、邢台市规划局于2008年9月24日出具的《邢台市规划局关于翟村旧村改造市场区片规划总平面变更的函》，载明：拟建北侧点式住宅楼由原来的12层调整为17+1层，西侧与规划建筑间距由原来的13.20米调整为12.0米，南侧多层建筑间距由6米调整到9米等内容。9、邢台市城乡规划管理局于2008年10月14日出具的《邢台县城乡规划管理局关于翟村城中村改造（市场片区）工程的规划意见》，载明：该项目占地1.5公顷，建设住宅楼6栋，已列入2008年城中村改造计划。10、移交资料表，由霍小花指派的工作人员王健烽就涉案项目配合邢台市桥东区泉东街道办事处房屋征收补偿安置工作，并向邢台市桥东区泉东街道办事处移交了房地产拆迁评估报告、房地产征收评估报告等资料。 2011年9月13日霍小花向邢台市桥东区豫让桥办事处（以下简称办事处）交纳拆迁保证金100万元，2011年11月3日霍小花向办事处交纳拆迁保证金300万元，共计400万元。 2012年3月23日，霍小花（甲方）与金伦公司（乙方）签订《项目转让协议》一份，约定的主要内容为：经甲、乙双方充分协商，就邢台市豫让桥县经贸委家属院6号楼拆迁改造项目转让达成共识，双方本着公平、友好的原则，订立如下协议：一、甲方同意将本公司名下的豫让桥县经贸局家属院6号楼改造项目以650万元的价格转让给乙方（不含甲方已交付的拆迁保证金400万元）。二、付款方式：1、本协议签订后7个工作日内乙方向甲方支付已交付豫让桥办事处该项目的拆迁保证金400万元。甲方将原交款凭证交与乙方。由于政府部门的要求和财务制度的约束，此款退回甲方时，甲方须在3日内交付于乙方，不得违约；2、甲方应抓紧操作，尽快办理规划许可证及项目建设相关的设计文件。甲方向乙方提供三证一书（用地规划许可证、发改委核准证、建设规划许可证、建设选址意见书）后3日内乙方交付甲方600万元；3、待甲方将勘察报告及施工图设计成果交付与乙方后，3日内乙方将所剩余50万元交与甲方等内容。 金伦公司按上述协议约定通过其法定代表人王建华账户分别于2012年4月3日向霍小花账户转入300万元、于2012年4月11日向霍小花账户转入100万元，向霍小花支付了400万元拆迁保证金。金伦公司又于2013年6月13日向邢台市桥东区国有土地上房屋征收与拆迁安置办公室支付拆迁保证金400万元。争议地块至2014年拆迁完毕。2015年11月17日邢台市城乡规划局《关于翟村旧村改造市场片区（铭城世家）有关问题的汇报》（邢规呈［2015］142号）载明：翟村旧村改造市场片区（铭城世家）位于豫让南街以南。我局于2007年10月审定规划总平面图，此次桥东区申请的二期用地至今未办理建设工程规划许可证，且未申请延期或申请延期未获批准，原规划许可证失效。2014年2月市政府召开专题会议（［2014］13号），为支持邢台学院顺利通过本科教学合格评估工作，将争议地块作为邢台学院未来发展预留用地。2016年争议地块项目得到市政府批准重新启动，不再作为邢台学院未来发展预留用地，由金伦公司继续实施该项目建设。以上事实有被告提交的相关证据予以记载，原告对此无异议。 金伦公司向法庭提交了如下资料：1、2015年5月19日邢台市桥东区住房和城乡建设局与金伦公司签订的《翟村旧村改造市场片区项目建设责任书》，2017年12月15日邢台市行政审批局出具的《关于邢台市金伦房地产开发有限公司翟村旧村市场改造项目核准的批复》（邢批投资[2017]557号），载明有如下内容：同意建设翟村旧村市场改造项目；项目建设单位为你公司；项目主要建设内容及规模为占地面积3763.92平方米（计5.65亩），主要建设剪力墙结构-2+2+18F层商住楼1栋等。2、2017年11月30日邢台市桥东区土地储备中心与金伦公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，载明：金伦公司出资1900万元受让3763.92平方米土地使用权。3、邢台市城乡规划局于2018年8月8日颁发的《建设用地规划许可证》（地字第13050120180104号），载明：翟村旧村市场改造项目用地面积3764平方米（计5.65亩），以建设工程规划许可证为准。4、邢台市城乡规划局于2018年9月28日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第130501201801092号），载明：建设单位为邢台市金伦房地产开发有限公司，建设项目名称为翟村旧村市场改造项目（6#回迁楼及立体车库，建设规模16110.93平方米）。 2017年10月9日，霍小花（甲方）与金伦公司（乙方）、担保人王建华签订《项目转让补充协议》，约定的主要内容：甲方开发建设的翟村市场片区改造项目6号商住楼，于2013年3月23日（实为2012年3月23日）经甲、乙双方协商同意，甲方以650万元的转让费把此项目转让给乙方并签订了《项目转让协议》。该项目于2014年10月份完成了拆迁和补偿。但2014年市政府把《翟村市场片区改造》整体划规给邢台学院，该项目暂停。2016年市政府取消了该计划，本项目得以继续实施。由于实施内容的变化，经双方再次充分协商，另行订立项目转让补充协议，代替原协议。具体条款如下：1、转让费650万元调整为390万元。2、付款方式：协议签订后乙方在2017年10月16日前支付给甲方50万元，至2018年6月底前支付170万元。