广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2019)桂0312民初400号原告：广西壮族自治区某地质队，住所地：桂林市临桂区。法定代表人：宋某军，职务：队长。委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诚，广西纵华律师事务所律师。被告：桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市临桂镇。法定代表人：朱某，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。原告广西壮族自治区某地质队诉被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西壮族自治区某地质队的委托诉讼代理人王伟占、陈诚，被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人龙春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西壮族自治区某地质队向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方签订的《合作开发房地产项目合同书》项下位于桂林市临桂区金水路大龙西城新天地项目沿街地上一层、二层及三层合计7873.893㎡的房屋以及一层对应楼下的地下停车库1010.336㎡的所有权归原告所有（其中一层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的2363.896㎡，二层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的2499.982㎡，三层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的3010.015㎡。具体以双方书面确认的建筑物平面图纸为准。）；2、请求判令被告立即履行办理上述位于桂林市临桂区金水路大龙西城新天地项目沿街地上一层、二层及三层合计7873.893㎡的房屋以及一层对应楼下的地下1010.336㎡停车库（其中一层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的2363.896㎡，二层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的2499.982㎡，三层为临房权证临桂镇字第××号房产证项下建筑中的3010.015㎡。具体以双方书面确认的平面图纸为准。）不动产权属证书至原告名下并交付权属证书给原告的义务，并将1010.336㎡停车库交付原告使用；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币伍佰万元（￥5000000）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月14日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《合作开发房地产项目合同书》（以下简称“合同”），约定由原告提供位于原告基地南面沿临桂县金水路地段东至保利花园、西至金水公园、南至金水路、北至206职工住宅楼的约11.3亩国有出让土地，由被告投入项目开发所需的全部资金（包括办理产权费用）进行合作建房，并对具体合作方式、合作内容、双方权利义务等进行了相应的约定。对建成房产的分配及交付，双方约定：沿金水路临街两栋综合楼的1-3层商业门面的房屋产权归甲方（原告）所有（面积约7800㎡）；综合楼的4-16层住宅房屋及地下室产权归乙方（被告）所有。商品住宅楼（七层）壹栋产权全部归乙方（被告）所有。商住综合楼（七层）与商品住宅占楼之间的停车、活动场地由甲方（原告）管理，共同使用。在合同生效并拿到施工许可证后三十六个月内，乙方（被告）应将合同约定商业门面的房屋办理好产权证（土地证和房屋所有权证，土地证上出让的时间与乙方应分得的商品住宅楼一样）并全部交付甲方（原告）使用。办理产权证产生的全部费用、税费均由乙方（被告）承担。同时，双方还约定：双方任何一方违反本合同约定条款的，违约方需向守约方支付人民币伍佰万元违约金；乙方（被告）不能按本合同约定的时间交付房屋及其产权证的，应承担违约责任，逾期交付房屋及其产权证超过六个月的，乙方（被告）除了接受本条约定处罚外，原向甲方（原告）支付保证金无偿归甲方（原告）所有。