河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀民初147号 原告（反诉被告）：世界侨商科技发展有限公司，住所地：香港特别行政区湾仔格洛斯特大街151号国卫中心11层。 法定代表人：柏极光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨占力，该公司业务经理。 被告（反诉原告）：涿州市码头镇人民政府，住所地：河北省涿州市镇府路27号。 法定代表人：张海军，该镇镇长。 委托诉讼代理人：李树勇，河北博典律师事务所律师。 第三人：涿州市自然资源和规划局（原涿州市国土资源局），住所地：保定市涿州市教军场街48号。 法定代表人：李亚辉，该局局长。 委托诉讼代理人：周爱民，该局科长。 委托诉讼代理人：张杰武，该局法律顾问。 原告世界侨商科技发展有限公司（以下简称侨商公司）与被告涿州市码头镇人民政府（以下简称码头镇政府）、第三人涿州市自然资源和规划局合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，被告涿州市码头镇人民政府2019年1月17日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序于2019年7月4日公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）侨商公司的委托诉讼代理人史小勇、杨占力，被告（反诉原告）码头镇政府委托诉讼代理人李树勇，第三人涿州市自然资源和规划局的委托诉讼代理人周爱民、张杰武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侨商公司向本院提出并当庭明确诉讼请求：一、要求码头镇政府继续履行项目合同，履行《竞买须知》、《竞拍合同》所列明的各项合同义务，与侨商公司正式签订《项目出让协议》，向侨商公司移交镇改项目手续和项目用地，包括项目最新完整立项审批手续、最新完整规划文件、项目建设所需土地使用权手续；二、要求码头镇政府及第三人涿州市自然资源和规划局为侨商公司办理和出具项目建设所需的土地使用权登记备案手续；三、要求码头镇政府承担本案全部诉讼费用。其主要事实与理由：2012年12月4日，码头镇政府通过河北隆翔拍卖有限公司（以下简称隆翔公司）就河北省涿州市码头镇镇区改造项目发布拍卖公告，根据拍卖前公示的《竞买合同》及《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》文本，此次拍卖的标的为涿州市码头镇镇区改造项目（占地面积约765亩，含北芦村约662亩国有建设用地的开发建设），成交起拍价格为人民币7.3亿元。2012年12月12日项目正式公开拍卖，侨商公司出席竞拍并以7.3亿元的起拍价格竞拍成功，当日由隆翔公司出具《成交证明书》。根据与拍卖委托方码头镇政府协商，同意侨商公司支付首期项目出让款人民币3亿元，随后双方就《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》正式文本签署和细节落实进行沟通协商，并开始为项目开发建设实施各项前期准备工作。在后续的码头镇镇区改造项目实施过程中，因项目涉及的662亩土地四至范围不清晰，土地现状与规划存在一定的不符，需要与项目出让方及相关职能部门进一步落实，加之土地前期拆迁遗留问题、相邻区域的规划衔接等问题仍需进一步协调，因此项目一段时间未能进入实质开发建设阶段。为解决上述问题，双方曾于2013年5月21日在涿州市政府的牵头下会同相关职能部门组织了专项会议，就上述问题的解决商讨具体方案。此后，原、被告双方又陆续有过多次接触，但项目相关问题仍未得到有效解决，协议的履行因码头镇政府原因长期处于停顿状态。截至目前，由于《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》后续履行的一些细节问题上始终未能落实，同时因政府换届造成的前后衔接不畅以及土地市场波动等因素，导致码头镇政府在协议履行中逐渐呈现消极违约迹象，虽侨商公司方多次积极主动与码头镇政府进行接触，但并未获得积极回应，造成协议履行陷入僵持。在双方项目出让达成六年且侨商公司已依约付出项目转让款人民币3亿元并投入大量人力、物力用于前期开发筹备的情况下，码头镇政府始终没能及时、全面、适当履行协议义务，由此给侨商公司造成巨大经济损失。基于上述情况，侨商公司决定通过诉讼程序解决双方在协议履行中出现的问题和争议，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法判令码头镇政府继续履行合同义务。根据《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》第二条“本项目所涉及的土地出让金已包含在项目的出让款中”、第五条5.1“甲方应于2014.12.31日前完成项目拆迁补偿工作，将所腾退出的约662亩国有建设用地移交给乙方，由涿州市国土资源局负责办理土地出让登记事宜，有关出让土地税费全部由乙方承担”的约定，第三人涿州市自然资源和规划局有义务协助办理相关土地使用权的登记手续、保证相关土地不被挪用和另做处置，本案的审理和判决结果与第三人有直接关联，故请求依法判决第三人承担配合将涉案土地使用权登记在侨商公司名下的责任。 码头镇政府辩称，一、涿州市码头镇镇区改造项目审批、委托、拍卖程序合法。1、政府审批程序合法。2012年11月27日，涿州市人民政府召开第50次市长办公会议，会议研究决定：码头镇区改造项目要本着“对老百姓负责、政府承诺不变、不予不取”的原则进行运作，码头镇政府具体负责，依据法定程序对整体项目进行拍卖。2、码头镇政府委托程序合法。码头镇政府取得涿州市政府授权后依法委托隆翔公司对码头镇区改造项目公开拍卖。隆翔公司接受委托后按照《中华人民共和国拍卖法》之相关规定对外发布拍卖公告、制作竞买合同、拍卖须知等必备法定文件。3、码头镇区改造项目拍卖程序合法。侨商公司依法参与竞买，领取竞买须知、竞买合同、提供竞买所有文件资料，经审核，侨商公司符合竞买人资格。2012年12月12日，码头镇区改造项目正式拍卖，侨商公司竞拍成功，成交价为7.3亿元。二、侨商公司具有重大过错，且其行为已构成根本性违约，应承担违约责任。1、依据《竞买须知》要求，买受人侨商公司拍卖成交后应于2012年12月17日支付首期成交款3.5亿元（含定金），2014年6月30日前分期付清全部成交款7.3亿元。侨商公司于2012年12月11日支付竞买保证金1.5亿元，12月12日支付600万元成交款，2012年12月26日支付1.44亿元成交款，侨商公司总计支付码头镇区改造项目成交款3亿元。时至今日，侨商公司仅支付项目部分成交款3亿元，首期成交款未全额交付，其行为已严重违反约定。2、依据码头镇区改造《项目出让协议》第6条第2款约定，买受人延期支付项目出让价款的，应支付违约金，每延期一日，支付延付款金额万分之二的违约金，但违约金总额不超过延付款总额30%。码头镇政府仅计算自2014年6月30日至2018年6月30日期间延期付款违约损失，该项损失为1.2556亿元（延期付款金额为4.3亿元*万分之二/日*365日*4年=1.2556亿元）。三、码头镇区改造项目协议已无实际履行的可能性，侨商公司继续履行的诉讼请求不能实现，应依法驳回。1、侨商公司不具备履约能力，自其竞拍成功后，仅支付码头镇区改造项目部分成交款，依然拖欠4.3亿元项目成交款，违约时间长达5年之久。基于侨商公司的种种违约表现，码头镇政府有理由认为侨商公司已不具备履行《项目出让协议》所有能力。2、码头镇区改造《项目出让协议》已无法实际履行。由于侨商公司的严重超期违约，码头镇区改造《项目出让协议》已失去履行的一切条件。由于市场发生重大变化，导致原拆迁条件已无法满足现行拆迁安置要求，例如安置费、拆迁费、拆迁置换房屋面积、安置人员全部发生变化。目前，涿州市政府职能部门对码头镇区改造项目已无法办理项目过户登记等具体事宜。结合上述事实，码头镇区改造项目协议已无实际履行的可能性。四、原被告之间关于镇区《项目出让协议》，因未能实际签订，所以合同有关条款不能成立。