陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0922民初549号原告（反诉被告）:王化哲,男,1947年12月8日出生,汉族,住石泉县城关镇西街社区。原告（反诉被告）:王华菊,女,1958年11月5日出生,汉族,住石泉县城关镇北街社区。原告（反诉被告）:王发斌（又名王华斌、王华兵）,男,1956年3月12日出生,汉族,住安康市汉滨区江北办进站西站。以上原告共同委托诉讼代理人：曹汉军，陕西奇声律师事务所律师。王发斌本诉委托诉讼代理人：王西强，男，1979年5月26日出生，系王发斌侄子。被告（反诉原告）:陈美洲，男，1964年1月24日出生，汉族,住石泉县城关镇西街社区。委托诉讼代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜亚玲，女，1964年10月29日出生，系陈美洲妻子。原告（反诉被告）王化哲、王华菊、王发斌与被告（反诉原告）陈美洲房屋租赁合同纠纷、物权确认纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年5月13日、10月12日公开开庭进行了审理。王化哲、王华菊、王发斌及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，陈美洲及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经合议庭评议，审委会讨论，本案现已审理终结。王化哲、王华菊、王发斌诉讼请求：1、请求依法判决王发斌与陈美洲签订的房屋租赁合同期限已满，陈美洲立即腾交房屋于原告；2、请求判令陈美洲支付原告从2003年1月至今15年整的房屋租金3600元，并承担同期贷款银行利息；3、诉讼费由陈美洲承担。王化哲、王华菊、王发斌诉称及对反诉辩称：王化哲、王华菊、王发斌家中的老房屋位于石泉县城关镇西街社区五组1号，该房的国有土地使用权从1999年12月16日登记在母亲梁彩凤名下，但房屋是由三原告居住。母亲在世时已将老房屋分给三原告和大哥居住，母亲梁彩凤给她自己留了一间平房约60平方米。本案诉争的房屋当时空闲着，1988年初陈美洲找到王发斌要求租房，王发斌与陈美洲达成口头租赁协议，房租每月20元。从2003年陈美洲没有再居住该房屋，但却一直不肯腾房给三原告，也不给王发斌交租金。王发斌对房屋只有居住权，没有处置权，王发斌没有房屋房产证，怎么能给陈美洲过户。陈美洲认为房屋属王晓初遗产与事实不符。王晓初于1977年去世的时候，诉争的房屋还在政府手中，1986年2月1日政府才返还，1999年12月16日才办的土地使用权证，房屋并没有在王晓初名下。梁彩凤2005年12月29日去世，该房屋属于三原告共同继承。原告与陕西嘉昌房地产有限公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，对房屋进行改造。因无法与陈美洲沟通，王化哲、王华菊、王发斌只好起诉至法院。王化哲、王华菊、王发斌对本诉及反诉向本院提交以下证据以支持其诉辩主张：证据一、2002年8月28日及2002年9月4日民事起诉书两份。证明王发斌与王华斌是同一人，其分别以返还房屋及还债向法院起诉，证明借钱的经过及诉讼目的；证据二、民事裁定书一份。证明2002年10月29日前，王发斌对陈美洲借款纠纷提起过民事诉讼；证据三、安康市中级人民法院民事裁定书一份。证明撤销了石泉县人民法院石法民字（86）第70号民事判决书，石法民字（86）第70号民事判决书判决是错误的，未发生效力；证据四、石泉县私房改造遗留问题复查通知书第70号。证明诉争的房屋属于三原告母亲的房产，与其子女没有任何关系；证据五、国有土地使用证第3525号。证明土地使用权人为梁彩凤，该土地与其子女没有任何关系；证据六、原石泉县城关镇西街居委会主任许启昕写的书面证明。证明其在任期间，梁彩凤没有与子女分割房屋。陈美洲对王化哲、王华菊、王发斌提供的以上证据提出以下质证意见：民事诉状是机打的没有起诉人签名，时间是2002年8月28日，陈美洲收到的诉状时间显示是2002年9月4日，不一致。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋王发斌认可已经抵押给了陈美洲，且已经交付给了陈美洲。对证据三无异议，对证据四、五、六真实性无异议，但对证明目的有异议。陈美洲反诉请求：1、请求确认判决坐落石泉县城关镇西街五组一号房屋一大间二小间归陈美洲所有；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。