重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初4275号原告：重庆康居西城城投商街资产管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号19楼-3，统一社会信用代码91500103304987449Y。法定代表人：覃春盛，重庆康居西城城投商街资产管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚薪懿，重庆树深律师事务所律师。被告：杨孙权，男，1984年12月17日出生，汉族，职业不详，住四川省岳池县。被告：深圳市壹滋味餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道深南路与农林路交界鑫竹苑B栋23E，统一社会信用代码9144030069907159XR。法定代表人：彭小平，深圳市壹滋味餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代表人：刘广胜，重庆合煌律师事务所律师。原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司与被告杨孙权、深圳市壹滋味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司的委托诉讼代理人张雪、龚薪懿，被告杨孙权,被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人刘广胜到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，期限届满后未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付原告租金661755.80元；2、要求二被告支付违约金66175.58元（按所欠租金的10%计算）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年11月15日，被告杨孙权以被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司名义与重庆市城投公租房建设有限公司签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》。合同约定重庆市城投公租房建设有限公司将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附182号商铺（实测建筑面积为336.08平方米）及其设施出租给二被告作餐饮店使用；租赁期限为5年，即从2012年11月15日起至2017年11月14日止；租金按建筑面积计算，租赁期内第一、二年度月租金单价为36元/平方米，第三、四年度月租金单价为38.88元/平方米，第五年度月租金单价为41.99元/平方米，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任进行了明确约定。合同签订后，重庆市城投公租房建设有限公司及时将案涉房屋交付给了二被告，但二被告未按照约定支付租金。2014年6月27日，经重庆市国有资产监督管理委员会批复同意，重庆市城投公租房建设有限公司将包括案涉房屋在内的康居西城所有配套商业（物业）资产整体转让给了原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司，原告于2014年12月8日取得房屋所有权。截止合同约定的租赁期届满之日即2017年11月14日止，二被告共欠原告租金661755.80元。经原告委托重庆市城投公租房建设有限公司多次向二被告催收，均未果。故原告起诉至人民法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告杨孙权辩称：1、当时其来重庆市沙坪坝区西永康居西城女朋友处，在路边看到深圳市壹滋味餐饮管理有限公司招工，其就去应聘了。深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的“王总”问其之前是做什么的，其说退伍后从事销售工作。应聘成功之后，对方称其是在退伍后五年之内，由其去签合同的话有优惠政策，就委托其去办理签订合同等事宜，当时和其一起去办理手续的还有王总、粟彬，凡是有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司公章的手续，都是其交给“王总”盖章后，其再交给出租方的。合同签订后，案涉房屋被用于经营火锅店，其担任大堂经理，粟彬负责管理火锅店的采购、后厨等，“王总”很少来店里，其只见过“王总”三、四次，火锅店经营至2013年春节后一个月的时候就关门了。2、其只是深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的员工，受该公司委托办理租赁手续，其不应承担责任。被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司辩称：1、该公司主要经营范围为餐饮，经营方式为连锁直营，业务区域一直在广东省内，主要是深圳、广州、珠海等地，从未在重庆开展过直营业务，也未授权过他人加盟。2、该公司在经营期间，因需要对新开设的门店进行装修，将店面装修业务承包给了四川武胜人熊刚，该公司曾将企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（复印件上加盖了公司印章）提供给熊刚用于办理装修许可证，上述企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证可能是通过该渠道泄露出去的。3、租赁合同以及委托杨孙权办理租赁事宜的委托书、诚信承诺书等材料上该公司的印章系伪造。4、该公司与原告之间不存在房屋租赁合同关系，不同意原告的诉讼请求。经本院审理，查明事实如下：位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路４号１８２号的商铺原属重庆市城投公租房建设有限公司所有，２０１４年，经重庆市国有资产监督管理委员会批复同意，重庆市城投公租房建设有限公司将包括上述商铺在内的康居西城公租房项目的商业（包括但不限于商场、写字楼及酒店等非住宅）资产转让给了重庆康居西城城投商街资产管理有限公司，之后办理了相关房屋产权登记。