山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2439号原告：张某，女，1964年4月27日出生，汉族，永定庄实业公司退休职工，住大同市。委托诉讼代理人：胡某，山西鸿安律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：大同市矿区恒安新区B区83号。法定代表人：朱某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，北京百鸟律师事务所律师。丁旭，山西民仁律师事务所律师。原告张某诉被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人胡某、被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某、丁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付使用位于京都国际广场A座3层3297号房屋(该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格);2、判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金28942.7元(以基数178659元按每日万分之3的违约标准从2018年5月1日起计算起诉日共计18个月,实际承担至交付房屋止);3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月20日原告与被告佳家玛房地产公司签订《京都广场商铺认购协议书》,约定购买位于“京都国际广场”项目A座3层3297号房屋,该商铺建筑面积19.64平方米,单价每平方米12300元,房款总额为226625元,同时折抵返还三年房租款45702元后总房款为171926元。原告实际向被告支付房款178659元,被告为原告出具收据。2017年6月29日,原告与被告签订正式的《商品房买卖合同》,该房屋最终确认建筑面积19.64平方米,在被告三年返租的幌子下,原告还在被告处签订了一份租赁合同,事后发现合同的盖章处系另一个公司,租赁期为2015-5-1至2018-4-30。在租赁到期后,原告要求被告交付所购房屋,以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线,并标注房号,以此来搪塞交付原告购买的能够单独使用的房屋(有照片视频为证)。被告的行为严重侵害了原告的合法权益,几块地板怎么可能称之为商铺,更别说独立经营。故原告要求被告交付具有独立门窗,能够区分建筑物所有权、能独立经营的商铺并支付逾期交房的违约金。原告多次与被告沟通,被告均不予理睬,原告无奈,只能诉至法院。被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司辩称，对原告第一项诉求无法满足，因为违反国家建设规范；对原告第二项诉求，不同意支付，我方已经交付房屋，不存在违约；败诉方承担诉讼费。原告张某为支持其主张，向本院提交下列证据：1京都国际广场商铺认购协议书，证明原告从被告处认购本案所争议的房屋。2、商品房买卖合同，证明原告从被告处购买本案所争议房屋的事实。3、收款收据，证明原告向被告交付购房款，被告向原告出具收据。4、京都国际广场商铺租赁合同，证明原告在被告“返租”优惠下将本案所争议房屋租赁的事实。5、宣传彩页，证明当时买的是独立产权商铺，被告是真正承租方。被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交下列证据：1被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的“京都国际广场”项目开发手续齐全、合法。2竣工验收备案表，消防验收意见书，证明“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用。3网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知，不动产产权登记证，证明销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记。4证据提取说明，证明证据5-9的来源系由案外人大同市京都商贸有限公司提供。5案外人大同市京都商贸有限公司营业执照，证明其公司主体身份。6租赁合同，证明业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年（2015年5月1日-2018年5月1日），由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营。7业主告知函，证明租赁到期时，业主不再将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，要求移交商铺的情况。8商铺交付告知书、京都国际商场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，证明要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理，视为已交付，部分业主已确认交铺，部分业主拒绝接收商铺，过错不在案外人大同市京都商贸有限公司。9大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，证明大同市中级人民法院作出过有指导作用的类案判决，该判决书驳回了业主的诉讼请求。根据当事人陈述及原、被告提供的证据，本院确认以下事实：2015年3月20日，原告与被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》。2017年6月29日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》。上述协议约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座3层3297号商铺出售给原告，建筑面积19.64平方米，原告分别于2015年3月20日、2017年4月7日先后两次支付房款178659元，被告向原告出具专用收款收据两份。2017年4月7日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座3层3297号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费524元，减半收取计262元，由原告张某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 朱永生 二〇一九年十二月三十日书记员 唐 颖