湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初4584号原告：蕲春县美景国际新城业主委员会。住所地：蕲春县漕河镇美景国际新城。主要负责人：霍灯涛，该业委会主任。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。被告：湖北富美物业服务有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲阳北路美景国际新城14-2-101室。法定代表人：邬祥坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜，湖北贵有恒律师事务所律师。原告蕲春县美景国际新城业主委员会（以下简称美景业委会）与被告湖北富美物业服务有限公司（以下简称富美物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，双方当事人均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景业委会向本院提出诉讼请求：判令被告立即退出蕲春县美景国际新城小区全部物业服务区域，向原告移交蕲春县美景国际新城小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；被告前期物业管理形成的档案资料；并承担本案诉讼费用。事实和理由：蕲春县美景国际新城小区（以下简称美景小区）系蕲春美景房地产开发有限公司开发建设。2015年5月1日，蕲春美景房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年5月1日至2025年4月30日；在合同期限内，业主大会选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；还约定，本合同终止时，被告应将物业管理房产、资料移交给原告。2019年1月13日，美景小区召开业主大会，选举产生美景小区业委会，并经政府机关、部门确认、备案。2019年9月1日，原告发出《投标邀请书》，公开招标选聘新的物业服务公司。2019年9月10日，原告向全体业主发出《关于美景国际新城选聘新物业的通告》。2019年9月20日，原告与武汉房友多房地产营销策划有限公司签订《物业服务合同》，约定由武汉房友多房地产营销策划有限公司为美景小区提供物业服务，期限为1年，合同自签订之日起生效。2019年10月3日，原告向被告发出《关于湖北富美物业服务有限公司退场通知》，被告拒不接收；2019年10月15日，原告再次以邮寄方式向被告发出退场通知。其后，提起诉讼。富美物业公司辩称，1.原告的成立不合法，主体不合法，不具备诉讼资格。小区7名业主非法成立业委会。在成立过程中，美景小区业主大会筹备工作超过法定时效，未召开业主大会，也未通过业主大会选举，未表决通过议事规则。小区“业委会”全体委员不符合委员任职条件，不具备委员资格。2.原告解聘被告未达到双过半的法定条件，要求被告立即退出美景小区物业服务区域不成立、不合法。3.原告诉请被告移交相关资料，与法律规定及事实不符。双方当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：美景业委会提供的申请备案资料，具有真实性、合法性和关联性，对其主张的事实具有证明力，本院予以确认；《关于美景国际新城选聘新物业的通告》、照片、物业服务合同、《关于湖北富美物业服务有限公司退场通知》、快递底单、选票等，富美物业公司提交的筹备组、镇政府公告及签到记录、业主申诉书及业主代表大会签到及现场照片、业委会备案资料、业主代表大会签到、计票栏及代表名单公示、业主欠费判决书及案件受理通知书、业主委员会备案资料、住建局告知函、夏漕社区告知函、业委会告知函和资料移交签收记录等，具有真实性、合法性和关联性，对其拟证明的事实和目的双方有异议，本院结合双方的举证和陈述综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蕲春美景房地产开发有限公司开发的位于蕲春县漕河镇蕲××北路美景小区共××楼盘××栋，总建筑面积约198125.85㎡，现有住宅1365户，商铺198户，共计1563户。2015年5月1日，蕲春美景房地产开发有限公司与富美物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由富美物业公司承担美景小区的物业服务工作，期限为10年，2015年5月1日至2025年4月30日。同时约定在合同期限内，业主大会选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，富美物业公司为美景小区业主提供物业服务。2018年8月18日，在蕲春县漕河镇人民政府和相关部门的指导下，美景小区成立美景业委会筹备组，2019年1月13日选举成立美景业委会，2019年1月18日美景业委会申请核准、备案。2019年1月21日，蕲春县漕河镇人民政府予以核准。2019年1月31日，蕲春县房地产管理局予以备案。2019年3月9日，美景业委会函告富美物业公司，要求移交物业管理区域划分资料、业主相关资料名册等。