浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7159号上诉人（原审原告）：李宗权，男，1962年7月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张万雄，男，1981年3月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：郑清魁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：居益凡，男，1990年2月20日出生，汉族，住湖北省武穴市。被上诉人（原审第三人）：方金凤，女，1990年6月5日出生，汉族，住湖北省武穴市。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：何贤琼，浙江方来律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：温州日出房产咨询有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区温州世贸中心大厦4201号东首，统一社会信用代码：913303027844252179。法定代表人：柯茹凡，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯小昕、姜超，浙江攀远律师事务所律师。上诉人李宗权与被上诉人张万雄、居益凡、方金凤、温州日出房产咨询有限公司（以下简称日出公司）因撤销权纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宗权上诉请求：撤销一审判决或查清事实后判令撤销《温州市存量房买卖合同》，责令张万雄将涉案房屋过户至李宗权名下。事实和理由：1、一审法院程序严重违法，漏判李宗权的第一项诉讼请求。李宗权在一审诉讼请求中请求法院撤销的是张万雄与居益凡、方金凤及日出公司共同签订的房屋交易款为75万元的房屋买卖合同，该合同名称为《温州市存量房买卖合同》，合同编号为：199651。现一审法院未对该请求作出任何处理结果。同时，该合同违反《中华人民共和国税法》的规定，逃避税赋，违反国家强制性法律规定，符合无效合同的认定，应予以撤销。二、一审法院对本案的事实整体认定错误。1、涉案房屋自2010年李宗权购买之日起，一直由李宗权占有并使用至今，应当对李宗权长期稳定占有房屋的状态予以保护。2、对于房屋不能及时过户至李宗权名下的原因，李宗权并无任何过错。因涉案房屋是拆迁房，在2010年无法办理产权过户，后再得知产权可以办理过户时，又发现张万雄因对外负债涉诉，涉案房屋又被法院保全无法办理过户，李宗权为了谨慎起见，要求张万雄将房本原件押在李宗权处。哪想到张万雄为了将该房屋一房二卖，故意向不动产中心申请挂失房本，并再次出售涉案房屋。纵观整个过程，李宗权已经尽到足够的谨慎义务。3、一审对涉案房屋的市场交易价格事实认定错误。李宗权在涉案房屋投入超过60多万元的装修，一审法院未将该添附价值计算在房屋市场价格内。所以不管是房屋交易价为75万的《温州市存量房买卖合同》还是交易价为130万元的《房屋买卖协议书》，实际上均低于市场正常交易价格的70%，足以认定为不合理的交易价格。一审认为涉案房屋的市场交易价格适用银行抵押估算价值115万元事实认定错误。第一，银行评估价没有考虑到李宗权对涉案房屋投入60余万元的装修等添附价值。第二，根据居益凡出示的其与张万雄的微信聊天记录及其在庭审中的自认，双方在主观上达成的房屋交易价是包含屋内装修的，所以本案房屋交易价应当包含裸房价值和房屋装修价值。况且银行为了降低自身风险，往往会将抵押物价值评估出一个低于实际价值的评估价格。张万雄辩称，李宗权的上诉请求和理由没有法律依据，认同一审法院在说理部分的阐述。请求维持原判。居益凡、方金凤辩称，一、李宗权当庭明确是依据合同法第七十四条的规定请求撤销合同，一审判决就张万雄与居益凡、方金凤的房屋买卖行为是否符合李宗权行使撤销权的条件进行了充分的说明，并认定李宗权一审主张的撤销请求缺乏依据，一审法院不存在漏判。二、居益凡、方金凤受让房屋过程中签订的合同和房屋买卖协议书都是真实意思表示，未违反法律规定，是否有避税行为应由行政部门进行处理。三、130万元的房价符合市场行情。关于涉案房屋的装修价值，一审中证人对款项含糊不清，无法证明装修费用，且没有装修凭证。因涉案房屋装修风格过时，不是房屋买卖的考量因素，李宗权主张60万元的装修价值没有事实依据。四、李宗权提交的他人房屋买卖协议，缺乏依据。不同楼层、面积、户型、装修价值存在很大差异，导致同一时期，同一小区房屋价值不存在可比性。五、一审庭审中证人均证实有很多人去涉案房屋看房，居益凡不是第一个也不是最后一个。其他人总有各种原因不满意，所以居益凡以130万元购买房屋是市场选择的结果。六、李宗权既未提供证据证明涉案房屋的市场价格，又未对涉案房屋的市场价进行评估，一审判决参考115万元的价格，认定涉案房屋130万元不存在低价是正确的。