广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2663号上诉人（原审被告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地广东省德庆县********梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红，该公司经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谈东豪，男，1966年1月12日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县***********，现住德庆县******************。被上诉人（原审原告）：何小梅，女，1984年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县***********，现住德庆县******************，与被上诉人谈东豪是夫妻关系。两被上诉人共同委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司（以下简称德庆名雅公司）因与被上诉人谈东豪、何小梅商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初938号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德庆名雅公司的委托诉讼代理人陈海浪、被上诉人谈东豪、何小梅的委托诉讼代理人瞿洪群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德庆名雅公司提出上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回谈东豪、何小梅的诉讼请求；2.本案诉讼费由谈东豪、何小梅负担。事实和理由：一、一审判决违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……”的规定，合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，如要归责出卖人违约，必须符合“由于出卖人的原因”这个大前提。本案的证据、事实明确指向：本案未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是德庆名雅公司造成的。买方与卖方签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“由于出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”，但德庆名雅公司有（2018）粤12民终3195号民事判决书证明，由于本案商品房所在的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约，拒不向德庆名雅公司提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致德庆名雅公司不能向买方履约。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案迟延办证的行为不是德庆名雅公司过错造成。多年来，德庆名雅公司已经采取一系列积极措施，最后通过诉讼、追讨承建方交出验收资料，使德庆名雅公司尽快完成为买方办理产权证，现已终审胜诉。可见，德庆名雅公司的行为既非违约、又不存在其他过失。谈东豪、何小梅起诉德庆名雅公司支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）的约定。一审法院应考虑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，本案不符合由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书，谈东豪、何小梅的诉讼请求不应得到支持。二、一审判决认定德庆名雅公司违约，完全经不起法理逻辑的推敲。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。对于谈东豪、何小梅未能取得房屋权属证书一事，原因不在德庆名雅公司。1.主观意志上，没有证据证明德庆名雅公司存在故意不办证的动机或者导致不能办证的过失；2.客观行动上，没有证据证明德庆名雅公司作出了妨碍谈东豪、何小梅办证的行为或者放任妨碍办理行为的发生；3.客观后果上，谈东豪、何小梅目前未能办证，与德庆名雅公司的任何行动都没有因果关系；4.补救措施上，德庆名雅公司应当做的已经全部做足。综上，一审法院判决德庆名雅公司构成违约责任，不符合法理，违背前述司法解释第十八条第一款、《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）关于“由于出卖人的原因”的归责前提，造成错误判决。请求二审法院查明事实，依据法律规定，撤销原判，改判支持德庆名雅公司的上诉请求。谈东豪、何小梅答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判，驳回德庆名雅公司的上诉请求。谈东豪、何小梅向一审法院提出诉讼，请求判决：1.德庆名雅公司向谈东豪、何小梅支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金(按照购房款总额417452元，日万分之0.5的标准计算，从2017年5月1日至2019年6月13日的违约金为16134元，从2019年6月13日以后的违约金按照购房款总额417452元日万分之0.5标准计算至完成房屋所有权登记手续之日止)；2.本案诉讼费由德庆名雅公司承担。一审法院确认事实如下：2016年1月26日，谈东豪、何小梅与德庆名雅公司签订合同编号为2016012664的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人（即德庆名雅公司）将其位于德庆县*******************预售给买受人（即谈东豪、何小梅），购房款总价为417452元；出卖人应当在取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，在2016年1月31日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同，买受人解除合同的，……；买受人不解除合同的，自买（受）人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。合同还对商品房基本状况、面积差异处理方式等进行了约定。合同签订当日，双方签订商品房买卖合同补充协议，将商品房交楼时间确定为2016年4月30日。合同签订后，谈东豪、何小梅按照合同的约定支付了购房款给德庆名雅公司，德庆名雅公司按约定于2016年4月30日将房屋交付给谈东豪、何小梅，因德庆名雅公司开发建设的名雅轩房屋未能取得建设工程竣工验收资料，导致谈东豪、何小梅购买的房屋至今未能办理房屋所有权证书。谈东豪、何小梅遂于2019年7月8日诉诸一审法院主张权利。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。谈东豪、何小梅与德庆名雅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定，全面履行合同义务。谈东豪、何小梅购买德庆名雅公司开发建设的商品房，依约支付了购房款，德庆名雅公司已将房屋交付给谈东豪、何小梅，但是，德庆名雅公司开发建设的房屋未能取得建设工程竣工验收资料，导致谈东豪、何小梅购买的商品房至今未能办理房屋所有权证书，依照合同的约定构成违约，德庆名雅公司应当承担违约责任，即向谈东豪、何小梅支付逾期完成房屋所有权登记违约金。德庆名雅公司交付商品房给谈东豪、何小梅的时间为2016年4月30日，谈东豪、何小梅应当取得该商品房的房屋所有权证书时间为2017年4月30日，依照合同约定，违约金应从2017年5月1日起至实际完成房屋所有权登记之日止，每日按购房款417452元的万分之0.5计算。关于德庆名雅公司认为至今未能办理房屋所有权登记手续，是由于承建商肇庆市建筑工程有限公司违约（拒不提交竣工验收资料）造成，所以原因不在德庆名雅公司，其不应承担违约责任的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，德庆名雅公司的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。综上所述，谈东豪、何小梅要求德庆名雅公司支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。德庆名雅公司辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人造成、其不应承担违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：德庆名雅公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向谈东豪、何小梅支付从2017年5月1日起至房地产不动产权证出证之日止，以购房价款417452元为基数，按日万分之0.5标准计算的违约金。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101.68元，由德庆名雅公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谈东豪、何小梅与德庆名雅公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方主要权利义务，包括德庆名雅公司迟延办理产权登记的免责事由等内容均作了具体约定。签订合同后，谈东豪、何小梅已依约付清购房价款，但德庆名雅公司没有在约定的期限内为谈东豪、何小梅办理该房屋的不动产权利证书，已构成逾期办证行为。根据当事人上诉、答辩和陈述意见以及本院查明的事实，本案二审争议的焦点是德庆名雅公司是否应当承担逾期办证的违约责任。双方对德庆名雅公司逾期办证的事实没有异议，本院予以确认。德庆名雅公司上诉称其未能在合同约定期限内为买受人办理房屋产所有权证是由于第三方承建商肇庆市建筑工程有限公司拒不提交竣工、验收资料导致，不属于其自身作为出卖方的原因导致违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，德庆名雅公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致其违约，不影响其承担违约责任。德庆名雅公司与第三人肇庆市建筑工程有限公司的纠纷应另行解决，不可以此为由对抗买受人。一审判决德庆名雅公司应当承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，德庆名雅公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费203.35元，由上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇一九年十二月二十四日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平