广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6935号上诉人（原审被告）：惠州方联房地产有限公司，住所地：惠州市********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所。委托诉讼代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所。被上诉人（原审原告）：王宇连，女，汉族，1978年8月14日出生，公民身份号码：452************068，户籍所在地：惠州市惠城区*********************。委托诉讼代理人：李超，广东伟伦律师事务所律师。上诉人惠州方联房地产有限公司与被上诉人王宇连房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州方联房地产有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初7122号民事判决书，将本案发回重审，或依法改判为驳回被上诉人王宇连的全部诉讼请求。2、上诉人惠州方联房地产有限公司不承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院依法将本案发回重审。一、惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》及惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》【编号：（2018）正扬诉评字108号】严重违反测绘、评估程序，测绘、评估过程不符合法定方法和标准，一审法院据此作为判决依据属于认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正，并依法将本案发回重审。（一）惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》严重违反测绘程序，测绘过程不符合法定方法和标准，依法不得作为判决依据。首先，惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》仅注明“证书等级：丙级”、“测量：叶子如，初检：田婴，复检：张海燕”，除此之外，并未附有任何关于惠州市标普测绘规划科技有限公司已取得合法的测绘资质证书，以及测绘人员已具备测绘执业资格、已持有测绘作业证件等合法有效文件，因此，根据《中华人民共和国测绘法》第二十七条“国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度。从事测绘活动的单位应当具备下列条件，并依法取得相应等级的测绘资质证书，方可从事测绘活动：（一）有法人资格；（二）有与从事的测绘活动相适应的专业技术人员；（三）有与从事的测绘活动相适应的技术装备和设施；（四）有健全的技术和质量保证体系、安全保障措施、信息安全保密管理制度以及测绘成果和资料档案管理制度”、第三十一条“测绘人员进行测绘活动时，应当持有测绘作业证件。任何单位和个人不得阻碍测绘人员依法进行测绘活动”、第三十二条“测绘单位的测绘资质证书、测绘专业技术人员的执业证书和测绘人员的测绘作业证件的式样，由国务院测绘地理信息主管部门统一规定”、第五十九条“违反本法规定，未取得测绘执业资格，擅自从事测绘活动的，责令停止违法行为，没收违法所得和测绘成果，对其所在单位可以处违法所得二倍以下的罚款；情节严重的，没收测绘工具；造成损失的，依法承担赔偿责任”以及《房产测绘管理办法》第十一条“国家实行房产测绘单位资格审查认证制度”、第十二条“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》”之规定，惠州市标普测绘规划科技有限公司及测绘人员是否具备法定的合格测绘资质，是否符合法定的可从事测绘活动条件，《王宇连房屋测绘报告》中并无任何证据证明，一审法院亦未要求惠州市标普测绘规划科技有限公司补充提交相关证明文件。其次，2019年1月28日现场测绘时，惠州市标普测绘规划科技有限公司仅是对涉案房屋二层的地面至上部烟道底部、地面至楼面底部之间的垂直距离测量而得出数据，即《王宇连房屋测绘报告》第5页所记载的“高度”。根据中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2011年7月26日联合发布的《住宅设计规范》“2术语2.0.9层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.0.10室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”之规定，惠州市标普测绘规划科技有限公司测量得出的“高度”其实是“净高”，并非法律规定及《商品房买卖合同》约定的“层高”，惠州市标普测绘规划科技有限公司的测量方法、测量记录等均不符合法定测量方法和标准。