吉林省延吉市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）吉2401行初154号 原告陈风香，女，1959年8月21日出生，汉族，无职业，住延吉市。 委托代理人金学权，吉林诚途律师事务所律师。 委托代理人扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。 被告延吉市不动产登记中心，住所地延吉市建工街388号。 法定代表人朴学峰，负责人。 出庭的行政机关负责人孙振国，主任。 委托代理人苏春红，吉林敖联律师事务所律师。 第三人朴杰，男，1986年12月29日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。 委托代理人金成俊，吉林华烁律师事务所律师。 第三人延吉天池房地产开发有限公司，住所地延吉市河南街长白路3288号。 法定代表人金日，总经理。 委托代理人朴日男，业务经理。 委托代理人金成俊，吉林华烁律师事务所律师。 第三人徐传捷，男，1994年5月26日出生，汉族，住延吉市。 第三人刘洋，女，1986年8月13日出生，汉族，无职业，住延吉市。 原告陈风香诉被告延吉市不动产登记中心、第三人朴杰、延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）、徐传捷、刘洋撤销房屋行政登记一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用普通程序，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈风香的委托代理人金学权、扈玉海，被告延吉市不动产登记中心的行政机关负责人孙振国及委托代理人苏春红，第三人天池公司的委托代理人朴日男及第三人朴杰与天池公司的共同委托代理人金成俊，第三人刘洋到庭参加诉讼。第三人徐传捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案被诉行政行为是延吉市不动产登记中心于2018年4月11日为第三人朴杰颁发的吉（2018）延吉市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书。 原告陈风香诉称，陈风香与天池公司于2008年签订关于原延吉市XXXXX号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号、地下XXXX号、地下XXXX号房屋的买卖合同，并实际占有房屋。2010年9月10日，天池公司将原合同收回，同时重新签订上述五套房屋的买卖合同及收据，并到房产部门进行行政登记备案。但延吉市不动产登记中心不顾标的房屋存在行政登记备案手续的情况，于2018年4月为朴杰办理产权证号为吉（2018）延吉市不动产权第XXXXXXX号不动产权登记证，该不动产权登记证涉及的房屋为陈风香已于2010年9月10备案的五套房屋中的一套。现生效判决已经确认天池公司与朴杰于2018年4月签订的三份商品房买卖合同无效。陈风香认为，延吉市不动产登记中心给朴杰颁发吉（2018）延吉市不动产权第XXXXXXX号不动产权登记证的依据是天池公司与朴杰签订的商品房买卖合同，而上述三份商品房买卖合同已被法院确认无效，故不动产权登记证的基础事实已经不存在，依法应予以撤销。 被告延吉市不动产登记中心辩称，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”第二十七条第一款规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；……”《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，需提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料包括：（1）买卖的，提交买卖合同……7.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；……”。延吉市不动产登记中心于2018年4月对案涉房屋进行不动产转移登记时，由天池公司与朴杰作为双方申请人向延吉市不动产登记中心提交了不动产转移登记申请书、申请人身份证明、案涉房屋不动产权属证书、商品房买卖合同、税收完税证明等材料，符合上述法律规定关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需材料的要求，延吉市不动产登记中心就此对案涉房屋进行不动产转移登记行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，陈风香的诉讼请求应予驳回。 第三人朴杰述称，1.对陈风香的诉请和事实与理由均有异议。2.现虽然朴杰与天池公司之间的房屋买卖合同被确认无效，但并不代表陈风香为案涉房屋所有权人，且无其他法律文书证明案涉房屋属于陈风香所有。3.徐传捷办理房屋抵押登记时，并不知晓案涉房屋有产权争议，其已尽到合理审查的义务，属于善意第三人，并根据《中华人民共和国物权法》的规定，已取得抵押物权，同时，延吉市不动产登记中心办理抵押登记时也进行了相关审查，并无不当。4.