呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3421号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔建军，男，无固定职业，住呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人：黄信，内蒙古鹏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古有信房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市托县双河镇万兴广场北区B座8楼。法定代表人：杨泽民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。上诉人崔建军因与被上诉人内蒙古有信房地产开发有限责任公司（以下简称有信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2019）内0122民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔建军上诉请求：一、请求贵院依法撤销一审判决,依法改判,判决驳回有信公司的全部诉讼请求并判决支持崔建军的全部反诉请求;二、判决案件受理费由有信公司承担。事实和理由：一审法院对全案事实及应当适用的法律条款视而不见,作出错误判决,严重侵害上诉人的合法权益。首先,2013年,崔建军与有信公司签订《商品房认购协议》,双方明确约定了采用“银行按揭贷款”方式付款,协议签订后,崔建军依约缴纳购房首付款,并积极配合有信公司办理银行按揭贷款手续,然而,由于有信公司五证不全,按揭贷款一直未能办成。直到2018年6月,崔建军接到有信公司的短信通知称五证问题已解决,可以办理银行按揭了,于是崔建军立即前往相关银行咨询办理按揭贷款的相应条款,准备材料。然而,跑了数十次银行,嘴都磨破了,最后银行告知需要贷款人提供单位工资证明及最近六个月的银行流水凭据,如不能提供证明,不能贷款。崔建军因无业,无法提供相应凭据及证明,导致无法成功办理银行按揭贷款,正在崔建军继续寻找合适的可以放贷的银行继续申请银行贷款途中,有信公司却将崔建军起诉到法院要求立即支付剩余房款,有信公司的行为有违诚实信用。崔建军是一介普通公民,因无力全款购房才选择了银行按揭的方式担保贷款购房,既然有信公司急不可耐要求支付剩余房款,而崔建军目下又无法成功办理贷款,崔建军自身经济条件所限无力支付全款,无奈提出反诉,请求解除或撤销购房协议。然而一审法院错误下判,实为鼓励有信公司强买强卖。有信公司辩称，请求二审法院依法驳回崔建军上诉请求，维持原判。崔建军所述的上诉理由并不能成立，既无事实依据也无法律依据。崔建军以其没有办理按揭贷款解除合同，不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除合同的条件，所以该诉讼请求缺乏依据。在双方签订合同之后，有信公司作为卖方，已经向买方交付了房屋，履行了应尽的义务，而且崔建军也接收了房屋，所以其应按合同约定履行其付款义务。买卖合同付款是基本义务，而其未付款是违约，并不能构成解除合同的依据。有信公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令崔建军履行协议给付:1、下欠购房款170000元；2、协议面积与产权登记面积差额款22616元；3、以上两项逾期应付款违约金19551元。以上三项共计人民币:212167元。二、崔建军承担本案诉讼费用。崔建军向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判决解除或撤销崔建军与有信公司双方签订的商品房认购协议书；2、请求人民法院判决有信公司立即返还崔建军已经交付的购房款185960元及利息（利息从2013年6月1日算起至全部返还完毕之日止，利率按照同期中国人民银行贷款利率计算。）；3、判决有信公司承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：2013年6月1日，双方签订《商品房认购协议书》，崔建军向有信公司购买位于××县（新号：99号）商铺，认购协议约定房屋建筑面积40.45平方米，每平方米售价8800元，商铺总价款355960元,签订协议时已付185960元，下欠房款170000元。《商品房认购协议书》第三条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”，同时约定了逾期付款按每日万分之五计算违约金。莹昱商贸城竣工验收后，崔建军所购买的商铺经内蒙古方圆公正计量站有限公司测量，实际面积为43.02平方米，超认购面积2.57平方米，价款为22616元。2013年11月20日有信公司交房于崔建军。2017年开始有信公司通知崔建军办理贷款，后有信公司将应付款时间确定为2018年5月10日。现有信公司已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。崔建军至今未缴纳所欠房款，也未办理贷款手续。一审法院认为，双方签订的《商品房的认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方在平等协商的基础上签订的《商品房认购协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，系合法、有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。关于崔建军认为双方签订的合同中约定了在因买受人原因不能办理银行按揭的情况下,出卖人仅有权解除协议,没有权利要求支付剩余价款的抗辩理由，该院认为，支付价款属于买受人的基本义务，在合同履行过程中，有信公司依约履行了交房义务，崔建军没有按照合同约定支付剩余购房款，属于违约，应当承担继续履行支付剩余购房款及迟延履行期间违约金的违约责任，崔建军的抗辩理由不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，依照约定处理。”之规定，《商品房认购协议书》第三条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”属于明确约定，双方应当按照合同约定以实测面积计算房款并签订正式的商品房买卖合同、办理产权登记。综上所述，对于有信公司提出的诉讼请求依法予以支持。崔建军请求解除或撤销双方签订的《商品房认购协议书》，要求有信公司返还已付购房款185960元及资金占用利息的反诉请求，该院认为，首先，针对解除合同的反诉请求，双方签订的《商品房认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同并不具备法定解除事由，也未达到约定解除条件，故崔建军要求解除合同的反诉请求不予支持。其次，针对崔建军认为合同显失公平请求撤销合同的反诉请求，该院认为，合同文本中格式条款的主要部分，文字表述并无歧义，系争合同在形式上、内容上均不存在致使双方当事人权利义务极不对等的情况。故崔建军认为合同显失公平请求撤销合同的反诉请求不予支持。综上所述，对于有信公司提出的诉讼请求依法予以支持；对于崔建军提出的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告崔建军（反诉原告）在本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）内蒙古有信房地产开发有限责任公司剩余购房款170000元、协议面积与产权登记面积差额款22616元及逾期付款违约金19551元（以192616元为基数，自2018年5月11日期计算至2018年11月30日止），共计人民币212167元。二、驳回被告崔建军（反诉原告）的反诉请求。案件受理费4482元，由崔建军负担。反诉案件受理费4019元，由崔建军负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案合同是否应予解除；二、一审判决崔建军支付有信公司剩余购房款、面积差额款及违约金是否正确。针对第一个争议焦点，有信公司与崔建军签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。有信公司证照不全不能办理贷款之时并未向崔建军主张剩余购房款，在具备办理贷款条件时，系崔建军原因未能办理按揭贷款，崔建军主张解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，结合上述理由，崔建军应按照合同约定办理按揭贷款，然其因自身原因未能办理，应按照合同约定的面积计算方式向有信公司支付剩余购房款及违约金。崔建军虽对内蒙古方圆公正计量站的测绘报告不认可，但无其他证据予以推翻，一审法院以内蒙古方圆公正计量站的测绘面积认定正确，本院予以确认。综上所述，崔建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8501元，由上诉人崔建军负担。本判决为终审判决。审判长   马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月十六日书记员 雎 洁