河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初4218号 原告：高健萍，女，汉族，1965年12月9日出生，住天津市河西区。 委托代理人：刘梦时，国浩律师（天津）事务所律师。 被告：王月恒，男，汉族，1964年1月3日出生，住天津市和平区。 被告：贾云梅，女，汉族，1963年9月26日出生，住沧州市运河区。 被告：官建发，男，汉族，1963年6月29日出生，住沧州市运河区。 被告：左玉海，男，汉族，1970年1月22日出生，住沧县。 被告：程宝华，男，汉族，1955年10月6日出生，住沧州市运河区。 被告：孙甲智，男，汉族，1965年8月14日出生，住沧州市运河区。 六被告委托代理人：张超，河北宁昌律师事务所律师。 第三人：廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司。 负责人：刘占昶，该公司董事长。 统一社会信用代码：91130900740180772J。 委托代理人：宋俊永，该公司职员。 原告高健萍与被告王月恒、贾云梅、官建发、左玉海、程宝华、孙甲智、第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称华元公司）执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高健萍的委托代理人刘梦时，六被告的委托代理人张超，第三人华元公司的委托代理人宋俊永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高健萍向本院提出诉讼请求：依法撤销（2019）冀0903执983号执行裁定书,终止对ｅ世界2号楼104铺的执行。事实与理由:王月恒、贾云梅、官建发、左玉海、程宝华、孙甲智与华元公司房屋买卖合同纠纷一案中,贵院于2018年1月18日对华元公司名下的位于沧州市运河区进行了查封,并于2019年8月20日裁定对该门市进行评估、拍卖。 原告高健萍于2016年11月22日和华元公司签订了《一世界内部认购协议书》，购买了e世界2号楼104铺门市并支付了购房款20000000元,2017年1月20日双方办理了交接手续。由于华元公司经营需要,2017年2月15日双方签订了《房屋租赁合同》,由华元公司租赁使用该门市。2017年9月21日,双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并开具了正式发票。但由于华元公司的原因至今未办理产权变更登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告高健萍作为买受人特向运河区人民法院提出异议,请求法院依法撤销(2019)冀0903执983号执行裁定书,终止对e世界2号楼104铺的执行。运河区人民法院驳回了原告的异议申请。 原告认为驳回的理由不能成立:1.原告购买该商铺时的成交价格并没有明显的不合理高价,其价格的高低应综合考虑相同条件下的同期成交价格，还要考虑该商铺的独特性。综合以上因素，该商铺的成交价格并没有明显高于市场价格,运河区法院也并没有说明明显不合理高价的理由。2.购房款转款凭证15000000元记载为借款,原告转款时，随意选填了该项内容,这并不能认定该款项就是借款,原被告已签订了真实有效的《房屋买卖合同》且已开具了河北增值税普通发票,上述证据可以证明该款项为购房款。3.运河区法院所称的刘玉春、左跃华购买涉案房产在前,因此该涉案房产为刘玉春、左跃华所购,故案外人对评估、拍卖的该涉案房产主张权利的请求不予支持。刘玉春、左跃华购买的房产和原告主张权利的房产并非同一处房产,运河区人民法院显然错误的认为是同一房产。综上所述,原告请求贵院依法撤销(2019)冀0903执983号执行裁定书,终止对e世界2号楼104铺的执行并解除查封。 六被告共同辩称，1.原告的诉求于法无据，并不符合《关于人民法院办理执行异议及复议案件问题若干规定》的第二十八条规定。我方认为原告与第三人华元公司实际上并不存在房屋买卖合同关系。因为在执行异议审理过程中，原告提交的转账记录中15000000元的转账凭证备注为借款。从事实上和常理上来分析，转账时所填的备注是当时转账人自己手写添加的，也是其真实意思表示，如果是正常的购买房屋，我相信所有人都不会在其转账的记录上添加“借款”二字。因此，原告与第三人之间最多属于民间借贷的关系。其起诉执行异议，我方认为涉嫌虚假诉讼，保留追究刑事责任的权利。2.向法庭释明，执行异议裁定书中所记载的字母e世界2号楼104铺是与左跃华、刘玉春购买的一世界2号楼、3号楼间商业一层104铺并不属于同一套房屋，所以裁定书中认定为同一套房屋属于认定事实错误。但是这并不影响原告执行异议不能成立，恳请法庭驳回原告的诉请。 经审理查明，刘玉春、左跃华与华元公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）冀0903民初3810号民事判决书已经生效，判决解除了双方的《商品房买卖合同》，并判决华元公司返还刘玉春、左跃华购房款4369781元并赔偿损失4369781元及相应利息、租金损失。