天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初4088号原告：天津市巨贝投资有限公司，住所地天津市和平区劝业场街南京路258号。法定代表人：高云龙，总经理。委托诉讼代理人：李雪涛，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司天津市分公司，注册地址天津自贸试验区（空港经济区）西七道6号，实际办公地天津市和平区新兴路27号。负责人：王鑫，总经理。委托诉讼代理人：石慧来，天津天关律师事务所律师。原告天津市巨贝投资有限公司与被告中国联合网络通信有限公司天津市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市巨贝投资有限公司的委托诉讼代理人李雪涛、被告中国联合网络通信有限公司天津市分公司的委托诉讼代理人石慧来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市巨贝投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告财产损失599863.7元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告赔偿原告财产损失249363.7元。事实及理由：原告与被告于2017年2月14日签订了天津联通南京路258号大楼及院落出租协议书，约定：原告承租被告位于天津市和平区房屋，租赁期限自2017年2月15日至2027年2月14日，被告负责房屋正常使用中的修缮工作，保证房屋无质量瑕疵和安全隐患。合同签订后，原告依约承租使用。2018年夏季（6月-8月）天津市持续降雨，原告所承租房屋中的Ａ、Ｆ、Ｇ座等几栋房屋屋顶开始漏雨，至2018年8月中旬，漏雨已经造成了涉案房屋Ａ座中蒂森克虏伯电梯泡水，Ｆ座房屋中机房设备和装修损害以及Ｇ座房屋中装修损害。原告为修复上述事项，已累计花费维修费用599863.7元。2018年8月上旬，被告就漏雨顶楼进行了维修，但漏雨情况未得到改善。2019年5月26日天津降雨后，涉案Ａ、Ｆ、Ｇ座等几栋房屋再次漏雨。原告认为，被告没有履行保证涉案房屋无质量瑕疵和修缮义务，被告系违约行为，给原告造成损失，应赔偿原告，故诉至法院。中国联合网络通信有限公司天津市分公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告不能证明损失是由于下雨被告所出租房屋存在质量问题形成的，不能证明受损的时间和范围，不能证明受损维修花费的价值，因此不同意赔偿。双方签订的合同中第六条第三款明确约定修缮房屋应当由被告负责，原告需要在房屋修缮时向被告提出要求，被告在合理期限内完成，如被告未履行修缮义务原告可以自行修缮，被告至今未收到原告要求维修的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月14日，原告为承租方（乙方），被告为出租方（甲方），双方签署了《天津联通南京路258号大楼及院落出租协议书》（以下简称租赁协议），约定：“房屋坐落天津市和平区，面积是14336.85平方米，甲方应保证房屋无质量瑕疵和安全隐患。租期自2017年2月15日至2027年2月14日止。第一年租期自2017年2月15日起至2018年2月14日止，租金是5955705元，下一年度租金＝上一年度政府指导价乘以年租金比率。第六条房屋使用及修缮。6.3房屋正常使用中的修缮由甲方负责。乙方在房屋需要修缮时向甲方提出要求，甲方在合理期限内完成。甲方未履行修缮义务的，乙方可以自行维修，属于甲方责任的修缮费用由甲方负担。因修缮房屋影响乙方正常使用的，可相应减少租金。第七条装修房屋和增设地上物。乙方若需对房屋进行内、外部装修和装饰，应事先通知甲方，并提供详细的方案，征得甲方书面同意后方可进行。9.10依据标前澄清内容，房屋修缮全部由乙方负责，本协议第6.3条款不适用。”目前原告没有欠租情况且仍在经营使用涉案房屋。原告主张，2018年6月开始，因租赁房屋顶层排水、防水不好，雨量一大，造成雨水堆积，导致房屋漏雨。