再者，关于烟道面积问题。2019年1月28日现场测绘时，惠州市标普测绘规划科技有限公司仅是对烟道所占的空间直线距离进行测量，而实际中，烟道并非系呈正方形、长方形等矩形形状，而是不规则、弯曲形状。因此，惠州市标普测绘规划科技有限公司并未按照烟道的实际形状作占面积进行测量，而简单测量后直接将数据相乘得出不符合实际面积数据，其测量方法、测量记录等均不符合法定测量方法和标准，亦严重不符合实际情况。最后，根据《王宇连房屋测绘报告》第6页与后附的2019年1月28日现场测绘且经双方签字的图纸数据显示，《王宇连房屋测绘报告》第6页所标注的数据明显与2019年1月28日现场测绘且经双方签字的图纸数据不符。综上所述，因惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》严重违反测绘、评估程序，测绘、评估过程不符合法定方法和标准，不能作为认定涉案房屋二层烟道面积的依据，应依法不得作为判决依据。（二）惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》【编号：（2018）正扬诉评字108号】系依据不合法、不真实、不客观、不具有关联性的惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》而作出，且在评估过程中，严重违反评估程序，评估过程亦不符合法定方法和标准，依法不得作为判决依据。一方面，根据惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》所注明的“五、价格评估依据……（二）委托方提供的有关资料……9.房屋测绘报告；……七、价格评估过程我机构接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估作业方案，指派价格评估专业人员与相关方于2018年11月29日对评估标的进行了勘验。经过整理分析该评估项目的相关资料，运用适当的评估方法进行评估，现将评估过程综述如下……”，也就说惠州市正扬价格事务所有限公司作出的评估结论是依据惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》以及其他材料进行确定，但是针对惠州市标普测绘规划科技有限公司作出的《王宇连房屋测绘报告》，结合上述“第一点（一）”中的意见，惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》系以不合法、不真实、不客观、与本案不具有关联性的惠州市标普测绘规划科技有限公司作出的《王宇连房屋测绘报告》作为评估依据，故惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》亦应当不合法、不真实、不客观、与本案不具有关联性，应不得作为认定本案的依据。另一方面，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十五条“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据”之规定，《价格评估结论书》中并未明确列明评估过程以及评估分析的具体意见，惠州市正扬价格事务所有限公司在《价格评估结论书》中注明了“市场调查的有关资料”作为评估依据，但并未在《价格评估结论书》中附上其调查了什么资料、资料来源于哪里，且也未在《价格评估结论书》内容中注明其对市场调查的资料进行具体分析等意见，而仅是简单、粗暴的注明“综合确定贬损率为8.27%”，无法向各方当事人及人民法院作出合法、详细、具体、专业的评估意见及结论，严重违反法律规定。故《价格评估结论书》评估程序严重违法，且不具有真实性、客观性。综上所述，惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》【编号：（2018）正扬诉评字108号】系依据不合法、不真实、不具有关联性的惠州市标普测绘规划科技有限公司出具的《王宇连房屋测绘报告》而作出，且根据《人民法院委托评估工作规范》第二十五条“当事人、利害关系人认为评估报告存在参考价的规定第二十二条第一款第一、二项情形，在收到评估报告后五日内提出书面异议，人民法院经审查，裁定异议成立的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明或者补正。