呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4591号上诉人（原审原告）：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行，住所地呼和浩特市赛罕区大学路68号丰泽大厦一、二层。负责人：李海，该支行行长。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻太，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市和祥老年公寓，住所地呼和浩特市。法定代表人：罗继兰，该院院长。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴文东，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武金永，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：胡树果，女，住呼和浩特市。上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行（以下简称内蒙古银行丰泽支行）因与被上诉人呼和浩特市和祥老年公寓（以下简称呼市和祥老年公寓）、武金永、胡树果执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。内蒙古银行丰泽支行上诉请求：1、请求判令继续执行土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求呼市和祥老年公寓限期搬离房屋所有证号为土左旗字第XXXX号及房产证号为土左旗字第XXXX号建筑物的执行措施；2、请求判令呼市和祥老年公寓、武金永、胡树果承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院对《房屋租赁合同》真实性、合法性认定错误。一审法院认为“本案中，涉案房屋在贷款抵押前即2008年8月28日，呼市和祥老年公寓与武金永、胡树果已经签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效。呼市和祥老年公寓对涉案房屋一直实际占有、使用至今。案外人举证充分，足以证明其享有对涉案房屋的租赁权和占有使用权。”事实上，首先，呼市和祥老年公寓承认其实际控制人武金花与武金永系亲属关系，而涉案房屋房产为其家族产业。内蒙古银行丰泽支行依法申请对涉案房产进行强制执行，武金花与武金永双方完全可以通过签订《房屋租赁合同》，达到在房屋变更所有权人后仍然可以长时间使用从而达到自身利益最大化的目的，最终侵害了内蒙古银行丰泽支行的合法权益。并且，根据土默特左旗人民法院到呼和浩特市民政局调查的情况显示，《房屋租赁合同》并未备案，所以作为利益共同体双方可以在任意时间签订任何内容的租赁合同，因此该份租赁合同的真实性无法确认。其次，一审过程中呼市和祥老年公寓所提供的证据仅能说明其一直在占有使用涉案房产，但并不能证明租赁关系真实存在。最后，虽然《房屋租赁合同》约定将位于呼和浩特市××旗呼包高速入口处西侧的楼房（主楼房屋所有证号为土左旗字第XXXX号；副楼房屋所有权证号为土左旗字第XXXX号）出租给呼市和祥老年公寓，但整栋副楼以及主楼的一部分实际上是由武金永控制使用，因此老年公寓实际占用面积与合同约定不符。因此，一审法院对《房屋租赁合同》的真实性、合法性认定错误。二、《房屋租赁合同》约定租金明显不合理。首先，呼市和祥老年公寓承认其实际控制人武金花与武金永之间存在债权债务纠纷，以涉案房屋租金抵顶所欠债务。然而一审过程中，呼市和祥老年公寓并未对债权债务纠纷进行举证，武金永对于租金抵顶债务亦未出示任何证据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。既然武金花与武金永之间存在债务纠纷，武金永在没有证据证明已经抵偿了债务或者得到租金的情况下却不解除租赁合同不符合常理。其次，根据该合同中记载金额进行计算，涉案租赁物每月每平方米的租金为0.78元。然而，根据呼房办[2004]85号《关于公布呼和浩特市房屋租赁指导价的通知》中与涉案房屋同类型同地域的房屋租金为每月每平方米16.77元，通过对两个价格的对比存在着巨大的差距。既然武金永欠付债务，那么就应该约定较高的租金来实现尽快清偿债务。然而，武金永在一审答辩中却认为租金约定是真实的意思表示，这明显不符合常理，应当认定为恶意串通。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。基于上述事实与法律依据，应当认定《房屋租赁合同》无效，呼市和祥老年公寓应当搬离涉案房屋。综上所述，内蒙古银行丰泽支行认为，一审判决损害了内蒙古银行丰泽支行的合法权益，呼市和祥老年公寓所享有的权利不足以排除执行，为保护内蒙古银行丰泽支行的合法权益不受侵犯，特提起上诉，请予裁决。呼市和祥老年公寓辩称：一、呼市和祥老年公寓与武金永、胡树果签订的《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的。首先，土左旗民政局2008年为呼市和祥老年公寓办法的《民办非企业单位登记证书》上载明的住所是呼和浩特市××旗呼包高速入口处西侧，即本案争议的房屋所有权证号为土左旗字第XXXX号及第0310010号建筑物。依据《社会福利机构管理暂行办法》的规定，办理养老机构应当提交的材料中包括“拟办社会福利机构固定场所的证明”，涉案房屋并非呼市和祥老年公寓法定代表人或者实际控制人所有，所以呼市和祥老年公寓要将涉案房屋作为经营场所的方式只能是租赁，而且作为养老机构还必须长期租赁。其次，呼市和祥老年公寓在涉案房屋从2008年至今持续地开展业务经营，有以其名义缴纳的卫生评价费、体检费、电费、税款等票据为证，可以印证《房屋租赁合同》的真实性。二、租金高低不能否定《房屋租赁合同》的真实性，呼市和祥老年公寓与武金永、胡树果之间不存在恶意串通损害第三人利益的行为。