安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0311民初3983号原告：孙秀芳，女，1962年10月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：段永梅，安徽乐业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银钱，安徽乐业律师事务所律师。被告：安徽中恒商业发展有限公司，住所地蚌埠市淮上区淮上大道3333号蚌埠义乌国际商贸城D2栋26层1号，统一社会信用代码91340300594289971D。法定代表人：杨维星，该公司董事长。委托诉讼代理人：王进，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑，安徽治邦律师事务所律师。原告孙秀芳与被告安徽中恒商业发展有限公司（以下简称安徽中恒）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙秀芳及其委托诉讼代理人段永梅、陈银钱，被告安徽中恒的委托诉讼代理人王进、周剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙秀芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金145134元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的蚌埠义务商贸城（二期）第B6幢0单元1层000112室房屋，房屋总价438207元，双方约定2018年6月30日交房，逾期交房超过30日，被告向原告支付购房款总额日万分之八违约金。被告于2019年8月18日通知交房，逾期交房414天，原告多次催要违约金无果,故提起诉讼。中恒公司对逾期交房的事实予以认可，但辩称，原告主张的违约金过高，依法应调整按同类地段同类房屋的租金标准，或者以原告已付购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；原告主张的逾期期限过长，应当扣除6个月、即顺延交房期限6个月；原告对被告负有缴纳办理产权证所需契税、公维基金、测绘费、产权代办费等费用的到期债务，现被告以自己对原告所负的逾期交房违约金债务抵销原告对被告负有的同等金额的前述债务。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定被告将位于蚌埠义乌国际商贸城（二期）第B6幢0单元1层000112号商铺出售给原告，商铺建筑面积共36.54平方米，每平方米11992.53元，总价款计438207元。购买方式为按揭贷款方式，首付款为228207元，余款210000元以办理的银行贷款的方式支付。合同约定被告应在2018年6月30日前按照有关规定将符合交付条件的房屋交付原告。合同同时约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、其余情形以本销售合同的补充协议为准。”合同补充协议约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。2、因社会公共利益所需本合同房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。3、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。4、政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。5、乙方在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。6、任何其他非甲方不能控制或不可抗力因素导致的情形。”如发生除第5项外所述延期交房情况之一，被告应在发生该情形后30日内通知原告，但不可抗力等客观原因或者原告原因导致甲方无法通知的情形除外。补充协议同时约定，若被告未按约定期限交房，应当以总房款为基数支付违约金，逾期不超过7天的，违约金标准为日万分之一；逾期超过7天不超过15天的，违约金标准为日万分之三；逾期超过15天不超过30天的，违约金标准为日万分之五；逾期超过30天的，违约金标准为日万分之八。原告应在被告入伙通知书送达之日起7日内到房屋所在地或者另行通知的地方办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付的房款和应由原告承担的费用，包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等依法应由原告承担的费用。在原告付清房款前，被告有权拒绝交房，且不视为被告违约。在合同履行过程中，被告逾期交房，直至2019年8月18日，被告才以交房通知书的形式通知原告交房，房屋交付后，双方就违约金支付产生争议，原告遂诉讼来院。证实上述事实的主要证据有《商品房买卖合同》及合同补充协议、预收房款发票、抵押借款合同、2018年第2号政府信息公开答复书、政府信息公开告知书等。中恒公司为证实自己辩解主张的事实和理由，向本院提供中恒商贸城《招商定金协议》证明商铺租金数额，同时申请法院对同类地段同类房屋的租金标准进行评估，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，针对该项目的评估前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案涉案合同中有违约金计算方法，因此，对中恒公司的评估申请不予准许，上述证据也与本案没有关联性，本院不予确认。中恒公司还提供蚌埠市人民政府生态环境政务公开网2017年11月15日发布通知的网页信息以及蚌大气办字（2017）85号文件及皖大气办（2017）25号文件，蚌埠市人民政府生态环境局政务公开网2018年11月7日发布预警信息的网页截图及2018年11月13日解除预警信息的网页截图，安徽省大气污染防治联席会议办公室皖大气办（2018）17号文件，蚌埠市人民政府生态环境局政务公开网2019年2月22日发布预警信息的网页截图及2019年2月27日解除预警信息的网页截图，开发办组建的企业管理群的图像截屏，安徽省政府网站截屏，证明自2017年10月以来蚌埠市建筑工地就采取一律停工超常规措施推进大气污染防治，因此工期因政令、预警、信息通知等原因相应延长的情况。本院认为，上述材料不是政策或政府法令、不涉及市政干线工程、不涉及调整规划等、不涉及公共卫生事件和社会突发事件，不具备双方约定可以导致延期交房的实质要件，并且根据双方的约定，因上述原因发生延期交房的情形后，被告应在30日内通知原告，本案中被告并未举证证明自己履行了通知义务，亦不符合双方约定的程序要件。因此，本院对上述证据的关联性不予确认。中恒公司提供的表单和测绘结果，证明被告交房时原告应当缴纳的各种税费。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院不予确认，具体理由在下文阐述。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已履行完毕支付购房款的合同义务，被告应按照合同约定时间即2018年6月30日前向原告交付房屋。现被告未按照合同约定交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。虽然根据合同约定，原告在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，被告有权延期交房，但本院本次受理起诉中恒公司批量案件中，原告全部接受房屋而未交纳契税等相关费用，说明在交房时双方已达成一致暂时不交纳的一致意见。被告在本案中主张以原告应当交纳的契税等费用抵销债务，但庭审时原告对此不予认可，从被告提供的材料反映被告应当退还原告面积差，即原告还对被告享有其他与房屋有关的债权，本案中原告对被告基于该房屋产生的债权主张并不完整，故本案中只宜解决违约金问题而不宜将双方的其他债权债务进行抵销。原告主张的违约金从合同约定的交房日的次日即2018年7月1日开始计算，至于交房日，根据双方的合同约定，具体的交房时间以被告发放书面通知载明的交房时间为准，即被告对交房时间有举证责任，现被告未举出相关证据，因此，本院对原告主张的交房日2019年8月18日予以采纳，计413天。至于违约金标准，本院认为，双方约定的违约金过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情将违约金标准调整至日万分之二点五，原告支付的总房款为438207元，违约金计45245元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十二条，第四十四条，第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告安徽中恒商业发展有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告孙秀芳逾期交房违约金45245元；二、驳回原告孙秀芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3202元，减半收取计1601元，由安徽中恒商业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  姚鸿二〇一九年十二月十八日书记员  刘茜附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。