四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终851号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，成都衡珹商贸有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，成都衡珹商贸有限公司员工。 被上诉人（原审被告、案外人）：周红君，男，1985年10月25日出生，汉族，住四川省宜宾市徐州区。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：邹济励，女，1983年7月25日出生，汉族，住四川省叙州区。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）与被上诉人周红君、邹济励、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人衡珹公司的委托诉讼代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人周红君、邹济励及其委托诉讼代理人袁野、邓秀娟，被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 衡珹公司上诉请求：1.判令原审判决，并依法改判对鼎立置地公司位于四川省宜宾市翠屏区房屋继续执行；2.本案一、二审全部诉讼费用由周红君、邹济励承担。事实和理由： 一、一审法院适用法律错误，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的理解存在严重偏差。 （一）《执行异议和复议规定》仅适用于执行程序中的执行异议和复议案件，不适用于执行异议之诉案件。《执行异议和复议规定》开篇即明确规定本规定仅适用于执行异议和复议程序。本案执行异议之诉为审判程序，不应适用《执行异议和复议规定》。原审法院应当根据《中华人民共和国物权法》等涉及不动产权属纠纷的相关法律规范，严格审查涉案当事人所享有权益的优劣顺序。 （二）即便参照《执行异议和复议规定》审查本案，亦应严格紧扣条款，并探究立法本意。 1.《执行异议和复议规定》第二十七条充分肯定了申请执行人对执行标的享有担保物权时的优先受偿权，且但书条款所指向的内容并非该规定第二十八条、第二十九条的内容，而应当是对担保物权与其他实体权利进行对比且并明确了优劣顺序的法律或司法解释。目前并未有法律明确将本案中周红君、邹济励所享有的类似权益与担保物权进行明确对比并规定优劣顺序。 2.即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，周红君、邹济励提供的证据本身也存在重大瑕疵，不符合司法解释规定的排除强制执行的权益。周红君、邹济励仅能就其与鼎立置地公司的合同之债主张权利，而基于物权优先于债权的民法基本原则，其债权不能对抗衡珹公司对案涉房屋所享有的担保物权。即便《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对符合规定情形的购房者赋予了“准物权”性质的权利，但该权利不能对抗属于法定物权范围的担保物权。 二、一审判决事实认定不清，且遗漏了重要事实。（一）原判未对周红君、邹济励是否在人民法院查封案涉房屋前已经合法占有房屋等事实予以认定。周红君、邹济励主张参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，排除衡珹公司对案涉房屋强制执行的权益。但其提供的证据不能证明房屋是否已经完成交付，即在一审法院未对《房屋交付通知书》的证据能力进行认定的情况下，周红君、邹济励缴纳物业费以及水电费的凭证并不能当然认定在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋等事实。（二）一审法院未对案涉房屋是否系用于居住以及周红君、邹济励名下是否无其他用于居住的房屋事实予以认定。首先，周红君、邹济励未向一审法院提供证据证明案涉房屋是否系用于居住，一审法院亦未进行核查；其次，周红君、邹济励提供的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》仅包括2016年10月31日以前在翠屏区范围内以及2016年11月1日以后全市范围内的住房信息，无法证明此前在宜宾市翠屏区范围外的购房情况以及此后在宜宾市范围以外的购房信息。据此，无法认定周红君、邹济励是否名下无其他住房的事实。 被上诉人周红君、邹济励答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，衡珹公司的上诉理由不能成立。理由：一是周红君、邹济励是否实际占有了案涉房屋，应当以二人能否实际处分案涉房屋作为认定标准。2016年5月19日鼎立置地公司向周红君、邹济励出具了《房屋交付通知书》，注明：“该户贷款问题造成的延误，请物业公司予以办理接房手续，业务费从2016年5月19日起计算”。同日，周红君、邹济励与物业管理公司签订了《前期物业服务协议》，此后又与物业服务公司签订了《装饰装修管理服务协议》对案涉房屋进行装修，结合二人提交的物业费收款收据、建渣清运费、成品设施设备保护费的收据、电费及水费足以认定周红君、邹济励在查封前实际占有案涉房屋；二是《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是关于房屋消费者物权期待权的相关规定，即在执行程序中，基于消费者生存权和无过错不动产买受人物权期待权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，一审法院法律适用准确。 鼎立置地公司、寅吾公司同意周红君、邹济励的意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹公司一审起诉请求：1.判令许可对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令由周红君、邹济励承担本案诉讼费用。 一审判决认定以下事实： 2015年3月17日，鼎立置地公司与周红君、邹济励签订了《商品房买卖合同》（YW-YF-1858），约定周红君、邹济励购买鼎立置地公司位于四川省宜宾市白沙组团BS(III.A)-a-04地块上建设的地中海蓝湾42幢第4层1单元2号商品房，总房款1277418元。签订合同当日，鼎立置地公司向周红君、邹济励出具了《收款收据》（N00025752），载明鼎立置地公司收到周红君、邹济励地中海蓝湾二期42-1-402首付款767418元。 2015年4月13日，上述两方与建行宜宾分行签订了《个人住房（商品用房）借款合同》（510720011-2012-201508800861），约定：借款本金510000元，借款期限30年。 2016年5月19日，鼎立置地公司向周红君、邹济励出具了《收款收据》（N00012611），载明鼎立置地公司收到周红君、邹济励地中海蓝湾二期42-1-402代收费用17717.6元（维修基金17396.1元、代收费用321.5元）。 同日，鼎立置地公司向周红君、邹济励交付案涉房屋。随后，周红君与艾明物管签订了《前期物业服务协议》《装饰装修管理服务协议》。案涉房屋已装修完毕未入住。 2019年5月6日，周红君、邹济励将剩余房款510000元转账支付至一审法院专户提存。 