北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初352号原告：北光君和文化发展（北京）有限公司，住所地北京市通州区新华西街51号84号楼5层。法定代表人：涂雪华，执行董事。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。被告：北京光学仪器厂，住所地北京市通州区新华大街157号。法定代表人：郭闽，厂长。委托诉讼代理人：衣桂山，男，北京光学仪器厂副厂长。委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。原告北光君和文化发展（北京）有限公司（以下简称北光君和公司）与被告北京光学仪器厂（以下简称光学仪器厂）合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告北光君和公司的委托诉讼代理人赵志东、唐武平，被告光学仪器厂的委托诉讼代理人衣桂山、阚少启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北光君和公司向本院起诉，提出诉讼请求：1.判令光学仪器厂支付违约金6714万元（租赁面积60000平米*3元/天*365天=6570万元,车位300*400*12=144万元,共计6714万元）；2.判令光学仪器厂赔偿北光君和公司经营损失4281.16万元（根据评估，因光学仪器厂违约造成北光君和公司损失数亿元，现暂以第一年税前净利润4281.16万元计算经营损失）；3.判令光学仪器厂承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2015年开始，北光君和公司即接触并准备光学仪器厂创意园项目。2016年6月6日，光学仪器厂就“北光文创园”厂区内租赁及建后运营项目发布招标文件。北光君和公司于2016年6月12日参加了该项目投标，并于2016年6月27日中标。2016年7月11日，北光君和公司与光学仪器厂就北光君和公司整体租赁光学仪器厂“北光文创园”项目房屋事宜签订《租赁合同》，约定光学仪器厂将“北光文创园”区内经营性房屋约60000平方米整体出租给北光君和公司，由北光君和公司对外出租经营，租赁期限为十年；租金标准为第1到3年每天每平米3元，第4年开始在前期租金标准基础上上涨10%；本合同签订之日起十五个工作日内北光君和公司给付光学仪器厂300万元租赁保证金；光学仪器厂无合同约定的正当事由单方解除合同，应承担相应的违约责任。合同签订后，北光君和公司积极履行与光学仪器厂签订的《租赁合同》。北光君和公司按合同约定给付光学仪器厂300万元保证金，并一直积极进行“北光文创园”项目房屋运营工作的前期筹备、装修改造，以及对该项目进行概念性规划设计，进行文创园内的演播大厅、剧院、学校等项目的装饰装修工程、项目策划服务及招商代理工作。同时，北光君和公司也基于对合同的信赖将部分房屋对外出租。2016年12月2日，光学仪器厂向北光君和公司发出书面通知，声称无法继续履行《租赁合同》，单方解除合同。后北光君和公司与光学仪器厂多次就光学仪器厂违约解除合同的后续赔偿事宜进行协商，但光学仪器厂以各种理由拖延协商进程，双方迟迟未达成一致。光学仪器厂单方解除合同的行为严重违反了诚实信用原则，导致北光君和公司无法进行项目经营实现收益，给北光君和公司造成了巨大的经济损失。鉴于此，北光君和公司为维护合法权益，提起诉讼，请求法院支持北光君和公司的诉讼请求。光学仪器厂答辩称：一、本案事实。光学仪器厂是成立于1962年的国有企业，后随着市场发展，主营光学仪器业务已经停产，出资上级单位为北京北控置业集团有限公司（原名称北京北控置业有限责任公司，以下简称北控置业集团）。“北光文创园”项目酝酿于2015年，开始操作于2016年中，依据当时政策无规划批准停办及项目限制，北光君和公司与光学仪器厂双方于2016年7月11日签订《租赁合同》。因光学仪器厂部分房屋建于60年代，有的需要加固，有的需要翻建，需报政府建设部门批准，在申请中光学仪器厂得知，根据上级指示相关批准事项全部停办。经多方咨询得知，根据《京津冀协同发展规划纲要》及北京城市副中心建设要求，重新进行大的规划调整，重在疏解，未批准建设事项停办，已批准建设事项也要调整。根据双方《租赁合同》第一条第一款的描述，光学仪器厂经上级批准及投资拟开办“北光文创园”项目，厂区、房屋、附属设施拟投资3亿元进行改造、翻建，改造后整体对外出租。改造、翻建已不可能被批准，双方《租赁合同》已不可能继续实施。为减少损失，经光学仪器厂上级公司衡量，尽量将损失最小化，决定终止“北光文创园”改造项目，终止相关合同的执行。于2016年11月25日发出《关于终止实施光学仪器厂改造项目工作的通知》，通知写明终止理由是“根据北京市委《关于贯彻落实的意见》的要求。”光学仪器厂于2016年12月2日向北光君和公司发出《北京光学仪器厂关于终止租赁合同的通知》，理由同上。自《租赁合同》签订至终止为4个月零20天。此后北光君和公司与光学仪器厂开始协商合同终止及赔偿问题，未能达成一致。2017年6月23日，光学仪器厂全额退还北光君和公司房屋租赁保证金300万元。二、政府行为及政令推进过程。《北京市委关于贯彻落实的意见》发布于2015年7月17日，该纲要将京津冀规划上升到国家战略高度，分为如下部分：国家战略、有序疏解、控疏双管齐下、市场政府合力，疏解提升同步、城市定位、服务保障力、人力资源环境、城市布局调整、深化结构调整、协同区域发展等，即大规划、大调整。此时尚在政策宏观文字层面，无具体执行内容。其后，提出在通州区建设北京市城市副中心，即北京市政府东迁，是政府行政、政令行为，开始进入宏观定位实施阶段。