四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3656号 上诉人（原审原告）：朱垒，男，汉族，生于1990年4月24日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杜勇，四川源泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金田房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇棕树湾小区9幢2单元5-2号，统一社会信用代码91511325592760758A。 法定代表人：武攀，董事长。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人朱垒因与被上诉人四川金田房地产开发有限公司（简称金田房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱垒上诉请求：1、撤销原判，对被上诉人违约办证的事实重新认定后，依法改判被上诉人应承担违约金18687.92元（暂计算至2019年2月28日），并从2019年3月1日起计算至转移登记办结之日止，每日支付逾期办证违约金30.49元，即从合同约定应当取得不动产权证书之日，直至办理不动产权证书转移登记之日止。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，导致计算被上诉人违约天数错误。被上诉人举出的2017年6月26日西充县国土资源局的《通知》系内部公文，受文主体是西充县不动产登记中心，而非金田房产公司，一审法院认定“西充县国土资源局向金田公司发出的《通知》即2017年6月26日才能确定能够办理分户办理产权登记”没有证据支撑。同时，该《通知》内容显示金田房产公司在“北城天街”项目一期6栋房屋在建设中建筑面积超过工程规划许可批准面积，经西充县国土资源局清容，金田房产公司在补缴超工程规划许可面积出让金的情况下，才可以先行办理一期4、6、8、10、12、14号楼不动产权分户登记，即在《通知》之前无法办证的原因是金田房产公司超工程规划许可、面积超容积率违法行为所致，而非政府政策原因所致。根据《合同法》第121条规定，金田房产公司即便认为因为政府部门原因引起的办证逾期，金田房产公司也应当在向买受人承担违约责任后依法另行向政府部门主张权利。2、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的万分之一每日的标准向买受人支付违约金至出卖人办理房屋权属转移登记之日止”，一审法院认定被上诉人违约天数明显错误。3、金田房产公司在一审中举出的《公告》不具备真实性、合法性和关联性，小区没有一位业主见到过该《公告》，是金田房产公司事后制造的虚假证据，不能证明上诉人未提交相关办证资料，该《公告》不能作为认定本案事实的依据。 金田房产公司辩称：1、2017年6月26日西充县国土局发出的《通知》内容涉及到案涉房屋的相关事宜，具有合法性。西充县国土局完成了先期办证的审批工作及其他的相关审核，在分户登记的前提下要先办理初始登记，不能办证的原因不能归结到开发商，一审认定事实正确。2、金田房产公司在收到西充县国土局的《通知》后，在小区张贴了告示，通知了部分能办证的业主，上诉人称没有看到通知不是事实。3、本案是上诉人委托被上诉人办理产权证，到目前为止，不动产登记中心不允许业主委托房产公司办理产权证，被上诉人也没有收取任何报酬，被上诉人在接到《通知》后也及时告知了业主，没有办证是业主没有积极配合被上诉人导致的。没有办证也未给业主造成损失，合同约定的违约金过高。金田房产公司抱着负责任的态度，自愿给业主3000元的补偿。现在业主不愿意接受，金田房产公司要求收回。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 朱垒向一审法院起诉请求：1、判令金田房产公司立即办理房屋产权转移登记；2、判令金田房产公司立即支付办理房屋产权转移登记的违约金18687.92元（暂计算至2019年2月28日），并从2019年3月1日起计算至转移登记证办结之日止，每日支付逾期办证违约金30.49元；3、诉讼费由金田房产公司承担。 一审法院认定事实如下：2015年9月4日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015003881），约定朱垒购买金田公司开发建设的房屋，朱垒委托金田公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因金田公司原因，朱垒未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自朱垒应当取得房屋所有证书的期限届满之次日起，金田公司按朱垒已付房款的万分之一每日的标准向朱垒支付违约金致金田公司办理房屋权属转移登记。朱垒向金田公司支付了购房款304860元，并缴纳了相关办证费用，金田公司于2016年6月30日向朱垒交付了房屋，截止朱垒起诉之日其仍未取得案涉房屋的不动产权利证书。西充县国土资源局于2017年6月26日向金田公司发出《关于办理“北城天街”房地产项目已建好部分不动产权分户手续的通知》通知金田公司根据2017年3月13日西充县《关于研究不动产统一登记相关事宜的会议纪要》精神，对金田公司开发的北城天街一期6幢房屋可按规定办理不动产权分户登记。