广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6888号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈就拉，男，汉族，1972年11月5日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区西区************，身份证号码：441************833。委托诉讼代理人：黄乃松，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘厚菊，女，布依族，1991年12月11日出生，住址：贵州省兴仁县**************，身份证号码：522************60X。委托诉讼代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媚凤，广东铸铭律师事务所律师。原审第三人（反诉第三人）：惠州市万家家房地产代理有限公司，住所地：惠阳区淡水府东北街新锦江公寓B幢1层06号商铺。法定代表人：谢某1。原审第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：惠阳区淡水镇立交桥西侧。负责人：杨惠兰。上诉人陈就拉与被上诉人刘厚菊、原审第三人惠州市万家家房地产代理有限公司、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈就拉上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审法院作出的(2019)粤1303民初213号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，具体如下：1、一审法院认为上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》并未约定涉案房屋的总款、付款时间、支付方式、赎楼时间及房屋过户登记时间等事宜，房屋买卖合同的主要条款欠缺，因此认定该份合同不成立，属事实认定错误。上诉人认为上诉人与被上诉人人于2014年8月5日签订的《房地产买卖合同》，(下称合同)真实有效，买卖合同已经实际履行。2014年8月5日签订的《房地产买卖合同》符合买卖合同的基本要件：合同名称清楚、买卖方主体明确、买卖标的物(涉案房)陈述详细、过户的办理程序清楚、违约责任明确。经三方签名认可，虽然在成交价写成伍万元，实际上是购房定金伍万元，房屋总价是在写定金部分时填错空格的笔误。对于房款总价及付款时间、支付方式的确定，双方约定房产转让价格为上诉人先支付145000元给被上诉人，银行按揭款246000元由上诉人负责偿还，上诉人在签订本合同前已经向被上诉人付了14.5万元，签订合同后从2014年8月起上诉人向被上诉人按揭帐户通过转账和现金支付还款。双方都在以自己的实际行为履行合同，所以双方就对房价中的笔误就未作纠正。上诉人是以起诉书中所述的方式支付房款，一审诉状中确定的数额与该房签订合同时的市场价是相近的。若被上诉人对房价有异议，可根据《合同法》第六十三条确定房屋价款。该合同具备了具体条款，双方均应当按照合同约定履行。2、一审法院认为“上诉人提交的银行流水上显示上诉人与被上诉人之间在合同签订前后均存在频繁的资金来往，流水上未标明资金用途，被上诉人对支付了定金及购房款的说法不予认可，一审法院不确定上诉人是否向被上诉人支付过定金及购房款。”因此，未认定上诉人向被上诉人支付购房款，属认定事实错误。签订合同之前上诉人一直向被上诉人支付款项，合同签订后上诉人按时持购房按揭银行卡将款项付至被上诉人用以供房按揭的工商银行账户，被上诉人也未提出任何反对，接受上诉人的付款义务，房屋买卖合同的双方各自在履行自己的义务。一审庭审过程中，被上诉人也未否认上诉人支付至其工商银行的款项不是购房按揭款。至2018年11月上诉人才故意注销了由上诉人持有的用以供房款的工商银行卡，于2018年12月强行要回出售的房子，撤销公证委托书。房子出卖已经四年多了，正是因为房价上涨，被上诉人才故意实施以上的违约行为，否则为何四年以来都不拒绝上诉人的付款行为，也不向法院提出撤销合同?上诉人向被上诉人支付购房款有银行流水明细能够佐证，如果被上诉人不认可该款项属于购房款，其应当举证证明双方之间存在其他的法律关系，因此，法院认为该款项无法确定是否为购房款属于事实认定错误。3、一审法院认为“对于交付购房合同、发票及房屋的问题，被上诉人认为交付行为并非是履行涉案合同，而是基于委托上诉人代卖房屋而交付的合同原件，以及基于同意上诉人租住房屋而交付的房屋，鉴于被上诉人所做公正委托内容为委托上诉人代为办理出卖房屋事宜，且上诉人与被上诉人在签订合同时是情侣关系，因而无法确定被上诉人交付购房合同、发票及房屋的行为即为履行《房地产买卖合同》的行为”该认定属认定事实错误。一是在签订合同时被上诉人收了上诉人房款土4.5万元，接受了上诉人四年多银行按揭款。二是签订合同前约2个月被上诉人到惠州公证处签订委托书，对房产的交易(包括收取上述房产转让款)给了上诉人充分的授权，三是把涉案房全部产权证(包括买卖合同、购房票据、纳税凭证、购房借款担保合同及按揭银行卡等)交给了上诉人，在正常的交易习惯下，这种授权实际应当认定为认可双方买卖关系的授权。四是上诉人提供《房地产买卖合同》证实双方存在买卖合同关系。