广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10697号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙玉香，女，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人孙玉香商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向孙玉香支付逾期交房违约金9208.33元（从2018年2月2日计算至2018年9月20日，并扣减之前已支付的32500元，即32500元/180天×231天-32500元=9208.33元）。2.本案一、二审全部诉讼费用由孙玉香承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，雄盛王府公司已于2017年4月21日向孙玉香支付了六个月的违约金共32500元,故计算逾期交楼违约金时应予以扣减，即违约金从2018年2月2日计算至2018年9月19日扣减之前已支付的32500元为9208.33元（32500元/180天×231天-32500元＝9208.33元）。孙玉香曾于2017年2月15日出具《收据》，确认收到雄盛王府公司支付案涉房屋延迟交楼足额补偿违约金32500元。雄盛王府公司已于2017年4月21日向孙玉香转账32500元。2017年4月21日支付的32500元款项是雄盛王府公司作为逾期交楼违约金向孙玉香支付，结算业务委托书可证明是由雄盛王府公司的账户汇出给孙玉香。一审法院采信孙玉香提交的（2018)粤0604民初4626号民事判决及(2018)粤06民终6501号民事判决认定的该32500元款项是雄盛王府公司为广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）向孙玉香支付的首期租金，因此计算违约金时并未将该32500元进行扣减。孙玉香与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》并未约定由雄盛王府公司代为支付租金，顺耀公司也未另行委托雄盛王府公司代为向孙玉香支付租金。在(2018)粤0604民初4626号案及(2018)粤06民终6501号案审理过程中，顺耀公司均未出庭，也没有将雄盛王府公司作为诉讼当事人，法院仅根据孙玉香单方陈述认定孙玉香收到的32500元是顺耀公司向其支付的首期租金，忽视该笔款项是由雄盛王府公司支付给孙玉香的基本情节，明显与事实不符。孙玉香辩称，雄盛王府公司上诉事实和理由缺乏法律依据，应予以驳回。孙玉香出具的收据写的是补偿违约金，但在孙玉香应收楼时间2016年12月31日之前，雄盛王府公司提前支付违约金不符合常理。因该收据夹在收楼通知书等材料中，孙玉香未查看便签字确认，但其完全不知该收据的真实内容。根据孙玉香与顺耀公司签订的租赁合同可知，孙玉香提供的增值税发票与合同约定一致。雄盛王府公司应向顺耀公司主张案涉款项32500元。孙玉香已将案涉房屋交由顺耀公司使用，孙玉香有权收取租金。孙玉香向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司支付逾期交房违约金81250元(从2018年2月1日按照市场租金标准暂计至2019年5月1日，截止时间以符合交楼条件的实际交楼时间为准)；2.雄盛王府公司支付面积差异补偿款29285.9元(合同约定的计价套内建筑面积为70.58平方米,产权登记面积为68.99平方米,相差1.59平方米,面积差异比例2.25%);3.请求法院认定截止至起诉之日,雄盛王府公司所交付的房产仍不符合交房标准,空调安装不符合合同约定的中央空调装修标准,雄盛王府公司予以整改或赔偿孙玉香经济损失(以法院评估为准)；4.本案受理费等所有诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院认定事实：2016年2月25日，孙玉香为购买禅城区某房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为114.26平方米，商品房价款为1300000元。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18418.82元。合同主要约定：第五条面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第三大点为对《广东省商品房买卖合同》第五条的补充和修改：双方同意按以下方式处理套内面积差异：1）差异值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退、不补。2）差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）……双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。……。出卖人交付的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退不补，也不承担违约责任。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。同日，孙玉香作为出租方（甲方）与顺耀公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为32500元。孙玉香于2017年2月15日出具《收据》，确认收到雄盛王府公司支付案涉房屋延迟交楼足额补偿违约金32500元。雄盛王府公司于2017年4月21日向孙玉香转账32500元。一审法院审理的（2018）粤0604民初4626号民事判决及佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终6501号民事判决已经认定雄盛王府公司2017年4月21日向孙玉香转账的32500元为顺耀公司向孙玉香支付的首期租金。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于案涉房屋竣工验收备案后向孙玉香在案涉买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2018年9月14日，佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）向孙玉香寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明案涉房屋的室内装修已经竣工，通知孙玉香于2018年9月16日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若孙玉香未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年9月15日签收。就案涉房屋逾期交房的问题，孙玉香已于2018年3月1日向一审法院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0604民初4625号。一审法院经审理后于2018年5月21日作出判决如下：“一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向孙玉香支付2017年1月1日至2018年2月1日的逾期交楼违约金70417元；二、驳回孙玉香的其他诉讼请求。”该判决认定案涉房屋为带装修交付，逾期交楼违约金的标准为每半年32500元。该判决已经生效。庭审中，孙玉香陈述：孙玉香诉讼请求第三项主张的经济损失是指中央空调与挂式空调的差价。另查明，案涉房屋经测绘后的套内建筑面积为68.99平方米。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉房屋买卖合同及其补充协议、房屋租赁管理合同等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。一、关于逾期交楼违约金关于逾期交楼违约金计付标准。