河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0684民初4114号 原告：张中双，男，1968年4月23日出生，汉族，现住高碑店市。 被告：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地石家庄桥西区新石北路380号卓达院士大厦811室。 法定代表人：李国军。 被告：孙恒波，男，1976年10月28日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 原告张中双与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司（以下简称乾荣公司）、孙恒波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孙恒波与石家庄乾荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效（高碑店市乾荣世纪公园二期10-1-1802，合同号ＪＮ0063）；2、请求判令被告石家庄乾荣房地产开发有限公司继续履行购房合同，为原告办理房屋所有权证；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年10月4日支付首付款订购乾荣公司位于河北省高碑店市，并与乾荣公司签订商品房买卖合同，2014年11月20日开具首付款发票柒万叁仟壹佰捌拾玖元（￥73189元），2014年11月20日通过工商银行办理贷款支付剩余尾款壹拾伍万元（￥150000元），同时开具尾款发票。至2014年11月20日付清全部购房款贰拾贰万叁什壹佰捌拾玖元整（￥223189元）,贷款合同编号:Ａ:【房】字【保定】行【高碑店】支行【2014】年［1001286］。原告目前仍每月偿还银行的此房屋贷款。2014年11月19日在高碑店市房管局做了房屋预告登记,将该房屋预告登记在原告名义下。2015年5月30日开发商完成房产建设并交付房产钥匙给本人,并办理入住手续。对该房屋进行了装修,并入住至今。由证据一、证据二、证据三、证据四证明。 以上证明原告通过合法渠道,取得该房屋所有权。开发商已经将房屋移交原告,原告已经入住,合法所有。原告已经根据《物权法》拥有此房屋的物权。原告张中双与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同有效。 因涉案房屋在房管部门备案的名字为孙恒波,预告登记的权利人为原告张中双,而被告乾荣公司与被告孙恒波之间并无真实的房屋买卖关系,实为借贷担保,被告孙恒波和被告乾荣公司实际为借贷关系,因乾荣世纪公园二期的房屋在建设当中,无法进行抵押登记,被告孙恒波为了实现其债权,要求被告乾荣公司和其签订购房协议,以买卖的形式进行抵押,然后将买卖协议去高碑店房地产管理办公室做了备案,被告乾荣公司与被告孙恒波签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，因此合同无效。 《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。因此,当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告乾荣公司与被告孙恒波之间存在借贷的债权债务关系,实际为借贷法律关系。作为借贷的担保,被告乾荣公司将“涉案房屋”抵押给被告孙恒波,因无法办理抵押登记手续,双方以签订商品房买卖合同的形式作为借贷的担保。可见,双方的真实“意思”是以房屋作为借贷的抵押担保,因无法办理抵押登记,故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案。因此,双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致,意思表示并不真实,应为构成《民法通则》第五十五条第二款的情形“意思表示不真实”。应认定该民事法律行为无效,同时签订的合同也应该无效。 依据《民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。 本案中,被告乾荣公司与被告孙恒波采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现,以合法房屋买卖关系的形式掩盖其非法放贷的目的,构成第七款的情形“以合法形式掩盖非法目的”,应认定该民事行为无效,同时签订的合同也应该无效。 《物权法》第五条:物权法定原则。物权的种类和内容,由法律规定。依据我国物权法定原则,本案中,被告乾荣公司与被告孙恒波采取签订商品房买卖合同的方式来担保借贷法律关系债权的实现,该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可,不符合物权法定的原则,应为无效。 《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益(三)以合法形式掩盖非法目的(四)损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被告乾荣公司与被告孙恒波之间实际存在借贷关系,形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施,扰乱了房屋买卖秩序,属于损害社会公共利益的情形,同时也属于以合法形式掩盖非法目的,违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚实信用原则,应当认定被告乾荣公司与被告孙恒波之间的房屋买卖合同为无效合同。 原告认为,被告乾荣公司与被告孙恒波之间的房屋买卖合同实际上就是流押条款的具体体现,双方不存在真实的购房意思表示,而是为了担保借贷合同的履行。物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。主张流押条款的无效不应局限于抵押人,其他利害关系人也有权主张无效。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。2014年11月19日原告张中双与开发商被告乾荣公司双方共同在高碑店市房管局办理房屋预告登记。原告张中双对该房屋拥有物权。《河北省石家庄市鹿泉区人民法院执行裁定书》(2017)冀0110执异37号：“本院认为，案外人张中双在法院查封前与乾荣地产签订的商品房买卖合同并支付了全部购房款，且在查封前办理了预告登记，证明案外人张中双已对购买的1802号房产的请求权具有物权的效力，。。。”。在石家庄鹿泉区法院的执行裁定书中已经确认了原告张中双对该房屋拥有物权。 综上，被告孙恒波与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保，违反《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》的相关规定，抚乱正常的房屋买卖和管理秩序，以合法形式掩盖非法目的，严重损害社会公共利益，应为无效。原告与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定是合法有效的，应当受到法律保护，现感、恳请贵院依据以上相关法律，判定被告孙恒波和被告乾荣公司签订的商品房买卖合同无效。 二被告未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年10月4日，原告与被告乾荣公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告乾荣公司开发的乾荣世纪公园（二期）10幢1单元1802号房产，房产总价223189元。该合同约定，原告在合同签订之日交纳首付款73189元，剩余150000元办理按揭贷款。后原告与被告乾荣公司在中国工商银行股份有限公司高碑店支行办理了按揭贷款手续。2014年11月20日，被告乾荣公司向原告出具销售不动产统一发票，被告乾荣公司收到原告购房款73189元和150000元,上述共计223189元。 2014年11月19日，涉案房产办理了预告登记证书，预告登记权利人为原告。2015年5月30日，被告乾荣公司将涉案房产交付给原告。 2013年12月19日，二被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并进行合同备案，房屋单价1000元/平米，总价110370元。二被告之间涉及同一小区合同备案达25套房屋，包括本案诉争房产。 涉案房屋曾被河北省石家庄市鹿泉区人民法院查封，后原告提出案外人执行异议之诉，该院对涉案房屋中止了执行并解除查封。 庭审前，被告乾荣公司向本院出具书面材料，载明：被告乾荣公司于2014年10月4日与原告签订的商品房买卖合同是真实的，被告乾荣公司于2013年12月30日为孙恒波出具借贷抵押凭证，25套抵押房，在高碑店市房产交易中心做了备案登记。被告乾荣公司与原告是买卖关系，与备案人孙恒波是借贷抵押关系。 另查明，高碑店市相关行政管理部门已成立涉案小区工作组，对涉及乾荣公司事项进行解遗。原告陈述，涉案小区建设尚在完善中。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款收据、入住相关手续、裁定书、预告登记证等证据予以证实。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二被告之间签订《商品房买卖合同》并进行备案多达25套房产，且涉案房屋已由原告进行预告登记，被告乾荣公司认可二被告之间系借贷关系，可认定二被告之间不存在真实的买卖意思表示，签订《商品房买卖合同》系为实现债权所签订的，是以买卖的形式对出卖人进行融资，并以房屋作为出借融资的担保，名为房屋买卖合同，实为流押合同，故二被告之间的买卖合同应为无效。原告要求被告乾荣公司办理产权证书，因行政管理部门已介入涉案小区相关事宜，且原告亦未举证证实被告乾荣公司现已完备办理产权登记相关手续，故原告此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，缺席判决如下： 一、被告孙恒波与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司于2013年12月19日签订的关于乾荣世纪公园（二期）10号楼1单元1802室房产的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由二被告平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  苏志强 审 判 员  田 广 人民陪审员  李宝国 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 建