广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3094号 原告：广西绿联物业服务有限公司，住所地：防城港市港口区西湾大道99号欧景蓝湾3号楼1312号房，统一社会信用代码：914501003159473899。 法定代表人：薛振，执行董事。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：周美岑，女，汉族，1986年7月1日出生，住防城港市港口区。 原告广西绿联物业服务有限公司（以下简称绿联公司）与被告周美岑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄靖，被告周美岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费15791.3元（暂计至2018年8月31日，以后另计），并从2019年9月1日起按月利率2%计付违约金，至付清止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月6日起，被告入住欧景蓝湾5＃B单元502号房（面积214.1㎡），并于同日与原物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务事项及物业管理费用的计算及支付方式，违约金等合同条款。被告仅支付部分的物业管理费用外，从2015年3月至今共拖欠物业管理费用15791.3元。2018年6月15日期间，原物业公司因与开发商达成一致意见，不再继续履行服务，由原告对欧景蓝湾小区提供物业管理服务，原物业公司与原告签订《物业交接协议》，将合同权利义务及物业管理费等债权债务转由原告承接，已告知相关业主。因被告没有按合同缴纳物业管理费用，2019年3月期间，原告向被告催收，但被告仍拒绝履行付款义务。根据相关法律规定及合同约定，原告作为物业服务企业向被告提供服务，双方也形成事实物业服务关系，被告应当支付服务费用。对拖欠的物业管理费用，被告经原告书面催交，无正当理由拒绝交纳，也未在催告的期限内交纳，违反法律规定及合同约定，原告要求被告支付物业费应当获得支持；因被告逾期支付物业费，按合同约定应每日支付3‰的违约金，根据违约金的相关规定，原告请求调整至月利率2%计付违约金。 被告周美岑辩称，我与原告并未签订任何《物业服务合同》。原告是原物业公司防城市威胜物业服务有限公司私自委托进行物业管理的，未经全体业主表决允许，违反《物业管理条例》的有关规定，属于无效。此外，原告未按协议要求对我方提供相应的物业服务构成违约，对我方房屋的质量问题也未及时处理，因此，我方不应缴纳相应的费用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2010年8月6日，周美岑（乙方）与防城市威胜物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，周美岑（乙方）入住欧景蓝湾5＃B单元502号房。该《前期物业管理服务协议》的第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备专项维修资金）约定：一、乙方交纳费用时间：按半年交纳，每半年10日前交纳下半年费用；……二、物业管理服务费为：住宅按建筑面积每月每平方米1元收取（包含电梯运行费），杂物房物业管理费每月每平方米0.5元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元收取。三、电梯电费由物业使用人共同分摊。四、地下停车场车位服务费按250元/位·月向业主收取；地面停车费按150元/位·月向业主收取；摩托车、电单车按市物价部门核定收取。五、生活垃圾处理费按防城港市环卫部门每月每户7.50元由物业公司代收取。……七、根据《广西壮族自治区物业管理服务收费暂行办法实施细则》规定，水电周转金按100元/户一次性收取。八、物业管理费区域内产生的公共用水、电费用由乙方从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊。九、物业管理费计费时间：从开发商正式通知入伙的那天起计收。第七条房屋公用部位和共用设施设备专项维修基金的管理与使用约定：一、根据建设部《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》及《广西壮族自治区住宅区物业管理服务收费暂行办法（实施细则）》，本物业设立房屋共用设施设备专项维修基金，维修基金按每月每平方米0.10元收取。乙方在房屋交付之日起（以正式入伙通知规定时间为准）根据国家有关规定交纳房屋公用部位和共用设施设备专项维修基金，逾期未办理入伙手续已售出的空房，自逾期之日起按当月的专项维修基金标准100%挂账计收。……第九条违约责任约定，……五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该《前期物业管理服务协议》还约定其他事项。 