福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执复203号 复议申请人（申请执行人）：李爱明，女，1966年7月7日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：魏可丰（李爱明的丈夫），住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师。 复议申请人（被执行人）：元裾房地产开发（平潭）有限公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇翠园南路东侧万宝山西侧的公园苑10#201-205单元。 法定代表人：何昌和，执行董事。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小芳，福建瑞权律师事务所实习律师。 被执行人：福清中信先施物流有限公司，住所地福建省福清市龙江街道龙江路375号。 被执行人：陈秀，男，1977年6月24日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：陈平，男，1975年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。 复议申请人李爱明与复议申请人元裾房地产开发（平潭）有限公司（以下简称元裾公司）均不服福建省福清市人民法院（以下简称福清市法院）作出的（2019）闽0181执异94号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月25日举行了听证，李爱明的委托诉讼代理人魏可丰、张力挺，元裾公司的委托诉讼代理人雷杜坚、郑小芳参加了听证并提交了书面意见。现已审查终结。 福清市法院查明，李爱明与元裾公司等民间借贷一案，福清市法院作出（2018）闽0181民初3478号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认，据该调解书，元裾公司等需偿还李爱明借款本金500万元、该笔借款自2015年1月29日起按年利率24%计至还清之日止的利息及此前利息180万元等。因元裾公司等未履行调解书确定的义务，李爱明申请福清市法院强制执行。经核，该案申请执行标的额约为1200余万元。福清市法院依法作出（2019）闽0181执1978号执行裁定书，预查封元裾公司开发的位于平潭综合实验区流水镇××·××楼共××房产，元裾公司遂提出本案执行异议。 福清市法院认为，本案的争议焦点为福清市法院在执行过程中依法预查封元裾公司名下的60套房产是否明显超过法律文书确定的债权额及执行费用，元裾公司主张福清市法院存在超标的额查封的情形，依法应负相应的举证责任。现元裾公司虽提供了涉案房产的备案销售价格，但相关备案部门并非资产评估单位，备案的销售价格并不能反映房屋的实际价值，且备案的销售价格反映的是房产竣工验收后可正常销售情况下的市场价值，而非房产现行价值，现该房产尚在建设过程中，距离竣工验收尚需时日且在建设、销售等环节仍存在诸多不确定因素，故该房产不仅现行实际价值远低于备案的销售价格，而且其未来的变现价值亦不具有明确的可预期性，福清市法院显然无从判断，故元裾公司以备案的销售价格为据主张本案超的额查封显然缺乏依据。相较于备案的销售价格，案涉房产的现行价值具有可预估性，福清市法院以此为据确定查封范围具有可操作性，亦更为公平合理。考虑到案涉房产现尚无法拍卖，福清市法院为减少当事人诉讼成本，并未评估案涉房产的现行价值，且元裾公司亦未申请评估，故福清市法院可综合考虑当地市场行情、工程进度、土地价值等因素，依法酌定该房产的现行价值。本案债权金额现为1200余万元，福清市法院预查封的房产面积每套约在50-70平方米不等，综合考虑以上因素及房产评估、拍卖费用等，查封的房产以45套为宜，对其余15套房产依法予以解封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定：解除对元裾公司名下位于平潭综合实验区海西·龙凤湾一期项目中3#1137、3#1266、3#1262、3#1261、3#1260、3#1257、3#1253、3#1252、3#1251、3#1250、3#1239、3#1238、3#1236、3#1353、3#1350房产的预查封。 李爱明向本院申请复议称：请求撤销福清市法院（2019）闽0181执异94号执行裁定，驳回元裾公司的执行异议。事实和理由：预查封冻结元裾公司60套标的房产根本无法保证李爱明的债权及首封权利，更不存在超标的额查封，应马上启动对预查封标的房产评估拍卖程序，多还少补。房产价格备案部门并非国家认可的资产评估单位，备案价不能作为涉案房产实际价值的依据。元裾公司还有其他风险可能导致被查封财产无法按正常价格出售，该公司实际控制人之一陈秀已经被刑事拘捕，公司负债巨大，工程款无法兑现，工程队随时有停工可能，造成烂尾楼，影响最终房价或无法出售。其还有巨大债务，具有拒不执行法院判决的违法行为，如近期的销售房款从不汇到国家规定的监管账户。该房产使用年限实际只剩下35年；工程进度只有三分之一，墙面砌体尚未完成,水电还没动工，内外装修电梯消防绿化道路商业配套更不可能实现。公司还剩几十万平方房产，根本不影响公司的销售经营，没有必要解除预查封的60套房产的部分查封。 元裾公司称，李爱明存在超标的查封情况，房产备案价格经过行政机关认可，具有公示效力。李爱明并无任何证据证明元裾公司的负债情况。元裾公司的销售款项均经过监管，并不存在实际控制人为陈秀的情况。目前，元裾公司名下房产已近竣工，元裾公司已完成初始价格举证责任。综上，李爱明的申请理由不足，请求驳回。 