四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11046号 上诉人（原审原告）：成都熙悦商业管理有限公司，住所地：成都市成华区猛追湾街166号2栋14层1401号。 法定代表人：张红兵。 委托诉讼代理人：颜莉，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：殷胜群，男，1982年1月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：方定明，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李驰，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王朝容，女，1984年12月12日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：庄苏成，男，系王朝容之配偶。 上诉人成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）、上诉人殷胜群因与被上诉人王朝容房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熙悦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判殷胜群、王朝容向熙悦公司支付拖欠租金351196.58元；2.判令殷胜群、王朝容按照597.4元/天向熙悦公司支付自租赁合同解除之日（即2017年12月26日）起至房屋腾退之日止的房屋占用费；3.撤销一审判决第二项，改判殷胜群、王朝容按照50.1元/天向熙悦公司支付从2015年3月5日起至房屋腾退之日止的运营管理费；4.判令本案一、二审费用及保全费由殷胜群、王朝容承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、应付租金时间计算错误，导致部分判决结果错误。一审判决第12页第二段第12-14行“（2015年9月1日-2015年11月30日、2016年3月1日至2016年4月29日适用第一年度月租金16159元×4月）”错误，根据该时间计算的租金金额应为16159元×5月，故王朝容、殷胜群应支付2015年9月1日至2015年11月30日以及2016年3月1日至2017年12月26日的租金共计469360.2元【计算方式为（2015年9月1日-2015年11月30日、2016年3月1日至2016年4月29日适用第一年度月租金16159元×5月）＋（2016年5月1日-2017年4月29日适用第二年度月租金17135元×12月）＋（2017年5月1日-2017年12月26日适用第三年度月租金18171元×7月＋18171元/月÷30天×26天）】。扣除王朝容、殷胜群已支付的房屋租金60673元和晚开业一个月租金16159元，王朝容、殷胜群还应向熙悦公司支付租金352528.2元。由于熙悦公司起诉金额为351196.58元，超出部分视为熙悦公司放弃主张。二、一审法院不支持熙悦公司主张的房屋占用费，系认定事实错误，适用法律不当。房屋占用费系《商铺租赁合同》第十七条第五款约定而形成的合同之债，系殷胜群、王朝容占用房间期间的超期租金，与违约金性质不同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，本案损失赔偿金与违约金不存在性质重叠。一审法院对本案房屋占用费的判决与（2018）川0108民初2251号案件判决结果存在同案不同判的情形。三、一审法院不支持熙悦公司主张合同解除后的运营管理费，系认定事实错误、适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，熙悦公司主张殷胜群、王朝容按照50.1元/天支付合同解除后至房屋腾退之日止的运营管理费合理合法。 殷胜群辩称，一、一审不仅多计算房屋租金，且存在超越熙悦公司处分自由的裁量。熙悦公司在一审起诉状中明确要求支付的租金从2016年8月1日开始计算，且根据双方签订的协议与补充协议有免租期9个月，房屋实际交房投入使用的时间也比原约定的时间晚一个月，故房屋的租金认定及房屋的运营管理费起算时间均存在错误，不是熙悦公司主张的少算租金，而是多计算了租金。二、关于违约金和房屋占用费，由于熙悦公司已解除房屋并收回房屋，故不存在占用费情况，且占用费的性质和违约金存在重叠，一审法院在该事实上认定正确。 王朝容辩称，一、熙悦公司针对管理费的计算有误。二、熙悦公司没有做任何推广。