广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2983号上诉人（一审原告）：湛江市惠丰实业有限公司，住所地广东省湛江市霞山区******。法定代表人：陈日沈，董事长。委托诉讼代理人：陈伟胜，男，1965年6月7日出生，汉族，公民身份号码440************437,住广东省湛江市霞山区*********，系该公司副总经理。被上诉人（一审被告）：占霞清，男，1973年5月1日出生，汉族，公民身份号码440************338，住广东省湛江市霞山区**********。委托诉讼代理人：李璜，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩凤，广东瑞迪安律师事务所实习律师。上诉人湛江市惠丰实业有限公司（以下简称“惠丰公司”）因与被上诉人占霞清返还原物纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠丰公司的法定代表人陈日沈及其委托诉讼代理人陈伟胜，被上诉人占霞清及其委托诉讼代理人李璜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠丰公司上诉请求:1.撤销（2018）粤0803民初2193号民事判决；2.判决占霞清返还位于湛江市霞山区*****8C2房（以下简称“8C2房”）并承担搬迁费用；3.判决占霞清支付8C2房从1999年12月1日起至实际搬出日止的房租（按每月500元的标准计算，暂计至2018年9月30日的租金为113500元）；4.判决占霞清支付尚欠的物业管理费、水电费以及停车费共计6247元，及自1999年12月1日起到实际付清之日止的滞纳金（暂计2018年9月30日的滞纳金为6242元×3860天×1‰=24094.12元）；5.判决占霞清承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院偏袒占霞清，故意遗漏主要证据和规避主要事实。（一）房产权证问题。房产证是本案焦点的关键证据之一，一审法院判决遗漏惠丰公司提供的8C2房房产证，说明一审法院没有认可、认定和采信本案的关键性证据。本案的争议焦点是8C2房的权属，其权属的关键证据是房产证，而一审法院没有提及。根据登记要件原则，应认定最终取得房产证者为8C2房的权属所有人。8C2房房产证的登记时间是在《集资建房合同》签订之后，而且办理房产证历经几年时间，需要双方提供很多手续办理政府相关批文，如《房改审核证明书》《湛江市区出售公有住房缴款审核表》《湛江市区出售公有住房合同书》等等，这说明占霞清没有具备取得房产权属的条件，双方的民事行为已因故而变更，变更的民事行为以最终的行为要件为准。此外，占霞清在2012年向湛江市霞山区人民法院提起民事诉讼和行政诉讼请求涉案房产确权，后发现惠丰公司提出反诉，因而要求撤诉。如当初占霞清真的有理有据，那怎么会申请撤诉呢？（二）集资建房款的实际支付问题。集资建房款的实际支付是本案焦点的关键证据之二。根据惠丰公司提供的证据证明，已交付的集资建房款与预付修船款的时间和金额完全一致，包括小数点。在一审法院的两次（本案和异议之诉）开庭审理过程中，惠丰公司和法官都提问过占霞清“你付的集资建房款是以什么方式支付的”？占霞清没有回答，也提问包括异议之诉的第三人占汉平“有没为其修过船”？占霞清和占汉平说“有”。法官又问：“除了合同有没有证据，如工程验收、工程结算等”？占霞清和占汉平说：“没有”。一审法院法官为了隐瞒这一事实，用混淆视听的方法在判决中进行表述。一审判决故意将双方所写的收据拆开来陈述，而没有写合计数字。本来，一审法院应明确表述双方当事人所写的每份收据的数字和合计数，即表述为：双方在2006年6月30日为止所写收据载明收款额均为147265.2元。此外，要强调的是，占霞清的船厂所写的修船款收据是“预付款”，“预付”两字说明该费用尚未实际发生。其实，要查明占霞清是不是以欺诈手段骗取惠丰公司出具收到“集资建房款”的收据，又以修理船为名由修理厂名义出具收到“预付修理费”的收据，及相互转付的事实很简单，只要法庭审查占霞清、占汉平和修理厂有没有为惠丰公司修过船，有没有证据证明修过船，如修理工程签证，工程验收双方签字，工程结算单等基本手续就可知。一审法院仅凭以欺诈手段骗取惠丰公司签订和无条件成就的一份无效的《集资建房合同》及其一份派出所出具的小孩读书证明就认定房产权属，而规避大量铁的事实证据，规避湛江市房改办的《房改审核证明书》《湛江市区出售公有住房缴款审核表》《湛江市区出售公有住房合同》等几个政策性要求的条件，是错误的。