江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3373号上诉人（原审原告）：新立基(南京)房地产开发有限公司，住所地南京经济技术开发区01栋4层。法定代表人：张翎飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼，江苏永润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟柬龙，香港特别行政区居民，男，1967年12月17日生，住。委托诉讼代理人：张锐，江苏天茂律师事务所律师。原审第三人：钟跃龙，香港特别行政区居民，男，1973年8月18日生，住。原审第三人：颜伟明，香港特别行政区居民，男，1961年11月11日生，住。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：刘永飞，江苏天茂律师事务所律师。上诉人新立基(南京)房地产开发有限公司（以下简称新立基公司）因与被上诉人钟柬龙及原审第三人钟跃龙、颜伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新立基公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持新立基公司一审诉讼请求；2.钟柬龙承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于刘希泳是否对第三人钟跃龙、颜伟明负有到期债务问题：1.刘希泳个人是否与第三人存在债权债务关系与本案无关。2.一审法院也并未查清刘希泳对第三人是否负债及各负债多少的事实。在没有任何协议或借据等书面资料证明基础事实的前提下，一审法院不应凭主观猜测推定事实。二、关于本案是房屋买卖关系还是新立基公司以案涉房屋代刘希泳清偿第三人债务的关系：1.新立基公司提交了《新立基大厦商品房现售合同》（以下简称《现售合同》）、《不动产登记申请表》、《房地产交易办理（备案）告知单》及其他资料等，证实新立基公司与钟柬龙在房产登记机关以买卖交易的方式完成了案涉房屋交易。基于《现售合同》及房产登记机关的公示力，同时结合新立基公司向钟柬龙的回函，足以证明双方是房屋买卖关系。2.钟柬龙提交的委托书及公证书的内容均是授权委托林日辉作为代理人办理有关案涉房屋的出售事宜，并列明了委托权限。这两份授权书与林日辉作为新立基公司的代理人与钟柬龙签订《现售合同》并办理案涉房产关系变更手续具有一致性，与房产局备案登记资料能相互印证，证明双方之间是房屋买卖法律关系。3.第三人钟跃龙、颜伟明提交的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》存在诸多问题：第一，2015年7月6日，新立基公司当时的法定代表人刘希泳在南京公证处办理公证手续，而在当天打印一份繁体字的承诺且不签署姓名的情况下加盖公章不合乎情理，也不符合香港人出具文书的惯例。第二，当天办理公证的内容是委托代理人办理案涉房屋出售事宜，与承诺的内容是完全不同的意思表示，同一天出现明显不同的巨额财产处置的意思表示，也不合乎常理。同时，从两份文书的证明效力来看，公证书的效力应当占优。第三，案涉六套房产当时市场价值约1亿元人民币（钟柬龙及第三人的代理人在答辩状中亦认可房产价值），以价值1亿的房产偿还4700万元的债务，明显价值不对等、交易不公平，亦不合乎情理。第四，新立基公司的公章原来一直由刘希泳负责保管，刘希泳于2016年9月失去人身自由，2017年3月传出死亡消息，故新立基公司当月即登报挂失了公章。基于该份承诺的可疑性，新立基公司向一审法院申请对承诺的生成时间进行司法鉴定，一审法院不予准许于法无据。