江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16380号原告：李敬明，男，1974年12月2日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：文毕会，江苏瀛扬律师事务所实习律师。被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。原告李敬明与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李敬明的委托诉讼代理人李兵到庭参加诉讼，被告江苏宏亨房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敬明向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金（以已付购房款620141元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2018年2月8日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金775元（自2018年5月9日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：2015年7月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼1单元1601室房屋，总房款为622128元，合同首页反面第二条约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称，一、双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2015年8月12日，合同第八条约定房屋交付条件为房屋经验收合格，买受人付清全部房款及应缴纳的相关费用。涉案房屋已于2017年1月13日符合合同约定的交付标准。二、房屋附合合同约定交付条件时，被告通过各种方式通知原告上房，后于2017年10月18日前通过邮寄方式向原告发出交房通知，原告于2017年10月18日向被告缴纳4000元上房相关费用，但因原告原因，原告于2018年2月8日才缴纳物业费、领取钥匙，办理上房手续。被告已按照约定履行了交房义务，因原告原因导致迟延的责任由原告自行承担。三、涉案房屋具备办证条件时间为2018年10月11日，被告请求按照合同第十五条约定，从原告实际上房时间90日后开始计算至被告向不动产登记部门递交产权登记资料具备办证条件之日，按照每日五元计算逾期办证违约金。本院经审理查明如下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2015年8月12日），约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8#-1-1601号房屋，房款总金额为620141元。该合同首页背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2017年10月18日，原告向被告交款4000元。2018年2月8日，原、被告办理房屋交接手续。另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2018年12月11日办理涉案房屋的不动产权利证书。本案的争议焦点为：1、案涉商品房交付条件如何认定；二、涉案的逾期交房违约金应计算至何时、逾期办证违约金从何时开始计算。关于第1个争议焦点。本院认为，首先，关于涉案商品房的交付条件，案涉《商品房买卖合同》主文第八条和首页第2条约定的商品房交付条件不同，但鉴于该《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条系对主文第八条的补充约定，要求也更为严格，被告应按照交付标准更高的合同首页第2条的补充约定履行房屋交付义务。因此，案涉商品房的交付条件应当是商品房通过综合验收且取得《工程竣工验收备案表》。案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，此时已经超过了合同约定的交付时间，故无论案涉商品房的交付条件如何确定，均不影响被告构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金的认定。关于第二个争议焦点。本院认为，涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付原告，而案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，故即使按照被告辩称其于2017年10月18日前向原告邮寄书面交房通知，因此时涉案房屋并未达到双方约定的交付条件，原告也有权拒绝接收房屋而不予办理房屋交接手续。原告于2017年10月18日向被告交款4000元，但原、被告双方并未办理房屋交接手续，并不能视为原告接收房屋，且被告也未实际向原告交付涉案房屋，故本院对被告辩称原告交款时间为实际交付时间不予采纳。后原告于2018年2月8日在明知被告未提供可证明涉案房屋符合交付条件的相关证明材料的情况下，仍与被告办理了涉案房屋的交接手续，原告的上述行为应视为其对被告交付尚未达到约定条件房屋的行为予以认可，故涉案逾期交房违约金应计算至原告于2018年2月8日办理房屋交接手续时止。关于逾期办证违约金，应按照合同约定自原告实际上房时间后第91日即2018年5月10日开始计算至涉案房屋具备办证条件之日即2018年10月11日止。综上，经核算，被告应向原告给付逾期交房违约金23534.35元（共253天）、逾期办证违约金775元（共155天），本院依法予以支持。被告江苏宏亨房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李敬明逾期交房违约金23534.35元；二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李敬明逾期办证违约金775元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，减半收取57元（已由原告李敬明预交），由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费113元。审判员 葛 蕾二〇一九年十二月十六日书记员 刘晓云附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。