江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初2517号原告：邵文慧，女，汉族，1980年9月23日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：谭宏波、胡梦琪，江西支点律师事务所，特别授权。被告：汪滨，女，汉族，1978年8月19日出生，江西省都昌县人，住江西省都昌县。委托诉讼代理人：程茂林，都昌县惠民法律服务所主任，特别授权。被告：江西繁宇实业有限公司，住所地江西省九江市都昌县都昌镇星火伍家村东，统一社会信用代码91360428553522669C。法定代表人：黄纪华，（该公司执行董事）。原告邵文慧与被告汪滨、江西繁宇实业有限公司（以下简称繁宇公司）第三人撤销之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告邵文慧的委托诉讼代理人谭宏波、被告汪滨的委托诉讼代理人程茂林、被告繁宇公司法定代表人黄纪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵文慧向本院提出诉讼请求：1、撤销江西省都昌县人民法院作出的（2018）赣0428民初2084号民事判决书；2、确认原告与被告繁宇公司于2016年9月20日签订的《商品房买卖合同》及2018年3月6日签订的《购房协议》合法有效；3、被告繁宇公司依照合同约定为原告办理房产登记；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告繁宇公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同》，认购其开发的向阳公寓105号房屋（以下简称“105号房”），并办理了备案登记。原告依据合同约定交付了首付款及办理按揭贷款。2018年繁宇公司找到原告称有人看中原告购买的105号房，希望原告置换向阳公寓102号房屋（以下简称“102号房”），原告当时并不知道被告繁宇公司之前曾与被告汪滨就102号房屋签订过商品房买卖合同，并办理备案登记，在被告繁宇公司隐瞒的情况下，原告与被告繁宇公司另行签订《购房协议》（以下简称换房协议），同意置换。故原告应为诉争房屋的唯一权利人，被告繁宇公司一房二卖，给原告造成损失不应由原告承担责任。被告繁宇公司与被告汪滨之间于2014年9月10日签订的102号房屋买卖合同因出卖人方签章是私刻伪造的，并非被告繁宇公司的真实意思表示，故该合同应为无效，合同进行备案也只是证明当事人之间就购房签订过买卖合同的事实，并不能作为确认合同效力的权威依据。被告汪滨夫妇与李平、被告繁宇公司之间签订的《偿债协议》因李平未按协议约定期限向繁宇公司支付购房款，故该《偿债协议》并未实际生效，因该协议有可能是事后补签的。2018年8月31日，贵院受理繁宇公司起诉汪滨房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月4日作出的（2018）赣0428民初2084号民事判决。该民事判决书认定两被告之间于2014年9月10日签订的购买向阳公寓102号房屋买卖合同合法有效，驳回繁宇公司解除合同的诉讼请求。原告因不能归责于本人的事由未参加该案诉讼。2019年9月29日，被告汪滨起诉繁宇公司，请求判令繁宇公司为其办理房产登记并承担违约责任。至此，原告方才知道已发生法律效力的（2018）赣0428民初2084号民事判决内容错误，损害了原告的民事权益，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，诉至法院请求支持原告的诉请。原告为支持其诉请，向本院提交的证据及被告汪滨、繁宇公司的质证意见如下：一、原告身份证复印件、被告繁宇公司工商登记信息表及营业执照各一份，证明原、被告诉讼主体适格。被告汪滨对该组证据的真实性表示无异议。被告繁宇公司对该组证据予以认可。二、繁宇公司诉汪滨的起诉状一份，（2018）赣0428民初2084号民事判决书及开庭笔录各一份。证明：1、2018年繁宇公司诉汪滨房屋买卖合同纠纷一案，因不能归责于原告的原因，原告未能参加该案诉讼，作为该案处理结果的（2018）赣0428民初2084号民事判决损害了原告的合法权益；2、直至2019年9月29日，汪滨起诉繁宇公司要求交付房屋，原告始知权益受到侵犯，遂提起第三人撤销之诉。被告汪滨认为该组证据不能达到原告的证明目的。被告繁宇公司对第二组证据的真实性予以认可，但同时表示只认可汪滨与该公司项目部签订的购房合同。三、1、被告繁宇公司与原告于2016年9月20日签订的105号房屋买卖合同；2、原告购房付款凭证；3、2018年3月6日及5月7日《购房协议》各一份。