天池公司不服确认朴杰与天池公司之间房屋买卖合同无效的判决，已向吉林省高级人民法院申请再审，现在审查阶段。5.陈风香诉天池公司的民事案件立案时间为2018年8月17日，本案属于行政诉讼，陈风香已经超过6个月的起诉期限，故应依法予以驳回。 第三人天池公司的意见与第三人朴杰的意见一致。 第三人徐传捷提交书面意见称，2018年4月24日，徐传捷与朴杰签订借款合同，约定朴杰向徐传捷借款200万元，借款期限自2018年4月24日起至2018年10月23日止，借款期内利息按月息2.5%计算，逾期利息按3%计算至本息实际交付之日止，还款方式为按月结息，利息支付日为每月23日。朴杰自愿以位于延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋（产权证号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX）及土地使用权抵押给徐传捷，抵押物的担保范围为借款本金、利息、逾期利息、违约金以及贷款人实现债权的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，如借款人违约致使贷款人采取诉讼、仲裁等法律手段实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。借款合同签订后，徐传捷于2018年4月25日以银行转账的方式向朴杰转账30万元，于2018年4月26日以银行转账的方式向朴杰转账170万元，朴杰于当日向徐传捷出具收到200万元的收据。针对上述债务，朴杰按照合同约定将位于延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋为徐传捷办理了抵押登记手续，抵押权证号分别为吉（2018）延吉市不动产证明第XXXXXXX号、吉（2018）延吉市不动产证明第XXXXXXX号、吉（2018）延吉市不动产证明第XXXXXXX号。朴杰偿还了部分利息，截止至2019年8月24日朴杰尚欠216万元（本金200万元、利息16万元）。2019年9月3日，徐传捷与刘洋以签订债权转让协议书的形式将该笔债权转让给刘洋，协议约定：徐传捷将其对朴杰享有的全部债权本金200万元及截止至2019年8月24日的利息共计216万元债权转让给刘洋，并同意将徐传捷享有的抵押权一并转让，徐传捷负责将该转让事宜通知给朴杰。2019年9月3日，刘洋向徐传捷转账200万元。徐传捷于当日向朴杰发出债权转让通知书，内容为：徐传捷现将对朴杰所享有的借款本金200万元及利息16万元（暂计到2019年8月24日，按月息2%计算）暂合计216万元，转让给刘洋，与此债权相关的抵押权也一并转让给刘洋，要求朴杰自接到通知后向刘洋履行原借款合同约定的全部义务（包括利息的约定及未还款时刘洋有行使抵押权优先受偿的权利），徐传捷在通知完债务人朴杰后，将案涉全部债权文书（包括借款合同、转账凭证、他项权利证书的原件）及债权转让通知书交付给刘洋，刘洋于2019年9月4日以银行转账的方式向徐传捷支付剩余转让款16万元。徐传捷已将上述债权全部转让给刘洋，不再享有案涉房屋的抵押权利，本案审理结果实际上已与徐传捷无关。综上，本案最终的判决结果与徐传捷无关，对各方之间的意见，徐传捷不作任何表态。 第三人刘洋述称，刘洋对陈风香提出的诉讼请求无异议，徐传捷与刘洋于2019年9月3日签订债权转让协议书，约定徐传捷同意将其对朴杰享有的全部债权本金200万元及截止至2019年8月24日的利息共计216万元转让给刘洋，并同意将其享有的抵押权一并转让，徐传捷负责将该转让事宜通知给朴杰。债权转让协议签订后，刘洋于2019年9月3日以转账方式向徐传捷转账200万元。徐传捷于当日向朴杰发出债权转让通知书后，将债权转让通知书及其自己的相关其他债权文书全部交付给刘洋，刘洋于2019年9月4日以银行转账的方式向徐传捷转账剩余转让款16万元。刘洋现为案涉房屋的合法抵押权人，刘洋同意延吉市不动产登记中心为陈风香办理案涉房屋不动产权登记证。综上，请求法院支持陈风香的诉讼请求。 本院经审理查明：2008年11月15日，天池公司与陈凤香的丈夫翟某就位于延吉市XX路XXXX号XX家园(XXXX)X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号、地下XXXX号、地下XXXX号房屋签订商品房买卖合同，合同总价款为230万元。2010年9月10日，天池公司收回2008年11月15日签订的五份商品房买卖合同，又与陈风香签订上述五套房屋的五份商品房买卖合同（合同载明的价款分别为202380元、177885元、896880元、977260元、437280元，合计2691685元）并向陈风香出具房款收据五份,显示合同总价款为2691685元。当日，陈风香与天池公司签订协议书，内容为:“甲方:天池公司，乙方:陈风香。甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上，XXXXX号楼XXXX号房屋、X号楼XXXX号房屋、X号楼XXXX号房屋、X号楼地下XXXX号房屋、X号楼地下XXXX号房屋，共五套房屋在延吉市房产管理局备案事宜，达成如下协议条款:1.乙方于2008年11月15日向甲方交付的房款基础上，再分期交付100万元人民币；2.