江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5035号原告（反诉被告）：冯仰德，男，1983年3月16日出生，汉族,住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐小伟，男，1973年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。原告冯仰德与被告唐小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，被告唐小伟向本院提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年7月5日对本案公开开庭进行了审理,后转为普通程序，于2019年11月13日对本案公开开庭进行了审理。原告冯仰德及其委托诉讼代理人李文渊、被告唐小伟的委托诉讼代理人毛玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯仰德向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2018年3月15日签订的《房屋租赁协议》；2、判令唐小伟支付各项损失暂计313250元（搬迁费3000元、停产停业损失补偿费56000元、装修补偿费150000元、转让费104250元）。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令唐小伟支付搬迁补偿费19689元、停产停业补偿费42000元、装修及附着物补偿费97905元、转让费96250元、押金10000元，合计265844元。事实和理由：2018年3月15日，冯仰德与其合伙人经唐小伟同意转让唐小伟出租给他人的店面3间共140平方米，冯仰德支付转让费13万元，重新装修约支付15万元。2018年8月5日苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会（以下简称徐庄居委会）向依福园路商户(承租人)发放告知书，通知2018年8月15日围挡并要求搬迁，至此冯仰德才知道拆迁的事实。冯仰德急迫与唐小伟沟通政府8月5日通知拆迁事宜，唐小伟以不知道拆迁不清楚情况搪塞。冯仰德再向徐庄居委会了解情况，居委会明确告知：因规划及土地利用调整对房屋所在地进行拆迁，2017年9月11日向被告发放拆迁通知，通知启动拆迁，被告房屋在拆迁范围；2018年1月16日向被告发放拆迁评估通知，通知根据规划建设的需要于2018年1月22日进行资产评估清点。2018年8月14日政府多部门联动沿街围栏贴封条。冯仰德等商户为维护权益多次去区政府信访办，去社区要求解决拆迁赔偿，居委会联系被告出面解决协商均未果。冯仰德等商户向苏州政务平台咨询，相城区澄阳街道于2018年8月27日回复，政府已于2017年9月11日向被告通知了拆迁决定，资产已进行了评估，被告已签订了拆迁协议，商户权益、造成的损失向房东提出赔偿。冯仰德认为，唐小伟明知政府已作出了规划、土地利用性质的调整，政府作出拆迁决定，故意隐瞒该事实欺诈冯仰德，并利用到期不续租的优势地位胁迫冯仰德，继续签订租赁合同，合同约定显失公平。唐小伟拒绝支付冯仰德作为经营者享有的拆迁补偿，侵犯了冯仰德的合法拆迁权益。冯仰德为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。被告唐小伟辩称：1、唐小伟与案外人钱震琦签订了房屋租赁协议，后经唐小伟同意将店铺转租给案外人王长欣，唐小伟与冯仰德之间没有租赁合同关系，故冯仰德不具有原告的诉讼主体资格。2、唐小伟与钱震琦在2017年10月30日签订的房屋租赁协议中已经就拆迁事宜作出明确约定，如遇拆迁导致合同不能履行乙方（指钱震琦）应予以服从，甲方（指唐小伟）除退还剩余租金外不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议，钱震琦与王长欣对该条款无异议。3、合同的租赁期限是2017年11月11日至2018年11月10日，在整个合同的履行期限内承租人一直在正常使用涉案房屋，甚至到目前为止冯仰德都没有交还房屋给唐小伟，因此无权要求退还租金、押金。4、冯仰德主张的搬迁费、停产停业损失费和装修补偿，双方在合同中没有作出约定，冯仰德的主张没有合法依据。5、承租人至今没有交还房屋给唐小伟已经构成严重违约，唐小伟有权没收押金。被告（反诉原告）唐小伟向本院提出反诉诉讼请求，要求判令原告（反诉被告）冯仰德：1、立即搬离并交还唐小伟苏州市相城区2号3间房屋；2、支付唐小伟自2018年11月11日起按照年292000元/年的标准计算至实际还房之日止的房屋占有使用费;3、支付唐小伟水费165元、电费653元。事实和理由：2016年10月31日，案外人钱震琦与唐小伟签订房屋租赁协议，承租依福园路2号4间门面，期限为2016年11月11日至2019年11月10日，年租金176000元。