惠丰公司能反驳一审采信的两项证据的有以下几项证据：一是双方互写《收据》的数字和时间是一样的，证明双方是互写《收据》，实际没有给付集资建房款；二是分别于2008年9月25日和2008年11月17日的两次黑板《通知》，一次是召开办理房产证会议，一次是限定时间提供手续和签订市房改办的格式合同;三是2010年4月16日《湛江市区出售公有住房缴款审定表》，说明占霞清没有交集资建房款；四是2010年5月11日《房改审核证明书》说明占霞清没有被审核通过；五是2010年《湛江市区出售公有住房合同书》，说明占霞清没有与惠丰公司签订政策性的格式合同;六是2010年11月8日取得房产证，说明房产权属归惠丰公司所有。派出所出具《证明》的时间是在惠丰公司提供以上证据时间之前，之后的证据已把之前的证据予以否定，且一份派出所出具的小孩读书证明不具有房屋产权的证明力。此外，一审判决认定“上述4份收据上有湛江市霞山海峡船舶修理有限公司、惠丰公司印章”，这些收据不可能有惠丰公司的印章，这说明一审法院法判案不负责。二、诉讼时效问题。一审法院认定水电费、物业管理费和停车费等已超过诉讼时效是错误的，债权的诉讼时效是放弃追讨权两年，占霞清每月都到惠丰公司办公室且住同一幢楼，惠丰公司每月都向占霞清追讨，故诉讼时效应是不断中断。三、适用法律问题。一审判决适用法律不当，本案不宜适用《中华人民共和国合同法》第八条，而是应当适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫手段…”的规定，因为惠丰公司已提供证据证明占霞清以欺诈手段骗取惠丰公司签订修船合同、集资建房合同并互写集资建房款和修船预付款收据。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持惠丰公司的诉讼请求。被上诉人占霞清答辩称：一、本案的事实认定部分与（2019）粤08民终155号民事判决认定的事实基本相同，（2019）粤08民终155号民事判决已经生效，惠丰公司上诉的事实和理由部分与上述生效判决有大量冲突之处。二、关于诉讼时效问题。由于水电费、物业管理费以及停车费等都是从2012年开始就由业主自行组织收费，惠丰公司已经没有实际对小区进行物业管理，因此其请求已经超过诉讼时效。惠丰公司起诉请求：1.占霞清向惠丰公司返还位于湛江市霞山区**********并承担搬迁费用；2.占霞清向惠丰公司支付8C2房从1999年12月1日起至实际搬出之日止的房租（按每月500元的标准计算，暂计至2018年9月30日的租金为113500元）；3.占霞清支付尚欠的物业管理费、水电费以及停车费共计6242元，及自1999年12月1日起至实际付清之日止的滞纳金（暂计至2018年9月30日的滞纳金为6242元×3860天×1‰=24094.12元)；4.占霞清承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：1999年10月2日，海外实业公司与占霞清签订《集资建房合同》，约定占霞清集资分得的住房位于霞山区外经委宿舍前的海外实业总公司宿舍楼8C2号房，建筑面积约为107.015平方米；房屋交付使用时间为1998年12月底前；集资房价为1200元/平方米,房款共计128418元，付款方式为一次性给付；集资分得的房屋属个人所有，海外实业公司负责办理产权证，产权证所需费用按政府规定交付等。合同上有海外实业公司的印章及占霞清的手写签名。日期为1999年12月13日、1999年12月25日、2000年6月30日的《收款收据》载明，占霞清交来集资建房款项50000元、20000元、58418元，以上共计128418元；日期为2000年6月30日的两份《收款收据》分别载明占霞清交来铝窗超面积价款772.2元、单车房款18075元。上述5份收据均有黄玉莲的手写签名；除第一份收据，其余4份收据均有海外实业公司的印章。日期为2000年4月1日的《收款收据》及日期为2000年4月25日、6月5日、6月30的《收据》载明收到金山号船除锈油漆工程预付款20000元、金山号船油漆工程预付款30000元、金山号船除锈油漆款20000元、金山号船除锈油漆工程款77265.2元，上述4份收据上有湛江市霞山海峡船舶修理有限公司、惠丰公司的公司印章。2007年3月12日，惠丰公司向新园派出所出具《证明》，载明“占霞清集资购买我司位于绿林路25号宿舍8C2号房,现房产证尚在办理中，请贵所给予办理其入户手续”。《证明》上有惠丰公司的公司印章。湛江市计划委员会于1995年4月12日作出《关于下达我市一九九五年第六批固定资产投资新开工项目计划的通知》，在《湛江市一九九五年第六批固定资产投资新开工项目计划表》中，包含“市海外实业总公司职工集资宿舍”。