广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2534号 原告：吴春莉，女，1985年4月7日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：蒙汗英，广西万合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西阳泰律师事务所律师。 被告：南宁市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区凤凰路19号碧桂园·天玺湾1号楼2单元8层802号，统一社会信用代码91450100MA5K98P8XF。 法定代表人：谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘佳妮，女，该公司员工。 原告吴春莉与被告南宁市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月2日、2019年12月12日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告吴春莉的委托诉讼代理人蒙汗英，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼；第二次庭审，当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按2017年11月23日的《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》继续履行《商品房买卖合同》；2.判令被告明确精装修部分的品牌、规格、型号等精装标准（不低于国家标准、行业标准），并及时按国家标准、行业标准交付房屋给原告；3.判令被告因基础设施未建设完毕，自2019年5月16日起至实际建设完毕之日止，每天按50元向原告支付违约金，暂计至2019年7月3日为2400元；4.判令被告因逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，至被告实际交房之日止，暂计至2019年7月3日为4350元；5.判令被告依法将原告的《商品房买卖合同》向南宁市房产登记机构办理合同登记备案手续，并依法办理预告登记；6.判令被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告按2017年11月23日公告的《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》确定良庆区凤凰路19号碧桂园·天玺湾14号楼五层505号房屋精装修单价为每平方米3000元，但按套内面积计算装修款（装修款总计3000元/平方米×102.26平方米=306780元）；2.判令被告提交精装修部分的品牌、规格、型号等精装标准文件（不低于国家标准、行业标准），如未有国家标准、行业标准的，提交样本房的装修标准；3.判令被告与原告分别签订商品房毛坯价款合同和精装修价款合同，并于签订合同后30日内办理备案手续，于合同备案后60日内办理预告登记；4.判令被告向原告补偿因装饰、设备标准未达到双方约定标准的损失2450元（按每天50元自2019年5月16日暂计至2019年7月3日计50元/天×49天=2450元，以后继续计算至被告达到约定标准之日止）；5.判令被告向原告支付逾期交房违约金4440元（以已交付房款302085元为基数，自2019年5月16日每天按万分之三暂计至2019年7月3日，以后继续计算至被告按约定标准交房之日止）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年5月16日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南宁市良庆区房屋，精装修价款按套内建筑面积计价、精装修标准为每平方米5000元。合同签订后，原告按照约定支付了首付款302085元、税款。2017年5月底，原告按照被告要求去民生银行办理按揭手续，但由于被告与民生银行合作发生问题，民生银行未能正常放款。由于遇上国家对房地产市场调控新政，14号楼一直未能办理登记备案手续，后被告于2017年11月23日发布《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》，精装款按照建筑面积3000元/平方米。2018年3月中旬，原告又按照被告求到工商银行桃园路支行重新办理按揭手续，但由于《商品房买卖合同》系毛坏和精装合在一本合同上，工商银行桃园路支行未能正常放款。2018年11月底、12月初，被告销售李彩甘短信通知原告一次性付款可以享受总价9折优惠，经被告财务人员核算后，被告销售陆丽年报给原告优惠之后的总价为1323518元，减去原告已付的302085元，尚需支付889081元即可。原告于2018年12月14日凑够了889081元尾款，并约被告签订一次性付款合同，但因被告原因合同未能签订；原告表示可以先支付889081元给被告，再签合同，但被告以内部不同意为由拒绝。2019年5月、6月，14号楼已达到约定交付时间，并陆续交房，但房屋交付标准未达到合同约定标准，且被告没有按照约定将房屋交付给原告。庭审中，原告否认被告有向其发出《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》通知，造成其未能在该解决方案规定的期限内申请银行按揭贷款。 被告辩称：1.被告当初发出《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》欲于2017年12月10日前变更合同，现原告提交该解决方案属于新要约，被告未作出承诺，双方未达成新的合意，应按照合同及相关附件继续履行，原告要求被告按照该解决方案履行无依据。2.房屋为现房，达到交付标准，被告已按照合同及相关附件约定装修房屋，原告如有异议，应在签订合同及相关附件时提出，双方如无法达成一致，可不签订合同及相关附件。3.房屋已达到交付标准，符合合同及相关附件交付条件，原告如认为房屋存在质量问题，可要求被告进行保修，其要求赔偿2450元损失无依据。4.由于原告未付清购房款，故根据合同及相关附件约定，被告有权不交付房屋，不认可逾期交房违约金。5.原告的第一项至第三项诉讼请求均为要求与被告签订新合同，但其第四项、第五项诉讼请求为要求被告按照原合同承担违约责任，诉讼请求之间存在矛盾。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10063471），原告购买被告开发建设的位于南宁市良庆区商品房，房屋建筑面积127.99平方米（套内建筑面积102.26平方米），按套内建筑面积计价、房价款为1472085元（房屋价款960785元+精装修价款511300元）。