山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终488号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张霞，女，1971年11月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李洪涛，男，1971年4月13日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 以上两上诉人委托诉讼代理人：符维清，山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马动，男，1980年10月24日出生，汉族，居民，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：张驰，山东有泰律师事务所律师。 原审第三人：临沂市鲁房房屋置换有限公司。 法定代表人：赵霞，总经理。 上诉人张霞、李洪涛因与被上诉人马动、原审第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司（以下简称鲁房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初11169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张霞、李洪涛及其委托诉讼代理人符维清，被上诉人马动及其委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。原审第三人鲁房公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张霞、李洪涛上诉请求：请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院查明认定事实不清，双方的房屋买卖合同已经解除。上诉人对原审法院查明的上诉人与被上诉人方签订《房屋买卖合同书》的事实没有异议，但是，因买卖的房屋暂时无法办理不动产登记证，双方又口头协商了新的付款方式，由被上诉人在2017年6月30日前付款120万元，剩余22万元待房屋办理了不动产登记证过户时付清。但被上诉人在2017年6月30日前分文未付购房款，且其自认根本没有支付购房款的能力。这一事实在上诉人与被上诉人的通话录音及上诉人与原审第三人137店店长葛凤杰的通话录音中表述的非常清楚，其中在上诉人与被上诉人通话时，被上诉人说“当时说用这房子抵押贷款70万元，然后我自己自投50万，加起来120万元给你”“一下拿出120万元，是很不现实的事”、“我给你说，我给你钱是有困难的”；在上诉人与葛凤杰通话时，葛凤杰认可在涉案房屋的房权证无法办理后，又协商了另外的付款方式，并且葛凤杰称已多次打电话通知被上诉人，让其把钱(被上诉人所交定金)退出来，他就是不退。由此可以证实，双方协商变更了付款方式为2017年6月30日前付120万元，然后过户时付22万元是客观事实，被上诉人也已认可，但是被上诉人却没有支付购房款的能力。鉴于被上诉人没有按约定支付购房款，且其自认根本没有支付购房款的能力，所以本案是被上诉人违约，且其违约行为致使上诉人合同目的不能实现，根据法律规定，上诉人才通知被上诉人解除了双方签订的《房屋买卖合同书》。二、原审法院严重违背“不告不理”的民事诉讼原则。被上诉人的一审诉讼请求要求判令上诉人继续履行房屋买卖合同，即使双方签订的《房屋买卖合同书》需要继续履行，按照双方签订的《房屋买卖合同书》第四条约定，上诉人承诺“于房款到位叁日后，空出房产”，也就是说，在被上诉人未付清购房款前，上诉人无需空出房产，更谈不上交付房产。但是，原审判决第三项却判决上诉人在本判决生效后十日内向被上诉人交付涉案房产，这一判决严重违背了“不告不理”的民事诉讼原则。三、被上诉人严重违背诚实信用原则，恶意提起诉讼。在2018年6月5日上诉人与被上诉人通话时，被上诉人多次提到“房价一直在涨，我一直买不了房子；我把钱放这里等了这么长时间，我没有买到房子；房子涨成这样，我怎么办?”但实际上因被上诉人没有支付首次120万元购房款的能力，其早已放弃了购买涉案房产。如没有放弃，拋开其欲抵押借款70万元不说，为何其自筹的50万元也没有交付给上诉人?另外，被上诉人早已与临沂市万城置业有限公司签订了预售商品房买卖合同并于2017年9月办理了预告登记，根本不是被上诉人所称的“把钱放这里等了这么长时间、一直没有买到房子”，所以，被上诉人严重违背诚实信用原则。 被上诉人马动辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。 原审第三人鲁房公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 马动向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，由被告承担违约责任支付中介佣金费，并赔偿原告损失10万元；2、诉讼费由被告承担。 张霞、李洪涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认反诉原告和反诉被告签订的《房屋买卖合同书》已经解除；2、判令反诉被告支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月25日，原告（乙方、购买方）马动与被告（甲方、出售方）张霞、李洪涛、第三人鲁房公司签订了《房屋买卖合同书》一份，合同约定：第一条、甲方同意将所拥有的临沂市兰山区城新区“凤凰水城”A5号楼2-201室房产及10-1-1598号车库出售给乙方，此房权属为私房产权。第二条、甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、燃气、暖气、有线电视费及相关费用。第四条、甲方承诺于房款到位三日内，空出房产并迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照100元/天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失，在物业交割及房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。