西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初381号 原告欧阳庆平，男，1982年8月14日出生，汉族。 委托代理人崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。 委托代理人罗永亮，陕西朱西江律师事务所实习律师。 被告李俊华（曾用名李民华），男，1956年1月26日出生。 委托代理人胡媛，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托代理人张琦琦，北京大成（西安）律师事务所实习律师。 被告韩道臣，男，1978年9月16日出生，回族。 被告武琳琳，女，1978年2月14日出生，回族。 共同委托代理人韩传波，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告欧阳庆平与被告李俊华、韩道臣、武琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳庆平及其委托代理人崔斌、罗永亮，被告李俊华及其委托代理人胡媛、张琦琦，被告韩道臣、武琳琳及其共同委托代理人韩传波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年7月20日，其与房东李俊华签订《房屋租赁合同》，租赁期为2018年7月20日至2021年12月31日止，年租金为8.4万元，租赁房屋的用途为眼镜店经营服务。2018年7月22日签订《门面转让合同》，其向被告武琳琳、韩道臣支付了转让费和租金共计11万元。其承租之后，为了眼镜店经营需要，对房屋进行了装饰装修，装修费用共计花费了13万元，眼镜商业空间展柜施工共计花费了7.8万元。但经营至2018年10月中旬，被西安市国土资源局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市规划局未央分局、西安市未央区未央宫街道办事处联合认定为违法建筑后被强制拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失。因三被告未告知该建筑系违法建筑，导致签订的合同为无效合同，缴纳的款项应当依法予以返还，造成其损失的应当依法予以赔偿。请求判令：1、三被告共同退还原告房屋租金3.5万元，被告武琳琳、韩道臣退还转让费7.5万元。2、三被告共同承担赔偿原告门面房补偿装饰装修费147873元，家具装修费7.8万元，以上费用合计335873元。3、本案诉讼费用由三被告承担。 被告李俊华辩称，1、其仅与被告韩道臣签订了《房屋出租合同》，其也仅收取了被告韩道臣缴纳的房租。2、其与原告签订的《租赁合同》无效，该合同是由于原告需要在工商局申请办理营业执照，原告提供的工商局制式的房屋租赁合同并要求加盖村委会公章，其才配合原告在协议上签名，该合同不是双方真实意思表示，原告未向其支付租金，原告主张的诉求与其无关。其不是本案的适格被告，原告向其主张退还、赔偿各项损失既无事实依据，也无法律依据，请求驳回原告对其的各项诉讼请求。 被告韩道臣、武琳琳辩称，1、其与原告欧阳庆平不是租赁关系，也不是转租关系，其不应退还原告3.5万元房租。2、其不应退还原告7.5万元转让费。3、其不应赔偿或补偿原告门面房装饰装修费，也不应赔偿原告家居装修费。请求驳回原告的各项诉讼请求。 经审理查明，2015年2月10日，被告李俊华（承租方、乙方）与原未央宫乡枣园村村民委员会（出租方、乙方）续签《租用土地合同》，具体约定：乙方李俊华承租位于北郊文景路中段，土地面积2.884亩（详见附图）；土地租用期限暂定16年，三年后、第四年开始每三年地租增加15%；在土地承租期间若遇国家规划征用，国家赔偿附着物的费用，归乙方所有；本合同由2002年1月1日延续到城中村改造为有效期，合同在执行期间受法律保护，不受换届影响。 2018年7月20日，原告与被告李俊华签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市未央区文景路24号；租赁期限为2018年7月20日至2021年12月31日止；租赁房屋的用途为眼镜。该合同上加盖有西安市未央区未央宫街道枣园村村民委员会印章，同时显示：印制单位为西安佳美印务有限公司、监制部门为西安市工商行政管理局。 2018年7月22日，原告（受让方、乙方）与被告韩道臣（转让方、甲方）签订《门面转让合同》，约定甲方将位于文景路24号的门面房转让乙方使用，建筑面积110平方米，并保证乙方同等享有甲方转让租期房屋租赁合同中所有享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与房主按原合同条款签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；甲方剩余租期5个月，剩余租金3.5万元由乙方支付给甲方；甲方在合同签订日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费7.5万元和租金3.5万元。 2018年11月17日，西安市未央区人民政府发布《关于枣园村棚户区改造房屋征收的决定》，征收补偿签约期限：自本征收决定发布之日起3个月为签订征收补偿安置协议期限；征收补偿标准：按照《西安市未央区枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收补偿安置方案》执行。涉案的房屋在本次征收辖区。因涉及国家征收，原告退出涉案房屋，被告李俊华遂向原告提供场地存放家具，对其使用费各执一词。现涉案房屋已经拆除。经核，被告李俊华未与拆迁部门签订拆迁协议，亦未领取拆迁补偿款及装修补偿款。审理中，被告李俊华表示如果政府将装修的补偿款支付了，谁装修谁受益。被告韩道臣称，2018年7月20日，原告与被告李俊华签订《房屋租赁合同》时，涉案三方当事人都在场。 同时查明，2018年1月1日，被告李俊华与被告韩道臣签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，第一年租金为8.4万元，租金提前一个月支付，一次支付半年全款。被告韩道臣向被告李俊华支付租金至2018年12月31日。 因原、被告各持己见，致调解未果。 以上事实，有《房屋租赁合同》、户口本、《门面转让合同》、西安市未央区人民政府关于枣园村棚户区改造房屋征收的决定等、民事判决书及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉及的合同关系之一，被告李俊华与被告韩道臣签订的《房屋租赁合同》，该合同实际履行至2018年7月19日止，而被告韩道臣向被告李俊华支付租金至2018年12月31日，故被告李俊华理应向被告韩道臣退还5个月租金，即3.5万元。本案涉及的合同关系之二，原告与被告武琳琳、韩道臣于2018年7月22日签订的《门面转让合同》，原告向被告武琳琳、韩道臣支付转让费7.5万元，系涉案房屋内设备的转让费用，属于商业风险，现原告要求被告韩道臣、武琳琳退还7.5万元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的合同关系之三，原告与被告李俊华于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》，结合其他证据，能证明原告与被告李俊华之间存在租赁关系，并实际履行至2018年10月中旬止，即原告与被告李俊华实际租赁时间为三个月，原告直接支付被告韩道臣租金3.5万元，显然冲抵被告李俊华理应向被告韩道臣退还的租金3.5万元，而且符合常理，故被告李俊华应向原告退还2个月租金1.4万元（2*7000元），因此原告要求被告韩道臣、武琳琳退还3.5万元的诉讼请求，本院不予支持。原告在租赁被告李俊华房屋期间，由于政府征收导致合同无法继续履行，现双方之间的房屋租赁合同已实际解除。关于本案原告的装修损失是否应当由被告李俊华、韩道臣、武琳琳赔偿？原告不能正常经营，原因在于政府的征收行为，政府征收属于不可抗力，而并非被告李俊华的原因所致，同时因政府拆迁的相关补偿，被告李俊华至今尚未签订补偿协议，亦未领取涉及原告的装修补偿款，同时原告主张被告武琳琳、韩道臣赔偿装修损失的诉讼请求，亦无事实依据，故原告主张被告李俊华、武琳琳、韩道臣赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李俊华于判决生效后十日内向原告欧阳庆平退还租金1.4万元； 二、驳回原告欧阳庆平的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6338元（原告已预交），由被告李俊华负担226.44元，于上述款项支付时一并给付原告，其余6111.56元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李小萍 人民陪审员  崔新会 人民陪审员  王占良 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  唐 萍