吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初3009号 原告：孙波，女，1963年3月29日出生，满族，通化市山城公证处主任，住吉林省通化市东昌区 委托代理人：陈启斌，吉林陈启斌律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，代收法律文书。 被告：范珏岐，女，1985年4月16日出生，汉族，无职业，住吉林省通化县。 委托代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、上诉、反诉，代为签收法律文书。 委托代理人：冯雪，吉林辰德律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、上诉、反诉，代为签收法律文书。 原告孙波与被告范珏岐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙波及其委托代理人陈启斌，被告范珏岐及其委托代理人邱金香、冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙波向本院提出诉讼请求：一、依法终止原、被告签订的《补充协议》；二、依法判令被告向原告支付租金70000.00元及违约金；三、依法判令被告缴纳租赁期间产生的水费、卫生费共计1650元；四、依法判令被告承担全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为：一、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议；二、依法判令被告向原告支付租金20000.00元及租赁期间产生的水费、卫生费1650.00元，共计21650.00元；三、依法判令被告赔偿原告房屋闲置损失50000.00元；四、依法判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告经协商一致就房屋租赁事宜签订了补充协议（原房屋租赁合同系原告与被告的丈夫安宁于2015年9月1日签订），原告将其合法拥有的坐落在通化市滨江西路X号，建筑面积553.70平方米一处房屋继续出租给被告使用，租赁期限五年（即自2019年3月15日起至2021年12月30日），租金约定为2019年3月15日至2019年12月31日期间按每月10000.00元，2020年1月1日至2021年12月30日期间按每月11000.00元，按季度上纳租。被告需在每季度提前10天交纳房租。被告逾期不按时交纳房租到期原告有权收房终止合同，被告每延一天应按1000.00元/天向甲方偿付违约金。2019年6月末，原告依合同约定向被告索要2019年第三季度房租时，被告以各种理由拒不交纳。8月初，被告私自搬出所租房屋，关于租金问题一拖再拖。经多次讨要无果后，原告根据协议约定收回上述房屋时发现，被告将房屋内部装修全部损坏，并且欠缴水费150.00元。为防止损失的扩大，原告对房屋进行了打扫和修缮，共花费1500.00元，并张贴了广告牌继续出租、出售上述房屋，至今仍未找到承租人或买受人。被告不履行义务的行为给原告的合法利益造成了严重损害。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的规定，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 范珏岐辩称，1、针对原告的诉讼请求一，原被告《补充协议》的履行，早在2019年7月结束，且双方知晓，所以原告要求终止协议没有事实依据。双方的补充协议签订于2019年3月15日，于2019年3月7日缴纳了一个季度的房租共计3万元。但因被告资金出现问题，在6月15日需要缴纳下一个季度的房租时，原告找到被告称要求被告搬离，不租给被告了，被告商量，能不能宽限一段时间，手头资金出现问题，在被告资金出现困难的阶段电话通知到原告用10000.00的押金先抵一个月的房租。在7月初原告就要求被告搬离，其次通过双方的聊天记录可以看出，最起码在2019年7月30日，原告就知道被告搬走的事实，所以原告诉状中称被告8月初私自搬走没有任何事实依据。双方的协议也在被告搬走后自动终止。2.原告的诉讼请求二中索要被告租金20000.00元和水费和卫生费没有任何事实依据。双方于2019年3月15日签订合同，被告的房屋租金支付到6月15日，用押金抵了一个月的房租到7月15日。且被告是在7月初开始着手搬离，由于设备要出卖或者出租还有很多东西需要规整，原告同意被告在25日之前搬走，25日被告彻底搬走，原告是知道的。所以被告并不拖欠原告的租金。被告于7月29日结清了水费，同日结清了电费。至此，因被告已经搬走，费用全部结清，如果后期又产生了费用，因为被告不是实际使用人，且因为补充协议已经终止，所以被告不承担其他产生的费用。另外，原告称打扫卫生花费了1500.00元，这个费用并没有在租赁合同和补充协议中约定，被告不予承认。3、原告要求被告支付房屋闲置损失5万元整，没有任何依据与事实支撑。原告该项诉讼请求索要的是房屋闲置费用，从2019年7月开始，原告要求被告搬离，原告就应该知道这个房屋可以继续向外租，被告也从未阻拦，但是直到7月25日被告搬走，到28日被告结清所有给用交付钥匙之后，该房屋就与被告没有任何关系了。