湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3646号 原告：吴建明，男，1973年7月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人:曾树理，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告:株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区长江北路保利大厦B座主楼5-14层。 法定代表人：龚骁伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人:汤盾，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉，签收法律文书等。 被告:沈勇，男，汉族，1970年2月5日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人:汤盾，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉，签收法律文书等。 被告:刘清华，男，1970年11月5日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人:马伟华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告:吴奕，男，1970年3月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：熊婧妤，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为参加庭审，承认诉讼请求、提起反诉，进行和解、调解、撤诉、提起上诉、签收本案法律文书等事项。 被告：李晖，男，1970年10月03日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：陈小明，株洲市法学会法律服务中心工作人员。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，提起反诉、上诉或申请撤诉，签收法律文书等诉讼权利。 被告：陈香建，男，1978年3月16日出生，汉族，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：熊婧妤，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为参加庭审，承认诉讼请求、提起反诉，进行和解、调解、撤诉、提起上诉、签收本案法律文书等事项。 原告吴建明与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下称天伦酒店）、沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法由审判员刘永奇适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理，由陈勇担任法官助理，书记员唐梓馨担任法庭记录。原告吴建明及委托诉讼代理人曾树理，被告天伦酒店、被告沈勇的共同委托诉讼代理人汤盾，被告刘清华的委托诉讼代理人马伟华，被告吴奕、被告陈香建的共同委托诉讼代理人熊婧妤、赵星，被告李晖的委托诉讼代理人陈小明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2015年8月26日所签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令六被告连带承担拖欠原告的房屋租金共计人民币：63612元，滞纳金：2290元（计至2019年4月30日，基数按照日万分之三计算）。2019年5月1日至判决生效租金按合同计算；3、请求法院判令六被告连带承担房屋恢复原状的费用80756.27元；4、六被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于株洲市天元区住房（以下简称诉争房产）出租给被告天伦酒店作为酒店经营使用，租赁期限为10年，被告方按月支付房屋租金。截止2019年4月，被告已拖欠原告房屋租金12个月，金额共计：63612元（月租金6145元），按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第一款的约定，如被告不能按时支付原告租金，原告方有权按照应收金额的万分之三计算日罚金，金额共计2290元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款，因被告严重违约，原告有权要求被告解除合同。被告承租房产用于酒店经营，将原有墙面及管道进行拆除以及改造，合同解除后，如对被破坏的墙面不进行恢复，已无使用价值，为保证房屋的正常使用与再租赁，经独立第三方评估单位评估，恢复原状的价额为：80756.27元，合同因被告严重违约而提前解除，该笔费用应当由被告承担。