2017年10月30日，钱震琦因经营状况不佳，提出改为租赁3间门面，并与唐小伟签订房屋租赁协议，期限为2017年11月11日起至2018年11月10日，年租金146000元，协议备注，上年押金10000元转入本年，房屋恢复原样。2018年3月15日，钱震琦不想继续经营，将房屋转租给王长欣，唐小伟表示同意。合同到期后，唐小伟以书面形式通知王长欣交还房屋，但王长欣置之不理，案涉房屋至今未归还。2018年11月11日之后的房屋占有使用费、水电费分文未付。唐小伟为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上反诉请求。原告（反诉被告）辩称：1、唐小伟无权要求冯仰德腾退房屋及支付占有使用费。政府搬迁决定作出后，已产生物权变动效力，土地被收回，房屋被依法拆迁。唐小伟已经与政府部门签约，并由政府作出赔偿，故要求腾退房屋、支付使用费的主体应为拆迁主体，并非唐小伟。唐小伟主张每年292000元的使用费标准没有法律依据。2、唐小伟未支付冯仰德拆迁补偿，未退还剩余房屋及押金，冯仰德有抗辩权。3、冯仰德对水电费不认可，唐小伟提供的水电费账单包含其他店铺的水电费。4、本案并非是转租关系，唐小伟与冯仰德、钱震琦协商转让房屋，钱震琦退出租赁关系，冯仰德与唐小伟之间建立租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议》、平面图复印件、2017年9月11日搬迁通知、2018年1月16日评估通知、2018年8月5日围挡告知书、12345寒山闻钟咨询及回复、江波汽车音响合作协议、授权证明、王长欣身份证复印件、微信转账记录、企业（工业）房屋搬迁补偿协议书、房屋搬迁补偿价值评估表、批建房屋评估单、装修及附着物评估单、设备搬迁及其他构筑物评估明细表、装修预算单、照片、谈话录音、搬离通知、EMS邮寄凭证、水电费账单、微信聊天记录、短信聊天记录、电表照片、立项申请、苏州市相城区发展计划局文件、苏州市相城区固定资产投资项目申请表、土地租赁协议、委托书、相城区房屋征收办公室回复函、证人证言等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，唐小伟作为出租人、甲方，钱震琦作为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定唐小伟将位于苏州市相城区依福园“锦盛厂家具厂”门面4间租赁给钱震琦作经营使用，租期期限自2016年11月11日至2019年11月10日，年租金17.6万元，并载明收押金1万元。2017年11月11日，唐小伟与钱震琦签订房屋租赁协议，约定：唐小伟将位于苏州市相城区依福园“锦盛厂家具厂”门面3间租赁给钱震琦作经营使用，租期期限自2017年11月11日至2018年11月10日，年租金146000元，一次性交清，先付后用，乙方承担经营上的税收等相关费用及水电。合同第六条约定：在租赁期间内如承租人须对租赁进行装修、改建，需事先经出租房同意，且承租方应书面保证对租赁物主结构不造成影响，保证消防安全。否则由此造成的后果由承租方负责，装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴。合同第八条约定：在租赁期如遇上不可抗力的影响导致双方有关损失，均由各自负责。如遇上行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁等事项，致使本合同不能履行，乙方予以服从，甲方除退还乙方未到期的租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。合同第九条约定：在即将租赁届满时，是否续租或停租，双方必须提前三个月各自通知对方，如要续租必须提前一个月办理续租手续，否则视为乙方放弃续租权，合同到期搬出，押金不退。如要停租，在期满时，乙方必须一次性全部退出，否则视为乙方放弃了对该所租标的内货物的所有权，由甲方全权处理。如延期退租按租赁期内的租金按日双倍计算租金支付给甲方。合同载明“上年押金1万元转入本年”。2018年3月5日，合同上加注“本合同钱震琦同意转让给王长欣”，钱震琦作为转出人签名，唐小伟签署“同意转让唐小伟”。2018年3月19日，王长欣与冯仰德签订苏州市相城区江波汽车音响合作协议一份，约定王长欣与冯仰德在相城区合伙经营江波汽车音响，王长欣占股20%，冯仰德占股80%。2018年11月2日，王长欣向冯仰德出具授权证明一份，载明其因出国在外，授权合伙人冯仰德处理江波音响店相关事务。冯仰德申请王长欣到庭作证，王长欣陈述：我和冯仰德合伙经营江波汽车音响店，是从钱震琦那里转过来的，签订转让合同时，我、冯仰德、钱震琦、唐小伟四人都在现场，由我代表合伙签订的合同。我同意由冯仰德在本案中起诉，我以后也不会再向唐小伟主张权利的。