作为房东，也就是该房子的所有人，如果不是用于自己居住而是向外出租，那就应当承担房屋在前一个租户搬走而后一个租户没入住这段时间的房屋闲置费用，该费用也不应该算作损失，如果租房是一种经营项目的话，是经营项目就有赔有赚，但是因为这个房子就是原告所有，根本不存在例如像二房东那样的闲置损失，所以该项诉讼请求完全不合理。另外，因为原告所有的损失是闲置损失而不是违约损失，就算是违约损失，因为补充协议中和房屋租赁合同中的违约条款，没有任何一条规定了因为房屋闲置需要被告承担违约责任需要支付违约金。从这一点上看，被告更没有理由支付给原告该项费用。综上，原告的所有诉讼请求没有任何事实与法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年9月1日孙波（甲方）与安宁（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，房屋地址在通化市滨江西路X号商业用房一楼163平方米，二楼390.7平方米。租赁期共五年，自2015年9月1日起至2020年8月30日止。每月租金1万元。按季度付款，实行提前付款，每季度开始第一天付本季度租金3万元。乙方在租赁期间所产生的一切费用（土地费、房屋租出赁税、维修费、水电费、取暖费等）由乙方负担等。合同签订后，双方均依约履行。2019年3月15日，孙波（甲方）与范珏岐（乙方）签订补充协议，约定：甲方将位于通化市滨江西路X-X号商业用房390、163平方米，租赁给乙方经营，租赁期限五年，自2019年3月15日起至2021年12月30日止。租赁费用为每月10000.00元，自2020年1月份起租赁费用为每月11000.00元，上纳租按季缴纳，每季提前10天交房租。乙方逾期不按时交纳房租到期甲方有权收房终止合同。乙方在租赁期因经营所产生的任何费用包括：土地费（每年第一季度前将交费收据交付甲方）房屋租赁税等各种税费及出租房屋维修均由乙方负担。本补充协议为双方协商做出的补充规定。甲、乙双方须遵守租赁合同规定的全部内容，租赁合同中未涉及的相关事宜，须以补充协议为准，本补充协议与租赁合同具有同等效力。协议签订后，被告继续使用该租赁房屋，支付原告房屋租金至2019年6月14日，并于2019年8月初将案涉房屋腾空擅自搬出租赁房屋，在屋内遗留了大量垃圾。截止同年8月14日被告尚欠原告租金20000.00元。2019年9月30日原告雇佣通化市老兵搬家有限公司清运租赁房屋内被告搬离时遗留的垃圾花销物流辅助服务垃圾搬运费1500.00元。另查明，原告起诉状副本于2019年10月30日送达被告范珏岐。安宁与范珏岐系夫妻关系。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行期限届满前，被告拖欠租金并擅自搬离所承租的房屋，属违约行为，致使不能实现合同目的，原告主张解除合同，符合解除条件，本院应予支持。该合同及补充协议于2019年10月30日原告起诉状副本送达被告范珏岐时解除。该协议因被告违约解除后，被告作为违约方应向原告守约方承担支付拖欠的租金、赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付租金20000.00元，本院应予支持。承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及房屋重新出租闲置期间的租金损失。具体损失数额，对于合理时间内的租金损失本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于租赁、承租人的过错程度等因素可酌定，原告主张被告赔偿其房屋闲置损失50000.00元，约5个月的租金损失，尚属合理，本院应予支持。原告主张租赁期间产生的水费、卫生费1650.00元。在腾退房时将房屋打扫干净，恢复到出租前符合正常使用的状态属于被告履行合同的附随义务，无论是否在合同中明确约定，不履行该义务属违约行为，原告均有权要求被告承担赔偿其雇佣通化市老兵搬家有限公司清运房屋内的垃圾花销费用1500.00元损失的违约责任。原告要求被告向其支付租赁期间产生的卫生费1500.00元，本院应予支持。原告主张的水费因未提供相关证据证明，本院不予支持。违约方不享有单方解除合同的权利，且违约方应当承担违约责任不能因解除合同而减少或免除。在合同解除之前，租赁合同仍在履行过程中，承租人应当支付租金，至于承租人是否已腾空租赁房屋及交钥匙，系其单方行为，与其履行支付租金的义务无关。被告主张是原告要求其搬离的，双方补充协议的履行，早在2019年7月结束，到28日其结清所有费用交付钥匙之后，该房屋与其没有任何关系，补充协议已经终止，其不拖欠租金，要求其支付房屋闲置损失无依据等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，判决如下： 一、解除原告孙波与被告范珏岐签订的房屋租赁合同及补充协议； 二、被告范珏岐自本判决生效后，立即支付原告孙波租金20000.00元； 三、被告范珏岐自本判决生效后，立即支付原告孙波卫生费1500.00元； 四、被告范珏岐自本判决生效后，立即赔偿原告孙波房屋闲置损失50000.00元。 五、驳回原告孙波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费792.00，由被告范珏岐承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇一九年十二月九日 书记员  徐慧丽 /