山东省青岛市李沧区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0213民申14号再审申请人（案外人）：葛喜洲，男，1945年7月25日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：邹倩，山东加舜律师事务所律师。被申请人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号天泰金融广场。法定代表人：郝子健，行长。被申请人（原审被告）：王广杰，男，1978年7月20日出生，汉族，住青岛市城阳区。被申请人（原审被告）：方巍娜，女，1982年1月23日出生，汉族，住青岛市城阳区。被申请人（原审被告）：青岛青房担保集团有限公司，住所地青岛市经济技术开发区井冈山路578号楼609室。法定代表人刘涛，职务:执行董事。原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称为“建行青岛分行”）与被告王广杰、方巍娜、青岛青房担保集团有限公司（以下简称为“青房公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年7月24日作出（2013）李商初字第203号民事调解书，已经发生法律效力并强制执行。葛喜洲提出执行异议，本院于2019年4月3日作出裁定，驳回其异议。葛喜洲对裁定不服，认为原调解书错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人葛喜洲申请再审称：1、请求依法撤销（2013）李商初字第203号民事调解书第四项；2、本案全部诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：2013年7月17日，青岛市李沧区人民法院（以下简称为“李沧法院”）作出（2013）李商初字第203号民事调解书，确认建行青岛分行对王广杰、方巍娜的债权，该调解书第四项确认了建行青岛分行对青岛市市南区天津路44号4单元101户（以下简称为“涉案房屋”）就上述债权享有优先受偿权，青房公司（后企业名称变更为青岛青房融资担保集团有限公司）就上述债权承担连带责任。2013年12月26日，李沧法院作出（2013）李执字第894号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，后于2015年12月23日裁定对涉案房屋继续查封。申请人就执行标的向李沧法院提出书面执行异议，李沧法院在未详尽查明案件事实、错误适用法律的情况下，于2019年4月3日作出（2019）鲁0213执异6号执行裁定书，裁定驳回申请人的异议请求，并于2019年4月4日送达申请人。申请人不服此裁定，认为（2013）李商初字第203号民事调解书内容错误，损害了申请人的合法权益，故向青岛市中级人民法院申请再审。1、涉案房屋性质应当为公房，申请人系涉案房屋的承租人。涉案房屋系申请人与家人共同居住登记在申请人父亲葛曙东名下的私房拆迁异地安置所得，被拆迁房屋位于青岛市市南区，产权证号为青房私字第××号。1996年青岛市房屋拆迁管理办公室发布拆迁通告，对该地段房屋进行拆迁，并作出青拆管许字（96）第10号《房屋拆迁许可证》，青岛金田城建开发有限公司（以下简称为“金田公司”）作为拆迁人与申请人父亲签订拆迁补偿协议《协议书》，约定对葛曙东及其家人拆迁安置房屋二处，一处为青岛市市南区天津路44号5单元103户，产权登记在葛曙东名下，后公证赠与葛学丰；另一处即涉案房屋申请人及其女儿作为被拆迁安置人安置于涉案房屋内。申请人与金田公司就涉案房屋签订了《公有住宅房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》，约定按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》的规定履行该协议，故涉案房屋性质为公有住房，申请人系涉案房屋的公房承租人。申请人与金田公司约定租期自1998年4月1日至2009年7月1日，自1998年4月1日至今一直由申请人承租并和妻子、女儿居住在涉案房屋内。2008年9月后，申请人无法与金田公司取得联系，也无法向其继续缴纳房租。2、涉案房屋应归申请人所有。青岛市房屋拆迁管理办公室的拆迁公告是1996年4月16日发布，因此涉案房屋被拆迁安置应当适用1991年《青岛市城市房屋拆迁管理规定》，其中第六条规定：“被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人和被拆迁房屋及其附属设施的合法使用人；第二十二条规定：被拆迁使用人是指具备下列条件的公民、法人或其他组织：(三)具有同该房屋的使用性质和坐落地址相一致的居民常住户口簿。”第二十五条规定，都可证明申请人及其女儿是涉案房屋的被拆迁安置人。根据青岛市中级人民法院《民事审判例释》的相关规定：“因异地搬迁‘奖励’的面积，为达到城市人均居住标准而增加面积等凡是因被安置人（口）因素而增加的面积部分，该部分系国家给予被安置人的社会福利，应当归全体被安置人按份共有（等额享有）”。而涉案房屋因被作为拆迁异地安置房屋“奖励”给申请人，所以涉案房屋应当归申请人所有。3、被申请人建行青岛分行未尽审查义务,无权在涉案房屋上设立抵押权，对涉案房屋不享有优先受偿权。