河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异339号 案外人：郭先荣，女，1946年11月21日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：金卫军，男，1976年7月2日出生，满族，系郭先荣儿子。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郭先荣称，请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对房产的查封。事实与理由： 案外异议人于2012年8月13日与邢台福麟房地产开发有限公司签订福麟小区认购书，购买由福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市桥西区的福麟小区项目御璟良城XX号楼XX单元XX号房产。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区XX号楼XX单元XX号房产，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已经与被执行人河北邢台福麟房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款410000元，剩余105000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外异议人的异议没有法律依据，请求人民法院依法驳回。 被执行人邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强答辩称，因该房屋还登记在被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下，但邢台福麟房地产开发有限公司确实已经将该房屋出售给案外人，应按照最高院关于执行异议执行复议的司法解释第29条规定，解除对案外人房屋的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2014年9月22日与邢台福麟房地产开发有限公司签订的福麟小区认购书一份； 证据二、2014年9月22日40万元房款收款收据一份；诚意金10000元收据一份； 证据三、2019年1月24日打印的邢台银行股份有限公司的转账凭证一份； 证据四、2019年12月6日房屋交易与产权管理信息出具的无房证明一份。 以上证据证明房屋在被查封之前已经向邢台福麟房地产开发有限公司交付房款80%，剩余的房款银行按揭贷款，但是邢台福麟房地产开发有限公司一直没有办理。 申请执行人武大秀质证意见：对证据一的质证意见，1.真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外第三人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。2.关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人郭先荣在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据二的质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是邢台福麟房地产开发有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。对证据三的质证意见，真实性、合法性予认可，对关联性和证明目的不予认可，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该储蓄明细查询只能证明金卫军的银行账户发生变动，但不能证明案外异议人向被执行人支付购房款的事实。对证据四的质证意见，对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明郭先荣在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人郭先荣没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外异议人不是合法权利人。案外异议人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外异议人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强质证意见：对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市 另查明，2014年9月22日，郭先荣与福麟公司签订福麟小镇认购书，约定郭先荣购买邢台市桥西区的福麟小区项目御璟良城XX号楼XX单元XX号房产。（该房产系邢台市桥西区房屋），价款为515000元。同日郭先荣向福麟公司支付定金10000元，支付首付款400000元房款。福麟公司为郭先荣出具了收款收据。郭先荣提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明郭先荣没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭先荣于2014年与福麟公司签订福麟小区认购书，约定郭先荣购买案涉房屋，应视为案外人于2014年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人也已支付了超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台市桥西区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十六日 书记员  贾胜杰 书记员  张佳丽