2008年1月14日，双方签订《合作开发房地产补充合同》（以下简称“补充合同”），确认原告所得房屋位置为沿金水路建筑商业住宅楼地面进深20m的楼房为原告产权，约定商业住宅楼与其北面之商品住宅楼的地面以下建筑地下室，作为停车场供双方使用，其中建筑地下室原告分配所得为1000㎡，产权归原告，位置为原告沿街所得楼层相对应以下部位。2011年4月7日，双方根据政府主管部门对项目的审批情况及项目实际建设规划的变化，签订《合作开发房地产项目补充合同书（二）》（以下简称“补充合同二”），再一次对归原告所有的房屋及停车位进行了确认，并在项目建筑平面图上划定红线并加盖公章予以确认了具体位置和面积。其中一层归原告所有的房屋面积为2363.896㎡，二层归原告所有的房屋面积为2499.982㎡，三层归原告所有的房屋面积为3010.015㎡，负一层地下停车场归原告所有的房屋面积为1010.336㎡。上述合同及补充合同签订后，原告按双方约定，取得或协助被告取得自治区地矿局同意原告与被告签订合同合作建房的批复（桂地矿函（2007）130号、167号）、临桂县人民政府同意将项目用地变更给被告使用的批复（临政复[2008]54号）、临桂县发改局核准项目的批复（临发改字[2008]14号）以及项目的建筑工程规划许可及施工许可等项目的批准文件，提供项目用地与被告进行合作建房，并积极履行了合同约定义务。根据被告应在合同生效并拿到施工许可证后三十六个月内，将约定房屋办理好产权证（并承担全部办证费用和税费）交付原告使用的约定，及被告已于2009年4月16日取得临桂县建设局出具的《建筑工程施工许可证》的事实，被告应于2012年4月17日前将案涉房屋办理好权属证书交付给原告。因被告未履行上述办证义务，亦没有将地下车库交付原告使用，经原告多次催告，被告仍均拒绝履行。经原告近期向房产权属登记部门查询，方得知被告已将部分案涉房产登记至其名下单独所有，分别为一层的临房权证临桂镇字第××号房产证、二层的临房权证临桂镇字第××号房产证、三层的临房权证临桂镇字第××号房产证。得知该情况后，经原告再次发函催告，被告仍以各种理由推卸办证责任，拒绝将案涉房屋的权属证书登记至原告名下并交付给原告。综上所述，被告未在约定期限内为原告办理案涉房屋的权属证书并交付原告，更没有将约定的地下停车位交付原告使用，经原告多次催告，其仍拒不履行的行为，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判准所请。原告为其诉请，向本院提交了如下证据材料：证据1、合作开发房地产项目合同书、合作开发房地产补充合同、合作开发房地产项目补充合同书（二），证明1、原被告之间合作建房的合同关系；2、合同约定的房屋分配方案，被告应将归原告所有的房屋权属证书交付给原告的期限；3、双方约定办理归原告所有的房屋权属证书产生的所有费用和税金均由被告承担的事实；4、被告逾期交房、逾期办证应承担的违约责任和损失的其他权利义务；5、双方约定的其他权利义务；证据2、房屋建筑平面图，证明双方确认归原告所有的房屋、地下停车位的具体位置。面积；证据3、桂地矿函（2007）130、167号文，临政复【2008】54号文，临发改字【2008】14号文，建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程质量竣工意见书，证明1、原告已履行完毕合同约定义务；2、项目取得施工许可的时间；3、案涉房屋已通过验收合格；证据4、临房权证临桂镇字第××号房产证、临房权证临桂镇字第××号房产证、临房权证临桂镇字第××号，证明被告已将案涉房屋登记为其单独所有，其拒绝为原告办理权属证书已构成违约；证据5、关于交付商业门面房屋产权证、土地使用权证及地下车库使用权的函、关于合作建房后续事宜办理的函、关于南城商业门面办证问题协调会会议记录，证明原告多次催告被告并与被告协商，要求被告履行约定义务，为原告办理案涉房屋的权属证书，并交付地下停车位给原告的事实。被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司辩称，一、楼下的地下停车库约1010.336平方米的所有权归被答辩人所有，答辩人没有异议。事实上，地下停车库约1010.336平方米即双方确认的18个车位，答辩人早已经交付给被答辩人。被答辩人早已经出租给南城百货使用。