成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6793号 原告：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地成都市成华区新鸿路146号。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川高师启宸文化传播有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道88号2栋5层506号。 法定代表人：伍亮吉，总经理。 委托诉讼代理人：费云喆，四川安敏德律师事务所律师。 原告成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）与被告四川高师启宸文化传播有限公司（以下简称启宸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东盛公司的委托诉讼代理人杨杰，被告启宸公司的委托诉讼代理人费云喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令启宸公司向东盛公司支付2017年12月1日至2018年9月18日的租金260008元及利息25989元（暂计至2019年9月30日，按年利率6%计算，请求支付至实际付清租金时止）；3.判令启宸公司支付本案诉讼费。事实与理由：2016年5月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定东盛公司将位于成都市龙泉驿区房屋出租给启宸公司，租赁面积1354.21平方米，租赁期限10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止，2016年6月1日至2019年6月1日的租金标准为325101.4元每年，租金按半年付，在半年租期到期前15个工作日内支付下半年租金。启宸公司未按期支付租金，按照每逾期1天支付应缴租万分之一的违约金，逾期1个月，东盛公司有权解除合同。合同签订后，东盛公司履行了交房义务，启宸公司只支付了半年租金后就拒不支付其他各期租金。东盛公司遂起诉至法院，望判如所请。 启宸公司辩称，1.案涉房屋因东盛公司与案外人存在纠纷，于2017年11月期间将该房屋反锁，致使启宸公司于2017年12月起无法正常使用租赁房屋。故，案涉房屋租赁合同已在2017年12月自然终止，不存在解除。2.2017年11月纠纷发生后，启宸公司的钢琴、摄像头等器材被搬走，造成启宸公司巨大损失。3.合同无法履行系东盛公司造成，东盛公司应退还保证金10万元，或在法院认定事实情况后，做品迭。4.东盛公司擅自提高逾期支付利息无事实和法律依据，不应当支持。5.案涉合同涉及的成都市龙泉驿区洛带镇三峨街199号25栋附206号、207号、211号、213号房屋系案外人拥有，该部分房屋所涉租金应予退还，且东盛公司无权出租。综上，请求驳回东盛公司全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，东盛公司（出租方／甲方）与启宸公司（承租方／乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、租赁房屋情况（一）甲方将位于成都市龙泉驿区出租给乙方，合计面积1354.21平方米。（三）因6、7、13、11号房屋甲方现已出售，由甲方负责在本合同签订前回租已出售房屋，并转租给乙方，回租费用由甲方承担，甲方不得因该房屋回租事宜影响本合同的履行。甲方需提供回租房屋复印件作为本合同附件。二、租赁房屋期限（一）本房屋的租赁期限为10年，即从2016年6月1日起至2026年5月31日止。（二）甲方需于2016年6月1日前将本租赁房屋交付乙方，甲方若推迟交付，则租赁期和租金起算日相应顺延，双方另有约定的除外。（三）经双方协商一致，甲方免除乙方2016年6月1日至2017年5月31日房屋租金，即本房屋租金起算日为2017年6月1日，作为乙方协助甲方促进“中国艺库”项目发展的回报。四、租赁价格及付款方式（一）房屋租金按照第一年（免租一年后算起，即2017年6月1日至2018年5月31日）20元／㎡／月计价（即月租金27084.2元／月），其后，每两年递增租金一次，递增标准为5元／㎡／月。即，从2019年6月1日起按照25元／㎡／月计价（即月租金33855.25元／月），从2021年6月1日起按照30元／㎡／月计价（即月租金40626.3元／月），以此类推。在本合同有效期内最高租金不超过40元／㎡／月。（二）本合同签订，甲方确保乙方正常用水用电后，乙方支付甲方租赁保证金100000元，甲方在本合同租赁期满，乙方结清所有应缴费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电气、光纤费、相关税费（如有）、违约金或赔偿金（如有）等），将租赁房屋完好归还甲方后5个工作日内（房屋中不可拆卸的装修归甲方所有，其余设施设备由乙方自行处置，）将该保证金一次性归还乙方，不计利息。