四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10174号 上诉人（原审被告）：陈浩，男，1969年12月4日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨金珂，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：四川蓬安奔驰有限责任公司，住所地：周口镇建设北路22号。 法定代表人：潘世富，董事长。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建平，四川英鼎律师事务所律师。 上诉人陈浩因与被上诉人四川蓬安奔驰有限责任公司（以下简称“蓬安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈浩上诉请求：撤销原审法院判决，驳回蓬安公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案一审判决遗漏大量事实，存在严重偏向性。一审判决的“审理查明”部分，仅仅记录了双方的签约、租金支付情况，然后径直作出结论陈浩“未将案涉房屋腾退给蓬安公司”。事实上，一审审理过程中，经过合法举证质证对陈浩有利的证据，在一审判决遗漏的主要事实罗列如下：(1)双方的微信聊天记录中，蓬安公司明确作出“就这样交房”的意思表示。双方已经对交房的问题进行了确认。(2)蓬安公司称其在长达两年的时间内均不知道房屋的状态，而一审法院亲自到现场进行了查勘，房屋有一透明窗户能够清晰地看到房屋内已经处于完全搬空状态，并留有现场照片予以记录，该事实能证明陈浩已经腾退房屋。(3)王建东向张军交付钥匙的事实，经王建东出庭作证，接受了充分的质询，对交付的时间地点人物，具体到几点都能清晰地说出，其证明力是明显的。(4)微信聊天记录，陈浩告知刘伟“第一道门要从室内才能打开，先从第二道门打开”这句话很明显是交付了钥匙后，告诉刘伟开门的方法。如果没有交付钥匙，陈浩不可能平白无故说出这样的话来，刘伟也不可能没有收到钥匙而对这句话不提任何异议，一审判决也未对该证据评述。(5)微信聊天记录，陈浩告知刘伟新诊所的地址，刘伟到陈浩的新诊所拜访。该事实可以说明刘伟清楚地知道陈浩搬离的事实，陈浩此时很明显不可能继续占用原房屋继续使用，已经通过实际行动表明不再履行合同。 二、一审中对交付钥匙要求“充分、直接的证据”，既不合法，也不合理。(1)陈浩确实缺乏一张书面的交付钥匙的收据作为直接证据，但法院应当充分地考虑现实生活中的交易情况，而不是为了作出某个判决结果，给当事人强加举证责任。(2)民事证据，以“高度盖然性”为原则，上诉状第一条已经罗列如此多的证据，完全可以佐证该事实。(3)从合理性上判断，作为承租人，陈浩是否存在合理动机和可能，在搬离案涉房屋后，却拒不向出租人归还钥匙呢？ 三、本案蓬安公司并没有提起过诉讼，在本案卷宗中提交的一审起诉状上加盖蓬安公司的印章是虚假印章，本案在一审及二审中蓬安公司出具的委托手续上加盖的印章也是虚假印章。综上所述，一审法院判决明显不公，请求依法改判。综上，请求二审法院判如所请。 蓬安公司发表答辩意见称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，陈浩的上诉没有依据。二、陈浩的上诉理由不能成立，仅为单方臆测，而非事实。三、本案涉及扩大损失的问题，第一次诉讼是2017年6月，是陈浩缠诉，导致诉讼长达3、4年之久，这是本案损失扩大的主要原因故损失扩大部分应由陈浩自行承担。四、关于印章问题，蓬安公司在刘伟诉陈浩案中也是这个印章，蓬安公司的法人也出庭，对印章的真实性予以确认。本案中蓬安公司以该印章进行诉讼，蓬安公司存在多枚印章，但并不能认定本案是虚假诉讼。