吉林省敦化市人民法院行政判决书（2019）吉2403行初31号原告延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街太平路105号。法定代表人卢青容，总经理。委托代理人杨帆，吉林吉延律师事务所律师。被告图们市自然资源局，住所地吉林省图们市图们大路130号。法定代表人金昌德，局长。出庭行政机关负责人芦荣，该局副局长。委托代理人赵程程，该局监察大队科员。第三人姜佰军（姜伯军），男，1957年5月24日出生，汉族，住吉林省图们市。委托代理人刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。第三人***，男，汉族，住吉林省图们市。原告延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称延边仁和公司）诉被告图们市自然资源局及第三人姜佰军、***参加诉讼的不履行房屋登记法定职责一案，本院于2019年7月23日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭审理了本案。原告延边仁和公司的委托代理人杨帆，被告图们市自然资源局副局长芦荣、委托代理人赵程程，第三人姜佰军及其委托代理人刘温慧，第三人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延边仁和公司诉称，原告与***签订房屋买卖合同，手续合法、齐全，原告作为房地产开发企业在给***办理房产登记时，向被告提出办理登记的申请，并准备好全部相关材料，并且原告明确向被告工作人员表示，如果缺什么材料可以补充，但是被告拒绝给原告及***办理房屋产权登记，理由是该房屋现在存在预告登记，但是被告对此不予出具书面的不予受理通知书等书面材料。被告所称的预告登记系姜佰军单方作出，且该预告登记违法，并且现已失效，被告依据失效的预告登记不给原告办理房屋产权证的行为没有法律依据，属于违法不作为行为。本案本质上与原告和姜佰军之间的争议无关。本案虽存在一个房屋签订了两个房屋买卖合同的问题，但是姜佰军的房屋买卖合同预告登记违法且失效，第三人***的房屋买卖合同合法有效且***已经交付了全部购房款且对房屋进行装修入住，应维护***的合法权益，给***办理房屋产权登记。故原告向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉请：1.确认被告不办理房屋产权登记的不作为行为违法。2.判令被告为原告及第三人***办理房产登记，将图们市仁和购物广场（金融家苑小区）3号楼3-1-5-7号，面积为100.15平方米的房屋办理房产登记在第三人***名下。3.本案的诉讼费用由被告承担。被告图们市自然资源局辩称：一、原告所述的房屋现存在预告登记。根据《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。因此我局不动产登记中心按照法律规定，未经预告登记的权利人姜佰军同意，没有给原告办理产权登记，符合法律规定，是合法的作为行政行为。二、原告与第三人姜佰军存在债权债务关系。根据物权法第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现原告与第三人姜佰军的债权关系仍然存在，预告登记仍然有效，所以我局不为原告办理产权登记的行为合法。三、预告登记可单方作出。根据《房屋登记办法》第六十九条、第七十条的规定，单方是可以办理预告登记的，我单位根据法律规定为姜佰军办理预告登记是合法有效的。四、原告诉请与事实陈述矛盾。原告在事实陈述中明确说明我局不动产登记中心已明确因涉案房屋存在预告登记而不能办理产权登记，这是作为的行政行为，与原告诉请中的不作为相矛盾。综上，我局不动产登记中心拒绝给原告办理图们市仁和购物广场（金融家苑小区）3号楼3-1-5-7号产权登记行为是作为的行政行为，符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人姜佰军述称，原告诉请第一项不符合客观事实和法律规定，不应予以支持。原告在明知该房屋存在预告登记、明知该房屋存在纠纷不能办理产权登记的情况下要求办理产权登记，本身已超出能够办理的范围。本案诉争的房屋存在不确定因素。被告并非不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人***述称，我相信法律是公正的，希望办理房照。经审理查明，2007年1月24日，延边仁和公司与姜佰军就图们仁和购物广场3号楼18套房屋分别签订了《商品房买卖合同》。2009年12月18日，图们市房地产管理局产权市场管理处受理姜佰军对该18套房屋的商品房备案登记，并于同年12月23日作出房屋预告登记，预告登记的权利人为姜佰军。后姜佰军与延边仁和公司因民事纠纷诉至法院。2014年6月30日，吉林省高级人民法院作出（2014）吉民一终字第14号民事判决，认定2007年1月24日延边仁和公司与姜佰军签订的《商品房买卖合同》将18套房屋作价259万元抵顶工程款，合同合法有效,2009年12月18日，姜佰军对上述房屋备案登记，并于同年12月23日进行房屋预告登记，自此双方的以房抵债行为已经履行完毕，延边仁和公司与姜佰军的房屋买卖已经合法成立，无法定或约定事由，当事人不得擅自变更或解除合同，延边仁和公司与姜佰军就所有的工程款全部结清后，如以房抵工程款的数额超出延边仁和公司应支付的工程欠款，延边仁和公司可另行主张权利。后姜佰军向延边仁和公司主张履行交付房屋义务并协助办理产权登记、支付违约金，2016年11月30日，图们市人民法院作出（2016）吉2402民初874号民事判决，认定涉案房屋虽然已经办理了预告登记，但姜佰军并未依据合同向延边仁和公司支付相应的价款，也未举证证明存在抵偿价款的事实，故姜佰军作为买受人在未向延边仁和公司支付合同约定的总房款259万元的情况下，要求延边仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续且要求支付违约金的主张，于法无据，不予支持，遂判决驳回姜佰军的诉讼请求。