广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初5796号 原告（反诉被告）：广州伟胜企业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路299号首层A自编1房，统一社会信用代码：91440101MA5APMKP35。 法定代表人：薛东海，总经理。 委托诉讼代理人：罗强，广西永泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡升华，广西永泰和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西莱福铁路有限公司，住所地南宁市高新区科园大道西九路9号，统一社会信用代码：914501007852025686。 法定代表人：余志东，总经理。 委托诉讼代理人：潘伟，南宁市江南法律服务所法律服务工作者。 原告（反诉被告）广州伟胜企业管理有限公司（以下简称伟胜公司）与被告（反诉原告）广西莱福铁路有限公司（以下简称莱福公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年12月24日、2019年9月10日、2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）伟胜公司的法定代表人薛东海及其委托诉讼代理人罗强，被告（反诉原告）莱福公司的委托诉讼代理人潘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）伟胜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年1月26日签订的《销售代理协议》无效；2.判令被告赔偿原告损失14323917元；3.判令被告赔偿原告律师费代理费2884783.4元（其中交通费、调查费20000元，律师费为原告实际所得款项总额的20%即14323917元×20%=2864783.4元）；4.本案诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。事实和理由：2018年1月26日，被告委托原告对其开发建设的科园财富中心进行独家代理销售，双方签订《销售代理协议》，约定原告独家代理销售的目标物业的销售底价为4600元/平方米，总面积为62277.9平方米，总价款为286478340元。合同第五条第五款约定，本协议签订之日起3日内，被告须指定人员配合原告销售，并配齐销售过程中所需的所有材料包括但不限于印章、印泥、收据、签字笔、售房合同。第六款约定，被告保证对其授权给原告代理销售的目标物业不存在任何担保包括但不限于抵押、典当、按揭、抵债等权利瑕疵，保证提供的目标物业合法，并保证不存在资不抵债的公司负债情形。签订协议后，原告投入大量人力、物力、资源等对目标物业进行策划、销售和管理。但被告始终没有配齐原告销售所需的材料，如印章、收据、售房合同等，且阻挠原告销售。被告也未向原告提供建筑工程施工许可证等资料，经原告事后了解，被告已经将目标物业抵押给案外人。2018年2月4日，被告向原告提出解除涉案销售代理协议，后经原告多次交涉，未果。由于被告的行为导致协议无效，造成原告巨额损失，包括实际支出损失、原告销售目标物业所获得的利润损失即管理物业利润损失以及律师费、诉讼费、保全费、评估费等损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望法院判如所请。 被告（反诉原告）莱福公司辩称并向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2018年1月26日签订的《销售代理协议》无效；2.判令原告赔偿被告房屋销售底价286478340元自2018年1月26日至2018年10月12日共260天的银行贷款利息损失9000195元；3.判令原告赔偿被告诉讼代理费905019.5元（其中交通费、调查费5000元，诉讼代理费为9000195元违约金的10%即900019.5元）；4.本案诉讼费、反诉费均由原告承担。事实和理由：原告于2018年1月25日成立，股东有龙求英、裴伟胜、杨炳仪三人。原告成立第二天即与被告签订《销售代理协议》，可见该公司实际为无资金、无房地产销售资质、无专业房地产销售人员的公司。且原告在明知被告未取得科园财富中心项目的商品房预售许可证明的情况下，仍然与原告签订合同，明显是故意为之。签订合同后，原告仅在2018年1月31日在科园财富中心一楼开过一次以易经风水为主题的会议，原告从未派销售团队进驻，未能按合同约定完成销售任务，严重违反了合同约定。故为维护自身合法权益，被告提出反诉，恳请法院支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）伟胜公司对被告（反诉原告）莱福公司的反诉辩称，被告要求原告赔偿损失没有事实及法律依据，原告对合同无效并无过错，不应由原告承担被告的损失，且被告也并未产生任何损失，故其诉讼请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，原告（反诉被告）伟胜公司（乙方、被授权方）与被告（反诉原告）莱福公司（甲方、授权方）签订《销售代理协议》，约定莱福公司将其开发建设的位于南宁市高新区科园大道西九路9号科园财富中心项目授权给伟胜公司独家营销策划和代理销售、管理、租赁等，代理期限自2018年1月26日始至长期。