镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初387号 原告：吴荣清,女,1977年6月2日生,汉族,住镇江新区丁卯四平。 被告：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。 法定代表人：贾海霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周焯君、顾翠，该公司员工。 第三人：镇江苏宁易购有限公司丁卯店，住所地镇江新区丁卯桥路200号。 负责人：廖晗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟婧，女，1987年6月27日生，苏宁易购集团股份有限公司法务。 原告吴荣清与被告镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得商管公司）及第三人镇江苏宁易购有限公司丁卯店（以下简称苏宁公司丁卯店）占有物返还纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理，后原告申请追加苏宁公司丁卯店为本案第三人并转为普通程序，依法由审判员刘沫担任审判长，与人民陪审员李乐民、蒋春松组成合议庭于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告吴荣清、第三人苏宁公司丁卯店的委托诉讼代理人钟婧到庭参加诉讼，被告沃得商管公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。后依法变更合议庭成员，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、王丽依法组成合议庭于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告吴荣清、被告沃得商管公司的委托诉讼代理人顾翠、第三人苏宁公司丁卯店的委托诉讼代理人钟婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、要求被告赔偿原告因非法侵占原告所有的镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺造成的2018年1月至2018年8月期间的空置损失14400元（1800元/月×8个月）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺属于原告所有，原、被告于2013年签订了《委托经营协议书》，原告委托被告经营该商铺至2017年底。后双方因执行《委托经营协议书》产生纠纷，经协商，于2017年签订了一份《谅解协议书》，约定自2018年起，镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺由原告自行经营或出租。但实际上，自2018年1月1日起被告仍非法占有原告商铺，经原告催收后亦未归还，导致该商铺被第三人非法占用，造成原告无法及时出租商铺获取租金收益和自行经营的效益，故原告要求被告按照市场价赔偿2018年1月至2018年8月该商铺空置的租金损失。 被告沃得商管公司辩称：原被告之间签订的委托经营协议已于2017年12月31日到期，2018年1月1日起商铺应当由原告自行租赁。2018年1月10日被告向所有商铺的业主包括原告发出收铺通知，但原告一直未到被告处办理交接手续，2018年1月28日，由第三人所租赁的123个铺位的业主代表张强向被告申明123个铺位中的113位业主认同江苏沃得房地产开发有限公司完成商铺对业主的合法交付，该区域的商铺业主代表张强等九位业主与第三人进行协调，并与第三人签订了租赁协议，故被告认为在2018年1月之后未占用原告的商铺，不应承担赔偿责任。2018年1月至6月期间的占用费用被告已经按照中院判决的标准通知了各业主（包括原告）签协议领取，但原告未签订协议领取。 第三人辩称：第三人于2018年7月1日就位于丁卯桥路200号沃得购物广场一层123个商铺与王松茂、张强等九位业主代表签订了租赁合同，承租区域包含原告所主张的1388号商铺。早在2013年5月第三人已承租了涉案商铺，第三人实际进驻日期为2013年5月6日。第三人是合法取得涉案商铺的使用权并支付了租金。2018年1月至6月期间，第三人并未实际占用案涉商铺，直至2018年7月1日才就包含案涉商铺与业主代表签订租赁合同，故原告主张期间的损失不应当由第三人承担。