三、熙悦公司违约在先，就熙悦公司的违约，王朝容一直与其积极协商解决，但熙悦公司管理人员一直未出面、不接电话、不回短信。四、二三楼基本上都是空起来的，只有王朝容、殷胜群一家在经营。五、熙悦公司招商的时候并未达到条件，曾发生过厨房无法使用情况，王朝容、殷胜群曾对厨房进行维修，并停止经营。六、案涉房屋消防不合格，熙悦公司做门时把商铺大门锁住了。 殷胜群上诉请求：1.撤销一审判决书；2.将本案发回重审或在查明事实基础上依法改判殷胜群不向熙悦公司支付任何费用；3.一审、二审诉讼费用由熙悦公司、王朝容承担。事实和理由：一、一审法院遗漏必要共同诉讼当事人王朝容之夫庄苏成，对于殷胜群申请追加共同诉讼当事人未采用法律规定的裁定形式进行审理，对于殷胜群经申请调查取证后提交的关于王朝容婚姻状况的证据未进行质证，审判程序严重违法，应当撤销并发回重审。二、一审判决内容超出熙悦公司的诉讼请求多计算11个月的租金，违反了民事诉讼的处分原则，应当撤销并发回重审。三、一审判决对熙悦公司是否享有房屋权属或授权、是否有权收取房屋租金等基本事实认定不清，且举证责任分配不当，未查明案涉房屋收回时间、案涉房屋是工商户注册前由经营者代商户租赁的事实，且租赁协议是熙悦公司与殷胜群、王朝容共同签署的，而与熙悦公司签署补充协议的只有王朝容一方，如果补充协议是原协议的延续就应由王朝容和殷胜群一起来签订，以此可以看出这是商户即烤鱼店的租赁而不是殷胜群、王朝容个人的租赁。故一审对租赁期限、租赁主体认定不清，应当撤销并发回重审。 熙悦公司辩称，一、关于一审判决遗漏本案必要共同诉讼当事人的问题。对于殷胜群追加案外人庄苏成为共同被告的主张，熙悦公司在一审中明确表示不同意追加且不向庄苏成主张权利，故一审法院不同意追加申请并无不妥，本案不存在法律规定的遗漏本案必要共同诉讼当事人的情形。二、关于一审判决内容超出了熙悦公司的诉讼请求问题。熙悦公司主张王朝容、殷胜群应支付租金为351196.58元，从2016年8月1日的起算时间属于笔误，从熙悦公司的举证来看，熙悦公司并未放弃2016年8月1日前的欠付租金，且一审判决支付租金金额为336369.2元，未超出熙悦公司351196.58元的诉讼请求。三、关于一审判决对本案基本事实认定不清、举证责任分配不当的问题。1.一审判决除少计算一个月应付租金外，对基本事实认定是清楚的。对于熙悦公司是否享有房屋权属或授权的问题，王朝容、殷胜群在一审中并未提出，且案涉商铺为华润熙悦广场，充分证明熙悦公司具有出租商铺和商场运营的权利，且在与本案性质完全相同的熙悦公司诉崔建双、崔延军房屋租赁合同纠纷案中，崔建双、崔延军的代理律师于2018年4月25日向华润置地（成都）物业服务公司（以下简称华润公司）调取的《招商现状情况说明》中载明本案案涉商铺（号共5间）处于在营业状态，充分证明熙悦公司具有招商、租赁和运营的权利，且华润公司完全认可熙悦公司的招商行为。另，由此证明案涉商铺在2018年4月25日仍处于在营业状态当中；2.关于租赁房屋回收的时间问题，熙悦公司自认案涉房屋于2018年5月8日腾退，一审庭审中殷胜群并未对此进行抗辩并提出相关证据，一审认定案涉房屋于2018年5月8日腾退并无不妥。另，从殷胜群提交的《工商基本信息》来看，由王朝容于2015年4月20日注册登记的成华区奇鱼夫烤鱼店已于2018年5月8日注销，进一步印证了王朝容、殷胜群于2018年5月8日搬离案涉商铺的事实；3.关于租赁主体认定错误的问题，一审法院已查明王朝容、殷胜群并未以成华区奇鱼夫烤鱼店的名义与熙悦公司签订《商铺租赁合同》，殷胜群主张成华区奇鱼夫烤鱼店为本案适格被告没有事实和法律依据；4.关于本案租金、违约金、运营管理费的认定问题，本案中案涉房屋共计9个月免租期，一审法院认定的应付租金期间中已予以扣除，并非殷胜群所述的只扣除了3个月免租期。一审法院认定的违约金正确，但对于合同解除后房屋占用期间的运营管理费未能支持缺乏法律依据。 王朝容辩称，不认同殷胜群的上诉理由和观点，案涉商铺前期是殷胜群与王朝容共同经营。 熙悦公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王朝容、殷胜群立即将房屋恢复原状并腾退交付房屋；2.判令王朝容、殷胜群向熙悦公司支付从2016年8月1日至合同解除之日（即2017年12月26日）的租金351196.58元；3．判令王朝容、殷胜群按照597.4元/天向熙悦公司支付至租赁合同解除之日（即2017年12月26日）起至房屋腾退之日止（暂计算至起诉之日2018年1月29日为19714.29元）的房屋占用费；4.判令王朝容、殷胜群按照50.1元/日向熙悦公司支付从2015年3月1日起至房屋腾退之日止的运营管理费（暂计算至起诉之日2018年1月29日为45720元）；5.