广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12311号上诉人（原审被告）：佛山市天明房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区*********，统一社会信用代码914***********863Q。法定代表人：巫阳新，该公司总经理。委托诉讼代理人:莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码114***********253L。负责人：杨小晶，该局局长。委托诉讼代理人：罗婉红，广东广宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宽军，广东广宽律师事务所律师。上诉人佛山市天明房地产发展有限公司（以下简称天明公司）因与被上诉人佛山市自然资源局建设用地使用权合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天明公司上诉请求：1.改判天明公司不需要向佛山市自然资源局支付违约金2849797.17元；2.本案一、二审诉讼费由佛山市自然资源局负担。事实和理由：（一）佛山市自然资源局诉请的9＃楼逾期竣工违约金已超过诉讼时效。1.根据涉案合同的约定，天明公司取得合同项下地块后，须一次性完成开发建设，并针对一次性开发建设约定开工日及竣工时间，而双方在实际履行合同过程中发生了变更，虽然双方并未就变更的内容签订书面协议，但佛山市自然资源局同意盈某馨园二期（8＃楼、9＃楼、10＃楼及地下室）分证、分期开发建设的行为代表其同意天明公司分期单独开发、分期单独规划验收。即涉案9＃楼单独土地使用证、单独报建、单独申办施工许可证、单独规划验收，故佛山市自然资源局主张违约责任也应当独立行使。9＃楼于2014年10月21日向佛山市自然资源局申请单体竣工规划验收并于2014年10月30日完成单体验收，计算9＃楼违约金的诉讼时效亦应自2014年10月30日开始计算。佛山市自然资源局主张9＃楼违约金已超过诉讼时效，不应获得支持。（二）一审判决认定8＃楼、10＃楼及地下室的违约时间为1410天错误。如前所述，合同约定“竣工时间界定以规划部门受理的规划竣工验收时间为准”。涉案10＃楼及地下室于2016年6月7日申请单体竣工规划验收并于2016年7月4日完成验收，8＃楼于2017年3月7日完成单体竣工规划验收。因此，根据合同约定及分证、分期开发建设的实际履行中的变更约定，10＃楼及地下室的逾期竣工时间应自2013年4月28日计至2016年6月7日，共1136天，8＃楼的逾期竣工时间为1410天。一审判决认定8＃、10＃楼及地下室的违约时间均为1410天显失公平，与事实及约定不符。（三）受国家限购政策调控影响和多处管线迁移困难导致逾期竣工规划验收的事实客观存在。1.佛山市高明区明城镇人民政府向佛山市自然资源局出具的《关于佛山市天明房地产发展有限公司竣工备案情况说明》可证明天明公司在盈某馨园二期开发过程中，受国家限购政策调控影响和多处管线迁移困难导致逾期竣工，并建议按各期限取得规划核实意见的日期分别计算超期违约金。天明公司为使未开发的盈某馨园二期楼盘能及时适应楼市限购政策，重新向佛山市自然资源局申请更改规划及重新设计施工图纸。因此，楼市限购政策对盈某馨园二期的逾期竣工客观上存在一定的影响，可部分免除责任。2.天明公司在一审中提交的证据（三份打印件），虽然没有提供原件，但均来源于政府网站，属政府公开文件，佛山市自然资源局不认可但未能提供证据予以反驳，上述证据应当予以采信。（四）一审判决认定8＃楼、10＃楼及地下室的违约金明显过高且超出该地块出让金额的30%，应当予以调整。佛山市自然资源局辩称，（一）天明公司上诉主张佛山市自然资源局诉请的盈某馨园（二期）9＃楼逾期竣工违约金超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。1.涉案《国有建设用地使用权出让合同》第三十三条第二款对逾期开、竣工违约金的计算已有明确约定，天明公司在涉案建设项目上逾期竣工，应按合同约定支付逾期竣工违约金。虽然行政主管部门允许涉案土地分证、分期开发建设，但并不等于土地行政主管部门同意变更涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地开发时间。