河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7020号上诉人（原审被告）：郭辉，男，1976年8月9日出生，汉族，住唐河县。被上诉人（原审原告）：岳书群，男，1964年6月24日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：杨德权，河南恒阳律师事务所律师。一般代理。上诉人郭辉与被上诉人岳书群为房屋买卖合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2019）豫1328民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭辉，被上诉人岳书群及其委托诉讼代理人杨德权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭辉上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、我并未承诺过同意退还房款及装修款。2、岳书群与我签订合同时明知所购买房屋是小产权房，只有使用权没有所有权，还自愿与我签订合同并分两次结清房款，该合同合法有效。且该房屋在合同签订后已实际交付岳书群占有使用，他已对房屋进行了装修，不存在退房退款。3、一审判决中只约束我有还款限期，没有对岳书群退房提出限期，明显不公平。请求支持上诉人的上诉请求。岳书群辩称，1、该案件争议的房产系小产权房，关于小产权房而签订的房屋买卖合同，因违法法律的强制性规定而无效。2、答辩人与被答辩人于2016年1月16日签订了购房合同，答辩人共支付了166000元房款。可被答辩人在与答辩人签订购房合同并收取购房款之后又把房产出卖给第三人，致使答辩人购房目的不能实现，故答辩人才起诉请求退还购房款并主张损失。3、被答辩人并没有把房屋交付给答辩人占有使用，才会导致答辩人通过诉讼的形式维护自己的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。岳书群向一审法院起诉请求：1、确认2016年1月26日原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、被告退还原告购房款165600元，并自收款之日起按人民银行同期贷款利率支付利息；3、被告赔偿原告装修损失18000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年1月16日，原告购买被告开发的位于唐河县××社区××花园东侧××村房产××套，并签订购房合同一份。原告分三次交齐房款166000元后，又花费16152元对该房进行了简装修。在原告准备入住时，发现已被他人抢先入住。为此，原告于2019年1月10日向一审法院提起诉讼，诉讼中，被告同意退还房款及装修款，后原告撤诉。因被告迟迟未兑现承诺，原告又提起本次诉讼。诉讼中，被告自认出售给原告的房产为郭庄集体所有的土地开发的小产权房。一审法院认为，关于购房合同的效力问题，首先，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律概念,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，其存在注定不能获得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，法律、行政法规强制性规定行为订立的合同无效。故小产权房的买卖合同违反了法律的强制性规定而为无效合同；其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。即房屋的转让实行的是房地一体主义。鉴于此，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以在此意义上讲，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。第三，小产权房买卖违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，都对小产权房进行了限制，明确小产权房交易无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定，应当认定为无效。综上，本案被告将其建筑的小产权房售于原告，故其与原告签订的购房合同应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应退还原告的购房款166000元。因被告明知其建筑的为小产权房不能买卖而出售给原告，存在过错，故原告诉请被告支付利息之主张，应予支持。因原告对案涉房屋的装修的材料已无返还之可能，因被告存在过错且原告装修后未实际使用，该装修费用被告应折价予以返还，一审法院酌定被告返还12900元为宜。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告岳书群与被告郭辉2016年1月16日签订的购房合同无效；二、原告岳书群将判决第一项中位于唐河县文峰社区金唐花园东侧郭庄村房产一套退回被告郭辉；被告郭辉于本判决生效后十日内返还原告岳书群购房款166000元及房屋装修款12900元共计178900元，其中166000元利息自2016年3月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计息至该款付清之日止；三、驳回原告岳书群的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，减半收取1990元由被告郭辉负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于购房合同效力问题，郭辉向岳书群出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，故本案中的购房合同违反了法律禁止性规定，应为无效。且买卖小产权房系变相买卖农村宅基地，既不可能办理物权变动手续，也不利于保护农民利益和保持农村稳定，故小产权房买卖合同在违反现行国家政策的同时，也损害了社会共同利益，依照合同法的规定也应认定为无效。郭辉上诉称购房合同有效无法律依据，本院不予支持。因购房合同无效，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因岳书群在购房时明知该房为小产权房，故对于岳书群装修房屋的损失，一审判令由双方分担并酌定郭辉返还12900元符合法律规定，并无不当。关于郭辉上诉所称的退房期限问题，二审中郭辉亦认可岳书群现在并未占有使用本案所诉争的房产，故已无需对岳书群的退房期限作出评述，郭辉的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由上诉人郭辉负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十二月二十三日书记员  宁亚楠