江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民初230号原告：九江银行股份有限公司三里街支行，住所地：江西省九江市浔阳区浔阳东路109号。统一社会信用代码：913604005736235202。负责人：周安，系该支行行长。委托诉讼代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。被告：九江市联信地产开发有限公司，住所地：九江市浔阳区庐山南路天强公寓B幢3004室。统一社会信用代码：9136040079475417XC。法定代表人：王晓飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师。第三人：陈浔强，男，汉族，1968年10月27日出生，住江西省九江市浔阳区。第三人：九江市嘉信实业有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区环城路82号。统一社会信用代码：913604007599829275。法定代表人：陈浔国，系该公司总经理。两第三人共同委托诉讼代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。原告九江银行股份有限公司三里街支行（以下简称“九江银行”）因与被告九江市联信地产开发有限公司（以下简称“联信公司”）、第三人陈浔强、第三人九江市嘉信实业有限公司（以下简称“嘉信公司”）债权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊良明、被告联信公司的委托诉讼代理人代威、第三人陈浔强、嘉信公司的共同委托诉讼代理人陆兆文、齐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向我院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付售房款计5756.4万元，并以5756.4万元为标准，自起诉之日起按年息6%计算逾期付款利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，第三人陈浔强与被告签订了《联信大厦二期房地产整体买卖协议》，2014年3月11日双方签订了《联信大厦二期房地产整体买卖协议补充协议》，根据协议约定：由第三人陈浔强购买被告位于地产，总价款为9443.6万元，分期付款，协议签订后的售房款归第三人所有，用于冲抵购房款。协议签订后，由第三人嘉信公司向被告指定账户支付了2200万元首期款，被告向第三人陈浔强出具了2200万元的收据。此后，联信大厦二期的房产销售价款计13000万元，该款应视为第三人陈浔强、嘉信公司向被告支付的购房款。联信大厦二期之后的房产销售资金全部由被告收取（有部分房产被被告归为己有），并未支付给第三人陈浔强、嘉信公司，也未与第三人陈浔强、嘉信公司结算，第三人陈浔强、嘉信公司根据相关资料计算，后期销售由被告扣除第三人陈浔强、嘉信公司应向被告支付的房款7443.6万元，尚有余款计5756.4万元应由被告支付给第三人陈浔强、嘉信公司，但被告一直拒不与第三人陈浔强、嘉信公司结算，也未支付任何资金。2019年7月10日第三人陈浔强、嘉信公司将对被告享有的《联信大厦二期房地产整体买卖协议》项下的债权转让给原告，并履行了向被告通知的程序。但被告仍拒不与原告结算，为保护原告的合法权益，原告提出如前诉请。被告联信公司答辩称：一、第三人陈浔强、嘉信公司与原告之间的债权转让未告知被告，对被告依法不发生法律效力。二、第三人陈浔强、嘉信公司违反其与被告之间的合同约定，被告依法已经解除双方之间买卖合同，第三人不享有任何可以对外转让的民事权利。1、根据被告与第三人签订的《联信大厦二期房地产整体买卖协议》及《补充协议》约定，第三人应当向被告支付9443.6万元，但第三人实际仅于2014年5月5日向被告支付2200万元，之后就未能支付任何款项。被告依照双方《补充协议》之约定，于2014年10月10日委托江西亚都律师事务所向第三人发出编号为（2014）赣亚都律函字第243号《律师函》，通知第三人应于2014年10月19日前支付第二笔2800万元，否则将解除双方之间买卖合同。