判令王朝容、殷胜群向熙悦公司支付违约金164349.72元；6.判令王朝容、殷胜群向熙悦公司支付房屋闲置损失54513元。 一审法院认定事实：2015年3月23日，熙悦公司与王朝容、殷胜群签订《商铺租赁合同》，约定王朝容、殷胜群的联系地址为“成华区东荆路988号”；熙悦公司将位于成都市成华区，华润熙悦广场1号楼，第3层346、338至341号商铺出租给王朝容、殷胜群使用，该商铺的承租建筑面积约为304.89平方米；熙悦公司同意给予王朝容、殷胜群免租装修期为90天，即（2015年3月1日至2015年5月30日），在装修期内王朝容、殷胜群仍需缴纳物业费、水电费、空调费等各项费用；双方约定的租赁期限自2015年5月1日至2020年4月29日止，为5年固定合同期；合同约定上述房屋租金为53元／㎡／月，每年较上一年的递增6%，首年16159元／月（53元／㎡／月×304.89㎡）、第二年17135元／月（56.2元／㎡／月×304.89㎡）、第三年18171元／月（59.6元／㎡／月×304.89㎡）、第四年19239元／月（63.1元／㎡／月×304.89㎡）、第五年20397元／月（66.9元／㎡／月×304.89㎡）；运营管理费为1524元／月，自签订合同之日起开始按季度支付；租金交付方式：押二付三；租金采用先付后用的原则交纳，每3个月缴纳一次租金，王朝容、殷胜群于签订本合同之日支付首期租金及押金，下期应缴纳租金须提前二十日向熙悦公司交纳；如果王朝容、殷胜群违约而迟延支付租金或其他费用，迟延期限在30日内（含本数）的，每延一天，应按拖欠金额的1%支付滞纳金；如果王朝容、殷胜群违约而拖欠租金及其他费用超过30日（含本数）的，熙悦公司有权单方解除合同，如熙悦公司因此行使合同解除权利的，王朝容、殷胜群应向熙悦公司支付解除合同的违约金，该违约金为违约行为发生之日起按照剩余租期租金的总额计算（若剩余租期不满一年，则按照一年计算），同时熙悦公司有权对该商铺实行停水、停电等强制措施，且不承担任何违约责任。租赁押金为王朝容、殷胜群租赁铺位2个月租金，即人民币32318元。因熙悦公司扣划王朝容、殷胜群租赁押金而导致王朝容、殷胜群交纳的租赁押金不足额的，王朝容、殷胜群应当在接到熙悦公司通知后15日内补足租赁押金。王朝容、殷胜群逾期不补足租赁押金的，熙悦公司有权解除租赁合同，并扣除剩余押金，同时应赔偿由此给熙悦公司造成的损失。如因王朝容、殷胜群原因导致合同提前终止或合同因到期自然终止，则对于王朝容、殷胜群已经进行的装修，熙悦公司有权选择无偿获得装修的所有权或者要求王朝容、殷胜群按照熙悦公司规定的期限将房屋恢复到承租前状态，如熙悦公司选择由王朝容、殷胜群将房屋恢复到承租前状态，则王朝容、殷胜群需在5日（以熙悦公司通知时间开始计算日期）内将房屋恢复到双方约定的承租前状态，并承担该时间段内因撤场、复原所产生的水电气等相关费用。若王朝容、殷胜群未能按规定时间交还房屋，则超出时间按照合同终止前租金标准的两倍向熙悦公司支付超期租金。本合同因任何一方合同当事人依法行使合同解除权，自解除通知到达对方之日而终止。合同提前解除或终止，王朝容、殷胜群须在自合同解除或终止之日起5日内将商铺腾空，撤除装修，清除建渣并打扫干净后退还熙悦公司，办理退铺手续后方可结算押金。如王朝容、殷胜群未按期向熙悦公司归还租赁商铺，每逾期一日，熙悦公司有权按自终止合同之日的上月平均每天租金标准的2倍收取占用费，且熙悦公司还有权采取停水停电停气以及强制清场等措施，并视为王朝容、殷胜群放弃租赁物业内的所有物品，由熙悦公司任意处理且不负任何责任。若王朝容、殷胜群逾期退还租赁商铺的行为，导致熙悦公司损失（包括但不限于造成熙悦公司对第三方的违约损失）的，并不因熙悦公司收取占用费而免除王朝容、殷胜群应予赔偿损失的责任。在合同有效期内，若王朝容、殷胜群违约的，熙悦公司有权要求继续履行合同扣除王朝容、殷胜群押金或选择解除合同扣除王朝容、殷胜群押金，并要求王朝容、殷胜群按照剩余租期保底租金标准赔偿熙悦公司损失（若剩余租期不满一年，则按照一年计算）；关于中央空调的约定，中央空调费的收取由物业管理公司收取，中央空调运行维护属于物业公司的物业服务范围。后，熙悦公司与王朝容签订了《商铺租赁合同》补充协议，约定王朝容、殷胜群支付首期租金后，延长案涉商铺免租期（装修免租期2015年6月1日至2015年8月31日），该免租期结束后首期租金生效（即2015年9月1日至2015年11月30日止），2015年12月1日至2016年2月29日为培育免租期；2016年3月1日起，熙悦公司恢复对王朝容、殷胜群收取租金；免租期仅限免收租金，不含运营管理费和其他费用；若在培育免租期结束前，王朝容、殷胜群单方解除合同，王朝容、殷胜群须向熙悦公司支付2015年12月1日至2016年2月29日期间的租金。