重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0238民初3283号原告（反诉被告）：巫溪县马镇坝大京都购物中心，住所地重庆市巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼，统一社会信用代码92500238MA5U9T6C8Y。经营者：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤岭，重庆峡郡律师事务所实习律师，一般代理被告（反诉原告）:胡玛璐，女，1984年8月27日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。原告巫溪县马镇坝大京都购物中心（以下简称“大京都购物中心”）与被告胡玛璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告胡玛璐在庭审中提出反诉，本院予以准许。原告大京都购物中心经营者罗登文及其委托诉讼代理人李健龙、王凤岭，被告胡玛璐及其委托诉讼代理人邹运军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大京都购物中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付租金124514元、违约金12451.40元，共计136965.40元。事实与理由：2014年10月18日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺出租给被告使用，租期三年，自2014年11月20日起至2017年11月20日止，被告每年支付租金46200元，于每年度11月20日前一次性支付下一年度租金。2017年合同期满后，双方于2017年12月1日续签合同至2018年12月2日，租金及租金支付方式不变。合同签订后，原告将店铺交付被告经营使用，履行了自己的义务。但被告却未按照合同约定按时、按期支付租金。原告一直与被告协商，要求被告支付所欠租金，但被告一直以各种理由进行推脱，拒不支付所欠租金。被告胡玛璐辩称，租赁合同属实，欠付租金属实。被告并未违约，在租赁期间，从2016年8月开始至今，原告所位于巫溪县马镇坝水园商城负一楼的门市出现大面积不同程度的漏水，双方在协商损失的赔偿以及维修的过程中未达成一致协议。且漏水造成的损失是远远大于租金。反诉原告胡玛璐向本院提出诉讼请求：依法判决反诉被告大京都购物中心赔偿反诉原告胡玛璐财产损失84022元、经营损失221500，共计305522元。事实及理由：2014年10月18日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告租用反诉被告巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺，面积77平方米，租期3年，自2014年11月20日至2017年11月20日，租金46200元/年，每年11月20日一次性支付下一年度租金。租赁期满，双方于2017年12月2日签订《商铺租赁合同》，续租该商铺，约定租期2年，即2017年12月2日至2019年12月2日，租金每年46200元。在租赁期间，反诉原告租用的商场（门市）出现大面积漏水，2017年6月30日、7月19日、9月12日和2018年8月11日严重漏水，持续时间达7个月之久，造成物品浸泡毁坏财产损失达84022元，漏水及维修期间无法正常营业的营业损失高达221500元。损失产生后，反诉原告与反诉被告多次协商，但反诉被告至今未作出任何有效补救措施和赔偿方案。反诉被告大京都购物中心辩称，1、在反诉被告与出租方签订的租赁合同中，均明确房屋维修义务归出租方，故本案中的维修修缮义务及财务损失的赔偿义务应当是大京都购物中心的业主方，即杨永芝、唐平和张弟轩；2、反诉被告作为商场经营方，在发生漏水事故之后，曾多次向出租方、市政、县政府多次维权申请赔偿，并且在唐平、张弟轩诉罗登文一案中，罗登文将唐平、张弟轩的材料提交法院，希望法院采纳罗登文的资料，但是法院并没有采纳罗登文提交的材料，也没有受理；3、以前发生漏水事故之后，其出面协调以及赔偿主体均是购物中心的业主方杨永芝、唐平、张弟轩，反诉被告未进行过赔偿；4、反诉被告对反诉原告的损失上，不存在过错，也没有侵权行为，也不应当承担原告主张的财产损失，更不应当承担经营损失。故，反诉被告不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2014年10月18日，原告大都购物中心（甲方）与被告胡玛璐（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将座落于巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺77平方米出租给乙方使用，每平方米50元，租金总额46200元，从2018年起每年租金递增5%。乙方用于经营内衣品牌服装，租赁期限自2014年11月20日起至2017年11月20日止，租金从大京都购物中心开业日期计算。合同签订后，被告入场装修并使用商铺经营服装。