第三人陈浔强收到该《律师函》后，主动与被告协商，双方于2014年10月20日签订《协议书》，约定：第三人应于2014年9月20日向被告支付2800万元，被告同意第三人分两次支付；该《协议书》在第三人支付800万元后生效；第三人如违约，仍未按本协议执行支付购房款2000万元，第三人同意违约条款仍按2014年3月11日双方签订的《联信大厦二期房地产整体买卖协议》约定的违约条款执行。但该《协议书》签订后，第三人依然未能向被告支付相应款项，故双方之间买卖合同已经解除。2、根据双方《联信大厦二期房地产整体买卖协议》之约定，第三人应向被告支付9443.6万元。但截止到2014年5日6日止，被告除支付2200万元外，未能支付任何剩余款项。虽双方买卖协议第7.5条约定可以被告代收并已到账的售房款冲抵第三人应付转让款，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预收款充抵投资参与利润分配的，不予支持”之规定，该条款系无效条款。因此，在第三人未能全部付清9443.6万元的情况下，第三人不享有任何合同权益，无权对外转让。3、根据双方《联信大厦二期房地产整体买卖协议》之约定，第三人除应向被告支付9443.6万元之外，还必须履行对外销售项目房产、办理房产证和土地证、办理按揭贷款等义务，但自2014年10月21日起，被告解除了与第三人的买卖合同，自行完成的对外销售项目房产、办理房产证和土地证、办理按揭贷款等第三人的全部合同义务。第三人依法不享有可以对外转让的权利。三、第三人陈浔强、九江市嘉信实业有限公司与原告之间的债权转让违反《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，自始无效。1、被告与第三人签订《联信大厦二期房地产整体买卖协议》及《补充协议》名为买卖合同，但双方签订上述协议时项目房产并未竣工验收，而且根据双方合同约定内容来看，第三人实际上是继续以被告名义开发房地产项目、以被告名义对外销售房产、以被告名义融资贷款，因此双方之间系合资、合作开发房地产合同。上述协议系被告出于对第三人的信任，和第三人这一特定主体和身份关系订立的，如发生债权转让，违反了双方订立合同的目的，被告的合法权益无法得到保障，因此不得对外转让。2、被告与第三人签订《联信大厦二期房地产整体买卖协议》及《补充协议》是一份双务合同，第三人并非仅享有权利，还必须按照双方协议约定履行向被告付款、对外销售房产、办理房产证和土地证、办理按揭贷款等义务，但第三人未能履行上述合同义务。因此该合同权利依据法律规定不得转让。3、第三人转让3000万元债权给原告没有事实依据。结合第三人与原告签订的《债权转让协议》来看，该协议并未具体签订时间，而且双方对于第三人是否对被告享有超过3000万元债权这一债权转让的关键前提并不确定，并且因此原告还保留了追究第三人原有债权的权利，其双方债权转让的意思表示并不明确。因此第三人与原告之间的《债权转让协议》依法无效。四、第三人与原告九江银行之间的转让金额是3000万元，原告九江银行要求原告支付5756.4万元没有事实和法律依据。综上所述，第三人陈浔强、九江市嘉信实业有限公司未能履行合同义务，其与被告的买卖合同已经被解除，第三人不享有任何可对外转让的权利。而且第三人与原告的债权转让亦依法无效。因此原告的诉请没有法律和事实依据。为此，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。第三人陈浔强、嘉信公司述称：第三人转让给原告的债权金额为3000万元，就3000万元与联信公司应向嘉信公司支付的售房款之间的差额，应由嘉信公司享有。对于被告的答辩意见，第一，被告主张其与第三人的买卖合同已经解除并不成立，如其与第三人逾期支付款项为由解除合同，但其事实上未向第三人发出正式的解除合同的通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律问题的解释》第十五条规定，即联信公司的合同解除权在2015年9月已经消灭。其无权主张合同解除。