广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1350号上诉人（原审原告）：黄亮新。上诉人（原审原告）：杨惠珍。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈聪，广东中流柱律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘寻元，广东中流柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司。法定代表人：黄天城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。上诉人黄亮新、杨惠珍因与被上诉人平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2019)粤1426民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄亮新、杨惠珍上诉请求：1.撤销广东省平远县人民法院（2019）粤1426民初228号民事判决；2.判令被上诉人立即将平远县***********的1号店、9号店、10号店办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，备案后通知上诉人；3.判令被上诉人支付至2019年1月18日逾期办证违约金1407628元；4.判令被上诉人以7742731元为基数，以日息0.02%，从2019年1月19日起至上诉人履行完毕上列第二项手续为止的违约金；5.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对一审查明的签约情况及合同约定事实没有异议。二、上诉人已经支付完毕涉案购房款。被上诉人亦已确认首付款外的购房款已经付清。（一）黄亮新为平远平城投资实业有限公司所做19项装修工程，其中平城花园外有9项：1.2009年8月8日平原长天公园、热柘大舅处、仁居红军纪念馆、石龙寨前期装修工程。2.2010年1月26日平远石龙寨服务区二次装修工程。3.2011年1月26日石龙寨附属、2011年12月30日石龙寨走廊天花信其他维修工程。4.2011年11月11日长天公园接待大厅及其他附属工程。5.2012年9月11日平原人民广场侧套房工程。6.2013年12月24日长天公园维护工程。7.2013年12月24日长天公园维护工程。8.2013年12月25日石龙寨老酒店厢房改客房工程。9.2015年2月18日石龙寨办公楼装修工程。平城花园内有10项：1.2009年1月24日平城花园办公室、售楼部工程。2.2009年10月15日平城花园附属工程。3.2012年6月7日平城花园二期展厅工程。4.2013年2月1日平城花园李总别墅室外园林工程。5.2014年9月17日平城花园B区100栋别墅中心门窗工程。6.2015年12月平城花园商业街展厅及其他项目装修工程。7.2013年7月16日平城花园B区100栋别墅前期工程。8.2014年1月25日平城花园A16栋别墅装修工程。9.2015年3月10日平城花园B76栋前期整改工程。10.2015年5月22日平城花园B36栋前期整改工程。（二）由于被上诉人欠付上诉人为其所做19项装修工程的大量工程款，故上诉人的首付款在被上诉人的欠付工程款中抵付，并在合约约定当日付清首付款，所以，签约当日上诉人无须再付款。这与被上诉人开出的票据可以相互印证。（三）从上诉人的后续银行按揭行为，也可以推断出被上诉人已收取了上诉人的首付款。合约约定交完首付款后能办理按揭。办理按揭是上诉人去办理的。上诉人取得被上诉人开出的票据原件才能办理按揭。至于交给银行的发票原件如何流转至被上诉人手里，上诉人不清楚。（四）上诉人办理完按揭手续，银行把按揭款打入被上诉人账户后，上诉人就付清了全部购房款。（五）被上诉人在上诉人黄亮新于2015年1月7日签订首付款当日付清的三份购房合同后，于2015年1月14日通过被上诉人法定代表人黄天城的儿子黄令民向上诉人转账50万元支付工程款，2015年2月6日通过平远县鹏城建材有限公司转账向上诉人黄亮新支付工程款200万元。