四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4584号 上诉人（原审被告）：四川金江房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县南隆镇新华路38号。 法定代表人：柯蒙国，董事长。 委托诉讼代理人：周利，四川首力律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：敬鑫，男，1969年2月4日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审原告）：罗春蓉，女，1963年3月23日出生，汉族，住四川省南部县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赖泓宇，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人四川金江房地产开发有限公司（以下简称：金江房地产公司）与上诉人敬鑫、罗春蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金江房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回敬鑫、罗春蓉在一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由敬鑫、罗春蓉承担。事实及理由：原审判决事实认定不清、证据不足，且适用法律错误。（一）原审认定“金江房地产公司提出的不能办证是容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，金江房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任”错误。1、双方签订的《商品房（预）购销合同》仅约定房权证由金江房地产公司代办，但并未约定取得房屋不动产权属证书的时间，买受人要求金江房地产公司承担逾期办理不动产权属证书的违约责任没有合同依据。原判既然认定不能办证是容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕所致。而容积率及拆迁问题均是南部县人民政府为解决金江名居项目周边住户住房问题所引起，与金江房地产公司无关，属于第三方政府原因导致，金江房地产公司不构成违约，不应承担违约责任。2、原判已确认《南部县规划和建设局关于解决金江名居开发建设中有关问题建议的请示》、《南部县规划和建设局关于新华路金江名居开发项目拟规划拆迁房屋的公告》等证据足以证实“南部县人民政府为解决金江名居项目周边住户住房问题，维护社会稳定，将项目周边拆迁还房工作交由金江房地产公司实施，导致项目容积率发生变化。因部分还房户不配合拆迁工作，导致拆迁工作至今未完成，容积率变化后，南部县人民政府迟迟未办理建设规划相关手续，致使案涉房屋至今未达到办理不动产权属证书的条件。金江房地产公司多次向南部县人民政府请示，要求尽快解决项目的容积率及拆迁安置问题，但南部县人民政府迟迟未予妥善处理。”那么，因政府原因导致案涉房屋不能办理权属证书，只能由政府出面解决，金江房地产公司客观上无法消除，且金江房地产公司不存在怠于行使权利的情形，办证过程中不存在过错，不应承担违约责任。（二）原审判决认买受人请求未超过诉讼时效，违约金的计算从买受人起诉之日向前倒推三年为宜属于适用法律错误。买受人主张的迟延办证违约金是基于案涉《商品房买卖合同》产生的债权请求权，应当受诉讼时效的限制。买受人从2012年9月6日收房直至2019年7月方才提起本案诉讼，早已超出两年的诉讼时效。即便按照《民法总则》规定的三年诉讼时效，买受人直至2019年7月才提起本案诉讼，也已超过诉讼时效，丧失胜诉权，其诉请应予以驳回。（三）原判根据合同法遵循的损失填平理念，按双方的合同约定及结合金江房地产公司违约情形并考虑买受人的实际损失，按照“同一楼盘同一处理”的原则确定由金江房地产公司以买受人已付购房款为基数按照中国人民银行规定的同期活期存款利率向买受人支付违约金属于事实认定不清且适用法律错误。）1、综合（一）、（二）条论述，金江房地产公司本就不存在违约，且买受人的主张已过诉讼时效。2、根据相关法律规定，当事人主张约定违约金过高请求减少的，应以损失为基础并兼顾合同履行情况和当事人过错程度及预期利益等综合因素根据公平原则予以衡量。本案中，首先、买受人未提供任何证据证实因逾期办证给其造成了损失，且买受人早已占有、使用房屋至今，未办理权属证书未给其造成任何损失。