辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4697号原告：吴云龙，男，1962年12月20日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。被告：刘佳锐，女，1997年6月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路118号。负责人：史文胜，该支行行长。委托诉讼代理人：于明，男，该支行职员。原告吴云龙与被告刘佳锐、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因本案处理结果与中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告吴云龙、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行诉讼代理人于明到庭参加诉讼。被告刘佳锐经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云龙向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.请求法院判令被告配合原告办理位于沈阳市苏家屯区（建筑面积85.91平方米）更名过户手续；3.诉讼费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2019年3月3日我经恒大苑房产、鑫浩房产经纪有限公司介绍找到被告，购买被告所有的位于苏家屯区（建筑面积85.91平方米）房屋一处，房款580000元，先交定金20000元，第二天3月4日交200000元首付款，通过朋友手机银行转账到刘佳锐母亲建行卡里。余款房证下来后我到银行还被告的贷款，银行解押。现我们多次联系被告，联系不到，故诉至法院。被告刘佳锐未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行向本院提出诉讼请求，在原告替被告一次性付清贷款的情况下我行同意解押，配合原告办理过户。事实和理由：2016年5月27日被告刘佳锐为购买沈阳港联房地产开发有限公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋向第三人贷款370000元，贷款期限360个月，按等额本息还款法于贷款次月起的每月15日偿还贷款。合同签订后，第三人于2016年6月6日发放了贷款，刘佳锐从2016年7月15日开始还贷，截止2019年11月15日刘佳锐尚欠第三人贷款本金353215.17元，利息罚息等11980.20元。原告吴云龙对第三人的诉讼请求辩称：同意代替被告刘佳锐一次性偿还贷款本金和利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年3月3日，原告（作为乙方即买方）与被告（作为甲方即卖方）刘佳锐的父亲刘军（以刘佳锐的名义）通过沈阳鑫浩房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，其主要内容是：交易的房产坐落于沈阳市苏家屯区，房屋售价580000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元，乙方于一周内向甲方支付200000元，乙方于甲方房证下来后向甲方支付剩余房款。协议签订后，原告通过马丽文帐号转款给沈阳鑫浩房产经纪有限公司经办人李铁定金20000元，后李铁将该笔款项转给刘佳锐母亲任晓艳。2019年3月4日，原告（作为乙方即买方）与被告（作为甲方即卖方）、案外人沈阳鑫浩房产经纪有限公司（作为丙方即居间人）重新签订房屋买卖合同一份，其主要内容是：该房产坐落在沈阳市苏家屯区，建筑面积85.91平，甲乙双方经协商一致甲方所售房地产总金额为580000元，该价款含税费，甲方负责自己的税费，由于办理时间未到原因，甲方未取得不动产权证书，甲方确保在售楼处通知日前取得该房产的房地产产权证书，乙方在本合同签订之日向甲方支付220000元，乙方在房屋办理房屋产权过户手续之日向甲方支付360000元，上述价款包括该房屋附属设施设备、装修情况、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利，甲方在本合同签订之日起2日内将上述房屋钥匙交付给乙方，乙方未按照本合同约定期限付款的，乙方应向甲方支付违约金。逾期超过一日后乙方仍未付款的甲方有权单方解除合同，乙方第一期支付价款作为赔偿金，甲方有权不退还，甲方未按照本合同约定期限将上述房产所有权转移给乙方时，甲方应向乙方支付违约金，商品房备案合同、维修基金、契证等房产手续由甲方自己办理，办理完后通知丙方，由三方共同协助办理过户更名，甲方未满2年的税费自己承担。甲方刘佳锐签名捺印、乙方吴云龙签名捺印、丙方沈阳鑫浩房产经纪有限公司盖章经办人李铁签字。协议签订后，在刘佳锐同意的情况下原告将第一笔购房款中的200000元通过马丽文帐户以银行转款方式转给刘佳锐母亲任晓艳。任晓艳为原告吴云龙出具收条一份，其内容是：今收到吴云龙购房首付款200000元。刘佳锐将与案外人沈阳港联房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、购房增值税发票及钥匙交付给吴云龙。另查明，2016年5月14日，被告刘佳锐与案外人沈阳港联房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，其主要内容是：刘佳锐购买沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积85.91平方米，总价款为480145元。首付款110145元，贷款金额370000元。2016年5月27日被告刘佳锐与第三人签订个人购房借款/担保合同，刘佳锐向第三人贷款370000元，贷款期限360个月，按等额本息还款法于贷款次月起的每月15日偿还贷款。2016年6月2日涉案房屋办理了预购商品房设定抵押预告登记。合同签订后，第三人于2016年6月6日发放了贷款，刘佳锐从2016年7月15日开始还贷，截止2019年11月15日刘佳锐尚欠第三人贷款本金353215.17元、利息罚息等11980.20元。2019年11月19日沈阳港联房地产开发有限公司通知被告涉案房屋可以办理产权登记手续。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本庭通过审查原告提供的证据来认定本案的相关事实。原、被告于2019年3月4日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。2019年3月3日刘军以其女刘佳锐名义与原告签订的房屋买卖合同和2019年3月4日刘佳锐与原告签订的房屋买卖合同内容一致，应视为刘佳锐对其父刘军以其名义签订房屋买卖合同的追认。现吴云龙已经履行了给付部分购房款且已实际占有涉诉房屋，在涉案房屋可以办理产权登记的情况下，原告要求被告协助其办理过户登记手续于法有据，本院予以支持。被告刘佳锐出卖的房屋已抵押给第三人，依据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现原告明确表示愿意替代被告清偿涉案房屋的抵押贷款，第三人亦表示涉案房屋贷款一次性清偿后同意办理解押手续。故原告可在代为被告清偿涉案房产的抵押贷款后继续履行与被告刘佳锐的房屋买卖合同。因原告代为被告向第三人清偿涉案房产抵押贷款款项，故该笔款项应从原告尚欠被告购房款中予以抵扣。又因原告代被告偿还的贷款本金、利息及相关提前还贷的费用已经超出原告应给付被告的剩余房款360000元，故本院不予判令原告给付被告剩余房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴云龙与被告刘佳锐于2019年3月4日签订的房屋买卖合同合法有效；二、原告吴云龙于本判决发生法律效力之日起十日内代替被告刘佳锐向第三人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行一次性清偿沈阳市苏家屯区房屋的抵押贷款本金353215.17元和利息、罚息及相关提前还贷的费用；三、被告刘佳锐、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行在原告吴云龙履行本判决第二项的义务之日起十日内协助原告吴云龙办理沈阳市苏家屯区房屋的抵押登记注销手续；四、被告刘佳锐在沈阳市苏家屯区房屋抵押登记手续撤销后十日内办理该房屋产权登记手续；五、被告刘佳锐取得沈阳市苏家屯区房屋产权登记手续后的十日内协助原告吴云龙办理产权过户登记手续。案件受理费9600元，保全费3420元,公告费560元，由被告刘佳锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  韩文平人民陪审员  郭 捷人民陪审员  律 丹二〇一九年十二月二十日法官助理代阳书记员张沈萍