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第一款规定及佛高国用（2013）第07001X6号、佛高国用（2013）第07001X7号国有土地使用权证上载明的“分证后必须执行原土地使用权出让合同约定的条款进行开发建设”的内容可知，在天明公司与佛山市自然资源局未就土地开发时间进行补充约定的情况下，即使土地证分证或分期开发建设，天明公司仍应按涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间开发土地。天明公司在涉案土地上的建设项目最后的规划条件核实日期为2017年3月7日，佛山市自然资源局于2019年3月28日提起本案诉讼没有超过诉讼时效。2.一审判决认为涉案土地分期建设，在计算逾期竣工违约金时应区分建设项目一、二期所占土地面积计算逾期竣工违约金。即使区分建设项目一、二期计算逾期竣工违约金，9＃楼对应部分的违约金亦未超过诉讼时效。一审判决认定盈某馨园一期在合同约定时间内通过规划条件核实，不应支付违约金，是基于合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素作出。而对于盈某馨园二期，其所在的土地是在同一个土地证内，且是作为一个整体项目报建开发。故该地块上的逾期竣工违约金应作为一个整体计算。盈某馨园二期最后于2017年3月7日通过规划条件核实，比约定的竣工日期2013年4月28日推迟了1410天。按一审法院关于区分土地证计算违约金的计算方式，结合合同的约定，盈某馨园二期的逾期竣工违约金应以二期建设项目全部土地为整体计算逾期竣工违约金，诉讼时效应以二期建设项目（8＃楼、9＃楼、10＃楼及地下室）全部通过规划条件核实时（即2017年3月7日）开始计算。（二）一审判决认定8＃楼、10＃楼及地下室的逾期竣工时间均为1410天正确。如前所述，盈某馨园二期建设项目包括8＃楼、9＃楼、10＃楼及地下室存在逾期竣工情形，故该土地涉及的逾期竣工违约金应从盈某馨园二期建设项目全部通过规划条件核实时开始计算为1410天。（三）天明公司认为的国家限购政策调控和管线迁移等因素不属于法律规定的免除或者部分免除违约责任的正当理由。1.国家限购政策为天明公司自身经营过程中存在的风险，并非不可抗力。天明公司作为一家成熟的房地产开发企业，在签订涉案《国有建设用地使用权出让合同》时应当充分预见房地产项目开发过程中可能存在的各种商业风险。国家限购政策已存在多时，因政策原因导致房地产市场需求的变化，属于正常的房地产商业风险，天明公司应当预见、也完全能预见并建立抵御机制。即使存在国家限购政策，与天明公司逾期竣工之间也没有直接因果关系，不构成其逾期竣工的正当理由。2.天明公司称盈某馨园二期开发过程中多处管线迁移困难导致逾期竣工，没有事实依据。天明公司没有提供任何证据证明因管线迁移导致逾期竣工，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，天明公司应承担举证不能的不利后果。综上所述，天明公司的上诉请求无理无据，请求予以驳回。佛山市自然资源局向一审法院起诉请求：1.天明公司立即向佛山市自然资源局支付逾期竣工违约金7402500元（以1750万元为本金，按0.3‰从逾期之日即2013年4月28日起计至工程竣工规划条件核实之日即2017年3月7日止，共1410天）；2.本案诉讼费用由天明公司承担。一审法院认定事实：2009年，原佛山市国土资源局与天明公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定原佛山市国土资源局以拍卖方式出让广东省佛山市高明区*******东侧面积为22535平方米的土地给天明公司，出让价款为1750万元，每平方米777元，宗地用途为城镇住宅用地（兼容商服用地）。原佛山市国土资源局同意在2009年4月27日前将红线内场地平整、周围基础设施达到通路、通电、通水“三通”的宗地交付给天明公司。天明公司同意合同项下宗地建设项目在2011年4月27日之前开工（动工开发是指房屋建设项目已实施基础施工，即经依法批准，实施建筑物向地基传递荷载的下部结构的施工，而只进行旧房拆卸、场地平整、土方开挖、基坑支护等工程的，未经依法批准建有简易厂房等临时建筑的，不视为已动工开发建设），在2013年4月27日之前竣工（竣工时间界定以规划部门受理的规划竣工验收时间为准）。双方还约定了建设用地使用权年限、价款支付、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决等内容。2009年6月12日，佛山市人民政府为天明公司颁发土地使用权证，编号为佛高国用（2009）第0700XX1号，宗地坐落地址为佛山市高明区*********。