刘玉春、左跃华将该判决所确定的权利书面转让给王月恒、贾云梅、官建发、左玉海、程宝华、孙甲智。在执行过程中，本院作出（2019）冀0903执983号执行裁定书，对查封的被执行人华元公司名下的位于沧州市运河区一间进行评估拍卖。高健萍提出异议，本院作出（2019）冀0903执异84号执行裁定书，驳回了高健萍的异议请求。后高健萍向本院提起执行异议之诉。 另查明，2016年11月22日，原告高健萍与华元公司签订《一世界内部认购协议书》，约定原告认购e世界2号楼104铺，建筑面积898.3平方米，总房价20000000元。2016年11月22日，原告高健萍分三笔共向华元公司转款20000000元，分别为15000000元、2000000元、3000000元。其中，15000000元的业务受理单中注明该款项为借款，其余未注明用途。2017年1月20日双方办理交接手续。由于华元公司经营需要,2017年2月15日双方签订《房屋租赁合同》,由华元公司租赁使用该门市。2017年9月21日,双方签订了正式的《商品房买卖合同》并开具了正式发票。但由于华元公司的原因至今未办理产权变更登记。 又查明，本院已生效的（2018）冀0903民初3810号民事判决书中已查明，刘玉春、左跃华在2014年即与华元公司签订合同，购买沧州市运河区华元一世界北区2#、3#楼间商业1层104铺，房屋总价款为5669781元，2014年9月12日，华元公司出具销售不动产统一发票，后由于被执行人未按期交纳该房屋，故刘玉春、左跃华诉至本院。2017年9月26日本院作出（2017）冀0903民初3247号民事裁定，查封了沧州市运河区华元一世界北区2#、3#楼间商业1层104铺，2018年1月18日查封了华元公司e世界2号楼104铺。 以上事实有原告提交的《一世界内部认购协议书》《华元一世界商铺交接书》《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》、付款凭证三张、发票、第三人提交的《商品房买卖合同》3份以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是高健萍是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案的具体情况，应审查以下内容： 第一，当事人是否在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年1月18日本院对e世界2号楼104铺进行了查封。2016年11月22日，原告高健萍与华元公司签订《一世界内部认购协议书》，2017年9月21日,双方签订正式《商品房买卖合同》。故原告高健萍在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，当事人是否在本院查封之前已合法占有该不动产。2017年1月20日原告高健萍与华元公司办理了交接手续，2017年2月15日双方签订了《房屋租赁合同》,由华元公司租赁使用该门市，原告高健萍通过租赁的方式间接占有了e世界2号楼104铺，故原告高健萍在本院查封之前已合法占有该不动产。 第三，当事人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被告辩称，原告提交的15000000元的转账记录摘要注明为借款，原告与华元公司属于民间借贷关系，但被告并未提交相应证据予以证实。原告在签订《一世界内部认购协议书》的当日即2016年11月22日，向华元公司共计转款20000000元，与《一世界内部认购协议书》和《商品房买卖合同》载明的房屋总价一致。第三人提交了与e世界2号楼104铺临近的商铺101、102、103铺的《商品房买卖合同》其成交价格每平方米的单价与e世界2号楼104铺的成交价格每平方米的单价相近，e世界2号楼104铺总价并非不合理的高价。原告2000000元、3000000元的转款未注明系借款，三笔转款发生在同日。原告的证据虽存在瑕疵，但大体能够相互印证，从证据的盖然性分析，原告证据的证明力大于被告的抗辩理由，故本院认定原告高健萍与华元公司之间系房屋买卖关系，并支付了全部价款。 第四，是否非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张由于华元公司的原因至今未办理产权变更登记，被告亦未提交证据证明系原告自身原因未办理过户登记，故本院认定非原告高健萍自身原因未办理过户登记。 综上，高健萍对e世界2号楼104铺享有足以排除强制执行的民事权益，其提起案外人执行异议之诉要求终止对e世界2号楼104铺的执行，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行原告购买的e世界2号楼104铺。 案件受理费141800元，由六被告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  张清会 人民陪审员  杨 华 人民陪审员  孙文会 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  祁海燕