一审法院另查明：2013年5月20日，长城资产管理公司（以下简称长城公司）与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了《债务重组协议》[中长资（蓉）合字[2013]33号]；同日，长城公司、鼎立置地公司签订《抵押合同》[中长资（蓉）合字[2013]36号]，约定鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保，长城公司于2013年6月20日取得了《在建工程抵押登记证明》（宜宾市房建临港字第00000415号）；2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了《抵押合同补充协议》，约定鼎立置地公司将《在建工程抵押登记证明》项下部分在建工程抵押变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债务提供担保，并办理了《房屋他权证书》（宜宾市房建临港字第00109977号）。《在建工程抵押登记证明》《房屋他项权证》中均包括周红君、邹济励的地中海蓝湾42幢第4层1单元2号商品房。 因长城公司申请执行鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案，一审法院作出《执行裁定书》，裁定：冻结、扣划鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩银行存款63700000元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年6月6日，一审法院作出（2017）川15执156号《协助执行通知书》，查封了鼎立置地公司所有的位于四川省宜宾市翠屏区车位，其中包括周红君、邹济励购买的地中海蓝湾42幢第4层1单元2号商品房。 2017年11月29日，长城公司与衡珹公司签订《债权转让协议》中长资（川）合字[2017]226号，约定长城公司将其对寅吾公司等的债权转让给衡珹公司。一审法院于2018年4月24日作出（2018）川执异20号《执行裁定书》，裁定：变更衡珹公司为上述其他合同纠纷案的申请执行人。 该案执行过程中，周红君、邹济励提出执行异议。2018年11月28日，一审法院作出（2018）川15执异119号《执行裁定书》，裁定中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾42幢第4层1单元2号商品房的执行。 衡珹公司因不服上述执行裁定书，遂提起本案诉讼。 一审院认为，本案争议焦点为：周红君、邹济励对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，并具体评析如下： 一、从适用法律依据来看。本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房。因此，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者的购房目的是用来居住，因此其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。 二、从请求权的基础来看。衡珹公司的请求权源于债权转让而来的金钱债权，且从农行翠屏支行将此债权认定为不良贷款进而打包转让这一行为来看，衡珹公司应当对其债权实现的风险持有预期。而周红君、邹济励的请求权源于消费者购房人的物权期待权。表现在：第一，在人民法院查封之前，周红君、邹济励已与衡珹公司签订合法有效的书面买卖合同。从购房合同来看，周红君、邹济励与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月7日，该房屋的查封时间2017年6月6日。因此，周红君、邹济励已与衡珹商贸公司签订书面买卖合同在人民法院查封之前，且该合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效；第二，从物业费专用收据、水电气票据来看，在查封之前周红君、邹济励已实际占用该房屋；第三，从打款凭证、收款收据来看，周红君、邹济励已于2015年3月17日向鼎立置地公司支付部分购房款，且在诉讼过程中，二人已将案涉房屋余款支付至一审法院专户提存；第四，本案房屋未能过户登记到周红君、邹济励名下，并非二人的原因。鼎立置地公司于2013年6月20日将涉案房屋办理了在建工程抵押，并于2016年7月25日办理了现房抵押，而周红君、邹济励系于2015年3月17日签订了《商品房买卖合同》。因此，周红君、邹济励在购买案涉房屋时，该房屋已设立抵押登记，且本案中无证据证明二人知晓该房屋已设立了抵押登记；第五，从消费者物权期待权的保护对象来看，周红君、邹济励系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“消费者”的身份。 综上所述，一审法院认为周红君、邹济励对本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回衡珹公司的诉讼请求。案件受理费80元，由衡珹公司负担。 二审中，各方对对原审查明的事实无异议；衡珹公司同时认为原审漏查了案涉房屋是否是周红君、邹济励唯一住房的事实。 本院对原审查明的、各方均无异议的事实依法予以确认。 本院对衡珹公司认为漏查的事实查明如下：周红君、邹济励提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》显示截至到2019年1月3日周红君、邹济励在四川省宜宾市名下并无房屋。 本院认为，根据衡珹公司的上诉理由及周红君、邹济励等的答辩意见，本案二审争议焦点为：周红君、邹济励是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议和复议规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《执行异议和复议规定》进行审查，并无不当。 本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房，性质为住宅。周红君、邹济励主张其是商品房消费者，所购房屋用于居住，且名下仅此一套房屋。对于商品房消费者是否享有足以排除执行的权益，应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，在周红君、邹济励举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，案涉房屋查封的时间为2017年6月6日。周红军、邹济励与鼎立置地公司签订买卖合同的时间为2015年3月17日，系在房屋查封之前；同时，案涉房屋的总价款为1277418元，合同签订前周红君于2015年2月5日支付了5万元定金，合同签订当日周红军、邹济励即支付了717418元购房款，共计支付767418元，已经超过合同总价款的百分之五十，且在一审诉讼中已经将剩余房款支付至原审法院；此外，周红君、邹济励将、所购住房已经装修完毕，同时举示的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》的内容显示其在购买案涉房屋时，在房屋所在的设区的市，即四川省宜宾市仅拥有一套住房，亦满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，应认定周红君、邹济励对案涉房屋享有的实际权益同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件，能够产生阻却执行的效果，原审判令停止执行并无不当，本院予以确认。 综上，衡珹公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费80元，由成都衡珹商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  古莉玲 二〇一九年十二月三十日 法官助理  杨 迅 书 记 员  姚嘉葳