2017年7月15日金田公司即在案涉房屋所在小区张贴通知，告知小区业主按照西充县不动产登记中心“国有建设用地使用权上的房屋所有权（转移登记）”的规定提交办证资料，该小区部分业主按通知提交资料后已办理了不动产权利证书。审理过程中，金田公司向一审法院提交书面说明表示在春节之前为小区业主办理好产权登记，同时自愿补偿各业主3000元。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据双方约定，办理产权转移登记的方式是朱垒委托金田公司向权属登记机关申请办理房屋权属登记，自此朱垒负有给金田公司授权，提交相应资料的义务，金田公司负有及时告知朱垒委托事项进展，积极履行委托的义务。截止朱垒起诉之日，朱垒仍未取得案涉房屋权利证书，虽已远超合同约定的取得期限，但案涉楼盘房屋是从西充县国土资源局向金田公司发出的通知之日（即2017年6月26日）才确定能够分户办理产权登记，此前无法办理是政府原因，系不可抗力，故此时间点之前并非金田公司原因致使朱垒未能取得产权证书，故金田公司不应承担违约责任。而金田公司作为房地产开发企业，相对于购房者的朱垒而言，其对房地产政策，办理产权登记流程应更为了解，同时申办案涉房屋产权转移登记系其接受了朱垒的委托，其应及时将相关情况告知朱垒，积极履行委托义务，但其在2017年7月15日才在案涉房屋所在小区张贴公告告知朱垒可以办证及需提交哪些资料，虽履行了告知义务，但存在迟延，故2017年6月26日至2017年7月15日期间（计20天）其应承担相应违约责任，而在2017年7月15日之后，朱垒应及时提交相应资料，但朱垒并未举证证明其已提交齐备了相关资料，此系朱垒自身原因致使金田公司无法履行委托义务，并非金田公司原因，故金田公司不应承担违约责任。综上，朱垒需提交齐备相应资料，金田公司方能按合同约定履行代为申请办理案涉房屋产权登记的义务。朱垒未能在合同约定时限内取得产权证书，金田公司需承担违约责任的期间仅为20天，而金田公司自愿向朱垒补偿支付3000元大于其应承担的违约金，此系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限四川金田房地产开发有限公司于朱垒向其提交齐备相关资料后六十日内向权属登记机关申请对朱垒所购房屋办理不动产权登记；二、限四川金田房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向朱垒支付3000元；三、驳回朱垒的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费减半收取235元，由四川金田房地产开发有限公司负担。 二审经审理查明，根据西充县人民政府关于印发《西充县不动产统一登记试点工作实施方案》的通知（西府发〔2016〕10号）载明，“我县不动产统一登记的时间。从2016年4月29日9:00时起，全县不动产登记的申请、受理、审核、登簿和发证工作，统一由西充县不动产登记中心承担，并颁发全国统一的《中华人民共和国不动产权证书》和《不动产登记证明》。自2016年4月15日24:00时止，县国土、房管、林业等相关部门，停止受理不动产所涉及的各项登记业务；并于2016年4月22日24:00时前，办结已经受理的各项登记；不能办结的一律由原单位作退件处理。” 同时查明，金田房产公司开发的西充县晋城镇“北城天街”房地产项目分三期共计20幢，其中1幢办理商品房初始登记的时间为2019年5月24日，2幢办理商品房初始登记的时间为2018年5月17日，3幢办理商品房初始登记的时间为2019年4月19日，4幢办理商品房初始登记的时间为2015年12月23日，5幢办理商品房初始登记的时间为2019年4月30日，6幢办理商品房初始登记的时间为2016年3月25日，7幢办理商品房初始登记的时间为2018年2月6日，8幢办理商品房初始登记的时间为2016年3月25日，9幢办理商品房初始登记的时间为2019年5月13日，10幢办理商品房初始登记的时间为2016年4月20日，11幢办理商品房初始登记的时间为2019年5月13日，12幢办理商品房初始登记的时间为2016年3月24日，13幢办理商品房初始登记的时间为2019年9月25日，14幢办理商品房初始登记的时间为2016年3月24日，15幢办理商品房初始登记的时间为2019年9月25日，17幢办理商品房初始登记的时间为2019年9月25日，其中16幢、18幢、19幢、20幢截止2019年10月22日未办理商品房初始登记。 根据2017年6月26日西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街房地产项目已建好部分不动产分户手续的通知”载明，“按局2017年3月22日会审议定精神，金田房产已缴清超工程规划许可面积出让金，现北城天街一期4、6、8、10、12、14号楼不动产分户登记可按相关规定予以办理不动产权分户登记。” 2018年1月26日，西充县人民政府经营性土地清理整顿办公室向西充县国土资源局作出的“关于对北城天街房地产项目清容（不含住改商部分）审查报告”载明，：北城天街项目（不含住改商部分）超出出让合同约定建筑面积1827.82㎡，扣除2017年6月一期分幢清容时已经补办超容建筑面积600.22㎡，现剩余超规划批准超容建筑面积1227.6㎡，依据地价评估中心出具的《土地评估报告》，金田房产公司应向县政府补交超容积率建筑部分出让金101.2561万元。 