四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8982号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地四川省成都市总府路31号。 负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：陈兵，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍小燕，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：四川安邦投资实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区锦绣路34号1幢13楼02号。 法定代表人：彭常安，执行董事。 委托诉讼代理人：文代君，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周小兰，女，1988年3月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川格林格电器有限公司，住所地四川省成都市青羊区敬业路229号7栋401号。 法定代表人：余泰成。 被上诉人（原审被告、被执行人）：余泰成，男，1963年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）因与被上诉人四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）、周小兰、四川格林格电器有限公司（以下简称格林格公司）、余泰成案外人执行异议之诉一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人农行总府支行的委托诉讼代理人陈兵、被上诉人安邦公司的委托诉讼代理人文代君到庭参加诉讼，被上诉人周小兰、格林格公司、余泰成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人农行总府支行上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回安邦公司的诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1．本案开发商与购房者恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，扰乱金融秩序，损害上诉人利益，应就损害结果承担赔偿责任。安邦公司与周小兰采取零首付方式购房，又通过代偿方式解除房屋合同备案，导致上诉人丧失执行财产权益。2．一审法院不应直接判决解除对保全房屋的查封，而应裁定中止执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定，案外人对执行标的提出确有理由的异议的，人民法院应当裁定中止执行。 被上诉人安邦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 被上诉人周小兰、格林格公司、余泰成未发表答辩意见。 安邦公司向一审法院起诉请求：1．判令对位于成都市新都区新都镇XXX巷169号1栋2单元9楼2号的房屋予以解除保全措施；2．确认安邦公司对位于成都市新都区新都镇XXX巷169号1栋2单元9楼2号的房屋享有所有权；3．判令本案诉讼费用由农行总府支行、周小兰、格林格公司、余泰成共同承担。 一审法院认定事实：安邦公司于2014年取得新都区新都镇XXX巷169号地块的建设用地使用权并取得建筑工程施工许可证，于2015年11月11日取得新都区新都镇圣XXX建设工程规划许可证。 2018年2月24日，新都法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决。该案查明，2015年10月13日，安邦公司与周小兰签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定周小兰购买安邦公司开发的位于新都区新都镇XXX巷169号1幢2单元9楼2号的房屋；周小兰采取贷款方式付款，首期支付购房款155730元，余款330000元向银行贷款。同日，安邦公司与周小兰签订《借款协议》，约定周小兰向安邦公司借款155730元用于支付购房首付款。周小兰向安邦公司出具收条，表明其收到借款。2015年10月15日，讼争房屋办理合同签约备案，备案号为295820。2015年10月20日，周小兰作为借款人、抵押人，安邦公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司彭州支行（简称农行彭州支行）签订《个人购房担保借款合同》，农行彭州支行向周小兰提供借款330000元，安邦公司为周小兰的债务提供连带保证担保。2017年2月起，周小兰逾期还款，安邦公司作为保证人代周小兰偿还了2017年2月至2017年10月的贷款本息，并于2017年11月16日结清了周小兰的贷款，共计代偿323358.15元。讼争房屋尚未交付，房地产权属证书尚未办理。新都法院遂判决解除安邦公司与周小兰签订的编号为ＧＺ-115《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》；周小兰协助安邦公司解除合同备案，逾期后安邦公司可单方面解除该备案等。该判决已于2018年3月19日发生法律效力。 一审法院立案受理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案，于2017年11月7日作出（2017）川0104民初8811号之一民事裁定，对位于成都市新都区新都镇XXX巷169号1栋2单元9楼2号的房屋予以查封。后安邦公司向本院提出异议，要求解除对讼争房屋的查封。本院于2018年5月22日作出（2018）川0104执异97号执行裁定，驳回安邦公司的异议申请，安邦公司遂向一审法院提起诉讼。 一审法院认定以上事实有经庭审质证的安邦公司提交的土地使用权登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、（2018）川0114民初1115号民事判决书及生效证明、（2018）川0104执异97号执行裁定书等证据材料及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。一审法院作出的（2017）川0104民初8811号之一民事裁定对讼争房屋的查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在商品房预售合同关系中，周小兰作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的讼争房屋并非周小兰的财产。仅在具备过户登记条件的情况下，周小兰可以请求开发商办理过户手续，在周小兰取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。现周小兰与安邦公司签订的商品房预售合同已经新都法院的生效判决予以解除，周小兰已经丧失了基于商品房预售合同请求办理讼争房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失，安邦公司作为讼争房屋的开发单位，要求解除对讼争房屋的保全措施符合法律规定，一审法院予以支持。 