以上四点能够形成一条完整的证据链，因此可证实被上诉人卖房给上诉人是被上诉人真实意思表示，另外，上诉人从2014年买受房子起就对房子进行的装修，上诉人为房子进行装修，购买家具，现物业管理处也能证明该房子已经出租给上诉人的亲戚使用，以上证据能相互印证上诉人已实际占有和使用房屋，履行了合同约定的主要义务，根据合同法第三十七条规定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，上诉人与被上诉人及第三人之间签订的合同合法有效。二、被上诉人的行为构成违约，依据《合同法》的规定，上诉人有权请求其继续履行合同的义务。被上诉人在2018年11月故意注销已经交给上诉人的用以还房款的工商银行账卡，于2018年12月份强行要回出售的房子，恶意撤销公证委托书，其实际行为已经违反合同约定的义务，且其行为构成违约，依据《合同法》的规定上诉人有权要求被上诉人继续履行合同约定的义务。三、上诉人代被上诉人还清第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行关于涉案房担保借款后，中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被上诉人应当协助上诉人注销涉案房屋的预告抵押登记，被上诉人应当配合上诉人到房产登记部门将涉案房登记到上诉人的名下。上诉人作为受让人同意代为清偿被上诉人向银行申请的贷款款项，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该房子虽抵押给第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，但上诉人同意代为清偿该贷款，在还清该款项后，第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行应当协助办理注销登记手续，被上诉人应当配合上诉人办理过户登记手续。综上所述，上诉人与被上诉人、第三人之间签订的合同合法有效，合同成立并实际履行。那么被上诉人应当按照合同约定履行义务，被上诉人未履行合同义务的行为构成违约，恳请法院依法作出认定，撤销一审法院作出的判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘厚菊答辩称：一、涉案房地产买卖合同不成立，依法应当驳回上诉，维持原判；二、即使该合同成立，但因涉案合同显失公平，依法应予撤销；三、涉案合同涉嫌欺诈，使被上诉人产生重大误解，不是被上诉人的真实意思表示，涉案房地产买卖合同应予撤销；四、上诉人与被上诉人双方多年来存在频繁的账户金钱往来，不能据此判断上诉人支付款项性质系购房款性质。综上，被上诉人从未有出卖涉案房屋给上诉人意思，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告陈就拉向一审法院起诉请求：1、确认原告、被告及第三人万家家公司于2014年8月5日签订的《房地产买卖合同》有效；2、原告、被告及第三人万家家公司继续履行2014年8月5日签订的《房地产买卖合同》；3、原告代被告还清第三人工商银行涉案房担保借款时十日内，第三人工商银行与被告协助注销涉案房屋的抵押登记，被告配合原告到房产登记部门将涉案房登记到原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告刘厚菊向一审法院反诉请求：1、撤销反诉人、被反诉人、第三人于2014年8月5日签订的房屋买卖合同；2、诉讼费、保全费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，被告刘厚菊在惠州市惠州公证处办理了公证委托【公证书编号：（2014）粤惠惠州第004518号】，受托人为原告陈就拉，委托书上载明“…委托人通过银行按揭方式购有房屋一套，该房位于惠州市惠阳区***********************…因委托人不方便办理该房的相关手续，特委托陈就拉为委托人的合法代理人，代为办理如下事项：一、代为办理上述房屋的房地产权证和国有土地使用权证，代为办理上述房屋银行按揭贷款清偿手续…二、代为办理上述房屋注销抵押登记手续，领取相关资料，并签署相关文件；三、在上述房产符合转让条件后，代为转让上述房产…十、代为收取上述房产的转让款…”。2014年8月5日，原告陈就拉（买方）与被告刘厚菊（卖方）、第三人万家家公司签订《房地产买卖合同》（编号：0000020），约定买卖双方通过经纪方出售及购入惠州市惠阳区****号房，该房地产处于抵押状态。转让成交价为人民币5万元，付款方式为定金人民币5万元；卖方须在收房之日时将该房地产交予买方使用等。合同并未约定付款时间、支付方式、赎楼义务以及房屋过户登记时间等事宜。2018年12月10日，被告刘厚菊针对2014年6月9日办理的公证委托出具《终止委托声明书》，“…我刘厚菊决定从即日起终止对受托人的授权，此前的代理行为符合上述委托权限的，我刘厚菊均予以承认，本声明书发表之日起不再拥有代理权，若其仍擅自以我的名义进行代理，一切责任由自行负责，我不承担任何责任…”。原告认为被告恶意将办理房产过户事宜的公证委托书撤销，并将原告所持有的涉案房还款银行卡注销，企图拒绝将房产过户给原告，被告的行为构成严重违约，原告遂诉至法院，希判如所请。又查明，2013年1月21日,被告刘厚菊与第三人工商银行、案外人惠州市铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘厚菊向工商银行借款人民币246000元用于个人购置住房，贷款还款账户为622********18673047，户名刘厚菊，开户行工行惠阳支行。