福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初4214号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地福建省永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层。统一社会信用代码：91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，职务：总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，该公司员工。 被告：倪春英，女，1966年3月20日出生，汉族，住福建省永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业永安分公司）与被告倪春英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业永安分公司的委托诉讼代理人曹秀兰、被告倪春英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲物业永安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令倪春英支付从2011年1月1日至2011年7月31日期间的物业管理费164.50元，从2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业管理费141元，从2013年5月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1151.50元，违约金444.39元，合计人民币1901.39元；2.本案诉讼费用由倪春英承担。事实和理由：2009年11月7日鑫九洲物业永安分公司与倪春英签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业永安分公司提供物业管理服务，倪春英按建筑面积每月每平方米0.60元交纳物业管理服务费。如果倪春英拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业永安分公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲物业永安分公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。倪春英系住永安市含笑大道永乐佳房Ｅ区店房产的业主，房产建筑面积为39.14平方米，其每月应交物业管理服务费23.50元。从2011年1月1日至2011年7月31日期间的物业管理费164.50元，从2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业管理费141元，从2013年5月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1151.50元，违约金444.39元，合计人民币1901.39元。鑫九洲物业永安分公司多次向倪春英催讨，倪春英均拒绝交纳。为了维护鑫九洲物业永安分公司的合法权益，特向法院具状起诉，望判如所请。 倪春英口头辩称，1、对诉讼请求和事实都没有异议，交房的时候有签订物业管理服务协议，但不是自愿的。2、本人房子从2009年交房以后都是出租给别人开店，店铺陆陆续续都有租给不同的人，从2010年3月4日开始店铺先后租给林仙莉、胡青星、陈江朋、罗飞，陈江朋至今都租着本人的店铺，之所以没有交物业费是因为物业没有行使管理收费的职责，找承租人收取，所以本人都没有交钱。本人到今年才收到短信和电话催缴物业费。 鑫九洲物业永安分公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、业主入伙会签单、业主信息登记表、倪春英身份证复印件各一份，证明倪春英系鑫九洲物业永安分公司服务区域内业主，是本案适格被告；2、《永乐佳房前期物业管理服务协议》复印件一份，证明双方对物业服务内容和物业服务费和其他费用缴纳的约定；3、工作照片打印件一份，证明鑫九洲物业永安分公司履行了物业服务义务，具体包括小区的正常维护：物业公司利用公共维修基金搭了一个车棚，还有护栏物业公司也重新换了一次；在小区整治方面：车辆乱停放，都有叫人来整治，统一放到一个地方去，单元门的门维修工也在焊、小区化粪池堵了也有叫工人来修理，还有垃圾桶物业公司定时去清洗，还有小区绿化，物业公司也有定时修剪，违章公司都有叫城管来现场，保安人员只有晚上10点以后到天亮有去临时搭建的值班室，其他时间都是巡逻，楼管有谁反映的事情都有去处理；4、催缴物业费用照片打印件一份，证明鑫九洲物业永安分公司通过诉前告知函等方式向倪春英催缴物业费用，前几年楼管员没有配备手机，这两年有更完善，有配备手机去拍照存底；5、物业费明细表、违约金计算表复印件各一份，证明倪春英欠物业费的情况及因违约应承担的违约金数额；6、2019年催缴物业费的照片一张，证明鑫九洲物业永安分公司有向倪春英催缴物业费等；7、倪春英店面的现场照片打印件一份，证明鑫九洲物业永安分公司去张贴的店面就是倪春英的店铺；8、永乐佳房催缴记录复印件二份，证明鑫九洲物业永安分公司的楼管员林雪红曾在2016年6月24日有打电话给倪春英催收，倪春英说她和租户有合同，她会和租户说的，2017年5月16日去上门收费，店面里卖茶叶的人在，说老板不在，之后林雪红又打电话给倪春英，电话告知业主了，后面鑫九洲物业永安分公司有去收都有收到；9、倪春英店面缴费的收款收据及缴费明细表复印件各一份，证明倪春英2010年12月之前都有交，其中3次是托收的，当时交房的时候倪春英有把银行卡号报在物业公司这里，2010年4月20日托收了28.2元，2010年5月19日托收了23.5元，2010年6月19日托收了23.5元。2009年11月份罗非郊2009年9至2010年10月份物业费141元，2011年1月1日至2011年7月30日这7个月没有交，2011年9月29日廖志桂交了从2011年8月份交到12月份的117.5元物业费，再从2012年1月1日至2012年6月30日又没有交了，林仙丽有在2012年12月交了从2012年7月1日至2012年12月30日的141元物业费，租户2013年1月至2013年4月交了94元物业费，2014年1月1日至2017年5月30日这个时间都没有交，然后倪春英店面的承租人陈江朋在2017年6月开始都有交直至现在都有交住了；10、授权委托书复印件一份，证明福建省鑫九洲物业管理有限公司委托福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司全权代表向欠费业主各项费用或者提起诉讼；11、永乐佳房物业管理费备案申请复印件一份，证明鑫九洲物业永安分公司2010年6月9日经向永安市物价局备案同意后将涉案物业费从每月30元调整为25元。 