四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4462号 上诉人（原审原告）：唐菊香，女，1961年5月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王志卫，广东义法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余水清，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆钜凯房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道10号锦域蓝湾11幢1-2。 法定代表人：赵元芳，经理。 委托诉讼代理人：吕祎，国浩律师（重庆）事务所律师。 原审第三人：刘刚，男，1981年3月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原审第三人：刘锐，男，1966年12月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原审第三人：黄建康，男，1964年3月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。 上诉人唐菊香因与被上诉人重庆钜凯房地产开发有限公司（以下简称钜凯公司）、原审第三人雷明亮、刘刚、刘锐、黄建康商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2018）川1323民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 唐菊香上诉请求：1.判令撤销四川省蓬安县人民法院（2018）川1323民初2685号民事判决；2.判令钜凯公司继续履行与唐菊香2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》；3.判令钜凯公司向唐菊香支付逾期交房违约金18,690.96元；4.判令钜凯公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：1.双方签订的《商品买卖合同》（合同编号2016001893）是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。2.钜凯公司已为案涉的《商品房买卖合同》在四川省蓬安县国土房管部门办理了网签，合同编号为2016001893，出卖人为钜凯公司，买受人为唐菊香，该案涉《商品房买卖合同》写明钜凯公司的法定代表人为王云华。2016年6月16日，钜凯公司向王菊芳出具了交购房款和交税费的《重庆钜凯房地产开发有限公司收款收据》，证明王菊芳缴清全部涉案购房款及契税、交易费、物业维修基金。3.陈希科（甲方）、王云华（乙方）和钜凯公司（丙方）三方共同签订的《债务转移及以房抵债协议》是三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。必须指出，钜凯公司与王菊芳签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，以及陈希科、王云华与钜凯公司三方签订《债务转移及以房抵债协议》的目的就是买卖涉案房产，根本就没有为借款提供担保的意思表示。至于案涉房产项目工程是否结算及与他人是否存在纠纷与本案无关。4.《债务转移及以房抵债协议》确认的债权本息是三方共同确认的，且有银行转帐凭证为据。签订《债务转移及以房抵债协议》时，王云华系钜凯公司法定代表人且为占90%股份的控股股东，王兰系王云华的亲生女儿为钜凯公司占10%股份的股东和该公司监事、财务总监，王云华、王兰和钜凯公司有十分密切的利益关系，王云华让王兰为其代为收款项是正常的。另一审判决已认定：“2013年6月20日，唐菊香作为法定代表人的重庆银花生态农业发展有限公司向重庆花语园林有限公司转账100万元，2016年6月24日，重庆花语园林有限公司转账100万元向王兰（王云华女儿）转帐100万元。2013年6月22日陈希科向王兰转帐200万元，2013年7月9日彭子健向王兰转帐200万元，2010年7月1日，冀晓容向王兰转帐45万元。上述转账金额共计665万元。后彭子健、冀晓容将上述债权转移给陈希科。”