福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初800号 原告：陈莲香，女，56岁，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：王永铝，福建明经律师事务所律师。 被告：福建省三明市华厦房地产有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：林敦凤，董事长。 委托诉讼代理人：邱宁江、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：福建省三明市永福房地产有限公司，住所地三明市三元区。 法定代表人：郑承利，董事长。 第三人：郑祖仕，男，61岁，汉族，住厦门市思明区。 原告陈莲香与被告福建省三明市永福房地产有限公司（以下简称永福公司）、福建省三明市华厦房地产有限公司（以下简称华厦公司）、第三人郑祖仕、中国农业银行股份有限公司三明分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭审理了本案。期间，因涉案房地产的抵押已经解除，应陈莲香申请，本院裁定准许其撤回对第三人中国农业银行股份有限公司三明分行的起诉，并随即通知其退出本案诉讼。原告陈莲香及其委托诉讼代理人王永铝、被告华厦公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。被告永福公司、第三人郑祖仕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈莲香向本院提出的诉讼请求：1、请求确认其与永福公司签订的《商品房购销合同》合法有效，确认三明市三元区房屋产权属于陈莲香所有；2.要求永福公司、华厦公司、郑祖仕协助其办理三明市三元区房屋所有权证和土地使用权证；3.要求华厦公司将三明市三元区房屋所有权证和土地使用权证变更至陈莲香名下，过户费用由华厦公司承担。4.本案诉讼费由华厦公司负担。事实和理由：陈莲香于2000年2月26日与永福公司签订《商品房购销合同》，合同约定价款为99313元，约定合同签订后二天内支付合同价款的90%即89381.7元，水电每户收取3000元等条款内容。合同签订后，陈莲香实际支付了相应的购房款76800元，并实际入住。之后经其单位查询，发现华厦公司将涉案房屋抵押于中国农业银行股份有限公司三明分行，其随即向华厦公司进行交涉，并于2016年向法院具状起诉，后因和解而撤回起诉，之后即引发本案诉讼。 华厦公司辩称，一、答辩人系按三明市中级人民法院确定的“整体收购三明市永福房地产有限公司坐落于三明市三元区的永福楼在建工程”方案出资续建永福楼项目，而非收购永福公司。二、法院确定批准的收购价格为人民币850万（含土地），以永福大厦建成后的房屋、店面按协议约定价抵付。三、三明市中级人民法院（1997）三民初执字第8-5号民事裁定书确认：“续建商已按期交付850万元的房产，由于返还的房产不便分配，且因该房产当时地段结构、功能、商品房价格都不具有优势，难于按原约定价值变现，经福建省高级人民法院执行局和本院多次协调，将返还850万元的房产打7折由续建商收购，现金支付本院用于分配各债权人。其中在华厦公司续建前已被出售的部分，可按相应的折扣扣抵”。四、答辩人已按法院确定的对价履行完毕支付义务。答辩人根据法院批准的协议，共计支付约包括三明市中级人民法院、闽通公司、三明市土地局、三明财政局各项费用6360406.24元，裁定书中约定的收购价款595万元答辩人早已支付完毕，且由于支付项目较多的原因，最后还造成超付。五、陈莲香主张的合同，系无效合同，不受法律保护，应向合同相对方主张权利，起诉答辩人无理，应予以驳回。三明市中级人民法院2000年7月12日公告认定：“三明市永福房地产有限公司在未交纳开发用地土地使用权出让金，未取得土地使用权证书及商品房预售许可证情况下进行销售，其行为已违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。”该公司同时要求：“现请已购位于三明市新市住宅或店面的单位或个人于2000年7月20日前到本院民二庭（304室）进行登记，逾期，后果自负”。陈莲香与永福公司签订的合同系非法无效合同，陈莲香未按法院的公告通知按期登记，主张权利，其后果应自行负责，只能由其向永福公司主张权利，或是要求赔偿。经法院批准的《协议书》约定：“华厦公司仅在850万元价格整体收购永福公司的在建工程，不对永福公司的债务承担任何责任。陈莲香与永福公司的合同之债系答辩人续建前的永福公司债务，与答辩人无关”。陈莲香不是答辩人的合同相对人，根据合同相对性原则，与答辩人没有法律上的利害关系，起诉答辩人没有法律根据，应予以驳回。六、法院批准的收购《协议书》及民事裁定书中均对返还资产的范围作了详细的约定，这其中就包括了陈莲香诉请的涉案房屋。