重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7945号上诉人（原审原告）：林智惠，女，1981年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：余伟，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，重庆鼎圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李鸣，女，1985年10月24日出生，土家族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：刘雨馨，重庆新隆基律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆吉梦房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区。法定代表人：颜锟。上诉人林智惠诉被上诉人李鸣、被上诉人重庆吉梦房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初11268号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林智惠上诉请求：撤销一审判决，发回重审。其事实与理由为：1、一审法院基本事实认定错误，陈丹英与廖光敏的微信聊天记录毫无真实性，一审法院没有查明与廖光敏聊天的对象是否为“陈丹英”，且上诉人金委托陈丹英提供找房服务，并未授权陈丹英代签合同，更未委托廖光敏代签合同，上诉人并未签订购房合同。2、上诉人转账支付的款项系“订金”而非“定金”，且上诉人并未收到被上诉人出具的收条，不能认定上诉人的真实意思表示为“购房定金”。3、一审法院遗漏追加必须参加诉讼的“陈丹英”为重庆吉梦房地产营销策划有限公司，属于程序违法，应当发回重审。李鸣辨称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。重庆吉梦房地产营销策划有限公司二审未作答辩。林智惠向一审法院起诉请求：1.判令李鸣返还购房订金8万元。2.本案诉讼费、保全费由李鸣承担。一审法院认定事实：2018年9月16日，林智惠向李鸣转账3万元，无交易附言。2018年9月17日，林智惠向李鸣转账5万元，交易附言为“购房订金”。2018年9月19日，林智惠向重庆吉梦房地产营销策划有限公司支付中介费9000元。2018年12月31日，李鸣向林智惠作出《继续履行通知》，其上载明：“林智惠：你与我方于2018年9月16日签订房屋买卖合同，合同约定：你向我方购买位于重庆市北部新区恒福路151号的房屋；房屋总价款为170万元；你方于2018年9月16日向我方支付房款定金8万元，于2018年11月7日前向我方支付房款55万元，剩余房款107万元于2018年12月15日前向我方支付。但直到今天，你方仅于2018年9月16日、17日向我方支付定金8万元，剩余款项一直没有支付。你方已经构成违约，望你方尽快履行合同约定的支付义务，继续履行合同。”庭审中，各方对林智惠与李鸣间是否签订有书面房屋买卖合同存在争议。李鸣称双方签订了房屋买卖合同，并举示出售方（甲方）为李鸣、购买方（乙方）为林智惠、中介方（丙方）为重庆吉梦房地产营销策划有限公司的房屋买卖合同1份，其上主要约定：李鸣将其已购买的涉案房屋转让给林智惠，该房屋建筑面积96.31平方米，目前抵押至工商银行；成交价格170万元；三方一经签订本合同，视为重庆吉梦房地产营销策划有限公司居间成功；林智惠须向重庆吉梦房地产营销策划有限公司支付中介费用17000元，签约当天一次性付清；林智惠须于2018年9月16日向李鸣支付定金8万元，在2018年11月7日前向李鸣支付55万元用于解押，在2018年12月15日前办理产权过户或办理委托公证之时付房款107万元；林智惠与李鸣一致同意以办理房地产转让登记、委托公证的方式进行交易；因李鸣原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续，李鸣须双倍返还定金于林智惠，并赔偿重庆吉梦房地产营销策划有限公司17000元中介费用损失；因林智惠原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续，已付定金将不再退还，并赔偿重庆吉梦房地产营销策划有限公司17000元中介费用损失……该合同落款时间为2018年9月16日，落款处有甲、乙、丙三方签章，其中乙方签章处“林智惠”字样、委托人签名“廖光敏”字样均为重庆吉梦房地产营销策划有限公司工作人员廖光敏所签。林智惠对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，同时称林智惠未委托任何第三方代签房屋买卖合同，林智惠与李鸣间未签订过房屋买卖合同。重庆吉梦房地产营销策划有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，同时称林智惠系通过陈丹英商谈交易细节及授权廖光敏代签房屋买卖合同，为此重庆吉梦房地产营销策划有限公司举示了陈丹英与廖光敏2018年8月18日至2019年1月9日期间的微信聊天记录并申请证人廖光敏出庭作证。