证明：1、原告于2016年9月20日与被告繁宇公司签订合同，认购105号房屋，并支付了全部购房款，办理了备案登记；2、2018年因被告繁宇公司欲将105号房屋另售他人，与原告协商用102号房予以调换，被告繁宇公司将102号房屋调换并交付给原告，原告同意并接受交付。原告对102号房屋进行装修并居住至今，为本案诉争房屋的唯一合法权利人。被告汪滨对该组证据的真实性表示无异议，但同时认为该合同签订的是认购105号房，并且可以看出是繁宇公司在2018年将105号房屋另售他人，未经过汪滨的同意，汪滨不知情。被告繁宇公司对该组证据的质证意见是：只认可登记备案的认购105号房屋的《商品房买卖合同》，对于购房付款凭证及换房协议，我不清楚，是项目部的事，但被告汪滨后面交的7万余元尾款，我们公司是收了。对项目部与邵文慧所签的购房协议，该协议是项目部所写，与我们公司无关。四、《偿债协议》、借条及购房尾款收据、繁宇公司与汪滨于2014年9月10日签订的102号房屋买卖合同。1、证明繁宇公司仅为向阳公寓项目所挂靠的单位，并非实际投资人，依据向阳公寓项目部与繁宇公司的约定，项目部独立销售房屋，销售款项应进入项目部独立账户，繁宇公司无权对外销售房屋，更无权代表项目部与他人签订《偿债协议》及收取购房款；2、《偿债协议》并未直接约定以李平所欠罗华毛、汪滨借款100万元抵付购房款，而是约定办理备案合同后由李平向繁宇公司缴纳购房款100万元整，因李平未按约代罗华毛、汪滨向繁宇公司缴纳购房款100万元，故该份《偿债协议》并未生效；3、汪滨与被告繁宇公司签订的102号房屋买卖合同上出卖方加盖的印章为“江西繁宇实业有限公司向阳公寓项目部专用章”，并非繁宇公司公章，亦与繁宇公司在公安部门备案的项目部印章不符，系伪造的印章，合同无效。被告汪滨对该组证据的真实性及合法性均无异议，但对原告提供的该组证据的证明目的不予认可，原告的证明目的与本案关联性相背驰，经被告繁宇公司法定代表人在庭审中确认，该项目部是李平与向阳青合伙开发并挂靠在繁宇公司名下，被告繁宇公司既不知道现在该项目部公章的样式，也不知道以前的项目部公章的样式。被告繁宇公司认为2013年5月3日是向阳青挂靠在我公司，陈齐敏是2016年7月1日挂靠在我公司，对这两阶段的章子是他们刻的，我们不清楚。按照常理来说，后面挂靠的项目上的事不能推翻前面的事。五、《印章详细信息》三份及《江西日报》2018年7月26日印章遗失声明一份。证明1、依据公安部门的印章备案信息，繁宇公司向阳公寓项目部印章于2016年7月6日才开始刻制使用，2018年7月27日因遗失经登报声明作废后补刻。2、繁宇公司与汪滨签订102号房屋买卖合同时，向阳公寓项目部的印章还未刻制使用，该合同上所加盖印章样式亦不符，系私刻伪造的印章，签订该合同并非繁宇公司的真实意思表示，合同无效。被告汪滨对该组证据的三性均有异议，江西日报的申明是在原告的丈夫陈齐敏接受项目部后再行刻制的项目部公章，但是该项目部公章并不能否定前项目部刻制的公章无效，因为汪滨签订的购房合同是在李平与向阳青合伙挂靠该公司开发该项目时产生的前一枚项目部公章。被告繁宇公司对该组证据表示不清楚。对江西日报遗失声明，不予认可，章子遗失说明不了问题。六、被告繁宇公司出具的《关于向阳公寓1号楼102房屋所有权纠纷的说明》一份。证明本案原告邵文慧是诉争102号房屋的唯一合法权利人。被告汪滨对该组证据的三性均有异议，因该说明我方不清楚，该说明是被告繁宇公司法定代表人黄纪华所写，由黄纪华予以质证。该说明并不能证明102号房屋是原告的合法财产，房屋是否合法应以登记备案为准。被告繁宇公司对该证据的真实性无异议，但其表示只是在该说明落款处签字，其并不清楚该房屋的具体情况，因该项目部挂靠在其公司，故签字。被告汪滨辩称：原告诉请没有事实依据，2014年9月10日被告汪滨与繁宇公司签订了102号房屋买卖合同认购其开发的102号房屋。2018年7月5日，繁宇公司向被告汪滨下达告知函，催促被告汪滨在接到告知函7日内缴交购房款，否则将解除合同。2018年7月12日，被告汪滨及丈夫罗华毛、李平、被告繁宇公司约定将李平投入到繁宇公司用于房地产开发时所借罗华毛的借款100万元用于抵偿上述购房款，并于同日补缴购房款71810元整，被告繁宇公司法人黄纪华在收款收据上签名并加盖财务章予以确认，至此被告汪滨所购买的上述房屋合同付款义务已实际履行完毕。2018年8月22日繁宇公司以买卖合同纠纷向都昌县法院提起解除合同之诉，被判决驳回其诉请。判决生效后被告汪滨遂要求被告繁宇公司按合同履行交付义务，2019年9月被告汪滨发现102号房屋有人在装修，被告汪滨便于2019年9月29日向法院提起诉讼，请求法院判令繁宇公司立即交付双方在2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号90470019）项下确定的房产并承担违约责任，被告汪滨提起诉讼后即产生了本案的第三人撤销之诉。