答辩人支付了对价，涉案房屋所有权属于答辩人。答辩人在履行民事裁定书确定的以现金方式支付收购价款后，对应的房产所有权归属答辩人所有，现陈莲香不合法的占用了答辩人名下的房产，答辩人保留主张陈莲香返还房屋的权利。陈莲香要求答辩人办理案涉房屋的过户手续并承担费用的诉请，毫无道理，应予驳回。综上所述，答辩人并非合同相对人，且在续建永福楼项目过程中亦是积极按照三明市中级人民法院要求履行支付收购款项的义务，涉案房屋所有权合法归属答辩人所有，陈莲香的主张毫无事实根据，更无法律理由，答辩人恳请法院查清事实，依法驳回陈莲香对答辩人的诉讼请求。 第三人郑祖仕未到庭，但在庭后提交书面答辩状后述称，一、答辩人并未直接与陈莲香发生买卖涉案房产，答辩人与陈莲香不存在商品房买卖的法律关系，也不存在办理过户手续的问题。根据在案证据，当事方签订了《商品房购销合同》，一方是永福公司另一方是陈莲香，而实际占用房屋是华厦公司，答辩人不是合同当事人也不占有房屋，协助办理产权手续与答辩人无关。二、答辩人收取购房款事出有因，因答辩人与永福公司存在借款关系，根据三明市中级人民法院的判决书和庭外和解协议，各方已经同意，其根据法院执行案件要求收取涉案房屋的房款并无不妥。三、陈莲香至今未付清房款，依法应承担继续付款和支付违约金的违约责任，答辩人保留相应的权利，并将依法向陈莲香主张权利。综上意见，要求驳回陈莲香对其全部诉讼请求。 永福公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 1.2000年2月26日，永福公司作为售房单位（甲方）与陈莲香作为购房单位（乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方向甲方购买在三元区富兴堡街道新市南路**号永福大厦Ｃ幢七层***室（现登记为三明市三元区）房屋，每平方售价950元，计人民币99313元。房屋产权乙方凭甲方的购房发票，并填写“省工商局、省建委联合制定的购销合同”，到市房地产交易所申请办理“房产证”，办证的有关税费按国家规定交纳。售房建筑面积如有异议，以房管所核复为准。售房合同签证后，乙方应预付房款的90%，其余款项待售房发票和相关房产交易手续后，一次性付清。 2.因郑祖仕与郑承利、邹梦棋、永福公司之间的民间借贷纠纷，三明市中级人民法院于1997年9月22日作出（1997）三民初字第7号《民事判决书》，判决主文如下：一、郑承利应偿还给郑祖仕借款人民币30万元，从1995年1月17日起至付款之日止利息按中国人民银行同期贷款利率计算；二、邹梦棋应偿还给郑祖仕借款人民币27万元，从1995年7月17日起至付款之日止利息按中国人民银行同期贷款利率计算；三、永福公司对郑承利、邹梦棋偿还义务承担连带责任。因郑承利、邹梦棋、永福公司未履行生效判决的付款义务，案件进入执行程序。1997年12月29日，郑祖仕与郑承利、邹梦棋、永福公司达成《庭外和解协议书》，永福公司将其承建的永福大厦C幢中的八套商品房作价抵偿郑承利、邹梦棋欠郑祖仕的借款本息。上述房屋包括陈莲香现居住的案涉房屋。 3.陈莲香依照《庭外和解协议书》，向第三人郑祖仕支付购房款76800元，余款至今未支付。2000年7、8月间，陈莲香入住案涉房屋至今。 4.因上个世纪九十年代永福公司开发、建设的“永福楼项目”出现资金断裂导致“烂尾”而进入诉讼程序。在三明市建筑工程公司申请执行永福公司拖欠工程款纠纷一案中，三明市中级人民法院于2001年6月11日作出（1997）三民初执字第8-1号《民事裁定书》将市永福公司在三明市三元区开发的“永福楼项目”以整体包干850万元的方式交由华厦公司继续承建，并限在八个月内竣工交给法院价值850万元的房产。华厦公司承建后，办理了“永福楼项目”土地出让手续，缴纳了土地出让金，土地性质由原来的划拨土地变更为出让土地，完成了“永福楼项目”续建并竣工验收。 5.“永福楼项目”项目竣工验收后，华厦公司将三明市三元区房屋办理了房屋产权登记至华厦公司名下，房产证号为明房权证字第××号，土地使用证号明国用（2007）第0279号。2015年8月，华厦公司将三明市三元区房屋用于华盛置业集团建设工程有限公司向农业银行借款作抵押担保，抵押权人为中国农业银行股份有限公司三明市分行。陈莲香起诉后，华厦公司将抵押所借的款项还清，该银行于2019年5月办理解押手续。另查明，永福公司因经营不善于2001年9月23日被吊销营业执照并歇业关闭至今。 6.陈莲香于2016年3月18日向本院提起诉讼，同年12月8日撤回起诉。2019年5月，陈莲香再次向本院提起诉讼，2019年11月，陈莲香与华厦公司达成调解协议，内容为：一、华厦公司同意协助陈莲香办理三明市三元区房屋产权过户手续；二、陈莲香同意向华厦公司支付办理三明市三元区房屋过户涉及的土地出让金和配套费用合计9821.34元，该款在办理税务手续后三日内支付；三、陈莲香应承担华厦公司协助办理三明市三元区房屋过户产生的一切费用；四、华厦公司应在2019年12月5日前到三明市不动产登记中心协助办理案涉房屋转移登记手续等。