对于案涉房屋的建造由来，唐小伟陈述，依福园路2号土地系其岳父唐锦荣名下的吴县市蠡口锦盛家具经营部（已注销）名义承租的，但实际系由唐小伟投资建设的房屋。唐小伟为此提供以下证据：1、土地租赁协议，证明苏州市相城区陆慕镇人民政府于2001年7月30日将12亩土地租赁给“吴县锦盛红木家具厂”(合同承租人签字人为唐小伟)。2、立项申请、苏州市相城区发展计划局文件，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部于2001年8月23日向相城区发展计划局申请建房4000平方米。3、苏州市相城区固定资产投资项目申请表，证明建房申请得到苏州市相城区陆慕镇建设管理所、苏州市相城区建设局的批准。4、企业资料查询表，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部为个体工商户，登记经营人为唐锦荣，现已注销，苏州相城经济开发区锦盛家具厂系个体工商户，登记经营人为唐小伟。5、户口簿、结婚证，证明唐小伟与唐丽萍系夫妻关系，唐锦荣系唐丽萍之父。冯仰德承租案涉房屋用于经营江波音响店。冯仰德与唐小伟确认，冯仰德承租依福园路2号一楼三间，面积约140平方米。唐小伟确认已收到支付至2018年11月10日的房屋租金及押金1万元。2017年9月11日，徐庄居委会向锦盛红木家具厂（唐小伟）发出通知，载明主要内容为，根据上级淘汰落后产能及清理低层次产业的要求，决定对依福园路的企业启动搬迁，该公司已纳入搬迁范围。2018年1月16日，徐庄居委会发出通知一份，定于2018年1月22日对涉及的企业进行资产评估、清点。2018年8月5日，徐庄居委会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。”2018年8月18日，徐庄居委会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与唐小伟（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，约定甲方补偿乙方29380126元，乙方自签订协议后30日内将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归甲方，由甲方负责拆除。拆迁部门委托相关机构出具的房屋搬迁补偿价值评估表，载明补偿标准为：批建房屋价值3704985元（2572平方米）、其他房屋价值10922948元（9650平方米）、简易房价值343657元、装修价值3936575元、附着物价值916966元、搬迁补偿价值302226元、停产停业损失2956190元、奖励1462793元。唐小伟对上述证据真实性无异议，其陈述因尚未交还房屋，所以仅收到一半的补偿金。2019年1月3日，唐小伟向王长欣邮寄通知一份，要求王长欣因租赁期满立即搬离房屋，否则应按照年租金292000元的标准支付房屋使用费。同时，唐小伟妻子唐丽萍将该通知以微信方式发送给王长欣。冯仰德诉讼中陈述，政府部门于2019年8月份对案涉房屋进行了围挡，其尚未装修完毕，所以从未经营。唐小伟举证水电费对账单证明至少在2018年12月底冯仰德应在使用房屋。对于水电费，双方确认冯仰德支付水电费至2018年12月10日（电费341元、水费11元）。唐小伟举证其妻子唐丽萍与王长欣的微信聊天记录、手写水电费对账单、电表照片证明冯仰德尚欠水电费，冯仰德不予认可。冯仰德主张，其按照拆迁部门确定的标准主张装修赔偿，按照拆迁部门确定的搬迁补偿费主张搬迁费用，按照每平方米300元的标准主张停产停业损失，按照实际支付的转让费主张转让费。冯仰德进一步提供以下证据证明其主张：1、拆迁部门委托相关机构作出的批建房屋评估单、装修及附着物评估单，载明拆迁评估的装修价值。2、拆迁部门委托相关机构出具设备搬迁及其他构筑物评估明细表，冯仰德陈述其中四项搬迁费系与其承租房屋相关，分别为：西小拇指地坑999元-现值、西小拇指木板平台2160元-现值、西小拇指钢木平台-10530元、监控系统38400元-现值（摄像头32只，冯仰德陈述其中6只由其安装）。3、“柏成民生”向寒山闻钟网站咨询停产停业损失的计算方法，寒山闻钟网站相城区便民服务员答复：有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算。就案涉房屋拆迁情况，本院向苏州市相城区人民政府房屋征收办公室发函咨询，其答复为：苏州市相城区2号目前并无政府征收。庭审中，本院释明冯仰德应及时交还房屋以减少损失，冯仰德表示于2019年11月20日前搬空并交还房屋，但双方未完成交接。冯仰德表示唐小伟拒绝接受房屋，双方未办理交接。唐小伟表示未能交接的原因在于冯仰德要求先签订赔偿协议,否则不交还房屋。本院认为，虽出租给钱震琦的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据唐小伟提供的立项申请、苏州市相城区发展计划局文件、苏州市相城区固定资产投资项目申请表，本院认定唐小伟有权就涉案房屋与钱震琦签订租赁合同。