黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初134号原告：徐宁，男，1984年1月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。被告：二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑22号楼3单元030102号房。该公司负责人：张清。第三人：大庆市富嘉诚房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬五路东风新村（东风-小院内）。法定代表人：赵子威，该公司经理。原告徐宁与被告二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司(以下简称二建集团齐分公司)、第三人大庆市富嘉诚房地产开发有限公司（以下简称富嘉诚公司）执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宁及其委托诉讼代理人李宝忠、被告二建集团齐分公司的负责人张清到庭参加诉讼；第三人富嘉诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐宁向本院提出诉讼请求：1.停止对甘南县宝山镇枫林××楼××号商服的强制执行，同时解除对该商服的查封。2.确认徐宁与富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效；确认该商服房屋归徐宁所有，同时要求富嘉诚公司协助将商服登记在徐宁名下。3.诉讼费用由二建集团齐分公司承担。事实和理由：徐宁与富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，理应受到法律保护，合同的内容没有违背法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示。合同签订后，富嘉诚公司将诉争的商服交付给了徐宁，徐宁对此商服从2012年7月23日合同成立一直占有使用至今，虽然未办理房屋变更登记手续，但其原因不在于徐宁而是富嘉诚公司未缴纳税款所致。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院对该财产不得查封、扣押、冻结。在执行异议中徐宁提供的商品房买卖合同、交款收据、取暖费票据等票据足以证明徐宁已经实际取得了该商服的权属，未办理物权登记不是徐宁的过错，所以徐宁认为法院的查封行为依法应予以解除。2012年7月23日双方签订了商品房买卖合同，合同成立后富嘉诚公司将2号楼101号商服房屋交付徐宁，从交付至今，案涉房屋一直由徐宁实际占有和使用，可二建集团齐分公司申请查封的时间为2015年2月13日，这一时间本案诉争的101号商服房屋已经交付给了徐宁，而且按照每平方米3,500.00元进行计算，符合当时当地的市场价格，合同约定不存在显示公平的问题，而（2019）黑02执异68号裁定书对这一行为不认可，声称违背了法律规定，所引用的法条及最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定均系错误的。综上，根据民诉法及民诉法司法解释等相关法律规定，请求法院判令停止对黑龙江省甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼101商服房屋的强制执行，同时解除对该商服房屋的查封；并确认徐宁与富嘉诚公司的商品房买卖合同有效，要求富嘉诚公司协助将商服房屋登记在徐宁名下。二建集团齐分公司辩称，二建集团齐分公司不同意徐宁的诉讼请求。在齐齐哈尔市中级人民法院查封甘南县宝山镇枫林××楼××号商服房屋的时候，该商服房屋应该属于富嘉诚公司所有，在执行异议程序中，徐宁也没有提交其它证据证实房屋已转让，仅提交一份房屋买卖合同，不足以证明其诉讼请求，对此二建集团齐分公司不认可。故应依法驳回徐宁的诉讼请求。富嘉诚公司未到庭，亦为提出陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。徐宁提交的证据及质证情况：证据一、商品房买卖合同一份及交款收据五份。证明内容：该组证据证明徐宁与富嘉诚公司形成商品房买卖合同关系的时间是2012年7月23日，该合同成立后，富嘉诚公司将徐宁购买的房屋交付给徐宁使用，徐宁对该房屋实际占有使用至今，该合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。虽然未办理房屋产权证书，但其原因不在于徐宁。二建集团齐分公司质证认为，对该份证据的真实性有异议，二建集团齐分公司认为合同是后于查封时间签订的。这个购房款收据写的是现金，该款没有转账记录，不予认可。法院查封的时候，房屋里并没有人。徐宁不能证明其实际占有使用了该房屋。证据二、营业执照一份，物业费收据三张。证明内容：合同成立后，富嘉诚公司已经将房屋交付给徐宁，徐宁已对此房屋实际占有，并且用此房屋经营甘南县三品阁过桥米线店，经营者为徐宁的妻子王翠翠。二建集团齐分公司是2015年申请查封的，查封是在其购买该房之后，且徐宁已向甘南县枫林佳苑物业管理有限公司交纳了取暖费（2015年12月20日交纳6,552.00元、2017年12月8日交纳19,656.00元、2018年10月25日交纳6,552.00元），可证实对房屋的实际占有。二建集团齐分公司质证认为，徐宁提供的该组证据是2015-2018年缴纳取暖费的票据，没有提供2015年之前的占有使用涉案房屋的各项缴费票据。因其不能提供人民法院查封之前占有使用房屋的相关证据，故不能证明徐宁购买该房屋并占有使用。二建集团齐分公司未提交证据。富嘉诚公司未提交证据。本院认为徐宁提交的证据一、二所证明的事实缺乏相关证据进行佐证，不足以证实其诉讼主张，故暂不予以认定。本院经过上述证据的分析与认定，确认事实如下：2012年8月6日，二建集团齐分公司与富嘉诚公司签订关于甘南县宝山镇枫林佳苑1号、2号商品住宅楼的建设工程施工合同。合同约定由二建集团齐分公司承建甘南县宝山镇枫林佳苑1号、2号商品住宅楼。因富嘉诚公司拖欠二建集团齐分公司工程款，2015年2月11日，二建集团齐分公司向齐齐哈尔市中级人民法院起诉富嘉诚公司，要求其支付工程款21,032,350.00元。2016年5月18日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2015）齐民初字第19号民事判决书。判决：富嘉诚公司给付二建集团齐分公司工程款6,470,479.00元。宣判后，双方当事人均不服提起上诉，2017年7月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民终423号二审民事判决，改判富嘉诚公司给付二建集团齐分公司工程款7,305,780.91元。