贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2326民初1092号原告：卓明杰，男，汉族，四川省隆昌县人，农民，住四川省隆昌县，现住贵阳市云岩区。原告：王美娟，女，汉族，四川省隆昌县人，农民，住四川省隆昌县，现住贵阳市云岩区。被告：王玉森，男，汉族，贵州省望谟县人，农民，住望谟县。委托代理人：王美刚，男，汉族，贵州省望谟县人，望谟县公安局职工，系被告之子，代理权限：特别授权。第三人：陈荣正，男，苗族，贵州省望谟县人，无业，住贵阳市乌当区。原告卓明杰、王美娟诉被告王玉森、第三人陈荣正案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卓明杰、王美娟，被告王玉森及委托诉讼代理人王美刚到庭参加诉讼，第三人陈荣正经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告卓明杰、王美娟向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋（建筑面积72.57㎡，不动产单元号为521103007001ＧＢ00035Ｆ00010157）；2、判决位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋（建筑面积72.57㎡，不动产单元号521103007001ＧＢ00035Ｆ00010157）归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年6月3日，贵院作出（2019）黔2326执164号裁定，预查封被执行人陈荣正在贵阳市云岩区预告登记的商品房一套，坐落于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号，建筑面积72.57㎡，不动产单元号521103007001ＧＢ00035Ｆ00010157房屋，查封期限为三年。2019年6月27日，原告对执行标的提出书面异议，贵院于2019年7月2日作出（2019）黔2326执异10号民事裁定书，驳回异议人卓明杰、王美娟的异议申请。原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律不准确。第一、自2018年5月15日，案涉房屋即由原告实际占用至今，原裁定却认定房屋由陈荣正占有，该事实认定错误；第二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原裁定适用第二十五条的规定不准确。原告与第三人于2018年4月28日共同签订买卖合同，该合同依法成立，合法有效，原告已按照合同约定支付房款50万元，并在贵院查封前已实际占有争议房屋，且并非原告原因未办理过户登记。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故诉至贵院，请求法院支持原告的请求。被告王玉森辩称：本案第三人陈荣正为逃避履行支付王玉森的债务于2018年4月13日在民政部门办理离婚手续，于2018年4月28日，以签订房屋买卖的名义将案涉房屋转移（出卖）至原告，陈荣正存在假离婚，故意转移财产以逃避自己应尽的还款义务的可能性。原、被告双方是按照每平方7165.49元交易案涉房屋，但根据贵阳市二手房成交价格，该价格低于正常价格。原告与第三人是否之前就认识，或许之前就存在某种特殊的关系，存在恶意转移自己名下财产，逃避债务，损害王玉森权利的情况。不动产的变更，需要以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力。虽然原告与被告签订了房屋买卖合同，支付了大部分房款，并实际占有使用着案涉房屋，但并不意味着案涉房屋所有权就归原告所有，该房屋仍然登记在本案第三人陈荣正的名下，归陈荣正所有。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费由第三人承担。第三人陈荣正未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩：答辩人与王玉森民间借贷纠纷案，贵院于2018年9月27日作出判决，答辩人因生意严重亏损已破产，当收到判决书时已无力支付王玉森欠款，答辩人从未有逃避债务的想法，只是暂时不能向王玉森支付借款，导致王玉森向贵院申请查封登记在答辩人名下，但不具有所有权的涉案按揭商品房一套，案涉房屋从2017年8月起已在多家房产中介进行挂牌出让，于判决书生效之前的2018年4月28日，通过贵州致富家房地产经纪有限公司与原告卓明杰、王美娟夫妇签订了房地产买卖合同（合同编号：0002546）所有权转让给卓明杰、王美娟夫妇，房屋价款52万元整，原告已支付50万元房屋价款，答辩人已用于偿还生意严重亏损产生的部分债务及银行贷款，因房开商贵州中建房地产开发有限公司的原因，还未能办理案涉房屋的不动产登记证，导致一直未能过户给原告。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，原告依照合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，原告取得了案涉房屋的所有权，未登记只是物权未设立。答辩人与被告王玉森于2019年6月27日达成执行和解协议，答辩人已按照协议内容支付了相应的款项，协议内容规定王玉森收到第一笔钱（1万元）后，到贵院撤回强制执行申请书，在此情况下，被告王玉森立即终结强制执行请求。综上，答辩人与二原告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效，请求人民法院判决案涉房屋归原告所有，解除对该房屋的查封。