广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3098号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴川市海逸房地产开发有限公司。住所地:吴川市****************。法定代表人：刘锦明，该司总经理。委托诉讼代理人：梁志娟，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑观凤，女，1983年2月14日出生，汉族，公民身份号码440************529，住广东省吴川市振文镇义仓2号。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。上诉人吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称“海逸公司”）因与被上诉人郑观凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2017）粤0883民初1117号民事判决，向本院提起上诉。上诉人海逸公司的委托诉讼代理人梁志娟,被上诉人郑观凤的委托诉讼代理人林日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海逸公司上诉请求：1.撤销（2017）粤0883民初1117号民事判决第二项，改判郑观凤向海逸公司支付面积差异款人民币17954.7元。2.改判一审案件反诉费124元由郑观凤承担。3.本案二审诉讼费由郑观凤承担。事实和理由：一、一审判决不支持海逸公司面积差异款诉请的事由与湛江中院此前在涉案小区其他业主的商品房预售合同纠纷中陈述的不支持海逸公司面积差异款的事由基本相同，而海逸公司因不服湛江中院不支持海逸公司面积差异款请求的判项已提起再审，且目前广东省高级人民法院已立案审查，基于此情况，海逸公司出于避免再审审理结果与生效判决相左以及维护海逸公司权益的考虑，认为本案存在上诉的必要。二、一审判决不支持海逸公司面积差异款诉请的事由均不成立。（一）一审判决认为“因测量或房屋建设过程中存在的多种原因，实测面积与预测面积（即合同约定面积）可能存在误差，但误差比的合理范围应是3%以内，而涉案房的误差比明显不符合常理”的陈述不成立，与法律规定以及合同约定均不符。涉案合同并没有约定误差比的合理范围应是3%以内，相反，涉案合同第五条明确“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）”、“面积误差比”＝（产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%，即涉案合同已明确误差仅是面积差异的其中一种情形，面积误差比仅是涉案合同定义的、反映差异比例的一个概念，并不是只有一审判决以及郑观凤所认为的“合理误差”、“误差3%”才可适用面积差异处理条款，只要客观上存在面积差异即应适用面积差异处理条款，本案根本没有必要讨论面积差异是否属于合理误差的问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条关于对于面积差异处理原则的规定，也仅是区分3%以内以及超过3%两种情况不同的处理原则，但并没有规定误差比合理范围应是3%以内，相反，还规定了超过3%及在3%范围内多退少补的处理原则。海逸公司诉请的仅是3%以内部分的面积差异款，合法合规合理，超过3%部分的面积差异虽然较大，但是海逸公司未曾要求郑观凤补足该部分面积的相应房价（该部分相当于赠送），郑观凤是实际纯受益方，现反而以此为由主张连3%以内部分也不应补，有违公平。（二）一审判决认为“实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属于个别现象，而是该房屋所在小区普遍存在的问题。虽然郑观凤并未与海逸公司签订书面补充协议，但从海逸公司已与282户业主签订补充协议约定户型调整（即面积增加）后房屋的总售价仍按原合同约定执行的事实可见，海逸公司曾向全部业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款”的陈述，毫无事实及法律依据。虽然实测面积与合同约定面积存在较大差异是涉案房屋所在小区一期的商品房普遍存在的现象，但是这并不能推断出海逸公司曾向全部业主承诺过按原合同约定的总售价收取户型调整后的房价款的结论。若是如此，试问海逸公司与非郑观凤的其他部分业主签订补充协议的意义何在？一审判决的该认定，明显违反了合同的相对性原则，将海逸公司与其他主体签订的合同内容强制适用于海逸公司与郑观凤之间，破坏了合同制度的基石，侵犯了海逸公司的权益。事实上，依据本案中海逸公司提供作为证据的郑观凤自行出具的改建《申请书》第三条，可以充分证明郑观凤在购买涉案商品房当时已确认其“知悉并接受因该商品房改造修建而产生的如下后果：1、因局部墙体改造而产生实际的套内建筑面积发生变化（但面积差异的处理仍执行《商品房买卖合同》及补充协议书的约定……”，而涉案商品房买卖合同对面积差异的处理正是约定郑观凤应向海逸公司补足3%以内的面积差异款，所以一审判决认为海逸公司曾承诺全部业主按原合同约定的总售价收取户型调整后的房价款与事实不符。