三、新立基公司提供的房产局备案交易资料与钟柬龙提供两份公证授权委托书能相互印证，钟柬龙及第三人提供的其他证据材料均未能证明刘希泳与第三人之间是否存在到期债务及债务的数额。新立基公司提供的证据已形成完整的证据链，其证明力远远大于钟柬龙及第三人提供的孤证。四、退一步说，如果承诺是新立基公司的真实意思表示，从承诺内容来看：1.刘希泳不可能以价值1亿的房产去“冲抵”4700万元左右的债务。2.在刘希泳已经无法出庭陈述的情况下，一审法院亦未要求第三人钟跃龙到庭陈述事实，推测所谓的以房抵债的合同成立是不妥的。3.按照以房抵债的逻辑，在扣除所谓代偿债务后，以3550余万元的价格成交算是合乎情理。在此基础上，钟柬龙拒不支付房款，新立基公司解除双方的合同合理合法。且双方房屋买卖的交易过程并不违反法律规定，钟柬龙出具的律师函、当庭陈述及新立基公司的回函也说明新立基公司在未收到购房款前并未交付案涉房屋。钟柬龙辩称：一、新立基公司与钟柬龙之间并非房屋买卖关系，而是新立基公司以房屋代刘希泳向第三人钟跃龙、颜伟明偿还债务，钟柬龙是受第三人的委托，代第三人受让标的房屋并将房屋过户至自己名下。（一）《现售合同》不是新立基公司与钟柬龙的真实意思表示。钟柬龙与新立基公司在办理过户手续之前互不认识，双方从未就房屋买卖的事项进行过协商。钟柬龙与林日辉系分别受托于钟跃龙、颜伟明和新立基公司，两人的任务就是办理将案涉房屋过户到钟柬龙名下的手续，具体以房抵债的详细事宜已经由钟跃龙、颜伟明和刘希泳、新立基公司达成了一致意见。（二）由于《现售合同》只是为了满足办理过户的条件，所以内容及履行过程才有诸多不合常理之处。1.《现售合同》中记载房屋单价是8500元/平方米，显著低于市场价格，是为少交税费填写了税务部门核定的最低成交价。2.案涉6套房屋，1至4层是用于经营婚纱摄影的临街商业用房，装修精美，6至7层是近似于毛坯的办公用房，六份合同的单价却完全一致，说明《现售合同》只是为办理过户手续签署的备案格式合同。3.标的房屋价值数千万元，在过户前，钟柬龙没有向新立基公司支付过定金和首付款，新立基公司就同意将房屋过户至钟柬龙名下。且双方在合同中对付款时间也未进行约定，这极其不符合常理。4.房屋过户后，新立基公司从未向钟柬龙主张过购房款，直到其确认刘希泳已经去世，才企图否认以房抵债的事实，根据房产局备案的《现售合同》主张房款，新立基公司手中甚至没有留存合同原件，需要至房产局调取。（三）本案事实是新立基公司以案涉房屋代刘希泳偿还其对钟跃龙、颜伟明负有的债务。1.一审中钟跃龙、颜伟明提交了银行支票等证据，足以证明双方存在债权债务关系。且一审第一次庭审中，新立基公司也自认该事实。2.这一事实有新立基公司出具的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》可以证明，且刘希泳是新立基公司的实际控制人，故代偿行为也符合逻辑和生活常识。二、一审法院未予准许新立基公司的司法鉴定申请是合法、合理的。1.新立基公司主张公章于2017年3月遗失，但不能说明遗失的具体时间、细节，其登报公告公章遗失系其单方面的行为，报社不可能也没能力审查其公章是否确实丢失，仅凭一纸公告不能确认新立基公司的公章遗失的事实。此外，新立基公司在获悉刘希泳已经去世后才刊登公章遗失公告，完全有可能是为了即将进行的诉讼作准备，否认其出具《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》这一客观事实。2.新立基公司主张承诺中公章形成时间是在2017年3月10日之后，但没有其他证据佐证，甚至不能说明钟柬龙为何能在2017年3月之后盖到新立基公司的公章，仅凭其单方面陈述不足以启动司法鉴定程序。3.