云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初6082号 原告:保山景苑物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：隆阳区兰城街道永昌商贸园12栋3单元4楼。 法定代表人：陈俊岌，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：普美蓉，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：姜琳菲，女，1989年3月15日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：赵安富、杨小艳，隆阳区瓦窑镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 原告保山景苑物业管理有限公司与被告姜琳菲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保山景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人普美蓉，被告姜琳菲的委托诉讼代理人赵安富、杨小艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理服务费1702元、违约金1072元，合计2774元，并承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，约定原告为该小区的业主提供服务：住宅物业服务每平方米0.6元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元，并约定2019年度、2020年度的费用，原则执行上一年度收费标准，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。被告住宅面积104.86平方米，欠原告2019年度物业管理费1702元，按合同约定，被告已违约，除应支付物业服务费外，应承担210天的违约金1072元，合计2774元。 被告辩称，原告对本小区业主服务不到位，小区公共卫生长期脏、乱、差一直未得到改变，电梯多次损坏未及时修复，小区门禁监控形同虚设，原告为降低成本，将楼梯通道原先安装的两盏灯更换成一盏灯，并将瓦数变小，在业主强烈要求下，小区业主委员会召集小区共579户业主商议，有483户业主要与原告解除服务合同。小区业主委员会征询业主同意，在小区醒目处粘贴了公告、通知等，要求原告限期整改，于2019年6月30日与原告解除合同，并书面通知了原告。该公告和通知发出后，原告以书面形式通知各业主催收2019年6月之前的物业管理费。原告违约在先，小区业主委员会书面提出与原告2019年6月30日解除合同，从该日起双方的物业服务合同已解除，2019年7月，小区业主委员会与原告洽谈交接了相关手续，原告于2019年8月1日撤离了小区。被告只应缴纳2019年度1-6月份的物业管理费用，对原告主张的2019年度下半年物业管理费以及至2019年8月1日止的违约金不予承担。 本案争议焦点：1、原、被告的物业服务合同是否已解除？2、原告主张2019年全年度服务费及210天的违约金是否应当支持？ 原告针对主张向本院提交了《宏侨·伟华小区物业服务合同》一份，欲证实：原告与被告所在小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，原告为该小区的业主提供服务，并按各业主住房面积，按一定数额按月计算服务费，约定2019年度、2020年度的费用按上一年度收费标准执行，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。经质证，被告对证明目的持有异议，认为原告服务不到位，小区脏乱差未得到根本解决，同时原告在收取被告每次物管费的时间上参差不齐，视为对合同的变更。 本院认为，原告提交的证据，能够证实原告与被告所有小区业主委员会统一签订物业服务合同，对该小区业主统一提供物业服务，并对双方的权利义务进行了约定，本院予以采信。 被告提交了如下证据： 1、《宏侨·伟华小区物业服务情况说明》一份，欲证实原告服务质量差，579户业主签名同意解除合同已达到法定人数，原告已签收了业主委员会于2019年6月1日、6月6日两次向原告发出的终止合同公告。经质证，原告持有异议，认为系小区业主委员会的单方行为，未得到原告认可。 2、《关于终止物业合同公告（一）、（二）及业主签名统计表》各一份，欲证实被告将终止合同的事实和时间及时通知了原告。经质证，原告持有异议，认为系小区业主委员会的单方行为，未得到原告认可。 3、《通知》、《对原告回函业主委员会回复意见》、《交接通知》各一份，欲证实原告已收到终止合同的通知及新老物业公司的交接通知。经质证，原告持有异议，认为系小区业主委员会的单方行为，原告并未明确同意解除合同。 4、发票、电费计算清单、电话通知单、水电费通知单各一份，欲证实原告违约以及为原告垫付水电费。经质证，原告认为与本案无关。 5、《催收通知》，欲证实原告通知业主缴纳物管费截止时间为2019年6月30日以及原告用其行为表明于该日解除合同。经质证，原告对证明目的持有异议，认为仅是对其中的三户业主发出的催收通知，是要求该三户业主交清6月30日之前的欠费。 6、约谈通知、回函、会议记录、照片各一份，欲证实原告服务差，业主委员会向原告书面提出限期整改。经质证，原告对证明目的持有异议，认为原告已进行过整改，不能证实原告服务质量差。 原告对被告提交的证据持有异议，本院认定如下： 本院认为，被告提交证据1系被告所在小区业主委员会认为原告服务质量差，征询579户小区业主，有483户签名同意与原告解除服务合同，决定由新的物业公司进行服务而出具的情况说明，对其真实性本院予以采信。证据2系业主委员会与原告解除合同的具体事宜征询小区各业主同意后在小区内粘贴的公告，对其真实性本院予以采信。证据3系被告所在小区业主委员会对解除服务合同的时间、招聘新物业以及新老物业移交手续等事宜出具的通知、回复意见、交接通知，对其真实性本院予以采信。证据4和证据5均与本案无关联，本案不作证据使用。证据6系业主委员会向原告提出整改的相关材料，且原告已进行了回函，对其真实性本院予以采信。 综合以上证据的分析、认定，本院确认如下法律事实： 被告系宏侨时代广场小区业主，其住宅面积为104.86平方米，该小区成立了宏侨·伟华小区业主委员会。