倪春英提交以下证据，1、小区照片原件、复印件各一分，包括店铺门面的照片，和鑫九洲物业永安分公司所拍照片中的店铺不是同一个，关于物业工作方面，本人没有住小区里，所以也不是很熟悉，本人有特地去看了一下。岗亭的照片那里是有设岗亭，但是没有人，门是锁着的，本人店铺楼上至少被盗两次，店铺的墙壁照片，墙壁非常污浊，树都没有修剪，证明物业服务不到位。2、本人和租户陈江朋的微信聊天截图一份，陈江朋说2017年6月份以后都有交，之前没有交是因为鑫九洲物业永安分公司没有去收，所以租户没有交物业费。3、鑫九洲物业永安分公司已收款分户分项明细表复印件一份，证明2019年9月份本人去找楼管，楼管给我的材料。4、店面租赁合同复印件一份，证明本人店面从2010年3月4日开始先后租给胡青星、罗飞、林仙莉、陈江朋等人，合同约定物业费、水电费等均由租房自己去缴纳。 对上证据，本院组织双方当事人进行质证，对无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的，结合双方争议的焦点主要在于鑫九洲物业永安分公司是否按物业管理服务协议履行了自己的职责，以及倪春英是否要支付物业费的问题，本院一并综合认定如下： 1、倪春英庭审中陈述，其所购买的是店面，其本人不住在小区，因此对小区物业不是很熟悉，这次为了打官司才于2019年11月4日拍了一组反映小区物业的照片，但从其提交的照片来看，本院认为，其无法证实鑫九洲物业永安分公司未按前期物业管理服务协议不履行、不完全履行自己的服务义务，倪春英反映值班岗亭照片没有人在里面，也只是反映某一时间段问题，但不是一个常态化的问题，相反鑫九洲物业永安分公司虽然提交的是2019年5－10月的物业工作照片，却能够客观真实地反映鑫九洲物业永安分公司在日常工作中按照物业管理服务协议的要求履行了卫生保洁、安全巡逻、公共设施的维护、维修、绿化等方面的服务内容。另一方面，物业公司不是万能的，不能要求其做到完全到位和尽善尽美，这显然过于苛责，小区有什么问题，还需要业主和小区物业相互配合、相互理解，一起来解决，这才是解决纠纷的根本途径，因此倪春英辩解和质证鑫九洲物业永安分公司物业服务不到位的理由不能成立，不予采纳，对其提交的证据1及所要证明的事实，不予采信。对鑫九洲物业永安分公司提交的证据1、2、3及所要证明的事实，予以采信。 2、倪春英庭审中陈述，其涉案店面从2009年交房以后都是陆陆续续租给不同的人开店，并且其与各租户签订《店面租赁合同》时均书面明确约定“在租赁期内，水电费、收视费、物业管理费、其它综合管理费及店面租赁税等均由乙方承担，及时交纳。”倪春英还陈述道：“虽然中间有租给很多人，但是合同上有签订这些物业费相关费用要由他们交，我问他们有没有交，他们都说有交，但是真的交没交我是不知道，直到这次来起诉，我才知道前面那些承租人都在骗人，租金我是都有收到。”鑫九洲物业永安分公司也是知道和认可这种情况的，因此基本上都是向租户催讨，但因为物业管理服务协议是鑫九洲物业永安分公司与倪春英签订的，故发票的缴款人栏上写的是倪春英，而实际缴费人栏上写的是各租户，因此可认定为视同倪春英缴费。另外，本案的物业费虽然是分期缴费，具有连续性，而最后一位租户陈江朋的《店面租赁合同》约定的租赁期是2013年9月16日至2015年6月15日止（之后仍为其租赁至今），因此物业费催交可延续至2015年6月15日，而鑫九洲物业永安分公司提交的永乐佳房催缴记录原始档案则进一步证明鑫九洲物业永安分公司还于2016年6月24日及2017年5月19日向倪春英催讨物业费的事实。再者，倪春英庭审陈述，鑫九洲物业永安分公司“之所以没有交物业费是因为物业没有行使管理收费的职责，找承租人收取，所以本人都没有交钱。本人到今年才收到短信和电话催缴物业费。”可见不是因为诉讼时效的问题，而且在本院的两次开庭中，倪春英均未提及物业费已超过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”因此倪春英辩解和质证理由不能成立，不予采纳，对其提交的证据2及所要证明的事实不予采信，证据3、4予以采信。对鑫九洲物业永安分公司提交证据4、5、7、8、9、10、11及所要证明的事实予以采信，对证据6不予采信，因其无法证实催费单是张贴在倪春英的店面上或旁边处。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与鑫九洲物业永安分公司及庭审陈述的事实一致，本院予以确认。 另查明，倪春英的涉案店面自2009年交房以后陆续出租给胡青星、林仙莉、罗飞、陈江朋等人经营，倪春英与租户均签订《店面租赁合同》，该合同均明确约定“在租赁期内，水电费、收视费、物业管理费、其它综合管理费及店面租赁税等均由乙方承担，及时交纳。”该店面至今仍由陈江朋租赁，2017年6月1日之后的物业费由陈江朋交缴。 再查明，鑫九洲物业永安分公司于2010年6月9日经向永安市物价局备案同意后，将涉案物业费从每月30元调整为25元。 本院认为，鑫九洲物业永安分公司与倪春英签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定全面履行各自义务。现鑫九洲物业永安分公司按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为业主的倪春英却未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，其应承担相应的违约责任，鑫九洲物业永安分公司为此要求倪春英支付从2011年1月1日至2011年7月31日期间的物业管理费164.50元，从2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业管理费141.00元，从2013年5月1日至2017年5月31日期间的物业管理费1，151.50元，违约金444.39元（按月利率1%计算），合计人民币1，901.39元，没有违反相关法律规定及合同约定，本院予以支持，倪春英对此的辩解和质证理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，判决如下： 倪春英应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司物业管理费1，457元，违约金444.39元，合计1，901.39元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由倪春英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  周群峰 二〇一九年十二月二十七日 书记员  吴 琳 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。