广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13571号上诉人（原审原告）：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：潘育成，总经理。委托诉讼代理人：陈宇轩，男,1994年1月26日出生,汉族,住广东省深圳市福田区，公司法务专员。委托诉讼代理人：高亚静，女，1990年8月16日出生，汉族，住河南省登封市，公司法务专员。被上诉人（原审被告）：佛山市官铖房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：袁海锋，经理。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。上诉人佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）因与被上诉人佛山市官铖房地产投资有限公司（以下简称官铖公司）商品房委托代理销售合同纠纷，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乐有家公司不服上述判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持乐有家公司的原审诉求；2.诉讼费、鉴定费等由官铖公司承担。事实和理由：一、王XX经乐有家公司销售人员购买涉案房产“广东省佛山市南海区XXXXXX”，目前该房产在张XX名下，王XX与张XX是夫妻关系。二、乐有家公司提交的《客户成交确认表》、《客户联动确认单》是由其业务员签好其中的联动项目信息和客户信息之后，将材料拿给官铖公司对接人签字，而官铖公司表示对接人“麦XX”为公司法定代表人，事务繁忙不在现场，要求签署完再交还给乐有家公司，乐有家公司为配合官铖公司要求、保证代理工作的顺利进行以及出于对合作方的信任，不得已应其要求由其确认签字才交还给乐有家公司。乐有家公司认为官铖公司从一开始就存在蓄意抵赖的目的，在整个诉讼过程中无视事实、法律和诚信，一直以对接人签字为假从头到尾否认乐有家公司的所有代理工作，是严重不诚信行为。综上，请求法院支持乐有家公司的诉求。针对乐有家公司的上诉，官铖公司辩称，根据双方签订的《销售代理合同》，确定官铖公司的对接人是麦XX，麦XX并没有与乐有家公司确认过客户信息及与乐有家公司签署过相关的确认单、确认表，因此乐有家公司提供的相关证据是虚假的，其起诉是没有事实和法律依据，请求驳回乐有家公司的起诉请求。乐有家公司向一审法院提出诉讼请求：1.官铖公司向乐有家公司支付代理服务费380000元；2.官铖公司向乐有家公司支付违约金（从2018年4月15日起按合同约定日千分之一标准计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月12日为57000元）；3.官铖公司承担本案诉讼费用、保全费用与执行费用。原审法院审理查明，2017年8月28日，官铖公司（委托人、甲方）与乐有家公司（受托人、乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方为“劲嘉金棕榈湾”楼盘项目之产权人/开发商，现委托乙方为该项目之内场及联动销售代理人。甲方已知悉佛山市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司；基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的代理销售业绩均视为乙方业绩。现经甲乙双方协商达成如下协议：第一条委托之项目1.2项目位置：位于广东省佛山市南海区XXXXXX，甲方委托乙方代理的项目范围为住宅及车位，共计69套。乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条代理期限2.1本合同约定的代理期限自2017年8月28日起至2017年12月31日止。合同期满，双方无异议的，本合同自动延续……第四条工作内容及流程……4.3代理流程……4.3.5成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。4.3.6结算代理费：成交确认后，甲方按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付乙方的代理服务费……第五条代理服务费及奖金5.1双方同意达到第3种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费……（3）客户缴纳首付款。5.2双方约定按以下第1种计费标准计算代理服务费：（1）内场客户300方以下120000元/套；300方以上150000元/套；联动客户300方以下120000元/套；300方以上150000元/套；联动客户成交需要拆分业绩10000元/套给乐有家内场销售……5.4为激励乙方销售人员的推介积极性，甲方同意在本项目开盘后，对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励每套20000元的奖金。此项奖金甲方将统一结算并汇至乙方账户，再由于乙方向相应销售人员下发奖金。第十条送达方式10.1本合同履行过程中，所有相关文件及通知邮寄送达至本合同上所填写的通讯地址即视为送达。第十一条争议解决11.1因本合同所发生的一切争议，双方应友好协商解决；协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼。