重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初51274号原告：重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，统一社会信用代码91500103622056658C。法定代表人：李晓宇，董事长。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，重庆康实律师事务所律师。被告：杨永刚，男，1987年12月29日，汉族，住湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。原告重庆华美地产发展有限公司与被告杨永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案。依法适用简易程序于2019年10月11日、2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张正杰、被告杨永刚的委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告所签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判令被告立即将位于“华美·御景天成商业北区x楼商业3-3#号”的房屋腾空并返还给原告；3.请求依法判令被告立即向原告支付2017年1月10日至2019年7月9日的租金2053616元及2019年7月10日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（2019年7月10日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金计算标准为：每月租金为71826元）；4.请求依法判令被告立即向原告支付截止2019年6月27日的违约金2588265.57元及2019年6月27日之后的违约金（2019年6月27日之后的违约金计算标准：以所欠租金为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月28日起计算至被告实际付清全部款项之日止）；5.请求依法判令被告向原告支付《商铺租赁合同》解除之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准参照租金标准即：每月为71826元，从《商铺租赁合同》解除之日的次日起计算至被告将“华美·御景天成商业北区x楼商业3-3#号”的房屋腾空并返还给原告时止）；6.请求依法判令被告承担本案保全费、担保费；诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月，原、被告及米久林签订租赁合同，原告将房屋出租给被告使用，但被告确拖欠租金，故为维护合法权益，起诉来院。被告答辩称：1.因案涉房屋电梯常年出问题、消防管道常年无水、经常停水停电、未提供广告招牌位等问题严重影响被告的经营，故不同意解除合同，归还房屋并支付违约金；2.至于欠租属实，但欠租的金额不清楚，违约金标准也过高；3.双方也未签订租赁合同，被告实际承租的乃是3-1房屋，面积为1737.38平方米，原告按照3-3房屋请求被告支付违约金等无依据。请求与原告协商解决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括商铺租赁合同、商铺合同转让协议4份、委托书、关于申请免租的报告、申请报告、发票、收据、支付凭证、物业公司的回函、光盘，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即被告举示的1.费用报销单、收条、收据、车费票据，拟证明其支付了电梯维修费及消防房款、车费等；2.会议纪要、决定，拟证明案涉小区消防设施及电梯存在隐患，未有效解决。因第一组证据不能充分证明消防罚款的具体原由等情况，无法达到被告的证明目的，第二组证据系复印件，真实性无法核实，本院对上述证据均不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月26日，原告（出租方、甲方）、黄涛（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，第2.1条约定：甲方同意出租、乙方同意承租华美御景天成北区商业x楼3-3#，建筑面积1737.38平方米，第2.2条约定：承租场所用于经营圣宫布拉达洗脚城或该场所物业条件允许的业态（不包含餐饮等油烟行业），未经甲方书面同意，乙方不得变更承租场所用途；第3.1条约定：承租期从2010年3月16日到2020年3月15日；第4.1.1条约定：第1年租金为30元/月/平方米，第三年起每两年递增8%，第1-2年租金为52800元/月，第3-4年租金为57024元/月，第5-6年租金为61582元/月，第7-8年租金为66510元/月（该金额被横线划除，手写标准为65656元/月），第9-10年租金为71826元/月（该金额亦被横线划除，未手写添加标准）；第4.1.2条约定：租金的支付方式为先付费后使用，乙方按月支付租金，在每月一日前向甲方缴纳当月租金（如遇节假日顺延），第一次租金支付时间为合同签订时；第4.2.1条约定：乙方须向甲方缴纳1个月租金金额52800元的费用作为履约保证金；第5.1.4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿：（4）拖欠租金累计达30天的；第6.2条约定：乙方违约行为（2）乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费及其他费用；第6.4.2条约定：乙方因6.2.2违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的0.3%按日计收滞纳金。若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失（包括但不限于拖欠的租金及滞纳金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）。同日，原告、黄涛、王海燕签订《商铺合同转让协议》，约定因原告与黄涛于2010年2月15日就华美商业广场北区x楼商业3-3#签订了《租赁合同》，现约定将承租人的权利义务全部转让给王海燕，其余合同内容不变，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码）等。