黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0281民初5329号原告：讷河市国土资源局，住所地黑龙江省齐齐哈尔市讷河市讷河镇兴业路52号，统一社会信用代码112302810017133607。法定代表人：付克玲，该局局长。委托诉讼代理人：刘峰，黑龙江肖义良律师事务所律师。被告：泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司，住所地泰来县泰来镇先锋街一委，统一社会信用代码9123022466902221XW。法定代表人：张险峰，该公司经理。委托诉讼代理人：臧庆玲，黑龙江东滢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤芝，黑龙江东滢律师事务所律师。原告讷河市国土资源局（以下简称国土局）诉被告泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兴达公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员郭海波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国土局委托诉讼代理人刘峰、被告鑫兴达公司委托诉讼代理人臧庆玲、李凤芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国土局向本院提出诉讼请求：1、要求鑫兴达公司补缴土地出让金435.16万元，并自2018年8月23日起至实际给付之日止，按日千分之二标准计算支付违约金至实际给付之日止；2、鑫兴达公司承担诉讼费用。事实与理由：2010年11月2日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），鑫兴达公司受让讷河市讷河镇城南新区64,135.70平方米，开发翠湖名苑小区项目。该工程原规划容积率为2.37，新规划容积率为2.89。根据相关规定，被告应补缴土地出让金额为人民币1335.16万元。原告已向法院起诉，要求被告给付其中的900万元土地出让金，人民法院已支持了原告的诉讼请求。现原告诉至人民法院，要求被告给付剩余的435.16万元土地出让金及逾期违约金。鑫兴达公司辩称，针对原告为能在讷河法院起诉，将整个数额分成两段起诉的方式来达到在讷河法院起诉的做法，被告认为国土局以土地评估报告为根据，要求鑫兴达公司补缴土地出让金的主张不能成立。1、国土局违约收回5,146.7平方米已竞拍出让的土地，拒不退还该部分土地出让金；2、2010年10月28日第30次和2011年8月20日第27次讷河市人民政府市长办公会议纪要（以下简称会议纪要）证明是由于讷河市市政府工作失误，要求公司退回5,146.7平方米已出让土地。市政府在会议纪要中承诺，对公司变更规划并免收相关费用作为补偿，公司也同意市政府补偿的事项，并早已完成了项目建设，土地局现以增加容积率为由提出补缴出让金，不符合法律规定；3、补缴土地出让金必须是开发方申请增加容积率，政府批准增加，然后应对增加的容积率补缴土地出让金。没有经过申请擅自增加容积率，政府要对其进行处罚的同时，对不能拆除的增加容积率的建筑补缴土地出让金；4、国土局主张以土地估价报告为根据，证明公司应补缴土地出让金。因土地估价报告是国土局自己委托事务所做出的，依据的是有争议的、正在发生的行政行为，不能成立；5、国土局主张2份土地出让合同均有效，第2份是第1份合同的补充，并以此主张权利，依法不予支持。即1、程序存在问题2、起诉所主张的事实和证据存在问题3、违约金的主张无事实根据和法律根据4、评估报告程序违法且报告所依据的事实不存在，以此评估报告不能作为认定案件事实的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中进行了证据交换和质证，认定如下：对原告提交的证据一、国有建设用地使用权出让合同两份。证明被告实际受让的土地是58989.28平方米容积率是2.43，迟延履行违约金是日千分之二，该合同同时约定如果容积率有改变按照改变后的容积率交纳土地出让金和迟延履行违约金。被告对于原告要证明的观点有异议，真实性没异议。1、异议内容是2009年12月订的合同写的是出让土地64000多平，由于政府规划失误、错误，导致以出让的土地又收回5000多平，已收取的出让金不退还，于2010年11月2日重新签订了土地出让合同，出让土地面积为58989.20平，这证明2009年的出让合同已作废。2、原告主张违约金以日千分之二计算违约金，2010年11月2日重新签订了土地出让合同，由于土地出让金已全部交付，所以不存在逾期交纳土地出让金的问题，更不存在违约金的问题。因被告对该证据的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。对原告出示的证据二，土地评估技术报告，证明原规划容积率是2.37，新规划容积率是2.89，应补缴出让金总款1335.16万元。