陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0725民初1009号 原告：勉县房地产综合开发公司。住所地：勉县 道办事处天荡山路。 法定代表人：肖斌，该公司总经理。 委托代理人：何敏，该公司副总经理。 委托代理人：张超，该公司法律顾问。 被告：勉县公安局交通警察大队。住所地：勉县与纬五路交叉口南150米。 负责人：王丽生，大队长。 委托代理人：金泽，陕西华沃律师事务所律师。 被告：关建和，男，生于1953年7月17日，汉族，退休干部，住勉县。 委托代理人：余兴华，勉县同沟寺法律服务所法律工作者。 原告勉县房地产综合开发公司（以下简称“房产公司”）与被告勉县公安局交通警察大队（以下简称“交警大队”）、关建和合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房产公司委托代理人张超、被告交警大队委托代理人金泽、被告关建和及其委托代理人余兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付购房款116382元；2、判令被告关建和向原告支付前述款项自2015年10月1日起至2019年3月31日止按照信用社贷款月利率7.83‰计算的迟延履行利息32930.23元；3、本案的诉讼费由二被告承担。 事实和理由：原告系房地产开发企业。被告交警大队为改善自身办公条件及干警的生活居住条件，经与原告共同协商，双方达成一致。原、被告于2011年2月18日签订《委托代管协议》一份。该协议约定由被告交警大队委托原告代为建设及管理“事XX队XX房及XX大队XX楼工程”。协议签订后，原告按照约定全面履行了协议内容。2015年7月，该协议约定的房产（涟水大厦）竣工验收后，将该工程全面交付给了二被告使用。被告交警大队将该楼房一层作为办公用房，二楼以上作为生活居住用房使用，以改善干警及家属的居住条件。涟水大厦706号房屋，面积147.99平方米，房款266382元。2015年7月，被告关建和领取涟水大厦706号房屋钥匙，装修后入住该房。被告关建和仅向原告支付房款150000元，但尚欠原告房款116382元未予支付。2015年12月3日，原告向被告交警大队送达了《催款报告》催要未支付房款。2016年8月24日，原告以在涟水大厦公告栏张贴公告的方式，向被告关建和通知缴纳未付房款。2016年8月30日，原告与被告交警大队、陕西定军建设有限公司正合分公司，三方以座谈会的方式商讨催缴房款。2016年9月9日，原告向被告关建和邮寄送达《催款通知》催要未支付房款。2016年12月22日，原告向被告交警大队的上级单位勉县公安局送达了《关于督促涟水大厦住户尽快交清房款的报告》，请求勉县公安局协调内部职工（含被告关建和）尽快办理清结手续，缴纳未付房款。2017年1月10日，原告向被告关建和再次送达了《催款通知》，请求其清结剩余房款。2018年4月24日，原告向被告关建和再次送达《催款通知》，请求其清结剩余房款。2018年4月26日，原告向被告交警大队送达《关于涟水大厦工程款支付的催款函》请求交警大队高度重视，落实切实可行的支付计划。 综上所述，原告多次请求二被告支付房款无果。原告按照协议约定全面履行了义务，其合法债权受法律保护，二被告不按协议约定支付购房款严重侵害原告的合法权益。为维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据： 第一组证据：原告营业执照复印件、法人身份证复印件、被告关建和户籍证明。证明原、被告的主体资格适格。 被告交警大队及关建和对本组证据无异议。 本院对原告提供的本组证据予以确认。 第二组证据：1、原告与被告交警大队签订的委托代管协议。证明涉案楼房由原告代为修建，应当收取房款。2、2016年8月30日会议纪要。证明原告只是配合被告交警大队办理相关的房产证等证件，主要办理人是被告交警大队。 被告交警大队对本组证据的真实性无异议，认为房款应当是各住户向原告支付；从委托代管协议第六条第2、3、4、5项及会议纪要第五项约定看，原告应当向实际住户收取房款，交警大队仅负责协助原告催收房款。 