广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0105民初9188号原告：陈广存，男，1971年7月13日生，汉族，住广州市天河区。原告:陈广开,男，1974年7月15日生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：许瑞、肖静，广东汇俊律师事务所律师、实习律师。被告：保利发展控股集团股份有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层。统一社会信用代码91440101741884392G。法定代表人：宋广菊。委托诉讼代理人：黄碧洲、马力伟，广东济方律师事务所律师。第三人：广州市海珠区琶洲街经济联合社，住所地广州市海珠区新港东路琶洲跃龙大街19号。负责人：徐志豪，社长。委托代理人：郑荣启，该社社委。原告陈广存、陈广开诉被告保利发展控股集团股份有限公司（以下简称保利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依职权追加广州市海珠区琶洲街经济联合社（简称琶洲联社）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈广存、陈广开及其委托代理人许瑞、肖静，被告保利公司的委托诉讼代理人黄碧洲、马力伟，第三人琶洲联社的委托代理人郑荣启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2010年5月28日，原告与被告签订了《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，根据合同第八条，“甲方的权利义务中第四款规定，负责在交付回迁安置房之日起420个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥国有房地产权证（未付土地出让金的），并负责按乙方要求以亲属类别进行分证，办证费用由甲方负责。”2014年12月2日，被告向原告交付位于琶洲村城中村改造回迁安置房自编号5号楼B塔401单元、5号楼B塔3507单元、3号楼B塔3605单元。2016年1月6日，广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社和被告共同发出《关于琶洲村复建安置房办理产权证的通知》，要求原告提交《广州市不动产登记申请书》、《补充协议》等有关材料，并要求原告按照身份类别对应的时间段到指定地点签署上述材料。2016年1月29日，原告按照通知要求提交了材料，并收到相关收据。按照合同约定，被告应在交付回迁安置房屋之日起（即2014年12月2日起）420个工作日（即2016年9月4日）为原告办妥房屋产权证明。被告的行为严重违反合同约定，故原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即履行为涉案房屋办理房产登记的合同义务（涉案房屋未琶洲村城中村改造回迁安置房自编号5号楼B塔401单元、5号楼B塔3507单元、3号楼B塔3605单元）。2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属登记的违约金1058316.74元（按交付房屋面积259.3平方米、交付时补偿费用标准21000元/平方米以及人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%为基础，参照逾期罚息利率加收50%罚息标准计算。自2016年8月9日起实际办妥权属登记之日止，暂计至起诉之日。3、本案受理费等诉讼费用由被告承担。在法庭调查中，原告增加诉讼请求要求第三人琶洲联社对前述诉请承担连带责任。被告辩称:一、签订土地、房屋征收补偿协议，是属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼收案范围。本案中案涉《拆迁补偿安置协议》表面上由原、被告保利公司签署，但实际上是保利公司受琶洲联社委托代为签署协议、代为履行协议。因此本案不属于民事诉讼的受案范围，应裁定驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回：1、被告保利公司不是申请办理涉案房屋产权登记的主体，原告起诉被告保利公司要求办理产权登记存在主体不适格、履行不能的错误，应予以驳回；2、原告至今未办理并提交“税征收机关的纳（免）税证明”，导致无法办理涉案房屋的产权转移登记；3、原告在《补充协议》中提出“分证”要求，并同意“因办理分证所需，原协议约定的办证期限相应顺延”；结合税务部门的《回函》，目前办理分证仍存在政策障碍，故不属于被告违约，原告要求被告承担违约金没有依据，应予以驳回。被告琶洲联社辩称：案涉房屋产权大确权在第三人名下，但为拆迁户办证是保利公司的义务。经审理查明：根据穗海新字第019986号农村（墟镇）宅基地使用证，新滘镇琶洲村蟠龙大街左8巷70号宅基地使用人陈广存、陈广开，宅基地面积80平方米，建筑面积280平方米。2010年1月4日琶洲经济联合社出具《授权委托书》，委托保利公司与被拆迁人依据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》签订拆迁补偿安置协议，代替受托人履行与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议中的义务，享有拆迁补偿安置协议约定的权利并具体实施各项拆迁补偿安置工作。2010年4月10日，琶洲经济联社出具《授权委托书》，委托保利公司代为建设地块十及地块十一琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地，具体委托事项包括代为实施海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目地块十、地块十一的工程招标、设计及建设等相关事宜。2010年5月28日，原告陈广开、陈广存（乙方）与保利公司（甲方）签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（简称《安置协议》），约定：1.乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村蟠龙大街左八巷70号产权证号码为穗海新字第019986的房屋交由甲方组织拆迁；2.经实测乙方被拆迁房屋的合法产权面积为267.38平方米，乙方选择回迁安置的面积为267.38平方米。