内蒙古自治区多伦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2531民初1185号 原告王某1，住址：内蒙古多伦县。 委托代理人马某，内蒙古合志律师事务所律师。 被告王某2，住址：内蒙古锡林浩特市。 委托代理人许某，内蒙古经远律师事务所律师。 委托代理人徐某。 原告王某1与被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托代理人马某、被告王某2委托代理人许某、徐某到庭参加诉讼。诉讼中，被告王某2提起反诉，本院依法向其送达了诉讼费缴纳通知书，因被告王某2在接到诉讼费缴纳通知书次日起7日内未向我院预交诉讼费，按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条的规定，裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判令被告支付原告房屋（草原特饭店位于××县商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一、二连体底商及地下室）租金248832元及滞纳金（以248832元为基数，支付自2019年1月16日按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；二、请求人民法院判令被告支付房屋（位于××县商住楼的第1号房屋第四层）原告租金37174元及滞纳金（以37174元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；三、请求人民法院判令被告支付房屋（位于××县商住楼的第103号房屋）原告租金466210元及滞纳金（以466210元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；四、请求人民法院判令被告支付欠付的取暖费用共计121324元；五、请求人民法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年4月11日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于××县商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一、二连体底商及地下室，租期5年，从2011年4月15日至2016年4月15日，合同明确约定先付租金后使用房屋，从第二年开始后被告应在前一年度的最后三个月前交纳之后一年的全额租金，如被告逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日向原告按应交付年租金5%的滞纳金，后2012年4月18日双方对该租赁房屋达成补充协议，续租4年，从2016年4月25日至2020年4月14日，按照合同约定被告应于2019年1月16日交纳下一年度房屋租赁费248832元及滞纳金。 2012年5月5日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于××县商住楼第1号房屋第四层，租期8年，从2012年4月7日至2020年4月6日，合同明确约定先付租金后使用房屋，第二年开始于每年度3月6日前缴纳下一年度的租金，如被告逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日向原告按应交付年租金5%的滞纳金，按照合同的约定，被告应于2019年3月6日交纳2019年4月6日至2020年4月6日的房屋租赁费37174元及滞纳金。 2012年4月8日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于××县商住楼的第103号房屋，租期8年，从2012年4月7日至2020年4月6日，合同明确约定先付租金后使用房屋，第二年开始于每年度3月6日前交纳下一年度的租金，如被告逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日向原告按应交付年租金5%的滞纳金。按照合同的约定，被告应于2019年3月6日交付2019年4月6日至2020年4月5日的房屋租赁费466210元及滞纳金。被告在承租原告房屋期间拖欠取暖费用共计121324元。 综上所述，原告通过多次催要无果，被告以各种理由借口推脱。无奈诉至法院，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。请求支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告将诉讼请求中第一、二、三项诉讼请求变更为：一、请求人民法院判令被告支付原告房屋（草原特饭店位于××县商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一、二连体底商及地下室）租金及损失248832元及滞纳金（以248832元为基数，支付自2019年1月16日按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；二、请求人民法院判令被告支付房屋（位于××县商住楼的第1号房屋第四层）原告租金及损失37174元及滞纳金（以37174元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；三、请求人民法院判令被告支付房屋（位于××县商住楼的第103号房屋）原告租金及损失466210元及滞纳金（以466210元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）。 被告王某2辩称：一、原告在提起本案诉讼前未行使约定解除权，故在涉案合同继续履行的过程中，原告单方收回房屋的行为已构成违约。首先，原告与答辩人在合同中约定答辩人应当提前一个月支付下一年度的房屋租金，故原告有权在答辩人未按期支付租金的情况下，要求答辩人支付租金，并承担违约责任。答辩人对此不持异议，但是答辩人并非刻意违约，因答辩人资金周转困难，在约定的租期支付期限内，曾找到原告协商租金支付事宜，答辩人欲先付20万元，剩余租金在旅游旺季分批支付，但是原告拒绝答辩的分期支付。而后在2019年4月10日直接将涉案房屋全部上锁。