云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2923民初2406号 原告：祥云利安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：何志兴，男，1987年9月29日生，湖南省新邵县人，初中文化，农民，住湖南省新邵县。现住祥云县。 被告：李玲，女，1988年6月1日生，汉族，云南省祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。 二被告委托诉讼代理人:杨天相，大理苍海仁法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告何志兴、李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告利安物业委托诉讼代理人王娟，被告李玲及其二被告委托诉讼代理人杨天相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日停车费1699元；2、依法判令二被告向原告支付以拖欠的2019年度物业服务费、二次水加压费、电梯使用费1899.7元按照每日3‰计算的自2019年6月2日至2019年11月27日的违约金1003.04元；并支付以拖欠的2019年9月、10月水电费454.4元按照每日3‰计算的自2019年11月1日至2019年11月27日的违约金36.8元；3、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，二被告系夫妻关系。2018年2月3日，佳和公司向二被告交房。2018年2月3日，原告与二被告签订了业主临时管理规约，并于2018年11月7日签订前期物业服务协议，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务,物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，二被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2018年4月6日至2019年5月的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2019年6月1日至今，二被告就未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算二被告一共拖欠原告2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费共计为2354.1元。同时二被告所有的车牌号为云Ｌ×××××的车辆长期停放在佳和广场的地下停车场内共产生停车费1699元。上述费用原告催要，二被告均拒绝缴纳。原告诉至法院后，被告于2019年11月28日缴纳了物业管理费、二次水加压费、电梯使用费、水电费共计2354元。现请求判令二被告支付停车费、违约金及律师费。 二被告辩称，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求；诉讼费依法判令被答辩人承担。2014年,答辩人向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了祥云佳和广场小区的二栋2-701室住房一套。2017年1月开发商通知可以交房后,答辩人于2018年2月3日接房。但在接房时,就被被答辩人强行要求从2017年1月起向其交纳物业管理服务费,同时还被迫在被答辩人单方拟定的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》上签字捺印,才能领取到自己的家门钥匙。一、被答辩人拟定的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中关于物业管理服务费、地下车位停车费的规定违反国家法律、法规、政策,同时也违反该《规约》的约定,具有违法性和违约性,依法不具有法律效力。1、《业主临时管理规约》第一章总则第四条规定:“本临时管理规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本临时管理规约与相关法律、法规和有关政策禁止性、强制性规定相抵触部分无效,但不影响本临时管理规约其他部分的效力。”2、根据《中华人民共和国价格法》、《云南省物业服务收费管理实施办法》、《云南省物价局转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见文件的通知》云价收费【2015】15号、祥发改价格备案【2016】16号等相关法律法规等文件规定,祥云县发展和改革局、祥云县住房和城乡建设局于2016年12月14日对被告物业服务收费发出祥发改价格备案【2016】16号文件,对被告公司物业服务收费价格备案批复为:“物业服务收费:电梯房0.80元/平米.月(政府指导价);以上收费标准为最高限价,不得上浮,下浮不限。”该价格备案批复明确规定此价格为政府指导价,即必须按照政府指导实施的价格,并规定这一标准为最高限价,不得上浮,下浮不限。这一规定明显属于禁止性、强制性规定。2018年6月1日、2019年9月18日,祥云县住房和城乡建设局又对该被告收取物业管理服务费价格作出了备案批复,仍然规定按此标准收费,并作出了不得上浮的、禁止性、强制性规定。同时,由于本小区尚未成立业主委员会,物业管理仍处于前期管理的实际,2018年6月1日祥云县住房和城乡建设局还对车辆停放管理服务费作出了以下备案审批:“车辆停放管理服务费(市场调节价)(1)车位租金:未购买使用权的地下车位,汽车120元/个.