黑龙江省绥棱县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1226民初526号原告（案外人）：齐志华，男，住黑龙江省绥棱林业局。被告（申请执行人）：李宝喜，男，住黑龙江省绥棱县。被告（申请执行人）：董和平，男，住黑龙江省绥棱县福。被告（申请执行人）：胡万娟，女，住黑龙江省绥棱县。被告（申请执行人）：崔钰佳，女，2008年4月16日出生，汉族，学生，住黑龙江省绥棱县。法定代理人：胡万娟（母女关系），女，住黑龙江省绥棱县。被告（被执行人）：王辉，男，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告齐志华与被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳、王辉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告齐志华到庭参加诉讼，被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳法定代理人胡万娟到庭参加诉讼。被告王辉经法院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐志华向本院提出诉讼请求：1.撤销绥棱县人民法院于2014年8月26日作出的(2014)棱民初字第78号民事裁定,解除对原告购买的位于绥棱县××新城××区××楼××单元××室房屋的査封，停止案涉房屋的执行；2.请求法院确认原告与被告王辉签订的房屋买卖同有效；3.被告王辉协助办理过户手续；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月17日与被告王辉签订了一份房屋买卖合同。该合同约定，王辉将位于绥棱县××新城××区××楼××单元××室建筑面积76.43平方米房屋出售给原告，房屋售价为126500元，房屋现状为毛坯房。房屋过户在购房后5年，过户费由王辉负责，购房款在2013年9月17日一次性付清。房屋在2014年2月17日无条件交付给原告，合同生效日期为合同双方当事人签字后生效。原告与被告王辉签订房屋买卖合同后，按约履行了全部合同义务，即向被告王辉交清了全部购房款，王辉也将房屋交付给了原告。2015年12月30日原告对自己购买的绥棱县××新城××区××楼××单元××室房屋准备进行装修时,发现该房屋己被绥棱县人民法院于2015年12月17日进行了查封，并张贴了封条。2015年12月31日，原告向绥棱县人民法院提出了执行异议申请。绥棱县人民法院于2018年3月21日作出(2018)黑1226执异4号执行裁定书，认为原告与被告王辉之间的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定而无效，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，该执行裁定明显错误,缺少法律依据。根据合同法、民法通则、民法总则等相关规定，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗，就为有效合同。这里所规定的不违反法律、行政法规的强制性规定，是指不得违反法律、行政法规规定的禁止性、效力性规定,而不是指管理性规定。所以原告与被告王辉之间签订的房屋买卖合同有效。另外，原告购买被告王辉的房屋在法院查封之前早就交付给了原告，由原告对购买的房屋进行占有、使用和收益。房屋交付后,房屋的取暧费、物业费等也都是由原告交纳的。由于原告购买的房屋系王辉回迁的房屋，在法院查封之前暂不能办理房屋产权证,故暂不能将房屋过户至原告名下。综上,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，依法提起诉讼，请求法院公正审理，支持原告的诉讼请求。李宝喜辩称，案涉房屋不能确定是原告买卖的，这是在其查封后几年提起诉讼的。当时答辩人去案涉房屋屋里看了，屋里只是改了线路，还有沙子水泥，其他什么都没有。原告是2018年3月提起的执行异议，答辩人申请查封的日期是2014年8月26日，四年原告才提起诉讼。该房屋的物业费和取暖费，物业费是谁去票据上就可以写谁的名字，不是正规的，之前交款都是王辉的名字，王辉父子都说过该房屋没有卖给第三方，法院执行卷宗中有记载。胡万娟辩称，案涉房屋不能确定是原告买卖的，这是在其查封后几年提起诉讼的。当时答辩人去案涉房屋屋里看了，屋里只是改了线路，还有沙子水泥，其他什么都没有。