黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初252号原告：王秋林，男，1962年1月31日出生，汉族，无职业，齐齐哈尔市龙沙区。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县依安镇西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓美，黑龙江北盛律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。原告王秋林与被告刘兴君、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）、案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秋林、被告刘兴君及其诉讼代理人王雷、被告平安房地产公司的委托诉讼代理人张晓美、被告张柏山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秋林向本院提出诉讼请求：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02执异199号执行裁定书，停止继续查封权属王秋林的五套房产；二、要求被告张柏山确认并认同在2015年1-3月份期间以依安县平安房地产开发有限责任公司出售给原告王秋林的五套房产合法有效并配合办理产权备案手续；三、赔偿查封期间产生的包括起诉费在内的相关费用。事实和理由：齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02执异199号执行裁定书对张柏山开发的杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑1号楼相关房地产查封是不合理的。2015年1-3月份期间原告王秋林与张柏山经过沟通欲在张柏山开发的馨城苑1号楼购买房产开个浴池。张柏山提出我现在急需用钱完善工程，你还不如在我这先购置几套房产，将来售出可赚一笔钱，我就同意了并按约定分批交了款，并由张柏山用依安县平安房地产开发有限责任公司的相关印章为我出具了五套商品房买卖合同及购房收据，当时楼房尚未完全竣工，具体的实际房产测绘面积尚未出来，故此5套房产就没有在产权部门备案。本案查封的房屋包括出售给原告王秋林的5套房产在内，被告刘兴君及其张柏山严重侵害了我的个人房产。刘兴君辩称，第一，张柏山个人无权销售房产，房产的所有权属于平安房产开发公司，该公司不认可销售行为，所以销售合同无效。第二，本案原告作为齐齐哈尔市人，来到远在杜蒙的农村买房明显从事实上和常理上说不过去，从其实际缴费的凭证及银行的流水也无法看出买卖行为存在，结合之前案件中张柏山对于和自己有金钱往来的债权人都出具几份所谓的购房合同的惯例来看，原告王秋林可能和张柏山存在债权关系但不存在买房行为。综上，请求法院驳回其诉讼请求。平安房地产公司辩称，关于原告的起诉诉求和事实理由答辩人不予认可。而且原告的诉请没有事实和法律依据，在本案中原告王秋林和张柏山之间所谓的房屋买卖合同因为没有在开发公司备案，不予认可。法庭调查过程中也知道关于房屋买卖合同也都是存在瑕疵的。之前有双方的债权债务关系，用房子顶账也未在开发公司备案，所以开发公司不予认可，要求法院驳回原告对答辩人的诉求。张柏山辩称，我和刘兴君是合作开发，他负责资金，我负责现场，利润分成，风险共担，后来刘兴君感觉不赚钱了，就说是借贷关系。王秋林购买房子一事，情况属实，是王秋林按当时快成烂尾楼价格交的购房款，此购房合同真实有效，购房在查封之前，没有备案是因为当时建设工程手续都没有办理，所以不能办理备案。王秋林购房买卖有效，我同意王秋林的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王秋林提供了二组证据：证据一：房屋买卖合同（五套）和购房的收条，证明我买卖房屋都是合法的。张柏山质证称：无异议。平安房地产公司质证称：对这组证据的真实性合法性相关性均有异议。而且关于原告和张柏山之间的房屋买卖合同，是发生在法院查封之后，而且没有在开发公司备案，所以关于张柏山和案外人之间的一切的手续答辩人均不予以认可。刘兴君质证称：对该组证据真实性和证明问题有异议。首先张柏山对于和其本人有债权债务关系的债权人均开具一份商品房买卖合同，但其行为并不代表房屋买卖，而是一种债权的抵押行为，并且房屋的开发单位并不认可该房屋买卖行为，所以买卖合同的真实性存在异议。五张收据均为手写，并没有正规的发票或者是资金进入公司的账户等凭证，不是正规的购房凭证，并且结合在原告买房的时段张柏山的售楼员孟雅君可以证实该时段并不存在买卖房屋的行为，所以该收据也不是真实的。本院经审查，对上述证据的真实性不予认定。证据二：收据五份，证明我已经交完房款了。张柏山质证称：无异议，是我给他开的。平安房地产公司质证称：有异议，这不是正规发票，公章也不是我们盖得，证明不了他想证明的问题，也没有在公司备案。刘兴君质证称：一、数额和原告所提供的交款数额不一致。二、不是正规的销售房产收款的凭证，所以对真实性提出异议。