（2018）粤0604民初4625号民事判决已经根据孙玉香与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》认定为每半年32500元，孙玉香主张合法有据，一审法院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。一审法院分析如下：（2018）粤0604民初4625号民事判决已经认定案涉商品房为带装修交付，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在案涉房屋完成装修工程后已经及时通知孙玉香办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，孙玉香有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，雄盛王府公司不因此承担延期交楼违约责任。故，一审法院认定案涉商品房装修工程已然完工，孙玉香应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，案涉商品房的交付时间视为验收期限届满之日，一审法院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年9月20日。因（2018）粤0604民初4625号民事判决已经计算违约金至2018年2月1日，故本案违约金起算日应为2018年2月2日。经核算，自2018年2月2日至2018年9月20日，雄盛王府公司应付逾期交楼违约金41708.33元（32500元÷180天×231天）。孙玉香主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司抗辩应扣减32500元，因一审法院作出的生效判决已经认定该32500元为顺耀公司向孙玉香支付的首期租金，故一审法院对雄盛王府公司的该项主张不予采纳。二、关于套内面积差异款案涉房屋经房屋测绘中心测绘后的套内面积为68.99平方米，合同约定的套内面积70.58平方米，两者差为1.59平方米，套内面积差异值为2.25%【（70.58平方米-68.99平方米）÷70.58平方米×100%】。按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定，根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为1.65%，面积差异值为70.58㎡×1.65%=1.16㎡，差异款为18418.82元/㎡×1.16㎡=21365.83元。雄盛王府公司在答辩中按其计算公式自愿向孙玉香支付面积差异款21476.34元，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。孙玉香诉请超出部分，一审法院不予支持。至于孙玉香主张的经济损失，如前文所述，案涉房屋已经达到交付标准，案涉房屋的房间虽未按合同约定安装中央空调，但孙玉香亦确认各房间均已安装分体空调，也即孙玉香正常使用案涉房屋并不产生影响，孙玉香要求雄盛王府公司赔偿中央空调与分体空调的差价损失，没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向孙玉香支付佛山市禅城区**************2018年2月2日至2018年9月20日的逾期交楼违约金41708.33元；二、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向孙玉香支付佛山市禅城区**************套内面积差异款21476.34元；三、驳回孙玉香的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1255元，由孙玉香负担900元，雄盛王府公司负担355元。二审期间，雄盛王府公司向本院提交2019年10月23日本院作出的《受理通知书》【案号（2019）粤06民撤5号】一份，拟证明雄盛王府公司对（2018）粤06民终6501号民事判决提起第三人撤销之诉，案涉32500元属于雄盛王府公司支付予孙玉香的逾期交楼违约金。孙玉香质证认为，对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，（2018）粤06民终6501号民事判决认定案涉32500元是顺耀公司支付予孙玉香的租金。孙玉香向本院提交如下证据：1.律师函及邮单两份，拟证明孙玉香于2019年1月28日已向顺耀公司发出律师函，通知顺耀公司收楼，孙玉香按照租赁合同约定通知顺耀公司收楼，履行了合同约定的交付义务；2.涉案房屋的现场照片，拟证明为了履行租赁合同，孙玉香一直将涉案房屋空置至今，没有占有和使用。孙玉香按照合同约定及生效判决通知顺耀公司收楼，因顺耀公司的原因拒绝收楼的后果应由顺耀公司承担，孙玉香与顺耀公司签订的租赁合同未解除；3.广东增值税普通发票，拟证明孙玉香按照租赁合同约定在税务局开具租金发票，履行了租赁合同约定的开票义务，并缴纳了税金，故案涉32500元是顺耀公司支付的租金。雄盛王府公司质证认为，对证据1的真实性不予确认，邮件没人签收被退回，对证据2由法院核实，对证据3增值税发票是孙玉香自己去开具的，案涉32500元是雄盛王府公司支付的，该证据3与本案不具有关联性。经审核，本院确认雄盛王府提交证据的真实性，孙玉香提交的证据与本案实体处理结果不具有关联性，不予采信。经审理，本院对一审查明除“雄盛王府公司2017年4月21日向孙玉香转账的32500元是为顺耀公司向孙玉香支付的首期租金”之外的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：雄盛王府公司于2017年4月21日支付予孙玉香的32500元是否属于其支付的逾期交楼违约金。经审查，孙玉香于2017年2月15日出具的收据（NO:201702044）：“本人孙玉香，今收到雄盛王府公司支付本人购买的雄盛王府广场1座2913室迟延交楼足额补偿违约金32500元。”2017年4月21日，雄盛王府公司委托佛山农村商业银行股份有限公司环市支行向孙玉香支付32500元。顺耀公司与雄盛王府公司均是独立的法人，在孙玉香未提供证据证明该32500元是雄盛王府公司受顺耀公司委托支付的首期租金的情况下，雄盛王府公司支付予孙玉香的32500元属于其根据孙玉香出具的《收据》向孙玉香支付的逾期交楼违约金，故对孙玉香辩称该32500元属于雄盛王府为顺耀公司支付的租金的理由，本院不予采纳。此外，孙玉香提交的发票仅能证明其履行了与顺耀公司订立租赁合同约定的开票义务，并不能证明是雄盛王府公司为顺耀公司向孙玉香的支付首期租金32500元。本院作出的（2018）粤06民终6501号生效判决仅认定孙玉香承认顺耀公司向其支付了首期租金32500元，而未直接认定该款项系顺耀公司支付的租金，并本案有相反证据足以推翻该款属于租金之事实，一审据此认定案涉32500元属于雄盛王府公司为顺耀公司向孙玉香支付的首期租金不当，应予以纠正。案涉32500元应从一审认定的雄盛王府应付逾期交楼违约金41708.33元中予以扣减，则雄盛王府公司应向孙玉香支付9208.33元（41708.33-32500）。综上所述，雄盛王府公司上诉请求成立，予以支持。一审认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10514号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10514号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10514号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向孙玉香支付佛山市禅城区**************2018年2月2日至2018年9月20日的逾期交楼违约金9208.33元；四、驳回孙玉香的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1255元，由孙玉香负担907元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担348元。二审案件受理费613元，由被上诉人孙玉香负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力