云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4558号原告：杨董华，男，1964年12月24日生，白族，云南省漾濞县人，公务员，住云南省大理白族自治州漾濞县。原告：杨应莲，女，1966年1月5日生，苗族，云南省漾濞县人，公务员，住云南省大理白族自治州漾濞县。二原告共同委托诉讼代理人：马梦婷，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：张蕊，云南展腾律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：苏建伟，男，1984年4月4日生，彝族，云南省漾濞县人，公务员，现住大理市。委托诉讼代理人：李学清，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗王霞，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：董昱婵，女，1988年11月5日生，苗族，云南省漾濞县人，公务员，现住大理市。原告杨董华、杨应莲诉被告苏建伟、董昱婵共有物分割纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨董华、杨应莲及其共同委托诉讼代理人马梦婷、张蕊，被告苏建伟及其委托诉讼代理人李学清、罗王霞，被告董昱婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨董华、杨应莲向本院提出诉讼请求：1、依法分割原被告共同所有的位于大理市在水一方1幢2单元17-1号房产；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令涉案房屋归二原告共同所有，二原告向二被告支付其所享有房屋份额的折价款。事实与理由：原告杨董华、杨应莲系被告董昱婵的父母，二被告系夫妻关系。2013年11月13日，二原告与二被告共同签订了《购房投资协议》，共同出资购买了位于大理市在水一方1幢2单元17-1号房屋一套，该套房产建筑面积为116.25平方，购房总价为716134元（房价649000元、契税等58176元、工本费858元、中介费7500元、贷款评估费600元），按照《购房投资协议》的约定：“一、其中购房首付款300000元、契税、中介费等合计367134元，由二原告出资223134元，二被告向银行贷款后出资144000元，剩余349000元购房尾款由二被告以公积金贷款的方式清偿；二、房屋土地证、房产证等产权证书落在二被告名下；三、二原告答应投资300000元，剩余76866元在一年内向二被告支付。”该协议签订后，二原告当即履行了合同义务，支付了购房首付款。经双方协商一致，剩余待付款项通过支付装修款项的方式完成出资。其后，在二原告的亲自主持安排下，对该套房产进行了装修，并支付了126866.5元的装修及部分家具费用，二原告对该套房产的实际投资己达350000.5元。被告苏建伟在婚前已经在水韵蓝湾小区购买了一套住房，而被告董昱婵在下关工作但没有自行购买过住房，被告苏建伟平时做人又比较爱计较，动不动就强调自己是有房子的，二原告偶尔来看女儿时其态度也不好。考虑到这些，再想到将来二被告生育孩子之后，二原告也可以从漾濞退休来下关帮助照顾孩子，于是双方才商量再购买一套房产以便将来生活。然而一切都事与愿违，二被告因夫妻感情破裂，无法调和，己经通过诉讼程序要求解除婚姻关系，并对夫妻共同财产依法进行处理，该套房产亦属于分割的范畴。二原告认为该套房产是由二原告与二被告共同出资购买，其产权并不完全属于二被告，若二被告将该房产作为夫妻共同财产在离婚时进行分割则会致使二原告的权益受损，二被告在分割时只能分割属于其二人的部分，不能将属于二原告的部分权利一并进行处理。故为维护自身合法权益，依据相关法律法规，请支持二原告的诉请。被告苏建伟辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令位于大理市在水一方1幢2单元17-1号的房产属于二被告夫妻共同共有。事实与理由：一、二原告所述的事实与实际情况不符。被告苏建伟在婚前己经拥有一套位于水韵蓝湾的住房，婚后二被告共同居住在被告苏建伟婚前购买的住房内，后来二原告认为婚前购买的房屋面积太小不方便以后居住,就要求被告苏建伟重新购买一套面积更大的住房，当时被告苏建伟也尊重二原告的想法，在在水一方看中一套建筑面积为116.25平方米的房屋，但是该房屋的首付款要300000元，被告苏建伟暂时无法支付那么多的首付款，二原告得知此事后决定给二被告一定的帮助。