对上述调解协议的内容，本院在协调该案时，第三人郑祖仕亦不持异议。协议签订后陈莲香与华厦门公司到三明市房产交易中心办理了存量房买卖合同。后因华厦公司部分股东持有不同意见而导致协议未能如约履行。 上述事实，有陈莲香提供的陈莲香身份证复印件、《商品房购销合同》、郑祖仕出具的《收款收据》、《庭外和解协议书》、三明市中级人民法院（1997）三民初字第7号民事判决书、（1997）三民初执字第8-1号《民事裁定书》、（1997）三民初字第8-3号《关于执行三明市永福房地产有限公司系列案件的情况报告》、三明市公安局三元分局向三明市房屋权属登记中心调取的需查询房产证登记情况及房产证办理手续情况的房产证明、供水、供电、煤气合同和存量房买卖合同；华厦公司提供的已支付收购“永福楼在建工程”款项票据清单、三明市中级人民法院（1999）三民初字第21-2号民事调解书、三明市中级人民法院2000年7月12日公告、（1997）三民初执字第8-2号《民事裁定书》、（1997）三民初执字第8-5号《民事裁定书》、明土出让合同（2000）53号国有土地使用权出让合同、福建闽通长运股份有限公司与华厦公司签订的《协议书》及附件等及法庭笔录等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为，陈莲香与永福公司签订的《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈莲香按照合同的约定支付了大部分购房款，永福公司在华厦公司承建前将商品房交付陈莲香居住使用。但在案涉房屋交付近二十年间，因各方原因，陈莲香未及时办理案涉房屋权属登记，迟至2016年才起诉要求协助办理房屋登记。按照涉案《商品房购销合同》“房屋产权乙方凭甲方的购房发票，并填写“省工商局、省建委联合制定的购销合同”，到市房地产交易所申请办理“房产证”，办证的有关税费按国家规定交纳”的约定，永福公司应承担继续履行合同（协助办理产权登记）的义务。 因二十年前永福公司开发、建设的“永福楼项目”出现“烂尾”而进入诉讼程序，后三明市中级人民法院裁定指定华厦公司负责“永福楼项目”的后续工程建设。华厦公司承建后，办理了“永福楼项目”土地出让手续，土地性质由原来的划拨土地变更为出让土地，完成了“永福楼项目”续建并竣工验收。华厦公司按照三明市中级人民法院裁定书的要求履行确定对价给付义务，但将案涉商品房权属登记在华厦公司的名下，后又将案涉房产办理了抵押登记。为解决历史遗留问题，华厦公司在本案诉讼期间解除了案涉房屋的抵押登记并与陈莲香达成调解协议，同意协助陈莲香办理涉案商品房房屋权属登记手续，陈莲香承诺房屋权属登记过程中产生的税费由其自担，并同意将购房余款支付至法院指定的银行账户。值得称道的是，华厦公司的股东对购房人多年未办产权证的焦虑能以体谅和实事求是的态度配合法院解决遗留问题。陈莲香虽案发前怠于积极主张权益，但现亦能作出相应让步，本院也予以肯定。后因华厦公司部分股东持有不同意见而导致协议未能如约履行。 基于以上事实，永福公司对销售给陈莲香的商品房，如无华厦公司的协助，无法完成商品房权属登记手续。华厦公司在诉讼期间，经调解同意承担协助陈莲香办理三元区新市南路56号1幢702室房屋权属登记手续的义务，陈莲香也作出愿意付清购房余款的承诺。上述行为未违反有关法律规定，且有利于解决历史遗留问题并促进社会和谐稳定，应予准许和支持。第三人郑祖仕对陈莲香与华厦公司达成的调解协议不持异议，并述称陈莲香的各项请求与其无关，且其提出的违约金请求准备另行起诉，不宜在本案中处理。永福公司和郑祖仕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法予以缺席审理与判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省三明市永福房地产有限公司、福建省三明市华厦房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内协助陈莲香办理三元区新市南路**号*幢***室房屋权属登记手续； 二、办理上述房屋权属登记所产生的税费由陈莲香承担； 三、驳回陈莲香的其他诉讼请求。 案件受理费8956元，由陈莲香和福建省三明市永福房地产有限公司各负担4478元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  魏治文 审 判 员  林振铭 人民陪审员  李显志 二〇一九年十二月二十八日 法官助理杨军梅 书记员黄丽花 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。