河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异357号 案外人：李爱霞，女，1982年11月19日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李爱霞称，请求依法中止对位于邢台市的执行，解除对房产的查封。事实与理由： 案外人于2013年12月22日与邢台福麟房地产开发有限公司签订福麟小镇南石门认购书，购买由福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼3单元202号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已经与被执行人河北邢台福麟房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款141139元，剩余256000元购房款办理银行按揭贷款。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人的异议没有法律依据，请求人民法院依法驳回。 被执行人邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强答辩称，2013年12月22日被执行人已将涉案房产出售给案外人，案外人已分别于2013年12月15日缴纳一万元定金，于2013年12月22日缴纳130,592元购房款，于2019年1月24日缴纳547元，且案外人同意在银行按揭手续办理完毕后将剩余256,000元购房款支付至法院指定账户，且案外异议人购买该房屋系用于居住，名下无其他住房，符合最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定应当中止对案外异议人购买房屋的执行措施，解除查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、李爱霞身份证复印件一份； 证据二、2013年12月22日诚意金、地下室140,592元收据一份、2013年12月22日河北省农村信用社农村商业（合作）银行回单一份，金额为130,592元； 证据三、福麟地产交款单，业主为李爱霞，首付款140,592元，该次付款：已付10,000元，130,592元，贷款：270,000元，备注：一万抵两万； 证据四、2013年12月22日李爱霞与邢台福麟房地产开发有限公司签订的福麟小镇认购书一份； 证据五、2019年1月24日房款及地下室141,139元收款收据一份（补交547元后新开具的收据）； 证据六、邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明。 申请执行人武大秀质证意见：对证据一的质证意见，真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。身份证复印件不能证明李爱霞是涉案房屋的合法权利人。对证据二的质证意见，1、证据0001915收据（被执行人出具），真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是邢台福麟房地产开发有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。2、农村信用社存款回单，真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单的户口是于新，不能证明案外异议人李爱霞付款的事实，其只能证明于新银行账户存款发生变动，不能证明于新是被执行人的工作人员，也不能证明案外异议人向被执行人支付购房款的事实。对证据三的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。交款单没有被执行人盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与被执行人的关系，因此该证据的真实性与合法性不予认可。对证据四的质证意见，1．真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，不能排除案外人与被执行之间存在倒签认购书的情形。2．关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通行、道路、绿化等配套设施基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据五的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大，且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。对证据六的质证意见，对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明案外人在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人李爱霞没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外人李爱霞没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强质证意见：对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市房屋。 另查明，2013年12月22日，李爱霞与福麟公司签订福麟小镇认购书，约定李爱霞购买邢台市，价款为398232元。同日李爱霞向福麟公司支付定金、首付款共计140592元房款及补交547元。福麟公司2019年1月24日为案外人出具了141139元收款收据。李爱霞提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明李爱霞没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李爱霞于2013年与福麟公司签订福麟小镇认购书，约定李爱霞购买案涉房屋，应视为案外人于2013年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，但是，案外人仅支付了141,139元购房款，未超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人李爱霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十九日 书记员  贾胜杰 书记员  张佳丽