四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4858号 上诉人（原审原告）：汪阳，男，汉族，1987年11月1日出生，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审原告）：陈燕君，女，汉族，1988年2月17日出生，住四川省南充市高坪区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈强，四川省南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵成，四川省南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：南充泰美置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛。 法定代表人：肖广瑜。 委托诉讼代理人：陈仁庆，男，汉族，1984年9月15日出生，系该公司法务。 上诉人汪阳、陈燕君因与被上诉人南充泰美置业有限公司（以下简称泰美公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪阳、陈燕君上诉请求：1.撤销一审判决并依法支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定双方在交接商品房的同时已经对逾期交房的违约金达成合意，对上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金不予支持没有法律依据。双方签订《商品房买卖合同》明确约定交付条件为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付具备建筑工程竣工验收报告（备案表）的商品房。而上诉人在接房时，并没有取得备案表，不构成有效交付。2.关于逾期交房和逾期办证违约金调整。上诉人在起诉状和庭审时请求人民法院依法调整违约金的法律依据明确具体，这是法律赋予的权利，请求应当得到支持，一审法院对上诉人请求调整违约金不支持是完全错误的。双方合同约定的逾期交房违约金按日万分之零点一标准计算至业主实际接房日止，但被上诉人仅支付区区几百元违约金，被上诉人给上诉人造成的损失明显超过合同约定的违约金，属于明显偏低，低于实际造成的损失，同时也低于同地段、同类房屋租金，不能弥补上诉人的实际损失，上诉人依据上述法律、司法解释和会议纪要的规定，请求法院调高逾期交房违约金理由充分。依据合同约定，无论何时办理权属证书（被上诉人提供的格式合同中约定的逾期办理初始登记和转移登记违约金）只需分别支付已付房款的千分一的违约金，而本案合同在逾期付款、逾期交房以及预告登记等违约责任的约定均是按日万分之X赔偿，此处却无按“日”之字，虽然只有一字之差，但是承担的责任却相差甚远，因此合同约定的千分之一（即616139元×0.01%=616.39元）的逾期登记和办证违约金总金额仅几百元，明显低于造成的损失，显然不公平，实质上在免除其违约责任。依照最高人民法院《商品房合同司法解释》第十八条第二款和最高人民法院《八民纪要》第18项规定，迟延办证情况下，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算规定，同时上诉人主张按南中法［2018］241号文第27条将两项作为一个整体按日万分一标准进行赔偿。3.被上诉人强行支付的逾期交房违约金和逾期办证违约金不是上诉人的真实意思，一审法院认定上诉人领取了相应违约金属于被上诉人履行了违约责任的认定是典型的枉法裁判，二审应当予以纠正。虽然上诉人在《领条》上签字，也实际领取了违约金，但涉案《领条》系被上诉人打印的格式文书，其中备注栏“此房产权证违约金已结清”是被上诉人单方意思表示，不是双方真实意思表示，同时被上诉人利用自身优势、利用格式合同条款来加重了消费者的责任，更没有证据证明被上诉人履行了提示说明义务，同时，上诉人在应当依据《合同法》第三十九、四十、四十一条和第五十四条以及《民法通则》第七十二条的规定确认该领条已认可赔偿标准应无效。在支付违约金时，上诉人不领取，被上诉人就不交钥匙交房和提供办证相关资料手续（接房和产权资料领取流转单上有明确记载）是一种胁迫行为，同时根据上诉人一审向法庭提交的录音，以及在领条签注“仅限领取办证资料用”，“不接受这种违约金计算方式”，完全可以认定被上诉人支付的违约金是被上诉人单方面意思。 泰美公司答辩称，1.交房时是否具备交付条件合同里有明确约定，经过竣工验收和房管部门报告就行，上诉人主张不具备交付条件没有依据；2.