安徽省淮北市相山区人民法院行 政 判 决 书（2019）皖0603行初81号原告邢雪梅，女，1970年4月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托代理人刘雪影，安徽胡铭律师事务所律师。被告淮北市不动产登记中心，住所地安徽省淮北市相山区古城路25号。统一社会信用代码12340600MB0N10066T。法定代表人金星，该中心主任。出庭负责人张强，男，该中心副主任。委托代理人江小兵，安徽锦相邑律师事务所律师。第三人淮北市住房和城乡建设局，住所地安徽省淮北市相山区相山路4号。统一社会信用代码1134060000308350XU。负责人李公峰，该局局长。委托代理人王静，女，该局工作人员。委托代理人翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。第三人李明，男，1959年5月5日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，现住安徽省淮北市相山区。第三人刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，现住安徽省淮北市相山区。第三人邱芳，女，1964年5月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托代理人秦秀珍，安徽律诚律师事务所律师。委托代理人梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。原告邢雪梅诉被告淮北市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、第三人淮北市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、第三人李明、刘香兰、邱芳房屋行政登记一案，于2019年9月17日向本院提起行政诉讼。同日本院立案受理后，于同年9月20日向被告不动产登记中心送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年11月15日公开开庭审理了本案。原告邢雪梅及其委托代理人刘雪影，被告不动产登记中心副主任张强及该中心委托代理人江小兵，第三人市住建局的委托代理人王静、翟培敏，第三人李明、刘香兰，第三人邱芳的委托代理人秦秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢雪梅诉称，2001年12月31日，我与淮北市相山区相南街道办事处（以下简称相南街道办）协议约定，我提供宅基地由相南街道办出资开发，相南街道办将开发的九栋楼6号楼104室安置给我。工程竣工后，相南街道办于2008年底将6号楼104室（现6栋楼从东往西第六套住宅，原淮北市房地产管理局编号为6#106室）交付我一家占有使用至今，该房产非因我个人原因一直未办理房产证。2017年5月，相山区长山南路东侧6#106室被相山区人民法院张贴查封公告后，我才得知该房产已被登记在李明、刘香兰名下（房产证号：房地权淮房字第××、20××17）。2012年李明、刘香兰向邱芳借款，并以涉案房屋为借款提供抵押担保，双方至原淮北市房地产管理局（以下简称原市房管局）办理了淮房地产他证相山区字第1****2号他项权证。后因民间借贷纠纷，邱芳诉至法院。判决生效后，李明、刘香兰未履行，邱芳申请执行。执行阶段我提出执行异议，相山区人民法院裁定中止对被执行人李明、刘香兰名下的相山区某房屋的执行。现该裁定已生效。相山区某室住宅系我的拆迁安置房，由相南街道办分配给我，一直由我一家占有使用至今。李明作为开发商隐瞒该房产系我的拆迁安置房这一事实，未给我办理房地产权证，反而将我的房产登记在自己及刘香兰名下，又将我的房产抵押给了邱芳并办理了他项权证。原市房管局未有查明事实，为李明、刘香兰办理了房地产权证，为邱芳办理了他项权证。李明、刘香兰无权处分我的房产，而邱芳未经调查核实该房产实际权属情况与李明、刘香兰办理了抵押登记，侵害了我的合法权益，三人均存在过错。上述行政行为，依法应予撤销。鉴于自2016年6月27日起淮北市全市范围内的不动产登记业务全部转由不动产登记中心负责具体办理，特诉至法院，请求判令撤销不动产登记中心为邱芳颁发淮房地产他证相山区字第1*****2号他项权证的行政行为。