福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13324号 原告：颜伊莎，女，1990年8月25日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：颜国强，系原告父亲。 被告：厦门顶峰房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路899号罗宾森购物广场五楼A区，统一社会信用代码91350200612007561H。 法定代表人：LANCEYUGOKONGWEI，董事长。 委托诉讼代理人：黄君长，系公司职员。 委托诉讼代理人：梁晓丽，系公司职员。 原告颜伊莎与被告厦门顶峰房地产开发有限公司（以下简称顶峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜伊莎及其委托诉讼代理人颜国强，被告顶峰公司委托诉讼代理人黄君长、梁晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜伊莎向本院提出诉讼请求：1.顶峰公司支付逾期交房自2016年6月30日至2016年8月9日共39天违约金15313.00元；2.顶峰公司赔偿颜伊莎毛坯房132.35平方米因2016年8月10日至今因装修材料价格和人工费每平方米上涨1100元的损失，共145585元；3.顶峰公司对颜伊莎的房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复完成之日起5年的质量保证保修责任（5年的保修期应自顶峰公司将讼争房屋修复完整后移交颜伊莎之日起开始计算）；4.顶峰公司聘请有资质建筑机构对颜伊莎房屋漏水采用已签署制定的《罗宾森二期3#楼珍珠格49F屋面防水重新施工工艺确认函》方案修复，出具漏水修复完成的鉴定证书，修复已提供证据缺陷事项由房屋质量检测机构出具鉴定证明颜伊莎房屋已达到国家及地方相关质量标准，符合入住条件证书，颜伊莎确认后房屋修复完成；5.顶峰公司免除颜伊莎自2016年8月9日起至房屋修复完成之日止的物业管理费用；6.顶峰公司赔偿因房屋漏水给颜伊莎造成自2016年8月9日起至房屋修复完成之日止租金每天250元（250元是依据中介公司的报价），暂计2016年8月10日起至2019年6月27日止、共1052天损失263000元。事实与理由：颜伊莎在2013年5月22日向顶峰公司购买罗宾森广场二期3号楼4902室，面积133.54平方，总金额3961731元。颜伊莎是产权人、依据本合同第五条，面积确认及面积差异处理，产权证办理时建筑面积修改为132.35平方米，总金额3926427元。本合同第八条约定出卖人应在2016年6月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。第一次颜伊莎收到《交房通知书》于2016年6月7日到该房屋验房，当时发现两个洗手间和厨房、主卧内墙有漏水现象，地板有裂痕，阳台窗不能关，故颜伊莎拒绝接收该房屋。隔壁4901房屋、4903房屋也有漏水严重现象，业主们发现是质量瑕疵的房屋，颜伊莎和两位业主于2016年8月12日到顶峰公司地址向售楼部经理沈宏燕小姐反映房屋漏水等问题。2016年8月19日颜伊莎和两位业主又上门找售楼部经理沈宏燕小姐，双方制定了修复方法，签署了《罗宾森二期3排楼珍珠阁49F屋面防水重新施工工艺确认函》，顶峰公司两星期后对4901、4903房屋进行了修复，但没有对颜伊莎房屋修复。2016年9月15日，由于刮台风下大雨颜伊莎屋顶严重漏水，两个洗手间和厨房地面雨水高达3~5公分，当日顶峰公司工程师刘辉生先生到现场看了漏水情况向颜伊莎表示会修复，可是后来也没有修复。颜伊莎及其父母多次向厦门市建设局及顶峰公司反映问题，要求尽快修复漏水等问题，但顶峰公司一直未予理睬。后顶峰公司虽然有对颜伊莎房屋有做一些修复，但至今仍处于漏水之中，由于房屋的严重漏水无法装修入住，给颜伊莎造成了巨大的精力和财产损失。综上所述，颜伊莎认为：1.