2019年3月21日，富美物业公司向美景业委会移交了美景小区总平面图CAD电子版等资料。2019年8月初，美景业委会将电子选票发出，由业主回复，其提供的选票为：我是美景小区（）栋（）单元（）室业主：姓名：（）电话：（）我（）美景小区另聘物业公司服务，拒绝富美物业公司。2019年8月18日，美景业委会召开业主大会，就是否同意美景小区另聘物业公司，拒绝富美物业公司服务进行表决。现场投票72张，同意票70张，不同意票1张，无效票1张；此前微信投票803张，同意票788张，不同意票1张，无效票14张；短信投票4张，同意票4张，不同意票、无效票为0张；共计同意票862张，不同意票2张，无效票15张。美景业委会当场宣布表决通过：同意另聘物业公司，拒绝富美物业公司服务。2019年9月1日，美景业委会发出《投标邀请书》。2019年9月10日，美景业委会发出《关于美景国际新城选聘新物业的通告》，将于2019年9月11日9时进行现场投票。2019年9月20日，美景业委会与武汉房友多房地产营销策划有限公司签订《美景国际新城物业服务合同》，约定由武汉房友多房地产营销策划有限公司为美景小区提供物业服务，合同自签订之日生效。2019年10月1日，美景业委会发出《关于湖北富美物业服务有限公司退场通知》，要求富美物业公司移交相关资料，并于2019年10月6日前做好退场交接工作。其后，武汉房友多房地产营销策划有限公司进驻美景小区，双方发生争议。2019年10月8日，蕲春县房地产管理局、蕲春县公安局漕河镇派出所、蕲春县漕河镇夏漕社区等部门单位共同参与协调。2019年10月12日，蕲春县漕河镇夏漕社区居民委员会向美景业委会发出《告知函》：美景业委会聘请武汉房友多房地产营销策划有限公司不合规，请做好该公司的退场工作。2019年10月15日，蕲春县房地产管理局向美景业委会发出《告知函》：在业主大会未召开之前进行投票的行为不符合法定程序，不认可这次票决结果。美景业委会遂提起诉讼。另查明，富美物业公司进入美景小区前，由湖北奉美物业有限公司承担美景小区的物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方的争议焦点是：1.原告的主体资格；2.被告应否退出美景小区、向原告移交相关资料的问题。一、关于原告的主体资格问题。原告的成立已经蕲春县漕河镇人民政府核准，并在蕲春县房地产管理局备案，合法有效，本院予以确认。原告作为美景小区全体业主代表依法行使诉讼权利是适格的诉讼主体，被告辩称原告成立不合法、业主委员会委员不具备任职资格，不属本案审查范围，对其抗辩意见不予采纳。二、关于被告应否退出美景小区、向原告移交相关资料问题。蕲春美景房地产开发有限公司作为建设单位在美景小区未成立业委会前与被告签订的《前期物业服务合同》，是其双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认，在原告成立前，对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案《前期物业服务合同》第三十六条约定，在合同期限内，业主大会选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。也即是，涉案合同定性为前期物业服务合同。依照前述法律规定和合同约定，原告与武汉房友多房地产营销策划有限公司签订的《美景国际新城物业服务合同》一经生效，则被告与蕲春美景房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》自动终止。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘或者解聘物业服务企业应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该规定系保护多数业主的合法权益不受侵害，直接影响着业主大会作出的决定的效力，属于效力性规定。原告召开业主大会决定解聘被告，另聘其他物业服务公司，但未举证证实其作出该决定时符合“双过半”的法律规定，且蕲春县房地产管理局确认原告组织的投票行为不符合法定程序，不认可其票决结果，即是不认可其解聘被告、另聘其他物业服务公司的行为，故原告与武汉房友多房地产营销策划有限公司签订的《美景国际新城物业服务合同》并不当然发生法律效力，被告与蕲春美景房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并未发生自动终止的效力，故对原告要求被告退出美景小区物业服务、并移交相关资料的主张不予支持。经调解，双方当事人未达成一致意见。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十六条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回蕲春县美景国际新城业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告蕲春县美景国际新城业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  龚起强二〇一九年十二月二十六日书记员  李 贞