中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5667号 上诉人（原审被告）：蔡潞斌（曾用名：高路滨），男，1966年2月1日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市湖里区。 上诉人（原审被告）：陈碰粿，女，1944年9月16日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市湖里区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：钟伟钦，福建商启律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍斯，女，1953年4月1日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：伍曼青，女，1956年11月10日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：伍曼星，女，1959年9月3日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：伍海英（外文名ＨＡＩＹＩＮＧＷＵ），男，1961年11月25日出生，加拿大国籍。 被上诉人（原审原告）：伍曼英，女，1963年9月5日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：伍曼红（外文名ＭＡＮＨＯＮＧＷＵ），女，1966年1月28日出生，加拿大国籍。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：庄甘露，福建联合信实律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：周晓娟，福建联合信实律师事务所律师。 原审被告：王荣伟，男，1952年6月1日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市思明区。 原审被告：蔡淑梅，女，1971年1月24日出生，汉族，住中华人民共和国福建省晋江市。 原审被告：蔡淑端，女，1967年7月2日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市湖里区。 原审被告：蔡娟，女，1985年7月3日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市翔安区。 上诉人蔡潞斌、陈碰粿与被上诉人伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红及原审被告王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟所有权确认纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18059号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡潞斌、陈碰粿上诉请求：1.撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18059号民事判决，改判驳回一审原告的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、现有证据不足以证明蔡平恩与王银凤之间、王银凤与伍伯瑜之间、蔡平恩与伍伯瑜之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。首先，被上诉人所提交的1976年及1977年的两份房屋买卖契约的真实性不应予以确认。虽然1988年厦门市房产交易所出具的《房产买卖交证（券）收据》中载明的证券名称中包括“上手契伍份”及“契约贰份”，但在房产管理部门所存的档案中并无相应的“上手契”及“契约”，该收据中所载明的“契约”内容为何，现已不可考。