云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4199号原告：李子付，男，1972年1月23日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，建筑工人，住云南省楚雄市。原告：杨翠珍,女，1974年10月20日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，建筑工人，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。二原告共同委托诉讼代理人：赵刚，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杜朝琼，女，1960年8月28日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，退休工人，住云南省楚雄市。被告：董应多，男，1951年6月12日生，汉族，本科文化，云南省牟定县人，楚雄州人民银行退休职工，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：艾可生，云南义达律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：楚雄元诚地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄开发区莲花池小区27号商铺，统一社会信用代码：91532300329159009X。法定代表人：黄天勇，系该公司员工。委托诉讼代理人：王斌，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李子付、杨翠珍诉被告杜朝琼、董应多、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司（以下简称“元诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院原审于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，2019年7月5日宣判后，二原告提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月20日裁定撤销本院（2019）云2301民初175号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告李子付、杨翠珍的共同委托诉讼代理人赵刚，被告杜朝琼、董应多及其二被告的共同委托诉讼代理人艾可生，第三人元诚公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李子付、杨翠珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告、第三人于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》有效；2.请求判决位于楚雄市房屋（不动产权证号：云2018楚雄市不动产权第0XXXX3号，建筑面积286.6平方米，房产总价值145万元）归原告所有；3.判决被告将不动产权登记证书暂交原告保管；4.判决两被告继续履行合同，并于判决生效之日起15日内协助原告办理不动产变更登记手续；5.判决被告支付违约金29万元；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年8月底，通过第三人元诚公司介绍，原告与被告协商购买位于楚雄市房屋。原告于2018年8月31日转账支付3万元，于2018年9月1日转账支付7万元，合计10万元作为购房定金。2018年10月14日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，合同约定房屋总价款为145万元，签订合同之日起，原告付给被告100万元（含定金）。待被告领取不动产权证后，原告支付被告20万元。待契税发票满两年产权过户，原告支付被告尾款25万元。合同约定被告应于支付首付之日腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋钥匙作为房屋转移占有的标志。被告未按合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过15日的，原告有权解除合同并退房，被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款项及利息(按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金。合同还约定原、被告双方于契税发票满两年之后七个工作日内共同携带相应资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时全面地履行相关手续和提供完备资料。在合同第九条及其他条款中补充约定了2019年的停车费、物管费由李子付支付。被告领取不动产权证，原告支付20万元，不动产权证交由原告保管。综上，原告依约支付了被告首付款100万元，被告没有在支付首付之日腾出房屋，没有向原告移交房门钥匙，经中介多次要求移交，至今未移交钥匙，被告领到不动产登记证书后，未及时通知原告，更没有按合同约定将不动产登记证书交由中介或原告保管。原告按合同约定支付20万元房款给被告，被告却拒绝收取，导致原告无法支付款项。由于被告的违约行为导致双方无法正常履行合同，被告在履行合同的同时应承担相应的违约责任。被告杜朝琼、董应多答辩称，2018年10月14日，本案三方自愿签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，原告根据被告书面提供的账号三次打款共计100万元到被告的账户上的情况属实。但是其他情况不属实：1.