被告天伦酒店是一个自然人持股的股份制企业，依据《中华人民共和国公司法》第一百六十六条，被告在未弥补公司亏损以及提取法定公积金前将利润分配，已经严重损害到原告的利益，被告在原告不知情的情况下，已经停业4个多月，在未对公司的资产进行审计和清算的情况下，就将争诉房产内的动产全部拖走，对拖欠的房屋租金及应恢复的诉争房屋置之不理，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的法律解释二，第18条、19条、20条规定，公司股东应当与公司对原告的债务承担连带责任，被告欠付租金的行为已构成违约，为维护合法权益，原告诉至本院。 被告天伦酒店、沈勇辩称：1、被告天伦酒店于2019年1月2日因经营困难已经停业，且2018年12月17日已经通知全体出租方业主解除租赁合同，业主收到通知后，已经收回出租的房屋，因此租金应计算至2018年12月31日止，实际拖欠租金为7个月，按每月5301元计算，被告天伦酒店在签订租赁合同时，向被答辩人支付了押金2万元，应在所欠租金金额中予以抵销；2、关于恢复原状的费用，被答辩人的主张无事实和法律依据，在涉案《租赁合同》约定的租赁期限之前，原告系与保利公司签订的租赁合同。天伦酒店在涉案《租赁合同》租赁期间并未改变原状。原告也未提供充分证据证明天伦酒店改变的房屋原状，亦不能证明涉案租赁合同租赁期限起始日房屋的原状。原告单方主张的恢复费用，所依据的《评估报告》不具有合法性，不能作为定案的依据；3、沈勇等股东已经按照各自出资份额履行了出资义务，天伦酒店作为独立的法人，在经营过程中所发生的债务，应由公司承担责任，沈勇等股东除了以其出资对公司承担责任，不应再对公司债务承担其他责任。4、原告未提交任何证据证明沈勇等股东违反了《公司法》关于提取法定公积金的规定。5、被告天伦酒店未将争讼房产内的动产全部拖走，即使被告天伦酒店将房屋内动产拖走，与转移、隐匿财产不能划等号，沈勇等股东与此无关。6、被告天伦酒店因经营困难已经暂停营业，未进入解散和清算程序，也不具有法律所规定的解散情形，沈勇等股东不具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第18条、19条、20条的情形，原告以此作为诉请依据，属于法律适用错误，与事实不符，于法无据；请求法院查明事实，依法裁判。 被告刘清华辩称：1、被告天伦酒店于2019年1月2日因经营困难已经停业，且2018年12月17日已经通知全体出租方业主解除租赁合同，业主收到通知后，已经收回出租的房屋，因此租金应计算至2018年12月31日止，实际拖欠租金为7个月，按每月5301元计算，被告天伦酒店在签订租赁合同时，向被答辩人支付了押金2万元，应在所欠租金金额中予以抵销；2、关于恢复原状的费用，被答辩人的主张无事实和法律依据，在涉案《租赁合同》约定的租赁期限之前，原告系与保利公司签订的租赁合同。天伦酒店在涉案《租赁合同》租赁期间并未改变原状。原告也未提供充分证据证明天伦酒店改变的房屋原状，亦不能证明涉案租赁合同租赁期限起始日房屋的原状。原告单方主张的恢复费用，所依据的《评估报告》不具有合法性，不能作为定案的依据；3、沈勇等股东已经按照各自出资份额履行了出资义务，天伦酒店作为独立的法人，在经营过程中所发生的债务，应由公司承担责任，沈勇等股东除了以其出资对公司承担责任，不应再对公司债务承担其他责任。4、原告未提交任何证据证明沈勇等股东违反了《公司法》关于提取法定公积金的规定。5、被告天伦酒店未将争讼房产内的动产全部拖走，即使被告天伦酒店将房屋内动产拖走，与转移、隐匿财产不能划等号，沈勇等股东与此无关。6、被告天伦酒店因经营困难已经暂停营业，未进入解散和清算程序，也不具有法律所规定的解散情形，沈勇等股东不具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（二）第18条、19条、20条的情形，原告以此作为诉请依据，属于法律适用错误，与事实不符，于法无据；请求法院查明事实，依法裁判。 被告吴奕、陈香建辩称：1、被告天伦酒店于2019年1月2日因经营困难已经停业，且2018年12月17日已经通知全体出租方业主解除租赁合同，业主收到通知后，已经收回出租的房屋，因此租金应计算至2018年12月31日止，实际拖欠租金为7个月，按每月5301元计算，被告天伦酒店在签订租赁合同时，向被答辩人支付了押金2万元，应在所欠租金金额中予以抵销；2、关于恢复原状的费用，被答辩人的主张无事实和法律依据，在涉案《租赁合同》约定的租赁期限之前，原告系与保利公司签订的租赁合同。天伦酒店在涉案《租赁合同》租赁期间并未改变原状。原告也未提供充分证据证明天伦酒店改变的房屋原状，亦不能证明涉案租赁合同租赁期限起始日房屋的原状。原告单方主张的恢复费用，所依据的《评估报告》不具有合法性，不能作为定案的依据；3、沈勇等股东已经按照各自出资份额履行了出资义务，天伦酒店作为独立的法人，在经营过程中所发生的债务，应由公司承担责任，沈勇等股东除了以其出资对公司承担责任，不应再对公司债务承担其他责任；4、原告未提交任何证据证明沈勇等股东违反了《公司法》关于提取法定公积金的规定；5、被告天伦酒店未将争讼房产内的动产全部拖走，即使被告天伦酒店将房屋内动产拖走，与转移、隐匿财产不能划等号，沈勇等股东与此无关；6、被告天伦酒店因经营困难已经暂停营业，未进入解散和清算程序，也不具有法律所规定的解散情形，沈勇等股东不具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（二）第18条、19条、20条的情形，原告以此作为诉请依据，属于法律适用错误，与事实不符，于法无据；7、原告要求吴奕、陈香建对公司债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据；8、原告主张恢复原告主张恢复原状的费用，无事实和法律依据；9、陈香建系谢文忠的股权代持人，无需承担责任；请求法院查明事实，依法裁判。 