江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12266号原告（反诉被告）：张家港市瑞发海威机械制造有限公司，住所地张家港市塘桥镇鹿苑花园村。法定代表人：郭瑞荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：昝耀平，江苏国瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港恒康数码印花有限公司，住所地张家港市塘桥镇鹿苑大唐路。法定代表人：张娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永雪，安徽滨阳律师事务所律师。张家港市瑞发海威机械制造有限公司（以下简称瑞发海威机械制造公司）与张家港恒康数码印花有限公司（以下简称恒康数码印花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，恒康数码印花公司提起反诉，本院经审查，依法予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案于2019年11月19日、12月5日两次公开开庭进行了审理，瑞发海威机械制造公司法定代表人郭瑞荣及委托诉讼代理人昝耀平、恒康数码印花公司法定代表人张娟及委托诉讼代理人王永雪两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞发海威机械制造公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除我公司与恒康数码印花公司之间的租赁关系；2、判令恒康数码印花公司支付2018年9月1日-2019年8月31日间的租金10000元及保洁费2400元；3、判令恒康数码印花公司支付腾房之前的占有使用费（按年租金290000元标准计算，自2019年9月1日起计算至恒康数码印花公司实际腾退之日止）；4、判令恒康数码印花公司腾退房屋，归还租赁物；5、判令恒康数码印花公司支付违约金58000元；6、诉讼费用由恒康数码印花公司承担。审理中，瑞发海威机械制造公司自愿放弃了诉讼请求1中的租金10000元。事实和理由：2018年8月20日，我公司与恒康数码印花公司签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定我公司将位于塘桥镇花园村的厂房出租给恒康数码印花公司，并约定了涉租厂房的建筑面积、租赁期限、租金等事宜。现我公司与恒康数码印花公司之间的租赁合同关系已经届满，双方未续签合同。依照合同约定，恒康数码印花公司理应将租赁物归还我公司。恒康数码印花公司辩称，1、就2018年8月20日的《厂房租赁合同》，我公司已经支付了280000元租金，该280000元的租金数额是我公司与瑞发海威机械制造公司另行商议的，我公司并不结欠其10000元租金；2、关于保洁费用，按照合同约定，应当是在瑞发海威机械制造公司提供票据后由我公司支付，现瑞发海威机械制造公司未提供票据，故我公司无法付款，且按照惯例，该费用应该在春节前支付；3、我公司已经支付了2019年9月1日至2021年8月31日的厂房租金；4、我公司与瑞发海威机械制造公司之间的厂房租赁合同尚未到期，瑞发海威机械制造公司要求归还租赁物的请求不成立；5、我公司没有违约，瑞发海威机械制造公司存在违约行为；6、诉讼费、律师费应由瑞发海威机械制造公司承担。恒康数码印花公司向本院提出反诉请求：1、请求撤销我公司与瑞发海威机械制造公司在2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》；2、诉讼费、律师费由瑞发海威机械制造公司承担。事实和理由：我公司于2016年1月5日与7月28日分别与瑞发海威机械制造公司签订了两份《厂房租赁合同》，该两份合同对于涉租厂房地址、面积、租金等均作了具体约定。上述两份五年期的合同均已生效。在我公司将厂房装修好、机器安装好之后，瑞发海威机械制造公司威逼我公司增加房租，再签一年期合同，否则就会将我公司赶走。在瑞发海威机械制造公司欺骗、威胁下，我公司迫于无奈签订了2018年8月20日的《厂房租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，瑞发海威机械制造公司（甲方、出租方）与恒康数码印花公司（乙方、承租方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同主要内容为：1.1甲方愿意将坐落在张家港市厂房出租给乙方使用，建筑面积960平方米，厂房位置：西厂房南端；2.1租赁期限为5年，自2016年9月1日至2021年8月31日止；3.1租赁物年租金为135000元，经双方协商，此金额不含开票税金，税金由承租方承担；5.2乙方应按本合同规定期限交纳租金，未交租金超过20日，甲方除有权解除合同、不退还保证金外，可要求乙方承担年租金20%的违约责任及赔偿甲方一切损失（包括直接损失和可得利益损失）。2017年8月20日，瑞发海威机械制造公司（甲方、出租方）与恒康数码印花公司（乙方、承租方）又签订了一份《厂房租赁合同》，合同主要内容为：1.1甲方愿意将坐落在张家港市厂房出租给乙方使用，建筑面积960平方米，西车间南端，副房2间，南2号、7号；2.1租赁期限为1年，自2017年9月1日至2018年8月30日止；3.1租赁物年租金为150000元，经双方协商，此金额不含开票税金，税金由承租方承担；3.2租金支付采取先付后租原则，按年结算，乙方应于每年的8月10日一次性向甲方支付租金。