贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4424号原告：雷瑾，女，汉族，1987年4月8日生，住址贵州省贵阳市乌当区。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所贵州省贵阳市高新技术产业开发区火炬大道高新路80号，统一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人：董大伦，男，汉族，1964年3月22日生，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱晓楠，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201911136878，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吕金花，女，汉族，1986年4月12日生，该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区高新区新天大道114号，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，女，汉族，1970年4月21日生，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑兴敏，女，汉族，1990年9月9日生，该公司员工，代理权限为特别授权。原告雷瑾与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）、贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物管公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告雷瑾、被告臣功房开公司的委托诉讼代理人邱晓楠、被告臣功物管公司的委托诉讼代理人郑兴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1.确认原告与被告臣功房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议1.1条款无效；2.判令二被告共同向原告退还已收取的三通费即煤气、电表、有线电视费共计3773元；3.判令二被告资金占用费以3773元本金为基数，按照年利率6.55%的标准从2012年12月28日起计算至款项全部付清为止，截止至2019年11月7日资金占用费1674.4元；4.判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告因购买被告臣功房开公司开发建设的臣功新天地住宅小区的房屋，与被告臣功房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同对具体房号、面积、价款等进行了约定，合同签订后，原告按约定向被告臣功房开公司支付了购房款，于2012年12月28日交房时被告臣功房开公司以被告臣功物业公司的名义向原告收取了三通费，金额载于收款收据。后原告得知上述费用被告臣功房开公司不应当再另行收取，该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于建设我省新建住宅提供配电设施建设费标准等问题的通知》的相关规定，且根据双方的合同约定，被告臣功房开公司另行收取三通费也违反了合同约定构成重复收费。原告为了维护自己的合法权益，遂诉至本院。被告臣功房开公司辩称：1.原告多年前缴纳的三通费至今维权已经超过诉讼时效，法庭应予驳回；2.我公司没有向原告收取过三通费，所以我公司没有义务退还原告的三通费；3.《中华人民共和国合同法》规定人民法院确认合同无效不得以地方性法规、行政规章作为依据，故原告依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》提起的诉讼不应得到支持；4.本案中的《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订，对双方具有约束力，且合同不违反法律法规的强制性规定，合同的附件明确约定了房屋的购房款不包含煤气、有线电视等基础设施的开户费，应为合法有效的合同。被告臣功物管公司辩称：1.本案系商品房预售合同纠纷，而臣功物管公司不是《商品房买卖合同》的主体，不是适格的被告；2.臣功物管公司向原告收取三通费，是为了方便原告，臣功物管公司只是行使代收职责，并没有从中获利，所以不应退还原告的三通费；3.《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）和《省物价局、省广电局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）分别明确了煤气开户费、有线电视开户费的缴费主体是居民个人；4.在臣功物管公司交房给原告时，社会的普遍现象是由业主个人承担三通费，且没有不由个人承担三通费的禁止性规定；5.原告诉称依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定要求被告返还三通费不应得到法律的支持，因为臣功物管公司不是该条例的调整对象，且该规定于2009年5月1日开始施行，当时我省许多城市没有管道燃气、如果房价包含了燃气设施建设的安装费和开户费，那么已经交房的房开公司是否还要为业主补缴，不符合常理，且条例里没有将燃气费用列举进去，不得作为本案的定案依据；6.在被告臣功物管公司收取三通费后的数年间，由用户自行缴纳、企业代收的现象是普遍的，大家都对业主独立、自愿缴纳三通费形成了共识；7.在网上搜索对三通费的答复，一致认为如果合同中约定了三通费不包括在房价中，房开公司对三通费是可以收取的；8.供电基础设施确实应由房开公司承建，并列入强制验收的范围，但一户一表在2009年报规划及设计臣功新天地时不属于强制性基础设施建设的范围；9.本案已经过了诉讼时效，原告于2012年12月28日向被告臣功物管公司缴纳的三通费共计3733元，是被告臣功物管公司代收并转交相关部门，原告于6年之后才起诉至法院，不应该受到法律的保护。本院经审理认定事实如下：被告臣功房开公司成立于2006年4月11日，系“臣功.新天地”住宅小区的开发建设单位，被告臣功物管公司为“臣功.新天地”住宅小区提供物业服务的公司。2011年7月20日，原告雷瑾作为买受人与被告臣功房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0758），合同约定被告臣功房开公司把“臣功.新天地”住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。