其次、不能办证系政府原因，金江房地产公司主观上并无过错。再次、金江房地产公司按约将房屋交付给买受人占有、使用，并提供了购房发票，履行了主合同义务，体现了金江房地产公司积极诚信履约的态度。即或金江房地产公司应承担违约责任。根据买受人实际损失情况、合同履约情况、过错及公平、诚实信用原则，金江房地产公司也不应承担支付违约金的责任。 敬鑫、罗春蓉答辩称：1、金江房地产公司把不能办证的原因归于政府是错误的，合同的重要原则是合同的相对性，金江房地产公司与我方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。如果因为政府的原因给金江房地产公司造成了损失，那么金江房地产公司承担了责任后可以向第三方政府进行追偿。2、金江房地产公司称因为拆迁问题迟迟不能办证，但从金江房地产公司在一审提交的证据看，请示发生于2009年，至今已有10年，为什么还没有解决拆迁的问题？金江房地产公司为解决拆迁问题做了些什么，目前没有证据显示，金江房地产公司也没有提出证据证明，所以我方认为金江房地产公司根本没有想办法解决此事，因此金江房地产公司应该承担相应的责任。3、双方约定的违约金是继续性的债权，根据法律规定继续性的债权是没有支付期限的债权，债权人任何时候都可以主张。具体到本案，在起诉书中，我方要求计算违约金的期限更早，一审中，我方明确表示可以倒推计算3年，已经减轻了金江房地产公司的责任，所以这个是应当支持的。4、本案的违约金计算应按照银行同期定期存款利率计算，不是一审判决的同期活期存款利率计算。 敬鑫、罗春蓉上诉请求：1、撤销原判第二项，改判金江房地产公司立即为敬鑫、罗春蓉办理新华路38号1栋2单元2006号房屋的不动产权证。2、请求将原判第一项变更为:金江房地产公司自2016年8月15日起，以293651元为基数，按银行同期定期存款利率支付违约金到办理完不动产证为止。3、上诉费用由金江房地产公司承担。事实及理由：一、事实方面。1、一审并未认定不能办证的具体原因。2、一审法院认定起诉之日为2019年8月14日，但我方2019年7月24日就将相关材料交到法院并进行了登记，此时为起诉日。二、适用法律方面。1、一审法院认定金江房地产公司违约却不支持我方办证的请求，是不正确的。为案涉房屋办理不动产证，是合同约定的义务，也是法律确定的法定义务，金江房地产公司应当为我方所购买的房屋办理不动产证。在商品房买卖关系中，买受人在房屋交付后，虽拥有了房屋的使用权，但房屋所有权并不随着房屋的交付而转移，因此出卖人须保证房屋所有权转移给买受人，及时进行产权登记。开发商为买受人办理产权过户系一种法律义务，逾期办证将承担相应责任。法院认定了是金江房地产公司违约，既然是违约，我方也要求办证，一审法院就应当支持我方要求办证的请求。即使未初始登记也应当给金江房地产公司确定一个时间去办理初始登记，否则会助长金江房地产公司继续违约、怠于办证，致房屋一直不能办证。2、一审法院将合同约定的“同期存款利率”认定为“同期活期存款利率”，不正确。同期存款利率是指同期定期存款利率，在（2018）最高法执监6号裁定书中进行了充分说明。按同期定期存款利率计算违约金，也并不违反法律的规定，不存在违约金过高，应当调整的情况。法律给出卖人办证的违约责任是参照银行逾期贷款利息的标准计算违约金的，而三年期的存款利率是2.75%，贷款利率是4.75%，远远低于法律规定的标准。案涉合同未明确该存款利率是定期还是活期，因活期存款利率不区分档位，故合同中指的应是定期。一审说理表达了降低违约金的意图，但按活期存款利息计算，违约金极大减少，违约金惩罚性质未得到体现。且案涉合同系格式合同，根据法律规定应作出对格式合同提供方不利的解释，从语法角度同期也只能与定期搭配。3、一审法院没有支持起诉后的违约金，认为起诉日之后的违约金应当另行起诉，是不正确的。一审判决违反了当事人的本意，增加了当事人的诉累。判决金江房地产公司将违约金计算至实际办证日止，符合合同本意。 金江房地产公司答辩称：除上诉状的意见外，补充4点。1、案涉房屋买受人不能办证是政府原因导致，不能归责我方。2、买受人提到的起诉日期，应当提供证据证实。3、买受人一审要求我方办证的诉讼请求本身就是错误，因为我方不是办证的主体，该请求本就应当被驳回。4、买受人起诉的违约金属于债权的范畴，应当受到诉讼时效的限制，买受人的起诉早已超过了2年的诉讼时效，已经丧失了诉讼的权利。 敬鑫、罗春蓉一审诉请：1、请求金江房地产公司立即为敬鑫、罗春蓉办理新华路38号1栋2单元2006号房屋的不动产权证；2、判决金江房地产公司自2014年8月15日起，以293651元为基数，按同期银行存款利率支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费由金江房地产公司承担。 