山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终7691号上诉人（原审原告）：烟台煜德机械有限公司，住所地烟台市牟平区九发街99号。法定代表人：王全峰，经理。委托诉讼代理人：肖玉华，山东天之润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘伟，男，1964年1月31日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。上诉人烟台煜德机械有限公司因与被上诉人刘伟排除妨害纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人烟台煜德机械有限公司上诉请求：请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人对被上诉人使用的房屋依法享有所有权，上诉人有权要求被上诉人支付占有使用期间的损失。二、被上诉人明知该承租房地产已经被抵押、被查封并在拍卖期间，仍与王允军签订租赁合同，其应对自己的行为承担责任，同时还应赔偿因占有、使用上诉人竞拍的房地产引起的损失。本案所涉房地产，原登记在烟台鑫发投资咨询有限公司名下，只有鑫发公司有权进行处分，王允军与被上诉人签订的房屋租赁合同、与烟台九龙投资管理集团有限公司签订的租赁合同，都属于无权处分，租赁合同属无效合同。被上诉人庭审中提交的王允军在2015年8月20日、21日签订的租赁合同是不真实的，被上诉人与王允军签订的合同是在2019年1月，这时该房地产处于法院查封状态，该合同的承租权不能对抗上诉人的所有权。二审庭审中，上诉人提交补充上诉状称：牟平区人民法院判决王允军与烟台九龙投资管理集团有限公司的合同有效，牟平区人民法院应当按照烟台经济技术开发区人民法院的判决确定的事实及内容进行审判。被上诉人刘伟提交书面答辩状答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、对于涉案场地，被上诉人租赁在先，上诉人取得所有权在后，上诉人取得所有权之前被上诉人租赁的事实就已存在。2、对于上诉人提到的涉案房产抵押情形，涉案场地是2009年烟台九龙投资管理集团有限公司通过法院拍卖依法取得并登记在烟台鑫发投资咨询有限公司名下，2015年8月20日烟台九龙投资管理集团有限公司将涉案场地租赁给王允军，该事实有书面租赁合同及确认函为证，不存在无权处分。3、上诉人越过承租人王允军，直接向被上诉人主张房屋损失没有任何依据，被上诉人系合法租赁使用人，基于合法债权关系产生的占有应受保护，上诉人不能以其与被上诉人之间不存在合同关系为由主张被上诉人系无权占有，要求被上诉人按照上诉人自定的计算标准支付房屋占有损失也缺乏事实和法律依据。4、涉案房产负有移交义务的主体是烟台鑫发投资咨询有限公司，并非被上诉人，上诉人应当向烟台鑫发投资咨询有限公司主张权利救济。烟台煜德机械有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告立即从牟平区开发区九发街99号房地产中的5号楼处搬离;2.要求被告赔偿原告从2019年4月12日到2019年7月12日期间的损失114037元，并从2019年7月13日起仍以其使用面积3041平方米为基数，按每年每平方米150元计算，赔偿原告损失直到搬离为止；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：烟台市经济技术开发区人民法院2019年4月6日10时至2019年6月5日在淘宝网司法拍卖平台上对登记在烟台鑫发投资咨询有限公司所有的位于烟台市牟平区经济技术开发区九发街99号房地产进行变卖，变卖价格为25623416元。经变卖，上述房地产由竞买人煜德公司以25623416元的最高价竞得。煜德公司将25623416元交至烟台市经济技术开发区人民法院。2019年4月8日，烟台市经济技术开发区人民法院作出（2018）鲁0691执恢162号执行裁定书，裁定位于烟台市牟平区经济开发区九发街99号房地产所有权归煜德公司所有，所有权自裁定书送达给煜德公司时转移，煜德公司可持裁定书至登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年4月11日，烟台市经济技术开发区人民法院向煜德公司送达了（2018）鲁0691执恢162号执行裁定书。2019年5月30日，烟台市经济技术开发区人民法院作出公告，公告内容为：一、限烟台鑫发投资咨询有限公司于2019年6月10日前迁出烟台市牟平区经济开发区九发街99号房地产，逾期不履行，将依法强制执行。二、在烟台市牟平区经济开发区九发街99号房地产内的实际承租人持有效租赁合同与烟台煜德机械有限公司依法协商租赁事宜，协商不成可依法提起诉讼。上述事实，有烟台市经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691执恢162号执行裁定书、公告予以佐证，煜德公司与刘伟均无异议，一审法院予以确认。煜德公司称其系烟台市牟平区经济开发区九发街9号房产的所有人，刘伟实际占用该房产中的5号楼，要求刘伟按照每年每平方米150元的价格支付使用面积3041平方米自2019年4月12日至2017年7月12日的费用114037元，并按照该标准支付自2019年7月13日至搬离之日的费用。