安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初554号 原告（反诉被告）：怀远县荆山镇人民政府，住所地怀远县荆山镇禹王西路，统一社会信用代码11340321MBOR82450B。 负责人：常兆武，镇长。 委托诉讼代理人：孙竹洪，安徽孙竹洪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：怀远县华运超市有限责任公司，住所地安徽省怀远县荆山镇新民路199号，统一社会信用代码913403217430583693（1-1）。 法定代表人：田士敏，总经理。 委托诉讼代理人：田士玲，女，1964年1月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，公司员工。 委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。 原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府（以下简称荆山镇政府）与被告（反诉原告）怀远县华运超市有限责任公司（以下简称怀远华运超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府的委托诉讼代理人孙竹洪，被告（反诉原告）怀远县华运超市有限责任公司的委托诉讼代理人田士玲、刘洪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荆山镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金100000元；2.判令被告支付违约金90000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月5日，原告委托安徽省中正拍卖有限公司举行拍卖会对“怀远县院落及房屋约7406平方米”对外租赁，根据拍卖会的结果，原被告双方于2014年5月13日签订了房屋租赁合同一份，合同约定：“第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于怀远县院落及房屋；2、出租房屋占地面积约7406平方米（以实际面积为准）。第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。……第五条租金及支付方式1、五年租金总额为叁拾万元整。2、房屋租金支付方式如下：乙方应于2014年5月15日前将五年租金叁拾万元整及壹万元租赁保证金、壹万伍仟元拍卖佣金支付至拍卖人安徽中正拍卖有限公司账户或甲方指定账户。第十条违约责任（一）乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补损失为止。……（4）拖欠房租累计1个月以上的。……”。合同签订后，被告未按照合同约定足额支付租金，尚拖欠租金100000元。原告多次向被告索要拖欠的租金，但被告总以各种理由拖延拒付。 怀远华运超市辩称，2014年5月31日，双方签订《房屋租赁合同》,约定被答辩人将其所有的位于原怀远县院内及房屋一处租赁给答辩人使用。合同对所租赁房屋坐落、面积、装修、设施情况；租赁期限、用途、租金及支付方式租赁期间相关费用；租赁房屋修缮与使用管理、合同变更、解除、终止，房屋交付及收回验收；违约责任等作了详细规定。合同还约定，被答辩人保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，提供房产证（或具有出租权的有效证明）。合同签订后，答辩人先向被答辩人缴纳了房屋租赁费300000元，因房屋无法交付被退回，后答辩人又再次缴纳房租费200000元。 怀远华运超市向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人因违约而应退还给反诉人的房屋租金200000元和保证金10000元，并赔偿占用反诉人房租及保证金的利息计73080元（从2014年5月，按年利率6%计算至2019年3月，以后并计算至实际付清之日止）；2.判令被反诉人赔偿因违约而给反诉人造成的投资经济损失299000元；3.判令解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同；4.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。庭审中，怀远华运超市当庭撤回第三项反诉请求。事实和理由：2014年5月13日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被反诉人将其所有的位于原怀远县院内及房屋一处租赁给反诉人使用。合同对所租赁房屋坐落、面积、装修、设施情况；租赁期限、用途、租金及支付方式租赁期间相关费用；租赁房屋修缮与使用管理、合同变更、解除、终止，房屋交付及收回验收；违约责任等等做了详细规定。合同还约定，被反诉人保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，提供房产证（或具有出租权的有效证明）。合同签订后，反诉人向被反诉人缴纳了房屋租赁费，被反诉人收取房屋租金后，未按合同规定履行合同义务，存在如下违约事实：1、没有提供房产证；2、没有交付房屋；3、合同中所出租的被反诉人的房屋，屋顶渗漏，墙体、门窗严重毁坏，已成危房，无法使用。4、院内住户至今没有清理腾房。合同签订后，反诉人为着手使用该租赁房屋进行经营使用，在其院落内配套搭建钢构房一处，但由于反诉人所租房屋不能使用，反诉人多次要求被反诉人修缮房屋，腾退住户，但均无结果，给反诉人造成经济损失。怀远县原荆芡乡人民政府现变更为怀远县荆山镇人民政府。 