（三）一审判决认为海逸公司按原合同所载房价向郑观凤重新出具发票，即可见海逸公司明知涉案的商品房的实测面积已超过合同约定面积的情况下，仍同意按原合同约定的总售价出售的观点，同样站不住脚。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款的规定，发票是付款凭证。本案中，郑观凤至今仍未将面积差异款支付给海逸公司，海逸公司不将未收到的面积差异款加入发票金额中，合情合理合法。开具发票是财务行为，不是法律行为。事实上，海逸公司为郑观凤开具发票的时间是在涉案小区业主已开始陆续起诉海逸公司索要违约金，而海逸公司也陆续反诉业主支付面积差异款的期间，结合这一背景，海逸公司重新开具发票时，绝不可能有放弃追回3%面积差异款权利的意思表示。海逸公司为郑观凤重新开具发票是因为郑观凤办理涉案房屋产权证必须满足发票记载面积与实测面积一致的条件，海逸公司基于不希望双方现有纠纷影响到其办理产权证的进度，所以才先按原已收取到账的房款金额向郑观凤重新开具发票，这完全是为了郑观凤利益着想，可一审判决却反倒以此为由做出对海逸公司不利的推论，这对海逸公司来说不公。由于本案是本诉与反诉金额可相互抵减的，法院可能判决3%面积差异款直接与相应金额的海逸公司可能需支付给郑观凤的违约金相抵，故郑观凤存在无需另行再实际向海逸公司支付款项的可能，面积差异款存在根本不会实际支付到海逸公司账上的可能，所以，海逸公司未将可能不会实际进账的款项加入发票金额中，也具备相当的合理性。综上所述，一审判决不支持海逸公司3%面积差异款诉请错误，应予纠正，望二审法院能继续详查案情，不囿于此前判决，改判支持海逸公司3%面积差异款的诉请。被上诉人郑观凤答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、海逸公司上诉请求郑观凤支付面积差异款缺乏事实和法律依据，请二审法院予以驳回。具体理由如下：1.合同约定套内面积与该房屋的实测套内面积的误差比远远超过正常数值3%，明显不符合常理。2.涉案房屋出现的合同约定面积与实测面积存在较大差异是该房屋所在小区的商品房普遍存在的现象。另外，从郑观凤二审提交的《吴川市城市规划委员会办公会议纪要（[2016]7号》文件第六页的内容可知，海逸公司与其他282户业主已经签订了约定户型调整（即面积增加）后房屋的总售价仍按原合同约定执行的补充协议，且向全体业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款。3.海逸公司向郑观凤换发的《广东增值税普通发票》可知，海逸公司对房屋的合同约定面积与实测面积存在较大差异是明知的，所以换发票时纠正了面积差异，其仍然同意按合同约定的总售价出售涉案房屋。4.与本案类似的多个案件已由湛江市中级人民法院作出终审判决，已经明确不支持海逸公司提出的面积差异款请求。虽然海逸公司就这些生效案件已向广东省高级人民法院申请再审，但是目前尚未有处理结果。因此，此前的终审判决结果应作为本案处理的直接依据。综上所述，涉案房屋出现的合同约定面积与实测面积存面积差异并不属于误差，而是海逸公司在与郑观凤签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积。因此，海逸公司上诉要求郑观凤支付面积差异款缺乏事实和法律依据，请二审法院予以驳回，维持一审判决。郑观凤向一审法院起诉请求：1.判令海逸公司立即支付郑观凤暂计至2017年6月30日的违约金40098元，从2017年7月1日起至海逸公司将验收合格的房屋交付郑观凤使用之日止的违约金，由海逸公司每日按房价款598490元的万分之二支付给郑观凤；2.判令海逸公司承担本案的诉讼费用。海逸公司向一审法院反诉请求：1.判令郑观凤向海逸公司支付面积差异款17954.7元（5506.90元/㎡×108.68㎡×3%）。2.向海逸公司支付违约金10533.42元（598490元×0.2‰×88日）；3.本案反诉诉讼费由郑观凤承担。一审法院审理查明：郑观凤与海逸公司于2015年11月30日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201492075）及附件一至五，郑观凤购买海逸公司开发的位于吴川市*********房，合同主要约定：“该商品房建筑面积139.52平方米，其中套内建筑面积108.68平方米计算，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.84平方米。商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米5506.90元，总价款为598490元。第五条，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；第六条、买受人在签订本合同时向出卖人支付该商品房首期房款348490元，剩余房款250000元申请按揭贷款支付。