河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀06民终6744号 上诉人（原审被告）:王旭，男，1984年12月20日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：王静，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑占良，男，1970年9月28日出生，汉族，农民，住河北省保定市徐水区。 委托诉讼代理人：李卫华，保定市徐水区法律援助中心律师。 原审第三人：高超，男，1982年2月13日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。 原审第三人：商小艳，女，1982年3月12日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。 上诉人王旭因与被上诉人郑占良、原审第三人高超、商小艳案外人执行异议之诉一案，不服保定市徐水区人民法院作出（2018）冀0609民初2183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王旭的上诉请求，一、请求二审法院依法撤销保定市徐水区人民法院作出的（2018）冀0609民初2183号民事判决；二、请求二审法院在查清事实的基础上，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；三、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认为房屋未办理过户手续是因高超下落不明导致的，没有事实和法律依据。高超在2018年8月10日还和上诉人发生借贷关系，而被上诉人和高超签订买卖协议的时间是2018年8月5日，房屋在交易时不存在不能过户的情形。所以，一审法院认定的房屋未办理过户手续是因为高超下落不明导致的没有证据支持，显然是错误的。其次，被上诉人和高超存在房屋买卖合同实为借贷担保合同的情形，出借人利用借款人急需用款的心理，要求借款人与其签订类似房屋买卖契约的书面合同。如果借款人在借款到期后及时偿还了本息，所谓的房屋买卖也就从此不再提起。如果一旦发生借款人未按期偿还借款本息，出借人则会在多次催收无果的情况下，凭借当初签订的所谓房屋买卖契约起诉，要求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令履行交付房屋的义务，并协助办理产权过户手续，进而达到防范放贷风险，不还钱就收房抵债的目的（本案中被上诉人要求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效的案件在徐水区人民法院安肃法庭审理过程中因本案裁定中止审理）。也就是说，双方在签订买卖房屋契约时是一种虚假的行为，是出借人自以为能够有效防范放贷风险而想出的一种“万全之策”。具体到本案，郑占良与高超之间的房屋买卖合同关系是不真实的，双方在2018年8月5日签订房屋买卖合同之前发生多次银行转账，转账的数额明显超出了房屋款的价值，被上诉人不能证明2018年8月3日和2018年8月4日转给高超的是房屋款，且本案中的关键出卖人高超未到庭，仅凭买卖协议就认定为房屋买卖关系属于事实认定错误。二、一审法院判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合1、查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部房款或者已经支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因自身原因未办理过户登记等四个条件且权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。本案中，涉诉的房产在交易时已经满足过户条件，被上诉人未尽到及时、勤勉义务，对于诉争商品房未办理过户登记手续存在自身过错，本案中的事实并不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故一审法院适用法律错误。一审法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”作出驳回被上诉人诉讼请求的判决。 被上诉人郑占良辩称，一、一审法院认定事实清楚正确。上诉人认为答辩人与高超之间关于房屋买卖关系是借贷关系，属于个人猜测，上诉人与高超在8月10日发生借贷关系与本案无关，不能以上诉人与高超之间是借贷关系就揣测他人房屋买卖就是借贷关系。在高超失踪后，答辩人起诉要求高超和第三人履行过户义务，是正当权利的行使，答辩人提供的证据已经完全可以证明房屋买卖的合法有效性，故一审法院认定事实正确。二、一审判决适用法律正确。本案中，郑占良与高超、商小艳在2018年8月5日在中介公司签订房屋买卖合同，合同内容形式真实合法有效，是双方真实意思表示，合同中第八条第三款约定：签订本协议15日内，甲方配合乙方办理房屋过户手续。也就是说，在2018年8月20日之前办理过户手续即可。在2018年8月15日左右，郑占良就联系不上高超了，后来得知第三人高小艳于2018年8月18日报警，说高超人失踪，故导致无法办理过户手续，约定的办理过户手续的时间符合常理和法律规定，法院法律适用正确。郑占良于2018年8月5日将房屋价款全部付清，已实际占有该房屋并居住，因高超失踪未能办理过户手续。这些行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。三、诉讼费被上诉人不应承担。 郑占良向一审法院起诉请求，一、依法判决撤销保定市徐水区人民法院（2018）冀0609民初1597民事裁定书；二、诉讼费由被告承担。 一审法院查明，高超与商小艳系夫妻关系，二人购买了保定市徐水区巨力路北水岸华庭20号楼2单元903室房屋，并于2016年5月16日取得房屋权属证书。高超于2018年5月25日起至2018年8月11日，陆续向王旭借款，累计通过银行及微信转账金额4056600元，期间高超陆续偿还借款3259500元，2018年6月22日，高超向王旭出具50000元借款借据，2018年8月8日，高超向王旭出具600000元借款借据，其余款项未出具借据。后王旭以高超、商小艳为被告，提起诉讼，要求高超、商小艳偿还借款。