湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初4547号原告：朱良，男，1993年9月7日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301室。法定代表人：任虎，执行董事。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。原告朱良（以下简称原告）诉被告武汉九派鑫谷置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成传育，被告的委托诉讼代理人朱华、胡曼君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认被告向原告销售绿地光谷住宅项目170地块项目三期B5幢2单元21层1号房屋虚假宣传行为构成《消费者权益保护法》第五十五条规定的欺诈行为；2、判决被告对原告购买的房屋位于厨房与楼梯间之间的房间的采光、通风功能予以修理；3、判决被告增加赔偿原告所受损失800000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在销售绿地光谷住宅项目170地块项目142㎡户型房屋过程中，以装修设计方案、样板间等方式将该户型房屋宣传为双玄关双入户户型，位于厨房与楼梯间之间的房间（下称“争议房间”）的北侧入户门可直接连接楼梯间，争议房间北侧的生活阳台可装修为争议房间的组成部分，该房屋有窗采光、通风，可以作为老人房或儿童房使用。原、被告于2017年2月10日签订《武汉市商品房买卖合同》，原告购买涉案房屋并支付了全部购房款。2019年3月30日，被告向原告交房时，原告发现该房屋户型并不具备双玄关双入户功能，被告所宣传的争议房间北侧生活阳台实为消防前室，无法作为争议房间的组成部分使用，从而导致争议房间无法采光、通风，严重影响该房间正常使用功能。原告认为，被告作为专门从事开发建设商品房的经营者，故意将142㎡户型房屋消防前室宣传为生活阳台，并对争议房间的户型结构进行虚假宣传，误导原告购买，违反了《反不正当竞争法》第八条和《消费者权益保护法》第二十条之规定，系欺诈行为；被告应对该房间进行修理，使该房间具备采光、通风的正常使用功能，且被告应依据《消费者权益保护法》第五十五条规定进行赔偿。被告辩称：原告的诉请不符合合同约定和实际情况，请求驳回原告的诉讼请求。1、被告不存在欺诈行为。根据原告诉求可知，原告主张的是侵权之诉。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。可知欺诈的构成要件包括欺诈方有欺诈的故意，并实施了欺诈行为。相对人因欺诈而陷于错误认识，因错误认识而作出意思表示。房屋是重大的价值财产，原告方作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应当仔细审查房屋的户型结构等因素。涉案房屋系毛坯交付，被告进行了沙盘展示，并未将消防前室包含进涉案房屋内。原告作为买受人理应知晓商品房买卖合同中的房屋平面图与被告关于涉案房屋宣传效果图的差异。因此，被告的宣传行为不构成欺诈，涉案的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应当确认有效；2、本案不应当适用《消费者权益保护法》要求被告承担赔偿责任。由于商品房是大件的生活商品，属于不动产，与《消费者权益保护法》所针对的普通商品有明显区别，且商品房买卖也不属于生活消费，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。并且《消费者权益保护法》第16条也明确规定了双方有约定的，按照约定履行。故原、被告均应按照签订的商品房买卖合同享有权利，履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房出卖人与买受人签订房屋买卖合同时的欺诈行为有三种：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假的商品房预售许可证明的；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案被告均不存在上述欺诈行为，因此也不应当适用《消费者权益保护法》承担赔偿责任；3、被告交付的房屋与商品房买卖合同约定应当交付的房屋一致，无需承担修理责任；4、行政处罚不必然导致本案的民事赔偿。行政处罚决定书已经查明被告在宣传中是为了美化装修方案，该处罚决定书仅能认定被告存在广告违法行为，但不构成故意隐瞒。涉案楼盘开盘即清盘，供不应求，且现已升值。原告未产生损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月10日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地·国际理想城三期B-5幢2单元21层1号房，房屋总价款为1489603元，被告应于2019年3月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1489603元。争议房屋属于绿地国际理想城3期项目142㎡户型，绿地国际理想城3期项目于2016年12月19日取得规划许可证，于2017年1月12日取得预售许可证。绿地国际理想城3期项目142㎡户型于2019年3月28日以毛坯房形式开始向业主交付房屋，截至2019年4月1日，尚有部分业主未收房。2019年4月11日，被告向原告出具《拒绝收房函》回复，回复载明：1、被告宣传资料所表达或提供的信息并不是被告的要约或者承诺，不是双方房屋买卖合同的组成部分。