四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10222号 上诉人（原审原告）：黄进，女，1960年4月21日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审原告）：代宁，男，1957年5月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：龙莎，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世龙实业有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 上诉人黄进、代宁因与被上诉人成都世龙实业有限公司（以下简称世龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄进、代宁上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持一审全部诉讼请求。事实及理由：一、1.一审法院未全面审查黄进、代宁的诉讼请求。一审庭审中，黄进、代宁对逾期交房的诉讼请求变更为“违约金94000元”且庭审笔录中有明确记载，但是一审判决仍以72000元的诉讼请求作为审理范围。2.关于逾期交房。黄进、代宁在一审中提交了多项新证据，但是法院不认定为新证据，并且庭审不组织质证，以致一审法院认定事实错误，但是此证据是证明世龙公司违规交房的关键证据；一审法院认定的取得《竣工验收报告》的时间等于竣工验收合格的时间事实认定错误，黄进、代宁认为符合交房条件的标志是取得竣工验收备案表中的五方签字时间即以2017年5月16日为准。关于《商品房买卖合同补充协议》的第7条第6款被法院进行了错误的适用，该补充协议明显减轻了世龙公司的责任，加重了黄进、代宁的责任，应当无效；并且一审法院错误的认定清水房的交付标准就是案涉房屋的交付标准，无视了应当为精装房的标准，并且该房屋存在严重的质量问题，应当按照合同修复后再行交付；而关于违约金计算标准，合同约定的标准过低，根据同地段同类租金每月6000元/月，黄进、代宁的诉讼请求计算为94000元。3.关于装修漏项的问题，黄进、代宁与世龙公司的《合同》的附件二明确了所购房屋的内部设施，一审法院进行了错误的认定。应当支持装修漏项的损失。 世龙公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院审理期间，黄进、代宁的诉讼请求变更为9.4万元仅仅只是因为要求的计算期间变更，原诉讼请求的7.2万元只是暂计算的金额，计算金额的变化，计算方式并没有变化，因此并不存在其所诉称的一审法院审理范围错误的情形。2.一审法院未剥夺黄进、代宁提出新证据的诉讼权利。黄进、代宁本次提交证据已违反了举证期的规定，并且证据并非新证据，在一审庭审中法官已向其释明，本案已多次开庭，并多次督促黄进、代宁提交证据，故法院不组织质证是正确的。3.在合同约定的交付日期前案涉房屋已符合合同约定及法定的交付条件，世龙公司在一审中提交了竣工验收报告合法有效，已证明案涉房屋于2016年8月12日验收合格，黄进、代宁主张的建设工程规划合同证并不是建设工程规划验收的必要条件。城乡规划法调整范围仅为城乡空间布局，并非工程质量，而且仅为管理性规范，即建设工程是否符合规划要求并不影响建筑工程竣工验收合格的有效性。案涉房屋于2016年8月12日竣工验收合格后，国家职能部门并没有否定该验收行为与工程质量，而是通过了案涉小区的备案程序，其备案表记载的验收时间也是2016年8月12日，证明国家主管部门也对世龙公司的竣工验收是予以认可的。黄进、代宁认为案涉工程的备案存在问题，与本案没有关联性。竣工验收备案并不是法定的交付条件，备案是告知性的，并非评判工程是否验收合格的依据，备案也是在竣工验收合格之后才进行的。4.黄进、代宁主张案涉房屋存在质量问题没有事实依据。黄进、代宁并没有提供任何有资质的鉴定机构鉴定结论，来证明案涉房屋存在质量问题，其所主张的问题均系单方主张，是不成立的。5.一审法院并没有错误适用《商品房买卖合同补充协议》第七条第六款，该条款均已通过加粗加黑的形式对买受人进行了提示，且第14条已明确买受人确认出卖人在签订合同、附件及本补充协议前，已加粗、加黑字体的可能会免除责任的条款，对买受人进行了提示及说明，买受人已充分理解其全部内容，所以该补充协议并不存在加重买受人责任，排除出卖方责任的条款内容。6.黄进、代宁认为存在装修漏项问题，双方签订的商品房买卖合同附件及补充协议已对装修标准作出了约定，该附件中并没有明确黄进、代宁所购房屋存在厨房的两组吊柜以及卫生间的玻璃隔断，黄进、代宁以样板间的装修标准向世龙公司主张权利，是没有事实和法律依据的。黄进、代宁并没有证明其主张依据的样板间与其所购房屋为同一小区户型，且补充协议明确样板间不作为交付标准。