其次，在房屋租赁合同未解除的情形下，合同双方均应当合理的履行约定的义务，请原告将房屋交付给答辩人使用，答辩人向原告支付租金。根据房屋租赁合同，答辩人占有涉案房屋属于合法占有、有权占有，即使原告作为房屋的所有权人，也无权收回。再者，答辩人与原告在涉案的多份房屋租赁合同中，具有相同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋：二、拖欠房租的。即合同中的约定的收回房屋，是以终止合同为前提。而原告在提起本案诉讼前既未口头通知过答辩人终止或解除涉案合同更未以书面方式向答辩人发出过解除或者终止合同的通知，故原告在提起诉讼前未行使过约定解除权。原告单方将出租给答辩人的房屋收回违反了应当将房屋交付答辩人使用的合同义务。综上，原告单方收回房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。二、原告损失非常有限，其诉请支付高额损失没有任何事实依据。首先根据原告与答辩人签订的三份租赁合同，原告在4月10日强行将全部房屋收回，此时饭店1到3层上一年度的租期还有5日才到期，饭店第四层以宾馆部分紧超3日，根据双方在合同中约定的租金数额，原告需向答辩人返还饭店一至三层的租金数额为3409元，答辩人欠付原告的租金数额为4137元，可见原告的损失是非常有限的。其次原告在2019年5月份就已经将宾馆部分龙泽湖路2号商住楼103号房屋出租给了他人，并拆除了属于答辩人所有的草原特宾馆招牌更名为龙泽湖假日酒店。再者，原告在4月10日收回房屋后就张贴出租广告，将饭店部分龙泽湖2号商住楼的第1号房屋一至四层房屋另行出租。但由于原告对外出租的价格为60万元每年，高于同地段其他房屋的租金。故答辩人认为，致使该套房屋未租出的原因是由于原告自身的原因。如果因原告大幅提高租金，致使房屋无法出租，有要求答辩人承担房屋未租出的损失，无异对答辩人是不公平的，原告自身造成的损失应当由原告自己承担。三、答辩人自2019年4月10日起有权不予支付租金，且无需承担违约责任。四、双方在合同中约定的逾期支付租金的违约责任过分高于原告实际损失请人民法院予以调整。五、取暖费答辩人已经缴纳了5万元剩余部分也将在近期缴纳。综上，请人民法院查明案件事实，依法判决。 本院经审理认定事实如下：2011年4月11日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第1号房屋一至三层（共计四层）和第2号一二连体底商及地下室256.14平方米出租给乙方使用，房屋总面积为903.23平方米（其中地下室面积256.14平方米）。合同第二条约定：“租赁期限五年，甲方从2011年4月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年4月15日无条件收回。”合同第三条约定租金及租金交纳方式为“甲乙双方共同议定每年租金12万元，第一年房屋租金追加1万元。租金按年支付。甲乙双方在合同签订之时，由乙方交纳给甲方第一年全额租金及押金共计14万元（其中押金1万元）。从第二年开始以后每年应在乙方使用的前一年度的最后三个月前交纳之后一年的全额租金，即12万元整。”合同第四条第（一）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。。。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第六条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。” 2012年4月8日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第103号房屋出租给乙方使用，房屋总面积为2876.55平方米（其中一层面积为：183.41平方米，二层面积为：183.41平方米，三层面积为：1163.16平方米，四层面积为：1163.16平方米，五层面积为：183.41平方米）。合同约定的租赁期共8年，甲方从2012年4月7日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月6日无条件收回。房屋的装修及设备投入要保持保留，乙方不得刻意拆除及损毁。合同第三条约定的租金及租金交纳方式为：“甲乙双方共同议定8年总租金3186442元。第一年度租金为30万元，甲乙双方在协议签订之日，由乙方交纳给甲方租金100000元，剩余租金20万元在2012年7月1日之前全部交清。从第二年度开始以后每年应在3月6日之前交纳之后一年度的全额租金，即第二年度（2013年4月6日至2014年4月5日）的租金为42万元，应在2013年3月6日之前交纳，以后每年度交款时间应在该年3月6日之前。第三年度租金为36万元，第四年度租金为392400元，第五年度租金为392400元，第六年度租金为427716元，第七年度租金为427716元，第八年度租金为466210元。”合同第四条第一项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。。。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第七条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。”合同第十三条为备注内容，双方约定：“甲方同意草原特饭店在2016年4月15日租赁合同到期后可续租，续租时间为4年，每年租金交纳时间及未约定事项遵照原合同，原合同继续有法律效力。续租期间每年租金为：2016年4月15日至2017年4月14日租金为144000元、2017年4月15日至2018年4月14日租金为172800元、2018年4月15日至2019年4月14日租金为207360元、2019年4月15日至2020年4月14日租金为248832元。” 2012年5月5日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第1号房屋第四层出租给乙方使用。房屋面积为134.81平方米，房屋结构完整，门窗完好，水、电、暖供应正常。合同约定的租赁期共8年，甲方从2012年4月7日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月6日无条件收回。