浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3877号上诉人（原审原告）：胡建华，女，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄煜松，男，1968年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：盛杰、金慧慧，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林素敏，女，1971年9月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：盛杰、金慧慧，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄文滔，男，1931年11月28日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄煜仁，男，1952年9月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄彩媚，女，1954年6月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄煜华，男，1956年12月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄彩华，女，1962年3月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄煜龙，男，1964年9月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：胡建义，男，1966年3月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人胡建华、黄煜松因与被上诉人林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙及原审第三人胡建义房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡建华上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.将本案发回重审或者查明事实后依法判决支持胡建华的一审第三项诉讼请求，即判令黄煜松、林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙赔偿胡建华的房屋拆迁权益损失791584元；3.本案的诉讼费由黄煜松、林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙承担。事实和理由：一、涉案合同无效是因黄煜松等人的原因造成的。在签订契约时，黄煜松等人没有明确告知胡建华涉案房屋没有合法手续的事实，否则胡建华不可能购买涉案房屋。黄煜松等人的行为属于典型的隐瞒、欺骗行为。二、黄煜松等人应赔偿胡建华购买房屋的预期利益损失。合同无效是黄煜松等人的原因造成的，胡建华不存在过错。现涉案房屋已被拆除，拆迁利益损失无疑属于胡建华的预期利益损失范畴。针对胡建华的上诉，黄煜松、林素敏辩称，一审判决明显错误，应予以撤销，但并非是胡建华所述的撤销其中第四项。一、胡建华的上诉理由明显自相矛盾，一方面认为合同是无效合同，但其内容的表述却是黄煜松等人的行为属于隐瞒欺诈行为，隐瞒欺诈按照法律规定应属可撤销行为而不是无效行为。涉案房屋是整个房屋整体出让，因此本案不存在部分标的物无效，部分有效情形。一审对此作出的判决缺乏依据。合同无效或部分无效是对条款内容无效，不是针对同一个标的进行分割后作出不同的判断，该判断违反逻辑。二、胡建华认为可获得期待的利益不符合事实。涉案房屋二间出卖后，其中一间已经办理了拆迁安置手续。该二间房屋的人为分割是胡建华与胡建义之间的内部行为。拆迁过程中，胡建华及胡建义已经获得拆迁利益，因在分割过程中导致胡建华没有获得安置并不代表本案中胡建华利益受到损失，充其量是胡建华与胡建义之间利益分配不均。如果本案双方所签订的买卖合同整体无效，则胡建华有相应的抗辩权利。不能因为其内部分配不均匀导致个别受到损失，从而规避本案事实，试图获取不当利益，明显有失公正，且缺乏事实依据。黄煜松上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡建华的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实明显错误且判决结果明显有失公正，依法应当予以撤销。一、一审法院对涉案房屋买受人主体认定错误。涉案房屋的买受人并非胡建华和胡建义两人，而仅胡建华一人。