山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2838号原告：上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区酒店式公寓1号楼2011号。负责人：许华岚，总经理。委托诉讼代理人：陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：席振波，山东康桥律师事务所律师。被告：彭俊，女，1973年出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：侯晓青，女，1969年出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：韩克新，山东奋钧律师事务所律师。原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司与被告彭俊、侯晓青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司的委托诉讼代理人席振波到庭参加诉讼，被告侯晓青的委托诉讼代理人韩克新到庭参加诉讼，被告彭俊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告彭俊向原告支付拖欠宝龙城市广场B5-1028商铺的物业管理费2342元（欠费期间：2016年8月－2017年6月）；拖欠公摊费用859元（欠费期间：2013年4月－2017年6月）；并支付违约金至所拖欠的费用支付完毕之日止（违约金自2016年8月1日计算至判决生效之日，暂计算至2019年2月12日为9523.39元）合计12724.39元；2.依法判令被告彭俊向原告支付拖欠B5-1029的物业管理费3942元（欠费期间：2016年1月－2017年6月）；拖欠公摊费用859元（欠费期间：2013年4月－2017年6月）；拖欠水费95.8元（欠费期间：105方－125方）；并支付违约金至所拖欠的费用支付完毕之日止（违约金自2016年1月1日计算至判决生效之日，暂计算至2019年2月12日为18162.77元）；合计23059.57元。3.判令被告侯晓青对上述费用承担连带责任；4.判令由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告侯晓青系泰安市宝龙城市广场B5-1028、B5-1029商铺业主。2013年4月1日，侯晓青与第一被告彭俊签订《房屋租赁合同》，将该商铺出租给彭俊。两被告均分别与原告签订了相关《物业管理协议》，约定由原告提供物业服务，彭俊交纳物业管理费及其他一切费用，侯晓青作为业主对该商铺的相关费用及违约金等承担连带责任。协议签订后，原告如约提供物业服务，但是被告彭俊未按约定向原告缴纳物业管理费等费用，被告侯晓青亦未履行交款义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。彭俊未作答辩。侯晓青辩称，原告主张历时时间较长，该时间段由原告与被告彭俊单独签订物业服务协议，其未履行监督管理职责，导致物业费用流失，应当承担主要责任，被告侯晓青在本案中没有任何过错。依据合同相对性，不应当对历史物业费用承担任何责任，物业条例修改以后，被告侯晓青也积极与原告及被告彭俊协商，争取在庭外解决本次争议，但由于种种原因未协商一致，被告侯晓青不应承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告侯晓青于2009年10月28日购买了位于泰安市泰山区商铺，房屋预售合同中载明B5-1028、B5-1029号商铺建筑面积皆为71.36平方米。2013年4月1日，被告侯晓青（甲方）与被告彭俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，被告侯晓青将位于宝龙城市的房屋使用权租赁给被告彭俊，建筑面积144平方米，并约定：自2013年4月1日以后各项费用水、电、卫生、治安、网点、工商、门面三包、物业费等均由乙方承担。2013年4月12日，泰安宝龙商业物业管理有限公司（管理方、甲方）与被告彭俊（经营方、乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业基本情况为坐落于泰安市泰山区首商铺。物业管理费用（包括管理服务费及其他费用，但不包括泰安宝龙城市广场共用部位共用设施设备大、中修，更新，改造的费用，亦不包括本协议规定需另行收取的其他费用。）乙方需每季度向甲方缴交物业管理费，物业管理费以物业的建筑面积计算（具体面积以当地政府测绘部门最终实际测量面积或产权证上记载面积为准）。物业管理费暂定人民币3元/月/㎡（以政府有关部门审核批准或备案为准）。甲方有权视实际情况对物业管理费作适当的调整，但须经政府相关部门批准或备案。物业管理费以开发商交付商铺使用通知书所规定之日起计。物业管理费采用先缴费后服务原则按季度结算，乙方须在每季度10日前（含10日）到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式缴交当月的管理费用。如当天为法定假日，则缴交管理费用的期限顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额5‰的违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止。乙方欠费超过10个工作日，经甲方书面催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供各种专项服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。甲方有权依照本协议向乙方收取物业管理费用及其他服务费用。有关代收代缴服务中约定，受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可有偿提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，经双方同意，电费以实际抄表双方核对，另加损耗后得出最终结算费用，具体执行方式及收费标准按当地政府规定。公摊部分按每月实际公共区域场所或设施设备所产生的总费用折算每平方米费用金额后按乙方占有的该物业建筑面积比例分摊。庭审中，原告还提交了一份2010年10月10日泰安宝龙商业物业管理有限公司（甲方、物业服务企业）与被告侯晓青（乙方、经营方）签订《物业管理协议》，约定：物业基本情况为坐落于泰安市泰山区首商铺，建筑面积71.36平方米。乙方出租物业时，物业管理费用及其他一切物业费用由物业使用人交纳，但乙方负连带保证责任。其他内容与原告与被告彭俊签订的《前期物业管理服务协议》相同。被告侯晓青对该物业管理协议不予认可，并称该协议并非由侯晓青本人所签，但未在法庭指定期间内申请笔迹鉴定。原告还提交了关于B5-1028、B5-1029号涉案商铺费用明细两份，明细上载明物业费用按照实测面积73.11平方米进行计算，并列明公摊欠费明细。但对于涉案房屋的实测面积及公摊费用的计算依据均未提交证据证实。