鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初4687号原告：鞍山奕亨物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁西区富强街103栋。法定代表人：张翠翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丽，系该公司员工。委托诉讼代理人：王彦军，系该公司员工。被告：何彤，女，汉族，1987年7月9日出生，住所：鞍山市铁西区。原告鞍山奕亨物业服务有限公司与被告何彤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山奕亨物业服务有限公司委托诉讼代理人赵丽、王彦军，被告何彤到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。鞍山奕亨物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业服务费12995元，滞纳金2000元，合计人民币14995元；2、承担本案的诉讼费用。事实与理由：鞍山奕亨物业服务有限公司于2012年7月20日与鞍山奕亨房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，于2017年7月16日，与鸿彤园所在地鞍山市铁西永乐街道办事处永丰社区签订了物业服务合同，住宅物业费按建筑面积每平米0.8元/月、网点物业按建筑面积每平米1.2元/月、电梯费按35元/月/户的标准对鸿彤园小区进行物业管理服务。鞍山市铁西区1号楼1号网点业主何彤，2012年10月27日办理入住手续，开始在小区居住生活，与我公司签订了物业服务合同协议，一直享受我公司提供的物业服务。该业主自2014年9月20日至2019年9月19日，以各种原由，拒绝缴纳物业服务费，已累计欠物业服务费12995元。何彤书面辩称，一、被答辩人诉讼请求部分已超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年。”被答辩人在起诉状所述，我自2014年9月20日起即未缴纳物业费，而被答辩人在2019年10月22日向法院提交起诉状。2014年9月20日至2019年10月22日期间，被答辩人从未向我主张过物业费，因此，2014年9月20日至2017年10月1日期间的物业费请求已将超过诉讼时效，法院不应予以支持；二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被答辩人从未向我书面催交，也未催告，因此，被答辩人向答辩人主张物业费，不符合上述规定，法院不应予以支持；三、被答辩人与社区签订物业合同是无效的。我从未与被答辩人签订物业服务合同，我所在小区业主委员会也未与被答辩人签订物业合同。根据《物业管理条例》第34条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”的规定，我与被答辩人之间并无物业服务合同。根据《物权法》第七十六条选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。我对社区签订合同毫不知情，经过我咨询，和我情况一样的门市业主都不知情。因此，答辩人不是本案适格的当事人，请求法院驳回被申请人的诉讼请求；四、我未享受过任何物业服务，不应支付物业费。如上所述，在形式在，我从未与被答辩人签过物业合同；在实际上，我是商业网点，不再物业服务的范围内，我（包括承租人）也从未接受过任何物业服务。从召开业主大会、成立业主委员会，签订物业公司，从来没有人通知答辩人。我们没有小区的门禁卡，连小区都进不去。从来没有见过物业工作人员，物业从来未和我们联系过。如被答辩人认为对我提供了物业服务，请提供相关证据，否则答辩人不具有支付物业费的义务。综上，请驳回被答辩人的全部诉讼请求，并由被答辩人承担全部诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告鞍山奕亨物业服务有限公司向本院提交了前期物业服务合同、物业服务委托合同。被告何彤未向本院提供证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告鞍山奕亨物业服务有限公司提供的催交单，证明其向被告主张过权利，因被告对此予以否认，且原告未能提供其他证据予以佐证，对该份证据的真实性、关联性无法确认，故对该份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鞍山奕亨物业服务有限公司系铁西区鸿彤园小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。被告入住该小区时，原、被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，物业服务期限为5年，2012年9月16日至2017年9月15日，交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的8月16日至10月16日。2017年7月16日，原告鞍山奕亨物业服务有限公司与鞍山市铁西区永乐街道办事处永丰社区就鸿彤园小区再次签订《物业服务委托合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，物业服务期限为5年，2017年7月18日至2022年7月17日，物业服务费、电梯费管理费每年交纳一次，业主或物业使用人于应交费时间提前10天向物业公司交纳下一年度当期物业服务费。物业管理服务费高层住宅按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，商业物业按照建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯费每月每户35元收取，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日应交管理费的3‰交纳违约金。鸿彤园小区未成立业主大会及业主委员会。合同签订后，原告鞍山奕亨物业服务有限公司为被告提供物业服务，被告何彤房屋为建筑面积180.47平方米商业网点。截止至2019年9月19日，被告尚欠2014年9月20日到2019年9月19日，共计5年的物业费用12993.84元（12个月×5年×180.47平方米×1.2元每平方米）。本院认为，根据《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，被告何彤所在鞍山市铁西区永乐街道办事处永丰社区在鸿彤园小区未能选举产生业主委员会的情况下代行业主委员会职责，与原告某某物业公司签订物业服务合同具有法律依据，永丰社区与原告签订的物业服务合同真实合法有效，对全体业主有约束力，故关于被告主张与原告之间不存在合同关系的意见本院不予采纳。关于被告辩称原告部分诉讼请求已超过诉讼时效一节，原告主张被告欠付的物业服务费期间为2014年9月20日至2019年9月19日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，结合到本案中，被告2016年度物业服务费应于2016年10月16日前交纳，原告2016年度物业服务费的诉讼时效期间应为2016年10月17日至2019年10月16日，原告于2019年10月28日至本院起诉主张权利，其诉讼请求中主张的2017年1月1日至2019年9月19日的物业服务费尚在诉讼时效期间内，根据原告现有证据，并无诉讼时效中止或中断的情形，因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”，故被告抗辩原告部分诉讼请求已超过诉讼时效一节，本院予以采纳。根据合同中的物业服务费收缴标准及采取预收制的约定，被告应支付尚欠2017年1月1日至2019年9月19日的物业费共计6930.04元（180.47平方米*1.2元/月/平方米*32个月），故原告要求被告支付物业费6930.04元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告请求被告给付该物业费的滞纳金，因合同中有约定，属于当事人意思自治的体现，其本质上属违约金，理应遵守，但考虑到原告在提供的物业服务时尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，故本院对其要求被告支付滞纳金的主张不予支持。关于被告辩称，其未享受过任何物业服务不应支付物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对于被告该项辩解，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条之规定，判决如下：一、被告何彤于本判决生效之日起十日内给付原告鞍山奕亨物业服务有限公司物业服务费6930.04元；二、驳回原告鞍山市睿达物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费87元（原告已预交），由被告何彤负担，随上诉款项一并给付原告鞍山奕亨物业服务有限公司。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  赵紫峰二〇一九年十二月二十五日书记员  杨玉旸