浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初6320号 原告（反诉被告）：秦琦，女，1985年1月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈耀琼，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈显尹，男，1990年11月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：章林虎，浙江浙联律师事务所律师。 被告（反诉被告）：邢秋卉，男，1983年9月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告秦琦与被告陈显尹、邢秋卉合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院于2019年5月17日受理后，于同年6月28日作出（2019）浙0104民初4905号民事裁定书，认为该院没有管辖权，裁定本案移送本院处理。本院于2019年9月29日立案受理后，被告陈显尹向本院提出反诉。本院决定将本诉、反诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦琦向本院提出诉讼请求：1.被告陈显尹向原告返还过桥贷15万元并支付资金占用利息（从2018年8月23日起按银行同期贷款利率1.5倍计算至实际付清之日止）；2.依法拍卖、变卖原、被告共同投资的位于杭州市余杭区，依照《投资协议》分配房产增值收益的42.5%给原告，并退回原告出资本金；3.被告陈显尹向原告支付违约金1125000元；4.本案诉讼费、保全申请费、保险费由被告陈显尹承担。事实与理由:陈显尹原系融信房地产公司员工，有内部购房优惠名额，因资金不足，遂找秦琦、邢秋卉共同投资购买融信房产，并承诺在房产交付之前即可出售变现。2018年2月，三人达成合意，共同投资位于杭州市余杭区非人防车位一个，房屋总价款为1633114元，地下车库价款为126675元，于房产交付前由被告负责出售，房产出售价格不低于210万元（不含车位）。原告出资110万元，并享有房产和车位增值收益42.5%的权益。根据约定，原告出资110万元，其中65万元为过桥贷（即购房者无息支付给开发商使用约3个月，3个月后由开发商退还）由原告先垫付，待开发商返还陈显尹后，陈显尹再于3日内退还秦琦。秦琦分别于2018年2月5日、2月10日、3月23日分别向陈显尹指定的账户通过银行转账方式支付30000元、1633114元、36886元，其中110万元为秦琦的出资款，50万元为邢秋卉的出资款。2018年7月，开发商已将65万元过桥贷退至陈显尹账户，陈显尹却迟迟不退给秦琦。经原告多次催讨，被告陈显尹于2018年8月22日退给秦琦50万元，尚有15万元未退还。后在双方沟通过程中，被告陈显尹声称自己已从融信房地产公司离职，共同投资的案涉房产无法于交付前出售。现案涉房产交付在即，被告陈显尹却不积极出售房屋，还欲将案涉房产据为己有，其已构成严重违约，请支持原告诉请。 被告陈显尹辩称：1.原告主张返还过桥贷款15万元及利息的请求，已经抵消了被告给付给原告70余万元中的部分款项，故不予支持。被告陈显尹系通过被告邢秋卉介绍认识原告秦琦，当时原告欺骗被告说其系专门和上市公司合作帮上市公司维稳股价的，其知情很多内部情况，并称可以帮被告在一个月内稳赚30万元。在原告欺骗下，被告陈显尹前后向原告转账761144元。此后，被告因购买案涉房屋故向原告催要款项，原告称该761144元已亏损完毕。故在后续合作买房时，开发商将过桥贷65万元返还给被告，被告将按揭款项全部扣留冲抵被告转账原告761144元款项。后被告邢秋卉从中游说，被告才同意只扣留15万元，并将余款50万元转账给原告。