四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7128号 上诉人（原审被告）：四川世纪百合置业发展有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯大道铁佛段289号。 法定代表人：邓履成，董事长。 委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦尧，男，1978年6月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：邓莉，女，1982年8月21日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 上诉人四川世纪百合置业发展有限责任公司（以下简称世纪百合公司）因与被上诉人韦尧、邓莉商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪百合公司上诉请求：1．撤销原判决第一项；2．改判世纪百合公司不承担违约责任或发回重审；3．判令本案一审、二审诉讼费由韦尧、邓莉承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。1.《商品房买卖合同补充协议二》第一条的免责条款，合法有效。原判决认为《商品房买卖合同补充协议二》的行文格式与其他合同不同，对该协议的真实性存疑，同时认为该协议属于格式条款，认定该协议中关于韦尧、邓莉放弃追究世纪百合公司违约责任的条款无效。世纪百合公司认为，该协议有效，世纪百合公司按协议约定给予韦尧、邓莉补偿，在庭审中，其对此进行了确认。该协议解决逾期交房的问题，且明确不再追究任何违约责任，但没有特别说明放弃逾期办证的责任。双方又签订了《领取不动产权证确认书》，明确了韦尧、邓莉放弃追究逾期办证违约责任的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因该协议不存在无效的情形，故该协议有效。2.《领取不动产权证确认书》系韦尧、邓莉真实意思表示，应属有效。该确认书并非合同，只是韦尧、邓莉领取不动产权证时同意放弃追究世纪百合公司责任的确认，不应使用《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定该确认书无效。韦尧、邓莉称，该确认书中“双方无任何纠纷”指的是对领取不动产权证无纠纷，并不是放弃违约金。又称，如果不签该确认书，就无法领取不动产权证。世纪百合公司认为，该确认书属于放弃追究责任的条款，韦尧、邓莉放弃的权利不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，因此，该确认书有效。 二、关于原审法院的其他错误。案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，但对于补充协议第七条第3项的约定未采纳。世纪百合公司认为，即使要承担房屋不动产权证转移登记产生的违约金，也应该在房屋交付后730天以后，并非在365日内，主要依据是补充协议第七条第3项的约定，案涉合同签订于办理不动产权证实施前，案涉合同约定的房产证转移登记时间在房屋交付后365天，但国土证登记时间在房产证登记后365天，约定了两个时间。现因双证合一，办理不动产登记证的时间应该以补充协议第七条第三项约定的国土证取得时间为准，也就是房屋交付后730天，不应以365天为准。 综上，请二审法院支持世纪百合公司的上诉请求。 韦尧、邓莉辩称，2017年5月10日韦尧、邓莉取得了新证据，证明一审法院在认定实际交房的时间上存在错误，认定事实也缺乏依据，请求二审法院撤销一审判决，同意世纪百合公司发回重审的请求。一、韦尧、邓莉未签署《商品房买卖合同补充协议二》，该协议无签署时间，无骑缝章，无骑缝手印，无页码，首页签字与末页落款字迹明显不同，行间距较大，故意空行，与其它合同格式不一致，内容真实性系伪造，且内容也属于格式条款。韦尧、邓莉以该协议不予认可。二、关于《领取不动产权确定书》的确认，是对领取不动产权证这一事项无纠纷，并不是对违约金和其它事项的放弃，仅有邓莉签字，韦尧没有签字，内容也是格式条款，且不签字就不能领取不动产权证，并不是韦尧、邓莉真实意思表示。三、世纪百合公司将不动产权证延期办理解释为由于双证合一的政策原因，其认为应将国土证办理后再延期365日是不成立的。理由如下：1.世纪百合公司法定代表人邓履成叙述是由于该公司缺少资金导致延期办理不动产证；2.世纪百合公司于2018年4月起逐步向有关部门交纳相关费用，该笔费用韦尧、邓莉在2015年4月30日就交给世纪百合公司了；3.世纪百合公司向有关部门交清相关费用，短短10天就可以领到不动产权证，这说明，只要世纪百合公司手续齐全，办证是不需要730日的。四、韦尧、邓莉有新的证据和材料，能证明一审法院认定实际交房时间错误。根据新证据，实际交房时间为2015年5月1日，请求纠正原判决以2015年12月18日为实际交房日期的认定，支持韦尧、邓莉以合同约定交房日期2014年12月31日起在365日内为转移登记违约金起算日的主张，即使以实际交房日期来计算也应从2015年5月1日后推365日开始计算。