吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5432号 原告（反诉被告）：唐亚莉，女，1970年10月29日出生，住吉林省汪清县。 委托诉讼代理人：张卉夫，吉林海兰江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市太平街。 法定代表人：卢青容，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹红，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐亚莉与被告（反诉原告）延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，于2019年2月20日作出（2018）吉2401民初5115号民事判决。唐亚莉及仁和公司不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）吉24民终575号民事裁定，撤销本院（2018）吉2401民初5115号民事判决，发回本院审理。本院于2019年8月15日立案受理后，于2019年12月4日，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。唐亚莉的委托诉讼代理人张卉夫，仁和公司的委托诉讼代理人尹红及杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐亚莉向本院提出诉讼请求：1.判令仁和公司向其支付销售房屋服务费暂定274958元及楼房改造费用984787元，共计1259745元；2.诉讼费由仁和公司承担。审理中，唐亚莉变更诉讼请求，要求仁和公司支付销售房屋服务费1347140元及楼房改造费用984787元，共计2331927元。事实和理由：2016年5月，唐亚莉与仁和公司就金xx小区代理销售及楼房改造工程签订《金xx小区房屋代售合同》，约定：唐亚莉为仁和公司销售房屋，终止时间为2016年10月30日。销售房屋报酬为以每套房屋销售总额10％的金额作为代理服务费。代理费用支付方式为每销售20套房屋后，5个工作日内支付已售房款代理费50％，剩余50％待合同期满后，根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐亚莉。仁和公司负责商品房预售所需的全部文件（手续）及办理按揭贷款。合同同时约定楼房改造必须符合国家建筑规范。唐亚莉按约定销售房屋，但仁和公司未及时办理商品房按揭贷款的相关手续。仁和公司承诺可以按揭房款的80％，故唐亚莉只收取了要求办理按揭贷款购房者20％的房款，还有一部分只收取了少量定金，购房者承诺等到可以办理按揭贷款时再交付20％的首付款。这些房屋均已经交付购房人使用。2016年10月30日，合同到期时，多数已售房屋及一些有意购买者均要求按揭贷款购房，由于房屋还是无法办理按揭贷款，销售量无法完成，故唐亚莉、仁和公司口头协议按原合同继续履行，合同终止时间到所有房屋销售完为止。当时双方约定改造楼房的费用先由唐亚莉垫付，最后和服务费一起清算。唐亚莉垫付的维修改造房屋费用为2104787元，仁和公司用房屋顶账给唐亚莉112万元，剩余984787元至今未予支付。仁和公司也未按合同约定支付销售服务费。由于仁和公司未按约定履行义务，唐亚莉于2018年2月7日，向仁和公司发函解除《金xx小区房屋代售合同通知书》。后唐亚莉多次要求对账清算，仁和公司均不予配合，故唐亚莉诉至法院。 仁和公司辩称：1.双方合同到期终止后，应当对合同期间销售的房屋以及相关费用进行结算，并对未出售的房屋（主要是房屋钥匙）进行交还，唐亚莉未履行结算和交接义务之前，无权主张销售提成款。2.对于房屋改造费用有异议，因合同未约定房屋维修改造，故仁和公司也未就房屋改造问题授权给唐亚莉，仁和公司不清楚唐亚莉改造房屋的事实，故唐亚莉主张房屋改造费用没有事实和法律依据。对于双方结算的问题，仁和公司提出反诉，并追究唐亚莉的责任，请法庭一并审理。 仁和公司向本院提出反诉请求：1.对《金xx小区房屋代售合同》进行结算；2.判令唐亚莉支付违约金480万元。事实和理由：2016年5月，唐亚莉与仁和公司签订《金xx小区房屋代售合同》，约定：唐亚莉代理销售汪清县滨河路金xx小区楼房（门市44套，住宅132套）；委托期限为合同签订之日起至2016年10月30日止；委托代售房屋底价为4800万元，以每套（每户）房屋销售总额10％的金额，支付给唐亚莉代理服务费，销售价格均按实际销售总额计算为准，产生的税、费用由唐亚莉承担。仁和公司在唐亚莉销售20套房屋后，5个工作日内支付双方约定的已售房款代理费用50％，剩余50％待合同期满后，根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐亚莉。唐亚莉在委托期限内，未完成合同约定的房屋销售总量或实际销售房款低于4800万元，应承担违约金480万元。合同签订后，直至2016年10月30日止，唐亚莉销售房屋19套，上交房款共计272100元，未完成销售任务，构成违约，应承担违约责任。 唐亚莉辩称：1.同意双方进行结算。之前是仁和公司的原因导致迟迟未结算。