黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初312号原告：阎忠山，男，1937年11月18日出生，汉族，退休人员，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：崔岩峰，黑龙江法佳律师事务所律师。被告：郭杨，男，汉族，1975年3月6日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李凤芝，黑龙江东滢律师事务所律师。被告：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸街道办事处繁华委晨光1号教学楼。法定代表人：吕艳蓓，该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，该公司员工。第三人：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。原告阎忠山与被告郭杨、齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）、第三人徐维红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。阎忠山向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）黑02执异65号执行裁定；2.解除对齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室的查封；3.确认齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室归原告阎忠山所有。事实和理由：齐齐哈尔市中级人民法院于2017年5月9日作出(2017)黑02民初34号民事判决书，判决被执行人九鼎公司给付申请执行人郭杨欠款本息合计17.583,671.00元;并以公司名下相应房产拍卖、变卖价款优先受偿:被执行人徐维红承担连带给付责任。郭杨于2017年8月22日向贵院申请强制执行，执行期间法院依法查封被执行人九鼎公司开发的位于富区红岸办事处晨光嘉苑小区的42户商品房及56个车库。本案原告(案外人)阎忠山对富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室执行标的提出书面异议，要求对该房产解除查封并停止执行，齐齐哈尔市中级人民法院于2019年9月30日作出(2019)黑02执异65号执行裁定书，驳回了案外人阎忠山的异议申请。原告认为(2019)黑02执异65号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。因为该诉争房产是原告在2014年初向九鼎公司购买的。当时原告与时任九鼎公司法定代表人徐维红约定，以原告的别处房产抵帐归还房款。没有要求马上办理更名手续，是因为公司要求有抵帐需求时再办理，免得重复更名增加交易费用。达成协议后，九鼎公司就将富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室交付给原告，原告就从2014年初实际入住至今。在2015年九鼎公司与黑龙江广宇建工集团有限公司在省高级人民法院签订了《和解协议书》，正是因为之前有原告以房产与九鼎公司抵账的协议，《和解协议书》的抵账明细中才会有原告的3处房产。原告按九鼎公司要求，将3处房产替九鼎公司抵帐更名。原告的3处房产替九鼎公司抵顶了201万工程款，九鼎公司与原告商定的价款为163万元，超出富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室的价款90余万元。至此可以确认，在作出(2017)黑02民初34号民事判决书之前就已实际入住并支付了对价的诉争房产，所有权应属于原告。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结:第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在郭杨申请查封争议房屋之前，原告阎忠山已经合法取得该房屋，并实际占有，使用该争议房屋至今，因此法院不得查封该房屋。综上所述，原告阎忠山是该诉争房屋的合法所有权人，申请撤销(2019)黑02执异65号执行裁定书，停止执行、解除查封并依法确认齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室归原告阎忠山所有。郭杨辩称，应驳回原告阎忠山的诉讼请求，案件受理费由原告自行负担。一、本案争议的房产早于2013年6月3日在房屋产权登记机关办理了预告登记，预告登记权利人为郭杨，依据相关法律，该预告登记具有法律效力；二、被执行人徐维红系本案原告人阎忠山的儿媳，他们明知该争议的房屋已经预告登记在权利人郭杨名下而入户居住，其目的就是为了规避债务，规避执行，阎忠山的进户居住行为不具有合法性；三、原告阎忠山在本案中的举证证据，系被执行人徐维红利用职权在一家人内部形成，不具有真实性。且《和解协议》与房款收据的时间相互矛盾，诉称案涉房产置换取得的证据更不充分，该事实不能认定。