四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7855号 上诉人（原审原告）：应玉芳，女，1954年9月5日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：钟永德，男，系应玉芳丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都嘉盟置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，四川国金律师事务所律师。 原审第三人：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，营业场所：四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222-224号。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：陈薪羽，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘星月，女，系公司员工。 上诉人应玉芳因与被上诉人成都嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟置业公司）、原审第三人成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称成都农商行簇桥支行）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 应玉芳上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持应玉芳原审全部诉讼请求；2.本案上诉费由嘉盟置业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。1.一审认定“因案涉房屋目前存在抵押登记，事实上不能办理合同备案......”系认定事实错误，适用法律错误，案涉商品房应当办理合同备案。（1）成都农商行簇桥支行于2013年10月24日向双流区房产管理局出具同意销售案涉商品房和办理合同备案的函，该函的内容明确载明了成都农商行簇桥支行同意转让案涉房屋和合同备案的意思，且不可撤回。（2）成都农商行簇桥支行已经书面同意嘉盟置业公司向社会公开销售案涉商品房并办理合同备案等手续，在嘉盟置业公司取得商品房预售许可证后，成都农商行簇桥支行又与嘉盟置业公司于2014年6月11日设立案涉商品房的“在建工程抵押权”，明显损害了善意购房者的合法权益，应属无效；事后又以其在建工程抵押权对抗善意买受人，违反诚信原则，不仅损害了善意买房人的合法权益，也严重危害了社会的交易安全。该在建工程抵押权不能抵抗善意购房人。（3）应玉芳作为消费者且案涉房屋用于居住，应玉芳的权利优先于银行抵押权。（4）本案中应玉芳作为善意购房人，已经支付全部购房款且实际占有案涉房屋，应玉芳的合法购房权益应该得到保障。2.一审认定“应玉芳要求嘉盟置业公司出具不动产发票的诉请属于税法调整”是错误的。嘉盟置业公司作为商品房销售者与应玉芳之间系合同关系，出具税票是其法定合同义务，在应玉芳已支付全部购房款后，其应当出具而未出具，应玉芳向一审法院请求嘉盟置业公司履行其合同义务，属于法院的审理范围。3.一审认定：“嘉盟置业公司不承担违约金”是错误的，一审法院裁判理由是双方合同已约定逾期办理所在楼栋权属证明不承担违约责任。但是该违约免责的条款无效。（1）该合同条款属于格式条款，免除了嘉盟置业公司责任，排除了应玉芳的主要权利。（2）商品房买卖合同第19条明确约定，嘉盟置业公司应于2016年12月31日前取得初始登记。但至上诉之日为止，仍未取得初始登记，嘉盟置业公司理应承担逾期办证的违约责任。二、本案应玉芳基于成都农商行簇桥支行一审中当庭提交的案涉房屋在建工程抵押的证据，于第一次开庭后申请增加诉讼请求，应玉芳新增的诉讼请求与本案原诉讼请求存在不可分割的关联性，但是一审法院未做审理，导致本案案件处理结果、适用法律错误。综上所述，成都农商行簇桥支行既然向双流区房管局出具了同意案涉房屋销售和合同备案的书面函，足以使社会公众确信该房屋能够进行交易，但事后又设定在建工程抵押权限制了购房人的合法权益，损害了普通消费者的住房保障权益和物权期待权，成都农商行簇桥支行应无条件协助应玉芳办理案涉合同备案。请求二审法院支持应玉芳的上诉请求。 嘉盟置业公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。 成都农商行簇桥支行述称：一、一审认定事实清楚，适用法律无误。（一）嘉盟置业公司与应玉芳之间的房屋买卖行为无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，嘉盟置业公司将案涉房屋转让给应玉芳并未通知成都农商行簇桥支行，亦未将案涉房屋转让的对价清偿成都农商行簇桥支行的债权或向与成都农商行簇桥支行约定的第三人提存，因此，嘉盟置业公司与应玉芳之间的房屋买卖行为无效。（二）成都农商行簇桥支行的抵押权属于物权，具有对抗效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，未经抵押群人同意，抵押物的转让不得对抗抵押权人。成都农商行簇桥支行对案涉房屋享有抵押权，应玉芳基于房屋买卖合同对嘉盟置业享有的债权不能对抗成都农商行簇桥支行的抵押权，因此，成都农商行簇桥支行有权拒绝协助应玉芳办理案涉房屋的商品房买卖合同备案和预告登记手续。