2018年6月15日，防城市威胜物业服务有限公司（甲方）与绿联公司（乙方）签订《物业服务交接协议书》，防城市威胜物业服务有限公司与绿联公司约定经双方协商一致并经开发商同意，将位于防城港市港口区南侧“欧景蓝湾”小区的前期物业服务业务转由乙方承接履行，从《物业服务交接协议书》签订之日起，“欧景蓝湾”小区的前期物业服务管理费用由乙方按原合同约定向业主收取；包括此前甲方服务期间部分业主拖欠的物业管理费用也一并交由乙方清收，甲方负责提供小区业主已交（或拖欠）物业费用的材料。同日，防城市威胜物业服务有限公司与绿联公司制作《物业服务交接告知书》在“欧景蓝湾”小区的公告栏张贴，向该小区全体业主告知了防城市威胜物业服务有限公司不再履行前期物业服务合同，经与开发商协商一致，原前期物业服务合同改由绿联公司继续履行，物业管理费用等债权债务也由绿联公司承接管理。 周美岑入住欧景蓝湾5＃B单元502号房的面积214.1㎡，从2015年3月1日至2019年8月31日，以物业费单价0.9元/㎡、生活垃圾处理费单价7.5元/月、公共维修资金单价0.1元/㎡、公摊水电单价18元/月、电梯维保费单价25元/月、代收水费单价2.73元/方共计542方计算，周美岑应交纳的物业管理费为15791.3元，经绿联公司催缴，周美岑未交纳。 另查明，周美岑向有关部门反映欧景蓝湾5＃B单元502号房飘窗台面下的墙面有渗水迹象，2014年6月25日，防城港市建设工程质量安全监督站作出防质安监[2014]22号文件，向广西信和房地产开发有限公司发出了处理意见。 本院认为，经开发商同意，原告与防城市威胜物业服务有限公司签订《物业服务交接协议书》合法有效，该《物业服务交接协议书》约定防城市威胜物业服务有限公司将位于防城港市港口区南侧“欧景蓝湾”小区的前期物业服务业务转由原告承接履行，该小区的前期物业服务管理费用由原告按原合同约定向业主收取，包括此前防城市威胜物业服务有限公司服务期间部分业主拖欠的物业管理费用也一并交由原告清收。防城市威胜物业服务有限公司与原告制作《物业服务交接告知书》在“欧景蓝湾”小区的公告栏张贴，向该小区全体业主告知了防城市威胜物业服务有限公司不再履行前期物业服务合同，经与开发商协商一致，原前期物业服务合同改由原告继续履行，物业管理费用等债权债务也由原告承接管理，防城市威胜物业服务有限公司与原告履行了告知义务。从被告与防城市威胜物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及原告与防城市威胜物业服务有限公司签订的《物业服务交接协议书》的内容来分析，绿联公司仍是履行该小区的前期物业管理服务，不违反《物业管理条例》有关规定。因此，被告辩称其与原告并未签订任何《物业服务合同》，原告是原物业公司防城市威胜物业服务有限公司私自委托进行物业管理，未经全体业主表决允许，违反《物业管理条例》有关规定属于无效的主张，本院不予支持。被告提出的原告未按协议要求对被告提供相应的物业服务构成违约，对被告的房屋的质量问题也未及时处理，因而被告不应缴纳相应的费用的主张，本院认为根据被告与防城市威胜物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，如果被告认为原告违反该协议，未达到管理服务质量约定目标的，有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，被告可通过另行提起诉讼或其他合法途径解决。被告是欧景蓝湾5＃B单元502号房的业主，已入住该房，被告应依照《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、水费等费用的义务。被告没有依照《前期物业管理服务协议》的约定履行及时、足额支付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、水费等费用的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。由于原前期物业服务合同改由原告继续履行，物业管理费用等债权债务也由原告承接管理，防城市威胜物业服务有限公司与原告履行了告知义务，且根据违约金的有关规定，原告请求调整至按月利率2%计付违约金。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下： 被告周美岑在本判决生效之日起十日内支付给原告广西绿联物业服务有限公司物业管理费15791.3元及违约金（违约金以15791.3元为基数，按月利率2%计算，从2019年9月1日起至实际清偿之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费194.78元，减半收取97.39元，由被告周美岑负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费194.78元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘庆荣 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈龙华