黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1406号上诉人（一审原告）：张海明，男，1965年10月25日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：汪丹丹，黑龙江桃峰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：穆连国，男，1959年6月21日出生，汉族，住桦南县。被上诉人（一审被告）：纪焕玲，女，1963年8月4日出生，汉族，住桦南县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高杨，郊区政安法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地佳木斯市东风区晓云社区。法定代表人：张凤滨，该公司经理。第三人（被执行人）：陈永胜，男，1960年10月19日出生，汉族，住桦南县。第三人（被执行人）：李海波，女，1968年6月10日出生，汉族，住桦南县。上诉人张海明因与被上诉人穆连国、纪焕玲，第三人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下称融和公司）、陈永胜、李海波案外人执行异议之诉纠纷一案，不服桦南县人民法院（2019）黑0822民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海明上诉请求，1、撤销桦南县人民法院（2019）黑0822民初517号民事判决，判决停止对桦南县永盛百货大楼一楼商铺产籍号为6-0001-289-000106，面积为1792.98平方米商服中的35平方米商铺的强制执行和查封；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与第三人佳木斯融合房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议合法有效。2、上诉人已占有使用该房屋。3、黑龙江晟永房地产开发有限公司有权签订回迁合同。穆连国、纪焕玲辩称，1、上诉人与融和公司没有买卖关系，上诉人与晟永公司签订的协议不具有真实性；2、上诉人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。3、被上诉人对申请查封的房产享有优先受偿权。李海波述称，同意上诉人的上诉请求。上诉人借给我们钱是真实的，所借用的资金也都用在了项目施工当中。张海明向一审法院起诉请求：1、判令停止（2016）黑0822民初2138号民事裁定书对桦南县永盛百货大楼一楼商铺产籍号为6-0001-289-000106，面积为1792.98平方米商服中的35平方米商铺的强制执行和查封。2、案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月17日，陈永胜以其挂靠的融和公司的名义与穆连国、纪焕玲签订了房屋拆迁安置补偿合同三份，并同时对三份合同进行了公正，合同约定同年12月30日交付回迁房屋，逾期后，因陈永胜与融和公司原因没有交付。穆连国与纪焕玲向本院提起诉讼。审理期间，穆连国与纪焕玲申请财产保全，本院依法对位于桦南县永盛商厦东侧门市房后身公用过道北侧起，东西长为24.05米，南北宽为7.5米，总面积为180.375平方米的商铺位置和面积为42.87平方米的商铺予以查封。2017年11月23日补充裁定：对桦南县永盛商厦产籍号为6-0001-289-000106，面积为1792.98平方米，6-0001-289--000117，面积为163.5平方米的一楼予以查封。该案经本院（2016）黑0822民初2138号民事判决：一、被告陈永胜、李海波共同赔偿穆连国、纪焕玲应回迁安置一楼45.5平方米房产逾期四年零四十二天的违约赔偿金205753.42元；一楼81.5平方米房产逾期四年零四十二天的违约赔偿金205753.42元；二楼261平方米房产，二被告应按合同约定位置、面积于本判决发生法律效力后立即交付，并按合同约定每年10万元标准赔偿自2010年2月28日至本判决确定的给付之日止的逾期交付违约赔偿金。上述赔偿金限于本判决发生法律效力后30日内给付。二、被告融和公司对被告陈永胜、李海波上述赔偿内容负连带赔偿义务。2014年3月6日，融和公司李海波向原告借款20万元，因逾期未能偿还，原告与晟永公司于2015年3月7日达成了用涉案商铺抵偿欠款协议，约定协议签订之日商铺交付原告。原告对本院查封案涉商铺提出书面异议，认为其对该商铺依法享有所有权，要求解除查封。