江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0114民初5392号原告（反诉被告）：南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处，统一社会信用代码113201140131132900，住所地南京市雨花台区应天大街689号。负责人：伍某。原告（反诉被告）：南京集合工贸公司，统一社会信用代码91320114135545964L，住所地南京市雨花台区凤台南路40号。法定代表人：程道荣，该公司总经理。以上两原告共同委托诉讼代理人：张艳峰，江苏汇丰锦律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京德盈置业有限公司，统一社会信用代码91320114682536004B，住所地南京市雨花台区应天大街619号法定代表人：孔钟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾某，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：庞叶军，北京市华海律师事务所律师。被告：南京恒鹏科技投资有限公司，统一社会信用代码9132011469460932XB，住所地南京市雨花台区凤台南路130号。法定代表人：徐良，该公司总经理。委托诉讼代理人：白洁，江苏致邦律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处（以下简称“赛虹桥办事处”）、南京集合工贸公司（以下简称“工贸公司”）与被告（反诉原告）南京德盈置业有限公司（以下简称“德盈公司”）、被告南京恒鹏科技投资有限公司（以下简称”恒鹏公司“）合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赛虹桥办事处、工贸公司的委托诉讼代理人张艳峰、胡宗保，被告（反诉原告）德盈公司的委托诉讼代理人顾某、庞叶军到庭参加诉讼，被告恒鹏公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛虹桥办事处、工贸公司向本院提出诉讼请求：1.1.确认原被告双方之间所签订的《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目联建协议书》、《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议书》、《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议书2》以及四方于2013年9月签订的《协议书》无效；2.两被告立即将长虹路361号已建成的房屋全部移交给原告，由原告处置；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月，两原告与被告恒鹏公司签订《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目联建协议书》，约定联合开发建设长虹路361号危旧房改造项目，后三方分别签订两份补充协议。在协议履行过程中，恒鹏公司因自身原因，无力支付有关工程尾款，完成工程消防等项目，也不能按约完成企业引进等义务，继续履行合同已无可能。为此，两原告与两被告于2013年9月签订《协议书》，约定恒鹏公司退出之前就长虹路361号签订的协议书、补充协议1、补充协议2等三份协议，恒鹏公司在上述协议项下的权利义务由德盈公司承接。德盈公司在协议签订后，应负责支付工程尾款915.8万元，向赛虹桥办事处支付垫付的工程款283.9万元，以及支付恒鹏公司原承诺的1亿元税收引进差额1900万元的补偿款190万元。然而协议签订后，德盈公司并未按约履行相关义务。涉案协议无效，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告德盈公司辩称，1.本案所涉所有合同有效，合同并不违反法律效率性的禁止性规定；2.原告提到的合同无效的问题，被告认为在前面三份协议签订后在2013年9月10日的四方协议中，各方均已明确本协议签署后乙方退出原签订的三方协议，权利义务由丙方承接，除本协议书有约定外，甲、乙、丙三方就原协议其他条款作废，原来的三方协议已经通过四方协议约定主体之一的恒鹏公司变为德盈公司，其内容也已经被该协议所取代。原协议的其他条款作废。因此，原告诉请当中对三份已经作废的原协议内容申请确认无效，不予认可；3.即便按照原告所提的合同确认无效，也不能仅仅考虑移交，还应该一并解决返还和后续问题，按照四方协议的规定，恒鹏公司已经退出项目，有关的后续处理应该是由原告向德盈公司来进行履行。被告恒鹏公司辩称，1.