浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初5877号原告(反诉被告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。住所地：上海市虹口区四川北路1717号609室，统一社会信用代码：913101090608513682。法定代表人：谈博娴，董事长。委托诉讼代理人：曹迪枫、万翌之，公司员工。被告（反诉原告）：付永超，男，1983年5月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：沈忠明、沈君慧，浙江信专律师事务所律师。原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）与被告付永超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法由审判员吴斐斐适用简易程序独任审判。被告付永超于2018年12月25日向本院提出反诉，本院受理并合并审理。本案于2019年2月20日、同年9月27日二次公开开庭进行了审理，嘉凯城公司的委托诉讼代理人曹迪枫、万翌之，付永超及其委托诉讼代理人沈君慧到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转入普通程序，并依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，嘉凯城公司的委托诉讼代理人曹迪枫、万翌之，付永超及其委托诉讼代理人沈君慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉凯城公司向本院提出诉讼请求（变更后）：１.判令嘉凯城公司与付永超解除房屋租赁意向书；2.付永超支付租金74620.04元及滞纳金（按日从2017年10月18日暂计至2018年10月18日，按日千分之三计算，实际计算至租金付清之日止）；3.付永超支付综合管理服务费5087.79元（自2017年10月18日至2018年10月18日，按照物业管理服务费1273.32元／季度计算，实际计至涉案房屋实际返还之日止）及滞纳金（按日从2017年10月18日暂计至2018年10月18日，按日千分之三计算，实际计算至物业管理服务费付清之日止）；4.付永超支付清铺费用12894元（按套内面积107.45㎡，120元／㎡计算，最终费用以实际拆铺费用为准）;5.要求付永超注销涉案房屋注册地的营业执照；6.本案诉讼费由付永超承担。事实和理由：2015年9月16日，嘉凯城公司与付永超签订《房屋租赁意向书》一份，约定付永超拟承租位于平湖市嘉凯城新埭城市客厅1层157-159号房屋。付永超于2017年8月18日进场装修，于2017年10月正式营业。上述期间内，嘉凯城公司多次催告付永超与其签订《房屋租赁合同》，但付永超一直以各种理由推脱。嘉凯城公司分别于2018年6月4日以及2018年6月25日发《告知函》告知付永超应当及时签订《房屋租赁合同》并支付所拖欠的款项，包括租金、物业管理费、能耗费等，但付永超一直以各种理由和方式推诿逃避相关义务的履行，故嘉凯城公司提起诉讼。付永超答辩称,同意解除房屋租赁意向书。但不同意解除的理由，嘉凯城公司违约在先，其拒绝支付租金和物业管理费用,系正当行为，而不是违约行为。如果法庭认为付永超支付相应费用，租金应当是74620.04元，但其滞纳金无依据，综合管理服务费是5087.79元，其滞纳金也无依据。嘉凯城公司主张的清铺费没有依据。营业执照已经注销。付永超自2017年10月18日开始营业，不签合同原因在嘉凯城公司，付永超并没有收到嘉凯城公司于3月15日、6月14日发送的二份邮件。付永超向本院提出反诉诉讼请求：１.嘉凯城公司双倍返还定金即40600元；2、嘉凯城公司赔偿付永超损失86533元；3、反诉诉讼费用由嘉凯城公司负担。事实和理由：付永超（乙方）与嘉凯城公司（甲方）于2015年9月16日签订《房屋租赁意向书》一份，约定付永超承租的商铺位于“城市客厅”一层，面积为139.39平方米，用途为经营烘焙，租期五年，嘉凯城公司书面承诺“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，定金为20300元，合同还对免租期、租金及支付方式等作了约定，此外“双方同意按照意向书内容签署《房屋租赁合同》”。合同签订后付永超支付了定金20300元，并于2017年7月29日加盟“香缇丽舍”烘焙品牌，签订《合作协议书》并支付加盟费共129800元。2017年9月22日商场开业当天，付永超发现尚城汇超市内有烘焙摊位，多次与反诉被告交涉无果，因嘉凯城公司不同意将《房屋租赁意向书》中的“甲方商城只做乙方一家烘焙店”写入正式合同，故导致双方未能签订合同。