贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2877号原告：粟智勇，男，1988年11月12日生，土家族，贵州省思南县人，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：陈晓梅、吴安元，系安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：马垒，系贵州贵黄叶律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告粟智勇诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法由审判员夏小惠适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿4幢1-22-6）；2、被告返还原告所交的购房款共计人民币60152元、（包含所交房款51086元、公共维修基金3160元、配套费及契税9660元）；3、判令被告支付资金占用费，按银行同期存款利息4.75%计算（从2016年11月3日开始计算-2019年10月17日止），共计1078天，利息总计为人民币8408元，应退还的费用和应支付的利息共计人民币68560元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2016年11月3日向被告认购了其位于平坝区黎阳金石希尔顿4号楼1单元22层6号的商铺一个，建筑面积约为43.73平方米，套内建筑面积为30.6平方米。双方在合同中约定：房屋价款按照套内建筑面积进行计算，单价为每平方米5163.40元，总价款为人民币壹拾伍万捌仟元（￥158000.00元）。付款方式为，原告向被告支付首付款48000元，余款110000元，以银行按揭的方式支付，由被告为原告在银行办理按揭贷款手续。双方于2017年12月22日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：金石希尔顿4幢1-22-6。原告于2016年11月3向被告支付了3086元房款，又分别于2017年12月15日、2018年7月5日向被告支付房款48000元，原告都是通过刷卡的方式向被告支付上述款项。原告又向被告支付了公共维修基金3160元，配套费5906元，契税3754元（原告方当庭增加），原告所交的实际费用共计人民币63906元。原告支付上述款项后，被告为原告出具了收款收据。原告按照被告工作人员的要求，向被告提供了在银行办理按揭贷款的相关手续，原告交完手续后一直等待未果。原告找到被告问其原因，被告告知原告贷款办不下来，并告知原告所交款项不予退还，但未告知原告贷款办不下来的具体原因，只说是银行审核不过。原告认为，银行是否同意发放贷款系银行的内部审核问题，原告对此并无过错。双方在签订合同时，合同的第八条中明确约定，“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。现双方约定的合同解除条件已经成就，被告就应该向原告返还已付款并承担银行同期利息。而被告拒绝返还的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定及第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告贵州安顺精石房地产开发有限公司辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定解除合同的条件并不成就，双方合同仍然可以继续履行。理由如下：1、根据双方于2017年12月22日签订的《补充协议》的第1.2.2条明确约定：“如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款万分之三的违约金；否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，同时承担总房款10%的违约金。”因此原告未能获得银行按揭贷款，但根据该条协议内容原告应当向出卖人一次性付清房款。2、原告按揭贷款无法办理后，被告员工通过电话形式告知原告，原告明确回复将改用全额付款的方式支付房款，该约定应视为双方对付款方式达成新的协议。3、双方所签订的《商品房买卖合同》具备能够继续履行的条件，原告无法办理按揭贷款，系因被告与有合作关系的鼎立银行之间的贷款额度不足，导致无法办理按揭，但被告完全可以通过其他有合作关系的银行为原告办理按揭贷款，因此双方合同具备继续履行的条件，不应当解除。本院经审理查明：2016年11月3日，原告认购被告位于平坝区，双方对单价、面积、总价款、付款方式进行了初步约定。同日，原告向被告支付房款3068元、公共维修基金3160元。原告向被告交纳契税及配套费9660元，贵州安顺润家物业管理有限公司出据收据，确认收到前述两项费用。2017年12月15日，原告向被告支付购房首付款16000元。2017年12月22日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1-22-6，以下简称合同），合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区办事处金石希尔顿4号楼1单元22层6号房（4幢1-22-6），每平方米单价为5163.40元，总价款为158000元，同时约定付款方式为贷款方式付款，由原告自合同签订之日向被告交付首付款48000元，余款110000元以银行按揭支付；《商品房买卖合同》第八条为付款方式及期限，约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另需协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。同日，双方签订了《补充协议》，对付款方式、期限、逾期付款、房屋交付、设计变更、产权登记等事项进行了补充约定，其中第1.2.2条约定：“如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款的万分之三的违约金；否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，同时承担总房款的10%的违约金。”合同签订后，原告于2018年7月5日向被告交纳购房款32000元。原告向被告提供办理银行贷款所需材料，被告将原告提交材料向办理贷款的银行提交。在确信不能获得贷款后，双方对剩余房款如何支付未能达成一致意见，原告向被告提出解除合同，双方协商未果，致本案成讼。