2016年6月14日，陈希科、王云华和钜凯公司签订《债务转移及以房抵债协议》的附件《以房抵债明细表》上有陈希科、彭子健、黄志强、唐菊香、陈玉梅和王云华的共同签字确认，钜凯公司并加盖印章确认。5.一审判决对《商品房买卖合同》以其他人享有优先权否定商品房买卖合同效力错误，一审中没有任何证据证明案涉房屋有优先权的存在，所谓的优先权也没有得到人民法院的确认，是否在法定期限，是否属于欠款，是否属于优先权的范围，仅仅依据蓬安县住房和城乡建设局的回复，作为认定事实依据实在草率。6.最高人民法院公报案例72号与本案是同类案件，双方当事人建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转换为购房款，不属于禁止性规定。因此，一审判决对本案事实认定部分存在错误，请求二审法院查明事实依法发回重审或者改判，支持唐菊香的上诉请求。 钜凯公司辩称，1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，请求驳回唐菊香的上诉请求。2.借贷关系是本案商品房买卖合同的前提和基础，借贷关系不成立，商品房买卖合同则未生效，同时双方也不存在签订商品房买卖合同的真实意思表示。王云华出具的借条和签订《债务转移及以房抵债协议》并未明确注明其是代王兰偿还债务，或者是加入债务清偿主体，是独立于王兰之外的借贷关系，但这个借贷的表示仅仅只有借条和《债务转移及以房抵债协议》，不符合法律规定有明确的借贷款项。王云华自始至终没有收到陈希科所称的出借的款项，其自认的债务不成立。3.陈希科之所以要求王云华承担债务清偿义务，是认为王云华有钱，王兰欠钱应当由父亲偿还的思想引导。王云华在病危的情况下，因亲情的因素才迫使王云华将案涉房屋网签给唐菊香，但该《商品房买卖合同》不具备法律生效要件。4.王兰作为陈希科、彭子健、冀晓容支付款项的收款人也可能是陈希科债权对应的债务人，王兰向一审法院所作的陈述将债务推到王云华和钜凯公司，是推卸债务的单方陈述。这个债务如果是王云华或者钜凯公司的债务，王兰应当出具两个债务主体指定其收款的文书和相应的证据予以证明，否则作为收款人的王兰，不能自行否认该债务为其个人债务。因陈希科与王云华的民间借贷关系不成立，故案涉《商品房买卖合同》没有成立的基础和前提。5.《商品房买卖合同》效力性要件也不能达到唐菊香要求履行合同的诉讼目的。(1).蓬安县建设局作为监管职能部门向一审法院出具的答复，客观载明了涉案项目的真实情况，其中载明的数据是经蓬安县政府多次调研、处理维稳相关事宜得出，是客观真实的。(2).唐菊香并非是消费性购房，唐菊香签订《商品房买卖合同》是为了其对王兰的个人债务能够通过以房抵债的形式得到受偿，并非基于生活所需，不符合消费者购房的优先受偿条件，更不能与其他享有优先受偿权人进行对抗。6.根据最高人民法院的相关规定，最高人民法院公布的案例对具体的案件没有参照效力。 刘刚、刘锐、黄建康述称，同意钜凯公司的答辩意见。 唐菊香向一审法院起诉请求：1.判决双方继续履行2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》；2、判决钜凯公司支付唐菊香逾期交房违约金18,690.96元。 一审法院认定事实：2013年6月20日，唐菊香作为法定代表人的重庆银花生态农业发展有限公司向重庆花语园林有限公司转账100万元。2013年6月24日，重庆花语园林有限公司向王兰（王云华女儿）转账100万元。2013年6月21日陈希科向王兰转账120万元。2013年6月22日，陈希科向王兰转账200万元。2013年7月9日，彭子健向王兰转账200万元。2010年7月1日，冀晓蓉向王兰转账45万元。上述转账金额合计665万元。后彭子健、冀晓蓉将上述债权转移给陈希科。 2016年6月14日，陈希科（合同甲方）、钜凯公司（合同丙方）与王云华（合同乙方，现已去世）三方签订了《债务转移及以房抵债协议》，约定：截止到2016年6月14日，乙方尚欠甲方借款本金779.2万元，利息95.6万元，因乙方无力偿还，将上述债务全部转移由丙方清偿；甲丙方一致同意，丙方向甲方履行还款义务的方式为以房抵债，即丙方将自己建设开发的位于四川省蓬安县嘉陵西路“钜凯江岸居”项目的房产出售给甲方，丙方应收房款冲抵丙方应付甲方的借款本息。