重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7933号上诉人（原审被告）：周洪举，男，汉族，1973年11月8日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审被告）：王涛，女，汉族，1975年8月25日出生，住重庆市合川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，重庆盟昇律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨军，重庆盟昇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余小红，女，汉族，1978年7月4日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：潘华斌，男，汉族，1978年1月4日出生，住重庆市綦江县。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。上诉人周洪举、王涛因与被上诉人余小红以及原审第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周洪举、王涛上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审，或者查清事实后依法改判；二、本案一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实及理由：一、事实上，被上诉人违约在先，应当自行承担相应的法律责任。1、2017年6月16日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定，双方须于2017年6月25日前备齐办理按揭贷款所需相关资料并办理相关手续。在此期间，上诉人无任何违约行为，上诉人积极配合被上诉人及第三人办理按揭贷款事宜，但被上诉人未能按照合同约定如期办理银行按揭相关手续，其违约在先。对此，被上诉人应当对逾期办理按揭贷款事宜，自行承担相应的违约责任。2、因被上诉人未按时办理银行按揭手续后，在未与上诉人共同协商确认再次办理手续具体时间的情况下，于2017年8月通过邮寄方式向上诉人催告办理，但也未明确告知上诉人需再次配合其办理手续的具体时间。对此，并不存在上诉人不予配合其办理银行按揭手续的违约情形。二、上诉人认为系被上诉人的原因造成的合同履行延误，不应当承担违约金责任。基于被上诉人的逾期办理按揭贷款手续的事实，于2018年7月才通过银行贷款申请的审批以及2018年8月后银行才予以发放贷款。对此，造成上诉人被拖延近一年时间之久，无法取得105万售房款的严重经济损失，也因此造成上诉人无法按约及时办理过户解决迁址，从而落实小孩小升初择校就学等家事，才被迫导致上诉人与被上诉人协商合同履行的相关事宜，亦属情理之中。对此，上诉人认为不应当承担违约金责任。三、上诉人认为如继续履行合同，则显失公平。因被上诉人逾期办理按揭贷款手续近一年时间之久，市场房价上涨，如继续履行合同，则显失公平，对上诉人将造成重大的经济损失，有失公平合理原则。如贵院认为仍应当承担违约责任的，上诉人认为违约金金额过高，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受的损失予以补偿。请求兼顾合同的实际履行情况、双方的过错程度等综合因素能依法予以调整。四、被上诉人未按时履约，违约在先，应当承担相应的法律后果与责任。根据上诉人陈述，事实上，在合同约定的办理按揭贷款手续期间即2017年6月25日之前,被上诉人未能按时办理。事后逾期被上诉人才通知上诉人去办理按揭贷款手续，而且未明确单方告知具体办理时间，双方也未就此事共同协商一致约定具体办理时间，对此，在此期间系被上诉人未按时履约的违约在先，应当承担相应的法律后果与责任。五、一审判决上诉人继续履行和承担不履行合同违约金，存在竞合，请求二审法院予以纠正。首先，基于前述事实，致使合同的延期履行，在延期履行期间也涉及到上诉人需办理小孩入学手续、其父亲阻碍等家事的非主观性原因和客观压力，同时，上诉人经过多次与被上诉人协商沟通后，在2018年3月21日、26日等达成一致意见，约定可以等上诉人小孩报名之后再过户，则足以说明上诉人并不存在严重违约的行为，且未达到合同无法继续履行的程度。因此，上诉人认为不应当适用合同第六条第1款约定“本合同签订后，甲乙双方中任一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算”的情形，显失公平。其次，根据该合同条款内容，实质是已无法继续履行约定的违约金，而并非延迟履行的违约金性质。即整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任，要么要求继续履行，不得要求支付违约金，此时就无法继续履行约定的违约金和继续履行不可并用。因此，请求二审法院能予以纠正改判。六、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对此，退一步讲，如即使存在违约金责任，上诉人认为违约金金额过高，请求兼顾合同的实际履行情况、双方的过错程度等综合因素予以权衡，能依法予以调整。