同时，《合作开发房地产项目合同书》项下位于桂林市临桂区金水路大龙西城项目沿街地上一层、二层及三层合计约7873.893平方米房屋。答辩人也已经将上述房产交付给被答辩人。被答辩人也早已进行使用并收取相关收益。但上述房产（车位除外）登记在答辩人名下，是因为答辩人与被答辩人进行的合作开发是由答辩人单独进行的商品房开发，故相关未出售房产都必须登记在答辩人名下。这样的登记，并非对被答辩人上述房产的侵占。被答辩人要将产权登记在其名下，根据法律规定必须与答辩人签订商品房买卖合同，才能将产权（房屋所有权）过户到被答辩人名下。多年来，答辩人也多次要求将上述房产过户到被答辩人名下，但被答辩人一直拒绝与答辩人签订商品房买卖合同，无法办理产权过户手续。在未过户之前，物权仍属于答辩人所有。因此，被答辩人的上述请求，没有法律依据，亦非引发本案的原因。二、被答辩人要求答辩人立即履行办理位于桂林市临桂区金水路大龙西城项目沿街地上一层、二层及三层合计7873.893平方米及对应楼下的地下1010.336平方米停车库不动产权属证书至被答辩人名下并交付权属证书给被答辩人条件没有成就，且条件没有成就的原因是由被答辩人造成的。1、停车位（非停车库）属于地下室，依法不能办理产权登记。双方已经在协议中出租给南城百货配套使用。2、答辩人与被答辩人进行合作开发，答辩人的义务已经履行完毕。答辩人与被答辩人进行合作开发，属于被答辩人所有的主要有两部分，即职工部分和被答辩人集体部分。职工部分已经全部办完房产证，早已交付使用。集体部分即本案涉案部分被答辩人早已经收取租金，也已经交付给被答辩人使用。答辩人与被答辩人进行合作开发，是由答辩人单独进行的商品房开发。整个项目被答辩人所得的收益不仅包括被答辩人主张的上述部分，也包括被答辩人职工集资的个人住房。这都需要签订商品房买卖合同。但被答辩人既不与答辩人进行实地面积测绘，确认实际面积，也不与答辩人签订商品房买卖合同，答辩人根本就无法将上述房产过户给被答辩人。同时，沿街地上一层、二层及三层合计约7873.893平方米房屋，因是整体商业楼层，要商场双方已整体租给南城百货，在分割中，防火分区和疏散通道设计，这都需要进行行政审批。而不签订商品房买卖合同，根本无法办理上述手续。三、被答辩人主张500万元违约金没有事实依据和法律依据。答辩人在与被答辩人合作过程中，严格遵守合作协议。合作开发过程中，答辩人已经全部完成合同义务，税务清算已经全部完成，所涉税款已经全部交清。上述房地产建成后，即将上述房产交付给被答辩人使用和收益。未办理房屋产权过户，也是因为被答辩人前述原因造成的。因此，真正违约的应该是被答辩人，应该主张违约金的应该是答辩人。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告为其辩称向本院提交了如下证据材料：证据1、合作开发房地产项目合同书，证明合同第3.3条特别约定，交付给原告的商业门面房屋产权证、土地使用证等证件所需的费用即文本费由被告承担；证据2、通知，证明原告与被告合作开发，办理产权手续需要签订《商品房买卖合同》；证据3、通知，证明原告与被告合作开发，办理产权手续需要签订《商品房买卖合同》，原告还需要交纳契税等相关费用；证据4、商品房买卖合同样本，证明双方同意按此样本签订商品房买卖合同；证据5、新天地项目土地增值税审核报告、补税明细表及完税证明，证明1、新天地项目合作开发所有大龙公司应该交纳和项目大龙公司已经交纳完毕；2、大龙公司实质性已经将本案涉案产权分配转移给原告；证据6、关于合作建房后续事宜办理的函，证明1、项目于2011年竣工验收并交付给原告；2、初期测绘图交给原告后原告一直未答复；证据7、临政复【2008】4号、临发改字【2008】14号，证明新天地项目为住宅、综合项目，包括住宅和商业建筑为同一项目；证据8、工程施工许可证和竣工验收意见书，证明被告从取得工程施工许可证和竣工验收仅用32个月；证据9、联合出租房屋协议及房屋租赁协议，证明被告交付给原告的商业门面、车位的时间为2011年4月7日，符合合同约定的时间。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见如下：证据1中证据目录的证据予以认可，不认可原告提交的证据复印件，因为没有章，但无法完全证明原告所要证明的证明内容，原告所要证据的证明内容1我们予以认可；证据内容2我们也予以认可，其中说被告应将归原告所有的房屋权属证书交付给原告的期限我们不完全认可，这个是有条件的；证明内容3不予认可，合同只约定合作开发的相关的税费是由被告承担，关于房屋产权证书的办理所需要的税费双方有明确约定，被告方只承担办理房屋产权证书文本所需的费用及工本费；证明内容4约定逾期交房和逾期办证的违约责任和损失赔偿标准，该证明内容我们不予认可，被告在履行双方的合作合同过程中并没有违约行为；证明内容5没有明确的指向，我们不予答辩。