河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3338号上诉人（原审被告）：河南恒大家居产业园有限公司。住所地：兰考县产业集聚区办公大楼3楼。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：范思宇，该公司员工。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告）：任宁，女，1987年10月23日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：任重远，男，1990年12月20日生，汉族，住兰考县。系任宁之弟。上诉人河南恒大家居产业园有限公司（以下简称恒大家居公司）因与被上诉人任宁商品房预售合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大家居公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判驳回任宁的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由任宁承担。事实与理由：恒大家居公司与任宁在平等自愿、协商一致的基础上，签订了《兰考恒大帝景商品房认购书》，对于房屋信息、房款支付、签订认购书之后的购房流程等做出了明确约定，该约定系当事人双方的真实意思表示，当事人应当履行。协议条款中约定的“任宁必须在约定的付款方式和期限内到恒大家居公司处支付首付款及签订购房合同，否则视为任宁放弃购房该房屋，所付款项不予退回，恒大家居公司无需通知任宁，可将房屋另行出售”等内容均是正常的购房流程，恒大家居公司提供的《楼宇认购书》只是将该流程书面化，相关条款客观表述。任宁作为完全民事行为能力人，在购买房屋这类价值较大的资产时必慎之又慎，若任宁认为《楼宇认购书》存在损害其利益的情形，必然不会签字，而任宁在认购书上签字，就表明其认可协议条款的。本案的1万元是定金，是双方为了能够签订正式的《商品房买卖合同》而提供的一种债的担保方式，在1万元交付后，定金条款就已经生效。而在本案中由于任宁的原因，双方并没有签订商品房买卖合同，按照定金法则的规定，这1万元不应予以退还。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，支持恒大家居公司的上诉请求。任宁答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。理由如下：恒大家居公司擅自提高房单价、改变房号。双方于2017年12月31日签订认购书，认购书中约定2018年1月2日前交纳首付款及办理完毕按揭贷款并签订《商品房买卖合同》，由于元旦放假，任宁实际上必须只有一天时间完成交纳首付款及办理完毕按揭贷款并签订《商品房买卖合同》三项任务。在事实上根本不可能完成的情况下，恒大家居公司具有恶意占有任宁10000元定金的目的。恒大家居公司没有给任宁充足的时间阅读认购书，亦没有向任宁释明条款的内容和效力，迫使任宁在认购书上签字。双方签订的认购书不是任宁的真实意思表示。认购书上的条款是格式条款，应属无效条款。任宁向原审法院起诉请求：1、判决恒大家居公司返还任宁购房定金10000元整；2、一切费用由恒大家居公司承担。原审法院经审理查明，河南恒大家居公司在兰考县开发“恒大帝景”住宅小区。2017年12月30日，任宁到售楼部参观，听取恒大家居公司置业顾问的讲解后，确定了意向房源，置业顾问李继飞向任宁出具了《意向房源卡》、《算价单》。内容显示：“21栋1单元1504号，建筑面积100.15㎡，总价578867元，折后总价544768元，折后单价5780元/㎡。2017年12月31日，任宁与河南恒大家居产业园有限公司签订了《恒大帝景置业商品房认购书》，内容显示：“32栋1单元1303号，建筑面积105.37㎡，总价589595元。付款方式：乙方须2018年1月2日前支付首付款169595元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款410000元由银行提供按揭贷款，乙方在2018年1月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到兰考县恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……甲方（签章）：河南恒大家居产业园有限公司盖章，销售经理：雷斌，乙方：任宁，2017年12月31日”。原审法院认为，本案中，任宁与恒大家居公司签订的《房源卡》、《算价单》与《兰考恒大帝景商品房认购书》中双方约定的任宁预购房屋的单价和房屋总价款价位相互不一致，恒大家居公司辩称在任宁正式签订《商品房买卖合同》时按《恒大帝景置业计划书》中的折扣价出售房屋，但在双方签订的《兰考恒大帝景商品房认购书》中并没有显示对该项内容的解释与执行情况，以致造成了任宁对签订的《兰考恒大帝景商品房认购书》中双方约定所有条款的效力产生了误解。河南恒大家居产业园有限公司该结果的发生存在有相应的过错。任宁在没有仔细审查认购书中内容的情况下，在落款处签名，没有尽到注意义务，对该结果的发生也存在过错。双方基于各种利益考虑，无法就《兰考恒大帝景商品房认购书》中的条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。据此，任宁和恒大家居公司签订的《兰考恒大帝景商品房认购书》应予以解除，任宁已付的定金10000元，恒大家居公司应当返还。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：河南恒大家居产业园有限公司于本判决生效后十日内返还任宁预购房定金10000元。本院二审经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，任宁原审中提交的意向房源卡、算价单仅能证明任宁有意向购买的房屋号及价款，开盘当天并不必然实际订购该房屋。而事实上，开盘当天任宁与恒大家居公司签订了《兰考恒大帝景商品房认购书》，订购了不同于意向房源卡上显示的房屋。任宁持有的黑色字体打印的认购书上对于房屋号、面积、单价、总房价、支付首付款数额、贷款数额均采用空格的方式填写了蓝色字体，任宁作为完全民事行为能力人，在购买价值五十多万的房屋时，理应对涉及购房事项中的房屋号、面积、单价、总房价、付款方式等重要且必要内容认真审核。任宁关于恒大家居公司擅自提高房价、改变房号且未给其充分时间让其阅读合同内容、签订合同不是其真实意思表示的诉称，与常理不符，且未提供任何证据予以证明，故，任宁该项诉称不能成立，本院不予支持。关于认购书中约定的支付首付款、签订《商品房买卖合同》及办理完毕银行按揭贷款申请手续时间事实上能否完成的问题。本院认为，任宁于2017年12月31日签订的认购书，虽然2018年1月1日为国家法定节假日，但并未限定银行不能取款，且2018年1月2日为正常工作日，任宁完全可以到银行取款且办理银行按揭贷款申请手续。认购书上约定的是办理完毕银行按揭贷款申请手续，不是按揭贷款审批手续。故，认购书上约定的时间并非事实上不能完成支付首付款、签订《商品房买卖合同》及办理完毕银行按揭贷款申请手续等事项。任宁未按《兰考恒大帝景商品房认购书》约定的时间向恒大家居公司支付购房首付款并签订《商品房买卖合同》，根据该认购书第五条，任宁交纳的10000元定金不予退还。原审法院判决恒大家居公司退还任宁10000元定金错误，本院予以纠正。综上所述，恒大家居公司的上诉请求成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初3354号民事判决；二、驳回任宁的诉讼请求。原审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由任宁承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十二月十六日法官助理张世杰书记员王天龙