新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2501号原告：新疆神新发展水泥有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区六道湾13号。法定代表人：吐尔逊·乃买提，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨天斌，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆新会融房地产开发有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市米东区米东中路518号院内。法定代表人：徐祥龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙笑楠，该公司法务。委托诉讼代理人：卓泽学，新疆天山律师事务所律师。原告新疆神新发展水泥有限责任公司（以下简称：神新水泥公司）与被告新疆新会融房地产开发有限责任公司（以下简称：新会融房产公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告神新水泥公司委托诉讼代理人杨天斌，被告新会融房产公司的委托诉讼代理人孙笑楠、卓泽学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神新水泥公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行合同，配合原告办理坐落于乌市水磨沟区首府中央花苑＊号楼＊层2301-2310号写字间及对应的土地使用权的预售登记，市场价值1300万元（计算方式：13000元／平米×1000平米）；2．请求判令被告向原告支付2016年1月至2019年7月期间的利息2661750元整（计算方式：13000000×0.004875×42个月）；3．请求判令被告承担违约金2336000元整，计算方式：1300万元÷（1300万元＋165088680元）×3200万元；上述金额合计：17997750元。4．请求判令被告承担本案全部诉讼费、送达费。庭审中原告撤回要求被告支付利息损失的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2012年6月26日签订了《拆迁安置补偿协议》，协议约定被告就土地使用权、地面建筑物、构筑物、设备及生产停业损失、人员安置过渡费等进行补偿，实物补偿为被告开发形成的1000平方米办公写字间。依据《拆迁安置补偿协议》第三条第3款、第六条的规定，被告须在2015年12月之前向原告交付实物补偿，即1000平方米的写字间，但经原告多次催促后，被告迟迟未履行协议中约定的交付义务，也未协助原告办理案涉房屋的预售登记。依据《拆迁安置补偿协议》第四款的规定，被告须向原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告新会融房产公司辩称：一、原告要求我方交付首府花园1号楼1000平方米办公用房的诉求没有合同依据，不能成立。根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》的约定：实物补偿为乙方使用原水泥公司土地（具体位置在2011-C-101-2宗地范围内）开发形成的1000平方米办公写字楼，该写字楼临近街面等。满足协议条件的有1号楼、9号楼、10号楼。现9号楼、10号楼已完工，而1号楼尚未竣工，并不具备交付条件，因此原告要求我方交付1号楼并无依据。二、原告要求我方承担2016年1月至2019年7月期间的利息以及违约金的诉求也并无约定或事实依据，应予驳回。1、被告未按约定时间交付，事出有因，且符合免责条件。根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》约定，我方需在合同生效后的36个月内将实物交付给原告。但在双方合同签订后，2013年6月，乌鲁木齐市政府决定在被拆迁的土地上修建“益民大厦”项目，导致占用我方建设用地3634.01平方米，迫使被告调整规划，重新设计等，导致原建设项目一直无法开工，直至2015年6月10日，我方才取得9号楼、10号楼、12号楼的建筑工程施工许可证，2017年9月7日才取得1号楼的施工许可证。根据《民法通则》第53条的规定，我方延期交房的原因系不可抗力。对此，原告是很清楚地。因此原告要求我方承担违约责任不能成立。2、我方未按时间交付还因为双方存在交付对象不确定即发生争议的问题，不能归责于我方一方。已如上述，符合交付条件的除了1号楼，还有9号楼。而9号楼系项目一期，原定竣工时间是2016年8月，与双方约定时间相符。但因为政府收回其中一块用地用于益民大厦项目建设，造成我方不得不调整规划，直至2015年6月10日才下达新的规划许可，合同竣工时间也相应延迟至2018年8月。但9号楼竣工后，原告又不要9号楼，又要求要1号楼，但1号楼没有竣工，无法交付。期间，原被告还曾经商量过调整为住宅交付的问题。这都是迟延交付的原因。3、原告主张的利息没有依据。首先，原告并没有提出货币补偿的要求，因此，按照货币计价既无必要，也无依据。其次，拆迁补偿的实物补偿延迟并无支付逾期利息的规定，双方也未约定。因此原告要求我方承担利息的诉求也不能成立。4、原告主张违约金也没有依据。原告除了要求被告支付逾期利息以外，还要求违约金2,336,000元，我方认为没有任何依据。综上，我方认为因不可抗力导致工程项目延期以及交付对象有争议等原因，造成约定的办公楼不能按约定时间交付，但我方并不违约。且原告要求支付违约金和利息也没有事实依据。