重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初26870号 原告：邓磊，男，1986年10月16日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：陈宁（系邓磊之妻），女，职业不详，住重庆市渝北区。 被告：曾令梅，女，1974年12月11日出生，汉族，职业不详，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：孙培友，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原告邓磊与被告曾令梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓磊及其委托诉讼代理人陈宁，被告曾令梅的委托诉讼代理人孙培友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的房屋买卖合同于2019年11月26日解除；2、请求判令被告支付原告违约金21.50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告母亲罹患白血病，原告急需资金为母亲治病。2019年9月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其位于重庆市沙坪坝区某号的房屋出售给被告，交易价格为215万元；被告以全款方式支付购房款，合同签订当日被告支付定金5万元，合同签订后30个工作日内过户，过户当日结清尾款210万元；有任何一方违约导致合同无法继续履行的，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按该房屋总成交价的10%计算。合同签订后，原告解除了该房屋上的抵押，做好了过户准备，但是被告迟迟不履行付款义务。原告多次催促被告去办理过户手续并支付剩余购房款，被告以各种理由推诿，导致原告不能获得购房款去为母亲治病。被告的行为严重违反合同约定，致使原告签订合同的目的无法实现。 被告曾令梅辩称：1、合同签订后，被告方未按照合同约定支付购房款属实。被告方一直在积极筹款，被告方曾通知原告办理按揭贷款事宜，后因未能通过银行审批，贷款未能办理下来。2、被告现已准备好资金，被告方于2019年12月2日电话联系原告去办理过户手续并支付购房款210万元，但原告予以拒绝。被告方于2019年12月4日短信通知原告已具备过户手续，请求原告予以配合，并支付购房款210万元。3、合同中未约定解除合同条件，被告主观上没有不履行合同的意思表示，被告只是临时资金困难，本案合同目的能够实现。原告解除合同，是违约行为。4、被告未收到原告解除合同的短信和书面通知，不能产生解除合同的法律效力。原告向被告发出《督促履行函的通知》，该通知中含“将合同解除”的内容，并明确合同的解除时间，不符合法定的解除合同的条件。5、即使存在催告，但是给予被告的合理期限过短。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合同期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案可以参照上述规定判断合理期限。本案中，原告于2019年11月25日催告，于2019年11月26日解除合同，不符合法律规定。6、合同可以继续履行，原告主张的违约金应以原告的实际损失为计算依据。即使被告应承担违约金，原告主张的21.5万元也过高，应当以原告的合理损失为基础对违约金进行调整。7、在2019年12月2日的通话中原告称已将涉案房屋出售给他人，若原告陈述属实，原告构成根本违约。8、在合同可以继续履行的情况下，原告坚持要求解除合同，原告的行为构成根本违约。 根据双方举示的证据以及当庭陈述，本院经审理认定的事实如下：位于重庆市沙坪坝区某号的房屋登记在原告邓磊名下。因原告母亲患病，原告需要资金为母亲治病，2019年9月26日，原告邓磊（售房方、甲方）与被告曾令梅（购房方、乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定的主要内容是：甲方系重庆市沙坪坝区某号房屋的合法产权人，乙方自愿购买该房屋；该房屋套内面积为289.27平方米，建筑面积为320.77平方米；该房屋的总成交价格为215万元；乙方按全款方式向甲方支付房款，乙方于签订本合同当日交付5万元予甲方作为定金，乙方须于30个工作日内过户，过户当日结清尾款210万元；甲方承诺于过户当日将该房屋交付乙方；本合同签订后，甲乙双方任何一方违反合同约定，需向守约方承担因违约造成的直接经济损失，合同继续履行；甲乙双方中任何一方违反合同约定导致合同无法继续履行的，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按该房屋总成交价的10%计算；甲方允许乙方第三方过户，如乙方过户所产生费用及纠纷与甲方无关；甲方解押当天乙方须将购房款打给户主邓磊，由第三方工作人员监督。 合同签订后，被告按照约定向原告支付了定金5万元。 之后，被告要求原告配合办理按揭贷款手续，原告表示理解，同意配合被告办理，但原告提出如果由于银行或钱不到位等乙方原因导致无法继续交易的，定金不予退还。后来，被告的按揭贷款未能办理下来。付款期限届满后，经原告多次催促，被告的按揭贷款手续仍未能办理下来，被告亦不能全款支付剩余购房款。期间，在双方的通话中，被告称案涉房屋的市场价格每平方米下降了一、二千元。 2019年11月21日，原告通知被告于5日内按照合同约定履行，否则将解除合同并追求被告违约责任。被告未予理会。 2019年11月23日，原告再次通知被告于2019年11月27日前结清尾款，否则将解除合同并要求被告支付违约金。被告未予理会。 