上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18661号原告(反诉被告)：上海申宝汽车服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人，黄卫，总经理。委托诉讼代理人：肖冠斐，上海一湃律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙波劳动服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：尹龙法，执行董事。委托诉讼代理人：常海防，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐可意，上海首伦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海申宝汽车服务有限公司(以下简称“申宝公司”)与被告(反诉原告)上海龙波劳动服务有限公司(以下简称“龙波公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)申宝公司的委托诉讼代理人肖冠斐、被告(反诉原告)龙波公司的委托诉讼代理人常海防、徐可意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)申宝公司向本院提出诉讼请求：判令龙波公司支付租金人民币240万元(以下币种均为人民币)，及该款从2019年5月22日起至实际付款之日止，按中国人民银行贷款罚息利率计算的逾期付款违约金。事实和理由：申宝公司与龙波公司于2016年12月16日签订《场地租赁合同》，约定，由龙波公司向申宝公司租赁宝山区富锦路XXX号(原富锦路XXX号)部分场地，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金总计为380万元。2017年11月10日，双方协商一致提前终止租赁合同。2018年3月30日，龙波公司订立还款计划，确认拖欠申宝公司租金240万元。被告(反诉原告)龙波公司反诉并辩称，龙波公司于2011年至2017年间与申宝公司连续签订租赁合同，形成长期的租赁关系。2018年3月，龙波公司与申宝公司签订租赁意向书，约定双方延续租赁关系。同时，龙波公司向申宝公司出具了还款计划，并将还款计划作为租赁意向书的附件。涉案的240万元系双方长期租赁关系的历史遗留租金，龙波公司认可该租金的前提为双方延续租赁关系，但申宝公司在签订租赁意向书后拒绝将场地继续出租给龙波公司，该款的支付条件未成就，不同意申宝公司的诉请。龙波公司向本院提出反诉请求：1、要求申宝公司返还2012年9月1日至2013年4月30日期间的租金175万元。2、要求申宝公司赔偿2012年9月至2013年4月期间的经营损失75万元。3、要求申宝公司赔偿龙波公司对场地进行清理及浇筑混凝土地面、装饰装修损失272万元。4、要求申宝公司返还保证金16.5万元。事实和理由：2012年9月，申宝公司以租赁物另有用途为由单方提前解除合同，要求龙波公司清场并返还租赁物。因申宝公司称其他用途立项终止，双方于2013年5月续签租赁合同。申宝公司在2012年9月至2013年4月期间收回了系争场地，应退还龙波公司该期间的租金175万元(25万元/月×7个月)，并赔偿龙波公司该期间的经营损失75万元。考虑到双方于2018年3月签订了租赁意向书，继续租赁可以弥补龙波公司的损失，故龙波公司在出具还款计划时未提出上述返还租金及赔偿损失。但申宝公司现拒绝续租，龙波公司仍要求申宝公司返还租金及赔偿损失。龙波公司在承租后，对场地进行了清理平整、浇筑水泥地坪、布置电缆监控及装饰装修等，申宝公司也予以同意，申宝公司于2017年7月要求提前解约，应当赔偿申宝公司的添附损失。龙波公司于2013年支付申宝公司安全风险抵押金6.5万元，于2011年支付申宝公司押金10万元，均于双方签订租赁意向书时转为了保证金。原告(反诉被告)申宝公司针对反诉辩称，申宝公司虽于2012年9月提出解约，但龙波公司实际未搬离及返还场地，龙波公司转租系争场地，不可能在2012年7月搬离，再于2013年4月搬入。龙波公司支付了该期间的租金，就证明双方存在租赁事实。龙波公司现主张返还2012年9月至2013年4月期间的租金及赔偿该期间的经营损失，也已经超过了诉讼时效。