西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初17206号 原告：王忠瑞，男，1972年5月18日出生。 委托诉讼代理人：程婷，陕西策盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董筱凡，陕西策盈律师事务所实习律师。 被告：陕西亚趣商业运营管理有限公司。 法定代表人：杜付林，总经理。 委托诉讼代理人：乔晓敏，陕西索骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梦霞，陕西索骥律师事务所实习律师。 原告王忠瑞诉被告陕西亚趣商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程婷、董筱凡及被告委托诉讼代理人王子墨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王忠瑞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同及合作协议；2、判令被告退还原告押金及装修管理费36315元，剩余房屋租金36984元，装修费用1.4万元，合计87299元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月6日原、被告签订了商铺租赁合同，约定原告租赁被告位于西安市经济技术开发区XX号铺位，用于经营游乐场业务，2018年10月15日至2018年11月15日为装修期，实际起租日为2018年12月1日至2021年11月30日，每月租金14850元，每次交租日提前30日支付下三个月租金。2018年10月6日原告交纳了租金52650元，装修管理费及押金36315元。被告商铺实际开业时间为2019年1月8日，原告2019年1月11日进场装修，2019年1月25日正式营业。由于被告经营不善，被告承诺自2019年2月1日起计算实际起租日期，月租金1万元，从2019年2月1日计算至2019年3月17日。后因为经营困难，2019年3月17日原、被告签订合作协议，约定免除原告自2019年3月17日至2019年8月17日共计5个月租金。截止2019年8月17日，原告租金尚余36894元，但被告要求原告限期搬离。2019年8月25日被告先采取断电措施，后又单方查封原告商铺，致使原告无法正常经营。2019年9月23日，被告将原告店铺拆除。被告承诺商场会引进永辉超市并不会经营与原告相类似游乐场，但被告违背了其承诺，给原告经营造成严重影响。原告与被告多次协商无果，故提起诉讼。 被告陕西亚趣商业运营管理有限公司答辩，被告并无违约行为，且案涉合同已解除，请求驳回原告诉讼请求。2018年11月,原、被告进行沟通，被告同意租期延后。2019年1月8日，被告开业运营，在此期间，原告说其父亲病重，设施设备无法进场，还曾向被告借钱购买设备。2019年3月17日，双方签订合作协议，并未约定免除原告5个月租金。实际上，原告已向被告交纳3个月租金，该合作协议明确时间为2019年3月18日至2019年8月17日。双方签订的商铺租金合同、物业管理服务、合作协议已于2019年9月5日解除。双方签订的商铺租赁合同、物业服务合同对经营业态有明确约定，没有只允许原告经营游乐球池。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实： 2018年10月6日原告（乙方）与被告（甲方）签订亚趣文化广场商铺租赁合同一份。该租赁合同约定：乙方承租甲方位于西安市经济技术开发区XX铺位，建筑面积为135平方米（含应分摊的商场公用面积），用途为游乐、球池；租期暂定2018年10月15日至2018年11月15日为装修期，装修期不计房租，实际起租日期自2018年12月1日至2021年11月30日，实际起租日期晚于暂定日期的，租赁期限顺延，甲方对此不承担违约责任；第一年租金每月4050元，每月设备使用费5400元，每月公共区域维护费5400元，每月合计14850元，第一年度费用总计178200元；乙方应于本合同签订之日起一日内向甲方支付3个月租金共计44550元，此后每缴租日提前30日向甲方支付下3个月租金、设备使用费、公共区域维护费；乙方须在支付首期租金、设备使用费、公共区域维护费的同时向甲方一次性交付相当于2个月租金、设备使用费、公共区域维护费的履约保证金共计29700元。该租赁合同约定乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。该租赁合同就违约责任约定：本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方在乙方归还甲方商铺后30日内将保证金无息退还给乙方；除本合同另有规定外，任何一方不得提前解除本同；因乙方单方面提出解除合同和乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款及保证金；下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本条第二款约定承担违约责任，1.乙方拖欠任一项应付甲方的费用超过10日，空置商铺、未正常经营超过15天……3.乙方违反商场经营、物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同约定的商场管理规定等。 2018年10月6日被告向原告出具收据一张，内容为收到原告支付的房屋押金29700元、物业押金5400元。2018年11月6日被告向原告出具收款收据一张，内容为收到原告支付的2018年12月1日至2019年3月31日，共3个月房租及物业费52650元。2018年11月8日被告向原告出具收款收据两张，内容为收到原告支付的装修押金2000元、装修管理费405元，装修垃圾费810元。 案涉亚趣文化广场2019年1月8日开业，原告于2019年1月11日才开始装修案涉商铺，2019年1月25日该商铺才正式营业。 