合同第九条：出卖人应在2019年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇其他非因出卖人的原因导致延期的、买受人存在违约行为的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十四条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责负责更换并承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同第十七条第一款：属于商品房预售的，合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。合同第十七条第二款：出卖人与买受人协商一致，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。合同第十八条第一款：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同第十八条第二款：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人。合同附件六《合同补充协议》第四条第一款：买受人同意具体装饰、设备的品牌，根据供货情况由出卖人根据实际情况和装修需要确定，买受人无异议且不得以品牌原因拒绝收楼。装修施工的具体审批手续（包括但不限于到房管部门、物业管理部门等部门办理相关审批手续）由买受人委托出卖人办理。合同附件六《合同补充协议》第四条第二款：房屋精装修款由出卖人收取，买受人无权以任何理由（包括但不限于评估装修费或实际装修费少于该精装修款、装修不满意等）要求出卖人退还，且房屋的精装修款与合同约定的房屋价款共同构成买受人购买房屋的对价，由买受人一并支付给出卖人。基于对出卖人所属的碧桂园集团的品牌价值、品质、技术、服务理念等因素的考虑，买受人认为房屋精装修价款公平合理且买受人自愿接受。合同附件六《合同补充协议》第五条第六款：如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付商品房给买受人。合同附件六《合同补充协议》第六条第二款：逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同附件八《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条其他方式（即按揭分期付款）：总房价款为1472085元，买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付147209元；须在2017年6月16日前支付154876元，并向贷款银行办理按揭申请手续；须在2017年7月16日前支付117万元（银行按揭款项）。 2017年11月23日，被告出具一份《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》，载明：2017年5月26日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求南宁市区（不含武鸣区)商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。房产交易中心对此《通知》执行方向为：2017年5月25日已提交到网签池或者已通过网上签约的《商品房买卖合同》，如包含了全装修价格的，原则上不需变更合同版本，但备案时根据《通知》要求只对毛坯价备案，不对全装修价格进行备案。南宁碧桂园项目14号楼单位受此《通知》影响。一、受《通知》影响的14号楼单位一直无法办理毛坯与精装修的组合贷款，现我司采用以下解决方案：1.合同成交毛坯价款按照现行银行信贷政策进行按揭办理；2.碧桂园集团为了解决精装的问题，按照《通知》执行，让利给14号楼业主，保障业主的利益，现合同成交精装款项按照建筑面积3000元/平方米办理，按照建筑面积3000元/平方米重新签订装修合同并办理精装贷款。（装修贷款金额以银行最终实际审批办理情况为准。如果银行审批时因客户征信不良、银行拒贷等等原因导致银行无法放款的，需积极配合我司将装修贷款由自付形式支付给我司。）3.《商品房买卖合同》需重新签订，签约时间将会另行通知。二、如14号楼业主无法认可我司拟定的上述解决方案可选择退楼，因为业主无法办理贷款的原因是政策的变化而与我司无关，该政策变化属于法律意义上的情势变更，故我司与业主解除《商品房买卖合同》并办理退楼手续之时均不需向对方承担任何违约责任。三、14号楼业主需在2017年12月10日前完成以上方案手续办理，逾期办理我司将按合同条款追究楼款逾期支付的违约责任。我司将保留起诉业主退楼的权利。四、如涉及其他损失赔偿，以法院的生效裁判文书为准。 原告向被告支付了购房款合计302085元，但对拟申请银行按揭贷款的117万元至今未办妥。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：14号楼于2019年4月30日竣工验收；于2019年5月9日收讫竣工验收备案文件，文件齐全。原告委托被告申办所购商品房合同的备案登记和所购商品房的预告登记；《商品房预售合同登记备案表》载明：合同签订时间为2017年5月16日、合同网签时间为2017年5月18日、合同备案时间为2019年6月11日。2019年9月23日，原告委托其配偶与被告签订《碧桂园物业及资料移交书》。 另查明，房屋阳台种植的植物存在枯萎的情况，房屋部分装修存在质量瑕疵。 还查明，被告以原告未支付购房款117万元为由，于2019年6月6日向本院提起诉讼[案号：（2019）桂0108民初1752号]，要求解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10063471）及其附件。 本院认为，案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件系被告与原告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 本案的争议焦点：1.案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》未能履行的事由是什么，责任在谁，原告要求被告按照该解决方案履行有何依据；2.被告是否存在违约行为，原告要求被告承担相关违约责任有何依据。 关于《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》问题。被告主张其已向原告等14号楼业主发出案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》通知，但原告否认被告有向其发出该通知，主张系被告原因导致其未能履行该解决方案，还主张愿意继续履行该解决方案，由于被告未能提供证据证明其已向原告发出该通知，系原告原因导致该解决方案未能履行，故原告要求被告按照《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》继续履行案涉房屋的买卖权利义务，本院予以支持。