河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初250号 原告（反诉被告）：廊坊市新源天街商城管理有限公司，地址廊坊市广阳区建国道235号。 负责人：张爱岩，管理人组长。 委托诉讼代理人：白吉峰，河北来仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王岩，河北来仪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霸州市金泰市场管理有限公司。地址霸州市长途汽车站东1000米（东关五街村委会院内）。统一社会信用代码：91131081060487818U。 法定代表人：于贺存，总经理。 委托诉讼代理人：刘少辉，河北律清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪涛，河北律清律师事务所实习律师。 原告廊坊市新源天街商城管理有限公司（以下简称新源天街公司）与被告霸州市金泰市场管理有限公司（以下简称金泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告廊坊市新源天街商城管理有限公司委托诉讼代理人白吉峰、王岩，被告霸州市金泰市场管理有限公司委托诉讼代理人刘少辉、洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新源天街公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令金泰公司向新源天街公司支付欠缴的租金5636417.57元及滞纳金。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：廊坊市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）冀10民破5号民事裁定书，裁定受理新源天街公司破产清算，并于2017年8月29日作出（2016）冀10技指第3-1号决定书，指定河北来仪律师事务所担任管理人。2015年10月21日，廊坊市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）与被告金泰公司签订《合作协议》，约定人人乐公司将从原告处承租的廊坊市广阳区与解放道交口的新源天街Ａ区地上一层5425.76平方米商场项目转租给金泰公司。2015年11月1日，人人乐公司与被告金泰公司签订《租赁房产移交协议书》，同时抄送原告。该协议书第一条约定：即日起（2015年11月1日）甲方（人人乐公司）将上述全部房产移交给乙方（金泰公司），乙方已正式接手，双方签订的合作协议己开始执行。第二条约定：即日起（2015年11月1日）乙方（金泰公司）按照甲方（人人乐公司）与廊坊市新源天街商城管理有限公司（以下简称新源天街公司）签订的房屋租赁合同约定标准向新源天街公司缴纳租金、物业费及设备设施使用费，因乙方延期或拒交上述费用导致的一切后果由乙方全部承担。上述《合作协议》及《租赁房产移交协议书》签订后，被告金泰公司正式接手经营协议约定的商铺，但被告金泰公司从未按照协议约定向原告缴纳租金及其他费用。2016年5月30日，新源天街公司与金泰公司签订《补充协议》，该协议第一条约定：乙方（金泰公司）继续履行原“廊坊市人人乐商业有限公司”与“廊坊市新源天街商城管理有限公司”的房产租赁合同条款，甲方（新源天街公司）同意终止该合同补充协议中关于沿街门店每月5万元的开门费的合同费用及费用上缴。第二条约定：因乙方（金泰公司）前期筹备装修重新招商等原因，为创造更好的招商环境，同意乙方应向甲方缴纳自2015年11月1日止2016年4月30号的管理费（租金）减半收取。第三条约定：截止至2016年4月30日乙方（金泰公司）欠甲方管理费总计346570.41元。该协议签订后，被告金泰公司也未向原告支付租金。2019年4月19日，被告金泰公司撤出承租场地，管理人在廊坊市中级人民法院监督下将租赁商铺收回。被告金泰公司拖欠原告自2015年11月1日起至2019年4月19日止的租金5636417.57元。