福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4341号 原告：傅颖，女，汉族，1990年7月1日出生，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地：厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，董事长。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致师事务所律师。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 原告傅颖与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，于2019年11月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅颖之委托诉讼代理人卓水坤，被告惠元公司之委托诉讼代理人吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅颖向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金（违约金以173万元为基数，按照双方约定的日万分之一自2017年1月1日起暂计算至2019年6月30日止共计911天，违约金157603元，实际违约金计算至被告实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年12月15日，原、被告双方签订了一份《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：03188438）。合同约定：（1）被告将其开发的位于同安区商品房出售给原告，总价款为人民币1730000元。合同第八条约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，合同继续履行，被告必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向原告支付已收房款的万分之一作为违约金等。合同签订后，原告依约支付了购房款1730000元，由被告向原告出具购房发票。然而，被告未在约定的房产交付期限向原告交付房产，至今仍未将房产予以交付。经原告多次催促，被告交房未果，故提起诉讼。 惠元公司辩称：一、原告向案外人借款购房首期款26万元并由惠元公司提供担保，相关《借贷协议》约定原告未还清借款之前，债权人有权通知惠元公司不得交房且惠元公司不得交房，原告至今未偿还前述借款，惠元公司不承担逾期交房的违约责任。二、且被告存在可以据实延期交房的合理事由。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：1、出现合同约定的天气顺延因素801天。2、因规划调整导致施工中变更设计影响工期。3、幕墙施工因国家标准变化影响工期。4、因供电部门选址、增设电房专用通道等要求，影响工期。5、因线路检修、政府管制因素影响工期。6、原告逾期提交按揭材料或逾期签署贷款文件，被告有权顺延交房期限56天,且无须承担该期间逾期交房的违约责任。三、因“莫兰蒂”超级台风实际影响工期78天。综上，案涉房产因原告欠款未还，被告依约不能交付房产，故被告不存在逾期交房情形，且本案中存在被告顺延交房期限的合理事由，原告的诉求依据不足，应予驳回。 本院经审理查明：2014年12月15日，傅颖与惠元公司签订一份合同编号为03188438的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，傅颖购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共164.87平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米10493.12元，总金额为1730000元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人应于2014年12月15日前向出卖人支付首期购房款人民币520000元整。剩余房款共计人民币121万元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第3条约定，买受人必须在本协议签订之日直接向贷款银行或者委托出卖人向贷款银行提交按揭材料（按揭材料以贷款银行提出的要求为准），签订相关贷款文件并办理相关手续。如果买受人在本协议签订之日起7日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须按未付款的日万分之八向出卖人支付违约金，且出卖人有权相应顺延交房时间；如果买受人在本协议签订之日起31日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，……。第7条约定，若买受人需自行向其他银行申请按揭贷款的，买受人必须确保全额按揭款于本协议签署后60日内到达出卖人指定的账户，否则视为买受人逾期付款。第10条约定，合同第八条第一款1.2.3.4项整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 同时查明，2015年2月1日，石狮市龙整进出口贸易有限公司作为甲方、傅颖作为乙方与惠元公司作为丙方签订一份借贷协议，载明：“一、借款用涂乙方因购买丙方开发的厦门市和谐天下一区和畴阁26层2604室房产之用，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途。二、借款金额乙方向甲方借款金额为人民币贰拾陆万元（￥260000）。三、借款利息（一）借款利息按年利率18%计算；（二）若乙方按第四条约定按期且足额归还甲方借款，利息由丙方承担；（三）若乙方未按第四条约定按期且足额归还甲方借款，利息则由乙方自己承担。四、借款方式乙方承诺按以下还款方式按期且足额归还上述借款（￥260000）。1、于2015年8月31日前向甲方归还人民币贰拾陆万元整；乙方任一期借款到期不能如期付款，均应自应付款之日起按应付款日万分之五向甲方支付违约金直至实际付款之日止。......七、保证条款（一）乙方未还清所有借款之前，甲方有权要求丙方拒绝将其所购上述房屋交付给乙方，亦有权拒绝将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担。（二）乙方未还清所有借款之前，丙方不得将其所购上述房屋交付给乙方，亦不得将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担。（三）丙方为乙方的上述借款提供无限连带责任保证。” 2014年11月22日、2014年12月15日，傅颖共向惠元公司支付260000元购房首付款。惠元公司分别于2014年12月15日、2015年5月7日先后向傅颖开具二张《发票》，载明该公司已分别收取傅颖购房款520000元、1210000元，合计1730000元。 