四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4688号 上诉人（原审被告）：南充光大农业发展有限公司，住所地四川省西充县多扶镇太极路。 法定代表人：李元，董事长。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西充县食品商会，住所地四川省西充县常林乡环城大道。 负责人：杨钦，会长。 委托诉讼代理人：冯荣书，南充市德盛法律服务所法律工作者。 上诉人南充光大农业发展有限公司（下称光大公司）因与被上诉人西充县食品商会（下称食品商会）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初2228号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 光大公司上诉请求：撤销原判，改判驳回食品商会全部诉讼请求；一、二审案件受理费由食品商会承担。事实及理由：一审以光大公司“在签订租赁合同时未明确告知已与国土部门签订了回收协议，应承担相应法律责任”为由，认为“对食品商会租赁后道路硬化产生费用195,000元的损失，光大农业公司应承担”，上述认定内容与事实不符，且适用法律错误。第一，诉讼前，因食品商会未支付租金，光大公司起诉要求解除《房屋租赁合同》。南充市中级人民法院以（2019）川13民终136号民事判决书认定因食品商会未按约支付租金，《房屋租赁合同》未生效。导致《房屋租赁合同》未生效的缔约过失责任在食品商会，导致《房屋租赁合同》未能继续实际履行的责任也在于西充食品商会，而非光大公司。第二，当事人签订合同时无法面面俱到，只需对合同提前终止的情形和处理作出约定即可。《房屋租赁合同》明确约定“租期未届满，如因政府因素不能继续租赁，如政府回购拍卖，合同自然终止，不作为甲方违约。甲方退还乙方不能租用期的租金”，表明光大公司已经告知食品商会在租赁期内可能会因政府拍卖无法履行，并对合同终止的处理方式做出约定。第三，即使食品商会实际投资修建道路，但承租人未经出租人同意，因扩建发生的费用，应由承租人自行负担。综上，请求依法改判。 被上诉人食品商会答辩称，食品商会是为县域食品企业服务的地方性行业组织，现有会员企业100余户，由于历史原因，一直没有固定仓储场所，只能租赁房屋储存商品。光大公司为冲抵与案外人邓小云的债务，将厂房出租给邓小云使用，约定年租金31万元，合同截止期为2017年9月30日，租赁期间光大公司每年向邓小云给付3万元房屋维修费用。2016年10月24日，光大公司隐瞒厂房已被征收的事实与食品商会及原房屋承租人邓小云签订了《房屋租货合同》，由于租赁房屋漏雨、墙壁倒塌、门窗损坏，给食品商会储存商品造成困难，所储商品出现不同程度的损失。食品商会为了确保仓储安全，按照租赁合同“乙方如需在空地上搭棚，甲方不干预”之约定，先后耗资近200万元在空地上修建了8米宽道路近1公里、钢结构彩钢1000多平方米，并对光大公司出租的旧厂房屋顶、墙壁、门窗加以维修，进行隔断，新安卷帘门数十道，花费数十万元。2018年8月，光大公司起诉要求食品商会给付租金后，至2019年6月17日，食品商会才知晓光大公司早已于2016年5月9日与原西充县国土局签订了“国有土地使用权收回补偿协议”，光大公司所出租的旧厂房及场地早已不属于其所有，然而光大公司隐瞒了该事实。食品商会基于信任，新建了道路、钢结构彩钢，并维修旧厂房，产生经济损失125万元，且若不修建道路则无法使用租赁场地。本案中，由于光大公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，致使食品商会租赁房屋后投入大量财力，造成了直接和间接经济损失，光大公司依法应予赔偿。此外，未缴纳租金的原因不在于食品商会，而系光大公司造成。一是光大公司在拆除机械设备时因氧焊机操作不当引起火灾，因消防用水导致食品商会的商品被毁损，二是租赁房的补漏迟迟不予处理。南充市中级人民法院（2019）川13民终136号另案中，认定导致合同未生效的责任在食品商会与事实不符，食品商会已就该案提出再审申请。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 食品商会向一审起诉请求：要求光大公司赔偿食品商会维修厂房费用、道路建造费用、新增房屋建造费用等合计95万元，并承担本案诉讼费用。 一审查明的事实，2016年10月24日，出租人光大公司（甲方）、承租人食品商会（乙方）、原承租人邓小云（丙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为“甲方出租给乙方的位置为原光大公司厂区内车间、厂房，甲方以现状出租给乙方，租期从2017年10月1日至2020年9月30日止，年租金38万元，先交租金后入住，每年一次性支付，第二年、第三年以此类推提前支付。乙方租赁房屋用途为仓储，若改变用途应书面报告甲方同意。甲方西边和北边的老旧房子，乙方自行负责维修，并负责一切安全责任。租期未届满，如因政府因素不能继续租赁，如政府回购拍卖，合同自然终止，不作为甲方违约，甲方退还乙方不能适用期的租金。甲方于2016年9月22日与邓小云签订的房屋租赁合同到期自然终止，邓小云不再续租。乙方如要在空地（除前面大坝）上搭棚，甲方不干预，一切由乙方自负。乙方享有优先续租权。交清一年租金后合同生效。”合同签订后，食品商会未缴纳第一年租金即开始租赁经营，并提供了同年11月20日食品商会与**签订的《道路维修承包协议》，该协议约定：对光大公司厂区内道路进行维修、维护、道路硬化需承重40吨汽车碾压，砼厚度25cm，宽8m，单价650元/㎡等。同年12月31日，**出具收条载明：收到食品商会道路硬化承包款195,000元。