广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1474号 原告:贾梅，女，1959年3月14日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人:陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被告:桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司。住所地:阳朔县阳朔镇观莲路30号。统一社会信用代码:91450321751249974U。 法定代表人:罗俊杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 原告贾梅与被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆泉任、苏长明及被告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司的委托诉讼代理人蒋贤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾梅向本院提出诉讼请求:1、判决双方签订的《酒店式公寓合作合同》于被告收到《解除合同通知书函》当日解除，并判决被告自判决生效之日起三日内向原告完整交还涉案房屋、交付房屋的房卡、钥匙、房间物品；2、判决被告向原告支付拖欠的2019年7月至2019年8月共计2个月的房屋租金合计人民币2085.84元；3、判决被告向原告支付拖欠租金的滞纳金469元、违约金18330元，合计人民币18799元；4、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加了诉讼请求:判决被告向原告返还未享受的免费入住额度10024.2元。事实与理由:原告与被告于2003年11月17日签订了《酒店式公寓合作合同》，由被告承租原告位于的自有房产（房号B703B），租赁期限为20年，租金每月966.82元（租金每5年递增5%），租金支付方式为每月前5个工作日内给付当月租金至原告指定的银行账户。合同约定逾期交纳租金视同被告方单方违约，被告方除仍应补交所欠租金外，原告方有权解除合同。合同履行过程中，被告已出现过多次未按约交纳租金的情形，原告亦为此进行了多次交涉，截止到2019年8月23日，被告已拖欠原告2个月的租金。同时，原告依据《酒店式公寓合作合同》将B703B房屋交付被告出租经营,根据原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订的《酒店式公寓装修标准约定》,房屋内的装修和物品属于原告所有,一并交付被告经营，故原告在被告违约后依法解除合同时,要求判令被告按现状归还房屋,包括按原屋内所有的装修和物品一并归还原告。《酒店式公寓合作合同》已对双方的权利义务进行了约定，被告已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告桂林阳朔酒店有限责任公司辩称:1、被告收到原告的解除合同通知函，合作合同依法解除，被告没有异议；2、被告认可拖欠原告的经营利润，具体数额与被告提供的表格中相应项目为准；3、原告诉请的违约金、滞纳金过高，应当按照未履行合同期限占总合同的期限的比例进行相应的调整；4、原告已将房门上锁，被告不再占用，原告要求解除合同时已上锁，表明原告已取回原物，被告不承担交付原告房屋及设施设备的返还责任；5、原告主张的业主卡消费余额现金折现补偿已超过法定费诉讼时效，不应支持。 原告贾梅对其陈述事实在举证期限内提供的证据有: 1、原告的身份证复印件、被告的电脑咨询单。证明原告的诉讼主体资格。 2、商品房买卖合同。证明原告系诉争房屋所有人。 3、酒店合作合同复印件。证明原告与被告签订合作合同事实。证明该份合同合法有效，原被告双方应该按合同行使合同权利，履行合同的义务。合同第六条:如被告未按合同约定时间支付租金，按照合同上约定，被告应该支付原告滞纳金，原告有权行使合同的解除权并且要求被告支付违约金。 4、交易流水清单。证明被告拖欠原告租金的事实。 5、解除租赁合同通知函。证明原告向被告发送了解除租赁合同通知函，并要求被告支付拖欠的租金、违约金等费用，合同的解除时间与被告提交的表格上列明的合同解除时间一致。 6、4份承诺书和业主代表催讨租金的书面记录1份，证明被告经常拖欠租金，导致原告所造成的损失，远远超过诉状上要求的违约金数额。 被告桂林阳朔酒店有限责任公司对其辩解在举证期限内提供的证据有: 解除合同的通知以及原告房间上锁的照片。证明原告于解除合同当日已经将房屋上锁、回收。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性及证明内容无异议。对于证据2，被告表示其不是合同当事人，其不清楚。