福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14905号 原告（反诉被告）：建宁县绿田农业综合开发有限公司，住所地福建建宁县黄舟坊中路1号。 法定代表人：田继延，职务董事长。 委托诉讼代理人：卢金妹，福建沃泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州蓝图房地产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼8层06办公。 法定代表人：苏爱琳，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张思春，福建鼎飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄斌，福建鼎飞律师事务所实习律师。 被告：冯贺辉，男，1985年8月20日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：陈江，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金珠，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）建宁县绿田农业综合开发有限公司（以下简称：绿田公司）与被告（反诉原告）福州蓝图房地产经纪服务有限公司（以下简称：蓝图公司）、冯贺辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿田公司之委托诉讼代理人卢金妹，被告（反诉原告）蓝图公司之委托诉讼代理人张思春、黄斌，被告冯贺辉及其委托诉讼代理人陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿田公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除绿田公司与冯贺辉之间签订的《蓝图地产租赁合同》，并返还押金34000元；判令蓝图公司、冯贺辉共同向绿田公司支付违约金17000元及因冯贺辉的违约行为给绿田公司造成的各项损失计52744.5元（土木装修费7900元，网络设施费7000元，电信迁移费3430.5元，搬运费18914元，中介费8500元，律师代理费7000元），以上各项合计103744.5元；2.请求判令蓝图公司、冯贺辉对绿田公司的损失承担连带赔偿责任；3.由蓝图公司、冯贺辉承担本案的诉讼费。 事实与理由：绿田公司在蓝图公司的居间介绍下与冯贺辉磋商办公室的租赁事宜，并于2018年11月26日正式签订房屋租赁合同（即《蓝图地产租赁合同》），合同约定：租赁房屋座落于福州市鼓楼区，租赁期限为2018.11.20至2023.9.30日止；租金为每月17000元（2018.11.20-2020.11.19期间），应于当月7日前支付；租房押金为34000元；租赁双方于签订合同当日各自向居间方支付中介佣金8500元；并约定“若发生与甲方有关的产权或债权债务的纠纷或出租条件不具备产生的纠纷，造成乙方的损失概由甲方承担”；“甲乙任何一方违约各赔一个月押金，金额：壹万柒仟圆整”。 绿田公司为能正常使用办公场所，对承租的办公室进行了装修，并将相关办公设备请搬家公司搬迁到了租赁合同约定的办公场所XX室，相关的电话及宽带网络进行了迁移，为此支出了：土木装修费7900元，办公区域网络、电话、监控、机柜等项目施工费7000元，固话、宽带迁移费3430.5元，搬运费18914元。2019年7月中旬，绿田公司承租的办公室所在31层电梯口的墙面上张贴了宁德市中级人民法院的公告,公告内容显示：宁德市中级人民法院将于2019年8月6日10时起至7日10时止在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖，拍卖标的为“福州市鼓楼区XX房地产”，《执行裁定书》显示执行的依据是福州仲裁委员会作出的（2016）榕仲裁字第035号裁决书。2019年8月21日，绿田公司承租的办公室被宁德中级法院的工作人员贴封条，无法继续使用承租场所。 绿田公司在知悉宁德市中级人民法院的拍卖公告后，曾与蓝图公司、冯贺辉沟通赔偿问题，但蓝图公司、冯贺辉除了同意退还押金外，不愿意承担任何赔偿责任。绿田公司认为：蓝图公司是专业的房产中介机构，有能力也有义务就租赁标的物的权属状态向绿田公司如实报告，案外人夏井平是蓝图公司的员工，其居间介绍行为是在履行职务，绿田公司在蓝图公司的居间介绍下，与冯贺辉签订了房屋租赁合同，但该租赁合同却在合同签订未满八个月即产生租赁标的权属纠纷，致使租赁合同无法继续履行，蓝图公司的居间行为违背了如实报告义务；冯贺辉明知租赁标的已经被人民法院查封，却隐瞒事实，与绿田公司签订租赁合同，致使绿田公司遭受损失。