浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5494号上诉人（原审被告）：任显东，男，1956年11月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：缪仁凌，上海光盛大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘方陆，男，1966年2月24日出生，汉族，户籍所在地福建省建瓯市，现住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：林红正、李丽云，浙江泽商律师事务所。原审被告：卢秋霞，女，1963年10月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人任显东因与被上诉人潘方陆及原审被告卢秋霞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任显东及其委托诉讼代理人缪仁凌、被上诉人潘方陆及其委托诉讼代理人林红正、李丽云到庭参加诉讼，原审被告卢秋霞未到庭。本案现已审理终结。任显东上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人潘方陆原审诉求；本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案该幢房屋置换总面积1356.11平方米，其中合法、视同合法面积（产权证、建设工程许可证266.72,86段90段有合法用地手续）；90段无合法用地手续房屋10.83平方米，90段高度达到2米2的附属房屋14.52平方米，另有简易棚等。因此，合法、视同合法及违章部分获赔金额均不相同，原判按照面积比例算得拆迁权益，完全违法及显失公平。涉案房屋东垟路48弄10号第四层南向套401室，连同向北套402室。依据《瓯海区梧田街道城中村改造项目（梧田街村）无产权房屋建设时间认定表》，4-1建筑面积38.84平方米视同合法，4-2建筑面积168.84平方米视为违章，依据《梧田街道城中村改造置换户选择“产权置换”补偿安置明细一览表》，涉案房屋向南套401室连同402室，总面积207.68平方米，是98后段207.68平方米。若选择置换户应缴纳1132564元房款，可置换113.94平方米；若选择权益回购补偿款可获得485384元补偿。梧田街道对涉案房屋所在的四层包括402房屋拆迁安置补偿协议均有清晰计算表。被上诉人对该事实也均是知晓。原判未核查清楚事实，造成错判。潘方陆辩称，从上诉人任显东的上诉状的陈述，其对一审判决认定的事实没有异议，对权益分割存在异议。一审判决按照房屋购买面积进行分割是公平公正的。拆迁时拆迁办考虑危房改建的状况，才会有上诉人所陈述的不同面积计算方法。我方认为整幢房屋都是违法的。卢秋霞未发表意见。潘方陆于2019年1月10日向一审法院起诉请求：（1）确认原告潘方陆与被告卢秋霞签订的《房屋买卖协议》及被告卢秋霞与任显东签订的《房屋买卖合同》有效；（2）确认原告对坐落于温州市瓯海区房屋整体面积比例，以东垟路48弄10号房屋拆迁安置补偿权益为基数计算）；（3）判令二被告配合原告到拆迁部门签订拆迁征收安置协议并直接由原告潘方陆领取相关拆迁权益；（4）本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第（3）项诉讼请求。一审法院认定事实：2009年5月19日，被告任显东与卢秋霞签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告任显东将其所有的坐落于温州市瓯海区第四层南向套房（该房为危房拆建房，目前无产权，工程尚未完工）出卖给被告卢秋霞，面积88.17平方米（包括按份应有的楼梯等公用配套建筑），单价3200元／平方米，总价282000元；如今后遇政府征用、拆迁该幢楼房，该房的一切补偿均归被告卢秋霞所有；今后如加层，因加层建设产生房屋质量受影响或政府部门干预拆违等因素导致该套房受影响，其责任在被告任显东；今后如可办理产权手续，被告任显东及家人应予协助配合。被告任显东在房屋建成后将上述房屋交付被告卢秋霞使用。2013年5月7日，被告卢秋霞与原告潘方陆签订一份《房屋买卖协议》，约定：被告卢秋霞将其从任显东处购得的上述房屋作价38万元出卖给原告，原告应于本协议签订之日一次性付清全部房款。原告按约向被告卢秋霞支付了全部购房款。被告卢秋霞向原告交付该房屋，由原告居住、使用至今。现该房屋已列入拆迁范围并已腾空。另查明，坐落于温州市瓯海区由被告任显东的旧房拆建而成，于2008年6月20日取得建设工程规划许可证，建设规模266.72平方米，层次2-3，结构为混合，后建设为六层房屋。现东垟路48弄10号房屋已列入拆迁范围，根据温州市房屋拆迁情况调查登记表，该房屋建筑总面积为1356.11平方米，包括夹层188.16平方米。现该房屋已经拆除。一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》系各合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自身合同义务。现东垟路48弄10号房屋已列入拆迁范围并已腾空，该房被拆除后可获得相应的拆迁安置补偿权益，原告潘方陆基于《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》，可获得的权利已发生转化，原告其购买的房屋在旧村改造拆迁赔偿时按该幢总面积比例分配，按88.17平方米占涉案房屋所在幢房屋面积1356.11平方米比例乘以该幢房屋可获得的拆迁安置补偿权益予以计算，即按6.50%计算（如该幢房屋整体实际面积测量发生变化的，以实际测量数据为准予以调整），符合法律规定，应予以支持。考虑到各家装修投入不同，拆迁安置权益中的装修补偿款应按实予以计算为宜，不再在比例中计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、确认被告任显东与被告卢秋霞签订的《房屋买卖合同》及原告潘方陆与被告卢秋霞签订的《房屋买卖协议》有效；”“二、确认原告潘方陆享有坐落于温州市向套房的拆迁安置补偿权益（除装修补偿款按实计算外，其余拆迁安置补偿项目按温州市瓯海区房屋整幢房屋的拆迁安置补偿权益的6.50%计算，如该幢房屋整体面积实际测量发生变化的，以实际测量数据为准调整比例）。”“案件受理费4750元，由被告卢秋霞、任显东负担。”本院二审期间，被上诉人潘方陆、原审被告卢秋霞没有提交新证据。上诉人任显东提交《梧田街道城中村改造置换户选择“产权置换”补偿安置明细一览表》、《温州市房屋拆迁情况调查登记表》、《瓯海区梧田街道城中村改造项目无产权房屋建设时间认定表》，以证明涉案房屋402室连同南向套401室共可安置113.94平方米，若权益回购补偿金为485384元。上诉人还申请本院调查核实其涉案房屋的所有拆迁补偿权益。对以上证据及调查取证申请，被上诉人对其中《梧田街道城中村改造置换户选择“产权置换”补偿安置明细一览表》、《瓯海区梧田街道城中村改造项目无产权房屋建设时间认定表》的真实性有异议；对《温州市房屋拆迁情况调查登记表》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明待证事实。被上诉人并认为没有必要调查取证。经审查，本院认为上诉人在二审中的提交的证据不能证明待证事实，对其调查取证申请亦不予准许。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人任显东超规划许可面积重建房屋，在当地政府相关部门责令改正之前，该幢房屋整体属违法建筑。上诉人所主张的“合法、视同合法及违章部分获赔金额均不相同”，系拆迁安置部门基于该房屋重建之前原存在合法建筑而为上诉人拆迁利益所进行的考量，但不改变该幢房屋整体属违法建筑的事实。因此，就该幢房屋整体而言，被上诉人潘方陆所购买的部分所应获得的拆迁安置补偿权益与其他部分并无本质区别，故一审判决认定其购买的房屋应在旧村改造拆迁赔偿时按该幢总面积比例分配，并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人任显东负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十二月五日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