2015年8月31日，上述借款清偿期限届满后，傅颖未按约定还款，2016年3月18日石狮市龙整进出口贸易有限公司向惠元公司出具履行借款担保义务催告函，要求惠元公司承担担保责任，偿还借款本金、利息、违约金。2016年8月20日，石狮市龙整进出口贸易有限公司向惠元公司发出通知，要求惠元公司在傅颖未还清260000元借款之前，惠元公司不得将和谐天下一区和畴阁26层2604室房屋交付给傅颖，亦不得为其办理产权证手续，以敦促傅颖履行还款义务。 2018年7月30日，惠元公司作为甲方、石狮市龙整进出口贸易有限公司作为乙方、张海彬作为丙方签订一份担保代偿协议书，载明：“一、经甲、乙、丙三方对账核算，各方确认截止2018年5月31日止，附件一列明的各借款人共偿还出借人（乙方或丙方）借款本金、利息、逾期付款违约金等及人民币6805334元。二、甲方同意承担《借款协议》项下的担保责任，向乙方、丙方支付本协议第一条的借款债务。甲方担保代偿的主债务人名单及相应的借款本金、利息、违约金等主债务金额以乙方和丙方出具的《担保代偿证明》为准。三、甲方与购房人许维蓄签订编号06053692的《商品房买卖合同》，甲方与购房人施秀慰签订编号06053695的《商品房买卖合同》，甲方同意将前述两份商品房合同项下的购房款债权6805334元，以转让价格6805334元转让给乙方和丙方共同享有。甲方与乙方、丙方同意，该债权转让债务与本借款担保债务等额抵销。四、本协议与债权转让协议同时签署。本协议签署时，乙方和丙方即确认甲方已确认甲方已清偿完毕本协议第一条的借款担保债务，甲方取得担保代偿权。五、乙方和丙方应向甲方出具《担保代偿证明》，告知借款人甲方已经代偿借款本息并由甲方取得担保追偿权。......”该协议附件借款明细中记载包括本案原告傅颖在内的31个借款人借款明细（借款总额6805334元），其中傅颖到期未还款260000元，利息158080元，违约金43550元，上述合计461630元。 同日，惠元公司作为甲方与石狮市龙整进出口贸易有限公司作为乙方，针对上述6805334元的购房款债权签订一份债权转让协议书，约定该债权转由石狮市龙整进出口贸易有限公司享有。同时，石狮市龙整进出口贸易有限公司出具一份担保代偿证明。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年9月27日，惠元公司有向国网（厦门）供电有限公司发函商请解决和谐天下一、二区配电站选址问题。 截止至本庭开庭时，讼争房屋尚未符合交房条件，傅颖也未清偿借款260000元，同时惠元公司与傅颖也未办理交房手续。 庭审中，傅颖表示对惠元公司主张的可延期天数不予认可，也没有延期提交按揭资料及支付按揭款。同时陈述，因为惠元公司所开发的房产存在烂尾的可能，其出于对惠元公司的不信任，故不敢将余款支付给惠元公司，惠元公司应对该事由承担相应的责任。同时认为，该借款合同为另一法律关系，合同中对惠元公司不得交房的约定也明显减轻惠元公司的违约责任，与双方签订的买卖合同相冲突。目前惠元公司所开发的楼盘尚未验收，其不信任故没有将剩余房款支付给被告，同时该债权已经超过诉讼时效。惠元公司陈述石狮市龙整进出口贸易有限公司有向其和傅颖进行催讨过，后来惠元公司将包括傅颖在内的借款人以包销的方式还清了借款，本案的诉讼时效没有超出，在傅颖还清借款前，惠元公司有权拒绝交房。 上述事实，有傅颖提交的《商品房买卖合同》、不动产统一发票；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、整改文件、商请解决和谐天下一区及二区配电站选址问题的函、借贷协议、刷卡凭证、催告函、《担保代偿协议书》、《债权转让协议书》、《担保代偿证明》，以及双方当事人的陈述等证据证实，以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，本案中《商品房买卖合同》及借贷协议均是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，其民事行为合法有效，本院依法予以认可。因在原、被告双方与石狮市龙整进出口贸易有限公司签订的借贷协议中明确约定，“若乙方未还清所有借款之前，丙方不得将其所购上述房屋交付给乙方，亦不得将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担”，故应依照约定，傅颖在清偿所有借款后，方能向惠元公司主张交付讼争房屋。 傅颖提出该借贷协议系另一个法律关系，且其不知道惠元公司已经清偿了该债务，故惠元公司要求其先还款后才能交付房产的主张没有事实和法律依据的辩解意见，对此本院认为，傅颖作为上述合同的相对人，在相关协议及合同均有签字，故傅颖应对其不偿还260000元借款的法律后果明知。同时傅颖在庭审中陈述，其是因为怕讼争房屋烂尾，所以不支付剩余房款给惠元公司，据此可以认定，傅颖对该260000元债权已经转移给惠元公司的情况是明知的，但是其基于对惠元公司的不信任所以拒绝向惠元公司支付。并且因傅颖未清偿借款的违约行为，惠元公司帮其偿还了首付款借款260000元，故虽然惠元公司向傅颖出具了全额的不动产销售发票，但是惠元公司并未实际收到讼争房屋的全额购房款，傅颖尚有260000元购房款未支付。本案中，按照合同约定向惠元公司支付全额购房款系傅颖的先合同义务，傅颖逾期支付全部或部分购房款时，惠元公司可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。现傅颖仍未向惠元公司支付剩余购房款，故傅颖要求惠元公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 傅颖提出上述借款超出法定诉讼时效的辩解意见，对此本院认为，傅颖作为借贷协议的借款人，惠元公司作为借贷协议的担保人，根据《中华人民共和国担保法》第十八条明确规定，“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，故石狮市龙整进出口贸易有限公司要求惠元公司承担担保责任的行为构成诉讼时效的中断，本案260000元首付款借款于2015年8月31日履行期届满，2016年3月18日石狮市龙整进出口贸易有限公司向惠元公司催告其履行担保义务，2018年7月30日双方签订担保代偿协议，惠元公司代傅颖清偿了该借款，故该借款并未超过诉讼时效，傅颖的该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告傅颖的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币3452元，适用简易程序减半收取1726元，由傅颖负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴天赐 二〇一九年十二月二十五日 法官助理康珊良子 代书记员 康丽凤 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。