五、一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院公报》2016第11期，该公报明确指出：合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房，逾期办证的多项违约之责。合同产权登记中分别约定了初始登记和转移登记的办理期限，并对办理逾期的情形分别约定了违约责任。办理初始产权登记和转移产权登记是两个独立的合同标的，开发商违反了不同的合同条款，侵害不同的合同标的，而且合同也对两个标的分别在不同的条款中进行了约定。办理初始登记和转移登记违约金两者不得累加，并不是指任选一个合同标的来进行计算，如果只用一个标的来计算的话，意味着办理初始登记逾期了，就可以对转移登记无限期地拖延下去。根据公平原则和合理原则，两者不累加应该是指两者违约时间的重叠部分不作累加。另根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院也肯定了韦尧、邓莉主张的迟延初始登记违约金和转移登记违约金是符合合同约定的，所以应该根据合同约定按照相关法律进行判决。因此，请求二审法院对韦尧、邓莉主张的初始登记违约金，给予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当的错误，恳请二审法院查明案件事实，作出公平判决。 韦尧、邓莉向一审法院起诉请求：1．判决世纪百合公司支付韦尧、邓莉逾期办理房屋不动产权初始登记、逾期办理房屋不动产权转移登记违约金21528.36元（初始登记违约金以已付房款174498.71元为基数，按每日万分之一，从2015年2月1日起计算至2017年10月13日止；转移登记违约金以已付房款174498.71元为基数，按每日万分之一，从2014年12月31日起计算至2018年5月31日止）；2．世纪百合公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年8月21日，韦尧、邓莉与世纪百合公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定韦尧、邓莉购买世纪百合公司开发位于成都市武侯区，用途为办公；预测建筑面积32.87㎡；总价款175782元；世纪百合公司应在2014年12月31日前向韦尧、邓莉交付该商品房。 在合同第二十条产权登记条款中，双方约定世纪百合公司应在2015年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即初始登记，如因世纪百合公司的责任未能取得，买受人不退房，合同继续履行，自上述约定的应取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，即转移登记，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应该取得该商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房所在楼栋的权属证明未在合同期限内取得而导致商品房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不得累加。补充协议第七条第3项约定，自买受人取得房屋产权之日起365日内，出卖人应协助买受人办理国有土地使用权证。 合同签订后，韦尧、邓莉向世纪百合公司支付了购房款。 2015年4月21日，世纪百合公司向韦尧、邓莉发出《交房通知书》，通知其2015年5月1日办理交房手续，并缴纳面积找补款项、专项维修基金、契税、产权登记费等费用。2015年4月30日，世纪百合公司在抵扣延期交房补款(韦尧、邓莉签收的《代收费用结算单》上第八项延期补款一栏上载明174211元×119天×0.03%／天)及面积找补款1272后，向韦尧、邓莉出具了收到专项维修基金、契税、产权登记费等费用的收据。2018年1月25日，世纪百合公司向韦尧、邓莉出具《四川增值税普通发票》，载明收到韦尧3栋301号房款174498.53元。 韦尧、邓莉举示《交房通知书》、《治安、消防安全责任书》、《世纪百合商业广场业主入伙资料》、《装修前户内隐蔽工程检测交接记录》、收据，拟证明世纪百合公司已于2015年5月1日将房屋交付韦尧、邓莉使用。世纪百合公司认为交房时间为2015年12月18日，并举示未加盖世纪百合公司公章的《交房通知书》及《业主信息登记表》、《屋室内验收表》、《入伙资料、物品签收表》，其中载明，在2015年12月18日每套入户防盗门未安装，每套未安装水电气费表及主线、管道未通，7套厨房及卫生间防水未做，7套的消防管道未整改；韦尧、邓莉于2015年12月18日收到信箱钥匙、门禁卡、《房屋使用说明书》等。对此，韦尧、邓莉陈述，2015年12月18日是在装修公司已经进场的情况下，物业公司要求其签收的，实际交房日期应为2015年5月1日。 从成都市房管部门查询的房屋信息查询记录显示，案涉房屋权利号为川(2018)成都市不动产权第0XXX6号、0XXX7号，系韦尧、邓莉按份共同共有，初始登记时间2017年10月13日，转移至韦尧、邓莉的登记时间为2018年5月31日。 世纪百合公司陈述，在办理房屋交付时，签订了《商品房买卖合同》补充协议二，韦尧、邓莉明确承诺不再追究世纪百合公司任何违约责任。韦尧、邓莉认可第二页签名真实，但第一页没有签字，没有骑缝手印，对这份《商品房买卖合同》补充协议二真实性有异议。