合同第四条销售底价及结算约定：4.1甲方授权乙方独家代理销售的目标物业的销售底价为4600元/平方米，总面积为62277.9平方米，总价款为286478340元。4.2甲乙双方确定采用分期结算的方式支付甲方目标物业的销售底价，若乙方实际销售总价款未达到相应支付期限内的销售底价，甲方同意乙方可以顺延3个月，如乙方在顺延的3个月内仍未结清该期销售底价，乙方需向甲方支付该期未结清销售底价百分之五的违约金，此外，甲方可另行安排第三方参与目标物业的销售（仅限于销售行为）。乙方向甲方支付销售底价的分期如下：(1)本协议签订之日起19个工作日内，乙方向甲方结清2000万元的销售底价；（2）本协议签订之日起三个月内，乙方向甲方结清4000万元的销售底价；（3）2018年5月25日前，乙方向甲方结清4000万元的销售底价；（4）乙方协助甲方组织目标物业的综合验收后，甲方取得目标物业的房产证后50个工作日内，乙方向甲方结清余款销售底价186478340元。第五条甲方权利义务约定：5.1甲方须在本协议签订时向乙方提供有效的营业执照、税务登记证、建设用地规划许可证、建筑工程许可证、该项目的土地使用权证、广西壮族自治区人民防空工程建设许可、登记备案证等与本协议有关的资质证明文件的复印件，以供乙方备查和销售、管理目标物业使用。5.5本协议签订之日起3日内，甲方须指定人员配合乙方销售，并配齐销售过程所需的所有材料包括但不限于印章、印泥、收据、签字笔、售房合同；甲方保证甲方指定人员积极配合协助乙方审定售房合同、签字盖章、收款、办理售房合同登记、银行按揭于房屋产权、国土等手续，并配合乙方处理购房人的合理要求等工作。甲方指定人员姓名温天记。5.6甲方保证对其授权给乙方代理销售的目标物业不存在任何担保包括但不限于抵押、典当、按揭、抵债等权利瑕疵，保证提供的目标物业合法，并保证不存在资不抵债的公司负债情形。第10.2条约定，任何一方违反本协议约定，或未按本协议约定履行义务的，均被视为违约，违约方应向守约方承担本协议项目销售底价总额百分之五的违约金，此外，如造成经济损失的，违约方还应赔偿守约方因此而遭受的直接经济损失和因此而发生的费用，包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、审计费、评估费、调查费等。 签订合同后，伟胜公司于2018年1月31日在科园财富中心一楼召开以易经风水学为主题的销售推介会，会议邀请裴翁（裴伟胜）到场主讲。2018年1月31日，裴伟胜向伟胜公司出具《收据》一份，载明收到伟胜公司支付的南宁科园财富中心推介会风水讲座会议服务费500万元。后，伟胜公司通过微信、58同城等网站发布出售涉案科园财富中心房产的相关信息。 2018年2月4日，莱福公司职工温天记通过微信向伟胜公司发出《销售代理协议终止协议》，载明经双方协议达成以下协议：1、原合同于2018年2月4日终止，乙方须于合同终止日当天内向甲方办理移交手续和项目客户资料。2、原合同所附带的甲方对乙方授权书同时在合同终止日起再无效力。3、合同终止后，甲乙双方不再履行原合同以及所有附带协议。4、本协议与原合同构成甲乙双方的完整合意，具有同等法律效力，本终止协议与原合同有冲突的条款以本协议为准。该终止协议落款处未加盖伟胜公司及莱福公司公章。伟胜公司称莱福公司单方面要求终止合作，应按照流程出具加盖公司公章的正式通知书给伟胜公司。后莱福公司未向伟胜公司出具书面的终止协议的通知。 2018年3月20日，伟胜公司向莱福公司发出《告知函》，称2018年1月26日双方签订《销售代理协议》后，莱福公司没有在约定的期限内指派业务对接人，也未配合伟胜公司开展销售工作，期间还多次阻挠伟胜公司工作人员开展销售业务，经多次沟通，至今莱福公司仍不配合伟胜公司开展业务，莱福公司已构成违约，请莱福公司收到本告知函之日起即刻配合伟胜公司人员开展销售工作。 2018年3月29日，莱福公司复函伟胜公司称，伟胜公司在《告知函》中所述不是事实，莱福公司曾于2018年3月9日向伟胜公司发出《工作联系函》，要求伟胜公司支付第一期销售底价2000万元，伟胜公司在收到《工作联系函》后不但不按约定支付第一期销售底价，反而向莱福公司发来一份告知函，将违约责任推卸给莱福公司，莱福公司要求伟胜公司严格按照双方签订的《销售代理协议》约定执行。 2018年4月20日，伟胜公司委托广东格林律师事务所向莱福公司发出《律师函》，要求莱福公司收到该函后三日内与伟胜公司协商解决继续履行《销售代理协议》之事宜，若不同意继续履行，则立即与伟胜公司协商制定终止协议事宜，否则伟胜公司将通过法律途径保护自己的合法权益。 2018年4月26日，莱福公司委托南宁市江南法律服务所向伟胜公司发出《司法函》，督促伟胜公司5天内与莱福公司商谈解约事宜，否则莱福公司将通过法律途径追究伟胜公司的责任。 2018年6月，伟胜公司向本院递交民事起诉状，后莱福公司向本院提出反诉。 