四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4233号 上诉人（原审被告、反诉原告）：官洪云，男，1966年11月5日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程永，四川智解律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杰，男，1975年8月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘文杰，四川志宽律师事务所律师。 上诉人官洪云因与被上诉人刘杰租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 官洪云上诉请求：请求撤销成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3443号民事判决，依法改判为官洪云只应向刘杰返还租金58333元；刘杰向官洪云退还片料提升机一台（不锈钢制品，价值18000元）和空压机一台（价值1500元）；由刘杰向官洪云支付水电费4690元。事实和理由：1.截止2019年1月9日刘杰并未将厂房清理完毕归还给官洪云，且租赁场所一直被刘杰使用。2019年1月1日刘杰来清理过一次，但仍有少量的玻纤等重污染物质，需由刘杰自己来处理这些物资。故官洪云只应退还清理完毕之日起至2019年4月15日之前的租金，但考虑到实际情况，官洪云愿意退还2019年1月至4月的租金共计58333元。另，刘杰至今未结清水电费。其中用水380吨，费用为760元；用电4623度，费用为3930元。2.因川陕辅线拆迁需要，官洪云将企业搬迁到现址，并被允许修建厂房用于生产经营。官洪云也不知将厂房等场所租赁给刘杰的法律后果无效，另外刘杰要求搬离的原因是“散、乱、污”，故官洪云将厂房等租赁给刘杰不存在过错。如果刘杰及时尽早地将厂房腾退给官洪云，官洪云也能使用该厂房而产生收益，所以刘杰应当支付租金至厂房清理完毕之日。3.官洪云有证据证实属于自己的一台片料提升机一台（不锈钢制品，价值18000元）和空压机一台（价值1500元），被刘杰变卖，故刘杰应退还，否则照价赔偿。4.刘杰应当将官洪云的厂房恢复原状，考虑实际情况，可用刘杰修建的活动板房予以抵扣。 刘杰辩称，1.请判令官洪云支付刘杰租金83333元、押金20000元、租金损失50000元。合计：153333元；2.判令刘杰自行拆除在承包土地上修建的活动板房；3.判令驳回官洪云的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定官洪云仅对刘杰遭受的租金损失承担10%的过错责任没有依据，该租金损失应双方平均承担。一审法院认定涉案厂房系官洪云履行合同而修建的，与事实不符，涉案厂房早在刘杰承租前便修建完成，官洪云在一审中也予认可。维修厂房也是出租人的法定义务。2.刘杰在承包土地上修建的活动板房，未形成附合，官洪云不同意补偿利用，刘杰有权自行拆除。3.官洪云在上诉请求中提及的提升机、空压机不是本案租赁合同下标的物、租赁物，也不是官洪云交付刘杰使用或保管等物品，与本案无关。4.官洪云在上诉请求中增加的诉讼请求水电费4690元没有依据，且应另行起诉。 刘杰向一审法院起诉请求：1．解除刘杰与官洪云之间《厂房租赁合同》；2．官洪云退还刘杰租金83333元（2018年11月15日至2019年4月15日）；3．官洪云退还刘杰押金20000元；4．官洪云赔偿刘杰租金损失100000元（2018年5月15日至2018年11月15日）。诉讼过程中，刘杰增加1项诉讼请求：刘杰可以自行拆除自建的活动板房或与官洪云协商后由官洪云进出折价补偿。 官洪云向一审法院反诉请求：1．解除刘杰与官洪云签订的《厂房租赁合同》；2．官洪云不退还刘杰押金20000元；3．刘杰支付官洪云违约金60000元；4．刘杰退还官洪云片料提升机（不锈钢制品）一台（价值18000元）、空压机一台（价值1500元），如不能完好退还则照价赔偿；5．刘杰赔偿官洪云不锈钢大桶损坏的损失6000元；6．刘杰将官洪云厂房恢复原状，对损坏部分进行修复。 一审法院查明的事实：官洪云系成都市青白江区航远塑料制品厂（个人投资企业）的投资人。