四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13778号 上诉人（原审原告）：成都保鑫投资有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀跃路9号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余显慎，男，1982年8月15日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审被告）：马文立，女，1988年1月3日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 上诉人成都保鑫投资有限公司（以下简称保鑫公司）与被上诉人余显慎、马文立商品房预售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，双方均申请就本案进行庭外和解，但未达成一致和解意见。本案现已审理终结。 保鑫上诉请求：撤销一审判决，改判支持保鑫公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定案涉《商品房买卖合同》已履行完毕，是认定事实错误。虽然余显慎、马文立通过按揭贷款方式支付了购房款，但房屋产权尚未转移登记至余显慎、马文立名下，案涉合同并未履行完毕。双方基于合同的权利和义务并非仅限于支付购房款，还有其余诸多事项尚未实际履行。而余显慎、马文立逾期未归还按揭款导致银行向保鑫公司主张权利，余显慎、马文立的行为已构成违约，应当承担约定的违约责任。2.一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定认定保鑫公司不享有法定解除权，是适用法律错误。根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，结合本案实际履行情况，保鑫公司既有权行使约定解除权，亦享有法定解除权。案涉补充协议约定：“若非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”因余显慎、马文立逾期未偿还按揭贷款，导致工商银行盐市口支行解除了与余显慎、马文立的抵押贷款合同，并要求保鑫公司承担连带清偿责任，且保鑫公司已实际承担该责任。根据约定，保鑫公司享有解除案涉商品房买卖合同的约定解除权，同时有权要求余显慎、马文立支付违约金。余显慎、马文立逾期偿还按揭款的行为，不仅违反了与银行之间的贷款合同约定，也违反了案涉商品房买卖合同的约定，而案涉合同中对保鑫公司承担担保责任后的后果予以了明确约定。 余显慎、马文立共同辩称，保鑫公司要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议的主张，于法无据。商品房买卖合同与抵押贷款合同是两份相互独立的合同，亦是两个不同的法律关系，在抵押贷款合同中，保鑫公司作为担保人，若事实上承担了阶段性担保责任，则其享有的是追偿权，而并不因此享有解除商品房买卖合同的权利。而在商品房买卖合同关系中，余显慎、马文立已通过直接支付首付款、其余购房款以按揭贷款支付的方式履行付清房款的义务，合同已履行完毕，余显慎、马文立逾期偿还按揭贷款的行为仅是对贷款银行违约。请求驳回上诉，维持原判。 保鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除保鑫公司和余显慎、马文立签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，并确认保鑫公司有权单方面向房管部门办理注销备案登记手续；2.判令余显慎、马文立配合保鑫公司办理合同网上签约和备案登记注销手续；3.判令余显慎、马文立向保鑫公司支付总房款的20%的违约金154420.20元；4.判令余显慎、马文立腾退并返还房屋；5.判令余显慎、马文立承担本案诉讼费用、公告费用。 一审法院认定事实：2014年7月27日，保鑫公司（出卖人）与余显慎、马立文（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人购买由出卖人开发建设的位于成都市金牛区房屋，房屋总价款772101元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的61%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行银行（以下简称工行盐市口支行）或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行，期限：30年；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。另,《商品房买卖合同补充协议》约定：选择银行办理按揭贷款／公积金贷款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》时向出卖人付清全部首付款，其余房款由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付，并保证在签订合同后50日内付至出卖人账户；如非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期的利息以及代垫金20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。买卖双方中任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后的10个工作日内协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续。 