福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4328号 原告（反诉被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周正愉，男，1989年1月11日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：谢东海、陈茜，福建联合信实律师事务所律师、实习律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司(以下简称新新房地产公司)与被告周正愉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，根据原告新新房地产公司的申请，通知付凤阳作为本案第三人参加诉讼。被告周正愉在法定期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告（反诉原告）周正愉及其委托诉讼代理人谢东海、陈茜到庭参加诉讼。第三人付凤阳经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求:1、被告周正愉立即支付原告新新房地产公司房价款227081元，并承担按日万分之五标准计算自2015年7月28日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为149306元）；2、被告周正愉立即支付原告新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。诉讼中，原告新新房地产公司变更诉讼请求为:1、被告周正愉、第三人付凤阳立即支付原告新新房地产公司房价款227081元，并承担按日万分之五标准计算自2015年7月28日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为149306元）；2、被告周正愉、第三人付凤阳立即支付原告新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年7月5日，付凤阳以周正愉向新新房地产公司定购位于泉州台商投资区新新·蓝郡国际2号楼B1701号商品房，建筑面积104.74平方米，总房价款616081元，为此支付定金20000元。2015年7月27日，周正愉与新新房地产公司签订编号为201507270058《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定上述商品房首付款247081元应于合同签订前支付，余款369000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。合同第六条约定，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户。第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订1份《借款协议》，约定上述商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付房价款227081元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。事实上，第三人付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未付。2015年底付凤阳开始失去联系至今，上述商品房尚欠房价款227081元未付。经新新房地产公司书面催告7日后，周正愉也不予支付该款项。 被告周正愉辩称，一、原告新新房地产公司的诉讼主体不适格，欠款的主体并非被告周正愉。根据原告新新房地产公司在其诉状中的陈述，尚欠款项的主体，可能是第三人付凤阳，而非本案被告周正愉。且根据合同的相对性原则，有权主张该等欠款的主体也应该是《借款协议》项下的债权人，而非原告新新房地产公司。二、被告周正愉已经支付完毕与原告签订《商品房买卖合同》项下的全部购房款。原告新新房地产公司系本案项目的业主，第三人付凤阳系项目的总包方，与被告周正愉联系的人员何广系项目木工的分包方，被告周正愉通过与分包方代表何广联系向项目提供木料（双方采用先货后款的供货方式）。后由于原告新新房地产公司作为项目的业主方无法按时支付工程款，最终导致被告周正愉亦无法取得相应的木料货款22万元左右。后经各方协商，均同意采用“以房抵债”的方式解决即由原告新新房地产公司提供案涉房屋给被告周正愉，被告周正愉以货款折抵相应的房屋首付款。原告、第三人付凤阳、案外人何广及被告周正愉之间关于货款的债权债务即告终结，剩余购房尾款369000元由被告周正愉向银行申请按揭贷款。之后，双方签订购房合同，且在合同的补充协议第一条中明确载明“主合同签订前，买受人应向出卖人支付相应的房价款”，如未支付完毕相应的房价款，双方不会签订购房合同。被告周正愉从未介入原告与第三人之间的债权债务关系，原告新新房地产公司的陈述缺乏事实依据。三、即使法院认定被告周正愉未支付该购房首付款，原告新新房地产公司的主张也已经过了诉讼时效。双方签订购房合同的时间为2015年7月27日，原告新新房地产公司向法院起诉的时间2019年5月份，已经长达三年多之久。四、原告新新房地产公司关于律师费的主张缺乏相应的事实与法律依据，依法应予以驳回。 反诉原告周正愉向本院提出诉讼请求:1、请求判令反诉被告新新房地产公司将位于泉州台商投资区新新.蓝郡国际2号楼B1701商品房房屋交付给反诉原告周正愉；2、反诉被告新新房地产公司立即向反诉原告周正愉支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止按购房款616081元的每日万分之一计算）；3、反诉被告新新房地产公司立即协助反诉原告周正愉办理本案商品房的房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由其提交的资料交付给反诉原告周正愉；4、反诉被告新新房地产公司立即向反诉原告周正愉支付逾期办证违约金（自2017年4月1日起至实际完成协助之日止按购房款616081元的每日万分之一计算）。事实和理由：2015年7月5日，双方签订《商品房买卖合同》，周正愉向新新房地产公司购买位于泉州台商投资区新新.蓝郡国际2号楼B1701房屋，总价款616081元。为此，周正愉支付购房定金2万元及剩余首付款227081元。新新房地产公司于2015年7月30日向周正愉开具了发票。2015年10月12日，周正愉与中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行《个人购房担保借款合同》，向该行按揭贷款369000元用于支付购房款尾款。2015年11月2日，中国农业银行向新新房地产公司支付该购房尾款。周正愉自2015年12月20日开始支付购买案涉房屋的按揭款。