2009年12月15日，佛山市发展和改革局作出《关于盈某馨园商品住宅小区（一期）核准通知书》的文件，同意天明公司建设盈某馨园商品住宅小区项目，一期项目占地面积11659.64平方米，建筑基底面积4372.15平方米，总建筑面积32423.35平方米，其中商铺建筑面积11659.64平方米，住宅建筑面积28575.01平方米，配电房建筑面积140平方米，主要建设内容为包括有3幢一层纯商业建筑、7幢分别为九层和十七层的商住建筑，一期工程预算为4300万元，所需资金由天明公司自筹解决。2010年3月8日，原佛山市高明区住房和城乡建设局为天明公司颁发建设地址为佛山市高明区*********的盈某馨园1#商铺、2#商铺、3#商铺、5#楼、6#楼、7#楼工程的建筑工程施工许可证。2011年12月7日，原佛山市高明区国土城建和水务局就盈某馨园一期（1#商铺、2#商铺、3#商铺、5#楼、6#楼、7#楼）出具建（构）筑物工程规划条件核实意见，同意通过盈某馨园一期（1#商铺、2#商铺、3#商铺、5#楼、6#楼、7#楼）单体竣工规划验收。2011年12月26日，盈某馨园1#商铺、2#商铺、3#商铺、5#楼、6#楼、7#楼竣工验收,2011年12月30日竣工验收备案。2011年6月1日，佛山市发展和改革局作出《关于核准高明区盈某馨园商住小区（二期）的通知》（佛市发改高字[2011]4号），同意对天明公司的高明区盈某馨园商住小区（二期）开发项目予以核准。二期项目用地面积10853.18平方米，建筑占地面积2447.95平方米，总建筑面积37483.65平方米，其中住宅建筑面积31592.34平方米、商业建筑面积959.84平方米，物业管理用房建筑面积107.52平方米，公厕建筑面积60平方米和地下车库车道建筑面积100.48平方米，地库面积3752.12平方米。地下车位102个，总户数324户，项目总投资4418.62万元，项目所需资金由天明公司自筹解决。2010年4月21日，佛山市人民政府为天明公司颁发土地使用权证，编号为佛高国用（2010）第07001X1号，宗地面积10853.18平方米，宗地坐落地址为佛山市高明区*********。并注明:该宗地于2010年4月21日办理分割换证，原证号：佛高国用（2009）第0700XX1号。2012年3月2日，佛山市高明区人民政府为天明公司颁发土地使用权证，编号为佛高国用（2012）第07000X6号，宗地坐落地址为佛山市高明区*********。2013年5月10日，佛山市高明区人民政府为天明公司颁发土地使用权证，编号为佛高国用（2013）第07001X6号，宗地面积3582.47平方米，宗地坐落地址为佛山市高明区*********。并注明:该宗地于2013年5月10日办理分割换证，原证号：佛高国用（2009）第07001X1号。2013年5月10日，佛山市高明区人民政府为天明公司颁发土地使用权证，编号为佛高国用（2013）第07001X7号，宗地面积7270.71平方米，宗地坐落地址为佛山市高明区*********。并注明:该宗地于2013年5月10日办理分割换证，原证号：佛高国用（2009）第07001X1号。2011年8月5日，原佛山市高明区国土城建和水务局为天明公司颁发建设地址为佛山市高明区*********的8#、9#、10#楼及地下室（盈某馨园二期）工程的建设工程规划许可证。2011年11月23日，原佛山市高明区国土城建和水务局为天明公司颁发建设地址为佛山市高明区*********的8#、9#、10#楼及地下室（盈某馨园二期）工程的建筑工程施工许可证，合同开工日期为2011年11月10日，竣工日期为2013年11月10日。2014年10月30日，原佛山市国土资源和城乡规划局就盈某馨园（二期）9#楼出具建（构）筑物工程规划条件核实意见，同意提供盈某馨园（二期）9#楼单体工程竣工规划验收。2014年11月13日，盈某馨园二期9#楼竣工验收,2014年11月26日竣工验收备案。2014年11月17日，原佛山市高明区国土城建和水务局（住建）为天明公司颁发建设地址为佛山市高明区*********的8#楼（盈某馨园二期）工程的建筑工程施工许可证，合同开工日期为2014年11月1日，竣工日期为2017年7月1日。2014年11月17日，原佛山市高明区国土城建和水务局（住建）为天明公司颁发建设地址为佛山市高明区*********的10#楼及地下室（盈某馨园二期）工程的建筑工程施工许可证，合同开工日期为2014年11月1日，竣工日期为2016年11月1日。2016年7月4日，原佛山市国土资源和城乡规划局就盈某馨园二期10#楼、地下室出具建（构）筑物工程规划条件核实意见，同意10#楼、地下室竣工规划条件核实通过。