陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13496号 上诉人（原审原告）：韩蕾，男，1985年11月5日出生，汉族，华为技术有限公司工程师，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈明俊，男，汉族，1965年8月11日出生，陕西国防工业学院教师，现住西安市鄠邑区。原审第三人：西安骏驰房地产咨询有限公司第十分公司，住所地：西安市高新区房。负责人：寸宝云，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨逸飞，男，汉族，1984年7月27日出生，该公司员工，现住西安市高新区。上诉人韩蕾与上诉人陈明俊，原审第三人西安骏驰房地产咨询有限公司第十分公司（以下简称：西安骏驰公司第十分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初10690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年9月2日，韩蕾与陈明俊、西安骏驰公司第十分公司签订《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》一份，合同约定：甲方（陈明俊）所售房屋坐落于西安市高新区缤纷南郡（XX路XX号）4幢1单元11202号（以下简称：该房屋），建筑面积为79.05平方米。该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2010年11月，甲方应于2017年11月1日前办理抵押注销手续。该房屋的成交价为1000000元，上述价款包括大修基金、办证契税及办证相关费用。补充协议约定，甲方房屋不动产登记证未办理乙方已知晓并同意，签订本合同当日乙方支付甲方购房定金50000元。在收到定金之日起，甲、乙双方均不得单方终止合同，若甲方违约，则除退还定金及已付房款之外，还应向乙方支付相同定金数额的赔偿以及房屋增值部分的差价，乙方购房产生的过户代理费、中介服务费、贷款相关费用共计37750元，此费用在签订本合同当日由乙方一次性支付丙方。甲、乙双方暂定于2017年12月30日之前办理完毕产权过户手续。同日，陈明俊出具承诺书，载明本人陈明俊自愿出售坐落于西安市高新区XX路XX小区XX栋XX单元XX号房屋，在此之前已征得共有人李晓萍的同意，并接受其委托签署房屋买卖合同及补充协议并代收房款。合同签订后，韩蕾于同日向陈明俊支付定金50000元、向西安骏驰公司第十分公司支付过户代理费、中介服务费37750元；陈明俊及西安骏驰公司第十分公司均出具了收条。后陈明俊未按时配合韩蕾办理网签手续等，西安骏驰公司第十分公司分别于2017年11月30日、2018年4月19日向陈明俊邮寄催告函两份，要求陈明俊继续履行合同；韩蕾于2018年5月8日委托律师向陈明俊邮寄《律师致函》，要求陈明俊继续履行合同，但陈明俊至今未履行。经询，陈明俊表示其因无力偿还银行贷款，无法按照合同约定的时间办理房屋产权证书。后其于2017年年底将尾款结清，2018年1月—2月办理完毕房屋产权证书；但因其签订合同时西安骏驰公司第十分公司并未告知违约条款，故不愿意继续出售房屋。经韩蕾申请，西安市中级人民法院委托，陕西中大房地产评估有限责任公司出具陕中大房估字[2019]XZ024号房地产司法鉴定估价报告，该报告载明，2018年8月，涉案房屋评估值为1316815元。韩蕾花费评估费5700元。韩蕾诉至原审法院称，2017年9月2日，其与陈明俊、西安骏驰公司第十分公司签订《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》，约定其购买陈明俊位于西安市高新区缤纷南郡（XX路XX号）4幢1单元11202室建筑面积为79.05平方米的房屋，交易价格为人民币1000000元整（该价款包括大修基金、办证契税及办证相关费用）。其根据合同约定如约履行合同义务，于2017年9月2日向陈明俊支付购房定金人民币50000元整，向西安骏驰公司第十分公司支付该房屋过户代理费及中介服务费人民币37750元整，并积极准备合同履约事宜。同时，根据合同及补充协议约定，陈明俊应于2017年12月30日之前办理完毕产权过户手续；过户当日办理房屋物业交割手续，结清过户前期所有欠费。但期限届至，陈明俊迟迟不予履行合同义务，期间其也多次催促，但却一再推诿迁延，消极处理，不予配合完成合同义务，其行为已经违反了合同约定，属于合同的违约方，陈明俊的行为导致其的合同目的无法实现，至今其仍无法取得涉案房屋。其认为，合同系各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行各自义务，以期实现各自合同目的。