根据《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》以及司法实践中的一些案例，公章形成时间的鉴定对于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的一致性要求很高，鉴定难度较大。具体到本案中，承诺保存于香港，《现售合同》保存于南京，保存环境显然不同，且《现售合同》是用房产局的纸张、墨水、油墨打印出来，两者差异过大，根本不具备鉴定条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。钟跃龙、颜伟明述称：一、新立基公司主张房屋买卖法律关系的唯一证据仅系房产局备案的格式合同，但该合同存在大量与正常房屋买卖不符之处，应将房屋过户行为认定为以房抵债。1．从合同的要约阶段分析，新立基公司无法提供案涉房屋于房产局过户登记前双方协商、谈判、签约、履约等方面的任何证据。2．从合同约定的内容分析，亦可证实双方并非买卖关系。六份《现售合同》约定的单价均一致且为远低于市场价的8500元每平方米。合同中对付款方式仅勾选一次性付款，并无正常房屋买卖合同中应有的定金、首付款、尾款、付款期限等约定，也没有房屋租赁关系如何处理、装饰装修价款如何确定、税费及水电费如何承担等通常房屋买卖合同中应有的内容。3．从新立基公司的履约行为分析，亦可得出以房抵债的结论。首先，在钟柬龙未付房款的情况下，新立基公司就将六套房屋全部过户于第三人指定的钟柬龙名下。其次，六套房屋过户登记于2016年12月12日，但新立基公司在此后的7个月内从未向钟柬龙主张过购房款，其第一次向钟柬龙主张是在刘希泳死亡之后，即新立基公司认为刘希泳死亡后其就通过主张买卖关系达到逃避债务的目的。二、新立基公司向第三人出具的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》证实房屋过户的真正原因系以房抵债。1．刘希泳对第三人负有巨额到期债务已有充分证据及新立基公司的自认予以证明。需要说明的是，刘希泳是否对第三人负有债务并非本案的审查范围，也不是决定本案合同是否应当解除的重大事实，更不应适用大陆的法律进行审查（当事人、行为地均在香港）。第三人之所以向法庭出示相关证据是为了说明新立基公司将案涉房屋过户给钟柬龙的原由，以及解释为何《现售合同》中会出现诸多与正常房屋买卖不符的约定。新立基公司认为刘希泳所负债务与案涉房产价值差距悬殊的主张不能成立。刘希泳于2012年12月向第三人借款港币6200万元，而房屋过户于2016年12月，需计算这四年期间的债务利息。且房屋价值一亿多元仅系新立基公司单方主张，与事实并不符，仅是新立基公司的诉讼伎俩。2．新立基公司向第三人出具的承诺亦证明双方并非房屋买卖关系，其主张依据《现售合同》中的付款约定解除合同，与承诺中所载的双方实质为以房抵债关系的内容不符。三、案涉房屋设立了抵押，在抵押权未涤除的前提下，新立基公司变更过户登记的诉请在事实层面无法实现。四、新立基公司申请对印章形成时间进行司法鉴定的理由不能成立。1．新立基公司主张其公章于2017年3月遗失与事实不符。《现售合同》和不动产登记申请表证实直至2016年12月12日该公章仍由其代理人林日辉持有，且新立基公司对于公章具体何时遗失、如何遗失及如何被第三人取得并加盖于承诺中等问题均无法解释。2．林日辉作为新立基公司办理房屋过户的代理人和经办人，其到庭更有利于查明新立基公司的公章遗失与否。通过证据和证人能够查明的事实，就无司法鉴定之必要。现新立基公司拒不通知林日辉到庭，理应承担举证不能的不利后果。3．在新立基公司无证据证明公章遗失、无法解释遗失时间、地点以及如何加盖于承诺的前提下，在其已认可承诺上公章真实性的情况下，即使鉴定结论为公章加盖于2017年3月10日之后，也不足以否定承诺的真实性和有效性。4．