陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1982号 上诉人（原审原告、反诉被告）岐山县地方电力工程有限公司，住所地岐山县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9226。 法定代表人：张忠义，任公司总经理。 委托诉讼代理人：彭露，陕西丰瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）宝鸡龙升商贸有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区。统一社会信用代码91610302783687864Y。 法定代表人：于波，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：雒加根，陕西扶济律师事务所律师。 原审被告：岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司，住所地岐山县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX5224。 法定代表人：李芝霞，任公司经理。 委托诉讼代理人：雒加根，陕西扶济律师事务所律师。 岐山县地方电力工程有限公司（以下简称岐山县电力工程公司）与宝鸡龙升商贸有限公司（以下简称宝鸡龙升商贸公司）、岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司(以下简称岐山电力餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，岐山县人民法院于2016年10月18日作出（2015）岐民初字0483号判决。原告及被告均不服提出上诉，我院于2017年5月2日作出（2017）陕03民终355号判决：驳回上诉，维持原判。此后，岐山县电力工程公司不服我院（2017）陕03民终355号判决又向陕西省高级人民法院提出再审申请。2018年6月25日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申315号民事裁定：指令我院再审本案，再审期间中止原判决执行。2018年12月11日，我院作出（2018）陕03民再24号裁定：一、撤销本院（2017）陕03民终355号判决以及岐山县人民法院（2015）岐民初字第00483号民事判决；二、本案发回岐山县人民法院重审。2019年3月6日，本案经岐山县人民法院重审，作出（2019）陕0323民初769号民事判决，岐山县电力工程公司与宝鸡龙升商贸公司均不服该判决向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人岐山县电力工程公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一项“原告岐山县电力工程公司支付被告宝鸡龙升商贸公司扩建建筑物建造成本费用1，287，975.2元，其余由被告宝鸡龙升商贸公司自行承担。”部分。事实与理由：1、一审法院混淆扩建建筑造价和扩建建筑市场价值的概念，判决上诉人承担涉案扩建建筑成本造价费用，依据仍然是众福信评咨【2016】007号资产评估咨询意见书，该意见书是对扩建建筑市场价值的评估，并不是对扩建建筑造价费用的评估。2、被上诉人一审反诉，请求上诉人折价收购扩建建筑，其应当提供有关当时扩建建筑造价成本的资料或申请造价鉴定，否则应承担举证不能的不利后果。3、被上诉人未办理合法建设手续，应当承担主要过错责任，且被上诉人已经营期满，一审判决双方各半承担扩建建筑价值违背公平原则。 上诉人宝鸡龙升商贸公司辩称：一审是按照原造价判决的，评估报告本身依据的是市场价值，评估报告可以作为裁判依据。上诉人称扩建工程不符合消防和采光要求不可能获得批准，但被上诉人经营了八年，每年都要消防检查和评估，检查都通过了。没有办手续的原因是上诉人没有出具土地手续，扩建建筑物在上诉人的场地里，场地本身是建设用地，建设高度也只有两层，不存在违规违章，因此，未办理审批手续的责任应由上诉人承担。 上诉人宝鸡龙升商贸公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审认定扩建工程系“未办理合法建设手续的”没有事实和法律依据。1、涉案扩建建筑并非全部需要获得规划和建筑许可，除婚宴大厅外均不需要行政许可。2、涉案工程至今没有受到责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物等行政处罚，说明属于尚可改正措施的行政处罚范围。