福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2173号 原告：高秀娟，女，1979年10月17日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 被告：漳州鼎辉房地产开发有限公司，住所地福建省东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼501房）。统一社会信用代码91350626555074468U。 法定代表人：陈维芳，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗发兴，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾小玲，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 原告高秀娟与被告漳州鼎辉房地产开发有限公司（下简称鼎辉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高秀娟及其委托诉讼代理人林锦雄、被告鼎辉房地产公司的委托诉讼代理人罗发兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高秀娟向本院提出诉讼请求：判令鼎辉房地产公司向其支付逾期办证违约金，违约金以高秀娟已付购房款317957元之日万分之一为基数计付，时间自2016年1月1日起计至鼎辉房地产公司履行协助办证义务并通知其可办证之日止，暂计3年，鼎辉房地产公司应向其支付违约金34816.29元（高秀娟已付购房款317957×0.01%×3×365天）。事实与理由：高秀娟与鼎辉房地产公司于2012年1月18日签订《商品房买卖合同》一式四份，鼎辉房地产公司将其开发的位于东山县商品房，以总价款317957元卖给高秀娟。买卖合同签订后，高秀娟已如期如数支付购房款，但鼎辉房地产公司无正当理由逾期交房和逾期办证，导致高秀娟民事权益受损。根据《商品房买卖合同》第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”事实与证据表明，鼎辉房地产公司以与其逾期交房的官司“尚未结案”为由，拒绝为高秀娟办理产权证书，该行为是导致其未能依约给高秀娟及时办证的原因，鼎辉房地产公司应承担逾期办证的违约责任，故高秀娟请求判如所请。 鼎辉房地产公司辩称，其已经履行完毕产权办理义务，不构成违约。本案，双方当事人于2015年11月2日办理交房手续，签署《交房确认书》。而鼎辉房地产公司在2015年11月19日即已经向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，房管部门已经发出办证公告，通知购房者可以办理产权登记，鼎辉房地产公司也将办证公告张贴在小区每栋楼的电梯。故鼎辉房地产公司在2015年1月份通知高秀娟补交房屋面积差价款后，高秀娟因自身原因直至2016年10月24日才缴纳房屋面积差价款。在高秀娟补交房屋面积差价款后，讼争房产于2016年11月4日办理了产权登记。可见，本案产权登记直至2016年11月4日办理的原因在于高秀娟而不在鼎辉房地产公司。高秀娟作为房产中介，对办证需要什么材料以及需要交纳房屋面积差价款十分清楚，却故意迟延交纳并以此要求鼎辉房地产公司支付违约金，明显违背了诚实信用原则。故鼎辉房地产公司已经依约按时履行完毕相应初始登记义务，因高秀娟自身原因导致办证延迟，不属于鼎辉房地产公司违约，应驳回高秀娟的诉讼请求。且本案高秀娟已经以讼争房产办理抵押贷款支付购房款，实际享受了房屋所有权人的利益，产权证何时办理对其利益没有任何影响，高秀娟并没有因办证时间产生实际损失，故其主张的违约金明显高于其实际损失，请求依法驳回高秀娟的违约金请求或调整至合理的违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月18日，高秀娟与鼎辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定高秀娟购买由鼎辉房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇文昌路东侧、疏港路南侧鼎辉华苑2号楼住宅303号商品房，总价款317957元。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第四条约定：出卖人可协助买受人办理房屋的产权证，买受人应在接到出卖人的通知后，通知指定的时间各齐办理产权所需的手续，并结清因面积误差而产生的余款，否则出卖人有权不予协助办理产权，因此产生的责任由买受人自行承担。由于买受人的原因，未能付清房款、向出卖人补交面积误差款和支付办理房产证相关税费或未能及时提供办理产权证书的相关资料等导致逾期办理产权登记的，则出卖人不承担合同第十五条所约定期限内协助买受人办理产权证的相关责任与义务。合同第十四条约定的出卖人关于产权登记的期限，自房屋实际办理交付手续之日起计。合同签订后，高秀娟支付了全部购房款，鼎辉房地产公司于2015年11月2日与高秀娟办理交房手续。2015年11月19日，东山县住房保障与房地产管理局公告购买鼎辉房地产公司开发的“鼎辉华苑1-5号楼”的房屋单位或个人可持该公司出具的有关证件到中心申请办理产权登记，鼎辉房地产公司将该公告张贴于小区。2016年11月4日，高秀娟取得讼争房屋所有权证（漳房权证东字第××号），但未取得土地所有权证。现高秀娟以鼎辉房地产公司未能及时依约给高秀娟办证已构成逾期为由而诉至本院请求支持其诉讼请求。 本院认为，高秀娟与鼎辉房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六合同补充协议中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十四条的约定，出卖人关于产权登记的期限是从房屋实际办理交付手续之日起计，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故办证时限依约应从房屋实际办理交付手续之日起计算，而不是从通知交房之日计算。本案中，鼎辉房地产公司与高秀娟于2015年11月2日交房，应自次日起开始计算出卖人履行办证义务的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，鼎辉房地产公司应于讼争商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。本案中，虽然没有证据证明鼎辉房地产公司于何时完成讼争商品房房屋所有权初始预登记，但是从2015年11月19日东山县住房保障与房地产管理局发出办证公告的行为，可推断出鼎辉房地产公司最迟已于公告日完成讼争商品房房屋所有权初始预登记。鼎辉房地产公司将该办证公告张贴于小区的行为，可推断为已履行通知高秀娟办证的义务。因鼎辉房地产公司未能举证证明其系当日张贴，故本院酌定给予3天的宽限期，故可认定鼎辉房地产公司通知高秀娟办证的时间为2015年11月22日。因高秀娟主张本案计算违约金的时间至通知其办证日止，故自2015年11月2日计算至2015年11月22日，鼎辉房地产公司并未构成逾期办证。故高秀娟诉求鼎辉房地产公司支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回高秀娟的诉讼请求。 案件受理费670.4元，减半收取计335.2元，由高秀娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴玛莉 二〇一九年十二月十九日 书记员  李婷婷