西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12108号 原告：郑琳琳，女，1959年1月10日生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码：61010XXXX901103623。委托诉讼代理人：赵小东，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔腾，陕西浩公律师事务所实习律师 。被告：西安郅辉房地产开发有限公司；住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2950；法定代表人：王焕，该公司执行董事兼经理；委托诉讼代理人：霍洁如，该公司员工。被告：陕西汉鑫装饰工程有限公司；住所地：陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4167；法定代表人：宁春江；该公司总经理；委托诉讼代理人：何平川，陕西臻理律师事务所律师。原告郑琳琳诉被告西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）、陕西汉鑫装饰工程有限公司（以下简称汉鑫公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵小东、崔腾、被告郅辉公司代理人霍洁如、被告汉鑫公司委托代理人何平川均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑琳琳向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告于2014年7月7日签订的《抵房协议》和《补充协议》合法有效；2、请求依法确认原告与第二被告于2018年5月12日签订的《抵房协议》合法有效；3、请求依法确定位于西安市未央区XX广场XX号楼XX层XX号房屋为原告合法所有的房屋；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年7月7日，第一被告郅辉公司与第二被告汉鑫公司签订了《抵房协议》和《补充协议》，合同约定，汉鑫公司承揽郅辉公司的未央XX广场承包范围内所有工程，郅辉公司未支付汉鑫公司工程款，郅辉公司以其合法所有的位于未央区XX广场XX号楼XX号房屋冲抵其拖欠汉鑫公司的工程款。之后汉鑫公司向西安金泉物业管理有限公司缴纳上述房屋的物业管理费用。2018年5月12日，原告与汉鑫公司签订了《抵房协议》，协议约定汉鑫公司以未央区XX广场XX号楼XX层XX号房屋冲抵其拖欠原告的借款及利息，协议生效后办理权属转移手续。后二被告均未依约履行合同义务，原告多次与二被告协商办理房屋权属过户事宜，均未果，为维护原告合法权益，诉至法院。被告郅辉公司辩称，其已经向汉鑫公司支付工程款2000余万元，已经远超工程款，抵房协议已经无需履行，汉鑫公司并不享有以房抵账协议当中的物权；2、涉案房屋登记在西安市未央区城改办名下，原告与汉鑫公司签订的抵房协议无效，原告对涉案房屋不享有物权。被告汉鑫公司辩称，原告诉请属实。经审理查明，2014年7月7日，被告郅辉公司（甲方）与被告汉鑫公司（乙方）签订《抵房协议》一份，合同约定乙方承揽甲方的未央XX广场承包范围内所有工程，甲方未支付乙方部分工程款项，现因乙方欲购买甲方商品房，根据相关法律法规，并经甲、乙双方自愿协议一致，达成以下协议：乙方向甲方购买房号：见附表，总销售面积2106.82㎡（最终以房产证测量面积为准），购房单价为3500元/㎡（详见后附《抵房房源明细表》），购房总计约为人民币7373870元（大写金额：柒佰叁拾柒万叁仟捌佰柒拾元整）。乙方同意甲方欠付的工程款冲抵上述购房款，冲抵内容为甲方在未央区XX广场承包范围内所有工程中未付乙方的部分工程款7373870元（大写金额：柒佰叁拾柒万叁仟捌佰柒拾元整）。购房冲抵款项在结算价款中直接扣除。对于甲方未冲抵的工程欠款，乙方仍享有债权，甲方仍承担债务……该协议后附“汉鑫抵房房源明细表”。同日，双方签订《补充协议一份》，约定乙方承揽甲方的未央XX广场承包范围内所有工程，甲方为支付乙方部分工程款项，现因乙方购买甲方商品房且在结算总价中优惠，经甲、乙双方自愿协商一致，在已签署《抵房协议》（编号：ZH-D（第2014）第043-1/3号）和《结算总价格优惠承诺书》（编号：ZH-D（第2014）第043-2/3号）的基础上达成如下协议：1、乙方按工程结算总价款全额出具工程结算发票；2、甲方对乙方所购的房屋，在向乙方办理房产证前，如乙方进行二次转让，予以免收过户费用。