原告向本院提交了证据八2018年7月12日原告向被告发出的告知函一份，证明就漏雨一事与被告进行过沟通。被告对该事实予以认可，并表示已经进行了维修，但未能向法庭提交证据予以证明。告知函写明：“联通公司：巨贝与贵公司签订出租协议书，该协议书第一条明确写明甲方应保证房屋无质量瑕疵和安全隐患。我市于2018年6月17日忽降大到暴雨，大楼附属楼（独立三层）的屋顶防水工程质量不合格，导致位于附属楼的客户珠海信盟科技发展有限公司天津分公司室内大量漏水，不得不停工数日，严重影响到该公司的正常工作与运营。该公司现向我司提出经济损失伍拾万元的赔偿，根据出租协议书条款规定，请贵公司承担我司的经济损失。”原告为证明降雨量问题，向本院提出调查申请，要求到天津市气象服务中心调取2018年7月24日降雨量。天津市气象服务中心于2019年9月27日向本院出具了实况资料证明写明：“据实测资料：天津城市气候监测站2018年7月23日20时至7月24日20时（24小时）监测到降雨量为199.8mm，达到大暴雨级别。”原告主张，因2018年7月24日的大雨，使得租赁房屋漏雨导致了房屋、电梯和机器设备不同程度的受损，当日原告以微信形式向被告发送了漏雨现场的视频，被告对该视频的真实性无异议，认可与现场一致。2018年8月9日，原告向被告发出了《维修项目申请及赔偿诉求》的函件，被告对该份证据真实性无异议，表示收到。该函件写明：“巨贝提出两点诉求如下：一、巨贝大厦建筑年限过久，防水使用年限已过期，造成大厦内大面积漏水，造成客户及巨贝公司直接经济损失。1.我市2018年6月至7月陆续降雨，巨贝大厦附属楼F座（独立三层）、G座餐厅、A座7楼屋顶等巨贝大厦多处屋顶漏雨。因漏雨过于严重，现已导致位于附属楼的客户珠海信盟科技发展有限公司天津分公司不得不停工。因此珠海信盟向我司提出的停运经济损失500000元的赔偿金应全部由贵公司承担。2.因造成G座餐厅、屋顶不同程度的漏雨，为不影响餐厅的正常运营，我司已对餐厅进行了修复装修，此项费用为50000元，应全部由贵公司承担。3.因A座7楼屋顶漏雨造成A座7站7停的蒂森克虏伯新电梯泡水，导致电梯配件损毁，更换配件及维修费11309元应由贵公司承担。二、巨贝大厦一楼底商门头过高影响二楼客户正常经营，客户已向我司发出律师函，要求赔偿并停止交付租金、物业费。以上诉求，巨贝公司已委托律师事务所，于2018年6月13日向贵公司发出律师函，贵司并未做任何书面处理意见或赔偿方案，我司将采用合法手段维护公司的合法权益。”2018年8月10日原告自行委托四川闳焰建设工程有限公司对相关漏雨部位进行了维修，双方签订了《天津市小型建设工程施工合同》，约定：工程名称：巨贝大厦附属楼下雨漏水维修，工程地点：天津市和平区巨贝大厦附属楼Ｆ、Ｇ座，承包范围：建筑装修工费，承包方式：清包工，合同价款：本工程造价238504.7元，施工日期：2018年8月10日开工，2018年8月31日竣工，工期21天。合同后附维修造价明细显示：餐厅维修花费74861.7元，Ｆ座信盟维修花费163643元，两项共计238504.7元。2018年12月7日四川闳焰建设工程有限公司为原告开具了发票，2018年12月12日原告支付了工程款238504.7元。被告对原告提供的上述证据不予认可，称系原告自行委托的机构维修，不能证明受损的原因以及维修的工程量价格。本院于2019年9月30日下午组织双方当事人进行了第一次现场勘查。经现场勘查，双方当事人对原告提供的部分房屋受损照片及位置予以确认，均表示无异议，双方代理人在无异议的照片上签名确认。有异议的照片未签名。同时，双方对漏水视频的位置进行了现场指认，被告表示和现场一致，对视频真实性无异议。2018年7月30日，蒂森电梯有限公司天津分公司为原告出具了事故报告书写明：“在2018年7月30日，由于管道漏水进入电梯井道内部，导致电梯备件进水损坏，损坏备件包括：轿厢显示板、电路板MF3、底坑检修箱、限速器涨紧装置、光选层器开关、应急灯、对讲机。建议贵司立即更换相关配件，保证电梯正常运行。”同时出具了配件报价单写明需维修的配件的报价分别为8116元和3193元，两项合计11309元。