福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初492号 原告（反诉被告）：吴美惠，女，1983年5月20日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐漳成，男，1972年7月17日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 第三人：漳州市龙文区鑫怡房产中介服务所，住所地福建省漳州市龙文区景山小区。 经营者：胡蔡润，男，1978年7月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林珠梅，女，系公司员工。 第三人：连文娟，女，1976年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 原审原告（反诉被告）吴美惠诉被告（反诉原告）唐漳成、第三人漳州市龙文区鑫怡房产中介服务所（以下称“鑫怡房产中介”）房屋买卖合同纠纷一案，吴美惠于2017年2月15日向本院提起诉讼，本院于2017年10月16日做出（2017）闽0603民初392号民事判决，唐漳成不服判决上诉至漳州市中级人民法院，2018年1月15日，漳州市中级人民法院做出（2017）闽06民终3141号民事裁定，撤销该判决，将该案发回本院重审。本院于2018年2月8日立案重审，追加连文娟为本案第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴美惠及其委托诉讼代理人蓝春鸿，唐漳成，鑫怡房产中介的委托诉讼代理人林珠梅，连文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴美惠向本院提出诉讼请求:1.判令唐漳成继续履行《房地产买卖协议书》，将址在福建省漳州市龙文区蓝田镇东屿村旁毅达阳光17幢103号房屋（以下称“讼涉房屋”）过户给吴美惠。2.本案诉讼费用由唐漳成负担。诉讼过程中，吴美惠变更上述诉讼请求为：1.解除吴美惠与唐漳成双方签订的《房地产买卖协议书》；2.判决唐漳成退还吴美惠购房定金2万元，并赔偿吴美惠损失66万元。3.本案诉讼费用由唐漳成负担。事实和理由：2016年9月26日，唐漳成与吴美惠、鑫怡房产中介的林珠梅签订《房地产买卖协议书》，约定：唐漳成将讼涉房屋出售给吴美惠，该房产建筑面积153.5平方米；双方约定该房地产的总成交价为66万元；付款方式：定金2万元于2016年9月26日支付，首期购房款25万元（含定金）于2016年10月10日前至不动产中心办理产权证过户当日支付，第二期购房款41万元于2016年12月30日前通过商业贷款支付；双方定于2016年10月10日以前办理相关交易手续等。协议签订后，吴美惠已经依约支付了购房定金2万元，然而唐漳成违约不按期办理产权证过户等交易手续。吴美惠此前已通过中介多次催促唐漳成办理产权证过户等交易手续，但唐漳成均拒不配合办理相关交易手续。2017年1月4日，受吴美惠委托，福建必得律师事务所依法向唐漳成出具律师函，催促唐漳成限期配合办理产权证过户等交易手续，然而唐漳成仍拒不办理上述手续。 为证明上述事实，吴美惠提交以下证据：1.房地产买卖协议书、收条，拟证明唐漳成与吴美惠签订协议将讼涉房屋出售给吴美惠，吴美惠支付定金2万元。2.律师函、聊天信息截图，拟证明吴美惠多次催促唐漳成办理产权证过户等交易手续，并委托律师出具律师函。 唐漳成辩称，唐漳成认为讼涉合同已经终止，当时唐漳成与吴美惠提出了唐漳成在漳州市芗城人民法院有经济案件，当时中介有去落实，落实后吴美惠表示不敢买，所以合同已经终止。唐漳成未提交证据。 鑫怡房产中介述称，当时有听朋友说唐漳成有欠人钱，当初跟吴美惠说明，在办理过户时第三方典当行也在场的情况进行解押的。合同已经终止，当时有谈及赔偿问题，因赔偿没有达成一致意见。鑫怡房产中介未提交证据。 连文娟述称，唐漳成与吴美惠签订合同没有经过连文娟的同意，都是他们自行签订的，连文娟不知情，连文娟不同意卖房子。连文娟未提交证据。 唐漳成向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》，定金2万元归唐漳成所有。2.本案反诉费用由吴美惠负担。事实和理由：唐漳成与吴美惠签订《房地产买卖协议书》，约定唐漳成将讼涉房屋出售给吴美惠。协议签订后，吴美惠未依约向唐漳成支付首期购房款。因此双方于2017年1月19日在鑫怡房产中介处协商，因定金2万元在鑫怡房产中介处，因此吴美惠同意唐漳成将收取的定金1万元支付给鑫怡房产中介（另外1万元由鑫怡房产中介收取），双方签订的上述协议终止。