济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3675号 原告：李莎，女，1982年2月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：邓德清，山东泉泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辰光，山东泉泽律师事务所实习律师。 被告：刘晓云，男，1942年3月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘堃（刘晓云之子），男，1981年12月21日出生，汉族，住济南市。 被告：刘曼云，女，1950年12月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孔令明，山东丰浩律师事务所律师。 被告：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：聂军，董事长。 委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 第三人：济南市槐荫区房屋征收服务中心，住所地济南市。 法定代表人：江光坤，主任。 委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高帅帅，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 原告李莎与被告刘晓云、被告刘曼云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案。诉讼过程中，原告李莎申请保全刘晓云、刘曼云的财产并向本院提供了担保，本院审查后采取了相应的保全措施。后原告李莎以济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧城集团）、济南市槐荫区房屋征收服务中心（以下简称征收中心）与本案存在利害关系、为查明案件事实为由，分别申请追加两单位为被告及第三人。本院审查后予以准许，并通知两单位分别以被告及第三人的身份参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年9月23日第一次公开开庭进行了审理，原告李莎及其委托诉讼代理人邓德清、王辰光，被告刘晓云的委托诉讼代理人刘堃，被告刘曼云的委托诉讼代理人孔令明到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年11月15日第二次公开开庭进行了审理，原告李莎及其委托诉讼代理人邓德清、王辰光，被告刘晓云的委托诉讼代理人刘堃，被告刘曼云的委托诉讼代理人孔令明，被告旧城集团的委托诉讼代理人孙桂华，被告征收中心的委托诉讼代理人卢晓霞、高帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莎向本院提出诉讼请求：1.判令刘晓云、刘曼云依照二手房买卖合同约定为其办理房屋过户登记；2.判令刘晓云、刘曼云依照合同约定支付迟延履行违约金（每日212.50元，自2016年7月3日起算）；3.判令被告承担诉讼费。 事实与理由：2013年11月5日其与刘晓云、刘曼云通过济南天润房地产经纪有限公司（21世纪不动产济南锦泽加盟店）签订二手房屋买卖合同，并于当日支付房款定金10000元，2013年11月30日，其已经依照合同约定履行了全部支付房款的义务，刘晓云交付房屋，其一家入住并将户口迁入该房，然而，截止起诉之日起，刘晓云仍然未配合其办理房屋过户登记手续；据此，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求法院判如所请。 其追加旧城集团为被告的诉讼请求为：要求旧城集团协助刘晓云、刘曼云办理涉案房屋所有权登记。理由为：涉案房屋的初始登记所有权人为旧城集团。 刘晓云辩称，一、2013年11月李莎与刘晓云、刘曼云通过济南天润房地产经纪有限公司签订二手房买卖合同，并于当日支付房款定金10000元，当时该房屋拆迁后并未办理房产证，原告与被告约定被告协助原告办理该房屋的房产证登记，该房屋由原告暂住（原告户口已迁入该房屋中）。