后原告自行委托蒂森公司对电梯进行了维修。2018年8月22日蒂森公司给原告出具了增值税发票，2018年9月7日原告向蒂森公司支付了11309元电梯维修费。本院于2019年10月18日下午组织双方当事人进行了第二次现场勘查，蒂森电梯公司派员参加。经现场勘查，双方当事人对原告提供的电梯受损照片及位置予以确认，均表示无异议。2018年9月20日，被告向原告发出《关于南京路258号若干问题的回复函》写明：“巨贝公司：我方已收到你方对南京路258号房屋提出的若干问题，现对问题进行回复，具体如下：一、一楼底商门头整改及相关赔偿事宜。二、电梯、中央空调主机、变电设备老旧更换事宜。三、房屋漏雨造成相关赔偿事宜。我方已对你方进驻后提出的房屋漏雨情况进行了维修，对维修区域外房屋漏雨造成你方客户对你方进行的权利主张及你方认为应由我方负责赔偿的情况，建议你方依法维护自身合法利益。”原告主张修复附属楼F、G座花费238504.7元，修复A座电梯花费11309元，修复附属楼F座二楼机房花费350500元，合计599863.7元。庭审中，原告撤回要求被告赔偿修复附属楼F座二楼机房花费350500元的诉讼请求，只主张249363.7元。2019年11月26日，本院向原告询问，为何原告提交的证据八中餐厅的维修费为50000元，而建设施工合同中餐厅的维修费造价为74861.7元。原告称之前没有为客户更换矿棉板吊顶，客户不满意，因此在后续又发生了餐厅矿棉板吊顶维修费以及修顶用架子运输和乳胶漆漆顶的费用，从而产生了两万多元的费用，最后建设工程合同中的工程造价是优惠后的价格。本院认为，原告与被告签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照租赁协议的约定履行。根据原告提交的证据、本院调取的气象局的实测资料、本院组织双方当事人进行现场勘验和被告回函内容，均可以证明2018年7月24日涉案房屋出现了大面积漏雨的情形，且被告知晓该情况，故本院对涉案房屋漏雨事实以及漏雨导致房屋、电梯受损的事实予以确认。原告租赁的房屋出现漏雨，原告发函告知被告，被告回函称已经维修完毕，但被告针对维修情况、维修程度、是否维修好未向法庭提供证据证明，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。针对被告抗辩称维修应当由被告进行一节，根据双方租赁协议9.10条的约定，房屋修缮系由原告负责，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。针对被告抗辩受损花费未经评估鉴定，被告不予认可一节，原告承租涉案房屋，又将涉案房屋出租他人，原告为避免损失扩大，根据租赁协议9.10条的约定，自行委托第三方进行维修，符合双方约定和减损原则。原告为此支出维修费249813.7元，系因被告出租的房屋漏雨导致，故原告该支出应属于原告损失，且在合理范围内。原告要求被告赔偿其合理损失，符合法律规定，本院予以支持。原告向被告仅主张249363.7元，该行为系当事人自愿处分的行为，本院予以照准。综上所述，原告全部诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本判决生效之日起十日内被告中国联合网络通信有限公司天津市分公司赔偿原告天津市巨贝投资有限公司损失249363.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040.5元，由被告中国联合网络通信有限公司天津市分公司负担。（该款于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市巨贝投资有限公司）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  耿 娟人民陪审员  王志荣人民陪审员  刘 静二〇一九年十二月九日书 记 员  霍 艺附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。