广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6765号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市群星房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区**********。法定代表人：喻某1。委托诉讼代理人：胡耀宏，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敏，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈刚，男，汉族，1979年5月17日出生，住址：惠州市惠城区****************，公民身份号码：510************61X。委托诉讼代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓霞，广东海略律师事务所律师。原审被告：北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司，住所地：北京市通州区************202-5。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：于江，男，汉族，1983年7月8日出生，住址：黑龙江省铁力市铁力镇西城社区**，公民身份号码：239************311，公司员工。上诉人惠州市群星房地产开发有限公司与被上诉人陈刚、原审被告北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市群星房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销（2019）粤1302民初8625号民事判决的第二项判决，依法改判被上诉人向上诉人承担违约责任并支付上诉人租金38829元、逾期付款违约金6018.5元及水电费71575元，上诉人无需退还租赁保证金77658元。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误，上诉人不存在违约行为。一、被上诉人逾期向上诉人支付租金15天且达2万元以上构成根本违约，应当承担根本违约责任。被上诉人与上诉人签订的《赛格假日广场租赁合同书》（下称：租赁合同）系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行相应的义务。一审中，经被上诉人、上诉人双方确认，被上诉人于2015年11月23日正式入伙涉案商铺，又享有9个月的免租期，因此计算租金应自免租期限届满之日即2016年8月23日计算。但至上诉人向法院提起诉讼之日（2016年12月5日），被上诉人仍未按照合同约定向被上诉人支付租金。根据租赁合同第14.4条的相关约定，被上诉人未支付租金达15天以上且拖欠租金达人民币2万元以上已经构成了根本违约行为，违约事实十分明确，被上诉人应当按照租赁合同的约定承担根本违约责任。二、被上诉人告知了上诉人涉案商铺存在短期仓储部位的事实，不存在任何违约行为；首先，上诉人与被上诉人签订租赁合同时，双方已经对涉案商铺进行测量并确认，上诉人将项目建筑图一并交给被上诉人，同时明确向被上诉人表明上诉人出租给其的商铺有部分场地属于商品短期周转存储用房。被上诉人明确知晓该租赁商铺的用途，并根据上诉人提供的项目建筑图设计消防图纸上报消防部门，但因其在装修过程中未预留消防通道，导致二次消防审核未通过；其次，根据被上诉人与上诉人签订的租赁合同中载明的条款：“陈刚已对租赁房屋现状进行了实地查看并认真阅读、明确知悉租赁房屋的权属、用途和面积等有关情况”可知，被上诉人在承租涉案商铺时应当知悉租赁商铺的现状、权属、用途等，包括涉案商铺存在短期周转仓储部位的事实。同时上诉人在合同中也给予了长达9个月免租的优惠。同时上诉人也认为，被上诉人在2016年1月18日作的消防设计审核不通过，其已经知道涉案商铺临时仓储不能使用，按常理来说被上诉人应向上诉人主张违约责任，而不是在2016年5月10日再次向消防部门提交消防设计审核。且被上诉人也曾开业经营数月，后因经常不善导致无力支付经营成本，以致发生违约的情形。