2016年6月16日，盈某馨园二期10#楼及地下室竣工验收,2016年7月13日竣工验收备案。2017年3月7日，原佛山市国土资源和城乡规划局就盈某馨园二期8#楼出具建（构）筑物工程规划条件核实意见，同意该单体竣工规划条件核实。2017年1月22日，盈某馨园二期8#楼竣工验收,2017年3月22日竣工验收备案。2011年6月24日，佛山市人民政府办公室发布佛府办[2011]100号文件，根据《佛山市人民政府机构改革方案》（佛发[2009]13号）以及《关于佛山市人民政府机构调整的函》（粤机编办[2011]86号），设立佛山市国土资源和城乡规划局，将原市国土资源局、原市城乡规划局的职责整合划入市国土资源和城乡规划局。其中一级土地市场的出让、租赁审批以及监督土地使用权出让等交易行为属原佛山市国土资源和城乡规划局的职责。2019年3月25日，中共佛山市委办公室发布《中共佛山市委办公室佛山市人民政府办公室关于印发的通知》（佛办发[2019]32号），明确自然资源资产有偿使用工作、自然资源的合理开发利用、各类建设项目（含市政工程）的规划管理、组织审核重大建设项目的规划设计方案等属于佛山市自然资源局的工作职责。一审法院认为，本案属于建设用地使用权合同纠纷。原佛山市国土资源局与天明公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现经机构改革，原佛山市国土资源局的职权由佛山市自然资源局行使，佛山市自然资源局提起本案诉讼合法有据。关于天明公司是否存在逾期竣工验收的违约行为的问题。双方合同约定天明公司开发涉案土地应于2013年4月27日之前竣工。天明公司开发的盈某馨园一期（1#商铺、2#商铺、3#商铺、5#楼、6#楼、7#楼）于2011年12月7日经原佛山市高明区国土城建和水务局同意单体竣工规划验收，该部分开发建设不存在逾期竣工的情况。但天明公司开发的盈某馨园二期9#楼于2014年10月30日单体工程竣工规划验收、盈某馨园二期10#楼及地下室于2016年7月4日单体工程竣工规划验收、盈某馨园二期8#楼于2017年3月7日单体工程竣工规划验收，即天明公司开发建设的盈某馨园二期工程均在约定的竣工日期之后进行工程竣工规划验收，佛山市自然资源局、天明公司并未达成延期竣工验收的一致意见，天明公司应就其无正当理由超出约定期间竣工验收的逾期期间，向佛山市自然资源局承担相应的违约责任。天明公司关于政府楼市调控政策导致其逾期的抗辩意见，不属于延期竣工验收的正当理由，一审法院不予采纳。关于天明公司承担违约责任的范围。对于逾期竣工的盈某馨园（二期）8#、9#、10#楼及地下室，佛山市自然资源局要求天明公司按约定的日0.3‰标准支付自逾期日即2013年4月28日起至各楼通过竣工规划条件之日止的逾期竣工违约金，合法有据，一审法院予以支持。因佛山市自然资源局、天明公司关于逾期竣工违约金的约定系佛山市自然资源局方督促天明公司充分利用土地的行政管理手段，其目的在于避免土地闲置，且天明公司虽然一起取得盈某馨园一、二期所在土地，但在开发中经行政主管部门准许将涉案土地分证并分期开发，故佛山市自然资源局主张对不存在逾期完工的盈某馨园（一期）所涉土地收取逾期完工违约金，依据不足，一审法院不予支持。对二期工程在通过竣工规划条件核实之后至2017年3月7日期间的逾期竣工违约金，一审法院亦不予支持。关于违约金的计算。天明公司对涉案土地办理登记时进行了分证，故在计算违约金时一审法院结合二期工程各栋楼通过竣工规划条件核实的时间和土地登记情况确定逾期竣工违约金的计算。对各栋楼所占面积，天明公司主张9#楼为3582.47平方米、8#楼、10#楼及地下室用地面积为7270.71平方米，佛山市自然资源局确认上述土地登记是涉案土地分证之后的土地登记，未对天明公司关于各栋楼所对应的土地予以反驳，结合天明公司提供的土地登记和开发情况，一审法院对天明公司关于8#、9#、10#楼及地下室所对应的土地登记、面积情况予以确认。因8#、10#楼及地下室属同一地块，故该地块的逾期竣工期间应自2013年4月28日计至该地块最后一栋楼即8#楼通过竣工规划条件核实之日即2017年3月7日，共计1410天；9#楼所属地块的逾期竣工期间应自2013年4月28日计至2014年10月30日，共计551日。根据合同约定的每平方777元的出让单价，9#楼所在地块逾期完工违约金为460125.64元（3582.47平方米×777元/平方米×0.3‰×551日）；8#楼、10#楼及地下室所在地块逾期完工违约金为2389671.53元（7270.71平方米×777元/平方米×0.3‰×1410日）。