浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5492号上诉人（原审原告）：叶荣存，男，1960年9月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李鸿鸿，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪方众，男，1957年6月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：倪浩特，男，1982年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：郑丽琴，女，1982年1月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人叶荣存因与被上诉人倪方众、倪浩特、郑丽琴债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶荣存的委托诉讼代理人李鸿鸿、被上诉人郑丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶荣存上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案诉讼费由倪方众、倪浩特、郑丽琴承担。事实和理由：第一，一审法院认定涉案房产实际交易价格为70万元是错误的。《买卖契约》并未备案，不属于正式的房屋买卖合同文书，且文书中打印部分记载转让的是指标卡权，并未明确转让的是房产。上诉人有理由认为该合同是涉案房产某种指标权益的买卖合同，而非涉案房产的买卖合同，是被涂改用于本案。该合同存在多处改动，款项交付、不动产号都是后续添加的，“指标卡权”也修改为“不动产所有权”，故上诉人对该份合同的真实性、关联性、合法性均有异议。涉案房产的交易价格应当以三被上诉人提供给不动产交易登记中心备案的《温州市存量房买卖合同》中约定的52万元为准。关于转账记录，其中倪浩特、郑丽琴转账给倪方众合计45万元的款项只备注为往来款，不足以认定属于购房款。就涉案房产的市场价值，一审法院采纳2016年的评估价格600005元，不符合乐清市房地产市场的客观实际，涉案房产实际价值应当在100万元以上，三被上诉人成交的价格为52万元，明显低于市场价。第二，倪浩特、郑丽琴受让涉案房产明显存在恶意。倪方众向上诉人借款时称借款系用于儿子做生意，三被上诉人作为家人共同生活，又曾是同一公司的股东或高级管理人员，倪浩特、郑丽琴辩称不知道倪方众有其他外债的主张不符合客观事实。他们之间的款项往来并非都用于支付购房款，其中有45万元系倪浩特、郑丽琴转账给倪方众用于清偿银行贷款，通过多走一次程序的形式制造了支付房款的假象。倪浩特、郑丽琴受让涉案房屋不久后即用于抵押，购买乐城街道锦绣大地小区1幢1504室的房屋，可见并非如其所说是迫于家庭压力而购买房产，而是为了帮助倪方众逃避债务而过户房产。上述事实表明，被上诉人转让房产的行为存在明显的恶意，严重损害了上诉人作为债权人的合法权益。一审法院仅凭转让价格是否合理作为判决的事实依据，适用法律错误。第三，涉案房屋交易过程复杂，有多份合同及评估报告，事实复杂，不符合简易程序的适用条件。一审法院适用简易程序审理本案，程序违法。郑丽琴辩称，《买卖契约》可证明涉案房屋实际交易价格为70万元，并有相应的银行转账记录予以佐证。其中45万元购房款，虽然备注为往来款，但系双方平时商业交易习惯所致，且该笔款项已于转账当日用于清偿倪方众以涉案房屋作为抵押的银行贷款。上诉人称《买卖契约》针对的是某种指标权益，纯属猜测，并无任何根据。《买卖契约》中部分修改的地方，是因倪方众之前有和上诉人合伙做指标生意，有样本在家，就拿该份样本修改作为合同。涉案房屋虽有三份评估报告，但只有2016年9月28日的评估报告最接近涉案房屋交易的时间，系由乐清市华正房地产土地评估有限公司受乐清市财政局委托，并在买卖双方均没有参与情况下所作，故该价格极具参考价值，一审法院以该评估报告认定涉案房屋的市场价值，完全正确。综上，请求维持原判。倪方众、倪浩特均未答辩。叶荣存于2019年5月16日向一审法院起诉请求：判令撤销被告倪方众与被告倪浩特、郑丽琴之间转让房产的行为；本案诉讼费由倪方众、倪浩特、郑丽琴承担。一审法院认定事实：2012年至2013年间，倪方众向叶荣存分别借款30万元、10万元，双方约定借款利率为月利率1%。2015年2月1日，经双方结算，倪方众尚欠叶荣存借款本金40万元、利息5万元，倪方众将该利息5万元计入本金与借款本金40万元向叶荣存出具借款本金为45万元的欠款欠据一份，并重新约定借款利息为月利率1.5%。