云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2326民初1188号原告（反诉被告）：白开红，男，1982年6月10日出生，汉族，初中文化，私营企业主，住大姚县。委托诉讼代理人：杨志才，云南南坤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：龚明涛，男，1982年8月17日出生，汉族，初中文化，农民，住大姚县。委托诉讼代理人：张志华，云南金碧律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）白开红与被告（反诉原告）龚明涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白开红及其委托诉讼代理人杨志才，被告龚明涛全权委托的诉讼代理人张志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）白开红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求人民法院依法判令被告返还原告房屋租金40000元及资金占用利息6400元，合计46400元；3.请求人民法院判令被告赔偿原告损失23000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月，被告在大姚网上发出招租广告，声称有房屋出租，原告得知后便找到被告协商租房才知道被告用于招租的房屋尚未建盖完成，但被告当即承诺在2017年4月10日前将租赁房屋建盖完成后出租给原告用于经营腻子粉销售，并保证用于建盖租赁房屋的土地已取得合法使用权且办理了相关审批手续；经双方协商一致于同年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定：被告于2017年4月10日前将位于大姚县长25米、宽13.5米、高5米并符合原告租赁要求的钢架结构房屋建盖完成后出租给原告，租赁期间为10年，自2017年4月30日起至2027年5月1日；房屋租金为每年2万元，乙方（原告）先行支付四年的租金8万元；如甲方（被告）的土地未取得合法使用权，造成的一切损失由甲方赔付给乙方。合同签订后，原告于次日通过银行转账向被告支付租金8万元，被告按照约定的期限将建盖完成的钢架结构房屋交付给原告使用。原告租赁房屋至2019年10月23日，大姚县土地行政主管部门的执法人员来到租赁房屋现场，以租赁房屋系非法占用土地构筑为由进行强制拆除，并要求原告立即腾空房屋并搬离，原告这才知道被告用于出租的钢架结构房屋系未办理相关审批手续而非法占用集体土地建盖的违法建筑物，且大姚县金碧镇人民政府已于同年10月10日向被告发出《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》，告知租赁房屋属被告未经审批违法占用金碧镇泗溪委会龚湾小组集体土地建盖的临时房屋，责令被告退还非法占用的土地；限于2019年10月14日8：00前自行拆除在非法占用的土地上建构的房屋和其他设施、恢复土地种植条件；但被告却一直隐瞒了非法建盖租赁房屋的事实，租赁房屋被强制拆除当日，原告不得不立即请人搬运存放于屋内的大量腻子粉等物品，产生搬运费用23000元。此后，原告多次找被告协商处理相关事宜被拒绝。据以上事实，原被告自愿签订房屋租赁合同，双方形成租赁关系，原告按照约定预交了四年租金，但被告不仅在双方缔约时就隐瞒了租赁房屋的违法性质，而且在行政机关作出责令拆除租赁房屋的行政处罚决定时也未通知原告，致使原告遭受经济损失，被告应当承担退还租金和赔偿损失的法律责任。为维护自己的合法权益，特此提起诉讼，请求人民法院依据《合同法》第五十二条、第五十八条及法释11号司法解释第二条、第三条的规定依法评判。龚明涛辩称，一、关于白开红的诉讼请求。1.白开红要求确认与答辩人2017年3月28曰签订的《房屋租赁合同》无效。答辩人认为房屋租赁合同的确属于无效合同，应当按照无效合同处理；2.白开红要求判令答辩人返还租金40000元以及资金占用费6400元，合计46400元，缺乏依据，依法不应当支持；3.白开红要求判令答辩人赔偿损失23000元，缺乏事实依据，依法不应当支持；4.白开红要求判令答辩人承担本案诉讼费用，由于白开红具有过错，诉讼费用依法应当由白开红自己承担。二、白开红起诉的部分案件事实不真实。1.答辩人2017年3月，在大姚金点子上和微信朋友圈发布的是土地租赁广告，不是房屋租赁广告，答辩人发布广告时，没有建盖房屋，是白开红看到广告后，与答辩人联系，白开红提出可以先支付租金，要求答辩人按照白开红的要求建盖房屋，房屋建盖完毕后交由白开红使用。答辩人当时没有过多的考虑租赁的土地是否能够建盖房屋，在白开红打印后《房屋租赁合同》双方签字，白开红支付了合同约定的租金后，就开始按照白开红的要求建盖房屋，房屋租赁合同第六条可以证明。答辩人为建盖房屋，支出了建盖房屋的各种费用129365元，支付土地承包金15000元，答辩人的损失为144365元，现在被强制拆除，依法应当由白开红承担相应的赔偿责任。白开红诉状中说的是答辩人租赁的房屋尚未建盖完成，不是事实；2.白开红诉状中说,答辩人保证用于建盖租赁房屋的土地已经取得合法使用权且办理了相关审批手续，用于《房屋租赁合同》是白开红提供的格式合同，由于答辩人疏忽大意，没有仔细看合同，但是，基于格式合同条款的解释规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。白开红明知租赁物是答辩人承包土地，当时未办理任何审批手续、更未取得合法的土地使用权，要求答辩人违法建房，明显存在过错，白开红依法应当承担过错责任；3.