云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2019）云0724民初618号原告：朱绍荣，男，傈僳族，初中文化，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托代理人：李世民，云南蒗渠律师事务所律师。被告:田应清，女，汉族，初中文化，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。第三人：石宝玉，女，汉族，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。第三人:田应华，男，汉族，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。被告田应清第三人石宝玉、田应华共同委托代理人：张史秀,云南新秀律师事务所律师。第三人:宁蒗县风驰汽车服务有限公司（以下简称“风驰汽车公司”）。统一社会信用代码91530724MA6NF85UXF。住所地:云南省丽江市宁蒗彝族自治县大兴镇安乐社区上仁河村。法定代表人：张世益。委托代理人：李莲正，男，汉族，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县，系原告公司员工。本院于2019年10月9日受理原告朱绍荣与被告田应清，第三人石宝玉、田应华、风驰汽车公司确认合同无效纠纷案，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告朱绍荣及其委托代理人李世民，被告田应清，第三人石宝玉、田应华及被告田应清第三人石宝玉、田应华共同委托代理人张史秀，第三人风驰汽车公司的委托代理人李莲正到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年中旬被告田应清谎称将其所有的位于宁蒗县社区上仁河的房屋门面210平方米、住房面积180平方米出租给原告作为修理厂使用，同年11月19日原告在没有经过第三人风驰汽车公司委托授权的情况下，以第三人风驰汽车公司的名义与被告田应清签订了《租房合同》，合同签订后原告应被告田应清的指示要求，向被告田应清支付了9万元、向第三人石宝玉支付了4万元，向第三人田应华支付了5万元，并花费8万元在合同标的范围内修建厂房(尚未完工)。原告修建厂房过程中，被告田应清表示因政府不允许修建厂房要求停工，经被告田应清与相关部门再三沟通后还是不准建厂，导致合同目的无法实现，于是被告田应清同意解除合同，并当即退还了2.2万租金。2019年4月15日，第三人风驰汽车公司才知道原告使用其名称签合同的事宜，随后找到原告和被告田应清，明确表示不认可原告代理行为，不认可原告与被告田应清签订的《租房合同》的法律效力，原告没有代理权签订的《租房合同》不具有法律效力，而在履行合同过程中因政府的行政强制行为导致合同目的无法实现，所以被告所获得的租金系不当得利，依法应当返还，而关于原告修建厂房的损失，也基于信任被告田应清才产生，所以应当由被告承担赔偿责任。现提起诉讼请求：一、确认原告以第三人风驰汽车公司名义与被告田应清签订的《租房合同》无效；二、被告田应清退还收到原告的租金15.8万元；三、被告田应清赔偿原告修建厂房损失8万元；四、本案诉讼费由被告田应清承担。被告田应清辩称：被告与第三人风驰汽车服务公司签订的《租赁合同》有效，合同签订后，风驰汽车服务公司还按照合同约定支付了租金，用履行合同义务的方式进行了追认。租赁房屋并非违法修建，违章的部分是第三人风驰汽车服务公司在院坝内修建的房屋。第三人石宝玉、田应华认可被告田应清的说法。第三人风驰汽车公司辩称：原告确实未经第三人风驰汽车服务公司同意与被告签订了《租赁合同》，同意原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：证据一、身份证复印件，拟证实原告主体资格；证据二、租房合同，拟证实原告以第三人风驰汽车服务公司的名义与被告签订了合同；证据三、收据3张、银行转账凭证1张、身份证复印件、微信转账截图，拟证实被告收到原告9万元，第三人田应华收到原告5万元，第三人石宝玉收到原告4万元，原告总计支付了18万元；证据四、钢架搭建协议、收据、结算单、收据，拟证实合同签订后原告经被告同意开始建厂房，被告田应清表示因政府不允许修建厂房被迫停工，后将部分钢架房撤除，造成原告直接损失159280元的事实；证据五、微信转账截图，拟证实因政府不允许建厂，导致合同目的无法实现，双方进行协商后，被告田应清同意解除合同，于2019年4月24日先退还给原告2.2万元租金的事实；证据六、停工通知书；拟证实政府不准建厂导致合同目的不能实现；证据七、房屋审批手续，拟证实租赁房屋系违法建筑，其权利人并非田应清，田应清签订合同的行为系无权处分；证据八、照片两张，拟证实出租房屋目前的状况。