江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1337号上诉人（原审原告）：童桂铃,女，1963年5月5日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：李森，男，1986年12月1日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：李宗胜，男，1966年1月6日生，汉族，南京市栖霞区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人童桂铃、李森、李宗胜因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童桂铃、李森、李宗胜上诉请求：1、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018)苏0106民初9625号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或者发回重审；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对上诉人与被上诉人之间不构成不定期租赁合同关系的事实认定有误；双方之间存在不定期租赁合同关系，被上诉人亦应承担违约责任。依据《合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与被上诉人图腾公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满后，被上诉人没有表示要返还租赁房屋，却仍然在继续使用商铺。上诉人认为，如果图腾公司不同意续租，应当按《合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将该商铺恢复至原有状态并返还给上诉人。但是图腾公司并未将商铺恢复原状，返还上诉人，后面却仍在继续使用。因此，图腾公司以其行为表示其同意按原合同续租，对此上诉人没有异议，同意继续出租给图腾公司。一审法院认为双方不构成不定期租赁合同关系，与事实不符，应当改判为双方构成不定期租赁合同关系，被上诉人应按原合同约定履行合同义务，承担违约责任。图腾公司辩称，一审事实清楚，证据确凿，应予维持。一审法院审理认定双方的关系是占用使用关系，非不定期租赁合同是正确的。本案经过一审的释明，但上诉人没有变更诉讼请求。童桂铃、李森、李宗胜向一审法院起诉请求：1.图腾公司立即向童桂铃、李森、李宗胜支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金68517.8元及违约金（以34258.9元为基数，按每日万分之三的标准，分别从2018年6月15日、9月15日计算至被告实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：南京市建宁路300号1188室商铺（建筑面积57.46平方米，以下简称1188室）为童桂铃、李森、李宗胜所有。2010年4月3日，童桂铃、李森、李宗胜（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将上述房屋委托乙方自营或对外租赁经营，房屋总价款为1700000元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36125元（税后每期实际为每期34258.9元）；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日、7月30日至8月15日、10月30日至11月15日和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。2018年1月8日，李森、李宗胜、童桂玲以图腾公司为被告诉至一审法院，要求图腾公司支付2017年4月30日至2018年1月29日期间的租赁回报102776.7元及违约金。2018年1月29日，一审法院作出（2018）苏0106民初644号民事判决书，判决：一、南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李森、李宗胜、童桂玲租赁回报102776.7元及违约金（以34258.9元为基数，按每日万分之三标准计算，分别自2017年6月15日、2017年9月15日、2017年12月15日计算至本判决确定的给付之日止）。该判决已经生效。2018年3月22日，童桂铃、李森、李宗胜向图腾公司邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的回复》，告知图腾公司其不同意对方提出的按照房屋买卖价款的4%支付租赁回报等等。2018年7月31日，一审法院就杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”。目前，该判决已经生效。本案庭审中，图腾公司为证明其对外经营率为2%左右，向一审法院提供了2015至2017年度租金收入专项审计报告，该报告显示该三年中每年的返租实际回报率均不足2%。另外，图腾公司还向一审法院提供了其与案外人陈晓岚、王锦银签订的新的委托经营合同书，该合同约定的租金年回报率为房屋登记总价的4%。童桂铃、李森、李宗胜对该审计报告的真实性不予确认，对该租赁合同与本案的关联性亦不予确认。一审法院曾询问童桂铃、李森、李宗胜，若经一审法院审理，认为双方之间的租赁合同已经到期终止，童桂铃、李森、李宗胜是否变更诉讼请求，请求对方支付房屋占有使用费。童桂铃、李森、李宗胜表示拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，童桂铃、李森、李宗胜与图腾公司签订的《委托经营合同》是童桂铃、李森、李宗胜将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非童桂铃、李森、李宗胜委托图腾公司经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。关于2018年4月30日之后童桂铃、李森、李宗胜、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但是，本案中，童桂铃、李森、李宗胜与图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽然仍在使用1188室，但并不同意按照原租赁回报率支付相关费用，且双方之间对于按照何种标准继续承租该房屋未能达成一致意见，故双方之间的租赁合同已经到期终止。关于租金和逾期支付租金的违约金问题。因合同到期后双方之间已经不存在房屋租赁关系，且童桂铃、李森、李宗胜在本案中拒绝要求被告支付房屋占有使用费，故一审法院对其提出的租金和逾期支付租金的违约金请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：驳回李森、李宗胜、童桂玲的诉讼请求。一审案件受理费1513元，减半收取756.5元，由李森、李宗胜、童桂玲负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。童桂铃、李森、李宗胜与图腾公司双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》合法有效，该合同约定的租赁期间已届满。童桂铃、李森、李宗胜主张在租赁期间届满后，其与图腾公司之间构成不定期租赁合同关系。本案中，原租赁期间届满后，童桂铃、李森、李宗胜与图腾公司之间对租赁合同的主要条款发生分歧且未达成一致意见，故童桂铃、李森、李宗胜该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同期限届满后，图腾公司仍继续占有使用案涉房屋，故应向童桂铃、李森、李宗胜支付占有使用费。虽然童桂铃、李森、李宗胜在一审中坚持要求图腾公司向其支付租金及违约金的诉请，但对于其所主张的款项性质，法院可依法进行认定，避免当事人诉累。结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，本院酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照68000元/年（1700000×4%）为标准，以每季度为周期及时向童桂铃、李森、李宗胜支付占有使用费。故2018年4月30日至2018年10月29日期间占有使用费应为34000元。关于童桂铃、李森、李宗胜主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，童桂铃、李森、李宗胜的该项主张依据不足，本院不予支持。综上，童桂铃、李森、李宗胜的上诉请求部分成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9625号民事判决；二、南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，给付童桂铃、李森、李宗胜2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费34000元；三、驳回童桂铃、李森、李宗胜的其他诉讼请求。一审案件受理费1513元，减半收取756.5元，由南京图腾置业发展有限公司负担375元，由童桂铃、李森、李宗胜负担381.5元；二审案件受理费1513元，由南京图腾置业发展有限公司负担751元，由童桂铃、李森、李宗胜负担762元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月三十日书记员  戴 苗