七、李宗权对涉案房屋纠纷产生存在严重过错，因李宗权是多个案件的被执行人，涉案纠纷因李宗权为隐匿财产，拒不履行所产生，法律不应支持其不诚信行为。八、李宗权非温州市存量房屋买卖的相对人，且与国家税收没有利害关系，不享有主张他人合同无效的诉权。九、上诉请求仅限于一审的诉讼请求和审理范围。李宗权主张责令张万雄将房屋过户到其名下不属于二审审理范围。请求维持原判。日出公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李宗权的上诉理由没有事实和法律依据。请求维持原判。李宗权向一审法院起诉请求：1、撤销张万雄与居益凡、方金凤签订的房屋买卖合同；2、撤销龙湾区的房屋转移至居益凡、方金凤的不动产登记；3、本案诉讼费由张万雄负担。一审法院认定事实：2010年7月30日，李宗权（乙方）与张万雄（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方出售房屋位于温州市龙湾区，总建筑面积151.940平方米（套内面积137.536平方米、公摊面积14.403平方米）；交易金额为120万元，乙方分二期支付：第一期付款时间为合同签订时即支付甲方115万元，第二期付款时间为甲方协助乙方办理完过户的所有手续，在乙方取得该房屋所有权证及土地使用权证后三日内，支付剩余5万元；第四条产权登记及过户，房屋在具备办理房屋所有权证及土地使用权证的条件时，甲方应当及时办理产权登记手续，并且在办理完产权的登记领证之日起15日内向乙方交付房屋所有权证及土地使用权证，甲方办理完产权登记并取得房屋所有权证及土地使用权证后15日内应无条件提供相关资料并协助乙方办理房屋过户手续，直至乙方取得该房屋的所有权证及土地使用权证，过户办理过程中所需费用由乙方承担；第五条逾期办理产权过户责任，甲方不协助乙方办理产权过户手续的，逾期15日视为违约，乙方有权解除合同，甲方需承担房屋交易总额百分之十的违约金并返还已收房款及银行同期贷款利息。合同签订当日，李宗权依约向张万雄支付购房款115万元，张万雄向李宗权交付房屋钥匙，此后由李宗权占有并出租涉案房屋。2013年11月27日，张万雄办理完毕涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。而后，张万雄将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给李宗权。2018年1月10日，张万雄以遗失为由，重新领取了涉案房屋的不动产权证书。2019年5月5日，居益凡、方金凤（乙方）经房屋中介温州新奇点房产营销策划有限公司介绍，与张万雄（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：房屋坐落为龙湾区，建筑面积151.94平方米，总价为130万元。而后，居益凡、方金凤支付定金5万元交给中介。同月14日，张万雄、居益凡、方金凤签订《监督支付协议书》一份，居益凡、方金凤将60万元款项汇入监督支付账户，待完成房产过户，房屋权属登记转移至居益凡、方金凤名下后，再将监督支付账户内房款转至张万雄指定的个人结算账户。同月21日，居益凡、方金凤取得涉案房屋不动产权证书。同月23日，居益凡、方金凤以涉案房屋作为抵押（抵押合同中注明抵押物价值为115万元）向平安银行股份有限公司温州分行贷款65万元，并将该笔款项汇至张万雄指定账户。另查明，居益凡、方金凤曾委托中介温州新奇点房产营销策划有限公司调查涉案房屋的产权问题，并多次实地查看涉案房屋。在办理涉案房屋过户手续过程中，居益凡、方金凤向不动产登记中心提交了《温州市存量房买卖合同》一份，约定：张万雄向居益凡、方金凤出售涉案房屋，房屋总价为75万元。一审法院认为，李宗权主张撤销张万雄与居益凡、方金凤签署的买卖合同行为应符合行使撤销权的条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条关于“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，虽居益凡、方金凤与张万雄之间同时存在《房屋买卖协议书》、《温州市存量房买卖合同》，但通过双方实际履行可以确认，《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，涉案房屋实际交易价格为130万元，此外，根据居益凡、方金凤与平安银行股份有限公司签订的抵押贷款合同，涉案房屋的抵押价值约为115万元，不存在明显不合理的低价，而李宗权既未举证证明涉案房屋的市场交易价，又未申请对涉案房屋进行评估，故其主张涉案房屋交易存在不合理低价，缺乏依据，不予采信。从主观方面看，居益凡、方金凤与张万雄之间并无其他往来，仅通过房产中介介绍达成涉案房屋买卖交易，主观上不存在明知涉案房屋存在其他权利人的情形。退一步讲，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。李宗权于2010年与张万雄签订房屋买卖合同，双方明确约定了办理过户手续的时间及未及时办理过户手续的违约责任，张万雄于2013年取得涉案房屋的不动产权证书。