具体约定如下：甲方应收丙方的借款本金及利息购买丙方建设开发的位于四川省蓬安县嘉陵西路“钜凯江岸居”项目的房产23套（具体房屋位置及购房价见附件一），丙方应收的房款与甲方应收的借款及利息冲抵后，多退少补；如甲方需要对外出售，可书面委托丙方代为出售，出售价格由甲方在委托书中明确，丙方代为出售甲方房产所产生的应由卖方承担的税费由甲方承担，丙方在收到代售房产购房款后的五个工作日内向甲方支付购房款，丙方代为甲方出售房产的时间为自甲方委托之日起计算12个月，逾期丙方将前述房产办理至甲方指定人名下；三方还对其他事项进行了约定。 2016年6月16日，唐菊香与钜凯公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016001893），约定唐菊香购买“钜凯江岸居”3幢第6层6-3号房屋，房屋价款390,208元。该房款以上述《债务转移及以房抵债协议》约定的借款本息冲抵。 蓬安“钜凯江岸居”项目最初合伙人为钜凯公司、成红、游国平、刘锐，游国平后退出合伙，成红死亡，黄建康系成红丈夫。第三人刘刚虽未在《项目开发合作合同》上签字，但实际投资100万元。诉讼过程中，刘刚、刘锐、黄建康向本院申请参加诉讼，并提出其诉讼请求，请求确认《债务转移及以房抵债协议》无效。 钜凯公司原为王云华独资性质的有限责任公司，2009年王云华将公司10%的股份转让给王兰，转让后公司股东二人，王云华占股90%，王兰占股10%。 本案件为系列案件，系列原告主张其与王云华之间存在借贷关系，并提供了向王兰转账的相关凭证佐证，转账金额高达7,147,426元。为了查清案件相关事实，本院依职权调取了相关证据：1、调查了“钜凯江岸居”楼盘的相关情况。蓬安县住房和城乡建设局的复函记载，蓬安“钜凯江岸居”项目实际修建住房400套、商业门面26间。目前剩余项目资产（扣除类似本案以物抵债房屋25套）为住房4套、门面2间。项目消防工程、防雷设施安装工程、公共部分装修工程、地下车库工程、公厕均未完成，未通过竣工验收。项目下欠水、电、气款590万元、消防款210万元、劳务款760万元、工程设计费75万元、工程款（含材料款）约1,365万元。2、调取了王云华的住院病历，第三军医大学西南医院住院病历记载，王云华初次确诊患右下肺小细胞肺癌的时间为2015年7月23日。3、调取了王兰收到系列案件原告的转账后资金流向情况，金融机构出具的王兰账户的资金流向显示，王兰收到款项后，均用于POS消费、取现、还款、支付利息及向王云华及钜凯公司无关的他人转账，同时还显示，钜凯公司先后向王兰转账480余万元，王兰先后向钜凯公司及王云华转账280万元左右。 还查明，王兰因非法吸收公众存款罪于2017年3月27日被重庆市渝北区人民法院判处有期徒刑两年六个月。该案主犯郭成林于2015年4月8日被刑事拘留，同年5月12日被逮捕，王兰于2016年4月19日被监视居住，2017年3月22日被逮捕。经查该刑事案件卷宗，该案未将本系列案件原告出借款项纳入非法吸收公众存款进行认定。 一审中，因各方当事人对商品房买卖合同的效力产生争议，一审法院依法向唐菊香释明，案涉商品房买卖合同无效，并征询唐菊香是否变更诉讼请求。唐菊香明确向本院表示不变更诉讼请求。 一审法院认为：本案的争议焦点为：第一、关于程序上是否处理申请参加诉讼的第三人刘刚、刘锐、黄建康的独立诉讼请求？第二、关于实体上陈希科与王云华之间民间借贷关系是否成立？如借贷关系成立，《商品房买卖合同》的性质是已经转化的买卖法律关系，还是为了担保借款偿还的担保法律关系？如借贷关系存立，《商品房买卖合同》是否有效，是否应当支持唐菊香的履行合同及承担违约责任请求？现针对上述焦点作如下分析评论： 1、关于程序上是否应当处理申请参加诉讼的第三人刘刚、刘锐、黄建康的独立诉讼请求？一审法院认为，第三人刘刚、刘锐、黄建康申请作为第三人参加诉讼，并提出了诉讼请求，但其诉讼请求确认合同无效与钜凯公司的答辩意见一致，本案第三人刘刚、刘锐、黄建康实际上是支持钜凯公司的诉讼主张，不是独立于唐菊香和钜凯公司诉讼请求的第三人。因此本案仅是案件的处理结果与第三人刘刚、刘锐、黄建康有利害关系，其诉讼地位依附于钜凯公司，不能提出独立的诉讼请求。其在本案中提出的诉讼请求，不予处理。 2、陈希科与王云华之间民间借贷关系是否成立？根据一审庭审查明的事实，无充足证据表明陈希科与王云华之间的民间借贷关系成立。理由包括如下：首先、系列案件原告主张与王云华存在借贷关系的转账达700余万元，而700余万元的转账对象均是王兰而并非王云华极不符合常理，根据高度概然性原则认定陈希科与王兰形成借贷关系的可能性远高于与王云华形成借贷关系的可能性。