广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5869号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，该公司经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟豪，男，1990年12月22日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被上诉人（原审原告）：霍嘉敏，女，1990年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司(以下简称贝迪龙庭公司)因与被上诉人陈伟豪、霍嘉敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈伟豪、霍嘉敏的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定贝迪龙庭公司在取得商品房综合验收备案登记之日（2018年8月13日）才符合商品房交付条件，故贝迪龙庭公司于2018年8月13日才交付符合合同约定的商品房，该一审认定有误，缺乏法律依据。1.双方合同约定，贝迪龙庭公司应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付陈伟豪、霍嘉敏。贝迪龙庭公司已经于2016年11月4日将商品房交付给陈伟豪、霍嘉敏使用，陈伟豪、霍嘉敏已经办理了收楼手续，贝迪龙庭公司完成了交付义务。虽然陈伟豪、霍嘉敏所在楼盘在收楼时未综合验收，但在陈伟豪、霍嘉敏起诉前已经取得综合验收，并且案涉商品房已经符合质量和使用要求，实质上不影响陈伟豪、霍嘉敏对于案涉商品房的使用。2.陈伟豪、霍嘉敏在收楼时，已经知道商品房的现状，对商品房的质量和交付条件并无异议。陈伟豪、霍嘉敏在接收商品房时，如果贝迪龙庭公司不出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，陈伟豪、霍嘉敏可以拒绝收楼，但陈伟豪、霍嘉敏已经接收了案涉商品房，说明陈伟豪、霍嘉敏知道贝迪龙庭公司在交楼时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并同意接收。而且陈伟豪、霍嘉敏在接收时，对商品房的质量和交付条件也未提出过任何异议，其在收楼后两年多才提起诉讼，要求贝迪龙庭公司承担违约责任，也超过了合理的交付异议期。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，法院应当驳回陈伟豪、霍嘉敏的全部诉讼请求。3.关于交楼条件问题，双方合同并未约定将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为交楼前置条件。首先，根据双方买卖合同第八条的约定可知，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付给陈伟豪、霍嘉敏即完成交付义务，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》不是交付条件，而是贝迪龙庭公司的其他合同义务。而根据合同附件“贝迪豪庭住宅楼交楼标准（11－18幢）”所约定的交楼标准，并未将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》列为前置条件。因此，合同第八条主要是约定交楼期限，并未将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》列为交楼条件。其次，将合同第八条约定的“办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》”理解为交付条件无事实依据。“办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》”其实是两项工作，一项是“办理工程竣工验收备案手续”，一项是“办理《中山市建设工程竣工验收备案登记证》”，两项工作所涉及的程序和提交的资料均不一样。二、一审判决认定贝迪龙庭公司与陈伟豪、霍嘉敏约定的违约责任设定上限，有失公允，进而调整违约金，不符合法律规定。1.双方合同第九条选择第2种方式“违约金总和最高不超过总房价的3%”处理违约责任，该项以加粗字体加下划线的方式突出显示加以约定。该条约定文义明确，无争议。对于该条款的约定，贝迪龙庭公司已经完成提示之义务，是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。2.本案双方对于违约金的约定符合公平原则，合同权利义务对等。至于对贝迪龙庭公司的违约责任没有上限约定，是因为陈伟豪、霍嘉敏作为买受人，有先履行付款义务，若陈伟豪、霍嘉敏不履行先付款义务，将会导致合同根本无法履行。而对于贝迪龙庭公司来说，交楼和办证均受外界各种因素影响，设定上限，是为了避免客观原因导致逾期交楼或办证时，开发商不至于因承受过重的违约责任而破产，最终实质影响业主对于商品房使用或物权权益。且约定上限并没有免除贝迪龙庭公司的主要合同义务，也没有限制陈伟豪、霍嘉敏主要合同权利。3.违约金的性质属于补偿性，双方合同约定违约金上限为3%，已经综合考虑合同双方权利义务的均衡，而且对于违约金的调整需要以严格的条件进行考量，法律也不允许任意调整违约金。根据我国合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，合同法对合同双方违约金的约定，是过高还是过低的判断标准是实际损失，而不是违约的严重程度。因此，法律上只规定了违约金调整的依据是实际损失，并没有规定以合同的违约责任绝对对等或逾期时间的长短来增加违约金。陈伟豪、霍嘉敏并没有提交任何证据证明其实际损失已经超过双方约定的违约金，根本不需要调整违约金。陈伟豪、霍嘉敏辩称：一、取得竣工验收备案登记证是法定的交房标准，开发商在没有取得登记证之前交付房产是违法的。二、关于违约金上限问题，违反了公平原则，如果业主方违约，则违约金约定了每日万分之三且不设上限。但对于开发商违约则约定上限，这与开发商的违约程度不匹配，开发商违约超过两年，设定上限不利于督促开发商及时交房。三、贝迪龙庭公司所称配电站迁移在2018年7月完成已经超过合同约定的交房时间，开发商也没有对迁移配电站与综合验收延迟之间具有因果关系提供证据，开发商不能因此而免责。