通过《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》和《浙江省高级人民法院关于文件形成时间鉴定的意见》可知印章形成时间鉴定的要求比较严格，本案印章不符合要求，不具有可鉴定性。综上，一审认定事实清楚，证据充分，不予进行司法鉴定的法律适用正确，请求二审法院维持原判，依法驳回新立基公司的上诉请求。新立基公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除新立基公司、钟柬龙于2016年12月9日签订的《新立基大厦商品房现售合同》；2.判令钟柬龙返还南京市半部的房屋，过户并变更登记至新立基公司名下，且由钟柬龙承担相应的过户及登记费用。一审法院认定的事实：南京市半部房屋原房屋所有权人为新立基公司，房屋所有权证号为宁房权证玄初字第××号，丘号为181510-Ⅰ-138，建筑面积771.52平方米。2016年12月9日，转让方（甲方）新立基公司与受让方（乙方）钟柬龙签订《现售合同》一份，约定：甲方出售给乙方的商品房坐落于南京市半部，建筑面积771.52平方米，单价为8500元/平方米，总价款6557920元，房屋交付时间：甲方应于2017年1月1日前向乙方交付该商品房等内容。合同中对于付款方式、时间条款，仅勾选了一次性付款，其余均未约定。2016年12月12日，新立基公司与钟柬龙共同申请办理了案涉房屋的不动产登记，其中新立基公司的代理人为林日辉。2016年12月20日，案涉房屋登记至钟柬龙名下，取得方式为买受。2017年4月6日，江苏天茂律师事务所接受钟柬龙委托，向新立基公司发出律师函，要求新立基公司向钟柬龙移交案涉房屋的钥匙、相关图纸、证照等物品和房屋承租人和使用人的相关资料、联系方式，并协助钟柬龙与承租人协商续租等事宜，以及协商房屋过户至今的租金分配问题。2017年6月19日，钟柬龙再次委托江苏天茂律师事务所向新立基公司发出律师函，重申前述律师函的相关要求。2017年7月20日，新立基公司向江苏天茂律师事务所回函表示：钟柬龙购买的房产虽然在去年12月已经完成过户手续，但购房款至今未付，要求钟柬龙在2017年7月24日前将购房款35508665元（含案涉房屋房款）全部汇至新立基公司账户，并付清逾期付款滞纳金。付清款项后，于2017年7月30日办理房屋交付手续等内容。2017年8月3日，新立基公司再次向江苏天茂律师事务所及钟柬龙发函，表示钟柬龙未付款的行为已构成根本违约，要求解除新立基公司与钟柬龙于2016年12月9日签订的六份《现售合同》，钟柬龙于2017年8月20日前配合办理房产的过户手续，并由钟柬龙承担所有费用。另查明，南京市中央路258号-27一至四层的部分原由新立基公司出租给南京米兰尊荣婚纱摄影有限公司，2017年9月后由钟柬龙重新与南京米兰尊荣婚纱摄影有限公司签订房屋租赁合同并进行了房屋租赁备案。南京市中央路258号-27六层及七层的两套办公用房，也已由钟柬龙与案外人签订房屋租赁合同。审理中，对于案涉房屋买卖双方是如何协商的，新立基公司仅解释是由代理人林日辉与钟柬龙谈的，没有进一步说明协商的过程。新立基公司、钟柬龙及钟跃龙、颜伟明争议的相关问题：一、刘希泳是否对钟跃龙、颜伟明负有到期债务？钟柬龙及钟跃龙、颜伟明为证明刘希泳对钟跃龙、颜伟明负有到期债务的事实提供了以下证据：1、2012年12月30日，钟跃龙向刘希泳支付港币6200万元的渣打银行支票及兑付凭证。证明钟跃龙通过渣打银行账户支付给刘希泳港币6200万元；2、2013年1月8日，刘希泳向钟跃龙还款港币3000万元的渣打银行支票及退票凭证。证明刘希泳于2013年1月8日向钟跃龙开具一张港币3000万元的渣打银行支付用以偿还所欠钟跃龙的债务，但该支票在兑付时被银行退回；3、2014年9月11日的借款凭证一份，载明：本人颜伟明身份证H122319（6），今天11/9/2014年，借款＄31000000；刘希泳先生身份证K103692（0），借款时间期是7天由12/9/2014至19/9/2014年到期要准时还款给颜伟明先生。