广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13029号上诉人（原审第三人）：霍裕江，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区陈村镇商业管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：苏炽芬。委托诉讼代理人：罗永坤，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东盈宇律师事务所实习律师。原审被告：杜汉钊，男，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘奉喜，广东法岸律师事务所实习律师。上诉人霍裕江因与被上诉人佛山市顺德区陈村镇商业管理办公室（以下简称陈村商管办）、原审被告杜汉钊土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍裕江上诉请求：1.陈村商管办赔偿因其违法围蔽所造成霍裕江的销售损失300000元；2.陈村商管办赔偿霍裕江在位于佛山市顺德区某土地（以下简称涉案土地）种植的花卉苗木（品种、数量以陈村商管办在2018年第三季度聘请第三方评估机构所评定的品种和数量为准）；3.陈村商管办监督责令杜汉钊向霍裕江返还违规收取的租金50000元，并要求杜汉钊以多收取的租金2倍标准（100000元）向霍裕江支付补偿费用；4.判令陈村商管办就违法违规干扰霍裕江正常生活生产，向霍裕江作出书面公开道歉。事实与理由：一、一审法院判决杜汉钊向陈村商管办补缴土地租金及占有使用费15600元，但未对杜汉钊作任何处罚。相当于掩盖陈村商管办的工作人员的渎职行为，隐瞒杜汉钊在租赁合同到期后欺诈耕户，继续收取租金的违法行为。二、一审法院认定霍裕江占用涉案土地不合理。（一）一审法院认定陈村商管办与杜汉钊签订的涉案合同合法有效不合理。涉案土地的合法使用权人为佛山市顺德区某土地储备发展中心，使用权类型为储备，不具备作为耕地的可能。陈村商管办作为涉案土地的托管人擅自将涉案土地用于农耕，是违法违规的行为。（二）涉案合同的终止日为2016年5月30日，但陈村商管办在合同终止日前后，在明知涉案土地已分租予第三方的情况下，未作任何通知、公示，导致涉案土地分租方无法获悉涉案合同已终止的情况。一审法院对陈村商管办关于合同终止的不作为、涉案土地的托管行为不予认定，是不合法且不合理的。（三）陈村商管办与杜汉钊签订的租赁合同于2016年5月30日终止后，杜汉钊却仍旧收取霍裕江2016年6月1日至2018年6月30日的土地租金共50000元。一审判决对杜汉钊涉嫌诈骗的行为不予认定，是不合法的。（四）由于陈村商管办的不作为，霍裕江在不知情的情况下与杜汉钊商定租赁期间自2011年6月1日至2018年6月30日，并缴纳全部租金，对此，杜汉钊一审期间亦予以承认。陈村商管办于2018年3月5日第一次张贴公示，告知分租的耕户，涉案合同至2016年5月30日已经终止，要求分租户于2018年5月30日自行搬迁，交还土地。陈村商管办自2018年3月5日至今，没有与霍裕江进行任何关于搬迁的商议，也没有达成任何搬迁协定，仅单方要求霍裕江尽快搬迁，并于2019年3月对涉案土地进行围蔽。三、霍裕江认为，一审对杜汉钊未作其他处罚，等同于确认杜汉钊租赁涉案土地的合法性，即承认霍裕江能够合法使用涉案土地至2018年7月1日。霍裕江认为，因霍裕江与陈村商管办的搬迁纠纷始于2018年3月5日，尚在霍裕江的合法租赁期内。因此，自2018年3月5日至今为争议期，霍裕江不存在交租责任，不属于擅自占用土地。对于陈村商管办要求霍裕江于2018年5月30日前搬迁并交还土地的不合理要求，霍裕江认为，涉案合同明确约定陈村商管办应当在合同终止日前三个月通知耕户，但和陈村商管办却在合同终止后21个月才第一次通知耕户，其不作为的行为不应得到支持。四、本案纠纷中，霍裕江作为分租涉案土地的第三方，亦是本案受害人，并非第三责任人。霍裕江只是在未达成搬迁协议，自身合法财产因未得到法律认定和保护而拒绝搬迁。