评估机构在五日内未作说明或者补正的，人民法院应当撤回对该评估机构的委托，告知其在三日内退回委托评估的材料，并另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估”、第二十六条“当事人、利害关系人认为评估报告存在参考价规定第二十二条第一款第三、四项情形，在收到评估报告后五日内提出书面异议，人民法院经审查，裁定异议成立的，人民法院应当通知该评估机构在三日内退回委托评估的材料，并另行委托下一顺序的评估机构进行评估”、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”以及参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”等之规定，惠州市正扬价格事务所有限公司作出的《价格评估结论书》因在评估过程中严重违反评估程序，评估过程亦不符合法定方法和标准，其评估内容不具有合法性、真实性、客观性及关联性，故不能作为认定涉案房屋二层烟道面积的依据，应依法不得作为判决依据。二、《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。经惠州市住房和城乡规划建设局于2018年1月29日验收合格，并出具的《惠州市建设工程规划验收合格证》验收确认涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。方联公司已按照《商品房买卖合同》约定将第一层层高为5米、第二层层高为4.5米的涉案房屋交付给了王宇连，方联公司已按约履行了合同义务。王宇连于2016年10月14日向方联公司购买位于惠州市惠城区******8**号（简称涉案房屋），并签订了《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2016）10045020】。《商品房买卖合同》第三条第4款约定“该商品房层高为5.00米……”以及附件六关于装饰装修及相关设备标准的第9点约定“买卖合同第三条‘商品房基本情况’第四点约定的‘该商品房层高为5米’指的是第一层层高，第二层层高为4.5米。一层层高5米、二层层高4.5米”，即约定涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。2018年1月29日，经惠州市住房和城乡规划建设局验收合格，并出具的《惠州市建设工程规划验收合格证》亦验收确认涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。因此，方联公司已按照《商品房买卖合同》约定将第一层层高为5米、第二层层高为4.5米的涉案房屋交付给了王宇连，方联公司已按约履行了合同义务。三、涉案房屋于2018年3月15日取得惠州市住房和城乡规划建设局出具的《竣工验收备案表》后，方联公司书面通知王宇连于2018年3月24日至2018年3月26日期间对涉案房屋进行验收，而王宇连于2018年3月28日才予以验收已超过通知规定期限，依据《商品房买卖合同》约定，方联公司已于2018年3月26日将涉案房屋交付给了王宇连，涉案房屋的风险责任已于2018年3月26日转移给了王宇连。涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位于2018年1月31日验收合格后，惠州市住房和城乡规划建设局于2018年3月15日作出同意工程备案，并出具了《竣工验收备案表》。另，于2018年3月12日取得了《不动产测量报告》。依据《商品房买卖合同》第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”、第十条以及第十一条“（一）出卖人应当在2018年03月26日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”之约定，在满足《商品房买卖合同》约定的交付条件后，方联公司于2018年3月15日通过EMS邮寄的方式向王宇连送达《入伙通知书》，通知王宇连于2018年3月24日至2018年3月26日前往涉案房屋办理入伙收楼手续，办理入伙收楼手续时间及地点亦在EMS快递单上明确注明，而王宇连于2018年3月28日才前往验收涉案房屋，已超过通知规定的房屋验收期限，依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议“五、关于买卖合同第四章的补充约定：……5.……买受人应在出卖人通知的收房时间内办理收房手续，逾期不收房的，买受人已对该房屋验收合格且该房屋已按期交付买受人，买受人自通知收房时间届满之日起开始交纳物业管理费。6.……自出卖人书面通知中所规定的交付使用之日起，该商品房的风险责任由出卖人转移给买受人，该商品房有关的物业管理费等费用均由买受人负担。7.若买受人无正当理由拒绝接收交房通知或者拒绝办理该商品房的交接手续的，则自书面交房通知的交付期限之日起视为出卖人已将该商品房交付给了买受人，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，同时该商品房有关的物业管理费等费用均由买受人负担”之约定以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，方联公司已于2018年3月26日将涉案房屋交付给了王宇连，涉案房屋的风险责任已于2018年3月26日转移给了王宇连。