河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再110号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李少江，男，1962年4月16日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：赵志芳，河北天源通和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石成远，男，1983年10月13日，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 再审申请人李少江因与被申请人石成远租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）冀10民终347号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月27日作出（2019）冀10民申70号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李少江及其委托诉讼代理人赵志芳、被申请人石成远到庭参加诉讼。本案因与另案存在关联，本院于2019年10月15日作出（2019）冀10民再110号民事裁定，中止本案诉讼。2019年12月24日本案恢复审理。本案现已审理终结。 李少江再审请求：1、撤销廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终347号民事判决和廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初1242号民事判决；2、依法纠正原判决错误；3、一审、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：原一、二审法院均未调查核实房屋归属问题，则认为再审申请人与被申请人石成远签订了售房证明，则双方由租赁关系转变为房屋买卖关系，认定双方之间的房屋买卖协议合法有效，驳回再审申请人的诉讼请求，属于错误判决。2018年3月，李建辉、李建超、齐凤瑞、杨维侠（四人均为涉案房屋继承人）起诉李少江、石成远，要求确认李少江、石成远之间的售房行为无效，并返回房屋。经广阳区人民法院审理查明，涉案房屋没有房屋产权证，系李少领建造并坐落于李少领的宅基地上。李少江出售行为属于无权处分，石成远的购买行为也不构成善意取得。广阳区法院于2018年11月12日作出（2018）冀1003民初1708号民事判决，判决李少江将房屋出售给石成远的售房行为无效，并判令石成远将房屋返还给李建辉、李建超、齐凤瑞、杨维侠。现该判决已生效。 石成远辩称，根据物权法153条，我们之间房屋买卖是合法的。李建辉、李建超、齐凤瑞、杨维侠四人均有住所，申请人已经年满18周岁，所做之事已经能承担法律责任。我们之间的合同第五条明确写明原租赁合同作废，房款两清。我认可1242号和347号判决。 李少江向一审法院起诉请求：判令解除李少江与被告之间的房屋租赁合同关系；二被告腾空所租赁房屋并支付租金10,400元及利息；二被告赔偿经济损失100,000元，包括恢复房屋原貌的费用和院外一棵树的钱。 一审法院认定事实：2008年4月25日，原告李少江与被告石成远、郝卫彬签订租赁证明，原告将位于廊坊市广阳区间出租给二被告用于经商，双方约定年租金1600元，于每年的4月25日给付房租，但未约定租赁期限。2010年11月9日，原告与被告石成远签订《证明》一份，将上述房屋出售给被告石成远，约定房款ｌ0000元，后原告拒收售房款，亦未收取2010年11月份之后的租金。 一审法院认为，原告李少江与被告石成远、郝卫彬签订房屋租赁证明，系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同履行过程中原告与被告石成远签订售房证明，并有证明人签字证明，自售房证明签订之日起，原租赁协议即终止，双方由房屋租赁关系转变为房屋买卖关系，双方应依买卖协议内容履行。二被告已付清签订售房合同前的房租，签订售房合同之后，被告石成远只需向原告履行给付购房款的义务。原告称其是在醉酒状态下签订的售房协议，但未提交相应证据，对原告该说法，一审法院不予采信。故，原告要求与二被告解除房屋租赁合同、二被告给付房屋租金并赔偿损失的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国总则》第三条之规定，判决驳回原告李少江的诉讼请求。案件受理费2,500元，由原告李少江负担。 李少江不服一审判决，上诉请求：一、请求依法撤销廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初1242号民事判决书，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人的房屋买卖行为并未生效，上诉人仍是房屋所有权人。首先，上诉人在酒后与被上诉人石成远签订《证明》后发生争议，经同村人员调解后，该《证明》并未生效，并将原件撕毁，被上诉人无法提供原件的行为与上诉人所述相吻合。其次，该《证明》明显违背合同法平等原则，该房款明显低于市场价格，即便是农村的房屋，10,000元的价格连建房的成本都差很多，上诉人不可能以如此低价出卖房屋。再次，根据《河北省农村宅基地管理办法》的相关规定，宅基地不得转让、一户只能申请一处宅基地，本案中被上诉人石成远在本村中已经有宅基地，且双方买卖行为违法、又未实际履行，因此双方的买卖行为并未发生法律效力，上诉人仍是涉案房屋的所有权人。