2009年1月22日，官洪云与青白江区祥福镇东方村10组、东方村11组签订《成都市农村土地承包经营权流转合同》，分别承租0.97亩、10.93亩耕地用于种植业、种养业生产，流转期限截至2028年9月30日。官洪云承租后，在所承租的土地上修建了一栋1800㎡的厂房。2014年2月8日，官洪云与刘杰签订《厂房租赁合同》，将这1800㎡的厂房及厂房周边的4亩空地租给刘杰经营生产使用，每年厂房租金为180000元、空地租金为5000元/亩；房屋押金20000元，待合同期满或结束，刘杰退租后返还，如遇刘杰违约，押金一律不予退还。双方约定，厂房租赁期为12年，从2014年4月15日至2026年4月15日；在此期间，除不可抗力外，任何一方不得无故终止合同，否则违约方将偿付守约方一年总租金30%的违约金，并赔偿损失。 刘杰与官洪云签订租赁合同后，于2014年12月14日向官洪云支付了押金20000元，并按照合同约定每年向官洪云支付了厂房及空地的租金。其中，刘杰于2018年4月5日向官洪云支付了2018年4月15日至2019年4月15日期间的租金200000元。刘杰在承租后将厂房用于生产玻璃纤维，并在经得官洪云同意的情况下，在原来的空地上自行修建了一排活动板房。2018年4月27日，青白江区祥福镇人民政府向刘杰发出《“散乱污”企业限期搬离告知书》，责令刘杰于2018年5月28日前搬离所有机械设施设备、生产原材料、成品等。刘杰无法继续进行生产，遂停止生产并于2018年5月初开始搬离。2018年11月上旬，刘杰对厂房进行了最后清理，并委托律师于2018年11月14日向官洪云邮寄送达了一份《律师函》，解除与官洪云之间的租赁合同，要求官洪云及时接受厂房钥匙、协商退还租金等事宜。 官洪云、刘杰至今均未取得非农建设用地许可。 一审法院认为，刘杰与官洪云于2014年2月8日签订《厂房租赁合同》，违反《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，将农村承包地用于修建厂房、进行非农业生产，且至今未取得非农建设用地许可，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。经一审法院释明后，刘杰、官洪云均坚持不变更诉讼请求，故一审法院对刘杰、官洪云主张解除租赁合同的诉请不予支持。 关于合同无效的后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同当事人应当返还或折价补偿因合同取得的财产；因此受到的损失，由双方按过错承担。现刘杰请求官洪云返还已支付的押金20000元及2018年11月清理腾退厂房后的部分租金83333元（5×200000/12），有事实和法律依据，一审法院予以支持。官洪云、刘杰明知尚未取得非农建设用地许可却进行非农建设，双方均存在导致合同无效的过错，均应对造成的损失承担相应责任。在2018年5月刘杰被责令停止生产、限期搬离，至2018年11月搬离期间，刘杰无法继续生产，刘杰、官洪云对此闲置期间的租金损失均存在一定过错。考虑到官洪云亦因此遭受到一定的土地闲置损失以及为履行合同而修建、维修涉案厂房遭受的损失情况，一审法院酌情由官洪云赔偿刘杰2018年5月至2018年11月期间的损失10000元。刘杰在原空地上自建的活动板房，既未形成附合，也未与官洪云达成折价利用的一致意见，应由刘杰自行拆除。官洪云要求刘杰支付违约金60000元的反诉请求，因合同无效，该请求缺乏合同依据和事实依据，一审法院不予支持。至于提升机、空压机和不锈钢大桶，官洪云并未举证这些设备系官洪云所有并交付给刘杰使用，应当承担相应举证不利后果，一审法院对其相应的反诉请求不予支持。至于官洪云要求刘杰恢复厂房原状的反诉请求，一审法院已酌情考虑在上述的损失相互折抵之中，不另行支持。 综上所述，涉案《厂房租赁合同》为无效合同，官洪云应向刘杰返还租金83333元、押金20000元，并赔偿刘杰损失10000元，合计113333元；刘杰自建的活动板房由刘杰自行拆除。对刘杰和官洪云的其他诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、官洪云向刘杰返还租金83333元、押金20000元，并赔偿刘杰租金损失10000元，合计113333元；二、刘杰自行拆除在承包土地上修建的活动板房；三、驳回刘杰的其他诉讼请求；四、驳回官洪云的其他诉讼请求。