文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初4867号原告中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称工行江北支行），住所地重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码91500105903030702G。负责人蒋勇，该支行行长。委托代理人吕佳苓，重庆索通律师事务所律师。委托代理人贺政，重庆索通律师事务所律师。被告黄炫毓，男，1971年2月28日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人吴开锋，重庆圣石牛律师事务所律师。被告重庆市恒嘉物业服务有限公司（以下简称恒嘉公司），住所地重庆市涪陵区兴华中路64号1-1-1，统一社会信用代码91500102688902095U。负责人谢建军，该公司经理。委托代理人曾成军，重庆圣石牛律师事务所律师。被告吴国伟，男，1984年10月22日出生，住重庆市涪陵区。被告胡婷婷，女，1989年8月7日出生，住重庆市涪陵区。第三人**，男，1966年2月28日出生，住重庆市南川区。原告工行江北支行诉被告黄炫毓、吴国伟、胡婷婷、恒嘉公司排除妨害责任纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法由审判员邓春波适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原被告或其委托代理人到庭参加了诉讼。此后，本院依法追加**作为第三人参加诉讼，于2019年9月10日由审判员邓春波适用简易程序公开开庭进行了审理，原被告、第三人或其委托代理人到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法将本案转为普通程序审理，并于2019年11月1日由审判员邓春波担任审判长，与人民陪审员熊萍、沈筱琳组成合议庭公开开庭进行了审理。原被告、第三人或其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行江北支行诉称，2012年3月10日，第三人**与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，以其所有的位于涪陵区xx大道xx号负x1、负x2号房屋（以下简称讼争房屋）向原告办理抵押贷款436万元。此后，因**未能如期还款，原告向重庆市第一中级人民法院（以下简称重庆一中院）提起民事诉讼。诉讼中，**与原告达成调解协议并经法院确认。后**未能按期履行民事调解书的内容，原告向重庆一中院申请强制执行。2016年6月，重庆一中院作出执行裁定书，将被执行人**所有的讼争房屋以拍卖流拍价374万元以物抵债给原告。2016年9月，讼争房屋转移登记到原告名下。原告在收回讼争房屋的过程中，被告无故占用讼争房屋，并妨碍原告将其收回，导致原告至今未能对其所有的讼争房屋实际占有使用。原告认为，被告的行为妨碍了原告对讼争房屋的所有权，故诉至法院请求判决被告和第三人将讼争房屋返还给原告，并判决其支付从2016年6月起至实际返还房屋之日止的房屋占用损失。被告黄炫毓和胡婷婷辩称，我不同意返还讼争房屋和承担房屋占用损失，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。因我于2012年4月15日与讼争房屋的所有人**签订了租赁协议。该协议约定**将讼争房屋出租给我使用，租赁期限为20年（2014年3月1日至2034年2月28日），租金一次性付清，总计为458万元。我于2012年4月18日通过现金方式支付租金108万元；于2012年4月28日通过银行转账方式支付给**同意的案外人夏晓娟租金350万元。被告吴国伟辩称，我于2016年9月至2017年8月期间曾经向黄炫毓租赁过讼争的负x1号房屋用于经营茶楼，租金2000元/月。2017年8月之后，我就没有再租赁和占有讼争房屋了。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒嘉公司辩称，我司不是本案适格的被告，请求法院判决驳回原告对我司的诉讼请求。我司只是物业服务管理企业，没有实际占用讼争房屋，与该房屋也不存在租赁等法律关系，不应该承担返还和赔偿损失的法律责任。第三人**述称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。我与黄炫毓是同胞兄弟。我以讼争房屋为抵押向原告借款436万元后无力偿还，在重庆一中院强制执行过程中以讼争房屋抵债的事实属实。但是我已于2012年4月15日即在办理讼争房屋的抵押登记前将其出租给了黄炫毓，并收取了全部租金400多万元。经审理查明，2012年3月10日，第三人**与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，以其所有的位于涪陵区xx大道xx号负x1、负x2号的房屋（以下简称讼争房屋）向原告办理抵押贷款436万元，并于2012年5月11日到不动产登记机关办理了抵押权登记。此后，因**未能如期还款，原告向重庆市第一中级人民法院（以下简称重庆一中院）提起民事诉讼。2012年5月22日，经法院调解，**与原告达成（2014）渝一中法民终字第00166号民事调解书。