2019年11月25日，原告通过微信、短信向被告发送《催促履行函》，称原告已办理完毕解押手续，房屋处于随时可以过户的状态，经原告多次催促被告过户，但被告一直推诿，因原告急需该笔资金给母亲治病，现通知被告于2019年11月25日下午14时-16时到重庆市沙坪坝不动产登记中心办理过户手续并支付尾款。但是，被告未回复原告，亦未去办理过户手续和支付购房款尾款。 2019年11月26日，原告通过微信、短信向被告发送了《解除合同告知书》。 2019年11月28日，原告通过邮政部门向被告邮寄了书面的《催促履行函》、《解除合同告知书》。 另查明，案涉房屋上原本设立了抵押登记，抵押权人为重庆三峡银行股份有限公司营业部。原告还清贷款后，重庆三峡银行股份有限公司营业部于2019年11月25日向重庆市沙坪坝不动产登记中心申请解除抵押。 本院审理中，被告认可其因资金不到位，未能按照合同约定向原告支付购房款；辩称现已准备好资金，可以继续履行合同。原告不同意继续履行。由于原、被告双方分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、微信记录、短信记录、通话录音、房产证、解除抵押申请表、重庆三峡银行股份有限公司营业部出具的已结清贷款同意解除抵押的《情况说明》、催促履行函、解除合同告知书、邮递单原告母亲病历资料，被告曾令梅提供的邮递单、通知及原、被告双方的当庭相关陈述等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以采信。 本院认为，原、被告自愿签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同中约定被告采取全款支付购房款的方式购买原告案涉房屋，且在合同签订后30个工作日内（经查，期限最后一日为2019年11月12日）过户和支付尾款210万元。但是，合同签订后，被告要求原告配合办理按揭贷款手续，原告同意配合，视为双方对付款方式进行了变更。但根据原告提供的微信记录等证据，可以证明双方对房款支付期限和过户期限未进行变更。因此，被告应在2019年11月12日前支付购房款尾款和办理过户手续。在合同约定的付款期限届满前，被告的按揭贷款未能办理下来，经原告多次催促后，被告按揭贷款最终未能办理下来，且被告亦不能全款支付剩余购房款。审理中，被告亦认可被告未能按照合同约定时间向原告支付购房款。本院认为，在合同履行过程中，被告未按照合同约定期限向原告支付购房款，被告的行为构成违约。合同约定的付款期限届满后，经原告多次催促，被告购房款仍未到位。2019年11月25日，经原告最后催促后，被告仍未去办理过户手续和支付购房款。本院认为，原告为了给母亲治病而出售房屋，被告未按合同约定期限支付购房款，且经原告多次催促后，仍未将购房款准备到位，经原告最后通知后，被告也未去办理过户手续和支付购房款，被告的行为构成根本违约。原告出售案涉房屋以取得购房款用于给母亲治病的合同目的未能得到实现。原告于2019年11月26日向被告发出解除合同告知书，通知被告解除合同的行为符合法律规定，原告解除合同的行为成立，本院予以认可。故本院认定，原、被告之间的房屋买卖合同于2019年11月26日解除。 对于违约金，原、被告双方在合同中明确约定，一方构成根本违约时，应向守约方支付违约金，违约金按照房屋成交价的10%计算，即21.50万元。现原告要求被告支付违约金21.50万元，被告辩称原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，首先，该违约金计算标准是原、被告双方自愿约定，未违反强制性规定，合同约定的违约金金额按照房屋总成交价格的10%计算，该10%的计算标准未明显过高。其次，被告在与原告的通话过程中称案涉房屋的市场价格每平方米下降了一、二千元，证明被告未按照合同约定支付购房款，导致原告即使将该房屋另售他人，也给原告造成每平方米一千至二千元的经济损失。就算按照每平方米一千元计算，原告的经济损失就达289.27平方米×1000元/平方米=28.927万元。该金额明显高于原告按照合同约定主张的违约金金额。再次，被告辩称原告主张的违约金金额过高，但被告未提供任何证据予以证明。因此，被告提出的违约金金额过高，请求调整的意见本院不予采纳。原告主张的违约金金额符合合同约定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告双方在合同中既约定了定金，又约定了违约金。现原告选择适用违约金条款，由于被告在签订合同时向原告支付了定金5万元，根据合同约定，任何一方违反合同约定导致合同无法继续履行的，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按该房屋总成交价的10%计算。因此，对于被告已付定金5万元，应予以冲抵。故被告还应支付原告违约金16.50万元。 原告方使用同一手机号码向被告发送了催促履行函和解除合同告知书，被告辩称仅收到催促履行函，而没有收到解除合同告知书。在原告起诉之后，被告还使用同一手机号码向原告发送短信通知原告去办理过户手续。因此，被告辩称没有收到原告的解除合同告知书不符合事实，对被告该意见本院不予采纳。被告其他意见亦不成立，本院不予采纳。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告邓磊、被告曾令梅之间的房屋买卖合同于2019年11月26日解除。 二、限被告曾令梅于本判决发生法律效力后三日内支付原告邓磊违约金16.50万元。 三、驳回原告邓磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24000元，减半收取计12000元（原告已预交），由被告曾令梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  ** 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王浩