新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民事判决书（2019）新4028民初972号原告：张祥光，男，1970年1月26日出生，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。被告：冯敬奎，男，1965年7月10日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。被告：伊犁天蓝房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区尼勒克县尼勒克镇东环路。法定代理人：欧阳晓建，系该公司总经理。原告张祥光与被告冯敬奎、伊犁天蓝房地产开发有限责任公司（以下简称天蓝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告张祥光到庭参加诉讼，被告冯敬奎、天蓝公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张祥光向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决二被告提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证以及被告天蓝公司给被告冯敬奎的销售委托书和被告冯敬奎的相关销售资质；2．请求法院判令被告天蓝公司提供商品房税务发票；3．请求法院判令二被告向原告提供不动产的质量保证书和住宅使用说明书；4．判令被告冯敬奎对手续的附属工程款6300元进行说明；5．请求法院判令二被告立即办理不动产证；6．判令被告冯敬奎支付延迟违约金8070元人民币；7．请求法院判令被告冯敬奎对房屋质量问题造成的损害进行修复。事实和理由：原告张祥光与被告冯敬奎于2013年7月22日认购被告坐落于××县房一套，该房屋建筑面积89.68平方米，房屋总价款为161,400元，合同约定：被告将房屋钥匙交与原告时，原告将剩余的住房费用款项一次性付清，房款交清，交付房屋钥匙，房屋产权及使用权归原告所有。原告已于2013年7月20日付清房款，拿到钥匙，另约定了违约责任：被告在工程验收合格后协助原告办理产权证，费用原告承担，若一方违约，违约金按合同总价款的5%偿付对方。被告冯敬奎经原告多次催告履行标的房屋的产权备案登记手续依旧不能履行，故原告于2018年8月向尼勒克县信访局上访，该局受理并将问题转送尼勒克县住建局处理，之后尼勒克县住房和城乡建设局受理并做出答复：上访人张祥光反映的问题属实。被告天蓝公司承建幸福路和谐小区，由于该小区未及时缴纳土地出让金，开发商未办理土地大证，目前该小区已缴纳土地出让金，正在办理土地大证的前期手续，待资料齐全，方可去不动产登记中心办理个人房屋产权备案。综上所述，被告冯敬奎确实违反合同约定，原告完全履行缴纳购房款后，给予被告充分时间履行房屋产权备案登记义务并在宽限后不断催告，至今依旧没有得到房屋产权。根据合同约定的违约金计算方式，原告要求被告立即办理房屋产权手续违约金8070元。原告居住期间，标的房屋厨房与餐厅交界处的房屋内部装潢收楼顶破裂排水管的雪水雨水侵蚀破坏，诸如此类的房屋内部渗水漏水损害已达两三处，再三交涉，所谓修复行为也没有显示效果，至今原告仍受该房屋质量问题带来的困扰，故原告诉至法院。被告冯敬奎、被告天蓝公司未到庭，也未向本院提交答辩状。本院经审理认定事实如下：本案案涉房屋位于××县一期6#楼，系棚户区改造项目，开发商为本案被告天蓝公司，天蓝公司于2011年5月1日授权冯敬奎以个人名义对外出售并收取房款。2013年7月22日，冯敬奎与张祥光签订购房协议书，张祥光认购案涉房屋，该房屋建筑面积89.68平方米，约定：房屋总价款为161,400元，协定签订之日起一次性付清房款121,400元，冯敬奎将房屋钥匙交与张祥光时，张祥光支付剩余房款4万元，交付房屋钥匙，房屋产权及使用权归张祥光所有。关于违约责任，约定冯敬奎在工程验收合格后协助张祥光办理房屋产权证，费用由张祥光负担。双方若有一方违约，按合作总价款5%向对方支付违约金。因原告未付清余款4万元，冯敬奎起诉至本院，本院做出（2017）新4028民初740号民事判决，张祥光不服该判决上诉，二审法院做出（2018）新40民终1167号民事判决维持原一审判决。后原告于2019年向被告冯敬奎给付剩余4万元房款及8070元违约金。