2019年1月初，唐亚莉找到仁和公司签订合同时的法定代表人姜成杰，双方到延边农商行财务总监处进行对账，由于双方说法不一，后期未能结算。2.唐亚莉不同意支付违约金。《金xx房屋代售合同》第二页第（二）条第4项约定：甲方协助乙方，在与乙方合作的银行规定的时间内办理完毕购房客户的银行按揭放款。第5项约定：甲方应当委派财务专业人员负责所有合同协议审核盖章，相关款项收取、办理按揭贷款等事项。该条已经明确约定甲方负责办理按揭贷款，因房屋无法办理按揭贷款，所销售的房屋只能缴纳首付款或者定金，故是仁和公司违约在先，唐亚莉不应承担违约金。 经审理查明：2016年5月，唐亚莉（乙方、承接方）与仁和公司（甲方、委托方）就唐亚莉代理销售及楼房改造工程金xx小区房屋事宜签订《金xx小区房屋代售合同》，约定仁和公司委托唐亚莉代理销售汪清县滨河路门市44套、住宅132套房屋。第二条：委托时间为自本协议签订日至2016年10月30日止，到期后委托权限终止，委托合同终止，唐亚莉的一切行为与仁和公司无关。仁和公司委托唐亚莉独家代理宣传、制定营销方案，完成上述房源总套数的90%以上。第三条：委托代售房屋底价为4800万元。第四条：报酬支付方式:以每套（每户）房屋销售总额10％的金额，支付给唐亚莉销售代理服务费用，销售价格均按实际销售总额计算为准（委托代理的详细房源及价格以附件为准）,产生的税、费由唐亚莉负担。第五条：仁和公司在唐亚莉每销售20套房屋后,5个工作日内支付双方约定的已售房款的代理费用50%,剩余50%待合同期满后,根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐亚莉。第六.（一）条：未经仁和公司授权,唐亚莉不得在其他场所以仁和公司的名义或本项目名义进行其他任何与本项目有关的活动。唐亚莉负责项目房源控制与购房人洽谈、封房、定金收取(定金由仁和公司指定财务人员收取),并与购房人签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》。楼房改造必须符合国家建筑规范。第六.（二）条：仁和公司办理该项目的房地产开发、商品房预售所需的全部文件及户型图,保证无任何虚假或非法之处,并且无任何法律纠纷。房屋一切纠纷与法律责任均由仁和公司负责承担解决,唐亚莉均不负责。仁和公司保证按图、户型、配套、用材等提供给唐亚莉,如需要变更时,仁和公司须在第一时间以书面通知唐亚莉,否则唐亚莉不承担造成的后果。仁和公司授权专人负责与唐亚莉的沟通、协调、交接、确认并协助唐亚莉在与唐亚莉合作的银行规定的时间内办理完毕购房客户的银行按揭放款等工作。仁和公司委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项。仁和公司根据本合同第四条向唐亚莉不定期支付菅销代理服务费。仁和公司协助唐亚莉办理好房屋按揭贷款相关事宜。第七条：合同的终止与变更：双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。本合同一旦终止,双方的合同关系即告结束。合作期内,一方拟提前解除本合同,须提前一个月书面通知对方,并阐明理由。唐亚莉在委托期间内,没有完成本合同约定房屋销售总量或实际销售房款低于4800万元,承担违约责任,违约金为人民币480万元。 合同签订后，唐亚莉以仁和公司的名义出售房屋，并收取房款定金、首付款。2016年10月30日合同到期后,唐亚莉仍然以仁和公司的名义继续销售房屋，并收取部分房款。2018年，案外人孟某将唐亚莉、仁和公司诉至吉林省汪清县人民法院，要求唐亚莉、仁和公司返还其已支付的购房款22万元及利息。2018年8月25日，吉林省汪清县人民法院作出（2018）吉2424民初537号民事判决，判决唐亚莉于判决生效后立即向孟某支付收取的购房预付款本金22万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年4月23日起至款清之日止）。唐亚莉不服该判决，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）吉24民终1870号民事判决：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2018）吉2424民初537号民事判决；二、解除唐亚莉与孟某于2017年9月1日形成的金xxA座二楼、建筑面积1144.26平方米的房屋买卖合同；三、唐亚莉于判决生效后立即向孟某返还购房预付款220000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月23日起计算至还款之日止）。 2018年1月5日，唐亚莉向仁和公司发出《关于解除唐亚莉与仁和公司金xx小区房屋代售合同通知书》，称合同期满后，双方口头延续代售合同，2017年双方正常履行代售合同（包括房款接收），已售出的房屋均是要办理按揭购房手续，但仁和公司在合同期内直至今日没有将按揭贷款手续办理完毕，故要求解除双方的代售合同。2018年2月7日，仁和公司向唐亚莉发出《通知函》，内容为根据代售合同第二条，2016年10月30日到期后，唐亚莉的委托权限即自行终止。仁和公司多次接到群众反映在2016年10月30日到期以后，唐亚莉冒用仁和公司工作人员名义销售房屋，甚至收受房款，给仁和公司造成恶劣影响。