广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2929号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市清新区百家惠护养有限公司，住所地：清远市清新区************#。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：艺强（清新）人造首饰制品有限公司，住所地：清远市清新区太和工业区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师工作人员。上诉人清远市清新区百家惠护养有限公司因与被上诉人艺强（清新）人造首饰制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市清新区百家惠护养有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.依法支持上诉人在一审时的诉讼请求；3.由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明双方签订《租赁合同》的租赁标的物是清远市清新区**************，双方提交的房地产权证显示，该房屋的用途为饭堂，层数为一层，建筑面积为464.20平方米。而《租赁合同》第一条第一款对租赁房屋及场地范围的约定为：“甲方将其位于清远市********委会艺强（清新）人造首饰制品有限公司（原公司饭堂宿舍楼）的一幢四层整幢楼房及场地出租给乙方使用，该幢楼房建筑面积约2000平方米”。由此可知，被上诉人是故意隐瞒其出租给上诉人的涉案楼房的真实情况，即该幢楼房仅一层有房产证，其上的二、三、四层均是未经报建私自加建的违法建筑。原审判决却以合同第一条第一款“百家惠公司对租赁房屋及场地的现状、所有证已充分了解”为由，不确认被上诉人在签订合同时有故意隐瞒房屋产权证的真实情况及存在违法加建的事实，也不确认被上诉人存在合同欺诈的行为和在本案中存在的严重过错。二、造成上诉人不能正常使用涉案中屋楼房的直接原因是该楼房的二、三、四层是违法建筑。三、上诉人未能取得消防报建是由于涉案楼房仅有一层有报建手续，也即仅有一层拥有建设工程规划许可证。四、上诉人因业务发展需要将原来在飞水村委会蓝星小学校园开办的养护场所搬至涉案楼房，且已送修完毕。由于未能办妥消防许可相关证件，被消防部门强行停止。上诉人请求被上诉人赔偿各项损失是有事实和法律依据的。一审法院未对上诉人因被上诉人合同欺诈行为造成的损失进行司法鉴定的申请不予准许，程序违法，且有违公平、公正原则。五、涉案房屋于2016年8月11日被责令停工，2017年4月份被上诉人对楼房停水停电，并将房门上锁，不让上诉人使用。2017年11月，被上诉人发出《解除租赁合同通知书》，当时上诉人也同意解除合同，但要求被上诉人赔偿上诉人因楼房无法正常使用而造成的损失。六、被上诉人在签订和履行合同中存在严重过错。1.被上诉人故意隐瞒涉案楼房的真实情况，造成上诉人巨大的经济损失；2.上诉人在申请办理消防审核报告时，被上诉人一时提供6号楼的房产证，一时提供4号楼的房产证，一时又称是3号楼，实际上被上诉人所提供的上述产权证有意隐瞒了事实的真相。综上所述，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人艺强（清新）人造首饰制品有限公司辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人在签订合同时即已充分知晓租赁房屋及场地的现状，被上诉人没有故意隐瞒房屋产权的真实情况。被上诉人的4号楼和6号楼面积、形状均不相同，不管是看实物还是看产权证，均可明显区分，根本无法欺瞒，上诉人关于被上诉人以6号楼产权证冒充4号楼产权证的说法明显站不住脚。签订合同前，上诉人多次到现场了解租赁房屋的状况，是在充分了解房屋的现状和产权证情况才签订合同的，合同第七条第5款明确约定，如果甲方出租的房屋及场地无法满足开办养老院的法定条件而没有获得有关部门批准的，本合同终止，保证金不退。可见上诉人已充分了解房屋的现状，即使房屋及场地无法满足开办养老院的条件，其本身亦愿意承担该风险，并且已交付的保证金应不予退还。三、上诉人租赁涉案房屋后向清新区民政局提交《申请书》，申请将其经营场地由清新区太和镇飞水村委会蓝星小学校园搬迁至清新区清河大道西56号3号楼，同时提交《建设项目环境影响登记表》，将建设地点写成清新区清河大道西56号3号楼，完全是上诉人自己操办的，与被上诉人无关。上诉人向清新区环保局提交的《申请书》明确其租赁的房屋即为4号楼，以上种种情况说明，被上诉人并没有对上诉人进行欺瞒，上诉人对于租赁物的产权及现状是清楚的。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人清远市清新区百家惠护养有限公司向一审法院起诉请求：1.