广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤04民终1706号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹小鹏，男，1962年2月4日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：许国强，广东英驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨月华，女，1943年8月15日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。上诉人曹小鹏因与被上诉人杨月华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹小鹏上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判曹小鹏支付杨月华租金111000元（币种为人民币，以下同）；2.对一、二审诉讼费进行合理分担。事实与理由：一审法院认定事实出现重大错误，没有对证据的证明效力进行认定，导致出现明显不合理的判决结果。一审法院认为：雷明建、朱巧倩代曹小鹏支付欠付的2015年10月、11月租金及相关费用，是在曹小鹏履行合同不能，欠付租金的情况下，曹小鹏、杨月华与雷明建、朱巧倩协商作出的止损行为，实际上是曹小鹏向雷明建、朱巧倩转让租赁物的行为，但因曹小鹏与雷明建、朱巧倩对装修补偿与房屋交接等问题，雷明建、朱巧倩无法取得商铺的使用权。后曹小鹏也偿还了雷明建、朱巧倩代付的租金及相关费用的款项，雷明建、朱巧倩向杨月华提出解除合同的要求。由此可以证实，曹小鹏将案涉商铺转租给雷明建、朱巧倩的目的无法实现，曹小鹏与杨月华租赁关系依然存续。前述认定没有任何事实根据。曹小鹏在一审中提交的视听资料显示，雷明建、朱巧倩在案涉商铺外挂出横幅，内容为“招商合作，138××××7444，朱小姐洽谈”，而138××××7444正是朱巧倩使用的电话，足以证实雷明建、朱巧倩已经实际控制案涉商铺，如果其没有占有，如何进行招商合作？雷明建、朱巧倩委托的代理律师当庭认可两人已经实际占有案涉商铺，曹小鹏并无转租行为，系杨月华将案涉商铺直接租赁给雷明建的事实。一审法院没有对相关证据的效力进行认定，甚至没有提及，才导致出现不合理的判决结果。鉴于前述，曹小鹏不应支付2015年11月24日起朱巧倩与杨月华签订租赁合同之后，曹小鹏并未实际占有商铺期间的租金。曹小鹏承租案涉商铺期间，多次与第三方进行合作，由第三方交纳租金。因多次合作经营均失败，导致目前无法举证已经交纳2013年11月、2015年6月、2015年9月租金，曹小鹏愿意承担该诉讼风险，共计交纳租金111000元。二审中，曹小鹏补充上诉理由称，2016年1月11日至2016年9月7日期间的租金问题，曹小鹏起诉后同时申请法院评估装修残值，在一审笔录中有体现，法院要求双方都不得变动装修现场。只要杨月华构成违约，那么评估期间损失均应由杨月华承担，而不应由双方分担该损失。杨月华答辩称：一、杨月华与曹小鹏于2012年8月31日订立《房屋租赁合同》，约定由杨月华提供珠海市香××区××大水××路××号商铺给曹小鹏使用，租期共六年，至2019年10月31日终止。曹小鹏于2016年1月11日向杨月华提出解除合同，但杨月华没有同意，更没有从曹小鹏处收回案涉商铺。案涉商铺自《房屋租赁合同》生效后一直由曹小鹏充分、有效地占有及使用，直至2016年9月7日杨月华收回案涉商铺的钥匙。一审法院认定双方于2016年9月7日正式解除《房屋租赁合同》事实查明清楚，法律适用准确。二、曹小鹏因在案涉商铺开设的众星餐厅经营不善，自2015年8月起陆续将商铺内可移动物品搬离，并拖欠杨月华数月租金。杨月华经曹小鹏介绍认识，与雷明建、朱巧倩签订《房屋租赁合同书》，由雷明建、朱巧倩继续承租案涉商铺，租金维持不变，并且签订合同当日，雷明建主动代曹小鹏补交两个月的租金及补齐押金尾数，均表明雷明建与曹小鹏之间互相认识，是共同利害关系人。另外，一审法院查明，2016年1月15日，曹小鹏向雷明建偿还代为支付的房屋租金，并且，2016年1月17日，朱巧倩向杨月华发出《解除合同通知书》中表明因曹小鹏不愿意将房屋交出，故通知解除双方的租赁合同。由此，一审法院认定，杨月华与雷明建、朱巧倩签订租赁合同，实际上是曹小鹏向雷明建、朱巧倩转让租赁物的行为，因曹小鹏将案涉商铺转租给雷明建、朱巧倩目的无法实现，曹小鹏与杨月华之间的租赁关系依然存续，是有充分事实依据的。