江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初4241号原告:李艳英,女,汉族,1972年6月16日生，户籍地徐州经济技术开发区，邮寄地址徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵宝磊，徐州法源法律服务所法律工作者。被告:权凤,女,汉族,1971年5月4日生,住徐州经济技术开发区。原告李艳英与被告权凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭审理了本案。原告李艳英及其委托诉讼代理人赵宝磊到庭参加了诉讼,被告权凤经本院传票传唤因突发疾病治疗未出庭应诉。本案现已审理终结。原告李艳英向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告支付原告押金2000元（合同有约定）；违约金：30000元（按照总租金的20%，总租金每年3万6千乘以4年再加2019年6月、7月房租，共计十五万，乘以20%）；装修损失22000元；合计54000元。事实与理由：2015年5月14日，原告和被告签订房屋租赁协议一份，协议签订后原告按照协议约定履行义务，2019年春节前被告到原告处让原告给涨房租，原告认为左邻右舍都没有涨房租，被告凭什么要涨房租，于是就和被告交谈，被告称有人出高价租涉案房屋，原告以为被告要涨房租故意说的，原告也没有当回事，2019年5月份被告再次到原告处要求原告涨房租，原告问你涨多少钱，被告说五万，原告当即表示无法接受被告的无理要求，原告后来让被告给原告两个月的时间处理货物，被告也答应了，于是原告就按照以前约定的房租价格向被告支付了租赁费用，2019年8月1日原告和被告协商未果，并且还报警由派出所给予调解，可是被告依然坚持房租涨到五万，一分也不能少，于是原告就清理货物，让被告来拿钥匙被告也不来拿，原告让被告返还押金2000元及赔偿原告违约金、损失未果，原告无奈诉至贵院。综上所述，请求人民法院查明案件事实，支持原告诉讼请求。被告权凤未出庭应诉亦未提交书面答辩状。围绕诉讼请求，原告依法提交了房屋租赁协议一份、微信聊天记录2张、门面及装修照片8张、两位出庭证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2015年5月14日，被告权凤作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告李艳英签订《房屋租赁协议》，双方达成如下协议：“一、甲方将位于徐州经济技术开发区门面房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，计5年。二、本房屋年租金为人民币36000元，前2年按半年计算。以后按年结算，提前一个月先付款后用房。前3年房租不涨，以后随行就市。四、乙方预交2000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。五、房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金20%的违约金，在租赁期间内如遇不可抗力因素及政府行为本协议自动解除，互不赔偿。九、乙方应使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后依附于房屋的执行归甲方所有。”2019年春节前，被告权凤到原告处告知原告要涨房租，原告与被告交涉未果。2019年5月，被告再次来到原告处要求涨房租。经交涉，原告无法接受被告要求将房租涨至5万元/年的意见，双方未达成一致意见。原告要求被告给予两个月时间处理货物，被告表示同意。原告依约支付了至2019年7月底的租赁费用。2019年8月1日，原告搬离被告出租的房屋，迁往其他店面。2019年11月12日，原告将涉案承租的房屋钥匙全部交至被告处。另查明，原告租赁被告房屋用于经营销售“无极限”品牌保健品。在租赁期间，原告主张曾花费装修店面共计89810元，其中，刘顺清作为施工单位，2015年6月8日，店面装修工程共计花费55750元。另外，2015年5月29日，从徐州鑫峰电器有限公司处购买两台海信空调花费11200元。张世侠出具2015年7月于大黄山华美窗帘店购买卷帘1套60元，线帘1套120元，美容室用窗帘一套420元，共计600元。张霞出具的2015年9月在大庙镇佳园窗帘购买的窗帘1套共计320元。2015年7月28日，在杨家文印喷绘社购买的广告展板与灯箱共计4800元。2015年8月19日，在孝强电脑华硕专卖店购买的监控1套共计1900元。2015年8月19日在孝强电脑华硕专卖店购买的电脑2台共计5400元。2015年7月购买的美容床4套共计2400元，美容小车3台共计240元，美容凳子4个共计400元，美容镜子3把共计60元，大镜子1个100元，以上共计3200元。2015年7月初购买的木长条桌4个×100=400元，白色不锈钢凳子56条×50=2800元，塑料方凳19元×16=304元，玻璃桌子220×2=440元，储藏柜1个×300=300元，吧台转椅1个×100=100元，共计4340元。2019年12月7日，购买的投影仪1套2300元。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：（一）被告是否存在违约行为。（二）被告对原告的装修损失是否赔偿。本院认为，（一）关于被告是否存在违约行为的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告双方签订租赁合同，因双方未能就租金达成一致意见，协商一致终止租赁合同的继续履行，是双方当事人的真实意思表示，属于协商一致解除合同的情形，不存在任何一方违约。因此，不存在支付违约金的情形。关于押金，虽然原被告系协商一致解除合同，但原告在实际租赁期间并没有交付全部租金。因此，被告不应当向原告返还保证金人民币2000元。（二）关于被告是否赔偿原告装修损失的认定。原被告之间签订的《房屋租赁协议》对乙方租赁期间的装修事宜进行了约定，原告也在租赁期间对房屋进行了装修并使用达四年以上，足以证明被告对原告的装修符合该协议的约定。但因双方协商未在租赁期满之前就解除了合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系双方协商一致解除房屋租赁合同，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由原被告双方按照公平原则分担。原被告双方房屋租赁合同期限为5年即60个月，原告最后交付承租房屋的钥匙时间为2019年11月12日，其实际承租期限为54个月。原告提交的2015年6月8日店面装修工程费用55750元属于“已形成附合的装饰装修物”，该装饰残值损失为55750元×（60-54）÷60=5575元，双方应按照公平原则分担均为5575÷2=2787.5元。至于原告装修装饰中的空调、窗帘、广告展板与灯箱、监控等未形成附合的装饰装修物，原告可以撤除。对于原告购买的电脑、美容设备、投影仪等更未形成附合的装饰装修物，其当然可以带走。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条、第九条之规定，判决如下：一、被告权凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李艳凤支付分担的装修损失2787.5元；二、驳回原告李艳凤其他的诉讼请求。案件受理费1150元、减半收取575元，由原告负担75元、被告权凤负担500元（被告权凤于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳500元）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  魏俊哲二〇一九年十二月二十四日见习书记员  王 慧本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。九、依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。