文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初4665号原告：江苏禾润行房地产营销策划有限公司（反诉被告），住所地徐州市泉山区解放南路237号奎园块奎山祥悦大厦602-1室。法定代表人：李海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德权，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，该公司员工。被告：江苏艺达置业有限公司（反诉原告），住所地涟水县涟城镇保安路16号艺达名都置业南大门。法定代表人：王明华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈国飞，涟水县正平法律服务所法律工作者。原告江苏禾润行房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称禾润行公司）与被告江苏艺达置业有限公司（以下至判决主文前简称艺达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告禾润行公司委托诉讼代理人李德权、李玉与被告艺达公司委托诉讼代理人沈国飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禾润行公司向本院提出诉讼请求:１、判令被告给付原告佣金366527元及利息（从起诉之日起按银行贷款利率的1.5倍计算）；２、被告承担违约金200000元；３、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，原、被告签订了一份《艺达名都项目销售代理合同》，合同约定被告将自己开发的艺达名都小区可售住宅104套、车库335间、车位583个、22号楼三层商业15间全部包销给原告出售，其他人无权出售。原告接受委托后，按照被告的要求履行了合同的义务，2019年5月7日双方签订了补充协议，协议约定最终结算佣金含保证金816527元，在原告解封被告账户和房屋后，被告支付450000元，对于剩余200000元双方约定在2019年5月29日前支付完毕。根据补充协议第三条，被告需承担违约金200000元，同时原告保留原合同追诉的权利。但是被告至今未按照补充协议支付200000元。原告认为，双方签订的合同及协议合法有效，被告应及时履行自己的义务，现被告拒不履行，侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告对利息部分变更为：以366527元为本金，从起诉之日起按年利率6%计算至实际付清之日止，并放弃对保全费的主张。被告艺达公司辩称，1、根据双方签订的销售代理合同，按照原告的销售量，被告只需支付佣金456303元，但至合同结束，被告已支付给原告1124430元，已超过实际应支付的费用，故被告无需继续向原告支付佣金，并对多支付的费用保留诉权；2、根据销售合同和补充协议，原告需向被告提供增值税普通发票，且需足额，至今原告没有提供足额的增值税发票。根据补充协议，守约方保留了追诉原告合同的权利，且根据合同约定，原告提供发票的行为属于先履行义务，被告先履行抗辩权，因此系原告违约，原告应向被告支付违约金200000元；3、根据销售代理合同，原告未按照合同约定完成销售指标，且没有缴纳足额的履约保证金，原告也违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告艺达公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付违约金200000元；2、判令反诉原告不退还反诉被告保证金322000元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：按照双方签订的《艺达名都项目销售代理合同》6.2、6.3条款以及《住宅销售计划表》、《车库及车位销售计划表》，原告未按照约定完成销售指定，应承担相应的违约责任，履约保证金不予退还原告，所造成的损失也由反诉被告承担。另根据《艺达名都项目销售代理合同》和补充协议，反诉被告未开具足额发票，应承担违约金200000元。综上，请求判令原告支付被告违约金200000元，不退还原告保证金322000元，诉讼费及反诉费由原告承担。原告禾润行公司（反诉被告）辩称：1、原、被告均有违约，但双方均没有追究，故双方签订了补充协议，该协议是双方新的约定，被告应按照补充协议的约定来履行义务；2、被告违反了双方签订的补充协议，应当承担违约责任。根据补充协议第三条，如不能履行补充协议约定，应支付守约方200000元违约金，并同时保留追诉原合同权利。根据补充协议约定，原告只需解封被告的账户和开具足额发票，原告已完成相关义务，而被告没有按照补充协议约定支付佣金，已违约。综上，请求驳回被告的反诉请求。原告为了证明自己的主张提供如下证据：1、原、被告签订的《艺达名都项目销售代理合同》一份；2、《艺达名都项目补充协议》一份；3、原告出具给被告的增值税发票16张金额为1237091元；4、佣金支付申请表。被告为了证明自己的主张提供如下证据：1、《艺达名都项目销售代理合同》及附件各一份；2、《艺达名都项目补充协议》一份；3、佣金结算表，4、记账凭证；5、增值税普通发票金额为937091元。本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，原告艺达公司为甲方，被告禾润行公司为乙方，签订了《艺达名都项目销售代理合同》一份，主要内容为：一、甲方同意委托乙方为该项目独家总策划代理人和销售代理人，委托乙方销售艺达名都小区104套住宅、335间车库、583个车位、22号楼三层商业15间（实际以甲方提供的附件具体销售数据为准）；二、此房源需保证为真实且无其他隐藏房源，且此1037套房源为售楼部唯一可网签房源，以甲方提供的销控表双方签字盖章认可为准；三、甲方不得自销或委托除乙方以外的第三方作为其代理人销售该项目，代理期限为：2018年8月6日至2019年8月6日；4、乙方向甲方缴纳履约保证金50万元，乙方同意签订合同前，先向甲方指定的账户里缴纳履约保证金10万元，剩余40万元履约保证金，甲方直接从前期每个月销售佣金中按50%扣留，直至履约保证金达到50万；5、除甲方自身原因或者不可抗力、政策等造成的延误，如果乙方未能按要求在四个月内将住宅及八个月内将车库、车位完成双方约定的销售任务，履约保证金不予退还，所造成的一切损失均由乙方承担，与甲方无关；6、佣金部分：住宅套件每套（每个套件必须捆绑一个车库销售）乙方收取8000元作为销售佣金、车位每位收取4000元作为销售佣金、车库单独销售每间收取2000元作为销售佣金、22号楼三层商业每间收取30000元作为销售佣金。