河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初4707号原告：唐河奎晟建材有限公司，统一社会信用代码：914113285596470401。地址：唐河县产业集聚区。法定代表人：曲坤，系该公司总经理。委托代理人：王康，系该公司员工。委托代理人：曹建锋，系河南恒阳律师事务所律师。被告：白玉贵，男，汉族，出生于1964年11月13日，住河南省唐河县。委托代理人：曹延，系北京达略（南阳）律师事务所兼职律师。被告：吕新建（又名吕付才），男，汉族，出生于1955年12月14日，住河南省唐河县。委托代理人：王金建，系河南匡世律师事务所律师。委托代理人：吕蕴，住河南省唐河县。系吕新建的女儿。被告：贾国伟，男，汉族，出生于1971年6月12日，住河南省唐河县。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411328727008396N。地址：唐河县产业集聚区工业路西段北侧。法定代表人：刘创，系该公司总经理。委托代理人:崔玉增，系河南海涛律师事务所律师。原告唐河奎晟建材有限公司（以下简称奎晟公司）与被告吕新建、白玉贵、贾国伟、唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）为房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理;并于2018年12月28日作出（2018）豫1328民初2269号民事判决书；被告白玉贵不服，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）豫13民终1227号民事裁定书，撤销唐河县人民法院（2018）豫1328民初2269号民事判决，发回唐河县人民法院重审。本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐河奎晟建材有限公司委托代理人曹建锋、被告白玉贵及其委托代理人曹延、被告吕新建委托代理人王金建、吕蕴及被告唐河县恒基房地产开发有限公司委托代理人崔玉增到庭参加诉讼。被告贾国伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐河奎晟建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除合同，判令四被告依法退还原告的房款240000元及赔偿相应的房款差价损失182542元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告奎晟公司2014年3月22日购买被告位于唐河县××大道与××处东南（××号公馆）2号楼2单元804室单元房一套，一次性付房款240000元，面积88.9平方米。后经了解，该房产所在小区为吕新建与唐河县恒基房地产开发有限公司挂拍所得国有土地，以被告恒基公司名义进行开发，但时至今日，各被告以各种理由拒不交付房产，故请求法院支持原告的合法诉求。被告白玉贵提交书面答辩状辩称，1、答辩人白玉贵与被答辩人唐河奎晟建材有限公司之间的债权债务已经转移；2、白玉贵与吕新建合作开发建房，事实清楚，恒基公司和吕新建应当将诉争房产过户给原告；3、恒基公司及吕新建不履行合同义务，存在严重违约行为。被告吕新建提交书面答辩状辩称，1、唐河县新建交通物流配送中心商住楼所有权属于吕新建，白玉贵是自筹款承建方，有白玉贵与吕新建签订的协议为证；2、白玉贵承建的唐河县新建物流配送中心商住楼双方约定，销售房屋由吕新建方签字盖章，并收取房款。白玉贵没有对外以自己名义或“一号公馆”售房的权利，吕新建也没有授权白玉贵售房，一号公馆财务章和售房章与吕新建无关。合同明确约定是销售房屋协议，根本没有涉及以房抵债的内容；3、白玉贵与奎晟公司之间系以房抵债的法律关系，白玉贵以不具有所有权的房屋抵给被答辩人，双方之间所签订的协议系无效合同；4、答辩人没有委托白玉贵卖房，更没有收到过此房款，奎晟公司所提交的收款收据因不存在真实收款行为而不具法律效力。被告贾国伟未答辩。被告恒基公司未提供书面答辩，庭审中辩称，1、原告起诉恒基公司没有事实与法律依据，原告与恒基公司之间不存在房屋买卖合同；2、从原告提交的合同、收条等证据看，原告与其他被告之间是特定债权债务关系，与恒基公司无关；3、根据合同相对性原则，原告与恒基公司之间没有基础法律关系，本案应按基础法律关系处理，所以请求驳回原告的诉讼请求。原告奎晟公司提交以下证据：1、收据三份、认购协议书；2、司法估价报告；3、原一审申请调取的证据，本案涉案房屋所在小区开发的情况及该小区盖房的基本情况，证实我们合同所购买的804房在房管登记信息上不存在，803房登记在杨宜华名下。杨宜华系我们公司一股东的爱人。以上三组均为一审提交的证据，无新证据。被告白玉贵提交以下证据：1、唐河县新建物流中心商业-住宅楼施工建设及房屋买卖合同一份，证明被告白玉贵有权出售房屋以及诉争房产为同一项，该合同系吕新建与白玉贵签订的；2、恒基公司出具的新建交通物流2号楼已网签合同明细一份，证明白玉贵有权出售双方开发的项目；3、2017年6月6日涉案房产的对账清单，上面有白玉贵签字和恒基公司财务科长史小丽签字，证明白玉贵和恒基公司及吕新建开发房产工程款项双方已经结清。被告贾国伟未举证、未质证。