陈村商管办辩称，一、陈村商管办有权出租及管理涉案土地。涉案土地的权属人为佛山市顺德区某土地储备发展中心。2011年6月23日，佛山市顺德区某土地储备发展中心出具《代管土地委托书》，委托陈村商管办管理位于陈村镇佛陈公路横江头原鱼苗场的土地共90.79亩，涉案土地亦在委托管理的范围内。陈村商管办有权出租涉案土地。二、霍裕江应将涉案土地清空并交还予陈村商管办。首先，《土地租赁合同》的双方当事人为陈村商管办与杜汉钊，霍裕江仅为杜汉钊的违法分租人。其次，陈村商管办与杜汉钊的土地租赁关系于2016年5月31日已经终止，在双方土地租赁关系终止后，陈村商管办多次联系杜汉钊向陈村商管办返还土地，但杜汉钊一直拒绝返还，陈村商管办才得知杜汉钊违法分租的情况。其后，陈村商管办亦多次通知杜汉钊、霍裕江向陈村商管办返还土地，并于2018年3月5日、2018年6月4日、2018年7月31日通过发函、张贴公告等形式通知杜汉钊及霍裕江，要求二人向陈村商管办返还涉案土地，霍裕江在一审庭审时也确认于2018年3月5日看到张贴的搬迁通知。因此，霍裕江占用涉案土地没有事实和法律依据。为此，霍裕江明知收到陈村商管办要求清场通知后半年内仍强行占用涉案土地，属于恶意违法占地，即使由此产生的损失亦应由霍裕江承担。一审法院判决霍裕江立刻向陈村商管办返还涉案土地，合法合理。三、霍裕江要求陈村商管办赔偿损失没有事实和法律依据。首先，霍裕江要求陈村商管办向其赔偿损失与本案无关。其次，霍裕江未提供证据证明其存在损失，亦未举证证明其损失是由陈村商管办造成的。根据举证责任规则，如霍裕江对其主张无法提供相应证据加以证实，霍裕江应承担举证不能的不利后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜汉钊述称，霍裕江针对杜汉钊提出的上诉请求已经超过一审诉讼请求范围，应另案处理。陈村商管办向一审法院起诉请求：1.杜汉钊向陈村商管办支付宗地占用费651947.5元（占用费以每年每亩租金900元，共66.02亩为基数，自2016年6月1日起计至实际清场之日止按照五倍租金计算，暂计算至2018年8月15日）；2.杜汉钊自起诉之日起立即返还位于佛山市顺德区的土地及鱼塘，并清除上述土地上的一切附着物；3.本案诉讼费用由杜汉钊承担一审法院认定事实：2015年5月19日，陈村商管办作为甲方与杜汉钊作为乙方签订《土地租赁合同》一份，合同约定甲方将位于佛山市顺德区的土地及鱼塘共66.02亩出租给乙方使用，并在合同附件中附上涉案租赁土地的宗地图。甲方按照现状将宗地出租给乙方使用，交地时间为签订协议之日，相关土地清场及清场费用由乙方负责。租赁期限为一年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。甲、乙双方同意租金定为每年每亩900元，年租金总额为59418元。甲、乙双方签订合同之日起五日内，乙方须通过银行转账方式向甲方缴纳履约保证金15000元。租赁期满或经甲乙双方同意解除合同之日起15日内，如乙方没有违约，履约保证金无息退回给乙方；若乙方尚有未缴清的费用或出现合同约定的违约情况，履约保证金不予退回，甲方对乙方未缴清的款项享有追索权。土地用途约定为种养业。在租赁期间，乙方应依法合规开展种养业活动，并维护及管理好宗地，防止发生乱倒余泥垃圾、抢耕抢种、污染环境等现象，否则视为乙方违约。在租赁期内，该宗地只许由乙方作种养业使用，乙方如需转租、分租或将宗地交给第三方使用的，必须经过甲方书面同意，否则视同乙方违约，甲方有权终止合同。合同第七条约定，合同约定的租赁期限届满发生的合同终止，双方不作违约。该份合同由陈村商管办盖章及杜汉钊签名并加捺指模确认。合同签订后，陈村商管办依约将土地交给杜汉钊使用，杜汉钊依约向陈村商管办支付了租金及履约保证金。2018年3月5日，陈村商管办在涉案土地张贴《通知》，告知杜汉钊租用的顺德区陈村镇横江头原鱼苗场的土地及鱼塘在2016年5月31日到期，经陈村商管办工作人员多次催促缴交上述土地及鱼塘，但是杜汉钊尚未交还。现通知杜汉钊于2018年5月31日前将上述土地及鱼塘清空交还给陈村商管办。