3、被上诉人已经在扩建建筑中获得利益，以前承包费为35万元，扩建完成后为405000元，承包费每年增加了55000元。4、涉案扩建建筑虽未获得行政许可，但并非全部为损失，不需要行政许可的部分应按鉴定结论认定价值，需要行政许可的部分，应按鉴定结论减去应承担的行政罚款认定价值。5、涉案扩建建筑的实际损失应当为造价减去现有价值。6、扩建建筑在开工建设时，上诉人还没有获得企业的承包权或租赁权，上诉人不具备报建主体资格，报建义务人是被上诉人。7、双方对扩建建筑的所有权有明确约定，一审按各自承担50%的比例分担证据不足。二、一审将上诉人扩建的建筑物判归被上诉人所有，没有事实和法律依据。 上诉人岐山县电力工程公司辩称，涉案扩建工程是非法建筑，省高院的裁定也载明了该建筑是非法的违建。上诉人认为报建义务人是被上诉人与事实不符，该建筑是上诉人为实现经营而建，所有资料在上诉人手里，上诉人不提供被上诉人无法报建，被上诉人一直要求将该违建建筑物予以拆除。2016年1月27日，被上诉人虽接手扩建建筑物及财产，但这是被迫移交，被上诉人并不想要该建筑。评估报告的评估价值写的是原值，没有显示原值是成本造价。 原审被告岐山电力餐饮公司述称，原审被告对本案的意见与宝鸡龙升商贸公司意见一致。 岐山县电力工程公司向一审法院提出诉讼请求：1、两被告对使用原告的场地恢复原状并交还场地及物品；2、两被告缴纳直至交还之日使用原告场地、物品的费用（截止2015年3月31日已发生101，250元）；3、由被告承担本案诉讼费。 宝鸡龙升商贸公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令原告承担损害赔偿责任，赔偿被告经济损失1，600，000元；2、判令原告承担违约责任，返还被告缴纳的承包费640，000元；3、由原告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2007年9月1日，原岐山县电力开发有限责任公司与被告宝鸡龙升商贸公司签订了《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，约定：原岐山县电力开发有限责任公司将原岐山县电力宾馆（不含五间门面房及院内家属楼）承包给被告宝鸡龙升商贸公司经营；承包期限为8年，自2007年1月1日起至2014年12月31日止；年承包费为405，000元，每年承包费在上年12月20日前一次交清；承包形式为:承包费实行大包干，企业实行自主经营，自负盈亏；承包期间该企业法定代表人由承包方担任，营业执照、税务登记证、卫生防疫证由承包人出资办理；承包方接收的50，000元库存材料，在2008年4月30日之前一次交清；承包期间电力宾馆的固定资产产权隶属岐山县电力开发有限责任公司所有，承包方不得对外担保抵押；承包方损坏发包方资产，按原价扣除折旧费进行赔偿；在保证发包方资产保值的前提下，承包方自行装修改造，其费用自理，装修改造要达到五年内不落后，装饰工程不能改变主体结构，确需改变时必须事先征得发包方同意，给承包方10个月装修时间（2006年3月1日起至2006年12月31日）免收承包费；承包期满后，装修过的不能拆除的资产不能拆除，承包期间承包人添置的所有设施、设备等资产属承包人所有；本承包期到期后，在公平竞争的前提下，可享有下期优先承包权；双方还对违约责任、解除合同等事项作了约定。合同签订后，原告给被告宝鸡龙升商贸公司交付了合同中约定的场地及财产，被告宝鸡龙升商贸公司按约定交纳了50，000元库存材料费及合同期内的承包费（其中：经双方协商2011年承包费减少了4万元）。2009年10月31日被告宝鸡龙升商贸公司与李芝霞签订了《对外承包经营合同》，被告宝鸡龙升商贸公司将原岐山县电力宾馆转租给李芝霞，转租期截止2014年12月31日。合同签订后，被告宝鸡龙升商贸公司依约将原岐山县电力宾馆场地及租赁物交付给李芝霞。2009年11月17日于波、赵金生、李芝霞三人设立岐山电力餐饮公司，李芝霞为岐山电力餐饮公司的法定代表人。2014年12月31日，合同履行期限届满，被告宝鸡龙升商贸公司不再续租。因原告与被告宝鸡龙升商贸公司就交付场地及财产发生纠纷，遂引起本案诉讼。本案在审理过程中，被告宝鸡龙升商贸公司增加了反诉请求，要求原告接收扩建的建筑物，按评估价1，426，190元承担扩建费用，并承担评估费23，000元。 另查明：1、2010年8月20日，原岐山县电力开发有限责任公司名称变更为岐山县地方电力工程有限公司。2、2007年、2008年10月份，经原告与被告宝鸡龙升商贸公司协商，原岐山县电力开发有限责任公司收回了部分财产（详见卷内清单）。