总体来说，被告恒鹏公司完全同意被告德盈公司的答辩意见，具体来说，原、被告各方签署多份协议，尽管法庭释明，原告认为相关协议可能涉及无效，但是恒鹏公司对此持不同意见，从各方当事人之间的系列合同来看，分为两组，第一组是恒鹏公司与两原告签署的三份所谓联建协议，第二组是本案各方当事人所签订的四方协议，第一组协议我们认为不违反相关法律禁止性规定，第二组协议是涉及到合同主体变更的协议，与第一组协议有关联，具备独立性，所以本案所涉的所有协议都没有违反法律禁止性规定，应当认定有效。2.原告提出要求恒鹏公司共同返还房屋的诉请，在四方协议签署以后，恒鹏公司已经实际退出了这个项目，事实上不具备返还条件，同时原告提出房屋返还,相对应的应当是房屋建设的成本以及利息，相关联的招商引资的税金返还，应当在房屋返还时一并解决。当时由于恒鹏公司的退出，相关的返还款项应当支付给被告德盈公司名下。反诉原告德盈公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告21880604.81元及利息（依原审计办法计）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月10日，反诉原、被告签订《协议书》，主要内容为：恒鹏公司退出长虹路361号危旧房改造项目，其在有关协议中的权利义务由德盈公司承接；本协议签署前，反诉被告及恒鹏公司已就恒鹏公司在长虹路361号房屋建设投入进行了审计，恒鹏公司实际投入成本为18740304.81元，投入建设成本的利息为3140300元；等等。2013年11月13日，反诉原、被告签订一份三方《协议书》，约定：各方均认为有必要就原告承接后的2013年9月10日所签订协议中有关原告义务履行问题，按照目前实际情况进行明确界定，各方经协商达成如下一致协议：一、2013年9月10日《协议书》生效后，德盈公司即享有长虹路361号房屋所有权（其中地上建筑面积4500平方米、地下建筑面积约2000平方米）……三、如德盈公司通过拍卖程序未能获得王家村地块土地所有权，本协议自动作废，关于长虹路361号房屋产权权属问题另行协商。此后，反诉原告未能通过拍卖程序获得王家村地块土地所有权，但反诉被告亦未与反诉原告就长虹路361号房屋的产权权属等问题另行协商。因此，各方经协议安排，已明确恒鹏公司退出、反诉原告取代和承接恒鹏公司的合同权利义务，承接的前提是一并解决反诉原告对恒鹏公司的债权问题，核心资产是长虹路361号房屋。在各方未就该房屋产权所属问题另行协商的情况下，该房屋应按合同约定仍归反诉原告所有。如反诉被告主张由其取得长虹路361号，则应当将房屋建设各项投入及利息返还给反诉原告。反诉被告赛虹桥街道、工贸公司辩称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月8日，南京市危旧房改造工作领导小组办公室做出《关于增补雨花台区长虹路361号地块为2008年度危旧房改造项目的通知》（宁危改办[2008]1号）。2008年7月17日，南京市发展和改革委员会做出《关于雨花台区长虹路361号地块危机房改造项目开展前期工作的联系函》（宁发改函[2008]93号），同意雨花台区政府实施长虹路361号地块危旧房改造项目开展前期工作，总用地约4000平方米。2008年8月29日，南京市发展和改革委员会做出《关于雨花台区长虹路361号地块危旧房改造新建社区中心项目的核准书》（宁发改投核字[2008]19号）。2008年9月4日，南京市雨花台区人民政府做出《关于将长虹路361号地块项目交由赛虹桥街道实施的通知》，将长虹路361号地块危旧房改造新建社区中心项目的实施工作交由赛虹桥办事处负责。2008年9月9日，南京市规划局颁发建设用地许可证，用地单位为赛虹桥办事处，项目名称为长虹路361号危旧房改造项目。2008年11月20日，南京市房产管理局颁发房屋拆迁许可证，由于长虹路361号危旧房改造项目建设，批准对雨花台区长虹路361号-381号（单号）范围的房屋及其附属物实施拆迁。2009年7、8月，南京市规划局向赛虹桥办事处出具《建设工程规划审定意见通知书》、《建设工程规划设计要点表》，对长虹路361号危旧房改造项目的规划设计方案及该项目的市政公用工程提出要求。2009年8月22日，工贸公司（甲方）、恒鹏公司（乙方）、赛虹桥办事处（丙方）三方签订《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目联建协议书》，就南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目，就建设赛虹桥地区总部经济大厦达成联建协议，约定：项目经营范围为软件、IT行业、LED（照明）、研发；该大厦建设由甲方出地，乙方出资联合开发建设；若乙方自签订本协议之日起两年内为甲方引进注册企业并实现1亿元的税收，则此大厦的房屋所有权及土地使用权归乙方享有，乙方自行解决该大厦房屋所有权及土地使用权过户事宜，甲方提供相关协助；若乙方自签字之日起两年内未实现1亿元的税收，房屋所有权及相应土地使用权按甲乙双方补充协议中约定的分配比例过户至乙方名下。