2016年8月、9月进入规划冻结制定阶段。2018年12月27日国务院才批准同意了《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》。本案双方合同签订后至2018年12月27日前的期间内，光学仪器厂地块（详规中为0401街区）未取得任何规划批准和项目许可。如双方合同于2016年12月不及时终止，至今无法实施，双方损失更大。因此，终止合同是维护双方利益的合理选择，并非光学仪器厂单方违约终止。根据国务院批准的详规，光学仪器厂地块（0401街区），以居住、商务服务、综合服务功能为主，光学仪器厂地块为东部家园中心，即应为住宅功能区，非文化产业功能区，《租赁合同》的用途功能已经不可能实现。至今光学仪器厂地块也未批准任何项目。根据光学仪器厂已知的信息，北京市主管副市长已到光学仪器厂地块考察，要选址为北京市政府政务服务一站式办公东区办公区。综上，是政府行政、政令行为使双方合同目的无法实现而导致合同终止，解除原因为合同第16条约定的不可抗力。三、北光君和公司主张的违约金过高，光学仪器厂无法接受，故双方未能达成相关协议。根据双方《租赁合同》第16条不可抗力条款约定，政府行为和政令为不可抗力，光学仪器厂因政府行为和政令已不能完成《租赁合同》约定的改造、翻建工作，合同已无法继续履行，依合同约定损失自负，光学仪器厂无赔偿义务。而且，合同第15条违约责任条款约定，光学仪器厂无本合同约定的正当理由单方解除合同，赔偿乙方当期一年租金标准的违约金。因此，光学仪器厂有合同约定的正当理由而解除合同，不应当承担违约责任。北光君和公司主张的违约金标准过高，合同系在签订后4个月零20天后解除的，北光君和公司还未完成实质工作，且北光君和公司未举出实际损失的任何证据，其以无需的利益评估报告作为请求依据不成立，故其主张1亿元的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。北光君和公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，《厂区内租赁及建后运营项目招标文件》；证据二，《北京光学仪器厂招标投标文件》；证据三，《中标通知书》；证据一、二、三用以证明光学仪器厂就“北光文化园”项目发布招标公告，并在招标文件中确定租赁合同相关条款及格式，北光君和公司通过一系列工作于2016年6月27日中标该项目。证据四，《租赁合同》，用以证明北光君和公司、光学仪器厂签订合同约定光学仪器厂将“北光文创园”内经营性房屋60000平方米整体出租给北光君和公司，由北光君和公司对外出租经营，租赁期限为十年，如光学仪器厂单方解除合同则应赔偿北光君和公司相当于一年租金的违约金。证据五，房屋租赁保证金收据，用以证明北光君和公司按照合同约定缴纳房屋租赁保证金300万元。证据六，《前期策划服务合同》，用以证明北光君和公司在中标前即委托专业公司进行“北光文创园”项目前期的策划，进行项目的市场研究及产品初步定位策划咨询工作。证据七，《规划设计咨询合同》，用以证明北光君和公司于2016年7月委托设计咨询人承担“北光文创园”项目概念性规划设计工作。证据八，《设计施工总承包合同》，用以证明北光君和公司于2016年7月25日将北光文创园装饰装修工程设计施工事项发包。证据九，《北光文创园项目策划服务及招商代理合同》，用以证明北光君和公司于2016年8月8月委托案外人进行项目策划及招商（租赁）代理服务。证据十，《建设工程设计合同（一）》，用以证明北光君和公司于2016年9月7日委托案外人进行北光文创园内的剧院及学校方案设计。证据十一，《北光君和VI设计及网站搭建合同》，用以证明北光君和公司于2016年11月18日委托案外人就涉案项目进行logo、VI基础及应用、网站设计制作与后期维护服务。证据十二，《租赁合同》四份，用以证明北光君和公司于2016年11月将厂区内房屋对外租赁，因光学仪器厂违约收回房屋导致北光君和公司对承租方承担巨额违约责任。证据十三，《北京光学仪器厂关于终止租赁合同的通知》，用以证明光学仪器厂单方解除合同。证据十四，《会议纪要》两份，用以证明光学仪器厂明确无法履行合同，北光君和公司与光学仪器厂就是否履行合同及赔偿事项经协商未达成一致。证据十五，《公司函》，用以证明北光君和公司于2017年11月15日致函光学仪器厂，光学仪器厂构成恶意违约，严重损害北光君和公司利益。证据十六，《函》，用以证明北光君和公司于2019年2月25日再次致函光学仪器厂，光学仪器厂以多种理由搪塞拖延谈判进度致使北光君和公司损失进一步扩大。证据十七，《北光君和公司承租光学仪器厂拥有的厂房及土地改造建设北光文创园租期租赁权收益资产评估报告》（以下简称《评估报告》），证据十八《北光文创园租期租赁权收益资产评估说明》，证据十七、十八用以证明北光君和公司委托具备专业资质的评估公司对北光君和公司承租“北光文创园”项目经营收益进行资产评估，《评估报告》结论显示十年内总收益为85000.34万元。证据十九，北京市通州区人民政府《关于研究马驹桥通州口岸项目及北京光学仪器厂装修改造项目等有关问题的会议纪要》，用以证明政府批准同意光学仪器厂装修改造项目，召开会议，规划局、发改委、住建委及光学仪器厂上级公司北控置业公司参会，会议决定同意光学仪器厂项目的装修改造方案，各部门应积极配合光学仪器厂的装修改造工程，为项目提供必要的大市政条件。证据二十，光学仪器厂装修加固改造及相关工程造价咨询服务项目招标公告，用以证明光学仪器厂在2016年在招标网上公开招标，证明项目已经进入实际履行阶段。证据二十一，光学仪器厂钥匙及现场办公场地图片，用以证明北光君和公司从光学仪器厂处取得光学仪器厂钥匙，并已实际进场派驻人员驻场办公负责前期筹备及招商代理工作。