四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2576号 上诉人（原审原告）：刘紫兰，女，1970年2月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨大军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华润置地（成都）青羊有限公司，住所地四川省成都市青羊区苏坡中路113号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：邓娟，系公司法务。 上诉人刘紫兰因与被上诉人华润置地（成都）青羊有限公司（以下简称华润置地青羊公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘紫兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法支持刘紫兰的一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费由华润置地青羊公司承担。事实和理由如下：一审中，刘紫兰向一审法院提交了《整改问题清单》、微信记录等证据用以证明案涉房屋在交房时存在严重质量问题，包括“靠开关天花开裂、主卧墙纸开裂、大门旁鞋柜门缝隙大、玄关吊顶乳胶漆需要修补、生活阳台锅炉水阀漏水、左次卧门补漆、厨房推拉门补漆、主卧玄关石材风化、主卧吊灯有黑点……”等诸多装修质量问题，其中墙面及贴砖等问题最为严重，若脱落则极易造成人身安全事故，上述装修质量问题十分严重，导致刘紫兰无法入住。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》及补充协议的约定“买受人不得以房屋装饰、设备、装修不符合约定或不影响居住功能情况下的细节性问题为由拒绝接收方房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任”。上述房屋质量问题明显不属于约定中的“不影响居住功能情况下的细节性问题”，且明显看出上述条款显失公平，单方面增加买受人的购房风险，而对出卖人违法免责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，华润置地青羊公司应当向刘紫兰承担逾期交房的违约责任。另，案涉房屋在交付给刘紫兰后，又发现整个空调系统无法正常使用，导致刘紫兰被迫再次搬离，并对案涉房屋再次进行整改，至今刘紫兰仍在外租房。一审审理期限超过法定期限，一审法院没有转为普通程序，违反程序法规定。综上，请求二审法院依法支持刘紫兰的上诉请求。 华润置地青羊公司辩称，华润置地青羊公司不存在逾期交房行为，不应承担任何赔偿责任。案涉商品房买卖合同及补充协议明确约定了案涉房屋主体工程和装修工程的竣工验收以及交付的唯一标准，刘紫兰不得以房屋装饰、设备、装修不符合约定或不影响居住功能情况下的细节性问题为由拒绝接收房屋，华润置地青羊公司不因此承担逾期交房法律责任。一审中华润置地青羊公司已充分举证证明了案涉房屋均达到房屋主体工程及装修工程的交付条件，不存在任何问题，一审法院对此也予以了审查确认。华润置地青羊公司已按合同约定的交房时间通知刘紫兰接房，且根据合同约定，即使刘紫兰未收到交付通知书，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，因此，华润置地青羊公司已履行案涉房屋交付的全部义务，不存在任何逾期交付的行为。华润置地青羊公司交付的案涉房屋装饰设备均符合合同约定，不存在问题。刘紫兰报修的问题均系案涉房屋质量瑕疵问题，并不影响房屋的实际居住使用，房屋瑕疵问题只要属于合同约定的保修范围并在保修期内的，由华润置地青羊公司履行合理的维修义务即可，华润置地青羊公司已自行或委托施工单位进行了无偿维修，已尽维修义务。从刘紫兰的报修情况来看，报修的不同问题系在不同的时间段提出，问题保修中间间隔时间长，且均系房屋正常出现的瑕疵问题，华润置地青羊公司也及时进行了维修，并未影响刘紫兰对案涉房屋的实际使用，未给刘紫兰造成任何损失。刘紫兰并未因案涉房屋质量瑕疵问题而实际遭受该损失，且本案中案涉房屋并不存在任何主体结构的质量问题，加之双方约定华润置地青羊公司对于案涉房屋的质量瑕疵问题仅进行维修整改，不承担其他责任，刘紫兰无权要求赔偿。案涉商品房买卖合同及补充协议约定了刘紫兰不得以房屋装饰、设备、装修不符合约定或不影响居住功能情况下的细节性问题为由拒绝接收房屋，华润置地青羊公司不因此承担逾期交房法律责任。综上请求驳回上诉，维持原判，以维护华润置地青羊公司的合法权益。 刘紫兰向一审法院起诉请求：1.判令华润置地青羊公司向刘紫兰支付逾期交房的违约金共计368782元（违约金的计算方式：房屋总价款×日万分之二×违约交房天数387天）；2、判令华润置地青羊公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年8月2日，刘紫兰（买受人）与华润置地青羊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：房屋基本情况：该商品房所在建筑区划的核准名称为华润·金悦湾，该商品房所占用的土地规划用途为住宅，为项目中的××号房，建筑面积为297.66平方米，装修水平为精装，商品房单价为20840.13元，总价为4826990元；付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人于2016年7月28日前支付首期房价款2426990元，余款2400000元申请贷款支付。交付条件：该商品房交付给买受人时符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。交付时间和手续：出卖人在2016年9月1日前向买受人交付商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。商品房质量：（二）其他质量问题。