惠丰公司并提供日期为2009年5月12日的《湛江市区出售公有住房缴款审定表》，购房人共计61人中，未包含占霞清姓名。湛江市住房制度改革办公室于2010年5月11日作出的《房改审核证明书》，载明惠丰公司单位60位同志已按成本价交了购房款并办理房改购房手续，符合条件，请给予办证。惠丰公司并提供黑板公告照片两张，大致内容为公司原订的《集资建房合同》已不具备履行条件并作废，各住户于2008年11月18日至2008年12月12日重新到办公室签订《湛江市区出售公有住房合同书》以便办理房产证等。惠丰公司还提供其与案外人叶秋艳签订的《湛江市区出售公有住房合同书》，约定惠丰公司将其自有公房，坐落于湛江市霞山区***********出售给叶秋艳,实付总房款为74074.71元，于1999年12月31日前一次性付清；双方还作了以下其他约定：1、双方原签订的《集资建房合同》已不具备履行条件并作废，双方严格执行本合同，但必须办理好产权证为准；2、办理完房产证之日起，将物业管理移交给业主委员会接管；3、叶秋艳领取房产证之日起，同时交清所欠的水电费、停车费及管理费（免滞纳金）。该份合同有惠丰公司的公司印章及叶秋艳的手写签名，但未签署日期。另查明，日期为2003年10月17日的《核准企业变更登记通知书》显示，湛江市惠丰渔业有限公司变更为湛江市惠丰实业有限公司；通知书上还载有手写部分“经我局核准，湛江市海外实业总公司于2003年6月27日名称变更为湛江市惠丰渔业有限公司”，并加盖了湛江市工商行政管理局的印章。据《企业机读档案登记资料》记载，船舶修理公司注册资本为30万元，法定代表人为占汉平，投资者为占汉平、占霞清。再查明，据房屋产权证记载，涉案房屋即坐落于湛江市霞山区绿村路15号职工住宅楼8C2房于2010年11月8日办理了房产证，证号为粤房地权证湛江CQ字第0100028351号，权属登记人为惠丰公司。涉案房屋于2008年3月12日缴纳停车费200元；截至2012年3月31日应缴纳水电费、卫生、管理费、停车费等共计6242元；2012年5月16日缴纳水电费、管理费、垃圾费、车位费共计654.4元。又查明，一审法院在审理占霞清诉惠丰公司房屋买卖合同纠纷一案及占霞清诉湛江市房产管理局、惠丰公司房屋登记管理一案中，占霞清于2012年7月26日向一审法院申请撤诉，一审法院分别作出民事裁定书及行政裁定书，准许其撤回起诉。针对占霞清提出的案外人执行异议之诉一案，一审法院于2018年11月20日作出（2018）粤0803民初1716号民事判决，有关占霞清提出的请求确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的执行等诉请，一审法院认定占霞清已实际占有使用涉案房产，海外实业公司亦出具《收款收据》及《收据》对占霞清已支付集资建房款项的事实予以证明，因惠丰公司实际认可和承继了其前身海外实业公司与占霞清所签订的《集资建房合同》所形成的权利义务关系，故占霞清对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，但因涉案房产未办理产权过户登记手续，不宜支持其请求确认涉案房产归其所有的主张，并判决“不得执行位于湛江市霞山区******职工住宅楼8C2房（证号：粤房地权证湛江CQ字第0100028351号）的房产；驳回惠丰公司占霞清的其他诉讼请求”。惠丰公司已就该案向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院已作出（2019）粤08民终155号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系返还原物纠纷。本案的争议焦点为惠丰公司是否有权要求占霞清腾还诉争房屋?惠丰公司主张的物业管理费、水电费、停车费等是否已过诉讼时效？关于惠丰公司是否有权主张占霞清腾还诉争房屋的问题。海外实业公司与占霞清于1999年10月2日签订的《集资建房合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据惠丰公司与占霞清双方向一审法院提交的《收款收据》及《收据》，占霞清已依合同约定向海外实业公司支付总房款128418元。而惠丰公司系由海外实业公司经过两次企业名称变更而来，惠丰公司主张其系受占霞清欺诈而出具上述收据，占霞清实际未向其支付涉案房屋集资款，并提供船舶修理公司出具的三份收据，拟证明二公司间互写收据，实际上相互之间均未向对方付款。