证据二十二，北光君和公司就本案项目规划设计向案外人付款的凭证、本案项目办理相关域名注册的域名证书、北光君和公司logo设计图5张、微信公众号截图4张、招商进度表、关于光学仪器厂功能定位及空间布局建议的邮件等，用以证明北光君和公司与案外人签订合同已经实际履行，北光君和公司付出了巨大的人力物力，就本案推广进行了相关工作，并已经实际完成北光文创园的基本装修设计、网站搭建、招商服务等工作。证据二十三，《会议纪要》五份，用以证明北光君和公司一直希望继续履行合同，光学仪器厂执意单方解除，关于违约赔偿问题，双方经过多次协商，光学仪器厂同意按照《租赁合同》约定的违约赔偿条款与北光君和公司进行协商。证据二十四，1.杭州智威创造广告科技有限公司（以下简称智威创造公司）《北光文创园项目市场分析》，2.北京方体空间建筑咨询有限公司（以下简称方体空间公司）《通州北京光学仪器厂改造设计概念方案》，3.天颂建设集团有限公司（以下简称天颂建设集团）《北光文创园学校设计及施工方案》及《北光文创园剧院设计及施工方案》，4.浙江浙商联盟市场投资管理有限公司（以下简称浙商投资管理公司）《北光文创园项目招商运营方案》，5.北京森磊源建筑规划设计有限公司磐安分公司（以下简称森磊源设计公司）《北光文创园剧院设计方案》，6.北京岳汇科技有限公司（以下简称岳汇科技公司）《北光文创园品牌设计提案》，用以证明北光君和公司与案外人签订的一系列合同的履行情况。光学仪器厂对于北光君和公司提交的证据发表质证意见称：对证据一、二、三的真实性、证明目的均认可，但认为与北光君和公司的赔偿请求不存在关联性。对证据四、五的真实性认可，证明目的不认可，合同解除、终止原因是因不可抗力，应当适用合同第十六条的约定，而且证据五的房屋租赁保证金光学仪器厂已经向北光君和公司返还。对证据六至证据十二的真实性均不认可，证据六合同时间是2015年9月1日，此时北光君和公司与光学仪器厂尚未签合同，合同工作内容应由北光君和公司自我完成，无需委托，而且无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果。证据七无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果。证据八开竣工时间虚假，光学仪器厂不可能于2016年9月1日至2018年3月1日完成改造、翻建，北光君和公司委托的施工方更不可能于2016年9月1日至2018年3月1日装修施工，此为虚假合同，而且无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果。证据九无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果，亦无违约金支付凭证。证据十与证据八矛盾，证据八的合同已包含证据十的设计项目，该合同为重复设计、虚假合同，而且无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果，亦无违约金支付凭证。证据十一无与合同对应的支付钱款凭证以及工作成果，亦无违约金支付凭证。证据十二无定金约定及给付凭证，为未确定合同，亦无违约金支付凭证。对证据十三至证据十六的真实性均认可，但是合同解除原因为《租赁合同》第16条约定的不可抗力，双方有协商解决后续问题。对证据十七、十八的真实性、证明目的不认可，证据十七《评估报告》第20页表明有效期限为2018年1月3日止，该报告已过期，且评估公司无权作出预期利益评估。对证据十九的真实性不认可，关于该会议纪要的来源，北光君和公司称在网上查询所得，后说是光学仪器厂提供，其陈述自相矛盾，无法显示真实证据来源，光学仪器厂不认可证据的真实性，此外，该会议纪要发布时间为2015年4月28日，光学仪器厂提交的《北京市委关于贯彻落实的意见》的时间为2015年7月17日，说明北京市委政府通过该纲要的意见后期终止相关项目的审批工作是在该份会议纪要之后，光学仪器厂依据规划纲要意见通知北光君和公司终止合同，在时间和理由上完全成立，北光君和公司所述的该证据的证明目的不成立。对证据二十的真实性不予认可。对证据二十一的真实性不予认可，钥匙上未标明是光学仪器厂的，光学仪器厂仅提供了北光君和公司在光学仪器厂地址办公的钥匙，其他地方的房屋钥匙光学仪器厂没有交给北光君和公司；现场图片的真实性及证明目的不予认可。对证据二十二中支付凭证的真实性认可，但不认可证明目的，目前具体产生的工作成果，从支付凭证上无法看出，且此凭证无法证明产生了相应的工作成果，二者没有对应关系；关于域名证书等证据，光学仪器厂未看到证据原件，不认可其真实性，且域名及logo是北光君和公司为自己公司形象进行的设计，与本案无关，不认可证据与本案的关联性；招商进度表及“北光文创园”功能定位及空间布局建议为北光君和公司单方证据，没有光学仪器厂确认，不认可真实性和关联性，不能证明北光君和公司花费了多少费用。对证据二十三的真实性认可，不认可证据的关联性，《会议纪要》写明双方根据合同约定协商，但并未最终确认根据合同约定办理。对证据二十四的真实性及关联性均不认可，上述材料没有六个案外人公司的公章给予确认，而且根据设计规则，设计成果尤其是建工设计成果，需由设计单位盖章，因此这些不算设计成果。而且根据双方合同，内部装修为北光君和公司完成，外部设计施工包括结构及拆改等由光学仪器厂完成。光学仪器厂为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：证据一，《租赁合同》，用以证明双方合同关系的情况，以及根据合同第16条不可抗力条款的约定，政府行为和政令为不可抗力，因为此原因解除合同双方损失自负。