以上给付义务，限于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2175元，由刘杰负担1175元，由官洪云负担1000元；反诉案件受理费1205元，由官洪云负担。 二审中，官洪云提交了如下证据材料： 1.照片10张、光盘。其中4张照片显示案涉房屋水表、电表显示度数和手写抄录各个电表度数信息，6张照片显示案涉房屋前空地上摆放有货运木质托盘、用较大编织袋盛装的剩余物品、可移动的铁架。拟证明：刘杰截至2019年1月9日仅将玻纤、托盘等大件物搬离，但至今仍有铁架、玻纤瓦未搬离，未向官洪云交付租赁场地。刘杰所谓的2018年11月上旬进行最后清理并非事实。 2.录音。拟证明刘杰的工人将官洪云所有的片料提升机、空压机出卖，退还了一个不锈钢大桶，但将大桶损害，所以官洪云一审诉求赔偿不锈钢大桶损失6000元。 3.片料机设备照片1张。拟证明：片料提升机、空压机是与片料机配套的，因片料提升机、空压机遗失，导致设备无法继续使用。 刘杰质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性有异议，因自己于2018年11月已发函解除合同，并交付租赁场地，若没有恢复原状，可以单独请求，但并不能以此要求支付租金。水电表照片，对真实性、合法性、关联性均不认可，官洪云应当另案主张，而非在本案中主张。对证据2中录音的合法性、关联性有异议。即便是刘杰的工人，刘杰是请他来生产经营，若真是拿了别人的东西，是他个人的行为，与刘杰没有任何关系。本案是租赁合同纠纷，提升机、空压机并非本案租赁标的，与本案无关。证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。 本院审查认为，证据1中的水、电表信息反映的是是否存在欠缴水电费问题，因官洪云一审未主张该项费用，故与案涉争议无关，本院不予采纳。其余照片反映案涉现场有编织袋盛装废弃物的情况与一审中刘杰提交照片反映内容基本相同，应认定具有真实性、合法性和关联性，应予采信。但反映移动铁架、木质托盘的照片，与双方一审均提交的现场均已腾空的照片内容不吻合，加之官洪云后在现场内摆放有自己的物品，对其真实性无法确认，本院不予采信。证据2为官洪云自述为刘杰手下工作人员的通话录音，因刘杰不认可系其手下员工，在无法核实说话人身份的情况下相关内容应以证人证言直接向法庭展示，故该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。关于证据3，官洪云拟以该片料机照片证实与之配套的其他设备遗失，因本案无证据证明官洪云曾移交了片料机等设备，案涉合同也未约定刘杰使用原有设备，官洪云拟证明目的与案涉争议焦点无关，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，刘杰一审提交的5张照片显示案涉房屋和外部场地基本已腾空，仅在活动板房空地上摆放有较大编织袋盛装的剩余物品，以及少量办公椅、方桌、矿泉水桶等物品。官洪云一审提交的3张照片显示案涉房屋内部已被腾空。 刘杰于2018年11月13日发出的《律师函》中提出，已委托人于同年5月初搬离案涉场地和房屋，请及时联系及时接收钥匙并查验厂房还原后现状。如官洪云继续懈怠，届时将通过司法途径解决此事。 对于官洪云提出应支付4690元水电费的上诉请求，刘杰不同意二审中调解解决。 以上事实，有经过一审质证的刘杰、官洪云提交的照片、《律师函》，刘杰在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉租赁合同是否有效，二是官洪云是否应退还2018年11月15日之后的租金，三是刘杰是否应退还官洪云的片料提升机和空压机，四是刘杰是否有权将活动板房拆除拉走。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉租赁合同的效力问题。本院认为，根据官洪云与青白江区祥福镇东方村10组、11组所签订的土地承包经营权流转合同，案涉房屋和空余场地系官洪云向两个村民小组租赁而来的耕地，用于种植业和种养业生产，表明案涉房屋及空余场地占用的土地为农业用地。案涉房屋租赁合同签订时施行的2004年《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第四十四条第一款规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。