河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初2616号原告：王曦若，女，汉族，1990年10月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘立新，河北振功律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘时然，河北振功律师事务所律师。被告：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。法定代表人：庞文剑，职务：董事长。委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏金锁，该公司法务经理。原告王曦若与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告王曦若委托诉讼代理人刘立新、刘时然，被告华银公司委托诉讼代理人魏金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王曦若向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金共计1236350元，并支付资金占用期间的利息；2、依法判令被告返还原告装修款1825元，并支付资金占用期间的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月6日，原告与被告签订《商品房预定合同》，约定原告订购被告开发的天鹅湖（暂定名）金峪谷项目第DC10幢一单元3401号房屋一套，建筑面积为204.73平方米，总价款为1838175元，交付时间为2017年12月31日前，并约定了定金条款。合同签订后，原告按照合同约定，分两次将定金618175元及装修款1825元交付被告。至原告起诉之日，原告向被告预定的商品房未开工建设，被告尚未与原告签订《商品房买卖合同》。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告华银公司辩称，1、依据相关法律规定，定金不能超过合同总标的的20%，故本案中原告先期缴纳的618175元并非定金，而是购房款。且本案中的预订合同性质上属于预约合同，双方在预定合同中并未约定签订买卖合同的具体期限及到期不能签订的违约责任，因此本案不构成原告诉请的所谓定金罚则问题，即原告要求双倍返还所谓定金不成立，要求支付资金占用利息当然也不能成立。2、装修款是否是被告收取，需以其收据为准，即便是被告收取，因为原告第一项诉请不成立，故该装修款也不应该退还。3、本案中所涉的款项金额均应以被告开具的收据为准。综上，请法院依法驳回原告诉请。原告王曦若为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、王曦若身份证复印件一份，证明原告主体信息；证据二、被告华银公司工商登记信息一份，证明被告主体信息情况；证据三、商品房预定合同原件一份，证明原、被告于2015年11月6日签订《商品房预定合同》，约定原告购买被告开发的天鹅湖金峪谷项目DC10幢1单元3A01室房屋一套，建筑面积204.73㎡，总价款1838175元。合同中，被告承诺于2017年12月31日前，将房屋交付原告，且约定原告应在被告电话通知之日起三日内到被告接待中心签订正式《商品房买卖合同》。合同附件二约定，原告应于2015年11月6日向被告交付定金5万元，2015年11月23日向被告交付定金568175元。因被告既未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也未按约定交付房屋，应承担双倍返还原告定金的违约责任。证据四、收据三份、招商银行交易流水、刷卡凭条二份，证明原告于2015年11月6日向被告交付定金5万元，于2015年11月25日向被告交付定金568175元、装修款1825元，综上原告已按约定交付定金618175元。对原告提供的证据，被告在庭审中质证称：对证据一、二的真实性无异议。对证据三的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，原告缴纳的房款共618175元，总房款是1838175元，其缴纳的房款占总房款的34%，此比例远远高出了法律规定的定金不高于20%的标准。对证据四，其中两张收据是以被告公司开具，对其真实性予以认可，但另一张1825元的收据是其他公司开具，与被告并无关系，对流水和转账凭据不发表质证意见。对原告提供的上述证据，经被告质证，本院认定如下：对证据一、证据二，因被告对其真实性无异议，本院予以认定；对证据三，因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；对证据四，因被告对涉及被告公司的两张收据的真实性认可，故本院对该两份收据的客观性、关联性、合法性予以认可，因另外一张收据系河北博艺装饰工程有限公司开具，根据原告提供的证据，因与本案缺乏关联性，故对该张收据的关联性不认可，但是结合原告提供的银行交易流水、刷卡凭证等，对上述证据的真实性予以认定。被告华银公司未向本院提交证据。根据庭审举证、质证及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告王曦若与被告华银公司于2015年11月6日签订了《商品房预定合同》[合同编号（养生宝）6557]，合同约定，原告购买被告位于天鹅湖（暂定名）金峪谷项目第DC10幢1单元3A01号房屋，该房屋的建筑面积共204.73平方米，总价款为1838175元整。合同中第六条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，将房屋交付买受人。”第七条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下方式处理：买受人同意，出卖人自本合同约定的交付日期的第二天起，按买受人已交付房价款日万分之壹向买受人支付违约金至实际交付之日止，买受人不再追究出卖人其他逾期交房违约责任。”第九条约定：“买受人应在出卖人电话通知之日起三日内到出卖人接待中心签订正式《商品房买卖合同》及其它相关手续，逾期视为违约，超过7日的出卖人有权解除合同。”第十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”合同最后由被告华银公司签章，并由原告王曦若签字按捺手印。