买受人在7个工作日内必须备齐按揭贷款资料前往指定银行或住房公积金中心办理相关手续。第七条、买受人如未按合同规定时间付款，逾期在90天之内，自本合同规定的应付期限之内第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第八条、出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的：2.交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别方式处理：（1）、如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、（1）按照本合同第九条第1款处理；（2）买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同。第十一条、……买受人在出卖人发出交付使用通知（或电话通知）之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视作买受人确认房屋已符合交付使用条件，……”。附件四《合同补充协议》主要约定：“1、买受人的通信地址，联系电话以合同中填写的为准，如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人，否则，导致双方的损失概由买受人负责。3、买受人在签订本合同之日起7天内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。8、双方同意本合同第五条第3项变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人，……”。合同签订后，2015年12月14日，郑观凤交付了首期款348490元，2016年3月4日，郑观凤与中国工商银行股份有限公司吴川市支行签订《住房公积金个人住房借款合同》，2016年4月22日银行向郑观凤发放贷款250000元。2017年7月10日，广东友元国土信息工程有限公司出具《吴川市房屋建筑面积测量报告[实测]》，该商品房的实测套内建筑面积为148.13平方米。经双方庭审确认，郑观凤于2017年8月27日接收了该商品房。另查明，海逸公司在签订《广东省商品房买卖合同》时，提供了一份打印好的申请书给郑观凤填写，内容为：“本申请人于2015年11月21日成功认购海逸半岛10幢303房并签订了《认购协议书》，为了方便日后装修使用，申请人现根据实际情况，特委托贵公司将该商品房进行改建，包括更改房屋间隔，增加室内空间及设备等，改建方案详见附图，同时申请人清楚了解以下情况，并承诺遵守以下条款；一、申请人确认按改建之前的规划审批文件签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，并据此办理备案、按揭各项手续。申请人已知悉并充分了解贵公司提供的《广东省商品房买卖合同》及补充协议内容，保证按认购书规定的时间签订该些文件；二、申请人要求贵公司按照本申请书附图对该商品房进行改造修建，不按照双方即将签订的《广东省商品房买卖合同》附图进行修建并交楼；三、申请人知悉并接受该商品房改造修建而产生的如下后果：……；四、申请人清楚知道该商品房改建后在使用功能和配套设施方面与原规划审批文件存在差异，并同意按改建后的商品房收楼使用，因此种改建而引起的责任亦由申请人承担；五、本申请书与《广东省商品房买卖合同》及其补充协议不一致的，以本申请书为准。以上申请，望贵公司批准为盼”。再查明，根据郑观凤查封申请，一审法院作出（2017）粤0883民初1117号民事裁定书，对吴川市海逸房地产开发有限公司的银行账户存款予以冻结（具体以查封冻结清单为准，冻结期限为一年）。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案合同中格式化免责条款的效力性问题；二、海逸公司是否应承担迟交房的违约责任；三、郑观凤是否按合同约定面积在误差比3%以内（含本数）补足差价款给海逸公司；四、郑观凤是否应支付迟延办理按揭贷款手续及签署相关文件的违约金。一、关于合同中格式化免责条款的效力性问题。本案合同及补充合同均由海逸公司提供的格式合同，附件四《合同补充协议》第2条和第3条以及申请书是关于免责事由的格式条款。海逸公司以郑观凤未在签订本合同之日起7天内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，应按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。因郑观凤未向海逸公司支付全部到期款项（包括违约金、税金等），可据实予以延期交房。以及因当事人申请改建承诺承担因改建而引起的责任为由的免责格式条款，显然属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款。