四川省南充市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）川13行终194号 上诉人（原审被告）西充县自然资源和规划局，住所地西充县晋城镇天宝路278号。 法定代表人赵荣辉，局长。 委托代理人罗庆勇，系不动产登记中心主任。 委托代理人左国民，四川源泉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）杜君华，女，汉族，1938年11月25日出生，住四川省西充县。 委托代理人陈霞，重庆法古律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）欧阳静茹（曾用名李静茹），女，汉族，1998年5月22日出生，住四川省西充县。 委托代理人陈霞，重庆法古律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）李青翰，男，汉族，1985年2月9日出生，住四川省西充县。 委托代理人陈霞，重庆法古律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）李晓琼，女，汉族，1969年12月17日出生，住四川省西充县。 委托代理人陈霞，重庆法古律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）李立明，男，汉族，1955年3月25日出生，住四川省西充县。 委托代理人陈霞，重庆法古律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）西充县晋城镇中海紫荆苑业主委员会，住所地西充县晋城镇园林路1段21号。 负责人吉祥培，主任。 委托代理人曹中熬，男，汉族，1954年12月31日出生，住四川省西充县。 原审第三人四川安汉实业投资集团有限责任公司，住所地西充县晋城镇安汉大道2段 法定代表人李为民，董事长。 委托代理人李兴波，四川罡正律师事务所律师。 上诉人西充县自然资源和规划局(以下简称西充县自规局)、上诉人杜君华、欧阳静茹、李青翰、李晓琼、李立明因与被上诉人西充县晋城镇中海紫荆苑业主委员会(以下简称紫荆苑业委会)、原审第三人四川安汉实业投资集团有限责任公司（以下简称安汉投资公司）土地行政登记一案，不服四川省高坪区人民法院（2018）川1303行初521号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审查明，四川鑫力建设有限责任公司（以下简称鑫力公司）于2008年6月26日登记注册，实收注册资本1200万元，其中李青翰出资10万元，李立平以现金350万元、地号为3××3土地的使用权作价840万元计1190万元出资，李立平任法定代表人。 地号为3××3的土地位于西充县，使用权面积9889㎡，系国有土地。李立平于1998年获得该土地使用权，在结清土地出让金、土地管理费、欠费后，2007年2月28日变更土地性质为出让，并办理了西国用（2007）第00679号《国有土地使用证》，后该证遗失。2008年，该土地重新办理了西国用（2008）第01180号《国有土地使用证》，该证注明土地使用权人李立平，地号3××3，使用权面积9889㎡。鑫力公司登记注册后即以其名义对该宗土地实施规划建设，将该宗土地用于中海紫金苑项目房地产开发。建设工程施工合同约定竣工时间为2010年12月3日。中海紫金苑项目从开发之初即行销售，2010年交付房屋给小区业主。 2011年1月24日，原西充县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，将宗地编号3××3、面积9889平方米的土地出让给李立平，之后重新办理西国用（2011）第0958号《国有土地使用证》，该证记载使用权人李立平、宗地座落西充县晋城镇、地号3××3、面积9889平方米、地类为城镇混合住宅用地、使用权类型为出让、终止日期为住房2070年3月20日、商业2040年3月20日。原西国用（2008）第01180号《国有土地使用证》予以注销。 2010年5月3日，李立平因他人刑事犯罪行为致死。李立平死亡后，鑫力公司的法定代表人未在工商行政管理部门登记变更，公司印章由李立平的父亲李多河保管。2013年3月27日，李立平的法定继承人李多河、杜君华、李青翰、欧阳静茹与安汉投资公司签订《土地转让合同》，从西国用（2011）第0958号《国有土地使用证》记载的9889㎡的土地中划出670㎡土地，将其使用权转让给安汉投资公司。2014年4月9日，安汉投资公司向原西充县国土资源局申请办理该宗土地转让变更登记手续，原西充县国土资源局于2014年4月17日向安汉投资公司颁发了西国用（2014）第0973号《国有土地使用证》。 2017年10月，紫荆苑业委会知晓李立平的法定继承人将案涉土地使用权转让给安汉投资公司并在原西充县国土资源局处办理了转移登记后，于2017年12月7日向西充县信访局去信反映“因国土局的过失，导致小区业主权益受到侵害，要求还土地于业主以及给予经济赔偿”，西充县信访局转交原西充县国土资源局处理，2018年2月5日，原西充县国土资源局出具《关于对晋城镇中海紫金苑业主代表吉祥培等5人信访事项的答复》，内容为：“根据《土地登记办法》，该670平方米土地的转移登记符合法定条件，我局的登记行为程序合法，颁发的产权证书所登记的土地界址清楚、面积准确、权属合法”。