本案中，并无证据证明被上诉人所提交的两份房屋买卖契约就是《房产买卖交证（券）收据》中所载明的“契约贰份”，在被上诉人所提交的两份房屋买卖契约均为复印件且上诉人从未对其真实性予以确认的情况下，一审法院迳行对其真实性予以确认，存在错误。其次，伍伯瑜在某段时间内落户并居住在讼争房产内亦不足以证明被上诉人所主张的房屋买卖关系存在。对于房产的占有使用可能基于买卖、租用、侵占等情形，特别是在上个世纪40-80年代特殊历史时期，对于私有产权房产的侵占普遍存在，一审法院在讼争房产的登记产权人自始至终均为蔡平恩的情况下，仅基于伍伯瑜在某段时间内落户并居住在讼争房产内即认定其基于有效购房合同享有讼争房产的所有权利并认定伍伯瑜为讼争房产的实际所有权人，依据不足。第三，被上诉人所谓的已将办理讼争房屋产权过户手续所需材料提交至房地产登记机关，均为伍伯瑜个人所为，蔡平恩均未参与，亦未予认可，伍伯瑜在其向房地产登记机关所提交的材料中的陈述，均系其单方陈述，被上诉人亦无证据证明蔡平恩对此予以确认。且在房地产登记机关所保存的伍伯瑜所提交的落款日期为1981年6月11日的《报告》中，其陈述“卖主”为蔡平恩，与被上诉人所提交的两份房屋买卖契约所体现的蔡平恩将讼争房产卖与王银凤，再由王银凤将讼争房产卖与伍伯瑜存在矛盾，进一步佐证被上诉人所提交的两份房产买卖契约是不真实的。据此，即便伍伯瑜将所谓的办理讼争房屋产权过户手续所需材料提交至房地产登记机关，因这个过程蔡平恩均未参与，亦未予确认，相应的产权过户手续亦未办理，不能证明讼争的房屋买卖关系确实存在，更不足以证明伍伯瑜是讼争房屋的产权人。二、即便上诉人提交的两份房产买卖契约确实存在，亦属无效合同。首先，讼争房产不是家庭共同财产，而是由蔡平恩（蔡主救）于1957年2月19日出资向王泽源购买。其时，蔡平恩大学毕业后已就职于厦门市湖里卫生院，有固定职业和稳定收入，而其母黄柑作为一名年届47岁、刚刚从惠安农村投靠儿子蔡平恩到厦门落户的家庭妇女，“文盲”且无任何职业和经济来源；另一同住家属即蔡平恩的胞弟蔡其南尚未成年（出生于1939年3月29日），高小文化程度，亦无职业和收入。显然，蔡平恩购买讼争房屋时全家人仅其具备出资能力，且讼争房屋确实登记在其个人名下，无任何共有人。一审法院仅凭该房屋有产权人蔡平恩母亲和胞弟同住，即“推定”讼争房屋为全家人出资购买，无任何证据证明。按此逻辑，出资人个人购买的房产只能由其个人居住，如有其它家庭成员居住，该房产将变成家庭共同财产。且原审为“印证”讼争房屋系全家人出资购买的“推定”，甚至错误地将产权人蔡平恩的年齡“推定”为“年仅22岁”；在没有证据证明的前提下，认定“1957年购买讼争房屋时，相关手续由黄柑代为办理”。而实际情况是：1957年购买讼争房屋时蔡平恩实际年龄为23岁（详见《户口登记底册》及《人口信息核对表》）；其母黄柑仅代为缴交了一次“公证规费”壹元陆角，其他所有交易和产权登记均无黄柑“代理”的记载（详见《厦门市房地产公司收款收据》、《厦门市人民委员会财政局房地产总登记收件（费）收据》、《厦门市产公司办理房地产交易立契通知书》等）；蔡平恩为偿还购买讼争房屋的负债及负担全家人生活开支，工作之余因违规行医被处以劳动教养（详见《户口登记底册》、户主为蔡平恩的《居民户口簿》等）。综上，一审判决认定讼争房屋为“全家人出资购买”没有证据证明，而上诉人有大量确凿的证据可证明讼争房屋为蔡平恩个人出资购买，且其为讼争房屋的唯一产权人，一审认定事实严重错误。其次，黄柑、蔡其南、蔡鹭福转让讼争房屋的行为不构成表见代理且未获产权人蔡平恩追认。表见代理是1999年《中华人民共和国合同法》规定的制度，根据“法不溯及既往”之原则，王银凤受让讼争房屋的行为不能适用表见代理制度。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）认为，认定表见代理的核心要件在于合同交易人是否“善意且无过失”。