2019年1月18日，经本院（2018）黑0822执异1号执行裁定书裁定，驳回案外人张海明的异议请求。张海明不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对不动产的占有不能存在权利瑕疵，有效占有既须有订立有效的书面合同为前提，又须有其后持续合法的占有为延续。本案中，原告未提供充分有效的证据证明其在法院查封前既已合法占有使用，抑或利用涉案房屋进行商业经营活动，亦未提供已缴纳水、电、物业费等实际占有房屋已发生费用的票据，因此其诉讼请求不符合上述法律规定。故原告的异议请求不能阻却人民法院对案涉房屋的执行。综上所述，原告虽然主张就执行标的享有所有权，但不享有足以排除强制执行的民事权益。依据法律规定涉案商铺可以予以查封。故对原告要求解除本院对涉案商铺查封的诉讼请求，不予支持。第三人陈永胜与融和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利。判决：驳回原告张海明的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了如下证据：证据一、收据一张、房产局关于永盛百货大楼一层测绘现状图。欲证明：上诉人购买商铺位置位于永盛百货大楼一层，与2015年3月7日上诉人与黑龙江晟永房地产开发有限公司签订回迁安置协议位置相一致，证实上诉人是永盛百货大楼一层1F-16号的合法所有权人。被上诉人对永盛百货大楼一层测绘现状图的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为该证据不能证明上诉人与晟永公司签订的回迁协议是有效的，上诉人与晟永公司签订的回迁协议签订的基础是基于上诉人与融和公司签订的买卖协议，但该买卖协议不能对抗被上诉人回迁，而且此时因为建设项目已经变更，融和公司已经不具备与上诉人签订买卖协议资格，对案涉房产也无处分权。对收据的真实性及证明问题均有异议，不能证明案涉房产已经交付上诉人使用。李海波对证据的真实性及证明问题均无异议。本院经审查认为，该65.8万元收据出具时间为2015年3月6日，与上诉人主张以案涉商铺抵债相互矛盾。测绘现状图不能证明上诉人取得了案涉商铺所有权，故对该组证据的证明问题不予采信。证据二、光盘一张。欲证明：上诉人于2015年3月6日，用商铺抵偿欠款后与其他购买者、回迁户总计11人，为减少损失在桦南县永盛商厦一楼11家购买商铺位置上合伙经营旱冰场，对商铺进行装修并投入设备，这与一审证人池某证明相一致，证明上诉人已于2015年占有使用永盛百货大楼一层1F-16号商铺七节柜台位置至今。被上诉人对证据的真实性及证明问题均有异议。认为该证据与实际位置不相符，没有具体的地点及时间，不能证明上诉人的主张。所谓的旱冰场没有合法的经营手续，不能证明案涉房产上诉人已经实际占有使用。李海波对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查认为，该录像没有录制时间，所录的旱冰场不是营业状态，上诉人也没有提交旱冰场合法经营的手续，且上诉人不能证明案涉商铺包含在该旱冰场之中，故对证据的证明问题不予采信。证据三、佳木斯供电公司电费交款凭证。欲证明：永盛百货大楼一层存在旱冰场，并且此旱冰场产生电费。存在陈欠的电费，说明上诉人购买的商铺已经实际使用。被上诉人对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。该交款凭据户名不是上诉人本人，不能证明案涉房产用于旱冰场经营活动，上诉人未提供与经营活动有关的营业执照及消防许可、税务发票等有效相关证据，因此无法证明上诉人的主张。李海波对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查认为，电费交款凭证不能证明电费因经营旱冰场产生，故对证据的证明问题不予采信。证据四、桦南县富国物业管理有限公司营业执照复印件及物业费发票复印件四张、该公司出具的物业缴费情况说明。欲证明：桦南县富国物业管理有限公司为永盛商厦提供物业服务。张海明于2015年3月和开发商签订买卖合同并同时办理交付商铺入住手续，张海明是永盛商厦1F-16商铺业主。因商厦2013年至今未正式营业，所以开发商与物业公司协商免费提供服务，因此无法为张海明提供物业费票据，但张海明自2015年3月取得永盛商厦1F-16商铺使用权。被上诉人对证据的真实性及证明问题均有异议。认为发票及营业执照均是复印件，物业缴费说明其公章无法证明其真伪，因此该组证据不能证明上诉人的主张。