湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7459号原告：代帆，男，1988年3月21日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：秦前坤（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卓（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。被告：武汉城开房地产开发有限公司，住所地：武汉市江岸区江大路53号。法定代表人：向上升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈纯（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫羽（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。被告：武汉锦绣楚天房地产营销策划有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖街金桥大道18号新地东方明珠15栋1层5室。法定代表人：陈必荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德军（特别授权代理），湖北喻家律师事务所律师。原告代帆与被告武汉城开房地产开发有限公司（以下简称：城开公司）、武汉锦绣楚天房地产营销策划有限公司（以下简称：锦绣楚天公司）侵权纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告代帆的委托诉讼代理人秦前坤、杨卓，被告城开公司的委托诉讼代理人陈纯、陈鑫羽，被告锦绣楚天公司的委托诉讼代理人陈德军到庭参加了诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审理期限1个月。本案现已审理终结。代帆向本院提出诉讼请求：1、判令城开公司、锦绣楚天公司立即退还代帆多交的购房款142,754元；2、本案诉讼费用由城开公司、锦绣楚天公司承担。事实和理由：锦绣楚天公司系城开公司的委托销售代理公司。2017年6月，代帆经锦绣楚天公司介绍，与之就购买位于江岸区连成村由城开公司开发的“城开·温馨里”公寓式办公楼15层13号房一事达成一致，约定代帆购买上述1513室房产的单价为16,248元/㎡，房屋面积为38.76㎡，房屋总价为629,773元，代帆按要求向锦绣楚天公司支付了142,754元（该款包含在购房总价款之中），锦绣楚天公司以自己的名义出具了收据。同日，代帆与城开公司就案涉房产签订了正式的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定上述1513室房产的单价12,565元/㎡，房屋建筑面积38.76㎡，房屋总价为487,019元。合同第五条第四款还约定出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。代帆按合同约定支付了全部购房款，城开公司向代帆出具了发票。代帆认为，锦绣楚天公司的销售代理行为产生的法律后果应由被代理人即城开公司承担，而锦绣楚天公司以“销售服务推广费”名义代理收取的费用实际应视为城开公司的行为，该费用系《武汉市商品房买卖合同》第五条约定的购房价款之外的费用，应予以退还，且锦绣楚天公司前期的销售代理行为仅是房屋买卖过程中的一个环节，也应受到房屋买卖合同的约束。此外，房屋单价明显高于该项目在武汉市住房保障和房屋管理局的备案价，业主代表曾向市房管局投诉该违法行为，市房管局对城开公司作出了整改通知，要求城开公司协助锦绣楚天公司退还部分款项，但城开公司、锦绣楚天公司拒不退钱，该行为严重侵犯了代帆合法的财产权益，特诉至贵院，望判如所请。城开公司辩称，代帆要求城开公司退还142,754元根本不是城开公司向代帆收取的“购房款”。锦绣楚天公司向代帆收取销售服务推广费的行为并不是代理行为，而是代帆与锦绣楚天公司之间因《房屋认购协议书》而产生他们之间达成合意的独立合同民事法律行为。代帆与锦绣楚天公司签订的《房屋认购协议书》合法有效，依合法有效的合同所产生的销售服务推广费不应退还。代帆的起诉是违反诚信、违反契约精神的不当行为。综上，代帆对城开公司提出的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。锦绣楚天公司辩称，锦绣楚天公司向代帆收取的142,754元销售服务推广费是有合同依据的，是合法的。《城开·温馨里办公楼认购协议书》与《武汉市商品房买卖合同》是两份独立的合同，所产生的法律效力不能混同。锦绣楚天公司向代帆收取销售服务推广费是公平、合理、合法的。综上所述，城开公司与锦绣楚天公司之间的这种商业合作方式所对应的法律关系与代理关系是不同的，代帆的诉讼请求没有合同及法律依据，请求依法驳回代帆的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月4日，代帆（买受人、认购方、乙方）与锦绣楚天公司（出卖方、销售方、甲方）签订《城开·温馨里办公楼认购协议书》，约定：“甲、乙双方根据《合同法》，《商品房预售管理办法》之规定，本着平等、自愿、协商一致的原则，在乙方已经充分了解“城开·温馨里”公寓式办公楼项目相关情况下，就乙方自愿认购位于江岸区连城村“城开·温馨里”办公楼相关事宜达成如下协议，并遵守如下约定：一、公寓基本情况1、乙方认购的房屋为武汉城开房地产开发有限公司开发的“城开·温馨里”公寓式办公楼15层13号房。