青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4357号原告：王小花，女，回族，1984年5月出生，住青海省河南蒙古族自治县。原告：马忠义，男，回族，1978年7月出生，住青海省河南蒙古族自治县。委托诉讼代理人：张衍光、吴楠，江苏锡海律师事务律师。被告：青海佳盛房地产开发有限公司，住所地西宁市。法定代表人：吴吉强，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲富华、严进宝，青海竞帆律师事务所律师。原王小花、马忠义与被告青海佳盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告王小花及二原告委托诉讼代理人张衍光、吴楠，被告青海佳盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒲富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小花、马忠义向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告交付坐落于西宁市××区（建筑面积205.84平方米，合同价90.138万元）房屋；二、依法判令被告退还多索取原告的3万元；三、依法判令被告向原告支付2019年7月31日起至房屋实际交付之日按全部房价款的日万分之0.5的违约金；四、本案的诉讼费由被告承担。（原告当庭撤回第二项诉讼请求：依法判令被告退还多索取原告的3万元）。事实及理由：2017年11月11日，原、被告签订《认购协议书》一份。2018年1月14日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》一份，约定被告将位于西宁市××区，建筑面积205.84平方米的房屋一套出售与原告夫妻，价款9138元。合同第10条第1款约定“出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房”，第11条第1款第1目约定“逾期60日之内，至第10条约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”等合同权利、义务。合同签订后，原告履行了支付房价款90.138万元的义务，但被告却迟迟不按合同约定向原告交付房屋。综上，为维护原告的合法权益，特向不动产所在地法院提起诉讼，请依法裁判。被告青海佳盛房地产开发有限公司辩称，原告所述房屋买卖的情况属实，合同中约定房屋是跃层，被告按照《商品房预售许可证》与原告签订了合同。但因房屋有跃层，房屋规划局要求整改，且规划部门就该跃层部分如何处理未表态，原告房屋中部分面积是否属于违章建筑以及采取何种措施处理尚等待处理结果，所以尚未验收。若交付房屋可能导致交付房屋违法或买卖合同无效的法律后果。我方等待规划部门的验收处理，根据处理结果确定是否交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交《认购协议书》《商品房预售合同》、收款收据四份、《预售许可证》一份，被告提交的《预售许可证》、西宁市规划局的文件一份等证据作为有效证据记录在案。根据当事人的陈述及上述有效证据，本院确认事实如下：2017年11月11日，原、被告签订《认购协议》一份，该协议书约定原告认购被告开发建设的商品房位于西宁市××区房屋。并约定了该商品房建筑面积以及单价、总价。2018年1月14日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》一份，约定被告将位于西宁市××区，建筑面积205.84平方米的房屋一套出售与二原告，价款为9138元。合同签订后二原告于2017年11月11日、2018年1月8日、2018年2月8日、2018年5月23日分四次向被告交纳了全部房款，合计900,139元。该合同第八条约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并盖章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十条第一款约定“出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房”，第2款约定“该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；第十一条第一款第一目约定“逾期60日之内，至第10条约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”；第十四条第一款约定“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计一下可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起十日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”等合同权利、义务。另查明，2017年8月7日，西宁市房屋测绘所对被告坐落于××区全楼分层分户明细表中对于原告房号为2222室测绘面积为205.84平方米，全楼面积为21,125.63平方米。2017年9月27日，被告青海佳盛房地产开发有限公司取得了案涉房屋的《西宁市商品房预售许可证》，证号为（2017）宁房预售证第174号，批准预售住宅面积为21,126.4平方米。2018年6月8日，西宁市城乡规划和建设局向被告发出宁规建（2018）243号《西宁市城乡规划和建设局关于对广汇九锦园项目B地块B-1住宅楼及B-2商住楼的停工整改通知》，通知要求被告对涉案房屋未严格按照规划许可内容进行建设，擅自将该两栋楼由规划许可的22层修建至22＋1层（增加跃层建筑面积约800平方米）的行为进行整改，否则将依据《中华人民共和国城乡规划法》和《西宁市城乡规划管理条例》的相关规定依法进行处理。2018年6月11日，被告向西宁市城乡规划和建设局对上述整改通知内容就行了回复，回复内容为：“我公司于2018年6月8日收到宁规建（2018）243号文件后，已按要求对该项目暂停施工，目前，正在对此事进行处理。”本案争议焦点：1.双方签订合同是否有效？2.原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为，首先针对第一个焦点问题，即双方签订的合同效力问题，从本案查明的事实来看，《西宁市商品房预售许可证》以及西宁市房屋测绘所对于案涉房屋205.84平方米的面积予以确认，预售许可证的总面积及房屋套数与西宁市房屋测绘所测绘的全楼面积及房屋套数相一致，因此，被告销售的房屋未超过预售许可的面积，但从西宁市城乡规划和建设局向被告发出宁规建（2018）243号《西宁市城乡规划和建设局关于对广汇九锦园项目B地块B-1住宅楼及B-2商住楼的停工整改通知》的内容来看，被告所建跃层又不在规划许可的范围，上述证据间相互矛盾，无法判断案涉房屋跃层是否系违章建筑，且西宁市城乡规划和建设局仅向被告发出整改通知，目前尚无整改结果，故在无相关行政机关对案涉房屋的合法性作出认定的情况下，不宜确定双方之间的房屋预售合同的效力；其次，针对本案第二个焦点问题，因案涉房屋目前尚未取得预售合同第八条约定的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，目前尚不具备交付的条件，故对原告关于交付房屋的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，因涉案房屋的合法性尚不明确，不能确定双方是否有继续履行合同的可能性，故待相关行政机关对案涉房屋的合法性作出认定后原告可再行一并主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王小花、马忠义的全部诉讼请求。案件受理13,102元，减半收取6,551元，由被告青海佳盛房地产开发有限公司负担（于本判决生效后五日内给付原告王小花、马忠义）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 慧琳 二〇一九年十二月五日书记员 徐倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。