广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2549号 原告：深圳市正大天元房地产顾问有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然二路泰然科技园202栋二层西1-6线南209。 法定代表人：别兵，总经理。 委托诉讼代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛正璇，广西众望律师事务所律师。 被告：广西贺州市灵贺投资开发有限公司。住所地：贺州市八步区建中社区建设中路3号，文书送达地址确认为广西贺州市贺州大道（贺州市烟草局对面）。 法定代表人：石远征，董事长。 委托诉讼代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。 原告深圳市正大天元房地产顾问有限公司与被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏达池、薛正璇，被告委托诉讼代理人黄以忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费（包含提成奖励）1263256.6元及滞纳金211466元（二楼商铺销售代理费从被告收到二层商铺款项之日起至代理费支付完毕时止，以869990.4元为基数，按每日1‰计算；车位销售代理费从2019年5月29日起至代理费支付完毕时止，以393266.2元为基数，按每日1‰计算）；2.被告向原告支付守盘费1900000元；3.被告向原告支付违约金2000000元；4.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年10月20日，原告与被告签订《城投•东方广场项目策划销售代理合同书》。合同约定，被告（甲方）指定原告（乙方）独家策划销售甲方投资开发的城投•东方广场项目，策划销售的产品有住宅楼、一二层商铺、地下车位。合同明确了项目销售保底均价、乙方代理费及提成奖励、提取与支付方式，其中约定住宅代理费按销售总金额1.9%，商铺按销售总金额2.4%，车位按销售总金额2.4%计算。另外还约定了溢价分成计算方式及每个月50000元的守盘费。违约责任约定：甲方不按期向乙方支付代理费，超过15个工作日后，每延迟一天，甲方承担千分之一的滞纳金。甲方违约或无故终止合同的，甲方需另行赔偿乙方经济损失2000000元。2016年3月3日，双方签订《补充协议》，将车位销售保底均价从80000元/个调整为90000元/个。合同签订后，原告很快完成了住宅和部分车位的销售，但因被告的预售许可证过期没有及时签换，部分已经销售的车位无法办理手续，其余车位也因销售手续不完善没有完成销售。原告多次向被告提交商铺销售方案，被告迟迟不作批复，导致原告无法对商铺进行销售，且被告于2018年1月8日无故要求原告放弃商铺销售代理权。随后原告得知被告在未通知原告的情况下将二层商铺低价处置。根据合同约定，被告擅自变卖的商铺视为原告卖出，应支付原告代理费和滞纳金。原告自2016年6月完成住宅部分100%销售，等待被告通知可以进行商铺推售工作至2019年8月，已守盘38个月，被告还需支付原告守盘费1900000元。另外，对原告已完成销售的43个车位，被告并没有及时支付代理费。在原告多次向被告催促请款后，被告才于2019年7月10日支付原告84172.6元，仍有393266.2元未付。该部分款项被告需支付给原告滞纳金32248元（计算方式：393266.2元×1‰/日×82日)。 被告辩称，1.双方签订的销售代理合同约定，项目商业部分及项目地下停车位的销售目标在项目商业部分正式开售前2个月内由双方另行商定。合同签订后，住宅部分已于2016年6月销售完毕，代理报酬已结算完毕，双方均无异议。对于商业部分和地下停车位部分，双方一直未就该部分的销售方案、目标、违约责任、销售期限等达成一致意见。原告实际代理签约销售车位42个，大部分都未付完车位款，全额付款的只有9个，被告已支付原告9个车位销售代理费84172.6元。2018年2月，根据市政府意见及公司董事会决定，将二楼商铺出售给市农投公司，一楼门面仍未作处理。2019年5月23日，被告向原告发出解除合同通知，合同理应解除。原告要求被告支付该部分代理费无依据。2.原告与被告在2016年2月5日签订的《补充协议》已明确，守盘费和误工费包干价为250000元，被告当日已付清该款项。商铺销售方案在未商定前，此项代理工作不能开展。代理合同未约定商铺销售开始时间及守盘费计算依据，商铺守盘费应以双方另行约定的销售方案确定，销售方案未通过实施，不存在守盘费。3.从代理合同条款内容和履行情况看，双方对项目住宅部分销售目标、方案、结算均按合同要求履行完毕。由于该代理合同对商业部分和地下车位的销售目标、方案、违约等事项明确由双方另行商定，因此在住宅销售履行完毕后，代理合同约定的代理事项已履行完毕。被告向原告发出解除函，只是一种告知义务，不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.双方提交的策划销售代理合同书，能够证实原告为城投•东方广场项目的独家策划销售代理商，销售目标包括住宅楼、商铺、地下车位三项，对此事实本院予以认定。2.