原告要求案涉房屋装修价款以3000元/平方米计算、分别签订商品房买卖合同和装修合同等，这些诉讼请求系案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》的具体内容，可通过履行该解决方案得到实现，本院不再作出具体表述。 关于被告违约问题。从案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件，特别是附件三《装饰、设备标准》约定的内容来看，原告与被告未就案涉房屋装修的具体品牌、规格、型号等标准作出明确约定，故原告要求被告提交案涉房屋装修的品牌、规格、型号等装修标准文件，缺乏合同依据，本院不予支持。原告主张被告向其交付的案涉房屋装修标准不符合合同约定，要求被告补偿相应损失，被告主张案涉房屋装修标准符合合同约定，原告如认为案涉房屋存在质量问题，可要求其承担保修责任，虽然案涉房屋装修存在质量瑕疵，但由于原告提供的证据不足以证明案涉房屋装修标准不符合合同约定，且被告愿意承担保修责任，故本院对原告的主张不予支持。原告主张被告逾期向其交付案涉房屋，要求被告支付相应违约金，被告主张原告逾期支付购房款，有权延期交付案涉房屋，由于被告的辩解有合同依据，故本院对原告的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南宁市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内按照其于2017年11月23日出具的《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》与吴春莉继续履行南宁市良庆区商品房的买卖权利义务； 二、驳回吴春莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费18111元（已预交22273.05元），由吴春莉负担1644元，南宁市碧桂园房地产开发有限公司负担16467元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蓝 彬 审 判 员  彭情宝 人民陪审员  韦子良 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  梁 铅 书 记 员  廖羽冰 附件1： 合同附件三：装饰、设备标准 结构：框剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。 外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用涂料。 内墙：客厅、餐厅、房间油乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。 灯具：客厅、餐厅、所有房间预留灯头；厨房、阳台、卫生间装吸顶灯。 天花：客厅、餐厅、卧室石膏线原天花油乳胶漆；客厅、餐厅局部及过道吊天花油乳胶漆；阳台采用原天花油防水乳胶漆；厨房、卫生间采用铝扣天花板。 地面：客厅、餐厅铺砖拼贴；房间铺强化复合地板，配套踢脚线；厨房铺砖；卫生间铺砖；淋浴间铺砖。 阳台、生活阳台：地面铺仿古砖。 户门：入户大门为钢木装甲门，配装门锁；房门为吸塑PVC门；厨房、卫生间用吸塑PVC框玻璃门。 窗户：铝合金框，配玻璃。 卫生设施：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、浴镜、淋浴花洒、座厕，洗手间采用淋浴屏。 厨房设施：配石材台面连洗菜盆、厨柜、水龙头，消毒柜、抽油烟机、燃气灶台。 水电：每户供电容量标准：按报装时当时政府文件或电力部门设计标准配置。全屋相应配备电插座，全部电线套管安装，每户安装独立水、电表。 电话：客厅及各卧室装有电话插座。 电视：客厅及各卧室装有入墙有线电视接收插座。 燃气：预留燃气管道到户。 玄关：鞋柜。 其它：新风系统。 绿化阳台：绿色种植。 备注： 出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为商品房的交付标准，上述标准为商品房的交付标准。 商品房建筑墙体使用的建筑材料中包含有蒸压加气混凝土砌块。该蒸压加气混凝土砌块是符合国家标准的环保节能新型建筑材料，考虑到该建筑材料所具有的特有属性，若买受人对该建筑材料使用不当，会存在不安全因素，但该不安全因素并非属于该建筑材料的质量问题。故出卖人特别提醒买受人：在商品房墙体中或表面安装管线、墙面开洞，吊挂重物（如安装空调机、热水器、大型挂画等）时，应先向物业服务企业申请，同时应向专业的安装人员说明墙体中使用的建筑材料是蒸压加气混凝土砌块，并应要求安装人员根据该建筑材料的特性使用正确的安装方法。 附件2： 合同附件六：合同补充协议之附录二《住宅质量保证书》 住宅质量保证书 公司名称（公章） 南宁市碧桂园房地产开发有限公司 电话 0771-3480334 地址 南宁市良庆区德政路55号1栋三楼333号 邮编 商品房项目名称 南宁碧桂园·天玺湾 自评等级 合格 竣工验收时间 2018/9/15 交付使用时间 以销售合同为准 负责质量保修部门 南宁市碧桂园房地产开发有限公司工程部 联系电话 0771-3480334 答复时限 自接到投诉起24小时内 保修项目 保修期限 保修责任 地基和主体结构 50年 除不可抗力自然灾害外，出现的质量问题由保修部门负责保修。如因用户人为破坏及使用不当出现的问题由用户维修。 屋面防水 5年 除不可抗力自然灾害外，出现的质量问题由保修部门负责保修。如因用户人为破坏及使用不当则由用户维修。 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 5年 如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 墙面、顶棚抹灰层脱落 2年 如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 地面空鼓开裂、大面积起砂 2年 房屋交接时地面只做找平层不压光，如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 门窗翘裂、五金件损坏 2年 如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 卫生洁具（毛坯交付单位不含此项） 2年 如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 灯具、电器开关（毛坯交付单位不含此项） 6个月 如因用户自行装修改动或者使用不当造成的问题由用户维修，如属施工质量问题则由保修部门保修。 供冷系统和设备 / / 管道堵塞 6个月 保修期内，如因施工或产品质量问题，造成管道堵塞，建设单位无偿进行修补。 房地产开发公司承诺的其他保修项目 房地产开发企业与用户自行约定 按国家相关标准执行。