重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初24553号原告：眭玉华，男，1976年2月22日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：徐春红，重庆天喜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞龙，重庆天喜律师事务所律师。被告：重庆市帅升房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区人和街道黄山大道中段5号1幢B2-2-1、B2-2-2、B2-2-3号，统一社会信用代码91500000202815515M。法定代表人：郭锐生，总经理。委托诉讼代理人：罗宁龙，重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹海霞，重庆康索律师事务所律师。被告：重庆荣聚商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区空港大道655号长安锦尚城1号楼4层，统一社会信用代码91500112MA5U6XCH17。法定代表人：易东，总经理。委托诉讼代理人：孔放，重庆自华律师事务所律师。原告眭玉华与被告重庆市帅升房地产开发有限公司（以下简称帅升公司）、重庆荣聚商业管理有限公司（以下简称荣聚公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年10月21日、11月26日公开开庭进行了审理。原告眭玉华及其委托诉讼代理人徐春红、王瑞龙，被告帅升公司的委托诉讼代理人罗宁龙，被告荣聚公司的委托诉讼代理人孔放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告眭玉华向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2019年6月18日签订的解除租赁关系协议书无效；2.判令被告帅升公司和被告荣聚公司承担本案的律师费1万元。3.本案诉讼费用由被告帅升公司和被告荣聚公司承担。事实和理由：2017年3月29日，被告帅升公司与被告荣聚公司签订《富都广场商业物业租赁合同》，约定由荣聚公司承租帅升公司所有的位于渝北区回兴街道兴科大道499号富都商业广场负一层，承租面积为8612.64平方米，租赁期限自2017年4月1日至2032年3月31日止。2017年3月26日，原告与被告荣聚公司签订《富都广场租赁合同》，约定：原告承租被告荣聚公司承租的位于重庆市渝北区回兴街道兴科大道499号富都商业广场负一层，建筑面积为6000平方米，租赁期限为15年（自2017年4月1日至2032年3月31日止）。原告承租后用于经营千家惠服装经营部。合同签订后，原告一直按合同约定履行合同义务。被告荣聚公司于2018年6月向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，主张解除双方签订的租赁合同，重庆市渝北区人民法院判决合同有效，双方应当继续履行，被告荣聚公司上诉后，二审法院维持了重庆市渝北区人民法院的判决。2019年1月至2019年5月期间，原告租赁合同事宜与被告帅升公司、被告荣聚公司多次进行协商，均未能达成一致意见。2019年6月18日，被告帅升公司和被告荣聚公司签订《解除租赁关系协议书》（以下简称该协议书）。该协议书约定，被告帅升公司和被告荣聚公司同意于2019年6月18日解除双方于2017年3月29日签订的《富都广场商业物业租赁合同》，双方互不追究违约责任。被告帅升公司以该协议书为由要求原告交还所租赁房屋。原告认为，被告帅升公司和被告荣聚公司签订的《解除租赁关系协议书》内容明显不合常理，被告帅升公司因与原告就签订租赁合同事宜未能达成一致意见，便与被告荣聚公司恶意串通签订以上协议书，已达到收回原告所租赁物业的目的。被告帅升公司和被告荣聚公司恶意串通，损害了原告的合法权益，严重影响了原告的实际经营且已造成经济损失，属于恶意串通损害第三人利益的合同无效情形。故原告向法院起诉，望判如所请。被告帅升公司辩称：1.二被告解除合同不存在客观上恶意串通行为，解除合同是正常行使合同约定的解除权。帅升公司是在荣聚公司已经解除了与眭玉华之间的《富都广场租赁合同》的情况下与荣聚公司签订《解除租赁关系协议书》，帅升公司是善意、合理、恰当地行使合同权利，不存在任何的恶意及串通行为。