山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6453号上诉人（原审被告）：山东盛隆置业有限公司，住所地嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室，统一社会信用代码913708296817202131。法定代表人：姚清波，总经理。委托诉讼代理人：董鹏，男，该公司职工，住嘉祥县。委托诉讼代理人：汪提，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘岩，男，1984年10月16日出生，汉族，农民，住肥城市。委托诉讼代理人：李养瑞，山东祥城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡蕾，女，1988年7月2日出生，汉族，农民，住肥城市。委托诉讼代理人：李养瑞，山东祥城律师事务所律师。上诉人山东盛隆置业有限公司（以下简称盛隆公司）因与被上诉人刘岩、蔡蕾商品房预售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判减少上诉人应承担的逾期交房违约金数额；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人逾期交房345天显属认定事实不清。1、涉案房屋实际交付时间为2018年8月29日，二被上诉人在一审起诉状中亦明确载明其诉求违约金的计算为“从合同约定之日2017年5月30日起至2018年8月29日完成交付之日止”。2017年5月30日至2018年8月29日共计456天，一审判决认定上诉人向二被上诉人交付房屋超出合同约定474天，显属认定事实错误。2、一审判决认定依据合同约定可以免除延期交房129天的违约责任与本案事实不符，实际上诉人符合合同约定中延期交房免责情形的日期远大于一审判决认定的129天，一审判决认定事实错误，依法应予纠正。涉案房屋因政府行政行为导致无法施工共计287天，因人防工程设计变更和施工变更造成施工延误共计90余天，因自然因素造成无法施工共计25天，因小区临时加装太阳能设计变更和施工变更导致施工延误23天，上述共计425天均符合房屋买卖合同约定的延期交付房屋免责情形，依法应予减除。刘岩、蔡蕾辩称：同意按照起诉书要求的时间点计算违约金。刘岩、蔡蕾向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告违约金14,995.48元（从合同约定之日2017年5月30日起至2018年8月29日完成交付之日止）；2、判令被告返还原告暖气初装费（二级管网建设费）2,800元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年12月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于嘉祥县上海花园15号楼2单元501号房屋一套，房价总款为328,848.00元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件“1、该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其他情况详见合同补充协议第六条。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）。合同补充协议第六条：关于房屋交付的补充约定：1、遭遇不可抗力。2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或出卖人遇到重大技术问题、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设工期延长的。出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。2015年10月28日，原告向被告交纳房款预订金216,800.00元。2016年11月23日，被告收到原告补齐的全部房款328,848.00元，被告出具了收据。2018年12月15日，原告领取了房屋钥匙，并缴纳初装费2,800.00元，被告向原告出具收据一份。原告要求被告承担延期交房的违约责任，双方产生争议，原告诉来法院。一审法院认为：本案争议焦点有两个，一是被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，被告应否承担逾期交房的违约责任；二是被告收取的初装费是否应当返还。关于第一个焦点问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方所签商品房买卖合同及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定的付款方式交付了房款，被告亦应当按照合同约定的交房期限交付房屋。被告辩称在合同履行过程中，存在逾期交房的约定事由，应予以免责。经审查，被告提交的人防工程规划设计造成施工延期的问题，因该通知书系2017年5月3日作出，虽然该规划设计变更对施工工期确有影响，但被告没有提交因该规划变更导致工期延长的具体天数，证明力不足，不予认定。对于被告提交的在涉案商品房买卖合同订立之后发布的关于启动环境空气污染应急预案的相关通知，虽然有的通知只有开始停工的时间，没有载明解除环境预警的日期，但嘉祥县住房和城乡规划建设局发布的《嘉祥县建筑工地重污染天气应急预案》中，将重污染天气预警分为4个级别，由轻到重依次为蓝色预警、黄色预警、橙色预警、红色预警。黄色预警是指：预测AQI日均值>200将持续2天及以上，且未达到高级别预警条件。橙色预警是指：预测AQI日均值>200将持续3天及以上，且预测AQI日均值>300，且未达到高级别预警条件。红色预警是指：预测AQI日均值>200将持续4天及以上，且预测AQI日均值>300将持续2天及以上，或预测AQI日均值达到500。同时根据预警级别规定了不同的应急措施。