广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1794号 原告：田朝霞，女，1958年10月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓凯，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：桂林宇癸酒店管理有限公司,住所地：桂林市叠彩区中山北路30号综合楼3层。 法定代表人：黄湘莹，经理。 委托诉讼代理人：刘振宇，男，汉族，1964年12月21日出生，住桂林市秀峰区。 被告：桂林时代可再生能源工程有限公司,住所地:桂林市秀峰区青狮路168号。 法定代表人：刘振宇，执行董事。 被告：兴安县宇癸国际大酒店有限公司，住所地：兴安县兴安镇迎宾路30-1号。 法定代表人：黄湘莹，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振宇，男，汉族，1964年12月21日出生，住桂林市秀峰区。 原告田朝霞与被告桂林宇癸酒店管理有限公司（以下简称“宇癸公司”）、被告桂林时代可再生能源工程有限公司（以下简称“时代公司”）、兴安县宇癸国际大酒店有限公司（以下简称“兴安宇癸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何国欣、邓凯，被告宇癸公司委托诉讼代理人刘振宇，被告时代公司的法定代表人刘振宇，被告兴安宇癸公司的委托诉讼代理人刘振宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田朝霞向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告宇癸公司于2013年2月5日签订的《公寓委托管理合同》，并由被告宇癸公司将所租房屋按照原告与开发商签订的商品房买卖合同附件3的装饰设备标准交还给原告；2、判令三被告向原告支付拖欠的房租65354元（截至2019年9月30日），以后租金，按每月租金1686元支付到退房时止；3、判令三被告支付违约金20232元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告宇癸公司于2013年2月5日签订《公寓委托管理合同》，合同约定租期为10年，每月租金1686元，按月支付。逾期超过六个月，原告有权解除合同，被告支付12个月房屋租金作为违约金。被告时代公司对租金债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告宇癸公司，此后，被告宇癸公司与时代公司使用原告的房屋作经营用房，设立兴安宇癸公司，该公司于2015年4月14日完成工商注册登记，同月25日正式开业。2015年8月11日前，被告宇癸公司能按时交纳租金，此后于2016年2月25日、9月15日分别交付租金1686元、400元后便开始拖欠租金至今，截至2019年9月底，扣除合同约定的10个月装修期，被告至今已累计拖欠租金超过38个月，共拖欠租金65354元。为此，请法院依法判决，以维护原告合法权利。 原告对其主张的诉讼请求，提供了下列证据： 1、2013年2月5日，原告与被告宇癸公司签订的《公寓委托管理合同》（原件），用以证明原告将房屋租给被告宇癸公司作为经营用房及租房约定的条件； 兴房权证兴安县字第××号房产证（与原件核对无异的复印件），用以证明原告是本案出租房屋的所有权人； 原告收取房租的银行账户流水清单（原件），用以证明被告收到原告的房屋并使用及向原告交付租金的情况； 被告兴安宇癸公司电脑咨询单（原件），用以证明租用原告等人的房屋作经营用房的兴安宇癸公司于2015年4月14日登记成立，被告兴安宇癸公司实际使用了原告的房屋； 被告宇癸公司电脑咨询单，用以证明被告宇癸公司的主体资格； 被告时代公司电脑咨询单，用以证明被告时代公司的主体资格； 桂（2019）兴安县不动产权第××号不动产权证书（与原件核对无异的复印件），用以证明原告是本案出租房屋的所有权人，使用期限2007年12月28日起至2077年12月28日止，同时证明该房屋竣工时间为2013年1月1日； 交购房款单据（原件），用以证明2013年2月5日，原告已将购房款238000元足额交给了开发商； 购房发票（与原件核对无异的复印件），用以证明开发商已经足额收到原告的购房款238000元； 商品房买卖合同（与原件核对无异的复印件），用以证明合同附件3约定了交房标准，被告宇癸公司应按此标准退房给原告。 