陕 西 省 眉 县 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕0326民初1458号   原告（反诉被告）：刘巧花。   被告（反诉原告）：眉县XX园。   被告（反诉第三人）：马连山。   被告（反诉第三人）：马菊梅。   被告（反诉第三人）：眉县太白山旅游开发区房地产经营部。   原告刘巧花（反诉被告）诉被告眉县XX园（反诉原告）、马连山（反诉第三人）、马菊梅（反诉第三人）、眉县太白山旅游开发区房地产经营部（反诉第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘巧花，被告马菊梅委托代理人杨婉莉、眉县XX园委托代理人黄侃祥，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部委托代理人段安庆到庭参加了诉讼,被告马连山（反诉第三人）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）刘巧花诉称，2013年10月15日，原、被告签订了《阳光商城商铺买卖合同》，约定原告向被告购买XX大厦第1幢2层23号商铺，建筑面积为12平方米，房屋单价每平方米为9016元，房屋总金额108192元。同日，原、被告签订了《阳光商城商铺委托经营合同》，约定原告拟购买的讼争商铺的招商租赁、运营管理事宜全权交由被告办理，委托期限为2013年10月15日至2016年10月14日，三年租金为32458元，委托经营合同到期后自动解除。上述两份合同签订后，原告支付给被告购房款108192元，被告开具了收款收据给原告收执。上述两份合同，被告加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”和“马菊梅”私章。收款收据加盖了“眉县XX大厦财务专用章”。截至起诉之日被告方曾分两次返还租金共计20556元，第三年租金至今未付，有银行流水为证。被告的行为构成根本违约，原告购买该房屋的根本目的已不能实现。同时，讼争商铺已被宝鸡市中级人民法院采取查封、冻结等强制措施。而且因为被告违约，经过原告诉讼，法院已经终审判决解除房屋买卖合同，所以委托经营合同的履行已经失去前提，委托经营合同无法继续履行，原告要求解除合同，被告应支付占用期间的租金，直至交接之日。经查，“眉县XX大厦”项目实际控制人系马连山，马菊梅系马连山妹妹，同时又是“眉县XX园（原眉县XX小区XX园）”的法定代表人，购房款又转入“眉县XX小区XX园”帐户。“眉县XX大厦”项目开发商系“眉县太白山旅游开发区房地产经营部”，目前讼争商铺仍然在其名下。因四被告之间实际上系关联企业及实际控制人，在商铺买卖合同、商铺委托经营合同、政府公开信息、法院裁判文书、转帐凭证等均有体现，故以“眉县XX大厦”名义加上“马菊梅”私章对外销售给原告，并承诺销售后包租的合同责任，应由四被告共同承担委托经营合同的法律责任。综上所述，原告认为，根据我国《合同法》相关规定，委托经营合同已经无法继续履行，只能解除。按照原、被告签订的《阳光商城商铺委托经营合同》第二条第2项、第三条第4项约定，原告有权要求被告支付租金11901元，计算至双方交接房屋之日为准，并承担相应的滞纳金。因此，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年10月15日签订的《商铺委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金11901元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以11901元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年10月14日起计算至实际付清之日至）；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项规定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。   被告（反诉原告）眉县XX园辩称，原、被告之间的租赁合同履行期间已经届满，合同届满自动解除，原告请求解除合同的要求没有法律依据，请求予以驳回。原、被告涉案的房屋买卖合同已于2019年6月5日经宝鸡市中级人民法院判决予以解除，同时判决被告全额退还原告房款，故依该房设定的租赁费用属于不当利益，未支付的不应支付，已支付的应当做为不当得利返还被告。故原告请求支付租金没有权利基础，请求应依法驳回。   被告（反诉第三人）马菊梅辩称，被告马菊梅与原告之间不存在租赁合同关系，被告马菊梅个人印章的行为只是履行职务的行为。因此，原告要求被告承担租赁费的诉讼请求，没有事实依据，请求驳回其对马菊梅的诉讼请求。   被告（反诉第三人）眉县太白山旅游开发区房地产经营部辩称，同眉县XX园意见。   被告（反诉第三人）马连山未到庭，亦未提交书面答辩意见。   反诉原告（本诉被告）眉县XX园诉称：2013年10月15日，被反诉人刘巧花购买反诉人开发的XX大厦第1幢第2层23号商铺，双方签订了《商铺买卖合同》，同日被反诉人刘巧花与眉县XX大厦签订了《商铺委托经营合同》，约定被反诉人将其购买的商铺委托眉县阳光大厦招商租赁、运营管理。合同签订后，反诉人将商铺交付被反诉人，后被反诉人委托反诉人经营管理商铺。自2013年10月15日至2015年10月14日，反诉人共向被反诉人支付租赁费20556.12元。后由于被反诉人所购商铺未在合同约定的三年期限内办理房屋产权证书，被反诉人起诉法院，经眉县人民法院（2018）陕0326民初751号民事判决书和宝鸡市中级人民法院（2019）陕03民终562号民事判决书裁判，解除了双方签订的《商铺买卖合同》，并确认由反诉人返还购房款108192元，并支付违约金1081.92元。