2010年2月10日，经招投标，南京市第四建筑工程有限公司中标南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造新建社区中心工程土建及水电安装项目。2010年7月7日，工贸公司（甲方）、恒鹏公司（乙方）、赛虹桥办事处（丙方）三方签订《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议》，就赛虹桥地区总部经济大厦的建设工程项目中的各方对权利义务作补充约定。2011年7月18日，赛虹桥办事处取得长虹路361号危旧房改造（给水、排水工程）的建设规划许可证。2011年8月31日，工贸公司（甲方）、恒鹏公司（乙方）、赛虹桥办事处（丙方）三方签订《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议2》，约定：由于相关建筑工程规划审批单位对总部经济大厦规划审批的拖延和一再修改，造成施工进度的延期，目前该建筑已从原定的11层改为6层，受上述不可抗力的干扰，甲、乙、丙三方同意将《补充协议》第四项第3条改为：“《联建协议》签订之日起三年内，（2012年8月31日）通过经营（招商）为甲方完成壹亿元税收”；《补充协议》第五项改为：“乙方未能完成《补充协议2》的约定，则赛虹桥地区总部经济大厦的房屋所有权和土地使用权按照甲、乙双方3:7的比例确定权属份额，并按照确定的产权份额享有使用权、经营权。”2013年9月10日，工贸公司（甲方）、恒鹏公司（乙方）、赛虹桥办事处（丙方）、德盈公司（丁方）签订《协议书》，约定：“1.甲、乙、丙三方就南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目分别于2009年8月22日、2010年7月7日及2011年8月31日签订了协议书、补充协议1、补充协议2等三份协议（下简称原协议），原协议就各方权利义务作出了约定，概括为甲方出地、乙方投资建设、在乙方完成相关义务后，长虹路361号的土地使用权及房屋所有权归乙方所有，甲方和丙方协助乙方办理相关过户手续。2.现该项目已基本建设完成，即将进入竣工验收阶段。乙方现表示无力支付工程尾款，完成工程消防等项目，也不能依约完成一亿元税收（差额为1900万元）及后续税收任务；且按协议要求引进软件、IT行业、LED、研发至少5家企业的约定等亦无法落实，乙方继续履行合约已无可能。3.由于丁方系乙方的债权人，乙方自愿以按照上述原协议所进行的投入作价冲减部分债务，并由丁方按本协议条件有偿承接原乙方权利义务，甲方、丙方对此无异议。协议各方达成如下协议：一、本协议签署后，甲、乙、丙三方一致同意乙方退出原2009年8月22日、2010年7月7日及2011年8月31日签订的协议书、补充协议1、补充协议2等三份协议，并确定乙方在上述各协议项目的权利义务由丁方承接；二、丁方承接乙方权利义务应支付乙方为履行上述协议所发生的各项投资共计21880604.81元，即在本协议签署前，甲、乙、丙已就乙方在长虹路361号房屋建设投入进行了审计，乙方实际投入成本为18740304.81元，投入建设成本的利息为3140300元；三、由于乙方结欠丁方债务，乙方同意将丁方应付对价21880604.81元冲减乙方所欠丁方的部分债务，丁方不再另行支付乙方对价；四、在协议签署后，丁方负责另行支付该房屋建设的工程尾款9158148.92元、支付丙方垫付的工程款2839036.69元，另行向丙方支付乙方原承诺的一亿元税收引进差额1900万元的补偿款190万元……。”2013年11月13日，工贸公司（甲方）、赛虹桥办事处（乙方）、德盈公司（丙方）签订《协议书》，约定：“一、2013年9月10日本协议甲乙丙三方与恒鹏公司签订的《协议书》生效后，丙方即享有长虹路361号房屋所有权（其中地上建筑面积约4500平方米、地下建筑面积约2000平方米）；二、丙方同意以长虹路361号房屋所有权在王家村地块拍卖成家后，作为王家村地块另行配建的街道社区服务中心的安置用房，交付乙方使用，原王家村地块规划配套建设的社区用房及公共设施面积不变，甲方对此不持异议；……四、如丙方通过拍卖程序未能获得王家村地块土地所有权，本协议自动作废，关于长虹路361号房屋的产权所属问题另行商议。”后德盈公司未能通过拍卖程序获得上述王家村土地使用权。另查明，涉案赛虹桥地区总部经济大厦的建设项目至今未经取得建设规划部门的核准。再查明，德盈公司诉恒鹏公司、宁某、王某借款合同一案，南京市中级人民法院于2013年12月12日受理，后经审理，做出（2013）宁商初字第203号民事判决，其中，恒鹏公司须偿还德盈公司借款6398万元并支付利息。