吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4806号 原告：何福琴，女，1950年4月16日生，满族，退休工人，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：马虹，女，1976年9月8日生，满族，移动公司职员，住吉林省洮南市。 被告：胡文玉，女，1955年5月25日生，汉族，退休工人，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：冯亮，系吉林厚合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨睿函，男，1983年4月18日生，汉族，公司职员，住广州市白云区。 第三人：张淑华，女，1953年4月15日生，汉族，退休工人，住吉林省白城市。 原告何福琴与被告胡文玉、第三人张淑华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何福琴委托诉讼代理人马虹、被告胡文玉及其委托诉讼代理人冯亮、杨睿函、第三人张淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何福琴向本院提出诉讼请求：1.停止对原告具有所有权房屋的执行，并依法解除查封；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月18日，原告与本案第三人张淑华签订房屋买卖合同，购买张淑华、李延春共有一直张贴广告出售的坐落在洮南市××道所有权证号为吉房权证洮字第XXXX号，面积为246.28平方米房屋，原告在原产权人办理公证委托前提下，按第三人指定账户如期付清价款，有银行付款凭证，因当时房屋除在银行抵押贷款外并无案件查封，第三人属于有权处分，双方仍正常交易，第三人用售楼款还清贷款及部分债权人（也包括本案被告，当时未起诉）欠款后，房屋处于正常状态，交易双方按约定结清相应冲抵费用后，买受人原告实际占有，且又对房屋在原有基础上进行投资、修缮，充分行使物之所有权、管理权、支配权，因在房屋交易前后，原产权人李延春一直病重卧床，行动不便，第三人张淑华长期陪护未见好转，直至李延春死亡。鉴于此，非原告自身原因导致未办理产权变更登记，又兼房产部门改制停办登记业务等客观原因耽误了变更产权，但房屋易主系公平、真实交易而引起物权变动，买卖系原产权交易双方真实意思表示，根据《物权法》第15条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。未登记只是物权未设立，而被告2017年2月立案与第三人之诉属债权之诉，且应明知该房屋已交易又申请因债而引起的相应保全措施，时间在产权变动之后，根据物权优于债权原则，该不动产已由原告合法占有，并已行使物之支配权，被告申请查封，已侵害原告合法权益，根据本案事实及结合相关法律规定（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条、第18条及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，法释[2004]15号第17条之规定），请法院判如所请，查封造成的直接损失原告另行告诉。 胡文玉辩称，本案所涉的房屋何福琴没有办理产权登记手续，房屋没有发生产权变动。 张淑华辩称，我将房屋在2016年出售给何福琴，并签订买卖合同。我的房子卖了92万元，其中包括何福琴给我打了65万元，65万元打到我女儿账户中，然后我把这个钱还了案外人王某，还包括我欠何福琴的18.4万元本金及3.6万元利息。当时房屋处于出租状态，房屋2017年7月到期，我将5万元的房租钱给何福琴。我同意解除查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、何福琴出示列证据：1.买卖协议一份。胡文玉对证据真实性有异议。张淑华无异议。本院认为，胡文玉主张协议不是双方真实意思表示，要求对协议书形成时间进行鉴定，但在指定期间内未提交鉴定申请书，故本院对该份协议的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。2.打款凭证。胡文玉对证据真实性无异议，但认为打款人和收款人都不是本案当事人，该款与本案是否有关联性无法确定。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。3.公证书一份。胡文玉对证据的真实性无异议，但认为公证时间是2016年12月23日与付款时间不相符。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。4.收条一份。胡文玉对收条金额构成有异议。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性未持异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。5.缴费票据（账单、电费等）。胡文玉对证据真实性有异议，认为通过手机方式支付电费不能证明何福琴对房屋的占有，缴费时间是在查封之后。张淑华无异议。本院认为，手机缴费账单中缴费户名为“*细亚”、地址为“***民小区”，无法体现与本案的关联性，故本院对该组证据不予确认。6.朋友圈售楼广告。胡文玉认为该份证据与本案争议焦点无关。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性未持异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。7.原告朋友圈租楼广告。