二、针对应玉芳提出“成都农商行簇桥支行向双流区房管局出具了同意销售案涉房屋销售和合同备案的书面函......成都农商行簇桥支行应无条件协助应玉芳办理案涉合同备案”，反驳意见如下：应玉芳提交的证据“关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函”，出具的对象是双流区房管局，目的是协助嘉盟置业公司办理商品房预售许可手续，并不意味着成都农商行簇桥支行同意嘉盟置业公司与应玉芳之间的房屋买卖行为，成都农商行簇桥支行对嘉盟置业公司与应玉芳之间的房屋买卖行为并不知情，其次，嘉盟置业公司并未将转让抵押物所得的价款向成都农商行提前清偿所担保的债权或者向与成都农商行簇桥支行约定的第三人提存，嘉盟置业公司与应玉芳之间的房屋买卖行为严重侵害了成都农商行簇桥支行的抵押权。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院维持原判。 应玉芳起诉请求：1.判令嘉盟置业公司继续履行双方于2014年10月9日签订的商品房买卖合同并立即为应玉芳办理位于成都市天府新区合同备案和预告登记及出具正式不动产销售发票手续；2.判令成都农商行簇桥支行协助应玉芳办理以上住宅的商品房合同备案的预告登记手续；3.判令嘉盟置业公司为应玉芳办理以上房屋的不动产权证并承担逾期办证违约金28872元（主张依据为商品房买卖合同第十九条产权登记关于初始登记的约定，即自2017年1月1日起算，以总房款为基数，按每日万分之一计算至实际为应玉芳办理完毕不动产证为止，该起诉金额为暂计算至2018年5月9日共计494天的金额）。 一审法院认定事实如下：钟永德与应玉芳系夫妻。应玉芳与嘉盟置业公司双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》及《美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）》。《商品房买卖合同》约定，应玉芳购买嘉盟置业公司开发的位于双流县屋，房屋总价为584452元。合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于双流县一社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］13004号，商品房预售许可证号为13166。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，因此导致买受人所购商品房的权属转移登记逾期，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，合同继续履行。出卖人在接受该项无偿委托后，非出卖人的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，买受人同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理”。 《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》约定：第二条对合同第五条（付款方式及期限）的补充：出卖人与买受人双方协商，买受人按第1种方式付款：1.买受人承诺以一次性付款方式付款，即签订合同当日支付购房总价款584452元。3.买受人在接受房屋前必须付清全部购房总价款，否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。第五条对合同第十四条（交接手续）的补充：1.买受人选择一次性付款方式购房的，须在付清合同约定的全部购房总价款之后方能办理房屋的交付手续。3.出卖人与买受人约定：2015年12月31日至2016年1月31日为双方商品房交付期。第七条关于第十九条（产权登记）的补充规定：1.买受人支付购房款的方式是一次性付款的，其分户产权证应由买受人委托出卖人代为办理，买受人需按出卖人要求签署《委托书》、提交相关资料，并向出卖人预付应由买受人承担的法定税、费，如买受人未支付完毕，则出卖人将不接受买受人委托办理分户产权证。3.买受人不提交上述资料和预付应承担的税、费，不视为出卖人的原因延期交房或延期履行办理房屋产权和国有土地使用证转移登记义务。出卖人在取得商品房所有权证并在买受人提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照双方约定的期限办理分户产权证。4.出卖人以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权转移手续，出卖人提供协助。在本项目商品房分户产权证办理完毕后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。5.出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任。因出卖人原因未按双方约定的时间协助办理分户房屋产权证和协助办理分户国有土地使用证的，买受人不退房，每延期一天，按买受人已付购房款总额万分之一向买受人支付违约金。但是因买受人没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使分户房屋产权证和分户国有土地使用证登记手续超过双方约定的期限，买受人无权依照双方约定追究出卖人违约责任。 2014年10月20日，嘉盟置业公司向应玉芳出具了一份《收款凭据》，载明收到房屋的房款501646元，备注：钟永德抵借款。 