2018年1月30日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知”载明，“该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 2018年4月25日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知”载明，“该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，朱垒与金田房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。朱垒与金田房产公司均应当按照合同的约定各自履行合同义务。诉讼中，金田房产公司称延迟办证的主要原因是办证部门从房管局变更为不动产登记中心过程中交接延迟以及公司在小区公共区域张贴了办证通知但各购房户未给公司提供办理产权证的相应资料，但根据二审查明的事实，金田房产公司在北城天街项目修建过程中，存在超工程规划面积和住宅房屋改为商业房屋的问题，金田房产公司需要缴清超规划土地面积以及住改商的土地出让金后，才能够办理不动产分户登记手续，并且，金田房产公司的北城天街项目20幢房屋中，4幢最早办理商品房初始登记的时间为2015年12月23日，16幢、18幢、19幢、20幢截止2019年10月22日仍未办理商品房初始登记，其余楼栋办理初始登记的时间则在2016年、2018年、2019年期间，金田房产公司以其2017年7月15日在小区公共区域张贴了办证通知但各购房户未给公司提供办理产权证的相应资料导致迟延办证的理由不能成立，同时，西充县不动产登记中心从2016年4月29日9:00时起即开始受理全县不动产登记的申请、受理、审核、登簿和发证工作，金田房产公司另称延迟办证的原因是办证部门从房管局变更为不动产登记中心过程中交接延迟的理由也不能成立，据此，金田房产公司称其不存在违约行为的主张与查明的事实不符。朱垒与金田房产公司签订的合同明确约定金田房产公司代朱垒向权属登记机关办理该房屋的权属转移登记，且金田房产公司也实际收取了朱垒的相关办证费用，金田房产公司未按合同约定的时间为朱垒办理该房屋的权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。 关于违约金的标准，案涉《商品房买卖合同》中约定如因金田房产公司原因，朱垒未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自朱垒应当取得房屋所有证书的期限届满之次日起，金田房产公司按朱垒已付房款的万分之一每日的标准向朱垒支付违约金至金田房产公司办理房屋权属转移登记之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，朱垒未提供因金田房产公司迟延办理转移登记产生损失的证据，本院酌定由金田房产公司以购房款为基数按照每日0.06‰的标准计算逾期办理转移登记违约金至实际办理转移登记之日止，朱垒向金田房产公司支付了购房款304860元，并缴纳了相关办证费用，金田房产公司于2016年6月30日向朱垒交付了房屋。根据朱垒的起诉请求，从2017年7月1日起计算至2019年2月28日共计607天，该期间逾期办证违约金为304860元×0.00006×607天（2017年7月1日至2019年2月28日）=11103元，2019年3月1日起的逾期办证违约金以304860元为基数，按照每日0.06‰的标准计算至实际办理转移登记之日止。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1814号民事判决第（一）项，即“限四川金田房地产开发有限公司于朱垒向其提交齐备相关资料后六十日内向权属登记机关申请对朱垒所购房屋办理不动产权登记”； 二、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1814号民事判决第（二）、（三）项，即“限四川金田房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向朱垒支付3000元”、“驳回朱垒的其他诉讼请求”； 三、四川金田房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付朱垒2017年7月1日至2019年2月28日期间的逾期办理转移登记违约金11103元； 四、四川金田房地产开发有限公司从2019年3月1日起以购房款304860元为基数按照每日0.06‰的标准计算给付朱垒逾期办证违约金至实际办理转移登记之日止； 五、驳回朱垒的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 一审案件受理费235元、二审案件受理费470元均由四川金田房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龚 莉 审判员  龙 燊 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘佰燕