吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初3816号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司职员。被告:马万春，男，1970年2月9日出生，汉族，住农安县。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告马万春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉及委托诉讼代理人王婷婷、被告马万春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告缴纳拖欠的2014至2018年、2019年七个月物业费9563元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业服务，被告自2014年至2018年拖欠物业服务费，每年物业管理费1823元，其中包括物业服务费0.6元每平方米，电梯电费344元，电梯维修维护测定费304元，二次供暖费229元，楼道灯费20元每年，二次供水费100元。经原告多次催要，被告至今未给付。马万春辩称:1、对吉林省康泰物业管理有限公司这个名称，我们小区的全体业主和居民从来没有听说过这个公司，也从来没有见过该公司的经理和管理人员，我们从来也没有接受过该公司的管理和服务。2、据我们所知该公司是一家不具备合法资质管理阳光小区的公司，并且该公司在农安县城建局物业管理办公室没有备案。3、该公司没有按照规定和原小区开发商签订物业管理合同。4、该公司从来没有与小区全体业主签订过物业管理服务合同。2018年在政府相关部门的组织监督下，由小区全体业主公开选举产生了金色阳光家园业主委员会，我本人只承认和服从于经过政府承建部门和相关管理部门确认核准选举产生的业主委员会。综上所述，我本人依据物业法相关条例规定，没有义务向该公司交纳任何费用。为此我向法庭提出要求诉讼方吉林省康泰物业管理有限公司提供和小区开发商签订的甲乙双方的原始合同以及在城建局备案的合同原本。同时，要求提供该公司在小区收费的原始账簿及收据存根，提供该公司在小区公告的服务管理细则，以备核查该公司的合法性和管理权限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证康泰公司提供的证据：1、吉林省康泰物业管理有限公司执照副本一份，证明我负责该小区的物业管理的公司马万春质证意见：有异议，不知道是真是假本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、物业管理合同一份，证明2018年8月28日变更为吉林省康泰物业管理有限公司，原先叫农安县阳光物业责任有限公司，签订这个合同的时候是以农安县阳光物业责任有限公司签订的。马万春质证意见：有异议，看不清合同是什么意思。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、资质证书一份，证明我公司在住建局备案的。变更手续一份，证明农安县阳光物业责任有限公司变更为吉林省康泰物业管理有限公司的变更手续。并在住建局备案。马万春质证意见：有异议，看不明白这个是真是假。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、2份判决书，农安县（2018）吉0122民初265号判决书一份，长春市中级人民法院（2018）吉01民终2155号判决书一份，证明这两份判决书充分证明我公司为该小区服务，合同跟开发商签订的合同，和在住建局备案的手续，是都有的，也是合法的。马万春质证意见：不用看这份证据，跟本案无关。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。5、2018年、2019年物业服务费用支出工资表共9张，证明我方为该小区服务。马万春质证意见：有异议，不用看了。本院经审查认为，该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。6、物业催缴通知书一份，证明原告多次向被告催告物业费。马万春质证意见：有异议，不用看了。现在原告拿出带有税点章的发票，我立马缴费。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。7、2017-2019年电费明细表一份，证明原告一直在为该小区服务。马万春质证意见：有异议，电梯在2015年已经被封了，我也没享受到电梯的服务，拒绝缴纳物业费。原告说有缴纳检测费，但是电梯没有运行，不产生费用。本院经审查认为，该证据没有证明出具单位的证明，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。8、劳动合同书一份，证明王婷婷与原告签订的劳务合同，与催缴物业费没有任何关联，与本案无关。马万春质证意见：有异议，不看。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。姜兴尧提供的证据：1、中国邮政缴费一站通通用凭证9张，证明从2018年至今电梯的电费、楼道灯费是我们业主自己交的，县长让交的。康泰公司辩称，有异议，因为被告刚才说从2018年至今电梯没有运行，怎么产生电费，他交电费的明细和电费单子不能证明是被告本人缴纳的。被告说二次供暖没给供，而且他在拿着票据中所说有二次供暖费用，费用出自何处。本院经审查对该证据真实性予以确认，并可以确认自2018年1月至2018年9月业主自己交纳电费共计15195.3元。2、特种设备安全监察指令书一份共6张，证明我所在小区电梯已经被封，无法运行。康泰公司辩称，有异议，对特种设备安全监察指令书有异议，没有我方任何人签字。我们每期找电梯公司对电梯进行维护。县委县政府也知道此电梯的情况，为了解决民心，让服务企业时刻关注电梯运行情况，如实汇报。本院经审查对该证据真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。马万春系金色阳光小区业主，马万春房屋面积为114.82平方米，经庭审查明2015年及之前物业费收费标准为0.5元/平方米，2016年之后物业费收费标准为0.6元/平方米，故2014-2015年每年物业费为（0.5元/平方米×114.82平方米×12个月总计688.92元），2016年以后每年物业费为（0.6元/平方米×114.82平方米×12个月总计826.70元），楼道灯费每年20元，每年高层电梯费（0.25元/平方米×114.82平方米×12个月总计344.46元），电梯维护保养费（2.65元/平方米×114.82总计304.27元），二次供暖（2元/平方米×114.82平方米总计229.64元），二次供水100元每年，2014至2015年每年合计应交物业费为1687.29元,2016年以后每年合计应交物业费1825.07元。自2014年马万春开始拒交物业费，金色阳光家园小区于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案阳光物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，马万春提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与马万春之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，马万春应向康泰公司交纳2018年之前的物业费。康泰公司请求马万春交纳2014-2017年物业费7024.72元于法有据，本院予以支持。根据双方提供的证据可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，2018年1月-2018年9月小区业主共计交纳电费15195.3元用于居民电梯使用及二次供水、二次供暖使用，金色阳光家园小区业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰公司请求马万春交纳2018年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马万春于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2014-2017年物业费7024.72元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告马万春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月四日书记员  薛微