广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1953号上诉人（原审原告）：陈辉，男，汉族，1974年10月29日出生，住广东省高州市******。委托诉讼代理人：莫小庆，广东成就律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文汉，男，汉族，1932年6月15日出生，住广东省高州市******。原审第三人：李健，男，汉族，1968年6月11日出生，户籍地址：广东省深圳市宝安区******，现住广东省高州市******。原审第三人：李鄂，男，汉族，1960年1月13日出生，户籍地址：广东省高州市******，现住广东省高州市******。原审第三人：李鸥，女，汉族，1962年7月16日出生，住广东省高州市******。上述原审第三人的共同委托诉讼代理人：林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。上述原审第三人的共同委托诉讼代理人：黄茂海，广东雄兴律师事务所实习律师。原审第三人：李克，男，汉族，1950年2月26日出生，住广东省高州市******。原审第三人：李跃，男，汉族，1958年3月18日出生，移民美国，住美国。上诉人陈辉因与被上诉人李文汉、原审第三人李健、李鄂、李鸥、李克、李跃所有权确认纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈辉、原审第三人李健及其与李鄂、李鸥的共同委托诉讼代理人林谷丰到庭参加诉讼。被上诉人李文汉、原审第三人李克、李跃经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈辉的上诉请求：一、撤销(2018)粤0981民初3116号民事判决；二、改判支持陈辉的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由李文汉承担。事实与理由：原审以涉案房屋属共有财产、李文汉无权处分、交易价格不合理、不构成善意为由，不支持陈辉的诉讼请求，原审判决错误，理由如下：陈辉于2013年6月7日与李文汉签订《楼房转让合同》，当天转帐800000元、现金80000元支付了转让款，在签订合同前，房地产权证的权属人是李文汉，李文汉未向陈辉说明房产有其他共有权人，使陈辉有理由相信涉案房地产属其所有，于是签合同和付款，是善意取得。1、不动产权属以登记为准，陈辉只能凭权属证登记人来判断权属所有人。在签合同前，陈辉仔细查看了房产证，房产登记人为李文汉，没有其他共有人，陈辉有理由相信该房屋只属李文汉个人所有。在陈辉与李文汉签订涉案合同之后，李健等五人才提起诉讼，主张涉案房屋属共有，法院确认涉案房产属共有，但该判决并不影响房产证登记人只有李文汉的事实，陈辉在签合同时不清楚李文汉的家庭情况，因此，原审认为不是善意取得显然错误。2、陈辉支付了对价，原审认为价格不合理没有证据支持。李文汉的房屋是旧房屋，位置不是很好，按当时当地的市场价大概价值60万元，陈辉出资88万元是远远超过当时的价值。李健等五人在共有权、继承权纠纷两案中均认为涉案房产价值30万元，原审认为价格不合理不成立。3、依《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”，因此，陈辉取得涉案房产有法律依据。4、李文汉在庭审中认为价格不合理，但不在法律规定的期限内行使撤销权，因此其以价格不合理进行抗辩不成立。综上所述，原审判决是错误的，请求二审法院查明事实，依法判决如陈辉所诉。被上诉人李文汉不作答辩。原审第三人李健、李鄂、李鸥辩称，陈辉的上诉请求不成立。在进行交易之前，陈辉应根据李文汉的年龄以及房屋的情况，考虑到房屋共有的情况，但在本案中，陈辉没有尽到一个交易者应尽的谨慎义务就与李文汉进行交易，因此陈辉不属于善意的第三人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉请求，维持原判。原审第三人李克、李跃不作答辩。原告陈辉向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》有效，楼房转让价格为880000元；二、确认被告李文汉位于高州市******的楼房及土地[土地证号：高府国用（2013）****号，粤房地权证：高州字第020000****号]归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。重审中，原告明确诉讼请求为：1、确认原告与被告于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》有效，楼房转让价格为880000元。2、确认被告李文汉位于高州市******的楼房及土地【土地证号：高府国用(2013)****号，粤房地权证：高州字第020000****号】归原告所有，李文汉协助过户。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告与第三人是父子女关系。原告陈辉通过中介介绍向被告李文汉购买位于高州市******三层楼房一幢，楼房占地面积60㎡，建筑面积245.71㎡，转让价为880000元，原、被告双方于2013年6月7日签订《楼房转让合同》，签订《楼房转让合同》的当日，原告向被告转账支付80万元，现金支付8万元，并由被告李文汉出具有收据一张给原告。原、被告当即到职能部门申请土地变更登记及房产变更登记。另查明：因涉案的楼房在原、被告签订转让合同前被告与第三人之间有纠纷，在原、被告于2013年6月7日签订转让合同后，本案第三人李健、李鄂、李鸥在于2013年6月8日即以原告的身份起诉本案被告李文汉，请求确认本案涉案房产的所有权，并申请法院依法对涉案楼房查封，也就是说该楼房在原告办理过户时被法院予以查封，无法完成过户手续，2017年6月29日，高州市人民法院依照继承法的相关规定作出判决，将涉案房产判决归李鄂、李健、李鸥、李克、李跃、李文汉所有，李鄂、李健、李鸥、李克、李跃各占楼房的1/12，李文汉占7/12，该判决已经发生法律效力。在上述的案件审理中，原告陈辉以第三人身份向法院申请参与诉讼，故原告陈辉在涉案房产登记完成之前，已经知悉转让人无权处分涉案财产。