原告与被告和第三人三方于2018年10月14日自愿签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，当时双方口头约定：被告先交一把钥匙给李子付并把房屋交给李子付，交房时双方到小区物管处变更户主登记，剩下的钥匙在交不动产权证书时全部一起交给李子付。原告李子付称，买卖房屋事宜他们已全部委托中介办理，让被告有事直接和中介联系，中介可以全权代表他们。为了方便原告付款，被告把自己在信用社和建行的银行卡账户账号书写在《定金收据》和《收条》上，交给原告收执。但第二天被告就无法联系上原告，被告杜朝琼只好在2018年10月17日早上10点左右把钥匙交给中介，并和中介的工作人员徐立彪一起到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记手续，中介的徐立彪代表原告接收了钥匙和房屋，并按照原告李子付提的要求，当即把房屋打扫干净，徐立彪还把被告原来放在客厅里的物品搬出，运送到约1里外的中介公司暂时保管。2019年9月11日下午，中级法院就此纠纷开庭过程中，原告当庭明确承认2018年10月17日到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记手续以及原告实际占有房屋的事实，第三人也认可原告已经实际占有房屋的事实。2.房屋交接完成后，原告就对房屋的花园阳台进行了改造，并有局部违建。楚雄市城市管理综合行政执法局西城分局执法人员到现场进行了勘查和拍照，并限期整改，原告李子付承诺自行整改，现已整改完毕，并在屋内放置了物品。上述事实说明，2018年10月17日起原告就已经完全占有和使用了房屋。3.被告长期无法联系上原告，无奈只能通过中介告知原告领取不动产权证书及催款事宜，但中介也称联系不上原告。时至2018年12月22日，已经超过合同约定的付款期限31天，被告在无奈的情况下，只好书面通知原告和中介解除合同。被告送达解除合同的书面通知给原告，却无法联系上原告，被告只好把送达解除合同的书面通知送给接受原告全权委托的中介，中介拒绝接收书面通知，被告又只好通过微信发给中介工作人员徐立彪，并要求中介转发给原告。2019年9月11日下午，中级法院就此纠纷开庭过程中，第三人明认可收到的信息并已转给原告。4.为了方便原告付款，被告在2018年9月1日和10月14日以《定金收据》和《收条》为载体，两次把被告在楚雄市农村信用合作联社和中国建设银行股份有限公司楚雄开发区分理处的付款账号用书面、明示的形式告知原告，原告已经三次使用被告提供的账号付款，足以证明，原告对被告提供的两个金融机构的账户账号是熟知的，原告拒绝按照《补充协议》付款，在《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定的甲方解除合同的条件成就以前和成就以后都没有付过款给被告，被告更没有把原告付的款退回过。因此，是原告不愿付款违约在先。5.三方自愿签订的《房屋买卖居间合同》第九条第一款约定，本合同未尽事项，甲、乙、丙三方另行议定，签订补充协议。《补充协议》再次约定“甲方领取不动产登记证之日乙方支付20万元整给甲方”，《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定:“乙方未按照本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付违约金，超过15日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按房屋成交总价的20％向甲方支付违约金并承担此次交易中双方的全部交易税费”。被告多次催促原告付款，原告均未付款，被告最终选择依法行使合同约定的解除权，以书面形式通知原告。2019年9月11日下午，中级法院就此纠纷开庭过程中，二被告对事实的陈述，大多数与被告提交的微信记录、光碟记载的事实一致，开庭过程中，第三人也明确承认接收到被告发出的、要求转发给原告的信息已经转发给原告。二审诉讼中，被告以答辩状为载体，第二次通知原告解除合同，2019年9月18日，被告杜朝琼通过建设银行退还原告支付的购房款人民币91万元，该款已经转入原告李子付个人账户，同时按合同约定比例扣除违约金。2019年9月24日被告第三次通知原告解除合同，并提醒原告查收退还的购房款91万元，因被告无法直接联系上原告，通知和转账明细同时递交中级法院转送。6.原告与第三人约定支付1万元佣金给第三人，全权委托第三人购买被告的房屋，现在已经支付了8000元给第三人，尚欠2000元，需要第三人协助原告打赢官司并办理过户登记后，第三人才能获得2000元，若原告败诉，第三人的利益也将受到损害，可见，原告与第三人之间存在利益关系，是本案中的利益共同体。原告与第三人为了共同利益，恶意串通，作出虚假陈述。综上所述，原告全权委托第三人向被告购房，第三人代原告收取钥匙和房屋以后，原告已经实际占有、使用房屋，并对房屋进行了局部改造，被告已经按照合同约定履行了义务，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人元诚公司述称，元诚公司在原、被告双方买卖合同关系的主体身份当中，仅是原、被告双方买卖合同的介绍人，对双方买卖合同关系的建立，仅起媒介作用，元诚公司既不是原告委托的代理人，也不是被告委托的代理人。仅对原、被告双方关系的建立进行促成和推荐，具体关于房屋买卖合同的交易细节以及交易过程，均由原、被告双方自主协商决定。综上，元诚公司在原、被告双方建立买卖合同关系过程中，已就合同所约定的中介服务事项尽到相应义务。原、被告双方是基于自主自愿的原则订立房屋买卖合同，且所订立的房屋买卖合同未违反法律的相关规定，该合同应为合法有效的合同，故原、被告双方依法应按合同约定全面履行各自的合同义务。元诚公司将会按照合同约定协助原、被告双方完善并办理后续房屋交易的有关居间服务事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行当庭证据交换和质证。原告李子付、杨翠珍针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.房屋买卖居间合同；2.补充协议；3.银行业务专用凭证2页；4.定金收据；5.收条；6.收条；7.收款收条；8、税收缴款书；9.