其中陈丹英与廖光敏的微信聊天记录显示2018年8月18日至2018年9月10日，陈丹英因欲购案外房屋事宜多次与廖光敏沟通；2018年9月10日，陈丹英将涉案房屋信息发给廖光敏，要求寻找该房源，在双方后续沟通过程中，陈丹英告知廖光敏之前谈的涉案房屋价格是“170”，“我昨天晚上又买了一套”、“到时候如果真的话我会教你怎么弄的，我可以现场转给那个业主，然后写代理就行了”……并发送《主体变更确认书》及林智惠身份证复印件给廖光敏，要求别给业主《主体变更确认书》、过户日期要晚一点，廖光敏向陈丹英发送了李鸣的银行卡照片，在双方继续沟通定金、中介费、房产证、解押等细节后，廖光敏于2018年9月16日13:04发送房屋买卖合同照片（显示合同落款甲、乙、丙都已签章，其中乙方签章处为“林智惠”、委托人签名为“廖光敏（代）”，合同内容与李鸣提供的房屋买卖合同一致）给陈丹英，陈丹英要求“委托人下面你写上身份证号”，之后陈丹英发送林智惠转账3万元给李鸣银行账户的转账截图，廖光敏发送李鸣出具的定金收条1张、仅有李鸣签名的主体变更确认书、涉案房屋房产证照片、涉案房屋家具家电确认单（买卖）给陈丹英，其中定金收条载明：“兹收林智惠购买重庆市北部新区恒福路151号的购房定金人民币叁万元整（¥30000.00）。收款账号：李鸣工商银行帐到生效。特此为据！”2018年9月17日10:59廖光敏发送定金收条1张及涉案房屋档案自助查询结果给陈丹英，其中定金收条载明：“兹收林智惠购买重庆市北部新区恒福路151号购房定金人民币伍万元整（¥50000.00）。收款帐号李鸣工商银行帐到生效。特此为据！收款人：梁斌代李鸣签订”。2018年9月17日至2018年10月22日期间，陈丹英与廖光敏就购销案外房屋事宜时有沟通。2018年11月4日，廖光敏发送一张与“恒大御景业主业主梁”的聊天记录截图给陈丹英，截图中“恒大御景业主业主梁”称“我们不同意，一切按合同，该买家按时付款”，随后陈丹英与廖光敏发生如下对话：“陈丹英：你就回，那买家没签名，他根本不同意所有的买卖条约，买卖价格。合同什么成立了？你也不能卖，房子不能一房二卖，那扯下去对你没意义，你自己找律师三思吧。你如果真想卖房，你能做的是赶快退回诚意金给别人，拿回合同，卖给别人，资金回笼。辛苦了。廖光敏：这个我真的没办法说，你之前叫我代签的字，现在我没得立场给他讲这些，说这些话的。你有别的话可以直接跟房东联系，我们能配合的就配合你们。陈丹英：你转发就好了，别发图，你说下诚意金的人让转发的，所以我刚打字的。廖光敏：合同都签了，哪里来的诚意金呀，陈哥，房东也是很精明的人，我确实能联系的都联系的，如果还有其他的你给他联系一下。陈丹英：问了律师了，买家没签名，不认同合同，合同是无效的。没事，你转发就好了，别发我们聊天的图，谢谢了。廖光敏：那你就找律师来处理，我们没得办法了。陈丹英：沟通不了的话，到时候我们自己沟通……”证人廖光敏当庭作证陈述：证人系重庆吉梦房地产营销策划有限公司公司的工作人员，不认识林智惠，没有与林智惠直接联系过；陈丹英通过微信找到证人，并把涉案房屋的视频发给证人，让证人去找这套房子，称在其他中介公司看到过，中介佣金没谈好所以没在那家公司签；陈丹英发送林智惠的身份信息给证人，并通过微信、电话要求证人代签合同，证人多次通过微信与陈丹英沟通涉案房屋交易细节及合同条款，并将合同内容发给陈丹英看、根据其要求做修改；之所以陈丹英和林智惠未给证人出具书面授权委托书是因为签合同时他们都在外地，说回来后补签，而陈丹英到重庆后要求将合同原件带回去给林智惠签字，签完后再邮寄回来，证人就将房屋买卖合同交给陈丹英，但陈丹英并没有寄回该合同；之后陈丹英再次到重庆吉梦房地产营销策划有限公司处，称涉案房屋合同价过高不想买了，并抢夺证人手机将其与证人的聊天记录删除，但陈丹英不知道证人有备份，证人通过后台又恢复了聊天记录；陈丹英曾将林智惠的身份证原件邮寄给证人让证人帮忙复印并办理相关手续，林智惠也打电话询问过是否收到其身份证；涉案房屋买卖合同签订当天是周末，因需打印房屋产权调查表以明确涉案房屋是否被查封、抵押，所以合同中原约定的8万元定金一次性支付改为了分两次支付，此系经与陈丹英沟通并得到同意，事实上林智惠也是分两次支付了定金，对此也知情；陈丹英与林智惠是炒房人，因要将房屋卖给下家，所以陈丹英要求李鸣签订了主体变更确认书，这样虽然房屋买卖合同上买方是林智惠，但过户时可能就是下家的名字；2018年9月17日定金收条上的收款人梁斌是李鸣配偶；证人将两份定金收条微信发给陈丹英时，其并未提出异议。证人同时向法庭提供了其手机中与陈丹英的微信聊天记录及将该记录以视频形式固定的视频光盘。林智惠对重庆吉梦房地产营销策划有限公司举示的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，称林智惠对该聊天记录中除房屋基本情况、总价款、订金之外的其他事项均不知情；对证人廖光敏证言发表以下意见：林智惠是四川人，购买涉案房屋有可能是让其父母居住，订金分两次支付只是因为林智惠账户钱不够，林智惠未在房屋买卖合同上补签字，该合同不成立。李鸣对重庆吉梦房地产营销策划有限公司举示的微信聊天记录及证人廖光敏证言均无异议。