呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2183号上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A栋写字楼九楼。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，女，该公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：殷毅锋，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高润平，内蒙古晟曜律师事务所律师。原审被告：包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路汇商广场A座底商。法定代表人：李玉山，该行行长。委托诉讼代理人：孙宇，男，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）因与被上诉人殷毅锋，原审被告包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行（以下简称包商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海亮公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回殷毅锋的诉讼请求，发回重审或依法予以改判。2、本案一审、二审的案件受理费用由殷毅锋承担。事实和理由：海亮公司严格按照购房合同约定交付房屋，所购房屋不存在无法使用致使合同目的无法实现的情形，殷毅锋无权要求解除合同。2013年2月1日，海亮公司、殷毅锋签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同第三条商品房用途为商业。补充协议第七条关于业态经营限定约定:不具备餐饮条件的禁止做餐饮业。依据购房合同中关于交付房屋的具体约定，殷毅锋所购房屋为商业用房，殷毅锋不能以通常意义上的住宅房屋交付标准要求。该合同附件3约定的装饰装修及设备标准及主合同中关于配套基础设施及其它设施标准中均不包含上水、下水设施、燃气入户设施，故海亮公司按照合同约定向殷毅锋交付没有上、下水、燃气设施的商铺符合合同约定，并不存在违约情形。且根据补充协议第五条，本项目的各种广告、宣传资料仅供买受人参考，不作为合同内容，亦不作为对合同约定的补充或变更，故殷毅锋不能以托管期间招商公司发布的招商手册作为确认双方权利义务的依据。海亮公司与殷毅锋之间的权利义务关系应当以双方签订的书面合同为准。殷毅锋所购商铺不能做餐饮对该商铺的价值和使用功能不构成实质性影响，更不会直接导致房屋无法使用，致使殷毅锋购买涉案房屋的目的无法实现，故殷毅锋要求解除购房合同、返还购房款及利息的诉讼请求不能成立。二、殷毅锋一审诉请解除合同的理由是认为海亮公司隐瞒事实，存在欺诈行为。按照《合同法》第52条规定关于合同存在欺诈条款的规定所导致的后果是合同“无效”，并非合同“解除”，一审法院在审理过程中若认为殷毅锋主张欺诈进而要求解除合同不能成立，就应当告知其变更诉讼请求，若殷毅锋坚持不予变更，应判决驳回起诉。但一审法院在未经告知变更诉讼请求的情形下，迳行对本案法律关系进行私自变更并予以裁判，其判决结果超出了诉讼请求，应当予以纠正。三、本案解除权适用除斥期间，不存在诉讼时效中断事由，殷毅锋诉请已过诉讼时效，丧失胜诉权。一审判决已经认定本案争议楼梯于托管期间因部分经营商户商业经营要求增设。即使按照法院认定殷毅锋自托管协议结束中商铺交还日（2016年8月31日）发现房屋目的无法实现而享有解除权。合同解除权的性质属于形成权，而形成权则适用除斥期间的规定。按照司法解释第十五条第二款约定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故殷毅锋应在2017年8月30日前行使合同解除权，逾期不行使解除权消灭。司法解释第十五条所规定的解除权行使期间为一年除斥期同，不适用诉讼时效中断、中止等事由。故一审法院以殷毅锋曾提出行政诉讼为由认定“解除权”诉讼时效中断于法无据。本案中，殷毅锋主张解除《商品房买卖合同》的时间为2018年4月24日，该时间已超过了解除权的行使期间。四、殷毅锋因对交付房屋现状不满，要求解除合同违反诚实信用原则。房屋交付后可解除合同的情形为两种，一种是房屋质量不符合国家和本市有关工程质量的规范和标准，或者质量瑕疵符合合同约定的拒绝接收房屋的条件；另一种是，房屋的质量瑕疵被认定为严重影响买受人正常使用房屋以致于不能达到房屋买卖的合同目的。本案中，殷毅锋所购房屋已按期通过竣工备案验收，且达到合同约定的交付标准、条件。殷毅锋以无上下水燃气等理由认为房屋无法正常使用已经明显超出购房合同关于房屋交付标准的约定。此外，位于殷毅锋所购商铺中的楼梯属于可拆除的临时性钢结构楼梯，如殷毅锋认为楼梯影响使用，完全可以自行拆除，海亮公司可协助对楼梯安装洞口进行封堵，但上述事由并非导致殷毅锋所购商铺无法使用，更不会影响所购房屋的合同目的无法实现，殷毅锋无权以此为由解除合同。