四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10201号 上诉人（原审原告）：刘力辉，男，1978年12月12日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：张京，四川咨力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷艳，女，1979年1月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人刘力辉因与被上诉人雷艳房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘力辉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判雷艳向刘力辉支付违约金124400元，判令本案诉讼费用由雷艳承担。事实和理由：1.雷艳未向一审法院提交减少违约金金额的申请，也未对违约金过高进行举证证明，一审法院主动降低违约金金额的判决错误；2.雷艳向银行提交的贷款申请已审批通过，具有继续履行合同的能力，其后违反合同约定，拒绝继续履行的行为属恶意违约，一审法院未审查交易流程，未考虑雷艳违约情节即认定雷艳无履行合同的能力，并据此作出判决，属判决错误；3.是否有经济能力履行合同不是减轻或免除雷艳违约责任的合法事由，且一审法院未经查证即认定雷艳无履行能力，并据此调整违约金数额，属判决错误，同时一审判决中未能体现违约金的实际作用，不符合诚信原则，依法应予以纠正。 雷艳辩称，案涉合同无法履行不是雷艳一个人的责任，刘力辉也存在一定的责任。关于定金，雷艳不主张退还，用于赔偿刘力辉的损失。雷艳没有履行违约金支付的义务是因为知道了刘力辉提起上诉的事实，对于刘力辉主张的违约金额过少，雷艳方认为该主张不成立。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘力辉向一审法院起诉请求：1.判令解除刘力辉与雷艳签订的《房屋买卖合同》；2.判令雷艳支付违约金124400元及承担刘力辉为主张权利所产生的其他费用；3.判令本案诉讼费用由雷艳承担。 一审法院认定事实：2018年9月16日，雷艳与刘力辉在案外人四川吾家天下房地产经纪有限公司（以下简称吾家天下公司）的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定：刘力辉将其位于成都市成华区的房屋以总价622000元出售给雷艳，该房屋建筑面积57.04平方米，所有权人在出售前有抵押贷款，由刘力辉负责到其贷款银行办理提前还贷手续、承担相关费用，双方对具体时间未作约定。《房屋买卖合同》第二条约定，本合同签订之日，雷艳向刘力辉支付购房定金15000元；第三条约定，雷艳、刘力辉双方同意以银行按揭方式付款，并约定雷艳首付款（含定金）472000元，其中通过房管局指定银行资金监管金额10000元，剩余首付款462000元于房管局递件当日支付刘力辉。剩余房款150000元申请银行按揭，贷款部分委托银行直接支付给刘力辉；第六条约定，雷艳、刘力辉应于刘力辉结清按揭三日内向吾家天下公司交齐过户及贷款需由刘力辉、雷艳双方各自提供的相关证件、证明等，并在雷艳贷款审核通过后三日内前往房地产交易中心办理过户手续；第八条约定，若雷艳在合同生效后有不愿购买该房屋、以各种理由拖延，或未按本合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用，或未按合同约定的时间交齐相关资料，过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场等致使合同无法履行的行为视为其违约；若刘力辉在合同生效后有不愿出售该房屋、以各种理由拖延，或该房屋涉及债务、权属纠纷等，或未按合同约定的时间交齐相关资料，过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场，或按揭未还清、不办理或拖延办理结按手续，经催告后仍不履行合同义务等致使合同无法履行的行为视为其违约；违约方应承担交易过程中所发生的一切费用，并向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金，同时，守约方有权解除合同。合同签订当日，雷艳向刘力辉支付了购房定金15000元，向房产中介支付4900元中介费。 一审另查明，2018年10月23日，刘力辉结清房屋贷款，还款金额278319.23元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》、《购房定金收据》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，刘力辉与雷艳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人签订合同后应积极履行各自义务。