该案在诉讼中，根据王旭的申请，一审法院于2018年9月14日做出（2018）冀0609民初1597号民事裁定书，查封了高超、商小艳名下位于徐水区水岸华庭Ａ区20号楼2单元903户的房产，期限为二年。郑占良向一审法院提出异议申请，主张郑占良与高超、商小艳于2018年8月5日签订买卖合同，高超、商小艳将该房屋卖给郑占良，郑占良是该房屋的实际所有权人，请求解除查封。一审法院于2018年11月5日做出（2018）冀0609执异20号执行裁定书，驳回郑占良的异议请求。郑占良主张于2018年8月5日已经购买并实际占有保定市徐水区水岸华庭小区20号楼2单元903室房屋，房款已经付清，房屋归其所有，法院应解除房屋查封，提供：1.房屋买卖合同原件，证实双方签字捺印的合同是由居间方盛隆房地产经纪有限公司协助完成，合同中约定的付款方式是由房地产公司提供的，合同在征询双方是否已经将款项交付清后所选择的付款方式，并且约定了15日内配合过户的内容；2.收条原件，证实原告已全额付款，第三人已经收到了全款100万元；3.房屋所有权证原件，显示房屋所有权人为商小艳、高超共同共有房屋，此证书是在签订合同当天向原告进行的交付，视为交易完成的情况；为证明交付的完整和真实性以及合同的约定第三人向原告交付了有关房屋的相关手续，商品房买卖合同原件、供气合同原件、物业协议原件、购房的发票原件、第三人夫妻双方的身份证、结婚证复印件；4.原告手机转账的回单7页，证明原告已向第三人全额支付购房款；5.原告身份证复印件，证实原告主体。王旭质证称，对于原告的身份证复印件法庭依法核实；对于房屋所有权证书无异议，房屋所有权明确记载是商小艳和高超，同时房屋登记时间2016-5-16，根据徐水区房屋交易政策满2年可以交易，也就是说2018-5-16该房屋可以随时办理过户手续，由此可以证实原告动用买这套房屋如果是真实的买卖协议是可以履行过户手续的，从而证实双方签订名为房屋买卖合同并不是真正的买卖关系；关于房屋买卖合同，被告不是合同当事人对其真实性被告无法发表意见，但依据合同法规定此合同只成立而未生效，因涉及到的房屋并未履行法定登记手续，所以该房屋买卖合同并非房屋权属证明不足以证实原告的主张；对于收条真实性被告无法发表意见，结合原告提交的银行转账回执单，可以证实收款人并未在8月5当天收到100万元，同时原告给高超的转账记录均发生在8月5日之前，证据上来说不能证实8月3日和8月4日的转账是房款，其次从时间上进一步证实了双方实质借贷关系；对于商品房买卖合同、物业合同、供气合同、税票真实性无异议，但相关票据记载均为高超和商小艳，虽然是原告提供的证据，但并非原告的权属证明；对于高超、商小艳的结婚证、身份证，法庭核实原件的真实性。商小艳质证称，对原告提交的证据以及证明目的均无异议。 一审法院认为，郑占良和高超、商小艳作为房屋买卖的双方，在合同上签名，且有房地产经纪公司作为居间方加盖公章，王旭虽不认可，但未提供反驳证据，对郑占良与高超、商小艳签订的房屋买卖合同，予以确认。郑占良提供的房屋所有权证、商品房买卖合同、供气合同、物业协议、购房发票，虽然登记或署名的权利人为高超和商小艳，现由郑占良持有，结合房屋买卖合同和手机转账回单、收条，以及郑占良、商小艳陈述的转账情况，能够证实郑占良向高超、商小艳购买保定市徐水区水岸华庭小区20号楼2单元903室房屋房屋并实际占有的事实。对王旭提出的2018年8月3日至8月5日郑占良转给高超、商小艳的钱不是购房款的主张，不予认定。郑占良与第三人高超、商小艳已经在法院查封前订立了房屋买卖合同，且郑占良已经支付全部房屋价款并实际占有了该房产，虽然该合同并不发生物权变动的效力，但房屋未办理过户登记是因高超下落不明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郑占良对涉案房产享有足以排除法院强制执行的民事权益，故法院不得对涉案房产执行。郑占良提出的撤销民事裁定、解除对涉案房产的查封，其目的也是要求法院不得对涉案房产执行，故对郑占良的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：不得执行登记在高超、商小艳名下的保定市徐水区水岸华庭20号楼2单元903室的房产。案件受理费80元，由王旭负担。 二审中，被上诉人郑占良提交四份证据，分别是证据一、徐水区城区水岸华庭社区居民委员会2019年9月5日出具的证明一份，证明郑占良在涉案房屋中居住；证据二、徐水区诚泽物业服务有限公司出具的证明一份，证明自2018年8月至今，郑占良居住在涉案房屋，因未办理房屋过户手续，一直由郑占良以原房主商小艳的名义缴纳水电费等；证据三、物业收费票据，证明郑占良已经实际占有控制房屋并在此居住；证据四、华建物业有限公司出具的购电票据四张，证明目的同证据三。上诉人王旭质证称，对于证据一，时间为2019年9月5日，而执行裁定时间为2018年9月14日，这是在查封裁定作出后出具的证明，不能证明2018年9月份郑占良实际占有涉案房屋，且该证明没有负责人签字，形式上不符合规定，对其证明目的不认可；对于证据二、三、四，物业公司的证明没有负责人签字，形式上不符合规定，其所证明的郑占良在此居住没有其他证据佐证，其提供的物业费、水电费缴纳人均为商小艳，并不是被上诉人郑占良，相关票据不能证实交付主体是郑占良。上述证据均不是新证据，不能证实2018年8月5日郑占良实际占有房屋。二审经审理查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案争议焦点问题是被上诉人郑占良对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。上诉人上诉主张被上诉人郑占良与原审第三人高超之间发生的转账行为是借贷关系，签定房屋买卖合同是为借贷关系进行担保，但对其该项主张，上诉人未提交证据予以证实。而根据被上诉人提交的房屋买卖合同、转款证明、物业公司的证明等证据，可以证实被上诉人与原审第三人高超签定购房合同支付购房款并实际占有使用涉案房屋的事实。高超在与郑占良签订房屋购买合同后下落不明，因此涉案房产未能过户系非因买受人郑占良的原因。故郑占良的提供的证据可以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。上诉人的上诉理由未提交证据予以证实，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇一九年十二月十日 法官助理陈萌 书记员黄倩