四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4686号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯智，男，1982年3月6日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈世刚，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎小玲，四川智典律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告（反诉原告）：胡燕（曾用名胡艳），女，1970年9月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区万年西路89号50栋2单元7楼1号。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人冯智因与被上诉人胡燕房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯智上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，判决胡燕向冯智支付停产停业损失74，662.00元、搬迁费2，319.00元、装饰补偿15，000.00元，共计91，981.00元，并负担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》只调整征收人与被征收人的权利义务关系，不调整征收人与房屋承租人的权利义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利义务关系。故一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条处理本案系适用法律错误。二、冯智作为房屋承租人可以依据物权法直接获得损失赔偿，冯智对房屋享有的租赁权为用益物权，用益物权人可以获得补偿。三、冯智在一审中参照胡燕与政府签订协议中的金额主张赔偿合理。第一，此次拆迁行为在租赁合同期内打破了冯智的租赁逾期，侵害了冯智作为承租人的租赁权利，对冯智造成了损失，胡燕刘海涛予以赔偿。因冯智不能提供证据证明损失金额，选择参照拆迁协议金额作为赔偿依据符合情理。第二，冯智虽未出示对租赁房屋进行装修的票据，但可以从实际经营情况及拆迁协议对装饰装潢残值的评估推定冯智在租赁期间是进行过装修，故冯智有权主张装饰装修补偿。第三，搬迁费是因出租人违约导致解除租赁合同，北智的提前搬离势必造成一定的搬迁费损失，胡燕作为违约方，应当承担赔偿责任。搬迁费金额冯智选择拆迁协议作为参考符合情理。 胡燕答辩：1、胡燕与冯智租赁期限虽然约定至2019年12月19日到期，但同时约定了在租赁期限内若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，故双方租赁合同期限为政府对租赁房屋进行拆迁时止。2、租赁合同到期，冯智作为承租人向出租人胡燕交付房屋是冯智应当履行的义务。3、一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果均正确，请求二审法院维持。 冯智向一审法院起诉请求：1.判令胡燕向冯智支付动迁补偿款91,981.00元（含停产停业损失补偿74,662元、搬迁费2,319元、装修补偿费15,000元）；2.判令胡燕返还保证金1,000元；3.本案诉讼费由胡燕承担。 胡燕向一审法院反诉请求：1.判令冯智向胡燕支付租金21,096.00元并支付资金占用利息；2、本诉与反诉费用由胡燕承担。 一审法院认定事实：位于南充市北湖景区休闲中心1幢1层45号营业用房（建筑面积28.99平方米）属胡燕与其丈夫文明共同所有。2016年10月8日，文明与冯智、宋兵签订《租赁合同》，约定将前述房屋出租给冯智、宋兵经营使用，租赁期限为三年，从2016年12月20日起至2019年12月19日止。2018年10月1日，胡燕的丈夫文明以胡燕的名义作为出租方（甲方）与冯智（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于北湖景区购物中心1幢1层45号营业房一间出租给乙方经营使用。第二条对租赁期限约定为：租赁期为一年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方。第三条对租金及支付方式约定为：年租金为税后人民币50,000元，按先付款后使用的原则，房租半年付，2018年12月19日付一次，2019年6月19日付第二次。第四条约定：合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责。第八条约定：在合同期内，乙方应按时缴纳物业管理费、水电费、天然气费、治安费、网络通讯费等一切费用，乙方应交纳押金1,000元给甲方，合同到期后，结清上述费用后，甲方退还给乙方。《房屋租赁合同》签订后，冯智向胡燕出具书面意见称：“2016年10月8日胡燕与宋兵、冯智所签的租赁合同作废”。胡燕向冯智收取了押金1,000.00元。冯智承租案涉房屋后，与秦小五合伙经营儿童乐园，但未给付2018年12月19日起的租金。 2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出“南顺房征决字〔2019〕第1号”《房屋征收决定书》，决定对文化路301号北湖宾馆职工宿舍楼、北湖购物中心和北湖休闲中心的房屋及其附属物进行征收补偿，征收目的为北湖公园综合提升改造工程需要，实施单位为南充市顺庆区人民政府中城街道办事处（以下简称中城街道办）。南充市顺庆区人民政府于同日发布《房屋征收决定书公告》，公告附件《北湖公园综合提升改造工程房屋征收补偿方案》中对个人非住宅房屋补偿补助标准为：1.房屋价值补偿。按被征收房屋的市场评估价予以货币补偿。2.搬迁费。属商业、办公、业务用房的搬迁费按30元/平方米/次计算，搬迁费按搬出、搬进两次计发。空调移机按200元/台计算。3.停产停业损失费。合法生产、经营的非住宅房屋，因征收造成停产停业的，计发停产停业损失费。根据被征收房屋区位和生产、经营情况，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发停产停业损失费。4.搬迁奖励。被告胡燕与其丈夫文明于2019年4月11日共同与中城街道办签订的补偿协议确定的补偿费用为：房屋价值补偿2,079,742.60元，搬出、搬进两次搬迁补偿款1,739.40元，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发的停产停业损失补偿124,784.56元，搬迁奖励补偿415,948.52元。