四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8504号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张燕，女，1973年2月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：**，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：代兵，男，1973年12月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：**，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1975年12月15日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：马乙权，四川蓉桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小东，四川蓉桦律师事务所律师。 原审第三人：曾猛，男，1971年3月16日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：奚望，四川锦沐律师事务所律师。 上诉人张燕、代兵因与上诉人张涛及原审第三人曾猛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张涛上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回张燕、代兵的全部诉讼请求；二、请求判令张燕、代兵向张涛退还已支付的租金680000元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；三、请求判令张燕、代兵向张涛退还履约保证金100000元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；四、请求判令张燕、代兵向张涛支付违约金500000元；五、请求判令张燕、代兵向张涛赔偿损失2700000元。 事实与理由：一、一审法院认定事实错误。张涛与曾猛签订《房屋场地租赁合同》时，案涉房屋性质为办公，符合开办幼儿园的条件，幼儿园报批流程已得到崇州市人民政府崇阳街道办审批通过，说明案涉房屋在最初性质为办公时，具备开办幼儿园的条件。张燕、代兵受让房屋后，张涛与张燕签订新的《房屋场地租赁合同》。依双方签订的合同第一、二条之约定，明确案涉房屋性质为办公，房屋用途为幼儿园及相关配套产业。张涛租赁房屋的目的系开办幼儿园，而开办幼儿园对准入标准有严格限制且涉及办学许可的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“……先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，张燕、代兵与张涛双方互负债务，但张燕、代兵却在明知张涛承租房屋的目的系开办幼儿园的情况下，擅自将案涉房屋的性质由办公变为住宅，且张燕、代兵在变更前后均未书面通知过张涛，存在严重过错，致使张涛无法取得幼儿园办学许可及证照，其签订租赁合同的根本目的不能实现，张燕、代兵系根本违约。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，住宅性质的房屋不得用作经营性用房，张涛致电崇州市教育局，崇州市教育局明确告知张涛因其租赁的房屋性质为住宅而不能开办幼儿园，张涛不能开办幼儿园与张燕方变更房屋性质具有根本且直接的关系。 二、一审法院适用法律错误。本案双方当事人系租赁合同关系，不应以百分比来划分违约责任。张涛一直依约履行合同，支付租金及保证金。本案系因张燕方的根本违约行为导致合同目的不能实现，且给张涛造成巨大经济损失，故张燕、代兵应退还租金及保证金，且无权向张涛继续主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，张燕、代兵与张涛双方互负债务，因张燕方变更了房屋性质，致使张涛无法再使用案涉房屋，张涛停止支付租金具有法定事由。张燕、代兵亦知其擅自变更房屋性质的行为导致张涛的房屋使用出现问题，故从未书面催告过租金支付。 