广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45797号原告：深圳前海明星科技有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003598950317。法定代表人：张明星。委托诉讼代理人：王艳超，广东德城律师事务所律师。委托诉讼代理人：田嘉，广东德城律师事务所律师。被告：邹忠晨，男，汉族，1990年2月5日出生，住址江西省抚州市宜黄县。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王艳超、被告本人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月1日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市××区××路××大厦××层部分区域的房屋出租给被告使用，合同期限自2018年11月1日起至2019年8月29日止，每月租金总额为3万元，包括管理费、空调费、水电费等其他费用，被告应于每月的4日前向原告交付租金，若逾期交付租金的，每逾期一日，需按应付租金金额的1%向原告支付违约金。被告拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达15000元以上的，原告可就因此造成的损失向被告请求赔偿损失及要求被告支付违约金75000元。合同签订后，被告承租使用原告出租区域，但自2019年1月起，原告多次催促被告缴纳2019年1月1日至2019年1月31日的租金30000元，但被告一直未予缴纳。2019年1月11日，原告向被告发出《租金催缴通知函》。2019年2月18日，鉴于被告拖欠原告各项费用共计66985.71元且拖欠时间达15天以上，原告向被告发出《解除合同通知函》，要求解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》，被告补交拖欠费用66985.71元及违约金75000元。但被告至今未履行上述义务，其行为已严重侵害了原告的合法权益。据此，请求判令：1、确认原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年2月18日解除；2、被告向原告支付2019年1月1日起至2019年2月18日止的拖欠房屋租金49285.71元及逾期滞纳金17700元；3、被告向原告支付违约金75000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审时，原告明确：诉讼请求第二项滞纳金是从2019年1月1日按照日1%计算至2019年2月18日。被告当庭答辩称，1、合同是在2018年8月29日签订，合同约定，被告除了使用租赁物业以外，还可以同时使用合同第一条约定的相关办公场所。因为被告公司是业务型公司，每天早上跟中午都用到会议室开会，包括接待客户要用到办公室，2018年12月25日就收到原告行政通知，告知我们当天就开始不能使用9号会议室、4-6号签约室，这严重影响了被告公司的正常运营与日常工作。由于被告公司工作被打乱，导致很多员工辞职，到12月月底公司就无法正常运营了。2、原告存在违约行为。原告违反了合同第十九条第四项的约定，因为原告把4、5号洽谈室打通了，把6号签约室也作为原告的办公场所使用，9号会议室也不允许被告使用，原告存在私自改建的行为，违约在先。经审理查明，2018年11月1日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市××区××路××大厦××层部分区域的房屋出租给被告使用；双方同意按现有规划使用办公场地，包括接待厅、签约室1-6室、会议8-9室的提前预约、共同使用、共同遵守办公室礼仪等，以及被告需配合原告发展的战略规划，包括原告品牌运营、宣传、展示的需求；月租金3万元，租金包括管理费、空调费、水电费等其他费用；被告应于每月的4日前向原告交付租金，若逾期交付租金的，每逾期一日，需按应付租金金额的1%向原告支付违约金；租赁期限自2018年11月1日起至2019年8月29日止；租赁用途为办公；被告拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达15000元以上的，原告可就因此造成的损失向被告请求赔偿损失及要求被告支付违约金75000元；原告未经被告同意或有关部门批准，将租赁房屋进行改建、扩建或装修的，被告可就因此造成的损失向原告请求赔偿损失及要求原告支付违约金75000元。上述合同履行过程中，被告向原告支付了2018年11月1日至12月31日两个月的租金，共计6万元。之后未再支付租金。2019年1月11日，原告工作人员通过微信向被告发送《租金催缴通知函》，催促被告支付拖欠的2019年1月份租金。2019年2月18日，原告工作人员通过微信向被告发送《解除合同通知函》，称：基于被告拖欠2019年1月1日至2019年2月18日的租金一直未付，构成违约，原告决定行使合同解除权，解除涉案房屋租赁合同，并要求被告在收到函件之日起3日内补交拖欠租金及违约金，并腾空搬离和返还租赁房屋。