呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4593号上诉人（原审原告）：沈士龙，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温亚哲，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告）：杨占才，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵云涛，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原审被告：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦4楼、8楼。法定代表人：余久力，该公司总经理。上诉人沈士龙因与被上诉人杨占才、原审被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。沈士龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回杨占才的诉讼请求；2、由杨占才承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院认定杨占才对执行标的享有足以排除强制执行，无事实和法律依据。首先，杨占才与金鼎立公司无基础买卖合同事实关系，系以物抵债的代物清偿协议关系。杨占才认可涉案房屋系预抵顶其防水工程款并无异议，根据合同法第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。本案中，杨占才未支付价款，金鼎立公司也未转移房屋所有权，所以，杨占才与金鼎立公司签订的商品房买卖合同不符合买卖合同的构成要件，不属于买卖合同，故该合同名为买卖合同，实为以物抵债的代物清偿协议。合同签订后，金鼎立公司未给杨占才办理权属登记，也就是说该代物清偿协议未实际履行。对于代物清偿协议未实际履行的情况下，受偿人并未取得抵债的物权。其次，假如一审法院认定杨占才和金鼎立公司是买卖合同事实关系，涉案房屋至今尚未取得销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该商品房买卖合同属于无效，杨占才提出的异议不具备基础房屋买卖合同关系。杨占才辩称：一、一审判决认定事实清楚，合法有据。（一）杨占才对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨占才和金鼎立公司于2004年10月7日签订了合法有效的书面买卖合同，房屋总价款为165000元，其中128541元为金鼎立公司欠付杨占才的工程款，直接折抵购房款，剩余36459元购房款，杨占才于2006年5月8日以现金形式交付给金鼎立公司。2006年，金鼎立公司将涉案房产交付杨占才，杨占才将房屋装修并居住至今，期间的水电费、取暖费均由杨占才支付。涉案房屋未办理过户登记手续并非基于案外人杨占才自身原因，杨占才曾多次向被执行人金鼎立公司提出过办理过户登记手续的要求，金鼎立公司以各种理由推诿，拒不协助办理过户登记。因此，涉案房屋自2006年起由杨占才合法占有至今，享有占有使用权和物权期待权，有权要求法院解除查封，排除执行。（二）依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，杨占才在一审中已经举证证明涉案房屋在查封前已签订合法、有效买卖合同，购房款已经支付完毕，房屋一直由杨占才实际占有，未办理房屋过户登记系金鼎立公司推诿所致。二、沈士龙的上诉请求并无事实和法律依据，依法应当予以驳回。杨占才与金鼎立公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，以欠付的工程款抵顶部分房屋价款，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未损害第三人利益。合同签订后，金鼎立公司将房屋交付给杨占才占有至今，虽未办理权属变更登记，但是不能否认杨占才无权继续占有使用房屋。另外，沈士龙和金鼎立公司之间的债权纠纷，与杨占才无任何关系，通过执行杨占才合法占有的房产代替金鼎立公司清偿欠付沈士龙的债务，明显违背了公平原则，于情于理不合，试问，如执行杨占才财产后，杨占才的权益如何主张？且杨占才的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院查清事实，驳回上诉，维持原判。金鼎立公司述称：一、金鼎立公司已经取得涉案房屋的房屋所有权证，与买受人杨占才签订的《商品房买卖合同》合法有效。金鼎立公司已于2006年取得包括涉案房屋在内的在内××区的房屋所有权证，证号为呼房权证回民区字第XXXX号，故金鼎立公司与买受人杨占才签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效；二、杨占才与金鼎立公司已经建立合法有效的商品房买卖合同关系，双方于2004年10月7日签订了合同编号2004107商品房买卖合同约定杨占才购买由金鼎立公司开发建设的位于呼和浩特市××区。2006年5月8日，杨占才已经支付房屋全部价款。金鼎立公司已将涉案房屋交付杨占才，杨占才将房屋装修并入住至今，燃气费、暖气费都由杨占才交付。故金鼎立公司和杨占才之间已经建立了合法有效的房屋买卖合同关系，杨占才系涉案房屋的合法权利人。三、杨占才享有足以排除涉案房屋执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，杨占才在涉案房屋查封前，已经与金鼎立公司签订合法有效的房屋买卖合同，并向金鼎立公司支付了全部购房款，现呼和浩特市房产局已经给家和小区办理大房本，尚未给买受人办理不动产权证，杨占才未办理房本并不存在过错，故根据上述法律规定，杨占才享有足以排除涉案房屋执行的合法权益。沈士龙向一审法院起诉请求：一、准许执行呼和浩特市回民区阿吉拉沁北街家和小区3号楼2单元202号房屋；二、本案诉讼费用由杨占才、金鼎立公司承担。一审法院认定事实：杨占才与金鼎立公司于2004年10月7日签订《商品房买卖合同（合同编号2004107）》。该房屋价款为165000元，其中128541元为金鼎立公司欠付杨占才的工程款，金鼎立公司于2006年4月15日出具128541元的收据折抵购房款；剩余36459元购房款，杨占才于2006年5月8日交付给金鼎立公司，金鼎立公司出具收据。另查明，沈士龙申请执行金鼎立公司合同纠纷一案，执行依据为（2016）内0121民初1539号民事判决书。土默特左旗人民法院作出（2017）内0121执266号《执行裁定书》，裁定：查封呼和浩特市回民区阿吉拉沁北街家和小区3号楼2单元202号房屋。执行过程中，案外人杨占才提出执行异议，一审法院于2019年3月20日作出（2019）内0121执异17号执行裁定书：解除对位于呼和浩特市××区房屋的查封。沈士龙于2019年4月11日提起执行异议之诉。还查明，涉案房屋虽然未办理产权过户手续，但是杨占才于2010年4月开始居住至今。一审法院认为，案外人提出执行异议，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，涉案房屋在查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同（合同编号2004107），购房款已支付完毕，虽未办理过户登记手续，但涉案房屋一直由案外人实际占有，并居住至今。案外人举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。在案外人执行异议审查中，一审法院依法裁定中止对该标的物的执行。综上，沈士龙准许执行的主张缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告沈士龙的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。沈士龙向本院提交了《申请法院调取证据申请书》，申请调取涉案房屋的销售许可证和杨占才2018年-2019年的房屋交易记录及所有房屋记录。本院经审查认为，涉案房屋已经完成现房交付，是否具备销售手续，不影响《商品房买卖合同》的效力，同时，调取杨占才2018年-2019年的房屋交易记录及所有房屋记录与本案待证事实并无直接关联性。故本院对于沈士龙提交的申请不予准许。经审理查明，一审法院查明的事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，杨占才与金鼎立公司之间签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，杨占才通过抵顶工程款和支付部分现金的方式向金鼎立公司履行了交付房款的合同义务，金鼎立公司亦向杨占才交付了涉案房屋，并由杨占才长期占有、使用至今。在双方当事人均认可的情况下，以欠付工程款抵顶房款的方式并不违反法律规定，双方当事人之间形成了真实、合法的商品房买卖合同法律关系，杨占才居住多年，对涉案房屋依法享有物权期待权，该权利足以排除沈士龙申请执行的一般债权，故一审法院判决驳回沈士龙要求执行涉案房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。沈士龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈士龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月二十七日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升