江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0106民初7899号原告：张邦华，男，汉族，1973年3月29日生，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：孙远辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姫传生，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：南京玉祥恒置业发展有限公司，统一社会信用代码91320106667388154B，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路8号。法定代表人：汤家华，总经理。委托诉讼代理人：房明忠，江苏任尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芬，江苏任尔律师事务所律师。原告张邦华诉被告南京玉祥恒置业发展有限公司（简称玉祥恒置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张邦华及委托诉讼代理人孙远辉、姫传生，被告玉祥恒置业公司的委托诉讼代理人房明忠、王芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张邦华向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告返还购房款270万元；二、判令被告赔偿原告房屋差价损失108万元；三、被告赔偿原告利息损失635326.16元（以1616606元为基数，2013年8月8日起按照年息6.55%计算至实际赔付之日）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年6月认购房屋5套并支付270万元购房款于被告。因为当时被告声称房屋未办理好解押，故当时未签订书面的房屋买卖合同，后双方口头约定若有房屋解押并适合销售后签订正式的房屋买卖合同。2015年5月7日，双方签订两份《商品房现售合同》，分别约定由原告购买被告开发建设的（价款均为541697元），还约定合同签订后90日内办理产权转移登记手续，被告将以上房屋交付给原告（含房产证、钥匙、水电卡等）。因被告无法开发票，不能办理过户手续。现该两套房屋被鼓楼法院执行裁定书裁定拍卖，且无法再提供、买卖、交付、过户余下3套房屋，因此原被告解除双方之间的口头约定及两份《商品房现售合同》。被告玉祥恒置业公司辩称：一、被告同意解除双方之间的两份商品房现售合同，理由：双方不存在真实的房屋买卖关系，双方系民间借贷法律关系，且原告现提供的两份商品房现售合同与被告其他的现售合同所用的公章不一致，被告怀疑原告所持有的两份现售合同系与被告的相关工作人员（同时也是原告的亲戚）篡通后恶意加盖了公章，原被告双方既没有房屋买卖的合意，也没有履行合同项下的任何义务，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系；二、原告自2013年3月至2013年12月在近九个月的时间累计向被告出借9048080元，其中包括原告主张的案涉270万元，被告自2013年5月至2015年1月累计向原告返还借款合计10899036元，原告与被告之所以签订了五份商品房认购协议，是原告基于对其出借款项的风险控制，该五份协议明确约定出借款项30天内签订现售合同，否则五份认购协议自动解除，而原告未在30天内向被告要求签订现售合同，正是由于被告陆续归还了借款，自2015年1月6日被告归还原告最后一笔款项后双方之间的民间借贷关系归于消灭，不可能出现2015年5月7日双方再签订现售合同的可能性，且被告出售房屋所签署的现售合同均加盖的是公司公章，不可能是公司合同专用章，合同专用章也办理不了相应的网签和产权登记手续，且被告在2015年至今所销售的房屋都向买方开具了增值税发票，并非原告所述的因被告无法开票而不能办理两套房屋的过户手续，故原被告之间所签订的两份商品房现售合同系虚假的合同，不仅应解除，完全可以直接认定合同不成立。请求驳回原告的起诉。经审理查明,2013年6月5日,张邦华（乙方）与玉祥恒置业公司（甲方）签订了《商品房认购协议》五份,约定乙方认购由甲方开发建设五套，其中：1901室，建筑面积87.05平方米，单价10194元/平方米，总房款887388元，付款方式为一次性付款；乙方认购的房屋已经抵押银行，甲方保证在30日内解压该房屋；乙方同意签订本协议后3日内，支付房款70万元，签订《现售合同》后，余款在办证时一次性结清；第五条，乙方应于2013年6月7日缴清首期房款后甲方在30日内必须与乙方签订《现售合同》。若甲方在30日内（2013年7月7日）未签订的应承担违约责任，甲方必须按乙方已付房款额支付给乙方每日千分之一违约金，违约金付至还清全部房款日；甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《现售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订《现售合同》后自动失效。其余四套房屋分别为：1902室,建筑面积为52.57平方米;单价为10244元/平方米,总房款为538527元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1903室,建筑面积为54.42平方米;单价为10104元/平方米,总房款为549859元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1904室,建筑面积为54.42平方米;单价为10104元/平方米,总房款为549859元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1905室,建筑面积为52.57平方米;单价为10244元/平方米,总房款为538527元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元。2013年6月7日,张邦华向玉祥恒置业公司转账269.9万元，附言备注“购房款”；2013年6月6日，通过江苏厚源建筑装饰工程有限公司转账1000元给玉祥恒置业公司，用途备注“往来款”。2015年5月7日,张邦华与玉祥恒置业公司签订《玉桥国际公寓商品房现售合同》两份，约定张邦华（乙方）购买玉祥恒置业公司坐落于南京市鼓楼区公寓，建筑面积均为54.42平方米，房款均为541697元，甲方应于2015年5月13日前交付该商品房。该两套商品房所有权人均登记为玉祥恒置业公司，登记时间是2013年4月，规划用途为酒店式公寓。两份合同签订后，张邦华获取了案涉两套房屋的房屋所有权证书（所有权人仍为玉祥恒置业公司）、钥匙、水电卡。玉祥恒置业公司与江苏广宇建设集团有限公司建设工程合同纠纷一案，因玉祥恒置业公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年1月22日发出公告，拍卖包含室在内的不动产，现该两套房屋已经通过司法拍卖方式成交。另查明，张邦华与玉祥恒置业公司的黄德魁是老乡，张邦华与玉祥恒置业公司之间除了2013年6月7日的270万元的款项往来之外，另有多笔金额的借贷款项往来，玉祥恒置业公司于2013年6月7日向张邦华出具270万元的收据，收款事由载明“借款”。上述事实,有双方当事人陈述、商品房认购协议、收据、收据存根、商品房现售合同、记帐凭证、借记通知、交易流水、银行回单、转帐凭证、房屋产权证、本院公告等证据以及本院庭审笔录予以证实。本案争议焦点为:原、被告之间法律关系的性质。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。关于2013年6月7日的270万元转款，原被告的陈述不一致，因原告举证的华夏银行电子回单载明“购房款”，被告举证的向张邦华出具的收据载明的是借款，故对270万元的款项性质不能仅凭转款凭证或收据载明的内容直接认定，而应结合其他的证据全案综合评判。根据双方签订的五份认购协议，约定了房款、违约责任等内容，其中2013年6月7日签订的五份认购协议约定30日内未签订商品房现售合同的，认购协议自动终止，通常情况下逾期未签订认购协议则认购协议自动终止，卖方可依据认购协议主张返还购房款以及违约方的违约责任，张邦华在一次性交付款项后，玉祥恒置业公司未按约签订商品房买卖合同的情形下，并未及时主张解除认购协议及追究违约方的责任；在2015年5月7日张邦华与玉祥恒置业公司另行签订两套房屋的买卖合同，与张邦华之前认购协议上认购的房屋不一致，约定的交房时间届满，玉祥恒置业公司未能办理产权转移登记，张邦华亦未及时向违约方主张违约责任；张邦华与玉祥恒置业公司之间存在借贷关系，张邦华和玉祥恒置业公司均陈述并初步举证了双方之间存在的多笔资金借贷往来。综上，本院认为原、被告之间的法律关系不符合商品房买卖合同关系的特征，而应认定为民间借贷关系，原告张邦华经本院释明后坚持不变更诉讼请求，故本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,裁定如下:驳回原告张邦华的起诉。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 邢 锐人民陪审员 胡 星人民陪审员 张建新二〇一九年十二月十日书 记 员 张婷婷