江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终750号上诉人（原审原告）:严蔚，女，1973年2月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：查利明，系严蔚之夫，南京协进电子控制设备厂工程师，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人严蔚因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严蔚上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案商铺的性质为独立式商铺具有排他使用的特征，一审法院对商铺的特性认定错误。二、一审法院认定涉案商铺为产权式商铺是错误的。三、一审法院对上诉人购买商铺的目的认定错误，上诉人购买商铺的目的是为了从有害工种退休后自主独立经营补贴家用，出租商铺是为了获得租金收益，独立经营是为了获得劳动收益。四、一审法院对商铺运营状态认定错误。上诉人只要求归还专有使用区域及影响经商及安全的通道，无损其他业主的合法利益。租赁合同到期后，承租人应当返还租赁物。被上诉人在未与上诉人协商一致的基础上进行“统一使用、整体经营”，侵犯了上诉人对物业的占有、使用权利。五、一审法院对涉案商铺占有使用费标准认定错误。六、被上诉人应当赔偿其强行占用商铺带给上诉人的经济损失。七、一审法院引用实体法不当。图腾公司辩称，涉案商铺为产权式商铺，不具有独立性和排他性的特征。少数业主理应服从多数业主利益，只有统一的规划、布局、管理才可以获得更好的收益，故不应向上诉人返还。2015年到期的业主也是按照4%的租金标准续租，第二批到期业主中也有部分业主同样按照4%的标准签订了续租合同。事实上，其经营收益远远低于4%，为了继续经营，其愿意以4%的年租赁回报支付给业主。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。严蔚向一审法院起诉请求：1.图腾公司按商品房预售合同交付标准归还严蔚所有的南京市鼓楼区商铺为原有状态，按标准交还专用区域、恢复影响经商安全的通道）；2.图腾公司按原租赁合同标准执法房屋占有费及延迟支付违约金15846.88元（自2018年4月30日计算至实际支付占用费止，其中每3个月按7699.39元计，超过支付日后15个工作日之后，按每日万分之三计算违约金，暂计算至起诉之日）；3.图腾公司赔偿因强行占用该商铺带给严蔚的经济损失11859.35元（按每月2020元计算，暂计算至起诉之日）。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区商铺（建筑面积14.19平方米，即1117室商铺）位于一层，登记所有权人为严蔚。2008年12月9日，严蔚与图腾公司签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定严蔚购买图腾公司开发建设的1117室商铺，总价款为363090元，交房时间为2010年4月30日前；（其他约定第10条）鉴于1117室商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，严蔚同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对涉案商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》《管理规约》等等。同日，严蔚（乙方）与图腾公司（甲方）签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定乙方将1117室商铺委托甲方自营或对外租赁经营，1117室商铺登记购买总价款为363090元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；甲方将年租赁回报分四次支付乙方，每三个月支付一次，乙方向甲方收取的每三个月回报为7716元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由甲方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；甲方逾期向乙方支付租赁回报的，乙方有权要求甲方按本合同履行，若甲方在逾期15个工作日内仍未支付的，乙方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向甲方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。上述合同签订后，严蔚将1117商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将1117商铺打通，与所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、布局，现1117商铺与其他商铺一起整体对外出租，经营“VEROMODA”品牌服装。2018年2月23日，图腾公司向严蔚寄送落款时间为2018年2月20日《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告严蔚两种方案，一是1117室商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款362324元，如严蔚有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将1117室商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请严蔚于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。被告收到上述函件后回函图腾公司，明确表示不同意图腾公司的上述两种方案，若图腾公司不再续签合同应将1117室商铺恢复原状，并予以返还。一审审理中，严蔚称1117室商铺在签订商品房预售合同后，图腾公司要求严蔚签署了商品房交接单，并交付钥匙，但1117室商铺并未在实体上进行分割，也无明确区分的分割线或分割点，1117室商铺直接交由图腾公司出租经营，1117室商铺并未隔成独立房间。目前，1117商铺仍由图腾公司对外出租使用。一审另查明，与1117室商铺一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。2018年7月31日，一审法院就杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向严蔚支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，严蔚与图腾公司签订的《南京市商品房预售合同》《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效。其中，双方签订的《委托经营合同》是严蔚将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非严蔚委托图腾公司经营1117室商铺，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。现该租赁合同已履行完毕，双方当事人在租赁期届满后，未能就续签合同达成一致，故双方在2018年4月30日之后就1117室商铺未成立不定期租赁合同关系。关于1117室商铺返还问题。首先，1117室商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。严蔚购买产权式商铺的目的是为了获取收益而不是独立经营，严蔚虽对1117室铺享有所有权，合同中平面图有明确的商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体或隔断予以分隔，目前1117室商铺被打通后与其他商铺共同出租给一个商家使用。其次，产权式商铺的相互联系较为紧密；除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将涉案商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于严蔚。再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现1117室商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主收益。1117室商铺所在建筑物由图腾公司统一经营南京大观·天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果。最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度考虑，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。故严蔚要求图腾公司将1117室商铺恢复原状并予以返还的诉讼请求，一审法院不予支持。关于1117室商铺占有使用费标准问题。图腾公司持续占有、使用1117室商铺，应向严蔚支付房屋占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前1117室商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按此价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%，一审法院酌定严蔚按照14523.6元/年（363090元×4%）的标准，以每季度为周期及时向严蔚支付房屋占有使用费，故图腾公司应向严蔚支付2018年4月30日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费10892.7元。关于违约金问题。图腾公司已支付合同期内的租金。双方约定租赁期限届满后，尚未就续签租赁合同达成一致，图腾公司在租赁期届满前，发函给严蔚要求续签合同或者回购商铺，由于双方对租金价格未能形成一致，合同未能延续，故严蔚主张违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付严蔚2018年4月30日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费10892.7元；二、驳回严蔚的其他诉讼请求。一审案件受理费493元，减半收取246.5元，由严蔚负担196.5元，南京图腾置业发展有限公司负担50元（此款严蔚已预交，图腾公司在给付上述款项时加付此款）。二审审理中，上诉人提交管理规约，证明被上诉人认可商铺具有排他性使用特征。被上诉人对管理规约的真实性没有异议，但认为该证据是案涉商场商管公司在物业服务过程中形成的文件，与被上诉人没有关系。本院对上诉人的证据目的不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，上诉人严蔚虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对上诉人无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被上诉人统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被上诉人自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被上诉人续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故本院对上诉人要求返还案涉商铺的上诉请求不予支持。合同到期后，案涉商铺基于上述原因暂时无法返还，但由此而给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照14523.6元/年（363090元×4%）标准，以每季度为周期及时向上诉人支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由严蔚负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一九年十二月三十日书记员  倪 辉