被告关建和对本组证据的真实性无异议，认为根据代管协议第五条第六项约定原告负有代办房产证的义务，但原告时至今日没有办理房产证是严重违约行为；同时代管协议第七条约定了交房时间，原告现已违约。会议纪要是原告与交警大队之间签订的，关建和不知道、对其也没有约束力。 本院对原告提交的第二组证据的真实性及证明目的予以确认。 第三组证据：1、涟水大厦结算明细及利息说明。证明被告关建和的房号为706号、面积为147.99平方米、房屋总款项为266382元，已交房款15万元、未交房款116382元及利息详细说明。2、被告交警大队的楼层分配表。 被告交警大队对上述证据的真实性无异议。涉案房屋706室目前就是关建和使用，从楼层分配表来看的本意是原告向实际住户催收房款。 被告关建和质证认为：706室我已交房款15万元属实，自己确实居住着，但房屋面积没有依据，没有给其任何凭证；房价单价也没有依据；对706室房款总金额266382元也不认可。 本院对原告提交的本组证据的真实性予以确认，但对其利息说明不予确认。 第四组证据：1、被告关建和两次向原告缴纳房款15万元的凭证。2、2015年5月25日被告关建和向原告作出的承诺书一份。证明原告向被告交付钥匙及电卡的事实。 被告交警大队及关建和对原告本组证据的真实性均无异议。 本院对原告提交的本组证据的真实性予以确认。 第五组证据：2015年至2018年的催款信函。证明原告多次向二被告催款的事实。 被告交警大队对本组证据质证认为催款信函分两部分，一部分是催工程款，与本案无关；另一部分是交警大队协助催收房款，确有此事情。 被告关建和质证认为：催款通知和邮寄票均没有关建和与交警大队的签字，不予认可。 本院对原告提交的本组证据的真实性予以确认。 第六组证据：《汉中市建设工程中标通知书》（编号：勉县2011065号）一份。证明目的：原、被告之间是委托代建关系，原告合法取得涉案工程的开发资质。 被告交警大队对原告提交的本组证据的真实性无异议。 被告关建和对原告提交的本组证据的真实性予以认可。 本组证据系“涟水大厦工程”备案资料，本院对其真实性予以确认。对原告的证明目的予以采信。 第七组证据：1、勉县安居房屋测绘有限责任公司《房屋建筑面积测量报告[竣工]》复印件一份；2、房产公司《2019年涟水大厦收支明细表》复印件一份；3、房产公司《涟水大厦结算登记表》复印件一份。证明目的：案涉706号房产建筑面积147.99㎡，单价1800元/㎡。 被告交警大队对以上证据无异议。 被告关建和对以上证据不予认可，认为房屋测绘面积不真实，系原告单方所为。案涉房屋面积应当按照设计图纸确认，收支明细表及结算登记表是原告自己打印的。 本院对原告提交的本组证据真实性及证明目的综合其他证据予以确认。 第八组证据：1、涟水大厦《工程竣工验收报告》复印件一份；2、涟水大厦《竣工验收备案表》复印件一份。证明目的：案涉房产已通过相关部门的验收。 被告交警大队对本组证据无异议。 被告关建和对本组证据不予认可，认为以上证据均系复印件，且报告中未有任何验收合格的字样。 本院对原告提交的本组证据真实性及证明目的予以确认。 被告交警大队辩称：一、本案是原告与被告关建和等人实际上是买卖合同纠纷关系，原告虽然与交警大队签订了委托代管协议，合同是真实有效的，根据协议的第八条约定，原告已经违约了，因此原告的诉请不符合协议要求。二、原告需向购房人办理房产证，交警大队有协助催缴房款的义务，原告应当及时为关建和等人办理房产证，但是原告没有给其办理。三、原告向交警大队的催款通知书，交警大队也及时通过以电话的方式告知了欠房款的人也就是本案的关建和，交警大队已经履行了自己的义务，原告诉请的事实是错误的，请求人民法院驳回原告对交警大队的诉求。 被告交警大队为证实其辩称意见，向本院提交代管协议和会议纪要。证明涉案房屋是由原告出售给被告关建和等人，房款应由原告向各住户收取而不应向交警大队收取，交警大队只是协助原告催收房款。 原告对被告交警大队的证据的质证意见是对其真实性无异议。 