青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初5630号原告：张孝明，男，汉族，1983年1月14日出生，住西宁市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李红，青海河湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许小兵，青海河湟律师事务所律师。被告：青海明扬房地产开发有限公司，住所地，西宁市经济技术开发区昆仑东路76号。统一社会信用代码：630000110000369。法定代表人：杨绍君，公司总经理。原告张孝明与被告青海明扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝明委托诉讼代理人李红、许小兵到庭参加了诉讼，被告青海明扬房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张孝明向本院提出诉讼请求：一、被告立即给原告办理房屋所有权证书；二、被告向原告支付违约金35343元（计算公式：744084*4.75%=35343元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》，原告从被告处购买了位于西宁市××区房屋一套，面积为146.82平方米。房屋价款共计744084元。之后，原告支付了全部房款。双方于2016年3月20日办理了房屋交房手续，原告入住该房屋。《西宁市商品房预售合同》第十九条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋使用权证书的，按照第2项：双方共同办理，直至办理完毕。但时隔3年至今为至，被告仍未给原告办理上述房屋所有权证。原告屡次向被告要求办理房屋所有权证，但均被被告以种种理由拒绝办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告认为，被告超过法定期限，拒不办理房屋所有权证的行为已经构成违约，给原告造成了损失。故应当立即给原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任。现原告依法诉至法院，维护原告合法权益。被告青海明扬房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见，未提交证据。原告张孝明为证明其诉讼请求及理由，向本院提交以下证据：证据一、《西宁市商品房预售合同》一份，拟证明1.双方依法成立了买卖关系；2.双方在合同第十九条对办理房屋所有权证进行了约定。证据二、“青海增值税普通发票”一张，拟证明原告交清全部房款，履行了原告应尽义务。证据三、“名扬·华府小区交房确认单”一份，拟证明被告已经将涉案房屋交付给原告，房子已经在实际使用状态中了。证据四、“西宁市不动产登记服务中心关于西宁市城北区人民法院调查内容的复函”一份，拟证明被告没有按照规定办理涉案房屋的首次登记，导致原告无法申请办理涉案房屋的转移登记。原告无法取得房屋所有权证的过错在于被告违约。经审理查明：原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》，合同约定，原告从被告处购买了位于西宁市××区房屋一套；建筑面积为146.82平方米；房屋总价款744084元。第十九条对房屋登记约定，（一）双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。第1种方式为：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第2种方式为：双方共同办理，直至办理完结，也可以由买受人单方申请办理……。合同签订后,原告向被告支付了全部房款。2016年2月20日,被告向原告交付了房屋,与原告办理了房屋交房手续，原告入住该房屋。但时至今日，原告对取得的该房屋所有权登记证书尚未办理。另查明，被告至今未向西宁市不动产登记服务中心就其开发建设的“名扬·华府”小区申请办理房屋所有权首次登记。因此，在被告未申请办理首次登记，并完成该项目首次登记前，原告作为购房人无法申请办理不动产转移登记。本院认为，颁发不动产证书的权属机构为产权登记部门而非出卖人的权限范围。产权证的办理和获得还需买受人的配合、申请及行政管理部门的许可等，并非是出卖人能独立完成的事项,出卖人对买受人办理产权登记本质上为一种约定的协助义务。根据办理不动产登记相关规定，出卖人应该申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，完成首次登记后，由买受人申请办理不动产转移登记。本案中，双方对房屋登记的约定为“双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按第2种方式处理，即双方共同办理，直至办理完结，也可以由买受人单方申请办理”。现由于被告作为出卖人对出售的房屋未按规定向登记部门提交首次登记申请及相关材料，没有完成首次登记，造成原告无法办理房屋产权的转移登记，被告作为出卖人应积极主动的完成首次登记，履行自己的义务。但对原告要求被告立即给原告办理房屋所有权证书的诉讼请求，不符合双方的合同约定及办理不动产登记相关规定，故本院不予支持。另，根据双方签订的《西宁市商品房预售合同》第十九条约定，原、被告对违约救济权利已作出了书面的确认行为，说明双方对相关权利的选择和放弃已经过了充分的注意和考虑，合同双方对产权登记的事宜约定了违约责任承担的路径安排，即双方未选择第1种方式，而是选择了第2种方式，是合同双方当事人真实意思的表示，属有效条款，应受法律的保护。原、被告双方选择第2项救济方式，不属于约定不明的情况，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故对原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张孝明的诉讼请求。案件受理费684元，本院减半收取342元，由原告张孝明承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 张金红 二〇一九年十二月二十五日书记员 母 丹附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。