广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初2736号 原告：南宁市中联金牌物业管理有限责任公司，住所地南宁市民族大道168号翡翠园会所三楼。 法定代表人：王知一，总经理。 委托诉讼代理人：李铁峰，广西经海律师事务所律师。 被告：谢奇峰，男，1981年4月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚力丹，广西桂盟律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年3月16日 开庭时间：2017年7月26日 当事人到庭情况： 原告方：原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司（以下称中联公司）的委托诉讼代理人李铁峰到庭 被告方：被告谢奇峰的委托诉讼代理人廖秀行、姚力丹到庭 原告诉讼请求 一、被告谢奇峰向原告中联公司支付2011年7月1日至2016年12月31日的物业综合服务费7444.80元、电梯维护费1980元、生活垃圾处理费528元，2016年10月1日至2016年10月31日的冷水费271.70元、供水加压用电30.30元、用水损耗27.20元、2011年6月1日至2016年11月30日的公共用水费32.70元、公共照明电费121.30元、楼层照明电费393.50元、公共设备用电电费138.60元，合计金额10968.10元；二、被告谢奇峰向原告中联公司支付迟延履行缴费义务的违约金3290.43元（违约金按累计欠交费用总额的30%计算）；3、本案所有诉讼费由被告谢奇峰承担。 被告答辩意见 一、原告中联公司没有按照合同约定履行安保义务。1、没有按照设专人24小时执勤的制度执行，值班岗位经常处于无人状态；2、对小区出入时常不进行登记管理；3、小区内的监控、摄像头不能正常使用；4、没有按照24小时每天不少于8次，对重点区域和重点部位每2小时至少巡查一次。二、原告中联公司没有按照合同约定履行公共设施设备维修养护和协助公共秩序的义务。1、2016年10月15日，小区祥云阁8楼一住户发生火灾，导致一人遇难，在周围住户进行营救的过程中，本想使用消防栓救火，却发现消防栓不出水，说明原告中联公司没有按照保障消防设施设备完好、可随时启用、建立责任制和火灾消防应急预案的制度执行；2、对进出小区的车辆没有按照有效管理和引导车辆有序通行，小区内经常存在车辆乱停放问题。三、原告中联公司没有按照合同约定提交保洁服务。1、小区的果皮箱和垃圾桶的垃圾没有按照日产日清、每天早晚定时清运2次的标准执行；2、楼道、电梯、停车场等存在乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。四、原告中联公司没有按合同约定履行相关财务公示义务，存在账目混乱、侵占业主利益的情况。五、小区商铺出租、电梯广告收入应折抵全体业主物业费。六、公共设备维护费、生活垃圾处理费均应含在物业综合服务费中，原告中联公司无证据证明其使用了冷水费、加压用电费用。综上，原告中联公司未按照物业合同约定和承诺的二级物业标准提交物业服务，无权按照二级物业服务标准收取物业费用，且其收费并没有得到相关部门的审批、备案，因此请求驳回原告中联公司的诉请。 事实认定 被告谢奇峰系中房·翡翠园小区西彩阁2单元2-×××号房的业主。2008年3月13日，原告中联公司（甲方）与被告谢奇峰（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用及生活垃圾处理费）（暂定）一、物业管理服务费用收取：……第三阶段为全面投入使用阶段，整个小区已全部建成，各项配套设施已全面投入使用，预计物业服务费收费幅度标准：多层住宅每月每户每平方米1.3元左右；小高层住宅每月每户每平方米1.7元左右；别墅每月每户每平方米1.5元左右（以上第二、第三阶段的物业服务费收费幅度标准经小区公示、充分征求业主意见或业主大会（业委会）意见并报有关部门批准后实施）。第五条电梯费收取。电梯费分两个阶段收取。第一阶段为小区前期建设阶段，电梯费按每月每户30元收取，一楼按50%收取。第二阶段为小区建设已基本完成，业主入住率达70%以上后，为使电梯费收取更趋合理，将采用按楼层不同进行收取，详细收取办法见《业主手册》。第二阶段电梯费的收取经业主大会同意后，方可执行。第六条公共设施设备专项维修资金的收取。1、多层建筑：每月每户每平方米0.1元。第九条代缴收费服务：受有关部门或乙方的委托，甲方可提交水费、电费、燃（煤）气费、房租等代缴收费服务（代缴费用不属于物业管理服务费用）。” 2013年12月30日，广西中房置业有限责任公司与原告中联公司签订《中房·翡翠园小区前期物业服务合同》，约定：“第二条合同服务期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。在本合同期内，小区业主大会成立并按法定程序选聘新的物业公司并签订新的物业服务合同生效时，本合同自行终止。第十五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，具体如下：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：0.80元/㎡·月；垃圾处置费8元/月·户。第十六条物业服务费用最终以政府价格主管部门核定为准，按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务收费。第三十六条住宅专项维修资金的续筹依照《南宁市专项维修资金管理办法》执行。” 另查明，2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局发布南价费﹝2010﹞31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元/户·月，不再设暂住居民城镇生活垃圾处理费的收费标准。 诉讼过程中，原告中联公司提交《翡翠园业主服务中心12月份收费通知单》，载明：房屋编号：西彩阁2-702房，面积141.02㎡，用户谢奇峰欠缴综合服务费（住宅）、代收电梯维护费、代收城市生活垃圾处理费、代收冷水费、代收公共能耗费（供水加压用电）、代收水费（用水损耗）、代收电费、代收水费（公共用水）、代收公共能耗费（公共照明）、代收公共能耗费（楼层照明）、代收公共能耗费（公共设备用电）的收费金额。被告谢奇峰对该通知单真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对收费项目，被告谢奇峰认为有些项目是不应当向被告收取的，例如城市垃圾费；有些项目的费用没有经过物价部门的批准、备案。