月,两轮摩托车30(元)/个.月;均不得重复收取物业服务费。(2)车位物业服务费;购买使用权的地下车位,30(元)/个.月。以上收费标准为最高限价,不得上浮,下浮不限;有效期一年。”2019年9月18日,由于本小区物业管理仍处于前期管理阶段,因此祥云县住房和城乡建设局对本小区的车辆停放管理服务费收费价格仍作出了同样的备案审批。但是,在被答辩人拟定的上述《规约》第三十五条中却规定“物业管理服务费按照:住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳。”在被告拟定的《前期物业服务协议》第四条第2项规定:“物业管理服务费现行标准(1)住宅(按建筑面积)1.0元/月/㎡(住改商1.5元/月/㎡)”被告规定的这一收费价格,明显违反了国家价格管理法、违反了我省人民政府行政规章、违反了我县人民政府的强制性价格管理规定政策,同时,也违背了该《规约》第四条的约定。所以,被告的以上收费价格规定都是违法的、同时也是违约的。而且这一收费标准延续至今,甚至按照这一标准起诉各业主,要求业主按其制定的这一标准交纳,其行为是无理的。3、被告拟定的《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》,未经与业主协商或者征求意见,均为单方拟定的格式合同,拟定程序上是不公平的。从内容上看,其中包含了若干对于维护业主合法权益明显不利,却明显有利于开发商及被告的条文。在签订程序上,开发商及被告在交房给业主时,一律要求业主必须先签署了这两份协议和规约后,才交给业主已经购买了的、所有权及使用权都属于自己的房屋,否则就不交给业主房屋。因此,在签署协议及规约时,业主并不能在平等自愿的情况下行使自己的合法财产权利,也是明显不公平的。4、2018年6月16日,原告又进一步违反政府主管部门的批复,突然在佳和广场小区公共场所张贴出一张《关于启用停车场收费的通知》,其中公示该公司对地下停车场的收费标准为:按月停放:小型车,1、按照临时停放每天最高收费不超过20元计算,每月天数×20/每天=当月应当收取车辆停放费用。2、已售车位每月缴纳50元物业服务费,按年收取。同时,被答辩人公司又在其建立的手机微信“业主群”里发出“通知”称:“未购买车位的业主车位租金以350元每月计算,年租金为4200元每年,必须一次性缴纳十年的租金(即42000元)。”被告的这些行为,远远超出了县人民政府主管部门对其收费的审批文件禁止性、强制性限价规定,也违反了该公司先前与业主签订的单方制作并强行要求大家签字捺印的、本来就已经是背着县人民政府主管部门审批文件规定的约定。这种做法,严重侵犯了业主的合法权利,业主纷纷拒绝向其交费。2018年12月19日,县人民政府高度重视,派出了县住建局、县物价局、祥城镇派出所等多部门负责人,召开了现场会。县人民政府参会各部门听取了广大业主及该公司的陈述,最终作出指示和要求,责令该公司在业主与该公司未就收费问题达成协商一致之前,不得再收取各项费用。但该公司置若罔闻,拒绝协商,仍然强行叫业主们按照其非法制定的物管费、停车费标准交费。因此,一切矛盾争议的由来,都是因为被告的非法行为及违约行为引起的，所以其应该依法承担引起一切不良后果的法律责任。二、被答辩人在诉状中所提出的答辩人未交的水电费、二次水加压费、电梯使用费、物业服务费,答辩人均已于2019年11月28日全部交清,其中物业服务费、二次水加压费、电梯使用费已经预交到2020年5月31日。答辩人交清全部各项费用后,才收到被答辩人的民事诉状。答辩人自从入住佳和广场小区以来,从来没有拖欠过约定缴纳的费用,包括违法多收取的物业服务费。三、答辩人与被答辩人之间是服务与被服务的平等民事法律关系。双方签订的协议或者协议性文书,一是必须符合法律、法规、政府规章及有关政策规定,二是必须在自愿平等、公平公开的前提下签订,才是合法有效的合同。上述《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》的物业服务及地下车位停车费收费标准的规定,是单方制定的、违反国家法律、法规及人民政府有关政策,尤其是违反了禁止性、强制性规定,因此属于无效合同条文,应依法宣告无效;上述《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》规定的收费方式属于单方面制定的显失公平的规定,应依法予以撤销。如何收费,应由被告与业主协商达成一致后,严格按照祥云县人民政府主管部门批复的标准执行。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息；A2、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的身份信息；A3、前期物业服务协议一份，证明：1、原、被告双方签订了前期物业服务协议，二被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约一份，证明原、被告双方签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费（费缴）通知一份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据三份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了相关物业管理费用，二被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表一份，证明二被告尚未向原告缴纳相关物业管理费的情况；A8、水电费明细一份，证明被告户产生的水电费明细；A9、发票、委托合同各一份