松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6950号 原告：商一明，男，1964年2月2日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：赵红玲，女，1973年8月29日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：吴青春，北京金拓律师事务所律师。 被告：赵海侠，女，1979年9月29日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：李迈，吉林石力律师事务所律师。 被告：张文发，男，1980年4月16日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 商一明与赵海侠、张文发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商一明及其委托诉讼代理人赵红玲、吴青春，被告赵海侠及其委托诉讼代理人李迈、被告张文发到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告商一明向本院提出诉讼请求：一、确认商一明与赵海侠、张文发签订的房屋买卖协议有效；二、赵海侠、张文发立即给付购房款43万元；三、案件受理费由赵海侠、张文发承担。事实和理由：商一明自有楼房一处，该楼房坐落在吉林油田江北山下团结小区10号楼2单元201室，产权面积为93.41平方米。2019年10月25日，双方签订房屋买卖协议书一份，商一明将该楼房卖给赵海侠、张文发，双方协商价格为43万元，该协议双方签字后即将该楼房变更登记在赵海侠、张文发名下，赵海侠、张文发至今未有交付购楼款，故此诉至人民法院。 被告赵海侠辩称：合同有效我认可，但我已经给付商一明购房款，商一明提出事实部分与实际不符。我向中瑞盛世财富（北京）投资管理有限公司（以下简称中瑞盛世有限公司）出借了81万元，中瑞盛世有限公司为清偿债务，把案涉房屋和另外的两个车库抵顶借款出卖给我。2018年10月25日，通过中瑞盛世的客户经理于兴龙的联络，说商一明欠中瑞盛世有限公司的钱，故将其房屋抵给我，以清偿债务。在于兴龙的带领下，商一明与我丈夫张文发签订了房屋买卖协议书，约定将案涉房屋以30万元的价格卖给我，并在合同签订当天办理了案涉房屋的过户登记手续，我也交纳了相应的税款，合同已经履行完毕，我获得房屋所有权，商一明应向中瑞盛世有限公司主张购房款项。 被告张文发辩称：与赵海侠意见一致。 经审理查明：松原市房地产管理处于2003年6月24日填发房屋所有权证，房屋坐落江北前进街21幢2-2-1，建筑面积93.41平方米。同日的《职工住房互换申请审批表》内容为户主商一明、家庭人口4口、爱人离异。同期的房屋所有权证存根共有人为4人。商一明与赵红玲于2007年4月5日登记结婚。2018年10月25日，商一明（卖方）与张文发（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定卖方将位于江北前进街团结小区21幢2-2-1出售给买方，房屋价格300000.00元一次性付清，在付清房款后，商一明正式将房屋交付张文发并提供过户的相关证件并无条件帮助张文发将土地使用证、房产证过户到张文发名下，张文发负责一切费用。2019年3月18日，商一明与赵海侠签订《房屋买卖协议书》，约定商一明将其所有的位于宁江区前进街团结南区21幢2单元201室（产权面积为93.41平方米）于2018年10月25日出售给赵海侠，房屋过户手续已经全部办理完毕，双方签字并捺印。《房屋买卖协议书》约定：“甲方（卖方）商一明……乙方（买方）赵海侠……房屋过户手续已全部办理完毕，因当时甲方房子处于被租赁中，承租方的租期为2018年9月1日至2019年9月1日止（后附房屋租赁合同），所以房屋一直没有交给乙方手中，经双方协议约定如下：1、2019年9月1日之前甲方将负责监督承租方彻底搬离此房屋，甲方将此屋及钥匙交给乙方。……”。2017年9月19日赵海侠、张文发出借给中瑞盛世财富（北京）投资管理有限公司二十万元，2017年12月20日赵海侠、张文发出借给松原市中汇贷款服务股份有限公司江南分公司二十一万元。赵海侠、张文发用该两笔借款充抵案涉房屋买卖的价款。案外人蒲海勇与商一明及赵海侠、张文发分别协商后，商一明明知案外人蒲海勇、于兴龙将其所有的案涉房屋抵顶给赵海侠、张文发，案外人蒲海勇承担给付房款的责任，商一明自行将案涉房屋过户登记到赵海侠、张文发名下。 另查明，2018年10月25日，商一明在松原市不动产登记中心办理了项目换补证，缴款10.00元。2018年10月26日，松原市天顺地产评估有限责任公司出具收款收据360.00元。2018年11月1日，赵海侠、张文发向松原市不动产登记中心缴款不动产登记费80.00元。2018年11月1日，赵海侠、张文发纳税的房屋买卖税收完税证明的契税、印花税6760.00元、174.55元。2018年11月2日，案涉房屋的房屋产权证中（吉2018松原市不动产权第0031095号）权利人为赵海侠、张文发。 又查明，赵海侠、张文发提供赵海侠与商一明的微信截图，其中2019年3月18日10时08分，赵海侠的文字为“单位早晚都得给你，而且房子现在是在你手里，你住的，就得你交，没有疑意，咱们房子是11月2号买的，买时，已经过了取暖征费期了，是啊，要不然就过完了，这还得来一趟，你把陈欠费整利索了，你这个还是快点交吧，没听那个人说还有滞纳金，而且9月份我们收回房子了，我们两家的这房子暂时不能卖，也不能住，也没人去交费，滞纳金拖时间长了，还是在你的名下”。