从被上诉人向上诉人移交房产、签约后继续向上诉人支付工程款、被上诉人从来都没有向上诉人催收过所谓的欠付购房款的情况看，根据日常生活经验法则可以推断，上诉人不存在拖欠被上诉人所谓的购房款。（六）2015年12月11日被上诉人原法定代表人黄生平退出被上诉人公司，不再担任法定代表人。被上诉人的新旧法定代表人必然进行工作交接，财物交接是交接工作的重要组成部分。平城财会人员王晶晶是被上诉人原监事、现法定代表人黄天城的儿媳妇。是否欠付购房款被上诉人非常清楚而且从黄生平2015年12月11日退出被上诉人公司后，一直没有向上诉人黄亮新提出欠付购房款的行为，由此可以推断上诉人黄亮新没有欠购房款。三、涉案争议房产已经交付给上诉人使用。其中平城花园商业街B区A栋1号店于2014年2月23日交付给上诉人，平城花园商业街B区A栋1号店9号店、10号店亦于2015年1月签约后交付上诉人。四、被上诉人应依约于2016年7月22日前办理平城花园商业街B区A栋1号店、9号店、10号店权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今没有报登记机关备案。综上，上诉人已经付清涉案三间店铺购房款，被上诉人应依约立即将平城花园商业街B区A栋1号店、9号店、10号店办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，备案后通知上诉人；同时向上诉人支付至2019年1月18日逾期办理违约金1407628元及从2019年1月19日起至上诉人履行完毕办理权属登记手续为止的违约金，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。平远平城投资实业有限公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律适当，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。黄亮新、杨惠珍向一审法院起诉请求：1.判令被告限期内将平城花园商业街B区A栋1号店、9号店和10号店办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金1407628元（日违约金按商铺总价款的0.02%从2016年7月23日起算，暂计至2019年1月18日，共计909天，2019年1月19日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月7日，两原告与被告签订了合同编号分别为20154838、20154843、20154841的《广东省商品房买卖合同》，三份合同分别约定两原告向被告购买被告商业B区A幢09号、01号店铺、10号店铺，其中09号店铺房屋总价2553818元、首付款1283818元；01号店铺房屋总价4022286元、首付款2012286元；10号店铺房屋总价1166627元、首付款586627元。上述三份合同为格式合同，除所购商品房的基本情况、价款约定不一致外，其他付款期限、违约责任等约定均一致。上述合同第六条付款方式及期限，以银行按揭贷款付款方式：在签约之日买受人付清首期房款、余款在30日内通过银行做按揭贷款付清；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5.00%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1……2……3、按《补充协议》约定处理。合同附件四即合同补充协议第3条，对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。2015年1月7日，黄生平作为被告的法定代表人（甲方）与两原告（乙方）签订《商铺委托代购合同》两份，两份合同内容除合同编号不一致外，其他内容一致，内容为：甲方为项目建设需要，特委托乙方购买由甲方开发的商铺，并到相关银行进行按揭，为保障双方权益，特签订本合同。一、本合同为编号20154838/20154841）《商品房买卖合同》的补充合同，具有同等法律效力。