7.黄进、代宁主张的违约金标准不成立。双方在合同中已经明确了逾期交房的违约金计算标准，按该标准已明显过高，黄进、代宁却在没有证明其损失的情况下要求提高违约金是不能成立的。而且黄进、代宁所使用的月资金6000元每月的标准仅仅是某些中介网页展示的数据，并不是有资质的房地产单位或者相关机构评定的同地段同类房屋标准，不具有可采性。 黄进、代宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令世龙公司向黄进、代宁支付逾期交房的违约金72000元（违约金计算方式：按月租金6000元/月计算损失赔偿额，从2017年1月1日起，直至世龙公司交付房屋为止，现暂计直至2017年12月31日，共12个月）；2.判令世龙公司向黄进、代宁支付装修漏项差价7000元。 一审法院经审理认定事实：2016年6月1日，黄进、代宁与世龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及其补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》约定：黄进、代宁购买由世龙公司开发建设的位于成都高新区房屋；该房屋总价款为1538447元，首期房价款为838447元，向中国民生银行股份有限公司成都分行贷款支付700000元；该商品房交付给买受人时取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；该商品房交付给买受人时因出卖人原因导致未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，合同继续履行，出卖人在六十日内整改完毕，若逾期未完成，出卖人自六十一日起至实际整改完毕按买受人已付房款的万分之一每日向买受人支付违约金，买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任；出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按本合同第十九条处理；逾期超过60日后，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同补充协议》约定：除房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的；如果买受人对已通过竣工验收的房屋及附属设施的质量、设计、管线等提出异议的，应自行向有资质的机构申请鉴定，出卖人根据鉴定结论确定是否承担法律责任；出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备、装修应符合附件五《装饰和设备标准的约定》所示的标准，出卖人有权将附件五所示的装饰、设备、装修更换为同档次、价格的装饰、设备、装修且无需承担违约责任；出卖人所设示范单位（样板间）为商品房装修装饰空间布局展示，除《装饰和设备标准的约定》外，示范单位所布置的布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电仅作为摆放指导，不包含在所购房屋的装修范围内，不能作为装修交付的标准。双方还在附件四中约定了住宅部分装饰和设备标准、附件五约定了装饰和设备标准。 合同签订后，黄进、代宁向世龙公司支付完毕全部购房款。2016年12月21日，世龙公司发出《房屋交付通知书》，通知业主交房时间及交房地点。2017年1月，黄进、代宁前去收房，但其在进户验房中发现房屋存在质量问题未办理收房手续并向物业公司报了整改维修。2017年3月7日，世龙公馆物业服务中心向黄进、代宁发送《验房交房通知书》，载明：您在交付使用时对该房屋提出的整改问题，开发建设单位督促装饰单位已于2017年3月16日完成整改工作，现通知您于2017年3月16日至2017年3月31日前来办理相关收房手续。2017年3月至2017年10月，黄进、代宁验房过多次，但其均因房屋装修质量问题未办理收房手续。2018年4月20日，黄进、代宁办理了案涉房屋的收房手续，并在庭审中陈述收房时已将瑕疵基本修复完毕，其主张的装修漏项是指厨房的两组吊柜和两个卫生间的玻璃隔断缺失。 一审法院另查明，2016年8月12日，世龙公馆1-4号楼及地下室工程完成《竣工验收报告》，2016年8月24日，世龙公馆1-4号楼工程取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年12月21日，案涉房屋的住宅工程质量分户验收结果为合格。2017年5月16日，世龙公馆1-4号楼及地下室工程取得《竣工验收备案表》。 一审法院认为，黄进、代宁与世龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应认真遵守合同的约定。