吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初3821号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司职员。被告:姜兴尧，男，1956年5月3日出生，汉族，住农安县。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告姜兴尧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉及委托诉讼代理人王婷婷、被告姜兴尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告缴纳拖欠的2017、2018年物业费3168元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业服务，被告自2017年至2018年拖欠物业服务费,每年物业服务费1584元，其中包括物业服务费0.6元每平方米，电梯电费297元，电梯维修维护测定费262元，二次供暖费192元，楼道灯费20元每年，二次供水费100元。经原告多次催要，被告至今未给付。姜兴尧辩称:该物业在什么时间，什么地点，以什么方式，什么人员通知我缴纳物业费的，需要原告提供证据加以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，康泰公司提供的证据：1、吉林省康泰物业管理有限公司执照副本一份，证明我负责该小区的物业管理的公司姜兴尧质证意见：有异议，该证据只能证明你有营业执照，不能证明我多次不交物业费。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、物业管理合同一份，证明2018年8月28日变更为吉林省康泰物业管理有限公司，原先叫农安县阳光物业责任有限公司，签订这个合同的时候是以农安县阳光物业责任有限公司签订的。姜兴尧质证意见：有异议，物业合同，并且说了康泰物业由农安县阳光物业责任有限公司更名而来，按照物业管理法第6条第1款，物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，物业管理法第41条，业主应根据物业管理合同的内容，交纳物业费用，请原告出示和金色阳光家园小区业主签订的合同原件，及住建局备案原件。证明服务和被服务的关系。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、资质证书一份，证明我公司在住建局备案的。变更手续一份，证明农安县阳光物业责任有限公司变更为吉林省康泰物业管理有限公司的变更手续。并在住建局备案。姜兴尧质证意见：有异议，我要的是2009年8月28日达鑫经贸有限责任公司和农安县阳光物业有限责任公司签订的委托合同，与业主签订的物业服务合同。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、2份判决书，农安县（2018）吉0122民初265号判决书一份，长春市中级人民法院（2018）吉01民终2155号判决书一份，证明这两份判决书充分证明我公司为该小区服务，合同跟开发商签订的合同，和在住建局备案的手续，是都有的，也是合法的。姜兴尧质证意见：我对判决书不质证本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。5、2018年、2019年物业服务费用支出工资表共9张，证明我方为该小区服务。姜兴尧质证意见：有异议，1、账目使用登记应该写全称。2、现金日记账应该有收入有支出。3、对于他的支出应该在摘要栏目中写清楚工资具体支付给谁，什么时间支付的，同时以票据为证，账目传票本院经审查认为，该证据不能证明康泰物业拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。6、物业催缴通知书一份，证明原告多次向被告催告物业费。姜兴尧质证意见：有异议，需要原告当庭回答什么时间，什么地点，什么人以什么形式通知我缴费的本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。7、2017-2019年电费明细表一份，证明原告一直在为该小区服务。姜兴尧质证意见：有异议，关于电梯保养与维护，既然提到了电梯，我还是要从合同说起，达鑫物业与阳光物业的委托合同，我与原告没有签订物业服务合同，对原告的此份证据不予认可，且原告提供的证据（保养维修报告书）中没有检测公司的公章及检测维修的人的签字。特征设备安全监察指令书从2015年到2019年，3部电梯无使用登记证，电梯未经检验，无电梯操作证，未指定应急预案。本院经审查认为，该证据没有证明出具单位的证明，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。8、劳动合同书一份，证明王婷婷与原告签订的劳务合同，与催缴物业费没有任何关联，与本案无关。姜兴尧质证意见：这份合同下边没有写签订合同的时间。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。姜兴尧提供的证据：1、特种设备安全监察指令书一份共6张，证明原告对于电梯的管理违反了特种设备指令。2009年8月28日长春市达鑫物资经贸有限责任公司与农安县阳光物业有限责任公司签订的物业委托合同一份，证明合同上第7条原告说电梯检查了，保养了，合同上写明了不应向业主收取电梯收费的要求，设备维修及一切保养由乙方负责。康泰公司辩称，对特种设备安全监察指令书有异议，没有我方任何人签字。我们每期找电梯公司对电梯进行维护。本院经审查对该证据真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。姜兴尧系金色阳光小区业主，姜兴尧房屋面积为99.13平方米，其每年物业费为（0.6元/平方米×99.13平方米×12个月总计713.73元），楼道灯费每年20元，每年高层电梯费（0.25元/平方米×99.13平方米×12个月总计297.39元），电梯维护保养费（2.65元/平方米×99.13平方米总计262.69元），二次供暖（2元/平方米×99.13平方米总计198.26元），二次供水100元每年，每年合计应交物业费1592.07元。自2017年姜兴尧开始拒交物业费，金色阳光家园小区于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案阳光物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，姜兴尧提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与姜兴尧之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，姜兴尧应向康泰公司交纳2018年之前的物业费。康泰公司请求姜兴尧交纳2017年物业费1584元并非姜兴尧实际每年应交纳1592.07元属于对自身权利的处分，故康泰公司请求姜兴尧交纳2017年物业费1584元于法有据，本院予以支持。根据双方提供的证据及庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰公司请求姜兴尧交纳2018年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姜兴尧于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费1584元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告姜兴尧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月四日书记员  薛微