3、2007年1月底之前，被告宝鸡龙升商贸公司在原岐山县电力宾馆扩建的建筑物有：婚宴大厅、锅炉房、操作间、员工食堂、臊子加工车间、洗澡间、车库、厕所、垃圾台、水泥路面、围墙、室外管网。2016年1月19日被告宝鸡龙升商贸公司对以上建筑物的价值申请司法鉴定，经陕西众福信资产评估有限公司评估，成本造价为：2，575，950.4元，现残值为142，6190元。被告宝鸡龙升商贸公司支付鉴定费23，000元。4、2015年4月28日被告宝鸡龙升商贸公司通知原告，要求办理场地及财产交接手续，原告无正当理由拒绝接收场地及财产。5、2016年1月27日，被告宝鸡龙升商贸公司向原告移交了原岐山县电力宾馆的场地、扩建的建筑物及财产。6、2015年1月1日至2015年4月28日止，参照租赁合同约定的标准即年租金为405，000元标准计算，被告岐山电力餐饮公司应支付原告逾期腾房占有使用费135，000元。7、原审（2015）岐民初字第00483号民事判决已经执行终结，执行义务人均已履行判决义务。 上述事实，有原告提供的：《岐山县电力宾馆对外承包合同》、《对外承包经营合同》、岐山电力餐饮公司工商档案、纳税发票、关于岐山县电力宾馆到期后有关事宜的处理计划、致岐山县电力大酒店餐饮娱乐有限公司函、原岐山县电力开发有限责任公司更名工商档案；被告宝鸡龙升商贸公司提交的:2007年、2008年收回岐山县电力宾馆财产清单、2015年4月28日通知、2016年1月27日资产移交表、陕西众福信资产评估有限公司评估意见书、评估费票据；以及原被告陈述在卷佐证，经审查核实，应予认定。 一审法院认为，本案争议焦点有以下四点，现依次做以阐述。 一是关于本案案由的确定问题。 原岐山县电力开发有限责任公司与被告宝鸡龙升商贸公司签订的《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，双方当事人意思表示真实，未违反法律和社会公共利益，系有效合同。原岐山县电力开发有限责任公司名称变更为岐山县地方电力工程有限公司后，原岐山县电力开发有限责任公司基于该合同的权利义务应依法由原告岐山县地方电力工程有限公司承继。原告与被告宝鸡龙升商贸公司双方签订的《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，从其主要内容来看，原告作为出租人将租赁物交付给被告宝鸡龙升商贸公司使用、收益，被告宝鸡龙升商贸公司作为承租人支付租金，该合同虽名为“承包经营合同”，但从该合同中约定权利义务内容审查，该合同的性质实际应确定为租赁合同，故本案案由确定为租赁合同纠纷，符合本案实际，并无不妥。 二是原告本诉的诉讼请求是否合法，应否支持问题。 原告依约将租赁物交付给被告宝鸡龙升商贸公司，在租赁合同履行期限届满后，被告宝鸡龙升商贸公司应按约定返还租赁物，逾期占用期间应按原租赁合同标准支付占用费。故原告关于被告宝鸡龙升商贸公司返还租赁场地、及物品的诉请，其理由成立，应予以支持。但因2015年4月28日被告宝鸡龙升商贸公司通知原告，要求办理场地及财产交接手续，原告无正当理由拒绝接收场地及财产，故占有使用费计算时间应从合同履行期限届满次日起算至被告宝鸡龙升商贸公司通知原告接收租赁物之日止，即：从2015年1月1日起算至2015年4月28日止。故原告关于被告岐山电力餐饮公司支付逾期腾房占有使用费请求，符合法律规定的部分，予以支持；超出法律规定的部分，不予支持。 三是关于转租合同的效力以及次承租人的合同义务问题。 被告宝鸡龙升商贸公司与李芝霞签订《对外承包经营合同》，将原岐山县电力宾馆转租给次承租人李芝霞，李芝霞作为被告岐山电力餐饮公司的发起人和法定代表人，其签约行为对该公司具有法律效力，应认定为岐山电力餐饮公司与被告宝鸡龙升商贸公司签订转租合同。因被告岐山电力餐饮公司自成立以后已经实际享有该合同权利，原告作为出租人应当知道被告宝鸡龙升商贸公司的转租情况，但在六个月内未提出异议，且转租双方当事人意思表示真实，未违反法律和社会公共利益，故应认定转租合同有效。在原被告租赁合同履行期限届满后，原告作为出租人有权要求次承租人被告岐山电力餐饮公司参照租赁合同约定的标准（年租金为405，000元）支付逾期腾房占有使用费，故被告岐山电力餐饮公司理应依法承担该合同的附随义务。 四是关于租赁期间扩建物的损失认定以及反诉请求应否支持问题。 最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担。”本案在租赁期间，被告宝鸡龙升商贸公司对租赁场所进行了扩建，虽未取得原告书面同意，但原告作为出租人应当知道被告宝鸡龙升商贸公司已经存在的扩建行为，但对此在六个月内并未提出异议，应视为默认，同意被告扩建。