其次、唐菊香主张陈希科与王云华之间存在借贷关系，仅有王云华在《债务转移及以房抵债协议》中的自认予以证明，唐菊香没有提供向王云华的直接转账依据、王云华出具的原始的债务凭证或王兰代收借款后向王云华或钜凯公司的转账依据等相关证据佐证。结合王兰非法吸收公众存款罪案发时间（2015年4月）、王云华确诊为癌症的时间（2015年7月）、《债务转移及以房抵债协议》的签订时间（2016年6月）等相关因素，《债务转移及以房抵债协议》将本属王兰的债务虚假地认定为王云华的债务可能性极大，在王云华自认存疑的情况下，唐菊香应当补强证据证明王云华的自认系客观真实的，在没有补强证据予以佐证的情况下，王云华的自认不足以被人民法院采信。第三、在唐菊香未能提供充足的证据证明与王云华之间借贷关系成立的情况下，人民法院为了查清事实依职权调取了王兰的相关银行流水记录，无证据表明王兰在收到700余万元款项后全部或大部分支付给了王云华或钜凯公司，或用于王云华、钜凯公司。从其他时间段王兰与王云华、钜凯公司相互转账的情况看，钜凯公司向王兰的转账也远高于王兰向王云华、钜凯公司的转账。陈希科与王云华之间存在借贷关系的事实依然不能得到确认。 综上，唐菊香未能提供充足的证据证明陈希科与王云华之间形成了借贷关系，依法应当承担不利后果。在无充足证据表明陈希科与王云华之间存在债务关系的情况下，因以物抵债而签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，因债的虚假性，基于以物抵债唐菊香与钜凯公司签订《商品房买卖合同》这一民事行为因缺乏“意思表示真实”而应当认定无效。 3、《商品房买卖合同》的性质是已经转化的买卖法律关系，还是为了担保借款偿还的担保法律关系。一审法院认为，上述第2项分析是基于民事诉讼证据认定的高度概然性规则作出的认定，并不表明人民法院查明的法律事实与客观事实完全相吻合。在假设陈希科与王云华之间借贷关系成立的情况下，《商品房买卖合同》的性质应当认定为已经转化的买卖法律关系。理由如下：以房抵债协议是了结原有的借贷法律关系，双方建立新的房屋买卖关系，具有独立性。而担保则是为了实现债权人的债权，双方签订房屋买卖合同，如果债务清偿则房屋买卖合同不再履行，如果债务不能清偿，则双方履行房屋买卖合同，具有从属性。本案中，陈希科与钜凯公司签订的《债务转移及以房抵债协议》虽然约定：“如甲方（指陈希科）需要对外出售，可书面委托丙方（指钜凯公司）代为出售，……”，但该协议首先明确了以物抵债，其次再明确了抵债后如甲方需要出售可委托丙方代为出售，上述两个过程实际上是两个独立的过程，具有明确的先后顺序，不具有从属性的特点。约定如需要对外出售，可委托钜凯公司代为出售，是以物抵债务后陈希科对物的处置过程，不构成对债务的担保。 4、《商品房买卖合同》是否有效，是否应当支持唐菊香的履行合同及承担违约责任请求？一审法院认为，在假设陈希科与王云华之间借贷关系成立的情况下，《商品房买卖合同》也应当认定无效，唐菊香的全部诉讼请求均得不到人民法院的支持。理由为：即使陈希科与王云华之间存在真实的借贷债务关系，该债务也仅为普通债权，通过债务转移后仍然不能改变普通债权的性质。普通债权能否实现依赖于债务人的履行能力，尚存在不能履行的可能性。而依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款享有优先于抵押权的优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗作为消费者的买受人，根据此规定债权的优先顺序可理解为：作为消费者的买受人取得房屋的权利优先于法定的建设工程价款优先受偿权，法定的建设工程价款优先受偿权优先于意定的担保物权的优先受偿权，意定的担保物权的优先受偿权优先于普通债权。本案中陈希科通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债，将原本的普通债权人身份变更为作为消费者的买受人，将原本的普通债权变更为第一顺序的优先债权，必然损害其他享有优先权的债权人的利益。根据蓬安县住房和城乡建设局向一审法院的复函可以看出，“钜凯江岸居”项目剩余资产为商业门面2间、住房4套（不含本系列案件以物抵债的25套住宅），而该项目尚有大量附属工程尚未完工，已完工部分合计欠款3,000万元左右，其中不乏建设工程价款优先债权，唐菊香与钜凯公司签订商品房买卖合同实现以物抵债务，损害了其他不特定建设工程价款优先债权人的利益，同时也损害了其他普通债权人的利益，违反了善良的经济交易秩序，违反了民事行为的公序良俗原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，该行为应当认定无效。