为支持其诉讼请求，邢雪梅向本院提供了以下证据：1、《协议书》，欲证明邢雪梅与相南街道办签订协议，约定由邢雪梅提供宅基地交由相南街道办统一开发，就地安置，相南街道办将6栋楼106室安置给邢雪梅；2、九栋楼基础设施配套费及房租费发放表，欲证明邢雪梅在案涉房屋开发建设期间领取相南街道办发放的基础设施配套费及房租费情况；3、情况说明、房屋分层分户图，欲证明案涉6#106室系相南街道办分配给邢雪梅的拆迁安置还原房；4、相南街道惠苑路社区居民委员会证明，欲证明在惠苑路社区2009年成立以来，邢雪梅一直未该社区九栋楼6#106室的常住居民；5、王某、刘某等人的证言，欲证明邢雪梅自2008年至今一直在案涉房屋居住；6、（2017）皖0603执异63号执行裁定书，欲证明案涉房产系邢雪梅拆迁安置房，依法应属邢雪梅所有，第三人无权处分；7、房地产权登记信息、抵押权登记信息，欲证明李明、刘香兰将案涉房产登记在自己名下（房地权淮房字第××号、20××17号）并将该房产抵押给了邱芳；8、房产登记资料，欲证明登记资料系虚假资料。被告不动产登记中心辩称，不动产登记中心于2016年6月27日成立，对成立之后的涉及不动产行政登记职能由其履行，对成立之前的涉及继续履行的房屋登记由其根据生效的法律文书履行原房管行政部门的登记职责。其只能对原房管行政部门由于职能划分不能履行登记的情形由其继续履行登记职能，而不能与职能划分前的原行政登记行为混淆。对不动产登记中心成立之前的行为，其并不知晓。不动产登记中心向本院提供了以下证据：淮政秘（2016）103号《淮北市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，欲证明不动产登记中心在2016年6月27日成立，成立之前的行为不动产登记中心不知道，只能由原市房管局来说明并尊重其作出的颁证行为。第三人市住建局述称，1．颁证具有事实和法律依据；2．邢雪梅的诉请不符合《最高人民法院关于适用的解释》一事不再理的原则，以及《最高人民法院关于适用的解释》60条的规定，应不予受理；3．鉴于邢雪梅针对案涉房地产权证撤回起诉，建立在有效房地产权证的基础上，邱芳办理的他项权证显然是合法有效的，邢雪梅要求撤销他项权证于法无据。市住建局向本院提供了以下证据：1、房地产登记申请书。2、询问笔录。3、抵押人、抵押权人身份信息。4、抵押借款合同。5、房地权证淮房字××号、20××17号房屋所有权证。上述证据欲证明办理他项权证所依据的资料；6、房地产权登记信息、抵押权登记信息，欲证明案涉房产现状；7、《房屋登记办法》第四十三条，欲证明办理他项权证的法律依据。第三人李明、刘香兰述称，房屋是联合开发的，邢雪梅没有与我签订合同；政府与我之间达成的承诺没有兑现。第三人李明、刘香兰未向本院提供证据。第三人邱芳述称，邢雪梅的诉请及部分所述事实理由没有事实和法律依据。同意市住建局的答辩意见，对邢雪梅提起的本案诉讼应不予受理；案涉房屋的合法所有权人是李明和刘香兰，邢雪梅的拆迁安置房与案涉房屋没有关联性；邱芳与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案已经判决，双方之间的借贷关系是合法的，案涉房屋的抵押担保也是有效的。邢雪梅在未撤销案涉房屋的房屋所有权证的前提下，要求撤销他项权证没有基础，应依法驳回其诉讼请求。邱芳向本院提供了以下证据：1、（2015）相民一初字第02058号民事判决书，欲证明邱芳与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案判决已经生效，双方借贷关系合法，案件所涉的抵押房屋担保有效；2、《关于长山南路九栋楼拆除问题协调会会议纪要》（中共淮北市委办公室会议纪要第7期）、《长山南路九栋楼拆除改造协调会会议纪要》（淮北市相山区人民政府专题会议纪要第九期）、房地产权登记信息、房地产权证存根、房屋分层分户图，欲证明李明、刘香兰系合法取得案涉房屋的所有权；3、（2019）皖06行终25号行政裁定书，欲证明邢雪梅自愿撤回起诉，现再次起诉违反了相关规定，应不予受理。经庭审举证、质证，本院认证如下：对邢雪梅提供的证据7中的抵押权登记信息系被诉行政行为，其余证据均具备真实性、合法性及与本案的关联性，对市住建局、不动产登记中心、邱芳提供的证据，各方当事人对真实性均无异议，本院亦予以认定。经审理查明，淮北市相山区长山南路东侧九栋楼原系李明、张永红等开发商于2001年左右承建、开发。邢雪梅作为中城居民以其宅基地参加联合开发。后该九栋楼因未经规划部门规划批准，被认定为违章建筑，要求分期分批拆除。因该项目设计众多拆迁还原群众的利益，相山区人民政府召开协调会，由相山区人民政府协调、论证、制定最佳改造方案，由相南街道办具体负责实施。