由于双方对扩建费用承担没有约定，且双方均未申请办理合法扩建行政审批手续，扩建费用应按照双方过错分担。结合本案实际情况，扩建建筑物可归原告所有，原、被告应按扩建建筑物的成本造价2，575，950.4元分担扩建造价费用为宜。故对被告主张的由原告按照扩建物评估的残值1，426，190元承担扩建费用的反诉请求，不符合法律规定，不予支持；对被告主张的要求判令原告承担23，000元评估费的反诉请求，因双方均有过错，应由原被告双方各自承担11，500元为宜，故对此予以部分支持；鉴于扩建建筑物已归原告所有，原告请求被告恢复原状的诉讼请求，于法有悖，不予支持。对被告宝鸡龙升商贸公司的其他反诉请求，均缺乏事实和法律依据，也不予支持。 综上，对原告、被告关于本案的本诉、反诉的诉辩意见，合法合理部分，予以采纳，其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十四条、第十六条、第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决：一、被告宝鸡龙升商贸公司返还租赁原告岐山县电力工程公司的原岐山县电力宾馆的场地、及物品（已返还原告）;被告宝鸡龙升商贸公司扩建的建筑物（已移交原告）归原告岐山县电力工程公司所有；原告岐山县电力工程公司支付被告宝鸡龙升商贸公司扩建建筑物建造成本费用1，287，975.2元，其余由被告宝鸡龙升商贸公司自行承担。二、被告岐山电力餐饮公司支付原告岐山县电力工程公司逾期腾房占有使用费135，000元。三、原告岐山县电力工程公司支付被告宝鸡龙升商贸公司评估费11，500元，其余由被告宝鸡龙升商贸公司自行承担。四、驳回原告岐山县电力工程公司其他诉讼请求。五、驳回被告宝鸡龙升商贸公司的其他反诉请求。以上有给付内容的条款，限判决生效后十日内一次性支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2330元，由被告宝鸡龙升商贸公司承担；反诉费24720元，由原告岐山县电力工程公司承担12，360元，被告宝鸡龙升商贸公司承担12，360元。 二审审理中，各方当事人均未提交新证据。 二审审理除一审查明事实外，补充认定如下事实： 1.于波与宝鸡龙升商贸公司关系查明及认定情况。 岐山县电力工程公司与于波2006年2月28日签订《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》，合同第二条(二)项明确载明：“……给承包方(宝鸡龙升商贸公司)10个月装修时间(2006年3月1日-2006年5月31日)免收承包费，承包期自2006年6月1日起算。承包人承包期满，装修部分资产不能拆除，承包期间，承包人添置的设备设施属承包人所有。”第五条约定“承包期限起止时间2006年6月1日至2011年5月31日。”于波于2016年3月7日设立宝鸡龙升商贸有限责任公司。2007年9月1日宝鸡龙升商贸公司与岐山县电力工程公司签订《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，而该合同第二条(二)项明确载明：“……给承包方(宝鸡龙升商贸公司)10个月装修时间(2006年3月1日-2006年12月31日)免收承包费，承包期自2007年1月1日起算。承包人承包期满后，装修过的不能拆除的资产不能拆除，承包期间承包人添置的所有设备、设施等资产属承包人所有。”第四条约定：“承包期限：捌年。起止时间2007年1月1日至2014年12月31日止。”同时，该合同第十四条约定：“本合同自签订之日起即可生效。同时，原《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》与《岐山县XX宾馆XX苑、桑拿浴租赁合同》即可废止。”涉案扩建建筑系于波从2006年3月至2007年1月底建设完成。 分析认定：依据上述事实可见，虽然岐山县电力工程公司与宝鸡龙升商贸公司合同签订的时间系2007年9月1日，但双方均追认合同权利义务从2006年3月1日起已经开始，且双方亦认可由《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》替代《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》，宝鸡龙升商贸公司作为《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》相对方，实际亦承继了案外人于波的相关权利。 