三、案涉商铺自《房屋租赁合同》生效后一直由曹小鹏占有、使用，杨月华从未向曹小鹏主张收回商铺，也未向雷明建、朱巧倩移交租赁商铺。朱巧倩于2016年1月17日向杨月华发出的《解除通知书》注明，曹小鹏先生没有意愿将房屋交给朱巧倩，即证明商铺仍是由曹小鹏占有。综上，因曹小鹏一直占有使用案涉商铺，且曹小鹏与杨月华之间的《房屋租赁合同》于2016年9月7日才解除，曹小鹏有义务向杨月华支付租金。请求二审法院驳回曹小鹏的全部上诉请求。杨月华另补充答辩意见称，关于2016年1月11日至2016年9月7日的租金，因曹小鹏未与杨月华解除房屋租赁合同，也未将案涉商铺归还给杨月华，在此期间案涉商铺仍由曹小鹏占有使用，曹小鹏有支付租金的义务。评估期间杨月华应法院要求未变动装修现场。曹小鹏向一审法院提出以下诉讼请求：1.判令杨月华退回房屋押金74000元；2.判令杨月华赔偿装修损失151445元；3.判令杨月华承担本案诉讼费用。杨月华向一审法院提出以下反诉请求：判令曹小鹏向杨月华支付拖延支付的九个月租金共计511000元。一审法院审理查明，2012年8月31日，曹小鹏、杨月华签订《房屋租赁合同书》，约定曹小鹏租赁杨月华位于珠海市香××区××大水××路××号商铺，面积561平方米，用作经营私人会所。合同约定2012年9月1日至10月31日为装修期，免租金。2012年11月1日至2014年10月31日为正式租赁期，月租金37000元，2016年11月1日至2019年10月31日，月租金为40000元。双方签订合同3天内，承租方需支付相当于两个月的租金及预交两个月租金。合同另外约定：承租方在租赁期内，如要转让给第三方，必要得到出租方同意并协调好转租手续，承租方不按时交纳租金，拖欠一个月租金，视为严重违约，出租方有权立即终止合同，无条件收回出租房屋并不再退还押金及装修费用。如合同期满或双方商议同意终止合同时，承租方如已付清房屋缴交的一切费用后，出租方将押金如数退回给承租方。合同签订后，曹小鹏投入资金对租赁房屋进行装修，具体项目包括铺设地板、门窗装饰工程、空调设备系统工程及空调风系统工程，并添置相关设备。装修装饰完成后，曹小鹏利用租赁商铺进行红酒会所、餐厅的经营。2012年8月31日，曹小鹏向杨月华支付租赁押金74000元及2012年11月、12月租金74000元。此后，曹小鹏基本上依照约定向杨月华支付每月租金，但未支付2013年11月租金37000元，2015年6月租金37000元。自2015年8月起，曹小鹏因经营不善，日常营业基本停止，后陆续将租赁房屋内可移动物品搬离，并欠付2015年9月租金37000元、2015年12月租金40000元。2015年11月24日，杨月华与雷明建、朱巧倩签订《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋租赁给雷明建、朱巧倩用作办公、会所、艺术品收藏展销。合同约定出租方已于2015年11月25日将商品铺移交给承租方，承租方享有2个月免租装修期，由2016年2月1日起交付租金。合同签订后，雷明建向杨月华转账支付80000元。杨月华向雷明建开具收据，称收到雷明建网银汇入80000元（2015年10月租金37000元、11月租金40000元，是代曹小鹏补交），6000元为押金尾数，合共80000元。2016年1月15日，雷明建向曹小鹏出具收据，称收到曹小鹏偿还借款102800元，该款项系代曹小鹏交纳杨月华租金及水电、物业费用，并表示自收到该项款项后，不再干涉曹小鹏与杨月华之间的房屋租赁合同事宜。2016年1月11日，曹小鹏委托广东显德律师事务所向杨月华出具《律师函》，在杨月华没有与曹小鹏解除租赁合同的情况下，私自将标的房屋出租给雷明建、朱巧倩，雷明建、朱巧倩多次向曹小鹏主张权利，对私人会所的经营造成极大的影响。曹小鹏向杨月华表示解除合同，并依法律途径处理。同日，曹小鹏向一审法院提起诉讼，要求杨月华退回抵押金并赔偿装修损失。2016年11月17日，朱巧倩向杨月华发出《解除合同通知书》，称杨月华与曹小鹏之间的租赁合同没有解除，经多次交涉，曹小鹏没有意愿将房屋交付其本人，故通知杨月华解除双方的租赁合同。在本案审理过程中，经曹小鹏申请，一审法院于2016年4月12日委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估，该公司也具评估结论：基于2016年9月7日的市场价值为10000元。后曹小鹏提出来异议，要求重新评估。一审法院另行委托珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对案涉装修价值进行评估，其结论为基于2016年1月11日的装修价值为151455元。