经查，《商品房买卖合同》补充协议二共有二页，无页码标注，签字页第二页只有签字栏，无内容，世纪百合公司，韦尧、邓莉均未签署时间；第一页的行文格式与世纪百合公司，韦尧、邓莉签订的其他合同不同，且行间距较大，同时文中有多处空行的情况，致使本可一页打印的变为了两页。 2018年6月13日，韦尧、邓莉在《领取不动产权证确认书》签名，其中载明：韦尧、邓莉确认于今日领取了世纪百合公司移交的3-301号房屋的产权证书，世纪百合公司已完成办证义务，双方无任何纠纷。韦尧、邓莉陈述，不签署这个确认书，世纪百合公司将不交付产权证，不得已只能签署，但并不是对违约金的放弃。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《代收费用结算单》、购房款增值税发票、《交房通知书》、《治安、消防安全责任书》、《世纪百合商业广场业主入伙资料》、《装修前户内隐蔽工程检测交接记录》、《业主信息登记表》、《屋室内验收表》、《入伙资料、物品签收表》、不动产权证书、《领取不动产权证确认书》及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。 一审法院认为，韦尧、邓莉与世纪百合公司签订《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。 本案争议焦点主要为交房时间、世纪百合公司是否承担违约责任支付违约金以及违约金计算方法的问题。现具体评判如下： 关于交房时间。一审法院认为，世纪百合公司虽于2015年4月21日向韦尧、邓莉发出《交房通知书》，要求韦尧、邓莉在2015年5月1日办理交房手续，韦尧、邓莉也于2015年5月1日向世纪百合公司交纳了相关费用，并填写了《世纪百合商业广场业主入伙资料》等资料，但当日并无房屋验收记录，也未显示钥匙、门禁卡等必须的物品已经交接；而在2015年12月18日邓莉签名的《屋室内验收表》、《入伙资料、物品签收表》中载明，入户防盗门未安装，未安装水电气费表及主线、管道未通，厨房及卫生间防水未做等。也是在2015年12月18日邓莉才签收到信箱钥匙、门禁卡、《房屋使用说明书》等物品，故世纪百合公司主张2015年12月18日是房屋实际交付时间，理由成立，一审法院予以采信。 关于世纪百合公司是否承担违约责任支付违约金以及违约金计算方法的问题。一审法院认为，按照合同约定世纪百合公司应于2015年1月31日前办理案涉房屋的初始登记，于商品房交付之日起365日内即应在2016年12月18日前办理房屋所有权证书，而世纪百合公司取得初始登记的时间为2017年10月13日，办理不动产权证的时间为2018年5月31日，世纪百合公司均存在违约，应当承担违约责任。经查，成都市实行“二证合一”的时间是2016年11月23日。世纪百合公司抗辩因“二证合一”的政策原因导致办证迟延。但世纪百合公司至少应在“二证合一”实施后的合理期限内为韦尧、邓莉办理，至2018年5月31日才为韦尧、邓莉办理不动产权证，明显存在迟延，且该迟延并不是“二证合一”的政策原因导致，而是世纪百合公司未及时申请办理导致，故韦尧、邓莉有权按合同约定主张世纪百合公司承担违约责任。 关于世纪百合公司以《商品房买卖合同》补充协议二进行抗辩的问题，一审法院认为，根据一审法院查明《商品房买卖合同》补充协议二的情况，不难产生疑问，一是行间距较大与其他合同不一致，二是故意空行导致本可一页形成的合同而出现签字页，三是既然已存在补充协议二的放弃权利条款，之后便无须再要求韦尧、邓莉签署《领取不动产权证确认书》。同时，补充协议二系世纪百合公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故一审法院认定补充协议二并非世纪百合公司，韦尧、邓莉双方真实签订，即便是双方真实签订，但补充协议二排除了韦尧、邓莉权利的第一条约定无效。关于韦尧、邓莉签收的《领取不动产权证确认书》的效力问题，一审法院认为，该确认书也系免除自己责任、排除对方权利的格式合同，也应无效。 由于世纪百合公司，韦尧、邓莉签订的合同约定迟延初始登记的违约金和迟延转移登记的违约金两种违约金不作累加，故韦尧、邓莉按约主张违约金，符合合同约定。考虑到初始产权登记的逾期最终体现到产权转移登记的逾期上，而且产权转移登记与韦尧、邓莉直接相关，故一审法院对韦尧、邓莉主张初始产权登记逾期违约金不予支持，对韦尧、邓莉主张的产权转移登记违约金予以支持，即世纪百合公司以韦尧、邓莉已付购房款174498.53元为基数，按每日万分之一的标准支付从2016年12月18日起计算至2018年5月31日止期间逾期办理房屋产权转移登记的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、在判决生效之日起十日内，四川世纪百合置业发展有限责任公司向韦尧、邓莉支付逾期办理所购房屋产权转移登记违约金（违约金的计算方法为：以已付购房款174498.53元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年12月18日起计算至2018年5月31日止）；二、驳回韦尧、邓莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，减半收取123.5元，由四川世纪百合置业发展有限责任公司负担。 