陈美洲辩称并反诉称，本诉原告的诉讼请求不能成立。本案诉争的房屋位于城关镇西街五组一号，共一大间两小间。经石泉县人民法院于1986年6月30日石法民字（86）第70号民事判决书判决：堂屋一间归王华杰所有；西屋一间和晒楼、石拱窑洞归王化哲所有；东屋一间归王华兵（王华斌）所有。王华菊分得共有房屋价款和继承遗产价款1047元。此判决虽然上诉，安康中级人民法院发回重审，但石泉县人民法院再未审理，王化哲、王华菊、王发斌及梁彩凤均按一审判决确定的房屋归属居住至今。上述房屋是王化哲、王华菊、王发斌及梁彩凤继承王晓初的遗产，王晓初于1997年12月去世，继承发生后，各继承人均未按继承法主张继承权利，但各继承人均按现居住的房屋实际继承，故本案诉争的房屋属王发斌个人所有。从1988年9月15日开始陈美洲就租赁王发斌的房屋。先后签订了有三次合同，租期至2003年3月1日止，陈美洲付清了租金。租赁期间王发斌于1998年5月13日和同年8月22日两次向陈美洲借款4050元，王发斌无力偿还借款，承诺将自己所抵押的房屋，以借款的金额作价抵押给陈美洲，陈美洲也接受了房屋。并将石法民字（86）第70号判决书交给陈美洲，此后陈美洲持借款协议和判决书到石泉县房管局办理过户登记，房管局答复，王发斌未办理分户产权登记，不能办理产权过户登记。王发斌于2002年9月4日以借贷向人民法院起诉，又于同年10月29日向法院申请撤回起诉，此民事行为证明王发斌对争议房屋产权的放弃，即认可了用房屋抵偿债务这一民事行为，时间长达20多年双方没有任何争议。借款协议于1998年5月13日、8月22日签订，距今已有21年，王发斌虽于2002年向法院起诉，但其起诉的行为发生在物权法实施之前，应按民法总则第一百八十八条之规定，已过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。按照物权法第一百零六条第一款（一）项的规定，陈美洲属于善意取得，应受法律保护。陈美洲对其诉辩主张，向本院提供以下证据：证据一、1998年5月13日及1998年8月22日借款协议合同两份。证明王发斌先后两次向陈美洲借款共计4050元，王发斌将其出租给陈美洲的房屋抵押给陈美洲；证据二、石法民字（86）第70号判决书。证明借款到期后王发斌无力偿还借款，经协商一致房屋作价4050元，王发斌提供该判决书，证明该房屋属于王发斌所有；证据三、民事诉状。证明王发斌于2002年9月4日向法院起诉，要求给陈美洲还款，并要求收回房屋，但又撤诉了。说明在1998年的时候，该房屋是归王发斌所有的而不是归其他人所有。证据四、证明人王发军证言。证明两份借款协议中证人王发军签了字，借钱的原因，钱也没有偿还。借钱的时候王发斌说过如果到期没有能力还钱，就将房子给陈美洲。房屋是否移交，不知情，在当时买这样的房屋最多也就6000元。1998年5月13日的借款协议执笔人是龚仪顺。8月22日的协议执笔人是谁记不清了。证据五、证人马光友证言。证明王华斌同意将房屋抵给陈美洲。王化哲、王华菊、王发斌对陈美洲提供的证据发表以下质证意见：协议上的名字是王发斌所签，但内容不是王发斌写的，1998年8月22日借款协议执笔人没有任何人签字。当时梁彩凤起诉的原因是要赡养费而不是因为房屋所有权的问题，不是为了分房子。石泉县人民法院的判决书已被安康中级人民法院撤销，理由是认定事实不清，程序违法。发回重审后该案再也没有审理了。王发斌从来就没有给过陈美洲判决书，让其拿去办理房产过户。为查明案件事实,本院调取了2002年王发斌诉陈美洲借贷纠纷案件卷宗，对证据交换笔录、答辩状、证据、庭审笔录、王发斌撤诉笔录、租房协议等证据组织当事人进行了质证。王发斌等人对租房协议真实性不认可，其认为在2002庭审中就提出该租房协议系伪造，故现在也不认可。陈美洲对答辩状有异议，提出答辩状陈美洲没有签字，不真实。经审理查明，本案诉争房屋位于石泉县城关镇西街社区五组1号，现状为一大间两小间，至今未办理房屋所有权证。1986年王化哲、王华菊、王发斌的母亲梁彩凤将王化哲、王华菊、王发斌及王华杰四兄妹列为被告向本院起诉，在该诉状中梁彩凤诉称：自（85）石民法字第45号调解书送达后有的被告不执行赡养协议，反而将我的房屋租借出去，女儿出嫁后我生活更无保障，请求将全部房产自得一半，其余一半各得五分之一。……。经本院审理作出了石法民字（86）第70号民事判决书，对诉争的房产进行了判决：堂屋一间归王华杰所有，西屋一间和晒楼房、石拱窑洞归王华哲所有，东屋一间归王华兵（王发斌）所有，后院瓦房一间归梁彩凤所有。