至此，周正愉已经全面履行完毕购买案涉房屋的付款义务。根据合同第八、九条约定，新新房地产公司应当在2016年12月31日前，依照相关规定将商品房交付周正愉使用，如新新房地产公司未按照合同规定的期限将案涉房屋交付周正愉使用，逾期超过180日后，周正愉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新新房地产公司按日向周正愉支付已付款万分之一的违约金。同时，合同第十四条约定，因新新房地产公司原因，周正愉不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，新新房地产公司自逾期之日起每日按周正愉已付款的0.01%向周正愉支付违约金。截至本案起诉前，新新房地产公司尚未向周正愉交付案涉房屋，故根据合同约定，反诉原告周正愉的诉讼请求应得到支持。 反诉被告新新房地产公司辩称，一、新新房地产公司至今没有收到周正愉的购房款227081元，根据合同约定，新新房地产公司有权不予交房，且不承担相应的违约责任。二、依据《商品房买卖合同》第八条的约定，新新房地产公司具有因天气因素可以延期交房的情形，有相应的气象资料予以证明，故不存在逾期交房。三、新新房地产公司没有同意周正愉所谓的第三人付凤阳、何广、周正愉之间的以房抵材料款的意思表示，周正愉在答辩状提及第三人和案外人何广的材料款来抵扣新新房地产公司房屋的购房款，显然是混淆了出售方的主体，周正愉也是从事工程行业，不同于正常的购房者，参与本案的诉讼中本身过错很明显，任何人都不应当用自己的过错而获益。周正愉主张的交房违约金和办证违约金没有法律依据。 第三人付凤阳未作陈述。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月5日，周正愉向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际2号楼B1701号商品房1套，并于当日支付定购金20000元。2015年7月27日，新新房地产公司与周正愉签订编号为201507270058《商品房买卖合同》1份，约定周正愉向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设预售的位于泉州台商投资区新新·蓝郡国际2号楼B1701号商品房，建筑面积104.74平方米，总价款616081元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理(不作累加)：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工过程中遇到重大技术问题、因故设计变更、出卖人报竣工验收而建设行政部门未能及时组织验收而拖延、地质等出卖人不可控制的原因导致工期延期的；3、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风(含六级)、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延误的(以相关部门提供或公示资料为准)，若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理(不作累加):⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一(该比率应不小于本条第(1)项和第七条中的比率)的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款247081元(含认购定金)，作为首付款；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款369000元。第五条5.10款约定，买受人未付清房价款或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。第五条5.12款约定，该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房验收合格，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。第六条6.1款约定，出卖人应办理该商品房所有权的初始登记，买受人应办理该商品房房地产权属登记(即办理该商品房所有权证及土地使用权证)，出卖人在且仅在未按时提供应由其提供的办证资料时承担责任。第六条6.2款约定，出卖人可以为买受人代办该商品房房地产权属登记，买受人应全额承担所涉税费等款项。第六条6.3款约定，在出卖人办理权属登记通知书指定的期限内，买受人应将需由其提供的资料和缴交的税费等款项交付出卖人(限出卖人代收代办项目)或政府指定单位，并同时向出卖人交清未付清房价款或出卖人垫付的税费款项，否则延期办证的责任后果由买受人承担。第六条6.4款约定，买受人按出卖人办证通知要求办毕房屋所有权证申办手续(含提交资料和缴交税费款项)20日后的一个月内，应向出卖人提交办理土地使用权证所需的资料并缴交相交税费款项，出卖人无需另行通知。出卖人办证通知对前述土地使用权证办理期限变更的，以该通知为准。第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。第六条6.6款约定，买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续的，买受人应自逾期之日起至开始办理手续之日止，按日向出卖人支付已付房价款万分之四的违约金，且出卖人有权拒绝继续代为办理，由此造成的办证迟延后果由买受人承担。第九条9.2款约定，通知可以口头或书面通知(含出卖人公告通知)进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因(如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等)导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后(本市为四日、外埠为七日)视为送达；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。第十二条12.8款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。上述《商品房买卖合同》签订后，于2015年7月27日办理登记备案。2015年7月30日，新新房地产公司开具给周正愉1份购房款金额为247081元的销售不动产统一发票。2015年11月2日，周正愉通过银行按揭贷款方式支付给新新房地产公司购房款369000元。2017年12月4日，新新·蓝郡国际2号楼及地下室工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。