河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10759号 上诉人（原审被告）：聂振义，男，1965年12月1日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张跃伟，河北长征律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李秀珍，女，1966年4月21日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张新川，河北华盛通达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：付纪芳，女，1966年5月11日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 上诉人聂振义因与被上诉人李秀珍、付纪芳所有权纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人聂振义的上诉请求：撤销原判，发还重审。事实和理由：一、聂振义不是本案的当事人，不应判决聂振义承担责任。2014年6月9日原告李秀珍与被告付纪芳签订协议书，将田家庄南区C区2号楼3单元1604室房产卖给被告付纪芳，并且将该房产实际交付被告付纪芳。付纪芳也根据自己的想法对该房产进行了精装修，以上的事实足以说明双方对房屋已经交付，即在李秀珍与付纪芳之间存在买卖协议。即使是小产权房，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，买卖合同无效，但依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，即使返还，也是付纪芳向李秀珍返还房屋。依据合同相对性原则，聂振义不是合同当事人，无权要求聂振义返还房屋。二、付纪芳与聂振义之间的买卖协议有效，聂振义为善意取得。付纪芳购买李秀珍房屋之后进行了精装修，于2015年1月30日付纪芳与聂振义签订售房协议，聂振义依据合同约定将410000元购房款已实际交付付纪芳，付纪芳交付房产后，聂振义入住该房屋，说明聂振义是善意取得。并且付纪芳也从未告知聂振义该房产是小产权房，故聂振义是合法占有没有任何过错，买卖协议合法有效。正因聂振义占有该房产的合法性，故不应返还付纪芳。退一万步讲，即使认定付纪芳与聂振义的买卖合同无效，返还财产只发生于付纪芳与聂振义之间，与李秀珍没有合同关系，更谈不上返还。另外李秀珍与付纪芳明知房屋已出售，二人于2016年1月7日签订《协议》，约定：“原2014年6月9日双方签订的售房协议，因乙方没有实际交付履行义务付房款给甲方，所以甲乙双方自愿解除协议，原协议无效。”此《协议》不能对抗付纪芳与聂振义双方签订的《售房协议》。三、法院没有依据判决聂振义与付纪芳之间签订的售房协议无效，根本不存在返还之说。李秀珍与付纪芳双方约定原协议无效，只是当事人的意思表示，并不能对抗第三者，更不能当作法院的判决内容。纵观判决主文，法院没有依法判决聂振义与付纪芳之间签订的售房协议无效，并且一审原告也未要求确认付纪芳与聂振义签订的协议无效，故聂振义所有权占有为依据占有该房屋是有事实根据和法律依据的，那么一审法院判决返还房屋就成了无源之水，无本之木。岂有不错之理四、让聂振义将房屋返还李秀珍是在支持不劳而获。在判决中已写明是付纪芳将装修后的房产出售给了聂振义，那么聂振义购买该房产是包括内装修。即聂振义支付付纪芳的41万元中包括了装修费。而李秀珍卖房是毛坯房，一审法院判决聂振义返还未考虑到装修费用，这不是支持李秀珍不劳而获吗错判应予纠正。五、一审法院将两案强行牵连到一起，不符合法律规定。原告与被告付纪芳是一个独立的房屋买卖合同，而付纪芳与聂振义是独立的房屋买卖关系，因两者的标的不一，涉及到房屋的装修问题，故依据合同的相对性原则。两者不是同一诉讼。即使合并审理，也是分别出具判决。一审法院用一个判决，解决了标的不一的两个独立的诉讼是违背法定程序的。六、缺席审理，无法可依。本案开庭时，聂振义方已告知合议庭付纪芳可能因刑事案被收监，请核实。而主办法官充耳不闻，不予核实，缺席审理。经聂振义多方询问，在开庭时付纪芳确已被收监，那么该案缺席审理是违背程序的。综上，一审法院不仅未查明事实，而且严重违背法定程序，故依法提起上诉，望石家庄市中级人民法院撤销原判，发还重审。 被上诉人李秀珍答辩称，1、两份售房合同违反法律强制性规定，被一审法院确认无效，要求占有房屋的上诉人返还房屋，这一判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、一审判决第二项要求付纪芳返还上诉人购房款41万元证据不足，请二审法院查明事实，是否应当返还购房款，建议由当事人另行主张，另案处理。 