唐漳成认为，吴美惠未依约履行合同义务，已构成根本性违约。唐漳成未提交证据。 吴美惠辩称，首付款未支付是因为唐漳成拖延不办理过户，唐漳成违约在先，无权要求取消定金。买卖协议合法有效，双方都应当遵守和履行。根据协议约定，办理过户的时间为2016年10月10日，但唐漳成在当日以户口找不到为由，不去办理过户。过后吴美惠多次催促唐漳成办理过户，唐漳成均以各种理由推托。协议约定支付首付款的条件是办理过户当天支付，唐漳成一直不配合办理过户，因此说付款付款条件并未形成，吴美惠有权不履行支付义务。唐漳成解除合同、不返还定金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人没有争议的事实为： 2016年9月26日，以唐漳成为甲方（卖方），吴美惠为乙方（买方），鑫怡房产中介为丙方（中介方）的三方签订《房地产买卖协议书》，约定：唐漳成自愿将讼涉房屋出售给吴美惠，该房建筑面积约153.5平方米，总价66万元。吴美惠于2016年9月26日支付唐漳成2万元，作为购房定金。唐漳成、鑫怡房产中介各执定金的50%（双方交易后，定金抵款购房款）。（1）首期购房款25万元（含定金）于2016年10月10日前至不动产中心办理产权证过户当日由吴美惠支付给唐漳成。（2）第二期购房款41万元定于2016年12月30日前吴美惠通过商业贷款支付给唐漳成。（3）双方于2016年10月10日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。第九条约定：吴美惠中途违约，唐漳成有权取消定金。唐漳成中途违约，应退还吴美惠定金，并赔偿违约金2万元。鑫怡房产中介有权收取吴美惠、唐漳成双方约定支付的中介费作为服务费，非因鑫怡房产中介原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还等内容。2016年10月10日，吴美惠、唐漳成未到不动产登记中心办理讼涉房屋的转移登记手续，吴美惠未支付首期款。2017年1月4日，吴美惠委托福建必得律师事务所向唐漳成发出《律师函》（编号：[2017]必得LCH字第001号）告知唐漳成吴美惠已依约支付了购房定金2万元，并如期准备好首期购房款，要求唐漳成协议期办理产权证过户等交易手续。 2017年2月15日，吴美惠向本院提起诉讼，请求：1.判令唐漳成继续履行《房地产买卖协议书》，并将讼涉房屋过户给吴美惠。2.本案诉讼费用由唐漳成负担。2017年4月11日，唐漳成提起反诉，请求：1.依法解除双方于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》，定金2万元归唐漳成所有。2.反诉费用由吴美惠负担。 另查明，唐漳成与连文娟于1996年11月18日登记结婚，讼涉房屋系唐漳成于2007年10月27日向漳州市毅达房地产发展有限公司购买。2018年4月17日庭审中，连文娟明确表示不同意出售讼涉房屋。 2018年4月17日，吴美惠变更诉讼请求为：1.解除吴美惠与唐漳成双方签订的《房地产买卖协议书》；2.判决唐漳成退还吴美惠购房定金2万元，并赔偿吴美惠损失66万元（损失暂定66万元，待具体的损失数额鉴定后再追加、变更诉讼请求）。3.本案诉讼费用由唐漳成负担。 吴美惠向本院申请对讼涉房屋于2018年4月17日的现值进行评估，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司漳州分公司进行评估。该公司于2018年12月27日出具《房地产估计报告》（编号：闽建友估房字第××号），讼涉房屋评估价值为1214313元（价值时点为2018年4月17日）。2019年4月8日庭审，吴美惠明确诉讼请求以2018年4月17日提交的变更诉讼请求申请书为准。 对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1.关于吴美惠支付定金的数额问题。吴美惠提交收条，拟证明合同签订当日支付唐漳成定金2万元。唐漳成主张其只收取1万元。本院认为，吴美惠提交的收条系唐漳成向吴美惠出具，该收条载明：“兹收到买方吴美惠购买讼涉房屋购房定金2万元。若吴美惠悔约不买，该定金取消归唐漳成所有，唐漳成有权将该房屋转售给他人，若唐漳成悔约不卖，应双倍返还吴美惠所交的定金。”，结合《房地产买卖合同》约定的唐漳成、鑫怡房产中介各执定金的50%，可认定吴美惠支付唐漳成定金2万元，其中1万元系由鑫怡房产中介收执。 2.关于本案合同是否能够履行和谁违约的问题。吴美惠提交微信聊天记录及律师函，拟证明吴美惠多次催促唐漳成办理讼涉房屋过户手续。唐漳成对该证据无异议，但认为合同已经解除。