宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初3153号 原告：王某，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王成吉，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：朱某，住浙江省临海市。 被告：马某，住宁夏回族自治区永宁县。 原告王某与被告朱某、马某确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月21日作出（2019）宁0121民初108民事判决书，原告王某不服判决向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终1388号民事裁定书，撤销原判决发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人王成吉、被告朱某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：请求判令被告朱某与被告马某签订的《营业房买卖合同》无效。事实和理由：2017年3月16日，被告朱某在涉案房屋没有经过竣工验收的情况下，与被告马某签订《营业房买卖合同》，将属于原告的房屋通过抵顶工资的方式非法处分给被告马某，现由被告马某非法占有、使用。确认《营业房买卖合同》无效主要基于以下几点：一、涉案房屋属于原告王某所有，被告朱某无权处分涉案房屋。原告与被告朱某签订的《闽宁镇福宁村月玉路民居改造代建协议书》第五条约定：房屋抵顶代建费后，王某所有房屋总面积为372.24平方米，含二层，王某抵顶给朱某的房屋总面积为372.24平方米（含二层），坐落于王某房屋的西侧。即王某房屋以西三套房屋归被告朱某，以东三套房屋归原告王某，故被告朱某用王某的房屋（东往西第二间）抵顶被告马某的工资。二、被告朱某无权处分涉案房屋。原告与被告朱某签订的《闽宁镇福宁村月玉路民居改造代建协议书》第五条约定：“待房屋竣工验收合格后，王某以396.24平方米房屋（三套）抵顶给朱某作为建设费用。”现涉案房屋未竣工验收合格，合同约定的条件还未成就，故不发生抵顶被告朱某建设费用的法律效力。三、涉案房屋系被告马某逼迫被告朱某签订，被告马某没有任何证据能够证实他本人已经实际履行了涉案合同的相关条款，不存在善意取得的情形。四、本案被告朱某不是宅基地使用权人，不是村集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋，涉案房屋属于原告王某所有。综上，二被告的行为损害了原告的合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。 被告朱某辩称，原告的诉讼请求不能成立。一、我与闽宁镇福宁村民委员会签订了统一的建房合同，包括原告在内的许多建房户不及时支付工程款造成工程无法交工，而不是我故意拖延施工造成的。二、2017年底，我在施工过程中原告将涉案房屋的卷闸门装上，导致我无法施工，所以我不存在违约的情形。三、由于原告不支付工程款，我才将原告给我的房屋用于抵顶马某的工资，原告陈述我无权处分的理由不成立。我可以不要原告抵顶的房子，原告将拖欠的工程款支付给我。 被告马某辩称，涉案房屋共六套，其中朱某三套、王某三套。我给朱某干活，朱某没有钱支付工资就以自己的房屋抵顶给我，我也没有逼迫朱某签订合同。在抵顶房屋时我询问王某哪一间房屋是朱某的，王某口头同意将东侧第二间房屋抵顶给我。之后我对房屋进行了装修并入住，我与朱某签订的合同是有效的，王某的主张不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.原告提交的广东电白建设集团有限公司答辩状，证明被告朱某冒用该公司名称与原告及村委会签订代建协议。经质证，被告朱某认为其没有冒用该公司的名称，且该证据不能证明什么目的。经审查，该案争议的焦点是二被告签订合同效力问题，答辩状所述事实与本案争议事项无关联性，本院不予认证。2.原告提交的证人书面证言，证明2018年5月2日原告雇佣他人安装卷帘门。经质证，二被告不予认可。经审查，该书面证言不符合证人应当出庭作证的形式要求，且与本案审理的事实无关联性，本院不予认证。3.原告提交的永宁闽宁镇福宁村村民委员会介绍信，证明涉案房屋没有竣工，涉案土地系原告合法使用的集体所有土地。经质证，被告朱某认为涉案房屋没有竣工是由于原告在2017年年底安装了卷联门，造成其无法施工。另外，其与闽宁镇福宁村村委会签订的是一个总体合同，个别几家不给工程款造成工程无法继续施工，并非故意拖延竣工。被告马某认为该证据与本案没有关系。经审查，该证据能够证明涉案工程尚未竣工的事实，本院对此予以确认。 根据当事人的陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月26日，被告朱某以广东电白建设集团有限公司委托代理人的名义与原告王某、永宁县闽宁镇福宁村村民委员会签订了《闽宁镇福宁村月玉路民居改造代建协议书》，协议约定：一、原告王某将其位于××县用地内的自家房屋改建工程交由广东电白建设集团有限公司施工建设；建筑楼层为二层12间，共计768.48平方米（以完工后实际测量为准），单价1500元/㎡（不含税金），工程总造价为1152720元，广东电白建设集团有限公司承担所有建设费用。二、王某以建成后的房屋抵顶代建费，房屋建设费用由代建方先行垫付，待房屋竣工验收合格后，王某以建成的396.24㎡房屋（三套）抵顶给广东电白建设集团有限公司作为建设费用。三、房屋抵顶代建费后，王某所有房屋总面积为372.24㎡（含二层），王某抵顶给代建方的房屋总面积为396.24㎡，抵顶房屋坐落于王某房屋西侧。双方在协议中还约定了施工期限、验收标准、交房时间及违约责任等事项。协议签订后，涉案工程由被告朱某投资并负责建设。2017年3月16日，被告朱某、马某签订了《营业房买卖合同》，约定被告朱某将王某预抵顶的从东往西的第二间房屋（面积120㎡，房屋价格24万元）顶付马某2015年10月3日至2017年3月18日期间的工资。合同签订后，被告马某将朱某建设未竣工的6套12间房屋中自东向西第二间房屋装修并占有使用。 本院认为，本案争议焦点是被告朱某与被告马某签订的《营业房买卖合同》合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。根据查明事实，涉案工程系永宁县闽宁镇统一规划设计实施的民居改造工程。根据地随房走的一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现转让。被告朱某不是案涉房屋所在的集体成员，不能通过以物抵债方式受让该土地上的房屋并依法取得土地使用权。因此，被告朱某与马某签订的《营业房买卖合同》违反了法律的规定，应属无效。另外，被告马某明知涉案房屋所有权存在争议的情形下仍与被告朱某签订合同并入住，其主观上不具有善意取得，故被告马某也不能基于被告朱某在无权处分之情形下取得涉案房屋的相关权利。对于被告马某抗辩的朱某拖欠劳务费一节，应另行通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百五十三条的规定，判决如下： 被告朱某、马某签订的《营业房买卖合同》无效。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  许继承 人民陪审员  宋少华 人民陪审员  李春兰 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  邢世荣 本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。