2018年6月，嘉凯城公司又引进一家烘焙店，即“玛丽莲甜品”，对付永超经营产生了严重影响，经协商无果后，于2018年10月17日对其商铺停电，迫使其无法经营，产生了巨大损失。嘉凯城公司答辩称，《房屋租赁意向书》仅约定“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，玛丽莲甜品及尚城汇超市烘焙柜台并非烘焙店，故嘉凯城公司不存在违约情形。针对三项反诉诉讼请求，付永超的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。在本诉和反诉中，嘉凯城公司所举证据和所需证明的事实内容有：证据一、《房屋租赁意向书》复印件1份，证明付永超所承租的物业具体位置、租金、物业管理费具体金额的事实。证据二、缴费通知单1份、商铺交房表1份、照片3张、平面图1份，证明嘉凯城公司于2017年8月18日将物业交付付永超使用的事实。证据三、《告知函》2份、《公函》1份、照片2份、物流信息单2份，证明嘉凯城公司曾两次催促付永超履行合同项下义务的事实。证据四、照片1份，证明付永超于2018年10月18日撤场的事实。证据五、《商铺委托经营及管理协议书》1份、委托代管服务合同2份，证明涉案商铺由实际产权人委托嘉凯城名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司进行招商及运营管理，其有权与实际经营人签订租赁合同。证据六、工商登记变更信息1份，证明嘉凯城公司工商登记变更的事实。证据七、增值税发票及拆铺费用明细各1份，证明嘉凯城公司支出清铺费用11250元的事实。付永超质证认为：对证据一、五、六无异议。对证据二的真实性无异议，但对商铺交房表第二页备注声明，只认可交付的场地本身而并非认可嘉凯城公司不存在任何违约，8月18日交房时付永超不知道商场还有其他烘焙店。对证据三的6月14日的公函真实性无法确认，付永超没有收到；10月12日的告知函，嘉凯城公司邮寄至付永超户籍所在地，但付永超期间一直在新埭，并未收到告知函，不予认可。对证据四，付永超在2018年10月17日撤场，照片的真实性认可。对证据七拆铺费发票真实性有异议，是否真实发生无法确认，嘉凯城公司的清铺费主张无合同依据，应由嘉凯城公司承担。付永超在本诉和反诉中所举证据和所需证明的事实内容有：证据一、《房屋租赁意向书》1份，证明付永超所承租的物业具体位置、租金、物业管理费具体金额的事实。证据二、定金转账记录１份，证明付永超于2015年9月16日向嘉凯城公司支付了20300元定金的事实。证据三、微信公众号截图１份、尚城汇超市烘焙摊位视频1份、证明嘉凯城商场内尚城汇超市于2017年9月22日开业，其有经营烘焙生意的事实。证据四、玛丽莲甜品店视频1份，证明嘉凯城商场内玛丽莲甜品店在经营烘焙生意的事实。证据五、香缇丽舍合作协议1份、收据1份，证明付永超已支付三年品牌加盟费129800元的事实。嘉凯城公司质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，金额需核实。对证据三、四，尚城汇超市有烘焙摊位及玛丽莲甜品主营业务是甜品，嘉凯城公司并没有违反合同约定的义务。对证据五的关联性不予认可。经审核，本院对当事人提供的证据认定如下：嘉凯城公司提供的证据一、五、六，付永超质证无异议，本院予以认定。证据二、四，付永超对其真实性无异议，本院予以认定。对证据三中的《告知函》、《公函》、照片，真实性本院予以认定，但物流信息单涉及到的签收情况，未有其他证据佐证，本院不予认定。证据七，未有其他证据佐证，本院不予认定。付永超提供的证据一、二，嘉凯城公司对其真实性无异议，本院予以认定。证据三、四的真实性，本院予以认定。对证据五的真实性本院予以认定，但与本案无关联性。本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，嘉凯城公司与付永超签订《房屋租赁意向书》一份，约定付永超拟租赁位于平湖市“城市客厅”项目一层，约139.39平方米的商铺，租期为五年，自每个租赁物业的交付日起算，付永超享有装修免租期两个月、经营免租期一个月。第一至第二年单位租金1.60元／平方米／天，月租金6783.64元，年租金81403.76元；第三至第四年单位租金1.68元／平方米／天，月租金7122.83元，年租金85473.95元；第五年起单位租金1.764元／平方米／天，月租金7478.97元，年租金89747.65元；每三个月支付一次租金，每次支付三个月，先付后用。物业管理费按照建筑面积计算，前两年的物业管理费为0.1元／平方米／天，支付时间与租金支付时间一致。定金：在意向书签订后7个工作日内，乙方向甲方支付20300元定金，如因乙方原因不履行意向书的，甲方有权不退还定金；在双方签订正式《房屋租赁合同》后，定金可转为合同履约保证金，双方在签订正式《房屋租赁合同》时，约定履约保证金为20300元，定金转履约保证金时，多退少补（以乙方正式开业为准）；双方约定有开业保证金20300元，在乙方开业后二周内，免息退给乙方（凭收据）。