福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1925号 原告：李光亮，男，1987年11月5日出生，汉族，住福建省诏安县。 被告：蔡皓，男，1985年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被告：杨艺端，女，1985年1月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 原告李光亮与被告蔡皓、杨艺端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光亮到庭参加诉讼。被告蔡皓、杨艺端经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光亮向本院提出诉讼请求:1.判决解除李光亮与蔡皓、杨艺端于2017年11月28日签订的《房屋买卖合同》。2.判决蔡皓、杨艺端返还李光亮支付的首付款20万元及代为支付的从2017年12月10日起至2019年7月10日止的银行按揭贷款50,949.8元（从2019年7月11日起至实际解除合同之日止每月按2,547.49元向李光亮返还代为支付的银行按揭款）。3.判令蔡皓、杨艺端赔偿李光亮违约金30万元。4.本案受理费由蔡皓、杨艺端负担。事实和理由:2017年11月25日，李光亮与蔡皓、杨艺端签订《房屋买卖合同》约定蔡皓、杨艺端将址在福建省漳州市龙文区水仙大街999号荣昌东方广场2幢2405号的房产（以下称“讼涉房屋”）出售给李光亮，总成交价为75万元。李光亮应于2019年11月28日支付22万元，双方于2017年11月28日前到漳州市公证处办理委托公证，从公证之日起，讼涉房屋由李光亮进行还贷，因蔡皓、杨艺端原因导致无法办理产权过户交易手续的，蔡皓、杨艺端赔偿李光亮30万元违约金。合同签订后，李光亮向蔡皓、杨艺端支付购房款20万元，并于2017年7月10日起代蔡皓、杨艺端向上海浦东发展银行漳州分行支付每月的银行按揭款2547.49元，从2019年4月开始，李光亮无法联系蔡皓、杨艺端办理过户的相关手续，致使李光亮的合同目的无法实现。 为证明上述事实，李光亮提交以下证据：房屋买卖合同、房屋登记信息查询结果证明、收条、银行转账记录、微信聊天记录、照片、邮件，拟证明李光亮向蔡皓、杨艺端购房的情况。 蔡皓、杨艺端未答辩亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，以蔡皓、杨艺端为卖方（甲方），以李光亮为买方（乙方）、漳州兴邦置业有限公司为经纪方（丙方）签订《房屋买卖合同》（编号：0001428）约定（摘要）：李光亮向蔡皓、杨艺端购买讼涉房屋，面积79.3平方米，成交价为75万元。本协议签订是李光亮支付购房定金2万元。李光亮于2017年11月28日前支付22万元（含定金）。自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，已付定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达，因此而产生的责任由提供地址方自行承担）。十六条备注：①签本协议至二手产权办理完毕止若需甲方相关产权人出面签字并提供相关材料的，蔡皓、杨艺端在收到李光亮通知之日起10个工作日无条件配合，否则视为违约。②公证之日起，蔡皓、杨艺端名下本套房产由李光亮负责还贷，解押由李光亮负责。③签本协议起，若因蔡皓、杨艺端问题造成本套房产无法办理产权过户等相关手续的（含蔡皓、杨艺端中途不卖）蔡皓、杨艺端需赔偿李光亮30万元。④李光亮有权指定第三方作为产权受让人为公证委托人。⑤预留金于过户二手产权当日退还给蔡皓、杨艺端。⑥蔡皓、杨艺端同意李光亮等满2年再过户本套房产等内容。协议签订当日，李光亮支付蔡皓定金2万元。2017年11月28日，李光亮支付蔡皓购房款20万元。蔡皓向李光亮分别出具收条。蔡皓、杨艺端将讼涉房屋交付给李光亮使用。2017年12月9日起，李光亮替蔡皓、杨艺端支付讼涉房屋的按揭贷款，截止至2019年12月9日共计付63,687.25元（2,547.49×25）。2019年4月起，李光亮无法联系蔡皓、杨艺端，2019年9月27日，李光亮向杨艺端、蔡皓发函要求协商解押事宜，蔡皓、杨艺端未予答复。至2019年12月23日庭审结束前，蔡皓、杨艺端未能协助李光亮办理讼涉房屋解押事宜。2019年7月18日，李光亮向本院申请诉前调解，请求解除其与蔡皓、杨艺端签订的《房屋买卖合同》。 本院认为，李光亮与蔡皓、杨艺端签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。2019年4月起，李光亮无法联系蔡皓、杨艺端，杨艺端、蔡皓未能协助李光亮办理讼涉房屋解押事宜致使讼涉房屋无法办理产权转移登记手续，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；故李光亮请求解除其与蔡皓、杨艺端签订的《房屋买卖合同》本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故李光亮请求蔡皓、杨艺端返还其支付的首付款及其代垫的银行按揭款共计263,687.25元，本院予以支持；合同解除后，李光亮应将讼涉房屋交付给蔡皓、杨艺端。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。根据双方约定因蔡皓、杨艺端原因造成讼涉房屋无法办理产权过户等相关交易手续的，蔡皓、杨艺端应赔偿李光亮30万元，双方约定的违约金过高，本院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本院将上述违约金调整为15万元。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案蔡皓、杨艺端经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除李光亮与蔡皓、杨艺端于2017年11月25日签订的《房屋买卖合同》； 二、蔡皓、杨艺端应于本判决生效之日起10日内返还李光亮购房款及代付按揭款共计263,687.25元。 三、蔡皓、杨艺端应于本判决生效之日起10日内支付李光亮违约金15万元。 四、李光亮应于本判决生效之日起10日内将址在福建省漳州市龙文区水仙大街999号荣昌东方广场2幢2405号的房产交付给蔡皓、杨艺端。 五、驳回李光亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,300元，由蔡皓、杨艺端负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  魏雅蓉 郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。