《房屋租赁合同》中的房屋结构、尺寸，都是按照白开红的要求进行建盖，是双方签订租赁合同在先，不是建盖房屋在先。《房屋租赁合同》中租期10年，每一年租金2万元，白开红支付了租金8万元和房屋被政府要求拆除是事实。但是，白开红使用租赁物两年半，所产生的收益远远超过白开红支付租金的数倍，依法应当收缴白开红的违法收入；4.由于双方租赁合同的租赁物不合法，被要求强制拆除，加上房屋拆除费用，答辩人损失15万佘元，依法应当由白开红承担75000元。综上所述，由于双方签订《房屋租赁合同》时，没有房屋存在，签订合同时的租赁物是土地，白开红明知租赁的土地建盖房屋违法，仍然要求答辩人建盖房屋共白开红使用，白开红在使用租赁物过程中已经产生巨大的收益，白开红同样具有过错，请法庭依据过错原则，驳回白开红的诉讼请求。龚明涛向本院提出反诉请求：1.请求人民法院认定反诉被告与反诉原告2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失50000元；3.本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月，反诉原告与同村村民承包土地,用于农业生产。2017年3月，由于反诉原告做其他事务，无时间管理土地，就在大姚金点子广告和微信朋友圈发广告，准备将承包的土地对外租赁。反诉被告白开红看到广告后，与反诉原告协商，经过双方协商，于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》。合同约定，由反诉原告按照反诉被告的要求在耕地上建盖房屋后租赁给反诉被告使用，反诉原告先预付4年的租金作为反诉原告建盖彩钢瓦房屋的费用，租期10年，每一年租金2万元，反诉原告按照反诉被告的要求建盖了房屋并交付反诉被告使用至今共两年半。2019年10月10日，反诉原告建盖的彩钢瓦房屋被大姚县金碧镇人民政府认定为违法用地行为，要求拆除，反诉原告为减少强制拆除的损失，自行拆除了彩钢瓦房屋。由于反诉被告明知反诉原告出租的是耕地，反而提供资金要求反诉原告建盖房屋供反诉被告使用，导致原告遭受巨大的损失，导致合同无效，反诉被告明智违法还促使反诉原告签订合同,反诉被告属于缔约过失,双方均具有过错,应当按照过错承担责任。反诉被告交付的租金不足以弥补反诉原告的经济损失，反诉被告在使用租赁物两年半过程中，产生了巨大的收益，反诉被告依法应当赔偿反诉原告的经济损失。综上所述，由于反诉被告明知反诉原告出租的是耕地，要求反诉原告建盖房屋供反诉被告使用的行为违反法律规定，导致租赁物被拆除，给原告造成巨大的经济损失，属于缔约过失，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（三）项、第（四）项之规定，依法提起反诉，请人民法院依法判决支持反诉原告的反诉请求。白开红对龚明涛的反诉辩称，反诉原告要求确认本案房屋租赁合同无效，符合法律规定，我方在本诉部分也提出了相同的请求，人民法院应当予以确认合同无效。反诉原告请求判令反诉被告支付建盖租赁房屋的费用无事实和法律依据，理由是：土地行政主管部门对龚明涛户作出的行政处罚文书已认定违法事实为龚明涛户未经审批非法占用集体土地，建盖临时建筑物，该事实也就是导致本案租赁合同无效的原因，双方签订租赁合同时，龚明涛作为出租方对租赁房屋所占用土地的合法性做了明确的承诺和保证，且在租赁合同第五条中已明确载明；另外，白开红在2017年5月初办理个体户营业执照，且在2019年3月办理公司营业执照，龚明涛均到泗溪村委会开具证明，证明租赁房屋的合法性，据此，导致房屋租赁合同无效，龚明涛存在全部过错，白开红作为承租人已尽到合理的审查义务，综上对反诉的部分除第一项诉讼请求外，应予以驳回。原告（反诉被告）白开红围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.被告身份证复印件一份。欲证明被告的自然身份情况；2.房屋租赁合同一份、银行转账回执单三份、收条一份。欲证明原被告于2017年3月28日签订租赁合同，龚明涛将泗溪村委会龚湾小组的房屋建盖完成后租赁给白开红，租期是2017年4月30日至2027年5月1日，房屋租金为每年20000元，乙方（原告）先行支付四年租金80000元，如甲方（被告）的土地未取得合法使用权，造成的一切损失由甲方赔付给乙方，合同签订后，原告于次日通通过银行转账向被告支付四年租金80000元；3.《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》一份。欲证明大姚县金碧镇人民政府已于2019年10月10日向被告发出《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》，告知租赁房屋属于被告未经审批违法占用金碧镇泗溪村委会龚湾小组集体土地建盖的临时房屋，责令被告退还非法占用的土地，限于2019年10月14日8:00前自行拆除在非法占用的土地上建盖的房屋及其他设施、恢复土地种植条件；4.搬运物品照片27张、收条2份调查笔录一份、光碟一份；欲证明因租赁房屋与2019年10月22日被强制拆除，原告不得不立即腾空存放于租赁房屋内的腻子粉等物品并搬离现场，产生搬运费用23000元；5.证明一份，欲证明：龚明涛已到村委会出具证明，向原告保证承诺，房屋已经在办理产权手续。被告（反诉原告）龚明涛针对其辩解及反诉理由向本院提交证据：1.身份证复印件一份。欲证明龚明涛的自然身份情况；2.土地承包合同二份、收据二份。欲证明租赁合同中所约定的建盖房屋的土地包含其他农户的承包地；3.建房合同一份、收条一份。欲证明龚明涛为了建盖租赁房屋支出了129365元；4.房屋租赁合同一份。