四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10075号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街99号华置广场B1层。 法定代表人：吴秀明，经理。 委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：爱美高公司实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李箫，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司（以下简称采蝶梦工场）因与上诉人爱美高公司实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭于2019年6月13日、2019年10月18日对本案进行了审理。本案现已审理终结。 采蝶梦工场上诉请求：1、请求撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初5912号民事判决第三项，判令爱美高公司向采蝶梦工场赔偿美食广场消防改造、灭火系统改造、厨房设备费、空调、风管设备安装改造费用等损失共计3306706元；2、请求法院撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初5912号民事判决第四项，改判驳回爱美高公司要求支付租金及违约金的请求；3、请求判令爱美高公司承担本案诉讼费。 事实与理由：一、一审法院未支持采蝶梦工场关于消防改造、灭火系统改造、厨房设备费等于评估报告附件119页载明的3306706元的损失请求，系认定事实错误。1、关于消防改造、灭火系统改造和厨房设备费的问题。采蝶梦工场不仅提供了相应的合同，还提供了四川鼎立消防工程有限责任公司收取消防改造费、成都市武侯区鸿宇消防设备经营部、四川佳信厨房设备有限公司收取上述费用的收据。同时消防改造费用系美食广场等公共场所装修必然发生的费用，不经过消防改造是无法开业的。该部分损失未能体现在造价鉴定报告中，系现场改造的相关设备已被爱美高公司拆除，且该部分改造内容未体现在装修施工图中，故造价鉴定机构无法鉴定，其责任不在采蝶梦工场。同时清单中大部分在2016午7月20日四川国力公证处的现场公证视频中有体现，后该部分设备被爱美高公司拆走。 二、一审法院判决采蝶梦工场支付租金及违约金系认定事实、适用法律错误。《补充协议》中明确约定“甲方应确保租赁区域具备持续的、不间断的、能满足乙方满负荷正常运转要求的技术条件，包括但不限于供水供电供气、中央空调、电梯运行正常……因此导致乙方无法正常营业的，乙方有权免于支付无法正常营业期间的相应租金及物业服务费……”；同时一审法院还查清爱美高公司未能提供适租的房屋。根据法院查清的上述事实，采蝶梦工场有权免于支付租金，但一审法院仍判令上诉人向被上诉支付租金及违约金306975元系认定事实错误，适用法律不当。 爱美高公司答辩称，请求驳回采蝶梦工场的上诉请求。关于采蝶梦工场主张的3306706元损失没有事实与法律依据，不应得到支持：消防改造和灭火系统263040元＋50000元，仅有合同，应由其自行拆除，采蝶梦工场无证据证明其有实际损失；厨房设备费2733700元系可拆除的未形成附合的设施设备，采蝶梦工场自行拆除。根据一审举出的调货清单，采蝶梦工场已将相应的设施设备已经调走，鉴定机构现场勘查时已无相应的厨房设备设施。消防改造费用263040元，灭火系统5万元，没有相关的付款凭据，鉴定时也无相关的证据，不应支持；关于采蝶梦工场认为其不应支付租金与违约金的诉请，因本案中系采蝶梦工场存在逾期支付租金的根本违约行为，因此采蝶梦工场应当支付租金及违约金。但我方对于一审法院认定的金额不认可，对具体金额的意见在我方上诉的事实及理由中进行详述。 爱美高公司上诉请求：1、请求依法撤销青羊区人民法院作出的（2016）川0105民初5912号民事判决书，在查清事实的基础上发回重审或依法改判。2、由采蝶梦工场承担一、二审案件受理费。 事实及理由：一、一审法院对合同解除的事实认定不清、适用法律不当。l、一审法院以爱美高公司由以下违约行为，认为采蝶梦工场具有法定解除权的认定错误：（1）排烟不畅，经整改后仍不能满足经营所需：（2）爱美高公司未能履行120万元优惠券的承诺。理由：关于（1）的问题。根据《租赁合同》第15.4.1条“该房屋经营餐饮及餐饮附属零售业态品牌商品”、15.10.3“乙方须妥善自行处理经营过程中所产生的噪音、气味……”、附件二《现有装修、附属设施及设备状况表》“排油烟系统目前状况为“现有条件仅能提供100000m³/h厨房排油烟风量，油烟罩由乙方自行选型购买。”、“现有设计前厅面积按餐厅总面积2/3，考虑时前厅冷负荷指标为250W/平方米，厨房面积按餐厅总面积1/3考虑时预留定点空调冷负荷383KW，”即合同签署时采蝶梦工场并未提出中央空调制暖技术需求。”、《补充协议》第二条“如因甲方原因导致在乙方运营时间中断，甲方应当在乙方发出通知后立即进行修理。若甲方未能在乙方发出通知后二十四小时内进行该修理，乙方有权选择或通过第三方进行该修理（公共设备除外），但维修后的一切合理费用由甲方支付，因此导致乙方无法正常营业的，乙方有权免于支付无法正常营业期间的相应租金及物业服务费，并有权要求甲方赔偿乙方相应损失。”的约定以及2015年11月30日的整改说可以看出：采蝶梦工场接受了租赁物的现状，爱美高公司已经完成了出租人的交付义务；排油烟处理问题非爱美高公司责任，即使存在排烟不畅的情况，采蝶梦工场可以按约定的处理方式行使权力，若有充分证据证明是爱美高公司的原因，修理后的合理费用可以由爱美高公司承担，但采蝶梦工场并不直接享有解除权；合同签署时，采蝶梦工场未提出中央空调制暖技术需求，因此采蝶梦工场不能以中央空调不制暖为由解除合同；关于（2）的问题。购买120万元优惠卡不是《租赁合同》约定的爱美高公司的义务。购买优惠卡是爱美高公司与采蝶梦工场之间在租赁合同关系已建立之后，另行商量的关于预付款消费法律关系，该消费行为是否履行、如何履行，均没有明确的书面约定，不影响租赁合同的履行。爱美高公司为了采蝶梦工场有更好的经营环境，依然多次配合整改，一审法院却将无偿支持认定为义务，并据此认定爱美高公司存在根本违约行为，属认定事实不清。2、爱美高公司享有合同解除权，合同解除时间应当是2016年6月27日。截至2016年6月27日，采蝶梦工场未缴纳过租金，且在2016年5月私自撤场，采蝶梦工场存在拖欠租金、私自撤场等违约行为，根据《租赁合同》第16.3的约定，爱美高公司有权单方解除合同，且于2016年6月27日向采蝶梦工场发送了合同解除函，因此合同解除的时间应当认定为2016年6月27日。 二、一审法院关于损失金额及责任划分认定事实不清，适用法律错误。l、关于损失金额认定的错误：设计费、采蝶梦工场装修爱美高公司免费提供仓库的费用、未形成附合的装饰装修。