贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4164号原告贵州深宏业物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号，统一社会信用代码915201036754283393。法定代表人陈俊文，总经理。委托代理人高林、秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告张坤涛，女，1968年6月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告石林奇，男，1965年3月6日出生，汉族，住址同上。原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏公司）诉被告张坤涛、石林奇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深宏公司的委托代理人秦黎明、被告张坤涛、石林奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深宏公司诉称：2015年9月原告与贵阳荣达房地产开发有限公司签订了《悦景新城委托合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋由原告按建筑面积以1.2元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取；商业部分按建筑面积以3元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告接管乌当区悦景新城物业管理工作，为该小区提供物业管理服务，原告接管悦景新城物业管理工作时同时受让了前物业（贵州卓品物业公司）包括业主欠缴的物业费在内的全部债权。被告系悦景新城32-B栋1单元4层2号房屋业主，该房屋的建筑面积为100.13平方米，物业性质为住宅房屋。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费5286.86元（2015年4月1日-2018年11月30日，共44个月，1.2×100.13×44=5286.86）及利息，原告多次催收未果。为维护原告合法权益，故提起诉讼要求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费用5286.86元及逾期利息283.54元，合计5570.4元（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准，以5286.86元为基数自2018年12月1日起暂算至2019年9月30日止，最终算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。被告张坤涛、石林奇辩称，我们未交物管费的准确时间记不清了。我们与原告没有签订物业服务合同，贵阳荣达房地产公司未经业主同意无权与原告签订物业服务合同。原告未通知业主其已经入住小区提供物业服务，也未看到小区环境改善，原告属于违法的强行服务。原告强行提供物业服务，从未公布物业情况，拒绝业主的监督，侵犯业主的合法权益。并且，原告主张的物管费收取标准及滞纳金缺乏依据，原告于2017年11月21日已张贴终止物业服务通知。请求法院依法判决。经审理查明：被告是贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）开发建设的位于贵州省贵阳市乌当区房屋（建筑面积为100.13㎡，以下简称案涉房屋）的业主，2013年1月3日，被告办理了房屋接收手续。交房时，荣达公司作为案涉房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司（以下简称卓品公司）签订了前期物业服务协议，约定由卓品公司向包括被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告与荣达公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日至2018年10月9日期间为被告所在小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月1.2元／㎡向业主或物业使用人收取，商业部分按建筑面积每月3元／㎡收取，并约定了其他相关事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，原告与卓品公司、荣达公司签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对原告与卓品公司之间的工作及财务等进行交接的同时，约定卓品公司委托原告代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。物业服务合同约定的服务期限届满后，因原告与荣达公司未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向案涉小区提供物业服务，并撤离案涉小区。由于被告尚欠原告物业服务费未交纳，经催收未果后，原告遂于2019年10月22日诉至本院要求如前所诉。另查明，原告于2017年11月21日在案涉小区张贴《终止物业服务通知》，该通知载明：原告只针对缴纳物业费的业主提供物业服务。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的双方当事人身份信息、委托合同、公告、处置协议、垃圾清运承包协议、工程竣工验收证明、工作联系函、电梯定期检验报告、图片、商品房买卖合同、楼宇交接书、被告提供的照片、发票、收据、终止物业服务通知等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为：荣达公司作为案涉小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供物业服务的情况下，其与原告签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。该合同系荣达公司与原告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对原告和小区业主均具有约束力，原、被告双方应按照合同约定行使权利和履行义务。原告按合同约定实际为案涉小区业主提供了日常生活垃圾清运、电梯日常运营维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作后，被告作为小区业主，未按合同约定向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和委托合同的约定，原告要求被告支付其提供物业服务期间物业管理费的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告应支付原告物业管理费的金额，原告对案涉小区提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，共计1139天，按合同约定标准计算，被告应缴物业管理费为4561.92元（100.13㎡×1.2元/㎡÷30天×1139天=4561.92元，四舍五入）；原告于2017年11月21日张贴《终止物业服务通知》载明其只针对缴纳物业费的业主提供物业服务，即在2017年11月21日至2018年11月22日共计12个月期间，原告虽对案涉小区提供了公共性物业服务，但未针对被告提供物业服务，故对该期间被告应缴纳的物业管理费，本院酌情扣减70%，即扣减1023.32元（100.13㎡×1.2元/㎡÷30天×365天×70%=1023.32元，四舍五入）；因此，被告应支付原告的物业管理费金额为3538.60元（4561.92元-1023.32元=3538.60元）。对于原告要求被告支付逾期交纳物业管理费利息的诉请，因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等瑕疵，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付卓品公司在案涉小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告与卓品公司及荣达公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定卓品公司委托原告追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告与卓品公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，原告作为卓品公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己名义起诉要求被告支付拖欠卓品公司的物业管理费的原告主体资格，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张坤涛、石林奇于本判决生效之日起十日内共同支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物管费3538.60元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州深宏业物业服务有限公司负担10元，被告张坤涛、石林奇共同负担15元（此款原告贵州深宏业物业服务有限公司已预交，履行时，由被告张坤涛、石林奇一并支付给原告贵州深宏业物业服务有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇一九年十二月三十日书记员  任 奕