陈伟豪、霍嘉敏于2019年4月1日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向陈伟豪、霍嘉敏支付逾期交楼违约金44409元（以541573元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2018年8月13日，再减合同免责期180天，共410天）。一审法院认定事实：2015年7月24日，陈伟豪、霍嘉敏（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以541573元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村XX豪庭XX幢XXX房；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，陈伟豪、霍嘉敏依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年11月4日，陈伟豪、霍嘉敏办理了涉案房地产的收楼手续。2018年8月13日，涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与陈伟豪、霍嘉敏签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向陈伟豪、霍嘉敏交付。贝迪龙庭公司于2016年11月4日向陈伟豪、霍嘉敏交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为贝迪龙庭公司履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2018年8月13日办理了中山市商品房综合验收备案，故贝迪龙庭公司直至2018年8月13日才向陈伟豪、霍嘉敏交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向陈伟豪、霍嘉敏承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如贝迪龙庭公司无法按时交房，合同继续履行的，则自逾期第181日起按日向陈伟豪、霍嘉敏支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的3%；而陈伟豪、霍嘉敏如未按期付款，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。贝迪龙庭公司逾期交房已逾2年多，该约定远低于陈伟豪、霍嘉敏逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在贝迪龙庭公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的陈伟豪、霍嘉敏以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于逾期交房违约金的计算起止时间，陈伟豪、霍嘉敏要求从约定的交楼期限届满后第181日起计算至实际交付之日止，符合合同约定，一审法院予以支持，即自2017年6月30日起计算至2018年8月13日止，共410天。故贝迪龙庭公司应向陈伟豪、霍嘉敏支付违约金44409元(541573元×0.02%×410天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向陈伟豪、霍嘉敏支付逾期交房违约金44409元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取为455元，由贝迪龙庭公司负担（该款陈伟豪、霍嘉敏已预交，贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈伟豪、霍嘉敏）。二审中，贝迪龙庭公司提交中山市火炬供电分局开具的证明，拟证明因供电部门调整规划，迁移配电站，导致综合验收延迟，并非贝迪龙庭公司的责任导致迟延验收，贝迪龙庭公司不应承担违约责任。陈伟豪、霍嘉敏的质证意见为：该证明不属于新证据，证明内容与逾期交房没有关联性，贝迪龙庭公司也未对所谓迁移整改造成的逾期验收或逾期交房提供相应证据证明。陈伟豪、霍嘉敏于二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案另查明：案涉商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（贝迪龙庭公司）应当书面通知买受人（陈伟豪、霍嘉敏）办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为，贝迪龙庭公司是否存在逾期交房的违约行为。对此，本院分析如下：案涉商品房买卖合同明确约定，出卖人（贝迪龙庭公司）应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（陈伟豪、霍嘉敏）使用；案涉商品房办理交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。经查，2016年11月4日，陈伟豪、霍嘉敏办理了案涉商品房的收楼手续。案涉商品房所在的案涉小区二期于2018年8月13日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。综合上述事实分析，本院认为，案涉商品房虽然于陈伟豪、霍嘉敏办理收楼手续时尚未达到合同约定及法定交付标准，但陈伟豪、霍嘉敏在合同明确约定贝迪龙庭公司未能提供合同约定的竣工验收备案登记证可以拒绝收楼的情况下，仍于2016年11月4日实际收楼，应视为陈伟豪、霍嘉敏明知案涉商品房不具备交付条件仍同意接收商品房，故在此情形下，陈伟豪、霍嘉敏又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，缺乏法律依据。且陈伟豪、霍嘉敏的实际收楼时间早于合同约定的交楼时间，故陈伟豪、霍嘉敏于本案中诉请贝迪龙庭公司承担逾期交房的违约责任，理据不足，本院对其诉请不予支持。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8453号民事判决；二、驳回被上诉人陈伟豪、霍嘉敏的诉讼请求。一审案件受理费910元，减半收取为455元（陈伟豪、霍嘉敏已预交），均由被上诉人陈伟豪、霍嘉敏负担；二审案件受理费910元（上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由被上诉人陈伟豪、霍嘉敏负担（陈伟豪、霍嘉敏于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  曾 玲审判员  赖晓筠二〇一九年十二月三十日书记员  易嘉璇