湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3066号上诉人（原审被告）：十堰高度房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路72号。法定代表人：梁霞运，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘裴，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨敏，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郧西五星电器有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇东3街。法定代表人：王莲花，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南大忠，男，汉族，1973年8月4日出生，住湖北省郧西县。上诉人十堰高度房地产开发有限公司（以下简称“高度公司”）因与被上诉人郧西五星电器有限公司（以下简称“五星电器”）、南大忠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。高度公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其理由如下：一、一审判决认定“上诉人与被上诉人南大忠之间的房屋租赁合同的权利义务因合同解除而终止，上诉人再次请求被上诉人南大忠履行该合同义务缺乏事实和法律依据”，系认定事实错误，于法无据。上诉人与被上诉人南大忠之间的房屋租赁合同已经解除，但是被上诉人南大忠并未将房屋全部交付于上诉人，而是将部分房屋转租于被上诉人五星电器继续经营使用，一审庭审中被上诉人五星电器明确其系被上诉人南大忠的生意合作伙伴。在被上诉人五星电器使用涉诉房屋期间，上诉人曾多次找到被上诉人五星电器商谈签订房屋租赁合同、缴纳房屋租赁费等事宜，但因被上诉人五星电器一直不愿意积极商谈，反而以租金过高为由拒绝签订房屋租赁合同、只愿意缴纳少量的房屋租赁费并以此始终占用该房屋。被上诉人南大忠将房屋交于被上诉人五星电器使用，而被上诉人五星电器又不愿意履行缴纳房租的义务，那么，被上诉人南大忠应当对房屋的占用承担连带责任；二、一审判决认定“上诉人陈述欠条内容系物业经理个人意见，未经公司同意，但欠条金额与双方陈述一致，只是给付方式不同而已”系事实认定错误，也没有证据进行证明。上诉人从来没有向原审法庭陈述过“欠条内容系物业经理个人意见”，且欠条是被上诉人五星电器单方面出具的，是被上诉人五星电器单方面的意思表示，其金额的形成与上诉人没有任何关系，也不存在欠条金额与双方陈述一致之说法。一审判决认定的事实没有事实和法律依据；三、一审判决认定，“该欠条是高度盖然性证据，存在极大的合理性，可参照认定”系适用法律错误，也没有事实和法律依据。作为证据的欠条是一份复印件，是被上诉人五星电器单方面出具的，系被上诉人五星电器单方面的意思表示，其不具有真实性、合法性，且欠条复印件上面没有上诉人的任何签字或盖章，与被上诉人没有任何关联性。一审判决对该“欠条”证据的认定没有事实和法律依据，有失公允。四、一审中对于租赁费金额这一核心的事实未进行查明，显然属于事实不清。首先，上诉人一审中主张诉争房屋的占用标准依照租赁给南大忠的房屋标准计算或者按照上诉人与被上诉人五星电器签订的合同的租赁费标准予以计算，该计算标准显然是合理合法的，并无任何违法或显失公平之处，而一审法院却对上诉人的该项主张不予理会；其次，上诉人一审庭审中曾提出要求对涉诉房屋的租赁费或占用费进行鉴定，由法院委托第三方对该房屋的相关费用进行核定，以确定该房屋占用期间的损失金额，而一审法院对此要求不予理会，置之不理，却以上诉人“负有举证责任，不能提供相应证据”为由，驳回了上诉人的诉讼请求，该认定显然侵害了上诉人的合法权益。高度公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告五星电器向原告支付2017年1月14日至2019年3月15日的房屋占用费148,282元及占用期间的资金占用费16,672.58元。（截至2019年5月28日为16,672.58元，2019年5月29日后占用期间的资金占用费计算至清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算）。二、判令被告南大忠对该房屋占用费及占用期间资金占用费承担连带责任。三、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定，原告所有的郧西县城××镇滨河东路财富公馆地上一层587.74平方米商用房，于2013年6月1日起租赁给被告南大忠，约定租赁期限5年，在租赁期限内，由于租赁物渗水及南大忠未按时支付租金等问题，高度公司于2016年8月24日以通知的方式解除了双方的租赁合同，南大忠于2017年1月13日交付了房屋，本院业已发生法律效力的（2017）鄂0322民初1151号民事判决书对2017年1月13日前的租金、占用费都作出了判决，由违约方按违约责任承担，且判决书经过二审终审维持原判。五星电器在南大忠租赁房屋期间，参与了经营并使用原南大忠租赁房屋后方位置面积342.85㎡的房屋。在高度公司与南大忠解除合同并交付房屋后，高度公司既未行使物权收回房屋，也未与五星电器另行签订房屋租赁合同。2019年4月30日，高度公司与五星电器签订了新的租赁合同，五星电器承租高度公司财富公馆一楼右角170.2㎡房屋，租赁期限5年，自2019年3月16日至2024年3月15日，租金标准每平方米每月22元，每年租金44,932.8元。