河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫17民终4077号上诉人（原审被告）：吴珂珂，男，1982年11月16日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤兰，女，1971年9月16日出生,汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：张计红，河南博建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上蔡县恒大房地产开发有限公司，住所地：河南省上蔡县卧龙办事处大寺路北。法定代表人：李红方，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：赵鹏飞，男，1974年4月14日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人吴珂珂因与被上诉人刘凤兰、被上诉人上蔡县恒大房地产开发有限公司、被上诉人赵鹏飞合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴珂珂及其委托诉讼代理人王云龙，被上诉人刘凤兰及其委托诉讼代理人张计红到庭参加诉讼。被上诉人上蔡县恒大房地产开发有限公司及被上诉人赵鹏飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴珂珂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：其与被上诉人所签协议及与其他住户签订的建房协议均是代表上蔡县恒大房地产开发有限公司所签。上蔡县恒大房地产开发有限公司在建房协议上加盖有印章，且其他住户最后也是由该公司进行补偿安置的。虽然其在签订协议时没有加盖该公司印章存在失误，但不能否认该公司对其代理行为进行了追认。被上诉人旧房拆除主体是上蔡县恒大房地产开发有限公司，而非上诉人，故应由该公司负责赔偿。一审法院认定责任主体错误，且在没有对被上诉人房屋损失进行评估的情况下，判决其赔偿679165元，明显失当。被上诉人答辩称：其未与上蔡县恒大房地产开发有限公司签订合同，其根据合同相对性向上诉人主张权利并无不当。上诉人实施的是个人行为，不是代理行为。一审法院参照上蔡县恒大房地产开发有限公司当时销售备案登记的21套住宅平均销售价格，判决上诉人补偿其房屋损失，是对其权益的保护。请求驳回上诉，维持原判。刘凤兰向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的开发建房协议书无效；2、判令吴珂珂及赵鹏飞交付房屋或赔偿经济损失暂定80万元；3、由吴珂珂及赵鹏飞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年2月22日，刘凤兰与吴珂珂签订了建房协议书，载明：“建房协议书协议甲方：刘凤兰；协议乙方：吴珂珂，经甲乙双方协商，由乙方全权负责老房产拆除重建工程，房产证号为20××85、20××86，一、甲方土地证号为（空），土地使用面积为东西（空）米，南北（空）米，实际使用面积为（空）平方米，甲方免费将房产证和土地使用证授权给乙方重建居住房。授权条件是乙方免费提供给甲方两套、合计205－210个平方居住房，甲方应在施工以前按图纸优先认房，按建筑面积认选以后乙方给甲方办理选房手续。二、交房时的房产状况：1、地面：水泥地坪；2、水、厨房卫生间的上下水安装。3、窗户：塑钢窗阳台封闭；4、门：室外入房门（防盗门）．5、电保留原来的户头。三、甲方老房拆除费用由乙方负担，拆除的建筑物件归乙方所有。四、建筑房屋的手续办理费用由乙方承担，甲方土地使用权归乙方管理70年。五、房产证的办理和费用由乙方负责和承担，交房时把房产证一起交给甲方，赔偿住房面积以甲乙双方协商条件为准，如不够面积的乙方应以成本价赔偿甲方，如多出面积甲方也成本价付给乙方。六、签订合同之日起，甲方应把老房产证和土地使用证交给乙方，全权委托乙方办理手续，办证期间甲方应给乙方提供办证所需的有效证件，以便办证。七、甲方把老房产证和土地使用证交给乙方，开发施工期间甲方不得以任何理由和条件干涉乙方规划施工。八、甲方必须在施工日前一月内搬迁完毕。九、建设有效工期为二年，从施工之日计起。施工前乙方把建筑方面有关证件提供给甲方，如准建证等证件。十、甲乙双方不得违约、如一方违约，违约方愿付对方总造价30％的违约金，并赔偿对方的经济损失。十一、此协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商决定。十二、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份（注：乙方开发的居住房的税收及个人所得税由乙方承担）甲方原旧房租金在乙方施工期间按施工时间有乙方支付给甲方（多退少补）。甲方（签字）刘凤兰乙方（签字）吴珂珂2010年2月22日”。2010年3月15日，刘凤兰与吴珂珂双方到上蔡县公证处对该建房协议书进行公证，上蔡县公证处出具（2010）上证民字第123号公证书一份，载明：“申请人：甲方：刘凤兰，女，一九七一年九月十六日出生，现住上××都镇西郊路××号。乙方：吴珂珂，男，一九八二年十一月十六日出生，现住上××都镇安定××号。公证事项：建房协议书。甲、乙双方于二0一0年二月二十二日向本处申请办理前面的《建房协议书》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《建房协议书》。甲、乙双方签订协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方约定：授权条件是乙方免费提供给甲方两套，合计205－210个平方居住房。