欲证明合同第四条约定，如有拆迁，损失由拆迁房承担，合同第五条、第六条进一步说明了，合同签订时、未取得合法的使用权、还未建盖房屋，龚明涛是按照白开红的要求建盖房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告（反诉被告）提交的证据4，证据之间能相互印证，本院予以采信；对证据5系泗溪村委会出具，证据来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据2，与本案不具有关联性，本院对证据不作认证；对证据3，没有其他证据予以证实，姜宪生与被告存在利害关系，本院对证据的三性均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年3月28日原、被告双方经协商一致签订了《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）龚明涛将位于大姚县的钢架结构的房屋出租给原告（反诉被告）白开红经营腻子粉。合同约定：房屋租期为10年，自2017年4月30日起至2027年5月1日；房屋租金每年2万元，乙方（白开红）先付4年租金8万元给甲方（龚明涛）建盖房屋，4年后租金2年一付；在合同期内，如有拆迁造成的经济损失由拆迁方承担，所有租金赔付给乙方，甲方无权享受；甲方如果土地未取得合法使用权，造成的一切损失由甲方负责赔付给乙方；甲方所盖房屋长度25米、宽13.5米、高5米，应达到乙方要求；甲方自2017年3月29日至4月1日将房屋乙方使用，甲方保险保证水、电、路畅通。合同签订后，原告于次日通过银行转账向被告了支付租金8万元，被告按照约定的期限将建盖完成的钢架结构房屋交付给原告使用。2019年10月10日大姚县金碧镇人民政府以被告未经批准，擅自占用金碧镇泗溪村委会龚湾小组集体土地建彩钢瓦临时房，向被告发出《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》，责令被告退还非法占用的土地；限于2019年10月14日8：00前自行拆除在非法占用的土地上新的房屋和其他设施、恢复土地种植条件。同年10月22日，大姚县金碧镇人民政府组织自然资源局、住建等部门执法人员对被告租赁的房屋进行了强制拆除，在拆除过程中，原告雇请工人搬运存放于屋内的腻子粉等物品，共产生搬运费23000元。同时查明，原告向被告租赁的房屋共使用2年零5个月。针对本案争议焦点，本院评述如下：1.关于原告（反诉被告）白开红与被告（反诉原告）龚明涛签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效；……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”本案中，《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》已认定被告租赁的房屋系非法占用集体土地建盖的临时建筑物，属于违法建筑物，从上述法律规定可以看出，被告的行为违反了法律的强制性规定，依法认定原、被告于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。2.关于原告（反诉被告）白开红要求被告（反诉原告）龚明涛返还租金40000元及资金占用费6400元，赔偿搬运费23000元是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因双方签订的《房屋租赁合同》无效，无效的合同自始至终无效，而导致合同无效的过错责任在被告，因此，被告龚明涛基于合同无效所取得的房屋租金应当适当予以返还，结合本案实际情况，按照原告白开红已使用房屋2年零5个月，剩余1年零7个月计算，由被告龚明涛返还原告白开红房屋租金31669元，对原告白开红主张的23000元搬运费系合同无效后造成的实际损失，本院予以支持。对要求被告给付资金占用利息6400元无事实和法律依据，本院不予支持。3.关于被告（反诉原告）龚明涛要求原告（反诉被告）白开红赔偿经济损失50000元的问题。本案中，依据法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，合同无效的是由于龚明涛的违法行政行为所导致，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后。”因被告（反诉原告）龚明涛不能举证证明原告（反诉被告）白开红对于合同无效存在过错，故对该反诉请求，本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）白开红与被告（反诉原告）龚明涛于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由被告（反诉原告）龚明于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）白开红房屋租金31669元；三、由被告（反诉原告）龚明涛于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）白开红搬运费23000元；四、驳回原告（反诉被告）白开红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）龚明涛要求原告（反诉被告）白开红赔偿经济损失50000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，反诉费525元，合计1293元，由被告（反诉原告）龚明涛负担（反诉费525元已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  席子荣二〇一九年十二月三十日书记员  文 林