同年5月10日，高度公司物业经理程世祥在合同落款处署名，并代表高度公司向五星电器出具附件，就新签订合同房屋租赁费履行方式确定为先收取1万元，当年房租尾款于2019年11月30日前付清。双方就五星电器之前占用房屋的租赁费问题经过多次磋商，高度公司要求支付12万元，而五星电器同意给付8万元，之后高度公司提出9万元一次付清，双方未达成一致。诉讼中五星电器表示，前期房租（占用费）经高度公司物业经理从中协调，五星电器付9万元分期支付，协议后付2万元，另立据7万元欠条，从4月起每月付1万元直至付清。此款已经履行4万元，尚欠5万。欠条原件已经交给高度公司。五星电器对上述事实不能进一步提供证据加以证明。但高度公司表示，此欠条拍照件曾通过聊天工具见过，未收到欠条原件。高度公司不同意上述意见及欠条内容，认为欠条是五星电器单方可以随时书写的，并不能代表协议意见。称已收取房租5万元属实（其中包括履行新签合同交付的租金1万元，或者占用费3万元，履行新签合同租金2万元），五星电器使用房屋总是应当交费的，收费并不能代表同意该欠条。一审法院认为，关于要求南大忠承担租赁合同责任问题，法律规定合同解除后，合同义务终止。郧西县人民法院业已发生法律效力的（2017）鄂0322民初1151号民事判决书（该判决被终审判决书维持原判）认定：原告高度公司与被告南大忠签订的房屋租赁合同于2016年8月24日由高度公司通知解除。南大忠交付租赁房屋钥匙的时间为2017年1月13日。上述时间租赁期和占用期被分别判决由南大忠向高度公司支付房屋租赁费及占用费。表明高度公司与南大忠之间的房屋租赁合同已经解除，欠交的租赁费以及房屋交付前的占用费均已得到合法解决，因此，高度公司与南大忠之间的房屋租赁合同的权利义务因合同解除而终止。高度公司再次请求南大忠履行该合同义务缺乏事实和法律依据，请求无理，高度公司拒绝撤回对南大忠起诉，应予以驳回。关于请求五星电器支付占用费问题，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，不能提供证据或者提交的证据不能证明诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在南大忠交付房屋后高度公司可以行使物权而收回房屋，或者与五星电器就其占用的部分房屋另行签订房屋租赁合同，而高度公司既未行使物权又未另签合同，致使五星电器房屋占用费缺乏计算标准和计算方法。双方前期未设立房屋租赁合同，法院没有权利强制双方设立合同或者想当然地确定房屋占用费标准。按什么标准确定占用费，高度公司负有举证责任，其不能提交相应证据。本案中，五星电器不是高度公司与南大忠之间房屋租赁的合同相对人，其在南大忠向高度公司交付租赁房屋后仍占用部分租赁房屋的占用费问题，双方进行过多次协商，尽管高度公司否认欠条属协议意见，陈述欠条内容系物业经理个人意见，未经公司同意，但欠条金额与双方陈述一致，只是给付方式不同而已，高度公司应当对其指派专职办理房屋出租及租金收取业务的物业经理的职务行为承担法律后果。该欠条是高度盖然性证据，存在极大的合理性，可参照认定，故高度公司对五星电器的诉讼没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决驳回原告十堰高度房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,599元，减半取整收取1,799元，由原告十堰高度房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院既然认定“该欠条是高度盖然性证据，存在极大的合理性，可参照认定”，那么即使按欠条金额判决也应判决欠付5万元，故一审法院判决驳回诉讼请求显属错误。本案中，五星电器实际占用高度公司房屋，故应支付涉案房屋占用费。关于租赁价格，双方并未签订租赁合同，五星电器称已和高度公司达成一致意见，但其提供的欠条仅有自己单位盖章，且高度公司否认双方达成一致意见,故属于租赁价格不明确，应参照市场行情确定。但本案中五星电器占用房屋系南大忠租赁高度公司房屋后的部分转租，故为减少诉累及当事人鉴定支出，从公平原则出发，可参照南大忠与高度公司的租房价格计算相应租金。即自2017年1月14日至2019年3月15日止共计178,282元，五星电器已付租金4万元，故还应支付138,282元；关于资金占用费，高度公司和五星电器虽未签订合同但却实际履行2年多，对于价款没有达成一致意见双方均有责任，即租金在本判决生效之日才得以确定，故高度公司诉请资金占用费不予支持；南大忠与高度公司之间的租赁合同已经解除，涉案房屋在合同解除后系五星电器实际占用，且高度公司也明知是五星电器占用房屋且双方就涉案房屋租赁多次协商，故对于解除合同之后的房屋占用费南大忠不承担责任。综上，上诉人上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1246号民事判决；二、郧西五星电器有限公司于收到本判决之日起十日内支付十堰高度房地产开发有限公司2017年1月14日至2019年3月15日期间房屋占用费138,282元；三、驳回十堰高度房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于收到本判决之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,599元，减半取整收取1,799元，由郧西五星电器有限公司负担1,508元，十堰高度房地产开发有限公司负担291元；二审案件受理费3,599元，由郧西五星电器有限公司负担3,016元，十堰高度房地产开发有限公司负担583元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年十二月三十日书记员  李大旭