江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初5892号原告：张家港苏瑞容大汽车销售有限公司，住所地张家港市杨舍镇农联村长兴东路。法定代表人：黄旭东，总经理。委托诉讼代理人：赵沂，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈专，江苏国之泰律师事务所律师。被告：张家港市方圆锻件有限公司，住所地张家港市杨舍镇农联村。法定代表人：朱雪华。委托诉讼代理人：姜瑶瑶，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：董天宇，江苏国瑞律师事务所实习律师。原告张家港苏瑞容大汽车销售有限公司(以下简称苏瑞公司)与被告张家港市方圆锻件有限公司（以下简称方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告苏瑞公司委托诉讼代理人沈专、赵沂、被告方圆公司法定代理人朱雪华到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告苏瑞公司委托诉讼代理人赵沂、被告方圆公司委托诉讼代理人姜瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏瑞公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付房屋装修装潢款暂计40万元（具体以评估鉴定金额为准）。2、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：被告支付原告房屋装修装潢款346573元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于张家港市杨舍镇农联村长兴东路厂区内办公楼底楼8间门面房出租给原告使用，租赁期限为2016年8月1日起至2021年8月1日止。同时还约定，租赁期间，原告可以根据经营需要进行装修，若租赁房因市政动迁导致合同无法继续履行的，被告应当赔偿乙方装修装潢费用。2019年初，杨舍镇农联村拆迁部门对原告承租的前述房屋下达了拆迁公告，租赁合同无法继续履行，原告认为，根据双方合同约定，被告应当赔偿原告装修装潢费用，但是原告多次催讨未果，故涉诉。被告方圆公司辩称，原、被告双方租赁关系因原告长期拖欠租金已于2018年9月7日解除。解除依据是《房屋租赁合同》第三条第三款的约定，属约定解除。关于解除通知的送达问题，我方为确保解除合同的意思表示准确送达原告，采取了三种送达方式进行了送达，一是向原告注册登记的地址邮寄解除函，二是向原告法定代表人户籍地址送达解除函，三是在原告所承租的租赁物大门上将解除函进行了张贴。前两种邮寄送达的方式，我方均清楚备注了原告法定代表人黄旭东的联系电话，最终因原告法定代表人拒收而退回，参照民事送达的相关规定，原告拒收应视为送达。原告在2018年7月底即第三个租赁年度开始前，将所有可拆除的装饰物如办公设施、空调等全部搬离，将展厅的销售车辆全部撤离，租赁房屋安装了独立的水表、电表。自2018年8月起未发生水电费，且原告拒交租金，以实际行动表明不再履行租赁合同。我方发送函件的内容明确了是解除合同的意思，并非催告付款。函件的定性，应当综合来判定。从函件的标题，我方发送邮件内件品名上载明的标题都表达的是解除租赁合同的函，原告虽然拒收，没有看到函件的具体内容，但是拒收时快递底单也表达了解除的意思，如果理解为催款函，我方只需要发送催款函即可，无需发送解除函。另外，函件内容援引了租赁合同第三条第三款的解除条款。《房屋租赁合同》第六条第一款明确了因为乙方原因提前终止租用，我方无需补偿装潢费用。合同第七条第四款约定的内容是指合同正常履行期间如遇拆迁装潢补偿为原告所有，现原告在租赁期内因违约被解除合同，导致无法享受剩余租期内的装潢价值利益，是原告违约所致。原告搬离后至拆迁，我方也未将该装潢利用，现遇拆迁，我方虽然客观上获得了装修残值的补偿，但是并非我方获益导致了原告的装潢损失。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2016年8月1日，方圆公司作为甲方（出租方），苏瑞公司作为乙方（承租方），丁玉海、黄旭东、朱圆圆作为丙方共同签订《房屋租赁合同》一份，约定方圆公司将张家港市杨舍镇农联村长兴东路厂区内办公楼底楼门面租赁给苏瑞公司使用，门面共计八间。租赁期限自2016年8月1日起至2021年8月1日止，租赁期限为五年。租金，第一年为190000元，第二年为209000元，第三年为229900元，第四年为252890元，第五年为278179元。