重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7473号上诉人（原审被告）：应维新，男，汉族，1963年02月22日出生，浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：程征，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫淑娟，北京盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托诉讼代理人：冯惊雷，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，重庆百君律师事务所律师。上诉人应维新因与被上诉人重庆众诚物业发展有限公司（以下简称众诚物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初22251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。应维新上诉请求：1、撤销原判，依法改判或者发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.被上诉人举示的证据不能证明上诉人收到过被上诉人的任何催款通知和要求变更付款方式的通知；2.被上诉人举示的《房屋买卖合同》上的签字并非上诉人所签，合同中载明的上诉人地址并非上诉人提供的信息，通知函件与合同显示的款项不一致，因此被上诉人解除合同的理由不成立。二、原审判决认定事实不清，上诉人银行按揭贷款未办理下来的原因在于被上诉人系被上诉人违约，被上诉人不享有合同解除权。1.签约与交房的时间相隔一年多，上诉人没有任何形式的催告，而后又经过两年才直接上诉要求付清全部剩余房款，在长达四年的时间里未有任何举措，不符合市场逻辑；2.上诉人并未收到按揭贷款银行的任何通知；3.上诉人拖延付款是因为被上诉人的法定代表人涉黑被追究刑事责任并非本人原因，原审法院对交房时间未予以调查查明。三、原审判决适用法律错误，涉案房产产权已经办理在上诉人名下，上诉人有能力也愿意履行合同，原审判决不应破坏交易现状。众诚物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众诚物业公司向一审法院起诉请求：1、确认应维新与众诚物业公司签订的《重庆市商品房买合同》于2018年9月27日解除；2、应维新向众诚物业公司支付违约金87175元；3、本案诉讼费由应维新承担。一审法院认定的事实：2010年5月31日,重庆众诚物业发展有限公司（甲方）与应维新（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：应维新购买众诚物业公司开发的位于重庆市南岸区玉马路1号8组团8-187号房屋，该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：渝国土房管（2010）预字第（214）号，建筑面积334.84平方米，套内面积334.84平方米，总成交金额为4167366元，于签约之日付房款1267366元整，余款2900000元向银行申请办理按揭贷款支付。合同第五条第3款第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款3%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方或甲方也可单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定，交房期限：属预售商品房的，甲方应在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条约定，乙方须与甲方结清所有相关的款项（包括房价款、面积差异退补款、大修基金等），按揭客户须无银行欠款，方可进行房屋交接。合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期在30日（含）之内的，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之3向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。另补充协议第十二条对按揭贷款资料的补充及违约责任等进行了约定，按揭客户的按揭资料经银行审核后，若有不符合放款条件而需要补充资料的，乙方应在三日内补足资料，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权单方面解除合同；第十四条约定，甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款,甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方且并不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房款余款。如非乙方原因未能办理完毕按揭贷款，致使甲方在合同约定的交房期限未能得到银行发放的按揭贷款，甲乙双方可另行协商交房时间和其他事宜。第十五条约定，甲乙双方同意将合同第五条第三款第2项内容修改为：如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日内的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付款的万分之三累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权按照合同及本协议中有关逾期付款的违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。第二十八条对乙方的通讯地址进行了约定，甲方寄给乙方信函所使用的通讯地址，均以本协议乙方所列的通讯地址为准，在甲方发出信函七日后即视为已书面通知乙方。（乙方地址：浙江省瑞安市）。2014年1月24日，众诚物业公司向应维新发出《关于变更付款方式的催款函》，载明：应维新购买了众诚物业公司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团187号住宅一套，应维新已支付首付款1267366元。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由应维新按揭贷款，但众诚物业公司至今未收到该笔款项。众诚物业公司多次致电联系未果，为此，特发函请应维新于2014年2月10日前前往众诚物业公司售房部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项。如应维新有特殊事由无法前往，可以联系众诚物业公司上门刷卡收款或直接将未付款项支付至众诚物业公司账户（账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：3100027109200105130，开户行：工行南坪支行）。如应维新未能在上述时限内付款，众诚物业公司将有权采取一切法律措施解除与应维新的购房合同或要求应维新继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。并注明了联系人及联系电话。2015年11月13日，众诚物业公司向应维新发出《催款函》，载明：应维新购买了众诚物业公司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团187号住宅一套，应维新已向众诚物业公司支付了首付款1267336元。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由应维新向银行申请按揭贷款，但众诚物业公司至今未收到该笔款项。众诚物业公司多次致电联系均未果，为此特致函，请应维新于2015年12月17日前与众诚物业公司协商变更付款方式或尽快付清购房余款，否则众诚物业公司将采取一切法律措施解除与应维新的购房合同或要求应维新继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。如有异议，请应维新与众诚物业公司联系。并注明了联系电话和联系人。2016年10月24日，众诚物业公司向应维新发出《催款函》，载明：应维新购买了众诚物业公司开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团8-187号住宅一套，应维新已向众诚物业公司支付了首付款1267336元。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由应维新向银行申请按揭贷款，但众诚物业公司至今未收到该笔款项。众诚物业公司多次致电联系均未果，为此特致函，请应维新于2016年12月17日前与众诚物业公司协商变更付款方式或尽快付清购房余款，否则众诚物业公司将有权采取一切法律措施解除与应维新的购房合同或要求应维新继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。如有异议，请应维新与众诚物业公司联系。并注明了联系电话和联系人。2017年10月11日，众诚物业公司向应维新发出《催款通知》，载明：2010年5月30日前后，我司与您订立《重庆市商品房买卖合同》及其他相关协议，约定您购买我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区8-187号房屋，合同订立后，我司履行了相应合同义务，您尚欠2905849元款项（本金）至今未予支付，我司多次与您联系未果。请您在2017年10月18日前前往我司售房部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项。如您有特殊事由无法前往，您也可联系我司上门刷卡收款，或直接将未付款项支付至我司账户（账户：重庆庆隆屋业发展有限公司，账号：692436727，开户行：民生银行重庆两路口支行或账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：3100027109200105130，开户行：工行南坪支行）。如您未在上述期限内付款，很可能迫使我司采取法律赋予的手段收回全部款项，甚至将房屋收回，为避免损失扩大、诉累及影响双方互信，请尽快支付。并注明了联系电话和联系人。2018年9月21日，众诚物业公司向应维新发出《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月27日签收。函件载明：2010年5月30日，众诚物业公司与应维新签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：应维新购买众诚物业公司开发的前述涉案房屋，总房款为4173215元，付款方式为“首付款+按揭贷款”，按照合同约定，应维新应当于签约当日支付首付款1267366元，剩余2905849元由应维新向银行申请按揭贷款，合同签订至今，众诚物业公司至今未收到银行发放的按揭贷款，众诚物业公司多次催告应维新履行合同约定的付款义务，但迄今为止，应维新仍未支付剩余2905849元购房款。应维新未按约支付购房款，经多次催告后仍未支付全部房款，众诚物业公司的合同目的已经不能实现，众诚物业公司依法行使合同解除权，现正式通知众诚物业公司：1、解除合同及补充协议；2、保留追究违约责任的权利。