因官洪云将案涉土地用于修建厂房未取得政府主管部门的审批手续，因此应认定其修建和出租案涉厂房、土地的行为违反了我国土地管理法关于农民集体所有土地不得出租用于非农业建设的强制性规定。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，应认定案涉《厂房租赁合同》无效。因此，一审判决认定该合同无效正确，官洪云上诉认为案涉合同应为有效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于官洪云是否应退还2018年11月15日之后剩余租金的问题。本院认为，第一，刘杰于2018年11月14日向官洪云送达解除合同的《律师函》，提出已于同年5月初搬离案涉场地和房屋，并要求官洪云及时接收钥匙并查验厂房还原后现状，官洪云收到该函后如对腾退现状存在异议应及时提出。第二，从官洪云一审提交的照片看，刘杰已经将案涉房屋内的物品腾空；刘杰一审提交的照片表明房屋外空余场地内、活动板房前仅留有盛装有废弃物的几个较大编织袋和零星办公家具，官洪云一审中对该照片的真实性予以认可，结合二审中官洪云提供照片仍反映有盛装上述物品的编织袋在现场，故本案应认定刘杰已将其生产设备和物资搬离。但本案刘杰主张自行拆除活动板房，结合上述照片内容，可认定刘杰尚有自建的活动板房和少量遗留废弃物在现场。官洪云如清理该遗留物品产生相关费用，可依实际花费的费用另行向刘杰主张，而不能以此为由证明刘杰未搬离，并主张此后一直产生的房屋及场地占用使用费。因此，官洪云主张刘杰应支付2018年11月至12月的租金、自己仅应退还2019年1月之后租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 三、关于刘杰是否应退还官洪云的片料提升机和空压机的问题，因官洪云未提交在合同履行中曾将上述设备交付刘杰使用的证据，加之案涉租赁合同也未约定刘杰使用官洪云原有设备的问题，官洪云主张刘杰应退还上述设备或予以赔偿的上诉意见缺乏事实根据和合同依据，本院亦不采纳。 四、关于刘杰是否有权将活动板房拆除拉走的问题。本院认为，根据刘杰所发出的《律师函》，其于2018年11月14日即提出已经搬离案涉场地和房屋，并要求官洪云及时接收钥匙并查验厂房还原后现状，表明其已放弃仍留在现场的活动板房，后在一审起诉时又主张有权拆除尚留在现场的活动板房，且不愿承担这一期间的房屋占用使用费，其主张前后矛盾。同时，本案因案涉租赁合同无效而判令双方返还财产、恢复原状，一审判决在依据上述律师函认定刘杰已完成腾退义务，并责令官洪云退还此后租金的情况下，不应再判令刘杰有权拆除活动板房，否则将与刘杰不再承担搬离后的房屋占用费相矛盾，且导致双方利益失衡。因此，一审判决刘杰拆除现场遗留活动板房存在错误，本院予以纠正。官洪云主张刘杰不应拆除活动板房的理由是折抵其应承担的恢复原状费用，因与本案查明事实不符，本院不予采纳。 另外，官洪云提出应支付4690元水电费的上诉请求超出了其一审反诉请求的范围，属于二审中增加的诉讼请求，因刘杰不同意调解，官洪云应另行起诉解决。 综上所述，官洪云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定刘杰已经搬离后又判令刘杰有权拆除遗留在现场的活动板房存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3443号民事判决第一、四项，即：官洪云向刘杰返还租金83333元、押金20000元，并赔偿刘杰租金损失10000元，合计113333元；驳回官洪云的其他诉讼请求。以上给付义务，限于本判决生效后十五日内履行完毕。 二、撤销成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3443号民事判决第二、三项，即：刘杰自行拆除在承包土地上修建的活动板房；三、驳回刘杰的其他诉讼请求。 三、驳回刘杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉案件受理费2175元，由刘杰负担1275元，由官洪云负担900元；反诉案件受理费1205元，由官洪云负担。二审案件受理费1863元，由官洪云负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十七日 书记员 方丽雯