本院对上述证据的真实性不予确认。被告张柏上提交了二组证据。证据一：土地国有建设用地使用权出让合同，证明不能在建设局备案的时间是因为这个土地使用证没有办下来，只有办下来以后才能进行其他相关手续的办理。王秋林质证称：张柏山是2017年交房，后来找他办手续他说办不了，这组证据我无异议。刘兴君质证称：真实性无异议。对证明问题有异议，因为在中级法院执行过程中，发现在张柏山所说的不能备案的时间内，出现了16套已经备案的房产，所以张柏山所说的不是事实。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议。但是按照相关规定，当事人所办的一切手续均应该在开发公司备案，因为没有备案所以答辩人不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：一份协议书和补充协议，证明我是有权利卖房子的。王秋林质证称：无异议。刘兴君质证称：对该份证据真实性有异议，首先，该证据只显示有甲方的公章没有法定代表人或授权委托的代理人签字；其次，协议内容违反法律规定。平安房地产公司质证称：这组证据没有答辩人、法定代理人的签字，所以这个协议是有瑕疵的，而且在开发公司也没有备案，所以我不认可。本院对上述证据的真实性予以确认。被告刘兴君提交了四组证据：证据一：一、中级法院民事判决书，黑02民初197号和通知及评估拍卖预告公告，证实刘兴君和张柏山之间是债权债务关系，不存在所谓的合作。二、在一直到评估拍卖之前张柏山也没有表示对被查封的房产提出异议，而在最后的阶段，本案原告作为案外人出现显然不符合事实。王秋林质证称：与我无关，我不清楚。张柏山质证称：保全都在卖房子之后，他们保全也没有正式通知我，建设局找我后我才知道，法院受委托到建设局保全也没有签字，所以这组证据与本案无关。平安房地产公司质证称：对判决书真实性和证明问题无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：房地产销售代理协议书和孟雅君的证言。证明自2016年6月1日-2017年12月6日腰新乡所有的房产都由孟雅君代理销售，在其工作期间并未发生卖房和以房抵偿工程款的行为。王秋林质证称：我不清楚，与我无关。张柏山质证称：这个房地产销售代理合同无异议，但是证言我不认可。孟雅君自从和我签订合同后，本人从未到现场，销售期间也未销售出房子。平安房地产公司质证称：对真实性、相关性和合法性均无异议。本院对《房地产销售代理协议书》的证实性予以确认，对证人证言，因证人未出庭，对真实性不予确认。证据三：七份买卖合同，证实他给很多人都开过类似合同，所以房屋买卖事实行为不成立。王秋林质证称：与我无关。张柏山质证称：我不认可，针对这几份合同的质证意见提交一份售楼合同说明。平安房地产公司质证称：对这几组证据真实性合法性和证明问题无异议，恰恰说明了张柏山与他人之间的房屋买卖合同没有在开发公司备案，不予认可。本院认为，上述证据与本案没有关联性。证据四：还款协议书，证明在2017年7月30日包括本案诉争的房产在内的全部房产都没有进行处分，张柏山还委托刘兴君帮助销售，用于清偿其债权。王秋林质证称：我不清楚。张柏山指针称：这个和本案无关。平安房地产公司质证称：对还款协议书真实性和证明问题无异议，恰恰说明张柏山将房产卖给他人未在开发公司备案，答辩人不予认可。本院认为，上述证据与本案没有关联性。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》，2018年2月7日，双方签订《借款合同》，后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅。王秋林于2015年1月至2017年3月，与平安房地产公司签订位于杜尔伯特××自治县××楼××套房屋的《商品房买卖合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件方可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王秋林与平安房地产公司签订的合同在查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使王秋林相信其具有出售案涉房屋的权利，张柏山的行为构成表见代理。但是，王秋林无法提供其已经实际占有案涉房屋的证据，同时，王秋林提供的五套房屋的收条均为手写，且无法提供资金合理流动的相关证据，上述情节不符合一般人对于买卖房屋等重大交易活动的一般认知及正常交易习惯，故此王秋林的诉讼请求，没有事实和法律依据，其虽然签订了《商品房买卖合同》但是并未实际占有，且无证据证明已经交付房款，其行为不足以阻却执行。其可以依据张柏山出具的收款凭证，另行主张债权。综上所述，王秋林的的诉讼请求，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回王秋林的诉讼请求。案件受理费8，800.00元，由王秋林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇一九年十二月二十六日书记员 王 迪