四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9558号 上诉人（原审原告）：王连庆，男，1970年7月16日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：孙娟，女，1972年12月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王劲松，四川胜师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都森宇实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，1986年9月6日出生，汉族，住四川省平昌县。 上诉人王连庆、孙娟因与被上诉人成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初10190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王连庆、孙娟上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项；3.改判森宇公司于判决发生法律效力之日起一个月内为王连庆、孙娟办理位于成都市天府新区车位的不动产产权证；4.改判森宇公司向王连庆、孙娟支付逾期交付不动产权证的违约金32169.48元（自2013年6月30日暂计算至2018年8月28日）（即1877天＊95000元＊0.0655／365天）；5.判令森宇公司支付王连庆、孙娟自2018年8月28日至实际交付不动产产权证为止的利息，利息按照每月租金300元计算到实际交付不动产产权证为止（计算利息方式95000元＊6%／12月）；6.本案上诉费由森宇公司承担。二审审理中，本院依法向王连庆、孙娟释明：王连庆、孙娟的上诉请求是针对森宇公司逾期办理车位不动产权证书的同一违约事实主张，针对违约方的同一违约行为、同一违约事实主张权利的，不能既主张违约金又主张损失赔偿责任。据此，王连庆、孙娟明确不再主张第5项诉讼请求，即在二审中放弃上诉状中第5项上诉请求，不再主张逾期办证的利息。王连庆、孙娟明确上诉请求的具体内容为：1.判令森宇公司为王连庆、孙娟办理案涉车位的不动产权证书；2.判令森宇公司向王连庆、孙娟支付逾期办证违约金，以95000元为基数，按年利率6%从2013年6月30日起计算至2018年8月28日止。 事实和理由：1.一审对本案事实认定清楚，根据《商品房买卖合同》的约定森宇公司应在2012年6月30日向王连庆、孙娟交付车位，并在商品房交付之日起365日内（即2013年6月30日）向王连庆、孙娟交付房屋所有权证书，但时至今日森宇公司既没有向王连庆、孙娟交付车位也没有向王连庆、孙娟交付房屋所有权证书，森宇公司的行为严重违反了双方签订的商品房买卖合同和国家相关法律法规的规定，侵犯了王连庆、孙娟的合法利益，导致王连庆、孙娟不能使用购买的车位以及取得购买房屋的不动产产权证；2.森宇公司为王连庆、孙娟办理产权证应是森宇公司的主要义务而不是协助义务，一审判决的第三项认定存在错误；3.王连庆、孙娟要求森宇公司支付逾期交付不动产产权证书违约金有相关法律法规规定和最高人民法院颁布的相关规定，于法有据，而一审法院认为没有合同约定，对王连庆、孙娟要求森宇公司支付逾期交付不动产产权证书违约金的请求不予支持，属于适用法律错误。 森宇公司辩称，按照合同约定，业主需要交齐办证所需的契税费用及相关资料，森宇公司作为开发商，也只能够尽到办证的协助义务，并且业主是可以自行申请办证的，故一审判决的第三项是正确的。关于逾期办证的违约金，森宇公司不应承担。根据合同约定森宇公司应在车位交付之日起365日内为买受人办理所有权证，根据王连庆、孙娟的陈述案涉车位是在2019年5月13日才实际交付，所以森宇公司认为办证时间也应从2019年5月13日开始计算，至今为止办证的期限未届满，故森宇公司不应承担违约责任。森宇公司已经针对逾期交付车位承担了违约责任，一审认定森宇公司逾期交房导致办证时间尚未起算，进而认定办证期限已经届满，森宇公司认为该项认定存在错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王连庆、孙娟向一审法院起诉请求：1.判令森宇公司2018年11月17日交付车位；2.判令森宇公司立即支付逾期交付车位的违约金22800元，暂计算至2018年11月1日，从2012年7月1日至2018年11月1日，共计76个月，每月按照租金300元计算；3.判令森宇公司在2018年9月底前给王连庆、孙娟办理不动产产权证；4.判令森宇公司支付王连庆、孙娟逾期交付不动产权证书违约金，暂计算至2018年8月28日，自2013年6月30日至2018年8月28日，即1887天×95000元×0.0655/365天，共计32169.48元；5.判令森宇公司支付自2018年8月28日至实际交付不动产权证利息即：以54969.48元为基数按年利率24%计算至实际交付给孙娟、王连庆房屋所有权证书完毕的利息（也可按照每月租金计算）。一审庭审中，孙娟、王连庆将该项诉讼请求明确为：依照每月租金300元计算。 一审法院认定事实：2012年3月8日，孙娟与森宇公司签订《商品房买卖合同》，约定森宇公司将位于成都市天府新区车位出售给孙娟，出售价格为95000元。合同约定：“第十条交付条件，（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房……；第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：…… 2、终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金，买受人不能再依据本合同第十一条要求支付违约金……第十九条产权登记，……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金”。 一审法院另查明，2012年2月29日，孙娟支付定金10000元，3月8日，孙娟支付剩余尾款85000元，7月1日支付费用4920元，其中契税2850元、权证印花税10元、土地证工本费33元、维修基金574元、交易手续费855元、合同印花税48元、车位转移登记费550元。2018年9月3日，森宇公司将案涉小区另一车位协调给了孙娟使用。