山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6669号上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司蓬莱分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司蓬莱分公司）。住所地:山东省蓬莱市蓬莱阁街道海滨东路99号。法定代表人：陈明，任区域总经理。委托诉讼代理人：赵红慧，女，系该公司职工。被上诉人（原审原告）：冯太升，男，1958年2月23日出生，汉族，户籍地辽宁省葫芦岛市连山区，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：梁凤英，蓬莱蓬莱阁法律服务所法律工作者。原审第三人：蓬莱碧桂园房地产开发有限公司。住所地：山东省蓬莱市海市路32号7-101。法定代表人：许叶林，任执行董事。委托诉讼代理人：姜维杰，男，系该公司职工。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司蓬莱分公司（以下简称碧桂园物业蓬莱分公司）因与被上诉人冯太升及原审第三人蓬莱碧桂园房地产开发有限公司（以下简称蓬莱碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业蓬莱分公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人冯太升的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人冯太升承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.上诉人碧桂园物业蓬莱分公司己按照《前期物业服务协议》的约定对公共管道进行定期维护、疏通，被上诉人冯太升家中受损的原因在于极寒天气。被上诉人冯太升家中受损的时间为2018年1月25日，当天气温最低温度是-15。C,上诉人碧桂园物业蓬莱分公司已采取各种措施保证管道处于正常使用状态，但是仍未能避免损害的发生。根据《前期物业服务协议》第25条的约定，“因不可抗力或非乙方能控制的其他事由，物业公司不负赔偿责任。”因此一审对于损害的发生原因并未认定清楚。2.被上诉人冯太升家中受损后，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司及时进行清理,后主动对被上诉人冯太升的房屋地板、墙面等进行更换、粉刷及维修。虽然损害的发生是极寒天气，但是上诉人碧桂园物业蓬莱分公司在损害发生后积极进行清理，避免损害继续扩大，且对于被上诉人冯太升的受损情况积极恢复原状，现一审判决上诉人碧桂园物业蓬莱分公司承担责任无事实依据。（二）一审适用法律错误。一审判决适用的法律依据是侵权责任法第六条的规定，但是对该损害的发生上诉人碧桂园物业蓬莱分公司并无过错。根据侵权责任法二十九条的规定，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司不应承担责任。损害发生后，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司已经超过合同约定的义务对被上诉人冯太升的损害积极恢复原状，因此一审判决上诉人碧桂园物业蓬莱分公司对被上诉人冯太升其他损害承担损害赔偿责任无法律依据。被上诉人冯太升辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人碧桂园物业蓬莱分公司的上诉，维持一审判决。原审第三人蓬莱碧桂园公司述称，一审对关于第三人蓬莱碧桂园公司的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯太升向一审法院起诉请求：依法判令碧桂园物业蓬莱分公司赔偿因管理不善给冯太升造成的损失147096元；诉讼费用由碧桂园物业蓬莱分公司承担。冯太升为证明自己的主张,向一审法院提交以下证据:证据一：现场照片，证明房屋及物品被浸泡情况；证据二：家电及家具销货凭证、收据，证明物品价值；证据三：租房合同、收条，证明冯太升因房屋返水无法居住而在外租房产生的费用;证据四：工资证明，证明冯太升工资情况及误工时间；证据五：交通费票据，证明为处理房屋被浸泡往返产生的交通费；证据六：商品房买卖合同，证明冯太升与蓬莱碧桂园公司、碧桂园物业蓬莱分公司分别存在买卖合同和物业合同关系；证据七：电动车更换电瓶收据，证明维修电动车产生的花费；证据八：修灶收据，证明维修燃气灶产生的花费；证据九：刘文文、薛若宝电话录音，证明冯太升房屋泡水事实及受损情况；证据十：作品登记证书，证明因电脑主机进水，冯太升所写文字作品数据丢失，要求赔偿精神损失；证据十一：鉴定费发票,证明冯太升因本案支付的鉴定费;证据十二：托管收租广告，证明碧桂园房屋租金情况。