安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0422民初3382号原告：孙应军，男，1974年6月21日出生，汉族,住安徽省寿县。委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原告孙应军与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告孙应军的委托诉讼代理人孙雪瑶，被告陆宇公司的委托诉讼代理人张勇、王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙应军向本院提出诉讼请求：1、陆宇公司支付原告逾期交房违约金20808元(从2018年12月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算)，并计算至实际交付房屋之日止；2、陆宇公司返还原告多收少交房屋面积部分的购房款9915.02元，并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息1140.23元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与陆宇公司于2017年7月22日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地·悦府楼盘11#幢19层1902号房屋的《商品房买卖合同》，原告按约支付了首付款330000元，并于2017年9月1日通过银行按揭付清剩余房款180000元，但陆宇公司未按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，原告选择要求陆宇公司继续履行合同，因此陆宇公司应按约支付逾期交房违约金。由于陆宇公司实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，陆宇公司应据实退还多收原告的房屋差额面积的房价款，并应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上所述，陆宇公司逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等规定，特具状起诉，请支持诉请。陆宇公司在庭审中发表辩解意见：1、原告主张差价款的利息损失无任何事实和法律依据。商品房买卖合同对于面积误差处理有明确的约定，双方据实计算；对于面积减少部分的房款被答辩人一直同意退还，只是原告为了主张其他无理的诉求故意不来答辩人公司办理房屋交房手续，也不与答辩人进行结算；2、答辩人不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金。根据双方商品房买卖合同附件十一补充协议第七条第二项约定：若买受人未在第八条约定的日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋，同时根据上述补充协议第一条约定，被答辩人应该在商品房买卖合同签订后7日内办妥所有的贷款手续，如被答辩人未办妥贷款手续则视为违约，那么本案中商品房买卖合同签订的时间是2017年7月22日，原告应于2017年7月29日前办妥贷款手续，但是原告获得银行放贷的时间是2017年9月1日，逾期长达34天之久，答辩人有权相应推迟交房并不构成违约；3、即使原告有权主张逾期交付违约金，那么其主张计算的天数及违约金的标准均不正确。案涉房屋于2019年3月26日已经具备交付条件，答辩人已经积极和原告进行了电话联系，其拒收房屋，无奈答辩人于2019年4月20日向被答辩人寄出交房通知，原告故意拒不接收房屋应自行承担故意扩大的损失；包括原告在内的部分业主拒不接受房屋，而是采取信访等手段提出很多无理的诉求，答辩人对无理诉求坚决不予认可，最终与业主代表协商，双方最终确定了完全符合交付条件的日期，即2019年3月31日，那么该日期为逾期交房违约金计算的最迟时间，超过该时间部分，因业主拒绝接收房屋导致损失应该由业主自行承担。4、即使法院认定双方构成相互违约，基于权利义务对等的原则，因双方约定受买受人逾期付款，出卖人有权推迟交付房屋，原告逾期办理贷款34天，答辩人逾期交房的天数也应当扣除34天，双方约定的交房日期为2018年12月31日，经与业主代表协商，双方确定交房日期为2019年3月31日，共计90天，答辩人有权推迟34天，最终逾期日为56日；5、双方约定逾期交房的违约金过高，请求予以降低。首先，合同约定如果逾期付款，则依照欠付款日万分之一的标准收取原告的违约金，但是逾期交房却按照房款日万分之二的标准收取答辩人的违约金，双方的权利义务不对等，严重失衡，并且逾期交房给原告带来的损失也仅仅就是租金损失，如果按照日万分之二的违约金计算则高达3060元/每月，标准明显过高，目前淮南市中院及市内各辖区法院掌控的逾期交房违约金的标准最高为日万分之一，因此答辩人请求法院按照每月500元的标准计算逾期交房违约金。综上，除房屋面积减少部分外房款外，请求人民法院依法驳回原告的其他诉讼请求本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：孙应军所举身份证复印件，陆宇公司企业信息打印件，金大地·悦府选房定金单复印件、收据复印件，《商品房买卖合同》（预售）复印件，淮南通商银行《个人购房担保借款合同》及银行流水，测绘表复印件，陆宇公司对其真实性、合法性和关联性均不持异议，本院予以认定；孙应军所举承诺书复印件，因无法提供原件，陆宇公司也不予认可，本院对该证据不予认定。陆宇公司所举营业执照复印件、法定代表人身份证明，孙应军不持异议，本院予以认定；所举《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议》复印件，与孙应军所举该证据内容一致，本院予以认定；陆宇公司所举验收报告、寿县住建局和城乡建设局竣工验收公示、协议书复印件，具有真实性，孙应军认为协议书是在违背原告真实意思的情况下签订，且无原告本人的签名，本院认为该协议书是在业主多次信访的情况下经县政府有关部门协调达成，虽无孙应军本人的签名，也应对全体参加信访的业主发生效力，故对该组证据予以认定；陆宇公司所举邮政EMS查询单打印件，虽有真实性，但并未提供证据证明签收人与孙应军的关系，本院对其关联性不予认定；陆宇公司所举安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终872号民事判决书复印件，虽有真实性、合法性，但与本案没有关联性，本院不予认定。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年7月22日，孙应军与陆宇公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地·悦府楼盘11#幢6层19层1902号房屋一套，预测建筑面积85.90平方米，总价款510000元（每平方米5937.14元）。合同约定，买受人应当于2017年7月17日前支付首期房价款330000元，余款180000元向淮南通商农村银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差的，根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款（一次性支付该商品房全部价款）执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。另查明，合同签订前，孙应军于2017年7月2日、7月14日分别向陆宇公司支付首付款（定金）20000元、310000元，计330000元；2017年8月17日，孙应军经陆宇公司担保与淮南通商农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》，2017年9月1日，该银行将按揭贷款180000元发放至陆宇公司账户。再查明，孙应军所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为84.23平方米，与预测建筑面积85.90平方米相差1.67平方米；涉案房屋于2019年2月1日验收合格；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的11#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示。约定交房期限届满后，因陆宇公司开发建设的涉案房屋逾期交付及所建房屋面积差问题，引发购房业主的群体信访；2019年4月28日，陆宇公司与购房业主的维权代表签订协议书，确认房屋面积差按实测面积多退少补，陆宇公司在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。孙应军与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙应军按约交付了房屋首付款，并以按揭贷款方式交付了剩余房款，陆宇公司应按合同约定履行交付房屋及退还面积差价款的义务。陆宇公司未能按合同约定的时间交付房屋，应当按合同约定承担相应的违约责任，违约金的计算方式应当按合同约定的日万分之二标准，自合同约定交房期限（2018年12月31日）的次日起计算至陆宇公司与涉案业主维权代表签订协议书确认的违约金结算截止时间（2019年3月31日）；孙应军主张从2018年12月31日开始计算至房屋实际交付之日，依据不足，本院不予支持；孙应军要求陆宇公司返还多收房屋面积部分购房款9915.02元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；但要求以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；陆宇公司关于孙应军迟延支付房款构成违约的主张，因未能提供证据证明孙应军逾期办理房屋按揭贷款系其过错行为所致，本院不予采纳；陆宇公司关于违约金应按日万分之一计算的辩解理由，不符合合同约定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付原告孙应军逾期交付房屋违约金9180元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告孙应军房屋面积差价款9915.02元；上述第一、二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告孙应军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取298元，由原告孙应军负担113元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  樊远广二〇一九年十二月二十八日书记员  徐正亮附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。