广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6836号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：王德鑫，男，1976年10月20日出生，汉族，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（下简称葵蓬经济联社）与被告王德鑫物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案受理后适用简易程序公开开庭审理。葵蓬经济联社的委托诉讼代理人钟旭杰，王德鑫的委托诉讼代理人阎文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葵蓬经济联社提出诉讼请求：1、王德鑫立即迁出广州市荔湾区穗盐路5号xx铺，将该厂房全部腾空退回；2、王德鑫一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共人民币17496元（参照原租赁合同2018年月租金2187元）；3、从2019年8月至搬迁清离完成期间，王德鑫每月也应参照月租2187元交纳场地占用使用费。事实和理由：王德鑫和广东粤联企业管理有限公司（下简称粤联公司）签订了商铺租赁合同，粤联公司将广州市荔湾区穗盐路5号xx铺位出租给王德鑫使用，租赁期限为2017年9月1日至2026年8月31日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书确认葵蓬经济联社可立即申请强制执行要求粤联公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。葵蓬经济联社收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，粤联公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给小租户，双方的租赁合同已丧失基础权利。葵蓬经济联社与王德鑫多次沟通协商，要求王德鑫应当重新签订租赁合同并按照不高于与粤联公司签订的商铺租赁合同2018年租金2187元/月的标准支付租金，但王德鑫拒绝签订新的租赁合同也拒绝缴纳租金并拒交场地。被告王德鑫答辩称：一、葵蓬经济联社在小租户不知情的情况下与粤联公司解除租赁合同是违法的，侵犯了小租户的实体权益，小租户有权抗辩支付租金。二、粤联公司与小租户的租赁合同合法有效，粤联公司从2015年开始欠付巨额租金，但葵蓬经济联社疏于管理，本身负有重大过错。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。王德鑫使用的D2-5铺位在7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年8月31日，粤联公司与王德鑫签订《物业租赁合同》，约定王德鑫租赁广州市荔湾区穗盐路5号xx铺，租赁期限从2017年9月1日至2026年8月31日，王德鑫须于签约当天一次性付清全部租金，总租金为234009元。2017年11月15日，本院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书，确认粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，确认粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社，告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬经济联社协商解决。经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；葵蓬经济联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户将相关凭证交到葵蓬经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。庭审时，王德鑫陈述已向粤联公司支付租赁押金1500元及租期内全部租金234009元。葵蓬经济联社确认王德鑫陈述的付款情况。本院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的D2-5铺出租给王德鑫，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，王德鑫不能再以其与粤联公司之间的租赁合同约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求王德鑫腾空退回D2-5铺的诉请，本院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但王德鑫在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金（葵蓬经济联社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明王德鑫事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，王德鑫并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，王德鑫不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费，但从本判决确定的王德鑫腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以王德鑫与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金234009元/107个月=2187元/月作为参照，该请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告王德鑫腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路7号D2-5铺退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，被告王德鑫应向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付广州市荔湾区穗盐路7号D2-5铺的场地占用费（按2187元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）；三、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119元，由原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇一九年十二月二十日书记员  麦嘉颖郑波