呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4255号上诉人（原审原告）：张杰，男，巴彦淖尔市海圣达煤业有限公司职工，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：陈彦勋，内蒙古宏德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古泰禾房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔小区综合1号楼2单元3层。法定代表人：王树旗，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢毅，男，该公司总经理助理。上诉人张杰因与被上诉人内蒙古泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张杰及其委托诉讼代理人陈彦勋，被上诉人泰禾公司的委托诉讼代理人卢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉请求：一、改判一审判决第二项,改由泰禾公司支付张杰逾期交房违约金103476.74元(计算方式为:(203509元×210000×425天)+(393509×2÷10000×1095天)=103476.74元)；二、本案的全部诉讼费用由泰禾公司承担。事实和理由：张杰与泰禾公司于2013年8月1日签订《商品房买卖合同》合同，约定由张杰购买泰禾公司开发的位于呼和浩特市××区北侧的泰禾领寓公寓。房屋总价款393509元,张杰于2013年8月1日交付首付款203509元,余款19000元,通过办理按歇贷款的方式交付,但因为泰禾公司的原因,张杰于2015年12月31日在才办理完按歇贷款手续,并向泰禾公司交清了全部房款。双方合同约定,出卖人应于2014年10月31日前向买受人交房,逾期交房应按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。现泰禾公司逾期交房达4年多时间,按照合同约定,泰禾公司应支付张杰逾期交房违约金103476.74元,但一审法院判决给付的违约金数额明显过低,张杰不服一审判决,提出上诉,请求二审法院依双方合同约定,改判泰禾公司给付张杰诉请中的全部违约金。泰禾公司辩称，泰禾公司一直在积极推进交房手续办理，尽快向购房人交付房屋，并于2017年11月29日发布交房公告，通告全体购房人于2017年11月30日起携带相关证件和资料前往项目部办理交房手续。发布交房公告后，泰禾公司也已经为其他人办理了交房手续，而张杰由于常年居住在乌海市，不关注相关信息，才导致未能及时办理交房手续，并非泰禾公司不予办理，泰禾公司对此并无过错，不应承担违约责任。张杰怠于行使权利，诉讼时效已经经过，一审法院在维护社会公共秩序和当事人的权益的基础上，按照合同约定的日万分之二的利率，从2017年1月25日起算，按违约金认定事实清楚。请求维持一审原判。张杰向一审法院起诉请求：一、判决泰禾公司继续履行合同，向张杰交付位于××区的房屋；二、判决泰禾公司立即为张杰办理上述房屋的入住手续及网签手续；三、判决泰禾公司赔偿张杰逾期交房违约金103476.74元[计算方式为：（203509元×2/10000×425天）+（393509×2/10000×1095天）=103476.74元]；四、本案诉讼费用由泰禾公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方于2013年8月1日签订了商品房买卖合同，合同约定张杰购买泰禾公司开发的位于呼和浩特市××区房屋一套，约定房屋总价款为393509元，张杰已经交清全部购房款。泰禾公司至今未交付张杰所购买的房屋。本案的争议焦点：张杰的诉讼请求是否成立。张杰诉讼请求中要求泰禾公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，是否超过法定的诉讼时效期间。泰禾公司是否已经为张杰办理了网签手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张杰主张泰禾公司交付房屋，办理涉诉房屋的入住手续及网签手续的诉讼请求，予以支持。泰禾公司关于张杰请求支付违约金已经超过诉讼时效期间，张杰丧失胜诉权的主张，部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，张杰未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故应从张杰起诉之日倒计二年即2017年1月25日按合同约定的已付房款393509元的每日万分之二的标准支付逾期交付房屋违约金，违约金计至泰禾公司开始为全体购房人办理交房手续的2017年11月30日。张杰主张赔偿逾期交房违约金的部分诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内交付原告张杰位于呼和浩特市××区的房屋一套。并为原告张杰办理上述房屋的入住手续及网签手续；二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张杰逾期交房违约金24318.86元（393509元×2/10000×309天=24318.86元）。案件受理费8755元，由泰禾公司负担2058元，由张杰负担6697元。二审中，张杰新出示一份证据，即呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终54民事判决书，拟证明判决中约定的交房时间同样超过了三年的诉讼时效，但二审法院改判为从双方约定的2014年支付违约金至判决做出的2019年4月1日。该判决最终以中国人民银行贷款利率计算从逾期交房之日至二审判决做出之日止的违约金，张杰也同意参考以上违约金计算方法，对本案进行改判。泰禾公司的质证意见为，与本案无关，不予认可。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张杰请求的违约金是否超过法律规定的诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定泰禾公司应在2014年10月31日前向买受人交付房屋，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付日万分之二的违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，“第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则法规标题中华人民共和国民法通则（2009修正）制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2009.08.27时效性现行有效规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依照上述法律规定，在《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前届满两年诉讼时效的，属于已超过法律规定的诉讼时效，尚未届满两年的，适用三年的诉讼时效期间。张杰在2014年10月31日知道或应当知道权利受到侵害，2018年12月11日向一审法院递交诉状。张杰请求2014年10月31日至2015年9月30日、自2015年10月1日至2015年12月10日的违约金已超过诉讼时效，而2015年12月11日至泰禾公司为全体业主开始办理交房手续的2017年11月30日并未超过诉讼时效。一审法院计算违约金期间有误，本院予以纠正。泰禾公司应支付违约金为56665.30元（393509元×0.02%×720天）。关于张杰提出因泰禾公司原因在2017年11月30日后未能办理交房手续的问题，因张杰无其他证据佐证该主张，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持土默特左旗人民法院（2019）内0121民初429号民事判决第一项，即“被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内交付原告张杰位于呼和浩特市××区的房屋一套。并为原告张杰办理上述房屋的入住手续及网签手续”；二、变更土默特左旗人民法院（2019）内0121民初429号民事判决第二项“被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张杰逾期交房违约金24318.86元（393509元×2/10000×309天=24318.86元）”为内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿张杰逾期交房违约金56665.30元；驳回张杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费17510元，由张杰负担7921元，由内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担9589元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月十一日书记员 雎 洁