证据2的原件盖有大龙公司的公章以及地质队公章的原件真实性予以认可，但仅就这些平面图来看只是一些外观的土地利用的图纸，看不出车库的具体位置，由合议庭来定，需要说明的是仅靠这些平面图是无法确定最终面积的，只有进过专业的测绘机构测绘才能对面积进行认定。证据3的130号167号文真实性予以认可，这两份文件只是自治区地矿局对原告内部所做的一些指导性的意见，与本案没有关系；剩余的证据3真实性、合法性予以认可，但这些证据无法证明原告已经履行完毕相应的义务，同时结合建筑工程施工许可证、建设工程质量竣工验收意见书以及被告交付给原告房屋的交付时间来看，被告的房屋交付符合合同约定的交付时间。证据4真实性、合法性予以认可，但并不能证明被告拒绝为原告办理权属证书。原告对被告证据的质证意见如下：证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该份证据合同约定的第3条第3款对相关费用的承担有约定外，合同第五条第三款第（一）项、（二）项、（六）项也对相关费用的承担进行了明确的约定，对于原告应分得的房屋办理相关证件所产生的一切费用均由被告承担，而不仅仅是文本费；证据2、3真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，原告除了与被告签了合作开发房地产合同外，还与被告签订了一份合作建设职工住房合同，被告接受原告的委托为其职工修建职工住房并出售给其职工，原告发出的两份通知是针对该份合同，因此该份证据的证明内容与本案无关；证据4真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，原告所确认的商品房买卖合同样本是针对原告的职工与被告之间关于职工福利房的约定，与本案的涉案房屋无关；证据5真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，根据双方的合同约定，缴纳税款本来就是被告应该履行的义务，但缴纳税款不等于为原告办理了房屋产权过户手续；证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，1、被告作为建设单位在工程报建的时候就应当对区域进行划分，现工程已竣工验收并交付，被告却以消防防火区分问题要求对现场重新测绘出图为由不为原告办理分证，被告作为专业的房地产开发企业应当清楚前期不对区域进行划分，后期肯定不能办理分证，显然从一开始被告就未曾提过为原告办理产权证；证据7真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明内容有异议，该份证据的证明内容与本案无关；证据8真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该份证据所证明的内容工程竣工至今被告仍为为原告办理房屋登记产权证书，被告的行为已构成违约；证据9真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，根据双方的合同约定，被告的义务不仅仅是将涉案的房屋交付给原告，还应当在取得许可证三十六个月内为原告办理产权证书。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，本院认为可作本案定案的参考依据。根据当事人的陈述及全案证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：2007年7月17日，广西壮族自治区地质矿产勘探开发局以桂地矿函【2006】73号文件批复同意原告广西第一地质队按市场运作方式建设职工住房，与开发商联合开发金水路地段约11.3亩出让地。2007年11月14日，原告广西壮族自治区某地质队作为甲方，被告桂林市临桂县大龙房地产开发有限公司作为乙方，双方共同签订了《合作开发房地产项目合同书》，约定由原告提供位于其基地南面沿临桂县金水路地段东至保利花园、西至金水公园、南至金水路、北至206职工住宅楼的约11.3亩国有出让土地使用权为合作条件，由被告投入项目开发所需的全部资金（承担包括不限于项目报建、地质勘察、规划设计、建设施工、竣工验收、相应供水电、消防、绿化配套设施、办理产权费用等）作为合作条件，联合开发房地产。