二、甲方委托乙方签订上述《商品房买卖合同》（合同编号为：20154838/20154841）中第三条所反映的预售商品房；合同签订后乙方没有实质性的产权，其产权仍归甲方。三、甲方委托乙方所购买上述商铺所产生的一切税费由甲方负担。四、甲方委托乙方所购商铺，亦由乙方在相关银行进行10年按揭，按揭贷款所产生的费用及月供款均由甲方缴交。五、甲方可在按揭期限内随时还清按揭贷款，乙方应予积极配合，由此产生的相关费用由甲方承担。六、按揭贷款偿还时进行产权实质性转移，由乙方与甲方或第三方签订《二手房买卖合同》，其所产生的税费由甲方或第三方承担，乙方不承担任何费用。七、上述委托代理关系是双方自愿，但乙方不承担由此产生的不良后果，甲方愿意承担由此产生的不良后果和乙方损失。八、按揭贷款所取得的资金，优先安排乙方承领甲方工程的工程款。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，与20154838/20154841《商品房买卖合同》同时生效。上述两份《商铺委托代购合同》落款签名为甲方黄生平和乙方黄亮新、杨惠珍。2015年1月22日，被告开具了金额为2012286元的01号商铺首付款发票；2015年1月29日，被告开具了金额为1403818元的09号商铺首付款发票和金额为706627元的10号商铺首付款发票，上述三张发票原件均在被告手中收执。原、被告签订合同后于2015年1月23日以平远县**********商业B区A栋01、19、18、13、15、10、09、16、12、11、20、03号店铺共12间店铺向中国工商银行股份有限公司平远支行贷款1000万元。2016年7月18日至2017年3月20日期间，中国工商银行股份有限公司平远支行多次向两原告送达《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，告知其就上述贷款出现逾期未还款事项。2018年1月3日，中国工商银行股份有限公司平远支行向被告发出“关于对黄亮新所购商用房进行回购的建议”，因被告按照合同约定为两原告向该银行履行了阶段性连带保证责任，建议被告对两原告所有的店铺进行回购，回购房款优先偿还银行贷款本息。一审庭审中，被告确认两原告已交房屋首付款200000元。另外，被告在第一次庭审时提出反诉请求，但其在规定时间内未预交反诉费，本案依法按自动撤回反诉处理。2019年6月5日，一审法院认为原、被告行为涉嫌犯罪，依法作出（2019）粤1426民初288号民事裁定书中止审理，并将本案相关材料移送平远县公安局调查处理。2019年7月5日，平远县公安局经审查认为工商银行平远支行未提起控告，证据不足，不具备立案条件，决定不予立案。一审法院认为，本案争议焦点为：1.两原告与被告所签订的合同编号为20154841、20154838的《广东省商品房买卖合同》是否有效；2.两原告是否已付清涉案店铺首付款；3.被告是否应为两原告办理权属登记手续并承担逾期办证违约责任。关于两原告与被告所签订的合同编号为20154841、20154838的《广东省商品房买卖合同》是否无效的问题。被告仅提供两份《商铺委托代购合同》用于证明合同编号为20154841、20154838的《广东省商品房买卖合同》为虚假合同，经审查该两份《商铺委托代购合同》甲方落款处仅有黄生平的签名，没有加盖公司印章，两原告亦不认可合同编号为20154841、20154838的《广东省商品房买卖合同》为虚假合同，故对被告主张合同编号为20154841、20154838的《广东省商品房买卖合同》无效的抗辩，依法不予支持。关于原告是否已付清涉案店铺首付款的问题。根据原、被告签订的合同约定，涉案三间店铺的首付款合计为3882731元，其中被告确认已收取两原告首付款200000元。两原告在庭审中主张包含涉案三间店铺在内的12间店铺首付款除200000元是现金支付之外，其余均系以工程款抵兑的方式支付。两原告未提交任何工程款结算清单相关证据材料予以证实其与被告之间存在工程款抵兑涉案店铺首付款的事实，且两原告亦未提交涉案店铺首付款的收据或发票原件予以证实被告确认已收取涉案店铺首付款，两原告以工程款抵兑店铺首付款的主张，理由不充分，证据不足，不予采纳。