湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初11160号原告：刘娟，女，1980年10月22日出身，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：肖卫贻（一般授权代理），湖北阳阳律师事务所律师。被告：杜华，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：苏伟（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志铃（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。被告：费红萍，女，1983年12月23日出生，汉族，住湖北省兴山县古夫镇古洞村7组26号，现住湖北省武汉市武昌区，被告：罗伟奇，男，1991年11月21日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：姜丽华（特别授权代理），女，1964年8月24日出生，汉族，住武汉市硚口区，系罗伟奇母亲。委托诉讼代理人：罗小桃（特别授权代理），男，1963年4月10日出生，汉族，住武汉市硚口区，系罗伟奇父亲。被告：郑墨冉，女，2007年10月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，法定代理人：郑某，男，1969年5月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系郑墨冉父亲。原告刘娟诉被告杜华、费红萍、罗伟奇、郑墨冉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，被告杜华对本案的管辖权提出异议，认为本案应由武汉市洪山区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告杜华对本案提出的管辖异议。被告杜华不服该裁定，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。因被告费红萍下落不明，本院依法向其公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票等相关法律文书。审理中，本院依法追加罗伟奇、郑墨冉作为被告参加诉讼。原告刘娟及其委托诉讼代理人肖卫贻，被告杜华及其委托诉讼代理人苏伟、张志铃，被告费红萍，被告罗伟奇的委托诉讼代理人姜丽华、罗小桃，被告郑墨冉的法定代理人郑某到庭参加诉讼。经院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1、原告与被告杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》为无效合同，被告杜华、费红萍应向原告折价补偿人民币276,000元；2、判令被告杜华、费红萍承担本案的诉讼费用。审理中，原告刘娟变更诉请为1、原告与被告杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》为无效合同，被告杜华、费红萍应向原告返还投资款人民币276,000元；2、判令被告杜华、费红萍承担本案的诉讼费用。后又变更诉请为1、解除原告与被告杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》；2、被告杜华、费红萍承担违约责任，赔偿原告损失276,000元；3、本案诉讼费由被告杜华、费红萍承担。事实与理由：原告刘娟与被告杜华、费红萍在2016年6月6日签订了位于武汉市江岸区解放南路融科天城一期31号门面的《棋牌室转让合同》。合同约定两被告将该棋牌室转让给原告经营，转让款为36万元，签合同当日原告支付定金3万元，余款在1个月内付清，同时合同约定，二被告有义务邀约出租人与原告重新签订《房屋租赁合同》，在其他条款不变的情况下变更承租人，并约定在变更承租人之前，二被告出具全权委托书给原告，委托原告处理与房屋租赁的一切事宜。合同签订后，原告依约将36万元转让款全部付给二被告，原告在接受该棋牌室后，都是以二被告的名义对外经营，在这期间，原告多次要求二被告出面，协助原告与出租人重新签订《房屋租赁合同》。原告在无奈的情况下，在2018年3月27日停付租金，房东见未付租金的情况下就到棋牌室催收租金，原告就将棋牌室已经由二被告转让原告经营的事实告知了出租人，出租人于2018年4月9日将下达给二被告的《收回房屋通知》送到了该棋牌室，原告在收到该通知后立即告知了两被告，希望两被告出面解决，但两被告拒绝出面，为维护原告权益，故诉至法院。被告杜华辩称：对原告的诉请和事实理由予以否认，根据原告的诉请答辩如下，1、解除合同没有法定依据。2、原告无权要求被告支付违约金。就事实部分答辩：1、被告多次约原告以及房东进行沟通、协调变更合同名称的事宜，而非原告在诉状中陈述的拒绝协助履行义务的事实。2、据了解，收回房屋的通知是由原告自行起草，并以退房为条件要求房东签字向被告发出，而并非是原告在收到收房通知，是与事实相违背的。3、根据合同约定，被告也仅提供协助义务，且是在时机成熟后提供协助义务，本案中，被告通过多次邀约房东与原告进行协商的行为，实际上是已经履行了相关合同义务。4、原告要求解除合同是否符合合同法所规定的根本违约的情形，本案中，是否变更合同名称不影响原告的正常经营，其要求解除合同的法定事实达不到法律规定的解除合同的情形。5、原告要求解除合同的原因实际上是自己经营不善导致，其目的是想把风险转嫁给被告。房东收回房屋也仅是原告不支付租金所造成的，与本案被告没有关联性。从金额上：1、原告已经使用了一年半接近两年的时间，其使用房屋的行为以及期限应当计算在金额之内予以扣减。2、被告所交给其经营的物品应当予以折旧，予以扣减。被告费红萍辩称：对原告的诉请和事实理由予以否认，同被告杜华答辩意见。我们从房东那里转的店面，就经营了2个月，生意很好。正是因为生意很好，原告才要求我们转让给他们的。我们当时的所有物品都转让给了原告，没有任何欺瞒。我不接受任何折旧。我参加诉讼，耽误了时间还请律师，原告应该给我钱。被告罗伟奇辩称：我们是局外人，没有什么异议。