广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0226民初1404号 原告：饶小玲，女，1986年8月8日出生，汉族，现住广西壮族自治区融水苗族自治县。 原告：梁冬冬，男，1986年11月10日出生，苗族，现住广西壮族自治区融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西融水润东投资置业有限责任公司，住所地：广西壮族自治区融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情B区20栋5楼。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫昌福，广西双贺律师事务所律师。 原告饶小玲、梁冬冬与被告广西融水润东投资置业有限责任公司（以下称润东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告饶小玲、梁冬冬的委托诉讼代理人王庆斌，被告润东公司的委托诉讼代理人莫昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶小玲、梁冬冬向本院提出诉讼请求：一、判决被告广西融水润东投资置业有限责任公司向原告支付逾期提交资料办理不动产登记机关备案的违约金26117.63元[违约金以348426元为基数，按年利率6%从2018年2月28日暂计至2019年5月30日（该期间共456天）]；之后的违约金应以348426元为基数，按年利率6%计至被告将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。二、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：原告与被告于2017年6月27日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定原告向被告购买位于广西融水县·融洲风情第35栋1单元803号房，建筑面积109.49平方米，单价每平方米3182.2632元，总金额348426元整，原告的付款方式为银行按揭方式贷款。合同第七条第一款约定，原告逾期付款按预期时间计算违约金分别是逾期60日之内的向被告支付逾期应付款万分之一点五的违约金，逾期超过60日的向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因致使不能如期提交相关登记材料的违约责任是按已付房价款的百分之零点一向原告支付违约金。被告于2017年11月29日已将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应于2018年4月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2019年5月30日止未提交备案登记材料，导致原告一直未能办理不动产权属证书。因此，被告己构成违约，依法应当继续履行提交备案登记材料义务，并承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。 根据合同格式条款约定，被告对原告逾期付款的，原告需按日向被告支付逾期应付房价款的万分之一点五或者万分之三作为违约金，而对于被告逾期备案的违约金则按总房价款的百分之零点一计算，被告违约成本明显过低，权利义务明显不对等，属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同条款无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告逾期提交备案登记材料，很明显属于有过错的一方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年2月28日起计至2019年5月30日原告起诉之日，被告逾期己达468天，因此根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金，违约金计算为：总房款348426元×6%×456天÷365天=26117.63元。之后的违约金应以348426元为基数，按年利率6%计至被告将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。 原告对其主张提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》复印件一份，证明原被告之间存在买卖合同关系，而且合同中对所购买的房子的面积、地点、单价、总价、交房时间、办证时间、违约责任进行了具体的约定；2、广西普通增值税发票复印件一份，证明原告已经将全部购房款支付给被告；3、融水苗族自治县不动产登记中心查询不动产登记资料查询结果证明复印件1张，证明经过查询,截止2019年7月3日润东·融洲风情（二期）第35栋未办理房屋首次登记。 被告润东公司辩称：被告认为原告要求对《商品房买卖合同》约定双方依法约定的计算的违约金调整没有事实和法律依据，在本案中原告主张《商品房买卖合同》约定的违约金计算的标准过低，其未能提供任何证据证明因被告原因造成的损失，被告已经将房屋交付给原告实际占有使用，原告可以自行居住，出租，获得收益等，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确对逾期办证违约情形违约金计算方式、承担方式作出了约定，因此本案不宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定计算损失，也不宜根据公平对等原则予以调整，适用上述第十八条的大前提是合同当事人没有约定违约金，或者损失数额难以确定才可以适用，在民商案件中人民法院应当慎重介入当事人的自治领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性，如果被告存在逾期的情况，没有为涉案房屋办理产权证的行为构成违约的话，应当按照合同的约定承担违约责任，涉案房屋是涉案项目的第35栋，被告方已经于2018年11月28日向融水苗族自治县不动产登记中心按照要求将办理权属登记需要由被告提供的资料的进行产权登记的首次备案，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据的，请法院驳回原告诉讼请求。 被告对其主张提供的证据有：融水苗族自治县不动产登记受理单复印件一份3页，证明被告方已经于2018年11月28日向融水苗族自治县不动产登记中心提交了办理涉案房屋权属登记需要由被告提供的资料进行首次登记备案，因此被告方已经为涉案房屋办理了房屋首次登记，违约情形已经不存在了。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1的三性没有异议，对证据2的真实性由法院核实，对证据3认为没有原件，对其三性不予认可。原告对被告提供的证据三性无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2证实原告已经将全部购房款支付给被告，本院予以确认。原告提供的证据3没有原件，本院不予认证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2017年6月27日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3571803），合同约定原告向被告购买位于广西融水县·融洲风情第35栋1单元803号房，建筑面积109.49平方米，单价每平方米3182.2632元，总金额348426元整。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，被告于2017年11月29日将原告购买的商品房交付原告，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付原告使用后90个工作日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。 另查明，截止2018年11月28日，润东·融洲风情二期35栋未提交办理房屋首次登记总材料（仅提交权籍调查表、宗地图、界址点坐标、申请表、房屋测绘报告、房屋分层平面图、授权委托书）。备注：先由房开先办理分户不动产权证书后，才可以办理转移登记分户不动产权证书。 本案的争议焦点：一、关于被告是否在与原告签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。二、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式的问题。 本院认为：一、关于被告是否在与原告签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中因被告未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。因此，被告已构成违约。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于实际交房后90个工作日内办理房屋权属登记备案。因此，该90个工作日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告实际交房后的第90个工作日的次日起计算至被告向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，被告实际交房的时间2017年11月29日，被告向不动产登记部门提交办理房屋首次登记备案材料的时间为2018年11月28日。故被告逾期备案的时间应从2018年2月27日的次日起算至2018年11月28日，被告逾期备案共273天。被告应承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的损失。故原告这一诉请合理合法，本院予以支持。二、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题，原告诉称由于合同中约定的被告违约责任明显偏低（被告按已付房款的0.1％支付违约金），极大损害了原告的合法权益。因此原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案因为被告未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致原告在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书，被告依法应承担违约责任。在原告就被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。本院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，本院酌情支持由润东公司按日以总房价款按照年利率4%向饶小玲、梁冬冬支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款348426元×实际逾期天数273天×年利率4%÷365天＝10424元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告广西融水润东投资置业有限责任公司向原告饶小玲、梁冬冬支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金10424元； 二、驳回原告饶小玲、梁冬冬的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费452元，减半收取226元（原告饶小玲、梁冬冬已预交），由原告饶小玲、梁冬冬负担137元，被告广西融水润东投资置业有限责任公司负担89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  刘助高 二〇一九年十二月二十三日 书记员  韦柄旭