福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5814号 原告：福州邦恩物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七北路268号冠亚广场7#楼1层15店面。 法定代表人：冯磊，总经理。 委托诉讼代理人：林民全，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷海兰，福建通民律师事务所实习律师。 被告：汤永生，男，1979年2月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告福州邦恩物业管理有限公司与被告汤永生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州邦恩物业管理有限公司的委托诉讼代理人林民全、雷海兰、被告汤永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费8846.9元及自欠费之日起按千分之五计算至清偿之日止的违约金（即物业费8846.9元的千分之五为44.2元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为丽景天成一期的物业服务企业，从2014年1月开始至今为该小区提供物业服务；被告为该小区××室房屋的业主。依据物业服务合同的约定，该小区的物业服务费按房屋建筑面积收取，计费标准为每月每平米1.2元，被告应于每月10日前向原告缴纳上月度物业服务费，如被告逾期付费的，按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的建筑面积为118.91平方米，每月应支付的物业服务费为142.7元。被告入住后自2014年1月开始拒绝缴纳物业服务费，至2019年2月共拖欠物业服务费8846.9元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳上述费用。 被告辩称，被告是没有缴纳物业费，但过错在原告，理由如下：一、物业管理公司的过错，导致被告财产遭受损失。2007年5月，被告在接收房屋时（毛坯房），发现客厅电视背景墙有多处渗水痕迹，并将此情况填报反馈给物业公司（伯恩物业，交房手续是由物业公司负责），物业公司回复会由开发商进行修复。之后又回复说客厅电视背景墙内也没有预埋水管，雨水也打不到，不清楚渗水原因。被告当时提议毛坯房还没开始装修，可以把墙砸开查明渗水原因，并进行修复，但物业公司以各种理由进行推脱，不给予实施。理由之一：墙内没有水管，楼上楼下都没有渗水情况，砸开也不一定能找到原因；理由之二：交房前因为物业公司安排了楼道清洗，可能是冲洗楼道的水渗进来（背景墙外面是楼梯），过一阵子就干了。因为被告急于装修该房屋作为次年的婚房，多次找物业沟通，物业答复都是放心装修，水渍过一阵就干了，墙面漆涂上看不出来，有意误导被告开始进行装修。被告在该面墙装修时慎重起见，特意在该面墙涂了一层防水材料，但仅过了一年原发现渗水处的墙面开始发黄，而且程度越来越重，找物业公司处理，也不给予解决。被告之后找过装修团队评估，如果要重新砸墙、找渗水点、砌墙、上墙面漆，涉及土工、水电、油漆三道工序，工费加材料费将超过一万元。被告认为，作为开发商指定的物业公司，同时也代表开发商负责交房。房屋的渗水问题是交房时已发现的问题，无论是楼道冲洗还是房屋质量协调原因，物业公司都存在重大过错，没有采取任何修复行动，导致被告财产遭受损失。二、原告进驻小区程序不透明、不合规，合同有效性待确认。丽景天成小区未成立业主委员会，也未召开业主大会，但原告出示的《物业服务合同》委托方却是业主大会，签订日期也有明显涂改痕迹。从工商登记信息查询到原告公司登记时间为2013年5月，与小区签订物业服务时间为2014年1月，一个成立仅半年、资质明显低于前一家物业公司在没有公开招标，自称获得小区半数以上业主开过业主大会同意入驻的说法，被告难以信服。被告作为小区业主的一员，并一直居住在小区，从来没有收到过原告入驻的征询意见通知。被告为解疑惑，到所在丽景社区居委会了解该合同的真实性，却一波三折，作为当初签订合同的委托代理人，负有监管义务，社区居委会竟无合同及合规程序文件的存档，从房管局调档了一份备案证明，也存在疑点，也未提供让人信服的材料，例如组织召开业主大会的相关记录、半数以上业主同意原告入驻的签字等材料。也请法院确认合同的有效性。即便如此，合同有效期是2014年1月到2016年12月，合同第二条明确约定“本合同期满，业主大会尚未成立的，甲乙双方就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应再本合同期满前选聘新的物业服务企业。”近三年过去了，被告从社区居委会了解到与原告未续签合同、也未提供达成的协议，而且从“福州市12345便民平台”网站可以查询到合同期满后，也有不少投诉要求撤换物业，被告也有理由认为原告进驻时的不合规、服务的不到位是甲方不续签合同的佐证。