山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2254号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市平城区向阳西街98号（综合楼）。法定代表人：郭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：丰某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张某，住山西省大同市。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人丰某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项,依法改判驳回被上诉人的此项诉求;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院审查事实不清,本案实系被上诉人违约,原审支持其诉求明显不当。首先,判决从2016年10月1日开始计算支付逾期交房补偿款错误,并且也不应当按所购房地段同类房屋租金800元/月来确定。本案的违约方在于被上诉人怠于履行合同约定义务,故上诉人不应当承担本案的违约责任,人民法院应当驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。1、上诉人与被上诉人于2015年6月27日所签订的大同市凯德世家广场百盛金街项目世家公寓A座1单元2903号房的《世家公寓认购协议书》系预约性质的协议,并非《大同市商品房买卖合同》,而根据《世家公寓认购协议书》所载，公寓预定交付时间为2016年9月30日,最终以《大同市商品房买卖合同》中约定的时间为准。也就是说,按照认购协议书的约定,本案双方所购买的房屋交房时间应当由《大同市商品房买卖合同》来最终确定房屋的交付期限。认购协议书所写2016年9月30日只是个预定时间。而本案当事人双方至今未签订《大同市商品房买卖合同》,当然也无从谈起支付违约金。2、《百盛金街.世家公寓确认表》中的内容一栏第3款明确写着于2018年3月22日18时前将认购公寓款汇入甲方指定账户。意思也就是说该笔房屋认购款不急着交,2018年3月22日18时前交了即可,既然被上诉人在2015年就交了款,说明被上诉人是自愿提前缴纳的。其次,本案系被上诉人违约,上诉人不存在违约情形,原审法院判决让上诉人支付违约金有失公允。2019年5月13日,住房公积金贷款手续办理成功,上诉人通知被上诉人签订《大同市商品房买卖合同》,上诉人提出按照认购协议书的约定,然而双方理应办理《大同市商品房买卖合同》,并确定合同的内容,包括房屋的交付期限。但被上诉人却以延期交房,要求从2016年9月30日开始计算支付违约金并拒绝签订《大同市商品房买卖合同》。致使上诉人无法到登记机关备案办证,也无法完成住房公积金贷款,延误至今。被上诉人在原审庭审时,也自认了此关键事实,而该自认影响的不仅仅是其自己的权利,同时也影响了上诉人协助其到登记机关备案办证和公积金贷款手续。根据常理,如果被上诉人在上诉人积极催促下仍不积极实现自己的义务,致使合同无法再继续履行下去,上诉人是没有义务主动再办理的,现一审法院罔顾事实竟判定协助人违约,严重损害了上诉人的合法权益。为此,根据2015年6月27日双方所签订的《世家公寓认购协议书》五、本协议签订后,乙方(张某方)擅自转让第三人或无故要求退房,应按房款总价的5%承担违约责任。如果本案中被上诉人不同意签订《大同市商品房买卖合同》,双方可以解除合同,被上诉人并应承担违约责任。故本案的违约责任在于被上诉人,人民法院应当驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房补偿款的诉讼请求。再次,《商品房买卖合同》中约定了交房期限及违约责任,明确约定迟延交房承担的违约金应为日万分之一,现被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》,并要求按租金来确定诉求支付违约金没有合同依据。双方应当办理《大同市商品房买卖合同》,来确定房屋的交付期限及合同的内容。被上诉人未办理,责任在于被上诉人。因此,根据本案的实际情况,如果法院仍然认定上诉人有违约责任,被上诉人的违约金金额应按照《大同市商品房买卖合同》中写的已付房款金额196220元的日万分之一利率并从2017年的5月1日开始计算。张某辩称，原判正确，应予维持。张某向一审法院起诉请求：1、判令大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司支付张某延期交房补偿28000元（从2016年10月1日至起诉之日后三个月，800元／月×35个月）至实际交房止；2、要求大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司支付误工费560元（7个半天，80元／半天）、交通费140元（7次，20元／次）；3、本案诉讼费由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实,张某与大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于2015年6月27日签订《世家公寓认购协议书》，协议约定：“张某购买大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司位于大同市凯德世家广场·百盛金街项目世家公寓A座1单元2903号房，建筑面积75.92平方米，单价为4850.42元／平方米，总价368244元。付款方式为2015年6月27日付189244元，余款180000元张某向住房公积金管理中心申请贷款。公寓交付时间为2016年9月30日，最终以商品房买卖合同约定的时间为准”。同日，张某向大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司支付首付款196220元。2019年5月13日，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司为张某所购房屋办理了商品房预售合同签约证明和预售登记申请。之后，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司通知张某签订《大同市商品房买卖合同》，张某对大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司提供的合同中关于违约责任条款提出异议，未在合同上签字。案涉房屋至今未交付。一审法院认为，张某依双方签订的《世家公寓认购协议书》约定，向大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司缴纳了部分购房款，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司为张某出具了收款收据。审理中，张某、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司均认可双方至今未在《大同市商品房买卖合同》上签字，但双方均表示除对违约条款存在异议外，对其他合同条款不持异议，愿意继续履行合同，认定除违约条款外商品房买卖合同约定的其他条款合法有效，合同中的违约条款暂对张某、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司不具有约束力。依该合同约定，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司向张某交付房屋的时间为2017年4月30日前，张某依《世家公寓认购协议书》约定的2016年9月30日计算违约金与该约定不符，而认购协议中的约定只是暂时性的，协议明确表示最终以《大同市商品房买卖合同》约定的时间为准，故对张某该主张不予支持。因违约条款不生效，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司依合同约定的按日万分之一支付违约金的抗辩，不予采纳。张某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。张某按所购房地段同类房屋租金800元／月，符合本地区实际情况，予以支持，即支持张某自2017年4月30日至2019年9月30日逾期交房补偿23200元（800元／月×29个月），并支付至实际交付房屋之日止。张某主张的误工费、交通费因无合同约定，不予支持。判决：一、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十个工作日内给付张某逾期交房补偿款23200元；并从2019年10月1日起每月按800元计算逾期交房补偿款至实际交付房屋之日止；二、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取250元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，张某提交了房屋租赁合同，欲证明诉争房屋同地段房屋租金。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司没有提交新证据。对一审法院认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间本案的争议焦点为，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司是否构成违约，是否应当承担违约金？本院认为，对于《大同市商品房买卖合同》除了张某对违约条款存在异议，对其他合同条款双方均不持异议，愿意继续履行合同，双方在《世家公寓认购协议书》约定公寓预定交付时间最终以《大同市商品房买卖合同》约定的时间为准，《大同市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2017年4月30日前，但是至今未交付，故大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司已经构成违约，应当承担违约金。2019年5月13日，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司为张某所购房屋办理了商品房预售合同签约证明和预售登记申请，办理了住房公积金贷款手续。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司已经在履行合同义务，且在住房公积金贷款办理完成前，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司并未收到房屋的全款，兼顾公平原则，本院认为，违约金应当从2017年5月1日计算至2019年5月13日，按照大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司认可的《大同市商品房买卖合同》条款中的标准计算，即：按照已付房款金额196220元的日万分之一利率从2017年5月1日计算至2019年5月13日，违约金为196220元×1/10000/天×742天=14560元。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，对其成立部分本院应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5147号民事判决；二、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十个工作日内给付张某违约金14560元；三、驳回张某的其他诉讼请求。一审案件受理费250元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担157元，由张某负担93元。二审案件受理费380元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担141元，由张某负担239元。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑 二〇一九年十二月二十五日书记员 樊 璇