经质证，被告对原告提交的证据一、三、五、六、七无异议；对证据二的真实性提出异议；对证据四、八的三性均不予认可。第三人石宝玉、田应华对原告提交的质证意见与被告的质证意见一致。第三人风驰汽车公司对原告提交的证据的关联性均提出异议。被告为证实自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、身份证复印件，拟证实被告、第三人石宝玉、田应华的基本身份情况；证据二、内资企业登记基本情况表，拟证实宁蒗县风驰汽车服务有限公司的基本登记情况；证据三、申请书及建设用地批准书，拟证实田应清、田应华、石宝玉共同修建的房屋以石宝玉的名义向相关部门申请办理建设所需的手续，石宝玉已取得建设用地批准书；证据四、房屋修建协议书，拟证实田应清、田应华、石宝玉在修建所出租的房屋之前已达成共同修建房屋的协议；证据五、房建协议书，拟证实出租的房屋由邰先国修建；证据六、租房合同，拟证实田应清与宁蒗县风驰汽车服务有限公司签订了租房合同，约定了各自的权利义务；证据七、账户流水明细表，拟证实2018年11月20日田应清收到宁蒗县风驰汽车服务有限公司股东甲茨拉姆的转账4万元；证据八、微信转账记录，拟证实2018年11月20日，2018年11月21日石宝玉收到来自拉姆的转账共计4万元；证据九、收款收据，拟证实宁蒗县风驰汽车服务有限公司收到田应清场地处理费22000元；证据十、承包土地登记表，拟证实所出租的房屋是属于田应清的。经质证，原告对被告提交的证据一、二的证据三性均无异议。对证据三、九的证明目的提出异议；对证据四、五、七、八的关联性提出异议；对证据六的合法性提出异议，认为被告未经原告同意与第三人签订合同，后又未经原告追认，所以合同无效；对证据十的关联性提出异议。第三人石宝玉、田应华对被告提交的证据均无异议。第三人风驰汽车服务公司对原告提交的证据的关联性均提出异议。第三人风驰汽车服务有限公司为证实自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告和第三人签订的合同主体不适格。证据二、租房合同，拟证明被告未经第三人风驰汽车公司授权与原告签订合同。经质证，原告对第三人提交的证据均无异议。被告、第三人石宝玉、田应清对第三人提交的证据均无异议，但对第三人提交的证据所要证明的内容存在异议，认为主体适格，租房合同是合法有效的。原告为证实在建厂房的过程中损失159280元的事实申请证人魏某出庭作证。证人魏某陈述：证人替原告修建钢架，主体部分已经做完了，围边还没有建，后听说政府不准修建，所以没有继续修建，已经收到原告支付的5万元，现原告剩余9万多元没有支付。经质证被告对证人证言的关联性提出异议。第三人石宝玉、田应华对证人证言的关联性提出异议。第三人石宝玉、田应清未向法庭提交证据。经庭审举证、质证，本院认为原告提交的证据、被告提交的证据、第三人风驰汽车公司提交的证据来源合法、客观真实与本案具有关联本院予以采信，但不尽能证实原告的证明目的，关于其证明力本院根据本案实际综合认定；证人魏某曾受雇于原告，与原告有利害关系。其证言不具有完全的证明力，关于其证明力本院根据本案实际综合认定。经审理查明，2018年11月19日原告朱绍荣以第三人风驰汽车公司的名义与被告田应清签订了《租房合同》，合同内容为风驰汽车公司承租位于宁蒗县的住房。该住房由第三人石宝玉提出申请并经得相关部门同意后修建，同时第三人石宝玉与田应清签订《房屋修建协议书》，约定该房屋的实际产权属于被告田应清。租赁合同签订后，风驰汽车公司通过其股东甲茨拉姆向被告、第三人石宝玉、田应清支付了保证金及相应的租金等，实际履行了合同。本院认为，原告朱绍荣以第三人风驰汽车服务公司的名义与第三人田应清签订了《租房合同》，属于无权代理，是时该合同的效率待定，合同签订后第三人风驰汽车服务公司按照合同的约定履行了合同的部分义务，以实际行为追认了该合同。该合同此时成立并生效。现租赁方因租赁房屋未能达到自己的预期使用目的请求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。被告虽然未实际取得房屋的产权，但根据与第三人石宝玉的约定而获得了房屋处分的权利，其行为不属于无权处分。租赁房屋在修建前已获得建设许可。原告朱绍荣不是合同的当事人，不具有因为合同请求对方履行相应义务的权力，故朱绍荣作为原告主体不适格。综上本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，裁定如下：驳回原告朱绍荣的起诉。案件受理费4870元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员 陈 宁二〇一九年十二月十七日书记员 郑贤竹