沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初17606号 原告:裴宝仁，男，汉族，1952年9月28日出生，住址：沈阳市和平区。 被告:辽宁三利房地产实业有限公司，住所地：沈阳市和平区南三经街20号。 法定代表人:郑弘。 诉讼代表人：辽宁三利房地产实业有限公司管理人。 负责人：于振森，辽宁申扬律师事务所主任。 委托诉讼代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：逯松叶，辽宁申扬律师事务所律师。 原告裴宝仁诉被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告诉称：原告2004年4月9日与被告正式签署了《商品房买卖合同》，合同公章全称“辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售专用章”。合同约定，原告购买被告坐落于沈阳市和平区河北街41号3-2-2室商品房一套，房屋建筑面积107平方米，总价款是296000元(贰拾玖万陆仟元)，合同还规定如因出卖方责任使买受方不能在规定的期限内（360天内）取得房屋产权证书，出卖人须按日向买受人支付总房款十万分之一的违约金。原告与被告签订合同后，原告全部支付了购房款和水电煤气管网等各项费用，被告于当天就向原告交付了房屋钥匙，办理了入住手续，并于2004年10月21日在沈阳市房产大厦备案(有房产电子登记查询证明）。原告向被告交清了所有购房款项后，被告给原告开具的是三联据(盖有三利房地产实业有限公司财务专用章）。当时被告说暂时没有正式发票，随后就给换正式发票，此后原告多次要求被告开具正式发票，均遭被告拒绝，原告至今也没有房地产销售正式发票，致使原告交不上房产维修基金和契税，也就办不了房屋产权证。2008年1月28日，原告接到贵院通知，以第三人身份参加法庭调查，得知被告已于2003年3月10日将沈阳市和平区河北街41号3-2-2房屋抵押给沈阳市工商银行和平支行取得贷款（房产大厦开具的房屋电子登记查询证明有抵押预告登记)，又于2004年4月9日出售给原告，纯属欺诈销售。由于被告的原因，原告居住15年之久的房屋没能取得产权证，多年来原告多次找被告要求办理无果，也多次向市、区政府反映情况，政府也曾派工作组来解决三利和平湾小区的产权问题，但至今仍未解决，故诉讼至法院。诉讼请求：1、判令被告立即履行协助原告办理沈阳市和平区河北街41号3-2-2(三利和平湾小区34号楼3单元2楼2号)的房屋所有权证书的义务；2、判令被告支付原告从2003年11月23日购房之日起至实际履行之日止的逾期办理产权证的全部违约金(按每日向原告支付总房款十万分之一的违约金）；3、诉讼费、公告费由被告承担。 被告辩称：2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为三利公司的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：一、三利公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于三利公司并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，三利公司亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求三利公司全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。二、关于原告诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解，因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。三、关于原告诉请违约金问题。根据原告与三利公司之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。 经审理查明:2003年11月23日，原告裴宝仁与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定“原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街41号34栋3单元2-2号房产，建筑面积为107.8平方米，总价款为296000元。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”现原告支付了全部购房款296000元。 另查，涉案房产于2003年4月8日办理“预购商品房抵押权预告登记”，内容载明“权利人：中国工商银行沈阳市和平支行；义务人：陈彦丹；登记证明号2415；建筑面积107.8平方米；登记日期：2003年4月8日；贷款金额：230000元；抵押登记期限：2003-04-03至2029-04-02”。 再查，2019年6月23日，申请人孙越、孙慧以被申请人辽宁三利房地产实业有限公司不能清偿债务且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请进行破产清算。本院于2019年8月17日制发（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请”，并于2019年8月23日制发（2019）辽0102破6-1号决定书，决定“指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、不动产电子登记查询证明、专用收款收据、民事裁定书、决定书等证据以及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。关于原告要求被告办证及支付逾期办证违约金的诉请，现涉案房屋已被案外人设定抵押权，并不具备更名过户的条件，故对于原告的诉讼请求，本院暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告裴宝仁的诉讼请求。 案件受理费6184元，公告费400元，由原告裴宝仁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  赵淑媛 人民陪审员  吴夕莹 二〇一九年十二月九日 书 记 员  郭潇月 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。