甘肃省临洮县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1124民初4255号 原告：孙曙光，男，汉族，1989年10月2日出生，住临洮县。 委托诉讼代理人：张含，甘肃洮鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵雄，甘肃洮鼎律师事务所律师。 被告：甘肃瑞祥房地产开发有限公司（以下简称“瑞祥公司”）。 法定代表人：李霞芳，该公司董事长。 住址：临洮县洮河三滩园区。 委托诉讼代理人：达建国，该公司员工。 原告孙曙光诉被告瑞祥公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙曙光的委托诉讼代理人张含、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人达建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙曙光向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告立即依约向原告交付位于临洮县××园区××单元××号商品房并承担因迟延交付房屋产生的违约金约6104元（自2018年7月1日计算至2019年8月1日），违约金计算至实际交付房屋之日；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原告委托代理人孙艳丽与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于临洮县××园区××单元××号商品房出售于原告。依照合同第八条约定，被告应于2018年6月30日前向被告交付房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋，遂起诉。原告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的自然人情况；2、商品房买卖合同一份，证明2017年10月7日原告委托其姐姐孙艳丽与被告签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应当对双方具有同等的约束力；3、收据两张、订购申请单一张，证明原告已依约向被告交纳房屋首付款的事实；4、原告居住证明及劳动合同一份，证明原告经常居所地为新疆乌鲁木齐宏大社区大湾北路360号，并非身份证显示的临洮县新添镇孙家大庄，所以原告没有收到任何通知。 瑞祥公司辩称，原告购买房屋后，被告办理贷款时多次跟原告电话沟通，包括将当事人姐姐叫过来，但原告拒不履行义务，被告发出律师函催办按揭手续，但原告仍然不履行，2019年8月26日被告方发挂号信通知解除合同，原告本人签收了，后双方协商，原告同意退款，但双方至今未办理退款手续，故被告公司不存在任何违约，也就不产生违约金。意见为将首付款退还原告，其余任何费用不负担。被告为支持自己的主张，提交以下证据：1、催办律师函一份，证明多次联系原告过来办理按揭手续；2、解除合同通知一份，证明原告多次违约，被告方发了通知；3、挂号信的回执，证明原告本人收取到该信件；4、退房审批单一份，证明原告于2019年9月24日到被告公司协商退房退款手续并签字，同意退款；5、审批表打印件一份（被告补充证据），证明对于原告所购买房屋的退房事宜，已经过审批的事实。 对以上原告提交的证据，被告对证据1、2、3均无异议，依法予以确认。对证据4被告有异议，认为和被告签订合同的地址不符，认可签订合同的地址，原告的现住址与本案无任何关系。经审查认为，在由孙艳丽作为买受人孙曙光委托代理人与原告签订的商品房买卖合同中，注明的孙曙光地址为临洮县新添镇孙家村四社458号，原告证据4反映的原告实际住址即使属实，但因其在合同中对于联系地址未进行变更，故证据4与本案无关，本院不予审查，不作为定案证据采用。 对被告提交的证据，原告均有异议，对证据1认为原告从未收到过律师函，从来源讲，该律师函系被告单方出具，并不能证明被告想要证实原告多次违约的事实；对证据2认为从来源讲,该通知系被告单方出具，通知内容原告并不知悉，从内容来讲，该通知不符合合同约定，也不符合法定的解除条件，因此该通知不能作为本案证据使用，更无法支持被告主张；对证据3认为该回执仅显示原告名字孙曙光，并未显示原告确认和签字，再者即便被告发出该信函，但至于发出什么内容及材料均不能显示，故该证据不能作为认定该案事实的依据；对证据4认为从形式来讲该审批表系复印件，真伪无法核实，即便该退房审批表真实存在，仅证明双方就退房退款做过协商，并不能证明被告主张的合同已解除的事实，从该复印件来看，被告公司及法定代表人并未作出意思表示，因此该复印件不能作为认定该案事实的依据；对证据5认为该打印件系被告公司单方提供，该审批表的形成时间、形成原因不真实。原告在与被告协商解决本案纠纷时，因双方分歧较大，未能达成一致意见，原告已撤回了以退房方式解决纠纷的意思表示，故该证据不能作为认定本案事实的依据，更不能支持被告的答辩主张。经审查认为，原、被告均认可双方之间除本次购买涉案房屋外，再无其他经济往来，被告证据1律师函对应证据3中寄达地为临洮县，收件人为孙曙光的2019年7月30日的挂号信函收据，证据2解除合同通知对应证据3中寄达地为临洮县，收件人为孙曙光的2019年8月27日的挂号信函收据，按照双方合同中注明的原告地址，应确认被告通过邮寄挂号信的方式向原告送达了以上函及通知，故对证据1、3予以确认；对证据2，因该通知中所写“…在收到我公司通知后3各工作日内全额补交剩余房款。