包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初6975号原告：郭海鹤，男，1988年2月2日出生，住包头市。委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。原告郭海鹤与被告中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海鹤的委托诉讼代理人蔡艳娇、被告中冶物业包头分公司的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭海鹤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2820.72元及利息397.28元，合计3218元；2.判令被告立即向原告返还于2017年2月24日收取原告的装修押金4000元及利息485.76元，合计4485.76元；3.判令被告立即向原告返还于2017年2月24日收取原告的垃圾清运费705.18元及利息85.64元，合计790.82元；第1、2、3项金额共计8494.58元（第1、2、3项利息均暂计算至2019年9月2日）；4.判令被告支付以上三项费用从2019年9月3日起至付清之日止的利息，按照月息2分计算；5.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月17日，原告从中冶正盛置业有限责任公司购买了位于包头市××区房屋。原告按照该公司的通知办理了入住手续，随后被告以中冶世家某某小区物业服务公司的名义收取了原告物业管理费、装修押金和垃圾清运费。后原告得知被告并非合法选聘的前期物业服务公司，原告与被告之间并未建立物业服务合同关系，被告收取上述费用没有法律依据，故原告诉至法院，要求判如所请。中冶物业包头分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订了物业管理服务协议，且双方已经实际履行，因此本案关于物业管理方面的争议应属于物业服务合同纠纷，而不是不当得利纠纷，被告不应当返还原告已经支付的物业费和装修押金；被告已经将原告装修产生的建筑垃圾进行了清运，垃圾清运费不应退还。原告应当按照前期物业服务合同的约定，履行付费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.《包头市商品房买卖合同》1份，证明原告是本案的适格主体，原告与包头中冶正盛置业有限责任公司签订了该合同，原告于2016年10月5日接收房屋。证据2.前期物业服务合同、（2017）内0203民初4775号民事判决书、（2018）内0203民终2458号民事裁定书，证明包头中冶正盛置业有限责任公司与北京市均豪物业管理股份有限公司于2014年8月10日签订《前期物业服务合同》，北京市均豪物业管理股份有限公司为中冶世家某某的前期物业，合同期限为2014年8月10日至2024年8月10日，双方于2018年经诉讼解除了该前期物业合同；被告无权收取业主的各项费用，本案是不当得利纠纷，被告应当向原告返还所收的各项款项。证据3.中冶世家水晶城交房费用一览表及收据，证明原告向被告交纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2820.72元及垃圾清运费705.18元和装修押金4000元。证据4.原告向被告发送的函件及被告收到函件的照片，证明某某近300户业主明确不认可被告是前期物业公司，反对被告提供任何物业服务，被告无权收取任何费用。被告发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均认可。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该组证据中的判决书及裁定书可以证明北京市均豪物业管理股份有限公司与项目建设方已经解除了前期物业合同，且根据判决书中显示，在判决之前开发商已经通知北京市均豪物业管理股份有限公司解除前期物业合同。对证据3的真实性认可，证明目的部分认可，被告确实收到过上述款项但不应当向原告返还。对证据4不予认可，被告从未收到该函件，函件为原告单方起草。被告为证明其抗辩意见向法院提交证据如下：证据1.《前期物业管理服务协议》1份，证明原、被告双方签订了物业管理服务协议，被告为原告提供物业服务，并按照约定标准收取物业费合法有据，已经收取的物业费不应当退还。证据2.装修期间电梯运营管理规定、室内装饰装修管理协议书、业主装修承诺书、装修管理制度、装修人员出入证办理须知、违章处理、装修申请表，该组证据为一套完整的装修文件，证明被告收取原告装修施工押金4000元，合法有据，根据该协议约定，无违规现象发生，且竣工验收后6个月，押金无息退还，因此原告要求退还押金应当先申请竣工验收且保证无违规装修的情形，原告申请装修后至今未通知物业验收，无法确定是否违规，目前不具备退还押金的条件；同时，原告装修内容与申报内容不符，被告有权扣除全部装修押金，原告申请的装修范围不包括改变供暖方式。证据3.关于禁止改变采暖方式的三方协议书1份，证明根据约定，原告擅自改变供暖方式，违规装修，应承担违约责任。证据4.中冶世家二期垃圾清运协议1份，证明被告委托第三方清运装修垃圾，能够证明装修垃圾清运不包含在保洁服务等日常物业服务事项内，被告为原告的装修垃圾清运已经额外支付了费用，按照双方约定收取清运费合法有据，不应当退还。证据5.中冶世家二期项目2019-2020年度清洁维护合同、中冶世家二期项目2019-2020年度保安服务合同各1份，证明被告为涉案小区提供保洁、保安等物业管理服务的事实。证据6.《前期物业服务合同》1份，证明被告受涉案小区建设方委托进行前期物业管理服务，涉案小区并非原告所称的北京市均豪物业管理股份有限公司在提供物业服务。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，原告签订前期物业管理服务协议的真实意思表示是与前期物业服务公司签订，而不是与被告签订；被告不是前期物业服务公司，其成立时间为2016年6月1日，仅在业主收房的两个月前，被告没有经过房管局备案，无权与原告签订物业服务合同，亦无权向原告收费；原告提交的判决书中载明，包头中冶正盛置业有限责任公司作为开发商强行将前期物业赶走，业主拒绝被告提供服务，因此被告无权收取任何费用。认可证据2、3的真实性，不认可证据4、5的真实性，对上述证据的证明目的均不认可，被告并不是前期物业服务公司，无权收取任何费用，业主未接受任何服务，即使小区业主有改暖气的情况，被告也不是追责的主体。对证据6的真实性及证明目的均不认可，原告提交证据2中的民事判决书中，被告自认与建设单位签订前期物业服务合同的时间是2016年11月15日，本案中被告所举证的前期物业服务合同的签订时间是2016年8月2日，故不认可真实性；更何况包头中冶正盛置业有限责任公司与北京市均豪物业管理股份有限公司的前期物业合同是于2018年解除的，因此被告的收费行为具有欺骗和违法性。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为中冶世家某某小区提供前期物业服务。2016年10月5日，原告与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供位于包头市××区房屋的物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用。2017年2月24日，原告接收了涉案房屋，并于当日，原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2820.72元。2017年2月24日，原告向被告缴纳了垃圾清运费705.18元、装修押金4000元。自涉案房屋交付之日起至今，一直由被告向涉案房屋提供包括垃圾清运在内的物业管理服务。本院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、被告应否向原告返还相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，原、被告双方已经于2016年10月5日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。原告以双方并未建立物业服务合同关系为由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于被告应否向原告返还物业管理费及利息、垃圾清运费及利息的问题，因被告已经按照合同约定提供了包括垃圾清运在内的物业管理服务，故原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还装修押金的诉讼请求，原告可待其将装修完毕的相关情况向被告申请验收后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郭海鹤的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告郭海鹤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 楠 二〇一九年十二月二十六日书记员 赵圆清附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。