本案不存在侨商公司所述继续履行事宜，同时《项目出让协议》在项目拍卖之前已经提交给侨商公司，侨商公司认为项目条款有重大瑕疵与事实不符，码头镇政府及涿州市相关的职能部门从来没有确认本项目的程序存在问题，从未确认本项目的规划有瑕疵，码头镇政府从未给侨商公司任何后期承诺。综上所述，侨商公司严重违反《竞买须知》及《项目出让协议》约定，构成根本性违约，已经给码头镇政府造成了巨额经济损失，同时严重影响了镇区改造回迁楼建设。请求依法驳回其诉讼请求。 涿州市自然资源与规划局发表意见称，一、办理土地登记手续是我局的法定职责。二、如果本案生效的判决支持侨商公司的诉求第一项，我局自然应当需要办理相应手续。三、我局不应作为本案的第三人，列我局为第三人属于诉讼主体不适格，请求法院驳回侨商公司对我局的诉讼。 码头镇政府向本院提出反诉请求：一、请求依法解除码头镇政府与侨商公司双方签订的涉案《项目出让协议》（该项请求当庭撤回）；二、请求依法判令侨商公司给付码头镇政府违约金3600万元（自2014年6月30日至2018年6月30日，损失计算基数为4.3亿元，时间四年，标准为日万分之二，仅主张其中的3600万元）；三、本案反诉费用由侨商公司负担。主要事实和理由：2012年11月27日，涿州市人民政府召开第50次市长办公会议，会议研究决定：码头镇区改造项目要本着“对老百姓负责、政府承诺不变、不予不取”的原则进行运作，码头镇政府具体负责，依据法定程序对整体项目进行拍卖。码头镇政府取得涿州市政府授权后依法委托隆翔公司对码头镇区改造项目公开拍卖。2012年12月12日，码头镇区改造项目正式拍卖，侨商公司竞拍成功，成交价为7.3亿元。依据《竞买须知》要求，买受人拍卖成交后应于2012年12月17日支付首期成交款3.5亿元（含定金），2014年6月30日前分期付清全部成交款7.3亿元。侨商公司于2012年12月11日支付竞买保证金1.5亿元，12月12日支付600万元成交款，2012年12月26日支付1.44亿元成交款，侨商公司总计支付码头镇区改造项目成交款3亿元。依据码头镇区改造《项目出让协议》第6条第2款约定，买受人延期支付项目出让价款的，应支付违约金，每延期一日，支付延付款金额万分之二的违约金，但违约金总额不超过延付款总额30%。码头镇政府仅计算自2014年6月30日至2018年6月30日期间延期付款违约损失，该项损失为1.2556亿元，码头镇政府仅主张其中的3600万元。综上所述，侨商公司严重违反《竞买须知》及《项目出让协议》约定，构成根本性违约，已经给码头镇政府造成了巨额经济损失，同时严重影响了镇区改造回迁楼建设。为维护码头镇政府合法利益，码头镇政府依法提起反诉，请求人民法院查清事实，依法判如码头镇政府所请。 侨商公司针对反诉辩称，一、码头镇政府主张我方违约没有任何合同依据及法律依据，不同意其全部诉讼请求，请求驳回。《项目出让协议》仅仅是拍卖环节的附件，作为项目后续履行的正式协议没有签署，双方属于沟通磋商的阶段，不存在解除的问题。项目的实施是双方通过竞拍合同等就项目的实施作出的安排，《项目出让协议》应当是基于前面双方预约性的合意进行磋商，目前不存在正式的协议进行解除的法理依据。二、反诉状的陈述与事实不符。在《竞买须知》第八条第三项关于项目付款的规定是项目成交签订正式协议后履行，而不是根据《竞买须知》履行后续，价款的支付以出让协议约定为准，并不是以《竞买须知》为准，因为出让协议没有签订，因此并不产生法律上的效力。竞买协议中也约定以出让协议的约定为准，理应指的是双方后续共同签署生效的协议为准。因此侨商公司完全不存在欠付任何项目资金的情况，相反基于信赖前期支付了大量的款项，后续双方出现了障碍是因为码头镇政府的先合同义务未履行，相关协议与项目的介绍与真实情况不符，造成项目无法有效实施，根本原因是码头镇政府的违约造成的。综上，侨商公司不接受码头镇政府的诉讼请求，请求法院予以驳回。 涿州市自然资源与规划局发表意见称，反诉与我局无关，坚持之前的意见。 侨商公司为支持其诉讼请求和反驳对方反诉提交证据如下： 证据一：2012年12月4日《拍卖公告》，证明目的：1、涿州市码头镇镇区改造项目系经涿州市人民政府授权以拍卖方式向社会公开发布，侨商公司据此依约依规参加项目竞拍。需要强调的是，拍卖的标的是镇区改造项目，不是土地出让。2、明确了竞买人的基本条件，侨商公司符合相关竞拍主体条件，据此参加竞拍。 证据二：2012年12月4日《竞买须知》及承诺，证明目的：1、《竞买须知》第八条明确了项目标的的概况为“河北省涿州市码头镇镇区改造项目”，按照竞买须知的介绍，项目位于涿州市，整体占地约765亩，其中回迁区约103亩，剩余约662亩土地可用于开发的国有建设用地，具体约定及其它相关事宜以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》为准，说明拍卖过程为一个独立交易环节，后续需另签正式协议，并依据《项目出让协议》履行义务。2、《竞买须知》第八条明确了成交方式，介绍了拍卖成交后的付款支付安排，价款的支付以后续《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准，须知仅是拍卖公司对项目及后续协议的介绍性文件。3、侨商公司在须知上签署确认声明。 证据三：2012年12月11日《竞买合同》，证明目的：1、侨商公司与隆翔公司正式签署项目竞买合同，参与项目竞买。2、相对于后续拟签的《项目出让协议》，这份竞买合同同时具有预签约性质，必然存在项目出让受让双方磋商和缔结正式协议的环节。3、证明合同主体是拍卖公司与竞拍单位，而不是项目出让方和投资方，因此权利义务具有相对性。项目概况只是拍卖公司从码头镇政府获取和转达的信息，关于项目具体细节问题是委托人的责任义务。4、证明竞拍人在拍卖阶段只需缴纳保证金1.5亿元即可参与竞拍，不存在向拍卖公司支付项目全款的内容。5、合同第四条表明，价款的支付及项目的交接均以《项目出让协议》相关约定为准。 证据四：2012年12月12日《成交证明书》证明目的：1、基于《竞买须知》、《竞买合同》，交易双方完成了拍卖环节的全部交易内容，拍卖公司出具了交易完成的书面证明。侨商公司以7.3亿元的报价竞买项目成功，取得了《项目出让协议》的签约权和后续权利。2、同时侨商公司缴纳1.5亿元项目保证金，明确表述为定金，而不是项目款，说明双方《项目出让协议》并未正式签署，故有签约、履约定金一说。3、《成交证明书》明确“此件仅作为买受人拍卖成交的证明，不能用作其它用途”，且为拍卖公司单方出具，不能以任何理由赋予侨商公司其它义务或作超出证明作用的扩大解释。 证据五：付款收据及凭证三份。证明目的：1、2012年12月11日收据，收取1.5亿元竞买保证金。收款单位龙翔拍卖公司，证明原告实际履行的拍卖环节的义务。2、2012年12月12日，600万元，收款同样为拍卖公司，证明该款的支付是原告主动履约行为。3、2012年12月26日，1.44亿元，汇款项目为“借款”，收款单位为涿州市收费管理局，证明原告先期履约的事实。这不是拍卖环节的内容，而是拍卖成交后的行为，之所以标注为“借款”，因为在没有正式签约的情况下，尚无义务支付项目款，先期付款行为系应政府请求，为其解决财政困难的一个善意单方付款行为。 证据六：《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》（待签第一版）。证明目的：1、竞拍所附项目说明性和介绍文件之一，没有正式签署，在拍卖环节只作为对项目总体情况及后续履约大致安排所做的介绍，其作用和意义是相对的。《项目出让协议》是正式缔约环节磋商的基础内容，但其中约定不明的内容需经双方进一步协商明确，但就项目合作而言已具备履约基础和条件，具体细节完全是可以明确和细化的。2、《出让协议》表现为一个未正签合同文本，同时一直在协商完善中，2015年原告就另外收到过被告的新版出让协议。但这份《出让协议》中核心合作内容，原告基于信赖而开始履行预签约的内容，向政府预交了前期项目出资。3、这份协议至今没有正式签署，但基于拍卖环节的预签约，和对政府和政府项目的信赖，原告实际提前善意履行了部分项目款支付，且被告接受并默许了原告的“延迟付款”，表明项目实际已处于履行的阶段，只是因政府方面的原因，造成难以完成后续签约、履约。 证据七：标的涉及土地的《土地使用权证》。