陈明俊作为房屋出卖人，不予配合完成涉案房屋的产权变更登记事宜，擅自撕毁合同，违背诚实信用，其行为给其造成巨大损失，应当向其承担赔偿责任。根据合同约定，陈明俊违反合同约定，应当向其双倍返还定金，支付其涉案房屋增值部分的差价，并赔偿中介费及相关损失。综上，请求：1、依法判令解除韩蕾与陈明俊、西安骏驰公司第十分公司2017年9月2日签订的合同编号为X1012812的《房屋买卖三方合同》及合同编号为X1012812的《房屋买卖合同补充协议》；2、依法判令陈明俊向韩蕾双倍返还定金人民币100000元整；3、依法判令陈明俊向韩蕾赔偿房屋溢价损失暂计人民币650000元整；4、依法判令陈明俊赔偿韩蕾中介服务费37750元，律师代理费30000元；5、本案诉讼费、鉴定费全部由陈明俊承担。陈明俊辩称，其对韩蕾的第一项诉讼请求没有异议，同意解除《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》。韩蕾要求其双倍返还定金及赔偿房屋溢价损失的诉请无事实和法律依据，依法不应予以支持。本案中，韩蕾要求其赔偿房屋溢价损失，但韩蕾所提供证据并不能证明该溢价损失已实际发生。因韩蕾并无证据证明其违约，所以，韩蕾提出的要求其赔偿中介费的诉讼请求不应予以支持。因双方签订的合同中并没有对赔偿律师费损失作出明确约定，所以韩蕾提出的要求其赔偿律师费的诉请不应予以支持。综上，请求驳回韩蕾诉请。西安骏驰公司第十分公司述称，2017年9月2日，三方在其公司签订《房屋买卖三方合同》及补充协议，所有的违约条款三方都是知晓的，且是确认过才签字的。合同签订后，陈明俊未配合办理相关手续，其公司向陈明俊发送催告函催促陈明俊履行合同义务，但其未办理。2018年4月其公司再次给陈明俊发送催告函，告知其逾期的结果、催促其尽快办理。据陈明俊与其公司员工的聊天记录，陈明俊是因为房子卖便宜了，后反悔不卖了。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，韩蕾、陈明俊、西安骏驰公司第十分公司签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》是各方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，韩蕾、陈明俊均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，韩蕾按照合同约定向陈明俊支付定金50000元，履行了合同义务，但陈明俊并未按照合同约定的时间办理抵押注销手续，且其在房屋具备交易条件后仍然拒绝履行合同义务。由此可以认定陈明俊违约事实清楚，应当向韩蕾承担赔偿损失等责任。对于解除合同一节，韩蕾、陈明俊及西安骏驰公司第十分公司均无异议，故对韩蕾此项诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，陈明俊理应将收取韩蕾的定金50000元向韩蕾返还。关于损失部分，参考鉴定意见，房屋增值差价为316815元；过户代理费、中介服务费损失为37750元，共计354565元，结合韩蕾明知涉案房屋并未办理产权证书仍签订合同，存在过错，故原审法院酌情认定陈明俊应支付韩蕾上述损失共计283652元。对于韩蕾诉请双倍返还定金部分，因陈明俊上述赔偿已足以弥补韩蕾实际损失，故原审法院不予支持。对于律师费部分，因无合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、依法解除原告韩蕾与被告陈明俊、第三人西安骏驰房地产咨询有限公司第十分公司于2017年9月2日签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》。二、被告陈明俊应于本判决生效之日起十日内向原告韩蕾返还定金50000元。三、被告陈明俊应于本判决生效之日起十日内向原告韩蕾赔偿房屋增值差价及过户代理费、中介服务费损失共计283652元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告韩蕾的其他诉讼请求。本案案件受理费13800元，评估费5700元，均由被告陈明俊承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。宣判后，韩蕾、陈明俊均不服。韩蕾向本院提起上诉称，一、陈明俊违反合同约定，属于合同的违约方事实明确。二、陈明俊应当向其双倍返还定金10万元。三、请求双倍返还定金并要求赔偿损失可以并列主张。四、因陈明俊违约行为给其造成重大损失，其实际损失应为房屋增值溢价至少75万元以上+37750元中介服务费＋一审支付律师代理费30000元。故双倍返还定金完全不足以弥补其损失，在此基数上其要求赔偿溢价损失65万元，中介服务费37750元，律师代理费30000元，符合实际情况，应当全部支持。