增值税发票；10.房产登记信息查询情况说明；11.保全费收据；12.增值税发票；13.诉讼保全责任保险保险单；14.楚雄市农村信用社账户流水明细表；15.云南省农村信用社结算业务申请书。被告杜朝琼、董应多向本院提交如下证据：1.定金收据；2.收条；3.银行业务专用凭证2页；4.账户交易信息明细5页；5.微信聊天记录截图5页；6.补充协议；7.房屋买卖居间合同；8.通知；9.光盘1张；10.收款收条；11.收条；12.业主花名册1页；13.情况说明；14.照片3页；15.楚雄市城市管理综合行政执法局情况说明；16.通知；17.不动产登记证书；18.照片3张；19.通知、中国建设银行个人活期账户交易明细；20.民事上诉状、二审答辩状；21.中国建设银行个人活期账户交易明细。第三人元诚公司针对其陈述向本院提交如下证据：1.档案资料；2.房屋交接确认书。经质证，被告及第三人对原告提交的证据3、4、5、6、7、10、11、14、15三性无异议，但对部分证明内容不认可，原告及第三人对被告提交的证据1、2、3、4、6、7、17三性无异议，证明内容不认可，上述证据本院予以采信，证明内容结合本院查明事实予以认定。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据1、2，可以证实原告、被告与第三人就本案所涉房屋的买卖，签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》对双方权利义务进行约定，本院予以采信；证据8、9可以证实涉案房屋完税时间为2017年6月9日，本院予以采信；证据12、13可以证实原告向本院申请财产保全交纳保全费、保险费的情况，本院予以采信；被告提交的证据5证实了被告向第三人元诚公司工作人员告知不动产权证书已经办理，要求第三人元诚公司工作人员转告原告家，并催促原告家付款的事实，本院予以采信；证据8系被告单方制作，本院不予采信；证据9不符合证据形式，本院不予采信；证据10可以证实原告支付第三人中介费用情况，本院予以采信；证据11无法核实其真实性，本院不予采信；证据12、13可以证实被告已向本案所涉房屋的物业部门，申请将业主信息变更为原告的事实，本院予以采信；证据14、15可以证实原告对本案所涉房屋的花园进行过改造的事实，本院予以采信；证据16、18系被告单方制作，本院不予采信；证据19中的通知系被告单方制作，本院不予采信，证据19中的银行交易明细，可以证实被告杜朝琼于2019年9月18日转款91万元至原告李子付账户的事实，本院予以采信；证据20真实性予以采纳，证明内容结合本院查明事实予以认定；证据21可以证实原告李子付于2019年10月22日转款25万元至被告杜朝琼账户，被告杜朝琼于2019年11月26日转款25万元至原告李子付账户的事实，本院予以采信；第三人元诚公司提交的证据1可以证实原、被告双方为进行涉案房屋的买卖，向第三人提交了相关手续，本院予以采信；证据2系第三人单方制作，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认本案的法律事实如下：2018年8月，原告李子付、杨翠珍通过第三人元诚公司介绍，欲购买被告杜朝琼、董应多位于楚雄市房屋，并向被告杜朝琼支付定金人民币10万元，其中2018年8月31日支付定金3万元，2018年9月1日支付定金7万元。被告杜朝琼出具了定金收据。2018年10月14日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人元诚公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：原告购买被告位于楚雄市别墅，建筑面积276.48㎡，土地使用权证楚土国用（2013）第2XXX2号；房屋总价款145万元，签订合同三月起原告给付被告首付款100万元（含定金），待被告领取不动产权证后，原告支付被告20万元整，待契税发票满两年产权过户原告支付被告房屋尾款25万元；第三人提供中介服务，中介费共计1万元，由原告承担；被告应于支付首付之日腾出房屋交给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；违约责任，除贷款机构的原因，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的0.5‰向被告支付违约金。逾期超过15日的，被告有权解除本合同。被告解除合同的，应书面通知原告。原告应按房屋成交总价款的20%向被告支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。被告应自解约通知送达之日起三个工作日内退还原告除违约金和应付税费之外的已付款。除不可抗力影响外，被告未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告应按原告已付房款的0.5‰支付违约金,逾期交房超15日的原告有权解除合同并退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算）。并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金。且承担此次交易中双方的全部交易税费。被告或原告未如约履行义务造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方向守约方支付每日300元违约金；双方同意于契税发票满两年之后七个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记,并按照规定的期限和条件及时全面地履行相关手续和提供完备资料；办理产权过户手续所发生的税费等一切费用由原告承担；2019年的停车费、物管费由李子付支付，被告领取不动产权证原告支付20万元不动产权证交由原告保管。同日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人元诚公司（丙方）签订《补充协议》，约定：原告购买被告位于楚雄房屋，房屋成交价为人民币145万元，此房价已包含配套设施费、维修基金、契税、一切费用。