反诉人认为，被反诉人基于购买涉案商铺取得商铺收益权，但由于生效判决确定已解除《商铺买卖合同》，被反诉人已不享有涉案商铺的收益权，且生效判决确定由反诉人返还被反诉人购房款，并承担违约金，被反诉人之损失已经由法院判决确定。因此，反诉人与被反诉人签订的《商铺委托经营合同》已无履行的基础，应当予以解除，同时被反诉人基于商铺取得的财产即租赁费应当返还反诉人。综上，反诉人提出反诉请求，请求依法支持反诉人的请求。请求：1依法判决被反诉人刘巧花返还商铺租赁费用20556.12元。2、由被反诉人承担反诉费用。   原告刘巧花（反诉被告）辩称：被告反诉第二项与刘巧花没有关系。一、答辩人与被答辩人签订的主体合同《阳光商城商铺买卖合同》已于2019年6月5日经宝鸡市人民法院判决解除，则配套合同《商铺委托经营合同》也应于2019年6月5日同时解除，而不应以被答辩人提出的2013年10月15日解除。二、答辩人、被答辩人双方于2019年10月15日签订《商铺委托经营合同》，租期三年，合同签订后，被答辩人未按合同约定履行支付商铺租赁费义务，仅支付答辩人20556元，尚欠11901元租赁费未支付，截止2019年6月5日，经宝鸡市中级人民法院判决解除《阳光商城商铺买卖合同》，被答辩人已逾期1年，按照合同第三条第4项，乙方未按合同约定期限按时支付甲方租赁逾期每天按商铺总价（108192元）的万分之5给甲方支付滞纳金作为补偿，即19893元（54.5元/天×365天）违约滞纳金。按照合同约定，被答辩人应无条件支付答辩人租赁费差额及违约滞纳金合计31794元。据此，被答辩人要求判令退还租赁费的主张，缺乏法律依据。三、本案诉讼费依法应由被答辩人与本案第三人承担，答辩人无须承担。   被告（反诉第三人）马菊梅述称，眉县XX园提起反诉，有法律依据，对其请求应予以支持。   被告（反诉第三人）眉县太白山旅游开发区房地产经营部述称，对眉县XX园反诉没有意见   被告（反诉第三人）马连山未到庭，亦未提交书面答辩意见。   经审理查明，2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县XX街XX段东临净光寺，南临眉县XX小区XX园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏； 5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“XX大厦”。2013年10月15日，原告刘巧花在XX大厦售楼部签订了一份《商铺买卖合同》，购买了XX大厦第1幢第2层23号商铺，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有刘巧花签名。合同约定，房屋单价为9016元/平方米，房屋总价款为108192元；合同签订之日，原告刘巧花交购房款108192元，收款人向原告出具了一张加盖有“眉县XX大厦财务专用章”的收款收据。同日，原告刘巧花与眉县XX大厦又签订了一份《商铺委托经营合同》，合同约定原告将其购买的XX大厦第1幢第2层23号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年10月15日至2016年10月15日，乙方给甲方的租金金额为：第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，支付租金的时间为签订合同后每满一年提前一个月支付；并约定乙方在委托经营管理期间有商铺的使用权和经营权，乙方可将商铺对外租赁，并与第三方签订租赁合同收取租金，乙方自负盈亏，经营结果不影响甲方租金，无论乙方是否亏损，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取年租金，如乙方未按约定期限按时支付甲方租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿；还约定，本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除等条款。由XX大厦按该合同约定的租金标准给原告支付租金，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有刘巧花签名。委托经营合同在履行过程中，被告马连山向原告付清了前两年的租金，但第三年的租金一直拖欠未付。现原告以被告违约为由，诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年10月15日签订的《商铺委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金11901元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以11901元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年10月14日起计算至实际付清之日至）；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项规定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。   另查明，眉县XX小区XX园现更名为眉县XX园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。   