江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初2746号原告（反诉被告）：南通纯甄高科卫浴有限公司，统一社会信用代码：91320692MA1Q3GCRX1，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区中南高科产业园乐海大道1号地块20、21号厂房。法定代表人：张文焱，董事长。委托诉讼代理人：张元曦，江苏东洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通中南高科产业园管理有限公司，统一社会信用代码：91320692346103656Q，住所地南通滨海园区钱塘江路108号。法定代表人：张艳迪，总经理。委托诉讼代理人：汤旖旎，公司员工。委托诉讼代理人：郜金明，北京市中盾律师事务所律师。原告（反诉被告）南通纯甄高科卫浴有限公司（以下简称纯甄公司）与被告（反诉原告）南通中南高科产业园管理有限公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭继续公开开庭进行审理。原告（反诉被告）纯甄公司委托诉讼代理人张元曦、被告（反诉原告）中南公司委托诉讼代理人汤旖旎、郜金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纯甄公司向本院提出诉讼请求，判令：1、依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告依法退还原告已支付的购房款9468250元，并以此为基数、按银行实际贷款利率支付自2018年4月27日起至判决生效之日的利息；3、被告承担因合同解除造成的房屋升值损失300万元；4、被告支付因合同解除造成的各项支出损失3万元。事实与理由：2017年8月9日，原、被告签订《厂房转让合同》两份，约定原告向被告购买中南高科产业园1号地块的20号、21号厂房，总价款均为4734125元，付款方式为分期付款，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告中南公司将厂房消防等级由丁类提升为丙类，合同标的发生变化，且被告中南公司以此为由要求原告纯甄公司承担消防改造费用，双方未能协商一致，被告据此至今未交付房屋；且因政府政策变化导致原告无法入驻园区从事木制品生产经营，原告经被告招商并向其购买厂房的合同目的无法实现。综上，原告认为被告行为构成违约，合同应予解除，故诉来法院。被告中南公司辩称，1、合同约定被告应于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房在90天内，被告支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90天后，买受人有权退房。被告于2018年7月27日向原告邮寄入住通知单，而原告以质量瑕疵为由无理拒绝办理入住手续，依约应视为被告厂房已交付。被告逾期交房27天，不符合合同约定的解除条件。2、原告主张赔偿房屋升值损失300万元，无事实依据也未实际发生。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告中南公司向本院提出反诉请求，判令：反诉被告纯甄公司继续履行合同，办理受让厂房接收手续；反诉被告按日万分之六标准支付迟延付款违约金407282.74元；反诉被告支付物业费104983.96元。事实与理由：双方《厂房转让合同》约定，反诉被告应于2017年8月9日前每幢厂房支付946825元，于2017年11月15日前每幢厂房支付1420237.5元，余款以银行按揭的方式于2017年12月20日前支付。反诉被告逾期付款在30日内或多次付款逾期累计在90日内，应按日支付逾期付款部分0.03%的违约金。合同还约定，反诉原告交房后发生的物业管理费等费用由反诉被告承担。本案中反诉原告逾期付款应承担违约金，且应承担交房后的物业费，据此提出反诉请求。反诉被告纯甄公司辩称，1、反诉被告经反诉原告招商购买案涉厂房，现反诉原告不能为反诉被告招商入驻产业园，致使《厂房转让合同》无法继续履行，且反诉原告以厂房消防升级改造为由要求反诉被告承担额外费用，迟迟不交付厂房，故反诉被告付款相应迟延，不存在逾期付款违约。2、本案为房屋买卖合同纠纷，反诉原告诉请反诉被告支付物业费，与本案不属同一法律关系，不应在本案中处理，且反诉原告亦非物业服务合同主体，主体不适格。综上，请求驳回反诉原告诉请。经审理查明，2017年8月9日，纯甄公司与中南公司签订《中南高科滨海项目厂房转让合同》两份，约定纯甄公司向中南公司购买位于南通中南高科产业园1号地块20#、21#厂房各一幢。两份合同均约定：厂房预测建筑面积1893.65㎡，2500元/㎡,价款为4734125元；第五条付款方式及期限：买受人于2017年8月9日前付款20%计946825元，2017年11月15日前付款30%计1420237.5元，2017年12月20日前付款50%计2367062.5元。第六条买受人逾期付款的违约责任：买受人未足额支付首期付款且出卖人没有解除合同或买受人未按照约定的时间支付其他剩余款项的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、一次逾期在30日内或多次逾期累计在90日之内，自双方约定的应付款期限次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款【0.03%】的违约金，合同继续履行；2、一次逾期超过30日或多次逾期累计超过90日的，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款【0.05%】的违约金。第七条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。第八条出卖人逾期交房的违约责任：逾期在90日之内，自第七条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款【0.03%】的违约金，违约金最多以已支付房价款5%为限，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。