被告吕金建、被告恒基公司未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，评议如下：针对原告所举证据中的第一组证据，被告白玉贵认为更证明了原告应当起诉开发商恒基公司和吕新建；被告吕新建认为原告与1号公馆签订的协议，不是房屋买卖关系，不具有真实的买卖关系；被告恒基公司认为收据不是恒基公司出具的，协议也不是与恒基公司签订的，所以与恒基公司无关。针对原告所举证据中的第二组证据，被告白玉贵认为与原告货款损失没有关系；被告吕新建认为估价报告的标的价值过高，且评估的不是协议约定的房屋；被告恒基公司认为另外两份证据与恒基公司无关。针对被告所举证据中的第一组证据，原告奎晟公司认为对该组证据的真实性、合法性由法庭核实，对该协议并不知情；被告吕新建认为协议第五条明确约定由白玉贵自筹款建房，第七条第四项明确约定由甲方吕新建签字盖章，由甲方吕新建收取房款，乙方白玉贵只能确定介绍客户，没有售房的权利；被告恒基公司认为该组证据充分说明本案纠纷与恒基公司无关，进一步证明白玉贵提出的债权债务关系转化为恒基公司的理由不能成立。针对被告所举证据中的第二组证据，原告奎晟公司认为网签合同中并没有杨宜华的名字，也没有唐河县奎晟建材公司的名字；被告吕新建认为并不能证明白玉贵有售房权，说明我方有些是经白玉贵的手卖出的房屋，我们认可该事实，属于事后追认；被告恒基公司认为不能说明本案义务由其他被告转嫁给恒基公司。针对被告所举证据中的第三组证据，原告奎晟公司认为第一页上显示803房为杨宜华，备注为抵工程款，并不是我们合同要买的804房，804房也没有登记在唐河县奎晟建材公司名下，2单元804房间登记在焦洪涛名下，说明我们所购买的804房已经被被告出卖给了焦洪涛；被告吕新建认为白玉贵在2017年6月7日写的1号公馆6号楼未办理名单，我方并不知情，未办理网签手续没有原告的信息，说明白玉贵对于与原告之间的协议也是不予认可的，白玉贵与原告签订的买卖协议中的房屋，根据不是唐河县新建交通物流配送中心商住楼的房屋；被告恒基公司认为不能证明恒基公司有承担相应责任的义务。对以上各方有异议的证据，经本院核实后予以综合评判认定，所有证据均在卷佐证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：在2018年5月份以前，原告奎晟公司与被告白玉贵存在业务关系，因被告白玉贵无法支付材料款，将其所欠款项折换为其参与建设的“一号公馆”项目的房款，由被告白玉贵委托的会计贾国伟具体经办相关手续。原告提供原始收据三份：2013年3月18日收据：“今收到李欣人民币40000元整，系付首付定金款D户”。2013年4月4日收据：“今收到李欣人民币60000元整，系付首付定金款D户，补交款”。2014年3月22日收据：“交款单位：唐河奎晟建材有限公司李贵禹收款方式：现金人民币140000元整，系付首付定金款D户，收款事由：付全部房款。”三张收据均由会计贾国伟签字并加盖“一号公馆财务专用章”。原告提供的认购书显示：原告奎晟公司与“唐河一号公馆爱情公寓售房部”签订认购书，约定奎晟公司2014年3月22日购买位于唐河县××大道与××处东南××楼××单元××室，约定面积88.9平方米，购买单价为2820元/平米，总房款计240000元。甲方落款为“一号公馆售楼部”（章），审核：贾国伟，乙方“余敬东”签字。另查明，唐河县新建交通物流配送中心系××独资的非公司私营企业，投资人为吕新建。2012年8月27日，（甲方）吕新建与（乙方）白玉贵签订了唐河县新建物流中心商业—住宅楼施工建设及房屋买卖合同，约定：位于北京大道与××交叉口东南角（××中心××唐河县新建物流中心商业—住宅楼由乙方承办施工，有效工期为10个月，自2012年9月26日至2013年7月26日，工程价款由乙方（自筹款）出售的建房房款获取，甲方不承担该款支付责任。房屋买卖权利义务的约定为：由乙方负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿；甲方负责办理所售房屋的房产证并承担办证的相关费用；乙方同意所建房第一层自东向西两间门面房归甲方，房价按每平方5000元，以实际面积由甲方负担房款；售房款的收取办法是由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款；房款结算办法为第一至十二层实际按每平方1400元以现金清交给甲方，余款归还乙方，每月结算一次；自合同签订之日起22个月后，无论乙方是否出售房屋，按楼房实际面积每平方1400元以现金清交给甲方，逾期所拖欠款以月息1分5计息；自合同签订之日起34个月后，乙方未交清所拖欠款，甲方有权按每平方米1400元的价格处理房屋抵押乙方应交款。经本院核实，唐河县房产管理局备存的商品房预售相关资料：1、建设用地规划许可证：地字第411328201200009号唐河县建设用地规划许可证,由唐河县规划局盖章，日期为2012年5月17日，内容为：“吕新建、唐河县恒基房地产开发有限公司（唐河县新建交通物流配送中心建设项目）：根据城市总体规划，经研究同意你单位申请在北京大道南侧、××路东侧、××路北侧征地建设。