四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9042号 原告：杜树德，男，1942年9月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：胥康，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川发展融资担保股份有限公司。住所地：成都市高新区交子大道177号中海国际中心1栋16楼。 法定代表人：陶用波，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄意焜，男，1983年11月8日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。系公司员工，特别授权代理人。 第三人：龚秋菊，女，1986年8月2日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李波，男，汉族，1982年10月12日出生，住成都市青羊区。系第三人丈夫，特别授权代理人。 原告杜树德与被告四川发展融资担保股份有限公司（以下简称川发展担保公司）、第三人龚秋菊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员王少松、王锦临共同组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告杜树德的委托诉讼代理人胥康、被告川发展担保公司的委托诉讼代理人黄意焜、第三人龚秋菊的委托诉讼代理人李波到庭参加了庭审。本案现已依法审理终结。 原告杜树德向本院提出诉讼请求：1、请求裁定中止对（2017）川0191执6633号执行案之强行腾退中科苑二楼房屋的执行程序；2、请求撤销对案外人龚秋菊提取房屋租金（2017）川0191执6633号之一执行裁定书；3、本案的案件受理费及相关费用由被告承担。事实与理由：首先，原告系案涉房屋所在小区的实际投资开发建设者。2009年10月26日原告与绵阳市兴宇实业有限公司之间签订一份《房地产开发项目承包合同》。按照该份合同约定，由原告独立核算、自负盈亏、自担风险、自理债权债务的原则进行经营。其次，原告与案外人汪元江签订案涉房屋的《房屋租赁合同》及补充协议时，汪元江所有的房屋已经依法取得房屋产权证书，签订合同时汪元江的房屋并未设立任何担保物权。另外，双方签订房屋租赁合同及补充协议时，汪元江就将案涉房屋移交原告占有、使用、收益、再行转租，双方均按租赁合同及协议约定以房屋之租金收入品迭汪元江拖欠的购房款。再次，被告川发展担保公司仅对案涉房屋享有申请拍卖、变卖的处置权，而不是对该房屋出租的租金收益享有优先受偿权。本案案涉房屋的出租人是原告，其与次承租人龚秋菊之间签订房屋转租协议系合法权利的体现，故法院作出的（2017）川0191执6633号之一执行裁定书，裁定提取汪元江的房屋租金在事实认定和法律适用及程序上均为错误，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告川发展担保公司辩称，不管原告与汪元江的租赁是否真实，不影响执行。被告川发展担保公司认为原告与汪元江签订的《商铺租赁合同》是一个虚假的合同，系以租抵债，不适用于买卖不破租赁的关系。因为占用这个房屋而收取的租金779940元，应当退还给川发展担保公司。 第三人龚秋菊述称，之前原告与汪元江隐瞒了实情，第三人龚秋菊并不知道案涉房屋抵押贷款的事实，房屋租金都是一直交给杜树德的。现经杜树德和汪元江的同意，第三人龚秋菊已经把幼儿园转让，在签订合同的时候写明，待法院判决下来，自2018年至法院判决下来期间的房租该给谁，就给谁。 经审理查明，川发展担保公司与绵阳高新区美亦佳购物超市（以下简称美亦佳超市）、汪元江追偿权纠纷一案，本院作出（2016）川0191民初10652号民事判决书判决：美亦佳超市向川发展担保公司支付为其代偿的本金、利息等共计8332946.55元、律师费44000元及资金利息（以8332946.55元为基数，以年利率24%为标准，从2016年8月5日计算至前述代偿本息付清之日止）；川发展担保公司对汪元江所有的位于绵阳市游仙区房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；汪元江对上述债务承担连带清偿责任。本院以（2017）川0191执6633号立案执行。 诉讼中，本院于2015年12月7日将案涉房屋查封。2018年2月26日，本院发出（2017）川0191执6633号公告，责令美亦佳超市、汪元江于该公告张贴之日起六十日内迁出上述房屋，如上述房屋为案外人占有或租用，请在公告之日起十五日内向本院书面提交合法的占有（租用）手续，逾期未提交，本院将依法强制腾退。 另查明，案涉房屋现登记于汪元江名下，川发展担保公司于2014年10月24日就案涉房屋设立抵押登记。 再查明，汪元江因拖欠杜树德案涉房屋购房款，双方于2014年5月30日签订《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》、于2014年6月1日签订《之补充协议》就所欠购房款予以品迭，以案涉房屋租金抵扣所欠购房款，租赁期限为19年零4个月。杜树德拥有案涉房屋的经营权及转租权。2016年5月5日，原告杜树德将案涉房屋转租给第三人龚秋菊，杜树德、龚秋菊、汪元江签订《中科苑商铺租赁合同》约定租赁期限为2016年8月1日至2026年7月31日，在2016年5月1日至2016年7月31日期间为免租金装修期，从2016年8月1日开始由杜树德收取租金。2018年3月开始，第三人龚秋菊未再向原告杜树德支付租金。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议、《中科苑商铺租赁合同》、《民事裁定书》、《民事调解书》、收款收据、被告提供的《民事判决书》、《借款合同》、《最高额委托担保合同》、《最高额抵押反担保合同》、现场照片等证据予以证明。本院认为，上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，本案争议焦点为原告杜树德与汪江元签订的《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议的性质认定以及原告的租赁权能否对抗川发展担保公司对涉案房屋的抵押权。首先，关于《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议约定就所欠购房款予以品迭，以案涉房屋租金抵扣所欠购房款，租赁期限为19年零4个月，目的为以租金抵偿债务的方式，支付汪江元拖欠的房款，虽名为租赁，但实为汪江元履行原债务的方式，双方并未消灭原债权债务关系重新设立房屋租赁关系，不同于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金的房屋租赁合同关系。其次，关于原告的租赁权能否对抗川发展担保公司对涉案房屋的抵押权的问题。根据上述分析，《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议其实质上是一种处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了执行案件中已经过生效裁判确定的债权人的合法债权，故不应适用“买卖不破租赁”原则。此外根据合同的相对性原则，《中科苑小区二楼商铺房屋租赁合同》及补充协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而被告川发展担保公司已经依法取得案涉房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，对被告川发展担保公司享有抵押权的执行标的的执行，案外人提出异议除法定情形之外，一般对其异议不予支持。于本案中，川发展担保公司对案涉房屋享有抵押权并经生效判决确认，其对案涉房屋享有对拍卖价款等优先受偿的权利。原告对案涉房屋的权利，不能对抗川发展担保公司对案涉房屋的强制执行申请。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杜树德的全部诉讼请求。 本案案件受理费4643元，由原告杜树德负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 穗 人民陪审员  王少松 人民陪审员  王锦临 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  张 梦