江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5446号原告：招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行（统一社会信用代码91320100773964610B），住所地南京市秦淮区常府街31号。负责人：周洋，行长。委托诉讼代理人：杨歌，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：刘洪良，男，1966年10月4日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娴，江苏博亚律师事务所律师。被告：沈晓峰，男，1975年10月29日生，汉族，住南京市建邺区。第三人：南京远浩船务有限公司（统一社会信用代码913201056673901665），住所地南京市建邺区江东中路289号联强国际大厦2303室。法定代表人：袁小青，执行董事兼总经理。原告招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行（以下简称招行龙蟠路支行）与被告刘洪良、沈晓峰及第三人南京远浩船务有限公司（以下简称远浩公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告招行龙蟠路支行的委托诉讼代理人杨歌，被告刘洪良的委托诉讼代理人赵娴，第三人远浩公司的法定代表人袁小青到庭参加诉讼。被告沈晓峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告招行龙蟠路支行向本院提出诉讼请求：1.被告刘洪良偿还贷款本金538862.54元，支付2018年9月17日前拖欠的利息9745.92元、罚息149.37元、复息104.45元，并支付自2018年9月18日起至实际给付日止的利息、罚息、复息（按合同约定计算）、律师费36000元；2.确定原告对被告刘洪良、沈晓峰名下位于南京市建邺区房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2008年4月7日，被告刘洪良与原告签订编号为080113125084014904号的《个人购房（抵押）借款合同》，约定刘洪良向原告贷款820000元，用于购置位于南京市建邺区不动产。被告刘洪良、沈晓峰将前述房产抵押给原告，作为该借款的担保，并进行抵押登记。2008年4月7日，原告依约发放贷款820000元。被告刘洪良已连续四期逾期，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘洪良辩称，刘洪良并非本案适格被告，案涉房产属远浩公司所有，刘洪良不应承担还款责任；律师费没有合同及法律依据，且约定过高。被告沈晓峰未作答辩，未提供证据。第三人远浩公司述称，远浩公司未向招行龙蟠路支行借款，不应负还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告招行龙蟠路支行提交的公证书[含个人购房（抵押）借款合同]、南京市房地产抵押合同、房屋他项权证、借款借据、交易明细、系统打印的逾期清单、身份信息、诉讼委托代理协议、律师费票据等证据，被告刘洪良、第三人远浩公司对真实性无异议，故本院均予以确认并在卷佐证。对于被告刘洪良提交的（2017）苏0105民初8313号民事判决书，原告招行龙蟠路支行、第三人均予认可，故本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月2日，招商银行股份有限公司南京常府街支行（贷款人，系招行龙蟠路支行的曾用名，以下统称招行龙蟠路支行）与刘洪良（借款人）、南京联强冶金集团房地产开发有限公司（保证人）签订编号为080113125084014904个人购房（抵押）借款合同一份，约定：借款人自保证人处购买位于产，并以该房产作抵押向贷款人申请个人住房贷款820000元；贷款期限为240个月，即从2008年4月2日至2028年4月2日；若前述贷款起止日期与借款借据不相一致，则贷款的发放时间与期限以借款借据为准；利率为贷款基准年利率7.83%上浮10%即8.613%；当基准利率调整或利率浮动计划生效引起贷款执行利率变化时，贷款利率的调整方式为固定日调整（指每年的1月1日调整）；还款方式为等额还款；借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人有权对借款人未支付的本金按日计收罚息，对借款人未支付的利息按日计收复息，罚息和复息利率为本合同载明利率水平上加收50%；借款人愿意将前述房产全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下借款本息及其他相关费用的担保；抵押担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用；借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人承担；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计收垫款利息；当发生借款人连续六个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息等情况时，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人或其继承人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括复息和罚息），处分抵押物等。同日，前述当事人在江苏省南京市钟山公证处办理了公证手续。2008年4月2日，刘洪良、沈晓峰（借款人，抵押人，甲方）、招行龙蟠路支行（贷款人，抵押权人，乙方）及南京联强冶金集团房地产开发有限公司（开发商，担保人，丙方）还签订了南京市房地产抵押合同一份，约定：甲方为购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保；借款金额为820000元；房屋坐落于建邺区江东中路289号联强国际大厦2303室，建筑面积为185.69平方米；抵押担保范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用以及其他一切相关费用；甲方连续6个月或累计6个月未能按约归还借款，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款等。