在次月5日前由乙方提供结算清单，甲方负责复核，且每次转账前乙方必须向甲方提供财务认可的增值税普通发票结算，甲方并于次月十五日前以转账形式向乙方支付佣金；7、溢价款：实际成交总价高于底价部分的属于溢价款，溢价部分按月整体结算，溢价部分甲乙双方约定按照50%：50%进行分成；8、甲乙双方协定在乙方代理销售从2018年8月1日至2018年11月30日前完成约定住宅销售的100%，2019年7月31日前完成约定车位及车库销售的95%，22号楼三层商业于2019年1月30日前完成约定销售的100%；9、当月销售指标以签约为准，住宅考核期为四个月，总任务量剩余7套未签约算作完成指标，结算佣金以签订《商品房买卖合同》为准；10、如有其他异议，甲乙双方可另行协商，在不违反本协议的基础上，签署《补充协议》。合同签订后，乙方即进行了销售。2019年5月7日，原、被告进行结算，并签订了《艺达名都项目补充协议》，协议约定：一、截止2019年4月28日艺达名都项目最终结算明细为：1、双方确认价格，销售高于5337元/㎡的房屋56套：佣金为824957元，已结674430元，未结150527元；2、双方确认价格，销售低于5337元/㎡的房屋为43套：佣金为344000元，已结0元，未结344000元；3、保证金322000元。总合计：截止2019年4月29日，已售房屋99套，双方确认总佣金1168957元，其中已结佣金674430元，未结佣金494527元，最终应结佣金含保证金为816527元（494527元+322000元）。二、乙方保全解封当日，甲方支付乙方应结佣金450000元，剩余200000元于2019年5月29日前支付完毕，双方账务视为已结清，乙方须开具足额发票并终止合同。三、如一方违约，违约方支付对方200000元违约金，并同时保留追诉原合同的权利。协议签订后，被告向原告支付了450000元，剩余款项至今未付。另查明，2019年5月14日，原告开具了200000元的增值税普通发票，且被告在收到上述发票后进行了相关税务抵扣。上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、《艺达名都项目销售代理合同》、《艺达名都项目补充协议》、增值税普通发票、国家税务总局涟水县税务局证明等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告禾润行公司与被告艺达公司签订的《艺达名都项目销售代理合同》属合法有效合同，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告于2018年签订了销售代理合同，2019年5月7日，双方签订了项目补充协议，协议内容实质是双方对销售代理的总结算。按照协议约定，截止2019年4月29日，最终应结佣金含保证金为816527元，解封当日被告应支付佣金450000元，剩余200000元于2019年5月29日前支付完毕，双方账务视为已结清。但截止目前，被告艺达公司仅支付了450000元，剩余款项未按合同约定付清，已构成违约。根据补充协议约定，如一方违约，守约方保留追诉原合同的权利。因此原告禾润行公司按照双方原合同结算总金额816527元，扣除被告已支付的450000元，现主张被告给付尚欠佣金366527元符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称的依据销售代理合同，被告已超额支付佣金，故无需再支付佣金问题，补充协议载明，截止2019年4月29日，被告尚欠原告的款项（佣金及保证金）为816527元，后被告仅支付了450000元，故对被告抗辩的已超额支付佣金不予采纳；关于被告抗辩的原告未按约向被告足额提交相应发票，因此原告违约问题，本院认为，庭审中，原告出具了2019年5月14日开具的两张10万元发票，被告虽抗辩未收到，但经查，被告艺达公司已将上述两份发票在国家税务总局涟水县税务局进行了税务抵扣，故被告的抗辩明显不能成立；对被告抗辩的原告未按照销售代理合同约定完成销售指标，未足额缴纳履约保证金问题，原、被告在签订补充协议时，已对2019年4月29日之前的账目进行了结算，至于之前双方是否存在违约，在结算中并未提及，且双方一致认可补充协议上载明的结算金额，即使一方存在违约，也可视为在结算中双方放弃追诉对方此前的违约，故艺达公司反诉请求不能成立。综上，对被告艺达公司的上述辩解意见，本院均不予采纳。原、被告虽在补充协议中约定违约金20万，但协议约定的违约金明显过高，本院酌定被告艺达公司应承担的违约金为70000元。原告己主张违约金，现再要求被告承担从起诉之日起按银行贷款利率的1.5倍计算利息无法律依据，本院不予支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏艺达置业有限公司于判决生效后十五日内给付原告江苏禾润行房地产营销策划有限公司佣金366527元及违约金70000元。二、驳回原告江苏禾润行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。三、驳回江苏艺达置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9465元，由被告江苏艺达置业有限公司负担。反诉案件受理费9465元减半收取4732.5元，由被告江苏艺达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××49，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行)。审 判 长  朱 云人民陪审员  王清华人民陪审员  李佳庆二〇一九年十二月十三日书记员邓梦新附：相关法律条文《中华人民共和和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。