江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2906号原告：吴节，男，1983年9月7日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原告：汪淑娟，女，1987年11月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，系原告吴节的妻子。两原告委托诉讼代理人：汪并田，男，1965年8月5日出生，汉族，系原告汪淑娟父亲。被告：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道8号，统一社会信用代码：91360402087139928N。法定代表人：汤元艺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊敦荣，男，1985年3月24日出生，汉族，系该公司员工。原告吴节、汪淑娟诉被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（以下简称天禧公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴节、汪淑娟委托诉讼代理人汪并田、被告天禧公司委托诉讼代理人熊敦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴节、汪淑娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告参考同类物品家居A3750业主《委托经营管理合同》返年租金8%条款，补足拖欠原告业主2018年12月1日至2019年5月31日的店铺租金10252.40元；2、原告要求与被告解除《委托经营管理合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2015年1月13日原告购买了店铺商贸B3170，并和被告签订了一个甲乙双方权利和义务严重不对等的《委托经营管理合同》，返租金条款约定为“商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开商铺租金收入账目并接受查询）”，没有明确约定原告店铺返年租金具体金额。2018年5月8日，被告违背《合同法》第八条“依合同履行义务原则当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”，单方面越权代理擅自篡改合同公布的业主铺位《租金收益率算法公示》，被告返还原告店铺租金公式为商铺租金＝商铺合同价值÷总物业合同价值（整栋楼含未售物业）×85%总租金收入（半年度累计）。在这个租金计算公式中，被告故意隐瞒把从托管商贸城收取的物业费和管理费从总收入中分开，不计入租金事实；还有故意隐瞒把商贸城未出售面积高价计入托管商贸城总物业价值分摊租金的事实。被告在2015年1月13日同原告业主在签订《委托经营管理合同》时并没有明确告知这两项。依据此租金计算公式，被告2019年5月15日返半年租金737.48元，返年租金率为购房合同总价0.54%，严重低于正常商业投资回报率，无法实现原告最初签订合同返年租金8%的目的。原告依据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条、第五十四条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，主张被告公示的《租金收益率算法公示》是一个侵权无效可变更可撤销的格式条款合同，被告涉嫌设置商业陷阱、合同欺诈，显失公平。2、《委托经营管理合同》返租金条款约定为“商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开商铺租金收入账目并接受查询）”。原告依据《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释，应作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款与非格式条款不一致时，应当采取非格式条款”，主张从托管商贸城收取的租金、物业费（九江智禧实业有限公司收取）、管理费（九江红星美家生活广场有限公司收取）都应计入总租金范畴，原告主张被告将商贸城未出售面积高价计入托管商贸城总物业价值分摊租金是侵权。3、被告在两个《专项审计报告》对原告造成了三个严重的商业风险威胁；被告将《委托经营管理合同》约定的托管商贸城“唯一经营管理公司”由一方变成三方恶意收费，被告对原告实施了恶意合同欺诈、三个严重商业风险威胁是（1）被告托管商贸城一年以来，持续亏损经营超过350万，占注册资金1000万的三分之一多，只要再托管商贸城两年就会破产；（2）被告2019年5月给原告返半年租金回报率只有0.27%，严重低于正常商业投资回报率，无法实现最初签订合同返年租金8%目的；（3）依据《委托经营管理合同》《经营管理公约》合同条款约定：托管商贸城经营管理公司只有一个江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司。但在《委托经营管理合同》实际履行中，被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司及其法人代表违背《委托经营管理合同》《经营管理公约》约定唯一经营管理公司和《合同法》第三百九十六条“受托人必须在委托人授权范围内活动”“受托人不得擅自转委托他人处理委托事务”，第三百九十九条“受托人服从指示的义务”委托条款规定，没有征得《委托经营管理合同》和甲方原告业主授权指示，擅自违法经营，经营管理公司由一个变成了三个且都收取巨额费用。依据被告两个《专项审计报告》“经过统一对外招租，由江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司作为出租方，与管理方九江红星美家生活广场有限公司，物业服务方九江智禧实业有限公司，承租商户共同签订了‘红星美家居生活广场展位租赁及管理服务合同’”。