被上诉人付纪芳未到庭未发表答辩意见。 李秀珍向原审法院起诉请求：一、判令两被告返还田家庄新村Ｃ区室房屋；二、判令被告聂振义赔偿原告自侵占之日起物业费843元、水费220元、垃圾费26元共计1099元；支付原告自被告2015年11月9日侵占之日起至归还房屋止的租赁费，租金按1500元／月计算，至起诉之日共计7950元。事实和理由：2014年6月9日原告与被告付纪芳协议将田家庄新村Ｃ区2号楼3单元1604室村产房卖给被告付纪芳，同时将房屋交于被告付纪芳。被告付纪芳不能实际履行支付原告房款义务，2016年1月7日双方又书面确认售房协议没能履行付款义务，被告付纪芳返还原告房屋。但时至今日，房不能交还给原告。原因是被告聂振义强行入住该房，不予搬出。为此诉至法院。请求贵院责令被告聂振义搬出该房，归还原告。被告聂振义赔偿原告物业费843元、水费220元、垃圾费36元共计1099元；支付原告自2015年11月9日侵占之日起至归还房屋止租赁费。租金按平均租赁费1500元／月计算，请求人民法院查明事实，判如所请，依法维护原告合法权益。 被告付纪芳在原审诉讼过程中未答辩。 被告聂振义向原审法院辩称，一、聂振义不是本案的当事人，在一审的时候法官向原告释明，原告撤了第二项诉讼请求，本案聂振义和付纪芳不是本案当事人；二、原告要求返还房屋的依据是2016年1月7日的协议，但该协议不是事实，协议是原告和被告付纪芳的恶意串通，庭审前聂振义提交了民警的办案录音资料，语音中李秀珍的陈述可以说明李秀珍将购房款放在了付纪芳的公司进行投资；三、聂振义是与付纪芳签订了购房合同属于有权占有，所以聂振义不构成侵权，也不是买房合同的当事人。 原审法院查明的事实：一、2014年6月9日，原告李秀珍作为甲方，被告付纪芳、杨海生作为乙方签订《售房协议》，双方约定“一、甲方自愿将田家庄新村Ｃ区室的两室两厅住房一套，以肆拾壹万元出售给乙方。并自愿放弃对该住房的永久产权、继承权、处置权、以及一切相应的权利，该房屋的一切产权、继承权、处置权、及相应的权利均归乙方所有。二、对该房屋的产权手续办理由乙方决定，甲方需要协助乙方办理相关手续。三、甲方子女及直系亲属自愿放弃对该房屋的产权和继承权。四、自签字生效后，双方家庭成员永不反悔”。聂振义作为证人在该《售房协议》上签字。 二、2016年1月7日，李秀珍作为甲方、付纪芳作为乙方签订《协议》，双方约定“原2014年6月9日双方签订的售房协议，因乙方没有实际履行义务付房款给甲方，所以甲乙双方自愿解除协议，原协议无效”。 三、2015年1月30日，付纪芳作为甲方、聂振义作为乙方签订《售房协议》，双方约定“一、甲方自愿将田家庄新村Ｃ区室的两室两厅住房一套，以41万元（肆拾壹万元）出售给乙方。并自愿放弃对该房的永久产权、继承权、处置权、以及一切相应的权利，该房屋一切产权、继承权、处置权、及相应的权利均归乙方所有。二、对该房屋的产权手续办理由乙方决定，甲方需协助乙方办理相关手续。三、甲方子女及直系亲属自愿放弃对该房屋的产权和继承权。四、自签字生效后，双方家庭成员永不反悔”。魏某作为证人在该《售房协议》上签字。 四、2014年6月9日，李秀珍作为甲方、河北春盈投资有限公司（法定代表人付纪芳）作为乙方签订《投资理财协议》，协议第三条投资交付及赎回约定“1、本资金投资期为6个月，每月分红，汇款到投资户指定银行账户；2、本协议委托资金金额为人民币431000元（肆拾叁万元壹仟元整）；3、甲方应在签订本协议时将投资款划到乙方指定的银行账户”。第四条投资期限与违约责任约定“1、本协议自2014年6月9日至2014年12月9日止，投资期为6个月，自甲方资金到达乙方指定账户为起始日期……”。2014年6月9日，河北春盈投资有限公司向李秀珍出具收到肆拾叁万元壹仟元整款项的收据。 五、结合原一审庭审笔录记载，原告明确表示撤回“被告聂振义赔偿原告自侵占之日起物业费843元、水费220元、垃圾费26元共计1099元；支付原告自被告2015年11月9日侵占之日起至归还房屋止的租赁费，租金按1500元/月计算，至起诉之日共计7950元”的诉讼请求。 上述事实有石家庄市新华区西三庄乡田家庄村民委员会出具的证明，田家庄城中村改造分选房确认单，原告李秀珍与被告付纪芳、案外人杨海生于2014年6月9日签订的售房协议，原告李秀珍与被告付纪芳与被告付纪芳于2016年1月7日签订的协议，被告付纪芳与被告聂振义于2015年1月30日签订的售房协议以及双方当事人的陈述等证据予以证明。 原审法院认为，集体成员将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力。