关于设计费的问题，合同仅约定装修费8万元，但相关收据的金额远远高于该约定，收据金额与合同预定进度也不符，另外票号与开票时间逻辑不符：相关收据编号为连号，而开具时间跨度却为6个月，且票号小的开具时间在后，票号大的开具时间反而在前。关于采蝶梦工场装修爱美高公司免费提供仓库的费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”爱美高公司为采蝶梦工场免费提供的100平方的指定位置作为货品储存仓库，并不在租赁合同范围内，也未不收取租金，采蝶梦工场擅自改变用途用做超市并进行装修的费用应由其自行承担。关于未形成附合的装饰装修的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“未形成附和的装饰装修物，可有承租人拆除”，鉴定报告中关于赠送面积超市部分及耒形成附和的成品货柜、沙发、栽植乔术、石狮子、货架部分、冻柜、花槽、石狮子等部分的损失金额应予扣除。2、关于责任划分。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，因采蝶梦工场根本违约导致的合同解除，损失应当自行承担。 三、一审法院对采蝶梦工场应当支付的租金金额认定错误。l、关于装修期、免租期的租金（即2015年6月8日至2016年2月7日）该装修期、免租期是爱美高公司基于租赁长达10年的前提下给予采蝶梦工场的租金优惠，是在将来10年的租赁期中可挽回损失的，然而合同因采蝶梦工场的违约行为而解除，因此此期间的租金应当向上诉人支付。2、关于2016年2月8日至2016年6月27日的租金。爱美高公司于2016年6月27日向采蝶梦工场发送合同解除函，2015年12月16日至2016午6月27日是实际租赁期间，采蝶梦工场应向支付该期间的租金1248047元。 四、一审法院对能源费的收缴主体认定错误。根据《租赁合同》第7.3条约定“乙方租赁房屋内水电天然气等按月抄表，乙方按实际用量向甲方指定的管理公司支付相应的费用”，《补充协议》第1条第（3）款也约定“乙方租赁房屋内水电等按月抄表，乙方按实际用量及本协议附件二所约定标准向甲方指定的管理公司支付相应的费用”，因此采蝶梦工场应承担缴纳水电等能源费用的义务。根据爱美高公司与成都市自来水有限责任有限公司签订的《四川省城市供用水合同》以及与成都电业局签订的《高压供电合同》可知，华置广场的水、电都是有爱美高公司缴纳的。在合同约定采蝶梦工场向爱美高公司指定的管理公司支付相应的费用，及爱美高公司一审举出的付款通知的情况下，爱美高公司有权要求采蝶梦工场缴纳水电能源费用。 五、一审法院对合同提前解除造成的违约金认定错误，应予调整。根据《租赁合同》16.1条“在租赁期内，若因乙方原因解除合同的，则甲方不退还乙方已缴纳所有款项，另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金”的约定，截止2016年6月27日，租赁合同已履行12个月，尚有108个月（12×10-12）未予履行，违约金为98790×108×10%=1066932元，此约定明确具体，不违反法律法规的禁止性规定，且是双方真实意思的表示，因此爱美高公司关于违约金的诉讼请求于法有据，应予支持。 六、爱美高公司的停业损失应当得到支持。采蝶梦工场答辩称，1、采蝶梦工场签订合同的目的是用于经营餐饮，本案中采蝶梦工场解除合同的事由是厨房排烟不畅、不能使用中央空调。油烟的问题在附件二中有载明，爱美高公司在2015年11月30日、12月再次整改，但仍然出现问题，附件二现有的装修现有附属设施状况表第6项明确约定了空调设施的标准。2016年3月会议纪要中爱美高公司有回复整改案涉租赁场地的制暖问题，根据《补充协议》第2条，爱美高公司应确定租赁物内满足采蝶梦工场满负荷的技术条件，包括但不包含供电、供水、电梯运行正常等。关于租金的问题，免租期是2015年2月至2016年6月8日，爱美高公司要求采蝶梦工场支付免租期内的租金没有事实和法律依据。 采蝶梦工场向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方之间的租赁合同于2016年4月22日已经解除；2．爱美高公司赔偿经济损失共计15500000元；3．本案诉讼费由爱美高公司承担。一审庭审中，采蝶梦工场明确第2项诉请损失构成包括保证金105000元、员工宿舍租押金及中介费86300元、美食广场设计费630000元、美食广场装饰装修费用10098034元、美食广场消防改造费用363040元、美食广场厨房自动灭火系统设备费50000元、美食广场灭鼠除虫费用14400元、美食广场冷柜、餐具、食品模型189170元、厨房设备费2733700元、美食广场商标注册卫生许可代理及其他杂项代理费用78490元。 爱美高公司向一审法院提出反诉诉请：1．采蝶梦工场支付装修款、营业免租期租金790320元、物管费1317200元，合计2107520元；2．采蝶梦工场支付拖欠租金、物管费用、能源费用（计算至2016年5月14日止）共计1690270元，其中租金318174.46元，物管费用1023839元，能源费用348253.5元；3．采蝶梦工场赔偿停业损失1185480元（从2016年5月14日暂计算至起诉之日止）；4．请求判决采蝶梦工场支付违约金1066932元；5．本案本诉和反诉的诉讼费用由采蝶梦工场承担。 采蝶梦工场答辩称，一审法院就爱美高公司的诉求除租金及违约金部分，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回爱美高公司的上诉请求。 一审法院经审理认定事实：2014年7月7日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）签订《华置广场房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B1002－B1002a号房屋（详见附件一《房屋平面位置图》，示意图仅作参考识别用途；附件二：《现有装修?附属设施及设备状况表》）出租给乙方经营使用，房屋租用面积为3293平方米；甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位。甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，从开业日计算，即为自2014年11月1日起至2024年10月31日止，若因甲方原因不能按预定时间开业，甲方需提前4个月通知乙方，但甲方保证延期开业时间不能超过30天；乙方必须于2014年11月1日前完成装修工程并开业。自甲乙双方约定的交付日或乙方实际接收该房屋之日较早者起，乙方可享受最长装修期150天；装修期内甲方不收乙方租金和推广费、收银机使用费、物业管理费，但其余费用依本合同及附件三《华置广场租户手册》中的一切约定（包括但不限于装修管理费、建渣清运费），乙方仍须按约定交付，乙方须于2014年6月4日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续。