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蓬安公司向一审法院起诉请求：一、陈浩支付蓬安公司2016年11月至2018年10月共计24个月的房屋租金300000元(其中75000元从2016年10月1日起、75000元从2017年4月1日起、75000元从2017年10月1日起、75000元从2018年4月1日起，以年息6%计算租金损失，直到前述租金全部付清之日止)；二、2018年10月31日租赁期满，陈浩腾空租赁房屋后交还蓬安公司（如逾期则按每月租金12500元计算蓬安公司经济损失，直到陈浩腾空房屋返还蓬安公司之日止）。 一审法院认定事实：蓬安公司于2003年4月在成都市成华区号建成“蓬安公司综合楼”。 2004年3月28日，蓬安公司与陈浩双方签订《房屋租赁合同》，约定蓬安公司将成都市成华区青龙场昭青路奔驰商住楼底层紧靠昭青怡园大门两间门面出租给陈浩，租金为每年18000元。 2006年5月1日，蓬安公司与陈浩双方签订《房屋租赁合同》，约定蓬安公司将成都市成华区青龙场昭青路奔驰商住楼底层紧靠昭青怡园大门四间门面出租给陈浩，租金为每年23000元。 2009年10月15日，蓬安公司与陈浩双方签订《房屋租赁合同》，约定蓬安公司将成都市成华区青龙场昭青路奔驰商住楼底层紧靠昭青怡园大门四间门面出租给陈浩，租金为每年68000元。 2012年10月7日，蓬安公司与陈浩双方签订《房屋租赁合同》，约定蓬安公司将成都市成华区青龙场昭青路奔驰商住楼底层紧靠昭青怡园大门四间门面出租给陈浩，租金为每年150000元。 2015年10月29日，蓬安公司与陈浩双方签订《房屋租赁合同》，约定蓬安公司将成都市成华区青龙场昭青路奔驰商住楼（即成都市成华区蓬安公司综合楼）底层紧靠昭青怡园大门2、3、4、5号房屋（门面）出租给陈浩，租金为每年150000元，房屋租金每半年前一个月付50%，租赁期为3年，从2015年11月1日起至2018年10月31日止。 上述合同签订后，陈浩从2004年3月28日起租赁蓬安公司的案涉房屋均用于开办成华长青诊所。蓬安公司按约将案涉房屋交付给陈浩使用，陈浩按合同约定标准陆续向蓬安公司支付租金。陈浩与蓬安公司的经办人刘伟在2016年11月、12月的短信交谈中，向蓬安公司提出退还案涉房屋，但蓬安公司未同意，双方未达成一致意见，陈浩向蓬安公司付清了截止2016年10月的房屋租金。 从2016年11月起陈浩未向蓬安公司支付房屋租金，也未将案涉房屋腾退给蓬安公司，2018年10月31日房屋租赁期满后，陈浩仍未将案涉房屋腾退给蓬安公司，仍未向蓬安公司支付房屋租金。 一审另查明，1、“蓬安公司综合楼”于2012年2月21日取得土地使用权证，土地用途为住宅、商业。未取得房屋所有权证；2、成华长青诊所于2005年4月13日成立。于2016年12月21日注销。 以上事实，有蓬安公司举出的蓬安公司与陈浩身份证、陈浩的结婚证、房屋租赁合同、国土证复印件、竣工验收备案表、成华长青诊所信息，有陈浩举出的《成都市成华区人民政府服务中心办事指南》、成华区社保局档案袋《照片1张》、刘伟和陈浩的短信记录、电话号码查询信息、向成华分局的说明、建设工程规划验收合格证、竣工验收报告、国土证、宗地图、面积测绘报告、面积汇总表、房屋平面图以及双方当事人的庭审陈述在案证实。 一审法院认为，蓬安公司与陈浩双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是有效合同，本案的争议焦点是：陈浩是否已于2016年10月31日将案涉房屋腾退给蓬安公司，陈浩是否应向蓬安公司支付2016年11月以后的房屋租金。陈浩主张“已于2016年10月31日将案涉房屋腾退给蓬安公司”，应当举出充分、直接的证据予以证明，但陈浩未举出充分、直接的证据证明其已于2016年10月31日将案涉房屋腾退给蓬安公司。故不能认定陈浩已于2016年10月31日将案涉房屋腾退给蓬安公司，应认定2016年10月31日后案涉房屋仍处于陈浩承租状态，故陈浩应向蓬安公司支付2016年11月以后的房屋租金。蓬安公司提出的诉讼请求的理由成立，陈浩应将案涉房屋腾退给蓬安公司，并向蓬安公司支付2016年11月至2018年10月的房屋租金300000元并按年利率6%支付利息。