同时，海逸公司没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式，且海逸公司没有证据证明已尽到提示义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。附件四《合同补充协议》第2条和第3条以及申请书是免除了海逸公司的责任、加重对方责任，因此，该条款不具有法律效力。海逸公司作为一家专业的房地产开发企业，应清楚办理按揭贷款应由多方配合，并受政策限制，也需要一定的时间。不能以郑观凤未在七日内提供按揭贷款手续及签署相关文件，要求郑观凤承担违约责任。同时，海逸公司以违约金、税金等作为可据实予以延期交房也不合理。另外，海逸公司无证据证明其预售给郑观凤的标的物，确需变更设计或因技术上需要更改图纸。海逸公司辩称郑观凤申请改建可据实延期交房的理由缺乏事实依据，不予采纳。二、海逸公司是否应承担迟交房的违约责任。郑观凤与海逸公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充合同，除上述格式免责条款无效外，其他条款是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。郑观凤于2015年12月14日日交付了首期款348490元，2016年4月22日银行向海逸公司发放贷款250000元。郑观凤已依约履行了合同义务，海逸公司应按合同的约定，于2016年7月30日交房给郑观凤。海逸公司于2017年8月27日才将商品房交给郑观凤，海逸公司已违约，应按合同的约定承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。故此，逾期交房违约金起算之日应从2016年7月31日至实际交房之日2017年8月27日止，共计392天，即海逸公司应支付逾期交房违约金为46922元（598490元×392天×0.2‰）。海逸公司辩称应减除迟延签署按揭贷款手续及相关文件的88天以及因申请改建需办理建设工程规划许可证审批手续的112天，理由不成立，不予采纳。三、郑观凤是否按合同约定面积在误差比3%以内（含本数）补足差价款给海逸公司。《最高人民法院》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3﹪，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。原、海逸公司双方签订的附件四《合同补充协议》第八条约定：“双方同意本合同第五条第3项变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人，……双方同意有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积，无论其实测面积与合同约定面积是否存在差异，双方均不作任何补偿”。根据本案已查明的事实，一审法院采信郑观凤关于面积差额部分属于赠送面积的主张，具体理由如下：首先，因测量或房屋建设过程中存在的多种原因，实测面积与预测面积（即合同约定面积）可能存在误差，但误差比的合理范围应是在3%以内，而涉案房的误差比明显不符合常理；其次，涉案房的实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属于个别现象，而是该房屋所在小区的商品房普遍存在的问题。虽然郑观凤并未与海逸公司签订书面的补充协议，但从海逸公司已与282户业主签订补充协议约定户型调整（即面积增加）后房屋的总售价仍按原合同约定执行的事实可见，海逸公司曾向全部业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款；最后，从海逸公司向郑观凤开具的《广东增值税普通发票》中记载涉案房屋的面积和总房价可见，海逸公司在明知涉案房屋的实测面积已超过合同约定面积的情况下，其仍同意按原合同约定的总售价出售涉案房屋。综上，涉案房屋的实测面积与合同约定面积存在的面积差不属于误差，而是海逸公司在与郑观凤签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积。为此，海逸公司请求郑观凤补足面积差价款，理由不充分，证据不足，本院不予支持。郑观凤辩称双方约定的总售价仍按原合同约定执行（即不变），为此，不应补交面积差价款的抗辩理由充分，予以采纳。四、郑观凤是否应支付迟延办理按揭贷款手续及签署相关文件的违约金。合同补充协议约定买受人应在签订合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，但并未约定买受人具体应如何向贷款机构递交何种资料。合同中双方并未明确具体的贷款机构，而获得贷款所应提交资料的内容应以贷款机构的相关要求为准。因此，该条款的约定因涉及合同之外第三人的行为，而使贷款手续的办理具有不确定性。海逸公司作为提供格式合同的一方，在签订合同时对此应向郑观凤尽提示义务，但其并未尽到提示义务。结合商品房买卖合同与借款合同签订时间相距不足3个月的事实。应认定郑观凤办理按揭贷款手续的时间属于合理期限。