三、张涛方无法继续开办幼儿园的最重要原因系房屋性质变更为住宅，而非张燕方提出的房屋因违建而被相关单位叫停。2016年11月至2017年4月，张涛方在对涉案房屋进行加固以及扩建相关配套设施时，收到崇州城乡规划管理局下发的《责令停止建设决定书》，因涉案房屋在扩建配套设施（16平方米门卫室）等时未取得许可，故被要求暂停建设。后张涛方暂停建设并进行整改，在2017年8月11日收到了崇州市住建局下发的《成都市危险房屋通知书》，要求张涛方按照鉴定机构的处理建议及时采取措施，对建筑物进行了加固整改，该通知书明确了张涛方加固涉案房屋的合法性。同时，张涛在向教育局申请办理相关手续过程中，教育局明确告知张涛方，涉案房屋性质变为了住宅，不具备开办幼儿园的条件，对张涛方的开办申请不予受理。故张涛方无法开办幼儿园系张燕方擅自改变房屋性质造成，房屋性质变了，张涛无法办证，才导致房屋为违建。其次，案涉合同约定张涛可对房屋进行适当的扩建，且在租期结束后不承担恢复义务。故张涛方对房屋进行扩建是得到对方同意认可的，并不构成违约。张涛方在房屋加固及扩建过程中，收到相关部门暂停修建的文件系针对房屋修建，并非针对幼儿园开办的相关手续。张燕方故意混淆两者概念。所有叫停文件均在张燕方取得新的不动产证（2017.11）之前下发，系在改扩建过程中出现的相关问题，是暂时的状态而非最终的结果，系相关手续不完善所导致。张涛方已依相关部门的要求及时整改，取得了《成都市危险房屋通知书》，并开始办理其他相关手续。但正是因房屋性质变更为住宅才导致后续的手续无法办理，是导致幼儿园无法开办的根本原因。 四、张燕、代兵因根本违约行为应向张涛承担违约责任，除应向张涛支付50万元违约金以外还应赔偿给张涛造成的其他损失。张涛租赁案涉房屋是为了开办幼儿园，且已为开办幼儿园投入了大量人力物力财力，张涛将涉案房屋的土建改造及水电改造工程承包给四川省崇州市大划建筑工程有限公司，工程造价暂定为320万元。其次，张涛还与成都觅渡教育咨询有限公司签订《运营顾问合同》，由成都觅渡教育咨询有限公司提供相关幼儿园开办、招生、课程等咨询服务，截止2018年9月1日，已产生咨询费72万元。再次，张涛还委托广告商办理相关房屋打广告事宜。并为幼儿园的开办组织相应人员，产生了大量人工开支及差旅费用。最后，幼儿园本应在2018年9月正式开园招生，但因为张燕方的根本违约行为致使幼儿园无法开园招生，给张涛带来了重大经济损失，幼儿园预计收益200万元/年，15年租赁期的预计收益为3000万元。依据《房屋场地租赁合同》第十五条第1款及第十三条第4款及《中华人民共和国合同法》相关规定，张燕、代兵应向张涛退还保证金10万元，支付违约金50万元及其他损失。 五、一审法院认定基本事实不清。房屋的性质变更为住宅，直接导致张涛不能开办幼儿园，在一审中，张涛已经向法院提交了与教育局之间的通话记录，证明房屋登记为住宅与不能办园之间存在直接的因果关系，而一审法院没有对该事实进行查明、认定；一审法院去函崇州市教育局咨询“房屋性质为办公是否符合申办幼儿园的条件，以及房屋性质为住宅是否符合申办幼儿园的条件”一事，但崇州市教育局未予回复，该事实至今未查清；一审法院去函不动产中心，要求不动产登记中心提供房屋性质变更的申请资料，并就该申请资料向城乡管理局核实，但城乡管理局否认该申请资料中《情况说明》由其提供，该《情况说明》的真实性存疑。 六、张涛要求解除房屋租赁合同是行使《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项法定解除权的行为，该行为建立在张燕、代兵根本性违约的基础上。综上，请求二审法院判如所请。 张燕、代兵辩称，一、张涛上诉称因为房屋性质发生变化，导致合同无法实现的理由不能成立。根据张燕、代兵在一审中出具的证据，以及一审法官到租赁物现场查看可知，是由于张涛在租赁物上违章搭建，导致被执法部门责令停止建设，无法继续履行双方的合同。二、本案中张涛称应当由张燕、代兵进行赔偿缺乏事实及法律依据，张涛所谓的损失没有证据证明已经实际发生，亦没有证明真实金额及因果关系。目前修建的建筑物已经被认定为违章建筑，在2017年年底向张涛送达了限期拆除，这些所谓的损失不应当受到法律保护，不应当由张燕、代兵进行赔偿。三、张涛称因房屋性质发生变化导致申请办理幼儿园未能得到批准不是事实。