另查明，泰安宝龙商业物业管理有限公司于2014年7月8日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司，2016年8月山东宝龙商业物业管理有限公司变更名称为上海宝龙物业管理有限公司，同年11月份，上海宝龙物业管理有限公司设立上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司，并向业主及商户发出《关于“山东宝龙商业物业管理有限公司”公司名称变更及业务开展的通知》载明：原“山东宝龙商业物业管理有限公司”在山东省泰安地区经营业务由“上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司”承接。本院认为，原告与被告彭俊签订的《前期物业管理服务协议》、系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，对原、被告双方均有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。根据协议约定，物业管理费以物业的建筑面积计算（具体面积以当地政府测绘部门最终实际测量面积或产权证上记载面积为准）。原告主张涉案店铺按实测面积73.11平方米计算物业管理费，但对于实测面积原告并未提交证据证实，本院对此不予采纳。该协议约定物业管理费为每月3元/㎡，被告涉案店铺B5-1028建筑面积71.36㎡，应以该建筑面积计算物业管理费，被告每月应缴纳的物业管理费为214.08元（71.36㎡×3元/㎡）；涉案店铺B5-1029建筑面积71.36㎡，被告每月应缴纳的物业管理费为214.08元（71.36㎡×3元/㎡）。《前期物业管理协议》约定物业管理费的交费时间为“物业管理费采用先缴费后服务原则按季度结算，乙方须在每季度10日前（含10日）到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式缴交当月的管理费用”。涉案店铺B5-1028号，被告2016年8月—2017年6月欠缴物业费，原告要求被告支付自2016年8月—2017年6月的物业管理费，根据原、被告签订的协议约定，2017年6月份之前的物业管理费（包括2017年6月份）已到期，原告要求被告彭俊支付2016年8月—2017年6月的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，应缴纳物业管理费为2287.88元，（214.08元/月×11个月，扣除根据原告提交的B5-1028号商铺费用明细中被告已缴纳的67元）。涉案店铺B5-1029号，被告2016年1月—2017年6月欠缴物业费，原告要求被告支付自2016年1月—2017年6月的物业管理费，根据原、被告签订的协议约定，2017年6月份之前的物业管理费（包括2017年6月份）已到期，原告要求被告彭俊支付2016年1月—2017年6月的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，应缴纳物业管理费为3853.44元（214.08元/月×18个月）。关于公摊费，水费，原、被告签订的《物业管理协议》约定：“甲方可有偿提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，经双方同意，电费以实际抄表双方核对，另加损耗后得出最终结算费用，具体执行方式及收费标准按当地政府规定。”原告仅提交泰安宝龙城市广场公共能源费分摊表格，并不能证实水电费的实际抄表数，故对原告要求被告支付涉案店铺B5-1028号、B5-1029号2013年4月—2017年6月公摊费，店铺B5-1029号105方-125方水费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，原、被告签订的《物业管理协议》约定“物业管理费采用先缴费后服务原则按季度结算，乙方须在每季度10日前（含10日）到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式缴交当月的管理费用”，即物业管理费的缴费采用先缴费后服务方式，于每季度首月提前支付本季度物业管理费；业主缴费时间应为每季度10日前，违约时间自每季度11日开始计算。“乙方逾期交付，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额5‰的违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止”，但按逾期交纳物业管理费的日千分之五支付违约金，约定过高，根据公平、合理原则，本院酌情予以调整，调整为按逾期交纳物业管理费的日千分之零点六六支付逾期违约金。涉案店铺B5-1028号物业管理费违约金应自被告应交纳当季度物业管理费的次日起开始计算，自2016年7月11日起算，原告主张自2016年8月1日起计算，本院予以准许。即自2016年8月1日起计算至实际付清物业管理费之日为止。涉案店铺B5-1029号物业管理费违约金应自被告应交纳当季度物业管理费的次日起开始计算，自2016年1月11日计算至实际付清物业管理费之日为止。原告与被告侯晓青签订的《物业管理协议》约定，“乙方出租物业时，物业管理费用及其他一切物业费用由物业使用人交纳，但乙方负连带保证责任。”被告侯晓青主张该协议不是其本人所签，但未在本庭指定的期限内申请笔迹鉴定，本庭对其主张不予采纳。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，被告侯晓青对被告彭俊所欠原告物业管理费及违约金负连带责任，被告侯晓青承担连带责任后，可向被告彭俊行使追偿权。综上所述，被告彭俊应支付原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司涉案店铺B5-1028号2016年8月—2017年6月的物业管理费2287.88元，涉案店铺B5-1029号2016年1月-2017年6月的物业管理费3853.44元，并支付逾期交纳物业管理费的违约金，每季度物业管理费违约金均自每季度首月的11日起开始计算，至被告实际支付原告物业管理费之日止，按每季度逾期物业管理费金额的日千分之零点六六计算。被告侯晓青对上述债务承担连带责任。被告侯晓青在承担连带责任后，有权向被告彭俊追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告彭俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司涉案店铺B5-1028号2016年8月—2017年6月的物业管理费2287.88元，涉案店铺B5-1029号2016年1月-2017年6月的物业管理费3853.44元；二、被告彭俊于本判决生效后十日内支付原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司逾期物业管理费违约金（B5-1028号的物业管理费违约金自2016年8月1日起计算至实际付清物业管理费之日为止，B5-1029号物业管理费违约金自2016年1月11日起计算至实际付清物业管理费之日止，均按每季度逾期物业管理费金额的日千分之零点六六计算）；三、被告侯晓青对上述一、二项判决确定债务承担连带责任。被告侯晓青在在承担连带责任后，有权向被告彭俊追偿；四、驳回原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694.6元，由被告彭俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  文 蕊人民陪审员  尚纪军人民陪审员  王 红二〇一九年十二月五日书 记 员  孙 芹