江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣11民终2182号 上诉人（原审被告，反诉原告）：林泽民，男，1974年2月3日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。 上诉人（原审被告，反诉原告）：俞丽娟，女，1976年2月22日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。系林泽民妻子。 共同委托诉讼代理人：韩哲兵，江西东方红律师事务所律师，一般授权代理。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐梅芳，女，1975年3月6日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙骤电，男，1966年5月5日出生，汉族，黑龙江省依兰县人，户籍地址：黑龙江省依兰县。住江西省德兴市。系徐梅芳丈夫。 上诉人林泽民、俞丽娟与被上诉人徐梅芳、孙骤电房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院（2019）赣1125民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人林泽民、俞丽娟上诉请求：撤销江西省横峰县人民法院（2019）赣1125民初530号民事判决，改判被上诉人徐梅芳、孙骤电给付购房款人民币22万元及利息。本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审以被上诉人孙骤电与上诉人俞丽娟通话录音中孙骤电陈述的上诉人林泽民向其借款16万元作为认定实际借款的金额是严重的事实认定错误，应按上诉人林泽民自认的5万元借款作为认定借款的金额。2.上诉人未交付房屋不构成违约。 被上诉人徐梅芳、孙骤电未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 林泽民、俞丽娟向一审法院提出诉讼请求:判令徐梅芳、孙骤电支付剩余购房款22万元及逾期利息。 一审法院认定事实：孙骤电与林泽民系朋友关系，林泽民曾多次向孙骤电借款，尚有借款未还。2014年1月23日，林泽民与孙骤电商议卖房抵债，余款支付现金，徐梅芳、孙骤电与林泽民、俞丽娟签订了《房屋买卖合同》，合同约定，林泽民、俞丽娟将坐落在横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室（建筑面积155.7㎡）的房产出售给徐梅芳、孙骤电；房屋价款24万元（实为44万元），该款于2014年1月25日前以现金方式付清。当日，孙骤电交纳契税9,777.55元，林泽民交纳营业税、个人所得税等15,888.53元，双方办理了房产过户手续，徐梅芳、孙骤电取得编号为横房权证第14××12（2/2）号房屋所有权证和横国用（2014）第7-062号国有土地使用权证。当天，徐梅芳、孙骤电向林泽民、俞丽娟支付了购房款13万元，之后，双方因抵扣债务数额产生争议，截止2014年5月8日，在俞丽娟的催促下，孙骤电分两次给付被告购房款4万元，但被告俞丽娟仍居住在该房屋内。 一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应当合法有效。涉案房产已经办理了房产过户手续，《房屋买卖合同》发生效力，徐梅芳、孙骤电具有涉案房产的所有权。林泽民、俞丽娟在徐梅芳、孙骤电的催告下未及时腾空和交付房屋，应承担违约责任。徐梅芳、孙骤电的诉讼请求于法有据，予以支持。庭审中，双方对房屋总价款44万元及徐梅芳、孙骤电已经支付17万元购房款的事实无异议。双方对抵扣的个人债务数额多少成为本案主要争议焦点。林泽民、俞丽娟自认只欠徐梅芳、孙骤电借款5万元，该自认意见与房产交易习惯、交易后的现状以及林泽民、俞丽娟提供的录音内容不符，该自认意见不予采信。首先，双方因5万元欠款而卖房，与交易习惯不相符，林泽民、俞丽娟答辩因为未付清房款所以占有该房屋，以此要求徐梅芳、孙骤电付清房款的理由不充分，而且在林泽民、俞丽娟陈述多次向徐梅芳、孙骤电催收拖欠购房款未得到完全支付的情况下，林泽民、俞丽娟没有让徐梅芳、孙骤电出具欠条的行为不符合常理；其次，根据林泽民、俞丽娟陈述，徐梅芳、孙骤电因为需要此房，但是，本案中，房产交易后，徐梅芳、孙骤电一直没有占有该房屋，林泽民、俞丽娟陈述的理由与交易后的事实不符。