四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1755号 上诉人（原审原告）：唐小英，女，汉族，1969年4月5日出生，住四川省泸州市纳溪区。 上诉人（原审原告）：季顺文，男，汉族，1964年12月28日出生，住四川省泸州市江阳区，系唐小英之夫。 二上诉人委托诉讼代理人：吴春，四川泸杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司（系泸州纳溪永乐房地产开发有限公司管理人），住所地：四川省泸州市江阳区春景上路2号1号楼8层808-812号，统一社会信用代码：91510500708931628N。 委托诉讼代理人：王跃清，四川酒城律师事务所律师。 上诉人唐小英、季顺文因与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人唐小英及上诉人唐小英、季顺文的委托诉讼代理人吴春，被上诉人永乐公司的委托诉讼代理人王跃清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐小英、季顺文上诉请求：一、撤销一审判决，判决上诉人与被上诉人于2015年5月7日至11日签订的35份《商品房买卖合同》有效并履行；二、确认被上诉人将修建的位于泸州市纳溪区房屋归上诉人所有，并协助办理产权过户登记手续。三、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。 事实及理由：一、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的35份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，上诉人与被上诉人已对借款本息进行了结算，重新签订了《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人之前的借贷行为是否有效，不影响买卖合同的效力，被上诉人的非法吸收存款行为也不能导致合同无效；二、上诉人已足额支付了购房款，完全履行了合同义务，管理人无权解除合同。 被上诉人辩称：原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审维持原判，驳回上诉。 唐小英、季顺文向一审法院起诉请求：一、确认唐小英、季顺文与永乐公司分别于2015年5月7日至11日签订的35份《商品房买卖合同》有效，并判令永乐公司继续履行合同；二、确认永乐公司将修建的位于泸州市纳溪区房屋属唐小英、季顺文所有，并协助办理产权过户登记手续。 一审法院认定的事实：永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。唐小英、季顺文夫妇作为投资者从2013年3月27日起至2015年4月15日止分13次向永乐公司投资借款3246387元，另外通过杨朝明（15万元）、胡志坚（10万元）、朱金容（5万元）、唐小宏（49万元）、唐小燕（41万元）等人对永乐公司的债权转让120万元，合计投资借款4446387元，均以签订《借款协议》约定给付利息的方式由永乐公司分别出具收据、借条给唐小英、季顺文，并注明系借款，分别约定年利息25%和30%，未注明还款期限。2015年5月7日、8日、10日、11日，唐小英、季顺文与永乐公司分别签订35份《商品房买卖合同》约定，永乐公司将修建位于泸州市纳溪区房屋，分别以每平方米4690元、4710元、4750元、4760元、4810元、4930元、5180元等不同的单价，以总价款5549670元出卖给唐小英、季顺文所有（签订合同结算时，借款本金4446387元，加上利息1138058元，共计本息5584445元，转作为购房款，唐小英、季顺文对余额3万余元作自愿放弃处理），还约定2016年12月31日交付房屋，并分别于2015年5月28日、29日办理房屋预售合同网签备案登记手续。2017年9月7日，永乐公司经一审法院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：永乐公司单位犯非法吸收公众存款罪，应返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，永乐公司非法吸收公众存款的时间为2013年10月至2015年5月，唐小英、季顺文集资款项的数额（扣除已付的利息，金额为4356387元）及名单附判决之后。2015年10月28日，永乐公司向一审法院申请破产清算，于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，唐小英、季顺文所交借款确认为永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。唐小英、季顺文不服管理人的债权确认行为而诉至一审法院。 一审法院认为，本案系永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，唐小英、季顺文夫妇作为永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行购房合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。永乐公司在修建“河西商业大厦”1号楼的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法予以刑罚处罚。因此，永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。唐小英、季顺文夫妇自2013年3月27日和2015年4月15日13次向永乐公司交款3246387元，并通过他人借款债权转让120万元，双方分别以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经一审法院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，唐小英、季顺文与永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。永乐公司与唐小英、季顺文于2015年5月7日至11日签订的35份《商品房买卖合同》，形式上唐小英、季顺文对其借款本金及利息和债权转让款项转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属唐小英、季顺文所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，永乐公司的非法吸存犯罪行为与唐小英、季顺文投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，唐小英、季顺文与永乐公司之间签订的35份《商品房买卖合同》不是永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故唐小英、季顺文与永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且永乐公司经一审法院于2015年11月4日裁定受理申请破产清算，属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知唐小英、季顺文所交纳款项确认为永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，应当予以确认，对唐小英、季顺文因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行购房合同行为提起本案的诉讼请求，不予支持。 关于唐小英、季顺文主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案，预售合同登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的房屋买卖合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理监督措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，唐小英、季顺文主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回唐小英、季顺文的诉讼请求。