四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3146号 上诉人（原审原告）：绵阳市安州区都驿网咖网吧，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇恒源大道西侧，统一社会信用代码：91510724MA62483P7T。 投资人：谢夏强，总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾小秀，女，1981年8月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈兴，四川易通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉奇，四川易通律师事务所律师。 上诉人绵阳市安州区都驿网咖网吧（以下简称“都驿网咖”）与被上诉人曾小秀因房屋租赁合同纠纷一案，都驿网咖不服四川省安州区人民法院作出的（2019）川0724民初722号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人都驿网咖的委托诉讼代理人刘洋，被上诉人曾小秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人都驿网咖向本院提出上诉请求：1、请求依法原判决，改判上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，被上诉人返还上诉人房屋租金、保证金等共计201317元整；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1、被上诉人在未实际取得房屋消防验收的情况下将房屋租赁给上诉人并签订房屋租赁合同，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效合同。2、一审法院认定案涉房屋在未经消防验收的情况下租赁给上诉人虽然违背了管理性强制性规定，但并非违反导致合同无效的效力性强制规定属于事实认定不清。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人答辩称：1、依照双方意思自治原则，双方应当解除房屋租赁合同。房屋租赁合同解除后，都驿网咖应当支付至腾出日为止的剩余租金及相应的资金利息。2、上诉人在签订合同时明知消防验收尚未完成，且未取得消防验收没有实质影响到网吧的实际经营和收入，一审法院判令对第一、二年的租金减半收取错误，且仅判令支付至2020年6月20日，租金计算时间错误。3、上诉人迟延支付租金系违约行为，应承担迟延支付租金所导致的资金占用利息损失的违约责任。 原审原告在一审法院中诉讼请求称：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，诉讼过程中，原告都驿网咖变更此项诉讼请求为：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告曾小秀向原告都驿网咖返还房屋租金、保证金等共计201317元；3、被告曾小秀向原告都驿网咖赔偿直接经济损失1517480.7元，并赔偿因无法经营导致的间接损失；4、本案诉讼费用由被告曾小秀承担。事实和理由：2016年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于绵阳市安州区房屋出租给原告，由原告作为经营场所使用。合同约定租赁期限为5年，原告按年向被告支付租金，第一年、第二年每年租金为171985元，同时对保证金、水电费、装修等内容作了详细约定。合同签订后，原告依约向被告支付房租171985元、保证金15000元。2016年7月，原告完成装修准备营业，但因被告房屋未完成消防验收，无法办理消防手续，至原告无法经营。原告为此与相关政府部门多次磋商，至今未果。原告认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。现被告房屋无法办理消防手续，致使合同目的不能实现，原告损失巨大，故根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定向法院提起诉讼。 一审法院经审理认定事实如下：2015年6月19日，被告曾小秀在绵阳川银房地产开发有限公司处购买了位于绵阳市安州区（原安县）花荄镇恒源大道银都宝座二期103-1-1号、103-1-2号、103-2-1号门面房三间。后经绵阳市富园房地产营销策划有限公司中介服务，由原告都驿网咖租赁被告曾小秀的门面房三间。2016年4月26日，原告都驿网咖与被告曾小秀签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方为曾小秀（甲方），承租方为都驿网咖（乙方），甲方出租给乙方的房屋位于安县花荄镇恒源大道西侧1幢1层103-1-1号、103-1-2号、103-2-1号，建筑面积：511.86平方米，使用性质为商业，租赁期限为5年，自2016年4月27起至2021年6月20日止（2016年4月27日至2016年6月19日为装修期，计算房屋租金时间为2016年6月21日起），乙方租赁房屋作为安县都驿网咖网吧使用，乙方不得擅自改变房屋用途，第一、二年租金为每年171,985元，自第三年开始每年租金在上一年基础上上浮10,000元，乙方按年向甲方支付房屋租金，合同签订之日支付第一期租金，以后租赁期限内提前30日支付下一年租金，乙方应在向甲方支付第一期租金同时向甲方交纳履约保证金15,000元；甲方在收到乙方第一期租金及履约保证金后3日内向乙方交付房屋，甲乙双方在签订本合同前已经确认房屋现状，乙方对甲方交付行为无异议；合同终止或解除时，乙方应在终止或解除之日起3日内将房屋按现状无条件返还给甲方，甲方不承担装修补偿，按现状返还指乙方有权拆除自行安装的招牌、空调、备用电源、监控、网络等设施和其他可移动装置，但应保证地面、墙面、屋顶现状完好，不得拆除乙方在装修时修造的固定隔断、隔墙、工作台、柜等固定装置，不得破坏现有照明、插座、卫浴、消防等设施；租赁期限内，乙方有权对该房屋进行重新装修、装饰和设施更新。