江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初10041号原告（执行案外人）：彭凑英，女，1978年9月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告（执行案外人）：程小明，男，1968年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。两原告共同委托诉讼代理人：刘梦云，上海市锦天城律师事务所律师。被告（申请执行人）：史慧兰，女，1967年4月13日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。第三人（被执行人）：李菊桂，男，1968年10月17日出生，汉族，住江西省南昌县。第三人（被执行人）：钟花平，女，1970年9月20日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告彭凑英、程小明诉被告史慧兰、第三人李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人刘梦云，被告史慧兰及其委托诉讼代理人崔莹，第三人李菊桂到庭参加诉讼。第三人钟花平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭凑英、程小明诉称：第三人李菊桂2011年12月16日与江西华东装潢建材博览城有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，全款购买涉案两套房产，即江西省南昌市青云谱区。2017年4月29日，原告与第三人李菊桂、李小斌（李菊桂与钟花平之子）签订了《购房合同》，第三人李菊桂、李小斌自愿以总房价600000元将涉案房产出售给原告，原告按照合同约定分三次支付给了李小斌600000元房款，待涉案房产过户同时一次性付清所有过户及相关各费用。2017年5月份，原告与第三人李菊桂办理了交房入住手续，并和物业公司以及天然气等部门签订了一系列合同，之后便与承租人黄超签订了为期三年的租赁合同。承租人黄超就一直占有并使用涉案房产至今。今年年中，华东装潢建材城青云汇物业公司通知原告去集中办理房权证，办理过程中遇阻，才发现涉案房产已于2018年12月19日被法院查封，并进入执行程序。由原告与第三人李菊桂签订的《房屋买卖合同》可知，双方已于2017年4月底签订合同，约定购房事宜并完成房款支付，并在2017年5月份以原告身份办理交房入住手续至今已近三年。且该涉案房产未办理房权证件，是由于涉案房产的开发商所造成的，其责任不在于原告。根据相关法律规定，原告对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。法院将原告的财产予以查封、执行，明显错误，特提出诉讼，要求：1、立即中止执行，解除依据（2018）赣0103执1847号之一执行裁定书对原告所有的位于江西省南昌市青云谱区拍卖等执行措施；2、确认位于江西省南昌市青云谱区为原告彭凑英、程小明所有；3、诉讼费用由三被告承担。原告彭凑英、程小明提交了如下证据：证据一、购房合同两份、购房财务凭证。证明：李小斌及第三人李菊桂与江西华东装潢建材博览城有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，全款购买涉案两套房产，即位于江西省南昌市青云谱区并支付了对价。证据二、涉案房产的登记备案人信息。证明：第三人李菊桂为涉案房产的登记所有人。证据三、原告与李小斌、第三人李菊桂签订的《购房合同》及转账记录。证明：两原告从第三人李菊桂处合理合法地购买了涉案房屋。证据四、聊天记录截屏。证明：涉案房是因非原告的原因导致无法办理过户手续，整个商业小区均因开发商、政策等原因延期缓慢办理过户手续，直到2019年下半年才陆续安排办理。证据五、租赁合同及转账凭证、涉案房屋现状照片、水单费单据、宽带入网回单、劳动合同，涉案房屋承租公司的装修单据。证明：涉案房屋已被原告合法占有使用。证据六、原告在同一小区的购房合同。证明：涉案房屋所在小区在原告购买房产时的市场均价。证据七、（2019）赣0103执异111号执行裁定书。证明：本案已经了执行异议的处理。被告史慧兰辩称：1、第三人李菊桂以低于市场价将房屋出售给原告违背交易习惯，损害债权人的合法权益；2、涉案房产未办理产权登记，依法不能转让，原告与第三人李菊桂签订的房屋买卖合同不具有法律效力；3、原告所适用的法律关系，均是以第三人已办理不动产产权登记为前提，与城市房地产管理法的强制性规定相违背，不适用于本案备案房产。综上，法院所采取的强制执行并无不当，请求驳回原告诉请。被告史慧兰提交以下证据：（2017）赣0103民初2976号民事判决书、（2018）赣01民终161号民事判决书、（2018）赣0103执1848号立案信息表、（2018）赣0103执1848号之一执行裁定书、（2018）赣0103执1848号协助执行通知书、送达回证。证明：2018年9月10日，史慧兰申请执行。2018年12月6日，南昌市西湖区人民法院做出了查封的手续，查封第三人李菊桂的涉案房屋。第三人李菊桂陈述：房屋买卖属实，我也得到了房款，我是为了还他人的借款所以才低价买卖房屋，同意原告的意见。第三人李菊桂未提交证据。第三人钟花平未作陈述也未提供证据。经审理查明：李菊桂与史慧兰是朋友关系。李菊桂与钟花平是夫妻关系。自2014年4月至2014年12日，李菊桂以工程需资金周转为由，先后向史慧兰借款。后史慧兰诉至法院。2017年11月27日，本院做出（2017）赣0103民初2977号民事判决书，判决：“一、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性归还原告史慧兰借款本金580000元；二、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告史慧兰自2014年7月7日起至2016年4月6日利息219200元；三、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告史慧兰借款本金580000元的逾期利息（自2017年7月18日起至款清之日止，按年利率6%计付利息）；四、驳回原告史慧兰的其他诉讼请求。”