2.评估意见书情况。 陕西众福信资产评估有限公司为涉案资产评估咨询作出众福信评咨字（2016）007号意见书，结论为经成本法评估的价值为1426190元。明细表中载明：评估原值2575950.40元；净值1426190元。其中婚宴大厅装修原值717037元；净值71700元。 本院认为，根据本案查明事实，2006年2月28日，岐山县电力工程公司与于波签订《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》，2007年9月1日，岐山县电力工程公司又与宝鸡龙升商贸公司签订《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，该合同第二条（二）项明确载明：“……给承包方（宝鸡龙升商贸公司）10个月装修时间（2006年3月1日――2006年12月31日）免收承包费，承包期自2007年1月1日起算……。”第十四条约定：“本合同自签订之日起即可生效。同时，原《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》与《岐山县XX宾馆XX苑、桑拿浴租赁合同》即可废止。”据此可见，虽然本案所涉合同签订的时间系2007年9月1日，但双方均追认合同权利义务从2006年3月1日起已经开始，且双方亦认可由《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》替代《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对外承包经营合同》，宝鸡龙升商贸公司作为《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》相对方，实际亦承继了案外人于波的相关权利。涉案扩建建筑虽建于双方签订涉案合同前，但仍属于承租人所建。双方在合同中对合同期满后扩建建筑的归属未作明确约定，现合同期限已届满，宝鸡龙升商贸公司于2016年1月27日向岐山县电力工程公司移交了涉案场地、扩建的建筑物及财产，该建筑物虽未办理合法建设手续，但仍存在一定财产价值，为减少双方当事人损失，该扩建建筑物归岐山电力工程公司更符合本案实际情况。因此，应对一审确认的宝鸡龙升商贸公司扩建的建筑物归岐山县电力工程公司所有予以确认。 涉案扩建建筑的事实发生在双方签订合同之前，岐山县电力工程公司对扩建事实应当明知并同意。因该建筑在建设之前未办理合法建设手续，且至今仍未办理，双方当事人又对扩建费用未作约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”该条解释的规范对象是扩建造价费用的承担问题。如何理解本条中“扩建”和“未办理合法建设手续”。 首先，所谓“扩建”，是指在原有产品基础上加以扩充的建设项目。对于房屋而言，其扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。扩建一般应限制在利用原有房屋基础工程的范围内。从外观形式而言，也即限制在原有房屋规划范围内的土地使用权上。所以本案涉及的建筑物应界定为扩建。同时也有陕西省高级人民法院（2018）陕民申315号民事裁定予以确认。该解释第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案资产评估咨询意见书中亦有装修装饰内容，承租人将装饰装修材料添附在租赁房屋上是为实现自己的使用目的，合同履行期间届满，装饰装修作为房屋租赁的必要成本属其合理预期。对承租人已无损失可言，自无适用不当得利加以保护的必要，所以应予剔除。 其次，如何理解“未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错承担”。一方面，出租人作为房屋所有权人，是法定的相关建设手续办理人；另一方面，承租人作为承建方，掌握大量的设计、施工等建筑资料，没有其配合提供相关资料，出租人将无法办理上述建设手续。可见，只有双方互相配合才能顺利完成相关审批、验收程序，从而最终使扩建物能被合法投入使用。由于扩建行为本身的复杂性、专业性，出租人、承租人在办理相关手续时的配合经常会出现错位现象，从而导致双方在办理合法建设手续问题上产生争议。本案出现的情形是承租人的扩建行为，亦未取得建设手续。双方当事人在未取得相关审批手续的原因上纠缠，互相推卸责任，未办理合法建设手续，扩建造价费用由当事人按照过错承担。一般而言，办理合法建设手续需要出租人和承租人的互相配合。