帅升公司与荣聚公司解除合同是针对8600平方米物业整体解除合同，并非只是针对眭玉华租赁的6000平方米商铺解除合同，不存在串通行为；2.帅升公司与荣聚公司不存在主观上解除合同的恶意，解除合同是由于眭玉华拖欠租金的严重违约行为导致的，是合法的行使合同约定解除权。被告荣聚公司辩称：1.原告起诉状第2页称荣聚公司提出解除合同，但荣聚公司实际上没有要求解除合同；2.荣聚公司起初是引进了电影院的，但因电影院的自身原因没有进场经营，因此荣聚公司与帅升公司在2019年6月18日签订解除合同协议书，帅升公司未追究我方的违约责任。其他答辩内容同帅升公司一致。被告帅升公司还辩称：荣聚公司曾引进了一家电影院，但由于眭玉华只承租了6000平方米，我方出租给荣聚公司的是8600多平方米，眭玉华入场后在没有取得我方和荣聚公司同意的情况下，擅自将8600多平方米全部进行了消防报建，导致电影院及其他商家均无法再进行消防报建，无法经营，导致电影院入场后无法通过消防验收，电影院提出退场，也正是由于这个原因，我方考虑到荣聚公司对引进电影院付出了努力，因此在双方签署解除协议时没有约定违约金，双方对此事项口头协商一致，对违约金的事情另行协商处理，不代表我方放弃了对违约金的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《富都广场商业物业租赁合同》、《解除租赁关系协议书》、帅升公司民事起诉状、重庆市公安局案（事）接报回执及案件卷宗材料、《法律服务合同》复印件、《诉讼代理委托合同》及律师费发票、付款回单、《富都广场租赁合同》、（2018）渝0112民初13622号民事判决书、（2019）渝01民终1647号民事判决书《关于解除富都广场租赁合同的函的复函》、易东的平安银行账户交易明细，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：眭玉华举示的微信聊天记录，其真实性、聊天对象身份无法确认，本院不予采纳；机票发票不能反映出与本案的关联性，本院不予采纳；照片不能反映出相关人员身份以及现场情况，与本案的关联性无法确认，本院不予采纳；帅升公司举示的《关于解除富都广场租赁合同的函》、《关于解除富都广场租赁合同函的复函的回复》，因眭玉华称未收到函件，这些证据与本案事实认定及法律适用亦无直接联系，故本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，以帅升公司为出租方，以荣聚公司为承租方，双方签订《富都广场商业物业租赁合同》，该合同约定：由荣聚公司承租帅升公司名下的位于重庆市渝北区回兴街道兴科大道499号重庆富都广场商业负一层的房产，租赁商业物业建筑面积为8612.64平方米。租赁期限为15年，自2017年4月1日起至2032年3月31日止。合同履约保证金为按照产权面积计算的一个月的租金金额，暂拟为155027元，在租赁合同签订后7个工作日付清。租赁的商铺租金单价为每月8元/平方米，月租金合计为155027元，租金自第二年起每两年递增8%。租金支付时间为：合同签订7个工作日内承租方支付第一季度租金，此后于每季度最后一个月25日前预付下季度租金。合同签订一年内，出租方保证引进金逸珠江影院或其他同等级别电影院，并确保影院能正式营业，否则出租方有权按以下两种方式择一处理：第一种：商铺租金单价从18元调整为30元人民币并每两年递增8%；第二种：解除本合同并没收履约保证金。承租方在租赁期内无故中止物业租赁并终止合同的，或承租方的其他违约行为导致本合同无法履行的，出租方有权解除合同，承租方交纳的履约保证金不退还，且承租方所投入的装修设备不得带走，并向出租方支付等同于合同期内总租金的10%作为补偿，且承租方已支付租金不予退还。2017年3月26日，以荣聚公司为出租方（甲方），眭玉华为承租方（乙方），双方签订《富都广场租赁合同》，该合同约定：由眭玉华承租位于重庆市渝北区回兴街道兴科大道499号重庆富都广场负一层，建筑面积6000平方米，租赁期共15年，自2017年4月1日起至2032年3月31日止。该商铺租金为1600000元/年，该租金含物业管理费，按建筑面积计算，租金每两年递增8%。租金采用预付形式，乙方应于本合同签订当日向甲方支付2018年10月1日至2019年9月30日首期租金1600000元……经营培育期届满次日为计租日，乙方须于每期租金届满前10天支付下一期的租金，先付后用……甲方指定的收取租金的银行账号为：银行名称中国平安银行杨家坪支行，账户名称易东，账户号码××……自合同签订之日起计18个月为经营培育期，培育期内乙方无需承担商铺租金，但是应当按照本合同的约定足额承担水、电、燃气等其他相关费用。