李海波对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查认为，物业费发票交款人均不是张海明，物业缴费情况说明证明张海明没有交过物业费，该组证据不能证明张海明对案涉商铺已经合法占有，故对证据的证明问题不予采信。证据五、桦南县不动产登记中心不能办理不动产产权证书的情况说明。欲证明：永盛商厦6层以下商业部分因未补齐手续，不能办理不动产权证书，因张海明的不动产位于永盛商厦6层以下商业部分，因此无法办理不动产权证，无法办理不动产权证并非上诉人原因导致。被上诉人对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为该证据不是上诉人案涉房产不能办理过户手续的主要原因。李海波对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查，对该证据予以采信。证据六、黑龙江晟永房地产开发有限公司营业执照复印件一份。欲证明：晟永公司是独立的法人单位，桦南县永盛商厦变更建设单位已经明确晟永公司为此项目的建设施工主体，案涉的查封不动产应当属于晟永公司所有，结合原审所举的测绘报告桦发改发2013107号批复能够体现，因此桦南县法院查封案涉不动产错误。被上诉人对证据的真实性及证明问题均有异议。认为系复印件，不能证明上诉人主张的事实。李海波对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查认为，该营业执照复印件不能证明上诉人欲证明的问题，对该证据不予采信。被上诉人提交如下证据：证据一、2018年10月10日桦南县不动产登记中心出具的关于永盛商厦查封司法建议函的回函一份。欲证明：案涉房产从2013年6月18日起被佳木斯市中级人民法院、七台河市中级人民法院、桦南县人民法院轮候查封至2017年11月23日，上诉人没有占有使用该房产。上诉人对证据的真实性及证明问题均有异议。该回复函是对桦南县人民法院作出的，与本案审理的案外人异议之诉无关。不动产登记中心只是说明了房屋的查封状况，并不能证明上诉人没有占有使用该房屋，因此该证据不应当采纳。李海波意见与上诉人的质证意见一致。本院经审查认为，被查封的房屋并不禁止使用，对该证据不予采信。证据二、桦南县发展和改革局文件一份。欲证明：从2013年9月25日起融和公司开发的永盛商厦项目已经变更为晟永公司，上诉人在此后与融和公司签订的买卖协议属于无效，不具有真实性。上诉人对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。该批复是将永盛商厦建设项目的主体变更为晟永公司，但是此项目前期是融和公司进行投资开发并建设施工的，通过该批复能够体现永盛商厦建设项目是由融和公司及晟永公司共同开发建设，两公司对于永盛商厦均有投资和收益，因此上诉人同融和公司签订的买卖协议是合法有效的。而回迁安置协议是基于晟永公司是实际控制人对永盛商厦财产权益的处分，因此买卖协议及回迁协议均是合法有效的，被上诉人主张无效没有法律依据。李海波意见与上诉人的质证意见一致。本院经审查认为，经桦南县发展和改革局批复，从2013年9月25日起永盛商厦项目主体变更为晟永公司，对证据的证明问题予以采信。根据当事人一、二审提交的证据，本院认定如下案件事实：2015年3月6日张海明与融和公司签订了买卖协议书，双方约定融和公司以案涉商铺抵债，偿还2014年3月6日向张海明借款20万元的本金和利息。2015年3月7日张海明与晟永公司签订了一份《回迁安置协议书》，双方在协议中约定张海明与融和公司签订的买卖协议书中约定的案涉商铺，由晟永公司负责安置入住，协议签订之日商铺交付张海明。本院对一审判决认定的其他案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人称其在案涉商铺开办了旱冰场，但是从上诉人提交的证据看，旱冰场不是营业状态，上诉人也没有提交旱冰场合法经营的手续，且上诉人没有证明案涉商铺包含在该旱冰场之中，即上诉人提交的证据不能其证明已经对案涉商铺合法占有。上诉人对案涉商铺不享有排除人民法院强制执行的权利。综上所述，上诉人张海明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但是裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由上诉人张海明负担。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  李伊佳审判员  郑忠良二〇一九年十二月二十六日书记员  蒋婧玮