在上述合作开发的地块上，规划建设二栋高16层的商住综合楼和一栋高7层的商品住宅楼及其配套设施，总面积约37000平方米。合同约定，对合作开发建成的房地产，双方以分配房屋实物的方式进行合同利益分配，沿金水路临街两栋综合楼的1-3层商业门面的房屋产权归原告所有（面积约7800平方米），综合楼的4-16层住宅房屋及地下室产权归被告所有，商品住宅楼（七层）壹栋产权全部归被告所有，商住综合楼（七层）与商品住宅楼之间的停车、活动场地由原告管理、共同使用。被告应在合同生效并拿到施工许可证后三十六个月内，乙方（被告）应将合同约定商业门面的房屋办理好产权证（土地证和房屋所有权证，土地证上出让的时间与乙方应分得的商品住宅楼一样）并全部交付甲方（原告）使用。办理原告（甲方）的商业门面房屋产权证、土地使用证等证件所需费用均由被告（乙方）承担。合同还约定，被告（乙方）不能按照本合同约定的时间交付房屋及其产权证的，被告（乙方）除了承担违约责任外，被告（乙方）原向原告（甲方）支付保证金所产生的利息归甲方所有。逾期交付房屋及其产权证超过六个月的（非乙方原因），被告（乙方）除了接受本条约定处罚外，乙方原向甲方支付保证金无偿归甲方所有。关于办证费用，《合作开发房地产项目合同书》1.1条约定：被告投入项目开发所需的全部资金承担包括不限于项目报建、地质勘察、规划设计、建设施工、竣工验收、相应供水电、消防、绿化配套设施、办理产权费用等；3.3条约定乙方（被告）交付给甲方（原告）的商业门面房屋产权证、土地使用证等证件所需费用均由乙方承担；4.3约定…甲方有权将土地重新过户到甲方名下，乙方无条件同意把甲方的原有土地过户到甲方名下，并承担全部过户费；5.2.1条约定乙方（被告）负责投入本项目报建…办理产权证等等所需的全部资金；5.2.2条乙方（被告）负责办理本项目所需的各种审批、报建手续和批文，并承担办理过程中应缴纳的各种税费；5.2.6条约定乙方（被告）负责为甲方办理本合同甲方（原告）应分得房屋的产权证和土地证等证件，并承担办证所产生的全部费用。2008年1月14日，原、被告另签订了《合作开发房地产补充合同》，补充合同约定，沿金水路商业住宅楼与其北面之商品住宅楼的地面上1-2层前后为连体建筑（中间按比例设计建筑一个天井作为采光、通风用），以沿金水路建筑商业住宅楼地面进深20m的楼房为原告产权，以外的楼房产权归被告。补充合同还约定，商业住宅楼与其北面之商品住宅楼的地面以下建筑地下室，作为停车场供双方使用，其中建筑地下室原告分配所得为1000㎡，产权归原告，位置为原告沿街所得楼层相对应以下部位，其余地下室产权归被告处理。上述合同签订后，2008年1月23日，原、被告共同取得了原临桂县（现已变更为桂林市临桂区）人民政府作出的临政复[2008]54号《关于桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司、广西壮族自治区某地质队申请变更国有土地使用权的批复》，批复同意将广西壮族自治区某地质队以出让方式取得的面积为74201.52平方米中的27674.2平方米国有土地使用权变更为桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司使用，土地用途为住宅、综合用地。2008年5月22日，被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司取得了临桂县发展和改革作出临发改[2008]14号《关于“大龙·西城新天地”项目核准的批复》，批复同意桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司大龙·西城新天地建设项目立项。桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司于2009年3月23日取得了主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，于2009年4月16日取得了《建筑工程施工许可证》。上述项目于2009年6月6日开工建设，于2012年8月20日工程竣工经五方验收。2011年4月7日，原告（甲方）与被告（乙方）根据项目实际建设规划的变化，另签订了《合作开发房地产项目补充合同书（二）》，达成了新的补充条款。