2018年6月4日，陈村商管办再次在涉案土地张贴《通知》，要求杜汉钊交还涉案的土地及鱼塘。2018年7月18日，陈村商管办的工作人员到涉案土地张贴《告知函》，告知杜汉钊须在收到告知函之日起五日内与陈村商管办工作人员联系并处理土地占用费事宜，并须于2018年7月31日将上述土地及鱼塘清空并交还给陈村商管办。如逾期不履行上述义务的，陈村商管办将向杜汉钊追讨按照宗地租金5倍的宗地占用费及对宗地进行清场处理。2018年底，陈村商管办再次与杜汉钊进行协商。另查明，涉案土地于2011年开始已经由陈村商管办出租给杜汉钊使用。杜汉钊在收到土地后，于2011年开始将涉案土地分租给包括霍裕江在内的多名租户，自行使用面积为26亩。杜汉钊确认已经收取霍裕江等人2018年上半年的租金。杜汉钊同时确认其已经于2019年2月19日搬离涉案土地，陈村商管办也确认2019年3月期间查明杜汉钊已经搬离涉案土地，至今部分土地由霍裕江占有使用。再查明，涉案的土地的权属人为佛山市顺德区某土地储备发展中心。2011年6月23日，其出具《代管土地委托书》一份，委托陈村商管办管理土地（鱼塘）共90.79亩，涉案的土地亦在委托管理范围内。一审法院认为，本案的争议焦点在于陈村商管办主张要求杜汉钊、霍裕江交还土地及杜汉钊支付租金5倍标准的占用费的请求有无依据。第一，关于涉案土地租赁合同效力及租赁期限进行认定。首先，对于合同效力的认定。陈村商管办在诉讼过程中提供了《土地租赁合同》、土地权属证明及陈村镇土地储备发展中心出具的《代管土地委托书》，足以证明陈村商管办对涉案的土地有权进行出租及管理，且涉案合同也未违反法律及法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据委托书的内容，陈村商管办有权以其名义对涉案土地进行管理，故其为合同的适格签订主体。其次，关于合同的租赁期限的认定。本案中陈村商管办与杜汉钊签订的土地租赁合同确定涉案的租赁期限为一年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。该份合同在2016年5月31日已经履行完毕，此后陈村商管办及杜汉钊双方并未再签订书面租赁合同。陈村商管办称在2016年5月31日之后多次电话联系杜汉钊要求其交还土地及鱼塘，但是杜汉钊予以否认，并辩称直至2018年7月5日陈村商管办才告知杜汉钊清空土地交付租金等事宜。对此，一审法院分析认为，根据陈村商管办提供的通知及照片，结合庭审中陈村商管办、霍裕江的陈述，以及另案中相关当事人的陈述可知，陈村商管办实际已经在2018年3月5日以张贴通知的方式将交还土地的事宜告知杜汉钊及霍裕江，故对该事实一审法院予以确认。杜汉钊在合同期届满后没有缴纳租金的情况下持续使用涉案宗地，陈村商管办虽然称曾经向杜汉钊电话联系要求返还租赁土地及鱼塘，但是陈村商管办并未能提供证据证明陈村商管办在合同结束后向杜汉钊主张不再续租，要求返还租赁物的事实存在，应当承担相应的举证不能的不利后果。因此，在2016年5月31日之后，陈村商管办及杜汉钊双方之间形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，陈村商管办作为出租方，依法有权随时解除合同，要求杜汉钊返还租赁物，但是应当在合理期限前通知杜汉钊。陈村商管办于2018年3月5日告知杜汉钊要求其搬离涉案租赁土地，实质是要求解除合同，返还租赁物，并要求杜汉钊于2018年5月31日前搬离。考虑到杜汉钊已经在土地上耕作多年，搬迁需时，故酌情认定合理搬迁期限为2018年6月30日，即双方的不定期租赁合同在2018年6月30日解除。第二，关于陈村商管办主张的土地占用费的请求。陈村商管办及杜汉钊双方在合同到期后并未再签订书面租赁合同，涉案的租赁关系于2016年6月1日起转为不定期租赁关系。故从2016年6月1日起杜汉钊在继续占有使用土地期间，应当向陈村商管办缴纳使用期间的租金。陈村商管办认为杜汉钊存在违约行为，并主张按照双方之前签订的合同的租金标准59418元/年的5倍计算。