贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1822号上诉人（原审被告）：冉井皇，男，1979年2月1日出生，土家族，住印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张博文，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1970年11月13日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被上诉人（原审原告）：陈德霞，女，1970年4月20日出生，汉族，住德江县。被上诉人（原审原告）：龚世林，男，1970年5月21日出生，土家族，住德江县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴朝发，贵州顺竹律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李学杰，贵州顺竹律师事务所律师。原审被告：德江县久久商务宾馆，住所地德江县青龙街道城南大道玉龙湖。经营者：冉井皇。上诉人冉井皇因与被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林及原审被告德江县久久商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人冉井皇及其委托诉讼代理人张博文，被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林及共同的委托诉讼代理人李学杰、吴朝发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉井皇上诉请求：1．撤销贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1531号民事判决，改判支持上诉人在一审提出的答辩请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1．涉案房屋装修时间认定存在错误。上诉人在2016年4月进场开始装修，因出租房屋电力设施不全，导致上诉人在2018年2月才装修完毕。2．涉案房屋经营起始时间认定存在错误。因出租房屋没有主体及消防验收合格证件，导致上诉人不能办理特种行业许可证，使上诉人经营的宾馆直至2018年2月14日才正式营业。3．根据双方合同约定，被上诉人有义务将出租房屋的各种附属设施及配套设施交付给上诉人，一审法院认为合同没有对装修期间供水供电进行约定错误。4．一审只字未提房屋漏水的问题不当。二、一审在法律认定上存在错误。1．宾馆服务业属特种行业，需要办理特种行业许可证，一审认定宾馆开业不需特种行业许可证不当。2．被上诉人没有履行双方合同约定的义务，提交的房屋根本达不到上诉人签订合同的目的，上诉人理所当然可以拒付租金。三、一审程序不合法。上诉人在一审中申请法院调查符合法律规定，一审未准许不当。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈斌、陈德霞、龚世林向一审法院起诉请求：1．请求判决二被告立即支付三原告房屋租金214,000元；2．案件受理费由二被告承担。审理过程中，原告撤回对被告德江县久久商务宾馆的起诉。一审法院认定事实：2016年3月15日原告陈德霞与被告冉井皇协商一致，将三原告从贵州德江云海房地产开发有限公司购买的位于德江县房屋出租给被告冉井皇，并以陈德霞为甲方，冉井皇为乙方签订《租赁合同》。合同约定：用途为商业居住；租赁期限10年；租金前五年为每年88000元，后五年经双方友好协商以附近同层最低价，支付方式为：租金按每年为壹期支付，装修期间免租金，以乙方开业日期起算。第一年租金于合同签订时支付20000元，开业前付清第一年租金，以后每年租金于上一年租期期满前30日一次性支付。合同签订后，原告陈斌、龚世林在该合同上补签名。被告于2016年4月5日办理德江县久久商务宾馆营业登记。2016年10月3日原、被告签订《房租支付协议》载明：因承租人冉井皇租用陈德霞、龚世林、陈斌位于德江县商铺，原定于开业起算房租，因各种原因迟迟无法开业，现经双方友好协商：房租从2016年10月1日（农历）起算，于2016年年底前付清第一年房租，以后按租房合同执行。被告已支付第一年租金50000元，尚欠38000元。2018年2月13日被告办理取得《特种行业许可证》，经营范围为：住宿服务。2019年4月4日原、被告因房租问题发生纠纷，宾馆停业。一审法院认为，原、被告就玉龙湖C1-2-1号房屋的租赁签订了《租赁合同》和《房租支付协议》，该合同均是当事人双方的真实意思表示，也未违反法律和行政法规规定，合法有效，应受法律保护。《租赁合同》对租金明确约定：租金按每年为壹期支付，装修期间免租金，以乙方开业日期起算，该约定对租金给付起算时间其真实意思是宾馆的实际开业时间，因各种原因宾馆迟迟无法开业，2016年10月3日经双方友好协商签订了《房租支付协议》，约定：房租从2016年10月1日（农历）即阳历2016年10月31日起算，于2016年年底前付清第一年房租，以后按租房合同执行。该协议是对《租赁合同》中“租金支付以开业时间开始起算”的租金时间作出了重新约定，被告应当以按此约定时间起算支付租金。被告提出2016年10月装修时无电，应以取得《特种行业许可证》时间为租金起算时间的抗辩意见，因其所提供的证据不能证明无电的事实导致不能进行装修，且合同没有对装修期间供电、供水进行约定。《特种行业许可证》只是对经营范围的许可，取得《特种行业许可证》时间不能说明是实际开业时间，故对其抗辩意见不予采纳。对租金支付的截止时间问题，虽然合同有约定，但双方因租金支付问题发生纠纷，宾馆已于2019年4月4日停止营业，租金支付时间按《房租支付协议》从2016年10月31日起算，以合同约定租金计算至2019年4月4日止为宜。尚欠租金应为163,629元（38,000元＋88,000元＋37,629元）。依照《中华人民共和国民法总则》笫一百一十九条，《中华人民共和国合同法》笫八条、第四十四条笫一款、第六十条笫一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：冉井皇于本判决生效后十日支付陈斌、陈德霞、龚世林尚欠租金共计163,629元。案件受理费4,510元，减半收取计2,255元，由冉井皇负担负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据：上诉人冉井皇提交以下证据：1．《关于对德江县玉龙湖C区未竣工验收的情况说明》，证明涉案房屋至今没有验收；2．《情况说明》，证明2016年10月至12月上诉人在文小江处搭线接电的事实；3．《临时用电协议》，证明涉案房屋电力设施不完备。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林质证认为，对证据1因没有出具人签字，不予认可；对证据2证人没有出庭作证，不予认可。对证据3的真实性无异议，只能证明2017年8月8日用电发生变化，但与本案没有关联性。本院经审查认为，关于证据1，单位出具的证明材料，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该材料不得作为认定案件事实的根据；对证据2、3的真实性予以认定。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林提交证据如下：物业管理收费收据，证明2016年5月8日缴纳了涉案房屋的物业管理费，涉案房屋已经具备使用条件。上诉人冉井皇质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。本院经审查认为，因上诉人冉井皇对该证据真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：1．双方签订的《租赁合同》《房屋支付协议》是否有效，是否按合同履行；2．一审程序是否合法。上诉人与被上诉人自愿签订了《租赁合同》、《房租支付协议》均是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，上诉人应承担支付房屋租赁期间租金的义务。上诉人不能提供相关证据证明是由于被上诉人的过错致使其装修延迟、办理特种许可证延迟，其不存在法定或约定的免交租金的情形，一审判决上诉人向被上诉人支付尚欠房屋租金163,629元正确。关于出租房屋是否漏水的问题，上诉人在本案中并未提起反诉，不属本案审理范围，其可持据另案起诉，上诉人所持一审未审理房屋漏水问题不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审并未对涉案房屋的装修时间、经营起始时间予以认定，上诉人所持一审对涉案房屋的装修时间、经营起始时间认定不清的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人未提交相关证据证明其在法律规定期限内申请一审法院调查取证，且该申请调查取证的范围属于法院应当依职权取证情形，故上诉人所持一审程序违法的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，冉井皇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,573元，由上诉人冉井皇负担。本判决为终审判决。审判长  张红芳审判员  芦化莉审判员  熊亚飞二〇一九年十二月九日法官助理陆茜书记员肖敏