另查明：被告李文汉的妻子欧宗芬于2011年死亡，涉案的楼房被法院依法判决认定为李文汉与欧宗芬的夫妻共同财产，楼房产权登记在李文汉的名下，李文汉于2009年搬离涉案的楼房移居别处，涉案的楼房一直由第三人李健居住使用至今。再查明，经审理调查，原告在庭上承认购买涉案的楼房时没有对房屋状况及被告的家庭情况进行全面了解，由中介带去观看楼房时也是在外围观看，没有进入房屋，对楼房内部的构造一概不知，原告承认相中的是楼房占用的地理位置，但涉案楼房属于住宅地，不是临街地。重审中，原告明确放弃请求返还购房款，请求:1、确认原告与被告于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》有效，楼房转让价格为880000元。2、确认被告李文汉位于高州市******的楼房及土地【土地证号：高府国用(2013)****号，粤房地权证：高州字第020000****号】归原告所有，李文汉协助过户。3、本案诉讼费用由被告承担。原、被告于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》没有得到其他权利人的追认。一审法院认为，涉案的楼房被法院依法判决确认为被告李文汉和其妻子欧宗芬的夫妻共同财产，因欧宗芬于2011年死亡后继承开始，第三人与被告李文汉依照继承法取得了涉案楼房的共同份额，因此确认涉案的楼房是被告与第三人的共有财产，被告李文汉未经其他共有人同意擅自出售共有财产，对于共有财产中不属被告所有的财产份额，被告无权处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，第三人没有对原、被告于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》予以追认，因此本案的争议焦点主要是原告是否是善意取得涉案楼房。一审法院认为，原、被告在签订《楼房转让合同》的当时，被告已是老人，交易楼房的资金数额巨大。按照常理，原告应充分了解房屋的现状以及被告的家庭状况后，才向被告购买楼房。根据原告在庭上的陈述，经中介介绍到涉案楼房观看时，也是在外围观看，并没有进入楼房了解房屋的内部结构以及该楼房由谁居住等等相关情况，原告的购买行为与平常的交易常理明显不相符，并且交易的价格按当时的房地产交易的价格是不合理的，因此原告认为其是善意取得的主张，一审法院不予确认。因此，原告起诉请求确认双方于2013年6月7日签订的《楼房转让合同》有效并请求判决涉案的楼房归原告一审法院不予支持。合同无效后，依照法律规定，双方在合同中约定收取到原告的楼房转让价格为880000元应予以返还，但经法院明释后，原告明确放弃该请求。在本案中，第三人李健、李鄂、李鸥是无独立请求权的第三人，其请求确认2013年6月7日签订的《楼房转让合同》无效，依法不在本案中予以审理，其可另行起诉。被告人李文汉、第三人李克、李跃经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回原告陈辉的诉讼请求。案件受理费12600元，由原告陈辉负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。另查明，在高州市人民法院（2013）茂高法民一初字第203号一案中，李健、李鄂、李鸥、李克、李跃以李文汉为被告，请求确认位于高州市文笔四区4号三层楼房属于其与李文汉的共同财产。在诉讼中，陈辉申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，请求：1、确认位于******三层楼房的财产所有权及土地使用权归陈辉所有和使用；2、驳回李健、李鸥、李鄂的诉讼请求，并赔偿损失。高州市人民法院作出（2013）茂高法民一初字第203号民事判决，驳回李健、李鄂、李鸥、陈辉的诉讼请求。李健、李鄂、李鸥不服提起上诉。本院作出（2015）茂中法民一终字第372号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：根据诉辩双方意见，本案争议焦点：陈辉与李文汉签订的《楼房转让合同》是否有效。位于高州市******的楼房的房屋所有权证和土地使用权证上的权利人是李文汉，在出售该楼房时，李文汉未告知陈辉其妻子已去世，其子女对该房屋享有继承权，陈辉信赖李文汉对该楼房享有完全处分权，签订《楼房转让合同》时的楼房价格，同周边同类型房屋的出售价格基本一致，且略高于周边同类型房屋的价格，陈辉亦按合同约定支付了房屋价款88万元给李文汉，陈辉没有任何过错，并不存在侵害李文汉利益的情形，李文汉作为房屋权利人与陈辉签订《楼房转让合同》时，陈辉是善意的，是李文汉与陈辉的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不能以其子女李健、李鄂、李鸥、李克、李跃不同意出售为由而否定合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”的规定，李文汉与陈辉签订的《楼房转让合同》是有效的。《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的无权处分影响的是物权能否实现的问题，而不能以出卖人无权处分权或者所有权为由认定买卖合同无效。一审判决认定合同无效，适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，本案中，生效判决认定李健、李鄂、李鸥、李克、李跃对涉案楼房各占1/12份额，在共有人不同意出售涉案房屋和协助办理过户手续的情况下，合同无法履行，不能实现房屋的物权变动，陈辉在不能实现其缔约目的的情况下，应变更诉讼请求为解除合同、返还购房款和由出卖人承担违约责任，但经释明，陈辉不同意变更诉讼请求，只能驳回陈辉的诉讼请求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，但处理结果正确，应予维持。陈辉上诉请求确认合同有效有理，应予支持，但请求确认房屋归其所有并协助过户无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人陈辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 罗 文审判员 徐忠圣二〇一九年十二月三十日书记员 郑旖皓速录员 赖桢桢