被告李晖辩称:1、被告天伦酒店于2019年1月2日因经营困难已经停业，且2018年12月17日已经通知全体出租方业主解除租赁合同，业主收到通知后，已经收回出租的房屋，因此租金应计算至2018年12月31日止，实际拖欠租金为7个月，按每月5301元计算，被告天伦酒店在签订租赁合同时，向被答辩人支付了押金2万元，应在所欠租金金额中予以抵销；2、关于恢复原状的费用，被答辩人的主张无事实和法律依据，在涉案《租赁合同》约定的租赁期限之前，原告系与保利公司签订的租赁合同。天伦酒店在涉案《租赁合同》租赁期间并未改变原状。原告也未提供充分证据证明天伦酒店改变的房屋原状，亦不能证明涉案租赁合同租赁期限起始日房屋的原状。原告单方主张的恢复费用，所依据的《评估报告》不具有合法性，不能作为定案的依据；3、沈勇等股东已经按照各自出资份额履行了出资义务，天伦酒店作为独立的法人，在经营过程中所发生的债务，应由公司承担责任，沈勇等股东除了以其出资对公司承担责任，不应再对公司债务承担其他责任。4、原告未提交任何证据证明沈勇等股东违反了《公司法》关于提取法定公积金的规定。5、被告天伦酒店未将争讼房产内的动产全部拖走，即使被告天伦酒店将房屋内动产拖走，与转移、隐匿财产不能划等号，沈勇等股东与此无关。6、被告天伦酒店因经营困难已经暂停营业，未进入解散和清算程序，也不具有法律所规定的解散情形，沈勇等股东不具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（二）第18条、19条、20条的情形，原告以此作为诉请依据，属于法律适用错误，与事实不符，于法无据；请求法院查明事实，依法裁判。 经审理查明：2015年10月30日，原告吴建明（出租人：甲方）与被告天伦酒店（承租人：乙方）签订一份《租赁合同》约定:“甲方自愿将株洲市天元区房屋租赁给乙方用于经营；面积为176.7㎡；租赁期限为10年，自2015年8月26日起至2025年8月26日止，前五年（2015年8月26日至2020年8月27日）租金为5301元/月，后五年每年租金按3%递增（即2020年9月26日租金为5460元，即2021年9月26日租金为5624元，即2022年9月26日租金为5792元，即2023年9月26日租金为5966元，即2024年9月26日租金为6145元）；租金按月支付，每月26日之前付清当月租金；租赁期内，租赁房屋相关使用费用由乙方自行承担，合同期满乙方应把改动部分恢复原貌；乙方有权根据经营需要对房屋进行装修、改善或增设其他物件；乙方应按时支付租金，逾期则按相关法律规定承担滞纳金（滞纳金按月租的万分之三每天支付）；合同期内甲方不得擅自终止合同，否则除赔偿乙方装修直接、间接损失外还应承担可得利益损失；租赁期满，甲方如不续签合同，应在期满前2个月通知乙方，否则合同逐年自动展期；合同记载的出租方与承租方双方的住所、电话号码、传真号码、电子信箱为双方指定的联络通信地址，双方合同记载的地址发生变化，应以书面方式及时通知对方，双方未书面通知前，双方及有关机构向对方上述地址发送文件为向对方有效送达文件。如双方履行合同产生纠纷协商不成的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的差旅费、诉讼费、取证费及律师费用等；乙方根据原租赁合同已向甲方缴纳的押金贰万元整，转为本合同的押金。本合同期满终止或本合同解除后，甲方退还给乙方；合同签订后，被告天伦酒店将上述房屋用于酒店经营。经原告与被告天伦酒店核对，截止2018年12月31日共拖欠租金43114.8元。被告天伦酒店并未提供证据证明按照合同双方约定的方式将解除租赁合同的通知送达给原告。 另查明：2019年8月14日，原告向湖南省株洲市国信公证处申请保全天伦酒店当时状况的证据。根据（2019）湘株国证内字第××号公证书记载：“经现场查看，天伦酒店五楼至十楼均已停电……，五至八楼多数未上锁，各房屋内杂乱；九楼与十楼客房上锁，房间内状况不详。”图片未显示天伦酒店停业前酒店内状况，图片未显示九楼与十楼客房内状况；原告未提供证据证明被告天伦酒店对争诉房产内财产搬离以及隐匿，不能确定被告天伦酒店将涉案房屋是否已经交付给原告。 再查明：原告未提供证据证明双方2015年10月30日签订合同时的房屋状况，也未提供证据证明被告天伦酒店在租期内对房屋进行了改造。被告沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建均系被告天伦酒店的股东。 以上事实，有原被告双方的陈述，原告提供原告身份证、被告天伦酒店营业执照、被告沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建的身份信息材料、章程修正案、股东会议决议、租赁合同、银行流水、公证书、照片及被告天伦酒店、沈勇提供的被告天伦酒店工商登记资料、公司章程、验资报告及原被告双方在庭审过程中的陈述、原被告双方确认的《欠缴统计表》等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。