贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7277号上诉人（原审被告）：贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行。住所地：贵州省遵义市新蒲新区虾子镇虾子大道35号。统一社区信用代码91520390MA6EFFAY5C。负责人：吴文珍，支行行长。委托诉讼代理人：徐伟，员工。被上诉人（原审原告）：遵义贵遵物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门提都D-8-1号。统一社会信用代码91520303594174357X。负责人：周光先，系该公司股东。委托诉讼代理人：张国忠，总经理。上诉人贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行因与被上诉人遵义贵遵物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或者依法改判，以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人与金阳城业主管理委员会签订的合同效力是无效的，未书面或者口头告知虾子银行，其成立未经小区二分之一以上的业主和占小区建筑面积二分之一以上业主同意，该业主委员会未经备案；2、收费标准程序以及实体违法，对于收费标准以及变更收费标准没有经相关部门核准及备案，同时也未在醒目位置张贴标准公示；3、被上诉人服务存在重大瑕疵，从未安排保洁人员打扫虾支行门面和背后等公共区域，而是上诉人自己聘请的工作人员打扫，且楼梯存在长期漏水，导致上诉人的办公区域大面积潮湿、脱落；4、上诉人作为特种行业，对物业要求较高，上诉人与房开公司协商，上诉人的办公楼不纳入物业服务范围。其服务存在重大瑕疵。遵义贵遵物业服务有限公司辩称，1、遵义贵遵物业服务有限公司通过公开招标经召开业主大会投票选聘确认的物业服务企业，业委会经虾子镇米兰社区委员会和虾子镇人民政府批示成立；2、本小区物业费用实行包干制，并且已经在小区公示，不需要核准备案；3、遵义贵遵物业服务有限公司已经提供全部服务，上诉人所称的漏水在遵义贵遵物业服务有限公司之前就产生，而2018年的85,333元实为装修费。4、上诉人与建设单位就物业管理费另有约定的，与遵义贵遵物业服务有限公司无关。遵义贵遵物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．要求贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行支付物业服务费27,094元；2．诉讼费由贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行负担。一审法院认定事实：2018年2月28日，遵义贵遵物业服务有限公司与贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行所在小区的虾子镇金阳城业主管理委员会签订了《物业服务委托合同》，合同明确了物业名称为金阳城小区，物业类型为商业和住宅，物业管理区域四至为东至老326国道线，南至何德强住宅楼界，西至后面树木为界，北至辣椒二期工程，在物业管理区域内由遵义贵遵物业服务有限公司提供物业管理服务，同时明确了合同期内从2018年2月1日起至2018年6月30日止商业物业费单价1.5元/㎡/月（2018年2月1日至2月28日一个月系业主管理委员会委托遵义贵遵物业服务有限公司收取），从2018年7月1日起商业物业费单价2元/㎡/月，本合同有效期为三年，自2018年3月1日起至2021年2月29日止等内容。合同签订后，遵义贵遵物业服务有限公司提供了相应物业管理服务，并于2018年9月30日向贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行催收物业服务费，但未果。另查明，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行系物业使用人，使用的房屋为商业营业用房，建筑面积为1385.84㎡，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行使用的房屋有遵义市富宏房地产开发有限公司作为出卖人与遵义县农村信用合作联社作为买受人签订的商品房买卖合同，合同签订时间为2014年10月27日，该买卖合同在附件十物业服务中约定有买受人不纳入物业服务范围。贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行在使用房屋过程中，其自行对会议室、过道、行长办公室、厕所、墙体面损坏脱落、排污管堵塞等进行过修缮，也自行购买了花卉，且自行聘请了保洁员及保安等。还查明，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行向原审法院出示了由虾子镇米兰社区居民委员会出具的证明，证明贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行门前区域卫生属于虾子镇政府环卫工人打扫清理。该贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行门前区域含老326国道在内。一审法院认为，遵义贵遵物业服务有限公司与贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行所在小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对遵义贵遵物业服务有限公司、业主委员会及各业主均具有约束力，且遵义贵遵物业服务有限公司也实际提供了物业管理服务，予以确认。遵义贵遵物业服务有限公司提供了物业管理服务，作为业主的贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行应按《物业服务委托合同》约定交纳相应物业服务费用，建筑面积的计算问题，遵义贵遵物业服务有限公司主张1389.43㎡，但仅有台账记录，未有贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行方签名或捺印予以确认，故以商品房买卖合同的建筑面积1385.84㎡为准，2018年3月至2018年6月计4个月的物业服务费为8,315.04元（1385.84㎡×1.5元/㎡×4），2018年7月至2018年12月计6个月的物业服务费为16,630.08元（1385.84㎡×2元/㎡×6）。2018年2月的费用不予支持，理由是该费用是否存在不得而知，牵涉案外人，且贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行也予以否认，另遵义贵遵物业服务有限公司从2018年3月才提供物业管理服务，该费用由权利人另案主张为宜。金阳城小区包含商业和住宅物业类型，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行作为物业使用人应共同维护小区所有住户含商业户的利益，服从管理，其以自行修缮、购买花卉、聘请保洁保安人员等为由，拒绝支付物业服务费，于法无据。另贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行辩称签订的商品房买卖合同约定不纳入物业服务范围，该约定是让贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行方独立于小区之外，但事实上不可能独立，且贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行独立小区之外若成立，则对小区其余业主的管理必然产生混乱，影响大多数业主的正常生产生活，故该辩称理由，不予采信。若遵义贵遵物业服务有限公司提供的物业管理服务存在瑕疵或缺陷，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行作为业主可请求作为物业服务企业的遵义贵遵物业服务有限公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行不能以遵义贵遵物业服务有限公司提供的物业管理服务不到位为由拒付相应物业管理服务费用。综上所述，为依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行于本判决生效后10日支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费24,945.12元（8,315.04元＋16,630.08元）；二、驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计240元，由原告遵义贵遵物业服务有限公司负担20元，被告贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行负担220元。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人作为金阳城小区业主，该小区业委会与被上诉人签订《物业服务委托合同》对其具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。上诉人的商业门面虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因为临街商业门面与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商业门面与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，而不是独立的，因此街商业门面也属于该小区物业管理的范围，自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。上诉人虽然自行聘请保安、保洁，但系其对自身专有部分提供服务，并不能构成其拒不缴纳物业服务费的理由。上诉人认为其与房开公司签订的房屋买卖合同中已经明确排除上诉人所在的区域不应当缴纳物业费用、且前期物业企业也并未收取物业费用的理由，因该约定系房开公司与上诉人之间的约定，现有证据不足以证明被上诉人对该约定予以认可，故该约定对被上诉人并不产生约束力。综上所述，贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由贵州遵义农村商业银行股份有限公司虾子支行负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年十二月十二日法官助理侯振伟书记员钟永海