申宝公司与龙波公司于2011年签订租赁合同时就约定，申宝公司不承担龙波公司的改造费用，该租赁合同于2012年已经履行完毕。申宝公司不同意龙波公司要求赔偿添附损失的请求。申宝公司与龙波公司签订的租赁意向书与龙波公司出具的还款计划之间没有关联性，龙波公司因租赁产生欠租，支付基础确立在事实的租赁关系之上，与意向书是否履行无关。龙波公司未支付过保证金。经审理查明，2011年3月14日，申宝公司(甲方)与龙波公司(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，乙方租赁甲方宝山区富锦路XXX号原集装箱公司门卫室、门卫室后排房屋132、135、136三间、部分场地；租期自2011年4月1日至2012年3月31日止；年租金为300万元；租赁期满，如乙方需要继续租赁，则应在本合同期满至少一个月前，由甲乙双方协商一致，再行签订续签合同；甲方不允许乙方在租赁场地内私自搭建违章建筑，如确实需要，须向甲方书面提出，并征得甲方同意后方可实施；如宝钢集团对该地块另有新的规划或项目实施而造成本合同无法履行，本合同自行终止；出现该情况租赁场地上乙方财产由乙方自行处置，并在通知送达之日起二个月内撤离，甲方不承担任何费用；租期届满若甲方地块可继续出租，可优先租给乙方，若甲乙双方不再签订续租合同，则乙方应在租赁期满后一个月内，将租赁场地交还甲方，并负责对场地垃圾予以清理，甲方不承担任何费用。2012年4月13日，申宝公司(甲方)与龙波公司签订《场地租赁合同》，约定，租期从2012年4月1日起至2013年3月31日止，年租金为330万元。该合同其余内容基本与前一份《场地租赁合同》内容一致。2013年4月，申宝公司与龙波公司续签了《场地租赁合同》，约定，租期从2013年4月1日起至2013年12月31日止；租金总额为247.5万元。此后，双方每年续签一次租赁合同，租期为1年。2016年，申宝公司(甲方)与龙波公司(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，乙方租赁甲方宝山区富锦路XXX号原集装箱公司门卫室、门卫室后排房屋132、135、136三间、部分场地；租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租期届满如乙方需要续租，则应在本合同期满至少一个月前，由甲乙双方协商一致，再行签订续签合同；租金总额为380万元；上期保证金16.5万元转为本期合同的安全风险抵押金，如乙方在合同履行期内未发生任何违反甲方租赁场地有关管理规定的，则待合同期满后，由甲方退还乙方全额返还，若乙方违反甲方租赁场地有关规定，甲方有权按照甲方相关管理规定从抵押金中予以考核扣除；租赁期满甲方地块可继续出租，可优先租给乙方，若甲乙双方不再签订续租合同，则乙方应在租赁期满后一个月内，将租赁场地交还甲方，并负责对场地垃圾予以清理，甲方不承担任何费用，如租赁场地、房屋内还有乙方财产，将视为乙方自动放弃权利，并由甲方处置；由于宝钢集团对该地块另有新的规划或项目实施而造成本合同无法履行，本合同自行终止，出现该情况租赁场地上乙方财产由乙方处置，并在通知送达之日起二个月内撤离，甲方不承担任何费用。2017年11月10日，申宝公司(甲方)与龙波公司(乙方)签订“富锦路XXX号租赁合同补充协议”，约定，申宝公司与龙波公司于2016年12月5日签订的《场地租赁合同》因收到宝钢股份投资部通知，该地块将启动新的项目，故申宝公司提前终止合同；经双方协商，甲方同意给予乙方三个月免租搬场期作为补偿，乙方同意于2017年11月15日前搬离该地块，并支付7月1日至8月15日租金计50万元，双方对本次提前终止合同均不负违约责任。2017年11月底，龙波公司搬离了系争场地。2018年3月30日，龙波公司出具还款计划，内容为，龙波公司原租赁富锦路XXX号场地，到目前为止欠场地租金240万元，从2018年下半年开始续租该场地，从第一次交付租金开始每季度还款40万元，分六次还款累计为1年半。