广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13689号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘攀，男，1982年10月2日出生，汉族，住湖南省安乡县****************，公民身份号码为430************238。委托诉讼代理人：银希刚，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞南美世贸物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市寮步镇香市*****************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：叶伟锋，广东康麒律师事务所律师。上诉人潘攀因与被上诉人东莞南美世贸物业管理有限公司（以下简称南美世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、解除南美世贸公司与潘攀于2018年3月12日签订的《商铺租赁合同》;二、潘攀于判决发生法律效力之日起七日内向南美世贸公司支付租金20388.46元及滞纳金（滞纳金分别以3524.4元为本金自2018年9月16日起算，以189.48元为本金自2018年10月16日起算，以5874元为本金自2018年11月16日起算，以5874元为本金自2018年12月16日起算，以4926.58元为本金自2019年1月16日起算，均按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；三、潘攀于判决发生法律效力之日起七日内向南美世贸公司支付空调费12233.08元及滞纳金（滞纳金分别以2114.64元为本金自2018年10月1日起算，以113.69元为本金自2018年11月1日起算，以3524.4元为本金自2018年12月1日起算，以3524.4元为本金自2019年1月1日起算，以2955.95元为本金自2019年2月1日起算，均按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；四、潘攀于判决发生法律效力之日起七日内向南美世贸公司支付管理费5558.19元及滞纳金（滞纳金分别以1958元为本金自2018年10月16日起算，以1958元为本金自2018年11月16日起算，以1642.19元为本金自2018年12月16日起算，均按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；五、潘攀于判决发生法律效力之日起七日内向南美世贸公司支付电费446.43元及滞纳金（滞纳金分别以5.6元为本金自2018年11月6日起算，以178.08元为本金自2018年12月6日起算，以138.64元为本金自2019年1月6日起算，以124.11元为本金自2019年2月6日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；六、南美世贸公司无需返还潘攀租赁保证金11748元；七、潘攀在案涉商铺的装修及固定添附物无偿归南美世贸公司所有；八、驳回南美世贸公司的其他诉讼请求；九、驳回潘攀的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费2121.98元，均由潘攀负担；反诉受理费1832.89元，由潘攀负担453.75元，南美世贸公司负担1379.14元。潘攀上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判潘攀无需支付空调费12233.08元及滞纳金。二、撤销一审判决第四项，改判潘攀无需支付物业管理费5558.19元及其滞纳金。三、撤销一审判决第六项，改判南美世贸公司返还潘攀租赁保证金11748元。四、撤销一审判决第九项，改判南美世贸公司归还商铺装修费用159701元，赔偿潘攀损失25712.8元。五、本案一审，二审费用由南美世贸公司承担。主要事实与理由：一、潘攀虽未支付部分租金，但并非恶意违约，本案应当兼顾商场实际情况及双方对合同的履行情况而适用公平原则，以不至于在本案中出现加重潘攀的损失、减轻南美世贸公司的责任有失公允的情形。首先，南美世贸公司在合同履行中存在过错。