后倪方众于2015年期间向叶荣存支付12000元、20000元、3000元，于农历2017年年底支付10000元，合计45000元，余款未予清偿。2018年3月19日，叶荣存就其与倪方众、黄丽娥（系倪方众之妻）之间的上述民间借贷纠纷诉至一审法院，要求倪方众、黄丽娥偿付借款45万元及未付利息。一审法院经审理于2018年6月29日作出（2018）浙0382民初2708号民事判决，判决“一、倪方众于判决生效之日起十五日内偿还叶荣存借款本金45万元及利息（以45万元为基数，从2015年2月1日起按月利率1.5%计算至借款清偿之日止，扣除已付利息45000元），款交本院柳市法庭转付。”“二、驳回叶荣存的其他诉讼请求。”后叶荣存不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院经审理于2018年8月27日作出（2018）浙03民终3901号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后叶荣存就上述民事判决书确定的倪方众的债务向一审法院申请执行。一审法院于2018年10月22日立案执行。因倪方众暂无可供执行的财产，一审法院于2019年4月2日作出（2018）浙0382执5855号之一执行裁定书，裁定终结执行程序。2016年9月21日，倪方众与其儿子倪浩特、儿媳郑丽琴分别作为甲方（卖方）、乙方（买方）签订《温州市存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将座落在的房屋（房屋所有权证号为030ｆ18545）出售给乙方，总房价为52万元，于2016年9月21日前交付该房屋。2016年9月28日，乐清市华正房地产土地评估有限公司受乐清市财政局委托，对上述房地产在评估基准日市场公允价值进行评估，并出具《房地产评估报告》，评估结果为建筑物60005元，土地54万元，合计600005元（评估时点：2016年9月28日）。2016年10月5日，倪浩特按计税金额600005元缴纳契税9000.08元。2016年10月26日，涉案不动产权属转移登记至倪浩特、郑丽琴名下，权证号为浙（2016）乐清市不动产权第0003881号。另查明：倪方众、倪浩特、郑丽琴主张实际支付的购房款为70万元，郑丽琴提供了一份倪方众、案外人黄丽娥作为甲方（卖方），倪浩特、郑丽琴作为乙方（买方）的《买卖契约》，落款日期为2016年9月20日，内容为：“甲方因经济周转困难，自愿将位于（不动产号：0003881）一切权益转让给乙方……”“一、双方商定该份额转让价为70万元。款于立协议之日交45万元，于2016年9月26日付5万元整，余款20万元于2016年11月1日支付。”“二、甲方将该不动产所有权转让给乙方……”叶荣存认为该合同上写明不动产编号为0003881，签订日期为2016年9月20日，倪浩特与郑丽琴取得不动产权属的日期为2016年10月26日，该合同为后补合同，对其交易价格不予认可。2016年9月20日，郑丽琴转账给倪方众三笔款项均为5万元，倪浩特转账给倪方众30万元，以上合计45万元。2016年9月26日，郑丽琴转账给黄丽娥5万元。2016年11月21日，倪浩特转账给倪方众20万元，该笔转账的银行付款回单上附言为“购房余款”。郑丽琴主张上述款项合计70万元为实际交付的购房款。叶荣存认为倪方众与倪浩特、郑丽琴经济往来频繁，上述四笔5万元的款项均注明系往来款，不能认定为购房款，2016年9月20日的30万元亦不能认定为购房款，2016年11月21日的20万元注明系购房款余款，可以认定。涉案房产的交易价格应为52万元，郑丽琴提供的证据不能证明真实交易价是70万元还是52万元。关于倪方众夫妻收到的倪浩特、郑丽琴转账交付的上述共计70万元款项去向，其中2016年9月20日的45万元当日用于清偿倪方众以涉案房产作为抵押的银行贷款。对其余25万元，倪方众庭后表示其中21.5万元用于清偿一审法院（2016）浙0382民初7947号民事调解书中确定的倪方众、黄丽娥应偿还周素平的债务，其余3.5万元用于归还欠邻居黄正银的债务。倪方众以涉案房产作为抵押物向银行贷款所需，委托乐清市联达房地产估价有限公司对涉案房地产进行价值评估。该公司于2014年9月23日出具《乐清市倪方众的房地产价值评估报告》，估价结果为130万元（评估时点：2014年9月23日）。倪浩特、郑丽琴以涉案房产作为抵押物向银行贷款所需，委托乐清市联达房地产估价有限公司对涉案房地产进行价值评估。