2014年6月11日，成都农商行簇桥支行（抵押权人）与嘉盟置业公司（抵押人）签订了《抵押合同》，案涉房屋包含在嘉盟置业公司美高登A座项目抵押物清单中，并设立了抵押登记（川（2017）成天不动产证明第0XXX6号，在建建筑物抵押）。 一审法院另查明，案涉房屋尚未办理合同备案、预告登记、不动产登记。 一审法院同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 一审诉讼中，应玉芳陈述钟永德、应玉芳系夫妻，钟永德于2010年起借款给成都云峰建设（集团）有限公司，后钟永德与成都云峰建设（集团）有限公司结算金额为800000元。成都云峰建设（集团）有限公司系案涉楼盘的承建方，嘉盟置业公司欠成都云峰建设（集团）有限公司的工程款，故嘉盟置业公司、成都云峰建设（集团）有限公司、钟永德协商一致同意以房抵债，以位于成都市天府新区房屋和位于成都市天府新区房屋（即案涉房屋）抵债800000元。在此情况下，嘉盟置业公司才分别与钟正赟（钟永德儿子）、应玉芳（钟永德妻子）签订了上述两套房屋的商品房买卖合同。825号房屋总价为584452元，811号房屋总价为286306元，两套房屋总价为870758元，超过了800000元，本来当时协商好了以800000元抵这两套房屋，但工作人员出现疏漏未写在合同上，导致825号房屋的购房款收据只写了501646元。对此，嘉盟置业公司陈述成都云峰建设（集团）有限公司系案涉楼盘的承建方，嘉盟置业公司当时欠成都云峰建设（集团）有限公司工程款，嘉盟置业公司曾同意以房抵款，但是后来嘉盟置业公司结算发现嘉盟置业公司已经超额支付了成都云峰建设（集团）有限公司的工程款，故三方并未签订三方抵债协议，嘉盟置业公司也没有同意以房抵款，也没有出具正式不动产发票。 一审诉讼中，应玉芳陈述其已经于2014年10月20日左右收房，对此，嘉盟置业公司予以否认，并称案涉小区整体于2016年6月底、7月初才陆续交房。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》、《收款凭据》、《抵押合同》、不动产登记证明以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，应玉芳与嘉盟置业公司双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》。合同明确约定签订合同当日支付购房总价款584452元，嘉盟置业公司于2014年10月20日向应玉芳出具了一份《收款凭据》，载明收到美高登A座811号房屋的房款501646元，备注：钟永德抵借款。嘉盟置业公司辩称其与钟永德、成都云峰建设（集团）有限公司之间并未达成以房抵债的协议，嘉盟置业公司并未同意以房抵债，根据谁主张谁举证原则，嘉盟置业公司应提供证据对上述事实予以证明，但嘉盟置业公司未能提供相关证据对该事实予以证明，应承担举证不能的法律后果。因缺乏充分证据予以印证，对嘉盟置业公司的辩称一审法院不予采信。应玉芳与嘉盟置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于应玉芳主张嘉盟置业公司为其办理案涉房屋的商品房合同备案、预告登记、不动产权证书的诉讼请求是否成立的问题，本案中，成都农商行簇桥支行（抵押权人）于2014年6月11日与嘉盟置业公司（抵押人）签订了《抵押合同》，案涉房屋包含在嘉盟置业公司美高登A座项目抵押物清单中，并设立了抵押登记（川（2017）成天不动产证明第0XXX6号，在建建筑物抵押），因案涉房屋目前存在抵押登记，目前事实上暂不能办理合同备案、预告登记、不动产权证。此外，根据双方合同约定买受人选择一次性付款方式购房的，须在付清合同约定的全部购房总价款之后方能办理房屋的交付手续，应玉芳至今尚未付清全部购房款，故对应玉芳的上述诉讼请求，一审法院不予支持。 关于应玉芳主张成都农商行簇桥支行协助其办理案涉房屋的商品房合同备案的诉讼请求是否成立的问题，根据合同相对性原则，成都农商行簇桥支行并非商品房买卖合同的相对方，应玉芳的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于应玉芳主张嘉盟置业公司出具不动产销售发票的诉讼请求是否成立的问题。一审法院认为，出具发票系出卖人的一项附随义务，出卖人不开具发票应当受国家税法调整，不属于人民法院民事纠纷案件的审理范围，故对应玉芳的该项诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。 关于嘉盟置业公司是否应当承担逾期办理初始登记违约金的问题，《商品房买卖合同》第十九条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，因此导致买受人所购商品房的权属转移登记逾期，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》第七条关于第十九条（产权登记）的补充规定：5.出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任。双方合同已明确约定出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任，故应玉芳的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：驳回应玉芳的诉讼请求。 