被告关建和的质证意见是对代管协议真实性有异议，会议纪要对关建和无约束力。 本院对被告交警大队提供本组证据的真实性予以确认。 被告关建和辩称:一、原告所称的事实与客观事实不符，原告与勉县交警大队2011年2月18日签订的是《委托代建合同》，而并非《委托代管协议》。顾名思义，既然是代建，房屋的所有人应是勉县交警大队，原告将房屋修建好经验收合格后应将所委托建设的楼盘交付给勉县交警大队。由勉县交警大队交付建房款，房款应由勉县交警大队向职工收取，故此，原告向被告关建和追要房款从程序上是不合适的。请求人民法院依法驳回原告对被告关建和的起诉。二、原告违约在先。根据《委托代建合同》第七条约定，交房时间应为2012年12月28日，但该房实际竣工验收的时间为2015年9月1日，与约定的交房时间推迟长达33个月，《委托代建合同》第五条双方的责任义务第六项约定，工程竣工验收交付使用后的三个月内为甲方代办房屋产权证，因为房产证而所发生的交纳的税费由甲方承担。时至今日，原告也未将该栋楼的房产证办好。故此，关建和未将剩余房款交清，责任在于原告。三、原告诉请要求关建和支付延迟履行利息无事实依据。《委托代建合同》中对此没有任何约定，也没有文字合同说明，原告的这一诉求不应支持，如果该诉求成立，原告迟延交付房屋，关建和先前交付的房屋款是否也应计算利息，只有这样才能公平。综上所述，原告的诉请不能成立，请求人民法院依法驳回原告对被告关建和的起诉。 被告关建和为证实其辩称意见，向本院提交以下证据：1、委托代建合同。证明合同第七条约定交房时间是2012年12月28日，但实际交房时间是2015年5月25日，原告已经违约。第五条第六项约定的是原告给其办理房产证；合同中体现的预测房价是1800元，所以原告的诉讼请求是不明确的。2、被告交警大队出具的《勉县房地产综合开发公司购房结算清单》一份。证明涉案房屋总价款应当减去7200元。 原告及被告交警大队对以上证据真实性均无异议。原告对其证明目的不予认可，认为案涉房屋总价款应为266382元，其中7200元属按时缴款的优惠价款，被告延迟交款不再享受该优惠。 本院对以上证据真实性予以确认。对案涉房屋总价款为266382元的证明目的综合其他证据予以确认，对其余证明目的予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告房产公司系1993年11月26日成立的建筑类企业，其经营范围为房地产、房屋拆迁、家用电器、建筑材料、五金交电、建筑装饰、装潢、铝合金门窗制作。餐饮、住宿（仅限分支机构经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。涟水大厦建设项目是经原告房产公司申报、勉县发展和改革局2010年12月18日批准立项的经济适用住房建设项目。2011年2月18日，被告交警大队作为甲方与作为乙方的原告房产公司签订《委托代管协议》一份，约定就甲方拟建事故XX队XX房及XX大队XX楼工程委托乙方代管事宜，双方协商达成条款共同遵照执行。原告通过公开竞标于2011年8月23日成为涟水大厦建设单位，中标单位为陕西定军建设有限公司。该《委托代管协议》第一条委托代管形式约定：本合同所议定的委托属“全权委托”（具体详见委托内容）。双方协商确定设计方案的修建标准，按工程建筑面积确定包干。工程造价以施工图纸及相关变更或变更说明书，依据国家政策及现行定额标准计算确定。第二条甲方委托乙方委托内容第1项约定：负责该项目的前期报建工作。第2项约定：组织项目招标、开工、竣工验收，按有关规定办理。第4项约定：甲方委托的其他事项以书面签字为准。第三条代管项目工程内容及建设规模约定：甲方委托乙方建设的项目为交警大队XX队XX大队XX楼，设计高度为18+1层。该项目名称为“涟水大厦”。建筑面积为12000㎡（以图纸计算面积为准）。第五条双方的权利和义务(二)乙方的权利义务第6项约定：工程竣工验收交付使用后的三个月内为甲方代办房屋产权证，因办房产证而所发生缴纳的税费由甲方承担。第7项约定：本合同签订后，乙方将本项目的工作程序与进度、涉及方案报甲方认可。并抓紧时间办理报建手续。