广西壮族自治区灵川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0323执异15号 异议人：桂林市金天下国际旅游有限公司，住所：桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2楼。统一社会信用代码：914503007884418984（原案被执行人）。 法定代表人：赵军华。 申请执行人：广西灵川农村合作银行，住所：灵川县灵南路3号。统一社会信用代码：9145030058714423X。 法定代表人：林长观，该行董事长。 委托代理人：俸柳松，该行资产风险管理部总经理。 被执行人：桂林市金德源商贸有限公司，住所：桂林市象山区万福路23号。统一社会信用代码：9145030058714423X。 法定代表人：赵军华。 被执行人：桂林旭阳投资管理有限公司（原工商登记名称为“桂林金天下投资管理有限公司”），住所：桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-18、2-19号门面。统一社会信用代码：91450300571849112H。 法定代表人：赵彪。 被执行人：邹同春，男，1981年9月6日出生，汉族，住广西资源县。 被执行人：赵军华，男，曾用名赵初华，1978年9月26日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被执行人：韦姿竹，女，曾用名韦琪，1982年11月7日出生，壮族，住广西桂林市象山区。 被执行人：赵彪，男，1966年10月2日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 本院在执行申请执行人广西灵川农村合作银行与被执行人桂林市金德源商贸有限公司、赵军华、韦姿竹、赵彪、邹同春、桂林旭阳投资管理有限公司（以下简称旭阳公司）、桂林市金天下国际旅游有限公司（以下简称金天下旅游公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人对本院依法拍卖并要求被执行人桂林金天下投资管理有限公司（现工商登记变更为桂林旭阳投资管理有限公司）及其房屋占有人限期搬迁其所有的本院拍卖的位于桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-1号等共计33个门面清偿债务不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人金天下旅游公司称，本院在执行（2019）桂0323执497号案件过程中，依法查封并拍卖登记在被执行人旭阳公司（原工商登记名为“桂林金天下投资管理有限公司”）名下位于桂林市××区环城南××德××商业广场××33个门面（详见裁定书），因以上门面在设定抵押担保及法院查封前已被异议人承租使用，限期通知异议人限期迁出会侵害异议人的合法权益，故提出书面异议申请，请求法院依法撤销《限期迁出通知书》。事实与理由：异议申请人与被执行人旭阳公司于2013年2月10日签订《房屋租赁合同》，双方约定旭阳公司将本案所涉门面出租给异议人，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月29日。2018年2月9日，异议申请人与旭阳公司再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年3月1日至2030年3月1日。上述两份租赁合同签订后，异议申请人对案涉房屋进行了装修，并实际占有使用房屋用于办公经营至今，在使用期间产生的水电费及房屋租赁费均由异议申请人依约支付。2015年1月28日，桂林金德源商贸有限公司与广西灵川农村合作银行签订借款协议，约定由门面所有权人旭阳投资管理有限公司作为担保人将本案所涉门面抵押给了申请执行人。2019年7月16日，灵川县人民法院依据（2019）桂0323民初72号民事调解书依法查封了案涉门面。综上，异议人认为异议人对案涉门面有承租权且该权利的设立时间早于人民法院查封及执行申请人取得抵押权的时间，异议申请人的承租权应受法律保护。为此，特申请：依法撤销（2019）桂0323执497号《限期迁出通知书》，不要求申请人搬离占有使用的位于桂林市××区环城南××德××商业广场××33个门面。 申请执行人称，法院的执行工作依法依规进行，异议人的承租权不能阻挡申请执行人实现抵押权，异议人的请求不应当得到支持。 其他被执行人未向本院提交书面意见。 本院查明，2019年1月9日本院作出（2019）桂0323民初72号民事调解书，该调解书确认：申请执行人广西灵川农村合作银行对被执行人旭阳公司名下的位于桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-1号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000034号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-2号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000045号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-3号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000030号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-4号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000031号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-5号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000044号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-6号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000043号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-7号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000042号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-8号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000032号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-9号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000041号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-10号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000040号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-11号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000018号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-12号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000016号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-13号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000037号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-14号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000021号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-15号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000015号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-16号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000036号