本案中，王银凤购买讼争房屋显然不符合善意无过失这一要件：因讼争房屋唯一的登记产权人系蔡平恩，其他人均未获得蔡平恩的授权，且蔡平恩当时正处在劳动教养阶段，不可能有转让讼争房屋的意思表示，出售房屋的行为属无权处分。王银凤对以上情形均为明知，故其不属于“善意”之范畴；1976年10月16日签订的第一手契约与1977年5月3日签订的第二手契约中，房屋价格分别为2900元和4500元，在不到半年时间里交易价格高出近一半，结合第一手交易系“以房抵债”可知，王银凤买房、卖房均非出于“善意”，且不符合行为时城市私有房屋买卖须为“自住”之规定，本质上有“强买”、“盗卖”以谋利的故意。综上，黄柑、蔡其南、蔡鹭福转让房屋行为不构成表见代理，而系无权处分。黄柑、蔡其南、蔡鹭福无权处分讼争房屋时，产权人蔡平恩正处于劳动教养阶段，直至1982年解除劳教后才知悉房屋被无权处分，但其始终未予追认。因迫于自身特殊原因蔡平恩未以积极行为对无权处分表示异议，但伍伯瑜在明知出卖人系无权处分的情形下，亦未在产权人蔡平恩恢复自由后及时要求其进行追认。虽然伍斯举证证明事隔多年后伍伯瑜曾与蔡平恩就讼争房屋产权过户事宜进行过协商，但蔡平恩当时提出的几种解决方案或要求，既不能视为其对黄柑等无权处分行为的追认，更不能视为对王银凤无权处分行为的追认，蔡平恩对该无权处分行为予以否定。第三，两份房屋买卖契约适用当时的法律和政策均应认定为无效。讼争房屋两次买卖行为先后发生于1976年和1977年，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第196条“1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理”之规定，本案应当适用当时的法律、政策。本案讼争房屋登记的唯一产权人系蔡平恩，黄柑、蔡其南、蔡鹭福既非产权人，亦非共有人。黄柑因蔡平恩被处劳教，家庭没有经济来源，在借欠王银凤款项无力偿还的情况下擅自以房抵债转让讼争房产。依据1951年最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条“房屋代管人，未得原业主同意，私自将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效.....”之规定，黄柑等人未经产权人蔡平恩同意，擅自处分讼争房屋的行为无效。根据1955年中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中“私人之间的房屋买卖仍应允许，但应在政府房产管理机构登记并经过批准，以便加以限制”之规定，黄柑等人与王银凤签订的房屋买卖协议未经政府房产管理机构登记和批准，该行为亦属无效。一审法院以上述《批复》系司法解释而非法律为由排除该《批复》在本案中的适用，但当时并无关于物权、不动产、房产买卖及登记的法律规定，该《批复》不是对某一法律的解释，而是在当时具有法律效力、普遍施行的规范性文件，一审法院以该《批复》系司法解释为由排除适用，依据不足。王银凤在未取得讼争房屋所有权的情形下，再一次将讼争房屋转卖给伍佰瑜，且该次转卖之买卖双方均明知出卖人王银凤“手续不足”、实属无权处分，故在其房契中约定“如日后有发现房屋及基地等产权纠纷或手续不足概由卖主出面负责”；而买主伍伯瑜则故意隐瞒卖主并非产权人的事实，捏造“卖主蔡主救出差上海”的理由，申请延期办理交易登记手续，逃避政府对私房买卖的监管。故应认定王银凤与伍伯瑜签订的房屋买卖协议属“盗卖”行为，为无效协议。第四，伍佰瑜受让自王银凤的行为不构成善意取得。伍佰瑜受让行为发生时，立法上尚无“善意取得”制度，故不具有适用之效力。对照2007年《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，伍佰瑜仍不构成“善意取得”：伍佰瑜在受让讼争房屋时，明知王银凤并非产权人，其非“善意”，不动产的善意取得以完成登记为要件，但伍佰瑜未完成讼争房屋的产权变更登记。三、本案是买卖合同纠纷，一审判决径行确权存在错误。本案中，被上诉人是基于其所提交的两份房屋买卖契约主张权利，故本案应为房屋买卖合同纠纷，而非物权确权纠纷。