广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10466号上诉人（原审原告）：张照兵，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎方模，男，汉族，住广东省怀集县。上诉人张照兵因与被上诉人黎方模房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张照兵上诉请求：1.变更一审判决第一项为确认张照兵与黎方模于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2019年1月23日解除；2.撤销一审判决第二项，改判黎方模支付违约金160000元及利息276元（以160000元为本金，按照贷款利率每年5.30%计算，从2019年1月16日计算至实际支付之日，现暂计至2019年1月28日），并判令黎方模向张照兵支付因本案支出的律师费15000元。以上共计175276元；3.本案全部诉讼费由黎方模承担。事实与理由：（一）《房屋买卖补充协议》与《房屋买卖合同》是一个整体，由双方当事人的微信聊天记录可看出，直至2018年12月5日双方仍在积极处理交易涉讼房屋遇到的困难。一审判决仅依据黎方模在2018年10月退回200000元定金和15000元中介费就认定双方当事人解除了《房屋买卖合同》，属于认定事实不清。《房屋买卖补充协议》的签订是为了明确黎方模应于2019年1月15日向张照兵210000元违约金的责任，黎方模不仅在2019年1月23日支付了其中的50000元违约金，而且还在之后的微信聊天记录中确认其剩余160000元违约金未支付。黎方模在一审中陈述50000元的性质属于履行《房屋买卖补充协议》的保证金，与事实不符。（二）双方在《房屋买卖补充协议》中约定了“维权费用”，包括但不限于律师费、案件受理费等。一审判决由张照兵承担案件受理费、财产保全费，属于认定事实不清。另外，涉讼房屋现已无法交易，导致张照兵一家生活成本大大提高，张照兵为此另外购入的新房屋的价格也远高于涉讼房屋的价格，黎方模的违约行为给张照兵造成了难以计算的损失。（三）合同应遵循意思自治，双方当事人在合同中约定的违约金数额合法适当，一审判决不应在未考虑张照兵实际损失的情况下随意酌定变更。黎方模辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张照兵向一审法院起诉请求：1.解除张照兵与黎方模于2018年8月27日签署的《房屋买卖合同》；2.判令黎方模向张照兵支付违约金160000元，并支付利息276元（以160000元为本金，按照贷款年利率5.3%计算，自2019年1月16日计算至实际支付之日，现暂计算至2019年1月28日）；3.判令黎方模向张照兵支付因本案支付的律师费15000元；4.本案诉讼费由黎方模承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*********某华园百某阁102房，登记权属人为黎方模。涉讼房屋于2013年5月27日办理了抵押登记，于2018年2月11日、9月4日、11月16日被法院查封及轮候查封。2018年8月27日，张照兵（买方）、黎方模（卖方）与案外人佛山某地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：涉讼房屋成交价为2100000元，签订本合同时支付200000元作为定金，卖方于收到楼款750000元当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，楼款1100000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，余款50000元作为交房保证金在确认交楼当天支付卖方；买方于本合同签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，且卖方需向经纪方支付买方应付未付的咨询及中介服务费。同日，佛山某地产代理有限公司出具《收据》，确认收到张照兵交来承购涉讼房屋中介服务费15000元。2018年8月28日，黎方模出具《收款收据》，确认收到张照兵交来承购涉讼房屋定金200000元。黎方模于2018年10月18、21、22、23日分别转账支付了54300元、108000元、50000元、1500元，于2018年10月21、23日通过微信分别转账支付了700元、500元予张照兵，合共215000元。一审中，张照兵、黎方模均确认：该215000元为黎方模退还张照兵所支付的定金200000元、黎方模赔偿张照兵所支出的中介费15000元。2018年12月10日，张照兵（买方）与黎方模（卖方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：卖方因涉讼房屋的有关产权纠纷（债务、查封、抵押等），前期没有处理完毕，导致该房屋无法正常交易，现卖方承诺2018年12月日前将影响涉讼房屋正常交易事宜处理完毕，并确保2019年1月15日当天办理过户手续给买方；卖方逾期未能及时将涉讼房屋过户给买方，按照《房屋买卖合同》违约责任执行，并于2019年1月15日当天将所有违约金一次性支付给买方；买卖双方在履行本协议中若发生争议导致诉讼的，由违约方承担守约方的维权费用。2019年1月23日，黎方模转账支付了50000元予案外人赵某梅，并附言“代付张照兵款项”。一审中，张照兵主张该款是黎方模支付给张照兵的违约金。2019年1月28日，张照兵因本案纠纷委托广东龙浩律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为15000元。张照兵于2019年4月4日支付了该律师费。一审法院认为，《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定是张照兵、黎方模的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。黎方模在2018年8月28日收取张照兵支付的购房定金200000元后，又于2018年10日将该定金退还予张照兵，并赔付了张照兵支出的中介费15000元，黎方模辩称双方此时已协商一致解除了《房屋买卖合同》，一审法院予以采信，并确认《房屋买卖合同》于2018年10月解除。