绿田公司的损失是由蓝图公司、冯贺辉的过错造成的，应当由蓝图公司、冯贺辉承担连带赔偿责任，但蓝图公司、冯贺辉拒绝赔偿。无奈绿田公司只得诉诸法律以维权，并为此支付律师代理服务费7000元。为保护绿田公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持绿田公司的诉讼请求。 蓝图公司辩称，一、蓝图公司仅在促成双方订立《租赁合同》时提供了居间服务，且《租赁合同》一旦签订居间服务即告完成。在签订履行8个月后才出现无法履行的新的事由，属于租赁双方之间纠纷，与居间人无关，绿田公司要求蓝图公司承担赔偿责任无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据居间服务定义，蓝图公司仅是提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，在合同订立完成后，双方履行中而产生的问题导致合同无法履行时，居间人无须承担的赔偿责任。蓝图公司于2018年11月26日完成居间服务，涉案房产于2019年7月中旬被宁德市中级人民法院公告拍卖。蓝图公司仅是完成居间服务，根据不可能预料到在居间服务完成8个月后的情形，也无须为居间合同完成后而产生的问题承担责任。 二、租赁合同订立时，租赁双方面对面、到租赁房屋实地全面了解租赁房屋详细情况，蓝图公司没有隐瞒或提供虚假事实，无须承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人只有在合同订立时隐瞒或者提供虚假情况，损害到委托人利益时，才承担损害赔偿责任。本案中答辩人在合同订立前，蓝图公司与绿田公司到现地对出租房屋的具体情况进行了详细了解和实地考察，并居间让绿田公司与冯贺辉见面详细了解对方情况，在三方共同协商后签订了《蓝图房产租赁合同》，蓝图公司没有任何隐瞒事实的情况，无须承担赔偿责任。三、本案合同无法履行的原因及责任均在于冯贺辉，故绿田公司诉求的损失及赔偿应当由冯贺辉承担，而且《租赁合同》中也进行了明确约定。《蓝图房产租赁合同》第七条约定，甲方（出租方，即被告冯贺辉）须按时将房屋及附属设施交付乙方（承租方，即被答辩人）使用。上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权或债权债务的纠纷或出租条件不具务产生的纠纷，造成乙方的损失概由甲方承担。根据合同约定，绿田公司诉求的损失及赔偿应当由冯贺辉承担。四、绿田公司赔偿请求不符合相关规定。1.土木装修费没有真实发票，且该费用和网络设施费、电信迁移费三项费用应根据租赁期与已使用年限折旧计算，而不能按原始价格计算；2.搬运费正式发票只有两张，共计16000元，并非诉求的18914元。应当以16000元计算搬运费；3.绿田公司并未向蓝图公司支付居间费用，中介费8500元应当由绿田公司承担；4.律师代理费在合同未约定的情况下，应当由绿田公司自行负责。五、绿田公司未按合同约定向蓝图公司支付中介费8500元，存在违约，应当全额支付合同约定款项。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬。租赁合同已于2018年11月26日订立完毕，但绿田公司至今未支付给蓝图公司居间费用8500元。为此，蓝图公司已经向贵院提起反诉，望能判如所请。综上，绿田公司诉求无据，恳请贵院依法查明事实，依法裁判。 冯贺辉辩称，一、冯贺辉不存在违约情况，绿田公司房屋租赁合同纠纷所产生的原因是由房屋所有权人福建金锋进出口有限公司（以下简称“金锋公司”）造成的，应由金锋公司承担绿田公司的损失，冯贺辉认为金锋公司与本案存在利害关系，应该追加金锋公司作为本案的被告。二、冯贺辉与绿田公司、蓝图公司所签订的《蓝图地产租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。冯贺辉转租房屋的行为是得到业主金锋公司授权许可的，根据双方签订《商业地产租赁合同》第七款第1条的规定，“若发生与甲方有关的产权或债权债务的纠纷或出租条件不具备产生的纠纷，由概由甲方负责”。本次纠纷产生的原因是金锋公司与他人的债权债务纠纷导致房屋租赁合同无法履行，因此，相关责任应由金锋公司予以承担，而不应由冯贺辉承担。退一步讲，即使由冯贺辉承担责任，根据冯贺辉与绿田公司签订的《蓝图地产租赁合同》第九条违约责任约定，冯贺辉应承担的违约责任为：返还押金及乙方已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性无息返还乙方，及支付违约金壹万柒仟元整。 三、绿田公司所诉请各项损失没有法律依据应不予支持。