黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初3334号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼，统一社会信用代码：91230602695237863T。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：吴立明，男，1987年1月4日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告吴立明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大庆市城安物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪庆林、被告吴立明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付原告2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费13815.56元；2.请求法院判令被告按照同期银行贷款利率支付自2017年1月1日至实际给付之日止（暂计至2019年8月1日）的逾期利息1680元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为大庆市萨尔图区米兰小镇小区提供物业服务，被告系大庆市萨尔图区米兰小镇小区C区2号楼2单元201室的业主，房屋物业面积122.5平方米，被告于2014年1月8日接受房屋并接受了原告提供的物业服务。被告已经向原告缴纳了2014年12月31日之前的物业管理费，被告未向原告缴纳从2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计13815.56元。经原告多次催缴，未有效果，特向贵院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴立明辩称，物业费确实没交，是房子有问题，当初交房子的时候就和物业反映了，物业应该有备案，窗台是一半的，有一个大洞，而且房屋温度低，整栋楼的温度都低，窗户漏风。对原告大庆市城安物业管理有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.中华人民共和国物业服务企业资质证书1份（与原件核对无异）；证据2.收费许可证正、副本复印件1份（与原件核对无异）；证据3.米兰××××期（前期）物业管理合同复印件1份、米兰××××期物业管理合同复印件1份（与原件核对无异）；证据4.大庆市物价监督管理局《关于米兰××××期小区前期物业服务收费标准的批复》复印件1份、大庆市萨尔图区格林社区工作站唯美居委会《关于米兰××××期物业服务说明》复印件1份；证据5.商品房合同备案证明一份；证据6.交接房屋结算表和临时管理规约复印件1份（与原件核对无异）；证据7.“米兰××××期物业管理费缴费通知单”复印件1份、邮政特快专递复印件1份（与原件核对无异）。证据8.发票复印件一份（与原件核对无异）。因被告对证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于证据7，因该证据仅系原告留存的寄件人联，且原告不能提供其他证据证明被告已经签收该邮件，故本院对原告证明的邮寄催费不予确认，仅对以门上张贴方式催收诉讼费予以确认。在案件审理过程中，被告吴立明未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2013年11月28日，原告大庆市城安物业管理有限公司与案外人大庆市城市建设投资开发有限公司签订米兰××××期物业管理合同，将大庆市城市建设投资开发有限公司开发的案涉的米兰××××期物业服务委托给原告，由原告按约定提供服务并收取费用。2016年1月20日,大庆市物价监督管理局（庆价函发【2016】5号）对原告提供物业服务收费标准作出了批复，前期服务收费标准暂定为多层2.3515元/月/平方米（建筑面积），高层2.4515元/月/平方米（建筑面积），电梯房底层或原始设计不停靠的，不收取电梯费。文件有效期自2016年1月1日起执行至2016年12月31日止。2017年2月21日,大庆市萨尔图区格林社区工作站出具关于米兰××××期物业服务说明一份，在米兰××××期小区业主委员会成立之前，由格林社区工作站唯美居委会代行业主委员会职责。鉴于米兰××××期小区已过前期物业服务阶段，为不影响米兰小区的居住环境，同意由原告继续为米兰小镇小区提供物业服务，服务时间为2017年1月1日至2017年12月31日，物业服务内容、标准与原合同约定为准，价格与原合同约定为准。2017年8月25日,大庆市萨尔图区米兰小镇业主委员会与原告签订米兰××××期物业管理合同，委托原告向米兰小镇小区提供物业服务，并约定了物业的管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每年每平方米建筑面积多层29.1元、商服21.9元，高层30.3元（以物价局批复为准）；每年1月1日开始收取一年物业费。被告吴立明系大庆市萨尔图区奥林匹克路27号米兰小镇C02-2-201室（房屋建筑面积为122.4平方米）的房屋的购买人，2014年1月8日，被告吴立明接收并办理高层入住手续，当日原告与被告吴立明签订米兰小镇规约与协议，协议中被告承诺已详细阅读文件内容，并同意按照“临时管理规约”第五条第3项的约定足额交纳物业服务费用。被告吴立明自2015年开始拖欠物业费，至2018年共计拖欠物业费13815.56元，现原告以催要无果为由诉至本院，要求被告给付拖欠的物业费及利息。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案的争议焦点问题主要集中在以下几个方面：一、被告是否拖欠原告物业费及数额。本案系物业服务合同纠纷。原告系具有独立法人资格的具有物业服务资质的企业，依法与建设单位及案涉房屋所在小区业主委员会签订了物业服务合同并服务至今，合同内容是原告与建设单位及案涉房屋所在小区业主委员会的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，被告于2014年1月接收了房屋，并与原告签署了相应的规约与协议，同意并认可由原告为其提供物业服务，故物业服务合同对被告具有约束力，原告已按约定向被告提供了相应的物业服务，故被告应按约定及时足额履行缴纳物业费用的义务。本案中，被告于2014年接收了房屋，并与原告签署了相应的规约与协议，同意并认可由原告为其提供物业服务，故被告应按约定及时足额履行缴纳物业费用的义务。本案中，原告要求被告给付物业费13815.56元，被告对拖欠物业费的事实予以认可，故本院对原告要求被告立即给付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费13815.56元予以支持。至于被告辩称房屋质量及低温问题，该问题不属于物业管理范围，故本案中被告以此作为其拒付物业管理费的理由证据不足，本院不予采信。二、二被告是否应该给付原告逾期利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的约定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因为前期物业合同未对物业费的缴纳期限进行约定，本院认为2015年、2016年、2017年的物业费被告应在原告提供物业服务后缴纳，2018年的物业费因物业管理合同约定每年的1月1日开始收取，且被告未履行缴纳义务，故本院对原告要求自2018年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止的诉讼请求予以支持，自2018年1月1日起按银行贷款年利率计算至2019年9月1日为1001.62元（13815.56元X4.35%年利率÷12月×20个月=1001.62元），并继续以13815.56元物业费为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至物业费全部缴纳完毕之日。综上，本院对原告要求给付利息1680元的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴立明于本判决生效后立即给付原告大庆市城安物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费人民币13815.56元、利息1001.62元，以上合计14817.18元；二、被告吴立明于本判决生效后立即给付原告大庆市城安物业管理有限公司自2019年9月1日起的利息（以13815.56元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告吴立明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  李艳华人民陪审员  史松梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李鑫宇