四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6801号 上诉人（原审原告）：成都成达房地产发展有限公司，住所地四川省成都市金牛区西安北路二号。 法定代表人：林源德。 委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会，住所地四川省成都市金牛区西安北路2号。 负责人：谢尚萍，主任。 被上诉人（原审被告）：金牛区芙蓉花园城业主大会，住所地四川省成都市金牛区西安北路2号。 负责人：朱建雄，主任。 上诉人成都成达房地产发展有限公司（简称成达公司）与金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会（简称芙蓉花园第四届业委会）、金牛区芙蓉花园城业主大会（简称芙蓉花园业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人成达公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.案件受理费由芙蓉花园第四届业委会、芙蓉花园业主大会承担。事实及理由：1.一审法院遗漏诉讼参加人，因成达公司的诉讼请求涉及芙蓉花园第四届业委会与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同，一审未追加成都顶好物业管理有限公司属于程序违法。2.一审法院认定事实缺乏证据支持。因统计表为单方制作，载明的业主和面积统计数据不准确，且存在假冒业主签名的情况，一审法院认定业主大会的决定通过双过半业主同意以及补正表决合法有效均属于认定错误。 芙蓉花园业主大会辩称，1.芙蓉花园第四届业委会不是届满，是在金牛区房管局和街道办的组织下，业主大会以投票的形式进行罢免的，芙蓉花园第四届业委会被罢免的原因是在没有召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下擅自签订物管招标合同；2.认可成达公司关于业主大会未经过双过半的业主同意和2017年临时业主大会的补正表决是错误的意见。 芙蓉花园第四届业委会未答辩。 成达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销芙蓉花园第四届业委会、芙蓉花园业主大会擅自选聘成都顶好物业管理有限公司为金牛区芙蓉花园小区物业服务企业的决定；2.判决确认芙蓉花园第四届业委会与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同无效。 一审法院认定事实如下：2017年7月2日，金牛区芙蓉花园城召开临时业主大会，作出“金牛区芙蓉花园城2017年临时业主大会会议决定”，载明：“根据金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会、金牛区芙蓉花园城业主大会开箱统计的结果，本次临时业主大会关于对业主委员会作出的四项决定‘反向征求意见’的书面表决意见如下：……反对‘本届业主委员会决定采用登报公开招标的方式选聘下一任物管公司为小区提供物业服务，业主大会授权本届业主委员会招标选聘下一任物管公司’的业主0人，投票权数0票，分别占本小区总户数890户的0%，占本小区总投票权数（建筑面积）95582票的0%。”芙蓉花园城第四届业主委员会通过发放征求业主意见表决签字表的形式征求业主意见。 2017年7月14日，金牛区房管局、青羊北路社区、成达公司、金芙蓉物管公司、芙蓉花园第四届业委会、芙蓉花园业主代表的各方代表召开“芙蓉花园小区物业联系会议”并形成会议纪要，其中第六项关于芙蓉花园选聘物业公司问题“因芙蓉花园小区物业管理公司合同8月3日到期，前段时间小区业委会组织按反向征求业主意见后，登报公开选聘物业公司不符合现行规定。小区选聘物管公司必须按规定程序组织实施，物权法明确小区公共事项必须先征求小区多数业主的同意意见而不是少数人的反对意见，业委会得到业主授权后才能组织实施，区房管局已明确告知业委会进行整改，必须按规定程序组织。” 2017年8月1日，成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区西安路街道办事处出具“关于芙蓉花园选聘物业服务企业的指导意见”，载明：7月14日，金牛区房管局会同西安路街道、社区，你小区业主委员会、物业公司及开发公司、部分业主就金芙蓉花园近期出现的纠纷进行协调，其中对你小区选聘物业服务企业的相关事项进行了指导，金牛区房管局工作人员在单独接待你小区业委会来访时也将相关程序进行告知及讲解，并提供了相应程序的范本。但后续金牛区房管局及西安路街道多次接到业主和现物业公司的反映，称你小区业主委员会未按照相关程序依法依规及相应程序开展选聘工作，结合金牛区房管局及属地街道的职责，现就有关问题作出如下指导意见：一、按照《中华人民共和国物权法》第76条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即业主需明确表示对此事项的同意意见，未提出反对意见不能简单就视为同意。二、按照《成都市物业管理条例》第74条，业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等行表决。相关权利属于全体业主共同决定，在未取得业主大会授权前，业委会无权自行决定采取何种方式选聘及合同的主要条款内容。三、按照招投标法第十二条，依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。截至目前，我局未收到你小区业委会提交的任何招标备案申请。