贵州省施秉县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2623民初935号原告：黔东南州万联物业服务有限公司，住所地贵州省施秉县城关镇中沙路舞阳壹号商业二楼。统一社会信用代码91522623322311354B。法定代表人：黄福宝，系公司总经理。委托诉讼代理人：宋红光，施秉县中心法律服务所法律工作者。被告：谭明，男，汉族，1985年8月8日生，贵州省施秉县人，经商，户籍所在地贵州省施秉县，现住施秉县。原告黔东南州万联物业服务有限公司（以下简称万联物业公司）诉被告谭明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告万联物业公司委托诉讼代理人宋红光、被告谭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的物业费3435.96元（130.15平方米×1.2元×22个月），算到2019年6月30日止；2、依法判决被告支付拖欠物业费的滞纳金421.69元（130.15平方米×1.2元×半年6个月×1.5%×16个月）＋（130.15平方米×1.2元×半年6个月×1.5%×10个月）＋（130.15平方米×1.2元×半年6个月×1.5%×4个月），暂算至2019年6月30日止，以上两项合计3857.65元。三、案件受理费由被告承担。在审理过程中，原告增加一个月（到8月3日）的物管费156.18元，增加后的诉讼请求为4013.83元，被告放弃重新计算答辩期和举证期。事实和理由：2017年8月23日，经被告业主的“澜泊湾小区业主委员会”协商，将被告小区的物业服务由“澜泊湾小区业主委员会”委托原告进行物业服务。时间从2017年8月31日到2019年8月31日止；物业服务费多层0.6元/平方米，高层1.2元/平方米，经营性用房按1元/平方米，每半年交纳一次，逾期按日万分之五承担相应的滞纳金。合同签订后，原告依据委托合同进行了服务，被告享受了服务。但被告未按合同履行半年一次向乙方交纳服务费的约定，原告摧收后被告仍未交纳。被告谭明辩称，1、被告主体不适格，请求人民法院驳回原告诉讼请求，起诉状应当记明被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息，全国同名同性的人少则几十，多则几千，原告起诉状只载明被告姓名，连性别、年龄都不详，为严肃法律，请求人民法院驳回原告诉讼请求，把被告搞清楚再起诉；部分业主已经转卖房屋，原告应当起诉现在的业主；该案为物业服务合同纠纷，而被告并没有与原告签订任何合同。根据合同的主体、内容、责任相对性原则，请原告搞清楚该告谁再说；2、遗漏关键当事人，请求人民法院驳回原告起诉。业主购房时，与房开商签订的购房合同多为夫妻二人共同署名，共同享有房屋产权，而原告只起诉一名产权人，遗漏其他关键当事人，因此请求人民法院驳回原告起诉；3、原告违反《物业服务委托合同》在先，原告与澜泊湾小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定物业服务期限自2017年8月31日至2019年8月31日，然而合同签订后，原告收取完物业费，于2018年12月28日向施秉县西正社区递交一份退出管理的报告，终止合同，退出了澜泊湾的物业管理，《物业服务委托合同》第三十五条约定：“乙方在服务期限内擅自撤出的。当按照剩余期限物业服务总费用5%的标准向业主支付违约金”，由此可见，原告不仅无权起诉被告，还应当赔偿被告违约金；4、原告不能按照《物业服务委托合同》提供物业服务，原告主要存在以下违反《物业服务委托合同》的行为：不履行环境卫生管理义务，维护小区环境卫生是物业管理的基本职责，原告与澜泊湾小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对环境卫生管理有明确约定。然而在原告管理期间，小区污水横流、垃圾成山，进入小区尤如进入大型垃圾场，试问，连卫生都搞不好的物业公司，有什么脸面收取业主物业费；不履行制止并报告不法行为义务，澜泊湾小区为商业步行街，一、二楼门面商户鱼龙混杂，原告进驻小区管理后，KTV、烧烤油烟、噪音成为困扰主业日常生活的三大毒瘤，每当夜幕降临，就是被告噩梦开始的时候。原告不仅对此现象视而不见，连业主的相应诉求也置之不理，试想，在这样的环境下生活，有什么理由交物业费；不履行安全保卫和维护公用设施的义务，维护小区环境安全是物业管理的基本职责，然而在原告管理期间，小区门禁系统、监控视频、护栏被破坏怠尽、业主被盗，因护栏被破坏造成小孩受伤等情形时有发生，更甚的是四、五百户的小区，竟然没有消防设施，一旦发生火灾，后果不堪设想。综上所述，原告起诉被告主体不适格；不履行物业服务合同在先，请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告谭明系施秉县澜泊湾小区第五栋1单元404号的业主，房屋面积为130.15平方米，电梯高层。2017年8月23日，澜泊湾小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定的主要内容包括：将澜泊湾小区委托给原告实行物业管理；委托期限为2年，从2017年8月31日到2019年8月31日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；原告向业主和物业使用人收取物业费用；物业服务费多层（步梯）0.6元/平方米，高层（电梯）1.2元/平方米，经营性用房按1元/平方米，每半年交纳一次，逾期按日万分之五承担相应的滞纳金。截至2019年8月3日，被告未交的物业服务费和滞纳金为4013.83元。合同签订后，原告进驻澜泊湾小区进行服务，被告享受了服务，但是，在原告万联物业公司提供物业服务的中后期，客观存在门禁系统、监控设备、消防设施、护栏等被破坏的情况，尤其是后期还存在小区杂草、垃圾没有及时清理等问题。现《物业服务委托合同》已经到期，该物业服务合同的权利义务终止。上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《物业服务委托合同》、物业服务费催缴通知、物业管理合同到期通知书、进驻照片、消防安全管理委托书、消防技术服务合同书、历史交易明细、业主维修记录表、工资表、垃圾清运费收据、装卸搬运服务、电梯日常维护保养合同，被告提供的身份证、请示报告、小区垃圾的照片、设施设备清查记录、移交清单、收条，证人刘某、曾某、王某、田某、沈某的证言，以及当事人当庭陈述在案为凭，可以认定。本院认为，原告万联物业公司与澜泊湾小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。原告万联物业公司为小区提供了物业服务，被告谭明作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务，理应支付物业费用。对于被告谭明辩称的各项问题，因物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，业主委员会也可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，重大违约的，业主委员会还可以依法提起诉讼要求解除合同，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且，拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。但万联物业公司作为该小区的物业管理者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。但是，在原告万联物业公司提供物业服务期间，客观存在门禁系统、监控设备、消防设施、护栏等被破坏的情况，尤其是后期还存在小区杂草、垃圾没有及时清理等问题，原告称小区设施设备被未交物业费的业主破坏、以及因业主拖欠物业费导致无力垫付影响公司运营，原告对于小区设施设备被破坏应当及时制止或者报警以防止损失进一步扩大，对于拖欠物业费的行为应当及时催收或者提起诉讼，其物业服务确实存在瑕疵，物业费应酌情减免，故本院酌定减免20%的物业费及相应的滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告谭明于本判决生效后十日内支付原告黔东南州万联物业服务有限公司物业服务费和滞纳金4013.83元的80%，即人民币3211元。二、驳回原告黔东南州万联物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭明负担20元，原告黔东南州万联物业服务有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  吴青松二〇一九年十二月十九日书记员  龙 芸