山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初7073号原告：张蓉，女，1973年5月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李琳，山西晋一律师事务所律师。被告：鸿金宝业主管理委员会，住所地太原市迎泽区双塔北路79号B馆7层。负责人：刘勇生，副主任。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽，山西德珲律师事务所律师。第三人：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路79号1幢，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽，山西德珲律师事务所律师。原告张蓉与被告鸿金宝业主管理委员会、第三人太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蓉及其委托诉讼代理人李琳，被告鸿金宝业主管理委员会、第三人太原市鸿金宝物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人郭志刚、靳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告及第三人立即返还原告坐落于太原市迎泽区双塔北路79号B座3102号商铺，腾空房屋停止使用，将房屋恢复至房产证中平面图纸上的结构；2.请求判决被告及第三人太原市鸿金宝物业管理有限公司连带向原告支付截止2018年3月12日的房屋租金及占用使用费50267元，按照银行同期贷款利率计算的利息损失6500元，以及到该房屋实际返还之日止按照市场租金计算的房屋实际占用使用费，并支付按照银行同期贷款利率计算的利息损失；3.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2011年10月15日，被告通过第三人及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）签订《商场移交协议》，开始管理包括原告房屋在内的商场。2012年在原告不知情的情况下签订授权委托书委托被告管理、收取房屋租金。但在此过程中，第三人不仅事实上履行管理、收取租金等受托人权利也履行向原告发放租金的义务，而且将公司公章、账户、工作人员等全部借用给被告对外使用，直接造成被告及第三人在人、财、物以及收取租金等方面无法予以区分。依据我国法律规定，被告及第三人依法应当连带向原告承担支付房屋租金的责任。被告一直对外收取承包款，但是却没有按照约定及口头承诺支付租金，原告多年来一直催要，被告也未予支付，该行为严重侵犯了原告的合法权益。被告鸿金宝业主管理委员会辩称，1.业主授权被告代其出租房屋，系代租代管的委托关系，非租赁与被租赁的关系，业主委员会将房屋出租后的收益在扣除相关费用之后已经全部发送到各业主，具体的收入及支出明细正在整理，庭后提交；2.原告于2009年与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，该协议约定八闽公司可以自行将商场全部打通经营。2011年10月15日，被告在接收八闽公司移交的商场时，房屋状态已经是贯通的状态，故原告无权要求被告将房屋恢复至原状，但原告随时可以管理和使用房屋；3.原告请求被告支付违约利息损失没有法律和事实依据。第三人太原市鸿金宝物业管理有限公司述称，2011年10月15日，被告接收房屋之后，第三人再没有参与商场的任何事务。原告请求第三人承担连带责任没有法律和事实依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月23日，原告与山西基磊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了太原市迎泽区双塔北路79号B座3102号商铺（即本案涉案商铺）。2008年12月28日，原告将涉案商铺出租于八闽公司统一经营管理，双方签订的《商铺租赁经营协议》约定，租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日止共20年，2010年12月31日前租金仍按原商场三年市场启动期租金标准执行，从2011年1月1日起，年租金按原告购房价(193633元）的5%计算，此后租金每五年在上期租金基础上递增3%。2011年10月15日，八闽公司因经营不善无力继续经营与被告及第三人签订《商场移交协议》一份，协议约定：终止八闽公司承包经营商场，商场移交被告统一经营管理。商场移交后，被告可以使用第三人的经营手续，包括印鉴和物业管理资质，被告代表全体业主，享有对商场管理的全部权利，完全自主经营、自负盈亏。被告拥有商场的统一经营规划、对外招商、合作、人事管理、费用收取等自主经营权利，并负责承担对全体业主的返租金发放和分配义务。原告曾因与第三人房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院于2019年1月18日作出的（2018）晋0106民初4005号民事判决认定，2006年1月1日起至2008年12月31日止履行的为原告与第三人之间的租赁合同及补充协议，自2009年1月1日起至2011年10月15日止实际履行的为原告与八闽公司之间的租赁协议，第三人未按约向原告全部履行支付租金义务构成违约，故判决第三人支付原告租金6970元及截止2018年3月12日的违约金2944.99元，并支付以所欠租金额(6970元)为基数自2018年3月13日起至实际付清之日止按日万分之一计算的违约金。该判决已发生法律效力。另查明，包括本案原告在内的大部分商铺业主就所购房产出租、物业管理等有关事宜，出具书面《授权委托书》委托李卫平、张玉峰等13名业主代表作为其代理人，《授权委托书》载明代理期限如下“1.代为出租房屋、代为收发租金（租金标准按照市场行情确定，但每个业主每年实际取得的租金原则上不得低于其购房款的5%）；2.代为决定对房屋进行装修改造及其他相关事宜；3.代为维权和管理物业费。上述受委托人在以上授权范围内超过半数表决通过并实施的代理行为及签名，我们均予承认并愿意承担相应的法律责任。授权代表无转委托权。除非受委托人集体侵害委托人利益，或者超过半数受委托人申明放弃作为代理人，否则，非经委托人过半数表决，本委托书为不可撤销之委托”。本院认为，根据《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主；第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；第十二条第四款、第五款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……；第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。根据上述规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，包括本案原告在内的大部分商铺业主就所购房产出租、物业管理等有关事宜，委托李卫平、张玉峰等13名业主代表作为其代理人，其与李卫平、张玉峰等13名业主代表或被告之间形成的法律关系的性质实际为代租、代管的委托关系。原告基于其与被告之间的委托关系要求被告返还商铺及支付租金的诉讼请求于法无据，不予支持。同理，原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。综上，本案同类案件经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十六条，《物业管理条例》第六条第一款、第八条、第十二条第四款、第五款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张蓉的诉讼请求。案件受理费647元由原告张蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇一九年十二月三十日书记员 任亚婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十六条数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，但是当事人另有约定的除外。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主……。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。