一审案件受理费261元，保全费3442元，共计3703元，由应玉芳负担1851.5元，由嘉盟置业公司负担1851.5元。 二审中，应玉芳提交2018年7月24日录制视频资料证据，拟证明案涉房屋已交付。嘉盟置业公司质证认为，该证据不属于二审新证据，且真实性无法核实，无法达到应玉芳的证明目的。成都农商行簇桥支行质证认为，该视频资料不能证明所打开的房屋为案涉房屋。本院认为，该视频资料仅显示应玉芳进入案涉房屋，结合应玉芳在本案中陈述案涉房屋交付时间为2014年，与案涉房屋所在楼盘竣工时间不符，及应玉芳未入住案涉房屋，也未能实际进场装修的情况，该视频资料无法达到应玉芳认为案涉房屋已交付的证明目的。 经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明：1.成都农商行簇桥支行于2013年10月24日向双流区房产管理局出具《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》，载明“兹有成都嘉盟置业有限公司位于华阳街道天府大道南段560号美高登A座项目的土地已抵押给我行（社），土地证号双国用（2012）第13004号，面积5625.40平方米。现该公司向贵局申请办理商品房预售许可手续。经我行（社）研究，同意销售该土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。”2.案涉《商品房买卖合同》第二十六条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”案涉《商品房买卖合同》第二十八条约定“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。”3.应玉芳未向嘉盟置业公司出具委托办理房屋权属证书的委托书，也未提交办证相关资料及预付应由钟正赟承担的税、费。4.应玉芳二审中同意向嘉盟置业公司支付剩余购房款。 成都云峰建设（集团）有限公司陈述，钟永德与成都云峰建设（集团）有限公司于2011年4月5日签订《借款协议书》，成都云峰建设（集团）有限公司法定代表人刘斌签字确认；2012年5月3日成都云峰建设（集团）有限公司向钟永德现金借款50万元，成都云峰建设（集团）有限公司向钟永德出具了《收据》；2013年5月8日成都云峰建设（集团）有限公司借款30万元，该款项中有部分是钟永德拿到之前借款的利息后转为本金借给了成都云峰建设（集团）有限公司，成都云峰建设（集团）有限公司向钟永德出具了《收据》。 根据诉辩各方意见，本案二审的争议焦点为：一、嘉盟置业公司与应玉芳之间签订的《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》是否应继续履行；二、嘉盟置业公司是否应为应玉芳办理商品房买卖合同备案、预告登记、出具不动产销售发票，成都农商行簇桥支行是否应协助应玉芳办理案涉房屋的商品房买卖合同备案和预告登记手续；三、嘉盟置业公司是否应为应玉芳办理案涉房屋的不动产权证书并承担逾期办证违约金。 一、嘉盟置业公司与应玉芳之间签订的《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》是否应继续履行。 根据本案查明案件事实及当事人陈述，嘉盟置业公司与应玉芳签订《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》，并向应玉芳出具了《收款凭据》（备注：“钟永德抵借款”），嘉盟置业公司与应玉芳签订合同，向应玉芳出具收据的行为以及收据的内容均可以说明，嘉盟置业公司、云峰公司、钟永德达成了以借款抵偿购房款的协议，即嘉盟置业公司同意以嘉盟置业公司开发的案涉房屋抵偿云峰公司向钟永德的借款，并确认应玉芳通过钟永德的借款抵购房款的方式支付部分购房款的事实。因此，嘉盟置业公司以钟永德、云峰公司、嘉盟置业公司三方未签订以房抵债书面协议、应玉芳无权取得案涉房产与事实不符。 二审中嘉盟置业公司以其与云峰公司之间工程款已经结算完毕并且存在超额支付为由进行抗辩。本院认为，嘉盟置业公司作为债的加入方，自愿向应玉芳作出代云峰公司履行债务的意思表示并履行，在无特别约定情形下，嘉盟置业公司与原债务人云峰公司之间是否存在债权债务关系以及债权债务关系是否清结，并不影响嘉盟置业公司作为债的加入方依约履行债务，嘉盟置业公司此项抗辩理由不能成立。 二审中成都农商行簇桥支行主张嘉盟置业公司将案涉房屋转让给应玉芳并未通知抵押权人成都农商行簇桥支行、也未将房屋对价清偿债权，因此案涉商品房买卖合同无效，及应玉芳作为买受人享有的债权不能对抗成都农商行簇桥支行所享有的抵押权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，嘉盟置业公司经成都农商行簇桥支行同意转让抵押财产的，应当将应玉芳向嘉盟置业公司支付的房款向成都农商行簇桥支行提前清偿债务或者提存。嘉盟置业公司未及时将房款清偿成都农商行簇桥支行的债务属二者之间的问题，双方可另行处理。但成都农商行簇桥支行同意嘉盟置业公司销售该项目1幢商品房的销售，其不得以抵押权对抗应玉芳作为买受人的权利。因此，嘉盟置业公司、成都农商行簇桥支行的上诉主张不能成立。 综上，本院认为嘉盟置业公司与应玉芳之间签订《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》，以案外人借款抵偿购房款系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。 