该公司于2017年7月25日出具《房地产抵押评估报告》，估价结果为100万元（评估时点：2017年7月25日）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。关于涉案房产的实际交易价格的问题。原告叶荣存认为涉案房产的交易价格应当认定为52万元，三被告认为交易价格实际为70万元。一审法院认为，被告郑丽琴提供的转账记录可以反映被告倪浩特、郑丽琴共向被告倪方众夫妻交付了70万元的款项。对其中原告持有异议的前五笔共50万元的款项，虽未注明系购房款，但根据该50万元的转账日期与涉案房产的转让日期均发生在2016年9月期间，以及后续付款的20万元注明系购房款余款可见，从转账日期上看，被告主张该50万元系购房款具有合理性。结合上述50万元中2016年9月20日的四笔款项共45万元当日用于清偿被告倪方众以涉案房产作为抵押的银行贷款，2016年9月26日的5万元与原告提供的民事调解书约定的第一期付款即“2016年9月26日前支付50000元”的日期及金额相符，可以证明被告倪浩特、郑丽琴转账交付的该50万元系购房款，以及被告倪方众向被告倪浩特、郑丽琴转让涉案房产用于归还债务的事实具有高度盖然性，故对该事实予以认定。对其中被告倪浩特于2016年11月21日转账给被告倪方众20万元，该笔转账的银行付款回单上附言为“购房余款”，双方对该笔款项系购房款没有争议，一审法院予以认定。综上，对三被告辩称的被告倪浩特、郑丽琴支付给被告倪方众的实际购房款为70万元的事实，应予以认定。至于原告提出的2016年9月20日的《买卖契约》系后补形成，被告郑丽琴庭后解释称事先将产权证号一栏空着，在房产过户完成后填上0003881的产权证号，该争议问题对双方真实交易价格的认定无必然影响，一审法院不作评析。对原告提出的法院应依职权调取三被告和黄丽娥在2016年9月20日至2016年11月21日之间的转账记录，除非三被告和黄丽娥之间除了上述款项流转外，没有其他经济往来，否则被告未注明为购房款的转账记录，不应认定为购房款的意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于被告倪方众与被告倪浩特、郑丽琴之间是否存在低价转让涉案房产的问题。对本案中的三份评估报告，其中2014年9月23日的《乐清市倪方众的房地产价值评估报告》，其评估时点与涉案房产交易日期间隔时间长达近二年，对涉案房产交易时的市场价不具有参考价值。其中2016年9月28日的《房地产评估报告》，由于乐清市华正房地产土地评估有限公司系受乐清市财政局委托，对涉案房地产当时的市场公允价值进行评估，而税务机关作为国家行政机关，对于税收具有严格的制度规定，税务机关的核定价极具参考价值。被告倪方众与被告倪浩特、郑丽琴之间对涉案房产的转让价格70万元已超出该评估的市场价的70%即420003.5元（600005元×70%）。即便按一审法院依原告申请调取的评估时点为2017年7月25日的《房地产抵押评估报告》确定涉案房地产的市场价为100万元，被告倪方众与被告倪浩特、郑丽琴之间对涉案房产的转让价格70万元也已达到该评估的市场价的70%即70万元（100万元×70%）。故本案涉案房产的转让价款并非明显低于市场价的不合理价格，原告要求撤销涉案房产的转让行为，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。被告倪方众、倪浩特经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“驳回原告叶荣存的诉讼请求。”“案件受理费80元，减半收取40元，由原告叶荣存负担。”本院二审期间，被上诉人倪方众、倪浩特没有提交新证据。上诉人叶荣存提交了企业公示信息，以证明倪方众、倪浩特、郑丽琴曾共同经营乐清市耀伟电气科技有限公司、浙江帝目科技有限公司的事实。被上诉人郑丽琴质证认为，上述证据与本案缺乏关联性，耀伟公司是其丈夫倪浩特与原股东一起合伙，实际是店面登记为公司，其与倪方众只是挂名，现均已退伙；另一家公司是其与丈夫创业，倪方众也只是挂名。被上诉人郑丽琴提交了视频光盘、照片、乐成实验中学的新生报到通知、倪达特不动产信息查询记录，以证明其购买润景华庭1504号房屋是为了孩子入学，该房至今为毛坯房，尚无人入住，小叔子倪达特至今没有房产，三家人全部居住在涉案房屋的事实。上诉人叶荣存质证认为，郑丽琴提供的上述证据与本案缺乏关联性，反而可证明倪浩特、郑丽琴在受让涉案房屋后，再一次贷款买房，倪浩特、郑丽琴一家与倪方众居住在一起，没有分家，家庭关系亲密；倪浩特、郑丽琴放弃购买学区房而先去购买父亲名下的老房子，不符合正常的经济活动。本院经审查认为，上诉人叶荣存提供的企业公示信息的真实性可予确认；被上诉人郑丽琴提供的上述证据，其是否在该处房屋居住，与本案是否存在可撤销情形并不必然相关，是否可撤销应结合其他情形予以综合判断。