四、退一步讲，王宇连于2018年3月28日办理验收手续时在《房屋验收移交表》注明的情况，并以此拒绝收楼无任何的事实及法律依据，属于无正当理由拒绝收楼。方联公司已于2018年3月26日将符合《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付给了王宇连。2018年3月28日，王宇连办理验收手续时，在《房屋验收移交表》注明了“商铺二楼巨型公共管道从空中呈T形穿过，严重占用我商铺空间面积，造成空间面积严重缩水，严重影响租售和利用，现要求整改公共管道，不得占用我商铺二楼空间”。而依据《商品房买卖合同》第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”、第十条以及第十一条“（一）出卖人应当在2018年03月26日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”之约定以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《商品房买卖合同》约定的交付条件是“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”以及“该商品房已取得房屋测绘报告”，涉案房屋已于2018年3月15日满足上述交付条件，而方联公司亦在合同约定期限内书面通知王宇连办理房屋交付手续，同时，涉案房屋已达到《商品房买卖合同》附件六约定的装饰装修及相关设备标准要求，王宇连在《房屋验收移交表》注明的验收情况并以此拒绝收楼没有任何的事实及法律依据，属于无正当理由拒绝收楼。依据《商品房买卖合同》约定并结合本案事实，方联公司已于2018年3月26日将符合《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付给了王宇连。五、再退一步讲，《商品房买卖合同》仅约定了层高，未约定净高，王宇连以涉案房屋净高达不到其自身的使用要求而要求方联公司赔偿损失，没有任何的事实及法律依据。针对王宇连自称因涉案房屋的二层有烟道而认为净高只有2.9米，严重影响了涉案房屋的正常使用，要求方联公司赔偿损失的问题。首先，《商品房买卖合同》中仅在第三条以及附件六约定了涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米，并未约定净高高度。而经惠州市住房和城乡规划建设局于2018年1月29日验收合格，并出具的《惠州市建设工程规划验收合格证》验收确认涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。方联公司向王宇连交付的涉案房屋的层高完全符合《商品房买卖合同》的约定，方联公司并不存在任何违约行为。其次，根据中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2011年7月26日联合发布的《住宅设计规范》“2术语2.0.9层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.0.10室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”之规定，层高与净高是两个不同的概念。如前所述，《商品房买卖合同》仅约定了层高，未约定净高，王宇连以涉案房屋净高达不到其自身的使用要求而要求方联公司承担责任更是无稽之谈。再者，依据《商品房买卖合同》第六条“出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：……3.按照套计算，该商品房总价款为人民币1680192.00元（大写：壹佰陆拾捌万零壹佰玖拾贰元整）”之约定，涉案房屋的总价款是按照套计算，而根据中华人民共和国建设部于1995年12月01日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”以及中华人民共和国国家(质量)技术监督局于1998年12月28日发布的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》3.1商品房销售面积“商品房按‘套’或‘单元’出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和”之规定，以及依据《商品房买卖合同》第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。……3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：详见附件十一补充协议”、附件十一补充协议“六、关于买卖合同第五章的补充约定：1.