另查明：伟胜公司系2018年1月25日成立的有限责任公司，股东为龙求英、裴伟胜、杨炳仪三人，经营范围为商务服务业。莱福公司系具备房地产开发与经营资质的有限责任公司。 位于南宁市高新区科园大道西九路9号地块的土地的使用权人为莱福公司，用途为工业用地。2011年9月19日，莱福公司取得该地块的《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称为厂房综合楼，建设位置为南宁市高新区科园大道西九路9号。2012年3月29日，莱福公司取得该地块的《建设工程施工许可证》，工程名称为厂房综合楼，建设地址南宁市高新区科园大道西九路9号，建设规模62277.9㎡。莱福公司未取得涉案科园财富中心项目的商品房预售许可证。 本院认为，关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行项目开发建设，在将相关房产向社会公众出售时，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地并应取得商品房预售许可证明。本案中，涉案合同所涉土地的用地性质为工业用地，《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》中的项目名称均为厂房综合楼，然莱福公司却在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为商品房，并在未取得商品房预售许可证的情况下委托伟胜公司以“科园财富中心”项目的名称对外宣传并销售，违反了法律法规之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，伟胜公司与莱福公司签订的《销售代理协议》因违反法律、行政法规的禁止性规定并而无效。 关于合同无效的过错责任问题。莱福公司作为具备房地产开发与经营资质的房产销售委托方，应当知道房屋销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍委托伟胜公司销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。伟胜公司作为房产代理销售公司，在签订合同前应对合同所涉项目进行充分了解和评估，何况，从双方所签订的《销售代理协议》第5.1条约定的内容来看，莱福公司在签订合同时已向伟胜公司提供涉案项目已取得的相关证件及批文，故伟胜公司在订立合同时即已了解涉案项目的情况，故伟胜公司以其不知晓开发土地的使用性质为由主张其对合同无效不存在过错，本院难以采信。故伟胜公司及莱福公司对合同的无效均有过错，依据双方的过错程度，本院确定莱福公司承担合同无效60%的责任，伟胜公司承担40%的责任。 关于合同无效的后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，伟胜公司要求莱福公司赔偿其损失14323917元，其中伟胜公司主张向裴伟胜支付了500万元会议服务费，但伟胜公司仅提供裴伟胜出具的《收据》，未提供相应的转账凭证证实确实将该款项支付给裴伟胜，且裴伟胜系伟胜公司股东，二者存在利害关系，故对于该笔500万元的款项支出本院不予采信；伟胜公司主张支出办公费、生活用品费等费用，亦仅提供伟胜公司自行制作的《费用报销单》或案外人出具的《收款收据》予以证实，未能提供相应的转账凭证，莱福公司亦不予认可，故本院难以采信。但考虑到伟胜公司在合同订立后，确实进行了部分营销策划和销售工作，会支出一定费用，本院酌情确定莱福公司给予伟胜公司6万元（10万元×60%）的损失赔偿。至于伟胜公司主张的律师费，由于伟胜公司未能提交有效的律师费发票证实其支出的律师费数额，故本院对该主张不予采信。莱福公司要求伟胜公司赔偿房屋销售底价的利息损失，如前所述，涉案《销售代理协议》为无效合同，莱福公司无法据此获得房屋销售底价，故其要求伟胜公司赔偿房屋销售底价的利息损失亦没有事实及法律依据，本院不予支持。至于莱福公司主张的诉讼代理费，莱福公司亦未提交相关的票据证实其确实支出了相应的费用，故对该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）广州伟胜企业管理有限公司与被告（反诉原告）广西莱福铁路有限公司于2018年1月26日签订的《销售代理协议》无效； 二、被告（反诉原告）广西莱福铁路有限公司赔偿原告（反诉被告）广州伟胜企业管理有限公司6万元； 三、驳回原告（反诉被告）广州伟胜企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西莱福铁路有限公司的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费125052元，保全费5000元，两项合计130052元（原告广州伟胜企业管理有限公司已预交），由原告广州伟胜企业管理有限公司负担129599元，被告广西莱福铁路有限公司负担453元。反诉案件受理费74041元（反诉原告广西莱福铁路有限公司已预交），由反诉原告广西莱福铁路有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年十二月九日 书 记 员  唐 敏