综上所述，新源天街公司认为金泰公司应当向新源天街公司支付欠缴的租金，管理人为维护全体债权人的合法权益，特提起诉讼，望支持新源天街公司的诉讼请求。 金泰公司辩称，1、自2016年8月12日裁定新源天街公司破产程序以来，破产管理人向金泰公司招商的各商户多次发送要求各商户停止缴纳租金的通知，导致金泰公司不能收取相关费用。2、金泰公司在租赁期间，垫付了税费等大量费用，以及由于新源天街公司给被告造成了巨大的经济损失，金泰公司认为该损失应当折抵金泰公司应当缴纳的租金。3、金泰公司在2019年1月18日，接到新源天街公司交付财产通知书，要求新源天街公司撤场，金泰公司在2019年1月24日已经撤场，如果计算租金，也应当是计算到2019年1月24日，并非是新源天街公司主张的2019年的4月。自2016年8月12日以后，金泰公司支付租金时，管理人不能提供任何的发票，所以导致金泰公司想缴纳租金也没有办法缴纳，不应当收取滞纳金。 金泰公司向本院提出反诉请求：一、请求新源天街公司依法赔偿金泰公司因租赁产生的损失共计565万元。二、因本案发生的全部费用均由反诉被告承担。事实和理由：廊坊市新源天街商城管理有限公司于2016年8月12日被廊坊中院裁定受理破产清算，2016年9月29日指定了债务人的管理人。金泰公司于2015年11月1日承租新源天街商城A区地上一层5425.76平米的商场用于经营，并于当日将租赁房产交付给金泰公司，房屋交付后金泰公司委托廊坊市凯阳装饰装修有限公司对租赁房屋全部进行了装修，同时组织专业团队进行招商，装修花费350余万元，装修完毕商户入驻开业。开业不久，在经营过程中发现所承租的房屋因新源天街公司与多人存在债务纠纷，导致金泰公司装修完毕的商城无法正常营业，债权人组织多人到原告租赁的场地打砸商户，将金泰公司所招商商户全部赶走，导致金泰公司无法正常营业。租赁期间金泰公司还垫付了房产税等应由新源天街商城承担的费用，空调与取暖费用金泰公司己缴纳，因设备损坏始终不能使用。由于新源天街公司管理人违约要求金泰公司撤场解除合同，给金泰公司造成了巨大的经济损失，为维护合法利益，望贵院依法判决如诉。 新源天街公司辩称，新源天街公司与金泰公司之间并无合同关系，依据合同相对性原则，金泰公司主张新源天街公司“违约”和赔偿其因租赁期间产生的损失，没有依据。人人乐公司承租新源天街公司位于新源天街商城A区地上一层的5425.76平方米商城，并于2015年11月1日与金泰公司签订《合作协议》，将承租的上述商城转租给金泰公司经营2年。金泰公司应向合同相对方人人乐公司主张损失。金泰公司主张因新源天街公司与他人存在经济纠纷导致其无法正常营业，但并未提供相关证据证明，新源天街公司对该主张不认可。金泰公司主张新源天街公司赔偿其装修费用，其出示的证据无法证明其实际装修支出，其出示了装修公司开具的收据，但未提供与收据数额相对应的发票与转账凭证，无法证明其实际支出装修费用数额。综上所述，新源天街公司与金泰公司无直接合同关系，金泰公司无权要求新源天街公司承担违约责任，请求依法驳回其的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新源天街公司提交如下证据：证据一、（2016）冀10民破5号民事裁定书、（2016）冀10技指第3-1号决定书各一份，证明诉讼代表人资格。证据二、《合作协议》一份，证据三、《租赁房产移交协议书》一份，证据四、《补充协议》一份。证据二、三、四共同证明金泰公司应向新源天街公司支付租金的依据及支付租金的开始时间、租金标准；证据五、《交接笔录》一份，证明金泰公司应向原告缴纳租金的截至时间；证据六、关于《合作协议解除的告知函》一份，证明新源天街公司有权收回涉案商铺。金泰公司发表质证意见：对于新源天街公司提交的证据一、二、三、四的真实性没有异议，对于证据五交接笔录真实性没有异议，证明目的不予认可。因为新源天街公司在2019年1月18日已经向金泰公司发送交付财产通知书，金泰公司已于2019年1月24日撤场，如计算租金截止时间应该是2019年1月24日。对于证据六的真实性、关联性及证明目的均不予认可，该证据落款时间是2019年1月8日，所阐述的内容是2017年10月28日解除了相关协议，对该内容不予认可。 金泰公司提交如下证据：证据一、管理费收据六份。