山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6054号原告：赵文君，男，1974年4月22日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。被告：山西文阳伟业科贸有限公司，住所地太原市小店区平阳路1号1幢B座15层A2户，统一社会信用代码×××。法定代表人：蔡锦文，总经理委托诉讼代理人：张居哲，山西驰闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫昕越，山西君合君律师事务所律师。原告赵文君与被告山西文阳伟业科贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文君的委托诉讼代理人王亚芳，被告山西文阳伟业科贸有限公司的委托诉讼代理人张居哲、卫昕越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵文君向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法撤销被告于2019年8月5日向原告送达的《解约通知》;2.请求贵院依法判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》;3.请求贵院依法判令被告向原告交付太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年6月18日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告的位于太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排，租期为自2012年7月18日至2022年7月17日。2018年5月，被告为响应政府号召对原告承租房屋进行改造、施工、加固与原告签订了《补充协议》，约定原告于2018年6月1日之前全部搬走，原租期往后顺延，同时被告在施工完后给予原告三个月的装修期，并在此基础上增加4年租期。原告合同内的租期剩4年1个月(2018年6月1日-2022年7月17日)，加上3个月装修期及增加的4年租期，原告仍有权在被告整改完后继续使用8年4个月。但2018年8月，被告装修完后不但不向原告交付房屋，而且于2019年8月5日向原告送达了《解约通知》，欲单方解除合同再次对外出租，但被告的《解约通知》系其单方意思表示，不符合合同约定及法律规定，被告不享有约定解除权及法定解除权。同时被告逾期交房的行为构成根本违约。为此原告多次与被告沟通均无果，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告山西文阳伟业科贸有限公司辩称，一、原告未经被告书面同意，拆改变动房屋结构，《房屋租赁合同》约定的解除条件成就，房屋租赁合同已解除。《房屋租赁合同》第九条第二款约定，“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构”，“甲方有权解除合同收回出租房屋”。依据案涉房屋图纸可见，原告取得租赁房屋时，房屋状况为一个大厅，两个大门，其余均为窗户；由公证视频可见，原告打掉承重墙将原来的窗户改造成了大门，用板材将大厅隔断成十个房间；此外，视频中还出现了明显的承重墙被砸掉后用钢条承重和承重墙疏松等承重墙损毁的情况。又，依据《建筑工程施工质量统一验收标准》（建筑工程质量验收的程序和组织，附表B）可知，“砖砌体”属于房屋主体结构。故，原告对房屋的改造行为构成了对房屋结构的拆改变动，约定的解除条件成就。2018年10月，被告曾以诉讼形式请求解除房屋租赁合同，2018年10月18日开庭审理后，被告因需补充证据而撤诉，此时被告就已经将解除合同的意思表示告知原告。2019年8月5日，被告又向原告送达《解约通知》。房屋租赁合同现已依法解除。二、《补充协议》是在原告胁迫被告的情况下签订的，不是被告的真实意思表示。因二青会需求，太原市政府下达进行道路综合整治的通知，要求在2018年5月31日前，按照市政府统一规划实施建筑外立面设计及公共空间街景设计。依据《房屋租赁合同》第七条之约定，“甲方对上述房屋提出维修，应提前10日书面通知乙方，乙方应积极协助配合”，但被告向原告提出需维修房屋后，原告不仅拒不配合搬出房屋，还以此胁迫原告要求签订《补充协议》。直至2018年5月，为完成整治要求，被告在原告胁迫下签订了《补充协议》，协议约定了原告以2012年的租金标准续租4年，并且在租金不变的前提下，增加租赁面积，该约定显然不合理、显失公平。综上，《补充协议》不是被告的真实意思表示，不具备合法性，不应当作为本案定案的依据。三、《补充协议》是对《房屋租赁合同》的补充，应当适用《房屋租赁合同》约定的解除条件，《补偿协议》已与《房屋租赁合同》一并解除。《补充协议》只是《房屋租赁合同》的补充，而非独立的合同，《补充协议》没有约定的部分，应当适用原合同关于解除合同的约定。《补充协议》签订于2018年5月，被告发现房屋结构拆改变动时为2018年6月8日。被告发现原告拆改变动了房屋结构的时间晚于《补充协议》签订的时间，《补充协议》也中未体现房屋结构拆改变动的情况，不够成被告对原告拆改变动房屋结构的书面同意。被告行使合同解除权时，是一并解除了《房屋租赁合同》和《补充协议》的。四、本案解除合同异议期已经过，不应当支持原告诉讼请求。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。又《合同法》司法解释(二)第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，被告依照约定解除通知原告解除合同且双方没有约定异议期间，应当适用上述三个月的异议期间之规定。自2018年10月18日开庭至今，已长达一年。故依据上述规定，不应当支持原告的诉讼请求。五、案涉房屋现已出租给第三人，《房屋租赁合同》已不具备实际履行条件。2019年8月7日，被告与第三人山西卓越嘉华物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给了第三人。合同约定，年租金为640000元，第三人应在合同签订后一周内付40000元，三个月内付清余款，现第三人已陆续支付合计约420000元。目前第三人也已实际使用房屋，原《房屋租赁合同》无论是在法律上还是事实上均已不能履行。依据《合同法》第110条之规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否合法有效；2.