解除百家惠公司与艺强公司于2016年5月25日签订的《租赁合同》。2.艺强公司赔偿百家惠公司的投资损失981366.64元。3.本案诉讼费由艺强公司负担。被上诉人艺强（清新）人造首饰制品有限公司向一审法院反诉请求：1.百家惠公司支付租金210000元（2017年4月1日计到2017年11月31日）给艺强公司；2.百家惠公司支付违约金63000元（从2017年4月6日起以210000元为基数的按每日万分之五计暂计至2018年11月27日止为63000元，从2018年10月31日止为330000元；从2018年11月1日起按上述标准计至被反诉人将租赁场地实际腾退给反诉人之日止）给艺强公司；3.百家惠公司支付占用费（从2017年12月1日起参照租金30000元为基数暂计至2018年10月31日止为330000元；从2018年11月1日起按标准计至被反诉人将租赁场地实际腾退给反诉人之日止）给艺强公司；4.百家惠公司将租赁场地腾退给艺强公司；5.本案的诉讼费和反诉费用由百家惠公司负担。一审法院认定事实：百家惠公司是自然人独资的有限责任公司，公司经营范围为非医疗性生活护养项目投资。2016年5月24日，百家惠公司向艺强公司支付按金60000元。2016年5月25日，百家惠公司与艺强公司签订《租赁合同》，约定艺强公司将位于清远市清新区******委会艺强（清新）人造首饰制品有限公司内（原公司饭堂宿舍楼）的一幢四层整幢楼房及场地出租给百家惠公司使用，该幢楼房建筑面积约2000平方米，艺强公司出租的场地为该幢楼房东西北三面以建筑物滴水线为界，南至建筑物平行线到艺强公司国有土地使用证边界范围，该场地百家惠公司有独立使用权，东面车道为公用用地。合同第一条第2点约定：艺强公司出租的房屋及场地，艺强公司持有清新国用（2014）第00701576号国有土地使用证，地类用途为工业用地。艺强公司保证其出租的房屋及场地有独立的所有权和使用权并无第三方争议，百家惠公司对租赁房屋及场地的现状、所有证已充分了解。第一条第3点约定，租赁期间，如百家惠公司扩建楼房，需得到艺强公司同意，期满后不得拆除。合同第二条第1点约定：租赁期为15年，从2016年6月1日起至2031年8月31日止。第二条第2点约定：2016年6月1日起至2016年8月31日止为装修期，免交租金。2016年9月1日至2018年8月31日每月租金为30000元，2020年9月1日至2022年8月31日每月租金为31500元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金为33000元，2024年9月1日至2026年8月31日每月租金为34500元，2026年9月1日至2028年8月31日每月租金为36000元，2028年9月1日至2030年8月31日每月租金为37500元。合同第三条第1点约定：先交租后使用，百家惠公司需在每月5日前交纳当月的租金，租金划入艺强公司指定银行账户。第2点约定：合同签订当日，百家惠公司需先交付60000元作为履约保证金，租赁期间如百家惠公司没有违约、且付清所有水电税费等费用时，保证金在租赁期满后五天内无息退回。否则，在支付完拖欠租金的违约金、厂房及设施修复费用及拖欠水电费等费用后才退余额。第六条第1点约定：百家惠因经营需要在租用的房屋进行的相关装修、改建，事前应经艺强公司同意，不得擅自改变房屋的主体结构及其他危及房屋安全的改造。第3点约定：租赁期满后，百家惠公司在租赁期内添置的可移动的动产部分由百家惠公司自行处理，不动部分（即移动会破坏利用价值的部分）交归艺强公司所有。租期满百家惠公司应保证及附属设施处于正常使用后的状态，属于正常损耗的除外。第6点约定：百家惠公司租赁房屋、场地必须按约定用途使用，不得利用厂房进行违法违规活动。合同第七条第1点约定：因一方根本违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方赔偿因违约造成的损失。第2点约定：百家惠公司逾期支付租金的，按应支付租金总额每日万分之五的违约金。逾期交纳租金达3个月的，视为百家惠公司根本违约，艺强公司有权解除合同，如百家惠公司不及时将财物搬离租赁场地的，视为百家惠公司放弃租赁场地内所有财物。第5点约定：如艺强公司出租的房屋及场地无法满足开办养老院的法定条件而没有获得有关管理部门批准的，本合同终止，保证金不退。合同第八条约定：因履行本合同产生纠纷，由合同履行地清远市清新区人民法院管辖，违约方还应承担守约方为维护自己合法权益而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同还约定了其他事项。诉讼过程中，百家惠公司与艺强公司双方确认，上述《租赁合同》的租赁标的物地址是清远市清新区**************。合同签订后，艺强公司将涉案房屋及场地交付百家惠公司使用，百家惠公司进场装修，其中消防安装建设工程由百家惠公司于2016年7月22日发包给清远市荣利消防设备安装有限公司承建。