租期届满后，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）又于2017年12月2日签订《商铺租赁合同》，约定租期2年，即自2017年12月2日起至2019年12月2日止，租金每年46200元，甲方保证乙方在承租期间内可以正常合理使用该商铺；第12.1条约定，乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁合同租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。因被告租赁的商铺发生漏水，被告曾于2017年7月23日对受损货物进行清理，受损货物及货柜价值26788元；2017年9月25日经清理，受损货物13748元、货柜24500元、影响营业30天的损失15000元；2018年8月11日货物损失5774元。被告也及时将受损货物、货柜清单交于原告。被告因货物、货柜受损未得到处理，故而未缴纳租金。另查明，原告（乙方）于2013年3月5日与案外人张弟轩、唐平、于2013年4月26日与案外人杨永知分别签订了《房屋租赁合同》，承租了水园商城二、三、五、六区负一楼的商业用房。上述事实，有原告提交的原被告的基本信息、原被告签订《商铺租赁合同》、收据、原告与案外人杨永知、张弟轩、唐平签订的《房屋租赁合同》，被告提交的原被告签订的《租赁合同》、商铺漏水现场照片、微信聊天记录、受损情况说明及清单、商品出库单及销售单、光盘一张，以及原被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《租赁合同》，不违反法律的规定，合法有效，应予以保护，双方都应按合同的约定履行义务。庭审中，原、被告双方对下欠124514元租金尚未给付的事实以及被告租赁的商铺因房屋漏水而产生损失的事实并无争议，本院予以确认，故对原告要求被告支付租金124514元的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的事项有：1、被告未付租金是否存在违约；2、原告是否应负担被告的财产损失、营运损失；3、被告的财产损失、营运损失的具体数额是多少。对争议事项，本院评述如下：1、被告未付租金是否构在违约？本院认为，被告未缴纳租金的原因是由于原告提供的租赁物漏水造成被告财产等损失而导致双方一直处于协商中，被告主观上并不是恶意拖欠原告的租金，被告未缴纳租金的行为不属于无正当理由未支付或者迟延支付租金，因此，被告未缴纳租金的行为不构成违约，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2、原告是否应负担被告的经济损失？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条明确规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在合同中明确约定,原告保证被告在承租期间可以正常合理使用该商铺。现被告承租的商铺非因被告原因造成漏水，并给被告造成了经济损失，故原告未采取措施保证商铺的适租，已构成违约，应承担违约责任，应承担本案商铺漏水造成的损失。原告辩称其与案外人签订的合同中明确约定对租赁物的维修应由案外人负责，对被告的损失应由案外人负担，但被告选择按合同责任主张权利，原告与案外人签订的合同对本案被告无约束力，故，对原告的该抗辩意见，本院不予采纳。3、被告的货物损失、营运损失的具体数额是多少。被告反诉主张的经济损失包括货物损失和营业损失，并向本院提交了受损情况说明、商品出库单及销售单来证明其损失数额。本院认为，被告制作受损情况说明并将该清单交于被告，被告负有及时核实货物和衣柜及损失情况的义务，现被告对该清单不予认可，但受损财物现已法核损，故本院按被告提交的受损财物清单确定被告的损失。对被告主张的营业损失，包括该清单中的营业损失，被告提交的营业清单，系被告自行书写，被告未提交证明其无法营业的证据，且营业收入有市场因素等问题的干扰，被告提交的损失清单上受损服饰的价格也无法排除有利润的存在，故对被告主张的营业期间损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告胡玛璐于本判决生效之日起十日内向原告巫溪县大京都购物中心支付租金124514元；原告（反诉被告）巫溪县大京都购物中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡玛璐赔偿财产损失70810元；驳回原告巫溪县大京都购物中心的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）胡玛璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1519.65元，由原告巫溪县大京都购物中心负担124.51元，被告胡玛璐负担1395.14元；反诉案件受理费2941.41元，由原告巫溪县大京都购物中心承担785.13元，被告胡玛璐负担2156.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  胥仲伦二〇一九年十二月三十日书记员  莫镇楷