煜德公司提交抵押合同复印件一份，证实原房东烟台鑫发投资咨询有限公司在2015年8月25日与中国民生银行股份有限公司烟台分行签订抵押合同一份，该抵押合同中第21.5条规定在抵押贷款前该厂房未被出租的事宜；提交烟台市经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691执异72号执行裁定书，证明抵押合同的真实性；提交证明三份，证明在同位置、同地段的厂房出租价格为每平方200元、每平方180元，从而证明煜德公司要求刘伟支付的每平方米每年150元的价格没超出市场价；提交不动产信息查询结果一份，证明5号楼的面积为8505.26平方米。经质证，刘伟认为煜德公司提交的抵押合同系复印件，对其真实性有异议，对想要证明的对象也有异议；对（2019）鲁0691执异72号执行裁定书的真实性没有异议，但认为该裁定书存在程序以及事实认定的错误；对煜德公司提交的证明有异议，认为证明主体不具备有资质的第三方鉴定机构的资格，对其证明的内容不具有法律效力，从证明内容看，与本案所涉房产的地块没有任何关联性，对其证明的单价不予认可；对不动产信息查询结果的真实性没有异议，从该份证据可以看出，抵押登记的时间是在2015年8月26日，中国民生银行股份有限公司就是依据2015年8月26日所设定的抵押权行使的优先受偿权。煜德公司称其从法院的拍卖公告及评估报告中可以看出没有承租的事实，也没有承租使用该厂房的优先权人，其参与竞买前曾派人去现场看过，对于使用厂房的人认为是临时使用，在竞买成功后，煜德公司曾于2019年4月11日到涉案厂房中对刘伟进行腾房通知，提交了视频资料予以证实。刘伟对视频资料的真实性没有异议，但认为从双方的谈话中无法证实刘伟对煜德公司所述事实的认可，刘伟也陈述了已经支付了涉案场地租赁费的事实。刘伟针对其答辩主张，提交了如下证据：一、2018年3月15日刘伟与王允军之间签订的租赁合同，证明刘伟系合法租赁占有涉案房产，租期为2018年3月15日到2020年3月14日，年租金为50000元，租赁面积为800平方米。二、收款收据两份，证实刘伟签订租赁合同后依约履行了支付租金义务。三、2015年8月20日案外人王允军与烟台九龙投资管理有限公司签订的租赁合同两份以及确认函一份，证实案外人王允军与原涉案房产的所有权人烟台鑫发投资咨询有限公司存在租赁关系，租赁期限自2015年8月20日至2027年8月19日止，租赁范围包含5号房产，从而说明案外人王允军有合法的承租权，刘伟租赁范围属于王允军的承租范围内。经质证，煜德公司对刘伟提交的其与王允军之间租赁合同的内容不予认可，但是认为从中能证明刘伟使用煜德公司所竞买的厂房，实际使用的面积为3041平方米，并且该份证据王允军是无权处分的，从煜德公司提交的不动产查询信息中可以看出该厂房原所有权人是烟台鑫发投资咨询有限公司的，并且该份合同是在法院查封期间签订的；对刘伟提交的两份收据的真实性不作质证，对该款项是否交纳不知道；认为刘伟提交的确认函和王允军与烟台九龙投资管理集团有限公司签订的租赁合同系复印件，该确认函与事实相矛盾；提交烟台中级人民法院（2008）烟民破字第6-6号函一份，证明该房地产是烟台鑫发投资咨询有限公司实际购买人，烟台九龙投资管理集团有限公司只是受实际购买人委托参与了竞买，烟台九龙投资管理集团有限公司无权处分该房产，对王允军与烟台九龙投资管理集团有限公司签订的两份租赁合同不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”烟台市经济技术开发区人民法院在民事执行中拍卖、变卖位于烟台市牟平区经济开发区九发街99号房地产，煜德公司以25623416元的价格竞得，取得了涉案房屋的所有权，应当由拍卖财产的法院将涉案房屋移交给煜德公司，如果被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。刘伟实际占有使用涉案房产，有相应的租赁合同且租赁时间在煜德公司竞买涉案房产前，并交纳了租期内的租金，负有将涉案房产移交给煜德公司的主体是烟台鑫发投资咨询有限公司，没有按时移交涉案房产的法律责任应由烟台鑫发投资咨询有限公司承担。煜德公司要求刘伟承担未按时交付涉案房产的占有费用，理由不当，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告烟台煜德机械有限公司对被告刘伟的诉讼请求。案件受理费减半收取1290元，财产保全费1120元，均由原告烟台煜德机械有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，2015年8月20日、21日，案外人王允军与烟台九龙投资管理集团有限公司签订租赁合同，租赁了涉案房屋，2018年3月15日，被上诉人于王允军处承租涉案房屋并支付足额租金；2019年4月8日，烟台市经济技术开发区人民法院对登记在烟台鑫发投资咨询有限公司名下的涉案土地进行司法拍卖，由上诉人竞得，上诉人因要求被上诉人赔偿占有期间的财产损失起诉至一审法院。上诉人提起上诉的理由是，生效判决裁定已认定租赁合同无效，被上诉人的租赁行为不受法律保护，被上诉人应赔偿上诉人损失。上诉人未提交证据证实被上诉人系恶意租赁，且被上诉人已按生效的租赁合同足额缴纳租金并占有使用，致上诉人无法占有使用涉案场地的责任并不在被上诉人，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人烟台煜德机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  慈勤哲审判员  尹鹏亮二〇一九年十二月二十六日书记员  王译伟