云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2501民初1895号原告：中国建设银行股份有限公司个旧支行。住址：个旧市金湖西路380号。负责人：张建忠,该支行行长。委托诉讼代理人：李雪芬，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理.被告：林江，男，1975年9月19日生，汉族，无业，住个旧市。被告：徐灵芳，女，1986年11月5日生，汉族，无业，住个旧市。二被告共同委托诉讼代理人：林悫（系林江哥哥），男，1971年8月21日生，无业，住个旧市。代理权限为特别授权代理。被告：云南长宏房地产开发有限公司。住址：个旧市大屯镇星河路大屯海生态园旅游度假区办公楼。法定代表人：饶坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：施进凯，男，1984年8月22日生，汉族，云南长宏房地产开发有限公司副总经理，住个旧市。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司个旧支行（以下简称建行个旧支行）与被告林江、徐灵芳、云南长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行个旧支行的委托诉讼代理人李雪芬，被告林江、徐灵芳的委托诉讼代理人林悫，被告长宏公司的委托诉讼代理人施进凯、张嘉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行个旧支行向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告林江、徐灵芳于2013年3月1日签订的合同编号为《530166138-2012-20130188722号个人住房（商业用房）借款合同》。2、被告林江、徐灵芳一次性偿还原告截止2019年7月12日止的借款本金1206940.55元及利息162090.54元、罚息26844.14元，合计1395875.23元。3、被告林江、徐灵芳承担2019年7月13日至借款还清之日止的借款利息、罚息。4、原告对抵押物享有优先受偿权。5、被告云南长宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。6、本案案件受理费及实现债权的费用由三被告承担。事实和理由：2013年3月1日原告与被告林江、徐灵芳签订合同编号为《530166138-2012-20130188722号个人住房（商业用房）借款合同》，建行个旧支行向被告林江、徐灵芳发放借款1280000元，用于购买个人住房，借款期限为27年，即从2013年3月1日至2040年3月1日止，采取按月等额本息还款法，每月归还借款本息8432.01元。被告林江、徐灵芳以借款所购买的个旧市Ｄ-100幢房屋对上述1280000元银行借款提供抵押担保。2013年2月19日被告长宏公司以出具保证书方式明确对本案银行借款承担连带保证责任。2019年3月1日被告长宏公司再次以保证人身份在借款合同中签字，对上述借款承担连带保证责任。2019年3月1日原告按照合同约定发放借款1280000元。2016年10月起被告林江、徐灵芳未按照合同约定按期还本付息，其行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益起诉来院。被告林江、徐灵芳辩称：2019年3月1日被告林江、徐灵芳向建行个旧支行借款1280000元是事实,款项用于购买个旧市Ｄ-100幢房屋并以该房屋为原告本案借款1280000元提供抵押担保。长宏公司对上述借款承担连带保证责任。被告长宏公司辩称：同意解除原告建行个旧支行与被告林江、徐灵芳、长宏公司三方于2013年3月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，认可被告林江、徐灵芳尚欠原告建行个旧支行贷款本金1206940.55元，应该归还，但因原告建行个旧支行错误将本案告为刑事案件，2016年8月4日至2019年6月期间，公安机关立案侦查，查封了涉案房屋，造成被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司要归还利息无处可还，该期间原告建行个旧支行的利息损失应由自己承担，被告林江、徐灵芳无任何过错，不应由被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司承担，利息应从公安机关解封后（2019年6月）恢复计算。本案合同解除是双方协商解除，不是违约解除，被告林江、徐灵芳未违约，不应承担罚息。针对优先受偿权的问题请求法庭依法判决。被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司同意对涉案房屋进行拍卖，归还原告建行个旧支行的贷款，不足部分被告长宏公司愿意承担担保责任。合同的解除是双方协商同意，案件受理费应由原、被告各承担50%。归纳原、被告诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1、被告林江、徐灵芳是否应当偿还原告本金、利息及罚息？2、被告林江、徐灵芳是否应当承担2019年7月13日至借款还清之日止的借款利息、罚息？3、被告云南长宏公司是否应当承担连带保证责任？原告建行个旧支行对抵押物是否享有优先受偿权？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告无异议的证据《被告云南长宏房地产开发有限公司营业执照》、《被告法定代表人身份证明书》、《被告法定代表人身份证》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，原告提交了以下证据：1、《营业执照》、《金融许可证》、《负责人身份证明》、《负责人身份证》复印件各一份，欲证明：原告的诉讼主体资格和金融贷款资格。2、被告林江、徐林芳的《身份证》、《结婚证》复印件各一份，欲证明被告林江、徐灵芳系夫妻关系，及其主体身份情况。3、《商品房购销合同》、《首付款收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款推荐保证书》、《个人借款支付凭证》复印件各一份，欲证明：（1）被告林江、徐灵芳与被告长宏公司之间的购房和已支付的首付款事实；（2）原告与被告林江、徐灵芳之间存在借款1280000元的事实，三被告提供担保的事实，原告追究三被告违约责任的依据；（3）被告长宏公司提供阶段担保的事实；（4）原告向被告林江支付借款1280000元的事实。4、《中国建设银行个人借款对账单》复印件一份，欲证明：被告林江、徐灵芳未按期还本付息已经构成违约及违约责任。经质证，被告林江、徐灵芳对原告提交的证据均无异议。