2018年7月，第三人承租包含案涉商铺后依照合同约定按时足额缴纳租金给业主代表王松茂，其中包含原告的租金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的镇江市中级人民法院（2018）苏11民终2529号民事判决书、房屋产权证、照片，被告提交的镇江市中级人民法院（2019）苏11民终2855号民事判决书，各方均无异议，且与案件有关联，本院予以确认。双方有争议的证据： 1、原告提交的谅解协议书照片打印件一份，拟证明被告承诺2018年1月1日将商铺交还给原告。被告对该证据的真实性无异议，但认为谅解书主要是针对2017年的租金进行的协商。第三人认为对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，该谅解协议书中并没有原、被告的签字盖章，双方是否达成协议无法确认。 2、被告提交的业主代表张强出具的申明复印件，拟证明该区域的业主代表张强在申明中表示123个铺位中的113位业主认同江苏沃得房地产开发有限公司完成商铺对业主的合法交付，该区域的商铺业主代表张强等九位业主与第三人进行协调，并与第三人签订了租赁协议。原告认为该申明形成于2017年，应无效。 3、被告提交的2019年11月20日出具的关于苏宁区域委托授权书滞后说明复印件一份，拟证明113位业主于2018年1月授权王松茂、朱荣军、张强成为业主代表成立商铺自治管理工作组，由工作组与被告及第三人协商商铺租赁事宜。原告认为未见过该份说明书，该份说明书是近期形成的，无证据证明104位业主表示同意委托授权该工作组。 4、第三人提交的2013年4月26日被告与第三人签订的租赁合同复印件一份，拟证明2013年5月6日至2017年12月31日第三人租用由被告管理经营包含原告业主在内的123个铺位的事实，第三人是合法使用商铺的。原告对该证据的真实性无异议，但认为该份合同中的租赁期限到2017年12月31日，实际履行过程中第三人是在2018年1月20日撤场的，所以2018年1月1日至2018年1月20日期间第三人占用了该商铺。 5、第三人提交的2018年6月30日第三人与业主代表王松茂、张强等九位业主签订的租赁合同复印件一份，拟证明第三人自2018年7月1日起通过合法渠道占有案涉商铺并按合同约定支付相应租金给业主代表王松茂，并无任何违约行为。原告对该证据的真实性无异议，但对九名业主代表能否代表区域内所有业主有异议，也不清楚第三人撤场后又何时进场。 对以上证据材料，本院认定如下：原告提交的谅解协议书未载明协议人，且无协议人签字，故对该证据的真实性无法确认；被告提交的申明书中落款日期明确记载为2018年，且在2018年处按捺指印，对其真实性本院予以确认；对于被告提交滞后说明，结合被告在（2019）苏1191民初388号中提交的关于成立商铺自治管理工作组的建议及业主签名页、产权人委托出租证明、委托书、租赁交房确认书，可以确认104位业主表示同意委托授权该工作组与第三人签订租赁协议；第三人提交的两份租赁合同收集合法，内容客观真实，且与本案均有关联性，本院均予以确认； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系案涉商铺的所有权人，该商铺的购房款为212115元。 原、被告自2013年1月1日至2017年12月31日止存在委托经营管理合同关系，双方签订的《委托经营管理协议书》约定原告将其购得的沃得购物广场1388号铺位委托被告统一经营管理。协议到期后，原、被告于2018年1月12日签订谅解协议书，约定《委托经营协议书》约定的2017年6月至12月的委托收益，原告同意被告免于支付2017年6、7月两个月的委托收益。2017年8月至12月的委托收益5455元，由被告于2018年1月25日前支付给原告。该谅解书签订后，被告于2018年1月24日向原告支付5455元。2018年之后，双方对案涉商铺经营方式未作约定。 2013年4月26日，被告与镇江苏宁易购有限公司（原名称为镇江苏宁云商有限公司）签订租赁合同，镇江苏宁易购有限公司以通铺的形式租赁沃得购物广场一层的123个商铺（含原告的涉案商铺）给第三人经营，租赁期限为2013年5月6日至2017年12月31日，同时约定租赁期限届满或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，镇江苏宁易购有限公司向被告返还租赁物，该期间，被告不得收取租金。2018年1月20日，第三人撤场，将包含案涉商铺在内的123个商铺返还给被告。 2018年1月28日，原苏宁经营区域业主代表张强向被告发出申明：123个商铺的113位业主自愿放弃购房合同中约定的分隔交付标准，只需定点定位，且认同江苏沃得房地产开发有限公司已完成商铺对业主的合法交付。 