二、嘉盟置业公司是否应为应玉芳办理商品房买卖合同备案、预告登记、出具不动产销售发票、成都农商行簇桥支行是否应协助应玉芳办理案涉房屋的商品房买卖合同备案和预告登记手续的问题。 关于办理案涉房屋商品房买卖合同备案手续，本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》第二十八条约定，案涉合同应进行网上签约备案，同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项之规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，嘉盟置业公司作为商品房预售人应负责案涉合同的网上签约备案，依约及时办理案涉房屋的商品房买卖合同签约备案，且成都农商行簇桥支行已同意嘉盟置业公司办理案涉房屋所在楼栋商品房的合同备案、预告登记、抵押预告登记手续，案涉房屋至今尚未进行商品房买卖合同签约备案，嘉盟置业公司构成违约，故本院认为嘉盟置业公司应为应玉芳办理进行商品房买卖合同签约备案。因成都农商行簇桥支行与应玉芳并无合同关系，应玉芳主张成都农商行簇桥支行协助办理案涉房屋的商品房买卖合同备案和预告登记手续的请求不成立。但因成都农商行已经同意嘉盟置业公司“销售该土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续”，故在嘉盟置业公司销售案涉房屋后，成都农商行簇桥支行应及时注销抵押登记，以排除购房人登记备案的障碍。为避免诉累，本院确定由成都农商行簇桥支行办理案涉房屋的注销抵押登记手续。 关于办理案涉房屋商品房买卖合同预告登记，本院认为，应玉芳主张由嘉盟置业公司为其办理案涉房屋预告登记、由成都农商行簇桥支行协助应玉芳办理案涉房屋预告登记，无相应的合同和法律依据，本院不予支持。 关于嘉盟置业公司为应玉芳出具正式不动产销售发票，本院认为，应玉芳主张由嘉盟置业公司为其开具不动产销售发票无相应的合同依据，如存在嘉盟置业公司应当开具而未开具发票情形的，应玉芳可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理。 三、嘉盟置业公司是否应为应玉芳办理案涉房屋的不动产权证书并承担逾期办证违约金。 根据案涉《商品房买卖合同》约定，嘉盟置业公司应在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证，本案中应玉芳主张案涉房屋已经交付，但并未提交相应证据予以证明，且嘉盟置业公司否认案涉房屋已经交付。本院认为，在案涉房屋尚未交付的情况下，合同约定办证条件尚未成就。同时案涉房屋所在楼盘尚未办理初始产权登记，尚不具备办理分户产权条件，应玉芳也未向嘉盟置业公司出具委托办理房屋权属证书的委托书，也未提交办证相关资料及预付应由应玉芳承担的税、费。故本院对应玉芳关于由嘉盟置业公司为其办理不动产权证书的主张不予支持。 应玉芳在本案中主张嘉盟置业公司向其支付逾期办证违约金，一审庭审中明确该违约金为逾期办理大产权的违约金，计算标准为自2017年1月1日起算，以总房款为基数，按每日万分之一计算至实际为应玉芳办理完毕不动产证为止，依据为《商品房买卖合同》第19条第1款。本院认为，根据《商品房买卖合同》第19条第1款约定，嘉盟置业公司应在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，嘉盟置业公司未在该期限内取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，构成违约。但根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第5款约定，“出卖人对逾期办理商品房所在楼栋的权属证明不承担违约责任”，应玉芳二审中主张该条款为格式条款，免除了嘉盟置业公司责任，排除了应玉芳主要权利。对此本院认为，因为楼栋权属证明的办理是为分户产权办理作准备，若逾期办理对当事人的实际损害并不重大，同时根据《商品房买卖合同》第二十六条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准，而《商品房买卖合同》并未约定逾期办理楼栋权属证书的违约金，故应玉芳主张由嘉盟置业公司支付逾期办理楼栋权属证书违约金无相应的合同和法律依据，本院不予支持。 另，应玉芳二审中主张一审法院未就其新增诉讼请求进行审理。本院认为，应玉芳提出新增诉讼请求是在一审庭审辩论终结后，一审审理程序并无不当。 综上，应玉芳的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初5355号民事判决； 二、应玉芳于本判决生效之日起十日内向成都嘉盟置业公司支付剩余购房款82806元； 三、成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行于应玉芳付清本判决第二项款项后十日内注销成都市天府新区房屋的商品房的抵押登记； 四、成都嘉盟置业公司于成都市天府新区房屋抵押登记注销后十日内为应玉芳办理商品房买卖合同网上签约备案手续； 五、驳回应玉芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费522元，由应玉芳负担261元，由成都嘉盟置业有限公司负担261元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  何广智 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