1、从黄煜松提供的2008年1月11日签订的房屋买卖协议书（出卖人黄文滔）中可以看出，房屋受让人是胡建华，房屋卖尽契中虽然有胡建义的名字，但明显属于事后添加且笔迹完全不同。黄煜松在一审过程中曾对此提出质疑并向法院说明如果法院欲认定该卖尽契的有效性而胡建华等又不申请鉴定也无其他补充证据予以进一步印证，黄煜松将申请鉴定，但一审法院在庭审后直接确定卖尽契效力，明显有失公正且非法剥夺了黄煜松的诉权。更何况，在整个买卖过程中，无论是胡建华还是胡建义从未提及涉案房屋系其两人共同购买，且黄煜松与胡建义也未进行过任何沟通以及款项往来。2、黄煜松提供的收条可表明胡建华也是承认当时受让房屋的仅是胡建华一人。胡建华以及中介人员自始也没有表示出胡建华与胡建义共同购买的意思，黄煜松也自始不知晓。胡建华提供代收收条以及房屋介绍所证明等证明的真实性无法确定，且该证据充其量只属于胡建华与胡建义两人内部事务的处理，不具有对外效力更不能约束黄煜松，更不能由此认定黄煜松将房屋分为东西两间分别出卖给胡建华、胡建义。二、一审法院认定双方买卖关系部分无效明显错误。即便应认定无效也应整体无效而非部分有效部分无效。1、交易的主体以及签订的买卖合同就是一整套房屋（面积为280平方米），并不存在分开两间房屋分别出卖给胡建华、胡建义的情形，无论是出卖给胡建华一人还是两人，买卖合同关系自始只有一个。虽然在拆迁安置过程中，房屋进行分割安置，但这仅属拆迁政策处理问题而非产权的实际分割，更何况在签订房屋买卖协议时，合同标的是房屋而非拆迁权益。2、一审法院判决结果错误且有悖常理。双方在房屋交易过程中，签订了《房屋卖尽契》、《房屋买卖协议书》。两份书面内容均属于双方真实意思表示而不存在前者取代后者，或者后者否定前者。双方对两份协议的效力均没有提出任何异议。故两份协议对签订双方均具有约束力。一审法院因房屋卖尽契在后，所以否认了房屋买卖协议的效力的说法明显缺乏事实和法律依据。三、退一步而言，即使依照一审法院对卖尽契效力的判断思路，黄煜松也无需再向胡建华返还购房款，否则，有失公正。涉案房屋由胡建华、胡建义已实际居住长达十年，且胡建义已经获得巨额的拆迁安置利益。而胡建华之所以要求认定双方交易部分无效的原因，在于其与胡建义私下对房屋进行划分导致。因此，胡建华实际上并不具有任何损失。针对胡黄煜松的上诉，胡建华辩称，一、关于买受主体问题，买受人自始就是胡建华和胡建义，涉案房屋卖尽契的买受人是胡建华与胡建义。付款时胡建华是经手人，胡建义的款项由胡建华代付，因此黄煜松向胡建华出具收据。且买受主体不影响对合同效力的认定，即使是胡建华一个人，也不影响对合同效力的认定，因为胡建华同样可以主张没有四份表的那间房屋的买卖无效。二、一审对涉案合同效力的认定正确。本案系一份卖契，两间房屋，且该房屋属于落地房，自始就是分开的，交付后也是分开使用的，拆迁安置时也是分开处理的。因此，对于没有四份表的那间房屋的买卖关系认定无效是正确的。房屋买卖合同签订在前，房屋卖尽契签订在后，后者替换前者，没有必要重复认定。一审的处理符合《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定。三、一审判决黄煜松返回购房款正确。从公平角度胡建华使用了涉案房屋至今，黄煜松使用涉案房屋的购房款用于购买新的房屋。即使买受人是一个主体，有拆迁补偿的是其中的一间房，对于因没有合法手续而无法补偿的的另一间房，不仅应该退还购房款，而且应赔偿给胡建华所造成预期利益损失。请求驳回黄煜松的上诉。黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙对胡建华、黄煜松的上诉均未作答辩。胡建义对胡建华、黄煜松的上诉均未作陈述。胡建华向一审法院起诉请求：1.依法确认胡建华、胡建义与黄煜松、林素敏、黄文滔、严碎妹（已故）于2008年1月23日签订的《房屋卖尽契》关于坐落于温州市鹿城区两间房屋的西边间房屋的买卖无效；2.依法判决黄煜松、林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙退还胡建华上述西边间房屋的购房款384000元整；3.依法判决黄煜松、林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙赔偿胡建华上述西边间房屋的拆迁安置权益损失791584元。一审法院认定事实：2008年1月11日，胡建华与黄煜松签订《房屋买卖协议书》一份，约定将坐落于两间房屋出卖给买受人所有，总价768000元，约定定金50000元。2008年1月23日，胡建义、胡建华与黄煜松、林素敏、黄文滔、严碎妹签订《房屋卖尽契》一份，约定黄煜松、林素敏、黄文滔、严碎妹将坐落于温州市鹿城区两间房屋出卖给胡建义、胡建华所有，计建筑面积约280平方米，总价768000元。