贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6486号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈旭，男，汉族，1981年9月9日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡义荣，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：阮大双，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张荣林，男，汉族，1969年1月9日出生，住贵州省毕节市。上诉人陈旭诉因与被上诉人张荣林房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈旭上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈旭的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由张荣林负担。事实和理由：1、原判认定陈旭未采取适当措施防止损失的扩大，自身存在一定的过错，与客观事实不符。陈旭之所以直至2018年才提起诉讼要求解除与张荣林签订的《买卖房屋协议书》及《补充协议》，张荣林未依约办理涉案房屋的产权证书只是原因之一，更主要的原因是2017年张荣林开始反悔，对陈旭购买的房屋断水断电上锁，造成陈旭无法正常支配涉案房屋，导致陈旭与张荣林签订的《买卖房屋协议书》无法继续履行，陈旭的购房目的不能实现。张荣林虽然处于未依约办理涉案房屋的产权证书的状态，但在其也未采取措施制止陈旭对涉案房屋的管理使用，陈旭可以放弃对其违约行为的追究，对陈旭而言，并不存在未采取适当措施防止损失的扩大的行为，陈旭不存在任何过错。因此，张荣林应向陈旭赔偿因涉案房屋增值产生的全部损失213,314元。2、原判认定张荣林不存支付50000元违约金的情形，与事实不符。陈旭与张荣林签订的《买卖房屋协议书》明确约定，若一方反悔，须赔偿对方50,000元，该约定是双方真实意思的表示。张荣林于2017年开始反悔，也在其答辩状中认可对涉案房屋断水、断电、上锁的行为，表明张荣林不再继续履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，张荣林应就其反悔行为承担相应的不利后果，即按约定赔偿陈旭50,000元。3、原判认定陈旭应向张荣林支付使用涉案房屋期间的租金58,177元缺乏事实及法律依据。对于涉案《买卖房屋协议书》的解除，陈旭无任何过错，陈旭使用涉案房屋期间的收益，是陈旭基于对《买卖房屋协议书》能完全履行这一事实的信赖而获得的合理收益，陈旭不存在任何过错，该收益不应支付给张荣林。被上诉人张荣林辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，陈旭的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。1、张荣林不负赔偿陈旭案涉房屋增值产生的全部损失213,314元的责任，陈旭在案涉房屋未办理产权证书的情况下，继续使用案涉房屋直到2018年才提起诉讼要求解除合同，其未采取适当措施防止损失扩大，自身存在一定过错，根据公平原则，一审判决陈旭对案涉房屋增值部分的损失承担50%责任正确。2、张荣林自2009年10月30日将案涉房屋交付陈旭，不存在反悔，陈旭称张荣林断水断电上锁，不让陈旭居住与内容不符合，是因为陈旭疏于对案涉房屋的管理，多次故意打开灯、水龙头，积水造成楼下住户房屋财产受损，张荣林无奈才关掉二楼电源总开关，重新安装水管，但电源开关没有被封闭控制，陈旭可随时打开使用，张荣林也只是将位于卫生间的水管接至客厅，陈旭以张荣林反悔，要求张荣林向其支付5,000元违约金没有事实依据，且陈旭逾期支付房款，已构成违约和反悔。3、陈旭应支付张荣林使用案涉房屋期间的租金58,177元，双方合同解除后，案涉房屋回归原始状态，陈旭应赔偿因占用案涉房屋给张荣林造成的损失，经评估，陈旭占用案涉房屋期间的租金合计58,177元，应予支付。原审原告陈旭向一审法院起诉请求：1、判决解除陈旭与张荣林于2008年2月16日签订的《买卖房屋协议》及其补充协议（2009年7月31日签订）；2、依法判令张荣林返还陈旭购房款168000元并赔偿陈旭50000元；3、依法判令张荣林向陈旭赔偿因位于毕节市七星关区东侧原看守所旁房屋第二层增值产生的损失213314元；4、本案案件受理费、鉴定费由张荣林承担。