现综合分析如下： 一、关于解除《房屋租赁合同》的问题。本案《租赁合同》系双方出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。被告天伦酒店至今已拖欠多期租金，且已停止营业，被告天伦酒店并未以合同约定的方式通知原告，原告行使单方解除权要求解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，本院确认原告与被告天伦酒店签订的租赁合同解除，解除之日为本判决生效之日。 二、关于欠缴租金金额的确认。被告天伦酒店辩称通过在酒店门口通过张贴通知的方式通知了原告解除租赁合同，因合同约定：“以合同记载的甲、乙双方的住所、电话号码、传真号码、电子邮箱为双方指定的联络通信地址，双方地址发生变化，应以书面方式及时通知对方，双方未书面通知前，双方及有关机构向对方上述地址发送文件为向对方有效送达文件”，且庭审中原告否认被告天伦酒店通过合同约定的方式告知原告解除合同，被告天伦酒店不能提供充分证据证明其于2018年12月17日用通知的方式与出租方业主解除了租赁合同。在审理过程中，原、被告双方已确认了截止2018年12月31日被告天伦酒店拖欠的租金为43114.8元，对此本院亦予确认；另，因本院已对原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持，故原告应当按照合同的约定向被告退还其已缴纳的20000元押金。且被告在答辩中提出押金应与所欠租金相应抵销，故暂计算至2018年12月31日被告天伦公司应向原告支付的租金金额为23114.8元（43114.8元-20000元）。2019年1月1日起的房屋租金则按原合同约定的标准计算至判决生效之日止。 三、关于滞纳金的问题。双方在合同中约定了逾期支付租金需按每日万分之三支付滞纳金，本案租赁合同因被告天伦酒店违约而解除，原告主张被告天伦酒店逾期缴纳租金滞纳金2290元属合理范围内的损失，本院酌情对该项诉讼请求予以支持。 四、关于股东沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建是否需要与被告天伦公司承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百六十六条适用公司内部追偿，本院不予认定；原告与被告天伦酒店对天伦酒店目前处于停业状态无异议；但酒店停业不等同于公司解散，公司解散分为任意解散和强制解散，目前天伦酒店并未解散；原告未提供证据证明天伦酒店股东存在转移、隐匿公司财产行为，故对原告所提出的股东对被告株洲市天伦大酒店有限责任公司债务承担连带责任，本院不予支持。 五、关于恢复原状的问题。本院认为，原告以合同解除为由提出租赁合同之诉要求恢复房屋原状，房屋应恢复至双方建立合同关系时的原状，现原告未提供证据证明双方签订合同时的房屋状况，也未提供充分证据证明被告天伦酒店在租期内改变了原状，故原告要求对租赁房屋恢复原状的诉求证据不足，对于原告请求被告承担房屋恢复原状的费用80756.27元，本院不予支持。 综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第一百六十六条第五款、第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告吴建明与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吴建明支付株洲市天元区房屋租金23114.8元（租金暂计算至2018年12月31日，此后租金按原合同约定的标准计算至本判决生效之日止）； 三、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吴建明支付滞纳金2290元； 四、驳回原告吴建明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3233元，减半收取1616.5元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司负担727.5元、原告吴建明负担889元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘永奇 二〇一九年十二月三十日 法官助理 陈 勇 书 记 员 唐梓馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十七条乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金的，甲方可以要求乙方在合理期限内支付。乙方逾期不支付的，甲方可以解除合同。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第一百六十六条第五款股东会、股东大会或者董事会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。 第一百八十条公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（五）人民法院依照本法第一百八十二条的规定予以解散。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。