上述合同签订后，王朝容、殷胜群从2016年3月1日开始交纳租金，但是王朝容、殷胜群仅缴纳租金60673元（含首期租金）及首季度运营管理费4572元，后未继续缴费。 2017年12月25日，熙悦公司向王朝容、殷胜群在合同中约定的地址邮寄送达了《解除商铺租赁合同通知函》载明，王朝容、殷胜群已欠租自2016年8月1日起至2017年11月30日止合计17个月的租金，合计欠租金额为人民币198791元，已欠商管费自2015年6月1日起至2017年11月30日至合计30个月的商管费，合计欠商管费金额为人民币45720元。现特致函王朝容、殷胜群，立即解除熙悦公司与王朝容、殷胜群签订的《商铺租赁合同》，王朝容、殷胜群所缴纳的租赁押金32318元全部予以扣除。同时，熙悦公司还将保留向王朝容、殷胜群追偿租金、运营管理费及损失赔偿金的权利，并追究王朝容、殷胜群的违约责任。2017年12月26日，该邮件完成投递并签收。 一审庭审中，熙悦公司自认王朝容、殷胜群于2018年5月8日已经搬离案涉房屋。熙悦公司还陈述不同意殷胜群主张追加庄苏成的要求，并陈述不向庄苏成主张权利。 一审庭审中，熙悦公司主张王朝容、殷胜群拖欠的租金从2015年9月1日至解除之日2017年12月26日，按照合同计算428028元，减去实际收取租金60673元，再减去延迟开业一个月的租金16159元，最后金额为351196.58元；房屋占用费从2017年12月27日开始计算至腾退之日2018年5月8日，一共132天，按照第3年的租金水平，合同约定18171元除以30.4，每天597.4元，乘以132天，共计78856.8元；运营费从2015年3月5日起计算至2018年5月8日（36个月零8天）按照合同约定的每个月1524管理费，除以30.4天，每天51.6元，共计运营费55264元减去交付的4572元，欠付50692元；违约金根据合同约定，按照合同约定是熙悦公司应收的剩余租期的租金总额，熙悦公司自愿调整为剩余租期的租金总额30%，按照合同约定最后两年的租金，从合同解除之日起至租赁期满止剩余租期的租金总额547832元，熙悦公司自动调减30%为164349.72元；房屋闲置费以第3年的租金乘以3个月计算。 一审法院认为，殷胜群主张熙悦公司不是本案的适格原告，除其陈述外，无证据证明，一审法院依法不予采信。殷胜群主张成华区奇鱼夫烤鱼店应为本案适格被告，但根据一审法院查明情况，殷胜群、王朝容并未以成华区奇鱼夫烤鱼店的名义与熙悦公司签订合同，故殷胜群的诉讼主张无事实和法律的依据，一审法院依法不予采信。殷胜群称庄苏成与王朝容系夫妻应追加其为共同被告，但在诉讼中熙悦公司明确表示不向庄苏成主张权利，故一审法院不同意殷胜群的追加申请。 熙悦公司与王朝容、殷胜群签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议，系双方真实意思表示，应为合法有效。由于王朝容、殷胜群拒不按照约定支付房屋租金，已构成违约，熙悦公司已经通过邮寄《解除商铺租赁合同通知函》的方式解除案涉合同，一审法院确认案涉合同解除时间为2017年12月26日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，熙悦公司主张王朝容、殷胜群支付租金、承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，关于熙悦公司各项诉讼请求的综合评判如下： 一、关于熙悦公司主张王朝容、殷胜群将房屋恢复原状并腾退房屋的诉讼请求。一审庭审中，熙悦公司自认王朝容、殷胜群在2018年5月8日搬离案涉房屋的事实，殷胜群未否认，一审法院认可房屋已经腾退并退还熙悦公司的事实，故熙悦公司的该项诉讼主张，因案涉房屋已经由熙悦公司收回并占有使用而不具诉讼利益，一审法院依法不予处理。 二、关于王朝容、殷胜群拖欠的租金问题。根据《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同》补充协议的约定以及查明情况，案涉房屋从2015年5月1日至2020年4月29日支付租金，即2015年5月1日至2016年4月29日适用第一年租金16159元/月，2016年5月1日至2017年4月29日适用第二年租金17135元/月，2017年5月1日至2018年4月29日适用第三年租金18171元/月，2018年5月1日至2019年4月29日适用第四年租金19239元/月，2019年5月1日至2020年4月29日适用第五年租金20397元/月；王朝容、殷胜群应支付2015年9月1日至2015年11月30日以及2016年3月1日至2017年12月26日的租金共413201.2元【（2015年9月1日-2015年11月30日、2016年3月1日至2016年4月29日适用第一年度月租金16159元×4月）＋（2016年5月1日-2017年4月29日适用第二年度月租金17135元×12月）＋（2017年5月1日-2017年12月26日适用第三年度月租金18171元×7月＋18171元/月÷30天×26天）】。