四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14830号 上诉人（一审原告、反诉被告）：毛某某，男，1963年9月5日出生，汉族，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：黄俊翔，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：成都中奥华实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区九兴大道6号高发大厦B幢205号。 法定代表人：张宇超，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡传兰，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋华，广西冠益律师事务所律师。 上诉人毛某某因与被上诉人成都中奥华实业有限公司（以下简称中奥华实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛某某上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判中奥华实业公司继续履行《商品房买卖合同》并限期向毛某某交付房屋及办理该房屋的权属转移登记；改判中奥华实业公司向毛某某支付逾期交房违约金暂计40746元（2015年1月1日起至实际交付之日按已付房款万分之一按日计算）；2.依法驳回中奥华实业公司的全部反诉请求；3.一审、二审及反诉的诉讼费用由中奥华实业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审人民法院认定中奥华实业公司接受并认可《退房申请书》是错误的。中奥华实业公司在毛某某提交《退房申请书》后并未作出任何回应，也未主张相应的权利，履行相应的义务，说明中奥华实业公司并未接受并认可该《退房申请书》。（二）一审法院认定中奥华实业公司未实际履行《退房申请书》是由于毛某某未配合办理备案撤销手续是错误的。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第2款的约定，毛某某需要接到中奥华实业公司的通知并按其要求配合办理备案撤销手续，但中奥华实业公司在收到《退房申请》后从未通知过毛某某配合办理备案撤销手续。（三）一审法院认定案涉合同已于2017年4月13日解除是错误的。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第1款的约定，在毛某某不具有解除权的条件下，单方面向中奥华实业公司提出《退房申请书》，应当取得其同意，而实际上，双方并未就解除合同事宜进行协商并达成相关协议，中奥华实业公司也未以实际行为向毛某某作出同意退房的意思表示。二、一审法院适用法律错误，一审判决适用了《合同法》第九十三条第一款的规定，合同解除问题双方并未协商，因此适用该条判决中奥华实业公司已认可并接受《退房申请书》，案涉合同已解除明显是错误的。 中奥华实业公司辩称：1.一审法院认定事实清楚；2.合同解除的根本原因是毛某某违约逾期偿还银行贷款，导致中奥华实业公司承担保证担保责任代偿款项，毛某某违约在先。合同解除后，根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第2款约定，毛某某应该积极配合中奥华实业公司办理撤销手续。中奥华实业公司多次通知毛某某配合办理，毛某某均坚持要求中奥华实业公司先将首付款退还后才配合办理撤销备案的手续。基于双方已经达成合意解除合同，毛某某要求继续履行合同没有事实和法律依据。 毛某某一审诉讼请求：1.中奥华实业公司继续履行《商品房买卖合同》并限期向毛某某交付房屋及办理该房屋的权属转移登记（即办理不动产权证）；2.中奥华实业公司向毛某某支付逾期交房违约金暂计40746元（2015年1月1日起至实际交付之日按已付房款万分之一按日计算）；3.中奥华实业公司承担一审的诉讼费。 中奥华实业公司一审反诉请求：1.确认双方于2013年7月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；2.毛某某在一审判决生效之日起五日内协助中奥华实业公司到成都市城乡房产管理局办理撤销商品房买卖合同备案手续和预告登记手续；3.毛某某承担一审诉讼费用。 一审法院审理查明：2013年7月3日，毛某某（买受人）与中奥华实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的房屋，测绘建筑面积149.38平方米，房屋总价款为817019元；出卖人应在2014年12月31日前交房，交付时应符合下列条件：1.已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人未按该期限和条件交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行...。 双方于2013年7月3日当天还签订了前述合同附件及补充协议，其补充协议第一条方式三按揭贷款付款部分第（5）项约定：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿，买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款5%支付解除合同违约金，同时买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、律师费代理费等）进行赔偿。该协议第八条关于解除合同的特别约定第2款约定：无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后五日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房款的20%向买受人收取违约金。 2013年7月30日，案涉合同办理了合同备案手续（备案号1XXX1）。 中奥华实业公司与案外人中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》约定：中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行为购买江宇天府城一期楼盘的借款人提供个人房屋按揭贷款，中奥华实业公司为所有借款人向中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任。 因毛某某未按约偿还银行按揭贷款，2015年8月21日，中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行向毛某某发出《履行担保责任通知书》，要求毛某某结清贷款本金546385.59元及利息、相关费用11452.12元。