被告宇癸公司、时代公司、兴安宇癸公司辩称：1、本案的《公寓委托管理合同》无效；原告用2013年2月5日与桂林风景房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的标的物作为出租房，于2013年2月5日与被告宇癸公司签订《公寓委托管理合同》不合法，因为原告对该房尚不具备合法所有，因该合同为预售房合同，于2013年2月26日到兴安县房管所进行备案登记，直到2016年2月4日才取得房产证，原告此时才对涉案房屋有所有权。2、原告购买的房屋不能出租。因为该房屋还未竣工，未曾验收，不能交付给承租人使用，原告将此房出租违反建筑法。原告假借订立合同恶意进行磋商，隐瞒了订立合同有关的重要事实，要被告支付租金严重损害了被告的利益，属于缔约过失。原告自2013年2月5日至今，没有把自己从风景公司购买的房屋交付给被告使用，未办理交房手续；被告也没有给租金给原告，该合同不能生效，也没有履行。3、原告的房屋为45.9平方的住房，不是门面，要求被告每月支付1686元租金，显失公平，租金过高使被告承担不起责任，同时在兴安县租赁市场，不可能有这样的价格，不符合政府的指导价，同时从原告桂林银行开具明细证明，只有收到刘振宇代表风景公司开发商给予自己的回馈，没有收到被告支付的租金，请求驳回原告的诉讼请求。 被告宇癸公司、时代公司、兴安宇癸公司在举证期限内向法庭提交的证据有： 商品房买卖合同（复印件），用以证明房子不是现房而是预售房，不能出租，与三被告无关，同时证明根据建筑法规定，没有竣工验收的房屋是不能出租的，不能问被告要租金，只能跟开发商要管理回馈费； 兴安县迎宾国际大酒店式公寓投资计划，用以证明原告问开发商要经营管理费回馈费每月1686元； 《公寓委托管理合同》（与原件核对无异的复印件），用以证明原告只能问开发商要管理回馈费，不能问被告要租金，该合同显失公平； 《承诺书》（复印件），用以证明原告只能问开发商要管理回馈费，不能问被告要租金； 《股东会决议》、（2016）桂0325民初1276号判决书（与原件核对无异的复印件），用以证明涉及酒店的股东会决议无效了，所以酒店停业就不能经营了； （2018）桂0325民初751号判决书的12页第8行至第9行及（2019）桂0325民初2874号判决书（与原件核对无异的复印件），用以证明原告购买的精装房要到2014年12月30日以后才能出租； 兴安宇癸公司成立符合法律、行政法规的强制性规定的相关资料（实地核查表、治安管理责任书、消防工程安装承包合同、消防安全检查合格证、特种行业许可证），用以证明被告要使用原告的出租房必须达到法律法规的强制性规定； 酒店移交管理协议（复印件），用以证明被告用电话通知的方式将房子的钥匙于2017年8月31日交给原告。 被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该合同没有现房出租，合同上虽有被告的公章但被告没有签字确认，该合同不是出租给被告使用，是假借订合同的名义问开发商要回馈费；对证据2的真实性无异议，认可原告是涉案房屋的所有人，但原告于2016年2月4日才取得房屋所有权，也没有交付给被告使用；对证据3的真实性无异议，但认为这恰恰证明原告收到开发商的回馈费，2013年2月5日签订合同，从3月便开始收到回馈费，故不是租金；对证据4的真实性无异议，但认为刘振宇代表开发商经营酒店，为了回馈原告买房的回馈费；对证据5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性不认可，认为竣工时间与客观事实不符；对证据8的真实性无异议，但认为钱是交给开发商的，不是交给被告；对证据9的真实性无异议，但钱是交给风景公司的，与被告无关；对证据10的真实性无异议，认为原告所购买的房屋是精装房，所以交给被告的也应是精装房。 