此后，双方就涉讼房屋的买卖达成了新的合意并签订了《房屋买卖补充协议》，该协议是张照兵、黎方模的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。黎方模未能在约定的期限2019年1月15日前涂销涉讼房屋的抵押、解除涉讼房屋的查封限制，导致涉讼房屋未能在约定期限内具备转让给张照兵的条件，构成违约，现张照兵要求黎方模承担合同不能履行的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。至于违约金的数额，因双方签订《房屋买卖补充协议》时，张照兵对于涉讼房屋存在抵押、查封等限制转让的情况是清楚的，且该协议签订后，张照兵并未实际支付过购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院酌定违约金按50000元计算，张照兵请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。至于律师费。虽然张照兵、黎方模在《房屋买卖补充协议》中约定维权费用由违约方承担，但黎方模在本案诉讼之前所支付给张照兵的50000元已足以弥补张照兵因合同无法继续履行导致的损失，张照兵另行提起本案诉讼而支出的律师费不应再由黎方模承担，张照兵请求黎方模承担该律师费，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认张照兵与黎方模于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2018年10月解除。二、驳回张照兵的其他诉讼请求。一审案件受理费3800元，财产保全费1396.38元，合计5196.38元，由张照兵负担。本院二审期间，张照兵围绕上诉请求提交如下证据：1.微信聊天记录截图，拟证明黎方模确认210000元属于违约金的事实；2.《房地产买卖合同》及购房发票，拟证明因黎方模的违约行为造成了张照兵的额外损失；3.佛山市个人住房查询结果，拟证明双方签订涉讼合同时，张照兵具有购房资格。黎方模未提交新证据。经审查，本院认为，张照兵提交的微信聊天记录截图与本案具有关联性，本院予以采信，张照兵提交的其他证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2019年1月28日，黎方模通过微信确认还差张照兵160000元，并表示“最终会办好，只是需要时间”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：双方当事人于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下房屋买卖合同关系的解除时间；张照兵上诉主张黎方模赔偿违约金210000元及利息、律师费是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。本院认为，黎方模于2018年10月将定金200000元及中介服务费15000元退还给张照兵，并不当然意味着《房屋买卖合同》已解除，后双方于2018年12月10日签订《房屋买卖补充协议》确认继续购买涉讼房屋，故一审法院认定《房屋买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2018年10月解除，处理不当，本院予以纠正。本案中，黎方模于2019年1月23日向案外人赵某梅转账50000元，并附言“代付张照兵款项”，张照兵主张该款项为黎方模支付的部分违约金，且在二审中主张涉讼合同于当日解除，黎方模对此亦无异议，故本院确认双方当事人于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2019年1月23日解除。关于第二个争议焦点。本院认为，涉讼合同因黎方模未能在《房屋买卖补充协议》约定的2019年1月15日前涂销涉讼房屋的抵押、解除涉讼房屋的查封限制，导致涉讼房屋未能在2019年1月15日当天办理过户手续，黎方模的行为构成根本违约。根据前述补充协议的约定，黎方模应当于2019年1月15当天将所有违约金210000元支付给张照兵，但黎方模仅于2019年1月23日支付了50000元违约金，故黎方模仍应向张照兵支付剩余160000元违约金。张照兵上诉请求黎方模支付违约金的利息，于法无据，本院不予支持。黎方模辩称，不应向张照兵支付剩余160000元违约金。本院认为，根据二审查明的事实，在涉讼《房屋买卖合同》解除后，黎方模仍然确认尚欠张照兵160000元，可反映黎方模对该违约金的数额是确认的，不认为存在违约金过高的情形，故黎方模的上述主张因违反诚实信用原则且与合同约定不符，本院不予采纳。至于律师费。本院认为，虽然双方在《房屋买卖补充协议》中约定维权费用由违约方承担，但本院判决黎方模向张照兵支付210000元违约金，已足以弥补张照兵因合同无法继续履行导致的全部损失，故本院对于该诉请依法不予支持。综上所述，张照兵的上诉请求部分成立，予以支持；张照兵的上诉请求部分不成立，予以驳回。本案因二审中新提交的证据而改判，一审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2906号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2906号民事判决第一项为：确认张照兵与黎方模于2018年8月27日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2019年1月23日解除；三、黎方模应于本判决发生法律效力之日起十日内向张照兵支付违约金160000元；四、驳回张照兵的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元、财产保全费1396.38元，合计5196.38元，由张照兵负担467.67元，由黎方模负担4728.71元。二审案件受理费3805.52元，由张照兵负担342.50元，由黎方模负担3463.02元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