贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2702民初2661号 原告贵州亿行乐居房地产营销策划有限公司，住所地：贵阳观山湖区长岭北路C栋，统一社会信用代码：91520115MA6GUBH55H。 法定代表人曾海，系公司董事长。 委托诉讼代理人黎晶，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。 被告贵州华聚升房地产开发有限公司，住所地：贵州省福泉市金山办事处洒金北路泉北综合市场D幢1层11号，统一社会信用代码：915200005872621059。 法定代表人黄聚奎，公司董事长。 委托诉讼代理人朱靖，贵州煜众律师事务所律师。 原告贵州亿行乐居房地产营销策划有限公司（以下简称“亿行乐居公司”）与被告贵州华聚升房地产开发有限公司（以下简称“华聚升公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿行乐居公司委托诉讼代理人黎晶、被告华聚升公司及委托诉讼代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿行乐居公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》；2、判决被告赔偿原告因履行《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》而支付的员工工资163385元、办公开支16313元；3、判决被告向原告支付违约金1046624.04元。事实和理由：原、被告于2018年12月11日签订了《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》，约定由原告代理藜峨公园1－4层商铺的招商工作，并对1－4层业态定位方面、原、被告权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约开始项目的招商工作，聘用了配套的工作人员，然而被告却在2019年告知原告部分商铺不能再进行招商工作，并且停止对招商客户租赁协议的审核确定工作，导致乙方无法继续开展招商工作。同时，合同约定的招商范围内1－4层商铺也被人民法院查封，致招商工作无法继续开展，合同目的无法实现。原告认为被告单方面停止招商合作，同时因被告原因致招商商铺被人民法院查封，被告已根本违约，原告有权解除合同，并要求被告按合同约定支付违约金，原告多次向被告催要违约金及员工工资未果，为维护原告合法权益，特起诉至人民法院要求判决如前诉请。 被告华聚升公司辩称：第一、被告在本案中不存在违约事实，合同不能履行是多种原因造成，这些原因在合同签订前已经存在，原告作为受托方缺乏对市场和物业的了解，制定了错误的营销方案，且投入人员不多，故被告无过错；第二、原告所称标的物被查封造成合同不能履行理由不成立，双方签订合同时间为2018年12月11日，合同标的已经在2018年8月被查封，双方在合同签订前原告已经证人知晓物业被查封及经营不善等事实，但原告方认为影响不大，仍继续签订合同，且双方在签订合同时因考虑到这些因素代理费明显高于市场标准，法院的查封是合同不能履行的原因之一，但不是主要原因；第三、原告在合同履行期间存在履行不能的现象，双方合同约定在1年的合作期限内，原告方要求招商超过80%，但原告自合同签订之日起至2019年6月底，仅完成2户出租，完成面积约200平方米，且商铺租赁户签订的合同出租价与合同约定有较大差异，原告私自确定价格损害了被告的合同权益；第四、原告方诉请被告赔偿前期费用与事实不符，因为前期原告方仅投入三个工作人员，所产生的工资和办公费用明显偏高，且合同不能履行是原告的原因造成，不应由被告承担该笔费用。同时原告方所主张的违约金背离了合同的实际损失，即便是被告在合同中存在过错，根据违约金一般不高于实际损失三分之一的原则，原告诉请的违约金过高。综上，被告在合同履行中不存在过错，合同履行不能是原告方策划错误造成，不能由被告承担，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年12月11日，被告华聚升公司（甲方）与原告亿行乐居公司（乙方）签订《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》，委托原告代理招商、运营及销售原告开发的藜峨公园?尚品地产项目1－4层商业约11000平方米，合同第二条约定合作期限为2018年12月11日至2019年10月10日；第三条约定费用负担：在合同签订之日起甲方已全权委托由乙方负责本项目的招商工作，在合同期内，甲方无权干涉乙方的工作开展，乙方自负招商团队的薪资/生活住宿/外出拓客差旅费/二楼洗手间及通道装修费/办公用品费用/招商广告宣传物料制作费用/本项目导视牌设计制作费用由乙方负责（不含一楼酒店大堂装修费）；第四条约定招商政策：1、招商租金定价及免租期一楼：50元－90元/平方米，免租期1－2个月……；第五条约定劳务支付，1、甲方给予乙方11个月租金作为乙方为本项目招商代理佣金，乙方负责承担本协议第三条约定所需支出，3、乙方完成招商面积80%全额支付代理佣金，如达不到80%，则按完成招商比例支付佣金；第八条约定双方违约责任：1、甲方赔偿责任，在本合同期限内甲方单方面无故终止代理合同或违反以上条约的，甲方原因造成乙方无法继续为本项目招商，本项目被迫停止的，甲方须承担责任，甲方必须向乙方赔偿招商范围内11个月租金总和的20%违约金和项目前期营销宣传费用及乙方人员工资及所有开支。2、乙方在本合同期限内单方面无故终止代理合同或违反以上条约，视为违约，乙方必须向甲方赔偿招商范围内11个月租金总和的20%违约金。