特此立据。（用途代刘希泳先生还款给钟跃龙先生之澳门款行）。借款人颜伟明收款人刘希泳11/9/2014。证明刘希泳在2014年9月11日向颜伟明借款港币3100万元，用以偿还刘希泳对钟跃龙所负债务；4、2014年9月19日大新银行支票及止付凭证。证明刘希泳于2014年9月19日向颜伟明开具一张港币3100万元的支票，以偿还其欠颜伟明的债务，该支票因刘希泳账户无资金被银行拒付；新立基公司质证认为：1、渣打银行支票及兑付凭证均形成于香港地区，对其真实性无法确认，仅凭其内容显示也不能证明刘希泳对钟跃龙、颜伟明负有到期债务；2、渣打银行支票及退票凭证均形成于香港地区，对其真实性无法确认，仅凭其内容也不能证明是刘希泳向钟跃龙、颜伟明的还款；3、对借款凭证真实性不予认可，借款凭证上的签名与刘希泳的签名不同，也没有相应的付款记录，故借款与新立基公司无关，与刘希泳也无关；4、大新银行支票真实性无异议，但转账支票不能证明钟跃龙、颜伟明所述是借款和还款的关系。二、新立基公司、钟柬龙是房屋买卖关系还是新立基公司以案涉房屋代刘希泳清偿钟跃龙、颜伟明债务的关系？钟柬龙及钟跃龙、颜伟明为证明新立基公司系以案涉房屋代刘希泳抵偿债务的事实提供了以下证据：1、2015年6月25日，由中国委托公证人及香港律师夏峻公证的授权委托书。证明新立基公司唯一股东豪成投资贸易有限公司出具的并经其和新立基公司共同法定代表人刘希泳签名的授权委托书，委托林日辉代为办理包括案涉房屋在内的六套房屋的房屋买卖合同签署及房屋所有权转移登记等手续；2、2015年7月6日，江苏省南京市南京公证处出具的（2015）宁南证经内字第6615号公证书，公证内容为委托书，委托人新立基公司，受托人林日辉，委托事项是新立基公司欲将登记在其名下的案涉房屋出售，委托林日辉作为代理人办理有关案涉房屋的相关事宜，并列明了委托权限，委托期限自2015年7月6日至2017年7月5日。证明新立基公司委托林日辉办理将案涉房屋过户至钟跃龙、颜伟明，以抵偿新立基公司法定代表人刘希泳所欠钟跃龙、颜伟明债务，双方真实意思表示是以房抵债，而不是房屋买卖；3、2015年7月6日，新立基公司出具《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》，载明：鉴于刘希泳对钟跃龙负有债务港币伍仟捌佰万元整，并自借款日起按每月2%的利率支付利息至全部还清之日止；本公司自愿以公司名下坐落于南京市玄武区的房产，代刘希泳向钟跃龙偿还债务。本公司承诺，无条件配合办理将上述房产过户至钟跃龙指定人员名下的相关手续等内容。证明新立基公司出具书面承诺自愿以案涉房屋代刘希泳偿还所欠钟跃龙、颜伟明的债务，该份承诺是在2015年7月6日公证书做完后几个月由刘希泳派工作人员到香港送交钟跃龙的。新立基公司质证认为：1、对公证委托书真实性予以认可，但委托书的内容是豪成投资贸易有限公司委托林日辉代收定金、代为签署房屋买卖合同，并不是钟跃龙、颜伟明所述的委托代为偿债或抵债；2、对公证委托书的真实性无异议，但委托书的内容也是委托林日辉办理房屋的出售相关事宜，而不是对外办理抵债手续；3、对承诺中所加盖的新立基公司公章形式真实性予以认可，承诺书中没有钟跃龙和刘希泳的签名，没有得到所谓债务人刘希泳的确认，对证明内容不予认可。新立基公司于2017年3月份已对该公章登报声明作废，该份证据不是2015年形成的，公章应该是在作废后盖上去的。三、关于新立基公司申请对钟柬龙及钟跃龙、颜伟明提交的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》上加盖的新立基公司公章的形成时间进行司法鉴定是否应予准许？