广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4334号原告：黄洽钦，男，1978年1月19日出生，汉族，住，被告：张君武，男，汉族，1977年4月20日出生，住，原告黄洽钦诉被告张君武房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄洽钦到庭参加诉讼，被告张君武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄洽钦诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》无效；2.被告返还原告购买毛坯房款218000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，装修费48000元，并支付前述资金占用期间的利息（以269500元为基数，自2016年5月16日开始按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至付清之日止）；3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：2016年5月16日，原告以218000元的价格向被告购买位于广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社“震通商务大厦”502房，在律师见证下，双方于2016年5月16日签订《合同转让协议》，原告在当天分别支付了购房款218000元、水电周转金500元和电梯维修基金2000元、律师见证费1000元。原告以为在律师的见证下，购买该房屋没有任何风险与瑕疵。然而经广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年4月2日发出《告知书》告知，以及经广州市从化区太平镇人民政府书面公告，确认涉案房屋属于违法建筑，并作出行政处罚，决定拆除涉案房屋。被告隐瞒该栋大厦在未取得建设工程规划许可证等相关报建手续而建后被拆除的情况，属欺诈行为，严重损害原告的利益，为此原告多次联系被告退还已交房款但被拒。原告认为，涉案房屋被广州市从化区城市管理和综合执法局认定“属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形”，并作出限期拆除的行政处罚，由此造成的原告损失，被告应承担责任。被告张君武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交任何书面答辩意见及证据，视为其放弃辩证、质证、举证的权利，本院依法作缺席审理。案件审理过程中，本院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1、现场图片6张（拆除前后）；2、行政处罚决定书、罚款缴费收据；3、从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4、广东省自然资源厅不予受理决定书；5、震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6、强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，本院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡茂辉已于2017年去世。经审理查明，根据2016年5月16日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第0542号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，被告与原告于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，原告出资委托被告新建502房，房屋总造价为218000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》，内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块权属刘金晃、刘监丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。3.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅，2015年11月28日签订），内容为乙方委托甲方新建501、502、503、507、512号共五套单元房，交房日期为2015年11月28日，该协议书并未记载总造价。4.《合资建房协议书》（甲方为姚建梅、张建文，乙方为被告，2015年11月30日签订），内容为乙方委托甲方新建502、503、505、506号共四套单元房，该协议书并未记载总造价。5.《小区管理协议》（甲方为被告，乙方为原告，2016年5月16日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。2016年5月23日，姚建梅出具2000元电梯维修基金、500元水电周转金的三联收据。根据2019年1月22日见证单位为“广东泉镜律师事务所”、见证律师为“李志华”，并盖有“广东泉镜律师事务所见证专用章”的（2019）粤泉镜律见字第0111号《见证书》，该见证书后附广东泉镜律师事务所《律师事务所执业许可证》及李志华律师执业证复印件，原告与刘燕群、吴先湖于2019年1月22日签订的《合同转让协议》已经律师见证，该《合同转让协议》约定，原告自愿将《合资建房协议书》中位于从化太平镇太平村油麻埔社502房的全部权利、义务一并转让给乙方刘燕群、吴先湖，转让费为200000元。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚〔2017〕724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇××油麻埔队土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复〔2019〕307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复〔2019〕204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的502房，登记户主等信息均为空白；602房、702房、1002房、1102房、1202房面积均为55平方米。庭审中，原告称：1.2016年5月16日合同签订当日房屋由被告交付给原告使用；2.涉案房屋面积如果算上公摊面积可能为70平方米左右，实际使用面积可能为50平方米左右；3.傅志谋与黄源洽欠原告的钱，黄源洽是原告的哥哥，张君武欠傅志谋与黄源洽的钱，所以由张君武把房屋卖给原告，因而抵了三方之间的连环债，原告与张君武没有直接资金往来，因为原告不需再向张君武支付房款；4.涉案律师见证费系向广东泰扬律师事务所交纳。在本院（2019）粤0117民初3037号案的庭审笔录中显示：1.黄洽钦及刘燕群、吴先湖均确认涉案房屋是在黄洽钦装修完毕及购买好家私、家电后才转让给刘燕群、吴先湖；2.涉案房屋拆除后，刘燕群、吴先湖领取了9000元的临时安置费用，并变卖了屋内的家私家电。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。本院认为，原告持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，因原告与被告签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于原告与被告签订《合资建房协议书》的效力问题涉案502房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原告与被告签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，原告、被告责任认定问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互为返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，原告称被告出售涉案房屋给原告，系为了抵消被告与案外人及案外人与原告之间的连环债务，故原告无需再向被告支付款项，结合本院（2019）粤0117民初3037号案庭审笔录中关于刘燕群、吴先湖确认已将涉案房屋内的家私家电变卖，并获得房屋拆除后的临时安置费用等情况，可以看出在涉案房屋被强制拆除前刘燕群、吴先湖已经实际占有该房屋，也即，原告在向刘燕群、吴先湖转卖并交付该房屋时房屋应已处于原告的实际控制之下，由于没有证据显示被告在与原告签订《合资建房协议书》后曾对未收取原告购房款提出过异议，因此，根据高度盖然性，本院认定被告应已收取了作为交付房屋对价的购房款项，即218000元。该款项应予以返还原告，并计付资金占用费。资金占用费以购房款218000元为本金，从资金占有之日即2016年5月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，本院予以支持，但因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占有费支付，被告应以218000元为基数，自2016年5月16日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故本院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故本院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋并未列明面积，但是根据表格显示其他楼层的如602房、702房、1002房、1102房、1202房均为55平方米，原告也自认涉案房屋实际使用面积可能为50平方米左右，故根据高度盖然性原则，本院认定涉案502房面积应为55平方米。根据本案现有证据显示，涉案502房于2016年5月16日交付给原告使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共35个月。也即，原告应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×55平方米×35个月=19250元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知涉案房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，被告应承担60%的赔偿责任比例，原告应自负40%的赔偿责任比例。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非原告与被告双方协议合建的，故原告是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与原告之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于原告与被告应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，涉案房屋被拆除，装修费为原告实际损失。根据本院（2019）粤0117民初3037号案庭审笔录可知，涉案房屋系由原告装修，虽其未提供有关装修单据，但主张的装修费亦合理，故本院对于装修费48000元予以认定。故，根据过错责任，原告应自负40%，被告应赔偿装修费损失的60%即28800元。综上，被告应赔偿原告的损失为：227550元（购房款218000元+装修费28800元-房屋占有使用费19250元）以及购房款218000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，本院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金，因均为涉案502房物业管理相关费用，根据本案证据显示并非被告收取，属于另一个法律关系，原告应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，据原告所称非被告收取，属于另一个法律关系，原告应另循其他法律途径解决，本案不作审查。被告张君武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄洽钦与被告张君武于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》无效；二、被告张君武在本判决生效之日起10日内向原告黄洽钦赔偿损失共计227550元；三、被告张君武在本判决生效之日起10日内向原告黄洽钦赔偿购房款218000元的资金占用费，该资金占用费以218000元为本金，自2016年5月16日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、驳回原告黄洽钦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8117元，由原告黄洽钦负担3247元，被告张君武负担4870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴  环人民陪审员 欧阳丽梨人民陪审员 廖 艳 梅二０一九年十二月三十一日书 记 员 李 健 华