2001年12月31日，邢雪梅（甲方）与相南街道办（乙方）签订协议书，约定：甲方以现有地皮交给乙方出资开发，工程竣工后，一层交给甲方所有，二层以上属乙方所有等内容，相南街道办在乙方加盖印章，协议尾部书写“六幢104#”。工程竣工后，相南街道办于2008年底将上述6#104室（后市房管局编号为6#106室）房屋交由邢雪梅，并由邢雪梅占有使用至今。案涉房屋所在6#楼，于2007年2月8日办理首次登记，产权证编号房地权淮私产字第0****9号，权利人为李明。2009年12月30日原市房管局为李明、刘香兰颁发房地产权证（编号：房地权淮房字第××号、20××17号）。2012年7月11日，李明、刘香兰向邱芳借款40万元，并以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。当日，双方至原市房管局办理淮房地产他证相山区字第12004872号他项权证。邢雪梅认为案涉房屋系其拆迁安置房，原市房管局为邱芳办理他项权证的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院。另查，因李明、刘香兰未依约偿还邱芳的借款，邱芳诉至本院，本院作出（2015）相民一初字第02058号民事判决书，依法支持邱芳的诉请。该判决生效后，李明、刘香兰未履行，邱芳向本院申请执行。执行阶段，邢雪梅提出异议，本院于2017年11月17日立案受理，并于2017年12月26日作出（2017）皖0603执异63号执行裁定书，裁定中止对被执行人李明、刘香兰名下位于淮北市相山区某室房屋的执行。邱芳未提起诉讼，该裁定已生效。又查，2016年6月23日，淮北市人民政府下发淮政秘（2016）103号《淮北市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年6月27日起，原市房管局办理的各类房屋登记业务和淮北市国土资源局办理的各类土地登记业务由不动产登记中心窗口统一受理。本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。不动产登记中心作为承担本辖区不动产登记职责的行政机关，该中心于2016年6月27日行使原市房管局承担的房屋登记行政职能，依法为本案的适格被告。关于邢雪梅提起本案诉讼是否属于重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第六十条规定，人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予立案。本案中，邢雪梅本次诉讼针对的是为第三人邱芳颁发案涉房屋他项权证的行政行为，而前次诉讼系要求撤销为李明、刘香兰颁发案涉房屋房地产权证的行政行为，其所依据的事实和理由显然不同，不属于重复起诉。市住建局与邱芳的辩解不能成立，本院不予支持。关于案涉抵押登记行为是否应予撤销的问题。根据查明的事实，本院在（2017）皖0603执异63号执行异议一案中，已经认定案涉房屋系相南街道办最终确认安置给邢雪梅拆迁补偿安置房，其作为被拆迁人的权益从法律上应受到优先保护，足以排除执行，并裁定中止对案涉房屋的执行。基于上述事实，需综合考虑邢雪梅与抵押权人之间的利益保护与平衡。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由上述规定可以看出，在出现出卖、抵押等情形时，被拆迁人、购房人的住房保障权应优先保护。本案中，邱芳系因金钱债权取得抵押权，邢雪梅系以其宅基地参与联合建房取得案涉房屋的占有使用权，且邢雪梅占有案涉房屋于邱芳办理抵押登记之前，未能办理过户登记亦非其自身原因所致，故邢雪梅的住房保障权应优先予以保护。综上，被诉行政行为存在明显不当的情形，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决如下：撤销被告淮北市不动产登记中心登记并颁发给邱芳淮房地产他证相山区字第12****72号《房地产他项权证》的行政行为（该房屋登记行为系原淮北市房地产管理局作出）。案件受理费50元，由被告淮北市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  崔景瑞审 判 员  郑玉爱人民陪审员  梁永祥二〇一九年十二月五日书 记 员  吕 晴附本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。