姜佰军不服，提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）吉24民终103号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜佰军不服，向吉林省高级人民提出再审申请，吉林省高级人民法院于2017年12月3日作出（2017）吉民申2434号民事裁定书，认为姜佰军与延边仁和公司签订的18份房屋买卖合同，已经吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决书确认合法有效，故双方应依据该合同的约定全面履行各自的义务，姜佰军主张其已用塑钢窗制作的工程款抵付18套房屋的房款，但其与延边仁和公司均认可双方并未就塑钢窗制作的工程进行最终结算，且姜佰军亦未提供证据证明其剩余未结算工程款足以抵付18套房屋价款259万元，故一、二审法院并未支持其要求延边仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续、支付违约金的主张并无不当，遂裁定驳回姜佰军的再审申请。本案案涉房屋[仁和购物广场（图们市××苑]在前述18套房屋之列，姜佰军与延边仁和公司就该房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋预告登记。2011年6月28日，延边仁和公司又与***签订了《商品房买卖合同》，将本案案涉房屋又出售给***，且***已支付全部房款。2019年6月14日，延边仁和公司向图们市自然资源局提出为***办理案涉房屋产权登记的申请，图们市自然资源局工作人员口头回复称因案涉房屋存在预告登记，所以不能为***办理房屋产权登记。原告不服，提起本诉。另查明，根据2019年1月31日图办发〔2019〕7号《中共图们市委办公室、图们市人民政府办公室关于转发〈图们市机构改革方案〉的通知》及2019年3月19日图办字〔2019〕26号《中共图们市委办公室、图们市人民政府办公室关于印发〈图们市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》规定，将图们市国土资源局等部门的职责整合，组建图们市自然资源局，不再保留图们市国土资源局，图们市自然资源局负责自然资源和不动产统一确权登记等工作。经本院释明，延边仁和公司将被告由图们市国土资源局变更为图们市自然资源局。认定上述事实的证据有：原告延边仁和公司提供的《商品房买卖合同》、房地产登记申请书、视听资料，被告图们市自然资源局提供的图们市房地产管理局交易大厅业务受理单，第三人姜佰军提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决书、房屋预告登记证明、图们市人民法院（2016）吉2402民初874号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终103号民事判决书、吉林省高级人民法院（2017）吉民申2434号民事裁定书。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”图们市自然资源局作为图们市的房屋登记机构，具有作出房屋登记行政行为的法定职责。《房屋登记办法》第六十八条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”本案中，案涉房屋存在预告登记，且延边仁和公司与姜佰军、***就案涉房屋分别签订了《商品房买卖合同》，其中延边仁和公司与姜佰军签订的商品房买卖合同已被生效的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决确认为合法有效，无法定或约定事由当事人不得擅自变更或解除合同。已生效的吉林省高级人民法院（2017）吉民申2434号民事裁定书则认为姜佰军与延边仁和公司双方应依据合同的约定全面履行各自的义务，因姜佰军未提供证据证明其剩余未结算工程款足以抵付18套房屋价款259万元，故姜佰军要求延边仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求未能获得支持。即作为案涉房屋登记行为基础的民事法律关系仍未明确，仍缺少证明房屋所有权已经发生转移的相关材料，故原告延边仁和公司申请被告图们市自然资源局履行房屋登记职责的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告延边仁和集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 任建国审判员 王 丽审判员 王翠玲 二○一九年十二月二十三日书记员 王 芳附：相关法律规定1.《房屋登记办法》第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。2.《房屋登记办法》第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。3.《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。4.《房屋登记办法》第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。5.《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复诉讼。6.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。