四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初7622号 原告：白益文，男，汉族，生于1993年8月29日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 被告：广安市房地产开发有限公司，住四川省广安市经济技术开发区。 法定代表人：龙承军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所实习律师。 原告白益文与被告广安市房地产开发有限公司（以下简称“广安房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白益文的委托诉讼代理人陈园园、被告广安房产公司的委托诉讼代理人杨先国、蔡罗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白益文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付未按合同约定办理房屋权属登记的违约金10000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为买受人，被告作为出卖人于2014年6月4日签订了《商品房买卖合同》，该合同第一条、第三条、第五条约定，原告购买被告开发的位于广安市广安区地块上的安得·城市之都项目xx号住宅房屋，其建筑面积为101.89平方米，单位每平方米4684.8元，总价款477334元。第二十条产权登记主要约定，初始登记，出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，而转移登记却没有约定，《商品房买卖合同》还约定了其他事项，合同签订后，原告依约履行了交付购房款义务，另还支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费，但被告没有按合同约定及法律规定办理房屋权属登记证明。原告多次要求被告办理，被告均以种种理由推脱，其行为已经构成了违约，故起诉至法院。 被告广安房产公司辩称，原告对《商品房买卖合同》内容理解错误，2017年8月10日前约定的是将需要办证的资料报送产权登记机关备案，而不是办理初始登记取得权属证书的时间，双方对产权转移登记时间办理行为、义务均没有约定。本案诉争的房屋实际分户登记工作已经在2019年10月14日-15日期间全面完成，不能认定为我公司的义务和违约，不符合合同的约定和法律规定。我公司开发的城市之都项目没有任何违规建设行为，早在2016年10月26日就开始准备向相关部门交付办理产权手续的工作资料，政府有关部门关于核容办证有关请示最终确定时间为2019年8月12日，工作时间长达2年零10个月，该时间不是由我公司造成的，也无法预见和克服，办证核容时规划计容面积与国土计容面积有差异，所以无法办理产权证，且合同约定是按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，原告请求的10000元计算错误，明显过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交了原告的身份证复印件、商品房买卖合同及接处警记录、房地产权登记信息等证据对其诉称意见予以证明。 被告向本院提交了被告的营业执照复印件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、广安市广安区地名准予登记凭证、竣工验收报告、竣工验收备案书、档案移交书、项目建设土地利用情况检查核验申请表、规划局复函、规划局和建设局土地使用权出让规划涉及条件通知书、城管局验收函、测绘成果入库申请表、经济技术指标核算表、房屋面积测绘报告，批复文件、证明复印件、来、不动产权证书复印件等证据对其辩称意见予以证明。 本院综合当事人提交的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年6月4日，原告白益文（买受人、乙方）与被告广安房产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于四川省广安市广安区地块上的安得·城市之都项目xx号住宅房屋，其建筑面积为101.89平方米，单位每平方米4684.8元，总价款477334元；关于产权登记主要约定，初始登记，出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。上述合同有原告的亲笔签字，以及被告的委托代理人签字并加盖了被告的公章。同时该合同附件八有补充协议一份，关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“……出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述补充协议由原告签字，被告加盖公章。 合同签订后，原告依约履行了交付购房款义务以及支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费等费用。2019年8月12日，广安市广安区人民政府作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，依据受理时政策规定，同意该项目竣工超容积率建筑面积1973.25平方米……补缴土地出让金240.93万元。被告按规定补缴了相应的出让金，2019年9月2日，被告办理了该商品房的初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋，办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，被告广安房产公司应当在2017年8月10日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但被告广安房产公司于2019年9月2日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故被告广安房产公司未在约定期限内完成办理房屋初始登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其早就向相关部门交付办理产权手续的工作资料，但政府有关部门关于核容办证的工作时间长达2年零10个月，该期间不是被告造成的，被告不应承担逾期办证责任。虽然广安市广安区人民政府于2019年8月12日作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，确定了被告应补缴土地出让金金额，但补缴该土地出让金是因为被告自身超容积率修建房屋，其过错方仍是被告，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。 关于补充协议的问题。补充协议将原合同关于初始登记时间的约定变更为出卖人在此约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，虽然原、被告在该补充协议上签字、盖章予以确认，但该约定内容属于对主合同的修改且免除了被告的责任，被告未提供证据证明其已向原告尽到提示说明的义务，该条款对原告不发生法律约束力，且被告将办证资料提交到产权登记机关并不代表其已履行了备案登记义务，故对被告关于向产权登记机关提交办证资料就履行了补充协议约定的义务的辩称意见，本院不予采纳。 关于违约金金额的确定。根据合同约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。原告认为该约定的违约金标准过低，原告主张的违约金为10000元。原、被告双方均未提供证据证明原告因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。本院综合全案实际情况，考虑被告已履行商品房交付、办理初始登记义务，原告已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金为2864元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告广安市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白益文支付逾期办理房屋权属登记的违约金2864元； 二、驳回原告白益文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告白益文负担5元，被告广安市房地产开发有限公司负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇一九年十二月三十日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。