河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4630号上诉人（原审原告、反诉被告）：党水池，男，汉族，1963年2月14日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：何素林，男，河南明信律师事务所律师。特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：张小燕，男，汉族，1969年5月10日出生，住正阳县。委托诉讼代理人：骆国田，男，汉族，1969年7月13日出生，住正阳县。系被告张小燕的丈夫。一般代理。委托诉讼代理人：刘双喜，男，河南建法律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审第三人）：张孔丽，女，汉族，1970年10月18日出生，住河南省正阳县。上诉人党水池因与上诉人张小燕、被上诉人张孔丽租赁合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人党水池及其委托诉讼代理人何素林，被上诉人张小燕的委托诉讼代理人骆国田、刘双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党水池上诉请求：依法撤销原判，改判张小燕、张孔丽返还党水池装修款201399.51元及承担评估费3000元；一、二审诉讼费用由张小燕、张孔丽承担。事实与理由：一、本案装修款应当以评估机构的净价值201399.51元为准。驻马店正永信资产评估事务所作出的驻正永信评报字（2019）第76号《资产评估报告》是正阳县人民法院委托评估的，是双方当事人共同选出的鉴定机构，该评估机构及评估人员具有相应资质，评估程序合法，应当予采信。二、一审判决没有认定党水池后来添置的财产及装修设备错误。除支付给刘毅杰的装修款145000元外，党水池新添置的财产及装修设备有：门头大广告牌、门口上边led显示屏、一楼卫生间等，花去装修款110817元。三、党水池没有任何过错，不应承担责任。张小燕没有尽到对接义务，有重大过错，应承担全部责任。张小燕辩称，请求依法驳回党水池的上诉请求，支持张小燕的上诉请求。事实与理由：一、《资产评估报告》没有进行市场调查，仅凭非装修人党水池捏造的装修清单违背客观实际炮制，一审判决未予采信正确。二、党水池所称的设备是从上家刘毅杰处接收，接收价145000元明显存在水分，实际只有12000元。党水池除花不到2万元另做了一个广告牌外，没有再添置任何设备和装修。三、本案是合同纠纷，谁违约谁担责，与过错无关。党水池称2018年6月张小燕和张孔丽签订租赁合同不是事实。张小燕上诉请求：撤销一审判决第一项（即张小燕不应返还党水池82678元），改判支持张小燕的一审反诉请求；一、二审诉讼费均由党水池承担。事实与理由：一、一审判决遗漏认定党水池承接原房屋租赁合同第五条第4项约定，承租方未续租，房主有权收回房屋，所有可移动可拆除的设备、设施归承租人，承租人应3日内搬离。党水池经催告拒不按约定拆除空调等可移动物品的事实。二、本案的违约者是党水池，张小燕既无违约行为更无侵权行为。一审判决认定张小燕承担主要过错责任，混淆了违约责任和侵权责任，适用法律错误。三、本案的处理应适用合同的约定，不应使用诚信原则处理。党水池在张小燕不知情的情况下与原承租人刘毅杰签订转让协议，在应该续交租金的情况下毁约要求解除合同，在多次对接的情况下没有诚意谈，在谈不成的情况下，又拒不按约定拆除可移动设备，丧失诚信的是党水池，并非张小燕。党水池辩称，一审判决认定事实有误。请求支持党水池的上诉。事实和理由:一、张小燕违反约定，不让党水池拆除空调。张小燕于2018年6月份已与张孔丽签订了租赁合同。党水池与张小燕解除租赁合同时，已将房屋钥匙交给张小燕，党水池无法进入房间，张小燕不配合，也没有通知党水池，不存在催告拒不拆除空调等可移动物品的事实。张小燕不与党水池对接，张孔丽继续使用党水池装修的设备没有给任何赔偿。张小燕的行为已构成违约。二、党水池没有违约，没有过错。张小燕既有违约又有侵权，有重大过错，应当承担全部责任。三、张小燕违反诚实守信原则，私自将房屋租赁给张孔丽，向张孔丽承诺装修款无纠纷，若有纠纷与张孔丽无关，张小燕故意不与党水池对接。党水池向一审法院起诉请求：1、请求被告张小燕（反诉原告）及第三人立即返还原告门面房装修款201399.51元；2、请求评估费用3000元由被告及第三人承担；3、诉讼费由被告及第三人承担。张小燕向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人党水池向反诉人支付为其垫交的水电费、物业费4322元，拆除空调垫付的拆除及搬运费2800元，合计7122元；2、立即拉走已卸除的六台空调；反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告（反诉原告）张小燕与案外人刘毅杰于2016年11月10日签订案涉门面房租赁合同一份。