北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初643号原告：富地长泰酒店投资管理有限公司，住所地北京市东城区国子监街乙28号1、2号楼。法定代表人：陈喜田，董事长。委托诉讼代理人：张勇，北京市永轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭裕光，北京市国乐律师事务所律师。被告：中国如意技贸有限公司，住所地为北京市东城区方家胡同19号。法定代表人：韩家兴，总经理。委托诉讼代理人：**，北京鑫诺律师事务所律师。原告富地长泰酒店投资管理有限公司（以下简称富地长泰公司）与被告中国如意技贸有限公司（以下简称如意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富地长泰公司的委托诉讼代理人张勇，被告如意公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富地长泰公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《房地产转让协议》合法有效；2．如意公司继续履行《房地产转让协议》中规定协助办理过户的义务；3．如意公司继续履行《房地产转让协议》，确认富地长泰公司承租权利；4．如意公司向富地长泰公司支付迟延交付房屋的赔偿金5093150．68元（6500000元/365天×286天）；5．由如意公司承担诉讼费。事实与理由：富地长泰公司与如意公司于2012年4月28日签署《房地产转让协议》及补充协议，如意公司将位于北京市东城区方家46号院房产转让给富地长泰公司，该房产总建筑面积约10519．4平方米，总土地面积约7182平方米。协议签订后，富地长泰公司按照协议约定向如意公司支付了9800万元。但因转让时如意公司将该房产出租给北京丰宝恒投资有限公司（以下简称丰宝恒公司），房屋产权过户手续需要租赁合同到期后办理。根据《房地产转让协议》第七条第（二）款第4项规定，如意公司承诺如发生其与丰宝恒公司签订的《租赁合同》期满或终止，解除的情况，如意公司同意将涉案房产出租给富地长泰公司，年租金650万元。2018年6月30日，如意公司与丰宝恒公司租赁合同到期后，富地长泰公司首先要求如意公司配合办理产权手续，但如意公司迟迟不予配合。其次，富地长泰公司要求如意公司履行《房地产转让协议》第七条出租人义务，将房产交付给富地长泰公司，但如意公司却迟迟不能将房产交付富地长泰公司，给富地长泰公司造成严重的经济损失。为减少损失，在经过如意公司同意的情况下，富地长泰公司自行与丰宝恒公司沟通交房事宜，直至2019年5月14日，富地长泰公司与丰宝恒公司才办理了房屋交接手续，开始使用房屋。富地长泰公司接收房屋后，立即按照合同约定按时向如意公司支付了承租期间房租，双方之间租赁关系已经达成并实际履行。但自2018年8月1日至2019年5月13日，共计迟延交房286天，我方按照年租金650万元标准向如意公司主张赔偿损失。综上，如意公司迟延履约行为给富地长泰公司造成了重大损失，请求法院判决支持我方全部诉讼请求。如意公司辩称：富地长泰公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回富地长泰公司全部诉讼请求。事实和理由如下：本案双方签订的《房地产转让合同》未经政府部门批准，该合同至今没有发生法律效力。转让协议中约定办理审批和过户手续的是富地长泰公司，我方愿意配合，但只有审批下来才可以办理过户，在此过程中我方并无过失。双方协议明确约定，在转让协议不被政府批准的情况下，双方就承租问题进行协商，现双方正在办理审批手续，所以承租条件并不成就。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据与本案认定有关联性的证据，本院认定事实如下：2002年11月20日，如意公司取得京房权证东国更字第XXXX号产权证书，其上载明：房屋坐落为东城区方家胡同46号；建筑面积为657间10519．4平方米。2015年11月4日，中国机床总公司取得X京房权证东字第XXXX号产权证书，其上载明：房屋坐落为东城区方家胡同46号4幢；建筑面积870．8平方米。前述如意公司及中国机床总公司的房产产别均为全民产。2012年4月28日，转让人（甲方）中国如意技贸中心（于2017年11月7日更名为中国如意技贸有限公司，即本案所称如意公司）与受让人（乙方）富地长泰公司签订房地产转让协议一份,约定：甲方所售房产为北京市东城区方家胡同46号院（该房产总建筑面积约10519．4平方米，总土地面积约7182平方米）（以下简称涉案房产）；房屋规划涉及用途为“工交”；甲方已将涉案整体出租给了丰宝恒公司，该租赁合同正在履行过程中；涉案房产及项下土地转让价格为人民币8500万元，为甲方转让房产、土地所得扣除包括但不限于地价款、土地增值税、营业税、契税、相关测绘费用、评估费用等的净价格；本房地产转让涉及的甲乙方税费除印花税各自负担外，包括但不限于地价款、土地增值税、营业税、契税、相关测绘费用、评估费用等全部由乙方承担；本协议签字盖章后10个工作日内，乙方向甲方支付该房产及土地转让总价款的80%即6800万元整，余款在房产过户至乙方名下后10个工作日内一次性全部付清；房产的交付：鉴于涉案房产租赁合同正在履行过程中，对涉案房产现状乙方完全认可并同意甲方无需承担向乙方交付房产及土地的义务；乙方取得房产所有权证之日为房产及土地交付日，视为甲方已完成房产及土地的交付义务；双方确认，乙方取得涉案房产产权证前，该房产及土地的收益（包括租金）归甲方所有；违约责任：房产变更过户及交易等报批及手续全部由乙方办理，甲方提供一切相关手续；因政府行政职能部门及现行法律法规的规定等非甲乙方原因，致使甲乙方不能按本协议履行的，双方互不承担违约责任，具体事项约定如下：……3．