张荣林向一审法院反诉请求：1、判决解除张荣林与陈旭于2008年2月26日签订的《买卖房屋协议》及2009年7月31日签订《关于张荣林(甲方)、陈旭(乙方)的的补充协议》；2、判令陈旭支付占用涉案房屋租金58,177元(自2009年12月16日起计算至2018年4月1日)以及利息（利息自2009年12月16日起以年平均租金为基数按24%年利率计算至陈旭实际支付完毕之日）；3、判令陈旭承担50,000元的损失；4、本案诉讼费用及评估费用由陈旭承担。一审法院认定事实：2008年2月16日，张荣林作为甲方与陈旭作为乙方签订了《买卖房屋协议书》，约定：甲方将位于洪南路东侧、看守所旁边的第二层房屋出卖给乙方，手续由甲方办理，三年之内办好房屋产权证；价格为1,308元/平方米；付款方式为首付50,000元，4月30日之前付70,000元，交房一年之内付48,000元，手续完毕后每平方补交108元；双方同意签订上述协议，不得反悔，若一方反悔，必须赔偿对方五万元整。2009年7月31日，张荣林与陈旭作签订了补充协议，约定将《买卖房屋协议书》中的付款方式进行变更，将交房一年内付款48,000元修改为2009年7月31日前付20,000元，2010年7月31日前付款28,000元。前述合同签订后，陈旭依约向张荣林支付了购房款共计168,000元：分别为2008年2月16日支付50,000元、2008年5月13日支付70,000元、2009年7月31日支付20,000元、2010年8月3日支付28,000元。2009年10月30日，张荣林将涉案房屋交付给陈旭使用，但至今未办理该房屋的产权证书。本案在审理过程中，陈旭申请对涉案房屋的市场价值进行评估，张荣林申请对该房屋2009年12月16日至2018年4月1日期间的租金进行评估。经一审法院委托，皓天评估集团有限责任公司作出（2019）皓评字第12号《评估报告》，载明：经过测算，取证确定七星关区洪南路东侧原看守所旁的第二层涉案房屋在价格评估基准日（2018年7月30日）的市场价值评估价格为381,314元，2009年12月16日至2018年4月1日期间的租金评估总价格为58,177元。为此，陈旭支付了评估费用7,000元，张荣林支付了评估费用5,000元。一审法院认为，陈旭与张荣林签订的《买卖房屋协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当全面履行约定义务。现陈旭要求解除《买卖房屋协议书》及《补充协议》，张荣林也同意解除，故对陈旭要求解除前述合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。陈旭要求张荣林返还购房款168,000元、张荣林要求陈旭支付使用涉案房屋期间的租金58,177元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《买卖房屋协议书》之约定，张荣林应当于2011年2月16日之前为陈旭办理完毕涉案房屋的产权证书，但张荣林并未履行其合同义务，从双方提交的证据来看，未能办理产权证书是导致陈旭要求解除合同的主要原因。陈旭签订《买卖房屋协议书》，其目的是为了取得涉案房屋居住使用及投资的收益，而房屋的升值应属于应当预见的可获得利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，现因张荣林未能依约办理房屋产权证，最终导致双方解除涉案合同，给陈旭造成了一定的经济损失，故对陈旭要求张荣林赔偿因房屋增值产生的损失，应当予以支持。但是，陈旭在张荣林未依约办理完毕房屋产权证书的状态下，并未予以督促，而在继续使用涉案房屋数年后，直至2018年才提起诉讼要求解除合同，其自身对合同最终未能继续履行亦具有一定过错，考量合同的履行情况、根据公平原则予以衡量，对陈旭要求张荣林赔偿因房屋增值产生的损失，本院以增值部分的50%予以支持，计算为（评估市场价值381,314元-已付购房款168,000元）×50%=106,657元。根据双方提供的证据，并不能证明双方当事人存在合同约定支付违约金50,000元的情形，故对双方要求对方承担50,000元违约金的诉讼请求，不予支持。张荣林要求陈旭支付利息，无事实及法律依据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈旭与被告（反诉原告）张荣林签订的《买卖房屋协议书》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）张荣林于本判决发生法律效力之日起返还原告（反诉被告）陈旭购房款168,000元并赔偿原告（反诉被告）陈旭损失106,657元；三、原告（反诉被告）陈旭于本判决发生法律效力之日起支付被告（反诉原告）张荣林租金58,177元；四、驳回原告（反诉被告）陈旭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张荣林的其他诉讼请求。