广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3627号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市易安邦房地产顾问代理有限公司，住所地：清远市清城区锦兴路168号敏捷水岸花园三号楼1-2层商铺10号。法定代表人：陈玛玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林淑云，女，住清远市清城区小市新城四号区。委托诉讼代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘伟斌，广东业证律师事务所实习律师。原审第三人：李健玲，女，汉族，住清远市清城区。上诉人清远市易安邦房地产顾问代理有限公司因与被上诉人林淑云、原审第三人李健玲居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市易安邦房地产顾问代理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并判令被上诉人向上诉人支付中介费用30000元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定被上诉人与第三人李健玲的民事纠纷是因上诉人的过错导致，并判令上诉人承担违约责任，实际上被上诉人与第三人的民事纠纷完全是因为被上诉人的自身原因造成的，扩大的损失应由被上诉人自行承担；另外，一审法院主动调整违约金数额也是不当的，因为扩大损失完全是被上诉人的原因造成。1.在三方签订《房屋买卖合同》后，虽然上诉人的员工应被上诉人的要求在合同上备注了“保证在2018年8月10日前收齐房款，如若超期，视为上诉人违约，上诉人需交10000元违约金给被上诉人”的约定，但根据该备注的文字约定，即使上诉人未能协助被上诉人在2018年8月10日前收齐房款构成违约，也仅需额外支付10000元的违约金，实际上，双方在作出该约定时，上诉人是认可10000元违约金是足以弥补其逾期收齐房示的损失的。2.上诉人作为中介方，仅仅负责协助买卖双方办理贷款及过户手续，由于受到相关政策的影响按揭公司于2018年7月23日将第一次按揭贷款的申请手续退回，上诉人已第一时间通知了被上诉人，被上诉人也是清楚并同意换一间按揭公司继续办进贷款的，双方之间完全可以继续履行合同，10000元违约金也足以弥补上诉人的损失。3.涉案《房屋买卖合同》是三方签订的，未经买方李健玲同意，被上诉人无权单方解除，这一点被上诉人是非常清楚的。4.本案中被上诉人所主张的需赔付给第三人的损失，完全是因为被上诉人单方违约拒绝继续履行三方签订的《房屋买卖合同》而造成的，属于被上诉人个人原因造成的扩大损失，该损失依法应由被上诉人自行承担。二、上诉人已尽职尽责在代理期间促成了买卖双方签订正式的《房屋买卖合同》，被上诉人单方违约拒绝继续履行合同，造成上诉人在本次居间服务中未能成功收取到30000元的中介费，卖家委托上诉人售价与买卖双方签订的买卖合同价格的差额，即30000元中介费应由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院查明事，正确理解双方的合同条款，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人林淑云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人李健玲未提交陈述意见。被上诉人林淑云向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还代收的剩余购房定金20000元；2、判令被告赔偿原告损失104025元；3、判令被告赔偿违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2、3项诉讼请求为：要求被告赔偿损失54025元。上诉人清远市易安邦房地产顾问代理有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付中介费用人民币30000元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《房地产独家代理销售协议》，协议约定：甲方独家委托乙方代理销售位于清远市新城区******上域国际公寓16层20号房屋，实收房价款350000元，甲方出售房屋的价格高于委托房价款时，高于委托房价款以外的房款作为支付乙方的佣金和奖励，委托期限从2018年4月29日至2018年6月29日止，乙方支付5000元作为独家代理保证金，如在委托期内出售物业保证金在定金内扣除，如未在委托期内出售物业，甲方有权扣除保证金，乙方保证甲方在2018年8月10日前全额收到卖房款，如若超期视乙方违约，乙方须缴10000元违约金给甲方，如甲方过户相关手续不配合，延期甲方负责。2018年5月2日，原告为卖方，被告为经纪方，第三人为买方，三方签订《房屋买卖合同》（NO：0000014），合同约定：第三人向原告购买位于清远市清城区******上域国际公寓16层20号房屋，成交价380000元，定金50000元在签署合同时支付，首期楼款80000元（不含定金）在房管部门成功出具受理交易回执当天支付，剩余楼款250000元办理银行按揭贷款支付，原告在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，协助第三人申请银行按揭，第三人在签署合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，咨询及中介服务费按独家代理合同收取。