第九条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型等影响到买受人所购房屋质量或使用功能，出卖人应书面通知买受人，买受人有权决定是否退房。第十条交付：厂房达到交付使用条件后，出卖人应当15日内书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。房屋交付后，因该房屋而发生的物业管理费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费由买受人承担。由于买受人原因，导致未能按期交付的，视为出卖人已按期向买受人交付房屋。第十四条使用承诺：该厂房消防等级为丁类。合同签订后，纯甄公司向中南公司付款，其中20#厂房付款：2017年7月2日100000元、8月9日846825元、11月29日500000元、12月6日400000元、12月27日20237.5元、12月28日500000元、2018年4月9日2062.5元、4月26日2365000元，合计4734125元。21#厂房付款：2017年7月2日100000元、8月9日496825元、8月24日350000元、11月3日200000元、12月27日479762.5元、2018年1月8日500000元、1月12日80475元、1月15日160000元、4月9日2062.5元、4月26日2365000元，合计4734125元。上述2018年4月27日最后两笔付款共计473万元，系纯甄公司向浙商银行股份有限公司南通分行贷款，贷款年利率7.8%。2018年6月8日，案涉20#、21#厂房单体竣工验收，消防等级为丙类，2018年7月2日，南通中南高科产业园1#地块启动区项目整体竣工验收，2018年7月26日报送竣工验收备案文件，7月30日备案。2018年7月27日，中南公司通过顺丰快递向纯甄公司发函，要求纯甄公司于2018年7月30日至2018年8月10日期间办理入住手续，纯甄公司于2018年7月28日收件。后中南公司以厂房由原合同约定的消防等级丁类提升为丙类为由，要求纯甄公司承担消防改造费用，双方对此未能协商一致。2018年7月31日，纯甄公司向中南公司就厂房质量问题提出书面异议，认为厂房存在屋檐没有下水管道、楼道封闭二楼无法生产使用、厂房外楼梯不安全的问题。审理中纯甄公司陈述，其提出上述房屋质量异议，并非以此拒绝收房，而仅要求被告进行整改。同时纯甄公司自认，案涉厂房消防等级提高，对其使用目的并无影响。又查明，根据南通市经济和信息化委员会2018年5月7日文件（通经信发【2018】97号），要求对再生胶行业的废气和家具行业的粉尘、挥发性有机物污染问题进行整顿。本院认为，纯甄公司与中南公司签订的厂房转让合同合法有效，双方均应按约履行。一、中南公司按约应于2018年6月30日前交付厂房。案涉厂房于2018年7月26日报送竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，中南公司于2018年7月27日通知纯甄公司办理交房手续，虽逾期交房，但未达到合同约定的逾期交房超过90天的解除条件，合同应继续履行，纯甄公司理应及时办理交房手续。纯甄公司主张中南公司以消防等级提升为由要求其增加购房价款，构成违约并据此主张解除合同，本院认为，纯甄公司虽举证了双方通话录音，但通话内容仅表明中南公司曾要求原告负担消防改造费用，并不能证明中南公司以此给双方交接厂房设置阻碍条件，纯甄公司向中南公司提出的书面异议也未提及合同价款增加一事，至于厂房消防等级提高，并不影响原告对该厂房的使用，故原告认为被告违约并要求解除合同，本院不予支持。当地政府部门虽对辖区内具有粉尘、挥发性污染物问题的家具行业进行整顿，但纯甄公司并不在整治企业清单中，也无证据证明对纯甄公司合法经营造成障碍，纯甄公司据此认为双方厂房转让合同的目的不能实现，并以此要求解除合同，无事实依据，本院不予支持。综上，本诉原告纯甄公司诉请解除合同，并要求本诉被告中南公司赔偿损失，本院不予支持，纯甄公司应继续履行合同，及时与中南公司办理厂房交接手续。二、根据反诉被告纯甄公司实际付款日期及金额，对照合同约定，其存在逾期付款行为，逾期付款在30天内按日0.03%、逾期付款超过30按日0.05%，支付逾期应付款自逾期之日至实际付款之日的违约金，据此20#厂房逾期付款违约金为166085.93元，21#厂房逾期付款违约金为182654.73元，合计反诉被告纯甄公司应支付违约金348740.66元。反诉原告中南公司超出合同约定标准主张逾期付款违约金，无事实依据，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，物业管理费涉及物业服务合同关系，本案中不予理涉，故本院对反诉原告中南公司提出的物业管理费诉请，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、反诉被告南通纯甄高科卫浴有限公司于判决生效后十日内与反诉原告南通中南高科产业园管理有限公司办理位于南通中南高科产业园1号地块20#、21#厂房的交接手续。二、反诉被告南通纯甄高科卫浴有限公司于判决生效后十日内给付反诉原告南通中南高科产业园管理有限公司逾期付款违约金348740.66元。三、驳回本诉原告南通纯甄高科卫浴有限公司的诉讼请求。四、驳回反诉原告南通中南高科产业园管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费96790元，保全费5000元，合计101790元（本诉原告已预交），由本诉原告南通纯甄高科卫浴有限公司负担。反诉案件受理费4461元（反诉原告已预交），由反诉原告南通中南高科产业园管理有限公司负担1424元，由反诉被告南通纯甄高科卫浴有限公司负担3037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65）。审 判 长  王蓓蓓人民陪审员  龚 苏人民陪审员  顾玉芳二〇一九年十二月三十日书 记 员  顾天羽