关于被告是否应为两原告办理权属登记手续并承担逾期办证违约责任的问题。从原告提交的三份《广东省商品房买卖合同》第十五条和附件四第3条的约定可见，被告需在交付商品房使用后的540日内将办证所需资料交产权登记机关备案，两原告选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且两原告付清首期房款及相关费用后方可要求被告交付商品房，否则双方约定交付使用时间即2015年1月30日相应顺延。据此，付清首期房款是两原告的先履行义务，协助办证是被告的后履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，两原告没有证据证明其已付清首期房款的情况下，被告有权拒绝履行协助办证的义务。两原告向法院请求判令被告为两原告办理权属登记手续并承担逾期办证违约责任的诉求，理由不足，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黄亮新、杨惠珍的全部诉讼请求。本案受理费17468.66元（两原告已预交），由原告黄亮新、杨惠珍负担。二审中，上诉人黄亮新、杨惠珍向法庭提交如下五份证据：证据一是平远平城投资实业有限公司的企业登记查询，证明2015年12月1日黄生平退出平远平城投资实业有限公司的股份，不再担任被上诉人的法定代表人，新老法定代表人肯定会进行工作交接，因为财物交接是交接工作的重要组成部分，被上诉人的财会人员王晶晶是被上诉人原监事、现法定代表人黄天城的儿媳妇，其对于上诉人是否欠付购房款非常清楚；证据二是建设工程清单1份，用于证明上诉人黄亮新承揽的被上诉人所做建设工程共19项，其中平城花园外9项，平城花园内10项，被上诉人欠付上诉人大量工程款，涉案三间店铺的首付款在被上诉人欠付上诉人的工程款中抵付，所以签约当日上诉人无须再付款，亦与被上诉人开出的票据可以相互印证；证据三是两份收据和两份转账流水复印件，用于证明被上诉人在与上诉人黄亮新于2015年1月7日签订三份购房合同后，于2015年1月14日通过被上诉人法定代表人黄天城的儿子黄令民向上诉人转账50万元支付工程款，2015年2月6日又通过平远县鹏城建材有限公司转账向黄亮新支付工程款200万元，同时被上诉人向上诉人移交房产，以及从未向上诉人催收所谓的欠付购房款，可以推断上诉人不欠被上诉人所谓购房款。证据四民事起诉状复印件一份，证明被上诉人向一审法院起诉上诉人与梅州超凡装饰工程有限公司，如果被上诉人认为欠付的平城花园外其余8项工程，平城花园内9项工程的数额不足以抵消其开具的首付款数额，可以起诉上诉人返还多付工程款。证据五梅州市中级人民法院（2018）粤14民终1057号民事判决，证明上诉人以同样的当事人、案由和同类证据、诉请理由和抗辩理由起诉被上诉人履行合同办证义务，与本案只是房号、房款不同，付款方式一样，被上诉人虽否认上诉人支付首付款，但该案判决认定被上诉人已开具发票可证实上诉人已经支付了房款的事实。经质证，被上诉人对证据一的三性无异议，但无法证明其证明目的；对证据二的三性有异议，认为此清单是上诉人自行制作的，且没有被上诉人公司及相关人员的盖章及签名确认，且石龙寨工程与被上诉人没有任何关系，亦无法证明其证明目的；对证据三的三性有异议，认为收据和转账均是上诉人自行制作的，也没有被上诉人公司签名确认，与本案无关；对证据四的真实性无异议；对证据四的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审查认为，被上诉人对证据一真实性，依法予以确认，但该证据无法证明其证明目的，不予采信；证据二系上诉人自行制作的，且无相关证据予以佐证，无法证明被上诉人拖欠上诉人工程款和工程款抵兑涉案店铺首付款的事实，依法亦不予采信；证据三显示上诉人黄亮新及梅州市超凡装饰工程有限公司出具收据确认收到被上诉人交来的石龙寨办公楼室内装修工程款50万元和借支工程款200万元，与本案争议的店铺首付款没有关联性，依法不予采信；证据四只能证明被上诉人向一审法院起诉上诉人与梅州超凡装饰工程有限公司请求判令上诉人返还250万元工程款中多付的工程款，无法证明工程款抵兑涉案店铺首付款的事实，亦与本案不具有关联性，不予采信；证据五被上诉人对证据一真实性，依法予以确认，但该案中上诉人与被上诉人未签订有《委托代购合同》，两者案情不相同，不能作为本案定案依据，依法不予采信。