重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初13459号 原告：罗小川，女，1976年5月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆彩巍物业发展有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞新兴路45号，统一社会信用代码915001137500628095。 诉讼代表人：重庆志和智律师事务所，系重庆彩巍物业发展有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：邹晓妍，重庆志和智律师事务所律师。 原告罗小川与被告重庆彩巍物业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月10日、12月4日公开开庭进行了审理。原告罗小川的委托诉讼代理人苏建红及被告重庆彩巍物业发展有限公司的委托诉讼代理人邹晓妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗小川向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于巴南区箭河路X号附X号X-X房屋的权属登记手续；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月8日，原告与案外人何奇志签订《债权转让协议书》，约定何奇志将其对被告重庆彩巍物业发展有限公司享有的抵押担保债权总额500000元转让给原告。2017年10月16日，原告与被告重庆彩巍物业发展有限公司签订《以房抵债合同》及《重庆市房屋买卖合同》。两份合同约定原告以抵款方式取得巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X房屋。2017年10月26日，被告向原告交付案涉房屋。原告使用该房屋至今。但被告至今未按约定为原告办理案涉房屋权属转移登记手续。 被告重庆彩巍物业发展有限公司答辩如下：1.该涉案房屋系重庆彩巍物业发展有限公司开发，登记在重庆彩巍物业发展有限公司名下，该房屋虽然设立抵押权，但所有权至今仍然属于重庆彩巍物业发展有限公司，系重庆彩巍物业发展有限公司的破产财产；2.双方签订的《以房抵债合同》属于诺成性合同，未办理交付转移登记，不发生物权变动的效力；3.重庆彩巍物业发展有限公司已进入破产清算，根据《企业破产法》第十八条规定，双方签订的《以房抵债合同》、《商品房买卖合同》已解除；4.涉案以抵偿债务的房屋系商业用房，用途性质为投资性权益，原告并非消费性买受人，不得对抗承包人的工程款优先受偿权；5.涉案房屋在原告签订以房抵债合同时已经被查封扣押。 原告围绕其诉讼请求向法院举示了如下证据： 一、《民事判决书》{（2017）渝0106民初401号}、《民事判决书》{（2017）渝0106民初406号}、《民事判决书》{（2017）渝0112民初7022号}、《债权转让协议》及《债权转让通知书》。拟证明如下事实：1、被告应偿还案外人何奇志本金17500000元及利息；2、2017年10月8日，案外人何奇志将该笔债权中的500000元债权转让给原告。 二、《以房抵债合同》、《商品房买卖合同》、《房产证》（202房地证2015字第03XXXX号）。拟证明如下事实：2017年10月16日，被告将位于巴南区箭河路X号附X号X-X房屋以500000元的价格卖给原告，被告以欠付原告的500000元债务作为原告支付案涉房屋的购房款。 三、《房屋交接确认书》。拟证明如下事实：2017年10月26日，被告向原告交付案涉房屋，原告实际占有该房屋并使用至今。 四、何奇志的证人证言。拟证明案外人何奇志将其对被告的500000元债权转让给原告，同时将抵押权转让给原告的事实。 被告质证后发表如下质证意见： 一、对《民事判决书》{（2017）渝0106民初401号}、《民事判决书》{（2017）渝0106民初406号}及《民事判决书》{（2017）渝0112民初7022号}的真实性无异议。对《债权转让协议》及《债权转让通知书》无异议。 二、对《以房抵债合同》、《商品房买卖合同》及《房产证》（202房地证2015字第03XXXX号）的真实性无异议。该组证据只能证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。 三、《房屋交接确认书》不能达到原告证明目的。 四、对证人证言的真实性无异议。 被告围绕其答辩意见向法庭举示了如下证据： 一、《民事裁定书》{（2018）渝05破申44号}、《民事决定书》{（2018）渝0113破4号}。拟证明重庆彩巍物业发展有限公司于2018年6月24日进入破产清算程序。 二、《民事判决书》{(2018)渝0113民初1208号}、《债权表》。拟证明案外人重庆通达市政建设有限公司等债权人对案涉房屋拍卖变价款享有优先受偿权。 三、《关于接管重庆彩巍物业发展有限公司名下不动产的公告》，证明案涉房屋并未交付原告，由重庆彩巍物业发展有限公司管理人接管控制。 四、《协助执行通知书》{（2016）渝05执保1326号}及《送达回证》。拟证明涉案房屋于2016年11月被法院保全查封，该房屋存在抵押。 