即便被上诉人提交的两份房屋买卖契约确实存在且合法有效，被上诉人所取得的也是基于房屋买卖契约的合同权利，而非物权。本案讼争房产的登记产权人自始至终均为蔡平恩，相应的物权亦属于蔡平恩及其继承人所有。本案中，法院只能在被上诉人的合同权利范围内作出判决，一审法院径行判决确认讼争房产归被上诉人所有，超出了被上诉人的合同权利范围，存在错误。一审法院一方面认为当时没有法律规定的可以适用合同法的有关规定，一方面又认为，当时没有法律规定，所以被上诉人基于有效购房合同已实际享有讼争房屋的所有权利，明显自相矛盾。如果同样适用合同法的话，被上诉人享有的仅是债权请求权，而非物权。四、根据合同相对性原则，被上诉人无权向上诉人主张权利。本案是房屋买卖合同纠纷，蔡平恩与伍伯瑜之间无任何合同关系，作为继承人的上诉人与被上诉人之间亦无任何合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人若要主张权利，应向王银凤主张权利，无权向上诉人主张权利。五、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。本案中，即使根据被上诉人提供的证据，伍伯瑜系于1977年5月24日与王银凤签订房产买卖契约，而根据1988年2月的《房产买卖交证（券）收据》，伍伯瑜于1988年2月即要求办理讼争房产的过户手续未果，表明其于1988年2月即知道权利被侵害，却迟至2014年11月才提起本案诉讼，已超法定的最长20年诉讼时效，其已丧失了胜诉权，其诉求应予驳回。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予改判。 伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。一、讼争房屋两次房屋买卖真实存在，一审判决有事实和法律依据。本案讼争房屋存在两次交易，第一手交易是蔡平恩等人与王银凤之间的交易，第二手交易是王银凤与伍伯瑜之间的交易。一审判决认定的事实合法有效，并且能够形成相互印证的证据链，证明讼争房屋两次交易真实存在。首先，根据被上诉人在一审提交的《房产买卖交证（券）收据》，伍伯瑜于1988年2月将讼争房屋的“丁字××号所有权证”壹份及“上手契”伍份、“契约”贰份上交，作为当时房地产交易管理机构的厦门市房屋交易所在收据上进行盖章确认。该收据中记载的内容与被上诉人的主张能够一一对应，其中“丁字473号所有权证”就是讼争房屋的所有权证，“上手契”伍份指的是伍伯瑜与王银凤订立的契约中提到的当日付上手契计五帋……，“契约”贰份指的是蔡平恩与王银凤订立的契约及王银凤与伍伯瑜订立的契约。并且，房管部门中存档的伍伯瑜的手写报告、王银凤移交给伍伯瑜的讼争房屋原交易材料、厦港司法所的调解录音等证据，与前述《房屋买卖交证（券）收据》等证据可以形成相互印证的证据链，证明讼争房产交易的客观存在。其次，1976年10月3日签订的第一手交易次日，黄柑和蔡平恩长子蔡鹭福就将其户口从讼争房屋中迁出，该事实能印证讼争房屋第一手交易的真实性。伍伯瑜于1977年购买讼争房屋后不仅搬入讼争房屋居住，并将户口迁入讼争房屋，可见，当时主管户口登记的公安机关也认可伍伯瑜购买讼争房屋事宜。在第一手交易完成后，王银凤于1977年5月26日将讼争房屋出售给伍伯瑜。在本案发回重审之前的原一审庭审过程中，王银凤的继承人也认可王银凤将讼争房屋出售给伍伯瑜的事实。并且，伍伯瑜已将办理讼争房屋产权过户手续所需材料提交至房地产登记机关，如果案涉两手交易不存在，房地产登记机关为何会留存有伍伯瑜的手写报告，伍伯瑜又如何可能会留有案涉交易资料，甚至是留有蔡平恩等人向王泽源购买讼争房屋的相关交易资料。上诉人在2014年10月17日本案一审庭审中，多次明确认可两次交易的真实性，现上诉人又主张两次交易不存在，违反民事诉讼的诚实信用及禁止反言的原则，不应予以采信。二、讼争房屋两次房屋买卖合法有效，一审判决具事实和法律依据。首先，蔡平恩于1957年3月4日从王泽源手中购买时年仅22岁，没有购买能力。