经质证，被告长宏公司对原告提交的证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可。其认为证据不能证明可以解除合同，不能证明原告的其余诉讼请求应由被告长宏公司承担。被告林江、徐灵芳未向本院提交证据。针对有争议的事实，被告长宏公司根据答辩理由提交如下证据：《个旧市公安局协助查封/解除查封通知书》、《个旧市公安局协助查封/解除查封通知书（回执）》复印件各一份，欲证明：2016年8月4日公安局对涉案房屋进行查封，该期间义务人无法履行义务，依据民法总则的公平原则，应停止计算该期间的利息。原告举报的金融诈骗案不属实，应由原告承担相应责任。经质证，原告对被告长宏公司提交的证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为公安机关是否查封该房屋与原告无关，不影响原告追偿利息、罚息。被告没有提交证据证明举报人为原告，房屋查封、解封行为是公安局的行为，原告无能力控制，是否造成损失与原告无关，经质证被告林江、徐灵芳对被告长宏公司提供的证据无异议。本院认为，原告建行个旧支行向本院提交的证据，三被告均无异议，经审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告长宏公司向本院提交的证据，原告建行个旧支行及被告林江、徐灵芳对其真实性均无异议，经审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据原、被告双方的庭审陈述及本院审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2013年3月1日，原告建行个旧支行与被告林江、徐灵芳及被告长宏公司签订530166138-2012-20130188722号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告建行个旧支行向被告林江、徐灵芳发放贷款1280000元，借款用途为购买住房，贷款期限27年，即2013年3月1日至2040年3月1日，采取按月等额本息还款法，每月归还借款本息8432.01元。指定账户为：林江的账户（账号：62×××21）。同时约定，被告长宏公司提供阶段性保证。2013年2月19日，被告林江签署与被告长宏公司签署《个人住房贷款推荐保证书》，以被告林江所购买的坐落于个旧市Ｄ-100号房屋向原告建行个旧支行进行抵押担保。原告建行个旧支行于2013年3月1日向被告林江发放贷款1280000元，被告林江、徐灵芳如约还款付息至2016年9月期间，2016年8月4日后因案外人林悫涉嫌金融诈骗，案涉房产被公安机关查封，被告林江、徐灵芳自2016年10月起未按约履行还款付息义务，截至2019年7月12日，被告林江、徐灵芳尚欠原告建行个旧支行贷款本金1206940.55元及利息162090.54元、罚息26844.14元，合计1395875.23元。原告建行个旧支行向本院起诉。本院认为，被告林江、徐灵芳、长宏公司与原告建行个旧支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系三方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告建行个旧支行请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，三被告均同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，可以解除合同，本院予以支持。被告林江、徐灵芳应当按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的期限和数额向原告建行个旧支行偿还借款本息，但被告林江、徐灵芳自2016年10月起，未按约定偿还借款本息，已构成根本性违约。被告长宏公司答辩，2016年8月4日至2019年6月期间，公安机关查封了案涉房产，造成被告林江、徐灵芳及被告长宏公司不能履行还本付息义务，该期间被告林江、徐灵芳无任何过错，不应由被告林江、徐灵芳及被告长宏公司承担利息和罚息，利息应从公安机关解封后（2019年6月）恢复计算，被告林江、徐灵芳及被告长宏公司也不应承担罚息。公安机关依法对案涉房产进行查封，并未限制被告林江、徐灵芳的人身自由，也未冻结被告林江、徐灵芳的银行账户，不影响被告林江、徐灵芳履行还本付息义务，故，被告长宏公司的上述答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信，被告林江、徐灵芳应承担偿还剩余借款本金支付2016年9月后的利息、罚息的民事责任。原告建行个旧支行请求被告林江、徐灵芳偿还剩余借款本金支付2016年9月后利息、罚息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条规定，本院予以支持。由于原告建行个旧支行、三被告对抵押物一直未进行抵押物登记，抵押合同未生效，原告建行个旧支行对抵押物不享有优先受偿权，被告长宏公司应承担连带保证责任。诉讼费《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条已明确约定，由借款人，即被告林江、徐灵芳承担，其他实现债权的费用，原告建行个旧支行未提交证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司个旧支行与被告林江、徐灵芳、云南长宏房地产开发有限公司于2013年3月1日签订的530166138-2012-20130188722号《个人住房（商业用房）借款合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、由被告林江、徐灵芳于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司个旧支行借款本金1206940.55元及从2016年9月起至款项实际偿清之日止的利息和罚息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计付）；三、被告云南长宏房地产开发有限公司对上列款项承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司个旧支行的其他诉讼请求。如果被告林江、徐灵芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17363元，保全费5000元，公告费300元，由被告林江、徐灵芳负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 杨 敏人民陪审员 祁 敏人民陪审员 谢雪梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员 罗 洪