二原告就向被告苏建伟的父母借房产证为漾房权证上街镇字第××号、土地使用证号为漾地国用（93）字第045号作为抵押来进行公积金贷款，当时公积金贷款贷了40万，约定其中300000元用于支付涉案房屋的首付款，但是在要支付该房屋的首付款时，二原告才勉强凑了223134元，后来原告杨董华又向她的母亲董美兰借一张农行定期存款160000元的存单作为抵押贷款144000元，这笔144000元用于支付契税58176元、工本费858元、中介费7500元、贷款评估费600元以及不足首付76866元。之后被告苏建伟又用本案争议的房屋的土地证、房产证作为抵押来公积金贷款530000元，其中349000元用于支付争议房屋的尾款，144000元用于偿还向董美兰借的款项，所以二原告在购买涉案房屋时，实际只有向二被告出资帮助223134元。当时二原告口头表明他们出资223134元是对二被告的赠与，后来二原告又写一份《购房投资协议》只是为了证明购买本案争议房屋时向二被告扶持、赠与过223134元。二、本案争议的房屋属于二被告共同共有，二原告出资的部分首付款属于对二被告的赠与，具体理由如下：（一）父母为子女婚后购买房屋支付部分首付款，子女与售房方名义签订房屋买卖协议并将房屋所有权登记在子女双方名下，此时，一方父母的出资已不属于《婚姻法司法解释（三）》第7条的情形，本案中二原告虽然在涉案房屋的首付款中出资过大部分资金，但是根据相应的法律规定以及当时二原告表明是对二被告的赠与，并且房屋是登记在二被告名下，所以该涉案房产属于二被告夫妻共同共有财产，而不是原告与被告共同共有。（二）首付款与房屋产权是不能等同的。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，本案中的房屋产权是登记在二被告名下，二被告当然是房屋产权人。况且如果二原告认为该房屋属于原被告双方共同共有，那么在2013年9月至2019年10月长达6年多的时间里为什么不向物权登记部门提过登记异议？在取得房屋所有权的过程中，出资房屋首付款之后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，而这些都是由被告苏建伟支付，二原告仅出资部分首付款，并不直接取得房屋所有权。（三）虽然二原告与二被告之间签订过《购房投资协议》，但是从整个协议的内容以及实际的情况来看，该投资协议应该理解为：二原告在二被告购买该房屋时，对部分首付款进行支持、赠与，对购买的涉案房屋投入部分首付款的意思，而不是仅看标题就理解为二原告进行购房投资的商业行为。如果是按照协议标题来理解，那么涉案的房屋应该定期要进行相应的营利才有二原告自认为的商业投资的意义，而它实际只是用来二被告的居住，不是对外出租、转售等行为，并不会产生任何营利，如果真像二原告所认为的商业投资，那么协议里为什么不明确投资的比例以及什么方式盈利、如何分配获利？如果协议不明确这些投资分配，那么这个协议就没有商业投资的意义，二原告自认为的商业投资也没有获利的可能。结合协议的具体内容，协议第三条、第四条己经非常明确：房屋的所有权属于二被告，剩余房款以及相应的借款都是由被告偿还。当时签订该协议的目的也只是为了证明涉案房产中二原告向二被告赠与过部分首付款，该房屋购买的目的是让二被告居住，再结合地方婚俗习惯，建立在血缘、姻亲关系上出于为了让自己子女生活更好的目的，婚后父母对子女的财物支持购买房屋应当认定为对子女双方的赠与。该协议的本质就是证明二原告在二被告购买涉案房屋时，向二被告扶持、赠与过223134元，房屋所有权归二被告夫妻共同共有。三、二原告确实对涉案房屋出资过部分装修款以及给二被告购买过部分家具，但是当时二原告说的是赠与，并且二原告也没有书面的证据证明装修款、家具是对该房屋的投资。父母为子女的房屋装修、购置部分家具，是常理之中的事情，也是符合正常逻辑思维。综上所述，被告苏建伟认为结合《房产证》、《土地使用证》、《购房协议》以及支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等来看，该房屋属于二被告共同共有，二原告出资的首付款部分属于对二被告的赠与，请法院驳回原告的诉讼请求，依法判决。被告董昱婵答辩要点：一、我完全同意和支持原告的全部诉讼请求。二、我也同意原告的陈述，把装修费纳入购房的总成本，该房屋的装修二原告付出了金钱，也付出了相应的劳动及时间。三、二原告为二被告的生活也付出了很大的精力，请求法院支持原告的诉讼请求。经庭审查明：原告杨董华、杨应莲系夫妻关系，被告苏建伟、董昱婵系夫妻关系。原告杨董华、杨应莲系被告董昱婵父母。2013年5月30日，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟的父母苏佳生、张玉琼签订《代（还）款协议书》，约定原告杨董华、杨应莲用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，贷住房公积金贷款40万元，原告杨董华、杨应莲使用30万元贷款，苏佳生、张玉琼使用10万元贷款，双方按各自份额按月归还本息。