证明目的：1、作为项目的说明文件之一，证明项目涉及的相应完整土地权属及面积、坐落，同时证明项目所涉及的土地码头镇政府享有合法使用权。是对政府有权出让项目的一个权利依据，也是一个说明性文件。2、根据该证可知，土地包括三个行政村，北芦、南芦、西马庄。但原告后续发现，本次镇改项目只有北芦村作为试点纳入项目，另外两个村不在其中。这就导致了项目用地的不完整，规划手续与项目现状完全不符，后续签约、履约存在实质障碍，至今未能解决。 证据八：2013年5月21日《会议纪要》录音及文字整理稿。证明目的：这是双方拍卖成交后，正式出让协议还没有签之前的一次规模较大的项目沟通会，通过这次会议的内容，可以看出项目在实施前还有大量无法克服的障碍及不确定内容，包括项目范围不明，规划资料与现状冲突等。政府重申：这个项目是一个镇区改造项目，不是以往的房地产净地拍卖，和以往的拍卖不一样。这次会议只是确定一个大原则，大方向，具体问题还需要召开专题会，由企业团队和政府规划团队对接，把事情细节说清楚。1、证明被告确认原告通过拍卖正式获得项目开发建设权，并已进入到前期筹备和实际履行阶段，双方在具体履行中就一些不明确的内容和未尽事宜进行全面沟通磋商，地方政府各级领导及主管各部门均参与协调。原告提出了影响协议履行的相关问题希望政府方面给予解决，尤其是项目具体范围、规划指标、662亩土地（约）的确切可利用范围，配套规划具体信息等，希望通过会议明确，争取现场解决。2、政府方面确认整个镇区改造涉及三个村的整体拆迁改造，只启动了一个村北芦村，另外两个面积较小的村并没有涉及，确认了要启动另两个村的拆迁才能涉及的调整边界的问题，说明涉案镇区改造项目相关内容并不完整。3、政府方面确认，项目拍卖是一个镇区改造项目，与房地产净地拍卖不一样，需要在政府的牵头下，由企业团队和政府的规划团队进一步对接，这也证明项目所涉及的相关实施方案尚未落实到符合立即建设开发的程度。4、政府方面表示本次约662亩土地开发，不需要再走国土局的招拍挂程序，属于连同土地权益一并进行的拍卖转让，具有政委托授权的性质，这662亩土地的使用权已经在原告手里，完成拆迁的日期办土地证。商业用地开发建设的收益作为整个项目合作的对价，因此无需另行走招拍挂的土地出让程序。5、会议完全没有提及所谓原告违约未支付5000万元的事（但当天却私下发出了一份5000万催款函）。 证据九：2014年1月15日《侨商科技城致政府的函》。证明目的：1、原告通过拍卖获得镇区改造项目的开发建设权后，被告方始终没有履行向原告移交项目的基本合作义务，原告正式致函被告提出具体问题和相关主张，希望上级政府给予协调解决，以保证项目顺利启动。2、原告函件未获被告方的回应，相关问题也迟迟没有给出解决方案。 证据十：2015年1月16日河北省博典律师事务所律师函。证明目的：1、这份律师函并未附政府的授权委托书，程序上存在瑕疵，但原告还是基于信任相信出自政府意见，但其中的意见原告不完全认可。2、被告方确认2012年12月12日原告通过公开竞拍竞得涿州市码头镇镇区改造项目开发权，这个事实没有争议。3、律师函认为原告存在根本性违约没有任何依据，拍卖成交价7.3亿元，不是拍卖合同的付款义务，是拍卖环节关于项目后续签约条款和履约内容的介绍，尚未协议未签署，没有违约依据。4、律师函要求,原告5日内与被告签约，说明《项目出让协议》的签署是项目后续履约的前提。5、律师函要求接函5日内支付4.3亿元，但在《项目出让协议》未签署的情况下，付款依据不存在。6、被告方除表达了催交余款、尽快签约和协商推进项目事实的意思外没有终止合作的表示。 证据十一：2015年1月27日北京市京工律师事务所律师回函。证明目的：1、原告授权律师回复确认2012年12月12日通过拍卖拍得“码头镇镇区改造项目”，对此双方无任何分歧和争议。2、获得项目后，原告一直催促被告落实协议具体细节并尽快正签协议，同时原告积极与政府沟通整个项目的定位，开始实质履行合作内容，因协议具体条款存在分歧导致签约事宜一再拖延，责任不在原告。3、原告表达了项目至今所欠缺的必要文件及手续，指出被告方的前期拆迁工作远未达到预期，被告所负义务一直没有完成。4、再次敦促被告明确协议具体条款，保障项目顺利进行。5、此后被告再未坚持其2015年1月16日来函主张。 证据十二：2015年《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》协商稿第二版。证明目的：1、在原、被告双方不断的沟通磋商情况下，被告就原《出让协议》草案作出了调整，提出了新的协议文本供原告参考，说明双方始终在不断就原协议进行磋商，整个项目的实施也并未能完全依最初设想正常推进。2、《出让协议》第二版约有十几处修改，但仍未在影响项目履行的具体问题和障碍上有所突破，土地数据仍表述为“约”，拍卖项目及占地数额与实际有较大误差，规划事项也无最终确切方案。3、第二版《出让协议》重申土地出让金包含在项目出让价款中，乙方不再另行给付，说明项目所涉及的土地权益已归原告享有，而土地出让方登记手续办理时间不明确。4、首期价款的支付期限表述为“拍卖成交确认书后五日内一次性缴纳3.5亿元，剩余按照甲方要求分期支付，最迟2015年12月31日前付清”。5、项目土地交付时间仍不明确，2014年12月31日完成拆迁补偿工作的计划未按时完成，约662亩可开发用地的移交显然更无法按预计方案执行。6、10%的比例配建保障性住房，无偿交由政府分配，对此双方存在分歧，仍在协商中。综合证明目的：被告始终确认原告镇区改造项目的开发建设权，对于项目履行及待签《出让协议》具体内容的明确和调整双方在同步协商解决，但新的协议书仍未能解决相关问题，因而未能签署。 证据十三：2017年4月19日原、被告及政府主管领导项目沟通会议录音及会议纪要文字整理版。此证因录音内容的时间段与文字整理稿不符，原告于2019年7月16日决定将该证及质证意见撤回。 证据十四：2018年11月23日涿州市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(涿国土告字[2018]第23号)挂牌信息。证明目的：被告违反双方的镇区改造项目的总体出让约定，未经与原告协商擅自另行对项目所含土地进行挂牌出让，以自身行为表明不再履行项目合作义务，构成实质违约。 证据十五：2013年从涿州市各职能部门取得的电子图纸一组。证明目的是：所有的图纸材料可以证明当时拍卖公司提供的材料与实际情况存在差距。 码头镇政府对上述证据的总体质证意见为：一、当庭提交的光盘等证据超过举证期限，不应作为本案证据使用；二、对未提供原件的证据真实性不予认可。三、对所有证据的证明目的不予认可。具体质证意见见庭审笔录、代理意见等卷宗材料。 涿州市自然资源与规划局同意码头镇政府的意见。 码头镇政府为反驳对方主张及支持其反诉请求提交证据如下： 证据一：2012年11月27日涿州市人民政府市长办公会议纪要（第50次）。证明目的：1、涉案码头镇区改造项目经涿州市人民政府依法决议，程序合法。2、涉案项目土地范围约为765.37亩。3、码头镇政府依法取得涿州市人民政府授权，具备实施主体资格。4、涿州市人民政府要求涉案项目依法依规履行。 证据二：涿州市码头镇人民政府请示函。证明目的：1、码头镇政府按照法定程序获取码头镇区改造项目专项授权。2、码头镇政府有权与第三方签订《项目出让协议》。3、码头镇政府主体适格。4、码头镇区改造项目占地约765亩。5、码头镇区改造项目拍卖底价为73000万元。 证据三：涿州市人民政府批示。证明目的：1、码头镇政府依法取得码头镇区改造项目专项授权，程序法定。2、码头镇政府有权对外拍卖码头镇区改造项目。3、码头镇政府有权对外签订《项目出让协议》。4、码头镇政府主体具有合法性。 证据四：拍卖公告。证明目的：1、码头镇政府依法委托河北隆翔拍卖有限公司公开拍卖码头镇区改造项目。2、委托拍卖程序启动。3、竞买保证金1.5亿元。 证据五：竞买须知及码头镇区控制性详细规划报告。证明目的：1、原告已充分了解码头镇区改在项目具体情况，项目整体占地约765亩，其中回迁区域占地约103亩，剩余开发土地约662亩。2、原告自拍卖人处领取《河北省涿州市码头镇区改造项目出让协议》样本。对项目合同出让条款已充分理解，理解无异议后予以领取。理解无异议作为竞买报名条件。