三方签订合同后，原、被告双方在未经得第三人同意，擅自在其双方持有的合同书对第十八条备注条款增加“乙方保证在2018.8.10前全额收到卖房款，如若超期视乙方违约，乙方须缴交10000元违约金给甲方。如甲方过户相关责任不配合延期则甲方负责”，事后第三人对该增加内容未予以追认。被告述称该增加内容中“乙方”是指其中介方，是应原告要求按独家代理合同约定增加上述内容。签订合同后，第三人向被告支付定金50000元，被告将其中30000元支付给原告，尚有20000元未付给原告。原告与第三人在履行合同过程中发生纠纷，第三人以本案原被告作为另案被告，于2018年11月28日另案[（2018）粤1802民初8092号]提起诉讼，本院于2019年2月25日作出（2018）粤1802民初8092号民事判决，认定林淑云（本案原告）持有合同备注中的付清购房款期限的内容没有取得付款义务人—李健玲（本案第三人）的签名确认或者同意，该备注内容对李健玲不具有法律约束力，林淑云以李健玲未能在其一方持有合同中的备注期限内付清购房款为由而拒绝履行义务，构成根本违约，故判令解除三方签订的上述《房屋买卖合同》，林淑云向李健玲双倍返还购房定金100000元及负担案件受理费4025元。本院（2018）粤1802民初8092号民事判决书已发生法律效力，林淑云已按照该判决书确定向李健玲支付104025元。被告提供广州农村商业银行股份有限公司于2018年9月3日出具的《同意贷款意向书》，予以证实李健玲于2018年7月31日向该行申请贷款210000元，已获得同贷意向审批通过，并认为原告单方不同意继续履行合同而违约，而反诉要求原告支付中介费30000元。一审法院认为，原告、被告、第三人三方签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《房地产独家代理销售协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。根据原被告双方签订的《房地产独家代理销售协议》及《房屋买卖合同》约定，被告保证原告于2018年8月10日前全额收到卖房款，虽然该付款期限对第三人没有法律约束力，但对被告具有法律约束力，而实际上第三人并没有在该期限内付清全额房款，并导致原告与第三人发生另案民事诉讼纠纷，过错原因在于被告没有完全履行居间义务所致，被告应承担相应的违约责任。虽然合同约定原告未在约定期限内收齐房款则为被告违约并支付违约金10000元，但实际上原告因涉案房屋买卖合同纠纷向第三人支付款项共104025元，扣减第三人支付定金50000元，实际损失应为54025元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告主张要求被告按实际损失予以赔偿，依据充分，故对原告主张要求被告赔偿损失54025元的诉讼请求予以支持。被告收取第三人购房定金50000元，该定金是被告代原告收取，理应全额支付给原告，但被告只支付给原告30000元，尚有20000元未付，原告要求被告支付剩余购定金20000元的诉讼请求，依据充分予以支持。至于被告反诉要求原告支付中介费30000元，由于被告未依合同约定完全履行居间义务，并导致原告与第三人发生民事诉讼纠纷，并由原告承担赔偿责任，过错责任在于被告，被告要求原告支付中介费30000元的反诉请求，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，作出如下判决：一、清远市易安邦房地产顾问代理有限公司于本判决生效之日起十日内向林淑云支付购房定金20000元；二、清远市易安邦房地产顾问代理有限公司于本判决生效之日起十日内向林淑云赔偿损失54025元；三、驳回清远市易安邦房地产顾问代理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2980元，减半收取计1490元，反诉受理费275元，全部由清远市易安邦房地产顾问代理有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《房地产独家代理销售协议》及《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。依双方的约定，上诉人应保证被上诉人于2018年8月10日前全额收到卖房款，而被上诉人实际上并没有在约定的时间内收到购房款，被上诉人没有在约定的时间内收到购房款，是上诉人没有全面履行合同约定的义务所致，上诉人的行为，导致被上诉人与第三人发生另案民事诉讼纠纷，被上诉人因此被判决向第三人支付104025元，在扣减第三人支付定金50000元，被上诉人实际损失应为54025元，上诉人对此应向被上诉人承担赔偿责任。另外，上诉人此前已代被上诉人向第三人支付50000元的购房定金，但只将其中的30000元支付被上诉人，尚有20000元未付，被上诉人要求上诉人支付剩余购房定金20000元理由充分，应当予以支持。对于上诉人要求被上诉人支付中介费30000元一节，如前所述，由于上诉人未依约完全履行双方在合同中约定的居间义务，导致上诉人的损失，上诉人对此存在过错，其要求被上诉人支付中介费30000元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市易安邦房地产顾问代理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人清远市易安邦房地产顾问代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇一九年十二月二十七日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。