陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12465号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨卫东，男，汉族，1970年12月11日出生，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗毅，男，汉族，1989年1月23日出生，住陕西省岚皋县。上诉人杨卫东因与被上诉人罗毅房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4846号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨卫东上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、本案诉讼费由罗毅负担。事实和理由：1、其要求收回房屋是因为罗毅未按时缴纳物业费和暖气费，违约在先。租房协议中关于交房租的约定包括租金、暖气费、物业费。一审认定交房租不交采暖费、物业费不算违约，不合理。从罗毅第一次起诉的起诉状的内容以及本案答辩来看，罗毅认可交房租是包含采暖费的，其认为争议的问题是采暖费由二人分担还是三人分担的问题。2、一审认定罗毅居住到1月底是错误的。房屋停电的原因是罗毅没有交采暖费、物业费，物业不予售电，并不是其杨卫东造成的。事实上罗毅实际居住到2月底，由腾房录像可以证明。因此物业费、暖气费都应该计算到2月底，承担物业费498.3元，暖气费1108元，扣除已缴纳的844元，还应支付264元，退还房租应该是1000元。3、一审法院认定其向罗毅支付违约金是错误的。一罗毅提交的微信聊天记录缺乏证明力，一审不应采信。罗毅未到庭，未提交答辩意见。罗毅向一审法院起诉请求：判令杨卫东退还2019年2月-3月房租2000元，暖气费422元，押金1000元，并赔偿其违约金1000元；2、其2019年2月-3月的租房费用5000元全部由杨卫东负担；3、诉讼期间产生的所有费用由杨卫东负担；4、本案诉讼费由杨卫东负担。杨卫东反诉请求：要求罗毅返还暖气费422元，物业费419元，修锁费用500元。一审法院经审理查明，2018年8月2日，罗毅与杨卫东签订《租赁合同》，约定罗毅租赁杨卫东位于西安市XX环XX路XX座XX室的主卧，租期一年，每月租金1000元，每两个月支付一次;押金1000元，暖气费平摊。上述合同签订当日罗毅入住涉案房屋主卧，向杨卫东支付了押金1000元，且一直按时足额向杨卫东缴纳租金至2019年3月底，后因双方产生纠纷，承租房屋被断电，罗毅实际居住至2019年1月底。再查，2019年2月20日，杨卫东在未告知罗毅的情况下，将已经出租给原告的房屋另行出租给了案外人，案外人于2019年2月18日实际入住。一审法院向杨卫东核实为何在与罗毅租赁合同存续期间又擅自向房屋另行租赁给他人，杨卫东称因合同约定逾期不交房租，罗毅无条件退房并不退还押金。又查，涉案房屋是两室两厅的户型，罗毅承租主卧期间，有另一案外人承租次卧，涉案房屋每月物业费139.75元已由杨卫东缴纳，罗毅实际居住期间(2018年8月2日-2019年1月底)物业费总计838.5元。2019年采暖季自2018年11月15日至2019年3月15日，共四个月，采暖费2532.5元，罗毅实际已缴纳844元。双方约定违约金1000元。另查，罗毅提交了其与微信号为“ yangjian4587号”的微信聊天记录，并称该信内容系杨卫东与其的聊天记录，杨卫东当庭辩称该微信号并非其所有，但却对微信聊天记录选择性认可系其本人向罗毅发送，在该聊天记录中杨卫东曾向罗毅发送“我中途毁约，收房的话是要赔你押金”。罗毅主张杨卫东赔付其承租期内另行租房的房租损失5000元，对此向一审法院提交有租房合同佐证，杨卫东对此不予认可。杨卫东称罗毅将房屋门锁毁坏，对此提交了数张照片佐证，并据此要求罗毅承担换锁费用500元。罗毅对杨卫东提供的门锁照片不子认可，并称并未破坏涉案房屋的门锁。一审法院认为，罗毅与杨卫东自愿签订租货合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。罗毅按照合同约定按时足额向杨卫东缴纳了租金，而租赁期间内杨卫东却以罗毅未按时交纳租金为由单方解除合同，并将涉案房屋另行租赁给案外人居住，致使涉案租赁合同无法继续履行，且在2019年1月底涉案房屋断电致使罗毅无法再正常居住使用。