原告党水池和案外人刘毅杰于2017年8月26日签订案涉房屋转让合同一份，合同第2条载明：“甲方（刘毅杰）承租张小燕房屋时为空房（毛房）精心装修后，水、电、空调、墙壁、楼梯、地板、吊顶、玻璃门、电子升降门等等所有一切花费二十三万元，甲方（刘毅杰）自愿以壹拾肆万五千元（145000元）转让给乙方（党水池）”。原告（反诉被告）党水池与被告（反诉原告）张小燕于2018年11月1日协商解除租赁合同，并由张小燕签名书写了证明一份，该证明载明：“证明林栖园89号109-114空房商铺房东张小燕租房党水池，房屋装修有党水池投资，无论任何人租赁，有张小燕和党水池对接，如果租赁方不要，党水池全部拆走，如果租赁方要租赁方和党水池商量，支付金归党水池所有2018年11月1日张小燕”。双方租赁合同协商解除后，被告（反诉原告）张小燕将案涉房屋租赁给第三人张孔丽，并于2018年11月22日签订房屋租赁合同一份，该合同第五条第3项载明：“乙方（第三人张孔丽）自接甲方（张小燕）门店经营之日起，甲方（张小燕）应结清该门店所有责（债）权责（债）务，乙方（第三人张孔丽）不承担任何由甲方（张小燕）遗留的责（债）权责（债）务。”该协议签订后，被告（反诉原告）张小燕组织原告（反诉被告）党水池和第三人进行协商，双方打不成一致意见，协商未果。另查明：本院根据原告申请委托驻马店市正永信资产评估事务所对案涉房屋装修进行评估，经评估净值为201399.51元，评估费3000元。反诉原告张小燕为反诉被告党水池垫付水电费、物业费合计4322元；反诉原告支付拆空调及搬运费2800元。上述事实，有原告（反诉被告）提供身份证复印件、门面房租赁合同、转让合同、手机截屏图、证明、照片、通知书、鉴定费发票、驻正永信评报字（2019）第076号《资产评估报告》及被告（反诉人）提供的被告张小燕身份证复印件、商品房买卖合同、租赁合同、证明复印件、房屋租赁合同原件（张小燕与第三人）、通知、照片、证明材料、收据三张、正阳县陈海群电器维修店出具的证明、光盘一张等证据，予以证实。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”及第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，本案中，原告（反诉被告）党水池以14.5万元的价格接转了案涉房屋，被告（反诉原告）张小燕知晓后，按照合同约定亦收取了原告的租金，且双方在协商解除合同时签订了“证明”，对解除合同后双方的权利义务进行了约定，表明被告（反诉原告）张小燕对原告党水池接转行为的认可。本案虽原告申请本院对外委托对案涉房屋的装修进行了评估，并出具了评估结论，但本案原告（反诉被告）党水池系14.5万元从案外人接转，也即党水池的实际投资，党水池接转后虽进行了部分装修，但也经营使用了1年余三个月，因此酌情认定原告为案涉房屋装修费用实际投资14.5万元，原告提供的评估结论不符合客观实际，因此不予认可。针对党水池和张小燕关于合同解除后案涉房屋装修费用的约定问题。现查明，张小燕在党水池没有和第三人张孔丽就案涉装修费用按照“证明约定”协商一致的情况下，与第三人张孔丽签订了案涉房屋租赁协议，并交付给第三人张孔丽经营使用，且约定的租金远高于原合同租金，并约定案涉房屋无债权债务纠纷，和以前租户无任何纠纷。因此，本案依据诚实守信、解决实际矛盾及公平原则，结合本案的实际和原告（反诉被告）党水池和被告（反诉原告）张小燕、第三人张孔丽各自的过错，本院酌情认定，被告（反诉原告）张小燕承担主要过错责任以60%为宜，原告（反诉被告）承担次要过错责任以40%为宜，第三人不承担责任。因此被告（反诉原告）张小燕应当返还原告（反诉被告）党水池装修费用87000元（145000元×60%）。对于原告（反诉被告）党水池垫付的鉴定费，因该评估结论本院不予认可，该费用由原告自行承担。对于被告（反诉原告）张小燕提出原告（反诉被告）应当支付为其垫付的水电物业费4322元，有证据证实，应予以支持，原告（反诉被告）反驳但未提供证据支持，其理由不予采纳；针对被告（反诉人）张小燕提出原告（反诉被告）应当支付为其垫付的拆卸及搬运空调费用2800元的诉求，因本案已酌情认定案涉装修费用共计为14.5万元（含空调），因此该空调应当归被告（反诉原告）张小燕所有，拆卸及搬运费，应当由其自行承担。综上，被告（反诉原告）张小燕应当支付原告（反诉被告）党水池装修款82678元（87000元-4322元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百二十四条及《最高人民法院》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张小燕于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）党水池82678元；二、驳回原告（反诉被告）党水池及反诉原告（本诉被告）张小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费减半收取2183元，原告（反诉被告）党水池承担873.2元，被告（反诉原告）张小燕承担1309.8元；反诉诉讼费减半收取12.5元，原告（反诉被告）党水池承担7.6元，被告（反诉原告）张小燕承担4.9元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人党水池提交了装修物品及费用清单，拟证明其租赁案涉门面房期间进行了装修及花去费用110817元。