广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12112号上诉人（原审原告）：李翠翠，女，汉族，1983年2月7日出生，住广东省深圳市福田区*******景蜜村7-402，公民身份号码为440************485。委托诉讼代理人：吴桥山，广东深金牛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱家伟，女，汉族，1964年11月6日出生，住广东省深圳市南山区*******，公民身份号码为420************420。委托诉讼代理人：易大钧，广东创见律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晖晖，广东创见律师事务所律师。原审第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道宏图社区*************、902号。法定代表人：董某1。上诉人李翠翠与上诉人朱家伟、原审第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年6月10日作出（2019）粤1973民初1006号民事判决：一、限朱家伟于判决发生法律效力之日起五日内支付李翠翠违约金60000元；二、驳回李翠翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9100元，（2018）粤1973财保1176号保全费3170元；由李翠翠承担2270元，朱家伟承担10000元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1006号民事判决书。李翠翠上诉请求：（一）撤销一审判决书第一项，并改判朱家伟支付李翠翠违约金530000元；（二）撤销一审判决书第二项，依法判决朱家伟返还李翠翠租金收益4767元，并判令朱家伟从2018年9月20日起按中国人民银行贷款利率向李翠翠支付逾期返还租金的利息；（三）朱家伟承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：1.一审判决对违约金额的认定，既不符合合同约定也无法律依据。双方签署的《二手房买卖合同》及其《补充协议》、《楼宇垫款协议书》，经过一审法院认定为合法有效。该三个合同（协议）对违约金的计算有非常明确约定：双方签订的《二手房买卖合同》约定：总楼价为2650000元，所售房屋不附租约；卖方在所有房款付清后向买方交付物业，若逾期超过十天未履行义务的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金并继续履约；《补充协议》进一步细化约定交房时间：卖方在收到全部房款后5日内交房给买方使用，并结清交房前该房产生的水电及物业管理费等。《楼宇垫款协议书》约定：除贷款银行外，卖方不得在交易房屋上设置权利限制，如朱家伟违反该承诺，李翠翠作为买方有权要求朱家伟支付总房价20%的违约金，且合同继续履行。一审判决确认：朱家伟存在“迟延交房及私下租赁案涉房屋的行为己构成违约，依法应承担违约责任”。根据《二手房买卖合同》约定，迟延交房达56日(2018年9月20日至2018年11月14日)应支付的违约金为148400元；而根据《楼宇垫款协议书》约定，朱家伟私下租赁案涉房屋应支付的违约金为530000元。李翠翠在本案中仅合并主张违约金530000元，符合合同约定。一审判决确认双方签署的《二手房买卖合同》及其《补充协议》、《楼宇垫款协议书》“未违反法律法规强制性规定，合法有效”，但在认定违约金时却不依据上述合同或协议的合法有效约定作出判决。因此，一审判决“酌定”违约金60000元既不符合合同约定也无法律依据。2.一审判决遗漏对返还租金之诉讼请求进行判决。根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋的转让自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，《中华人民共和国合同法》规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据前述规定，案涉房屋在过户至李翠翠名下之日（即2018年7月18日）起，案涉房屋的租金即应归李翠翠所有；即使根据合同法规定，案涉房屋产生的租金也应从合同约定的交房日（即2018年9月20日）起归李翠翠所有。朱家伟违反合同约定，私下于2018年5月25日将案涉房屋出租牟利，月租金2600元，并长期霸占租金，至今仍拒不返还理应属于李翠翠的租金收益。在本案中，李翠翠仅从合同约定的交房日（即2018年9月20日）开始主张租金，并未从过户日（即2018年7月18日）开始主张租金，李翠翠已属最低限度主张权利。一审判决虽已确认朱家伟私下租赁案涉房屋的违约行为，但并未就租金返还的诉讼请求事项作出相应的判决。恳请二审法院依法判决朱家伟返还2018年9月20日至2018年11月14日期间的租金及利息。针对李翠翠的上诉，朱家伟辩称：李翠翠的上诉没有合同、事实和法律依据。朱家伟上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，依法改判朱家伟支付违约金5800元；（二）上诉费用由李翠翠承担。事实与理由：李翠翠购买涉案房屋系用于自住，自2018年9月20日起至2018年11月14日，其因迟延交付房屋产生另行租房居住实际租金损失共计5800元，一审法院判决朱家伟支付违约金60000元，与法律规定相悖，对朱家伟极不公平，依法应予以纠正。双方签订《二手房买卖合同》约定“逾期超过十天仍未履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或者支付总楼价20%的违约金”。该条款适用于出现合同履行不能或拒绝履行之严重违约情形，本案中，针对朱家伟迟延履行的情形，该约定并不适用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院判决朱家伟支付违金60000元已明显高于李翠翠实际损失5800元的30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。一审法院判决与前述法条相违背，一审法院要求朱家伟支付60000元违约金，超过李翠翠实际损失5800元的十倍，亦远远超过实际损失的百分之三十，该判项对朱家伟十分不公。从法理上而言违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害结果，违约责任主要以填补非违约方的损失为内容，定金罚则和违约金设定作用是为了保证合同的履行，主要适用于合同不履行的情形。就本案而言，该条款将逾期行为提升了处罚，并且该条款适用条件是守约方在选择解除合同情况下，一并要求违约方承担定金罚则或支付20%违约金，解除合同效果等同于合同不履行或拒绝履行，而本案中，守约方选择继续履行合同，本案不能依照该条款处理。针对朱家伟的上诉，朱翠翠辩称：朱家伟上诉要求没有事实和法律、约定根据，请依法驳回。世华公司对李翠翠及朱家伟的上诉均无陈述意见。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李翠翠、朱家伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：一审法院认定朱家伟存在迟延交房及私下租赁案涉房屋的违约行为，双方对此均表示确认，本院亦依法予以确认。朱家伟的前述违约行为导致李翠翠遭受损失，如租金损失（因无案涉房屋居住而租赁他人房屋）或租金收益损失（如将案涉房屋租赁给他人可获取租金收益）或其他损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款虽规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款亦规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方虽于《二手房买卖合同》第十一条及《楼宇垫款协议书》约定了违约责任及违约金的计算方式，但(1)案涉房屋如李翠翠自行居住则无法对外出租收益，如李翠翠选择将案涉房屋对外出租获取收益则应自行解决其居住事宜，即朱家伟的违约行为导致李翠翠的损失为租金损失或租金收益损失而非租金损失及租金收益损失；(2)双方约定交房时间为2018年9月20日而朱家伟实际交房时间为2018年11月14日，逾期交房时间较久；(3)朱家伟虽于2018年11月14日才实际交房但已于2018年7月18日办理了案涉房屋的变更（过户）登记手续；(4)租赁房屋居住与自有房屋居住心理感受不同。结合前述各因素，一审法院酌定朱家伟支付李翠翠违约金60000元并无不妥，本院依法予以维持。李翠翠诉请按合同约定计付违约金及租金收益损失及其利息、朱家伟诉请仅按租金损失计付违约金，理据均不足，本院依法均不予采纳。综上所述，李翠翠及朱家伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审李翠翠上诉案件受理费8422元（李翠翠已预交），由李翠翠负担。本案二审朱家伟上诉案件受理费1155元（朱家伟已预交），由朱家伟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十二月十七日书记员 白 琼