广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1820号上诉人（原审原告）：欧阳文镇，男，1958年11月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区*******翰林世家。被上诉人（原审被告）：东莞市佳源物业管理有限公司，住所地：东莞市东城街道岗贝罗沙路2号国泰城市******。法定代表人：王世昌，经理。委托诉讼代理人：陈德丰，系东莞市佳源物业管理有限公司员工。上诉人欧阳文镇因与被上诉人东莞市佳源物业管理有限公司（以下简称佳源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳文镇、被上诉人佳源物业公司的委托诉讼代理人陈德丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧阳文镇上诉请求：一、判令佳源物业支付839.29元违约金给欧阳文镇；二、判令佳源物业公司不提供物业服务收取2016年12月物业费的事实；三、确认佳源物业公司2017年8月后对欧阳文镇停水停物业服务的事实；四、判令佳源物业公司不能收取欧阳文镇2017年8月至2019年4月的物业费；五、本案所产生的诉讼费由佳源物业公司负担。事实与理由：1.一审法院没有事实和法律依据错误判决，物业服务企业违反法律法规，重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予以支持。一审法院判令欧阳文镇向佳源物业公示缴纳滞纳金，支持物业重复收费是错误的。2.佳源物业公司7月31日起停止物业管理服务及供水。没有为业主提供物业服务，对业主强行停水，剥夺业主的生存权利，给业主及家庭都造成了损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：“物业服务合同的权利义务终止后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”同理，物业服务企业以存在事实上的服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务生效前的物业费，人民法院也不能支持。该法律的精神实质就是指物业服务企业不能在物业合同外以各种理由乱收费。任何人包括政府、企事业单位，都不能随意向人民群众征收税费。综上所述，一审法院适用法律错误，违背公平与正义的原则，作出错误的判决，请求二审法院予以纠正。被上诉人佳源物业公司辩称：我公司是2016年12月20日进驻小区，有业委会的委托书委托我们管理的，授权委托书一审已经提交。缴费通知单是含了物业水电等费用，水电通知单不单是水电费，包含公摊费，电梯费等，我公司未停过任何一家住户的水。一审法院经审理查明：欧阳文镇是韶关市武江区**************（以下简称“804房”）的业主。2017年2月28日，韶关市****业主委员会作为甲方与佳源物业公司作为乙方签订《华泰花园2017-2019年度物业服务管理合同》一份，约定由甲方为华泰花园提供物业管理服务。合同第一条关于物业基本情况约定：“物业名称：华泰花园，坐落位置：韶关市武江区*******住宅小区……”，合同第十四条对物业服务费用约定：“1.……高层电梯房按建筑面积1.00元/平方米/月收费……”，合同第二十四条约定：“未交纳物业服务管理费、物业委托管理合同约定的其他费用的，物业服务公司可要求有关业主限期交纳；逾期三个月交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，不足1.00元的按1.00元收取，并可按业主规约和物业委托管理合同的规定进行催缴；甲方应当督促其限期交纳；连续六个月不交纳的，乙方可向人民法院起诉，申请由执行法庭追缴，起诉费由败诉方承担。”，合同第二十六条约定：“本合同期限为叁年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止。”因新旧物业交接，佳源物业公司于2016年12月20日已实际入场开始为华泰花园提供物业服务。佳源物业公司主张欧阳文镇除于2017年4月17日支付水费97.2元及公摊电费26.8元合计124元外未再支付其他物业管理费、水费及公摊费用，至2019年4月30日，欧阳文镇尚欠物业管理费3318.67元，水费318.5元，公摊水费63.8元，公摊电费278.5元，公摊电梯维修费消防设施费304.5元。