同年，申宝公司(甲方)与龙波公司(乙方)签订《场地租赁意向书》，约定，双方确定乙方租赁甲方受托管理的富锦路XXX号部分富余场地，租赁面积以改造后实际测量为准；初步商定租赁期自2018年7月1日至2019年6月30日，实际租赁时间以最终交付时间为准；租金单价为4.5万元/年/亩，租金按季度支付，乙方需再每季度最后一个月二十日前支付下季度租金；本意向书签订后，乙方同意上期《场地租赁合同》中保证金16.5万元转为意向金，该意向金在甲乙双方签订正式租赁合同后可转为租赁保证金；本意向书签订后，甲方承诺上述场地不再对外招租，并于上述场地修整施工结束后20个工作日内与乙方另行签订《场地租赁合同》，场地交付使用时间以《场地租赁合同》约定为准；乙方承诺将按时与甲方签订《场地租赁合同》，并根据本意向书附件中的还款计划按时支付前期租金欠款，乙方一旦未按时支付租金欠款，同意甲方随时终止本次租赁意向协议，并没收意向金作为违约金。审理中，龙波公司提供申宝公司于2013年9月3日出具的告知书复印件，主要内容为，接宝钢集团通知，富锦路XXX号地块立项另有用途，预计地块内拆房、场地平整将于2013年年初启动，请接此告知书后着手准备清场工作。申宝公司表示，对该告知书真实性不予认可，即使真实也不能证明双方完成了合同解除及龙波公司搬离了系争场地。以上事实，有申宝公司提供的《场地租赁合同》、“富锦路XXX号租赁合同补充协议”、还款计划，《场地租赁合同》、《场地租赁意向书》、告知书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为《场地租赁意向书》约定，龙波公司承诺将按时与申宝公司签订《场地租赁合同》，并根据本意向书附件中的还款计划按时支付前期租金欠款。《场地租赁意向书》并未约定龙波公司支付欠租以申宝公司履行该意向书为前提。还款计划载明，龙波公司从2018年下半年开始续租该场地，从第一次交付租金开始每季度还款40万元，分六次还款累计为1年半。还款计划写明龙波公司从支付租金起开始还款，从该表述的字面意思理解，本院认为仅是表明龙波公司在支付租金的同时开始偿还欠租，而无龙波公司不支付新合同的租金也无需偿还欠租之意。不论龙波公司与申宝公司是否另行签订《场地租赁合同》，龙波公司拖欠申宝公司租金240万元系事实，该债务不以双方未签订新的《场地租赁合同》而消灭。故申宝公司要求龙波公司支付欠租240万元，本院仍予以准许。申宝公司同意龙波公司在支付新合同租金的同时开始偿还欠租，申宝公司未将新的场地出租给龙波公司，致使龙波公司未支付欠租，申宝公司要求龙波公司支付逾期付款违约金，本院不予准许。申宝公司与龙波公司签订的“富锦路XXX号租赁合同补充协议”约定，双方经协商提前解除租赁合同，申宝公司给予龙波公司三个月免租搬场期作为补偿，双方对本次提前终止合同均不负违约责任。从该补充协议约定可见，申宝公司提前解约给予了龙波公司补偿，龙波公司也予以接受，双方还约定了均不负违约责任。现龙波公司再要求申宝公司予以添附赔偿，本院不予准许。无论龙波公司主张返还2012年9月1日至2013年4月30日期间的租金175万元、赔偿营业损失75万元之请求所依据的事实及理由是否成立，其主张均已经超过诉讼时效，本院不予准许。申宝公司与龙波公司签订的最后一份《场地租赁合同》约定，上期保证金16.5万元转为本期合同的安全风险抵押金。《场地租赁意向书》约定，上期《场地租赁合同》中保证金16.5万元转为意向金，该意向金在甲乙双方签订正式租赁合同后可转为租赁保证金。龙波公司主张已付申宝公司保证金16.5万元，本院予以采信。双方租赁合同已经终止，龙波公司要求返还该款，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海龙波劳动服务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海申宝汽车服务有限公司租金240万元；二、原告(反诉被告)上海申宝汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海龙波劳动服务有限公司保证金16.5万元；三、驳回原告(反诉被告)上海申宝汽车服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海龙波劳动服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为13,320元，反诉案件受理费24,747.50元，由原告(反诉被告)上海申宝汽车服务有限公司负担1,200元，被告(反诉原告)上海龙波劳动服务有限公司负担36,867.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年十二月二十三日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。