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方同意继续履行买卖合同；合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，差异值超过±3%以上（不含本数）的，双方同意多退少补，差异值在±3%以内（含本数）的，双方同意按本合同的约定继续履行，买卖双方不作任何补偿”之约定，按套计算涉案房屋总价款亦是以涉案房屋的建筑面积为计算基数，现王宇连系以涉案房屋净高达不到其自身的使用要求而要求方联公司赔偿经济损失没有任何的事实依据、合同依据及法律依据。最后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，王宇连并未提供任何的证据证明方联公司交付的符合《商品房买卖合同》约定的涉案房屋达不到其自身使用要求而给其受到的实际经济损失，王宇连以向一审法院提交评估鉴定申请并由一审法院委托测绘、评估机构作出测绘、评估报告作为其主张的依据，实际系其将举证责任转嫁给人民法院，由人民法院代其主张经济损失范围，而更重要的是，本案中测绘、评估机构所作出的结论是严重违反法定程序，且系严重不客观、不真实的。六、方联公司对涉案房屋进行设计变更亦未损害王宇连的合法权益，请二审法院依法撤销一审民事判决书，依法改判驳回王宇连的全部诉讼请求。（一）经方联公司向惠州市住房和城乡规划建设局申请对涉案房屋的设计进行变更，惠州市住房和城乡规划建设局于2017年11月15日联审同意方联公司作出的设计变更后，已按照《商品房买卖合同》约定通知王宇连，王宇连未在规定的期限内向惠州市住房和城乡规划建设局、方联公司提出任何意见，视为王宇连放弃权利，即认定王宇连接受变更，方联公司无需承担任何责任。经方联公司向惠州市住房和城乡规划建设局申请对涉案房屋的设计进行变更，即在二层核心筒旁增加集中式烟道，惠州市住房和城乡规划建设局于2017年11月15日联审同意方联公司作出的设计变更后，惠州市住房和城乡规划建设局于2017年11月22日在官网（http://ghjs.huizhou.gov.cn/）公示了《关于惠州方联房地产有限公司申请金山湖JSH-B06-10地块住宅楼建筑设计调整的公示》（惠市规建公示〔2017〕342号）文件，以及于同日在方联公司营销中心及房屋现场公示了《关于惠州方联房地产有限公司申请金山湖JSH-B06-10地块住宅楼建筑设计调整的公示》（惠市规建公示〔2017〕342号）以及《建设项目规划许可批前公示》文件。另外，亦于2017年11月23日在《惠州日报》刊登《关于惠州方联房地产有限公司申请金山湖JSH-B06-10地块住宅楼建筑设计调整的公示》（惠市规建公示〔2017〕342号）文件。依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议“一、双方同意对法定地址及送达作如下的约定：买受人在买卖合同中所列地址和所列代理人地址为买受人的法定地址，出卖人的任何文件或通知将以邮寄或在刊登《惠州日报》刊登公告通知等任选一种方式告知买受人，一经上述约定形式通知即视为送达；买受人所列地址如有变更应于变更之日起3日内以书面形式向出卖人提供，否则，由此引起的一切不利后果由买受人承担”之约定，方联公司通过在惠州市住房和城乡规划建设局官网、营销中心以及房屋现场、《惠州日报》刊登公告方式通知王宇连涉案房屋设计变更事宜，上述行为亦属于《商品房买卖合同》约定的有效通知送达方式，方联公司已履行了通知义务。另，通过在惠州市住房和城乡规划建设局官网、营销中心以及房屋现场、《惠州日报》刊登公告方式通知受众面广，王宇连的知情权并没有因此而受到影响。因此，王宇连未在规定的10天内向惠州市住房和城乡规划建设局、方联公司提出任何意见，视为王宇连放弃权利，即认定王宇连接受变更，方联公司无需承担任何责任。（二）方联公司向惠州市住房和城乡规划建设局申请对涉案房屋进行设计变更后，并未对《商品房买卖合同》约定的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米造成任何影响。方联公司已按照《商品房买卖合同》约定将第一层层高为5米、第二层层高为4.5米的涉案房屋交付给了王宇连，方联公司已按约履行了合同义务。方联公司向惠州市住房和城乡规划建设局申请对涉案房屋进行设计变更后，经惠州市住房和城乡规划建设局于2018年1月29日验收合格，并出具的《惠州市建设工程规划验收合格证》验收确认涉案房屋的第一层层高仍为5米、第二层层高仍为4.5米。方联公司作出的设计变更并未对涉案房屋的层高造成影响，亦不会影响王宇连对涉案房屋的正常使用，方联公司已按照《商品房买卖合同》约定将第一层层高为5米、第二层层高为4.5米的涉案房屋交付给了王宇连，方联公司已按约履行了合同义务。王宇连以涉案房屋净高达不到其自身的使用要求而要求方联公司赔偿损失，没有任何的事实及法律依据，请二审法院依法改判驳回王宇连的全部诉讼请求。（三）方联公司对涉案房屋作出的设计变更是在涉案房屋增加“集中式的烟道”，该设计变更扩大了王宇连可经营餐饮这一使用范围，有利于王宇连更充分的使用涉案房屋，保障了王宇连的利益，方联公司不存在任何违约行为。