被上诉人余小红辩称，一、余小红与上诉人周洪举、王涛签订的《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，不存在显示公平。上诉人将其房屋挂在中介公司售卖，双方通过中介公司签订合同时，无欺诈，无胁迫，在中介居间下于2017年6月16日达成了《房地产买卖居间合同》，是双方真实意思表示。而2017年正是重庆房屋市场上涨的时候，房价上涨后上诉人反悔，是不诚信的典型表现。二、上诉人存在违约行为在一审中已查明上诉人的违约行为，有大量证据足以证明上诉人违约的事实。被上诉人及中介多次以电话和信函通知上诉人要求上诉人履行合同，上诉人恶意违约，在通话录音、短信已显示出上诉人意欲违约的意思表示。在一审庭审中，上诉人是直接在法庭上陈述了其违约是因为房价上涨，重庆二手房市场变化，才不愿按原合同履行而违约。上诉人在上诉状中的陈述和一审证据及庭审情况明显不符。三、上诉人的违约行为，使被上诉人作为守约方遭受了巨大的经济损失。一审庭审中查明，由于被告的违约给原告造成了巨大的经济损失。被上诉人一家至今都居住在租住的房屋内，在重庆主城属无房户，被上诉人一直承担着租房损失。涉案标的的房屋为重庆第三中学的学区房，这也是当初被上诉人购买此房屋的重要原因，因为上诉人迟迟不办理房屋买卖手续，现在被上诉人的孩子只能在南岸区租住的房子附近的一所普通中学读书，这个损失不能够简单用金钱衡量。而且在上诉人没有向被上诉人明示其违约前被上诉人还不敢去购买其他的房子，因为如被上诉人购买了其他的房子，就没有资金购买上诉人的房子，就可能会造成被上诉人的违约。所以被上诉人失去了在房价低谷时的交易机会。被上诉人直到现在都是租房居住，没有自己的房子。最护，和上诉人的诉讼让被上诉人负债累累，除了诉讼费等等费用，被上诉人还得把房款支付方式由按揭变为一次性付款，为了筹集房款，被上诉人不得已以24%的年利息到处借款。原审第三人重庆到家了网络科技有限公司未到庭，未作答辩。余小红向一审法院起诉请求：1.确认原告余小红与被告周洪举、王涛签订的房屋买卖合同有效；2.两被告继续履行合同，并协助原告余小红将位于重庆市经开区房屋产权过户至原告余小红名下；3.两被告共同向原告余小红支付违约金220000元；4.两被告共同承担本案的诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2017年6月16日，原告余小红（乙方）与被告王涛、周洪举（甲方）在第三人重庆到家了网络科技有限公司（丙方）居间服务下，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将名下位于重庆市经开区房屋出售给原告：1.成交价格：甲、乙双方协商后该房屋的成交总价为人民币壹佰壹拾万元（小写：￥1100000）。2.付款方式：按揭贷款：乙方于签订本合同当日交付人民币伍万元（小写：￥50000）予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；乙方须于按揭审批通过后以甲方办理产权过户当日交付人民币壹拾伍万元（小写：￥150000）予甲方；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币玖拾万（小写：￥900000）用于支付甲方房款，房款类型为商业贷款，双方须于2017年6月25日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方。3.中介服务费：甲乙双方签订本合同时，乙方须支付人民币壹万壹仟元整（小写：￥11000）；权证代办费：乙方须于签订合同时向丙方支付权证代办费人民币伍佰元整（小写：￥500）；按揭服务费：乙方须于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费人民币伍仟元整（小写：￥5000）；按揭评估费：乙方须于办理按揭申请手续当日支付评估费人民币壹仟伍佰捌拾元整（小写：￥1580）。4.违约责任：本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。案涉合同签订后，原告向第三人支付了按揭服务费5000元、中介费5000元、评估费1580、权证代办费500元；向被告支付了定金50000元。因被告未于合同约定时间提交办理按揭贷款的手续，原告于2017年6月27日向被告邮寄了《催促办理房屋买卖手续的函》，催促被告及时履行合同，尽快提交材料。2017年8月2日，原告再次向被告邮寄了《催促办理房屋买卖手续的函》，要求被告尽快提交材料。双方相互配合于2018年4月办理了面签手续，原告于2018年7月通过了银行贷款申请的审批。第三人通知双方于当月办理过户手续，被告以房屋已涨价，家人不同意出售等理由拒绝办理过户。另查明，被告王涛、周洪举系夫妻关系，重庆经开区双峰山路2号6幢6-3号房屋登记于二人名下，权属证书号：111房地证2008字第11264号。案涉房屋无抵押等情况。审理过程中，原告自愿变更支付方式，于2019年8月29日向一审法院提存剩余房款1050000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》是在双方平等自愿的情形下签订，不违背法律规定，该合同自成立时生效，原、被告应当按照合同积极履行自己的义务。