一审法院查明，2010年9月11日，敬鑫、罗春蓉与金江房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定金江房地产公司将其开发的南部县南隆镇新华路38号金江名居1幢2单元第20层2-20-6号住房一套出卖给敬鑫、罗春蓉，建筑面积107.14平方米，单价为每平方米2738元，总价款为293349元。该合同第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。”（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起700日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。合同签订后，敬鑫按合同约定向金江房地产公司交纳了购房款293651元。金江房地产公司于2012年9月6日将该房屋交付给原告。此后金江房地产公司一直未为敬鑫、罗春蓉办理该房屋的权属证书。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。敬鑫、罗春蓉按照合同约定交付全部购房款，但敬鑫、罗春蓉却未能在合同约定的交房后700日内取得房屋权属证书，虽然金江房地产公司提出的不能办证是因容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能为敬鑫、罗春蓉办理产权证书，金江房地产公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于金江房地产公司辩称的敬鑫、罗春蓉诉请已超过诉讼时效的理由能否成立的问题。双方在合同中约定逾期办证违约金系按日计算，其每日的违约金均系单个的债权，同时被告的侵权行为处于持续之中，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，从原告向人民法院主张权利之日的前三年，其请求并未超过诉讼时效期间，故金江房地产公司的这一辩称理由不能成立。 金江房地产公司辩称违约金约定不明、金额过高，且敬鑫、罗春蓉未举证证明其损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，一审法院按照双方之间的合同约定及结合金江房地产公司违约的情形，并虑及敬鑫、罗春蓉的实际损失，确定由金江房地产公司以敬鑫、罗春蓉已付的购房款为基数按照中国人民银行规定的同期存款活期利率向敬鑫、罗春蓉支付利违约金，违约金的计算从敬鑫、罗春蓉起诉之日向前倒推三年为宜。起诉之日至实际办证期间的违约金可根据违约情形另行主张权利。对敬鑫、罗春蓉提出的要求金江房地产公司为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故对敬鑫、罗春蓉的该项诉讼请求不予支持。综上，对敬鑫、罗春蓉的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决：一、四川金江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向敬鑫、罗春蓉支付违约金（违约金的计算方式：以293651元为基数，从2016年8月15日始至2019年8月14日止，按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算）；二、驳回敬鑫、罗春蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审庭审后，金江房地产公司提交了《南部县人民政府办公室办文通知》、《关于解决金江名居项目有关事项的请示》两份文件。拟证明金江名居项目修建过程中，政府为稳定信访和落实拆迁户安置还房工作，将项目周边住户的拆迁还房安置工作纳入到金江名居建设项目中，导致项目新增修建面积，对项目新增的面积的规划审批手续政府相关职能部门未及时完善办理，导致案涉房屋至今无法办理权属登记。为此金江房地产公司多次要求政府妥善解决，政府相关领导批示尽快办理，但至今未及时办理，不能办理产权登记属于政府原因导致。敬鑫、罗春蓉质证认为：1、金江房地产公司提交的证据系复印件，无法与原件核实，也无法确定其真实性。2、即使真实，也不能达到其证明目的，免除其承担违约责任。这是向规划建设局提交的规划方面的东西，不是申请办理不动产证的资料。