浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民初503号 原告：杭州星纬商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区北山街道桃花弄8号1747室。统一社会信用代码：91330106MA2B2KAQ2C。 法定代表人：周萍，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙迪风、陈昱炫，浙江政法联律师事务所律师。 被告：温州星耀房地产开发有限公司。住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海十八路379号。统一社会信用代码：91330301MA299MU33U。 法定代表人：申鑫，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘盎、张仕伟，均系该公司职员。 原告杭州星纬商业管理有限公司（以下简称星纬公司）因与被告温州星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）商品房包销合同纠纷一案，于2019年5月24日向温州市龙湾区人民法院提起诉讼。同年6月3日，该院裁定移送本院审理。本院于2019年6月28日受理后，依法组成合议庭。根据星纬公司申请，本院于2019年7月29日依法对星耀公司开立于农业银行温州永强支行的银行账户及其坐落于温州市经济技术开发区滨海十六路与金海大道交叉口碧桂园未来城未央苑价值约5000万元的34套预售房屋采取了财产保全措施。2019年9月3日、11月6日，本院依法公开开庭审理了本案。原告星纬公司委托诉讼代理人孙迪风、陈昱炫，被告星耀公司委托诉讼代理人刘盎、张仕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星纬公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方2018年12月7日订立的《整体购房协议》于2019年5月31日解除；2.支付违约金53858948元。事实和理由：2018年12月7日，星纬公司与星耀公司签订名为买卖实为包销的《整体购房协议》。约定由星纬公司收购星耀公司开发的未央苑、未领苑项目共计381套商品房，房款总计269294740元，在星耀公司取得商品房预售许可后分五期支付。在2019年12月31日前，星纬公司可要求星耀公司与其指定的第三方签订房屋买卖合同，并由第三方支付房款；上述期限内，若星纬公司指定的第三方未能网签完毕全部房屋的，则剩余部分全部由星纬公司网签。同时，该协议对星耀公司与指定第三方签订买卖合同、违约责任、争议管辖等内容进行了约定。合同履行期间，星耀公司曾无故多次单方停止履行与指定第三方签约的合同义务。2019年4月20日，星耀公司再次无故停止履行签约义务，故星纬公司于2019年4月22日书面催告星耀公司，限其收到催告函后3日内恢复履行，但至今仍未恢复履行。并且，星耀公司在催告后仍明确表示配合签约并非其合同义务，足见其毫无履约诚意。因此，星耀公司已违反了《整体购房协议》约定义务，致使合同目的无法实现，构成根本性违约。本案受理后，星纬公司于2019年5月30日向星耀公司邮寄了《解除整体购房协议的通知函》，告知解除该协议。 