呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4597号原告（反诉被告）：赵星，男，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，该公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司职员，住呼和浩特市。原告赵星与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，被告富邦公司在法定期间内提出反诉，本院予以准许，并于2019年11月20日公开开庭将本诉、反诉合并审理，原告（反诉被告）赵星、被告（反诉原告）富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵星向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告于2014年5月26日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付被告拖欠原告2018年至2019年全年租金9908元（其中2018年欠2512元）;2.被告按人民银行同期贷款利息支付原告逾期利息372.92元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月26日，被告与任海燕、任海鹰签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份被告支付原告上半年租金，七月份支付下半年租金。2015年原告向任海燕、任海鹰购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位（或柜台）。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。但被告2018年合同期内未按时履行合同，还欠租金2512元。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签合同的情况下，被告继续占用原告摊位，原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告拒付原告租金实属违反法律规定，故原告提起诉讼。被告富邦公司辩称，关于租金金额2018年租金认可，2019年租金不予认可。双方合同于2018年12月31日终止。2019年1月1日以后的租金被告不应支付，金锐公司是实际占有标的物，应由金锐公司支付原告2019年租金。反诉原告富邦公司向本院提出诉讼请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《呼市富邦商厦回租合同》；2.反诉费用被反诉人承担。事实与理由：2014年5月26日，反诉人与任海燕、任海鹰签订了两份《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定回租期为2014年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，双方并没有签订新的租赁合同。于2019年1月1日我公司在办公场所门口张贴了《通知》，告知广大业主，由于房屋租赁市场不景气，租赁合同到期终止。并于2019年6月21日我公司刊登了《内蒙古法制报》，再次通知回租合同到期终止事宜。所以，为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告提起诉讼。反诉被告赵星辩称，我不认可反诉原告的诉讼请求。反诉原告还在租用，也不主动和我们签订合同，反诉原告的诉讼请求是无效的。本院经审理认定事实如下：1.2015年3月4日，原告向任海燕、任海鹰购买了富邦公司开发的位于中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台a-1号、a-12号。2015年3月25日，原告（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，确认原告购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台a-1号、a-12号，总价73960元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年。”2014年5月26日，任海燕、任海鹰（乙方）分别与富邦公司（甲方）签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层精品柜台a-1号、a-12号，房款总额分别为39560元和34400元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金分别为3956元和3440元，合计为7396元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”；2.原告购买任海燕、任海鹰柜台后，被告仅支付2018年部分租金，尚欠租金2512元未支付，富邦公司未与原告办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今；3.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，任海燕、任海鹰与被告签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。因任海燕、任海鹰将案涉柜台出让于原告，故该回租合同的权利义务及于原告，原告有权向被告主张支付租金。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则被告应分别于2019年2月1日前和2019年7月31日前向原告支付2019年上半年、下半年租金，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2018年租金2512元、2019年租金7396元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%分别从2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日计算至开庭之日为268元，超出部分不予支持。对于反诉原告关于解除合同的诉讼请求，因反诉原告作出的书面通知及登报通知均未送达至反诉被告，反诉被告亦表示对此不知情，且反诉原告的通知内容为不再续租，但因反诉原告在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑反诉被告并不同意解除合同，且反诉原告一直存在拖欠租金的违约情形，考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于反诉原告关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告（反诉被告）赵星2018-2019年全年租金9908元及利息268元，以上共计10176元；二、驳回原告赵星的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取计30元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 吴艳霞 二〇一九年十二月十七日书记员 支 敏