其中，关于利益分配方面，补充合同约定“3.1商住综合楼中，1-3层商业部分按双方确认的红线范围（详见附图3）建筑面积约7800㎡（含公摊面积），产权归甲方；另外一层对应楼下的地下停车库面积1000㎡，产权归甲方，其余产权归乙方（各自产权面积最终以双方约定的红线图由房管部门审定面积为准）。3.2商住综合楼中各自红线范围内的电梯、消防设施、消防应急通道、水、电气控制室、空调、泵房等公共设施在任何红线范围内都属于公共设施，整栋楼共同使用。未经双方同意，任何一方不得破坏或改变其用途。3.3商住综合楼一层中间预留的大门通道，产权双方各占一半，由商场共使用。未经双方同意，任何一方不得改变其用途。…4.4本补充合同书与2007年11月14日签订的《合作开发房地产项目合同书》及2008年1月14日签订的《合作开发房地产项目补充合同书》不一致的，以本补充合同的条款为准；本补充合同未做说明的、没有变更或修改的，双方同意按原签订的合同书、补充合同书执行。”与此同时，原、被告双方在项目建筑平面图上划定红线并加盖公章，双方初步确认了原告产权的位置和具体面积，其中商住综合楼第一层归原告所有的房屋面积为2363.896㎡，第二层归原告所有的房屋面积为2499.982㎡，第三层归原告所有的房屋面积为3010.015㎡，负一层地下停车场归原告所有的房屋面积为1010.336㎡。2011年4月7日，原告与被告签订了《联合出租房屋协议书》，双方同意就联合开发的项目中负一层车库、正一层、正二层商场、正三层办公楼以各自所有的产权面积，整体同意出租给第三方，双方各自享有自有产权部分租金的收益权利，承担房屋出租收益应交税金部分的义务。2011年6月10日，被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司与广西南城百货股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司将大龙·西城新天地的正一层、正二层商业经营面积12000平方米，正三层部分仓库、办公面积3000平方米（其中属于广西第一地质队的正一至正三层的约7800平方米由桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司与其形成出租协议，再统一出租给广西南城百货股份有限公司），租赁期限自2011年9月1日至2026年8月31日止。现租赁合同仍在履行中。双方当事人对原告诉请的地上一、二、三层的房屋约7873.89平方米和地下停车位1010.336平方米的位置和归属均没有争议，双方争议在于上述房产过户条件是否成就、过户税费应如何承担以及地下停车位是否已经交付给原告。被告认为过户给原告的条件尚未成就，原告诉请的地上一、二、三层的房产系被告单独开发并已登记在被告名下，如要过户到原告名下，需原告与被告重新签订商品房买卖合同才能办理过户，原告未与被告签订商品房买卖合同、未进行实地面积测绘，导致被告无法将房产过户给原告，况且房屋产权分割还必须对消防分区、消防通道等内容进行相应的行政审批，上述环节均需要原告配合才能办理。关于过户的税费，被告认为合同对过户税费的承担约定不明，被告只承担过户的工本费。关于违约金，被告认为原告于2011年4月7日已将案涉门面、车位与被告一起共同出租给他人并根据比例自行收取相应的租金，这证明被告已经将车位及商业门面交付给原告，至于产权没有过户的原因就在于被告所陈述的上述几点理由，违约方不在被告，因此被告认为原告主张违约金没有事实和法律依据。关于地下停车位，被告提出地下停车位不能办证且已于2011年4月7日一并出租给他人，视为已经交付给原告使用。另查明，案涉商铺及办公楼产权登记如下：临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#一层1-1号房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积1043.39㎡，套内建筑面积917.19㎡；临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#一层1-2号房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积143.94㎡，套内建筑面积126.53㎡；临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#一层1-3号