云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4036号原告：大理金辰房地产开发有限公司，住所地大理市苍山东路539号G楼二层。统一社会信用代码：91532900790271293B。法定代表人:刘鲁荣，职务：执行董事。委托诉讼代理人：梁银兰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：章高明，男，1967年5月11日出生，汉族，户籍住址浙江省绍兴县，现住大理市。原告大理金辰房地产开发有限公司（以下简称金辰公司）与被告章高明租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大理金辰房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁银兰、被告章高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辰公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即将所承租的原告位于大理市（金辰公司综合楼商铺2、3号）腾空归还原告；二、判决被告立即支付原告租期内拖欠的租金20000元，违约金12000元；三、判决被告从2019年6月1日起按日租金110元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费（暂计算至2019年8月16日的使用费为8470元），并按日租金110元五倍的标准支付逾期违约金，逾期使用费和违约金支付至房屋归还之日止；四、被告承担案件受理费。事实和理由：2018年5月，被告与原告口头约定由被告续租原告位于大理市（金辰公司综合楼商铺2、3号），租期12个月，自2018年6月1日起至2019年5月30日止，年租金40000元。2018年12月20日，双方就租赁事宜补签了《房屋租赁合同》，合同就租赁标的物、租赁期限及用途等事项进行了约定。被告一直未按约定的2018年11月24日前支付租金40000元，经数次索要未果后，原告于2019年2月27日给被告发出《铺面租金催缴通知》，要求被告在2019年3月8日前支付租金，但被告仍然拖欠。直至2019年5月23日，被告才支付了2018年6月1日至2018年11月30日的租金20000元，剩余租金20000元被告一直未支付。2019年5月30日，合同约定的一年租期届满，被告既没有支付拖欠的租金20000元，也没有将房屋归还原告，经原告数次交涉，被告仍拒不履行支付租金和归还房屋的义务。按合同第九条第5款第（5）项和第9款的约定，从2019年6月1日起，被告除按日租金110元／天的标准向原告支付逾期腾房占有使用费之外，还应当按日租金110元／天五倍的标准向原告支付逾期违约金至房屋归还之日止，并承担因逾期归还房屋给原告造成的损失。被告章高明辩称，原告诉称与事实不符，合同第四条1款载明2018年11月24日前全额付清租金，而合同是2018年12月20日签订的，说明2019年6月1日前的租金已经付清。租金已经付清，也就不存在违约金，原告主张的违约金550元/天也不符合法律规定。2019年5月31日合同已经到期，此后视为不定期租赁，不定期租赁租金按年付，现在还不到支付租金的期限，所以2019年6月1日以后的租金就不该付。如果原告不再租赁房屋给我，那么按照合同第8条约定，我可以把房屋交回原告，但是房屋是我装修的，装修补偿款应该归我。2019年5月23日我又支付了租金2万元，是预付2019年6月1日以后的租金。经审理查明，被告长期向原告租赁位于大理市，合同均为一年一签。2018年5月，该年度的合同履行期间届满，因该房屋涉及拆迁，双方口头约定由被告续租该商铺。2018年12月20日，双方补签一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（原告）将案涉房屋出租给乙方（被告），租期为12个月，自2018年6月1日起至2019年5月30日止，租金为40000元；合同签订当日，乙方须按本合同约定数额的50%付清20000元的租金，2018年11月24日前全额付清本租赁合同余款20000元的租金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，乙方应按合同总金额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：……（6）未按期按时支付房屋租金；经甲方允许，乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金五倍向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金五倍的逾期违约金。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确。合同签订后，被告未支付租金。2019年2月27日，原告向被告送达一份《铺面租金催缴通知》，载明：“根据我公司与你在2018年12月20日签订的编号：ＪＣ2018—09《房屋租赁合同》规定，你需要在2018年11月24日前全额付清2018年6月1日至2019年5月30日的金辰公司综合楼商铺2、3号房屋租金40000元，但至今已超出约定时间3个月。我公司认为，双方既已有约在先，就应诚实守信。请你在2019年3月8日前按合同约定支付租金，如我公司在规定的时间内未收到足额租金，我公司将默认你单方面违约，公司将依照合同条款第九条中第5、6、8条约定执行，并通过法律途径解决，因此所造成的一切损失均由你自行承担。”2019年5月23日，被告支付原告租金20000元，并由原告开具了发票，此后被告未再支付租金。案涉商铺至今仍由被告使用。上述事实有双方当事人无异议的当庭一致陈述，以及原告提交被告质证无异议的下列证据予以证实：原告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、房屋所有权证原件、国有土地使用证复印件、《房屋租赁合同》原件、《铺面租金催缴通知》原件、云南增值税普通发票原件、中国建设银行单位客户专用回单复印件、商铺现状照片原件各一份，本院确认为本案的案件事实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。依照合同约定：“合同签订当日，乙方须按本合同约定数额的50%付清20,000元的租金，2018年11月24日前全额付清本租赁合同余款20,000元的租金。”以及被告签名确认的《铺面租金催缴通知》载明的事实，能够证实被告未按约定的期限支付租金，至今仍欠付租金20,000元，对此被告辩称已支付租金的主张未提交证据予以证实，本院不予采纳。被告逾期支付租金的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。关于标的物的返还问题，合同约定的租赁期限为12个月，即2018年6月1日起至2019年5月30日止，履行期限已经届满，之后被告继续占有使用租赁物，属不定期租赁，因被告已违约，原告可随时主张收回租赁房屋，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于租金和违约金的承担问题，房屋一直由被告管理使用，其应当按约承担租金，原告要求被告支付租金20,000元合法有据，本院予以支持。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用商铺至今，根据依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，视为不定期租赁，租金应当按照合同约定的标准计算，故原告主张由被告从2019年6月1日起至交还房屋之日止按日租金110元的标准支付房屋占有使用费（2019年6月1日至2019年8月16日为8,470元）亦属合法，本院予以支持。原告主张的违约金包括两部分：合同总金额的50%和日租金110元的五倍，考虑被告欠付租金20,000元的事实，以及原告未举证证明其实际损失的情形，原告主张的违约金过高，根据公平原则，本院酌定由被告按欠付租金20,000元的30%赔偿违约金，即由被告赔偿违约金6,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告章高明于本判决生效之日起十五日内将位于大理市归还原告大理金辰房地产开发有限公司。二、被告章高明于本判决生效之日起十五日内支付原告大理金辰房地产开发有限公司租金28,470元，并按每天110元的标准承担从2019年8月17日起至商铺返还之日止的租金。三、被告章高明于本判决生效之日起十五日内赔偿原告大理金辰房地产开发有限公司违约金6,000元。四、驳回原告大理金辰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，由被告章高明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  郭文旗人民陪审员  胡翠娥二〇一九年十二月十日书 记 员  陈晓蓉