二、原告于2013年11月30日从被告手中索要了该房屋的拆迁协议以及迁入证明各一张至今未还。三、在2015年3月接到房管局通知，可以办理该房屋的房产证登记，被告多次去房管局询问，被告知该房屋由于财产分配于被告等兄弟姐妹11人继承，故而继承财产等5套房屋均由11人继承，被告自己无权办理该房屋的过户变更。被告第一时间电话告知原告并要求原告搬离该房屋并终止合同，原告拒不配合拖延至今。被告认为一是被告是配合原告办理房屋过户手续，但是原告已经拿走相关房屋办理过户手续自行办理，故被告无法配合原告办理房屋过户手续。二是在被告得知该房屋无法办理房产证时一再告知原告，但原告不予理会，也无搬离该房屋的行为，被告认为在该房屋无法办理房产证的情况下，原告与被告签订的房屋买卖合同应自动终止。三、被告认为因2015年3月无法办理房产证时房屋买卖合同应终止，自2015年3月至今未搬离该房屋并不同意退房，被告要求原告支付自2015年3月至今41个月，每个月按市场平均租房价格2000元，支付被告82000元房租。四、请求驳回原告起诉并保留反诉的权利。原告的诉讼请求有误，不应为被告赔偿违约金。 刘曼云辩称，一、涉案房产系拆迁安置房产，根据其与其他继承人的约定，因涉案房产的权属在其名下，故拆迁后安置房产也在其名下。但根据其与其他继承人的约定，涉案房产实际权利人系刘晓云，其并非权利义务人。二、涉案房屋的买卖合同并没有其签字确认，证据材料中其他的签字也并非其所签，买卖合同第12.8条证明原告对此是明知的，涉案房款并非向其交付，其并非合同主体，不知晓合同内容、不负有合同义务，故无需承担违约责任。三、根据合同第12.2条的约定涉案房产应在“下证后”办理房屋过户手续，因涉案房产并未办理房产证，原告要求支付违约金及数额的请求不能成立。四、根据其与其他继承人约定，其在办理房产证也只能办理到刘晓云名下，无法直接办理到原告名下，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 旧城集团辩称，其作为本案涉案房屋的初始登记权利人，仅负责依据产权调换协议约定，在安置房具备办证条件且结清差价款的情况下协助被拆迁人办理房屋登记手续。若被拆迁人自身原因未办理，责任应自行承担，原被告之间的房屋买卖行为及过户行为均与其无关。 征收中心述称，一、征收中心系受旧城集团委托在中大南棚改项目中与被拆迁人签订协议，该协议的所有法律后果应由委托人旧城集团承担。因此，征收中心不承担任何法律后果。也无法定义务配合办理过户手续。二、即使本案被拆迁人因房屋拆迁办理过户也应当根据不动产登记相关部门要求办理至本案二被告及其他共11个原被拆迁房屋共有人名下。既不应当办理至本案两被告名下，更无法直接办理至本案原告名下。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李莎提交的济南市城市房屋产权调换协议、迁入证、房屋买卖合同、房款收条、佣金确认单、刘堃出具的证明书、房屋权属状况信息，刘晓云提交的不动产销售发票、住宅专项维修资金专用票据、欠条，刘曼云提交的公证书，征收中心提交的房产证及共有权证、选房卡、济南市城市房屋产权调换协议、安置房差价缴款通知书、迁入证存根，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘英华生于1899年，其妻吴英、殷郁芬（一夫二妻）分别生于1898年、1922年。三人分别于1978年、1972年及1988年死亡。三人死亡后在济南市槐荫区南大槐树南街36号、40号、42号遗有房屋15间（以下简称36号房屋、40号房屋及42号房屋）。三人的继承人为其子女刘集云、刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云。刘集云于1979年死亡，其妻子为赵淑凤，子女为刘书江、刘书庄。1991年，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云、赵淑凤、刘书江、刘书庄通过原济南市槐荫区公证处，公证继承了上述15间房屋。该公证处为此出具了（1991）济槐证民字第511号公证书。