江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1353号上诉人（原审原告）：陈社会，男，1955年9月27日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：刘霞，女，1955年10月14日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人陈社会、刘霞因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈社会、刘霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、双方系不定期租赁合同关系。2010年04月30日上诉人与被上诉人签订《南京大观•天地MALL商铺委托经营合同书》约定租期8年，2018年4月29日合同届满后，被上诉人未返还商铺、不续签租赁合同，更不支付租赁费用，仍继续使用涉案商铺收益，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同内容有效，为不定期限的租赁合同，要求被上诉人支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金及违约金。二、一审判决按2009年购买商铺价格的4%作为占有使用费标准支付上诉人无事实及法律依据，违背司法公平、公正。合同到期后被上诉人在未与上诉人协商承租的情况下，不返还商铺、不续签租赁合同，更不支付租赁费用，仍继续使用商铺收益，被上诉人是违约方，而一审作出原租赁合同租金标准一半的占有使用费的判决，有利于违约方，违背保护守约方的司法政策，也违背一般法理，助长被上诉人蓄意违约，不返还承租商铺，获取经济利益。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。图腾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈社会、刘霞向一审法院提出诉讼请求：图腾公司立即向陈社会、刘霞支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金67147.9元及违约金（以33573.95元为基数，按每日万分之三的标准，从2018年6月15日、9月15日计算至图腾公司实际付清之日止；2017年2月至2018年3月期间因迟延支付租金应支付的违约金合计7846元）。一审法院认定事实如下：南京市建宁路300号3034室房屋（建筑面积为70.16平方米）系陈社会、刘霞自图腾公司处购买，为陈社会、刘霞共有，2014年5月领取房屋所有权证。2010年3月22日，陈社会、刘霞（甲方）与图腾公司（乙方）签订了一份《合同书》，约定甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的涉案商铺，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为35401元；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，陈社会、刘霞将涉案商铺交付图腾公司，图腾公司按照约定的数额向陈社会、刘霞支付有关租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为33573.95元。自2016年1月30日起，由于经营困难等原因，图腾公司未能按照约定及时向陈社会、刘霞支付合同约定的租赁回报。2017年1月陈社会、刘霞曾另案诉至一审法院，要求图腾公司支付拖欠的2016年1月30日至2017年1月29日期间的租赁回报134295.8元及相应违约金。2017年2月27日一审法院对该案作出（2017）苏0106民初333号民事判决，判决图腾公司支付陈社会、刘霞租赁回报134295.8元及相应违约金。图腾公司对该判决不服，提出上诉。2017年5月9日南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终3266号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决的有关款项，图腾公司已实际支付完毕。对于2017年1月30日至2018年4月29日期间的租赁回报，图腾公司拖延至2018年2月9日、3月22日付清，对于迟延付款期间的违约金，陈社会、刘霞按照合同约定的标准统计为7846元。图腾公司对按合同约定标准支付拖延付款期间的违约金不持异议。2018年2月20日，图腾公司向陈社会、刘霞邮寄《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知陈社会、刘霞合同期满后图腾公司可以回购涉案商铺，回购价格不低于购买价款，如继续委托图腾公司经营，图腾公司每年可以按不超过房屋买卖价款的4%支付房屋占用费等等。陈社会、刘霞收到上述函件后表示不同意图腾公司回购及续租租金标准等等。《合同书》期限届满后，双方未续签合同，但图腾公司仍继续使用涉案商铺，由于双方就租金标准等问题未能协商一致，图腾公司未支付陈社会、刘霞房屋占有使用费。2018年11月陈社会、刘霞向图腾公司催款未果，遂诉至一审法院，要求判如所请。本案庭审中，图腾公司陈述陈社会、刘霞的涉案商铺现在租赁给服装店，租金标准为1.22元/天/平方米，虽然商场整体租赁状况比去年要好，但整体回收租金仍达不到收支平衡所需的6.07元/天/平方米，也达不到4%，图腾公司为证明其对外经营率为2%左右，向一审法院提供了2015至2017年度租金收入专项审计报告，该报告显示该三年中每年的返租实际回报率均不足2%。另外，图腾公司还提供了其与案外人陈晓岚、王锦银签订的新的《合同书》，该合同约定的租金年回报率为房屋登记总价的4%。陈社会、刘霞对该审计报告的真实性不予确认，对该租赁合同与本案的关联性亦不予确认。2018年7月31日，一审法院就杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向陈社会、刘霞支付占有使用费”；遂判决“一、本判决生效后五日内，南京图腾置业发展有限公司给付杨春明、杨婷违约金969元；二、判决生效后五日内，南京图腾置业发展有限公司给付杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《合同书》、有关生效裁判文书以及一审法院开庭笔录等证据证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案双方签订的《合同书》是陈社会、刘霞将涉案商铺交由图腾公司出租经营，图腾公司按季度支付固定租金的合同，而非陈社会、刘霞委托图腾公司经营涉案商铺，并由陈社会、刘霞确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，图腾公司逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。图腾公司未按照合同约定及时向陈社会、刘霞支付2017年1月30日至2018年4月29日期间的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。陈社会、刘霞要求图腾公司按照合同约定标准支付逾期付款违约金7846元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于2018年4月30日之后双方是否构成不定期租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向陈社会、刘霞返还涉案商铺，仍继续使用涉案商铺并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是陈社会、刘霞对于图腾公司提出的租金支付标准提出异议，双方就租赁回报的支付标准并未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用陈社会、刘霞的涉案商铺，图腾公司应支付相应的占有使用费。陈社会、刘霞主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司则认为应按照涉案商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；客观上讲，涉案商铺所在的商场近年来经营虽有起色，但原《合同书》约定的8.5%的年租赁回报率确属过高，从维护所有业主的长远利益出发，结合有关生效裁判文书的认定，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院酌定图腾公司应按照66524元/年（=1663089×4%）的标准，以每季度为周期及时向陈社会、刘霞支付占有使用费，故图腾公司应支付陈社会、刘霞2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费33262元。关于图腾公司应否支付合同期满后有关违约金的问题。根据前述分析，合同期限届满后，双方之间未成立不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于陈社会、刘霞主张欠付款项违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付陈社会、刘霞2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费33262元，并支付2017年1月30至2018年4月29日期间逾期付款违约金7846元；二、驳回陈社会、刘霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1675元，减半收取838元，由南京图腾置业发展有限公司负担（陈社会、刘霞已预交，故图腾公司于判决生效之日起十日内将该838元一并给付陈社会、刘霞）。二审中，上诉人对一审查明“本案庭审中，被告陈述两原告的涉案商铺现在租赁给服装店”有异议，认为涉案3034商铺不在一楼，在三楼，租给麦田KTV经营。被上诉人认可涉案商铺在三楼位置。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人主张双方构成不定期租赁合同关系的问题。双方之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽未向陈社会、刘霞返还3034商铺并继续使用，但是陈社会、刘霞对于图腾公司提出的支付标准持有异议，双方实际上未就租金标准达成一致意见，故并不能认为双方仍有维持租赁关系的合意，一审法院认定双方不构成不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求按照购铺价格8.5%作为占有使用费支付标准的问题。合同到期后，案涉商铺暂时无法返还，但由此而给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照66524元/年（=1663089×4%）标准，以每季度为周期及时向陈社会、刘霞支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈社会、刘霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由陈社会、刘霞负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 许云苏审判员 刘 凡二〇一九年十二月二十五日书记员 郭旭东