合同签订后雷艳依约支付了刘力辉订金15000元，刘力辉结清了房屋按揭贷款。双方所签合同对刘力辉何时办结原有银行贷款、何时向房产部门提交过户手续、何时办理房屋买卖过户手续的时间节点无明确约定。双方履行合同完毕，除刘力辉需要还清银行贷款外，还要有雷艳支付刘力辉首付款、雷艳申请按揭贷款、双方到房地产交易中心办理过户手续等环节。刘力辉结清房屋贷款后双方对合同后续履行并无实质性的推进，本合同未能继续履行的根本原因是雷艳现已无能力支付购房款，而不是雷艳述称的刘力辉不配合办理过户手续导致其不能购房。故雷艳的答辩理由不能成立。一审庭审中，雷艳已明确表示无能力履行合同，并认可定金损失，因此，本案已无继续履行的可能，故一审法院对刘力辉主张的解除双方签订的《房屋买卖合同》予以支持。 雷艳未依约定继续履行合同，理应承担一定的违约责任。本案中，双方既约定了定金条款，又约定了违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现刘力辉选择适用违约金条款，一审法院予以支持。结合本案的实际及雷艳的履行能力，一审法院认为刘力辉主张雷艳按合同约定支付违约金的金额过高，一审法院酌情调整为20000元。由于刘力辉未主张定金条款，故刘力辉已收取的定金应折抵违约金，折抵后雷艳仅需支付刘力辉违约金5000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、解除刘力辉与雷艳签订的《房屋买卖合同》；二、雷艳于判决生效之日起十日内向刘力辉支付违约金20000元，扣除已支付的定金15000元，实应支付5000元；三、驳回刘力辉的其他诉讼请求。如果雷艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2788元，减半收取计1394元，由雷艳负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘力辉举证如下： 1.短信截图两份，第一份系2018年11月8日中介与刘力辉之间的短信，拟证明：中介在11月8日通知雷艳按约办理过户事宜，也通知了刘力辉是借款归还银行按揭贷款，会产生一定的损失。第二份系2018年11月12日刘力辉发给雷艳的短信，拟证明：刘力辉告知了雷艳双方约定于2018年11月7日上午9点到成都房管局办理过户手续，但是雷艳未到。 2.案外人段二峰与刘力辉于2018年10月9日至2018年11月25日的微信聊天记录以及四张交易明细截图，其中，段二峰分别于2018年10月9日通过银行转账的方式支付了第一笔80000元、第二笔31000元；第三笔通过支付宝转账13000元，通过微信转账3500元；第四笔案外人汤凤飞于2018年10月19日给刘力辉转款70000元、90000元。拟证明：案外人借款给刘力辉用于结清房屋按揭贷款，借款之后又向刘力辉催款要求还款。 雷艳发表质证意见如下： 证据1中，对于2018年11月8日的记录不予认可，该记录系刘力辉与中介公司之间的往来，雷艳并不清楚；对于2018年11月12日刘力辉向其发送的短信，雷艳对真实性予以认可，并称在此之前中介公司已三次告知其办理过户，之后雷艳就告知中介公司已不愿意购买该房屋，该事件发生在刘力辉给其发送短信通知之前。证据2雷艳不予认可，认为系案外人与刘力辉之间的往来，与其无关。 本院经审查认为，证据1中，对于2018年11月8日的短信记录截图，因雷艳不予认可，本院对其真实性无法确认，不予采信；对于2018年11月12日的短信记录截图，因雷艳对其予以认可，本院认可其真实性，对其关联性及证明力在其后予以阐述。证据2系案外人段二峰与刘力辉的微信聊天记录及转款凭证截图，真实性无法确认，即便属实，也无法证明系因案涉房屋产生的经济往来，与本案并无关联性，本院不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一审确定的雷艳应当向刘力辉支付的违约金数额是否恰当，现评判如下：首先，针对刘力辉提出的雷艳未请求法院减少违约金金额，一审法院主动降低违约金数额错误的上诉理由，本院认为，本案一、二审中，雷艳均进行了其并未违约的根本性抗辩，自然包含调低违约金的抗辩。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，违约金数额的认定应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，对于雷艳的违约行为给刘力辉造成的实际损失的具体数额，刘力辉并无充足的证据予以证明。一审法院结合案涉合同实际履行的情况、雷艳的过错程度，酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。 综上，刘力辉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2692元，由上诉人刘力辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇一九年十二月十二日 书记员 王名伟