2008年4月3日，招行龙蟠路支行取得了宁房他证建字第××号房屋他项权证。该证记载：房屋他项权利人为“招商银行股份有限公司南京常府街支行”，房屋所有权人为刘洪良、沈晓峰，房屋坐落于江东中路联强国际大厦289号2303室，他项权利种类为抵押权等。2008年4月7日，招行龙蟠路支行按约发放贷款820000元。借款借据载明：借款期限为自2008年4月7日起至2028年4月7日，贷款执行利率为8.613%，借款用途为购房等。此后，刘洪良基本按约还款至2018年5月。自2018年6月起开始出现逾期，且以后再未还款付息。截止2018年9月17日，刘洪良尚欠招行龙蟠路支行借款本金538862.54元、利息9745.92元、罚息149.37元、复息104.45元，合计548862.28元。2019年4月29日，招行龙蟠路支行与江苏法德永衡律师事务所（后更名为江苏法德东恒律师事务所）签订诉讼委托代理协议一份，约定：招行龙蟠路支行委托江苏法德永衡律师事务所指派的律师为其与刘洪良、徐全珍案的诉讼代理人；律师代理费为36000元等。同时，该合同列明了代理事项有前期调查、一审、二审、再审、执行、破产、其他事宜等几项，但双方并未在合同中明确选择具体代理事项。不过，招行龙蟠路支行提供给本院的授权委托书中，却载明代理的权限包括立案、提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，申请强制执行，代为执行和解等事项。2019年11月13日，江苏法德东恒律师事务所给招行龙蟠路支行开具了金额为36000元的增值税发票。另查明，刘洪良系远浩公司的股东。2017年2月，案外人陶健对远浩公司提起劳动争议诉讼。南京市建邺区人民法院于2017年4月判令远浩公司支付陶健200000元。该案执行过程中，南京市建邺区人民法院查封了位于南京市建邺区江东中路289号联强国际大厦2302室、2303室房产。刘洪良为此提出执行异议。南京市建邺区人民法院经审查裁定驳回了刘洪良的执行异议。刘洪良遂将陶健、远浩公司诉至南京市建邺区人民法院。2018年3月6日，南京市建邺区人民法院作出（2017）苏0105民初8313号民事判决，认为前述房产虽登记在刘洪良名下，但刘洪良早在2009年即声明非其个人财产，而是属于远浩公司及其股东，在2017年执行时刘洪良再次明确前述房产属远浩公司所有等。由此，南京市建邺区人民法院驳回了刘洪良的诉讼请求。现该判决已生效。本院认为，借款合同是借款人向贷款人贷款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定还款付息；借款人未按约还款付息的，应当承担违约责任。招行龙蟠路支行与刘洪良签订了个人购房（抵押）借款合同，无证据证明该合同有违法律、行政法规效力性、强制性规定，故应认定为合法有效。也即是说，刘洪良应为案涉购房（抵押）借款合同的相对人。即使刘洪良系隐名代理远浩公司与招行龙蟠路支行签订合同，向招行龙蟠路支行借款，招行龙蟠路支行也享有选择权。现招行龙蟠路支行选择以刘洪良作为合同相对人进行诉讼也并无不当。由此，本院对刘洪良有关主体不适格的辩称不予采纳。招行龙蟠路支行按约发放贷款后，刘洪良负有按约还款付息的义务。现刘洪良未按约还款付息，构成违约，应承担相应的违约责任。由此，本院对招行龙蟠路支行要求刘洪良返还借款，并支付利息、罚息、复息的诉讼请求予以支持。根据现有证据以及各方当事人的意见，截止到2018年9月17日，刘洪良应偿还招行龙蟠路支行借款本金538862.54元，拖欠的利息9745.92元、罚息149.37元、复息104.45元。至于以后的利息、罚息、复息，被告刘洪良仍应按个人购房（抵押）借款合同约定的利率支付。当事人双方对为实现债权所支出的律师费用有约定的，按照约定处理。本案中，相关合同仅是概括约定借款人违约时“引起的一切费用由借款人承担”，但并未明确前述所谓的“一切费用”是否包括律师费。综合前述事实，刘洪良、远浩公司的意见，以及现行的司法实践，故本院对原告有关律师费的诉讼主张不予支持。根据法律规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，招行龙蟠路支行与刘洪良、沈晓峰办理了不动产抵押登记手续，不动产登记部门也予以核准登记，故抵押权已经依法设定。因无证据证明招行龙蟠路支行在签订合同，办理抵押登记手续过程中知道刘洪良、沈晓峰无处分权，且有重大过失，故应认定招行龙蟠路支行已依法取得案涉不动产的抵押权。现刘洪良未按约还款付息，符合抵押权实现的情形，故本院对招行龙蟠路支行要求刘洪良、沈晓峰就前述本金、利息、罚息、复息承担抵押责任的诉讼请求予以支持。综上所述，被告刘洪良应当偿还借款本金538862.54元及利息、罚息、复息。原告对被告刘洪良、沈晓峰名下位于南京市建邺区江东中路289号联强国际大厦2302室不动产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权。被告沈晓峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘洪良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行借款本金538862.54元，支付2018年9月17日前拖欠的利息9745.92元、罚息149.37元、复息104.45元，并支付自2018年9月18日起至实际给付日止的利息、罚息、复息（利率标准均按《个人购房（抵押）借款合同》约定计付）。二、若被告刘洪良未履行上述第一项确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行有权依法处置被告刘洪良、沈晓峰名下位于南京市建邺区江东中路289号联强国际大厦2303室的抵押物[宁房他证建字第××号房屋他项权证证明载明的不动产]，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款就前述第一项款项优先受偿。三、驳回原告招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9649元、诉讼保全费3520元、公告费600元，合计13769元，由原告招商银行股份有限公司南京龙蟠路支行负担361元，被告刘洪良负担13408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  徐顺玲人民陪审员  徐 玥二〇一九年十二月二十三日见习书记员  于雯静