在2018年11月底前付清剩余的170万元。共计支付390万元。3、乙方不得以任何理由拖延和拒付转让费。严格按第2条付款方式执行。任何一期未清偿，甲方有权就全部债权提起诉讼，双方约定争议由邢台市桥西区法院管辖。4、乙方在办理规划手续涉及甲方的，甲方可协助办理。但不得做为甲方必然义务。5、违约责任：如乙方未按约定时间支付转让费，应按每日千分之一交纳违约金，并按月息1分计息。6、担保期限：本金、利息还清之日止。 2019年1月16日，霍小花（甲方）与金伦公司（乙方）签订《还款保证书》一份，载明：“甲乙双方于2017年10月9日签定的《项目转让补充协议》，因乙方未按协议支付转让款340万元，现乙方向甲方霍小花保证于2019年6月28日前分期分批支付170万元整、2019年8月28日前支付170万元。如到期不能偿还，应按每日千分之一支付违约金，本金利息还清之日止。如履行还款保证书，不计违约金和利息。” 法庭审理过程中，原、被告双方均认可争议项目为翟村市场片区改造项目6号商住楼。 一审法院认为，翟村与银河公司签订《合作协议书》，约定银河公司出资合作城中村（市场区片）改造项目，后银河公司又将上述《合作协议书》的权利转让给霍小花，并由银河公司与霍小花签订《合作转让协议书》，约定银河公司将2007年6月份交到翟村的100万元随《合作协议书》的权利义务一并转让给霍小花，在签订该合同时霍小花已将转让费向银河公司付清。尔后，霍小花投入财产和精力跑办该项目的前期相关手续，虽然双方争议的翟村市场片区改造项目6号商住楼未包含在翟村与银河公司《合作协议书》约定的19.46亩土地面积范围内，但翟村已出具证明证实实际实施的项目占地面积为28.2亩，包含双方争议的6号商住楼，均是由霍小花以翟村名义跑办的相关手续及实施的相关工作，包括：《河北省固定资产投资项目核准证》（邢发改审批核字[2009]4号）、建设项目环境影响报告表、建设项目选址意见书（选字第130501200801021号）、邢台县翟村旧村改造市场片区（回迁楼）工程项目申请报告、《建设用地规划许可证》（地字第130501200901004号）、《建设工程规划许可证》（建字第130501200901032号）、规划总平面图、给排水规划图、雨水规划图、管线综合规划图等，并向相关部门移交了相关资料，向相关部门交纳了拆迁保证金400万元。霍小花与金伦公司于2017年签订的《项目转让补充协议》中也明确载明转让项目为“翟村市场片区改造项目6号商住楼”，进一步证明金伦公司明知并认可转让的项目为“翟村市场片区改造项目6号商住楼”。2012年3月23日霍小花与金伦公司签订《项目转让协议》，约定霍小花将6号楼改造项目以650万元的价格转让给金伦公司（不含霍小花已交付的拆迁保证金400万元），金伦公司在霍小花向金伦公司提供三证一书后（用地规划许可证、发改委核准证、建设规划许可证、建设选址意见书）3日内向霍小花付款600万元，剩余50万元待霍小花将勘察报告及施工图纸交付金伦公司后3日内付清。从以上事实来看，霍小花与金伦公司签订的《项目转让协议书》约定的转让标的实质是霍小花以650万元的价格将争议项目的合作开发建设的权利及前期投入、所实施的工作折价转让给金伦公司，并约定了付款的条件，是双方真实意思的表示，双方均应当诚信履行该协议的约定义务，但是双方均未完全履行2012年3月23日《项目转让协议》约定义务。后来，2014年2月市政府召开专题会议（[2014]13号），为支持邢台学院顺利通过本科教学合格评估工作，将争议地块作为邢台学院未来发展预留用地。2016年争议地块项目得到市政府批准重新启动，不再作为邢台学院未来发展预留用地，由金伦公司继续实施该项目建设。2017年10月9日霍小花与金伦公司就“翟村市场片区改造项目6号商住楼”转让事项签订《项目转让补充协议》，取代2012年3月23日《项目转让协议》，并约定将转让费调整为390万元，将附条件的付款方式修改为附期限的付款方式，对违约金及利息进行了明确约定，违约金及利息合计已超过月利率2%。但金伦公司于2017年10月13日履行了50万元，剩余340万元未依约履行。金伦公司于2018年8月8日重新办理了《建设用地规划许可证》、于2018年9月28日重新办理了《建设工程规划许可证》，2019年12月15日邢台市行政审批局对该项目重新进行了核准。原、被告双方又于2019年1月16日签订《还款保证书》，载明金伦公司于2019年6月28日前分期分批支付170万元、2019年8月28日前支付170万元，如到期不偿还，应按每日千分之一支付违约金至本金利息还清之日止，如履行还款保证书，不计违约金及利息。从以上自2012年3月23日至2019年1月16日长达近7年的时间里所发生的事实经过来看，霍小花与金伦公司就“翟村市场片区改造项目6号商住楼项目”签订了《项目转让协议》、《项目转让补充协议》、《还款保证书》，足以认定霍小花转让的标的实质为霍小花享有的对“翟村市场片区改造项目6号商住楼项目”与翟村合作开发建设的权利以及前其投入、所作工作成果的转让，上述协议及保证书均是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应当诚信履行。