重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初22257号原告：重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢吊4-3（办公），统一社会信用代码91500108345886548E。法定代表人：李居会，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，重庆善弘律师事务所律师。被告：何大维，女，1984年12月23日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：殷海波，男，1975年1月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：何万源，男，1973年3月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣策划公司）与被告何大维、殷海波、何万源居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张鑫适用简易程序公开开庭进行了审理。同荣策划公司的委托诉讼代理人李强、何大维、殷海波、何万源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同荣策划公司诉讼请求：1、何大维、殷海波共同向同荣策划公司支付居间服务费12300元并支付违约金、资金占用损失，违约金以12300元为基数、从2018年4月29日起至付清之日止、按每日万分之五的标准计算，资金占用损失以12300元为基数、从2018年4月29日起至付清之日止、按银行同期贷款利率计算；2、何万源向同荣策划公司支付居间服务费12300元并支付违约金、资金占用损失，违约金以12300元为基数、从2018年4月29日起至付清之日止、按每日万分之五的标准计算，资金占用损失以12300元为基数、从2018年4月29日起至付清之日止、按银行同期贷款利率计算；3、何大维、殷海波、何万源承担本案律师费5000元。事实及理由：2018年4月29日，殷海波接受何大维的委托与何万源及同荣策划公司共同签订了《买卖协议书》，约定何大维将其所有的位于重庆市南岸区的房屋出售给何万源，现房屋已过户至何万源名下。协议签订当日，何大维、殷海波应共同向同荣策划公司支付中介费用12300元，何万源应向同荣策划公司支付中介费用12300元，但何大维、殷海波、何万源至今未付，并经同荣策划公司多次催收未果。何大维辩称，《委托书》上的签名不是何大维签的，故殷海波代何大维签订的《买卖协议书》对何大维没有约束力，对《买卖协议书》的形成也不知情；案涉房屋是何大维通过重庆到家了中介公司卖给何万源的，成交价为118.5万元。殷海波辩称，《委托书》上的签名不是殷海波签的，案涉房屋是何大维卖给殷海波，殷海波再卖给何万源，签订《买卖协议书》时同荣策划公司是知情的；《买卖协议书》是殷海波签的，何大维、殷海波签订的《房屋买卖合同》约定殷海波可以指定上证人，故殷海波签订《买卖协议书》不需要何大维委托书；何万源的定金5万元已通过同荣策划公司收到，因为同荣策划公司没有履行合同义务，导致案涉房屋未能正常交易，何大维涨价5.5万元，其中3.5万元是何万源支付的，另外2万元是殷海波支付的。何万源辩称，购房时同荣策划公司告知何万源案涉房屋由房主何大维委托殷海波出售并出示《委托书》，当时还声称何大维在美国、有何大维委托殷海波卖方的视频，后经何大维证实并无此事；何万源于2018年6月10日向何大维支付首付款44万元（不包括定金5万元）后，同荣策划公司没有督促何大维及时解押，何万源多次催促同荣策划公司联系何大维办理过户，同荣策划公司均以何大维有事搪塞何万源，把过户时间一推再推；7月13日上午10点左右，同荣策划公司通知何万源下午进行产权过户，在不到一小时后再次通知何万源称何大维不卖房了，何万源想与何大维沟通协商解决，同荣策划公司也拒绝向何万源提供何大维的联系方式；何万源通过多种渠道打听到何大维的联系方式并多次从涪陵到重庆与何大维协商，何万源还聘请律师到南岸区不动产中心查询以确定案涉房屋是否另行出售或抵押，同荣策划公司均未向何万源提供任何帮助，故同荣策划公司并未促成何大维、何万源完成交易，不同意按合同约定的合同签订之日起支付中介费，何万源在支付定金及按揭服务费时同荣策划公司并未要求支付；房款共计支付了126.5万元。经审理查明：2018年3月27日，何大维（甲方、案外人何春颖代签）、殷海波（乙方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道五分公司（丙方、以下简称到家了科技公司）签订《存量房交易文件》（含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等），约定甲乙双方在丙方的居间服务下就甲方出售南岸区涂山路466号10幢12-3号房屋，成交总价113万元，乙方应于签订合同当日向丙方支付居间服务费16950元、甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记等内容。