事实上，殷毅锋之所以提出解除合同完全是因为对所购商铺的商业价值不满，但购买商铺的客户与传统意义上购买住宅的客户本就属两个不同的客户群体而且购买商铺的业主均已不是初次投资。殷毅锋应知晓购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性投资人，应对商业不确定性所带来的经营风险存在合理预期，对产生的风险应自行承担。殷毅锋忽略市场低迷的大环境，一味的将商铺投资的风险转嫁于海亮公司属于极不理智、不合理且不负责任的推脱，该种风险负担已经超出海亮公司能够承担的合理范围，甚至跨越了法律边界，不应予以支持。殷毅锋辩称，海亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一、海亮公司没有按照合同约定向殷毅锋交付具有单独正常使用功能的房屋。涉案房屋在规划设计时和四楼403房中有楼梯连接，说明涉案房屋和四楼403是一套连体设计的房屋，三楼没有上下水和燃气、四楼有上下水和燃气。海亮公司在后期施工过程中也没有取得室内楼梯变更审批手续。海亮公司不应该向殷毅锋交付未经相关部门审批，私自变更设计结构的房屋，房屋无法正常使用，合同目的无法实现。涉案项目自2013年9月1日开业至今，经营业态一直是以餐饮、美食运营，同时海亮公司对涉案项目三层的定位也是时尚美食，在海亮公司对涉案房屋进行托管期间，三层360与四层403号整体出租给一家商户经营餐饮，三楼不能单独使用。二、殷毅锋在2017年5月20日得知涉案房屋在规划和四层403号房屋室内有楼梯相通，海亮公司把原本是一套的房屋拆分销售给两位业主，殷毅锋找到海亮公司提出退房，海亮公司拒绝，殷毅锋的诉请没有超出诉讼时效。三、海亮公司隐瞒涉案房屋的真实情况，通过提供假图纸的方式办理了涉案项目的产权证，殷毅锋向一审法院提起行政诉讼，要求撤销涉案项目的房屋产权证。包商银行新汇支行述称，包商银行新汇支行对本案的判决没有意见，如果二审法院改判，原房屋买卖合同继续履行，请求殷毅锋继续履行其与包商银行新汇支行之间按揭贷款合同的义务。殷毅锋向一审法院起诉请求：1、解除殷毅锋与海亮公司于2013年2月1日签订的编号为362号《商品房买卖合同》；2、海亮公司退还殷毅锋已付购房款2008700元；3、请求海亮公司赔偿殷毅锋所交购房款产生的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以5万元为基数，从2013年1月25日起计算至实际返还购房款之日止；以1958700元为基数，从2013年2月1日起计算至实际返还购房款之日止）；4、解除殷毅锋与包商银行新汇支行于2013年5月6日签订的合同编号为2013101123GR02FJ10008《个人借款合同》；5、海亮公司向殷毅锋偿付殷毅锋已向包商银行新汇支行支付的120期按揭贷款本息2946129.15元；6、请求海亮公司偿付殷毅锋已向包商银行新汇支行支付的62期按揭贷款1522166元资金因被长期占用所产生的利息损失（以每月还款24551.17元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分段计算至殷毅锋与包商银行新汇支行解除借款合同之日止）；7、请求海亮公司承担物业费（按每日每平方米0.5元，每月2389元，总计158.78平米，从2016年8月31日计算至合同解除之日止）；8、请求海亮公司因欺诈赔偿殷毅锋100万元经济损失。一审法院认定事实：1、2013年2月1日，殷毅锋（买受人）与海亮公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：“殷毅锋购买海亮公司开发的位于呼和浩特市××区）房屋，建筑面积157.06平方米，房屋总价款3998700元。买受人于2013年2月1日前支付首期房款2008700元，余款199万元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月30日前交付商品房”。2、同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，协议第七条关于业态经营限定约定：“1、自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2、禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店”。3、同日，殷毅锋（甲方）与海亮公司（乙方）签订海亮金宝街商铺托管协议，约定：“甲方将商铺交付乙方托管，托管期限为3年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止。托管期限内，产生的物业费、水费、电费等相关费用由经营使用方承担。托管期满后，物业费、水费、电费等相关费用由甲方自行承担。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。”