重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初16136号原告（反诉被告）：唐春玲，女，1973年2月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李培孝，重庆市南岸区涂山法律服务所工作者。委托诉讼代理人：周自华，重庆市南岸区涂山法律服务所工作者。被告（反诉原告）：吴安新，男，1981年8月2日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：杨巧玲，四川开山（重庆）师事务所律师。原告（反诉被告）唐春玲与被告（反诉原告）吴安新合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张鑫适用简易程序公开开庭进行审理。唐春玲的委托诉讼代理人李培孝、周自华、吴安新的委托诉讼代理人杨巧玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。唐春玲诉讼请求：吴安新支付房屋使用费8万元（2018年7月至10月）及物管水电费16849元。事实及理由：2018年5月3日，唐春玲、吴安新签订《合作协议》，约定由唐春玲提供位于重庆市南岸区南坪福红路58号阳光华庭四期一区裙楼5层6号、7号、阳光华庭四期一区裙楼负四层2号门面与吴安新合作做餐饮经营使用，吴安新按照先交费、后使用的原则向唐春玲支付房屋使用费2万元/月，按季度提前10日支付房屋使用费并支付房屋使用保证金4万元等内容。《合作协议》签订后，吴安新支付了2018年5月6日至2018年7月5日的使用费，按照约定，吴安新应于2018年6月25日至2018年7月5日期间向唐春玲支付2018年7年6月至2018年10月5日（3个月）的使用费共计6万元，但吴安新拒不支付并经唐春玲催收未果。吴安新辩称，唐春玲不是《合作协议》中案涉房屋业主，吴安新是在58同城上看到唐春玲发布的出租房屋信息才联系唐春玲，唐春玲、吴安新之间系租赁合同关系；《合作协议》内容约定吴安新系租赁唐春玲房屋用于做餐饮，唐春玲未进行投资、不参与管理、不承担风险、不享有收益，故唐春玲、吴安新不是合作关系。吴安新反诉请求：1、解除唐春玲、吴安新于2018年5月3日签订的《合作协议》；2、唐春玲向吴安新返还2018年5月6日至2018年7月5日租金4万元；3、唐春玲向吴安新返还保证金4万元；4、唐春玲赔偿吴安新损失2.3万元。事实及理由：2018年5月3日，唐春玲、吴安新签订《合作协议》，约定唐春玲将位于重庆市南岸区南坪福红路58号阳光华庭四期一区裙楼附5层6号、7号、阳光华庭四期一区裙楼负四层2号门面出租给吴安新做餐饮使用，月租金2万元，期限1年，从2018年5月6日至2019年5月5日。《合作协议》签订后，吴安新按约将2个月租金及保证金共计8万元支付给唐春玲。后因唐春玲在吴安新办理开办餐饮所需营业执照及其他手续时拒绝提供协助，致使吴安新的餐饮店无法继续经营。后经吴安新了解到案涉房屋登记于重庆洋世达房地产开发有限公司（以下简称洋世达开发公司）名下，唐春玲没有转租权，也不可能给吴安新办理营业执照，吴安新签订《合作协议》目的无法实现并因此造成巨大损失。唐春玲辩称，同意解除《合作协议》，不同意吴安新其他反诉请求；唐春玲、吴安新之间系合作关系，不是租赁合同关系，吴安新没有按《合作协议》履行义务构成违约；案涉房屋、餐饮设备、装修等为唐春玲出资并参与合作经营。经审理查明：2018年5月3日，唐春玲（甲方）、吴安新（乙方）签订《合作协议》，第一条合作内容约定甲方提供重庆市南岸区南坪福红路58号阳光华庭四期一区裙楼附5层6号、7号，阳光华庭四期一区裙楼负四层2号门面，与乙方合作做餐饮使用，乙方向甲方支付房屋使用费每月2万元；第二条合作期限约定为1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止；第三条约定房屋使用费按每一季度作为一期支付，根据先交费后使用的原则，乙方应当在本协议签订时将第一期使用费2个月共4万元交付给甲方，此后乙方应在已支付使用费使用期届满前10日内，将下一期使用费按一个季度全额支付给甲方，若乙方在使用过程中，经甲方同意解除合作的，则乙方应付的使用费按实际使用期间结算（实际使用期间不满一个月的，使用费按月计算）；第四条约定本协议签订时，乙方向甲方支付房屋使用保证金4万元，用以乙方履行本协议的担保，合作期满在乙方结清所有费用，并将经甲方验收合格的房屋及设施设备退还甲方后，甲方将使用保证金退还乙方，使用期间，乙方单方解除协议的，则甲方不退还保证金，房屋使用保证金不计利息；第五条约定在乙方全额支付第一期2个月的使用费及使用保证金后，甲方将房屋及相关设施设备交付乙方使用，若乙方当时未提出异议，视为乙方验收合格并接收房屋及设施设备；第六条约定乙方在使用该房屋期间的一切行为均由乙方自行负责，甲方不承担任何责任；第七条约定该房屋的物业管理、水、电等费用由乙方承担并按时向物业公司缴纳；第八条约定使用期间，乙方不得改变房屋结构及使用功能，乙方在使用过程中造成房屋及设施设备损坏的，乙方应承担由此造成的损失及责任，使用房屋区域内的消防等安全工作，由乙方自行负责，乙方应遵守国家及重庆市的有关法律法规规定，合法经营，不得从事违法活动，否则由此造成的一切后果由乙方自行承担；第九条约定合作期满，甲方收回房屋使用权，若乙方愿意继续合作，与甲方协商一致后可续签协议；第十一条约定乙方未按时足额交付使用费及在使用期内单方面解除协议的，甲方不退还乙方已支付的使用费及保证金并有权要求乙方赔偿由此造成的损失，因不可抗力致使本协议不能履行时，双方可依法变更或解除协议，甲乙双方互不承担违约责任等内容。