2.37的容积率是没有将地下建筑计算在内，所以原土地签订的出让合同中标注的容积率是2.43，该容积率是将地下建筑部分计算在内的结果，2.37和2.89均不包括地下建筑。被告对土地评估技术报告真实性没有异议，对证明的问题有异议。1、评估报告程序违法，是原告单方面委托评估机构做出的，完全剥夺了被告应享有的合法权益，按法律规定程序违法形成的书证不能作为证据。2、评估报告所依据的事实不存在，如容积率2.37按合同规定允许的建筑面积与双方订立的合同相悖。3、评估报告依据的相关文件是双方订立合同之后才有的，故评估报告存在多项实质性问题。本院认为讷河市国土资源局依据新规划及被告实际建设的工程竣工面积，委托有资质的评估部门对规划变更后的土地出让金进行评估，属于履行正常职能，故本院对该证据予以采信。对原告提交的证据三、民事判决书两份，证明的是被告欠缴的1335.16万元土地出让金及迟延违约金其中的900万元，原告向人民法院起诉后以获得人民法院的支持判决已生效。被告对判决真实性没异议，对证明的问题提出如下异议。人民法院做出判决后，被告依照法律规定在省高院提出再审，现省高院已受理被告再审案件，已确定在本月23日在省高院开听证会，所以此案的审理目前不能以原告提出的判决为依据。本院认为该证据系生效法律文书，且与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。对被告出示的证据一、被告拍得土地时订立的土地出让合同。证明被告取得出让土地64135.7平米。合同真实性没有异议，但合同中的面积已经变更，变更为58989.28平方米。该证据本院已做认证，不再重复。对被告出示的证据二、缴纳土地转让金收据5张。证明已经按竞拍取得建设用土地64135.7平米，缴纳了全部土地出让金5900万元。原告对证据真实性没异议，对证明的问题有异议，竞拍的土地经双方协商后已经变更为58989.28平方米，土地出让金是5900万元不变，双方已签字认可。交的5900万出让金是针对64000多平转让的土地而交的出让金。交此出让金时政府还没有收回五千多平米的土地。因原告对该证据无异议，本院对该证据予以确认。对被告出示的证据三、缴纳税票据1张。证明被告缴纳了64135.7平米的转让金5900万元为计税金额，又缴纳了295万元的税金。原告质证意见为按变更后的合同面积是58989.28平方米，土地出让金仍为5900万元，并缴纳税金是被告应尽的义务。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。对被告出示的证据四、讷河市政府在2010年10月28日第30次市长办公室会议纪要。证明1、被告竞拍的土地减少了五千多平米；2、政府决定给予补偿：免收项目行政事业性收费、城市建设配套费和建筑水费；办理项目建设手续时涉及有关部门的收费按下限收取。原告的质证意见为：讷河市政府为了给予被告更多的优惠政策，只是免收了规划范围内的建筑的各项行政事业性收费，没有免除法律规定的应缴的土地出让金，而且减少五千余平方米的土地只是给予相应的免去行政事业性收费的一个理由。因该证据系市政府文件，本院对该证据予以确认。对被告出示的证据五、土地减少了五千多平米后于2010年11月2日重新签订的土地出让合同。证明1、转让土地58989.20平米，建筑面积为143761平米，容积率2.43。2、因土地转让金已全部交付，故未约定违约金。3、收回的已出让土地未退还已收取的出让金。原告质证意见为：被告交纳的土地出让金只是按照原容积率交纳的原建筑面积为143761平方米，不算地下室容积率应当是2.37，实际的建筑面积是170446.20平方米容积率是2.89。原告催缴的是超出的部分应补缴的土地出让金，是符合合同约定和2006年国务院100号文件的规定。该证据本院已做认证，不再重复。对被告出示的证据六、讷河市政府2011年8月20日第27次市长办公室会议纪要。证明因被告竞拍所得地块的面积与实际所得的面积不符，原设计由规划部门进行相应的调整，原则同意规划部门在经过日照分析确保符合规范的前提下调整翠湖名苑小区项目详细设计；翠湖名苑小区项目详细设计的调整以规划局的规划图为准。是政府调整规划，政府调整的规划就等于原规划，与当事人变更规划有实质区别。原告质证意见为关于第27号会议纪要，因该“会议纪要”与政府存档的会议纪要明显不一致，而且里面有错别字问题，该会议纪要已经交纪检委查处，宋市长在讷河市司法局召开的由本案代理人汇报的案件，宋市长已责令公安局进行查处，讷河市市委市政府对该份“会议纪要”均不认可，另外改变规划是建成后必须按规划文件报批各项办理产权证的文件。虽然讷河政府相关部门对超建部分进行了重新规划，但不是被告拒交超容积率应补缴土地出让金的理由。本院认为被告的质证观点成立，政府相关部门对超建部分进行了重新规划，不是被告不交超容积率应补缴土地出让金的理由，故对被告要证明的观点不予采纳。对被告出示的证据七、五千多平米土地后调整的规划图。1、规划局因收回了已出让的五千多平米土地后调整的规划，2、被告按规划图进行的开发建设，3、不属应补缴土地出让金的范围。原告质证意见为：讷河规划局虽然调整了规划图，但土地出让合同没有变，而且该土地现在被告也实际使用，这是讷河市政府当时为了给被告更多的优惠条件。