碧桂园物业蓬莱分公司辩称:1.前期和冯太升沟通过，未协商成功。2.对返水的事实没有异议，但冯太升主张损失过高，需其提供损失明细。3.申请追加中国平安财产保险股份有限公司为第三人。4.出现事件后，房地产公司对冯太升房屋进行维修，冯太升在维修后才提出的赔偿。冻堵排水管在质保期内，可以由房地产公司进行维修。碧桂园物业蓬莱分公司向一审法院提交施工日志复印件，证明为冯太升维修房屋时间。第三人蓬莱碧桂园公司述称：1.蓬莱碧桂园公司交付给冯太升的房屋及附属设施已经竣工验收，符合商品房买卖合同约定的交付条件。冯太升在使用过程中出现的问题应由冯太升自己或者实际侵权人承担，与蓬莱碧桂园公司无关；2.即使蓬莱碧桂园公司有责任，但冯太升并未有足够的证据来证明是蓬莱碧桂园公司的责任，根据侵权责任原则和承担责任的形式，蓬莱碧桂园公司承担的是修复责任，但冯太升所主张物品损失系其购买时的价值，且冯太升也未提供足够证据证明总管系统堵死的原因及所导致的具体物品损失，对冯太升要求的租房损失、误工损失、精神损失、房屋价值损失，蓬莱碧桂园公司认为该主张无事实和法律依据。综上，希望法院驳回冯太升对蓬莱碧桂园公司的诉请。蓬莱碧桂园公司未向一审法院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。碧桂园物业蓬莱分公司对冯太升提交的证据一、证据六、证据八、证据十一真实性及返水事实均无异议。对证据二真实性有异议，都是收据没有发票，且能否正常使用需到现场核实；对证据三中租房合同租期一年，租金38000元不认可；对证据四误工期间、误工费不认可；对证据七真实性有异议，电动车当时泡水位置涉及不到电瓶的损坏；对证据十二有异议，碧桂园没有发布托管或短租广告，该广告系四海友家托管公司发布，该公司现在已经不存在。蓬莱碧桂园公司对碧桂园物业蓬莱分公司提交的证据无异议。对冯太升提交的证据六、证据八、证据十一无异议；对证据一中2018年1-3月份的照片认可，对其他未标注时间段及标注时间不在范围的照片因不确定是否系发生事故时照片不认可；对证据二真实性有异议，收据有2018年5月和11月开具的，即使冯太升提交收据是真实的，但也不需要全部更换如新；对证据三的真实性有异议，从冯太升所述及冯太升开的证明、单据可以证明冯太升并未居住该房屋，无需租房。若需租房居住也应租赁与其商品房同等面积、同等地段的房屋；对证据四真实性有异议，冯太升已到法定退休年龄，没有主张误工的权利，且该证明仅证明工资每天200元，非月收入证明，临时打工具有不确定性；对证据五真实性无异议，但该证据恰好证明冯太升没有居住该房屋；对证据七真实性有异议，电动车当时泡水位置涉及不到电瓶的损坏；对证据十二有异议，该托管收租广告系四海友家发布，从租金看属于租赁经营性的租金，不具有大众化，不能据此作为房屋正常对外出租的租金标准。冯太升对碧桂园物业蓬莱分公司提交的证据施工日志中维修记录真实性无异议，但认为这只是客厅未包括卧室，北卧室维修时间应为7月20日。审理中，经冯太升申请,一审法院组织双方共同选定烟台天平价格评估事务所有限公司对冯太升房屋、物品受损价值、月租金进行鉴定,该公司2019年6月出具烟平价估字〔2019〕第YTTPPLFY20190528-82号《价格评估报告书》,冯太升对鉴定报告中物品损失价值、房屋租金有异议,认为物品经过粪水浸泡无法修复，应按照全部更换价值评估；房屋鉴定的月租金1200元过低。碧桂园物业蓬莱分公司、蓬莱碧桂园公司对鉴定报告无异议。一审法院认证如下:冯太升提交的证据一、二、六、七、八、九、十一及《价格评估报告》与本案具有关联性，客观真实，来源合法一审法院予以采信；冯太升提交的证据三因与冯太升房屋面积、地段不符，一审法院不予采信；证据四冯太升主张的误工费，其提供的证据不足以证明产生实际误工费，一审法院不予采信；证据五冯太升主张交通费，虽有车票为证，但无法证实交通费的产生全部与修复房屋有关，考虑冯太升常住地为外地，事发时在外地需返回处理，一审法院对冯太升往返一次的交通费予以认定，超出部分不予采信；证据十不能达到冯太升的证明目的，且本案中因碧桂园物业蓬莱分公司侵权造成冯太升财产损失，亦不符合要求精神损害赔偿的条件，一审法院不采信；证据十二租赁模式与居民正常租房不同且广告中载明的租金不具有确定性，不能达到冯太升的证明目的，一审法院不予采信。