江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初5213号原告：茅永新，男，1965年10月6日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：黄荣杰，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。被告：茅瑛琦，女，2001年2月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：陆惠琴，女，1965年3月8日出生，汉族，住盐城市大丰区。以上两名被告共同委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。被告：许顿，男，1980年11月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告茅永新与被告茅瑛琦、陆惠琴、许顿确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茅永新及其委托诉讼代理人黄荣杰，被告陆惠琴及其与被告茅瑛琦的共同委托诉讼代理人姚竹平，被告许顿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅永新向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告茅瑛琦、陆惠琴与被告许顿签订的《名都广场1101号门市房转让协议》无效，确认名都广场1101号门市房系原告与被告陆惠琴的共同财产。2、本案诉讼费用由三名被告共同承担。事实与理由：原告茅永新与被告陆惠琴原系夫妻关系，于2018年8月2日经大丰区人民法院调解离婚；被告茅瑛琦系原告茅永新与被告陆惠琴的婚生女。2004年，原告出资64万元在大丰区名都广场购买了1101号门市房一间，因原告茅永新和被告陆惠琴当时名下均有房产登记，经协商，便将1101号门市房登记在被告茅瑛琦名下，其当年尚不足五周岁。2018年1月10日，被告茅瑛琦向原告茅永新及被告陆惠琴出具书面声明书，郑重声明：“本人茅瑛琦在名都广场1101号门市为父亲在（我）几岁时购买，虽在本人名下，但本人茅瑛琦无权出卖、出租、转让、拍卖等，一切权利归父母出资购买人为准。”2018年8月2日，原告茅永新与被告陆惠琴调解离婚时，双方未对该门市房进行分割，但一致同意1101号门市出租的租金收入一人一半，该门市房的房产证由原告持有。2019年4月，当原告到名都广场1101号门市与门市承租人洽谈租金事宜时才知道，被告茅瑛琦和陆惠琴在原告毫不知情的情况下，以超低价将该门市转让给了被告许顿，全部转让款均被被告茅瑛琦和陆惠琴占有。以上三名被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益。为此，为维护自身的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告茅瑛琦辩称，一、答辩人与被告许顿签订的买卖合同合法有效，不违反法律规定，应受法律保护。讼争房屋系我个人所有，出售也是我个人意见，由于我的母亲已退休，工资仅2000多元，且身体不好，无其他收入，为了解决自己上大学的学费和生活费以及今后出国留学的费用，经我慎重考虑将自己名下的房屋出售。讼争的房屋系父母共同赠与答辩人所有，房屋产权证已登记在答辩人名下，赠与已经成立，且答辩人在出售该房时已经成年，有权出售该房。原告所提供我签名的声明书，因签字时我尚未成年，且受原告胁迫，该声明书让我放弃该房的所有权益，严重损害答辩人的合法权益，不具备法律效力。综上，请求驳回原告对我的诉讼请求。被告陆惠琴辩称，我不应作为被告对本案承担责任。本案中房屋系原告与我赠给女儿茅瑛琦，归其个人所有。由于我目前已退休，工资仅有2000多元，且身体不好，无其他收入，故女儿茅瑛琦自己提出将案涉房屋出售供其上学及出国留学。茅瑛琦的出售行为系其个人真实意思表示行为。案涉售房款打在茅瑛琦的账户上，我未占有，房屋买卖合同上也没有我的签字。综上，请求驳回原告对我的诉讼请求。被告许顿辩称，我与茅瑛琦签订《门市房转让协议》时有茅瑛琦的母亲陆惠琴在场，并经过纳税及不动产过户登记的交易过程，其行为合法。本案原告的诉求系其家庭内部矛盾引发，与我无关。在交易房屋过程中，我对原告的身份毫不知情，也不认识。现请求驳回原告对我的诉讼请求。原告茅永新围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的如下证据：1、盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初1189号民事调解书，证明内容为原告茅永新与被告陆惠琴原系夫妻关系，被告茅瑛琦系茅永新与陆惠琴的婚生女，茅永新与陆惠琴离婚时，未对案涉房屋进行处理；2、案涉房屋权属登记证书，证明茅永新与陆惠琴在婚姻存续期间出资购买位于盐城市大丰区.68平方米）门市房，购买该门市房时茅瑛琦4周岁，该房登记在茅瑛琦名下；3、2018年1月10日被告茅瑛琦向原告及陆惠琴出具的声明书，证明内容为茅瑛琦认可案涉房屋由茅永新、陆惠琴出资购买，虽登记在茅瑛琦名下，但茅瑛琦无权出卖、转让，一切权利归其父母；4、茅瑛琦与许顿于2019年3月4日签订的不动产买卖合同、案涉交税凭证、案涉不动产权属登记查询证明，证明内容为茅瑛琦在原告不知情的情况下将案涉房产以超低价105万元转让给被告许顿夫妇，全部转让款被茅瑛琦和陆惠琴占有。