房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积673.61㎡，套内建筑面积592.13㎡；临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#一层1-4号房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积3841.15㎡，套内建筑面积3376.54㎡；临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#二层房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积6043.07㎡，套内建筑面积5312.14㎡；临桂县临桂镇金水路西城新天地1#2#3#三层01号房产证为临房权证临桂镇字第××号，登记建筑面积2726.63㎡，套内建筑面积2396.83㎡。本案在审理过程中，本院组织原、被告双方到桂林市临桂区不动产登记中心询问案涉房产办证的条件是否成就，不动产登记中心工作人员答复：按照交易规则，仅凭原、被告双方签订的合作协议尚不能将案涉房产过户到原告名下，除非有商品房买卖合同或者可供执行的法律文书，双方还需要对案涉房产进行测绘确定具体面积并交纳相关税费后才能办理产权登记过户手续，如果涉及到消防分区还需到相关部门审批。本院认为，原、被告签订的《合作开发房地产项目合同书》、《合作开发房地产补充合同》及《合作开发房地产项目补充合同书（二）》，系双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，系当事人的真实意思表示，且原告与被告联合开发房地产事宜事先经过了广西壮族自治区地质矿产勘探开发局的同意，所开发的项目也取得了政府及主管部门的批复同意，上述合同的内容未违反法律强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。合作开发房地产合同指当事人提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润,共担风险合作开发房地产为内容的协议，作开发房地产合同必须明确三个要件，即共同投资、共享利润、共担风险。本案《合作开发房地产项目合同书》、《合作开发房地产补充合同》及《合作开发房地产项目补充合同书（二）》虽名为合作开发，但从双方对权利、义务的具体约定上看，上述合同并不符合合作开发房地产合同的基本要件。合同约定由原告提供位于其基地南面沿临桂县金水路地段东至保利花园、西至金水公园、南至金水路、北至206职工住宅楼的约11.3亩国有出让土地使用权为合作条件，由被告投入项目开发所需的全部资金作为合作条件，对合作开发建成的房地产，双方约定以分配房屋实物的方式进行合同利益分配，商住综合楼第一层2363.896㎡，第二层2499.982㎡，第三层面积3010.015㎡、负一层地下停车场1010.336㎡的产权归原告所有。上述协议，原告只收取固定利益,并不承担具体的经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,本案原、被告之间签订的案涉合同名为合作开发,实为土地使用权转让。并且，根据上述合同，双方实际上以原地再建的房屋与被拆迁房屋进行了产权交换，调换之后，原告丧失了被拆迁房屋的所有权，但原告获得了调换房地产的所有权。被告以特定位置、特定用途的房地产对原告予以补偿安置，从而使本案所涉联合开发房地产协议具有了拆迁补偿安置协议的性质。因此，本案应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点一、案涉不动产办证的条件是否成就，如果成就，过户的税费当事人应如何承担；争议焦点二、本案被告是否存在违约，如果被告违约，违约金如何计算支付；三、地下停车库是否进行了交付。关于争议焦点一，原、被告对案涉房屋及地下停车位的归属均无异议，案涉房屋实际上已经由原、被告共同出租给广西南城百货公司使用，即涉案房屋视为被告已经交付给原告使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，被拆迁人对回建房具有优先权。