一审法院认为，曹小鹏、杨月华签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效。在履行租赁合同过程中，曹小鹏作为承租人，基本履行了支付租金的义务，但也存在拖欠部分租金的事实。自2015年8月起，因经营不善，曹小鹏停止使用租赁房屋，且将屋内物品陆续搬离。在此期间，杨月华与雷明建、朱巧倩签订新的房屋租赁合同，且雷明建、朱巧倩主动代曹小鹏交付欠付的2015年10月、11月的租金及相关费用。可见杨月华与雷明建、朱巧倩签订租赁合同，是在曹小鹏履行合同不能，欠付租金的情形下，曹小鹏、杨月华与雷明建、朱巧倩共同协商作出的止损行为，实际上是曹小鹏向雷明建、朱巧倩的转让租赁物的行为。但因曹小鹏与雷明建、朱巧倩对装修补偿与房屋交接等问题，雷明建、朱巧倩无法按时取得涉案商铺的使用权，后曹小鹏也偿还了雷明建、朱巧倩代付的租金及相关费用的款项，雷明建、朱巧倩向杨月华提出解除合同的要求。由此可证实，曹小鹏将涉案商铺转租给雷明建、朱巧倩的目的无法实现，曹小鹏与杨月华之间的租赁关系依然存续。曹小鹏于2016年1月11日向杨月华发出解除合同通知书并提起合同解除的赔偿之诉，已向杨月华明确提出了解除合同的意思表示。杨月华对曹小鹏经营不善并将物品搬离的事实清楚，也对曹小鹏转租的事实充分认识并予以配合，但在转租不能，曹小鹏提出合同解除的通知后，不置可否，任由商铺空置，致租金损失进一步扩大。因此，自2016年1月起，案涉房屋无法使用收益，曹小鹏、杨月华均有过错，应对有关损失予以分担。因案件审理需要，对商铺的装修价值进行司法鉴定需有一定的时间，至2016年9月7日，经评估机构现场勘察测量后，有关装修物的现状已经确定，杨月华也自认在2016年9月7日起实际占有管理租赁物业。故2016年1月至2016年9月7日的租金损失，由曹小鹏与杨月华共同负担，即曹小鹏负担每月20000元的租金损失，计为164666元。杨月华自2016年9月7日起收回租赁商铺，可见其已同意解除合同。在合同解除后，承租方应清偿所欠租金及相关费用，出租方应将租赁押金予以退还。另外，出租方收回商铺后，应对承租方投资的可利用的装修物的残值予以赔偿。本案中，曹小鹏确实投入资金对租赁房屋进行豪华装修，其中木材地板、空调及通风系统均有使用价值，故一审法院在综合考虑实际情况下，认可珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对案涉装修价值进行评估结论，杨月华应向原告赔偿装修残值151455元。综上，曹小鹏尚未欠被告2013年11月租金37000元、2015年6月租金37000元、2015年9月租金37000元、2015年12月租金40000元，以及2016年1月至9月7日应负租金损失164662元，合计315662元。杨月华应向曹小鹏返还租赁抵押金74000元并赔偿装修残值151455元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：一、杨月华于判决发生法律效力之日起十日内向曹小鹏退还租赁押金74000元；二、杨月华于判决发生法律效力之日起十日内向曹小鹏赔偿装修残值151455元；三、曹小鹏于判决发生法律效力之日起十日内向杨月华赔偿租金损失315662元；以上三项相抵，曹小鹏应向杨月华支付款项90211元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4682元，反诉受理费4455元，司法鉴定费4000元，由曹小鹏负担6762元，由杨月华负担6375元。二审中，曹小鹏和杨月华均未提交新证据。本院经审理查明，朱巧倩向杨月华发出的《解除合同通知书》的落款时间为2016年1月17日。2016年3月17日的一审庭审中，雷明建述称，其与曹小鹏有合作，需要改造餐厅，部分做餐厅，部分做艺术品展示，曹小鹏声称自己资金周转困难，希望雷明建代付两个月租金，于是雷明建找了杨月华代付租金，杨月华向雷明建表示曹小鹏经常拖欠房租，希望雷明建直接把商铺租走做生意，杨月华可以解除与曹小鹏的合同，所以雷明建与杨月华签订了租赁合同。雷明建另称，其与杨月华签订的租赁合同是一个新的合同，而不是曹小鹏与杨月华之间合作的延续，杨月华这么做是因为其认为曹小鹏没有支付房租的能力，这样是为了防止曹小鹏拖欠更多的房租，雷明建租房有一个多月的免租期，这一个月的时间可以用来解决曹小鹏腾房交付与杨月华交付房屋的问题。雷明建与杨月华签订合同的时候曹小鹏不在场，没有通知曹小鹏，曹小鹏也在出差。雷明建有向曹小鹏发出要求交房的行为。