陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终9261号 上诉人（原审被告）：西安长流房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：葛玉珍，总经理。委托诉讼代理人：王剑苗，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑贤成，男，1968年8月17号出生，汉族，陕西省渭南市临渭区卫生室，住该村组。委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永，陕西宽明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李绒丽，女，1980年4月12日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区故市。上诉人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）因与被上诉人郑贤成、李绒丽房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。长流公司上诉请求：1、改判一审判决第三项为其公司退还郑贤成房款29.8万元、更名费5.7万元。2、本案一、二审诉讼费由李绒丽承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，严重损害其公司合法权益。1、郑贤成在明知涉案房屋没有房产证的情况下，自愿与李绒丽签订涉案买卖合同，双方是自愿独立签订的合同，其公司并未隐瞒事实或提供虚假情况。一审法院认定其公司明知无房产证，且与郑贤成、李绒丽约定通过更名方式在开发商处变更买受人以达到转移登记的目的，其公司存在过错，实属事实认定错误，应当发回重审或改判。2、其公司作为居某某，已经促成了双方签订涉案合同，付出了劳动成果，根据合同约定，委托人应当按照约定支付报酬。合同签订后，系李绒丽违约不履行合同，给郑贤成造成的损失应当由李绒丽承担，一审法院依据合同法总则的规定判决其公司向郑贤程返还中介费19600元，并承担诉讼费5007元，系适用法律错误，应当予以改正。郑贤成辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。长流公司作为居某某，并未在签订合同时向其告知涉案房屋未取得房屋产权证书，且在合同履行期间没有告知其李绒丽没有向银行偿还贷款。李绒丽经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。郑贤成向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与李绒丽、长流公司于2018年6月7日签订的《房屋中介买卖合同》；2、判令李绒丽、长流公司共同向其返还已支付的购房款798000元；3、判令李绒丽向其支付违约金100000元；4、判令李绒丽、长流公司共同向其返还中介费24000元；5、判令李绒丽、长流公司共同向其返还房屋更名费57000元；6、判令长流公司向其支付违约金11970元；7、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由李绒丽、长流公司承担。一审法院经审理查明，郑贤成与李绒丽在长流公司的居间促成下，三方于2018年6月7日签订《房地产买卖中介合同》，约定由郑贤成购买李绒丽所有的位于西安市经济技术开发区草滩生态产业园尚苑路号2188西安雨润·星雨华府第3幢1单元3层10302号房屋，面积89.61平方米，售价79.8万元，该成交价为卖方净价，过户产生的更名费由买方承担，更名费6万元；买卖双方委托居某某代办产权转移、房屋交付、房款拨付；卖方定于2018年6月8日前将房屋交付于买方；居某某提供咨询、信息并促成本合同签订，买方应在签约当日向居某某支付佣金24000元；卖方如无正当理由不履行合同或未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居某某无法履行合同的，应承担违约责任，如因卖方原因导致交易无法进行，则应承担因此造成的一切损失，并赔付买方10万元；居某某如无正当理由不履行合同应承担违约责任，如因居某某违约，各赔付买卖双方此房屋成交的1.5%，人民币12000元作为赔偿金。同日，三方签订《补充协议》，约定：2018年6月7日，买方支付定金50万元于卖方，卖方在2018年7月10日前结清银行尾款，今日预约银行还款，2018年6月15日前买方将剩余房款29.8万元支付于居某某，买方在网上查询到备案信息，居某某将剩余房款29.8万元支付于卖方，居某某在收到卖方出具的抵押注销单后，3个月内办理完结更名手续（同时支付剩余房款）等。当日，长流公司收到郑贤成支付的定金50万元及中介费2.4万元，同日，其向李绒丽支付定金50万元，李绒丽向长流公司出具收条。同年7月3日，长流公司收到郑贤成支付的购房款29.8万元、更名费5.7万元。郑贤成申请诉前保全，法院作出（2018）陕0112财保533号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，为此，郑贤成支出保险费2400元、保全费4520元。另查，涉案房屋为已竣工的商品房，合同登记号为：Y15062500，现未取得产权证书。李绒丽既未向郑贤成交房，也未办理解押手续。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，三方签订《房地产买卖中介合同》，系三方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，现李绒丽未解押导致合同无法继续履行，郑贤成的合同目的无法实现，其以此请求解除合同符合法律规定，法院予以支持。买卖中介合同现已解除，更名尚未办理，长流公司亦同意退还收取的房款29.8万元、更名费5.7万元，法院予以确认。李绒丽的行为构成根本违约，其收取郑贤成50万元房款应予退还，同时应按照合同约定向郑贤成支付违约金10万元，长流公司向李绒丽支付50万元并无不当，故郑贤成请求该公司返还房款于法无据，法院不予支持。长流公司作为专业机构，向郑贤成提供的房屋尚未取得产权证书，并约定通过更名方式即在开发商处变更买受人以达到转移登记的目的，然该方式规避二手房交税程序，明显违反规定，不应予以保护，郑贤成对此情况明知而购买其亦有过错，买卖中介合同中对居某某上述行为的违约责任并未约定，故综合各方过错程度、郑贤成损失等，法院酌定由长流公司退还郑贤成居间服务费19600元，郑贤成主张按照合同约定由该公司支付违约金11970元无事实根据，法院不予支持。李绒丽未收取郑贤成的中介费，郑贤成请求其返还无事实和法律依据，法院不予支持。郑贤成为保障债权实现申请诉前保全有其必要性，故支出的财产保全费4520元李绒丽应予承担，保险公司因提供保函所收取的保险费系郑贤成自行选择担保方式所产生，其请求该费用无法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除郑贤成与李绒丽、长流公司于2018年6月7日签订的《房地产买卖中介合同》；二、李绒丽于本判决生效之日起十日内退还郑贤成房款50万元并支付违约金10万元、保全费4520元；三、长流公司于本判决生效之日起十日内退还郑贤成房款29.8万元、更名费5.7万元、居间服务费19600元；四、驳回郑贤成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14688元（郑贤成已预交），由郑贤成负担1600元，李绒丽负担8081元，长流公司负担5007元，李绒丽、长流公司负担部分于支付上述款项时一并支付郑贤成。二审审理中，涉案房屋在涉案合同签订时未取得产权证书，长流公司在二审中认可，其公司在促成双方签订涉案《房地产买卖中介合同》时，对涉案房屋未取得产权证，不能上市交易是明知的。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。本案三方在签订涉案《房地产买卖中介合同》时，涉案房屋尚未取得产权证书，长流公司作为房地产交易的专业中介机构，对当时涉案房屋不能上市交易是明知的，其公司为获得中介费用，仍促成双方签订涉案合同，明显具有过错。长流公司为规避《房地产管理法》的规定，及我市二手房交易政策，约定双方以更名的方式办理产权转移手续，虽合同权利义务的概括转移并不违反法律规定，但长流公司的该中介服务行为，使本案的二手房交易逃避了政府部门的监管，不符合当前政府宏观调控XX房XX市场的政策，客观扰乱了我市XX房XX市场。长流公司的该行为不应获得肯定性的评价，考虑到长流公司为本案合同签订所付出的必要成本，一审法院判令长流公司退还已收取的24000元中介费中的19600元，并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，西安长流房地产营销策划有限公司已预交，由西安长流房地产营销策划有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十二月二日  书 记 员  刘 燕 子   1