一审法院对此分析认为，双方之间的合同在2016年6月1日已经到期，双方的书面合同已经履行完毕，在此期间，陈村商管办并无证据证明杜汉钊存在违约行为，且陈村商管办已经向杜汉钊主张相应的违约责任。至于杜汉钊在承租期间的转租情况，虽然杜汉钊未能举证证明已经将转租情况告知陈村商管办，并取得了陈村商管办的书面同意，但是根据庭审中杜汉钊及霍裕江的陈述，涉案土地实际在2011年前已经由杜汉钊进行租用，并且杜汉钊从2011年开始已经将土地及鱼塘分租给霍裕江在内的多名租户直至2018年。在长达七年的承租期内，陈村商管办均未对分租的情况进行提出异议。综上，一审法院认为陈村商管办应当知晓杜汉钊分租土地及鱼塘的盖然性较高，予以确认。陈村商管办对杜汉钊的分租行为并未提出异议，应当视为同意，故该行为并不能构成陈村商管办主张杜汉钊违约收取五倍租金标准的合法事由。由于合同到期后，陈村商管办与杜汉钊双方并未签订书面合同，即双方并未约定不定期租赁期间的违约行为及违约责任，陈村商管办依照之前的合同主张杜汉钊存在违约行为，但是陈村商管办并未能举证证明双方曾经对于不定期租赁期间的违约行为及违约责任进行约定，陈村商管办依照已经履行完毕的合同条款主张不定期租赁期间的租金缺乏依据，一审法院不予支持。由于双方并未约定2016年6月1日之后的租金标准及缴交租金的方式、期限，应当参照双方之前的合同约定的59418元/年的标准计算租金为宜。双方在租赁关系于2018年6月30日解除，故租金亦应当计算至2018年6月30日。因此陈村商管办主张的2016年6月1日至2018年6月30日的土地占用费实质为租金，按照59418元/年的标准计算为123787.5元（59418元×2+59418元/12）。杜汉钊辩称陈村商管办主张的2016年期间的租金已经超过诉讼时效，不应当支持，理由为双方签订的合同约定租金为一年一交，而2016年5月31日合同到期之后杜汉钊持续使用土地，陈村商管办没有向杜汉钊催收租金的行为，依法已经超过主张上述期间租金的诉讼时效。一审法院分析认为，本案中杜汉钊与陈村商管办的租赁合同已经到期终止，此后的租赁关系属于不定期租赁，该不定期租赁关系的权利义务只是参照适用，并不是完全适用，双方并未另行约定租金的缴纳方式及期限，故杜汉钊所称的租金按照原合同执行的抗辩没有依据，不予采纳。由于陈村商管办与杜汉钊之间并未约定租赁期限，也没有约定租金缴交的期限，故陈村商管办2018年3月5日向杜汉钊主张交还土地即解除合同时为第一次向杜汉钊主张债权的时间，故陈村商管办主张债权的时间并未超过民法总则中诉讼时效的相关规定，杜汉钊的抗辩依据不足，不予采纳。由于杜汉钊已经缴纳了15000元的履约保证金，现双方合同关系解除，杜汉钊在合同履行期间并不存在明显违约行为，故该保证金陈村商管办主张没收依据不足，杜汉钊抗辩用于抵扣租金的事由合理，一审法院予以支持。故杜汉钊实际还应当向陈村商管办支付的租金为108787.5元。第三，关于合同解除后的交还土地义务的相对方的认定。2018年6月30日之后的占用费的问题，杜汉钊主张其于2019年2月底实际搬离，不应当承担之后的占用费。对此一审法院分析认为，2018年7月1日之后，陈村商管办与杜汉钊之间土地租赁关系已经解除，杜汉钊实际占有使用的土地面积为26亩，其辩称于2019年2月19日搬离，但是未有证据证明杜汉钊已经于该日期实际搬离，且陈村商管办确认为2019年3月杜汉钊已经搬离，故一审法院酌情认定杜汉钊于2019年2月28日搬离，则相应的土地占用费参照租金59418元/年的标准计算为15600元（59418元×8/12×26/66.02）。由于杜汉钊实际并未占有使用其余土地，也未有收取2018年7月之后的土地租金，故对于2018年7月1日之后的未由杜汉钊占用的土地部分的使用费不应当由杜汉钊承担。根据庭审查明，涉案土地大部分已经收回，现由霍裕江占有使用15亩的土地。由于霍裕江是从杜汉钊处承租涉案土地，而杜汉钊的租赁期限至2018年6月30日已经到期，且霍裕江交付给杜汉钊的租金也是截止至2018年6月。且霍裕江在庭审中也确认，于2018年3月5日看到张贴的搬迁通知，故霍裕江再占有使用涉案土地已经没有依据，应当向土地权属方即陈村商管办交还土地。