福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7807号 原告：福州好之家物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道中恒商都5#302，统一社会信用代码91350181678495430X。 法定代表人：杨伟，总经理。 委托诉讼代理人：周全、胡艳红，福建理争律师事务所执业律师。 被告：张玉善,男，1976年2月18日出生，汉族，住福清市。 委托诉讼代理人：古东，重庆昌翰律师事务所执业律师。 原告福州好之家物业服务有限公司与被告张玉善物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周全、被告及其委托诉讼代理人古东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福州好之家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年3月1日至2018年11月30日拖欠的物业服务管理费4222.3元,并且按照每日按千分之三的标准支付违约金。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年3月1日与福建中润房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，为被告所拥有的福清市城头镇新街区中润锦园提供物业服务；合同约定：原告有权代为收取业委会自治管理期间（2016年3月至2019年3月）业主所拖欠的物业费、公摊水电费等费用，实际该期间也是由原告提供物业服务。同时合同约定：物业管理服务费应于每月5日前缴纳，合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业服务费计4222.3元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，特请求贵院判如所请。 被告张玉善辩称：一、被告与原告之间并未签订《物业服务合同》，因小区目前业主委员会并未成立，故该物业公司系福建中润房地产开发有限公司聘请，系福建中润房地产开发有限公司与原告签订的《福建省前期物业服务合同》。二、虽然在事实上被告与原告形成事实上的物业服务合同关系，但对于物业服务标准、物业服务费均未形成书面的约定，且原告提供的证据上来看，其约定的物业服务等级为4极标准，而被告手里约定物业服务等级为3极标准，显然原告与福建中润房地产开发有限公司私下串通，伪造证据并擅自修改物业服务等级标准。三、原告未全面履行《福建省前期物业服务合同》第三条约定的合同义务，亦未达到《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》物业服务标准要求（无论三级还是四级标准）：（一）综合服务方面， 1.物业管理人员服务态度差、不尽职尽责，业主反映情况既不回馈也不整改和修理，更有伪造业主满意度调查表的恶劣情形；2.小区内广告区域疏于管理，广告肆意粘贴，严重破坏小区形象。（二）房屋管理与维修养护方面，1.多家房屋漏水问题严重，业主向物业反映，物业公司置若罔闻亦未向开发商反映情况；2.共用部位及共用设备设施部分损坏不修理，具体包括水管爆裂不修理，配电房门生锈无法上锁不修理，楼道电线裸露不管理，防水房玻璃破裂不更换，门禁损坏不修理反而上锁，避难通道封闭锁死等。（三）公共秩序维护方面，1.公共秩序维护不到位，小区常有盗窃事件发生；2.保卫人员不尽职，保安夜间更常有脱岗和睡岗现象，致使小区安全遭受严重威胁，也使小区遭受社会人员喧闹滋扰，不得安宁。（四）共用设施设备运行、维修养护方面，1.公用照明设施故障不维修，业主无奈自行维修；2.室外座椅损坏不修理更换，无法正常使用；3.消防设施未定期检查保养，消防栓损坏严重，消防水枪和水带凌乱堆放，水压不足致使起火时将无水可用，甚有用消防水浇花树等情形；4.电梯未定期维修保养，亦未委托专业维修保养单位和专业维修人员进行保养和维修；伪造检查保养登记；电梯主机房不上锁；电梯感应开关损坏；电梯积水致使电梯回潮严重，故障频发，威胁乘梯人员生命安全；5.未接到相关部门通知擅自停水停电，接到通知时却未提前向业主进行通知公告。（五）公共区域清洁卫生保洁服务方面，小区卫生差，建筑垃圾胡乱堆放，垃圾箱凌乱散落亦无人清理。（六）公共区域绿化日常养护方面小区绿化无人管理，杂草丛生，树枝花草凌乱生长，毫无美感。四、福州好之家物业服务有限公司在2017年12月29日受到龙山市场监督管理所做出的龙山字（2017）第73号处罚决定，处罚理由是违反使用未经定期检验电梯，罚款金额6万元。2018年5月福清市公安局城头派出所所作检查记录单和责令改正通知书也明确指出了小区物业存在的包括消防设施设备、电线电网、安全出口等问题。由此可见，福州好之家物业服务有限公司所提供的物业服务在质量上存在很大问题。综上，原告既没有依照法律法规要求，也没有依合同约定全面履行其作为物业服务企业应尽的义务，不应当收取物业服务管理费，故恳请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司。福清市城头镇新街区中润锦园小区由福建中润房地产开发有限公司开发，至今业主委员会尚未成立。2016年3月1日福建中润房地产开发有限公司与原告签订《福建省前期物业服务合同》，为包括被告在内410户业主所拥有的福清市城头镇新街区中润锦园提供物业服务；合同约定由原告提供物业管理和服务期限为三年（2016年3月至2019年3月），由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业费标准暂定为住宅1.1元/月平方米，物业管理服务费应于每月5日前缴纳，水、电按实际的费用公摊。合同生效后，原告依约入住该小区提供物业管理服务，被告应根据合同的约定交纳物业管理服务费用。被告张玉善是系中润锦园小区2#楼801单元的业主，该套房建筑面积为166.06平方米。该幢楼系按高层住宅标准收取物业服务费。自从原告于2016年3月1日正式入驻小区参与物业管理后，被告与一些业主认为原告的物业服务不到位，物业管理十分混乱，已危及小区业主的人身财产安全，拒绝向原告缴纳物业服务费、水电公摊等费用，原告在小区多次通过张贴公告，甚至上门不断催促部分业主依约交费。被告张玉善自2017年3月1日起至2018年11月30日止，已拖欠原告的物业服务费3487.3元、水电公摊费735元，共计欠缴物业服务费4222.3元。 以上事实，有原告提交的营业执照、被告拖欠物业费、公摊费具体金额、项目及欠费原因、门前贴催款单照片、物业服务合同、物业公司提供服务的照片、公摊费计算依据及发票，被告提供其户籍身份、福建省前期物业服务合同、福清市公安局城头派出所检查记录单（存档）及责令改正通知书、微信截图、业主满意度征询意见表及图片等证据及原、被告陈述为证，依法予以认定。 本院认为，由于中润锦园小区目前仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，故原告与福建中润房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告是中润锦园小区约定前期物业管理服务的公司，被告是中润锦园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程存在的诸多瑕疵与不完善之处没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。被告自2017年3月1日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。被告至今仍拖欠原告至2018年11月30日止的物业服务费3487.3元、水电公摊费735元未交。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持，并酌情将被告应支付的物业服务费及水电公摊费用调整为3800元。被告主张上述合同无效，对其没有约束力，本院不予支持。即便存在原告物业管理不到位原因，被告亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，不应一概拒付全部物业服务费用而形成对小区的其他按约缴费业主的不公。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下： 一、被告张玉善应于本判决生效之日起十日内支付给原告福州好之家物业服务有限公司自2017年3月1日起至2018年11月30日止的物业服务费及水电公摊费计3800元； 二、驳回原告福州好之家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半按25元收取，由张玉善负担(款限本判决生效之日起七日内向本院交纳)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王统勇 二〇一九年十二月二十日 书记员  林 星 -2-