呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初528号原告(申请执行人)：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地呼和浩特市哲里木路83号农行大厦。责任人：王文才，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王晓亮，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告（案外人）：赵卓，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵希增，男，无固定职业，住呼和浩特市，系赵卓父亲。委托诉讼代理人：李福，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。法定代表人：王利明，该公司董事长。原告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城资产内蒙古分公司）与被告赵卓、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产内蒙古分公司的委托诉讼代理人王晓亮，被告赵卓的委托诉讼代理人赵希增、李福到庭参加诉讼。被告明泽公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产内蒙古分公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行明泽公司位于呼和浩特市××区、20层房屋；2本案全部诉讼费用均由赵卓、明泽公司承担。事实与理由：一、2014年8月2日，长城资产内蒙古分公司依法享有内蒙古时代中天房地产有限公司对明泽公司的债权。长城资产内蒙古分公司与明泽公司、托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司、王利明、刘美签订了《债务重组协议》，并分别与明泽公司签订了《抵押合同》、与王利明、刘美签订了《连带保证合同》，上述合同均已于2014年8月4日办理了具有强制执行法律效力的公证。2014年8月12日，长城资产内蒙古分公司于呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条以及第一百八十七条之规定，该抵押权自2014年8月12日设立，具有物权公示效力，长城资产内蒙古分公司为法定抵押权人，享有优先受偿权。二、赵卓并未实际向明泽公司支付购房款，仅凭两张收据不能证明已向明泽公司支付了购房款。虽然明泽公司向赵卓出具收据，但赵卓并未提供实际付款的证据，也不能说明2000多万购房款资金来源的情况。不排除明泽公司与赵卓恶意串通，伪造购房合同及收据的情况。(2018)内01执异125号裁定书没有对案外人赵卓的异议申请进行实质审查。三、赵卓提供的《商品房销售合同书》未办理任何网签等登记备案手续，仅凭该《商品房销售合同书》上标明的签订日期不足以证明其在法院查封前就已经签订合法有效的书面合同。呼和浩特市房管局商品房信息公示系统中显示，水岸世纪项目于2008年5月22日取得预售许可证，预售许可证号为：呼房售字第20080020号。在赵卓签订《商品房买卖合同》之前，涉案房产已经具备备案网签、登记过户的条件。如果赵卓与明泽公司于2014年2月20日确实已经签订了商品房买卖合同并依法进行备案网签，长城资产内蒙古分公司是不能再顺利进行抵押登记的。四、赵卓未在法院查封之前合法占有抵押房屋，法院认定其实际占有该房屋属于事实认定错误。赵卓在提出执行异议申请时仅提供《商品房销售合同》，但法院执行裁定书中却据此认定明泽公司已经将钥匙交给赵卓，并正式交付其使用，赵卓已经实际占有该房屋。但赵卓在申请执行异议时并未提供交暖气费、水费、物业费等票据。另外，涉案房屋水岸世纪B座19、20层为惠丰公司及内蒙古蓝图科技有限公司办公地点，实际占有人并非赵卓。五、赵卓因自身原因未办理过户登记，应当承担不利后果。2015年7月22日，中院出具的(2015)呼法执字第11号裁定书，查封明泽公司位于××区，水岸世纪公寓楼C座的楼房。而回民法院2015年8月3日作出的(2015)回民一初字第00477号民事调解书对已经办理抵押登记的房产进行处分，明显损害债权人(抵押权人)的利益，应属无效。另外，该调解书中明确表示回民法院2015年9月25日立案受理，但调解书落款日期却为2015年8月3日，明显违法。综上所述，赵卓未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并实际占有该房产，且未支付相应购房款。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，赵卓对已经查封的抵押物不享有足以排除强制执行的权益。请求依法判决支持长城资产内蒙古分公司全部诉讼请求。赵卓辩称，一、2014年8月，长城资产内蒙古分公司因债务重组享有时代中天公司对明泽公司的债权，并与明泽公司签订《债务重组协议》，明泽公司抵押了赵卓所购房屋，长城资产内蒙古分公司与明泽公司在呼市房产部门办理了抵押登记，但长城资产内蒙古分公司在办理抵押登记前后并未核实房屋的实际情况，赵卓在2014年3月1日即占有并使用房屋，至长城资产内蒙古分公司执行本案前，赵卓也从未见过长城资产内蒙古分公司工作人员前往赵卓所购房屋进行实地核实。