综上，上诉人在出租过程中不存在任何违约行为，从上诉人给予的租金优惠以及9个月的免租期，以及被上诉人多次消防审计审核申请，经营行为，可以认定被上诉人是清楚涉案商铺情况，上诉人不存在隐瞒短期仓储部位的事实，不构成违约，即使是一审法院依职权调取的惠州市消防支队《复函意见》并没有否定短期仓储部位不能出租，上诉人出租的商铺不存在违反强制性规定无效的情行，上诉人与被上诉人之间签订的合同属于双方真实意思表示，符合合同的意思自治。被上诉人在经营不善的情况下，以上诉人隐瞒短期仓储部位为由认为上诉人违约，企图达到逃避其违约赔偿责任，是严重违反诚实信用的原则。退一步讲，若被上诉人经营情况良好情况下，创收的情况下，那么本案就不会发生。三、上诉人多次申请法院调取被上诉人递交消防部门的消防设计审核材料，均未能调取。原审法院在本案中通过消防部门的复函方式取得的证据，上诉人认为是有失公允的，只询问了有利于被上诉人的问题，而并没有全面的调查被上诉人申请消防设计审核的相关材料，设计图纸等。而事实上诉人向被上诉人是提供了平面设计图纸，设计功能用途均有明示，被上诉人是明知现状的情况之下所做的消防设计，上诉人是不存在故意隐瞒的事实。综上，判决认定事实不清,适用法律错误，上诉人不存在违约行为，请求贵院根据法律法规和事实，依法改判。被上诉人陈刚答辩称：本案纠纷皆由被答辩人违约而起，被答辩人的诉求，大部分无事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司提交书面答辩称：由于原告所主张的诉讼标的与被答辩人没有任何法律关系，被答辩人作为本案的被告主体资格不适合，请求法院驳回原告对被答辩人的全部诉讼请求。原审原告惠州市群星房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告一签订的《赛格假日广场租赁合同》已于2016年9月23日解除；二、判令被告一支付违约金232974元；三、判令被告一向原告补交租金104516.19元及滞纳金89437.98元，合计193954.17元；四、判令被告一向原告补交水电费等各项费用71575及滞纳金12140.53元，合计83715.53元；五、判令被告一向原告支付逾期占用租赁房屋的占用费81023.8元（暂计至2016年12月5日，应计至搬迁之日）；六、判令被告一承担本案的律师费19000元；七、判令原告无需退还租赁保证金77658元；八、判令被告二对2、3、4、5、6诉请承担连带责任；九、判令被告一承担本案诉讼费用。原审反诉原告陈刚向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告双倍返还租赁保证金155316元；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金244622.7元（按解除当月月租金额的6倍计算）；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失费用380000元；四、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，出租人原告（甲方）与承租人被告二（乙方）签订一份《租赁合同》（合同编号：32-YX-201503-0046-02）,主要约定：一、租赁物位于惠州市惠城区*******赛格假日广场第二层第****号铺房地产，租赁房屋的套内建筑面积为388.29㎡，乙方已对租赁房屋现状进行了实地查看并认真阅读、明确知悉租赁房屋的权属、用途面积等有关情况。二、租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，其中自2015年9月1日至2017年8月31日止的月租金为38829元。三、免租期为9个月，即自2015年9月1日至2016年5月31日止，如租赁房屋交付日与上述的起算日期不同的，则以租赁房屋交付日开始计算。四、乙方应于签订合同之日起7日内向甲方交纳租赁保证金77658元。五、甲乙双方在此确认，该租赁房屋应视为甲方以毛坯或空壳状态交付。六、自租赁房屋交付日起，租赁房屋所发生的水、电等能源费用由乙方承担，逾期缴纳的须支付滞纳金，滞纳金金额为日租金5‰。七、租赁期间，乙方将以租赁房屋为经营场所对外开展餐饮业务。