庭审中，林智惠陈述：陈丹英是林智惠的朋友，当时陈丹英在重庆，林智惠就委托陈丹英在重庆代为选购房屋；为便于交易及保障交易安全，林智惠曾将本人身份证信息通过微信等方式传给陈丹英；陈丹英通过照片向林智惠展示了涉案房屋全貌，林智惠满意，就让陈丹英去协商房屋价款；陈丹英反馈给林智惠的信息是涉案房屋总价是170万元、全款购买，后期尾款支付以签订的书面合同为准，中介费用为9000元，须一次性支付；陈丹英与李鸣及重庆吉梦房地产营销策划有限公司口头协商支付8万元订金之后再签订书面合同；林智惠根据陈丹英提供的收款人信息将8万元付至李鸣账户；陈丹英已告知林智惠涉案房屋所有权人及委托中介的情况，但未告知林智惠其要求李鸣签订了主体变更确认书；林智惠未因购买涉案房屋事宜来过重庆。一审法院认为：重庆吉梦房地产营销策划有限公司举示的陈丹英与廖光敏的微信聊天记录时间跨度长，内容完整，且能够与证人廖光敏的证言相互印证，故其真实性一审法院予以采信，该证据足以证明陈丹英是在充分了解涉案房屋买卖合同内容的情况下要求重庆吉梦房地产营销策划有限公司工作人员廖光敏代为签订合同。再结合林智惠陈述的其委托陈丹英“选购房屋”及将身份证信息交由陈丹英持有并在涉案房屋买卖合同落款时间之后根据陈丹英提供的李鸣账户信息向李鸣转账支付与合同约定金额一致的款项和向重庆吉梦房地产营销策划有限公司支付中介费的事实，可以认定林智惠对廖光敏代其签订涉案房屋买卖合同是知情并认可的，故落款时间为2018年9月16日的《房屋买卖合同》依法成立并生效，林智惠、李鸣以及重庆吉梦房地产营销策划有限公司应受该协议的约束。关于林智惠向李鸣所转账8万元的性质，林智惠2018年9月16日所转3万元无交易附言，在2018年9月17日转账5万元时的交易附言“购房订金”为其单方添加，无李鸣认可，不能认定为李鸣的真实意思，相反，案涉房屋买卖合同约定有8万元定金，李鸣收到林智惠所转款项后出具的收条也显示为收到定金，中介将李鸣出具的定金收条通过微信发生给陈丹英后陈丹英及林智惠均未提出异议，故应认定林智惠向李鸣所转账8万元是落款时间为2018年9月16日的《房屋买卖合同》中约定的定金。综上，林智惠要求李鸣返还购房订金8万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回林智惠的诉讼请求。一审案件受理费900元，由林智惠负担。二审中，上诉人与被上诉人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出一审法院基本事实认定错误，上诉人并未委托陈丹英及廖光敏代签购房合同的问题。依据查明的事实，陈丹英与廖光敏的微信聊天记录时间跨度长，内容完整，且能够与证人廖光敏的证言相互印证，上述证据足以证明陈丹英是在充分了解涉案房屋买卖合同内容的情况下委托重庆吉梦房地产营销策划有限公司工作人员廖光敏代为签订合同。上诉人提出其并未委托陈丹英和廖光敏代签购房合同，但上诉人在庭审中自认其委托陈丹英“选购房屋”，且上诉人将身份证信息交由陈丹英持有，并在涉案房屋买卖合同的落款时间之后根据陈丹英提供的被上诉人账户信息向被上诉人转账支付与合同约定的购房定金金额一致的款项，同时向重庆吉梦房地产营销策划有限公司支付中介费，综合上述事实可以推定上诉人对陈丹英委托廖光敏代上诉人签订涉案房屋买卖合同并无异议。即使上诉人未向廖光敏出具委托代理的书面手续，但上诉人在合同签订后支付定金及中介费的履约行为也足以证明上诉人对廖光敏代签购房合同的行为进行了追认。故一审法院认定落款时间为2018年9月16日的《房屋买卖合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示且依法成立并生效并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出其支付的8万元并非“购房定金”而是“购房订金”的问题。因案涉房屋买卖合同约定的购房定金金额为8万元，该金额与上诉人2018年9月16日向被上诉人转账3万元以及2018年9月17日向被上诉人转账5万元的金额可以对应。上诉人提出其2018年9月17日向被上诉人转账时的交易附言为“购房订金”，但该附言仅系上诉人单方添加，没有得到被上诉人的认可，不能认定为系被上诉人的真实意思表示。被上诉人收到上诉人所转款项后出具的收条载明为收到“定金”，中介将该定金收条通过微信发生给陈丹英后陈丹英及上诉人对定金收条均未提出异议，足以认定上诉人向被上诉人所转账8万元的性质应为案涉《房屋买卖合同》中约定的购房定金。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出一审法院遗漏追加必须参加诉讼的“陈丹英”为重庆吉梦房地产营销策划有限公司，属于程序违法，应当发回重审的问题。因上诉人在一审审理中并未申请追加“陈丹英”为第三人，也未举示证据证明“陈丹英”为必须参加诉讼的第三人，一审法院程序并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由林智惠负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年十二月十三日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