郑重函告：自2016年10月30日以后，唐亚莉委托权限已终止，无任何权利销售金xx小区的房屋，无权代收房款、定金，并要求将已收款项于2018年2月14日之前退还，否则将进行刑事控告。 另查，仁和公司委托财务人员为尹红。2016年5月至2016年10月30日期间，唐亚莉共售出房屋19套。2017年4月25日，案外人荣战军将唐亚莉、仁和公司诉至吉林省汪清县人民法院，要求仁和公司支付门窗装饰工程款151000元。2017年11月9日，吉林省汪清县人民法院作出（2017）吉2424民初538号民事判决，判决仁和公司于判决生效后10日内向荣战军支付工程款117966元、工程造价鉴定费1562元。仁和公司提起上诉。2018年3月29日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终208号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2018年9月21日，仁和公司在本院审理（2018）吉2401民初5115号案件庭审质证过程中，自认唐亚莉维修房屋属实，但不能确定具体维修房屋情况。现仁和公司认可已将金xx小区A-2-2、A-2-3、C-1-1三套房屋折抵唐亚莉的房屋维修款1232373元，双方之间的房屋维修款已结清。唐亚莉主张仁和公司尚欠房屋维修款984787元，但并未举证证明。 认定上述事实的主要证据有：《金xx小区房屋代售合同》、仁和公司制作的房屋销售明细、《关于解除唐亚莉与仁和公司金xx小区房屋代售合同通知书》、仁和公司向唐亚莉发出的《通知函》、（2017）吉2424民初538号民事判决书、（2018）吉24民终208号民事判决书、（2018）吉2424民初537号民事判决书、（2018）吉24民终1870号民事判决书及当事人陈述。 本院认为，唐亚莉与仁和公司签订的《金xx小区房屋代售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方已约定委托期限至2016年10月30日止，到期后委托权限终止。现唐亚莉主张双方委托期限口头延续，仁和公司未予认可，因唐亚莉未能举证予以证明，故本院不予支持。唐亚莉增加诉讼请求，但至今仍未补交相应诉讼费用，故增加部分，本院不予审理。 根据《金xx小区房屋代售合同》的约定，报酬支付方式以每套房屋销售总额10％的金额，支付给唐亚莉销售代理服务费用，销售价格均按实际销售总额计算为准。根据仁和公司的陈述以及其提供的售房明细表，唐亚莉在委托期限内即2016年6月2日至2016年7月19日期间售出的房屋共计19套，但其中有六套房屋中未注明房屋单价及总价，现唐亚莉未举证证明上述六套已售房屋价格，仁和公司自认价格为2200元每平方米，故按照上述价格，19套房屋总价款为1679438元，报酬应为房款总额的10%即167943.80元。根据双方对支付方式的约定为仁和公司在唐亚莉每销售20套房屋后,5个工作日内支付双方约定的已售房款的代理费用50%,剩余50%待合同期满后,根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐亚莉。现双方对代理费产生分歧，故对唐亚莉主张的销售房屋服务费274958元，本院予以支持167943.80元。关于唐亚莉主张的楼房改造费用，因唐亚莉提交的其与汪清县恒信建筑安装有限责任公司签订的《房屋维修合同》及证人江锁玲的证言，不足以证明房屋改造情况及相关费用的事实，故本院不予支持。 关于仁和公司主张的违约金480万元的反诉请求，根据《金xx小区房屋代售合同》第六.（二）.5条的约定，仁和公司委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项，故唐亚莉仅是负责房屋代售，房款支付方式采取现金全款还是按揭贷款以及其他合法形式，应由房屋买受人与开发商协商确定后，由开发商协助买受人办理按揭贷款手续，并由开发商依照相关法律规定以及贷款合同约定提供相关贷款材料，另外，仁和公司认可的19套房屋至今亦未办理按揭贷款，仁和公司亦未举证证明唐亚莉对未办理按揭贷款存有过错，故仁和公司主张唐亚莉违约并承担违约金480万元的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告唐亚莉支付销售房屋服务费167943.80元； 二、驳回原告唐亚莉的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告延边仁和集团房地产开发有限公司的反诉请求。 如延边仁和集团房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。 本诉案件受理费16138元（唐亚莉已预交），由延边仁和集团房地产开发有限公司负担3658元，由唐亚莉负担12480元；反诉案件受理费22600元（延边仁和集团房地产开发有限公司已预交），由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 陈艳 人民陪审员梁萍 人民陪审员 崔    继    红 二〇一九年十二月十三日 书 记 员 李        娜