因此，原告的起诉无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告出示以下证据：证据一、2012年6月26日拆迁安置补偿协议、补充协议，证实：1．原、被告双方存在合同法律关系，合同真实、有效；2．所涉房屋应在协议签订后36个月内交付，被告未按期履行合同义务的事实。3．交付楼盘合同第二条约定案涉房屋1号楼就在合同约定的2011-C-101-1的宗地上。证据二、2016年11月30日关于尽快履行《拆迁安置补偿协议》的函、回函、公证书，证实：1．原告曾多次催促被告履行合同义务的事实；2．被告已收到原告催促函的事实；3．被告在原告催促后，在履行期届满后仍未履行合同义务，构成根本违约的事实。证据三、商品房预售许可证复印件，证实：1．被告已于2017年1月13日获得交付房屋的实质性条件的事实；2．时至今日被告在交付条件成就的前提下，仍未履行合同约定的事实。3．根据物权法第六条、第九条规定，房屋交付是以登记为主，登记具有实际效力。被告质证意见为：对以上证据真实性无异议，但是不能证明双方争议事实，证据一补偿协议没有约定具体楼号和房号，合同约定具体位置在2011-C-101-2宗地范围内开发形成的临街1000平方米办公写字楼。2.2011-C-101-1原告写的是错的，3634.01平方米的土地是2011-C-101-1的土地，已经被全部收走，我们只有2011-C-101-2的土地，一期和二期开发的9-10号楼以及1号楼都在2011-C-101-2宗地上。对证据二尽快履行《拆迁安置补偿协议》的函、回函、公证书是事实，但是没有提出尽快交付金钱的要求，不能证明被告违约。对证据三商品房预售许可证不能表明交付的就是1号楼，预售不代表交付，这一点原告是认可的。综上，原告的证据不能表明原告主张的违约金和特定房屋的交付。因被告对原告以上证据的真实性、关联性没有异议，本院予以确认。被告出示以下证据：证据一挂牌成交确认书及情况说明，前者由国土局与被告签订，后者由国土局出具。证实被告从原告处获得的土地，因政府需要建设益民大厦占用了一块地，导致被告规划变更。证据二规划许可证两份、施工许可证两份。分别由规划局和建委出具，证实因政府占地导致规划变更，9号楼许可开工时间为2015年6月（一期），1号楼为2017年9月（二期），成为延期交房的直接原因。证据三不动产权证一份，由国土局出具，证实该宗地在建设之前均不临街面。证据四街区平面图复印件两份，来源于规划局，证实被告开发项目临近截面应指被告建成后的商用部分的街面，且9号楼对面规划中有一条路，目前未建设。原告质证意见为：对证据一挂牌成交确认书及情况说明真实性认可，关联性及证明问题不认可，变更规划的时间并不是不可抗力的情形且规划已经在2014年完成；2017年1号楼的预售许可证已经办理了，经具备交付条件，但被告至今未交付，而9号楼预售早已经办好，也没有向原告交付办公楼。对证据二规划许可证、施工许可证真实性认可，项目名称及规划刚才8-12号是住宅楼，只有1号楼是办公楼，我们的之前补偿协议约定的交付就是办公楼，不是住宅楼，只要具备交付条件的楼层我们都可以。对证据三不动产权证真实性认可。对证据四街区平面图真实性认可，证实问题不认可，所谓的临街应该相对接近市政街面，不应该是步行街。因原告对被告以上证据真实性认可，本院对被告出示的以上证据真实性予以确认。因以上证据可以反映本案争议的案涉房产的规划是否变更以及规划变更是否是导致原、被告之间合同能否履行的争议焦点，故本院对证据的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告神新水泥公司与被告新会融房产公司于2012年6月26日签订《拆迁安置补偿协议》，协议中神新水泥公司为甲方，新会融房产公司为乙方，协议主要内容有：乙方已于2012年6月26日与乌鲁木齐市国土资源局签定挂牌成交确认书，取得原属于甲方的挂牌编号2011-Ｃ-101-1号、2011-Ｃ-101-2号二宗地。现依照公平自愿原则，达成如下安置补偿协议：一、补偿范围，包括但不限于原甲方67445.05平方米作价出资工业用地使用权，乌国用（2010）第0027332号，坐落于水区，地面建筑物、构筑物（面积16297.42平方米），设备及生产停业损失，人员安置过渡费，拟建新项目建设资金等。二、补偿方式。补偿方式为货币加实物补偿。其中货币补偿款为人民币165088680.32元；实物补偿为乙方使用原水泥公司土地（具体位置在2011-Ｃ-101-2宗地范围内）开发形成的1000平方米办公写字间，该办公写字间临近街面，在地面二层以上且面积相连。三、付款方式、期限及特别约定。货币补偿款乙方分两次给付甲方，在协议签字后48个工作日内支付85088680.32元，其中3200万元为定金；2012年12月31日前支付余款8000万元。实物补偿应在办公写字间具备交付条件后立即交付甲方，乙方并承诺在该办公写字间竣工后6个月内为甲方办理完毕房产证、土地证，税费依法各自承担。乙方对实物补偿的交付，至迟自本协议生效后不得超过36个月。超过前述期限，甲方有权选择将实物补偿变更为货币补偿，乙方应在收到甲方变更通知后3个月内，按照乙方收到变更通知时的市场价格给付甲方相应款项。甲方对补偿方式的变更也不免除乙方的违约责任。四、违约责任。任何一方违反本协议约定（含迟延履行），均应按照《担保法》的规定适用定金罚则，但不可抗力除外。五、协助约定。本协议签定后，甲方应向国土部门出具全额收到补偿款的函件，以帮助乙方继续办理土地挂牌成交后续手续。六、生效条件。本协议自甲方收到乙方第一笔补偿款（含定金）后生效。2012年8月26日，新会融房产公司通过建设用地使用权挂牌出让方式取得2011-Ｃ-101-1和2011-Ｃ-101-2两宗土地，面积分别为3634.01平方米和49061.75平方米。