广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初996号 原告：桂林市居易物业服务有限公司，住所地：桂林市桃花江路5号（甲山饭店）51栋2楼，统一社会信用代码：91450302775975460T。 法定代表人：黄宁宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 被告：陈一群，男，1974年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市。 原告桂林市居易物业服务有限公司与被告陈一群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告桂林市居易物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙巧玲到庭参加诉讼，被告陈一群经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2009年1月1日至2015年6月30日的物业服务费23855.7元；2.被告向原告支付违约金7256元。事实和理由：《5号公馆前期物业管理服务协议》的第二条（二）4约定，带电梯多层洋房的物业管理费为建筑面积每月每平方米2元。自2009年1月1日至2015年6月30日，5号公馆南苑817-1-501（建筑面积222.94平方米）业主一直未依约交纳物业服务费23855.7元。原告认为，原告与业主签订的《5号公馆前期物业管理服务协议》合法有效，并一直全面履行了我方的合同义务，被告作为业主却一直拖欠各项物业管理费，严重影响了我公司的正常管理及损害了我公司的合法权益，同时，根据合同约定，被告逾期支付物业管理费还应向原告支付违约金。 被告陈一群未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告陈一群经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2007年7月23日，被告陈一群为购买桂林市丽景5号公馆南苑第17幢凌波阁1单元5层复式层～复式5层1号房[后产权登记为秀峰区桃花江路5号丽景5号公馆817栋1-5-1号房（含阁楼），建筑面积222.94平方米]，与桂林源通房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。合同附件四约定小区前期的物业由开发商选定的物业管理公司进行管理，小区成立业主委员会后，物业管理公司由业主委员会选定。 2007年6月23日，原告作为甲方（物业服务单位）与被告作为乙方（购房人、业主）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务期限从本协议生效之日起至本物业业主委员会受本物业业主大会的委托与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。乙方交纳费用时间为从通知业主入伙之日起开始向甲方缴纳管理服务费，入伙时预交3个月的管理服务费；此后每壹个月为一个缴费周期交一次管理服务费，交纳费用时间为每一交费周期开始的第一个月的10号前。其中带电梯多层洋房为建筑面积每月每平方米2元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期部分每天万分之五的标准给付违约金。 2013年10月30日，桂林市五号公馆（南苑）业主委员会作为甲方（委托方）与原告作为乙方（受委托方）签订《物业管理服务合同》，约定合同期限为3年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止，其中带电梯多层洋房的管理费标准为建筑面积每月每平方米2元，每月1-10日前交纳下月物业管理费用，业主也可以自愿一次性交纳半年或一年的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起逾期部分按每天万分之五的标准收取违约金。 另查明，桂林市五号公馆从交付使用一直由原告提供物业服务。2007年12月22日，桂林源通房地产开发有限责任公司在桂林晚报刊登交房通知称：“桂林市[五号公馆]项目：南苑洋房（15#-17#）于2007年12月25日达到交房标准，现定于2007年12月25日起邀请业主根据我司[交房通知邀请函]约定时间，届时到项目南苑入伙接待中心（南苑17栋负一层）办理交房入伙手续！”被告所购房屋房屋所有权证书于2012年9月3日审批核发[产权人：陈一群，产权证号：30367080，房屋坐落：秀峰区桃花江路5号丽景5号公馆817栋1-5-1号房（含阁楼），建筑面积：222.94平方米]。2014年12月12日，本院作出（2013）秀法执字第572-2号民事裁定书，裁定：“一、被执行人陈一群所有的位于桂林市秀峰区（含阁楼）的所有权及相应的其他权利归买受人孙雅莉（身份证号：）所有；桂林市秀峰区（含阁楼）的财产权自本裁定送达买受人孙雅莉起转移。……”孙雅莉于2014年12月15日签收上述裁定书。被告未支付物业管理服务费，原告以张贴通知单、发送手机短信息等方式向被告催交物业管理服务费。 本院认为，原告先后与被告签订的前期物业服务合同及与桂林市五号公馆（南苑）业主委员会签订的物业服务合同，内容均不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。孙雅莉于2014年12月15日签收（2013）秀法执字第572-2号民事裁定书，涉讼房产已归孙雅莉所有，原告要求被告支付2014年12月14日之后的物业管理服务费无事实依据，本院不予支持。被告应按照合同约定的标准向原告交纳2009年1月1日至2014年12月14日的物业管理服务费为31858.85元[2元／月／平方米×222.94平方米×(71+14/31)月]，原告只要求被告支付23855.7元，本院予以支持。 对于原告要求被告支付逾期支付物业管理服务费违约金的诉讼请求。被告应在每月10日前支付下月物业服务费445.88元（2元/平方米×222.94平方米），被告逾期支付物业服务费已构成违约，合同约定按日万分之五的标准计算逾期违约金，现原告自行降低被告应支付的违约金，诉请按照被告所拖欠物业费的30%计算系对自身权利的处分，被告陈一群应支付原告违约金9557.66元（31858.85元×30%），原告只要求被告支付7256元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告陈一群支付原告桂林市居易物业服务有限公司自2009年1月1日至2014年12月14日的物业管理服务费23855.7元及违约金7256元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费578元，公告费560元，合计1138元（原告已预交），由被告陈一群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费578元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘恒志 人民陪审员  林婉玉 人民陪审员  王暄懿 二〇一九年十二月三日 书 记 员  林弋杰