2013年5月31日，原告杨董华用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，在建设银行办理40万元贷款。2013年9月8日，被告董昱婵与案外人梁卫朋、大理市新邦房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告董昱婵向案外人梁卫朋购买座落于大理市的房屋，房屋总价款为649000元，相关税费及中介费7500元由被告董昱婵负担，首付款30万元，剩余房款办理贷款后由银行支付给案外人梁卫朋。同日，原告杨董华、杨应莲向案外人梁卫朋支付定金2万元。2013年9月13日，原告杨董华、杨应莲将购房首付款28万元支付给案外人梁卫朋，将中介费7500元支付给大理市新邦房地产信息咨询有限公司，并交纳相关税费59634元，总计支付367134元，其中223134元系二原告支付，余款144000元系原告杨董华、杨应莲借用原告杨董华之母董美兰的农行定期存单抵押贷款支付。2013年9月22日、9月26日，案外人梁卫朋与被告苏建伟、董昱婵在大理市房地产管理处、国土资源局办理变更登记手续，将案涉房屋的房屋产权证和土地使用权证变更登记为被告苏建伟、董昱婵共同共有，变更后的房权证号为大理市房权证下关字第××号、20××95号，土地使用权证号为大国用（2013）第08851号。2013年11月5日，被告苏建伟在建设银行大理庆丰支行办理公积金贷款，贷款总额为530000元。2013年11月9日，被告苏建伟将购房尾款349000元支付给案外人梁卫朋，并转账144000元给原告杨董华，原告杨董华偿还了借用其母定期存单贷款的144000元。2013年11月13日，原、被告签订《购房投资协议》，约定：原、被告双方自愿协商，同意共同购买位于大理市在水一方1幢2单元17-1号毛坯房一套，该套房产建筑面积为116.25平方，并达成如下协议：一、购房总价合计716134元，其中，房价649000元、契税等58176元、工本费858元、中介费7500元、贷款评估费600元；二、购房首付款300000元、契税、中介费等367134元，由原告杨董华、杨应莲先支付（原告杨董华、杨应莲现金支付223134元，不足的向原告杨董华母亲董美兰借农行定期存单16万元1张作抵押贷款144000元进行支付），购房尾款349000元由被告苏建伟、董昱婵贷款后付清；三、房屋土地证、房产证等产权证书等落在被告苏建伟、董昱婵名下，原告杨董华、杨应莲偶尔可以到所购房屋居住；四、房屋物管费由原告杨董华、杨应莲支付；五、由被告苏建伟、董昱婵所购房屋的土地证、房产证作抵押，以公积金贷款的形式贷款53万元，此贷款中一要支付购房尾款34.9万元；二要归还向原告杨董华母亲董美兰借的农行存单抵押贷款14.4万，以便归还董美兰定期存单，剩余3.7万元属被告苏建伟、董昱婵资金，公积贷款30年还清，每月本息由被告苏建伟、董昱婵归还；六、原告杨董华、杨应莲答应投资300000元，现在已付223134元，剩余76866元在一年内付给被告苏建伟、董昱婵；七、有关房屋装修事宜原被告双方另行协商……。后，主要由原告杨董华、杨应莲对案涉房产进行装修，并支付相应的装修款，购买部分家具电器。在庭审中，原、被告均认可在《购房投资协议》中原告杨董华、杨应莲应付给被告苏建伟、董昱婵的76,866元用于涉案房屋的装修以及家具电器的购买。在庭审后，经本院询问，原被告均认可该套房屋现在的价值为1,395,000元。另查明，2019年8月19日，被告苏建伟以夫妻感情破裂为由向本院提起离婚诉讼，要求与被告董昱婵离婚，该案现在审理中。以上事实有经质证的，原告杨董华、杨应莲提交的《购房投资协议》、《房屋买卖合同》、涉案房屋所有权证及国有土地使用证复印件、银行卡取款业务回单、业务凭证、税收通用完税证、银行卡明细账、收款收据、云南省非税收入收款收据、云南省地方税务通用发票、房屋装修明细，被告苏建伟提交的房权证及土地使用权证、个人贷款支付凭证、中国建设银行转账凭条、收条、大理州住房公积金管理中心还款明细、银行卡明细账、《购房投资协议》、《借条》、贷（还）款协议书、个人贷款支付凭证，以及庭审过程中各方当事人的陈述加以佐证。综合当事人的诉辩意见，结合举证、质证情况，本案当事人争议的焦点为：一、原告杨董华、杨应莲主张对案涉房屋实际投资350,000.5元应否支持？二、原告杨董华、杨应莲是否是涉案房屋的共同共有人？针对第一个争议焦点，原告杨董华、杨应莲与被告董昱婵认为，购买该套房屋的目的是等被告苏建伟、董昱婵生育孩子后，原告杨董华、杨应莲来下关与被告苏建伟、董昱婵共同居住，帮助被告苏建伟、董昱婵带小孩，按照《购房投资协议》，原告杨董华、杨应莲除支付223,134元外，还支付装修款126,866.5元，合计支出的350,000.5元应视为原告杨董华、杨应莲共同购买涉案房屋的出资，并提交房屋装修明细1份及附件欲予证实。