审理中，新立基公司向一审法院申请对钟柬龙及钟跃龙、颜伟明提交的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》上加盖的新立基公司公章的形成时间进行司法鉴定，并提供了2017年3月10日在《金陵晚报》刊登的公章遗失公告，证明该枚公章于2017年3月份曾被登报声明作废，并认为承诺书上的公章应是形成于登报声明作废之后。钟柬龙及钟跃龙、颜伟明对新立基公司提交的2017年3月10日《金陵晚报》刊登的遗失公告真实性无异议，但认为在2016年12月是新立基公司的代理人林日辉在房屋买卖合同上加盖了新立基公司的公章，只要新立基公司通知林日辉到庭说明公章去向及详细情况，就能够查明相关事实。新立基公司已认可承诺书中加盖印章的真实性，但对公章加盖在承诺书上的原因以及由谁加盖却避而不谈，自始至终未说明该印章到底是偷盖还是在胁迫下加盖的，在此情况下无进行司法鉴定的必要性。新立基公司表示对于鉴定所需要的比对样本，可以使用2015年7月留存在南京市公证处的公证委托书上的印章及2016年12月在南京市房产局交易过户时留存的印章。对于当时的代理人林日辉，新立基公司表示无法通知其到庭说明情况。对新立基公司该司法鉴定申请，一审法院未予准许，理由后述。另钟柬龙及钟跃龙、颜伟明为证明案涉房屋已实际交付钟柬龙且钟柬龙已对案涉房屋行使所有权的事实提供了以下证据：1、案涉房屋的不动产登记证，产权证号：苏（2016）宁玄不动产权第0014294号，权利人为钟柬龙，用途为批发零售用地/商业。证明案涉房屋已经完成了过户登记；2、案涉房屋的不动产登记证明，编号：苏（2017）宁玄不动产证明第0007186号，证明权利或事项为抵押权，权利人周港富，义务人钟柬龙，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为1016万元，债务履行期限为2017年5月8日起至2022年5月8日止。证明钟柬龙依据所有权已对案涉房屋进行了处分，抵押给案外人周港富。新立基公司质证认为：对不动产登记证及不动产登记证明的真实性均予以认可，但设立抵押权的证据不完整，应该提供相应的抵押合同说明目前的抵押情况，虽然对抵押的具体内容不清楚，但新立基公司表示愿意出资涤除抵押权。一审法院认为，对于新立基公司、钟柬龙及钟跃龙、颜伟明争议的相关问题，应综合全案证据进行认定。首先，对于新立基公司、钟柬龙于2016年12月9日签订案涉房屋的买卖合同，1、从案涉房屋买卖的协商过程来看，新立基公司仅解释是由代理人林日辉与钟柬龙谈的，无法进一步说明协商的过程；2、从约定内容来看，双方对案涉房屋的价格约定偏离了正常的市场价格，对于付款方式仅约定为一次性付款，并无通常房屋买卖合同所具备的定金、首付款、尾款等付款方式，对于付款时间更是未作约定，上述涉及房屋买卖的核心条款的约定，均不同于通常房屋买卖合同的约定；3、从房屋买卖合同的履行情况来看，在钟柬龙未支付任何购房款的情况下，新立基公司即配合钟柬龙办理了案涉房屋的交易过户，将案涉房屋登记至钟柬龙名下。综合以上三点，可以说明新立基公司、钟柬龙间并非正常的房屋买卖合同关系。其次，关于钟柬龙及钟跃龙、颜伟明提供的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》，该承诺书所载明的内容既涉及新立基公司与钟跃龙、颜伟明间的债权债务关系又涉及新立基公司以案涉房屋抵债的意思表示。假设该承诺书中所载明的内容系新立基公司的真实意思表示：1、该承诺书中载明的“鉴于刘希泳对钟跃龙负有债务港币伍仟捌佰万元整”的表述，与钟柬龙及钟跃龙、颜伟明提供的相关银行票据及借款凭证形成了相互印证，足以说明刘希泳对钟跃龙、颜伟明负有到期债务应予偿还的事实；2、该承诺书中载明的“本公司自愿以公司名下坐落于南京市玄武区的房产，代刘希泳向钟跃龙偿还债务。