2018年5月2日，工行盐市口支行向保鑫公司送达《个人贷款履行担保责任通知书》，通知保鑫公司就余显慎与工行盐市口支行签订的《个人购房借款/担保合同》，按合同(第十条保证担保：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金，利息，罚息，复利，违约金，补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任)约定，保鑫公司为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保，工行盐市口支行已依约向借款人发放了贷款，借款人截至2018年5月2日，已连续34期未按约定还款，共拖欠贷款本息88237.85元。通知保鑫公司于收到通知日起5个工作日之内到工行盐市口支行办理本息清偿手续，总计359235.05元。2018年5月7日，工行盐市口支行出具《个人贷款结清证明》，证明余显慎在工行盐市口支行申请的住房购置贷款，该笔贷款已于2018年5月7日由保鑫公司结清全部贷款本息358976.32元(本金：295120.59元；利息：63855.73元)。 另，讼争房屋保鑫公司于2015年4月3日向余显慎、马文立交付。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人贷款履行担保责任通知书》、《个人贷款结清证明》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，本案所涉的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点是保鑫公司履行担保责任后是否享有房屋买卖合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”规定，当购房人迟延付款导致的开发商商品房买卖合同目的不能实现时，开发商享有法定解除权。结合到本案中，首先，从本案所涉的法律关系来看，保鑫公司基于与余显慎、马文立以及工行盐市口支行之间签订的两份合同，具有两个法律身份，形成了两个法律关系，即保鑫公司与余显慎、马文立之间基于《商品房买卖合同》形成的房屋买卖合同关系；保鑫公司与余显慎、马文立以及工行盐市口支行之间基于《个人购房借款/担保合同》形成的担保合同关系。其次，由于余显慎、马文立未按照《个人购房借款/担保合同》约定偿付讼争房屋按揭款，导致保鑫公司承担了对买房人未能及时归还按揭贷款的阶段性保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利”规定，保鑫公司在履行保证责任之后享有的是追偿权。再次，本案中，保鑫公司主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的依据是《商品房买卖合同补充协议》第四条第六款“如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。”，对此，一审法院认为，在余显慎、马文立支付了房屋的首付款，工行盐市口支行将余显慎、马文立购房所需的全部贷款支付给保鑫公司后，余显慎、马文立即已履行了支付购房款的合同义务，保鑫公司亦交付了讼争房屋，《商品房买卖合同》即已履行完毕。余显慎、马文立怠于支付按揭款，仅是违反了《个人购房借款/担保合同》的约定，对工行盐市口支行构成违约。 综上，由于保鑫公司与余显慎、马文立之间的房屋买卖合同主合同义务已经实际履行，保鑫公司亦已收齐讼争房屋的全部购房款，保鑫公司不能以余显慎、马文立没有履行《个人购房借款/担保合同》中的还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。至于违约金的问题，由于保鑫公司已经依约收取了讼争房屋的全部购房款，故其主张余显慎、马文立承担违约责任无事实和法律依据，一审法院不予采信。余显慎、马文立经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对保鑫公司的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回保鑫公司的诉讼请求。一审案件受理费12600元、诉讼保全费4920元，共计17520元，由保鑫公司负担。 二审中，保鑫公司提交以下新证据： 2018年10月16日，中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行出具的《证明》，拟证明：贷款银行已解除与余显慎、马文立签订的《个人购房借款/担保合同》，保鑫公司也已承担连带清偿责任，在此情况下，案涉补充协议第四条第六项所约定的合同解除条件已经成就。 经质证，余显慎、马文立对该证据的三性均不予认可，理由是：余显慎、马文立拖欠贷款银行的欠款本、息已由保鑫公司代为清偿，此事实属实，但并不代表贷款银行与余显慎、马文立之间的借款合同亦解除，事实上，余显慎、马文立从未收到任何解除借款合同的通知，该证据不能达到保鑫公司的证明目的。 余显慎、马文立向本院提交以下新证据： 《网签合同信息查询记录》，拟证明：案涉房屋上目前存在四个人民法院的查封措施，在此情况下，保鑫公司要求解除合同的主张没有实现的可能性。 经质证，保鑫公司认为该证据系复印件，不能确定真实性，如果房屋上存在人民法院查封措施的情况属实，恰恰证明余显慎、马文立缺乏履行能力，无力支付剩余购房款，保鑫公司的合同目的不能实现，保鑫公司有权依据合同法第九十四条第四款的规定行使法定解除权。 经审查，本院认为，保鑫公司提交的《证明》，持有原件，余显慎、马文立对该《证明》的真实性持有异议，主要是针对《证明》中关于“我行已解除与借款人签订的《个人购房借款/担保合同》”这一内容，但并未对银行出具该《证明》行为这一事实本身提出异议，故，本院对该《证明》的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。余显慎、马文立提交的《网签合同信息查询记录》，虽系复印件，但经本院核实与案涉房屋上存在的人民法院查封情况相符，对其真实性本院予以确认，对关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行于2018年10月16日出具《证明》，载明：“兹有借款人余显慎、马文立与我行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：04402001232014），贷款发放日期为2014年9月17日，贷款金额为300000元，贷款期限240个月。