证明2016年2月29日至2016年9月21日霸州市金泰花卉市场管理有限公司共支付管理费6次，总计446570.41元。证据二、空调费取暖费收据七份。证明2016年3月29日至2018年5月4日金泰花卉共支付空调费取暖费7次，总计1633153.76元。证据三、完税证明五份。证明2017年10月17日至2018年4月18日金泰公司垫付房产税5次，总计127588.59元。证据四、《租赁合同》一份，由天津市人人乐商业有限公司与天津肯德基有限公司签订。证明天津市人人乐商业有限公司与天津肯德基有限公司之间的基础租赁关系，合同约定租赁期限为15年，自2010年12月15日至2025年。证据五、《主体变更协议》及《续约补充协议》一份，由天津市人人乐商业有限公司、天津肯德基有限公司、霸州市金泰市场管理有限公司三方签订。证明《主体变更协议》约定2017年6月1日起将证据四《租赁合同》中出租主体变更为霸州市金泰市场管理有限公司，租赁期间为2017年6月1日至2018年5月31日。《续约补充协议》约定续期租赁至2019年5月31日，固定年租金80万元，因新源天街公司管理人2019年1月18日通知交付财产，导致《租赁合同》无法继续履行，肯德基尚欠2018年6月1日至2019年1月24日共237天租金519452元。证据六、金泰公司与廊坊市凯阳装饰装修有限公司签订的《装修协议》一份及收据。证明金泰公司为妥善经营，与廊坊市凯阳装饰装修有限公司签订装修合同，约定对廊坊市新开路与解放道交口新源天街Ａ区地上一层进行装修，支付工程款总价为3460000元。证据七、新源天街公司管理人出具的《交付财产通知书》一份。证明新源天街公司管理人于2019年1月18日发出交付财产通知书，要求收回商场，导致金泰公司以上各项资金及投入无法收回，损失总计6186764.76元。证据八：金泰公司在廊坊市广阳区派出所的报警记录四张。证明租赁场地因新源天街公司诸多债权人干扰，租赁场地被断电，导致无法经营。新源天街公司对金泰公司提交的证据发表质证意见：一、关于证据一《管理费收据》。1、对2016年2月29日、2016年4月28日收据的真实性、合法性、关联性不予认可。原被告双方于2016年5月30日签订《补充协议》，该补充协议第二条约定：因乙方前期筹备装修重新招商等原因，为创造更好的招商环境，同意乙方（金泰公司）应向甲方缴纳自2015年11月1日至2016年4月30号的管理费（租金）减半收取。第三条约定：截止至2016年4月30日，乙方欠甲方管理费总计346570.41元。此证据证明，金泰公司于2016年4月30之前并未向新源天街公司支付租金。因此，新源天街公司对2016年4月30日前的两份管理人收据的真实性、合法性、关联性不予认可。2016年2月29日收据的收款单位为廊坊市永辰众业商贸有限公司，与新源天街公司无关。2、对2016年6月14日、2016年7月19日、2016年9月21日三张收据真实性、合法性、关联性予以认可。3、对2016年11月4日转账支票收条真实性、合法性、关联性不予认可。该收条为刘倩出具，无新源天街公司印章。二、对证据二《空调费取暖费收据》。对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。三、对证据三《完税证明》。对该证据真实性、合法性、关联性无异议。四、对证据四《租赁合同》。因新源天街公司没有见过该合同，不发表质证意见。五、对《主体变更协议》。因新源天街公司没有见过该合同，不发表质证意见。六、对证据六《装修协议及收据》。1、对《装修协议》，因新源天街公司并非该合同当事人，未见过该合同，对该证据真实性、合法性不清楚，不发表质证意见。2、对收据真实性、合法性、关联性有异议收据并非发票，金泰公司未提供相对应的发票与转账凭旺，无法证明原告实际支出装修费用。因此，被告对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，对该证据的证明内容也不认可。七、对证据七《交付财产通知书》的质证意见。对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。对报警记录真实性无异议，对这个事情新源天街公司不清楚。