双方签订协议的内容具体明确，意思表示真实。依据上述事实，兹证明上××都镇西郊路××号的刘凤兰与上××都镇安定××号的吴珂珂于二0一0年二月二十二日签订了前面的《建房协议书》。双方签订协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字、捺指印属实。该协议自双方签字后生效。中华人民共和国河南省上蔡县公证处公证员魏某2010年3月15日”。2012年6月6日，吴珂珂与赵鹏飞签订房地产合作开发协议，2014年7月2日，赵鹏飞与上蔡县恒大房地产开发有限公司负责人邓铁良签订房地产开发项目转让合同，将位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给邓铁良。2016年，上蔡县恒大房地产开发有限公司在该处土地上建房并出售，其中在上蔡县房地产管理所登记21套，均价3313元每平方米。一审另查明，吴珂珂没有成立房地产开发公司，也未在该房地产开发公司任职。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织结构…”。刘凤兰与吴珂珂可经协商达成的《建房协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，且在上蔡县公证处进行公证，但吴珂珂不具有进行房地产开发的条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该建房协议书违反了法律强制性规定，应为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿…”。该片土地现已被建房并出售，已不能返还刘凤兰，吴珂珂应按照约定的补偿面积205-210平方米进行补偿，以补偿205平方米为宜，根据该片土地开发的书香家园在上蔡县房产所登记的出售房屋价格，该205平方米价值为679165元，故吴珂珂应补偿刘凤兰679165元。吴珂珂辩称，诉讼主体错误，吴珂珂只是代表上蔡县恒大房地产开发有限公司签字，应由上蔡县恒大房地产开发有限公司承担补偿责任。经查，刘凤兰与被告吴珂珂签订的建房协议书并进行公证，根据合同相对性原则，吴珂珂的诉讼主体适格；吴珂珂没有提供其他证据证明其代表上蔡县恒大房地产开发有限公司，故该辩称证据不力，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、刘凤兰与吴珂珂于2010年2月22日签订的《建房协议书》无效；二、吴珂珂于本判决生效后五日内补偿刘凤兰679165元；三、驳回刘凤兰的其他诉讼请求。如吴珂珂未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，刘凤兰负担1900元，吴珂珂负担10000元（该款刘凤兰已预交，吴珂珂于本判决生效后五日内将此款给付刘凤兰）。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审法院判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，刘凤兰与吴珂珂签订的《建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且在上蔡县公证处进行公证，但因吴珂珂不具有房地产开发资质，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，刘凤兰与吴珂珂可签订的《建房协议书》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿…”，该房屋及所占土地现已实际被上蔡县恒大房地产开发有限公司建房并出售，事实上已不能返还房屋，故刘凤兰有权要求责任人折价补偿损失。对于补偿责任主体的认定，吴珂珂上诉称一审法院对本案诉讼主体认定错误，其只是代表上蔡县恒大房地产开发有限公司签字，但吴珂珂未对此提交证据证明其具有代理权，对此上诉理由不予采纳。吴珂珂上诉称上蔡县恒大房地产开发有限公司从赵鹏飞处接受了涉案土地开发项目，并在备案中加盖公章对该补偿协议内容加以确认，后又进行了房地产开发、销售，应当由上蔡县恒大房地产开发有限公司承担补偿责任，并提交了相关书证加以证明。对此理由本院认为，上蔡县恒大房地产开发有限公司在本案补偿协议上加盖公章的行为性质应为债务的加入，与本案刘凤兰与吴珂珂可签订的无效建房协议性质上不属同一法律关系，不能以此免除吴珂珂补偿损失的责任，但可产生债务承担的法律后果。因刘凤兰在一、二审中明确不要求上蔡县恒大房地产开发有限公司对其损失进行赔偿或补偿，根据不告不理的原则及合同相对性原则，一审法院判决认定吴珂珂因不能返还原物，应对刘凤兰的损失进行折价补偿，适用法律正确，程序并无不当。对于损失数额的认定，因刘凤兰与吴珂珂对原合同中约定的补偿面积相关内容真实性均无异议，一审法院参照在包括刘凤兰房产所占土地之上开发的由上蔡县恒大房地产开发有限公司登记备案的商品房交易平均价格，按原合同中约定的补偿面积认定补偿数额为679165元，并无不当。综上，上诉人吴珂珂上诉称一审法院责任主体认定错误，程序违法，且对损失数额认定缺乏事实依据的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。吴珂珂在承担本案补偿责任后，可另行向对案涉房地产的相关受益人主张权利。一审法院判决认定事实及适用法律正确，程序合法，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人吴珂珂负担。本判决为终审判决。审判长  刘瑞霞审判员  李屹东审判员  王 威二〇一九年十二月二十五日书记员  袁慧明