北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12747号原告（反诉被告）张某3，男，1958年1月6日出生，汉族，北京市顺义区村民。被告（反诉原告）冯某1，男，1966年8月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，住平谷区，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）冯某2，女，1963年3月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。法定代理人张某1(冯某2之夫)，1959年9月29日，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。原告（反诉被告）张某3诉被告（反诉原告）冯某1、冯某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张某3本案中提出如下诉讼请求：依法确认原告与被告的房屋买卖合同《买卖房屋草契》有效。事实与理由：原、被告同为×镇×村本村村民。1999年5月15日原、被告签订《买卖房屋草契》，约定被告坐落于北京市顺义区×地区×村×街×号院内所有房屋卖给原告，价款为11500元。该《买卖房屋草契》得到了顺义区×镇×村村民委员会及顺义区×镇人民政府土地规划科确认盖章。被告冯某1与原告张某3共同签订了证明书，证明北京市顺义区×地区×村×街×号院内宅基地永久使用权归原告。合同签订后，按照合同约定，原告交付了价款，被告交付了×镇×村集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证。原告向北京市财政局农业税收管理科缴纳了房屋买卖相关税费，北京市财政局和北京市顺义区财政局农业税收管理科共同盖章给张某3发放了北京市房屋契证。原告购买北京市顺义区×地区×村×街×号院后，重新翻建自建了房屋，并长期在该院居住至今。被告在卖给原告此院后，被告及全家搬出此院，现被告全家已从本村×镇×村迁出户口，被告的父母已相继去世。因国家政策现已无法变更集体土地建设用地使用权，故诉至法院。被告（反诉原告）冯某1答辩并反诉称：被告冯某2、冯某1之母马某2的建设用地使用证集建证由冯某1、冯某2继承。冯某2、冯某1对其母已尽赡养义务。马某2于2015年5月27日病故。冯某2、冯某1姐弟二人的继承父母的历史宅基及瓦房7间、西厢房3间应由冯某1姐弟二人继承。1998年，张某2（张某3父亲）找冯某1言称将其冯某1的宅基院落卖给北京朝阳区一个人，作价11500元。冯某1已和北京朝阳人见面，双方认可房屋价款11500元。原告之父给付冯某111500元。冯某1提出与北京市朝阳人买卖双方文字书写买卖草契，张某2不予支持。张某2女冯某1要马某2的建设用地使用证。冯某1将其母的建设用地使用证给了张某2。张某2以北京朝阳人为买方是设有圈套，达到其子张某3买房之目的。北京朝阳人和冯某1房屋买卖关系成立。冯某1卖房之事尚未通知胞姐冯某2确有过错，违反了继承法之规定。张某2以北京朝阳人卖其母马某1的房是张某2精心策划的。北京朝阳人实属是个替身。原告提供的《买卖房屋草契》不能作为定案依据。冯某1胞姐冯某2有继承其父母遗产的权利。因此该《买卖房屋草契》无效。《买卖房屋草契》中的代笔人是张某2，中人是张某2，该《买卖房屋草契》是张某2精心策划的伪证，尚不能作为定案依据。人民法院应当判令原告张某3返还冯某1马某2的集体土地建设用地使用证。冯某1与张某3不存在买卖房屋关系。《买卖房屋草契》没有冯某1之母马某2的签字，纯属不合法的，是无效的。《买卖房屋草契》中的卖房人的姓名与马某2的建设用地使用证不符。冯某1、冯某2都不在场，违反法律规定，是无效的。原、被告之间不存在买卖合同关系。被告冯建勇的房屋继承符合法律规定。冯某1现居住外村租赁房屋，是由于原告的弄虚假房屋买卖合同导致冯某1房无壹间无处居住的可悲惨景。反诉原告冯某1诉请人民法院判令：1.冯某1之母马某2的建设用地使用证为冯某1、冯某2继承。2.原告返还冯某2、冯某1之母马某2的建设用地使用证原件。被告（反诉原告）冯某2答辩并反诉称：我父母育有冯某1、冯某2姐弟二人，并由姐弟二人养老送终。