广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3770号 原告：赵某，男，汉族，1996年3月14日出生，住广西临桂区。 委托诉讼代理人：周某，广西象山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐某，广西象山律师事务所律师。 被告：广西某房地产开发有限公司临桂分公司，营业场所：临桂县临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXXT。 负责人：黄某，总经理。 被告：广西某房地产开发有限公司,营业场所:南宁市青秀区，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXW。 法定代表人：黄某，总经理。 两被告的委托诉讼代理人：谢某，桂林市临桂区两江镇法律服务所法律工作者。 原告赵某与被告广西某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称被告某临桂分公司）、广西某房地产开发有限公司（以下简称被告某公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人周某以及被告某公司、某临桂分公司的委托代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告己付房款、认筹金70000元，自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息。2、认购金及违约金20000元。自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息。3、本案诉讼费用由被告承担。2019年12月11日，原告向本院提出变更诉讼请求的申请：1、请求法院判令解除申请人与被申请人广西某房地产开发有限公司临桂分公司于2018年2月12日签订的《“某豪庭”项目商品房订购协议书》；2、请求法院判令两被申请人退还原告购房款80000元及利息(利息以116295元为基数，按年利率6%自2018年2月12日计算至本案生效判决规定的履行期限届满之日止);3、请求法院判令两被申请人赔偿申请人损失116295元;4、本案诉讼费由两被申请人承担。事实和理由：2018年2月12日原告于被告广西某房地产开发有限公司临桂分公司处购买一套商品房，同年2月12日，签订了《某豪庭项目商品房订购协议书》原告交付10000认购金，并交付310000元认筹金。2018年3月26日交了首付款96265元，共计交付116295元。在缴纳购房款后，开发商以各种理由推迟签订购房合同，前后经历了半年，之后2018年8月原告与被告协商，被告同意退还，且承认是因被告方银行方面解除抵押问题的原因，导致购房合同无法履行。原告多次与被告交涉，并于2018年11月29日递交《申请退款书》，被告于2019年1月9日出具了《付款申请单》并于2019年6月14日退还了首付房款20000元，2019年8月2日退还了首付房款16295元，其余支付的房款及认购金、认筹金未退还。现根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求被告归还原告的已付房款及认购金和违约金。请求人民法院依法判决保护原告合法权益。申请人赵某与被申请人广西某房地产开发有限公司临桂分公司、广西某房地产开发有限公司房屋买卖合同一案贵院已受理，现因本人于2019年12月10日向桂林市临桂区住房和城乡建设局查询得知两被申请人早已于2015年12月18日将案涉房屋临桂县临桂镇房屋备案至唐某名下，两被申请人存在一房两卖的欺诈行为，故申请人申请变更原诉讼请求为上诉诉讼请求，请人民法院依法予以准许，并依法予以支持。 被告某公司、某临桂分公司辩称：1.答辩人与原告已就商品房定购协议书协商解除，原告诉请无事实依据，法院对此无需进行处理，原告自愿向答辩人购买答辩人某豪庭商品房，后因原告无意愿再购买，经双方协商一致，解除双方所签的协议书，答辩人退还原告所交定金和购房款，答辩人已履行给付了定金和部分购房款，事实证明，答辩人所签的商品房定购协议书已经解除。2.原告要求答辩人退还购房款80000元及利息不符合依据，答辩人先后收到原告的购房定金1万元和购房款96295元，合计106295元，后由于原告要求退房，答辩人同意退还原告所付款额106295元，答辩人已退还原告36295元，尚有7万元未退，原告在其民事诉状中，诉请要求退还房款7万元也证实了事实，原告变更诉请要求答辩人退还房款8万元不符合事实，由于退房是出于原告要求，退还房款双方没有约定期限，原告要求答辩人支付所交购房款利息缺乏事实及法律依据。3.原告所定购商品房不存在一房两卖的情形，要求赔偿不能成立，本案事实不构成一房两卖，1.本案属于购房转让，原告对所定购房屋已备案在唐某名下是知情的，唐某也与答辩人签订合同购买涉案商品房，答辩人对此到房管部门登记备案，此后，他又不想买了，要求答辩人进行转卖，原告到答辩人建设项目购房，选中了涉案房屋，为此答辩人对相关情况做了说明，原告没有异议，双方签订了定购合同，由于唐某购房是按揭房款，所购房屋在银行贷了抵押，变更购房人在贷款银行方面解除抵押存在一点困难，原告也不愿意那么麻烦，因而双方协商解除了定购协议书，原告在其民事诉状中所称被告同意退还且承认是因被告方银行方面解除抵押问题的原因导致购房合同不能履行，指的就是这个事，事实证明原告知晓有关情况，答辩人不存在隐瞒欺诈的行为。2.一房两卖是指出卖人先后或者是同时以两个买卖合同将一特定的房屋出售给两个买受人，本案中答辩人只是与唐某签订了买卖合同，与原告是签订了商品房定购协议书，属于商品房买卖合同的预约合同，两者是预约和本约的关系，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同法律效力，且能将涉案商品房卖给原告是以能办理解除唐某之间的买卖关系为条件的，本案不具有一房两卖的法律特征。3.