贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终8572号 上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。 法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨开明，男，汉族，1983年7月28日生，住贵阳市白云区。 被上诉人（原审原告）：林国莉，女，汉族，1984年2月25日生，住贵阳市云岩区。 上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人杨开明、林国莉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一、二、三项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力。一审判决判令被上诉人支付逾期交房违约金系认定事实错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。 被上诉人杨开明、林国莉答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。 杨开明、林国莉向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币39981元（以购房款人民币378123为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年5月30日暂计算至起诉之日止，共计1077天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金32707元（以购房款人民币378123元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年12月30日暂计算至起诉之日，共计865天，违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书止）；3、判令被告返还原告代收三通开户费共计3475元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2015年1月13日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”（即白金壹号）商品房，总价款378123元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了全部价款。2016年8月5日，原告向被告出具《提前接房申请》，载明“本人于2015年1月13日购买了贵司开发建设的云康新城（白金壹号）C2栋6层6号房屋，签署了编号为杨开明的《商品房买卖合同》，并按合同交齐了购房款，现因本人原因：特向贵公司申请提前办理交房入住手续，本人承诺：我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，并配合贵公司完善物业的后续事宜，从我本人接收到房屋钥匙之日起终止，我将按照前期管理企业的有关规定履行相关义务。”，同日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。 一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定如期向原告交付房屋并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案争议的焦点是：1、原告出具的《提前接房申请》是否免除了被告的违约责任，逾期交房违约金应计算到何时截止；2、违约金应按自然日计算还是工作日计算。3、被告收取的3475元燃气、电等开户费应否退还。对此，一审法院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2016年8月5日原告明知案涉房屋未经竣工验收不具备交付条件，其因急需用房向被告出具《提前接房申请》后接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，不予支持。对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见，因该《提前接房申请》是针对被告不符合交房条件而原告急需使用房屋出具的，且明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜从我本人接收到房屋钥匙之日起终止”，该“相关违约（金）事宜”应理解为逾期交房的违约（金），并不包含逾期办理商品房转移登记的违约金，且其截止时间为“实际接房之日”，并不包括实际接房之前的逾期交房违约金，故对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见不予采纳。因该项目至今未取得初始登记，无法将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请被告从逾期之日起计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金至其实际交付之日止应予支持。 对违约金应按自然日计算还是按工作日计算的问题，双方签订的商品房买卖合同仅对逾期期限按工作日计算进行了约定，对违约金的计算约定的是按日计算，即自然日，因此，原告诉请的逾期交房违约金应从2016年5月31日起计算至2016年8月5日止，共计842日，金额为378123元×万分之一/日×67日=2533元；逾期办理商品房转移登记的违约金应从2016年12月31日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止起诉之日2019年5月13日，共计864日，金额为378123元×万分之一/日×864日=32669元，2019年5月14日起继续按37.8123元/日向原告计付违约金至其向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 对燃气、电等开户费应否退还问题，双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电等开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告收取该费用缺乏合法有效的依据，应当退还，其辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨开明、林国莉逾期交房违约金2533元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨开明、林国莉逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年5月13日为32669元，2019年5月14日起继续按37.8123元/日向原告计付违约金至其向原告杨开明、林国莉交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨开明、林国莉三通费3475元；四、驳回原告杨开明、林国莉的其他诉讼请求。案件受理费852元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。 二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。 关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。 综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1704元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭伦禹 审判员  罗晓珊 审判员  邹爱玲 二〇一九年十二月九日 书记员  陈晓琦