在交易过程中，被告王涛、周洪举仅以房价上涨和家人不同意为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。原告余小红在向被告支付了50000元定金后，现将剩余房款1050000元全部提存至一审法院，已就其合同义务履行完毕，案涉房屋也不存在其他不能办理过户登记的客观因素，对于原告要求二被告将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。审理中，被告提出原告办理过两次按揭贷款审批，贷款时间过长的答辩理由。但即使在原告第一次未能成功办理按揭贷款审批手续的情况下，被告又协助其第二次办理了按揭贷款申请手续，可以看出被告当时亦是愿意继续履行合同的，在原告按揭贷款申请已通过银行审批的情况下，被告拒绝办理过户手续，原告不存在违约行为，对被告前述答辩意见不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同中对违约金规定为“本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算”，该条款系双方平等自愿签订，亦不违反法律规定。诚实信用原则既是合同法的基本原则，也是每个公民应当具备的基本的价值观。二被告在与原告签订合同后，因二手房价格随着市场行情出现上升趋势而反悔，拒绝继续履行合同。二被告的违约行为不仅违反法律规定和社会公序良俗，且导致原告不得不变更付款方式，并向案外人租赁房居住，遭受了较大的经济损失。二被告应当继续履行合同并按照合同约定承担违约责任。故对于原告要求二被告向其支付违约金220000元的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告余小红与被告周洪举、王涛于2017年6月16日就重庆市经开区双峰山路2号6幢6-3号房屋签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、被告周洪举、王涛于本判决生效之日起五日内履行转移重庆市经开区双峰山路2号6幢6-3号房屋的房地产权属与原告余小红的出卖方义务；三、被告周洪举、王涛于本判决生效之日起五日内向原告余小红支付违约金220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2300元、诉讼保全费5000元由被告任周洪举、王涛共同负担（原告已全部缴纳，被告于本判决生效之日起五日内支付给原告）。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。上诉人认为被上诉人违约在先，其不承担相应的违约责任，此外因市场房价上涨，如继续履行合同，则显失公平。经本院审理后认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，被上诉人支付了定金后又在一审法院审理期间将剩余房款全部提存。上诉人不能说明本案存在其他不能继续履行的法定情形，因此上诉人应当协助被上诉人办理过户手续等继续履行义务。其次，上诉人以显失公平为由认为继续履行合同会导致其重大经济损失。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此上诉人仅以房价上涨为由拒绝继续履行合同的理由不能成立。一审法院认定上诉人存在违约行为，并根据《房屋买卖（居间）合同》第六条的约定判决上诉人承担房屋成交价的20%即22万元违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《房屋买卖（居间）合同》第六条明确约定“甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算”，本案中上诉人虽存在违约行为，但该违约行为尚不足以导致合同无法继续履行，故不属于严重违约。一审法院判决上诉人承担房屋成交价的20%的违约金，显然属于认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。综上所述，一审法院认定《房屋买卖（居间）合同》有效，并判决上诉人履行转移涉案房屋房地产权属与被上诉人的出卖方义务，本院认为事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院判决上诉人按照《房屋买卖（居间）合同》第六条的约定承担违约责任，属于事实认定错误，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18455号民事判决第三项；二、维持重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18455号民事判决第一项、第二项；三、驳回余小红的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2300元、诉讼保全费5000元，共计7300元，由周洪举、王涛负担5000元，由余小红负担2300元，二审案件受理费4600元，由余小红负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇一九年十二月十二日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