二、双方租赁关系持续成立，被上诉人持续使用涉案房屋，应当支付租金。鉴于双方的房屋买卖行为没有发生法律效力，双方的租赁合同并未中断。处于持续状态，被上诉人又实际占有并使用上诉人的房屋，获取的使用房屋的利益，其应当向上诉人支付租金。三、被上诉人在使用期间造成房屋毁损，应当承担相应的赔偿责任。由于双方存在租赁合同关系，根据《合同法》第二百二十二条规定，被上诉人在使用租赁物期间应当对保管不善造成租赁物毁损、灭失承担损害赔偿责任。本案中，被上诉人自称是因为房屋电路老化造成房屋失火，但被上诉人石成远为本村的电工，对电路的使用和维护具有专业的知识，且上诉人自己使用的同栋房屋电路正常运转，未发生线路老化的现象，足以说明二被上诉人在租赁期间没有对房屋进行妥善保管，应当承担相应的损害赔偿责任。综上，二被上诉人的行为已经严重侵犯了上诉人的合法权益，导致上诉人所有的房屋毁损，使本来就生活困难的家庭无法得到相应的补偿，特此上诉，请求支持上诉人的诉讼请求，维护公平和正义。二审期间，上诉人补充上诉理由：一审审判程序违法，超出了民诉法规定的审理期限，且没有正当的延期审理的理由。上诉人有理由认为一审法院故意拖延诉讼，侵犯了上诉人的合法权益。 本院二审期间，上诉人李少江提交了一份李少岐出具的证明，内容为：关于李少江房产在2015年夏季经我与李连奎、李少山3人调解，当面撕掉卖方证据，双方同意认可从此老死不相往来，另于本年5月以前把房修好。落款时间为2008年1月29日。被上诉人石成远对该证人证言发表如下质证意见：这是什么时候的事我不知道，没有撕毁原件，也没有找我要协议，我方不认可该证人所写内容，李少岐是上诉人的哥哥。被上诉人石成远提交了上诉人李少江与其于2010年11月9日签订的《证明》原件。上诉人李少江对该证明原件发表质证意见为：签字是我签的，手印也是我按的，但是我从来没有原件。上诉人李少江在一审时陈述“该证据（证明）原件已被双方的调解人李少岐撕毁，应该是没有原件可以核对”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，上诉人二审提交的李少岐的证明因李少岐未出庭且该证明落款时间有瑕疵，故对该证明本院不予采信。被上诉人二审期间提交的《证明》系原件，且上诉人李少江对其签字亦认可，仅主张其从来没有原件，故本院对该《证明》予以确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院二审认为，上诉人李少江与被上诉人石成远、郝卫彬之间存在租赁合同法律关系，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人李少江与被上诉人石成远于2010年11月9日签订的《证明》系买卖合同关系，上诉人李少江在该《证明》签字并按手印的行为，应是其真实意思表示，其主张签字时喝了酒且事后经调解将《证明》已经撕毁，但缺乏相关证据予以证实，对其主张本院不予支持。上诉人李少江主张一审法院拖延诉讼、侵犯了上诉人李少江合法权益的问题，本院认为，一审法院审理周期较长，但并不属于严重违反法定程序的情形，且并未影响案件的实体审理。综上所述，上诉人李少江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,500元，由上诉人李少江负担。 本院再审查明，2018年3月，李建辉、李建超、齐凤瑞、杨维侠向廊坊市广阳区人民法院提起诉讼，要求确认李少江、石成远之间的售房行为无效，并返还房屋。广阳区人民法院于2018年11月12日作出（2018）冀1003民初1708号民事判决，判决李少江将房屋出售给石成远的售房行为无效，并判令石成远将房屋返还给李建辉、李建超、齐凤瑞、杨维侠。现该判决已生效。 另查明，本案被申请人（一审被告、二审被上诉人）郝卫彬于2018年4月16日死亡，再审中，其第一顺位继承人均不同意参加诉讼，李少江、石成远均无异议，本案不再列郝卫彬为当事人。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议的主要焦点为：李少江和石成远于2010年11月9日签订的《证明》，即本案房屋买卖合同的效力。李少江主张，廊坊市广阳区人民法院作出（2018）冀1003民初1708号民事判决已认定李少江将本案所涉房屋出售给石成远的售房行为无效，本案应支持其原一审诉讼请求。广阳区人民法院（2018）冀1003民初1708号案件立案时间系在本案原审判决生效之后，该案的判决结果不能否定生效在先的本案原审判决，李少江据后案生效判决认定的事实来否定本案原审判决依据不足，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，买卖合同并不因无权处分而无效。因此，即使李少江买卖案涉房屋的行为构成无权处分，也不影响双方签订的房屋买卖合同的生效。 李少江主张《证明》系其醉酒情况下签订，非真实意思表示。对此，李少江不能提供证据证明石成远系在其酒醉状态与其签订《证明》。李少江属于完全民事行为能力人，在签订《证明》时亦有石庄户村民李少强、李连锋、李少山、石福山等人在场，对李少江的该项主张本院不予支持。 综上，《证明》并不存在合同无效的情形，该合同合法有效，原审判决驳回李少江的诉讼请求并无不当，本院再审予以维持。 综上所述，再审申请人李少江的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2018）冀10民终347号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 苑朋良 书 记 员 张 曦