因天明公司基于同一合同取得盈某馨园二期所在地块，该合同对应的2014年10月30日9#楼完工后，该合同项下土地天明公司仍在开发建设中，天明公司关于9#楼于2014年10月30日竣工验收，该部分违约金已超出诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。综上，天明公司就涉案盈某馨园工程开发应支付给佛山市自然资源局的违约金为2849797.17元（460125.64元+2389671.53元），佛山市自然资源局诉求超出部分，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、天明公司于判决发生法律效力之日起十日内向佛山市自然资源局支付违约金2849797.17元；二、驳回佛山市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63617元，减半收取31808.5元，由佛山市自然资源局负担20562.5元，天明公司负担11246元。佛山市自然资源局、天明公司负担的案件受理费，由佛山市自然资源局与天明公司在判决发生法律效力之日起七日内分别向一审法院缴纳。二审中，天明公司提交《关于佛山市天明房地产开发公司竣工备案情况说明》，拟证明：1.该情况说明是佛山市高明区明城镇人民政府于2018年6月27日出具；2.佛山市自然资源局同意天明公司分证、分期开发；3.天明公司是受国家限购政策调控影响和多处管线迁移困难等不可抗力因素导致逾期竣工；4.9＃楼于2014年10月30日取得规划核实意见（超期竣工551天），佛山市自然资源局主张9＃楼的违约金已超过诉讼时效；5.10＃楼及地下室超期竣工1164天、8＃楼超期竣工1410天，10＃楼及地下室与8＃楼应分开计算超期的违约金。佛山市自然资源局提交如下证据：证据1.《关于佛山市天明房地产开发公司竣工履约复核初审工作的情况说明》，拟证明涉案土地不存在政府原因导致逾期竣工；证据2.《关于佛山市天明房地产开发公司竣工备案情况说明》，拟证明佛山市高明区明城镇人民政府于2018年6月27日出具上述备案情况说明及附件的内容；证据3.《关于核实盈某馨园房地产项目地下管线迁移事宜的函》；证据4.《关于核实盈某馨园房地产项目地下管线迁移事宜的复函》；证据5.《关于核实盈某馨园房地产项目地下网络线路迁移事宜的函》；证据6.《关于复函》；证据3至证据6共同拟证明：1.原佛山市高明区国土城建和水务局收到佛山市高明区明城镇人民政府的情况说明后，为核实天明公司逾期竣工是否存在政府原因，分别致函广东省广播电视网络股份有限公司佛山高明分公司（以下简称广播电视网络高明分公司）、中国电信股份有限公司佛山高明区分公司（以下简称电信高明分公司）以了解情况，说明附件内容是否属实；2.广播电视网络高明分公司、电信高明分公司分别对天明公司有关管线、网线迁移的情况作出说明的事实。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对天明公司、佛山市自然资源局提交的证据的真实性予以确认，且上述证据与本案有关，本院对上述证据予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：佛山市高明区明城镇人民政府于2018年6月27日向原佛山市高明区国土城建和水务局作出《关于佛山市天明房地产发展有限公司竣工备案情况说明》，载明由于受国家限购政策调控影响和多处管线迁移困难原因导致工程超期竣工，建议按各期取得规划核实意见的日期分别计算其超期违约金。原佛山市高明区国土城建和水务局于2018年7月12日向电信高明分公司作出《关于核实盈某馨园房地产项目地下管线迁移事宜的函》，请求该公司核实是否存在天明公司陈述的“2012年4月6日天明公司书面函请该公司要求将宗地红线范围内所有涉及电信的线路迁移。因相关线路迁移审批施工时间较长，迟至2014年才开始迁移。鉴于此，盈某馨园房地产项目电信线路迁移工程于2014年4月11日开工，至2014年4月25日完工”的情况。电信高明分公司于2018年7月25日向原佛山市高明区国土城建和水务局作出《关于核实盈某馨园房地产项目地下管线迁移事宜的复函》，内容为：一、我司在2012年5月前收到线路迁改通知，与开发商及政府就盈某馨园房地产项目地下管线迁移费用问题进行沟通，未达成共识。二、6月左右，为支持镇府工作，我司决定使用维修成本安排迁改。经与市公司申请立项，启动设计、管道报建工作，报建周期较大，于8月底完成管道建设。