昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4471号原告：李全福，男，1976年3月29日生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：高启勇、赵波,云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。统一社会信用代码：915301217535843978。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告李全福与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李全福的委托诉讼代理人高启勇，被告浙商公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李全福向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理所购商品房的权属证书；2、请求法院判令被告支付原告因违约办理权属证书的违约金（自2014年10月15日起至办理完毕房屋产权证之日止），暂计至2018年7月15日违约金为13500元；3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区N2幢1205号房屋。签订合同后，原告按合同约定履行了义务,但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙商公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二，因本项目是东盟商贸港的配套住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提供办证资料的条件及约定条件为项目整体竣工验收若干个工作日。本案中整体项目验收未完成，约定条件也没有成就，答辩人没有违约。原告主张违约金起始日期更没有任何的依据。三、原告主张的违约金计算至原告实际取得权属证书之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除。其次，东盟森林小区整个项目建设现尚未按照建设规划的要求通过规划验收备案，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所至。且办理小区规划验收备案是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，故原告要求被告立即为其办理商品房权属证书的条件并未成就，而导致上述行为不能实现的原因并非在于被告，而属于不可归责的情况。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告未违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙商公司（甲方）与李全福（乙方）于2013年5月4日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区/昆明东盟商贸港第项目二组团第N2幢第12层1205号房，属钢混结构（办公楼），并对双方权利义务进行了约定。《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。被告认可原告向被告浙商公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费。原告于2014年10月15日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金、配套费等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙商公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。本院认为，首先，针对原告主张的被告办理房屋产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，本院不宜支持。其次，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按每日十元向乙方支付违约金。双方于2014年10月15日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙商公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙商公司每天按5元向原告支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2014年10月15日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2015年5月23日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李全福支付自2015年5月23日起至被告云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李全福的其他诉讼请求。案件受理费138元，减半收取69元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇一九年十二月六日书记员  樊 超