3、拍卖人在竞买须知中已明确告知竞买人竞买码头镇区改造项目存在的各种风险。4、码头镇区改造项目拍卖成交后，1.5亿元竞买保证金转为定金。竞买人应于2012年12月17日之前支付首期成交款3.5亿元，包含已付定金。其余款项最迟于2014年6月30日前分期付清。买受人逾期未能结清余款的，视为买受人违约，定金及其他已交款不予退还。买受人支付首期成交款后，委托人与买受人以《河北省涿州市码头镇区改造项目出让协议》条款办理交接事项。原告已完全了解标的物全部现状，同时确认理解竞买须知的含义和约定，并承诺遵守并愿意承担未来一切违约责任。原告签字，盖章予以确认竞买须知。 证据六：竞买人登记表。证明目的：原告参与竞买具体事宜，并登记确认参与竞买码头镇区改造项目。 证据七：竞买申请书及委托代理人之授权。证明目的：1、原告已认真阅码头镇区改造项目《竞买须知》及《涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》全部条款。并承诺完全遵守河北隆翔拍卖公司有限公司文件规定和要求，并表示对所有文件无异议，愿意签署《竞买合同》。2、原告已充分了解竞买码头镇区改造项目存在的所有风险。3、原告实际交付竞买保证金1.5亿元。原告签字、盖章确认。4、张东辉系世界侨商科技发展有限公司授权代表，竞买项目具体经办人。 证据八：竞买合同。证明目的：1、原告对码头镇区改造项目已充分了解和必要的风险评估。同时对《项目出让协议》条款已全部阅读与理解。2、如竞买成功需于2012年12月17日前支付3.5亿元首期付款。余款于2014年6月30日前支付。码头镇区项目占地约765亩，包含回迁区占地约103亩。项目简介等文件资料均与竞买合同具有同等法律效力。 证据九：竞买资格确认书。证明目的：原告具备竞买资格，同时确认其已支付1.5亿元竞买保证金。 证据十：河北隆翔拍卖有限公司拍卖笔录。证明目的：原告竞买码头镇区改造项目过程，竞买成功。 证据十一：河北隆翔拍卖有限公司拍卖成交确认书。证明目的：原告竟买码头镇区改造项目，成交价7.3亿元。原告应于2012年12月17日前支付首期付款3.5亿元，剩余款项于2014年6月30日前付清。 证据十二：码头镇人民政府委托律师发送律师函及邮寄凭证、被告回复律师函。证明目的：1、码头镇政府依法委托律师发送律师函件督促原告继续履行涿州市码头镇镇区改造《项目出让协议》，并签署出让协议。2、原告行为已构成根本性违约。3、原告应承担违约责任。 证据十三：《项目出让协议》。证明目的：原告已经认可被告《项目出让协议》条款，并知晓、理解项目出让合同可能存在的任何风险。 证据十四：六份告知函（后当庭撤回无侨商公司签名的其中两份）。证明目的：1、码头镇政府和拍卖公司一直催告原告履约。2、证明原告违约。 证据十五：委托拍卖合同。证明目的：项目拍卖程序合法。 证据十六：资料领取清单。证明目的：原告已经知晓拍卖项目具体情况。 原告侨商公司对上述证据的质证意见为：一、部分证据系政府内部文件，真实性无法核实；证据十六中所列资料并非拍卖前或者拍卖时拿到的，而是2013年陆续获得；其他文件真实性认可。二、对证据证明目的除与我方意见相同的外，其他证据证明目的均不认可。具体质证意见详见庭审笔录、代理词等卷宗材料。 涿州市自然资源与规划局同意码头镇政府的意见。 本院经审理查明，2012年11月27日，涿州市人民政府召开市长办公会议，听取了码头镇政府关于镇区改造市场化运作进展情况的汇报，对下一步工作进行了研究部署。会议议定，码头镇区改造项目要本着“对老百姓负责、政府承诺不变、不予不取”的原则进行运作，由市委常委、常务副市长侯晓平、市政府党组成员郑洪义牵头，码头镇具体负责，根据法定程序对整体项目进行拍卖，拍卖工作于12月15日以前完成。拍卖结束企业进入后，按照协议约定，落实各种责任，确保项目运作程序合法、推进顺利。会议要求：一要严格依法履行程序。由涿州市政府授权码头镇政府作为主体对镇区改造项目进行拍卖，拍卖底价由码头镇商涿州市财政局测算后报市政府审定，拍卖成交后即与受让方签订协议。二要确定项目占地出让范围。项目总占地约765.37亩（包括南芦村前期已经签署协议部分），由码头镇政府负责，对具体数据再核实。三要测算好项目拆迁补偿。项目拍卖成交后，由码头镇政府继续负责项目回迁区的后期建设及拆迁补偿。拆迁工作于2014年底前完成。四要提前做好相关后续工作。一是关于20年物业费、取暖费的落实。由码头镇政府负责，在正式拍卖前抓紧与相关村进行沟通，取得群众支持认可。二是关于成本核算。由财政局和码头镇负责，对后期建设拆迁成本测算再细化，保证数据的科学真实，提高下一步工作的可操作性。三是关于责任落实。按照属地管理和归口管理的原则，要对相关单位和部门责任再明确、再细化，确保码头镇区改造项目的市场化运作保障有力、衔接紧密、合法规范、顺利完成。 2012年11月28日，码头镇政府向涿州市人民政府请示，对镇区改造的基本情况、公开拍卖后《项目出让协议》的签署、协议签署后回迁区的建设和拆迁补偿及拍卖底价等工作进行了请示。2012年12月4日，涿州市人民政府对上述请示予以批复：一、授权码头镇政府代表市政府对镇区改造项目进行公开拍卖。二、拍卖成交确认后由码头镇政府代表市政府与受让方签署《项目出让协议》。三、由码头镇政府继续负责项目回迁区后期建设及拆迁补偿等相关工作。四、拍卖成交后，码头镇政府负责保障项目后期顺利进行，于项目竣工后整体移交给受让人，同时按《项目出让协议》约定时限尽快腾退土地交予受让人。 码头镇政府随后与隆翔公司签订委托拍卖合同，委托隆翔公司拍卖码头镇镇区改造项目，并约定了相关条款，包括拍卖标的保留价为7.3亿元；拍卖方式为增价拍卖；拍卖标的交付或者转移的时间、方式、地点为拍卖成交后，首期项目成交款交清后，委托人即与买受人办理项目交接手续；委托方不支付佣金；价款金额及交付方式、地点、期限为拍卖成交后，买受人5日内一次性向委托人支付首期项目成交款金额共计叁亿伍仟万元整，剩余款项按约定要求，由买受人直接交付委托人，买受人最迟于2014年6月30日前分期付清实际发生的费用。双方在其他约定事项中约定：1、拍卖标的流拍后，拍卖人与委托人协商降价后再拍，此合同有效。2、委托人负责向竞买人对拍卖标的的情况和要求予以解释和说明。 2012年12月4日，隆翔公司在报纸上发布拍卖公告，明确表示受码头镇政府委托，公开拍卖河北省涿州市码头镇镇区改造项目。公告内容包括，拍卖时间：2012年12月12日上午10:00；拍卖地点：涿州市地质干校会议中心；竞买地点：涿州市地质干校会议中心；竞买条件：中华人民共和国境内的企业法人、自然人及其他组织交纳竞买保证金人民币1.5亿元后均可参加竞买；预展时间：2012年12月5日至12月11日；预展地点：项目所在地；公司地址：涿州市；咨询电话：0312-36××××8。隆翔公司随上述公告还公示了：需准备资料清单、注意事项和河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议。其中出让协议的主要内容是：“河北省涿州市人民政府授权码头镇人民政府全权负责码头镇区改造项目及项目占地出让事宜（见附件），甲方（码头镇政府）依据涿州市人民政府授权并与乙方（买受人）经友好协商在平等、自愿、有偿的基础上,就甲方涿州市码头镇镇区改造项目出让事宜达成如下条款以资共同遵守。第一条:出让项目概况。1.1出让项目名称:涿州市码头镇镇区改造项目。1.2出让项目位置:该项目位于河北省涿州市。1.3出让项目基本情况：Ａ、出让项目占地约765亩（以国土部门实测面积为准）,其中回迁区占地103亩,回迁区内安置楼及附属配套设施建筑面积总计为157628.81平方米。项目回迁区外可拆除约662亩（以国土部门实测面积为准）国有建设用地。Ｂ、回迁区总投资额概算为4.912亿元（为发改局立项数额）。Ｃ、该项目目前现状:项目前期审批手续完备,目前回迁区90%以上的村民与码头镇政府已签定拆迁安置补偿协议。回迁区内8栋安置楼主体已完工（具体工程进展情况可到现场核实确认）。甲方现已实际投入人民币2.85亿元。第二条：项目出让价款。依项目拍卖成交确认书确定,上述项目的出让价格为小写（此处空白）亿元，大写:（此处空白）。如拍卖项目及占地数额与实际有误差,出让价款不予调整。本项目所涉及土地出让金已包含在项目出让价款中,乙方不再另行给付。第三条：项目出让价款的支付。