浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初2623号原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。主要负责人：王柯丁。委托诉讼代理人：钱玲红、崔笑，该公司员工。被告：沈玲妹，女，1991年5月21日出生，汉族，住浙江省平湖市。原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告沈玲妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理，依法由审判员黄海力适用简易程序独任审判。本案分别于2019年7月26日、2019年12月6日、2019年12月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人张浩（后原告书面告知变更委托诉讼代理人张浩为钱玲红）、崔笑，被告沈玲妹均到庭。第二次庭审时原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、崔笑，被告沈玲妹均到庭。第三次庭审时原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、崔笑，被告沈玲妹均到庭。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告嘉凯城新埭分公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年8月4日解除；2.判令被告立即向原告支付清铺费1700元；3.判令被告向原告支付房屋租金10334.37元（自2017年9月22日至2018年8月4日，按照租金5301.81元／季度）及滞纳金13482.67元（按日从2017年9月22日暂计至2019年5月31日，共617天，按日千分之三计算，实际计至租金付清之日止）；4.判令被告向原告支付房屋占用费10902.05元（2018年8月5日至2018年10月29日共86天）；5.判令被告向原告支付解约违约金100000元；6.判令被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金34861.20元（自2018年8月5日暂计至2019年5月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；7.判令被告向原告返还装修免租期及经营免租期的租金，共计5301.81元；8.判令被告已经支付的履约保证金5302元不予退还。事实与理由：原告和被告与2017年9月16日签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》用于租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市嘉凯城新埭城市客厅2层221商铺，租赁期限为3年，自2017年9月22日起至2020年9月21日止。装修免租期1个月，经营免租期2个月，月租金为1767.27元，月物业费为160.66元。被告方已于2017年8月22日进场装修并于2017年9月22日正式开业。221商铺的产权人为嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司，与原告签订授权书，授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。原企业名称嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，变更后企业名称嘉凯城集团商业资产管理有限公司。根据所签合同规定，被告先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，被告应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。后被告未按合同规定向原告支付租金，原告于2018年6月25日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，要求被告缴纳欠款，但被告仍未支付。后原告于2018年8月3日寄出《合同解除通知书》通知被告已解约，并要求被告在15日内将租赁房屋返还原告，被告于2018年8月4日签收。按照《房屋租赁合同》第十三条1.31中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。现原告要求被告支付房屋占用费，占用费实际计至涉案房屋实际返还之曰止。按照《房屋租赁合同》第十三条1.33中约定：乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。现原告于2018年10月29日代被告完成清铺并要求被告支付清铺费用1700元。按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际返还之日止。按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告返还装修免租期及经营免租期的租金。截至2019年5月31日，沈玲妹仍拖欠支付房屋租金10334.37元及滞纳金13482.67元（2017年9月22日至2019年5月31日），房屋占用费10902.05元（2018年8月5日至2018年10月29日共86天），收回的免租期租金5301.81元，逾期注销营业执照的违约金34861.20元，没罚履约保证金5302元，清铺费用1700元，以及租赁违约金100000元，以上共计176582.1元。经原告多次催告，被告至今未予支付，给原告造成了严重的经济损失。被告沈玲妹答辩称，对原告诉请的第1项无异议；第2项清铺费被告认可1000元；原告诉请的第3项滞纳金过高；第4、5项诉请的计算也过高；第6项诉请被告认为没有依据；对第7项诉请不予认可。原告之前一些有关促进商场经营的承诺没有兑现，商户要求原告给予额外的免租期，所以租金也一直没有交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的变更登记情况1份，《嘉凯城新埭城市客厅房屋租赁合同》1份，《物业服务管理协议》1份、催款函、停止物业服务告知函、解约函各1份及照片8份，挂号信收据1份，进场文件1组（含商户装修手册资料签收单及相应附件、装修缴费通知单、商铺交房表），案涉商铺不动产权证书（复印件）1份、《商铺委托经营管理协议书》1份、案外人浙江同益物业服务有限公司新埭分公司（以下简称同益物业新埭分公司）出具的情况说明1份等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料：清铺费发票及费用清单各1份，拟证明原告清铺支付费用1700元。被告质证认为，原告提供的清铺照片中有砸墙的情况，墙不是被告砌的，被告认可清铺费1000元。被告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据材料：照片打印件13份，拟证明原告事先向承租户承诺的超市开门方向、电影院入驻等均没有兑现，导致商场人气差，生意做不下去。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但是对关联性有异议。本院认证认为，原告提供的清铺费发票及清单，对其形式真实性予以认定。原告对被告提供的13份照片打印件的真实性没有异议，本院予以认定。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2017年9月16日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于平湖市嘉凯城新埭项目贰层221号商铺，建筑面积为52.82平方米，用于经营零售，经营品牌为蓝胖子童仓。租赁期限2年，暂定为2017年9月22日至2019年9月21日。原告给予被告装修免租期一个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期各二个月（具体分摊为2017年10月、2018年1月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以其其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履行保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为1.1元／平方米／天，每一年递增3%。