2016年3月17日的一审庭审中，曹小鹏称：“曹小鹏是从事房地产生意的，只是刚好资金周转问题，才让雷明建代付了租金，雷明建与杨月华并没有达成任何正式的协议，杨月华称其没有收铺的意愿，但实际上她的一房二租的行为导致了雷明建、朱巧倩多次向曹小鹏主张商铺的使用权。”二审中，曹小鹏称，其认识雷明建、朱巧倩，雷明建本来是要和曹小鹏合作经营，在曹小鹏介绍雷明建和杨月华认识后，杨月华主动和雷明建讲曹小鹏没有钱，可以直接将房屋出租给雷明建，所以雷明建和杨月华绕开曹小鹏自行签订了租赁合同，事实上雷明建与曹小鹏的合作还没开始，双方关系就因此已经破裂。在杨月华和朱巧倩签订租赁合同前，案涉商铺中可以移动的东西大部分搬走了，但未移交，因为要腾出地方给雷明建经营艺术品。曹小鹏在2015年12月初已经将商铺钥匙给了杨月华，但没有证据，雷明建也有钥匙。雷明建有进场，还因为场地太大打了招商的横幅。经审理，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，曹小鹏和杨月华分别为澳门特别行政区居民和香港特别行政区居民，本案系涉港澳房屋租赁合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因案涉商铺位于内地，内地与本案有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。本案二审争议的焦点在于曹小鹏是否需要向杨月华支付2015年12月至2016年9月7日期间的租金，对此，本院评析如下：首先，杨月华与朱巧倩签订《房屋租赁合同书》，约定将案涉商铺出租给朱巧倩，但本案中并无证据证明杨月华在与朱巧倩签约前或签约后曾通知曹小鹏解除双方之间的房屋租赁合同，结合曹小鹏于2016年1月11日以杨月华私自将曹小鹏承租的案涉商铺出租给他人为由通知杨月华解除合同的事实可见，在曹小鹏发出解除合同通知前，曹小鹏与杨月华的租赁合同尚未解除。其次，曹小鹏主张其于2015年12月初将案涉商铺的钥匙交还给杨月华，杨月华不予认可，曹小鹏未对该主张举证予以证明，本院不予采信。曹小鹏主张案涉商铺已经交给雷明建、朱巧倩实际使用的依据之一是商铺外墙悬挂有招商广告，雷明建不认可其已经实际占用案涉商铺。一审中曹小鹏自称雷明建、朱巧倩多次向其主张商铺使用权，若如曹小鹏所言其二人已经实际占有了案涉商铺，则雷明建、朱巧倩并无主张使用权的必要。同时，若雷明建、朱巧倩已经占有案涉商铺，在其二人已经支付了部分押金并代曹小鹏支付了两个月租金的情况下，其二人又于2016年1月以曹小鹏无意移交商铺为由通知杨月华解除合同并不符合常理。再者，若雷明建、朱巧倩已实际占有案涉商铺，杨月华作为出租人，对于朱巧倩以曹小鹏无意交付商铺为由解除合同未提出异议亦不符合常理。综上，曹小鹏关于其已于2015年12月向杨月华归还案涉商铺的主张理据不足，本院不予采信。再次，曹小鹏系以杨月华私自将案涉商铺转租给他人为由解除合同，双方的租赁合同是否因曹小鹏发出通知而解除，取决于曹小鹏所主张的解除合同的理由是否成立。如前所述，曹小鹏未举证证明在其发出解除合同通知前已经将商铺交还给杨月华，亦未证明2015年11月24日起案涉商铺已由雷明建、朱巧倩实际占有，应承担不利后果，本院认定曹小鹏向杨月华发出解除合同通知之时仍占有案涉商铺。曹小鹏提供的证据不足以证明其与杨月华之间的租赁合同无法继续履行，因此，曹小鹏所主张的解除合同的理由不成立，其发出的解除通知不发生解除曹小鹏与杨月华之间的《房屋租赁合同书》的法律效果。曹小鹏也未举证证明其在2016年1月11日之后已经向杨月华移交了案涉商铺，一审法院根据杨月华自认于2016年9月7日实际占有案涉商铺认定曹小鹏与杨月华的租赁合同于当日解除并无不当，本院予以维持。最后，如前所述，曹小鹏与杨月华的《房屋租赁合同书》于2016年9月7日解除，在此之前曹小鹏未向杨月华交还案涉商铺，曹小鹏理应支付2015年12月至2016年9月7日期间的租金。一审判决认定杨月华对2016年1月至2016年9月7日期间的租金损失存在过错，应自行承担部分责任，杨月华对此未提出异议，本院予以维持。据此，一审判决认定曹小鹏应向杨月华支付2015年12月至2016年9月7日期间的租金204666元并无不当，本院予以维持。曹小鹏主张其无需承担2015年11月24日起的租金理据不足，本院不予支持。综上所述，曹小鹏的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。一审判决裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由曹小鹏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇一九年十二月二十七日书记员 黄愈定