合同签订后，原告都驿网咖向被告曾小秀支付了履约保证金15,000元及第一年房屋租金171,985元，并向绵阳市富园房地产营销策划有限公司支付了中介佣金14,332元。此后，原告都驿网咖对租赁门面房进行装修、购买网吧经营所用设备。后在营业期间，因涉案房屋未进行消防验收，无法办理消防安全检查合格证和文化经营许可证等证照，相关部门曾责令原告都驿网咖停业。 另查明，由于绵阳川银房地产开发有限公司银都宝座商住楼二期“星座”工程为烂尾楼工程，从2013年竣工后一直未办理相关手续（因开发商与施工方长期存在经济矛盾，导致消防验收资料申报不齐，现场未整改完毕，无法进行消防验收），导致原告都驿网咖无法办理消防安全检查合格证和文化经营许可证等证照，原告都驿网咖为此多次向相关部门信访反映。2018年8月17日，绵阳市公安消防支队安州区对银都宝座商住楼二期“星座”工程出具绵安公消验字（2018）第0009号《绵阳市公安消防支队安州区建设工程消防验收意见书》，意见为综合评定该工程消防验收合格。原告都驿网咖于2018年9月20日在绵阳市公安消防支队安州区办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2018年9月30日在绵阳市安州区文化广电新闻出版局办理了《网络文化经营许可证》。 上述事实有身份证复印件、营业执照复印件、房屋租赁合同、收条、银行业务凭证、收款收据、商品房买卖合同、信访事项处理意见书、情况说明、情况回复、消防验收意见书、消防安全检查合格证、网络文化经营许可证和当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，原告都驿网咖与被告曾小秀签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告都驿网咖认为由于涉案房屋未通过消防验收，原、被告签订的《房屋租赁合同》应确认无效，涉案房屋的消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力并无关系，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，涉案房屋未经过消防验收违反了管理性强制性规定，并非违反导致合同无效的效力性强制性规定，双方在签订合同时也未将租赁房屋的消防验收合格作为合同的生效条件，本案《房屋租赁合同》不具有合同无效的情形，故对原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案《房屋租赁合同》载明“甲乙双方在签订本合同前已经确认房屋现状，乙方对甲方交付行为无异议”，表明本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，在签订合同前原告对房屋进行了考察，被告未将房屋状况对原告进行隐瞒或告知原告虚假情况，原告都驿网咖实际占有、使用涉案房屋的行为说明其认可涉案房屋的实际状况，原告都驿网咖交纳保证金、支付房屋租金系履约行为，故对原告都驿网咖要求被告曾小秀返还房屋租金、保证金等共计201,317元的诉讼请求，本院不予支持。因被告曾小秀已按合同约定履行了交付租赁房屋的义务，被告曾小秀没有违约违法行为，原告都驿网咖主张赔偿损失没有法律依据，故对原告都驿网咖要求被告曾小秀赔偿直接经济损失1,517,480.7元，并赔偿因无法经营导致的间接损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告绵阳市安州区都驿网咖网吧的全部诉讼请求。案件受理费20,269元，由原告绵阳市安州区都驿网咖网吧负担。 二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以认可。 本院认为，都驿网咖与曾小秀签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。原审法院认定租赁合同无解除法定情形合法。本案双方签订的《房屋租赁合同》载明“甲乙双方在签订本合同前已经确认房屋现状，乙方对甲方交付行为无异议”，表明本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，在签订合同前上诉人对房屋进行了考察，未发现被上诉人有隐瞒租赁物现状情况，故原审法院未支持都驿网咖要求曾小秀返还房屋租金、保证金等共计201,317元的诉讼请求是合法的。曾小秀已按合同约定履行了交付租赁房屋的义务，不需赔偿上诉人的损失。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费,由上诉人绵阳市安州区都驿网咖网吧承担5761元。 本判决为终审判决。 审判长  李又平 审判员  周 坚 审判员  马红科 二〇一九年十二月九日 书记员  苏 杨