同时提供了安装费用34,800元的收条，以及厂区维修费399,700元、修建彩钢棚413,000元、安装卷闸门43,200元、租房隔断31,030元，维修杂工、杂货计118,690元、生活5,600元、律师调查证据费用10,000元、相关案件上诉费7,851元等票据，以上合计1,258,861元，上述票据均以“收条”形式出现。 2010年9月20日，西充县人民政府印发“西府发（2010）162号《西充县工业企业搬迁入园办法》”，鼓励城市规划区内的工业企业搬迁进入多扶工业集中区，搬迁企业原用地由国土局按照原批准用途、性质由评估机构评估后收回。原址土地改变用途后的出让收入上缴财政，政府在扣除各项成本费用后，区别划拨土地、出让土地，分别将土地出让净收益70%或90%作为政府专项扶持资金，用于支持搬迁入园企业的搬迁、改造、发展。2012年11月20日县政府常务会议决定，原则同意光大公司搬迁入园。2015年至2016年期间，对光大公司原址构建筑物进行锁定，委托评估机构对其土地、房屋、构筑物、不可移动设备评估后，审议决定回收总金额为19,239,352元。2016年5月9日，国土部门与光大公司签订《国有土地使用权收回补偿协议》，约定拟收回该宗土地及地上构建筑物补偿价19,239,352元，并约定在该宗土地拍卖成交并收到全部土地出让价款后30日内一次性向光大公司付清全部补偿费用。2018年12月5日，光大公司老厂区土地拍卖方案提请政府审议通过，该宗土地实施公开拍卖，四川宇恒房地产开发有限公司以3,136万元价格竞得。 2018年8月29日，光大公司提起诉讼，要求解除与食品商会于2016年10月24日签订的租赁合同，要求食品商会支付租金38万元及违约金，并要求食品商会于2018年9月30日前腾退租赁标的物。原审法院于2018年11月6日作出（2018）川1325民初2807号民事判决，判决解除双方2016年10月24日签订的《房屋租赁合同》、食品商会在判决生效一个月内将租赁标的物交付光大公司、由食品商会从2017年10月1日起至腾房之日止按38万元/年标准给付光大公司租赁费、食品商会给付光大公司违约金38,000元。2019年1月29日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民中136号民事判决，认定：案涉租赁合同约定应于2017年9月20日前一次性支付当期一年租金，交清一年租金后生效，因食品商会未缴清一年房租，该合同成立，但不发生效力。二审改判由食品商会以38万元为基数从2017年10月1日起至腾房之日止支付房屋占有使用费用。 原审另查明，租赁标的物已于2019年3月注销了物权登记。 原审认为，案涉房屋租赁合同系光大公司、食品商会、原承租人邓小云三方订立。合同约定食品商会应在2017年9月20日前一次性支付当期一年度租金，且明确约定在光大公司、食品商会签字、盖印交清一年租金后生效。而食品商会未履行其义务，为此，南充市中级人民法院以（2019）川13民终136号民事判决书认定《房屋租赁合同》成立，但不发生效力。2016年5月9日，原西充县国土局与光大公司签订《国有土地使用权收回补偿协议》，拟收回该宗土地及地上构建筑屋，事隔四个月后，光大公司又与食品商会签订《房屋租赁合同》，约定将拟收回的土地及地上构建筑物出租给食品商会，在签订租赁合同时未明确告知就出租标的物已与国土部门签订了回收协议，应承担相应的法律责任。对食品商会租赁后道路硬化产生费用195,000元的损失，光大公司应承担。南充市中级人民法院（2019）川13民终136号民事判决载明：光大公司对租赁物享有占有、使用、处分、收益的所有权的完整全能。2019年3月光大公司注销了案涉标的物物权登记。租赁合同约定现状出租，房屋维修责任由食品商会负责，若在空坝搭棚，光大公司不干预，一切由食品商会自负。食品商会诉请支付房屋维修、搭棚等损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、光大公司在判决生效后十日内赔偿食品商会道路硬化损失195,000元；二、驳回食品商会的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，由光大公司负担。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，本案中，光大公司已于2016年5月与相关国土管理部门签订了“国有土地使用权收回补偿协议”，此后即2016年10月又与食品商会签订租期三年的房屋租赁合同，光大公司未明确告知承租方其已与国土部门签订土地使用权收回补偿协议的事实，且明知可能因此对承租人的利益造成损害，而后与承租人签订了较长租期的租赁合同，光大公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当对食品商会造成的损失承担赔偿责任。签订租赁合同后，食品商会因仓储商品需要，投资修建连接租赁场地的道路，并对租赁房屋进行维修等，虽然维修房屋等已约定由食品商会自行负责，但食品商会为了在较长租期内从事经营，投资修建了道路，系其产生的直接损失，原审认定该损失由光大公司予以赔偿并无不当。虽然相关生效裁判已认定光大公司与食品商会签订的租赁合同成立并未生效，但并不影响光大公司缔约过失责任的承担。光大公司称租赁合同已约定“租期未届满，如因政府因素不能继续租赁，如政府回购拍卖，合同自然终止，不作为光大公司违约”，并称该约定表明光大公司已经告知食品商会在租赁期内可能会因政府回购而无法履行租赁合同，但该约定系明确在合同履行过程中可能出现的终止合同的情形，而在双方缔约时光大公司已与政府部门签订了回购协议，在已经出现该情形并可能导致无法履行租赁合同或致承租人利益受损的情况下，光大公司故意隐瞒该事实而与食品商会签订合同，具有明显过错。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,300元，由上诉人南充光大农业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇一九年十二月二十三日 书记员  廖志宏