证据二，《关于终止实施光学仪器厂原改造项目工作的通知》，用以证明光学仪器厂终止合同的理由系为落实京津冀协同发展规划纲要的要求，为因政府行为和政令终止合同。证据三，《光学仪器厂关于终止租赁合同的通知》，用以证明终止合同的行为发生于2016年12月2日，合同仅履行4个月零20天，依《租赁合同》约定北光君和公司尚无实质工作内容。证据四，退还房屋租赁保证金收据及转账凭证，用以证明光学仪器厂已经退还北光君和公司保证金300万元。证据五，2015年7月17日《北京市委关于贯彻落实的意见》，用以证明2015年7月17日北京市委开始政策层面贯彻中央《京津冀协同发展规划纲要》，尚无具体行业限制及规划限制。证据六，2018年12月27日中共中央国务院批复《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》，用以证明直至2018年12月27日街区层面控制详规才被批准，规划的时间区间为2016-2035年，即2016年冻结规划审批，重新进行大的规划设计、调整。证据七，《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》原文，用以证明2016年8月以后已经进入北京城市副中心建设落实推进阶段。证据八，规划图；证据九，规划图；证据十，规划图说明；证据八、九、十用以证明北京市城市副中心控制性详规分为12个组团，光学仪器厂地块在04组团内的01街区的东侧部位，而0401地块的东部，规划建设家园中心一处，范围约30公顷（450亩），光学仪器厂地块占地约150亩，该地块无文化产业功能。证据十一，企业产权登记表，用以证明光学仪器厂上级单位为北控置业集团。证据十二，名称变更通知，用以证明北控置业集团的名称变更情况。证据十三，登记回执（市规划自然资源委2019第1450号-回）、政府信息延长答复期告知书（市规划自然资源委（2019）第1450号-延）及答复告知书（市规划国土委2019第1450号答告），用以证明涉案地块的规划情况。证据十四，北京光学仪器厂房产证复印件，其上显示建筑面积为38530.41平方米，用以证明涉案房屋是光学仪器厂的房屋，光学仪器厂有使用权。证据十五，北京博飞仪器股份有限公司（以下简称博飞仪器公司）房产证复印件，其上显示房屋面积是18671.15平方米，用以证明博飞仪器公司与光学仪器厂在一个院内。证据十六，2016年7月1日博飞仪器公司与光学仪器厂签订的《房屋使用协议》，用以证明光学仪器厂对涉案房屋有使用权。证据十七，名称变更通知，用以证明博飞仪器公司名称进行了变更，博飞仪器公司是从光学仪器厂分离出去的公司，当时是为了北京博飞仪器股份有限公司上市进行的操作，所以把光学仪器厂的房产划分了两部分，但是博飞仪器公司没有实际上市，实际上博飞仪器公司的房屋就是光学仪器厂的房屋，所以签订了免费使用协议。北光君和公司对于光学仪器厂提交的证据发表质证意见称：对证据一的真实性认可，证明目的不认可。对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，这是光学仪器厂内部行文，故北光君和公司不认可。对证据三的真实性认可，文件的效力认可，证明目的不认可，《京津冀协同发展规划纲要》的文件在2015年就发布了，光学仪器厂与北光君和公司解除合同的原因并不是规划的原因，是光学仪器厂想与案外人另行签订合同。对证据四的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对证据五的真实性、合法性均认可，关联性、证明目的均不认可，光学仪器厂进行招投标和对外出租的行为发生在纲要出台之后，光学仪器厂以关于落实纲要的意见为由要求终止合同是不合理的。对证据六、七的真实性认可，关联性、证明目的均不认可，文件是于2018年12月27日发布的，而光学仪器厂提出终止合同的时间是2016年。对证据八至证据十二的真实性认可，关联性、证明目的均不认可，北光君和公司并不清楚涉案地块是否在光学仪器厂所述的0401街区范围内，即使在0401街区范围内，根据证据十规划说明的内容，0401街区是以居住商务服务、综合服务为主，北光君和公司认为“北光文创园”项目也是商务服务项目，北光君和公司不清楚是否被排除在规划的项目外，而且按照证据八第二页显示的时间，证据八、九、十应当是在2019年1月4日公布的，发布时间也是光学仪器厂提出终止合同之后。对证据十三的真实性、合法性认可，证明目的不认可，证据的正文第二段载明“本机关未制作、未获取、该信息不存在”，说明地块还没有规划。对证据十四的真实性认可，但是光学仪器厂自身只享有涉案土地38530平米的使用权。对证据十五、十六的真实性不认可，证据十五没有原件，证据十六北光君和公司不是合同当事人，无法核实其真实性；即便光学仪器厂所提交的《房屋使用协议》属实，《房屋使用协议》签署时间为2016年7月1日，光学仪器厂在2016年的6月开始招标的时候，只享有38000多平方米的面积，但招投标文件确认的面积是6万多平方米，因此北光君和公司怀疑光学仪器厂从合同履行开始就存在恶意，并因不享有6万平方米土地的使用权而解除合同。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明如下事实：（一）关于合同的订立及履行2016年6月6日，光学仪器厂就“北光文创园”项目发布招标公告，北光君和公司于2016年6月12日提交投标文件，并于2016年6月27日中标该项目。2016年7月11日，光学仪器厂作为出租方（甲方）与北光君和公司作为承租方（乙方）就乙方整体租赁甲方“北光文创园”项目房屋、场地用于经营一事签订《租赁合同》，《租赁合同》中与本案争议事实有关的约定如下：一、“北光文创园”项目描述1.