云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2823民初980号原告：中国农业银行股份有限公司勐腊县支行，住所地云南省勐腊县新城雨林大道。负责人：管志军，职务行长。委托诉讼代理人：杨海芬，女，中国农业银行股份有限公司勐腊县支行职工。特别授权代理。委托诉讼代理人：李晓华，男，中国农业银行股份有限公司勐腊县支行职工。特别授权代理。被告：依为甩，女，1983年4月2日出生，傣族，住勐腊县。委托诉讼代理人：岩利，男，住勐腊县，由勐腊县勐腊镇曼庄村民委员会推荐。特别授权代理。被告：岩温叫，男，1973年3月5日出生，傣族，住勐腊县文化体育局宿舍区。委托诉讼代理人：安飘，男，住勐腊县，由勐腊县勐腊镇景岗社区居民委员会推荐。一般授权代理。被告：西双版纳祥贸房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市。法定代表人：王建虎。原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行（以下简称农行勐腊支行）与被告依为甩、岩温叫、西双版纳祥贸房地产开发有限公司（以下简称祥贸房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后依法适用简易程序，2019年8月26日依法转为普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告农行勐腊支行委托诉讼代理人杨海芬、李晓华、被告依为甩委托诉讼代理人岩利、被告岩温叫及其委托诉讼代理人安飘到庭参加诉讼，被告祥贸房地产经本院依法公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行勐腊支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告依为甩向原告偿还借款本金62392.14元及利息1455.27元、罚息46.68元、复利29.74元、提前还贷利息166.73元（利息暂计算至2019年6月27日），自2019年6月28日起之后的利息按照《个人购房担保借款合同》约定计收逾期利息，并对应付未付利息计收复利等，直至贷款本息清偿之日止；以上合计64090.56元；2.判令被告岩温叫、祥贸房地产对上述款项承担连带清偿责任；3.判令原告对被告依为甩提供的抵押财产享有优先受偿权；4.判令三被告连带向原告支付为实现债权所支出的律师代理费2300元；5.由三被告承担本案案件受理费。事实和理由：2010年8月13日，被告依为甩向被告祥贸房地产购买了位于勐腊县鑫筑华凤府第1幢第1单元3-309号房产。2010年11月8日，被告依为甩向原告提出一手房按揭贷款申请87000元。2010年11月24日，原告与借款人（抵押人）被告依为甩、保证人被告祥贸房地产签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：530220100081985），合同约定：借款金额为87000元，借款用途为购房，贷款期限为240个月（即自2010年12月3日至2030年12月2日止），借款执行利率为5.219%，逾期执行利率为7.8285%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月（还款日：3日）。2010年12月3日原告将87000元借款发放至被告依为甩指定账户（户名：西双版纳祥贸房地产开发有限公司，账号：24×××72）。为了保证合同的履行，被告依为甩向原告出具了《同意抵押承诺书》，自愿用其购买的上述房产进行抵押；被告岩温叫向原告出具了《还款承诺书》，承诺对被告依为甩的借款承担共同连带还款责任；被告祥贸房地产向原告出具了《个人购房贷款推荐保证书》，明确约定了在被告依为甩取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续二年内，由被告祥贸房地产为被告依为甩借款提供阶段性保证担保，承担连带保证责任。合同签订后，原告按照被告的申请如期、足额向被告发放了借款87000元，但被告却未按照合同约定偿还借款本息，经原告多次催告，被告均拒不还款。综上所述，被告恶意逃避原告债务的行为，已严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告特向法院起诉。诉讼过程中，2019年11月11日原告已扣收被告依为甩295.67元本金、180.28元利息、17.6元罚息、10.83元复利。被告依为甩答辩称，对贷款和利息均无异议，但认为其不应承担律师费。被告依为甩由于其案件较多，房子已经转卖并且被勐腊县人民法院执行局查封，要实现原告主张的请求很困难，故被告依为甩愿意把之前未偿还的钱补齐，每月继续按照合同履行偿款责任。被告岩温叫答辩称，对原告主张的第1、2、3项诉讼请求没有异议，但关于律师费的主张没有法律依据，并且原告律师没有出庭，因此被告岩温叫不应承担律师费。被告岩温叫表示应在房子变卖后，三被告对剩余债务承担连带清偿责任。被告祥贸房地产未作答辩。