被告繁宇公司在（2018）赣0428民初2084号民事案件审理过程中未陈述过，于2018年3月6日与原告签订置换房协议，故该置换房协议系虚假协议。原告与繁宇公司于2016年9月20日签订认购105号楼就无权再于2018年3月6日另行签订将105号房更换汪滨所有的102号房，该行为严重损害了汪滨的合法权益，对原告的诉请应予驳回。被告汪滨为支持其答辩意见，向本院提交的证据及原告、被告繁宇公司的质证意见如下：《都昌县商品房买卖合同》（90470019号）及（2018）赣0428民初2084号民事判决书、《偿债协议》、借条、收据（原件在2084号案卷中）各一份，证明2014年9月10日，被告汪滨与被告繁宇公司签订商品房买卖合同，取得了102号房屋的所有权，并一次性支付购房款；同时证明该合同经法院判决对合同的效力及被告汪滨已经履行了付款的义务等予以了确认，该判决书已发生法律效力。原告对上述证据的真实性无异议，但对该组证据的证明目的有异议，原告认为该合同是无效的，因合同中的出卖人一方所加盖的印章既不是繁宇公司的公章也不是经过公安部门备案的合同公章，出卖方李平无权代表繁宇公司出卖房屋，虽然经过房产部门备案，但备案不是构成合同有效的依据。对判决书的真实性无异议，但判决书所认定的事实有错误，侵犯了原告的合法权益，故原告提起第三人撤销之诉。对偿债协议及借条的真实性无异议，但是对关联性有异议，因偿债协议是在2018年以后补签的，并不是在汪滨签合同时所签，项目部是负责销售，繁宇公司无权代表项目部签订偿债协议，偿债协议约定李平支付繁宇公司100万元，但事实上李平未支付，故偿债协议约定的内容未实现。被告繁宇公司对90470019号备案合同、判决书、偿债协议及借条、收据的真实性及证明目的均无异议。被告繁宇公司辩称：该项目（向阳公寓）是2013年由向阳青挂靠在我公司名下的，具体项目是由他们运作，2016年7月1日，该项目部以黄霞的名义挂靠在我公司，汪滨出具的罗华毛的借条和打款凭证及偿债协议是相符，汪滨与繁宇公司所签的备案合同，由项目部李平签名盖章，我们公司没有这个章子，因2014年是向阳青挂靠在我公司，我认可该备案合同，不管是谁签的章，但是我都认可该购房合同。根据还款协议，购房款只差7万余元，当时我们公司会计和我说了，被告汪滨支付了差款7万余元，故我出了相应的收据，该笔钱至今在我公司账户上。被告繁宇公司未提供证据。经庭审原、被告举证、质证，结合庭审中双方的陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月8日，案外人李平向被告汪滨配偶罗华毛借款100万元并出具内容为“借条今借到罗华毛人民币壹佰万元整（￥1000000元）此剧李平2013年11月8日”的借据一份，同日，被告汪滨通过银行转账的方式向李平转账100万元。之后，在罗华毛向李平催讨欠款的过程中，被告汪滨、罗华毛（作为甲方）、李平（作为乙方）与被告繁宇公司（作为丙方）签订一份《偿债协议》，约定：一、李平尚欠罗华毛、汪滨借款本金合计人民币100万元，由李平协调繁宇公司办理好抵债事宜。因罗华毛、汪滨为夫妻关系，故上述房产直接登记网签在汪滨名下。二、对上述抵债事项，办理网签合同后由李平向繁宇公司缴纳购房款100万元，购房款尾款部分待房产交付时由汪滨补清。三、本协议待房地产合同网签后生效，本合同对涉协议的各方当事人均为有效。2014年9月10日，被告汪滨（作为买受人）与被告繁宇公司（作为出卖人）签订102号房屋买卖合同，并办理合同备案，备案号为90470019，认购位于都昌县城鸭婆垄李家北侧1号楼102号房屋，合同约定：该房单价每平方米4500元，按建筑面积计算该商品房总价款为1071810元，买受人一次性付方式付款。2018年7月5日，繁宇公司通过都昌县公证处向王滨留置送达一份《告知函》，要求被告王滨履行支付房款义务。2018年8月31日被告繁宇公司以被告王滨未向原告支付剩余房款致使合同无法履行为由诉来本院要求解除前述备案号为90470019认购位于都昌县城鸭婆垄李家北侧1号楼102号房屋买卖合同并办理解除备案登记。本院以2018年7月12日王滨向繁宇公司缴纳剩余房款71810元，并由繁宇公司向王滨出具收据予以确认，该收据中载明李平结罗华毛人民币100万元，此借款折抵上述购房款，被告王滨已按约履行支付房款义务为由，于2018年12月4日判决驳回了被告繁宇公司全部诉请。现原告以该判决内容错误，损害其合法权益为由诉来本院要求判如所请。