南美世贸公司的过错主要表现在：第一，直到2018年8月商场店铺开业数量仍然严重不足，不能有效达到吸引客流的程度，南美世贸公司后续也没有采取有效措施予以弥补，该点在《回复函》第一点、第六点及商场店铺大面积关门的事实中均能得到印证。第二，商场前期施工及规划存在严重瑕疵且没有完全履行《商铺租赁合同》第11.1.4条约定的保证潘攀可以正常合理使用案涉商铺的义务，例如《回复函》第四点补建问题中反映的天然气管道施工至少需要到2018年8月底才能完成及根据潘攀提供的施工照片显示天然气施工已经完全阻断了商场与外部的联系。第三，南美世贸公司于2019年9月19日通知于当日解除《商铺租赁合同》不符合合同约定的解除程序，按照约定应当承担提前解除合同的责任。第四，南美世贸公司在2018年9月至2019年7月期间采取非正常手段迫使潘攀长时间的锁门、停水、停电，客观上也造成案涉店铺不能持续、有效的经营，该行为不仅违反了《商铺租赁合同》第11.1.4条的约定也是对商铺的正常经营甚至是创造营收造成十分严重的不利影响，加之商场客流稀少，该种不利影响短时间内难以消除。第五，根据潘攀提供的微信聊天记录、微信聊天发送的视频及潘攀在一审期间拍摄的商场视频及其截图说明南美世贸公司确实承诺5月1日店铺全部开门及商场确实存在客流稀少、店铺开业数量极少、案涉商铺没有客流、商场二楼没有开灯等问题。潘攀未付相应月份租金完全是事出有因，是出现了与签订合同前完全不一样的客观情况即在潘攀店铺周围的店铺均未装修未达到南美世贸公司承诺条件且南美世贸公司也没有采取有效措施催促。在招商时南美世贸公司承诺的店铺全部开业及保证客流量的事实，但潘攀进驻后商场状况并未达到南美世贸公司承诺状况，致使潘攀利益受损。此外，关于营业部招租时承诺的5月1日全部开业的陈述与《回复函》第一点辩称未开业铺位系私人业主所有，将尽快沟通开业相互印证，说明南美世贸公司确实有向潘攀作出5月1日全部开业的该等承诺与保证。其次，潘攀未付租金并非恶意违约逃避合同责任。第一，潘攀为开案涉店铺短时间内投入近二十万，在此情况下潘攀主观上是不愿意违约的。第二，潘攀在开业后，客流量基本为零。在这种情况下，商场在2018年9月之前又先后周围店铺均未如期开业、出现长时间磨地板、天然气管道施工、二楼商场灯没开等情形，更是将案涉店铺逼入死胡同。第三，南美世贸公司在向潘攀招租时明确表示对面有宴会厅、店铺全部开业，但是直到一审庭审结束，宴会厅也没有开起来，周围店铺仍然处于待装修状态。在多种因素结合下，潘攀在前期巨大投入，后期完全没有营收的情况下完全没有能力支付租金，且根据潘攀与南美世贸公司吴爱华的微信记录，前述情形虽然屡屡被反映，但南美世贸公司均是抱着反正你已经装修了，现在要么是交租要么是承担没收装修的违约责任而不作出任何积极努力。在此情况下，潘攀没有交租实属无奈且是南美世贸公司违背承诺在先，潘攀非出于恶意逃避合同责任的目的。再次，潘攀之所以入驻南美世贸公司处，主要是基于南美世贸公司宣传，虽然前述内容没有在合同中明确约定，但是南美世贸公司通过搜狐网、寮步及东莞各大网站、媒体及其自己的招商营业部在招商时向潘攀作出了承诺，前述内容应当作为双方签订《商铺租赁合同》的基础、条件和背景。但在合同签订后，前述情况均因非潘攀的原因未被实现，导致潘攀当初签订合同的客观基础、条件和背景发生变更，在此情形下，潘攀有权解除合同且无需承担违约责任。最后，在《商铺租赁合同》履行过程中，潘攀已经因履行按时、高质量的对店铺完成装修的义务并在南美世贸公司要求的期限内进行营业，前述合同的履行已经使潘攀合同遭受了重大损失，造成双方权利及义务、风险和收益的不对等。同时，相较于其他租户，反而不仅没有按照南美世贸公司的要求完成装修，更没有在南美世贸公司要求的期限内进行营业，在这种情况下，怠于履行合同义务的反而受到的损失及承担的责任更小。如果再让一直遵守合同义务的潘攀再承担没收保证金及装修而不进行补偿的，势必对潘攀更加不公。加之南美世贸公司其本身也是存在诸多过错，如将合同解除、潘攀没有支付部分租金的过错及违约责任完全归咎于潘攀，显然使得本身就不公平的状况更加不公。二、本案中，南美世贸公司应当为租赁合同的违约方。首先，潘攀已经提交初步证据说明南美世贸中心内存在打磨地板的事实，虽然视频及图片仅能反映一段时间的情形，但作为商铺经营者不可能随时拿着设备进行拍摄留证。南美世贸中心内外安装有大量监控设备对商场内部进行长期录像监控，但其始终未能提供相应证据，在此情况下南美世贸公司在否认潘攀的证据与主张时应当提供相应证据予以佐证，否则举证不能的责任应当由南美世贸公司承担。其次，南美世贸公司违背招商承诺，商场开业店铺数量并未达到其招商时的承诺，致使人流稀少，案涉店铺难以维系。