2013年3月8日，原告、王海燕、甘雪梅签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给甘雪梅，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），其余合同内容不变。2014年9月24日，原告、甘雪梅、米久林签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给米久林，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），其余合同内容不变。原告、米久林、被告签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给被告，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），米久林于2016年1月10日日前将案涉房屋交付被告使用，期满由原被告结算履约保证金，其余合同内容不变。庭审时，双方均认可被告仅承租了原告的一套房屋，面积为1737.38平方米。至于房号，被告陈述承租的乃是3-1房屋，营业执照也记载的3-1房屋，原告则陈述出租的乃是3-3房屋，转让协议的3-1房屋系笔误。至于租金标准，被告陈述2017年1月10日至2018年3月15日的租金标准是65656元/月，2018年3月16日至2020年3月1日的租金标准是70902元/月，原告则陈述按照租赁合同的约定，第7-8年是65656元/月，第9-10年是70902元/月。被告另陈述电梯故障系因设备老化、散热功能欠缺；停水停电也是因为线路老化；消防无水是御景天成整个小区消防都无水，听说是抽水泵坏了。原告则陈述1.被告与米久林系合伙经营，后米久林退出由被告一人经营，故案涉房屋一直由被告占有使用。为此其举示了2015年6月9日的关于申请免租报告及2016年1月15日的申请报告予以证明。免租报告称“裙楼x楼租户三得健康城已于2015年6月7日恢复经营，营业后资金方面有些紧手，申请免交2015年7月当月租金”。报告尾部落款为三得健康城杨永刚；申请报告称“于2015年6月与米久林合伙共同在裙楼x楼经营三得养生堂，因种种原因，需补充资金重新运作，原合作人米久林不愿继续投资，自动退出该项目，现由被告单独投资经营，特申请变更乙方名称”；2.被告陈述的房屋瑕疵问题不存在，确存在偶尔电梯故障、偶尔停水停电现象，但均及时予以解决。本院就消防无水等问题致函重庆远大物业管理有限公司（为案涉小区提供物业服务的企业），该公司回复“1.御景天成小区商业体不存在经常断电情形，但夏天偶尔因商家设备超负荷造成跳闸现象；2.御景天成小区消火栓确无水，因小区竣工已10余年，公共设备已过质保期，小区消防系统设备设施逐渐老化和自然损耗，故障较多，造成消防系统不能正常运行”。另查明：本院向被告邮寄起诉状副本等文书材料，邮件于2019年8月29日签收。本院认为：原被告双方认可被告承租了原告1737.38平方米的房屋，双方形成租赁关系，至于租赁关系的权利义务则应依据《商铺租赁合同》（原告与黄涛签订）的约定履行。被告称因房号有差异，原被告双方并未签订租赁合同，本院认为原告与黄涛签订的租赁合同约定的承租房屋乃是3-3号房屋，后原告、黄涛、王海燕签订的转让协议亦是就3-3号房屋进行约定，但该份转让协议中明确了房屋代码，之后的几份转让协议虽记载的乃是3-1号房屋，但房屋代码与此前一致，房屋面积亦一致，故租赁合同与所有的转让协议具有连续性，被告承接了《商铺租赁合同》（原告与黄涛签订）的全部权利义务。至于被告何时成为租赁关系的相对人，虽然原被告之间的《商铺合同转让协议》没有签订日期，但结合转让协议中被告于2016年1月10日接手案涉房屋，以及2016年1月15日出具的申请报告，载明由被告一人经营，可知此后被告即为承租人，应当按约支付租金。根据合同约定及庭审中双方的陈述，2016年3月16日至2018年3月15日的租金为65656元/月，2018年3月16日至2020年3月15日租金为70902元/月，故2017年1月10日至2019年7月9日的租金2052567元（65656元/月×14个月＋65656元/月×6天÷30天＋70902元/月×15个月＋70902元/月×24天÷30天）被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于解除合同、支付违约金等诉讼请求，争议焦点则在于被告是否具有逾期支付租金的合理抗辩事由。经查明案涉房屋确存在消火栓无水等问题，原告做为出租人，租期内应当保证案涉房屋的适租性，被告从事的乃是人流密集型行业，现因消火栓无水等问题给被告正常经营造成了一定影响，被告逾期支付租金存在合理抗辩事由，故原告无权以此为由要求解除租赁合同、返还房屋并支付逾期支付租金的违约金，本院对上述诉讼请求不予支持。因本案并未支持原告解除租赁合同的诉讼请求，故对其要求被告支付租赁合同解除次日至交还房屋时止的房屋占有使用费亦不予支持。2019年7月10日至2019年12月5日（法庭辩论终结日）的租金345056元（70902元/月×4个月＋70902元/月×26天÷30天），被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于2019年12月6日至租赁合同解除之日的租金，因现租赁合同何时解除尚不明确，该项诉讼请求计算期间亦不明确，本院对此不予支持。原告另要求被告支付担保费，因现无证据证明已产生了担保费及担保费的具体金额，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告杨永刚于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2017年1月10日至2019年7月9日的租金2052567元；二、被告杨永刚于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2019年7月10日至2019年12月5日的租金345056元；三、驳回原告重庆华美地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43940元，减半收取21970元，保全费5000元，由被告杨永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年十二月十三日书记员  符 爽