另，被告冯敬奎于2013年7月20日向原告张祥光出具6300元收据。上述事实，有当事人当庭陈述、（2018）新40民终1167号民事判决书证实，本院予以确认。原告提交的《购房协议书》、《收据》、《信访事项程序性受理告知书》、《关于尼勒克县和谐小区至今未办理产权备案手续问题的答复》均系复印件，本院不予认可，《购房协议书》中具体的合同内容，本院以（2018）新40民终1167号民事判决明确的内容为准。原告提交的房屋受损照片，无法反映与本案关联，本院不予采纳。本院认为，本案原告的第一项部分及第三项诉讼请求即所谓的房地产“五证二书”，是房地产商合法销售商品房的重要凭证，“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，“二书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第一项诉讼请求“五证”之外即要求两被告提供被告天蓝公司给被告冯敬奎的销售委托书和被告冯敬奎的相关销售资质。针对以上两项诉讼请求，自2013年7月双方签订买卖合同并交付房屋至今已满六年，被告在出售案涉房屋时，双方既未在买卖合同中对此进行约定，原告也未将被告未能提供“五证二书”及销售委托书、销售资质的情形作为拒绝接受房屋的理由，且案涉房屋开发商虽为被告天蓝公司，但该公司已于2011年5月1日授权冯敬奎以个人名义对外出售并收取房款，据此，（2018）新40民终1167号民事判决书明确原告张祥光与被告冯敬奎于2013年7月20日签订的《购房协议书》合法有效，原告上述两项诉讼请求的最终目的早已通过2013年的买卖行为得到实现，故原告该两项诉讼请求本院不予支持。原告的第二项诉讼请求即要求被告天蓝公司提供商品房税务发票，《中华人民共和国税收征管法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第二十条均做出卖方对承担支付义务的买方开具发票的规定。故双方在签订合同时虽未明确约定出卖方提供发票，但卖方开具发票为法定义务，在原告张祥光已支付全额房款的情况下，作为卖方，应当由被告冯敬奎对原告支付的161,400元房款开具税务发票。原告的第四项诉讼请求即由被告冯敬奎对收取的附属工程款6300元进行说明，被告冯敬奎收取该款，原告有权知道该款收取目的，对该项诉讼请求，本院予以支持。原告的第五项及六项诉讼请求即被告冯敬奎立即办理不动产证，并承担违约责任。原告已依约履行合同付款义务，两被告应当在条件具备的情况下协助原告办理产权登记手续；关于违约金，原告在购买案涉房屋时应当明白，其是与冯敬奎个人签订买卖合同，案涉房屋又系棚户区改造小区，且原告在起诉时主张系被告天蓝公司未缴纳土地出让金，故原告应当能判断被告冯敬奎个人是否有能力独立办理房屋产权登记前期全部手续，原告无法举证证明因被告冯敬奎个人原因导致无法办理产权登记手续，故在导致案涉房屋至今未能办理产权登记手续的问题中，被告冯敬奎并不构成违约，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告的第七项诉讼请求即要求冯敬奎对房屋质量问题造成的损害进行修复。本案原告的前六项诉讼请求均是基于买卖行为本身产生，本项诉讼请求系房屋交付使用之后出现的质量问题，二者并不是同一法律关系，原告应当在证据准备充分的情况下另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条、第一百三十六条，《中华人民共和国税收征管法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告冯敬奎于本判决生效之日起三十日向原告张祥光开具金额为161,400元的购房发票；二、被告冯敬奎于本判决生效之日起三十日以书面形式对其于2013年7月20日收取原告张祥光附属工程款6300元具体情况进行说明；三、被告冯敬奎、被告天蓝公司于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告张祥光办理位于××县房过户手续；四、驳回原告张祥光的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯敬奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判长 陈佳佳二〇一九年十二月三日书记员 骆丹丹