张涛的违章搭建行为是在与第一位出租人即本案第三人签订合同后，在张燕、代兵购买房屋以前就实施了违章搭建行为，且已经被综合执法部门要求停止继续修建，从时间的先后顺序看，与本案的房屋性质没有任何关系。其次，根据张涛在一审中提交的证据及《中华人民共和国民办教育促进法》和《幼儿园管理条例》的规定，幼儿园的办理需要经过一系列过程，张涛在被停止搭建后，执法部门向崇州市教育局致函告知了张涛违法行为，建议不予办理申请的相关事宜。此后张涛没有任何筹备工作，亦未拆除违章建筑，其目前根本不具备申请幼儿园的基本条件，也未向主管部门递交开办申请。四、张燕、代兵对一审判决认定基本事实无异议，但是一审判决的房屋租金支付截止时间忽略了合同解除后实际交付房屋期间的占有使用费，给张燕、代兵造成了损失。 曾猛述称，本案所争议的是曾猛已经出售的房屋，与曾猛无关，曾猛对此也不知情。 张燕、代兵上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判，即张涛除按一审判决第二项支付租金及资金占有利息外，还应按68万/年的标准支付自2018年7月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 事实与理由：一审法院适用法律错误。本案中，一审法院认定案涉合同于2018年7月23日已经解除，但张涛并未腾空返还案涉房屋仍占用至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，张涛除支付租金583123元及自2018年7月24日起至租金付清时止的资金占用利息之外，还应当支付逾期腾房占有使用费，即按照合同约定68万/年的标准支付自2018年7月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。综上，请求二审法院判如所请。 张涛辩称，一、张涛认为在本案中因为房屋性质变更，导致房屋的规划报批以及幼儿园的手续无法开展，构成了直接阻却幼儿园开办的原因。截至目前张涛所支出的房屋租赁费用系张涛的损失范围，不应当另外再支付房屋租赁费。二、一审判决并未生效，张涛与张燕、代兵之间的租赁合同并未解除，张燕、代兵无权要求张涛腾退房屋。 曾猛述称，本案所争议的是曾猛已经出售的房屋，与曾猛无关，曾猛对此也不知情。 张燕、代兵向一审法院起诉请求：一、判令解除张燕、代兵与张涛于2016年12月28日签订的《房屋场地租赁合同》；二、判令张涛向张燕、代兵支付承租期间的房屋租金68万元（租金暂计算至起诉日，最终按照68万元/年的标准计算支付2017年7月1日至张涛交付房屋之日止）；三、判令张涛向张燕、代兵支付租金的资金占用费29087元（资金占用费暂计算至起诉日，按照银行同期贷款利率计算2017年7月1日至被告实际支付款项之日止）；四、判令张涛对租赁房屋恢复原状，并将租赁房屋交还给张燕、代兵；五、判令张涛向张燕、代兵支付违约金13.6万元。以上金额合计845087元。 张涛向一审法院提出反诉请求：一、判令解除张燕、代兵与张涛于2016年12月28日签订的《房屋场地租赁合同》；二、判令张燕、代兵向张涛退还已支付的租金68万元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；三、判令张燕、代兵向张涛退还履约保证金10万元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；四、判令张燕、代兵向张涛支付违约金50万元；五、判令张燕、代兵向张涛赔偿损失260万元。一审庭审中，张涛将诉讼请求第五项的金额变更为270万元。 一审法院认定事实：本案诉争房屋位于崇州市，其土地及1-4层房屋于2014年12月30日登记于四川恒昌房地产开发有限公司名下，房屋产权证号为：崇房权证监证字第××号，规划用途为办公，建筑面积为1807.56平方米，土地使用权证号为：崇国用（2014）第××号，用途为住宅用地，使用权面积为2153.34平方米。该处房屋的所有权和土地使用权实际属曾猛所有。 2016年6月1日，张涛与曾猛订立《房屋场地租赁合同》。合同第一条约定：曾猛将位于崇州市（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市的土地使用权＞土地证号：崇国用＜2014＞第7252号）及地上附着物和所有设备、设施出租给张涛。