光学仪器厂（下称甲方）建厂于60年代，现原有经营项目已停产，厂区及房屋经上级单位批准及投资拟开办“北光文创园”项目，厂区、房屋、附属设施拟投资3亿余元进行改造、翻新，改造后拟整体对外出租。2.甲方涉及文创园土地面积约120亩，改造翻建后建筑面积约60000平方米。“北光文创园”项目即为上述区域内的场地、房屋。3.“北光文创园”项目立意为在该区域形成文化创意产业聚集区，辅以餐饮、娱乐、休闲等服务业态，承租方以此为经营集合，提升通州区的文化创意、演艺、餐饮、娱乐、休闲产业。二、承租、转租方式1.甲方将“北光文创园”区内经营性房屋约60000平方米（不含甲方自用部分，实际租赁面积以交接表为准）场地约120亩（以厂区四至图为准），整体出租给乙方，由乙方对外出租经营。5.乙方的每一份转租合同在签订后20日内需将一份副本原件交甲方处备案存查。三、房屋场地交接3.甲方与施工方、设计方竣工验收合格后，即视为达到交房条件，乙方可对存在质量问题的部位提出整改意见，由甲方敦促施工方完成，但不影响交房工作的进行。4.交房时双方签订交接单，作为甲方将租赁物交付的依据。四、租赁期限及租金1.租赁期限。因园区改造完成时间不同，存在分期交房问题，按每栋交付的房屋，自交付之日开始计算租金。每栋房双方交付时制作一份交接表，列明交接日期、起租日期、租赁到期日期、房屋面积、租金额度、租金交付时间，以利于双方按期收取、交纳租金。自全部经营房屋和场地交付乙方之日起计算起租期，租赁期间为十年。2.以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积约60000平方米（实际租赁面积以交接表为准），第1至3年每天每平方米租金3元，第4年开始在前期租金标准的基础上上涨10%，此后每三年上涨一次，上涨幅度为在前期租金标准基础上每3年上涨10%。6.因园区房屋出租有一个培育期，双方约定，第1年甲方收取乙方应交租金的70%，第2年甲方收取乙方应交租金的80%，第3年甲方收取乙方应交租金的90%，第4年甲方收取乙方应交租金的95%，第5年甲方收取乙方当期全额租金。7.甲方在园区改造时，设计车位约400个（以实际交付清单为准），甲方将车位出租给乙方，每个车位租金每月300元，乙方于每月底前5日内将车位租金给付甲方。第1年每月按70%给付，第2年按80%给付，第3年按90%给付，第4年起每月按100%给付。五、甲方的权利、义务6.协议有效期内，甲方按合同约定向乙方交付符合使用条件的租赁房屋。六、乙方的权利、义务4.协议有效期内，乙方可以项目运营管理者及出租方的身份对外联络业务，但涉及甲方权利的需向甲方报备、申请。十五、违约责任1.甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。乙方无本合同约定的正当理由单方解除合同，乙方全部装修无偿归甲方所有，同时赔偿甲方当期壹年租金标准的违约金，甲方已收取租金不退付乙方。十六、不可抗力条款1.若发生不可抗力（包括但不限于战争、政府行为和政令、严重的洪水、台风、地震及其他法律上公认为不可抗力的事件）导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲、乙双方所受损失自负。十八、租赁保证金1.本合同签订之日十五个工作日内乙方给付甲方300万元租赁保证金。关于合同的履行，2016年7月26日，北光君和公司向光学仪器厂支付300万元租赁保证金。光学仪器厂主张双方还未进行房屋交接，北光君和公司主张双方已经就部分房屋进行了交接，其持有部分房屋的钥匙。经查，双方未形成房屋交接单。（二）关于合同的解除2016年12月2日，光学仪器厂向北光君和公司发出《关于终止租赁合同的通知》，理由为：“光学仪器厂于2016年11月25日接到上级单位北控置业集团的通知，北控置业集团根据北京市委《关于贯彻落实的意见》要求，经研究决定终止实施光学仪器厂的改造项目。鉴于此情况，我厂与贵公司签订的租赁合同已无法履行，光学仪器厂通知贵公司，从即日起终止双方签订的租赁合同。并就合同解除及赔偿事项进行协商。”就其上述通知中显示的解除原因，光学仪器厂提交了其上级单位北控置业集团下发的《关于终止实施北光厂原改造项目工作的通知》，其中记载，“北光厂、北控城开、北控建设公司：根据北京市委《关于贯彻落实的意见》要求，经公司专题会研究决定，原北光厂改造项目终止实施，原签订的各类勘察、设计、施工、招商等合同一律终止执行。”诉讼中，经询，北光君和公司现同意解除合同，但不同意光学仪器厂的解除理由，其认为光学仪器厂系无理由违约解除合同，应当按照《租赁合同》的约定支付违约金并赔偿损失。光学仪器厂主张其系因政府政策之原因与北光君和公司终止合同，符合《租赁合同》第十六条约定的“因不可抗力导致本合同不能继续履行，合同自动终止”的情形，且按照合同约定无需赔偿损失。2017年6月23日，光学仪器厂向北光君和公司退还了房屋租赁保证金300万元。另查，2015年7月17日，北京市委发布贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见，2018年12月27日，中共中央国务院批复《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》。光学仪器厂主张2015年北京市委开始政策层面贯彻中央《京津冀协同发展规划纲要》，2016年8月以后进入北京城市副中心建设的落实推进阶段，根据在通州区政府网公布的的规划图及规划图说明显示，光学仪器厂地块在04组团01街区的东侧部位，该地块无文化产业功能。