房屋的装修及设备投入要保持保留，乙方不得刻意拆除及损毁。合同第三条约定的租金及租金交纳方式为：甲乙双方共同议定8年总租金187199元。第一年度租金为17929元，甲乙双方在协议签订之日全部交清。从第二年度开始以后每年应在3月6日之前交纳之后一年度的全额租金，即第二年度（2013年4月6日至2014年4月5日）租金为17929应在2013年3月6日之前交纳。。。。。。第八年度租金为37174元。合同第四条第一项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。。。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第七条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。” 合同签订后，被告王某2依约支付了2019年度之前的全部房屋租金。2019年4月份被告王某2未按合同约定的履行期限支付最后一年的房屋租金。经原告王某1催要，双方就最后一年度房屋租金的支付方式进行协商，因原告不同意分期给付，双方未达成一致意见，被告王某2亦未按合同约定的方式履行支付租金的义务。2019年4月21日，双方因未支付租金事宜发生冲突，后双方报警，原告王某1依约单方解除了房屋租赁合同。 另查明，被告王某2于2019年9月25日向多伦县蓝天热力有限责任公司交付案涉房屋自2016年10月1日起至2019年4月30日期间的热损费及采暖费共计121326元。 上述事实，有原、被告双方的陈述、《房屋租赁合同》、多伦县蓝天热力有限责任公司增值税电子普通发票等证据在案佐证，可以采信。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人理应按照合同的本旨履行合同项下的义务。本案中，原告王某1与被告王某2先后于2011年至2012年签订了三份《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实、有效的合同。原告依约向被告交付了合格的租赁物，被告王某2应在每年的1月15日之前交纳龙泽湖路2#商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一二连体底商及地下室之后一年的全额租金，应在每年3月6日之前交纳龙泽湖路2#商住楼第1号房屋第四层及第103号房屋之后一年度的全额租金，被告王某2依约履行了自签订合同之日至2019年期间的支付租金义务。2019年3月6日，被告王某2未按约履行案涉房屋最后一年度租金的给付义务，构成违约。关于本案案涉房屋租赁合同是否已经解除的问题，根据双方合同约定的内容“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。。。”以及“乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任”，可见，双方在合同中约定了原告在一定情况下可以解除合同的权利。庭审中，原告主张于2019年4月21日双方发生冲突后报警，原告即已将解除合同的意思表示通知到被告，而被告辩称原告未行使合同解除权，房屋租赁合同至今仍有效，经查，原被告在庭审中均认可双方在约定的履行期届满后对支付租金事宜进行过协商，最终未能达成一致意见，故被告王某2应当预见到不按约支付租金可导致解除合同、收回房屋的后果，且原、被告于2019年4月21日因未支付租金事宜发生冲突后报警，即视为原告明确表达了自己解除合同、收回房屋的意思表示，原告的该行为可视为其行使解除合同权利的行为，故本院认定案涉三份房屋租赁合同已经解除。 对于原告王某1要求被告王某2支付案涉租赁房屋租金及损失的诉讼请求，因被告王某2违约拖欠房租，原告王某1行使单方解除权，案涉房屋租赁合同已于2019年4月21日解除，故被告王某2应支付原告案涉房屋第四层自2019年4月6日至2019年4月21日期间的租金损失1527.70元（15天×（37174元÷365天）），支付原告案涉第1号房屋一至三层和第2号一二连体底商及地下室自2019年4月15日至2019年4月21日期间的租金损失4090.39元（6天×（248832元÷365天）），支付案涉103号房屋自2019年4月6日至2019年4月21日期间的租金损失19159.32元（15天×（466210元÷365天）），上述租金损失合计24777.41元。该租金损失即为原告受到的实际损失，对于原告要求的其他损失金额，因原告已依约解除案涉房屋租赁合同，且其并未提供证据证明其遭受其他损失情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故其要求赔偿其他损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，双方当事人在合同中均约定“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金”。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而本案原、被告双方均为民事主体，约定的滞纳金实质属于违约金。庭审中被告王某2认为双方就逾期支付租金所约定的违约金数额过分高于原告的实际损失，请求人民法院对约定的违约金予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，本院以原告受到的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则，酌情认定以案涉房屋二个月的月租金为违约金数额，即125369.32元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告王某2于本判决生效之日起十日内给付原告王某1房屋租金24777.41元、违约金125369.32元，合计150146.73元； 二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6268元，由原告王某1负担5190.64元；由被告王某2负担1077.36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员 薛 姣 二〇一九年十二月二十七日 书记员 宋秀娟