重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10621号上诉人（原审原告）：唐江，男，汉族。被上诉人（原审被告）：重庆华英达商业管理有限公司。法定代表人：王洪光，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆外经贸融资担保有限责任公司。法定代表人：陈明军，该公司董事长。委托诉讼代理人：田海浪，重庆霁泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜强强，重庆霁泽律师事务所实习律师。上诉人唐江因与被上诉人重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）、重庆外经贸融资担保有限责任公司(以下简称外经贸公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初15909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐江，被上诉人华英达公司的委托诉讼代理人冯静辉，被上诉人外经贸公司的委托诉讼代理人田海浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐江上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持唐江一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订了合法有效的《车位认购协议》，且唐江交付了全部车位款项，华英达公司交付了车位，唐江享有车位的占有、使用、收益的权利，此时虽没有履行过户手续，但实际上该车位已属于唐江所有。二、协议中虽然告知唐江有抵押存在，但该抵押已经解押。华英达公司、外经贸公司之间的第二次抵押时间是在2017年12月15日，这次抵押是在唐江购买车位且取得了车位实际占有权以后发生的，且没有告知唐江，严重损害了唐江的权利，是一次违法抵押行为。三、外经贸公司是一个专业的融资机构，第一次抵押中有评估报告，第二次抵押没有评估，也没有做尽职调查，致使唐江的权利受损。四、一审认定案涉车位有抵押登记，属于法律上履行不能的情形，但忽略了抵押权的重大失误给唐江造成的损害可以避免的事实。华英达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律由法院确定。外经贸公司辩称，1.物权转移以登记为准，涉案车位未经变更登记，不属于唐江财产；2.华英达公司、外经贸公司办理了两次抵押，两次抵押存在连续性，不存在违法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。唐江向一审法院起诉请求：1.华英达公司将重庆市沙坪坝区负1-043车位产权过户登记到唐江名下；2.外经贸公司注销在重庆市沙坪坝区负1-043车位上的抵押登记；3.判令华英达公司、外经贸公司承担本案诉讼费用，并且直接向法院缴纳。一审法院认定事实：重庆市沙坪坝区负1-043车位建筑面积42.41平方米，套内面积11.64平方米，所有权人为被告华英达公司。2017年8月1日，华英达公司（甲方）与唐江（乙方）、签订《车位订购书》。该订购书主要约定：乙方现决定购买甲方开发建设的“金阳•牛津街”负1层43号地下车位，成交价格119000元，乙方因上述决定现一次性向甲方支付购车位订金5000元。付款方式为本协议签署时，乙方向甲方支付首付款5000元，总价款扣除首付款部分，即余款114000元由乙方向银行办理分期或按揭，于接收该车位时或之前向甲方付清。第三条双方权利义务约定甲方：从收取乙方订金之日起360个工作日内不得再将乙方订购之上述车位出卖与第三人，也不得与第三人签订《车位订购书》，如有上述行为则双倍返还乙方所交纳之定金。但因乙方原因，乙方未在甲方通知时间内签署《重庆市商品房买卖合同》的，则甲方有权将上述车位出售给第三人，且甲方无需另行通知乙方；乙方：从交纳订金之日起360个工作日内到金阳•牛津街销售中心与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，否则本合同自行解除。第四条第3款约定车位已进行抵押，乙方已知晓所订车位的权属性质及抵押状况。另外，该订购书还对其他事项等进行了约定。签订《车位订购书》当日，唐江向华英达公司支付首付款5000元。同日，华英达公司出具《收据》一份，该《收据》主要载明交款单位：负一层43#唐江，金额5000元，收款事项：牛津街车位款。2017年8月28日，唐江（甲方、借款人）与案外人中国民生银行股份有限公司信用卡中心（乙方）签订《中国民生银行股份有限公司信用卡中心汽车分期泊车产品借款保证合同》。该合同主要约定：甲方向乙方申请个人信用卡汽车分期泊车产品大额分期业务，并向乙方提供经乙方认可的担保方式。