唐小伟于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，唐小伟仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故唐小伟有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。根据2017年11月11日房屋租赁协议加注的内容，应认为唐小伟同意钱震琦将租赁合同权利义务整体转让给王长欣，唐小伟与王长欣之间建立租赁合同关系。唐小伟与钱震琦签订的《房屋租赁协议》系双方作为平等的民事主体签订，唐小伟并不具备垄断优势，并无证据证明唐小伟在签订租赁协议及转让时存在欺诈、胁迫等情形，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，冯仰德主张该协议因欺诈应予以撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据王长欣与冯仰德之间的合伙协议及王长欣到庭作证的陈述，冯仰德在本案的诉讼主体资格，本院予以确认，但其权利义务的认定应以唐小伟与王长欣之间的房屋租赁协议为依据。关于冯仰德要求唐小伟赔偿装修补偿费、搬迁费、停产停业损失的主张。本院认为，虽然案涉土地未发生政府征收，但根据徐庄居委会与唐小伟签订的《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，应认定系符合双方协议约定的拆迁行为，协议第八条的约定适用于本案。该条款的约定表明合同签订时双方均对案涉房屋可能发生拆迁存在合理预期，该条款并未显失公平。协议第六条约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，协议第八条约定出租方不因拆迁补偿承租方，现冯仰德在整个租赁期间内占有、使用租赁物，唐小伟根据协议约定无需赔偿冯仰德装修损失。同理，冯仰德占有、使用租赁物至租期届满，唐小伟亦无需赔偿其转让费。但是，基于公平考虑，拆迁补偿中的搬迁费、停产停业损失是拆迁中对实际经营人的专属补偿，该部分款项应由唐小伟支付给冯仰德。根据设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的记载，冯仰德主张的四项内容均为“现值”补偿，系对构筑物的补偿，不属于搬迁费，冯仰德无权主张该部分费用。根据房屋搬迁补偿价值评估表的记载，停产停业损失的计算方法与寒山闻钟“有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算”的回复一致，冯仰德主张42000元（140平方米×300元），本院予以认定。关于冯仰德要求唐小伟退还房屋租金的主张，因冯仰德占有、使用房屋至今，本院不予支持。关于冯仰德要求唐小伟退还押金的主张，因租赁协议明确约定租期届满后押金不予退还，本院不予支持。关于唐小伟的反诉诉请，本院认为，租赁协议到期后，冯仰德理应按照约定返还唐小伟房屋，唐小伟要求其返还房屋的反诉请求，本院予以支持。因合同约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，冯仰德在搬离时不得破坏与房屋形成附和的装修、附着物等设施。冯仰德在租赁期满后占有使用房屋拒不返还，应向唐小伟支付房屋占有使用费，但唐小伟按照双倍租金主张，明显过高，本院调整为按照合同约定的租金标准计算。对于水电费，唐小伟仅以单方所作的对账单作为证据，证据不充分，本院不予支持，其可在交还房屋时与冯仰德对未付水电费一并结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、唐小伟于本判决生效之日起10日内支付冯仰德停产停业损失42000元。二、冯仰德于本判决生效之日起10日内向唐小伟返还所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋（一楼三间，约140平方米）。三、冯仰德于本判决生效之日起10日内支付唐小伟自2018年11月11日起至实际返还房屋之日止，按146000元/年的标准计算的房屋占有使用费。四、驳回冯仰德的其他诉讼请求。五、驳回唐小伟的其他反诉请求。（上述第一项、第三项可相互抵扣）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5288元，由冯仰德负担4453元，唐小伟负担835元，反诉案件受理费2846元，由冯仰德负担1419元，唐小伟负担1427元。以上两项合并计算，冯仰德支付唐小伟584元，于本判决生效之日起10日内直接支付给唐小伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  宁晓鹏审 判 员  翁迎晓人民陪审员  夏 英二〇一九年十二月九日书 记 员  羊 菁