广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18075号原告：黄前彬，男，1987年3月3日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：何雪莲、陈采芹，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，营业执照：442000000063177。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：张女，女，1978年9月10日出生，汉族，住广东省吴川市，第三人:交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，统一社会信用代码914420009821162716。负责人：周土胜，职务：行长。委托诉讼代理人：潘嘉伟、高丽瑜，系该行职员。原告黄前彬与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同张女、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加张女、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何雪莲、第三人交行中山分行委托诉讼代理人潘嘉伟到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人张女经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄前彬向本院提出诉讼请求：被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。事实和理由：2008年1月2日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告购买被告位于中山市××乡镇××楼××房，物业建筑面积为80.3平方米，认购楼价144540元。认购书签订后，原告依约分别于2008年1月2日、19日向被告支付了首期购房款43540元（含定金）及办证费用6078元，被告将涉案房屋交付给原告后装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。涉案房屋现备案登记在张女名下，根据法院已生效的判决书认定，张女参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在张女名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，办理的借款抵押担保系虚假按揭，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认张女与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，张女、吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房商品房销售合同登记备案手续；2.确认张女与交行中山分行签订的个人住房贷款合同、抵押合同无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。原告黄前彬围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.白石吉雅花园认购书、装修标准；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书；4.承诺书；5.报案回执；6.物业管理费、水费收据、缴交证明；7.电费发票;8.房屋出租合同。被告吉雅公司在法定期限内未作答辩亦未提供证据。因第三人张女下落不明，本院依法于2019年8月30日公告通知第三人应诉。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。第三人交行中山分行辩称：1.吉雅公司与张女签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、张女签订的个人借款合同、抵押合同的效力，即使吉雅公司与张女签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。第三人交行中山分行向本院提供了张女办理按揭贷款的相应材料。本院经审理认定事实如下：2008年1月2日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购被告位于中山市××乡镇××楼××房，建筑面积80.3平方米，认购楼价144540元。付款方式为一次性付款，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款38540元须于2008年1月25日或之前付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期定金5000元。2008年1月19日，原告向吉雅公司支付次期楼款38540元及其他办证契税费用合计6078元。同日，吉雅公司与原告签订吉雅花园物业交接书，将涉案房屋交付给原告使用。原告认为，原告已依约向被告支付了购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2019年7月10日诉至本院，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案××乡镇××楼××房，该房屋建筑面积为80.3平方米，购房总价为112400元，于2004年8月20日登记备案在张女名下；涉案房产于2004年9月7日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为89000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张女与被告吉雅公司之间对涉案××乡镇××楼××房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市××乡镇××楼××房，借款人为张女，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为89000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本院于2015年12月3日作出（2015）中一法三民二初字第314号民事判决，确认张女与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的商品房抵押登记手续。本案审理过程中，本院于2019年12月12日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住使用人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告黄前彬出租给金杰使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，但吉雅公司之前却已将涉案房屋登记备案在张女名下，又以张女的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案房屋抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张女与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，张女与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人张女应协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，张女与交行中山分行、吉雅公司三方之间的借款合同及抵押合同也应认定无效，交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的抵押登记手续。关于张女与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同的效力问题，因本院在另案已作出判决，本案中不再作处理。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市××乡镇××楼××房的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款101000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人张女经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证和辩论的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人张女与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同无效；第三人张女、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园3号楼6幢701房的商品房销售备案登记手续；二、确认第三人张女与交通银行股份有限公司中山分行签订的《抵押合同》无效；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黄前彬办理位于中山市三乡镇吉雅花园3号楼6幢701房的房地产权属证书；四、原告黄前彬于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款101000元。案件受理费3191元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一九年十二月二十日书记员  梁晓林林雷