泊车位租金总价119000元，首付款5000元，借款金额114000元，泊车位地址重庆市沙坪坝区金阳牛津街负1-43号，借款期限2017年8月28日至2022年8月27日。除非甲乙双方另有书面约定，甲方同意并授权乙方将本合同项下借款金额以受托支付的方式直接支付给出租人，出租人的账户名称为：重庆华英达商业管理有限公司……，另外，合同还对借款用途、注意事项等进行了约定。同日，被告华英达公司出具《收据》一份，该《收据》主要载明客户名：唐江，收款事由：银行按揭114000元。《车位订购书》签订后，华英达公司向唐江交付了涉案车位。2019年1月23日，唐江通过EMS快递向华英达公司寄送了《关于金阳牛津街已售车位长期未予签订正式合同办理产权证的催告函》，催促华英达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，办理车位不动产权证相关事宜等。一审另查明，《车位订购书》约定的“金阳•牛津街”负1层43号地下车位即为重庆市沙坪坝区负1-043车位。重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果显示，位于重庆市沙坪坝区负1-043车位存在抵押登记。《车位订购书》签订后，唐江按约定支付了全部款项，华英达公司已将涉案车位交付给唐江，但华英达公司至今未协助唐江将涉案车位产权过户登记至唐江名下，故唐江诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，涉案车位为地下车位，属于商品房，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，唐江与华英达公司于2017年8月1日签订的《车位订购书》明确约定了当事人名称和住所、车位基本状况、车位总价款、付款方式、付款时间等，《车位订购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华英达公司依约应于2017年8月1日起360个工作日内与唐江签署《重庆市商品房买卖合同》，确定为唐江办理涉案车位的产权过户登记等事宜，但截至庭审终结前，接近两年之久，华英达公司仍未与唐江签订《重庆市商品房买卖合同》。由于《车位订购书》具备商品房买卖合同的主要内容，且华英达公司已经按照《车位订购书》收受了唐江支付的全部车位款119000元，并实际向唐江交付了涉案车位，因此唐江与华英达公司签订的《车位订购书》应当认定为商品房买卖合同，华英达公司有义务为唐江办理涉案车位的产权过户登记。由于华英达公司未按《车位订购书》约定与唐江签署《重庆市商品房买卖合同》，其在收取全部车位款，并交付涉案车位后，无法为唐江办理产权过户登记，故华英达公司的行为属违约行为。按照合同相对性原则，合同效力仅及于合同当事人，外经贸公司并非《车位订购书》当事人，与唐江无合同关系，且唐江诉称抵押权人外经贸公司同意销售涉案车位，但未举示证据证明，因此，对于唐江提出判令外经贸公司注销在重庆市沙坪坝区负1-043车位上的抵押登记的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”本案中，唐江提出华英达公司将重庆市沙坪坝区负1-043车位产权过户登记到其名下的诉讼请求，因涉案车位仍存在抵押登记，属于法律上不能履行的情形，故对该项诉讼请求该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告唐江的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告唐江负担。”双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，唐江提出的上诉理由不能成立，理由详述如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉车位作为不动产虽已由华英达公司移交给唐江占有、使用，但尚未办理过户登记，因此不发生物权变更的效力。唐江主张其已享有案涉车位所有权的主张，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。案涉车位已办理抵押登记，外经贸公司作为抵押权人依法享有抵押权。外经贸公司辩称，两次抵押存在连续性，并不违法。唐江称，二次抵押属于违法抵押，无事实及法律依据。案涉车位目前仍处于抵押状态，在抵押权未消灭的情况下，依法不能办理过户登记，一审认定唐江请求办理过户属于法律上不能履行的情形，并无不当。综上所述，唐江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由唐江负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳二〇一九年十二月十九日法官助理  吴学文书 记 员  董昫顗