第二条约定：房屋的用途为幼儿园及相关配套产业。第三条约定：租赁期限为15年，自2016年7月1日至2031年6月30日止。第四条约定：第1-3年租金为人民币68万元／年，由张涛于每年6月15日前把次年的租赁费一次性交付给曾猛。第五条约定：张涛须向曾猛缴纳履约保证金人民币10万元，租赁期届满或终止后，在张涛已向曾猛结清全部应付的租金及租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定时间向张涛交付期租赁物后15日内，曾猛应无条件退还张涛履约保证金（不计利息），如张涛因违约造成曾猛损失的，曾猛有权从履约保证金中扣除。第七条约定：张涛装修和改建、新建……等费用由张涛自行承担。第八条约定：张涛可以在上述土地范围内新建建筑设施或对原房屋进行装修、改建。第十三条约定：双方解除或终止本合同时，张涛应在60日内完成撤场工作……双方应一次性结清租金和其他费用。如应曾猛违约导致合同解除时，对张涛新建、改建和装修部分，曾猛应按照市场评估价予以赔偿。第十五条约定：如一方违约，除应向守约方支付违约金50万元外，还应赔偿守约方因此产生的其他损失。 合同签订后，张涛于2016年6月23日向曾猛给付了租金68万元和保证金10万元，收据载明租金对应的租期是2016年7月1日至2017年6月30日。合同签订后，张涛与曾猛在2016年8月左右将张涛持有的合同上租期起至日期修改为2016年8月1日至2031年7月30日，曾猛持有的合同未作修改，且曾猛将未作修改的合同复印件交予张燕。 张涛于2016年8月20日向崇州市人民政府崇阳街道办事处提起关于崇州滨河路“北大附属幼儿园崇州园”筹备申办的报告。崇州市民政局于2016年11月4日向宋千里发出社会组织（民非）名称预登记通知书，对其报送的“崇州市澍一幼学幼儿园”名称予以预登记。 张涛于2016年11月左右对涉案房屋进行改建和扩建，但并未办理规划审批手续，幼儿园未取得相关审批手续。崇州市综合行政执法局分别于2016年11月21日、11月30日、12月24日和2017年4月17日就崇州市滨河路北一段232号修建房屋及扩建幼儿园配套设施问题向宋千里、刘艳、“崇州市澍一幼儿园”作出责令停止建设决定书，认为该修建、扩建行为违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属违法建设，并责令立即停止建设，接受查处。崇州市综合行政执法局于2016年11月30日分别向崇州市市场监督管理局和崇州市教育局出具关于对“澍一幼儿园”违法建设相关问题的函，认为滨河路北一段232号“澍一幼儿园”未办理相关规划手续，擅自修建房屋，属于违法建设，建议对该幼儿园不予登记，核发相关证照；后于2016年12月5日向崇州市市场监督管理局出具关于对“澍一幼儿园”违法建设相关问题的函，认为滨河路北一段232号“澍一幼儿园”未办理相关规划手续，擅自修建房屋，属于违法建设，该违建似作幼儿园食堂使用，建议对该幼儿园办理餐饮服务许可证时，暂时不予登记和核发相关证照。崇州市综合行政执法局分别于2016年11月24日、2017年3月27日、2017年4月10日向宋千里作了询问笔录。 2016年12月27日，曾猛、张燕、四川恒昌房地产开发有限公司签订了一份《房屋转让协议》，该协议约定：曾猛所有的位于崇州市，房屋产权（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市的土地使用权（土地使用权证号：崇国用＜2014＞第7252号）因曾猛使用四川恒昌房地产开发有限公司资质开发原因，上述两证均登记在四川恒昌房地产开发有限公司名下。现三方协议，同意曾猛将该房屋（含房屋产权、土地使用权）转让给张燕，转让价格为960万元。合同签订后，张燕向曾猛付款916万元，另44万元为曾猛给付张燕的涉案房屋后半年的租金34万元和保证金10万元。 2016年12月28日，张涛和张燕签订了一份《房屋场地租赁合同》，合同内容与张涛和曾猛于2016年6月1日签订的《房屋场地租赁合同》内容一致，张燕享有的权利义务和曾猛相同。 2017年11月16日，涉案房屋用途变更为住宅，登记于四川恒昌房地产开发有限公司名下，后于2017年11月21日变更登记到代兵名下，用途为住宅。 一审另查明，张燕和代兵系夫妻关系，张涛和刘艳系夫妻关系。