判决后，王华菊不服，上诉到安康市中级人民法院，安康市中级人民法院认为石法民字（86）第70号民事判决书认定事实不清，程序违法，遂作出民裁字（86）115号民事裁定书：撤销石法民字（86）第70号民事判决书，发回石泉县人民法院重审。发回重审中，1987年4月1日梁彩凤向本院申请撤回分家析产的诉讼请求，本院作出了石法民字（87）第29号民事裁定书载明：“原告梁彩凤诉被告王华杰等人析产、继承一案，现因梁彩凤申请撤回析产、继承之诉，对析产、继承待其百年后再说，各被告同意。本案中止析产、继承审理”。该裁定作出后，案件当事人未再起诉，本院也未再审理。1999年12月16日，该房的国有土地使用权登记到梁彩凤名下，未办理房屋所有权证。梁彩凤于2005年12月29日去世。1988年王发斌将其分得的一大间两小间房屋出租给陈美洲，王发斌诉称系口头协议，陈美洲辩称签订了书面协议，但均未举证。1998年5月13日，王发斌与陈美洲达成《借款协议合同》一份载明：“借款人：王华斌，住石泉县城西街五组一号。被借款人：陈美洲，住石泉县城东街七组十号。王华斌于1998年5月十三日晚主动向陈美洲借到现金贰仟肆佰伍拾元整，使用时间为一年，自一九九八年五月十三日至一九九九年五月十三日止。借款人应主动向被借款人陈美洲将贰仟肆佰伍拾元现金全部偿还清。同时双方经过协议，借款人王华斌本人同意如不按期将借款还清，就将城西街五组一号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲。为使双方不反悔，恐空口无凭，特立此协议合同依据备查。注：此协议合同从借款之日起生效。借款人：王华斌（签字捺印）.被借款人：陈美洲（签字捺印）。中证人：王华军（签字捺印），执笔人：龚仪顺。一九九八年五月十三日”。1998年8月22日，王发斌与陈美洲达成《借款协议合同》一份载明：“借款人：王华斌，住石泉县城西街五组一号。被借款人：陈美洲，住石泉县城东街七组10号。王华斌于1998年8月22日主动向陈美洲借到现金壹仟陆佰元正，使用期时间为一年，自1998年8月22日至1999年8月22日止。借款人应主动向被借款人陈美洲将壹仟陆佰元全部偿还清。同时双方经过协议，借款人王华斌本人同意,如不按期将借款还清，就将城西街五组一号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲。为使双方不反悔，恐空口无凭，特立此协议合同依据备查。注：此协议合同从借款之日起生效。借款人：王华斌（签字捺印）.被借款人：陈美洲（签字捺印）。中证人：王华军（签字捺印），执笔人：(空)。1998年8月22日”。以上两笔借款本金共计4050元，到期后，王发斌未偿还。2002年9月4日，王发斌书写诉状一份，向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令陈美洲接受还债义务；2、房产抵押终结；3、诉讼费及其他诉讼费由王发斌与陈美洲各承担一半。本院立案后受理后，案号为（2002）石民初字第303号。该案进行了证据交换及庭审，王发斌向本院提交了证据，其中有王化哲（本案原告）的《证明》：“……（房屋来源），1980年我与王发斌、王化杰协商并经母亲同意，将西街五组一号祖居房屋一大间（两小间）分给王化斌，……（王发斌工作情况及租给陈美洲的情况）”。同时梁彩凤出具了《证明》：“王化哲证明我家西街1号房屋分家情况属实，王发斌1988年将他住的房子租给陈美洲情况属实。我不识字，所以请西街居委会主任许启昕代笔，以上内容包括王化哲的证明内容给我念了，记的对。代书人许启昕，证明人梁彩凤（捺印）。2002年9月28日”。陈美洲提交答辩状称：“本案租期1997年至2003年3月1日止，租金30元每月，已交清6年租金，现在租期未满，我仍居住在租房内。王发斌向我两次借款共4050元，借期一年。经中证人王华军、龚义顺等人见证，双方签订了协议。口头约定按月5分（50‰）支付利息。2002年8月25日王发斌找到我还钱，但他只同意还本，我提出按约定50‰支付利息，双方发生纠纷。房屋租金已在他向我借款前一次性支付至2003年3月1日，不存在以借款抵房租的事实。按照法律规定，借款利率不得超过银行同类贷款利率的四倍，借钱时98年5月国家标准贷款利率为12.075‰，8月借款国家标准贷款利率为9.35‰，按照法律王发斌还应承担1.5‰的罚息（其在庭审中提供了石泉县信用社出具的利率证明）。法院应当支持陈美洲要求王发斌支付四倍利息的意见”。陈美洲庭审中辩称：“借钱4050元是事实，当时说的用房子作抵押，借款一年。如果要房子就还钱，给5分钱的利，如果不给钱就把房子抵押给我了”。