四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0723民初1869号 原告：绵阳金和物业服务有限公司。住所地：绵阳市临园路东段41-43号绵阳商厦3-2号。统一社会信用代码：91510703692256604H。 法定代表人：郑彦，总经理。 委托诉讼代理人：顾雄峰，四川川北律师事务所律师。 被告：王丕林，男，汉族，1963年2月10日出生，住四川省盐亭县。 原告绵阳金和物业服务有限公司与被告王丕林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告绵阳金和物业服务有限公司的委托诉讼代理人顾雄峰、被告王丕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳金和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2016年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业服务费和代收生活垃圾清运费合计4167.24元，并承担逾期违约金1200元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告（系盐亭县云溪镇梓江新城1-2-14-10房屋业主）于2010年10月28日签订前期物业服务协议后，原告依法依约履行相关义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月至2019年6月拖欠的物业服务费和代收生活垃圾清运费合计4167.24元（其中物业服务费为3957.24元，代收生活垃圾清运费为210元）。原告曾多次向被告催交物业服务费以及代收生活垃圾清运费，被告均拒绝支付，严重损害原告合法权益，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第十条约定，被告违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳服务费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收应交费总额1%的违约金，合同法相关规定请求支持原告全部诉请。 原告方当庭陈述，原告方在起诉时，考虑到按《前期物业服务协议》约定从逾期之日起按日加收应交费用总额的1%作为违约金计算过高，并自愿酌定诉请被告方支付违约金1200元，并当庭再次确认垃圾清运费用按原告请求的210元计算。 被告王丕林辩称，原告方在诉状中和当庭陈述事实理由中称，被告于2010年10月28日与原告签了前期物业服务协议后拖欠物业费纯属诬告，到目前为止，原告没有拿出被告于2010年10月28日与原告签订前期物业服务协议的证据。被告根据其提交的《商品房买卖合同》1份、《通知》1份、《公告》6份、《邀请函》1份、《报告》4份、《述求报告》1份、其他业主与原告分公司于2019年2月19日签订的《物业服务合同》1份、《照片》9份、《求助信》1份、《记录》1份、《证明》1份等十七组证据，抗辩主张：1.《商品房买卖合同》第23条所载物业公司无资质证号，物业服务收费价格处未填写金额，这就是说原告愿意为被告提供免费服务。2.《公告》、《通知》证明在小区服务的公司很多，落款均为梓江新城物业服务中心，其中通知上加盖的是原告分公司的印章，但都不是《商品房买卖合同》上约定的前期物业服务公司，原告已经离开了小区，前期物业服务公司无服务就无收费资格。3.《关于绵阳金和物业服务有限公司盐亭分公司退出梓江新城物业服务公告》证明原告分公司已于2018年8月27日退出了小区服务，原告分公司自己承认了服务存在极大隐患所以要退场，无收费资格。4.《公告》、《邀请函》、《报告》、《述求报告》、《物业服务合同》、《照片》、《求助信》、《记录》、《证明》证明前期物业服务质量差、问题多没有得到解决，业主意见大、存在安全隐患、按质价相等的原则应该大力扣减物业费；小区业委会多次张贴公告、多次报告相关部门、多次与原告协商，原告仍拒绝与业委会或业主大会签订物业服务合同；业委会发出公告要求业主缓交服务费，现在仍在缓交期间；原告拒签合同在小区强行服务；原告私自利用小区公共场地经营侵占业主收益；原告以砸业委会牌子为手段干扰和破坏业主大会选聘物业服务企业工作。5.原告指使他人严重伤害被告身体，应给被告精神、经济赔偿；被告害怕受到原告的报复以书面向公安机关求助；原告多次采用停水、停电的恶劣手段干扰被告的正常生活，每次停水后，被告都要请工人师傅打开水闸并已支付工人师傅工钱累计达2000多元；原告维护设施设备不完好，影响被告使用和转让房屋价格；原告破坏被告的私人财产，造成被告转让房屋时价值损失2万元。 本院经审理认定事实如下： 2009年9月18日，绵阳金和房地产开发有限公司（以下简称出卖人）与被告就位于盐亭县住宅（以下简称案涉商品房）的购买事宜签订《商品房买卖合同》一份，在该合同第二十三条前期物业服务部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：出卖人依法选聘的物业管理企业为绵阳金和物业服务有限公司；该合同物业服务费用部分未明确约定物业服务费用的收费标准和代收垃圾清运费条款及标准。 2010年1月6日，出卖人绵阳金和房地产开发有限公司与原告就梓江新城商住楼项目签订《梓江新城前期物业服务合同》一份，该合同约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：第四章第五条约定，前期物业服务期限为，小区业主大会与物业公司签订新的物业服务合同生效之日止；第五章第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅具体标准为1元/平方米/月。 2010年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）就被告购买的案涉商品房签订《前期物业服务协议》一份，在第四条物业管理服务费用部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：暂定物业服务收费标准，住宅按建筑面积每月每平方米1元；代收生活垃圾清运费每月每户6元；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用和其他费用；每次交纳费用时间为到期前15日内交纳半年物管费。