浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民再3号 原审原告：黄发荣，男，1950年3月21日出生，汉族，住瑞安市。 原审原告：林伟敏，男，1965年6月21日出生，汉族，住瑞安市。 两原审原告共同委托诉讼代理人：郑英超，北京盈科（上海）律师事务所律师。 两原审原告共同委托诉讼代理人：吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。 原审被告：中房集团瑞安房地产开发有限公司，住所地瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层，统一社会信用代码91330381145615882P。 诉讼代表人：周光，系破产管理人浙江光正大律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：范丰盛，浙江光正大律师事务所律师。 原审原告黄发荣、林伟敏与原审被告中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）温瑞民初字第618号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年3月4日作出（2019）浙0381民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告黄发荣、林伟敏及其委托诉讼代理人郑英超、吴乙伟，原审被告的委托诉讼代理人范丰盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告黄发荣、林伟敏称，原审（2015）温瑞民初字第618号所涉协议书合法有效，应当依法予以履行，该案民事调解书不存在错误，请依法维持。事实和理由：1.本案协议书的双方当事人为完全民事行为能力人且具备处置案涉房产的权利，同时双方在签订协议书时原审被告并没有进入破产程序或不存在可能发生破产的实质隐患，案涉协议书合法有效。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。不得转让不是指合同无效。签订合同所形成的债权债务关系与发生物权设立、变更及消灭的物权行为是相互独立的，是否可以办理转让手续，并不影响协议书的有效性认定。3.根据最高人民法院向北京高级人民法院复函，涉及房屋查封后的买卖合同按无效认定，但此复函不适用本案，一是复函时间在1997年，与我国当下司法主流观点不相一致；二是两者案情不同，复函所涉案例中的买受人是否具备善意无法确认，但本案原审原告具备明显善意且有司法裁判文书予以确认。4.本案协议书不存在侵害其他第三方合法权益的情况。不仅当时司法机关对合同效力予以确认，而且后来原审被告的管理人也对合同效力表示认可，并向原审原告送达了交房通知和缴费通知。 原审被告中房公司辩称，2015年2月5日重庆市高级人民法院作出裁定查封了瑞安市在内的104套房屋，查封期限至2017年2月5日。同月12日，因原审被告无力偿还黄发荣、林伟敏借款，遂与之签订协议书，将前述这套房屋作价2722151元予以抵债，差额82151元由两人补足。同月26日，法院受理了黄发荣、林伟敏与中房公司商品房预售合同纠纷案，经法院主持调解，于同年4月7日出具了（2015）温瑞民初字第618号民事调解书，一是确认协议合法有效，二是中房公司协助办理登记备案及房地产过户登记手续。管理人在接管之后，没有找到涉案的房屋买卖合同；在上一个原审原告已经撤诉的案件中，原审原告也没有提供商品房买卖合同；在原审法院作出的调解书中，也是确认协议书有效而不是商品房买卖合同有效。因此，当事人之间没有签订正式的商品房买卖合同。另外，按照正常的商品房买卖流程，应当去网管备案，获取相应的备案号，经管理人查询，这套房子没有进行网签备案，没有相应的发票资料。所以从法律形式和要件上看，调解书要求协助办理过户手续，这个条件不充足。原、被告签订的协议书，具有以房抵债内容，由于抵债协议书是实践性合同，因此只有当案涉房屋的物权转移之后，原审被告的债务才能消灭掉。由于没有办理过户手续，因此协议书也还没有生效。以房抵债是原审被告债务清偿行为，还需要债权人授意。同时，双方当事人在房屋已被查封的情况下签订的这份协议书是违法的，违反了城市房地产管理法第三十八条的强制性规定，最高院1997年复函也认为协议是无效的，原审原告没有将已查封的情况反映给法院，主观上是恶意的。由于原审被告与原审原告以房抵债发生在案涉房屋被查封之后，订立的合同系无效合同，原审民事调解书内容违法，应当依法撤销。 黄发荣、林伟敏向本院起诉请求：1.确认双方在2015年2月12日签订的协议书合法有效；2.判令被告中房公司协助原告办理瑞安市商品房的登记备案手续及房地产过户登记等手续；3.诉讼费用由被告承担。原审认定事实如下：两原告与被告法定代表人张棪清均系朋友关系。2011年至2013年期间，被告因公司经营缺乏资金或无钱发职工工资等为由，陆续向两原告借款，利息按1.5%计算。截止2014年1月9日，被告尚欠原告黄发荣借款164万元，欠原告林伟敏借款100万元，合计264万元。2015年2月，因被告无力归还两原告的借款，提出用其开发建设的瑞安市水岸蓝庭商品房抵债。为此，原、被告于2015年2月12日签订协议书一份，约定：被告将商品房，面积125.63平方米，作价2722151元卖给俩原告，扣除上述借款抵264万元，房款不足部分82151元由俩原告补足。协议签订后，两原告按约于当日转账给被告账户82151元，被告并出具收款收据给两原告，注明收到两原告购房款2722151元。