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 经一审法院核实，案涉车位所在楼栋-1层至-3层已经办理了初始登记。该小区停车位租金每月200-250元左右。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、房屋信息查询记录、销售专用票据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，王连庆、孙娟与森宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。按照合同约定，森宇公司应在2012年6月30日前向王连庆、孙娟交付车位，森宇公司逾期未交付车位，属违约，应当承担违约责任。现案涉车位已经办理了初始登记，具备了交付的条件，王连庆、孙娟主张交付车位符合法律规定，一审法院予以支持。 王连庆、孙娟与森宇公司在合同中约定，若逾期交付房屋的，王连庆、孙娟可“终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金，买受人不能再依据本合同第十一条要求支付违约金”，现王连庆、孙娟要求继续履行合同，并未主张终止合同，而在继续履行合同的前提下，双方并未对违约金进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，森宇公司应当按照合同约定在2012年6月30日前向买受人交付案涉车位，因森宇公司原因，未在规定时间内向买受人交付车位，违约方应当是森宇公司，故森宇公司应当向孙娟、王连庆承担违约责任。因双方在合同中未对违约责任进行约定，故一审法院结合南湖国际社区地下停车位月租金情况，森宇公司的过错程度，以及森宇公司为减少孙娟、王连庆损失，于2018年9月3日协调了另一车位交于孙娟、王连庆使用等情况，酌定认定森宇公司应当向孙娟、王连庆赔偿损失15000元为宜，对孙娟、王连庆主张的超过该部分的损失，一审法院不予支持。 根据双方签订的合同约定，森宇公司应当于车位交付之日起365日内为买受人办理房屋所有权证，合同约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付案涉车位，即森宇公司应当于2013年6月30日前为孙娟、王连庆办理房屋所有权证，因森宇公司的原因，未能在约定时间交付房屋，且时间长达6年多，导致办理房屋所有权证的时间尚未起算，责任在于森宇公司，应当视为双方约定办理房屋所有权证的时间已经届满。由于《不动产登记暂行条例》的实施，房屋所有权证及国有土地使用权证合二为一，不能再单独办理，且一审庭审中森宇公司同意协助王连庆、孙娟办理不动产权证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，一审法院予以确认。故王连庆、孙娟要求森宇公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，一审法院予以支持。因双方在合同中并未对办理不动产权证书的违约金进行约定，故王连庆、孙娟主张森宇公司支付逾期办理不动产权证书的违约金及利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、森宇公司于判决发生法律效力之日起七日内向孙娟、王连庆交付位于成都市天府新区车位；二、森宇公司于判决发生法律效力之日起七日内向孙娟、王连庆支付逾期交付车位的违约金15000元；三、森宇公司于判决发生法律效力之日起一个月内协助孙娟、王连庆到不动产权登记部门办理位于成都市天府新区车位的不动产权证书；四、驳回孙娟、王连庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费302元，由森宇公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，案涉车位已经在2019年5月13日实际交付使用。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、王连庆、孙娟要求改判森宇公司为其办理案涉车位的不动产权证书的主张能否成立。 本院认为，办理车位的不动产权证书属于行政机关的法定职权，王连庆、孙娟与森宇公司的商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书，即出卖人森宇公司负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人王连庆、孙娟将应由其缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关的义务，以及协助办理权属变更登记的义务以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取的义务。故，森宇公司作为房地产开发企业对于办理不动产权证书尽到的只能是以上所述的协助义务，一审判决中关于森宇公司协助王连庆、孙娟办理不动产权证书的表述符合法律规定。对于王连庆、孙娟的该项上诉请求，本院不予支持。 二、王连庆、孙娟要求森宇公司支付逾期办证违约金的主张能否成立。 二审中，王连庆、孙娟明确其主张的逾期办证违约金，系针对《不动产登记暂行条例》实施之前的房屋产权证逾期办理的违约金。而庭审已查明，案涉合同第十九条中关于“转移登记”的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”由此可见，双方对逾期办理房屋产权证的违约责任，并未约定在合同继续履行的情况下由森宇公司支付违约金。而本案中，王连庆、孙娟的诉请并非是基于解除合同要求支付违约金，而是要求继续履行合同的同时由森宇公司支付逾期办理房屋产权证的违约金，对此情形合同并无约定的违约金计算标准，王连庆、孙娟关于逾期办证违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，王连庆、孙娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费604元，由上诉人王连庆、孙娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇一九年十二月十六日 书记员 王名伟