因此，该15万元系抵消原告欠被告761144元中的部分款项，被告没有退还原告的义务。2.原告请求将案涉房屋及地下车库依照《投资协议》分配房产增值收益并退回其出资本金，没有事实和法律依据。第一，购买涉案房屋原系陈显尹自己购买，鉴于有70余万元在秦琦处，才会合作买房。签订《投资协议》时，秦琦告诉陈显尹仅是个形式，所以陈显尹才会签字，陈显尹对《投资协议》内容不知情。第二，陈显尹事后发现秦琦伙同邢秋卉诈骗陈显尹，二人从陈显尹处诈骗了761144元，并当作涉案房屋的首付款。第三，商品房交易的前提系完成交付并办理权属登记，然涉案房屋至今未交付，也未办理产权登记手续，才导致一直未出售，并非陈显尹违约行为所致。故秦琦要求依照《投资协议》分配房产增值收益和退回投资本金，没有事实和法律依据，应予驳回。另外，车位价款系陈显尹自行支付，《投资协议》第二条约定的车位不包含在利润分享范围。3.原告要求陈显尹支付违约金1125000元，应予驳回。鉴于案涉房屋目前无法转让和出售，系因该房屋不具备出售的条件，并非陈显尹故意违约所致，故陈显尹不应支付违约金。综上，请驳回原告诉请，并将秦琦诈骗犯罪行为移送公安机关处理。 被告邢秋卉辩称：陈显尹系融信房地产公司员工，有内部购房优惠名额，因资金不足而与秦琦、邢秋卉共同投资购买融信房产，并承诺在房产交付之前即可出售变现。2018年2月10日，三方签订了《投资协议》，共同投资位于杭州市余杭区非人防车位一个，房屋总价款1633114元，地下车库价款126675元，于房产交付前由陈显尹负责出售，房产出售价格不低于210万元（不含车位）。邢秋卉出资50万元，由秦琦代为转账给陈显尹指定的银行账户，并享有房产和车位增值收益15%的权益。《投资协议》签订之后，邢秋卉完成了出资义务，在投资期限期间，陈显尹声称其已经从融信房地产公司离职，共同投资的案涉房产无法于交付前出售。因现案涉房产已交付，陈显尹并未履行投资义务，拒不出售房产分配收益，并将案涉房产据为己有。 反诉原告陈显尹向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告代垫按揭款项72988.16元（暂计算至2019年10月，后续以实际发生为准）及利息损失；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月10日，反诉原告及反诉被告秦琦、邢秋卉签订《投资协议》一份，约定杭州市余杭区向北300米融信中国-澜天2幢2单元2602室房屋价款1663114.99元（含车位），由反诉原告出资10万元，反诉被告秦琦出资1063114.99元，反诉被告邢秋卉出资50万元，协议对各方投资收益比例进行了约定。后反诉原告向民生银行杭州西湖支行办理房屋按揭贷款50万元。现反诉被告拒不对按揭贷款按《投资协议》进行出资，已构成违约，故提起诉讼。 反诉被告秦琦辩称：1.《投资协议》第六条约定，三方出资中一部分属于借给开发商的过桥贷，开发商返还给陈显尹后，陈显尹需返还给秦琦。现开发商的过桥贷已经发放，陈显尹还剩余15万元未返还给秦琦。2.投资协议约定秦琦出资额为1063114.99元、陈显尹出资额100000元，但两人分配比例均为42.5%，之所以约定这样的分配比例，是因案涉房屋是由陈显尹来操作主导，还款义务人是陈显尹。综上，请驳回原告的诉请。 反诉被告邢秋卉辩称：邢秋卉只是出资方，收益也低，应驳回对邢秋卉的诉请。 诉讼过程中，秦琦陈述：“陈显尹在融信公馆杭州售楼部做销售，2017年下半年与陈显尹认识。涉案楼盘在2017年12月份开始开盘，在2018年年初，陈显尹声称有一个内部员工的购房名额购买到融信公司的房产，但房产证需要写陈显尹的名字，因资金不足就找邢秋卉、秦琦共同出资买房。三人约定由秦琦、邢秋卉先行出资，其中陈显尹的10万元由秦琦垫付，等后期过桥贷退回来再还给秦琦，并由陈显尹来偿还过桥贷，陈显尹同时声称内部员工在房屋交付之前可以更名，故将出售情况写在协议里。