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和在案证据，本院认定事实如下： 2015年10月21日，廊坊市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）与被告金泰公司签订《合作协议》，约定人人乐公司将从新源天街公司处承租的廊坊市广阳区与解放道交口的新源天街Ａ区地上一层5425.76平方米商场项目转租给金泰公司。约定，租金、物业费及设备设施使用费标准参照人人乐公司与房产所有方新源天街公司和租赁合同及补充协议。 2015年11月1日，人人乐公司与被告金泰公司签订《租赁房产移交协议书》，同时抄送新源天街公司。该协议书第一条约定，即日起(2015年11月1日)甲方（人人乐公司）将上述全部房产移交给乙方（金泰公司），乙方已正式接手，双方签订的合作协议己开始执行。第二条约定，即日起（2015年11月1日）乙方（金泰公司）按照甲方（人人乐公司）与廊坊市新源天街商城管理有限公司（以下简称新源天街公司）签订的房屋租赁合同约定标准向新源天街公司缴纳租金、物业费及设备设施使用费，因乙方延期或拒交上述费用导致的一切后果由乙方全部承担。第三条约定，因乙方原因造成乙方拖欠新源天街公司的相关费用超过三个月，则甲方有权解除双方签订的合作协议。附件《租费表》中记载，2015年11月1日至2016年1月24日，计算方式不递增，面积5425.76平米，租费标准0.7元/平方米/日；2016年1月25日至2017年1月24日，计算方式不递增，面积5425.76平米，租费标准0.7元/平方米/日；2017年1月25日至2018年1月24日，计算方式固定租金，面积5425.76平米，租费标准1元/平方米/日；2018年1月25日以后，计算方式每年递增1.5%。租赁期限自2015年11月1日起至2031年1月24日止。 2016年5月30日，新源天街公司与金泰公司签订《补充协议》。该协议第一条约定：乙方（金泰公司）继续履行原“廊坊市人人乐商业有限公司”与“廊坊市新源天街商城管理有限公司”的房产租赁合同条款，甲方（新源天街公司）同意终止该合同补充协议中关于沿街门店每月5万元的开门费的合同费用及费用上缴。第二条约定：因乙方（金泰公司）前期筹备装修重新招商等原因，为创造更好的招商环境，同意乙方应向甲方缴纳自2015年11月1日止2016年4月30号的管理费（租金）减半收取。第三条约定：截止至2016年4月30日乙方（金泰公司）欠甲方管理费总计346570.41元。 2016年8月12日，廊坊市中级人民法院作出(2016)冀10民破5号民事裁定书，裁定受理徐迎朝对新源天街公司破产清算申请，并于2017年8月29日作出(2016)冀10技指第3-1号决定书，变更指定河北来仪律师事务所为破产管理人。 2019年4月19日，新源天街公司管理人在廊坊市中级人民法院监督及见证人的见证下，收回了租赁商铺，制作了《廊坊市新源天街商城管理有限公司管理人与霸州市金泰市场管理有限公司交接A区一层商场交接笔录》。2019年6月11日，管理人代表新源天街公司向本院提起诉讼，主张金泰公司拖欠新源天街公司自2015年11月1日起至2019年4月19日止的租金5636417.57元。 2016年6月14日、7月19日、9月21日，新源天街公司分别为金泰公司出具收到管理费100000元、100000元、50000元的收据，三张收据共计250000元。 金泰公司向法庭提供空调费取暖费收据7张，主张2016年3月29日至2018年5月4日金泰花卉共支付空调费取暖费7次，总计1633153.76元。新源天街公司对收据的真实性、合法性及与本案的关联性认可。 金泰公司向法庭提供完税证明五份，证明2017年10月17日至2018年4月18日金泰公司垫付房产税5次，总计127588.59元。新源天街公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。 本院认为，关于新源天街公司的本诉请求。租赁合同的当事人应当按照约定支付租金。2016年5月30日，新源天街公司与金泰公司签订的《补充协议》第三条约定，截止至2016年4月30日乙方（金泰公司）欠甲方管理费总计346570.41元。