保底租金和提成租金统称为租金，房屋的租金自开业日起，按月缴纳给甲方；2014年11月1日至2016年10月31日期间保底租金标准为30元／月／平方米，保底月租金合计98790元，2016年11月1日起，保底租金在上一年月租金基础上每两年递增5％，在本合同签订日，乙方须缴纳装修期结束开业后2014年11月1日至2014年11月30日期间首期保底租金给甲方；提成租金为2014年11月1日至2019年10月31日期间该自然月的月含税营业额的7％，2019年11月1日至2024年10月31日期间该自然月的月含税营业额的8％，如按每个自然月的月营业额经计算所得的提成租金高于保底租金，则乙方须于甲方发出付款通知后五日内向甲方全额缴清上个日历月保底租金与提成租金之差额部分。乙方在本合同签署后十五个工作日内须向甲方一次性缴清和货保证金1500元；租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还房屋，并办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续后六十个工作日内，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方。乙方接受甲方已授权的物业管理公司对华置广场实行物业管理，乙方承诺严格遵守甲方指定的《华置广场租户手册》及甲方所授权物业管理公司制定的《华置广场物业管理手册》和《华置广场装修管理手册》，并服从甲方及甲方已授权的物业管理公司的管理并按时缴纳物业管理费和装修管理相关费用。在租赁期满或本合同提前解除交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态，乙方应将乙方进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属甲方的设施设备完好无损，使该房屋处于甲方交付房屋时状态；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日2.44元／平方米的标准缴纳房屋占用费，日房屋占用费合计为8034．92元。乙方的装修方案必须经过甲方及甲方授权的物业管理公司审核和书面认可和相关政府部门审批同意后方可实施；在约定租赁期内，乙方应给根据商场的整体发展变化将房屋装修和设施进行更新，改造前乙方须将装修改造方案上报甲方，取得书面同意和相关政府部门审批同意后方可进行，改造期间租金等费用仍须照常缴纳；乙方须于施工开始十五天前就有关装修之承包商、设计图纸、材料等提交甲方或物业管理公司审核并取得甲方或物业管理公司的书面同意及相关政府部门审批同意后方可施工。在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、收银机使用费、推广服务费、物业管理公司应向乙方无息退还尚未到期的物业管理费，甲方除此外应赔偿乙方在甲方场所内投入之直接损失（包括设备、材料等）。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10％收取违约金。在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收违约金外，甲方有权解除本合同。乙方租赁期间，乙方的控制权或实际控制人在不变的情况下，乙方可以与第三方联营，但未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租、转借给第三方，乙方不得将该房屋承租权作质押。如果乙方违反本合同关于营业时间的约定，并非甲方原因提前停止营业或延迟开业达十次以上（含十次）、如非甲方原因所承租房屋停业或部分停业累计超过三天（含三天），则甲方有权解除合同（不可抗力原因除外）。 后双方签订《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，约定由于B1001、B1002、B1002a号房屋的交付日期延迟，经协商致就上述《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订：甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，自2015年4月16日起至2025年4月15日止；乙方必须于2015年9月16日前完成装修工程并开业；自甲乙双方约定的交付日或乙方实际接收该房屋之日较早者起，乙方可享受最长装修期5个月，即自2015年4月16日起至2015年9月15日止；装修期内甲方不收取乙方租金、推广费、收银机使用费，但其余依《华置广场房屋租赁合同》、合同附件三《华置广场租户手册》及本协议附件二中的一切约定乙方应缴纳的费用，乙方仍须按约定缴纳。甲方同意给予乙方3个月的营业免租期，乙方同意该3个月营业免租期由开业当日起计算，在营业免租期内，乙方无须支付本补充协议第三条规定的租金及物业服务费，但须支付《华置广场房屋租赁合同》所规定的推广费、收银机使用费及因使用租赁单元而发生的其他费用。2015年9月16日至2017年9月15日期间保底租金标准为30元／月?平方米，月租金合计98790元，2017年9月16日起，保底租金在上一年月租金基础上每两年递增5％；提成租金为2015年9月16日至2020年9月15日期间该自然月的月含税营业额的7％，2020年9月16日至2025年4月15日期间该自然月的月含税营业额的8％，如按每个自然月的月营业额经计算所得的提成租金高于保底租金，则乙方须于甲方发出付款通知后五日内向甲方全额缴清上个日历月保底租金与提成租金之差额部分。乙方同意甲方无需因为B1001、B1002、B1002a号房屋的交付日期迟延向乙方承担任何经济责和法律责任。如果乙方违反本合同15.4.2款关于营业时间的约定，并非甲方原因提前停止营业或迟延开业达十次以上、如非甲方原因所承租房屋全部或部分停业累计超过十五天，则甲方有权解除合同；部分停业指以下任一种情况“（1）停业面积超过乙方实际营业面积的30％，实际营业面积以总推位面积计算库房、办公用房及座位面积均不计算在实际营业面积内；（2）停业推位数目超过总推位数目的30％”。乙方需向甲方授权物业管理公司交纳的物业服务费为50元／平方米?月，以租用面积计算，自乙方承租单元开业之日起按月支付。 成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）后又签订《补充协议》一份，对上述《华置广场房屋租赁合同》未尽事宜协商一致，约定：如乙方公司申请变更租赁合同之承租人为乙方于成都设立的新公司并由新公司实际使用租赁合同项下的房屋，则乙方须按甲方要求提供新公司之一切资料并取得甲方之同意；经甲方审批同意，新公司应及时与甲方按甲乙双方的租赁合同及本补充协议的条款及条件签署租赁合同，一经新公司与甲方签署租赁合同，甲乙双方所签署的租赁合同及本补充协议即告解除。