陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2019)陕01民终8843号 上诉人（原审原告）：李超睿，男，1991年3月11日出生，汉族，自由职业者，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：朱子豪，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晨，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谷光建，男，1976年10月15日出生，汉族，陕西建工安装集团有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律所事务所律师。委托诉讼代理人：王颖昌，陕西云德律所事务所律师。上诉人（原审被告）：张燕侠，女，1981年7月7日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律所事务所律师。委托诉讼代理人：王颖昌，陕西云德律所事务所律师。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴光超，男，1988年1月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人李超睿与上诉人张燕侠、谷光建，原审第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李超睿上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判谷光建、张燕侠赔偿李超睿房屋差价损失64万元；2、撤销一审判决第五项，改判谷光建、张燕侠赔偿李超睿为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失3.6万元；3、本案一审案件受理费、保全费、二审案件受理费及诉讼中产生的其它费用均由谷光建、张燕侠全部承担。事实与理由：一、原判决将李超睿在一审中提交的用以证明遭受损失的证据错误认定为“与本案无关”，而“不予采信”，明显错误，更导致认定案件事实错误，应依法予以纠正。1、关于差价损失，一审中，李超睿依法提交了袁伟、席乐鹏、佳和公司于2018年4月26日共同签订《房屋买卖居间合同》及相应的网签合同，该合同交易的房屋与涉案房屋在同一小区、同一幢、同一单元、且面积完全相同，在2018年4月26日的成交价格已经达到135万元，用以证明李超睿遭受的差价损失为64万元，并且，该证据有佳和公司的陈述佐证，足以证明李超睿遭受的差价损失为事实。但是原判决枉顾事实，错误认定《房屋买卖居间合同》及其相应的网签合同是“与本案无关”，应当予以纠正。2、关于利息损失，李超睿在一审中提交了借条作为证据，原判决仍错误认定为“与本案无关”，而“不予采信”，反而在判决理由中以“李超睿未提交证据证明该款项系为支付首付款所借，且法院在本案中已对李超睿实际损失进行人认定”，而对李超睿关于利息损失的主张不予支持，既不符合案件事实，也存在本末倒置的逻辑错误，应依法予以纠正。二、在李超睿对差价损失已提交证据证明的情况下，原判决非但错误地不予采信，反而毫无事实基础、没有法律依据地进行“酌情认定”，既是认定事实明显错误，也是适用法律严重错误。1、根据《民诉法》第7条规定：人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳；《民诉解释》第104条第2款规定：能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据，本案中李超睿提供的与涉案房屋同小区、同单元的房产的交易合同就是事实，法院认为其毫无依据是错误的。2、2011年11月3日《人民法院报》有相似案例明确表示“差价损失的法律依据在于合同法第一百一十三条第一款之规定，‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益的损失，也就是合同双方在订立合同时应当预见到的。对于房屋涨跌损失的确定，可以参照以下方式：如双方对房屋差价有约定的，按约定；双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价；无类比房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。因此法院的“酌情认定”是不符合日常生活经验法则的。3、根据佳和公司的陈述，涉案房屋135万元也很抢手，意味着谷光建、张燕侠可以通过违约至少获利64万元。为明确本案的价值取向，李超睿提交了“西安法院房地产案件审理精神；不让违约者获益”的网页截图，但原判决仍以“与本案不具有关联性”，而“不予采信”。原判决已丧失了公平、公正的立场，背离了诚实信用的基本原则。谷光建、张燕侠辩称，一、双方签订的《房屋买卖定金合同》属于预约合同，该合同签订的目的是为了保证本约合同的顺利签订。李超睿主张的房屋差价损失是签订本约合同的既得利益，因此李超睿主张的房屋差价损失没有事实及法律依据；二、根据《房屋买卖定金合同》第13条及《合同法》115、116条的约定，定金与违约金不能同时主张；三、双方签订的《房屋买卖定金合同》并不产生房屋实际交易的效果，房屋买卖交易过程中系未签订正式房屋买卖合同前双方前往房地局办理网签手续，因此首付款属于李超睿应履行的合同义务。