原告卓明杰、王美娟为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：（1）房地产买卖居间合同复印件，用以证明2018年4月28日，原告与第三人陈荣正、案外人阮丽娟签订购房合同，约定原告购买涉案房屋总价52万元，该合同依法成立，合法有效。经质证，被告王玉森无异议。（2）收据三份、招商银行户口历史交易明细表一份，用以证明原告已按购房合同约定，向第三人陈荣正共计支付购房款50万元。经质证，被告王玉森无异议。（3）装饰装修管理服务协议、住宅装修管理服务费收款收据、物业管理费收款收据、贵州中建筑福物业管理有限公司出具的入住证明、水电煤气支付凭证（支付宝交易记录明细查询），用以证明原告在贵院查封前已于2018年5月15日合法占有涉案房屋，并一直居住使用至今。经质证，被告王玉森无异议。（4）原告结婚证、身份证复印件，用以证明两原告系夫妻关系，两原告及家人一直居住生活于诉争房屋。经质证，被告王玉森无异议。（5）望谟县人民法院民事裁定书（2019）黔2326执异10号，用以证明原告卓明杰、王美娟已对申请执行人王玉森与陈荣正民间借贷纠纷一案，望谟县人民法院予以受理并作出（2018）黔2326民初662号民事裁定书提出执行异议，但被望谟县人民法院驳回。经质证，被告王玉森无异议。（6）商品房买卖合同复印件一份，用以证明截止涉案房屋被查封前，开发商未取得房屋所有权登记。经质证，被告王玉森无异议。（7）贵阳市住房情况查询记录复印件一份，用以证明二原告居住时涉案房屋未被查封，通过中介购买房屋前我们与陈荣正并不认识。经质证，被告王玉森无异议。（8）收据复印件一张，用以证明我们通过中介找到房子，才与陈荣正购买了房屋。经质证，被告王玉森无异议。（9）《就读证明》《出生医学证明》《中国农业银行超级柜台客户回执》复印件，用以证明什么？……。经质证，被告王玉森无异议。第三人陈荣正认为，原告将其所欠的购房款转到法院账上予以认可，该笔款项可以用于支付欠执行人王玉森的欠款，案涉房屋是原告装修，且一直都是原告家占有居住生活至今，陈荣正从未占用居住和生活过。被告王玉森为支持自己的答辩理由，向本院提交如下证据：（1）（2018）黔2326民初662号民事判决书复印件，用以证明王玉森依据望谟县人民法院作出的判决书，向法院申请强制执行判决书内容，法院作出的行为说明是合法有效的。经质证，原告卓明杰、王美娟无异议。（2）（2019）黔2326执异10号民事裁定书，用以证明被告强制执行是合理合法的，不存在任何侵权行为。经质证，原告卓明杰、王美娟有异议，认为适用法律不准确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。第三人陈荣正未到庭参加诉讼，但其向本院提交如下证据：（1）执行和解协议书一份、和解协议书签字视频二份，用以证明什么……？。经质证，原告卓明杰、王美娟，被告王玉森均无异议。（2）支付凭证2份，用以证明什么……？。经质证，原告卓明杰、王美娟，被告王玉森均无异议。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，王玉森起诉陈荣正至本院要求偿还借款本息，本院于2018年9月27日作出（2018）黔2326民初662号民事判决：“一、限陈荣正于本判决生效后十日内偿还王玉森借款本金32000.00元及资金占用期间的利息（以32000.00元为基数，按照年利率24%计算，从2014年10月3日起至全部款项付清之日止）；二、限陈荣正于本判决生效后十日内偿还王玉森借款本金30000.00元及资金占用期间的利息（以30000.00元为基数，按照年利率24%计算，从2018年1月5日起至全部款项付清之日止）；三、驳回王玉森的其他诉讼请求。”判决生效且履行期限届满后，陈荣正未履行给付义务，王玉森于2019年2月11日向本院申请强制执行，本院于2019年6月3日作出（2019）黔2326执164号执行裁定，预查封陈荣正位于贵阳市云岩区房屋（建筑面积72.57㎡，不动产单元号为521103007001ＧＢ00035Ｆ00010157）；查封期限为三年。2019年6月27日，卓明杰、王美娟对执行标的提出书面异议，认为案涉房屋在法院查封前已经出售给卓明杰、王美娟，并按约定支付了50万元的房屋转让款，且实际占有案涉房屋。本院于2019年7月2日作出（2019）黔2326执异10号裁定书，驳回异议人卓明杰、王美娟的异议申请。卓明杰、王美娟不服，于2019年7月15日诉至本院。同时查明，上述房屋系陈荣正于2015年12月27日与贵州中建四局地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买（合同编号为：ZJHF-20151227-0998）。合同约定，建筑面积72.57平方米，套内建筑面积55.88平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米7476.65元，房屋总价款417795.00元。陈荣正于该合同签订之日向出卖人交付首期房款167795元，余款250000元以银行按揭支付。约定交房时间是2017年10月31日前，前期物业服务公司为贵州中建筑福物业管理有限公司。合同约定，出卖人承诺于2020年4月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该房屋于2016年3月21日办理了备案登记，权利人及共有人为陈荣正。同时，案涉房屋在本院查封前已办理了预告登记，未办理房屋的所有权登记。