广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1183号原告：陈宇峰，男，1988年7月31日出生，汉族，居民，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所律师助理。被告：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：云浮市新兴县新城镇翔顺花园二区新乐居二十二幢22号商铺2楼。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：欧洁仪，女，该公司员工。被告：黄松水，男，1949年8月25日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县。被告：云浮市马力投资有限公司。住所地：云浮市新兴县新城镇新州大道北2号翔顺筠州花园第9幢12-13号商铺。法定代表人：李文辉，董事长。委托诉讼代理人：曾丽屏，女，该公司营业经理。原告陈宇峰与被告新兴县润富房地产开发有限公司（以下简称：润富公司）、黄松水、云浮市马力投资有限公司（以下简称：马力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了第一次审理，原告陈宇峰及其委托诉讼代理人李新林、被告黄松水、被告马力公司的委托诉讼代理人曾丽屏到庭参加诉讼；被告润富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因原告变更诉讼请求，本院于2019年12月20日第二次公开开庭审理，原告陈宇峰的委托诉讼代理人李新林、被告润富公司的委托诉讼代理人欧洁仪、被告马力公司的委托诉讼代理人曾丽屏到庭参加诉讼，被告黄松水经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宇峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告润富公司于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》为无效合同，判令被告润富公司返还购房款192000元给原告，被告黄松水对上述债务在150000元范围内承担连带清偿责任；2.确认原告与被告黄松水、被告马力公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》为无效合同，判令被告黄松水返还购房款差额部分16600元给原告，判令马力公司返还居间费4200元给原告；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告将第1、2项诉讼请求变更为“1.判令撤销原告与被告润富公司于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》，判令被告润富公司返还购房款192000元给原告，被告黄松水对上述债务在150000元范围内承担连带清偿责任；2.判令撤销原告与被告黄松水、被告马力公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》，判令被告黄松水返还购房款差额部分16000元给原告，判令马力公司返还居间费4200元给原告。”事实和理由：原告在“58同城”网站看到楼盘销售信息，并经马力公司的员工刘小芳介绍，于2018年5月15日与黄松水、马力公司签订了《房地产买卖合同》，约定购买位于新兴县××××房（建筑面积60.49平方米），单价为3174元/平方米，合计总房价款192000元，并约定于2018年7月20日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。双方签订合同后，原告支付了166000元给黄松水，支付了4200元居间费给马力公司。同日，原告与润富公司签订了《润富名苑认购协议书》，将黄松水剩余未付的房价款42000元（黄松水已付购房款150000元）直接转账给润富公司。原告合计支出购房款208000元，但至今未办理网签（预登记手续）。原告最近发现润富公司债务缠身，涉案房屋已被查封，没有实际履行合同的能力，房屋无法交付，合同目的无法实现。原告是外地人，不知道润富公司的楼盘处于烂尾状态。黄松水于2017年11月17日与润富公司签订《润富名苑认购协议书》后，已经知道该商品房无法如期办理网签及交付手续。润富公司、黄松水、马力公司故意隐瞒客观事实，将虚假情况告知原告，构成欺诈，造成双方的交易存在重大误解和显失公平的情形，故原告请求撤销于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》及《房地产买卖合同》。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。被告润富公司辩称，润富公司与马力公司没有业务关系，原告、被告黄松水和马力公司私下交易涉案房屋，本案纠纷与润富公司无关。