原告是2018年3月提起的执行异议，答辩人申请查封的日期是2014年8月26日，四年原告才提起诉讼。该房屋的物业费和取暖费，物业费是谁去票据上就可以写谁的名字，不是正规的，之前交款都是王辉的名字，王辉父子都说过该房屋没有卖给第三方，法院执行卷宗中有记载。崔钰佳辩称，案涉房屋不能确定是原告买卖的，这是在其查封后几年提起诉讼的。当时答辩人去案涉房屋屋里看了，屋里只是改了线路，还有沙子水泥，其他什么都没有。原告是2018年3月提起的执行异议，答辩人申请查封的日期是2014年8月26日，四年原告才提起诉讼。该房屋的物业费和取暖费，物业费是谁去票据上就可以写谁的名字，不是正规的，之前交款都是王辉的名字，王辉父子都说过该房屋没有卖给第三方，法院执行卷宗中有记载。董和平辩称，案涉房屋不能确定是原告买卖的，这是在其查封后几年提起诉讼的。当时答辩人去案涉房屋屋里看了，屋里只是改了线路，还有沙子水泥，其他什么都没有。原告是2018年3月提起的执行异议，答辩人申请查封的日期是2014年8月26日，四年原告才提起诉讼。该房屋的物业费和取暖费，物业费是谁去票据上就可以写谁的名字，不是正规的，之前交款都是王辉的名字，王辉父子都说过该房屋没有卖给第三方，法院执行卷宗中有记载。被告王辉经法院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩状，视为放弃答辩权利。齐志华围绕诉讼请求依法提交了证据，五被告均没有提供证据，法院依职权出示了证据，王辉经法院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼视为放弃质证权利。对当事人提供的证据，本院认定如下：1.齐志华提供的证据一房屋征收补偿安置协议书复印件和房屋买卖合同，欲证实坐落于绥棱县××新城××区××楼××单元××室房屋被告王辉于2013年9月13日出卖给原告，当天原告把钱款已经交清。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳有异议，质证认为不是王辉本人签字，房屋征收补偿安置协议书复印件被告也有。本院认为该组证据与本案具有关联性，具有证实齐志华与王辉签订过房屋买卖合同的证明力，但不具有证实购房款已交清的证明力，故对证实齐志华与王辉签订过房屋买卖合同予以确认，对其他证实内容不予责任。2.齐志华提供的证据二中国邮政储蓄银行账户交易明细及手续费收据，欲证实案涉房屋的成交价格是126500元，按照王辉的要求转账给王海艇80000元，其余是现金。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳有异议，质证认为原告给王某某汇款不能确定是购房款，原告给的现金应该有收条。本院认为没有其他证据佐证，不具有原告主张问题的证明力，不予确认。3.齐志华提供的证据三物业费、二次供水费、金都供热收费票据及取暖费滞纳金收据，欲证实该房屋在查封之前原告将这些费用都交齐了，2015年12月17日法院贴封条之后原告就没再交费了。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳有异议，质证认为对票据的真实性有异议，其到供热公司和物业公司问过，票据谁开都可以，案涉房屋是原告与被告王辉签完买卖合同的时间是2013年，2014年没有交费，原告提交的票据都是2015年的。本院认为该份证据具有原告主张问题的证明力，与本案具有关联性，予以确认。4.齐志华提供的证据四证人姜雷证言，欲证实证人和王某某之前就认识，2013年9月份原告要买房子就给证人打电话让其帮忙看房子，证人就去了，当时王辉拿的钥匙开的门，看的鸿顺新城6号楼6单元502，当时屋里有一堆沙子。齐志华提供的证据五证人谢方军证言，欲证实2014年3月份，原告说要买房子，证人和原告一起去看过，当时原告有钥匙，屋里当时没有装修，有沙子，其他没有别的。齐志华提供的证据六证人王宪全证言，欲证实证人是2013年或者2014年有个看房子的，原告给证人钥匙要证人领着去看房子，原告要把房子转卖，房屋位于鸿顺新区×号楼×单元×楼靠西边那屋，记不清了，屋里没有装修，一堆沙子。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳均有异议，对证据四质证认为买房子不能代看，对证据五质证认为证人所述前后矛盾，不认可。对证据六质证认为有异议，该房子没有过户到原告手里，原告将其转卖不可能。