云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3388号原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915303026682930933。法定代表人何月斌（执行董事）。地址：云南省曲靖市麒麟区内环东路113号。委托代理人党邴骞，公司法务。（一般授权）被告李会芬（反诉原告），女，汉族，1981年10月14日生住曲靖市麒麟区。委托代理人张伟，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司诉被告李会芬商品房销售合同纠纷一案，被告李会芬不服本院判决，向曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖市中级人民法院于2019年3月29日裁定将本案发回重审，本院于2019年5月13日立案受理后，被告李会芬提出反诉，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司（反诉被告，以下简称伟嘉房地产公司）的委托代理人党邴骞，被告（反诉原告李会芬）的委托代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》，收回所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）被告自行承担。2、被告承担商品房价款10%违约金51228元、银行索赔及原告实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。）（反诉被告）伟嘉房地产公司诉称,2010年4月29日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告将位于曲靖市麒麟区房屋出售给被告，价格为512280元。被告于2010年4月29日前向原告支付房款总价30%首付款162280元，剩余70%房款35万元办理按揭贷款。2014年7月21日，原、被告与中国农业银行股份有限公司曲靖分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款35万元用于购买文津苑小区2幢1单元901号房屋，原告在被告取得房屋权属证书前为该贷款提供连带保证责任。因被告未按期偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向麒麟区人民法院起诉，麒麟区人民法院于2017年9月31日作出（2017）云0302民初1344号民事判决书，判令被告李会芬偿还贷款本息327147.20元、2017年2月18日至贷款偿还完毕之日止利息、律师代理费、公告费等，判令原告对该贷款承担连带偿还责任。判决生效后，被告李会芬拒不履行还款义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向麒麟区人民法院申请强制执行。2018年9月6日，原告代被告李会芬向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还贷款本金、罚息、律师费、诉讼费、公告费、执行费共计369934.62元。根据《补充协议》第五条第三款规定：因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权解除《商品房购销合同》，被告除应承担《商品房购销合同》约定违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。被告（反诉原告）李会芬辩称：1、《商品房购销合同补充协议》第五条第（三）款系格式条款，该条款约定是为了重复使用而预先拟定，该条款免除了原告责任，原告也未采取合理方式对该格式条款给予说明，该条款无效。被告已支付了全部购房价款，已履行了全部合同义务，剩余合同义务（办理产权登记）在于原告。2、原告逾期办理产权登记是导致其承担代偿责任的根本原因，原告应当承担违约责任。根据双方的约定，原告承担的是阶段性担保责任，在被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后，原告的担保责任即可免除。但原告未在合同约定期限内（2013年3月16日前）办理产权登记，至今仍未办理。被告自2015年12月16日才出现逾期还款，若原告按约办理了产权登记，便不会产生代偿的情形。因此原告逾期办理产权登记是导致其承担代偿责任的根本原因，原告应当承担违约责任。3、原告主张解除合同并要求被告支付违约金，显失公平。原告代偿的金额能够确认，其再主张违约金无事实法律依据；被告已付清了全部购房款，且花费了近三十万元用于装修房屋，解除合同将导致损失的扩大，原告代偿的款项可依法进行追偿，被告也愿意积极偿还原告的代偿款项。综上，请依法驳回原告的诉请。反诉原告反诉称，反诉人李会芬与反诉被告伟嘉房地产公司于2010年4月29日签订了《商品房购销合同》，合同约定：反诉人李会芬向伟嘉公司购买曲靖市麒麟区住房，购房总价款人民币512280元，首付款为总房款的30%，即人民币162280元，剩余70%房款，即人民币350000元，由反诉人办理银行贷款支付，被反诉人于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续；其他约定。反诉人李会芬于2010年4月29日向伟嘉公司支付了购房首付款162280元，剩余购房款350000元于2010年7月21日通过办理按揭贷款支付。反诉人全面履行了合同义务，被反诉人至今尚未履行办理产权登记的义务，其行为构成违约。诉请判令：1、继续履行反诉人李会芬与被反诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司于2010年4月29日签订的《商品房购销合同》。2、被反诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司按《商品房购销合同》约定履行办理房屋所有权证义务，并承担违约损失人民币205297.23元（以购房款总额512280元为基数，按逾期贷款年利率7.128%计算，自2013年3月16日计算至2018年9月29日）；自2018年9月30日起至反诉人取得房屋所有权证之日止的违约损失按年利率7.128%计算。3、本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，反诉人变更反诉第二项诉请为：被反诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司向办证机构提交办证所需材料，协助办证；并承担违约损失人民币279098.57元（以购房款总额512280元为基数，按逾期贷款年利率9.825%计算，自2013年3月16日计算至2018年9月29日），自2018年9月30日起至反诉人取得房屋所有权证之日止的违约损失按年利率9.825%计算。反诉被告伟嘉房地产公司答辩称，1、反诉人主张继续履行合同无事实法律依据。