为证明其诉讼主张，星纬公司提供了下列证据： 1、《整体购房协议》及附件一《团购房屋明细》、附件二《商品房买卖合同（预售）示范文本》、附件三《确认函》，证明本案法律关系性质为包销合同以及双方权利义务内容； 2、《关于贵司停止第三方签约付款的告知函》、《按约履行告知函》以及与方通的微信聊天记录、《未签约房源表》，证明星耀公司多次以未签订酒店买卖合同为由停止履行与第三方签约义务，并于2019年4月20日再次停止签约； 3、律师函及送达回执，证明星纬公司书面催告恢复履行； 4、碧乐时光不夜城宣传单，证明星纬公司以星耀公司名义对外代为销售涉案房产； 5、《碧乐时光已签约商铺明细表》、商品房买卖合同、《确认函》、收据及支付凭证，证明星耀公司已与指定第三方签订69套房屋买卖合同，合计支付价款36515292元，双方实为包销合同关系； 6、《解除整体购房协议的通知函》及送达凭证，证明星纬公司已经书面通知解除《整体购房协议》； 7、《公告》及“未领苑”部分房源价格调整公示，证明未领苑实际开盘时间为2019年1月24日，星耀公司首次备案时错误地将交易底价作为备案价，第二次备案时将星纬公司提供的销售指导价作为备案价。 星耀公司辩称：1.双方属商品房买卖合同关系，并非包销合同关系。《整体购房协议》详细约定了商品房基本情况、价格、付款方式、办理网签的时间以及交付标准等，符合买卖合同基本要素。星纬公司未取得房地产中介服务资格，根据《商品房销售管理办法》第二十五条规定，其无权代理销售商品房，不具有商品房包销资格。2.星纬公司无权解除合同。首先，星纬公司存在违约行为。一是在协议签订后未以自己名义与星耀公司草签合同；二是未按协议第三条第1项约定在取得预售证之日起10日内支付预付款200万元；三是星纬公司与杭州小潘找房科技有限公司合作，以“信息服务费”的方式向第三方收取价外款项，违反了《商品房销售管理办法》第二十八条规定，亦违背了协议第六条第1款之承诺。其次，星纬公司未按星耀公司要求配合处理。2019年4月29日微信记录内容表明系星纬公司以自行撤场的表示不再履行。星纬公司提供的《碧乐时光已签约商铺明细表》显示，直到2019年4月19日星耀公司仍在履行与第三方签约，反而是星纬公司不履行协议，并于2019年5月30日通知解除合同。第三，诉争协议不存在合同目的无法实现之情形。星耀公司已与第三方签订了69套商品房合同，从未将商铺另行委托他人销售，且其他房源目前均处于未售状态。截至起诉时，协议约定的381套商铺仅有123套取得预售证，未签约商铺仅占协议总套数的七分之一。自2019年4月22日催告至5月14日星纬公司提起诉讼，期间仅24天，而协议约定的转名期限长达一年，故不存在协议无法正常履行的情况。只要星纬公司及时纠正违约行为，协议完全可以继续履行。3.在星纬公司提起本案诉讼后，星耀公司仍多次主动联系星纬公司，协商后续履行事宜。星纬公司亦要求星耀公司于2019年7月2日开始与已经草签合同的第三方办理网签，并向售楼处派驻两名员工进行协助。截至目前，已完成网签62套，剩余7套预计9月上旬完成。足见，诉争协议一直处于履行状态。4.星纬公司主张违约金没有依据。协议第七条第1款约定，一方擅自单方解除协议的，应当支付违约金。本案中，星耀公司自始积极履行协议义务，不存在单方解除协议的法律事实。鉴于此，星耀公司保留追究星纬公司违约责任的诉权。 为证明其抗辩主张，星耀公司提供了下列证据： 1、《整体购房协议》及《承诺书》，证明双方属房屋买卖合同关系，星纬公司有义务与星耀公司订立买卖合同，并在取得预售证后10内支付200万元； 2、《商品房销售明码标价报备登记表》及附件、商品房预售证、商铺签约明细表、《按约履行告知函》，证明星耀公司积极履行签约义务，不存在违约行为，并及时督促星纬公司履约； 3、《温州碧桂园未来城项目商业合作会谈纪要》、授权书、赏金平微信聊天记录、吴星凡微信聊天记录、《委托认购信息咨询服务协议书》及价外收款收据、《关于要求贵公司履行草签义务的告知函》(2019年7月23日)及投递记录，证明星纬公司未履行收购酒店的承诺、不履行支付200万元、不草签剩余312套商铺买卖合同，以及存在价外收款等违法行为，损害了星耀公司利益； 4、与第三方微信聊天记录、网签视频及公证书，证明星耀公司在诉讼期间仍在积极履行协议； 5、杭州星虹酒店管理有限公司工商登记信息及其与有关公司之间的合同、协议、函件，以及仲裁、诉讼材料等，证明该公司与星纬公司为关联公司，赏金平是两公司实际代言人，以及该公司在全国其他城市碧桂园项目合作中存在违约不诚信的事实。 