甲方应确保租赁区域具备持续的、不间断的、能满足乙方满负荷正常运转要求的技术条件，包括但不限于供水供电供气中央空调、电梯运行正常，如因甲方原因导致在乙方运营时间中断，甲方应当在乙方发出通知后立即进行修理；若甲方未能在乙方发出通知后的二十四小时内进行修理，乙方有权选择自行或通过第三方进行修理，但维修后的一切合理费用由甲方支付，因此导致乙方无法正常营业的，乙方有权免于支付无法正常营业期间的相应租金及物业服务费，并有权要求甲方赔偿乙方相应损失，甲方根据TheONE购物中心场地的实际使用情况为乙方免费提供100平方米的指定位置（详见附件库房位置图）作为乙方的货品储存仓库。 2015年4月2日，万锦涛代表采蝶梦工场（甲方）与成都易邦装饰设计有限公司（乙方）签订《装饰规划设计合同》约定甲方将成都华置广场B－1027／1028／1029商铺项目委托乙方进行规划设计，成都易邦装饰设计有限公司开具收据7张，确认收到设计费共计63万元，其中，美食广场设计费558000元。 2015年6月6日，成都采蝶餐饮管理有限公司签署《爱美高公司商铺设施及装置交收表格》，双方确认于该日交接案涉租赁B1001－B1002－B1002a号商铺。 2015年6月12日，采蝶梦工场与四川盛世锦创建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修合同》，约定由四川省盛世锦创建筑装饰工程有限公司承包装修案涉租赁房屋，工程造价总价款1460万元，工程期限为90天，开工日期2015年6月16日，竣工日期2015年9月16日，采取包工、包全部材料的形式。该双方于2015年9月22日进行装修决算，决算装修费用总计8235271元。四川省盛世锦创建筑装饰工程有限公司向采蝶梦工场开具收据6张，确认共计收到装修工程款684万元。 2015年9月26日，采蝶梦工场以案涉租赁房屋经营的恒大美食广场开业。 2015年11月10日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）、采蝶梦工场（丙方）签订《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》，约定：甲乙双方就甲方所有的位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B102－B1002a号房屋签署的《华置广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，上述租赁合同和补充协议以下统称为原合同，由于乙方向甲方申请将原合同项下的权利义务概括转让给丙方及原合同商务条款调整，经三方协商一致，就《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订，现达成如下补充协议“甲、乙、丙三方均同意：自本协议生效之日起，乙方将成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B1002－B1002a号房屋租赁签订的原合同约定的权利义务全部转移给丙方。乙方已经向甲方缴交的各项费用（如有），转为丙方向甲方缴交的费用，由乙方和丙方自行进行结算支付，甲方无需另行向丙方出具票据。丙方无条件接受甲、乙双方已签署的原合同，甲、丙双方按原合同享受权利、履行义务。甲方向丙方出租房屋的期限自房屋交付之日起至2025年11月7日止，丙方必须于2015年11月8日前完成装修工程并开业，装修期为5个月，自2015年6月8日起至2015年11月7日止，实际装修期长于或短于该期限的，甲丙双方均同意按此期限计算装修期产生的所有费用。租金自开业日起，按月缴纳给甲方2015年11月8日至2017年11月7日期间保底租金标准为30元／月?平方米，月租金合计98790元，2017年11月8日起，保底租金每两年递增5％（每两年指每两个租赁年）；2015年11月8日至2025年11月7日收银机使用费为300元／月；提成租金为2015年11月8日至2020年11月7日期间该自然月的月含税营业额的7％，2020年11月8日至2025年11月7日期间该自然月的月含税营业额的8％，如按每个自然月的月营业额经计算所得的提成租金高于保底租金，则丙方须于甲方发出付款通知后五日内向甲方全额缴清上个日历月保底租金与提成租金之差额部分。甲方同意给予乙方3个月的营业免租期、乙方同意该3个月免租期由开业当日起计算，在免租期内，乙方无须支付本协议第三条规定的租金及物业服务费，但必须支付《华置广场房屋租赁合同》所规定的推广费、收银机使用费及因使用租赁单元而发生的其他费用”。 爱美高公司出具《证明函》，载明：爱美高公司与成都采堞轩餐饮管理有限公司签订了《租赁合同》，将成都市青羊区提督街99号华置广场TtheONE购物中心B1001、B1002、B1002a号房屋租给成都采蝶轩餐饮管理有限公司；因经营需要，成都采蝶轩餐饮管理有限公司拟在青羊区设立采蝶梦工场；现我司同意华置广场TheONE购物中心B1001、B1002、B1002a号房屋由采蝶梦工场使用。 《关于TheONE购物中心彩蝶美食广场排油烟问题整改说明》载明：2015年11月30日由项目部组织的关于彩蝶美食广场排油烟问题施工整改已完毕，经项目部、总工室、彩蝶轩商户、三局安装、物业部、商管部共同现场测试验收，在彩蝶轩美食广场商铺末端测试风速为9.4m/s，可满足使用要求；另增加3个排风系统，为EAP-P-B1-09、EAP-P-B1-08、EAP-P-B1-02，供彩蝶使用。该说明落款的到场人员签字确认处有爱美高公司员工易超的签名。 2016年3月1日，爱美高公司向成都采蝶轩餐饮管理有限公司出具《关于要求恢复美食广场营业档口告知函》，载明：自2016年2月10日至2016年3月1日贵司目前停业面积超过实际面积的30％，停业摊位数目超过总摊位数目的30％，累计时间超过十五天；兹通知，贵司在2016年3月15日前恢复档口营业，并于2016年3月15日前提供档口恢复排班安排，否则我司将有权按照合同规定采取相应措施。 2016年3月16日，爱美高公司向成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司盖章出具《经营模式说明函》一份，载明：贵司租赁我司负一楼B1001、B1002、B1002a号商铺，允许贵司采用联销经营模式运营采蝶梦工场店（恒大广场购物中心提督店），须遵照贵我双方所签《租赁合同》的相关要求合法经营，并由贵司承担原租赁合同权利义务和联营后的相关连带责任。案外人都翔、梁文生、高琨分别于2016年将采蝶梦工场诉至一审法院，以采蝶梦工场向该三案外人提供的案涉联营摊位排烟系统、排风系统、空调等配套设施不能正常使用，导致联营摊位事实上无法经营为由，要求采蝶梦工场向案外人退赔裝修费、保证金、设备款、周年庆费用及相应利息。 2016年3月10日上午11：00，采蝶梦工场和爱美高公司在恒大中心4F3号会议室商谈美食广场现有问题的推进方案，其中，采蝶梦工场万锦涛和爱美高公司廖莉、林娜、樊晋潇等参加了会议，会议内容包括：1．恒大广场4011－4014号铺合同结束，保证金退还事宜。