2018年10月31日房屋租赁期满后，陈浩仍继续占用案涉房屋，陈浩应当按每月12500元的标准向蓬安公司支付2018年11月后的房屋租金，但蓬安公司请求陈浩支付2018年11月后的利息，不予支持。陈浩的辩称意见缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百二十六条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈浩于判决生效之日起十日内将成都市成华区28号蓬安公司综合楼底层紧靠昭青怡园大门2、3、4、5号房屋腾退给蓬安公司；二、陈浩于判决生效之日起十日内向蓬安公司支付2016年11月至2018年10月期间的房屋租金300000元，并按年利率6%支付从2016年10月1日起至房屋租金300000元付清之日止的利息（其中2016年10月1日至2017年3月30日期间的利息以75000元为基数，2017年4月1日至2017年9月30日期间的利息以150000元为基数，2017年10月1日至2018年3月30日期间的利息以225000元为基数，2018年4月1日至房屋租金300000元付清之日止期间的利息以300000元为基数）；三、陈浩于判决生效之日起十日内按每月12500元的标准向蓬安公司支付从2018年11月至成都市成华区蓬安公司综合楼底层紧靠昭青怡园大门2、3、4、5号房屋腾退给蓬安公司之日止的房屋租金；四、驳回蓬安公司的其他诉讼请求、一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，由陈浩负担。 本院二审期间，陈浩提交如下证据：证据1.蓬安公司于2019年3月26日出具的情况说明，拟证明蓬安公司确认合同上加盖印章是不真实的，蓬安公司确认蓬安公司在成都市内没有任何房产出租，且该情况说明上加盖了蓬安公司真实的印章。证据2.2019年4月10日蓬安县公安局治安管理大队出具的印模打印件，拟证明蓬安公司的印章真实情况。 蓬安公司经质证发表质证意见称，对陈浩提交的两份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。陈浩并未在举证期限内提交证据，且在一审提交的证据一审卷101页（2017）川0108民初5767号案庭审笔录，是刘伟将合同交由蓬安公司法人盖章，情况说明没有法人签章，也没有经办人，对情况说明真实性不予认可。也无法以情况说明上蓬安公司的印章与授权委托书上蓬安公司的印章进行比对，不排除蓬安公司存在多枚印章，不能认定蓬安公司存在虚假诉讼。 对陈浩提供上述证据的真实性、合法性。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。 二审另查明，于另案（2017）川0108民初5767中，刘伟以个人名义起诉陈浩，蓬安公司法定代表人潘世富到庭应诉。该案中，刘伟诉请陈浩支付案涉房屋2016年11月到2018年3月31日的房屋租金，并要求陈浩继续履行合同；蓬安公司则系作为该案本诉第三人。依该案庭审笔录，蓬安公司对案涉《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性并无异议，并承认其公司的印章经过多次变更。而该案中，陈浩则认为其系与蓬安公司签订的案涉房屋租赁合同，并认为该案刘伟仅系履约代表，而非当事人，故应驳回刘伟的诉讼请求。2017年12月4日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初5767《民事裁定书》，认为“原被告提交的《房屋租赁合同》的签订主体双方均为蓬安公司与陈浩，且被告提交的《房屋租赁合同》上加盖有蓬安公司的印章，故本案原被告之间无租赁合同关系，原告主体不适格”，裁定驳回刘伟的起诉。 根据一审及二审的请求，双方主要的焦点问题系案涉合同效力认定以及陈浩是否已经腾退案涉房屋问题。现将争议焦点问题阐述如下： 关于合同效力问题。