广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14187号上诉人（原审原告）：竺正林，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：崔茵茵，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：竺正林，系崔茵茵的丈夫。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人竺正林、崔茵茵因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。竺正林、崔茵茵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判粤海通公司支付逾期交房违约金125075元（自约定的交房期限2018年1月31日起，以购房款总金额758031元为基数，逾期交房90日按日万分之二标准计算，自逾期交房第91日起至实际交付日2019年9月3日按日万分之三标准计付违约金）；3.本案一审、二审诉讼费用由粤海通公司承担。事实与理由：一、一审判决关于涉案商品房逾期交付起算时间的认定有误。（一）一审判决认为“在涉案合同签订当日，竺正林、崔茵茵与佛山市长华装饰工程有限公司(以下简称长华装饰公司)签订《委托装修协议》，约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间”。对此，竺正林、崔茵茵认为，约定装修交付的时间不能推定《商品房买卖合同(预售)》当事人双方约定变更房屋交付期限。《委托装修协议》是由竺正林、崔茵茵与长华装饰公司签订的，长华装饰公司系经工商登记注册的独立法人，与粤海通公司无关。根据合同相对性原则，《商品房买卖合同(预售)》中约定的商品房交楼时间、交楼条件，从未经竺正林、崔茵茵与粤海通公司双方合意作出任何变更或修改。事实上，粤海通公司也一直按照《商品房买卖合同(预售)》约定的时间通知竺正林、崔茵茵收楼。如果竺正林、崔茵茵与粤海通公司变更约定以《委托装修协议》约定的2018年8月31日为房屋交付期限，那么粤海通公司无需于2018年1月向竺正林、崔茵茵发送收楼通知书。本案中，粤海通公司是依据《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼期限向竺正林、崔茵茵发送收楼通知，据此，一审法院认定《委托装修协议》约定变更收楼期限为2018年8月31日是错误的。加之，在涉案房屋取得竣工验收备案后，即2018年11月，粤海通公司向竺正林、崔茵茵发送的收楼通知及粤海通公司于2018年12月发送的短信通知均载明，粤海通公司要求业主对毛坯进行确认收楼。由此可证明粤海通公司清楚毛坯交楼和装修工程的交付是两种不同的交付。（二）一审判决认定事实有误。一审判决认为“如竺正林、崔茵茵认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，竺正林、崔茵茵理应要求粤海通公司交付，但自2018年1月31日至8月31日期间，竺正林、崔茵茵没有提供有效证据证明其曾向该公司催收涉案房屋”。2018年1月26日，粤海通公司曾向竺正林、崔茵茵发出收楼通知，竺正林、崔茵茵前去查验房屋后，发现房屋并不符合交付条件。在粤海通公司主动通知竺正林、崔茵茵前去收楼的况下，竺正林、崔茵茵无需再次主动向粤海通公司催收涉案房屋。故，一审判决关于涉案商品房逾期交付起算时间的认定有误。二、一审判决关于涉案房屋实际交付时间的认定有误。一审判决认为“粤海通公司于2019年4月6日向竺正林、崔茵茵邮寄装修交楼通知书，通知竺正林、崔茵茵于2019年4月11日至4月13日收楼，已履行通知竺正林、崔茵茵收楼的义务，竺正林、崔茵茵在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任”。对此，竺正林、崔茵茵认为，首先，房屋交付是一个双方共同参与的过程，包括通知、查验、确认、钥匙移交等环节。不能在开发商履行了通知义务却未实际办理交楼手续的情况下，就径行认定该通知时间为交付时间。事实上，2019年4月17日，竺正林、崔茵茵前去收楼时，粤海通公司的接待人员要求竺正林、崔茵茵必须签署《确认函》才能上楼看房，这一程序明显不合法，竺正林、崔茵茵并无确认收楼的意思表示。而且，竺正林、崔茵茵验房时发现房屋装修仍在进行，水电、墙体、门框、浴室等均未完工，不具备交付条件。粤海通公司的工作人员也未将房屋钥匙、门禁卡交予竺正林、崔茵茵。其次，竺正林、崔茵茵在2019年9月3日才签署收楼确认书，领取房屋钥匙、《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，此时才确认完成房屋的实际交付。故应以2019年9月3日为涉案房屋实际交付日期。三、一审判决关于扣除逾期付款期间违约金并顺延交楼时间的认定有误。一审判决认为“根据《补充协议》第四条第五款的约定，涉案房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，《商品房买卖合同（预售）》签订日期为2016年9月11日，据此，竺正林、崔茵茵应保证购房余款在60日内即2016年11月10日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2017年2月14日才划至粤海通公司账号，竺正林、崔茵茵逾期付款96天，该期间可作为粤海通公司顺延交楼时间。”据此，一审判决在计算违约金时，扣除了758031元×0.0003/天×96天的违约金。竺正林、崔茵茵已于2016年9月11日交付首期款时向在粤海通公司驻点处的中国农业银行申请按揭贷款，并递交所有材料，符合合同约定。至于中国农业银行及佛山市的贷款审批流程、贷款发放时间非竺正林、崔茵茵所能控制，此系不可抗力，即使超出合同约定，过错也不在竺正林、崔茵茵。且贷款的延迟发放与房屋的按时交付不是同一事项，一审法院不能以此为由扣除逾期付款期间的违约金并顺延交楼时间。故，一审判决关于扣除逾期付款期间的违约金并顺延交楼时间的认定有误。粤海通公司针对竺正林、崔茵茵的上诉请求、事实与理由辩称，一、一审法院关于以《委托装修协议》约定的精装修交楼时间为约定交楼时间的认定与事实一致。