本公司承诺，无条件配合办理将上述房产过户至钟跃龙指定人员名下的相关手续”的表述，也与此后新立基公司委托代理人林日辉与钟柬龙签订房屋买卖合同，将包括案涉房屋在内的六套房屋过户给钟跃龙、颜伟明指定的钟柬龙的事实相印证；3、新立基公司与钟柬龙间就案涉房屋的交易过户行为在并非正常房屋买卖合同关系的情况下，按照承诺书所表述的以房抵债行为来理解，才能使得双方在房屋买卖合同中所呈现的不正常约定得到合理的解释。综合以上三点，在《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》真实有效的情况下，结合相关证据，可以证明刘希泳对钟跃龙、颜伟明负有到期债务，实为新立基公司为偿付刘希泳所负债务，履行以房抵债的承诺，并为办理交易过户手续而与钟柬龙签订房屋买卖合同。最后，关于钟柬龙及钟跃龙、颜伟明提交的《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》中新立基公司公章的形成时间对案件事实的影响。1、对于承诺书上所加盖的新立基公司公章形式真实性新立基公司并无异议，仅是认为不是2015年7月形成的，而是在2017年3月登报声明作废后形成的；2、新立基公司虽然提供了登报申明公章作废公告，但对于公章是什么时间遗失的？如何遗失的？又是如何被钟跃龙、颜伟明取得并加盖到承诺书中的等问题均未作出合理解释；3、对于承诺书中公章的形成时间，钟柬龙及钟跃龙、颜伟明解释是在公证书办完后几个月由刘希泳派工作人员到香港送交钟跃龙的，双方陈述的时间存在一年多的差异。因承诺书所载明的时间与新立基公司委托林日辉办理有关案涉房屋的相关事宜的公证委托书时间一致，且两者均加盖有新立基公司公章，而后续发生的房屋交易行为，也符合承诺书和委托书所载明的内容，而新立基公司却表示无法通知新立基公司代理人林日辉到庭说明相关情况；4、对于形成时间的鉴定，由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产生决定性影响。新立基公司虽说明了可以用于比对的样本，但无法确定该样本符合法定条件；5、即使承诺书中新立基公司公章的形成时间异于钟柬龙及钟跃龙、颜伟明陈述的取得时间，在未确定承诺书中公章加盖的实际情形的情况下，鉴于新立基公司向代理人林日辉出具委托书、与钟柬龙签订《现售合同》、在钟柬龙未付款的情况下即将房屋过户给钟柬龙等行为，也不足以推翻钟柬龙及钟跃龙、颜伟明所述新立基公司以房抵债的意思表示。综上，一审法院对新立基公司申请的司法鉴定未予准许。综上所述，一审法院认定，新立基公司与钟柬龙签订的房屋买卖合同实为新立基公司以案涉房屋抵偿刘希泳所欠钟跃龙、颜伟明债务的行为，该抵偿行为已实际履行，案涉房屋也办理了物权转移手续，新立基公司现要求解除合同及返还案涉房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回新立基（南京）房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费57705元、保全费5000元，共计62705元，由新立基（南京）房地产开发有限公司负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，上诉人、被上诉人均无新证据提交。针对一审期间提交的部分证据，原审第三人钟跃龙、颜伟明提交以下材料：1.中国委托公证人出具的委托公证《证明书》一份，拟证明钟跃龙提供的其于2012年12月支付刘希泳6200万港币的渣打银行支票及兑付凭证、刘希泳2013年1月8日向钟跃龙开具的一张3000万港币的渣打银行支票及该支票在兑现时被银行退回的退票凭证经委托公证人查某,4实。2.中国委托公证人出具的《声明》一份。拟证明：1.