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的规定，有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。申请人并未书面明确放弃对涉案房屋购买产权，为唯一的合法购买产权人。在申请人不知情的情况下，金田公司将涉案房屋出售给王广杰，并办理了抵押贷款。建行青岛分行在申请人不知情的情况下（违规采用王广杰、方巍娜委托的第三方评估机构出具的评估报告，且该评估报告既无入户现场勘查照片也未实际入户评估），为王广杰办理了抵押贷款，并在涉案房屋设立了抵押权，王广杰未能履行还款义务后与王广杰达成（2013）李商初字第203号调解协议，约定在王广杰、方巍娜未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿。4、与本案同样情况的青岛市市南区天津路44号4单元102户房屋，因青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称为“房屋管理局”）违法向王广杰的妻子方巍娜颁发青房地权市字第××号房地产权证，已经被青岛市中级人民法院（2015）青行初字第40号行政判决书一审认定为“房屋管理局的颁证行为属于事实不清、证据不足，依法应予撤销”；方巍娜不服该判决依法提起上诉，被山东省高级人民法院（2017）鲁行终810号行政判决书终审维持原判。综上，被申请人建行青岛分行对涉案房屋不享有优先受偿权。因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定，提出再审申请。被申请人建行青岛分行辩称，1、涉案房屋1998年登记为金田公司的“自管公房”而非“公房”，金田公司亦不具备公房出租的主体资格，这一事实通过2006年12月9日金田公司与申请人的《房屋租赁合同》即可证明，申请人对涉案房屋的承租期限早已届满，其与金田公司的房屋租赁关系与本案无关，案外人葛喜洲非本案适格主体，其再审申请应当依法裁定驳回。2、金田公司是涉案房屋的原合法持有者，自然有权对涉案房屋进行买卖，2008年11月11日金田公司与王广杰签订房地产买卖契约，将房产出售给王广杰且在签约同日就向房屋管理局申请涉案房屋转移登记，提交了办理涉案房屋变更登记的符合国家法律规定的文件，该转让行为并无违法之处，房屋管理局依申请颁发青房地权市字第××号的房地产权证的行为合法有效。3、建行青岛分行善意取得的抵押权应当依法保护。①王广杰在申请办理贷款时，向建行青岛分行提交的涉案房屋产权证为不动产登记机关依法颁发的、具有公示性和公信力的房屋权属证明，建行青岛分行有理由相信王广杰对涉案房屋享有所有权；②涉案房屋已经委托有相应资质青岛青房房地产评估事务所有限公司进行评估，价值为175元，建行青岛分行根据评估价值52.57%确定王广杰的借款额度，符合商业银行信贷管理的相关规定；③涉案房屋已经办理了抵押登记，依法取得了青房地权市他字第××号房地产他项权证，履行了法律规定的登记公示义务；④建行青岛分行依约向王广杰支付了借款。综上，申请人葛喜洲非本案的适格主体，原调解书事实清楚，适用法律正确，请依法驳回葛喜洲的再审申请。被申请人王广杰、方巍娜辩称，1、葛喜洲非本案的适格主体。2、王广杰购买房屋属于善意第三人，其再审申请应当依法裁定驳回。王广杰购买房屋属于合法，并通过网签已经办理了合法产权证，葛喜洲与金田公司之间的关系与被申请人无关。涉案房屋是1998年建成，1999年8月就登记为金田公司自管房屋不是公房，2007年11月13日登记为金田公司商品房，被申请人购买时间为2008年11月11日，葛喜洲称不知道显然不符合常理。虽然购买合同有约定里内住户，但房产证写的十分清晰，且金田公司多次通知申请人，被申请人是在葛喜洲不同意购买涉案房屋情况下购买的。1998年及2003年葛喜洲与金田公司签订《公有住宅房屋租赁合同》、2006年12月9日葛喜洲与金田公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租期至2009年7月1日，葛喜洲交纳房租至2008年9月，后因金田公司无法联系而不能续交租金，况且葛喜洲同期的另一处房屋已经办理手续，其行为已经放弃购买。被申请人与金田公司签订涉案房屋买卖合同并无不当，房屋管理局下发的涉案房屋产权证也没有任何不当，葛喜洲所主张的理由不成立。其余答辩意见同建行青岛分行。本院经审查认为，法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。被申请人之间系于2010年10月28日签订个人消费借款合同和个人消费借款保证合同，于2010年11月11日，被申请人建行青岛分行与被申请人王广杰、被申请人方巍娜办理了青房地权市他字第××号他项抵押权证，而抵押房屋即涉案青岛市市南区天津路44号4单元101户登记的权利人为王广杰。且没有证据证明（2013）李商初字第203号民事案件当事人即被申请人之间存在恶意串通，有意侵害他人的合法权益。因此，（2013）李商初字第203号民事调解书不存在错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条规定，裁定如下：驳回再审申请人葛喜洲的再审申请。审判长  赵雪姣审判员  贾瑞霞审判员  韩继生二〇一九年十二月十九日书记员  陈欣然