4、2013年1月25日，海亮公司为殷毅锋出具5万元购房定金发票。2013年2月1日，海亮公司为殷毅锋出具1958700元购房款发票。以上购房款合计2008700元。5、2013年5月6日，殷毅锋（借款人）与包商银行新汇支行（贷款人）、海亮公司（保证人）签订个人借款合同，对于购房余款199万元，殷毅锋以按揭贷款方式支付。合同约定：“贷款金额199万元。贷款期限10年，自2013年5月6日起至2023年5月5日止。本合同项下贷款利率执行浮动利率：贷款年利率为8.1875％，即按贷款实际发放日的基准利率6.55％的基础上上浮25％确定。借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。”还款计划表记载：“贷款发放日期为2013年5月7日。贷款本金199万元，利息956129.15元，还款金额2946129.15元。自2013年6月21日至2023年5月5日，共120期，自2013年6月21日至2023年4月21日，每月偿还24551.07元，2023年5月5日偿还24551.82元。”借款合同签订后，包商银行新汇支行将贷款199万元划入海亮公司名下账户。殷毅锋自2013年6月起逐月向包商银行新汇支行归还贷款本息。截至2018年10月，殷毅锋已归还贷款本息合计1595819.55元。6、以上合同签订后，海亮公司于2013年9月1日至2016年8月31日期间对殷毅锋所购房屋进行管理经营。托管期限结束后，殷毅锋接收房屋时发现殷毅锋所购房屋所在的三楼内部与其楼上即四楼之间有一部钢制扶手楼梯。7、海亮公司向呼和浩特市标准测绘所提供的设计图中显示案涉房屋的三、四楼之间没有上下楼梯通道。海亮公司向呼和浩特市建设档案馆报送并存档的设计图中的三层、四层平面图有楼梯标示。海亮公司在金宝街招商手册中，宣传殷毅锋所购买的362号商品房所在的三层功能定位为餐饮类，案涉的362号房屋中无经营餐饮类房屋所必需的上、下水及燃气接口设计，房屋中有一部通往四楼的楼梯。8、殷毅锋于2017年6月8日起诉呼和浩特市国土资源局（呼和浩特市不动产登记局），请求撤销呼市房管局为内蒙古海亮房地产开发有限公司颁发所有权证号为呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为。该案经一审法院于2017年11月17日作出（2017）内0103行初17号行政裁定书，裁定驳回殷毅锋的起诉。殷毅锋不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）内01行终13号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，争议焦点为：殷毅锋购买的房屋是否具有正常使用功能，殷毅锋可否因房屋不具有正常使用功能而享有合同解除权。本案中殷毅锋与海亮公司签订的商品房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应按约定全面履行各自权利和义务。双方签订的合同中，殷毅锋购买的应是一套能够独立使用的房屋，而海亮公司交付的362号房屋却连接四楼，该房屋中没有经营餐饮类所必需的上、下水以及燃气接口的设计，买受人无法独立使用。且根据殷毅锋提供的设计图，案涉房屋存在设计变更，但海亮公司却未将设计变更告知殷毅锋，导致殷毅锋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，殷毅锋购买的房屋属于海亮公司宣传中主要经营餐饮类业务的房屋，但海亮公司交付的房屋内却没有经营餐饮类房屋所必需的上下水及燃气，并不具备正常使用功能，致使殷毅锋不能实现合同目的，殷毅锋享有解除权。故对于殷毅锋提出的要求解除与海亮公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，商品房买卖合同解除后，殷毅锋返还房屋，海亮公司返还殷毅锋已收取的购房款2008700元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率，分别以5万元为基数，从2013年1月25日起计算至实际给付之日止；以1958700元为基数，从2013年2月1日起计算至实际给付之日止。商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的已无法实现，故殷毅锋有权解除按揭贷款合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”则对殷毅锋主张的解除个人借款合同的诉讼请求依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”由于系海亮公司违约导致商品房买卖合同解除并致使借款合同解除，因此海亮公司应当赔偿殷毅锋已向银行归还的贷款本金及利息，由海亮公司偿还银行剩余贷款。故海亮公司应当赔偿殷毅锋已向包商银行新汇支行归还的贷款本息共计1595819.55元（截至2018年10月）。