四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7287号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川有凤网络科技有限公司。住所地：成都市高新区中和大道三段281号3栋1层11号。 法定代表人：阙磊。 委托诉讼代理人：伍长康，四川长康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳宇红，四川长康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川医枢科技股份有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元7层6、7号 法定代表人：胡一可，总经理。 委托诉讼代理人：周阳，四川安序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳美杉，北京市高通（成都）律师事务所律师。 上诉人四川有凤网络科技有限公司（以下简称有凤公司）因与被上诉人四川医枢科技股份有限公司（以下简称医枢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初9399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 有凤公司上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初9399号民事判决，依法确认案涉合同依法成立并应当继续履行，驳回医枢公司的诉讼请求。事实与理由：一、基本事实：1.房主四川种都种业有限公司（以下简称种都公司）将案涉房屋出租给成都华跃品牌营销策划有限公司（以下简称华跃公司），租赁期18年，允许转租；后华跃公司将该房屋租赁给有凤公司使用，租赁期为3年即2019年5月1日租赁期届满，月租金7380元，允许转租；后经营不善，有凤公司将该房屋租赁给医枢公司，约定租期3年（从2017年6月30日起到2020年6月30日止），月租金13500元。2017年9月30日前，医枢公司向有凤公司支付押金、首次付租金、二次付租金，共计121500元。2.李国均伙同歹徒骚扰，直接造成医枢公司停业损失和有凤公司经济损失。因房主欠债被诉，债权人申请查封案涉房屋，根据买卖不破租赁的原则，查封该房屋，依法不影响租赁合同和转租合同继续履行。但债权方代理人李国均多次干扰医枢公司的正常经营，致使医枢公司被迫停业造成经济损失；医枢公司停业后，起诉有凤公司，请求解除合同，给有凤公司带来了经济损失。二、医枢公司以“隐瞒租赁物实际情况”为由解除合同，即无事实依据也无法律依据。在李国均故意扰乱之前，有凤公司不知案涉房屋已被查封并存在被强制拍卖的可能，没有证据证明有凤公司隐瞒事实，但即使案涉房屋被拍卖，根据“买卖不破租赁”的原则，也不影响房屋的使用；案涉房屋在李国均骚扰之前一直可以正常使用，一审法院对李国均的侵权行为视而不见，对“无法使用”理解错误，造成枉法裁判。三、李国均纠集歹徒骚扰医枢公司造成的损失，应由李国均承担赔偿责任，并追加李国均为第三人参与诉讼。本案证据提示，李国均采取暴力手段，赶走医枢公司后，伪造证据将案涉房屋另行出租并收取租金。李国均侵害有凤公司与医枢公司的合法权益，又强占房屋、谋取非法利益。一审法院虽然认定了该事实，但是拒不审查认定李国均的行为与合同履行之间的影响关系，有凤公司请求追加李国均参加诉讼一审法院拒绝依法追加存在错误。医枢公司提供的加盖种都公司印章的租赁合同涉嫌伪造，有凤公司一审申请印章鉴定符合民事诉讼法的规定，一审法院拒绝鉴定属于程序违法。 医枢公司辩称，关于违约问题，有凤公司隐瞒房屋被查封的事实导致债权人多次上门阻挠经营，有凤公司的违约行为导致房屋无法正常使用。有凤公司声称不清楚房屋的具体情况，但案外人李国均上门告知房屋的状况，有凤公司以法定代表人出差等理由搪塞，有凤公司作为作为出租方，拒不履行出租人保障义务，致房屋无法使用，亦属违约。本案属于房屋租赁合同纠纷，李国均不是合同相对方，不是本案的适格主体，至于侵权造成的损失应另案处理。案涉房屋已经在高新区人民法院执行局的协调下进行重新出租，原租赁合同已无法履行。在一审过程中，李国均应一审法院的要求提交了一份情况说明，里面对案涉事实与李国均有关的部分做了详细说明。 医枢公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除医枢公司、有凤公司签订的房屋租赁合同；2.判令有凤公司返还剩余3个月零12天的租金45900元；3.判令有凤公司退还租赁房屋押金13500元；4.请求判令有凤公司退还租赁房屋装修残值17444.44元。 有凤公司向一审法院反诉请求：要求医枢公司继续履行合同，支付2018年3月1日至2018年9月30日房屋租金94500元和违约金18900元，并于租赁合同到期后返还租赁物。 一审法院审理查明的事实：2017年6月1日，有凤公司（甲方）与医枢公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定以下内容:“一、出租物业坐落地点及设施情况：1.