五、其在本次交易过程中不存在任何过错，不能以此作出对其不利评价。综上，请求：1、请求依法撤销原审判决第二、三、四项判决内容；2、请求依法改判陈明俊向韩蕾双倍返还定金人民币100000元整；3、请求依法改判陈明俊向韩蕾赔偿房屋溢价损失人民币650000元整；4、依法改判陈明俊赔偿韩蕾中介服务费37750元及律师代理费30000元；5、本案一、二审诉讼费全部由陈明俊承担。陈明俊辩称，一、涉案房屋的房价可以通过多个房产网站查出来；二、韩蕾称我不配合鉴定，是由于涉案房屋其已出租给租客，由于租客要送媳妇回老家不在家。三、签订涉案合同的时候涉案房屋没有房产证，我也问了中介，中介说房子可以交易，但直至诉讼我才知道涉案房屋没有证无法交易。陈明俊向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，依法应当予以改判。一、《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》的形成合同签订的三方均有责任，因此，造成的损失理应由各方承担自己相应的部分。本案中，西安骏驰公司第十分公司作为有专业经验的中介服务机构，其公司明知其未取得该房屋的所有权证书，仍然有意促成其与韩蕾双方签订房屋买卖合同。合同履行过程中，其深感自己被西安骏驰公司第十分公司及韩蕾联合欺骗，因此，才坚决不愿完成该合同的后续履行。故，从合同的签订到合同不能继续履行三方都应负有责任，因此，依据《合同法》之规定韩蕾应当承担房屋差价的一半。该房屋增值部分差价为316815元，双方各自承担一半即158407.5元；二、西安骏驰公司第十分公司没有促成该交易的完成，理应不予收取居间费用，该房屋没有进行过户，因此，不应产生过户费这一项费用。综上，请求：1、撤销原审判决，改判一审判决第三项为：陈明俊向韩蕾赔偿房屋增值差价158407.5元；2、判令韩蕾承担本案一、二审的全部诉讼费用。韩蕾辩称，一、涉案合同系各方真实意思表示，不存在任何欺诈胁迫行为，且陈明俊未提供任何证据举证，陈明俊应承担举证不能的后果，其亦未在法律规定期限内行使撤销权，由此陈明俊认定涉案合同存在欺诈依法不能成立；二、一审法院已经查明事实，且一审庭审中陈明俊明确表示不愿继续履行涉案合同，由此造成涉案合同不能继续履行的原因在陈明俊一方。韩蕾诉前通过中介发送律师函，但陈明俊仍拒绝履行合同。韩蕾不存在任何违约行为，故陈明俊上诉称要求各方均承担责任的理由不能成立；三、西安骏驰公司第十分公司与陈明俊的关系为居间法律关系，与本案无关，属于另案处理的法律关系。西安骏驰公司第十分公司针对韩蕾、陈明俊的上诉共同述称，一、涉案房屋同层楼栋有很多成交的例子，只要履行应尽的手续与义务就可以成交并且办证；二、关于涉案房屋的价格，根据其公司调查与涉案房屋同类型同户型2018年上半年出售的价格没有低于150万的；三、签订涉案合同是否交易成功，三方签订的合同都约定了中介费必须收取。三方协议第5条对违约条款进行了明确约定，由违约方承担违约金及中介费。四、韩蕾为了督促陈明俊，也催促过我们公司，我们公司给陈明俊发过催告函。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，韩蕾与陈明俊、西安骏驰公司第十分公司三方签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方应依约享有权利、履行义务。依据本案查明的事实，陈明俊并未依约履行办理抵押注销手续等合同义务，存在明显的违约行为，故原审法院认定其依法承担相应违约责任正确。关于赔偿数额的认定是否恰当的问题。案涉陕西中大房地产评估有限责任公司出具鉴定结论的时间时点是2018年8月，恰值西安市的房价高企之时，而涉案房屋的房价在2017年11月1日陈明俊构成违约之时明显低于上述评估时点的鉴定价值，加之韩蕾不能提供造成其损失的其他相关证据，故本院认为，原审法院关于酌情降低鉴定评估价值并返还定金的赔偿事实认定并无不当，二上诉人涉及赔偿额及返还定金之主张，本院均不予支持。另，骏驰房产公司仅为买受人韩蕾与出卖人陈明俊提供居间中介服务，且买卖双方当事人亦在骏驰房产公司的斡旋下签订了合法有效的房屋买卖合同，故陈明俊主张骏驰房产公司亦应承担违约赔偿责任的主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。韩蕾与陈明俊的上诉请求均依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；韩蕾预交的8561元二审案件受理费由韩蕾负担，陈明俊预交的3468元二审案件受理费由陈明俊负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  范 致 远    1