出卖人、买受人双方权利、义务、责任及出卖人就理想城项目的一切承诺的依据应当是双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告实际交付的房屋与《武汉市商品房买卖合同》附件一所附平面图一致，消防设施设置于楼栋前室，属于楼栋公共区域，楼梯前室消防设计符合消防要求，不存在消防安全隐患。2019年7月30日，武汉东湖新技术开发区市场监督管理局对被告作出《行政处罚决定书》，处罚决定书载明：武汉九派鑫谷置业有限公司在2016年12月19日通过武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局审批取得绿地国际理想城3期的《建设工程规划许可证》时，其房屋结构均已明确，其消防前室属于公用消防设施，已计入公摊面积，属于业主集体共有。且依据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损害、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，消防前室不得随意占用、封闭。而武汉九派鑫谷置业有限公司通过展示样板间，发放装修示意图等形式，使购房者误以为原本属于公用面积的消防前室是业主私人面积，归业主私人所有，误导了消费者，属于引人误解的虚假宣传行为。武汉九派鑫谷置业有限公司的行为涉嫌违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款规定，我局决定对武汉九派鑫谷置业有限公司处以罚款200000元。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》附件三第二条其他说明的内容为：出卖人、买受人双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间（房）、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定出卖人、买受人双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，出卖人的宣传资料、楼书、广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。《武汉市商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议第十条的内容为：关于广告宣传、沙盘及样板间的补充约定：买卖双方在签署本合同及附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容等均不能作为出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，均不作为双方确定权利义务的依据。庭审中，本院向原告释明其诉讼请求是选择违约之诉还是侵权之诉，原告选择侵权之诉。本院认为，原告认为被告的虚假宣传行为构成欺诈，要求被告赔偿其因受欺诈造成的损失。根据民法原理，欺诈的构成要件有以下四点：一是欺诈人有欺诈故意，即明知自己的陈述是虚假的，并会导致对方陷入错误认识，而希望或放纵这种结果的发生；二是实施了欺诈行为，即故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误认识；四是被欺诈人因错误而为意思表示，即被欺诈人的意思表示是因欺诈行为而作出的。本案中，被告虽然在推销房屋过程中存在虚假宣传的欺诈行为，并因此受到了行政处罚，但在其后双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中明确约定宣传资料不作为被告的承诺，不构成房屋买卖合同的组成部分，原告对此应当是明知的。原告在与被告签订《武汉市商品房买卖合同》时，应当注意到合同附件三第二条以及合同附件六补充协议第十条的规定即广告、楼书、样板间（房）、沙盘、模型等不能作为确定出卖人、买受人权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容等均不能作为出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分等内容。如果原告注意到了上述合同内容，其完全可以选择不签订《武汉市商品房买卖合同》。如果原告未注意到上述合同内容而签订，其也应当自行承担相应的后果。原告未向本院提交其签订《武汉市商品房买卖合同》时受到欺诈胁迫的证据，故本院认定原告签订的《武汉市商品房买卖合同》是其真实意思的表示，原告在购买涉案房屋时并未受到欺诈。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”综上所述，本案中被告虽有发布虚假广告的行为，但不能认定被告构成欺诈销售，故对原告要求确认被告的虚假宣传行为构成《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的欺诈行为并对厨房与楼梯间的房间采光、通风功能予以修理，赔偿原告损失800000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第68条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告朱良的诉讼请求。本案案件受理费11800元，由原告朱良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 琼人民陪审员 邓 文人民陪审员 熊开樵二〇一九年十二月四日书 记 员 方 倩