四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4265号 上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。 法定代表人：王家羲，执行董事。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1990年10月15日 生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）陈强，男，汉族，1965年2月2日生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：彭玉，女，汉族，1970年2月20日生，住四川顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，系彭玉之夫。 上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）因与陈强、彭玉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中南公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈强、彭玉的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。事实及理由：一审判决关于被上诉人的请求未违反一事不再理原则系事实认定错误。二被上诉人在（2016）川1302民初5755号民事案件（以下简称前案）中的诉讼请求第一项已明确主张“违约金计算至房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金计算至2016年11月30日止，之后产生的违约金按月月底支付”，可见被上诉人在前案中已经明确提出了逾期交房违约责任的主张。前案的二审判决已经对上诉人逾期交付违约金的计算起止点进行认定，不存在未对2017年4月26日之后违约金未进行处理的问题。前案二审判决已经认定二被上诉人所购房屋于2017年4月25日取得《竣工验收备案书》，达到法定和约定条件，故违约金计算应当截止至2017年4月25日止，不存在漏判和二审认定事实不清的问题。一审判决关于二审判决未对2017年4月26日之后的违约金进行处理的事实认定错误，实际上前案二审判决是以驳回陈强、彭玉的其他诉讼请求的方式进行处理的。一审判决关于二被上诉人的请求未违反一事不再理原则系适用法律错误。因为前案与本案当事人相同、诉讼标的相同，如再支持二被上诉人关于2017年4月26日以后的违约金，则直接否定了已经生效的前案二审判决。本案一审判决内容改变了已生效判决内容，产生了审判监督程序上的效力，但却以普通一审简易程序方式进行审理，属于审判程序错误。二被上诉人明知涉案房屋已达到法定及约定交付条件，仍再次主张2017年4月26日以后的违约金，违反诚实信用原则，浪费司法资源。上诉人已于2017年12月25日以登报形式通知办理房屋转移登记事宜，另一方面陈强作为一审法院2019年1月受理的赵刚等332房商品房预售合同纠纷案件的诉讼代理人，其在2019年2月15日的开庭审理中，即得知案涉小区全部楼栋均已经具备办理不动产权利证书的条件，其应按照合同法关于减损义务的规定，积极减少损失，却消极放任处理，任凭损失扩大，具有过错，其无权就扩大的损失主张权利。 陈强、彭玉辩称，本案与前案的诉讼标的、案件事实、诉讼理由均不同，不符合重复起诉的条件。本案中，我们主张的是上诉人取得竣工验收备案表后，未按合同约定履行通知义务，其应承担的违约责任。2017年4月25日案涉房屋仅是达到了法定交付条件，未达到约定交付条件，二被上诉人根据合同约定有权拒收，由此产生的逾期交房责任应由上诉人承担。本案是依据原裁判后新发生的事实起诉，人民法院应当受理。根据相关裁判规则，开发商即便取得竣工验收备案表，但未向买受人通知接房，开发商的违约责任并不终止。二审法院审结的陈琨等案件的事实与本案基本一致，应同案同判。 陈强、彭玉的一审诉讼请求：1.判令中南公司支付逾期交房违约金13914元（自2017年4月26日起至2018年12月25日止或中南公司书面通知接房之日止期间按日万分之零点五计算）；2.判令中南公司支付逾期办理初始登记和转移登记违约金14921元（自2017年5月16日起按日万分之零点五计算至2019年2月27日书面通知之日止）；3.本案诉讼费由中南公司承担。 一审法院认定事实：陈强、彭玉系妻关系；2014年11月10日，二人与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：二人购买中南公司开发的位于顺庆区12幢23单元17层2—1703号住宅，价款457688元。约定交付条件为：“（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接 收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理”。该合同于2014年10月22日在南充市房地产管理局办理了备案登记，陈强、彭玉于2015年3月26日前付清了全部价款。2017年4月25日，涉案房屋所在的12-15号楼取得《竣工验收备案书》。 2016年10月28日，陈强、彭玉对中南公司提起诉讼，就逾期交房要求判令中南公司支付违约金至房屋满足约定和法定交房条件时止，同时提出了其他诉讼请求。2017年6月27日，一审法院就该案作出了（2016）川1302民初5753号民事判决；陈强、彭玉不服该判决，提起上诉，四川省南充市中级人民法院作出（2017）川13民终2245号民事判决，撤销一审判决，就陈强、彭玉逾期交房违约金请求判决中南公司自2016年5月20日起按已付购房款的日万分之零点五向其支付逾期交房违约金至2017年4月25日止，但对2017年4月26日之后的逾期交房违约金未作裁判。 