颜伊莎房屋验收交接单日期是2016年8月9日。顶峰公司逾期交房39天。顶峰公司按日向颜伊莎支付总金额3926427元万分之1的违约金共15313元（3926427*0.0001*39天）。2.顶峰公司应赔偿颜伊莎毛坯房132.35平方米因2016年8月10日至今因装修材料价格和人工费每平方米上涨1100元的损失，共145585元。3.顶峰公司应当对颜伊莎的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。4.顶峰公司应当对颜伊莎的财产损失承担赔偿责任。综上所述，颜伊莎为维护自已的合法权益，特向提起顶峰公司赔偿因房屋漏水等问题承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等赔偿责任的诉求，请支持颜伊莎的诉讼请求。 顶峰公司辩称，一、顶峰公司于2016年6月7日即已按合同约定履行了房屋交付义务，不存在逾期交房的情形，颜伊莎要求顶峰公司承担逾期交房违约金无法律依据和合同依据。根据顶峰公司与颜伊莎签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，顶峰公司交房时间应当在2016年6月30日前，房屋交付条件包括竣工验收合格、消防验收合格等。2016年5月16日，顶峰公司在取得消防验收合格证明文件后，即已达到合同约定的商品房交付所需全部条件。顶峰公司于6月1日按合同约定向颜伊莎寄送了书面的《交房通知书》。颜伊莎收到通知书后于6月7日前来验房，尽管颜伊莎最终以一些“看不出来”的问题为由拒绝收房，但顶峰公司认为顶峰公司已经履行了合同项下的交房义务。颜伊莎拒绝交接的，颜伊莎应自行承担相应的损失和责任，与顶峰公司无关。涉案房屋应在2016年6月7日被视为交付给颜伊莎。 二、颜伊莎要求顶峰公司承担房屋装修涨价损失既无合同依 据，也无法律依据，且未真实产生。颜伊莎是否办理装修和诉争房屋是否存在质量瑕疵之间不存在必然的因果联系。 三、房屋不存在影响使用的质量问题，颜伊莎要求延长房屋质 保期限的请求没有相应的合同和法律依据。按照《房屋建筑工程质量保修办法》第一款第二项规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。《房星质量保证书》第三条第四款约定“本套房屋最低保修期自交付使用之日起计算。”房屋己经在2016年6月7日交付，颜伊莎因为自身原因延迟交付的，相关责任应由其自行承担，房屋的保修期应自2016年6月7日起算，涉案房屋已取得国家主管部门核发的全套验收合格证明文件，这足以证明房屋已达到国家及地方相关质量标准，符合入住条件。颜伊莎于本案中主张的相关问题仅为一些颜伊莎的担忧或细小的瑕疵，顶峰公司本着诚实守信和负责的态度已严格按照相关法律法规及颜伊莎的要求履行房屋质量保修义务，房屋修缮工作己经完成，颜伊莎无权要求顶峰公司延长保修期。 四、涉案房屋不存在影响使用的质量问题，无需专业机构对维 修工艺进行鉴定和出具修复完成鉴定证书。如上所述，涉案房屋已取得国家主管部门核发的全套验收合格证明文件，这足以证明房屋已达到国家及地方相关质量标准，符合入住条件。颜伊莎提出的全部维修要求，顶峰公司已依照合同约定将诉争房屋的瑕疵修缮完毕，诉争房屋目前也并未再出现漏水现象。如颜伊莎认为房屋质量或维修存在任何影响使用的重大问题，颜伊莎应另行自行委托相关的专业机构对房屋质量进行鉴定，而无权仅因为担忧就要求额外加重顶峰公司的维保负担。鉴于诉争房屋已取得国家主管部门核发的全套验收合格证明文件，颜伊莎若认为诉争房屋不合规范，应承担相应举证责任。 五、颜伊莎要求顶峰公司免除诉争房屋物业管理费的诉求毫 无依据，顶峰公司也无权免除物业管理费。颜伊莎是否装修入住不影响物业管理公司对该费用的收取。而顶峰公司仅为诉争房屋的建设单位，顶峰公司与物业公司是相互独立的法人主体，物业公司是依据独立的物业管理合同向颜伊莎收取费用，顶峰公司并非该合同的当事主体，无权要求物业管理公司放弃其于物业管理合同项下的权利而免除物业管理费。 六、颜伊莎要求顶峰公司按250元天赔偿自2016年8月9之 日起至房屋修复完成之日租金损失的请求既无合同和法律依据，也无证据支持。