补偿协议签订当天，胡燕向冯智发送短信通知其解除租赁合同和催收租金，并在收到通知后3日内搬离腾空房屋。2019年5月8日，胡燕再次向冯智发送短信要求解除合同并搬离房屋。2019年5月21日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部（以下简称征收指挥部）向胡燕送达《限期搬离通知书》，催告其在2019年5月22日18点前自行搬离房屋内的所有物品腾空交房。胡燕将该通知书通过彩信的方式向冯智发送。冯智未予回复。案涉房屋于2019年5月22日被征收指挥部搬离。 一审认为，本案本诉的争议焦点是冯智作为承租人是否有权要求房屋产权人（出租人）胡燕向其给付从政府处获得的补偿款（包括停产停业损失费、搬迁费、装修补偿费）。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。因此，该条例中的被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系的相对人。承租人因所承租的房屋被征收而主张权利，不能依照国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，故不能认定承租人是国家征收补偿的对象，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否应当给予承租人。其次，本案是因房屋拆迁导致租赁合同解除引发的纠纷，其基础法律关系为租赁法律关系，冯智作为承租人主张权利的依据是合同法和双方的约定。胡燕的丈夫文明代表胡燕与冯智签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》对双方均具有约束力，双方均应按照约定享受权利和承担义务。《租赁合同》第二条约定：“在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”，第四条约定：“合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责”。由此可见，双方在签订《租赁合同》时已经对案涉房屋可能遇到拆迁的情形有所预见，故约定遇到拆迁时出租人的义务仅为按照实际租赁天数退还剩余租金和押金，出租人享有装修的剩余价值。综上所述，冯智因租赁物被政府征收导致《租赁合同》无法继续履行，要求胡燕给付停产停业损失、搬迁费、装修补偿无法律和事实依据，法院不予支持。 对于押金1,000.00元是否应当退还的问题，双方在合同中约定收取押金是作为缴纳物业管理费、水电费、天然气费、治安费、网络通讯费的保证，胡燕并未举证证明冯智未交清上述费用，故法院对冯智要求胡燕退还押金1,000.00元的诉讼请求予以支持。 对于胡燕反诉请求冯智给付截至2019年5月22日的租金是否应当支持的问题。冯智对于未付租金的事实予以认可，但对胡燕主张租金计算至2019年5月22日提出异议。法院认为，胡燕于2019年4月11日向冯智发送短信通知解除合同，冯智对此未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉租赁合同自通知到达冯智时解除，故租金应当计算至合同解除之日即2019年4月11日，按照年租金50,000.00元的标准计算，从2018年12月20日起至2019年4月11日的租金共计15,479.00元。冯智应当向胡燕给付租金15,479.00元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、胡燕于判决生效之日起十日内退还冯智押金1,000.00元；二、冯智于判决生效之日起十日内向胡燕给付租金15,479.00元；三、驳回冯智的其他诉讼请求；四、驳回胡燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,352.00元、反诉案件受理费164.00元，由冯智负担1,456.00元，胡燕负担60.00元。 二审中，双方均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人上诉请求、理由及被上诉人答辩意见，本案争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付拆迁补偿款91，981.00元。如果被上诉人通知上诉人腾退房屋时，上诉人的租赁期限已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物....”之规定，上诉人向被上诉人腾退房屋是其法定义务，被上诉人无须向上诉人进行补偿。反之，则应当根据政府对被上诉人的拆迁安置补偿情况，结合上诉人因拆迁提前腾退房屋的时间长短，由被上诉人对上诉人进行补偿。被上诉人是否应当向上诉人进行补偿，这一问题的认定，涉案上诉人租赁期限的认定。上诉人作为乙方与被上诉人作为甲方，2018年10月1日签订的租赁合同对租赁期限的约定为“租赁期为一年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”。此条的文义，结合双方对此约定的解释，应当认定在2019年12月19日租赁期限届满前，如果遇政府拆迁，租赁期限即截止政府拆迁之日止。2019年5月21日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部（以下简称指挥部）向胡燕送达《限期搬离通知书》，催告其在2019年5月22日18点前自行搬离房屋内的所有物品腾空交房。胡燕将该通知书通过彩信的方式向冯智发送。涉案房屋于2019年5月22日指挥部搬离。故本案租赁期限应当截止2019年5月22日。2019年5月22日，涉案房屋租赁期限届满，上诉人即应当被上诉人交付房屋。在上诉人未向被上诉人交付房屋的情况下，涉案房屋被指挥部搬离，上诉人无论依据其租赁合同约定或《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，向被上诉人主张停业损失74，662.00元和搬迁费2，319.00元，均无事实和法律依据。至于上诉人请求中的装修补偿费15，000.00元的问题，因被上诉人否认上诉人对涉案房屋进行了装修，上诉人又未提供证据证明其经被上诉人同意，对涉案房屋进行了装修，上诉人应当承担举证不能的后果。综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，700.00元，由上诉人冯智负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇一九年十二月二十日 书记员 杜 倩