未按期补交的，视为您终止履行《商品房买卖合同》…”的内容与双方合同约定相矛盾，对于合同解除的条件应按照合同约定确认，故对通知中与合同一致的内容予以确认，对该部分内容不予确认；证据4因仅系复印件，原告方不予认可，被告自述原件由原告带走，因原告收回原件，代表着原告撤回了同意退房退款的意思表示，表明原告不同意退房，故对证据4不予确认；证据5审批表打印件中所有内容及签名均为打印的，在无原告签字同意的情况下，该证据不具有证明效力，不予确认。 据上已经认定的证据，本院经审理认定的事实如下：2017年7月28日，原告与被告签订祥瑞.洮宝城定购申请单，申请购买房屋。2017年10月7日，由孙艳丽作为原告（买受人）孙曙光的委托代理人与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于临洮县××园区××单元××号商品房出售于孙曙光。合同注明的孙曙光地址为临洮县新添镇孙家村四社458号。 合同第六条约定，买受人于2017年10月7日向出卖人支付总房款的30%以上78267元作为首付款，剩余17万元办理按揭，因相关贷款规则及买受人的原因，无法办理按揭的，出卖人应及时通知买受人。买受人在收到通知后的30日内，全额补交剩余房款。买受人未按期全额补交房款的，视为买受人终止履行本合同，出卖人有权处分买受人所定购房屋。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。…合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将具备验收合格，具备交付使用条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。…买受人未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款78267元。在合同约定的交房期限届满时，房屋未达到交付条件，原告未提出异议。2019年7月30日，被告按合同中所注明的原告地址“临洮县新添镇孙家村四社458号”用挂号信向原告邮寄律师函一份，催告原告提供按揭贷款资料。原告因故未按时办理按揭手续，被告又于2019年8月27日用挂号信向原告以上地址邮寄送达解除合同通知一份，内容包括“…在收到我公司通知后3个工作日内全额补交剩余房款。未按期补交的，视为您终止履行《商品房买卖合同》…”。之后原告于2019年9月24日到被告公司进行协商，期间，原告对于其签名的退房审批表原件收回，双方对于退房事宜未协商一致，原告遂于2019年10月11日向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同约定在原告交纳首付款后，对于剩余17万元购房款办理按揭支付，但合同未约定办理按揭的时间。在合同履行过程中，原告按期交纳了首付款，被告未按合同约定的期限2018年6月30日按时向被告交付房屋。后被告邮寄送达律师函通知原告提交按揭资料时原告未提供，被告又邮寄送达解除合同通知，催缴剩余购房款17万元。对于催缴时间应以被告发出通知的邮戳时间2019年8月27日确认，但通知中“3个工作日内未按期补交剩余房款的，视为原告终止履行合同”的内容与合同约定相悖，不具有法律效力，应按合同约定确定合同解除期限。合同第六条、第七条对于买受人逾期付款后合同解除的期限约定不一致，但第六条中的3.系针对按揭付款的特别约定，故应按第六条约定的“买受人在收到通知后的30日内，全额补交剩余房款。买受人未按期全额补交房款的，视为买受人终止履行本合同”的约定确定合同解除期限。原告自2019年8月27日收到通知，在2019年9月24日与被告协商时未超过合同约定30日内补交剩余房款的交纳期限，但其在与被告对于退款事宜未协商一致后，并未在通知送达后30日内，即在2019年9月28日之前未补缴剩余房款，其于2019年10月11日向本院起诉时已超过30日，在被告不同意继续履行合同的情况下，该合同已自行解除，由此，对原告请求1及请求2中的交付房屋不予支持。因合同解除，被告应向原告退还已交纳的首付款78267元。对于原告请求的违约金，因履行合同过程中，被告违约未按期向原告交付房屋，应按合同约定承担违约责任，原告请求被告承担自2018年7月1日计算至2019年8月1日的违约金6104元，计算金额合理，应予支持。对于原告请求之后的违约金，因合同已自行解除，期间双方均违约，对于此期间各自应向对方支付的违约金双方互不支付，由此，对原告请求的后期违约金不予支持。对于被告辩称的原告签收了解除合同通知，双方协商原告同意退款，被告不存在任何违约，不产生违约金的意见，经审查认为，被告按原告合同所写地址发出律师函及通知，虽然通知中被告确定的解除合同期限无效，但通知送达合法，通知送达时间应以邮戳时间为准确认，对被告所称原告签收了通知的意见予以采纳。双方对于退款虽进行了协商，但原告撤回签名的退款单，实际未协商一致，对被告所称原告同意退款的意见不予采纳。被告未在合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，故对被告所称不存在违约，不产生违约金的意见不予采纳。 综上所述，孙曙光的部分诉讼请求成立，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、甘肃瑞祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还孙曙光购房首付款78267元，支付违约金6104元，合计支付84371元； 二、驳回孙曙光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取计60元，由甘肃瑞祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审判员  师亚丽 二〇一九年十二月二十七日 书记员  张晓菊