二审中，韦尧、邓莉向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。 韦尧、邓莉提交如下证据：第一组证据，物管费及生活垃圾处理费缴费凭据，证明已经在2015日7月1已实际收房；第二组证据：缴纳物管费明细，证明交房时间是2015年7月1日；第三组证据：成都市美韵博雅文化传播有限公司营业执照，证明在2015年12月14日已经在使用房屋。 世纪百合公司发表质证意见，第一组证据、第二组证据及第三组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，对第一组证据、第二组证据真实性、合法性、关联性予以确认，能够达到其证明目的。对第三组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，不能达到其证明目的。 二审中，世纪百合公司未提交新证据。 二审查明：案涉商品房买卖合同补充协议第七条约定买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用后，出卖人自收到买受人提交的齐全的办理房屋产权证所需资料之日起365日内协助买受人办理房屋产权证；如因买受人未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用等非出卖人原因导致逾期办证的，相关责任概由买受人自行承担。自买受人取得房屋产权证之日起365日内，出卖人应协助买受人办理国有土地使用权证；如因买受人未在通知期限内向出卖人提交齐全办理国有土地使用权证所需资料及相关费用等非出卖人原因导致逾期办证的，相关责任概由买受人自行承担。补充协议第十四条约定：本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充和完善，《商品房买卖合同》与本协议不一致的，双方同意以本补充协议约定为准。 另查明：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据世纪百合公司的上诉请求及韦尧、邓莉的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.世纪百合公司依据《商品房买卖合同补充协议二》第一条及《领取不动产权证确认书》认为韦尧、邓莉已经承诺不再追究违约责任的主张是否能够成立；2.如何认定逾期办理权属证书违约金的起算之日。本院对本案争议焦点问题分述如下： 本院认为，根据世纪百合公司的上诉请求及韦尧、邓莉的答辩意见，本院对本案争议焦点问题分述如下： 关于世纪百合公司依据《商品房买卖合同补充协议二》第一条及《领取不动产权证确认书》认为韦尧、邓莉已经承诺不再追究违约责任的主张是否能够成立。本院认为，《商品房买卖合同补充协议二》仅涉及逾期交房违约责任的问题，与案涉逾期办证违约责任承担缺乏关联性。案涉《领取不动产权证确认书》符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，该确认书关于“双方无任何纠纷”内容系免除世纪百合公司的法律责任的条款，不能认定系韦尧、邓莉作出了放弃追究世纪百合公司逾期办证违约责任的意思表示。故本院对世纪百合公司关于其不应承担违约责任的上诉理由不予采纳。 关于逾期办理权属证书违约金起算之日的认定问题。世纪百合公司未按合同约定期限办理案涉权属证书应当承担相应违约责任。二审中，双方当事人对一审判决认定案涉逾期办证违约金的截止日期均无异议，但对违约金起算日期发生争议。世纪百合公司上诉主张违约金起算之日应系案涉房屋交付后730日后，韦尧、邓莉于本院二审答辩中主张世纪百合公司应当承担逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金并主张逾期办理案涉房屋不动产权证违约金起算点应以其实际收房即2015年5月1日起算。对此，本院认为，首先，韦尧、邓莉对一审判决未提起上诉，视为其对一审判决的认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，韦尧、邓莉该请求不属于本院二审审理范围，本院不予审查。其次，因不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，故应以国有土地使用权证的办理期限作为不动产权证书的办理期限。依合同约定，世纪百合公司自收到韦尧、邓莉提交的齐全的办理房屋产权证所需资料之日起365日内协助韦尧、邓莉办理房屋产权证。自韦尧、邓莉取得房屋产权证之日起365日内，世纪百合公司应协助韦尧、邓莉办理国有土地使用权证。根据本院查明事实，世纪百合公司未在合同约定的时间内为韦尧、邓莉办理案涉房屋的权属证书、也未在国土证约定办理期限届满前办理完不动产权证书，世纪百合公司办理相关权属证书均违反了合同约定均应承担违约责任，故本院对世纪百合公司主张违约金起算日的上诉理由不予采纳。 综上所述，世纪百合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费247元，由四川世纪百合置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  龚 耘 审判员  白福群 二〇一九年十二月十九日 书记员  杨珍梅