该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图涉及文件的要求。发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的：（1）及时更换、修理，给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；出卖人按合同第十二条第（三）款（即查验房屋）第2项约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再进行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人如下方式处理：及时更换、修理；不能更换或者修理的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿。同日，刘紫兰和华润置地青羊公司签订《《商品房买卖合同补充协议》，约定：对合同第十条商品房交付条件的补充约定：1.买卖双方签署本补充协议前，买受人所购买的商品房已经达到合同第十条约定的交付条件且买受人已实际查阅出卖人出示的建设工程竣工验收备案证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；2.为确保工程质量，本“全装修”房交付前将分别进行主体工程竣工验收和装修工程验收。主体工程竣工验收按照政府管理规定，在质监站监督下由勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位、施工单位五方进行；装修工程由出卖人向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，作为装修工程验收合格的交付条件。3.合同第十条及本条款所示文件作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志，其他事由均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据。4.出卖人交付使用的该商品房的装饰、设备、装修应符合合同附件所示标准。买受人对本商品房的装饰、设备标准状况予以确认，且无异议。买受人不得以房屋装饰、设备、装修不符合约定或不影响居住功能情况下的细节性问题为由拒绝接受房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。6.买受人在签订本合同时已实地查验房屋，买受人确认本商品房不存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。7.买受人或者其代理人在接房时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该商品房进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90个工作日），买受人同意，出卖人对房屋进行修复期限。买受人同意，出卖人对房屋进行修复期间不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任；若出卖人未在约定期限内完成修复的，每逾期一日，出卖按照10元/天的标准赔偿买受人损失。8.买受人应在合同及补充协议约定的修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝收房，但若买受人有合理理由可要求出卖人进行修复。对合同第十三条逾期交房责任的补充约定：因出卖人原因逾期的，逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。 2016年9月1日起至2017年8月11日，刘紫兰多次就案涉房屋的质量问题向华润置地青羊公司进行报事，内容为“靠开关天花开裂、主卧墙纸开裂、大门旁鞋柜门缝隙大、玄关吊顶乳胶漆需要修补、生活阳台锅炉水阀漏水”等问题。2017年9月15日，刘紫兰的配偶袁洪与物管及开发商代表“胡勇”签订18栋-401整改问题清单，问题内容为“左次卧门补漆、厨房推拉门补漆、主卧玄关石材风化、主卧吊顶有黑点”等9项问题，业主要求以上问题必须于2017年9月22日前整改完毕，开发商代表承诺为业主承担6个月的物管费用并抓紧后期整改，以保证业主顺利入住。 2017年9月22日，刘紫兰在房屋交付程序表上签字。 对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下： 刘紫兰提交的微信聊天记录，拟证明案涉房屋有质量问题，刘紫兰一直在和华润置地青羊公司的人沟通。华润置地青羊公司对微信聊天记录三性不予认可。一审法院认为微信聊天的对方名为“李杰”，其身份无法核实，故一审法院不予采信。 一审中，刘紫兰陈述，华润置地青羊公司在交付时出示了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，刘紫兰不同意按合同约定收房的理由收房当时发现装修质量问题大，影响居住，并非地基基础质量问题和主体结构，装修问题比较多，主要在墙面和贴砖等，若脱落容易造成人身安全危险不能收房。 一审法院认为，本案的争议焦点和关键问题在于：华润置地青羊公司出售的房屋是否因装修质量问题而导致逾期交付房屋一年及是否应当承担损失问题。现评判如下： 刘紫兰在一审庭审中陈述案涉商品房的地基基础质量和建筑主体质量并无问题，但是华润置地青羊公司出售的房屋系精装房，其装修质量出现多处问题而导致了房屋逾期一年多才实际交付。根据《商品房买卖合同（现售）》及补充协议的约定，房屋交付时应当出具《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，作为装修工程验收合格的交付条件和唯一判断标志。且买受人对本商品房的装饰、设备标准状况予以确认且无异议，买受人不得以房屋装饰、设备、装修不符合约定或不影响居住功能情况下的细节性问题为由拒绝接受房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。