河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异348号 案外人：薛俊伟，男，1990年11月16日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市桥西区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人薛俊伟称，请求依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对房产的查封。事实与理由： 穆艳蕊于2016年7月25日与邢台福麟房地产开发有限公司签订福麟小区认购书，购买由福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市桥西区的福麟小区项目御璟良城XX号楼XX单元XX号房产，后2017年12月4日更名给案外人薛俊伟。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区XX号楼XX单元XX号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已经与被执行人河北邢台福麟房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款67984元，剩余260000元购房款办理银行按揭贷款。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外异议人的异议没有法律依据，请求人民法院依法驳回。 被执行人邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强答辩称，2016年7月25日被执行人已将涉案房产出售给穆艳蕊，后2017年12月4日穆艳蕊将该房屋出售给案外人，案外人向穆艳蕊支付了购房款21万元，福麟公司配合办理了更名手续，且案外人购买该房屋系用于居住，名下无其他住房，并同意待按揭贷款手续办理完毕后，将剩余260,000元购房款支付至法院指定账户，符合最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定应当中止对案外人购买房屋的执行措施，解除查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、穆艳蕊身份证复印件一份； 证据二、穆艳蕊2016年7月28日房款67,984元收据一份、穆艳蕊2016年7月25日房款10,000元收据一份； 证据三、穆艳蕊2016年7月25日河北省农村信用联社特约商户签购单一份，金额为10,000元、穆艳蕊2016年7月28日河北省农村信用联社特约商户签购单一份，金额为20,000元； 证据四、2016年7月25日穆艳蕊与邢台福麟房地产开发有限公司签订的福麟小区认购书一份； 证据五、穆艳蕊与薛俊伟签订的房屋买卖合同一份、穆艳蕊与薛俊伟、邢台伙计房地产经纪服务有限公司签订的居间服务合同一份； 证据六、薛俊伟身份证复印件一份； 证据七、中国工商银行自助终端凭条一份，金额为110,000元、中国工商银行股份有限公司的回单一份，收款人为杨娜，付款人为李东华，金额为100,000元； 证据八、薛俊伟2017年12月4日房款67,984元收据一份；薛俊伟与福麟公司签订的认购书一份； 证据九、集中供热用户明白卡一份； 证据十、薛俊伟2018年3月12日物业费984元收据一份、薛俊伟2018年3月12日预交电费50元收据一份； 证据十一、薛俊伟2018年3月12日垃圾外运费241元收据一份；薛俊伟2018年3月12日公共照明费50元、二次加压电费100元收据一份； 证据十二、中建冀泉供水有限责任公司水费收据一份，金额为6.02元； 证据十三、燃气用户使用登记证； 证据十四、薛素军、李东华、薛俊伟户口本复印件一份； 证据十五、2019年12月13日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明。 申请执行人武大秀质证意见：对证据一的质证意见，真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。身份证复印件不能证明穆艳蕊是涉案房屋的合法权利人。对证据二的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。对证据三的质证意见，1.证据2016年7月25日特约商户签购单（1万），真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单标明的交易类型是消费，不是支付购房款，不能证明案外人薛俊伟支付购房款的事实。2.证据2016年7月28日特约商户签购单（2万），真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单标明的交易类型是消费，不是支付购房款，不能证明案外异议人薛俊伟支付购房款的事实。对证据四的质证意见，1.真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，不能排除案外人与被执行之间存在倒签认购书的情形。2.关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通行、道路、绿化等配套设施基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据五的质证意见，真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。房屋买卖合同及居间服务合同的签订时间为空白，故不能排除穆艳蕊、案外人及被执行人之间相互串通倒签合同的情形。法院查封时涉案房屋登记在被执行人名下，穆艳蕊不是该房屋的合法所有权人其不具有合法处分涉案房屋的权利，因此，此协议应属于无效合同。对证据六的质证意见，真实性、合法性予认可，对关联性和证明目的不予认可。对证据七的质证意见，1.证据2017年12月4日工商银行凭条（11万），真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该凭条没有银行盖章，收款人是杨娜，不能证明案外人薛俊伟向被执行人支付购房款的事实。2.证据2017年12月4日工商银行凭条（10万），真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可。该凭条的收款人是杨娜，付款人是李东华，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该凭条不能证明案外人薛俊伟向被执行人支付购房款的事实。对证据八的质证意见，证据0012609收据（被执行人出具），真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。2.证据福麟小区认购书，涉案房屋已经于2017年4月25日被石家庄市中级人民法院查封，案外人薛俊伟与2017年12月4日和被执行人签订认购书属于查封后签订协议的行为。对证据九的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该集中供热用户明白卡标明的用户姓名为穆艳蕊，用户地址为XX号楼XX单元XX室。不能证明案外人薛俊伟已经入住的事实。对证据十的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据是邢台崇德物业服务有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能证明案外人薛俊伟已经入住的事实。对证据十一的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据是邢台崇德物业服务有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能证明案外人薛俊伟已经入住的事实。对证据十二的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。仅凭收据不能证明案外人薛俊伟已经入住的事实。对证据十三的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。燃气用户使用登记卡没有发证时间，用户地址为XX号楼XX单元XX室。不能证明案外人薛俊伟已经入住的事实。对证据十四的质证意见，真实性、合法性予认可，对关联性和证明目的不予认可。对证据十五的质证意见，对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明案外人在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人薛俊伟没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外人薛俊伟没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强质证意见：对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市桥西区房屋。 另查明，2017年12月4日，薛俊伟与福麟公司签订福麟小区认购书，约定薛俊伟购买邢台市福麟小区XX号楼XX单元XX号房产，价款为327,984元。薛俊伟向福麟公司支付购房款67,984元，剩余260,000元购房款欲办理银行按揭贷款。福麟公司2017年12月4日为案外人出具了67,984元收款收据。薛俊伟提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明薛俊伟没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，薛俊伟于2017年与福麟公司签订福麟小区认购书，约定薛俊伟购买案涉房屋，应视为案外人于2017年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，但是，案外人仅支付了67,984元购房款，未超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人薛俊伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十九日 书记员  贾胜杰 书记员  张佳丽