江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初7275号原告：刘祥虎，男，1972年4月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张可升，新沂市安泰法律服务所法律工作者。被告：新沂市远腾物业管理有限公司，住所地新沂市现代商城N06号。负责人：杨洪云，该公司股东。被告：江苏苏钢集团有限公司，住所地苏州市高新区安通镇钢成路28号。法定代表人：陈继友，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐星梅，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉冰，江苏吴鼎律师事务所实习律师。原告刘祥虎与被告新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称远腾物业）、江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘祥虎及其委托诉讼代理人张可升，被告苏钢集团的委托诉讼代理人徐星梅、汤玉冰到庭参加诉讼；被告远腾物业经传票传唤无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘祥虎向本院提出诉讼请求：1.二被告协助原告办理位于新沂市现代商城**室房屋的所有权和土地使用权变更登记手续；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：苏钢集团系新沂市现代商城小区涉案房屋所有人，远腾物业系现代商城小区物业管理公司。2010年10月，原告因生意经营需要找到苏钢集团所在的现代商城小区售楼处，要求购买涉案房屋。而苏钢集团告知原告，该小区的房屋已经转让给远腾物业，需要购买该小区房屋的可直接到远腾物业购买，并承诺：“购买人向远腾物业交付购房款后，一个月内携带远腾物业出具的购房款收据到所在小区苏钢集团售楼处办理换取正式发票、签订正式房屋买卖合同、协助办理房屋过户手续等相关事宜”。原告按苏钢集团售楼处工作人员指示找到远腾物业，经与远腾物业协商，约定购买涉案房屋。原告分两次支付购房款44万元，远腾物业向其出具收据二份。同日，二被告分别指派其公司工作人员携带涉案房屋的房产证将该房屋交付给原告。原告对该房屋装修使用后，按照被告苏钢集团承诺的时间找到所在小区的售楼处要求为其协助办理涉案房屋的相关手续，而被告一拖再拖至今未能给予办理，遂原告起诉至法院。远腾物业未作答辩。苏钢集团辩称，一、苏钢集团不应该成为本案的被告，原告无权起诉苏钢集团。本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同的主体是苏钢集团与远腾物业，与原告无关。原告从未与苏钢集团签订过房屋买卖合同，双方之间也没有产生房屋交付行为。我国合同法规定，合同的效力仅及于合同当事人，合同当事人之外的第三人无权请求合同债务人履行合同义务，或者承担违约责任。二、原告诉称的内容与事实严重不符。2005年，苏钢集团通过苏州市中级人民法院作出的(2005)苏中执字第52-3号的民事裁定书合法取得案涉房屋的所有权，并依法办理了不动产产权登记。苏钢集团作为案涉房屋的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。苏钢集团从未在新沂市现代商城设立过售楼处，也没有承诺过要为原告办理房产过户，更没有工作人员携带房屋的产权证将房屋交付给原告。三、远腾物业的行为属于无权处分，严重的侵害了苏钢集团的合法利益。苏钢集团与远腾物业曾于2011年12月7日签订过房屋买卖合同，在远腾物业支付了第一期价款100万元后，苏钢集团也按照合同的约定向远腾物业借出9套房产证，并制作了“新沂房屋产权证原件借出清单”，明确约定“借出用途为清理房屋原租户，未经苏钢集团许可，远腾物业不得擅自做其他处分，否则远腾物业将依法承担刑事法律责任”。且不说该房屋买卖合同已经被苏州市虎丘区人民法院作出的(2019)苏0505民初2519号民事判决书依法解除，即使按照合同的约定，远腾物业也是没有处分权的。但是远腾物业却以自己的名义与原告实施交易行为，非法的处分了属于苏钢集团的房产，该行为已经构成了无权处分，应认定是无效的民事行为，并且该行为严重的侵害了苏钢集团的合法利益，理应承担相应的法律责任。四、原告与远腾物业恶意串通、恶意占有案涉房产，是一种严重的侵权行为，且其存在的恶意诉讼行为，是为法律不容许的。原告明知案涉房屋产权人为苏钢集团，却不加理会的继续与无处分权的远腾物业进行交易，原告自称在2010年10月1日向远腾物业交付15万元，远远早于苏钢集团与远腾物业曾签订的房屋买卖合同的时间。2019年7月12日，原告在苏州市虎丘区人民法院审理（2019）苏0505民初2519号案件的庭审过程中，以证人的身份出庭作证，自认其以且仅以29万元的现金形式从远腾物业取得案涉两套房产。该两套房产在2011年12月的市场评估价为831668元。原告与远腾物业的恶意串通、恶意占有案涉房产的行为严重的侵害了苏钢集团作为所有权人的合法利益，且其恶意诉讼行为严重的破坏了诉讼秩序。综上所述，苏钢集团不应该成为本案的被告，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，为维护苏钢集团的合法利益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：江苏省苏州市中级人民法院在执行苏钢集团与苏州现代建设集团有限公司、新沂汇金房地产发展有限公司、苏州金诚担保责任有限公司借款合同纠纷一案中，于2005年11月20日作出（2005）苏中执字第52-3号执行裁定，将新沂市汇金房地产发展有限公司位于新沂市南京路1号“现代商城”中包括本案**室房屋在内的25套房产作价12075950元归苏钢集团所有，以清偿苏州现代建设集团有限公司所欠债务。