双方重新签订商品房买卖合同时，乙方于2008年11月15日向甲方交付的房款基础上,先交付50万元人民币，剩余50万元人民币，于2011年4月30日之前交清；3.如到期不交剩余房款上述合同无效。甲方:天池公司(盖公司公章),乙方:陈风香(签字)”。之后,双方到房产部门办理备案登记手续，同日，陈风香向天池公司的实际控制人朴日男的妻子金某名下中国工商银行账户转账50万元，天池公司向陈风香出具收据。另查，陈风香交纳2009年度至2018年度的X号楼XXXX号房屋取暖费；交纳2009年度至2014年度的X号楼XXXX号、XXXX号房屋取暖费，并于2013年4月25日与案外人朴某签订门市房租赁合同;于2014年11月7日与案外人师某签订X号楼XXXX号房屋合同书,于2017年4月13日与师某续签合同书，2018年4月22日,朴杰与师某对X号楼XXXX号房屋签订房屋出租合同,朴杰向师某出具自2018年4月23日至2019年4月22日期间的房租费5万元的收据。 2018年4月,天池公司与朴杰签订商品房买卖合同,约定朴杰购买X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋,房屋价格分别为672660元、488630元、174904元，合同日期填写为2008年5月29日。后朴杰与天池公司共同向延吉市不动产登记中心申请办理X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋所有权转移登记，并提交申请人身份证明、不动产登记申请表、契税完税证明、登记费收据、买卖合同、不动产权属证书等材料。2018年4月4日，延吉市不动产登记中心为朴杰颁发X号楼XXXX号房屋(2018)延吉市不动产权第XXXXXXX号不动产权证;于2018年4月11日为朴杰颁发X号楼XXXX号、XXXX号房屋(2018)延吉市不动产权第XXXXXXX号、XXXXXXX号的不动产权证。 2018年4月23日，朴杰与徐传捷向延吉市房地产交易中心提交对朴杰名下X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋的不动产抵押登记申请书、抵押登记备案申请表，徐传捷取得该三套房屋的抵押权。2018年4月24日，朴杰与徐传捷签订借款合同，约定朴杰向徐传捷借款200万元，月息2.5%，借款期限自2018年4月24日至2018年10月23日，借款用途为经营公司，朴杰用其名下X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋作为抵押担保，徐传捷于2018年4月25日通过中国工商银行向朴杰转账30万元；于2018年4月26日通过中国建设银行向朴杰转账170万元，朴杰向徐传捷出具收据。2018年4月28日，本院依陈风香申请冻结朴杰名下位于延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋的产籍手续及天池公司名下位于延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼地下XXXX号房屋、地下XXXX号房屋产籍手续。 2018年11月20日发生法律效力的(2018)吉24民终1359号民事判决书确认以上事实并认定陈风香已向天池公司支付房款总计3191685元，未支付的房款为50万元，未支付的房款占总房款3691685元的13.54%，未达到全部房款的五分之一，陈风香基于双方房屋买卖合同仍享有相应的民事权利。陈风香与天池公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。因XX号楼地下XXXX号房屋和地下XXXX号房屋产籍手续登记在天池公司名下，陈风香已支付的房款超过该两套房屋的房款，故判决天池公司协助陈风香办理该两套房屋的产权过户登记手续。但延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼XXXX号、XXXX号和XXXX号房屋的不动产权证已经办理登记在朴杰名下，天池公司客观上不能协助陈风香办理该三套房屋的产权变更登记手续，故不予支持陈风香要求天池公司协助办理该三套房屋的不动产登记手续的请求。 另查，2018年6月5日，陈风香在本院起诉延吉市不动产登记中心、朴杰、天池公司房屋行政登记行政诉讼，后以等待民事诉讼结果为由，于2018年11月23日撤回起诉。2018年12月18日，陈风香在本院起诉天池公司、朴杰、徐传捷确认合同无效纠纷一案。本院作出（2018）吉2401民初8144号民事判决，驳回陈风香的诉讼请求。陈风香提起上诉。2019年7月17日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终723号民事判决，认定朴杰明知陈风香购买案涉房屋并占有使用多年，仍与天池公司签订商品房买卖合同，将案涉房屋产权登记在自己名下并抵押借款的行为损害了陈风香的利益，故其与天池公司之间签订的三份商品房买卖合同应属无效。陈风香可待上述案涉三套房屋抵押借款结清后，另行主张案涉三套房屋不动产权登记手续恢复至天池公司名下的问题。天池公司、朴杰不服（2019）吉24民终723号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，至今吉林省高级人民法院未作出启动再审裁定。 