在第十条违约责任部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应责任；甲方违反协议擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方在征得小区2/3以上业主书面并申报相关主管部门同意后有权要求甲方清退；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交费用总额的1%作为违约金；不交纳物管费用的，甲方有权提起诉讼或作出其他合法追讨行为，直至清偿完全部欠款和违约金为止，由此追讨行为所产生的全部费用概由乙方负责。 经盐亭县物价局绵价费[2004]56号文对原告经营服务性收费审定，原告对高层住宅收费标准为1元/平方米，服务标准为三级标准。 2010年11月11日，原告成立绵阳金和物业服务有限公司盐亭分公司（以下简称原告分公司），并于2014年7月3日在工商行政管理部门登记，专门负责梓江新城小区商住楼物业服务。 被告接收案涉商品房后，已按建筑面积94.22平方米、1元/月·平方米的物业服务费标准和6元/月的代收垃圾清运费标准向原告交清截止2015年12月31日的物业服务费和代收垃圾清运费；2016年12月24日，2017年6月1日，2018年11月20日，原告先后向被告发出催交物业服务费用书面通知，被告仍未交纳从2016年1月1日至2019年6月30日止的物业服务等费；经原告核算从2016年1月1日至2019年6月30日止，被告累计尚欠原告42个月物业费3957.24元，垃圾清运费210元，共计欠费4167.24元。 2019年8月，被告已将案涉商品房出卖给任某敏。 截止原告提起诉讼时，原告的分公司仍系盐亭县云溪镇梓江新城小区商住楼物业服务企业。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告身份证明，《前期物业服务协议》、催费通知单、收据、欠费明细等证据在卷证实。 本院认为，根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告与出卖人签订购买案涉商品房的《商品房买卖合同》第二十三条中已约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告，该合同物业服务费用部分虽未明确约定物业服务费用的收费标准和代收垃圾清运费条款及标准，但在出卖人绵阳金和房地产开发有限公司与原告就梓江新城商住楼项目签订《梓江新城前期物业服务合同》后，2010年11月28日原告与被告另就案涉商品房签订《前期物业服务协议》，该协议中明确了物业管理服务费用及代收垃圾清运费用的交纳标准等相关内容，属双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照该协议约定履行自己的义务。盐亭县物价局绵价费[2004]56号文对原告高层住宅经营服务性收费标准的审定，进一步证明原、被告约定的收费标准符合相关法律政策规定。被告从2016年1月1日起至2019年6月30日止未向原告缴纳物业管理服务费和代收垃圾清运费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十二条规定及双方签订的《前期物业服务协议》约定，其欠缴行为已构成违约，被告应按照法律规定和协议约定承担继续履行并支付违约金的违约责任，据此本院对原告要求被告支付物业管理服务费和代收垃圾清运费的诉讼请求予以支持。原告当庭再次确认垃圾清运费用按原告请求的210元计算，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，本院亦予支持。鉴于原告对违约金数额的自愿调减数额仍明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条等规定和本案履行标的金额、履行期限、原告损失及诉讼负担等实际，违约金本院酌定为400元。 鉴于被告主张的1.原告愿意为被告提供免费服务，明显与原、被告于2010年11月28日签订的《前期物业服务协议》约定内容不符；2.原告将其物业管理服务职能交付其原告分公司属于原告公司内部进行管理服务职能分工调整，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，原告的分支机构产生的民事责任由原告承担，不影响原告对被告提供管理服务义务的承担，也不影响原告对被告依法主张权利；3.被告提交的《关于绵阳金和物业服务有限公司盐亭分公司退出梓江新城物业服务公告》的内容并不能证明被告“关于原告的盐亭分公司已于2018年8月27日退出了小区服务，原告分公司自己承认了服务存在极大隐患所以要退场，无收费资格”的主张成立，且与被告自己提供的其他业主与原告分公司于2019年2月19日签订的《物业服务合同》不符；4.原告与业委会、业主大会之间的纠纷应由原告或业委会、业主大会作为主体进行主张；5.原告与被告之间的人身和财产损害赔偿纠纷，与本案不属同一法律关系，在本案中本院不予处理。故本院对被告的前述主张均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告王丕林在本判决生效后3日内向原告绵阳金和物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日间的物业管理服务费3957.24元、垃圾清运费210元，并支付违约金400元，上述款项合计4567.24元； 二、驳回原告绵阳金和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王丕林负担（此款已由原告垫付，被告王丕林在履行时一并向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王进 二〇一九年十二月十二日 书记员  罗晶