因此原告中联公司不能按照收费通知单上载明的项目和标准对被告收取费用。 判决理由 原、被告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。 关于原告中联公司是否已经完全、适当地履行合同义务及物业服务费的计算标准。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告中联公司是否已经完全、适当地履行合同义务，其应对此承担举证责任。《前期物业服务合同》约定原告中联公司应履行的物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生管理；四、治安协管管理；五、交通秩序与车辆停放管理。但原告中联公司未能举证证明其已经完全、适当地履行了合同义务，应承担举证不能的不利后果。结合被告谢奇峰对原告中联公司在治安协管管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、交通秩序与车辆停放管理、环境卫生管理等方面提出的抗辩意见，本院认定原告中联公司未能完全、适当地履行合同义务，物业服务费应酌情扣减20%。 关于物业服务费，双方合同约定，收费标准按三个阶段经有关部门批准后每月向业主收取。现原告主张按0.8元/㎡/月的标准计算物业服务费，属其权利的自行处分，于法不悖，本院予以支持。中房·翡翠园小区西彩阁2单元2-×××号房建筑面积为141.02平方米，故被告应支付从2011年7月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费7445.86元（141.02㎡×0.8元/㎡/月×66个月），本院予以支持7445.86元×80%=5956.69元，超出部分不予支持。 关于电梯维护费。根据《前期物业服务合同》的约定，2011年7月1日至2016年12月31日期间，被告谢奇峰应交纳的电梯维护费为1980元（30元/户·月×66个月）。 关于公摊水、电费，根据《翡翠园水、电代管服务委托合同》约定，原告对小区用户的水、电表进行抄表并收取费用，公用水、电费及损耗向业务合理分摊。现原告提供了原始凭证分割单、用电发票、用水发票、收费通知单等证据证实其已代为垫付了水、电费，故原告主张被告公共用水费32.7元、公共照明费121.3元、楼层照明电费393.5元、公共设备用电电费138.6元，共计686.1元，符合合同约定，本院予以支持。 关于生活垃圾处理费、冷水费、供水加压用电费、用水损耗，合同中并无明确约定，原告亦未提供相关收费依据及相应证据予以佐证，故对于原告主张上述费用，因缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约金。《前期物业服务协议》约定如被告未按时足额交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按5‰每日交纳违约金，被告未依约履行按期缴纳物业综合服务费、代收公摊水、电费的义务，违反了协议约定，应向原告支付违约金。现原告主张以欠费总额的30%计算违约金，系其权利的自行处分，符合法律规定，本院予以支持，故违约金为1992.84元[（5956.69元＋686.1元）×30%]。原告超出上述范围的违约金请求，于法无据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢奇峰向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司支付物业服务费5956.69、公摊水、电费686.1元； 二、被告谢奇峰向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司支付电梯维护费1980元； 三、被告谢奇峰向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司支付违约金1992.84元； 四、驳回原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费365元，由原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司负担95元，由被告谢奇峰负担270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  梁霄鹤 人民陪审员  胡晓明 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  杨 璇 法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第四十八条机动车产生交通事故造成损害的，依照道路交通安全法的有关规定承担赔偿责任。 《中华人民共和国道路交通安全法》 第七十六条机动车产生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任： （一）机动车之间产生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。 （二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间产生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。 交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》 第十五条因道路交通事故造成下列财产损失，当事人请求侵权人赔偿的，人民法院应予支持： （一）维修被损坏车辆所支出的费用、车辆所载物品的损失、车辆施救费用； （二）因车辆灭失或者无法修复，为购买交通事故发生时与被损坏车辆价值相当的车辆重置费用； （三）依法从事货物运输、旅客运输等经营性活动的车辆，因无法从事相应经营活动所产生的合理停运损失； （四）非经营性车辆因无法继续使用，所产生的通常替代性交通工具的合理费用。 第十六条同时投保机动车第三者责任强制保险（以下简称“交强险”）和第三者责任商业保险（以下简称“商业三者险”）的机动车发生交通事故造成损害，当事人同时起诉侵权人和保险公司的，人民法院应当按照下列规则确定赔偿责任： （一）先由承保交强险的保险公司在责任限额范围内予以赔偿； （二）不足部分，由承保商业三者险的保险公司根据保险合同予以赔偿； （三）仍有不足的，依照道路交通安全法和侵权责任法的相关规定由侵权人予以赔偿。 被侵权人或者其近亲属请求承保交强险的保险公司优先赔偿精神损害的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。