由爱美高公司发出解除合同函，要求收回商铺，解除之前已签租赁合同（函件内容为经双方友好协商，解除合同，双方互不承担违约责任，退还乙方已交保证金及首期租金）经乙方股东会确认后回复，收到乙方回复函后走我司退款流程。2．现美食广场内存在的工程事宜。排油烟：12月已做整改，由徐工与商家确认是否达到10000立方米／小时，如没有达到，再进行整改（由徐工跟进后续事宜）。由徐工确认现场是否有新风；如有，指明所在接驳位置及方案；如无，给出改进的时间节点。空调：确认空调存在不制热问题，空调整改完成时间，2016年10月31日。3．恒大广场之前已进行的促销活动结款事宜及后期促销活动商谈。促销活动款项已结算5万，第二笔18万将于2016年3月31日前结算完成，第三笔1.8万将于2016年4月20日前结算完成。前期沟通之促销总活动费120万，做一个明细理扣除已结算款项，余款怎样解决？沟通方案（由樊音满跟进）。4．现美食广场商铺划分事宜商铺划分事宜于3月11日下午18：00前甲方需收回商铺的具体位置及将商铺划分图纸给到万总确认，确认后进行新合同的签约工作（由王晓明跟进）。5．往来文件签收事宜：如有文件交接，由营运部丁柯月、林娜签收。 爱美高公司员工林娜于2016年3月16日签收采蝶梦工场出具的函件一份，该函载明：自我司去年9月26日试营业以来，我司因营业场地内排油烟系统、新风排风系统、空调无效果等问题一直跟贵司交涉多次，也分别于2015年11月10日、12月15日、12月18日多次去函给贵司希望给予解决，现已四个月了没见任何动静。作为商家我们每个月几十万的经营成本，但经营场地内空气不流通、排风没有、空调没效果，（冬天营业场地内温度每天在2℃－8℃之间）各种气味混杂，客户不落座、客人流失严重、格口没法营业，已严重影响到我司正常经营、希望贵司换位思考，给出方案和具体时间彻底解决上述问题还我司一个良好的经营环境。 爱美高公司推广部员工樊晋潇于2016年5月3日签署确认《情况说明》一份，载明：2016年4月29日采蝶梦工场收到爱美高公司委托活动公司付2016年元旦活动款项188064元，由于活动公司财务休假，故从私人账转款至采蝶梦工场私人账上。 2016年4月22日，采蝶梦工场向爱美高公司（成都市提督街99号华置中心4楼）寄了《解除租赁合同通知书》一份载明：在上述合同履行过程中，贵司未能兑现前期招商过程中的各种承诺，并拒绝履行承诺购买120万元消费卡进行商户活动支持；更严重的是我司承租贵司商铺排油烟系统、新风排风系统、中央空调系统存在重大问题，自开业以来始终不能满足正常经营，虽经我司多次函告要求整改，贵司一直未能解决；特别是2015年10月至今，因中央空调不制暖、油烟排放不畅，直接导致消费环境恶化，造成商户及顾客流失，部分商户称我司因环境恶劣，无法经营必须解除合同，甚至有部分商户现正在起诉我司，使我司前期投入大量人力、物力的商业推广招商成果付之东流；贵司提供的租赁物存在重大瑕疵，不符合合同约定，虽经我司多次催告，贵司仍未能进行有效整改，且该瑕疵也直接导致我司租赁贵司房屋打造的高品质美食广场无法正常经营。基于此，我司决定自即日起解除双方除转租给四川乡村基餐饮管理公司170平方米以外部分的租赁合同关系请贵司见本通知后15日内与我司协商赔偿及场地返还事宜。 采蝶梦工场于2016年5月22日撤离成都市提督通信街恒大广场B1楼彩蝶天地美食工场的案涉租赁房屋现场，并对撤场前和撤场后的房屋现场情况办理了公证，成都市国力公证处就此分别于2016年6月7日出具（2016）川国公证字第58988号公证书、于2016年7月20日出具（2016）川国公证字第78306号公证书。 2016年6月12日，爱美高公司出具《关于彩蝶提出解除合同的回函》，载明：关于贵司提出的120万元消费卡事宜我司经确认并无任何文件在公司保留，关于贵司提出的排风问题前期我司已发文件确认能够满足贵司需求，并进行了现场确认；另根据《租赁合同》第16．1条规定：在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总金额10％收取违约金。 采蝶梦工场的法定代表人吴秀明于2016年6月6日申请对来往邮件情况进行公证，成都国力公证处作出（2016）川国公证字第59176号《公证书》，成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司向爱美高公司发送函件情况如下：于2015年4月22日发送邮件“消防补风管道未完善事宜”、于2015年5月4日发送邮件“关于消防补风管问题”、于2015年5月10日发送邮件“华置开业确认函”、于2015年5月11日发送邮件“关于铺面现有问题”、于2015年6月5日发送邮件“华置需确认事宜及接场时间”、于2015年6月15日发送邮件“Re：答复：情况说明”、于2015年6月23日发送邮件“关于负一层开业时间确认事宜”、于2015年8月20日发送邮件“关于我方等待处理的事宜”、于2015年10月16日发送邮件“关于10月15日采蝶梦工场排油烟、新排风现场测试结果的回复”、2015年10月21日发送邮件“关于采蝶美食工场厨房排油烟系统现场测试和采蝶租赁场地内新风、排风状况”、于2016年3月6日发送邮件“Re：关于要求回复美食广场营业档ロ告知函的回复”、于2016年3月12日发送邮件“Re：恒大广场－B1F美食广场位置方案20160311”、于2016年3月14日发送邮件“Fwd：回复：恒大广场－BIF美食广场位置方案20160311”、于2016年3月22日发送邮件“Re：恒大广场一美食广场调整方案”、于2016年4月4日发送邮件“Fwd：恒大广场一美食广场调整方案20160318”、于2016年4月4日发送邯件“Fwd：回复：关于要求恢复美食广场营业档口告知函”、于2016年4月10日发送邮件“关于暂停支付租金和物业服务费等相关费用的函”、于2016年4月17日发送邮件“Fwd：关于彩蝶租赁保证金费用事宜”、于2016年5月5日发送邮件“Few：致爱美高公司函”、于2016年5月26日发送邮件“Re：采蝶4－5月催费单”。 2016年6月28日，采蝶梦工场吴秀明签署《采蝶梦工场调货清单》一张，确认从租赁房屋现场调走皮质双人沙发40张、皮质单人沙发27张、单人布皮椅260张、单人牛角椅37张、皮质半圆沙发4张、方桌30张、长方桌50张、圆桌18张、国桌1套（8张）、火锅桌39套、雕花围屏风柜13套、藤椅4套、仿古木椅87张。2016年7月4日，采蝶梦工场吴秀明签署《采蝶梦工场调货清单》一张，确认从租赁房屋现场调走餐具（陶瓷，玻璃，密胺，金属）60件、冰柜（立式，卧式）30台、荷台20个、炒炉8台、蒸柜4个、煲仔炉3个、洗碗机1台、碗柜6个、操作台20个、吊灯60盏、风机10套、水台20个、货架20个、展示柜8个、架层50米、烤箱4合、压面机4台、办公用品10件、吊汤桶5个、办公桌8张、文件柜8个、电器1批、日杂1批。 爱美高公司于2016年6月27日向采蝶梦工场发送邮件一份，载明：由于贵司案涉租赁商铺档口已经全部关闭，处于停业状态，请贵司在三日内（2016年6月30日前）将店铺内物品撤出。 