广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1282号 原告（反诉被告）：莫金存，男，1986年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区横县。 原告（反诉被告）：黄院英，女，1987年3月5日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 两原告的委托诉讼代理人：傅勇，广西桂三力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张柳艳，女，1987年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：李志成，广西鹅城律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：黄院方，男，1984年10月22日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 原告（反诉被告）莫金存、黄院英与被告（反诉原告）张柳艳、第三人（反诉第三人）黄院方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，于2019年7月29日、2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫金存、黄院英的委托诉讼代理人傅勇，被告（反诉原告）张柳艳的委托诉讼代理人李志成，第三人（反诉第三人）黄院方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）莫金存、黄院英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年3月29日签订的《购房协议》；2.被告向两原告双倍返还购房定金共272000元（购房定金为136000元）；3.被告向两原告退还购房款64000元；4.被告双倍赔偿两原告装修损失175800元；5.两原告为实现权利而委托律师代理诉讼所产生的律师费14800元由被告承担；6.本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，第三人代理两原告与被告签订了一份《购房协议》，约定被告将位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯16号楼1单元2106号房屋出售给两原告。两原告依约向被告交付20万元后，被告向两原告交付房屋。两原告对该房屋装修后，被告告知原告方案涉房屋因被司法查封无法继续交易，且被告已实际收回了案涉房屋，原告无法继续居住使用。综上，原告认为被告已构成违约，故请求法院判如所请。 被告（反诉原告）张柳艳对本诉答辩并提出反诉请求：1.原告向被告支付房屋占用费63000元（2800元/月×22.5个月）；2.原告支付占用房屋期间的物业费1599.2元给被告；3.反诉的案件受理费由原告承担。被告张柳艳辩称及反诉的事实与理由：1.原、被告之间是借贷关系，原告向被告交付20万元是出借的款项，而非购房款；双方为了担保前述借款债务，才签订了案涉房屋买卖合同；2.被告不存在一房二卖的情况，案涉房屋现在过户登记到案外人林金益名下，不是被告办理的，被告因其他案件被公安机关传唤后才知道房屋登记变更的事实；3.原告主张的装修损失没有经过专门机构评估，对其数额不予认可；4.被告想偿还借款并要回房屋，而原告不同意，才由此产生纠纷。 原告（反诉被告）莫金存、黄院英对反诉请求答辩称，1.原告基于房屋买卖合同，经被告同意而入住案涉房屋，并非无权占有，不需要支付房屋占用费；2.原告装修房屋也是经过被告允许的，否则不可能完成；3.被告所主张的物业费没有任何证据，原告实际上已经将物业费支付至2018年10月，至于2018年11月起的物业费应当由新的业主来支付；4.双方当事人的真实意思确实是房屋买卖合同关系，否则原告不会投入资金进行装修；合同中也明确约定，如果款项要转化为借款，需要明确另行签订借款协议。 第三人（反诉第三人）黄院方陈述称，黄院方作为黄院英的哥哥，本身又是做装修工程的，因此为黄院英装修了案涉房屋，只收了成本价87900元，远远低于市场价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，原告莫金存、黄院英（买方）与被告张柳艳（卖方）签订了一份《购房协议》，主要约定：交易物业为南宁市兴宁区金源城·金源悦峯16号楼1单元2106号房屋，成交价格为68万元；在签订协议后，买方须交付定金首批款10万元给卖方；在公证当天，买方须支付定金尾款10万元给卖方；买卖双方在签订合同之后公证前，买方进行实地考察后如决定解除该协议，卖方须把买方所给定金10万元以借款形式另起协议；卖方在签订此协议后，由于个人原因或房价上涨为理由，单方面终止合同，即偿还买方所支付定金的双倍金额40万元给买方作为赔偿款；如在卖方取得不动产权证，卖方须在10个工作日之内进行解押以及配合买方办理过户手续，如因卖方自身原因无法按时过户此房产给买方，卖方则以单方终止合同形式向买方赔偿；在合同生效期间内，买方对案涉房屋进行装修中，如卖方违约，除了所赔偿定金的双倍金额给买方之外，须按买方所装修房子的设施设备双倍赔偿给买方；在合同生效期间内，卖方不得以小额贷款形式或其他私自抵押形式改变此物业房产的状态，如有违反此项协议则以卖方单方面终止合同进行赔偿（以房产局查档为准）。 前述协议签订后，原告莫金存于2017年3月29日向被告张柳艳转账交付2笔50000元，共10万元；于2017年4月18日向被告张柳艳转账交付1笔50000元。2017年4月18日，原告黄院英向被告张柳艳转账交付1笔50000元。被告张柳艳分别于2017年3月29日、2017年4月18日向原告方出具了两张收条，分别确认收到原告交付的案涉房屋购房款10万元，共计20万元。 另查明，南宁市房产档案服务部于2017年4月11日提供的查询证明显示：案涉房屋合同备案登记申请人为张柳艳，预售面积99.45平方米，无查封，有抵押。