过桥贷金额共有65万元，由融信公司先打到陈显尹的帐户里，再由陈显尹退给秦琦。陈显尹只退了50万元给秦琦，还有15万元没有退。另外，对于陈显尹之前转给秦琦的70多万元，是发生在购买融信公司的房产之前，因陈显尹想要个配资帐号，秦琦就介绍了个配资账户给陈显尹。因陈显尹银行转账的额度不足，所以将配资款项打到秦琦的帐户，再由秦琦转账给陈显尹指定案外人林克的配资账户。陈显尹微信转账的款项是给付配资账户的利息，只是通过秦琦的账户转款。”邢秋卉陈述：“邢秋卉先认识秦琦，后因要买融信公司房产而认识陈显尹。因融信公司的房屋对内部员工有优惠政策，具有投资意义，三人就共同出资购买，就签订了《投资协议》。过桥贷65万元在2018年返回来后，陈显尹只退了50万元给秦琦。后涉案房屋因无法更名，事情至今未解决。”陈显尹陈述：“秦琦与邢秋卉是情侣关系，陈显尹转给秦琦的70多万元是配资股票的款项，该70多万元已被秦琦亏空掉了，而给秦琦微信转账的几笔款项是给付配资股票专家的利息。三人共同出资购买涉案房屋，房屋价格为1633114元，车位126675元，秦琦实际出资了110万元，邢秋卉出资了50万元，秦琦代陈显尹出资了10万元，剩余是由陈显尹出资。另外，陈显尹于2018年6月收到开发商返还的过桥贷款65万元，已退给秦琦50万元，因陈显尹还有70多万元在秦琦处，就扣住了15万元。后政府禁止房产更名而致涉案房屋无法更名，现房屋虽符合交付条件，但还未办理交付手续和权属登记。” 经审理，本院认定事实如下：陈显尹系融信公司的员工。2018年2月10日，陈显尹（甲方）、秦琦（乙方）、邢秋卉（丙方）签订一份投资协议，约定：“甲、乙、丙三方合作投资融信中国-澜天（位于向北300米）住宅一套（房号2幢2单元2602包括地下车库非人防车位一个）的事宜达成如下协议：第一条、共同投资人的投资额和投资方式。初始购买资金为一次性付款房屋总价1633114.99元和地下非人防车位定金30000元，总计1663114.99元。各方出资分别为甲方出资100000元、乙方出资1063114.99元、丙方出资500000元。第二条、利润分享。三方协商同意将购买的该房屋在规定的投资期限内出售，除去房屋和车位的购买价格，以出售时增值部分进行分配，甲方获得增值收益的42.5%、乙方获得增值收益的42.5%、丙方获得增值收益的15%。第三条、投资期限从2018年2月10日至该房屋交付之日。第四条、事务执行。甲方负责自购买之日起截至房屋交付之日的房屋出售，出售价格不得低于210万元。乙方负责房屋的出资资金1063114.99元，并对整个投资进行监督。丙方负责房屋的出资资金500000元，并对整个投资进行监督。第五条、投资的转让。共同投资人不得向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分房屋产权份额。第六条、过桥贷资金退还。甲方必须在该房产开发商返还过桥贷约66万元并在3日内返还给乙方。第七条、违约责任。1.甲方在投资期限内应积极处理该房屋出售事宜，如在该房屋交付之日，甲方没有按协议完成该房屋的出售，则由甲方将产权无偿过户给最多出资方乙方指定的人名下，过户费用由最少出资方甲方承担。2.共同投资人如不按时完成投资义务，则违约金为该房屋当时出售总价的50%。”协议签订后，三人以陈显尹名义向开发商购买涉案房屋及车位，房屋价格为1633114元，车位价格为126675元，合计1759789元，其中秦琦出资了110万元，邢秋卉出资了50万元，秦琦代陈显尹出资了10万元，余款59789元由陈显尹支付。另，陈显尹还向民生银行杭州西湖支行办理房屋过桥贷款65万元。2018年6月，陈显尹收到了开发商退还的过桥贷款65万元，并于2018年8月22日支付给秦琦50万元，剩余15万元还未支付。诉讼中，双方一致确认：涉案房屋已达交付条件，但尚未办理交付手续和权属登记手续。 