2018年6月20日，荣聚公司以眭玉华为被告向本院起诉，诉讼请求为：1.眭玉华返还承租商铺；2.眭玉华支付2017年4月1日至搬离期间的商铺使用费，暂计至起诉之日为1915371元；3.眭玉华支付逾期缴纳租金的违约金，以1600000元为基数，按0.3%每天的标准，从2017年12月30日起计算至付清之日止；4.诉讼费、律师费由眭玉华承担。本院审理后于2018年11月7日作出（2018）渝0112民初13622号民事判决书，判决：一、眭玉华在本判决生效后立即支付荣聚公司以110126元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2017年12月30日起计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；二、眭玉华在本判决生效后立即支付荣聚公司律师费10000元；三、驳回荣聚公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，荣聚公司、眭玉华均不服判决提起上诉。重庆市第一中级人民法院二审审理后于2019年4月19日作出（2019）渝01民终1647号民事判决书，判决：一、维持重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初13622号民事判决二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初13622号民事判决第一项、第三项；三、眭玉华于本判决生效之日起五日内支付荣聚公司租金279726元；四、驳回荣聚公司的其他诉讼请求。该民事判决书中确认以下事实：2018年2月2日，荣聚公司向眭玉华，地址江苏省丹阳市云阳镇大圣村东野营34号邮寄了《关于要求缴纳租金及违约金的律师函》，邮寄查询显示为他人签收。同日，荣聚公司向重庆市渝北区回兴街道富都广场负一楼邮寄了《关于要求缴纳租金及违约金的律师函》，2018年2月3日，由眭玉华本人签收。2018年3月8日，荣聚公司向眭玉华，地址江苏省丹阳市云阳镇大圣村东野营34号邮寄了《关于解除富都广场商铺租赁合同的律师函》，邮寄查询显示为他人收门卫。该民事判决书中有以下认定：在双方就租金抵扣项目和具体金额存在争议的情况下，荣聚公司以眭玉华逾期支付租金存在违约情形而要求解除合同的理由不能成立。综上，本院认为荣聚公司和眭玉华于2017年3月26日签订的《富都广场租赁合同》尚未解除。2019年6月18日，帅升公司（甲方）与荣聚公司（乙方）签订《解除租赁关系协议书》，该协议书约定：一、甲、乙双方于2017年3月29日签订《富都广场商业物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市渝北区回兴街道兴科大道499号重庆富都广场商业负一层部分物业，租赁期限为15年，即从2017年4月1日起至2032年3月31日止。同时约定乙方应在合同签订一年内引进金逸珠江影院或其他同等级别电影院，否则甲方有权解除本合同并没收履约保证金，并且乙方应向甲方支付等同于合同期内总租金的10%作为赔偿……三、甲、乙双方同意于2019年6月18日解除所签订的《富都广场商业物业租赁合同》。双方的权利义务自解除之日起终止。四、乙方应在2019年7月3日前将所承租的物业交还给甲方，否则甲方有权强行清场并收回物业。五、本协议签订后，双方互不追究违约责任。重庆市公安局案（事）件接报回执载明：匿名于2019/7/23报称：在兴科二路富都广场千家惠百货，称十几个人在此处闹事。民警出警至渝北区兴科大道499号富都广场，现场有上百人聚集。经了解，系该场所的产权所有人帅升房地产公司与租赁方谭美凤因租金问题发生纠纷，民警将双方人员带回派出所调查处理。渝北区公安分局宝圣湖派出所对上述事件中相关人员进行了询问。其中，被询问人何亚茜陈述：我是昨天晚上才到荣聚公司的，而且连公司在哪里我都不晓得。荣聚公司的人给我在回兴附近开了个房，喊我们今天到千家惠百货来。……我退伍到了重庆后，认识了一个叫张荣杰的人……今年7月18日左右，张荣杰喊我到荣聚公司来参加一个安保活动，具体时间是2019年7月23日至2019年7月25日，主要职责就是负责千家惠百货的一个进出口位置，只准人出不准人进……（我扰乱单位秩序）具体时间是2019年7月23日上午7时许，地点是重庆市渝北区兴科大道499号富都广场负一楼千家惠百货内。……（我佩戴的工作证）上面都是写的“荣聚有限公司”……（我们的待遇）统一是300元一天。