答辩人与原告已协商解除了定购协议书，不存在与原告发生买卖合同关系，综上所述，除退还原告7万元购房款外，原告其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院视案件事实酌情予以参考。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2018年2月12日，原告与被告某临桂分公司签订《“某豪庭”项目商品房定购协议书》，其中约定原告向被告某临桂分公司购买位于桂林市临桂县某豪庭1单元27层4号商品房，原告向被告某临桂分公司支付定金10000元，原告须在2018年3月25日前与被告某临桂分公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告于当日向被告某临桂分公司交纳定金10000元，原告还向广西某房地产代理有限公司支付认筹金10000元。2018年3月26日，原告向被告某临桂分公司支付涉案房屋首付款96295元。2018年11月29日，原告向被告某公司提交《退款申请书》申请退定金10000元和首付款96295元，并按定金认购条例额外赔偿10000元及损失费5000元，共计121295元。2019年1月9日，被告某临桂分公司经公司领导审批同意向原告退款定金10000元及首付款96295元，共计106295元。被告某临桂分公司分别于2019年6月14日向原告转账20000元、2019年8月2日向原告转账16295元，共计36295元，之后被告未再向原告退款。原告于2019年12月10日向桂林市临桂区住房和城乡建设局查询得知，两被告已于2015年12月18日将案涉房屋临桂县临桂镇某豪庭1单元27层04号房屋备案至案外人唐某名下。 同时查明，被告某公司成立于2011年1月27日，于2016年11月30日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91XXXXXXXXXXXXW。被告某临桂分公司成立于2011年5月20日，于2016年11月9日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91XXXXXXXXXXXXXXXXXT。 本院认为，原告赵某与被告某临桂分公司签订《“某豪庭”项目商品房定购协议书》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、原告赵某与被告某临桂分公司签订《“某豪庭”项目商品房定购协议书》是否已经解除。本院认为，原告已于2018年11月28日填写《退房申请表》向被告某临桂分公司提出退款退房申请，被告某公司临桂分公司于2019年1月9日经领导审批后，同意了原告的退房退款申请，故双方已就该合同不再履行达成合意，根据法律规定，“当事人协商一致，可以解除合同，”故本院确认该合同已于2019年1月9日解除。 关于本案的争议焦点二、两被告应向原告退还购房款的金额以及利息计算标准问题。原告向被告某临桂分公司交纳购房定金10000元及房屋首付款96295元，共计106295元，被告某临桂分公司同意退房退款申请后，陆续向原告转账退款36295元，尚欠70000元未退，原告诉请要求两被告退还80000元购房款与事实不符，原告主张还向被告支付了10000元认筹金应予退还，但原告未提供证据证明该笔认筹金是由两被告收取，故本院对其主张不予认可，本院确认两被告应退购房款金额为70000元。至于利息问题，根据法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方达成退房退款的合意时间为2019年1月9日，故在此之后两被告对原告所支付的购房定金及房屋首付款的占有，造成了原告的资金占用损失，故原告要求按年利率6%计算利息，不违反法律规定，本院予以支持，但起算时间应调整为从解除合同的次日即2019年1月10日起以106295元为基数计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止为妥，对于超出部分，本院不予支持。 关于本案的争议焦点三、本案涉案房屋是否符合“一房二卖”的情形，原告以此要求赔偿损失的依据是否成立。原告认为，其于2019年12月10日向桂林市临桂区住房和城乡建设局查询得知两被告早已于2015年12月18日将案涉房屋临桂县临桂镇某豪庭1单元27层04号房屋备案至案外人唐某名下，两被告存在一房两卖的欺诈行为，故其要求两被告赔偿其已付房款一倍的损失即116295元。本院认为，法律上规定的“一房二卖”行为，是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，但在本案中，原告与被告某临桂分公司签订的合同是“定购协议书”而非正式的商品房买卖合同，且双方在签订《商品房买卖合同》之前就已达成解除协议的合意，因此不符合“一房二卖”的情形，故原告据此要求两被告赔偿116295元，无事实及法律依据，本院不予支持。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某临桂分公司作为被告某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵某与被告广西某房地产开发有限公司临桂分公司签订的《“某豪庭”项目商品房定购协议书》于2019年1月9日解除； 二、被告广西某房地产开发有限公司向原告赵某退还购房款70000元及利息（利息以106295元为基数从2019年1月10日起按年利率6%计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）； 三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2050元，依法减半收取1025元，由原告赵某负担225元，被告广西某房地产开发有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2050元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年十二月二十五日 书记员 黄红丹