对于证据3，被告认可其真实性、关联性和合法性，但认为约定的违约金、滞纳金过高，被告根据相关法律的规定有权调整。对于证据4，被告表示无法确认其真实性，但欠款的时间及金额以被告核实为准。对于证据5的真实性予以认可，双方合同于被告收到通知时解除。对于证据6，被告认可4份承诺书的真实性，但认为4份承诺书承诺的内容已经全部实现，本案争议是最近1到3个月的欠款问题，不应用以前的维权事实来证明本案的维权成本，对催收记录的真实性不认可，因既没有签字也没有相应的凭证作证，也发生在本案欠款之前，与本案无关。原告对被告提供的证据真实性和合法性无异议，但是对照片证明的内容有异议，虽然原告将房间上了锁，但是被告并未将房卡及房间内的物品交还给原告，没有完全履行交还义务。 本院对原、被告提供的证据认证如下:本院对被告无异议的原告证据1、证据5予以认定，对原、被告双方无异议的证据，本院进行审查后确认其合法有效，并依法在卷佐证，作为本案定案依据。对原告所提交的证据2，本院认为，该证据合法有效，亦能证明原告系诉争房屋所有人，故对该证据本院予以采信。对原告所提交的证据3，本院认为，被告认可其真实性、关联性和合法性，故对该证据本院予以认定，对于违约金、滞纳金、业主卡消费余额现金折现补偿的具体金额，本院依法进行调整和计算。对原告所提交的证据4，本院认为，中国农业银行股份有限公司桂林瓦窑支行于2019年8月22日出具的原告银行账户交易流水，来源真实、合法有效且与本案关联性相符，能够证明被告拖欠原告租金的事实，故对该证据本院予以采纳。对原告所提交的证据6，本院认为，4份承诺书承诺的内容已经全部实现，本案争议是最近1到3个月的欠款问题，不应用以前的维权事实来证明本案的维权成本，催收记录既没有签字，亦没有相应的凭证佐证，不能证实本案争议期间产生的维权成本远超违约金数额，故对该证据不予采纳。原告对被告提供的证据真实性和合法性无异议，该证据能证明原告在向被告送达《解除租赁合同通知函》后，原告已自行用锁把房门锁上，被告不再占用该房屋，致使合同实际解除，但并不代表被告已将房屋及房屋内物品一并交还原告。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:2003年11月17日，贾梅与桂林粤豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告向桂林粤豪房地产开发有限公司购买位于阳朔县。同日，原告贾梅作为甲方与乙方桂林万豪酒店物业管理有限公司签订酒店式公寓合作合同，原告将其购置的上述房屋使用权出资与乙方合作经营“建国假日酒店”，甲方不得干涉酒店的经营管理活动，不承担酒店经营的风险；合作期限为20年；合作期间内的前5年，乙方每月向原告支付利润966.82元，合作期间内乙方每5年支付给原告的利润将递增5%，乙方负责于每月前5个工作日内将上述款项转入原告指定的银行账户；甲方可享受由乙方提供的业主优惠政策，甲方可凭乙方发放的业主卡享受优惠政策:1.甲方可享受33414元的免费住宿消费额度（仅用于住房免费服务，不包括其他消费），有效期限为20年。2.甲方持业主卡入住酒店享受平时按门市价3折价格优惠。3.在持卡至第5年后，可将未享受的免费住宿消费额度返还给乙方，乙方按余额的30%以现金方式补偿给甲方；合作期间，如乙方未按合同约定按期支付原告应得利润，则每逾期1天，乙方应按原告应得利润的5‰支付滞纳金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并要求乙方赔偿违约金18330元（按总房款的10%）；合作期满，物业交还标准:装修家具七成新、电器可正常使用。合同还就双方其他的权利义务进行了约定。合同后附原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订的《酒店式公寓装修标准约定》，装修标准如下:地面为山花牌地毯；天花及墙身为立邦牌高级环保型乳胶漆；房门为国产名牌木质门及奥尔良牌高级智能电子锁；浴室铺设卡迪雅牌墙、地面瓷砖、高档大理石洗手台、东鹏牌水龙头、东鹏牌淋浴花洒、东鹏牌卫浴洁具；家电为TCL牌25寸彩色电视机、格力牌1.5匹分体式空调、海尔牌冰箱、海尔牌开水器，家具为两张2000×1200×20mm床、900×600×580mm行李柜一件、570×420×520mm电控柜一件、2170×600×780mm电视柜连梳妆台一件、3100×600mm床靠一件、1050×730mm梳妆镜一件、450×350×430mm梳妆凳一件、600×600×590mm圆茶几一件、两张软靠弧形围椅；其他另有高级酒店式电话、康龙牌精致灯饰、宽带网接口、卫视频道及本地有线电视频道、中央热水供应系统、背景音乐系统、烟感报警系统、视频点播服务管理系统。合作合同签订后，原告履行了将上述公寓使用权交付出资的义务。 2008年5月29日，桂林万豪酒店物业管理有限公司更名为桂林阳朔酒店有限责任公司即本案被告。 近年来，被告未能时常按照合同约定的期限向原告支付经营利润。