贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初65号原告：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告：龚有钢，男，1958年9月21日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告龚有钢、遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司的委托诉讼代理人胡琼尹和被告龚有钢到庭参加诉讼。同一房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，对其进行缺席审理。本案现已审理终结。东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异108号《执行裁定书》；2、判决继续执行贵州省遵义市红花岗区房屋；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为确保同一房开公司履行还款义务，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一·迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。龚有钢遂于2018年12月3日以房号为Ａ2-11-7的被查封房屋系其拆迁还房为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月20日作出（2018）黔执异108号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在省高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。前述裁定认定事实不清，适用法律错误，龚有钢所提执行异议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：一、该案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，不应适用该条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定情形的前提为“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”，同一房开公司仅为东方资产管理公司设立了抵押权，不存在将涉案房屋出卖给第三人的情形，不应适用该条款。二、龚有钢仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，已补足差款真实性存疑，不符合法定排除执行情形。因龚有钢所有的拆迁安置房的面积与安置房屋面积存在差异，在龚有钢与同一房开公司签订的《拆迁安置协议》及《补充协议》中约定的超出部分龚有钢需要补差，但龚有钢仅提供了同一房开公司出具的补差款收据，未见相应补款的银行凭证及其他作证材料，因此该收据的真实性、有效性存疑，不符合法定排除执行条件。三、龚有钢对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不符合法定排除执行情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，龚有钢于2007年9月22日与同一房开公司签订了《拆迁安置协议》，在抵押之前，其应当去办理过户登记，但未办理，也未向法院积极主张自己的权利，存在过错，不符合法定排除执行情形。综上，龚有钢不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异108号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产管理公司合法权益。被告李中平辩称，1、（2018）黔执异108号执行裁定依照法定程序作出，不违反法律规定。2、龚有钢与同一房开公司签订的《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》是在东方资产管理公司抵押之前，已到遵义市拆迁管理处备案，合法有效。龚有钢属于拆迁还房，已居住在涉案房屋内，合法占有至今，已付清全部的房款差额。3、龚有钢取得上述房屋是建立在被拆迁房屋的产权与征收人进行物与物互易的特种债权，龚有钢丧失的是赖以生存的房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，该条是为了保护被拆迁人对拆迁安置房屋享有的优先保护权利，具有绝对权和排他权，龚有钢作为被拆迁人，对安置房屋享有优先权。4、龚有钢与同一房开公司签订的拆迁协议已经向遵义市拆迁管理处备案，因涉案房屋规划竣工验收手续未完善，同一房开公司无法向住建部门办理产权登记，并非龚有钢的过错。5、目前同一房开公司已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定切实解决民生问题，对问题房开出台相关政策，迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开公司尽快还清抵押权人的借款。东方资产管理公司申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产管理公司无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。人民政府心系百姓，为人民群众解决实际困难问题，根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度，请求驳回东方资产管理公司诉讼请求。被告同一房开公司未作书面答辩。原告东方资产管理公司为支撑其诉请，提交以下证据:1、贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书；2、贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46-3号协助执行通知书；3、贵州省高级人民法院查封清单；4、（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证；5、贵州省高级人民法院（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书。拟证明，涉案房屋已于诉前进行保全,并2015年7月16日被法院查封。6、贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事判决书。拟证明，东方资产管理公司对案涉房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利。7、不动产登记中心涉案房屋抵押情况。拟证明，涉案房屋现在抵押的情况。被告龚有钢质证意见为，对以上证据均不认可。本院认为，东方资产管理公司所举证据，系司法文书，均符合证据三性，予以采信。被告龚有钢为支撑其抗辩，提交以下证据:第一组证据：《身份证复印件》。拟证明，龚有钢的主体身份。第二组证据：《拆迁合同》、《房款收据（原件）》、《物业公司提供接房手续一套》、《前期物业合同》、《物业费、水、电缴费凭据、天然气开户手续》、《政府相关文件》、《业主临时管理公约》、《装修管理服务协议》。拟证明，龚有钢与同一房开公司所签订拆迁合同在抵押及法院查封之前，且是拆迁还房，已接房。东方资产管理公司质证意见为，对身份证复印件没有异议。对于拆迁安置补偿协议书和补充协议书，证据三性及证明目的不予认可，不是签订协议的当事人，对签订的情况不清楚。安置补偿协议书第八条第三款，明确写明了还房区域在就地规划小区范围内，B1栋、C2栋。第四条选房时间在办理预售许可证时，补充协议书里面没有写明具体的还房地位置或者是房号，两个协议出现了冲突。补偿协议书里面选择的是在B1栋或者C2栋，但补充协议书却是在A2栋11层7号。