方联公司对涉案房屋作出的设计变更是在涉案房屋增加“集中式的烟道”，而依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议“十一、其他补充约定10.商铺有烟道的可做餐饮，无烟道不可做餐饮。商业的整体业态由开发商统一规划，为了商业的业态统一和社区经营，业主或租客同意根据开发商限定的业态进行功能选择和经营”之约定以及根据法律法规等有关规定，有烟道的才可经营餐饮，方联公司作出的该设计变更扩大了王宇连可经营餐饮这一使用范围，给王宇连带来了更大的利益，有利于王宇连更充分的使用涉案房屋。另外，依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议“七、关于买卖合同第六章的补充约定：1.关于小区规划设计、效果图的变更，为保证本项目的整体效果及买受人居住的舒适感，对不涉及改变买受人所购商品房户型及使用功能的局部建筑设计变更及完善，以及施工过程中对本项目的局部细节调整，出卖人不需另行通知及征得买受人同意，但设计改变买受人所购商品房户型及使用功能的设计变更时，出卖人应在变更确立之日起30日内书面通知买受人，双方协商处理”之约定，对于该设计变更方联公司无需另行通知及征得王宇连的同意，因此，方联公司不存在任何违约行为。（四）即使认定方联公司未单独向王宇连送达设计变更的书面通知，因此认为影响王宇连正常使用涉案房屋的，并以此认定方联公司存在违约行为的，依据《商品房买卖合同》之约定，《商品房买卖合同》应继续履行，而方联公司仅需要向王宇连支付违约金人民币1680.2元。即使认定方联公司未单独向王宇连送达设计变更的书面通知，因此认为影响王宇连正常使用涉案房屋的，并以此认定方联公司存在违约行为的，依据《商品房买卖合同》第十五条“（一）……出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照买受人已付房款的0.1%向买受人支付违约金”以及附件十一补充协议“十一、其他补充约定1.发生买卖合同第五条、第八条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条等约定的合同解除条件时，解除合同方须在达到上述条件后15日内决定是否解除合同，并书面通知另一方。如解除合同方未在前述约定期限内将解除合同的书面通知送达另一方的，则视为解除合同方放弃解除权”之约定，自设计变更发生之时、王宇连于2018年3月28日办理验收手续得知该设计变更情形之日起，王宇连均未向方联公司主张解除合同，因此，视为王宇连放弃解除权，《商品房买卖合同》应继续履行。而《商品房买卖合同》继续履行的，方联公司仅需要向买受人支付违约金人民币1680.2元【1680192*0.1%=1680.2元】。王宇连并未提供任何的证据证明方联公司交付的符合《商品房买卖合同》约定的涉案房屋达不到其自身使用要求而给其受到的实际经济损失超过违约金人民币1680.2元的情况下，一审法院以违法的、不得作为认定依据的惠州市正扬价格事务所有限公司作出的《价格评估结论书》结论数据作为支持王宇连所受经济损失没有任何的事实及法律依据，请二审法院依法予以改判。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审民事判决书，依法将本案发回重审，或在查清本案事实后依法改判，以维护上诉人惠州方联房地产有限公司的合法权益。被上诉人王宇连答辩称：上诉人主要针对的是测绘和评估的效力，该案在一审审理过程当中被上诉人提供了现场的图片和测绘的数据，但上诉人提出了异议，因此法院选定了评估机构，这是经双方当事人确认的。原审原告王宇连向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告因商铺不能正常使用导致的经济损失84万元；二、判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年10月14日原告与被告签订了《商品房买卖合同》[惠州（2016）10045020]双方约定：原告以总价人民币1680192元的价格购买位于：惠州市惠城区*********号的商铺。原告支付首期款合计860192元；余款82万元通过银行按揭贷款的方式支付，目前银行已放款至被告账户，原告已履行合同约定的义务；双方在合同第三条第4项中约定：该商品房层高为5米；同时在合同附件六中进一步明确：该商品房层高为5米指的是第一层层高，第二层层高为4.5米。一层层高5米、二层层高4.5米。2018年3月底原告接到被告的收楼通知并前往收楼，在收楼的过程中发现涉案商铺的二层有一根硕大的烟管贯通整个顶部。另查之一，被告提供《惠州市建设工程规划验收合格证》予以证明经惠州市住房和城乡规划建设局于2018年1月29日验收合格，并验收确认涉案房屋的第一层层高为5米、第二层层高为4.5米。