文书内容重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0231民初4581号原告：王龙，男，1982年6月21日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：陈发忠，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。被告：垫江县天体建筑有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民东路72号，统一社会信用代码915002317350366XM。法定代表人：肖成基，该公司董事长。被告：重庆市垫江畜禽加工厂，住所地重庆市垫江县桂溪街道石岩路。法定代表人：蒋绍忠，原厂长。被告：肖成基，男，1962年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告王龙与被告垫江县天体建筑有限公司（以下简称天体公司）、重庆市垫江畜禽加工厂（以下简称畜禽加工厂）、肖成基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙及其委托诉讼代理人陈发忠、被告暨被告天体公司的法定代表人肖成基、被告畜禽加工厂的法定代表人蒋绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王龙向本院提出诉讼请求：1.判决天体公司、畜禽加工厂、肖成基将垫江县某住房（131平方米）转移登记至王龙名下；2.办理涉诉房屋转移登记的费用1000元以内由王龙承担，超过部分由天体公司承担，肖成基对超过部分承担连带责任；3.由天体公司、肖成基支付王龙违约金1000元。诉讼中，王龙放弃第3项违约金的诉讼请求。事实和理由：2001年12月2日，畜禽加工厂就其所有的垫江县桂溪镇石岩路北水桥处拆迁安置地与天体公司签订《联合修建协议》。约定畜禽加工厂将其所有的垫江县桂溪镇原石岩路北水桥拆迁安置地交由天体公司修建三个单元的房屋，修建的房屋中三层的六套房屋归畜禽加工厂，其余归天体公司。2006年9月13日，王龙与畜禽加工厂、天体公司订立《集资建房协议》，约定畜禽加工厂将垫江县某住房（131平方米），以单价550元/平方米的价格转让给王龙，王龙分三次付清房款，房屋应在基础开工之日起一年内交付，王龙接房时必须付清全部房款；办理房产证的费用1000元内由王龙负担，超出部分由畜禽加工厂承担；任何一方违约应向守约方支付违约金1000元。王龙于2006年9月13日接房，装修居住至今。协议签订后，王龙向天体公司支付了购房款72050元，于2011年3月16日向人民法院提起了确认与被告之间协议有效的诉讼，人民法院（2011）垫法民初字第303号民事判决书判决确认了王龙与被告天体公司之间签订的《集资建房协议》有效，被告至今未办理房屋转移登记手续。垫江县国土资源和房屋管理局于2008年9月12日为涉诉房屋办理了房地证305字第XXXXXXXXX号房地产总证，事后也为其他部分业主办理了产权分证，但被告至今未将涉诉房屋转移登记至王龙名下。被告天体公司、肖成基答辩称，1.天体公司只是涉诉房屋的修建者，既不是合同的甲乙方，也不是产权人；2.王龙入住房屋后至今尚余40000元购房款未支付给畜禽加工厂，根据相关规定其不能获得证件；3.根据集资协议第6条第2款，分期付款的要按照市场价支付；4.修建房屋的土地是安置土地，修建的房屋只能安置职工；5.请求人民法院纠正2001年的303号民事判决书；6.驳回王龙的诉讼请求。被告畜禽加工厂答辩称，对王龙诉称的事实不知是否属实。经审理查明，畜禽加工厂于1989年7月15日登记设立，原登记企业名称为垫江县城东乡镇企业供销经理部畜禽加工厂，其在1989年9月1日向垫江县工商行政管理局登记负责人为蒋绍忠，企业性质为集体。天体公司于1996年4月15日登记设立，原为自然人投资或控股的有限责任公司，于2016年12月7日变更为自然人独资的有限责任公司，投资人为肖成基。2000年5月10日，畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议书，协议约定将畜禽加工厂位于垫江县石岩小区的房屋进行拆迁，由畜禽加工厂在垫江县城东村六组北水桥进行统建房屋。2001年12月2日，畜禽加工厂就其所有的位于垫江县桂溪镇原石岩路北水桥处拆迁安置地与肖成基签订《联合修建协议》，协议约定“肖成基在该宗地上建房三个单元，其中，第三层的六套房屋归垫江县畜禽加工厂，其余建筑物归肖成基所有”。2006年9月13日，天体公司以畜禽加工厂（甲方）名义与王龙（乙方）订立《集资建房协议》，协议第二、三、四、五条约定：甲方将座落在垫江县某住房，面积131平方米，以价款550元每平方米转让与乙方；第六条约定：分期付款方式遇市场涨价时，按比例涨价，三次付清房款，2006年9月13日付5000元，同月16日付32050元，余款35000元2007年9月13日付清；第八条约定：从基础开工之日起一年内交房；第十三条约定：乙方付1000元以内办理房产证费用给甲方，超出该费用的由甲方负责；第十四条约定：任何一方违约，支付守约方违约金1000元。天体公司在修建单位处盖章，经办人为傅姝萍。王龙于2006年9月16日缴纳购房款37050元。王龙曾于2006年9月13日向天体公司出具欠条两份，金额分别为5000元和30000元，两份欠条均载明所欠款项为购房款且均未约定付款时间；被告天体公司在(2011)垫法民初字第303号案件中作为证据提交；在该案的诉讼档案中，两份欠条的复印在同一纸张上，批注有“此人在07年9月16日交款16000”以及“尚欠：5000＋14000=19000元”字样。诉讼中，王龙称其愿意在被告天体公司将涉诉房屋转移登记至其名下时支付该19000元购房款。2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了涉诉整栋房屋的房地证305字第XXXXXXXXX号产权总证，该房屋的权利人登记为蒋绍忠。