重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8520号上诉人（原审原告）：张登晓，男，汉族，1956年1月16日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：叶代耀，重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒洪，重庆振雄律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张雷，男，汉族，1983年6月28日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：叶代耀，重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒洪，重庆振雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。上诉人张登晓、张雷因与被上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初12755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张登晓、张雷上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金41171.17元；3、依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金的资金占用利息损失1198.92元、逾期办证违约金的资金占用利息损失4400.17元及房屋面积差额款的资金占用利息损失1797.46元。4、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有依据《合同法》第39条的规定尽到“采用合理的方式提请对方注意”的义务。补充协议第八条系格式条款，加重了购房人的义务，严重违反公平交易原则。2.被上诉人构成违约，应当按约向上诉人支付违约金，被上诉人没有按约支付违约金，应当依法向上诉人支付违约金的资金占用损失。朝天门公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张登晓、张雷一审请求：1.判令朝天门公司支付张登晓、张雷逾期交房违约金6513.65元(总房款245798元×0.05％×53天，53天计算是从2016年6月30日起至2016年8月22日)，逾期支付违约金资金占用利息损失1198.92元(以6513.65元为基数，按银行同期贷款利率并加罚50％为年息7.125％，从2016年9月暂计算至2019年4月，利随本清)，共计7712.57元；2.判令朝天门公司支付张登晓、张雷逾期办理房地产权证书违约金41171.17元(总房款245798元×0.05％×335天，335天计算是从2016年10月22日，即实际交房2016年8月22日加60日，至2017年9月22日，即办证受理单载明日期)，逾期支付违约金资金占用利息损失4400.17元(以41171.17元为基数，按银行同期贷款利率并加罚50％为年息7.125％，从2017年10月暂计算至2019年4月，利随本清)，共计45571.34元；3.判令朝天门公司返还张登晓、张雷房屋面积差款7022.8元(0.45平方米×15606.22元＝7022.8元，此为超面积3％以内的)以及逾期退还差额款资金占用利息损失1797.46元；4.诉讼费用由朝天门公司承担。一审查明，2015年6月27日，张登晓、张雷（乙方）与朝天门公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：张登晓、张雷购买朝天门公司开发的位于重庆市南岸区X号房屋，成交价为245798元,套内建筑面积15.75平方米，套内建筑面积单价为15606.22元，乙方于2015年6月27日一次性付清房款245798元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积面积误差比）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》……，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；……乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。补充协议第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充协议。另查明，合同签订后，张登晓、张雷按照合同约定支付了购房款及相应税费、大修基金等。朝天门公司于2016年8月22日前将涉案房屋交付给张登晓、张雷，但交付时未向张登晓、张雷披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证的事实。2016年8月22日,朝天门公司取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2017年9月22日。涉案房屋《不动产权证书》载明的专有建筑面积（套内面积）为15.3平方米。一审认为，张登晓、张雷与朝天门公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于张登晓、张雷主张的双方签订的补充协议中部分条款无效的问题。一审认为，张登晓、张雷与朝天门公司签订的补充协议虽是朝天门公司制作的格式条款，但朝天门公司已在主合同第二十五条、第二十六条以及补充协议开始部分及第二十一条中多次提示张登晓、张雷注意，朝天门公司已善尽合理提示的义务，双方均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对双方当事人均有约束力。张登晓、张雷认为该补充协议中部分条款无效的意见，无事实和法律依据，一审不予采纳。关于张登晓、张雷主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金两项款项的资金占用利息损失问题。一审认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未如约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补张登晓、张雷的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，一审不予支持。关于张登晓、张雷主张的面积差额款资金占用利息损失问题。一审认为，张登晓、张雷与朝天门公司签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，张登晓、张雷的此项诉讼请求与双方约定不符，一审不予支持。关于朝天门公司辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。一审认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方的约定，而且要依据张登晓、张雷的实际损失。一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，张登晓、张雷诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。关于张登晓、张雷主张的逾期交房违约金。一审认为，双方合同约定，朝天门公司应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张登晓、张雷使用，换言之朝天门公司完成交付房屋义务须具备两个内容，一是在约定的时间内交付房屋实物；二是所交付房屋须系已进行竣工验收备案登记的房屋。涉案房屋虽于2016年8月22日前进行实物交付，但涉案房屋于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，朝天门公司交房义务尚未完成。且朝天门公司向张登晓、张雷交付房屋实物时未如实披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证之事实。故，朝天门公司履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，为此朝天门公司应承担逾期交房违约责任期间为2016年6月30日至2016年8月22日，共计逾期53天，违约金共计245798元×53天×0.05%=6513.65元。据此，张登晓、张雷主张逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。关于张登晓、张雷主张的逾期办理房地产权证违约金。一审认为，根据一审查明的事实，朝天门公司应在房屋交付使用之日即2016年8月22日后240个工作日内办理《房地产证》。为此，朝天门公司履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止，但朝天门公司却于2017年9月22日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，朝天门公司办证逾期45天，违约金共计245798元×45天×0.05%=5530元。张登晓、张雷诉请多于5530元的部分一审不予支持。关于张登晓、张雷主张的涉案房屋面积差额款。一审认为,根据双方合同的约定，涉案房屋套内建筑面积15.75平方米，套内建筑面积单价为15606.22元每平方米，现产权登记套内建筑面积为15.3平方米，面积差为0.45平方米，未超过3%。故朝天门公司应当退还张登晓、张雷的面积差款在3%以内的部分为0.45平方米×15606.22元／平方米=7022.8元。张登晓、张雷的此项诉讼请求一审予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向张登晓、张雷支付逾期交房违约金6513.65元。二、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向张登晓、张雷支付逾期办理房地产权证违约金5530元。三、朝天门公司重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向张登晓、张雷张登晓、张雷支付面积差额款7022.8元。四、驳回张登晓、张雷张登晓、张雷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取677元，由张登晓、张雷负担400元，由重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担277元（此款张登晓、张雷已垫付，限重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向张登晓、张雷付清）。二审中，经本院当庭释明，上诉人明确逾期交房违约金和房屋面积差额款不作为上诉请求。上诉人当庭变更上诉请求如前所述。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：逾期办证违约金应当从何时起算；逾期交房违约金、逾期办证违约金及房屋面积差额款是否应当计算资金占用利息损失。本院评述如下：一、逾期办证违约金应当从何时起算问题。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，双方签订的补充协议虽是朝天门公司制作的格式条款，但各条款语义明确，且被上诉人已在主合同第二十五条、第二十六条以及补充协议开始部分多次提示上诉人注意，被上诉人已善尽合理提示的义务。该补充协议并不存在加重上诉人义务、排除上诉人权利的情形。上诉人系完全民事行为能力人，在补充协议上签字确认的行为是其真实意思表示，因此该补充协议具有法律效力，对双方当事人均有约束力。一审法院依据该补充协议第八条的约定认定被上诉人逾期办证45天，符合合同约定和法律规定。二、逾期交房违约金、逾期办证违约金及房屋面积差额款是否应当计算资金占用利息损失问题。逾期交房违约金与逾期办证违约金本质属于民事责任，是被上诉人因违约所产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，既没另行设定新的民事义务，也没对该民事责任的逾期履行约定新的不利后果。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以填补上诉人的损失，故上诉人并行主张违约金及其资金占用利息损失，本院不予支持。双方签订的补充协议第十三条约定“双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。”因此，上诉人主张房屋面积差额款的资金占用利息损失，没有合同依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353元，由上诉人张登晓、张雷负担。本判决为终审判决。审判长  肖飞审判员  蒋科审判员  肖琴二〇一九年十二月二十四日书记员  雷梅