龚有钢提交的2010年12月29日收款收据，仅补差款，还有代收费的收款收据，显示的是B1-4-9的补差款，这两份收据是在补充协议书2007年9月22日之后，将近三年的时间内的一个补差款，里面显示房号是B1-4-9和本案的房号完全不一致。对于补充协议书以及这些补差款的真实性、合法性有异议，已经完全不能指明龚有钢到底获得的是哪一套拆迁安置的房屋。补差款的金额也和补充协议书的金额不一致，收据上是4943元，补充协议上是80402元。提交的复印件证据效力较低（包括后续的一些接收文件，装修申请表、物业管理规约、水费、污水处理费票据），显示的时间是2016年和2019年，这已经在涉案房屋被法院查封之后，不能证明其在法院查封之前合法占有。对于遵义市政府出具的关于解决迎红水岸项目在建工程抵押的通知等文件，达不到其证明目的，是遵义市政府单方面出具的一种解除抵押的通知，不予认可。装修协议没有载明房屋号，标的不明。业主临时管理公约是2105年签订的，与龚有钢换房事实不符。本院认为，对龚有钢提交的证据，东方资产管理公司无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：第二组证据中《拆迁合同》、《房款收据（原件）》、《物业公司提供接房手续一套》、《前期物业合同》、《物业费、水、电缴费凭据、天然气开户手续》、《业主临时管理公约》、《装修管理服务协议》予以采信，能够证明龚有钢与同一房开公司签订房屋拆迁合同以及此后支付房屋价差款、实际入住、占有使用房屋的事实。《政府相关文件》虽真实性可以确认，但不能达到解除抵押的证明目的。根据质证认证的证据，本院认定事实如下，2007年7月16日，贵州省冶金建设公司租赁人龚有钢与同一房开公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，同一房开公司将在位于本市红花岗区海尔大道路南门关（原省冶建）地段安置龚有钢住宅房一套，预定购房90-100㎡，80㎡内单价540元/㎡。龚有钢按每平方米1780元向同一房开公司补价购买，还房区域在就地规划范围内，增减面积按还房的实际面积及双方约定的单价，互相补款结算。2007年9月22日，贵州省冶金建设公司公房租赁户龚有钢作为乙方与同一房开公司作为甲方又签订《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》，约定同一房开公司在2010年9月22日前，在本市红花岗区海尔大道南门关（原省冶建）旧城改造项目建设规划红线范围内安置乙方住宅房壹套合计建筑面积107.04㎡；具体位置户型：龚有钢A2—11—7。乙方应付人民币80402元。2010年12月29日，龚有钢分两次向同一房开公司交清B1—4—9补差款共计80402元。2015年4月2日，同一房开公司将A2—11—7房屋交付龚有钢使用。截止庭审时，A2—11—7房屋尚未办理涉案房屋所有权证。庭审中，东方资产管理公司认可案涉“同一?迎红水岸”项目尚未通过消防验收。另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一?迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58550000元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。本院于2018年12月20日作出（2018）黔执异108号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2—11—7房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2018）黔执异108号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。综合当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：龚有钢对案涉A2—11—7房屋享有的权益能否排除东方资产管理公司申请强制执行的权益？本院认为，2007年7月16日和2007年9月22日，龚有钢与同一房开公司分别签订了《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿协议书》《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》，主要约定，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A2—11—7作为拆迁龚有钢房屋之后的补偿安置房屋。2012年6月委托贷款合同签订后，同一房开公司与农行遵义分行签订了四份抵押合同，并设定了在建工程抵押登记。虽然龚有钢并未提交补偿安置房屋的银行转账凭据，东方资产管理公司也诉称龚有钢提交部分证据中的房屋房号并非A2—11—7，但考虑补偿款并不属于大额交易，龚有钢基于拆迁安置方式取得案涉房屋权益，其辩称系现金交付补差款并不违背生活常情，拆迁前与安置后存有出入也符合拆迁安置工作的正常特点，龚有钢也能够对部分证据中的房屋房号并非A2—11—7的情事作出了换房的合理解释，这些又能够与《安置补偿补充协议书》、《房款收据（原件）》、《物业公司提供接房手续一套》、《前期物业合同》、《物业费、水、电缴费凭据、天然气开户手续》、《业主临时管理公约》、《装修管理服务协议》等证据，相互形成支撑，高度概然地指向龚有钢已经交付了补差款并占有入住拆迁安置房屋A2—11—7的事实。由此，其一，龚有钢取得拆迁安置房屋的权益发生在设定抵押权之前。其二，龚有钢拆迁安置协议及补充协议上，有贵州省冶金建设公司、同一房开公司的签章，也有遵义市房屋拆迁管理部门的登记签章，龚有钢取得案涉拆迁安置房屋A2—11—7的权源清晰可追溯，且该拆迁补偿安置房的位置、面积、用途明确特定。其三，龚有钢已经交付了补差款并占有入住拆迁安置房屋A2—11—7，虽未办理房屋产权登记，庭审中，东方资产管理公司认可案涉“同一?迎红水岸”项目尚未通过消防验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定。拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先权利。而具体至本案中，东方资产管理公司对涉案“同一?迎红水岸”房屋享有的是抵押权而非房屋买卖，其取得的权益实质上是对案涉房屋进行债权满足的优先受偿权利，与安置房房屋买卖的重复处理相比较，这种抵押权的优先受偿权利显然并不大于拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人取得的权利情形，更应当优先保护被拆迁人的房屋安置权益。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，就涉案“同一?迎红水岸”A2—11—7房屋，龚有钢享有的补偿安置权优先于东方资产管理公司享有的抵押权。东方资产管理公司关于撤销本院（2018）黔执异108号执行裁定书以及继续执行案涉A2-11-7号房屋的诉请因而不能得到法律支持。东方资产管理公司关于“本案不属于《最高人民法院关于“审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定；龚有钢仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，已补足差款真实性存疑和龚有钢对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不符合法定排除执行情形”等事由，与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，龚有钢对案涉房屋享有的权益足以排除东方资产管理公司申请强制执行的权益，东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 卢 飏审判员 李圣瑞审判员 谭董新二〇一九年十二月三十日法官助理李可眉书记员李茂青