因被告未能履行，德盈公司向法院申请强制执行。本案申请过程中，针对2013年9月10日《协议书》中所提及的投入建设成本及利息冲减恒鹏公司欠德盈公司的债务，德盈公司陈述在借款合同一案中德盈公司并未将本案《协议书》中的款项予以扣除。本案诉讼过程中，关于目前房屋占有情况，原告陈述系“由恒鹏公司实际控制”，被告德盈公司陈述“不清楚”。关于涉案项目中恒鹏公司的投入建设，原告赛虹桥办事处、工贸公司向本院申请恒鹏公司的投入建设进行工程造价鉴定，后因鉴定材料不完整，后续工作无法展开，鉴定终止。鉴定机构退回鉴定，由于已完成部分的鉴定工作，按50000元收取鉴定费。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。建设单位取得建设工程规划许可是进行合法建设的前提，未取得建设工程规划许可证即进行建设或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设是法律明确禁止的行为，该行为属于违反《合同法》第五十二条第（5）项规定的无效情形。本案中，长虹路361号危旧房改造项目经市政府批准，并将长虹路361号地块危旧房改造新建社区中心项目的实施工作交由赛虹桥办事处负责，但是原告提交的建设工程规划许可证并非针对涉案赛虹桥地区总部经济大厦这一建筑物，目前涉案建筑物至今未能取得建设工程规划许可，故两原告与被告恒鹏公司《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目联建协议书》及补充协议虽对赛虹桥地区总部经济大厦达成联建的合意，但因违反法律的强制性规定，应属无效。虽然在涉案建筑物建设过程中，恒鹏公司因其自身原因将上述协议项下权利义务转让给德盈公司，原、被告四方主体另于2013年9月10日签订《协议书》，但该协议仍是基于原联建协议，针对涉案建筑物的建设、产权等做出约定，由于该建筑物本身未能取得建设工程规划许可证，故《协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案用地许可由原告赛虹桥办事处取得，两被告应当向原告返还涉案南京市雨花台区长虹路361号土地及房屋，原告主张被告返还房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。关于德盈公司的反诉请求，涉案四方《协议书》缔结日期为2013年9月10日，而德盈公司与恒鹏公司借款合同纠纷一案受理日期发生于《协议书》签订之后，而该案中德盈公司并未相应扣除《协议书》中的款项，故不能证明本案2013年9月10日《协议书》中项下的债权转让已实际履行，故德盈公司的反诉请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案建筑物系被告恒鹏公司投入建设，因合同无效导致其损失的，恒鹏公司可另案主张。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、确认原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处、南京集合工贸公司与被告南京恒鹏科技投资有限公司之间所签订的《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目联建协议书》、《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议书》、《南京市雨花台区长虹路361号危旧房改造项目补充协议书2》，原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处、南京集合工贸公司与被告南京恒鹏科技投资有限公司、被告（反诉原告）德盈置业有限公司于2013年9月10日签订的《协议书》无效；二、被告南京恒鹏科技投资有限公司、被告（反诉原告）南京德盈置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处返还南京市雨花台区长虹路361号房屋；三、驳回被告（反诉原告）南京德盈置业有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费160元，由被告南京恒鹏科技投资有限公司，被告（反诉原告）南京德盈置业有限公司负担；反诉案件受理费75602元，由被告（反诉原告）南京德盈置业有限公司负担，鉴定费50000元，由原告南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处、南京集合工贸公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 陈 波人民陪审员 赵 利人民陪审员 董必华二〇一九年十二月三十日法官 助理 史佳丽书 记 员 於国瑾