在开庭审理中，本院将双方提供的上述证据交由双方进行了相互质证。 星耀公司对星纬公司提供的证据真实性均无异议，但其认为:(1)《整体购房协议》属房屋买卖合同，星纬公司违反该协议承诺，向69名第三方购房者收取了约2000万额外款项；(2)未收到星纬公司《关于贵司停止第三方签约付款的告知函》，《未签约房源表》表明星耀公司已履行了转名义务；(3)《按约履行告知函》系星耀公司请求星纬公司履约的书面通知，并不能证明星耀公司违约；(4)微信聊天记录证明了星纬公司明确表示2019年5月1日后撤场的违约事实；(5)碧乐时光不夜城宣传单真实性存疑，且与本案没有关联；(6)星纬公司在《律师函》亦表述“收购381套房屋”，自认属房屋买卖合同，2019年3月8日后星耀公司仍履行与第三人转名及网签备案手续，《律师函》所述不真实。(7)《碧乐时光已签约商铺明细表》均为星耀公司转名的第三方，表明本案双方属买卖合同关系；(8)星纬公司无合同解除权，其发出的《解除整体购房协议的通知函》不发生法律效力。(9)双方签订房屋买卖合同的价款与星耀公司指定第三方的签约价款一致，不存在备案价错误的情况。 星纬公司对星耀公司提供的网签视频、《会谈纪要》、赏金平微信聊天记录的真实性提出异议，称《关于要求贵公司履行草签义务的告知函》没有收到；《委托认购信息咨询服务协议书》与本案协议没有关联，杭州星虹酒店管理有限公司相关材料与星纬公司无关。同时，星纬公司认为： (1)协议约定收到书面通知后三日内草签合同，但星耀公司至通知解除前从未向星纬公司发送书面通知；第一期付款时间届满时，未央苑房屋尚未取得预售许可，未领苑虽于2018年12月25日取得预售证，但因星耀公司提交的备案资料不正确，导致无法正常开盘，实际开盘时间为2019年1月24日，第一期款项200万元的付款条件尚未成就，且截至2019年2月4日，星纬公司已向星耀公司付款10477781元； (2)《承诺书》记载使用星耀公司名称、Logo及预售许可证号，证明星纬公司以星耀公司名义销售的包销合同性质； (3)商品房备案价格因错误重新公告是客观事实，两次备案价格都是以星纬公司提供的价格表为依据，也证明了星纬公司自主定价权以及包销的合同法律特征； (4)《按约履行告知函》中的表述违背客观事实，星耀公司虽与指定第三方签订了69套房屋买卖合同，但其以星纬公司未订立酒店买卖合同为由，停止了与第三方签约。停止签约时段分别为2019年3月14日至3月28日、4月9日至4月18日，2019年4月19日因星纬公司派员前往协商酒店事宜而限量恢复签约5套，之后又拒绝签订，直至星纬公司发出书面解除通知。星耀公司以签订酒店买卖协议为由拒绝与第三方订立合同，从2019年4月20日微信聊天记录可以证明其已经没有履约诚意。 (5)《会谈纪要》中的“赏金平”并非赏金平本人所签，在2019年1月20日星纬公司出具授权书之前，赏金平无权代表星纬公司，该纪要不具有法律约束力。 (6)《关于要求贵公司履行草签义务的告知函》是在合同解除之后作出，协议约定草签合同系因星耀公司不允许包销而作出的表述，并非真实意思，且自始双方即无草签的意愿，一直按包销合同履行协议。 (7)与第三方微信聊天记录、网签视频及公证书，只能证明与第三方签约属星耀公司应尽义务，并不能证明其已恢复与第三方签约。 上述证据中，对双方没有争议的证据，本院予以确认并附卷。对于有争议的证据与事实，本院认定： 2018年12月7日，星纬公司与星耀公司签订《整体购房协议》，以及附件一《团购房屋明细》、附件二《商品房买卖合同（预售）示范文本》、附件三《确认函》。协议约定：乙方（星纬公司）购买甲方（星耀公司）开发的位于温州经济技术开发区金海园区C-13b地块未央苑、C-13c地块未领苑项目共381套商品房。