对于殷毅锋请求的已偿还按揭贷款1522166元资金因被长期占用所产生的利息损失于法无据，依法不予支持。对于殷毅锋请求的物业费损失，因殷毅锋并未实际缴纳该笔费用，故对于该项诉讼请求不予支持。对于殷毅锋请求的欺诈赔偿，因欺诈事实不能成立，故对该项请求不予支持。关于诉讼时效，殷毅锋签订商品房买卖合同的同日签订托管协议，即殷毅锋买房的前两年委托海亮公司经营管理，海亮公司在托管期间增设三楼通往四楼的钢结构楼梯，故对殷毅锋关于其于托管期结束后知道房屋内增设了一部三楼通往四楼的楼梯的陈述予以采信。诉讼时效应从此时殷毅锋知道或应当知道其权利受到侵害之日即2016年9月1日起计算，殷毅锋于2017年6月8日起诉行政案件主张权利，则诉讼时效应从此时中断，故殷毅锋现起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告殷毅锋与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2013年2月1日签订的商品房买卖合同；二、解除原告殷毅锋与被告包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行于2013年5月6日签订的个人借款合同；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告殷毅锋返还购房款2008700元；四、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告殷毅锋赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以5万元为基数，从2013年1月25日起计算至实际给付之日止；以1958700元为基数，从2013年2月1日起计算至实际给付之日止）；五、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告殷毅锋赔偿已归还的贷款本息1595819.55元；六、驳回原告殷毅锋的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院经实地查看，案涉金宝街三楼殷毅锋所购房屋内部有金属楼梯通过屋顶开口与四楼房屋相连，四楼房屋位于楼顶天台之上，出入需行经楼顶天台、通过观光直梯2部（1部未开）或消防楼梯通道2处通行，该天台布设有各类管道及较大凸出设施，有一木制栈道供通行。本院认为，二审争议焦点为：1、一审判决解除诉争《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据；2、一审判决海亮公司向殷毅锋返还购房款2008372元并支付利息损失有无事实及法律依据。本院认为，海亮公司与殷毅锋签订《商品房买卖合同》，海亮公司有义务向殷毅锋交付符合《商品房买卖合同》约定的，具备独立性的房屋。根据庭审查明的事实，案涉房屋至今仍处于内部有金属楼梯通过屋顶开口与四楼房屋相连的状态，不具备独立性，不符合约定交付条件，应属海亮公司违约致使殷毅锋不能实现合同目的情形；另外，根据（2017）内0103行初17号行政裁定书查明的事实，呼和浩特市城市建设档案馆存档的图纸中案涉房屋中显示有楼梯，而该案当事人出示的房屋面积测绘成果报告书附图中未显示楼梯，即应认定在早期设计时案涉三楼房屋与四楼房屋系同一整体，而在案涉三楼房屋独立销售后，案涉房屋又处于和四楼房屋通过楼梯连接的状态至今，且四楼房屋若不通过三楼房屋通行则只能通过楼顶天台通行，不具备正常商业房屋通行条件，而案涉三楼房屋又无上、下水，在案涉房屋存在上述情形的情况下，海亮公司销售时未将房屋情况向殷毅锋进行说明，导致双方对案涉房屋是否具备独立性产生争议，海亮公司应承担相应不利后果。综上，殷毅锋要求解除合同应予支持。同时，殷毅锋于签订《商品房买卖合同》当日即签订了为期三年的托管协议，托管期结束后才知道商铺不能独立使用，即向海亮公司主张权利，其没有怠于行使权利，提出解除合同的请求也没有超过合理期限，故本院对海亮公司的解除权期限的抗辩理由不予支持，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2595deid=340839""_blank)系针对迟延履行情形下合同解除权除斥期间作出的规定，不适用本案情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472053""_blank)规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审判决海亮公司向殷毅锋返还已付房款、贷款本息及利息损失及并无不当，应予维持。综上所述，海亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35640元，由内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。审判长 马国民审判员 戴玉英审判员 韩东妹 二〇一九年十二月二十七日书记员 曹文婷