颜伟明对于刘希泳与颜伟明签订的借款协议的真实性作出声明，并经委托公证人公证。2.刘希泳于2014年9月19日向颜伟明开具的一张3100万港币的大新银行支票，以及该支票因刘希泳账户无资金被银行拒付的事实经委托公证人查某,4实。上诉人新立基公司质证认为：一、对《证明书》的真实性无异议，对证明内容不予认可。1.收款人为刘希泳的支票不能反映付款人为钟跃龙，该支票与钟跃龙无关联性。无证据证明该笔款项是否到达刘希泳的账户，是否是刘希泳向钟跃龙的借款。2.港币存款单无法看出其证明内容，无法辨别其用途及证明对象。3.确认函复印本、支票及港币存款单的收款人与付款人无法辨认，均不是本案利害关系人。二、对《声明》的真实性无异议，对证明内容不予认可。1.颜伟明的协议上并没有刘希泳的签名。2.颜伟明没有提供将3100万港币支付给刘希泳的付款记录。3.颜伟明没有陈述目前刘希泳是否欠其款项的内容。被上诉人钟柬龙对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对上述证据的真实性本院予以确认，对关联性将结合下文予以综合表述。二审期间，本案的争议焦点为：1.刘希泳对原审第三人钟跃龙、颜伟明是否负有到期债务；2.上诉人将案涉房屋过户至被上诉人钟柬龙名下究竟是基于房屋买卖关系，还是基于以房抵债关系的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案的事实，应综合本案证据予以认定。关于争议焦点1，即刘希泳对第三人钟跃龙、颜伟明是否负有到期债务问题。被上诉人钟柬龙及第三人钟跃龙、颜伟明为证明自身观点，已提供了《关于自愿代偿刘希泳债务的承诺》，该承诺书中加盖了上诉人新立基公司的公章，内容上涉及刘希泳与钟跃龙之间的债务结算，并明确上诉人愿以案涉房屋作为抵债的意思表示，加盖其公章的代偿承诺书对外发生效力，结合被上诉人及原审第三人提供的银行支付票据及借款凭证，并综合考虑上诉人委托林日辉与被上诉人签订支付条款明显有违常理的房屋买卖合同、且在未支付房款的情况下即将包含案涉房屋在内的六套房屋过户给被上诉人的行为，本院认为上述证据已经能够形成证据链，证明双方存在已到期债务，被上诉人对此已经尽到初步的举证责任。上诉人主张双方不存在到期债务，但并未提供充分证据反驳对方观点，本院对此上诉理由不予采信。关于争议焦点2，即上诉人将案涉房屋过户至被上诉人名下究竟是基于房屋买卖关系，还是基于以房抵债关系的问题。上诉人主张房屋过户系基于其与被上诉人之间的房屋买卖关系，但上诉人无法就双方签订房屋买卖合同的协商过程予以进一步说明，且在涉及多个、大额资产处置的情况下，双方在买卖合同中关于房款并未约定定金、首付款、尾款等内容，而是仅约定一次性付款，且约定的单价均为8500元每平方米，未对付款时间等涉及到房屋买卖核心条款的内容作出任何约定，亦未对房屋存在的租赁关系作出任何处理。同时，在被上诉人未支付任何购房款项的情况下，如双方不存在以房抵债的合意，上诉人在合同签订后较短时间内即已将房屋变更登记至被上诉人名下，显与正常的房屋买卖交易不符。上诉人亦未能提供证据证明，在房屋过户后、被上诉人向其主张交付前，上诉人曾向被上诉人催要过房款事宜，综合本案其他证据，能够认定上诉人系基于自愿承诺代偿刘希泳到期债务的原因，将包含案涉房屋在内的6套房屋过户至原审第三人指定的被上诉人名下，一审认定并无不当。上诉人对此不予认可，但并未能提供充分证据反驳对方观点，举证不力的法律后果由其自行承担。综上所述，新立基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57705元，由上诉人新立基(南京)房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月三十日法官助理 孙成艺书 记 员 朱亚芳