2018年1月15日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼及地下室工程经消防验收合格。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。本案商品房尚未办理不动产权属证书。新新房地产公司因本案委托福建瀛莱律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为3000元。本案商品房至今未办理交接手续。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照副本、商品房预售许可证、《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》(含《合同补充协议》等附件)、签约审批单、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、建设银行商户存根及POS交易报表、建设银行单位客户专用回单、收据、开发项目首次登记证明、《委托代理协议》、福建增值税普通发票、建设工程消防验收意见书、竣工验收报告，周正愉提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、销售不动产统一发票、农业银行个人购房担保借款合同、建设银行客户专用回单、贷款还款流水，以及新新房地产公司与周正愉的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为: 一、关于新新房地产公司请求周正愉、付凤阳支付购房款227081元及逾期付款违约金、律师代理费是否应予支持的问题。 新新房地产公司认为，本案商品房的实际购买人是付凤阳，周正愉是付凤阳叫来挂名买房的，新新房地产公司没有收到本案诉争的购房款227081元，对周正愉与付凤阳之间所谓的债务对抵也不清楚。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，如果存在债务的转移，应该由债权人明示的书面同意。付款义务是购房者的主要合同义务，对于本案是否存在债务对抵的协议，应该由周正愉一方提供，否则应承担举证不能的法律后果。新新房地产公司相应提供证据1即《借款协议》1份，以此证明本案商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，付凤阳约定未付购房款227081元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但该协议并未实际履行。证据2即申请借款报告1份、付凤阳身份证1份、借条2份、《借款协议》2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司借款用于工程施工至今未付。证据3即催款函、特快专递详情单各1份，以此证明新新房地产公司向周正愉发函要求其在合理期限内付清购房款，但周正愉至今不予支付。周正愉质证称:证据1、2，与周正愉无关，周正愉没有参与其中，对三性不予认可。证据3，周正愉有收到函件。 周正愉认为，一、各方通过以房抵债的方式，周正愉已经支付完全部购房款，其中，通过付凤阳代周正愉支付20000元购房定金，在周正愉支付购房首付款后新新房地产公司开具的发票，结合双方签订的合同补充协议第一条的约定均已证明周正愉已付清全部购房款。二、原告要求支付逾期付款违约金以及律师费缺乏事实和法律依据。三、原告的起诉已经超过诉讼时效。周正愉相应提供证据4即销售不动产统一发票即首付购房款发票、农业银行个人购房担保借款合同、建设银行客户专用回单、贷款还款流水，以此证明周正愉向新新房地产公司支付了全部购房款。新新房地产公司质证称:对证据4的真实性没有异议，但不能证明周正愉的举证主张。首付购房款发票不能证明周正愉已经支付款项。按揭贷款369000元新新房地产公司有收到。 本院经审查认为，第三人付凤阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及提交证据，可视为放弃陈述、举证、质证等相关诉讼权利。新新房地产公司提供的证据1，该《借款协议》体现的甲方(出借人)为邓顺华，乙方(借款人)为福建省泷澄建设集团有限公司(付凤阳)，落款处乙方(借款人)签名为付凤阳。该《借款协议》其中载明，由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际2号楼B1701号商品房资金周转需要，向甲方借款227081元，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。借款期限从2015年7月28日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。乙方应于借款期限届满前向甲方偿还所借款项，并支付至甲方账户。上述《借款协议》虽载明“由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际2号楼B1701号商品房资金周转需要”的文字内容，但该文字内容仅是对借款用途的一种表述，仅凭该文字内容尚不足以证明新新房地产公司提出的本案商品房系付凤阳向其购买的举证主张。证据2，因所体现的借款事宜与本案争议问题无关，故不予审查。证据3，能够体现新新房地产公司于2019年2月14日向周正愉邮寄催款函，要求周正愉支付尚欠购房款227081元。周正愉提供的证据4，其中《新新·蓝郡国际商品房定购单》及销售不动产统一发票，能够证明新新房地产公司于2015年7月30日向周正愉开具1份载明购房款金额为247081元的发票，其中包含之前支付的定购金20000元。农业银行个人购房担保借款合同，结合新新房地产公司提供的建设银行单位客户专用回单，能够证明周正愉于2015年11月2日通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付购房款369000元。综合本案查明的事实及上述证据的认证，本案商品房系周正愉向新新房地产公司定购，由周正愉与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案，新新房地产公司向周正愉开具了247081元的首付购房款发票，周正愉通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付了按揭贷款的购房款369000元。上述事实和相应的证据足以认定周正愉是本案商品房买卖合同关系的买受人，新新房地产公司主张付凤阳是本案商品房的实际购买人，周正愉是付凤阳叫来挂名买房的，因举证不足，不予采纳。