被告黄松水辩称，一、黄松水与润富公司签订认购协议书后，向润富公司支付了部分购房款。因家人反对，黄松水决定转让涉案房屋的认购资格。黄松水委托马力公司代为办理上述事宜。由于并未签订真正的房地产买卖合同，润富公司同意黄松水将认购资格转让他人。二、原告与黄松水签订的《房地产买卖合同》是双方对转让涉案房屋购买资格的真实意思表示。签订《房屋买卖合同》时，黄松水及马力公司已经明确告知原告，涉案房屋并未签订真正的商品房买卖合同，购买方需要与开发商重新签订合同。原告明知上述条件，依然同意交易，并于当天与开发商润富公司签订了新的认购协议书，确认原告代替黄松水取得了涉案房屋的认购资格。在此过程中，黄松水没有隐瞒任何信息，没有欺诈，根本没有过错，原告无权要求撤销合同。三、黄松水与原告到润富公司办理完转户手续后，涉案房屋的交易关系实际已变成原告与润富公司之间的关系，本案实际是原告与润富公司之间的纠纷，与黄松水无关。被告马力公司辩称，马力公司接受黄松水的委托，将转让新兴县××××房的信息发布在网上，原告通过“58同城”网站看到楼盘信息，主动联系马力公司的销售人员，并在2018年5月15日签订三方合同。签订合同时，马力公司及转让方黄松水明确告知原告，该房屋并未签订商品房买卖合同，原告需要与开发商润富公司重新签订合同，并在合同中备注：若买卖双方到润富名苑无法办理转名手续，则本次交易取消，合同作废，若买卖双方到润富名苑转名成功，合同立即生效。原告在知悉上述条件的情况下，依然同意交易，并在合同签订当天与润富公司签订了新的认购协议书，润富公司确认原告取得了该房屋的认购资格。马力公司成功协助原告完成更名手续，已经完成了居间服务，理应收取居间服务费。在此过程中，马力公司没有对原告隐瞒任何信息，也没有欺诈，原告清楚房屋状态情况，马力公司在操作转让流程中没有过错。本案实际是原告与润富公司之间的合同履行纠纷，与马力公司无关。经审理查明，2017年11月17日，被告黄松水（买受人）与被告润富公司（出卖人）签订RFMY2017111701号《润富名苑认购协议书》，约定：1.买受人认购出卖人开发的位于新兴县××××房；2.总房价为192000元；3.买受人应于签订本协议书的同时向出卖人交付签约定金10000元，于2017年12月5日前交付购房款140000元，剩余购房款42000元于交楼时结清。合同签订后，被告黄松水于2017年11月17日交付定金10000元，于2017年12月5日交付购房款140000元给被告润富公司，以上款项没有交到润富公司房地产交易的监管账户。其后，被告润富公司没有和被告黄松水签订商品房买卖合同，也没有办理网签。2018年5月15日，原告（买方）和被告黄松水（卖方）、被告马力公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.卖方以总楼价208000元，将新兴县××××房卖给买方；2.卖方合法持有RFMY2017111701号润富名苑认购协议书，买方已经查看上述认购书；3.买卖双方同意房屋交付使用的时间为开发商通知交楼时；4.签订合同当天，买卖双方到润富名苑销售部签订转名协议后，买方立即转账首期楼款166000到卖方账户上，购房尾款42000元由买方在收楼时支付给润富名苑开发商；5.买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费4200元；6.若买卖双方到润富名苑无法办理转名手续，则本次交易取消，合同作废；若买卖双方到润富名苑转名成功，本合同立即执行。原告和被告黄松水在合同上签字捺印，被告马力公司在合同上盖章确认。签订合同当天，原告即支付购房款166000元给被告黄松水、支付购房款42000元给被告润富公司、支付居间费4200元给被告马力公司。同日，原告（买受人）与被告润富公司（出卖人）就涉案房屋签订新的《润富名苑认购协议书》（RFMY20180515号），约定：1.买受人认购出卖人开发的位于新兴县××××房；2.总房价为192000元；3.买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清房款；4.买受人应在签订本协议书之次日起于2018年7月20日前主动到润富名苑售楼部与出卖人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告在协议书上签字捺印，被告润富公司在协议书上盖章确认。被告润富公司于同日出具收据给原告收执，收据载明：“今收到润富名苑1幢402房业主陈宇峰的购房款￥192000元整。”签订《润富名苑认购协议书》后，被告润富公司没有如期为原告办理网签，原告到房管局查询得知涉案房屋处于被查封状态，无法办理网签，遂于2019年6月26日诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审过程中，本院向各方当事人出示（2017）粤5321财保53号民事裁定书，告知当事人涉案房屋已于2017年11月17日被本院裁定查封。