广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6444号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙），住所地：广州市荔湾区长乐路26号首层。执行事务合伙人：蔡小军。委托诉讼代理人：余瑶，系广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚达钊，系广东伯方律师事务所实习人员。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区住房和建设局委托诉讼代理人黄启鸿、被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）委托诉讼代理人余瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局诉讼请求：1、要求确认原被告双方就广州市荔湾区长乐路26号房屋（以下简称“案涉房屋”）的不定期租赁关系已于2018年4月25日解除。2、要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告。3、要求被告按照每月47409.3元的标准向原告支付2016年3月至2018年4月所欠的房屋租金共1232641.8元（47409.3元×26个月）。4、要求被告按照每月47409.3元的标准向原告支付2018年5月至2019年5月的所欠的房屋占用费616320.9元。（从2018年5月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为616320.9元）。5、要求被告按照占用期内房屋占用费总额的100%向原告支付违约金616320.9元（从2018年5月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为616320.9元）。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：荔湾区长乐路26号房屋是直管公房，由原告出租给被告作商业和办公使用，出租面积384.57平方米，月租金47409.3元，租赁期限至2016年9月30日，租赁期满后，原被告双方没有续签合同，被告持续使用案涉房屋至今。但自2016年3月开始，被告不再向原告缴纳租金，经原告多次催缴，被告拒不履行交纳租金的义务。2018年4月，原告起诉至法院，要求解除该租赁关系并要求被告返还所欠租金和案涉房屋，但被告仍然拒不履行应尽的义务。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告；第二十一条第2项规定：租赁期届满，原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）辩称：不同意原告诉请，请法院驳回。理由：1、原被告签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》具有行政协议性质，双方之间的法律关系不属于平等主体之间的法律关系，受理不属于民事案件的范围。2、本案中，被告虽然继续暂缓支付租金并继续占用案涉房屋虽然是事实，但并未违反合同法和房屋租赁交易习惯。就本案而言，原告有义务按照合同法的规定及双方签订的租赁合同的约定交付质量合格的房屋并对房屋进行修缮和管理，且原告履行该义务与被告履行租金义务同时进行。但实际上，原告交付的房屋自2016年3月起一直漏水，被告多次通知原告履行房屋修缮义务，原告置之不理，致使涉案房屋多次漏水，被告货物大量受损，严重影响被告生产经营，在此期间，被告多次与原告沟通协商房屋修缮及损失赔偿事宜，但原告今年中旬才对房屋进行修缮，至今并未对被告的损失进行赔偿，被告保留追偿权利。3、原告主张的违约金明显过高，显失公平，应当予以减少。本案中原告的诉请中已经要求被告补交房屋占用费，被告继续占用房屋的行为并未给原告造成额外损失，因此原告要求被告按照房屋占用费的100%的标准支付违约金的标准明显过高，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的（二）》第29条第2款的规定，请依法予以减少。经审理查明：广州市荔湾区长乐路26号之右房屋为经租房，委托原告管理。2014年12月26日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区长乐路26号全幢房屋的房地产出租给乙方，产别是经租产，作商业、办公用途，建筑面积384.57平方米，租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日，每月租金47409.3元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。广州市荔湾区红叶百货经营部为合伙企业（普通合伙），租赁案涉房屋首层为商业（服装）用途、二楼为办公用途。合同期满后，广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）继续使用案涉房屋至今。广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）向原告支付租金至2016年2月。2017年3月20日及2018年1月19日，广州市荔湾区住房和建设局分别委托广州市荔湾区土地房屋管理所及广州市名信物业管理有限公司向被告发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区长乐路26号全幢房屋的租赁关系，要求被告腾空交还房屋，并表示被告从2016年3月开始欠租，继续占用承租房屋的，需支付有偿使用金。但原告未能举证此通知实际到达被告。2019年8月8日，本院在广州市荔湾区长乐路26号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2019年11月12日，本院送达起诉状副本给被告。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）在广州市荔湾区长乐路26号房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直继续使用案涉房屋，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广州市荔湾区住房和建设局在2018年1月19日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达被告，本院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。被告在2019年11月12日收到本院依法送达的起诉状副本，本院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年11月12日起解除。被告应将广州市荔湾区长乐路26号及时腾空交还原告。原告起诉要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。至于违约金问题。如前所述，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现双方的租赁合同关系在2019年11月12日起解除，但原告应给予被告合理期限搬迁，结合本案酌情给予一个月的合理期限，即逾期搬迁违约金按合同约定标准从2019年12月12日起算。被告认为合同约定的违约金标准明显过高，但未能向本院举证证明，本院对此不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）关于广州市荔湾区长乐路26号房屋的租赁合同关系在2019年11月12日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长乐路26号房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）按47409.3元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2016年3月1日起至2019年11月11日的租金及2019年11月12日至被告实际搬迁交房之日的房屋占用费。四、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）按47409.3元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年12月12日起至被告实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金。五、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21440元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担7076元，被告广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）负担14364元（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告迳付给原告14364元）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  李文姬二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李 婷黄慧敏