三、9月中旬完成光缆布放，并于2012年9月23日上午9:00至下午15:00组织盈某馨园房地产项目地下管线迁改割接工程，当天顺利完成割接任务。完成了所有迁改工作。四、天明公司反映2014年的“迁改工程”，是该开发商挖断我公司在盈某馨园北侧管道光缆，我方当天晚上完成损坏的管线、光缆抢修工作，损坏管线的赔偿金额至今未全额付清。原佛山市高明区国土城建和水务局于2018年7月12日向广播电视网络高明分公司作出《关于核实盈某馨园房地产项目地下网络线路迁移事宜的函》，请求该公司核实是否存在天明公司陈述的“2012年4月6日天明公司书面函请该公司要求将宗地红线范围内所有涉及的网络线路迁移。因相关线路迁移审批施工时间较长，迟至2014年才开始迁移。鉴于此，盈某馨园房地产项目网络线路迁移工程于2014年6月30日开工，至2014年7月14日完工”的情况。广播电视网络高明分公司于2018年7月13日向原佛山市高明区国土城建和水务局作出《关于复函》，内容为：1.我司原有架空线缆一路经城七路转明喜一路。2.盈某馨园9座动工时，临时将线路挂搭在路边绿化树。3.盈某馨园10座动工时，我司于2014年6月30日开挖管道并于7月14日将原有架空线路埋池。本院认为，本案系建设用地使用权合同纠纷。根据天明公司的上诉意见和佛山市自然资源局的答辩意见，本案二审的争议焦点为：天明公司应否向佛山市自然资源局支付涉案盈某馨园（二期）8#、9#、10#楼及地下室逾期竣工违约金。关于天明公司应否向佛山市自然资源局支付涉案盈某馨园（二期）9#楼逾期竣工违约金的问题。天明公司上诉主张佛山市自然资源局同意盈某馨园二期分证、分期开发建设的行为代表其同意天明公司分期单独开发、规划验收，即涉案9＃楼逾期竣工违约金应单独计算，即诉讼时效应自竣工之日即2014年10月30日开始计算，佛山市自然资源局诉请9＃楼违约金已超过诉讼时效期间。经核查，由于8#、9#、10#楼及地下室为同一地块，均属于涉案盈某馨园二期开发项目，且上述地块为同一合同项下的标的物，不应将各单体逾期竣工违约金的诉讼时效分开计算，应自最晚竣工的单体竣工之日起计算诉讼时效。天明公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于天明公司应否向佛山市自然资源局支付涉案盈某馨园（二期）8#、10#楼及地下室逾期竣工违约金的问题。天明公司上诉主张根据合同约定及分证、分期开发建设的实际履行中的变更约定，应分别计算8#、10#楼及地下室的逾期竣工违约金。经核查，即便佛山市自然资源局同意天明公司分证、分期开发建设，但8#、10#楼及地下室既同属于二期项目亦同属于编号为佛高国用（2013）第07001X7号土地使用权证上载明的土地，因此应将8#、10#楼及地下室的竣工时间作为一整体来认定逾期竣工时间，即不能将8#、10#楼及地下室的逾期竣工违约金分开计算。天明公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于天明公司上诉主张8#、10#楼及地下室逾期竣工违约金明显过高且超出该地块出让金额的30%，请求予以调整的问题。经核查，涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定逾期竣工违约金的计算标准为土地出让价款的0.3‰，该违约金的计算标准并未过高，本案系因天明公司违约时间过长将近四年，而导致违约金总额高于土地出让价款的30%。天明公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于天明公司主张受国家限购政策调控影响和多处管线迁移困难导致逾期竣工，系受不可抗力的影响，应部分或全部免除违约责任的问题。经核查，对于国家限购政策调控的问题。因限购政策并不必然导致逾期施工，天明公司以此为由要求免除违约责任，缺乏依据，本院不予支持。对于管线迁移困难导致逾期竣工的问题。根据电信高明分公司作出的《关于核实盈某馨园房地产项目地下管线迁移事宜的复函》、广播电视网络高明分公司作出的《关于复函》可知，并不存在管线迁移困难导致天明公司逾期竣工的事实，天明公司的该上诉主张，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，天明公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29598元，由上诉人佛山市天明房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十二月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