后苏钢集团于2009年、2010年就上述房产办理了产权变更登记。因上述房产存在被他人占有的情况，2011年12月7日，苏钢集团（甲方，出卖人）与新沂市远腾物业管理有限公司（乙方，买受人）以及唐金良（丙方，担保人，远腾物业法定代表人，已病逝）签订《房屋买卖合同》，约定苏钢集团将25套房产以1932万元价格转让给远腾物业，房屋清理由远腾物业自行负责。合同主要条款如下“…第三条付款及房产权证借出约定1.本合同的付款方式为分期付款，以现金或转账方式支付。具体交割方式如下：（1）第一期价款人民币100万元，乙方应自本合同生效日起三日内向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出9套房产证；（2）第二期价款人民币500万元，乙方应于2011年12月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出7套房产证；（3）第三期价款500万元，乙方应于2012年1月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出4套房产证；（4）余款832万元，乙方最迟于2012年3月10日前全额付清；收到该款项后，乙方向甲方借出5套房产证。以上每笔款付清后甲方开收据给乙方。以上房产证的借出制作详细清单，由乙方签收后视为暂借。乙方借证用途为：清理上述房屋原租户，未经甲方许可，乙方不得擅做其他处分，否则乙方将依法承担刑事法律责任。2.在乙方未付清全款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额。3.土地使用权证的借出甲方于乙方全额支付完毕第一、二、三期合同价款之日起三日内借给乙方附件一中的序号1-24号房屋的土地使用权证。第四条房屋的交付1.乙方在本合同签订前已明知本合同项下房产为第三人占有、使用等详细情况，从占有人处收回房屋、清算费用等工作由乙方自行解决，清理房屋原租户所产生的一切费用均由乙方承担；…3.乙方在本合同签订前已明知本合同附件一中序号25号房屋的土地使用权在第三方名下，乙方承诺自行负责与该土地使用权证的持有人进行交涉并解决土地使用权证问题，乙方承担为此支付的所有费用。第五条违约责任1.乙方逾期付款的违约责任（1）乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应向甲方支付违约金：自本合同规定的每期应付款期限届满次日起至实际付款之日止，按逾期价款的千分之二/日向甲方支付违约金。（2）任何一期付款逾期超过10天，即视为乙方未能履行本合同。届时，甲方有权解除本合同，《解除通知书》以邮寄方式发出，解除合同在甲方发出《解除通知书》满三日起生效。发出时间以邮戳日期为准。在此情况下，乙方应按合同总价款的20%（金额3864000元）向甲方支付违约金并退还甲方全部房屋产权证及土地使用权证，若乙方已办理过户，乙方同意已过户部分的房产以房屋评估价【以2011年12月3日估价报告编号为徐华信房估（2011）字第060号的估价报告为准】上浮20%的价格支付甲方房款……第六条关于产权登记的约定乙方按照本合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）……”。同日，远腾物业法定代表人唐金良向苏钢集团支付100万元，苏钢集团向远腾物业出具《苏钢集团有限公司收据》一份，载明收到第一期价款100万元，远腾物业向苏钢公司出具《新沂房屋产权证原件借出清单（一式贰份）》，载明“借出人新沂市远腾物业管理有限公司，借证用途为清理下述房屋原租户，未经江苏苏钢集团有限公司许可，借出人不得擅做其他处分，否则借出人将依法承担刑事法律责任。房屋分别为现代商城**室”，远腾物业在下方盖章，唐金良在下方签字。后远腾物业持与苏钢集团的房屋买卖合同及借用的房产证书等材料对房屋进行宣传销售。刘祥虎于2012年购买汇金街**号两套房产，已付29万元房款，并占有使用该房产至今。2012年7月11日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份欠款1832万元的催款函，邮寄面单上均载明“欠款1832万元催款函”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，物流显示均未妥投。2013年1月27日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除合同通知书，邮寄面单上均载明“解除房屋买卖合同通知函：贵司拖延付款行为已根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》实施解除合同”邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，但均被退回。2013年2月19日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除房屋买卖合同通知函，邮寄面单上均载明“因收件人逾期付款，寄件人解除双方于2011年12月7日签订的房屋买卖合同，内件品名为解除房屋买卖合同通知函”，备注为“收件人拖延付款已构成根本违约”，内容载明“新沂市远腾物业管理有限公司、唐金良先生：2011年12月7日，新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称贵司）与江苏苏钢集团有限公司（以下简称我司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：贵司以1932万元的总价购买我司位于江苏省新沂市现代商城25套房产，付款条件为：贵司签约后3日内支付100万元购房款，2011年12月31日支付500万元，2012年1月31日前支付500万元，2012年3月10日前支付832万元。