甲方将其所有的位于四川省成都市高新区的房屋租给乙方使用，用途为办公。二、租赁期限1.该房屋租赁期限共三年，自2017年6月1日起2020年6月30日止。三、租金及支付方式。1.该房屋租金为13500元／月，人民币大写壹万叁仟伍佰元／月（此价格为含税价格，租赁期间甲方负责房屋租赁的增值税发票），该房屋租金按6个月支付，支付时间为（出租人实际收到日）；……3.乙方应在合同签订后二个工作日（五天内）交纳首期租金：人民币81000元；……四、租赁条件……6.租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动（甲方同意乙方进行装修）合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施（乙方配置的空调除外），甲方也不对以上设施进行补偿。……六、关于押金，为保证乙方合理并善意使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方人民币13500元（壹万叁仟伍佰）为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。……七、合同的终止……3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。”合同签订后，医枢公司于2017年6月5日向有凤公司缴纳了押金13500元和2017年6月至12月房屋租金81000元，共计94500元。2017年9月30日医枢公司又通过转账向有凤公司支付了27000元的两个月的租金。 2017年6月14日，医枢公司与四川亚艺宏达装饰工程有限公司签订了《成都市装饰工程施工合同协议条款》，对案涉租赁房屋进行装修，装修总价为20000元。该案涉租赁房屋装修完毕后，医枢公司支付了装修款20000元。 2017年10月12日至18日，因债权人李国均等人以该租赁房屋被成都市青羊区人民法院查封，是案涉租赁房屋的看管人为由采取堵门、上锁等方式干扰医枢公司的正常工作，致使该公司无法进行正常经营，医枢公司电话通知有凤公司的法定代表人阙磊到现场进行解决。2017年10月13日，阙磊与李国均等人发生纠纷，成都市公安局高新分局带回二人进行了调解。后李国均等人再次到案涉租赁房屋干扰医枢公司的工作，医枢公司虽进行了报警，但未得到解决。2017年10月19日，医枢公司人员电话通知有凤公司的法定代表人阙磊，要求解除租赁合同和退还租赁房屋，并于当日将案涉租赁房屋的钥匙交与物管处，搬离了该租赁房屋。 一审另查明，2014年10月16日，种都公司将其所有的该案涉房屋出租给华跃公司，租赁期限为2014年10月16日至2032年10月16日，租金为774837元，支付方式为“于2014年11月1日前支付租金400000元，2023年11月1日前的10日内支付剩余租金”。2016年5月2日，成都华跃品牌营销策划有限公司又将案涉租赁房屋出租给有凤公司，租赁期限为2016年5月2日至2019年5月2日，每月租金为7380元，租金在每季度初3日内缴纳。 一审再查明，李国均与刘光基、李胜秀、种都公司借款纠纷一案起诉至成都市青羊区人民法院，该院根据该案的执行裁定于2015年11月26日将案涉房屋依法进行了查封，后该案涉房屋被一审法院及其他法院相继进行了轮候查封。2018年6月该案涉房屋被李国均等进行保管。 一审法院认为，本案的争议焦点为，医枢公司是否享有合同解除权。本案中，由于案涉租赁房屋已于2015年11月26日被成都市青羊区人民法院依法查封，已影响到该案涉房屋的正常使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”之规定，由于案涉租赁房屋被成都市青羊区人民法院于2015年11月26日进行了查封，故医枢公司于2017年10月19日向有凤公司提出解除租赁合同的诉请，一审法院予以支持； 关于医枢公司提出要求有凤公司返还3个月零12天的租金45900元的请求。本案中，由于案涉租赁房屋被人民法院进行了查封，医枢公司对此与有凤公司法人阙磊联系协商未果，在2017年10月19日提出解除租赁合同和移交了案涉租赁房屋的钥匙。根据双方租赁合同约定，医枢公司分别于2017年6月5日和2017年9月30日共计缴纳了8个月的租金108000元，医枢公司实际使用该案涉租赁房屋4个月零19天，没有使用案涉租赁房屋的期限总计3个月零12天，租金为45900元，故对医枢公司的该项诉请，一审法院予以支持。 关于医枢公司要求有凤公司返还押金13500元的诉请。该押金13500元属于定金的性质，因该租赁房屋被人民法院依法查封，导致合同不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，有凤公司应当退还医枢公司缴纳的押金13500元； 关于医枢公司要求有凤公司承担租赁房屋装修残值17444.44元的诉请。