合同约定甲方的对接人为甲方法定代表人麦XX，地址为：佛山市南海区XXXXXX六层A604号。2017年10月1日，证人杜XX与佛山市南海XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订《劲嘉.金棕榈湾认购协议》，认购劲嘉.金棕榈湾项目的XXXX号，建筑面积252.08平方米，认购价格为2067056元。乐有家公司向官铖公司出具《家家顺集团客户成交确认表》，确认联动部门的联动销售代表为袁XX，客户杜XX认购劲嘉金棕榈湾的XXXX号。2017年10月14日，罗XX与XX公司签订《劲嘉.金棕榈湾认购协议》，认购劲嘉.金棕榈湾项目的1栋XXXX号，建筑面积266.26平方米，认购价格为1806340元。乐有家公司向官铖公司出具《家家顺集团客户成交确认表》，确认联动部门的联动销售代表为钟XX，客户罗XX认购劲嘉金棕榈湾的XXXX号。2018年8月6日，乐有家公司以特快专递的方式向官铖公司发出《催告函》，上载：“贵司和我司就贵司名下金棕榈湾项目签署代理合同……合同签订后我司按合同约定履行义务，促成客户成交；截止目前，贵司仍有6套成交物业的代理服务费共计380000元（详见《金棕榈湾项目代理服务费明细表》）未支付。在与贵司的多次交涉中，贵司也没有给出明确的答复。佣金结算事关我司业务员切身利益，请贵司于本函签发之日起7日内按照合同约定履行佣金支付义务，确保交易最终完成。逾期，我司将诉至法院，请贵司权衡利弊，及时支付相应佣金。”根据《金棕榈湾项目代理服务费明细表》显示，金棕榈湾项目的未结代理服务费共380000元。官铖公司于2018年8月9日签收上述《催告函》。2018年11月6日，乐有家公司向罗XX出具《服务确认书》，上载：“首先感谢您选择乐有家公司为您提供居间服务，现为了确认我公司嘉乐花园分行员工钟XX确实已促使您成功认购下列物业，并对其服务做出评估，特作意见收集和相关确认。内容如下：（一）物业信息1、认购物业：佛山市南海区大沥镇劲嘉金棕榈湾项目的第XXXX房。2、认购人员罗XX。3、《认购书》签署时间2017年11月30日。4、您是否已与开发商/产权人签署上述房号的《商品房买卖合同》？√是，签署时间2017年10月30日……6、付款方式：按揭贷款。（二）其他确认……您对我公司服务是否满意？关于我公司服务的改进建议？现在进行到什么阶段了，银行是否放款？”罗XX在上述《服务确认书》上书写“满意、现在已放款，已收楼”，并签名及按捺指印。2018年11月8日，乐有家公司向杜XX出具《服务确认书》，上载：“首先感谢您选择乐有家公司为您提供居间服务，现为了确认我公司XXXX山分行员工袁XX确实已促使您成功认购下列物业，并对其服务做出评估，特作意见收集和相关确认。内容如下：（一）物业信息1、认购物业：佛山市南海区大沥镇劲嘉金棕榈湾项目的第XXXXX房。2、认购人员杜XX。3、《认购书》签署时间2017年10月1日，已缴纳定金20000元。4、您是否已与开发商/产权人签署上述房号的《商品房买卖合同》？√是，签署时间2017年10月1日……6、付款方式：按揭贷款。（二）其他确认……您对我公司服务是否满意？关于我公司服务的改进建议？现在进行到什么阶段了，银行是否放款？已放款。”杜XX在上述《服务确认书》上书写“满意、已收楼”，并签名及按捺指印。2018年11月27日，证人杜XX出具《证人证言》，上载：“我是杜XX，我是通过乐有家公司XXXX山分行员工袁XX促使下购买了以下物业，认购物业是佛山市南海区XXXXXXX房，认购书签署时间为2017年10月1日，已缴纳定金20000元，房屋买卖合同于2017年10月1日签订，由本人签订，是按揭贷款方式。”庭审中，杜XX陈述，证人到金棕榈湾销售处，是销售人员袁XX带其去看房，后来知道袁XX是乐有家公司的员工，其看中了一套房子，便与袁XX、黄姓工作人员签署了意向书、并交纳了20000元的定金，乐有家公司举证的认购协议书是其签的。证人认为袁XX与黄姓工作人员是同一家公司的。2019年6月22日，广东XX司法鉴定所（以下简称XX鉴定所）出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：《乐有家集团客户联动确认单》（编号：LD0002XXX、LD0002XXX、LD0002XXX、LD0002XXX）、《家家顺集团客户成交确认表》（编号：CJ0057869、CJ0057873、CJ0057XXX）上“麦XX”签名字迹与样本上“麦XX”签名字迹不是同一人书写。2019年6月24日，XX鉴定所出具发票，确认收取官铖公司鉴定费23250元。另查明，根据佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：佛山市南海区XXXXXX为杜XX单独所有，以购买方式取得，于2018年3月21日登记产权；佛山市南海区XXXXXX为罗XX单独所有，以购买方式取得，于2018年8月3日登记产权；佛山市南海区XXXXXX为张XX单独所有，以购买方式取得，于2018年6月4日登记产权。诉讼中，乐有家公司陈述，三个客户均为联动客户。乐有家公司业务员在带客户杜XX成交涉案房屋时，客户对乐有家公司提出若房款可以降低就可以购买，乐有家公司为促成客户购买涉案房屋，与官铖公司负责人黄永明沟通，在官铖公司向开发商确认可以给客户打折后，官铖公司表示要从应结给乐有家公司的佣金中扣除40000元来充抵给客户的打折金额，乐有家公司基于诚信，同意在主张的未结佣金中扣除40000元。