由于本案为土地租赁合同纠纷，霍裕江并非涉案的土地租赁合同的相对方，故对于霍裕江提出的损失主张本案不宜一并处理，若是霍裕江认为由于分租合同原因土地导致损失的，可以依照合同约定或者其他法定事由另行主张权利。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、杜汉钊应于判决发生法律效力之日起十五日内向陈村商管办支付2016年6月1日至2018年6月30日期间的租金108787.5元及2018年7月1日至2019年2月28日的占用费15600元；二、霍裕江应于判决发生法律效力之日起三十日内将其占用的位于佛山市顺德区的土地或鱼塘清空并交还给陈村商管办；三、驳回陈村商管办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10319.48元，由陈村商管办负担5800元，杜汉钊负担4519.48元。二审期间，霍裕江、陈村商管办、杜汉钊均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，二审庭审中，陈村商管办确认杜汉钊已经履行完毕一审判决第一项的义务。另查明二，本案一审开庭时间为2019年6月12日。2019年6月16日，霍裕江向一审法院提交书面说明，提出如下主张：1.陈村商管办赔偿因其违法围蔽所造成霍裕江的销售损失300000元；2.陈村商管办赔偿霍裕江在涉案地块上种植的花卉苗木（品种、数量以陈村商管办在2018年第三季度聘请第三方评估机构所评定的品种和数量为准）；3.陈村商管办监督责令杜汉钊向霍裕江返还违规收取的租金50000元，并要求杜汉钊以多收取的租金2倍标准（100000元）向霍裕江支付补偿费用；本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.霍裕江是否应向陈村商管办返还涉案土地；2.霍裕江的主张是否应于本案中合并审理。一、关于霍裕江是否应向陈村商管办返还涉案土地的问题首先，杜汉钊确认已收取霍裕江2018年上半年的租金，霍裕江自认其实际支付截止至2018年6月30日的涉案土地租金。其次，霍裕江确认2018年3月5日，陈村商管办通过张贴《通知》的方式向杜汉钊、霍裕江等租户作出《土地租赁合同》因合同期限届满而终止的公示。最后，霍裕江从杜汉钊处承租涉案土地，陈村商管办确认杜汉钊已履行完毕一审判决第一项中关于支付2019年2月28日前租金及占有使用费的义务。因此，霍裕江继续占有使用涉案土地没有事实和法律依据，一审法院判决霍裕江向陈村商管办返还涉案土地处理得当，本院予以维持。二、关于霍裕江的主张是否应于本案中合并审理的问题本案一审庭审辩论终结后，霍裕江向一审法院主张要求陈村商管办赔偿其围蔽损失、种植损失及租金补偿费。经一审法院核查认为，霍裕江提出的几项主张不宜于本案中一并处理，此后，霍裕江以同样的主张向本院提出上诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。霍裕江在一审法庭辩论终结后才向提出与本案有关的诉讼请求。加之，本案为土地租赁合同纠纷，霍裕江并非《土地租赁合同》的相对方，故霍裕江提出要求陈村商管办赔偿损失的主张不宜于本案中合并审理，一审法院处理得当，本院予以维持。霍裕江要求陈村商管办赔偿损失的主张可依据各方达成的协议处理或另行起诉主张。霍裕江主张陈村商管办就违法违规干扰霍裕江正常生产一事，向霍裕江作出书面公开道歉。因本案为土地租赁合同纠纷，霍裕江提出的此项上诉请求未在一审期间提出，未经实体审理，为二审期间提出的新的主张，本院于本案中不作处理，霍裕江可依据各方达成的协议处理或另行起诉主张。综上所述，上诉人霍裕江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由霍裕江负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月二十六日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