同时，合同第五条约定：任何一期付款逾期超过10天的，视为乙方未能履行本合同，届时，我司有权立即解除合同，同时贵司还要向我司支付合同总价的20%（386.4万元）的违约金。另房屋买卖合同第九条约定：唐金良先生作为贵司不可撤销的连带责任保证人。合同签订后，贵司仅支付了首期购房款100万元，剩余购房款合计1832万元一直不予支付，经我司多次催要，贵司仍拒绝支付。鉴于此，我司于2012年7月11日，以EMS快递方式向贵司及贵司的保证人唐金良先生发出了《催款函》，通知贵司务必于2012年7月20日前将购房款1832万元及逾期付款利息支付到我司帐户内，否则我公司将依合同约定解除合同，但直至今日，贵司仍未能履行付款义务。鉴于以上情形，贵司的行为已经构成根本违约，我司根据买卖合同第五条第一款的约定，先正式函告贵司：一、贵司的拖延付款的行为已构成根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，解除与贵司签署的《房屋买卖合同》，本《解除合同通知书》以EMS邮寄方式邮寄给贵司。二、请贵司立即按合同约定向我司支付386.4万违约金”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，物流信息显示均于2013年2月20日签收。另查明，2011年12月2日，受苏钢集团委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具了《江苏苏钢集团有限公司所属位于新沂市现代商城的商业办公用房估价报告》，载明“本次评估房屋共25套，分别分布于商城内汇金街、汇金巷、南二路、西一路、临沭路、新安路。25套房屋提供了新沂市房产管理局于2009年6月12日及2010年4月22日所颁发的房屋所有权证，房屋建筑面积为面积8543.87平方米（其中菜场二楼5793.88平方米）。25套房屋中提供了24套新沂市国土资源局颁发的国有土地使用权证，证载土地使用权面积1159.1平方米。菜场二楼5793.88平方米建筑物未提供土地使用权证。结合所掌握的资料，运用合法原则对该房地产进行评估，确定估价对象在估价时点2011年11月29日的市场价值为1920万元……以上合计19200747元，取整1920万元”。该份报告即为苏钢集团与远腾公司之间《房屋买卖合同》中提到的估价报告。2018年，苏钢集团挂牌转让部分房产。同年11月17日，远腾物业向本院起诉要求苏钢集团协助办理涉案56号S04幢2111室、58号S04幢2112室、60号S04幢2113室、62号S04幢2114室，现代商城汇金街44室（S10-1116室）、46室（S10-1117室）、56室（S10-1122室）、58室（S10-1123室）共八套房产的产权变更登记手续，本院立案受理。苏钢集团提出管辖权异议，本院审查后作出（2018）苏0381民初9899号民事裁定，苏钢集团对管辖权提出的异议成立，案件移送江苏省苏州市虎丘区人民法院处理。该院受理后，苏钢集团提起反诉，以远腾物业违约为由要求确认双方房屋买卖合同解除，远腾物业支付违约金3864000元，已付的100万元折抵违约金。诉讼中，远腾物业撤回本诉，该院裁定予以准许。针对反诉请求，该院审理后于2019年8月5日作出（2019）苏0505民初2519号民事判决，认定远腾物业与苏钢集团于2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》于2013年2月20日解除，远腾物业应按照合同价款的8%向苏钢集团支付违约金1545600元（1932万*8%），扣除远腾物业已经支付的100万元，远腾物业还应支付苏钢集团违约金545600元。该民事判决已生效。再查明，远腾物业营业执照已被吊销。本院认为，通过分析两公司《房屋买卖合同》的相关条款，“在乙方付清全部房款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额”、“乙方按照合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）”，既然合同约定远腾公司享有要求按已付款对等办理房产过户的权利，那么已付首期100万元的作用绝非仅仅在于借出9套房产证用于清理租户。结合房屋的历史状况、合同磋商的背景、订立的过程及合同内容，可以认定双方民事行为的实质内容和目的为，苏钢集团将其拥有产权但存在清收困难的25套房产转让给远腾物业以获取房款，苏钢集团不负责交付房产，远腾物业依靠自身优势处置房产并赚取利润。故苏钢集团关于出借房产证的用途是为了清理房屋原租户，在付清全部房款前远腾物业无权处分房产的主张显然不能成立。刘祥虎对其所谓的苏钢集团、远腾物业共同出售房产，抑或苏钢集团委托远腾物业出售房产的主张，均无充分证据证明，本院亦不予采纳。本案实质系一起因房屋连环买卖引发的纠纷，前后两个合同既各自独立，又相互牵连，只有在前手买受人具备领取权属证书的条件的，终局买受人方可请求前手逐级办理房产过户手续。而远腾物业与苏钢集团的房屋买卖合同因符合法定解除条件已被生效判决确认解除，本案已不具备顺次过户的基础，刘祥虎要求两公司协助办理过户登记已为法律上的不能履行，故对其诉讼请求本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘祥虎的诉讼请求。案件受理费7900元，保全费2720元，合计10620元，由原告刘祥虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陆科研人民陪审员  王惠云人民陪审员  杨 丹二〇一九年十二月二十四日书 记 员  刘 娟