湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初8199号原告方庆润，男，汉族，1957年3月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人廖德智，湖南天朋律师事务所律师。被告杨佑春，男，汉族，1967年2月17日出生，住南县。委托代理人丁国峻，北京市浩东律师事务所律师。原告方庆润与被告杨佑春租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方庆润诉称，2018年10月22日，原告与被告杨佑春签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋出租给原告。双方约定了租赁期限、租金、解除合同的条件。合同签订后，原告向被告缴纳了100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。合同签订后，原告发现被告出租给原告的房屋没有通过消防验收，不符合经营家具的条件，致使租赁房屋一直被闲置，无法实现合同目的。由于被告不能解决消防合格等安全问题，在多次交涉无果的情况下，原告于2019年4月14日解除了本案租赁合同。合同解除后，被告拒绝返还原告10万元租金，为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令被告返还原告保证金100000元及逾期付款利息（自2019年5月1日起按年利率6%支付至清偿之日止），本案诉讼费由被告承担。被告杨佑春辩称，由于原告方庆润违约，按照合同约定，被告有权解除，押金不予退还。原告的诉讼请求没有法律依据。根据原、被告的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院确认如下法律事实：2018年10月22日，原告方庆润与被告杨佑春签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋转租给原告作商业使用（家具经营）。租赁期限为2018年11月1日至2023年10月7日。租金为28元/平方米/月，从2018年11月1日至2020年6月17日，租金为41860元/月。从2020年6月18日至2021年6月17日，租金递增15%，为48139元/月。从2021年6月18日至2022年6月17日，租金递增15%，为50546元/月。从2022年6月18日至2023年6月17日，租金递增15%，为53073元/月。从2023年6月18日至2023年10月7日，租金递增15%，为55727元/月。原告提前一个月一次性支付下个季度的租金给被告（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为原告主动违约，被告有权收回房屋，押金不退。原告在签订合同之日交纳100000元作为房屋使用的保证金，保证金不计利息，租赁期满后原告付清应交纳的费用后被告将保证金返还给原告。原告在租赁期限内不得改变房屋的原有主体结构，不得违反规划、城管、消防的要求，保证房屋的整洁，由此产生的责任，由原告承担。房屋业主只提供房屋给原告使用，被告只净收应收房租，原告应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由原告承担。被告将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给原告。如因原告单方原因提前结束租赁关系，该空调应无偿返还给被告。该《租赁合同》签订后，原告交付被告100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。原告于2019年4月14日向被告发出《终止房屋租赁合同通知书》，内容如下“本人曾于2018年10月22日与您签订《房屋租赁合同》，约定由本人租赁坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋1层和2层共计1495平方米的房屋，并向您交纳了2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金以及10万元保证金。由于该房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，故本人正式书面通知您于2019年4月15日解除双方所签订的《房屋租赁合同》。请您在接到本通知后的10天内，将本人预交的2019年4月15日至4月30日的租金以及合同保证金10万退还给本人”。被告于2019年4月18日向原告发出《通知》，告知原告应当在2019年4月1日前支付下一季度租金125580元，因原告违反合同约定至今未支付，通知原告应在2019年4月25日支付上述租金，逾期被告将按照合同约定追究违约责任。被告于2019年4月26日向原告再次发出《通知》，通知解除本案的《房屋租赁合同》，并要求交付场地和承担违约责任。双方对下列事实存在争议：1、对涉案租赁房屋的消防设计义务由谁承担的争议。原告在诉讼中提出因被告的房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，其已于2019年4月14日通知被告解除了本案租赁合同的主张，并向法庭提交了岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》、《终止房屋租赁合同通知书》。《关于经营家具场所消防规范方面的要求》的内容为：根据《建筑设计防火规范》，超过1000平方米经营家具场所必须设置自动喷淋、自动报警、室内灭火栓、灭火器、疏散指示标识、火灾应急照明等基础消防设施。如不符合规范要求，不能作为家具经营场所使用。被告则认为消防验收的义务在原告，并提交了岳阳市公安局消防支队出具的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告应当负有消防设计的合同义务，原告租赁本案房屋从事家具经营，也应自行履行相应消防报批手续，并无证据表明被告对原告的家具经营具有法定或约定消防设计义务，原告虽提交了《关于经营家具场所消防规范方面的要求》，但该证据仅表明从事家具经营应当具备的消防要求，并未明确该消防设计义务应当由出租人即被告承担，且被告提交的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》，证实了太阳桥建材市场二期工程也已整体消防验收合格，故根据双方约定，涉案租赁房屋的消防设计义务应当由原告承担。本院认为，原告方庆润与被告杨佑春签订《房屋租赁合同》，原告也已经向被告支付了保证金和部分租金，双方之间形成了房屋租赁合同关系。由于原告应当负有家具经营消防设计的合同约定义务，故对原告提出的其以被告出租的房屋没有消防验收，无法实现合同目的为由解除本案租赁合同的主张，本院不予支持。根据本案《租赁合同》约定，原告应当在提前一个月一次性支付下个季度的租金，由于原告并未按照约定支付租金，故被告有权根据合同约定解除与原告之间的租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月30日解除。本案的关键在于原告交付给被告的保证金100000元是何种性质以及被告是否应当返还。根据本案的《房屋租赁合同》约定，原告超过10日未交付租金视为主动违约，被告有权收回房屋，押金不退，故原告支付的保证金应当具有违约金性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，在杨佑春作为原告，方庆润作为被告的案件中，本院酌情认定了被告杨佑春在本案中租赁损失为125580元，根据该损失数额和上述规定，原告支付的保证金已经明显高于造成的损失，故对原告要求被告返还保证金62326元（100000元-125580元×30%）的主张，本院予以支持。对超出该部分的主张，本院不予支持。由于本案《房屋租赁合同》约定保证金不计利息，且本案违约责任在原告，故对原告提出的要求被告承担逾期利息的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告杨佑春在本判决书生效后七日内赔偿原告方庆润保证金62326元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告方庆润其他诉讼请求；案件受理费2534元，减半收取1267元，由原告方庆润承担380元，被告杨佑春负担887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇一九年十二月二十四日书记员 张小红法律依据：第九十三条合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条解除权的行使当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条解除的效力合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。