文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4678号原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。法定代表人：段培密，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄康文，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。被告：汪森林，男，生于1974年9月18日，土家族，住重庆市忠县，户籍地重庆市石柱县。原告重庆首华物业管理有限公司与被告汪森林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告汪森林下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年9月30日裁定将本案转为普通程序审理。本案依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李立建、人民陪审员张绍炳组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄康文到庭参加诉讼，被告汪森林经本院公告送达传票期满后到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2019年8月31日共计35个月的物业服务费4618.32元，违约金500元，共计5118.32元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县X小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2013年12月13日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积109.96平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2016年10月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告汪森林辩称，原告诉称的房屋地址、房屋面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由为：1、原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内绿地被损毁，业主露天公共停车位被侵占，私搭乱建特严重，环境卫生恶劣，公用房屋损坏不及时维修，电梯不进行正常维修保养，电梯经常出现故障，所以业主可以先履行抗辩权，拒交物业费；2、原告从提供服务至今没有进行调查和与业主沟通，导致业主与原告矛盾激化；3、原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一的老年活动室至今未开门；4、原告从入驻至今从未对财务收支进行公布；5、小区公共秩序维护不到位，正门保安室24小时无人值班，每栋楼的物管值班室亦无人值班，小区各种车辆乱停乱靠；6、原告对小区管理区域的卫生清扫非常差，垃圾遍地可见，小区内公共设施设备维修不及时，小区绿化差；7、原告对本属于业主共有的公告栏、电梯内等放置商业广告牌及露天停车位的收入费用没有向业主公布，严重侵害全体业主的权利。现要求原告采取相关补救措施，解决上述问题后，被告再交纳所欠物业费。本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告汪森林系忠县（X小区）27号30-1（高层电梯房住宅）的业主，该房屋建筑面积为109.96平方米。2013年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由原告对被告房屋所在的X小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积109.96㎡计算。物业管理服务费实行预缴年付制，被告应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。被告未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由被告全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了原、被告双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对X小区履行了物业服务义务。X小区至今未成立业主大会。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2016年10月1日起至2019年8月31日止的物业服务费4618.32元（1.20元/月·平方米×109.96平方米×35个月）。上述事实，有经过庭审举证、质证的《前期物业管理服务协议》，《物业服务催缴通知书》，《房产查询结果证明》，《装修完工确认表》，《忠县发展和改革委员会关于X小区物业服务收费标准的函》，《职业资格证》，《违法建筑情况报告单》，物业服务照片等证据证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费4618.32元，其计算方式符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院依法予以支持。被告辩称原告未按合同履行物业服务义务，要求原告采取相关补救措施，解决上述问题，才同意交纳所欠物业费，并提交了照片拟证。经审查，被告提交的证据虽能证实原告在物业服务中存在一定瑕疵，但并不能说明原告完全没有尽到物业服务义务，而原告提交的物业服务照片等证据亦证实原告对被告所在小区确实履行了相应的物业服务义务，并得到了部分业主的认可，即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。故对被告的上述辩称，本院不予支持。被告还辩称，小区广告费、停车费等费用应该属于业主集体享有，但原告未予以公示，侵害了业主的合法权益，但被告并未提交任何证据证实原告有截留本该属于业主收入的行为，且即使被告有相关证据证实，可另案起诉原告返还，但不能据此作为拒交物业费的理由。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条之规定，判决如下：一、被告汪森林在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2016年10月1日起至2019年8月31日止的物业服务费4618.32元。二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告汪森林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长 罗         燕人民陪审员 李立建人民陪审员张绍炳二〇一九年十二月十八日书 记 员 陈    艳    玲