一审审理中，双方对案涉租赁房屋的装修造价有分歧，采蝶梦工场申请对案涉租赁房屋的装修造价进行鉴定，一审法院依法委托四川鼎鑫工程建设管理有限公司对案涉租赁房屋的装修造价进行鉴定，该公司于2018年6月5日出具《建设工程鉴定报告》报告载明：双方租赁房屋的装修实际完成造价为4765966元，在2016年5月22日（撤场时间）现状条件下评估市场价值为4684389元。 一审法院认为，成都采蝶轩餐饮管理有限公司与爱美高公司签订的《华置广场房屋租赁合同》、《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》、《补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。后成都采蝶轩餐饮管理有限公司、爱美高公司与采蝶梦工场订立《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》约定将上述三份合同中成都采蝶轩餐饮管理有限公司的权利义务概括转让给采蝶梦工场，该协议亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，系各方当事人的真实意思表示，属合法有效；成都采蝶轩餐饮管理有限公司退出本案案涉房屋租赁合同关系，采蝶梦工场承接成都采蝶轩餐饮管理有限公司上述合同的权利义务，系本案诉争租赁房屋的承租方，采蝶梦工场与爱美高公司应按照上述合同的约定享有权利和履行义务。 （一）采蝶梦工场的本诉诉请。 1．关于合同的解除。本案诉争焦点集中在解除合同的违约责任主体及解除合同的时间，采蝶梦工场以爱美高公司提供的租赁房屋无法满足经营所需以及其未按约提供120万元促销券为由向爱美高公司发函要求解除合同，并据此要求确认爱美高公司收到函件的时间为合同解除时间。一审法院认为，案涉租赁房屋位于商场负一层，系用于经营美食广场，根据前述查明，采蝶梦工场在接收租赁房屋后与案外人达成协议以经营美食城，该形式符合协议约定；而这些商户在经营过程中发现排烟不畅等问题，经整改后仍不能满足经营所需，故据此与采蝶梦工场解除协议，导致部分商铺停业，且结合3月10日的会议纪要，爱美高公司确对采蝶梦工场有过120万元优惠券的承诺，对此爱美高公司并未按约履行；因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，采蝶梦工场有权向爱美高公司发函要求解除合同，且爱美高收到解除函之日为诉争合同解除之日，故采蝶梦工场关于要求确认诉争合同已解除的诉请于法有据，具体的解除时间因爱美高公司确已收到但未说明具体时间，故一审法院认定为2016年4月22日解除。 2．关于采蝶梦工场诉请的损失15500000元，具体由以下几项构成： （1）保证金105000元。一审法院认为，根据前述认证，采蝶梦工场提交的关于保证金的收据与本案不具关联性，且采蝶梦工场未提交其他证据证明其提交的收据对应的保证金已划转为本案案涉租赁房屋保证金，故本案对此不予支持。 （2）员工宿舍房屋租金押金、中介费86300元。一审法院认为，根据前述认证，采蝶梦工场未能充分举证证明该费用系其为租赁房屋所产生的损失或必要费用，一审法院对此不予支持。 （3）美食广场设计费用630000元。一审法院认为，根据前述查明，采蝶梦工场确委托设计公司进行装修设计并对外支付了设计费630000元，但其中就案涉项目美食广场设计实际支付设计费558000元，根据收据载明，余下的72000元并非关于案涉美食城的设计费，故一审法院仅认定采蝶梦工场为租赁案涉房屋经营美食广场实际支出558000元设计费。 （4）美食广场装饰装修费用10098034元。根据前述认定，系爱美高公司违约，提供的租赁房屋排风排烟系统存在问题，致使合同目的不能实现，双方合同解除，故爱美高公司应向采蝶梦工场赔付其中途撤场产生的损失，经鉴定，该部分装修损失为4684389元，一审法院对此金额予以采纳确定。 （5）美食广场消防改造费用363040元。一审法院认为，采蝶梦工场对该部分消防改造费用仅提供了消防改造协议作为依据，未提交相关费用实际支出的证据，也未举证证明该部分实际进行了改造但相应费用未体现在上述鉴定报告中，故一审法院对此项不予支持。 （6）美食广场厨房自动灭火系统设备费用50000元。同理，采蝶梦工场就该部分主张亦未提交实际支出的相关凭证，且未举证证明该部分实际实施安装但相应费用未体现在上述鉴定报告中，故一审法院对此不予支持。 （7）美食广场灭鼠除虫费用14400元。一审法院认为，采蝶梦工场就该部分主张亦未提交实际支出的相关凭证，且灭鼠除虫的性质不同于装修改造，属于一次性支出消耗的花费，故一审法院对此不予支持。 （8）美食广场冷柜、餐具、食品模型189170元。采蝶梦工场就该部分主张亦未提交实际支出的相关凭证，且结合采蝶梦工场吴秀明于2016年7月4日签署的《采蝶梦工场调货清单》之内容以及采蝶梦工场对鉴定报告的质证意见，一审法院对此项不予支持。 （9）厨房设备费2733700元。同理，采蝶梦工场就该部分主张亦未提交实际支出的相关凭证，且采蝶梦工场吴秀明于2016年7月4日签署的《采蝶梦工场调货清单》中有关于厨房设备的调货内容；同时，鉴定报告中也未体现采蝶梦工场质证所主张的厨房抽排系统、灭火系统等，一审法院对此项不予支持。 （10）美食广场商标注册卫生许可代理及其他杂项代理费用78490元。一审法院认为，采蝶梦工场对该部分费用仅提供了协议作为依据，未提交相关费用已实际支出的证据，一审法院对此不予支持。 综上，爱美高公司应向采蝶梦工场赔付损失5242389元（4684389元＋558000元=5242389元）。 （二）爱美高公司的反诉诉请。 1．关于装修款、营业免租期租金的主张，一审法院认为，根据前述认定，本案系爱美高公司的原因致采蝶梦工场的合同目的不能实现而解除合同，故爱美高公司要求采蝶梦工场支付装修款和营业免租期租金的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 2．关于物管费、能源费的主张，虽然双方约定了物管费由采蝶梦工场承担，但并未明确由爱美高公司直接收取，物管费的收取主体应为物管公司，能源费的收缴主体也并未爱美高公司，同时，本案中爱美高公司也未提交关于其实际代采蝶梦工场垫付物管费、能源费的证据，故对物管费、能源费的主张亦不予支持。 3．关于租金的主张，一审法院认为，免租期应不计租金，故其关于租金的诉请支持期间应为2016年2月8日起至2016年4月22日止，按每月98790的租金标准计算出欠付租金金额为246975元。 4．关于停业损失的主张，爱美高公司要求采蝶梦工场从2016年5月14日开始计付停业损失，一审法院认为，根据前述认定，双方之间的租赁关系已经于2016年4月22日解除，爱美高公司主张的此项停业损失，缺乏事实基础，于法无据，一审法院对此不予支持。 5．关于违约金的主张，一审法院认为，本案中，采蝶梦工场亦存在迟延支付租金的违约行为，应就此向爱美高公司支付违约金，一审法院根据双方合同履行情况及违约期间，酌定该项违约金金额60000元。 