本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0502民初2207号原告：王某，女，1949年11月4日出生，汉族，辽宁省本溪市人，矿务局林业处退休职工，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：魏某1，男，1973年1月2日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：魏某2，女，1970年11月15日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市平山区。被告：本溪大河实业有限责任公司，住所地：本溪市平山区振工路。法定代表人：张其明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，辽宁恒基资产经营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：谭某，本溪大河实业有限责任公司结算中心主任。原告王某与被告本溪大河实业有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人魏某1、魏某2，被告本溪大河实业有限责任公司的委托诉讼代理人张某、谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的合同；二、请求人民法院依法判令被告立即支付赔偿款本金1.71万元及违约金1710元；三、请求人民法院依法判令被告立即支付赔偿款利息2.0169万元（利息自2002年1月至2019年7月，按照人民银行同期同类基准贷款利率计算）；三、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：1998年10月14日、1998年12月18日，原、被告之间分别签订了一份《购房合同书》（编号为0002374)及一份《协议书》。协议签订后，原告在约定时间内支付了现金1.71万元，全部履行了缴纳所有购房款项的义务；而被告却没有按照合同约定履行安置进场经营义务，导致原告在精神上和经济上蒙受了巨大损失。市场建成后，在没有竣工验收的情况下，被告就逼迫我们业主进入档口试营业。刚进入档口试营业不久，该市场因公安消防设施验收不合格，1999年11月12日，本溪市消防局作出的本消发【1999】23号的批复中已经明确“我局不同意该工程使用（包括试营业）”，不允许市场继续营业。在收到本溪市消防局的批复后，被告就通过停水、停电等方式，逼迫原告退出档口。原告持续近20年到多个部门进行反映情况，省、市相关部门也给予了答复，并相继出台了相关文件，由被告负责解决，但被告总以各种理由拒不履行。双方在合同中约定的违约金为10%，根据《合同法》的相关规定，低于原告的实际损失，被告理应按照中国人民银行同期同类基准贷款利率支付利息。原告曾多次找被告调解，但被告总以各种借口拒绝调解。原告只好将被告诉诸法院，为了维护公民的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判决。被告本溪大河实业有限责任公司辩称，1.原告诉讼超出诉讼时效，1998年的10月12日签订购房合同书，从签字之日起到现在已经21年了，超过《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效；2.原告在1998年10月14日签订购房合同书之前就以短租的方式实际在该档口从事经营行为，正是对该档口的经营环境和物业服务满意的前提下，才自愿继续签订合同和经营，同时原被告于1999年12月签订协议书；3.根据本溪市人民政府办公会议纪要第21期及本溪市人民政府办公会议纪要第71期都明确大河市场试营业时间，经营范围以及水、电等提供配套服务；4.对于原告提出的消防不合格导致不允许市场继续经营，原告所购买的小商品城自1999年12月试营业以来，从未接到任何部门以任何理由要求关闭和停业的通知，恰恰相反的是，各级政府对大河市场发展给予强有力的支持；5.被告系国有企业，经营诚实守信，从未采取威胁逼迫原告退出档口，截止2017年底，仍有部分商户在小商品城从事经营活动，商户可以根据自身的实际情况选择变更经营方式或选择暂停经营，原告也可以根据自身条件自行选择经营模式，被告对于原告所谓损失没有赔偿责任。综上，原告购买小商品城的行为完全是自主的商业行为，是以其对该商城的商业前景的判断为前提，由于商城没有形成良好商业氛围以及该商户对政策前景的过度乐观才导致原告没有得到预期的经营效益，对于原告自身经营不善造成的任何损失均与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年10月14日，原告王某与被告本溪大河实业有限责任公司签订购房合同书，约定原告购买位于小商品城壹层的档口，建筑面积为6㎡，合计户数为4户，房款为7.2万元，优惠5%，实交金额6.84万元（王某退会计凭证73#租3600元与234#合计需补4.77万元）。合同约定：一、实行分层计价；二、按国家有关规定确定所有权，使用权。房屋竣工后由管理部门统一管理；三、双方签字付款后，此合同生效。特殊情况需退款时，核收退款额10%的违约损失费；四、本合同一式三份，第一联为售方存查，第二联为购方财务付款存查，第三联为办理进户手续，按合同序号选位进场；五、房屋竣工分配进户后，此合同自行失效。1998年8月19日，被告向原告出具收款收据，主要内容为：“1998年8月19日，编号73，交款王某，收3600元，交款原因：收王某档口租金0050#（含2000元保证金）”；1998年10月14日，被告向原告出具收款收据，主要内容为：“1998年10月14日，编号234，交款魏某2，收1.71万元，交款原因：魏某2购档口款0109#”；1998年10月16日，被告向原告出具收款收据，主要内容为：“1998年10月16日，编号355，交款王某，收4.77万元，交款原因：王某补交档口款0109#”。1999年8月15日，本溪市计量公正行颁发房屋面积公证书，公证编号为：本计公字第990016-1072号，报告内容：小商品城一层档口X1D-316号商品房，建筑面积8.55㎡，套内建筑面积4.5㎡，共有建筑面积摊系数：0.899753。1999年12月18日，原、被告签订协议书，协议书的甲方是被告，乙方是购大河市场摊位、档口业户。