从当时出卖人王泽源代理人陈秀娟在1957年1月16日出具的收条中载明“兹收来黄甘同志人民币陆拾贰元整”可以看出，讼争房屋是由蔡平恩全家人共同出资购买。且1957年向王泽源购买讼争房屋时相关手续是由黄柑办理，第一手交易契约也载明讼争房屋为“黄柑等自置楼房”，可见黄柑、蔡其南均确认讼争房屋为全家人共同出资购买。上诉人也认可讼争房屋系由蔡平恩、黄柑、蔡其南、蔡鹭福全家人共同实际居住管理，且黄柑和蔡鹭福的户口在1976年之前也落在讼争房屋内，符合家庭共同财产的特点。因此，一审法院认定讼争房屋是蔡平恩一家家庭共同财产合法有据。王银凤受让讼争房屋符合“善意且无过失”。签订第一手交易契约时代表蔡平恩签字的其子蔡鹭福当时已近17岁，当时法律尚未就民事行为能力作出规定，蔡鹭福代表其父亲签名符合当时社会背景下普通民众的一般认知。且签订第一手交易契约时黄柑持有讼争房屋产权证及上手契原件，依常理，重大财产的原件一般由业主或者家中主事人保管。讼争房屋系家庭共同财产，黄柑向王银凤交付的第一手交易契约相关资料中，黄柑也多次、多处作为代理人或出资人出现。在当时，将家庭共同所有的不动产登记在家中某一人的名下是通用做法，即使是不动产登记制度日益完善的今天，这种现象也并不少见。据此，王银凤有理由相信讼争房屋是由黄柑一家人共同出资、共同管理使用，黄柑等人有权出售房屋。再者，第一手交易约定的房屋价格2900元属于公允价格。国家统计局发布的《城镇居民从贫困走向小康》分析报告显示1978年我国城镇居民人均可支配收入仅343元，2900元在当时已是非常高的价格。最后，伍伯瑜自1977年购买讼争房屋后，讼争房屋一直由伍伯瑜一家居住、使用。在长达三四十年的时间里蔡平恩均未向伍伯瑜提出异议。上诉人主张蔡平恩因自身特殊原因不敢向伍伯瑜主张房屋权利，但1985年伍伯瑜已搬出讼争房屋，“严打”之风也早已过去，这之后长达30年时间中蔡平恩也从未主张权利。前述1951年《批复》及1955年《意见》均不应作为认定讼争房屋买卖合同效力的依据。我国合同法司法解释（一）第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。1951年《批复》属于司法解释，不应作为认定合同效力的依据。而1955年《意见》并没有规定未经房产管理机构登记和批准的房屋买卖行为无效。况且，讼争房屋的两次买卖行为先后发生于1976年及1977年，1955年出台的《意见》不应当再适用于案涉买卖关系。王银凤根据第一手交易已取得讼争房屋的所有权，伍伯瑜系依据王银凤的有权处分而取得讼争房屋的所有权。王银凤作为讼争房屋的有权处分人，其与伍伯瑜之间的买卖关系合法有效。三、本案系所有权确认纠纷案件，一审判决认定正确。上诉人亦确认，交易当时并无关于物权、不动产、房产买卖及登记的法律规定，即，当时并无任何法律规定房屋所有权需经登记才能转移。根据最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第196条规定，发生于1976年和1977年的案涉交易可以比照《中华人民共和国民法通则》处理。而根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，讼争房屋的所有权应自财产交付时转移。讼争房屋早已于1977年即交付给被上诉人，被上诉人已取得讼争房屋的所有权，一审判决确认讼争房屋归属被上诉人所有并无错误。因被上诉人的诉讼请求为确认物权，因此不受诉讼时效限制。并且因上诉人在本案一审期间从未提出过诉讼时效抗辩，其于二审期间提出的诉讼时效抗辩法院应不予支持。 原审被告王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟均未陈述意见。 伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红向一审法院提出诉讼请求：1.确认厦门市打石市街58号房屋的所有权归伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红所有；2.