当时他们说要变更过来，我们说可以，要支付1万的押金，但他们没有协商好。我们没有具体要求谁交，只要交就行。但他们没有协商好，后面就不了了之了。我们之前给费红萍打电话要求交房租，她说不找她，给了我们原告电话，我们又联系了原告。他们之间有纠纷，我们只管收房租。被告郑墨冉辩称：当时签合同的时候，我不在。签合同的时候，合同上面有条款，就是说的不能私自转让，做不了了就还给我们。后面交不上租金，我们才知道这个事。经审理查明：坐落在武汉市江岸区解放南路168号融科天城一期T7栋1层商31室（产权证号为武房权证市字第××号，建筑面积42.73平方米）的房屋（以下简称案涉房屋）登记在罗伟奇、郑墨冉名下。2016年3月6日，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某（甲方）与被告费红萍、杜华（乙方）、武汉吉家房地产经纪服务有限公司融科天城分公司（见证方）签订房屋租赁合同一份，约定罗伟奇、郑墨冉将案涉房屋出租给费红萍、杜华使用，租赁期限从2016年3月7日至2021年3月6日止。月租金为21,000元，租金按半年结算，首次租金乙方于2016年3月交付给甲方，以后各期租金交付时间为提前10天。保证金21,000元。乙方未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，或拖欠租金累计达10日，甲方有权单方解除合同并要求乙方在7天内退还该房屋。2016年6月6日，原告刘娟（乙方）与被告杜华、费红萍（甲方）签订《棋牌室转让合同》一份，约定被告杜华、费红萍将位于涉案房屋的棋牌室转让给原告经营，转让款为36万元（包含甲方已经支付的房屋押金21,000元，合同到期或者房屋租赁关系中途发生变化时该笔押金由甲方退还乙方），转让款一次性支付。在时机成熟时，甲方有义务邀约房东出面与乙方重新签订房屋租赁合同，在其他合同条款不变的情况下，变更承租人。乙方应遵守房屋租赁合同条款。租赁合同变更承租人之前，甲方应出具全权委托书给乙方，委托乙方全权处理与房屋租赁有关的一切事宜。2016年6月17日，被告杜华、费红萍出具收条确认收到门面房屋转让费353,000元。后被告杜华、费红萍将案涉房屋及相应设备（包括麻将桌8台、沙发床3套、冰箱、洗衣机、吸烟机、净水器、电脑、水晶灯、收银系统、折叠桌等）交接给原告刘娟。后原告刘娟及其父亲刘源洪向被告罗伟奇母亲姜丽华账户通过转账、存入现金支付租金。期间，原告刘娟，被告杜华、费红萍与被告罗伟奇母亲姜丽华进行协商，办理房屋租赁合同更名事宜，被告罗伟奇母亲姜丽华要求收取1万元押金，原告刘娟，被告杜华、费红萍未协商一致，故更名未果。原告刘娟在2017年10月25日支付租金82,300元后不再支付租金。2018年4月9日，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某向被告杜华、费红萍发出《收回房屋通知》，主张因为被告杜华、费红萍未征得房屋所有权人擅自转让房屋，该转让合同无效将收回房屋。该《收回房屋通知》因未联系到杜华、费红萍，直接交给了原告刘娟。2018年4月12日，原告刘娟将案涉房屋腾空，并将房屋附属设施设备包括空调挂机、微波炉、烤箱、橱柜、吧台、射灯、椅子等交于被告罗伟奇，自行将部分桌、椅、冰箱、麻将桌搬离。上述事实有双方当事人提交的房屋所有权证、棋牌室物件交接单、中国工商银行转账凭证、收条、付款说明、收回房屋通知、房屋附属设施设备移交清单、物资搬运行条、委托书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务”。本案中，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某与被告费红萍签订的《房屋租赁合同》，原告刘娟与被告杜华签订的《棋牌室转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，房东罗伟奇、郑墨冉的法定代理人已经知晓案涉房屋已被费红萍、杜华转租，因押金事宜协商未果，故未办理租赁合同更名。原告刘娟未按时支付租金是导致房东要求收回房屋的原因。现原告刘娟已经从案涉房屋腾退，《棋牌室转让合同》已经履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告刘娟与被告杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》已经解除。关于被告杜华、费红萍承担违约责任，赔偿原告损失276,000元的诉请，因违约责任在原告，故对该诉请不予支持，但合同提前解除，被告杜华、费红萍应退还相应费用。根据上述两个合同推断，被告杜华、费红萍与租赁期限从2016年3月6日至2021年3月6日止即60个月，转让费用为353,000元-21,000元（押金）-21,000元/月×6个月（被告杜华、费红萍已经支付的租金）=206,000元。原告刘娟实际使用案涉房屋22个月，故还应返还（60-22）÷60×206,000元=130,466.67元。故被告杜华、费红萍应向原告刘娟返还21,000元押金和棋牌室经营转让费用130,466.67元。关于被告杜华、费红萍主张还有3万元转让费用支付给了房东，因其未提交证据予以佐证，房东也未予认可，故对此抗辩本院不予支持。关于被告杜华、费红萍主张相应设备应当予以折扣，因其未提交证据证明该损失的具体数额，在本案中本院不予处理，被告杜华、费红萍可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜华、费红萍于本判决生效之日起十日内向原告刘娟返还押金21,000元和棋牌室经营转让费用130,466.67元；二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,440元，其中由3,329元由被告杜华、费红萍负担，2,111元由原告刘娟负担。因上述费用已由原告刘娟预交，故被告杜华、费红萍在支付上述款项时将以上费用3,329元一并支付给原告刘娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐耀辉人民陪审员  任 频人民陪审员  祁 军二〇一九年十二月三十一日书 记 员  常 琼