2003年，36号房屋、40号房屋、42号分别进行了所有权登记，三处房产登记的所有权人均为刘曼云，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘美云、赵淑凤、刘书江、刘书庄为11个共有权人。刘曼云称刘静妍即刘秀云，因刘秀云与其婆婆同名后改名为刘静妍。刘晓云及刘曼云称其父母的原十个子女后期存在死亡的情况，且有些人员在外地，无法提供联系方式和具体信息。 2009年6月2日，济南市旧城改造投融资中心（以下简称旧投中心）作为甲方，原济南市槐荫区拆迁办公室（即现征收中心）作为代理人，“刘曼云（刘晓云）”作为乙方，双方签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方因实施中大南街棚改项目需拆除乙方所有的位于南大南街36号房屋，该房屋建筑面积18平方米。乙方在甲方提供的安置房中选择的是中大南小区3号楼xxxx室（现为经四路602号1、3号楼3#1-xxxx室）（以下简称xxxx室），建筑面积55.60平方米，须交差价款162838.80元。该协议还约定了其他内容。协议乙方落款处仅有刘曼云的签字。 2009年5月11日的回迁安置选房卡记载的被拆迁人为“刘曼云（刘晓云）”产权人（承租人）或委托人签字处由刘晓云签名捺印。刘晓云和刘曼云称，虽然被拆迁的36号房屋为原12个共有人共有，但其家庭内部在拆迁前达成了分家协议，部分家庭成员选择了货币补偿，部分家庭成员选择了安置房屋，刘晓云即选择安置房的家庭成员。因36号房屋原登记刘曼云为所有权人，其他人均为共有人，故签订拆迁协议时均由刘曼云签字落款但是在抬头的被拆迁人处均以括号的形式注明了实际选择安置房屋的家庭成员名称。xxxx室房屋即刘晓云所选择的安置房，所以上述协议及回迁选房卡中被拆迁人均记载为“刘曼云（刘晓云）”。为证明其家庭成员间就拆迁安置补偿问题达成了一致意见，刘曼云提交分房协议复印件两份，其称系从征收中心复印获得。其中一份未记载协议签订日期，内容为刘集云（去世）、刘意凌、刘卓云（去世）、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘静妍十户平均分配原36号、40号、42号房屋面积，已死亡的由继承人分配被继承人应得的份额。上述房屋拆迁后选择货币补偿的为刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘卓云、刘意凌，选择房产的为刘德云、刘美云、刘书庄。协议还约定了其他内容。因为复印件，协议显示有十一人签名捺印，但部分姓名难以辩认。另一份协议落款时间为2009年5月10日，载明40号房屋由刘少云、刘美云、刘德云居住，36号房屋由刘晓云居住，42号房屋由刘书庄居住，“其他货币补偿”。该协议无人员签名捺印。刘晓云对上述协议的真实性不予认可。征收中心代理人称其称查询36号房屋拆迁档案时未发现上述协议，需再行核实，但经本院限期后，其未再予以回复。 2013年11月5日，刘晓云与李莎签订《二手房屋买卖合同》一份，该合同抬头卖方（甲方）手写为刘曼云、刘晓云，买方（乙方）为李莎、桑林，居间方（丙方）为济南天润房地产经纪有限公司（以下简称天润公司），合同约定甲方以425000元的价格将xxxx室房屋卖予乙方。签订合同时交付1万元定金，签订合同三十日内支付房款（含定金）38万元，剩余房款45000元，由乙方在办理房屋过户手续时支付。合同第十条违约责任第5款约定任一方未按合同约定办理相关过户手续的，每迟延一日，应向相对方支付总房款万分之五的违约金。第十二条约定甲方因欠德裕家园房款物业16万元，未能拿到钥匙，乙方知情并同意支付用首付款为甲方领取钥匙。下证后甲方必须积极的为乙方办理更名，过户等一切手续。该条还约定乙方在知情刘曼云未到场，未出示身份证的情况下签订合同。甲方落款处由显示为刘晓云签名捺印，乙方由李莎签名捺印，并由天润公司盖章由经办人签字。签订该合同当日李莎向刘晓云支付定金1万元，于2013年11月15日支付购房款15万元，并由刘堃以刘晓云和刘曼云的名义手写了15万元的收条。 李莎称，其签订上述合同前与刘晓云和刘曼云均有接触，但签订合同时刘曼云没有到场，刘堃与刘晓云向其解释称xxxx号房屋是刘晓云的回迁房屋，安置协议虽然由刘曼云的名字，但刘曼云仅是协助办手续，刘晓云的其他兄弟姐妹等均已经通过公证拿了钱不要房子了。