重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22881号原告：肖师平，女，1991年10月出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆达能律师事务所律师。被告：夏文莉，女，1973年11月出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周建勋，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪，重庆聚兴律师事务所律师。原告肖师平诉被告夏文莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖师平及其委托诉讼代理人蒋丽，被告夏文莉的委托诉讼代理人周建勋、冯雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖师平向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告依照双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》对涉案房屋存在的漏水情况进行修复；2.请求法院依法判决被告支付因迟延交付房屋所产生的违约金暂计22800元；3.请求法院判决被告支付原告在外租房产生的费用；4.请求法院依法判决被告返还原告涉案房屋床垫一个；5.本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年11月16日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》。合同约定，原被告双方同意原告以交易房屋、家电家具、装饰装修和配套设施作价760000元整，购买被告位于重庆市南岸区通汇路8号5幢1单元6-3房屋一套。根据合同约定，被告确认该房屋不存在漏水情况。现到约定交房日期时，原告发现涉案房屋存在大面积漏水情况，难以达到入住条件。原告多次找到被告沟通房屋漏水情况，被告均置之不理。原告因涉案房屋存在漏水，无法及时入住，造成原告合法权益受到损失，现原告依据法律规定，提起诉讼，望依法判决。被告夏文莉辩称，认可房屋买卖合同的事实，但是原告诉讼请求无法律依据，应当驳回。理由：一、涉案房屋在事实上已经完成交付，被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，涉案房屋所有权人变更后，原告自行行使处分权，同意被告继续居住至2019年7月1日，即表明原告已在事实上认可涉案房屋在不动产登记变更同时已完成了交付；二、涉案房屋即便存在漏水情况，其修复责任的承担主体也并非被告，根据《建筑物区分所有权司法解释》的规定，楼顶、外墙均属于建筑物的共有部分，其修复主体应当为全体业主，且根据物权法的规定，共有部分的修复也需经全体业主共同决定，因此被告并非涉案房屋的修复主体。经审理查明，2018年11月16日，原、被告通过重庆链家房地产经纪有限公司居间服务，签订《重庆市存量房屋买卖合同》。合同约定以下内容：夏文莉将其名下的位于重庆市南岸区通汇路8号5幢1单元6-3房屋出售给肖师平；双方同意交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计76万元；甲方即夏文莉确认该房屋不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋存在漏水情况，如夏文莉未予修复，肖师平在房屋交付后自行维修的，夏文莉应当承担全部维修费用；如夏文莉拒绝支付维修费用的，肖师平可从物业交割保证金中扣除对应金额作为维修费用；因维修房屋影响使用的，夏文莉另应当赔付肖师平因此所受的实际损失；房屋在2019年7月1日前交付给肖师平；逾期交房违约责任为夏文莉未按照约定条件将房屋交付肖师平的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，夏文莉按照成交价的5‰向肖师平支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向肖师平支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，肖师平有权解除合同。合同被解除的，夏文莉应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向肖师平支付违约金，并退还全部已付款。原、被告及重庆链家房地产经纪有限公司并于当日签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。合同附件房屋附属设施清单列明装修、固定设施、电器家具情况，注明床垫数量2。2018年12月21日，肖师平、夏文莉办理了南岸区通汇路8号1幢1单元6-3房屋产权转移登记手续。原被告双方均确认办理过户的南岸区通汇路8号1幢1单元6-3房屋与原被告双方在《重庆市存量房屋买卖合同》中约定的交易房屋系同一房屋，且该房屋在办理过户手续后由夏文莉继续居住使用至2019年7月1日前，夏文莉就房屋总价款给予肖师平优惠1万元。2019年6月27日，夏文莉搬离涉案房屋。2019年6月28日，肖师平与重庆链家房地产经纪有限公司工作人员查看房屋时发现屋内渗水。原、被告当庭确认南岸区通汇路8号5幢1单元6-3房屋漏水因为系该房屋楼顶渗水，导致外墙开裂，进而房屋墙面渗水。被告夏文莉当庭表示愿意返还床垫一张。另查明肖师平与重庆市城投公租房建设有限公司于2015年12月14日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定肖师平承租城南家园中二路4号4幢31-16号公租房，租赁期限为5年，2015年12月14日起至2020年12月13日止，月租金为439.83元。原告肖师平委托重庆达能律师事务所提供法律服务，支付法律服务费8000元。以上事实有重庆市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同、房屋附属设施清单、不动产登记受理通知单、重庆市公共租赁住房租赁合同、涉案房屋屋内及屋外照片、法律服务费发票及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间对其房屋买卖的事实无异议，应当认定双方的房屋买卖合同关系成立，合法有效。双方均应当按照合同约定，履行各自义务。根据原、被告双方当庭陈述及涉案房屋楼栋的照片显示，涉案房屋漏水系该栋房屋楼顶渗水以致外墙开裂，进而导致房屋渗水。依据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。同时建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。故应当认定涉案房屋漏水系该房屋所在建筑物的屋顶及外墙渗水，属于全体业主共有的部分，应当由全体业主共同决定进行维修，故对原告请求被告依照合同约定对涉案房屋的漏水进行修复，本院不予支持。另，合同约定房屋交付时间为2019年7月1日前，原、被告双方均确认房屋在办理过户手续后由夏文莉继续居住使用至2019年7月1日前，夏文莉就房屋总价款给予肖师平优惠1万元，故应当认定原、被告双方在履行合同过程中，实际对房屋的交付时间进行了明确约定，而被告夏文莉实际搬离房屋为2019年6月27日，原告肖师平亦于2019年6月28日对涉案房屋进行查看，故被告夏文莉交付房屋的时间符合合同约定，并不构成逾期交房的情形。原告肖师平在本案中亦未举示证据证明被告夏文莉交付的房屋无法居住，故原告肖师平主张被告夏文莉逾期交房违约金以及逾期交付产生的房屋租金本院不予支持。关于原告肖师平主张的返还床垫的请求，被告夏文莉当庭陈述愿意返还，本院予以确认。关于原告肖师平主张被告夏文莉承担律师费的问题，因原、被告双方并未就房屋买卖纠纷产生的律师费的负担进行明确约定，故本院对原告肖师平的这一主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告夏文莉在本判决生效之日起两日内将原告肖师平返还床垫一张；二、驳回原告肖师平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费607元，减半收取303元，由原告肖师平负担237元，由被告夏文莉负担66元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 谭学兰二〇一九年十二月二十六日法官助理 陈伟伟书 记 员 陈 果