签订本合同之日，双方约定原告支付被告房屋首付款100万元，待被告领取不动产权证之日，原告支付20万元整给被告，产权证由原告保管。待契税满两年产权过户成功之日，原告当日支付25万元整给被告，房屋款项全部付清。产权过户由元诚公司负责办理。2019年房屋发生所有费用由李子付承担。该房屋所有款项以收款收据为主。《房屋买卖居间合同》、《补充协议》签订当天，原告李子付、杨翠珍支付被告购房款90万元，加之前支付的定金10万元，二被告在2018年10月14日已收到二原告购房款100万元。2018年10月17日被告杜朝琼、董应多到世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋物业管理处变更业主信息为原告李子付、杨翠珍。2018年10月18日，原告李子付、杨翠珍支付第三人元诚公司中介费用8000元。楚雄市房屋《不动产权登记证》载明办证时间是2018年10月22日。被告自认于2018年11月21日领取不动产权证，11月25日微信通知第三人元诚公司工作人员已领取不动产权证。2019年1月6日，楚雄市城市管理综合行政执法局西城管理执法大队，对原告李子付违法浇灌阳台占用公共绿化的行为，发出责令整改通知书,目前占用公共绿化的行为已自行整改完毕。世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋缴税时间为2017年6月9日。另查明，原告李子付、杨翠珍于2019年1月8日起诉本案【原审案号（2019）云2301民初175号】，原审一审于2019年7月5日宣判，宣判后原告李子付于2019年7月10日转款20万元至被告杜朝琼账户，然后二原告向本院提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年8月6日受理后，被告杜朝琼于2019年9月18日转款91万元至原告李子付账户。楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月20日裁定撤销本院（2019）云2301民初175号民事判决书，将本案发回重审。原告李子付于2019年10月22日转款25万元至被告杜朝琼账户，被告杜朝琼于2019年11月26日转款25万元至原告李子付账户。本院认为，原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多，第三人元诚公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖居间合同》系第三人元诚公司提供的格式合同，根据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，关于房屋价款的支付方式双方认可是按《补充协议》约定的方式履行，而非适用《房屋买卖居间合同》约定的支付方式，即：原、被告买卖双方签订合同当日即支付首付款100万元，待被告领取不动产权证之日原告支付20万元，产权证由原告保管，待契税满两年产权过户成功之日，原告当日支付25万元给被告，房款全部付清。现本案原、被告双方争议的焦点在于对“待被告领取不动产权证之日原告支付20万元，产权证由原告保管”这一约定的理解，原告认为被告领取不动产权证后，将产权证交给原告或第三人，原告支付20万元房款，被告认为其领取产权证后告知第三人或原告，原告就应支付20万元房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，本院认为双方在履行上述约定发生争议时，本应协商达成补充协议，但双方一直未能对此达成一致意见，而本案中双方合同签订后，原告已按约定支付绝大部分购房款，被告也对涉案房屋进行物业管理变更登记，原告还对房屋花园进行部分改造，被告庭审中自认已向原告移交房屋，本案合同约定的绝大部分合同义务双方实际已履行完毕，故按法律规定本着有利于实现合同目的的方式解释该“争议约定”，应是被告将取得的不动产权证交由第三人，第三人告知原告，原告向被告支付20万元房款后，第三人将不动产权证交原告保管。本案中，被告在取得不动产权证后仅告知了第三人，未移交不动产权证，原告在收到第三人通知后，亦未对被告是否取得产权证事宜进行查证及表明付款态度，而是采取消极不理的应对。比较双方在此合同履行环节的行为，因对合同约定的理解不一致双方均存在履行瑕疵，被告未移交不动产权证的行为未对原告造成损失，而原告未积极查证并履行付款义务的行为则对被告因未能尽早占有20万元房款造成一定损失，综合本案情况，本院认为原告对此应赔偿被告20万元房款自2018年11月25日起至2019年7月9日的利息损失，按双方合同约定的日0.05%计算，即22700元（20万元×0.05%×227天）。鉴于本案主合同义务已大部分履行完毕，双方在合同履行过程中均存在履行瑕疵，被告答辩提出的合同解除不能成立，本案所涉合同应继续履行为宜。即原告应向被告继续支付被告退回的房款116万元，被告应协助原告办理产权过户登记手续，产权过户产生的相关税费按照合同约定由原告自行承担。原告诉请的违约金，本院已评述双方在本案中存在履行瑕疵不存在违约，故原告诉请没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖合同》和《补充合同》有效；二、原告李子付、杨翠珍在本判决生效后十日内支付被告杜朝琼、董应多房款人民币116万元，利息损失22700元，合计1182700元；被告杜朝琼、董应多在本判决生效后十五日内协助原告李子付、杨翠珍办理楚雄市房屋不动产权过户登记手续，办理产权过户登记手续产生的相关税费由原告李子付、杨翠珍自行承担；三、驳回原告李子付、杨翠珍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20460元，保全费5000元，由原告李子付、杨翠珍负担12730元（已交）；由被告杜朝琼、董应多负担12730元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  吴晓琼人民陪审员  王世荣人民陪审员  杨国和二〇一九年十二月十六日书 记 员  梁晓璐