被询问人张荣杰陈述：2019年7月23日9时许，我在重庆市渝北区回兴街道富都广场负一楼千家惠百货车库外的公路上，因为民警控制何亚茜和杨圣根，我威胁、辱骂了民警……2019年7月23日7时10分许，我和杨代伟、何亚茜、杨圣根、杨江巡、谭小涛等30人在重庆市渝北区兴科二路富都广场集合，我们到的时候富都广场的丁总（具体名字我不知道）和小郭总（具体名字不知道）已经等在那里，我和杨代伟就安排……。（我和富都百货的丁总）是雇佣关系……（战友）周扬让我和一个叫“郭总”的人联系。当天晚上，我就给郭总打电话……第二天十一时许，我和杨代伟就去和郭总见面，当时和郭总一起的就有丁总，小郭总以及一个自称是律师的女子。当时郭总就给我说，他们是富都广场的开放（发）商，有租户不给房租，法院要来强制执行，让我找点人来保护丁总、小郭总的安全……7月21日下午，郭总就通过转账的方式给我转了一万元作为定金。被询问人杨圣根陈述：2019年7月23日早上7点钟左右，我和杨代伟一起来到了位于渝北区兴科二路富都广场的物业中心……地下室梯子旁边凳子上有我的合同和我的身份证复印件，就是以帅升房地产开发有限公司员工的名义负责安保，其中主要负责公司律师的安全，我签了合同后就交给张荣杰了。我之前也听朋友张文杰说起过帅升房地产开发有限公司与场地经营者之间有纠纷存在。2019年7月24日，重庆市公安局渝北区分局分别对杨圣根、张荣杰作出《行政处罚决定书》，给予杨圣根行政拘留十日的行政处罚，给予张荣杰行政拘留十日的行政处罚。另查明，2019年8月12日，帅升公司以荣聚公司、眭玉华、渝北区千家惠服装经营部为被告向本院起诉，要求判决确认帅升公司与荣聚公司签订的《富都广场商业物业租赁合同》于2019年6月18日解除，判令荣聚公司、眭玉华、渝北区千家惠服装经营部在合同解除后15日内腾空重庆市渝北区回兴街道兴科大道499号富都广场负一层商铺，并将其恢复原状后交还给帅升公司等。诉状事实和理由部分载明：……荣聚公司在履行过程中，未能够引进金逸珠江影院及其他同等级别电影院，且存在拖欠原告租金的行为……。案外人易东在平安银行重庆杨家坪支行账号为××的账户交易明细显示，易东于2017年1月19日向案外人徐恩恩转账153000元，于2017年4月21日向徐恩恩转账465081元、100000元，于2017年6月23日向徐恩恩转账200000元，于2017年6月26日向徐恩恩转账200000元、165081元，于2017年8月9日向徐恩恩转账250000元，于2017年8月14日向徐恩恩转账315081元，于2019年5月23日向徐恩恩转账124339.62元，另于2018年12月27日向案外人郭嘉怀转账620108元。以上共计2592690.62元。还查明，帅升公司于2019年8月8日与重庆康索律师事务所签订《关于重庆帅升房地产开发有限公司诉眭玉华停止侵权、排除妨害一案排除妨害纠纷一案法律服务合同》中，第二条“风险提示”第2.1款载明“鉴于甲方（即帅升公司）、荣聚公司与眭玉华在判决生效后多次就重庆富都广场商业负一层解除租赁合同关系一事进行商谈，商谈内容不详。目前根据甲方（即帅升公司）描述，该段商谈内容对于眭玉华不付租金一事具有一定的辅助或决定作用”。眭玉华因本案诉讼，于2019年9月4日与重庆天喜律师事务所签订了《诉讼代理委托合同》，约定由该所指定律师代理本案，律师费为1万元，与合同签订之日起二日内支付。2019年9月5日，重庆天喜律师事务所向眭玉华开具金额为40000元的律师费发票一张。庭审中，眭玉华认为帅升公司与荣聚公司恶意串通体现在：1.荣聚公司存在拖欠帅升公司租金的行为，但双方在《解除租赁关系协议书》没有对此进行陈述及约定；2.荣聚公司存在没有引进电影院，违反《富都广场商业物业租赁合同》约定的行为，但《解除租赁关系协议书》中没有追究荣聚公司的违约责任并没收保证金；3.整个事件的处理过程中，帅升公司、荣聚公司均一致采取行政违法的手段（主要指行政违法案件），拟达到共同的非法目的即将房屋收回；4.双方存在非法资金往来，商业贿赂；易东（即眭玉华与荣聚公司签订的《富都广场租赁合同》约定的收款人）在2017年1月19日至2019年5月23日向案外人徐恩恩及郭嘉怀转账的款项，结合《富都广场商业物业租赁合同》的约定，其中2017年1月19日的153000元应该是保证金，2017年4月21日的465081元是一个季度的租金，2017年4月21日至2017年8月14日的六笔款项为6个月租金还多出30万元，该30万元是荣聚公司给予帅升公司的商业贿赂；2019年5月23日的124339.62元与2019年5月1日至2019年5月24日期间租金金额接近，2018年12月27日的620108元是2019年1月至4月的租金。