（四）乙方在每半年租期到期之前15个工作日内，支付下半年的租金。五、违约责任（一）乙方未按期支付租金，按照每逾期1天支付应缴租金万分之一的标准支付违约金，逾期1个月的，甲方有权解除合同，并向乙方追收所欠租金及违约金，同时不予退还乙方租赁保证金。 2018年5月28日，东盛公司制作《租金催收通知书》，其中载明：启宸公司应支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金共计162505.2元，请启宸公司务必于2018年6月10日前向公司支付以上拖欠租金。日期为2018年6月5日的《关于贵公司（东盛公司）催收租金往来函的回复》载明：贵公司租金催收通知书已经收到，现就有关事宜向贵公司说明。三、因公司经营尚在起步阶段，资金回笼时间长，特向贵公司说明，你方来函提到的租金，我们将于2018年6月30号以前转账到贵公司账户。落款处加盖启宸公司印章。 另查明，启宸公司于2017年12月1日起未再支付租金，东盛公司自认其于2018年9月18日收回案涉房屋。 上述事实，除有当事人当庭陈述外，有《房屋租赁合同》、《租金催收通知书》、《关于贵公司（东盛公司）催收租金往来函的回复》等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，一、关于案涉合同的解除问题。东盛公司以启宸公司逾期支付租金构成合同第五条约定的解除条件为由，诉请解除案涉合同；启宸公司辩称因东盛公司与案外人涉及其他纠纷导致案涉房屋实际于2017年12月未再使用，故案涉合同已于2017年12月因自然终止而解除。本院认为，首先，除启宸公司自述外，现有证据不能证明案涉合同在2017年12月已无法继续履行并已解除。其次，日期为2018年6月5日的《关于贵公司（东盛公司）催收租金往来函的回复》明确载明，启宸公司将于2018年6月30日前支付2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金。启宸公司虽称对该回复上的启宸公司印章真实性无法当庭核实，但在法庭释明后，未在指定期间提交书面意见或其他反驳证据，视为认可。综上，对启宸公司的该项辩称意见不予采纳；启宸公司自认租金实际支付至2017年12月1日，按照合同约定逾期1个月的，甲方有权解除合同，故对东盛公司关于解除合同的诉请本院依法予以支持。二、关于租金支付问题。东盛公司以案涉房屋实际于2018年9月18日收回为由，按合同约定主张2017年12月1日至2018年9月18日期间的租金260008元（27084.2元×9月+27084.2元÷30日×18日），有相应事实及法律依据，本院予以支持。启宸公司未提交证据证明在此前已向东盛公司交付案涉房屋，应承担相应不利后果。关于启宸公司辩称因案涉合同所涉206、207、211、213号房屋系案外人所有，故应扣减相应租金，且东盛公司无权出租，本院认为，合同明确约定“因6、7、13、11号房屋甲方（东盛公司）现已出售，由甲方负责在本合同签订前回租已出售房屋，并转租给乙方（启宸公司），回租费用由甲方承担，甲方不得因该房屋回租事宜影响本合同的履行”，且启宸公司认可案涉房屋系203-220号房屋整体交付，对该意见不予采纳。三、关于保证金及利息。启宸公司主张东盛公司退还10万元保证金，并认为合同不予退还保证金的约定属于将保证金变为违约金，结合逾期支付租金利息，约定过高，请求法院调减。本院认为，合同约定乙方逾期1个月的，保证金不予退还，且每逾期1天按应交租金万分之一的标准支付违约金。综合合同全文及各方当事人陈述，该条款设置的主要目的在于承租方违约时，对承租方违约行为的惩罚及出租方损失的弥补，即出现违约时，守约方不予退还保证金并有权主张逾期支付违约金。据此，本院结合合同履行情况、各方当事人过错程度及预期利益等因素，认定东盛公司有权不退还5万元保证金。为减少当事人诉累，将剩余5万元保证金与应付租金予以品迭，即启宸公司应支付租金210008元（260008元-50000元）。对于2018年9月18日后的利息，因合同约定的违约金标准为每日万分之一（即年利率3.65%），东盛公司按年利率6%主张，其主张的超出合同约定的部分无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告成都市东盛房屋开发有限责任公司与被告四川高师启宸文化传播有限公司于2016年5月24日就成都市龙泉驿区房屋签订的《房屋租赁合同》。 二、被告四川高师启宸文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都市东盛房屋开发有限责任公司租金210008元及利息。利息以210008元为基数，从2018年9月18日起按年利率3.65%计算至付清之日止。 三、驳回原告成都市东盛房屋开发有限责任公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，减半收取计2795元，由被告四川高师启宸文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阳如莉 二〇一九年十二月二十七日 书记员  易晓倩