另协议约定：“甲方商城只做乙方一家烘焙店”。同日，付永超向嘉凯城公司交纳定金20300元，2017年8月18日嘉凯城公司依约将租赁房屋交付给付永超使用，房屋租金付永超至今未支付。2017年7月29日，付永超与江苏助业企业管理有限公司签订《合作协议书》一份，约定付永超加盟“香缇丽舍”品牌，协议期限自2017年7月29日至2020年7月28日止。付永超签约时一次性向江苏助业企业管理有限公司缴纳129800元(含技术培训、生产设备、咨询服务费用）。2017年8月18日，付永超对涉案商铺进行装修，于同年10月18日正式开业。2018年10月15日，嘉凯城公司对付永超商铺停水停电，付永超于2018年10月17日撤场。另查明，付永超在涉案商铺开设的“平湖市新埭镇馨味道餐饮店”的相关营业执照已注销。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，嘉凯城公司和付永超均同意解除签订的《房屋租赁意向书》，本院应予以解除双方签订的《房屋租赁意向书》。现嘉凯城公司要求付永超支付自2017年10月18日起至2018年10月18日止的房租74620.04元和物业管理费5087.79元的请求，付永超均予以认可，本院予以支持。嘉凯城公司请求参照日千分之三标准计算滞纳金，该标准明显过高，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算。嘉凯城公司另要求付永超支付清铺费用12894元，因该笔费用未在《房屋租赁意向书》内明确约定，故本院不予支持。至于是否支持付永超的反诉主张，第一，关于定金如何认定。本案所涉《房屋租赁意向书》约定付永超给付嘉凯城公司定金作为履行上述意向书的担保，嘉凯城公司已收取付永超定金20300元。事实上，嘉凯城公司将涉案商铺交付给付永超使用，付永超对涉案商铺也完成了装修并正式开业，因此，双方已用实际行动履行了正式《房屋租赁合同》项下的权利义务，同时定金20300元转为履约保证金，可抵扣所欠租金等其他费用。第二，嘉凯城公司是否应当赔偿付永超损失。本院认为，2015年9月16日的《房屋租赁意向书》有一条补充约定：“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，该字体加粗且有标注下划线，本院认定上述条款系双方真实合意。故嘉凯城公司允许位于其商城内的尚城汇超市设有烘焙柜台并经营烘焙生意，嘉凯城公司的行为已构成违约。至于嘉凯城公司发公函、要求付永超与其签订《房屋租赁合同》，并不能改变嘉凯城公司违约在先这一事实。但付永超在反诉中提出的加盟费用支出实际上是付永超加盟“香缇丽舍”品牌而支出包含技术培训、生产设备、咨询服务费等费用，付永超使用“香缇丽舍”品牌并不受开设该商铺场地的变换而影响。因此，付永超主张要求嘉凯城公司赔偿其两年的加盟费损失86533元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司和被告（反诉原告）付永超于2015年9月16日签订的《房屋租赁意向书》；二、被告（反诉原告）付永超给付原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司房租74620.04元和物业管理费5087.79元，合计79707.83元，原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司退还被告（反诉原告）付永超履约保证金20300元，两项相抵，即被告（反诉原告）付永超于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司59407.83元，并支付逾期付款利息损失（以59407.83元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算）；三、驳回原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付永超的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2128元，由原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担336元，由被告（反诉原告）付永超负担1792元；反诉案件受理费2844元，由被告（反诉原告）付永超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。（此页无正文）审 判 长  吴斐斐人民陪审员  马水华人民陪审员  周振华二〇一九年十二月二日书 记 员  马忆雯