这样，《委托经营管理合同》《经营管理公约》中约定的“唯一经营管理公司”就由一方变成了三方（三个公司之间有隶属关系和法人重叠)，从承租商户收取了巨额管理费、物业费，而且都是不计入总租金的。其违法经营行为也符合《合同法》第五十二条“合同无效的法定情形恶意串通损害第三人利益”。依据被告两个《专项审计报告》，江西九江天禧国际商贸域经营管理有限公司、九江智禧实业有限公司、九江红星美家生活广场有限公司等公司恶意串通、对原告实施恶意合同欺诈。4、原告依据《民法通则》第八十八条“合同的履行（四）没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务报酬标准履行”，《合同法》第四十一条、《民法总则》第七十四条“法人分支机构分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担”，《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司与子公司分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，主张托管家居AB栋和托管商贸AB栋是同类性质物品。原告要求参照家居A3750《委托经营管理合同》返年租金8%条款返年租金。基于被告持续亏损经营，被告持续给原告返店铺半年租金回报率低于年租金8%合同目的，被告将托管商贸城唯一经营管理公司由一方变成三方恶意收费(三个公司之间有隶属关系和法人重叠），对原告实施恶意合同欺诈、恶意合同侵权。为维护原告合法财产权益，原告依据相关法律规定，要求解除《委托经营管理合同》，参照家居A3750《委托经营管理合同》返年租金8%条款，要求被告按年租金8%补偿此前损失，恳请法院支持原告全部诉求。被告天禧公司辩称：一、对于原告方第1项诉请，我方已按照合同约定支付原告方租金，并未拖欠，原告方诉请补足拖欠租金缺乏事实与法律依据。二、对于原告方第2项诉请，我方认为原被告双方签订的合同属于特殊合同，商场业主共同将房屋交我方经营，获取的租金收益双方按比例分享，属于共担风险、共享收益的类型，商场前期无论实际出租率、租金水平等各方面，必然是处于较低水平的，我方在经营前期需要投入巨额资金，方有可能在后期获取到一定的利益，而原告方仅需要承担后期收益高低的风险，购买房屋后至今并未有任何支出，也未支付过任何物业服务费用，从此角度上说，被告承担的风险远远大于原告方。也因此双方对合同的解除在合同第七点做出了明确约定，即为房屋整体性征收征用，除此外，双方均无权提前解除本合同，否则在被告前期投入巨额费用后，原告方解除合同，被告方几年的投入将血本无归。因此原告方不具备约定的合同解除依据。其次，《合同法》第九十四条第（四）项规定“一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”方可行使法定解除权，而我方在合同履行过程中并无违约行为，况且本合同本就属于共担风险、共享收益的投资类型，一时的收益不佳，并不属于法律意义上的合同目的不能实现，否则任何合作的类型，都将随时可能面临解除合同，那诸如基金、信托等社会经济发展方式都将消失。三、原告方签署业主铺位收益调整申请书，确认了相关租金收取情况、收益率，并请我方提高收益，承诺我方提高收益后其不再就该收益提出要求。综上，我方认为原告方诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。原告吴节、汪淑娟为证明其上述诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据一、2018年5月8日被告九江天禧公司致返租业主《年租金收益率算法公示》，以证明被告擅自篡改委托合同返租条款，原告主张被告公示的《年租金收益率算法公示》是一个侵权无效、可变更、可撤销的格式合同条款合同。证据二、九江天禧公司支付原告业主九江市北京银行小微支行流水账单，以证明被告返还原告店铺租金收益率严重低于商业投资回报率，无法实现原告最初签订合同返年租金8%目的。证据三、原告吴节、汪淑娟申请本院调查取证证据：2018年12月和2019年5月两个《专项审计报告》，以证明原告只与被告签订了《委托经营管理合同》，但审计被告上显示的是红星美家生活广场有限公司、九江智禧实业有限公司、江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司这三方，被告将托管商贸城经营管理方由一方变成三方且都收取巨额费用，被告对原告实施了恶意合同欺诈、恶意合同侵权。证据四、吴正保的《委托经营管理合同》一份，以证明原告要求按照《民法通则》第八十八条，参照同类物品家居A3750《委托经营管理合同》返年租金8%条款返年租金。证据五、《商品房买卖合同（预售）》一份，以证明涉案商铺为两原告所有。上述证据经庭审质证，被告天禧公司对证据一的真实性无异议，但提出该证据无法达到原告的证明目的。对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，证据只反映了租金的金额，和返年租金8%高低没有关系，也无法体现返年租金8%的年收益，该组证据恰恰反映了被告履行了租金支付义务。对证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，两个《专项审计报告》是第三方会计师事务所出具的，是真实的情况反映，无法证明原告所述的三个严重商业风险威胁以及合同欺诈、侵权的事实，该证据无法达到原告的证明目的。对证据四的真实性无异议，对其关联性提出异议，该合同是案外人吴正保与案外人九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的，与本案没有关联；且该合同与原、被告之间签订的合同关于租金计算方式、经营方式是不同的，无法类比，原、被告双方签订的浮动收益合同与案外人吴正保签订的固定收益合同收益计算方式不同，承担的风险不同。