贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14623号 原告：汪丽娟，女，1988年11月8日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告汪丽娟与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告汪丽娟，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪丽娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款278973元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月25日起计算至2019年2月20日，暂计16738.38元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的购房款。被告2017年2月25日才交房给原告，被告应在2015年2月25日后90日告知原告申请登记办理房屋权属证书，2019年2月20日才告知原告办理完毕房屋权属证书，一共逾期600天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告延迟向原告办理不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原告特要求法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还逾期办理房屋权属证书，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告碧阳置业公司答辩称：关于原告诉求逾期办证的违约金时间计算问题。被告认为，首先，因原告主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然原告以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算。即产权证办理应当以原告提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约金。而原告交齐办证所需资料的时间为原告向被告出具委托书的时间，从原告向被告出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的原告已经实际收到不动产权证书。因此，被告尚未违约，依法不应对原告承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以被告实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么办证违约的截止时间应当以被告尽到通知原告提交办证资料之日止，而被告于2018年11月16至18日在原告所在楼栋电梯口张贴办证公告，催促原告提交资料办证，该通知已经达到预期效果，得到大部分业主的认可，居住在上述楼栋的部分业主及之前起诉的当事人在诉讼请求办证违约金截止时间部分均定在2018年11月16日，与被告举证照片相互印证。因此，被告对原告的通知办证义务完毕于2018年11月16日。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托被告办证后360日开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除。最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给原告造成如何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若原告主张逾期办证给其造成损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区合同基本上签订于我市二证合一之前，产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月29日，以原告汪丽娟为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第28幢1单元10层5号房，建筑面积85.34平方米，套内建筑面积68.8平方米。房屋总价款278973元，买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款58973元，余款220000元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房款及契税。2017年2月25日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通知原告提交办理涉案房屋产权证资料。2019年2月20日，涉案房屋办理了不动产权证书，编号为黔（2019）毕节市不动产权第0009378号。原告认为，被告存在逾期办理房屋不动产权属证书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年2月25日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年2月20日前）为原告办理商品房转移登记。被告具备办理涉案商品房转移登记的条件时已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。违约责任的起算时间为2018年2月21日。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款278973元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年2月21日计算至2018年11月18日止，违约金数额为7560.17元（278973元×0.01%×271日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪丽娟逾期办理房屋权属证书违约金7560.17元； 二、驳回原告汪丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费109元，由原告汪丽娟负担84元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇一九年十二月三十日 书记员 杨云兴