江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初3232号原告：黄某海，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西翰中春律师事务所律师，一般授权。被告：何某江，男，1981年6月26日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师，特别授权。原告黄某海与被告何某江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某海的委托诉讼代理人王子健、被告何某江的委托诉讼代理人陈敬仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某海向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自承租之日起至2020年4月30日期间的尚欠租金321627元；2、请求判令被告向原告支付2018年10月31日之前的违约金（按年租金233640元的30%计算），2018年11月1日之后的违约金按月息2%计算至付清租金之日止（违约金暂计算至2019年11月3日为77833元），两项共计399460元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，原告黄某海依据南昌市中级人民法院（2015）洪中执字第373-5号《执行裁定书》，通过“执行抵债”的方式依法取得位于瑞昌市环路北侧1号楼101房产的所有权。该房产建筑面积4028.37平方米。2017年10月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将案涉1号楼101房产其中的838.8平方米出租给被告经营超市。租期为3年，自2017年8月7日至2020年8月6日止。租金每月25元／平方米，即每月租金20970元。被告每半年支付一次租金，即在每年10月31日和4月30日前一次性将租金支付给原告，合同签订时被告应向原告支付履约金20970元。被告逾期支付租金，每日应按年租金的1%承担违约金。若双方2017年10月31日前未签订合同或被告未按要求支付租金和合同履约金，租金从2017年8月7日起算，从2017年8月7日至2018年4月30日支付租金183837元。合同签订后，被告未按时支付租金，至2019年10月31日付款日，被告应向原告支付2017年8月7日至2020年4月30日期间的租金672087元，被告仅支付了350460元，尚欠租金321627元。原告为维护自己的合法权益，诉至法院提出上述诉请。被告何某江辩称：1、租金计算至2020年4月30日原告计算错误，被告2019年11月底就将铺面搬空，被告已经交清了2019年6月30日之前的租金；2、被告要求计算违约金没有事实根据，计算标准错误，请求法庭依法驳回；3、原告之前委托冯天鹏向被告收取租金，被告已经将合同履约金交给了冯天鹏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于被告欠原告租金金额。原、被告《商铺租赁合同》约定未按时支付租金，则租金从2017年8月7日起算，自2017年8月7日至2018年4月30日支付183837元。被告在2017年12月15日第一次向原告支付租金20000元，且未按合同及时支付履约金，之后也未按时支付租金，本院认定双方约定的自2017年8月7日至2018年4月30日之间的租金按183837元计算，2018年5月1日之后的月租金按19470元计算（20970元-1500元）。至本案一审辩论结束前，即2019年12月10日，被告已将承租房屋清空，被告已经不再使用所承租的房屋，本院认定租金计算至2019年12月10日。因被告提前退租给原告造成的损失，原告可另行主张权利。自2017年8月7日至2019年12月10日，被告应付租金560257元（183837元+116820元+116820元+116820元+19470元+19470元÷30天×10天），已支付租金350460元，尚欠租金209797元。对于被告辩称冯天鹏已代原告收取了21000元合同履约金，因没有证据证明冯天鹏有代原告收取合同履约金的权限，对该辩解本院不予采信。2、对于违约金的计算。原、被告约定违约金为每日年租金的1%过高，本院认定一审辩论结束前的违约金，即2019年12月10日之前的违约金酌情按所欠租金209797元的20%计算，即41959.4元，2019年12月11日之后的违约金按月利率2%计算至被告付清租金时止。经审理查明：2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，原告黄某海获得瑞昌市久和贸易有限公司名下位于瑞昌市环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）房产的所有权。2017年10月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》将案涉1号楼101房产其中的838.8平方米出租给被告经营超市，租期为3年，自2017年8月7日至2020年8月6日止，租金每月25元／平方米，每月租金20970元，租金每个月优惠1500元,优惠后每月租金19470元。被告每半年支付一次租金，即在每年10月31日和4月30日前一次性将租金支付给原告，合同签订时被告应向原告支付合同履约金20970元。被告逾期支付租金，应按年租金的1%承担违约金。2017年10月31日前签订合同，并且按要求支付完房租和合同履约金，租金从2017年11月1日算起，自2017年8月7日至2018年4月30日支付租金125820元。若双方2017年10月31日前未签订合同或被告未按要求支付租金和合同履约金，租金从2017年8月7日起算，自2017年8月7日至2018年4月30日支付租金183837元。合同签订后，被告并未按时纳租金，至一审辩论结束前，被告已支付租金350460元，尚欠租金209797元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告何某江与原告黄某海签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同真实有效，被告何某江未足额支付租金，应当承担违约责任。被告拖欠租金且在2019年12月10日前已经清空所租房屋内的物品，以自己的违约行为表明不再继续履行合同，基于被告的违约行为给原告造成的损失，原告可另行主张权利。对于原告请求的租金，应计算至一审辩论结束前，即2019年12月10日，本院依法支持209797元（183837元+116820元+116820元+116820元+19470元+19470元÷30天×10天-350460元）；对于原告请求的违约金，本院依法支持41959.4元（209797元×20%），2019年12月11日之后的违约金以所欠租金为基数按月利率2%计算至被告付清租金时止。关于被告辩称已经向冯天鹏支付了合同履约金21000元，没有证据证明冯天鹏有代原告收取合同履约金的代理权限，对被告何某江的抗辩，本院不予支持。被告未向原告交纳合同履约金并未影响合同履行，且合同履约金与违约金不应重复计算，故对于原告请求的合同履约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告何某江于本判决生效之日起十日内向原告黄某海支付2019年12月10日之前拖欠的租金209797元，违约金41959.4元，共计251756.4元（2019年12月11日之后的违约金以所欠租金为基数按月利率2%计算至被告付清租金时止）；二、驳回原告黄某海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7292元，原告黄某海负担2216元，被告何某江负担5076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘福山人民陪审员  胡承敏人民陪审员  胡承慧二〇一九年十二月二十六日书 记 员  田展鹏