在此情况下，其才签订的合同交付的购房款。 李莎提交签订日期为2013年11月30日的收条一份，显示由刘晓云、刘曼云于该日向李莎出具了425000元全款付清的收到条。李莎称因刘晓云和刘曼云坚持要付全款后才向其售房，刘堃为了能够尽快卖房欺骗刘晓云和刘曼云全款已付，刘晓云才出具了全款收条并由刘晓云代签了刘曼云的名字，其实际已付款为38万元。为此，后期起又向刘堃出具了一张45000元的欠条。审理中刘堃向本院提交了李莎所提及的45000元欠条。出具上述收条后，刘晓云向李莎交付了xxxx号房屋，李莎并于2013年12月2日将自己的户口迁入该房屋。2014年5月6日xxxx号房屋取得了所有初始登记，登记的所有权人为旧城集团。但李莎自认该房屋可以办理所有权分户登记的时间为2016年7月3日。 刘曼云称其只知道刘晓云出卖房屋的事宜，但是对于和李莎所签订合同的具体条款并不知晓，也未收取过李莎的购房款，其仅是作为原拆迁协议载明的被拆迁人及原房产证所载明的所有权人协助过李莎办理户口迁移手续，其并非涉案房屋买卖关系的当事人。涉案房屋确系其家庭内部分配给刘晓云的安置房屋，但因其是原房屋登记的所有权人，故拆迁协议均有其名字。 旧城集团及征收中心均称其对李莎与刘晓云及刘曼云之间的买卖关系并不知晓。但经征收中心查询相关拆迁档案及根据相关法律及拆迁政策法规，xxxx号房屋系拆迁36号房屋安置所得，而36号房屋登记的所有权人为包括刘晓云、刘曼云在内的12名共有人。在此情况下，xxxx号房屋亦应当属于该12人的共有财产，如要进行所有权分户登记应当登记至该12人名下。旧城集团亦同意征收中心的该意见。 李莎称因涉案房屋较小，其没有实际居住，故其在外另行租房居住，租金每月为2700元，该租金刘晓云、刘曼云逾期为其办理所有权登记所产生的损失，刘晓云和刘曼云应当按照合同约定的总房款日万分之五的标准向其承担违约金。刘晓云则称，不能办理房产证系因旧城集团及征收中心要求将涉案房屋办理至12人名下所致，与其无关，其并不存在违约行为，不应承担违约金。即使承担，合同约定违约金过高，要求法院予以调整。刘曼云以其非合同当事人为由，不同意承担违约金。 另查明，40号房屋的拆迁安置房存在所有权办理至刘曼云一人名下，未登记共有人的情况。 本院认为，涉案二手房屋买卖合同虽然抬头写明的出卖人为刘晓云和刘曼云，但该合同落款并无刘曼云的签字，合同中也明确写明了签订该合同时刘曼云并不在场，也未出示身份证等文件，李莎也自认其未向刘曼云支付过购房款。刘曼云配合李莎办理户口迁移手续的行为也仅能证明刘曼云同意由刘晓云出售该房屋，而不能推定为其接受该合同所约定的全部权利和义务。因此该合同系刘晓云与李莎协商一致达成的协议，对双方具有法律约束力，但刘曼云并非合同主体，对其不具有约束力。但作为原被拆迁房屋的所有权人之一，其也表示同意刘晓云出售涉案房屋，故如涉案房屋具备办理所有权登记的条件，刘曼云有协助刘晓云办理所有权登记的责任。但是，其该义务并非源至上述房屋买卖合同，李莎要求刘曼云基于房屋买卖合同承担继续履行及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 李莎、刘晓云应当按照该合同的约定履行各自的义务。李莎的主要义务为按约定支付购房款，而刘晓云的主要义务则为交付房屋及为李莎办理该房屋的所有权登记手续。按照合同约定，刘晓云在李莎支付38万元购房款后，在涉案房屋具备分户条件时即应当积极为李莎办理该房屋的所有权转移登记手续。现查明，旧城集团已经在2014年取得了该房屋的初始登记，具备了进行分户登记的条件，李莎也已经依约支付了相应的购房款，但刘晓云并未能将涉案房屋的所有权转移登记至李莎名下，其行为构成违约。李莎自认涉案房屋具备办证条件的时间为2016年7月3日并以此作为逾期办证违约行为的起始时间，本院予以准许。 现李莎要求刘晓云为其办理xxxx室房屋的所有权登记并承担合同约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”依照该法律规定，合法有效的合同应当得到履行，但是必须是在相关合同义务在法律上和事实上可履行的前提下才能要求继续履行。刘晓云要为李莎办理xxxx号房屋的所有权转移登记，其首先应当取得该房屋的所有权登记。