湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0527民初852号原告袁再义，男，1973年9月8日出生，侗族，教师，住绥宁县。原告杨国容，女，1977年10月3日出生，苗族，教师，住址同上，系袁再义之妻，联系。委托诉讼代理人陆安伟，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告绥宁县佳和置业发展有限公司，住所:绥宁县川石开发区。法定代表人匡喜荣，该公司执行董事委托诉讼代理人谭楚才，男，1960年12月17日出生，绥宁县佳和置业发展有限公司的总经理。委托诉讼代理人曾佼隆，湖南振绥律师事务所律师。原告袁再义、杨国容与被告绥宁县佳和置业发展有限公司（下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李锡政进行独任审理，于2019年7月17日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告袁再义、杨国容的委托诉讼代理人陆安伟、刘任申，被告佳和公司的委托诉讼代理人谭楚才、曾佼隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁再义、杨国容向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即给原告办理房屋产权证并根据其收取原告的2000元办理权证费用退还原告1920元;2、依法判令被告返还原告违规向其收取的水电开通费6800元；3、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币64990元（从2016年8月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额394000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至被告履行完毕办证义务止，以己付购房款总额394000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；5、本案诉讼费、财产保全费等开支全部由被告承担。事实和理由：被告在湖南省绥宁县城川石开发区开发了“东方明珠”楼盘。2016年1月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以394000元的房价购买了被告绥宁县川石开发区房房屋一套。被告不但收取了原告办理房屋产权证费用2000元，还违规收取了原告水电开通费6800元。可是，时至今日，被告依然没有给原告办理好房屋产权证!虽经多次交涉，被告也不肯退还其违规收取的水电开通费6800元。原告认为:2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”据此，被告在房价之外加收水电开通费的行为属于违规收费，依法应当全部返还给原告!同时，购房合同约定由被告给原告办理房屋产权证手续，被告也已经超过国家法定标准收取了原告办证费用2000元，可被告却至今没有给原告办理好相关房屋产权证手续，已经构成了违约!被告应当立即给原告办理好房屋产权证手续并退还其多收取的费用!2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（-）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该司法解释，被告应当承担违约责任!而且，基于被告的这一违约行为在购房合同中没有约定违约金，且原告由此造成的损失也难以确定，原告索赔的金额只能按照已付购房款总额，“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告在2016年5月30日之前将约定的商品房交付原告使用。故被告最迟应当在2016年8月29日之前为原告办理好房屋产权证，否则应当向原告支付逾期办证违约金。从2016年8月29日起至2019年4月30日的逾期办证违约金为:394000元×4.75％×1.3倍÷365天×975天＝64990元。并且，被告还应当继续向原告支付逾期办证违约金直到被告履行完毕办证义务止（以己付购房款总额394000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）。综上所述，原告的诉讼请求不仅有充分的事实根据，而且有足够的法律依据!为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请依法判处!被告佳和公司辩称，一、绥宁县佳和置业发展有限公司与袁再义、杨国容签订《东方明珠购房确认表》、《商品房买卖合同》约定事项，是双方的真实意思表示，合法有效。二、绥宁县佳和置业发展有限公司接受袁再义、杨国容委托，代为办理水电安装和开户及产权登记证书，收取的相关费用是依据双方的约定，没有违反法律强制性规定，不能退还。三、绥宁县佳和置业发展有限公司接受袁再义、杨国容的委托，办理涉案商品房产权证书已经完成，被告没有违约行为，不承担责任。1、涉案商品房办理产权证书的法定义务人是购买人袁再义、杨国容。根据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布，2019年3月24日第3次修订）第33条（2019版第32条）“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，涉案商品房办理商品房产权证书的法定义务人是购买人袁再义、杨国容，开发商只是协助义务。2、涉案委托代理行为产生的法律后果，应由委托人袁再义、杨国容承担。根据《民法通则》第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，绥宁县佳和置业发展有限公司受委托代理袁再义、杨国容办理水、电开户及办理产权证书等的行为产生的风险或责任，应由袁再义、杨国容承担。请法院对本案依法判决，驳回原告袁再义、杨国容的诉讼请求。