四、按照《成都市房产管理局关于进一步规范物业招投标活动的通知》第四款，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主委员会经业主大会授权具体实施选聘物业服务企业或者其他管理人的，应当依据相关法规政策和本通知精神进行，从依法组建的专家评审委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人。五、按照《成都市房产管理局关于进一步规范物业招投标活动的通知》第九款（一）采用公开招标的，招标人应当对投标申请人进行资格预审。资格预审会议地点一般应在中心进行。（二）资格预审文件一般应当包括资格预审申请书、申请人须知，以及需要投标人提供的相关证明文件（包括经市房产管理部门备案的资料）、物业服务规模、服务业绩、财务状况、拟配备的设备、器材、信息等技术与装备情况和拟派驻的项目负责人、专业服务人员的简历、企业及其拟派驻项目的相应专业服务人员的信用信息等相关材料。（三）资格预审由招标人依法组建的资格预设评审委员会负责。资格预审评审委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为3人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的2/3。资格预审评审专家由招标人在评审会议前1日内，以从市物业服务评标专家名册中随机抽取的方式确定，参与资格预审的评审专家不得作为该物业服务项目的评标专家。（四）依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业服务评标专家名册中抽取专家的，资格预审、评标结果无效。（五）招标人应根据资格预审评审委员会的评审结果，向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。在此，建议你小区业主大会及业主委员会就上述事项进行自查并纠正，依法依规履行自身职责，按照规范程序选聘物业服务企业。如依然不进行改正，金牛区房管局及西安路街道将依照相关法规给予处理。 2017年8月4日，芙蓉花园第四届业委会张贴《告全体业主书》、《开标评标结果公告》，主要告知业主经过评标，芙蓉花园城小区公开招标、选聘物业服务企业第一中标候选人为成都顶好物业管理有限公司。2017年8月11日，招标人芙蓉花园第四届业委会向成都顶好物业管理有限公司发出《中标通知书》，成都顶好物业管理有限公司于同日收到。2017年8月12日，芙蓉花园第四届业委会与成都顶好物业管理有限公司签订《物业服务合同》。 2018年3月28日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终749号民事判决书，判决成都金芙蓉物业管理有限公司于判决生效之日起45个工作日内退出金牛区域的物业服务用房和物业管理相关资料。 2018年4月2日，金牛区芙蓉花园城召开临时业主大会，作出“金牛区芙蓉花园城小区2017年临时业主大会决定的补正表决会议决定”。载明：就金牛区芙蓉花园城1＃-7＃楼物业区域2017年临时业主大会采用的异议表决方式，改为同意、弃权、反对的“三选一”表决方式，对2017年临时业主大会做出的四项决定进行了补正表决。同日，业主代表对芙蓉花园城1＃-7＃楼物业区域2017年临时业主大会决定的补正表决意见进行了统计汇总，补正表决的结果是：同意……3、本届业主委员会决定采用登报公开招标的方式选聘下一任物管公司为小区提供物业服务，业主大会授权本届业主委员会招标选聘下一任物管公司。……这四项决议提案的业主共有335人，投票数37947票，分别占本小区总户数594户的56.4%，占本小区总投票权数74222票的51.13%。……金牛区芙蓉花园城小区2017年临时业主大会作出的四项决定，全部获得了业主大会的正向补正表决通过。芙蓉花园城第四届业主委员会通过发放征求业主意见表决签字表的形式征求业主意见。随后，芙蓉花园第四届业委会作出《金牛区芙蓉花园城2017年临时业主大会补正表决公告》，对上述会议决定的内容进行公告。庭审中，原告出示10份证明，主张征求业主意见表决签字表中10名业主的签字是虚假的。被告不予认可，申请证人张某出庭作证，证实原告认为虚假签字的10名业主中的胡忠学在征求业主意见表决签字表中的签字是真实的。 一审法院认定上述事实有房产证、金牛区芙蓉花园城2017年临时业主大会会议决定、芙蓉花园小区物业联系会议纪要、关于芙蓉花园选聘物业服务企业的指导意见、告全体业主书、开标评标结果公告、中标通知书、物业服务合同、征求业主意见的表决签字表、民事判决书、金牛区芙蓉花园城小区2017年临时业主大会决定的补正表决会议决定、金牛区芙蓉花园城2017年临时业主大会补正表决公告、当事人一致陈述等在案为证。 一审法院认为，芙蓉花园业主大会通过补正表决的方式，经专有部分占建筑物总面积51.13%的业主且占总人数56.4%的业主同意“本届业主委员会决定采用登报公开招标的方式选聘下一任物管公司为小区提供物业服务，业主大会授权本届业主委员会招标选聘下一任物管公司”事项，虽在程序上存有瑕疵，但补正方式未违反法律、行政法规强制性规定，且实体内容符合《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，合法有效。芙蓉花园业主大会、芙蓉花园第四届业委会有权依法选聘物管公司，对成达公司诉请撤销被告擅自选聘成都顶好物业管理有限公司为金牛区芙蓉花园小区物业服务企业的决定，撤销《中标通知书》的诉请，不予支持。成达公司诉请判决与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同无效，但未举证证明符合《中华人民共和国合同法》第五十二条，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，不予支持。