2011年8月15日，行政主管部门将产权由蒋绍忠变更为垫江县畜禽加工厂。并于2009年9月27日、2010年7月19日为谭光洪、石家荣等人办理了产权分证。在本院审理的其它案件中，查明涉诉房屋产权总证由天体公司掌控下。2011年1月7日，王龙以其与畜禽加工厂、天体公司存在房屋买卖合同关系为由起诉至本院，请求确认其与畜禽加工厂、天体公司之间的《集资建房协议有效》，并赔偿违约金1000元。在该案的审理过程中，王龙放弃了要求被告畜禽加工厂、天体公司赔偿违约金的诉讼请求，天体公司称《集资建房协议》中畜禽加工厂的权利义务由天体公司承担；此外还查明王龙均是向天体公司缴纳房款、肖成基与傅姝萍系夫妻关系。2011年3月16日，本院以(2011)垫法民初字第303号《民事判决书》判决王龙与畜禽加工厂、天体公司之间于2006年9月13日签订的《集资建房协议》有效，该判决书已发生法律效力。上述事实，有原、被告的陈述、《集资建房协议》《收据》《欠条》、(2011)垫法民初字第303号《民事判决书》、诉讼档案等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据原、被告各方的陈述，本案的争议焦点为：一、天体公司是否系本案的适格被告；二、被告天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助王龙办理产权转移登记手续；三、办理产权转移登记费用超过1000元部分是否应由天体公司承担，肖成基承担连带责任。对上述争议焦点，本院评述如下：一、天体公司是否系本案的适格被告问题。本院认为，畜禽加工厂在与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议，取得联合修建的房产资格后，通过与肖成基签订《联合修建协议》，对房屋权属进行分配的行为，系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与垫江县畜禽加工厂签订《联合修建协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司将与垫江县畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋中的一套房屋，以垫江县畜禽加工厂的名义集资转让给王龙的转让协议实为房屋买卖协议，本案中的《集资建房协议》的双方当事人实际应为王龙与天体公司。故天体公司系本案的适格被告。二、天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助王龙办理产权转移登记手续问题。被告畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议并约定由被告联合修建取得的房产资格后，与肖成基签订《集资建房协议》并约定房屋权属分配系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与畜禽加工厂签订《集资建房协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司以与畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋以畜禽加工厂的名义集资转让给王龙房屋一套的转让协议实为房屋买卖协议，该合同的双方当事人实际应为王龙与天体公司，肖成基的行为系职务行为，该协议的法律后果应由天体公司承担。该转让协议经本院生效判决确认有效后，天体公司应按该协议全面履行协议约定，除履行交付房屋的义务外，还应履行为王龙办理房地产权证的义务。被告垫江县畜禽加工厂至今并未注销，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人，且诉争房屋实际登记权利人为垫江县畜禽加工厂，其亦应协助王龙办理房地产权证。天体公司与王龙在《集资建房协议》中明确约定，王龙应当在2007年9月13日前付清购房款，截止2007年9月13日王龙尚欠19000元购房款未支付。天体公司在本案中抗辩王龙未按时交清房款系违约行为，本院认为即使王龙迟延支付房款，也不当然免除天体公司协助王龙办理房地产权证的义务，且天体公司在本案中亦未提起反诉要求王龙支付购房款并承担违约责任，故本院在本案中对天体公司的该项主张不予采纳，天体公司可另案主张王龙支付剩余购房款及延迟支付购房款的违约责任。三、办理产权转移登记费用超过1000元部分是否应由天体公司承担、肖成基是否承担连带责任问题。根据天体公司和王龙在《集资建房协议》中就办理产权转移登记和费用的约定，天体公司除履行交付房屋以及协助王龙办理房地产权证的义务外，还应承担办理产权转移登记过程中超出1000元部分的费用。但在本案中，因办理产权转移登记发生的费用尚未实际发生，且该笔费用的具体金额在未发生前难以确定，若在本案中确定由天体公司承担办理产权转移登记过程中超过1000元部分的费用，则有可能使天体公司怠于履行该义务，进而导致王龙要求天体公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求难以实现，故王龙可先行垫付后，另案主张该权利。综上所述，天体公司与王龙系房屋买卖关系，涉诉房屋登记在畜禽加工厂名下，天体公司及畜禽加工厂均应协助王龙办理产权转移登记手续，本院对王龙的该项诉讼请求予以支持。转移登记的费用尚未实际发生，由王龙先行垫付后，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告重庆市垫江畜禽加工厂、垫江县天体建筑有限公司在本判决生效后5日内协助原告王龙将坐落于垫江县某住房的产权转移登记至原告王龙名下，转移登记产生的税费由王龙先行垫付。二、驳回王龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取813元，由被告垫江县天体建筑有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇一九年十二月二十六日法官助理 邱竟翔书 记 员 冷雨灿