四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4336号 上诉人（原审被告）：王堂奎，男，1970年10月22日出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审原告）：胡波，男，1978年2月23日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 上诉人王堂奎因与被上诉人胡波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王堂奎上诉请求：依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4575号民事判决并改判驳回胡波的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，王堂奎与胡波之间的《铺面转让协议》应属有效。协议是王堂奎和胡波的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形；案涉房屋不具有福利性质。不损害国家利益，一审法院混淆了“国有资产”和“公房”的概念，案涉房屋租赁仅属于正常民事租赁活动，王堂奎和胡波之间的协议没有损害国家利益，王堂奎的转租行为没有影响管理单位的盈利和获得租金的合同目的，房屋管理单位不会也没有发生租金损失；未经出租人同意的转租并非当然无效，转租合同的效力取决于原出租人的态度，如果原出租人不同意转租，可在6个月内提出异议，至今原出租人都未提出异议。2.一审法院认定事实错误，王堂奎不应退还租金及转让费，转租后租赁期内的租金应由胡波承担。胡波单方面的《告知书》未经王堂奎的认可，没有法律效力；转让费包含装修装饰及货架物资在内一并由胡波购得所有，协议中约定转让门面现有的装修、装饰归胡波所有，一审法院要求王堂奎一并退还是错误的。双方签订的转让协议有效，胡波应承担相应的租赁费用，且胡波对转让所得的物资、装饰等已铲除属于处置自有财产，不应要求王堂奎退还，故请求依法改判。 胡波辩称，胡波与王堂奎约定如果没有达到合同约定的目的，王堂奎会退钱给胡波。案涉房屋是国有资产，不能转租，王堂奎却转租给胡波，故应认定无效。 胡波向一审法院起诉请求：1.确认王堂奎、胡波于2017年12月26日签订的《铺面转让协议》无效；2.判令王堂奎退还胡波铺面转让费60000元、房租3363元、装修费1400元，合计64763元；3.案件受理费、律师费、交通费由王堂奎承担。 一审法院审理查明的事实，2017年12月26日，胡波作为受让方（乙方）与王堂奎作为转让方（甲方）签订《铺面转让协议》，主要约定：甲方将自己位于的门面转让给乙方使用，建筑面积为19平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延；甲方已签订了租赁合同，租期到2018年3月31日止，月租金为1121元，甲方剩余租期为3个月剩余租金3363元，由乙方支付给甲方；转让门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方在接收门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币6万元。备注：甲方承诺保证乙方在国家征用前正常经营使用，3月份合同到期，甲方协同将合同转让给乙方，否则造成乙方的损失由甲方负责赔偿。附件：原房屋租赁合同。 2015年8月5日，王堂奎与成华区保和街道办事处租赁坐落于成都市成华区，建筑面积为19平方米房屋用于经营，租期为三年，从2015年4月1日起至2018年3月31日止。 上述《铺面转让协议》签订后，胡波分别于2017年12月26日、2018年1月2日，共计向王堂奎支付铺面装让费63300元。 2018年4月12日，胡波向王堂奎发出《告知书》，主要向王堂奎告知以下事项：1.胡波、王堂奎于2017年12月26日签订的《铺面转让协议》为无效合同；2.胡波在装修过程中因市场管理方阻拦停工，已于2018年1月7日搬离案涉房屋，案涉房屋二楼阁楼一直由王堂奎的父亲居住，且未向胡波交付房门钥匙，胡波搬离后并未实际占有使用；3.王堂奎应当退还铺面转让费60000元，铺面租金3363元，赔偿装修损失1400元。上述《告知书》王堂奎已于2018年4月14日签收。 一审审理中，一审法院发函请求成都市成华区保和集体资产经营管理公司对案涉房屋的权属性质进行说明。2018年8月29日，该公司复函说明如下：位于成华区的房屋属于成都市成华区国有资产，无产权，由成都市成华区保和集体资产经营管理公司负责管理。胡波举出四川意流建设工程有限公司出具的《通威食品东升农贸店基装结算单》、微信转账，拟证明胡波产生损失1400元。 一审法院认为，位于成都市成华区槐树店路东升市场1号案涉房屋为公房，成华区保和街道办事处与王堂奎签订的《房屋租赁合同》明确约定王堂奎不得转租，且本案亦无证据证明公房管理单位同意王堂奎转租，故本案胡波与王堂奎之间签订《铺面转让协议》应属无效。因《铺面转让协议》无效，王堂奎据此取得胡波支付的铺面转让费63300元，依法应当予以退还。胡波与王堂奎签订《铺面转让协议》时，将成华区保和街道办事处与王堂奎签订的《房屋租赁合同》作为附件，胡波应当知道案涉房屋不得转租的约定，在此情形下，胡波仍然与王堂奎签订《铺面转让协议》，对于导致该《铺面转让协议》无效具有一定过错，故对于胡波主张的装修费损失1400元，依法应当自行承担。