2018年8月20日，瑞发海威机械制造公司（甲方、出租方）与恒康数码印花公司（乙方、承租方）再次签订了一份《厂房租赁合同》，合同主要内容为：1.1甲方愿意将坐落在张家港市厂房（厂房内含已安装到位经检测合格的起重机及相关配套设施）出租给乙方使用，建筑面积1950平方米，副房4间，位置：西车间南端960平方米，车间楼四楼东500平方米，车间楼五楼490平方米，副房南2、7、8号，东11号；2.1租赁期限为1年，自2018年9月1日至2019年8月31日止；2.2租赁期满乙方应按时把租赁物交还甲方，乙方如需继续承租上述租赁物，应在租赁期届满前3个月向甲方提出，经甲方同意后双方另行签订租赁合同，若双方无继续合作之意向，则租赁期满后本合同自动终止；3.1租赁物年租金为290000元，经双方协商，此金额含开票税金，税金由承租方承担；3.2租金支付采取先付后租原则，按年结算，乙方应于每年的9月1日一次性向甲方支付租金；3.3甲方负责厂区区域内的环境卫生、门卫及户外设施的保养，乙方向甲方每月支付保洁费200元，甲方提供相应票据（税金由乙方承担）；5.2乙方应按本合同规定期限交纳租金，未交租金超过20日，甲方除有权解除合同、不退还保证金外，可要求乙方承担年租金20%的违约责任及赔偿甲方一切损失（包括直接损失和可得利益损失）。另查明，上述三份房屋租赁合同中的西车间南端960平方米产房办理了产权证，其余涉租厂房均无产权证，也未办理建设工程规划许可证。以上事实，有三份《厂房租赁合同》、不动产登记簿查询记录、调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1、2018年8月20日双方当事人签订的《厂房租赁合同》是否存在可撤销事由？2、2016年7月28日双方当事人签订的《厂房租赁合同》的效力状态如何？1、2018年8月20日双方当事人签订的《厂房租赁合同》是否存在可撤销事由？依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，合同的可撤销事由包括：因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条之规定，在双方当事人订立合同时，合同相对方申请撤销的事由包括：基于重大误解签订的合同；一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同；一方以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同；一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使合同成立时显失公平的。依照上述规定，合同法与民法总则关于合同的可撤销事由存在不一致，主要表现为合同法将乘人之危与显失公平作为两种不同的可撤销事由，而民法总则将乘人之危与显失公平合并为显失公平，根据相关立法精神，民法总则中关于可撤销事由的规定属于新的规定，新的规定优于旧的规定，故本案考察案涉厂房租赁合同是否存在可撤销事由应当优先适用民法总则的相关规定。恒康数码印花公司称2018年8月20日双方当事人在签订《厂房租赁合同》时，瑞发海威机械制造公司存在欺诈、胁迫，且该合同显失公平，理由为：2016年7月28日订立的五年期的合同与2018年8月20日订立的一年期的合同相比，房租增加了非常多，我公司在签订2018年8月20日的合同时，机器已经全部安装完毕，工人招工到位，已经进入到正常生产，无法搬迁和改变，我公司虽然不能提供书面证据，但这是客观事实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，恒康数码印花公司称2018年8月20日双方当事人签订的《厂房租赁合同》存在可撤销事由，但并未提供证据予以证实。恒康数码印花公司提出的主要理由为将五年期合同变更为一年期合同，对其不利。因双方当事人将五年期合同变更为一年期合同实质是2017年8月20日签订的《厂房租赁合同》，故本院先行考察该合同是否存在可撤销事由。恒康数码印花公司称在2017年8月20日签订合同时，瑞发海威机械制造公司法定代表人郭瑞荣称若不同意签一年期合同就搬走，如果双方在2016年7月28日签订合同时约定的是五年内年租金一律为135000元，则此时因为尚在五年期合同的合同期内，恒康数码印花公司作为合法的承租人，完全可以继续租赁使用，恒康数码印花公司称对方威胁不同意就搬走，与常理不合。将五年期合同变更为一年期合同，从客观上来讲，对于作为承租人的恒康数码印花公司确实存在一定的不利，但依照民法总则相关规定，显先公平必须同时具备“利用对方处于围困状态、缺乏判断能力等情形”的主观要件与“显失公平”的客观要件，现恒康数码印花公司未提供证据证明本案中存在符合该主观要件的情形。因恒康数码印花公司亦未提供证据证明瑞发海威机械制造公司在签订合同时存在欺诈或者胁迫行为，故本院认定2017年8月20日双方当事人签订的《厂房租赁合同》并不存在可撤销事由。关于2018年8月20日的《厂房租赁合同》，因恒康数码印花公司亦未提供存在可撤销事由的相关证据，且如前所述，其关于将五年期合同改为一年对其显失公平的理由也不能成立，故本院认定该合同亦不存在可撤销事由。且依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，撤销权必须在除斥期间内行使，恒康数码印花公司于2019年10月以提起反诉的方式申请撤销合同，已经超过了法律规定的除斥期间，故撤销权已经消灭。综上所述，本院认定2018年8月20日双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》并不存在可撤销事由，且即使存在可撤销事由，恒康数码印花公司的撤销权也已归于消灭。2、2016年7月28日双方当事人签订的《厂房租赁合同》的效力状态如何？《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。该“协商一致”，实际上是当事人依照要约、承诺的程序订立了一个新合同，而且必须是真正的意思表示一致，故《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，如果当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，瑞发海威机械制造公司与恒康数码印花公司于2017年8月20日签订的《厂房租赁合同》，关于合同的标的约定为“坐落在张家港市厂房，建筑面积960平方米，西车间南端，副房2间，南2号、7号”，相较于2016年7月28日双方当事人签订的《厂房租赁合同》，标的物大致相同，仅增加了面积不大的两间副房。