1.涉案房屋已取得国家主管部门核发的全套验收合格证明文件，这足以证明房屋已达到国家及地方相关质量标准，符合入住条件。颜伊莎提出的维修请求，顶峰公司也已经积极妥善处理，顶峰公司不存在任何拖延和违约的情形，没有影响颜伊莎及时接收并使用该房星，顶峰公司无需向颜伊莎承担任何赔偿责任。2.即便涉案房屋存在任何要维修事项，顶峰公司也仅承担修义务，而无需向颜伊莎赔付任何租金损失。无论是从合同上还是法律上，均未要求出卖人在房屋质量瑕疵的情况下需赔偿租金损失。3.颜伊莎提出的租金损失不能为顶峰公司所合理预见，且颜伊莎未提供任何证据证明其在2016年8月9之日起至房屋修复完成之日期间有产生实际的租金损失，250元/天租金标准的计算毫无依据颜伊莎对于房屋修复期间的认定也存在谬误。截至今日，顶峰公司只收到过颜伊莎先后共2次关于漏水的书面报修申请，时间分别为2016年6月7日和8月12日，顶峰公司收到后也都立即分别进行了处理，且颜伊莎并未对处理结果提出过新的异议。 七、退一万步讲，就算顶峰公司真的违约在先，颜伊莎作为房屋买卖合同的相对方，依法负有相应的注意义务、通知义务和减损义务。然而，颜伊莎在实际占有房屋3年多的时间里，一直放任漏水这一紧急维修事项的存在，既未通过主动修复缺陷的方式以减损，也未积极与顶峰公司进行沟通，由此造成损失的不断扩大，那主要责任也理应由颜伊莎自行承担。而且，根据《商品房买卖合同》之补充协议第六条第2款“在合同继续履行情况下，根据主合同第九条及本补充条款确定的赔偿数额，与根据合同第十四条及其补充条款确定的赔偿数额，累计不超过房屋总价款的2％”。故顶峰公司认为，即使要求顶峰公司承担损失赔偿，其赔偿金额也不应该超过该上限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月22日，顶峰公司（出卖人）与颜伊莎（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定颜伊莎向顶峰公司购买罗宾森广场二期3#楼49层02单元（以下简称讼争房屋），建筑面积共133.54平方米；单价为每平方米29677元，总金额3961731元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件六补充协议第八条第2点约定，在出卖人按照主合同第十一条的预订出示齐全、合法有效的证明文件的情况下，买受人应当及时履行其受领房屋的义务，不得以房屋、装饰或设备存在瑕疵为理由拒绝受领房屋。合同签订后，颜伊莎向顶峰公司支付购房款，房屋登记至颜伊莎名下。 2016年6月7日，颜伊莎罗宾森璀璨新城二期房屋验收交接单上书写“暂不收楼”，并认为房屋存在内墙发现漏水、室内分隔部分有裂痕、窗户不够紧密、没有蓄板和电线、厨房水压低、楼宇对讲还未安装等质量问题。2016年7月18日，顶峰公司向颜伊莎发出《催告通知书》，通知其诉讼房屋已于2016年7月18日按要求完成整改，并通知其于2016年7月24日前尽快办理入住手续。2016年8月9日，颜伊莎之父颜国强在罗宾森璀璨新城二期房屋验收交接单上书写“暂先收楼，需整改，留钥匙一把”，并认为房屋阳台墙面漆脱落、入户门锁损坏、客厅有一个线盒没盖。 2016年8月12日，颜伊莎与案外人林永泼和倪美云向顶峰公司提出屋面的防水由业主自行承担重新施工，所需费用由顶峰公司负担；自屋面动工之日起，屋面的维保责任由上述三位业主自行承担一切责任，与顶峰公司的维保责任无关；本屋面的重新施工费用以正常报价协商后另行签订“双方协议”。2016年8月19日，颜伊莎与案外人林永泼和倪美云再次向顶峰公司提出整改方案，即掀开全部屋面水泥砖块及水泥砂浆结合层、铲除钢筋混凝土层、拆除保温层并将全部屋面的防水层挖开，重新做防水工作。顶峰公司工作人员沈海燕答复将于2016年8月24日回复工艺确认。 2019年6月6日，厦门佰仕达物业管理有限公司罗宾森物业服务中心确认讼争房屋原漏水点已处理，目前现场勘察未发现漏水现象，并注明多出漏水点经灌浆处理，现可进场装修，后期如发现再有漏水，再通知管理处处理。 