三、原告的诉请超出诉讼时效。原告在进入小区后的几年内，应该知道被告在拒绝缴纳物业费，却并无与被告协商过物业服务费的问题，直到2018年给被告寄催缴单。被告认为是原告在淡化入驻时的不合规，并在几年后提起诉讼，是有意利用法律条文中造成已提供服务的事实，等同于强买强卖，显失公平原则，被告认为物业服务合同签约既不合规、也超过诉讼时效。四、物业公司无法胜任管理工作，间接给小区带来的重大损失。丽景天成小区楼盘的定位为中高端，开盘售楼时的价格也比周边小区至少高出30%，但物业公司盘踞在小区的十几年来，小区的品质在下降。小区入住率早已超过90%以上，但业主几次自发组织成立业主委员会，因为物业公司干扰及基层政府的不作为，而失败。一个近1700户的小区，十年来无法成立业主委员会，造成业主与物业管理公司矛盾重重。原告也因为无法胜任小区的管理，导致小区的会所无法正常运行，本可以给小区建设带来收益，现在却是连基本维护都做不到，破败不堪，给小区造成重大财物损失。五、物业公司其它管理缺陷。1．本小区在业主装修期间，除装修垃圾清理费之外额外收取每户两百元，名目是用于后期修复装修时对楼道产生的磕碰，但直到目前为止，楼道磕碰未开展修复，该费用也未退还业主。2．小区管理混乱，一至四号楼架空层被凿洞、油烟乱排，不仅破坏墙体结构及美观，也带来安全隐患。外来人员可随意进入贴小广告、楼道门户门禁密码直接写门上，日常做卫生也未给予清除。综上，物业公司的过错导致被告财产受损，原告入驻小区不合规，服务能力不足，故被告认为在上述问题未得到解决之前，法院对于原告的诉讼请求不应当予以支持。 本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，福州丽成物业管理有限公司（后名称变更为福州邦恩物业管理有限公司）与福州市仓山区金山街道丽景社区居民委员会（以下简称丽景社区居委会）签订《福建省物业服务合同》，丽景社区居委会委托原告对丽景天成一期实施物业服务。合同约定多层住宅物业服务费每月1.2元/㎡，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主经书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之五标准支付违约金，物业服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。 合同到期后，仍由原告继续提供物业管理服务。被告系丽景天成一期××单元业主，房屋建筑面积118.91平方米。被告自2014年起未向原告支付物业服务费。原告于2015至2019年期间多次向被告邮寄函件催缴物业服务费及水电公摊费。 本院认为，《福建省物业服务合同》系原告与丽景社区居委会签订的，被告并未参与签订该合同，并非合同相对方，该合同对被告不发生法律效力，但原告实际上提供了物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，故被告应参照合同约定的标准向原告支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交物业费后方可起诉欠费业主。原告提交的2018年12月14日张贴缴费通知的照片无法证明被告已实际知悉，但原告提交的证据可证明已向被告书面催缴2018年9月30日之前的物业服务费，故被告应向原告支付已催缴的2014年1月至2018年9月的物业服务费8133.9元（142.7元/月×57个月）。原告虽于2019年9月向被告邮寄催款函，但催缴方式不符合《福建省物业管理条例》第四十八条的规定，故对于原告主张的2019年1月起的物业服务费，本院不予支持。被告辩称其2007年5月接收房屋时存在渗水问题，物业公司存在重大过错，导致被告财产遭受损害，但原告自2014年1月1日才开始为讼争房屋所在的小区提供物业服务，故对于被告的该项抗辩，本院不予支持。本案若存在被告所述的其他物业服务不到位的情况，其可以请求原告采取补救措施，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。关于违约金，但如前所述，原告与丽景社区居委会签订的《福建省物业服务合同》对被告不发生法律效力，故原告依据该合同向被告主张违约金，本院不予支持。依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汤永生于本判决生效之日起十日内向原告福州邦恩物业管理有限公司支付物业服务费8133.9元； 二、驳回原告福州邦恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州邦恩物业管理有限公司负担3元，被告汤永生负担22元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十二月二十五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”