另查之二，被告提供《房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收备案表》、《不动产测量报告》予以证明涉案房屋经勘察单位、施工单位、监理单位以及建设单位于2018年1月31日验收合格后，惠州市住房和城乡规划建设局于2018年3月15日作出同意工程备案。另，涉案房屋于2018年3月13日取得了房屋测绘报告。另查之三，原告向本院提交司法评估鉴定申请书，请求指定司法评估鉴定机构对涉案商铺价值贬损评估所需的现场数据进行勘验测量。本院依法摇珠确定惠州市标普测绘规划科技有限公司进行评估。惠州市标普测绘规划科技有限公司于2019年1月29日作出测绘编号BP2019-FY002《王宇连房屋测绘报告》载明：A、顶部烟道下方螺丝条高度分别如下：A-1高度2.92米、A-2高度2.94米、A-3高度2.93米、A-4高度2.92米、A-5高度2.89米；B、二层层高分别如下：B-1高度4.97米、B-2高度4.95米、B-3高度4.96米。原告预交了测绘服务费2000元。被告向本院提交质证意见称对《王宇连房屋测绘报告》的合法性、真实性、关联性均有异议。原告向本院提交司法评估鉴定申请书，请求指定司法评估鉴定机构对涉案商铺因烟道布局不当导致的占用面积（以评估机构测量为准）造成的价值贬损进行评估。本院依法摇珠确定惠州市正扬价格事务所有限公司进行评估。惠州市正扬价格事务所有限公司于2019年4月19日作出（2018）正扬诉评字108号《价格评估结论书》，载明：价格评估标的在价格评估基准日的价值贬损评估值分别为：1.价格评估标的在价格评估基准日（2016年10月14日）的价值贬损评估值为人民币138952元；2.价格评估标的在价格评估基准日（2018年3月26日）的价值贬损评估值为人民币185235元。原告预交了价格评估费15000元。被告向本院提交质证意见称对《价格评估结论书》的合法性、真实性、关联性均有异议。经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。惠州市正扬价格事务所有限公司作出的（2018）正扬诉评字108号《价格评估结论书》，鉴定意见并无不合理之处，本院予以采信。原告签订合同后，按约履行了付款义务，被告亦应按约交付合同所约定的房屋。原告作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的被告而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系出于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房内设和用途的确认一般只能依赖于合同的约定及基本使用需求。被告作为开发商应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。但被告未能遵循上述原则，致使涉案房屋出现合同约定的第二层有管道直接造成原告使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性受到影响对房屋的使用价值有一定的影响。对此被告应当承担相应的违约责任并赔偿损失。本院结合惠州市正扬价格事务所有限公司于作出（2018）正扬诉评字108号《价格评估结论书》，酌定被告赔偿原告应商铺不能正常使用导致的经济损失162093.50元[（185235元+138952元）÷2]。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告惠州方联房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王宇连赔偿162093.50元。本案受理费6100元，测绘服务费2000元，评估费15000元，合计23100元（原告已预交），由被告惠州方联房地产有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。上诉人在出售涉案商铺是并无告知涉案商铺存在管道的事实，被上诉人收楼时发现了商铺二楼一根硕大的烟管贯通整个顶部，该管道影响了被上诉人对涉案商铺有效使用，对房屋的使用价值有一定的影响，上诉人应当承担违约赔偿责任。原审法院委托的惠州市正扬价格事务所有限公司于2019年4月19日作出（2018）正扬诉评字108号《价格评估结论书》，载明：价格评估标的在价格评估基准日的价值贬损评估值分别为：1.价格评估标的在价格评估基准日（2016年10月14日）的价值贬损评估值为人民币138952元；2.价格评估标的在价格评估基准日（2018年3月26日）的价值贬损评估值为人民币185235元，原审采信该鉴定结论，酌情由上诉人赔付被上诉人经济损失162093.50元[（185235元+138952元）÷2]妥当，予以确认。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12200元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