刘紫兰提交的证据证明了房屋装修确出现质量问题，对此事实华润置地青羊公司也予以认可，但一审法院认为上述装修质量问题并不构成合同及补充协议所约定的逾期交付房屋的情况，因此即使刘紫兰在2017年9月22日实际签收房屋交付程序表，其主张房屋装修质量问题导致房屋交付逾期一年的主张，无法律和事实依据，不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘紫兰提出的华润置地青羊公司因逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘紫兰的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取3416元，由刘紫兰承担。 二审中，刘紫兰向本院提交了李杰与刘紫兰代理律师就房屋质量整改情况沟通的微信聊天记录、空调不能正常使用及整改资料、华润置地青羊公司因整改空调向刘紫兰支付赔付款、案涉房屋渗水整改方案、维修完工通知书、刘紫兰和物业人员的微信记录、刘紫兰和华润置地青羊公司工作人员的短信记录、刘紫兰在维权过程中和华润置地青羊公司工作人员就房屋质量问题整改进行沟通的视频文件、刘紫兰家庭成员的照片。拟证明案涉房屋存在重大质量瑕疵，导致刘紫兰不能正常入住的事实，华润置地青羊公司承诺支付空调整改赔偿款、承诺支付主卫渗水赔偿款的事实，整改过程中会产生大量的污染和粉尘对人身造成损害，刘紫兰拒绝收房要求整改符合法律规定。 华润置地青羊公司质证认为，因聊天双方主体身份无法确认，故对微信聊天记录的真实性不予认可，聊天内容无法证明系案涉房屋纠纷问题。因空调不能正常使用及整改资料均系照片，无原件，故对真实性不予认可，照片内容也无法核实为案涉房屋，备忘录内容严重违反了商品房买卖合同第11条，因此对其真实性不予认可。因无原件对因整改空调支付赔付款的证据的真实性无法核实，如果该组证据真实，那么案涉房屋出现质量问题，华润置地青羊公司已经在积极整改，刘紫兰提出逾期交房赔偿违反法律规定。因房屋渗水整改方案和维修完工通知书无原件，故对其真实性不予认可，且盖章单位并非华润置地青羊公司，故对其关联性有异议。对刘紫兰和物业人员的微信记录、短信记录的真实性不予认可，内容无法证明系案涉房屋，即使该证据真实，也达不到刘紫兰的证明目的，华润置地青羊公司认可案涉房屋存在瑕疵质量问题，但该瑕疵质量问题不能达到刘紫兰陈述的逾期交房责任。对视频文件的真实性请求法院审查，视频中双方当事人主体身份无法核实，关联性不予认可，即使该证据真实，再结合刘紫兰之前提交的证据综合可以证明华润置地青羊公司认可空调问题，也就空调问题进行了赔付。对刘紫兰家庭成员相关材料的真实性认可，但对关联性不予认可。 本院对上述证据材料认证如下：上述证据能够证明华润置地青羊公司维修案涉房屋存在的相关质量瑕疵的事实以及双方交流沟通的事实。 二审查明，刘紫兰一审的委托诉讼代理人向一审法院提交的代理意见中，确认刘紫兰于2016年9月1日当日前往案涉房屋进行收房，因发现案涉房屋存在十多处严重质量问题，而未收房，直至2017年9月22日才完成交房。 经二审审理查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，对此本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为刘紫兰是否有权以案涉房屋装修存在问题而拒绝收房进而由华润置地青羊公司承担逾期交房的责任，现评判如下： 按照补充协议第六条第3项“鉴于该商品房为现房，买受人在签订合同时已实地踏勘、查验房屋并认可所购买商品房坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、装修、装饰及设施、设备、户内以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，且出卖人也作了合理的提示和说明，故双方同意在办理交房手续时以该商品房的现状进行交付，买受人不得以该商品房现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。若买受人以此为由拒绝接受该商品房的，视为出卖人在买受人付清购房全款之日起第8日已按约定条件将买受人所购商品房交付买受人使用，……”和第7项“买受人或者其代理人在接房时，如发现存在质量问题需进行修复的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该商品房进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90个工作日）。买受人同意，出卖人对房屋进行修复期间不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任”的约定，买受人不得以案涉房屋装修存在质量问题为由拒绝接受房屋。同时，刘紫兰提到的装修问题主要是天花板开裂、墙纸开裂、鞋柜门缝隙大、玄关吊顶乳胶漆需修补、水阀漏水、需补漆等，而上述装修中存在的问题并非严重影响居住使用的问题。加之刘紫兰并未举证上述装修质量问题系因地基基础和主体结构原因造成，也未举证证明华润置地青羊公司同意暂不交房待维修完毕后再行交房。因此刘紫兰无权拒收房屋，虽刘紫兰于2017年9月22日办理案涉房屋入住手续，但依照双方约定，可以认定案涉房屋于2016年9月1日完成交付，产生交付效力。因此，刘紫兰要求华润置地青羊公司承担逾期交房违约责任的主张，本院依法不予支持。如刘紫兰认为华润置地青羊公司整改期间给刘紫兰造成损失，可另行主张。 综上，刘紫兰的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6832元，由上诉人刘紫兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  何广智 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  余海洋 书 记 员  毛雅倩