五、《民事起诉状》{（2016）渝05民初722号}及《开庭传票》{（2016）渝05民初722号}。拟证明对涉案房屋采取保全查封的案件仍然在审理之中。 原告质证后发表如下质证意见： 一、《民事裁定书》{（2018）渝05破申44号}及《民事决定书》{（2018）渝0113破4号}的真实性无异议；不能达到其证明目的。 二、对《民事判决书》{(2018)渝0113民初1208号}及《债权表》的真实性、合法性无异议。针对其债权重庆市第五中级人民法院已扣划相应金额的房屋售卖款项，不能据此认定案外人通达公司对案涉房屋享有优先受偿权。 三、对《关于接管重庆彩巍物业发展有限公司名下不动产的公告》的真实性无异议，对其关联性及证明目的不予认可。案涉房屋已经于2017年10月26日交付给原告。管理人接手后自行撬开门锁，不能证明未将案涉房屋交给原告的事实。 四、对《协助执行通知书》{（2016）渝05执保1326号}及《送达回证》的具体情况不清楚。2013年，被告将案涉房屋抵押给案外人何奇志。案外人何奇志将债权转让时一并转让了相关优先权，且该房屋不属于破产财产。 四、对《民事起诉状》{（2016）渝05民初722号}及《开庭传票》{（2016）渝05民初722号}的真实性无法确定。即使属实，亦无法证明该案中的原告对涉案房屋享有优先受偿权。 对当事人提交的证据，本院经审查认证如下：一、原告提交的《民事判决书》{（2017）渝0106民初401号}、《民事判决书》{（2017）渝0106民初406号}及《民事判决书》{（2017）渝0112民初7022号}上均有相应法院印章，且被告对其真实性无异议，本院对其三性予以确认。二、原告提交的《债权转让协议》及《债权转让通知书》上有相关人员签字或盖章，被告对其无异议，本院对其三性予以确认。 三、对原告提交的《以房抵债合同》及《商品房买卖合同》上均有原告与被告的签字或印章，且内容能相互印证，本院对其三性予确认。原告提交的《房产证》（202房地证2015字第03XXXX号）上有相关行政机关印章，且被告对其真实性无异议，本院对其三性予以确认。 四、原告提交的《房屋交接确认书》上有被告印章，且内容与《以房抵债合同》及《商品房买卖合同》相互印证，本院对其三性予以确认。 五、对原告提交的证人证言，因被告对其真实性无异议，且内容能与原告提交的其它证据相互印证，本院对其三性予以确认。 六、对被告提交的《民事裁定书》{（2018）渝05破申44号}、《民事决定书》{（2018）渝0113破4号}、《民事判决书》{(2018)渝0113民初1208号}、《协助执行通知书》{（2016）渝05执保1326号}及《送达回证》上均有相应法院印章，被告对其真实性亦无异议，本院对其三性予以确认。 七、被告提交的《债权表》上既无被告印章，更无其它人员签字，本院对其三性不予认可。 八、被告提交的《关于接管重庆彩巍物业发展有限公司名下不动产的公告》上有被告公司印章，且原告对其真实性无异议，本院对三性予以确认。但该证据并不能证明被告实际控制涉案房屋的事实。 九、对被告提供的《民事起诉状》{（2016）渝05民初722号}及《开庭传票》{（2016）渝05民初722号}，其内容能与被告提交的《协助执行通知书》{（2016）渝05执保1326号}及《送达回证》的内容相互印证，且传票上有相应法院印章，本院对其三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月20日，被告向案外人何奇志借款1200000元。被告重庆彩巍物业发展有限公司用其名下本案涉案房屋提供抵押担保。2016年3月23日，被告办理了抵押登记。 2017年2月10日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106民初401号民事判决书，判决主要内容为：被告重庆彩巍物业发展有限公司偿还案外人何奇志借款本金1200000元及利息；案外人何奇志对被告重庆彩巍物业发展有限公司位于重庆市巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X的房屋享有优先受偿权。 同日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106民初406号民事判决书，判决主要内容为：被告重庆彩巍物业发展有限公司偿还案外人何奇志借款本金12000000元及利息。 2017年8月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初7022号民事判决书，判决主要内容为：被告重庆彩巍物业发展有限公司偿还案外人何奇志借款本金4200000元及利息。 以上三份民事判决书均已发生法律效力。 2017年10月8日，原告与案外人何奇志签订《债权转让协议书》，约定何奇志将其对被告重庆彩巍物业发展有限公司享有的抵押担保债权总额500000元转让给原告。原告罗小川需于债权抵押登记变更至罗小川之日起一个月内向案外人何奇志支付转让款250000元。 2017年10月9日，被告重庆彩巍物业发展有限公司在《债权转让通知书》上被通知人处盖章确认。 2017年10月16日，原告与被告重庆彩巍物业发展有限公司签订《以房抵债合同》。