四、李超睿的利息请求没有相应的证据证明借款是为了支付首付款。佳和公司陈述称，认可李超睿的上诉请求。谷光建、张燕侠上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，驳回李超睿要求支付中介费损失及房屋溢价款的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由李超睿承担。事实和理由：1、张燕侠与李超睿签订涉案《房屋买卖定金合同》时并未与谷光建协商一致，事后亦未取得谷光建的追认，属于无权处分行为，涉案合同对谷光建不具有约束力，李超睿对此是明知的，应当对合同无法履行承担相应的过错责任。2、一审法院不应将张燕侠出售涉案房屋的行为视为夫妻间的代理行为，本案所产生的合同之债不属于夫妻共同债务的范畴，谷光建不应承担赔偿责任。3、张燕侠与李超睿签订的合同为定金合同，合同对违约责任明确约定适用定金罚则，故张燕侠应当向李超睿返还80000元即可。4、张燕侠在2017年6、7月份就多次向李超睿表明合同无法继续履行，要求解除合同并赔偿李超睿的损失，且双方合同约定过户时间为2017年7月1日，在该时间节点，张燕侠出售房屋的行为因未取得谷光建的追认导致无法完场过户，构成违约，张燕侠的违约时间应该认定为2017年7月1日，2017年7月1日之后的房屋溢价损失不应认定为李超睿的损失。5、其已经向佳和公司缴纳了20000元保证金，且至今未予退回，本次交易未能实现，佳和公司负有不可推卸的责任，应承担相应的过错，在佳和公司已经收取保证金的情况下，张燕侠不应再向李超睿支付中介费用，李超睿应对已支付的中介费自行讨回，而不应要求张燕侠承担赔偿责任。李超睿辩称，1、根据《合同法司法解释三》第28条的规定，适用定金罚则后还可以主张其余损失。2、根据佳和公司在一审中陈述，签订合同时谷光建、张燕侠对该情况是明知的，且对涉案房屋办理了撤押手续，双方对涉案房屋已经做好了准备。3、谷光建、张燕侠所称的事实没有证据予以证明，对方在2017年7月1日并没有明确表示不履行合同，在2018年1月份双方还在继续协商该事情，涉案房屋房产证下来后谷光建、张燕侠才称不想出售涉案房屋。佳和公司陈述称，签订合同前一天，张燕侠与谷光建还在协商涉案房屋的房价款，第二天两人才协商一致按照71万元的价款进行出售。李超睿向一审法院提出诉讼请求：1、解除李超睿和谷光建于2017年4月15日签订的《房屋买卖定金合同》；2、谷光建、张燕侠共同向李超睿双倍返还定金80000元；3、谷光建、张燕侠共同赔偿李超睿受到的超过定金部分的损失共计657920元，其中贷款担保费5300元、评估费1420元、过户费500元、杂费500元、中介费142000元、为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元、案涉房屋的差额损失640000元、扣减赔偿的定金40000元；4、谷光建、张燕侠共同承担本案的案件受理费及保全费。庭审中，李超睿变更诉请第3项为：谷光建、张燕侠共同赔偿李超睿超过定金罚则的损失共650200元（中介费损失14200元、李超睿为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元、案涉房屋的差额损失640000元，扣减定金罚则所赔偿的40000元）。一审法院经审理查明，谷光建、张燕侠系夫妻关系，婚后共同购买了位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号、建筑面积106.63平方米房屋（以下简称“涉案房屋”），该房屋于2014年11月5日被登记在谷光建名下。2017年4月15日，张燕侠作为谷光建（甲方）的代理人与李超睿（乙方）在佳和公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖定金合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款710000元。付款方式约定：乙方在签订合同时向甲方支付购房定金40000元，同时甲方向丙方缴纳售房保证金20000元。交房及过户时间约定：甲乙双方应于2017年7月1日前在房地产产权登记机关办理完房产权属过户手续，并于办完过户手续3日内甲方将房屋交付乙方。违约责任约定：甲方违反本合同约定的义务，致使合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用，丙方所收甲方售房保证金不予退还。补充约定：因甲方还存在银行按揭款未付清，双方协商一致，乙方等甲方一次性还完银行按揭款取出房产证后再办理过户手续。合同签订当日，张燕侠收取李超睿房屋定金40000元后，将其中20000元交给佳和公司作为售房保证金。同日，佳和公司收取李超睿中介费14200元。2017年11月28日，张燕侠在微信中以房贷未还完、房产证无法取得为由，提出要退还李超睿押金。陕西陕安物业管理有限责任公司为谷光建代办房产证，于2017年12月16日自西安市不动产登记局取得房产证，谷光建于2018年1月18日领取了房产证。2018年1月2日，张燕侠在微信中告知李超睿愿退还李超睿本金并补偿李超睿20000元。庭审中，谷光建称其在2017年4月24日还清了房屋贷款，对张燕侠代其签订的合同不予追认，对售房一事不知情、也没有出售房屋的意愿。