原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告的证明观点，也不能证明该租赁合同无效，说明原告的诉讼请求所列商品买卖合同附件三装饰、设备标准真实存在，双方均认可；对证据2的真实性无异议，但认为该份证据过了举证期限，且对证据的关联性和证明目的有异议，认为投资计划是被告主动给原告的；对证据3的真实性、关联性均无异议，但认为该份证据过了举证期限，对证明目的有异议，合同合法有效，签订合同时已经竣工验收，不存在不能出租的情形；对证据4认为该份证据过了举证期限，且对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告将房屋租给被告宇癸公司作为经营用房及租房约定的条件；对证据5、6的真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关；对证据7的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为判决书与本案无关，总工期为三年（2012年1月1日起至2014年12月30日止）是房屋装饰工程合同中的约定，而不是在本案买卖合同中约定，不能证明装饰合同的实际竣工时间；对证据8中的实地核查表、治安管理责任书、消防工程安装承包合同的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，认为要办理这些证件必须要把房交给了被告才能办理，消防工程安装承包合同的落款时间是2011年11月18日兴安宇癸公司便盖章了，说明兴安宇癸公司于2011年便存在并在运营，对消防安全检查合格证，特种行业许可证的真实性不认可；对证据9的真实性、合法性、关联性均不认可，且该份证据过了举证期限，该份证据没有原告的签名，后面的名单也没有通知到原告，故与原告无关。 本案立案后，为查明事实，本院依职权调取了两份证据：（2017）桂0325民初848号民事判决书及桂林市中级人民法院（2017）桂03民终3163号民事判决书，原告对两份判决书的真实性、合法性、关联性均无异议，被告对两份判决书的真实性无异议，关联性不认可，其已向广西高院申诉了，但已被广西高院驳回申诉。 综合原、被告的质证意见，本院对当事人无异议的证据予以确认；对证据证明内容、事实有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年2月5日，原告田朝霞与被告宇癸公司、被告时代公司签订《公寓委托管理合同》一份，合同约定原告将其所有的位于兴安县，建筑面积45.9平方米的商品房出租给被告宇癸公司，被告时代公司为被告宇癸公司进行担保，租赁期为十年。合同约定，出租房屋所在楼宇统一交付业主时，原告需按时接受出租房并付清购房款及相关费用，并在接受房屋之日立即交付被告宇癸公司使用。租赁期从原告付清房款及相关费用并交付被告宇癸公司使用之日起的第十一个月开始计算（原告给被告宇癸公司10个月的装修期从实际交付日起计算）。租金及支付方式：1、被告宇癸公司每月支付原告租金1686元；2、被告宇癸公司同意提前支付原告租金，但被告宇癸公司提前支付的租金应冲抵将来租期的租金；3、被告宇癸公司应于每月前7个工作日支付下月租金并存入原告指定账户。被告时代公司作为丙方承担担保责任，即如果在承租期内出现被告宇癸公司未能按约定支付租金的情况，则由被告时代公司先行按合同规定向原告支付房屋租金，并取得代为履行合同义务。合同约定，被告宇癸公司逾期支付房租，每逾期一日按逾期应付租金总数的百分之一支付违约金，逾期超过六个月后，原告有权解除合同，被告宇癸公司则应支付12个月的房租作为违约金。合同同时约定，合同的变更、解除和终止需经三方书面同意，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，各方均能依约履行，但合同履行至2015年8月，被告宇癸公司便以经济困难为由，未支付2015年9月之后的租金。经原告多方催收，被告宇癸公司又于2016年2月支付了1686元租金、2016年9月支付了400元租金，截至2016年9月，被告宇癸公司共支付原告租金54352元。 另查明，原告2013年2月5日与开发商桂林风景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同第八条约定出卖人在2013年4月30日前交付房屋，但必须经勘测、设计、施工、建设及监理单位验收合格方能交付。2013年5月17日经勘测、设计、施工、建设及监理五方对迎宾家园1#楼进行竣工验收，验收结论为“土建、水电、电梯、装饰装修等项目经检验符合设计图纸，能满足使用要求，各项资料齐全，符合验收标准，工程质量合格”。原告于2013年2月5日交清了购房款及相关费用。 本院认为，原告与被告宇癸公司，被告时代公司签订的《公寓委托管理合同》系三方真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，合同各方应遵照执行。现原、被告因租金支付问题引发纠纷，本院根据双方诉辩意见，归纳本案的主要争议焦点有：1、关于解除原、被告签订的《公寓委托管理合同》的问题，2、关于租金起算时间及被告是否拖欠租金的问题，3、被告在履约过程中是否违约的问题，4、原告的诉讼请求是否合法有据的问题。