浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5445号上诉人（原审被告）：温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会，住所地温州市鹿城区黄龙栖凤小区8幢3楼。负责人：陈可林，主任。委托诉讼代理人：金定榜，男，系温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会办公室主任。被上诉人（原审原告）：温州市安居房开发有限公司，住所地温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。统一社会信用代码：91330300145057112C。法定代表人：吴晨宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。原审被告：浙江理想四方物业管理有限公司，住所地温州市鹿城区环城东路301号金润花苑A幢11室。统一社会信用代码：91330302256421212A。法定代表人：陈遥，执行董事。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。原审被告：王丽明，男，1962年2月23日出生，汉族，住温州市鹿城区五马街道县。上诉人温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会（以下简称栖凤小区业委会）因与被上诉人温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房开发公司）及原审被告浙江理想四方物业管理有限公司（以下简称理想四方物业公司）、王丽明排除妨害纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭。本案审理过程中，依安居房开发公司的申请，本院于2019年10月10日作出（2019）浙03民终5445-1号财产保全裁定，冻结了栖凤小区业委会在浙江温州鹿城农村商业银行账号为20×××80的银行账户，价值以135万元为限。经过阅卷、调查和询问当事人，事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。栖凤小区业委会上诉请求：撤销原判；本案一、二审诉讼费用均由安居房开发公司承担。事实和理由：一、国家法律法规明文规定，地下停车库属于建筑规划中的配套设施；地下防空室权属归国家，使用权和收益归业主。且购置栖凤小区住宅的业主已经承担了投资建设小区防空地下室的义务。安居房开发公司在没有“产权证”的情况下，将黄龙栖凤小区地下车库（包括防空室）据为己有是非法的。二、根据温州市规划局温市规批字[2004]4号《关于温州市黄龙居住区1#地块安置房规划建筑设计方案的批复》中记载，地下室车库机动车停车泊位为625个。温州市安居工程建设指挥部温安指[2005]112号《关于要求出售康居小区地下室机动车泊位的请示》中记载，黄龙I#地块设计地下机动车泊位为629个。而今安居房开发有限公司主张地下室机动车泊位有713个没有事实依据。安居房开发公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、诉争车库车位归属安居房开发公司事实清楚、证据充分，法律规定明确，不存在争议。1.涉案小区原立项主体为温州市安居工程指挥部，城建体制改革后，立项主体转移为安居房开发公司。安居房开发公司是栖凤小区立项批准的建设单位，是栖凤小区的原始产权人。小区内的经济适用房业主和商品房业主，都已经通过和安居房开发公司合同约定的方式，明确了车库车位的归属。该约定不存在《合同法》第52条规定的无效事由，对合同双方均具有约束力。2.温州仲裁委2017年7月26日作出已经具备法律效力的（2016）温仲裁字第89号裁决对车位的归属亦作出明确的分析认定。3.关于车位归属的法律规定是明确的。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已经将车位列为专有部分，并不属于业主共有部分。4.涉案车库的面积并未纳入小区业主购房的公摊面积。根据《房产测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及安居房开发公司所提供的《房屋建筑面积测绘成果书》，均可以说明涉案车库面积并未被业主分摊。本案业主购房款所购买的对象系其买卖合同所约定的专有部分产权及已经明确被分摊的共有部分，其并未为购买车库车位支付对价。5.关于车库尚未登记颁证问题。车库是否登记，何时登记这与各地相关制度的完善程度及个案的特殊性都有关系。二、关于栖凤小区业委会提出的停车泊位是625个，不是713个的问题。