原告诉请的地上一、二、三层约7873.89平方米的房屋初始登记在被告名下，上述房屋已经具备办理权属登记的条件，被告将上述房屋过户到原告名下不仅是可行的，也符合双方合同的约定，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请地下负一层地下停车场1010.336㎡的办证问题，因原、被告签订的合作开发合同并未约定被告为车位办证的义务，且原、被告双方均未举证证明案涉车位是否属于人防工程的一部分，案涉车位如果是人防车位则无法办证，故对于原告要求被告履行车位办证的请求，本院不予支持。关于办证所产生的税费如何承担的问题，《合作开发房地产项目合同书》1.1条约定：被告投入项目开发所需的全部资金承担包括不限于项目报建、地质勘察、规划设计、建设施工、竣工验收、相应供水电、消防、绿化配套设施、办理产权费用等；3.3条约定乙方（被告）交付给甲方（原告）的商业门面房屋产权证、土地使用证等证件所需费用均由乙方承担；4.3约定…甲方有权将土地重新过户到甲方名下，乙方无条件同意把甲方的原有土地过户到甲方名下，并承担全部过户费；5.2.1条约定乙方（被告）负责投入本项目报建…办理产权证等等所需的全部资金；5.2.2条乙方（被告）负责办理本项目所需的各种审批、报建手续和批文，并承担办理过程中应缴纳的各种税费；5.2.6条约定乙方（被告）负责为甲方办理本合同甲方（原告）应分得房屋的产权证和土地证等证件，并承担办证所产生的全部费用。根据双方合同的上述约定，应由被告承担过户的所有税费，原告不承担过户所产生的一切税费。被告提出合同对过户税费的承担约定不明、被告只承担过户的工本费的诉讼主张，本院不予支持。关于争议焦点二，本案在审理过程中，本院组织原、被告双方到桂林市临桂区不动产登记中心询问案涉房产办证的条件是否成就，不动产登记中心工作人员答复：按照交易规则，仅凭原、被告双方签订的合作协议尚不能将案涉房产过户到原告名下，除非有商品房买卖合同或者可供执行的法律文书，双方还需要对案涉房产进行测绘确定具体面积并交纳相关税费后才能办理产权登记过户手续，如果涉及到消防分区还需到相关部门审批。因此，案涉房产要过户到原告名下，需原、被告双方互相协助配合才能办理，非被告单方面就能办理。况且，案涉房屋已由原告已经出租给案外人广西南城百货股份有限公司并获得相关的收益。故，对原告的违约金请求，本院不予支持。关于争议焦点三、原告与被告签订的《联合出租房屋协议书》约定，双方同意就联合开发的项目中负一层车库、正一层、正二层商场、正三层办公楼以各自所有的产权面积，整体同意出租给第三方，被告亦与南城百货公司亦签订了《房屋租赁合同》，故原告诉请被告交付地下停车位的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、原告广西壮族自治区某地质队与被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司签订的《合作开发房地产项目合同书》、《合作开发房地产补充合同》及《合作开发房地产项目补充合同书（二）》项下位于桂林市临桂区金水路大龙西城新天地项目沿街商住综合楼第一层面积2363.896㎡、第二层面积为2499.982㎡、第三层面积为3010.015㎡、负一层地下停车场面积为1010.336㎡的房地产（具体以原、被告双方已加盖公章确认的建筑平面图为准）所有权归原告广西壮族自治区某地质队所有；二、被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内将位于桂林市临桂区金水路大龙西城新天地项目沿街商住综合楼第一层面积2363.896㎡、第二层面积2499.982㎡、第三层面积3010.015㎡房地产（具体以原、被告双方已加盖公章确认的建筑平面图为准）的不动产权证过户到原告广西第一地质队名下，办理过户手续所产生的所有税费均由被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司承担；三、驳回原告广西壮族自治区某地质队的其他诉讼请求。案件受理费46800元，由广西壮族自治区某地质队承担23400元，由被告桂林市临桂县某房地产开发有限责任公司承担23400元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费46800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  农丽珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  黄建忠二〇一九年十二月十六日书 记 员  唐连花