吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5305号上诉人（原审被告）：孙昌明，男，1983年1月19日出生，住长春市宽城区。被上诉人（原审原告）：长春凯润物业管理有限公司，住所地长春市庆丰路上台村委会办公楼5楼501室。法定代表人：崔李华。委托诉讼代理人：窦宇波，吉林卓行律师事务所律师。上诉人孙昌明因与被上诉人长春凯润物业管理有限公司（以下简称凯润物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯润物业原审诉请：判决孙昌明立即支付拖欠的物业管理费3045元（自2016年1月1目起2018年12月31日止)事实和理由：孙昌明系长春市宽城区一匡街与亚泰大街交汇耀江·五月花苑小区33栋业主，凯润物业自2009年起与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，负责该小区的物业管理服务至今。双方《物业服务合同》约定，凯润物业负责该小区房屋建筑共用部分、共用设施有设备的养护、管理、维修，以及负责小区公共环境卫生及安全。孙昌明按照合同约定支付物业服务费，2009年至2011年物业费每平方米0.65元，2012年至2013年物业费每平方米0.76元，2014年至2018年每平方米0.95元，孙昌明房屋面积为84.83平方米。凯润物业己经按合同的约定履行了自己的合同义务，但孙昌明自2016年1月1日至2018年12月31日共拖欠凯润物业物业费共计3045元，经凯润物业多次催收，孙昌明一直拒绝给付。孙昌明原审辩称，我不同意交纳物业费，原因是诉状事实与理由一项中，凯润物业提出了负责小区房屋建筑共用部分，有设备的养护、管理、维修以及负责小区公共环境卫生及安全，同时在物业合同中，第四章物业管理服务标准中，凯润物业明确指出，保安满意率达到96％（24小区门卫执岗制度，定点定时巡视夜间出车、停车检查，夜间无偿护送服务等措施），保洁满意率达98％（除日常工作外，保证每季度对楼道、楼外、公共场地进行清查工作，保证绿化成活率达到95％），定期修剪、除杂草、灭虫害、公共设备设施运行正常，维修班组每天不少于两次的巡视，定期保养完好率98％。但实际情况，小区的卫生、绿化、安保及公共设备的维修均未达到凯润物业在物业服务合同中所承诺的满意率。凯润物业从未公示占用公共设施所得收益的使用情况及小区内相关安防设备未能达到正常使用。原审法院审理查明：自2009年1月16日起每年耀江五月花苑业主委员会均与凯润物业签订《物业服务合同》，合同约定由凯润物业为耀江五月花苑提供物业服务，服务期限均为一年，住宅收费按建筑面积0.65元/平方米/月、垃圾处理费3元/月、声控灯费1元/月，至2012年物业费约定为0.76元/平方米/月，再至2014年物业费约定为0.95元/平方米/月。孙昌明系耀江五月花苑33栋5门509室业主，房屋建筑面积84.83平方米，自2016年起未缴纳物业服务费2901.186元、垃圾处理费108元、声控灯费36元。原审法院认为，业主接受物业服务，依法应履行交纳物业服务费的义务，由于少数业主延迟或者拒绝交纳物业服务费，而导致物业服务质量下降或终止服务，将损害大多数正常交纳物业费业主的权益。本案中，凯润物业提供物业服务，孙昌明应按时缴纳物业服务费，现孙昌明怠于履行交费义务，故凯润物业要求孙昌明给付物业费的主张，应予支持。关于孙昌明抗辩的绿化率、保安满意率、保洁满意率等问题，虽有照片予以证明，但均未提供相关率值计算的依据及数据，无法予以采信。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议方式重新选聘物业服务企业。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此抗辩理由少交或免交物业服务费。关于孙昌明对物业服务合同签订主体业主委员会及涨费不知情、不合理的抗辩，因业主委员会的成立是否合法不是本案审理范围，根据庭审举证，物业费上涨双方已在书面合同予以约定，且在此次诉讼前，孙昌明已按上涨后是物业费标准，予以缴纳两年，故其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决：一、孙昌明于判决生效之日起十日内给付凯润物业物业服务费3045元。（欠费期间2016年1月1日至2018年12月31日）。二、驳回凯润物业其他诉讼请求。宣判后，孙昌明不服，向本院提出上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决；2.发回重审或依法改判，（1）凯润物业按物业费每平方米0.65元收费（2）凯润物业支付孙昌明自行维修外墙阳台漏水维修费800元（3）凯润物业支付孙昌明车辆被盗造成的经济损失1800元（4）凯润物业减收孙昌明的物业费，减收幅度40%（5）凯润物业补开物业费发票。