以上事实，有原告提交的身份证、营业执照、企业基本信息、《润富名苑认购协议书》（RFMY20180515号和RFMY2017111701号）、《房地产买卖合同》、收据、柜员机业务回执；被告黄松水提交的《润富名苑认购协议书》（RFMY2017111701号）、《房地产买卖合同》、居间费收据、收款证明；本院调查收集的（2017）粤5321财保53号民事裁定书、（2017）粤5321民初1866号民事判决书、新兴县房产交易所记录以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告黄松水、马力公司之间签订的合同虽名为《房地产买卖合同》，但是转让的标的并非房屋所有权，而是被告黄松水在其与被告润富公司签订的《润富名苑认购协议书》中所享有的权利、负担的义务，因此本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷。关于《房地产买卖合同》是否应予撤销的问题。原告与被告黄松水、马力公司签订《房地产买卖合同》前，涉案房屋已经被本院作出的（2017）粤5321财保53号民事裁定查封，致使原告无法就涉案房屋办理网签。原告认为被告黄松水、马力公司故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，构成欺诈，造成原告在交易时存在重大误解和显失公平的情形，故请求撤销三方签订的《房地产买卖合同》。本院认为，虽然被告黄松水、马力公司在签订合同时未能告知原告查封的事实，但现有证据不能证明被告黄松水、马力公司是在明知房屋已经被查封的情况下仍隐瞒事实与原告签订合同，不能证明被告黄松水、马力公司存在欺诈的故意，因此原告认为上述两被告存在欺诈，本院不予采纳。原告受让房屋认购协议，目的在于能够请求被告润富公司与原告签订正式的房屋买卖合同并办理网签，最终获得房屋的所有权，但是原告在受让房屋认购协议前，涉案房屋已被查封，存在无法办理网签甚至是所有权登记的风险，原告受让的是存在履行瑕疵的债权，而其在合同签订时并不知情，原告对受让债权的性质存在错误认识，构成重大误解。因原告在诉讼过程中才获知涉案房屋的具体查封时间在《房地产买卖合同》签订之前，原告行使撤销权并未超出法定期间，因此原告请求撤销其与被告黄松水、马力公司签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。原告在重大误解的情况下，进而与被告润富公司签订新的《润富名苑认购协议书》，由于原告在签订协议书时亦存在意思表示的瑕疵，故原告请求撤销该协议书，本院亦予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，《房地产买卖合同》被撤销后，原告请求被告黄松水返还因此而取得的购房款166000元，被告马力公司返还因此而取得的居间费4200元，本院予以支持。原告请求被告润富公司返还购房款192000元（其中的150000元与被告黄松水承担连带返还责任）。对此，本院认为，被告润富公司实际收取原告购房款42000元，虽然被告润富公司出具的收据载明收到原告购房款192000元，但是其中的150000元是由被告黄松水支付给被告润富公司的，原告之所以能获得该150000元是依据《房地产买卖合同》，现该合同已经被撤销，原告已经无权获得该150000元，故本院仅支持被告润富公司返还购房款42000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销原告陈宇峰与被告黄松水、云浮市马力投资有限公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》。二、撤销原告陈宇峰与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》。三、被告黄松水应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款166000元给原告陈宇峰。四、被告新兴县润富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款42000元给原告陈宇峰。五、被告云浮市马力投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还居间费4200元给原告陈宇峰。六、驳回原告陈宇峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4483元，由被告黄松水负担3506.96元，被告新兴县润富房地产开发有限公司负担887.3元，被告云浮市马力投资有限公司负担88.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁振昌审 判 员  罗绍华人民陪审员  谭小慧二〇一九年十二月二十四日书 记 员  黄美琪附：相关法律法规《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。