广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2636号 原告（反诉被告）:梁嘉欣，女，汉族，1986年12月30日出生，住梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：卢维年，八步区法律事务中心法律工作者。 被告（反诉原告）：李秋远，女，汉族，1984年5月24日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李良民，广西卓秀律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁嘉欣诉被告（反诉原告）李秋远居间合同纠纷一案，本院2019年9月16日立案受理后，被告李秋远提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告梁嘉欣及其委托诉讼代理人卢维年、被告李秋远的委托诉讼代理人陈志胜、李良民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁嘉欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告李秋远向原告梁嘉欣支付中介服务费余款27250元及逾期履行违约金（以27250元为基数，按每日1%，从2019年6月3日起计至清偿完毕之日止）；2.判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告因需要出售其名下位于梧州市房屋而委托原告居间销售，双方口头约定该房屋出售价为620000元，原告的报酬按高于约定售价的差额收取，即原告促成交易额高于620000元的部分作为原告的居间报酬。原告接受委托后，经原告居间介绍，被告与案外人杨俊杰于2018年12月28日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定:被告将上述房产以668800元的价格出售给案外人杨俊杰，同时由原告代为收取保管20000元购房定金(该笔定金因交易成功且高于约定价则转化为酬金）；原告组织被告与第三人杨俊杰到房产交易中心办理产权过户手续当天起180天内办妥银行贷款申请手续且定于过户当日为交付房屋时间。原告促成被告与杨俊杰成功签订《房屋买卖合同》后，案外人徐圆按约定支付首付款328800元给被告，被告与原告就居间介绍费用进行了确认并签订了《服务确认书》，约定服务费余款自2019年1月3日起向银行申请解押开始180日内付清，如逾期，原告有权按日百分之一的标准向被告追收滞纳金。现被告与案外人于2019年1月25日实际履行了房屋买卖协议并办理了相关房产过户手续，案外人（买受人）尾款320000元也于2019年4月3日付清给被告（其中319000元通过银行划付、1000元通过微信转账），但被告欠原告的中介服务费余款却一直拒绝支付。原告认为，被告通过原告的居间服务成功获取购房人信息，并经原告介绍与购房人签订《房屋买卖合同》并成功完成房屋交易，即应按约定向原告支付居间服务费。被告的恶意拖欠行为，已侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告李秋远辩称：1.原告不具有实施房屋买卖居间服务的法定资格，《服务确认书》应属无效；2.原告不是案涉房屋交易的居间人，其要求支付居间服务报酬没有事实依据；3.原告以案涉房屋交易的差价收取居间报酬违法，且显示公平；4.原告计算居间报酬数额错误，根据《服务确认书》第一、二条的约定，收取居间报酬的计算方法为高于668800元的差价，本案中，案涉房屋的实际售房价为668800元，高于该价格的差价为零，原告主张按48800元收取居间报酬明显计算错误。综上，原告的请求均没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告李秋远向本院提起反诉：1.请求判令反诉被告返还反诉原告售房款20000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告住房维修基金损失8500元；3.由反诉被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：按照反诉原告与反诉被告签订的《服务确认书》第一条、第二条的约定，反诉被告收取中介服务费的计算方法为高于668800元的差价。本案中，反诉原告房屋的实际售房价为668800元，高于该价格的差价为零，反诉被告主张按48800元收取中介服务费没有事实依据。因此，反诉被告扣押反诉原告的售房款20000元应当返还给反诉原告。双方签订《服务确认书》时，反诉原告向反诉被告明确，除了售房款外，买方还应当支付给反诉原告已经缴纳的住房维修基金8500元，反诉被告亦明确表示知晓。在反诉原告与案涉房屋买方签订《房屋买卖合同》后，买方还特意询问反诉原告住房维修基金8500元的支付方式，但在买方支付购房款时，明确告知反诉原告，称反诉被告告诉其不需要支付住房维修基金8500元了，当反诉原告向反诉被告询问原因和理由时，反诉被告拒绝答复。反诉原告有理由相信，反诉被告在履行《服务确认书》期间，欺骗了反诉原告，造成反诉原告住房维修基金损失8500元，反诉被告应当予以赔偿。因此，反诉原告提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告梁嘉欣辩称：反诉原告的反诉没有事实和法律依据，理由如下：梁嘉欣为李秋远提供雇佣服务的时候，双方已明确卖房的底价为620000元；通过梁嘉欣服务，房屋最终交易价格是668800元，高于底价，从而得出雇佣服务的报酬是48800元，双方签订了《服务确认书》，明确了房屋交易的最终价款及报酬的数额，确认书中存在笔误及表述的瑕疵，梁嘉欣已经完成了雇佣任务，理应获得报酬。