贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初12138号原告：马孝敏，女，汉族，贵州省正安县人。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被告：遵义市恒丰房地产开发有限公司。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。原告马孝敏与被告遵义市恒丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马孝敏委托诉讼代理人何霞，被告遵义市恒丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋成君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30日内为原告办理龙城悦都第X幢第X层14-7号商品房的产权登记，由原告取得房屋的房产证;2.判令被告向原告支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金47537.94元;3.判令被告从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向原告支付已付房价款的万分之一点五的违约金；4.判令被告退还原告天燃气开户费2700元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月13日，原告在被告处购买了位于XX省XX市XX区商品房，并与被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同第十二条第三款“关于产权转移登记的约定，被告需要在2017年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告”，合同签订后，原告已经交清所有购房款。2017年5月左右，被告将合同约定的房屋交付给原告占用使用，但至今未为原告办理商品房转移登记，已构成违约。另有2017年2月13日，被告向原告收取了天燃气开户费，并给原告出具了收据，根据相关法律规定，天燃气开户费已包含在所售房价中，被告违规向原告收取了天燃气开户费2700元。因被告遵义市恒丰房地产开发有限公司未按合同约定为购房业主办理房屋所有权证以及违规向原告收取天燃气开户费，已构成合同违约，原告多次与被告协商未果，无奈之下，为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。为证明其主张，原告提交证据如下：1.商品房买卖合同；2.不动产登记证明；3.收款收据。被告遵义市恒丰房地产开发有限公司发表如下答辩意见：1.其违约是事实，客观原因是其将部分房屋出售给政府，政府尚欠其购房款，导致其不能拿出资金去办理不动产登记证；2.原告主张违约金过高，请法院予以调减；3.其收取的天燃气安装费已经交给燃气公司，其在从中未收取任何好处，原告主张退还不当；4.原告主张退还天燃气安装费已经超过诉讼时效。为证明其主张，被告提交证据如下：1.安置房协议书、紧急报告；2.遵义市住建通（2016）199号文件；3.管道燃气设施配套建设合同、发票；4.商品房预售许可证；5.房屋接房时间表。本院认定事实如下：2017年2月13日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、被告将其开发的位于XX市XX区商品房房屋出售给原告；二、房屋价款为326049元，原告以部分首付及余款贷款方式向被告支付了购房款；三、被告于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、被告负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、被告应于2017年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告逾期不能办理，在逾期180日以内，每日按照已付房款的万分之一支付违约金，逾期180日以后，每日按照已付房款万分之一点五支付违约金；七、双方于商品房买卖合同（预售）备案之日起30内进行预告登记。原告按约支付相应购房款后于2017年接房入住。因被告无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给原告办理房屋不动产登记证。另查明，被告以出让方式取得龙城﹒悦都项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013B01145。后被告于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天燃气安装费为2500元。原告于2017年2月13日向被告支付天燃气安装费2700元，被告将2500元已支付给燃气公司，被告认可并自愿退还原告余下200元。现原告接房入住并已开通燃气。上述事实，有原告方提交的商品房买卖合同、不动产登记证明、收款收据，被告方提交的安置房协议书、紧急报告、遵义市住建通（2016）199号文件、管道燃气设施配套建设合同、发票、商品房预售许可证等书证以及原告的陈述、被告的答辩在卷佐证，并经庭审认证，足以认定。本院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，原告诉称的房产证即不动产权证。原告已经按照约定向被告履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应当履行为原告办理房屋不动产登记证的义务，经过庭审查明，涉案房屋不具备办理房屋不动产登记证的条件，故对原告要求被告办理房屋不动产登记证的诉求，本院不予支持，原告可在条件成就后再主张权利。关于被告逾期办理不动产登记是否应当支付违约金的问题。办理不动产登记是被告应当履行的义务，被告辩称不能办证的原因系被告的其它债务人未向其履行债务而至，但被告的该辩解并不能作为被告不能履行其义务的正当合法理由，对此辩解，本院不予采信。被告认为原、被告双方在合同中约定的违约金比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，原告主张违约金标准过高，本院酌定违约金每日按照原告已付房款万分之零点二的标准计算为宜。被告在完成初始登记后，原告即可办理不动产产权证。原、被告在合同中约定取得该商品房所有权初始登记为2017年2月29日前，因2017年2月最后一天为28日，故本院计算被告支付违约金的时间起点确定为2017年3月1日起至被告完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。原告于2017年2月13日向被告支付燃气安装费，起诉时间为2019年11月14日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于被告提出原告主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见本院不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的龙城﹒悦都建设项目立项时间在2013年，且被告在建设之初并未设计安装燃气，后在商品房销售的过程中，为了原告带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，龙城·悦都全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，被告额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，原告请求被告返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告马孝敏支付逾期办证违约金（按日以购房款326049元的万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告马孝敏支付人民币200元；二.驳回原告马孝敏的其他诉讼请求。案件受理费530元（已减半收取），由原告马孝敏承担430元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  黄瑾静二〇一九年十二月十二日书记员  刁孝娟