上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19297号原告：上海淀浦汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：兰丽英，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，上海市**律师事务所律师。被告：上海赵巷资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄永强，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原告上海淀浦汽车服务有限公司诉被告上海赵巷资产经营管理有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告法定代表人兰丽英及委托诉讼代理人陈青、被告委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海淀浦汽车服务有限公司诉称：2018年1月8日，原被告签订《赵巷镇农村集体房屋土地租赁合同》，约定：1.被告出租给原告的房屋、土地坐落在沪青平公路XXX号原农业公司办公楼、仓库及围墙、场地，房屋建筑面积700平方米；2.租赁期5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；3.年租金人民币(以下币种均为人民币)15.33万元，考虑到被告需要投入一定的资金进行修缮，给予半年的免租期。合同签订后，双方按约履行合同，原告投入较大的费用对租赁房屋和场地进行了修缮，使得原本破旧的房屋焕然一新。2019年4月，为配合被告开展工作，原告将租赁场地内停放的车辆牵引至他处，共花费牵引费53,400元。2019年7月，被告要求提前解除双方签订的《赵巷镇农村集体房屋土地租赁合同》，双方委托上海金虹房地产估价有限公司对原告投入的装饰装修现值进行了评估，房屋装修及附属物评估总价为381,636元。此后，原告将租赁场地内停放的车辆牵引至新场地，花费牵引费63,040元。原被告签订的合同后，被告要求提前解除租赁合同造成了原告巨大经济损失，理应由被告承担相应的赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令被告支付原告损失498,076元；2、本案诉讼费由被告负担。被告上海赵巷资产经营管理有限公司辩称：不同意原告的诉请。案涉地块系设施农用地，原告承租后用以停放车辆，改变了土地用途，故双方签订的租赁合同应为无效，双方应根据过错程度各自承担相应责任。经开庭审理查明：2018年1月8日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订《赵巷镇农村集体房屋土地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋、土地座落在沪青平公路XXX号的原农业公司办公楼、仓库及围墙、场地，房屋建筑面积为700平方米；租赁期5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；房屋、土地只能用于/，乙方不得擅自改变用途；房屋租金为每平方米每天0.6元，年租金15.33万元，按每两年递增6%；考虑到乙方需要投入一定的资金进行修缮，因此，甲方给予乙方半年的免租期(即自2018年1月1日起至2018年6月30日止)；甲、乙双方一日签订合同，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为一个月租金，保证金在租期内不计利息，到期一次性归还。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，双方按约履行各自义务。2018年3月6日，被告向原告出具证明，载明：兹有位于青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号的厂房(原种子仓库厂房)，该处房屋为上海赵巷资产经营管理有限公司所有的集体资产，产权属上海赵巷资产公司所有。该证明由上海青浦赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室确认。2019年4月，上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心向被告出具告知书，告知案涉土地经营停车场属违法用地，要求被告尽快恢复该地块农地农用。6月，被告向原告发出告知书，要求原告于2019年7月15日前完成腾退、搬离工作，以确保该地块恢复农地农用。2019年7月18日，原、被告达成《会议纪要》，载明：上海赵巷资产经营管理有限公司(以下简称：赵巷资产公司)将位于沪青平公路XXX号的原农业公司办公楼、仓库及围墙、场地租赁于上海淀浦汽车服务有限公司(以下简称：淀浦公司)，现赵巷资产公司要求提前解除双方签订的《赵巷镇农村集体房屋土地租赁合同》，考虑到淀浦公司承租房屋及场地后投入了较大的装饰装修费用，造成了淀浦汽车的巨大经济损失，故双方就装饰装修及附属物的赔偿补偿问题、车辆迁移等，形成会议纪要如下：一、赵巷资产公司与淀浦公司一致同意委托上海金虹房地产估价有限公司对上海市青浦区沪青平公路XXX号办公楼、仓库、围墙、场地的装饰装修及附属物现值、可搬迁物品的搬迁费用进行评估，双方均认可上海金虹房地产估价有限公司的评估结果作为赵巷资产公司对淀浦公司赔偿补偿的参考依据；二、车辆的迁移费用不在评估公司的评估范围内，该费用先由淀浦公司先行垫付，但之后淀浦公司将依据迁移合同及实际付款凭证通过法律途径要求赵巷资产公司承担(经现场清点，赵巷资产公司与淀浦公司双方确认需要迁移的车辆数量为146台)，除此次146台车辆的迁移费用外，尚有2019年4月淀浦公司为配合赵巷资产公司工作花费的车辆迁移费用53,400元，同样由淀浦公司依据合同及付款凭证通过法律途径要求赵巷资产公司承担。2019年7月22日，上海金虹房地产估价有限公司出具估价报告，认定青浦区沪青平公路XXX号房屋内的装修、附属物及相关资产的评估总价为381,636元。2019年8月2日、18日，原告将案涉场地停放车辆迁移产生迁移费用63,040元。审理中，原、被告一致确认原告在案涉租赁合同签订时已告知被告承租案涉土地目的是用于停放车辆；案涉场地在合同签订时有围墙，且已硬化。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、证明、牵引服务单、会议纪要、估价报告、付款凭证、告知书等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告表示：对于案涉合同中的房屋是否有产证及合法批建手续不清楚，对土地性质也不清楚，但根据双方会议纪要内容明确以估价报告及牵引费凭证作为参考赔偿依据，故应由被告承担全部的赔偿责任。被告表示：案涉合同中的房产无产证及合法批建手续，而土地为设施农用地，原告改变了土地用途，用于停放车辆，故合同应为无效；会议纪要仅明确了原告需通过法律途径向被告主张损失，但并未确认所有费用和损失均由被告负担，双方应根据各自的过错承担责任。为此，被告提供上海市设施农用地备案表作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但认为备案表显示时间是2017年，原被告于2018年签订案涉合同，故应由被告承担全部责任。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉房屋土地租赁合同的标的物既包括房屋，亦包括土地，但标的房屋无产证或合法批建手续，且双方租赁土地的目的及用途亦违反了标的土地用途，故案涉租赁合同应为无效。虽然租赁合同无效，但双方通过会议纪要的形式对无效后果的处理达成了一致意见，该会议纪要是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方对会议纪要中明确的损失如何分担无法达成一致意见，本院认为，根据会议纪要内容，原、被告均认可评估公司的评估结果作为被告对原告赔偿补偿的参考依据，故应由被告赔偿原告全部的装饰装修、附属物及设备损失，即381,636元；同时会议纪要明确原告需依据迁移合同及付款凭证通过法律途径向被告主张迁移费，并未明确迁移费全部由被告负担，故综合考量原告的实际损失、当事人的过错程度等因素，本院酌定被告应赔偿原告迁移费损失93,152元。综上，本院认定被告应赔偿原告损失474,788元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海赵巷资产经营管理有限公司应赔偿原告上海淀浦汽车服务有限公司损失474,788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,771.10元，减半收取计4,385.55元，由原告上海淀浦汽车服务有限公司负担174.65元，被告上海赵巷资产经营管理有限公司负担4,210.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十二月十八日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。