四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2246号 上诉人（原审被告）：广安市恒基生态农业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：王翀，董事长。 委托诉讼代理人：胡洪铭，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广安市广安区。 负责人：滕波，该组组长。 被上诉人（原审原告）：广安市广安区。 负责人：陈光碧，该组组长。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 上诉人广安市恒基生态农业有限公司（以下简称“恒基农业公司”）因与被上诉人广安市广安区浓溪镇红色村第五村民小组（以下简称“红色村五组”）、广安市广安区浓溪镇红色村第十村民小组（以下简称“红色村十组”）租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒基农业公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由红色村五组、红色村十组承担。事实和理由：1.红色村五组、红色村十组的实际损失是36,064元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款之规定，本案违约金约定明显过高，最高上限应为实际损失的30%即10,819.2元，而非100,000元。2.双方协议已约定违约金，上诉人承担违约金时，不应另行支付未支付租金的利息。 红色村五组、红色村十组辩称，合同约定的违约金，是双方当事人的真实意思表示，且红色村五组、红色村十组的损失不仅是利息的损失，还有土地不能恢复原来产量的损失，故一审认定违约金是合理的。一审判决少判了租金。 红色村五组、红色村十组向一审法院起诉请求：1.解除红色村五组、红色村十组与恒基农业公司于2012年2月18日签订的《核桃种植合作协议》；2.判令恒基农业公司向红色村五组、红色村十组给付保底分红款71,418元及逾期给付违约金；3.判令恒基农业公司向红色村五组、红色村十组给付违约金100,000元;4.判令恒基农工业公司将红色村五组、红色村十组田地复耕；5.本案案件受理费由恒基农业公司承担。 一审法院认定事实：2012年2月18日，红色村五组、红色村十组（甲方）与恒基农业公司（乙方）签订《核桃种植合作协议》，主要约定：甲方将位于的地块207亩交给乙方使用；协议期限为15年，从2012年2月18日至2027年12月31日止；核桃苗款项由政府补助，委托乙方负责购买，乙方负责组织技术人员和工人在2012年4月10日前栽植完；前六年（2012年12月31日至2018年12月31日）保底分红方式：乙方前三年每年支付230元／亩，从第四年开始每年按103.5亩支付230元／亩至第六年。付款日期，每年12月31日前支付次年保底分红款项；如乙方未按期兑现分红款项，每逾期一天甲方可按应收款项金额的1‰收取违约金。如甲乙有一方违反约定义务，需向对方支付违约金10万元并赔偿由此造成的经济损失；如其他因素不能履行本合同，按原状复耕……等等。 协议签订后，红色村五组、十组将协议约定的土地交由恒基农业公司使用，恒基农业公司支付了2012年2月18日至2015年2月18日的租金。 同时查明，2016年2月5日，红色村五组、十组分别向恒基农业公司出具收条一份，分别载明：“今收到广安市恒基生态农业有限公司保底分红款11,268.5元”；“今收到广安市恒基生态农业有限公司保底分红款12,420元”。2017年1月24日，红色村五组、十组分别向恒基农业公司出具收条一份，分别载明：“今收到广安市恒基生态农业有限公司保底分红款11,268.5元”；“今收到广安市恒基生态农业有限公司保底分红款12,420元”。庭审中，双方对于两份收条以及支付事实的真实性没有异议，但对支付何年的租金双方发生争议，争议如下：红色村五组、十组认为2016年2月5日、2017年1月24日收到的租金系恒基农业公司支付的2015年2月18日至2017年2月18日两年租金，恒基公司未支付2017年2月18日至今的租金；恒基农业公司认为2016年2月5日、2017年1月24日支付的租金系2016年2月18日至2018年2月18日的租金，2018年2月18日至今的租金未支付。 一审法院认为，本案的主要焦点问题是：第一、支付了多久的租金；第二、红色村五组、十组是否有权解除双方之间签订的《核桃种植合作协议》；第三、红色村五组、十组主张的违约金。 关于支付了多久的租金的问题。从《核桃种植合作协议》第十一条、第十二条的约定看，双方对于“分红”的时间、金额、方式均有明确约定，“前六年”是指2012年12月31日至2018年12月31日止，“从第七年开始”是指自2019年12月31日至协议期满。双方约定“分红”是从2012年12月31日开始计算。因此，双方均认可前三年租金应是指2012年12月31日至2015年12月31日。