合同约定被告重庆彩巍物业发展有限公司以重庆市巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X的房屋抵偿案外人何奇志转让给原告的债权500000元。 同日，原告与被告重庆彩巍物业发展有限公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告以抵款方式取得巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X房屋。 2017年10月26日，原告与被告重庆彩巍物业发展有限公司签订《房屋交接确认书》，确认巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X房屋已办理完毕接房手续。 2018年6月14日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申44号民事裁定书，裁定受理被告重庆彩巍物业发展有限公司的破产清算申请并交由本院审理。 2018年9月26日，本院作出《民事决定书》{(2018)渝0113破4号}，指定重庆志和智律师事务所为重庆彩巍物业发展有限公司的破产清算案管理人。 2018年12月10日，被告重庆彩巍物业发展有限公司的破产管理人发布了《关于接管重庆彩巍物业发展有限公司名下不动产的公告》，载明：2018年12月7日，管理人在重庆市巴南区江洲路街道办事处、重庆市公安局巴南区分局鱼洞派出所的协助下，与重庆绅帝物业有限公司全程录像完成了本次接管工作。具体接管商铺包含位于巴南区鱼洞镇箭河路X号附X号X-X房屋在内，备注为更换钥匙。 另查明，2016年9月28日，重庆市第五中级人民法院就案外人重庆长江中诚建设工程有限公司与被告重庆彩巍物业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）渝05民初722号民事裁定书，裁定冻结被告重庆彩巍物业发展有限公司87557515.02元的银行存款或查封扣押其他相应价值的财产；2016年10月10日，重庆市第五中级人民法院轮候查封了本案涉案房屋。现重庆长江中诚建设工程有限公司与被告重庆彩巍物业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案尚在审理中。同时，因为法院受理被告破产一案，法院基于破产相关规定，解除对涉案房屋的查封。涉案房屋登记的抵押权人仍然为案外人何奇志。 再查明，2018年7月11日，本院作出的（2018）渝0113民初1208号民事判决书，判决主要内容为：被告重庆彩巍物业发展有限公司应支付案外人重庆通达市政建设有限公司工程质保金1274695.58元；重庆通达市政建设有限公司在工程款18992978.56元的范围内对被告重庆彩巍物业发展有限公司开发的包含本案涉案房屋在内的“翠竹苑小区”工程项目的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。 本院认为，原告与案外人何奇志签订了《债权转让协议书》并告知了债务人即本案被告重庆彩巍物业发展有限公司，系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该债权转让合法有效；原告与被告于2017年10月16日就该转让债权签订了《以房抵债合同》、《商品房买卖合同》，约定原告以抵款方式取得案涉房屋，系双方当事人真实意思表示。虽然重庆市第五中级人民法院于2016年10月10日查封了案涉房屋致使案涉房屋无法办理产权变更登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，《以房抵债合同》及《商品房买卖合同》成立并生效。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项”司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，本院认定原告与被告就案涉房屋的买卖合同有效但并未发生物权变更的效力。尽管案涉房屋的保全查封措施因被告破产而被法院裁定解除，但该房屋仍然属于法院限制房地产权利的房地产。同时，结合涉案房屋登记的抵押权人仍然为案外人何奇志的事实，原告要求被告履行办理房屋过户手续的义务，属于事实上的履行不能，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。同理，对被告的如下答辩意见本院予以采纳：1、双方签订的《以房抵债合同》属于诺成性合同，未办理交付转移登记，不发生物权变动的效力；2、涉案房屋在原告签订以房抵债合同时已经被查封扣押。 基于原告要求办理过户的诉讼请求及前诉缘由，无论涉案房屋是否属于破产财产、是否存有建设工程优先受偿权均无法改变涉案房屋在事实上无法过户至原告名下的事实，因此，对被告的其它答辩意见亦无审查必要。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决如下： 驳回原告罗小川的全部诉讼请求。 案件受理费40元，由原告罗小川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 杨开建 二〇一九年十二月十日 法官助理 蒋志伟 书 记 员 程雅伦