根据《城乡规划法》第四十条第二款的规定，“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县XX乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”可知，申请办理《建设工程规划许可证》的人只能是建设单位，即房屋的出租人。而具体扩建方案的制定和实施则由承租人负责。本案情况中，扩建部分未取得《建设工程规划许可证》的原因可能有出租人过错、承租人过错、出租人和承租人均有过错以及双方均无过错等多种情形。根据《民法通则》第六章“民事责任”的相关规定，岐山县电力工程公司与宝鸡龙升商贸公司均无证据来佐证其各自无过错的情节，在未取得相关审批手续，承租人就动工扩建，属对扩建行为有过错。扩建建筑从始建到投入使用8年之久，岐山县电力工程公司亦未对扩建和使用作出不同意或阻止等行为，而是明知在其院子扩建情况却予以默认许可，亦存在过错，因此应认定双方对涉案扩建建筑未办理合法建设手续均有过错。据此，应在双方均有过错的情形下，扩建费用损失由双方按照过错，各自承担50%责任为宜。 明确了对“扩建造价费用”由双方分担后，又如何来确定扩建造价费用的计算标准，即如何计算扩建造价费用。本案由陕西众福信资产评估有限公司对涉案扩建建筑作了评估，评估原值为2575950.40元，净值为1426190.00元。扩建造价费用计算系工程造价费用支出法。也即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。但本案事实上，承租人为自己目的而进行扩建，其对扩建部分已通过租赁合同期间内的使用而享有收益。租赁合同期限亦届满，如仍允许其以扩建时实际支出费用要求出租人承担，则未免对出租人有失公允。因此，评估原值为建设建筑物的成本造价，并未包含折旧，一审法院以评估原值2575950.40元作为扩建造价不符合本案实际情况，本案合同期限为8年，宝鸡龙升商贸公司使用该建筑至合同期满，已进行了必要收益。并且，宝鸡龙升商贸公司反诉请求由岐山县电力工程公司按照扩建物评估的净值1426190元承担扩建费用，一审按照评估原值2575950.40元计算超出了当事人的诉讼请求范围，该判项不当，应予以纠正。同时，陕西众福信资产评估有限公司对涉案资产评估咨询意见书中含有婚宴大厅装修原值717037元，成新率10%，净值71700元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”应依据评估净值1426190.00元-71700元=1354490元由双方按50%的比例分担。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。经合议庭评议、审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省岐山县人民法院（2019）陕0323民初769号民事判决第二项（被告岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司支付原告岐山县地方电力工程有限公司逾期腾房占有使用费135000元）、第三项（原告岐山县地方电力工程有限公司支付被告宝鸡龙升商贸有限公司评估费11500元，其余由被告宝鸡龙升商贸有限公司自行承担）。 二、撤销陕西省岐山县人民法院（2019）陕0323民初769号民事判决第一项、第四项、第五项。 三、宝鸡龙升商贸有限公司返还租赁岐山县地方电力工程有限公司的原岐山县电力宾馆的场地、及物品（已返还岐山县电力工程公司）;宝鸡龙升商贸有限公司扩建的建筑物（已移交岐山县地方电力工程有限公司）归岐山县地方电力工程有限公司所有；岐山县地方电力工程有限公司支付宝鸡龙升商贸有限公司扩建建筑物建造成本费用677245元，其余由宝鸡龙升商贸有限公司自行承担。 四、驳回岐山县地方电力工程有限公司的其他上诉请求。 五、驳回宝鸡龙升商贸有限公司的其他上诉请求。 上述有给付内容的条款，限判决生效后十日内一次性支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2330元，由宝鸡龙升商贸有限公司承担；反诉费24720元，由岐山县地方电力工程有限公司承担5000元，宝鸡龙升商贸有限公司承担19720元。二审案件受理费2330元，由岐山县地方电力工程有限公司承担1000元，宝鸡龙升商贸有限公司承担1330元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 马 林 审 判 员 李宝萍 二〇一九年十二月三十日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1