该调解协议约定**应于2014年归还原告借款本金、利息等，并约定原告对讼争房屋享有优先受偿权。后**未能按期履行民事调解书的内容，原告向重庆一中院申请强制执行。2016年6月，重庆一中院作出（2014）渝一中法民执字第495-3号执行裁定书，将**所有的讼争房屋以拍卖流拍价374万元以物抵债并转移登记给原告。2016年9月12日，讼争房屋转移登记到原告名下[涪陵区xx大道xx号负x1（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第xx号）、涪陵区xx大道xx号负x2号（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第xx号]。另查明，吴国伟于2016年至2017年期间曾租赁讼争负x1号房屋用于经营茶楼，现在没有实际占有使用讼争房屋。恒嘉公司也未实际占有使用讼争房屋。黄炫毓与胡婷婷原系夫妻关系，于2017年登记离婚。胡婷婷在庭审中表示现在其没有占用讼争房屋。黄炫毓表示现在讼争x2号房屋长期闲置，其在x1号房屋中存放了一些设备。本院在诉讼中向黄炫毓释明，如果法院判决返还房屋，需自行将设备搬走。2014年10月22日，重庆一中院已将对讼争房屋进行司法处置等信息告知涪陵区交巡警支队。诉讼中，原告自愿撤回要求被告赔偿讼争房屋占用损失的请求，不违反法律规定，本院予以准许。结合庭审情况，本案事实部分争议焦点为**和黄炫毓之间关于讼争房屋的租赁合同是否真实。本院认为，综合庭审情况和全案证据分析，**和黄炫毓之间的房屋租赁合同严重违反日常生活经验，显然是不真实的，具体分析如下：（一）**和黄炫毓同胞兄弟二人之间关于讼争房屋20年租金共计458万元一次性付清的约定，显然违反了日常生活经验和房屋租赁市场分期支付租金的交易习惯。特别是根据黄炫毓在庭审中的陈述，讼争两套房屋的租金大概七八千元一个月，其承租讼争房屋后除了期间短暂将负x1号房屋出租给吴国伟经营茶楼外（租金2000元/月），将负x1号房屋用于经营茶楼和停车，平时将负x2号房屋用于堆放杂物。根据日常生活经验，正常情况下，一般人不可能以一次性支付458万元巨额资金的代价换取上述经营情况。（二）根据**向黄炫毓出具的租金收条载明收到黄炫毓现金租金108万元。根据市场交易习惯，在没有十分特殊的情况下，交易双方不可能通过现金方式支付如此大额的款项。诉讼中，双方也未就108万元现金的来源作出合理说明。（三）重庆一中院执行局工作人员万红于2014年10月13日对**的询问笔录载明：“万：抵押物作什么用，有使用权人没有？**：现在自行改做停车库，涪陵交警队在使用也在对外使用。我们准备签协议，但银行起诉后故未签订协议，我现在没收钱。万：现在法院受理执行案件，并查封了不动产，查封后，**不得转让上述房屋，也不得另行设定其他权利或者出租等行为......。另**需通知现使用权人在五日内迁出上述房屋。黄：好的，我回去通知他们搬出去。”**在在庭审中认可该询问笔录上的签字是其所为。根据该笔录内容，如果**和黄炫毓之间于2012年3月11日签订的租赁合同属实，**当然会向执行人员告知该租赁事实以保护其弟弟的合法权益，而**却在执行人员明确询问的情况下未提出其将讼争房屋已出租给黄炫毓的事实。此情节可以佐证该租赁合同虚假的事实。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述，原告提交的《个人购房借款/担保合同》、（2014）渝一中法民终字第00166号民事调解书、（2014）渝一中法民执字第495-3号执行裁定书、不动产权证、重庆一中院的询问笔录等证据材料，被告黄炫毓提交的租赁合同和收条等证据材料在卷佐证，这些证据材料并经庭审质证和本院审查，可以确定上述事实。本院认为，虽然**和黄炫毓之间的租赁合同形式上签订在原告办理讼争房屋抵押登记之前，但根据上述对本案事实部分争议焦点的分析，本院确定二者之间的租赁合同是虚假的，且黄炫毓也没有举证证明其在原告办理讼争房屋抵押登记之前就已经实际占有了讼争房屋。故被告和第三人以讼争房屋在办理抵押登记前已经出租给黄炫毓为由不同意将其返还给原告的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”故作为讼争房屋的所有权人，原告对其享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求妨碍物权的人排除妨碍，返还原物。案涉租赁合同的当事人黄炫毓和**有将讼争房屋腾空后返还所有权人即原告的义务。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：一、黄炫毓和**于本判决生效后二十日内将位于涪陵区xx大道xx号负x1（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第xx号）和位于涪陵区xx大道xx号负x2号（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第xx号）的房屋腾空并返还给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行。二、驳回中国工商银行股份有限公司重庆江北支行的其他诉讼请求。案件受理费80元，由**和黄炫毓共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  邓春波人民陪审员  沈筱琳人民陪审员  熊 萍二〇一九年十二月十日书 记 员  张梓敬