原告农行勐腊县支行为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：营业执照、第三被告工商信息各1份、身份证复印件2份、商品房购销合同1份、云南省收款专用发票3张、个人购房贷款推荐保证书、中国农业银行个人住房贷款申请表、还款承诺书、同意抵押承诺书、贷款审批通知书、个人购房担保借款合同、个人（法人按揭）贷款发放通知单、中国农业银行个人借款凭证、勐腊县支行个人贷款拟诉讼清单、中国农业银行贷款还款试算信息各1份，被告依为甩、岩温叫对其真实性、合法性均无异议，可证实被告依为甩因购买勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋向原告借款87000元并签订同意抵押承诺书，被告岩温叫对该借款提供保证担保、被告祥贸房地产对该借款提供阶段性保证担保以及截止2019年6月27日被告依为甩尚欠原告借款本金62392.14元及利息1455.27元、罚息46.68元、复利29.74元、提前还贷利息166.73元的事实，本院予以采信。原告农行勐腊县支行提交的证据委托代理协议（主诉案件）1份，本院认为，仅可证实原告因诉讼曾委托代理律师，诉讼过程中，原告撤回了律师李艳的代理权且尚未支付律师费，不能证明原告欲证明的内容，本院不予采信；原告农行勐腊支行提交的证据房地产抵押登记申请表、不动产登记证明，可证实2017年1月21日被告依为甩将登记在其名下的位于勐腊县（原房产证号：20××17）房屋所有权向原告提供抵押担保，并办理了房产抵押登记手续，本院予以采信。被告祥贸房地产未发表质证意见。被告依为甩、岩温叫、祥贸房地产未向本院提交证据。本院经庭审确认如下法律事实：2009年8月22日，依为甩与祥贸房地产签订《商品房购销合同》，依为甩以125000元的价格向祥贸房地产购买位于勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋。2010年11月1日，祥贸房地产向农行勐腊支行出具一份《个人购房贷款推荐保证书》，推荐购房人依为甩向农行勐腊支行申请个人住房贷款，贷款金额为87000元，并保证祥贸房地产在该贷款办理完正式抵押登记手续前提供阶段性担保，若借款人不能按借款合同约定归还贷款本息时，承担偿还本息连带责任，贷款人可以直接从祥贸房地产账户上扣收。阶段性担保期间为贷款发放之日起至办妥产权抵押登记手续止。2010年11月8日，依为甩向农行勐腊支行出具同意抵押承诺书，承诺将其购买的勐腊县鑫筑华府的房地产（购房合同编号ＨＦ1-1-30X）作为抵押物为其向农行勐腊支行借款所产生的债务提供担保。同日，岩温叫作为承诺人向农行勐腊支行出具一份《还款承诺书》承诺对借款人依为甩申请的87000元贷款承担共同还款责任，若借款人不能按合同约定还款，承诺人将承担连带还款责任。2010年11月24日，依为甩以借款人和抵押人身份与贷款人农行勐腊支行、保证人祥贸房地产签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为87000元，借款人用该款购买位于勐腊县鑫筑华府购房价格为125000元的一套住房；借款期限2010年11月24日起至2030年11月23日，共计240个月，浮动利率为在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%确定执行年利率。借款担保由依为甩提供抵押担保，抵押物为勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋，祥贸房地产提供连带保证及阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。通用条款约定，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人发生未足额偿还借款本息超过90天、抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分等情形，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、保证人、抵押人全额赔偿。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款合同还约定了其他事项。2010年12月3日，农行勐腊支行向依为甩指定账户发放了贷款87000元并生成个人（法人按揭）贷款发放通知单，确定正常执行利率为5.219%，逾期执行利率7.8285%。2017年1月21日依为甩将登记在其名下的勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋（构筑物）所有权办理了抵押登记，抵押权人为农行勐腊支行，担保债权数额为87000元，担保期限为2010年12月3日起至2030年12月2日止。截至2019年6月27日，依为甩尚未偿还借款本金62392.14元、利息1455.27元、罚息46.68元、复利29.74元、提前还息166.73元。因依为甩未按照合同约定偿还借款本息，农行勐腊支行于2019年7月11日诉至本院。另查明，2019年11月11日中国农业银行股份有限公司勐腊县支行已扣收依为甩295.67元本金、180.28元利息、17.6元罚息、10.83元复利。本院认为，本案系借款人向金融机构借款，到期未返还借款和支付利息所引发的纠纷，属于金融借款合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告依为甩向原告贷款用于购买被告祥贸房地产开发的房屋。