宋千里系“崇州市澍一幼儿园”拟申报的法定代表人。 上述事实，有各方当事人的陈述，张燕、代兵与张涛签订的《房屋场地租赁合同》，张涛和曾猛签订的《房屋场地租赁合同》，曾猛、张燕、四川恒昌房地产开发有限公司签订的《房屋转让协议》，张燕、代兵的结婚证，崇房权证监证字第××号房屋产权证，崇国用（2014）第××号土地使用权证，川2017崇州市不动产权第0××××9号和川（2017）崇州市不动产权第××号不动产登记证书，网上银行电子回单，《社会组织（民非）名称预登记通知书》，《崇州滨河路“北大附属幼儿园崇州园”筹备申办的报告》，张涛、刘艳的结婚证，崇州市综合行政执法局函、责令停止建设决定书、询问笔录等证据予以佐证。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张燕与张涛签订的《房屋场地租赁合同》意思表示真实，合法有效。现张燕、代兵及张涛均诉请解除租赁合同，应视为双方协商解除租赁合同，解除之日为张燕、代兵收到反诉状之日，即2018年7月23日。 张燕、代兵在合同签订后按照约定履行了交付租赁房屋的义务，张涛应按合同约定及时支付租金。根据租赁合同约定，张涛应当在2017年6月15日前支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金68万元，但张涛未按约定履行支付租金的义务，违反了合同的约定。张燕、代兵在2017年11月16日将房屋性质从办公变更为住宅，也违反了合同的约定。张燕、代兵和张涛双方均有违约行为。张涛所举证据不足以证明涉案房屋用途从办公变更为住宅与幼儿园未能成功开办之间具有因果关系，故张涛以张燕、代兵改变涉案房屋用途致使其不能开办幼儿园为由拒付租金的理由不成立，一审法院不予采纳。 2017年7月1日至2017年11月15日，张涛存在违约行为，张燕、代兵无违约行为，故张涛应当支付张燕、代兵该期间产生的租金257096元（680000元÷365天×138天）。2017年11月16日至2018年7月23日期间产生租金465753元（680000元÷365天×250天），张燕、代兵和张涛双方都存在违约行为，一审法院根据合同的履行情况和双方当事人的过错程度，酌情确定张燕、代兵承担该时间段内30%的违约责任，张涛承担该时间段内70%的违约责任，故张涛应当给付张燕、代兵该期间内租金的70%，即326027元。综上，张涛应当支付张燕、代兵租金583123元（257096元＋326027元）。资金占用利息从2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清时止。对张燕、代兵提出要求张涛支付从2017年7月1日至张涛实际支付款项之日止租金的资金占用费的请求，一审法院依法支持其中合法部分。 同时，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而双方约定的违约金过高，一审法院兼顾合同履行情况、张涛的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为163200元（680000元×24%），故张涛应支付张燕、代兵2017年7月1日至2017年11月15日期间的违约金61703元（163200元÷365天×138天）和2017年11月16日至2018年7月23日期间的违约金78247元（163200元÷365天×250天×70%），张燕、代兵应支付张涛2017年11月16日至2018年7月23日期间的违约金33534元（163200元÷365天×250天×30%），相互品迭后，张涛应当支付张燕、代兵违约金106416元（61703元＋78247元－33534元）。 关于张燕、代兵是否应当退还张涛履约保证金的问题，根据双方的违约责任情况，一审法院酌情确定张燕、代兵退还张涛履约保证金30000元。因双方签订的《房屋场地租赁合同》已于2018年7月23日解除，张燕、代兵请求张涛交还租赁房屋符合法律规定，一审法院予以支持，但张燕、代兵并未举证证明租赁房屋的原状，故对其提出要求张涛对租赁房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 张涛对涉案房屋改建、扩建属违法建设的行为，经崇州市综合行政执法局认定为违法行为，由此产生的费用应由张涛自行承担。