广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初767号 原告：广西博鑫房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区长山路9号双湾国际小区1号楼，统一社会信用代码：914506005745568175。 法定代表人：刘付安。 委托诉讼代理人：覃豪曼，广西欣和律师事务所律师。 被告：胡涛。 第三人：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市兴港大道51号，统一社会信用代码：9145060289936029XQ。 负责人：颜雄。 原告广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）诉被告胡涛、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博鑫公司的委托诉讼代理人覃豪曼到庭参加诉讼，被告胡涛、第三人农业银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009817）；2.被告协助原告办理注销预告登记以及注销预购商品房贷款抵押登记、撤销备案等手续；3.解除原告、被告与第三人于2017年1月11日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170002361）；4.被告向原告支付单方解除合同的违约金14114.69元（以441084元为基数，自2018年11月29日起按每日千分之一暂计至2018年12月31日，以后计算至《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续办理完结之日止）；5.被告支付原告代偿款33万元及按照代偿款的10%向原告支付违约金33000元；6.本案案件受理费及其他相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009817），约定被告购买原告开发的一套位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际的商品房，总价款为441084元，被告在签订合同后通过银行按揭贷款方式向原告支付房款355000元。同时，合同还对房屋交付期限、违约责任、产权登记等事项进行了具体约定。2017年1月11日，被告作为借款人和抵押人、第三人作为贷款人、原告作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170002361)。根据合同规定，被告应在约定还款日内足额向银行还款，否则原告将对此承担连带保证责任。但被告在放款后至今未履行该项义务，亦未向原告支付剩余房款。被告的行为已导致原告为此承担了相应的保证责任，并对涉案商品房进行了回购。在这期间，原告多次通过电话或书面形式通知被告按期偿还按揭贷款，但被告均置之不理。后原告通过律师发函通知被告解除合同，要求被告在规定期限内配合办理撤销备案手续，被告也不予理会。根据双方签订的《商品房买卖合同》规定，买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务（代为还款），或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且有权要求买受人承担相应的违约责任。综上，被告的行为已经构成了根本违约，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告胡涛未作答辩。 第三人农业银行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2016009817），约定被告购买由原告开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际，建筑面积为105.02平方米，单价为每平方米4200元，总价款为441084元。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第3条第（7）款约定，如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，构成买受人违约，出卖人有权解除本合同。出卖人行使解除权或经买受人申请经同意解除合同的，出卖人均可按合同总价款百分之三十向买受人计收违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条关于合同变更解除及其退款的补充约定第3款约定，无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在出卖人通知合同解除后的七个工作日内配合出卖人到有关政府房屋管理部门办理注销合同备案的手续，并承担合同撤销备案费用。若买受人未在本条款约定时间内配合出卖人到有关主管部门办理注销合同备案手续，每延期一天，买受人应按房价款总额千分之一向出卖人支付延迟履行违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。该《商品房买卖合同（预售）》于2016年12月21日办理备案证明登记。2017年3月16日，防城港市不动产登记局为案涉商品房办理了预告登记，预售商品房买卖预告登记编号为桂（2017）防城港市不动产证明第0004364号,权利人为被告，义务人为原告。 另查明，2017年1月11日，第三人农业银行作为贷款人与被告胡涛作为借款人、原告博鑫公司作为保证人签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170002361），约定被告胡涛向原告借款33万元用于购买位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。被告胡涛以位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际4栋4层417号房作为抵押物；原告为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年止承担连带保证责任；《个人购房担保借款合同》还对其他事项进行了约定。2019年1月10日，原告代被告向第三人农业银行偿还了贷款325551.3元，第三人农业银行已提前收回被告的按揭贷款。 本院认为，一、关于原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告已按合同约定交付首期购房款、办理按揭贷款手续，履行了合同的主要义务，但未按期履行偿还贷款的义务，导致原告保证金账户被划扣325551.3元，被告未按约履行还款义务，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，对于原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告请求解除与被告胡涛、第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的问题。本案中，第三人农业银行已经提前收回了按揭贷款，《个人购房担保借款合同》约定的权利义务已经终止，原告请求解除《个人购房担保借款合同》已无实际意义，故对于原告请求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告请求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原、被告应相互配合、及时办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记、房屋预告登记手续，对原告要求被告协助办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记、房屋预告登记手续，本院予以支持。原告未提交证据证明案涉房屋是否办理预购商品房贷款抵押登记，对原告要求被告协助办理注销预购商品房贷款抵押登记手续，本院不予支持。 四、关于原告请求支付解除合同违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第三款“无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在出卖人通知合同解除后的七个工作日内配合出卖人到有关政府房屋管理部门办理注销合同备案的手续，并承担合同撤销备案费用。若买受人未在本条款约定时间内配合出卖人到有关主管部门办理注销合同备案手续，每延期一天，买受人应按房价款总额千分之一向出卖人支付延迟履行违约金。”的约定，经本院审查，该违约金是在涉案合同解除后如被告未配合原告履行撤销合同备案的违约金，故原告的该项请求的条件尚未成就，本院不予支持。 五、关于原告请求支付代偿款以及违约金的问题。本案中，被告未按约履行还款义务，导致原告被第三人划扣保证金325551.3元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，本院予以支持被告向原告支付代偿款325551.3元。关于原告请求支付违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院予以支持被告向原告支付违约金32555.13元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西博鑫房地产开发有限公司与被告胡涛于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009817）； 二、被告胡涛在本判决生效之日起三十日内协助原告广西博鑫房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记、房屋预告登记手续； 三、被告胡涛在本判决生效之日起十日内向原告广西博鑫房地产开发有限公司支付代偿款325551.3元以及违约金32555.13元，共计358106.43元； 四、驳回原告广西博鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7256.72元，公告费700元，两项共计7956.72元，由原告广西博鑫房地产开发有限公司负担401.05元，由被告胡涛负担7555.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7256.72元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  唐毓瑾 人民陪审员  何水清 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  庞 剑