首先，房屋租金的多少属于合同双方当事人自由处分的范围，无论高低均是当事人的真实意思表示。房屋所有权人武金永和呼市和祥老年公寓实际控制人武金花有亲属关系，又对武金花有债权债务关系，加之老年公寓的社会公益性质，所以每年3万元租金是合理的。其次，内蒙古银行丰泽支行举证的文件已经明确使用的范围为“全市市区内”，涉案房屋属于土左旗台阁牧乡霍寨村，并非市区，涉案房屋不在该规定适用范围之内。即使该通知能够适用，也是一个政府指导价格，居民租赁房屋无需参照执行；并且通知中也提到租金受临街、新旧程度、环境、朝向、装修、设施设备、物业管理等10多种因素的影响，不能简单的因为低于指导价较多就认为属于恶意串通。在此，银行规定办理抵押贷款时，必须要对抵押物进行现场核实，确定抵押物是否真实存在、现有状况等，而呼市和祥老年公寓一直在此持续经营。所以，内蒙古银行丰泽支行对涉案房屋租给呼市和祥老年公寓占有使用的情况是明知的，在明知抵押物存在租赁的情况下仍然设定抵押权，不利后果应当由内蒙古银行丰泽支行自行承担。最后，房屋租赁合同签订于2008年，并实际经营，而内蒙古银行丰泽支行与武金永、胡树果在2012年11月15日才签订抵押合同对涉案房屋设定抵押权，之间相隔4年之久，呼市和祥老年公寓怎么会在4年前就先知先觉的知道武金永会对外抵押房屋并产生了恶意串通损害第三人利益的主观恶意呢，很显然，恶意串通的结论是不能成立的。二审法院应当依法驳回内蒙古银行丰泽支行的上诉请求，维持原判，维护呼市和祥老年公寓的合法权益。内蒙古银行丰泽支行向一审法院起诉请求：一、请求判令继续执行土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求呼市和祥老年公寓限期搬离房屋所有证号为土左旗字第XXXX及房产证号为土左旗字第XXXX号建筑物的执行措施；二、请求判令呼市和祥老年公寓、武金永、胡树果承担本案诉讼费。一审法院认定事实：内蒙古银行丰泽支行申请执行呼和浩特市宏慈商贸有限责任公司、武金永、胡树果公证债权文书一案，执行依据（2014）呼蒙正执字第260号执行证书。执行案号（2018）内0121执恢225号。一审法院以（2018）内0121执恢225号执行裁定书查封评估了被执行人武金永、胡树果所有的位于呼和浩特市××旗呼包高速入口处西侧的楼房两座（主楼房屋所有权证号：土左旗字第XXXX号；副楼房屋所有权证号：土左旗字第XXXX号），一审法院于2018年12月5日向案外人呼市和祥老年公寓发出公告要求限期腾房。案外人呼市和祥老年公寓向一审法院提出异议，一审法院于2019年3月14日作出（2019）内0121执异12号执行裁定书，裁定：终止一审法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求异议人呼市和祥老年公寓限期搬离房屋所有权证号为土左旗字第XXXX号及房产证号为土左旗字第XXXX号建筑物的执行措施。内蒙古银行丰泽支行不服（2019）内0121执异12号执行裁定书，于2019年4月6日向一审法院提起执行异议之诉，请求对涉案标的物继续执行。本案的争议焦点是内蒙古银行丰泽支行的诉讼请求是否成立，即一审法院针对本案涉案标的物作出腾房的执行措施是继续执行，还是停止执行。一审法院查明，2008年8月28日，呼市和祥老年公寓与武金永、胡树果签订了《房屋租赁合同》，武金永、胡树果将其所有的位于呼和浩特市××区入口处西侧，主楼一座房屋的建筑面积为2944平方米（房产证号：土左旗字第XXXX号），副楼一座建筑面积270.12平方米（副楼房产证号：土左旗字第XXXX号）租给呼市和祥老年公寓，房屋用途为老年公寓，租赁期限自2008年9月1日至2028年8月31日止，共计20年。呼市和祥老年公寓占有、使用涉案标的物，一直至今。还查明，武金永、胡树果与内蒙古银行丰泽支行于2012年11月15日签订《抵押合同》，本案涉案标的物作为抵押物抵押给内蒙古银行丰泽支行。一审法院认为，案外人提出执行异议，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，涉案房屋在贷款抵押前即2008年8月28日，呼市和祥老年公寓与武金永、胡树果已经签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效。呼市和祥老年公寓对涉案房屋一直实际占有、使用至今。案外人举证充分，足以证明其享有对涉案房屋的租赁权和占有使用权。在案外人执行异议审查中，一审法院依法裁定终止（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求异议人呼市和祥老年公寓限期搬离房屋所有权证号为土左旗字第XXXX号及房产证号为土左旗字第XXXX号建筑物的执行措施。综上，内蒙古银行丰泽支行主张呼市××公寓与武金永、胡树果通过恶意串通签订《房屋租赁合同》，请求继续执行，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决：驳回原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，呼市和祥老年公寓提交的《房屋租赁合同》、《民办非企业登记证书》、相关费用凭证等证据，形成了较为完整的证据链条，能够证明其在内蒙古银行丰泽支行设立抵押权之前已经通过租赁的形式，合法占有并使用了涉案房产，该权利依法足以排除内蒙古银行丰泽支行提起的强制执行。内蒙古银行丰泽支行作为专业的金融机构，在订立抵押合同时已明知抵押物处于被占有使用的状态，但并未就此尽到充分、谨慎的审查义务，诉讼中亦未提交充分证据否定该租赁关系的真实性、合法性，故应承担由此造成的不利后果。综上所述，内蒙古银行丰泽支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行负担。本判决为终审判决。审判长吴铁刚审判员韩东妹审判员额日德尼 二〇一九年十二月十六日法官助理 乌日汗书 记 员 刘东升