第五条、乙方已对以上房屋状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为1420000元。此价格包括该房产的车库。付款方式：此合同签订当日乙方付50000元为购房定金，转交中介方保管；甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。甲、乙双方协商同意，甲方办理出不动产权证后五日内到相关部门办理首付款业务，余款待银行批款、放款、过户后一次性付给甲方。第六条、鉴于丙方为甲、乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲、乙双方同意向丙方支付佣金费：佣金费为房产买卖总价款的1.5%，金额为21300元，乙方负担21300元。佣金费以定金中扣除的方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还。第七条、交易税费、手续费及其他费用承担：此交易过程中，甲方需缴纳的所有税费及相关过户费用由乙方承担；乙方需缴纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。第八条、此合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第九条、甲、乙双方承诺过户手续齐备后拾日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲、乙双方任何乙方延迟，每天按照200元赔偿对方作为补偿金；甲、乙双方任何乙方逾期30日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第八条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十条、若乙方需要办理银行贷款的，甲、乙双方保证积极配合贷款所需的一切手续，如因甲、乙任意一方故意拖延或不及时提供相关资料，造成交易延期与中介方无关，并且责任方不能向对方作出合理解释、取得对方理解的视为违约，并按照本合同第八条、第九条的规定承担违约责任。第十二条、其他特殊约定：1、乙方委托中介协助办理二手房贷款，付给中介方贷款额2%的代办服务费；2、此房还未办理不动产权证，银行还有抵押贷款，甲方负责办理产权证及银行解押费用甲方承担；3、甲方保证此房能办理产权证时，第一时间办理；4、此房属张霞、李洪涛夫妻共同所有，双方均同意出售此房，现由张霞签定此合同，若出现任何纠纷由张霞承担。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约缴纳了购房定金50000元。后原、被告因房屋买卖问题发生争议，原告诉至本院。 庭审中，原告主张首付款为500000元，剩余购房款700000元待涉案房屋办理不动产证后用该房产办理银行贷款支付，剩余220000元房屋过户后支付给原告。上述事实，主要有相关书证、庭审调查、当事人陈述，经质证所证实，有关证据均已收集并记录在卷。 一审法院认为，原告马动与被告张霞、第三人鲁房公司签订的《房屋买卖合同书》,系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。现原告已按合同约定支付购房定金，被告应当按合同约定在条件成熟时协助原告办理房屋过户手续。故对原告要求依法确认原、被告及第三人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》为有效合同并继续履行的诉讼请求，本院予以支持。现被告明确表示不再出售涉案房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，根据双方签订的《房屋买卖合同书》第八条约定：“此合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。”被告应当支付给原告的违约金数额为100000元。现涉案房屋至今未办理不动产证，原告要求继续履行合同，如一直不能办理不动产证，无法过户，对被告显失公平，本院酌情在开发商无法办理不动产证时，原告承担未付款金额的房贷利息至过户结束。所以，原告在房屋交付后至办理不动产证过户期间，应支付给原告未付房款1370000元的同期银行贷款利息。对反诉原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决如下：一、原告马动与被告张霞、李洪涛及第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同书》为有效合同；二、原告马动与被告张霞、李洪涛继续履行于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同书》；三、被告张霞、李洪涛于本判决生效后十日内将位于临沂市兰山区城新区“凤凰水城”A5号楼2-201室房产及10-1-1598号车库交付给原告马动；在被告无法办理不动产证时，原告马动支付给被告张霞、李洪涛未付房款1370000元的利息（按同期银行贷款利息计付，自交付房屋之日起至房屋过户结束之日止）；四、被告张霞、李洪涛于涉案房屋具备办理不动产证条件后的十五日内办理不动产证，并协助原告马动办理涉案房产的过户手续；五、驳回原告马动的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张霞、李洪涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，反诉费525元，均由被告张霞、李洪涛负担。 本院二审期间上诉人围绕上诉请求，提交证据一组，2018年10月9日开发商出具的不动产办理流程，证明涉案房产在2018年11月份之后才可以办理房产手续。被上诉人质证称，对真实性、合法性、关联性均有异议，在签订合同时上诉人承诺有办法尽快办理房产证，具体办理房产证是上诉人的义务，上诉人对此应知情。