再次，根据《房屋买卖合同》约定，双方确定的房屋价款是24万元，可以认定双方对之前的债权、债务进行了厘清和结算。但是，这个结算仅限于孙骤电与林泽民，作为本案的当事人俞丽娟、徐梅芳不知情，故此，俞丽娟才会催促孙骤电付清余款，并诱导孙骤电在电话中陈述尚欠22万元购房款的事情并录音证明。因此，解密该电话录音成了解决本案争议焦点的关键。庭审中，双方均认为该电话录音的内容是真实的，归纳录音中俞丽娟的陈述：知道抵债数额为5万元、房屋交易价格为44万元、已经收到购房款17万元，向孙骤电索要余款22万元；但是孙骤电陈述：约定的购房款44万元属实、已经支付17万元购房款属实、代林泽民应支付的税收要扣除、实际借款系16万元，而且还特别强调，这是林泽民与他早就说好的等等，从中可以看出，本案林泽民与本案孙骤电确系事先有约定，只是向本案俞丽娟隐瞒了相关内容。孙骤电在本院（2018）赣1125民初151号案件庭审中称林泽民所欠债务为27万元，购房款已经结清，但其在电话中称实际欠款为16万元，还要求俞丽娟与家人商量后再告知并将把余款付清，这两种陈述前后不一致，其答辩欠款27万元的事实林泽民当庭否认，且孙骤电未提供证据证明，孙骤电的该答辩意见不予采信；对于其在电话录音中所称欠款16万元的陈述，虽然本案林泽民在庭审中否认，但是，该电话录音中，孙骤电与俞丽娟通话的语气一直处于平和状态，陈述的内容双方基本认同或者一致，而且从“孙骤电告诉俞丽娟林泽民实际欠款为16万元，还要求反诉原告俞丽娟与家人商量扣除16万元债务并将把余款付清”这一通话内容来看，俞丽娟的反应是林泽民借孙骤电来骗她。故此，本院认为，孙骤电的陈述应是真实的，双方实际抵扣的债务应是16万元，原被告双方房屋交易价格为44万元，原告已付17万元，剩余购房款应为11万元，徐梅芳、孙骤电应当给付林泽民、俞丽娟。孙骤电陈述代林泽民交纳税收未提供证据证明该税收系其代为交纳，该答辩意见不予采信。因林泽民、俞丽娟长期未交付房屋，也构成违约，林泽民、俞丽娟的其他诉讼请求应当不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：一、林泽民、俞丽娟于本判决生效后十日内将位于横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室的房屋腾空并交付徐梅芳、孙骤电；二、徐梅芳、孙骤电于本判决生效后十日内给付林泽民、俞丽娟购房款11万元；三、驳回林泽民、俞丽娟其他诉讼请求； 本院二审期间，双方均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求以及事实和理由，围绕一审判决认定的事实和适用法律，本案二审的争议焦点为一审认定双方实际抵扣债务为16万元是否正确的问题。本案的证据有双方的房屋买卖合同、徐梅芳、孙骤电取得的房屋所有权证和国有土地使用权证、上诉人俞丽娟提供的与被上诉人孙骤电的通话录音、一审法院向负责该案房产登记事务的横峰县住建局职工郑香花取证的材料。法院取证的材料中，房产登记工作人员证实：在办理房屋交易手续过程有人提出不能出证，对方没有付钱，但此时已经审核通过了，如果不能出证，应双方来申请，并告知他们向法院起诉。本案的电话录音双方均认可其真实性，该录音能够证明双方存在债权债务关系、以房抵债和孙骤电支付了17万元房款的事实。在电话录音中，双方对起始抵债数额各执一词，上诉人俞丽娟认为只抵了5万元，而孙骤电有林泽民欠他16万元的表述。双方当事人没有向法院提供关于本案起始债务的任何证据材料。结合本案证据以及交易习惯，本院分析评判如下：首先，双方对房屋总价款44万元事实无异议，但若因5万元欠款而卖掉价值44万元的房屋，与交易习惯不相符。其次，如果起始债务只有5万元，被上诉人支付17万元房款后，尚有多达房款一半的款项未支付，房屋办理过户登记时，上诉人却没有要求被上诉人出具任何欠条，且房屋过户登记之后依然居住在该房屋内，没有及时主张权利的行为亦不符合常理。因此，依据现有证据，上诉人的上诉意见与房产交易习惯不符，也不符合常理。因此，一审认定双方实际抵扣的债务应是16万元并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元，由上诉人林泽民、俞丽娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 健 审判员 付 强 审判员 徐志峰 二〇一九年十二月十一日 法 官助 理侯 特 书记员曹 颖