而且所述事实均发生在争议房屋已经预告登记之后，不具有合法性。九鼎置业辩称，对于出借人与借款人恶意串通损害担保人利益的，应认定九鼎公司担保行为无效；徐维红与其亲属恶意串通，签订的《回迁协议》严重损害了九鼎公司的合法权益；西点公司与晨光学校之间在2010年签署的意向书对九鼎公司没有任何约束力。徐维红述称，一、原告已经按照九鼎公司的要求以自己三处房产替九鼎公司抵账更名，实际上已经以另一种置换的方式获得了该讼争房产的所有权，因此九鼎公司出具的收据原告已经视为支付全部价款，并实际占有使用该争议房屋，因此，阎忠山为实际房产人，法院不能查封案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告阎忠山提交了有两组证据。证据一：省高院下的民事调解书，房地产登记信息，收据，证明九鼎公司以原告的房产向广宇做了抵账。郭杨质证称：对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，因为该证据是广宇与原九鼎公司徐维红之间的纠纷，与本案无关，说明不了原告占有房产的原因。该收据是2015年6月18日，对该收据真实性有异议，这张收据的收款单位是九鼎公司，也就是阎忠山儿媳，是一家人做的收据，不能认同真实性，而且没有公章和签字，从现在的九鼎公司账面也没有体现阎忠山购买过房产，我们认为该证据不真实，不是合法取得。徐维红和原告是一家人，对房地产信息的真实性和本案无关。这份债权转让是2015年6月20日，与本案更没有关联，是阎忠山他们之间做的转让。不能说明原告就合法取得了该房产。另外该证据日期是2015年6月20日，而郭杨与徐维红签订的房屋买卖合同等集预告是2013年6月3日，也就是说两年后徐维红明知道房产被转让还抵押，不真实。关于一百万的收据不是正规现金收据，不具合法性、真实性，无法考证。对这几组燃气、电费，都发生在2018年，对真实性无异议，对目的有异议，只能证明居住，但是不能证明取得。即便是真实的，我们也不能认同。和解协议是九鼎公司和广宇公司的，没有月份和日期，只有年份，这份和解协议我认为是虚假的，如果是真实的，当时徐维红明明知道已经办理预告登记，还和别人和解，这种行为是种欺诈，从原告提供的证据看，一家人，阎忠山在配合其儿媳规避债务，徐维红的行为在整个案件中都存在欺诈行为。所以对和解协议提出异议。九鼎置业质证称：对真实性无异议，对证明目的有异议，这份调解书不能证明原告阎忠山此房产为真实购买，所出示的收据九鼎公司不予认可。因为原法人徐维红在2011年9月-2018年4月期间是非法变更法人期间，一切行为属于个人行为。这几套房产证明信息，和债权转让书与我公司无关，阎忠山本人与九鼎公司没有签署过任何的借款合同，所提交的九鼎公司出具的阎忠山的缴款凭证，目前为止我公司没有任何记录，九鼎公司账户也没有这笔款项，提交的这些生活缴费证明只能证明在此时间内有人居住房屋，不能真实证明居住人为阎忠山。对和解调解书的真实性和证明问题均有异议，这份调解书徐维红没有得到九鼎公司授权和九鼎股东会决议，我们不清楚是在何情况下签署的这份协议。徐维红质证称：对证据真实性合法性及证明目的均无异议。调解书及和解协议能够证实原告以抵账的方式进行了房屋置换，事实清楚，法律文书具有确权效力。交款收据也是能证实九鼎公司与原告的置换过程，也是一种确认。水电费相关票据能够证实原告已实际占有并使用争议房屋，与置换协议形成完整地证据链条，能充分证实原告是合法的房屋所有权人。因为当初置换时九鼎公司法定代表人是徐维红，不能因为法定代表人的变更而改变之前所从事的法律行为，也不能撤销之前所签订的任何合同，否则有违背合同法的立法目的。也不利于合同交易的稳定性。本院对法院的调解书真实性予以确认。证据二：阎忠山交费的票据，水电、煤气等，证明其实际居住。郭杨质证称：该证据都体现在2018年，没有体现是阎忠山的票据，证明不了阎忠山使用的，更证明不了阎忠山就是该房屋的合法占有人，改组证据与本案无关，证据不具有合法性，我们不予认可。九鼎置业质证称：对该组证据真实性和证明问题均有异议，该组证据不能证明实际居住人为阎忠山，并且与本案诉求问题无关。徐维红质证称：真实性及证明目的无异议。能够证实原告已实际居住。如果被告郭杨及九鼎公司无其他证据能够证实该房屋由其他人居住，那么应以此证据认定为原告居住。该组证据真实性无法认定。被告郭杨向法院提交三组证据：证据一，预告登记，证明案涉房屋已经被预告登记。证据二，借款合同，证明徐维红向郭杨借款，借款时间是2013年6月4日。证据三，依据执行判决书。阎忠山质证称：原告对这几组证据真实性无异议，对证明目的有异议。郭杨与九鼎公司的债权债务不影响原告对房子的产权所有。九鼎置业质证称：第一组证据预告登记，2013年6月3日的郭杨预告登记只是一种行政行为，没有物权属性，该行政登记有效期为3个月，不能证明该房产权属郭杨。第二组证据借款合同徐维红与郭杨之间所有的借贷往来都出自于他们个人账户，实际借款人是徐维红本人，与我公司无关。在借款补充合同中，没有九鼎公司公章。对民事判决书，相关事宜九鼎公司与郭杨之间由前法人徐维红经办，现法人吕妍蓓对相关事宜不予认可，我们将通过其他方式予以协调解决。徐维红质证称：三组证据真实性均无异议，证明目的有异议，预告登记只是对郭杨与九鼎公司借款合同的一种非典型担保，不能对抗第三人，更不影响原告对该房屋的占有使用以及进行置换，成为房屋所有权人。