广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6731号上诉人（原审原告）：赵甜甜，女，1986年11月2日出生，土家族，户籍地：广东省惠州市。委托诉讼代理人：余守学,广东先见律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庚洋,广东先见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人赵甜甜与被上诉人惠州市太东实业投资有限公司（下称太东公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵甜甜提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令被上诉人向上诉人支付迟延办证违约金人民币7080.52元（自2018年6月22日起至2018年9月28日止，共98天，即439522元×6％/年÷365天/年×98天）；3.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院以惠州大亚湾区不动产登记受理回执中的“收件日期”作为逾期办证违约金的起止时间有误。在原审中，被上诉人提供了惠州大亚湾区不动产登记受理回执，又根据惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初358号民事判决书以及广东省惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终5057号民事判决书，拟证明受理日期即为被上诉人完成办证义务的日期。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。显然可见，该条文已明确规定出卖人的违约责任应承担至买受人实际取得房屋权属证书之日止，而不是原审法院认定的“收件日期”，原审判决显然是对上诉人有失公平。综上所述，原审法院未查清案件真实情况，从而认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。因此，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院能依法审理，公正裁判。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金7080.52元（自2018年6月22日起至2018年9月28日止，共98天，即439522元×6%/年÷365天/年×98天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月12日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州大亚湾西区石化大道33号时尚岛花园第×号房，总价439522元；二、付款方式及期限，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即首期房款139522元于2013年12月12日付清，余款300000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）。三、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2013年12月12日向被告付清了购房首期款139522元，购房余款300000元申请银行按揭贷款并于2014年2月19日支付至被告名下账户内。2015年11月9日，原告办理了收楼手续。另查，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日取得相关部门的竣工验收备案登记。涉案房产第14栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年12月26日，办结时间为2017年12月29日。涉案房产第×号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年3月29日，办结时间为2018年4月4日。两次权籍调查的办理天数合计为11天，原告对此没有异议。2018年1月23日，被告办理完成了时尚岛花园14栋房屋的首次登记。因被告逾期办证，原告向一审法院起诉，一审法院作出（2018）粤1391民初1050号民事判决书判决被告向原告支付2016年11月9日至2018年6月21日的逾期办证违约金（已扣除两次权籍调查期间11天）。被告不服上诉后，惠州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。涉案房产于2018年7月18日取得转移登记受理回执。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案”的理解问题。1.被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，与合同约定不符；2.被告提交资料备案的合同目的是为原告取得不动产权属证书做准备，即为转移登记做准备，原告作为房屋的买受人，被告作为房屋的出卖人，双方约定的“办理权属登记”当然是为买受人办理权属登记，而不应当是为出卖人办理首次登记（又称“初始登记”或“大产权登记”），故“权属登记”应当是转移登记（又称“增量房转移登记”或“小产权登记”）。关于是否免除被告部分违约责任的问题。产权登记需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金、契税、其他办证费用并将有关票据递交产权登记机关等。根据交易惯例及合同约定，被告处于为房产办理转移登记的主导地位，被告应在涉案房产具备办理转移登记的条件后及时通知原告交纳相关费用，原告拖延配合办理产权转移登记的期间，可免除被告的逾期办证违约责任。而被告仅提交了关于代收费800元的收据，并未提交证据证明何时通知原告交纳费用，不能证明原告拖延配合办理产权转移登记的期间，被告应承担举证不能的法律后果，被告要求免除出具收据之前所有的逾期办证违约责任，一审法院不予采纳。关于逾期办证违约金的计算问题。涉案商品房已于2015年11月9日交付原告使用，被告应当在2016年11月9日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2018年7月18日才履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。涉案合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款对于违约责任的约定为“继续履行”，并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告还应承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。一审法院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。2018年6月21日前的逾期办证违约金一审法院已经判决。之后产生的2018年6月22日起至2018年7月18日止的逾期办证违约金为1878.50元（439522元×6%/年÷365天/年×26天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告赵甜甜支付逾期办证违约金1878.50元；二、驳回原告赵甜甜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告赵甜甜负担18元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担7元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是一审支持的逾期办证违约金是否适当。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制，故赵甜甜主张逾期办证违约金计至买受人实际取得房屋权属证书之日止于法无据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十六日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