我父母有历史宅基及房屋瓦房7间、西厢房3间。马某2于2015年5月27日病故。马某2的建设用地使用证集建证于1993年11月1日发放。胞弟冯某1未经我同意，也未通知我，将父母遗产卖给北京朝阳区一个人，从中张某2（张某3之父）经北京朝阳人作为替身，谋取冯某2、冯某1二继承人的瓦房7间、西厢房3间及院落。冯某1受原告之父张某2利诱中了圈套，将马某2建设用地使用证给了张某2。冯某1未经胞姐同意将父母的遗产卖给了北京朝阳人，与张某3不存在房屋买卖关系。《买卖房屋草契》没有马某2及冯某2的签字。《买卖房屋草契》中的卖房人的姓名与马某2的建设用地使用证不符。《买卖房屋草契》中人是张某2，代笔人是张某2，该《买卖房屋草契》是张某2执笔，是虚假依据，是无效的。冯某2、冯某1的父母因病故去。冯某2、冯某1有继承其父母遗产的权利。张某3利用北京朝阳人达成其目的，从冯某1处骗取马某2的建设用地使用证。我胞弟冯某1受张某3之父的诱惑导致张某3提供虚假证据，在法律上站不住脚。反诉原告冯某2诉请人民法院判令：1.冯某2之母马某2的建设用地使用证为冯某1、冯某2继承。2.张某3返还冯某2、冯某1之母马某2的建设用地使用证原件。反诉被告张某3辩称：关于朝阳人的陈述不是事实。朝阳人的我的朋友开始想买涉诉房屋，但是我家还没有房屋，所以没有让他买。开始德喜（音）叔叔想用4000元买，但是也没有卖。不同意返还宅基地使用证，也不同意让二反诉原告继承宅基地使用证。经审理查明：冯某3于1990年因死亡注销户口，之妻马某22015年死亡，之长女冯某2，之长子冯某1。马某2父亲马志苍于1903年5月25日出生，病故，于1980年9月8日注销户籍。马某2母亲马于氏1901年8月25日出生，病故，于1987年1月3日注销户籍。冯某3之父冯某4于1992年因死亡注销户口。冯某3之母冯某51988年死亡。冯某2于2009年9月28日至2011年5月20日、2017年5月3日至2017年5月4日两次入住北京市顺义区精神病医院，诊断为×。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×街61号，对应马某2名下“顺-×镇-×村集建（证）字第×号”集体土地建设用地使用证。张某3户籍登记为北京市顺义区×镇×村×街×号，为×村经济合作社成员。涉诉宅院现有张某32011年出资建造的北正房4间，东厢房5间，西厢房5间。张某3所出示的《买卖房屋草契》主要内容为：卖房人冯淑芝今将瓦房一所系8间座落顺义县×镇×村凭中人张某2说合，情愿卖与张某3与名下永远为业。言明卖价。共计人民币11500元笔下交清并无短少日后如有任何纠葛，俱由卖主与中证人一面承，当于买主无涉恐口无凭立此草契为证。东至张广志，西至张某2，南至道，北至地。代表人张某2（加按手印）。立契人：冯某1（加按手印）。加盖顺义县×镇×村村民委员会印章，加盖顺义县×镇人民政府土地规划科印章。一九九九年五月十五日。张某3所出示《证明》主要内容为：张某3使用冯某1住房，冯某1无任何意见。张某3购买冯某1房产所应交纳一切费用由张某3担负（购房款11500元整）。张某3承担永久使用责任，即由此房产所引出的一切纠纷事故皆与冯某1没有任何关系，由张某3自己承担解决。冯某1概不负责。双方共立此证明书，签字生效。卖房人：冯某1。买房人：张某3。1999年10月25日。张某3一并出示了北京市行政事业性统一银钱收据、北京市契税完税证、北京市房屋契证。冯某1不认可《买卖房屋草契》及《证明》中其签字及手印的真实性，并申请对其签字及手印进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所2019年10月21日情况说明显示：经对检材原件及相关材料进行审查，本案的指印鉴定由于检材指印大部分纹线模糊，中心花纹缺失，不具备检验条件，无法受理。本案的笔迹鉴定，由于缺少同时期比对样本，不具备检验条件，无法受理。本案给冯某2、冯某1宽限期由其二人补充关于其所申请鉴定的相关证据，其二人表示不能补充相关证据。关于所主张的买卖过程，张某3陈述：（1）买卖是通过我父亲张某2找的冯某1，因为我有两个孩子，我就想买，谈好的价格是11500元；（2）是在我父亲院子东屋签订的，有我父母和我、冯某1在场；（3）草契的纸是我去房屋土地财政局、税务科那拿的，草契上的字是我父亲写的，上边的签字都是我们本人签的，写完草契后就把房款给了，冯某1也把宅基地使用证给我了，土地规划科的章也是我去盖的；（4）房款一次性给齐了，给了11500元。