福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6537号 原告:莆田市万融物业服务有限公司，住所地莆田市城厢区凤办南门居委会农副产品市场3号105号房2层。 法定代表人：郝宗能，总经理。 委托诉讼代理人：曾建华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所律师。 被告：郑远锋，男，1978年9月11日出生，汉族，住仙游县。 原告莆田市万融物业服务有限公司与被告郑远锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告莆田市万融物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾建华、林俊敢到庭参加诉讼，被告郑远锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田市万融物业服务有限公司（以下简称“万融物业”）向本院提出诉讼请求：判令1.郑远锋支付2013年1月至2019年6月的物业费13088.09元、水电公摊费4362.7元、违约金13784.39元（按月应支付额月利率2%计）；2.本案的诉讼费由郑远锋负担。事实和理由：2011年4月21日，郑远锋与福建省万融房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件3《前期物业管理服务协议》，福建省万融房地产开发有限公司于2011年12月31日开始聘请万融物业作为小区的物业管理企业，上述《前期物业管理服务协议》约定自郑远锋购买坐落于仙游县鲤南镇翔安北街999号中奥兰溪首府10#楼1002室房屋之日起至该小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效期间提供物业管理服务，住宅按产权面积支付服务费1.2元/月·平方米，电梯运行费用及二次供水运行费用按产权面积每月每平方0.4元；物业服务费由万融物业按月向业主收取；支付费用时间为每月5日前；业主出租物业时，物业管理服务费由业主支付；业主违反上述约定未能及时支付物业服务费用的，应从逾期之日起按每天千分之三向万融物业支付违约金。郑远锋所有的房屋产权面积139.83㎡，万融物业自接手物业服务起至今为止，期间提供24小时值班及维护环境卫生等物业服务，保障小区的安定和谐，郑远锋作为业主之一也承受了万融物业提供的物业服务。但2013年1月至2019年6月应交的物业费、水电公摊费，郑远锋却借故拒之。 郑远锋未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年4月21日郑远锋向福建省万融房地产开发有限公司购买位于福建省仙游县，双方签订《商品房买卖合同》及附件《前期物业管理服务协议》，房屋建筑面积139.83平方米。2011年12月31日起至今福建省万融房地产开发有限公司与万融物业签订《中奥˙兰溪首府前期物业管理服务合同》，约定聘请万融物业为中奥˙兰溪首府小区提供物业服务管理，并约定各业主按其房屋的建筑面积每月5日前缴纳物业管理费，标准为住宅按产权面积每月每平方米1.2元，电梯运行费用及二次供水运行费按产权面积每月每平方米0.4元等，其中第二十九条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条约定的，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每拖延一日支付欠缴金额的万分之五的标准向乙方支付违约金”。另合同就服务内容、双方权利义务进行了约定，万融物业依约对中奥˙兰溪首府小区提供物业管理服务至今，经万融物业通过张贴催费通知书的方式向郑远锋物业费等，郑远锋至今仍未支付自2013年1月至2019年6月的物业费13088.09元、水电公摊费4362.7元。万融物业于2019年8月15日诉至本院，致讼。 另查明，中奥˙兰溪首府小区未成立业主委员会。 本院认为，福建省万融房地产开发有限公司与万融物业签订的《中奥˙兰溪首府前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对涉讼小区业主具有约束力，万融物业为中奥˙兰溪首府小区提供了物业管理服务，郑远锋作为该小区的业主，应依协议约定支付相应的物业费等费用，郑远锋逾期未交纳物业费等已构成违约，其应支付自2013年1月至2019年6月的物业费13088.09元、水电公摊费4362.7元。《中奥˙兰溪首府前期物业管理服务合同》中约定业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，现万融物业自愿降低违约金标准按月应缴金额的月利率2%计算，且仅要求郑远锋支付违约金13784.39元是对其权利的处分，本院予以支持。郑远锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 郑远锋应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市万融物业服务有限公司自2013年1月1日起至2019年6月30日止的物业费13088.09元、水电公摊费4362.7元及违约金13784.39元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费581元，由郑远锋负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林梅金 人民陪审员  李金模 人民陪审员  张丽凡 二〇一九年十二月四日 书 记 员  李学进 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6-