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元；A10、缴费凭证一份，证明二被告于2019年11月28日缴纳了物业管理费、二次水加压费、电梯使用费、水电费；A11、佳和广场面积测量说明报告一份，证明佳和广场地下车库面积未计入公摊面积，佳和广场地下车库的产权属于祥云佳和房地产开发有限公司；A12、委托经营管理协议二份，证明祥云佳和房地产开发有限公司将佳和广场地下车库未出售车位委托给原告管理，对停放于车库内的车辆进行收费；A13、短信聊天截图照片一份，证明原告多次以短信、催收函、律师函等方式向被告催收过2019年度相关的物业管理费用；A14、停车费用清单一份，证明被告使用的车牌号为云Ｌ×××××车辆于2019年4月6日至2019年10月27日在佳和广场地下停车场的停放时间；A15、登记表一份，证明被告到原告处登记所使用的车牌号为云Ｌ×××××，本案所诉的车辆为被告户使用车辆；A16、照片一份，证明2018年6月1日原告在佳和广场入口处张贴公示了地下停车场的收费标准及收费起算时间；A17、供用电合同一份，证明祥云县供电有限公司与祥云县佳和广场地产开发有限公司签订的合同约定用电方逾期交纳电费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，每日按欠费总额的3‰计算，证明逾期交付电费产生违约金的情况。 经质证，被告对A1、A2无异议；对A3、A4认为涉及原告诉讼请求的部分都是无效的；对A5被告没有看到过缴费通知，但认为被告已经以原告提交数额交纳；对A6无异议；对A7不清楚；对A8认为在收到起诉书之前被告于2019年11月28日交清了水电费；对A9举证目的不予认可；对A10无异议；对A11认为与本案无关联性，不认可其证明目的；对A12三性不发表意见，不认可其证明目的，佳和广场委托祥云利安物业管理有限公司收停车费是在县住建局、县发改委2016年、2018年、2019年批复下来之前签订的，属于乱收费；对A13第一条短信没有看到过，后来短信收到过了，门上粘贴的催收函没有看到过，被告回复说为什么不按照国家规定收费，如果按规定收费会交的，但物业公司未回复，骂人的内容不清楚情况；对A14停车费用清单不清楚；对A15当时接房的时候物业说开车进来的要进行登记才可以开进来，被告与别人交换使用着开，装修的时候被告开到过佳和广场，所以云Ｌ×××××在物业处登记过，该车辆不是被告户的，物业公司收取停车费所有业主都不清楚；对A16不清楚，关于启用停车场收费的通知被告未看到过，在收集证据的时候收到过该材料的照片；对A17达不到原告的证明目的，违约金不是根据供用电合同收取的，是根据前期物业管理协议及临时管理规约收取。 为支持其答辩意见，二被告向本院提交了下列证据：B1、2019年11月28日缴纳凭证一份，证明被告已于11月28日交清相关费用的情况；B2、摄像光盘一份，证明被告强行要求业主在其单方制定的《规约》、《协议》上签字捺印，才把房屋钥匙交给业主；B3、备案表一份、备案审批表两份，证明原告公司违法违规乱收费的情况；B4、2018年6月16日原告粘贴的停车服务费收费通知照片打印件一份，物业公司建的业主群发出的通知信息一份，证明原告大幅提高改变《规约》、《协议》中的标准，甚至强行要求业主一次性交清十年停车位租金；B5、佳和广场业主维权群微信截图一份，证明佳和小区业主互相通报县人民政府有关部门为解决本小区业主与物管公司的争议召开现场会的情况，并要求业主按要求将通道上的汽车开到停车位上，通报了会议上确定要制定新收费标准，报相关部门批示后和业主委员会共同签字生效；B6、证人姚某、李某当庭证言，证明2018年12月19日政府有关部门到佳和广场解决物业公司及业主之间收费问题，商议的结论是业主与物业公司认可的收费标准未出台以前，不收取业主在佳和广场地下停车场的停车费的费用，还是给业主正常的停车。 经质证，原告对B1三性无异议；对B2三性不予认可，认为只是其中的一个片段，并不是完整的过程，也看不清楚其签订的具体过程；对B3真实性无异议，但达不到被告的举证目的，根据物业管理条例第九条的规定，在成立业主委员会之前住宅小区已经放开了政府指导价，适用市场调节价；对B4真实性无异议，该组证据恰好证明物业公司在2018年6月份停车服务费收费通知以粘贴告示的形式告知业主及前来消费的人员具体收费的方案，收取价格与临时管理规约上约定的价格一致，并不存在抬高价格的行为，对B4业主群发出通知信息无异议，与原告发布的通知一样，恰好证明物业公司已经告知过业主及前来消费的人员佳和广场地下停车场要施行收费的情况；对B5认为达不到被告的证明目的，对光盘三性不予认可，达不到被告的举证目的；对B6认为证人证言达不到被告的举证目的。 本院审查认为，证据A1至A10、B1、B3具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。证据A17与本案不具有关联性，本院不予确认。证据A11、A12、A13、A14、A15、A16、B2、B4、B5、B6本院结合在案其他证据综合认定。 经审理查明：二被告系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋2701室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2018年2月3日，原告与二被告签订了《业主临时管理规约》，于2018年11月7日签订了《前期物业服务协议》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。同时，《前期物业服务协议》第五条及《临时管理规约》第四十二条对停车场的有偿使用进行了约定。