荆山镇政府对怀远华运超市的反诉辩称，反诉原告的诉请缺少事实及法律依据，双方之间签订的房屋租赁合同是经过安徽省中正拍卖有限公司签订，系双方真实意思表示，合同合法有效。协议明确约定反诉原告应当在2014年5月15日前足额缴纳5年的租金300000元，反诉原告现只缴纳200000元，尚欠100000元，其行为已经构成违约。其诉称案涉房屋及院落系危房，无事实依据，双方在签订租赁合同时，对租赁物有了解及认识，合同签订后反诉原告已经实际使用了租赁物，并在院内搭建钢构房一栋，现双方约定的租赁期限已届满，我方同意解除合同，但反诉原告应当返还反诉被告房屋，并保持房屋的完整状态，并应当按照约定支付剩余房租及违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年12月，原怀远县荆芡乡人民政府（以下简称荆芡乡政府）委托安徽省中正拍卖有限公司举行拍卖会对“怀远县院落及房屋约7406平方米”对外租赁。根据拍卖会的结果，2014年5月13日，原荆芡乡政府作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的怀远华运超市签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于怀远县院落及房屋出租给乙方，租赁期限共5年，从2014年7月1日起至2019年6月30日止。五年租金共计300000元，乙方应于2014年5月15日前将5年租金叁拾万元及壹万元租赁保证金、壹万伍仟元拍卖佣金一次性支付至安徽省中正拍卖有限公司账户或甲方指定账户。关于房屋交付的约定为，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；乙方应于合同签订后，七日内将院内院外两住户搬出，否则造成的损失由甲方承担。关于房屋修缮与使用管理的约定为，在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由甲方负责。如甲方不能及时维修，则由乙方征求甲方同意后进行维修，所产生的费用由甲方负担。双方另对违约责任作出约定。 2013年12月19日，怀远华运超市将租赁保证金10000元支付至安徽中正拍卖有限公司账户，安徽中正拍卖有限公司账户向原告出具一份收据；2014年5月21日，怀远华运超市将200000元转账支付至荆芡乡政府账户，荆芡乡政府向怀远华运超市出具一份结算票据。合同签订时，案涉房屋存在屋顶漏水、门窗破损等影响使用情形，院内有两户居民占有使用院内部分房屋。合同甲方即原荆芡乡政府未履行房屋修缮及责令两住户搬出义务。合同签订后，乙方即怀远华运超市在院内搭建了钢结构仓库一栋。 2016年2月，怀远县部分行政区划调整，怀远县荆芡乡被撤销，设立荆山镇。案件审理过程中，怀远华运超市申请对原荆芡乡新上村原荆芡初级中学的房屋是否构成危房能否作为经营用房使用进行司法鉴定，后因双方无法提供案涉房屋的施工图纸（建筑图、施工图），导致鉴定无法进行。2019年9月17日，在原被告均委派人员在场的情况下，我院对案涉房屋进行现场勘验，并制作勘验笔录和现场视频，现场基本情况是：案涉房屋位于怀远县院内，北西侧两层教学楼门窗破损严重，房屋破旧，北东侧瓦房六间损毁严重，教学楼二楼漏雨水严重；院南侧瓦房间，破损严重，漏水严重。 本院认为，怀远华运超市与原荆芡乡政府签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因行政区划调整，原怀远县荆芡乡被撤销，设立荆山镇。根据民法总则的规定，原怀远县荆芡乡政府的权利和义务由荆山镇政府享有和承担。怀远华运超市已按约支付200000元租金及10000元租赁保证金，但出租方荆芡乡政府未履行修缮房屋义务及责令院内住户搬出义务，致承租方怀远华运超市未实际使用承租房屋。虽然承租方在院内搭建了钢结构仓库，不能据此推定承租方实际占有使用了房屋，也不能据此否定出租方的违约行为。因而，对原告荆山镇政府要求被告怀远华运超市支付租金100000元及支付违约金90000元的诉讼请求，本院不予支持。原告荆山镇政府并应向被告怀远华运超市返还已交付的租金200000元。鉴于本案审理期间，房屋租赁合同约定的期限已届满，原告应退还被告支付的租赁保证金10000元。对被告怀远华运超市主张返还已交付的租金200000元及租赁保证金10000元的反诉请求，本院予以支持。对反诉原告怀远华运超市主张荆山镇政府支付房租及保证金的利息的反诉请求，因双方在合同中对此未作约定，本院不予支持。对怀远华运超市要求荆山镇政府赔偿因其违约给其造成的经济损失（搭建钢结构仓库损失）299000元的诉讼请求，因怀远华运超市未提供证据证明该搭建行为取得出租方同意，也未提供证据证明办理了合法建设手续。因而，对该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府向被告（反诉原告）怀远县华运超市有限责任公司返还已支付的房屋租金200000元及租赁保证金10000元，于本判决生效之日起十五日内履行； 三、驳回被告（反诉原告）怀远县华运超市有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，减半收取计2050元，由原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府负担；反诉案件受理费9622元，减半收取计4811元，由原告（反诉被告）怀远县荆山镇人民政府负担2225元，由被告（反诉原告）怀远县华运超市有限责任公司负担2586元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  钱同雷 二〇一九年十二月十六日 法官助理倪丹 书记员吴金鑫 提示：宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。