甲方因经营需要，收到转让款后，将用该款购买办公用房，对此乙方予以充分理解，故一旦发生甲方须将乙方支付的房产及土地转让款无息退还乙方的情况，甲乙方同意退款方式为：甲方每年向乙方退款650万元直至全部退还完毕；4．甲方承诺如发生甲方与丰宝恒公司签订的《租赁合同》届满或终止、解除的情况，甲方同意将涉案房产出租给乙方，年租金为650万元；其他：涉案46号院院内东楼4、5层房屋所有权人为中国机床总公司，该房产证正在办理中，中国机床总公司原为甲方的上级单位；因东楼4、5层所有权人为中国机床总公司而导致乙方无法取得约定房产及土地的权属证书，甲方不承担法律责任。如意公司与富地长泰公司还就双方房产转让事宜达成了补充协议书及补充协议（二）。补充协议（二）中约定，如双方在2016年终止《房地产转让协议》，则补充协议书中约定的补偿款3000万元属于房屋转让款的一部分，甲方将依据《房地产转让协议》及本协议的约定退还乙方。2012年5月7日，中国机械工业集团有限公司（以下简称机械集团公司）向国务院机关事务管理局（以下简称机关事务局）提交《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同46号院房产的请示》一份，其上载明：“如意公司为机械集团公司所述企业，为全民所有制企业。……如意公司向我公司请示，拟将方家胡同46号院（含土地及房产）进行转让，拟转让房产总建筑面积11390．2平方米（含我集团公司下属的中国机床总公司870．8平米），总土地面积7223．3平方米。房产类别为全民产，土地使用权类型为划拨，土地用途工业用地。经北京同仁和资产评估有限责任公司评估，该院评估价值为7958．94万元。目前，经公开征集意向受让方，富地长泰公司有意向受让该处房产，并向如意公司提交了购买意向书。根据国务院国资委《企业国有产权转让管理暂行办法》……，我集团公司已审议同意如意公司转让方家胡同46号院事宜。根据《中央国家机关在京单位土地处置管理暂行规定》，如意公司作为在京中央企业的子企业，向贵局申请办理如意公司转让方家胡同46号院土地及附属建筑物审批事宜。专此请示，请予批准”。如意公司与富地长泰公司存在另案租赁合同争议，如意公司向本院提交该案中国家机关事务管理局房地产管理司土地管理处向北京市东城区人民法院出具的《关于东城区方家胡同46号院土地处置有关事宜的复函》一份，其上载有：2012年机械集团公司向国管局提交的《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同46号院房产的请示》已收到、未批复，我司未收到如意公司或富地长泰公司再次提起的申请。该复函落款时间为2019年11月5日。上述事实有房地产转让协议、补充协议、房产证书、《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同46号院房产的请示》、《关于东城区方家胡同46号院土地处置有关事宜的复函》及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：本案房地产转让协议涉及划拨土地使用权的转让问题。我国城市房地产管理法第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房产所涉及的土地为划拨取得，如意公司未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，其与富地长泰公司签订的房地产转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的相关规定，本案当事人在起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故本案房地产转让协议亦应认定为无效。鉴于该协议无效，富地长泰公司要求如意公司协助其办理过户的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。富地长泰公司所提确认其承租权利以及如意公司向其支付迟延交付房屋赔偿金的请求涉及租赁合同法律关系的认定，与本案不属于同一法律关系，当事人应当另行解决。综上，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告富地长泰酒店投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费616800元，由富地长泰酒店投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  姚 颖审 判 员  李 珊审 判 员  周梦峰二〇一九年十二月三十日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