云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11508号原告孙培坤，男，汉族，身份证住址：云南省昆明市晋宁县。委托代理人张江，云南锦业律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人肖勇，云南锦业律师事务所律师。特别授权代理。被告吴云灯，男，汉族，1984年7月10日出生，身份证住址：福建省长乐市。被告张艳，女，汉族，1986年10月18日出生，身份证住址：福建省长乐市。两被告共同委托代理人陈玉瑛，云南万青律师事务所律师。特别授权代理。两被告共同委托代理人李秋艳，云南万青律师事务所实习律师。特别授权代理。原告孙培坤诉被告吴云灯、张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行审理。原告孙培坤及其委托代理人肖勇，被告吴云灯、张艳的共同委托代理人陈玉瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙培坤提出诉讼请求：1、解除双方于2019年4月3日签订的房屋买卖定金协议；2、两被告向原告双倍返还购房定金，共计人民币100000元整；3、本案受理费及保全费1020元由被告承担。事实和理由：本案中被告二系被告一妻子。原告与两被告协商一致，确定由原告以人民币1410000元整的价格，购买被告一名下房屋（包含车位、家具、家电）一套，房屋坐落于昆明市官渡区，商品房预售许可证号（昆2014226）。同时，双方约定于2019年5月10日前交付房屋，于2019年6月30日前办理相关过户手续；并约定如原告违约不购买该房屋，则定金将不予退还，如两被告不出售该房屋，则需向原告双倍返还定金（共人民币100000元整）双方协商迖成一致后，原告分别于2019年3月28日向被告二银行账户转账20000元、于2019年4月3日向被告二银行账户转账30000元，共计人民币50000元整作为购房定金。两被告于2019年4月3日共同出具收条一份，对上述购房约定、违约责任、定金收取等事实予以认可。现两被告未按约定交房、过户，已构成违约事实，原告对此认可并愿意双倍返还定金，但经原告多次催讨，两被告均以各种理由一拖再拖。为维护原、被告各自的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至法院，恳请人民法院予以依法审判！被告吴云灯、张艳辩称：本案不存在原告所说的房屋买卖定金协议，所以不存在解除定金协议。相反，现在房屋早已经可以办理产权变更手续所以被告要求原告按照双方的约定继续履行双方的约定，然后将剩余的房款及时支付到原告指定的账户。第二，被告从来没有拒绝向原告出售房屋，所以不存在双方约定的违约事项。被告至今也愿意向原告出售房屋。本案是原告不愿意购买该房屋，并通过诉讼来表达其不愿意购购买的强烈意愿，因此本案的违约人是原告。如果法庭依法查明双方确实无法继续履行合同的话，依据双方的约定，原告的5万元定金是不予以退还。三、本案的所有的案件受理费用以及原告当庭提出的保全费用应当由原告自行承担。第一原告陈述的事实不客观、不真实。原告购买房屋是明确知道该房屋是没有产权证的房屋，因此双方对违约事项的约定在收条上已经约定了原告不购买或者是被告不出售房屋这一单一行为的违约责任，但是我们被告这边至今也愿意向原告出售房屋，原告已经明确表达过他不愿意购买该房子。因为原告的违约给我方也造成了损失，原告应该承担被告在这一过程中产生的费用及相应的损失。原告孙培坤为证实其诉讼主张向本院提交证据如下：第一组证据身份证复印件，证明原告主体资格；第二组证据收条、原告与被告一微信聊天记录，证明1、原告与两被告协商一致，确定由原告以人民币1410000元整的价格，购买被告一名下房屋（包含车位、家具、家电）一套，房屋坐落于昆明市官渡区，商品房预售许可证号（昆2014226）。同时，双方约定于2019年5月10日前交付房屋，于2019年6月30日前办理相关过户手续；并约定如原告违约不购买该房屋，则定金将不予退还，如两被告不出售该房屋，则需向原告双倍返还定金（共人民币100000元整）；2、现两被告未按约定交房、过户，已构成违约事实，原告对此认可并愿意双倍返还定金，但经原告多次催讨，两被告均以各种理由一拖再拖；第三组证据转账记录，证明双方协商达成一致后，原告分别于2019年3月28日向被告二银行账户转账20,000元、于2019年4月3日向被告二银行账户转账30,000元，共计人民币50,000元整作为购房定金；第四组证据发票一份、民事裁定书一份，证明原告为了保全支出了相应的费用1020元。