另查明，2016年9月20日，原告（作为买受人）与被告繁宇公司（作为出卖人）签订105号房屋买卖合同，合同备案号90470044）一份，认购位于都昌县鸭婆垄李家北侧1号楼105号房屋，双方主要约定按建筑面积计算该商品房价款；商品房单价每平方米3980元，该商品房总款或总金额为947956元整。买受人按按揭付款方式按期付款，首付金额287956元整。合同签订当日原告通过陈齐敏（原告丈夫）向江西繁宇实业有限公司向阳公寓项目部支付首付款287956元，并办理了按揭贷款手续。2018年3月6日，原告与被告繁宇公司向阳公寓项目部签订换房协议，该协议主要约定：“一、102号房与105号房面积一致，所以原告购买102号房房价与2016年9月20日网签的105号房购房合同一样单价3980元每平方，总房款947956元；2、现由于102号房与105号房房价和总购房款一致不变，原告将原105号房所交的购房款抵交102号房购房款，原告现不需要再向向阳公寓项目部交购房款；3、原告必须无条件配合向阳项目部办理105号房新购房业主购房手续。即：105号房过户及网签购房合同等手续……”，换房协议签订后，被告繁宇公司根据换房协议将102号房屋交付给原告使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方当事人争议的焦点：1、被告汪滨及其丈夫罗华毛、李平、被告繁宇公司三方签订的《偿债协议》是否有效？2、被告汪滨与被告繁宇公司于2014年9月10日签订的102号房屋买卖合同是否有效？3、原告与被告繁宇公司签订的换房协议能否对抗前述被告汪滨与被告繁宇公司于2014年9月10日签订的102号房屋买卖合同的效力?对于被告汪滨及其丈夫罗华毛、李平、被告繁宇公司之间签订的《偿债协议》是否有效的问题，该协议系三方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告主张该协议所附生效条件是在办理备案登记，李平向被告繁宇公司缴纳购房款100万元后生效。本院分析认为该协议中约定的生效条款是待购房合同网签后生效，故该协议自被告汪滨与被告繁宇公司网签合同后即发生法律效力。该协议中约定由李平向被告繁宇公司缴纳购房款100万元是对李平与被告繁宇公司之间债务的约定，故李平是否向被告繁宇公司缴纳购房款100万元，不是该协议成立所附加的生效条件，不影响该协议的效力。对于被告汪滨与被告繁宇公司签订的102号房屋买卖合同是否有效的问题，被告繁宇公司在庭审中对该合同的真实性予以认可，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该协议依法应当认定有效。根据被告繁宇公司、李平与被告汪滨及其丈夫罗华毛之间签订的《偿债协议》，被告汪滨已用对李平的债权及向被告繁宇公司缴纳购房尾款履行了支付全部房款的义务。原告主张该合同缺乏真实意思表示，但其未能提供充分的证据对其主张予以证实，应承担举证不能的法律后果。对于原告与被告繁宇公司之间签订的换房协议能否对抗前述被告汪滨与被告繁宇公司于2014年9月10日签订的102号房屋买卖合同的效力问题。原告主张其已履行支付全部购房款的义务且被告繁宇公司根据换房协议已将102号房交付原告使用，故其是102号房屋的唯一合法所有权人。本院分析认为，原告支付房款的目的是为了履行支付105号房屋购房款的义务，而被告汪滨于2014年9月10日与被告繁宇公司签订购房合同认购102号房屋，履行了支付102号房屋全部购房款的义务。原告与被告繁宇公司于2018年3月6日签订的换房协议约定将原告认购的105号房置换为被告汪滨认购的102号房，该协议签订在被告汪滨与被告繁宇公司签订认购102号房屋买卖合同之后，且被告汪滨对该协议并不知情亦未同意，故该协议对被告汪滨不具有法律约束力，该协议不影响被告汪滨与被告繁宇公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。综上，被告汪滨与被告繁宇公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告与被告繁宇公司之间签订的《换房协议》对被告汪滨没有法律约束力，本院于2018年12月4日作出的（2018）赣0428民初2084号民事判决书认定被告汪滨与被告繁宇公司签订的合同合法有效，认定事实清楚，符合法律规定。原告的起诉，应予驳回。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条之规定，判决如下：驳回原告邵文慧的诉讼请求。案件受理费13412.4元，由原告邵文慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  曹继胜审 判 员  曹华斌人民陪审员  王 震二〇一九年十二月十八日书 记 员  王树栋