冯某1反驳称：（1）当时我住在×镇一街村养鱼，张某3的父亲多次找我，和我说北京的人要买房，问我卖不卖，开始我说不卖，但是因为张某2老找我，就谈成了，价格是11500元；（2）房款是在1998年九十月份就给我了，是张某2给我送到鱼池的，卖给了朝阳的人，朝阳人我见过，一个大高个，挺瘦的不知道叫什么；（3）我提出和朝阳人订立合同，张某2说朝阳人没在，也没有签订；（4）草契上我的手印不认可是我本人按的。张某1表示：（1）草契上没有我妻子的签字；（2）我们一直不知道涉诉房屋被卖我去了，因为我妻子一直没有回去过，冯某1也没有跟我们说过。关于马某2生前的居住情况，冯某1表示：（1）我母亲开始长期住在涉诉宅院，大约住到一九九六年，因为我父亲在九零年去世，之后我母亲就再婚了，就去我母亲后来的丈夫处居住了；（2）我也在涉诉宅院住到了一九九六年，因为去一街村养鱼就搬走了，后来我去山里辛庄村租房居住；（3）我母亲在2011年因为身体不好，也到山里辛庄村和我一起居住。张某1认可冯某1上述陈述。张某3对于马某2生前居住情况没有意见。关于冯某2精神疾病情况，张某1表示：（1）我和冯某2在1988年结婚，结婚证我的名字叫张胜，之后改的张某1；（2）她是在婚后五六年患的精神疾病，我和冯某2有一个孩子，在1989年出生，在孩子大概五六岁的时候，她患的精神疾病。关于张某1是否与冯某2一起为冯某2父母养老送终，张某1表示其和冯某2一直一起照顾冯某2的父母，表示在从涉诉宅院搬走之前，其经常去涉诉宅院。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、《买卖房屋草契》、《证明》、死亡证明、派出所证明、村委会证明等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉诉宅院集体土地建设用地使用证登记在马某2名下，本院认定《买卖房屋草契》中涉诉房屋为马某2夫妻的共有财产。虽然冯某1不认可涉诉《买卖房屋草契》和《证明》中其签字和手印的真实性，但其未提供充分的相反证据，考虑到《买卖房屋草契》已经实际履行多年，本案认定涉诉宅院房屋买卖行为的真实性，并认定《买卖房屋草契》和《证明》的真实性。马某2由冯某1、冯某2共同养老送终。马某2是《买卖房屋草契》的“卖房人”。冯某1是“立卖契人”。马某2与冯某1对涉诉房屋买卖均应明知并同意。本案认定涉诉宅院房屋的买卖合同关系卖房人为马某2、冯某1，买房人为张某3。原告张某3具备使用北京市顺义区×地区×村×街×号涉诉宅院宅基地的主体资格。涉诉出售房屋中有马某2丈夫冯某3的遗产。涉诉房屋买卖是经过村镇盖章见证的公开方式进行。张某3自1999年涉诉房屋买卖至今占有涉诉宅院时间较长。冯某3的全部继承权利人应当明知涉诉房屋的出售情况，但长期未表示反对。2011年张某3拆除涉诉宅院全部原有房屋并翻建为现有房屋。张某3对涉诉宅院房屋已经形成长期稳定的占有控制关系，直至本案中张某3作为原告主动提出维护其合法权益的要求。这种事实状态足以推定为冯某3的全部继承权利人默示同意张某3购买涉诉宅院房屋。本案认定冯某1是作为冯某3全部继承人的代表，经过包括冯某2、马某2等在内的冯某3全部继承人的同意，与马某2一起共同有权处分了涉诉宅院所出售的房屋，并认定关于涉诉房屋的《买卖房屋草契》有效。反诉原告冯某2、冯某1反诉请求中的集体土地建设用地使用证交付给反诉被告张某3是履行《买卖房屋草契》的组成部分。对于反诉原告冯某2、冯某1的诉讼请求，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认涉诉一九九九年五月十五日的涉诉《买卖房屋草契》有效。二、驳回反诉原告冯某2、冯某1的反诉请求。本诉案件受理费七十元，由原告张某3负担（已交纳）。反诉案件受理费，由反诉原告冯某2负担三十五元（已交纳），由反诉原告冯某1负担三十五元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  焦广涛人民陪审员  孟福和人民陪审员  田荣芹二〇一九年十二月五日书 记 员  马 超