协议主要内容如下： 第一条：1.房屋每套路址、建筑面积、单价及总价房款见本协议附件一；2.乙方收到甲方《商品房买卖合同》及附件、附录的书面通知后三日内，必须先以自己的名义与甲方草签买卖合同。2019年12月31日前，草签的合同均可转名一次，由乙方指定的第三方代为履行付款义务，即由指定第三方与甲方网签房屋买卖合同并支付房款。 第二条：本协议附件一约定的总面积合计20714.98㎡，总房价款269294740元，由乙方或者乙方指定的第三方支付，乙方担保指定第三方能够履行交付房款的义务，并提供连带责任保证，如出现乙方指定的第三方逾期缴纳房款的，甲方有权要求乙方代为支付所欠房款。 第三条：乙方在甲方取得预售证之日起10日内支付预付款200万元；2个月内支付至总房款的10%即26929474元；6个月内支付至总房款的50%即134647370元；9个月内支付至总房款的90%即242365266元；在甲方全面交付后10日内支付至总房款的100%；乙方或指定第三方支付至甲方的款项如超过应付金额时，超付部分甲方不退还，但可直接计入乙方下一期应付款金额，待达到返还条件后，甲方按约定返还。 第四条：1.买卖合同文本内容双方已经磋商一致并作为本协议附件二，双方承诺按该版本签署买卖合同，房屋总房价、面积、付款时间及比例等均按本协议约定签署。……，乙方承诺其指定的第三方对买卖合同条款和格式没有任何异议。2.双方一致同意在2019年12月31日前（下称“签约期限”），乙方指定的第三方未按本协议约定与甲方网签完毕这些房屋买卖合同的，则由乙方与甲方网签完毕这些房屋的买卖合同。3.如乙方指定第三方购买的，在第三方与甲方网签买卖合同时，乙方需向甲方出具书面确认函（详见本协议附件三），确认乙方指定第三方购买的具体房屋路址。 第五条：双方共同确认，乙方指定第三方与甲方网签买卖合同的网签成交价与本协议约定的总价之间一致，无其他超额税费产生，如产生超额税费由乙方自行负担。 第六条：1.乙方承诺向甲方购买这些房屋并由乙方指定人员签署买卖合同的行为，乙方没有违反法律、法规和公司章程的规定，不存在损害乙方公司、股东利益的情况，如有违反的，所产生的一切责任由乙方自行承担，与甲方无关。2.非因甲方原因，乙方指定的第三方与甲方签订买卖合同发生的纠纷由乙方自行处理解决，并自行承担责任，与甲方无关。3.乙方保证其指定的第三方同意与甲方签订网签版买卖合同，第三方不同意签订的，乙方承诺由其自行与甲方签订。4.乙方保证甲方与乙方签订的买卖合同的房屋价款与乙方指定第三方签订的买卖合同价款金额保持一致，如因不一致导致的损失、税费、纠纷等由乙方自行承担及解决。 第七条：1.未经对方同意，另一方擅自单方面解除本协议的，违约方应向守约方支付这些房屋总房价20%的违约金。……3.若任一方违反本协议约定的，违约方应向守约方支付这些房屋总房价20%的违约金。 第八条：因履行本协议项下事宜需要有重要事项通知对方，应按本协议首部约定的通讯地址送达。 第九条：发生纠纷协商不成的，双方均有权向房屋所在地法院提起诉讼解决。 第十条：1.本协议未尽事宜及本协议在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定；2.本协议附件及补充协议均为本协议不可分割的部分。本协议自双方签字盖章之日起生效，双方各执2份，各份均具有同等法律效力。 附件一《团购房屋明细》明确记载了上述381套房屋路址、建筑面积、单价及总价。附件二为浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局印制的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（示范文本）。