河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2099号原告：洛阳天奥家具有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区西苑路33号，统一社会信用代码：91410305MA3XDFTB9N。法定代表人：韩清亮，该公司董事长。委托代理人：郅硕，河南明洛律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳丰本装饰工程有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道219号一幢2-505，统一社会信用代码91410300MA45JXWD2A。法定代表人：郭信博。原告洛阳天奥家具有限公司诉被告洛阳丰本装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告洛阳天奥家具有限公司（以下简称天奥公司）的委托代理人郅硕到庭参加了诉讼，被告洛阳丰本装饰工程有限公司（以下简称丰本公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告天奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴租金202918元，并以原告留置财产优先受偿；2、判令被告支付从原告起诉日至实际将其承租的场地出租日的租金及违约金（按月租金额的5‰/日计算）；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告变更诉讼请求第一项为：解除双方合同，判令被告赔偿租金损失202918元，并以原告留置财产优先受偿。事实与理由：原告与被告丰本公司于2018年7月14日签订场地租赁合同，约定：承租人承租天奥家具城三楼3-8/3-11号，记租面积为1527.04平方米，租赁期限为2018年7月14日至2020年8月31日止，租赁场地单价为月30元/㎡。但是至2019年3月，承租方仍欠租金156918元，经多次催收无果，无奈于2019年3月17日用石膏板将承租方场地内遗留的全部货品封存留置，以备冲抵租金及违约金。原告的留置权符合现行法律规定，享有留置权并优先受偿权。现被告逃逸，合同无法履行。根据相关法律规定，请求法院查清事实，支持原告的诉求。被告丰本公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年7月14日，原告天奥公司作为出租房（甲方）、被告丰本公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》一份，双方就租赁经营场地事宜约定如下：一、使用场地情况，场地位置为天奥家具城三楼3-8/3-11号，计租面积1527.04平方米，经营品牌丰本装饰；二、租赁期限，自2018年7月14日起至2020年8月31日止，场地自2018年9月1日开始计租；三、费用及费用交纳时间，乙方租赁场地的单价为50元/平方米，每个月交纳的相关场地费用为45811元，电费单价为0.95元/度；乙方租赁场地按照先交费后使用原则，首期租金及相关费用应在签订本合同时向甲方付清，以后各期租金及相关费用应在下一计租周期前10日内一次性付清，逾期按应交金额的每日5‰向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的全部损失。合同第六条关于违约责任中约定，乙方拖欠甲方场地的相关使用费用，可视为乙方违约，甲方有权对乙方暂停相关物业服务，并追缴拖欠费用，如逾期一个月未交清相关场地使用费用，甲方有权终止合同，乙方所投入的动产不动产全部归甲方所有，甲方不承担任何补偿费用。该合同甲方处由原告天奥公司加盖公章，乙方处由王向卫代表被告丰本公司签字，并加盖有丰本公司的公章。2018年7月14日，王向卫（乙方）与天奥公司（甲方）签订《商场管理规定》，约定乙方应每月向甲方缴纳相关管理费用30541元，交纳场地费时一并交清。同日，王向卫向原告天奥家具提交《经营优惠申请》，载明优惠期限为2018年7月14日至2020年8月31日，租金单价约30元/平方米，月租金为46000元，按每贰个月为一个计租周期支付，共计92000元。上述合同签订后，原告天奥公司向被告丰本公司交付了租赁场地，并实际按照月租金46000元的标准向被告丰本公司收取租金。本案审理中，原告提交费用明细表一份，主张自2018年11月1日至2019年3月31日期间被告丰本公司应支付费用合计244531元（其中2018年11月1日至2019年3月31日的租金230000元、电费6896元、活动费7635元），被告丰本公司实际交纳了87613元（其中含电费2113元），欠租金及电费、活动费共计156918元，此后亦未再交纳任何费用。原告称被告丰本公司的工作人员均联系不上，原告遂于2019年3月7日将被告丰本公司租赁的场地及场内留存的办公用品、货品进行封存。