青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初5634号原告：鲍清阳，女，藏族，1991年4月5日出生，住西宁市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李红，青海河湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许小兵，青海河湟律师事务所律师。被告：青海明扬房地产开发有限公司，住所地，西宁市经济技术开发区昆仑东路76号。统一社会信用代码：630000110000369。法定代表人：杨绍君，公司总经理。原告鲍清阳与被告青海明扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍清阳委托诉讼代理人李红、许小兵到庭参加了诉讼，被告青海明扬房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告鲍清阳向本院提出诉讼请求：一、被告立即给原告办理房屋所有权证书；二、被告向原告支付违约金24795元（计算公式：522016*4.75%=24795元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》，原告从被告处购买了位于西宁市××区房屋一套，面积为99.85平方米。房屋价款共计522016元。之后，原告支付了全部房款。双方于2015年3月14日办理了房屋交房手续，原告入住该房屋。《西宁市商品房预售合同》第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。但时隔4年至今为至，被告仍未给原告办理上述房屋所有权证。原告屡次向被告要求办理房屋所有权证，但均被被告以种种理由拒绝办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告认为，被告超过法定期限，拒不办理房屋所有权证的行为已经构成违约，给原告造成了损失。故应当立即给原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任。现原告依法诉至法院，维护原告合法权益。被告青海明扬房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见，未提交证据。原告鲍清阳为证明其诉讼请求及理由，向本院提交以下证据：证据一、《西宁市商品房预售合同》一份，拟证明1.双方依法成立了买卖关系；2.双方在合同第十九条对办理房屋所有权证进行了约定。证据二、“青海增值税普通发票”一张，拟证明原告交清全部房款，履行了原告应尽义务。证据三、“名扬·华府小区交房确认单”一份，拟证明被告已经将涉案房屋交付给原告，房子已经在实际使用状态中了。证据四、“西宁市不动产登记服务中心关于西宁市城北区人民法院调查内容的复函”一份，拟证明被告没有按照规定办理涉案房屋的首次登记，导致原告无法申请办理涉案房屋的转移登记。原告无法取得房屋所有权证的过错在于被告违约。经审理查明：2015年，经原、被告协商，被告将位于西宁市××区房屋以522016元的价格出售给原告。原告向被告给付了全部价款后，被告于2015年3月14日向原告交付了房屋,与原告办理了房屋交房手续，原告入住该房屋。后于2019年4月26日正式补签订了《西宁市商品房预售合同》，合同约定，原告从被告处购买了位于西宁市××区房屋一套；建筑面积为99.85平方米；房屋总价款522016元。第二十条对房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记……。但时至今日，由于被告至今未向西宁市不动产登记服务中心就其开发建设的“名扬·华府”小区申请办理房屋所有权首次登记。因此，在被告未申请办理首次登记，并完成该项目首次登记前，原告作为购房人无法申请办理不动产转移登记。本院认为，颁发不动产证书的权属机构为产权登记部门而非出卖人的权限范围。产权证的办理和获得还需买受人的配合、申请及行政管理部门的许可等，并非是出卖人能独立完成的事项,出卖人对买受人办理产权登记本质上为一种约定的协助义务。根据办理不动产登记相关规定，出卖人应该申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，完成首次登记后，由买受人申请办理不动产转移登记。本案中，双方对房屋登记的约定为“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。现由于被告作为出卖人对出售的房屋未按规定向登记部门提交首次登记申请及相关材料，没有完成首次登记，造成原告无法办理房屋产权的转移登记，被告作为出卖人应积极主动的完成首次登记，履行自己的义务。但对原告要求被告立即给原告办理房屋所有权证书的诉讼请求，不符合双方的合同约定及办理不动产登记相关规定，故本院不予支持。另，根据双方签订的《西宁市商品房预售合同》第二十条约定，原、被告对房屋转移登记虽作出了共同申请办理的约定，但对如果由于出卖人的原因，买受人在期限届满不能取得房屋权属证书的情况下，确定违约的情形未作明确的约定。现由于被告至今未向西宁市不动产登记服务中心申请办理该房屋所有权首次登记，造成原告作为购房人无法申请办理不动产转移登记，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方对违约的约定属于“约定不明的情况”，原告可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，要求被告承担违约责任，支付违约金。本案中，原告要求被告以总房价为基数，按银行利息4.75%计算违约金（522016*4.75%=24795元），符合解释规定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青海明扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍清阳支付违约金24795元。二、驳回原告鲍清阳的其他诉讼请求。案件受理费420元，本院减半收取210元，由被告青海明扬房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 张金红 二〇一九年十二月二十五日书记员 母 丹附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。