栖凤小区业委会所依据的是2004年的可行性研究报告和规划批复，而小区实际竣工时间为2010年，因此2004年的相关文件并非最终规划确定依据。按照最后批复的项目《竣工图》可以确定，最终规划审批的泊位是722个，而按照司法鉴定现场清点的泊位数是713个，因此按照713个计算本案实际泊位数是正确的。三、人防车位开发单位享有平时的收益权利，《人民防空法》第五条规定已经明确规定了投资者对人防车位享有使用、收益的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。理想四方物业公司述称，一审判决认定其不是本案适格被告，事实清楚，判决正确，应该予以维持。王丽明述称，其没有意见。安居房开发公司向一审法院起诉请求：1.判令栖凤小区业委会、理想四方物业公司、王丽明立即停止侵占并向安居房开发公司返还黄龙栖凤小区713个车位（具体位置见竣工图纸）；2.判令栖凤小区业委会、理想四方物业公司、王丽明向安居房开发公司缴付侵占车位期间的占有使用费2072691元（自2017年6月1日起计算至实际返还之日止，暂按每个车位153元/月计算，暂算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费由栖凤小区业委会、理想四方物业公司、王丽明承担。一审法院认定事实：安居房开发公司系黄龙栖凤小区项目开发建设单位，理想四方物业公司系黄龙栖凤小区物业管理公司（自2017年6月1日进驻该小区提供试用期物业服务，物业服务合同签订于2018年3月）。2017年4月13日，经温州市鹿城区双屿街道办事处备案，栖凤小区业委会成立，有限期自2017年4月13日至2020年4月12日。王丽明系黄龙栖凤小区业主，并于2017年6月1日起承包经营栖凤小区地下停车库。因黄龙栖凤小区地下停车库自2017年6月1日起一直由栖凤小区业委会委托王丽明承包经营，双方对车库占有使用收益权产生争议，经协商无果，故安居房开发公司诉至法院。2018年3月1日，栖凤小区业委会与理想四方物业公司签订一份《黄龙栖凤小区物业服务合同》，约定由理想四方物业公司提供小区物业服务，服务范围包括高层、多层、商业及露天车位400个，物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2018年3月30日为试用期，2018年4月1日至2021年3月30日为正式服务期。2017年1月初，王丽明与栖凤小区业委会达成口头协议承包涉案地下室停车库，并自行出资约五十余万元对地下室停车库等进行修缮整理（不含小区道路）。2017年4月15日，栖凤小区业委会与王丽明签订一份《栖凤小区停车场经营管理承包合同》，约定试用期三个月，即2017年4月15日至2017年7月15日，甲乙双方按50%分成。后王丽明于2017年6月1日正式接管涉案地下车库，并按每季度15万元向栖凤小区业委会上交承包经营费，已缴至2019年6月30日，共125万元（5万元/月×25个月）。栖凤小区业委会将其中45万元转账至理想四方物业公司，用于冲抵栖凤小区全体业主自2018年4月至2019年3月的部分物业费。现涉案地下室停车库仍由王丽明承包经营中。另查明：温州市安居工程建设指挥部与经济适用房业主签订的《经济适用房买卖合同》附件三合同补充协议中约定，地下室车库属开发商所有。安居房开发公司与商品房业主签订的《商品房买卖合同》第四条约定，下列物业属于出卖人所有，含车位（地下室车位公开销售）、车库。关于地下室停车库车位数量问题，温州市发展计划委员会于2004年3月24日作出《关于黄龙1#地块经济适用房建设项目可行性研究报告的批复》，载明该项目总建筑面积124697平方米，另地下室26600平方米（停车泊位625个，非机动车停车面积5008平方米）。该项目总投资42346万元。2004年1月17日，温州市规划局作出《关于温州市黄龙居住区1#地块安置房规划建筑设计方案的批复》，核定总用地面积55239平方米，总建筑面积124697平方米（不含地下室26600平方米、架空层3070平方米），机动车停车泊位625个，非机动车停车面积5008平方米。2004年竣工图记载黄龙栖凤小区地下室车位714个。关于涉案地下室停车库是否计入建设成本的问题，安居房开发公司提交的2005年4月19日《关于要求审批黄龙1#地块经济适用房价格的报告》中所附黄龙住宅区（一期）1#地块经济适用房投入产出测算说明记载，项目具体经济指标：总建筑面积124888平方米，其中住宅面积114260平方米、商业服务用房7658平方米、配套用房2970平方米，另有底层架空3050平方米、地下室27650平方米（含人防9300平方米），其中非机动车库3780平方米，机动车库22170平方米（含摩托车库860平方米），计629个汽车泊位，设备用房1700平方米。