但该房屋系通过拆迁36号房屋产权调换所得，该房屋的所有权的归属取决于36号房屋所有权的分配情况。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋属于不动产，房屋所有权的变更必须经过登记，否则不发生效力。原36号房屋登记的所有权人为包括刘晓云、刘曼云在内的12名共有权人。通过查明的案件事实可知，李莎签订合同时仅是刘晓云向其单方陈述过该房屋刘晓云具备处分权，其并未审核刘晓云具备该房屋处分权的真实性。刘曼云所提交的两份分家协议为复印件，无法保证其真实性，即使真实，该两份分家协议的约定存在冲突，带有共有人签字的约定刘晓云选择货币补偿，而无共有人签字的协议则显示刘晓云选择安置房屋。故该两份分家协议也无法证明刘晓云具备单独处分该房屋的权利。本案中的当事人也均未向本院提交相关共有人的身份信息及联系方式，本院无法进行核实，也无证据证明刘晓云的处分行为经过了其他共有人的追认。在无证据证明刘晓云之外的其他共有权人已经明确表示放弃或将其所有权赠与刘晓云个人的情况下，36号房屋在办理分户登记时仍然应当登记为上述共有人的共有财产。如在办理分户登记前相关共有人存在死亡的情况，相关继承人要有要求取得相应所有权的权利。因此，本案中的证据均不足以证明刘晓云具备单独处分xxxx号房屋的权利。在此情况下，李莎要求刘晓云为其办理xxxx号房屋所有权转移登记的请求，在法律上暂时不具备可履行性，故本院对其在本案中要求刘晓云为其办理该房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。 虽然涉案房屋暂时不具备所有权转移登记的条件，但是并不代表刘晓云不应承担逾期办证的违约责任。刘晓云在房屋买卖合同中承诺了为李莎办理所有权转移登记的义务，其即应当保证在达到合同约定条件时，自己具备单独处分该房屋的权利，或积极取得其他共有人的同意，完善其处分权。但刘晓云在涉案房屋具备分户登记条件时，并无证据证明其具备了完整的处分权。因此，刘晓云应当承担逾期未李莎办理所有权转移登记的违约责任。按照双方合同约定，逾期办证的违约金为总房款的日万分之五。本院认为上述违约金标准过高，应当予以调整。首先，李莎已付款为38万元，以总房款约定违约金，欠缺合理性。其次，涉案房屋已经交付李莎使用，并不能以李莎所称的租金损失确定其损失的大小。再次，李莎签订合同时明知涉案房屋为涉及众多共有人的回迁安置房屋，但并未对刘晓云的处分权充分审查。其对自身深陷涉案房屋无法及时办理所有权登记的风险之中，存有重大的疏忽大意。 自2016年7月3日涉案房屋具备办证条件后，刘晓云未能及时为李莎办理所有权登记手续，但其却仍然占有李莎所交付的38万元购房款，因此该38万元的利息属于李莎所产生的损失。根据刘晓云的违约情节，李莎可证实的损失以及李莎自身的过失情况，本院酌定以已付购房款38万元为基数，以贷款利率的1.95倍为标准，调整双方约定的违约金标准。因法庭辩论终结后，无法确认刘晓云是否能够最终具备处分涉案房屋的权利，故违约金本院暂支持至最后一次法庭辩论终结之日，即2019年11月15日。超过该标准的违约金，本院在本案中不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、刘晓云于本判决生效之日起十日内向李莎支付逾期办理所有权登记的违约金（以38万元为基数，自2016年7月3日起参照中国人民银行公布的同期同类流动资金贷款基准利率的1.95倍，计算至2018年8月20日止；自2019年8月21日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至2019年11月15日止）； 二、驳回李莎的其他诉讼请求； 三、驳回李莎对刘曼云的诉讼请求； 四、驳回李莎对济南旧城开发投资集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7775元，减半收取计3837.50元，由李莎负担837.50元，由刘晓云负担3000元，保全费2670元，由刘晓云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年十二月三十日 书记员  官静