山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1522民初3755号 原告：王纪鲁，男，1949年04月04日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：孙新芳，山东莘莘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，山东莘莘律师事务所律师。 被告：虞保林，男，1962年09月20日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：邵景合，莘县朝城法律服务所法律工作者。 原告王纪鲁与被告虞保林土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王纪鲁及其委托诉讼代理人孙新芳、刘洋到庭参加诉讼，被告虞保林及其委托诉讼代理人邵景合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王纪鲁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的场地租赁合同、判令被告返还租赁原告的场地；2.依法判令被告向原告支付未付的租金暂计1500元；3.诉讼费由被告承担。第一次庭审时，原告增加诉讼请求：要求被告返还租赁物并恢复租赁物原状、被告拆除原告私建的48平房屋予以重建；明确第二项诉讼请求：自2019年1月起至被告实际退还原告租赁物之日止，按每月250元计算租金。事实和理由：1989年起，原告将自己的4亩预制件场地租赁给被告，双方没有签订租赁合同，口头约定年租金为1200元，租金一年一付，没有约定租赁期间。因原、被告系亲戚关系，被告一直拖欠原告租金。直至在2009年时，原、被告达成一致意见，1989年至2009年这20年期间的租金共计24000元，用被告预制件厂的24000元货物冲抵。之后，双方协商租金涨至每年3000元，2018年年底，被告将2010年至2018年期间的租金给付给了原告。直至一个月前，原告与被告共同找到三义村村委会调解租赁事宜，原、被告在村委会的调解下共同协商一致，解除该场地租赁合同，由被告支付未支付租金，并返还原告土地。但是自此之后，被告仍然不肯返还租赁物，也不肯支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第215条、232条之规定，原、被告间的租赁合同为不定期租赁，原告可以随时解除该租赁合同，且被告长期拖欠租金的行为也已构成根本违约。现原告为维护自己的合法权益，无奈诉至贵院，请依法支持原告各项诉求。 被告虞保林辩称：因原告诉被告土地租赁合同纠纷一案，现提出答辩如下：原告与被告之间的土地租赁关系合法有效，原告所述事实与实际不符，其诉请解除土地租赁关系无事实根据和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 一、原、被告已形成了长期的土地租赁的协议，双方的合法租赁期限为不超过20年。 1、1989年起初原告、被告及朝城镇江楼村刘某共同合伙在原告处建预制件厂，当时占地3.3亩，因我们三人都是亲戚关系，所以没有签订合伙协议，只是口头约定，就这样经营了不到一年，外出进料时出了交通事故，赔付他人5000元，是被告货款付的，原告感觉不挣钱，就退伙了，当时原告口头许诺无论被告和刘增量谁干，原告保证不撵，允许我们长期租赁该地，租金每年1200元，刘某后来也不干了，由被告独自经营预制件厂，由于资金紧张，被告同意被告缓交租金，但是要付租金利息，2008年8月27日连本带利付清给原告第一轮20年的租金。 2、租用期间，被告对该场地加大了投入，买土方垫平了原场地侧的深沟扩大了场地，硬化了地面，累计花费5万元，2010年原告拆除了原来地的房屋，原告建了房屋后，被告又花费5万元建造了底上两层共计9间房屋，2010年双方又协商租金每年涨至3000元，并口头约定同意让被告长期租赁该场地继续从事预制件制造生意。 3、场地租金已付至2018年期底，2019年度租金还不到过付时间，原告诉被告未付租金1500元，违犯了约定，不应得到法律的支持。 4、原告诉状中称原、被告共同找到村委会调解租赁事宜，且共同协商一致解除租赁合同一事，不属实，我们没有找村委会调解过。 5、退一步说，原告提前解除合同未在合理期限之前通知被告，其诉请解除租赁关系并要求返还租场地没有事实和法律依据。首先被告不认可与原告之间为不定期租赁关系，退一步说根据《中华人民共和国合同法》第232条规定“当事人对租赁时限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告提前解除合同，没有在合理期限之前通知过被告，其诉请没有法律依据。 