王朝容、殷胜群已支付的房屋租金60673元应予以扣除，熙悦公司自认的商场晚开业一个月租金16159元应予以扣除。综上，王朝容、殷胜群还应向熙悦公司支付336369.2元（413201.2元-60673元-16159元）租金。 三、关于熙悦公司主张的违约金问题。根据《商铺租赁合同》的约定，如果王朝容、殷胜群违约而拖欠租金及其他费用超过30日的，熙悦公司有权单方解除合同，王朝容、殷胜群应向熙悦公司支付解除合同的违约金，该违约金为违约行为发生之日起按照剩余租期租金的总额计算。熙悦公司自愿调减为剩余租期租金的30%，王朝容、殷胜群认为熙悦公司主张的违约金过高主张调减，一审法院认为熙悦公司已经自行调减违约金数额，故不再调减，一审法院计算的违约金165221.64元【（2017年12月26日-2018年4月29日适用第三年度月租金18171元×4月＋18171元/月÷30天×4天）＋（2018年5月1日-2019年4月29日适用第四年度月租金19239元×12月）＋（2019年5月1日-2020年4月29日适用第五年度月租金20397元×12月】×30%。熙悦公司主张的违约金金额为164349.72元，少于一审法院依据合同和熙悦公司主张调减的方式计算的金额，其主张不违反法律规定，未损害王朝容、殷胜群的利益，故一审法院依法予以支持。 四、关于熙悦公司主张的运营管理费问题。根据《商铺租赁合同》的约定，运营管理费为1524元/月，应从起租期2015年5月1日起缴纳至合同解除日2017年12月26日止，还应扣除熙悦公司晚开业的一个月的费用及王朝容、殷胜群已经缴纳的4572元。一审法院认为王朝容、殷胜群应向熙悦公司运营管理费共计42468.8元【1524元/月×（31个月-1个月）＋1524元/月÷30天×26-已缴纳的4572元】。熙悦公司主张合同解除后的运营管理费，没有事实和法律的依据，且违约金已经包含了熙悦公司的损失，一审法院依法不予支持。 五、关于熙悦公司主张的房屋占用费。一审法院认为，违约金的性质已经包含了弥补因违约行为导致的损失，本案中，自案涉租赁合同解除后，王朝容、殷胜群依然占用案涉房屋，确实给熙悦公司带来损失，但是一审法院已经支持了熙悦公司主张的违约金，该违约金已经可以弥补熙悦公司的租金损失，故熙悦公司的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。 六、关于熙悦公司主张的房屋闲置损失，没有事实和法律的依据，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王朝容、殷胜群在一审判决生效之日起十日内向熙悦公司支付房屋租金336369.2元；二、王朝容、殷胜群在一审判决生效之日起十日内向熙悦公司支付运营管理费共计42468.8元；三、王朝容、殷胜群在一审判决生效之日起十日内向熙悦公司支付违约金164349.72元；四、驳回熙悦公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10155元、保全费3698元、公告费300元，共计14153元，由王朝容、殷胜群负担。 本院二审期间，当事人均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 熙悦公司举出的证据1：一审法院在另案中出具的《调查令》、华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润公司）出具的关于招商情况表、华润公司给熙悦公司的授权、《转租证明》，拟证明熙悦公司有权对案涉商铺进行招商、租赁和运营，不存在熙悦公司没有授权的问题；证据2：（2019）川01民终2086号判决书、（2019）川01民终2087号判决书，拟证明此两案与本案性质完全相同，现已由本院审理终结并生效。在该两案中，本院认为熙悦公司具有出租商铺和商场运营的权利，并支持了熙悦公司关于房屋占有使用费和运营管理费的主张，且认为运营管理费应支付至实际腾退之日，纠正了一审法院错误判决。