2018年5月2日，吴安新向唐春玲微信转账5000元、5000元、平安银行转账3万元，共计4万元。2018年6月12日，吴安新向唐春玲发微信：“现在正式通知你，因为你方原因，不能提供正规手续，导致我们无法正常办理手续，无法正常营业，现在所有的损失将由你方负责，到事情妥善解决之前，我方拒绝支付房租，特此声明。”2018年7月6日，吴安新将《通知函》照片通过微信发给唐春玲，《通知函》限唐春玲接到此函之日起2日内向吴安新提供正当有效且全面的手续，让吴安新办理营业执照，如唐春玲一直躲避且不提供，已属于严重违约，吴安新不再支付房租并会追偿经济损失等内容。重庆市公安局南岸区分局南坪派出所接警编号尾数0035案（事）接报回执载明案外人伍奎于2018年7月16日报称在宏声路福红路58号发生纠纷，唐春玲于2018年5月将南岸区宏声路格瑞特酒店旁边门面的二房东将该门面租给伍奎使用，门面名称是“九九小龙虾”，因唐春玲系二房东，无法提供第三方协议，致使伍奎的“九九小龙虾”无法办理营业执照，伍奎便停止缴纳租金，唐春玲于晚8点左右到“九九小龙虾”店面与伍奎起了争执，伍奎要求唐春玲退4万元押金，引发租赁纠纷，伍奎报警求助等内容。重庆市公安局南岸区分局南坪派出所接警编号尾数0041案（事）接报回执载明匿名于2018年7月24日报称在宏声路福红路58号称物业停了此处水电，房东让其搬走但物业不肯并引发纠纷等内容。吴安新从2018年9月20日起联系吴安新交换案涉门面钥匙，唐春玲于2018年10月26日收回宏声路九九小龙虾门面钥匙。案涉门面2018年6月11日至2018年7月10日产生电费8562.10元、水费544.50，2018年7月11日至2018年8月31日产生电费2014.60元，2018年7月1日至2018年7月31日产生物管费1519.10元，2018年8月1日至2018年8月31日产生物管费1171.10元，2018年9月1日至2018年9月30日产生物管费1519.10元，2018年10月1日至2018年10月31日产生物管费1519.10元，共计16849.60元。唐春玲在庭审中陈述称案涉门面系唐春玲向洋世达开发公司租赁取得使用权。上述事实有《合作协议》、微信截图、手机银行转账截图、案（事）接报回执及当事人陈述记录在卷，足以认定。吴安新另举示重庆风神图文广告有限公司2018年5月28日统一收据一张，载明广告制作2.3万元，拟证明吴安新损失2.3万元。因该统一收据未载明具体用途，且唐春玲不予认可，本院对该统一收据关联性不予采信。本案争议焦点在于：1、《合作协议》性质？2、唐春玲是否负有向吴安新提供办理营业执照相关手续的义务？分析评判如下：1、本院认为唐春玲诉称唐春玲、吴安新之间系合作关系的理由不能成立，《合作协议》性质系房屋租赁合同，理由如下：第一，《合作协议》约定吴安新按月向唐春玲支付固定房屋使用费，符合房屋租赁合同的特征；第二，《合作协议》并未约定唐春玲就案涉门面的餐饮经营承担风险，不符合个人合伙的特征。因此，《合作协议》实为房屋租赁合同，房屋使用费实为租金。2、关于唐春玲是否负有向吴安新提供办理营业执照相关手续的义务，本院认为，因《合作协议》明确了案涉门面用于经营餐饮，在唐春玲明知吴安新签订《合作协议》目的的情况下，即使《合作协议》对此未予明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，唐春玲亦对吴安新办理营业执照负有协助义务。综上所述，唐春玲、吴安新之间签订的《合作协议》实为房屋租赁合同，现双方对解除《合作协议》没有争议，本院对吴安新第一项反诉请求予以支持。案涉门面于2018年7月24日停水电，应视为唐春玲以实际行为拒绝继续履行《合作协议》，唐春玲无权主张此后的房租，吴安新实际承租期间宜认定为2018年5月6日至2018年7月23日，在此期间产生的物管费、水电费12285.84元应由吴安新承担，2018年5月6日至2018年7月5日房租已实际支付4万元，2018年7月6日至2018年7月23日的房租应照实核算为12000元。此外的物管费、水电费4563.76元属于扩大损失，因吴安新在签订《合作协议》时未对案涉门面权属予以核实存在过错，本院酌定唐春玲、吴安新就扩大损失各自承担50%的责任。吴安新反诉请求退还已付房租4万元于法无据，本院不予支持。吴安新主张返还保证金4万元，但未能举示证据证明已交付该4万元，本院不予支持。吴安新主张损失2.3万元因其举证不能，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除反诉被告唐春玲与反诉原告吴安新于2018年5月3日签订的《合作协议》；二、被告吴安新于本判决生效之日3日内向原告唐春玲支付房租12000元、物管水电费14567.72元；三、驳回原告唐春玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴安新的其他反诉请求。本案本诉案件受理费2221元，减半收取1110.50元，由原告唐春玲负担878.50元，由被告吴安新负担232元。反诉案件受理费减半收取1220元，由反诉原告吴安新负担1180元，由反诉被告唐春玲负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇一九年十二月三十一日书记员 何洪泉