济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3591号原告：吕宝强，男，1955年10月29日出生，汉族，住济南市。被告：苏延红，女，1953年11月11日出生，汉族，住济南市。被告：管静，女，1980年7月11日出生，汉族，住济南市平阴县。被告：管峰，男，1982年9月10日出生，汉族，住济南市。原告吕宝强与被告苏延红、管静、管峰物权保护纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭审理了本案。原告吕宝强、被告苏延红、被告管峰到庭参加诉讼，被告管静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕宝强向本院提出诉讼请求：未登记房产拆迁补偿款84776元。事实与理由：经十一路棚改项目拆迁的未登记房屋26.41平方米，由吕宝强于1985年建造，于1998年4月将有房产证的房屋卖给管玉江，上述未登记房屋一并交给管玉江使用至2018年政府征收拆迁，由于管玉江已去世，关于征收补偿的相关权益吕宝强转让给了其继承人三被告行使，双方于2018年6月6日签订了《办理未登记房产补偿协议书》，又于2018年6月22日签订了未登记房产补偿分配协议的《补充协议书》，协议约定了未登记房产26.41平方米，获得的拆迁补偿款254328元的三分之一金额为84776元补偿款交付给吕宝强，由三被告领款当日支付。但是三被告在签订协议不久，由苏延红和管峰作为原告，以分配遗产为由将管静起诉至贵院，并当庭达成遗产分配和解协议，并利用该协议到经十一路拆迁项目征收小组将补偿款等财产全部变更为被征收人为管峰的手续。三被告违反协议约定，人为的转移财产，使得吕宝强得不到补偿款而遭受经济损失。为此，吕宝强向法院提起诉讼，请求依法裁判支持其诉讼请求。苏延红辩称，拆迁补偿款没有吕宝强的一分钱，拆迁补偿款应归苏延红、管静、管峰所有，因为土地使用证都办了，所有土地上的东西都是我们三人的了。管静未到庭发表答辩意见，亦未提交证据。管峰辩称，关于我母亲苏延红与吕宝强签订《办理未登记房产协议书》及《补充协议》，我与管静均不知情，这是我收到起诉状后才知晓上述协议问题，当时需要吕宝强办理未登记房产的相关事宜，我们知道之后和拆迁工作组联系过，当时拆迁工作组告知不需要吕宝强协助办理任何手续。吕宝强和苏延红分别在工作组处书写了《证明》（2018年6月26日）一份、《未登记房屋建筑申请书》一份，后期工作组要求两人将上述书写的内容撤回，告知因为房产证是管玉江的名字，房子就是管玉江的，办理这个手续不需要吕宝强出具任何手续。是让他们两个人本人去撤回，苏延红撤回了，但吕宝强当时未同意去撤回，然后苏延红在工作组给我打的电话，我就怕有什么问题，让我母亲当时就报了警，公安处警了，但是公安没有作出处理。关于我母亲和吕宝强签订的协议，我与管静并未参与，这个协议对我们三人整体无效。补偿款应该是我们三人所有，不应该给吕宝强。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕宝强与苏延红于2018年6月6日签订《办理未登记房产协议书》，载明“甲方：吕宝强乙方：苏延红（母亲）管静（女儿）管峰（儿子）在经十一路片区拆迁安置工作中，甲、乙双方为办理未登记房产事项，经友好协商达成协议如下：一、甲方在将槐荫区丁字山路11号房产转让并过户给苏延红丈夫管玉江之前，甲方建造的涉未登记的20平方米房屋一并交给管玉江使用至今，现经十路片区拆迁安置，所涉未登记房产必须办理未登记手续后，房屋征收服务中心才能按房屋面积和政策规定的价格予以补偿。双方约定该未登记房产按政府相关政策规定补偿的总价款的三分之一归甲方分得所有，三分之二归乙方分得所有。二、因管静、管峰属于苏延红的女、儿，苏延红承诺其女、儿已经全权委托苏延红代理签署本协议，并承诺按照相关法律规定，丈夫管玉江的遗产理应由苏延红继承百分之五十，如果女、儿违反了约定的给付甲方的三分之一补偿款，由苏延红用自己继承的款项支付给甲方，剩下的款项乙方家庭自行处理。三、待乙方与房屋征收服务中心签定安置协议领取补偿款时，乙方必须通知甲方到现场，同时按未登记房产的补偿款的三分之一给付甲方。四、甲方必须积极与拆迁安置小组联系该房产的未登记手续。五、该协议甲、乙双需共同信守执行，如有违约协商解决，协商不成，可到槐荫区法院起诉解决。六、本协议一式两份，双方各执一份，签字按手印生效。