广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32002号原告：杨腾奎，男，1971年6月7日出生，汉族，住湖南省安化县，原告：赵彩红，女，1979年2月17日出生，汉族，住湖北省枝江市，上述二原告共同委托诉讼代理人：陈勇辉、马晓滨，广东合邦律师事务所律师。被告：郭德其，男，1973年11月20日出生，汉族，住广州市白云区，原告杨腾奎、赵彩红与被告郭德其租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨腾奎、赵彩红的共同委托诉讼代理人陈勇辉到庭参加了诉讼。被告郭德其经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨腾奎、赵彩红向本院提出诉讼请求：1、确认原告杨腾奎与被告郭德其签订的《广外服务区铺位租赁协议》、《广外服务区铺位租赁补充协议》无效；2、判令被告向原告返还租赁押金11400元；3、判令被告赔偿原告承租商铺“顶手费”125000元；4、判令被告赔偿原告经济损失161482元（加盟保证金3万元、特许经营费25000元、开业服务费6000元、专项设备货架款32347元、设备款26070元、装修工程款37781元、招牌款3884元、财产保险款150元、雇主责任保险款250元）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告杨腾奎分别于2019年2月与被告签订《广外服务区铺位租赁协议》及《补充协议》，约定两原告承租位于广州市白云区丛云路3号107铺及广州市白云区丛云路28号三楼仓库。租赁期限自2019年2月起至2021年5月31日止；每月租金为5500元，卫生费每月180元，每月5日前为缴纳当月租金时间。两原告就上述商铺向被告支付租赁押金11400元。另，两原告为承租涉案商铺于2019年1月27日及2019年1月28日向原承租户陈锦荣支付商铺顶手费共计125000元。两原告承租涉案商铺后，与广东美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，两原告加盟并在涉案商铺开设“美宜佳便利店”。原告赵彩红于2019年4月28日向广州市白云区市场监督管理局申请注册成立个体工商户“广州市白云区黄石阿红便利店”。两原告为开设“美宜佳便利店”，共计向广东美宜佳便利店有限公司支付加盟保证金等费用共计211482元。现两原告在承租过程中，于2019年6月26日收到广州市白云区人民政府黄石街道办事处黄石街拆违办公室（下简称拆违办公室）下发的《拆违通知》，告知原告在2019年7月15日前搬离。涉案商铺将于2019年7月20日组织围蔽和拆除。于2019年8月7日再次收到拆违办公室下发的《停电通知》，告知两原告，将对白云山缓冲区范围内丛云路3号至7号一带的三元里历史临建进行强制拆除，现已围蔽清拆区域，并将于2019年8月12日17时30分前对上述位置的建筑物进行停电处理，请原告等商户及时清场撤离。后经两原告核查，涉案商铺为临时建筑，于2006年4月25日取得广州市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，但使用期仅为二年。因此，涉案商铺为超过批准使用期限的临时建筑，属于违法建筑。被告在明知涉案商铺已超过临时建筑使用期限的情况下，故意向原告隐瞒租赁商铺权属情况，仍向原告出租涉案商铺，原告仅承租几个月后，便因政府部门的围蔽拆除，导致无法使用涉案商铺，进而蒙受重大的经济损失。为此，被告出租的商铺超过批准使用期限，属于违法建筑，原、被告间签订的协议应属于无效，因被告的过错导致原告遭受重大经济损失，原告与被告多次协商赔偿无果，故根据法律规定起诉，请求法院依法判决。被告郭德其无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提供的证据租赁协议、转帐凭证、收据、微信通信记录、地址证明、营业执照、建设工程规划许可证、拆迁赔偿答复意见、拆违通知、停电通知、与上手承租人微信通信记录、电子银行业务回单、企业信用信息公示报告、租赁前商铺照片、特许加盟合同、收款收据、货架确认书、设备代收代付确认书、，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月，原告杨腾奎与被告郭德其签订《广外服务区铺位租赁协议》、《广外服务区铺位租赁补充协议》，约定：原告承租位于广州市白云区丛云路28号三楼仓库、广州市白云区丛云路13号A5之1；商铺租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；仓库租赁期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止；每月商铺租金为5500元、垃圾费180元；每月仓库租金400元；每月5日前为缴纳当月租金时间；商铺保证金11000元、仓库保证金400元。