安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初2829号原告：陈健永，男，1988年4月25日生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。原告:蔡淑洁，女，1989年9月17日生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。被告:安徽文德金园置业有限公司，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区鸿路北城明珠11幢1309室，统一社会信用代码91340121MA2MWTRY4E（1-1）。法定代表人：杨国龙，总经理。委托诉讼代理人：方辉辉，男，1989年5月4日生，汉族，住安徽省颍上县，系被告单位员工。委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。第三人：合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行，住所地安徽省合肥市高新区望江西路西蜀大厦101-111/118-141，统一社会信用代码913401007998237449。负责人：孙再争，该支行行长。委托诉讼代理人：阮厚强，1983年12月11日生，汉族，合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行员工。原告陈健永、蔡淑洁与被告安徽文德金园置业有限公司（以下简称文德置业）、第三人合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行（以下简称合肥科技农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈健永及两原告委托诉讼代理人胡建建，被告文德置业的委托诉讼代理人方辉辉、王昭文，合肥科技农商行委托诉讼代理人阮厚强到庭参加了诉讼。扣除调解期限，本案现已审理终结。陈健永、蔡淑洁向本院提出诉讼请求：1.判令撤销陈健永、蔡淑洁与文德置业签订的编号为20177061870053YS20170001的商品房买卖合同；2.判令文德置业退还购房款362099元及首付款利息43451元（从2017年5月3日按照同期银行贷款利率6%暂计算至2019年5月3日，实际计算至被告返还全部购房款之日止）；团购信息服务费3000元；3.判令文德置业协助解除陈健永与第三人合肥科技农商行个人购房借款合同的相关手续并承担陈健永已向该行归还的按揭贷款本金及利息114560.26元（暂计算至2019年5月15日，至解除个人购房借款之日据实结算），解除个人购房借款合同后剩余按揭贷款本金及利息由文德置业直接支付第三人；4.判令文德置业赔偿陈健永、蔡淑洁的经济损失348629.7元（按照诉争房产总价的30%确定，即348629.7×30%）；5.本案的诉讼费由文德置业承担。事实与理由：文德置业售楼部附近的户外广告宣称“花园之上、跃式洋房、赠送南北双庭院、建筑面积约80-212㎡墅品户型、两层空间”。陈健永、蔡淑洁看房时文德置业销售人员王秀荣明确告知买顶层可以赠送阁楼和露台。在参观样板房后，置业顾问一再强调可以赠送阁楼和露台，同时告知楼盘还有交3000元抵15000元的优惠。为此，陈健永、蔡淑洁签订了团购协议和签约核算单，缴纳了定金10000元订购17幢1408室。2017年5月1日，陈健永缴纳了首付款362099元，2017年5月13日双方签订商品房买卖合同。2017年6月7日，陈健永向合肥科技农商行办理80万元按揭贷款，并自2017年7月15日开始每月偿还贷款本息至今。在交房前经现场查看，文德置业宣传和承诺的赠送部分，四面墙壁都是斜坡、无门无窗且面积严重缩水，根本不具备居住条件，与“买一层送一层，一层价格，两层空间”的样板房布局明显不符。在销售时，文德置业未如实告知公共露台和房顶的使用权属于全体业主共有，并以赠送的阁楼和露台属于顶层业主专有作为卖点，致使陈健永产生重大误解而签订了商品房买卖合同并支付房款。此外，文德置业承诺赠送的面积在商品房买卖合同没有任何约定，也未与业主签订任何书面协议，业主的权益无任何保障。由于文德置业利用样板房、公众号、户外广告及营销人员的口头承诺等方式发布虚假信息，刻意隐瞒所售房屋的真实情况，其欺诈销售行为致使陈健永夫妇错误理解所购房屋的户型、面积和价格，陈健永夫妇在违背真实意思的情况下签订合同应予撤销。合同撤销后，陈健永夫妇所支付的购房首付款及相应的利息，文德置业应予返还；与合肥科技农商行签订的借款合同也应予解除，陈健永已支付的按揭本息应由文德置业赔偿，剩余按揭本息自借款解除后由文德置业直接向银行偿还。文德置业因欺诈销售行为还导致应赔偿陈健永夫妇二次置业等的损失，具体可按房屋总价的30%核定。文德置业辩称，文德置业签订合同过程中并无虚假宣传行为、更没有欺诈行为。买一层送一层的广告系针对跃层户型，并非案涉的顶层户型。赠送顶层阁楼的面积符合销售时的承诺，实际交付的顶层屋面经优化改造，也不存在侵害其他业主公共空间的问题。房屋具体的交付标准应以双方商品房买卖合同的约定为准，顶层阁楼面积并不包含在合同范围内，文德置业履行合同并不违反合同的约定。