2019年8月23日，原告以被告拖欠经营利润为由，向被告送达《解除租赁合同通知函》，并将上述房屋上锁。被告于同日收到《解除租赁合同通知函》。截至2019年8月23日，被告共拖欠原告1个月23天（2019年7月、2019年8月1日至2019年8月22日）的租金共计1807.73元。原告为了维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，截止到2019年8月23日，原告名下的业主权益卡免费住宿消费额度33414元已使用完毕。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与桂林万豪酒店物业管理有限公司签订的《酒店式公寓合作合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务。后桂林万豪酒店物业管理有限公司变更为桂林阳朔酒店有限责任公司，则桂林万豪酒店物业管理有限公司的权利义务由被告桂林阳朔酒店有限责任公司继承。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2019年8月23日向被告送达了《解除合同通知函》，被告亦认可于同日收到通知函，且未提出异议。据此，原、被告双方签订的《酒店式公寓合作合同》已于2019年8月23日解除，合同的权利义务终止。被告认可拖欠原告经营利润的事实，则应本着诚实守信的原则，及时向原告支付经营利润1807.73元。 另，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“返还租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。如上所述，原、被告签订的合作合同的权利义务终止，原告则有权收回涉案房屋的使用权。原、被告在合同中对租赁物的返还有约定，应尊重其约定。被告应依约定按《酒店式公寓装修标准约定》中的装修标准所列明的物品及设施返还原告。 本案的争议焦点在于:原告诉请要求被告支付的各项违约赔偿费用是否合法有据。 关于违约金。被告桂林阳朔酒店有限责任公司延迟支付经营利润的行为属于严重违约，依照双方签订的《酒店式公寓合作合同》中关于违约责任的约定，原告有权要求被告承担支付合同约定违约金的义务。原告主张的违约金为总房款的10%即18330元，因双方合作合同签订后已实际履行了15年9个月，尚有4年3个月尚未履行，故对原告要求被告承担违约责任的金额应按照合同未履行的时间占总合作期限的比例进行适当调整即3895元。 关于滞纳金。滞纳金属于行政法律法规中的概念，原、被告在合作合同中对滞纳金的相关约定，可视为支付拖欠经营利润的违约金。但原、被告在合作合同中约定的给付标准过高，本院酌情调整为每月拖欠经营利润的年利率10%即21.43元。 关于免费住宿消费额度。本案中，原、被告在合同中约定“在持卡至第5年后，可将未享受的免费住宿消费额度返还给乙方，乙方按余额的30%以现金方式补偿给甲方”，合同约定返还消费额度的时间起点为“持卡至第五年后”，但对主张返还消费额度的截止时间并未进行约定。因此，本院认为，原告可在持卡至第五年后起直至合同期满之日止，可随时向被告主张返还消费额度。截止原、被告双方解除合同之日止，原告未享受的免费住宿消费额度为0元，被告的违约行为虽致使合同解除，但原告应享受的免费住宿消费额度已得以完全实现，故原告依合同约定应得的业主权益卡剩余免费住宿消费额度以现金方式补偿的金额为0元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下: 一、原告贾梅与被告桂林阳朔酒店有限责任公司签订的《酒店式公寓合作合同》已于2019年8月23日解除，被告桂林阳朔酒店有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内将原告贾梅用作合作经营的位于阳朔县房屋使用权及房内物品（按原、被告签订的《酒店式公寓装修标准约定》中的装修标准）返还原告贾梅； 二、被告桂林阳朔酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贾梅经营利润1807.73元、违约金3916.43元； 三、驳回原告贾梅的其他诉讼请求。 义务人应按本案判决履行义务，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费572元，适用简易程序减半收取即286元，由被告桂林阳朔酒店有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费572元［户名:桂林市中级人民法院，账号:20×××16，开户行:农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 唐星东 二〇一九年十二月十六日 法官助理 姜 明 书 记 员 秦冬英