被告茅瑛琦与许顿将案涉房屋过户至许顿夫妇名下。另证明，被告茅瑛琦与许顿发生房屋买卖交易时的时间在2019年1月11日，此时茅瑛琦未满18周岁等，经组织被告方质证后予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告陆惠琴于1989年1月14日登记结婚，婚生长女茅胜男、次女茅瑛琦。2004年，原告与被告陆惠琴共同出资64万元购买了位于盐城市大丰区门市房，该房登记在时年5周岁的女儿被告茅瑛琦名下。2018年1月10日，被告茅瑛琦向原告茅永新及被告陆惠琴出具书面声明书，内容为：“本人茅瑛琦在名都广场1101号门市为父亲在（我）几岁时购买，虽在本人名下，但本人茅瑛琦无权出卖、出租、转让、拍卖等，一切权利归父母出资购买人为准。”2018年3月1日，本院受理陆惠琴与茅永新离婚纠纷案，经本院主持调解，双方同意离婚，本院所作（2018）苏0982民初1189号民事调解书主文载明：“一、原告陆惠琴与被告茅永新离婚。二、婚生女茅瑛琦随原告陆惠琴生活，抚养费由原告陆惠琴全额负担……。”该调解书未将案涉门市房作为夫妻共同财产予以分割，且该案的调解笔录中原告茅永新已自认案涉门市房的财产所有权归被告茅瑛琦所有。2019年1月，被告茅瑛琦、陆惠琴与被告许顿就案涉门市房的出售达成一致意见，许顿并于当月11日向盐城市大丰区税务局第一税务分局缴纳了交易税金。2019年3月4日，被告茅瑛琦与被告许顿及其妻常青签订案涉门市房《不动产买卖合同》，该合同载明：“出卖方（甲方）：茅瑛琦买受方（乙方）：许顿常青根据国家有关法律法规，经充分协商，甲乙双方就不动产买卖事宜签定本合同，以资共同遵守。一、甲方自愿将坐落在市区人民南路名都广场E区1101号门市的不动产转让给乙方所有，该不动产证号为20180007135。二、双方议定上述不动产的成交价格为人民币¥1050000元，大写：壹佰零伍万圆整，乙方在2019年3月4日前一次性付清。……甲方（签章）：茅瑛琦2019年3月4日乙方（签章）：许顿常青2019年3月4日。”此后，被告许顿向被告茅瑛琦支付了全部购房款105万元，被告茅瑛琦向被告许顿交付了房屋。被告茅瑛琦于2019年3月6日协助许顿、常青完成该房权属的变更登记。2019年4月，原告得知案涉房屋由被告茅瑛琦出售给被告许顿后，经向房屋交易双方交涉无果，遂于2019年9月23日向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉门市房在被告茅瑛琦出售给被告许顿前的物权归属；二、被告许顿取得案涉门市房物权的方式是否合法。关于争议焦点一，在被告茅瑛琦未成年时，其所作《声明书》系基于作为监护人的原告要求，且对被监护人茅瑛琦不利的情形下而为，综合茅瑛琦的另一监护人陆惠琴对此表示异议的状况，应予认定上述《声明书》非茅瑛琦的真实意思表示；被告陆惠琴与原告茅永新离婚时，原告茅永新在本院制作的调解笔录中已自认案涉门市房的所有权归被告茅瑛琦享有，且此离婚案件的民事调解书未将案涉门市房作为夫妻共同财产予以分割。上述情况表明，原告茅永新与被告陆惠琴作为案涉门市房实际出资人在离婚时已放弃其物权，该门市房应按其赠与被告茅瑛琦处理。因此，案涉门市房在被告茅瑛琦出售给被告许顿前的物权应归被告茅瑛琦享有。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定；按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。鉴于被告茅瑛琦在达成该合同时已年满十八周岁，具有完全民事行为能力，故被告茅瑛琦与被告许顿签订的《不动产买卖合同》系真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。退言之，即使被告茅瑛琦对案涉门市房不享有所有权及处分权，该合同亦不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，而亦为有效。此外，相对于被告许顿而言，如被告茅瑛琦对案涉门市房不享有所有权及处分权，按《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案房屋买卖行为中，因案涉门市房登记在被告茅瑛琦名下，被告许顿当时完全有理由相信被告茅瑛琦有权处分该房屋，其以双方商定的价格购买，并办理了案涉门市房权属的变更登记。其上述行为完全符合不动产善意取得的构成要件，案涉房屋买卖合同据此亦应为有效。因此，被告许顿取得案涉门市房物权的方式符合法律规定。综上，原告作为案涉《不动产买卖合同》非权利方及合同主体方，其无权对案涉门市房的转让价格作出不合理的评判，并以此要求确认该合同无效。其在本案中的诉讼请求无事实与法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、第一百一十四条、第一百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告茅永新的诉讼请求。案件受理费14250元，减半收取7125元，由原告茅永新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王小平二〇一九年十二月十七日法官助理 宋娜拉书 记 员 施 慧附法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百二十九条民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。