涉案合同中并未约定购房款的支付时间。在合同约定的交房时间之前，贷款机构已向海逸公司发放贷款，并未实际损害海逸公司的利益。综上，海逸公司以郑观凤未在签订合同之日起7日内办理按揭手续为由主张郑观凤应向其支付违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第十四条规定，判决：一、限吴川市海逸房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向郑观凤支付逾期交房违约金46922元；二、驳回吴川市海逸房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费802元，反诉费256.10元，保全费420.98元，合计1479.08元。由吴川市海逸房地产开发有限公司负担。二审期间，郑观凤向本院提交（2016）7号《吴川市城市规划委员会办公会议纪要》（第六页）的复印件，用以证明海逸公司于2016年在吴川市城市规划委员会办公会议上承诺“绝不收取户型变化所增加面积的房款”，因海逸公司的上述承诺，海逸公司的虚假改建申请才被允许备案和报批。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于郑观凤提交的证据，海逸公司质证认为：对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，该份会议纪要是内部办公会议纪要，没有业主参与，并非对业主作出的陈述，海逸公司在会议中陈述的真实意思表示是不收取超过3%的面积差异款，3%以内的面积差异款是合理的商业利益，不是该会议讨论的范围。本院认证认为：郑观凤在二审期间提交的证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：因吴川市*********小区第一期商品房在出售时合同所约定的面积与实际面积相差较大，经海逸公司与购买上述商品房的业主沟通，海逸公司已与282户业主签订补充协议，但还有部分业主因担心会带来不良后果而未签订补充协议。上述已签订《补充协议》的业主与海逸公司在协议中明确约定户型调整后的房屋建筑面积的总售价仍按原合同约定执行。又查明：海逸公司于2017年12月28日向郑观凤开具《广东增值税普通发票》，根据上述发票所记载的内容，郑观凤购买的10幢303房的面积为180.12平方米，总房价为598490元。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对海逸公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据海逸公司的上诉请求和理由，及郑观凤的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：郑观凤应否向海逸公司支付房屋面积差异款。郑观凤与海逸公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案10幢303房的套内面积为108.68平方米，但实测套内建筑面积为148.13平方米，两者相差39.45平方米。郑观凤应否按约定面积的3%支付面积差异款给海逸公司，关键在于上述面积差异是属于误差，还是赠送的面积。海逸公司作为房地产开发公司，在开发包括涉案房屋在内的房地产项目时，依法应当对该房地产项目进行规划、设计，并且按照经规划部门批准的规划建造房屋，海逸公司与郑观凤签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋面积应是按该规划确定的预售面积。虽然在现实生活中，由于原材料、人工及一些不可抗力等因素可能导致房地产开发商交付的房屋面积与其预售的房屋面积存在偏差，但该偏差应该在合理范围内。若如海逸公司所述，涉案房屋实测套内面积与约定套内面积的面积差异属于误差，而“误差比”竟达到36.3%（39.45÷108.68），明显不符合常理。因海逸公司关于涉案房屋实测套内面积与约定套内面积的面积差异属于误差的上诉理由明显不能成立，而根据现有证据可以充分证明海逸公司曾向包括郑观凤在内的所有业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款，故一审判决认定涉案房屋面积差异属于赠送面积，并判决驳回海逸公司关于郑观凤应按约定套内面积的3%支付面积差异款的诉讼请求并无不当，本院予以维持。海逸公司关于郑观凤应支付面积差异款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，海逸公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248.87元，由上诉人吴川市海逸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十二月二十七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审