3、案涉小区2008年开始修建，2012年交付，到2018年才向政府提出规划方面的要求，长达10年的时间在做什么？只能理解为金江房地产公司未努力去解决办证路上的障碍。 另查明，案涉小区买受人黄滔曾于2018年3月16日向中央第四巡视组反映案涉小区的办证等问题。本院委托一审法院前往现南部县自然资源和规划局调取了南部县国土资源局于2018年4月8日作出《关于黄滔信访事项的处理意见书》。其中载明：对办理房产证和土地使用证的问题，经调查核实，该项目不能为购房户办理分户产权登记的原因一是修建时因规划调整，开发公司现正在向住建部门完善规划手续和竣工验收备案资料；二是该项目宗地涉及查封纠纷。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、金江房地产公司是否应承担逾期办证的违约金。2、违约金的计算问题。 关于金江房地产公司是否应承担逾期办证违约金的问题。（虽敬鑫、罗春蓉未与金江房地产公司签订《商品房买卖合同》，仅签订了《商品房（预）购销合同》。但该合同对房屋价格、位置、付款方式等均作出了约定，符合商品房买卖合同的实质属性。且敬鑫、罗春蓉已支付完房款而房屋亦实际交付。在此情形下，金江房地产公司仍负有在合理期限内取得房屋权属证明及协助办理房屋权属登记的义务。金江房地产公司上诉的主要理由为未办理相关产权证书系因政府的原因导致。但根据金江房地产公司提交的相关文件及国土部门对买受人的回复来看，未能办理产权证书系多方面原因导致。除了规划问题外，也涉及金江房地产公司在法院的诉讼查封纠纷等。金江房地产公司项目较大、房屋拆迁仅涉及项目部分，即使项目未能办理产权证书与拆迁、规划有一定的关联，但金江房地产公司也有其他违约行为，导致了案涉项目无法办理相关产权证书。综上，金江房地产公司仍应承担逾期办证的违约金。 关于违约金的计算问题。因案涉项目至今未办理相关产权登记，金江房地产公司甚至未能提交项目办理初始登记的相关证据，金江房地产公司的违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算。直至敬鑫、罗春蓉向法院起诉的前三年的违约金并未超过法律规定的期限，而未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际办理不动产权证书为止。（若金江房地产公司在达到办证条件时通知买受人提交相关办证资料，敬鑫、罗春蓉未在金江房地产公司通知后的合理期限内提交相关办证资料，则违约金计算至金江房地产公司通知之日止。）同时，本院按照“同一楼盘同一处理”的原则，参照关联案件相关情况酌定金江房地产公司按照日万分之零点五向敬鑫、罗春蓉支付逾期办证违约金符合本案实际，也未加重金江房地产公司的责任。对金江房地产公司的该项上诉理由，本院不予采纳。） 此外，敬鑫、罗春蓉上诉还要求金江房地产公司承担办证义务，但敬鑫、罗春蓉一审并未请求金江房地产公司在何时办理初始登记，仅请求金江房地产公司办理房屋的不动产权证书。而金江房地产公司、敬鑫、罗春蓉至今均未提交案涉房屋办理了初始登记的相关证据。在商品房初始登记尚未完成的情况下，办理房屋权属转移登记的条件尚不具备，买受人可先行主张出卖人逾期办证违约责任，待商品房初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书，因此，一审判决并无不当。金江房地产公司具有协助办证的义务，在金江房地产公司未完全履行协助义务或因金江房地产公司违约导致不能办证的情况下，违约金持续在计算，敬鑫、罗春蓉的损失并非未得到任何的保障。对敬鑫、罗春蓉的该项上诉请求，本院不予支持。 综上，金江房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。敬鑫、罗春蓉的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4060号民事判决； 二、四川金江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内以293651元为基数，从2016年8月15日起按日万分之零点五的标准向敬鑫、罗春蓉支付违约金至实际办理不动产权证书为止； 三、驳回敬鑫、罗春蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元；二审案件受理费200元，均由四川金江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十二月十九日 书记员 张 佳