案件受理费2,285元，反诉案件受理费2,300元，鉴定费12,000元，由原告（反诉被告）陈旭负担7,285元，由被告（反诉原告）张荣林负担9,300元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经查明：双方发生争议后，陈旭已将案涉房屋交还张荣林。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、张荣林应否向陈旭支付50,000元违约金并赔偿陈旭213,314元损失；2、陈旭应否向张荣林支付58,177元租金。关于张荣林应否向陈旭支付50,000元违约金并赔偿陈旭213,314元损失的问题。本案中，陈旭和张荣林均主张解除双方签订的《买卖房屋协议书》和补充协议，根据双方当事人的陈述和提交的证据，陈旭已经向张荣林履行了支付购房款的义务，张荣林作为出卖人，有义务为陈旭办理涉案房屋的产权证书，因张荣林未履行该义务，导致陈旭主张解除《买卖房屋协议书》和补充协议，该请求符合法律规定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，《买卖房屋协议书》和补充协议解除后，陈旭只能以其实际损失额为限要求张荣林承担违约责任或者要求张荣林赔偿损失，陈旭同时要求张荣林承担违约责任和赔偿损失于法无据，依法不应支持。至一审法院委托评估机构进行评估时，案涉房屋自然增值213,314元（381,314元-168,000元），张荣林的违约行为导致《买卖房屋协议书》和补充协议解除后，陈旭未能取得前述可预期的自然增值而遭受损失。因陈旭已经履行完向张荣林支付购房款的合同义务，张荣林应当主动履行为陈旭办理涉案房屋产权证书的合同义务，在《买卖房屋协议书》和补充协议的解除前，陈旭并不会因其逾期要求张荣林办理案涉房屋的产权证书而丧失请求张荣林履行办理案涉房屋产权证书的权利，且陈旭已经将案涉房屋交还张荣林，案涉房屋的自然增值实际已全部被张荣林获得，陈旭对合同未能继续履行及自己遭受的损失并无过错，张荣林应当赔偿陈旭主张的案涉房屋自然增值损失213,314元，一审法院仅判决张荣林赔偿陈旭损失106,657元，客观上使张荣林从自己的违约行为中获利，确有不当，本院依法予以纠正。承前所述，一审未判决张荣林向陈旭支付50,000元违约金并无不当，陈旭请求张荣林向其支付50,000元违约金的理由不能成立，本院不予采纳。关于陈旭应否向张荣林支付58,177元租金的问题。《买卖房屋协议书》和补充协议解除后，陈旭与张荣林之间的合同权利义务终止，但陈旭在《买卖房屋协议书》和补充协议解除前实际占有和使用案涉房屋，且本院已经支持了陈旭主张的房屋自然增值损失，张荣林请求陈旭支付其使用案涉房屋期间的租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审予以支持并无不当。陈旭主张不应向张荣林支付58,177元租金的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈旭的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4106号民事判决第一项即“解除原告（反诉被告）陈旭与被告（反诉原告）张荣林签订的《买卖房屋协议书》及《补充协议》”、第三项即“原告（反诉被告）陈旭于本判决发生法律效力之日起支付被告（反诉原告）张荣林租金58,177元”、第四项即“驳回原告（反诉被告）陈旭的其他诉讼请求”第五项即“驳回被告（反诉原告）张荣林的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4106号民事判决第二项即“被告（反诉原告）张荣林于本判决发生法律效力之日起返还原告（反诉被告）陈旭购房款168,000元并赔偿原告（反诉被告）陈旭损失106,657元”；三、被上诉人张荣林与本判决生效之日起十五日内返还上诉人陈旭购房款168,000元并赔偿上诉人陈旭损失213,314元，共计381,314元；四、驳回上诉人陈旭的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,285元，反诉案件受理费2,300元，鉴定费12,000元，由上诉人陈旭负担5,800元，被上诉人张荣林负担10,785元；二审案件受理费4,522元，由上诉人陈旭2,272元，被上诉人张荣林负担2,250元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十二月十七日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