原告提交的商铺销售方案、商铺运营方案、电脑截屏等证据，能够证实原告向被告多次提出过策划方案的事实，对此本院予以认定；3.原告提交的地下车位底价确认表，结合被告提交的代理费结算表、银行客户专用回单，能够证实原告出售了43个车位，被告支付了9个车位代理费的事实，对此本院予以认定；4.被告提交的协商工作函，原告提交的协商工作函复函、结算函等证据，能够证实双方就代理事宜进行协商未达成一致意见的事实，对此本院予以认定；5.被告提交的补充协议、请款函、付款凭证，能够共同证实原告与被告于2016年2月5日就守盘费、误工费进行了结算，并支付完毕的事实，对此本院予以认定；6.被告提交的解除函能够证实被告于2019年5月23日向原告发出解除合同函的事实，原告对此予以认可，并确认原告于2019年9月搬离场地，合同实际解除的事实，对此本院予以认定。 本案争议焦点：1.本案涉及的策划销售代理合同是否已经履行完毕？原告是否享有对商业部分和地下停车位的独家代理权？2.被告是否存在违约情形，应不应该支付代理费、守盘费、违约金等各项费用？ 本院认为，原告与被告签订的《城投•东方广场项目策划销售代理合同书》，实质为策划与代理销售两个部分，合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当依照合同约定履行各自的义务。 1、关于策划销售代理合同是否已履行完毕的问题。合同明确约定原告为涉案项目独家策划销售代理，销售目标为住宅、商业部分、地下停车位。因此，原告享有对商业部分和地下停车位的独家代理权。对于住宅部分，双方约定了销售目标，原告也依约履行完销售义务，被告依约支付了代理费。对于商业部分和地下停车位的销售目标，合同明确约定由双方在项目正式开售前2个月内另行商定。由此可知，策划销售代理合同并未对商业部分和地下停车位进行明确约定，关于商业部分和地下停车位的具体销售目标及销售工作，仍需要双方进一步协商，确认具体销售方案后才能进一步开展。之后双方就商业部分和地下停车位的策划销售方案一直没有达成一致意见。被告以双方未能协商一致为由解除与原告签订的策划销售代理合同，原告搬离场地，双方实际不再继续履行合同。 2、关于被告是否存在违约情形的问题。本案合同为委托合同，被告为委托方，原告为受托方，双方对合同期限进行了约定，即从合同订立之日起至本项目所建全部物业具备交付使用条件之日后的3个月内且原告完成销售目标时止。因双方一直未对商业部分和地下停车位的销售目标、销售方案进行协商确认，被告提出解除合同，属于行使《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定的解除权利，并未构成违约。 3、关于各项费用计算及应否由被告支付的问题。 1.双方虽然没有就地下车位的销售目标及方案进行协商，但原告在此期间确实已出售了43个地下车位，被告应当依照双方合同约定按车位销售总金额支付原告代理费。被告只支付了9个车位的代理费，剩余34个车位的代理费共计393266.2元，因被告逾期未付，按照双方合同约定，被告需支付逾期付款滞纳金。滞纳金应参照民间借贷利率约定按年利率24%计算。对于原告要求被告支付车位销售代理费的主张，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告认为应按实际已付款数额确定代理费的抗辩，本院不予采信。 2.原告要求被告支付二楼商铺代理费的主张，因双方实际并未就商业部分销售目标和销售方案达成协议，被告随后自行出售的商铺，不应当视为原告出售。对于原告该项主张，本院不予支持。被告抗辩有理，本院予以采信。 3.守盘费具体指在楼盘开盘后到楼盘售罄前，代理方需派驻营销人员在现场接待客户，促成销售的费用。原告与被告于2016年2月5日签订的《补充协议》中，已明确约定守盘费、误工费包干，并由被告支付完毕，且约定原告的销售方案需经被告同意才能实施。在销售方案未定的前提下，原告实际没有进行商业部分销售活动，也不存在守盘费的产生。因此，原告要求被告支付守盘费的主张，本院不予支持。 4.原告与被告在履行合同过程中，因双方并未就销售方案达成一致意见，双方实际已无法继续履行合同，最终导致合同解除。被告在解除合同过程中并未构成违约，亦无需向原告支付违约金。因此，被告关于其未构成违约的抗辩，本院予以采信。原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，部分合理，本院予以支持，部分无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司应支付原告深圳市正大天元房地产顾问有限公司车位销售代理费393266.2元及滞纳金（以393266.2元为基数，从2019年5月29日起计至付清之日止按年利率24%计算。）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费49423元（原告已预交），由原告负担49063元，被告负担360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 审 判 员  樊伟彩 人民陪审员  李运党 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  莫启法 书 记 员  蒋 妍