审理中，恒基农业公司仅提供在2016年2月5日、2017年1月24日向红色村五组、十组支付了两年的租金，由此可以认定恒基农工业公司支付的租金是2015年12月31日至2017年12月31日期间的租金。2018年1月1日后，恒基农业公司未再向红色村五组、十组支付租金。 关于红色村五组、十组是否有权解除与恒基农业公司的合同关系的问题。本案中，红色村五组、十组已经按照合同约定将土地交付恒基农业公司使用，而恒基农业公司从2018年1月1日未再向红色村五组、十组支付租金。现红色村五组、十组根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，要求解除双方形成的租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持，合同解除的时间为起诉状送达之日即2019年7月8日。合同解除后，恒基农业公司作为承租人应向红色村五组、十组返还租赁物。合同解除之前，恒基农业公司一直占有、使用诉争土地，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，恒基农业公司亦应按约定履行向红色村五组、十组交纳租金的义务。根据审理查明的事实，恒基农业公司应向红色村五组、十组交纳2018年1月1日至2019年7月8日期间的租金{（230元/亩×103.5亩=23,805元）+（230元/亩×103.5亩÷365天=65.21元/天×188天=12,259元）=36,064元}。由于恒基农业公司在解除合同后应返还土地，未返还之前应支付占有租赁物使用费，使用费应继续按租赁期间租金标准（每天65.21元/天）计算至土地退还之日止。同时，《核桃种植合作协议》约定“如其他因素不能履行本合同，按原状恢复”，解除合同后，恒基农业公司应按照合同约定将租赁的土地恢复耕种。 关于红色村五组、十组主张的违约金问题。在租赁合同中，承租人按约履行支付租金是租赁合同最重要的义务，本案中恒基农业公司作为承租人未按约定支付租金，其行为已违约。现红色村五组、十组要求恒基农业公司支付违约金，符合合同约定。关于违约金具体数额的问题，因违约金系为了弥补违约行为对守约方造成的损失，该损失既包含租金损失，也包含因违约行为导致合同解除后预期利益等损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，没有证据证明红色村五组、十组的实际损失，故一审法院根据上述司法解释的规定，依据双方在合同中的约定，对红色村五组、十组要求恒基农业公司支付违约金诉讼请求予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除红色村五组、十组与恒基农业公司之间的《核桃种植合作协议》；二、限恒基农业公司于本判决生效之日起十日内将承租占有的《核桃种植合作协议》约定土地恢复耕种，并返还给红色村五组、十组；三、限恒基农业公司于本判决生效之日起十日内向红色村五组、十组支付已经到期下欠2018年1月1日起至2019年7月8日的土地租金共计36,064元，并按每日65.21元的标准向红色村五组、十组支付2019年7月9日起至实际返还土地之日止的土地使用费；四、限恒基农业公司于本判决生效之日起十日内向红色村五组、十组支付违约金100,000元；五、驳回红色村五组、十组其他诉讼请求。案件受理费3,728元，由红色村五组、十组负担728元，恒基农业公司负担3,000元，并向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是双方约定的违约金是否过高及恒基农业公司是否应当支付2019年7月9日后的土地使用费。违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本案红色村五组、红色村十组虽未举证证明因恒基农业公司的违约行为给其造成的具体损失，但该案的损失不仅是恒基农业公司逾期支付红色村五组、红色村十组租金的利息损失，还应包括红色村五组、红色村十组对在恒基农业公司没有违约行为的情况下获得后续租金的期待利益以及案涉土地因恒基农业公司疏于管理致使土地质地受损影响再耕种等损失，故一审法院综合判定恒基农业公司支付违约金100,000元并无不当，本院予以维持。一审判决第三项除了判决恒基农业公司支付未付的租金外，还判决恒基农业公司承担的是其在合同解除后逾期返还土地的占用土地使用费，并非是恒基农业公司理解的逾期支付租金的利息。若恒基农业公司在合同解除后不及时返还租用的土地，其理应继续支付占用土地的使用费，一审对此认定正确，本院亦予以维持。综上，恒基农业公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，恒基农业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,728元，由广安市恒基生态农业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 成代军 审 判 员 张 强 审 判 员 杨红梅 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 陈 雪 书 记 员 徐俊男