福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1556号 原告：黄丽华，女，1977年12月18日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：冯昆远、罗石金，福建路远律师事务所律师。 被告：龙岩市汇财房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城双泉路78号（恒宝豪庭）18幢2层，统一社会信用代码91350800052309632G。 法定代表人：林火兵，职务执行董事。 委托诉讼代理人：罗灿模，福建闽天律师事务所律师。 原告黄丽华诉被告龙岩市汇财房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽华及其委托诉讼代理人冯昆远、被告龙岩市汇财房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗灿模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丽华向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄丽华与龙岩市汇财房地产开发有限公司于2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。2、判令龙岩市汇财房地产开发有限公司立即退还已支付的购房款685000元，并支付自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。3、本案诉讼费用、保全费用由龙岩市汇财房地产开发有限公司承担。事实和理由：原告于2016年11月3日向被告购买其开发的位于连城县。原、被告签订了编号：201601489号《商品房买卖合同》，上述合同第四条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为20000元／㎡，总金额1355000元整；第六条约定付款方式及期限：3、其他方式买受人于签订合同之日支付该店面首付款计685000元整，余款计670000元整申请银行按揭；第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……合同签订后，原告按约支付了购房首付款。2016年12月28日被告向原告发出了交房通知书，完成了交房义务。在此之后，被告也未协助原告进行按揭申请工作，导致该房按揭手续至今无法办理。在合同约定的交付产权权属证书期限届至后，被告未按照合同第十四条约定的时间履行交付产权证书义务，直至今日，近两年半之久，被告也未将不动产权登记证、土地使用权等证书交付给原告，原告多次催要办理相关不动产权登记证，未果。据原告了解，冠山金城的全体业主均未取得产权证书，系因被告的原因即无法通过建设规划部门的竣工验收备案。原告认为，原、被告双方签订的合同系双方的真实意思表示，依法应受法律保护，被告未按照合同约定履行按时交付产权权属证书义务，逾期近两年多，且无确定的办证期限，已无法实现合同的最终目的，侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法判如所请。 龙岩市汇财房地产开发有限公司辩称，答辩人认为原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据，原告无权要求解除合同。第一、原告以无法达成合同目的为由要求解除合同，没有事实和法律依据，原告无权请求解除合同。l、本案不存在约定解除的情形。在原、被告签订的《合同》中，“关于产权登记的约定”并未赋予双方解除合同的权利，因此原、被告之间不存在约定解除事由。2、本案也不存在法定解除的事由。依据《合同法》第九十四条规定，只有出现如下情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。本案中原告以无法达成合同目的为由要求解除合同没有事实依据。讼争房产现已通过建设部门的竣工验收，并已经备案，正在申请办理产权登记，况且原告支付了部分购房款，而答辩人也已经履行了交付房产的义务，在交房后原告对房屋正常占有、使用，原告并未受到任何损失，原告的合同目的是购买房产，而房产已经交付，产权登记也正在办理，因此原告的合同目的完全可以实现，故原告的诉请也不符合法定解除的情形。综上，因本案不存在约定和法定事由，原告无权要求解除合同。第二、关于产权登记的约定，原、被告双方在《合同》中已经有明确约定，双方应当按约定来履行，至于“是否存在逾期办理产权证、逾期办证应当怎么处理”都是违约责任的范畴。l、解除合同是一项很严格的规定，必须满足法定条件，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条又规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”可见，依法成立的合同，受法律保护，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守、适当履行、不得擅自变更或解除，这是我国合同法所规定的重要原则。2、在本案中，原、被告双方签订的《合同》合法有效，而合同专门对产权登记进行了约定，因此原被告双方应当按合同约定履行。依据《合同》第十四条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内…．．如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人己付款的0.0001%向买受人支付违约金”。现在讼争的房产正在办理产权登记事宜，按买卖合同的约定，产权证办理虽然逾期，但这仅是违约责任问题，原告也是有权选择违约金的方式来处理问题，双方远未达到解除合同的条件，原告的诉请混淆了违约责任与解除合同的区别。综上所述，现答辩人开发的房产已经通过竣工验收，正在按不动产中心的要求准备材料办理产权登记，只要原被告双方继续按合同约定全面履行，原告的全部合同目的完全可实现，况且答辩人已经交付了房产，原告也已经实际占有并使用，原告不存在合同目的无法达成的情形，故为了保护答辩人的权益，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：龙岩市汇财房地产开发有限公司开发建设连城县“冠山金城”商品房项目，并于2014年4月29日取得该“冠山金城”商品房项目的《商品房预售许可证》。