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-17号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000035号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-18号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000033号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-19号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000020号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-20号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000038号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-21号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000039号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-22号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000029号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-23号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000014号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-24号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000024号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-25号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000022号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-26号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000025号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-27号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000013号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-28号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000011号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-29号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000026号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-30号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000028号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-31号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000012号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-32号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000027号】、桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2-33号门面【产权证号：桂林市房权证象山区字第××号，国有土地使用证号：桂市国用（2014）第000017号】，共计33个门面，享有抵押权，对其折价、变卖或拍卖所得的价款享有优先受偿权。因被执行人未履行（2019）桂0323民初72号民事调解书确定的义务，申请执行人广西灵川农村合作银行于2019年6月3日向本院申请执行立案，本院于同日立案。在执行过程中，本院于2019年7月16日作出裁定，裁定整体拍卖上述33套门面，并于2019年11月25日作出《限期迁出通知书》要求旭阳公司（原工商登记名称为“桂林金天下投资管理有限公司”）及门面占有人在2019年12月6日前自行搬出。2019年12月6日，被执行人桂林市金天下国际旅游有限公司向本院提出执行异议，认为其对上述33套门面拥有承租权，要求本院解除对上述门面的限期迁出措施。 另查明：桂林旭阳投资管理有限公司原名桂林金天下投资管理有限公司。2015年1月28日，该公司为担保申请执行人广西灵川农村合作银行与被执行人桂林市金德源商贸有限公司的借款合同履行，以上述33套门面作抵押担保并签订了书面合同，并在同日申请了抵押权登记。异议人向本院提交了2013年2月10日桂林金天下投资管理有限公司与金天下旅游公司签订了的《房屋租赁合同》，合同约定桂林金天下投资管理有限公司将含上述门面在内的桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场12栋2楼出租给金天下旅游公司，合同期限从2013年3月1日起至2018年2月29日止，并提供了履行该合同的相关票据。该公司还提供了2018年2月9日桂林金天下投资管理有限公司与金天下旅游公司签订的合同，该合同约定从2018年3月1日开始桂林金天下投资管理有限公司将上述门面出租给金天下旅游公司至2030年3月1日止，异议人未提供履行该合同的证据。该合同签订时事先未取得抵押权人（即广西灵川农村合作银行）的同意，签订后亦未取得其认可。 本院认为：异议人提出的执行异议请求，没有法律依据，不应得到支持。一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人与被执行人桂林金天下投资管理有限公司（即旭阳公司）于2013年2月10日签订《租赁合同》，并实际履行了该合同，可以认定此时异议人对本院拍卖的33套门面有承租权，但该合同至2018年2月19日到期，此时，双方的租赁合同履行完毕，因该合同而建立的承租关系终结。虽然异议人与旭阳公司于2018年2月9日重新签订了租赁合同，但这属于另一租赁关系，其租赁期间并非在第一份合同的租赁期内，应视为双方对同一标的物建立了另一租赁关系。申请执行人与旭阳公司签订抵押合同并申请抵押登记的时间在2015年1月28日，故在异议人与旭阳公司第一份租赁合同到期（即2018年2月29日）承租关系终结后，申请执行人取得的抵押权便取得了优先于异议人后一合同承租权的地位。换而言之，根据《物权法》第一百九十条之规定，即使异议人与桂林金天下投资管理有限公司后一租赁关系真实存在也不能对抗申请执行人享有的抵押权。二、异议人提交的其与桂林金天下投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》履行期长达12年，在该份合同未取得抵押权人同意的情况下认定其承租权可以对抗抵押权，必然会妨碍抵押权的实现，损害抵押权人的利益。从常理分析，正常理性的市场主体购买不动产必然会考虑不动产的权利负担及使用情况，不动产的权利负担及使用情况必然会影响到其市场价格、价值和流通，有权利负担的不动产相对于无权利负担的不动产价值更容易得到实现，更容易流通。具体到本案中，本院拍卖的33套门面如承租权可以对抗抵押权，那么根据“买卖不破租赁的原则”，买受人在竞拍取得以上门面的后无法实际占有、使用该门面，这必然影响了该33套门面的拍卖价格，从而损害申请执行人的抵押权的实现。基于以上原因，为实现申请执行人的抵押权，本院在执行中依法要求旭阳公司（原工商登记名称为“桂林金天下投资管理有限公司”）及门面占有人限期搬离的行为符合法律规定。异议人的异议请求，不应得到支持。 综上所述，异议人桂林市金天下国际旅游有限公司的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人桂林市金天下国际旅游有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日向桂林市中级人民法院申请复议。 审 判 长 朱光源 审 判 员 苏凤生 审 判 员 李荣瑞 二〇一九年十二月十七日 代书记员 杨福荣