下面根据本案查明的事实逐一论证。 一、关于解除原、被告签订的《公寓委托管理合同》的问题。根据《公寓委托管理合同》的约定，被告逾期超过六个月支付房屋租金，则原告有权解除本合同，同时乙方应支付12个月房屋租金作为违约金，然而原告已连续30多个月未支付房屋租金，解除合同的条件已成就，故原告请求解除双方签订的《公寓委托管理合同》符合双方约定，本院予以支持。 二、关于租金起算时间及被告是否拖欠租金的问题。原、被告签订《公寓委托管理合同》时出租房屋尚未竣工，该合同实为房屋预租合同。合同约定租期从原告付清房款及相关费用并将房屋交付给被告使用之日的第十一个月开始计算。原告于2013年2月5日前交清了购房款及相关费用。但原告与被告宇癸公司之间从没实际办理交接手续。2013年5月17日，本案出租房屋所在楼宇经“五方”竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，而原告与开发商签订的商品房买卖合同亦约定“五方”竣工验收合格为交付条件。根据上述法律规定及合同约定以及本案出租房屋未实际履行交接手续的事实，本院确定涉案房屋“五方”竣工验收合格之日加十个月装修期为实际租赁期起始日和租金的起算日，因此被告宇癸公司应从2014年3月17日依约向原告支付租金。被告认为应以装饰装修合同纠纷的判决书认定的时间2014年12月30日为精装房的交付时间，但该证据不能证实其主张的内容，对此本院不予认定。被告宇癸公司至2016年9月共交租金54352元。从2014年3月17日算至2019年9月16日止，被告宇癸公司共应付租金为111276元（1686元×66个月），被告宇癸公司仍欠原告租金56924元（111276元-54352元）。 三、关于被告是否违约的问题。根据对上述第2个焦点问题的分析，算至2019年9月16日本案开庭前止，被告宇癸公司已拖欠原告租金56924元，超过六个月未支付租金，已构成违约，依约应向原告支付20232元违约金，即12个月租金，故被告宇癸公司存在违约的情形。 四、关于原告诉请是否合法有据的问题。本院认为，原告请求三被告共同支付租金及违约金的问题。由于原告与被告宇癸公司是《公寓委托管理合同》的当事人，原告请求被告宇癸公司承担给付租金及违约金，合法有据，本院予以支持。原告请求时代公司承担共同给付责任的问题，由于被告时代公司仅作为担保人在《公寓委托管理合同》上签字，且合同中明确约定，被告时代公司对被告宇癸公司未能按照约定支付租金的情况承担担保责任，故原告请求被告时代公司对租金部分承担连带担保责任，于法有据，本院予以支持，对违约金部分承担共同给付责任，于法无据，本院不予支持。原告还诉称要求被告兴安宇癸公司也承担共同给付责任的问题。原告认为被告兴安宇癸公司实际使用了原告的房屋，故需要承担共同给付责任。本院认为，被告兴安宇癸公司不是《公寓委托管理合同》的当事人，根据合同的相对性原则，被告兴安宇癸公司不受《公寓委托管理合同》的约束，同时原告未能举证证明是被告兴安宇癸公司实际使用该房屋，故不需要承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告田朝霞与被告桂林宇癸酒店管理有限公司于2013年2月5日签订的《公寓委托管理合同》。被告桂林宇癸酒店管理有限公司应于本案判决生效之日起十日内迁出其租赁的原告田朝霞房屋（按商品房买卖合同附件3的装饰设备标准）； 二、被告桂林宇癸酒店管理有限公司支付原告田朝霞租金56924元（该部分租金暂算至2019年9月16日），以后租金以每月1686元支付至被告桂林宇癸酒店管理有限公司迁出原告田朝霞房屋时止，被告桂林时代可再生能源工程有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、被告桂林宇癸酒店管理有限公司向原告田朝霞支付违约金20232元； 四、驳回原告田朝霞其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3361元，由原告田朝霞负担361元，被告桂林宇癸酒店管理有限公司、被告桂林时代可再生能源工程有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  唐红刚 人民陪审员  黄立富 人民陪审员  蒋晓媛 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  唐莹娥