上诉人张小燕质证称，该清单系党水池自己罗列，一审中已提供，这里面除了广告牌是他不到2万元添置的，其他的都是他从刘毅杰处接手的，清单上的内容都包含在驻马店市正永信资产评估事务所的《资产评估报告》中。本院认为，上述装修及费用清单系党水池单方制作，张小燕不认可，又无其他证据证实上述装修系党水池自己所作，不能达到党水池的证明目的，故本院不予认定。张小燕作为甲方与作为乙方的刘毅杰于2016年11月10日签订《门面房租赁合同》，该合同第五条甲方的权利与义务第4项约定：“租赁期满，乙方未续租约的，甲方有权收回房屋，所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后3日内搬离，把房屋钥匙交给甲方。”2017年8月26日，在未经张小燕同意下，刘毅杰将案涉门面房转让给党水池，并签订了《转让合同》。党水池从刘毅杰接手案涉门面房后，自行安装了门口铝单板广告牌一个。该事实有已经一审质证的《门面房租赁合同》、《转让合同》及双方当事人的陈述为证，足以认定。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为，根据当事人双方上诉及答辩情况，本案争议的焦点问题是：一、一审判决认定事实是否有误。二、案涉装修款的认定是否应以《资产评估报告》为准。三、一审判决适用过错原则处理本案是否正确。关于第一个焦点问题。涉及到党水池接手案涉门面房后添置的财产及装修设备的认定、张小燕与党水池解除租赁合同后，张小燕是否履行对接义务、张小燕与刘毅杰于签订的《门面房租赁合同》第五条第4项约定等问题。经查，党水池接手案涉门面房后添置的财产及装修设备，在一审判决查明事实部分中虽未明确列明，但在一审法院认为部分认定了部分装修。二审查明事实部分已进行了具体认定。张小燕与党水池解除租赁合同后，张小燕已履行对接义务，该事实有已经一审质证的2018年11月1日张小燕证明、2018年12月28日张小燕对党水池的《通知》及送达单据、视听资料等证据在卷佐证，足以认定。张小燕与刘毅杰于签订的《门面房租赁合同》第五条第4项约定的问题，本院已作认定，理由不再赘述。关于第二个焦点问题。经查，驻马店市正永信资产评估事务所受一审法院委托对案涉房屋装修进行了评估，2019年7月15日作出了驻正永信评报字（2019）第76号《资产评估报告》。该评估机构及评估人员具有相应资质，经现场勘查，评估程序合法，应予认定。该评估报告中的评估净值为201399.51元，实为被估装修及设备的市场价值。一审判决考虑党水池给付刘毅杰装修款数额、党水池使用案涉门面房的时间等因素，且党水池与刘毅杰转让案涉门面房时未经张小燕同意，故一审未将党水池接手后的装修计入装修补偿范围，认定党水池的装修款为14.5万元并无不当。关于第三个焦点问题。经查，本案系租赁合同纠纷，双方当事人就房屋租赁、装修和设备的归属和处理等均有明确约定，且该约定合法有效，在处理本案纠纷时，应按约定处理，原则上不适用过错责任原则及诚实信用原则。《最高人民法院》第十一条第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，对可移动的空调，双方约定明确，应依约由党水池拆除。现张小燕已将该空调拆除，该空调应归党水池所有，拆除费用2800元由党水池承担。扣除空调残值39600元后，对不能拆除的附合装饰装修物残值损失应认定为105400元，由党水池和张小燕各分担50%，即各分担52700元。综上，张小燕应向党水池补偿45578元（52700元-4322元水电、物业费用-2800元空调拆除费用）。党水池的上诉请求均不能成立，应予驳回；张小燕的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有遗漏之处，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、限上诉人张小燕于本判决生效之日起十日内补偿上诉人党水池装饰装修款45578元；二、驳回上诉人党水池、上诉人张小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2183元，党水池负担1500元，张小燕负担683元，评估费3000元，由党水池负担；反诉诉讼费12.5元，由党水池负担。二审案件受理费4626元，由上诉人党水池负担3500元，张小燕负担1126元。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  任蕴力二〇一九年十二月三十日书记员  赵振江