鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2613号原告：李春宏，女，1979年2月21日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地：鞍山市铁西区人民路207号。法定代表人：李振东，该公司店长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告李春宏诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商新玛特鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王扬担任审判长，人民陪审员程雪、杨敬涵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李春宏的委托代理人戴南洋、行永伟，被告大商新玛特公司的委托代理人崔亦崇、被告大商新玛特鞍山分公司的委托代理人崔亦崇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李春宏向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与第一、二被告解除租赁合同，判令第一、二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金共84804元；二、判令第一、二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金1948.2元；三、判令第一、二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；四、本案诉讼费用、律师费由第一、二被告承担。总额合计93752.2元。事实和理由：原告与第二被告于2009年10月31日签订租赁协议一份，约定第二被告租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号，大商尚城生活商场2层176号建筑面积11.46平厅米商铺处，租赁期限20年。第二被告尚拖欠违约前未付租金1948.2元。第二被告于2018年10月19日公告明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约，依据：租赁合同约定，如承租方违约应支付出租方剩余年限全部租金，及如第二被告违约或无力履行租赁合同，由第一被告承担赔偿责任的约定。第二被告系隶属于第一被告的分公司，根据我国公司法相关规定第一、二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及预期合同收益。大商新玛特公司、大商新玛特鞍山分公司辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人是根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而通知原告解除合同，不构成违约。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。《合同法》第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方租赁合同于2018年12月29日已经解除。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，商场已闭店。双方租赁合同的目的已经无法实现，应当予以解除。而且，《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。由于原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。第一被告与第二被告是总公司与分公司的关系，依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故原告要求二被告承担连带责任，明显缺乏法律依据。依双方签订的《补充协议》应当认定本案适格被告是人民路分公司。最后，若法庭认定答辩人构成违约，因违约金数额过高请求法庭予以调整降低。二、答辩人同意给付租赁合同解除之日止的房屋租金2895.59元（原告请求数额为1948.20元）租金已给付至2018年8月14日。计算方式：1、2018年8月15日至2018年11月14日季度租金为：（170元/平方米/季度）×11.44平方米×1个季度=1944.80元；2、2018年11月15日至2018年12月29日44天租金为：【（170元/平方米/季度）×11.44平方米/90天】×44天=950.79元。三、答辩人同意返还商铺，不同意给付恢复原状的费用。《租赁合同》附件二装饰、设备标准记载：商铺无外墙，现商铺符合双方约定的交付标准。而且，主张的费用没有计算依据。四、答辩人不同意给付其他费用。依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张。现原告既要求违约金又要求赔偿费用等经济损失，明显缺乏法律依据。诉讼费用根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2009年10月31日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区人民路207号，大商·尚城生活（商场）二层176号商铺，建筑面积11.46㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年160元/平米/季，第二个五年170元/平米/季，第三个五年180元/平米/季，第四个五年190元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方应将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条、违约责任3：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”同日，原告与大商新玛特公司人民路分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告李春宏商铺实测建筑面积11.44平方米。由于租赁合同签订时，大商新玛特鞍山分公司尚未成立，则承租方为大商新玛特公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司承担无限连带责任，继续履行合同。”大商新玛特鞍山分公司向李春宏给付租金直至2018年8月14日，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，涉案商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告李春宏送达解除合同通知书,截止2019年3月5日，被告尚欠租金4278.56元。上述事实，李春宏提供的证据有：1、所有权证及买卖合同各1份；2、《租赁合同》及《补充合同》各1份；3、发票2张；4、完税证明2份；5、解除合同通知书1份。大商新玛特公司、大商新玛特鞍山分公司提供的证据有：1、《租赁合同》及《补充合同》各1份；2、转账凭证及发票各1份；3、停业照片1张；4、解除合同通知书1份；5、EMS快递单1份；6、《房屋租赁合同》及补充条款各1份；7、解除通知函1份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》意思表示真实、合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在《租赁合同》中约定“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”原、被告在租赁合同中约定被告享有解除权的条件一个是提前六个月书面通知，另一个是需要赔偿原告剩余租期的全部租金，被告未能赔偿原告剩余租期的全部租金，仅仅提前书面通知，故约定解除合同中的条件未成就。但是，本案中，作为承租方的被告不存在恶意违约的情形，现商场已停业，被告继续履行合同，对其显失公平，在此种情况下，被告主张解除合同，本院依法予以支持，解除日期应为被告首次诉讼的法庭辩论时间（2019年3月5日）。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金4278.56元，返还租赁物，并赔偿原告的合理损失，综合考虑双方租赁合同的履行期限及剩余期限，以及被告的违约情况，本院酌定按照四年租金计算损失，即31116.8元（170元/平方米/季×4季×4年×11.44平方米=31116.8元），对于李春宏主张的恢复费用、律师费，应包含在上述损失内，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除李春宏与沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司签订的《租赁合同》；二、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内给付李春宏租金4278.56元；三、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内返还李春宏租赁商铺；四、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内赔偿李春宏31116.8元；五、驳回李春宏的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2144元，由李春宏负担1335元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 扬人民陪审员 程 雪人民陪审员 杨敬涵二〇一九年十二月二十七日书 记 员 杨玉旸