鑫怡房产中介对证据无异议；连文娟认为未经其出售房屋，吴美惠的证据均没有看过。本院认为，吴美惠提交的微信聊天记录及律师可证明唐漳成拒不履行合同约定的义务。唐漳成、鑫怡房产中介主张合同已解除但未提交证据予以证实；鑫怡房产中介庭审中陈述双方未就赔偿问题达成一致意见，根据吴美惠提交的微信聊天记录载明至2016年12月28日吴美惠要求鑫怡房产中介联系唐漳成协商讼涉合同的问题，则合同尚未解除。唐漳成出售的房屋系其与连文娟共有，该房屋买卖合同是否能够继续履行及办理过户取决于连文娟的意思表示，吴美惠未举证证明合同签订时连文娟同意出售讼涉房屋，连文娟在庭审中明确表示其不同意出售讼涉房屋，则唐漳成并未取得该房屋的全部处分权，致使合同无法履行。 本院认为，吴美惠与唐漳成、鑫怡房产中介签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。因唐漳成出售的讼涉房屋系其与连文娟共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。吴美惠未举证证明合同签订时连文娟同意出售讼涉房屋，连文娟在庭审中明确表示其不同意出售讼涉房屋，唐漳成在处分共有物时未经全体共有人同意的情况下，该房产不能实现物权的变动，即合同不能继续履行及办理过户，吴美惠的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故吴美惠、唐漳成请求解除《房地产买卖协议书》本院予以支持。因唐漳成不履行合同义务，且未取得该房屋完全处分权致《房地产买卖协议书》无法履行而解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故唐漳成应承担违约责任。 关于唐漳成应承担违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同第九条约定，唐漳成中途违约，应退还吴美惠定金，并赔偿违约金2万元。吴美惠以唐漳成违约造成的经济损失明显高于双方约定的违约金为由请求唐漳成退还2万定金并赔偿其损失66万元，为此申请对讼涉房屋于2018年4月17日的现值进行评估。经评估为讼涉房屋于2018年4月17日的现值1,214,313元，该时点的房屋差价为554,313元。吴美惠提交的鑫怡房产中介与唐漳成的聊天记录、律师函等证据及其原审一审诉讼请求可以证实其要求唐漳成履行合同，至2018年4月17日连文娟明确表示不同意出售房屋，即因唐漳成处分共有物未经全体共有人同意的情况下，该房屋不能实现物权变动，讼涉合同不能继续履行，应以该时点作为吴美惠损失的计算时点。因唐漳成给吴美惠造成的损失远高于双方约定的违约金，故吴美惠请求调高违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，2018年4月17日合同无法履行时致使唐漳成应承担吴美惠的损失，即调高违约金，应考虑以下因素：1.合同的履行情况；2.双方当事人的过错程度；3.损失的可预见性；4.违约方是否因违约而获利等因素。本案中唐漳成未取得讼涉房屋共有人连文娟同意出售房屋，经吴美惠多次催促均未履行合同，已构成违约，其行为存在过错；吴美惠在签订合同后仅支付2万元定金，在唐漳成违约的情况下，其可以及时进行止损，吴美惠在签订及履行合同过程中均未审查讼涉房屋共有人连文娟是否同意出售讼涉房屋，吴美惠亦存在过错。故，在结合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度等情形，唐漳成应赔偿吴美惠因合同解除所产生的损失共计332,587.8元（554,313×0.6）。故唐漳成应返还吴美惠定金2万元并赔偿吴美惠经济损失332,587.8元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，判决如下： 一、唐漳成与吴美惠于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》于2018年4月17日解除。 二、唐漳成应于本判决生效之日起10日内返还吴美惠定金2万元并赔偿吴美惠经济损失332,587.8元，以上共计352,587.8元。 三、驳回吴美惠的其他诉讼请求。 四、驳回唐漳成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10,400元，由唐漳成负担。反诉受理费5,200元，由唐漳成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  陈加新 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。