附件三《确认函》主要内容为：根据双方订立的《整体购房协议》，乙方指定第三方×××，身份证×××，与甲方签订《商品房买卖合同》及附件、附录，购买甲方开发的位于×××的房屋一套；乙方承诺为第三方履行交款义务提供连带责任保证，第三方逾期缴纳购房款时，甲方有权直接要求乙方支付购房款；乙方与第三方之间的权利义务关系由乙方自行处理。 2019年3月14日，星纬公司向星耀公司发送《关于贵司停止第三方签约付款的告知函》称：贵司于2019年3月14日开始，未按协议约定，单方停止我司正常履行协议，已构成实质性违约，并由此造成我司严重损失，请予以合理解释，并尽快恢复签约工作。 3月16日，星耀公司向星纬公司发出《按约履行告知函》称：2018年9月14日，双方就未来城项目商业综合体收购/运营相关事宜达成一致并形成会谈纪要，并告知：(1)立即支付协议约定的预付款200万元；(2)支付第二期剩余款项3321808元；(3)立即就未来城商务酒店项目与其签订相关协议；(4)星耀公司无实质违约，并称协议并未明确约定其必须与第三方签约，而应视商品房市场而定。 4月22日，星纬公司委托浙江政法联律师事务所孙迪风律师致函星耀公司称，星耀公司仍停止签约，已构成违约，请于收函后3日内恢复签约并履行相关义务，逾期将采取法律措施。 5月24日，温州市龙湾区人民法院受理本案后，星纬公司于5月30日向星耀公司发送《解除整体购房协议的通知函》称：(1)解除2018年12月7日签订的《整体购房协议》；(2)收到本函后3日内支付违约金53858948元；(3)若在收到本函前已收到诉状副本的，以诉状副本送达时间为《整体购房协议》解除时间。 协议履行过程中，主要由星纬公司业务员吴星凡与星耀公司业务员方通进行接洽。2019年3月13日，方通“张蒙总。投资部总监。让赏总主动联系下跟他谈酒店的事”。3月14日，吴星凡“方总，客户已经到了，真是从江苏赶过来的，今天约的就先签吧”。3月15日，吴星凡向方通发送了《关于贵司停止第三方签约付款的告知函》，“赏老板让我先发你，原件这两天我收到后再给到”、“这事情搞得好尴尬啊”。3月18日，方通向吴星凡发送了《按约履行告知函》。3月22日，吴星凡“方总可以签约了吗”，方通“还不行哦”。4月16日，吴星凡“好，我等你，死等”，方通“在项目了”、“赏总那边还没给他们合作的其他酒店的协议内容我们参考呢”，吴星凡发送《未签约房源表》。4月17日，吴星凡“方总，明天可以签约的吧，我这边今天通知起来了”、“有客户在催”，方通“我马上催”。4月18日，吴星凡“方总，是两套”，方通“按揭引入的已经办完，就等项目总签联系单”、“今明两天就可以办完”，吴星凡“签约的，也帮忙盯一下，最少让明天2套先签掉”，方通“嗯”、“区域酒店付款谈好，签好协议再开权限，竣备前80%的回款额什么节点他们可以建议半年一次还是一个季度一次”。4月20日，吴星凡“今天起就不能签约了吗？”，方通“嗯”，吴星凡“就因为酒店问题啊！要到什么时候可以再签呢？给个时间和喝客户沟通”，方通“让你们赏总跟上面解决酒店”、“上面才给我房开权限”，吴星凡“哎，好吧”。4月29日，吴星凡“方总，51之后我们这边说就要撤退了，跟你道个别，感谢这段时间的照顾，希望下次找机会再合作”，方通“一定，保持联系”。 诉讼中，双方一致确认，截至2019年4月19日，星耀公司已与星纬公司指定的第三方签订了69套商品房买卖合同，并由星耀公司按买卖合同约定价款向第三方出具了相应款项金额的收据，累计收到第三方购房款36515290元。 上述69套商品房的购房人均与杭州小潘找房科技有限公司（以下简称小潘公司）订立有《委托认购信息咨询服务协议》，购房人名称与星纬公司指定签约的第三方相同。《委托认购信息咨询服务协议》约定的商品房路址、面积与《整体购房协议》附件一《团购房屋明细》一致，但房屋单价、总价不一致。该协议第三条约定：1.小潘公司为此次活动收取咨询服务费，此费用不抵扣房款，仅作为咨询服务费；2.