可以确定截止2016年4月30日，金泰公司欠新源天街公司管理费即租金总计346570.41元。2016年5月1日至2019年4月29日的租金，经管理人计算为5489847.16元。经审查，管理人的计算方式符合双方的约定，上述两项合计后减去金泰公司向管理人支付的200000元后，金泰公司尚欠5636417.57元。2016年6月14日、7月19日、9月21日，新源天街公司分别为金泰公司出具收到管理费100000元、100000元、50000元的收据，三张收据共计250000元。此款应从上述5636417.57元中予以扣除，因此，金泰公司欠付新源天街公司租金的数额为5386417.57元。金泰公司提交的2016年11月4日署名为刘倩的收据、2016年2月29日的收据、2016年6月14日收据，因不能证明是新源天街公司收取的2016年4月30日后的租金，不能从认定的欠付租金中予以扣除。金泰公司主张其在2019年1月18日接到交付财产通知书，在2019年1月24日已经撤场，如果计算租金，也应当是计算到2019年1月24日，并非是新源天街公司主张的2019年的4月。因金泰公司并未与新源天街公司管理人进行租赁物交接，新源天街公司主张租金计算至2019年4月19日，即新源天街公司管理人在廊坊市中级人民法院监督及见证人的见证下收回租赁商铺时，并无错误。本院对金泰公司此主张不予采纳。双方并未约定滞纳金，本院对新源天街公司关于滞纳金的请求不予支持。 关于金泰公司的反诉请求。金泰公司要求扣除已经交付的空调取暖费共计1633153.76元。系因新源天街商城在规划设计时采用的是中央空调制冷和取暖，A区中央空调整体循环运行，某个部分区域不能关闭。中央空调供冷气、取暖效果均不佳。金泰公司在承租期间，转租的商户都采用了自备的设施进行制冷和取暖，拒不缴纳空调费用，因此造成承租人负责交纳空调和取暖费用。这种状况是新源天街设施存在的缺陷所致。新源天街公司认可该部分费用应予扣除； 金泰公司主张扣除为新源天街公司垫付的房产税，五次共计127588.59元，提供了相应票据，新源天街公司认可，本院予以确认； 金泰公司提交《租赁合同》、《主体变更协议》、《续约补充协议》各一份，证明因廊坊市新源天街商城管理有限公司管理人2019年1月18日通知交付财产，导致其与天津肯德基有限公司《租赁合同》无法继续履行，肯德基尚欠2018年6月1日至2019年1月24日，共237天租金519452元。新源天街公司认可2018年6月1日至2019年1月24日的租金收益属于金泰公司，应当从欠付租金中扣除。本院对此予以确认； 金泰公司主张装修损失。《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定：管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。金泰公司可据此向管理人申报债权。 综上，金泰公司还需向新源天街公司支付3106223.22元（5636417.57元-250000元-1633153.76元-127588.59元-519452元）。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十三条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）霸州市金泰市场管理有限公司向原告（反诉被告）廊坊市新源天街商城管理有限公司支付租金3106223.22元。于本判决生效后十五日内履行； 二、驳回原告廊坊市新源天街商城管理有限公司的其它诉讼请求； 三、驳回反诉原告霸州市金泰市场管理有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费51255元，由被告霸州市金泰市场管理有限公司负担。 反诉诉讼费25675元，由反诉原告霸州市金泰市场管理有限公司负担14121.25元；由反诉被告廊坊市新源天街商城管理有限公司负担11553.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  梁志斌 审判员  杨立军 审判员  马 兰 二〇一九年十二月二十日 书记员  闫 磊