佛山市南海区XXXXXX是登记在王XX的妻子张XX名下。乐有家公司提交的《客户成交确认表》、《客户联动确认单》是乐有家公司业务员签好项目信息和客户信息之后，将材料拿给官铖公司让其对接人签名，而官铖公司表示对接人麦XX为公司法定代表人事务繁忙不在现场，要求签署完后再交给乐有家公司，作为合作方为配合对方要求保证代理工作的顺利进行以及出于对合作方信任，乐有家公司不得已应官铖公司要求由官铖公司确认签字后交给乐有家公司。官铖公司陈述：劲嘉金棕榈湾项目开发商是XX公司，总代理是佛山XXX企业信息咨询有限公司（以下简称XXX公司），XXX公司委托官铖公司进行销售涉案项目，官铖公司再委托包括乐有家公司在内的其他代理商进行销售。杜XX、罗XX、王XX均是官铖公司的客户。广东省佛山市南海区XXXXXX的登记所有人张XX与王XX是夫妻关系，因王XX在购买该房屋时已经存在房屋贷款，无法办理该房屋的购房贷款，所以由其妻子张XX签署购房合同并向平安银行办理购房贷款，因此该房屋的登记所有人为张XX。原审法院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。乐有家公司与官铖公司签订的《销售代理合同》系乐有家公司、官铖公司双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据乐有家公司、官铖公司的陈述，涉案房屋所在项目的开发商是XX公司，总代理是XXX公司，XXX公司委托官铖公司进行销售涉案项目。乐有家公司认为已经根据《销售代理合同》的约定成功向官铖公司推介了三个客户，促成三个客户与开发商签订认购书等，故官铖公司应当支付相应的代理服务费，而官铖公司认为该三个客户是官铖公司自行销售的，并非通过乐有家公司推介，故本案争议焦点为涉案三套房屋的出售是否通过乐有家公司推介促成，乐有家公司诉请官铖公司支付代理服务费是否成立？针对上述争议焦点，法院评析如下：第一，根据《销售代理合同》第4.3.5条约定：“甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方代理销售工作已完成。”据此，乐有家公司提供三份《客户成交确认表》用以证明其已成功推介三套物业，官铖公司对上述证据予以否认，认为《客户成交确认表》上“麦XX”的名字并非是甲方对接人的亲笔签名。根据XX鉴定所出具的《司法鉴定意见书》的鉴定结论，《客户成交确认表》上“麦XX”的名字并非是官铖公司对接人麦XX的亲笔签名，即乐有家公司并未提供有效的《客户成交确认表》证明其已完成销售工作。第二，乐有家公司认为其成功推介以下客户：杜XX（XXXX房）、罗XX（XXXX房）、王XX（XXXX房）。上述客户分述如下：杜XX作为证人，出庭作证确认其是通过乐有家公司的销售人员带其去看房，并在乐有家公司的员工以及官铖公司员工共同跟进下签订了《意向书》并购买房屋，结合《劲嘉金棕榈湾认购协议》、《服务确认书》以及不动产登记信息查询结果可以印证，杜XX是通过乐有家公司推介下购买项目房屋的，即使官铖公司的员工有参与后续销售工作，但并不能否认乐有家公司已按照《销售代理合同》的约定成功推介了杜XX购买项目房屋，同时可印证即使乐有家公司未能提供麦XX签名的《客户成交确认表》，但官铖公司应当对乐有家公司代理销售上述房屋的工作是知情的，但官铖公司对此予以否认，官铖公司行为违反了诚实信用原则，故官铖公司的该项抗辩意见不能成立。关于罗XX（XXXX房）。乐有家公司提供《劲嘉金棕榈湾认购协议》、《服务确认书》以及不动产登记信息查询结果可以印证，罗XX是通过乐有家公司推介购买项目房屋。官铖公司确认罗XX为购房人，但认为是官铖公司的客户。官铖公司主张同样作为销售代理人，但未提供反证证明其与罗XX之间存在居间服务关系，故官铖公司的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。关于王XX（XXXX房）。乐有家公司未能提供相应证据证明其向王XX销售房屋，乐有家公司所主张无法核实，故乐有家公司应承担举证不能的法律后果，对乐有家公司主张该笔销售代理费不予支持。乐有家公司确认因杜XX购房款打折，故在其应得销售代理费中扣减40000元，法院予以采纳。乐有家公司主张销售代理费中包含了销售人员的奖金，官铖公司抗辩认为该笔费用不应当由乐有家公司主张。《销售代理合同》第5.4条约定，“对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励每套20000元的奖金。奖金甲方统一结算并汇至乙方账户，再由乙方向相应销售人员下发奖金。”根据上述约定，乐有家公司是有权先向官铖公司主张费用，再由乐有家公司向其销售人员发放奖金，如乐有家公司未能发放奖金，则其销售人员可另行向乐有家公司主张费用。故官铖公司的该项抗辩意见不能成立。综上，结合《销售代理合同》约定的销售代理费支付标准，官铖公司应当向乐有家公司支付销售代理费合计240000元（120000元+20000元-40000元+120000元+20000元），乐有家公司诉请超出部分，法院不予支持。至于违约金。官铖公司未向乐有家公司支付代理服务费已构成违约，乐有家公司未尽审慎注意的义务，未能提供有效的《客户联动确认表》也存在一定的过错，根据双方的履约情况以及公平原则，法院酌定从起诉之日起按照年利率12%计算违约金。乐有家公司诉请超出部分不予支持。关于鉴定费。法院将综合全案认定的事实以及采信的证据，根据案件的综合情况、乐有家公司的起诉标的以及官铖公司应当承担的责任按比例分配。