两原告到房管办理预售登记等手续时因故未成，故两原告诉至本院要求确认双方签订的协议书合法有效，并要求被告协助原告办理诉争房屋的登记备案手续及房地产过户登记等手续。本院原审调解书确认以下协议：一、确认原、被告双方于2015年2月12日签订的协议书合法有效；二、被告中房公司在本调解书生效之日起十日内协助原告黄发荣、林伟敏办理瑞安市商品房的登记备案手续及房地产过户登记等手续；三、原、被告双方无其他争议。 经再审审理查明：2011年至2013年期间，原审被告中房公司因经营需要陆续向两原审原告借款。截止2014年1月9日，原审被告尚欠原审原告黄发荣借款164万元，欠原审原告林伟敏借款100万元，合计264万元。2015年2月12日，经协商，原审被告同意以公司开发建设的瑞安市商品房抵债，时任原审被告法定代表人张棪清与两原审原告签订了一份协议书，约定：原审被告将商品房，面积125.63平方米，作价2722151元直接抵扣该笔借款，房款不足部分82151元由两原审原告补足。协议签订后，两原审原告按约于当日转账给原审被告82151元，原审被告出具收款收据，注明收到两原审原告购房款2722151元。两原审原告到房管办理预售登记等手续时因故未成。 另查明：坐落于瑞安市案涉房屋由原审被告开发建设。2015年2月6日，重庆市高级人民法院以（2015）渝高法民保字第00005号裁定查封了包括案涉房屋在内的原审被告名下共计104套房屋，在原审被告破产案件中于2018年3月6日裁定解除查封。2016年6月28日，温州市中级人民法院以（2016）浙03执121号裁定查封了案涉房屋，在原审被告破产案件中于2018年3月1日解除查封。2016年11月4日，本院受理了中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司对中房公司的破产清算申请。在破产案件审理过程中，本院于2016年11月16日裁定查封了包括涉案房屋在内的原审被告名下的水岸蓝庭小区8套房屋和绿城·璟园小区96套房屋。按照债权人会议决议申请处置有关房屋需要，破产管理人要求解除查封符合法律规定，本院准于解除，其中于2018年3月1日作出（2016）浙0381破11号之六裁定，解除了包括案涉房屋在内的水岸蓝庭小区4套房屋的查封。因当时房屋尚未登记，瑞安市不动产登记中心以“对该批纯房产单元进行查封”方式进行查封。同时因破产财产处置需要，本院发出（2016）浙0381破11号之十三协助执行通知书，要求解除水岸蓝庭23套房屋的查封，解除水岸蓝庭国有土地使用权的查封，注销该土地使用权的抵押登记。案涉房屋于2018年3月20日进行初始登记，登记在原审被告名下，目前无抵押、无查封。 上述事实有借款协议、银行交易明细、协议书、收款收据、银行汇款单、本院（2015）温瑞民初字第618号民事调解书、重庆市高级人民法院（2015）渝高法民保字第00005号民事裁定书及其协助执行通知书、瑞安市不动产登记信息查询记录、当事人的陈述等证据予以证实。 本院再审认为，原审调解主文有两项内容，一是确认双方当事人于2015年2月12日签订的协议书合法有效，二是中房公司协助黄发荣、林伟敏办理案涉房屋的登记备案及房地产过户登记手续。该两项内容是否确有错误，逐一分析如下： 关于协议书是否合法有效的问题。协议书载明：中房公司原向黄发荣借款164万元，向林伟敏借款100万元，现经协商同意，中房公司以一套住宅直接抵扣上述借款，套房总价2722151元，房款不足部分（计82151元）由黄发荣、林伟敏双方补足，款项直接汇入中房公司指定账户。该协议书系双方当事人于2015年2月12日签订，签订时间在重庆市高级人民法院对包括案涉房屋在内的中房公司开发的商品房住宅查封之后，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让情形，原审被告将已查封房屋抵债给原审原告是违法的，双方当事人签订的抵债协议书因损害了社会公共利益而归于无效。原审认定抵债协议书合法有效不当，本院再审予以纠正。原审原告关于要求确认抵债协议书有效的意见不能成立，本院不予支持。 关于是否可以办理案涉房屋过户登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。由于抵债协议书无效，协议书对双方当事人均不发生法律效力。原审原告要求原审被告履行办理案涉房屋过户登记手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审原告关于抵债协议属于诺成性合同、原审原告系善意买受人、管理人已通知原审原告继续履行合同等诸意见均不能否定合同无效之判断，更不能进而成就案涉房屋可以办理过户登记之条件。原审关于中房公司协助办理案涉房屋过户手续的调解主文违反了法律规定，应予撤销。原审原告的此项诉讼请求，也应予以驳回。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零九条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2015）温瑞民初字第618号民事调解书； 二、驳回原审原告黄发荣、林伟敏的诉讼请求。 案件受理费28577元，由黄发荣、林伟敏负担（定于本判决生效之日起七日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  蔡丽雅 二〇一九年十二月十八日 代书 记员  许彬彬 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。