四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9206号 原告：黄某2，男，1983年10月11日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：马文莲，女，1984年9月16日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：黄某1，女，2007年2月12日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：黄某2（黄某1之父），男，1983年10月11日出生，汉族，住成都市新都区。 三原告共同委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 被告：成都强讯新和房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇新太路107号附1号。 法定代表人：吴学强，总经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 原告黄某2、马文莲、黄某1诉被告成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄某2、马文莲、黄某1的委托诉讼代理人陈怡和强讯公司的委托诉讼代理人石焓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄某2、马文莲、黄某1向本院提出诉讼请求：1.判令强讯公司为黄某2、马文莲、黄某1办理金香领邸X幢X单元X层X号房屋的不动产权证;2.判令强讯公司向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期交房的违约金3946.8元；3.判令强讯公司向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期办理不动产权证的违约金（以429000元为基数，按照日万分之一的标准从2018年11月22日起计算至实际办证之日止）；4.本案诉讼费用由强讯公司承担。事实和理由：黄某2、马文莲、黄某1与强讯公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定黄某2、马文莲、黄某1购买强讯公司开发的金香领邸小区X幢X单元X层X号房屋一套，合同约定交房时间为2017年8月20日、交房之日起365日内共同申请办理房屋所有权转移登记。但强讯公司于2017年11月21日才交付房屋、至今未办理不动产权证。为维护自身合法权益，黄某2、马文莲、黄某1提起诉讼。 强讯公司辩称：1.合同履行期间发生不可抗力导致强讯公司迟延交房。新都区规划管理局于2012年6月29日出具《关于土地整合意见的涵》，将强讯公司地块中规划出两条市政道路。2013年底，新都区城乡建设局、强讯公司、新都街道办事处签订《置换交地协议》，将该地块切割为三块，两条市政道路为五四路和金鹏路北段，新都城乡建设局于2014年启动建设工作。但截至2016年3月28日，新都区城乡建设局、新都街道办事处均未完成上述市政道路、市政管网、市政拆迁等工作，且2017年8月8日，新都区城乡建设局向新都区规划局出具《关于五四街施工工期情况说明》；2.补充协议第4条第4款（2）项约定，因政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人原因，属于不可抗力因素，强讯公司不承担迟延交房的违约责任。强讯公司应当免责，即使不能免责，黄某2、马文莲、黄某1主张的违约金过高应当予以调整；3.合同履行期间国家实施“二证合一”制度，将房屋所有权证和国有土地使用权证合并为不动产权证。合同约定办理房屋所有权证的时间为交房后365日，办理国有土地使用权证的时间为办理房屋所有权证后2年即2021年，故案涉房屋办理不动产权证的时间应当为2021年，截止目前尚未到办理期限，故强讯公司不存在违约行为，不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，黄某2、马文莲、黄某1与强讯公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）、《补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定黄某2、马文莲、黄某1向强讯公司购买位于成都市新都区（以下简称案涉房屋），总价款为429000元。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年8月20日前向买受人交付该商品房”；第十九条第（一）款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间……（2）逾期在30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同第二十八条第（一）款第1项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见补充协议”。补充协议第五条第2款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”；第3款约定：“出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”。后黄某2、马文莲、黄某1向强讯公司履行了付款义务。2016年9月19日，强讯公司发出《延期交房通知函》载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致金香领邸项目工程进度迟缓，影响了金香领邸项目的竣工日期……”。2017年6月2日，案涉小区完成面积测绘并取得《房屋面积测绘表》。2017年8月18日，案涉小区项目竣工验收并取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。2017年11月21日，强讯公司将案涉房屋交付黄某2、马文莲、黄某1使用。 另查明，案涉项目所在地块因从2012年开始进行周边零星土地整合、修建市政道路等。 再查明，2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发[2016]41号），决定自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记薄证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。自2016年10月18日至2016年10月24日，新都区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、收据、当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，黄某2、马文莲、黄某1与强讯公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.强讯公司迟延交付房屋是否因不可抗力所致；2.若不存在不可抗力事由，黄某2、马文莲、黄某1主张的违约金是否过高的问题；3.办理不动产权证的期限是否届满。本院将本案争议焦点分述如下： 一、关于强讯公司迟延交付房屋是否因不可抗力所致的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，黄某2、马文莲、黄某1已按合同约定履行完毕付款义务，强讯公司亦应严格按照合同约定履行交房义务。案涉房屋在实际交房前已经取得了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋面积测绘表》，符合合同约定的交付条件，但在交房时间上，强讯公司违反了合同第十八条第（一）款的约定逾期92天才交付房屋，故应当承担违约责任。关于强讯公司主张因不可抗力导致逾期交房，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而本案中关于案涉项目市政道路施工虽对案涉工程施工进度、竣工验收造成一定影响，但并非不可抗力事由，不应免责。故本院对强讯公司提出因市政道路施工等属于不可抗力而免责的主张不予支持。 二、关于违约金是否过高的问题。强讯公司于庭审中提出调低违约金，本院认为，首先强讯公司违约的事实客观存在，且黄某2、马文莲、黄某1按照合同约定主张日万分之一的标准具有事实依据；其次，强讯公司并未向法庭提交相应证据证明其违约行为对黄某2、马文莲、黄某1造成的损失远低于合同约定的违约金。故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定认定黄某2、马文莲、黄某1主张的违约金金额不存在过高情形，强讯公司应当支付违约金3946.8元（429000元×92天×0.0001）。 三、关于办理不动产权证的期限问题。由于国家实施“二证合一”政策，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，将该两证合一为办理不动产权证。故办理不动产权证的时间应当以约定办理国有土地使用权证为准。补充协议中，双方约定强讯公司办理房屋所有权证的时间为房屋交付之日起365日内，办理国有土地使用权证的时间为办理房屋所有权证后2年内。强讯公司于2017年11月21日交房，办理房屋所有权证的时间应当为2018年11月21日前，办理国有土地使用权证的时间应当为2020年11月21日前。综上，强讯公司为黄某2、马文莲、黄某1办理不动产权证的时间应当为2020年11月21日前，截止法庭辩论终结前未届满。故强讯公司不存在办证违约行为，本院对黄某2、马文莲、黄某1的该主张不予支持。若上述办证期限届满后强讯公司仍未履行办证义务，黄某2、马文莲、黄某1可再行提起诉讼。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都强讯新和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期交房违约金3946.8元； 二、驳回黄某2、马文莲、黄某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费234元（已减半收取），由黄某2、马文莲、黄某1负担117元，成都强讯新和房地产开发有限公司负担117元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月十八日 书记员  张娜