领条的问题，虽说领条是开发商单方面制作的，但领条就几十个字，金额也是按照合同约定计算出来的，无需再次协商；3.大部分业主是签字领取了的，对方说不领钱就不给资料不实，根据上诉人提供的证据，没有签署领条的业主公司也提供了资料办证，对方提供的录音也表明了该公司工作人员说了违约金和办证资料是两回事；4.合同约定的违约金是否清楚和调整的问题，违约金的约定是加线提示了的，不是约定不明，合同法和司法解释的规定要调整是以实际损失为前提，本案中上诉人在诉讼阶段没提供证据证明损失大小，同期房屋租金标准对方也没提供，应当承担举证不利后果。房屋的功能属性是居住，不是用来炒的，逾期办证对于业主的损失没有影响，房价也在上涨，对业主没造成损失，违约金的约定是合理合适的。关于逾期交房的违约金，合同中对逾期交房有明确约定，交付时也具备条件，诉讼时效应当以实际交房时间为起点计算。无论合同约定如何、金额高低，都已经超过诉讼时效。 汪阳、陈燕君一审起诉请求：1.依法判令泰美公司未达到法定交付条件，应支付汪阳、陈燕君逾期交房违约金5247元（以日万分之0.5为标准计算至2017年12月11日）；2.依法判令泰美公司承担办理初始登记违约金11988元（以日万分之0.5为标准从约定办理初始登记的2017年7月1日起计算至实际取得权属证明之日止）；3.请求判令泰美公司支付汪阳、陈燕君逾期办理转移登记违约金13348元（以日万分之0.5为标准从合同约定的办理转移登记之日起计算至实际取得房屋所有权之日止）；4.本案的诉讼费由泰美公司承担。 原审查明，1.2014年2月21日，汪阳、陈燕君与泰美公司签订《商品房买卖合同》约定：泰美公司向汪阳、陈燕君出售其开发的位于南充市高坪区，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号：（南高）房预售证第20120158号,商品房用途为住宅，房屋建筑面积为92.7平方米，套内建筑面积为76.931平方米，房屋单价为5439.12元／平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为418437元，由汪阳、陈燕君支付首期购房款128437元，剩余290000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2015年6月30日前。初始登记约定：出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，未能在期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，逾期后向买受人支付已付房款千分之一作为违约金，买受人不退房。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，逾期后向买受人支付已付房款的千分之一作为违约金，买受人不退房。 2.合同签订后，汪阳、陈燕君于2014年3月3日支付泰美公司购房款128437元、2016年10月28日支付泰美公司购房款289995元，汪阳、陈燕君共计交纳房款418432元，房款已经向泰美公司结清。泰美公司分别于2014年3月3日、2016年10月28日向汪阳、陈燕君出具了金额128437元、289995元的销售不动产统一发票。 3.2015年9月29日，汪阳、陈燕君从泰美公司处领取了案涉商品房钥匙，双方在商品房交接单上签字，泰美公司已将房屋交付汪阳、陈燕君使用。同日，汪阳、陈燕君签领条一份，领条载明：“领款事由南充泰美慢城八岛房号56-1-17-4延期交房违约金，领到人民币377元”。2018年2月28日，泰美公司以公告形式通知办理房屋产权证书。 原审法院认为，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》的效力问题；二是泰美公司是否应当承担逾期交房的违约责任及违约金的计算问题；三是泰美公司是否应当承担逾期办理商品房初始登记的违约责任及违约金的计算问题；四是泰美公司是否承担逾期办理商品房权属转移登记的违约责任及违约金的计算问题。 一、汪阳、陈燕君与泰美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 二、根据案涉《商品房买卖合同》约定，泰美公司应当在2015年6月30日前向汪阳、陈燕君交付案涉商品房，因泰美公司存在延期交房情形，应按合同约定承担相应的违约责任。鉴于汪阳、陈燕君与泰美公司在交接商品房的同时已经对逾期交房的违约金达成了合议，汪阳、陈燕君领取延期交房违约金377元，泰美公司已经履行了延期交房的违约责任，故对汪阳、陈燕君要求泰美公司承担逾期交房违约金请求，原审法院不予支持。 