被告吴云灯、张艳对原告提交的证据质证认为：第一组证据没有意见。第二组证据收条的真实性、合法性、关联性我们予以认可。它的证明目的不予认可。双方约定的违约事项仅是包含原告不购买房屋或者被告不出售房屋的情况并不包含办理房屋过户是什么时候办理房屋过户手续或者入住该房屋的情况。因此被告没有任何违约行为。原告与被告一微信聊天记录真实性我们认可，证明目的不予认可。第三组证据没有异议。第四组证据没有异议。被告吴云灯、张艳为证实其辩解主张向本院提交如下证据：第一组证据被告身份证复印件，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。第二组证据被告张艳与原告妻子的聊天记录、登报公告（原件），证明由于涉案房屋在出售时没有房产证的客观事实，双方一直在对上述情况进行沟通交流，原告对该情况知晓并同意。并且，被告一直都同意先给原告入住房屋，但原告由于自身的原因，未入住。房屋未能及时办理产权变更手续，是因为存在房屋没有产权证的客观事实，并非被告的原因。而且，被告在出具收条时双方想到该时间的不确定性，所有双方对违约责任的约定仅限于原告不要该房屋或者被告不出售该房屋上。根据双方聊天，可以看出是原告在双方办理公证时，由于被告吴云灯的征信问题，出于担心就不要该房屋了，被告至今也同意将房屋出售给原告。所以，本案违约的人是原告而非被告，原告应当承担因自己违约行为而产生的不利后果。第三组证据机票凭证、律师费发票（原件），证明被告因办理该房屋事宜实际损失较大，仅花费部分机票费7841元，律师费8000元，共计15,841元。原告对被告提交的证据质证认为：第一组证据的真实性、合法性、关联性认可。第二组证据聊天记录、登报公告真实性、合法性、关联性认可，但证明内容不予认可，原因在于即使根据聊天记录来显示，也是被告一的原因导致合同不能继续履行，其应当承担相应的违约责任双倍返还定金。第三组证据机票凭证，真实性、合法性、关联性不予认可，原因在于没有提交原件。律师费发票真实性、合法性认可，但关联性与证明内容不认可，原因在于双方之间没有任何的就律师费进行过约定，而律师费也是被告的原因所产生的。本院对原、被告提交的证据认证如下：两被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对原告提交的证据予以采纳。原告对两被告提交的第一组、第二组、第三组证据中的律师费发票的真实性均无异议，本院对两被告提交的上述证据予以采纳。两被告提交的第三组证据中的机票凭证，因无原件予以核对，且原告不予认可，本院对该证据不予采纳。综上，根据原、被告的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：两被告系夫妻关系。2019年3月，原告与被告吴云灯经口头协商约定由原告购买被告吴云灯所有的坐落于昆明市官渡区房屋（包含车位、家具、家电），该房屋商品房预售许可证号（昆2014226），原告分别于2019年3月28日、2019年4月3日共计向两被告支付购房定金50000元。2019年4月3日，两被告向原告出具《收条》一份载明：今收到孙培坤（身份证号：5301221976××××××××）购房订金50000（伍万元整），经双方协商该房屋成交价为1410000.00（壹佰肆拾壹万元整），该价格含车位、家具、家电。房屋坐落于昆明市官渡区，商品房预售许可证号（昆2014226）。双方约定于2019年6月30日前办理相关过户手续，（尽可能孙培坤于5月10日前入住该房屋）。经双方协商违约事项如下：如孙培坤不购买该房屋，定金将不予退还交易即刻终止，如吴云灯不出售于孙培坤该房屋，须退回孙培坤100000.00（壹拾万元整），此违约金含定金伍万元。户主吴云灯，身份证：3501821984××××××××。收款人：张艳，身份证：3501821986××××××××。庭审中，原告与两被告均确认本案所涉坐落于昆明市官渡区房屋在双方协商买卖时尚未取得不动产登记证书，且不动产权证书正在办理过程中，该房屋在银行有六十余万元的抵押贷款尚未偿还，原告亦知晓上述情况。原告与被告吴云灯口头约定由原告向两被告支付470000元首付款并办理现金公证，在该房屋不动产权证办理后用于两被告偿还银行贷款并解除银行抵押，剩余房款在办理过户后由原告申请银行贷款支付。