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告出示的证据八、建设用地规划许可证、建筑工程及工程竣工验收备案证书等等，证明的问题是证明被告实施的工程行为有根据，不属于应补缴土地出让金的范围。原告对证据的真实性没异议，证明问题有异议，按照土地出让合同的约定和国务院的规定，本案是必须补缴出让金的。因原告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。通过对证据的认证，本院查明的事实如下：2009年12月14日，原、被告签订出让合同。鑫兴达公司受让讷河市讷河镇城南新区土地64,135.70平方米，缴纳土地出让金5,900万元及税金295万元，开发翠湖名苑小区项目，规划指标：用地面积58,989.28平方米，容积率不低于1.62。合同第30条约定，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2‰向出让人缴纳违约金。2010年10月28日第30次《会议纪要》记载：会议对翠湖名苑小区有关建设问题进行了研究。会议认为，2009年，我市原体育场用地通过竞价拍卖形式被鑫兴达公司竞得，土地面积为64,135.7平方米，2010年经市规划局勘查退红线后，认定规划用地面积实为58,989平方米，较原拍卖土地出让面积减少5,146.7平方米，退红线减少的土地面积属公共用地，政府应给予补偿。会议决定：一、免收项目行政事业性收费、城市建设配套费和建筑水费。二、办理项目建设手续时涉及有关部门的收费按下限收取。2010年11月2日，原、被告再次签订出让合同，用地面积58,989.28平方米，规划指标：用地面积58,989.28平方米，容积率2.43，建筑总面积143,761.00平方米。与2009年12月14日签订的出让合同第35条均约定建筑容积率高于合同约定最高标准的，出让人有权要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。2018年11月2日，哈尔滨市远东土地估价规划事务所作出（哈尔滨市）远东（2018）（估）字第224号土地估价报告，报告载明：根据鑫兴达公司《国有建设用地使用权出让合同》、《翠湖名苑规划图》委托土地估价函的规定，新规划与原规划发生变化：鑫兴达公司建筑所用土地面积58,989.28平方米没有发生变化，容积率由2.37变化为2.89，增加了0.52，建筑面积由140,061.00平方米变化为170,446.20平方米，增加了30385.2平方米。估价结果应当补缴地价款总额1,335.16万元。另，2018年原告诉至本院要求被告给付案涉地价款中的900万元，本院以（2018）黑0281民初4919号民事判决书支持了原告的诉讼请求，被告不服提起上诉，齐齐哈尔市中级人民法院以（2019）黑02民终1206号民事判决书变更了一审判决：变更讷河市人民法院（2018）黑0281民初4919号民事判决为:由被告泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司于本判决生效后3日内给付原告讷河市国土资源局土地出让金9，000，000.00元及违约金（以9，000，000.00元为基数，自2018年8月24日起至实际给付之日止，按日千分之一标准计算）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第五条规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地的出让金的，应予支持。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。该通知为行政法规，本案应当按照该规定处理。本案中，《出让合同》不违反法律或者行政法规效力性强制性规定，合法有效。鑫兴达公司应当按照合同约定，足额给付土地出让金。鑫兴达公司逾期无正当理由拒不补缴土地出让金，应当支付违约金，依据国办发（2006）100号通知中的违约金标准即日1‰计算。综上所述，本院对原告的要求鑫兴达公司应当继续补缴土地出让金435.16万元的请求予以支持。对原告要求的违约金按1‰标准从自2018年8月24日起至实际给付之日止予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：由被告泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司于本判决生效后3日内给付原告讷河市国土资源局土地出让金435.16万元及违约金（以435.16万元为基数，自2018年8月24日起至实际给付之日止，按日千分之一标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,800元，由被告泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  郭海波二〇一九年十二月二十七日书记员  李花卉