该案经二审终审维持一审判决。后李菊桂、钟花平未按期履行还款义务。2018年9月10日，史慧兰向本院申请强制执行。本院依法做出（2018）赣0103执1848号执行裁定书和协助执行通知书，于2018年12月19日查封了涉案房屋。2019年8月22日，彭凑英、程小明向本院提出执行异议。2019年9月2日，本院做出（2019）赣0103执异111号执行裁定书，驳回彭凑英、程小明的异议申请。原告故提起本次诉讼。另查明：2011年12月16日，李菊桂与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买位于江西省南昌市青云谱区（即涉案房屋）。2011年12月20日，涉案房屋备案登记在李菊桂和李小斌（李菊桂之子）名下，李菊桂和李小斌以抵扣工程款的形式全额结清了合同约定购房款799826元。其中1313室合同面积54.79㎡，单价4637.11元／㎡，1314室合同面积113.54㎡，单价4806.76元／㎡。由于开发商的原因，整个小区的绝大多数购房人未能及时领取到房产证。2017年4月29日，李菊桂、李小斌（甲方）与彭凑英、程小明（乙方）签订《购房合同》，约定：“甲方自愿将其合法拥有的座落南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城青云汇二期1313-1314室房屋卖给乙方，双方议定上述房屋按套计算，两套总价款为人民币600000元。甲方必须办理房屋使用权证和土地使用权证，费用由甲方承担。甲方需积极配合乙方办理过户，过户的费用由乙方承担，甲方必须保证乙方获得此房屋的使用权证和土地使用权证……。”合同签订后，程小明、彭凑英分别于2017年4月28日、5月2日、5月3日分三笔转款计600000元至李小斌银行账户，李菊桂随即将涉案房屋交付给彭凑英、程小明。2017年5月1日，彭凑英就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该涉案房屋由承租人正常使用。又查明：2013年3月29日，彭凑英与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买了该小区二期83-11号商务办公楼一单元17层1715号房，购房单价4456元/㎡。彭凑英于2019年下半年领取了产权证。再查明：原告立案时将李菊桂、钟花平列为本案被告。因李菊桂不反对案外人即原告的异议，且李菊桂、钟花平是夫妻，故本院将李菊桂、钟花平列为本案第三人。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言：一、原告与第三人李菊桂是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2017年4月29日，原告与第三人李菊桂签订《购房合同》,约定第三人李菊桂将涉案房屋出售给原告。而本院于2018年12月19日才查封第三人李菊桂名下涉案房屋。故在本院查封之前，原告与第三人李菊桂就涉案房屋已签订合法有效书面买卖合同。二、原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。涉案房屋于合同签订后买卖双方即办理了交付，2017年5月1日，原告就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该两套房屋由承租人在正常使用。因此，原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。三、原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2017年4月29日，第三人李菊桂与原告签订了《购房合同》，约定两套总价款为人民币600000元，变更登记费用由原告承担。签约后，原告已支付全部价款600000元。该两套房产为公寓写字楼，过户契税较一般住宅高，第三人李菊桂以600000元价格出售，虽与其79万余元购买价及增值价款存在一定差异，但加上过户契税，出售价款不低于市场价的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”显然，第三人李菊桂不属于以明显不合理低价转让。四、非因原告自身原因未办理过户登记。涉案房屋仅办理了备案登记，是由于开发商的原因，致使整个小区的绝大多数购房人未能及时领取房产证。因此，涉案房屋未办理过户登记的责任不在于原告。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”第三人李菊桂与原告之间的房屋买卖行为不符合认定无效的法律及司法解释的规定，且第三人李菊桂在庭审中明确表示配合原告办理产权登记手续，办理产权登记也无法律障碍。故被告史慧兰以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房产”不得转让为由，认为第三人李菊桂与原告签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。综上，原告与第三人李菊桂在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；原告已支付全部价款；不是原告的原因未办理过户登记。因此，原告要求不得执行涉案房屋，确认涉案房屋归原告所有的诉请，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于江西省南昌市青云谱区。二、确认位于江西省南昌市青云谱区归原告彭凑英、程小明所有。本案由原告预交的案件受理费20462元，由第三人李菊桂承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本院（2019）赣0103执异111号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  付蕾人民陪审员  张丽人民陪审员  裘知二〇一九年十二月十一日书 记 员  林敏