安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初2567号 原告：郎智文，男，1994年2月4日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 被告：叶大军，男，1990年2月19日出生，汉族，住安徽省来安县。 被告：郭涛，男，1986年3月4日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。 原告郎智文与被告叶大军、郭涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郎智文、被告叶大军到庭参加诉讼，被告郭涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郎智文向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与叶大军签订的房屋租赁合同；2.判令叶大军赔偿其经营成本28万元以及劳务费、工本费4万元；3.判令郭涛赔偿其经营损失3万元。事实及理由：2018年9月5日，其与叶大军签订房屋租赁合同，租赁期限为3年，房租一年一缴，叶大军与房主郭涛签署2年并承诺会续签5年的口头协议。2018年8月11日，其把6万元交给叶大军并偿清所有尾款。2019年4月2日其试营业第二天，房主郭涛找上门来强行要求其关闭店门不予经营，叶大军并未付给郭涛房租46000元。随即其与叶大军联系，叶大军表示会处理好此事，私下调解三次仍然没有效果。2019年4月25日，其报警。经派出所调解三次仍然无果，郭涛将其店门锁上后，其无法经营，故诉至法院。 叶大军在庭审中辩称，其认可自己构成违约，但是郭涛不应该私自锁出租房屋的门，郎智文要求的损失金额过高，其认为郭涛也应该承担相应责任。 郭涛未作答辩，庭前提供一份申请书，说明其于2018年3月出租房屋（来安县）给叶大军，当时签订两年合同，付一年租金。在其不知情的情况下，2019年初，叶大军将其房屋转租，现已拖欠房租数月，故其要求收回房屋。 经审理查明，2018年3月，郭涛将其所有的位于来安县房屋出租给叶大军，租赁期限两年，叶大军支付了一年的房租。2018年9月11日，叶大军为出租方（甲方），郎智文为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况为甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于碧桂园城市花园交通中心门面房一间，共3层；二、租赁期限自2018年9月11日至2019年9月10日止.合同到期，甲方如继续将房屋出租，同等条件下乙方享有优先续租权；三、该房屋年租金为人民币46000元整，租金为一年一付。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；四、付款方式为乙方按年支付租金给甲方；五、交付房屋期限为甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方；六、维修养护责任为正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；七、如遇政府拆迁，按《合同法》第二百二十五条规定，与房屋所有权有关得补偿费用归甲方所有，与房屋使用权有关费用归乙方所有；八、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。备注：此房三年内不涨，三年后涨百分之五，如转给别人此涨百分之五作废。合同上，叶大军在甲方处签字确认，郎智文在乙方处签字确认。2018年9月5日，郎智文预付给叶大军租房定金20000元，合同签订当日，郎智文支付给叶大军房屋租金40000元，叶大军出具收条收到郎智文门面房租46000元转让费14000元。合同签订后，郎智文开始对承租房屋进行装修，于2018年10月9日支付装修设计费3000元，2018年10月20日、2018年11月2日、2019年2月2日、2019年2月26日，郎智文妻子张少莲支付给南京德康建设工程有限公司装修费20000元、30000元、23390元、28569元，合计101959元。装修期间，因该房屋电压不够需要增容，郎智文又于2018年10月19日、2018年10月21日、2018年10月25日分别支付给叶大军2000元、20000元、8000元，合计30000元。2018年11月10日，郎智文安装空调支付8657元，2018年11月26日，郎智文支付门面房门头装修费1000元。郎智文还为承租房屋安装投影仪、监控等合计支付6270元，加盟潘科国际支付品牌使用费8000元，购买奶茶的设备24980元。2019年3月1日，郎智文的妻子张少莲取得来安县傲娇喵饮奶茶店的营业执照。2019年3月28日，郎智文的奶茶店开始试营业，2019年4月1日晚上，郭涛通知郎智文再不缴纳房租就锁门，次日，涉案房屋的门被郭涛锁上。经叶大军与郭涛协商，郭涛于2019年4月日晚上将门锁打开，2019年4月7日，涉案房屋的门被郭涛再次锁上，一直未能打开，2019年4月25日，郎智文向来安县公安局汊河派出所报案。因派出所协调未果，郎智文诉至本院。 上述事实，有郎智文提交的《房屋租赁合同》、转账凭证、叶大军出具的收条、购物发票、支付宝转账记录及郎智文和叶大军的陈述等在卷佐证，予以认定。 本院认为，郎智文与叶大军签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郎智文向叶大军缴纳了租金，叶大军应保证郎智文在租赁期限内对该房屋的合理使用，由于叶大军欠房主郭涛的房屋租金，导致郎智文无法实现合同目的，叶大军应承担相应责任，故对郎智文要求解除2018年9月11日与叶大军签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。2018年9月11日，郎智文支付叶大军房屋租赁费46000元，郎智文实际使用房屋约7个月，叶大军应退还郎智文未使用的5个月的房屋租金，即19167元。郎智文装修承租房屋支付装修费101959元，增容电压支付30000元，门头装修支付1000元，合计132959元，因郎智文明知承租房屋不是叶大军所有，亦未查清叶大军所租房屋的租赁期限及租赁费用交纳情况，依然与叶大军签订租赁协议，造成本次纠纷亦负有一定责任，故叶大军应承担郎智文的装修损失为93071.3元（132959元×70%）。郎智文自行添附的空调、制作奶茶设备、投影仪、监控等应自行拆除。郎智文支付给叶大军的房屋转让费14000元，租赁协议没有约定，不是本案处理范围。综上，叶大军应承担郎智文因合同解除导致的损失为112238.3元（19167元+93071.3元）。郎智文要求叶大军承担其购买制作奶茶的原料损失16416元，因未能提供充足证据，对此诉讼请求本院不予支持。郎智文要求郭涛承担其相关损失，因郎智文与郭涛之间并无租赁合同关系，根据合同相对性原则，郎智文要求郭涛赔偿其损失的请求，本院不予支持。郭涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告郎智文与被告叶大军在2018年9月11日签订的《房屋租赁协议》于判决生效之日解除； 二、被告叶大军于本判决生效后十日内退还原告郎智文房屋租赁费19167元，支付郎智文装修损失费93071.3元，合计112238.3元； 三、驳回原告郎智文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由原告郎智文负担2003元，由被告叶大军负担1272元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  王 敏 二〇一九年十二月十三日 代理书记员  管绍波 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附加的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约，导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。