南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6506号原告：南京中储房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201060579856805，住所地南京市鼓楼区中央北路河路道1号。法定代表人：李传玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德永恒律师事务所律师。被告：周玉兰，女，1964年12月19日出生，汉族，住南京市玄武区。原告南京中储房地产开发有限公司（以下简称中储公司）与被告周玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中储公司委托诉讼代理人赵宇翔，被告周玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中储公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《南京市商品房预售合同》；2.判令被告向原告支付违约金160884.6元；3.判令被告配合原告办理注销登记并承担相应的费用；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是鼓楼区中央北路河路道1号NO.2012G54地块的房地产开发商，被告为购房人。2017年6月2日，原、被告签订了《南京市商品房预售合同》，将坐落于南京市鼓楼区河路道1号NO.2012G54地块B5幢605室，建筑面积为55.67㎡的房屋出售给被告。预售合同第5.1条约定，房屋总价款为804423元，首付款404423元于2017年5月31日前支付，剩余房款400000元以按揭方式支付。合同5.3条约定，购房人迟延支付房款经催告后10日仍未支付的，开发商有权解除合同，定金不返还，且购房人须配合注销登记及承担注销费用。合同附件“甲、乙双方的其他约定”第2.1条还做了特别约定：购房人签约后90天仍未获得贷款的，付款方式变为一次性付款。第2.2条约定，购房人未按时付款逾期达30日导致合同解除的，应当支付合同总价20%的违约金。此外，被告曾签订过一份签约回执，承诺于2017年5月31日前以按揭方式付清购房尾款400000万元。合同签订后，原告于2017年9月15日为被告办理完预告登记。但被告支付完首付款后，迟迟未支付剩余400000元购房款。经原告多次联系催促，被告至今仍未予支付。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周玉兰辩称，不同意解除合同，被告给付原告首付款404423元后，办理贷款的相关资料已全部提交给签约时售楼中心的浦发银行驻场工作人员，后经被告再三催促，原告公司工作人员均称需耐心等待，被告原计划到案涉房屋交付时一次性付清剩余款项，但2018年8月被告因涉嫌贩卖毒品罪被刑事拘留，才无法办理后续尾款的给付事宜，故原告不存在违约情形，不应支付违约金。原告中储公司围绕其诉讼请求提交了商品房预售合同、签约回执、不动产登记证明、律师函、EMS快递单等证据，被告未提交证据。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合审查认定的证据及当事人陈述本院认定事实如下：2017年6月2日，原告（甲方、预售人）与被告（乙方、预购人）签订《商品房预售合同》，合同约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市鼓楼区中央北路河路道1号NO.2012G54地块B5幢605室房屋，建筑面积55.67㎡，商品房规划用途为办公。乙方应于2017年3月3日前向甲方支付定金20000元，在乙方支付首期房款时自动转为合同约定房价款的一部分。该商品房单价为14449.85元/㎡，总价为804423元。乙方应于2017年3月29日前支付90000元，2017年5月31日前支付314423元，预购商品房抵押贷款400000元。乙方应于2017年5月31日前，支付首付款404423元整（含定金），剩余房款400000元整，乙方须于2017年5月31日前向贷款银行提交完整的个人资料，并完成银行按揭所需要的手续。乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，通知书发出五个工作日后视为到达乙方，合同自动解除。本合同解除后，乙方需配合甲方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需的费用由乙方承担且定金不返还。乙方协助甲方到登记机关注销本合同的登记后30个工作日内将剩余已收房款（扣除定金和违约金）无息退还乙方。乙方应在甲方解除合同7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方应按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。合同附件还约定：乙方自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险。如果乙方在签订买卖合同之日起90日内未能获得银行贷款，乙方应将付款方式变更为一次性付款，并在甲方通知之日起二十日内付清全部购房款；无论选择哪种付款方式，如乙方未按买卖合同约定的时间依时支付应付之购房款及提供相应个人资料，逾期超过三十日的，则视为乙方自动放弃对其所购买商品房之权利，甲方有权解除买卖合同，甲方解除买卖合同的，乙方应向甲方支付相当于买卖合同总价款20%的违约金，甲方有权直接从乙方已支付的购房款中扣除违约金等。2017年9月15日，原、被告双方就南京市鼓楼区中央北路河路道1号NO.2012G54地块B5幢605室的不动产办理了预告登记，目前尚未交付。2019年4月25日，原告向被告邮寄律师函一份，载明：合同签署后，被告支付了首付款404423元，尚有400000元未支付，经原告多次催促，仍未能缴纳，请被告收到本函后3日内付清剩余房款。经查询，收件人地址为南京市玄武区新庄村39号16幢108室，该地址为周玉兰在购房合同上预留的通讯地址。该EMS快递于2019年4月29日退回。庭审中，周玉兰对商品房预售合同上的签字均予以认可，但对合同附件上的骑缝签字不予认可且拒绝对该笔迹进行鉴定。被告自称在与原告签完合同后即将合同上预留的通讯地址南京市玄武区新庄村39号16幢108室的房屋卖出，卖出后被告未通知原告变更了通讯地址。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方均应按合同约定按时全面履行自己的义务。关于解除合同的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的实施主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方合同附件明确约定“乙方自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险。如果乙方在签订买卖合同之日起90日内未能获得银行贷款，乙方应将付款方式变更为一次性付款，并在甲方通知之日起二十日内付清全部购房款；无论选择哪种付款方式，如乙方未按买卖合同约定的时间依时支付应付之购房款及提供相应个人资料，逾期超过三十日的，则视为乙方自动放弃对其所购买商品房之权利，甲方有权解除买卖合同”，本案中，根据合同约定，房屋买卖合同签订90日后，未获得银行贷款应当将付款方式变更为一次性付款，且在原告通知之日起二十日内付清全部购房款。被告对商品房预售合同上的其他签字均予以认可，对合同附件上的骑缝签字不予认可且拒绝对该笔迹进行鉴定，但被告未能提交任何证据证明该签字非其本人所签，应当自行承担举证不能的责任。因被告至今未能付清尾款，故按照合同约定，原告有权解除合同，故对原告该项诉请本院予以支持，双方对于合同解除后原告返还被告已付的404423元购房款无异议，本院予以确认。关于违约责任承担问题。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被告未按合同约定履行给付剩余房款的义务，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，原告主张被告支付违约金，则系选择适用违约金条款，定金应同已付房款一并返还被告。关于违约金金额的问题，被告认为违约金过高，请求予以调整。本院结合被告购房款实际给付情况、违约情形、过错程度及原告实际损失等情况，将违约金金额调整为7万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告南京中储房地产开发有限公司与被告周玉兰签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017000429号）；二、被告周玉兰配合原告南京中储房地产开发有限公司办理不动产登记证明（苏（2017）宁鼓不动产证明第0125769号）的注销登记并承担办理注销登记的相关费用；三、原告南京中储房地产开发有限公司返还被告周玉兰购房款404423元；四、被告周玉兰向原告南京中储房地产开发有限公司支付违约金7万元；五、合并第（三）、（四）项，原告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付周玉兰334423元。案件受理费13453元，因适用简易程序减半收取6726.5元，由原告南京中储房地产开发有限公司负担3784元，被告周玉兰负担2942.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  皮轶之二〇一九年十二月二十七日书记员  范 园