山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2208号上诉人(原审原告)：常月霞，女，1971年10月2日出生，汉族，无业，住大同市平城区复地御澜湾B8号楼1单元302号。委托诉讼代理人：郭秀堂，山西云泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同复地房地产开发有限公司，住所地山西省大同市平城区御东新区南环路南侧。法定代表人：叶茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，山西云冈律师事务所律师。上诉人常月霞因与被上诉人大同市复地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常月霞的委托诉讼代理人郭秀堂，被上诉人大同市复地房地产开发有限公司委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常月霞上诉请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初3494号民事判决,改判支持上诉人一审请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人封闭阳台,导致分期验收,以至整个项目都无法按时办理产权登记,是认定事实完全错误。首先，房屋产权登记是备案制,而非批准制,在上诉人入住时该房屋已经于2013年11月27日经大同市质量监督站竣工验收。而原审判决以上诉人封闭阳台认定“导致分期验收,以至整个项目都无法按时办理产权登记,”完全是认定事实错误。其二，根据中共大同市委办公厅同办字(2018)8号文件第二二条款:“上述项目中涉及土地出让金137个;涉及房屋维修基金499个;涉及城市基础设施配套费97个”即未能办理权属登记根本原因是房地产开发公司欠费。第三条、总体原则采取购房人办证与房地产开发企业补办手续、补交税费相分离的办法,优先为购房人办理房屋权属登记。之后,各职能部门依据本方案,对项目建设中房地产开发企业存在的问题进行查处并追缴税费。即该文件明确说明:未能办理权属登记的原因，一是房地产开发企业欠费、欠税，二、查处房地产开发企业存在的问题并追缴税费。因此原审判决认定上诉人封闭阳台导致逾期办理产权权属登记事实与大同市委文件证明的事实完全不符,故原审判决认定事实错误。二、大同市城乡规划局行政处罚决定书与上诉人没有法律关系。大同市城乡规划局同规罚字(2018)33号行政处罚决定书处罚的违法主体是被上诉人,与上诉人没有法律关系。上诉人与被上诉人是平等主体,不能把被上诉人违法行为及法律后果转嫁给上诉人承担。更不能必然免除被上诉人履行权属备案登记合同约定义务。被上诉人大同市复地房地产开发有限公司答辩称：原判正确，应予维持。常月霞向一审法院起诉请求：1、判令被告因迟延履行向产权登记机关报送产权资料备案违约金126720元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月6日，原告常月霞与被告大同复地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》。合同约定，原告购买被告位于大同市南环路南侧复地御澜湾B8号楼1单元3-4层302号房屋，房屋总价1767627元，交付时间为2014年9月24日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定处理。《附件》关于房屋权属登记规定：因出卖人原因，导致买受人未能在合同约定的期限办理房屋权属登记的，自该约定期限届满的次日起至出卖人实际办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。逾期超过720日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同，要求继续履行的，合同继续履行，自该约定期限届满次日起至出卖人实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。之后，原告向被告足额交付购房款1772990元、水电费、物业费、印花税、代办房产证费后于2014年9月12日办理入住，2018年7月13日交纳契约税。2014年11月15日，上海高地物业管理有限公司大同分公司因原告将房屋北侧阳台进行封闭，对原告下达了违规整改通知书。2018年4月26日，大同市城乡规划局以被告未按建设工程规划许可证规定的内容建设，存在增扩建行为，对被告下达了行政处罚决定书，罚款495000元。2018年2月8日，中共大同市委办公厅同办字（2018）8号印发《关于解决国有土地上房屋权属登记开始遗留问题的工作方案》的通知中明确就2014年12月31日投入使用的住宅和商业项目及存在信访问题的项目，2018年3月1日起房屋交易权属登记管理中心和不动产权登记相关部门中心启动产权办理。依据该通知要求，2018年2月24日，大同市建设工程质量监督站同意由被告建设的“复地御澜湾”工程项目办理房屋权属登记。2018年10月26日，原告取得该房屋《不动产权证》。一审法院认为，《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，原告装修房屋时擅自将四楼北侧阳台封闭使房屋面积增加，理应及时恢复原状，物业公司要求原告停止对阳台的封闭并拆除，恢复到施工前的形态，而仍未将上述违规行为进行改正。因该小区（包括原告房屋在内）存在增扩建行为等原因，项目未实施完成，导致分期验收，技术指标无法核算，被告被行政处罚，且相关部门于2018年3月1日起才开始办理房屋权属登记，以至整个项目都无法按时办理产权登记。虽合同约定了逾期办理产权登记的违约责任，但该责任并非被告所致。综上,原告的诉讼请求不能成立,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告常月霞的诉讼请求。案件受理费2834元，减半收取1417元，由原告负担。二审中，被上诉人提交以下新的证据：1、土地出让金专用票据以及土地出让合同，证明被上诉人已经足支付土地出让金；2、非税收入一般缴款书收据两张，证明被上诉人已经支付了足额的城市技术设施配套费用12524190元；3、国内支付业务付款回单，证明项目已经支付了公共维修基金。经本院庭审质证，上诉人对上述证据的真实性均无异议，但认为该证据不能证明上诉人不欠费，也不能证明上诉人没有违约行为。本院认为，上诉人对被上诉人提供证据的真实性均无异议，上述证据可证明被上诉人缴纳了土地出让金、城市基础配套费及公共维修基金，故对上述证据本院予以采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，虽然双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用720天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是根据大同市建设工程质量监督站2018年2月24日关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的说明，依据“中共大同市委办公厅、大同市人民政府办公厅印发《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》的通知”要求，市监督站同意由大同市复地房地产开发有限公司建设的复地御澜湾工程项目办理房屋权属登记。且被上诉人二审中提供的土地出让金专用票据等证据可以证实被上诉人已交纳了土地出让金、城市基础配套费及公共维修基金，不存在欠费情形。同时，经一审法院向大同市房屋交易权属登记管理中心查询，大同复地房地产开发有限公司开发建设的复地御澜湾项目于2012年12月7日在该中心入网备案，依据大同市解决国有土地上房屋权属历史遗留问题，2018年3月该项目可办理交易登记。从上述内容可知，涉案房屋于2018年3月开始才能办理权属登记。而且，因该小区包括上诉人房屋在内存在增扩建行为的原因，项目未实施完成，导致分期验收，技术指标无法核算，被上诉人被行政处罚。综上，被上诉人未在规定时间内报送办理权属登记需要的资料并非由于其自身原因造成。上诉人主张由被上诉人承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，常月霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2834元，由上诉人常月霞负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 张丽娟审判员 张 文 二〇一九年十二月二十五日书记员 谭振红