张涛主张幼儿园聘请第三方顾问产生了费用，但幼儿园并未实际开办，由此产生的费用也应由张涛自行承担。故对张涛要求张燕、代兵赔偿损失270万元的请求，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张涛与张燕订立的《房屋场地租赁合同》于2018年7月23日解除；二、张涛于判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵2017年7月1日起至2018年7月23日止的租金583123元及资金占用利息（资金占用利息以583123元为基数，从2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清时止）；三、张涛于判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给张燕、代兵；四、张涛于判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵违约金106416元；五、张燕、代兵于判决生效之日起三十日内一次性返还张涛履约保证金30000元；六、驳回张燕、代兵的其他诉讼请求；七、驳回张涛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6125元和财产保全费4745元，共计10870元，由张涛负担7609元，张燕、代兵负担3261元；反诉案件受理费18920元和财产保全费5000元，共计23920元，由张涛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张涛向本院提交了如下证据：电话录音及文字整理12份，拟证明住宅用房与幼儿园无法开办之间具有因果关系。 张燕、代兵经质证发表质证意见，对张涛提交的该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该录音证据没有经过公证机关公证人员的现场公证，拨打电话和接听电话的主体身份、电话号码的所有权人等信息均无法核实；该证据是视听资料，是靠录音予以支撑的，而文字整理是在录音上予以整理的，且该证据与本案不具有关联性。 曾猛经质证发表质证意见，与曾猛无关，曾猛也不清楚，曾猛放弃质证。 对张涛提供的上述证据，因对方不予认可，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 结合当事人诉辩情况，本院对案涉争议焦点问题评判如下： 关于张涛是否应给付租金以及已付租金是否应当返还的问题。张涛主张因对方的根本违约造成合同目的不能实现，故应退还已其支付的租金68万元及保证金10万元。对此，本院认为，于案涉租赁合同解除前，该合同依法有效，双方均应按合同约定履行，故在案涉房屋交付之后，承租人应当按照合同约定支付租金。同时，租金的给付系以出租人让渡案涉租赁标的物的占有利益为对价，故承租人应对其占有案涉房屋期间所产生的租金向出租人进行支付。本案中，张涛系认为“房屋性质的变更，致使其无法再使用房屋，故张涛可以停止支付租金”，并以后履行抗辩权对抗出租人的租金给付请求权。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的先履行抗辩权系以双方均负有对待义务为前提，且该义务须有约定的先后履行顺序。而本案中，即使存在房屋性质的变更亦不导致承租人占有利益的丧失，当然亦不发生租金的减免。同时，违约行为系对合同义务违反所产生法律责任，而非合同约定的义务，故张涛以对方违约为由来对抗对方的租金给付主张，不符合上述法律规定，属抗辩权援引不当。另，依合同法的规定，即使存在双方违约的情形，亦应各自承担相应的违约责任，而非作为拒付租金的履行抗辩。故，张涛以对方违约为由拒绝支付租金缺乏依据，本院对其该项上诉请求不予支持。同理，鉴于张涛已享有案涉房屋的占有利益，故其主张退还已付租金的上诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。 关于张燕、代兵的解除主张能否成立的问题。本案中，双方均提出解除，但其解除主张的事实基础和法律理由不同。张燕、代兵于二审中表明，其仅系认可一审判令解除案涉合同的结果，但对一审认定双方形成了解除的合意有异议；张涛对一审认定的解除理由亦有异议。