内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初9412号原告：崔艳红，女，1967年4月14日出生，汉族，水利工程处退休员工，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：武晓荻，内蒙古恒俊律师事务所律师。被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽市经济技术开发区哲理木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：李万通，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国耀，内蒙古嘉儒律师事务所律师。原告崔艳红与被告通辽京汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔艳红的委托诉讼代理人武晓获，被告通辽京汉置业有限公司的委托诉讼代理人张丽丽、周国耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔艳红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付商品房利息20023.77元、支付逾期交付商品房违约金16801.56元，合计36825.33元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，原告崔艳红与被告通辽京汉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告崔艳红购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区8#-2-601室房屋，建筑面积117.51平方米，每平方米价格4930.34元，总价款579364.00元。原告于2017年8月12日前一次性存入商品房首付款299364.00元，其余价款办理贷款，被告于2017年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。被告逾期交房超过90日的处理方式为：合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告按合同约定于2017年8月12日前向被告支付了首付款299364.00元，房屋贷款280000.00元于2017年9月28日支付。被告实际于2018年10月18日向原告交付合同约定房屋，逾期交房290天，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付逾期交付商品房利息20023.77元（579364.00元×4.35%÷365天×290天），逾期交付商品房违约金16801.56元（579364.00元×0.0001×290天），合计36825.33元，并由被告承担本案诉讼费用，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告通辽京汉置业有限公司辩称，被告对延期交房的事实没有异议，对延期时间有异议，同时双方约定违约金过高，请求人民法院予以调整。一、应以被告通知原告交房时间为实际交房时间。在房屋经专项验收后，被告通过电话通知、将交房通知书发送至业主群等方式告知原告交房时间，但原告长期拖延收房，因此应以被告通知时间作为实际交房时间，并以此计算违约金。二、合同中约定逾期利息及违约金过高，同时适用显失公平。合同约定了逾期交房应承担的违约责任既包括逾期利息损失赔偿还包括违约金支付。两者同时适用，明显高于原告的实际损失。且本案原告早已办理入住，已实现涉案房屋的占有、使用功能，无客观损失。因此，双方约定的违约金过高，应当予以降低。根据公平原则酌定调整违约金。三、望法院参照同地段同类房屋租金认定购房者损失，并依此对违约金进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告没有依法向法院提供延期交房造成其实际损失的证据，其关于延期交房的利息及违约金诉讼请求缺乏证据支持，应予适当降低。退一步讲，在原告实际损失无法衡量的前提下，申请法院对涉案房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。因此，请求法院根据同地段同类房屋租金作为参照依据，对违约金进行调整。本院经审理查明认定如下事实：2017年8月13日原告崔艳红（乙方）与被告通辽京汉置业有限公司签订2015-0022432号《内蒙古商品房买卖合同》。双方约定由原告崔艳红购买被告开发的京汉天玺住宅小区（京汉新城5期8-2-601室），建筑面积117.51平方米的住宅，每平方米价格为4930.54元，合计579364.00元。双方约定商品房竣工经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付，被告于2017年12月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用，双方同时约定原告付款的形式为：贷款付款，原告应于2017年8月12日前一次性存入商品房首付款299364.00元，其余价款办理贷款。合同的第五条约定为“关于甲方（即被告）逾期交付商品房的处理为除遇不可抗力外被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的原告有权按照下列的约定追究被告违约责任即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。”同时约定了原告逾期付款的处理，商品房建筑面积与销售面积的差异处理，商品房涉及变更的约定，商品房权属登记等内容。另约定了商品房的交接为：在商品房交付时被告应书面通知原告办理商品房交接手续提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交接房屋钥匙。原告崔艳红于2017年7月30日交付购房款10000.00元、于2017年8月4日交付购房款289364.00元、于2017年9月28日交付购房款280000.00元，合计579364.00元。被告通辽京汉置业有限公司于2018年10月18日向原告崔艳红交付了房屋，其未按时交付房屋按上述合同约定应向原告崔艳红支付逾期交房违约金36825.33元【579364.00元×年利率4.35%÷365天×290天（自2018年1月1日至2018年10月18日）+579364.00元×日万分之一×290天=20023.77元+16801.56元】。上述事实，有原告出示的《商品房买卖合同》及补充合同、购房款收据、入住费收据及当事人陈述证明，上述证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，能够证明原告所要证明的待证事实，本院予以确认。本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外被告还应每日按商品房价款的日万分之一向原告支付违约金。双方对逾期交房违约金约定明确，故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解意见不符合双方的约定及法律规定且未提供充分的证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告通辽京汉置业有限公司向原告崔艳红支付逾期交房违约金36825.33元（包括利息损失及约定的违约金），限于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360.00元，由被告通辽京汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  李晓艳二〇一九年十二月十七日书记员  王 爽