徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初547号原告：管民堂，男，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。被告：中住佳展地产（徐州）有限公司。法定代表人：王晓龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王某，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：班孝军，男，1976年6月9日出生，汉族，住徐州市泉山森林海别墅区（LP19号楼东隔壁）。委托诉讼代理人：王某，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。原告管民堂与被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）、班孝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，依法适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告管民堂的委托诉讼代理人周浩、被告中住佳展公司及被告班孝军的共同委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管民堂向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的房屋买卖合同无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年9月29日，原告购买被告中住佳展公司开发的泉山森林海YF28-1-101、YF28-1-102室，后经过原告和被告中住佳展公司协商，将上述房屋调换为LP16-102及102号地下室。调换完成后，原告方对涉案房屋进行了装修，并一直居住。由于被告中住佳展公司一直未能为原告办理房产证，故原告于2017年8月份起诉被告中住佳展公司要求其将涉案房屋过户至原告名下，案件审理中原告方知道二被告之间就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》(合同号：TS11160),结合原告已经支付购房款，并实际占有使用涉案房屋近10年的情况，原告认为两被告的行为明显侵害了其合法权益，为维护原告的合法权利，依据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告中住佳展公司辩称，被告班孝军与被告中住佳展地产（徐州）有限公司签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，内容不违反国家强制性法律规定，是买卖双方的真实意思表示，此合同合法有效，被告中住佳展地产（徐州）有限公司已为班孝军办理了房屋产权证，此房屋的物权早已发生转移，并被班孝军卖给了案外人，且办理了过户手续。根据相关法律规定，债权不能对抗物权的效力，请法院依法驳回原告诉请。被告班孝军辩称，其答辩意见同中住佳展公司的答辩意见，另补充，原告的诉请无事实和法律依据，原告是该房屋的无权占有人，无提起本次诉讼的主体资格，不是本案适格的原告主体，请法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告以工程款抵账和另付部分现金的方式购买被告中住佳展公司开发的泉山森林海YF28-1-101、YF28-1-102室房产。2008年9月29日，被告中住佳展公司为原告开具销售不动产统一发票二份，分别为中新泉山森林海YF28-1-101室，金额433508元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118199）；中新泉山森林海YF28-1-102室，金额402580元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118200）。被告中住佳展公司另收原告燃气初装费3200元。后原告和被告中住佳展公司协商，欲以中新泉山森林海YF28-1-102室房产换取LP16-102及102号地下室。2009年3月12日被告中住佳展公司为原告制作了《徐州泉山森林海客户签约后换房申请单》，改单载明原购房产YF28-1-102室总价款402580元，所换房屋LP16-102及102号地下室总价1046446元，最终签署意见为“同意，快将差价款收回来”。2010年10月18日至2011年1月18日期间，被告中住佳展将包含涉案房屋LP16-102室在内的49间房屋抵押给第三人胡富彪。原告于2010年期间对涉案房屋进行装修，于2012年开始实际居住。原告未能证明将差价款补交的证据。2011年7月13日，被告中住佳展公司与被告班孝军签订《商品房买卖合同》，约定被告班孝军购买被告中住佳展公司开发的LP16-102及102号地下室总价1046446元，总价款2019800元。2018年4月9日，被告班孝军取得了中新.泉山森林海一期LP16-102室《不动产权证》，权证号为：苏（2018）铜山区不动产权第0004334号，目前该房产被班孝军转售他人。另查明，2017年9月1日，本院以（2017）0312民初8029号立案受理原告管民堂诉被告中住佳展地产（徐州）有限公司、第三人班孝军房屋买卖合同纠纷一案，原告管民堂的诉讼请求为：依法确认坐落于泉山森林海LP16号楼102室房屋和地下室102室归原告所有（房屋价值526596元）；判令被告协助办理房屋产权手续。