清远市公安消防支队清新区大队在开展日常消防监督检查时发现涉案房屋消防安装工程未经消防设计审核擅自施工，违反法律规定，遂于2016年8月23日作出《行政处罚决定书》，决定给予百家惠公司责令停止施工，罚款3万元的行政处罚。2016年9月28日，百家惠公司交纳上述罚款3万元。2016年9月7日，百家惠公司根据清远市清新区太和镇建设社区*民委员会出具的《证明》上的地址，向清远市清新区民政局申请将公司地址变更至新址清远市清新区**************，清远市清新区民政局同意搬迁筹建。百家惠公司主张上述3号楼实际为4号楼。百家惠公司向艺强公司支付租金至2017年4月份，之后的租金没有再支付。2017年10月16日，清远市公安消防支队清新区大队向汤某1作出《关于汤某1信访事项处理意见》的复函，其中关于行政审批情况为百家惠公司在申请消防设计审核提交材料过程中未能提供建设工程规划许可证明文件，故不符合申请消防设计审核要求，无法进行消防设计审核受理。2017年11月13日，艺强公司以百家惠公司拖欠2017年4月1日至2017年11月31日的租金和水费219043.68元为由，向百家惠公司发出《解除通知书》。百家惠公司确认收到上述通知书。另查明，根据双方提交的清新国用（2014）第00701576号国有土地使用证，土地座落清远市清新区*****管理区，地类（用途）为工业，使用权面积为39358.650㎡。根据双方提交的4号楼房地产权证，房屋座落为清远市清新区***********，房屋用途为饭堂，层数为一层，建基面积464.20平方米，建筑面积464.2平方米。根据双方提交的6号楼房地产权证，房屋座落为清远市清新区**************，房屋用途为宿舍，层数为四层，建基面积414.76平方米，建筑面积1017.67平方米。根据一审法院调取的饭堂、宿舍楼《建筑设计要点》、规划红线图，该建筑设计为四层。根据艺强公司提交的《建设工程规划许可证》，建设项目名称为宿舍楼，建设规模为肆层。根据艺强公司提交的清远市清新区太和镇表哥太和山庄营业执照，经营场所为清远市清新区**************1-2层。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于合同的效力。百家惠公司与艺强公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于合同的解除。百家惠公司与艺强公司均确认涉案租赁合同已于2017年11月13日解除,故本院确认涉案《租赁合同》已于2017年11月13日解除。三、关于违约责任。百家惠公司主张系因艺强公司隐瞒涉案房屋（4号楼）的二、三、四层没有房地产权证的事实，用相邻的6号楼房地产权证进行欺骗，导致百家惠公司的养老院无法进行消防报建，不能开业，合同目的无法实现。对此，首先，根据双方签订的合同第一条第2点约定，百家惠公司对租赁房屋及场地的现状、所有证已充分了解，百家惠公司未能提供可以反驳艺强公司已出示涉案房屋产权证的证据，结合合同第七条第5点“如艺强公司出租的房屋及场地无法满足开办养老院的法定条件而没有获得有关管理部门批准的，本合同终止，保证金不退”，可以认定百家惠公司在签订合同时已知晓涉案房屋的所有权证状况。其次，根据双方签订的《租赁合同》约定，该幢楼房建筑面积约2000平方米，而6号楼的房地产权证载明建筑面积1017.67平方米，与合同约定的面积相差甚远，且6号楼的房屋平面图和4号楼的房屋平面图形状是不一致的，并已出租给清远市清新区太和镇表哥太和山庄使用。再者，根据百家惠公司提交的证据未能证明百家惠公司主张的系因没有产权证而导致养老院无法进行消防报建、无法开业的事实。综上，百家惠公司的该主张依据不足，不予采纳。百家惠公司拖欠租金达3个月以上，违反合同约定，符合合同约定的合同解除条件，艺强公司行使合同解除权，合法合理，百家惠公司应承担相应的违约责任。四、关于百家惠公司投资损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，因百家惠违约导致租赁合同解除，其要求艺强公司赔偿投资损失没有事实和法律依据，不予支持。对于百家惠公司的鉴定申请不予准许。且百家惠公司系因其自身未进行消防设计审核就擅自进行消防建设工程施工，百家惠公司应对其后的损失自行承担责任。五、关于艺强公司诉请的租金、占用费、违约金的问题。百家惠公司拖欠艺强公司自2017年5月起的租金，艺强公司请求其支付从2017年5月至2017年11月止的租金210000元并从2017年5月6日起按每日万分之五标准支付违约金符合合同和法律规定，予以支持。艺强公司请求从2017年12月1日起参照租金标准30000元按月支付占用费至实际腾退场地之日止合法合理，应予支持。六、关于场地的返还。