故现罗毅要求杨卫东退还未居住期间的租金2000元(2019年2月1日-2019年4月1日)及押金1000元的诉请，依法应予支持。租赁合同解除系因杨卫东违约造成，杨卫东应承担违约责任。双方合同中虽未明确约定违约金承担方式，但罗毅提交的其与杨卫东的微信聊天记录中杨卫东曾明确表示“我中途毁约，收房的话是要，赔你押金”内容，杨卫东当庭对罗毅提交的微信聊天记录仅选择性认可对其有利的部分，一审法院据此足以认定该聊天记录确系杨卫东向罗毅发送。故违约金应按杨卫东自认的赔付押金1000元为准向罗毅支付。采暖费及物业费以罗毅实际居住时间(2018年8月2日-2019年1月底)计算，根据现有证据按照罗毅居住时实际入住的两人平摊计算收取，多退少补，罗毅实际应承担的物业费为419元，罗毅应向杨卫东支付，罗毅实际应承担的采暖费为633元，与罗毅实际缴纳的844元相互抵扣后，杨卫东应返还罗毅采暖费211元。罗毅主张杨卫东实际居住涉案房屋，应三人分摊暖气费的请求，因无充分证据证明，不予支持。罗毅主张由杨卫东赔偿再次租房的损失及杨卫东要求罗毅支付修锁的费用，因无充分证据证明，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、被告(反诉原告)杨卫东应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)罗毅房屋租金2000元、押金1000元和暖气费211元，并赔偿原告(反诉被告)罗毅违约金1000元，共计4211元;二、原告(反诉被告)罗毅应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)杨卫东物业费419元。(第一、二债务相互抵消后，被告杨卫东仍应自本判决生效之日起十日内向原告罗毅支付3792元。)；三、驳回原告(反诉被告)罗毅的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)杨卫东的其余反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，由杨卫东承担39元，由罗毅承担36元。因罗毅已预交50元，杨卫东应在履行付款义务时将案件受理费14元一并给付罗毅。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，罗毅与杨卫东签订的房屋租货合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。罗毅按照合同约定按时足额向杨卫东缴纳了租金，而租赁期间内杨卫东却以罗毅未按时交纳租金为由单方解除合同，并将涉案房屋另行租出，且在2019年1月底涉案房屋断电致使罗毅无法再正常居住使用。故现罗毅要求杨卫东退还未居住期间的租金2000元(2019年2月1日-2019年4月1日)及押金1000元的诉请，依法应予支持。杨卫东主张租房协议中关于交房租的约定包括租金、暖气费、物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同解除系因杨卫东违约造成，杨卫东应承担违约责任。因杨卫东在一审庭审中对罗毅提交的微信聊天记录选择性认可对其有利的部分，据此可以认定该聊天记录确系杨卫东向罗毅发送。双方合同中未明确约定违约金承担方式，在微信聊天记录中杨卫东曾明确表示“我中途毁约，收房的话是要，赔你押金”内容，故一审判决杨卫东按照赔付押金1000元为准向罗毅支付违约金，并无不当。采暖费及物业费以罗毅实际居住时间(2018年8月2日-2019年1月底)计算，应按照罗毅居住时实际入住的两人平摊计算收取，罗毅实际应承担的物业费为419元，罗毅应向杨卫东支付，罗毅实际应承担的采暖费为633元，与罗毅实际缴纳的844元相互抵扣后，杨卫东应返还罗毅采暖费211元。综上所述，杨卫东的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨卫东负担。本判决为终审判决。  审 判 长   陈      平审  判  员   李        涛  审  判  员    李        刚                         二O一九年十二月十六日 法 官 助 理    楚        涵书  记  员    刘   明   明 1