元裾公司向本院申请复议称：请求撤销福清市法院（2019）闽0181执异94号裁定，解除对元裾公司名下房产超额部分的查封。事实和理由：根据平潭综合实验区市场监督管理局出具关于元裾公司名下流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）项目的备案价的函，查封物总价值为65162232元。元裾公司已完成举证责任，若对于相关房产的实际价值有异议，应由李爱明申请对案涉房产价值进行评估，或由受理法院依职权启动价值评估。但福清市法院未经任何价值评估程序即主观根据预查封的房产面积推算已查封房产的价值金额。本案执行异议程序中，对于案涉查封房产价值的总数额及单套房产价值，双方当事人存在争议：元裾公司认为总数额约6500万元，单套房产价值可以具体量化；而李爱明则认为1000万元左右，单套房产价值无法量化，应以查封总面积乘以每平均价确认。福清市法院忽略不同楼层不同朝向的房产价值明显不同的市场规律，以预查封的房产面积为限，未经审查即认定查封45套房屋，已构成认定事实不清。在元裾公司完成举证责任的情况下，法院未向元裾公司释明是否进行房产价值评估，也未依职权对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。目前，案涉房产尚未委托评估，即认定45套房产的查封未超额查封，属认定事实不清。 李爱明称，一、本案并没有超标的额查封。房产价格备案部门并非国家认可的资产评估单位，备案价不能作为涉案房产实际价值的依据。该公司楼盘与正常楼盘有一定的差距，元裾公司负债巨多，而且备案价是在平潭房产最高峰时备案的，为了公司抵债而哄抬备案价，不是真实市场价。平潭城市中心一级地段精装修房70年住宅用地商品房每平方米市场价约为11000元（58同城）。作为对比：标的房产位于平潭二级地段；土地性质为商服用地，使用年限40年，实际只剩下35年；位于平潭火葬场旁500米等原因，都会导致市场估价的降低。在手续完整情况下标的房产的市场价在每平方米8000元以下。二、标的房产应扣除款项：约5200元。1.标的房产尚未精装修，应当扣除约2000元工程款。2.标的房产基础工程（精装修除外的建安工程）进度只有三分之一，墙面砌体尚未完成,水电还没动工，内外装修电梯消防绿化道路商业配套更不可能实现，按总建安工程款每平方米约3000元计算，应当扣除约每平方米2000元工程款。3.标的房产开发商应缴税收按15%计算，按拍卖价每平方米8000元计算，应当扣除每平方米1200元税款。4.标的房产扣除评估费、执行费、诉讼费、拍卖费用，约10%左右，按每平方米1000元计算。因此标的房产的评估价（在建工程价）应为每平方米2800元。（8000元-5200元=2800元）。三、（2019）闽0181执异128号执行裁定中认定标的房产“现行均价可酌确定为每平方米4000元”，且元裾公司对此没有异议，视为其已经认可标的房产均价不高于4000元/平方米。李爱明认为，标的房产均价远低于每平方米4000元，但即使按每平方米4000元计算，60套标的房产总面积约为3600平方米才1440万元，若仅查封45套房产，则总价为1080万元。而本案本息到今日为止约1350万元，且拍卖程序需要一段时间还要计算利息，无论怎么样查封物都没有明显超标的。2018年12月12日第二次拍卖流拍的福建省平潭县万宝路南侧的在建工程海坛金座2号楼2层2号商场，建筑面积为3358.94平方米，在淘宝网上按起拍价9766176元拍卖，均价每平方米2907.52元，但仍无人参拍。该房产的位置比本案的标的物好且已经建成，不存在烂尾楼的可能，将其作为市场参考可见60套标的房产总面积约为3600平方米，未来拍卖总价不会超过1008万元，远远低于答辩人的债权，并没有超标的查封，被执行人的申请理由不能成立。四、元裾公司还有其他风险可能导致被查封财产无法按正常价格出售，甚至无人问津。其还有债务约8-9亿元，具有拒不执行法院判决的违法行为，如近期的销售房款从不汇到国家规定的监管账户；该公司实际控制人为陈平陈秀兄弟，其中陈秀已经被刑事拘捕，陈平面临公司破产，负债巨大，工程款无法兑现，工程队随时有停工可能，造成烂尾楼，也会影响最终房价或无法出售。五、对标的房产的查封并未对元裾公司造成损失。该公司还剩几十万平方房产，根本不影响公司的销售经营，且本案房产进入评估拍卖程序清偿本案债务后，届时可多还少补。且元裾公司负有对标的物进行评估的责任。 经审理，本院确认福清市法院查明的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点在于福清市法院是否存在明显的超标的查封情况。判定是否存在超标的查封，应当先行查明所查封财产的价值并考虑将来评估、拍卖变卖过程中因受市场行情影响，存在诸多不确定因素及产生一些合理的费用等情况。相关备案部门并非资产评估单位，元裾公司名下涉案房产的备案价格并不能作为认定房产实际价值的依据，故元裾公司以备案的销售价格为据主张本案超的额查封显然缺乏依据。福清市法院未经委托评估机构对所查封财产的价值进行评估即认定45套房产足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用，并对元裾公司名下的位于平潭综合实验区海西·龙凤湾一期项目中3号楼的15套房产的查封认定为超限范围，属认定事实不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181执异94号执行裁定； 二、发回福建省福清市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇一九年十二月十七日 法官助理易艳 书记员郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。