重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初3724号原告：陈以秀，女，土家族，1966年8月8日出生，住重庆市石柱县。委托代理人：晏云龙，男，土家族，1964年5月13日出生，系原告配偶，住重庆市石柱县（特别授权）。被告：重庆嘉江房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山路588号，统一社会信用代码915000006635722106。法定代表人：郭勇。原告陈以秀诉被告重庆嘉江房地产开发有限公司（以下简称“嘉江房地产公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈以秀及其委托代理人晏云龙到庭参加了诉讼。被告嘉江房地产公司经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陈以秀的诉讼请求：1、被告向原告按《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》第八款的第2条要求，请具有相关设计资质单位，设计加固、整改施工方案，并经开发商认可后，对业主的房屋进行整改和维修；2、被告向原告支付从2015年5月至2018年12月的房屋租金78953.77元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年10月28日向重庆嘉江房地产开发有限公司购买了位于南岸区福民路*号*幢*号的成套住宅，建筑面积97.71平方米，套内面积78.42平方米，房地籍号为NA06000100020210090100100270006。2014年8月1日开始装修，于当年年底结束并入住。2015年5月3日发现主卧飘窗开裂，当日报物业管理中心。2015年5月8日发现客厅顶棚自西向东整体开裂，2015年5月13日收到四川住业建设有限公司一份一无设计单位、二无单位公章、三无日期的《关于9-2506客厅顶棚裂缝维修方案》，原告未予以认可，并要求对房屋质量作鉴定。被告向原告提供工程名称为“某小区*栋*楼板”开裂的《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》(报告编号：005补P4101001502589)一份，但是2018年9月才看到其鉴定报告的复印件，在2018年9月7日中海物业管理有限公司向重庆南岸区人民法院起诉“物业服务合同纠纷”案中才得到一份《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》复印件，但没有加盖任何单位和个人签名，是无效报告。被告按照2015年12月08日出据的《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》中的第8条第2款“某小区*栋*户5-7/C-H轴顶板裂缝最大宽度0.09M,洒水后可见裂纹痕迹，该现浇下板裂缝不影响结构安全，但对其使用功能有一定影响，建议进行闭缝处理”结论及建议，请具有相关资质的设计单位，出据整改和维修方案，再进行维修处理。被告于2015年12月8日收到《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》,时至今日未对原告提出的房屋质量问题进行过任何处理，造成至今无法正常居住和生活，根据某小区同类户型2018年房租市场价为每月1500元为标准，赔偿自2015年5月3日至2018年12月56个月的房屋租金共计66000元和自2015年5月3截止2018年11月30日所欠物业服务费共计12953.77元共计78953.77元。原告认为，原告购买了被告位于南岸区福民路*号*幢*号的成套住宅，理应是质量合格商品房住宅，也并不是因房屋质量问题的折扣房屋，现在出现了质量问题，被告拒不对质量问题进行整改和维修，严重影响原告长达几年的正常居住和生活，也给原告造成了严重的经济损失，应承担相应的法律责任。原告为维护自身合法权益，现根据《合同法》《民事诉讼法》等法律法规的规定诉至贵院，请求法院判如所请。重庆嘉江房地产开发有限公司于本案庭审结束后，向本院提交了书面答辩状：一、本案并非物权纠纷案件，本案中，原告基于案涉房屋墙板裂缝，从而要求被告进行整改与维修，此种情况下乍一看会认为本案属于侵犯物权的侵权纠纷，但实际上，本案并不符合物权侵权的构成要件。首先，墙板裂缝为工程质量问题，无任何人为因素导致，被告没有做出任何侵权行为；其次，虽然墙板裂缝的损害事实客观存在，但被告没有任何侵权行为，更别提与损害事实之间存在因果关系；再次，原告起诉的依据看似其物权遭受损害，实为其与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》(下称“买卖合同”)第十八条及其附件五第十一条与《重庆市新建商品房质量保证书》(下称“质量保证书”)中所约定的质量保证条款；最后，原告要求被告进行整改与维修的诉讼请求，实为基于合同的违约责任而向被告主张的给付某种特定行为的诉求。综上，本案看似为侵权之诉，实则为违约之诉。二、本案诉讼时效已过。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不子支持。根据上述法律法规与前述分析，本案属于违约之诉，原告享有的债权请求权依法适用2年的普通短期诉讼时效。而本案中，根据原告举示的证据显示，原告于2015年5月8日在被告维修中心登记要求维修处理，被告于同年5月13日出具《关于92506客厅顶棚裂维修方案》(下称“维修方案”)、于同年5月23日委托中国人民解放军后勤工程检测中心(下称“检测中心”)进行工程鉴定，检测中心于同年12月8日生成最终的《检测报告》;上述证据可以表明，被告在接到原告报修申请后进行了积极的前期维修准备工作，但原告既不同意被告出具的维修方案也不进行沟通协调，仅将房屋钥匙留存于被告物管处则与被告再无联系，导致被告维修工作无从展开。故，本案诉讼时效的起算点，从被告积极配合原告委托检测中心出具检测报告的当日起算，即2015年12月8日，按照法定2年时效计算，本案的诉讼时效至2017年12月8日已经过，现被告主张诉讼时效抗辩，请求法院依法驳回原告诉讼请求。退一步讲，如果认定本案的性质仍然为物权纠纷，物权请求权依法不适用诉讼时效制度，可代理人想提请法院注意的是，虽然存在争议，但通说认为，不适用诉讼时效的物权请求权仅包括返还原物请求权、排除妨害请求权与消除危险请求权；《物权法》第三十七条所规定的损害赔偿请求权属于债权请求权，依法适用诉讼时效。