对证据五三性均无异议。被告天禧公司为支持其答辩主张，向本院提交了2018年12月5日和2019年5月9日的《专项审计报告》各一份，以证明涉案商场租金及收益率经会计师事务所审计，被告按照该审计结论向原告方支付租金，已履行了合同义务。上述证据经庭审质证，原告吴节、汪淑娟对该两份审计报告的真实性提出异议，对审计报告上的第三条约定的收益分配率有异议，其与合同约定的收益分配不一致，业主应得托管费的85%，托管费剩余的15%由天禧公司收取，整栋楼未售出的商铺也分摊了85%的托管费，因此天禧公司多收了我们的钱，若该审计报告是真实的，被告应提供其与九江红星美家生活广场有限公司之间签订的合同。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供的证据一不能达到其证明目的，本院采纳被告的质证意见，对原告的举证目的不予认定；原告提供的证据二中没有按照购房总价8%返还租金的相关约定，原告的该举证目的不予认定；证据三即两份《专项审计报告》上出现有红星美家生活广场有限公司、九江智禧实业有限公司、江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司这三家公司，但仅有江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司即本案被告才享有获得租金收益的15%作为托管费用，而其他两家公司不从租金中获得相关利益，原告所称的被告对原告实施了恶意合同欺诈、恶意合同侵权无事实根据，本院对原告的该举证目的不予认定；原告提供的证据四是案外人业主与案外人公司所签订的合同，与本案并无关联性，该组证据无法达到原告的证明目的，本院依法不予认定；被告提供的证据与原告提供证据三是相同证据，原告对该组证据中的相关数据及分配比例提出异议，原告对其质证意见不能提供证据佐证，在举证期限内亦未向本院申请相关的会计审计，本院对其质证意见不予采纳。根据原、被告的举证、质证和本院的认证以及双方在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：原告于2015年1月13日与案外公司九江禧徕乐国际商业有限公司签订一份《商品房买卖预合同（销售）》，该合同约定：原告购买案外公司九江禧徕乐国际商业有限公司所有的位于九江市濂溪区浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸B不分单元3063（B3170）号商铺，商铺总价款为274757元。同日，原告与被告天禧公司签订一份《委托经营管理合同（商贸）》，该合同约定：原告将其所购上述商铺委托被告天禧公司经营管理，期限为十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年12月31日。商场按统一租金收益率标准支付租金，被告天禧公司收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给原告。九**煜联合会计师事务所分别于2018年12月5日、2019年5月9日向被告天禧公司出具2份《专项审计报告》，被告天禧公司依据该2份《专项审计报告》，2018年6月至11月按照统一收益率0.27%、2018年12月至2019年5月按照统一收益率0.29%向原告支付租金737.48元。原告认为，被告天禧公司依据的审计报告不真实，不应按照收益率0.27%、0.29%的标准向原告支付租金，应比照案外人吴正保与案外公司九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》中的约定，按照购房合同总价款的8%向原告支付年租金。故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司于2014年1月9日工商注册成立，原告于2015年1月13日与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司签订《委托经营管理合同（商贸）》，后江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司更名为被告天禧公司。本院认为，原、被告双方经协商一致，于2015年1月13日签订的《委托经营管理合同（商贸）》，是原、被告双方的真实意思表示，本院依法予以认定。原、被告双方间所签订的《委托经营管理合同（商贸）》中并未约定返还涉案商铺租金的具体标准，原告依据案外人与案外公司所签订合同中约定的按购房总价款8%的标准，要求被告天禧公司补足租金10252.40元，原告诉请所依据的证据与本案并无关联性。故原告第一项诉请要求被告按照购房总价款的8%补足租金10252.40元，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原告所购买的商铺与传统街面上的单个商铺有区别，是属于大型商场中的一个铺位，不能与其他铺位用建筑材料隔开，如果隔开，势必影响整个商场的观瞻及对外出租，最后影响的将会是包括原告在内的全体业主的共同利益。另外被告已经按照双方间的合同约定按时向原告返还了租金，没有违约事实，故本院对原告要求解除与被告间的《委托经营管理合同（商贸）》的诉请，依法不予支持。本院注意到，原告获得的租金之所以不理想，这与当前市场经济行情及整个商场对外出租率不高有直接因果关系，原、被告双方应本着一条心，提升商场对外招商力度，以提高整个商场租金回报率，只有这样双方才可以从租金中获得更大的收益。综上，原告汪淑娟、吴节的诉请证据不足，没有事实及法律依据，依法应驳回其全部诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴节、汪淑娟的全部诉讼请求。案件受理费56元，减半收取28元，由原告吴节、汪淑娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 许 峰二〇一九年十二月十三日书记员 户佐静