原告与被告依为甩、祥贸房地产三方签订的《个人购房担保借款合同》中约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、保证人、抵押人全额赔偿。结合本案认定事实与庭审陈述，被告依为甩未能按照与原告约定的方式偿还本息,原告有权依照约定提前向被告依为甩收回借款并主张相关利息。原告主张被告依为甩偿还借款本金62392.14元及利息1455.27元、罚息46.68元、复利29.74元、提前还贷利息166.73元，共计64090.56元，因原告于2019年11月11日已扣收被告依为甩295.67元本金、180.28元利息、17.6元罚息、10.83元复利，故本院予以支持被告依为甩偿还借款本金62096.47元、利息1274.99元、罚息29.08元、复利18.91元、提前还贷利息166.73元，借款本息共计63586.18元，并按合同约定的计息方式支付借款本金62392.14元自2019年6月28日至2019年11月11日的逾期利息及应收未付利息的复利和罚息以及以借款本金62096.47元自2019年11月12日至清偿之日止的逾期利息及应收未付利息的复利和罚息。被告岩温叫向原告出具还款承诺书,其关于当被告依为甩不能按合同约定还款时,由其承担连带还款责任的意思表示,构成被告岩温叫对本案中被告依为甩向原告借款的连带保证,因原告向本院提起诉讼时仍在保证期间内,故原告要求被告岩温叫承担保证责任有事实及法律依据,本院予以支持。因被告依为甩已用登记在其名下位于勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋（房产证号：20××17）提供抵押担保并设立抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权。”的规定,原告应当先就抵押房产实现其债权，对该担保不足的部分,由被告岩温叫承担保证责任,即承担连带偿还责任。被告岩温叫承担保证责任后,有权向被告依为甩追偿。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，涉案《个人购房担保借款合同》中约定被告祥贸房地产对87000元借款本息提供阶段性保证，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告取得勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋（房产证号：20××17）后于2017年1月21日办理抵押登记，故原告与被告祥贸房地产约定的保证期间已届满，原告未在约定的保证期间内要求被告祥贸房地产承担保证责任的，被告祥贸房地产不再对该借款本息承担保证责任。故对于原告主张被告祥贸房地产对借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”的规定，被告依为甩作为抵押人向原告出具同意抵押承诺书，2017年1月21日并对其提供的抵押物位于勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋进行了抵押登记，抵押权合法有效，原告对被告依为甩提供的抵押物享有优先受偿权，故对原告要求在处理抵押物房屋时原告享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。因本案中原告曾与云南律政律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》委托该所律师进行诉讼，但诉讼过程中撤回了对律师李艳的代理权利，本案律师费的数额存在不确定性且未实际支付，故对于原告要求三被告连带向原告支付为实现债权所支出的律师代理费2300元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告依为甩于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行偿还借款本金62096.47元和利息1489.71元，合计63586.18元，并按合同约定的计息方式支付借款本金62392.14元自2019年6月28日至2019年11月11日的逾期利息及应收未付利息的复利和罚息以及以借款本金62096.47元自2019年11月12日至清偿之日止的逾期利息及应收未付利息的复利和罚息；二、被告岩温叫对被告依为甩提供的抵押物实现债权后的不足部分向原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行承担连带偿还责任。被告岩温叫承担保证责任后,有权向被告依为甩追偿；三、被告依为甩在其提供的抵押物位于勐腊县鑫筑华府1幢309号房屋（房产证号：20××17）的房屋价值范围内对第一项判决义务承担抵押担保责任，原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行有权就该抵押物折价或变卖、拍卖该房屋所得价款优先受偿;四、驳回原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行负担62元，被告依为甩负担1398元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  玉金罕人民陪审员  张贤忠人民陪审员  龚敬平二〇一九年十二月十二日书 记 员  周 斌