河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初5195号 原告：韩彦环，女，1977年5月25日出生，汉族，现住衡水市安平县。 委托诉讼代理人：张站瑞，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 被告：河北鹏福房地产开发有限公司，住所地：衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。 法定代表人：郭冬，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李源，公司员工。 委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 原告韩彦环诉被告河北鹏福房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩彦环及委托诉讼代理人张站瑞、被告河北鹏福房地产开发有限公司（以下简称鹏福公司）委托诉讼代理人李源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩彦环向本院提出诉讼请求：1.请求解除合同并退还原告购房款230946元，并支付利息至起诉之日为21766元，共计252712元，以后的利息计算至该款付清止；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。 河北鹏福房地产开发有限公司辩称，一、原告要求解除认购协议返还认购款等费用没有依据。1.《认购协议》不是买卖合同，而是双方为将来签订正式商品房买卖合同所签订的预约合同。双方的义务是缔约义务，即在房屋具备预售条件时，双方就房屋买卖进行磋商并签订商品房买卖合同，将预约推进到本约。一方不得拒绝与对方签订商品房买卖合同，否则构成违约，根据《最高院关于买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，应承担违约责任。因原告认购的房屋目前尚未取得预售证，尚不具备换签买卖合同的条件，被告也未通知原告换签商品房买卖合同，因此，认购协议仍在履行中，原告要求返还认购款等费用、解除认购协议，没有依据。2.原告称被告签订合同时未取得预售证构成欺诈不是事实。双方签订认购协议时间是2017年4月，约定计划交房日期为2019年6月30日，表明原告知晓所购房屋为期房而非现房。签订合同时房屋尚未建设，从常理上说肯定是不具备预售证的，原告对此是明知或应知的，认购协议第九条约定，“乙方充分了解本协议签订时甲方项目的开发建设现状，并不以该现状对本协议进行抗辩”，表明原告认可房屋的建设情况。原告之所以认购该房屋，是因为其价格远低于市场价，原告以低价锁定了意向房屋，并获得房屋的优先购买权，将来房屋建好后被告不能再将房屋出售给别人，只能与原告签订买卖合同。根据权利义务对等原则，原告在获得上述权益的同时也应承担一定的风险，包括延期交房。因房屋建设周期长，期间会受各种因素影响，可能会出现一定程度延期，这是原告在签约之初能够预料到并应接受的。认购协议第五条也约定，如因不可抗力等特殊原因影响交房时间的，可据实予以延期，因此原告要求解除协议返还认购款没有依据。3.根据《合同法》第九十四条第（四）款规定，合同解除的条件是一方出现根本违约使相对方的合同目的落空。而本案认购协议并不符合解除的条件，首先，认购协议中的交房日期仅为计划日期，实际应以双方换签商品房买卖合同时在买卖合同中的约定为准，现双方尚未签订买卖合同，交房时间还不确定，故不存在违约行为；其次，被告一直在积极组织施工，除少数楼出现延期外，大多数楼都能按计划建设及交房，目前已有多栋楼交付入住，未交付的大多数也是五证齐全的准现房，即将交付入住。因此，被告一直在积极施工，原告的购房目的是可以实现的；第三、原告的目的是购买房屋，就该目的而言，完全可以通过调房来实现，因目前有多栋楼已是五证齐全的准现房，有和原告认购房屋户型、面积、楼层一样的房屋可供调换，被告可按原认购价格调换户型相同的现房，因此原告的购房目的并未落空，原告要求解除合同返还认购款没有依据。4.原告主张的利息和赔偿损失均没有依据，即便是在解除合同情况下也不应得到支持。关于利息，双方签订的认购协议是预约合同，参照《最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条，如因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，应返还原告认购款，不应支付利息；二、原告应继续履行《认购协议》，与我方签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款。依法成立的合同对当事人有法律约束力，任何一方均应遵照履行。《认购协议》的性质为预约合同，双方的义务是缔约义务，即在房屋具备预售条件时双方签订商品房买卖合同。一方不得拒绝与对方签订商品房买卖合同，否则构成违约，根据《认购协议》第三条、第八条约定，原告应在收到被告通知换签《商品房买卖合同》后10日内与被告签订《商品房买卖合同》，同时办理银行按揭贷款手续并签署《按揭贷款合同》。目前原告认购的房屋尚未取得预售证，因房屋尚不具备换签商品房买卖合同的条件，认购协议正在履行中，根据《最高院关于买卖合同纠纷司法解释》第三条、《合同法》第一百零七条规定，被告有权要求原告继续履行认购协议。