结论：项目总投入建设资金41358万元，按121918平方米建筑面积分摊，单方成本3392元/平方米。2006年7月3日，温州市发展和改革委员会批复“黄龙一号地块经济适用房控制面积内的价格为3500元/平方米，超过控制面积部分的价格为5000元/平方米”。关于涉案地下室停车库是否计入公摊面积的问题，据温州市民信房地产测绘有限公司于2011年6月出具的《房屋建筑面积测绘成果书》记载，本工程1-7幢共用一个地下室，其中4-7幢人防兼车库建筑面积17175.63平方米，套内建筑面积16837.448平方米，公用分摊面积338.178平方米，公用分摊系数0.020085。2014年7月16日，安居房开发公司与新世纪物业公司就涉案地下室停车库签订一份《停车库承包管理经营协议》，约定承包期限三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。后因合同履行产生纠纷，经（2016）温仲裁字第89号裁决，确认双方的《停车库承包管理经营协议》于2015年12月17日解除并判令新世纪物业公司支付租金323709元及违约金、占有使用费及撤出车库并移交涉案车库管理权及相关资料。经安居房开发公司申请，一审法院依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对栖凤小区地下室车位的占有使用费进行评估，该公司于2019年1月15日出具一份《房地产租赁价格估价报告》，载明“黄龙栖凤小区地下室车位共713个，其中ABCDEFG楼地下停车库491个车位（微型车位27个+子母车位32个+标准车位432个），K幢地下室97个车位（微型车位1个+子母车位18个+标准车位78个），L幢地下室81个（微型车位1个+子母车位10个+标准车位70个），M幢地下室44个（微型车位1个+子母车位19个+标准车位24个），评估单价为153元/个/月，自2017年6月1日起至2018年12月31日的占有使用费合计2072691元”。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。经庭审查明，黄龙一号地块栖凤小区由安居房开发公司开发建设，系涉案地下室停车库的投资者，据《房产测绘面积成果图》显示，地下室停车库未分摊到建筑面积，且承担了部分公用面积分摊。另业主签订的房屋买卖合同中亦已明确约定地下室停车库归安居房开所有。综上，安居房开发公司对涉案地下室停车库享有占有使用收益权利。即使涉及部分人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。栖凤小区业委会辩称人防车位归业主占有使用，不能成立，不予采信。关于涉案地下室停车库的数量问题，经规划审批为629个车位，后经竣工验收为714个车位，经一审法院依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司现场勘查，实际占有使用的车位为713个，故依法予以确认。关于理想四方物业公司诉讼主体资格问题，理想四方物业公司并非本案适格被告，其提供的物业服务范围并不包括涉案地下室停车库，而是由栖凤小区业委会发包给王丽明承包经营，相应收益由栖凤小区业委会取得，故王丽明、栖凤小区业委会的诉讼主体适格。现安居房开发公司主张要求王丽明、栖凤小区业委会停止侵占并返还安居房开发公司713个车位，有事实与法律依据，依法予以确认。至于占有使用费的金额计算问题，根据评估结论记载按153元/个/月计算，考虑到涉案地下室停车库的管理成本、空置率等因素，结合栖凤小区业委会实际侵权收益所得，一审法院认为安居房开发公司主张的占有使用费按5万元/月计算为宜，即栖凤小区业委会需向安居房开发公司自2017年6月1日起至2019年5月31日止的占有使用费115万元（5万元/月×24个月），自2019年6月1日起按5万元/月计算至实际腾空之日止。由于王丽明已将涉案地下室停车库的承包经营费缴至2019年6月，故安居房开发公司要求王丽明共同支付上述占有使用费，不予支持。至于王丽明前期投入的维修成本，因其明确系其个人投入，故可由安居房开发公司与王丽明之间另行结算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决：一、王丽明、栖凤小区业委会于判决生效之日起十五日内返还安居房开发公司黄龙栖凤小区713个地下室车位；二、栖凤小区业委会于判决生效之日起十五日内返还安居房开发公司地下室停车库占有使用费（其中自2017年6月1日起至2019年5月31日止的占有使用费115万元，自2019年6月1日起按5万元/月计算至实际支付之日止）；三、驳回安居房开发公司的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23382元，减半收取11691元，由安居房开发公司负担4116元，由栖凤小区业委会负担7575元。