按规划位置、用地面积，进行征地和规划设计；”2、建设工程规划许可证：建字第411328201010025号中华人民共和国建设工程规划许可证，由唐河县规划局盖章，日期为2012年10月19日，建设单位（××）为唐河县恒基房地产开发有限公司、吕新建，建设项目名称为唐河县新建交通物流配送中心商住楼”，建设位置为北京大道南拱文路北廖源路东，备注：2#楼地下1层1148.30㎡、地上12层12329.01㎡、5#楼7层12158.01㎡、6#楼10011.06㎡、7#楼6238.24㎡；3、建筑工程施工许可证：编号411328201601200101中华人民共和国建筑工程施工许可证，由唐河县住房和城乡建设局盖章，发证日期为2016年1月20日，建设单位为唐河县恒基房地产开发有限公司，工程名字为唐河县新建交通物流配送中心2#、5#、6#、7#商住楼，建设地址为唐河县北京大道与××交叉口。据以上资料显示，唐河县北京大道与××交叉口东南角的项目为唐河县新建交通物流配送中心商住楼，该项目的建设单位为唐河县恒基房地产开发有限公司及吕新建。庭审中，唐河县恒基房地产开发有限公司陈述“需要说明一点，当时开发房屋时，吕新建没有资质，借用恒基公司的资质进行开发，凡是没有争议的房屋在进行网签时，都需要恒基公司进行备案”，也能印证这一事实。经本院委托，南阳和谐房地产估价有限公司对涉案的“一号公馆”2号楼2单元804室成套住宅市场价值进行评估，于2018年11月21日出具房地产司法鉴定估价报告，主要内容,价值时点：2018年11月15日，估价结果：采用比较法、收益法进行评估，最终确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为422542元，大写：人民币肆拾贰万贰仟伍佰肆拾贰元整；建筑面积单价4753元/平方米。另查明，原告所购买房屋2号楼2单元804房没有登记在唐河县奎晟建材公司名下，已销售他人。本院认为，原告奎晟公司与甲方“一号公馆售楼部”签订房屋认购书，因“一号公馆售楼部”并非法律意义的主体，该认购书由白玉贵授权的被告贾国伟具体经办，经原、被告陈述结合相关证据，该处楼盘部分由白玉贵与吕新建等人合作开发，由恒基公司办理相关手续。被告白玉贵与原告奎晟公司存在直接的债权债务关系，经双方协商，以债权债务关系转化为已付购房款，由被告白玉贵办理相应的手续；该行为不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，因该房屋无法实际交付，合同无法履行，原告要求退还房款240000元，并赔偿因未交付房屋造成的房屋升值的差价损失182542元（参照房地产估价报告书确定的市场价值为422542元，计算该房产差价损失金额为182542元），本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告奎晟公司在与被告白玉贵签订房屋买卖协议时，明知白玉贵是工程承包方，在完成以房抵债后，未及时到房屋开发公司完善房屋买卖合同，导致合同不能履行，房屋不能交付，因此，原告奎晟公司应当承担相应的民事责任。同时，根据被告白玉贵提交的唐河县新建物流中心商业-住宅楼施工建设及房屋买卖合同约定，被告白玉贵作为承包方，有权确定买房客户及价格，并在售房协议签字后，由吕新建签字盖章，同时由财务统一收取房款；因此，对于争议房屋没有与开发公司完善房屋买卖合同，不能实现物权，被告白玉贵、被告吕新建有一定的责任，应当承担相应的民事责任；被告恒基公司（被借用资质一方），在被告白玉贵公开向社会出售新建物流中心商品房的过程中，作为预售许可证上的售房单位，恒基公司从未采取任何监管措施，也应承担相应的责任。综上，原告自身承担房屋差价损失182542元的20%即36508.4元；被告贾国伟系被告白玉贵聘请的人员，经办房屋合同相关手续，被告白玉贵应退还房款240000元，再承担房屋差价损失182542元的60%即109525.2.元，被告吕新建承担房屋差价损失182542元的10%即18254.2元，被告恒基公司承担房屋差价损失182542元的10%即18254.2元。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告唐河奎晟建材有限公司与被告白玉贵签订的合同；二、被告白玉贵于本判决生效之日起十五日内，退还原告唐河奎晟建材有限公司房款240000元，并赔偿原告唐河奎晟建材有限公司房产差价损失109525.2.元，合计349525.2元（240000元+109525.2元）；三、被告吕新建于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告唐河奎晟建材有限公司房屋差价损失18254.2元；四、被告唐河县恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告唐河奎晟建材有限公司房屋差价损失18254.2元；五、驳回原告唐河奎晟建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7638元、评估费4600元合计12238元，由原告奎晟公司负担2450元，被告白玉贵负担7340元，被告吕新建负担1224元，被告恒基公司负担1224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书）。审 判 长  韩群长审 判 员  周启印人民陪审员  吴 蕊二〇一九年十二月三十日书 记 员  牛 梁