2018年4月1日，沃得购物广场原苏宁经营区域业主中的九名业主向该区域123个商铺的113位业主发出关于成立商铺自治管理工作组（以下简称商管组）的建议，内容为：“商管组是否成立由业主表决同意，原则是少数服从多数，原苏宁经营区域共有业主113位，三分之二业主即76位业主签名同意，商管组即为有效成立。今后凡是原苏宁经营区域涉及到业主共同利益的决议，必须由三分之二以上业主表决同意，各位业主遵守执行。第一届商管组人员名单：1109业主朱荣军、1151业主卜国庆、1155业主张红星、1156业主张丽霞、1370业主孙雪明、1381业主周勇、1508业主刘书毅、1517业主王松茂、1520业主张强，每届工作时间暂定2年。同意成立商管组的业主请在签名页签名”，该建议书后附104位业主的签名（其中2名业主出具委托书）。 2018年6月1日，商管组八名成员向镇江苏宁易购有限公司出具委托书，委托商管组成员王松茂负责办理与其公司的商铺租赁的相关事宜、租赁协议的签订、租赁费用的结算，授权有效期为2018年6月1日至2020年9月30日。 2018年6月23日，商管组成员王松茂与镇江苏宁易购有限公司签订租赁交房确认书，双方确认租赁商铺的实际交付时间为2018年6月23日，2018年7月1日至2018年10月31日为免租装修期。 2018年6月30日，商管组九名代表与镇江苏宁易购有限公司签订租赁合同，镇江苏宁易购有限公司以通铺的形式租赁沃得购物广场一层的123个商铺（涉及业主113位，含原告的涉案商铺）给第三人经营，租赁期限为2018年7月1日至2026年9月30日。 协议签订后，镇江苏宁易购有限公司按约将123个商铺的15个月租金汇至商管组成员王松茂账户中。原告的案涉商铺的租金现存放于王松茂处。 另查明，被告根据沃得商铺同类型终审判决的按购房款2%支付年占用损失费的标准给付了该区域同意成立商管组的104位业主2018年1月至6月的占用损失费。 本案争议焦点：商管组的九名成员能否代表案涉商铺在内的原镇江苏宁易购有限公司承租区域的其他业主，其作出的行为是否及于其他业主；案涉商铺自2018年1月起由谁占有，并由谁支付相应的占用损失费。 本院认为：镇江苏宁易购有限公司通铺承租的123个铺位归属于113位业主，该区域三分之二以上业主即104位业主签名同意由其中的九名业主作为代表，该九名中的代表王松茂于2018年6月23日与第三人签订租赁交房确认书，该九名代表又于2018年6月30日与第三人签订租赁协议，且104位业主未提出异议并收取了第三人按照协议约定支付的15个月的租金，故本院认为租赁交房确认书和租赁协议合法有效，其效力及于该区域的113位业主，该区域的113位业主和第三人均应按照合同约定履行权利和义务。第三人自2018年1月20日撤场将案涉商铺返还给被告后，于2018年6月23日合法占有案涉商铺，且商管组的九名成员和第三人约定2018年7月1日至2018年10月31日为免租装修期，第三人业已支付业主15个月的租金，故对原告认为第三人非法占用其商铺要求第三人支付占用损失费的诉讼请求，本院不予支持。 被告虽与镇江苏宁易购有限公司约定2018年1月20日前返还租赁物，被告不得收取该期间的租金。但被告自行减免租金的自主经营行为不能对抗其应按《委托经营管理协议》向原告履行的还铺义务。被告提供的商管组成员张强出具的113位业主认同江苏沃得房地产开发有限公司完成交铺的申明形成于2018年1月28日，系在商管组成立之前，且无其他证据证明该申明征得113位业主的同意，故不能视为被告或者江苏沃得房地产开发有限公司在委托经营管理合同履行届满后已完成对案涉商铺的返还义务。自原被告之间的委托经营管理合同履行届满次日即2018年1月1日至2018年6月23日商管组将案涉商铺实际交付第三人前，被告一直未向原告履行返还商铺的义务，故被告应支付原告2018年1月1日至2018年6月22日的占用损失费。被告按沃得商铺同类型案件中的终审判决标准，即按购房款的2%支付给该区域的104位业主2018年1月至6月的占用损失费，被告应支付原告2018年1月1日至6月23日止的占用损失费2121.15元（212115元×2%÷12×6）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴荣清2018年1月1日至6月23日止的占用损失费2121.15元； 二、驳回原告吴荣清的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，由原告吴荣清负担136元，由被告镇江沃得商业经营管理有限公司负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  吴 茜 人民陪审员  吴和芳 人民陪审员  王 丽 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  武 凡 书 记 员  潘 芮 附上诉须知