广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2746号 原告：广西防城港市业和房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目一号楼二楼203室。统一社会信用代码：91450600677706021J。 法定代表人：覃怀生。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：王继娜，女，1991年7月20日出生，汉族，户籍地四川省宣汉县。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2019年9月26日。 开庭日期：2019年10月30日。 原告的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；三、判令被告向原告支付原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的银行贷款本息12385.63元(暂计至2019年7月5日，2019年7月5日之后贷款本息计至《个人购房/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）；四、判令被告向原告支付解除合同违约金80649元（按合同总价款30%计），以及承担担保责任违约金2477元（按已承担担保责任金额的20%计）；五、本案律师费12597元由被告承担；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于广西防城港，总金额为人民币268832元，首期款为人民币98832元，余款人民币17万元向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四第3条第（7)款约定：如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣款12385.63元（暂计至2019年7月5日）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失。同时，要求被告承担违约责任；另外，《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告既不出庭应诉，也没有提供书面答辩。 查明事实：2015年12月11日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于广西防城港，建筑面积为47.93平方米，每平方米单价为5608.85元，总金额为268832元，交房日期为2016年12月30日；《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第3条第（7）款“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支付损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任”。该《商品房买卖合同（预售）》于2015年12月14日在防城港市住房保障和房产管理局进行备案证明登记。该涉案房屋于2016年1月22日办理了不动产预告登记，证号为防港房预港口直字第A120160750号。 另查明，2016年1月18日，原告（保证人）、被告（借款人）与工行港口支行（贷款人）签订了一份《个人购房借款∕担保合同》（合同编号A：房信购字防港分行港口支行2016年2364号），约定被告向工行港口支行借款17万元购买广西防城港。2019年7月5日，工行港口支行向原告作出《关于从保证金账户扣收违约贷款的函》，告知因被告未按时偿还贷款，已从原告的按揭保证金账户扣收本金及利息共计12385.63元。2019年7月1日，原告委托广西海狮律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告于2019年7月15日前履行还款义务或与委托人协商解决等事宜。被告于2019年7月11日收到该《律师函》。2019年7月15日，原告作为甲方与广西海狮律师事务所作为乙方签订了一份《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理原告与被告商品房买卖合同纠纷的案件，律师费为12597元。广西海狮律师事务所向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来的律师代理费12597元，并出具了一张5910元的发票。 本院意见：关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告偿还代偿还的贷款本息、支付解除合同违约金及承担担保责任违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。该《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致工行港口支行从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告偿还原告代为支付的贷款本金利息、解除合同违约金及承担担保责任违约金，即代为支付的贷款本金利息暂计于2019年7月5日合计为12385.63元（2019年7月5日之后的贷款本金利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准），解除合同违约金为合同总价款268832元×30%=80649.6元、承担保证责任的违约金为12385.63元×20%=2477.13元。现原告要求被告支付代偿贷款本金利息12385.63元、解除合同违约金80649元及承担保证责任违约金2477元，本院予以支持。 关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理注销涉案商品房预告登记手续并撤销涉案合同备案登记手续。对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付律师费12597元的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，原告有权要求被告支付实现该债权所支付的律师费。原告提供的《委托代理合同》及《收据》显示原告因本案诉讼支出了律师代理费12597元，但原告出具的发票仅显示支出了代理费5910元，本院以其出具的发票数额为准，对律师代理费5910元的部分予以支持。 判决主文：一、解除原告广西防城港市业和房地产开发有限公司与被告王继娜于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告王继娜在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司偿还代为支付的中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的贷款本金利息共计12385.63元（上述本金利息暂计至2019年7月5日，2019年7月5日之后的贷款本金、利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告广西防城港市业和房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 三、被告王继娜在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司支付解除合同违约金80649元、承担保证责任违约金2477元； 四、被告王继娜在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司支付律师费5910元； 五、被告王继娜在本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市业和房地产开发有限公司办理注销位于广西防城港的预告登记手续并撤销《商品房买卖合同（预售）》的合同备案登记手续； 六、驳回原告广西防城港市业和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定。 诉讼费：案件受理费2762.17元，减半收取计1381.09元，由原告广西防城港市业和房地产开发有限公司负担85.43元，由被告王继娜负担1295.66元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2762.17元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  朱 海 二〇一九年十二月十六日 法官助理  李柏良 书 记 员  覃 艺