广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7816号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 被告：赵立滨，男，1971年2月11日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号，统一社会信用代码91450103898287393U。 代表人：黎栋国。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告赵立滨、第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称农行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯到庭参加诉讼，被告赵立滨、第三人农行南宁分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元2601号房屋、协助原告办理登记编号为201411104961的《商品房预售合同登记备案表》及证号为邕房预字第1504196号的《房屋预告登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息41295.55元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金4811.1元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金102898.68元（计算方法：从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金72057.9元（计算方法：720579元×10%=72057.9元）；5、被告向原告支付一审律师代理费40700元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元2601号房屋，合同总价款为720579元。原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放用于购房的贷款50万元，加上被告已付首付款220579元，至此被告已向原告支付了全额购房款。此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款41295.55元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告赵立滨未作答辩。 第三人农行南宁分行未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月10日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1、3栋住宅部分的《商品房预售许可证》（证号：南房预字[2014]第006号）,有效期从2014年1月10日至2017年12月15日。 2014年10月29日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）赵立滨签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元2601号房屋，合同总价款为720579元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的30％，即220579元作为首期付款，其余合同总价款的70％，即50万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人赵立滨的邮寄地址为南宁市昌泰水立方1号1单元3005室。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。买受人应按合同总价款的10％向出卖人支付违约金。买受人按第六条约定办理注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿等。 被告于2014年10月29日向原告支付了专项维修资金9418.64元和产权登记工本费100元、产权登记费85元、他项权证工本费10元。被告向原告支付了首付购房款220579元。 被告所购房产于2014年11月17日取得《商品房预售合同登记备案表》（编号：201411104961），并取得《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1504196号）。 原告嘉和公司（保证人）、被告赵立滨（借款人）与第三人农行南宁分行（经农行广西区分行营业部变更名称）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款50万元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放购房贷款50万元，至此被告已向原告付清全额购房款720579元。2016年1月14日，原告将涉案房屋交付给被告使用。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述《个人购房借款/担保合同》约定从原告账户扣款，分别是2018年9月29日5933.23元、2018年12月27日17681.76元、2019年6月27日2902.32元，合计26517.31元。 2018年10月24日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告至今未按前述《催款函》向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告赵立滨、第三人农行南宁分行经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题 原告嘉和公司与被告赵立滨签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告向第三人农行南宁分行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。对于被告的违约行为是否导致合同解除的问题，应根据诚实信用原则，综合以下因素进行考量：一是违约方的过错程度。本案中被告除了本案所涉26517.31元的贷款债务逾期外，其他各期贷款债务是否仍然继续逾期并无证据证明，被告违约的过错程度是轻微的。原告在本案纠纷中所承受损失仅需被告清偿代垫款项，并承担相应违约责任，即足以填补。二是违约行为形态。合同约定只要发生代偿事实，原告便享有合同解除权。此时应对该约定的违约行为进行适当的限制，避免合同因当事人的轻微违约行为而解除。特别是买房人已经履行完合同主要义务情况下，对因在金融借款合同中代偿而导致的解除条件成就应采取更加谨慎的认定。三是违约行为的后果。被告按合同约定向原告支付完全部购房款720579元及其他费用，已经履行完合同主要义务，由于逾期偿还贷款导致原告代偿数额为26517.31元，此时被告的违约程度较为轻微，该行为亦不影响原告合同目的的实现。此外从公平原则出发，被告轻微违约行为而导致合同解除的话，则被告可能丧失房屋增值利益，导致双方利益失衡。 综上，被告的轻微违约行为不符合行使解除权的立法价值，应当对原、被告之间的约定解除权有所限制，故对于原告要求确认解除原、被告之间《南宁市商品房买卖合同》效力的诉请，本院不予支持。据此，对原告要求被告返还房屋、协助办理合同登记备案证明、不动产登记证明的注销手续以及支付解约违约金的主张，本院不予支持。 当然，基于诚信及公平原则，本案中对原告的合同解除权进行了相应限制，但被告在以后的合同履行过程中仍应恪守合同义务，如在本案诉讼后又反复出现逾期还贷等违约行为，或出现有损原告合同目的实现的违约行为的，原告仍能视被告的具体违约情形，向被告主张违约责任乃及行使合同约定解除权。 二、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款26517.31元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为26517.31元。 代偿贷款本息的违约金。第三人从原告账户中扣款情况为2018年9月29日5933.23元、2018年12月27日17681.76元、2019年6月27日2902.32元。双方签订的《补充协议》第三条第三款约定以每次代偿款项金额为基数，从每次代偿行为发生之日起第十一天至全部偿还之日止，按每日万分之五计付逾期偿还代偿贷款本息的违约金，故违约金计算应为：1、以5933.23元为基数，自2018年9月29日起至实际清偿之日止；2、以17681.76元为基数，自2018年12月27日起至实际清偿之日止；3、以2902.32元为基数，自2019年7月8日起至实际清偿之日止；以上各段均按每日万分之五计付。 三、关于原告诉请的律师费问题 原告要求被告负担因被告违约而产生本案诉讼并委托律师支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，原告已提供发票证明已经实际发生，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告在代偿贷款后催促无果下不得不通过诉讼的方式来实现权利，故原告委托律师代理本案诉讼活动，律师费系因被告违约而产生的损失。 原告基于合同解除而主张的律师费，其以合同总价款、代偿贷款本息及各项违约金作为计算基数。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。被告在签订合同可预见其逾期偿还贷款导致原告承担保证责任后，原告依约追究其违约责任的后果，但其违约责任承担应和违约行为、过错程度相一致。在本案中被告行为并未达到根本性违约从而未能解除合同的情况下，原告依据的律师费计算基数明显显失公平，造成双方利益失衡。综上，结合被告的违约行为及本案合同未解除的情形，本院确定按原告诉讼时主张的金钱债务为基数来计算律师费，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院确定为10448元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告赵立滨向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息26517.31元； 2、被告赵立滨向原告广西嘉和置业集团有限公司支付逾期偿还代偿贷款本息的违约金（违约金计算：1、以5933.23元为基数，自2018年9月29日起至实际清偿之日止；2、以17681.76元为基数，自2018年12月27日起至实际清偿之日止；3、以2902.32元为基数，自2019年7月8日起至实际清偿之日止；以上各段均按每日万分之五计付）； 三、被告赵立滨向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费10448元； 四、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5226元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担1140元，被告赵立滨负担4086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 星 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。