北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54850号原告：北京市燕鸿洲存车管理处，住所地北京市东城区后水康胡同17号一层。法定代表人：王敏。委托诉讼代理人：张华鹏，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，男，1991年6月18日出生，汉族，北京市中友律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：北京集美名媛医疗美容诊所，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼1至2层商业1357。法定代表人：周鑫，经理。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。原告北京市燕鸿洲存车管理处（以下简称原告）诉被告北京集美名媛医疗美容诊所（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张华鹏及王迪，被告委托诉讼代理人范磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告支付2018年10月1日至2019年5月29日的租金1135472元（计算方式：141934元×8个月）；2．请求法院依法判令被告支付解除合同违约金425802元（141934元×3倍）；3．请求法院依法判令被告支付逾期支付租金违约金127740．6元（计算方式：141934元×2个月×2%×9个月+141934元×3个月×2%×6个月+141934元×3个月×2%×3个月）。事实与理由：原、被告双方于2014年5月30日签订了房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于北京市朝阳区东三环中路39号院商铺出租给被告使用。合同签订后，原告依约提供了房屋，但被告于2018年10月至今，一直拖欠租金。原告多次催要，被告一直拒绝支付。根据双方合同第八条第四项之约定，原告有权解除合同。根据双方合同第九条第一项及第二项之规定，原告有权要求被告支付解除合同违约金425802元及逾期支付租金违约金。关于逾期支付租金违约金，合同约定标准为日千分之五，原告认为标准过高，自行调整为月百分之二。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，1．原告陈述被告欠付租金情况属实，但系存在被告内部股权和管理问题存在重大分歧，从而造成在对外的行为迟迟不能达成合意的客观情形，并非恶意拖欠，被告内部相关纠纷已向人民法院提起诉讼，且正在审理当中，故拖欠租金并非主观恶意，而是确无法通过合法且合理方式向原告支付租金。2．原告要求被告支付解除违约金、逾期支付租金违约金没有依据。首先，涉案合同由原告提供，系格式合同，未采取加黑、加粗等方式提示被告，根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，因此涉案相应条款应属无效。其次，涉案合同约定原告在被告逾期支付租金超过7个工作日便有权解除合同，原告于2018年12月3日委托律师向被告发函要求支付租金及违约金，但直至2019年5月31日才正式发函解除合同，《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告在明知被告违约，已不能经营的情况下，未采取相应的措施致使其损失扩大，原告对此亦存在过错。再次，违约责任应当遵循填平原则，弥补其损失即可，不能因为被告的违约行为而获利，原告同时主张租金、解除合同违约金、逾期支付租金违约金之和远远超过了其实际损失，没有事实与法律依据。解除合同违约金和逾期支付租金的违约金，实际上存在重合部分，恳请贵院调整原告诉讼请求的第二项和第三项，另违约金标准过高，请求降低。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方与乙方在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京市朝阳区东三环中39号院商铺（以下简称涉案房屋），建筑面积为404．88平方米(实测面积)，承租区域作为商业用途；房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，证书编号：X京朝1433xxx；房屋租赁期自2014年5月30日至2024年05月29日，共计10年；免租期共计4个月零15天，分三次给乙方，第一次为2014年5月30日至2014年8月29日为期3个月，第二次免租期为2016年5月30日至2016年6月29日为期31天，第三次免租期为2018年5月30日至2018年6月14日止为期15天，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳电费、水费以及因乙方使用而产生的相关费用，甲方应于2014年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；押金通过银行汇款支付，押三付三，各期租金叁个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；押金：人民币叁拾玖万元整(￥：390000．00元)租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外剩余部分应如数返还给乙方；租金第五年自2018年5月30日起至2019年5月29日止，租金141934元/月，2018年8月19日支付房租（2018．08．30-2018．11．29）RMB425802元，2018年11月19日支付房租（2018．11．30-2019．02．28）RMB425802元，2019年2月19日支付房租（2019．03．01-2019．05．29）RMB425802元；租金第六年自2019年5月30日起至2020年5月29日止，租金141934元/月，2019年5月19日支付房租（2019．05．30-2019．08．