重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初8389号原告：邓雅平，女，1964年11月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。被告：重庆市中流物业服务有限公司，住所地重庆市合川区合办处瑞山路159号，统一社会信用代码9150011707233013XB。法定代表人：张绍飞，公司经理。原告邓雅平与被告重庆市中流物业服务有限公司（以下简称“中流物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余达荣、被告的法定代表人张绍飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告提供了20%的物业服务；2、因物业服务合同第27、28条权利义务不对等，变更原被告双方签订的《重庆市物业服务合同》第27条约定为“乙方违反本合同任何条款，致使管理服务达不到本合同物业服务质量约定的，由乙方按应收物管费的千分之三支付违约金”；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求要求确认《物业服务合同》第28条无效。事实和理由：2014年6月1日，被告与重庆市合川区明珠苑A区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，期限至2017年5月31日，合同到期后被告退场。就在合川区明珠苑A区业主委员会任期即将于2018年11月届满之际，2018年11月15日，被告的法定代表人张绍飞的哥哥张勇（业委会主任）弄虚作假，私下以明珠苑A区业主委员会的名义与被告签订《重庆市物业服务合同》，约定由被告对原告所在的明珠苑小区提供物业服务。被告进场后，并非认真按照合同履行义务，而是敷衍了事，坐等收钱，原告的服务并未达到物业服务合同约定的二级（2014年8月至2017年5月）以及一级标准（2018年12月至今），主要体现在：一、物业共用设施设备的运行、检测、维修养护和管理不到位，导致消防设施废弃，消防通道堵塞，小区主要道路及交通标志不全、监控系统损毁、栅栏围墙缺失等；二、公共场所、物业公共部分的清洁卫生、垃圾收集、清运不及时，污水管道疏通不及时；三、没有配备专人对公共绿化进行养护和管理；四、对小区机动车辆和非机动车辆缺乏管理，导致小区道路堵塞严重，秩序混乱，无安全保障；五、乱接电线电缆导致安全隐患突出；六、档案资料无人管理，业主无权要求查看，被告工作人员服务态度恶劣；七、物业配置的服务人员少，以减少物业服务人员的方式降低服务质量，另小区的广告费用缺乏公示等。原告在内的业主多次向被告反映上述问题并要求整改，但被告均置之不理。综上，被告提供的服务并未达到合同约定的质量标准，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，诉请如前。被告中流物业辩称，1、从2014年6月到现在，被告一直在原告所在小区服务，从未退过场。物业服务合同中途有中断，但原告所在小区的物业服务一直是由被告提供，中断是因为双方在协商价格；2、明珠苑小区是老小区，被告接手后做了大量的维修整顿工作，包括管道维修、小区绿化、小区保洁、公共设施的日常维护、安保巡逻、车辆秩序维护以及安装摄像头等各个方面进行了全面周到的服务，虽然比不上现在的新小区，但与同期的老小区相比，被告的服务已达标，原告诉称的事实不属实。对于原告诉称的停车位问题，由于小区没有专门的停车场，为解决该问题，被告多次贴通知要求有车业主到办公室登记车牌，但仅有少数业主配合，被告只能安排保安巡查，尽量有序停车，对于消防通道被告严禁停车。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，重庆市合川区明珠苑A区业主委员会（甲方）与被告中流物业（乙方）签订《重庆市物业服务合同》一份，主要约定：第一条、物业基本情况：明珠苑A区，坐落于锦城路9号；建筑面积：80855平方米。第三条、甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套设施和建筑的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第五条、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准，物业服务标准执行《重庆市住宅物业服务等级标准》一级。第六条、本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（按建筑面积收取）。费用：（1）住宅：0.5元／月·平方米；（2）商业用房：1.00元／月·平方米。第七条、共用的专项设备运行的能耗费用，独立计量核算，采取分摊制向业主分摊计收。第八条、业主应于次月初日起缴纳物业服务费或物业服务资金。第二十一条、本合同期限为五年，自2018年12月1日至2022年11月30日止。本合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止。第二十八条、甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，被告为“明珠苑”小区提供了物业服务，如清淘化粪池、排水主管改造、疏通下水管道、消防设施设备的检查、公共区域的清洁卫生、花木维护与修剪、蚊虫灭杀、安保巡逻，并对小区的道路及广场进行维修，增设监控及道闸，增设小区内公共区域设施、楼道及墙面维修、组织小区文化活动等等。被告邓雅平系重庆市合川区合阳办瑞山西路三星锦城明珠苑二期×号房屋所有权人。其房屋建筑面积为124.24㎡。本院认为，确认之诉系请求人民法院确认一方当事人与对方当事人之间争议的民事法律关系是否存在或争议的民事实体权利是否存在的诉讼，其客体是争议的民事法律关系或民事实体权利。原告要求法院确认被告仅提供20%的物业服务的诉讼请求实质是对事实的确认即事实认定的问题，实质上该诉讼请求并不包含任何权利义务内容。确认之诉的成立，既要具备诉的形式要件（主体、诉讼标的、事实与理由），还要满足实质要件即具备诉讼利益，事实是否存在不能作为确认之诉的诉讼利益，事实的确认并不是确认之诉的客体；另外，民事诉讼作为一项诉讼活动，法院通过法律来解决当事人的争议，以确定当事人之间的民事法律关系，进行权利义务的分配，若仅对事实进行确认，则法院充当了民事行为证明人的角色，不符合法院在民事诉讼中的定位。综上，原告该项诉讼请求不属于人民法院的受理范围，故本院对原告该项请求的起诉予以驳回；对于原告诉请确认合同的28条无效，本院认为被告与明珠苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告也按合同约定提供了物业服务。现原告对违约金的标准提出异议，认为违约金约定过高，可以依照合同法的规定，请求人民法院进行调整，但并非属于合同法规定的无效的情形，也不属于加重业主责任和排除业主主要权利的条款，故对原告请求确认合同的28条无效的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邓雅平的诉讼请求案件受理费减半收取25元，由原告邓雅平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  吴可二〇一九年十二月十三日书记员  陈婷