综上，一审法院对采蝶梦工场的诉讼请求予以部分支持，对爱美高公司的反诉请求予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、采蝶梦工场和爱美高公司订立的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除；二、爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场装修损失5242389元；三、驳回采蝶梦工场的其余诉讼请求。四、采蝶梦工场于判决生效之日起十五日内支付爱美高公司租金246975元及违约金60000元，共计306975元；五、驳回爱美高公司的其余反诉诉讼请求。六、品跌上述第二项和第四项金额后，爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场4935414元。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费114800元，由采蝶梦工场负担54800元，由爱美高公司负担60000元；反诉案件受理费27076元，由采蝶梦工场负担7076元，爱美高公司负担20000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。爱美高公司提交证据：证据一：采蝶梦工场与卢小波签订的《联营经销合同》；采蝶梦工场与黄洪签订的《联营经销合同》。拟证明：采蝶梦工场已将装修、设备、租金及水电气费通过联营的模式转移至小商户承担，其不存在装修、设备损失，现又意图通过本案诉讼双重获利。 证据二：采蝶梦工场与卢小波案的判决书；采蝶梦工场与黄洪案的判决书。拟证明：1、采蝶梦工场装修、设备投入已分摊至小商户，不应在本案中再就装修、设备主张损失；2、采蝶梦工场停止经营的原因与爱美高公司无关。判决中采蝶梦工场陈述是因为卢小波闹事导致无法经营，最后法院判决卢小波向采蝶梦工场支付租金3万余元，租金损失、装修费、设备费等，这相当于法院判决确认了费用由小商户分摊了。在黄洪的案件中也和卢小波的案件情况一致。 证据三：采蝶梦工场与卢小波案庭审笔录。拟证明：采蝶梦工场自认是由于卢小波的原因导致无法经营，笔录中没有提及空调、排烟的问题，所以采蝶梦工场无法经营的原因与爱美高公司无关。 证据四：1、《四川省城市供用水合同》；2、水费发票。拟证明：爱美高公司与成都市自来水公司签订的经营服务用水合同，约定了爱美高公司是对外统一缴纳水费的主体；以及爱美高公司向成都市自来水公司统一缴纳水费的事实，采蝶梦工场应当向爱美高公司缴纳水费。 证据五：1、2013年3月15日《高压供电合同》，2、2015年8月25日《高压电供用电合同》；3、电表汇总表及增值税专用发票。拟证明：爱美高公司与成都电业局签订的供用电合同，约定了爱美高公司是对外统一缴纳电费的主体；以及爱美高公司向成都电业局统一缴纳电费的事实，采蝶梦工场应当向爱美高公司缴纳电费。 采蝶梦工场发表质证意见：针对证据一、二、三：1、对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，采蝶梦工场与小商户的约定与本案无关。从时间上看，前述证据不符合新证据的要件，超过了新证据的期限。从内容上看，爱美高公司仅提了采蝶梦工场与两个小商户的纠纷案件，但实际采蝶梦工场与几十个小商户均产生了纠纷。同时，小商户仅系与采蝶梦工场建立了合同关系，因此采蝶梦工场收取小商户的费用是合理的。2、在另案一审中我方陈述了这两户小商户4月份存在闹事的情况，但没有确认解除合同的原因是闹事的原因。另外另案判决解除的原因是这几户小商户自己原因要离场，并不代表案涉合同中不存在排烟、空调等问题。而且另案一审还有商户认可了其立场的原因是排烟、空调的问题。针对证据四、五：因为整栋楼都是爱美高公司的，所以采蝶梦工场无法区别其承租的商铺应交纳的水费、电费。且该证据也已经过了新证据的提交范畴，一审中爱美高公司应提出，不应该作为新证据予以采信。如果是我方用了的水电费我方应该支付，但爱美高公司提供的发票不能区分。 对爱美高公司提交的新证据，本院认为，针对证据一、二、三，因前述证据系采蝶梦工场与小商户之间的纠纷，不能因采蝶梦工场未在与小商户间的纠纷解决过程中提及排油烟等事项，就径行确认案涉房屋不存在排油烟等事项之问题；另外采蝶梦工场与爱美高公司系租赁合同关系，采蝶梦工场与小商户系另一合同关系，采蝶梦工场在另案中的损失与在本案中的损失不具有直接关联性。针对证据四、五，因该证据的数据所涵盖范围超出案涉房屋的范围，且爱美高公司未区分案涉房屋范围内采蝶梦工场应付而未付的水电费，无法对采蝶梦工场应付的水电费金额予以确认，故本院对爱美高公司二审中提供的证据不予采信。 二审中，双方除上诉理由中提及的事实外，对一审认定的事实无异议，无补充。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 二审另查明，1、2015年2月26日，万锦涛代表采蝶梦工场（甲方）与成都易邦装饰设计有限公司（乙方）签订《装饰规划设计合同》约定甲方将成都华置广场彩蝶天地美食广场餐厅项目委托乙方进行规划设计，总价合计626810元（按实收620000元计算）。2、采蝶梦工场当庭陈述，其以现金、私人转账的方式支付了相应款项，截止本案二审判决作出之日止，依然有部分款项未结清，但已付款金额与成都易邦装饰设计有限公司出具的收据无异。 本院认为，成都采蝶轩餐饮管理有限公司与爱美高公司签订的《华置广场房屋租赁合同》、《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》、《补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。后成都采蝶轩餐饮管理有限公司、爱美高公司与采蝶梦工场订立《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》约定将上述三份合同中成都采蝶轩餐饮管理有限公司的权利义务概括转让给采蝶梦工场，该协议亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，系各方当事人的真实意思表示，属合法有效；成都采蝶轩餐饮管理有限公司退出本案案涉房屋租赁合同关系，采蝶梦工场承接成都采蝶轩餐饮管理有限公司上述合同的权利义务，系本案诉争租赁房屋的承租方，采蝶梦工场与爱美高公司应按照上述合同的约定享有权利和履行义务。根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：一、采蝶梦工场是否享有合同解除权；二、采蝶梦工场是否应支付租金及违约金；三、采蝶梦工场与爱美高公司各方的损失应由谁承担。 一、采蝶梦工场是否享有合同解除权。 采蝶梦工场主张其享有合同解除权的理由：1、爱美高公司未兑现其购买采蝶梦工场120万元优惠券的承诺；2、爱美高公司未提供符合适租房屋条件的新风、排油烟和空调供暖的配套设施。 