案涉房屋租赁协议由蓬安公司与陈浩签订，由刘伟代表蓬安公司实施该行为，该行为经蓬安公司确认，故蓬安公司与陈浩签订前租赁协议系有效的民事法律行为。对于陈浩在租赁期限内是否有权解除该协议，本院认为，合同解除须依法定或者约定，于享有解除权人依法行使解除行为，方可发生解除的效力。本案中，陈浩主张因蓬安公司无法提交合法产权证明，致使其无法办理社保和医疗机构的相关手续，蓬安公司在合同履行中存在严重违约行为，故陈浩有权要求解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”。依该条规定，在租赁法律关系中，双方应对其在租赁期限内应履行的义务进行事先约定或者法律规定，于一方迟延履行致使合同目的不能实现方可主张而解除。依据案涉《房屋租赁合同》第一条“……乙方已对甲方所出租的房屋做充分了解，愿意承租该房屋。”及第六条“在合同期内，乙方必须按时向相关部门缴纳水、电费用和经营所需一切证件；经营过程中的一切税费由乙方负责；乙方必须服从相关部门的管理。”之约定，陈浩在承租案涉房屋之间已对该房屋充分了解，包括该房屋尚未取得房屋所有权证明，同时在陈浩承租期限内由本人自行办理其经营期间的相关证件。于陈浩所主张的蓬安公司违约致使其无法继续履行合同。本院认为，双方并未就出租人有义务办理或者协助其办理相关证件进行过约定，同时于租赁法律关系下，出租人将房屋转移占有，承租人支付租金，此为租赁法律关系项下的主合同义务。而陈浩抗辩称蓬安公司违反义务而主张合同解除，无事实和法律依据，本院不予采纳。故案涉协议于租赁期限内继续有效，承租人应当依约支付租金。一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于陈浩是否已经腾退案涉房屋的问题。本院认为，于租赁法律关系下，租赁期限届满、租赁法律关系解除或者无效，承租人应当履行腾退房屋的法定义务。关于腾退，即包括承租人将案涉房屋内自己置办物品搬离，交接钥匙、恢复案涉房屋原有状况并结算相关款项等义务。本案中，陈浩提出（2017）川0108民初5767舒华涛的证人证言，以及短信记录，仅表明其与2016年10月之后就案涉房屋解除事宜进行过协商，刘伟明已知陈浩要求解除的意思表示，但不足以证明双方就案涉房屋腾退事宜达成一致，更不足以证明双方就解除达成合意。对于陈浩主张其已退出案涉房屋并将钥匙交付于张军，但于本案审理中，陈浩既未申请张军出庭说明情况亦未提交相关证据证明已将案涉房屋钥匙交付于蓬安公司，须承担举证不能的不利责任，故陈浩应当履行腾退义务。另关于一审法院询问笔录记录案涉房屋一直处于关闭状态，仅能说明案涉房屋现状，并不能证明蓬安公司已将案涉房屋收回。 另，对于陈浩与二审中提出证据拟证明蓬安公司未就案涉房屋进行出租，本院认为，陈浩于本案一审反诉中已自认其系从蓬安公司处租赁房屋，故其于二审中作出此种反言实有违诉讼诚信，本院对其该主张不予采纳，对其提交的相应证据不予采信。同时，根据前诉刘伟起诉陈浩的（2017）川0108民初5767号案件庭审笔录，蓬安公司法定代表人潘世富出庭，其对该房屋租赁合同并无异议，且陈浩于该案中亦认为其系与蓬安公司签订的房屋租赁合同，并主张刘伟仅系蓬安公司的签约代表，并要求法院驳回刘伟的诉讼请求。对于陈浩提出于本案中代表蓬安公司出庭参加诉讼的委托代理人的授权委托书系虚假，涉及虚假诉讼，本院认为，蓬安公司于（2017）川0108民初5767号即已承认该公司的印章经过多次变更，本案中陈浩仅举证证明备案印章与授权委托、起诉状印章不一致，但该证据不足以证明代表蓬安公司参与诉讼的代理人出具的授权委托违背其真实意思表示，故本院结合前诉审理情况及本案相关证据，对陈浩的该主张及相应证据不予采信。 综上，陈浩的上诉主张不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计5800元，由陈浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月二十五日 书记员  刘昱君