胡文玉对证据的真实性无异议，发布的时间是2017年2月25日，是在房屋查封之后，无法证明何福琴行使权力是合法的，房屋买卖协议中约定交房时间是2017年4月20日，何福琴发布出租广告时没有达到房屋交付时间。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。8.病历、死亡证明等。胡文玉对李延春死亡的事实认可，但认为在2016年12月23日张淑华、李延春在公证处办理委托公证，委托其女儿李翠柏办理房屋转移登记相关手续，李延春的死亡时间是在2017年1月13日，并不影响何福琴办理房屋转移登记。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性未持异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。9.（2017）吉0881民初326号民事判决书一份。胡文玉对证据本身无异议，但认为只提供判决书无法证明何福琴想要证明的问题。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。10.房屋租房协议、微信通讯记录。胡文玉认为协议签订时间是2018年3月15日，是胡文玉申请查封之后签订的，查封期间将房屋予以出租是否经过法院许可，胡文玉有异议，对协议的效力有异议，不能证明是在查封之前对争议房屋的合法占有。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性未持异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。11.原产权房照。胡文玉对证据真实性无异议，但认为房产证的原件在原告处并不能证明买卖房屋是双方真实意思表示，留产权证也可能是抵押，从2016年9月18日签订房屋买卖协议到2017年2月17日房屋查封一共是5个月，在此期间何福琴没有办理房屋转移登记手续。张淑华无异议。本院认为，胡文玉、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对何福琴要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。二、胡文玉出示下列证据：1.2017年2月17日洮南市人民法院（2017）吉0881民初324－325－326－327号民事裁定书。何福琴对裁定书本身无异议，但认为胡文玉想要证明的问题与事实不相符。张淑华认为是在2016年签订的买卖合同，先买卖后查封。本院认为，何福琴、张淑华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对胡文玉要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。2.胡文玉与张淑华的录音。何福琴有异议，认为录音不影响其购买房屋的事实，张淑华已经多次强调房子已经卖了，张淑华是否透漏房屋买受人是谁，是她的权利，与何福琴无关。张淑华有异议，要求鉴定录音是否完整，是否有编辑，但张淑华在指定期限内未申请鉴定，故本院对证据的真实性予以确认，对胡文玉要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。三、张淑华出示下列证据：1.病历四份。何福琴无异议。胡文玉对病历真实性无异议，但认为不影响房屋转移登记的办理。本院认为，何福琴、胡文玉对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对张淑华要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。2.银行交易明细一份。何福琴无异议。胡文玉认为是李翠柏的银行交易明细，交易当中涉及的款项没有证据证实与何福琴和张淑华有关联性，与本案无关。本院认为，何福琴、胡文玉对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对张淑华要证明的问题，本院结合本案其他证据进行综合评判。 本院认为，胡文玉与张淑华民间借贷纠纷一案，2017年6月7日已经洮南市人民法院作出（2017）吉0881民初326号民事判决，判决：一、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金34,000元；二、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数，按月利率1.5%计算的自2015年11月10日起至2016年5月10日止的借期内利息；三、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数，按月利率1.5%计算的自2016年5月11日起至借款本金清偿之日止的逾期利息；四、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金141,600元；五、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉141,600元为基数，按年利率24%计算的自2015年11月15日起至2016年5月15日止的借期内利息；六、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以141,600元为基数，按年利率24%计算的自2016年5月16日起至借款本金清偿之日止的借期内利息及逾期利息。在该案审理期间，2017年2月17日洮南市人民法院作出（2017）吉0881民初324－325－326－327号民事裁定书，对张淑华、李延春所有的位于洮南市××园的楼房予以查封，期限为2017年2月17日至2020年2月16日。以上事实有民事判决书、民事裁定书予以证明，本院予以确认。 何福琴认为四个案件中只有一个案件交纳了保全费，存在超标的保全。