重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初20971号原告：唐小珣，女，1982年12月出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王韬，重庆创豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，重庆创豪律师事务所实习律师。被告：重庆市康德实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路9号3-1，统一社会信用代码9150010320344244XB。法定代表人：卢朝康，董事长。委托诉讼代理人：刘迪，男，1979年8月出生，汉族，住重庆市江北区，系被告公司员工。原告唐小珣与被告重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称康德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐小珣及其委托诉讼代理人王韬、王丽，被告康德公司的委托诉讼代理人刘迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐小珣向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告于2017年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.请求依法判决被告康德公司立即返还原告购房款80万元，并按合同约定承担414400元的违约赔偿责任；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》和《康德国会山一期商业吊2层附8号门面买卖合同补充协议》，约定：被告向原告销售位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路8号吊2层附8号门面现房一套；该商品房房地产权证号：106房地产2014字第33242号，建筑面积181.66平方米，套内面积141.1平方米，总成交额为115万元；原告于2017年12月31日前支付首期房款50万元，于2018年1月20日前支付房款30万元，于2019年3月30日前办理网签时支付剩余房款35万元；被告承诺于2019年3月30日前对房屋进行解押，解押后在5个工作日内通知原告办理《重庆市商品房买卖合同》网签手续及后期产权过户手续，若被告未按约履行，则分别处理如下：1、自被告承诺的解押日期2019年3月30日起在90日（含）之内，被告自违约之日起按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于2019年3月30日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（与本条第一项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及按原告已付房价款的50%支付违约金。原告于2017年11月29日支付了被告30万元房款，于2017年12月19日支付了被告30万元房款，又于签订合同之日支付了20万元房款。2019年3月30日后，被告既没有按约对上述房屋进行解押通知原告办理网签及过户手续，也没有按照补充合同第一条第1款约定支付逾期违约金。2019年7月前，原告多次与被告协商无果。2019年7月，原告口头告知被告解除《重庆市商品房买卖合同》后，于2019年7月20日按被告的要求通过顺丰速运向被告送达了《退赔申请》。但时至今日，被告均未主动与原告联系处理涉案房屋买卖合同退赔事宜。按照合同约定，被告应当支付前90日逾期的违约金14400元，并按已付房款80万元的50%支付违约金40万元，合计414400元。原告认为，双方自愿签订的合同及补充协议合法有效，原告按约履行了合同义务，被告单方违约，理应按照合同约定承担全部违约赔偿责任。在最近两年重庆房价突飞上涨的关键时期，被告的违约行为不仅浪费了原告的巨大精力和时间，更是造成原告未购买其他等价楼盘，产生了巨大的经济损失。且原告用于购买此门面的80万元系向其母亲借款，并由其母亲将其房产抵押给重庆农村商业银行贷款而来，原告自2018年1月至今已支付12万元的利息，故希望被告尽快承担赔偿责任以便原告止损。综上，为维护原告的合法权益，依据法律规定，提起诉讼，望判如所请。被告康德公司辩称，不同意解除合同，原告主张的违约金过高，且违约金不能累加。原告购买的门市位置不好，虽地处南岸区，但是具体位置为2楼且靠角落，并非平街层，不能与一般门市相提并论，且原告也表示违约赔偿仅是违约金不是利益损失。另原告的借款仅证明其购房款来源，与本案没有关联性，其借款利息也与本案无关，其提出的利息相关损失已有合同约定违约金进行补偿。经审理查明，2017年12月28日，唐小珣（乙方）与康德公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定以下内容：甲方销售的商品房为106房地产2014字第33242号现房；乙方所购商品房坐落于重庆市南岸区南坪镇辅仁路8号吊2层附8号，建筑面积181.66平方米，套内建筑面积141.10平方米；本商品房用途为非住宅，属于商服用房；商品房为清水房，总成交金额为115万元整，建筑面积单价为6330.51元平方米，套内建筑面积单价为8150.25元平方米；付款方式为分期付款：第一期于2017年12月31日前支付首期房款500000元，第二期于2018年1月20日前支付房款300000元，第三期于2019年3月30日前办理网签时支付剩余房款300000元；交房期限为2018年1月30日前，甲方应将商品房交付乙方使用；甲方申明该商品房已经设定抵押权。合同第九条甲方逾期交房的违约责任中的第1项约定按逾期时间，分别处理（不作累加）。合同第十条乙方逾期付款的违约责任中的第1项约定按逾期时间，分别处理（不作累加）。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定第3款中约定因甲方的责任未能按期提交办理商品房买卖合同登记备案的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）。