（三）关于北光君和公司主张的违约金及经营损失关于北光君和公司主张的违约金，北光君和公司主张系依据合同第十五条关于违约责任的规定“甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。乙方无本合同约定的正当理由单方解除合同，乙方全部装修无偿归甲方所有，同时赔偿甲方当期壹年租金标准的违约金，甲方已收取租金不退付乙方”，要求光学仪器厂按照一年租金的标准支付违约金6714万元（租赁面积60000平米*3元/天*365天=6570万元,车位300*400*12=144万元,共计6714万元）。光学仪器厂主张，根据合同约定，北光君和公司第一年只是按百分之七十支付租金，如果把房屋交给北光君和公司，起租开始可以算当期，但现在光学仪器厂未交付房屋，起租未开始，光学仪器厂认为无法确认当期金额；且北光君和公司主张的违约金标准过高，合同系在签订后4个月零20天后解除的，北光君和公司还未完成实质工作，且北光君和公司未举出实际损失的证据，其以《评估报告》作为请求依据不成立。关于北光君和公司主张的经营损失，北光君和公司在本案中诉讼请求为要求光学仪器厂赔偿北光君和公司经营损失4281.16万元，就此，北光君和公司向本院提交了由北京百汇方兴资产评估有限公司于2017年2月5日出具的京百汇评字（2017）第0015号《评估报告》，其中，评估结论为“在2017年1月4日，总收益85000.34万元，税前净收益58163.61万元，税后净收益43622.70万元，折现后评估值为26291.24万元”；该报告记载评估报告的使用有效期为自评估报告日后一年，即2017年1月4日至2018年1月3日有效。北光君和公司在本案中主张其暂以第一年税前净利润4281.16万元计算经营损失并提出诉讼请求。本院询问北光君和公司因合同解除产生的实际损失情况，北光君和公司表示，北光君和公司在招投标之前就已经注册在光学仪器厂地址，北光君和公司跟本案项目已经5年左右，从北光君和公司的公司名称也能看出来，公司成立就是为了本案项目，所有的工作和人员都是为了项目的生存，但这部分损失无法体现出来。北光君和公司提交的与损失有关的证据如下：1.北光君和公司（甲方）于2015年9月1日与智威创造公司（乙方）签订《前期策划服务合同》，约定甲方委托乙方为北京通州创意园（暂定）项目前期策划工作单位，合约服务期为2015年10月1日-2015年11月20日，合同费用为35万元。就合同履行情况，北光君和公司表示该35万没走公司账。2.北光君和公司（发包人）于2016年7月29日与方体空间公司（设计咨询人）签订《规划设计咨询合同》，约定发包人委托设计咨询人承担北光创业园项目概念性规划设计工作，合约服务期为2015年10月1日-2015年11月20日，设计费为30万元。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，向本院提交了方体空间公司向其交付的《通州北京光学仪器厂改造设计概念方案》，并向本院提交2016年8月3日和2016年8月29日的两张银行回单，显示其已经分两次向方体空间公司支付了27万元，因光学仪器厂单方解除合同而使得方体空间公司与北光君和公司之间中断沟通，故剩余3万元未支付。3.北光君和公司（发包人）于2016年7月25日与天颂建设集团（承包人）签订《装修装饰工程设计施工总承包合同》，约定文创园内的演播大厅、剧院、学校等项目约15000平方米房屋的室内精装修装饰工程及必要的设备与办公家具采购，设计开始时间为2016年8月1日，设计完成时间为2016年11月30日，工程开工时间为2017年9月1日，工程竣工时间为2018年3月1日，合同总金额为暂估4860万元，其中设计费约定为360万元整，为固定总价，装修装饰工程施工费暂估4500万元整，根据工程量清单及工程联系单与签证单按合同约定条款进行按实结算；关于违约责任，合同约定任何一方无故解除合同，赔偿对方合同约定装饰装修工程施工费金额的20%作为违约金。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，但是没有施工。北光君和公司向本院提交了天颂建设集团向其交付的《北光文创园学校设计及施工方案》及《北光文创园剧院设计及施工方案》。4.北光君和公司（甲方）于2016年8月8日与浙商投资管理公司（乙方）签订《北光文创园项目策划服务及招商代理合同》，约定乙方为甲方北光文创园项目提供项目策划及招商（租赁）代理服务；合同期限为两年；招商代理费用分两部分，一部分为基础策划费用，一部分为代理招商（租赁）提成费用，基础策划费用根据每年96万元计算，提成费计算公式为租赁合同约定的月平均租金×一个月；关于违约责任，如因甲方原因终止或解除合同的，甲方除应当根据乙方已完成工作期限支付基础代理费及差旅费外，还应按年基础代理费总额3倍标准支付乙方违约金。就合同履行情况，北光君和公司向本院提交了浙商投资管理公司向其出具的《北光文创园项目招商运营方案》，并表示浙商投资管理公司向北光君和公司推荐招商客户33人，最终达成意见确定租赁的客户有4家，并签订租赁合同。北光君和公司表示还未向浙商投资管理公司支付合同款。5.北光君和公司（发包人）于2016年9月7日与森磊源设计公司（设计人）签订《建设工程设计合同（一）》，约定发包人委托设计人承担北光文创园内的剧院与学校方案设计；设计人应于2016年10月30日前向发包人提交初步设计方案，于2016年11月30日前提交北光文创园的剧院与学校设计方案文件；设计费估算360万元，合同签订三日内支付定金72万元；关于违约责任，约定在合同履行期间，发包人无约定或法定事由单方要求终止或者解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金，已开始设计工作的，根据已完成的工作量结算费用。