2019年1月，一审法院受理了赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案共332件。该系列案分别于2019年2月15日、2月20日及3月6日进行了开庭审理，陈强分别作为了购房人的诉 讼代理人参与了三次开庭审理，开庭审理过程中，中南公司的诉讼代理人均当庭通知了当日开庭案件的陈强、彭玉接房并提供办证资料，一审法院已对该332件案件作出判决，并认定中南公司的诉讼代理人当庭针对其代理案件的原告方所作通知为有效通知。 2017年12月14日，涉案房屋所在12号楼进行了房屋初始登记。2017年12月25日，中南公司在《南充晚报》上刊发公告，通过公告告知购买了案涉项目12、13、14、15号楼的业主提交办理不动产登记证相关资料、证件及准备应交的契税于2017年12月25日至2018年1月31日期间前往中南公司指定地点，中南公司同时在涉案房屋所在楼栋的公告栏及电梯中张贴了该公告。 陈强、彭玉自认已于2019年3月接收案涉房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点之一:陈强、彭玉本次所主张的逾期交房违约金是否构成重复起诉？（2016）川1302民初5753号案件中，陈强、彭玉提出的逾期交房违约金请求主张的逾期交房期间为自2016年5月21日起至满足法定和约定交房条件时止，案涉房屋虽于2017年4月25日取得了竣工验收备案书，但该房屋仅符合了法定交付条件；因双方对房屋交付条件还进行了约定，故房屋达到法定交付条件后，还须符合约定交房条件，而双方约定的交付条件就是出卖人在交付前须书面通知买受人交接时间、地点等，还应当出向买受人出示约定的证明文件，但中南公司至今未书面通知陈强、彭玉接收房屋，而陈强、彭玉已于2019年3月实际接收房屋，故中南公司逾期交房的期间应计至2019年3月陈强、彭玉实际接房之日止。因四川省南充市中级人民法院作出的（2017）川13民终2245号判决撤销了（2016）川1302民初5753号判决，同时仅对2016年5月21日至2017年4月25日期间的逾期交房违约金进行了裁判，未对2017年4月26日之后的违约金进行处理，故陈强在本案中就2017年4月26日至实际交房之日期间的逾期交房违约金提出的主张不属于重复起诉，其请求未违反“一事不再理”的原则。中南公司提出的陈强、彭玉的该项请求系重复起诉的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。陈强、彭玉在中南公司未书面通知的情况下于2019年3月接收了房屋，中南公司逾期交房天数应自2016年5月21日起计至2019年2月28日止，因前案四川省南充市中级人民法院已通过（2017）川13民终2245号判决处理了2017年4月25日前的逾期交房违约金，现陈强、彭玉仅主张自2017年4月26日计至2018年12月25日止的逾期交房违约金，其请求不违反法律规定，予以准许；陈强、彭玉主张的逾期交房天数为599天，中南公司应支付的逾期交房违约金为13707.76元（457688元×0.00005×599天）。 本案的争议焦点之二，陈强作为其他案件的诉讼代理人在一审法院审理赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案开庭过程中当庭作出的口头通知对本案陈强是否属于有效通知？一审法院认为，中南公司诉讼代理人在赵刚、郑天宸、谭硕、 彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案开庭过程发出的通知对陈强属于无效的通知，理由为：第一，通知应向相对方作出才产生通知的效力，而陈强仅系赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人的诉讼代理人，但并非案件当事人，中南公司诉讼代理人所发出的通知针对的是该332件案件的当事人，而非针对陈强、彭玉所作，通知的效力不能达于陈强、彭玉；第二，中南公司诉讼代理人所获得的委托人授权范围也止于所代理案件范围，其并未获得向所代理案件之外的案件当事人发出接房及提供办证资料通知的授权。故中南公司主张的其已于其他案件开庭时通知了陈强、彭玉抗辩主张缺乏法律依据，不予采纳。双方当事人在合同中约定，办理初始登记的时间为2017年5月20日前，办理转移登记的时间为商品房交付之日（双方约定2016年5月20日前交付房屋）起360日内，即2017年5月15日前。由于完成房屋权属转移登记必然先完成初始登记，双方约定的完成初始登记时间晚于转移登记时间，两项时间约定出现重合，两项约定指向均是陈强、彭玉作为买受人没有按约定取得房屋所有权证书造成的损失等，将这两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定，故对陈强、彭玉主张的逾期违约金作为一个整体进行判处，统称为逾期初始登记和转移登记违约金。中南公司虽于2017年12月25日通过公告方式已告知了作为买受人的陈强、彭玉提交办证资料以供办理转移登记；但因中南公司未在此时间前向陈强、彭玉交付房屋，陈强、彭玉无法知悉案涉房屋是否达到合同约定交付条件。此情况下，中南公司所发关于提交办证资料的公告对陈强、彭玉不具有通知的效力，应视为中南公司未尽到通知陈强、彭玉提交办理资料的义务，中南公司仍应承担逾期办证责任至中南公司通知陈强、彭玉接房之日或陈强、彭玉实际接房之日止；因中南公司未书面通知陈强、彭玉接房，而二人已于2019年3月实际接房，故中南公司承担逾期办证责任的截止时间不早于2019年3月1日；现陈强、彭玉主张的逾期初始登记和转移登记期限自2017年5月16日至2019年2月27日止，其主张的期限符合法律规定和合同约定，予以支持；陈强、彭玉主张的转移登记逾期时间应计至2019年2月15日止的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。