文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21217号原告：重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，统一社会信用代码91500103622056658C。法定代表人：李晓宇，董事长。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，重庆康实律师事务所律师。被告：项锦强，男，汉族，1981年5月12日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。原告重庆华美地产发展有限公司与被告项锦强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员万园薇适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张正杰、被告项锦强及其委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆华美地产发展有限公司向本院提起诉讼请求：1．请求依法判令解除原告与被告所签订的《商铺租赁合同》；2．请求依法判令被告立即将位于“华美·御景天成商业北区×层×号”的房屋腾空并返还给原告；3．请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的截至2019年6月7日的租金2120907元及2019年6月8日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（2019年6月8日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金计算标准为：2018年9月6日至2020年9月5日每月租金为74563元，2020年9月6日至2022年9月5日每月租金为80535元，2022年9月6日之后每月租金为86973元）；4．请求依法判令被告立即向原告支付截至2019年6月27日的违约金2704903.74元及2019年6月27日之后的违约金（2019年6月27日之后的违约金计算标准：以所欠租金为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月28日起计算至被告实际付清全部款项之日止）；5．请求依法判令被告向原告支付《商铺租赁合同》解除之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准参照租金标准即：2018年9月6日至2020年9月5日每月为74563元，2020年9月6日至2022年9月5日每月为80535元，2022年9月6日之后每月为86973元，从《商铺租赁合同》解除之日的次日起计算至被告将“华美·御景天成商业北区×层×号”的房屋腾空并返还给原告时止）；请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用（含诉讼费、保全费、担保费等）。事实和理由：2016年9月，原、被告签订租赁合同，原告将房屋出租给被告使用，但被告从2016年12月起至今拖欠租金，故为维护合法权益，起诉来院。被告项锦强辩称：不同意解除租赁合同，被告承租房屋后投入300多万装修款，租赁合同约定租期8年，现实际使用3年，如原告单方解除该合同，将给被告造成巨大损失。被告之所以延迟支付租金是因为：1．合同约定租赁面积1726平方米，与实际租赁面积不一致，该合同应当被撤销；2．被告于2016年11月将案涉房屋投入使用，使用初期出现水管堵塞问题，多次修复均未解决，2017年1月被告经营的酒店被水泡，楼下租客也因此受损，后漏水原因查证为主水管破裂老化造成，属于房屋本身的质量问题；3．漏水问题给被告的酒店带来长期影响，导致客户大量投诉；4．电梯经常出现故障，曾连续两个月电梯无法使用，导致客源流失。截止原告起诉，被告支付了2016年9月6日至2017年5月6日的租金共552320元，保证金207120元。截止2019年6月7日，被告欠付租金为1775707元（该租金是2017年5月6日至2017年9月5日的租金276160元，2017年9月6日至2018年9月5日的租金828480元，2018年9月5日至2019年6月7日的租金671067元）。被告不存在违约事实，不应支付违约金。综上，请求与原告协商解决。本院经审理认定事实如下：以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）双方签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于华美·御景天成商业北区×层×号的房屋用于经营酒店，建筑面积1726平方米（以实测面积为准），租期自2016年9月6日到2024年9月5日。合同第3.6条约定：在承租期以内，因甲方原因造成乙方无法正常营业的（不可抗力因素除外），乙方有权向甲方追偿相应损失。合同第4.1.1条约定租金为：2016年9月6日到2017年9月5日，租金为69040元/月；2017年9月6日到2018年9月5日，租金为69040元/月；2018年9月6日到2019年9月5日，租金为74563元/月；2019年9月6日到2020年9月5日，租金为74563元/月；2020年9月6日到2021年9月5日，租金为80535元/月；2021年9月6日到2022年9月5日，租金为80535元/月；2022年9月6日到2023年9月5日，租金为86973元/月；2023年9月6日到2024年9月5日，租金为86973元/月。合同第4.1.2条约定：租金的支付方式为先付费后使用，乙方按季度支付租金，下一季度租金，乙方须提前十天前向甲方缴清，第一次租金支付时间为本合同签订时，即乙方在合同签订时一次性向甲方交纳三个月租金207120元。合同第4.2.1条约定：乙方须向甲方交纳数额相当于三个月租金的费用作为履约保证金，共计207120元，上述保证金应于签订本合同时向甲方一次性支付。合同第4.2.7条约定：未按本合同约定支付租金或装修的、未经甲方同意转租或改变内部结构的，履约保证金归甲方所有，不予退还。合同5.1.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿：……（4）拖欠租金累计达30天的；……。”合同5.2.2条约定：乙方须按合同约定交纳租金及其他费用。合同6.2条约定乙方违约行为包括：“……6.2.2乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费及其他费用；……。”