因此陈健永、蔡淑洁的撤销事由不能成立，其各项诉请缺乏依据，应予驳回。第三人合肥科技农商行述称，与陈健永的借款合同是否解除由法院依法判决，若判决继续履行则继续履行，判决解除则剩余本息结算后提前清偿。双方当事人对签订编号为20177061870053YS20170001的商品房买卖合同、缴纳定金、支付首付款、办理按揭贷款、进行备案登记等事实无异议，陈健永、蔡淑洁主张的上述事实可予认定。关于撤销事由的争议，本院认定如下：一、文德置业营销行为是否构成虚假宣传、欺诈销售。陈健永、蔡淑洁提交了文德置业的投诉回复、长丰县市场监督管理局于2018年10月29日出具答复函，证明文德置业自认“客户在征得其所在楼栋业主同意时可自行加盖，面积约45㎡”，销售过程中确实是以赠送面积作为卖点且文德置业的宣传广告内容存在虚假信息并被行政处罚；提交了置业顾问王秀荣名片、与王秀荣对话的录音及样板间和置业顾问售卖过程的视频，宣传单页、户型图、房型图，沙盘照片，公众号宣传内容，证明文德置业以“超大赠送30㎡”，一层价格两层空间等作为卖点销售；提交电视采访视频，证明文德置业因虚假宣传、欺诈销售被媒体曝光。文德置业质证认为，上述文德置业的回复和市场监督管理局的答复函的真实性无异议。录音不能确认对话双方的身份，从内容上看也是交房，涉及的顶层阁楼的状况，通话人大部分都说不清楚，并陈述自己也没有上去过，通过录音也可以判断陈健永对顶层阁楼情况应当是清楚的，视频的拍摄时间和地点不明确，真实性及与本案的关联性不予认可。采访视频报道的内容不全面、不客观，不能作为裁判的依据。本院认证认为，陈健永、蔡淑洁所购置的17幢1408室为顶层，文德置业认可相关营销行为，结合陈健永提交的户外广告、宣传单页、公众号宣传等内容，故文德置业在营销过程中以赠送面积作为卖点的事实可以认定，庭审中文德置业也认可陈健永户有赠送顶层阁楼的事实，因此文德置业在陈健永、蔡淑洁售卖17幢1408室商品房时并不存在欺诈销售。双方商品房买卖合同约定的质量、设备及装修标准与样板房并不一致且房样板房已拆除，样板房标准并非实际交付标准，现陈健永以赠送部分与视频内的样板房不一致构成欺诈，该主张与双方约定不符。媒体采访的内容仅报道了产生纠纷和维权的事实，未对欺诈销售行为的事实本身作出调查和认定，也与本案不具有直接关联。因此文德置业营销过程中的不当行为已由行政处罚认定，但本案商品房买卖合同缔约时，置业顾问向陈健永承诺的赠送顶层阁楼并以此作为卖点，现文德置业通过优化改造方案积极履行赠送承诺，其销售过程并不存在刻意隐瞒或虚构行为。二、关于赠送阁楼能否履行的争议。陈健永、蔡淑洁提交自己及其他业主拍摄的案涉楼盘顶楼露台和所谓赠送阁楼的照片和视频，证明经现场查看，其所购买的顶层房屋与文德置业宣传、销售人员当初承诺的情况不符。该赠送阁楼系墙壁斜坡造型、无门无窗，所赠送的阁楼面积严重缩水，根本无法居住，也与陈健永当时所看样板间差别很大，远远不能达到“买一层送一层，一层价格两层空间”；屋顶露台面积的使用权归属全体业主所有，顶楼业主不具有专有使用权，文德置业无权将其赠送给业主。文德置业质证认为，照片和视频拍摄不能证明与本案的关联性。顶层阁楼从室内装室内楼梯出入，具体的改造是由业主选择具体方案，费用可由公司承担；阁楼的顶部属于公共部分，室内的部分属于业主空间。本院认为，照片和视频的时间不明，在文德置业设计优化后，案涉房屋现已进入交房阶段，其状态应以交房的现状为准，该组证据不予采信。实际上，由于赠送部分不计入商品房买卖合同面积和单价，双方关于赠送部分也一直未签订书面协议，就赠送部分的性质、使用功能、交付标准等均不明确时，赠送阁楼能否履行并不明确。本院认为，陈健永、蔡淑洁与文德置业签订书面《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，双方形成商品房买卖合同关系。文德置业在销售过程中口头承诺赠送顶层阁楼，现其通过设计优化并征得业主同意后也积极履行口头承诺内容，其销售过程并不存在刻意隐瞒或虚构行为。陈健永夫妇作为完全民事行为能力人，理应知晓户外广告、宣传单页等要约邀请的内容并不足以作为置业的依据，双方权利义务应以正式的商品房买卖合同及其附件约定为准，现其主张在缔约时存在重大误解并无事实依据。因此陈健永、蔡淑洁主张文德置业存在虚假宣传、欺诈销售行为并造成其在缔约时产生重大误解而行使撤销权并不符合法律规定，其要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，不予支持，相应的返还已付款、赔偿损失以及解除按揭借款合同的诉请，亦不予支持。由于双方未就无偿赠送封闭的阁楼空间达成书面协议，对于附赠阁楼的性质、交付标准等可依合同法第61条的约定另行协商。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决如下：驳回原告陈健永、蔡淑洁的诉讼请求。案件受理费12517元减半收取6258.5元，由原告方向负担1258.5元，安徽文德金园置业有限公司负担5000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周邦朝二〇一九年十二月二十九日书记员  孙娇娇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。