案件受理费36024元，由唐小英、季顺文承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案的35份《商品房买卖合同》是否有效，如果有效被上诉人永乐公司是否应继续履行并协助办理产权过户登记手续；二、被上诉人永乐公司破产管理人是否有权解除涉案的35份《商品房买卖合同》；就前述争议焦点，本院综合评述如下： 一是涉案《商品房买卖合同》是否合法有效，如果有效永乐公司是否应继续履行并协助办理产权过户登记手续。本院认为，第一，上诉人唐小英、季顺文夫妻自2013年3月27日和2015年4月15日13次向被上诉人永乐公司交款3246387元，并通过他人转让借款债权120万元，双方分别以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系。一审法院于2017年9月7日作出（2016）川0503刑初196号刑事判决书判决永乐公司犯非法吸收公众存款罪，其非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还各集资参与人；该判决还确定被上诉人永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，上诉人唐小英作为非法集资参与人参与非法集资的金额为435.6387万元。根据最高人民法院2019年11月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第129条“2014年颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》和2019年1月颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》规定的涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪……。受害人的民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决……”之规定，上诉人唐小英作为被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的被害人，其民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式实现。第二，上诉人唐小英、季顺文与永乐公司之间签订的35份《商品房买卖合同》，将上诉人唐小英、季顺文借给被上诉人永乐公司的本金及利息转换为上诉人唐小英、季顺文购房款，其实质是将被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的赃款作为购房款。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴。……对于被害人的损失，应当按照刑事裁判认定的实际损失予以发还或者赔偿”之规定，将非法集资参与人唐小英借给被上诉人永乐公司的本金及利息转换为上诉人唐小英、季顺文购房款的行为，已违反了法律、行政法规的强制性规定，故上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司之间签订的35份《商品房买卖合同》属无效合同。第三，《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》显示，上诉人唐小英、季顺文所购的位于四川省泸州市纳溪区，于2015年5月29日已由该中心办理商品房预售备案登记，购房人均为唐小英，共有人为季顺文，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心加盖了“商品房合同备案专用章”。上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定“自本合同生效之日起30内，由出卖人向泸州市纳溪区房监局申请办理该商品房预售合同备案登记备案手续……”。从《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》及上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》内容可以看出，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心办理的商品房预售备案登记是对《商品房买卖合同》进行的登记备案。根据我国《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同登记备案制度主要是为了通过商品房预售合同的管理，对房地产开发企业预售商品房行为进行审查，目的保护购房者的合法权益。但商品房预售合同登记备案制度不同于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定的预告登记制度，商品房预售合同登记备案不具有预告登记所具有的物权排他效力，仅有债权效力。综上，上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司之间签订的35份《商品房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有法律约束力，且涉案的《商品房买卖合同》办理的商品房预售备案登记不具有的物权排他效力，故上诉人唐小英、季顺文上诉主张判决上诉人与被上诉人于2015年5月7日至11日签订的35份《商品房买卖合同》有效，且被上诉人应继续履行合同，确认涉案的35套房屋归上诉人所有，并协助办理产权过户登记手续的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 二是永乐公司破产管理人是否有权解除涉案的《商品房买卖合同》。本院认为，一审法院于2015年11月4日裁定受理被上诉人永乐公司的破产申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司担任永乐公司的管理人。2019年6月18日，永乐公司管理人以《不履行通知书》告知上诉人唐小英“因双方未履行完毕《商品房买卖合同》（注：永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，订立合同时您以货币资金实际缴纳的购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，唐小英、季顺文借款及利息转抵购房款部分不能认定为购房款），根据《企业破产法》及相关法律法规的规定，管理人决定不履行上述合同……”。本案中，上诉人唐小英、季顺文并未履行向被上诉人永乐公司支付购房款，被上诉人永乐公司也未将涉案房屋交付上诉人唐小英、季顺文或将涉案房屋登记在上诉人唐小英、季顺文名下，对于上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司签订的35份《商品房买卖合同》，均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，上诉人唐小英、季顺文与被上诉人永乐公司均未履行完毕《商品房买卖合同》，永乐公司的管理人有权决定解除或者继续履行，永乐公司管理人告知上诉人唐小英、季顺文不履行《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国企业破产法》的规定。故上诉人唐小英、季顺文上诉主张其已足额支付购房款，完全履行了合同义务，管理人无权解除合同的理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人唐小英、季顺文的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36024元，由上诉人唐小英、季顺文负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 勇 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月二十七日 书记员 唐 繁