山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初4599号原告：杨建民，男，汉族，1967年出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：赵璇，山东华林律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市财源大街135号。负责人：祝广成，行长。委托诉讼代理人：**，泰安山东东岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂文平，泰安山东东岳律师事务所律师。第三人：泰安拍卖行有限公司，住所地泰安市北新街61号。法定代表人：翟德胜，经理。委托诉讼代理人：胡五青，山东五岳律师事务所律师。原告杨建民与被告中国工商银行股份有限公司泰安分行(以下简称工商银行泰安分行)、第三人泰安拍卖行有限公司（以下简称泰安拍卖行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建民的委托诉讼代理人赵璇，被告工商银行泰安分行的委托诉讼代理人**，第三人泰安拍卖行的委托诉讼代理人胡五青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建民向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行协议，协助原告办理泰安市房屋过户手续；2.依法判令被告支付原告15万元违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年被告工商银行泰安分行经泰安市中级人民法院裁定，将泰安市汽车贸易总公司位于泰城财源大街28号三层仓库土地及房产（证号：泰证94号字第02-0209-01）裁定归被告所有。2002年12月20日被告委托第三人泰安拍卖行进行公开拍卖。原告以150万元竞得该涉案营业楼一宗。2002年12月12月28日原、被告签订协议书，协议书中约定房款总价为150万元，原告先行支付126万元，剩余款项在三个月内付清。协议第三条约定被告负责协助原告办理一切过户手续，并负责协调有关清场事项。第四条约定，如一方违约按照标的额10%支付违约金。合同签订后，原告如约将房款支付给第三人，由第三人转给被告，第三人出具收据。被告将房屋交付给原告使用，但是被告未能协助原告办理过户。截至目前，涉案房屋尚未办理过户手续，被告的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告工商银行泰安分行辩称，原告所述涉案房产的拍卖情况属实，但房产在2002年至2019年期间一直未过户，一是因为政策原因，涉案房屋在拆迁范围内，不动产管理登记部门无法办理过户，且原告于2019年才向被告提出过户请求。二是因为被告至今未全额收到原告的购房款，不能配合原告办理涉案不动产过户手续。因此被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人泰安拍卖行述称，泰安拍卖行已完成涉案房产的拍卖程序，并将房款共计126万元于2002年12月28日、31日转款给被告。原告于2004年9月20日将剩余房款24万元交至拍卖行，与原、被告签订的协议约定时间逾期一年半。该24万元因拍卖行与被告之间另外法律纠纷被法院查封后划拨给拍卖行，后因被告申诉成功形成执行回转，拍卖行又陆续转入泰山区人民法院账户共计121970元，该款是否进入被告账户不知。虽然第三人与被告之间还有近十万元的尾款纠纷但已属于另外的法律关系，与本案无关。且原告在支付首批购房款后被告即将房屋交付给了原告，因涉案房屋在拆迁范围内房管部门暂时冻结了房产过户，土地可以过户，所以只办理了土地过户手续。现解除了房产过户冻结又需要被告出具发票、交税，但因被告不给出具相应的发票才无法办理过户。因此，原、被告之间因过户产生的纠纷与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2002年，泰安市中级人民法院作出（2002）泰中法执字第88号民事裁定书，裁定泰安市汽车工业贸易总公司位于泰城财源大街28号三层仓库的土地使用权和房产所有权归工商银行泰安分行所有，并办理产权证照过户手续。