2017年10月22日，原告保山景苑物业管理有限公司与被告所在小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，原告为该小区的所有业主统一提供物业服务。约定住宅物业管理费每平方米0.6元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元；2019年度、2020年度的费用，执行上一年度收费标准，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交违约金；原告未按约定提供服务，业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业主委会经业主大会三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成业主委员会损失的，原告应给予业主委员会经济损失；任何一方无正当理由提前解除合同，应向对方支付违约金100000元，解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔款；原告不履行或不按时兑现物业服务费用收支条款规定内容，经业主委会督促无果，业主委员会可对原告处以涉及事项总额10%-20%的违约金，若仍无果，业主委员会可单方终止或解除合同，原告按合同规定承担违约责任；本合同自2017年10月1日至2022年12月31日有效；合同期内，原告应完善小区门禁门岗、监控等公共安全设施、设备、投资12万至15万元，合同期满，其投资属小区资产，不能如期履行合同，其投资由违约方按合同规定担责。原告在履行服务期间，业主委员会以原告服务不到位，小区脏乱差等问题一直得不到根本解决，在征询各业主意见后，2019年6月1日、6月6日在小区内两次粘贴终止物业服务合同公告，决定于2019年6月30日终止合同，在6月23日前与原告办理交接手续，重新招聘新的物业公司，并于2019年6月13日书面通知原告，要求原告按时办理交接手续，原告接到该通知后，对业主委员会进行了回函，同年6月23日，业主委员会对原告进行了回复，在该回复中，重申了与原告协商解除合同的事由。在此期间，业主委员会重新找了云露佳园物业公司，并于同年6月30日再次向原告发出交接通知，要求原告与云露佳园物业公司按6月13日的通知协商交接手续，原告承认对该小区服务存在瑕疵，终止了对该小区的物业服务，并于2019年8月1日撤出了该小区。现原告以被告违约，要求被告除支付2019年度全年的物业服务费1702元外，并按合同约定的欠费总数每日3‰支付至原告2019年8月1日撤出之日止共210天的违约金1072元，合计2774元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该《解释》的规定，本案被告所在小区业主委员会代表被告等业主统一与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力，应合法有效。双方在履行合同过程中，业主对原告的服务不满意，致双方发生争议，根据《物权法》第七十六条第一款（四）项规定业主有“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”《解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案在业主委员会书面通知原告进行整改并要求解除合同以及进行新老物业交接的情形下，原告于同年8月1日从该小区撤出，双方的权利义务关系实际上于2019年7月31日已终止。双方的合同终止后，业主拖欠的物业费用未及时进行清算。根据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务护辩的，人民法院不予支持。”第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告主张2019年度全年的物业费用，不符合本案实际，应计算至2019年7月31日止。被告辩称只应支付至2019年6月30日止6个月的物管费，在业主委员发出通知决定与原告解除合同后，双方应有一定的合理期限进行相关的清算和办理移交手续，双方办理移交手续的期限应视为合同约定的合理期间，被告的该辩解本院不予采纳，故被告应支付原告2019年1月1日起至2019年7月31日止共7个月物业管理费992.82元（物管费440.41元、电梯运营费440.41元、二次加压费70元、垃圾费42元），其余部分本院不予支持。原告主张每日按欠款金额3‰计算至2019年8月1日撤出之日止共210天的违约金。被告未按合同约定的自合同生效后年度前2个月内交清全年费用，同时，原告是对整个小区进行管理服务，其在服务期间难免会出现服务不周到，业主不满意的情况，当出现该情况时，双方应协商处理，而不应采取过激行为。原告服务不到位的行为不足以导致免除被告的违约责任，被告应承担逾期付款的违约责任，被告辩称不承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。原告要求按合同约定的每日3‰计算违约金不符合本案实际，综合本案实际，应参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算至2019年7月31日止，逾期付款违约金为27.51元[992.82元×（4.75%÷12个月）×7个月]，对原告主张按每日3‰计算违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条第一款（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、第九条第二款，《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告姜琳菲于本判决生效后五日内支付原告保山景苑物业管理有限公司物业服务费992.82元、违约金27.51元，合计1020.33元。 二、驳回原告保山景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担15元，被告姜琳菲负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年十二月十一日 书记员  马正祥