因此，长城资产内蒙古分公司虽然办理抵押登记，但其怠于行使尽职调查的义务，致使本案发生。错误在长城资产内蒙古分公司及明泽公司而非赵卓。二、赵卓购买涉案房屋，实际支付了全额购房款，赵卓与明泽公司不存在串通的情形，也没有串通的必要。案涉房屋没有办理网签备案并非赵卓的责任，网签合同能否备案或是否备案完全取决于开发公司。购房人单方是无法办理网签备案手续的，且购房合同是否网签备案，并非合同的前置、生效要件，赵卓与明泽公司签订的《商品房销售合同书》自双方签字盖章之日起即成立并生效。三、赵卓在与明泽公司签订《商品房销售合同书》后，在2014年3月1日即占用使用所购房屋，并将房屋出租给惠丰公司和内蒙古图蓝科技有限公司，实际占有人为赵卓，法院对赵卓占有使用房屋的认定是正确的。四、赵卓作为购买人，在购买案涉房屋后，并未怠于主张权利。相反，赵卓在明泽公司未按合同书和调解书履行自己义务时，积极行使自己的权利，案涉房屋至今未办理产权登记，过错不在赵卓本人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，赵卓与明泽公司签订合同的时间为2014年2月20日，赵卓占有所购房屋时间为2014年3月1日，均早于法院查封时间，也早于长城资产内蒙古分公司办理抵押的时间。赵卓已经支付了全部购房款，有相关的款项支付凭证，明泽公司也出具了收款收据。未办理过户登记并非赵卓自身原因，是明泽公司未予办理。因此,赵卓完全享有排除长城资产内蒙古分公司执行的权利。五、赵卓提起的执行异议，中院于2018年6月25日即做出了(2018)内01执异125号执行裁定书，法院在时隔一年后的2019年9月3日通知开庭，长城资产内蒙古分公司的诉请超过了法定的起诉时间的规定。明泽公司未提交书面陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中国长城资产管理公司呼和浩特办事处（以下简称长城资产呼市办事处）与内蒙古时代中天房地产有限公司及明泽公司于2014年8月2日签订《债权转让协议》，由长城资产呼市办事处受让内蒙古时代中天房地产有限公司对明泽公司享有的债权20000万元。同日，长城资产呼市办事处与明泽公司、托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司、王利明、刘美签订《债务重组协议》，该协议确认长城资产呼市办事处依法受让了内蒙古时代中天房地产有限公司对明泽公司所享有的20000万债权。《债务重组协议》签订当日，长城资产呼市办事处与明泽公司签订《抵押合同》，约定为保障长城资产呼市办事处在主合同项下的债权的实现，明泽公司同意以其合法所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区的房产呼和浩特水岸世纪楼盘（明泽广场）A、B座商业写字楼及C座公寓，共计面积57609.51平方米向长城资产呼市办事处提供抵押担保，长城资产呼市办事处同意接受该抵押担保。上述《债权转让协议》、《债务重组协议》及《抵押合同》于2014年8月4日在内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处进行了公正。涉案回民区新华西街水岸世纪AB座房屋所有权人为明泽公司，房屋产权证号为呼房权证回民区字第XXXX号，该房屋于2014年8月12日办理抵押登记，他项权利人为长城资产呼市办事处。明泽公司未按《债务重组协议》约定按期偿付利息，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处于2015年6月3日出具（2015）呼青证执字第36号执行证书，长城资产呼市办事处于2015年6月24日向本院申请强制执行。本院于2015年7月22日裁定查封明泽公司所有的××区，房屋产权证号为呼房权证回民区字第XXXX号的房屋。案外人赵卓就执行标的向本院提出书面执行异议。本院于2018年6月25日作出（2018）内01执异125号执行裁定书，裁定中止对内蒙古明泽房地产开发集团有限公司位于呼和浩特市××区房屋查封的执行行为。另查明，明泽公司与赵卓于2014年2月20日签订《商品房销售合同书》两份，赵卓购买明泽公司的位于明泽广场AB座楼B号楼19、20层，两层建筑面积均为2061.47平方米，房屋总价均为22676170元，付款方式为2014年2月20日前一次性付款，房屋交付时间为2014年2月20日前后三十天内，赵卓接到明泽公司通知后即办理产权移交手续，自交房之日起十八个月办理房屋产权证。《商品房销售合同书》签订当日，明泽公司出具收到赵卓19、20层的房款的收据。2011年2月28日，内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司向明泽公司打款1979.0721万元，内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于2019年10月9日出具说明，证明该笔款项系应赵希增要求转入明泽公司。2011年6月24日鄂尔多斯民间资本投资股份有限公司向明泽公司打款5335万元，鄂尔多斯民间资本投资股份有限公司于2019年9月17日出具说明，证明该笔款项系应赵希增要求汇入明泽公司。