合同签订后，原告即聘请相关人员开始招商工作，2019年3月12日，原告就前期招商工作向被告进行了汇报，2019年3月14日，原告将物业1楼12、13、14号商铺160.46平方米出租给赵荣梅，租金为30元/平方米/月，2016年5月1日，将1楼24号商铺54.43平方米出租给胡邦伦，租金为14元/平方米/月。截至2019年5月底，原告共支付相关人员工资163385元、各种费用16313元。2019年6月30日，原告在物业办公的所有人员撤离，2019年7月15日，被告向原告发出工作联系函，要求原告在接到函后三日内到被告处协商解除合同相关事宜，逾期视为自动解除合同。截至原告起诉，被告未支付给原告任何费用。 另查明，被告开发的藜峨公园?尚品地产项目地上及地下所有车位；第一层1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-11、1-21、1-22、1-31号商铺；第二层2-01号商铺、2-8-4、2-12-2、2-15-1、2-17-1、2-17-4、3-9-3、3-10-2、3-14-1、3-15-2、3-18-4、4-5-3、4-6-2、4-12-4、4-13-1、4-16-4号住房于2018年8月13日被福泉市人民法院裁定查封，2019年7月，被告将第二层所有商铺以物抵债给贵州靖沣建筑工程有限公司。 上述事实，经双方当事人当庭陈述，并有原告亿行乐居提供的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》、工资表、微信支付明细、福泉市人民法院通知、发票、收据，被告提供的原告招商工作汇报、租赁合同两份、工作联系单在卷佐证，本院予以确认。被告方申请证人姜某出庭作证，证人自述与原、被告法定代表人均系朋友关系，在合同签订之前向原告方介绍了案涉物业需代理招商，且该物业在2018年6月前已被法院查封，双方签订合同时证人未在场，除证人外，被告方并未提供其他证据加以佐证证人所述事实，故本院对证人证言不予采信。 本案的争议焦点为：1、是否解除原、被告双方签订的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》？2、原告要求被告赔偿合同履行过程中支付的员工工资163385元及办公开支16313元是否得到支持？3、原告要求被告支付违约金1046624.04元能否支持？ 本院认为，关于焦点1，原告要求解除与被告签订的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》，被告在原告自行撤离后，要求与原告协商解除合同事宜，应视为被告同意解除合同，本院从其双方自愿，解除原、被告双方签订的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》。关于焦点2，原告在合同履行过程中支付了员工工资163385元、各种费用16313元共179698元，原告认为被告隐瞒合同中商铺被法院查封这一事实存在违约情形，要求被告按合同第八条的约定支付上述费用，本院对藜峨公园?尚品地产项目商铺、车库、住房的查封均经过了房产主管部门的登记，具有公示效力，原告在与被告签订营销代理合同时，有义务核实合同所涉房屋的可能性状况，原告因疏忽而没有核实，属“应当知道而不知道情形”，在合同签订时存在过失情形，且原告在履行合同过程中，出租商铺的租金明显低于双方合同约定的租金，在未与被告协商一致的情形下于2019年6月30日自行撤离，存在一定的违约情形，被告在签订合同时未告知原告合同所涉物业有查封，且合同中第二层所有商铺于2019年7月被被告以物抵债给贵州靖沣建筑工程有限公司，双方签订的合同已不能继续履行，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，根据原、被告的过错，双方对合同履行前期产生的费用按30%：70%比例承担较为适宜，即被告支付原告合同履行前期费用125788.6元（179698元×70%），原告自行承担53909.4元（179698元×30%），对被告辩称不承担前期费用的意见本院不予采纳。关于焦点3，原告要求被告支付违约金1046624.04元，被告辩称原告主张的违约金背离了合同的实际损失，违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。的规定，原告在履行合同过程中的实际损失应为前期履行合同中的支出的工人工资和费用179698元，故本院确定违约金的数额为53909.4元（179698元×30%），根据双方在签订合同及履行合同中的过错，被告应支付原告违约金37736.58元（53909.4元×70%），原告自行承担16172.82元（53909.4元×30%）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州亿行乐居房地产营销策划有限公司与被告贵州华聚升房地产开发有限公司签订的《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》； 二、被告贵州华聚升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告贵州亿行乐居房地产营销策划有限公司前期履行《福泉市藜峨公园?尚品商业地产营销代理合同》产生的费用十二万五千七百八十八元六角（￥125788.6元），支付违约金三万七千七百三十六元五角八分（￥37736.58元）； 三、驳回原告贵州亿行乐居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15837元，减半收取7918.5元，由被告贵州华聚升房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 杨 宗 霏 二〇一九年十二月二十四日 书记员代 洪莉（兼）