按国家现行规定执行的标准定额编制标底，并组织实施招报标工作。第六条建设资金的组成和结算方法第1项约定：扩征土地费用及相关费用（农作物赔偿费）由房地产开发公司支付，不计入工程成本。第3项约定：住宅部分结算，大队职工只出按经济适用房费用结算和建设成本及购房的相关税费和房产证办理费用，原则上预测住宅楼按内部价每平方不超过1800元左右。第4项约定：大楼一层南北中轴线以东为交警大队事故中队办公用房；一层南北中轴线以西产权属开发公司所有。二、三层交由勉县房地产综合开发公司处置与交警大队无关。第5项约定：因二、三层商务房等因素，甲方委托乙方免交代管费。第6项约定：因涟水大厦修建确因日照间距（东风南路以西）造成相邻住房遮阳的经济补偿问题，交警大队对县住建局承诺书一事，实际由勉县房地产综合开发公司给被妨碍住户一定的经济补偿，最后按建筑总面积与赔偿费用平均计算。第七条工期时限约定：交房时间为2012年12月28日。协议还对工程设计标准及质量要求、违约责任等作了约定。随后原告方即组织机械人员进场进行施工。2014年5月22日，原告房产公司委托勉县XX房XX大厦各住户房屋进行了建筑面积测绘。2015年7月29日，涟水大厦项目经过竣工验收。 前述过程中，被告交警大队于2010年12月20日对涟水大厦各住户楼层进行分配，被告关建和分配了涉案706室房屋。被告关建和分别于2010年11月8日向原告转房款9万元，2012年4月17日向原告转房款6万元，合计转款15万元。2015年5月25日被告关建和向原告作出的承诺书言明：本人购买涟水大厦706室，现需要装修，领取电卡壹张。本人承诺在2015年7月31之前办理结算手续。当日原告即将涟水大厦706室房屋交付被告关建和。2015年12月3日，原告向被告交警大队送达了催款报告，催要其尽快结算所欠房款。2016年8月24日，原告又在涟水大厦公告栏张贴公告的方式通知被告关建和等住户缴纳未付房款。2016年8月30日，原告与被告交警大队、陕西定军建设有限公司正合分公司三方代表座谈形成会议纪要要求欠款户交纳房款并从2015年12月3日公告催款之日起按当日中国人民银行贷款利率计息。2016年9月9日，原告向被告关建和邮寄送达催款通知催要未支付房款。2016年12月22日，原告向勉县公安局送达了关于督促涟水大厦住户尽快交清房款的报告，请求勉县公安局协调内部职工尽快交纳所欠房款。2017年1月10日，原告向被告关建和再次送达了催款通知，要求其清结剩余房款。2018年4月24日，原告向被告关建和又再次送达催款通知，要求其清结剩余房款。2018年4月26日，原告向被告交警大队送达关于涟水大厦工程款支付的催款函，要求其尽快支付工程尾款。现原告以二被告未向其支付剩余房款为由，诉至本院，并提出前述诉讼请求；二被告以其答辩意见抗辩。双方各执己见，致调解无果。审理过程中，原、被告均认可本案系委托代建合同纠纷，并一致要求按照委托代建合同法律关系履行各自的权利义务。 另查明，原告提交的《涟水大厦结算登记表》中载明已交房款的住户均依据勉县安居房屋测绘有限责任公司测量的房屋实际建筑面积，按照单价1800元/㎡并优惠7200元与原告进行了结算，并依据该结算价款向原告支付清了各自应支付的建房房款。与案涉706号房产户型及建筑面积均一致的606号及806号住户亦按前述结算方式向原告支付了建房款259182元（147.99㎡×1800元/㎡-7200元）；被告关建和提交被告交警大队出具的《勉县房地产综合开发公司购房结算清单》中亦载明案涉706号房产建筑面积为147.99㎡，单价1800元/㎡，总计266382元，优惠7200元（4㎡×1800元/㎡），实际应支付建房款259182元。对此，原告称前述7200元系按时交纳房款的优惠价款，在起诉前交纳建房款的享受该优惠价款，本案二被告逾期付款不再享受该优惠价款；被告关建和称前述4㎡优惠价款7200元是涟水大厦结算时的统一政策，案涉房屋并非商品房，原告无权随意更改结算政策。 本院认为，本案属委托代建合同纠纷，审理中原、被告对此均不持异议，本院依法予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、涉案房款总金额是多少；2、原告请求的利息是否合法有据；3、二被告是否应当向原告支付涉案总房款。