3.1支付期限。乙方应于与拍卖人（河北隆翔拍卖有限公司）拍卖成交确认后五日内一次性向甲方支付一期项目出让价款。即人民币共计3.5亿元。剩余款项依甲方要求分期付款,最迟于2014年6月30日前付清。3.2支付方式。乙方可选择转账、支票结算等方式向甲方支付出让价款。乙方必须按甲方提供的如下账户信息向甲方支付出让价款,甲方确认收款后及时向乙方出具收款凭证。1、账户名称:涿州市收费管理局，账号:22×××70，开户行:涿州市农村信用合作联社行政服务中心分社。2、账户名称:涿州市财政局土地出让金，账号:10×××01，开户行:邮政储蓄银行涿州市支行。第四条：《项目出让协议》生效时间。4.1《项目出让协议》签定后,自乙方向甲方支付项目一期出让价款之日起,《项目出让协议》开始生效。4.2《项目出让协议》生效之日起,甲乙方依据项目进度和乙方资金支付情况相互协商进行办理出让项目土地登记事宜。第五条：甲乙双方权利、义务。甲方权利义务：5.1甲方按项目建设进度及资金需求要求乙方及时、足额支付项目出让剩余款项,乙方应在收到甲方书面付款通知之日起5日内给付。甲方给乙方出具收款凭证。5.2甲方继续负责对回迁区内项目后期建设及拆迁补偿等相关工作并于项目竣工后整体移交给乙方。5.3甲方应于2014年12月31日前完成项目拆迁补偿工作,将所腾出的约662亩国有建设用地移交给乙方,由涿州市国土资源局负责办理土地出让登记事宜,有关出让土地税费全部由乙方承担。如出现有关项目及项目占地出让所产生的应由甲方承担的税费均由乙方支付。5.4甲方无需为本协议项目后期开发、运营产生的风险承担责任。5.5甲方负责城市主干道建设。乙方权利义务：5.6乙方应按本协议约定及甲方要求及时向甲方支付项目出让款项。5.7自《项目出让协议》生效之日起,乙方取代甲方行使本协议所述项目的相关权利,包括但不限于乙方享有该项目自出让生效之日起所产生的收益,并承担相应的义务和风险。5.8乙方对回迁区外土地进行商业开发,应根据涿州市人民政府及上级政府有关政策规定,必须按照项目建筑面积10%以上的比例配建保障性住房,并无偿交由政府分配。5.9乙方应履行甲方与拆迁户所签定的拆迁补偿协议全部条款,包括但不限于依约交房、办理房屋所有权证、土地使用证等与补偿协议有关的义务。上述办证所需费用由甲方支付。5.10乙方所购出让项目及占地应依据原规划执行,如确需调整应报涿州市人民政府批准后实施。5.11乙方付清本项目出让全部款项之前,无权转让、抵押出让项目及占地。5.12乙方同意由甲方继续履行与回迁区项目建设有关的合同及协议。5.13乙方所购项目及占地必须登记至其在河北省涿州市注册成立的全资子公司名下。第六条违约责任。6.1甲方未按时完成全部建设用地的腾退工作,每延期一日按延期交付部分土地价款万分之二比例计算违约金但违约金总额不超过应交土地价款金额的30%。6.2乙方未按协议约定向甲方支付项目出让价款的,应向甲方支付违约金,每延期一日,向甲方支付延付款项万分之二的违约金,但违约金总额不超过延付款总额的30%。6.3除非另有约定外,若一方单独中止或解除协议,则违约方向守约方支付相当于项目出让价款30%的违约金。6.4乙方不得擅自转让或抵押回迁区工程及土地（回迁区建筑工程及103亩用地）,如违约其应向甲方支付本协议出让款30%的违约金。6.5双方对本协议的签定与履行须严格保密,未经对方同意,不得将本协议的内容透露任何第三方,因涉密而造成对方损失的,需承担因涉密而遭受的一切经济损失。第七条不可抗力及免责事项。因发生不可抗力事件致使本协议完全无法执行时,双方协商终止本协议,并妥善处理相关善后事宜。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,仅指战争、自然灾害及国家政策、法律法规强制禁止性规定。国家或河北省法律法规、规章、政策的生效、变更、废止或社会群体性事件致使协议全部或部分无法履行时,协议任何一方有权根据受影响程度全部或部分的免除履行协议义务或相应顺延履行义务的期限,且无须承担任何违约责任。第八条其他规定。1、本协议发生纠纷及未尽事宜,双方应友好协商解决。如协商不成甲乙方均有权向项目所在地的人民法院提起诉讼解决。2、本协议一式四份，甲乙双方各执贰份。3、本合同的电脑打印和手写具有同等法律效力。” 侨商公司随后领取了包括“涿州市人民政府批复文件、建设工程规划设计条件报告书、项目规划图纸、拍卖公告、竞买人资料、竞买申请书、竞买资格确认书、竞买人登记表、竞买须知、竞买合同”在内的拍卖资料。其中竞买须知的主要内容是：“第一条、本须知根据《中华人民共和国拍卖法》和其他有关法律、法规制定。第二条、本公司有权根据本须知的原则,解释和处理本须知以外的问题和未尽事宜。第三条、竞买人在参加竞买前应认真阅读本竞买须知,在确认并认真履行各项约定的前提下方可参加竞买。第四条、竞买登记。1、竞买人需具备的条件:中华人民共和国境内（含港澳地区）的企业法人、自然人及其他组织凭有效证件均有资格报名参加竞买。2、竟买人要认真阅读《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》,理解无异议后,作为参加竞买报名条件。3、凡参加竞买者应在2012年12月11日下午16时前交纳1.5亿元竞买保证金,并于2012年12月11日下午17时前凭有效证件到我公司办理竟买登记手续方可取得竞买资格。4、竟买人在办理竞买手续时,须填写《竞买申请书》,对于符合竞买条件的，我公司向其发放《竞买资格确认书》,并与其签署《竞买合同》。第五条、竞买准备。1、按照《中华人民共和国拍卖法》有关规定及“依标的现状进行拍卖”的行业惯例,本公司已在拍卖会前对拍卖标的组织了不少于两天的展示,竞买人应在拍卖会前亲自了解拍卖标的,查验标的现状。现郑重声明拍卖人提供的资料仅供竞买参考,不作为瑕疵担保证据,不承担瑕疵担保责任。2、竞买人一但参加竞买即表示接受拍卖标的之一切现状和与本次拍卖相关的各类文件之全部条款,并对自己的竞买行为负法律责任,不得在拍卖成交后以各种理由反悔。3、竞买人应在指定的时间内到达拍卖会现场,凭《竞买确认书》领取“竞买号牌”参加竞买。4、若竞买人未能按时参加拍卖会,视为竞买人自动放弃竞买权利,本公司不承担任何责任。5、竞买人之间不得恶意串通,操纵竞投,违者依《拍卖法》有关规定承担法律责任。第六条、标的概况。1、本次拍卖的标的为河北省涿州市码头镇镇区改造项目。根据《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》显示,该项目位于涿州市。整体占地约765亩,其中回迁区占地约103亩,建筑面积约157628.81平方米,剩余的约662亩土地是可用于开发的国有建设用地。关于标的出让的具体约定及其它相关事宜均以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》为准。2、特别提醒:本公司已据委托方提供的材料对标的情况进行了最大限度的告知,根据委托人与我公司的约定,由委托人负责拍卖项目的解释与说明,竞买人应当向委托人进行充分了解,冷静判定预获得的利益,充分评估未来可能存在的各项风险,审慎竞买,本公司对标的任何显性或隐性的瑕疵均不做任何保证承诺,不承担暇疵担保责任。第七条、拍卖方式及竞价。1、本场拍卖会采取增价拍卖方式,本标的拍卖起拍价为人民币73亿元加价幅度50万元,拍卖师亦有权根据现场情况随时调整加价幅度。2、拍卖师报价后,竟买人第一次举牌是对该报价的认可,其后的每次举牌均为加价一次。竞买人也可不低于加价幅度口头报价,口头报价必须同时举牌。3、竞买人一经应价或报价不得撤回,当有更高应价或报价时,原报价即丧失法定效力。4、没有竞买号牌人员的报价或应价无效。竞买号牌只限竞买人本人使用，如竞买人将竞买号牌丢失或借给他人出价,本公司仍视出价人为竞买人本人,该出价产生的一切责任由竞买人承担。第八条、成交。1、拍卖师经三次询问仍无人加价时以落槌确认拍卖成交,该应价的竞买人即为买受人。2、买受人应当场签署《拍卖成交确认书》等拍卖文件,买受人反悔或拒绝签署相关拍卖文件的,不影响拍卖结果的法律效力,并视同买受人违约。3、拍卖成交后,买受人会前所交纳的竞买保证金自动转为定金。买受人应当场支付拍卖佣金28万元,首期成交款3.5亿元（含定金）应于2012年12月17日前结清,超出定金部分打入我公司指定账号。