本院认为该三份证人证言与原告提供的证据一和证据三能够相互佐证，予以确认。5.法院依职权出示证据一2015年2月2日询问王辉笔录，证据二2015年6月17日询问王辉笔录，证据三2015年12月10日询问王辉笔录，证据四2017年12月14日询问王某某笔录，原告有异议，质证认为原告与王某某在绥棱林业局没有借贷关系，原告和王某某有借贷，但是和这个案子没有关系，王辉说的不真实；王辉提出给43平房米的房子，如果给不清就用现金给申请执行人找差价款，当时房子已经卖给原告了，王辉没有钥匙，钥匙交给原告了，所以王辉没有领着去看房子。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳没有异议。6.法院依职权出示证据欠款抵押协议，载明2013年9月15日王辉和王某某把案涉房屋抵押给四被告。原告有异议，被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳没有异议。本院认为，该四份询问笔录属于被告王辉的当事人陈述性质和案外人王某某的证言性质，在没有其他证据佐证的情况下，根据书面证据证明效力大于当事人抗辩性质的陈述和证人证言的原则，不予确认。7.法院依职权出示证据六（2018）黑1226执异4号裁定书，原告有异议，原告对案涉房屋有产权，所以提出执行异议。被告李宝喜、董和平、胡万娟、崔钰佳没有异议。本院认为与本案具有关联性，具有证明案件来源的证明力，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定案件事实如下：2012年8月10日，被告王辉与绥棱县人民政府房屋征收管理办公室签订了房屋征收补偿安置协议书，约定王辉将原有的94.50平方米的平房回迁为包括案涉房屋在内的3套住房，于2012年12月31日竣工，案涉房屋物权登记人系绥棱县鑫诚房地产开发有限公司，没有变更记录。2013年9月17日，原告齐志华与被告王辉签订了房屋买卖合同，约定交易房屋坐落于绥棱县××新城××区××楼××单元××室建筑面积76.43平方米的房屋（毛坯房），交易价格126500元，2013年9月17日一次性将购房款付清，购房后5年过户，过户费由王辉负责，于2014年2月17日交付房屋，如不能交付房屋，王辉和担保人李某共同偿还全部购房款等内容，被告王辉将包含案涉房屋在内的房屋征收补偿安置协议书复印件提供给原告一份。2014年8月26日，因李宝喜、董和平、崔儒春（已过世）申请诉讼财产保全本院作出（2014）棱民初字第78号民事裁定书查封了坐落于绥棱县××新城××区××楼××单元××室建筑面积76.43平方米的房屋。2015年4月28日，原告齐志华交纳了案涉房屋2013年度-2014年度、2014年度-2015年度的取暖费及滞纳金，还交纳了2014年至2015年的物业费、二次供水费；2015年12月2日，原告齐志华交纳了案涉房屋2015年度-2016年度的取暖费。2018年3月14日，原告齐志华对本院执行的案涉房屋提出书面异议，2018年3月21日本院作出（2018）黑1226执异4号执行裁定，裁定驳回案外人齐志华的异议请求。另查明，崔儒春于2018年6月11日因病过世有第一顺位继承人妻子胡万娟和女儿崔钰佳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中原告齐志华另有住房，且案涉房屋物权没有登记在出卖人即被告王辉名下，而是登记在开发公司名下，可以认定该案涉房屋不是关系原告基本生存权利的消费者物权期待权情形，而是普通的不动产买卖行为，原告仅享有物权期待权。本案中原告齐志华作为案外人提起执行异议之诉，应就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因原告齐志华没有提供未办理过户登记手续系非因买受人自身原因的证据，且原告齐志华与被告王辉在房屋买卖合同中约定产权过户在购房后5年，可以认定原告齐志华自身没有尽到合理的注意义务，应承担与己不利的法律后果。综上，本案因原告（案外人）齐志华怠于行使产权过户登记权利，其就执行标的不具有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告齐志华的诉讼请求。案件受理费2830元，公告费560元，合计3390元，由原告齐志华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  李国平人民陪审员  赵 武人民陪审员  唐彦晖二〇一九年十二月二十日书 记 员  贺宏迪