贵州省从江县人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)黔2633民初569号之一 原告：刘金来，男，1963年9月9日出生，苗族，中专文化，从江县供电局职工，住所从江县。 委托诉讼代理人：刘轲，1988年11月13日出生，回族，大专文化，从江县水务局职工，住所从江县。系刘金来之子。 委托诉讼代理人：潘代奎，贵州智晓律师事务所律师。 被告：刘月明，女，1971年10月3日出生，壮族，大专文化，从江县城关第一小学教师，住所从江县，现住从江县。 委托诉讼代理人：杨绍先，贵州金峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚诚，贵州金峰律师事务所律师。 原告刘金来与被告刘月明房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘金来的委托诉讼代理人刘轲、潘代奎和被告刘月明及其委托诉讼代理人杨绍先、张亚诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘金来向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《二手房屋买卖协议书》合法有效，位于从江县房屋的所有权与土地使用权归属原告所有；2.判决被告支付原告违约金60000元、房屋租金4200元，共计64200元；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年4月22日与原告就从江县房屋签订《二手房屋买卖协议书》，原告按合同规定支付被告购房款10万元，在合同的履行过程中，原告多次催促被告将房屋产权过户至原告名下或交出房屋门锁钥匙，被告一再拒绝，不按合同约定履行，拖延至今都不交出房屋门锁钥匙，也不配合原告办理房屋过户手续，现合同约定期限已过，被告的行为造成了原告的经济损失，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 刘月明辩称，1.该《二手房屋买卖协议书》是无效合同，在原、被告签订该协议书之前被告因沉迷赌博，多次向原告借款，在被告没有能力归还原告本金及利息的情况下，原告为了保证之前的借款能顺利收回，才起草这份虚假的《二手房屋买卖协议书》，叫被告签字，同时当天被告方也未收到原告方支付的购房款。从购买房屋的动机上看，原告本身就有居住房屋，涉案房屋只有60平方米，又烂又小且采光不好，不可能购买该房屋给原告的儿子居住，该《二手房屋买卖协议书》的签订目的是为了掩盖原告放贷的不法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，应当认定为无效合同，现原、被告双方仅存在一个借贷关系，原告方手上还有一张未销毁的10多万元的借条；2.在2018年3月24日跟原告借20000元，实际到手19400元，扣除了600元的利息，并按每10000元每天300元来计算利息；在2018年3月25日又向原告借20000元，实际到手19600元，扣除了400元利息，并按每10000元每天200元来计算利息；在2018年3月26日又向原告借了20000元，实际到手20000元，当天我拿了1400元给原告作为利息；在2018年4月9日又向原告借10000元，实际到手9800元，并按每10000元每天200元来计算利息；在2018年4月20日又向原告借10000元，实际到手10000元；因为付不起前面借款的利息，才与原告签订的《二手房屋买卖协议书》，原告就让我拿房产证给他，但是我房产证在榕江一个朋友那里，需要10000元才能拿出来，于是原告派他的手下老凯（音）开车送我们去，然后原告拿10000元给我把房产证拿了出来，但是房产证一直是在原告手上，我并没有收到100000元的购房款。我总共支付给原告的利息为5600元，原告还拿我的卡取了3000元左右，具体金额我记不清了；3.原告代理人说是借款是以现金的方式拿给被告的，如果真的是现金，原告应当提交借款当天在银行的提款记录加以印证，但是庭审过程中没有任何一个证据证明当天原告将100000元现金交付被告；4.在被告没有归还原告的10万元借款的情况下，原告还继续向被告交付100000元的现金，这是不符合逻辑的；5.合同中约定的违约金过高，原告没有存在任何损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，依法应予以降低或减少；6.原告的诉讼请求没有任何法律依据，因为原、被告双方仅存在的是借贷关系，现原告起诉的是买卖合同纠纷，存在断章取义的事实，所以应当驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即离婚协议、丙妹镇社会事务办证明、从政房权证字第××号房屋所有权证、从政房权证监证字第××号房屋所有权证，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据本院分析、认证如下： 原告提交的证据：1.《二手房屋买卖协议书》，证明原告购买被告房屋的事实及相关约定；2.收条，证明原告向被告支付购房款100000元的事实；3.借条，证明原、被告之间还存在借贷关系的事实。经质证，对证据1，被告对其三性均有异议，认为该协议是在被告没有足够钱归还原告的情况下，原告把该协议起草好直接让被告签字的，是一份虚假合同，且被告也未收到协议中约定的100000元的购房款；对证据2，被告对其三性均有异议，认为并未实际收到购房款100000元；对证据3，被告对其真实性无异议，但是对合法性有异议，认为借款130000元中本金仅为87000元，其余的43000元系利息，且是在被告无法归还原告借款的情况下，签订的《二手房屋买卖协议书》，本案实际上是借贷关系。