同时查明，原告与案外人贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺/公寓委托经营管理协议》，将原告购买案涉商铺委托给贵州世纪万通商业运营管理有限公司经营管理，租期三年，租期自案涉房屋交房之日起第90天开始起算。上述事实，有原、被告双方当庭陈述及原告提交的证据《商品房买卖合同》、收款收据（5份）、个人信用报告、被告提交的证据营业执照、法定代表人身份证明、《补充协议》在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。被告申请证人焦某、李某出庭作证，拟证明在确定原告不能获得银行贷款后，双方对剩余购房款支付方式经协商变更为一次性现金支付。两位证人证言能证实经确认原告不能获得按揭贷款后，被告工作人员告知原告这一情况，并就如何补足剩余购房款与原告进行了沟通。但两位证人证言对原告无法取得贷款原因的陈述存在相互矛盾，且未能提交相关证据证明双方已就变更支付方式达成了一致协议，故该证人证言不能支持被告证明目的，本院不予以采信。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案是否具有符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、导致贷款不能的原因如何确认；三、资金占用费是否符合法律规定。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约交付购房所需首付款及其他款项，并向被告提交按揭贷款材料以供申请贷款银行进行审核，被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理贷款的银行，亦完成付款方式项下规定的义务，双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后，按揭贷款迟迟未能办理，以致原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》；自此，如上所述在向银行提交按揭贷款资料及等待银行贷款审批至原告提出诉请解除合同的期限内，原、被告双方均依约履行了合同义务，且双方亦未能提供证据以证明导致贷款不能的原因归责于哪一方，故依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，在双方均未能证明导致贷款不能归责于对方的情形下，原告仅具有5日支付不足款项的期限，逾期，任何一方均具有解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院认为自购房款尾款付款期限届满之日起，原告即具有解除合同的权利。被告主张依据双方签订的《补充协议》第1.2.2条的相关约定，认为在本案中原告不享有合同解除权，合同应继续履行。该《补充协议》第1.2.2条约定原告接到出卖人通知之日起15日内付清剩余房款的同时应承担违约金。约定原告方承担违约金，可理解该条款系对原告存在违约情形的补充约定，故该约定应视为对双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于付款方式及期限约定的三种可解除合同情形中第一种情形“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的……，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人”作出的补充约定，而并非对《商品房买卖合同》第八条中三种无法获得贷款情形的综合补充约定。而本案中原告系依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形行使合同解除权，故对被告认为原告不享有合同解除权的主张，本院不予支持。被告同时主张双方已将剩余购房款付款方式变更为一次性支付，但未提交证据证明双方已就变更支付方式达成一致协议，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告诉请解除合同符合案涉合同约定，本院予以支持。原告因购买案涉商品房支付的款项包括房屋首付款51086元、房屋公共维修基金3160元、配套费及契税9660元，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按照合同约定已交纳的购房款应退还原告。公共维修基金虽为精石公司代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还；即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，但由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形，故仍应予退还；配套费及契税退还亦是同理，故被告应向原告退还购房款、公共维修基金、配套费及契税三项共计60152元。庭审中原告明确表示诉请的资金占用费即合同约定的已付购房款银行同期存款利息。依照合同关于合同解除后15日内，出卖人应退还已付购房款及银行同期存款利息的约定及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告应向原告支付利息，而利息计算方式应依照合同约定的方式进行，依照中国人民银行同期存款利率进行计算，本金为原告已经交纳的购房款51086元。因该款原告分三次交纳，故利息应分别自原告交纳之日起计算至本息付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告粟智勇与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1-22-6）及《补充协议》。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告粟智勇退还购房款项63906元（包括首付款51086元、公共维修费用3160元、配套费及契税9660元）。三、与本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告粟智勇支付已付购房款利息，其中购房款3086元从2016年11月3日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息，购房款16000元从2017年12月15日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息，购房款32000元从2018年7月5日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  夏小惠二〇一九年十二月二日法官助理王俊书记员唐梅