2012年8月29日，神新水泥公司收到新会融房产公司第一笔货币补偿。因建设规划变更原因，2013年7月，乌鲁木齐市国土资源局在另一建设用地使用权出让时占用了新会融房产公司的2013-Ｃ-030-1号的国有土地建设用地使用权。新会融房产公司于2014年12月15日取得建设项目名称为“首府中央花苑（8＃、9＃、10＃、11＃、12＃住宅楼）”的建设工程规划许可证，其中8＃、9＃、10＃楼的四层以上为住宅用房，一至四层为商业、办公、物业用房。2017年11月13日，新会融房产公司取得建设项目名称为“首府中央花苑（1＃办公楼、2＃、3＃、5＃底商住宅楼、地下车库）”的建设工程规划许可证，其中1栋为商业、商务办公、宾馆，2、3、4、5栋为底商住宅楼。2016年11月30日，神新水泥公司向新会融房产公司发出“关于尽快履行《拆迁安置补偿协议》的函”，认为协议生效时间为2012年8月29日，按约定36个月内交付1000平方米的办公写字间，交付期限已满要求新会融房产公司尽快履行。2016年12月5日，新会融房产公司回函，证实其已经接收了“关于尽快履行《拆迁安置补偿协议》的函”。2017年6月13日，神新水泥公司又以公证方式向新会融房产公司发出催告函，神新水泥公司的委托代理人与公证人员在售房部将催告函送达给新会融房产公司。2017年11月23日，新会融房产公司办理了首府中央花苑1号楼的商品房预售许可证。神新水泥公司在立案后申请报全，本院保全了新会融房产公司首府中央花苑1号楼23层的面积为1300平方米的房产。本院认为：原、被告之间的拆迁安置补偿协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。被告新会融房产公司虽同意履行但实际并未履行，原告神新水泥公司要求被告新会融房产公司继续履行，符合法律规定，新会融房产公司应继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中拆迁人新会融房产公司约定对被拆迁人神新水泥公司明确约定的位置和用途特定的房屋进行补偿安置，虽特定房屋在合同约定时尚不具体，但根据双方合同约定及之后的建设规划及保全过程中的事实可以明确符合双方约定的特定的房屋位于被告新会融房产公司开发的位于首府中央花苑1号楼23层面积为1000平方米的办公写字间。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。原告神新水泥公司要求被告新会融房产公司应当按照法律规定为神新水泥公司办理登记备案。对于原告神新水泥公司要求被告新会融房产公司承担违约责任的争议，被告新会融房产公司认为其未按约定时间交付及办理手续的原因是规划变更，认为规划变更属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告新会融房产公司作为房产公司对可能存在的规划变更应当具有一定的预见性，被告主张免责事由不属于法律规定的不可抗力，故对被告新会融房产公司未按期履行属违约行为，其以不可抗力要求免责的意见不予采纳。对被告新会融房产公司以具体交付房产约定不明，不方便履行的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告新会融房产公司如果认为双方约定不明时，可以在原告催促其履行时通知原告符合条件的房屋的情况，要求原告明确或交付自认为满足约定的房屋，但被告迟迟不告知房产情况也未按约定的时间交付房产而放任原告损失扩大，未秉持诚实信用原则履行合同，对此被告应当承担违约责任。对于被告违约责任承担。因双方合同约定违约责任为“任何一方违反本协议约定（含迟延履行），均应按照《担保法》的规定适用定金罚则”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。因本案中双方未约定实物补偿中房屋单价，原告主张的违约金中将实物补偿中的房屋单价估算为13000元，但未举证证实，经本院询价后，认为案涉房产地段的商业房屋单价约为1万元，故本院按此价格计算原、被告的违约金，被告应赔偿违约金为1,827,645.28元，计算方法为［1万元×1,000平方米÷（1万元×1,000平方米+165,088,680元）］×3,200万元。对于原告主张利息损失，因双方已经合同中约定了违约金，原告要求计算利息损失没有事实和法律依据，故对原告主张利息损失的诉讼请求不予支持。综合以上分析，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆新会融房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内为原告新疆神新发展水泥有限责任公司办理位于乌鲁木齐市水磨沟区写字间（面积为1000平方米内的房产）在房产管理部门和土地管理部门登记备案的手续；二、被告新疆新会融房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告新疆神新发展水泥有限责任公司违约金1,827,645.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议金额案件15336000元，本院支持金额14,827,645.28元，占争议金额的96.69%，案件受理费113,816元，由原告负担3.31%，即3,772.75元，被告负担96.69%，即110,043.25元，邮寄送达费60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  肖 艳人民陪审员  秦金文二〇一九年十二月三十一日书 记 员  马颜萍