审理中，顶峰公司陈述其不清楚颜伊莎是否按照其主张的方案进行维修。因为三户一起申请，应当一并进行维修。顶峰公司已以口头形式答应对方自行维修，并依据对方提供的工艺后进行测算后两笔向林永泼支付了250000元。颜伊莎陈述其得知顶峰公司将赔偿款支付给林永泼，但是在与和林永泼核实后得知该笔款项是支付给林永泼个人的，顶峰公司并未将颜伊莎的维修费用支付给林永泼。同时，因顶峰公司没有答复颜伊莎等三户的维修方案，颜伊莎没有自行按照该工艺进行维修，而顶峰公司仅给另外两户修复漏水而没有修复颜伊莎的房屋，目前隔壁两户已经入住。 本院询问颜伊莎是否对房屋目前是否漏水以及漏水原因进行评估鉴定。颜伊莎确认其不申请上述鉴定。 本院认为，讼争合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。颜伊莎于2016年6月7日房屋验收交接时指出房屋存在的内墙漏水、室内分隔裂痕等问题均属于房屋质量问题，颜伊莎拒收房屋并无不当，顶峰公司以当日作为房屋交付日期，于法无据，不予采纳。顶峰公司整改之后通知颜伊莎于2016年7月24日前办理交房手续，颜伊莎代理人颜国强于2016年8月9日接收房屋时虽指出房屋仍存在外墙墙面漆脱落等问题，但该问题不影响颜伊莎使用房屋，故应认定顶峰公司通知交房截止日期即2016年7月24日为交房之日。根据双方约定，顶峰公司逾期交房已达24日，应依约支付违约金9508元（3961731元×0.0001×24天）。 根据在案证据尚不能明确房屋漏水原因，颜伊莎亦明确不申请相关鉴定，其主张讼争房屋存在质量问题并要求顶峰公司承担维修和延长维保责任的诉求，暂缺依据。同时颜伊莎亦以书面形式向顶峰公司提出屋面的防水由业主自行承担重新施工，所需费用由顶峰公司负担，顶峰公司对此并无异议，且双方均确认顶峰公司向林永泼支付了维修费用，可认定双方就讼争房屋漏水事宜的维修方式及责任已达成一致，颜伊莎应自行修复。综上，颜伊莎以房屋漏水为由向顶峰公司主张装修费用上涨损失以及要求顶峰公司修缮房屋延长质保期等诉求，于法无据，不予支持。颜伊莎主张其并未收到房屋修缮费用，针对该笔款项，颜伊莎可另行主张权利。 关于租金损失，颜伊莎因房屋漏水确实无法使用房屋，其主张自2016年8月9日起的租金损失，于法有据，予以支持。颜伊莎于2016年8月19日提出防水施工方案，顶峰公司承诺于2016年8月24日之前确认，虽双方对顶峰公司是否回复以及回复时间均有争议，但结合前述认定，顶峰公司已同意颜伊莎等人的施工方案，颜伊莎可自行修复房屋，故租金计算截止日期以2016年8月24日为宜。顶峰公司主张租金金额过高但未提出相应的反驳证据，结合讼争房屋面积及地理位置、市场行情，本院采纳颜伊莎提出的每日250元的租金标准。综上，顶峰公司应向颜伊莎支付租金损失4000元（250元×16天）。 关于物业管理费用，顶峰公司并非物业合同相对方，颜伊莎的该项诉求不属于本案处理范围，本案中不予处理，颜伊莎可另行主张权利。综上，颜伊莎的诉讼请求在本院认定的范围内予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门顶峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向颜伊莎支付逾期交房违约金9508元及租金损失4000元； 二、驳回颜伊莎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7658元，由颜伊莎负担7414元，由厦门顶峰房地产开发有限公司负担244元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，颜伊莎可在判决书送达之日起三十日内，厦门顶峰房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  辛 鹏 人民陪审员  廖静巧 人民陪审员  曾华鲜 二〇一九年十二月十二日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。