欧阳文镇确认从2016年12月20日开始没有缴纳物业费且对佳源物业公司诉请的水费、公摊水费、公摊电费、公摊电梯维修费消防设施费的金额不持异议，但主张其已向佳源物业公司支付水费97.2元、公摊电费26.8元及电梯维护费8.5元，且2016年12月期间属物业服务合同约定合同期限之外，佳源物业公司无权收取2016年12月的物业费，另2017年8月后佳源物业公司停止对其提供物业服务及供水，故其仅认可支付2017年1月-2017年7月的物业管理费及公摊水电费1148.1元。双方就此发生争议。另查明，2016年12月20日，华泰花园业主委员会出具《授权书》一份，其中载明“东莞佳源物业服务有限公司：经华泰花园业主委员研究决定，自2016年12月20日起将华泰花园小区内的物业服务管理权授予贵公司，直至业主委员会与贵公司签订正式服务合同止。”再查明，为向欧阳文镇催缴物业费，佳源物业公司多次通过张贴缴费通知书、发送律师函等方式向欧阳文镇催收，其中一份《缴费通知》载明“尊敬的27栋804业主：请贵业主2018年4月15日前到华泰花园3栋305房交缴所欠费用，否则4月16日起将停止对归业主物业管理服务及供水”，欧阳文镇称其房屋数次被停水并认为系佳源物业公司强行停水且已停止对其提供物业服务，佳源物业公司对此不予认可，表示张贴该通知系为向欧阳文镇催收物业费，并未实际实施停水及停止提供物业服务。欧阳文镇向一审法院起诉请求：请求确认佳源物业公司2017年8月以后没有提供服务，欧阳文镇无需支付物业费。诉讼期间，欧阳文镇将其诉求中“物业费只能收2016年12月-2017年7月的”变更为“物业费只能收2017年1月-2017年7月的”。佳源物业公司向一审法院提出反诉请求：1.请求欧阳文镇支付2016年12月20日至2019年4月30日的物业管理费3318.67元、水费318.5元、公摊水费63.8元、公摊电费278.5元、公摊电梯维修费、消防设施费304.5元，共计4283.97元。2.请求欧阳文镇支付滞纳金839.29元。一审法院审理后认为，佳源物业公司与华泰花园业主委员会于2017年2月28日签订的《华泰花园2017-2019年度物业服务管理合同》，该合同内容不违反法律规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。佳源物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按规定收取物业服务费的权利。欧阳文镇作为业主，享受了佳源物业公司提供的物业服务后，负有支付物业服务费的义务。现结合双方的诉辩称意见，争议焦点为欧阳文镇是否需要向佳源物业公司支付2016年12月20日至2016年12月31日期间及2017年8月至2019年4月30日期间的物业管理费、水费及公摊费用。首先，关于2016年12月20日至2016年12月31日期间的物业费，欧阳文镇主张该期间并未与佳源物业公司签订物业服务合同，佳源物业公司无权收取物业费，对此该院认为，2016年12月20日至2016年12月31日期间，佳源物业公司虽未与华泰花园业主委员会签订书面的物业服务合同，但佳源物业公司对华泰花园提供了物业服务，欧阳文镇作为华泰花园的业主之一也享受了相应的物业服务，据此已形成事实上的物业服务合同关系，应受法律保护，欧阳文镇理应向佳源物业公司支付2016年12月20日至2016年12月31日期间的物业费。另外，关于2017年8月至2019年4月30日期间的物业费，欧阳文镇主张佳源物业公司自2017年8月起已停止提供物业服务且对其强行停水，对此提交了录音、照片、缴费通知等证据，但欧阳文镇提交的上述证据并不足以证明系佳源物业公司对其实施了强制停水及停止物业服务的行为，佳源物业公司亦对此不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，欧阳文镇应对此承担举证不能的法律后果。此外，物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，所服务的对象是小区的全体业主，系对小区建筑公共部位、共用设备设施、环境卫生等进行管理及维护，佳源物业公司提交的物业服务相关记录等证据证实其已对华泰花园提供了物业服务，故欧阳文镇作为华泰花园小区的业主应向佳源物业公司支付该期间的物业费。对于欧阳文镇提出佳源物业公司未对其个人提供物业服务的主张，该院不予采纳。综上，佳源物业公司要求欧阳文镇交纳2016年12月20日至2019年4月30日的物业管理费3318.67元，水费318.5元，公摊水费63.8元，公摊电费278.5元，公摊电梯维修费消防设施费304.5元，有事实和法律依据，该院予以支持。至于欧阳文镇要求扣除其已支付的水费97.2元、公摊电费26.8元及电梯维护费8.5元的主张，因佳源物业公司的诉请并未包含欧阳文镇已支付的水费97.2元及公摊电费26.8元，且欧阳文镇未提交证据证明已向佳源物业公司支付电梯维护费8.5元，佳源物业公司亦对此不予认可，故对于欧阳文镇要求扣除132.5元的主张，该院不予支持。