再次，天然气管道的施工，虽然是在商场四周，但是进入商场的通道已经因天然气管道的维修施工而遭到破坏和阻断，客观上阻碍了商场客流的形成，正常的客流是商场内店铺正常营业的基本要素，故正常营业不等于店铺可以开门。因此，原审法院仅以天然气管道施工在商场外围不足以导致潘攀无法正常经营案涉店铺显然是违背基本常理，而是错误的。最后，南美世贸公司在2018年9月19日至2018年10月30日、2019年1月27日之后的商场被锁，虽然潘攀无需支付该期间租金，但是潘攀客观上也存在人员工资及可能的营业损失和商品滞留旧损损失。客观上，该期间的损失是南美世贸公司的不正当行为所导致的，其应当对潘攀的人员工资及可能的营业损失和商品滞留旧损损失承担违约赔偿责任。三、案涉《商铺租赁合同》系预先拟制并重复使用的格式合同，但南美世贸公司并未依照公平原则确定双方的权利与义务，且没有对免除和限制南美世贸公司义务的内容提醒潘攀注意，对于《商铺租赁合同》中免除南美世贸公司责任、加重潘攀责任及排除潘攀主要权利的条款应当被认定无效。原审法院以《商铺租赁合同》系双方签署且不违反法律强制性规定为由认定合法有效属于认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。南美世贸公司答辩称：与一审判决查明一致。二审期间，南美世贸公司未向本院提交新的证据。潘攀向本院提交了以下证据：1.南美世贸中心、案涉店铺一审庭审后现状照片及视频。拟证明案涉商场客流基本为零，南美世贸中心仍在以火热招商等进行虚假宣传招商，误导商家入场，同时说明南美世贸中心至今开业门店数没有达到商场与商家需要的足够的客流及可进行营业的条件；2.寮步阳光网。拟证明南美世贸公司在网站上推广造势，营造南美世贸中心虚假繁荣人气多的现状，从而误导潘攀认为南美世贸中心具有较好的商铺经营条件及客源条件的事实。南美世贸公司对此发表质证意见称：一、对证据一的真实性、关联性及合法性均不确认，照片没有拍摄时间，无法确认拍摄时间，仅能反映每一时间点的事实，不能反映商铺的整体情况。二、证据二与潘攀一审中提供的证据中有重复。证据二发布在2016年12月13日与案涉合同履行的时间差距2年，没有关联性，因此，对证据二的真实性、关联性及合法性均不确认。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对潘攀上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕潘攀的上诉，本院分析如下：首先，潘攀主张其因南美世贸公司的虚假招商信息的误导而签署了案涉合同，其一审、二审提交的南美世贸公司通过网站等新闻媒体宣传招商的信息，属于南美世贸公司广告宣传，并不构成案涉合同的内容。潘攀作为完全民事行为能力人，具备一定的风险判断能力，其主张受广告宣传误导而签订案涉合同没有依据。其次，案涉商铺在商场内经营，商场客流量受多方面因素影响，此属于承租人经营商铺所需承担的市场经营风险，潘攀以此主张南美世贸公司违约没有依据，本院对潘攀二审提交的案涉商场及商铺现状的照片及视频不予采纳。第三，潘攀主张南美世贸公司在商场内外长期打磨地板、商场外围进行天然气管道施工等影响其经营，潘攀提供的图片、视频内容仅能显示某个时间节点的情况，证人是其同事，有利害关系，证言的证明力较低，均不足以证明潘攀的主张，且潘攀的商铺在二楼，潘攀也未提供证据证明上述施工导致其无法正常经营案涉商铺。第四，潘攀主张南美世贸公司2018年9月至2019年7月期间采取非正常手段迫使潘攀长时间的锁门、停水、停电，造成案涉商铺无法持续经营。对于南美世贸公司锁门以及断电期间的租金、空调费等，原审法院并未予以支持，现潘攀上诉主张无需支付其使用租赁物期间的租金、管理费，于法无据，本院不予支持。第五，关于保证金及商铺装修费用的问题。如前所述，潘攀无正当理由未按时足额支付租金等费用，根据《商铺租赁合同》第13.1条、第13.3条的规定，南美世贸公司有权要求没收租赁保证金以及要求潘攀在案涉商铺的装修及固定添附物无偿归南美世贸公司所有，该约定并未违反法律规定，潘攀主张该条为格式条款，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人潘攀的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4524.30元，由上诉人潘攀负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月十三日书记员  梁善华**