上述认证，结合对当事人在一审中提供的证据的审核，本院对原判认定的事实予以确认。并另认定：2010年10月至2015年6月，倪方众、郑丽琴担任浙江帝目科技有限公司（原温州宏胜铜业有限公司）高级管理人员。2015年6月至今，倪方众、倪浩特担任该公司高级管理人员。依郑丽琴二审中陈述，其与倪浩特一家现同倪方众、倪达特一起居住于涉案房屋。倪浩特、郑丽琴与倪方众订立的《买卖契约》合同主文内容有涂改，其中“编号”涂改为“不动产号”，“当面收讫”涂改为“交45万，于2016年9月26日付5万整，余款20万元于2016年11月1日支付”，“指标卡”涂改为“不动产”，“指标卡权”涂改为“不动产所有权”。依郑丽琴陈述，订立该份《买卖契约》时，事先将“不动产号”一栏空着，在房产过户完成后在该处填上0003881。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”关于上诉人叶荣存主张撤销涉案房屋买卖行为是否符合该条规定的问题，分析如下：叶荣存与被上诉人倪方众之间的债权债务关系形成于2012年至2013年间。倪方众于2016年签订《温州市存量房买卖合同》、《买卖契约》时仍欠叶荣存45万元，其应明知转让涉案房屋将导致自身财产减损，故应认定其可能系为逃避债务而为之。倪方众与被上诉人倪浩特、郑丽琴签订了两份房屋买卖合同，从交易价款看，《温州市存量房买卖合同》约定为52万元，《买卖契约》约定为70万元。郑丽琴为证明其关于真实交易价款为70万元的主张，提供了银行业务凭证、付款回单等为证。本院逐一分析：倪浩特于2016年9月20日向倪方众转账30万元的付款回单上附言内容为“转账”；郑丽琴于2016年9月20日向倪方众转账的三笔款项共15万元及同年9月26日向黄丽娥转账5万元的备注内容为“往来款”；倪浩特于2016年11月21日向倪方众转账的20万元付款回单附言内容为“购房余款”。上述款项来往，发生在共同居住于一个屋檐下的倪方众、黄丽娥、倪浩特、郑丽琴一家人之间，而倪方众、倪浩特父子又共同经营管理公司。2016年11月21日的20万元附言为“购房余款”，应系特意为郑丽琴所主张的发生在父子之间的房屋买卖交易而付款，系为区别于其他款项来往，以示公司经营与个人事务相区分。那么，其余郑丽琴所主张作为购房对价而支付的款项也应标记为购房款，才符合常理。因此，鉴于各付款收款人之间系亲属及共同经营公司的关系，上述倪浩特于2016年9月20日向倪方众转账的30万元，郑丽琴于2016年9月20日向倪方众转账的三笔款项共15万元及同年9月26日向黄丽娥转账的5万元，不足以证明确为郑丽琴所主张的购房款。故审查全案，倪浩特为购房向倪方众支付的款项，仅2016年11月21日转账的20万元可以得到确认。该20万元，对比《温州市存量房买卖合同》约定的52万元购房款，占38.46%；对比《买卖契约》约定的70万元购房款，占28.57%；对比2016年9月28日涉案房产的评估价值600005元，占33.33%。可见，叶荣存关于倪方众以明显不合理的低价转让财产的主张，应得到支持。如上所述，倪方众、黄丽娥、倪浩特、郑丽琴一家人共同生活于一个屋檐下，倪方众、倪浩特父子又共同经营管理公司，对彼此的经济情况、生活状况等应较为了解。倪方众与倪浩特、郑丽琴签订房屋买卖合同，而不能举证证明已经支付了合理对价。并结合郑丽琴对其在房产过户后将《买卖契约》不动产号空白栏补填“0003881”的不合理解释，以及该《买卖契约》上款项支付、不动产号等重要事项处存在多处涂改的事实，故应认定该《买卖契约》的形成过程存疑，不排除存在事后补签的可能。综合以上因素，可以认定倪浩特、郑丽琴系在明知倪方众以明显不合理的低价转让财产并可能损害债权人利益的情况下受让涉案房屋。倪方众与倪浩特、郑丽琴买卖涉案房屋的行为，对债权人叶荣存造成损害，符合合同法第七十四条规定的债权人可请求撤销的情形。叶荣存的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初5334号民事判决。二、撤销倪方众向倪浩特、郑丽琴转让乐清市房产（权证号为浙［2016］乐清市不动产权第0003881号）的行为。一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，均由倪方众、倪浩特、郑丽琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十二月十一日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