碧桂园物业蓬莱分公司提交的证据与本案具有关联性，客观真实性，来源合法性，一审法院予以采信。一审法院认定事实：冯太升于2014年10月17日与蓬莱碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，系蓬莱市海滨东路99号碧桂园7号楼208号房屋业主。《商品房买卖合同》附件三《物业服务内容》中业主临时公约约定由碧桂园物业蓬莱分公司为冯太升房屋所在小区提供物业管理服务,并对双方权利、义务进行了约定。《物业服务内容》中第一部分物业服务内容及质量标准：五、共有部位（1）约定物业“对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和保养记录齐全”；第三部分业主临时公约第六章附则第二十条第三款约定“本规约所称物业的共有部位、共用设施设备，是指本园区内单个业主自用部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。”冯太升购买房屋系精装修房,冯太升并未自行进行装修和改造,冯太升收房后陆续搬入新购置家具。2018年1月25日,因室外公区下水管道冻堵三楼以上污水从冯太升房屋卫生间下水道返流,造成室内积粪水,将冯太升房屋地板、墙面以及家具家电浸泡损坏，冯太升告知碧桂园物业蓬莱分公司，碧桂园物业蓬莱分公司于2018年1月27日派人到现场勘查并与冯太升一起清理、疏通管道，于1月28日清理完毕。2018年1月30日，厨房地面下水道又发生返流，同时三楼积水通过冯太升厨房顶棚流下，造成厨房燃气灶、净水机等不能使用，室内再次积水，原来家具家电等再次被水浸泡。后碧桂园物业蓬莱分公司联系相关部门人员对冯太升的房屋地板、墙面等进行更换、粉刷及维修，2019年7月份粉刷维修结束。冯太升认为是碧桂园物业蓬莱分公司未履行管理、维护共用排水管道义务,导致冯太升房屋粪水返流,故成本诉。诉讼过程中，碧桂园物业蓬莱分公司以事发时公区管道维护还在质保期内为由申请追加蓬莱碧桂园公司作为本案第三人参加诉讼，经一审法院依法审查予以准许。碧桂园物业蓬莱分公司以购买物业管理责任险为由申请追加中国平安保险股份有限公司佛山分公司为本案第三人参加诉讼，经一审法院依法审查不予准许。案件审理过程中,经冯太升申请，一审法院组织双方共同选定鉴定机构,对冯太升损失进行评估鉴定。烟台天平价格评估事务所有限公司出具的烟平价估字〔2019〕第YTTPPLFY20190528-82号《价格评估报告》的价格鉴定意见为:1、鉴定基准日标的房屋物品的损失价值为：￥4120.00元（人民币：肆仟壹佰贰拾元整）；（详见标的评估清单）2、鉴定基准日标的的房屋月租金为：￥1200.00元/月；3、本次对房屋被粪水浸泡导致房屋价值和使用年限受到损失的价值不予鉴定。审理中,一审法院组织冯太升、碧桂园物业蓬莱分公司到冯太升家中对房屋受损情况进行了现场勘查、拍照，经查看核实：碧桂园物业蓬莱分公司已对冯太升房屋内受浸泡地板、墙面、屋顶进行了维修。冯太升主张受损的物品均还在，事发时，厨房内放置净水机（在靠近下水管位置）、燃气灶（经修复后继续使用）、吸油烟机、柜子；客厅内放置电脑桌、电脑(主机置于电脑桌底地面上)、沙发、冰箱、鞋柜、电动车、折叠桌、4个小凳；卧室内放置床（床上有床垫）、床头柜、整体衣柜；阳台放置洗衣机，阳台未进水。一审法院认为，本案的争议焦点：一是碧桂园物业蓬莱分公司和蓬莱碧桂园公司是否应该对冯太升返水造成的损失承担责任。二是应赔偿冯太升损失的项目和数额是多少。依《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定及《物业服务内容》的约定，碧桂园物业蓬莱分公司负有对小区共有部位、共用设施设备进行日常维修、养护、管理的义务。冯太升房屋的室外下水管道属碧桂园物业蓬莱分公司维修、养护、管理的范围。冯太升房屋、物品因室外下水管道发生冻堵返水受损，冯太升并无过错，碧桂园物业蓬莱分公司未能举证证明其定期对公共管道进行了有效地养护和疏通，由此给冯太升造成的损害，碧桂园物业蓬莱分公司存在过错,应承担民事赔偿责任。蓬莱碧桂园公司是涉案房屋的开发商,碧桂园物业蓬莱分公司主张与蓬莱碧桂园公司之间存在前期物业服务合同，管道在蓬莱碧桂园公司保质期内，因目前并无证据证明管道发生冻堵系因为管道存在设计缺陷或者施工缺陷等所致，故蓬莱碧桂园公司不承担本案民事赔偿责任。碧桂园物业蓬莱分公司与蓬莱碧桂园公司之间依物业服务合同各自应如何承担责任属另一法律关系，本案不作处理。根据已查明的事实，一审法院对冯太升所主张的损失作如下认定：1.屋内物品损失。