金伦公司主张《项目转让补充协议》、《还款保证书》是在霍小花胁迫之下签订的，但未提交任何证据予以证明，不予采纳。金伦公司请求确认《项目转让协议》不成立，但《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故对金伦公司提出的该项反诉请求，本院不予支持。金伦公司请求确认《项目转让补充协议》及《还款保证书》无效，并请求霍小花返还50万元，均没有事实依据和法律依据，不予支持。涉及到金伦公司在涉案项目重启后又重新办理有关手续支付的相关费用问题，是项目权利转让后的风险承担问题，依法应当由受让方予以承担；且该项目重启后，霍小花与金伦公司又签订《项目转让补充协议》、将转让费从650万元调整为390万元，并将原协议中附条件的付款方式变更附期限的付款方式，足以说明双方对包括上述风险承担等问题进行了协商处理和确认。金伦公司未按照《项目转让补充协议》和《还款保证书》履行义务，应当依照约定和法律规定承担责任。故霍小花请求金伦公司支付转让款340万元及相应利息、违约金（利息计算方式为：分别从2018年6月30日、2018年11月30日起均以本金170万元为基数均按月利率1%计算至本金还清之日止；违约金计算方式：分别自2019年6月28日、2019年8月28日之日起均以170万元为基数按月利率1‰计算至本金付清之日止）。双方约定的违约金超出月利率1%的部分，依法不予支持。霍小花请求金伦公司承担其申请诉前保全所支付的保全费5000元及为诉前财产保全提供担保所产生的保险费7000元，均是霍小花为主张其权利发生的合理的必要的费用，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）邢台市金伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）霍小花340万元及相应利息、违约金（利息计算方式为：分别从2018年6月30日、2018年11月30日起均以本金170万元为基数均按月利率1%计算至本金还清之日止；违约金计算方式：分别自2019年6月28日、2019年8月28日之日起均以170万元为基数按月利率1%计算至本金付清之日止）。二、驳回原告霍小花的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告邢台市金伦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费34000元，减半收取计17000元；反诉费8800元，减半收取4400元；保全费5000元，保险费7000元，均由被告邢台市金伦房地产开发有限公司负担； 本院二审期间，上诉人提交一份编号为2009010《建设工程施工许可证》，该证显示施工项目为5栋六层住宅楼。被上诉人质证称，上诉人提交的是复印件，真实性我方不能确认，我方不否认5栋六层住宅楼是我方自行施工、先开工的事实，6号楼项目转让给金伦公司，故该许可证不包含6号楼项目。本院认为，上诉人提交的证据不能否定双方签订的《还款协议》，不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是双方签订的两份协议、一份还款保证书的效力如何认定。上诉人主张依据《中华人民共和国房地产管理办法》第三十条、第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十条，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，均规定了房地产经营企业应当取得开发经营资质，没有取得开发经营资质的无权开展房地产开发经营业务。霍小花以个人名义与上诉人所签订的《项目转让协议》，主体资格错误，协议内容不应受到法律保护，收取的50万元应当返还。强制性规定包括效力性规定和管理性规定，并非所有违反法律规定、行政法规强制性规定的合同均一概无效，只有违反效力性规定的合同才会当然无效。本案中，霍小花作为个人，依法不具有房地产开发经营资质，但其与上诉人签订的《项目转让协议》，违反了法律的管理性强制性规定，而不是违反效力性强制性规定。上诉人主张双方签订的协议无效没有依据，不予支持。霍小花在该项目前期准备工作中提供了劳务，支付了费用，其要求获取报酬，符合公平合理原则。一审按照双方签订的还款协议判决上诉人给付被上诉人项目权利转让以及前期投入的费用340万元并无不当。上诉人应当按照还款协议约定给付被上诉人340万元，其要求返还已付50万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人在项目转让后的投入，上诉人投入资金，其是为了该项目能继续进行的必要投入，该投资不能否定接受该项目开发经营权利和被上诉人前期的投资和劳务投入事实。 综上所述，邢台市金伦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42800元，由上诉人邢台市金伦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏运平 审 判 员 吴俊华 审 判 员 魏如奇 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 赵佳慧 书 记 员 贺非凡