黄色预警时，加强施工工地扬尘管理，督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方作业；橙色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业；红色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业。根据上述预警级别及采取的相应应急措施，对于没有载明解除预警时间的通知，酌情按照预警分级中载明的最少天数计算，即黄色预警按照2天计算，橙色预警按照3天计算，红色预警按照4天计算。对于明确载明预警开始和解除时间的通知，据实计算。结合被告提交的相关通知材料，审查认定如下：2017年1月13日至2018年3月21日黄色预警停工9天、橙色预警停工33天，合计停工时间为42天。另外，被告提交的嘉祥县住房和城乡规划建设局《关于在建房屋建筑及市政工程项目2017-2018冬季“封土行动”期间停止土石方作业的通知》要求，2017年11月15日-2018年3月15日期间为封土行动期间。该期间基本停止各类建设工程土石方作业。根据被告提交的监理日志记载，被告接到该通知后并未申请施工，而是按照通知要求停工。故该期间内除与上述预警重合的33天以外，尚有87天应当计入停工时间。综上，总计停工时间为129天。依照约定属于延期交房的合法事由。被告据此可以免除延期交房129天的违约责任。被告应当于2017年5月30日之前交付房屋，而实际于2018年12月15日向原告交付房屋，超出合同约定474天，扣减具备免责事由的129天，共计345天。依照合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。按照已交房款328,848.00元的日万分之一计算。违约金应为328,848.00元×0.0001×345天＝11,345.26元。对于第二个焦点问题，原被告在合同及合同补充协议中对开户费、初装费及相关材料费、手续费等费用的负担有明确约定，该约定没有违反相关法律规定，没有影响合同效力，原告要求返还，于法无据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山东盛隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘岩、蔡蕾逾期交房违约金11345.26元。二、驳回原告刘岩、蔡蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取计122元，由被告山东盛隆置业有限公司负担42元，由原告刘岩、蔡蕾负担80元。二审经审理查明：被上诉人刘岩、蔡蕾一审起诉主张的逾期截止日期为2018年8月29日，而一审判决的截止日期为2018年12月15日。其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为上诉人盛隆公司是否应承担逾期交房责任。双方合同第八条及补充协议第六条对涉案房屋的交付时间和可以据实延期交付即免除逾期交房违约责任的条件进行了明确约定，尽管上诉人一审期间提供诸多符合逾期交房事由的证据，但相关事实多数发生在上诉人与被上诉人签订涉案商品房买卖合同之前，其以双方签订合同前发生的事由来主张双方合同约定期限内的延期，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。而就发生在双方签订合同之日与约定的交房之日期间的延期事由，一审法院已经据实进行了认定。就上诉人二审期间所主张的延期事由，嘉祥县气象局出具的证明中存在的恶劣天气仅2018年6月13日一天出现的八级以上的大风发生双方签订合同之日与约定的交房之日期间，其余均非发生在该期间，均不应作为上诉人逾期交房的事由。而就该一天大风情况，上诉人在签订合同时也应对该偶发因素有所预期，从而对交房时间做出合理安排，因此本院对该一天亦不予认定。而就上诉人所主张的嘉祥县住房和城乡规划建设局发布的《关于加强中、高考期间建筑工地施工噪音管理的通知》造成停工问题，该通知只是“禁止考试期间考场周围建筑工地昼夜施工”，上诉人并未提供证据证明涉案房屋所在工地为上述通知所规定的“考场周围建筑工地”，且被上诉人亦不予认可，上诉人仅依据该通知主张所有考试期间均予以延期，本院不予支持。就上诉人所主张的小区临时加装太阳能导致施工延误23天问题，根据上诉人所提供的工作联系函显示并不是加装太阳能，而是由集中式太阳能变更为分散式太阳能，属于其设计变更，并不属于双方合同约定的可以延期的事由，其据此主张顺延交房日期，本院不予支持。但被上诉人一审起诉时主张的逾期截止日期为2018年8月29日，而一审判决的截止日期为2018年12月15日，明显不当，且二审期间被上诉人同意按照其主张时间计算，本院予以准许，综上上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为7,793.70元。综上所述，上诉人盛隆公司的上诉理由部分成立，本院予以采信；一审判决认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2754号民事判决第二项；二、变更嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2754号民事判决第一项为：上诉人山东盛隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人刘岩、蔡蕾逾期交房违约金7,793.70元；三、驳回被上诉人刘岩、蔡蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元，减半收取计122元，由上诉人山东盛隆置业有限公司负担25元，被上诉人刘岩、蔡蕾负担97元；二审案件受理费84元，由上诉人山东盛隆置业有限公司负担50元，被上诉人负担34元。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月十二日书记员 姜佑华