蔡潞斌、陈碰粿、王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟立即协助伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红办理厦门市打石市街58号房屋的产权过户手续。 一审法院认定事实如下： 1957年1月，案外人王泽源与蔡平恩（原名蔡主救）签订了一份《房地产交易合约》，约定蔡平恩向王泽源购买厦门市打石市街58号房屋，立约人签字处载明蔡平恩的代理人为其母亲黄柑。1957年2月，讼争房屋产权登记至蔡平恩名下，所有证号为丁字473号。购房后，蔡平恩与其母黄柑、弟弟蔡其南共同居住于讼争房屋内。 1976年10月3日，王荣伟母亲王银凤与黄柑、蔡其南以及蔡平恩之子蔡鹭福签订一份房屋买卖契约（以下简称第一手买卖契约），载明“因欠款应用”将讼争房屋卖与王银凤，价款为2800元即日交清并将房屋交与买主王银凤，并约定“当日付上手契计肆帋如日发现上手契卷一概作为废帋”，落款处载明为“立杜卖房屋及基地尽契字人黄柑蔡主救（长子蔡鹭福代）蔡其南”“买主王银凤继承人王荣伟”。 1977年5月26日，王银凤与伍伯瑜签订一份房屋买卖契约（以下简称第二手买卖契约），约定王银凤以4500元的价格将讼争房屋出售给伍伯瑜，当日银钱交清并当日交付房屋，并约定“当日付上手契计伍帋如日发现上手契卷一概作为废帋”，落款处载明为“立杜卖房屋及基地尽契字人王银凤”“买主伍伯瑜”。 1981年6月11日，伍伯瑜出具一份《报告》，载明“我在1977年5月份买下打石市街58号二层小楼房一幢，本应按期到房管局办理交易手续。卖主蔡主救系美仁宫保健院医生，现出差在上海，目前买卖主之间的交易手续无法办理。按期完成交易手续有困难，特申请延期办理。”伍伯瑜所在工作单位国家海洋局第三海洋研究所在《报告》上加盖印章，确认伍伯瑜所称情况属实。该《报告》留存于现厦门市国土房产测绘档案管理中心所保管的资料中。1988年2月，原厦门市房屋交易所出具一份《房产买卖交证（券）收据》，载明交证券人为伍伯瑜，房屋坐落为“打石市58”，证券名称为“丁字473号所有权证壹份上手契伍份契约贰份”。 2014年4月14日，厦门市国土房产测绘档案管理中心出具编号为厦20140022的《摘录档案（资料）专用表（二）》中载明讼争房屋登记现业主为蔡主救，代理人处系空白，并备注所载信息摘自1995年1月15日厦门市房地产调查登记表、1957年3月4日厦门市房地产移转申请登记表，仅供参考。2014年12月23日，厦门市国土房产测绘档案管理中心又出具编号为厦20140058的《摘录档案（资料）专用表（二）》中载明讼争房屋登记现业主为蔡主救，代理人“黄甘”，并备注所载信息摘自1995年1月15日厦门市房地产调查登记表、1957年3月4日厦门市房地产移转申请登记表，仅供参考。 另查明，伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红系伍伯瑜与妻子卢奕治所生育子女，伍伯瑜、卢奕治均已去世。1977年至1985年期间，伍伯瑜一家户口落户于讼争房屋处，并实际居住于该房屋内。2005年，伍伯瑜曾出资维修该房屋。此后该房屋被鉴定为危房并长期无人居住使用。2014年，蔡平恩开始维修使用讼争房屋，并刊登遗失声明“因保管不慎，将新丁字473号房地产所有权登记证遗失，特此登报声明”。2014年10月17日，因讼争房屋过户事宜发生争议至厦港街道司法所进行调解，蔡潞斌在调解中提及蔡平恩曾说有人找他过户，蔡平恩要求补差价或者将购房款充抵房租。 还查明，蔡平恩于1934年出生，已于2015年死亡。蔡平恩母亲黄柑、长子蔡鹭福（出生于1959年8月，2004年死亡）的户口于1976年10月从讼争房屋处迁出，蔡其南（出生于1939年，1976年12月30日死亡）的户口于1960年6月24日从讼争房屋处迁出。蔡平恩与陈碰粿于1964年起以夫妻名义共同生活，生育一子蔡潞斌，两女蔡淑端、蔡淑梅。蔡鹭福生前与配偶徐丽根生育一女蔡娟。 本案审理中，陈碰粿、蔡潞斌主张1957年蔡平恩个人出资购买讼争房屋，当时全家仅黄柑、蔡其南以及蔡平恩三口人。