山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初5423号原告：泰安新华房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。法定代表人：汪双六，经理。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏秀彦，山东华林律师事务所律师。被告：葛文轩，男，1987年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安新华房地产开发有限公司与被告葛文轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安新华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柏秀彦、被告葛文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安新华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠房屋租金、服务费共计250321.6元，并按合同约定支付迟延履行违约金（截至2019年12月14日暂计66349.95元）；2.请求法院依法判令被告腾退房屋并支付实际占用期间的费用（截至2019年10月14日暂计137977.34元）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年11月15日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于新华城国际广场B4-101、102、103、104、301、302、303、315商铺用于经营家居业态，合同明确约定租赁期限为8个月，自2018年11月15日至2019年7月31日，租金支付方式为以季度为一个交租期。根据合同第20.3条、第22.2条、第22.4条等约定，被告应于2018年11月15日支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金、服务费88348.8元；应于2019年2月28日支付2019年2月15日至2019年5月14日的租金、服务费88348.8元；应于2019年5月30日支付2019年5月15日至2019年7月31日的租金、服务费73624元。截至原告起诉之日，被告均分文未付，累计欠费250321.6元。原告认为，租赁合同是双方真实意思表示，被告无故拖欠租金、服务费的行为及合同到期仍占用房屋经营的行为违反了合同约定，损害原告的合法权益。为此原告诉至法院，望判如所请。葛文轩辩称，合同于2018年11月份签订，因手中没有合同，我记得是12月份到期，也不记得有服务费的约定。在此期间无人通知我合同到期，也未要求我腾退房屋，我也未经营。因上一合同欠付租金，原告一直没有供电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年11月15日，原告泰安新华房地产开发有限公司作为甲方（出租人）、被告葛文轩作为乙方（承租人）签订租赁合同一份，内容为：“序言一、位置：甲方将其所属泰安市泰山区新华城国际广场B4-101、102、103、104、301、302、303、315号商铺整体出租给乙方使用（下称‘租赁场所’），乙方作为家居业态的专业经营商，同意承租该房屋。……11、交还期：本合同因租赁期限届满或任何原因提前终止后7日。该期间内乙方应当将该房屋按约定状态交还给甲方。合同正文第一条计租面积该房屋的总建筑面积约为915.09平方米……第二条租赁期限本合同项下租赁期限共8个月，即从2018年11月15日至2019年7月31日……第三条租金标准和租金支付3.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。租赁期限内，乙方每年支付租金标准为：2018年11月15日至2019年7月31日，应支付租金总额为125160.8元；3.2本合同项下的租金支付方式为：以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。3.3本合同项下第一期租金应于2018年11月15日前，乙方须按时足额缴纳2018年11月15日-2019年2月14日租金，即43924.3元。第四条品牌、经营项目4.1乙方在该房屋内经营品牌为楷模，经营项目为家居。……第五条保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20000.00元（大写：贰万元整），作为履约保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，同时乙方应在7日内补足保证金。第二十条违约责任……20.3乙方迟延交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额缴纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需向乙方或第三方承担任何责任……经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金、服务费或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。”第二十二条房屋交还……22.2因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，交还期内，乙方应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，并承担各项公用事业费。22.4无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满止日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金和月服务费总和标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承当相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。同日，原告作为甲方、被告作为乙方签订服务协议一份，内容为：“甲方将其所属泰安市泰山区新华国际广场B4座101、102、103、104、301、302、303、315号商铺整体出租给乙方使用，乙方作为家居业态的专业经营商，同意承租该房屋，并在支付租金的同时按本合同附件约定承担该租赁房屋的服务费。一、服务期限本协议项下服务期限为8个月，自2018年11月15日开始计算服务费。服务费及收取方式：1.该房屋的服务费按建筑面积给付，乙方自计租日开始承担该房屋的服务费。乙方每年支付的服务费标准为：2018年11月15日至2019年7月31日应支付服务费总额为125160.8元；2.本协议项下的服务费支付方式为：以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。3.本协议项下第一期服务费2018年11月15日前，乙方须按时足额交纳2018年11月15日至2019年2月14日服务费，即人民币43924.3元（大写：肆万叁千玖白贰拾肆元叁角）。庭审中，被告称于2018年12月份已支付该合同租金7万元，但并未提交证据予以证实。被告对原告主张的其他数额无异议，同意按合同约定支付所欠租金并同意腾退房屋，但认为违约金计算标准过高。并称涉案商铺虽一直由被告占有使用，但并未经营，原告一直未供电。本院认为，原、被告于2018年11月15日签订的租赁合同、服务协议，系双方真实意思表示，合法有效。被告未按合同约定交付租金、服务费，应承担相应的违约责任。根据原被告签订的租赁合同、服务协议中载明，租赁期限、服务期限皆为8个月，均自2018年11月15日起至2019年7月31日止，按此日期计算实际租赁期限、服务期限应为八个半月。本院对原告要求被告支付2018年11月15日至2019年7月31日的房屋租金125160.8元（每月租金14724.8元）、同期服务费125160.8元（每月服务费为14724.8元），共计250321.6元的诉讼请求予以支持。关于违约金，庭审中原告要求违约金计算至2019年10月14日，本院予以支持。因双方约定的违约金过高，本院依法调整为按照同期银行贷款利率的130%(2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%)，以每期欠费数额为基数，自每期费用逾期之日起计算至2019年10月14日。即第一季度应于2018年11月15日前支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金44174.4元、服务费44174.4元，共计88348.8元，违约金计算以88348.8元为基数，自2018年11月16日起至2019年10月14日止；第二季度应于2019年2月28日前支付2019年2月15日至2019年5月14日租金44174.4元、服务费44174.4元，共计88348.8元，违约金计算以88348.8元为基数，自2019年3月1日起至2019年10月14日止；第三季度应于2019年5月30日前支付2019年5月15日至2019年7月31日租金36812元、服务费36812元，共计73624元，违约金以73624元为基数，自2019年6月1日起至2019年10月14日止，上述违约金皆按照同期银行贷款利率的130%标准计算(2019年8月20日之后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算)。根据双方租赁合同、服务协议约定，每月租赁费为14724.8元，每月服务费为14724.8元，每天租赁费为490.83元，每天服务费为490.83元（每月按30天计），每天共计981.66元。关于交还期内的占用费，根据原被告签订的租赁合同第11条约定，交还期为本合同因租赁期限届满或任何原因提前终止后7日，根据租赁合同22.2条，乙方按届时所在租约年租金标准向甲方支付。原告要求交还期内即2019年8月1日起至2019年8月7日止七日内的占用费，共计3435.79元（490.83元/天×7天）本院予以支持。关于交还期满后的占用费，合同约定按房屋租金与服务费总和标准的200%支付，该约定过高，本院依法调整为按照租赁合同、服务协议约定的同期租金、服务费支付占用费。交还期满后的占用费应自2019年8月8日起计算至被告实际腾退之日止，以每天981.66元标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告葛文轩于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司自2018年11月15日至2019年7月31日的租金、服务费共计250321.6元；二、被告葛文轩于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司交还期内的占用费3435.79元及交还期满后的占用费（自2019年8月8日起计算至被告实际腾退之日止，以每天981.66元标准计算）；三、被告葛文轩于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司违约金（以每期欠费数额为基数，自每期费用逾期之日起计算至2019年10月14日，按照同期银行贷款利率的130%计算）；四、驳回原告泰安新华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3025.04元，保全费3020元，由被告葛文轩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇一九年十二月二十日书记员  孙芹