安邦公司要求确认其对讼争房屋享有所有权，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，相关销售合同已被生效判决解除且在本案讼争房屋的保全措施被解除后，安邦公司因合法建造讼争房屋设立了对案涉房屋的物权，该物权自讼争房屋建成时即发生效力，该权利无需经过法院确认，一审法院对安邦公司的该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审判决：一、解除对位于成都市新都区新都镇XXX巷169号1栋2单元9楼2号房屋的查封；二、驳回安邦公司的其他诉讼请求。案件受理费8586元，公告费300元及后续送达该法律文书产生的公告费，由周小兰负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。根据一审在卷证据，补充查明以下事实：1.2018年2月24日，新都法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决，判决：1．解除安邦公司与周小兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》，安邦公司退还周小兰购房款6641.85元；2．周小兰于判决生效后三十日内，协助安邦公司解除合同备案和商品房预告登记，逾期后安邦公司可单方面解除该备案和预告登记；3．周小兰于判决生效后十五日内支付安邦公司违约金48573元、律师费3500元，合计52073元。同时，该判决书中本院认为部分记载，“周小兰的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还”。 2016年2月24日，周小兰与农行总府支行签订借款合同，约定：周小兰向农行总府支行透支借款128000元用于向格林格公司支付装修款，分36期偿还，分期手续费费率为11%，金额为14080元，一次性偿还。2017年10月13日，一审法院立案受理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案。后一审法院作出（2017）川0104民初8811号民事判决，判令周小兰于判决发生法律效力之日起十日内向农行总府支行偿还借款本金92439.99元、利息1571.02元、分期手续费3107.09元（关于2017年9月23日起至实际清偿之日止的利息，以本金92439.99元为基数，按每日万分之五的利率计算）；格林格公司、余泰成对周小兰的上述债务，向农行总府支行承担连带责任，格林格公司、余泰成承担连带清偿责任后，有权向周小兰追偿。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，从预查封的目的及对象来分析。预查封的标的物为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。当人民法院对涉案房屋采取预查封措施时，此时标的物房屋的权属并不确定，实践中，亦并非所有的预查封都能转化为正式查封。此时，为了保护申请执行人的权利，预查封的对象不是未办理所有权登记的房屋，而是被执行人对开发商享有的合同权利，当商品房买卖合同被解除，此时，基于商品房买卖合同而存在的合同权利，即商品房交付请求权和转移登记请求权丧失，预查封的对象再一次发生变化，根据合同解除的法律后果，作为被执行人的购房者对开发商将享有返还购房款、违约金、损失等财产性权益，即预查封的对象为购房者享有的财产性权益。 从法律依据上分析，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。商品房买卖合同解除后，购房者对开发商享有返还购房款的债权请求权，正是因为预查封的对象为被执行人享有的财产性权益，且不因合同解除而消灭，开发商可以在返还购房款后请求解除预查封措施。 具体到本案中，一审法院在审理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案中，于2017年11月7日对位于成都市新都区新都镇XXX巷169号1栋2单元9楼2号的房屋采取预查封措施。此后，安邦公司与周小兰商品房预售合同纠纷一案，于2018年2月24日由新都法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决，判决：1．解除安邦公司与周小兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》，安邦公司退还周小兰购房款6641.85元；2．周小兰于判决生效后三十日内，协助安邦公司解除合同备案和商品房预告登记，逾期后安邦公司可单方面解除该备案和预告登记；3．周小兰于判决生效后十五日内支付安邦公司违约金48573元、律师费3500元，合计52073元。同时，该判决书中本院认为部分记载，“周小兰的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还。”该案中虽然对周小兰的首付款与安邦公司的借款进行了抵消，但周小兰的首付款以及已付的按揭款，属于周小兰基于商品房买卖合同享有的财产性权益，此财产性权益一直处于人民法院的查封措施之下，不能基于商品房合同一方当事人的意志或者请求，而产生变动，进而与其他债权进行单独的抵消，而是应当作为被执行人的财产，在合同解除之后，交付人民法院执行。安邦公司依据新都法院作出（2018）川0114民初1115号生效判决提起本案执行异议之诉，（2018）川0114民初1115号民事判决认定商品房买卖合同应当解除，进而判决解除该备案和预告登记，此时安邦公司享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务。在安邦公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，本院认为只有在安邦公司已经返还购房款的情况下，才能排除农行总府支行的执行。反之，安邦公司未能返还购房款的，不能排除执行。本案所谓的“零首付”应拆分为两个法律关系，一个是周小兰按照商品房买卖合同约定交付首付款，一个是周小兰与安邦公司之间的借款关系，并非是周小兰没有支付首付款，周小兰已经通过借款方式支付的首付款及前期已支付的按揭款等属于人民法院预查封的标的物，即商品房买卖合同项下的财产性权益，不能在查封后通过另案诉讼与其他的金钱债权进行冲抵，安邦公司抗辩查封后另案生效文书已对购房款进行了冲抵而不应将购房款交付执行的理由不能成立。鉴于截至本案二审审理终结，安邦公司未能提交任何证据证明已将周小兰支付的购房款交付执行，且二审审理期间，安邦公司明确表示不愿意返还购房人的首付款，故本院对安邦公司主张排除执行的诉讼请求，不予支持。 综上所述，上诉人农行总府支行的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6265号民事判决； 二、驳回四川安邦投资实业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费8586元、公告费300元及后续送达该法律文书的公告费，二审案件受理费8586元、公告费300元，均由四川安邦投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 谭默娜 审判员 邓凌志 二〇一九年十二月二十七日 书记员 张国葱