湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初7902号原告杨佑春，男，汉族，1967年2月17日出生，住南县。委托代理人丁国峻，北京市浩东律师事务所律师。被告方庆润，男，汉族，1957年3月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人廖德智，湖南天朋律师事务所律师。原告杨佑春与被告方庆润租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨佑春诉称，2018年10月22日，原告与被告方庆润签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋出租给被告作商业使用。双方约定了租赁期限、租金、解除合同的条件。合同签订后，被告向原告缴纳了100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。被告承租房屋后对本案房屋原有设施设备进行了拆除。因被告逾期未缴纳租金，原告于2019年4月26日通知被告解除房屋租赁合同。为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，被告赔偿原告空置损失251160元、逾期可得利益损失633380元以及装修损失或恢复原状，本案诉讼费由被告承担。被告方庆润辩称，1、因原告杨佑春出租的房屋不具备经营家具的消防安全条件，被告已于2019年4月14日以书面通知的方式解除了租赁合同。2、被告在签订租赁合同后，未接收原告的租赁物，也未进行装修改造和使用，租金已经交纳至2019年4月30日，原告主张此后的租金没有法律依据。3、原告提出的装修费损失、恢复原状的主张，没有事实与法律依据。4、原告单方违约导致合同解除，可得利益损失没有法律依据。根据原、被告的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院确认如下法律事实：2018年10月22日，原告杨佑春与被告方庆润签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋转租给被告作商业使用（家具经营）。租赁期限为2018年11月1日至2023年10月7日。租金为28元/平方米/月，从2018年11月1日至2020年6月17日，租金为41860元/月。从2020年6月18日至2021年6月17日，租金递增15%，为48139元/月。从2021年6月18日至2022年6月17日，租金递增15%，为50546元/月。从2022年6月18日至2023年6月17日，租金递增15%，为53073元/月。从2023年6月18日至2023年10月7日，租金递增15%，为55727元/月。被告提前一个月一次性支付下个季度的租金给原告（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为被告主动违约，原告有权收回房屋，押金不退。被告在签订合同之日交纳100000元作为房屋使用的保证金，保证金不计利息，租赁期满后被告付清应交纳的费用后原告将保证金返还给被告。被告在租赁期限内不得改变房屋的原有主体结构，不得违反规划、城管、消防的要求，保证房屋的整洁，由此产生的责任，由被告承担。房屋业主只提供房屋给被告使用，原告只净收应收房租，被告应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由被告承担。原告将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给被告。如因被告单方原因提前结束租赁关系，该空调应无偿返还给原告。该《租赁合同》签订后，被告交付原告100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。被告于2019年4月14日向原告发出《终止房屋租赁合同通知书》，内容如下“本人曾于2018年10月22日与您签订《房屋租赁合同》，约定由本人租赁坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋1层和2层共计1495平方米的房屋，并向您交纳了2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金以及10万元保证金。由于该房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，故本人正式书面通知您于2019年4月15日解除双方所签订的《房屋租赁合同》。请您在接到本通知后的10天内，将本人预交的2019年4月15日至4月30日的租金以及合同保证金10万退还给本人”。原告于2019年4月18日向被告发出《通知》，告知被告应当在2019年4月1日前支付下一季度租金125580元，因被告违反合同约定至今未支付，通知被告应在2019年4月25日支付上述租金，逾期原告将按照合同约定追究违约责任。原告于2019年4月26日向被告再次发出《通知》，通知解除本案的《房屋租赁合同》，并要求交付场地和承担违约责任。双方对下列事实存在争议：1、对涉案租赁房屋的消防设计义务由谁承担的争议。