荣聚公司陈述：易东是我公司法定代表人，但眭玉华举示的账户明细是针对易东的私人账户，其与他人的经济往来，我公司并不清楚。眭玉华另陈述：1.（2019）渝01民终1647号民事判决书作出后，我方没有按期向荣聚公司支付租金，原因是我方表达支付租金意愿时，帅升公司、荣聚公司称因荣聚公司目前经营状况不佳，且根据两公司签订的《富都广场商业物业租赁合同》约定，荣聚公司承租面积为8612平方米，而我方仅承租其中的6000平方米，其余的2612平方米没有办法通过消防验收，目前仍处于空置状态，也就是说如果荣聚公司继续租赁案涉房屋，每年要亏损租金约382880元，且每两年递增8%，所以基于商业利润的考虑，荣聚公司称其已经没有办法经营该物业了，欲退出租赁关系。且帅升公司称在整个合同履行过程中，荣聚公司仅支付了三个月的租金，无力支付剩余租金及未来租金，从商业角度考虑，帅升公司、荣聚公司要求与我方协商租金的支付问题，包括判决书判决的租金交给谁，未来的租赁合同与谁签订，以及租金标准的问题，因此我方在没有确定收款方的情况下，没有支付租金。2.富都广场没有引进电影院，因为消防过不了，荣聚公司租赁面积为8612平方米，荣聚公司将其分割为6000平方米和2612平方米，我方消防报建时只通过了5139平方米，也就是说因荣聚公司在转租案涉物业时对面积进行了错误分割，导致各方没有通过消防验收；之后荣聚公司提出了解决方案，一种是我方将整层全部租下来，另一种是由我方分割一部分出来单独过消防，但我们基于种种原因没有达成一致意见，故剩余的2612平方米及800多平方米目前处于空置状态。帅升公司陈述：《解除租赁关系协议书》没有约定荣聚公司的违约责任，是因我方考虑到荣聚公司对引进电影院作出了努力，且其未能引进电影院自身也有损失，同时考虑到荣聚公司目前的经营状况；即使约定了违约责任，荣聚公司也无力承担，对我方没有实际意义。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。据此，本案争议焦点在于帅升公司与荣聚公司签订《解除租赁关系协议书》是否属于恶意串通、损害眭玉华合法权益的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。但是，结合本案证据，尚不能认定眭玉华主张的恶意串通事实存在的可能性足以排除合理怀疑。第一，帅升公司与荣聚公司签订的《富都广场商业物业租赁合同》中，约定荣聚公司具有在签订合同后一年内引进金逸珠江影院或其他同等级别电影院，并确保影院正式营业的义务（合同载明该义务承担方为“出租方”，但结合其后约定的处理方式均对承租方不利，故此处应系笔误，该义务实际承担方应为承租方即荣聚公司），而根据各方当事人陈述，荣聚公司履行该项义务确实不符合合同约定，因此，帅升公司按约具有选择解除合同的权利。第二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。帅升公司与荣聚公司自行签订《解除租赁关系协议书》约定解除合同，并不违反法律规定。虽然该协议书中未按《富都广场商业物业租赁合同》约定追究荣聚公司的违约责任，但这属于帅升公司对自身权利的处分，不代表双方就必然属于恶意串通。第三，2019年7月23日张荣杰等人封堵眭玉华经营的千百惠超市，不排除与帅升公司、荣聚公司有联系，但此事发生在《解除租赁关系协议书》签订之后，按照合同解除的法律后果，帅升公司作为出租人是有权收回租赁场地的，即使其手段违法，也不能溯及既往地证明其与荣聚公司解除租赁合同系恶意串通。第四，眭玉华认为荣聚公司对帅升公司进行商业贿赂，但仅依据其举示的易东银行账户交易明细，并不能反映出该商业贿赂的事实，眭玉华应承担举证不力的不利法律后果，故本院对其该项主张不予采信。综上，眭玉华的证据不足以证明帅升公司与荣聚公司签订《解除租赁关系协议书》系恶意串通，损害其合法权益的行为，故对其要求确认《解除租赁关系协议书》无效，要求帅升公司与荣聚公司承担其律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告眭玉华的诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告眭玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 陈吉彦二〇一九年十二月六日法官助理 陈 源书 记 员 曹 彬