第二，既然双方合同没有解除，应视为继续履行，根据合作协议7.5条约定，即冲抵完成后嘉信公司有权要求联信公司收取的售房款扣除税金后支付给嘉信公司。被告提到第三人没有支付款项也没有履行合同义务，按照合同约定，嘉信公司的义务是销售涉案的房屋，其中房屋的销售合同的签订、盖章、按揭手续、房产证办理等义务是由联信公司配合完成，上述义务应由联信公司履行。在协议7.1条有明确约定，所以联信公司称前述义务应由陈浔强履行与双方合同约定不符。关于联信公司主张双方买卖协议是合作合资开发房地产行为，并适用最高院关于国有土地使用权解释，认为冲抵行为无效，我方认为案涉合同没有任何关于合作合资开发房地产合同约定，联信公司所谓的双方关系是合作合资开发房地产没有任何事实和合同依据。本院组织双方进行了证据交换，原告向本院提交如下证据：证据一、原、被告及第三人身份信息。证明：原、被告及第三人为本案适格诉讼主体。证据二、联信大厦二期房地产整体买卖协议、联信大厦二期房地产整体买卖协议补充协议。证明：1、第三人购买了被告位于共计22069.74平方米的房地产，购买价格为9443.6万元；2、涉案房地产销售款被告应支付给第三人。3、根据九江市房地产的销售价格，该栋大楼的销售价格应当是在13000万元。证据三、收据、汇款凭证，证明：第三人向原告支付了2200万元的首期款。证据四、债权转让协议、通知、邮寄单。证明：第三人将对被告的债权转让给了原告。被告对原告证据一的三性均无异议。对证据二的买卖协议和补充协议的三性均有异议。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议。对证据四的三性均有异议。第三人陈浔强、嘉信公司对原告提交的证据一、二、三的三性均无异议，对证据四称真实性无异议，对证明目的需要明确，第三人向原告转让的债权金额为3000万元。被告向本院提交如下证据：证据一、2014年3月11日《联信大厦二期房地产整体买卖协议》及2014年3月25日《补充协议》。证明：1、被告与第三人陈浔强之间的合同系一份双务合同，第三人应当先履行支付款项、对外销售项目房产等义务后，方才享有向被告主张售房款的权利，因此第三人在仅支付2200万元定金、未履行其他合同义务的情况下，并无可以对外转让的债权；2、被告与第三人陈浔强之间签订的合同约定，项目房产尚未完工，由第三人陈浔强以被告名义继续开发项目房产，并以被告的名义对外销售项目房产，因此双方之间并非买卖合同，而是合资、合作开发房地产合同，合同的性质、第三人陈浔强的特定身份导致第三人与原告的债权转让无效。证据二、2014年10月10日《律师函》、电子文件属性截屏照片、2014年10月20日《协议书》。证明：1、截止到本次庭审之日，第三人陈浔强仅向被告支付了2200万元定金；2、被告委托江西亚都律师事务所郭能生律师，于2014年10月10日向第三人陈浔强发出解除双方合同的《律师函》，第三人收到该《律师函》后与被告协商后于2014年10月20日签订《协议书》，因此第三人陈浔强已经收到被告的《律师函》；3、被告与第三人陈浔强之间2014年10月20日的《协议书》因第三人陈浔强未能支付800万元款项，故未生效，被告与第三人陈浔强之间的合同关系自第三人收到被告《律师函》之日已经解除，第三人陈浔强不享有任何可以对外转让的债权。原告对被告提交的证据质证称：对证据一的真实性无异议，关联性有异议。对证据二中的律师函的真实性不认可，对关联性和合法性有异议；对协议书的真实性不认可，对关联性和合法性均有异议。第三人陈浔强、嘉信公司质证称：对证据一的真实性认可，证明目的不认可。对证据二的律师函的三性不予认可，被告也没有提交该律师函送达第三人的证据，对证据二的协议书的真实性认可。第三人陈浔强、嘉信公司向本院提交如下证据：证据一：函（复印件）。证明：嘉信公司曾向原告九江银行借款，被告联信公司提供担保，2017年5月19日，九江银行向联信公司发函，要求联信公司就嘉信公司借款承担担保责任，此为联信公司拒绝与嘉信公司就本案进行结算、拒绝支付嘉信公司售房款的原因。证据二：联信大厦二期销售情况（打印件）。证明：截至2019年12月22日，联信大厦二期上尚2套房屋未销售完毕，申报成交均价为7800元每平方米，总面积为17287.51平方米，总销售金额约为13484万元。原告质证称：对证据一、二无异议。