就合同履行情况，北光君和公司表示初步设计已经完成，并向本院提交了森磊源设计公司向其出具的《北光文创园剧院设计方案》，其主张按照合同约定需双方沟通修改并出具最终方案，但因光学仪器厂终止合同故该设计合同已无法继续履行。北光君和公司还表示其未向森磊源设计公司支付费用，已经收到多次律师函。6.北光君和公司（甲方）于2016年11月18日与岳汇科技公司（乙方）签订《北光君和VI设计及网站搭建合同》，约定甲方委托乙方进行logo、VI基础及应用、网站设计制作与后期维护服务，合同费用为31500元。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，向本院提交了岳汇科技公司向其出具的《北光文创园设计提案》以及岳汇科技公司进行了logo设计图、微信公众号截屏网页打印件，并提交了银行回单证明北光君和公司于2016年11月21日、2016年12月19日、2017年2月20日分三次向岳汇科技公司付款共计31500元，证明合同款项已经支付完毕。7.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月10日与北京阿郎文化传媒工作室（普通合伙）（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原31/31/34/60号楼改建而来，建筑面积4309.58平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为4309.58平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5.3元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当年壹期租金标准的违约金。8.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月13日与北京云云众声文化发展有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原9号楼改建而来，原建筑面积5456.70平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为5456.70平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5.5元，第2年、第3年每一年在前一年租金标准的基础上上涨7%，第4年、第5年每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%，；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当年壹期租金标准的违约金。9.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月28日与浙商投资管理公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原61/81/82号楼改建而来，建筑面积7607.73平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为7607.73平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5.5元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当年壹期租金标准的违约金。10.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月10日与浙江浙商五洲投资管理有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原43/44/45号楼改建而来，建筑面积7025.5平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为7025.5平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当年壹期租金标准的违约金。关于7至10四份《租赁合同》，北光君和公司表示合同均没有履行，交房时间没有明确约定，违约金的约定系参照北光君和公司与光学仪器厂的规定作出的约定。除了这四份租赁合同，还有很多有意向的商家，但在12月份光学仪器厂通知要单方终止合同，所以北光君和公司终止了与其他家的谈判。另，关于解除事宜以及违约赔偿事宜的协商，双方形成了多次会议纪要，会议纪要中北光君和公司作出了以下意思表示：第一，不同意解除合同，要求继续履行；第二，如果光学仪器厂执意要单方解除合同，需按照合同约定支付违约金和损失赔偿金，包括但不限于：1.相当于当期一年租金即6714万元人民币的违约金，2.北光君和公司与已签约租户的解决成本和已为该项目投入的所有成本，3.北光君和公司十年租期的经营利润，4.返还300万元租赁保证金；根据2017年1月11日会议纪要附件显示，北光君和公司主张的以上赔偿数额总计924951171元。对于北光君和公司的要求，光学仪器厂作出意思表示：1.同意退还300万元租赁保证金；2.北光君和公司提出的支付给客户的违约金、成本费用以及与其经营收益，不在合同约定的违约赔偿范围之内；3.光学仪器厂愿意按照租赁合同中约定的违约赔偿条款相关内容就赔偿问题与北光君和公司进行协商。