支付方式为：采取以现金方式先付后用的原则。房租每年一次性付清，先付清房租后才能使用，如未按时交房租且未取得甲方同意，每超过一天，甲方有权终止租赁并向乙方主张每日按照年租金千分之五计算的违约金。合同第六条第一款约定，在租赁期间，乙方如要提前终止租用的，应提前三个月书面通知甲方，由甲方同意并由双方协商办理合同终止和结算手续，但视作乙方违约，甲方有权向乙方收取25万元违约金，且甲方对乙方在租赁期间投入的设备基础、装修、广告等费用不作任何补偿。合同对于租赁价款及支付方式、使用要求及维修责任、租赁房的转租和归还、违约责任等均作了相应约定。2018年9月4日，方圆公司向苏瑞公司发出《解除“房屋租赁合同”的函》，主要内容为：苏瑞公司、黄旭东、丁卫洪、朱园园：我公司于2016年8月1日与你方签署“房屋租赁合同”一份，合同第三条对租金及支付方式作出了明确约定，但你方在租赁期间屡次违约，逾期支付租金，截至目前为止，你方尚结欠我公司租金229900元（大写：贰拾贰万玖千玖佰圆）。根据“房屋租赁合同”第三条第三款、第三条第五款、第六条第一款之约定，我公司正式致函你方，要求你方在接到本函5日内支付结欠租金，逾期我公司将解除与你方的“房屋租赁合同”，并要求你方承担违约责任。2019年5月14日，张家港市农联城乡一体化发展有限公司与方圆公司签订《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，对案涉房屋进行拆迁。因双方就房屋装修补偿无法达成一致意见，引发诉讼。以上事实，有《租赁协议》、《解除租赁合同通知书》、谈话笔录及当事人陈述等予以佐证。本案主要争议焦点为：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》是否已经解除？本院认为，原、被告签订的租赁协议合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同》约定，第三年租金为229900元，支付方式为采取以现金方式先付后用。房租每年一次性付清，先付清房租后才能使用。如未按时交房租且未取得甲方同意，每超过一天，甲方有权终止租赁并向乙方主张每日按照年租金千分之五计算的违约金。本案中，被告未能按照合同约定支付租金已构成违约，原告有权解除合同。另，根据苏瑞公司关于搬离情况的陈述意见，苏瑞公司于2018年7月底搬空，苏瑞公司以自己的行为表明不再继续履行合同。方圆公司为确保解除合同的意思表示准确送达原告，采取了三种送达方式进行了送达，一是向原告注册登记的地址邮寄解除函，二是向原告法定代表人户籍地址送达解除函，三是在原告所承租的租赁物大门上将解除函进行了张贴。前两种邮寄送达中，方圆公司均清楚备注了原告法定代表人黄旭东的联系电话，最终因原告法定代表人拒收而退回，但拒收的行为不影响方圆公司依据合同约定解除租赁协议的法律效力。综上，应当认定原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、被告是否应当支付原告房屋装修所取得的拆迁收益。本院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，苏瑞公司作为承租人不能享受剩余租赁期限内的装修价值利益。双方租赁合同的解除，系原告苏瑞公司拖欠租金所致，在方圆公司并无过错的情况下，其并不需要承担负担装饰装修剩余价值利益损失的责任。合同解除后，苏瑞公司未能对装饰装修积极处理，致使仍附着于租赁房屋。方圆公司在拆迁时并非主观上欲利用装修获得利益，原告无权要求被告在利益价值范围内予以补偿。被告客观获得拆迁利益，但该利益并未造成原告损失，原告的装饰装修价值损失系先前违约行为所致。另，原告主张拆迁利益为346573元，原告为证明自己的装修投入情况，仅提供了装修合同，也未能提供有效付款凭证等证据材料。其举证的装饰装修投入金额也低于评估机构就的评估价值，与常理不符，故对于原告装修实际投入情况，现有证据并不充分，不能据此认定拆迁利益346573元即原告装修投入所得。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告张家港苏瑞荣大汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费6498.6元，由原告张家港苏瑞容大汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  任洪国人民陪审员  孙 霞人民陪审员  徐 洁二〇一九年十二月二日书 记 员  朱 浩