江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1405号上诉人（原审原告）：朱小锋，男，1977年12月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人朱小锋因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱小锋上诉请求：1、依法撤销（2018)苏0106民初9630号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间不构成不定期租赁合同关系有误，被上诉人应承担违约责任。上诉人与被上诉人图腾公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满，图腾公司发函给上诉人，提出按十年前的商铺价格回购商铺或以年租金按原房价4%标准续签租赁合同。上诉人不同意其意见，并提出商铺可以按现市值回购或按不低于原合同租金价格续签。被上诉人不置可否，既不表示回购也不谈续租，仍继续使用商铺。如果图腾公司不同意续租，应当按《合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将该商铺恢复至原有状态并返还给上诉人。但图腾公司未返还商铺，仍在继续使用，系以行为表示同意按原合同续租，双方构成不定期租赁合同关系。2、一审法院判决被上诉人支付上诉人占有使用费，改变了上诉人一审依据租赁合同关系主张租金与违约金的诉请，裁判超出了上诉人诉讼请求，应当予以撤销，并依法改判。3、案涉商铺占有使用费标准应当按照商铺租赁市场现在的价格加以认定，一审法院直接按照被上诉人提出的意见确定，缺乏法律依据，有失公平。图腾公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。涉案商铺为产权式商铺，不具有独立性和排他性的特征。少数业主理应服从多数业主利益，只有统一的规划、布局、管理才可以获得更好的收益，故不应向上诉人返还。2015年到期的业主也是按照4%的标准续租，第二批到期业主中也有部分与被上诉人按照4%的标准签订了续租合同。事实上，被上诉人的经营收益远低于4%，但为了继续经营，愿意以4%的年租赁回报支付给业主。朱小锋向一审法院起诉请求：1.图腾公司支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金85488.6元及违约金（自图腾公司付款逾期30日起，按本期租赁回报额的万分之三计算至图腾公司实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：南京市建宁路300号1193室商铺（建筑面积70.67平方米，以下简称1193室）属朱小锋所有。2010年3月17日，朱小锋（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1193室，房屋总价款为2121264元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为45077元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲、乙双方约定商铺房屋所有权转让单价为29961.36元/平方米，转让总价款为2121264元，涉及商铺房屋所有权转让的相关税费由甲、乙按政府规定各自承担；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。图腾公司扣除相关税费后，按每期42744.3元支付朱小锋方租金。2018年1月8日，朱小锋以图腾公司为被告诉至鼓楼区法院，要求图腾公司支付2017年1月30日至2018年1月29日期间的租金170977.2元及违约金（以42744.3元为基数，每日按本期租赁回报额的万分之三计算分别自2017年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日起计算至实际付清之日止）。2018年3月9日，鼓楼区法院作出（2018）苏0106民初647号民事判决书，判决：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱小锋租金（租赁回报）170977.2元及违约金（均以42744.3元为基数，按每日万分之三标准，分别自2017年3月15日、2017年6月15日、2017年9月15日、2017年12月15日起计算至实际给付之日止）。该判决已经生效。2018年2月20日，图腾公司向朱小锋邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知朱小锋，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。朱小锋收到上述函件，并表示不同意图腾公司回购及续租意见。2018年7月31日，鼓楼区法院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。对于以上双方无争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，朱小锋与图腾公司签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于朱小锋、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。鼓楼区法院生效的（2018）苏0106民初647号民事判决书已经认定朱小锋、图腾公司签订的《商铺房屋委托经营合同书》系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。朱小锋、图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向朱小锋返还1193室，仍继续使用1193室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是朱小锋对于图腾公司提出的支付标准提出异议，因此双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用1193室，图腾公司应支付占有使用费。朱小锋主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照84850.6元/年（2121264×4%）的标准，以每季度为周期及时向朱小锋支付占有使用费，故图腾公司应支付朱小锋2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费42425.3元。关于图腾公司是否构成违约的问题。双方之间不构成不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于朱小锋主张的违约金要求，一审法院不予支持。朱小锋可以另行主张相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱小锋2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费42425.3元；二、驳回原告朱小锋的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，朱小锋与图腾公司之间签订的商铺房屋委托经营合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。现该合同已到期，图腾公司虽至今未返还1193室，仍继续占有使用，但双方对租赁回报标准并未达成一致，故双方之间并不构成不定期租赁关系。关于占有使用费的支付标准，一审法院结合商场经营现状，从维护所有业主的长远利益出发，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照84850.6元/年（2121264×4%）标准，以每季度为周期及时向朱小锋支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，朱小锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由朱小锋负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月三十日书记员  郭旭冬