八、乙方如果逾期未足额支付本合同项下的租金、租赁保证金、物业管理费、装修押金等除能源费用之外的其他任何费用，或者逾期未足额偿还垫款方为其垫付的款项的，每逾期一天须按照拖欠金额的5‰支付逾期付款违约金。九、租赁期间，甲方如有下列违约行为，视为甲方根本违约，乙方除了有权按照本合同其他条款追究甲方的违约责任外，还有权单方面解除本合同，甲方双倍返还乙方的租赁保证金，有权要求甲方按照当月月租金金额的6倍支付违约金；如果乙方造成损失，甲方仍须赔偿：……（2）因甲方过错导致乙方无法正常对外实际营业，并且持续达到60天及以上的。原告在甲方签章处签名及加盖公章，被告一在乙方签名处签名并按捺指印，被告二未在合同上签名或盖章。合同附件1为赛格假日广场二层平面图，该图用颜色标明被告一承租商铺的具体位置，但并未注明各区域的具体功能划分。合同签订后，被告一向原告支付租赁保证金77658元，原告向被告一交付租赁商铺，根据《赛格假日广场业主信息登记表》显示实际交付时间为2015年11月23日。同日，被告一与案外人惠州市赛格物业有限公司、吴武杰签订《赛格假日广场装修管理服务协议》，约定装修期限为2015年11月23日至2016年1月15日。被告一与案外人吴武杰签订《韩焰自助餐厅装修合同》，约定对涉案商铺进行装饰施工，工程面积约为388.29㎡，总价款为290000元。案外人吴武杰于2017年5月28日出具《收据》，载明合计收到被告一工程款290000元，该工程所有款项全部结清。2016年3月15日，被告一办理了《食品经营许可证》，经营者名称为惠州市韩宴餐饮管理有限公司，住所地为广东省惠州市惠城区********赛格假日广场第二层第****号商铺。2016年5月10日，惠州市公安消防局向惠州市韩宴餐饮管理有限公司出具《关于不同意惠州市韩宴餐饮管理有限公司装修工程消防设计的审核意见》，载明：“不同意工程消防设计方案，主要存在以下问题：一、装修平面布置占用原商场的仓储部位，导致商场疏散宽度不符合《建规》第5.5.21.1条要求。”2016年9月19日，原告以被告一拖欠租金、物业管理费和水电费等相关费用为由向其发出《关于催缴商户“韩宴自主烤肉”拖欠租金、费用的商务函》，后于同年9月23日向被告一发出《解除租赁合同通知函》。被告一以原告把涉案商铺的仓储部位改作商铺出租，致使其消防验收无法通过，不符合经营餐饮的条件，导致合同无法履行为由于2016年9月23日向原告发出《终止合同通知书》。原一审庭审中，原告与被告一均确认《赛格假日广场租赁合同》于2016年9月23日解除。原告以被告一拖欠租金的行为构成根本违约为由向本院提起诉讼，被告一以原告隐瞒租赁物包含仓储部位造成其无法履行合同为由提起反诉，均请求判如所请。后原告于2019年8月15日即法庭辩论终结后提出变更诉讼请求第三项为判令被告一向原告支付装修管理费、物业管理费、租金135332.64元及滞纳金70142.10元，合计205474.74元。另查明一，涉案商铺中间仓储用房面积为226㎡。现原告已将涉案商铺出租给案外人，被告一撤场时已将涉案商铺未形成附合的装饰装修物打包转让给案外人。另查明二，惠州市公安消防局于2015年4月16日出具《关于同意惠州市群星房地产开发有限公司赛格假日广场公共区域内部装修工程消防设计的审核意见》，载明原告所在主体建筑第2-3层为商业、周转仓库；惠州市公安消防局于2015年10月20日出具《关于惠州市群星房地产开发有限公司赛格假日广场建设工程消防验收合格的意见》，综合评定工程消防验收合格；经原告申报，惠州市公安消防局于2016年12月7日出具《关于同意惠州市群星房地产开发有限公司赛格假日广场第2-3层设计变更建设工程消防设计的审核意见》，同意原告所在主体建筑第2-3层设计变更后的使用功能全部为商业。另查明三，为进一步查明本案事实，本院于2019年7月4日就本案相关问题发函至惠州市消防支队，惠州市消防支队于2019年7月9日出具《复函意见》，内容为：一、我支队于2016年4月26日受理惠州市韩宴餐饮管理有限公司装修工程消防设计审核业务；由于装修平面布置占用原商场的仓储部位，导致商场疏散宽度不符合《建筑设计防火规范》第5.5.21.1条的要求，我支队2016年5月10日，出具《关于不同意惠州市韩宴餐饮管理有限公司装修工程消防设计的审核意见》（惠公消审字[2016]第0194号）。