熙悦公司主张的违约金为剩余租期金额的30%，该违约金并不过分高于熙悦公司的实际损失；证据3：（2018）川0108民初2251号判决书，拟证明该案与本案性质完全相同，并由相同合议庭成员审理，一审法院在该案中认为房屋占用费具有法律和事实依据，同时支持了房屋占用费和违约金；证据4：两份委托经营管理协议、两份授权委托书，拟证明殷胜群、王朝容承租的房屋由房屋所有权人授权给熙悦公司进行委托经营管理，租赁合同系殷胜群、王朝容与熙悦公司所签订，根据合同相对性，熙悦公司有权向殷胜群、王朝容收取租金。殷胜群质证认为，调查令不是本案的调查令，也不针对本案的事实，调查令的内容也不反映王朝容租赁的铺面在营业，故对真实性、关联性无法认可，熙悦公司不具备本案收取租金的权利，不是本案适格主体；证据2、3不属于证据，而且不同的案件事实均不同，对此不予质证；对证据4的真实性、关联性均不认可，该授权是无权行为。王朝容质证认为，认可证据1、2、3的真实性；同意殷胜群方对证据4的质证意见。 殷胜群举出的证据：一审法院递交材料收据，收据上面有庄苏成和王朝容婚姻证明，拟证明王朝容与庄苏成系夫妻。熙悦公司质证认为，对收据的真实性无异议，但不能证明殷胜群代理人向法院提交的是什么调查令回执，且该收据在2018年11月1日才向一审法院提交，此时一审庭审已经结束，已经过了提交证据的期限；在一审庭审过程中主审法官已经就王朝容与庄苏成如果是夫妻关系，询问熙悦公司是否同意追加庄苏成为被告，熙悦公司明确答复不同意，故这份证据即便是在法定期限内提交，也不是审理本案的主要证据，一审法院未组织质证并无不妥，不存在任何程序上的瑕疵问题。王朝容质证认为，认可殷胜群的婚姻证明关系，但不同意追加庄苏成为本案当事人。 王朝容举出的证据1：《商铺租赁合同》，拟证明自2016年6月1日起递增房租、运营管理费包含的内容；证据2：照片2张，拟证明因熙悦公司管理混乱导致案涉商铺占用通道，案涉商铺被盗三次，被盗事件曾在公安机关报案；证据3：手机转账记录、工作联系函，拟证明熙悦公司2016年11月30日收到租金且租金下调为12196元/月；证据4：交涉联系函、熙悦公司回复，拟证明熙悦公司运营管理差及违约，导致王朝容损失；证据5：顶楼消防水管爆裂渗水视频、电梯停运视频、堵塞通道图片，拟证明熙悦公司租赁的房屋问题很多，严重影响正常经营；证据6：店面被盗监控视频截图、受案回执、退场短信通知截屏，拟证明熙悦公司运营管理混乱，管理人员频繁更换，问题不能及时得到解决，王朝容对店面被盗进行了报案。熙悦公司质证认为，对证据1、2，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，王朝容没有在举证期限内提交证据材料，视为放弃举证权利，且王朝容提交的证据不属于二审新证据，熙悦公司明确表示同意并不予质证；对证据3的三性不予认可，熙悦公司与王朝容、殷胜群从未有过下调租金的合意，所有的租金计算方式应按照双方签订的租赁合同约定的计算，欠付的租金应以熙悦公司提交的欠付租金计算明细为准；对证据4，交涉联系函未加盖印章也未签字，不能确认该交涉联系函是熙悦公司2015年5月18日提出的交涉联系函，对熙悦公司回复的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性；对证据5的三性均不予认可，视频无法反映视频的拍摄时间和拍摄地点，不能证明该商铺是案涉商铺；对证据6的店面被盗监控视频截图、受案回执不予质证，对退场短信通知截屏三性均不予认可。殷胜群质证认为，对证据1的真实性认可，熙悦公司无权出租房屋，所以合同真实但无效；对证据2的真实性认可，且殷胜群在经营过程中知道有被盗事实，占用楼道也是事实；对证据3、4、5、6的三性均无异议，应当作为本案定案依据。 熙悦公司对一审查明的事实无异议、无补充。殷胜群对一审判决第7页倒数第7行“王朝容、殷胜群仅缴纳租金60673元（含首期租金）及首季度运营管理费4572元”有异议，认为不止交这么多费用，对熙悦公司邮寄送达的《解除商铺租赁合同通知函》中载明的王朝容、殷胜群欠租17个月有异议，认为殷胜群和王朝容已支付了2016年8月1日之前所有的租金，已欠商管费是2015年3月1日起而不是2015年6月1日；对熙悦公司不同意殷胜群主张追加庄苏成的要求并不向庄苏成主张权利有异议，认为一审未进行质证也未进行审理。王朝容对押金32318元的计算有异议；对双方约定租金有异议，认为如果要计算递增应当从2016年6月1日起计算。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，王朝容与庄苏成系夫妻。 2014年10月，华润公司出具《转租证明》，载明：兹同意熙悦公司将承租位于成华区，华润熙悦广场1号楼1楼至3楼（不含万家超市租赁范围、119和227号商铺），2号楼1楼（不含105和107）的商业用房在合同期内转租给第三方使用。 