甲方在乙方签订本协议之日起壹年内向乙方提供回迁安置房屋户型及面积作选择，具体回迁户型由甲、乙双方以补偿协议形式另行约定；3.甲方负责按回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作；负责在交付回迁安置房屋之日起420个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥国有房地产权证（未付土地出让金），并负责按乙方要求以亲属类别进行分证，办证费用由甲方负责；等等。2014年12月2日，保利公司向原告交付了琶洲村城中村改造回迁安置房自编号5号楼B塔3507单元（建筑面积89.3平方米）、5号楼B塔401单元（建筑面积110.2平方米）、3号楼B塔3605单元（建筑面积51.8平方米）。2016年1月6日，保利公司、琶洲联社共同发出《关于琶洲村复建安置房办理产权证的通知》，就回迁安置房产权证的办理事宜通知琶洲村城中村改造项目的被拆迁人在相应期限内签署《广州市不动产登记申请表》、《补充协议》等有关材料。2016年1月29日，保利公司出具《收据》确认收到陈广开、陈广存提交的相关办证资料。2016年1月31日保利公司与原告签订《补充协议》（普通版），约定：依据原协议，原告调剂后回迁安置面积为267.38平方米，原告已实际取得复建安置房合计实测建筑面积为255.8116平方米，实际回迁面积与调剂后回迁面积的差额-11.5684平方米双方按下列标准结算：（一）如实际回迁面积小于调剂后回迁面积的，保利公司按人民币21000元/平方米向原告支付差价，合计为人民币242936.4元；等等。同日，原告向保利公司提交了《琶洲村复建安置房情况表》、《琶洲村复建安置房分证申请表》，申请将3B-3605房登记在陈笑娥（与被拆迁人是姐弟关系）名下，将5B-401房登记在陈广存名下，将5B-3507房登记在陈广开名下。《琶洲村复建安置房分证申请表》载明申请产权登记人确认并同意：因办理分证所需，申请产权登记人同意原协议约定的办证期限相应顺延；如确因法律、政策限制，复建安置房的产权不能登记至对应的申请产权登记人名下，则仍登记在对于的所述被拆迁人名下。另查明：根据广州市国土资源和规划委员会2015年12月30日出具的《广州市不动产权属证明书》，不动产权利人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社，房屋所有权来源自建，坐落海珠区琶××、××、××、××、××、××（除地下××层××、××号车位，地下1层B1038、B1039号车位以外）；坐落海珠区琶洲占决新街3、5、7、9、11、13号（除地下2层B2337号其中的12.2875平方米外）,暄悦西街8号。2015年9月17日，广州市国土资源和规划委员会作出《关于琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建安置房产权登记问题的复函》（穗国房业务【2015】265号），载明：根据建设部《房屋登记办法》第三十条和第三十三条相关规定，在符合房屋所有权初始登记和转移登记的条件下，海珠区琶洲街琶洲经济联合社可备齐资料（详见附件1、2）向广州市房地产交易登记中心申请办理琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建安置房初始登记，向海珠区房地产交易登记所申请办理复建安置房转移过户至拆迁安置户名下的转移登记。2018年10月24日，广州市海珠区税务局作出《关于琶洲复建安置房纳（免）税证明办理相关问题的回函》，回复内容第二条如下：回迁安置房登记为其他近亲属的。办理权属登记的回迁人与被拆迁房屋权属人（宅基地证所载权属人）不一致的，不符合拆迁安置免征契税的税收优惠条件。因此如没有与宅基地证具有同等法律效力的相关资料证明“分证分户”情形下，无法确认回迁人是被拆迁房产的合法权属人，应视为原房屋权属人取得安置房产后向该回迁人转让房产，并按税务机关核价系统或有资质评估机构评估结果计税，双方均应按相关税收法规缴纳过户时产生的税费。在庭审中，原告坚持本案以民事诉讼起诉。本院认为，在整个琶洲村“城中村”改造项目中，拆迁补偿安置方案是琶洲联社通过村民民主投票确定，同时也是由琶洲联社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，这显然是属于村民自治的行为。之后，琶洲联社将村民认可的拆迁补偿安置方案委托给保利公司具体实施，即琶洲联社与保利公司之间形成了委托关系。受托人保利公司只要是在委托权限范围内依法实施委托行为，产生的法律后果最终应由委托人享有和承担。本案是原告和被告保利公司在履行《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》过程中产生的纠纷。如前述，双方订立《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》的依据是经村民大会讨论通过的《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，因此，原告与被告保利公司本案讼争的纠纷本质是双方在履行《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》过程中所产生的纠纷，均属于村民自治的范畴，不属于人民法院的受案范围。另，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，国有土地的征收和补偿协议的签订主体是房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位和被拆迁人。而集体土地上房屋征收及补偿协议的签订主体为村集体或房地产开发公司，应视为受房屋征收部门委托签订合同。本案中，案涉《安置协议》虽为陈广存、陈广开与保利公司签订，但视为保利公司受房屋征收部门委托与陈广存、陈广开签订合同。由《安置协议》引起的纠纷，亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，本案不属于人民法院民事诉讼的受案范围，但原告经本院释明后仍坚持以民事诉讼起诉，故依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告陈广存、陈广开的起诉。本案受理费14325元退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林湛河人民陪审员  凌 川人民陪审员  黄美红二〇一九年十二月十六日书 记 员  徐文慧谭颖诗