二审中，栖凤小区业委会提供一份《停车库承包经营管理协议》作为证据，拟证明安居房开发公司要求其返还车库占有使用费135万元不合理。经质证，安居房开发公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为与本案无关，该份协议约定的车位625个只是暂定数，最终以划线实测为准，车库的租金逐年递增，且空置率逐年降低，一审法院将车库占有使用费调整为5万元/月，已考虑管理成本和空置率等因素，栖凤小区业委会要求扣除人员工资和水电费等没有依据。理想四方物业公司对上述证据的真实性无异议，认为能够证明涉案小区地下车库规划建设的车位仅为625个，评估机构测量的713个车位应包括占用公共通道增设的88个车位，该增设的88个车位应归栖凤小区全体业主所有。本院认为，上述协议中载明“现有五个地下车库，共约计车位625个（最终以划线实测为准）。”故不能凭该份协议确定地下车库车位的数量，且亦无证据证明有88个车位系占用公共通道而增设的；该份协议系安居房开发公司与案外人新世纪物业公司于2014年7月16日所签订，双方约定租金价格亦是逐年增加，该份协议与本案所涉车库占有使用费不具可比性，本院对其不予确认。本院经审核各方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，2005年4月19日《关于要求审批黄龙1#地块经济适用房价格的报告》所附黄龙住宅区（一期）1#地块经济适用房投入产出测算说明中记载，项目具体经济指标：总建筑面积124888平方米，其中住宅面积114260平方米、商业服务用房7658平方米、配套用房2970平方米，另有底层架空3050平方米、地下室27650平方米（含人防9300平方米），其中非机动车库3780平方米，机动车库22170平方米（含摩托车库860平方米），计629个汽车泊位，设备用房1700平方米。结论：项目总投入建设资金41358万元，按121918平方米建筑面积分摊，单方成本3392元/平方米。2006年7月3日，温州市发展和改革委员会批复“黄龙一号地块经济适用房控制面积内的价格为3500元/平方米，超过控制面积部分的价格为5000元/平方米”。上述121918平方米建筑面积包括住宅面积114260平方米与商业服务用房7658平方米，而未含地下室27650平方米（含人防9300平方米）。2011年6月温州市民信房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》显示，地下室停车库未分摊到建筑面积，但承担了部分公用面积分摊。另，温州市安居工程建设指挥部与经济适用房业主签订的《经济适用房买卖合同》附件三合同补充协议中约定，地下室车库属开发商所有。安居房开发公司与商品房业主签订的《商品房买卖合同》第四条约定，下列物业属于出卖人所有，含车位（地下室车位公开销售）、车库，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。因此，安居房开发公司作为黄龙栖凤小区的立项主体，系涉案地下室停车库的投资者，即使地下室停车库含有部分人防车位，但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。安居房开发公司对涉案地下室停车库享有占有使用收益权利。栖凤小区业委会上诉主张地下室停车库含人防车位归业主占有使用及收益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案地下室停车库车位的数量问题，虽然经规划审批为629个车位，但经竣工验收为714个车位。本案中，一审法院经委托温州市华正房地产土地估价有限公司现场勘查，确认实际占有使用的车位为713个，并无不当，本院予以支持。栖凤小区业委会主张地下室停车库车位数量为629个，与事实不符，本院不予支持。涉案地下室车库的占有使用费经评估，单价为153元/个/月，自2017年6月1日起至2018年12月31日的占有使用费为2072691元。一审法院考虑到涉案地下室停车库的管理成本、空置率等因素，结合本案实际情况，酌情认为地下室停车库占有使用费按5万元/月计算，合理合法，本院予以支持。综上，栖凤小区业委会的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，财产保全费5000元，合计20150元，由上诉人温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 白海玲审 判 员 郑明岳审 判 员 吴跃玲二〇一九年十二月十一日代书记员 郑守练附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。