经审理认定如下事实：2016年1月9日，原告袁再义、杨国容（买受人）与被告佳和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条、第四条约定：袁再义、杨国容以394000元的房屋总价款购买了被告佳和公司在绥宁县川石开发区房屋一套；第六条付款方式及期限约定：1、买受人按按揭贷款或公积金付款，买受人首付20％，首付款84000元，余下80％购房款，按揭款310000元，由银行按揭贷款或公积金贷款支付。2、其他费用：（1）契税。按总房价的2%收取，计7880元（实际按《东方明珠购房确认表》房价的1%收取3940元）。（2）房屋维修基金，高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取，计11820元。（3）办理土地、房产两证费4000元（实际按《东方明珠购房确认表》收取2000元）。（4）水电安装和开户费6800元。……；第十四条约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续；2016年1月30日佳和公司收取杨国容购房款84000元、契税3940元、维修基金11820元、预告登记费210元。2016年4月9日佳和公司收取杨国容两证费2000元、水电开户费6800元。2016年3月25日，袁再义、杨国容用案涉房产抵押办理了350000元住房公积金个人贷款。2017年11月1日，袁再义、杨国容向绥宁县不动产登记中心申请不动产登记查询。2018年9月10日绥宁县佳和置业发展有限公司携带公司及房屋开发相关资料在绥宁县房产局、房产交易所申请对东方明珠住宅小区住房1＃--6＃、10＃--14＃栋实地测绘。2018年11月29日，东方明珠12＃楼经竣工验收。绥宁县房产局、房产交易所于2019年3月25日进驻实地勘测了10＃--14＃栋，2019年5月6日进驻实地勘测了1＃--6＃栋。2019年5月2日绥宁县不动产登记中心为袁再义、杨国容的案涉房产颁发了湘（2019）绥宁县不动产权第××号房产证。国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定取消的48项建设项目收费包括自来水安装管理费、自来水表立户费、用电入户、立户费。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。原、被告因水电开户费、逾期办理房屋所有权和土地使用权证及办证费争议，故酿成纠纷。上述事实有：1、原、被告的陈述;原告的身份证复印件;2、被告的工商信息查询表;3、原、被告签订的《商品房买卖合同》、房屋预告登记证明；4、被告的收据；5、《住房公积金个人贷款及担保合同》；6、国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》；7、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》；8、湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知；9、购房确认表；10、商品房预售备案证明；11、湘（2019）绥宁县不动产权第××号证复印件、绥宁县国土资源局不动产登记信息表；12、绥宁县房产交易所的说明、东方明珠房屋申请实测绘的报告；13、不动产权利及其他事项登记信息；14、东方明珠12＃楼的建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实意见书、建设工程竣工验收备案表；15、不动产测量报告等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争执焦点主要是以下三点：1、被告向原告收取的办证费核减工本费外的部分是否应退？2、被告向原告收取的水电开户费是否应退？3、被告是否存在逾期办证的违约行为？是否应承担违约责任及违约损失的计算方式？根据原、被告合同约定，被告收取原告的办证费2000元，代为原告办理案涉房产的两证手续，即办理合二为一后的不动产登记手续，而办理涉案房产的不动产登记证有关部门只收取了工本费80元，被告未提交证据证实原告还应承担其他费用，故被告向原告多收取1920元于法无据，应退还给原告，故原告要求被告退还办证费1920元的诉讼请求，本院予以支持。关于水电安装及开户收费项目，国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费[1996]2922号附件规定于1996年12月23日已取消，湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”而被告未按该规则执行但又未提交证据证实其收取原告的该项费用尚未计入商品房建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为原告代缴水电开通费的事实，故原告要求被告退还水电开通费6800元的诉讼请求，本院应予支持。至于原告请求被告办证并承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，因现有证据不能证实办证超过规定期限系被告原因所致，且原告起诉前被告已为案涉房产办理好了不动产登记手续，案涉房产在合同约定交付时间之前已交付且原告实际用于银行住房公积金抵押贷款对原告未造成实际损失。故原告要求被告办证和承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告袁再义、杨国容办理土地、房产两证费1920元；二、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁再义、杨国容水电开通费6800元；三、驳回原告袁再义、杨国容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计821元，由原告袁再义、杨国容负担721元，被告绥宁县佳和置业发展有限公司负担100元（被告负担的部分原告已预交，故由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  李锡政二〇一九年十二月十六日代理书记员  杨 格附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。