深圳市壹滋味餐饮管理有限公司于２００９年注册成立，注册地址位于深圳市福田区，法定代表人为彭小平。２０１０年５月１２日，该公司法定代表人变更为王昕。２０１２年８月２日，该公司法定代表人变更为杨华。２０１６年２月２４日，该公司法定代表人变更为彭小平，彭小平任该公司法定代表人至今。2012年6月，重庆市城投公租房建设有限公司对包括案涉房屋在内的康居西城商铺进行招商。2012年6月，杨孙权持深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的企业法人营业执照（此时该公司的法定代表人为王昕）、组织机构代码证、税务登记证（上述证件均为复印件，加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章）、委托书（落款日期为2012年6月20日，加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章，且有手写的“王昕”的签名，委托书的主要内容是委托杨孙权为深圳市壹滋味餐饮管理有限公司办理签订合同等相关业务）、杨孙权本人身份证复印件（该复印件上手写方式记载了杨孙权的姓名和手机号码以及粟彬的姓名和手机号码）、火锅店经营计划书（计划书内容全部系打印，尾部载明的计划经营人为杨孙权）参与案涉房屋的承租事宜。2012年6月21日，杨孙权在《康居西城招商洽谈记录上》上签名。杨孙权还向重庆市城投公租房建设有限公司提交了加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章的《诚信承诺书》，该承诺书的落款日期为2012年6月21日，承诺书尾部除了加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章，还有杨孙权的个人签名。该承诺书的主要内容是深圳市壹滋味餐饮管理有限公司承诺在参与案涉商铺招商时所提交的各项资料均真实有效，如有不实，所交保证金不予退还等。2017年7月27日，杨孙权从重庆市城投公租房建设有限公司处领取《中标通知书》。该《中标通知书》的主要内容是通知深圳市壹滋味餐饮管理有限公司已获得案涉商铺的承租权，通知深圳市壹滋味餐饮管理有限公司于2012年8月1日之前到康居西城招商中心领取本中标通知函，在领取中标通知函后五日内，缴纳一季度租金及一季度履约保证金，至康居西城招商中心签订租赁合同，逾期视为自动放弃承租权，并按招商公告的弃租处理方法处理。该中标通知函尾部“承租人（签字盖章）”处有杨孙权的签名和捺印。2012年7月30日，杨孙权以现金方式向重庆市城投公租房建设有限公司的银行账户缴纳了第一季度的租金38971元以及履约保证金38971元。2012年9月12日，杨孙权向重庆市城投公租房建设有限公司出具《情况说明》两份，主要内容是上述两笔款项系其本人代深圳市壹滋味餐饮管理有限公司缴纳的第一季度租金以及履约保证金。杨孙权向重庆市城投公租房建设有限公司提交了加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章的委托书，该委托书的落款日期为2012年9月24日，该委托书的主要内容是深圳市壹滋味餐饮管理有限公司委托杨孙权办理签订案涉房屋合同等业务。杨孙权向重庆市城投公租房建设有限公司提交了加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章的《申请书》两份，落款日期分别为2012年10月9日、2012年10月28日，主要内容为深圳市壹滋味餐饮管理有限公司就案涉商铺存在的相关问题以及装修问题申请协商处理。杨孙权向管理案涉房屋的物业公司提交了加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章的《委托书》，该委托书落款日期为2012年11月6日，主要内容是委托杨孙权与物业公司签订相关合同等。2012年11月6日，杨孙权办理了案涉房屋的接房手续，并与管理案涉房屋的物业管理公司签订了《房屋装修申请表》、《商铺装修须知》、《装修完工检查表》、门前三包责任书、安全用电承诺书、商铺（使用人）治安消防责任书。2012年11月15日，杨孙权与重庆市城投公租房建设有限公司签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》。该租赁合同载明的承租方（乙方）为深圳市壹滋味餐饮管理有限公司、出租方（甲方）为重庆市城投公租房建设有限公司，合同尾部乙方处加盖有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章，乙方经办人处有杨孙权的签名和捺印。合同主要内容是：甲方将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号182号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积360.84平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租金、物业管理费等费用按建筑面积计收；该房屋租赁期为5年，租赁期从2012年11月15日起至2017年11月14日止；租赁期满或本合同解除后，甲方收回出租房屋，乙方在交还房屋时须经管理该出租房屋的物管公司检查确认房屋本身及甲方提供的设施、设备未受损坏，乙方应自行拆除其所作的全部装饰装修以及搬迁自有的设施设备，但经甲方同意保留的，乙方可以不拆除或搬迁，但甲方不向乙方给予任何补偿；乙方必须无条件于租赁期满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬迁完毕，则视为乙方放弃该商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理，处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有；乙方如要求续租，必须在租赁期满60日前，向甲方提出继续租用此房的书面申请（否则甲方有权到期收回房屋），经甲方同意后，双方重新协商并签订租赁合同，乙方在同等条件下，