质证过程中王发斌对陈美洲提供的租房协议及房租收条不认可。该案中，陈美洲提供了龚义顺（借款协议执笔人）及王发军（中证人）出具的证明，执笔人及中证人证明明口头约定了月5分（50‰）的利息及房屋抵押的情况。王发斌不认可双方约定了利息，但同意以房租抵作借款。王发斌于2002年10月27日撤回起诉，其撤诉理由：现因工作繁忙，又出现安全事故，不能参加诉讼。本院依法作出了（2002）石民初字第303号民事裁定书，准许王发斌撤回起诉。因涉案房屋目前面临拆迁，原告与陕西嘉昌房地产有限公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，对房屋进行改造。对涉案房屋的归属王化哲等人与陈美洲发生纠纷，无法协商。2019年1月8日，王化哲、王华菊、王发斌以租赁合同诉至本院，本院进行了开庭审理，因王发斌未到庭参加诉讼，陈美洲对王发斌的委托代理合同提出异议，本院亦无法向王发斌核实，遂本院作出裁定按王发斌自动撤诉处理，随后王化哲、王华菊撤回了起诉，陈美洲撤回反诉，本院依法作出了准许撤诉裁定。2019年4月10日，王化哲、王华菊、王发斌再次向本院起诉提出如上所请，随后陈美洲提出反诉并提出如上所请。王华杰于1994年4月去世，审理中，本院征求了王华杰的继承人意见，继承人作出了书面声明表示自愿放弃关于本案诉争房屋的权利及义务。根据原、被告诉辩主张，本案存在以下争议焦点：1、陈美洲请求确认诉争房屋归其所有能否成立？2、王化哲、王华菊、王发斌请求确认租赁合同期满及返还房屋、给付2003年1月至今共15年租金及利息的请求能否成立。3、本诉是否已过诉讼时效？本院认为，本案诉争房屋于1999年以梁彩凤的名义办理了国有土地使用权证，但不能以此推定梁彩凤对房屋有所有权。1986年本院对原告家庭的房产进行析产、继承的判决虽然没有生效，但从事实看，原告方是按照本院判决进行了分配使用。根据本院调取的证据及在本案本诉中原告诉称事实，原告家庭内部对本案诉争房屋进行了分家析产，王发斌实际是取得了本案诉争房屋的所有权，所以王发斌对本案诉争房屋有处分权。1998年5月及8月，王发斌向陈美洲借款共计4050元，双方签订了借款协议，在该协议中约定“借款人王华斌本人同意如不按期将借款还清，就将城西街五组一号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲”。该约定虽然属于“流质”无效条款，但语句表述可以看出，王发斌是作出了逾期不还款将房屋抵给陈美洲的意思表示。此问题也得到了借款合同的中证人证实。而借款到期后，王发斌并没有偿还借款。到了2002年，王发斌虽然起诉了陈美洲主动要求还款，但在该案庭审中陈美洲也陈述了答辩意见，明确表示要么按当时的同期银行贷款四倍利率（5分）支付利息并还本金，要么就用房屋抵债。陈美洲给了王发斌选择权，但王发斌在庭审后撤回了对该案的起诉。其撤诉理由是因工作原因无暇顾及诉讼，但王发斌当时是委托了148法律工作者高兴安为其代理人的，王发斌完全可以让其代理人完成诉讼过程，仅因其工作原因撤诉的理由也不尽合理。再从证人证明的本案诉争房屋当时房价与借款本金、利息比较看，两者相差不大。王发斌撤诉后，就再未要求任何部门解决此纠纷或要求陈美洲返还房屋及支付房租费，一直由陈美洲占用使用该房屋。陈美洲虽然没有办理过户手续，但基于该房屋的原始性质及情况，原告家庭内部进行了分家析产后至今也是没办理房产登记。目前该房屋面临拆迁，更无办理房产登记的可能及必要。综上可见，王发斌已经默认房屋抵偿给陈美洲，双方形成了事实上的以物抵债。王发斌现在要求返还房屋并支付租赁费及利息没有依据，违反诚实信用原则，其诉讼请求本院不予支持。因原告家庭内部已经进行了分家析产确权，王化哲、王华菊与诉争房产无关，其无权主张陈美洲返还，其诉讼请求本院不予支持。陈美洲系对涉案房产合法占有，应当确权给陈美洲。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十三条，第九十条，判决如下：一、驳回本诉原告王化哲、王华菊、王发斌的诉讼请求。二、确认坐落石泉县城关镇西街五组一号本案诉争的一大间二小间房屋归陈美洲所有。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，由本诉原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交诉状副本，上诉于安康市中级人民法院。审 判 长  罗金忠审 判 员  张昌勇人民陪审员  王 霞二〇一九年十二月十八日书 记 员  周和巧