经本院核实，张燕、代兵主张解除的请求权基础系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，即认为承租人张涛因迟延给付租金构成严重违约。而张涛所主张之解除，其请求权基础则系《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，即认为出租人张燕、代兵将案涉房屋性质由办公变更为住宅构成根本违约。鉴于双方于本案中均系以对方违约主张单方法定解除权，故不应以双方对解除的结果认可即视为双方系于诉讼中构成了协议解除。故，一审判令解除的结果虽可维持，但其认定的理由有误，本院予以指出。同时，鉴于双方于本案中的给付诉请与其主张解除的理由存在牵连，故须依法审查各自的解除主张能否成立，在此基础上才能对其他诉讼请求依法作出认定。 本案中，张燕、代兵系认为张涛迟延给付租金，经过催告后仍未履行，其请求权基础规范来源于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项。对此，本院认为，张燕、代兵在持续占有、使用案涉房屋期间未及时给付租金，已构成主合同义务的违反。在张涛收到起诉状副本之日，应视张燕、代兵已通过诉讼方式进行了催告，但张涛仍以抗辩的方式明确表示拒绝履行，故张燕、代兵的解除请求成立，并能够发生该解除所应发生的法律后果。对于张涛的解除主张能否成立，本院于下文中予以阐明。 关于合同解除后是否应当给付占有使用费的问题。本案中，张燕、代兵系对一审未支持其占有使用费的主张不服，即案涉合同解除之日至房屋返还期间的占有使用费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于合同解除后，因承租人未及时返还案涉房屋所造成的出租人占有利益丧失，承租人应当给付占有使用费。鉴于本案中，张涛并未提交足以采信的证据证实其已于2018年7月23日合同解除之后向出租人返还了案涉房屋，故其于该期日之后的占有使用费应当进行给付。对于张涛以对方违约为由抗辩出租人的给付主张，如前所述，该抗辩主张并不构成拒绝给付租金的正当理由。故，参照双方约定的租金标准，张涛应自2018年7月24日起，于2018年7月28日至2019年6月30日期间按每年680000元的标准计付；2019年7月1日至实际腾退期间，以每年680000元为基础按每年递增5%的标准计付68万/年的标准按日计付。但本案中张燕、代兵仅主张按68万/年的标准计付，故本院依其上诉请求的范围对该占有使用费予以支持。 关于案涉履约保证金是否应当返还的问题。对于履约保证金是否应当返还，应结合双方的约定进行审查。依双方合同约定，该10万元履约保证金系为担保出租人的债权，具有担保的性质，在合同终止后，张涛须结清全部应付的租金及租赁行为所产生的一切费用，并按约定时间向出租人交付租赁物后15日内才得返还。鉴于本案中，张涛存在欠付租金的情形，亦未返还租赁物，故其主张退还履约保证金的条件尚不成就，对其主张退还该款项的上诉请求，本院不予支持。 关于案涉房屋的登记用途变更是否可归责于出租人的问题。本案中，张涛认为张燕、代兵擅自变更案涉房屋的用途，将该房屋由办公变更为住宅，致使案涉租赁合同的根本目的不能实现。其上述主张的成立取决于以下要件，一是其所主张的“张燕、代兵擅自变更房屋的用途”之事实主张能够得到证实；二是该房屋用途变更导致了案涉租赁合同的目的不能实现。首先，依一审查明的事实，案涉房屋于2014年12月30日的登记为办公，但该房屋所属土地用途则系登记为住宅用地。之后于2017年11月16日进行不动产统一登记时该房屋及土地作为一体登记为城镇住宅用地、住宅。对于该案涉合同履行过程中的登记变更，张燕、代兵认为系因不动产统一登记的登记方式变化造成；并否认其作出过变更登记申请。同时，张燕、代兵认为，该登记变更并不构成合同目的不能实现。对此，本院认为，对于该房屋登记用途的变更，究系不动产统一登记造成，还是张燕、代兵主动申请行为造成，应作区分；仅于张燕、代兵主动申请进行变更时，才具归责性。但从现有证据来看，无法证实该房屋用途系张燕、代兵的申请行为造成。张涛主张发生过该主动申请行为，应对其提出的该积极事实主张进行举证，但张涛并未提交足以采信的证据予以证实，依法应当承担举证不能的不利责任。