本案中，双方在租赁合同约定：“租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动（甲方同意乙方进行装修）合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施（乙方配置的空调除外），甲方也不对以上设施进行补偿。”由于医枢公司对案涉租赁房屋进行了装修，耗费装修款20000元，且该装修的结构性设施已无法进行拆卸，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，有凤公司应当承担赔偿医枢公司由此带来的装修残值的损失的赔偿责任，由于医枢公司实际使用租赁房屋4个月零19天，其余2年7个月零12天无法继续租赁使用，所以扣除其租赁使用天数，有凤公司应当赔偿医枢公司装修残值损失17444.44元，故对其诉请，一审法院予以支持。 关于有凤公司提出反诉，要求医枢公司继续履行合同支付2018年3月1日至2018年9月30日房屋租金94500元和违约金18900元，并于租赁合同到期后返还租赁物的请求。由于案涉租赁房屋被人民法院进行查封，造成医枢公司不能正常使用该租赁房屋，双方的租赁合同已不能继续履行，医枢公司为了维护自身的权利，向有凤公司提出解除租赁合同并将租赁房屋予以退还，没有违反法律规定，也没有构成违约，故不应当承担有凤公司提出的继续履行合同和支付2018年3月1日至2018年9月30日的租金、违约金的责任。故对有凤公司提出的上述反诉请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第十一条第一项之规定，判决：一、医枢公司与有凤公司于2017年10月19日签订的房屋租赁合同予以解除；二、有凤公司于判决生效后十日内退还医枢公司剩余租金45900元；三、有凤公司于判决生效后十日内退还医枢公司押金13500元；四、有凤公司于判决生效后十日内赔偿医枢公司装修残值17444.44元；五、驳回有凤公司的全部反诉请求。一审本诉受理费减半收取861元、反诉受理费减半收取1284元，合计2145元，由有凤公司负担。 二审中，当事人双方均无新证据提交。本院审理查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同不能继续履行的原因如何认定，二是李国均的行为后果应由谁承担，三是一审法院未追加李国均为第三人及未鉴定种都公司的印章是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 关于如何认定案涉合同不能继续履行的原因。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人在租赁期间保证租赁物能够符合约定用途使用是其基本义务。本案医枢公司以案涉房屋被法院查封要求解除合同并退还租金，故其请求认定的是房屋存在查封是否影响合同继续履行，而非李国均的个人行为对合同履行存在何种影响。因租赁物被查封属于影响使用的法律障碍，在案涉房屋被有凤公司出租给医枢公司之前已存在查封的情况下，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于租赁物被查封时承租人有权解除合同的规定，认定案涉合同解除正确。同时，李国均基于其与案涉房屋产权人种都公司的民事纠纷，在案涉房屋被查封的情况对医枢公司的使用行为进行阻挠，表面看是个人行为，但实际是基于上述民事纠纷中查封标的物的权利所采取的干预措施，该行为的后果仍应归结为案涉房屋因民事纠纷被依法查封，因此案涉合同不能履行的原因应认定为案涉房屋被依法查封。因此，有凤公司所提案涉合同因李国均的个人行为不能履行的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于李国均的行为后果应由谁承担的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案李国均系案涉合同当事人之外的第三人，如有凤公司认为案涉合同的不能履行由李国均的个人行为所导致，其应在承担对医枢公司的违约责任后另行向李国均主张，而非在本案中简单以此进行抗辩。因此，有凤公司所提李国均的行为后果应由医枢公司承担的上诉意见不能成立，本院亦不采纳。 关于一审法院未追加李国均为第三人及未进行印章鉴定的程序问题。本院认为，第一，本案是有凤公司与医枢公司之间的房屋租赁合同纠纷，如上所述李国均行为对案涉合同的影响应在其和有凤公司之间单独解决，李国均本人并非本案必须参加诉讼的诉讼参与人，一审法院未追加并无不当。第二，案涉合同因房屋被依法查封而解除，至于在其他合同关系中种都公司的印章是否虚假应在相关诉讼中解决，如在本案中通过鉴定认定其真实与否将影响有关当事人合法权益，一审法院不同意在本案中进行该印章的司法鉴定正确。因此，有凤公司所提一审法院未追加李国均参加诉讼和未进行相关印章鉴定程序违法的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，有凤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4105元，由上诉人四川有凤网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘小春