本院认为，（2017）吉0881民初324号、325号、326号、327号四个案件被告均为张淑华，四个案件的原告同时提起诉讼，并要求对张淑华的房屋进行保全，因被告相同、保全标的相同，洮南市人民法院为简化办案手续，用一份民事裁定书对四个案件同时进行保全，并未因此增加当事人的诉讼负担，亦未影响当事人的合法民事权利，故本院对何福琴的该项抗辩主张不予支持。因四个案件共同保全同一标的物，应以四个案件的全部诉讼标的额确认保全标的额，不能仅以本案标的额认定保全超标的，并且房屋为不可分割物，不能实施部分保全，故本院对何福琴的该项抗辩主张不予支持。 2016年9月18日，张淑华、李延春与何福琴签订《买卖协议》，双方约定：张淑华、李延春将位于洮南市广播局南约800米路西（现亚西亚宾馆）出售给何福琴，楼房价格为920,000元，付款方式为现金+房租+欠款利息，含现金650,000元，借条184,500元（500元免掉，按184,000元计算），张淑华、李延春欠何福琴利息36,000元，10个月房租50,000元（张淑华、李延春已收）。楼房交付时间为2017年4月20日。张淑华、李延春因贷款将房照抵押，何福琴付款后七个工作日内张淑华、李延春需将房照归还给何福琴，且有义务配合何福琴办理过户手续。2016年9月19日，杨吉向李翠柏转帐650,000元。同日，李翠柏在张淑华、李翠柏出具的欠条复印件上写明：“因何福琴购买张淑华、李延春（亚西亚宾馆）楼房，由欠款人抽回抵楼款”。同日，李翠柏出具收条，确认收款金额为834,000元，其中杨吉转入李翠柏帐户650,000元，欠条184,500元（免掉500元，按照184,000元计算，现已抽回抵楼款），欠条本金184,500元的10个月利息36,000元，2016年8月20日至2017年6月20日期间房租款已由张淑华接收抵楼款，10个月50,000元。以上四份证据从时间、付款方式、各款项金额等内容上均一致，虽购楼款650,000元的汇款方为杨吉，收款方为李翠柏，但杨吉为何福琴的女婿，李翠柏为张淑华的女儿，双方在欠条、收条中均写明转帐650,000元为支付楼款。胡文玉对此有异议，但未提交证据证明杨吉与李翠柏之间存在其他法律关系，亦无证据证明上述证据系伪造，故本院认为，以上证据可以形成完整证据链条，可以确认张淑华、李延春将诉争房屋出售给何福琴的事实。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，何福琴的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。 关于何福琴是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。张淑华、李延春与何福琴在《买卖协议》中约定：“楼房交付时间为2017年4月20日”，何福琴主张双方于2016年9月19日已交付房屋，但未提交证据予以证明。何福琴提交的租房协议、微信通讯纪录、朋友圈等证据均在2017年2月17日法院查封之后，即何福琴提交的证据不足以证明在法院查封之前张淑华已向其交付房屋。本院认为，双方约定的楼房交付时间为2017年4月20日，在法院查封之后，何福琴主张于2016年9月19日提前交付房屋证据不足，故本院对何福琴主张法院查封前已合法占有使用诉争房屋的主张不予支持。 关于何福琴是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。张淑华、李延春与何福琴在《买卖协议》中约定：张淑华、李延春因贷款将房照抵押，何福琴付款后七个工作日内张淑华、李延春需将房照归还给何福琴，且有义务配合何福琴办理过户手续。何福琴支付购楼款时间为2016年9月19日，张淑华、李延春应在2016年9月28日前将房照交付给何福琴，并配合何福琴办理房屋所有权转移登记。何福琴主张因李延春生病，无法前往产权部门协助办理房屋所有权转移登记，2016年12月23日，由洮南市公证处为李延春、张淑华、李翠柏办理公证书，李延春、张淑华全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续。2017年1月13日李延春死亡，直至2017年2月17日法院查封诉争房屋，双方未办理房屋所有权转移登记。判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定：1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。何福琴主张因产权部门改制停办登记业务的客观原因，耽误了办理房屋所有权转移登记，但就其该项主张未提交证据予以证明，故本院不予采信。从本案看，诉争房屋已经满足了登记条件，虽然李延春生病，不能协助办理房屋所有权转移登记，但其已通过公证方式全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续，从2016年12月23日办理公证书，到2017年2月17日法院查封，近两个月时间，双方均未办理房屋所有权转移登记，何福琴亦未提交证据证明其积极向张淑华主张过办理过户登记，故本院确认何福琴不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上，何福琴不符合法律规定的上述排除执行的情形，故本院对何福琴的诉讼请求不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告何福琴的诉讼请求。 案件受理费3,810元，由何福琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  黄海鹰 人民陪审员  石 铠 人民陪审员  梁孝莹 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  孙赛飞