中华人民共和国 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6779号 上诉人（原审原告）：成都怡和天成房地产开发有限公司，住所地：中华人民共和国四川省成都高新区一环路南三段80号信都大厦五楼。 法定代表人：粟世金，董事长。 委托诉讼代理人：刘博，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏秦秦（ＳＵＱｉｎｑｉｎ），女，1992年10月9日出生，澳大利亚联邦公民，住首都堪培拉区。 委托诉讼代理人：李红，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人成都怡和天成房地产开发有限公司（以下简称怡和天成房产公司）因与被上诉人苏秦秦商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 怡和天成房产公司上诉请求：1.撤销原判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由苏秦秦承担。事实与理由：一、原判决查明事实部分认定肖欢与苏秦秦办理交房手续时，按照办理流程核查完购房收据等材料原件后，在确认栏签名，该部分查明事实错误。依据合同约定，收款收据是唯一有效的收款凭证，苏秦秦未提交《交房通知书》原件及购房收据原件，其主张通过以房抵债的方式抵扣了房款，也表示不存在收款收据，故原判决查明事实部分认定肖欢对上述材料原件进行过核查，明显属于错误。二、原判决说理部分认定肖欢为怡和天成房产公司员工，并通过由其签字的《入住手续办理流程表》且见证苏秦秦母亲接收案涉房屋的行为推定出怡和天成房产公司已认可苏秦秦已支付全额房款属于查明事实错误。肖欢是成都凯斯特房地产顾问有限公司员工，该公司与怡和天成房产公司是委托销售关系，肖欢的职务权限仅限于房屋的销售。所以，原判决认定肖欢为怡和天成房产公司员工是错误的。肖欢在《入住手续办理流程表》中签字既非职务行为，也不属于其负责的销售工作的授权范围内，原判决仅依据肖欢的无权代理行为推定出怡和天成房产公司已认可苏秦秦支付全部房款是错误的。三、原判决既未查明购房款中定金部分是否已支付，又在没有证据的情况下推定怡和天成房产公司认可苏秦秦已支付全部房款是错误的。四、案涉房屋买卖交易流程中存在程序及实体上的瑕疵，涉及双方交易过程中的关键问题，原判决对该部分事实均未查明。苏秦秦未按照正常交房流程与物业公司就交房进行过验收确认，也未经物业公司认可后收房。案涉房屋的同类同期价格为11200元/平方米，而案涉房屋价格为4577元/平方米。销售人员和办理备案的人员，严重违反了程序和法律规定，违反公平交易原则。苏秦秦未支付任何购房款就占有案涉房屋并且网签，其主观不具有善意，客观上也没有履行支付房款的义务。 苏秦秦辩称，一、原判决查明事实清楚。原判决认定“肖欢在与苏秦秦办理交房手续时，按照办理流程核查完购房款收据等材料原件后，在确认栏签名”，是依据怡和天成房产公司提供的《入住手续办理流程表》载明的事实进行的如实记录。二、《入住手续办理流程表》是由怡和天成房产公司提供的证据，证明由肖欢审查苏秦秦交房手续并签字确认后，再由怡和天成房产公司另外两名工作人员同意并由李丽签字确认后，向苏秦秦办理交房，现怡和天成房产公司称肖欢并非其员工，并以此为由否认《入住手续办理流程表》中肖欢的签名，该理由不成立。三、原判决基于客观证据，尤其是怡和天成房产公司提交的多份证据认定苏秦秦已付清房款，不存在认定事实错误。关于房款的支付时间和支付方式问题，怡和天成房产公司提交的证据已经证明房款于合同当日一次性付清。从关于房款支付和交房的时间先后顺序来看，也能证明苏秦秦已经付清房款。四、《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，怡和天成房产公司恶意起诉，苏秦秦作为善意的消费者，其合法权益应当得到保护。 怡和天成房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除怡和天成房产公司、苏秦秦之间于2011年2月25日签订的关于高新区房屋的《商品房买卖合同》、补充协议及附件；2.判令苏秦秦立即向怡和天成房产公司按原状腾退房屋；3.判令苏秦秦立即向怡和天成房产公司支付房屋总价款10%的违约金141012元；4.判令苏秦秦承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年2月25日，怡和天成房产公司与苏秦秦签订《商品房买卖合同》（合同编号为3-700），该份合同由怡和天成房产公司加盖公章并由其委托代理人肖欢签名予以确认。《商品房买卖合同》约定，苏秦秦购买怡和天成房产公司开发的高新区住宅（现备案登记地址为高新区，以下简称案涉房屋），测绘建筑面积352.52㎡，套内建筑面积308.05㎡，总价1410120元，付款方式为一次性付款，怡和天成房产公司应当在2011年2月28日前向苏秦秦交付该商品房。该合同第九条第一款第二项约定“买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付款……”。同时，怡和天成房产公司与苏秦秦签订《商品房买卖合同》补充协议及附件，该补充协议第三条第一款约定：买受人采用一次性付款方式支付房价款的，买受人于《买卖合同》签订之日起当日内（即2011年2月25日之前）向出卖人一次性付清房款1410120元（含已付认购定金人民币叁万元）。该补充协议第十八条第二款约定，出卖人加盖财务收款专用章的收据是唯一有效的收款凭证。第十八条第四款约定，《买卖合同》中买受人采用一次性付款的，“已付款”指出卖人实际收到的款项。 2011年3月8日，怡和天成房产公司工作人员李丽在《“神仙树大院三期”住宅小区入住手续办理流程表》（业主：苏秦秦，房号：19栋2单元17楼1701号）上批注“接陈熙通知，可办理收房”。同日，怡和天成房产公司销售接待处工作人员肖欢按照办理流程核查“《商品房买卖合同》、《补充协议》原件及复印件1套、《交房通知书》原件及购房收据原件，按揭客户出示《公证书贷款合同》”等手续后，其在确认栏签名认可。 