而直至2019年4月份，李宗权均未及时办理涉案房屋的过户手续。现居益凡、方金凤已依法办理完毕涉案房屋过户手续，依法取得了涉案房屋的所有权。李宗权主张撤销张万雄与居益凡、方金凤的房屋买卖合同及转移至居益凡、方金凤的不动产登记，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李宗权的全部诉讼请求。案件受理费11300元，减半收取5650元，由李宗权负担。本院二审期间，张万雄、居益凡、方金凤、日出公司均未向本院提交证据。李宗权向本院提交了以下证据：证据1：涉案小区罗华景园12幢502室的房地产买卖合同，以证明涉案房屋同小区相似楼层的市场价格为每平方米12449元，远高于涉案房屋交易价格；证据2：有线电视缴费证明、缴费记录截图，以证明李宗权为涉案房屋缴纳有线电视视听费的事实；证据3、电费清单，以证明涉案房屋自2012年至2019年一直有人居住并使用的事实；证据4、涉案房屋查封信息，以证明涉案房屋在2013年11月25日至2015年11月25日一直处于查封状况，无法正常办理过户手续的过错不在于李宗权；证据5、业委会居住证明，以证明李宗权一直居住并使用涉案房屋的事实。同时，申请证人张某、李某出庭作证，以证明涉案房屋自建成后房屋自始至终由李宗权使用至今。张万雄质证认为：上述证据均不属于二审新证据，不应予以采纳。证据1不是证据原件，且提供的是涉案房屋小区的其他买卖合同，不具有参考价值。证据2、证据3、证据5的真实性由法庭审核，涉案房屋确实已经交付给李宗权。证据4的真实性由法院审核，根据查封信息，在该房屋解除查封后，李宗权仍未积极办理房屋过户手续且未足额支付购房款，其后果应由李宗权承担。居益凡、方金凤质证同意张万雄的质证意见，并对证据1的真实性提出异议，认为不同楼层、面积、装修的房屋价值存在差异。证据1中的房屋价格与涉案房屋价值不具有可比性，不能证明待证事实。证据4可以反推2015年11月25日之后李宗权完全可以办理房屋过户登记手续，但因为其逃避债务，拒绝履行合同权利义务，导致房屋迟迟未过户，就涉案房屋的纠纷产生严重过错。日出公司同意张万雄、居益凡、方金凤的意见。同时对证据2的真实性有异议，认为盖章处是先盖章后署名。证据5的情况与本案事实不符。因一审过程中张万雄于居益凡、方金凤在2019年5月5日已经交易本案的房屋，这份证明认为李宗权一直履行业主义务至今，与事实不符。本院认为，因楼层、面积、朝向、交易主体个体差异，个别二手房房产交易价格无法体现市场价格，故证据1与本案不具有关联性。证据2、证据3、证据5所待证明的涉案房屋一直由李宗权使用的事实在一审已经予以认定。证据4仅显示2015年11月25日前处于查封状态，且目前涉案房屋已经办理过户手续，故不能证明待证事实。综上，李宗权提供的证据均不是二审新证据，且与案件争议问题无关，本院对其提供的证据均不予确认。一审法院已经认定在合同签订后，涉案房屋一直由李宗权占有并出租的事实，各方对此亦未有异议，故李宗权申请证人出庭拟证明其占有使用涉案房屋的事实已无必要，本院对该申请不予准许。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据本案的证据，居益凡、方金凤系经中介机构居间介绍与张万雄进行房屋买卖交易，交易时，涉案房屋登记在张万雄名下。双方经中介机构居间签订《房屋买卖协议书》及《温州市存量房买卖合同》两份合同，其中《房屋买卖协议书》约定的房价款130万元为双方真实的交易价款，《温州市存量房买卖合同》系双方为办理过户手续而签订的合同，合同约定的房价款75万元并非双方真实的交易价款。居益凡、方金凤为少交税费不如实申报交易金额的行为，确实违反了《中华人民共和国税法》的相关规定，应由相关部门依法处理。但居益凡、方金凤与张万雄之间房屋买卖的意思表示真实，且居益凡、方金凤已按照合同约定支付了130万购房款并办理了房产过户手续，一审法院认定《房屋买卖协议书》合法有效，处理正确。关于李宗权主**安银行股份有限公司所确定的涉案房屋抵押价值115万元未包含其60余万元装修费用并认为双方实际交易的价格明显低于市场价格的问题。首先，涉案房屋的装修发生在2011年，距今已经有近十年时间，仍按原装修价格计算添附价值，显然不合理。其次，李宗权所主张的装修价值60余万元亦未提供证据证明其主张。故对李宗权上述主张，本院不予采信。现涉案房屋已经办理过户手续，登记在居益凡、方金凤的名下。李宗权主张撤销居益凡、方金凤与张万雄之间的房屋买卖合同并撤销该转移登记，依据不足，本院不予支持。李宗权二审要求将涉案房屋登记至其名下，于法无据，本院亦不予支持。因涉案房屋已过户登记至居益凡、方金凤名下，张万雄与李宗权的房屋买卖合同纠纷，当事人可另行解决。综上所述，上诉人李宗权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人李宗权负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十二月十六日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