本案诉争的购房款227081元，系《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定的首付款247081元扣除认购定金20000元后的款项，虽然周正愉没有直接向新新房地产公司支付该笔款项227081元，但新新房地产公司自己陈述在签订《商品房买卖合同》时其是同意该笔首付款227081元由付凤阳以借款方式予以充抵，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿；周正愉也陈述该笔首付款227081元转为由付凤阳向新新房地产公司的借款，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿。而且，从之后新新房地产公司向周正愉开具247081元首付购房款发票的行为看，新新房地产公司也是认可周正愉已履行完毕支付首付款的合同义务的。因此，新新房地产公司现仍基于本案商品房买卖合同关系，请求周正愉及付凤阳共同支付购房款227081元及逾期付款违约金以及因诉讼支出的律师代理费，理由和依据不足，不予采纳。 二、关于周正愉请求新新房地产公司履行协助办证义务，并支付逾期交房违约金和逾期办证违约金是否应予支持及如何计算的问题。 周正愉认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前交房，而本案商品房至今尚未交付，新新房地产公司的行为存在明显逾期，其提供的证据不足以证明因天气导致工程延误，如存在工程延误需提供相关施工日志予以核实。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，新新房地产公司至今未提供办理权属登记的相关资料给周正愉，也未开具按揭贷款购房款发票，导致周正愉无法办理权属登记。周正愉的反诉请求，具有事实依据及法律依据，应予支持。 新新房地产公司认为，周正愉尚未付清购房款，无权要求新新房地产公司交付房屋及协助办证。新新房地产公司已经通过报纸公告的方式通知交房，符合合同约定和交易习惯，案涉房屋至今未能交付的主要原因在于周正愉自身，周正愉重复起诉逾期交房、逾期办证的违约金，不应予以支持。新新房地产公司相应提供证据5即泉州市气象信息服务中心出具的天气资料分析报告，以此证明本案商品房存在因天气因素可据实延期交房的情形。证据6即《泉州晚报》刊登的交房通知，以此证明2019年10月17新新房地产公司通过《泉州晚报》通知业主办理交房手续。周正愉质证称:证据5，真实性无异议，但该文件没有出具单位负责人的签字。关于风力情况，不应采用极大风力标准，应采用最大风力标准计算，六级以上大风不足以影响实际施工，新新房地产公司应提供施工日志、监理日志佐证实际因天气原因导致施工延期的情况。证据6，新新房地产公司通知交房的方式与合同约定的直接递交或特快专递通知方式不一致，且周正愉的户籍不在福建省辖区内，新新房地产公司通过泉州晚报通知交房，周正愉并未收到，该通知方式不能产生通知的效力。 本院经审查认为，新新房地产公司提供的证据5，该证据的真实性可予采信。根据天气资料分析报告载明的泉州市台商投资区洛阳观测站的统计数据体现，自本案《商品房买卖合同》签订之日即2015年7月27日起至合同约定的交房之日即2016年12月31日止，日降雨量10毫米以上降雨计67天，最大风力六级(含六级)以上大风计141天，扣除其中风雨重叠天数22天后，符合合同约定因天气原因可以顺延交房的天数为186天。证据6，该证据的真实性可予采信，能够体现新新房地产公司于2019年10月17日在《泉州晚报》刊登公告，通知案涉新新·蓝郡国际业主办理交房手续，故新新房地产公司于2019年10月17日在泉州晚报上刊登的公告已经履行通知交房的义务。因此，计算逾期交房违约金的截止日期应认定为2019年10月16日，根据《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，故新新房地产公司存在逾期交房的违约行为，周正愉请求新新房地产公司支付逾期交房违约金，应予支持。扣除上述因天气原因可以顺延交房的天数186天，本案计算逾期交房违约金的起止时间为自2017年7月5日起至2019年10月16日止，计834天，逾期交房违约金为51381.15元（616081元×日0.0001×834天）。关于周正愉主张的履行协助办证义务及逾期办证违约金问题，根据合同附件六《合同补充协议》第六条6.5款约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。计算逾期办证违约金应当在商品房交付使用后360个工作日内尚不能取得房屋权属证书的，才自逾期之日起开始计算逾期办证违约金，案涉商品房尚未办理交房，故周正愉反诉请求新新房地产公司支付逾期办证违约金，依据和理由不足，不予采纳。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与周正愉之间存在商品房买卖合同关系,周正愉系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。其双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。周正愉通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新房地产公司又基于本案商品房买卖合同关系请求周正愉、付凤阳支付本案诉争的购房首付款227081元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。新新房地产公司尚未将本案商品房交付给周正愉使用，存在逾期交房的情形，应依合同约定向周正愉支付逾期交房违约金。新新房地产公司主张本案商品房系付凤阳挂名周正愉购买，因举证不足，不予采纳。周正愉反诉提出的诉讼请求，合理的部分予以支持，不合理的部分不予采纳。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告新新房地产公司将位于泉州台商投资区新新.蓝郡国际2号楼B1701商品房房屋交付给反诉原告周正愉。 三、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告周正愉逾期交房违约金51381.15元。 四、驳回反诉原告周正愉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6991元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。反诉受理费802元，由反诉原告周正愉负担462元（多预交的340元予以退回）；反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担340元，应在本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  唐锡奎 审判员  庄炳忠 审判员  庄映湖 二〇一九年十二月九日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。