1976年至1982年期间蔡平恩被劳动改造，当时陈碰粿、蔡潞斌居住于惠安县。 一审法院认为，本案争议焦点在于案涉两份买卖契约是否合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，原最高人民法院华东分院于1951年4月16日作出的《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》属于司法解释而非法律，案涉两份买卖契约订立时，并无相关法律规定，因此该两份契约是否有效可按合同法的有关规定进行认定。讼争房屋登记的产权人蔡平恩虽然未在第一手买卖契约中签名（其主张正处于劳动改造期间），但该契约已经当时居住在讼争房屋内的家庭主要成员即蔡平恩母亲黄柑、蔡平恩弟弟蔡其南以及蔡平恩之子蔡鹭福签字同意，且代表蔡平恩签字的蔡鹭福也已近十七岁，在当时尚未有相关法律就民事行为能力进行规定的情况下，蔡鹭福代表父亲签名符合当时普通民众的一般认知。此外，蔡平恩在1957年购买讼争房屋时年仅22岁，其母亲黄柑作为代理人办理购房相关手续，此后该房屋亦用于蔡平恩及其母亲家庭共同居住，符合家庭共同财产的特点，黄柑在签订第一手买卖契约时也持有丁字473号所有权证以及上手契的原件，基于前述理由，应认定王银凤有理由相信黄柑、蔡其南、蔡鹭福有权代表蔡平恩出售讼争房屋。此后数十年，蔡平恩也未就前述出售事宜提出异议。综上所述，应认定第一手买卖契约合法有效。基于前述相同理由，以及并无其他证据证明存在合同无效情形时，亦应认定第二手契约合法有效。自1977年购房后，伍伯瑜一家户口即迁入讼争房屋处并实际居住至1985年，此后仍对讼争房屋进行修缮。根据原厦门市房屋交易所出具一份《房产买卖交证（券）收据》，伍伯瑜还曾于1988年至相关主管部门办理房屋登记的相关手续，鉴于年代久远，无法查明该手续的具体办理情况。综上情况，综合考虑伍伯瑜购房时我国尚未建立起完善的不动产登记制度，也未有物权方面的法律法规，伍伯瑜基于有效购房合同已实际享有讼争房屋的所有权利，基于诚实信用及公平原则，应认定伍伯瑜为讼争房屋实际所有权人。伍伯瑜去世后，其对讼争房屋享有的权利由伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红继承，因此对各原告要求确认对讼争房屋享有所有权的诉讼请求，应予支持。讼争房屋现仍登记在蔡平恩名下，其法定继承人蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟应协助办理产权转移登记手续。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认厦门市打石市街58号房屋归伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红所有；二、蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟应于本判决生效之日起十日内协助将厦门市打石市街58号房屋产权登记至伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英(、伍曼英、伍曼红名下；三、驳回伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为： 本案被上诉人伍海英、伍曼红系加拿大籍公民，本案为涉外民事纠纷。因本案系因不动产物权权属争议引发的纠纷，案涉不动产所在地在中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案应适用中华人民共和国法律。 关于案涉房屋两手买卖关系是否存在。本院认为，在案证据足以证明，讼争房屋系由王银凤于1976年与黄柑、蔡其南、蔡鹭福签订买卖契约购得后于次年再次出售给伍伯瑜，该两次买卖交易的买方均已支付全部对价，且作为第一手买卖契约出售方的黄柑、蔡鹭福在签订买卖契约后即迁出该房屋，伍伯瑜也在购买后即占有、使用该房屋，并落户于此处。