附件为社员建房四份表，该表实际系黄文滔1971年建屋地基申请表。签订卖尽契当日，胡建华付清了全部房款，黄煜松向其出具了收条。涉案房屋遭遇拆迁。双屿街道认定胡建华名下建筑面积155.75平方米均属于违章建筑，不予赔偿，认定胡建义名下可认定合法的建筑面积74.48平方米，违章建筑面积54.76平方米，胡建义获得拆迁补偿安置1175584元。现胡建华提起诉讼。另查明：黄文滔与严碎妹系夫妻，共同生育四子二女，即黄煜仁、黄煜松、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙，黄煜松、林素敏系夫妻关系。严碎妹于2017年9月20日去世。一审法院认为，涉案《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》针对的是相同的标的物，两者在买受人和出卖人上存在差异，考虑到《房屋卖尽契》签订时间较晚，一审法院以《房屋卖尽契》作为涉案双方对房屋买卖关系的约定。涉案合同的标的物为坐落于两间房屋，《房屋卖尽契》中胡建华、胡建义作为共同购买人，且并未对涉案房屋分割作出约定，对于黄煜松、林素敏主张的涉案房屋系胡建华、胡建义共同购买予以采纳。但涉案标的物为三层两间房屋，该涉案房屋属于可以分割的标的物，现胡建华、胡建义共同确认涉案房屋西边间相关权益归属胡建华所有，予以采纳，现涉案房屋西边间房屋均被确认为违章建筑，故对胡建华主张涉及涉案房屋西边间建筑的合同无效，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，经政府部门测量，涉案房屋西边间房屋面积大于东边间房屋，且胡建华长期占有使用涉案房屋，考量双方的过错及各自的获利等具体情况，对胡建华主张要求黄煜松、林素敏、黄文滔、严碎妹返还其支付的购房款384000元予以支持，但对其要求赔偿拆迁安置权益的请求，不予支持。现严碎妹已经亡故，其余继承人应在继承其遗产范围内承担其债务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认胡建华、胡建义与黄煜松、林素敏、黄文滔及严碎妹于2008年1月23日签订的《房屋卖尽契》关于坐落于温州市鹿城区两间房屋的西边间房屋的部分无效；二、黄煜松、林素敏、黄文滔于本判决生效之日起二十日内返还胡建华购房款384000元；三、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙在继承严碎妹遗产范围内对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回胡建华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15380元，公告费用以实际发生为准，由胡建华负担10357元，黄煜松、林素敏、黄文滔、黄煜仁、黄彩媚、黄煜华、黄彩华、黄煜龙负担5023元。二审期间，各方均未向本院提交证据。黄煜松向本院提交笔迹鉴定申请书，请求法院依法委托有关机构对《房屋卖尽契》第三列“卖给胡建义胡建华为业”中“胡建义胡建华”是否为同一人字迹以及是否为同一时间形成进行鉴定。本院认为，买受人为胡建华还是胡建华与胡建义二人，对本案处理不具有实质性影响，该鉴定缺乏必要性，本院不予准许。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，房屋交付后，胡建华与胡建义约定由胡建义使用涉案房屋东边一间，由胡建华使用涉案房屋西边一间。本院认为，坐落于的涉案房屋系作为整体出卖，并未拆分为东、西两间分别出卖。即使胡建华、胡建义在买受后对房屋的使用作出约定，也仅系其内部约定，对外而言，不能改变房屋是不可分割的整体的事实。房屋已交付使用十余年，现涉案房屋在拆迁时已获得拆迁补偿安置款1175584元,该拆迁补偿安置款应视为买受人依据《房屋卖尽契》所获得的拆迁安置权益。至于该款项的分配，由胡建华与胡建义内部进行处分。现胡建华起诉要求确认涉案《房屋卖尽契》部分无效并要求赔偿拆迁安置权益，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人黄煜松的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人胡建华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初1950号民事判决；二、驳回胡建华的诉讼请求。一审案件受理费15380元，二审案件受理费15380元，均由胡建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十二月十八日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