胡波主张的律师费、交通费未向一审法院举证证明，且无合同依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡波与王堂奎于2017年12月26日签订的《铺面转让协议》无效；二、王堂奎于判决生效之日起十日内向胡波退还铺面转让费63300元；三、驳回胡波的其他诉讼请求。一审案件受理费1419元由王堂奎承担。 二审中，王堂奎向本院提交了以下的新证据材料： 1.情况说明。主要内容为：王堂奎于2019年1月7日出具该情况说明，表示王堂奎与胡波于2018年1月7日一同向保和集团经营管理公司负责人叶江反应，将案涉商铺交由老乡胡波继续经营至合同期满。叶江于同日在该情况说明底部注明：“情况属实”。拟证明：王堂奎在与胡波签订转租协议时，向案涉资产负责人反映了并得到同意。 2.房屋续租合同、房屋租赁合同。主要内容为：2018年6月6日，成华区保和街道办事处与王堂奎签订合同约定，由王堂奎于2018年4月1日至2018年6月30日续租坐落于四川省成都市成华区的建筑面积为19平方米的房屋。2018年8月9日，上述办事处与王堂奎签订2018年8月10日至2021年8月9日的合同。房屋地址为成华区，后被修改为“1号”，但无盖章或签字确认。第四条之（二）之2条约定王堂奎对房屋不得转租。拟证明：胡波没有按照合同约定续签合同，给王堂奎造成了损失。 3.东升居委会证明。载明：2006年3月6日，该居委会出具证明，称案涉房屋属成都市统一征地办公室于1994年统征东升村1组土地时，划拨给东升村作企业用地，土地权属归该统一征地办公室。拟证明：案涉房屋不是公房，而是集体资产，由成都市成华区保和资产管理有限公司负责管理。 胡波质证认为，对上述证据1的真实性不予认可。对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，因为仅能证明是国有资产。 胡波向本院提交了以下新证据材料： 1.三张关于店铺情况的照片。拟证明：转让费只有单纯的转让费不包含装修费，且二楼居住了一个大爷。 2.北京市第二中级人民法院民事判决书一份，拟证明根据相关案例，王堂奎应退还胡波租金。 王堂奎质证认为，对证据1真实性予以认可，关联性不予认可，转让的是一楼的门面，与二楼无关，转让费应包括装修费。对证据2的关联性不予认可。 本院认为，对王堂奎提交的证据，证据1属于叶江对王堂奎陈述情况的确认，本质上属于证人证言，在叶江未出庭作证的情况下本院对其真实性无法确认，故不予采信。关于证据2，因本案争议焦点为案涉租赁合同是否有效，该证据形成于案涉协议签订之后，故与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。证据3系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。对于胡波提交的证据，证据1中照片反映与一审已提交质证的照片内容相同，属重复举证，本院不予审查认定。证据2系司法机关对相关案件的判决，不属于证据，本院不予审查认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2015年8月5日王堂奎与成华区保和街道办事处签订合同第四条之（二）之2约定，王堂奎不得转租、转借或私自调换房屋。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是王堂奎与胡波签订的《铺面转让协议》是否有效。对此，王堂奎上诉认为，案涉房屋不属于公房，其与胡波的转租行为未侵害国家利益，原出租人成华区保和街道办事处未在自己出租后6个月内提出异议，应认定该协议有效。本院审查认为，第一，审查合同效力应以是否违反法律、行政法规的强制性为依据，案涉房屋是否属于公房并不必然影响合同的效力。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款分别规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，出租人与承租人之间通常存在信任关系，而对其他可能接受转租的潜在缔约人则缺乏了解和信任，如果承租人未经同意转租则破坏了这一信任关系，出租人有权通过解除合同对承租人的行为予以惩戒；即使出租人同意转租，承租人与次承租人的租赁期限也不得超过出租人与承租人约定的租赁期限，否则超过期限部分无效；如未经同意而转租，因该转租行为损害了出租人对承租人的信任，并减弱了出租人对房屋的控制，原出租人有权提出异议但应在六个月内提出。本案王堂奎在禁止转租的情况下与胡波签订的合同超过了自身所享有的租赁期限，且在合同签订后两个月内胡波在装修过程中即遭到市场管理方的制止，加之王堂奎与成华区保和街道办事处续签的租赁合同中仍约定不得转租，故本案应认定为原出租人在6个月内提出了异议，胡波有权以此为由请求认定转租合同无效。因此，一审判决据此认定王堂奎与胡波之间的转租合同无效，并判令王堂奎返还已收取的转让费和租金正确，本院予以维持。 综上所述，王堂奎的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1419元，由上诉人王堂奎负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十六日 书记员 王名伟