显然，讼争房屋历经两手买卖，买卖各方均已履行支付对价、交付房屋的契约义务。蔡潞斌、陈碰粿关于买卖关系不存在的主张与事实不符，应不予支持。 关于案涉买卖关系是否有效。本院认为，黄柑、蔡其南、蔡鹭福向王银凤出售讼争房产时蔡平恩虽系权属证书上记载的权属人，但根据1957年黄柑以蔡平恩代理人的身份从王泽源处购买讼争房产的交易过程及交易当时我国的房产政策，一审法院关于讼争房产系家庭共同财产的认定并无不当。因此，在黄柑持有房产所有权证及上手契原件的情况下，王银凤与黄柑等人签订第一手买卖契约的行为应认定为合法有效的买卖行为，结合王银凤以债务抵偿的方式当即付清了购房款并取得黄柑交付的房产所有权证及上手契原件，以及蔡平恩在1982年恢复人身自由后一直未就黄柑等人出售房产一事提出异议，显然，黄柑一家与王银凤之间具有买卖房屋的明确意思表示且买卖关系具备实质的交付要件。应认定，讼争房屋的第一手买卖契约合法有效，蔡潞斌、陈碰粿关于买卖合同无效的上诉主张依据不足，本院不予支持。因黄柑等人与王银凤之间的第一手买卖契约有效，王银凤对讼争房产享有合法的处分权，因此，王银凤与伍伯瑜之间的第二手买卖契约亦当属合法有效。 关于在本案中应否对伍斯等人的确权主张直接予以审查处理。虽然案涉房屋买卖关系未在有关部门完成过户手续，但由于两手买卖均是发生在国务院《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号）颁布之前，买卖当时我国法律并没有明确规定房屋所有权变动以办理过户手续为据，因此，在伍伯瑜已付清款项并取得蔡平恩权属证书及前手契原件且实际占有、使用讼争房产的情况下，应认定，讼争房屋的所有权已发生变动，伍伯瑜对讼争房产已实际享有所有权。况且，从留存于厦门市国土房产测绘档案室的伍伯瑜于1981年6月11日出具的《报告》一事也表明，伍伯瑜曾采取积极行为办理讼争房产的权属变更手续，在讼争房产历经两次买卖且均已钱物交接完毕的情况下，显然不能仅因讼争房屋登记的业主仍为蔡平恩而认定伍伯瑜仅享有买卖合同项下的债权而否认其依实际情况应当享有的所有权。伍斯等人作为伍伯瑜的继承人在本案中主张确权，具事实依据，且符合交易当时的法律、政策，对该主张应予支持。 在伍伯瑜对讼争房产已实际享有所有权之后，我国陆续出台政策、行政法规以及法律对房屋买卖行为进一步予以规范，包括上述国务院《城市私有房屋管理条例》、（国发[1983]194号）、1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》、2007年《中华人民共和国物权法》等，其中1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条明确规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。因此，伍伯瑜的继承人要求讼争房产证载权属人蔡平恩的继承人协助办理讼争房产的过户登记手续，于法有据，蔡潞斌、陈碰粿以合同相对性原则及超过诉讼时效作为拒绝协助的抗辩理由，既不符合房产所有权已经变动的客观实际，且有违诚信原则，也将导致讼争房产实际权属情况与证载情况不符，不利于市场交易安全，此两项抗辩理由应不予支持。 综上所述，讼争房产经合法流转由伍伯瑜购得并实际管业，至今已逾四十年之久，作为卖方的蔡平恩一家也已依第一手买卖关系取得出售房产的对价。一审法院根据在案证据认定伍伯瑜的继承人伍斯等人对讼争房产享有所有权，并责令蔡平恩的继承人协助办理房产过户登记手续，符合客观实际，且公平合理，一审判决结果应予维持。上诉人蔡潞斌、陈碰粿的上诉理由均不能成立，对其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人蔡潞斌、陈碰粿负担。一审案件受理费，按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇一九年十二月十二日 书记员（ 彭丽 月） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。