黄丽华与龙岩市汇财房地产开发有限公司于2016年11月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201601489）和《补充协议》，由黄丽华向龙岩市汇财房地产开发有限公司购买位于连城县“冠山金城”2号楼101室店面，该店面的建筑面积共67.75㎡，其中套内建筑面积57.64㎡，公共部位共有分摊建筑面积10.11㎡，单价20000元／㎡，总价计人民币1355000元。《合同》第六条约定：“付款方式及期限：……。3、其他方式总房款计（人民币）壹佰叁拾伍万伍仟元整（￥1355000元），买受人于2016年11月3日支付该店面首付款计（人民币）陆拾捌万伍仟元整（￥685000元），余款（人民币）陆拾柒万元整（￥670000元）申请银行按揭。”第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人己付款的0.0001%向买受人支付违约金。……。”。合同签订后，黄丽华按照合同约定向龙岩市汇财房地产开发有限公司支付了购房款人民币685000元及房产证登记费、契税等相关税费39392元。龙岩市汇财房地产开发有限公司于2016年12月28日向黄丽华交房，黄丽华在《交付确认书》上签字确认交房。交房后因龙岩市汇财房地产开发有限公司至今未向连城县住房和城乡建设局提交办理项目竣工验收备案申请，未将办证资料及申请提交不动产登记中心办理产权登记，因而至今无法将房屋权属证书办好交付黄丽华，导致黄丽华的剩余购房款670000元无法办理银行按揭贷款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当全面履行。黄丽华与龙岩市汇财房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议系》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。黄丽华已完成了向龙岩市汇财房地产开发有限公司交付房款的义务,龙岩市汇财房地产开发有限公司向黄丽华交付店面后,还应当按合同约定,在店面交付后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋所有权登记。而龙岩市汇财房地产开发有限公司未按合同的约定在商品房于2016年12月28日交付黄丽华使用后60日内向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记，同时也未在商品房交付黄丽华使用后的90日内(即2017年3月29日之前)取得房屋权属证书，未取得房屋权属证书的原因系因龙岩市汇财房地产开发有限公司至今未向连城县住房和城乡建设局提交办理项目竣工验收备案申请。虽然双方在合同中约定:如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.0001%向买受人支付违约金。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”的规定，至今已三年多，龙岩市汇财房地产开发有限公司未将产权证书办理好交付黄丽华等购房人。虽龙岩市汇财房地产开发有限公司庭审中称已经正在办理，但在经龙岩市汇财房地产开发有限公司申请本案延期审理五个月至今，经本院庭审后向产权登记机关等核实，仍无法确定龙岩市汇财房地产开发有限公司何时能够向连城县住房和城乡建设局提交办理项目竣工验收备案申请，并将办证资料及申请提交不动产登记中心办理产权登记。因此虽然双方在合同中约定:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房。”但该条款明显违反合同的公平原则,因龙岩市汇财房地产开发有限公司责任,黄丽华迟迟不能取得房屋产权证书,致黄丽华的合同目的不能实现，对黄丽华要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故黄丽华要求龙岩市汇财房地产开发有限公司退还购房首付款685000元及利息的诉请，有事实和法律依据,本院予以支持。对于龙岩市汇财房地产开发有限公司庭审中提出的黄丽华请求解除合同的期间已经超过除斥期间的意见，因根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，因龙岩市汇财房地产开发有限公司并未明确告知黄丽华不能办理房屋所有权登记，而是至今仍认为可以办理房屋所有权登记，因此黄丽华请求解除合同的期间属合理期限内行驶，并未超过除斥期间，龙岩市汇财房地产开发有限公司的辩解意见，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十五条、第九十七条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,判决如下： 一、解除黄丽华与龙岩市汇财房地产开发有限公司于2016年11月3日签订的合同编号为201601489号《商品房买卖合同》。 二、龙岩市汇财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄丽华已付购房款685000元，并支付黄丽华自2019年6月3日起至款清之日止的利息（利息以685000元为基数，自2019年6月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至款清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费10650元，减半收取5325元，由龙岩市汇财房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  马勋彪 二〇一九年十二月十二日 法官助理江爱香 书记员黄晓晖（代） 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。