2011年8月29日，内蒙古文化艺术品交易所有限公司向明泽公司打款1980万元，内蒙古文化艺术品交易所有限公司于2015年3月3日出具说明，证明该笔款项系按照赵希增要求向明泽公司支付购房款。赵卓于2014年3月1日与内蒙古惠丰堂大药房连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，内蒙古惠丰堂大药房连锁有限公司承租明泽广场B座19层，租赁期限为2014年3月1日至2015年9月30日止。赵卓与内蒙古惠丰堂大药房连锁有限公司就明泽广场B座19层于2015、2016、2017、2018年又陆续签订了《房屋租赁合同》。赵卓与呼和浩特万汇隆小额贷款股份有限公司于2014年3月1日签订《委托租赁协议书》，赵卓委托呼和浩特万汇隆小额贷款股份有限公司出租明泽广场B座20层，委托代理期间从2014年3月1日至2029年2月28日。呼和浩特市铭家物业服务有限责任公司于2019年9月10日出具《证明》，证明B座19层自2014年3月1日至2019年8月31日的物业费及电费都由业主赵卓的租户内蒙古惠丰堂大药房连锁有限公司缴纳。B座20层2014年3月1日至2019年8月31日的物业费及电费都由业主赵卓的租赁委托方呼和浩特万汇隆小额贷款股份有限公司缴纳。赵卓于2015年9月25日向呼和浩特市回民区人民法院起诉，请求明泽公司向其办理明泽广场AB座A号楼15层、16层，B号楼19层、20层房屋的房屋产权证。再查明，明泽公司与香港我的家商务旅馆有限公司于2010年11月22日签订《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》，第一条约定酒店坐落于内蒙古呼和浩特市××层，酒店总建筑面积22992.16平方米；第二条约定合同期共15年。因香港我的家商务旅馆有限公司注册成立了新公司呼和浩特市安捷商务酒店有限公司，明泽公司与香港我的家商务旅馆有限公司及呼和浩特市安捷商务酒店有限公司于2014年9月26日签订了《合约补充条款协议书》，由呼和浩特市安捷商务酒店有限公司承担《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》中承租方的一切权利义务。同时将《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》第一条修正为该酒店坐落于内蒙古呼和浩特市××层，酒店总建筑面积为18869.22平方米。呼和浩特市安捷商务酒店有限公司与呼和浩特万汇隆小额贷款股份有限公司2016年6月21日签订《房屋租赁合同》，呼和浩特市安捷商务酒店有限公司租赁明泽广场B座20层2009号2010号，租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日。还查明，中国长城资产管理公司呼和浩特办事处于2017年1月18日名称变更为中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。以上事实有公证书、房屋产权证、房屋他项权证、裁定书、商品房销售合同书、收据、打款凭证、说明、证明、房屋租赁合同、委托租赁协议书、民事调解书等为证。本院认为，本案的争议焦点为：赵卓是否享有足以排除法院执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。长城资产内蒙古分公司在本案中主张赵卓不能排除由其对明泽公司提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题在于赵卓能否举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形。本案中，赵卓与明泽公司于2014年4月20日签订《商品房销售合同书》，双方就买卖涉案房屋达成合意，不违反法律、法规的强制性规定。赵卓已按照合同约定支付了购房款，明泽公司在合同签订当日为赵卓出具了购房款收据。长城资产内蒙古分公司虽对此不认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据。涉案房屋于2014年8月12日办理抵押登记，于2015年7月22日被依法查封。故赵卓已在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了购房款，又在本院查封前实际占有涉案房屋，赵卓已按合同履行了自己的义务，未办理所有权变更登记并非赵卓原因所致。综上，应认定赵卓对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，长城资产内蒙古分公司的诉讼理由不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条（二）项规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司的诉讼请求。案件受理费268561.7元，由中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 赵 俊 平审判员 鄂 晓 红审判员 额日德尼 二〇一九年十二月十二日书记员 雎  洁