关于滞纳金问题，欧阳文镇未按约向佳源物业公司交纳物业管理费用、水费及公摊费用的行为已构成违约。根据《华泰花园2017-2019年度物业服务管理合同》第二十四条：“未交纳物业服务管理费、物业委托管理合同约定的其他费用的，物业服务公司可要求有关业主限期交纳；逾期三个月交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，不足1.00元的按1.00元收取，并可按业主规约和物业委托管理合同的规定进行催缴……”的约定，佳源物业公司主张欧阳文镇2016年12月20日-2019年4月30日的物业服务管理费、水费及公摊费用的滞纳金839.29元（2016年12月21日-2019年1月物业管理费的滞纳金638.84元、2017年4月-2019年1月水费的滞纳金90.57元、2017年11月-2019年1月公摊水费的滞纳金11.33元、2017年5月-2019年1月公摊电费的滞纳金45.75元、2016年12月21日-2019年1月公摊电梯维修费消防设施费的滞纳金52.7元）未违反合同约定，该院予以支持。一审法院经审理后于2019年6月21日作出判决：一、欧阳文镇应于判决发生法律效力之日起十日内支付韶关市武江区**************从2016年12月20日至2019年4月30日期间的物业管理费3318.67元，水费318.5元，公摊水费63.8元，公摊电费278.5元，公摊电梯维修费消防设施费304.5元，合计4283.97元给佳源物业公司；二、欧阳文镇应于判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金839.29元给佳源物业公司；三、驳回欧阳文镇的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由欧阳文镇负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由欧阳文镇负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审期间，佳源物业公司向本院表示放弃要求欧阳文镇支付滞纳金839.29元的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：欧阳文镇应否向佳源物业公司支付2016年12月20日至2019年4月30日期间的物业管理费、水费及公摊费用。从本案查明的事实看，虽然佳源物业公司与华泰花园业主委员会签订的《物业服务管理合同》中约定合同期限为2017年1月1日起至2019年12月31日，2016年12月20日至同月31日期间不在合同范围内，但是该期间佳源物业公司受华泰花园业主委员会委托提供了物业服务，欧阳文镇作为业主也享受了相应的物业服务，欧阳文镇理应向佳源物业公司支付2016年12月20日至2016年12月31日期间的物业费。对于2017年1月至2017年7月应交纳的物业管理等费用欧阳文镇无异议，本院予以确认。欧阳文镇上诉提出佳源物业公司自2017年8月起已停止提供物业服务且对其强行停水，故不应支付至2019年4月30日期间的物业费，并向一审提交了录音、照片、缴费通知等证据，经审查，上述证据只能证明欧阳文镇的水管确实有损坏导致停水，但并不足以证明系何人实施的行为，佳源物业公司亦对此不予认可，因此，欧阳文镇应承担举证不能的法律后果。物业公司所提供的物业服务对象是小区的全体业主，佳源物业公司提交的证据证实其已对华泰花园提供了物业服务，欧阳文镇应向佳源物业公司支付该期间的物业费。因此，佳源物业公司要求欧阳文镇交纳2016年12月20日至2019年4月30日的物业管理费3318.67元，水费318.5元，公摊水费63.8元，公摊电费278.5元，公摊电梯维修费消防设施费304.5元，一审法院予以支持，并无不当。二审期间，佳源物业公司放弃要欧阳文镇支付滞纳金839.29元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，欧阳文镇的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初897号民事判决第一、三项；二、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初897号民事判决第二项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人欧阳文镇负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇一九年十二月十六日书记员  陈敖明