2017年10月12日，熙悦公司向王朝容出具《工作联系函》，载明：王朝容自2016年8月1日起至2017年10月30日止，期间共计15个月，拖欠租金费用182940元，运营管理费36576元，共计219516元。同时，按照合同约定，王朝容逾期支付前述费用的行为已构成违约。该联系函上加盖熙悦公司运管部、华润公司翠林华庭物业服务中心的印章。 2018年9月17日，一审庭审中对王朝容与庄苏成的关系进行调查时，殷胜群陈述“王朝容与庄苏成系夫妻”，审判长询问熙悦公司“如果是夫妻关系，你方是否需要追加”，熙悦公司回答“不追加，不向庄苏成主张权利”。一审法院未就该案另行开庭。 2018年11月1日，殷胜群向一审法院提交材料，材料名称处手写《调查令回执》《庄苏成、王朝容婚姻证明》。 《商铺租赁合同》第八条载明，递增：从第二年开始每年6%（2016年6月1日起）。二审调查中，熙悦公司、殷胜群、王朝容均陈述租期是从2015年5月1日开始计算，上浮应当从2016年6月1日计算。 本院认为，一审庭审中，熙悦公司已当庭明确表示不追加庄苏成且不向其主张权利。殷胜群向一审法院提交的《调查令回执》《庄苏成、王朝容婚姻证明》系一审法庭调查、辩论终结后提交，一审法院不同意追加庄苏成、未以裁定形式进行审理、未另行组织质证，不违反法定程序。熙悦公司在一审庭审中主张的殷胜群、王朝容拖欠租金从2015年9月1日计至解除之日2017年12月26日，最后金额为351196.58元，一审法院判令殷胜群、王朝容自2015年9月1日起应付租金为336369.2元，故一审判决内容并未超出熙悦公司的诉讼请求。案涉《商铺租赁合同》系熙悦公司与殷胜群、王朝容签署，殷胜群主张熙悦公司不是一审适格原告、殷胜群、王朝容不是一审适格被告的主张不能成立，熙悦公司是否享有房屋权属或授权亦不影响案涉租赁合同的履行。且从熙悦公司在二审中提交的《转租证明》，可以认定熙悦公司享有对案涉商铺进行转租的授权。故二审法院对殷胜群提交的关于调取案涉商铺2015年3月至2017年12月26日期间的房屋登记信息不予准许。 根据诉辩意见，本院对案涉争议焦点问题评判如下： 一、关于应付租金期间及欠付租金数额的问题 第一，应付租金期间问题。依据《商铺租赁合同》及补充协议约定，殷胜群、王朝容支付案涉房屋租金期间为2015年5月1日至2020年4月29日，期间应扣除案涉商铺免租期。免租期包括两个时间段，一是装修期2015年6月1日至2015年8月31日，二是培育免租期2015年12月1日至2016年2月29日。而2015年5月1日至5月30日为约定的免租装修期。一审庭审中，熙悦公司主张王朝容、殷胜群拖欠的租金从2015年9月1日至解除之日2017年12月26日。故，殷胜群、王朝容应付租金期间为2015年9月1日至2015年11月30日以及2016年3月1日至2017年12月26日。第二，欠付租金数额问题。《商铺租赁合同》第八条约定，租金上浮应从2016年6月1日起计算。熙悦公司在《工作联系函》中载明，王朝容自2016年8月1日起至2017年10月30日止，期间共计15个月，拖欠租金费用182940元；在《解除商铺租赁合同通知函》中载明，王朝容、殷胜群已欠租自2016年8月1日起至2017年11月30日止合计17个月的租金，合计欠租金额为人民币198791元。此两份函件计算出来的欠租月数不能相互吻合，每月租金标准均低于《商铺租赁合同》第八条约定的租金标准。但在二审调查中，熙悦公司、殷胜群、王朝容均认可租金上浮应从2016年6月1日起计算，即仍应按照案涉《商铺租赁合同》第八条的约定计算。据此，租金数额应分别按标准计算：1.2015年9月1日至2015年11月30日、2016年3月1日至2016年5月30日，共6个月，适用第一年度月租金16159元：16159元×6月=96954元；2.2016年6月1日至2017年5月30日，共12个月，适用第二年度月租金17135元：17135元×12月=205620元；3.2017年6月1日至2017年12月26日，共6个月26天，适用第三年度月租金18171元：18171元×6月+18171元÷30天×26天=124774.2元，租金共计427348.2元。二审中，熙悦公司主张扣除实际收取租金60673元后，再减去延迟开业一个月的租金16159元，故殷胜群、王朝容欠付租金数额为350516.2元，即427348.2元-60673元-16159元=350516.2元。一审法院计算有误，本院予以纠正。 二、关于房屋占有使用费的问题 房屋占有使用费是房屋占有利益的折价，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。