2015年6月，涉案房屋被告郅辉公司交付与被告汉鑫公司，被告汉鑫公司开始向涉案房屋的物业公司金泉物业管理有限公司交付涉案房屋物业费。2015年7月3日，原告郑琳琳（乙方）与汉鑫公司（甲方）达成《项目合作协议书》一份，约定甲乙双方自愿合作共同合作办理XX广场1号楼6层绿色茶苑（预名）茶餐厅事项。甲方以XX广场6层为出资，并负责茶餐厅的装修、运营管理和关系协调；乙方负责出资700万元，产权归甲乙双方共有，如果甲方不能按合同协议履行，此房归乙方所有，乙方不再收取甲方利息，另外甲乙双方共同出资200万元改造及装修费用，后续双方根据进度双方共同投入……2018年5月12日，汉鑫公司（甲方 出卖方）与原告郑琳琳（乙方 买受方）达成《抵房协议》一份，约定：一、甲方向乙方抵房：房号：见附表，总销售面积约为2106.82㎡（最终以房产证测量面积为准）购房单价为3500元/㎡（详见后附《抵房房源明细表》）抵房价款总计为人民币9000000万元（大写金额玖佰万元整）（包括这几年的利息）。二、甲方承建XX广场工程时借乙方柒佰万元整，按照合作协议装修为茶餐厅，乙方出资贰佰万元整进行装修，如不能按双方规定，XX广场1号楼6层房屋归乙方所有……。另查明，2018年9月10日，被告郅辉公司与案外人史某某签订《房屋租赁合同》一份，约定郅辉公司将涉案房屋出租给史某某用作酒店经营，租赁期限为2019 年2月1日起至2034年1月31日止。原告郑琳琳提出调取涉案房屋的不动产登记权属信息，本院依法调取了涉案房屋的不等产权属登记信息，经查，2018年4月12日，涉案房屋的所有权人登记为西安市未央区城中村改造办公室。上述事实有庭审笔录、《抵房协议》、《补充协议》、《项目合作协议书》、租赁合同、《抵房协议》、物业费票据、原被告当庭陈述及本院调取的证据等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告郅辉公司于2014年7月7日与汉鑫公司签订《抵房协议》及《补充协议》，抵房协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。至于被告郅辉公司辩称其已支付汉鑫公司超过2000万元的工程款，抵房协议无需履行的辩解，被告郅辉公司并未提供证据，且庭审中，双方均认可工程款未结算完毕，故对其该辩解不予采信。对被告郅辉公司辩称其系无权处分，上述协议无效的辩解，因西安市未央区城中村改造办公室并未行使撤销权，亦未主张其权利，结合被告郅辉公司将涉案房屋出租给案外人史某某的事实，对其辩解不予采信。故对于原告请求确认被告郅辉公司与汉鑫公司之间签订的《抵房协议》及《补充协议》合法有效的诉请，依法予以支持。关于原告主张其与汉鑫公司签订的《抵房协议》有效的诉请，被告汉鑫公司认可原告郑琳琳诉讼请求，被告汉鑫公司与原告郑琳琳签订的《抵房协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效，故对于原告请求确认其与汉鑫公司之间签订的《抵房协议》合法有效的诉请依法予以支持。关于原告请求确认位于西安市未央区XX广场XX号楼XX层XX号房屋为其合法所有的房屋的诉请，本案中，案涉房屋现登记在西安市未央区城中村改造办公室名下，物权的变动与合同的效力是相互独立的，合同的有效或者无效成立的是债权关系，并不能基于合同的效力而直接发生物权变动的效力。因现涉案房屋的所有权人登记为西安市未央区城中村改造办公室，故对于其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安郅辉房地产开发有限公司于被告陕西汉鑫装饰工程有限公司于2014年7月7日签订的《抵房协议》和《补充协议》合法有效；二、原告郑琳琳与被告陕西汉鑫装饰工程有限公司于2018年5月12日签订的《抵房协议》合法有效；三、驳回原告郑琳琳其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告西安郅辉房地产开发有限公司承担，于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长    孙  会  人民陪审员     王明理人民陪审员     白  瑛    二〇一九年十二月二十六日                                    书  记  员   关佳蓉  1