本案中被告付纪芳、聂振义不是田家庄村的集体组织成员，明知诉争房产为田家庄村的小产权房，在无资格购买该类房屋的情形下，先后签订《售房协议》，故原告李秀珍与被告付纪芳鉴定的《售房协议》与被告付纪芳与被告聂振义签订的《售房协议》因违反法律的强制性规定，均属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告李秀珍对诉争房产拥有所有权，其有权要求二被告返还该诉争房屋。关于购房款是否实际支付的问题，2014年6月9日，原告李秀珍与被告付纪芳签订《售房协议》的当日，原告李秀珍与河北春盈投资有限公司签订《投资理财协议》，李秀芳将431000元委托给河北春盈投资有限公司进行投资管理，因庭审中被告聂振义未提交相应证据证实被告与河北春盈投资有限公司之间的关系以及存在财产混同的事实，故原告向河北春盈投资有限公司的投资行为与本案房屋买卖行为不是同一法律关系，结合原告与被告付纪芳于2016年1月7日签订《协议》“原2014年6月9日双方签订的售房协议，因乙方没有实际履行义务付房款给甲方，所以甲乙双方自愿解除协议，原协议无效”的约定，根据合同相对性原则，被告付纪芳认可未支付房屋购房款的事实。综上，原审法院对原告要求判令两被告返还田家庄新村Ｃ区室房屋的诉讼请求予以支持。根据原审庭审记载被告付纪芳对实际收取被告聂振义10万元购房款不持异议，以及证人魏某在新华区法院的（2016）冀0105民初1047号民事纠纷一案中出庭作证，证明了聂振义用31万元的投资款冲抵房款，被告付纪芳应当返还被告聂振义的410000元购房款。案件审理中，原告放弃其第二项诉讼请求，不违反法律规定，对此予以准许。 被告付纪芳未到庭参加诉讼，视为对其享有的抗辩等相应权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、限被告聂振义、付纪芳于本判决生效之次日起十日内返还原告李秀珍位于石家庄市田家庄新村Ｃ区房屋。二、限被告付纪芳于本判决生效之次日起十日内返还被告聂振义购房款410000元并支付利息（按银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付纪芳负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一：在石家庄市改造回迁楼项目，土地是在网站上公示是国有土地，并且Ｃ区的住户已经办理了不动产登记，取得了不动产产权证书，我们认为不是小产权房，因此一审法院的认定不正确。证据二：田家庄小区Ｃ区住户办理了不动产权登记，说明了Ｃ区的房产所占土地是国有土地，并不是小产权房。被上诉人李秀珍对此发表质证意见称，1、针对证据一打印的网页，不属于民事诉讼二审新证据，合法性不予认可；其次真实性无法核实，因为只是一个上诉人单方出具的网页，并无真实有效的来源确认；第三关联性上无法证明上诉人主张的田家庄城中村改造项目土地为国有土地的证明目的，该网页内容上并不显示土地性质，所以对证据一的三性均不认可。2、对证据二，对证书复印件没有原件无法核实真实性，且内容上有多处遮盖和涂抹，真实性不认可；其次，该材料不属于二审新证据，合法性不予认可；第三该复印件上显示的是田家庄小区Ｂ3,与本案涉及的Ｃ区没有关联性。第二个复印件的真实性和合法性同第一个复印件的质证意见。复印件最后一页，附记显示有城中村改造居民安置住房字样，可以认定该住房不是普通的可以对外销售的商品房，是限制本村居民自住自用的小产权房。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，案涉房产系小产权房，因被上诉人李秀珍与付纪芳之间、付纪芳与上诉人之间签订的售房协议均违反法律、法规强制性规定，原审法院认定两份协议均属无效合同并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。结合本案事实及相关证据，上诉人未提供充分证据证明案涉房产存在无法返还的阻却事由，原审法院判由上诉人与被上诉人付纪芳承担返还房产的责任并无不当。至于合同被确认无效后所造成的损失问题，鉴于聂振义及付纪芳并未对此提起反诉，也未对此提供相应证据予以证实，故双方可就此争议可另案处理，本案不予处理。被上诉人付纪芳经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应适用缺席审理。综上所述，上诉人聂振义的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人聂振义负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇一九年十二月十二日 书记员 张 林 ——