竺正林、崔茵茵认为，《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》作为两个独立的合同履行，却忽视签订《委托装修协议》的背景是因为双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，并忽视《委托装修协议》没有另外收取装修款系因为《商品房买卖合同（预售）》中约定的价格已经包含毛坯及装修对价的事实，竺正林、崔茵茵的主张与事实不符。此外，竺正林、崔茵茵要求粤海通公司既履行交付毛坯房，也履行交付精装修房的义务，以及竺正林、崔茵茵要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，因此，履行交付义务的标准应当以《委托装修协议》约定为准。因此，一审法院认定《委托装修协议》中约定变更交房期限符合本案事实，应当予以维持。二、竺正林、崔茵茵未向粤海通公司催收毛坯交楼。本案中，与竺正林、崔茵茵交易的对象是粤海通公司，如竺正林、崔茵茵认为粤海通公司未履行交付义务，应该直接向粤海通公司催告，而非向有关部门投诉。竺正林、崔茵茵始终未提供证据证明其曾向粤海通公司催告，并且，竺正林、崔茵茵提交的其向相关政府部门催告的证据只是同一项目其他业主向有关部门投诉的相关材料，不能视为竺正林、崔茵茵向粤海通公司的催告。因此，竺正林、崔茵茵因未能举证证明其曾履行催告义务应承担举证不能的不利后果，其主张不应得到支持。三、竺正林、崔茵茵逾期支付购房款余额，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与竺正林、崔茵茵签订的补充协议约定，以按揭付款的方式付款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买卖人按揭贷款时间为准，否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。该条款中没有任何关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除约定。竺正林、崔茵茵作为完全民事行为能力人，应当及早办理贷款申请手续，而不应该在贷款机构迟延放款产生不利后果后拒绝承担责任。竺正林、崔茵茵的主张违反诚实信用原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。四、竺正林、崔茵茵要求粤海通公司支付违约金利息无法律依据。因逾期交付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，竺正林、崔茵茵主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。五、诉讼费应当按照法院支持的诉讼请求比例承担。粤海通公司在本案一审期间提出管辖权异议，系行使《中华人民共和国民事诉讼法》赋予的程序性权利，不能因为本案为系列案，需要处理的管辖权异议数量较多即视为粤海通公司申请管辖权异议的行为构成诉累。本案一审诉讼费用由粤海通公司承担没有依据。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司支付违约金15160.62元；2.本案一审、二审诉讼费由竺正林、崔茵茵承担。事实与理由：一、粤海通公司与竺正林、崔茵茵在补充协议中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；竺正林、崔茵茵从来没有提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治的原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。二、双方补充协议第九条2点，约定90天内的违约金每日为0.02%合法有效，计算违约金时应当采用。三、粤海通公司与竺正林、崔茵茵在补充协议中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律的强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。四、粤海通公司一审时提出管辖权异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审处理诉讼费负担比例有误。竺正林、崔茵茵针对粤海通公司的上诉请求、事实与理由辩称，一、粤海通公司主张竺正林、崔茵茵没有现场收楼就视为竺正林、崔茵茵在2019年4月11日收楼没有依据。（二）竺正林、崔茵茵没有委托物业管理公司代办交付，且粤海通公司未举证证明。（三）粤海通公司主张2019年4月17日，竺正林、崔茵茵没有到现场收楼且未提出涉案房屋存在问题。实际上，竺正林、崔茵茵自2019年1月30日至2019年4月17日期间曾三次到涉案房屋现场收楼并向粤海通公司提交整改意见，均有证据证明。因此，粤海通公司的主张没有依据，竺正林、崔茵茵能提供房屋验收确认表证明。竺正林、崔茵茵向一审法院起诉请求：1.粤海通公司支付逾期交房违约金65948.70元（自2018年1月31日起计至实际交付房屋之日止，以758031元为本金按万分之二的标准自2018年1月31日计至2018年5月1日止，以758031元为本金按日万分之三为标准自2018年5月2日计算至实际交付日止）；2.本案诉讼费用由粤海通公司承担。一审法院认定事实：2016年9月7日，竺正林、崔茵茵与粤海通公司签订《认购书》，约定竺正林、崔茵茵认购粤海通公司开发的佛山市南海区501号房（以下简称涉案房屋）。2016年9月11日，竺正林、崔茵茵（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价758031元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款268031元，除首期款外，剩余房款金额490000元应于2016年9月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，竺正林、崔茵茵（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。