10时20分，赵海侠的文字为“房子你住着，也没交给我，水电都自己的，取暖当然也是你，到哪都讲得通大哥”。10时22分，赵海侠的文字为“别看我们赔钱了，但做事还是讲究的该我承担的，均不推卸”，商一明的文字为“房子我没住”，赵海侠的文字为“我也没住，但是你租出去了，拿租金了”。10时32分，商一明的文字为“我租时我没想卖，是顶账才卖的，因为当时我都和于说的很明白，我、没有骗你”，赵海侠的文字为“是，我信你，但是现在房子是你租出去住着，拿着租金，你让我交取暖费，是啥道理！大哥，9月后，房子交给我手，之后产生费用那是归我，你既使不卖，你租出去也得交取暖费”。2019年3月18日10时08分、10时15分、10时38分微信语音系商一明本人。被告提供的录音光盘中赵海侠和商一明对话“赵海侠：你说我等咱的房子等一年了。终于盼到期了，完了你跟我说又往回要房子，这谁能受了这打击啊。商一明：不是我要，现在我这个，这钱没到我账上，这房子我就可以不卖。赵海侠:大哥啊，当时你看当时咱过户的时候你不是同意的嘛。商一明字商:同意过户是他答应十一给我钱，他不答应十一给我钱，我能跟你去过户嘛。赵海侠：咱俩过户过完的时候，咱们私下里唠嗑，站在那里说几句话，我问你什么时候搬家，你说我可租出去了，你说得来搬呢，你说这房子是老蒲，蒲总这是欠他点钱，这架势的，这是你亲自说的，你欠老蒲点钱，然后非得硬性，这个硬性，就把我的房子给要去了，完了蒲总那块也欠我钱，就给你的房子顶账给我了，不就这么点筒单点事嘛。商一明：那也现在他没给我钱呐。……赵海侠：咱俩在房产大厦，你亲口跟我这么说的，你说欠他点钱，然后完了这个硬性，硬给我这房子要去了，完了你看，你看，你欠他钱，你的房子顶给他了，他欠我钱，房子就给我了，就这么简单点事儿呗。商一明:你认为简单，你说我这一个房子活啦的让他给我骗去了，我一分钱没捞着，你说我能干嘛。赵海侠：怎么能是骗呢，你还是欠他钱。商一明：那是于兴龙，于经理让我那么说的。……赵海侠：就是同律师交涉，我也的跟你问明白啊，你这突如其来的，我白等一年的房子。商一明：不是突如其来，是小蒲和于经理答应今年十一给我钱。赵海侠：当时过户，你不是也知道嘛，就是他们中瑞盛世欠我钱，把你的房子给我账了这是你知道的，咱们签的字。商一明：这同我一毛钱的关系都没有，我不欠他钱，之后他把我房子卖了，我最后钱都没有捞着。赵海侠：那你当时咋能同意呢，你说你要不同意，咱俩还没这瓜葛呢，我就要别的东西呗，你说你同意了把房子给我了。你现在往回要，你说大哥你寻思寻思，你这不是把我坑了。商一明：我不也是让人填坑了，我这房子让他顶账了，钱没捞着，我这不也让他坑了么。赵海侠：那你说你当时答应他干啥，当时你就不应该答应他，你给他房子，房子让他给我抵债了，完了你反过来跟我要房子。商一明：他不答应给发钱，他不给我钱，我能顶么。”。 认定上述事实的证据有：原告及被告的陈述、结婚证、房屋买卖协议书、房屋产权证、职工住房互换申请审批表、松原市不动产登记中心查询信息表、松原市天顺地产评估有限责任公司收款收据、2018年11月1日的不动产登记费票据、税收完税证明、借款合同、微信截图、存款明细账、借记卡账户历史明细清单、录音在卷为凭。 本院认为：关于本案房屋买卖合同的法律效力。依据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”，第一百四十二条第一款：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”。2019年3月18日10时32分原告商一明微信的文字内容为“我租时我没想卖，是顶账才卖的，因为当时我都和于说的很明白，我、没有欺骗你”，原告商一明否认与被告赵海侠之间在微信聊天的内容，否认微信的文字由其本人书写，但该时段的微信聊天语音系原告本人，原告主张房屋买卖非基于真实意思表示，但其不能对二被告提供的微信截图作出合理的解释，结合被告赵海侠与原告商一明通话语音内容、商一明微信书写的文字内容及赵海侠微信书写的文字内容，原告起诉至法院之前，已经将其所有的案涉房屋登记过户至二被告名下，依据日常生活经验和公众交易习惯，本院认定原告明知案外人蒲海勇、于兴龙将其房屋抵顶给二被告，房屋价款由案外人蒲海勇承担责任，房屋买卖协议基于原告和二被告的真实意思表示。依据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定的“128.同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有下列情形……（5）受害人请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的。”二被告购买房屋的价款是由赵海侠、张文发出借给中瑞盛世财富（北京）投资管理有限公司二十万元和松原市中汇贷款服务股份有限公司江南分公司二十一万元进行的充抵，原告商一明明知并自行办理变更登记，视为二被告已经支付房屋对价。本院认定原告与二被告的房屋买卖合同成立并有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告转移标的物的所有权于二被告，二被告的合同义务也已经履行完毕，合同已经履行完毕。综上所述，原告的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予保护。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告商一明的诉讼请求。 案件受理费3875.00元，由原告商一明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  刘佳旭 二〇一九年十二月三十一日 书记员  刘 传