江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终967号上诉人(原审原告)：韦红，女，汉族，1970年10月15日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人韦红因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定双方当事人之间不构成不定期租赁关系，系适用法律错误。本案双方租赁期届满后没有续签合同，上诉人对被上诉人继续使用租赁房屋没有提出异议，符合《合同法》第二百三十六条规定，双方的原合同依法应继续有效，租赁期限应依法为不定期租赁，其他权利义务应仍按原合同约定的条款继续履行。在双方租赁合同期限届满前，上诉人与被上诉人之间虽然就租金条款进行过商议，上诉人要求增加租金，而被上诉人要求降低租金，但之后双方并未达成新的合意。一审判决据此认为双方不构成不定期的租赁关系，没有法律依据。二、被上诉人在租赁合同期限届满前虽与上诉人商议过降低租金事宜，但上诉人并未同意，双方之后也未达成新的合意。期限届满后被上诉人仍然继续使用租赁房屋，上诉人对此没有异议，说明双方均愿意按照《合同法》第二百三十六条规定执行。一审判决认为被上诉人对合同约定的租金标准不认可系认定事实错误。三、一审判决确定被上诉人按房屋总价款的4%支付占有使用费，对上诉人主张的2018年10月30日至2019年1月29日期间的租金及违约金等不予支持，没有事实和法律依据，也与（2017）苏0106民初6565号、7670号判决结论相违背，严重损害上诉人利益。1、合同租赁期届满后，双方未达成新的合意，但对继续使用均无异议，被上诉人应当依法按照原合同的约定支付租金。即使被上诉人转租价格较低，也是其自身经营风险，与上诉人无关，不应将被上诉人的经营风险全部转嫁给上诉人。2、一审判决对上诉人主张的2018年4月30日之后的违约金没有予以支持，但没有说明理由及法律依据，于法无据。3、根据合同约定被上诉人应当于2018年11月15日支付租金，一审判决是在2018年11月30日作出，对上诉人主张的2018年10月30日至2019年1月29日期间的租金及违约金应当予以支持。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法利益，上诉人恳请二审法院依法审查，作出公正的判决。图腾公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2、双方当事人之间不构成不定期租赁合同。在合同期满前被上诉人曾明确表示不愿意按照原合同标准支付回报，上诉人不同意被上诉人的续租方案，因此双方不构成《合同法》第二百三十六条规定的不定期租赁合同。韦红的商铺位于1022号铺位，该商铺是产权式商铺四至不清，实际上也未进行分割，韦红方认为该商铺位于孩子王位置，被上诉人认为该商铺位于孩子王附近。目前孩子王一直在正常经营，孩子王附近铺位自2018年8月起处于空置状态。3、涉案商铺是产权式商铺，单个业主要服从多数业主的意见，上诉人意见仅能代表极少数业主。一审中图腾公司提交了审计报告，证明图腾公司的收益率远低于8.5%，甚至达不到3%。韦红向一审法院起诉请求：1、图腾公司继续履行双方于2009年4月25日签订的《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营书》；2、图腾公司以27708.65元为基数，按照每日万分之三的标准向韦红支付自2017年12月6日至2018年2月9日期间的违约金；3、图腾公司支付2018年4月30日至2018年7月29日期间、2018年7月30日至2018年10月29日期间、2018年10月30日至2019年1月29日期间的三期租金共83125.95元及违约金（计算至实际给付之日）。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为51.09平方米，以下简称案涉商铺）的所有权人为韦红。案涉商铺规划用途为商业。2009年4月25日，韦红（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1375000元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为29219元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，韦红将案涉商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观•天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租。审理中，双方确认每三个月的租赁回报扣税后金额为27708.65元/期，图腾公司已足额支付租赁期限内的全部租赁回报，但对于2017年10月30日至2018年1月29日期间的租赁回报，延迟至2018年2月6日支付。2018年2月20日，图腾公司向韦红邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》：可以回购案涉商铺，或者可以按不超过房屋价款的4%支付每年租赁回报等等。韦红收到上述函件，表示不同意图腾公司回购及续租意见。合同期限届满后，图腾公司继续占有使用案涉商铺。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。因双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，由开庭笔录中当事人的陈述、房屋所有权证、《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、函件等证据予以佐证。一审法院认为，韦红、图腾公司之间签订的《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。图腾公司至2018年2月9日才支付2017年10月30日至2018年1月29日期间的租赁回报，发生逾期，根据合同约定“乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，一审法院确认图腾公司应支付违约金540.3元（27708.65*65*0.3‰）。关于合同期限届满后，韦红、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。韦红、图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽至今仍继续占有使用案涉房屋，但双方就租金标准分歧较大，图腾公司要求降低租金，韦红要求增加租金，即双方均对租金标准持有异议，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于双方是否继续履行《委托经营合同书》的问题，一审法院认为，合同是两方当事人意思表示一致的法律行为，是建立在平等自愿的基础上，本案中，《委托经营合同书》履行期限已届满，且图腾公司对按《委托经营合同书》约定的租金标准并不认可，韦红、图腾公司双方虽未能形成新的合意，但继续履行《委托经营合同书》明显违背合同自愿的原则，因此，对于韦红的该项诉请一审法院不予支持。关于图腾公司支付占有使用费的标准。一审法院认为，图腾公司持续占有使用案涉房屋，应向韦红支付占有使用费。韦红主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应考虑实际出租收益确定，请求在2.8%-4%之间酌定。一审法院认为，一方面，案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，按该价格不利于保护韦红的利益；另一方面，商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照55000元/年（1375000×4%）为标准，以每季度为周期及时向韦红支付占有使用费，故图腾公司应支付韦红2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费27500元。对于韦红主张的2018年10月30日至2019年1月29日期间的租金及违约金等，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告韦红违约金540.3元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告韦红2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费27500元；三、驳回原告韦红的其他诉讼请求。二审中，上诉人韦红向本院提交如下证据：1、买卖合同附件四装饰装修及设备标准，该份附件明确案涉房屋有分户门、玻璃隔断、墙面、室内等结构，证明上诉人享有独立产权，且案涉房屋产权证上也有明确的分摊面积，并非被上诉人所说的共有产权。2、（2017）苏0106民初6565号民事判决书，佐证案涉合同到期后形成不定期的租赁合同，被上诉人也认可以按原合同的条件继续履行。经质证，被上诉人图腾公司认为：1、上述证据在一审判决前已经形成，不属于新证据。2、装修装饰标准虽然如此规定，但是实际上在签订合同时上诉人明知该商铺和其他商铺性质不同，且上诉人也签订了相关规定由图腾公司统一管理。3、（2017）苏0106民初6565号民事判决书中张海宁所有的房屋与图腾公司签订的是五年期的外铺合同，与本案无关。本院认为，该组证据不属于新证据，本院依法不予认定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，韦红与图腾公司之间签订的商铺房屋委托经营合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。但现该合同已到期，图腾公司虽至今未返还1022室，仍继续占有使用，但双方对租赁回报标准并未达成一致，故双方之间并不构成不定期租赁关系。韦红在双方并未形成新的合意的情况下，诉请主张继续履行原委托经营合同书，于法无据，本院对此不予支持。关于占有使用费的支付标准，一审法院结合商场经营现状，从维护所有业主的长远利益出发，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照55000元/年（1375000×4%）标准，以每季度为周期及时向韦红支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的2018年4月30日之后的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，韦红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由韦红负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月三十日书记员  汪海燕