付清拍卖佣金及首期成交款后,委托人即开始与其办理标的交接手续,剩余款项按照委托人要求支付,最迟2014年6月30日前分期付清。价款的支付以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准。4、买受人逾期未能结清余款的,视为买受人违约,定金及其它已交款项不予退还。按照《中华人民共和国拍卖法》等有关法律、行政法规的规定,本公司亦可取得委托人同意后对拍卖标的再行拍卖,拍卖标的再行拍卖时,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。第九条标的交付在买受人依照约定结清首期成交款后,委托人即开始与其办理标的交接手续,项目的交接以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准。拍卖标的涉及证照变更、产权过户的,相关手续及全部费用均由买受人自行承担。第十条、其它约定。1、拍卖师是整场拍卖会的唯一法定主持人。当拍卖的最高竞价未达保留价或出现其它影响拍卖会正常进行的状况时,拍卖师有宜布该标的流拍或将其收回并重新拍卖以及宣布拍卖会终止或中止的权力。2、拍卖成交后,如竞买人不是在涿州注册的法人、自然人及其他经济组织、法人及其他经济组织须在涿州市注册成立全资子公司,自然人指定涿州本地自然人,由全资子公司和指定自然人负责支付剩余款项和后期项目建设。3、竟买不成功者可在拍卖会结束后,交回《竞买资格确认书》、竞买号牌及《竞买合同》并办理竞买保证金退还手续。4、若拍卖会前因合理原因导致拍卖会无法继续举行,或竟买人放弃竞买权利的,竞买人应及时办理竞买保证金退还手续。5、退还的保证金不计利息。6、号牌如有丢失损坏,须缴纳50元作为赔偿。7、本须知中所涉及结算货币均为人民币。本场拍卖会于2012年12月12日上午10:00时在涿州市建设项目交易中心举行,报名截止时间为2012年12月11日16时。参加拍卖会人员应自觉遵守公共秩序，尊重他人权利,维护自身良好形象。” 侨商公司于2012年12月11日缴纳了拍卖保证金1.5亿元，并向隆翔公司提交了竞买申请书，在该申请书中表示“经认真阅读你公司的《竞买须知》及涿州市码头镇镇区改造《项目出让协议》等文件，我方完全接受并同意遵守你公司在相关文件中的规定和要求，对所有文件均无异议，并愿意签署竞买合同。我方现正式申请参加你公司于2012年12月12日上午10:00在涿州市建设项目交易中心举行的河北省涿州市码头镇镇区改造项目拍卖会。我方已按照你公司《竞买须知》中的要求交纳了竞买保证金人民币1.5亿元，其他所需材料见附件”。 同日侨商公司与隆翔公司签订竞买合同。竞买合同主要内容是：“甲方定于2012年12月12日10:00时在涿州市建设项目交易中心举行的河北省涿州市码头镇镇区改造项目拍卖会,乙方自愿参加竞买,双方约定下列竞买合同条款：一、拍卖的标的：1、本次拍卖的标的为河北省涿州市码头镇镇区改造项目。根据《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》显示,该项目位于涿州市。整体占地约765亩,其中回迁区占地约103亩,建筑面积157628.81平方米,剩余的约662亩土地是可用于开发的国有建设用地。关于标的出让的具体约定及其它相关事宜均以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》为准；2、特别提醒:本公司已据委托方提供的材料对标的情况进行了最大限度的告知,根据委托人与我公司的约定,由委托人负责拍卖项目的解释与说明，竞买人应当向委托人进行充分了解,冷静判定预获得的利益,充分评估未来可能存在的各项风险,审慎竞买,本公司对标的任何显性或隐性的暇疵均不做任何保证承诺,不承担暇疵担保责任。二、甲方保证本次拍卖会在公开、公平、公正、诚实信用的原则下依法进行。三、乙方应充分了解并保证遵守本次拍卖会的《竞买须知》,于报名截止时间前交纳竞买保证金并办理竞买登记手续,签署有关文件。四、如乙方竞买成功,其即成为买受人,会前所交纳的竞买保证金自动转为定金。买受人应当场支付拍卖佣金28万元,首期成交款3.5亿元（含定金）应于2012年12月17日前结清,超出定金部分打入我公司指定账号。付清拍卖佣金及首期成交款后,委托人即开始与其办理标的交接手续,剩余款项须按照委托人要求支付,最迟于2014年6月30日前分期付清。价款的支付及项目的交接均以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准。本合同中所涉及结算货币均为人民币。五、乙方不能在约定的期限内结清应付价款及拍卖佣金的,会前所交纳的竞买保证金不予退还。按照《中华人民共和国拍卖法》等有关法律、行政法规的规定,本公司亦可取得委托人同意后对拍卖标的再行拍卖,拍卖标的再行拍卖时,原买受人应当支付第一次拍卖中本人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。若乙方未能竞买成功,则甲方承诺将乙方所交纳的竞买保证金如数无息返还。六、违约责任:甲、乙双方均应严格按照本次拍卖会的《竞买须知》及其它拍卖文件的相关规定履行各自的义务。任何一方违反了本合同规定的义务,应依照《中华人民共和国拍卖法》及相关法规的规定承担相应的违约责任。七、本次拍卖会的《竞买须知》或相关标的说明（含简介）等文件材料均与本合同具有相同的法律效力。八、本合同一式两份,双方各执一份;本合同由双方代表签名（盖章）后生效。九、本合同签订地点为甲方所在地。”上述合同中对特别提醒部分采用了黑体字予以突出。 2012年12月12日，侨商公司以人民币7.3亿元的最高报价竞买成功，成为涉案码头镇镇区改造项目的买受人，隆翔公司于2012年12月12日向侨商公司出具成交证明书，主要内容为：“在我公司于2012年12月12日上午10时在涿州市建设项目交易中心举办的河北省涿州市码头镇镇区改造项目拍卖会上，世界侨商科技发展有限公司以人民币7.3亿元的最高报价竞买成功，成为买受人，其会前缴纳的人民币1.5亿元竞买保证金已转为定金。此件仅作为买受人拍卖成交的证明，不能代替拍卖成交确认书，亦不得用作其他用途，待买受人付清首期成交款人民币3.5亿元后凭此证明换取拍卖成交确认书。” 同日，隆翔公司出具拍卖成交确认书，侨商公司在买受人处签字盖章，该拍卖确认书主要内容为：“一、买受人于2012年12月12日在拍卖人举办的拍卖会上持008号竞买号牌通过公开竞价竞得如下标的：河北省涿州市码头镇镇区改造项目，成交价7.3亿元，佣金28万。二、拍卖成交后竞买保证金直接转为定金，买受人应当场结清拍卖佣金，并于2012年12月17日前付清首期成交款人民币3.5亿（含定金），其后即可凭此成交确认书与委托人办理标的交接手续。三、剩余款项需按照甲方要求支付，最迟于2014年6月30日前分期付清。款项的支付及标的交接均以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准。四、买受人逾期不结清余款，定金及佣金不予返还，并依照《拍卖法》承担违约责任，拍卖人可依法将成交标的再行拍卖，再行拍卖的费用由买受人承担；再行拍卖成交价低于原成交价的，差额部分由买受人承担。五、买售人以支票、汇票结算时，须待全部款项到达拍卖人认可的账户，方可视为款项付清。六、买受人在首期成交款交清后，凭成交确认书与委托方签订《涿州市码头镇镇区改造出让协议》。七、拍卖人按照《中华人民共和国拍卖法》有关规定及‘依物品原状拍卖’的国际惯例，于拍卖会前对拍卖标的超过了两天的展示，并声明不承担瑕疵担保责任。买受人已在预展期间对拍卖标的进行了全面充分的了解，不得以不了解为由反悔。八、本场拍卖会所涉及竞买合同、竞买规则及与本场拍卖会相关的其他文件均为本成交确认书的有效组成部分......” 侨商公司随后于2012年12月12日向隆翔公司缴纳部分成交价款600万元，隆翔公司向其出具了收据；于2012年12月26日向涿州市收费管理局转账缴纳了1.44亿元，其中在上述款项涉及的招商银行结算业务委托书的用途一栏中注明借款。码头镇政府虽然认为上述转账凭证是复印件，真实性无法确认，但是认可其收到了侨商公司缴纳的款项共计3亿元，剩余5000万元一直未缴纳。 隆翔公司于2013年1月9日向侨商公司发送了告知函，主要内容为告知侨商公司应于2012年12月17日前交付项目第一期款项3.5亿元，剩余5000万元及拍卖佣金28万元未能在约定时间内交付，已造成违约，请尽快筹集资金交付。 码头镇政府分别于2013年3月29日、5月20日、8月28日向侨商公司发送了告知函，主要内容为告知侨商公司应于2012年12月17日前交付项目第一期款项3.5亿元，尚欠5000万元，已造成违约，请尽快筹集资金交付，由此造成的违约责任和项目进展迟缓的后果由侨商公司承担。 侨商公司在本院审理过程中主张双方后续对合同的实际履行多次进行沟通，并提交了2013年5月21日和2017年4月19日原、被告及政府主管领导项目沟通会议录音及文字整理纪要（2017年的相关证据后申请撤回），但码头镇政府对上述证据的真实性不予认可。侨商公司还提交了2014年1月15日《侨商科技城致政府的函》，该函主要是向涿州市政府介绍了涉案项目的进展情况和提出了需要协调解决的问题，其中侨商公司在该函第（三）部分第3、4点中，明确表示涉案3亿元系项目出让价款。码头镇政府认为该函无原件，且是单方制作，不能作为证据使用。 码头镇政府委托河北博典律师事务所于2015年1月16日向侨商公司发送了律师函，主要内容是对涉案项目的相关事实予以确认，并指出侨商公司未按照约定支付相关款项，仅支付3亿元，已构成根本违约，且隆翔公司于2012年12月18日曾正式函告侨商公司要求其履行拍卖合同项目签订及项目移交事宜，但侨商公司未能履行其义务。该律师函要求：一、五日内与码头镇政府签订码头镇区《项目出让协议》；二、五日内支付码头镇项目剩余成交款4.3亿元、延期付款违约金及利息；三、如十五个工作日内未能与码头镇政府接洽协商此事，码头镇政府将依法重新处置码头镇区改造项目；四、如未能履行义务，将根据授权采取法律措施维护码头镇政府合法权益。 侨商公司委托北京市京工律师事务所于2015年1月27日回复了上述律师函，主要内容为：侨商公司一直积极催促涿州市政府签订码头镇镇区改造项目土地出让协议，同时也积极沟通项目定位，并聘请专家对整个项目进行定位、规划、细化合作。由于双方对协议具体条款一直没有达成一致意见，涿州市政府进行土地审计以及分管领导人事调整等因素，项目一直没有进展，责任不在侨商公司。其认为双方存在分歧，需要明确约定的内容一是项目四至；二是占地面积；三是工地时间和土地登记事宜；四是拆迁进度缓慢；五是付款方式。并要求收回认定侨商公司违约的律师函，协助细化出让协议具体条款，继续采取积极合作态度保障项目顺利进行。 涿州市国土资源局于2018年11月23日挂牌出让4幅地块的国有土地使用权，后因故流拍，侨商公司认为上述行为涉及本案土地，申请本院采取行为保全措施禁止再行处置，本院于2019年8月14日出具裁定，裁定本案诉讼期间禁止被申请人涿州市自然资源和规划局对本案争议的土地（即被申请人涿州市自然资源和规划局曾公开挂牌出让的2018-40、2018-41、2018-42、2018-43号宗地）再行以招拍挂方式进行公开处置。 上述事实由双方庭审笔录、所提交的证据、质证意见、书面意见，代理词等材料在卷佐证。 本院认为，根据涉案各方的起诉、反诉和庭审意见，本案各方争议的主要焦点有两个，一是侨商公司和码头镇政府是否存在合同关系；二是如果双方存在合同关系，下一步应如何处理。各方对此焦点问题无异议。 关于是否存在合同关系。涉案双方对该问题的意见不一：侨商公司认为，虽然双方没有直接签订书面合同，但本案其起诉具有一定的合同基础，该合同基础是由一系列具有实质关联和逻辑顺序的合同及合约性文件、磋商性文件、事实履约行为等共同构成，且双方权利义务不是某一环节所能完全涵盖的；码头镇政府认为，因侨商公司未按照约定的期限全部支付首期项目成交款3.5亿元，双方未签订涉案《项目出让协议》，因此涉案《项目出让协议》不成立，要求解除的是双方的拍卖关系。对此本院认为，首先，虽然双方确实未实际签订涉案《项目出让协议》，但侨商公司依照隆翔公司所发布的拍卖公告和竞买须知的要求，与隆翔公司签订了竞买合同、预交了1.5亿保证金，并最终以7.3亿的价格成功竞买涉案“河北省涿州市码头镇镇区改造项目”，隆翔公司也向其出具了成交证明书和成交确认书。鉴于以上情况，以及隆翔公司在拍卖公告中明确表示其是受码头镇政府委托并同时公告了涉案《项目出让协议》的主要条款，侨商公司也在竞拍成功后支付了部分款项，码头镇政府和涿州市相关部门也予以了接受，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四百零二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，本案应当认定双方已因上述行为具有合同关系，拍卖公司在拍卖程序中出示的相关材料包括涉案《项目出让协议》对双方均具有约束力，双方应当按照上述材料确定的相关事项履行各自的权利义务。另外，虽然涉案《项目出让协议》中有关于首期款（即3.5亿元）支付完毕后该协议才生效的条款，但从双方相关材料中陈述（包括告知函、双方律师函等往来材料中的陈述）的实际履行情况看，双方均未提及该协议未生效，且该合同也不存在需要履行其他程序才生效的情形，因此本案双方已以实际行为对上述生效条款进行了变更，涉案《项目出让协议》已经合法成立并生效。 关于涉案合同应如何处理，能否继续履行。涉案双方对该问题的意见也不统一：侨商公司要求继续履行涉案合同，包括要求码头镇政府与其正式签订涉案《项目出让协议》，移交项目手续土地等；码头镇政府认为侨商公司未按照要求在规定期间交齐3.5亿的首期款，构成根本违约，且目前涉案《项目出让协议》已无实际履行的可能，涉案协议不应继续履行。对此本院认为，首先，根据侨商公司在起诉状和后续补充意见中的陈述，其要求继续履行合同的其中一项诉求即是要求码头镇政府与其正式签订《项目出让协议》。根据侨商公司在庭审中的陈述和其提交的多个版本的《项目出让协议》来看，侨商公司并不认可涉案《项目出让协议》必须按照拍卖公司公示的版本签订，且其主张在涉案拍卖成交后双方多次就涉案《项目出让协议》的具体条款进行磋商，但一直未就全部条款达成一致。在此情况下如果判决合同继续履行，双方应当签订的涉案《项目出让协议》具体条款的确定将存在实际的困难。其次，涉案项目并非普通的土地开发项目，而是镇区改造项目，涉及镇区群众回迁房安置、市政配套设施建设、国有土地开发等诸多工作。如侨商公司庭审中所述，双方在拍卖成交后的数年内一直就涉案项目的后续问题进行磋商，但始终未能达成一致的意见，且码头镇政府在本案中明确表示侨商公司已经根本违约，合同无法继续履行。考虑到涉案项目下一步的实际履行需要包括码头镇政府在内的诸多政府机关的配合这一实际情况，涉案合同继续履行也存在较大的实际困难。最后，涉案项目的拍卖是在2011年，而本案起诉时已是2018年，拆迁、土地、建筑等各项成本与拍卖当时情况都发生了重大变化，仍按原有的合同约定继续履行本合同也存在现实的困难，原有合同的履行客观条件已经发生重大变化，即使继续履行合同也很难达到合同目的。综上所述，鉴于本案合同目的已经无法实现，且涉案双方对合同是否履行问题分歧巨大，本院认为根据现实情况，本案涉案合同应判定不再继续履行为妥，侨商公司要求继续履行涉案合同的诉讼请求不应得到支持。 关于合同解除后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于双方分别就涉案合同的履行与否问题提出了诉请和反诉，本院向双方当事人释明了对涉案合同解除后可能的处理方案，双方均表示同意本院对涉案合同的后续问题一并进行处理。具体到本案中，因双方均主张对方存在违约行为，应承担相应的违约责任，本院应首先对各方主张的违约问题进行分析和认定。 关于何方违约问题。首先，涉案竞买须知第八条第3项约定“买受人应当场支付拍卖佣金28万元，首期成交款3.5亿元（含定金）应于2012年12月17日前结清”（涉案竞买合同第四条也进行了同样约定），侨商公司在明知上述须知内容且与码头镇政府的受托人隆翔公司签订了竞买合同的情况下，应按照上述约定内容履行首期成交款的付款义务，但其在2012年12月12日成功竞拍后，并未按照上述约定足额缴纳3.5亿元（截止目前只合计缴纳3亿元），已经违反了上述合同约定，而根据涉案《项目出让协议》的约定（4.1条约定：项目出让协议签定后,自乙方向甲方支付项目一期出让价款之日起,项目出让协议开始生效；4.2条约定：项目出让协议生效之日起,甲乙方依据项目进度和乙方资金支付情况相互协商进行办理出让项目土地登记事宜），上述首期款3.5亿元的缴纳是下一步合同继续履行的前提，因此侨商公司未按时缴纳该款项构成违约。其次，侨商公司虽认可其截止目前仅支付3亿元，但认为并不违约。其主要理由有两个，一是其起诉状中所称“根据与拍卖委托方被告涿州市码头镇人民政府协商，同意原告支付首期项目出让款人民币3亿元”；二是其认为上述约定中均提到“价款的支付以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准”，而上述涉案《项目出让协议》未实际签订，因此涉案价款的支付方式也无法确定。关于其第一项理由，侨商公司主张其主要证据系其提供的证据八（即2013年5月21日的会议纪要）。但该会议纪要系侨商公司根据其所称的会议录音单方整理，并无相关人员签字，码头镇政府对录音及纪要的真实性均不认可，另外即使该会议纪要真实，也并未存在码头镇政府或相关政府部门同意其只缴纳3亿元的记载，且侨商公司该主张与码头镇政府于2013年5月21日当天送达给侨商公司相关人员的告知函上的记载相矛盾，因此其该项理由不能成立。关于其第二项理由，拍卖须知和拍卖合同虽然确实存在侨商公司所称的“价款的支付以《河北省涿州市码头镇镇区改造项目出让协议》中相关约定为准”条款，但该双方并未实际书面签订涉案《改造项目出让协议》，且随拍卖公告公示的涉案《改造项目出让协议》中关于首期款的约定（于拍卖人拍卖成交确认后五日内）也与上述“首期成交款3.5亿元（含定金）应于2012年12月17日前结清”约定相符（拍卖日系2012年12月12日），因此侨商公司的该项理由也不能成立。最后，侨商公司主张其缴纳的3亿元并非依据合同关系缴纳，而是基于对政府的信赖应政府要求弥补其财政紧张状况，且涉案项目相关手续不全是导致其有权暂缓所有后续款项支付而不违约的原因（即主张先履行抗辩权），同时该问题也导致码头镇政府未完成其在先义务，构成违约。本院认为侨商公司的上述主张不成立，主要理由有以下几点：一是侨商公司并未提交相应的证据证明涉案3亿元是其主张的基于政府信赖缴纳用于缓解政府财政状况，且该主张与其提交的证据十一律师函回函和证据十二《世界侨商科技发展有限公司关于涿州码头镇镇区改造项目需要请涿州市政府协调解决的问题》中对涉案3亿元款项性质的描述不符，因此仅凭其2012年12月26日缴纳1.44亿款项时的招商银行结算业务委托书的用途一栏中的“借款”记载并不能证明其上述主张。二是侨商公司主张项目手续不全主要是指涉案项目北芦村与其他村手续未分开、涉案项目包含的662亩国有建设土地边界不明确、涉案土地包括市政路等导致项目范围和面积与实际情况严重不符、待签涉案《项目出让协议》中相关条款模糊不清等。从侨商公司在庭审中的陈述看，其早在拍卖公告之前就已经介入涉案项目并进行了相应的考察，拍卖过程中隆翔公司也向侨商公司相关人员送达了包括涿州市人民政府批复文件、建设工程规划设计条件报告书、项目规划图纸、竞买须知、竞买合同在内的一系列拍卖相关文件。上述涉案拍卖相关文件对项目的现状进行了描述，已经随拍卖公告公示的涉案《项目出让协议》书在第一条“出让项目概况”中也对相关情况进行了描述。在此情况下，侨商公司报名参加涉案项目的拍卖并竞拍成功，应视为对上述项目现状予以认可。三是根据涉案《项目出让协议》的约定，“涉案项目为码头镇镇区改造项目，位置位于，出让项目占地约765亩（以国土部门实测面积为准）,其中回迁区占地103亩,回迁区内安置楼及附属配套设施建筑面积总计为157628.81平方米。项目回迁区外可拆除约662亩（以国土部门实测面积为准）国有建设用地”。从上述条款的内容看，该合同的整体目的应是将上述镇区改造项目转让给承接方，由承接方提供资金继续建设回迁区安置楼，并利用项目所剩其他国有建设用地进行开发。侨商公司在成功竞拍后，应按照涉案《项目出让协议》的约定首先交齐首期费用，然后“依据项目进度和乙方资金支付情况相互协商进行办理出让项目土地登记事宜......甲方应于2014年12月31日前完成项目拆迁补偿工作，将所腾退出的约662亩国有建设用地移交给乙方，由涿州市国土资源局负责办理土地出让登记事宜”。从上述情况和相关土地证件、规划报告和图纸看，北芦村包括回迁区域的范围以及该区域的整体土地规划（包括所谓市政道路的规划）都是已经确定的，因此涉案项目包含的662亩国有建设用地的边界和面积也应是确定的，并不存在与实际情况严重不符的情形，且涉案《项目出让协议》第二条也已经约定“如拍卖项目及占地数额与实际有误差，出让价款不予调整”，因此侨商公司该理由没有事实依据。另外，从上述《项目出让协议》条款对后续合同履行的安排来看，涉案项目的土地等其他手续均应是合同具体履行时应解决的问题，因此侨商公司以上述理由主张码头镇政府存在违约行为并主张先履行抗辩权没有合同和法律依据，不能成立。综上，本案中侨商公司在成功竞拍涉案项目后，并未按照涉案《项目出让协议》等相关文件的约定及时足额缴纳首期款项，该行为构成违约。 如上所述，侨商公司在本案中构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《竞买合同》第五条的约定，侨商公司未在约定的期限内结清应付价款，因此会前所交纳的竞买保证金1.5亿元可以不予退还。码头镇政府在本案中未主张不予退还上述1.5亿元，而是依据涉案《项目出让协议》6.2条的约定计算相应的违约金，且仅主张其中的3600万元，该诉讼主张符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以支持。另外，鉴于本案合同不再继续履行且已判决侨商公司支付相应的违约金，码头镇政府应当返还侨商公司已经缴纳的合同首期款3亿元，并依据公平原则支付相应的资金占用利息，该利息应自相关款项缴纳次日起算，在2019年8月20日以前应按照中国人民银行规定同期同档次贷款基准利率计算，在2019年8月20日以后，应按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，侨商公司要求继续履行涉案合同的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；码头镇政府要求支付违约金的反诉请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下： 一、解除世界侨商科技发展有限公司与涿州市码头镇人民政府涉及本案涉案码头镇镇区改造项目的全部合同关系； 二、世界侨商科技发展有限公司于本判决生效之日十五日内向涿州市码头镇人民政府支付违约金人民币3600万元； 三、涿州市码头镇人民政府于本判决生效之日十五日内返还世界侨商科技发展有限公司缴纳的涉案码头镇镇区改造项目款共计人民币3亿元，并支付相应利息（其中1.5亿元的利息自2012年12月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；600万元的利息自2012年12月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；1.44亿元的利息自2012年12月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回世界侨商科技发展有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3691800元，由世界侨商科技发展有限公司负担人民币2174622元，由涿州市码头镇人民政府负担人民币1517178元。案件保全费人民币5000元、反诉案件受理费人民币110900元均由世界侨商科技发展有限公司负担。 如不服本判决，世界侨商科技发展有限公司可在判决书送达之日起三十日内，涿州市码头镇人民政府可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长 张 岩 审判员 张守军 审判员 宋 菁 二〇一九年十二月三十日 书记员 纪晓岚