陈强、彭玉主张逾期初始登记和转移登记违约金按已付购房款的日万分之零点五的标准计算，符合合同约定，予以支持；中南公司转移登记逾期天数为653天，故中南公司应支付的逾期初始登记和转移登记违约金为14943.51元（457688元×0.00005×653天），现陈强、彭玉主张14921元不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付陈强、彭玉逾期交房违约金13707.76元；二、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付陈强、彭玉逾期初始登记和转移登记违约金14921元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费260元由被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明，陈强、彭玉对中南公司主张权利向一审法院提起前案诉讼的时间为2016年10月27日，前诉的一审案号是（2016）川1302民初5753号，二审案号（2017）川13民终2245号，前诉起诉状载明陈强、彭玉的诉讼请求是逾期交房违约金38826.98元（违约金计算至房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金计算至2016年11月30日止，之后产生的违约金按月月底前支付）、违规铺设燃气管道、虚假宣传损失等，本院二审（2017）川13民终2245号民事判决书判决仅将此项违约金请求判决至2017年4月25日，金额为7804元，同时驳回了陈强、彭玉的其他诉讼请求，但实际上并未对2017年4月26日之后的逾期交房违约金进行处理。陈强、彭玉本案主张的是从2017年4月26日起至2018年12月25日止或中南公司书面通知其接房之日止期间按日万分之零点五标准计算的逾期交房违约金和逾期办理初始登记、转移登记的违约金14921元。中南公司陈述其于2018年12月25日书面通知陈强、彭玉接房。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案围绕陈强、彭玉就本案提起诉讼是否构成重复起诉和中南公司应否承担逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记的违约责任的争议焦点进行审查。 关于陈强、彭玉本案诉讼是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条关于“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案当事人与一审法院（2016）川1302民终5753号民事判决书的当事人相同，但陈强、彭玉本次诉讼请求的逾期交房违约金是2017年4月26日至2018年12月25日书面通知接房之日止的逾期交房违约金，两案诉讼标的并不相同，且前案判决亦未对此期间的逾期交房违约金进行处理，故陈强、彭玉的此项诉讼请求不构成重复起诉。中南公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于中南公司承担逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记违约责任的届满时间问题。案涉商品房买卖合同约定，办理初始登记的时间为2017年5月20日前，办理转移登记的时间为商品房交付之日（双方约定2016年5月20日前交付房屋）起360日内，即2017年5月15日前。由于完成房屋权属转移登记必然先完成初始登记，双方约定的完成初始登记时间晚于转移登记时间，两项时间约定出现重合，两项约定指向均是陈强、彭玉作为买受人没有按约定取得房屋所有权证书造成的损失等，一审将逾期初始登记和转移登记违约金作为一个整体进行处理正确。中南公司虽于2017年12月25日以公告方式告知买受人陈强、彭玉提交办证资料以供办理转移登记，但此时中南公司尚未按合同约定书面通知陈强、彭玉接房，虽然二被上诉人的前案判决认定二被上诉人购买的房屋已通过竣工验收备案，符合法定或约定交付条件，但并不必然产生中南公司已经通知二被上诉人接房的法律效果，中南公司仍应按合同约定履行接房的书面通知义务。中南公司于2018年12月25日才向二人书面通知接房，故此前中南公司2017年12月25日以公告或登报的方式通知办证，并不对二被上诉人发生已通知办证的效力，中南公司仍应承担逾期办证责任。。2019年2月27日中南公司书面通知二被上诉人办理产权证书，但是由于陈强在代理赵刚等332户业主起诉中南公司一案中，在2019年2月15日的第一次开庭审理时，经中南公司当庭口头通知，已事实上知晓可以办理产权证书，故中南公司承担逾期办证的违约责任终止时间应以该日为止，而不应止于一审认定的2019年2月27日。按前述时间段计算，中南公司应赔偿陈强、彭玉逾期办证违约金为14646元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4859号民事判决的第一项； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4859号民事判决的第二项为“南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付陈强、彭玉逾期初始登记和转移登记违约金14646元； 三、驳回上诉人陈强、彭玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费260元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费520元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 程 鹰 审判员 朱苏川 二〇一九年十二月十七日 书记员 王思宇