1、土木装修费用，冯贺辉出租的办公场所，为冯贺辉装修完成后出租的，绿田公司根本无需装修，且根据双方签订的《租赁合同》第八条，如对该房产进行装修应征得甲方同意后方可实施，如将原装修和设施损坏的应立即修复或照价赔偿，绿田公司入驻办公场所后并没有向冯贺辉提出装修要求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。且其提供的装修合同地址与租赁合同地址不一致，时间早于租赁合同签订时间，不符合常理，也没有相关支付装修款的转账记录，因此，装修费用应由绿田公司自行承担；2、网络设施费、电信迁移费、搬家费等为绿田公司办公所需费用，应由绿田公司自行承担。且被告认为网络设施绿田公司可以自行带离；3、中介费，根据冯贺辉与绿田公司、蓝图公司所签订的《蓝图地产租赁合同》第六条第1款的规定，中介佣金由冯贺辉与绿田公司各自承担8500元，因此对于绿田公司所诉请的中介佣金应该按照合同的约定由绿田公司承担；4、律师代理费，诉讼费用，冯贺辉与绿田公司、居间方蓝图公司所签订的《蓝图地产租赁合同》中没有对律师费的承担进行约定，律师费和诉讼费也不是解决本案纠纷的必要开支。因此，应由绿田公司自行承担。以上答辩意见，法庭予以采纳，以保护冯贺辉的合法权益。 蓝图公司向本院提出反诉请求：1.依法判令绿田公司支付中介费8500元及逾期利息（自2018年11月26日起至实际支付之日，以年利率6%计算利息），逾期利息暂记至2019年11月14日为493元；2.本案诉讼费用由绿田公司承担。 反诉事实与理由：2018年11月26日，经蓝图公司居间服务，绿田与冯贺辉签订了《蓝图地产租赁合同》，约定租赁房产位于福州市鼓楼区，建筑面积为260平方米，时间自2018年11月20日至2023年9月30日，承租时月租金为17000元。合同中第六条约定了绿田公司应当于签订合同当日（即2018年11月26日）向蓝图公司支付中介佣金为月租金的50%，即8500元整。依据我国《合同法》第四百二十六条第一款的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。绿田公司应当按照约定支付8500元居间费用。截止2019年11月14日，绿田公司不仅没有支付8500元中介费用，甚至还因其他事由提起诉讼。绿田公司的拖欠行为不仅违背诚信原则，也侵犯了蓝图公司的合法权益。为保证蓝图公司的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 绿田公司对蓝图公司的反诉辩称，1.蓝图公司无权要求佣金。合同法第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”2.绿田公司已经支付了居间人的佣金，本诉的证据4体现绿田公司已经于2018.11.23日已经完成佣金支付。实际上的租金计算日期按合同约定是在11月20日，在此前应当是有一段的免租期用于办公室的简单分割和网络布线以及办公家具的搬迁。免租期的开始已经实际履行合同，2018.11.26是蓝图公司的员工夏井平向绿田公司提供租赁合同及佣金发票的日期。 冯贺辉对蓝图公司的反诉述称，反诉诉请与反诉事实理由均与冯贺辉无关。 本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，案涉房屋的产权人福建金锋进出口有限公司（以下简称：金锋公司）与冯贺辉签订了一份《商业地产租赁合同》，将案涉房屋福州市鼓楼区XX案涉房屋出租给冯贺辉，租赁期限自2017年7月1日至2023年9月30日止。金锋公司同意冯贺辉有转租权。 2018年11月26日，冯贺辉、绿田公司、居间方蓝图公司三方签订一份《蓝图地产租赁合同》，主要约定：“一、冯贺辉将其属有的位于福州市鼓楼区办公，建筑面积为260㎡（含公摊面积），房产在良好的状态下出租给绿田公司作办公使用，绿田公司愿意租用。…三、租赁期自2018年11月20日至2023年9月30日止共计期限4年零10个月。…五、冯贺辉收取绿田公司租赁押金人民币34000元。除本合同另有约定外，租赁期满，经冯贺辉验收房产无误，待绿田公司付清一切费用后，冯贺辉于柒日内应将押金一次性无息退还绿田公司。租赁期内，押金不能抵扣租金。六、…2.签订本合同当日绿田公司应向蓝图公司支付月租金金额的50%作为中介佣金。即8500元。…七、冯贺辉须按时将房屋及附属设施交付绿田公司使用。上述房产权属清楚，若发生与冯贺辉有关的产权或债权债务的纠纷或出租条件不具备产生的纠纷，造成绿田公司的损失概由冯贺辉承担。…3.根据国家有关规定，冯贺辉确保上述房屋产权清晰并为绿田公司提供完备的出租条件。如冯贺辉将该房产予以全部或部分抵押、出售、或转让时，应提前一个月告知绿田公司，并确保绿田公司按照本合同约定可享有的所有权益不因房屋产权抵押或转让而发生变更。…八、1.租赁期内，绿田公司应按合同的约定按时支付租金以及其他各项应付的费用。如对该房产进行装修应征得冯贺辉同意后方可实施，如将原装修和设施损坏应立即修复或照价赔偿。