合同第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下时期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕”、第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，原告与被告臣功房开公司签订《合同补充协议》，协议第1条第1款约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用……”，原告与被告臣功房开公司在合同上签字捺印及盖章进行确认。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系被告臣功房开公司向原告提供的格式合同。另查明，2012年1月11日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司乌当区分公司（甲方）与被告臣功物管公司（乙方）签订《贵阳地区有线电视安装协议书》，协议约定由甲方负责臣功新天地住宅小区一期二标段有线电视网络建设、用户安装、维护管理工作。2012年7月26日，被告臣功物管公司（甲方）与贵州金能建设工程有限公司（乙方）签订《臣功新天地住宅小区一期二标段项目电力一户一表安装补充协议》，协议约定甲方委托乙方代为办理臣功新天地住宅小区一期二标段用户报装电力一户一表以及商铺独立商业电表事宜，按贵阳供电局规定价格为520元/户。另外，在2011年至2012年期间，被告臣功物管公司多次向贵州燃气（集团）有限责任公司支付“管道设施建设费”，向贵阳鸿源燃气建设发展有限公司支付“智能表安装工程费”。再查明，2012年12月28日，原告向被告臣功物管公司缴纳了煤气开户费2988元、有线电视开户费265元、电表开户费520元，共计3773元，被告臣功物管公司向原告出具了加盖了该公司财务专用章的收款收据。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原、被告向本院提交的原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、《商品房买卖合同》、三通费收据、《贵阳地区有线电视安装协议书》、《臣功新天地住宅小区一期二标段项目电力一户一表安装补充协议》、发票等证据予以佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有三：一、两被告谁系原告所交费用的代收主体、其收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视开户费是否属于供电、燃气、有线电视设施的建设安装费用？本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系被告臣功房开公司与原告签订，依据补充协议约定，案涉款项应当由臣功房开公司收取，但本案案涉款项实际是由臣功物管公司代为收取，臣功房开公司与臣功物管公司双方形成事实上的委托关系。根据《商品房销售合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下时期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕”，可知原告与被告臣功房开公司约定水电、煤气、有线电视等房屋配套设施的建设安装费用由被告臣功房开公司承担，不再向原告收取。结合被告臣功物管公司提交的《贵阳地区有线电视安装协议书》、《臣功新天地住宅小区一期二标段项目电力一户一表安装补充协议》等关于有线电视网络建设安装、电力一户一表报装、燃气管道设施建设、智能表安装的举证，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。二、原告与被告臣功房开公司对上述费用的约定是否合法有效、上述费用是否应当退还原告？根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，可以作为认定涉案《合同补充协议》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。且《合同补充协议》是被告臣功房开公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《合同补充协议》第1条第1款约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用……”应属于无效条款，故被告臣功物管公司以代收代缴名义向原告收取的上述费用于法无据，应予退还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，被告臣功房开公司与被告臣功物管公司承担连带退还原告煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费共计3773元的责任。对于原告诉请被告臣功房开公司与被告臣功物管公司以3773元为基数，按照年利率6.55%的标准自2012年12月28日起计算资金占用费至全部款项退还之日止（暂计算至2019年11月7日的资金占用费，共计1674.4元）的主张，因被告臣功物管公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故本院支持按照中国人民银行同期存款利率为标准,自2012年12月28日起计算资金占用费至实际退还全部款项之日止。三、原告的主张是否已过诉讼时效？原告主张合同条款无效属于确认之诉，其基于合同条款无效提出的返还主张，诉讼时效应自《合同补充协议》第1条第1款被确认无效后起算，故原告主张退还涉案款项的诉请并未超过诉讼时效。对于被告臣功房开公司、臣功物管公司关于诉讼时效的答辩意见与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告雷瑾与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第1条第1款无效；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司、贵阳臣功物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内连带退还原告雷瑾煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费共计3773元，并支付资金占用费（资金占用费以3773元为基数,按中国人民银行同期同类银行存款利率为标准从2012年12月28日起计算至实际退还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司、贵阳臣功物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陈 琛二〇一九年十二月三十日书记员 杨承志