广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16179号上诉人（原审被告）：东莞市虎门镇白沙社区*民委员会。住所地：广东省东莞市***********。统一社会信用代码为554********072102X。法定代表人：郑福平，该居委会主任。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：刘伟俊，男，1980年7月18日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证为Z404096（2）。委托诉讼代理人：徐泽珊，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪清，广东赋诚律师事务所律师。上诉人东莞市虎门镇白沙社区*民委员会（以下简称白沙居委会）因与被上诉人刘伟俊土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认刘伟俊与白沙居委会于2007年1月18日签订的《土地使用协议书》无效；二、限白沙居委会于判决发生法律效力之日起五日内返还刘伟俊转让款1600000元及赔偿利息损失（以1600000元为本金，从2007年1月18日起至转让款返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案一审诉讼费14704元，由白沙居委会负担。白沙居委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项中有关利息损失，改判确认白沙居委会无须赔偿刘伟俊的利息损失；2.本案一审、二审诉讼费由刘伟俊承担。主要事实与理由：一、导致案涉合同无效的过错不在白沙居委会，原审法院判决白沙居委会承担全部利息损失属于认定事实错误、违反法律规定。1.案涉土地转让给刘伟俊时的土地利用总体规划是建设用地，根据《广东省集体建设用地流转管理办法》的规定，该土地流转（转让）并不违法。2.刘伟俊作为案涉土地的受让方，对受让土地情况，包括但不限于土地现状、地类属性或性质及是否具备建设用途等均有注意义务，其未尽到该义务，同样存在过错。3.案涉土地自《土地使用协议书》签订后至本案一审诉讼提起时已历时12年之久，刘伟俊并未及时向白沙居委会明确主张过任何权利。相反，约于2015年至2016年期间，双方矛盾发生后，白沙居委会在多次协商中均明确表示可退回转让款、收回土地以解决纠纷，但刘伟俊有意拖延，从而导致损失进一步扩大。4.刘伟俊明知其并非白沙居委会集体经济组织成员、不能通过转让方式取得案涉土地使用权的情况下，仍参加案涉土地竞标并受让案涉土地的使用权。5.2014年前东莞市对集体土地流转建房并未严格规定，大多村民在2014年前建房未受到影响，后期因周边及案涉土地的城市规划、地类现状改变，从而导致无法建房。期间，白沙居委会曾通知过刘伟俊建房，但刘伟俊因自身原因未及时建房。二、案涉土地已交付给刘伟俊使用是确凿的事实，原审判决认定错误。1.众所周知，东莞市集体土地大多数未办理集体用地使用权证等权属证明，大部分镇村流转土地后无须进行权属的变更登记，一般情况下，双方签订合同、支付转让款后即可使用被转让的土地，无须、亦无必要再办理土地的交付手续。2.根据刘伟俊在一审时提供的证据《投标协议》第三条、第六条的内容可知，刘伟俊中标后即取得所投土地的使用权，否则，无须另行约定“如果乙方（刘伟俊）违约，甲方（白沙居委会）可收回土地另行处理”。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，刘伟俊主张白沙居委会未交付土地给其使用，但亦未能提供任何的证据，而白沙居委会对刘伟俊的主张予以直接否认而非抗辩，但原审法院却将举证不能的后果归责于白沙居委会，是适用法律错误。三、案涉土地未能办证的过错责任应是刘伟俊。1.双方签订的《土地使用协议书》约定了具体的“用地及建筑要求”，并明确只有按要求按时进行统一的建设，方予以“报建及协助办理有关证件手续”，但刘伟俊未能按约定履行，白沙居委会有先履行抗辩权。2.按照《土地使用协议书》第二条的约定，对于土地的使用证件，白沙居委会仅须履行“协助办理”义务，而刘伟俊至今未向白沙居委会提交过任何的书面报建申请及要求协助办证的申请，白沙居委会无法予以协助。综上，案涉土地转让并并付给刘伟俊后，白沙居委会由于当时周边发展滞后、立即建设投资过大收益过小等因素，没有及时建房、办证。十多年后，地价飞涨的今天，因规划、道路建设等客观原因的变化，导致案涉土地无法使用及办证的损失应由刘伟俊自行承担。刘伟俊答辩称：一、白沙居委会刻意隐瞒案涉土地无法办证及无法用于开发建设的客观事实，公开招标并与刘伟俊签订《土地使用协议书》，导致合同无效、合同无法继续履行、合同目的无法实现，存在明显过错，白沙居委会应承担全部责任。原审法院判决白沙居委会返还土地款及赔偿利息损失，认定事实清楚，适用法律正确。1.白沙居委会在明知案涉地块不具备交易、建设等条件的情况下，仍对外公开招标，且在刘伟俊中标后双方签订协议书时，还未将案涉土地性质如实告知刘伟俊，甚至在协议书中约定“在同一组合内若干用户，要求同时施工。每户必须使用白沙城规办统一出具建筑图纸样式，以及统一外墙色样进行施工”、“用地者需办理土地使用证件，由我区城建办按国土部门规定协助办理”，基于诚实信用原则，根据白沙居委会的招标行为及协议书相关内容，刘伟俊有充分理由相信白沙居委会能协助其办理案涉土地的相关证件并用于开发建设。