案涉《商铺租赁合同》第十七条第5款约定“合同提前解除或终止，王朝容、殷胜群须在自合同解除或终止之日起5日内将商铺腾空……如王朝容、殷胜群未按期向熙悦公司归还租赁商铺，每逾期一日，熙悦公司有权按自终止合同之日的上月平均每天租金标准的2倍收取占用费……若王朝容、殷胜群逾期退还租赁商铺的行为，导致熙悦公司损失（包括但不限于造成熙悦公司对第三方的违约损失）的，并不因熙悦公司收取占用费而免除王朝容、殷胜群应予赔偿损失的责任”。根据一二审查明事实，案涉租赁合同于2017年12月26日解除之后，殷胜群、王朝容于2018年5月8日搬离。熙悦公司在一审中主张房屋占用费从2017年12月27日开始计算至腾退之日2018年5月8日，一共132天，按照第3年的租金水平即合同约定的每月18171元除以30.4，即每天597.4元乘以132天，共计78856.8元。经本院核定，熙悦公司的该主张低于双方合同约定的递增式租金标准计算得出的日租金标准，系熙悦公司对其自身权利的处分，符合事实及法律规定，本院予以支持。故王朝容、殷胜群应按照597.4元/天的日租金标准支付自2017年12月27日至实际腾退之日2018年5月8日的房屋占有使用费，共计78856.8元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 三、关于运营管理费是否算至腾退之日的问题 双方约定运营管理费为1524元/月，一审法院认定应从起租期2015年5月1日起缴纳至合同解除日2017年12月26日止，并扣除晚开业一个月的费用及王朝容、殷胜群已经缴纳的4572元，而熙悦公司主张运营管理费应算至实际腾退之日。本院认为，殷胜群、王朝容在2017年12月26日合同解除后直至2018年5月8日才腾退，在此期间殷胜群、王朝容仍享有案涉商铺的使用权，故殷胜群、王朝容缴纳的运营管理费应自2015年5月1日缴至实际腾退之日2018年5月8日止，并扣晚开业的一个月的费用及王朝容、殷胜群已经缴纳的4572元，即：1524元/月×（36-1）月＋1524元/月÷30天×8-已缴纳的4572元=49174.4元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 四、关于违约金的问题 依据《商铺租赁合同》第18.2条“在本合同有效期内，若殷胜群、王朝容违约……并要求殷胜群、王朝容按照剩余租期保底租金标准赔偿熙悦公司损失（若剩余租期不满一年，则按照一年计算）”的约定，该违约金金额为剩余租期租金金额。熙悦公司自动调减30%，即164349.72元，该违约金并不过分高于熙悦公司的实际损失，一审法院认定无误，本院予以确认。 综上所述，熙悦公司的上诉请求部分成立，殷胜群的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2252号民事判决第三项“王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向成都熙悦商业管理有限公司支付违约金164349.72元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2252号民事判决第二项“王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向成都熙悦商业管理有限公司支付运营管理费共计42468.8元”、第四项“驳回成都熙悦商业管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2252号民事判决第一项“王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向原告成都熙悦商业管理有限公司支付房屋租金336369.2元”为“王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向成都熙悦商业管理有限公司支付房屋租金共计350516.2元”； 四、王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向成都熙悦商业管理有限公司支付房屋占有使用费共计78856.8元； 五、王朝容、殷胜群在本判决生效之日起十日内向成都熙悦商业管理有限公司支付运营管理费共计49174.4元； 六、驳回成都熙悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审及二审案件受理费、保全费、公告费共计34463元，由王朝容、殷胜群负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  王晓川 审判员  白福群 二〇一九年十二月十六日 书记员  胡晓红