2、该房屋建筑面积为38.76㎡。付款方式（按揭）3、该房屋优惠后单价为￥16248.01元/㎡。优惠后总价为人民币陆拾贰万玖仟柒佰柒拾叁元整（小写￥629773）。（备注：优惠后总价包括①商品房买卖合同房款￥487019元整，由武汉城开房地产开发有限公司开具购房发票②销售服务推广费￥142754元整，由销售公司开具票据）二、认购定金1、在签订本协议书时，乙方需向甲方交纳定金人民币贰万整（小写￥20000）作为购房定金（此定金作为隔板装修费用，由装修公司开具票据不计入商品房买卖合同房款）2、乙方于认购当日起七日内携带《认购协议书》、认购定金收据及相关证件、证明等与甲方签署《武汉市商品房买卖合同》，《武汉市商品房买卖合同》文本已在营销中心大厅公示，乙方确认已查阅并全部知晓和接受公示的合同文本内容条款，乙方确认采用按揭付款方式，并在签订《武汉市商品房买卖合同》时一次性付款或补足首付款，首付比例以按揭银行规定的标准为准。采用银行按揭付款方式的应在签署《武汉市商品房买卖合同》时将按揭所需资料一并提交。3、如按期履行上述约定，则乙方可享受本认购协议书约定之单价及总价。三、若乙方未在本协议约定的时间内向甲方支付购房款并签署《武汉市商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，并自动放弃本协议书约定的所有权益，乙方已付认购金作为违约金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。四、乙方若要更改本认购协议书约定之认购人的姓名，须于正式签署《武汉市商品房买卖合同》前向甲方提出书面申请书，经甲方同意后方可予以办理（更名仅限于夫妻双方或直系亲属之间，并提供相关法律证明）。五、乙方对自己向甲方提交的联系方式和证明文件的真实性、可靠性、有效性承担全部责任，如须更改联系地址或电话，应立即书面通知甲方，如未能及时通知甲方而造成甲方无法通知和送达在内的一切责任和后果概由乙方承担。六、甲方在和乙方签署本认购协议时已向乙方充分说明和提示本协议第一、二、三、四条款中关于乙方责任和甲方免责的约定，乙方已知晓并自愿接受。七、本认购协议书经双方签章后生效，签订《武汉市商品房买卖合同》后本协议自动终止。八、本认购协议书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，具有同等法律效力。九、本协议最终解释权归甲方所有。十、本协议履行如发生争议，由“城开·温馨里”项目所在地人民法院管辖。”同年6月9日，代帆向锦绣楚天公司支付142,754元。同日，锦绣楚天公司向代帆出具《收据》，该《收据》载明：交款单位代帆，金额142,754元，收款事由城开·温馨里办公楼1513号房销售服务推广费。同年6月9日，代帆（买受人）与城开公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于江岸区连成村“城开·温馨里”公寓式办公楼15层13号房，建筑面积为38.76㎡，房屋单价为12,565元/㎡，房屋总价款为487,019元，买受人应于2017年6月9日前一次性存入商品房首付款247,019元，其余价款办理贷款，出卖人应当在2017年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。双方还对其他事项进行了约定。嗣后，代帆依约向城开公司支付了购房款487,019元，城开公司向代帆出具相应购房发票。同年9月29日，城开公司将该房屋交付给代帆。现代帆以城开公司、锦绣楚天公司侵权为由诉至本院，要求判如所请。本院认为，代帆与锦绣楚天公司签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》及代帆与城开公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约享受权利、履行义务。上述《城开·温馨里办公楼认购协议书》和《武汉市商品房买卖合同》的合同相对方不同,产生的法律效力亦不同。锦绣楚天公司依据其与代帆签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》的约定收取的销售服务推广费142,754元，城开公司依据其与代帆签订的《武汉市商品房买卖合同》收取的购房款487,019元，有事实依据，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。现代帆以城开公司、锦绣楚天公司侵权为由，要求城开公司、锦绣楚天公司退还代帆多交的购房款142,754元，但代帆提交的证据不能证明城开公司、锦绣楚天公司侵权，代帆的该主张无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告代帆提出的诉讼请求。本案案件受理费3,155元由原告代帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  罗光明人民陪审员  刘光勇二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚忠全