湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2883号上诉人（原审被告）：宜昌天地房地产开发有限责任公司，住所地当阳市荷当路太子桥。法定代表人：朱吉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云芝，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珏璇，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田玉兰，女，1971年7月26日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。原审被告：向永红，男，1965年9月6日出生，汉族，住远安县。原审第三人：当阳市清平种猪场，住所地当阳市庙前镇清平河村三组。法定代表人：曹建新，该场场长。委托诉讼代理人：冯卫星，湖北弘发律师事务所律师。上诉人宜昌天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）因与被上诉人田玉兰、原审被告向永红、原审第三人当阳市清平种猪场（以下简称清平种猪场）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省当阳市人民法院（2018）鄂0582民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天地公司上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判:1.驳回田玉兰在一审中的所有诉讼请求;2.本案一审、二审全部诉讼费用由田玉兰承担。事实与理由：一、原审认定田玉兰与向永红之间的合同合法有效，且对天地公司发生法律效力，属于认定事实错误。1.向永红未经天地公司同意，将涉案房屋转卖给田玉兰的行为属于合同权利义务的概括转移，该行为未通知且经天地公司同意，对天地公司不发生法律效力。2.根据合同相对性原则，天地公司对田玉兰并不负有合同义务。天地公司只能将涉案房屋过户至与其有合同关系的向永红名下，原审判决天地公司直接为田玉兰办理房屋过户手续，没有合同及法律依据。二、原审未对《桃园小区住房购销合同》性质及实际履行情况进行认定，亦未对田玉兰与向永红之间的房屋买卖合同的性质进行认定，对合同履行的情况也未予以查明。向永红未出庭应诉及答辩，田玉兰亦未提供证据证明向永红全额支付了购房款。1.《桃园小区住房购销合同》实质为房屋预售合同，并非正式的购销合同，双方对房屋的面积和价格均未最终确定。2.合同第三条约定“最终策法规定据实结算面价”，2002年8月天地公司取得涉案房屋的房产总证，根据实际交付的房屋及测绘结果及最终确定的销售单价张贴通知，要求业主按照政府核定面积及单价核算并补缴拖欠的房款，补缴后将为业主办理过户登记，但向永红未按照通知要求与天地公司进行结算，也未补缴房款，向永红在履行合同中存在持续违约行为。三、天地公司已经交付房屋，履行了合同主要义务，向永红未完全支付房款之前，天地公司有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务。且向永红拒不履行付款的主要义务，天地公司有权行使合同解除权。四、原审对涉案房屋所涉土地的归属及土地出让金的承担并未做具体的认定和划分，对清平种猪场的责任范围未明确，最终导致天地公司与清平种猪场协助办理过户登记的判项无法履行。田玉兰辩称，本案中向永红作为买受人，天地公司作为出卖方，双方签订的买卖合同是当事人之间订立的转让不动产房屋物权的合同，双方均应该按照合同约定全面履行自己的义务。向永红已经支付全部购房款，天地公司在收到购房款后也将涉案房屋移交给向永红。后向永红将涉案房屋转让给田玉兰，田玉兰一直实际长期占有使用涉案房屋至今，双方已经履行了合同的主要义务。田玉兰受让取得的房屋，没有办理过户登记，只是不发生物权效力，转让行为合法有效，田玉兰请求办理过户登记符合法律规定。一审判决正确合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。向永红未答辩。清平种猪场述称，清平种猪场对一审判决无异议。清平种猪场协助办理相关土地过户手续，应当以交易双方共同向不动产登记部门提出申请为前提条件。只要天地公司、田玉兰共同向不动产登记部门提出申请，清平种猪场将积极配合。田玉兰向一审法院起诉请求：1.确认向永红与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》及田玉兰与向永红签订的《住房转让协议书》有效，天地公司、向永红、清平种猪场及时协助田玉兰办理位于当阳市长坂路××小区××单元××室房屋的不动产权证书，费用依法由田玉兰、天地公司、向永红、清平种猪场各自承担；2.由天地公司、向永红、清平种猪场承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1998年9月7日，当阳市天地建筑建材有限责任公司与向永红签订桃园小区住房购销合同，当阳市天地建筑建材有限责任公司将建在清平种猪场土地上位于当阳市××办事处××单元××楼西侧的房屋一套出售给向永红，双方约定了价格及其他事项。合同签订后，双方办理了交接手续。2005年4月4日，向永红与田玉兰签订住房转让协议，向永红将该房屋卖给田玉兰，现该房屋由田玉兰居住。1997年7月29日，清平种猪场与当阳市天地建筑建材有限责任公司签订建筑安装工程承包合同，清平种猪场将综合楼发包给当阳市天地建筑建材有限责任公司承建。1997年8月7日，清平种猪场（甲方）与当阳市天地建筑建材有限责任公司（乙方）签订资产营运开发合同，合同内容是：为了解决职工住房条件，加强资产营运，经双方共同协商在甲方院内共同开发房地产业务，现特制定以下条款：1.责任范围，甲方出土地，乙方出资金和建筑队共同修建住宅大楼；2.土地征用位置、界限及面积。甲方将门房右侧临街面，从鸡场公路房开始向城区延伸长度54米，宽19米；3.建筑面积及楼房层次，根据规划及图纸修建一栋3个单元的7层楼房共42套（含一楼），建筑总面积约4200平方米；4.楼房建筑式样，按照甲乙双方审定的图纸施工，保证外墙整齐美观，房屋质量由乙方接受质检部门的验收；5.建房办证手续，以甲方的名义向市计划委员会、商业网点办、土地、城建、环保等有关单位申报建房许可证，其办证费及有关业务招待费均由乙方开支；6.施工时间，合同签订后待建房许可证办好后便可按步施工；7.楼房资金、施工队、商品房销售均由乙方负责。其工商管理、税收、质检等费用由乙方开支；8.土地征用补偿费标准，付款方式及时间，根据协议乙方应按建筑总面积4200平方米，每平方米45元计算折款189000元上交给甲方……1997年9月5日，当阳市计划委员会作出当计资[1997]75号文件，关于清平种猪场兴建职工宿舍的批复，内容是：市畜牧局《关于清坪种猪场兴建职工宿舍的请示》当牧[1997]38号文收悉。经研究，同意市清坪种猪场兴建2750平方米的职工宿舍，投资128万元，资金来源自筹。当阳市城乡建设局针对上述房屋建设颁发了开工证书，当建规97-02-56建设工程规划许可证，鄂当商字（1997）005号湖北商品房预售许可证。房屋建设工程竣工后，当阳市建设工程质量监督站对房屋建设工程进行了验收，验收结果为符合设计要求。上述房屋所有权人由清平种猪场变更登记为当阳市天地建筑建材有限责任公司，产权证号为当市房权证玉阳字第××号，土地使用权人登记为清平种猪场，证号为当阳国用（2002）字第090105043-2号。当阳市天地建筑建材有限责任公司名称已变更为天地公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”房屋出售人和土地使用权人协助房屋买受人办理不动产登记手续是房屋出售人和土地使用权人必须的协助义务。天地公司将所涉房屋卖给向永红不违反法律规定。向永红将该房屋转卖给田玉兰亦合法有效。现天地公司、向永红、清平种猪场协助田玉兰办理房屋不动产权登记过户手续是其必须的协助义务。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认宜昌天地房地产开发有限责任公司与向永红签订的桃园小区住房购销合同合法有效；向永红与田玉兰签订的住房转让协议书合法有效。二、宜昌天地房地产开发有限责任公司、向永红、当阳市清平种猪场协助田玉兰办理房屋(位于当阳市××办事处××单元××楼西侧)不动产权证登记手续。三、驳回田玉兰的其他诉讼请求。上列应履行事项限于本判决生效后七日内履行。案件受理费1144元，由田玉兰承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋开工时间为1997年9月20日，竣工时间为1998年8月30日。1998年9月7日，当阳市天地建筑建材有限责任公司（甲方）与向永红（乙方）签订《桃园小区住房购销合同》，合同约定了以下主要内容：第三条乙方购房面积乙方向甲方购买小区住房（商品房）总建筑面积为106平方米，该房分布在A区的第一栋第二单元第六层户号为23号，最终策法规定据实核算面价。第四条价格与费用说明该小区房在服从国家策法价格规定的基础上，在好地段基础上，实行当阳商品房最低价，即平均每平方米498元，总面积为106平方米，总金额为53788元。此外，双方还就交房时间及双方责任等事项进行了如下约定：1.对逾期付款和逾期交房的违约责任均约定为支付违约期间利息。2.乙方在实际接收该房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内，由甲方负责（办证费用由乙方负担）向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在乙方与甲方结清一切经济手续后，甲方将产权证正式交给乙方。3.合同还约定了保修、物业管理等事项。2002年7月4日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的土地使用证，登记的土地使用者为清平种猪场。2002年8月29日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的房产总证，登记的房屋所有权人为××市天地建筑建材有限责任公司。天地公司陈述，2002年8月30日，当阳市天地建筑建材有限责任公司曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，主要内容为“特告知桃园住区人民该楼总证于2002年8月29日下午办妥。房产局核定户均面积105.53平方米，核定政府单价517元，以七楼为计算基本点，每低一层增加1000元，依次增加。优惠1-5仟不欠款者有效，若欠文钱无效。敬请住户遵照房管局界定在2002年9月28日以前彻底办完产权证书。否则按建筑法价格办理。”2005年4月4日，向永红（甲方）与田玉兰（乙方）签订《住房转让协议书》，约定：甲方将市花卉园艺公司门前西侧的一套三室两厅住房（2单元6楼23号）转让给乙方。住房转让价格为29000元。甲方的义务：甲方必须将原购房合同和发票及本人身份证复印件转交给乙方；乙方在办理住房产权证过程中，甲方应提供必要的协作；必须付清此前与住房有关的一切费用。乙方的义务：必须付清29000元购房款后方可得到住房钥匙。当天，向永红向田玉兰出具收据，内容为“今收到田玉兰购房款2.9万元整”。同日，向永红向田玉兰出具证明一份，主要内容为“本人在当阳市长××单元××楼××商品房××套，因购房款发票（收据）已丢失，因未办理房产证，现卖给田玉兰，从双方成交之日起，房屋所有权归属田玉兰所有。”之后，向永红将涉案房屋交给田玉兰，田玉兰占有使用涉案房屋至今。本院认为，天地公司与向永红签订的《桃园小区住房购销合同》、向永红与田玉兰签订的《住房转让协议书》均不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同对双方均有约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务，在无法定情节时，任何一方不能单方进行变更或解除合同。天地公司与向永红签订的《桃园小区住房购销合同》实为房屋竣工后的现房销售，而非天地公司所称的房屋预售合同。双方在合同第三条“乙方购房面积”中“据实核算面价”的条款应当理解为按实际面积再核算房款，针对的是该条所约定的面积，而并非也包含合同第四条对每平方米的单价进行变更。天地公司称，2002年8月30日，其曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，通知内容对房屋每平方米的单价进行了变更（增加）。本院认为，该通知应视为天地公司单方发出的要约，向永红并未对其要约作出承诺，每平方米的单价未变更，涉案房屋每平方米的单价仍应按照双方签订的《桃园小区住房购销合同》执行。对于天地公司上诉称田玉兰并未提交证据证明向永红全额支付了购房款的问题，本院认为，向永红1998年9月7日从天地公司购得涉案房屋后即占有该房屋，直至2005年4月4日将其转售给田玉兰。根据天地公司当年出售桃园小区房屋的流程来看，由于是现房出售，均是收取房款即交付钥匙，若向永红未曾交付房款，则天地公司没有理由让向永红占有房屋六年多时间，且任由向永红出售给田玉兰。故鉴于时间久远，证据存在难以保存的可能性，及考虑向永红占有房屋多年的事实，天地公司在本案中若认为向永红没有全额支付房款，则应当举证证明向永红实际支付房款的数额与《桃园小区住房购销合同》上约定的金额不符。但其一审、二审均未提交任何证据。且天地公司在二审上诉理由中陈述其2002年9月房产总证办妥后曾通知向永红按最终交付房屋面积及核定的单价进行核算后补交房款，其中并无任何催收房款余款的意思表示。故本院认为一审法院对向永红已交付完毕全部房款事实的认定并无不当，天地公司主张田玉兰应就向永红已支付房款问题承担举证责任的理由不能成立。鉴于向永红《桃园小区住房购销合同》的合同义务履行完毕，故不存在天地公司上诉所称合同目的无法实现的问题。且涉案房屋合同面积为106平方米，实际面积按天地公司的陈述仅为105.53平方米，天地公司在应交付房屋面积上并无损失。天地公司以此为由要求行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务并要求解除合同没有法律依据和事实依据，对天地公司的上诉请求本院不予支持。向永红与田玉兰签订《住房转让协议书》后，将房屋交付给了田玉兰，亦将其对天地公司的合同权利（即要求天地公司协助办理过户登记手续的权利）转让给田玉兰，转让合同权利并不需要征得天地公司的同意，天地公司上诉所称的合同权利义务概括转让需征得天地公司同意的上诉理由亦不能成立。向永红、天地公司、清平种猪场均有协助田玉兰办理过户登记的合同义务。2002年，涉案房屋的土地使用证的使用者已登记为清平种猪场，涉案房屋的总证的所有权人已登记为天地公司，清平种猪场亦明确表示积极配合办理过户登记，涉案房屋办理过户登记并不存在障碍，一审据此作出的判决符合法律规定，本院应予维持。办理涉案房屋的过户费用按照合同约定应当由田玉兰负担，具体金额由办证机关依法核定。综上所述，天地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由宜昌天地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  刘 俊审判员  黄孝平二〇一九年十二月十二日书记员  张 翌