太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8654号原告（反诉被告）：栗娟娟，女，1985年10月23日出生，汉族，住山西省原平市。委托代理人：贾林，山西秉钰律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号法定代表人：李维权，总经理。委托代理人：孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，公司员工，住太原市小店区。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号法定代表人：孙国太，董事长。原告（反诉被告）栗娟娟诉被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员卢敬丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国琛委托代理人贾林，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托代理人孙雪静到庭参加诉讼。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）栗娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令山西和信摩尔商业有限公司向原告支付所欠租金47137.51元及违约金1615.18元（暂计算至2018年12月31日止，违约金按日万分之一为计，实际应计算至租金结清日为止）；2.依法判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述欠付租金、违约金承担连带支付责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告于2008年3月27日与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订了两份《商品房房买卖合同》，购买位于长风街705号和信摩尔的1套商业用房，同日原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订了《合同书》，约定自本合同签订之日起，按月平均等额支付原告租金1923.98元，逾期支付按日万分之一计算违约金，并与二被告签订了《保证合同》，约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金及违约金行为承担连带支付责任。合同履行过程中，被告山西和信摩尔商业有限公司在2016年9月底之前能够如约支付原告租金，之后开始违约，原告找二被告再三索要租金协商维权，二被告仅陆续支付过原告两个半月的租金。截至2018年12月31日止，被告山西和信摩尔商业有限公司欠付原告24.5个月的租金共计47137.51元，并按日万分之一为计产生逾期违约金1615.18元。现原告为维护自己合法权益，诉至贵院，望判如诉请。针对原告本诉，山西和信摩尔商业有限公司答辩称，本案商铺月租金为1923.98元，截止2016年11月租金已经支付完毕，欠付租金时间为2016年12月后半月-2018年8月31日，共计20.5个月，金额为39441.59元。与原告诉状中计算租金的起点时间一致。违约金计算标准认可原告主张的日万分之一计算至2018年8月31日，诉讼费不承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉请求为：1.依法确认我公司与被反诉人栗娟娟2008年3月27日签订的《合同书》已经解除；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人于2008年3月27日签订《合同书》，约定由我公司租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由我公司占有，用作停车场使用。直至2018年8月31日，不再继续做停车场使用。同时，栗娟娟的商铺也已经腾空。我公司作为商铺的统一经营管理者，对涉及到停车场部分的商铺已经无力管理并支付租金，合同目的无法实现。2018年8月，我公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来公司处解除《合同书》并收房，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年8月解除与其签订的上述《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜。综上，为维护被反诉人的合法权益，反诉人特提起反诉，望依法判决。原告栗娟娟针对被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司提出的反诉辩称，被告要求解除合同不能成立，事实依据是，租赁合同书第八条明确约定，解除合同的条件是双方应当协商一致且签订书面协议，而我们双方没有协商一致也没有签订书面协议。客观事实是房屋虽全有大红本，但现在根本找不到原告房屋的具体位置，没有具体操作的可能性，当时原告购买房屋的时候就是为了山西和信摩尔商业有限公司返租。所以不可能解除合同。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：栗娟娟系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5B153号商品房的所有权人。2013年1月1日，栗娟娟（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）5B153号商铺，租赁期限为9年，2012年12月31日至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金分别为23088元；合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；并约定了其他内容。上述合同签订后，栗娟娟依约交付了商铺，山西和信摩尔商业有限公司均按期支付了租金。2016年9月起，被告山西和信摩尔商业有限公司开始断付租金。栗娟娟自2016年12月后半月开始起算欠付租金，山西和信商业摩尔有限公司对此起算点无异议。另查明，2008年3月27日，栗娟娟（丙方）、山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、山西和信摩尔商业管理有限公司（乙方）签订《保证合同》，约定甲方对乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金承担连带支付责任；合同书约定的租赁期限届满或提前终止时，甲方的保证责任即终止，乙方和丙方如顺延合同书约定的租赁期限，在征得甲方同意后，由甲乙丙三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续担保。山西和信摩尔商业有限公司辩称，该保证合同系2008年的保证，2013年双方重新续签租赁合同书时，并未签订保证合同，故保证期限已过。山西和信摩尔商业有限公司庭后提供2008年3月27日与栗娟娟签订的《合同书》及对应日期保证书原件及5层平面图打印件，《合同书》载明商铺租赁期限5年，自2008年3月27日至2012年12月30日止。经与栗娟娟电话核实，栗娟娟认可2008年签订的合同书真实性。再查明，山西和信摩尔商业有限公司提供落款时间2018年1月25日向北京燕莎友谊商城有限公司太原店所承租商铺的全体业主的公告，主要内容为因与北京燕莎友谊商城有限公司解除租赁合同，商场燕莎区域无法正常经营，故解除与全体业主签订的合同书，将商铺全部腾空并返回给全体业主；现定于2018年1月31日解除租赁合同，并2018年1月26日开始办理解除事宜。并提供署名和信五层业主招商部2019年1月15日发布的公告，体现五层收铺业主已过半，一致通过五层整体出租，现正在招商中，并附有联系人及电话。山西和信摩尔商业有限公司陈述2018年8月向栗娟娟通过×××单号邮寄送达了解除合同通知书，并提供EMS快递单，栗娟娟表示未收到该解除合同通知书，不同意解除合同。本院所确认的上述事实有合同书、保证合同、房屋所有权证、银行流水、公告复印件、快递单、平面图及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。由于涉案商铺的实际使用人为山西和信摩尔商业有限公司，该公司作为涉案商铺的统一经营管理者，已无力管理并支付租金，导致合同目的无法实现，故山西和信摩尔商业有限公司提出要求解除与栗娟娟之间于2013年1月1日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，山西和信摩尔商业有限公司应将涉案商铺腾空后交予栗娟娟。因栗娟娟未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，要求确认合同2018年8月解除无事实及法律依据，其应继续向栗娟娟支付租金。根据合同约定，租赁合同的解除不能免除山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金的支付义务。栗娟娟已依约交付商铺，山西和信摩尔商业有限公司未按照约定支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，栗娟娟主张自2016年12月后半月至2018年12月31的租金47137.51元及按照日万分之一计算截止至2018年12月31日租金的违约金1615.18元，本院予以支持。栗娟娟主张自2019年1月1日起至租金结清之日以47137.51元为基数按照日万分之一的标准继续计算违约金，系真实意思表示，本院予以采纳。因双方未再次签订保证合同，对于栗娟娟提出的要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担连带责任的请求，理由不足，本院不予支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）栗娟娟与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2013年1月1日签订的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）栗娟娟位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5B153号商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）栗娟娟截止2018年12月31租金47137.51元及违约金1615.18元，并支付以47137.51元为基数自2019年1月1日起至租金结清之日止按照日万分之一的标准计算的违约金。四、驳回原告（反诉被告）栗娟娟其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取510元（栗娟娟已预交），由山西和信摩尔商业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由栗娟娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二○一九年十二月九日书记员 赵 燕