2013年2月1日，刘厚菊与铭基公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定以人民币351607元的价格购买涉案房屋，首期款105607元，余款246000元以银行按揭方式支付。2013年4月22日，铭基公司向刘厚菊开具发票，确认收到351607元售房款。2014年9月27日，铭基公司向刘厚菊发出《入伙通知书》通知其收房入伙。上述合同、发票、《入伙通知书》等材料原件现保管在原告陈就拉手上。再查明，签订合同时，原告陈就拉与被告刘厚菊是婚外情侣关系，后双方因感情不合而分手。根据原被告双方提交的银行流水显示，自2014年1月11日开始，原被告之间有频繁的、未标明用途的资金往来，并未显示有定金5万元的转账记录。庭审时，刘厚菊自认曾将其本人名下的银行卡交给陈就拉持有。另查明，涉案房产位于惠州市惠阳区***********************（权证号：粤房地权证惠州字第1110******号），权属人为刘厚菊，登记时间2015年9月11日，抵押权人为第三人工商银行。原告陈就拉自称，现在涉案房产由其亲戚居住。2018年12月25日，原告陈就拉向本院提出诉前财产保全的申请，案外人阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司为原告的财产保全提供担保，本院经审查后依法作出（2018）粤1303财保111号《民事裁定书》，裁定：查封被申请人刘厚菊名下位于惠州市惠阳区***********************，查封价值以人民币600000元为限。原告为此预交保全费3520元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告之间签订的《房地产买卖合同》并未约定涉案房屋的总款、付款时间、支付方式、赎楼义务以及房屋过户登记时间等事宜，房屋买卖合同的主要条款欠缺，因此，该份合同并未成立。原告虽称双方均有实际履行合同，其已向被告支付购房定金5万元及其他购房款，被告也已将购房合同、发票及房屋交付给原告，但原告提交的银行流水上显示原被告之间在合同签订前后均存在频繁的资金往来，流水上也未标明资金用途，被告对支付了定金及购房款的说法也不予认可，本院无法确定原告是否确实向被告支付过定金及购房款。对于交付购房合同、发票及房屋的问题，被告认为交付行为并非是履行涉案合同，而是基于委托原告代卖房屋而交付的合同原件，以及基于同意原告租住房屋而交付的房屋，鉴于被告所做公证委托内容为委托原告代为办理出卖房屋事宜，且原被告在签订合同时是情侣关系，无法确定被告交付购房合同、发票及房屋的行为即为履行《房地产买卖合同》的行为。原告提交的证据无法证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予采信，故，本院认为原被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系。对于未成立也未实际履行的合同，不存在是否有效及是否可撤销的问题，因此，对于原告陈就拉要求确认涉案合同有效并继续履行合同、代还贷款并注销预告抵押登记的诉讼请求，以及反诉原告刘厚菊要求撤销涉案合同的诉讼请求，本院均不予支持，予以驳回。第三人万家家公司、工商银行经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，以缺席论处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告陈就拉的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告刘厚菊的全部诉讼请求。本案诉讼费7165元减半收取为3583元，保全费3520元，合计7103元，由原告陈就拉承担（原告已预交诉讼费3583元、保全费3520元）；本案反诉费100元，由反诉原告刘厚菊承担（反诉原告已预交反诉费100元）。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案房屋买卖合同是否成立的问题。本案中上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》对涉案房屋的实际总价款、何时交付房屋、何时交清购房余款、如何办理赎楼等主要交易条款内容均没有明确约定，而上述合同内容直接涉及双方当事人权利义务的确定以及合同能否实际履行的问题。上诉人主张其已与被上诉人达成一致意见，并已通过实际支付首付款及按揭款的方式履行了双方约定的合同义务，但被上诉人对此并不予认可；鉴于双方当事人在签订涉案合同时的前后时期均有资金往来以及双方的特殊关系，上诉人的举证亦不能证实其已实际履行支付义务，故上诉人的主张不能成立，本院不予支持。因双方当事人对涉案《房地产买卖合同》的主要交易条款没有约定，当事人产生纠纷后对继续履行合同又无法协商达成一致，故上诉人的请求继续履行无据，故原审处理正确，本院予以维持。因此，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7165元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月二十七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