之后，因两被告一直未能拿到不动产权证书复印件，双方未按照约定于2019年6月30日前办理相关过户手续，原告亦未向两被告支付所约定的首付款。自2019年7月起至8月初原告多次催促两被告尽快准备房屋的相关材料（包括两被告的个人征信材料），双方亦多次通过微信进行沟通，2019年8月9日，被告张艳通过微信告知原告妻子因购房合同丢失需要进行登报，被告吴云灯于2019年8月10日进行了登报处理，2019年8月16日，原告妻子即通过微信要求两被告退还购房定金50000元，被告张艳告知原告妻子材料都已经准备齐全，希望继续履行双方所订立的协议时，原告妻子坚持要求两被告退还定金。经查，本案所涉房屋的不动产登记证书登记时间显示为2019年4月26日，不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号，权利人为被告吴云灯。原告在本案立案前向本院申请诉前财产保全，本院于2019年9月4日作出（2019）云0111财保328号民事裁定书，对登记在被告吴云灯名下的位于昆明市官渡区房屋进行了查封，查封期限为三年，财产保全的限额为100000元。原告为申请财产保全支出保全费1020元。现原告诉至本院主张上述诉讼请求。本案原、被告争议焦点：1、原告与吴云灯所订立的买卖定金协议是否应予以解除；2、原告要求两被告双倍返还定金100,000元的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽未签订书面的买卖合同，但根据双方的微信往来记录及两被告向原告出具的《收条》可以证实原、被告协商一致由原告出资1410000元购买被告吴云灯所有的坐落于昆明市官渡区房屋（包含车位、家具、家电）及原告向被告预付了购房定金50000元的事实。对于双方当事人的第一项争议焦点即原告与被告吴云灯所订立的买卖定金协议是否应予以解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据被告向原告出具的《收条》及双方当事人的陈述，双方应于2019年6月30日前办理相关过户手续，且原告需向被告支付470000元的购房首付款用于被告对涉案房屋的解押，因两被告未能在约定时间内提供办理过户手续所需的相关材料导致本案所涉房屋未能在双方约定的时间内办理相关过户手续，两被告客观上存在违约情形，根据上述法律规定，原告现要求解除与两被告签订的买卖定金协议的诉讼请求有相应事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求两被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述法律规定，因两被告存在违约行为，其本应承担相应违约责任，但根据本案查证事实两被告未能在约定时间内提供相关材料并非两被告主观上存在故意，而系本案所涉房屋存在抵押及需办理不动产权登记的客观事实，对此事实原告也是知晓的，两被告并不存在故意违约的行为。而且根据本案中双方对违约责任的相关约定，并未约定迟延过户需承担何种责任，仅只是约定了“如孙培坤不购买该房屋，定金将不予退还交易即刻终止，如吴云灯不出售于孙培坤该房屋，须退回孙培坤100000.00（壹拾万元整），此违约金含定金伍万元。”而根据本案查证事实可以证实，两被告并非不愿意出售房屋，两被告至庭审之日均一致表示愿意按照约定向原告出售本案所涉房屋，故两被告并不存在原、被告所约定的应向原告双倍返还定金的违约行为，综上原告现要求两被告双倍返还定金100000元的诉讼请求缺乏相应事实依据，本院仅支持由被告吴云灯、张艳返还原告定金50000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告孙培坤与被告吴云灯、张艳签订的买卖定金协议；二、被告吴云灯、张艳于本判决生效之日起十日内返还原告孙培坤定金50,000元；三、驳回原告孙培坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告吴云灯、张艳承担1150元，原告孙培坤承担1150元。财产保全费1020元由被告吴云灯、张艳承担510元，原告孙培坤承担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 勇人民陪审员  刘毅民人民陪审员  郑 云二〇一九年十二月二十四日书 记 员  何艳楠