但针对上述主张，惠丰公司未能提供充分证据予以证明，亦不足以否定占霞清已支付涉案房屋购房款的事实，结合惠丰公司曾于2007年3月12日向新园派出所出具的《证明》中载有占霞清集资购买涉案房屋，请求派出所给予办理其入户手续等内容，对惠丰公司的上述张不予采信。惠丰公司于2010年11月8日取得涉案房屋权属登记后，虽未办理产权过户登记手续，但其亦认可其于1999年年底将涉案房屋交付给占霞清，由占霞清占有使用至今，故有关惠丰公司要求占霞清返还并搬离涉案房屋的主张，理据不足，不予支持。因占霞清系合法占有涉案房屋，故对惠丰公司要求占霞清向其支付自1999年12月1日起至实际搬出之日止，按每月租金500元的标准的房租的诉请，亦不予支持。关于惠丰公司主张占霞清向其支付尚欠的物业管理费、水电费、停车费共计6242元及相应的滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因惠丰公司主张的上述金额系于2012年3月31日所结算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，已超过两年，故应适用《民法通则》中关于两年诉讼时效期间的规定处理本案。由此，惠丰公司的该项诉请已超过诉讼时效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用二审期间，惠丰公司与占霞清均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人惠丰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人惠丰公司的上诉请求和理由，及被上诉人占霞清的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、占霞清应否向惠丰公司返还涉案房屋及支付使用涉案房屋期间的租金。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，请求占有人返还不动产或者动产必须符合两个条件，一是请求返还的主体是该不动产或者动产的权利人，二是占有人是无权占有。本案中，海外实业公司于1999年10月2日与占霞清签订《集资建房合同》明确约定由占霞清以集资的方式取得涉案房屋，虽然惠丰公司主张其与占霞清并未按照相关政府部门的要求就涉案房屋的买卖重新签订《湛江市区出售公有住房合同书》，但双方未重新签订新的合同并不能当然否定涉案《集资建房合同》的效力及双方的权利义务关系。而惠丰公司所提供的《湛江市区出售公有住房缴款审定表》是由惠丰公司填写购房者信息交由市房改办审核的，其只能证明表内载有的购房者已获得相关政府部门的审定，但不能以表上未记载占霞清的名字为由认定占霞清不享有涉案房屋的相关权利。至于惠丰公司还主张其是在受到欺诈的情况下才与占霞清签订涉案《集资建房合同》，占霞清并没有实际支付涉案房屋的集资款，该合同应属于无效合同的问题，因本案是返还原物纠纷，上述合同的效力问题及占霞清是否实际支付涉案房屋的集资款并不属于本案审理范围，故本案不予处理，惠丰公司可另行主张权利。因此，涉案房屋权属虽然是登记在惠丰公司名下，但由于惠丰公司实际承继了其前身海外实业公司与占霞清所签订的涉案《集资建房合同》所形成的权利义务关系，在该《集资建房合同》未被依法解除、撤销或被确认为无效的情况下，占霞清是基于其与惠丰公司的合同关系占有涉案房屋，故占霞清对涉案房屋的占有使用具有合法依据。惠丰公司上诉主张占霞清应向其返还涉案房屋及支付使用涉案房屋期间的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。二、惠丰公司向占霞清主张物业管理费、水电费、停车费是否已超过法律规定的诉讼时效。本案中，虽然惠丰公司主张其一直有向占霞清追讨物业管理费、水电费、停车费，但其并未提供任何证据予以证明，故惠丰公司应承担举证不能的责任，本院对其该主张不予采信。因惠丰公司向占霞清主张的是结算至2012年3月31日的物业管理费、水电费、停车费，故在没有证据证明诉讼时效中断的情形下，一审法院适用《中华人民共和国民法通则》中关于两年诉讼时效期间的规定，认定惠丰公司的该项诉请已超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。综上所述，惠丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176.72元，由湛江市惠丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十一月二十九日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。