云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4175号原告：洪祥聪，女，1972年10月13日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘晓凤，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区。统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房。统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓。统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，职务总经理。被告：刘兴明，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：刘杜榕，男，1997年4月25日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：王雪峰，男，1974年1月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，女，1995年6月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，女，1954年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。七被告共同委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。七被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。原告洪祥聪与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪祥聪及其委托诉讼代理人虞怀兴，被告云南东融公司的委托诉讼代理人夏明友，被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华的委托诉讼代理人李玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪祥聪向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》和原告与被告云南海虹公司签订的《委托经营管理合同》无效，并由八被告退还原告已付房款479799元。2.判令八被告支付原告自2018年6月13日至认购款退还之日止按月利率1％计算的经济损失；3.判令八被告共同赔偿原告认购款479799元自2019年8月23日起至款项付清之日止按认购金额的1％／天计算的违约金;4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由八被告承担。事实和理由：2018年6月12日，洪祥聪与广东中森公司签订《商铺认购合同》，洪祥聪认购广东中森公司和云南东融公司开发的位于大理经济开发区南侧“洱海国际时代广场”项目中的x层xx号商铺，建筑面积52.43平方米，单价为11439.04元／平方米，总金额为599749元，约定2018年6月12日向被告支付479799元，2020年6月1日向被告广东中森公司支付剩余房款119950元。还约定被告在2020年6月1日前将建设单位组织验收合格的商铺交付给原告。同时原告与被告云南海虹公司签订了《委托经营管理合同》，将购买的商铺返租给被告云南海虹公司。两份合同签订后，原告于2018年6月12日将479799元认购款汇入云南海虹公司账户，云南海虹公司以广东中森公司的名义在2018年6月12日向原告出具了“商铺x—xx认购款80%”479799元的收据1份。2019年1月，原告发现工程处于停工状态，经了解得知被告广东中森公司和云南东融公司因合作扯皮停工，该工程规划许可、施工许可、预售许可等均未获取，原告和广东中森公司和云南海虹公司之间签订的合同均属无效合同。原告要求退款，各被告相互推诿。2019年8月18日，洪祥聪以及其他购房业主与广东中森公司签订《退款协议》，但协议签订后，被告广东中森公司和刘兴明至今未按约返还原告认购款、利息及违约金。被告云南东融公司与广东中森公司在未取得行政许可的情况下将商铺销售给原告，导致合同无效，两被告应连带退还原告支付的购房款，并承担给原告造成的损失，被告云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取原告的房款，应承担连带清偿责任。被告刘兴明和广东中森公司应依法按《退款协议》的约定承担相应的法律责任。被告刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，被告杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东，没有按照公司章程缴纳认缴股金，刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华依法应当在未出资范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，请求人民法院依法裁判。被告广东中森公司辩称，合同约定交房日期为2020年6月1日，现履行期限尚未届满，我方有履行的能力和意愿，不是无法履行。现原告要求退还房款，我方同意。但《退款协议》中每日1%违约金过高，要求调整。造成项目未施工的原因是我方的合作方云南东融公司没有办理相关手续，其应与我方一起承担连带责任。被告云南海虹公司辩称，我方不是《商铺认购合同》相对方。仅只受广东中森公司委托提供管理运营，提供公司账户接收款项，实际收款人为广东中森公司。我方作为被告主体不适格。被告云南东融公司辩称，我方不是本案适格被告，原告与我公司没有任何关系。另被告广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，违反《合作协议》约定，才导致纠纷产生，我方不应承担责任。被告刘兴明辩称，我只是受广东中森公司委托处理认购合同产生的纠纷，其责任应该由委托人承担，与受托人无关。被告刘杜榕、王雪峰共同辩称，二被告不是《商铺认购合同》的相对方。股东只有在公司财产不足以清偿债务的时候才承担责任，现公司有能力足以清偿债务，二被告不应当承担责任。被告杨颖、杨敏华共同辩称，二人作为云南海虹公司的股东，云南海虹公司不承担责任，其股东也不应承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月12日，广东中森公司与洪祥聪签订《商铺认购合同》，约定洪祥聪所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的x层x—xx号商铺；该商铺总价款为599,749元；洪祥聪于2018年6月12日向广东中森公司支付购房款479,799元，余款119,950元于2020年6月1日前支付广东中森公司；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给洪祥聪。合同签订当日，洪祥聪向云南海虹公司账户转入购房款479,799元，广东中森公司向洪祥聪出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到洪祥聪商铺x-xx认购款479,799元”。2018年6月12日，洪祥聪与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定洪祥聪委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月12日，止于2023年6月11日；第一年（2018年6月12日至2019年6月11日）的固定收益33,693元和第二年（2019年6月12日至2020年6月11日）的固定收益40,432元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。洪祥聪等购房户与广东中森公司签订《退款协议》，广东中森公司承诺在2019年8月22日当天必须把购房业主购房款项全部退清，如果广东中森公司到时未按照约定退款，需按照房款金额按日息1%的违约金支付给购房业主；无论是否涉及银行贷款，广东中森公司按照购房款的1%月息来计算（业主支付房款当天到广东中森公司退款当天）来补偿各位业主的经济损失。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。刘兴明为广东中森公司具体业务办理人，刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，认缴出资分别为1065.9万元、1024.1万元，认缴出资时间为2066年12月31日。杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与洪祥聪签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款479,799元，应当予以返还，故本院对原告洪祥聪提出的与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》无效及返还购房款479,799元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，洪祥聪与广东中森公司签订《退款协议》，该协议为当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行。但协议中同时约定利息（从付款当日至退款当日以月息1%计算）及违约金（日息1%），原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司、杨颖、杨敏华，云南海虹公司与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。该合同虽客观不能履行，但该属有效合同，为此，原告提出该合同无效的主张，不能成立，本院不予支持。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，杨颖、杨敏华作为云南海虹公司的股东亦无需承担责任，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告主张刘兴明作为公司实际控制人，应承担责任，于法无据，本院亦不予支持。对于刘杜榕、王雪峰，二人为广东中森公司的股东，认缴出资时间未到。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，现原告请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告洪祥聪与被告广东中森鸿基置业有限公司2018年6月12日签订的《商铺认购合同》无效。二、由被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告洪祥聪认购款479,799元，并承担该款自2018年6月13日起至实际返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告洪祥聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,497元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长 龚 文审 判 员 赵 良人民陪审员 滕 英二〇一九年十二月三十一日书 记 员 李成成