自起租日（即2017年9月22日）至2018年9月21日止，单位租金为1.1元／平方米／天，月租金为1767.27元，年租金为21207.23元；自2018年9月22日至2019年9月21日止，单位租金为1.133元／平方米／天，月租金为1820.29元，年租金为21843.45元；支付方式为自计租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第13.1条约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。第13.2条约定，被告应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归原告所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。另查明，原告于2017年8月18日将案涉商铺交付给了被告进行装修。双方于2017年9月16日签订房屋租赁合同签订后被告向原告缴纳了5302元的开业保证金及5302元的履约保证金，未支付其他费用。2018年6月25日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》。2018年8月3日，原告又向被告邮寄了《合同解除通知书》，被告于2018年8月4日签收。2018年10月29日，同益物业新埭分公司委托案外人对被告对案涉商铺进行了清铺，支付清铺费1700元。同益物业新埭分公司同意由原告向被告主张上述清铺费。还查明，案涉商铺为案外人顾军杰、黄娟华所有，二人将该商铺委托给原告进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，现原告主张房屋租赁合同于2018年8月4日解除，被告对此并无异议，本院予以确认。一、原、被告是否存在违约行为的问题。原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用。被告沈玲妹对相关事实并不否认，但认为这是因为被告事先承诺的诸如超市开门方向、电影院入驻等促进商场商业开发的举措都没有兑现，导致商场人气差、生意难做，原告违约在先。本院认为，其一，双方对于租金支付的约定是“先付后用”，因此租金应支付在前；其二，原告否认向被告承诺过电影院入驻等促进商城发展的举措，被告也没有证据加以证明。因此，被告沈玲妹以原告未兑现承诺违约在先而拒交租金的抗辩理由不成立，其存在违约行为。二、合同解除后原、被告应承担什么责任的问题。根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案被告在房屋租赁合同关系解除后，仍应支付拖欠的租金等费用，赔偿造成原告的损失。针对原告的其余各项诉讼请求，第一，其请求支付自2017年9月22日至2018年8月4日的房屋租金10334.37元。双方一致确认被告沈玲妹已经支付的开业保证金5302元转为了租金，该款项经抵充后（按合同约定自2017年9月22日至2018年9月21日止，日租金按58.1元，月租金按1767.27元计算；自2018年9月22日至2019年9月21日止，日租金按59.85元，月租金按1820.29元计算），被告仍应支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金2289.98元，自2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金5301.81元，自2018年7月1日起至2018年8月4日止的租金1999.67元（原告自认按1995.3元计算，本院予以确认），以上租金合计9587.09元（未包含免租期租金）。原告请求支付的滞纳金，因其实际是租金的损失，按日千分之三的约定明显过高，因此本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。第二，原告请求被告支付房屋占用费。被告在庭审中陈述称在看到原告张贴在商铺门上的《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》之后就自行将物品从案涉商铺中搬离，不打算再继续经营，只是没有向原告正式交还商铺。本院认为，虽然被告自行将商铺中的大部分物品搬离，但其并未提供证据证明向原告履行了诸如交还商铺钥匙，或与原告签订了书面交房确认书等，故应认为被告仍然占有案涉商铺，仍应支付相应使用费至2018年10月29日原告清铺收房之日止。原告主张占有使用费按合同解除日前最后一期租金标准的200%计算，明显过高，本院调整为仍按合同约定的租金标准计算。自2018年8月5日起至2018年9月21日止按1767.27元/月、1.1元/平方米/天计算为2755元（1767.27元+1.1元×52.82平方米×17天），自2018年9月22日起至2018年10月29日止按1767.27元/月、1.133元/平方米/天计算为2299.05元（1820.29元+1.133元×52.82平方米×8天），合计为5054.05元。第三，原告诉请要求确认被告支付的履约保证金5302元不予退还。根据第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。故原告的该项主张，亦符合双方约定，本院予以采纳。第四，原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金共计5301.81元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。1.合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用原告通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的租金5301.81元。2.原告自认本案案涉商铺在清铺后又出租给了其他商户，且原告无需返还被告已经交付的履约保证金，其并未提供证据证明除不予退还的履约保证金外还有尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金及逾期注销营业执照的违约金的诉讼请求，本院不予支持。第五，原告主张被告支付清铺费1700元。根据租赁合同第13.2条的约定，“乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内甲方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归甲方所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。”虽然合同并未载明附件八的具体内容，但被告也自认原告交付案涉商铺时处于“毛坯”状态，其进行了地砖铺设、墙面粉刷等装修，故原告有权要求被告支付其恢复商铺原状所产生的清铺费用。同时根据原告提供的清铺照片，清铺时还有砸墙等作业，而原告提供的费用清单并未详细说明费用的各项组成，故本院酌情确认被告应支付清铺费用1000元。最后，营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，原告径行要求被告注销营业执照，本院不予支持。综上，被告仍需支付租金合计9587.09元，并支付相应利息损失（以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算），支付商铺占有使用费5054.05元，补交装修免租期和经营免租期的租金5301.81元，承担清铺费用1000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年8月4日解除；二、被告沈玲妹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金9587.09元，并赔偿利息损失（其中以2289.98元为基数自2018年1月1日起，以5301.81元为基数自2018年4月1日起，以1995.3元为基数自2018年7月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；三、确认被告沈玲妹已经支付给原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司的履约保证金5302元不予退还，被告沈玲妹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司占有使用费5054.05元、装修免租期和经营免租期的租金5301.81元；四、被告沈玲妹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司清铺费1000元；五、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3832元，减半收取1916元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担1689元，由被告沈玲妹负担227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇一九年十二月三十一日书记员  蒋斯雯