关于被告在答辩中所提及的原告擅自改建物业以及被告无法正常使用合同约定的共用办公场地问题，原告陈述：对于涉案合同约定的共同使用的办公场地，该部分区域属于原告与被告及案外人林XX三方共同使用，而且会议室的使用须提前预约，对于该共用办公场地中的6号签约室，原告确有于2018年12月初根据自身经营情况进行调整，为补偿该部分场地，原告另行提供了在涉案合同附件中的人力资源办公区给到被告及林XX使用，被告及林XX也实际使用该场地，并且对于人力资源区域，原告也有将该部分区域改建为两个办公室，对于原有三方共同使用的区域有所扩大，并不影响被告及林XX的正常办公。被告则陈述，对于上述办公场地的调整情况，原告并未通知被告，也没有向被告说清楚使用情况，被告无法正常使用共用办公场地，被告曾就此通过电话与原告法务人员进行沟通，但是没有达成解决方案。关于被告实际使用租赁物业到何时为止的问题，原告陈述：被告实际使用到2019年1月11日发函之后几天，具体是因为从2018年12月开始，被告即对其公司未进行有效管理且拖欠员工工资，员工自2018年12月开始至2019年1月陆续离职，至2019年1月中旬左右，办公场地已没有被告公司人员在办公；至于直到2019年2月18日才发函要求解除合同的原因，原告称系因为被告一直没有清理涉案场地的物品且双方的租赁合同并没有解除，被告应继续付租，故直至2019年2月份原告确定要对涉案租赁事宜进行处理才发函解除合同。被告则陈述：至2018年12月29日，被告经营的公司就已经解散，被告就没有实际经营使用物业了，已经没有人员办公，物品还留在涉案物业中；2018年12月29日被告没有告知原告物业使用情况，2019年1月份原告法务向被告催交租金时，被告通过电话告知原告法务被告已经搬离而且不再租赁涉案物业。关于被告滞留于租赁物业内的办公物品处理问题，原告陈述：就租赁物业内的办公物品，原告与被告有签订一份办公用品买卖协议，约定将办公物品卖给被告，付款方式是分期付款，同时约定，如果款项未付清，则物品所有权仍然归属原告且原告有权处置物品；后续在被告与原告法务的沟通过程中，被告自称1月份已没有再实际使用办公场地、不再支付租金，同时告知放弃办公物品。被告则陈述：确认有原告所陈述的办公用品买卖协议，但被告没有跟原告法务说物品不再使用，物品仍然留在物业内是因为当时被告与原告还在沟通。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。关于双方是否存在违约行为以及违约程度的问题，本院认为：就原告而言，原告自认其在履行合同过程中确实存在对合同约定的共用办公场地进行调整的行为，从合同约定的租赁用途以及关于共用办公场地的约定来看，此在客观上对被告办公正常使用确实会产生一定程度的障碍影响，原告也没有证据证明其就此情况事先通知了被告以及事后为保证被告正常使用共用办公场地而采取了相应措施，故原告的上述行为构成了一定程度的违约；但由于共用办公场所并非租赁物业本身，对共用场所的使用并不构成对被告正常使用租赁物业的根本性影响，被告也没有证据证明共用办公场所的部分调整导致了其租赁物业的目的无法实现，故原告的上述行为不构成根本违约。就被告而言，支付租金系承租人的主要合同义务，而被告在租赁期内未依约支付租金，构成根本性违约。在上述分析的基础上，本院对原告的各项诉请作如下认定：关于解除合同。被告存在根本违约行为，原告据此有权依约行使单方解除合同权利。原告于2019年2月18日向被告发送《解除合同通知函》，解除合同的意思表示到达被告，本院据此认定涉案房屋租赁合同于2019年2月18日解除，原告的第一项诉请成立，本院予以支持。关于原告主张的租金。对于合同解除前产生的租金，被告仍应予以支付，故原告有权要求被告支付自2019年1月1日至2019年2月18日的租金共计49285.71元【3万元×（1个月＋18天/28天）】。原告关于租金的诉请成立，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金以及违约金75000元。原告主张的逾期付款滞纳金实际为合同约定的被告逾期支付租金情况下原告有权按照每日1%的标准计收的违约金，而原告主张的违约金75000元亦为合同约定的被告违约情况下原告可就因此造成的损失而主张的权利，该两种违约金有重合之处，均是为了弥补因被告拖欠租金而给原告造成的损失；同时考虑到：合同约定的违约金计算标准显然过高，原告亦未举证证明其具体损失情况，且如前所述，原告也存在一定程度的违约情形，而被告辩称其不存在违约行为亦可视为对违约金提出的抗辩主张，故本院在综合考虑上述因素的基础上，根据公平原则，酌情将合同约定的两种违约金统一调整为45000元，对原告主张的违约金过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳前海明星科技有限公司与被告邹忠晨于2018年11月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年2月18日解除；二、被告邹忠晨应于本判决生效之日起10日内向原告深圳前海明星科技有限公司支付租金49285.71元；三、被告邹忠晨应于本判决生效之日起10日内向原告深圳前海明星科技有限公司支付违约金45000元；四、驳回原告深圳前海明星科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元（已由原告预交），由原告负担1055元、被告负担2085元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 谭  录  岗人民陪审员 詹  荣  泉二〇一九年十二月三十日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