享有优先续租权；若乙方未向甲方书面要求续租该房屋或甲乙双方未能就续租达成一致的，则甲方有权开始进行重新招租；租金单价：第一年每月为36元/平方米、第二年每月为36元/平方米、第三年每月为38.88元/平方米、第四年每月为38.88元/平方米、第五年每月为41.99元/平方米；乙方按照先交租金后使用的方式按季度（年）预付租金，签订本合同当日乙方交纳2013年2月15日至2013年5月14日房屋租金，计38971元；甲方给予乙方六个月免租期（含装修期），免租期分摊至两年内，每年三个月，自2012年11月15日至2013年2月14日，2013年11月15日至2014年2月14日；乙方必须在甲方书面通知确定交付日起5天内办理接房手续，商家应在接房之日起60日内达到开业条件，并正常营业，若乙方未能按照约定期限接房或开业的，即视为乙方自动放弃该物业的租赁权，承担相应的违约责任；乙方须提前30日向甲方足额支付下一季度（年）租金；乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止，逾期15日为缴付足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权停止商铺的能源供应；乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金38971元，租赁期满后乙方未违反合同约定的，甲方应全额无息退还；若乙方不能按时足额缴纳租金或其他费用，甲方视情况可直接在履约保证金中扣除欠缴费用（包括但不限于滞纳金、律师费及诉讼费等），并通知乙方，乙方须在收到甲方通知后3日内补足履约保证金的数额；由于乙方违反或不履行本合同及本合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除部分或没收全部乙方的履约保证金作违约金处理，并有权追索由此带来的未能补偿的损失，乙方须在扣除或没收后3日内补足履约保证金数额；乙方承诺租赁该房屋仅作为餐饮店使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态；甲方应于2012年11月15日之前（含当日）将房屋交付乙方，甲方确定交付日后提前书面通知乙方，双方进行验收交接时签署房屋交接单；乙方在租赁期间内，不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人；乙方不得擅自将房屋用途改作他用；租赁期间，如果乙方有拖欠房租累计15日以上（含15日），......，等行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应；在租赁期内，如乙方未能按照合同约定期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止，逾期15日未交纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权停止商铺的能源供应；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。之后，在租赁合同履行过程中，杨孙权于2012年12月5日提交了《商铺工程改造申请单》。该申请单的主要内容是要求对楼下排烟泄露问题进行改造。该申请单中载明的申请人为深圳市壹滋味餐饮管理有限公司，该申请单尾部“申请人”处有杨孙权的签名，但未加盖深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章。在合同履行过程中，经过多次催收，原告至今未收到剩余租金。现原告提起诉讼，要求二被告支付剩余租金，并支付违约金，原告提供了相关证据材料。被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司对原告举示的该公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证上的该公司印章的真实性予以认可，但辩称不是用于与原告签订租赁合同，可能是通过为该公司提供装修服务的熊刚这一途径泄露出去的。深圳市壹滋味餐饮管理有限公司辩称委托书、诚信承诺书及租赁合同中该公司印章系伪造，申请进行司法鉴定。被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司将其公司公章交至本院作为比对样本（样本2）。本院另从深圳市公安局福田区分局依法调取了深圳市壹滋味餐饮管理有限公司2009年12月17日在该公安机关备案所留的印章印文（经向深圳市公安局福田区分局核实，深圳市壹滋味餐饮管理有限公司在该公安机关只有这一次公章备案记录）作为比对样本（样本1）。经本院委托，重庆法正司法鉴定所于2019年8月1日出具司法鉴定意见书，认为上述样本1和样本2公章印文一致，2012年6月20日《委托书》、2012年6月21日《诚信承诺书》、2012年9月24日《委托书》、2012年11月15日《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》上的深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章印文与上述比对样本不一致。本次鉴定产生鉴定费11000元，由深圳市壹滋味餐饮管理有限公司垫付。审理中，被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司和杨孙权均未对案涉房屋资产转让的事实提出异议。被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司辩称该公司经营地域范围一直在广东省内，主要是深圳、广州、珠海等地，从未在重庆开展过直营业务，也未授权过他人加盟。该公司在经营期间，因需要对新开设的门店进行装修，将店面装修业务承包给了四川武胜人熊刚，该公司曾将企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（复印件上加盖了公司公章）提供给熊刚用于办理装修许可证，上述企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（复印件上加盖了公司公章）可能是通过该渠道泄露出去的。