参考烟台天平价格评估事务所有限公司出具的《价格评估报告书》的价格评估意见及维修燃气灶收据，酌情认定冯太升的物品损失为4200元；因洗衣机、床垫未被水浸泡，对冯太升主张的洗衣机、床垫损失不予认定。2.租房费用。因涉案房屋受损后无法正常居住,会产生另租住房屋后果,一审法院综合考虑房屋被粪水浸泡事实、维修结束的时间及维修后需通风等因素，认定租房期限为2018年2月至2018年9月较合理，租金参考《价格评估报告》中确定房屋月租金为1200.00元/月计，酌情认定冯太升租房费用为9600元（1200元/月*8）。3.交通费。一审法院酌情认定为625元。4.误工费。冯太升提交的证据不足以证明冯太升实际产生误工损失，其要求碧桂园物业蓬莱分公司赔偿误工费的请求，一审法院不予支持。5.精神损失。于法无据，一审法院不予支持。6.房屋被浸泡导致房屋质量及使用年限受到损失价值。因鉴定机构对此不予鉴定，冯太升亦不要求重新鉴定，冯太升该项主张证据不足，一审法院不予支持。冯太升以上损失共计14425元,应由碧桂园物业蓬莱分公司予以赔偿。因碧桂园物业蓬莱分公司的过错致冯太升物品受损，鉴定冯太升损失所产生的鉴定费用，应由碧桂园物业蓬莱分公司负担。综上,依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第六项之规定,一审法院判决:碧桂园物业蓬莱分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司蓬莱分公司）于判决生效后十日内给付冯太升房屋物品损失4200元、房屋租金9600元、交通费625元，合计14425元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3242元,由冯太升负担2857元，广东碧桂园物业服务股份有限公司蓬莱分公司负担385元。鉴定费3000元，由碧桂园物业蓬莱分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司蓬莱分公司）负担。本院二审期间，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司提交以下证据：证据1：上诉人碧桂园物业蓬莱分公司与被上诉人冯太升2014年10月17日签订的《蓬莱碧桂园前期物业服务协议》以及排污管道巡查维护记录表，证明上诉人碧桂园物业蓬莱分公司已按照协议约定对公共管道进行维护、疏通。证据2：2018年1月25日当天的天气预报网络查询图一份，证明被上诉人冯太升家中受损的原因是极寒天气。证据3：照片打印件一份，证明被上诉人冯太升家中受损后上诉人碧桂园物业蓬莱分公司及时进行清理，更换粉刷及维修。经质证，被上诉人冯太升对证据1《蓬莱碧桂园前期物业服务协议》没有异议，对排污管道巡查维护记录表有异议，认为该表是上诉人碧桂园物业蓬莱分公司后期制作的，在一审中并没有提交，并不能证明是当时的巡查记录。对证据2天气预报记载的温度被上诉人冯太升不清楚，但该份证据不能证明是极寒天气。对证据3没有异议，这是被上诉人冯太升家第二次因管道堵塞受损时进行清理等行为。原审第三人蓬莱碧桂园公司对上述证据无异议。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司与被上诉人冯太升签订的《蓬莱碧桂园前期物业服务协议》合法有效，依据《蓬莱碧桂园前期物业服务协议》、《物业服务内容》及《物业管理条例》，上诉人碧桂园物业蓬莱分公司有义务定期对公共管道进行有效养护和疏通。被上诉人冯太升因室外下水管道发生冻堵返水导致其房屋、物品受损,其房屋的室外下水管道属上诉人碧桂园物业蓬莱分公司维修、养护、管理的范围，而上诉人碧桂园物业蓬莱分公司提交证据不足以证明其及时养护和疏通了公共管道,故一审认定上诉人碧桂园物业蓬莱分公司对被上诉人冯太升的财产损失承担赔偿责任并无不当。上诉人碧桂园物业蓬莱分公司主张被上诉人冯太升财产受损是因极寒天气，但其提交的天气预报网络查询图不足以证实其主张，故对其该主张本院不予采信。综上所述，上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司蓬莱分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3242元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司蓬莱分公司负担。本判决为终审判决。审判长  辛建国审判员  史殿美审判员  任美群二〇一九年十二月二十日书记员  祁 盼