被告在诉讼中提出因原告的房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，其已于2019年4月14日通知原告解除了本案租赁合同的主张，并向法庭提交了岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》、《终止房屋租赁合同通知书》。《关于经营家具场所消防规范方面的要求》的内容为：根据《建筑设计防火规范》，超过1000平方米经营家具场所必须设置自动喷淋、自动报警、室内灭火栓、灭火器、疏散指示标识、火灾应急照明等基础消防设施。如不符合规范要求，不能作为家具经营场所使用。原告则认为消防验收的义务在被告，并提交了岳阳市公安局消防支队出具的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告应当负有消防设计的合同义务，被告租赁本案房屋从事家具经营，也应自行履行相应消防报批手续，并无证据表明原告对被告的家具经营具有法定或约定消防设计义务，被告虽提交了《关于经营家具场所消防规范方面的要求》，但该证据仅表明从事家具经营应当具备的消防要求，并未明确该消防设计义务应当由出租人即原告承担，且原告提交的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》，证实了太阳桥建材市场二期工程也已整体消防验收合格，故根据双方约定，涉案租赁房屋的消防设计义务应当由被告承担。2、对原告房屋空置损失和可得利益损失的争议。原告主张被告应当赔偿原告房屋空置损失251160元（41860元/月×6个月）和可得利益损失633380元（1495平方米×8元/平方米×53个月），并提交了原告与夏顺培之间的《房屋租赁合同》，拟证明其与夏顺培之间约定的二层房屋租金为20元/平方米，原告转租给被告的价格为28元/平方米。被告则对此不予认可。本院认为，原告主张的房屋空置损失和可得利益损失应属重复计算，本案合同解除后，原告在客观上存在重新出租房屋的准备期，该准备期间的房屋租金损失应属于原告的合理损失范围，本院酌情认定该准备期间为3个月，并参照双方约定的租金标准41860元/月计算该损失，故原告主张的房屋空置损失或可得利益损失可酌情认定为125580元（41860元/月×3个月）。3、对原告提出的装修费损失的争议。原告主张原承租户对该房屋进行了装修，除部分卫浴设施拆除外，其他的装修价值都在，被告在接手后对该房屋装修进行了拆除，应当承担原告的装修损失，并针对该项损失向人民法院提交了司法鉴定申请，同时提交了被告进场前房屋的照片和被告拆除后的房屋照片、南县安居乐网络科技公司出具的证明、申请证人陆某、黄某出庭作证，证明被告共计支付拆除人工费15800元等证据。被告对原告的该项装修费损失不认可。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告同意将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给被告，在被告提前结束租赁关系时，应无偿返还空调，并未约定被告应当对涉案房屋原装修部分价值承担返还责任，根据生活常理和行业习惯，承租人一般会对承租的门面重新进行装修，而重新装修就存在拆除旧装饰，原告并未在合同中约定被告必须保留现有装饰价值，也无证据证明对被告拆除旧装修的行为明确表示反对，被告在承租房屋后对该房屋旧装饰拆除并重新装饰装修符合交易习惯，且并无证据表明被告在拆除旧装饰过程中产生了收益，在双方对旧装饰装修价值无特别约定的情况下，被告不应当承担该项赔偿责任。本院认为，原告杨佑春与被告方庆润签订《房屋租赁合同》，被告也已经向原告支付了保证金和部分租金，双方之间形成了房屋租赁合同关系。由于被告应当负有家具经营消防设计的合同约定义务，故对被告提出的其以原告出租的房屋没有消防验收，无法实现合同目的为由解除本案租赁合同的主张，本院不予支持。根据本案《租赁合同》约定，被告应当在提前一个月一次性支付下个季度的租金，由于被告并未按照约定支付租金，故原告有权根据合同约定解除与被告之间的租赁合同，故对原告提出的要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。原告的房屋空置损失或可得利益损失可酌情认定为125580元，故对原告提出的要求被告赔偿房屋空置损失或可得利益损失125580元的主张，本院予以支持。对超出该部分的主张，本院不予支持。被告在承租涉案房屋后对该房屋旧装饰进行拆除，符合交易习惯，在双方并无特别约定的情况下，对原告提出的要求被告赔偿房屋装修损失或恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告杨佑春与被告方庆润之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告方庆润在本判决书生效后七日内赔偿原告杨佑春房屋空置损失或可得利益损失125580元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告杨佑春其他诉讼请求；案件受理费12646元，减半收取6323元，由被告方庆润负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇一九年十二月二十四日书记员 张小红