本院对上述证据的真实性予以确认。被告九鼎公司提交了三组证据：证据一，工商行政处罚决定书，证明徐维红在2011年9月非法变更九鼎公司法人及股东。证据二，富拉尔基区和市中院的民事判决书，证明徐维红不是九鼎公司唯一股东，九鼎公司股东由三人组成，徐维红只占20%。徐维红自认为是唯一股东，没有得到法律确认和支持。徐维红和吕妍蓓之间的股权转让没有实际履行。徐维红个人未出资6700万购买吕妍蓓名下的股权。证据三，九鼎公司的章程为原始登记2011年2月22日，工商行政部门及法律裁决的初始登记，已经于2018年4月得到变更和确认。阎忠山质证称：对证据的复印件无法确认真实性。同时我们更无法确认徐维红现今最新的的股份比例是多少。徐维红作为房产置换当时的公司法定代表人，她作出的经营行为应得到法律确认。郭杨质证称：对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据与本案无关，这只能证明九鼎公司股东之间内部的矛盾，并不能影响徐维红从2011年-2018年法人代表的身份，她的法人身份是不争的事实，当时他对外的一切活动都应该受到法律保护，我方认为该组证据与本案无关。徐维红质证称：对行政处罚决定书及行政判决书真实性无异议，但与本案无关联性，而且该处罚决定后期也被其他法律文书取代并更换，对于本案来讲无实质意义，章程已经被富区法院的一审民事判决及中院判决所修改，这两份证据也恰恰是徐维红想举的证据，能够充分证实徐维红是九鼎公司的唯一股东，认为该两份判决已经确认吕妍蓓将所有股权转让给徐维红，股东身份根据公司法规定应记载到股东名册有效，那么法院的判决效力当然高于股东名册，因此徐维红为九鼎公司唯一股东。其所行使的行为也能代表九鼎公司，因此与原告签订的合同协议以及收据，都能视为是九鼎公司的行为，原告是该争议房屋的所有权人毋庸置疑。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：郭杨与九鼎置业、徐维红民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月9日作出（2017）黑02民初34号民事判决：1.被告九鼎公司于判决生效后十日内偿还原告郭杨本金13,848,893.00元、利息3,734,778.00元（截止到2017年1月16人，之后以13,848,893.00元为基数，按照月利2分计算至实际给付之日）；2.被告九鼎公司以34个车库，经评估、作价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息；3.被告九鼎公司以与原告郭杨预购的42处商品房经评估、作价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息，但不得对抗第三人；4.被告徐维红对上述借款本息承担连带清偿责任。后因九鼎置业、徐维红未自动履行生效民事判决书确定的义务，郭杨于2017年8月22日向本院申请执行，我院立案执行，案号为（2017）黑02执265号。在执行中，依据申请执行人郭杨的申请，本院于2018年1月9日作出（2017）黑02执265-1号执行裁定、协助执行通知书，查封被执行人九鼎公司位于富拉尔基区××办事处××小区××商品房及56个车库，查封期限三年。阎忠山提出书面异议，主张查封房产中5号楼4单元101室系置换给他的房产，已实际入住，请求解除对该房屋的查封。本院于2019年9月30日作出（2019）黑02执异65号执行裁定书，裁定：驳回案外人阎忠山的异议请求。经调查，阎忠山主张解除查封的房产在本院上述查封房产清单中列序号第42号，该房产于2013年6月3日办理房预富房字第××号预告登记，预告登记权利人为郭杨。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，阎忠山并未签订合法有效的书面合同，其主张的支付房款的方式为其替九鼎公司偿还广宇公司的工程款，九鼎公司将案涉晨光嘉苑5号楼4单元101室房屋置换给阎忠山。但是，九鼎公司与广宇公司在2015年签订《和解协议》，而九鼎公司为阎忠山开具的晨光嘉苑5号楼4单元101是房款收据的时间是2014年1月1人，收据开具时间在《和解协议》签订之前，与原告所称的该收据系他用房产替九鼎置业顶债后开具的陈述相矛盾，按照正常逻辑分析，也应当是先签订《和解协议》才能有实际的抵顶行为，故阎忠山所述置换行为，本院不予认定。同时该房屋在2013年6月3日已经办理了预告登记，预告登记权利人为本案被告郭杨，在预告登记仍存续的情形下，该房产无法办理产权证照。阎忠山在没有签订购房合同，购房款支付方式存疑，争议房屋又早于其主张的顶债时间已经办理了预告登记的情况下，不能证实其对案涉争议房屋享有足以排除执行的权利，综上所述，原告阎忠山的的诉讼请求不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回阎忠山的诉讼请求。案件受理费11,000.00元，由阎忠山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇一九年十二月二十六日书记员 王 迪