湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0505民初557号原告：宜昌市益民物业管理有限公司，住所地宜昌市猇亭区桐岭路特1号，统一社会信用代码91420500MA4870BD6M。法定代表人：胡中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：马莉，湖北三立律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐卯，湖北三立律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：曾金樑，男，汉族，1988年8月23日出生。委托诉讼代理人：曾祥国，男，汉族，1965年12月15日出生，系原告曾金樑之父，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：周天凤，女，汉族，1967年8月22日出生，系原告曾金樑之母，代理权限为特别授权。原告宜昌市益民物业管理有限公司（以下简称益民公司）与被告曾金樑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序，于2019年11月5日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告益民公司的委托诉讼代理人马莉、徐卯，被告曾金樑的委托诉讼代理人曾祥国、周天凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益民公司向本院提出诉讼请求，要求被告曾金樑向益民公司支付2017年4月1日至2018年4月30日期间的物业服务费6720元，同时承担1倍的违约金，合计13440元。诉讼中益民公司变更诉讼请求为：要求被告曾金樑向益民公司支付2017年4月1日至2018年4月30日期间的物业服务费6027元，同时承担1倍的违约金，合计12054元。事实和理由：2016年6月28日，益民公司和猇亭云天金城业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定，益民公司为猇亭区云天金城小区提供物业服务，其中非住宅用房物业服务费按3元/平方米/月向业主或者物业使用人收取，合同期限为2016年6月28日起至2017年6月27日止。2017年6月28日，益民公司与猇亭云天金城业主委员会续签了《物业服务合同》，物业服务收费的标准不变，合同期限为2017年6月28日起至2019年6月27日止。因曾金樑租赁云天金城小区二个商铺用于商业经营，经益民公司多次催讨，曾金樑未支付2017年4月1日至2018年4月30日期间的物业服务费共计6027元，特诉至法院，望判如所请。被告曾金樑辩称，对原告益民公司主张的物业服务费的数额无异议，但是认为益民公司请求的违约金过高，益民公司不应当收取违约金。物业公司承诺改善我店铺的通道，但是到目前为止都没有改善，并且我的店铺的门头因楼上装修被损坏，楼上的防水没有做好，导致我的店面大面积漏水，监控、空调、儿童乐园、装修设备大面积损坏。楼上经查掉落垃圾、玻璃渣等，店面门口的停车位经常为人乱停乱放，导致出口被堵塞，我多次向物业反映，但是物业都无人理睬。益民公司过高的收取了我的电费，并且我每次缴费后，物业公司都没有给我提供正规的税务发票。经审理查明，2016年6月28日，原告益民公司和猇亭云天金城业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定，益民公司为猇亭区云天金城小区提供物业服务，其中非住宅用房物业服务费按3元/平方米/月向业主或者物业使用人收取。合同期限为2016年6月28日起至2017年6月27日止。同时约定，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三收取滞纳金。2017年6月28日，益民公司与猇亭云天金城业主委员会续签了《物业服务合同》，物业服务收费的标准及违约责任不变，合同期限从2017年6月28日起至2019年6月27日止。合同到期后，益民公司与猇亭云天金城业主委员会未续签合同，现益民公司已撤出该小区同时查明，虽然《物业服务合同》中约定非住宅用房物业服务费按3元/平方米/月收取，但实际上对被告曾金樑租赁的门面系按1.5元/平方米/月收取物业服务费。曾金樑租赁了云天金城小区二个商业门面，分别为名品汇服饰店，面积262㎡、名品汇潮鞋店，面积68㎡，其中名品汇服饰店拖欠了2017年4月1日至2018年4月30日期间的物业服务费5109元（262㎡×1.5元/月×13个月），名品汇潮鞋店拖欠了2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费918元（68㎡×1.5元/月×9个月）。另查明，被告曾金樑与案涉房屋的所有权人约定，由曾金樑支付租赁房屋的物业服务费。上述事实，有《物业服务合同》二份以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为：被告曾金樑拖欠原告益民公司从2017年4月1日起至2018年4月30日止的物业服务费6027元未付，曾金樑应当予以支付。关于益民公司主张的滞纳金问题。益民公司虽然主张的为滞纳金，但是其本质为违约金，原告益民公司和猇亭云天金城业主委员会签订的《物业服务合同》中约定，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三收取滞纳金。虽然，益民公司认为双方约定的违约金过高，在本案中请求按照欠付的物业服务费的1倍计算违约金为6027元。但本院认为，益民公司虽然在诉讼请求中调整了违约金的数额，但是其调整后的违约金仍然过高，现本院调整为按照未付金额6027元的10%计算违约金为602.7元为宜，理由如下：首先，物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，在现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业公司在提供服务时可能存在瑕疵，或者经过多方努力也未使业主和物业使用人满意。在此种情况下，业主和物业使用人不能以此提出抗辩拒交相关费用，即使提出也不应予以支持。如果业主和物业使用人认为物业公司存在不按照物业服务合同约定履行物业服务事项的情形给其造成了损失，业主和物业使用人可以另行主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其次，物业公司与业主和物业使用人之间系长期服务关系，物业公司应注重提升自身的服务意识与服务品质，在物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，对属于其职责范围内的问题应及时整改并落实到位，切实提高物业管理水平，与业主和物业使用人加强沟通，为业主和物业使用人提供更为优质的物业服务，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主和物业使用人与物业公司的共赢。结合本案来看,第一、曾金樑认为益民公司的服务有瑕疵而拒交物业费，其出发点是为了维护自身的权益和要求益民公司提高服务质量，其拒交的行为虽然不应支持，但是也不能说明曾金樑存在恶意拖欠物业费的故意，益民公司也没有提供证据证明曾金樑存在恶意。第二、物业服务合同是长期服务合同，即使对逾期缴纳物业服务费课以过高的违约责任，也并不能有效化解双方之间的矛盾，反而会适得其反。第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”曾金樑认为违约金过高，不应当支付违约金，而益民公司亦未提交证据证明其损失，因此，本案结合曾金樑欠付物业服务费的原因、时间、数额等因素，遂作出上述调整，益民公司请求过高的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告曾金樑于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市益民物业管理有限公司支付从2017年4月1日至2018年4月30日止的物业服务费6027元及违约金602.7元。二、驳回原告宜昌市益民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费272元，减半收取136元，由原告宜昌市益民物业管理有限公司承担65元，被告曾金樑承担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇一九年十二月二十七日书记员 吕凤银