紫荆苑业委会对此不服，认为原西充县国土资源局的登记行为损害了小区业主的利益，向本院提起行政诉讼。 另查明，李多和（已死亡）系李立平之父，杜君华系李立平之母，李青翰系李立平之子，欧阳静茹系李立平之女，李立明系李立平之兄，李晓琼系李立平之妹。 还查明，由于机构调整，2019年3月，原西充县国土资源局重新整合，组建了西充县自然资源和规划局，西充县辖区内的办理土地登记、核发土地权利证书等系西充县自然资源和规划局的法定职责。 一审认为，根据《土地登记办法》第三条“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。”的规定，西充县自规局具有对其辖区内的土地登记申请进行办理、核发土地权利证书的法定职责。 本案争议焦点：1、紫荆苑业委会作为原告主体是否适格，2、本案是否是行政案件受理范围，3、西充县自规局将案涉670平方米土地使用权登记在安汉投资公司名下的行为是否合法。 对于紫荆苑业委会主体是否适格的问题，一审认为，虽然案涉土地在出让给安汉投资公司时仍然登记在李立平名下，但该土地属于中海紫荆苑小区的一部分，西充县自规局将原属于中海紫荆苑小区土地转移登记在安汉投资公司名下，其土地登记的行政行为与小区业主有利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，紫荆苑业委会作为本案原告主体资格。 关于本案是否是行政案件受理范围，《中国人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。也就是说，公民、法人或者其他组织认为有侵犯其人身权、财产权等合法权益的行政行为提起的诉讼，属于人民法院行政诉讼的受案范围。紫荆苑业委会认为西充县自规局的土地使用权转移登记行为违法，侵害了小区业主的合法权益，从而针对西充县自规局的登记行为提起本案行政诉讼，并不是针对西充县自规局的信访答复提起的诉讼，因此，本案属于行政案件受案范围。 关于西充县自规局将案涉土地登记在安汉投资公司名下的行为是否合法的问题，一审认为，土地登记分为初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。本案中，安汉投资公司的申请属于变更登记申请。《土地登记办法》第九条规定，申请人申请土地登记应当向土地管理部门提交下列文件资料：土地登记申请表书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、地上附着物权属证明、法律法规规定的完税或者减免税凭证、本办法规定的其他证明材料。安汉投资公司向西充县自规局申请土地登记时提交了上述材料，西充县自规局根据安汉投资公司提交的材料办理了土地使用权转移登记，西充县自规局的土地登记行为从形式上看并没有过错。但是无论是已经注销的西国用（2008）第01180号《国有土地使用证》、还是西国用（2011）第0958号《国有土地使用证》，两证登记的土地面积均是9889平方米，而该9889平方米土地是全部用于中海紫荆苑小区项目房地产开发，西充县自规局变更登记的土地属于9889平方米土地的一部分。在房地产开发中，开发商开发房地产并出售给业主的房屋的价值已经包含了其取得土地使用权的价值。小区业主购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内公共空间占用的土地共同享有，并在该领域内排除他人的侵害和干扰，虽然土地使用权还登记在李立平名下，但李立平的继承人对小区财产并无处分权。西充县自规局在办理土地使用权转移登记时，明知案涉土地系从西国用（2011）第0958号《国有土地使用证》记载的9889平方米土地中划出，却没有对其能否转让进行核实，径行将土地变更登记颁证给安汉投资公司，侵犯了紫荆苑小区业主对该宗土地的合法权益。 对于紫荆苑业委会主张西充县自规局承担代理费的问题，本院认为，是否聘请代理人是当事人的权利，但不是必须行为，法院不会因为是否聘请了代理人而改变案件的审理结果，而且对于行政案件中代理费的承担问题并没有明确的法律规定，因此，紫荆苑业委会主张西充县自规局承担代理费9000元没有法律依据，一审法院不予支持。 综上，西充县自规局就案涉土地作出登记、并向安汉投资公司颁发西国用（2014）第0973号《国有土地使用证》的行为明显不当，侵犯了紫荆苑小区业主对该宗土地的合法权益，应予撤销。紫荆苑业委会提出的诉讼请求，事实清楚，具有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决：一、撤销西充县自然资源和规划局颁发给第三人四川安汉实业投资集团有限责任公司的西国用（2014）第0973号《国有土地使用证》；二、驳回西充县晋城镇中海紫荆苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由西充县自然资源和规划局负担。 