现本案的争议焦点在于世龙公司是否应该承担逾期交房的违约责任以及世龙公司是否应向黄进、代宁支付案涉房屋装修漏项差价7000元。 关于逾期交房责任，一审法院认为，黄进、代宁向世龙公司交付了购房款，世龙公司应按时向黄进、代宁交付所购房屋。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对交房时间和交房条件进行了明确约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。案涉房屋工程于2016年8月12日竣工验收合格，并于2016年8月24日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、于2016年12月21日住宅工程质量分户验收结果为合格。世龙公司于2016年12月21日发出房屋交付通知，在此之前案涉商品房已满足合同约定的交付条件。本案中，黄进、代宁因房屋装修质量问题迟迟未办理收房手续，直至2018年4月20日才完成收房。一审法院认为，房屋出现装修质量问题黄进、代宁有权要求世龙公司进行整改，并可以向世龙公司主张交付瑕疵房屋的违约责任，但该事由并不是案涉房屋约定的交付条件，黄进、代宁以房屋装修质量问题拒绝收房不符合合同约定和法律规定，对于逾期收房造成的损失应当由黄进、代宁自行承担，黄进、代宁主张的逾期交房责任一审法院不予支持。黄进、代宁认为应以竣工验收合格备案表作为竣工验收合格的证明，世龙公司于2017年5月16日才取得竣工验收合格备案表，其存在违规交房行为，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定以及《商品房买卖合同（预售）》的约定，商品房经验收合格后方可交付使用，该验收合格应当是指竣工验收合格，而非商品房竣工验收备案手续，故黄进、代宁的该意见一审法院不予采纳。 关于装修漏项问题，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同附件及其补充协议》对装修标准作出了约定：出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备、装修应符合附件五《装饰和设备标准的约定》所示的标准，出卖人有权将附件五所示的装饰、设备、装修更换为同档次、价格的装饰、设备、装修且无需承担违约责任；出卖人所设示范单位（样板间）为商品房装修装饰空间布局展示，除《装饰和设备标准的约定》外，示范单位所布置的布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电仅作为摆放指导，不包含在所购房屋的装修范围内，不能作为装修交付的标准。上述约定在合同中字体加黑加粗，世龙公司尽到了一定的提示义务。根据附件五《装饰和设备标准的约定》所示的标准，该标准并没有明确黄进、代宁所购房屋存在厨房的两组吊柜和两个卫生间的玻璃隔断，仅明确了橱柜的品牌及卫生间的卫浴产品以及墙面、地面、吊顶天花的装修标准，世龙公司所提供房屋并未存在违反前述约定行为，黄进、代宁以样板间的装修标准向世龙公司主张权利缺乏事实和法律依据，一审法院对黄进、代宁主张的装修漏项损失不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄进、代宁的全部诉讼请求。一审案件受理费收取1776元，由黄进、代宁负担。 本院二审期间，黄进、代宁提交以下证据：1.2016年8月12日涉案小区照片拟证明直到2016年9月17日涉案小区的燃气管道尚未铺设，世龙公司提供的2016年8月12日竣工验收报告中的燃气合格是造假的。2.同为小区业主黄章龙的市长信箱回复截图3组、咨询市长信箱对应信箱信息查询码、与高新区相关工作人员电话录音及黄章龙于2019年7月23日出具的情况说明，拟证明世龙公司提供的2016年8月12日的竣工验收报告不能认定为实际竣工验收时间。 世龙公司发表质证意见：1.小区照片均为打印件，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。该照片上没有显示拍摄时间，其照片中也不能体现出是案涉小区，更不能体现出是燃气存在什么问题。2.市长信箱回复截图均系打印件，对真实性、合法性无法核实，也不能核实录音中接打电话的双方主体身份。竣工验收的标准应当以法律法规规定为准，而不是以黄进、代宁单方认为的某个办事人员的单方理解为准。绿化、燃气并没有包含在合同约定的交付条件之内。对黄进、代宁单方整理的要点记录的真实性、合法性、关联性均不认可。黄章龙若作为证人应当出庭当面陈述其证人证言，其情况说明均无法达到的黄进、代宁的证明目的。 本院经审查认为，1.对于自行拍摄照片的真实性无法核实，本院依法不予采信；2.黄章龙作为小区业主出具的书面情况不符合法律规定的证人证言的形式，本院依法不予采信。