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年8月12日作出判决：“一、被告佛山市官铖房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费240000元以及违约金（违约金以240000元为本金，从2018年9月30日起按照年利率12%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。官铖公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3928元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担1571元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担2357元。鉴定费23250元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担9300元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担13950元。”二审期间，上诉人乐有家公司向本院提交一份客户张XX、王XX签订的《服务确认书》，拟证明佛山市南海区XXXXXX为乐有家公司为客户推介销售的。被上诉人官铖公司未向本院提交新证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，官铖公司发表了质证意见。经审查，乐有家公司提交的《服务确认书》有原件核对，且经本院于2019年11月21日下午17:28分拨打王XX的手机核实，王XX确认《服务确认书》上“张XX、王XX的签名和按指模”系其本人和夫人张XX的签名和按指模，故本院对《服务确认书》的真实性予以确认。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，乐有家公司向张XX、王XX出具《服务确认书》，上载：“首先感谢您选择乐有家公司为您提供居间服务，现为了确认我公司嘉乐分行员工钟XX确实已促使您成功认购下列物业，并对其服务做出评估，特作意见收集和相关确认。内容如下：（一）物业信息1、认购物业：佛山市南海区XXXXXX房。2、认购人员张XX。3、《认购书》签署时间2017年11月30日。4、您是否已与开发商/产权人签署上述房号的《商品房买卖合同》？签署时间2017年10月30日……6、付款方式：按揭贷款。（二）其他确认……”。张XX、王XX在上述《服务确认书》上签名及按捺指印。再查明，官铖公司于2018年11月28日出具《情况说明》，明确钟XX、袁XX等人不是官铖公司的工作人员。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。针对当事人的上诉、答辩意见以及查明事实，二审争议焦点是佛山市南海区XXXXXX的出售是否通过乐有家公司推介促成，乐有家公司诉请官铖公司支付代理服务费及违约金应否予以支持。结合《服务确认书》以及不动产登记信息查询结果可以印证，张XX、王XX是通过乐有家公司推介下购买项目房屋的，乐有家公司已按照《销售代理合同》的约定成功推介了张XX、王XX购买项目房屋。根据《销售代理合同》约定的销售代理费支付标准，官铖公司应当向乐有家公司支付该房屋的销售代理费合计140000元（120000元+20000元）。关于违约金。官铖公司未向乐有家公司支付代理服务费构成违约，乐有家公司未尽审慎注意的义务，未能提供有效的《客户联动确认表》也存在一定的过错，一审法院根据双方的履约情况以及公平原则酌定从起诉之日起按照年利率12%计算违约金，该处理并无不当，本院予以维持。乐有家公司的上诉具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，官铖公司应向乐有家公司支付涉案三套房屋的代理服务费380000元以及违约金（违约金以380000元为本金，从2018年9月30日起按照年利率12%计算至实际清偿之日止）。乐有家公司的诉讼主张在上述范围之内的，本院予以支持；超出上述范围的，本院予以驳回。综上所述，乐有家公司的上诉请求成立，本院予以支持。本案系因二审期间出现新的事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26341号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26341号民事判决第一项为：被上诉人佛山市官铖房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人佛山市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费380000元以及违约金（违约金以380000元为本金，从2018年9月30日起按照年利率12%计算至实际清偿之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费，按照一审判决负担部分执行；二审案件受理费3100元，由上诉人佛山市乐有家房产经纪有限公司负担1000元，被上诉人佛山市官铖房地产投资有限公司负担2100元。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年十二月四日法官助理 金玲子书 记 员 朱凯琪