对于上述意见，深圳市壹滋味餐饮管理有限公司提供了熊刚的居民身份证复印件、和熊刚之间的电子邮件往来（沟通装修事宜）、与熊刚之间的银行转账记录。深圳市壹滋味餐饮管理有限公司还称，经多次向公司原法定代表人王昕核实，2012年6月20日《委托书》上的“王昕”签名系伪造。被告杨孙权辩称其应聘到深圳市壹滋味餐饮管理有限公司在案涉房屋经营的火锅店工作，受公司指派办理签订租赁合同等事宜，和其一起办理手续的还有深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的“王总”和粟彬。庭审中，本院出具深圳市壹滋味餐饮管理有限公司原法定代表人王昕的居民身份证让杨孙权辨认是否是其所称的“王总”，杨孙权称因间隔时间久远，其无法辨认。本案审理中，杨孙权未向本院提供任何证据。上述事实，有原告提供的资产转让协议、重庆市国有资产监督管理委员会批复、重庆市房地产权证、深圳市壹滋味餐饮管理有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、委托书、杨孙权居民身份证复印件、火锅店经营计划书、康居西城招商洽谈记录表、诚信承诺书、中标通知函、现金缴款单、收据、情况说明、西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同、申请书、商铺移交清单、房屋装修申请表、商铺装修须知、装修完工检查表、商铺（使用人）治安消防责任书、门前三包责任书、安全用电承诺书、商铺工程改造申请单、商业整改通知书、欠租催收通知书、缴租通知、EMS邮递单，被告深圳市壹滋味餐饮管理有限公司提供的工商登记资料、情况说明、熊刚居民身份证复印件、与熊刚之间的电子邮件及银行转账记录，重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书以及鉴定费发票等证据在卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本案认为，本案中，经审理查明，由杨孙权出面办理与原告之间的租赁合同相关房屋租赁事宜，杨孙权所持的委托书、诚信承诺书以及租赁合同中的深圳市壹滋味餐饮管理有限公司印章经鉴定系伪造。虽然杨孙权提供给的深圳市壹滋味餐饮管理有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证上深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的印章属实，但是深圳市壹滋味餐饮管理有限公司辩称可能是通过为该公司装修门店的熊刚这一途径泄露出去的，并提供了相关材料予以印证。本院认为，深圳市壹滋味餐饮管理有限公司上述辩解意见中的情况在现实中确实普遍存在，为了办理装修许可手续，当事人通常需要向物业公司或业主提供居民身份证或企业营业执照等身份证明材料。被告杨孙权辩称其应聘到深圳市壹滋味餐饮管理有限公司位于案涉房屋的火锅店工作，其受深圳市壹滋味餐饮管理有限公司指派去签订租赁合同，相关手续由深圳市壹滋味餐饮管理有限公司的“王总”提供，和其一起去办理租赁事宜的还有“王总”，但杨孙权未提供任何证据予以证明。根据现有证据以及查明的事实，杨孙权所提供的委托代理手续系伪造，代理行为不合法、不成立，故无法认定系深圳市壹滋味餐饮管理有限公司与出租人建立房屋租赁合同关系。因委托手续均系杨孙权提供，且签订租赁合同等行为均系杨孙权所为，故本院认定案涉房屋系杨孙权承租，支付租金的义务应由杨孙权承担。原告要求深圳市壹滋味餐饮管理有限公司承担租金支付义务的证据不足，本院对原告该诉求不予支持。本案签订合同的情况不构成表见代理，对原告提出的杨孙权代理深圳市壹滋味餐饮管理有限公司签订合同，构成表见代理，深圳市壹滋味餐饮管理有限公司应承担责任的意见，本院不予采纳。关于剩余未付租金的金额问题。经审理查明，在签订合同前，杨孙权于2012年7月30日支付了第一季度的租金38971元，此外未再支付任何租金。根据租赁合同约定，房屋租赁期为5年，租赁期从2012年11月15日起至2017年11月14日止；出租人给予承租人六个月免租期（含装修期），免租期分摊至两年内，每年三个月，自2012年11月15日至2013年2月14日，2013年11月15日至2014年2月14日；租金单价：第一年每月为36元/平方米、第二年每月为36元/平方米、第三年每月为38.88元/平方米、第四年每月为38.88元/平方米、第五年每月为41.99元/平方米。合同中约定案涉房屋建筑面积为360.84平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），原告在诉状中称案涉房屋的实际测量建筑面积为336.08平方米（与资产转让协议的附件中记载的该房屋建筑面积一致）。经计算，剩余未付租金金额为：（第一年租金336.08×36×9+第二年租金336.08×36×9+第三年租金336.08×38.88×12+第四年租金336.08×38.88×12+第五年租金336.08×41.99×12）-已付租金38971元=661755.79元。对于原告主张的违约金66175.58元（按照被告所欠租金的10%计算），根据合同约定，承租人拖欠租金累计15日以上的，出租人有权立即单方面终止租赁合同，收回房屋，承租人应按照合同总租金的10%支付违约金且交纳的履约保证金不予退还。因为被告杨孙权在合同履行期间，没有按照约定支付租金，构成违约，应当按照约定支付违约金。原告仅要求被告按照所欠租金的10%支付违约金计66175.58元，系原告对自己权利的处分，本院对原告该主张予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告杨孙权于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司租金661755.79元，并支付违约金66175.58元。二、驳回原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11080元，减半收取计5540元（原告已预交），以及鉴定费11000元（深圳市壹滋味餐饮管理有限公司已预交），由被告杨孙权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  **二〇一九年十二月五日书记员  王浩