具体到本案，原告的第二项诉讼请求为给付案涉房屋的租金与物业管理费，而依据前述分析，此诉讼请求的时效已经过。三、原告对于物管费的主张没有道理。即使法院认定本案的诉讼时效并未经过，代理人认为，原告主张2015年3月2日至2018年12月31日的物业管理费既无法律依据也与事实不相符合。一方面，依照国家发展改革委员会印发的《物业服务收费管理办法》第二条：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”本案中，原告作为案涉房屋的业主，理应交纳物业管理费，却向被告主张物业管理费，毫无道理可言；另一方面，即使原告认为被告没有履行维修义务，导致原告对案涉房屋不能正常使用、收益，但原告能向被告主张的损害赔偿应以原告所遭受的损失为限，物业管理费的交纳有法可依，依法不属于原告所遭受的损失范围。综上，原告并无权利向被告主张物业管理费。经审理查明：2013年10月12日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告所开发的某小区成套住宅一套，位于南岸区福民路*号*幢*号。陈以秀于2014年1月23日接房。在接房当日，原、被告双方签订了《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》，其中约定“业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如对本公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的……当正常使用商品房发现存在质量问题时，应在……，向本公司或委托的物业管理公司进行保修”。陈以秀接房装修后，于2015年5月发现涉案房屋客厅顶棚及主卧飘窗处有裂缝，向该小区物管中心报修。报修之后，涉案房屋建设单位四川住业建筑有限公司向原告出具了维修方案，但因原告认为该维修方案一无设计单位、二无单位公章、三无日期，故不予认可。被告嘉江房地产公司委托中国人民解放军后勤工程检测中心对楼板裂缝进行鉴定，中国人民解放军后勤工程检测中心于2015年12月8日出具《鉴定报告》，结论为涉案房屋顶板裂缝产生的主要原因为楼板拆模过早或早期荷载引起，混凝土收缩也是楼板裂缝产生原因之一，裂缝最大宽度0.09mm。洒水后可见裂缝痕迹，该现浇板裂缝不影响结构安全，但对其使用功能有一定影响。建议进行闭缝处理。直至本案庭审之日，涉案房屋并未进行闭缝处理。另查明，原告已经向涉案房屋的物业管理单位中海物业管理公司缴纳了从2015年3月2日至2018年12月31日的物业管理费12953.77元。上述事实，商品房买卖合同、中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告、照片及原告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。嘉江房地产公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定交付符合合同质量的商品房给原告。涉案房屋在原告装修完毕后发现裂缝，经鉴定，产生裂缝的主要原因为楼板拆模过早或早期荷载引起，混凝土收缩也是楼板裂缝产生原因之一，故涉案房屋产生裂缝的原因可以排除系原告装修房屋造成，系涉案房屋本身的质量瑕疵。鉴定报告已经出具结论应当进行闭缝处理，故对原告提出的被告按《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》第八款的第2条要求，请具有相关设计资质单位，设计加固、整改施工方案后对业主的房屋进行整改和维修的诉讼请求本院予以支持。关于原告请求的从2015年5月至2018年12月期间的房屋租金及物业管理费损失，本院认为，从2015年5月起，原告就发现了涉案房屋顶棚裂缝问题，并向涉案房屋的物业管理公司进行报备，被告也与原告沟通过如何整改问题，直到2015年12月8日鉴定机构出具鉴定报告，明确了系被告的责任，被告应当在此时间进行整改。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，再给予近2个月的合理整改时间，故从2015年5月至2016年1月期间的损失，本院予以支持，损失包括房屋租金及物业管理费，赔偿的标准按同类房屋租金标准1500元/月计算，共计14011.17元。关于2016年1月之后的损失，因涉案房屋已经装修完毕，且没有结构性问题，并不影响其居住或出租，即使被告不知道该鉴定报告，在其提出鉴定要求后，被告未在合理期限内予以整改，原告可以自行或委托他人修复，再向被告主张修复的费用，不应采取消极的方式来扩大损失，故对增加的损失应由其自已负担。对于被告提出的诉讼时效，被告并未举示证据证明涉案鉴定报告已向原告送达，即使按照被告所述在鉴定报告出具时间即2015年12月8日就应当开始计算诉讼时效，两年的普通诉讼时效至2017年12月8日，而《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日开始实施，而在此时两年普通时效并未届满，诉讼时效按照《民法总则》的规定延续至三年，即2018年12月8日，而在此之前，涉案房屋所在的物业管理公司中海物业在2018年11月12日起诉原告缴纳物业管理费一案中，原告已经向物业公司就顶棚裂缝的问题进行了抗辩，根据原、被告双方签订的《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》约定关于质量问题可以向物业管理公司保修，故在前述案件的庭审过程中，陈以秀的抗辩视为又向本案被告主张了权利，故原告的诉讼时效并未届满，对被告的该项抗辩理由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆嘉江房地产开发有限公司按《中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告》第八款的第2条要求，请具有相关设计资质单位，设计加固、整改施工方案后对原告陈以秀所有的位于南岸区福民路*号*幢*号房屋进行整改和维修；二、被告重庆嘉江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈以秀租金及物业费损失14011.17元；三、驳回原告陈以秀的其余诉讼请求。案件受理费1854元，由原告陈以秀承担1624元，由被告重庆嘉江房地产开发有限公司承担230元（原告已缴纳，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  邹 亮人民陪审员  吴 娟二〇一九年十二月十二日书 记 员  马 晶