协议及规约签订后，二被告按时向原告缴纳了截止2019年5月31日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费。因双方就物业管理问题存有争议，自2019年6月1日后的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费合计2354元被告未交纳。原告于2019年11月15日诉至法院，被告于2019年11月28日缴纳了上述费用。现原告要求二被告支付停车费、违约金及律师费。 佳和广场道闸杆入口安装在佳和广场北边龙翔路旁，出口位于彩云路旁佳和广场内新修路上。道闸杆出入口外规划的地上车位有12个，道闸杆出入口内规划的地上车位有4个，地下停车场有290个车位，其中非人防面积245个，已售75个，人防面积45个。原告于2018年6月就关于启用停车场收费的通知进行了公示，2018年7月份开始正式收费，因缴费标准问题业主拒绝交费，原告未实际收取过业主的停车费。2019年11月底开始未交停车费的车辆原告禁止其驶入小区。 另查明，各业主水电费由原告代收，以预存方式缴纳。被告主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。 又查明，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元/辆.月进行收费，原告作为申请单位进行了备案，祥云县房地产管理所及祥云县住房和城乡建设局进行了审批。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。 一、物管费（含二次水加压费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。被告2018年2月3日接房时交纳了一年物管费，2018年11月8日交纳了起止时间段为2018年6月1日-2019年5月31日的物管费，按双方交易习惯下一年的物管费年度起止时间段为2019年6月1日至2020年5月31日，结合《规约》约定，被告该年度的物管费应在2019年6月1日至2019年6月30日之间交纳。被告于2019年11月28日交纳了该年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应予调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金，逾期时间从2019年7月1日起算至被告缴费前一日即2019年11月27日止，违约金为49.92元（1899.7元146天0.012％1.5）。原告主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 二、水电费违约问题。被告水电费系以预存方式缴纳由原告代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。原告主张水电费违约金的诉请，本院不予支持。 三、律师费问题。原告诉至法院后至开庭审理前，被告即交清了尚欠的水电费、物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但原告在被告已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求被告承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故原告主张被告支付律师费的诉请，本院不予支持。被告的答辩主张，本院予以部分采纳。 四、停车费问题。原告要求被告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日期间停车费1699元的主张，本院认为，《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》均对停车场地有偿使用进行了约定，另，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元/辆.月进行收费，原告对停车场地有偿使用进行了备案登记，同时，二被告系祥云佳和广场小区业主，原告应按备案价格收取停车费用，二被告实际停车七个月，按每月120元计，应支付停车费840元。原告主张按《前期物业服务协议》第五条规定的临时停放车辆收费标准计算停车费，与查明的案件事实及法律规定不符，综上，对原告要求被告支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日期间停车费1699元的主张，本院予以部分支持。被告关于其并非云Ｌ×××××车辆的车主及其他人也将该车辆驶入佳和广场小区，故不应支付停车费的答辩主张，与查明的案件事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何志兴、李玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年7月1日起至2019年11月27日止按中国人民银行同期同类贷款年利率的1.5倍计算的违约金49.92元； 二、被告何志兴、李玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司停车费840元； 三、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担20元，被告何志兴、李玲负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 王瑞萍 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 施丽芳 书 记 员 苏语涵