同日，竺正林、崔茵茵（甲方，委托人）与长华装饰公司，乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉案商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年8月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年2月14日，竺正林、崔茵茵除首期款外应支付的按揭款项划至粤海通公司账号，粤海通公司主张竺正林、崔茵茵存在逾期付款的行为。竺正林、崔茵茵、粤海通公司均确认竺正林、崔茵茵已支付全部购房款。2017年11月19日，粤海通公司（甲方）、深圳市建装某集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，1-6幢办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，4幢（住宅）取得测绘报告书。2018年11月23日，粤海通公司向竺正林、崔茵茵邮寄收楼通知书。2019年4月6日，粤海通公司向竺正林、崔茵茵邮寄装修交楼通知书，通知竺正林、崔茵茵于2019年4月11日至4月13日前收楼，该邮件于2019年4月8日投递并签收。2019年4月17日，竺正林、崔茵茵签署确认函确认当日收楼。另查明，自2018年1月31日至2018年8月31日期间，竺正林、崔茵茵没有提供有效证据证实曾经向粤海通公司主张交付涉案房屋。一审法院认为，竺正林、崔茵茵与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉案房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。竺正林、崔茵茵与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对竺正林、崔茵茵不产生约束力，故涉案房屋的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉案合同虽约定涉案房屋交付时间为2018年1月31日，但一审法院认定交付时间应为同年8月31日，理由如下：其一，在涉案合同签订当日，竺正林、崔茵茵与粤海通公司的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉案房屋进行免费装修，据此，可认定涉案房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间；其二，如竺正林、崔茵茵认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，竺正林、崔茵茵理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但自2018年1月31日至同年8月31日期间，竺正林、崔茵茵没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收涉案房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算。二、粤海通公司应在涉案房屋已具备交付使用条件的情况下向竺正林、崔茵茵发出收楼通知书。粤海通公司于2019年4月6日向竺正林、崔茵茵邮寄装修交楼通知书，通知竺正林、崔茵茵于2019年4月11日至4月13日收楼，已履行通知竺正林、崔茵茵收楼的义务，竺正林、崔茵茵在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月11日止。综上，一审法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月11日止共计223天。关于竺正林、崔茵茵在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉案房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告账户，否则，竺正林、崔茵茵应承担逾期付款违约责任。涉案合同签订日期为2016年9月11日，据此，竺正林、崔茵茵应保证购房余款在60日内即2016年11月10日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2017年2月14日才划至粤海通公司账号，竺正林、崔茵茵逾期付款96天，该期间可作为粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，竺正林、崔茵茵、粤海通公司签订的补充协议限制粤海通公司向竺正林、崔茵茵支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，竺正林、崔茵茵向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方,该条款存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对竺正林、崔茵茵不具有法律约束力。现粤海通公司逾期交房已超过90日，竺正林、崔茵茵主张按补充协议第九条约定的自最后交付期限第2天起至第91天按日万分之二标准，自第92天起至实际交付日按日万分之三标准计付逾期交付违约金，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，竺正林、崔茵茵主张的违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。综上所述，本案中粤海通公司应向竺正林、崔茵茵支付违约金22058.7元[758031元×0.0002/天×90天+758031×0.0003/天×（223-96-90）天]予竺正林、崔茵茵，竺正林、崔茵茵请求超出部分一审法院不予支持。长华装饰公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加长华装饰公司为第三人的申请依法不予准许。