反诉原告诉请的维修基金损失不存在，《房屋买卖合同》第十条已经约定清楚维修基金不应由买家负担，是卖家支付的费用，不存在造成李秋远维修基金损失的问题。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2018年12月28日，李秋远（卖方）、李秋远的委托代理人梁嘉欣与案外人杨俊杰（买方）、梧州市达诚房地产代理有限公司（经纪方）共同签订了《房屋买卖合同》，约定李秋远将其名下的位于梧州市房屋一套卖给杨俊杰，成交价为668800元，买方直接将首期款存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清该房屋的贷款，因提前还贷所产生的违约金费用，由买卖双方共同承担。剩余购房款买方在银行贷款后直接划入卖方银行账户，不足部分由买方于银行放款当天以现金支付给卖方。经买卖双方确认，经纪方梧州市达诚房地产代理有限公司就该物业为买卖双方提供中介服务，买方于合同签订之日向经纪方支付1000元作为咨询及中介服务费。该合同第十条还约定：卖方已支付的契税、维修基金费用和已产生的物业费用与买方无关。 2019年1月3日，李秋远（服务对象）与梁嘉欣（代理方）签订《服务确认书》，约定李秋远委托梁嘉欣介绍出售上述位于梧州市房屋。1.价格与税费的确认：代理方向服务对象保证该物业出售净收价为668800元；2.服务费的确认：服务对象同意上述《房屋买卖合同》中的交易成交价高于本确认书第一条的净收价格差额的48800元（含定金20000元）支付给代理方作为中介服务费，该费用缴纳日期为自1月3日银行申请解押开始180天内付清净收差额，逾期支付该费用，则按日向代理方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与该合同具有同等法律效力；3.备注：代理方承诺在服务对象付清净收差额48800元（含20000元定金）减去服务对象已缴银行贷款违约金。 2019年8月14日、9月8日，案外人徐圆分别通过支付宝向梁嘉欣支付案涉房屋购房定金10000元、10000元。之后，案外人徐圆及杨俊杰陆续依约向李秋远支付了剩余购房款648800元，燃气费、水电装修费3500元以及因卖方提前还贷产生的违约金的一半即1550元。 交易完成后，梁嘉欣依照《服务确认书》的约定向李秋远索要除梁嘉欣收取的20000元定金及李秋远承担的提前还贷违约金1550元外的服务费27250元，李秋远均未支付。 本院认为，原告梁嘉欣与被告李秋远签订的《服务确认书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告李秋远与案外人杨俊杰签订的《房屋买卖合同》中，原告梁嘉欣起到了居间作用，原告诉请的中介服务费，实际上是居间报酬，本院予以支持。关于被告李秋远应支付的居间报酬的数额问题：《服务确认书》第二条及备注可以看出，《房屋买卖合同》中的交易成交价与确认书第一条的净收价格差额为48800元，而案涉房屋的成交价为668800元，由此可见，原告梁嘉欣与被告李秋远约定的净收价格为620000元。原告梁嘉欣提出双方约定的净收价格为620000元，《服务确认书》第一条载明的净收价格为668800元为笔误，本院予以采纳。被告李秋远提出双方约定的净收价格为668800元，与成交价差额为零的辩解，本院不予采纳。根据《房屋买卖合同》的约定，因提前还款产生的违约金由买卖双方共同承担，案外人徐圆代杨俊杰支付了应由杨俊杰承担的因李秋远提前向银行还款产生的违约金的一半即1550元，因此，李秋远承担的提前还贷违约金数额也是1550元。双方在《服务确认书》中备注梁嘉欣承诺在净收差额48800元（含20000元定金）中再减去李秋远应承担的银行贷款违约金，故李秋远还应支付的居间报酬为48800元-20000元-1550元=27250元。《服务确认书》中双方已经将梁嘉欣代收的20000元定金转为服务费，故李秋远反诉要求梁嘉欣退还该20000元，本院不予支持。《服务确认书》中约定，李秋远应在1月3日向银行申请解押开始180天内付清该27250元，如逾期，则按日百分之一支付滞纳金，该滞纳金实为违约金性质，但双方约定的违约金的计算标准明显过高，本院酌定违约金以27250元为基数，按年利率6%，从2019年7月4日起计至付清之日止。《房屋买卖合同》第十条备注中已经明确约定李秋远已支付的维修基金与买方无关，也就是根据李秋远与买方的约定，买方不承担李秋远已支付的维修基金，李秋远也并未提供其他证据证实买方承诺要支付房屋维修基金以及买方不支付该维修基金是梁嘉欣的原因造成的，故李秋远反诉要求梁嘉欣赔偿住房维修基金损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）李秋远向原告（反诉被告）梁嘉欣支付居间报酬27250元及违约金（违约金计算：以27250元为基数，从2019年7月4日起按年利率6%计至付清之日止）； 二、驳回被告（反诉原告）李秋远的反诉请求。 本案案件受理费824元，减半收取412元[原告(反诉被告)已预交]，由原告(反诉被告）梁嘉欣负担138元，被告(反诉原告)李秋远负担274元；本案反诉费减半收取256元，由被告(反诉原告)李秋远负担。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇一九年十二月十三日 法官助理 李 畅 书 记 员 何丽靓