2018年4月28日，原告王美娟、卓明杰作为乙方与作为甲方的陈荣正、阮丽娟在居间人丙方贵州致富家房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间合同》（合同编号：0002546），该合同约定，陈荣正将案涉房屋出卖给原告卓明杰、王美娟，出卖价款为52万元，采取分期付款，乙方于2018年4月28日交5万元定金，2019年5月5日内将35万元交给甲方，2018年5月15日内再交10万元，剩余尾款2万元等新房产证办下来，甲乙双方过户当天付给甲方。合同签订当日王美娟、卓明杰支付了居间费15000.00元给丙方。原告卓明杰、王美娟按照合同约定于2018年4月28日支付陈荣正5万元、2018年5月2日支付陈荣正35万元、2018年5月15日支付陈荣正10万元，共计50万元。陈荣正按合同约定于2018年5月15日向原告卓明杰、王美娟交付了案涉房屋，原告王美娟以自己的名义于2018年5月15日与贵州中建筑福物业管理有限公司签订《装修装饰管理服务协议》并缴纳住宅装修管理服务费及6个月的物业费（2018年5月1日至2018年10月31日）。同时，原告还以自己的名义缴纳了水电气费。另查明，原告王美娟于2019年10月8日向本院开户的中国农业银行账户23×××30支付20000.00元，并附言：“黔2326民初1092号保管款”。再查明，2019年9月17日，贵阳市星竹幼儿园出具就读证明，证明二原告之子卓晨冉（2016年1月24日生）居住地为贵阳市云岩区，于2019年3月1日就读于贵阳市云岩区大营坡化工路星竹幼儿园。上述事实，有原告起诉状、答辩状，原、被告及第三人提交的证据、质证笔录及庭审笔录等在卷佐证。本案争议焦点是原告卓明杰、王美娟就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权。本案中，原告与第三人于2018年4月28日在居间人贵州致富家房地产经纪有限公司的居间介绍下签订书面《房地产买卖居间合同》将案涉房屋以52万元出卖给原告，且原告与第三人签订的书面《房地产买卖居间合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。登记在陈荣正名下的案涉房屋于2019年6月3日被本院预查封，在本院查封案涉房屋之前原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。其次，第三人陈荣正于2018年5月15日将案涉房屋交付给原告卓明杰、王美娟办理物业入住手续，缴纳了案涉房屋的装修服务管理费、物业费、水电气费等，即原告卓明杰、王美娟在案涉房屋被查封前已实际上合法占有了案涉房屋，有原告卓明杰、王美娟提供的《装修装饰管理服务协议》、缴纳住宅装修管理服务费收据、贵州中建筑福物业管理有限公司出具物业费收据、入住证明以及原告对案涉房屋缴纳的水电气费凭证明细等证据佐证。再次，原告按照《房地产买卖居间合同》的约定分期支付了50万元给第三人陈荣正，并有详细的银行流水记录、收据佐证，剩余的2万元已主动缴纳到本院账户。第四，如前所述，陈荣正与房产开发商在《商品房买卖合同》中约定的办理房产转移登记的时间为2020年4月30日前，办理产权转移登记时间尚未成就，原告卓明杰、王美娟对于案涉房屋未能登记至其名下不存在过错。综上，从成立时间上看，原告对涉案房屋的请求权要远远早于王玉森与陈荣正民间借贷纠纷所形成的债权。从内容上看，原告请求权系针对涉案房屋的请求权，而王玉森的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。同时，原告已举证证实其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故原告请求对案涉房屋排除执行的诉求于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求。本院认为，首先，根据原告的陈述及第三人的辩称，案涉房屋系陈荣正向贵州中建四局地产开发有限公司分期付款购买，余款采用银行按揭方式支付，并将房屋抵押给按揭银行，原告与第三人陈荣正在购房合同中未约定由原告代为向按揭银行清偿该笔按揭款，事实上，原告也并未代为清偿案涉房屋按揭款，以此来消灭按揭银行的抵押权。同时，原告亦未提供证据证实陈荣正将案涉房屋出卖给原告是经过抵押权人的同意。因此，在此情形下，本院不宜判决陈荣正立即协助原告对案涉房屋办理过户手续。其次，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该法第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，该法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，原告与第三人签订的房屋买卖合同属于民事法律行为，原告通过继受方式合法占有案涉房屋，并不属于上述法律规定的事实行为等情形。故原告要求判决确认案涉房屋为其所有的诉求，于法无据，本院不予支持。待案涉房屋办理不动产登记条件成就时，原告可要求第三人陈荣正协助办理过户登记手续。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用一、不得执行位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋（不动产单元号为521103007001ＧＢ00035Ｆ00010157，建筑面积72.57㎡）。二、驳回原告卓明杰、王美娟的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告卓明杰、王美娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  皮成磊审 判 员  韦腊梅人民陪审员  贺明智二〇一九年十二月十日法官助理李强书记员杜鹃