甲方：吕宝强乙方：苏延红管静苏延红代管峰苏延红代2018年6月6日”，吕宝强、苏延红在各自姓名上按手印确认。吕宝强与苏延红于2018年6月22日签订《未登记房产补偿分配协议的补充协议》，载明“甲方：吕宝强乙方：苏延红管静管峰甲、乙双方就未登记房产于2018年6月6日签订了补偿分配协议书，现就具体补偿金额作如下补充协议。一、证载面积于1998年4月卖给被征收人管玉江，另外所有自建房屋26.41平方米于1985年建造，交由被征收人使用，以上甲方自建房产被列为国家征收范围，关于征收补偿相关权益甲方转让给（被征收人的继承人）乙方行使，乙方签订补偿协议后再向甲方予以补偿。二、未登记房产为26.41平方米，房产评估价按每平方米10700元计算，规定未登记房产按有房权证房产的90%金额给予补偿。本房产实际补偿金额为：每平方米单价9630元乘以26.41平方米等于254328元，按前面补偿分配协议约定补偿给甲方三分之一的补偿款，具体金额为84776元，如果评估价低于本评估价，就按具体的比例计算补偿，实际评估价高于此价格不再变动，特此予以约定。三、因未登记房产属于甲方建造，征收人需要的相关邻居证明，由甲方负责办理。四、其他约定事项按前补偿分配协议执行。五、本协议一式两份，双方各执一份，签字按印生效。甲方：吕宝强乙方：苏延红管静管峰苏延红代”，吕宝强、苏延红分别签字按手印。为查明本案案情，本院到槐荫区房屋征收服务中心未登记建筑小组处调取档案材料，档案材料包含槐荫区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑申请认定表、槐荫区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑建设时间确认书、吕宝强书于2016年6月26日书面的证明、未登记房屋建筑申请书、管玉江居民死亡医学证明书、土地登记卡、济房权证槐字第******号房产证、证明、情况说明、常住人口登记卡、房屋内外景图片、未登记建筑坐落平面图、丁字山路11号无证国有土地勘测定界技术报告书、无证土地公告。为查明本案案情，本院到槐荫区房屋征收服务中心处调取档案材料，档案材料包括房屋征收补偿安置费报领单、房屋征收补偿费凭证、济南市国有土地上房屋征收补偿协议、〔2018〕第001号经十一路棚户区改造项目征收工作指挥部会议纪要、经十一路棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收分户评估报告、经十一路棚户区改造项目被征收住宅房屋室内装修估价结果报告、〔2019〕第7号经十一路棚户区改造项目征收工作指挥部会议纪要、（2018）鲁0104民初4231号《民事调解书》、房屋买卖契税完税证明、产权转移书据印花税完税证明、房产赠与契税完税证明、个人所得税完税证明、槐荫区人民政府房屋征收补偿决定书、增值税发票、济房权证槐字第******号房产证、被征收房屋附属物勘测表、槐荫区国有土地征收未登记建筑认定结果告知书、经十一路棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收基准价评估报告、苏延红和管静的授权委托书、谈话记录、情况说明、居民死亡医学证明书、证明、水费收费回执单、经十一路棚户区改造项目安置房屋选房卡、选房通知、房屋权属状况信息、经十一路棚户区改造项目拆除房屋空房验收单、济南市房屋登记信息查询结果证明、处迁房源调整申请表、征收房屋情况摸底表、送达回执、对经十一路棚户区改造项目征收范围内尚未搬迁的被征收人或公有房屋承租人进行最后一次协商的通知。另查明，就涉案未登记的26.41平方米房屋为吕宝强于1985年建设，拆迁时该房屋使用人为苏延红、管静、管峰，管玉江（苏延红的配偶、管静和管峰的父亲）与吕宝强签订房屋买卖合同仅涉及房产证号为济房权证槐字第******号的房屋，不涉及该未登记房屋。该未登记房屋所涉拆迁补偿款为256396.2元，该补偿款项已支付至管峰银行账户内。苏延红、管峰与管静法定继承纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、坐落于济南市槐荫区丁字山路11号（房产证号：济房权证槐字第******号）房产拆迁权益归原告管峰所有；二、原告苏延红自愿放弃对上述房产的继承权亦不主张货币补偿，并将其所享有上述房产拆迁权益的1/2的份额分别赠予给原告管峰、被告管静所有（每人1/4）；三、原告管峰支付被告管静上诉房产房屋补偿款40万元（于2018年8月15日前给付8万元；于2020年8月8日前给付8万元；于2021年8月8日前给付8万元；于2022年8月8日前给付8万元；于2023年8月8日前给付8万元）；四、案件受理费8364元，减半收取4182元，由原告管峰负担。