合同第十三条关于办理产权登记的约定第4款约定因甲方责任，未能按期提交办理房地产权证申请的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）。同日，原、被告还签订了《康德国会山一期商业吊2层附8号门面买卖合同补充协议》。补充协议内容为：就双方于2017年12月28日签订的买卖合同中第十一条和第十三条关于产权状况的另行约定，乙方已知晓重庆市南岸区南坪镇辅仁路8号康德国会山吊2层附8号商铺为抵押状态，甲方承诺于2019年3月30日之前对该套商铺进行解押。解押后在5个工作日内甲方通知乙方办理《重庆市商品房买卖合同》网签手续及后期产权过户手续。如甲方未按约定时间对该套商铺解押，按逾期时间，分别处理如下：（1）自甲方承诺的解押日期2019年3月30日起在90日（含）之内，甲方自违约之日起按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于2019年3月30日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按乙方已付房价款的50%支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自违约之日起甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并该于与本条第（1）项约定的日期相同向乙方支付违约金。唐小珣于2017年11月29日向康德公司支付涉案商品房款300000元、于2017年12月19日向康德公司支付涉案商品房款300000元，于2017年12月28日向康德公司支付涉案商品房款200000元。另查明，康德公司将涉案房屋抵押给了重庆银行股份有限公司朝天门支行，截止2019年9月20日，涉案房屋尚未解除抵押。庭审中被告康德公司对原告主张的违约金提出异议，申请对涉案房屋的增值价值进行鉴定，但未在本院指定期限内提交鉴定申请，且被告康德公司当庭同意原告唐小珣退房的意见，并陈述原告主张的违约金金额与被告康德公司估计的房屋增值价值差不多。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、《康德国会山一期商业吊2层附8号门面买卖合同补充协议》、收据3张、POS机签购单、银行交易流水、房屋登记信息查询证明、重庆银行抵押贷款合同、抵押财产清单及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，应当认定双方的房屋买卖合同关系成立。虽然原告唐小珣未举示充分证据证明其于2019年7月20日向被告发出解除合同的通知，但被告康德公司当庭同意原告退房，应当认定被告康德公司同意解除合同的意思表示，且合同应当在本案诉状副本送达被告之日即2019年9月11日解除。故原告唐小珣主张解除双方签订《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。买卖合同因违约而解除后，守约方主张就适用违约金条款的，应当予以支持。本案中唐小珣按合同约定分别于2017年11月29日、2017年12月19日、2017年12月28日三次累计向康德公司支付涉案商铺房款800000元。被告承诺于2019年3月30日之前对该套商铺进行解押。解押后在5个工作日内通知原告办理《重庆市商品房买卖合同》网签手续及后期产权过户手续。但被告截止2019年9月20日，逾期未解除涉案商铺的抵押，致使无法办理网签手续及产权过户手续，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告唐小珣主张被告康德公司承担的违约金414400元组成为2019年3月30日至2019年6月30日期间违约金14400元及被告逾期超过90日后，原告选择合同解除，被告按已付房价80万元的50%计算400000元违约金组成。被告康德公司提出抗辩，主张逾期90日内违约金与逾期超过90日的违约金不能重复计算。在补充协议中，约定违约责任的承担方式根据逾期时间，分别处理。逾期解押日期自2019年3月30日起在90日（含）之内，被告自违约之日起按日向原告支付已付房款万分之2的违约金，并于2019年3月30日起30日内支付；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按已付房价款的50%支付违约金。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第九条、第十条、第十二条、第十三条中对于违约责任的约定，均明确注明了不作累加，但在补充协议中，关于违约责任仅约定按逾期时间分别计算，并未明确约定不作累加，故应当认定对于该部分的违约金可以进行累加。且补充协议中约定，对于逾期90日内的违约金支付时间为自2019年3月30日开始逾期时就应当每日按已付房款万分之二的标准支付违约金，而对于解除合同后的违约金系逾期超过90日后原告则有权选择解除合同或是继续履行合同，原告选择解除合同的，则自解除通知到达被告后才能计算。综上，应当认定原被告双方约定的逾期90日内的违约金与逾期90日以上的违约金同时计算，不构成重复主张。依据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求予以适当减少。被告认可涉案商铺价值增值部分与原告主张的违约金414400元差不多，故本院对原告主张被告返还已付房款800000元并支付414400元违约金予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、原告唐小珣与被告重庆市康德实业（集团）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月11日解除；二、被告重庆市康德实业（集团）有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告唐小珣购房款800000元、违约金414400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15809元，减半收取7904元，保全费5000元，共计12904元，由被告重庆市康德实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谭学兰二〇一九年十二月二十七日法官助理 陈伟伟书 记 员 陈 果