重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初7139号原告：重庆中飞中纽商贸有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号A座1-5，统一社会信用代码：91500107798015788P。法定代表人：蒋红莲。委托诉讼代理人：蒋丹丹，重庆正秉律师事务所律师。被告：重庆仙炙轩餐饮管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区西郊路1号4层门面，统一社会信用代码：91500107MA5U5C2T34。法定代表人：黄廷银。原告重庆中飞中纽商贸有限公司诉被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员陈明英、彭芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆中飞中纽商贸有限公司的委托诉讼代理人蒋丹丹到庭参加了诉讼。被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆中飞中纽商贸有限公司诉称，2016年3月26日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号金鹰女人街的四层1号位置、三层露台位置出租给被告用于经营咖啡茶餐厅；租期自2016年4月16日至2024年4月15日，2016年4月16日起不超过90天的装修免租期；月租金为60699元，年租金为728388元，此后年租金按每两年10%递增；租金为每季度支付一次，被告应于合同签订后5日内向原告支付完毕本季度的全部租金，之后提前15天支付完毕下一季度的全部租金；被告向原告支付租赁期间的物管费，每月4507元，每季度支付一次，合同签订当日支付完毕本季度全部物管费，下季度物管费应当在该季度开始前15日前向原告全部支付完毕；被告经营期间发生的水费、电费等相关费用由被告自行承担；被告未按合同约定的期限向原告足额支付租金或其他应付款，每逾期一天，应按应付未付款总额5‰向原告支付滞纳金，逾期七日或被告逾期拖欠各种费用达到5000元及以上的，视为被告根本违约，原告有权解除本合同，要求被告支付解除合同当年月租金5倍违约金并承担相应损失。合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用，被告向原告交纳了2016年7月16日至2016年10月15日的租金182097元以及2016年4月16日至2016年7月15日的物管费13521元，自2016年10月16日起，被告陆续向原告支付了30万元，后被告再未向原告支付租金，并将门面上锁。2017年11月8日，原告向被告邮寄送达了解除合同的通知，后于2019年3月1日将涉案场地自行收回。现原告起诉来院，请求法院判令确认原、被告于2016年3月26日签订的《租赁合同》于2017年11月8日解除，被告支付欠交租金358823元及逾期支付租金的违约金(以358823元为基数，按照每日0.6‰的标准自2017年11月9日计算至付清之日)，被告支付房屋占用费（按每月60699元自2017年11月9日计算至租赁场地退还给原告之日），被告支付水电费10605元、物管费132956.5元，被告支付违约导致合同解除的违约金303495元，被告承担本案诉讼费。被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号4层门面登记为案外人戴勇所有，2011年4月24日，戴勇向原告出具委托书，委托原告就上述房屋三楼、四楼、五楼场地行使租赁权及管理义务。2016年3月26日，原告作为出租方与被告作为承租方签订了《租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号金鹰女人街的四层1号位置、三层露台位置出租给被告用于经营咖啡茶餐厅；租期自2016年4月16日至2024年4月15日，2016年4月16日起不超过90天的装修免租期；月租金为60699元，年租金为728388元，此后年租金按每两年10%递增；租金为每季度支付一次，被告应于合同签订后5日内向原告支付完毕本季度的全部租金，之后提前15天支付完毕下一季度的全部租金；被告向原告支付租赁期间的物管费，每月4507元，每季度支付一次，合同签订当日支付完毕本季度全部物管费，下季度物管费应当在该季度开始前15日前向原告全部支付完毕；被告经营期间发生的水费、电费等相关费用由被告自行承担，每月结算一次，被告应于次月5日前将上月前述费用一次性向原告全部支付完毕；被告未按合同约定的期限向原告足额支付租金或其他应付款，每逾期一天，应按应付未付款总额5‰向原告支付滞纳金，逾期七日或被告逾期拖欠各种费用达到5000元及以上的，视为被告根本违约，原告有权解除本合同，要求被告支付解除合同当年月租金5倍违约金并承担相应损失；合同解除，被告逾期交还房屋，每迟延一日按最近三个月平均日租金2倍支付非法使用期间场地占用费，直至撤场完毕，离场之日。合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用，被告向原告交纳了2016年7月16日至2016年10月15日的租金182097元以及2016年4月16日至2016年7月15日的物管费13521元，自2016年10月16日起，被告陆续向原告支付了30万元，最后一次支付租金的时间系2017年6月15日，后被告再未向原告支付租金，并将门面上锁。后原告于2019年3月1日将涉案场地自行收回。另查明，涉案承租场地的水费、电费系整个商场统一由原告交纳，承租商户均有各自的水表、电表，由原告统一登记收费，现被告共欠交水电费10605元。原告称截止2017年11月8日，被告共欠交租金358823元，该金额少于应交金额，因原告考虑到被告经营状况不佳，故给了被告一定的租金优惠。审理中，原告称其于2017年11月8日向被告的法定代表人黄廷银的户籍所在地邮寄了《解除合同通知函》，确认被告截止2017年11月8日共拖欠原告租金、物管费、水电费、空调费等共计456326元，通知被告双方的租赁合同立即解除，要求被告在函件发出5日内腾退租赁房屋并交还原告，若逾期不腾退，原告有权予以清除出场，房屋内的设备设施、货物将视为被告弃物，原告将随意处理。因该邮件邮寄时间距今已一年以上，故邮件的送达信息无法查询了，原告也在涉案租赁场地张贴过本函。原告自愿按照第一年租金标准(不递增)计算欠交租金，2017年11月8日前的租金共计358823元，原告自愿违约金以前述金额为基数，按照每日万分之六的标准自2017年11月9日计算至付清之日，之后迟延交纳租金产生的违约金暂不在本案中予以处理。