双方签订的《商品房购销合同》及补充协议合法有效，根据合同约定，反诉人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致被反诉人承担连带责任的，被反诉人承担责任后有权解除合同，所涉房屋另行处置，相关损失由反诉人承担。反诉人未履行还款义务是导致被反诉人承担连带责任的根本原因。2、反诉人未按合同约定向被反诉人交齐委托被反诉人办理产权登记的相关资料，如委托书、产权登记申请书等，反诉人违约在先，被反诉人根据约定形式先履行抗辩权，并未违约。3、“文津苑”项目自2012年6月竣工以来，被反诉人一直多方积极请示协调政府帮助解决项目规划验收相关手续，尽快办理房产证，直至2018年7月，政府才最终落实解决规划验收手续，被反诉人方可申请办理产权登记，不能申请办理产权登记不是被反诉人的原因，而是政府不可抗力因素所致。4、反诉人主张的违约损失无事实法律依据，反诉人违约在先，被反诉人并不存在违约行为，且合同亦未约定被反诉人逾期申请产权登记的具体违约责任。综上，请依法驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）伟嘉房地产公司针对其本诉诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组：营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份。用于证明原告诉讼主体。第二组：《商品房购销合同》一份，用于证明原告对被告的银行贷款承担阶段性连带担保责任。第三组：《担保借款合同》一份，用于证明原告对被告的银行贷款承担阶段性连带担保责任。第四组：民事判决书一份，用于证明法院判决原告对被告的银行贷款承担连带担保责任的事实。第五组：业务结算书一份，用于证明原告代被告向银行履行了还款义务，并承担了相应的违约责任。经质证，被告（反诉原告）李会芬对上述证据均无异议。被告（反诉原告）李会芬针对其本诉答辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据：第一组：身份证复印件一份，用于证明被告的诉讼主体。第二组：《商品房购销合同》一份，用于证明被告与原告签订合同，对购房价款、支付方式、办理房产证、违约责任等进行了约定，原告至今未为被告办理房产证。第三组：《收据》《个人购房担保借款合同》《个人借款凭证》《贷款交易明细》各一份，用于证明被告已向原告足额支付了512280元的购房款的事实，被告办理购房按揭贷款及还款情况。第四组：《收据》三份，用于证明被告已经缴纳了契税、维修基金、办证费等费用。第五组：《装修工程结算表》《转账凭证》各一份、《收条》两份、《收据》三份、商品订购单一份，用于证明被告对购买房屋进行装修，共计支付装修费305516元。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）李会芬所举的证据的真实性、合法性均无异议；但不能办证的原因是李会芬未向我公司提交委托办证的相关材料，被告李会芬也未按合同约定履行还款义务；李会芬的装修损失应该由其自行承担。反诉被告伟嘉房地产公司针对反诉答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：《商品房购销合同》及补充协议，用以证明双方签订的合同合法有效，合同约定了解除条件，反诉人要求继续履行合同的诉请，无事实法律依据。第二组：《中国农业银行结算业务申请书》，用以证明2018年9月6日被反诉人承担了连带保证责任，代反诉人偿还了贷款本息369934.62元，至此被反诉人有权解除合同。第三组：《关于“曲靖麒麟肉食开发（股份合作）公司”元“活禽交易市场”旧城改造（文津苑项目）相关问题的请示》，用以证明2018年7月前，政府一直未解决规划验收手续，被反诉人无法办理房产证，属政府不可抗力因素所致，应依法免责。第四组：云（2018）曲靖市不动产权证第0014975号不定产权证一本、李会芬还款明细一份，用以证明涉案房屋项目已办理大证，以及李会芬自2015年12月16日起未继续还款。经质证，反诉原告李会芬对上述第一组、第二组、第四组证据无异议，但不能证明伟嘉房地产公司有权解除合同；对第三组证据不认可，文件签发主体为云南滇东联合食品有限公司，涉案房屋不能办证的原因是未通过规划验收，责任在于伟嘉房地产公司。本院认为，本诉原告及本诉被告（反诉原告）所提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。反诉被告伟嘉房地产公司所举第一、二、四组证据经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；反诉被告伟嘉房地产公司所举第三组证据能证实文津苑项目实施过程中存在因规划验收不合格的情形，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年4月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：1、甲方（本诉原告、反诉被告）将位于曲靖市房屋出售给乙方（本诉被告、反诉原告），房屋价款为512280元；2、付款方式为2010年4月29日前支付房款总价30%首付款162280元，剩余70%房款（35万元）办理按揭贷款；3、甲方应于2012年12月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；4、在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：①支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费等，②双方办理完毕房屋交接手续，③乙方向甲方交齐委托甲方办理产权登记所需相关资料；5、甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务，甲方违反本条约定并导致乙方无法办理产权登记的，甲方应承担相关法律责任；若乙方未按约定向甲方交付办理产权登记所需相关手续或因乙方其他原因导致甲方不能向产权机关申请办理产权登记手续的，乙方自行承担相应责任。《补充协议》第五条第三款约定：乙方应及时履行商品房担保贷款合同义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，售房方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由乙方自行承担。乙方除应承担《商品房购销合同》约定违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2014年7月21日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与中国农业银行股份有限公司曲靖分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告（反诉原告）向银行贷款35万元用于购买文津苑小区2幢1单元901号房屋，原告（反诉被告）在李会芬取得房屋权属证书前为该贷款提供连带保证责任。