山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2435号原告：孙某1,男,1982年4月21日出生,汉族,住山西省临县。委托诉讼代理人：孙某2，山西得民律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：大同市矿区恒安新区B区83号。法定代表人：朱某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，北京百鸟律师事务所律师。丁旭，山西民仁律师事务所律师。原告孙某1诉被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某1及其委托诉讼代理人孙某2、被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某、丁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付使用位于京都国际广场第1号楼2230号商铺房屋(该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格)；2、判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金36289.98元;(以基数220742元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年原告与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司签定《京都国际广场商铺认购协议书》约定:被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场"项目商铺第1号楼2230号商铺出售给原告(该协议书后被被告收走)打折以及折抵返还三年房租款后实际成交总房款为220742元。原告分别于先后两次付清总房款,被告为原告出具收款收据两份。在被告三年返租的幌子下,原告于2015年2月7日在被告处签《“京都国际广场"商铺租赁合同》，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日,事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非佳家玛有限公司。后双方于2016年10月26日签订了正式的《大同市商品房买卖合同》,该合同最终确认建筑面积20.77平米。租赁结束期满后,原告要求被告交付所购商铺,以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线,并标注房号,以此来搪塞交付原告所购买的能够单独使用的商铺,几块地板砖不能称之为商铺,且不能独立经营,被告此行为严重侵害了原告的合法权益,故原告要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权、能够独立经营的商铺并赔偿原告因被告逾期交房所受到的损失。原告曾多次向被告提出交付能够使用的独立商铺,奈何被告始终以胶带纸粘贴来区分界限的商铺应付原告,无奈之下原告为维护自身合法权益,特依法诉至法院。被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司辩称，对原告第一项诉求无法满足，因为违反国家建设规范；对原告第二项诉求，不同意支付，我方已经交付房屋，不存在违约；败诉方承担诉讼费。原告孙某1为支持其主张，向本院提交下列证据：1、原告身份证，证明原告主体资格适格；2、被告工商资料，证明被告主体资格适格；3、购房发票，证明原告交付购房款的事实；4、商品房买卖合同，证明原被告就标的商铺达成了买卖合同及内容；5、京都国际商场租赁合同，证明原告与京都之间的房屋租赁合同内容；6、彩色宣传页，证明当时买的是独立产权商铺，被告方存在虚假宣传；7、京都国际广场商铺交接须知，证明2018年10月8日被告向广大业主承诺修建隔断；8、网站查询信息，证明被告方与京都商贸有限公司股东及法定代表人还有相关联系方式等存在混同；9、千人连名起诉要房登记表，证明集体起诉。被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交下列证据：1被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的“京都国际广场”项目开发手续齐全、合法。2竣工验收备案表，消防验收意见书，证明“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用。3网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知，不动产产权登记证，证明销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记。4证据提取说明，证明证据5-9的来源系由案外人大同市京都商贸有限公司提供。5案外人大同市京都商贸有限公司营业执照，证明其公司主体身份。6租赁合同，证明业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年（2015年5月1日-2018年5月1日），由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营。7业主告知函，证明租赁到期时，业主不再将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，要求移交商铺的情况。8商铺交付告知书、京都国际商场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，证明要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理，视为已交付，部分业主已确认交铺，部分业主拒绝接收商铺，过错不在案外人大同市京都商贸有限公司。9大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，证明大同市中级人民法院作出过有指导作用的类案判决，该判决书驳回了业主的诉讼请求。根据当事人陈述及原、被告提供的证据，本院确认以下事实：2013年，原告与被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》。2016年10月26日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》。上述协议约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座2层2230号商铺出售给原告，建筑面积20.77平方米，原告分别于2015年2月7日、2016年9月9日先后两次支付房款220742元，被告向原告出具专用收款收据两份。2015年2月7日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座2层2230号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙某1的诉讼请求。案件受理费707元，减半收取计353.5元，由原告孙某1承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 朱永生 二〇一九年十二月三十日书记员 唐 颖