从原告与童建军的电话录音显示，原、被告口头约定案涉租赁合同实际起租日为2019年2月份，每月租金1万元。 2019年3月17日原告（乙方）与被告（甲方）签订合作协议一份，约定甲方为乙方提供陕西省西安市未央区凤城六路XX铺，面积227平方米作为儿童游乐场地，乙方需上海洋球池、蹦蹦床、儿童攀岩、积木、沙池、手工模型等六项儿童游乐设备，协议时间为2019年3月18日至2019年8月17日，协议期过后乙方需每个月付1.8万元至2万元租金给甲方，若乙方不履行，设备归甲方所有等。 2019年8月21日，被告向原告发出缴费通知单，要求原告于2019年8月20日前将结清2019年8月18日至2019年11月17日的费用共计6万元，乙方逾期支付租金及相关费用超过十五个工作日，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除，甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退商铺。2019年8月22日，被告向原告发出通知函，要求原告于2019年8月25日之前向被告交纳上述费用6万元，如逾期未交纳，乙方停止在甲方经营场所进行经营活动，或于2019年8月25日18:30之前在被告处签订合同终止协议书并进行撤场事宜，逾期未办理，其将对商铺进行停电处理，并按照合同约定甲方有权按照其认为适当的方式处置遗留物等。2019年8月25日被告对原告承租的案涉商铺采取了断电措施。2019年9月2日被告向原告发出回复函，回复案涉租赁合同、合作协议未有开设同类型游乐设施场所的约定，因原告未履行约定义务，构成违约，被告通知解除双方签订的商铺租赁合同、管理服务合同、合作协议，原告在收到回复函之日起十日内腾退商铺。2019年9月6日被告用胶带封了原告承租的案涉商铺。2019年9月13日被告向原告发生限期搬离通知书，要求原告于2019年9月15日搬离案涉商铺，否则被告将视原告放弃对场所内财务的所有权，并不承担任何责任，及给被告造成的损失由原告承担。2019年9月23日，被告对原告承租的案涉商铺现场进行公证后，将原告案涉商铺内物品进行拆除，清场。 以上事实有商铺租赁合同、管理服务合同、合作协议、收款收据、缴费通知单、回复函、限期搬离通知书、公证书、庭审笔录等证据附卷为证。 本院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。本案原、被告签订的案涉商铺租赁合同、物业管理服务合同、合作协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原告主张案涉租赁合同实际起租日为2019年2月，每月租金1万元，结合原告与童建伟手机通话录音，及案涉商场开业时间、原告装修及正式开业时间，可以认定原、被告口头约定租赁合同实际起租日自2019年2月开始，每月1万元的事实，参考原租赁合同每月缴费金额14850元，该1万元应包含租金、设备使用费、公共区域使用费。2019年3月18日原、被告就案涉XX号铺位签订合作协议，该合作协议是在案涉租赁合同基础上签订，面积、收费标准等内容虽与该租赁合同不同，但双方对该租赁合同并未明确解除，该合作协议应视为对租赁合同内容的部分变更，租赁合同未变更的内容对双方应继续具有约束力。从案涉合作协议第二条内容看，被告收取租金时间应自2019年8月18日开始，该第二条并未约定2019年3月18日至2019年8月17日期间应收取费用，且未约定原告已付费用用于该5个月，该合作协议第二条与原告与童建伟的录音相互印证，足以认定该5个月为免租期的事实。本案被告辩称该5个月并非免租期，原告已付费用用于支付该期间费用，未提供有效证据证明，本案不予采信。依据每月1万元的计费标准，2019年2月1日至2019年3月17日原告应付租金、设备使用费、公共区域使用费共15667元。2019年3月18日至2019年8月17日为免租期，至2019年8月17日原告房租尚余28883元。本案中被告辩称因原告未按案涉租赁合同及合作协议支付租金、设备使用费、公共区域维护费、物业费、空调使用费，构成违约，其于2019年9月5日以回复函的形式已通知解除了双方签订的案涉租赁合同及合作协议，但依据双方约定的租金计付标准，至2019年9月5日原告交纳的租金、设备使用费、公共区域维护费尚有余额，被告无权以原告构成违约单方通知解除双方签订的案涉合同，故本案对被告该项抗辩不予采信。本案被告对案涉商铺采取围挡和断电措施，致使原告无法在案涉商铺经营，且该商铺内游乐设施等已被拆除，案涉租赁合同和合作协议已无法继续履行，原告要求解除案涉租赁合同和合作协议，本案予以支持。关于原告要求被告返还押金及剩余房租的诉讼请求，扣除应付的租金后，被告应退还原告租金24683元，房租押金29700元。案涉物业费及物业押金与本案不属同一法律关系，本案不予处理。原告请求返还装修管理费405元，因被告未提供其收取该项费用的依据，且未提供证据证明其已为原告提供了装修管理服务，本案对原告该项请求予以支持。原告要求被告赔偿装修费用1.4万元，本案结合原告商铺的装修情况、原告提供的装修票据及已使用案涉商铺的时间，酌定由被告赔偿原告3000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、解除原、被告于2018年10月6日签订的商铺租赁合同，解除原、被告于2019年3月17日签订的合作协议； 二、被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王忠瑞返还剩余房租24683元，房租押金29700元，装修管理费405元，并赔偿装修损失3000元，共计57788元； 三、驳回原告王忠瑞其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1982元（原告已预交），由原告承担670元；由被告承担1312元，于履行上款时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 吕 艳 审判员 薛敏丹 审判员 孙 会 二〇一九年十二月十三日 书记员 王 雪