二、《建筑设计防火规范》第5.5.21.1条及其条文规定：对于进行了严格的防火分隔，并且疏散时无需进入营业厅内的仓储、设备房、工具间等，可不计入营业厅的建筑面积。三、该主体建筑在设计时，惠州市韩宴餐饮管理有限公司装修工程所在区域设计为中间仓储，按照上述第二条的有关规定，不计入营业厅建筑面积，不纳入整体的疏散宽度计算。四、惠州市群星房地产开发有限公司将中间仓储区域出租给惠州市韩宴餐饮管理有限公司作为餐饮功能使用，与原设计功能不符，与原疏散宽度设计不符，因此，我支队不同意该装修工程的消防设计方案。五、在未取得消防设计审核合格意见之前，商场物业管理部门不应同意装修施工进场。一审法院认为，原告惠州市群星房地产开发有限公司与被告一陈刚签订的《租赁合同》，是为履行涉案商铺的租赁关系而产生，上述合同及协议是双方当事人的真实意思表示，无悖法律，均合法有效。现双方争议焦点主要为：涉案商铺中间部分包含的短期仓储用房是否可以出租用于经营？谁构成违约及违约后的责任承担问题。对此，本院作如下分析：涉案商铺所在的赛格假日广场第2-3层于2015年10月20日经消防验收通过时的使用功能为商业、周转仓库，根据惠州市消防支队的《复函意见》可知，涉案商铺所在区域设计为中间仓储用房，按照《建筑设计防火规范》第5.5.21.1条的规定仓储用房是不计入营业厅建筑面积，不纳入整体的疏散宽度计算的，也就是说，赛格假日广场建设工程通过消防验收时没有将涉案商铺所包含的仓储用房面积计算在内。原告将涉案商铺出租给被告一经营餐饮使用，把中间仓储用房用于商业用途，增加了营业厅的面积，导致商场整体的疏散宽度与原审核通过的疏散宽度设计不符，致使被告一无法通过消防设计审核。由此可知，在商场原设计功能不变的情况下，若将涉案商铺整体用于经营，必将导致商场疏散宽度与原审核通过的疏散宽度不符，且不论被告一如何修改消防设计方案均无法改变上述情况。涉案合同明确约定被告一将以租赁房屋作为经营场所对外开展餐饮业务，现原告将包含仓储用房在内的整体区域出租给被告一使用，导致被告一无法正常经营，违反了涉案合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告的行为构成违约。原告主张涉案合同载明被告一已对租赁房屋现状进行了实地查看并认真阅读、明确知悉租赁房屋的权属、用途和面积等有关情况，对此本院不予采信，理由如下：1、涉案合同附件1所附的商场二层平面图中并未注明各区域的具体功能划分，合同中也没有明确载明涉案商铺中间为仓储用房且不能用于经营；2、合同约定交付房屋时为毛坯房，如原告未提供特别标注或说明，被告一通过实地查看时是无法分辨出涉案商铺中间部位是仓储用房的；3、合同明确约定被告一租赁涉案商铺是为了经营餐饮业务，然而仓储面积占涉案商铺面积近三分之二，实际可用于经营的面积仅为租赁面积的三分之一，经营面积的大小直接影响被告一是否能够正常经营餐饮，是其考虑是否租赁涉案商铺的重要因素，从常理来看，如被告一在签订合同时已知悉该情况并且仍同意租赁，那其在后续装修设计及经营时便不会将仓储用房用于经营，亦不会产生双方后续的纠纷；4、原告亦无法提供其他证据证明其已明确告知被告一涉案商铺中间为仓储用房且不能用于经营，应当承担举证不能的责任。综上，原告的违约行为导致涉案租赁合同难以继续履行，合同目的无法实现，合同应当予以解除。因原告与被告一均认可《赛格假日广场租赁合同》于2016年9月23日解除，本院予以确认。关于原告的本诉请求。对于原告主张的违约金及律师费的问题。因涉案合同的解除是由于原告的违约行为导致，故对原告该两项诉请本院不予支持。对于原告主张被告一支付租金的问题。涉案合同约定免租期为9个月，从实际交付日起算即2015年11月23日至2016年8月22日止。虽原告提供的租赁物存在瑕疵，但被告一最迟已于2016年5月10日知悉该情况，其后仍占用涉案商铺，应当支付租金及相应滞纳金。经计算，至合同解除之日即2016年9月23日，被告一应支付租金38829元及逾期付款违约金6018.5元（38829元/月×31天×5‰）。对于原告主张被告一支付水电费的问题。原告提供缴费通知书、水电费发票等证据用于证明原告代被告一支付租赁期间的水电费共计71575元，被告一对此无异议，故对该项诉请本院予以支持。对于原告主张被告一逾期占用房屋的问题。