2018年3月1日，李超睿将谷光建、张燕侠及佳和公司诉至西安市雁塔区人民法院，该院依李超睿的诉讼中保全申请于2018年4月23日查封了涉案房屋，查封期限三年。后谷光建、张燕侠提出管辖权异议申请，该院审理后认为异议成立，于2018年9月裁定将本案移送至法院审理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李超睿与张燕侠、第三人佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现李超睿、谷光建、张燕侠及佳和公司均同意解除合同，法院不持异议，该合同由三方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，李超睿依约支付张燕侠40000元定金，张燕侠于2017年11月28日以房产证未办理为由告知李超睿要退还其押金，又于2018年1月2日告知李超睿愿退还李超睿本金并补偿李超睿20000元，张燕侠以其行为表明不愿再履行合同义务。谷光建与张燕侠系夫妻关系，为卖房收取李超睿定金，应共同承担违约责任，依据定金罚则由谷光建、张燕侠夫妻双倍返还李超睿定金80000元。李超睿认为定金罚则不足以弥补其损失，还主张房屋差价损失640000元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，谷光建、张燕侠在2017年11月-2018年1月期间已告知李超睿其不再履行合同义务，李超睿自此应采取相应措施以防止损失扩大。法院综合考虑同时期、同小区、同面积房屋价格涨幅，酌情认定李超睿的实际损失为200000元，扣除定金罚则已赔偿的40000元，谷光建、张燕侠还应赔偿李超睿房屋差价损失160000元。李超睿主张谷光建、张燕侠赔偿中介费损失14200元，符合合同约定，谷光建、张燕侠应予赔偿。至于李超睿主张谷光建、张燕侠赔偿其为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元一节，李超睿并未提交证据证明该款项系为支付首付款所借，且法院在本案中已对李超睿实际损失进行认定，故李超睿该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款之规定，判决如下：一、李超睿与张燕侠、佳和公司于2017年4月15日签订的《房屋买卖定金合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效后十日内，谷光建、张燕侠双倍返还李超睿定金共计80000元；三、本判决生效后十日内，谷光建、张燕侠赔偿李超睿中介费损失14200元；四、本判决生效后十日内，谷光建、张燕侠赔偿李超睿房屋差价损失160000元；五、驳回李超睿其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11102元、保全费2310元，合计13412元（李超睿均已预交），由谷光建、张燕侠负担6200元，李超睿负担7212元。二审经审理查明，2017年3月张燕侠将涉案房屋的出售信息登记在58同城的网站上，出售意向价为70万元。张燕侠与李超睿签订涉案合同出售房屋时，谷光建称其对张燕侠出售房屋的事宜知道，但不知道出售给李超睿。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，涉案房屋虽登记在谷光建名下，但因谷光建与张燕侠系夫妻关系，且张燕侠与谷光建均有意出售涉案房屋，自2017年3月起，涉案房屋的出售信息就已经登记在58同城的网站上，张燕侠与李超睿签订涉案合同出售涉案房屋时，谷光建对出售房屋的事宜是知道的，但并未提出异议，故应认定谷光建是同意出售房屋的，且在合同签订后，谷光建还履行了合同约定的清偿银行按揭贷款的义务，足以证明谷光建对张燕侠出售房屋的行为是明知且同意的，故一审法院认定谷光建与张燕侠共同承担本案违约责任是正确的。双方合同签订后，根据合同约定张燕侠与谷光建清偿了银行的按揭贷款，但在2017年11月28日，张燕侠向李超睿明确表示不履行合同，导致双方合同未继续履行。现李超睿起诉要求解除合同，因涉案房屋自双方签订后市场价格上涨，合同解除后，李超睿无法基于履行合同而获得房屋价格上涨的利益，而该部分损失应认定为李超睿合同的可期待利益损失，应由张燕侠与谷光建予以赔偿，根据本案合同的履行情况及可期待利益的期间，一审法院在支持李超睿双方定金的请求后，再酌定支持涉案房屋的差价损失为160000元，客观上认定了李超睿的该部分损失为200000元，并无不妥。李超睿为支付合同约定的首付款，称其向他人借款产生了相应的利息损失，因支付首付款系李超睿的合同义务，是用自有资金支付还是借款支付，均与他人无关，故李超睿主张的利息损失与本案无关，该项请求，本院不予支持。根据双方合同第十三条第2项的约定，谷光建与张燕侠违约，应赔偿李超睿所支付的中介费，故一审法院判令谷光建与张燕侠赔偿李超睿已付的中介费是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，张燕侠预交3784元，由张燕侠承担；谷光建预交3784元，由谷光建承担；李超睿预交8960元，由李超睿承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十二月十七日  书 记 员  刘 燕 子 1