综上，被告已按约定履行了租金给付义务，原告和被告已形成了事实上的长期租赁关系既有口头的约定，又通过双方的实际行为已经实际履行，合法有效，应予继续维持履行，故被告不同意原告的诉求。 二、原告诉被告用原告欠被告的物料款冲抵租金不实，原告全今尚欠被告物料款14501元，被告要求原告立即偿还。 三、若原告一意孤行，单方强行要求解除租质合同属违约，其应当承担违约责任，赔偿给被告造成的损失10万元。 综上所述，原告与被告之间形成口头的长期租赁合同关系受法律保护，原告诉请解除租赁关系，并要求被告返还租赁场地的请求，没有事实根据和法律依据，侵害了被告的合法权益，请求法院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告合法权益和法律公正。 对原告增加的诉讼请求补充答辩如下：原告所涉及的房屋是原被告及案外人刘某共同建设，因原告盖房，原告拆除了部分房屋和被告个人建设的8间房屋及其他的设施损失价值5万元，请求法院判令原告赔付造成被告的损失5万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王纪鲁系莘县朝城镇三义庙村村民，被告虞保林系莘县朝城镇虞铺村村民，原告王纪鲁与被告虞保林系亲戚关系。1989年原告王纪鲁将其使用的位于莘县朝城镇三义庙村村前老朝古路村西的土地，租赁给被告虞保林用于经营预制件厂；原、被告双方未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，双方口头约定每年租金1200元，后双方协商约定租金增长至每年3000元；涉案场地租金被告已支付至2018年年底，2019年度土地租金被告至今未付。后，原、被告通过原告村委会协商解除租赁协议未果，原告王纪鲁诉至本院。 另查明，原、被告双方确认现在涉案场地的租赁价格为每年3000元，租金给付时间为每年的阳历年年初。原告称现在被告租赁涉案场地为2.8亩，被告称具体不清楚，本院告知其指定期限内对此予以答复，被告在指定的期限内亦未回复本院。 本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。本案原告王纪鲁与被告虞保林经双方协商口头约定，原告将涉案场地租赁被告用于经营混凝预制件厂，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。原、被告双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，依据法律规定，依法应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同；且被告至今未按约定支付本年度租金，已经构成违约。故原告要求解除双方约定口头租赁合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当按原告诉求将涉案土地的恢复原状，并将涉案土地返还给原告，具体的履行期限，根据本案实际情况，本院确定九十日为宜。原告要求被告按每月250元支付自2019年1月起至被告实际退还涉案场地之日止的租金，符合原、被告双方的约定，本院依法亦予以支持。 关于本案原告要求被告重建由其拆除的原告的48平房屋的诉讼请求，被告不予认可并称该房屋系三人合伙时所建设，且原告未提供证据予以证明，故本院对此诉请不予支持。关于本案被告主张的双方口头约定涉案场地许用不许退的辩称，虽其提请证人刘某到庭作证，但对此原告不予认可，而证人与被告的亲戚关系更近，且被告亦未提供其他证据予以佐证，故本院无法采信。关于被告要求原告立即偿还物料款及要求原告赔付因原告盖房造成其损失5万元的辩请，与本案不属同一法律关系，本院不予支持，被告可持相关证据另案主张权利。关于被告的原告解除合同属违约应赔偿其损失10万元的辩请，被告虽坚持该主张，但至今未向本院提交相关证据予以证明其损失及损失数额，故本院无法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告王纪鲁与被告虞保林双方约定的土地租赁合同于本判决生效后次日解除。 被告虞保林于判决生效后九十日内将涉案场地恢复原状并返还原告王纪鲁。 被告虞保林于判决生效后十五日内给付原告王纪鲁涉案土地租金（租金以每年3000元即每月250元自2019年1月起计算至被告实际返还涉案场地之日止）。 四、驳回原、被告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元减半收取计50元，由被告虞保林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  陈道伟 二〇一九年十二月二十六日 书记员  马 宁