相比于原合同，主要的变更内容为将合同的期限从原先的自2016年9月1日起至2021年8月31日止变更为自2017年9月1日起至2018年8月30日止，因双方在2017年8月20日签订《厂房租赁合同》时并未将2016年7月28日签订的《厂房租赁合同》解除，原合同在2016年9月1日至2017年8月31日该时间段内仍然有效，双方当事人在2017年8月20日签订《厂房租赁合同》系变更了2016年7月28日的《厂房租赁合同》。合同的变更实质是以变更后的合同代替了原合同，因此，在合同发生变更以后，当事人应当按照变更后的合同履行。同时，合同变更原则上向将来发生效力，对于已经按照原合同的给付无溯及力。本案中，因双方当事人已经在2017年8月20日签订《厂房租赁合同》中达成一致意见，将合同的终止期限由2021年8月31日变更为2018年8月30日，双方当事人应按照2017年8月20日签订《厂房租赁合同》履行，双方当事人事实上也已经按照变更后的合同进行了履行。恒康数码印花公司要求在2018年9月1日之后按照已经被替代的2016年7月28日的原《厂房租赁合同》履行，违反了合同变更制度规定，故对该主张，本院不予采纳。瑞发海威机械制造公司与恒康数码印花公司于2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》，合同中约定的960平方米的厂房，因为有相应的产权证，故该部分的租赁合同合法有效，对于其余的涉租厂房，因无相关的产权证，也未办理建设工程规划许可证，故应认定为无效。关于无效的部分，因为无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，就无效的合同应该恢复原状，故恒康数码印花公司就该合同中的无效部分理应予以腾退。关于960平方米厂房的有效部分，根据合同法第263条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，960平方米厂房的有效部分在合同到期后，瑞发海威机械制造公司并未就恒康数码印花公司继续使用提出书面的异议，故双方当事人就此形成不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知承租人。本案中，瑞发海威机械制造公司在起诉时要求恒康数码印花公司腾退，可以视为向其发出了解除通知，故本院认定双方之间就960平方米厂房的有效部分在恒康数码印花公司收到应诉材料时即视为已解除。该960平方米厂房的有效部分在合同解除后，恒康数码印花公司理应及时返还租赁物亦即进行腾退。瑞发海威机械制造公司在审理中自愿放弃10000元的租金请求，系其处分自己的实体权利，本院予以准许。瑞发海威机械制造公司要求恒康数码印花公司支付保洁费2400元，有相应的合同依据，本院予以支持。瑞发海威机械制造公司要求恒康数码印花公司按照2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准支付2019年9月1日起至恒康数码印花公司实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院亦予以支持。瑞发海威机械制造公司以恒康数码印花公司未按时支付租金为由主张违约金，其在审理中称因对方违约造成的损失为银行利息损失。本院认为，恒康数码印花公司在支付28万元租金时，相比于合同中约定的2018年9月1日前确有一定的延迟，但因双方当事人签订的该合同系部分无效的合同，瑞发海威机械制造公司主张的违约金明显过高。因违约金兼具补偿性和惩罚性，综合考量瑞发海威机械制造公司的损失情况和恒康数码印花公司的违约程度，本院酌情将违约金调整为5000元。恒康数码印花公司在反诉中要求瑞发海威机械制造公司承担违约金及律师费，但因其反诉的主请求并未得到支持，且其要求瑞发海威机械制造公司承担违约金、律师费也无相应的合同依据，故本院对该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、解除张家港市瑞发海威机械制造有限公司与张家港恒康数码印花有限公司于2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》中有产权证的960平米厂房部分。二、张家港恒康数码印花有限公司应于本判决生效之日起三十日内将2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》中的涉租厂房腾出并返还张家港市瑞发海威机械制造有限公司。三、张家港恒康数码印花有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张家港市瑞发海威机械制造有限公司保洁费2400元。四、张家港恒康数码印花有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张家港市瑞发海威机械制造有限公司房屋占有使用费（以290000元/年为标准，自2019年9月1日起计算至张家港恒康数码印花有限公司实际腾退之日止）。五、张家港恒康数码印花有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张家港市瑞发海威机械制造有限公司违约金5000元。六、驳回张家港市瑞发海威机械制造有限公司的其他本诉诉讼请求。七、驳回张家港恒康数码印花有限公司的反诉诉讼请求。如果张家港恒康数码印花有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6556元，减半收取计3278元，由张家港市瑞发海威机械制造有限公司负担397元，由张家港恒康数码印花有限公司负担2881元，张家港恒康数码印花有限公司应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院（诉讼费专户名称：张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，帐号：50×××76）；反诉案件受理费6520元，减半收取计3260元，由张家港恒康数码印花有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审判员  任清敏二〇一九年十二月十一日书记员  王钰蕾