四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初2460号 原告:赵国明，男，1981年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：赵维明，四川开山律师事务所律师。 被告：四川瑞益房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林东路1号，统一社会代码91510100667596279N。 法定代表人：张光平，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖潇，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟懿，四川凡高律师事务所律师。 原告赵国明与被告四川瑞益房地产开发有限公司（以下简称瑞益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵国明的委托诉讼代理人赵维明、被告瑞益公司的委托诉讼代理人廖潇、苟懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵国明向本院提起诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于中江县房屋的所有权转移登记；2、判令被告支付原告因逾期办理原告所购商品房所在楼栋权属证明的违约金53116.65元（以总房款193998.00元为基数，从2011年7月1日至2018年12月27日,按每日万分之一计算）。事实和理由：2010年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中江县，总价款193998.00元。原告依约履行了包括支付全部购房款在内的合同义务，但被告至今未给原告办理房屋所有权转移登记。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应当在2011年6月30日取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告应当支付违约金。被告因自己的责任在2018年12月27日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，应当按约定向原告支付违约金。 被告瑞益公司辩称，原告购买被告开发的商品房属实，被告愿意为原告办理不动产权属登记证书。被告未按合同约定时间办理涉案房屋所在楼栋的权属证明即初始登记，是因为政府的原因造成，故原告不承担违约责任，且原告主张的逾期办理始初登记2015年12月27日之前的违约金已超过诉讼时效期间，原告主张的违约也过高，请予调整。 经审理查明，2010年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定；被告将其开发的位于中江县房屋出售给原告；总价款195479.00元，分期付款，合同签订时支付100000.00元，尾款在交房时付清；被告应在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，被告自应当取得所在商品房楼栋权属证明之次日起至实际取得权属证明之日止按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋转移登记。合同签订后，原告按约按房屋实际面积向被告支付购房款193998.00元，并支付契税3880.00元、维修基金3880.00元，被告于2011年2月26日向原告交付房屋。被告于2018年12月27日取得涉案房屋所在楼栋的权属证书，但至今未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。 上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、房屋交接书、不动产权属登记证书等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约交付了房屋，被告应按约为原告办理所购房屋的转移登记即不动产权属证书，且被告同意为原告办理所购房屋的不动产权属证书，故原告要求被告为原告办理所购房屋的不动产权属证书的诉讼请求成立，本院予以支持。现双方的争议焦点为：1.被告是否存在逾期办理原告所购房屋所在楼栋的权属证明即初始登记的违约行为；2.若原告存在该违约行为，原告所主张的2015年12月27日之前的违约金是否已超过诉讼时效期间；3.原告主张的违约金是否过高。 针对争议焦点1，本院认为，根据双方合同约定，被告应在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，被告自应当取得所在商品房楼栋权属证明之次日起至实际取得权属证明之日止按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金。被告于2018年12月27日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明违反双方合同约定，属违约行为。被告辩称系政府原因造成未依约办理初始登记，被告并无充分证据证实系政府原因导致其不能如期办理初始登记，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告并不能免除对原告应承担的违约责任，被告的该辩解意见不能成立，本院不予采纳。 针对争议焦点2，本院认为，根据双方合同约定，被告应支付的违约金自应当取得所在商品房楼栋权属证明之次日起至实际取得权属证明之日，并于实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。被告于2018年12月27日取得初始权属证明，应在2019年1月26日之前向原告支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告未在2019年1月26日之前向原告支付违约金，原告自次日起知道其权利被侵害，现提起诉讼主张该违约金，未超过3年诉讼时效期间，故被告的该辩解意见不能成立，本院不予采纳。 针对争议焦点3，本院认为，根据双方合同约定，被告应在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，逾期应按日支付万分之一支付违约金。被告于2018年12月27日实际取得案涉商品房所在楼栋的初始登记，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对原告主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款193998.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2011年7月1日起至2018年12月27日止，按日万分之一为标准进行计算。 综上，原告要求被告为其办理所购房屋的不动产权属证书及要求被告支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决书生效之日六月内为原告赵国明办理位于四川省中江县房屋的不动产权属证书。 二、被告四川瑞益房地产有限公司于本判决书生效之日起六月内向原告赵国明支付逾期办理初始登记违约金。 违约金计算方法为：以193998.00元为基数，从2011年7月1日起至2018年12月27日止，按日万分之一为标准进行计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1128.00元，减半收取564.00元，由被告四川瑞益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  陈凤勇 审判员  包和平 审判员  杨 英 二〇一九年十二月二十三日 书记员  周 静