山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7070号上诉人（原审原告）：杨建军，男，1972年9月24日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李振宁，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳宝之源置业有限公司，住所地海阳市碧城工业园中山街32号。法定代表人：纪小玉，董事长。委托诉讼代理人：姜山，男，该公司员工。上诉人杨建军因与被上诉人海阳宝之源置业有限公司（以下简称宝之源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。杨建军的委托诉讼代理人李振宁与宝之源公司的委托诉讼代理人姜山参加诉讼。本案现已审理终结。杨建军上诉请求：1、撤销一审判决，改判宝之源公司继续履行合同，并判令宝之源公司立即支付2013年9月1日至2019年5月13日共计2083天的逾期交房违约金49992元；2、本案的诉讼费、保全费均由宝之源公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，认定的交付时间不正确。一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有视为房屋的交付，认定交付日期是2014年3月26日接收钥匙的时间。但宝之源公司至本案终结时，还因各项配套设施未到位及消防验收不合格，无法取得综合验收标准。即宝之源公司2014年3月26日交给杨建军的房子并不是合格的房子，因此一审法院认定的实际交付时间不正确。二、一审法院认定的违约金计算的起始时间不正确。合同第八条约定交付时间为2013年4月30日前交付，即双方签订合同时就应达到交付条件，而宝之源公司至今未达到交付条件。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，故应支付杨建军2013年9月1日至2019年5月13日共计2083天，而不是90天后的2013年12月1日，请二审法院依法予以改判。宝之源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。杨建军向一审法院起诉请求：1、继续履行合同，宝之源公司支付杨建军逾期交房违约金49992元；2、诉讼费用由宝之源公司承担。一审法院认定事实：1、2013年8月31日，杨建军与宝之源公司签订了商品房买卖合同，约定杨建军购买宝之源公司开发的东上城第1幢2单元1层104号房一套，首付80000元，余款160000元贷款。合同第八条约定交付时间为2013年4月30日前，房产的交付条件是验收合格。第九条约定逾期交房的违约责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，杨建军交纳首付款80000元，余款160000元经银行按揭交于宝之源公司。2、涉案房产取得预售许可，并于2013年3月15日取得东上城1－4号楼层数为6＋1的房屋建筑工程和市政基础设施工程的工程竣工验收证明，验收意见栏目有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的盖章，未取得综合竣工验收备案表，燃气及暖气未开通。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：杨建军主张商品房买卖合同约定2013年4月30日交房，在2013年8月31日签订商品房买卖合同时认为已经达到法定的交房条件，故自签订合同始一直要求宝之源公司交房，2014年3月26日宝之源公司向我方交钥匙，我方进行了装修，于2015年1月7日进行了实际入住，2017年12月我方自己去办理房权证时发现房产不具备法定的交付条件，因此，要求宝之源公司承担自2013年9月1日至2019年5月13日起诉止共计2083天按万分之一计算的违约金为49992元。宝之源公司称杨建军购买的房产系现房，本案的商品房买卖合同只是将业主的名字进行了修改，其他业主的商品房买卖合同约定的时间也与本案相同，因此应当视为对交房的时间没有约定，杨建军可随时主张交房，且杨建军对房子的现状是明知的，在交接材料上进行了签字并打√确认，提供东上城交房流程表共10页，其中第3页载明2014年3月26日，杨建军申请装修；第6页为房屋装修管理协议；第9页内容为：(东上城交房标准：1、外墙：保温高级涂料√;2、内墙：刮腻子√;3、顶棚：刮腻子√;4、地面：水泥拉毛√;5、门窗：中空玻璃彩塑窗√;6、厨房：水泥拉毛√;7、卫生间：水泥拉毛√;8、阳台：封闭√;9、楼梯间：花岗岩踏步，不锈钢扶手√;10、水电：安装到位√;11、燃气：安装到位√;12、太阳能热水器：安装到位√;13、采暖：地暖、市政统一供暖√;14、有线电视、宽带、电话：预留接口√;15、其他：无。本公司以现状交房，双方互不追究任何违约责任);第10页载明2014年8月5日进行装修验收，2014年10月27日实际入住。杨建军对证据的真实性无异议，认为上述14项是房屋的现状，如果14项出现问题互不追究责任，交房时间不是没有约定，是约定明确，且不需要重新约定。一审法院认为，杨建军与宝之源公司签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，杨建军与宝之源公司均应诚信履行。杨建军与宝之源公司签订该合同的时间晚于合同约定的交房时间，且房屋已经竣工验收，将签订合同的时间视为约定的交房时间比较合理。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案关于涉案房产交接程序中的条款，免除了宝之源公司的违约责任，且未加以说明或者提请对方注意，系无效条款，对双方不具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付。杨建军于2014年3月26日接收了钥匙，于该日签订房屋装修申请表及房屋装修管理协议，该时间应当视为实际的交房时间。因此根据杨建军与宝之源公司的商品房买卖合同约定，宝之源公司逾期交房超过90天，违约金应当以240000元为基数自约定的房屋交付的第二天即2013年12月1日起按日万分之一计算至实际交房之日即2014年3月26日合计115天为2760元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、宝之源公司于判决生效后十日内向杨建军支付逾期交房违约金2760元；二、驳回杨建军的其他诉讼请求。如未按判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由杨建军承担475元，宝之源公司承担50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，杨建军与宝之源公司签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，杨建军缴纳了全部购房款，宝之源公司亦应按照《房屋买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”交付符合条件的房屋。但本案双方当事人2013年8月31日签订房屋买卖协议时涉案房屋并未实际交付，合同中约定的交房日期2013年4月30日明显不符合逻辑，故一审以合同签订之日2013年8月31日作为双方约定的交房之日，于理有据，本院予以支持。杨建军于2014年3月26日接收涉案房屋钥匙，并签订房屋装修申请表及房屋装修管理协议，该时间应视为实际交房时间，因涉案房屋已于2013年3月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五家竣工验收，故房屋的交付达到合同约定的交付条件，宝之源公司于2014年3月26日完成了合同约定的交房义务。宝之源公司直至2014年3月26日才向杨建军交付涉案房屋，应当承担自2013年8月31日起至2014年3月26日的逾期交房违约责任，一审对此认定正确，本院予以确认。根据房屋买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”，宝之源公司应以购房款240000元为基数自双方约定的房屋交付之日第二天即2013年9月1日起至2014年3月26日止（共计206天）按日万分之一标准向杨建军支付逾期交房违约金4944元。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，杨建军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：变更山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2623号民事判决第一项为被上诉人海阳宝之源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人杨建军支付逾期交房违约金4944元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由杨建军负担475元，海阳宝之源置业有限公司负担50元；二审案件受理费1050元，由杨建军负担950元，海阳宝之源置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇一九年十二月四日书记员 孙晓雯