在2018年2月5日庭审时，原告提供了：提供证据一、发票2张，全称是销售不动产（自开）发票，发票号码分别为00118199、00118200，徐州泉山森林海客户签约后，换房申请单传真件两份，收款收据原件两份，证明2008年9月29日原告购买被告开发的泉山森林海28号1单元101室及28号1单元102室的房屋，后经双方协商，将上述房屋调换为LP16-102及102号地下室、LP16-103房屋及103地下室，被告代收取原告燃气初装费。证据二、购销合同原件一份，加州玫瑰园16号楼送货明细原件一份，加工承揽及安装协议原件两份，证明原告在2010年左右对LP16-102及LP16-103开始装修。证据三、徐州西宇嘉业物业服务有限公司出具的收据原件4份，泉山森林海LP16-102室用电情况，此证据由徐州市铜山供电公司新区供电所出具，江苏省电力公司徐州市铜山供电公司通用机打发票原件4份，证明原告从2012年开始起在LP16-102室居住并缴纳物业费、地下车库管理费，需要说明的是，虽然物业公司开具收据上显示的是LP16-103的名称，但是实际上是缴纳的LP16-102及LP16-103两间房屋的物业费。陶总陶明的签字是当时陶总人在北京，通过网上办公系统签字的，宋军是时任中住佳展地产（徐州）有限公司的总经理。被告中住佳展地产（徐州）有限公司质证意见为：“发票是我们公司开具的，对其真实性无异议。原告提供的这些证据只是在他原来洋房28栋的两套房子所交的款项、燃气费等都是洋房的，按照前期管理的模式，说明这两套洋房泉山森林海28号1单元101室及28号1单元102室原告已经享受权利了。原告提供的单子，森林海房屋交易中没有一例是换房的，没有查到原始依据，同时原告提供的传真件，两套洋房的价格总值只能买一套LP联排别墅，甚至一套都不够，为什么开发商会用两套别墅换两套洋房吗？这肯定是不存在的。班孝军是2011年左右办理的手续，森林海现在的住户没有房产证进行上房的大约还有20多户，至于物业费，谁住谁交物业费、电费，这是天经地义的，不能倒推原告有产权。我认为换房的证件是虚假的。”班孝军在接受法庭询问时称“支付了，金额为2019800元，因为时间比较长，当时按照中住佳展地产（徐州）有限公司的要求打款支付，就是转账支付的，是全额支付的，签订后，因为中住佳展地产（徐州）有限公司出现变故，所以一直没有办理上房手续，”问：产权变更办理了吗？代理人李斌：“没有，因为当时没有人来负责这个事情，所以说这件事就一直拖下来了”；原告管民堂在接受法庭询问“你提供的一份重要证据材料就是换房申请单，在该份证据中对方提出了质疑，在09年3月11日签字中差价款一次性补齐以及另一张差价款尽快补齐，你们有没有补齐差价款？”原告管民堂代理人回答“因为原告和被告之间存在经济往来，特别是原告承接了被告多处建设工地，被告时任的负责人与原告协商同意从后续的被告欠原告的工程款中予以抵扣”原告于2018年2月12日撤诉。在本院受理（2016）苏0312民初字第3765号案件，原告吴继芳诉被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）、第三人管民堂债权转让合同纠纷一案中，“第三人管民堂述称：2010年被告法定代表人陶明有意将泉山森林海一期联排别墅装修后销售，安排管民堂对ＬＰ16号楼予以装修，既作为样板房，又作为公司高管办公地点。我于2010年5月份开始装修，至2011年8月份交付使用，装修完成后，104、105两套房是交被告公司经理王笠验收，并交付钥匙，106房屋还没有完成时被告公司高管吕家明、曹效武就提前入住了，就没有交钥匙的手续，按照技术常规视同通过验收，106装修最后完成了，通过结算，整个装修款项是440多万。由于被告公司频繁转卖、内部管理混乱，迟迟未给付工程款，后经政府协调，由住建局清欠办主任兰浩主持管民堂提交联排16号楼104、105、106结算书，由中住地产公司副总经理吕家明接收，之后又由住建局党委书记岳崇永主持召开协调会，确认该三套房装修款为400万元，要求被告履行，但是被告至今一直未付。由于吴继芳供应了装修材料价值280万元，本人在无力支付的情况下，将此债权转让给吴继芳。请求法院判决被告支付该笔款项。”本院于2017年4月4日判决：被告中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴继芳债权280万元及利息（利息以280万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年4月26日起计算至债务清偿之日止）。该判决已生效。本院认为，本案是确认之诉，原告请求确认二被告之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告虽然提供了被告中住佳展公司为原告开具销售不动产统一发票二份，证明原告通过以工程款及现金支付的方式购买被告中住佳展公司开发的泉山森林海YF28-1-101、YF28-1-102室房产，但是2009年3月12日被告中住佳展公司与原告达成了换房意向，制作了《徐州泉山森林海客户签约后换房申请单》，该申请单不能等同于商品房买卖合同，且原告未按照申请单的要求补足差价款，原告占有该泉山森林海LP16-102室及102号地下室的行为不是基于被告中住佳展公司的交付行为，原告对该房不具有排他的物权请求权，原告对被告中住佳展公司仅享有债权，二被告之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的房屋买卖合同并未损害原告的权益，原告的诉讼请求依法不应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告管民堂的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告管民堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘振亚人民陪审员  刘雪华人民陪审员  仇 彬二〇一九年十二月九日书 记 员  吴瑜婷