本院认为，合同相对人自合同签订后应自觉履行相应的权利及义务，本案中，从证据3能够看出在签订购房合同前22天被告才刚刚向原告借款130000元，在购房合同约定的交付期限届满及借条约定的还款日期早已超期的情况下，原告仅主张被告履行购房合同的交付房屋并办理过户手续的义务而不主张被告的还款义务，实在不符合常理，同时 原、被告签订房屋买卖合同后，原告应按合同约定向被告支付100000元购房款，但综合原告提交的证据，除仅有的证据2即收条一张证明原告曾向被告支付过100000元购房款外并无其他证据加以佐证原告确实向被告实际交付过现金100000元的事实，系孤证。故对证据1的真实性本院予以采信，对其证明目的不予确认；对证据2，因未有其他转款凭证加以印证，而原告代理人称系现金支付，不符合常理，同时，在签订房屋买卖合同之前，被告还欠原告借款十几万元未还，原告不可能还支付10万元购房款给被告，故本院对证据2不予采纳；对证据3本院予以采信。 被告提交的证据：1.微信转账记录9张，证明被告仅收到原告在2018年3月24日至2018年4月22日期间共计转款87700元及被告已实际归还原告5600元利息，原告出借这些借款是高利贷的事实。经质证，原告代理人对其三性均有异议，认为转账的真实性需要向原告本人核实，且认为微信转账发生在房屋买卖合同签订之前，系双方之前的借贷关系的资金往来，与本案无关。经审查，本院认为，该组证据客观真实，对其真实性予以确认，从转账的内容上看，仅能证明原告向被告转款87700元及被告向原告转款5600元的事实，但体现不出原告系放高利贷，故对被告提供该组证据证明原告系放高利贷的证明目的不予确认。 本院依职权调取的证据:2019年9月16日公安机关对刘月明作的询问笔录和刘金来讯问笔录，证明原、被告之间存在多次借款情况之后签订的《二手房屋买卖协议书》的事实。经质证，原告对刘月明询问笔录的真实性、合法性无异议，但是对其关联性有异议，认为笔录仅是刘月明个人的陈述，未得到公安机关的调查核实，不能证明原告放高利贷的事实，对刘金来的讯问笔录无异议。被告对两份笔录的三性无异议。经审查，两份笔录系从江县公安局讯问刘金来和询问刘月明所制作的，客观真实，故本院予以采信。 经审理查明：2018年，被告因参与赌博而多次与原告借款， 3月到4月份期间原告通过微信向被告转账6次共计87700元（2018年3月24日转账19400元、2018年3月25日转账18500元、2018年3月26日转账20000元、2018年4月9日转账9800元、2018年4月20日转账10000元、2018年4月22日转账10000元），被告通过微信向原告转账3次共计5600元（2018年3月26日转账1400元、2018年3月27日转账1400元、2018年3月30日转账2800元）。2018年3月30日被告向原告出具一张130000元的借条，并承诺一个月内归还。后被告未能按承诺还款，且提出再与原告借款，所以原告提出要求被告提供财产作抵押才肯同意再借钱给被告。被告借钱心切，即说自己在老街有一套二手房，但房产证已抵押在榕江朋友，如要房子抵押需要拿10000元去跟榕江要回房产证。因此原被告于2018年4月22日一起去榕江且原告拿10000元给被告要回了房产证。当天回到从江，原、被告即签订《二手房屋买卖协议书》，约定：被告将其位于从江县住宅（房屋所有权证号：从政房权证监证字第××号）以120000元的价格卖给原告，并约定合同签订之日原告向被告一次性支付100000元，待被告配合原告将过户手续办理完后再向被告付清剩余的20000元。协议书签订后，被告向原告出具一张收条，载明“今收到刘金来交来房屋购置款壹拾万圆整（100000元）”，但原告并未实际付款。之后，因被告未能偿还之前借款，也未履行《二手房屋买卖协议书》约定的义务，故原告提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋系被告刘月明与前夫离婚财产分割所取得的财产，之后才办理的过户手续，现该房屋所有权人是被告刘月明。原告刘金来因涉嫌违法犯罪于2019年9月被公安机关刑事拘留。 本院认为，因被告刘月明无能力偿还原告刘金来之前借款和刘月明提出需要再向原告借款，所以原告提出要求被告提供财产抵押才肯继续借钱给被告，因此被告出于未能按约定偿还之前欠款和再借款心切的情况下，而同意按原告要求与原告签订了《二手房屋买卖协议书》。实际并非双方对该房屋真正的买卖行为，而是原告为被告所欠借款有个财产抵押。从原告刘金来在从江县公安局的讯问笔录中自述“刘月明说她是老师，我就相信她，不断借钱给她。最后差不多借了十万元了，后面她还找我借钱，我说这个不行了，借太多要拿东西来抵押了。刘月明说他在从江县子，但是房产证现在抵押在榕江县，要拿钱去把房子赎回来。我就跟刘月明到榕江县，到榕江县后大概花了两万元将房产证给赎回来，刘月明就将房产证抵押给我。后面刘月明本金和利息都没有支付给我，我还以为这个事报警一次过，警察建议我到法院起诉。我就将所有的材料交给律师去起诉刘月明了”同样可以印证原、被告之间签订《二手房屋买卖协议书》的本意并非买卖房屋，而是因为被告欠原告借款未还并想继续借款而提供财产抵押的事实。庭审中，被告辩解其与原告签订房屋买卖合同是在非真实意思表示下作出，实际与原告仅存在民间借贷关系的辩解理由成立，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”规定，本院已跟原告委托诉讼代理人刘轲、潘代奎释明是否变更诉讼请求为民间借贷关系，但原告代理人拒绝变更诉讼请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款规定，裁定如下： 驳回刘金来的起诉。 已收取的案件受理费1406元，退还刘金来。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  梁作义 二〇一九年十二月十四日 法官助理陈世雪 书记员梁云驰