2019年9月3日，徐传捷与刘洋签订债权转让协议书，约定：徐传捷将其对朴杰享有的全部债权本金200万元及截止至2019年8月24日的利息共计216万元债权转让给刘洋，刘洋同意以216万元受让徐传捷上述债权。协议签订后当日，刘洋将上述全部款项汇入至徐传捷指定账户内，同时徐传捷将其享有的抵押权一并转让给刘洋。徐传捷负责将债权转让及抵押权转让事宜一并通知朴杰。2019年9月3日，刘洋向徐传捷转账200万元。徐传捷于当日向朴杰发出债权转让通知书，内容为：徐传捷现将对朴杰所享有的借款本金200万元及利息16万元（暂计到2019年8月24日，按月息2%计算）暂合计216万元，转让给刘洋，与此债权相关的抵押权也一并转让给刘洋，要求朴杰自接到通知后向刘洋履行原借款合同约定的全部义务（包括利息的约定及未还款时刘洋有行使抵押权优先受偿的权利），徐传捷在通知完债务人朴杰后，将案涉全部债权文书（包括借款合同、转账凭证、他项权利证书的原件）及债权转让通知书交付给刘洋，刘洋于2019年9月4日以银行转账的方式向徐传捷支付剩余转让款16万元。2019年12月20日，徐传捷注销其名下关于延吉市XX路XXXX号XX家园XX号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号三套房屋的抵押权登记，债权受让人刘洋亦同意协助陈风香办理案涉房屋的产权变更登记手续。 上述事实有当事人的陈述及吉（2018）延吉市不动产权第XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号不动产权登记证、不动产登记申请表、申请人身份证明、不动产转移登记申请书、房屋交易告知书、商品房买卖合同、税收完税证明、（2018）吉2401民初3227号民事判决书、（2018）吉24民终1359号民事判决书、（2018）吉2401民初8144号民事判决书、（2019）吉24民终723号民事判决书、债权转让协议书、2019年9月3日中国建设银行客户回单、债权转让通知书、照片、受让债权相关凭证、吉（2018）延吉市不动产证明第XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号抵押权不动产权登记证明等证据予以证明。 本院认为，一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案被诉行政行为系于2018年4月11日作出，陈风香于2018年6月5日在本院提起行政诉讼，后以等待民事诉讼结果为由撤回起诉。2019年7月17日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终723号民事判决确认天池公司与朴杰之间的商品房买卖合同无效，陈风香于2019年10月25日再次提起行政诉讼，因具有扣除起诉期限的法定情形，故并未超过法定的起诉期限。 二、因发生法律效力的(2018)吉24民终1359号民事判决已经确认陈风香与天池公司之间签订的案涉房屋商品房买卖合同合法有效及天池公司具有协助陈风香办理案涉房屋产权变更登记手续的义务，故陈风香与本案被诉行政行为具有利害关系。 三、延吉市不动产登记中心依据朴杰与天池公司的申请，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款、第二十七条第一款的规定，对双方当事人提供的登记申请书、申请人身份证明、商品房预售合同等材料进行了形式审查，符合法律规定，延吉市不动产登记中心为朴杰颁发案涉房屋不动产权证书并无不当。因发生法律效力的（2019）吉24民终723号民事判决已经认定朴杰与天池公司之间签订的案涉房屋商品房买卖合同属于无效合同，且案涉房屋上的抵押权现已注销，故延吉市不动产登记中心依据朴杰与天池公司之间签订的商品房买卖合同作出的吉（2018）延吉市不动产权证第XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX号不动产权转移登记行为的基础事实和原因行为已不存在，上述行政行为主要证据不足，故应依法予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 撤销被告延吉市不动产登记中心于2018年4月11日为第三人朴杰颁发的吉（2018）延吉市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书。 案件受理费50元（原告陈风香已全部预交），由第三人延吉天池房地产开发有限公司、朴杰负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈 艳 人民陪审员  郑洪波 人民陪审员  董延微 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  李 娜 附本判决适用的相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十八条公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十四条行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。