3.对于信箱回复截图、电话录音证据的采信将在本院认为予以阐述。 本院二审审理对一审法院审理查明事实予以确认。另查明：世龙公司于2017年3月17日取得案涉房屋的建设工程规划合格证。2017年5月4日，案涉工程相关五方主体在竣工验收备案表中签章，确认工程竣工验收；同日，世龙公司向质量监督机构申请工程竣工验收备案。2017年5月16日，备案完成。 本院认为，双方当事人签订的案涉商品房买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，案涉合同及补充协议应作为确定双方权利义务的依据。根据黄进、代宁的上诉请求与世龙公司答辩意见，本案二审争议焦点为：一、黄进、代宁主张世龙公司承担逾期交房的违约金的诉讼请求是否能够成立；二、黄进、代宁主张世龙公司支付装修漏项差价的诉讼请求是否能够成立。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。根据案涉合同中“世龙公司应当在2016年12月31日前向黄进、代宁交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书；逾期交房的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，世龙公司按日计算向黄进、代宁支付已付房价款万分之一的违约金”之约定，双方明确案涉房屋交付时世龙公司应当取得建设工程竣工验收合格证，该约定系黄进、代宁与世龙公司双方真实意思表示，其内容真实合法有效，双方均应依约履行。世龙公司直到2017年3月17日才取得建设工程规划合格证，根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，故直到此时案涉房屋方才达到约定交付条件。黄进、代宁有权要求世龙公司就质量问题进行整改，但该事由并不是案涉房屋约定的交付条件，绿化、燃气事宜，不属于认定房屋是否达到交付条件的内容。故世龙公司未在约定期限内向黄进、代宁交付符合约定条件的房屋，业已构成违约，应向黄进、代宁支付计算至满足交房条件之日即2017年5月4日的违约金。黄进、代宁二审举示信箱回复截图、电话录音也进一步佐证世龙公司提供的2016年8月12日的竣工验收报告不能认定为实际竣工验收时间，故本院依法予以采信。一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。二审对黄进、代宁主张世龙公司应当承担逾期交房违约金的诉讼请求予以部分支持。 关于黄进、代宁依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，请求按6000元/月的租金标准调高违约金的主张是否能够成立的问题。对此本院认为，上述司法解释系对合同没有约定违约金情形之下违约金标准的规定，而案涉合同已经对违约金进行了明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，法院调高违约金的基础在于合同约定违约金过分低于实际损失，考虑涉及世龙公司逾期交房系列另案判决中违约金标准均系按合同约定标认定付，结合黄进、代宁并未向本院举示实际损失的证据，其故本院认定逾期交房违约金的给付标准仍按合同约定的违约金标准计算。 关于第二个争议焦点，本院认为，案涉合同关于装修标准的约定并没有明确黄进、代宁所购房屋存在厨房的两组吊柜和两个卫生间的玻璃隔断，仅明确了橱柜的品牌及卫生间的卫浴产品以及墙面、地面、吊顶天花的装修标准，也明确了样板间不作为装修交付标准。在双方当事人对黄进、代宁主张上述事项并无约定的情形之下，一审法院认定黄进、代宁以样板间的装修标准向世龙公司主张权利缺乏事实和法律依据对其主张装修漏项损失的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，黄进、代宁的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初1956号民事判决； 二、成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄进、代宁支付逾期交房违约金（按照153.8447元/日自2017年1月1日计算至2017年5月4日）； 三、驳回黄进、代宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1776元，由成都世龙实业有限公司负担177元，黄进、代宁负担1599元；二审案件受理费1776元，由成都世龙实业有限公司负担177元，黄进、代宁负担1599元； 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇一九年十二月十七日 书记员 王朝阳