对此本院认为，关于爱美高公司未购买120万元优惠券的问题，因爱美高公司作出相关承诺系希望采蝶梦工场尽快进入案涉房屋开展经营，且该承诺系在双方确立租赁关系之后作出，双方亦未将爱美高公司拒不履行承诺作为解除租赁关系的条件，因此采蝶梦工场无权以爱美高公司未购买120万元优惠券为由解除案涉租赁合同。 关于新风和排油烟问题。虽然双方已于2015年6月6日签署了《爱美高公司商铺设施及装置交收表格》，但是《爱美高公司商铺设施及装置交收表格》中仅载明了2015年6月6日案涉房屋的状况，因此在案涉合同未约定双方以该交收表格或类似交接文件为确认案涉房屋适租的依据、及双方认可2015年11月30日《关于TheOne购物中心彩蝶美食广场排油烟问题整改说明》内容的情况下，本案不能仅凭《爱美高公司商铺设施及装置交收表格》来确认爱美高公司是否按约交付了适租的房屋。而在采蝶梦工场自行购买安装油烟罩、且根据2015年11月30日《关于TheOne购物中心彩蝶美食广场排油烟问题整改说明》的内容：“采蝶梦工场已认可案涉房屋关于排油烟问题的施工整改结果，承认相应设施可满足使用要求”的情况下，即使爱美高公司未完全按合同约定提供相应设施设备，采蝶梦工场亦无权以排油烟量、出风量未达合同约定标准而解除合同。 关于空调供暖的问题。虽然案涉合同未将供暖作为爱美高公司的强制性义务进行约定，且《现有装修?附属设施及设备状况表》中仅提及冷负荷技术的要求，亦没有约定供暖的要求，但案涉房屋位于成都，而成都冬季平均气温较低属于众所周知的事实，一般情况下用于经营餐饮的房屋室内均需供暖，同时双方亦存在相应供暖的收费标准，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实．．．．．．前款（一）（三）（四）（五）（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，采蝶梦工场无需提供证据证明双方就爱美高公司应提供供暖的相关设施设备存在过约定，爱美高公司应对其提出的其无需供暖的主张承担举证责任。现爱美高公司未提供采蝶梦工场同意其无需供暖的证据，因此爱美高公司交付的房屋未能满足采蝶梦工场的合同目的，根据双方的往来邮件等资料，采蝶梦工场一直就空调供暖问题与爱美高公司进行协商，要求爱美高公司解决供暖问题，但爱美高公司直至收到采蝶梦工场的解除通知之日止，未解决供暖问题。出租人除按时交付符合合同约定条件的租赁房屋之外，还应保持房屋适于合同约定的使用、收益之目的，如不适合承租人使用与收益之目的，承租人的合同目的便无法实现，因此采蝶梦工场以爱美高公司就空调供暖问题未交付适租房屋为由解除合同，符合客观事实，具有法律上的依据，一审法院认定采蝶梦工场享有合同解除权、合同已于2016年4月22日解除并无不当，本院予以维持。 二、采蝶梦工场是否应支付租金及违约金。 采蝶梦工场认为爱美高公司存在违约行为致使采蝶梦工场合同目的无法实现，因此采蝶梦工场无需支付租金及违约金306975元。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，爱美高公司已将案涉房屋交付于采蝶梦工场，虽然案涉合同系因爱美高公司之过错而解除，但采蝶梦工场确实存在占有使用之事实，因此采蝶梦工场应支付其占有使用期间的租金；采蝶梦工场在应付而欠付租金的情况下，应当承担迟延支付租金的违约责任。故一审法院结合案涉合同约定、双方合同履行情况及违约期间，认定采蝶梦工场应支付欠付租金246975元及违约金60000元并无不当，本院予以维持。 三、采蝶梦工场与爱美高公司各方的损失应由谁承担。 关于采蝶梦工场主张爱美高公司还应赔偿损失3306706元的问题。因《采蝶梦工场调货清单》中有关于厨房设备的调货内容，在相关设备可拆除的情况下，一审鉴定机构在现场勘查时未见采蝶梦工场提及的相关设备，且采蝶梦工场未提供证据证明相关设备由爱美高公司占有使用，因此采蝶梦工场主张该厨房设备的损失没有事实依据；同时鉴定报告中也未体现采蝶梦工场主张的厨房抽排系统、灭火系统等，一审法院未支持采蝶梦工场的该项损失请求并无不当，本院予以维持。 关于爱美高公司主张营业免租期租金和停业损失的问题。本案案涉合同系因爱美高公司的原因致使采蝶梦工场的合同目的不能实现而解除，因此爱美高公司无权要求采蝶梦工场支付免租期内的租金；同时因合同已于2016年4月22日解除，爱美高公司要求采蝶梦工场从2016年5月14日起计付停业损失的主张没有事实与法律上的依据，一审法院对前述款项不予支持并无不当，本院予以维持。 关于物管费的问题。虽然案涉合同约定采蝶梦工场应交纳物管费，但未约定采蝶梦工场直接将物管费及能源费交予爱美高公司，同时爱美高公司未提供证据证明已实际垫付采蝶梦工场应交的物管费，因此一审法院对前述费用不予支持并无不当，本院予以维持。 关于水电费的问题。虽然合同约定采蝶梦工场应交纳水电费，且采蝶梦工场庭审中承认未交纳相关费用，但因爱美高公司未提供证据确认采蝶梦工场应交纳相关费用的金额，故一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。 另外，本院就爱美高公司提及的关于设计费、赠送面积超市部分的装修及未形成附合部分之损失金额应予扣除的问题认定如下： 关于设计费的问题，在采蝶梦工场与案外人成都亿邦装饰设计有限公司存在装饰设计合同的情况下，采蝶梦工场已提供证据证明其已付相关款项。虽然收据票号、开具时间与时间跨度三者存在如爱美高公司前述提及的问题，但在爱美高公司未提供其他证据证明相关收据系成都亿邦装饰设计有限公司虚假出具的情况下，本院对爱美高公司以收据存在其不能理解之处为由，认为相关票据不能作为认定采蝶梦工场损失依据之主张不予支持。 关于赠送面积超市部分的装修问题。虽然爱美高公司未收取该部分租金，但该部分亦属于双方租赁关系所指向的标的物的组成部分，即采蝶梦工场取得该部分的控制权系爱美高公司基于双方的租赁关系而交付的，在爱美高公司未明确表示该部分不允许装修、爱美高公司未在采蝶梦工场装修和使用过程中提出异议、合同又因爱美高公司之过错被解除的情况下，采蝶梦工场确实存在装修该部分的损失，本院对爱美高公司以该部分系赠送为由要求从采蝶梦工场的损失金额中扣除装修该部分的装修金额之主张不予支持。 关于未形成附合部分的损失金额扣除的问题。因爱美高公司未提供证据证明装修的何种部分属于可拆除的部分但鉴定机构亦将该部分认定为损失的情况下，本院对爱美高公司的该项主张不予认可。 综上所述，采蝶梦工场与爱美高公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件爱美高公司实业（成都）有限公司上诉受理费27072元，由爱美高公司实业（成都）有限公司负担；成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司上诉受理费35709.5元，由成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月三日 书记员 丁昱凡