小潘公司仅向申请购房者提供购房优惠，但在任何时候任何情况下，将不对购房者购买指定楼座特惠房的购买行为负责，具体购房本身的问题由开发商解决；3.本人自愿申请委托甲方（小潘公司）购房，购房总价××，已知晓计入合同价××，另不计合同价金额××直接作为甲方的信息服务费”；4.付款方式：一次性付款。已经签约的69套房屋买卖合同中约定的价款及收据，与上述服务协议“已知晓计入合同价”一致。 另查明，2018年12月25日，星耀公司取得“未领苑(三期)”《商品房预售证》，载明：预售建筑面积普通住宅13385.14㎡、商贸17068.11㎡。2019年6月24日，取得“未央苑(二期)”《商品房预售证》，载明：预售建筑面积普通住宅26290.27㎡、商贸19722.68㎡。 本院认为，本案争议焦点为：1.诉争法律关系的性质；2.星耀公司是否存在违约事实；3.违约责任如何确定。 一、关于本案诉争法律关系的性质。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”。商品房包销合同，是指开发商以包销基价将其开发建成的房屋或者尚未建成但符合预售条件的商品房，交由包销商以开发商名义进行销售，按约定支付包销价，并获取超过包销基价的溢价，包销期届满后，由包销商将未售完商品房按包销基价自行购买的民事合同。包销合同兼具商品房代理销售合同和买卖合同两种法律关系，包销人以开发商名义销售、自主定价并获取溢价以及包销期届满后按包销基价购买，是包销合同的最主要法律特征。本案《整体购房协议》约定的是房屋总价款与分期付款比例，第三方累计付款超出分期金额时，计入下一期，待达到条件时按约定返还；同时，该协议第三条明确约定“2019年12月31日签约期限届满后，剩余房屋由星纬公司网签完毕”。此外，从购房人与小潘公司订立的《委托认购信息咨询服务协议》，及其与星耀公司订立的《商品房买卖合同》来看，两者价款并不一致，亦与《整体购房协议》附件一《团购房屋明细》价款不一致。可见，销售价款决定权在于星纬公司。因此，本案诉争法律关系应为商品房包销合同。星耀公司主张属房屋买卖合同纠纷的辩称意见，本院不予采纳。因小潘公司与购房人订立的《委托认购信息咨询服务协议》与本案诉争的《整体购房协议》中约定的包销商品房主要内容完全一致，故星纬公司称小潘公司上述行为与其无关，与事实不符。因此，小潘公司上述行为可认定为转委托。星耀公司主张星纬公司未取得房地产中介服务资格，根据《商品房销售管理办法》第二十五条规定，无权代理销售商品房。因该办法属部门规章，不属于合同法第五十二条第（五）项规定之情形，不影响本案《整体购房协议》的效力。同时，鉴于星耀公司已经按《委托认购信息咨询服务协议》内容以及《确认书》与星纬公司指定的第三方签订了房屋买卖合同，故应视为星耀公司事后同意。因此，本案《整体购房协议》应认定合法有效，对双方具有约束力。 二、关于违约行为以及合同解除的认定。 星纬公司主张星耀公司自2019年3月8日开始，单方停止履行正常签约行为，并经催告后未恢复履行，已构成实质性违约。为此，星纬公司提供的证据是吴星凡与方通微信聊天记录、《未签约房源表》。从微信聊天记录来看，双方确有谈及签约酒店协议事宜，并因该事项磋商造成未正常开展与第三方签约的事实，且方通于2019年4月18日明确表示“签好协议再开权限”，此后即停止签约。后虽因客户要求，星耀公司于4月19日与陈服等5人签订了房屋买卖合同，但至5月1日起，与第三方签约停止。上述微信记录表明，星纬公司一直在催告履行，而星耀公司以双方未签订酒店协议为由暂停与第三方签约，并提供了2018年9月14日由“赏金平”签字的《温州碧桂园未来城项目商业合作会谈纪要》。审理中，星纬公司对“赏金平”签名真实性提出异议。本院认为，在形式上，该会谈纪要未经星耀公司一方签字确认，且赏金平签名的真实性存疑；在内容上，该会谈纪要仅为“未来城项目商业综合体收购/运营相关事宜”的意向，此后并未达成正式协议；在时间上，早于《整体购房协议》，而协议并未将此作为附条件内容作出约定。