合同附件二约定买受人于2015年11月6日交付定金50000元，于2015年11月23日交付定金568175元。合同签订后，原告于2015年11月6日将定金50000元支付给被告，于2015年11月24日将定金568175元支付给被告，共计618175元，被告均开具收据。此外，原告于2015年11月24日还通过被告华银公司的账户向河北博艺装饰工程有限公司支付装修款1825元。原告交纳上述定金后，被告华银公司一直未通知原告到出卖人接待中心签订正式《商品房买卖合同》及其它相关手续，原告遂于2019年11月11日诉至本院。另查明，至本案法庭辩论终结前，被告华银公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，也未建设涉案房屋。本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告王曦若与被告华银公司签订的《商品房预定合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告签订的《商品房预定合同》中包含了买受人的基本情况、房屋的基本状况、总价款、房屋交付时间及签订正式商品房买卖合同等内容，符合认购书的要件，当事人均应严格按照约定履行自己的合同义务。虽然被告对原告缴纳的款项是否为定金等持有异议，但是原告所举商品房预定合同、定金收据等证据之间能够形成证据链条，可证实原告欲购买被告开发的特定房屋，并向被告交纳了定金618175元的事实。原告交纳定金后，被告直至房屋交付期限结束甚至到本案起诉前，一直未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也未提供证据证明由于不可归责于当事人的事由未通知原告签订正式商品房买卖合同，显系违约。因此，在认定被告方存在违约的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应承担相应定金责任，向原告双倍返还定金。此外，本案中原被告在《商品房预定合同》中有合同附件与本合同具有同等法律效力的约定，此定金条款在性质上具有双重属性，一方面该定金作为即将订立的本约的担保，定金性质为立约定金；另一方面，该定金与预约合同一并设立，共同作为担保订立本约的措施，可以视为是对预约合同的一种特殊担保。但是双方约定的定金数额超过了合同标的额即合同总价款1838175元的20%，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，被告应对合同标的额的20%部分，即1838175元的20%计367635元予以双倍返还，为735270元，其余618175元-367635元=250540元予以全额返还，并应支付资金占用期间的利息。关于资金占用期间的利息，原告主张按照年利率4.75%计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，原告的该项诉请不违反法律规定。但是，原告提供的证据能够证明被告违约行为给其造成损失为利息损失，且利息损失经计算达127000余元，但该损失适用定金罚则已能够弥补。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，采用定金罚则能够弥补一方违约造成的损失时，人民法院不再并处违约方承担损失赔偿责任。本案中，被告不应当再赔偿原告的利息损失，故对原告要求被告支付定金占用期间利息的请求不予支持。综上，被告华银公司应双倍返还原告定金735270元，并返还剩余定金款项250540元，共计985810元。关于本案中涉及被告承担定金条款责任后的资金占用期间利息问题。原告与被告签订的《商品房预定合同》对于退还定金的具体期限约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，本案原告未提供证据证明向被告追索返还定金的时间，故本院认定自原告起诉的次日，即2019年11月12日为被告返还定金并承担定金违约责任的日期。此外，自2019年11月12日起被告未给付上述款项给原告造成的利息损失，应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第三部分关于合同纠纷案件的审理中“（三）关于借款合同”明确提到为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,故本院酌定利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另关于被告辩解适用定金罚则应以解除合同为前提的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，是否以解除合同为前提取决于双方对定金性质的约定，定金性质如为违约定金，则违约方承担定金责任后不能免除其继续履行的义务，故对被告的此辩解意见不予采信。另原告要求返还装修款1825元，是原告支付给河北博艺装饰工程有限公司的装修费，原告虽提供证据证实该1825元交给了被告，但是收据为河北博艺装饰工程有限公司开具，证明被告只是代收后转给河北博艺装饰工程有限公司。为此，该1825元的装修费不应由被告返还，原告请求被告返还装修款1825元及按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉请，无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王曦若双倍返还定金以及返还剩余款项共计985810元，并支付资金占用期间的利息（以985810元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月12日起至全部付清之日止）；二、驳回原告王曦若的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7972元（已减半收取），由原告王曦若负担1625元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担6347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  何永强二〇一九年十二月二十三日书记员  陈爱爱