上述事实，有双方提交的证据以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。北光君和公司与光学仪器厂签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方应当遵照履行。光学仪器厂于2016年12月2日向北光君和公司发出《关于终止租赁合同的通知》要求解除《租赁合同》，表示应北京市委《关于贯彻落实的意见》的要求终止光学仪器厂改造项目，《租赁合同》已无法继续履行故而要求终止合同，光学仪器厂主张其终止行为符合《租赁合同》第十六条中“因不可抗力导致本合同不能继续履行，合同自动终止”的约定，且其无需赔偿损失；北光君和公司对此不予认可，其认为光学仪器厂系无理由违约解除合同，应当承担违约责任，但其在诉讼中表示现同意解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》第十六条约定“若发生不可抗力（包括但不限于战争、政府行为和政令、严重的洪水、台风、地震及其他法律上公认为不可抗力的事件）导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲、乙双方所受损失自负”，光学仪器厂主张因《京津冀协同发展规划纲要》的落实导致合同终止，但《京津冀协同发展规划纲要》在双方合同订立之前即已经存在，且光学仪器厂并未提举出充足有效的证据能够证明上述政策对于诉争《租赁合同》履行产生了直接影响，故其主张因不可抗力解除合同，本院不予采信。光学仪器厂的解除行为缺乏合同依据及法律依据，应属无正当理由单方解除合同的违约行为。但因北光君和公司在诉讼中表示同意解除合同，故本院对于《租赁合同》解除予以确认，不过该情况不影响本院对于光学仪器厂存在违约行为及其相应法律责任之认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，《租赁合同》第十五条约定，“甲方（光学仪器厂）无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方（北光君和公司）装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金”。光学仪器厂存在无正当理由解除合同且不履行合同义务的违约行为，北光君和公司根据上述合同条款要求光学仪器厂支付违约金并赔偿经营损失，光学仪器厂抗辩称，根据合同约定，北光君和公司第一年只是按百分之七十支付租金，如果把房屋交给北光君和公司，起租开始可以算当期，但现在光学仪器厂未交付房屋，起租未开始，光学仪器厂认为无法确认当期金额；且北光君和公司主张的违约金标准过高，北光君和公司还未完成实质工作，未举出实际损失的证据，其以《评估报告》作为请求依据不成立。对此本院认为，首先，根据《租赁合同》第十五条的约定，违约金支付的前提系光学仪器厂无正当理由单方解除合同，支付违约金的标准系当期壹年租金。其次，根据《租赁合同》对于租金的约定，租金以房屋面积作为计算基础，租金及租期的起算均与房屋的交接同步，但因园区改造完成时间不同会存在分期交房问题，故房屋的交接进度、实际交接的房屋面积均具有不确定性。而且，合同对于租金标准存在出租培育期非等比例租金折扣以及租金定期上涨的约定。因此，在合同履行过程中，每年实际发生的租金并不相同，故“当期壹年租金”并非固定之标准且不确定性较强，需根据合同的实际履行情况来确定。再次，光学仪器厂提出解除合同之时，双方并无房屋交接单形成，亦未有租金实际发生。因此，虽然光学仪器厂确实存在无正当理由单方解除合同的情形，但因合同解除之前并无租金发生，《租赁合同》第十五条中关于光学仪器厂应当赔偿北光君和公司“当期壹年租金标准的违约金”的约定无适用之基础，故现北光君和公司依据该合同条款之约定要求光学仪器厂支付违约金，本院难以支持。退一步讲，即使可适用违约金条款，光学仪器厂提出了违约金过高的抗辩，违约金应当以损失作为基础酌情确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，北光君和公司在合同解除之前为合同履行进行了部分准备工作并由此产生了实际损失，且从《租赁合同》中关于“北光文创园”项目的描述以及关于北光君和公司可以将房屋转租的约定可知，光学仪器厂应该能够预见到北光君和公司作为商业公司会通过将租赁标的物转租而获取经营性利润，故依据上述法律规定光学仪器厂应当承担上述损失的赔偿责任。至于光学仪器厂应当赔偿的损失数额，北光君和公司提交了《评估报告》对于租期十年的可得利益损失予以证明，但该报告系北光君和公司自行委托评估机构所作，且已经超过了使用有效期，故本院综合考虑双方合同的性质及商业风险、合同的实际履行情况以及北光君和公司的实际损失和经营损失、光学仪器厂的过错以及导致的损失是否已经超过其订立合同时的合理预见等因素，认定光学仪器厂应赔偿北光君和公司损失900万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京光学仪器厂于本判决生效之日起10日内赔偿原告北光君和文化发展（北京）有限公司损失900万元；二、驳回原告北光君和文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591558元，由原告北光君和文化发展（北京）有限公司负担543136元（已交纳），由被告北京光学仪器厂负担48422元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 周 易二〇一九年十二月三十日法官助理 王天水书 记 员 何昕燏书 记 员 刘怡然