沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初9658号 原告：路作领，男，1975年1月18日出生，汉族，住址山东省成武县。 被告：王振，男，1991年12月21日出生，住址沈阳市浑南区。（未到庭） 原告路作领与被告王振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路作领到庭参加诉讼。被告王振经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令原、被告双方签订的《补充协议》合法有效，被告双倍返还定金差额20,000.00元及违约金4,000.00元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年8月7日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于沈阳市浑南区房屋（面积89.69平方米）出售给原告，双方约定交易价格为775,000.00元。合同签订后，原告支付购房定金20,000.00元，由于被告违约导致房屋一直无法办理交易过户手续，合同无法继续履行。双方于2018年8月31日、2018年10月27日签订两份《补充协议》，约定自愿解除《房屋买卖合同》并达成赔偿协议，被告将房屋出售给他人后给付原告各项赔偿款项。现被告已将房屋出售给他人，但没有支付原告赔偿款项，故原告诉讼来院。 被告虽没有出庭答辩，但庭后接受本院询问，明确表示不同意支付原告定金差额20,000.00元及违约金。其认为定金只是交付给中介公司，没有交付到被告手中。《补充协议》的签订并非其本意，为在受到逼迫情况下签字。 原告围绕其诉讼请求依法提交：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议》，被告没有当庭质证但庭后询问时予以质证，对上述证据没有异议。被告没有提举证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告、阿凡提中介白塔店于2018年8月7日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积89.69平方米）卖与原告，价款为775,000.00元。定金为20,000.00元；双方各自备齐办理过户之材料后于2018年9月10日前向房屋交易中心申请办理转让过户手续，并于办理转让过户手续时支付房款300,000.00元（用于办理解贷手续）；房款140,000.00元由原告贷款支付；尾款为15,000.00元，在双方签署房屋买卖交接手续后给付。该房屋尚有贷款余额310,000.00元未还清，处于抵押状态。合同第九条第（一）款约定，原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款之日止。逾期超过十五日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付十五日内的违约金外，双方同意被告有权单方解除合同；第（二）款约定，被告未按合同约定的期限将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，按原告已付款日万分之五计算，从应当交付之第二日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后，被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日违约金外，双方同意原告有权单方解除合同。被告应退还原告已支付房款，并支付违约金和赔偿金；第（三）款约定，任何一方违反本合同约定，导致合同未能履行，原告违约，定金不退，被告违约，双倍返回定金。双方均有权选择定金与违约金择一适用，可以主张由违约方向守约方支付定金与违约金中数额较高者。原告将定金20,000.00元交付至阿凡提中介白塔店。 据被告所述，因被告逾期偿还涉案房屋银行贷款，导致为被告贷款的银行另案起诉被告并保全涉案房屋，银行答复即使被告全额偿还贷款也需要一个月时间办理撤销保全措施，原告提出等待时间过长，不同意为被告支付300,000.00元用以办理解贷手续。上述《房屋买卖合同》没有实际履行，原、被告、阿凡提中介白塔店于2018年8月31日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：在签订房屋买卖合同时，双方即已知房屋处于查封状态，更名过户日期变更为2018年10月15日。若被告因房证手续问题延迟交易并经原告同意，则每延迟一天，按照日违约金1,000.00元赔付，延迟期限至2018年11月16日；若被告因房证手续问题延迟交易并且超出原告预期日期，则被告违约，需将定金双方返还并且赔付原告因延迟所产生的违约金。后三方于2018年10月27日再次签订《补充协议》，约定：双方协商同意解除《商品房买卖合同》；被告双倍返还原告定金40,000.00元。定金20,000.00元及中介费7,700.00元退还给原告，剩余20,000.00元待被告出售房屋后赔付原告，补偿协议（《房屋买卖合同补充协议》）的4,000.00元，被告出售房屋时赔付原告；房屋买卖中介费15,400.00元，待被告出售房屋时赔付给阿凡提中介白塔店（原告同意赔付7,700.00元中介费），另有手写字体“路作领只赔付伍仟元整中介费”。阿凡提中介白塔店将定金20,000.00元、中介费7,700.00元退还给原告。 被告已于2019年6月25日将涉案房屋卖予案外人马静、张伟峰，并办理了产权变更登记手续。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制效力性规定，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。双方对由原告协助被告办理解贷手续及办理房屋产权变更登记时间作出明确约定，但因被告逾期偿还银行贷款造成不能如期办理产权变更登记的后果，原告基于被告存在迟延履行的情况拒绝继续支付300,000.00元房款，符合同时履行抗辩权的条件，于法应得到保护。双方后续达成《房屋买卖合同补充协议》和《补充协议》，一致同意解除《房屋买卖合同》。鉴于解除《房屋买卖合同》系原、被告达成的合意且已成既定事实，双方不存在争议，不需要法院再另行确认，故对原告要求解除双方签订《房屋买卖合同》的诉求，本院不予支持。关于原告对双方签订的《房屋买卖合同补充协议》和《补充协议》效力的诉求，上述两份补充协议系对双方解除《房屋买卖合同》相关事宜的后续处理问题作出的约定，并非构建新的法律关系，只要不违反法律规定、符合公序良俗即可，无需法院对其效力作出认定，本院对该项诉求不予支持。关于双方在解除《房屋买卖合同》关系后是否适用定金罚则问题，本案被告辩称其没有实际收到定金20,000.00元，但根据两份补充协议等证据，被告均同意双倍返还定金，可知被告对原告向中介交付定金、适用定金罚则是明知且认可的，可视为被告同意中介代为收取定金，原告已经履行了支付定金的义务，双方均应当适用定金罚则。被告逾期偿还银行贷款导致双方不能按照《房屋买卖合同》约定如期办理解贷手续及产权变更登记手续，应当向原告双倍返还定金，鉴于定金本金已返还原告，被告应支付原告双方返还定金的差额20,000.00元。根据合同法第一百一十六条的规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此，定金作为先行支付的履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性，其与事先约定而事后给付的主要为补偿功能的违约金，均具有保障合同履行、预防违约的功能，不能同时适用而加重违约方的负担。虽然双方在《房屋买卖合同补充协议》和《补充协议》中即约定了定金，又约定了违约条款，但只能择一适用，基于双方在《房屋买卖合同》第九条第（三）款的约定，守约方可以主张由违约方向守约方支付定金与违约金中数额较高者，因原告要求被告返还定金差额的诉求已得到支持，故其诉求的小于定金金额的4,000.00元违约金主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下： 一、被告王振于本判决生效后十日内，给付原告路作领双倍返还定金差额20,000.00元； 二、驳回原告路作领的其他诉讼请求。 案件受理费618.00元，由被告王振负担300.00元，原告路作领负担318.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李 松 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇一九年十二月十三日 法官助理许鑫 书记员徐小杰 本判决相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。