原告请求的物管费系自2016年7月16日至2018年12月31日，之后的物管费自愿放弃。原告请求的违约金按照月租金的5倍计算。上述事实，有当事人的陈述、房产证复印件、委托书、租赁合同、解除合同通知函、快递单、收据、发票、欠费明细、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告未到庭参加诉讼，系自愿放弃权利，本院可以依据查明的事实缺席判决。原、被告于2016年3月26日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，被告未按合同约定的期限向原告足额支付租金，逾期七日或被告逾期拖欠各种费用达到5000元及以上的，视为被告根本违约，原告有权解除本合同，现被告自2016年10月16日后陆续欠交租金，2017年6月15日最后一次交纳租金后再未向原告支付租金，符合约定解除条件，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。原、被告签订的租赁合同未约定双方的送达地址，原告于2017年11月8日向被告的法定代表人黄廷银的户籍所在地邮寄了《解除合同通知函》，但未提供邮件送达情况，无法证明原告解除合同的通知到达了被告，故本院对原告以《解除合同通知函》送达之日解除的意见不予采信。被告向原告欠交租金后将涉案租赁场地锁门后离开，未与原告办理交接手续，后原告于2019年3月1日收回租赁场地，故原、被告就涉案房屋建立的租赁关系于2019年3月1日在事实上已未继续履行，本院确认原、被告于2016年3月26日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除。关于被告应付租金的问题，本院认为，涉案租赁场地位于商场范围，原告系商场场地的出租方，对商场的租赁情况较为了解，结合原告于2017年11月8日向被告的法定代表人黄廷银邮寄《解除合同通知函》的行为，原告应当最晚于2017年11月8日就知道被告已将承租场所上锁并离开租赁场所，但原告直至2019年3月1日收回租赁场地，故原告在明知被告自2016年10月16日起延迟交纳租金，并于2017年11月8日前欠交大额租金后锁门离开，原告未及时行使出租方的权利，未及时收回涉案房屋，导致原告自身租金损失的扩大，直至2019年3月1日才收回了涉案租赁场地，故考虑到本案的情况，本院酌情将《解除合同通知函》中要求被告在函件发出5日内腾退租赁房屋并交还原告的时间2017年11月14日之后的6个月视为原告行使权利的合理期限，被告应向原告交纳2018年5月13日前的租金，原告请求的2018年5月14日至2019年3月1日的租金以及2019年3月2日至2019年3月16日的房屋占用费用本院不予支持。关于租金金额的问题，本院认为，原告称被告交纳了2016年7月16日至2016年10月15日的租金182097元(60699元/月×3月)，后自2016年10月16日至2017年6月15日陆续支付了租金30万元，截止2017年11月8日，被告尚欠的租金金额为358823元，该租金金额小于按照合同计算出的被告应交金额，本院予以尊重。自2017年11月9日至2018年5月13日的租金，按照每月60699元计算，共计374310.5元。原告在本案中请求计算前述2017年10月8日前欠交租金产生的违约金，按照每日万分之六的标准自2017年11月9日计算违约金至付清之日，本院认为，该违约金性质属于资金占用损失，原告请求的标准低于原、被告合同中约定的标准，较为客观合理，本院予以支持。被告在2017年6月应当交纳水电费10605元，至今未向原告交纳，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告请求物管费自2016年7月16日至2018年12月31日，但根据本院前述认定，被告应当支付2016年7月16日至2018年5月13日的物管费，每月为4507元，共计99003.77元。关于原告请求的违约金的问题，原、被告签订的《租赁合同》中约定被告未按合同约定的期限向原告足额支付租金或其他应付款，每逾期一天，应按应付未付款总额5‰向原告支付滞纳金，逾期七日或被告逾期拖欠各种费用达到5000元及以上的，视为被告根本违约，原告有权解除本合同，要求被告支付解除合同当年月租金5倍违约金(原告自愿按照60699元/月×5倍，即303495元)并承担相应损失，本院认为，被告自2016年10月16日起陆续迟延交纳租金，已构成根本违约，但租赁合同中约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，认定被告向原告支付违约金121398元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中飞中纽商贸有限公司与被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于2016年3月26日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除。二、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付截止2017年11月8日的租金358823元。三、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付迟延交纳租金产生的资金占用损失(以358823元为基数，按照每日万分之六的标准，自2017年11月9日计算至付清之日)。四、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付2017年11月9日至2018年5月13日的租金374310.5元。五、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付水电费10605元。六、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付截止2018年5月13日欠交的物管费99003.77元。七、被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中飞中纽商贸有限公司支付违约金121398元。八、驳回原告重庆中飞中纽商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21923元、公告费300元，合计22223元，由原告重庆中飞中纽商贸有限公司负担6993元，被告重庆仙炙轩餐饮管理有限公司负担15230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  陈明英人民陪审员  彭 芳二〇一九年十二月二日法官 助理  文 婷书 记 员  边 媛