2011年3月10日，苏秦秦母亲秦红出具《收条》，载明，今收到入户房的钥匙：肆把，外加报警器钥匙壹把。此后，案涉房屋一直由苏秦秦及家人控制使用。 2014年7月16日，怡和天成房产公司就案涉房屋进行网签备案并形成《成都市商品房现售合同信息摘要》，该摘要显示出卖人为怡和天成房产公司，买受人为苏秦秦，付款方式为一次性付款，成交总价为1410120元。 另查明，2015年9月14日，案涉房屋被湖南省高级人民法院查封，限制登记文书文号为（2014）湘高法执字第13-11号，（2014）湘高法执字第13号，（2014）湘高法执字第13-29号，（2014）湘高法执字第13-15号。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商品房现售合同信息摘要》《网签合同信息查询记录》、收条、当事人陈述等证据予以证明。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 关于案涉房屋的房款支付问题。审理中，苏秦秦陈述，其父苏青与怡和天成房产公司实际控制人刘武达成以房抵债的合意，在其支付30000元的定金后，剩余房款1380120元与刘武欠付苏青的债务进行抵销，苏秦秦已足额支付了房款，不存在违约行为。对此，一审法院评析如下：首先，从收房程序上审查，根据2011年3月8日的《“神仙树大院三期”住宅小区入住手续办理流程表》可知，该表清楚列明怡和天成房产公司工作人员应当审查“《商品房买卖合同》、《补充协议》原件及复印件1套、《交房通知书》原件及购房收据原件，按揭客户出示《公证书贷款合同》”，而怡和天成房产公司的工作人员肖欢在确认栏签名，可以推知肖欢对苏秦秦一方持有前述资料予以认可，其中亦即包含“购房收据原件”，继而可推知，怡和天成房产公司认可苏秦秦支付了全额房款；其次，2011年3月10日，在怡和天成房产公司工作人员肖欢的见证下，苏秦秦的母亲秦红接收了案涉房屋，若苏秦秦一方未按照《商品房买卖合同》补充协议及附件的约定在2011年2月25日之前足额支付房款，怡和天成房产公司仍然交付房屋，则明显不符合交易常理；最后，2014年7月16日，怡和天成房产公司为苏秦秦办理了案涉房屋买卖合同的网签手续，若此时苏秦秦仍未足额支付房款，怡和天成房产公司在交房的三年多的时间后，又继续办理网签备案手续，实难符合商品房销售的交易模式。综上，从签订合同、房屋交接、网签备案可知，怡和天成房产公司完成了每一环节的交易，其不可能在苏秦秦未支付房款的情形下交付房屋、完善备案手续并由苏秦秦一方占有使用长达七年多的时间。虽然苏秦秦未提供证据证明以房抵债协议的具体内容，但从怡和天成房产公司的诸多行为可知，其认可双方以房抵债的效力，故怡和天成房产公司诉称苏秦秦未缴纳房款并据此行使单方解除权要求苏秦秦退还房屋并支付违约金等全部诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回成都怡和天成房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17492元，由成都怡和天成房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 怡和天成房产公司提交以下证据：第一组证据，《成都市社会保险人员减少表》，拟证明肖欢在怡和天成房产公司进行售楼服务的时候不是怡和天成房产公司工作人员，而是成都凯斯特房地产顾问有限公司委派的工作人员；第二组证据，《商品房预订单》和两份《商品房买卖合同》，拟证明案涉小区平均销售价格超过11000元，案涉合同低于市场价格。商品房预订单、商品房买卖合同补充协议系格式条款，不能仅凭商品房买卖合同补充协议推定被上诉人已实际支付定金；第三组证据，房天下案涉房屋的价格的网页截图，拟证明网页上的价格远超双方的实际价格，苏秦秦违背诚信原则。 苏秦秦发表质证意见，第一组证据的真实性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的；第二组证据的真实性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的；第三组证据的三性不予认可，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，第一组证据、第二组证据的真实性予以认可，关联性不予认可，不能达到怡和天成房产公司的证明目的。第三组证据的三性不予认可，不能达到怡和天成房产公司的证明目的。 苏秦秦未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为怡和天成房产公司是否享有案涉合同解除权。 本院认为，怡和天成房产公司、苏秦秦于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效，当事人双方均应按合同约定履行义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，在对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据查明的事实，苏秦秦应于《买卖合同》签订之日起当日内（即2011年2月25日之前）向怡和天成房产公司一次性付清房款。即使苏秦秦没有在合同约定的时间内付清房款，在怡和天成房产公司没有催告的情况下，怡和天成房产公司应从苏秦秦逾期支付房款之日起享有解除权，该解除权发生之日起一年内即2012年2月25日前行使；逾期不行使的，解除权消灭。而怡和天成房产公司直至2018年6月22日才提起诉讼行使解除权，故怡和天成房产公司解除权消灭，其上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，怡和天成房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费17492元，由成都怡和天成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  龚 耘 审判员  白福群 二〇一九年十二月十九日 书记员  杨珍梅