判决送达后，二建集团齐分公司向本院申请执行，在执行过程中，案外人徐宁提出执行异议，认为其已购买了甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼101商服房屋，并据此请求解除该房屋的查封。2019年4月17日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02执异68号执行裁定书，裁定驳回徐宁的异议申请。二建集团齐分公司为保障富嘉诚公司拖欠的工程款能够顺利执行，于2015年2月11日（起诉之日）向本院提出诉讼保全，申请查封富嘉诚公司开发的甘南县宝山镇枫林佳苑1号、2号商品住宅楼部分房产、交通仓储房及账户。2015年2月13日，本院作出（2015）齐民初字第19-1号民事裁定书，查封了甘南县宝山镇枫林佳苑1号楼第000116、-1-116号、2号楼000101、000102、000103、000105、000133、-1-101、-1-102、-1-103、-1-104、-1-105、-1-106商服房屋房、第000108-000143号交通仓储房产以及冻结富嘉诚公司的账户款400万元。其中包括本案涉及的甘南县宝山镇枫林××楼××号商服房屋。另查明，徐宁提交了2012年7月23日与富嘉诚公司签订的商品房买卖合同一份，欲证明购买了甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼101商服房屋；庭审中徐宁出示五份付款收据，付款时间与数额分别是：第一笔为2012年7月23日，付款10,000.00元；第二笔为2015年1月6日，付款30,000.00元；第三笔为2018年8月5日，付款55,860.00元，徐宁自认以其中25,860.00元房屋装修费抵顶购房款（富嘉诚公司出卖的其它房屋均是装修房屋，而案涉房屋未装修），另30,000.00元现金汇入孙岩（该楼房的实际开发人）个人银行卡内；第四笔为2018年11月8日，付款170,000.00元；第五笔为2019年6月1日，付款335,000.00元，徐宁自认此款系为孙岩出劳务而欠付的工资抵顶的购房款（徐宁为孙岩跑线的大客车任乘务员的工资110,000.00元、任司机的工资225,000.00元）。上述共计600,860.00元，徐宁自认尚欠房款43,400.00元未付。现案涉房屋徐宁的妻子用于经营甘南县三品阁过桥米线店，该房屋至今未办理产权变更登记手续。徐宁在甘南县宝山镇仍有登记在其名下的其他住房。再查明，甘南县枫林佳苑物业管理有限公司（以下简称枫林佳苑物业公司）为徐宁出具了三张收据，分别为：2015年12月20日出具的编号为No.727948的6,552.00元的取暖费票据、2017年12月8日出具的编号为No.727863的19,656.00元的取暖费票据、2018年10月25日出具的编号为No.727862的6,552.00元的取暖费票据。票据的经手人为孙磊。以上三张票据均加盖了甘南县枫林佳苑物业管理有限公司的公章。本院依法到枫林佳苑物业公司调取了2014年枫林佳苑小区业主的物业费、取暖费的缴纳明细。枫林佳苑物业公司分别提供了《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》及《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》。两份明细显示，2014年徐宁缴纳物业费1,846.00元，2014年徐英健缴纳取暖费6,627.00元（面积184.1平方米、单价36.00元／平方米）。对本院依职权调取的《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》、《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》及本院对枫林佳苑物业公司负责人孙红的调查笔录，二建集团齐分公司进行了质证，二建集团公司对以上证据无异议。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人认为其就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，人民法院应当对徐宁的诉讼主张是否同时满足上述司法解释的四项规定进行审查。本案中，徐宁与富嘉诚公司签订的《商品房买卖合同》是在2012年7月23日，该合同是在人民法院作出查封裁定之前签订的；二建集团齐分公司虽怀疑该合同为查封后补签的，却无证据证实。徐宁与大庆富嘉诚公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。另徐宁提供的2014-2018年取暖费的收据，虽存在票据连号和2015-2018年三年的取暖费为一张收据的问题。但徐宁与枫林佳苑物业公司均表示该三张取暖费收据是在2016年补开的。枫林佳苑物业公司2014年的收费记录明细中亦记载徐宁已缴纳2014年取暖费，且该日期在2015年2月13日查封之前。根据上述证据，可以认定徐宁在人民法院查封之前，对涉案房产已经实际占有。而在人民法院查封涉案房产之前，由于开发商欠缴税费等原因导致该房屋无法办理产权登记，并非是因徐宁自身原因而未办理产权登记。徐宁在人民法院查封之前已与富嘉诚公司签订合法有效的书面合同，并已实际占有和使用该房产，且已支付大部分房款并同意将剩余一小部分房款交到法院执行部门，而未办理产权登记又并非徐宁自身原因。因此，徐宁主张的诉讼请求符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐宁对该房屋享有的权利优于二建集团齐分公司的债权，其对涉案房屋的物权期待权应予保护。但是，由于涉案房屋尚未办理产权登记，徐宁并没有取得涉案房产的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产未经登记，不发生物权效力”的规定，徐宁请求判令甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼117号车库归其所有，没有法律根据，本院不予支持。同时，徐宁诉请解除对涉案房屋的查封的请求不属于本案的审理范围。综上所述，徐宁请求立即停止对位于甘南县宝山镇枫林××楼××号商服房屋的强制执行，并请求确认徐宁与富嘉诚公司之间的商品房买卖合同有效，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼101号商服房屋；二、驳回徐宁要求确认甘南县宝山镇枫林佳苑2号楼101号商服房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费10,243.00元，由二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异68号执行裁定书于本判决生效后自动失效。审判长  梁铁滨审判员  董春良审判员  王红娜二〇一九年十二月三日书记员  王万堃