前述两项费用合计557837.71元，当天中奥华实业公司向中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行转账偿付了该款，结清了毛某某的按揭贷款。 2017年4月13日，毛某某向中奥华实业公司提交了一份其手写的《退房申请》，其内容为“成都中奥华实业有限公司：我叫毛某某，身份证号码...（略记），我本人因病付不了银行按揭，贵公司对我偿付光大银行成都小天竺支行按揭款，我也无力偿还贵公司，我特申请退房，退还我的首付款人民币246019元，不予追究我的违约责任，我全力配合贵公司解除房管局的备案，配合了解银行后续事宜，户名...（略记），开户行..(略记）申请人毛某某（审注：毛某某签名并按手印）”。 毛某某尚未办理案涉房屋的收房手续，中奥华实业公司也未为毛某某办理案涉房屋的产权证书。 一审法院认定以上事实，有中奥华实业公司陈述及毛某某举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、中奥华实业公司举证的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《履行担保责任通知书》、转账凭证、《退房申请》、商品房买卖合同摘要等证据在卷佐证。 一审法院认为，毛某某提交退房申请时间为2017年4月13日，毛某某向一审法院提交了其2017年4月11日的湖南省脑科医院的检测报告（检测结果为存在焦虑抑郁状态）、2016年5月5日及2017年6月15日湖南省第二人民医院的疾病诊断证明（诊断为抑郁焦虑状态），毛某某以其提交申请期间患有重度焦虑症思考困难系限制民事行为能力人为由申请对其2017年4月13日的精神状况及民事行为能力进行司法鉴定，一审法院认为，抑郁症焦虑症属于心理性疾病，容易导致情绪波动等，并非生理性精神疾病。生理性精神疾病因大脑机能活动发生紊乱会导致认识能力、控制能力欠缺。但抑郁症焦虑症并非必然导致行为人产生这些能力欠缺，进而导致行为人丧失或限制民事行为能力。结合毛某某向中奥华实业公司提交的手写退房申请看，其内容意思清楚明确，逻辑条理清晰，文意连贯，充分完整表现了毛某某的意思，说明毛某某书写该申请时具有相应的辨认能力、意思表达能力，可以认定该申请系其真实意思表示。故毛某某以其患有抑郁症焦虑症并主张提交申请时系限制民事行为能力人的意见，一审法院不予采纳其要求司法鉴定的意见，一审法院亦不予准许。 毛某某提交的退房申请，其实质是向中奥华实业公司表达解除合同的意思表示，中奥华实业公司表示其接受认可该申请，其同意解除合同，只是因毛某某未配合中奥华实业公司办理案涉合同备案撤销手续中奥华实业公司才未向毛某某退还首付款等。中奥华实业公司反诉确认合同已解除，毛某某针对反诉辩称：毛某某提出退房申请是毛某某单方的申请行为，在中奥华实业公司未做出认可，实际上也没有按毛某某在申请中提出的事项进行履行的情况下，说明中奥华实业公司对该份申请是不予认可的，中奥华实业公司据此主张案涉合同并未解除。对此一审法院认为，毛某某提出退房申请后，中奥华实业公司虽未书面再与毛某某确认合同解除事宜，但不代表中奥华实业公司对毛某某提出的退房申请不接受不认可。根据中奥华实业公司陈述，毛某某提交的退房申请，中奥华实业公司予以接受并认可。根据案涉补充协议第八条第2款约定，合同解除后，买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人有权拒绝退还其购房款。一审中，毛某某提交退房申请后，毛某某未前往成都配合中奥华实业公司办理案涉合同备案撤销手续，中奥华实业公司未予退款亦有合同依据。毛某某提交的退房申请，中奥华实业公司予以接受并认可，故双方已就解除合同达成合意，本案中毛某某再要求中奥华实业公司履行合同，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的恢复原状，故毛某某在合同解除后再要求中奥华实业公司承担逾期交房违约金的诉请一审法院亦不予支持。中奥华实业公司反诉要求确认案涉合同已解除，一审法院予以支持，案涉合同应于2017年4月13日解除。中奥华实业公司反诉要求毛某某配合办理案涉房屋合同备案登记手续，一审法院予以支持。合同解除后，中奥华实业公司应将毛某某已付购房款扣除中奥华实业公司代偿款557837.71元后的剩余房款259181.29退还给毛某某，本案中中奥华实业公司也认可判决退还，故一审法院对此予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回毛某某的诉讼请求；二、确认成都中奥华实业有限公司与毛某某签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已于2017年4月13日解除；三、毛某某于一审判决生效之日起十日内配合成都中奥华实业有限公司办理位于成都市高新区房屋的签约备案撤销手续（签约备案号1XXX1）及预告登记撤销手续；四、成都中奥华实业有限公司于前述合同备案手续撤销之日起十日内将扣除代偿款后的剩余房款259181.29元退还给毛某某。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费409元，由毛某某承担。反诉案件受理费5985元，由毛某某承担。 二审中，毛某某与中奥华实业公司均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，毛某某与中奥华实业公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。毛某某因未按期归还银行按揭贷款，中奥华实业公司向银行结清了毛某某的按揭贷款，承担了担保责任，根据双方补充协议“如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿，买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》”的约定，中奥华实业公司有权解除案涉的合同。在中奥华实业公司有合同解除权的情况下，毛某某于2017年4月13日向中奥华实业公司提交的《退房申请》，中奥华实业公司接受后亦未提出异议，应视为双方对解除合同达成合意，故一审法院认定案涉合同于2017年4月13日解除并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后毛某某应协助中奥华实业公司撤销备案及预告登记，中奥华实业公司扣除代偿款后将房款退还毛某某，故毛某某上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5799元，由毛某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