因此，该会谈纪要对双方不具有约束力，星耀公司以此为由停止履行与第三方签约，缺乏合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，星纬公司主张星耀公司构成违约并请求解除合同的理由成立，其于2019年5月30日发出的《解除整体购房协议的通知函》，依法发生解除合同的效力。并且，诉讼中，星耀公司亦书面同意解除《整体购房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认《整体购房协议》于2019年5月31日解除。 三、关于违约金认定。 《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，星纬公司依据《整体购房协议》第七条第1款“未经对方同意，另一方擅自单方面解除本协议的，违约方应向守约方支付这些房屋总房价20%的违约金”的约定主张违约金。星耀公司辩称其不存在违约行为，不应支付违约金，反而是星纬公司违约。 首先，据上述分析，星耀公司在协议履行过程中确实作出过停止与第三方签约的明确意思表示，但是，星耀公司并未明确表示解除该协议，而是待“签好协议再开权限”，且两次庭审中均明确表示继续履行合同，并在收到星纬公司解除通知后，仍于2019年7月月份与已草签合同的第三方办理网签，故尚不足以认定星耀公司存在单方解除合同的意思表示及行为，星耀公司上述行为应认定属于合同法规定的“履行义务不符合约定”。而协议约定的违约责任适用条件是“一方擅自单方解除”，故星纬主张支付房屋总价款20%的违约金，缺乏合同依据。 其次，星纬公司虽对《会谈纪要》中“赏金平”签名的真实性提出异议，并要求鉴定，但从微信聊天记录内容来看，双方在订立《整体购房协议》之前，确有就未来城项目商业合作进行过磋商和意向性承诺，不排除因后期商品房市场价格下跌市场低迷而导致协议履行困难等因素。 第三，星纬公司称因星耀公司违约导致房价下跌、商业机会减少、无法实现预期收益，但并未提供相应证据，且该损失属间接损失且无法认定。 第四，从小潘公司与第三方签订的《委托认购信息咨询服务协议》来看，绝大部分协议约定的“已知晓计入合同价”均高于《整体购房协议》附件一《团购房屋明细》中的价格。虽由少部分低于《团购房屋明细》价格，但服务协议已约定了向第三方收取高额的“信息服务费”。从协议已经部分履行的情况来看，星纬公司客观上大幅盈利，并无实际损失。综合上述三点理由，并结合合同法第一百一十四条规定，星纬公司主张支付总房价20%的违约金，明显过分高于实际损失，故本院对其该项诉请不予支持。 综上所述，星纬公司诉讼请求部分成立，对其他诉讼请求，本院予以驳回。鉴于本案合同解除系因星耀公司违约行为所致，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，本院确定本案受理费由双方各半负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项，第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下： 一、确认杭州星纬商业管理有限公司与温州星耀房地产开发有限公司2018年12月7日订立的《整体购房协议》于2019年5月31日解除； 二、驳回杭州星纬商业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费311094元，由杭州星纬商业管理有限公司与温州星耀房地产开发有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  杨宗波 人民陪审员  林其勉 人民陪审员  诸爱珍 二〇一九年××月××日 法官助理姜岳良 代书 记员  徐彬妮