经查，双方发生纠纷后，原告将涉案商铺上锁，致使被告一无法入内搬东西，被告一占用涉案商铺的原因是原告导致，因此，其无需承担逾期占用房屋的费用，对原告该项诉请本院不予支持。对于原告主张无需退还租赁保证金的问题。双方签订合同后，被告一依约向原告支付租赁保证金77658元。现因原告的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对该项诉请本院不予支持。对于原告主张被告二北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司承担连带责任的问题。涉案合同是原告与被告一签订，被告二并未在合同上签字或加盖公章，合同的实际履行人亦为被告一，根据合同相对性原理，原告与被告二不存在合同关系，原告只能向被告一主张权利，对该项主张本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求。对于反诉原告主张反诉被告双倍返还租赁保证金及支付违约金的问题。涉案合同约定如因反诉被告的过错导致反诉原告无法正常经营的，反诉被告应当双倍返还租赁保证金并有权要求反诉被告按照当月月租金的6倍支付违约金。对此，本院认为双方约定的违约金过高，根据实际情况，结合双方遭受的损失及各自过错程度，本院依法调整为：反诉被告应当向反诉原告返还租赁保证金77658元，并按照月租金的2倍支付违约金即77658元。对于反诉原告主张反诉被告赔偿装修损失的问题。对于反诉原告主张反诉被告赔偿其为对外经营花费装修款290000元，并提供《韩焰自助餐厅装修合同》、承包人吴武杰出具的《收据》为证。但是，反诉原告在装修涉案商铺过程中存在重大过错，其在未取得消防设计审核合格意见之前，擅自进行装修，是其产生装修损失的根本原因。另外，反诉原告已将涉案商铺未形成附合的装饰装修物打包转让给他人，亦能弥补其部分损失。因此，本院认定装修损失应由反诉原告自行承担。综上，被告一应当支付原告租金38829元、逾期付款违约金6018.5元及水电费71575元，反诉被告向反诉原告退还租赁保证金77658元、支付违约金77658元。经抵扣，反诉被告仍应赔偿反诉原告38893.5元。原告于法庭辩论终结后要求变更第三项诉讼请求为被告一向原告支付装修管理费、物业管理费、租金及滞纳金等费用，其变更诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，因此，对该请求本院不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告惠州市群星房地产开发有限公司与被告一陈刚于2015年4月17日签订的《租赁合同》（合同编号：32-YX-201503-0046-02）于2016年9月23日解除。二、反诉被告惠州市群星房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告陈刚赔偿38893.5元。三、驳回原告惠州市群星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈刚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10684元（原告已预交），由原告负担8876元，由被告负担1087元。反诉受理费11599.39元（反诉原告已预交5799.7元），由反诉原告负担9289.39元，由反诉被告负担2310元。原告惠州市群星房地产开发有限公司、被告一陈刚应在本判决发生法律效力之日起七日内就所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是造成涉案租赁合同解除的违约责任应当由谁承担的问题。本案中，上诉人与被上诉人在租赁合同明确约定涉案商铺用于经营餐饮业务，而涉案商铺所在区域为中间仓储用房，即使被上诉人再修改消防设计方案也无法改变涉案商铺包含仓储用房的现状，因此无法通过消防验收，无法达成涉案商铺用于经营餐饮业务的合同目的，故原审判令解除涉案租赁合同，由上诉人承担违约责任事实依据充分，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10684元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