上述事实，有原被告陈述、商铺委托经营合同、商铺买卖合同、（2018）陕0326民初751号民事判决书、（2019）陕03民终562号民事判决书、商铺委托经营合同等证据在卷佐证。   本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的商铺委托经营合同系双方协商一致自愿签订,该合同自成立时生效,各方当事人均应按照合同约定履行自己的权利义务。审理中，结合双方当事人的诉辩观点，合议庭重点审查了以下几个方面的问题：   1、涉案《商铺委托经营合同》效力、性质问题。   眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县XX小区XX园（眉县XX园）签订《合作开发建设合同》，从《合作开发建设合同》可以看出，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，被告眉县XX园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，原告购买商铺后与“眉县太白阳光大夏”签订《商铺委托经营合同》，合同落款处加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，但“眉县XX大厦”仅为开发项目的名称，并不是实体单位或组织，从该合同的实际履行情况来看，被委托经营的商铺由被告眉县XX园实际掌控，幼儿园的代理人马连山向原告支付了前两年的租赁费，应认定系原告与被告眉县XX园之间的合同关系，该合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，属有效合同。该合同名义为商铺委托经营合同，但从合同条款来看，符合租赁合同的特征，属被告眉县XX园返租原告购买的商铺，故应以租赁法律关系处理。   2、涉案《商铺委托经营合同》解除问题。   《商铺委托经营合同》约定原告将其购买的XX大厦第1幢第2层23号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年10月15日至2016年10月15日，还约定本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除。说明至2016年10月15日合同到期后，《商铺委托经营合同》已自行终止，无需原告起诉解除，故对该诉讼请求不予支持。   3、租赁费由谁承担的问题。   原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县XX园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，并非租赁合同一方当事人，不应承担租赁合同相关责任。被告眉县XX园作为租赁合同当事人，应该承担租赁合同中约定的责任。   4、拖欠租金计算问题。   《商铺委托经营合同》约定，第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，被告马连山向原告付清了前两年的租金，拖欠的第三年租金应为原告实交购房款108192元的11％，即11901元。《商铺委托经营合同》至2016年10月15日到期后，双方委托经营合同即自行终止，以后双方不存在租赁关系，原告要求被告支付2016年10月15日以后租赁费没有事实依据，不予支持。   5、利息及滞纳金的问题。   原告请求的拖欠租赁费利息，因《商铺委托经营合同》并未约定，不予支持。但合同中约定未按约定期限按时支付租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿，系对违约责任的约定，被告没有按合同约定支付租金属违约，应该支付滞纳金，但合同约定每日以商铺总价款的万分之五计算明显过高，应予调整，可结合原告的实际损失、被告违约程度等因素，以拖欠租金金额11901元为基数，按每日万分之五，从被告应付租金之日（签订合同后每满一年提前一个月支付）即2016年9月15日开始计算至租赁费付清为止。   6、关于被告眉县XX园（反诉原告）的反诉   被告眉县XX园（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）刘巧花返还商铺租赁费用20556元的诉讼请求，其主张是基于商铺买卖合同的解除，且以物权合同的解除进而否定用益物权的存在和效力，两者明显不存在法律上的逻辑关系，其主张与法相悖且缺乏法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、由被告眉县XX园（反诉原告）于判决生效后五日内支付原告刘巧花(反诉被告)商铺租金11901元，并支付滞纳金（以11901元为基数，按每日万分之五自2016年9月15日起计算租金至付清之日）。   二、驳回原告刘巧花(反诉被告)的其他诉讼请求。    三、驳回反诉原告眉县XX园（被告）的全部反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本案受理费98元，反诉受理费157元，由被告（反诉原告）眉县XX园负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                     审 判 长 樊怀平                              审 判 员 高宝康                             审 判 员 王淑娟                            二0一九年十二月十一日                                 书 记 员 宋阳            1