借款人以位于金牛区房屋提供抵押担保，与我行签订有关抵押贷款协议。但因借款人未按照约定还款，我行按合同（第十条保证担保-10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金，利息、罚息，复利、违约金、补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任）约定，已要求保鑫公司承担连带担保责任，提前收回全部贷款本息。该贷款本息已由保鑫公司全部结清，我行已解除与借款人签订的《个人购房借款／担保合同》。” 2.案涉房屋先后被以下法院采取查封措施： 2017年2月24日，成都市锦江区人民法院作出的（2017）川0104执392号民事裁定书； 2017年10月31日，成都市金牛区人民法院作出的（2017）川0106财保71号、（2017）川0106执保1660号民事裁定书； 2018年2月5日，四川省彭州市人民法院作出的（2017）川0182执1892号民事裁定书，即本院依据（2016）川01刑初81号刑事判决书向四川省彭州市人民法院申请强制执行； 2018年3月14日，成都市金牛区人民法院作出的（2018）民初605号、（2018）川0106执保460号，即本案中一审法院依据保鑫公司的申请作出的查封措施。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：保鑫公司是否享有法定解除权或约定解除权，进而保鑫公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，以及要求余显慎、马文立承担协助办理合同网上签约及备案登记注销手续、支付违约金、腾退返还房屋三项责任的主张能否成立。现评判如下： 关于保鑫公司行使法定解除权的主张能否成立的问题。庭审已查明，余显慎、马文立通过向银行申请按揭贷款的方式支付了300000元，其余房款由余显慎、马文立直接向保鑫公司支付，能够认定余显慎、马文立已履行作为买受人付清全部购房款的义务。而余显慎、马文立逾期偿还按揭贷款并最终导致作为担保人的保鑫公司承担连带清偿责任的事实，系基于贷款银行与余显慎、马文立以及保鑫公司之间的《个人购房借款/担保合同》所建立的法律关系，与本案中保鑫公司诉请所依据的商品房预售合同关系，并非同一法律关系。故，在余显慎、马文立已付清购房全款的情况下，保鑫公司以余显慎、马文立逾期偿还按揭贷款构成违约且现已缺乏偿还债务履行能力为由，主张案涉《商品房买卖合同》中保鑫公司的合同根本目的不能实现，该主张缺乏事实依据，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款所规定的法定解除权行使情形，本院不予支持。 关于保鑫公司行使约定解除权的主张能否成立的问题。《商品房买卖合同补充协议》第四条第六项约定：“若非出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；……。”本院认为，该条款约定的出卖人得以行使解除权的约定条件中，“非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议”与“要求出卖人承担连带清偿责任”应属并列关系，理由是：在商品房买卖交易中，买受人通过按揭贷款方式支付部分购房款的，往往由开发商为买受人的贷款提供阶段性连带责任保证；若买受人出现逾期偿还按揭款的违约行为并最终导致开发商承担连带清偿责任的，开发商基于与贷款银行、买受人签订的借款担保合同，享有的是向债务人追偿的权利。而开发商为最大限度地保障自身权益，避免陷入只能向缺乏偿债能力的买受人行使追偿权时债权极可能不能实现的风险，往往采取在商品房买卖合同中对此种情形下开发商有权主张解除合同的条件予以特别约定的方式。由于商品房买卖合同及补充协议通常是由开发商预先拟定且内容繁多，而开发商在已享有追偿权这一救济途径的情况下，通过特别约定自己享有合同解除权的条件对自身权利予以加强，虽然不构成《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条所规定的格式条款的认定要件，但基于公平原则，在审查合同约定的解除条件是否成就时，应严格依照合同内容予以认定，且不宜作出对提供制式文本的一方更为有利的解释。 于本案中，保鑫公司并无证据证明其在贷款银行扣款后通知了买受人限期归还代垫款项，相反，在余显慎因吸毒涉嫌刑事犯罪而致买受人的偿债能力受影响，但余显慎、马文立与案外人之间的经济纠纷中相关债权人明确表示愿意代偿按揭贷款本息的情况下，保鑫公司却径行向银行承担连带清偿责任，继而向买受人主张解除合同、收回房屋，鉴于案涉房屋所处区域房价大幅上涨的客观背景，保鑫公司的行为本院认为不宜作肯定性评价。二审中，保鑫公司虽提交贷款银行出具的《证明》，该证据实质上为证人证言，但贷款银行关于其已解除与余显慎、马文立签订的《个人购房借款/担保合同》这一内容，只有贷款银行自己的陈述，并无任何证据佐证，余显慎、马文立亦明确表示不认可，基于此，本院对该《证明》中关于贷款银行已解除与余显慎、马文立之间《个人购房借款/担保合同》的内容，不予采信。保鑫公司虽实际承担了连带清偿责任，但并未提供有效证据证明贷款银行已解除与买受人的抵押贷款协议，故，《商品房买卖合同补充协议》第四条第六项约定的解除条件尚未完全成就，保鑫公司基于该条款行使约定解除权，缺乏权利基础，本院亦不予支持。 本案中，保鑫公司要求余显慎、马文立承担协助办理合同网上签约及备案登记注销手续、支付违约金、腾退返还房屋的责任，均是以其解除合同的主张得到支持为基础，而前已述及，保鑫公司诉请解除合同的主张不成立，故其基于合同解除为由要求余显慎、马文立承担的该三项责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，保鑫公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12600元，由上诉人成都保鑫投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月二十五日 书记员 梅芳芝