被告苏建伟认可原告支出76,866元用于案涉房屋装修，对原告提交的房屋装修明细1份及附件真实性、关联性不认可，认为根据相关法律规定以及地方婚俗习惯，原告杨董华、杨应莲支付的300,000元(223,134元+76,866元)应视为原告杨董华、杨应莲对于自己和被告董昱婵的赠与，签订《购房投资协议》只是为了证明被告苏建伟、董昱婵购买涉案房屋时，原告杨董华、杨应莲对被告苏建伟、董昱婵扶持、赠与过223,134元。本院认为，《购房投资协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《购房投资协议》载明系原被告双方共同出资购买涉案房屋，故原告杨董华、杨应莲在案涉房屋中支付的300,000元(223,134元+76,866元)应视为原告杨董华、杨应莲共同购买涉案房屋的出资。此外，原告主张对案涉房屋还曾实际投资装修50,000.5元，其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。被告苏建伟虽认为该笔款项属于赠与，但其主张与《购房投资协议》中载明的内容不符，其亦未提交其他证据加以证明，本院不予采信。针对第二个争议焦点，原告杨董华、杨应莲与被告董昱婵认为，根据共同出资购买涉案房屋的事实，应认定原告杨董华、杨应莲实际系涉案房屋的共同共有人。被告苏建伟则认为，房屋产权的变动是以登记为准，依法登记不动产物权才发生效力，涉案房屋登记在被告苏建伟、董昱婵名下，被告苏建伟、董昱婵才是涉案房屋的所有权人。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿具有确认物权归属和内容的作用。但该法在第十七条、第十九条又基于现实情形分别规定了“不动产登记簿确有错误”“不动产登记簿记载的事项错误”的情形，即意味着不动产登记簿只有推定效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况项与真实情况保持一致，如有证据证明不动产登记簿确有错误的，与真实情况不一致的，应以真实情况为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房屋虽然登记在被告苏建伟、董昱婵名下，但根据原被告双方签订的《购房投资协议》，涉案房屋系原被告共同购买，并且原告杨董华、杨应莲实际已经支付《购房投资协议》中约定由其出资的款项，只是原被告双方约定登记在被告苏建伟、董昱婵名下，故涉案房屋虽然登记在被告苏建伟、董昱婵名下，但真实情况为原被告共同共有，原告杨董华、杨应莲亦为涉案房屋的共同共有人。综上，涉案房屋实际应认定为原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有。本案中，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有的基础系两个家庭亲情的维系。现被告苏建伟以夫妻感情破裂为由对被告董昱婵提起了离婚诉讼，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟也因涉案房屋的所有权问题发生纠纷，原被告双方共有的基础已经丧失，原告杨董华、杨应莲要求分割涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据本案的实际情况，本院根据原被告双方在案涉房屋中的实际出资所占比例对涉案房屋进行分割，确定原告杨董华、杨应莲分割的份额为37.83％[(223,134元+76,866元)÷（716,134元+76,866元）]，被告苏建伟、董昱婵分割的份额为62.17％。考虑本案实际情况，采取折价补偿的分割方式为宜。在庭审后，经本院询问，原被告均认可该房屋现在的价值为1,395,000元，为减轻当事人的诉讼成本，本院不再委托鉴定机构对该房屋的价值进行评估。被告苏建伟、董昱婵占房屋份额较大，且系被告苏建伟办理的公积金贷款，应由被告苏建伟、董昱婵折价补偿原告杨董华、杨应莲人民币527,728.5元（1,395,000元×37.83％），该套房屋归被告苏建伟、董昱婵共同共有为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十九条、第一百条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有的,位于大理市房屋,归被告苏建伟、董昱婵共同所有。二、由被告苏建伟、董昱婵于本判决生效之日起十五日内折价补偿原告杨董华、杨应莲人民币527,728.5元。三、驳回原告杨董华、杨应莲的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,355元，减半收取8,677元，由原告杨董华、杨应莲负担5,394元,由被告苏建伟、董昱婵负担3,283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  周先勇二〇一九年十二月二十日书记员  初晴雪