上诉人西充县自规局提起上诉，请求依法撤销四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303行初521号行政判决，依法驳回原审原告的起诉；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实及理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足，是对登记类行政行为所涉民事事实作过度审查，严重违反法定程序，应当依法撤销。二、原审原告主张权利的方法不当，逻辑思维混乱，人民法院应当依法正确引导或裁定中止或驳回起诉。原审判决未告知被上诉人对案涉民事纠纷先通过民事诉讼解决，却直接认定“李立平的继承人对小区财产并无处分权”对基础民事关系作出否定性评判，从而径行判决撤销上诉人的土地登记行为，属于重大程序违法。三、原审原告与诉争登记行为无行政诉讼法上的利害关系，本案不属于人民法院行政诉讼的受案范围，应当依法驳回原审原告的起诉。综上，原判认定事实错误、重大程序违法，应当依法撤销。 上诉人欧阳静茹、李青翰、李晓琼、李立明上诉请求：撤销南充市高坪区人民法院（2018）川1303行初521号《行政判决书》，依法裁定驳回被上诉人的起诉。一审、二审案件受理费用均由被上诉人承担。 上诉理由：一、一审判决径直认定案涉土地由“中海紫荆苑”项目业主所有，显然系在行政审判中非法干涉民事审判内容，且认定事实错误、适用法律错误。二、案涉土地登记的行政行为与“中海紫荆苑”业主并无利害关系，被上诉人作为本案一审原告主体不适格。三、本案为被上诉人针对西充县自规局的信访答复提起的诉讼，依法不属于行政案件的受案范围。一审判决忽略诉状的真实意思，认为本案系针对土地登记行政行为提起的诉讼，有偏袒被上诉人之嫌。 被上诉人紫荆苑业委会答辩称，李立平所持已被注销无论是（2008）第01180《国有土地使用权证》还是西国用（2011）第0958号《国有土地使用权证》都是西充县自规局办理的，两证土地面积登记均都是9889平方米，而该9889平方米土地全部用于中海紫荆苑小区项目房地产开发，西充县自规局变更登记给安汉投资公司670平方米的土地属于9889平方米之内的一部分。且这670平方米的土地是中海紫荆苑小区房地产项目开发中小区配套设施、以及附属设施即小区出入道、车库出入道，整个小区用于排污沉淀的3口大化粪池所占用的土地。该土地是小区规划内不可单独使用和分割的。西充县自规局却没有履行法定职责认真进行审查，就转移登记给安汉公司，登记程序严重违法。 上诉人李青翰、欧阳静茹等5人于2013年元月10日，从中海紫荆苑小区业主已经依法取得共用土地9889平方米中分割出附属设施占用的670平方米的土地转让给安汉公司是无处分权的。从有效的建设规划许可证所载，中海紫荆苑只规划了7幢商住楼。而上诉第三人李青翰、欧阳静茹等5人诉称李立平生前已缴修建8号楼1673平方米的增容费不符合客观事实。 案涉670m2的土地就是小区业主现在共用宗地，西充县自规局在登记过程中，没有发登记公告，没有到实地查看，没有土地附着物证明材料，转移程序违法，并侵犯了小区业主合法权益，根据《行政诉讼法》第二十五条之规定以及（2018）1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十八条：业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼，根据以上规定与解释，一审原告主体适格。符合《行政诉讼法》第四十九条规定的诉讼条件，属于高坪区人民法院受案范围。至于上诉方声称一审原告是以信访为依据提起的诉讼没有事实证据支持。 原审第三人安汉投资公司意见与二上诉人意见一致。 二审查明，紫荆苑业委会成立于2012年。2014年至2016年，上诉人西充县自规局向紫荆苑小区大部分业主办理了土地使用权登记，颁发了《国有土地使用权证》，在土地使用证中附有用地宗图，该图明确标明了讼争土地为第三人安汉投资公司用地。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，紫荆苑小区业委会成立于2012年，上诉人西充县自规局从2014年至2016年向紫荆苑小区大部分业主颁发了《国有土地使用权证》，在该土地使用证的用地宗图上明确标明了讼争土地为第三人安汉投资公司用地，因此，被上诉人紫荆苑业委会在此期间应当知道讼争土地为第三人安汉投资公司用地，则应当在两年内提起行政诉讼，而被上诉人紫荆苑业委会于2018年才提起诉讼，早已超过法定起诉期限。上诉人该上诉理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省高坪区人民法院（2018）川1303行初521号行政判决； 二、驳回西充县晋城镇中海紫荆苑业主委员会的起诉。 二审收取上诉人西充县自然资源和规划局，上诉人欧阳静茹、李青翰、李晓琼、李立明诉讼费各50元予以退还。一审案件受理费50元，退还给被上诉人西充县晋城镇中海紫荆苑业主委员会。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 红 审判员 庄 娟 审判员 石 炜 二〇一九年十二月三十日 书记员 杨双瑜