贷款发放后，因被告（反诉原告）未按期偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向本院起诉，本院于2017年9月31日作出（2017）云0302民初1344号民事判决书，判令李会芬偿还截止2017年2月17日的贷款本息327147.20元、及自2017年2月18日至贷款偿还完毕之日止的利息、罚息；同时判令伟嘉房地产公司对该贷款承担连带偿还责任。该民事判决书生效后，李会芬未能履行还款义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向本院申请强制执行。在执行过程中，伟嘉房地产公司于2018年9月6日代李会芬向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还贷款本金、罚息、律师费、诉讼费、公告费、执行费共计369934.62元。原告诉至本院，提出前述诉请。涉案房屋（文津苑小区2幢1单元901号）于2012年12月办理房屋交接手续，李会芬并于2012年12月16日向原告（反诉被告）交纳了契税、维修金、配套费、办证费等费用。被告（反诉原告）李会芬接收房屋后对房屋进行装修使用。文津苑项目建设完成后，因存在部分与审批规划不一致，未能通过规划验收及取得备案证明，2018年7月原告（反诉被告）完成文津苑小区2幢第1—32层房屋的不动产权登记（云2018曲靖市不动产权第0014975号），至此被告（反诉原告）可申请办理涉案房屋的不动产权登记。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点为：1、涉案《商品房购销合同》应当继续履行还是应予以解除；2、本诉被告李会芬及反诉原告伟嘉房地产公司是否存在违约行为，违约责任应如何承担。一、根据《商品房购销合同补充协议》之约定，若被告李会芬未及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，而导致原告伟嘉房地产公司承担连带责任的，原告伟嘉房地产公司在承担责任后有权向被告李会芬追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。虽原告伟嘉房地产公司未按约办理涉案房屋产权登记，导致其连带保证担保期限延长，但被告李会芬自2015年12月16日起未按约履行购房贷款的还款义务，是导致原告伟嘉房地产公司承担连带偿还责任的根本原因；同时虽涉案房屋的购房款被告李会芬已通过首付款（162280元）加按揭贷款（350000元）的方式支付，但按揭贷款部分被告李会芬并未全部偿还，而是由房屋出售方，即原告伟嘉房地产公司实际支付贷款本息等费用369934.62元。综上，原告伟嘉房地产公司主张的合同解除的条件成就，其要求解除合同，收回房屋的诉请，符合约定，本院予以支持;被告李会芬要求继续履行合同并向办证机构提交完整的办证所需材料、协助办理不动产权证书的诉请，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方当事人均违约的，应当各自承担相应的责任。依照原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》之约定，被告李会芬未按约偿还购房贷款的行为，构成违约，应承担违约责任。虽《补充协议》约定了解除合同后，被告李会芬应按商品房价款的10%承担违约责任，但结合本案事实以及原告的损失，原告主张的违约金本院支持按原告支付的代偿款369934.62元为基数计算10%为36993.46元，原告伟嘉房地产公司主张的银行索赔及原告实现债权、解除合同、处置房屋等产生的律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因未举证证实，本院不予支持。综上，扣减原告已支付的代偿款369934.62元及被告李会芬应承担的违约金36993.46元，被告李会芬多支付的105351.92元应返还给被告李会芬。同时，被告李会芬已于2012年12月16日向原告交纳完毕涉案房屋税费及办证费用，并于当月办理涉案房屋接房手续，原告伟嘉房地产公司应按《商品房购销合同》之约定，在九十个工作日内（即2013年5月14日前）向产权登记机关报送合格资料，但由于原告伟嘉房地产公司在项目竣工后出现规划验收不合格的情况，致使涉案房屋至2018年7月才具备办理产权登记的条件，至此原告伟嘉房地产公司才履行完合同约定的提交合格办证材料的义务。原告伟嘉房地产公司的行为构成违约，亦应承担违约责任。鉴于双方签订的《商品房购销合同》对逾期办证未约定具体的违约金金额或者违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，反诉人李会芬主张的逾期办证违约金本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即年利率7.35%计算自2013年5月14日起至2018年7月止，具体为194538.33元。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国合同法》第第八条、第六十条、第九十三条第二款，第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李会芬于2010年4月29日签订的合同编号为伟嘉合字20号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告（反诉原告）李会芬于本判决生效之日起三十日内将位于曲靖市房屋返还原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）李会芬于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司违约金人民币36993.46元，扣减原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司代偿的款项及被告（反诉原告）应承担的违约金后，被告（反诉原告）李会芬多支付的人民币105351.92元，应由原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司返还给被告（反诉原告）李会芬。四、原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）李会芬逾期办证违约金人民币194538.33元。五、驳回本诉原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李会芬的其他诉讼请求。本诉案件受理费1081元（已预交），由被告（反诉原告）李会芬承担；反诉案件受理费2743元（已预交），由被告（反诉原告）李会芬承担831元，原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担1912元。（于本判决确定的履行期限内支付对方）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  董菊芳人民陪审员  陈 立二〇一九年十二月十六日书 记 员  晏梅芳