涉案租赁合同已解除，对于艺强公司要求百家惠公司将租赁场地腾退的主张，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认清远市清新区百家惠护养有限公司与艺强（清新）人造首饰制品有限公司于2016年5月25日签订的《租赁合同》于2017年11月13日解除；二、清远市清新区百家惠护养有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于清远市清新区***********的房屋及场地腾退给艺强（清新）人造首饰制品有限公司；三、清远市清新区百家惠护养有限公司应于本判决生效之日起十日内向艺强（清新）人造首饰制品有限公司支付租金210000元及违约金（从2017年5月6日起每月均以30000元为基数计至2017年12月5日止，按每日万分之五的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；四、清远市清新区百家惠护养有限公司应于本判决生效之日起十日内向艺强（清新）人造首饰制品有限公司支付占用费（从2017年12月1日起参照租金标准30000元按月支付占用费至实际腾退之日止）；五、驳回清远市清新区百家惠护养有限公司的其他诉讼请求。六、驳回艺强（清新）人造首饰制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13614元，反诉受理费4915元，共计18529元，由清远市清新区百家惠护养有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。首先，虽然被上诉人对涉案的清远市清新区***********第二、第三、第四层没有取得办理房地产权证，但依据本案查明的事实，2002年5月20日，被上诉人取得涉案清远市清新区*************的房地产权证后，对于后来加建的第二、第三、第四层，于2002年10月25日通过原广东省清新县公安消防大队的消防设计审核；于2002年10月29日取得建设规划工程许可证，故对涉案房屋的第二、第三、第四层，不能以被上诉人以没有办理房地产权证为由认定为违法建筑。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已将涉案房屋交给上诉人使用，上诉人亦应当依合同的约定向被上诉人履行支付租金的义务，上诉人在向被上诉人支付了2017年4月份的租金后就没有再支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。2017年11月13日，被上诉人以上诉人拖欠租金为由，向上诉人发出《解除通知书》，上诉人在收到该通知书后双方之间的《租赁合同》已经解除。合同解除后，上诉人应及时将房屋腾退，同时仍负有向被上诉人支付租金及房屋占用费的义务。一审法院判决上诉人腾退房屋、支付所欠的租金及违约金并按合同约定的租金标准支付腾退房屋之前的占用费并无不当，本院予以认同。其次，对于上诉人提出被上诉人隐瞒涉案房屋的第二、第三、第四层没有房地产权证的事实，用相邻的6号楼房地产权证进行欺骗，导致其无法进行消防报建，不能开业，合同目的无法实现的意见。双方在《租赁合同》第一条第2点明确，上诉人在与被上诉人签订合同时，已对其租赁的涉案房屋及场地的现状、所有权证已作了充分的了解。上诉人向被上诉人租赁的4号楼建筑面积约2000平方米，而6号楼的建筑面积只有1017.67平方米，且两幢房屋平面图形状不一致，6号楼当时亦已出租给他人使用。上诉人并无证据证明被上诉人用6号楼的房地产权证代替4号楼的房地产权证与其签订租赁合同的事实，故对上诉人的此节意见，本院不予采信。另外，依《租赁合同》第七条第5点约定，若被上诉人出租的房屋及场地无法满足开办养老院的法定条件而没有获得有关管理部门批准的，合同终止，上诉人已向被上诉人交纳的保证金不予退还。由此可知，上诉人在租赁涉案房屋时，已经预知并愿意承担因此可能存在的经营风险。清远市公安局消防支队清新区大队的清新公（消）行罚字［2016］0022号《行政处罚决定书》，是针对上诉人在未经消防设计审核的情况下对涉案房屋进行内部装修施工的行为作出的，而涉案房屋加建的第二、第三、第四层，早在2002年10月25日即已通过消防设计审核，于2002年10月29日取得建设规划工程许可证，上诉人以其无法进行消防报建为由，要求被上诉人对其损失承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市清新区百家惠护养有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18529元，由上诉人清远市清新区百家惠护养有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十一月二十五日书记员  李 伊书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。