其次，关于登记为住宅的房屋是否确定不能实现“幼儿园及相关配套产业”之合同目的之问题。张涛认为，依《中华人民共和国物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，住宅性质的房屋不得用作经营性用房，故该登记为住宅的房屋无法实现其合同目的。对此，本院认为，张涛所主张的上述法律及司法解释并未规定不得将住宅改变为经营用房，该规定仅系强调将住宅改变为经营用房“不得违反法律、法规及管理规约”，且“应当经有利害关系的业主同意”。即物权法并未禁止“住改商”，而系要求业主在进行用途改变时须按照规定办理，且不得侵害其他业主的建筑物区分所有权。故，张涛该上诉理由不能成立。对于张涛认为，系因房屋登记变更造成教育行政主管部门不同意其开办幼儿园的问题。对此，本院认为，张涛提供的通话录音等证据均系发生于个人之间，其并未提交足以采信的证据证实其所主张的登记变更与无法开办幼儿园之间存在必然的因果联系，故本院对其该上诉理由不予采纳。综上，张涛以对方违约造成合同目的不能实现的解除主张缺乏依据，不能发生解除的法律效果；对张涛基于违约提出关于违约金及损害赔偿的上诉请求，本院均不予支持。 另外，本案中，张燕、代兵认为系因可归责张涛的原因造成案涉合同无法继续履行。从一审查明的事实来看，张涛违法施工，并因此遭受停工等处罚，且该违规行为直接导致了建筑主管部门向教育主管部门提出对幼儿园“不予登记，核发相关证照”的书面建议，并构成其目的不能实现的现实和直接原因。上述事实清楚明白，且均有足以采信的证据证实，本院予以认定。故，对于因张涛自己的违法行为所造成的损失，应由张涛自行承担后果。对于张涛认为上述行政处罚均系发生在房屋不动产登记证书取得之前的问题，其已积极补救完善，故张涛遭受的上述处罚与其合同目的不能实现之间并无因果关系。对此，本院认为，尽管上述行政处罚确系发生于登记变更之前，但张涛并未提交证据证实其在遭受行政处罚之后已采取补救措施或纠正了违法行为，并消除了相应的不利后果；同时，张涛未提交足以采信的证据证实其已正式递交了关于开办幼儿园的书面申请及其他能够证明其积极履行合同的证据，亦未提交证据证实其已通过积极行为的方式达到了开办幼儿园的许可条件。故本院认为其无法开办幼儿园系可归责于自身的原因造成。 鉴于张燕、代兵仅对一审未支持其占有使用费提出上诉，对其未上诉部分，均应视为其已服判，故本院仅对其上诉主张的部分予以改判支持。 综上，张燕、代兵的上诉请求成立，张涛的上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初1939号民事判决第一项“张涛与张燕订立的《房屋场地租赁合同》于2018年7月23日解除”、第二项“张涛于本判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵2017年7月1日起至2018年7月23日止的租金583123元及资金占用利息（资金占用利息以583123元为基数，从2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清时止）”、第三项“张涛于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给张燕、代兵”、第四项“张涛于本判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵违约金106416元”、第五项“张燕、代兵于本判决生效之日起三十日内一次性返还张涛履约保证金30000元”、第七项“驳回张涛的其他反诉请求”； 二、撤销四川省崇州市人民法院第六项“驳回张燕、代兵的其他诉讼请求”； 三、张涛于本判决生效之日起十日内一次性支付张燕、代兵自2018年7月24起至实际腾退之日止期间的房屋占有使用费（该房屋占有使用费按每年680000元的标准计付）； 四、驳回张燕、代兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6125元，由张涛负担；一审反诉案件受理费18920元，由张涛负担；一审保全费共计9745元，由张涛负担5000元，由张燕、代兵负担4745元；二审案件受理费共计50890元，由张涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月十九日 书记员  刘昱君