三、原告要求退房的行为违反了诚信原则，法院不应支持。诚信原则是民法的基本原则，《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，就双方签订的认购协议而言，该协议是双方在平等、自愿基础上经协商一致签订的，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵循诚信原则履行合同义务。因房屋建设周期长，期间房价会受市场需求、政策调控等发生变化，在利益驱使下会催使当事人出现违反诚信的行为。如遇房价上涨，会有开发商违反诚信，以合同无效等理由拒绝与认购者签订买卖合同或提出涨价；如遇房价下降，会有认购者宁可放弃定金也不愿与开发商签订买卖合同，不配合办理按揭贷款，或以各种理由要求退房。本案即是如此，因受政策调控影响，市场房价出现一定程度波动，这是原告不愿再履行认购协议并与我方签订买卖合同的主要原因，如果原告的合同目的是购房，其完全可以通过调房来实现，现其主张解除合同及退还认购款，等于将市场波动影响房价的风险转嫁给我方承担，其行为违反了诚信原则。目前有多栋楼市五证齐全的准现房，原告可以调换房屋，与原告签订认购协议，被告不能再出售，由此被告丧失了与他人交易的机会，人民法院审理案件应遵循诚实信用原则，法律不允许从不诚信行为中谋取不当利益，否则将会助长、鼓励不诚信的行为。综上，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明认定事实如下，2017年4月24日，原告韩彦环（乙方）与被告鹏福公司（甲方）签订《滨湖国际认购协议书》一份，约定原告购买被告开发的滨湖国际际A2区10号楼1单元1302号房产一套，建筑面积为101.61平方米，单价7465.12元，总价758531元。合同约定，被告应当在2019年6月30日前，将住宅交付原告。原告以分期付款的方式向被告交付购房款。关于换签《商品房买卖合同》的约定，原告应在被告通知换签《商品房买卖合同》后10日内与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后本协议自行终止。原告韩彦环分别于2017年4月22日、2017年4月24日向被告交付购房款共计230946元。 另查明，截止开庭之日，鹏福公司尚未取得本案所涉房产的商品房预售许可证，案涉房屋尚在建设过程中。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告鹏福公司签订的《滨湖国际认购协议书》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《滨湖国际认购协议书》系商品房预约合同。 《滨湖国际认购协议书》属于商品房预约性质的合同，是双方真实的意思表示，系有效合同。原、被告双方应按合同约定履行各自合同义务。2017年4月24日原、被告双方签订《滨湖国际认购协议书》后原告按照合同约定支付了购房首付款，被告鹏福公司在《滨湖国际认购协议书》约定的交房时间届满后房屋尚未建设完成且仍未取得商品房预售许可证，致使双方不能换签《商品房买卖合同》，已经构成违约且该违约行为致使原告购房目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，故原告要求解除合同并要求被告返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 原告在签订《滨湖国际认购协议书》后向被告鹏福公司交付了购房款230946元，鹏福公司存在违约行为致使合同目的无法实现，故原告要求被告给付资金占用期间的利息符合法律规定，本院予以支持。资金占用期间的利息应当以230946元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告实际交付购房款之日2017年4月24日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部本息清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告韩彦环与被告河北鹏福房地产开发有限公司于2017年4月24日签订的《滨湖国际认购协议书》（关于A2-10-1-1302号房产）； 二、被告河北鹏福房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告韩彦环购房款230946元并支付利息（利息以230946元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告实际交付购房款之日2017年4月24日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部本息清偿之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2545元，由被告河北鹏福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满之日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张志梅 二〇一九年十二月三十日 法官助理王倩 书记员陈晓静