被告质证称：对证据一的三性均有异议。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议。结合各方的举证、质证意见，本院对证据认定如下：对原告提交的证据一、三，因被告及两第三人对真实性无异议，本院对真实性予以采纳；对原告提交的证据二，因内容与被告提交的协议及补充协议的内容一致，故本院对证据二的真实性予以采纳；对原告提交证据四中的邮寄单，因其未载明邮寄内容，故本院对其关联性不予采纳。对被告提交的证据一，因原告对真实性无异议，本院予以采纳。对被告提交的证据二中的律师函，因无其他证据佐证第三人收到了该份律师函，故本院对其不予采纳；对证据二中的被告与第三人于2014年10月20日签订的协议书，因第三人对真实性无异议，故本院对该协议书的真实性予以采纳。对第三人提交的证据一，因其系复印件，且被告不予认可，故本院对该证据不予采纳。对于第三人提交的证据二，因原告、被告对真实性无异议，本院对其真实性予以采纳。本院经审理查明如下事实：2014年3月11日，被告作为甲方与第三人陈浔强作为乙方签订了一份《联信大厦二期房地产整体买卖协议》（以下简称“协议”）。协议第二条约定“联信大厦二期房地产项目的转让方式为整体买卖，即按该项目的总建筑面积和总价款，被告将联信大厦二期房地产项目所建房产全部卖于第三人陈浔强”。第三条约定项目整体出卖总价款。第四条约定双方同意根据项目工程建设的进度分期付款及具体付款方式。第五条约定本项目下的房屋交付时间及验收时间。第七条对被告与第三人陈浔强的权利和义务约定如下：“1、自本合同签订之日起被告全权委托陈浔强对外销售该项目商品房，被告应当配合陈浔强，委派专人负责房屋销售合同的签订、盖章、银行按揭手续、开具发票、办理房产证、土地证等一切相关手续。2、陈浔强有权自主决定该项目下房屋销售定价，但不得低于被告售给陈浔强的合同均价。3、陈浔强向第三方售房若单价在4750元每平方米的所有税费由被告承担，陈浔强仅承担高出此价格的税费，即按照超出部分的14%计算。4、在转让款全部付清前，对于陈浔强销售的该项目房屋售房款须全部由被告代收打入被告公司账户。5、被告代收并已到账的售房款和陈浔强应付的转让款可冲抵计算。陈浔强付清全部转让款后，有权要求被告在转让款付清之日起七个工作日内将代收的所有销售款扣除应由其承担的税金等费用后支付给陈浔强。6、陈浔强如需对房屋结构外立面等进行更改（更改部分陈浔强以书面形式告知被告），更改手续由陈浔强办理，因更改增减部分的费用由陈浔强承担（多退少补）。7、陈浔强应按照该房产项目的规划用途住宅进行销售，若陈浔强在销售过程中改变房屋用途等，后果由陈浔强承担责任。8、自本协议签订并付款之日，被告不得销售该项目房屋，否则应视为被告违约。9、被告的所有债权债务与陈浔强无关，因被告的债权债务而影响陈浔强销售经营的，由被告承担由此给陈浔强造成的直接及间接经济损失。……”。第八条约定“1、陈浔强未按本合同第四条约定按时付款时，在应付款之日起十五日内，经被告催收仍不支付的。视为陈浔强根本违约，被告有权解除合同，被告已收陈浔强的定金和代收的售房款不予退还。被告已代收房款的销售合同由被告与买受人继续履行合同，直接享有权利和承担义务。2、被告未在约定的时间交付项目的，承担根据售房合同延期交房的责任”。2014年3月25日，被告与第三人陈浔强签订了一份《联信大厦二期房地产整体买卖协议补充协议》，该补充协议约定对2014年3月11日签订的协议的内容进行部分变更。一、1、将原协议第四条第4.1款变更为：（1）陈浔强于2014年5月5日向被告支付2200万元作为定金；（2）陈浔强于2014年9月20日向被告支付2800万元；（3）陈浔强于2014年11月20日向被告支付2000万元；（4）自竣工验收合格之日起7日内，陈浔强一次性支付剩余款项。2、第八条第8.1款变更为“陈浔强未按变更后的第四条第4.1款任何时间段约定的时间按时付款，在应付款之日起30日内经被告催收仍不支付的，视为陈浔强根本违约，被告有权解除合同，被告已收陈浔强的定金和代收的售房款不予退还。被告已代收房款的销售合同，由被告与买受人继续履行合同，直接享有权利和承担义务”。