以上事实，由当事人陈述、秦琦提供的《投资协议》、转账汇款业务回单、微信聊天记录以及邢秋卉提供的名片、微信聊天记录等证据可以证实，本院予以确认；陈显尹提供的银行转账记录、支付宝转账记录与本案缺乏关联性，本院不予确认；陈显尹提供的民生银行还款明细，与本案处理结果无关，本院不作认定。 本院认为，秦琦、陈显尹、邢秋卉三人所签订的《投资协议》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同的约定履行义务。本案中，贷款银行已经发放了过桥贷款65万元，但陈显尹未按协议约定履行给付秦琦剩余过桥贷款15万元的义务，显属违约。故秦琦要求陈显尹返还剩余过桥贷款15万元，符合法律规定，本院予以支持。对于秦琦主张的支付资金占用利息，原告主张按银行同期贷款利息1.5倍计算，缺乏依据，本院依法调整按银行同期贷款利率来计算，对于2019年8月20日以后的利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来计算。《投资协议》第七条第1款约定“陈显尹在涉案房屋交付之日未按协议完成房屋出售义务，则秦琦有权将涉案房屋过户至其指定的人员名下”，并未约定守约方可变现涉案房屋，且涉案房屋尚未办理权属登记，故秦琦要求拍卖、变卖涉案房屋并分配投资收益的请求，本院难以支持，秦琦可请求陈显尹继续履行《投资协议》，或就涉案房屋对应的《商品房买卖合同》的权益归属另行主张。关于秦琦主张的违约金问题。《投资协议》第七条第2款约定“共同投资人如不按时完成投资义务，则违约金为该房屋当时出售总价的50%”。结合《投资协议》第四条，对于秦琦、邢秋卉来讲其投资义务为负责出资，对于陈显尹来讲其投资义务为负责房屋的出售并出售价格不低于210万元。本案中，《投资协议》所载的房屋交付之日前的出售系指房屋对应的《商品房买卖合同》的更名行为，然该更名行为因不被行政主管部门所允许，导致双方在实际履行过程中无法办理更名行为而未完成房屋的出售，该责任后果不应归责于协议当事人，有别于陈显尹基于故意违约而未按时完成该投资义务，故秦琦要求陈显尹支付房屋出售总价50%的违约金1125000元，缺乏依据，本院不予支持。秦琦主张陈显尹承担因本案诉讼保全支付保全申请费，符合法律规定，应予支持，但其向第三方支付的保险费，不属于本案诉讼必要费用，本院不予支持。关于陈显尹主张秦琦、邢秋卉返还代垫按揭款项的问题。本院认为，向民生银行杭州西湖支行办理房屋按揭贷款的行为人系陈显尹，而对该笔贷款还款义务人，协议并未约定，秦琦亦未认可其作为共同还款义务人，同时结合《投资协议》中增值收益的分配比例约定，可知该笔贷款应由贷款人陈显尹来还款，故本院对于陈显尹的反诉请求不予支持。此外，陈显尹于庭后向本院提交的相关证据，其证明的是投资股票所产生的损失问题，与本案审理结果无关，本院不作处理。陈显尹若认为其权益受到损害，可另行途径寻求救济。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、陈显尹于本判决生效之日起十日内返还秦琦款项15万元，并支付资金占用利息（以15万元为基数，从2018年8月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回秦琦的其他诉讼请求； 三、驳回陈显尹的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22755元，减半收取计11377.50元，由秦琦负担9647.50元，陈显尹负担1730元；反诉案件受理费1625元，减半收取计812.50元，由陈显尹负担；财产保全申请费5000元，由陈显尹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 包崇鸽 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 胡小蝶