重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初12958号原告：朱林未，女，汉族，1987年2月28日生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：肖世明，男，汉族，1965年1月7日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冉玺琳，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。原告朱林未与被告肖世明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，依法由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、田学芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱林未的委托诉讼代理人孟祥森，被告肖世明及其委托诉讼代理人冉玺琳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告朱林未的诉讼请求为：1、请求人民法院判令解除肖世明与朱林未在2018年3月31日签订的房屋买卖合同；2、请求人民法院判令肖世明支付朱林未损失（以鉴定为准）；3、请求人民法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月31日原被告签订存量房交易文件及房屋买卖合同，约定被告将位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××的房屋及附属设施销售给原告，成交价1445000元，双方同时对付款方式、付款时间、违约责任等进行约定，并约定发生争议由房屋所在地人民法院管辖。原告向被告支付购房定金20000元，在中介机构通知办理按揭面签手续时，被告不予配合，在开庭前原告了解到案涉房屋已经被法院查封，合同无法继续履行。被告肖世明辩称：1、案涉房屋是被告夫妻共同财产，双方签订合同时妻子未予确认，故合同系效力待定的合同。2、原告陈述基本属实，但合同签订后几天，被告就通知原告不卖了，理由是妻子不同意出售案涉房屋，且被告夫妻已于2018年7月5日协议离婚。案涉房屋归妻子罗兴菊所有，其已向渝北法院提起诉讼，于2018年7月25日查封案涉房屋。3、同意解除合同，被告愿意双倍返还定金，不愿意承担违约金，被告在签订合同后第四天以电话短信方式告知原告及中介明确表示不愿意继续履行合同。原告也在2018年4月21日给被告发短信询问是否愿意继续出售房屋，被告回复不再履行，愿意双倍返还定金。被告实际占用原告资金2万元，原告在明知被告不愿意履行的情况下，没有对自己的损失止损，故原告不应承担扩大损失的部分。经审理查明：2018年3月31日，以原告为购房方（乙方）与被告为售房方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方所有的位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××的房屋，建筑面积91.12平方米，套内面积71.86平方米，成交总价为1445000元；该房屋用途为住宅，已设定抵押。第五条，乙方按贷款方式向甲方交付房款：1、定金人民币贰万元整由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2、乙方交付首付款人民币肆拾万元整用于该房屋乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行；首付款人民币贰拾贰万元整由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；3、乙方银行按揭贷款人民币捌拾万元整由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；4、尾款人民币伍仟元整由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。第六条，第（一）款若该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，甲方应于2018年7月30日办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为第3种：乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。第十条双方之保证第（一）款，甲方系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十一条还约定了逾期付款、逾期办理抵押登记、逾期办理贷款申请或权属转移登记申请、逾期解押或交房、逾期迁出户口的违约责任。合同尾部有双方签字捺印予以确认。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元，被告出具收条。原告与被告之间的短信聊天记录显示：2018年4月20日，被告告知原告家人不同意卖房，所以在合同签订后第四天就给中介说了，希望跟其协商解除合同。2018年4月21日，原告问：“请问下你是否还继续履行合同将房屋出售呢？”被告回复：“合同第四天我就跟中介说解除合同，我愿意承担定金双倍赔偿，让中介约你出来收钱顺便解除合同，你一直拖起，我们一家人因为卖房子的事天天吵，当时是我私自做主卖了房子，所以我一直都主动说愿意承担定金赔偿，为了我一家人的和睦，请理解下。”原告认可是发送给其的短信，认可该记录的真实性。原告委托重庆中钦国彦律师事务所分别于2018年4月19日以及4月24日向被告邮寄了《律师函》，函告：请肖世明继续履行双方在2018年3月31日签署的房屋买卖合同，配合朱林未办理房屋按揭审批手续、涤除抵押权手续及过户；如肖世明本接到本函件后仍不履行协助义务，朱林未将采取法律措施维护自身的合法权益，届时肖世明不仅需要继续履行合同，同时也将承担房屋价款20%的违约金。邮件查询结果显示：2018年4月25日，他人收，驿站。原告申请对案涉房屋在2018年4月21日、2018年7月31日时间节点的溢价损失进行评估。依照原告的申请，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具了《房地产估价报告》以及《关于房地产估价报告评估单价的说明》，结论为：按照建筑面积计算，案涉房屋在2018年4月21日的评估单价为15600元/㎡，在2018年7月31日的评估单价为18900元/㎡。原告为此支付了评估费7000元。原告对评估结论予以认可，被告质证认为评估机构未实地查看且照片与房屋实际不符，故不予认可。庭审中，原告陈述其于2018年7月31日知晓案涉房屋被查封；被告陈述2018年7月5日被告与妻子罗兴菊协议离婚，罗兴菊要求将案涉房屋过户至其名下。原告将本案诉讼请求明确为：1、请求人民法院解除被告与原告在2018年3月31日签订的房屋买卖合同；2、请求人民法院判令被告返还定金20000元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告的房屋溢价损失277168元；4、请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。被告对第一、二项诉讼请求没有异议，请求驳回第三项诉讼请求。另查明，案涉房屋于2016年4月22日转移登记至被告名下，并于2018年7月30日被重庆市渝北区人民法院查封。上述事实，有双方当事人的陈述、存量房交易文件、收条、律师函、邮单、查询结果、房屋信息查询表、短信截图、房地产估价报告以及说明等证据在案佐证。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同经双方签字捺印予以确认，且签订时案涉房屋登记在被告一人名下，合同亦明确约定被告系该房屋的合法产权人，并已取得共有人同意，拥有完全的处分权，综上，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。各方均应当按合同履行义务。合同履行中，被告明确表示拒绝继续履行合同，原告签订房屋买卖合同的目的已无法实现，被告的行为构成根本违约，原告有权解除合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告已向被告支付定金2万元，合同解除后，被告应予退还，故对原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。对于案涉房屋的房屋溢价损失，本院评析如下：2018年4月21日，被告通过短信方式告知原告其愿意承担定金赔偿以解除合同，即4月21日当天，原告已明确知晓被告拒绝履行合同义务，被告构成根本违约，原告的法定解除权已成就，至此，原告负有减少自身损失的义务，其应在合理期限内另寻交易机会，本院酌情认定该段合理期间为一个月，即2018年5月20日前。因此，原告以2018年7月31日作为时间节点申请评估得出的结论不应作为认定房屋溢价的标准。被告辩称其在签订合同后几天内就告知不再履行合同，但未举证，对该意见本院不予采纳。从评估结论可知，2018年4月21日的房屋市场价值与签订合同时相比，不存在溢价，截至2018年5月20日，房屋的溢价损失以原告已支付的定金2万元的数额标准计算为宜，故对原告要求被告赔偿房屋溢价损失277168元的超出部分诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告朱林未与被告肖世明于2018年3月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告肖世明在本判决生效后三日内退还原告朱林未已付定金20000元；三、被告肖世明在本判决生效后三日内赔偿原告朱林未房屋溢价损失20000元；四、驳回原告朱林未的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17805元，由被告肖世明负担；评估费7000元，由被告肖世明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  陶 立人民陪审员  晏慧耘人民陪审员  田学芳二〇一九年十二月十日书 记 员  马 瑞