因此，刘伟俊就签订合同事宜并不存在任何过错。2.白沙居委会主张其曾通知刘伟俊建房，但刘伟俊因自身原因未及时建房纯属无稽之谈。刘伟俊购买案涉地块本就是用于投资，从经济利益考虑，如案涉土地可以按照“商住用地”进行建设，刘伟俊没有任何理由不进行建筑。实际情况是签订协议书后，刘伟俊多次与白沙居委会沟通办证及建筑事宜，但白沙居委会一直都以等规划为由进行推脱，刘伟俊考虑到案涉地块的地理位置有升值空间，就一直在等白沙居委会的规划，但直至刘伟俊提起本案诉讼，案涉土地仍未能取得建设用地规划许可证等相关证件，白沙居委会也未根据约定提供“白沙城规办统一出具建筑图纸样式”。在未取得建设用地规划许可证的情况下，如刘伟俊强行进行建设，该建筑物属于违章建筑，将面临着随时被拆迁的风险，加大刘伟俊的损失。况且白沙居委会从未将案涉地块交付给刘伟俊，更不要说通知刘伟俊进行建筑。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，本案中，交付土地是白沙居委会应履行义务，但白沙居委会对其主张并未提供任何证据予以证明，实际上也未将土地交付给刘伟俊，而是一直要求刘伟俊等待规划后一起建筑。因此，原审法院判决由白沙居委会承担举证不能的法律责任，合理合法。三、白沙居委会在交易时隐瞒案涉土地并不具备办证条件的客观事实，签订协议且收齐土地款后，仍不积极补办相关审批手续，推动办证事宜，是导致案涉土地交易长达十几年之久仍未办理土地使用权证书的根本原因，因此，白沙居委会就未能办证事宜应承担全部责任。四、在合同无效的情况下，利息属于法定孳息且归属所有权人问题，在法理上已形成共识，在案例中也有体现。根据上述分析，白沙居委会应就案涉合同无效承担全部责任，无论从合同无效的过错责任还是从利息的性质考虑，白沙居委会均应向刘伟俊支付利息。因此，原审法院判决白沙居委会返回土地转让款及赔偿利息损失完全合理合法。另外，根据白沙居委会的上诉请求计算的利息金额可知，白沙居委会企图通过较小的诉讼成本达到其拖延时间的目的，该行为纯属浪费司法资源，请求二审法院要求其重新计算应付利息金额及补缴上诉费，并对其行为进行训诫。二审期间，刘伟俊未向本院提交新的证据。白沙居委会向本院提交了东莞市自然资源局虎门分局出具的复函及附件，拟证明案涉土地转让时是建设用地，符合转让条件。刘伟俊对此发表质证意见称，白沙居委会提交的证据应在一审时提交，不是新证据，应不予采纳。1.该材料并不是原件，而是打印件，对其真实性不确认。复函有加盖印章不能显示案涉地块的任何信息。复函的四个附件并没有印章及骑缝章，对其真实性、关联性及合法性均不确认。2.关于白沙居委会提交的四个附件可知，其内容明显是有矛盾，如附件一显示E1地块为农用地，建设用地，E2、E3、B4、B5均为建设用地。附件三却显示E1、E2、E3、B4、B5均为农用地，及2018年案涉地块的土地利用现状与土地利用总体规划图完全不一样。3.2007年土地利用现状图显示E1、E2、E3、B4、B5均为农用地及建设用地，与白沙居委会提交的证据拟主张的转让时是建设用地符合转让条件不一致。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为土地使用权转让合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对白沙居委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕白沙居委会的上诉，本院分析如下：首先，根据东莞市自然资源局虎门分局给白沙社区的《关于请求查询六宗土地总规和地类的复函》可知，案涉土地在双方签订《土地使用协议书》时部分是农用地，部分是建设用地，至2018年全部为农用地，案涉土地并未办理集体土地使用权证，白沙居委会将该集体土地使用权转让给刘伟俊，未经土地行政管理部门进行审批通过，也未取得相关土地使用权证书，且《中标通知书》记载的土地用途是用于商住，与土地利用总体规划不符，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条的规定，依法双方签订的《土地使用协议书》应属无效合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。原审法院认定白沙居委会返还刘伟俊土地转让款1600000元于法有据，本院予以维持。第三，合同无效，白沙居委会依据案涉合同所取得的土地转让款已没有任何依据，构成不当得利，该土地转让款所产生的利息为法定孳息，并非因合同一方当事人存在过错而导致合同无效所受的损失，原审法院判决白沙居委会承担相应的利息并无不当，本院予以维持。白沙居委会以其对合同无效不存在过错为由主张不应承担土地转让款利息没有依据，本院不予支持。第四，白沙居委会并未提交任何证据证明其已将案涉土地交付刘伟俊使用，也无证据证明刘伟俊实际占用了案涉土地，白沙居委会主张已交付土地给刘伟俊证据不足，原审法院不予支持正确。综上所述，上诉人白沙居委会的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1905.48元，由上诉人东莞市虎门镇白沙社区*民委员会负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月十九日书记员  梁善华**