三、根据案涉《商品房买卖合同》约定，泰美公司应在2016年6月30日前办理房屋权属初始登记，因泰美公司未在该约定时间内办理完成初始登记，故泰美公司应按合同约定承担相应的违约责任。双方合同中约定了逾期办理初始登记违约金的计算方式，该计算方式不违背相关法律法规的规定，且汪阳、陈燕君未提交其存在其他损失的依据，故原审法院依据该约定进行计算，经计算，违约金为418432元×1‰=418元。 四、根据案涉《商品房买卖合同》约定，汪阳、陈燕君应在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，因泰美公司未能在约定的时间内办理完成初始登记，导致汪阳、陈燕君所购房屋无法办理转移登记，应按合同约定承担相应的违约责任。合同中约定了逾期办理转移登记的违约金计算方式，该计算方式不违背相关法律法规的规定，且汪阳、陈燕君未提交其存在其他损失的依据，故原审法院依据该约定进行计算，经计算，违约金为418432元×1‰=418元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、泰美公司于判决生效后十日内向汪阳、陈燕君支付逾期办理初始登记的违约金418元；二、泰美公司于判决生效后十日内向汪阳、陈燕君支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金418元；三、驳回汪阳、陈燕君的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由汪阳、陈燕君负担514元，泰美公司负担50元。 二审查明，1.2018年2月28日泰美公司通知办理房屋产权证书后，上诉人汪阳、陈燕君从泰美公司领取了办证资料，未委托泰美公司办理房屋产权证书。 2.上诉人因不同意泰美公司对延期办证违约金的计算方式，未领取逾期办证违约金。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.如何认定交房时间以及延期交房违约金；2.如何认定初始登记违约金及办证违约金。 关于焦点1。根据买受人接收房屋、办理接收手续的事实，可以认定出卖人向买受人交付了房屋，买受人接收的时间即为出卖人交付的时间。即使上诉人在接房时泰美公司尚未达到房屋交付条件，上诉人选择接收房屋则表明已经认可房屋达到交付条件。在泰美公司交付房屋时，已超过约定交付时间，泰美公司主动支付按照约定标准计算的逾期交付房屋违约金，上诉人受领后双方关于逾期交付房屋问题处理终结，上诉人再行要求泰美公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。上诉人主张违约金系泰美公司单方计算，违约金收据系泰美公司单方制作，未经上诉人协商、合意。由于上诉人在受领违约金、在收据上签字前，内心存在考量是否接受的过程，上诉人最终领取违约金，表明接受泰美公司提出的了结处理违约事宜方案。 关于焦点2。商品房买卖合同约定了泰美公司逾期办理初始登记违约金，同时约定因泰美公司的原因导致上诉人逾期取得房屋所有权证书的，泰美公司也应向上诉人给付违约金。本案中，双方当事人对泰美公司逾期办理初始登记、因泰美公司逾期办理初始登记导致取得房屋所有权证书必然逾期的事实无异议。本案中，双方当事人对泰美公司逾期办理初始登记无异议。因泰美公司办理初始登记逾期，泰美公司向上诉人办理转移登记必然逾期。泰美公司应当按照约定向上诉人支付逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金。二审中，泰美公司自愿在一审计算违约金金额基础上提高至4184.32元，符合本案实际情况，且不违反法律规定，本院予以确认。 虽然上诉人因泰美公司计算的违约金过低未领取，但是仍然从泰美公司领取了办证资料，故上诉人主张泰美公司以不领取违约金就不给办证资料进行胁迫的事实与实际情况不符。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初892号民事判决第三项，即“驳回汪阳、陈燕君的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初892号民事判决第一、二项为：南充泰美置业有限公司在本判决生效后十日内向汪阳、陈燕君支付逾期办理初始登记违约金、逾期办理房屋产权转移登记违约金4184.32元。 一审案件受理费564元，按一审判决分担执行。二审案件受理费564元，由上诉人汪阳、陈燕君负担282元，被上诉人南充泰美置业有限公司负担282元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十二月二十六日 书记员 杜丝亚