二、本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力。除本协议明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。”上述协议签订后，第三人陈浔强通过第三人嘉信公司向被告转账支付2200万元，被告于2019年5月19日向第三人陈浔强出具了收据。后因第三人陈浔强未按协议约定支付购房款，经第三人陈浔强向被告要求延期支付房屋购房款，被告与第三人陈浔强于2014年10月20日签订了一份《协议书》，约定“第三人陈浔强应于2014年9月20日前向被告支付购房款2800万元，双方同意2800万元房款由第三人陈浔强分两次支付给被告，2014年11月7日前支付800万元，余款2000万元自协议签订之日起三个月内第三人陈浔强一次性支付给被告”；还约定该协议自第三人陈浔强向被告支付800万元购房款后生效。第三人陈浔强在签订上述《协议书》后未向被告支付任何款项。原告与第三人陈浔强、嘉信公司于2019年签订一份《债权转让协议》，约定：一、第三人陈浔强、嘉信公司确认拥有联信公司债权不低于三千万元（详见债权清单及债权凭证），最终金额以联信公司确认或生效判决判定为准。二、第三人陈浔强、嘉信公司将上述债权转让给原告，债权转让价款以原告对第三人陈浔强、嘉信公司的债权（含原告对第三人陈浔强、嘉信公司关联单位丁东辉、陈浔强、陈浔国、丁文的债权）冲抵原告应支付的债权转让款，冲抵后，双方关于本条约定内容的债权债务已结清。三、若最终确定的第三陈浔强、嘉信公司对联信公司的债权超过3000万元，3000万元以上的部分，由第三人陈浔强、嘉信公司享有。四、若最终确定的第三人陈浔强、嘉信公司对联信公司的债权低于万元，差额部分原告仍保留对第三人陈浔强、嘉信公司原有（含原告对第三人陈浔强、嘉信公司关联单位丁东辉、陈浔强、陈浔国、丁文的债权）的债权。五、本债权转让协议签订后日内向债务人送达转让通知书，通知书送达后，本协议内约定的第三人陈浔强、嘉信公司债权由原告向债务人主张，第三人陈浔强、嘉信公司向原告提供必要的配合手续。原告认为第三人陈浔强、嘉信公司已将对被告享有的《联信大厦二期房地产整体买卖协议》项下的债权转让给原告，并履行了向被告通知的程序，但被告仍拒不与原告结算。故原告诉至我院，提出如前诉请。本院认为，债权的转让需满足以下条件：1、必须存在合法有效的债权。2、被转让的债权需具有可转让性。3、让与人与受让人需就债权的达成协议，并且不得违反法律的相关规定。4、债权的转让必须通知债务人。本案中，第三人陈浔强与被告于2014年3月11日签订《联信大厦二期房地产整体买卖协议》、2014年4月25日签订《联信大厦二期房地产整体买卖协议补充协议》，上述协议及补充协议中应属双务合同，且明确约定了被告与第三人陈浔强双方的权利义务。上述协议及补充协议约定被告将涉案联信大厦二期房地产项目整体出卖给第三人陈浔强，第三人陈浔强向被告支付相应价款，且协议明确约定了房款的支付方式及期限等内容。被告称其与第三人之间的上述协议已经实际解除，第三人述称被告代收款项与其应付房款可冲抵，相冲抵后被告欠其房款，可见被告与第三人陈浔强对上述协议及补充协议的履行存在争议。一方面，被告与第三人陈浔强就涉案项目之间的债权债务关系未经生效判决确定，另一方面，被告与第三人陈浔强均表示对涉案联信大厦二期项目并未最后结算。故第三人陈浔强是否对被告享有债权并不明确，即第三人陈浔强对被告的债权并不当然成立。因债权的有效存在是债权转让的前提，现原告提交的证据不足以证实第三人陈浔强对被告享有合法有效的债权，即涉案债权转让的前提并不当然成立，故对原告诉请被告支付5756.4万元售房款及相应利息，本院不予支持。原告可在第三人陈浔强对被告享有债权的事实确定后再行主张权利。综上所述，原告的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告九江银行股份有限公司三里街支行的全部诉讼请求。案件受理费329620元，由原告九江银行股份有限公司三里街支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  叶常青审判员  刘 敏审判员  周 炜二〇一九年十二月二十四日书记员  李 帅