山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3294号原告:周瑞友，男，1977年6月24日出生，汉族，无固定职业，住山东省栖霞市。原告:刘学慧，女，1977年9月1日出生，汉族，无固定职业，住山东省栖霞市。两原告共同委托诉讼代理人：毕重亮，山东盛信律师事务所律师。被告：烟台南尧置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区世回尧南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。原告周瑞友、刘学慧与被告烟台南尧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人毕重亮与被告的委托诉讼代理人宋秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周瑞友、刘学慧共同向本院提出诉讼请求:1、被告为两原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的房地产权属证书；2、被告向两原告支付自2017年7月19日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证违约金18866.05元（暂计至2018年12月18日）。诉讼中，原告变更第2项诉请为逾期办证损失18866.05元（计算方式同上）。事实和理由：2014年7月17日，两原告与被告签订了《房屋销售合同》，约定两原告购买被告开发建设的建筑面积为62.21平方米的涉案房屋，房屋总价款为483774.96元。履约中，两原告支付了全部购房款，被告亦于2014年7月17日向两原告交付了涉案房屋，但至今未依约在房屋交付使用后36个月内为两原告办理房地产权属证书。被告烟台南尧置业有限公司辩称，（一）涉案房屋项下的土地为集体土地，无法进行转让，且被告未取得涉案房屋的预售许可证明，故上述《房屋销售合同》违反国家法律的强制性规定，属于无效合同。两原告要求被告办理房屋所有权证书没有法律依据。（二）两原告应当举证证明其存在实际损失；且逾期办证并非被告原因造成，系因被告与政府部门结算土地出让金以及政府部门规划调整等问题造成。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定：市土地经营中心经市政府批准，收回南尧居委会位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属物等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.60元平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.10万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，被告与烟台市国土资源局在签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：被告在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，被告应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，被告须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；被告付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若被告违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消被告竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2012年11月20日，烟台市规划局在向烟台市国土资源局出具的烟规建管函[2012]33号《关于[2006]94号宗地规划审批建筑面积的函》中载明：[2006]94号宗地（南尧旧村改造A、B地块）位于芝罘区两侧；2006年12月8日被告通过招拍挂方式竞得该宗地土地使用权，总出让土地面积为90965平方米（其中A地块出让土地面积50668平方米、B地块出让土地面积为40297平方米）。2014年7月17日，两原告与被告在签订的《房屋销售合同》中约定：两原告购买被告开发建设的、位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的涉案房屋，建筑面积62.21平方米，房屋总价款为483744.96元；被告应于2014年7月18日前将涉案房屋交付给两原告；被告在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因被告责任，两原告不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿两原告损失。2014年7月17日，被告向两原告交付了涉案房屋。2014年11月29日，被告向两原告开具了金额为4837744.96元的购房款发票。2018年10月24日，被告与烟台市国土资源局在签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积分别为50668平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将上述出让宗地交付给被告，被告应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款48275289.10元。至今，被告未付清上述合同项下的土地出让金，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至被告名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。本院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在的[2006]94号宗地已经挂牌出让，被告于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因被告至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现两原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，本院依法认定两原告与被告在2014年7月17日签订的《房屋销售合同》无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，两原告已向被告交纳了购房款483744.96元，被告亦向两原告交付了涉案房屋的事实清楚；结合两原告与被告合同履行情况及双方的过错程度，现两原告诉请被告支付自2017年7月19日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失，本院依法仅能支持被告支付自2017年7月19日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%；超出部分，本院不予支持。被告主张两原告不存在实际损失及逾期办证责任不在被告的辩解，理由不当，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台南尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周瑞友和刘学慧支付自2017年7月19日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%。二、驳回原告周瑞友和刘学慧的其他诉讼请求。如被告烟台南尧置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由原告周瑞友和刘学慧共同负担109元，由被告烟台南尧置业有限公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  梁 燕人民陪审员  李红艳二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王曰婷