另原告称因被告丰本公司涉及其他纠纷，被告丰本公司遗留在租赁场地内的物品亦被人民法院采取了查封措施。本院认为，原告天奥公司与被告丰本公司签订的《场地租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应按照约定全面履行自己的义务。前述合同签订后，原告天奥公司依约向被告丰本公司交付了租赁场地，被告丰本公司则应当按照约定的期限履行支付租金的义务。原告主张被告丰本公司自2018年11月份后实际缴纳了款项87613元（含电费2113元），被告丰本公司经本院合法传唤未到庭应诉抗辩，亦未提供反驳证据，对原告的该主张本院依法予以认定。根据合同约定的租金支付标准和支付时间，被告丰本公司未按期足额履行支付租金的义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据双方合同约定及法律规定，原告享有合同解除权。根据原告的陈述，其联系不到被告丰本公司的工作人员，并于2019年3月7日将案涉租赁场地封堵，至此，原告实际控制了案涉租赁场地，被告已无法进行经营，该行为应视为原告意在终止与被告之间的租赁关系，因此原被告双方之间的租赁合同自2019年3月7日实际已解除。经计算，自2018年11月1日至2019年3月7日期间的租金合计应为46000元/月×4＋46000元/月÷30×7=194731元，扣减被告丰本公司已支付的租金85500元（87613元-2113元），被告丰本公司还应支付原告租金109231元。就2019年3月7日之后的租金，原告主张计算至其实际将案涉场地出租之日，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因承租人的违约行为导致案涉场地租赁合同在租赁期限届满前即终止，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失，可予支持。但原告作为守约方亦负有避免损失扩大的法定义务，原告于2019年3月7日将案涉场地封闭后，应采取积极措施避免场地长期空置；另经营场地的出租是商业行为，出租情况会受到市场需求、租赁条件等多种因素的影响，原告何时能将案涉场地再行出租非当事人所能预见。综合上述情况，根据公平原则，本院酌定被告丰本公司应承担的场地空置的租金损失赔偿责任为6个月，即自2019年3月8日至2019年9月8日期间，被告丰本公司应参照合同约定的租金标准向原告赔付租金损失276000元（46000元/月×6）。对原告主张的此后部分的租金，本院不予支持。关于原告在明细表中所列明的被告欠付的电费及活动费，因原告未提交证据证明被告租用场地期间实际产生的用电量及应付电费的情况，亦未举证证明其主张收取活动费的事实依据，因此，就该部分费用本院不予认定，原告可待证据充分后另行主张。关于违约金，案涉租赁合同约定“各期租金及相关费用应在下一计租周期前10日内一次性付清，逾期按应交金额的每日5‰向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的全部损失”，该约定标准（每日5‰即为年利率180%）过高，同时考虑到原告除向被告主张违约金之外，还要求被告支付房屋空置期间的租金损失，故本院对违约金的计算标准予以酌情扣减，违约金以被告截至2019年3月7日欠付款项109231元为基数，按照年利率24%自2019年3月8日起计算至被告实际履行之日止。关于原告主张其对留置的被告的财产享有优先受偿权，因原告封存的租赁场地内的物品的权利归属本案中无法查实；且根据原告陈述，因被告丰本公司涉及其他诉讼纠纷，案涉租赁场地内的物品亦被人民法院采取了查封措施。综合上述情况，对原告主张其对留置的租赁场地内的物品享有优先受偿权，本院不予支持。综上，北大法宝，版权所有依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、原告洛阳天奥家具有限公司与被告洛阳丰本装饰工程有限公司签订的《场地租赁合同》于2019年3月7日解除；二、本判决生效后十日内，被告洛阳丰本装饰工程有限公司应向原告洛阳天奥家具有限公司支付截止2019年3月7日的租金109231元；三、本判决生效后十日内，被告洛阳丰本装饰工程有限公司应向原告洛阳天奥家具有限公司赔偿2019年3月8日至2019年9月8日期间的租金损失276000元；四、本判决生效后十日内，被告洛阳丰本装饰工程有限公司应向原告洛阳天奥家具有限公司支付违约金，违约金以109231元为基数按照年利率24%自2019年3月8日起计算至被告实际履行之日止；五、驳回原告洛阳天奥家具有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4344元，由原告洛阳天奥家具有限公司承担1944元，由被告洛阳丰本装饰工程有限公司承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  武幼谦人民陪审员  焦改三二〇一九年十二月四日书 记 员  王 婷