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，而长华装饰公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向竺正林、崔茵茵作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖权异议，造成诉累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司全额负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金22058.7元予竺正林、崔茵茵；二、驳回竺正林、崔茵茵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取724.36元，由粤海通公司负担。二审期间，竺正林、崔茵茵向本院提交如下新的证据：证据1.房屋验收记录表，拟证明涉案房屋在2019年6月13日至2019年9月13日期间仍存在许多问题，无法收楼。证据2.佛山电视台视频一段，拟证明涉案房屋所在楼栋存在电梯不运行、消防设施不完善等问题。证据3.《确认函》《两书签收确认函》《业主领取物品登记表》，拟证明竺正林于2019年9月3日才取得房屋门禁卡和钥匙并确认收楼。证据4.钥匙托管委托书，拟证明涉案房屋的收楼时间是2019年9月7日，钥匙托管给北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司长华国际商业中心物业管理处托管至2019年12月30日。证据5.2018年1月26日的《入伙收楼通知书》及《入伙收楼须知》二审期间，粤海通公司未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新证据进行证据交换和质证。经本院核查，竺正林、崔茵茵提交的证据1是其于2019年4月17日签名确认收楼之后的问题，与本案焦点不具有关联性，不作为定案依据。竺正林、崔茵茵提交的证据2拍摄时间不明，不能作为其拒绝收楼的依据。证据3是竺正林、崔茵茵签收钥匙、门禁卡等物品的时间，结合其于2019年4月17日已经签署《确认函》确认收楼且《业主领取物品登记表》上载明同为4幢的十名业主签收门禁卡、钥匙等物品的时间在2019年4月2日至2019年9月3日之间。故该证据不能证明竺正林、崔茵茵在该日才收楼。证据4、证据5与本案焦点不具有关联性，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，竺正林于2019年4月17日签署的长华国际商业中心房屋验收记录表载明“小阳台渗水和三个房间没有灯位”。竺正林、崔茵茵二审提交的《业主领取物品登记表》上载明同为4幢的十名业主签收门禁卡、钥匙等物品的时间在2019年4月2日至2019年9月3日之间。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据竺正林、崔茵茵、粤海通公司的上诉意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋的交付条件和时间应如何确定；2.粤海通公司与竺正林、崔茵茵在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。竺正林、崔茵茵上诉认为粤海通公司于2019年4月发出交楼通知书时涉案房屋尚未满足交楼条件，经本院查明，竺正林于2019年4月17日签署的长华国际商业中心房屋验收记录表载明“小阳台渗水和三个房间没有灯位”，所述问题并非影响居住的严重质量问题，故本院对竺正林、崔茵茵该主张不予采纳。经查,竺正林、崔茵茵在与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，又与佛山市长华装饰工程有限公司签订免费对涉案房屋进行装修的《委托装修协议》，且竺正林、崔茵茵亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于竺正林、崔茵茵逾期付款、粤海通公司顺延交房的期间。竺正林、崔茵茵、粤海通公司签订的《补充协议》约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款是双方当事人真实意思表示，不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，合法有效。本案中，涉案合同于2016年9月11日签订，根据《补充协议》约定，涉案商品房的按揭贷款应在2016年11月10日前发放至粤海通公司的账户。现竺正林、崔茵茵就涉案商品房申请的按揭贷款在2017年2月14日才转入粤海通公司的账户，竺正林、崔茵茵已逾期付款96日，该期间应当相应顺延交楼期限。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果竺正林、崔茵茵违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款的制作方粤海通公司的责任，加重竺正林、崔茵茵责任的情形，故该条款无效。竺正林、崔茵茵在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照《补充协议》第九条约定的自最后交付期限第2天起至第91天按日万分之二标准，自第92天起至实际交付日按日万分之三标准计付逾期交付违约金，并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照《补充协议》约定的违约金不超过房屋总价款的2%为限，理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决由粤海通公司负担一审全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。竺正林、崔茵茵、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2410.33元，由上诉人竺正林、崔茵茵负担2360.33元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月二十四日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