合同的主要内容为：乙方向甲方购买的摊位、档口享有产权、使用权，甲方为乙方营造良好的经营环境，提供满意物业服务，乙方必须遵守甲方所制定的各项管理制度，服从甲方对大河市场统一的经营管理，自觉遵纪守法，做到文明经商，营业人员在上岗前必须参加物业管理部门的培训，按交款的原始合同序号排列，乙方购买甲方小商品城四区14.15.16.17号摊位、档口，乙方保证在甲方规定区域内合法有序经营。乙方购买甲方摊位、档口不能擅自出租和转卖，如出租和转卖，必须向甲方物业管理部门提出申请，批准后向甲方交100元转租费和300元转卖费方可转租和转卖他人使用，乙方虽向甲方购买产权或使用权，但为保证大河市场整体建筑的安全性和统一性，乙方不得私自在营业用地内乱建、乱改建筑结构和增设超重、超高、超宽等设施，乙方必须服从甲方的统一规划，如若改动或装修，必须向物业管理部门提出书面申请，待批准后方可施工。乙方开始经营，必须主动向甲方一次性交纳物业管理保证金500元，一年之后凭收据退款。物业管理费包括卫生费、水电费、取暖费、保安费、防火费、房产设备费。甲方为乙方提供清洁用水、照明用电及公共卫生清扫，负责大河市场内的治安、保卫、消防、设备维修等管理工作，乙方在经营活动中必须明码标价，不准强卖、不准高声叫卖、不准乱摆、乱挂、乱堆、乱放、不准摆地摊。音响音量不准超过环保部门的规定标准。甲方有权根据市场形势需要对乙方使用的场地、柜台、档口、摊位和市场内的商品布局进行整体调整，乙方应无条件服从市场的统一安排。乙方有责任对甲方的设施、设备进行保护，发现问题应及时报告。每日开业后，业户自行保管货物，晚停业时，摊位、档口内不准存放现金或贵重物品，如若丢失责任由乙方负责。因不可抗拒的火灾、水灾、震灾及鼠咬货物造成经济损失时，甲方不承担经济责任，乙方必须向保险公司投保，如不投保，发生灾害给乙方造成的损失，责任由乙方自己负责。乙方在摊位、档口经营过程中，未经甲方批准，严禁在市场内私设电源，擅自使用如电炉子、电饭锅、电水壶、电熨斗等电热器具。另查，2018年7月2日，原告向本院提起诉讼，后于2018年11月22日申请撤诉。本院认为，本案的争议焦点如下：原告主张解除合同并要求赔偿损失有无事实及法律依据。根据当事人的庭审陈述及提交的证据材料，原被告之间存在两种法律关系，一种是买卖合同关系，一种是市场管理及物业服务合同关系。基于买卖合同关系，原告负有缴纳购房款的义务，被告负有提供适格标的物的义务。结合本案，原被告均认可小商品城存在消防未验收就交付并使用的情况，但消防未验收的情形是否属于当事人行使合同解除权的法定情形，此问题应当从以下方面考察：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原被告在购房合同中并未约定解除合同的情形，故该条不适用于本案。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十九条等条款对于买受人行使解除权的情形予以列明，但是均未将“未经消防验收合格”列为买受人行使合同解除权的法定情形，故本案不属于依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除合同的情形。3.《中华人民共和国消防法》第五十八条规定“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：。（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的。”，从该条规定来看，并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即：责令停止使用并处罚款）；况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，并不影响涉案购房合同书的法律效力，故该条规定不能成为原告主张解除合同的理由。对于本案涉及标的为档口，而为何参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房，无论从价值、内部结构，还是使用方式方面，都具有档口的相关属性，但又在上述方面超出档口的范畴，按照法律当然解释“举重明轻”的原则，在未经消防验收的情况下，商品房买卖合同都不能解除的情况下，本案涉案档口的购房合同亦不能解除。即使因未经过消防部门验收合格，原告享有解除合同的权利，但在审查原告提出解除合同是否能够得到支持的时候，仍需考虑以下事宜，即原告行使解除权是否超过行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原被告并未约定合同解除的期限，因此应当对于合理期限作出认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定,可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,未经催告的,合同解除权行使期限为解除权发生之日起一年内。结合原告提交的证据材料和答辩意见，可以知晓原告从试营业不久就知道被告存在消防设施不合格的情形，距现在已近20年，已明显超过法律规定的解除权一年的行使期限，因该一年的合同解除权行使期限为除斥期间，不能延长、中断，原告的合同解除权已归于消灭，原告要求解除合同的主张不能得到支持。基于市场管理及物业服务方面，从该角度看，原被告的身份关系并非买卖合同双方，原告不能以此原因要求解除买卖合同。如原被告在该方面事宜产生争议，应另案诉讼。对于原被告庭审中争议的诉讼时效问题，因合同解除权属于形成权,其行使期限的性质属于除斥期间,不应适用债权请求权诉讼时效制度的规定，本院对此不再赘述。综上所述，原告的主张不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国消防法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费774元（原告王某已预交），由原告王某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  孙启斌人民陪审员  赵 晖人民陪审员  郑铁民二〇一九年十二月二十三日法官助理吴丹书记员姜明松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国消防法》第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当进行消防设计审查的建设工程，未经依法审查或者审查不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。法信超链：地方法规1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。