《商品房买卖合同》无效，唐菊香的履行合同请求不应当予以支持。判决：驳回唐菊香的诉讼请求。案件受理费7,153元，由唐菊香负担。 二审查明，蓬安县人民法院（2018）川1323民初952号、1197号之一两份民事裁定书，钜凯公司针对雷远空、曾贞商品房买卖合同纠纷另两案撤回起诉和撤回反诉，证明钜凯公司未提起对案涉《商品房买卖合同》和补充协议的撤销之诉。钜凯公司质证称两份民事裁定书真实性无异议，但与本案没有关联性。 本院查明的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1.陈希科与王云华之间是否形成民间借贷关系；2.案涉《债务转让协议与以房抵债协议》与《商品房买卖合同》是否有效；3.钜凯公司应否根据合同约定将案涉房屋进行备案并支付逾期登记违约金。 关于第一项争议焦点。唐菊香称借款方为王云华，王云华与王兰是父女关系，王兰系钜凯公司财务总监，占钜凯公司10%股份，陈希科、彭子健、冀晓容根据王云华的指示将借款转至王兰账户，后面陈希科、王云华与钜凯公司签订的《债务转移及以房抵债协议》也明确了借款金额和实际借款人为王云华。因出借人年龄与王云华接近，而王兰是晚辈，出借人不可能借款给王兰。 本案件为系列案件，一审系列原告与王云华、王兰，系亲属、朋友关系，借款金额高达700万余元，出借人除了三方签订的《债务转移及以房抵债协议》上有王云华的签名外无其他证据可以证明借款人为王云华。王兰除占钜凯公司10%股份之外，还从事其他经营活动。王兰于2017年3月27日因非法吸收公众存款罪被重庆市渝北区人民法院判处有期徒刑两年六个月，且该案未将本案陈希科出借款项纳入非法吸收公众存款罪进行认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。”王兰虽是王云华的女儿，但其系完全民事行为能力人，能够以个人名义进行借款；且案涉借款全部转至王兰账户，唐菊香也没有借条、借据等其他证据可以证明借款人为王云华。王云华现已经去世，王兰因刑事案件在服刑，因王兰与本案的处理存在利害关系，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能仅以《债务转移及以房抵债协议》和王兰的陈述认定案涉借款的实际借款人为王云华。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因唐菊香无充分的证据证明陈希科与王云华之间形成民间借贷关系，应承担举证不能的不利后果。 关于第二项争议焦点。案涉《债务转让协议与以房抵债协议》与《商品房买卖合同》成立的基础是陈希科与王云华形成民间借贷关系，但根据本案已查明事实和现有证据无法证明二人形成民间借贷关系，《债务转让协议与以房抵债协议》与《商品房买卖合同》的签订因基础法律关系不成立，并非各方当事人真实意思表示，故应当认定无效。 退一步讲，即使陈希科与王云华之间形成民间借贷关系，但该债权为普通债权。根据蓬安县住房和城乡建设局出具的蓬住建函（2019）135号复函可以知道，“案涉项目现未完工，存在拖欠劳务费、各类工程款的情形，其中还包含建设工程价款优先债权。”陈希科与王云华签订《债务转让协议与以房抵债协议》、唐菊香与钜凯公司《商品房买卖合同》时，王云华已被确诊为肺癌，加之双方系亲属、朋友关系，双方通过以物抵债的形式变更为第一顺序的优先债权，将陈希科的普通债权人身份变更为作为消费者的买受人，人为的改变了民事权利的价值排序，规避法律，损害了劳动债权权利人和建设工程价款优先权人的利益，故《债务转让协议与以房抵债协议》与《商品房买卖合同》无效。 关于第三项争议焦点。因《债务转让协议与以房抵债协议》与《商品房买卖合同》无效，唐菊香要求钜凯公司将案涉房屋进行备案并支付逾期登记违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐菊香的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,153元，由上诉人唐菊香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王维登 审 判 员 谭世蓉 审 判 员 杨 辉 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 曹明春 书 记 员 陈昱灿