2002年12月26日，被告作为委托人与第三人泰安拍卖行（拍卖人）签订委托拍卖合同一份，约定被告将位于泰安市仓库楼委托第三人进行拍卖，拍卖成交后由委托方负责房屋移交及办理相关过户手续；拍卖成交后，由拍卖方收取价款额，收取后两日内交付给委托方；任何一方违约按标的额的5%作为违约金。2002年12月28日，原告杨建民以150万元的价格拍得涉案房屋，并与第三人泰安拍卖行签订《拍卖成交确认书》，佣金额为15000元。同日，原告杨建民（乙方）与被告工商银行泰安分行营业部签订《协议书》一份，约定：通过拍卖乙方以150万元购得泰安市汽车工业贸易总公司营业楼一宗，乙方首批付款126万元，剩余款项在三个月内付清；土地出让金、房产过户费及拍卖费、房产评估费等约计60万元由乙方支付；甲方负责协助乙方办理妥一切过户手续，并负责协调好有关清场事项；任何一方违约，按标的额的10%作为违约金。协议签订后，原告向第三人支付首批购房款126万元，第三人将该款项支付给被告，被告向原告交付房屋。2004年9月20日原告向第三人支付剩余购房款及佣金，第三人泰安拍卖行向原告出具金额为1515000元的收款收据。后因第三人与被告之间存在其他纠纷，第三人未将剩余24万元购房款全额支付被告工商银行泰安分行。另查明，涉案房产系原告与案外人肖静合资购买，原告与肖静于2002年12月26日签订《合资购房协议书》，对双方合资购房事宜进行了约定。2006年11月20日，涉案房产占用的土地按照原告与肖静约定的比例分别办至原告及肖静名下，房产未办理过户，仍登记在被告工商银行泰安分行名下。2014年11月26日，原告与肖静又签订《土地买卖合同》一份，约定肖静将其名下的土地出卖给原告。2019年8月13日，肖静出具情况说明一份，载明：“2002年12月26日，我与杨建民共同出资购买位于财源大街28号三层仓库楼产权及土地，我对土地和房产占三分之一的份额。2006年11月20日，财源大街28号土地中的310.13㎡过户至我名下，土地证号泰土国用（2006）第0417号，房产没有过户。2014年11月26日，我与杨建民签订《土地转让合同》将我名下的泰土国用（2006）第0417号土地及房屋转让给杨建民。现杨建民已将转让款项付清，杨建民依法享有该土地及房屋的相应权利。”庭审中，原、被告及第三人均称2019年之前因涉案房产被列入拆迁范围，因政策原因无法办理过户手续，至2019年才能够办理，现在已能够办理过户手续。被告工商银行泰安分行称因其公司未全额收到原告支付的购房款，故无法开具购房款发票，致使无法办理过户手续。本院认为，原告杨建民通过拍卖拍得涉案房产及土地，并与被告工商银行泰安分行签订《协议书》，该协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。根据被告与第三人签订的《委托拍卖合同》，被告委托第三人收取购房款，原告已将全部购房款支付给第三人，应认定原告已完全履行了付款义务。被告应当按照协议约定协助原告办理不动产过户手续。被告辩称至今未收到全额购房款，无法开具发票，无法协助原告办理过户手续的理由不能成立。至于被告与第三人泰安拍卖行之间因其他纠纷，导致第三人未将全部尾款支付完毕，应属于被告与第三人之间的法律关系，被告应与第三人另行解决，与原告无关。根据案外人肖静与原告之间的土地买卖合同及肖静出具的证明，肖静已将其名下的涉案房产所有权及土地使用权转让给原告，被告及第三人对此均无异议，因此原告主体资格并无不当。现涉案房屋已能够办理过户手续，因此，原告要求被告协助办理涉案不动产过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告已按合同约定将涉案房屋交付给原告并于2006年协助原告及案外人肖静办理了土地转让手续。在此之后至2019年期间，双方均称涉案房屋因划入拆迁范围，房管部门冻结了涉案房产的过户，直至2019年才能够再次办理，该情况应属于不可归责于被告方的原因，故原告以被告在此期间拒不配合办理涉案房产过户手续要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十七条规定，判决如下：一、被告中国工商银行股份有限公司泰安分行于本判决书生效之日起十五日内协助原告杨建民办理位于泰安市房屋的产权过户手续。二、驳回原告杨建民其他诉讼请求。案件受理费9825元，由被告中国工商银行股份有限公司泰安分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇一九年十二月二十五日书记员  孙芹