原告房产公司与被告交警大队签订的《委托代管协议》，内容真实、合法有效，应受法律保护。该修建工程（即涟水大厦）在依照相关程序进行了招投标后，原告成为涟水大厦的建设单位。XX组XX大厦工程进行施工，涟水大厦工程于2015年7月经竣工验收合格。涟水大厦各住户的建筑面积（套内面积、分摊面积之和）是经过测绘计算逐一确定的，本案被告关建和居住的706室建筑面积为147.99平方米，合同约定“预测住宅楼内部价每平方米不超过1800元左右”。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。现原告按2011年2月签订合同时每平方米1800元的价款主张工程款计算涉案706室总价款为266382元，在未提供证据证实其他住户是在按时交纳房款后才享受了4㎡优惠价款7200元的情况下，被告亦应当享受该优惠政策，故本院确认涉案的706室总价款为259182元（147.99㎡×1800元/㎡-7200元）。被告交警大队作为合同当事人，应当依照合同约定向原告支付工程款。被告关建和在接受单位交警大队分配的706室并向原告缴纳房款15万元后一直居住着该房屋，被告关建和应当向原告缴纳剩余建房款。据此，对于原告要求二被告共同向其支付剩余建房款109182元的诉讼请求，因合法有据，本院予以支持；对于超出部分，因与查明事实不符，本院不予支持。对于被告交警大队提出的案涉房款不应由其支付及被告关建和不同意支付剩余房款的辩解意见，因与查明事实不符，本院不予采纳。 关于原告要求被告承担逾期付款利息的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条规定：利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。本案中，当事人在合同中对欠付建房款的利息计付方式及标准没有约定，而根据2016年8月30日原告与被告交警大队、陕西定军建设有限公司正合分公司形成的《会议纪要》明确载明事项及原告的诉讼请求，欠付建房款的逾期付款利息应自2015年12月3日起按当日中国人民银行贷款基准年利率4.75%（3年至5年期）计算至2019年3月31日止。据此，本院将二被告应当向原告支付的逾期付款利息依法确定为17252.81元。综上，对于原告要求二被告向其支付逾期付款利息中合理部分，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。同时，对于被告交警大队提出的逾期付款利息不应由其支付及被告关建和不应计算逾期付款利息的辩解意见，亦因与查明事实不符，本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，保障稳定的生产、生活秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百六十九条、第二百七十五条、第二百七十九条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告勉县公安局交通警察大队及被告关建和于本判决发生法律效力后10日内共同向原告勉县房地产综合开发公司支付拖欠的建房款109182元及逾期付款利息17252.81元，合计126434.81元。 二、驳回原告勉县房地产综合开发公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3290元，由被告勉县公安局交通警察大队及被告关建和共同负担2797元，由原告勉县房地产综合开发公司负担493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  杨荣华 人民陪审员  李真友 人民陪审员  周明珠 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  申慧慧 1