被告给原告送达的《解约通知》是否符合法定或约定的解除条件；3.双方签订的房屋租赁合同应该继续履行还是应予解除。原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交证据如下：1.《房屋租赁合同》，拟证明租赁期限为2012年7月18日至2022年7月17日，2012年7月18日至2017年7月17日的年租金为560000元，2017年7月18日至2022年7月17日的年租金为620000元；2.《补充协议》，拟证明被告除给予原告3个月的重新装修期限外，还将原合同期限往后顺延四年，加上原告原有的租期还剩4年1个月，故原告仍有权继续承租本案所涉房屋8年4个月；3.交通银行客户回单，拟证明房租实际交付至2018年7月17日，但是房屋却实际使用至2018年6月1日。被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交证据如下：房屋规划设计图纸、公证书及公证视频，拟证明原告打掉承重墙将原来的窗户改造成了大门，用板材将大厅隔断成十个房间，此外，视频中还出现了明显的承重墙被砸掉后用钢条承重和承重墙疏松等承重墙损毁的情况，原告的行为违背了合同第九条第二款约定的的情形。原告质证称，房屋规划设计图纸不认可，图纸形成于1980年以后，当时是一个规划图纸，看不出房屋主体结构是哪些，图纸写的修改时另报，不能确定房屋建成的状态。公证书及视频真实性认可，双方当时没有分歧，但视频看不出主体结构是哪些，是否进行了改动，最开始交房时没有任何视频记录，2018年6月再次交付房屋时的状态无法证明原告是否改动了主体。房屋主体结构是否改动需经相关部门确认。在被告2018年10月起诉原告要求解除合同的案件中，被告提出房屋主体结构是否改动鉴定申请，但是因为主体结构没有改动，撤回了鉴定申请及起诉。主体结构改动不存在。本院认为，房屋规划设计图纸、公证书及公证视频客观真实，但仅能证明被告进行公证时房屋的状态，仅凭房屋规划设计图纸、公证书及公证视频无法证明原告存在拆改变动房屋结构的情形。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2012年6月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告所有的位于太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排，租期自2012年7月18日起至2022年7月17日止。2017年8月29日，太原市城乡规划局向被告下发《关于太原市道路综合整治相关事宜的通知》，要求被告于2018年5月31日前完成涉案房屋的整改工作。原、被告于2018年5月就后期续租事宜签订了《补充协议》，协议约定原告应于2018年6月1日前腾空前院一层，2018年7月1日前腾空后院平房，被告在改造施工结束后给予原告三个月的装修期，改造期及装修期免收租金，原定租期到期后，加上被告改造期及原告装修时间，租期按年租金620000元增加4年，若原告未按约定时间腾空涉案房屋，租期不予增加。协议签订后，原告于2018年6月1日前按约腾退房屋。2019年8月5日被告向原告送达《解约通知》，通知原告因原告擅自拆改房屋解除双方签订的《房屋租赁合同》。另查明，被告已于2019年8月7日将涉案房屋出租给案外人山西卓越嘉华物业管理有限公司，并已实际交付房屋。庭审中，经本院示明，原告表示如《房窝租赁合同》无法实际履行，原告则主张被告赔偿原告因合同不能履行而造成的损失1500000元，并退还相应租金及电费。本院认为，原告与被告山西文阳伟业科贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告已按《补充协议》约定于2018年6月1日前腾退房屋，故租期应在原定租期基础上加上被告改造期及原告装修期后增加4年。被告虽向原告送达《解约通知》通知原告因原告擅自拆改房屋解除双方签订的《房屋租赁合同》，但现有证据不足以证明原告在承租期间存在擅自拆改租赁房屋的情形，故双方约定的解除条件不成就，被告不享有解除权。被告于2019年8月7日，将涉案房屋出租于案外人山西卓越嘉华物业管理有限公司，并实际交付房屋，被告的行为违反了诚实信用原则，导致原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》从事实上已无法履行，双方合同目也无法实现，经本院示明，原告表示如《房屋租赁合同》无法实际履行，原告则主张被告赔偿原告因合同不能履行而造成的损失1500000元，并退还相应租金及电费。故本院认为双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应予解除。被告在改造结束后未向原告交付房屋，故被告应退还原告预付的租金及电费，并对原告的损失予以赔偿。原告自2018年6月1日起未实际占有使用涉案房屋，故被告应退还原告自2018年6月1日起至2018年7月17日期间的租金79835.6元（620000元÷365天×47天），以及预交至2018年12月的电费6573元，并赔偿原告约定租期内相应的可获利益损失，本院综合各因素，认为原告的损失按租金的10%计算较为合理。《补偿协议》约定，如原告于2018年6月1日前腾退房屋，则增加四年经营权。原告按约腾退房屋，应视为其放弃2018年6月1日至2018年7月17日期间的经营权，故原告未能实现租赁的期限应计算为8年，原告所主张的少使用1个月的房屋损失及三个月装修期间的损失，不应予以计算。被告应赔偿金额为496000元（620000元×8年×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵文君与被告山西文阳伟业科贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告山西文阳伟业科贸有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告赵文君预付租金79835.6元及电费6573元，并赔偿原告损失496000元；三、驳回原告赵文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元由被告山西文阳伟业科贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇一九年十二月九日书记员 任亚婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。