同年1月27日，原告杨腾奎就租赁上述商铺、仓库向被告郭德其支付租赁押金合计11400元。同年1月27日、28日，两原告向涉案商铺的原承租人陈锦荣支付了125000元。两原告承租涉案商铺后，与广东美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，拟在涉案商铺开设“美宜佳便利店”。同年4月22日，广州市公安局白云区分局黄石派出所确认原地址“广州市白云区丛云路13号A5”现为“广州市白云区丛云路3号107铺”。同年4月28日，原告赵彩红向广州市白云区市场监督管理局申请在涉案商铺地址上注册成立个体工商户“广州市白云区黄石阿红便利店”，获得批准。两原告为加盟“美宜佳便利店”，向广东美宜佳便利店有限公司支付了加盟保证金3万元、特许经营费25000元、开业服务费6000元、专项设备货架款32347元、代收付设备款26070元、代收代付卖场装修工程款37781元、代收招牌款3884元、代收财产保险款150元、代收雇主责任保险款250元，合计161482元。同年6月26日，两原告收到广州市白云区人民政府黄石街道办事处黄石街拆违办公室发出的《拆违通知》，通知涉案商铺将于2019年7月20日组织围蔽、拆除，责令两原告于2019年7月15日前从涉案商铺中搬离。同年8月7日，两原告再次收到上述拆违办公室发出的《停电通知》，通知将对白云山缓冲区范围内丛云路3号至7号一带的三元里历史临建进行强制拆除，并将于2019年8月12日17时30分前对上述位置的建筑物进行停电处理，责令两原告等商户及时清场、撤离。同年10月18日，两原告从涉案商铺、仓库中搬离。当日，原告杨腾奎向被告郭德其发出《商铺接收函》，通知涉案商铺、仓库因政府拆除违法建筑而无法使用，要求其收回并办理接收手续。同年10月20日，上述通知到达被告。同年11月12日，广东美宜佳便利店有限公司与原告赵彩红办理了加盟合同终止结算手续，确认不予退还加盟保证金3万元。另查明，涉案商铺为2006年批准建设的临时建筑，早已超过批准使用的期限。本院认为，原告杨腾奎与被告郭德其就超过批准使用期限的临时建筑订立的房屋租赁合同无效。原告杨腾奎就此提出确认合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。租赁合同无效且原告杨腾奎已搬离，故被告郭德其应当将收取的押金返还给原告杨腾奎。原告杨腾奎就此提出返还押金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告杨腾奎主张被告郭德其赔偿其承租商铺“顶手费”125000元的诉讼请求，本院认为，上述款项系原告杨腾奎因与案外人之间存在转让租赁合同关系而向案外人直接支付的。原告杨腾奎首先应当根据上述法律关系向案外人主张权利，其后再根据结果考虑是否有必要向被告郭德其主张赔偿损失。现原告杨腾奎不向案外人主张权利，直接向被告郭德其主张赔偿损失，致本院无法查明最终实际损失的事实，应当承担相应的不利后果。故本院对该诉讼请求不予支持。对于原告杨腾奎主张被告郭德其赔偿经济损失161482元的诉讼请求，本院原则上予以支持，但须在其中扣减原告杨腾奎因经营中未尽审慎注意义务的过错责任。上述过错责任比例，本院酌情确定为50%。经核定，被告郭德其应当赔偿原告杨腾奎的经济损失数额为80741元。对于原告赵彩红对被告郭德其提出的诉讼请求，本院认为，原告赵彩红非租赁合同主体，无权在本案中向被告郭德其主张权利。因此，对其诉讼请求，本院不予支持。原告赵彩红可根据其与原告杨腾奎之间的约定对本案返还、赔偿款项进行结算。被告郭德其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认原告杨腾奎与被告郭德其订立的《广外服务区铺位租赁协议》、《广外服务区铺位租赁补充协议》无效；二、被告郭德其于本判决生效之日起五日内向原告杨腾奎返还租金押金11400元；三、被告郭德其于本判决生效之日起五日内向原告杨腾奎赔偿经济损失80741元；四、驳回原告杨腾奎的其他诉讼请求；五、驳回原告赵彩红的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3667.9元，由原告杨腾奎负担1833.95元，由被告郭德其负担1833.95元并于本判决生效之日起五日内本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月十六日书记员 冼颖斯