何大维在庭审中陈述《存量房交易文件》系由其弟弟何春颖代签，到家了科技公司通过电话联系何大维称是殷海波要帮其侄子买房，《存量房交易文件》由殷海波签订，上户是上其侄子的名字，收到何万源支付118.5万元房款，何大维以为何万源的儿子就是殷海波的侄子。同日，何大维（甲方、何春颖代签）、殷海波（乙方）、到家了科技公司（丙方）签订《补充协议》，约定于2018年6月27日之前完成房屋解押手续，解押方式为乙方解押，若乙方于2018年6月27日之前没有办理解押手续，订金5万元甲方不予退还等内容。何春颖代何大维出具《业主/客户收款证明》，载明何大维收到殷海波交来聚丰江山天下10-12-3号物业之定金5万元等内容。2018年4月29日，殷海波以何大维名义（甲方、卖方）与何万源（乙方、买方）、同荣策划公司（丙方、经纪人）签订《买卖协议书》，约定甲乙双方通过丙方买卖位于南岸区涂山路466号10幢12-3号物业，该物业证明文件为房产证复印件、委托书；成交价为123万元，乙方于《买卖协议书》签订时支付购房定金5万元，首付款55万元，交易余款63万元；因丙方已促成甲、乙双方签订本协议，故甲、乙双方均同意在本协议签订之日分别向丙方支付中介服务费12300元；若乙方委托丙方办理银行按揭手续，则乙方须于签订按揭贷款协议时向丙方另行支付办理银行按揭手续的服务费9450元；若甲乙双方未能按上述约定时间向丙方支付服务费的，则从逾期之日起，甲乙双方需按日以应付服务费的万分之五向丙方支付违约金；守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等）由违约方承担；备注手写内容为“殷海波为产权人何大维指定之委托代理人，以上两人共同构成合同甲方，承担合同约定的各种义务和法律责任”等内容。殷海波代何大维在卖方落款处签名、捺印，何万源在买方落款处签名、捺印，何万源支付定金5万元托管于同荣策划公司处并约定于产调完成转交殷海波。2018年3月27日《委托书》显示何大维系南岸区涂山路466号10幢12-3号的产权人，委托殷海波办理以上物业出售的所有相关事宜。庭审中，何大维、殷海波均陈述《委托书》并非由何大维、殷海波书写出具，但不申请司法鉴定。同荣策划公司自愿撤回对何大维的起诉，本院口头裁定予以准许。106字第20181031141909549号房屋登记信息查询证明显示南岸区房屋现登记于何万源名下。2018年8月12日，同荣策划公司委托重庆善弘律师事务所代理本案，双方签订《法律事务委托合同（民事诉讼、仲裁）》，约定律师费5000元。2019年2月19日，重庆善弘律师事务所开具5000元法律服务费重庆增值税普通发票。何万源于2018年8月22日向殷海波转账房款6万元、于2018年9月4日转账房款2万元。上述事实有《存量房交易文件》、《补充协议》、《买卖协议书》、《委托书》、房屋登记信息查询证明、《法律事务委托合同（民事诉讼、仲裁）》、重庆增值税普通发票及当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，殷海波与何大维签订《存量房交易文件》后，在未取得何大维的授权的情况下与同荣策划公司、何万源签订《买卖协议书》系无权代理，现何大维对《买卖协议书》不予追认，同时何大维实际收取房款118.5万元，与《买卖协议书》约定房屋成交价金额不同，即使案涉房屋已过户至何万源名下，亦不能视为何大维以实际履行《买卖协议书》义务的行为对何大维无权代理予以追认，故《买卖协议书》对何大维不发生效力，殷海波作为行为人应承担支付《买卖协议书》居间服务费及律师费的义务。同荣策划公司作为居间方，在《买卖协议书》签订时未能核实《委托书》真实性，导致何万源实际支付房款126.5万元购买案涉房屋，本院根据同荣策划公司过失酌情支持何万源向同荣策划公司支付居间服务费1000元。同荣策划公司主张违约金符合《买卖协议书》约定，本院予以支持。同荣策划公司主张资金占用损失无合同约定，且同荣策划公司主张违约金足以赔偿同荣策划公司损失，故本院对资金占用损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告殷海波于本判决生效之日起3日内向原告重庆同荣共进房地产营销策划有限公司支付居间服务费12300元、律师费5000元及违约金，违约金以12300元为基数、从2019年4月30日起至付清之日止、按日万分之五计算；二、被告何万源于本判决生效之日起3日内向原告重庆同荣共进房地产营销策划有限公司支付居间服务费1000元及违约金，违约金以1000元为基数、从2019年4月30日起至付清之日止、按日万分之五计算；三、驳回原告重庆同荣共进房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告殷海波、何万源未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费540元，减半收取270元，由原告重庆同荣共进房地产营销策划有限公司负担40元，由被告殷海波负担205元，由被告何万源负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇一九年十二月二十五日书记员 何洪泉