另，应维新辩称已经支付了首付款、税费和大修基金；众诚物业公司应于2011年交付房屋，但未在该期限交付，众诚物业公司存在逾期交房行为；至今贷款确实未办下来，但未办下来应该是众诚物业公司公司管理混乱所致，而且应维新也未收到银行的通知。众诚物业公司自认应维新已经支付了首付款1267366元、税费125020.98元、大修基金83340元。众诚物业公司称应维新未按约支付房款，众诚物业公司有权拒绝交房；贷款银行是农商行，应维新提交了贷款手续但因应维新不符合办理条件而致使贷款未办下来。应维新经众诚物业公司多次催款均未履行付款义务，众诚物业公司行使法定解除权。以上事实有双方庭审举证及陈述在卷为凭，一审法院予以认定。一审法院认为，众诚物业公司、应维新双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：众诚公司于2018年9月21日发出的《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》是否有效。众诚物业认为多次发函催告应维新付款，应维新至今未付，众诚物业依法行使法定解除权。应维新辩称，已提交办理贷款的材料，因众诚物业的原因按揭贷款才一直未办下来；应维新直到2018年9月才收到催款单，而且合同有效，不同意解除。综合双方的证据材料和观点，一审法院统一评述如下：作为买卖合同的相对方，众诚物业公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，应维新作为买方负有的主合同义务为支付购房款，二者构成对价关系。因此，支付购房款是应维新的合同义务。至于应维新是采用支付全部购房款还是采用银行按揭贷款的方式支付则看双方当事人的合同约定。在本案中，双方约定应维新作为购房人，于签约之日付房款1267366元整，余款290万元向银行申请办理按揭贷款支付，并约定若买方未按约办理按揭贷款“逾期在超过30日后，甲方有权解除“合同”。这是双方对合同解除权的约定，即约定解除权的产生条件。从本案查明的事实来看，应维新作为买受人，一直未能办理银行按揭贷款长达几年时间，众诚物业公司亦对此进行了催告，未能办理的原因其主要责任应当在应维新一方，应维新未能支付则众诚物业公司依约享有合同解除权，但该解除权的行使当然要受一年除斥期间的限制。综上，如果按双方合同约定众诚物业公司行使合同解除权，显然该约定解除合同的权利已经消灭。但是，约定解除权的消灭并不排斥法定解除权。不能说出卖人因收取房款的请求权因约定解除权的消亡，那么出卖人就永远丧失了收取房款或依据法定解除权行使解除合同的权利。本案众诚物业公司主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，那么，众诚物业公司的主张是否符合法定解除权的要件，本院依据法律事实认定如下：众诚物业公司在2010年合同签订后的八年间，多次向应维新发函要求支付购房款，也明确载明了众诚物业公司的收款账户，但应维新一直未按催告履行。2017年10月11日，众诚物业公司再次向应维新发出了催款函，应维新未履行。之后众诚物业公司于2018年9月21日向应维新告发出了《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月27日签收。由此可见，自2010年合同签订后至2018年长达八年的时间，应维新一直未履行付款义务，众诚物业公司进行了多次催告，但应维新仍未履行，现众诚物业公司据此依据合同《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，并无不当，因此双方合同应于2018年9月27日解除。对于众诚物业公司主张解除合同的违约金，因众诚物业公司是依据法定解除权而行使的解除权，而合同约定的解除合同的违约金是基于双方约定解除权的行使而产生，不适用于众诚物业公司现主张的解除合同的理由与方式，故对于该违约金本院不予支持。遂判决：一、众诚物业公司重庆众诚物业发展有限公司与应维新应维新签订的《重庆市商品房买卖合同（CQ-803991）》于2018年9月27日解除；二、驳回众诚物业公司重庆众诚物业发展有限公司的其他请求。案件受理费1978元，由应维新应维新承担（此款已由众诚物业公司垫付，应维新于本判决生效之日起三日内付给众诚物业公司）。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。本案双方争议焦点为：众诚公司于2018年9月21日发出的《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》是否符合《中华人民共和国合同法》关于法定解除情形。现评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人按照合同约定地址向上诉人寄送了解除函，上诉人签收该函。在此之前，被上诉人按照相同地址多次向上诉人寄送催款函，上诉人抗辩认为没有收到催款函，违背客观常理，本院对上诉人抗辩没有收到催款函的理由，不予采信。上诉人没有依约履行支付剩余购房款义务，且众诚公司亦多次发函催告上诉人依约履行合同约定义务，上诉人均置之不理，上诉人迟延履行合同义务的行为已明显致使被上诉人众诚公司合同目的不能实现，故一审认定众诚公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定享有法定解除权，系适用法律正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1978元，由上诉人应维新负担。本判决为终审判决。审判长  肖飞审判员  蒋科审判员  肖琴二〇一九年十二月三日书记员  雷梅