合同6.4.2条约定：乙方因6.2.2违约的，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的3‰按日计算收取滞纳金，若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收履约保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失（包括但不限于拖欠的租金及滞纳金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）。被告租赁案涉房屋用于经营渝北区长居商务酒店。2016年5月26日，原告向被告出具财务收据一张，载明收款事由为北区×层×号商铺租赁保证金，金额207120元。同日，原告另向被告出具财务收据一张，载明收款事由为北区×层×号商铺租赁定金（房屋9.6-12.5），金额207120元。2017年7月17日，原告向被告出具财务收据一张，收款事由为租金（2个月），金额138080元。被告陈述其从2017年5月6日开始欠付房租。原告认可被告支付租金至2017年5月。关于案涉房屋面积情况。被告举示房产证复印件，该房产证复印件载明权利人为原告公司，房屋坐落为渝北区龙塔街道×路×号御景天成×号楼裙房幢，建筑面积5081.38平方米；举示物业收费截图，物业收费截图显示了部分房屋的面积。被告称房产证中的×对应物业收费截图中的5部分，该5部分相加面积为5862.08平方米，上述证据共同证明原告出租给被告的房屋面积与实际面积不一致。原告不认可上述证据的真实性，认为物业公司按照什么面积收物业费与原告无关，原告按照合同的约定出租了相应面积的房屋给被告。被告陈述，没有实际测量房屋面积，当时找原告测量，原告起初表示要测量，后面又不给测量。关于案涉房屋实际使用情况。被告举示以下证据：1．渝北区长居商务酒店为证明人、在证实人处加盖重庆维尔维尔装饰设计工程有限责任公司人力行政中心章的情况说明，载明“渝北区长居商务酒店于2016年11月10日设立并营业，在营业初期即出现漏水情况，严重影响酒店营业。2017年1月尤为严重，除了酒店大面积积水以外还渗透至二楼，导致二楼的商户重庆维尔维尔装饰设计工程有限责任公司的屋顶、墙面、地毯等物件出现大面积损害，后我酒店与二楼维尔装饰、物管一并排查原因，后三方查证是因三楼通往二楼的主管道破裂以及管道老化导致渗透不够而漏水，需要更换主管道。后长居酒店支出费用将一二三楼的主管道进行了更换，并对维尔公司因泡水造成的物件损坏进行了更换”；2．美团网客户评价，其中客户评价中提到酒店厕所漏水；3．酒店营业收入日报表，拟证明房屋漏水问题造成营业损失约12万元；4．费用报销单、记账凭证、收据，拟证明房屋因漏水，导致物件损坏以及更换主水管花费24459元；5．记账凭证、费用报销单、水管更换图片，拟证明更换主水管花费14000元；6．携程网、去哪儿网的客户评价，其中客户评价中多次提到酒店房间有霉味、异味等，拟证明房屋漏水给被告经营带来持续恶劣影响；7.2016年重庆市渝北区龙塔街道关于研究御景天成小区大修基金使用等有关事宜的会议纪要，该纪要中提及危及御景天成小区安全的维修项目主要有监控设备、消防设施、存在安全隐患的电梯等；8.2018年重庆市渝北区龙塔街道关于研究御景天成小区物业专项维修资金使用等有关事宜的会议纪要，该纪要中提到维修项目主要有：检测出有问题的消防设施设备、存在安全隐患的电梯、第四幢房屋屋顶漏水问题；9．被告向原告请求降低房屋租金的函三份及快递单、快递投递详情，拟证明因案涉房屋存在问题，被告多次向原告申请降低房租；10．长居商务酒店账单，拟证明双方截止2018年11月仍有经济往来，原告安排多名客户到被告酒店入住，且相关费用并未结算，原告对被告延期支付租金并没有异议。对此，原告认可从美团网、携程网、去哪儿网可以看见客户评价，不认可情况说明、客户评论、客户评价、酒店营业收入日报表、费用报销单、记账凭证、收据、图片、会议纪要、函件、长居商务酒店账单的真实性，也不认可收到过被告举示的三份函件。原告陈述，电梯偶尔是出现过故障，但是这属于正常情形，原告也安排人员进行维修，不存在连续两个月不能使用的情况。上述事实，有原、被告的陈述、《商铺租赁合同》、财务收据及发票、营业执照、情况说明、美团网客户评价、费用报销单、记账凭证、收据、去哪儿网、携程网客户评论、会议纪要、原被告陈述等证据在案为证，足以认定。对被告举示的房产证复印件、物业收费截图，因被告未举示原件，本院不予采信。本院认为：原、被告双方形成的《商铺租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，该合同不违背法律、行政法规的强制性规定。因被告未举示有效证据证明该租赁合同的实际面积与约定面积不一致的情形，应承担举证不利的法律后果，故对被告关于该合同属于可撤销合同的抗辩，本院不予支持。原、被告签订的《商铺租赁合同》真实有效。双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于解除合同、支付违约金等诉讼请求，争议焦点在于被告是否具有逾期支付租金的合理抗辩事由。根据被告举示的加盖有重庆维尔维尔装饰设计工程有限公司印章的情况说明、美团网、去哪儿网、携程网的客户评价、记账凭证、费用报销单、会议纪要等证据，能够证明案涉房屋存在漏水且电梯存在问题。原告作为出租人，租期内应当保证案涉房屋的适租性，被告从事的乃是人流密集型行业，现因漏水及电梯等问题给被告正常经营造成了一定影响，被告逾期支付租金存在合理抗辩事由，故原告无权以此为由要求解除租赁合同、返还房屋并支付逾期支付租金的违约金，本院对上述诉讼请求不予支持。因本案并未支持原告解除租赁合同的诉讼请求，故对其要求被告支付租赁合同解除次日至交还房屋时止的房屋占有使用费亦不予支持。根据原告开具的财务收据，以及原、被告的陈述，被告应支付原告2017年5月6日至2019年10月11日（法庭辩论终结之日）的房屋租金2088871.6元（2017年5月6日至2018年9月5日租金1104640元；2018年9月6日至2019年9月5日的租金894756元；2019年9月6日至2019年10月11日的租金89475.6）。原告另要求被告支付担保费，因现无证据证明已产生了担保费及担保费的具体金额，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告项锦强于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2017年5月6日至2019年10月11日的租金2088871.6元；二、驳回原告重庆华美地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46120元，减半收取23060元，由原告重庆华美地产发展有限公司负担11314元，被告项锦强负担11746元。保全费5000元，由原告重庆华美地产发展有限公司负担2453元，被告项锦强负担2547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇一九年十二月十三日书记员  刘 睿