事实和理由：一、1.物业费：凯润物业未提供物业费两次上涨的相关部门批准文件，也未提供上涨物业费得到全体业主80%以上同意的同意书；2.安保：凯润物业的安保人员“匮乏”，不能保证小区安全。小区里都是贴小广告的人，小区发生多起盗窃事件、车辆被砸事件等；3.道闸：凯润物业强调是业主委员会要求早晚高峰期间一直开道闸。但实际道闸不分昼夜一直开着，我个人办的车辆进出卡一直没用过。这也导致非小区车辆随意进出，增加安全隐患；4.监控：凯润物业随意更改监控设备位置，导致我的车辆在小区停车场被砸无法调取监控，造成经济损失1800元；5.公共设备维修：小区设有锻炼设施和儿童娱乐设施，但设施损坏严重，凯润物业没有依约有效及时的维修维护；6.房屋公共部分维修：多数业主的房屋公共部分存在漏水，凯润物业都是口头承诺维修，没有兑现。我的外窗台漏水，凯润物业承诺自行维修费用在物业费中扣除；7.卫生：楼道卫生清洁不及时，楼道外垃圾乱堆；8.绿化：小区绿化不好，我认为不达标；9.公共资源：凯润物业称广告公司给小区入口换门所以打广告，但是入口原来也有门，我认为不用换，蜂巢的箱子也安装了，我认为就是凯润物业收了好处；10.物业费收费：凯润物业收取物业费后没有给业主开具发票。二、原审程序存在瑕疵。1.原审审查证据不全面。孙昌明曾将照片提供原审法院审查，但原审法院未调查核实，也未在判决中体现；2.原审法院没有对小区公共区域和孙昌明居住的房屋进行现场勘查，导致认定凯润物业服务没有问题。三、原审判决没有考虑案件社会影响，偏袒物业。物业服务企业普遍存在推卸服务义务、提供劣质服务，司法机关的纵容偏袒难辞其咎。对物业服务企业服务存在严重问题的，法院应以事实为依据、以法律为准绳、以实际情况为基础，公开、公正、公平的维护业主利益。凯润物业答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。二审中，凯润物业提交如下证据：宽城区前期物业服务合同及业主委员会委托服务合同备案表两份，证明：两次物业费涨价已在长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室备案。孙昌明质证意见：真实性无异议，证明问题有异议，合同和收费标准在宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室备案了，但我方不同意被上诉人的收费标准。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：凯润物业两次涨价的物业服务合同及业主委员会委托服务合同均已在长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室备案，备案表中显示：2012年1月1日至2012年12月31日合同物业费（居民）为0.76元/㎡；2014年1月1日至2014年12月31日合同物业费（居民）为0.95元/㎡本院认为，孙昌明主张凯润物业在提供物业服务过程中存在保安及保洁服务不到位、绿化不符合约定等违约行为，故不同意交纳物业费，虽然原审提交了照片以证实凯润物业在提供物业服务过程中存在物业服务不符合约定的情形，但上述证据均不能证明问题形成的时间，是长期形成还是暂时形成，是持续性存在还是暂时性存在，故上述证据不足以证明其主张，且凯润物业原审亦提交了证据证明其在持续为业主提供物业服务，故孙昌明的上述主张，本院不予支持。同时，双方在物业服务合同中并未对物业费的构成进行具体量化，物业费系整体收取，故孙昌明主张减免40%物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于孙昌明提出凯润物业应按照每平方米0.65元的标准收取物业费问题。凯润物业已在2012年和2014年经耀江·五月花苑业主委员会同意将小区物业收费标准提高在相关部门登记备案，且已该标准已在物业服务合同中明确约定，故孙昌明的主张缺乏法律依据，不予支持。对于孙昌明主张凯润物业支付其自行维修外墙阳台漏水维修费800元、车辆被盗造成的经济损失1800元、补开物业费发票的问题，孙昌明在原审并未就前述请求提出反诉，二审中本院已向孙昌明释明该几项请求不在二审审理范围，可另行告诉。据此，原审判令孙昌明支付给凯润物业2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3045元（物业服务费2901.186元、垃圾处理费108元、声控灯费36元）并无不当。综上所述，上诉人孙昌明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙昌明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  常 菁二〇一九年十二月五日书记员  魏 波