本院对该证据的认定如下：该证据加盖涉案房产坐落小区物业公司公章，在被上诉人无证据推翻该证据真实性的情况下，本院对该证据的真实性予以确认。该证据载明2018年11月份物业公司通知上诉人等住户办理房产证，结合被上诉人称涉案房产2018年8月份开始办理房产证，该证据能够证实2018年8月份之前，涉案房产因客观原因无法办理房产证。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案合同第五条约定，甲（上诉人）乙（被上诉人）协商同意，甲方办理出不动产证后五日内到相关部门办理首付款业务，余款待银行批款、放款、过户后一次性付给甲方。后因客观原因房产证无法办理，双方协商变更上述合同条款，对协商结果，上诉人称双方对合同第五条的变更已经达成了一致意见即被上诉人在2017年6月30日以前先行支付120万元，上诉人交付房屋，剩余房款待房产证过户后付清。被上诉人称，被上诉人称，双方在2017年6月30日以前确实达成了被上诉人先支付120万元，上诉人交付房屋的一致意见，但在支付方式上未能达成一致。 再查明，在双方的通话录音中，被上诉人有如下陈述：当时最初的意愿就是把房产证一两个月的时间（2017年6月前）办下来，然后我付给你首付，然后过户贷款然后贷下款来就付给你。 本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同是否已解除；2、上诉人是否应承担合同解除后佣金费、违约责任和损失赔偿责任。 关于争议焦点一、2017年3月25日，各方当事人签订《房屋买卖合同》系混合合同，上诉人、被上诉人、原审第三人签订的既包括上诉人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系，又包括上诉人与被上诉人分别与原审第三人之间的居间法律关系，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系预约性质，目的在于将来签订正式的房屋买卖合同并办理产权过户手续。在预约合同中，虽对买卖房屋的成交价格、履行方式，定金、中介费用及违约责任进行了约定，但不动产权证办理的时间存在不确定性，何时支付房屋首付款也存在不确定性，对房款的具体支付方式约定不明，各方均负有排除事实障碍或法律障碍的义务，给予各方以一定方式进行善意磋商,以规避恶意拖延或恶意磋商的道德风险,采用有利于实现合同目的方式履行，保护善意方的利益。根据双方2018年6月5日的通话录音及协商变更合同的过程可知，双方在签订合同时的意思表示均为在2017年6月份之前履行完毕双方各自的主要合同义务，即被上诉人交付购房款，上诉人交付房屋。从合同的目的来看，上诉人系为尽快获得涉案房款购置本市河东区面积大、地段好的房屋，追求更高的生活品质；被上诉人系为尽快获得涉案房屋改善自身居住环境；从合同的履行看，合同签订后，上诉人将涉案房贷还清以解除涉案房屋的抵押，被上诉人依约向原审第三人即临沂市鲁房房屋置换有限公司支付购房定金50000元，双方均积极履行合同，但因合同约定的房款支付方式为：“双方协商同意，上诉人办理出不动产权证后五日内到相关部门办理首付款业务，余款待银行批款、放款、过户后一次性付给上诉人。”因商品房开发商的原因导致不动产权证无法办理，期间，房价持续上涨，上诉人多次催告被上诉人变更支付方式先行支付部分房款，被上诉人坚持合同约定也明确表示无款支付现款的同时又另外购置其他商品房，至2018年6月5日上诉人通知被上诉人解除合同时，本案不动产权证在2018年8月前仍无法办理，涉案合同仍无法继续履行，各方所形成的合同已成僵局；被上诉人作为守约方违反了诚实信用原则，使得上诉人履行合同无法实现交易目的。现房地产市场已发生较大变化，涉案合同签订已近三年，如继续履行合同将使双方当事人利益明显失衡，有悖于公平原则。原审法院依据被上诉人的请求判令上诉人继续履行合同不当，本院应予纠正。 关于争议焦点二、上诉人是否应承担合同解除后佣金费、违约责任和损失赔偿责任。本案房屋买卖合同不能继续履行而解除主要原因，系双方对房屋合同履行的期限约定不明，涉案合同虽对佣金的收取进行了约定，但涉案合同已解除，且鲁房公司作为合同条款的拟定方对合同的履行方式约定不明对合同解除负有一定责任，原审第三人鲁房公司应向被上诉人马动返还购房定金50000元，被上诉人马动请求上诉人支付中介佣金费用的主张，本院不予支持。关于违约责任的承担问题。上诉人作为办理不动产权证手续的合同义务方应赔偿合同解除后给被上诉人造成的损失。根据《房屋买卖合同》第八条的约定：“此合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明。”此项约定系双方当事人的真实意思表示，没有无效的情形，为承担违约责任的依据。故上诉人应承担向被上诉人双倍返还定金的违约责任，被上诉人对因履行房屋买卖合同所支付的定金为人民币50000元，上诉人应双倍返还定金共计人民币100000元。被上诉人请求赔偿损失100000元的请求，本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初11169号民事判决第一项； 二、撤销临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初11169号民事判决第二、三、四、五、六项； 三、上诉人张霞、李洪涛与被上诉人马动签订的房屋买卖合同已解除，原审第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人马动购房定金50000元； 四、上诉人张霞、李洪涛于本判决生效后十日内赔偿被上诉人马动损失100000元； 五、驳回上诉人张霞、李洪涛其他反诉请求； 六、驳回被上诉人马动其他诉讼请求。 一审案件受理费1150元，反诉费525元，由上诉人张霞、李洪涛负担1500元，被上诉人马动负担175元；二审案件受理费1675元，上诉人张霞、李洪涛负担1500元，被上诉人马动负担175元。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇一八年九月二十七日 书记员 侯俊娜