被上诉人平远平城投资实业有限公司亦向法庭提交一组银行转账电子回单复印件，证明包括涉案三间店铺在内的12间店铺的1000万元银行贷款从2015年3月到2016年2月份每月银行还款均是先由被上诉人转账至上诉人黄亮新的按揭扣款账户，再由银行从上诉人黄亮新的账户中扣款，上诉人只支付了2016年3月至6月和2017年1月的银行还款，其余银行贷款都是由被上诉人负责缴交。故涉案三间店铺银行贷款的还款人是被上诉人，并不是上诉人黄亮新。经质证，上诉人对被上诉人提交的银行转账电子回单真实性无意见，认为被上诉人确实有转账给上诉人用于偿还银行贷款，但只是用于12间商铺中9间商铺的每月贷款还款额，另外3间店铺的银行贷款每月偿还款是上诉人黄亮新自有资金缴交的。而且当时被上诉人还欠上诉人的工程款，被上诉人资金困难的时候就停付，后双方就各自的还款数额进行协商，但没协商好，所以上诉人就没再交了。本院经审查认为，上诉人对被上诉人提交的银行流水真实性无异议，依法予以确认。根据被上诉人提交的银行转账电子回单显示，被上诉人陈述的上述期间转账给上诉人包括涉案三间店铺在内的12间店铺的每月银行还款与中国工商银行股份有限公司平远支行每月的扣款金额基本一致，依法予以采信。针对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否已付清涉案三间店铺首付款；2.上诉人要求被上诉人办理涉案三间店铺的权属登记手续并承担逾期办证违约责任的诉请能否支持。关于上诉人是否付清涉案店铺首付款问题。上诉人主张包含涉案三间店铺的首付款除200000元是现金支付之外，其余均系以工程款抵兑的方式支付。被上诉人则认为上诉人只支付了20万元，其余首付款均未支付。首先，按照涉案《商品房买卖合同》约定，涉案01号、09号、10号店铺的首付款分别是2012286元、1283818元和586627元，共3882731元。上诉人二审中提交的企业登记查询、自制工程清单、收据、转账流水、民事起诉状等证据，均无法证明被上诉人拖欠其工程款，更无法证明其与被上诉人之间存在工程款抵兑涉案店铺首付款的事实。其次，被上诉人虽出具了涉案01号、09号和10号商铺的首付款发票，但上述三张发票原件均在被上诉人手中收执，不足以证明上诉人已付清涉案三间店铺的首付款。再次，从双方签订作为编号20154838和20154841《商品房买卖合同》补充合同的两份《商铺委托代购合同》和被上诉人提交的银行转账电子回单看，涉案01、09号和10号店铺是被上诉人借用上诉人的名义办理银行按揭贷款，大部分的银行按揭款均由被上诉人负担，商铺产权仍归被上诉人所有，上诉人实际并未支付01、09号、10号商铺剩余的购房款。综合前述分析，上诉人提交的证据不足以证明其以工程款抵兑涉案三间店铺首付款的主张，亦无法证明其已负担涉案三间店铺的银行按揭款。因此，一审判决认定上诉人未付清涉案店铺购房款并无不当，应予维持。上诉人主张其以工程款抵兑店铺首付款的上诉请求，理据不充分，依法不予支持。关于上诉人主张要求被上诉人办理涉案三间店铺的权属登记手续并承担逾期办证违约责任的诉请能否支持问题。如前所述，上诉人未付清涉案店铺首付款，亦无法证明其已付清涉案01号、09号、10号店铺剩余购房款。故根据《广东省商品房买卖合同》第十五条和附件四第3条的约定，涉案三间店铺的合同约定交付使用时间即2015年1月30日相应顺延，被上诉人的协助办证时间也相应往后顺延，即被上诉人履行协助办证的合同义务条件仍未成就。因此，上诉人主张被上诉人办理涉案三间店铺的权属登记手续并承担逾期办证违约责任的的上诉请求，依据不足，依法不予支持。一审法院据此判决驳回上诉人该项诉请并无不当，本院予以维持。综上，上诉人黄亮新、杨惠珍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17468.66元（已由上诉人黄亮新、杨惠珍预交），由上诉人黄亮新、杨惠珍负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇一九年十二月二十三日书记员  江 逸