至于成达公司出示的10份证明，其性质属证人证言，因证人均未出庭作证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，不予采信，而且假设证言成立，也不足以改变投票结果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回成达公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由成达公司负担。 在二审期间，成达公司围绕上诉请求提交以下证据：1.业主的证人证言及物业费缴纳票据等，拟证明补正表决文件上面部分业主签字不真实，决定未经双过半业主同意；2.招聘物业管理公司《招标文件》，拟证明小区业主户数和面积与补正表决载明的户数、面积不一致；3.成都市业主大会设立事项备案记录，拟证明芙蓉花园城第五届业主委员会成立的事实。经质证，芙蓉花园业主大会认为芙蓉花园第四届业委会存在伪造业主签名的情况，对证据2的招标文件的内容不清楚；对证据1、3无异议。本院对证据审核认定如下：证据1系业主的证人证言，因无法核实证人是否系芙蓉花园小区业主，且无法核实证据来源，本院对证人证言的真实性不予认可；物业费缴纳票据是由成都金芙蓉物业管理有限公司出具的专用收据，无法核实收据来源，且物业费缴纳收据上面载明的面积，缺乏其他产权权属证明相互佐证，不足以证明业主专有部分的面积，故本院对证据1不予采信；证据2招标文件载明的招标项目内容，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信；证据3系成都市金牛区人民政府西安路街道办事处所出具的备案登记信息，本院对证据3的真实性予以认可，依法予以采信。 本院查明，芙蓉花园城第四届业主委员会任期为2013年12月9日至2018年12月8日；经成都市金牛区人民政府西安路街道办事处组织召开业主大会，芙蓉花园城第五届业主委员会选举产生，任期为2019年1月30日至2023年1月29日。朱建雄为芙蓉花园城第五届业主委员会主任委员。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系业主撤销权纠纷，即业主认为业主大会或者业主委员会所做出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主依照法律规定向人民法院提起撤销业主大会或者业主委员会做出的决定。本案中成达公司请求撤销2017年临时业主大会作出会议决定第三项，“本届业主委员会决定采用登报公开招标的方式选聘下一任物管公司为小区提供物业服务，业主大会授权本届业主委员会招标选聘下一任物管公司”的决定。成达公司的主张能否成立的关键在于前述会议决定是否违反法定程序或侵害业主实体权益。根据一审查明的事实，按照金牛区房管局、西安路街道、社区的指导意见，芙蓉花园第四届业委会于2018年4月2日对前述会议决定进行补正表决。芙蓉花园第四届业委会通过发放征求业主意见表决签字表的形式征求业主意见。表决结果为：提案的业主共有335人，投票数37947票，分别占本小区总户数594户的56.4%，占本小区总投票权数74222票的51.13%。后芙蓉花园第四届业委会通过《金牛区芙蓉花园城2017年临时业主大会补正表决公告》，对上述会议决定的内容进行公告。二审中，成达公司以芙蓉花园第四届业委会提交的统计表中存在业主被伪造签名为由主张前述决议程序违法。通过前文对成达公司提交的证据的审核认定，因证据缺乏相应的产权权属证明，无法核实证人是否系芙蓉花园小区业主以及业主所对应的专有部分面积总数。故成达公司提供的证据不足以证明前述决定内容未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事实。本院认为，前述决定内容曾以反向征求意见方式存在程序不当，但从程序上看，芙蓉花园第四届业委会根据金牛区房管局、西安路街道、社区的指导意见，由业主代表全程对投票、唱票环节进行监督，在全体业主范围内通过补正表决的方式对之前表决存在的程序瑕疵进行修正。从前述会议决定内容来看，芙蓉花园业主大会、经授权的芙蓉花园第四届业委会有权依法选聘物管公司，该决议内容并未违反法律的相关规定。故成达公司请求撤销2017年临时业主大会作出会议决定第三项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于成达公司诉请确认芙蓉花园第四届业委会与案外人成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同无效的问题。因业主撤销权所针对的是业主大会或者业委会所作出的决定，本案中成达公司诉请确认芙蓉花园第四届业委会与案外人成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同无效不属于本案业主撤销权纠纷的审理范围。故成达公司关于一审法院未追加成都顶好物业管理有限公司为本案当事人以及请求确认合同无效的上诉理由于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销“之规定，业主大会以及业委会均可作出相应的决定，受侵害的业主请求撤销的，应当以作出该决定的主体为被告。诉讼中芙蓉花园第四届业委会任期届满，因成达公司请求撤销的决定并非由芙蓉花园第五届业委会作出。根据当事人恒定的原则，成达公司申请裁定变更芙蓉花园第五届业委会为本案被告，本院不予准许。 综上所述，成都成达房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都成达房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 邓凌志 审判员 谭默娜 二〇一九年十二月二十三日 书记员 张国葱