本院于2018年8月9日作出（2018）鲁0104民初4231号《民事调解书》，该《民事调解书》已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吕宝强与苏延红签订《办理未登记房产协议书》及《未登记房产补偿分配协议的补充协议》，虽然协议内容为吕宝强书写，但吕宝强、苏延红均在协议后签字、按印确认。苏延红仅辩称是吕宝强和案外人串通欺骗她，但是对该辩解意见没有证据加以证实，依照上述法律规定，应承担不利后果。另外，双方签订协议书后，又签订补充协议，对协议内容进一步补充，应为双方真实意思表示，否则不符合一般生活逻辑。综上，上述协议系合法有效合同，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。上述协议书及补充协议能否约束管静、管峰，是本案争议焦点之一。吕宝强陈述当初办理安置房和未登记房屋拆迁手续都是苏延红，苏延红也在签协议时承诺管静、管峰已全权委托其签订协议，另外签协议是2018年6月6日、2018年6月22日，而苏延红、管静、管峰通过调解的方式转移财产是在2018年8月9日，管峰说签协议其不知情是虚假的。管静未到庭发表答辩意见。管峰辩称吕宝强与苏延红签订协议其不知情，是在2018年8月份、9月份才知道的。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，苏延红与吕宝强签订《办理未登记房产协议书》时，告知吕宝强其与管峰的住址相同，均住在槐荫区段店馨苑小区28号楼1单元1003室，且对载明“苏延红承诺其女、儿已经全权委托苏延红代理签署本协议”相关内容的协议书签字、按印确认。本院查明就涉案房屋需办理相应手续后，所涉的拆迁补偿款才能发放。而苏延红与吕宝强签订上述协议书及补充协议后，吕宝强向拆迁部门出具了涉案房屋是其于1985年建造但是放弃相关权利的《证明》，而后管峰才从拆迁部门领取了涉案房屋的拆迁补偿款。另外，拆迁部门进行征收房屋情况摸底时，苏延红、管峰均在摸底表上签字。管峰收取拆迁部门交付的相应通知，并办理了拆除房屋空房验收手续。苏延红、管静、管峰作为被征收人人均收取了《槐荫区人民政府房屋征收补偿决定书》。槐荫区房屋征收服务中心也是将《槐荫区国有土地征收未登记建筑认定结果告知书》于2019年2月21日向管峰进行了送达。后期与拆迁部门签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》的虽然是管峰一人，但是管峰是在苏延红、管静出具授权委托书的情况下委托办理的签订征收补偿协议、领取征收补偿款、办理交验空房、办理其他与征收有关的各项手续。上述事实可以印证苏延红、管峰、管静三人均参与了涉案房屋的拆迁过程，其均应知晓未涉案房屋应办理的相关手续。综上，本院认为吕宝强有理由相信苏延红有权代理管静、管峰签订上述协议书及补充协议，故协议书及补充协议约定的相关内容对管静、管峰有效。（2018）鲁0104民初4231号《民事调解书》未处理涉案未登记房屋事宜，而是处理的有房产证的房屋事宜，故吕宝强陈述苏延红转移财产而不履行协议内容依据不足，本院不予支持。按照协议书及补充协议的约定，苏延红、管静、管峰有义务将涉案未登记房屋补偿款的三分之一支付给吕宝强，补充协议约定的补偿款为254328元，而实际发放的补偿款为256396.20元，另根据约定实际评估价高于约定评估价的给付补偿款数额不变，即三人应给付的补偿款数额为84776元，因补偿款已发放，故吕宝强的该项诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告苏延红、管静、管峰于本判决生效之日起十日内向原告吕宝强支付房屋拆迁补偿款84776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919元，诉中财产保全费920元，由被告苏延红、管静、管峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  高 峰人民陪审员  焦秀珍人民陪审员  窦兆辉二〇一九年十二月十二日法官 助理  刘 佳书 记 员  张芳谦