29）RMB425802元；乙方应根据租约约定按时缴纳租金、押金及相关费用；乙方应在租金支付月的付款日10日之前向甲方支付下期租金；房屋租赁押金应于2014年05月30日之前支付，在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话、违约金、赔偿金等费用)10个工作日内，甲方退还乙方押金；乙方有不按照约定日期支付租金达7个工作日的情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第八条第四款）；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；合同约定的违约金仅指合同解除时的违约金，若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除；本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除)，甲方有权全部收回该房屋，双方约定不按照租约第三条约定，不恢复原状，保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害（乙方可要求拆除或移走乙方自行添加的完全独立的设施设备）；本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除)，乙方须在终止后3日内完成房屋的腾退并完好交付该房屋，逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、对承租区域停电、控制人员从承租区域进出、阻止乙方继续经营及将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式，乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任；乙方在租赁期届满或提前终止（包括违约解除）迁出或实际撤离租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰装备或其它任何物品在迁出或实际撤离租赁房屋后的7日内未处理均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；乙方向甲方交还租赁房屋时及以后，乙方无杈要求甲方支付有关装修增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求甲方予以补偿或者购买乙方安装的各项设备与设施；通知任何一方根据本租约发出的通知或其他联系应以中文书写并可通过人工送递或航空挂号邮寄（预付邮资)、公认的快递服务或以传真发送至另一方的下述地址，通知视为有效送达的日期按以下方法予以确定：人工投递的通知，视作于人工投递之日送达；乙方通讯地址北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼1至2层商业1357，任何一方均应依本条规定随时以书面形式通知对方更改通讯地址，如没有填写地址或及时更改地址而造成无法传递，自行承担法律后果和责任；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁；本合同经双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式两份，甲乙双方各执一份，本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件；附件与本合同具有同等的法律效力。经询，双方一致认可被告应于2018年8月19日支付2018年9-11月的租金，现仅支付至2018年9月，之后的租金被告未再支付。2019年5月31日，原告向被告发出《解除合同通知书》，双方于当日办理完毕涉案房屋的交接手续。另查，被告向原告交纳涉案房屋的押金390000元，就此原告认为被告存在违约，故不同意退还押金，被告表示同意法院将押金和被告应缴纳之租金互相抵扣。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务并行使各自权利。本案中，原告将符合使用条件的涉案房屋交由被告使用，但被告却未按合同约定向原告如期支付租金，并逾期达7日以上，故原告有权行使合同单方解除权，《北京市房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告对被告欠付原告租金的事实并无争议，故对于原告要求被告支付租金之诉讼请求，本院予以支持。因原告处尚有被告交纳之押金390000元，被告同意与欠付租金相互抵扣，故本案中将从欠付租金中直接扣除押金金额，押金原告无需另行退还被告。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《北京市房屋租赁合同》中对解除违约金和逾期付租金之违约金的计算方法均有明确约定，但违约金的金额应当以原告的实际损失为基础，现原告并未提交充分证据证明其主张的违约金数额和其损失相当，合同约定之违约金数额较高，被告亦对此提出抗辩，要求降低，故本院以原告损失为基础，结合合同履行程度、被告违约情节等因素，对违约金酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京集美名媛医疗美容诊所于本判决生效后十日内给付原告北京市燕鸿洲存车管理处租金七十四万五千四百七十二元（已直接抵扣押金三十九万元）。二、被告北京集美名媛医疗美容诊所于本判决生效后十日内给付原告北京市燕鸿洲存车管理处解除合同违约金十四万一千九百三十四元。三、被告北京集美名媛医疗美容诊所于本判决生效后十日内给付原告北京市燕鸿洲存车管理处逾期支付租金违约金三万元。四、驳回原告北京市燕鸿洲存车管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20001元，由原告北京市燕鸿洲存车管理处负担4519元（已交纳），由被告北京集美名媛医疗美容诊所负担15482元（于本判决生效后十日内给付原告北京市燕鸿洲存车管理处）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  裴小星人民陪审员  赵春喜人民陪审员  周 侠二〇一九年十二月二十日书 记 员  邓 青