…九、1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，守约方有权提前解除合同，所造成的损失和法律责任由违约方承担。…3.如因冯贺辉违约而导致本合同提前终止或解除，则冯贺辉应于本合同提前终止或解除后7日内将绿田公司已预付但尚未实际履行的租金（若有）返还绿田公司及把押金双倍返还冯贺辉。…其他补充事项：第九违约责任条款中第三、四两条改为：冯贺辉、绿田公司任何一方违约各赔一个月押金、金额：壹万柒仟圆整。”同日，冯贺辉向绿田公司出具一张《押金收条》，载明：“兹收到建宁县绿田农业综合开发有限公司承租福州市鼓楼区XX房产押金，计人民币叁万肆仟元整。”2018年11月22日，绿田公司向冯贺辉转账38000元（其中包含押金34000元）。2018年11月22日，绿田公司委托其员工江德文向案外人夏井平转账8500元。 2019年7月4日，福建省宁德市中级人民法院以福州仲裁委员会作出的（2016）榕仲裁字第035号裁决书已发生法律效力，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务为由查封了案涉房屋即被执行人金锋公司名下位于福建省福州市鼓楼区，依法裁定拍卖、变卖案涉房屋租赁房屋。 绿田公司自2018年11月20日至2019年8月21日承租案涉房屋并已支付租金共计140000元，于2019年8月21日搬离案涉房屋。 绿田公司提供了一份《收款收据》，证明其支出装修费7900元。另，绿田公司因承租案涉房屋支出搬运费16000元、监控网络设备费7000元、电信服务费3430.5元，因本案实际支出律师代理费7000元。 本院认为，冯贺辉、绿田公司、居间方蓝图公司签订的《蓝图地产租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。因案涉房屋被宁德市中级人民法院依法查封并裁定拍卖、变卖，导致本案《蓝图地产租赁合同》无法继续履行。冯贺辉按约应向绿田公司承担违约责任。故绿田公司诉请冯贺辉向其返还租赁押金34000元并支付违约金17000元，本院予以支持。另，绿田公司因合同解除造成的损失搬运费16000元、监控网络设备费7000元、电信服务费3430.5元、中介服务费8500元，冯贺辉亦应赔偿。但因绿田公司已实际使用房屋9个月，蓝图公司对上述费用的赔偿可以予以适当减少，故蓝图公司应向绿田公司返还搬运费14000元、监控网络设备费6000元、电信服务费3000元、中介服务费7000元，上述费用共计30000元。另绿田公司诉请冯贺辉支付其因本案支出的律师代理费7000元，无合同依据，本院不予支持。关于绿田公司支出的装修费7900元，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，绿田公司未经冯贺辉同意对案涉租赁房屋进行装修，故该装修费用应由其自行承担。蓝图公司作为居间方，已如实告知绿田公司相关信息，不存在故意隐瞒或提供虚假情况，故不应承担责任。 关于绿田公司向案外人夏井平转账中介费8500元的认定。夏井平以中介身份为促成《蓝图地产租赁合同》提供中介服务，签订合同时亦在现场，绿田公司有理由相信夏井平有权代理蓝图公司进行房产居间行为，且蓝图公司在本案诉讼之前均未向绿田公司主张过该中介服务费，故本院认定绿田公司已向蓝图公司支付中介服务费8500元。蓝图公司反诉绿田公司应向其支付中介服务费8500元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告冯贺辉于本判决生效之十日内向原告建宁县绿田农业综合开发有限公司返还房屋押金34000元； 二、被告冯贺辉于本判决生效之十日内向原告建宁县绿田农业综合开发有限公司支付违约金17000元； 三、被告冯贺辉于本判决生效之十日内向原告建宁县绿田农业综合开发有限公司支付搬运费、监控网络设备费、电信服务费、中介服务费共计30000元； 四、驳回原告建宁县绿田农业综合开发有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告福州蓝图房地产经纪服务有限公司的反诉诉讼请求。 如果冯贺辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2374元，适用简易程序减半收取计1187元，由原告建宁县绿田农业综合开发有限公司负担348元，由被告冯贺辉负担839元；反诉费50元，适用简易程序减半收取计25元，由反诉原告福州蓝图房地产经纪服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林晓霞 二〇一九年十二月九日 法官助理畅佳佳 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。