南宁市不动产登记中心于2018年5月16日提供的《不动产档案查询告知单》显示：案涉房屋预告权利人张柳艳；广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行作为抵押登记权利人，于2016年6月12日办理了抵押登记手续；2018年3月22日被南宁市青秀区人民法院司法查封（关联文书号为（2018）桂0103民初1823号、（2018）桂0103民初1823号之一）。南宁市不动产登记中心于2019年7月31日提供的《不动产档案查询告知单》显示:案涉房屋产权人为林金益；抵押权人为黄学，抵押登记时间2019年1月18日，业务关联证书号：桂（2019）南宁市不动产证明第0021350号。同日，南宁市不动产登记中心提供的案涉房屋登记过户的档案中，《房地产权登记信息》显示：案涉房屋首次登记的所有权人为广西金源置业集团有限公司，登记原因为因房屋新建申请人申请首次登记，不动产权证书号为桂（2018）南宁市不动产权第0244002号，登记时间2018年12月12日；转移登记后，现所有权人为林金益，登记原因为申请人因购买新建商品房申请转移登记，登记时间为2018年12月18日，不动产权证书号为桂（2018）南宁市不动产权第0250181号。前述登记过户档案中，《税收完税证明》载明：案涉房屋为增量房（商品房买卖），契税为9530.02元。 再查明，2017年8月7日，原告莫金存（业主方、甲方）与第三人黄院方（承建方、乙方）签订了一份《装饰工程承包合同》，主要约定：案涉房屋室内装饰装修，由乙方以包工包料方式进行施工，工程总造价为87900元。为履行该合同，原告方先后向第三人转账交付装修款，包括：于2017年8月6日转账2笔10000元，共20000元；于2017年9月23日转账20000元；于2018年1月23日转账17900元；于2018年3月16日转账30000元；前述转账共计87900元。 还查明，原告方因本案诉讼委托广西桂三力律师事务所律师作为本案委托诉讼代理人，支出律师代理费14800元。 又查明，被告张柳艳为证明其未将案涉房屋过户登记给案外人林金益，提供了一份《立案告知书》，载明：“张柳艳被诈骗案一案，我局认为存在犯罪事实，需立案侦查，现已立案侦查。”该告知书落款单位为南宁市公安局青秀山风景名胜旅游区分局，落款时间为2018年10月12日。被告张柳艳在该告知书底部签字确认于2018年10月12日收到告知书。 此外，第三人黄院方与被告张柳艳自2018年5月31日至2018年12月18日期间的微信聊天记录显示：2018年5月31日，张柳艳称“还是没解封”；2018年12月14日，张柳艳称“查封状态过不了户”，黄院方称“提供下最近的房产档案”，张柳艳称“法院现在强制执行”“我会想办法把钱还给你妹，还有你的钱”“我血管瘤，已经很久没做事了”“看你妹装修花了多少钱？给我一个数，我尽快想办法处理给她”；2018年12月18日，黄院方称“按照协议规定的定金双倍和装修双倍赔偿，你需要赔偿她50多万，如果你同意三天内清，酌情考虑只支付35万元。否则她该怎么处理就怎么处理了”，张柳艳称“之前你不是说28万吗？30万整可以吗？”黄院方称“三天之内”，张柳艳称“3天之内肯定是给不了30万的”，黄院方称“那没办法了”。 本院认为,原告莫金存、黄院英与被告张柳艳所签订的《购房协议》，系各方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。对于本诉及反诉中各方当事人所争议的合同性质如何确定，是否已达到解除条件，是否存在违约行为，以及违约责任如何认定等问题，应结合前述合同约定及各方当事人的履行行为综合认定如下。 一、关于本案法律关系性质的问题。 被告方虽称所收取的20万元系原告向其出借的款项，并称案涉《购房协议》系为了担保借款而签订的；但《购房协议》中已经明确约定“买卖双方在签订合同之后公证前，买方进行实地考察后如决定解除该协议，卖方须把买方所给定金10万元以借款形式另起协议”，而本案中，原、被告双方并未以借款形式另起协议，故双方应恪守合同约定，仍应受《购房协议》约束。至于被告所称案涉合同并未明确约定房屋面积、余款支付方式等，认为该合同不是双方真实意思表示；根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，即“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，以及第六十二条的规定，即“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”,可见，案涉合同已经明确房屋坐落及出售总价，即使存在部分履行方式约定不明，亦可遵照法律规定履行合同；故被告以合同部分内容约定不明为由，否认案涉合同系双方真实意思表示的主张，于法无据，本院不予采信。且案涉合同在履行过程中，原告已实际对案涉房屋进行了装修，亦符合房屋买卖合同关系的一般履行情况；而被告所称原告对房屋进行装修系为了迫使被告偿还借款的主张，如被告未能如期还款，原告又增加投入装修款项，明显与常理不符。综上，应认定原、被告之间成立房屋买卖合同关系。 二、关于案涉合同应否解除的问题。 由于案涉房屋于2018年3月22日曾因被告案外其他债务被司法查封，又于2018年12月18日过户登记到案外人林金益名下；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 至于被告以案涉房屋过户登记至林金益名下并非被告所为作为理由，认为被告不存在违约行为的主张；被告在2019年7月29日庭审中称其“被警方传唤问话，被告从未参与过房屋一房二卖的行为，不是被告报的案，被告被传唤后才知道房屋登记变更，庭后我方会补交相关房屋涉嫌诈骗的相关证据”；而后，被告在2019年12月6日庭审中提供了2018年10月12日的公安机关《立案告知书》。对于被告的前述主张，既然被告被公安机关传唤后才得知房屋登记变更到林金益名下，那么公安机关对被告调查询问的时间、立案时间，均应当在房屋登记变更之后；而案涉房屋登记到林金益名下的时间为2018年12月18日，被告提供的《立案告知书》时间为2018年10月12日，故被告张柳艳的陈述前后矛盾。故对于被告的前述主张，本院不予采信。 此外，南宁市不动产登记中心留存的案涉房屋过户档案显示，案涉房屋办证登记至林金益名下系增量房（一手房）办证登记。从一般办理流程考虑，案涉房屋办证至林金益名下，需要被告与开发商先配合办理商品房预售合同的备案登记撤销手续，然后林金益才能以一手房购房者的身份取得一手房办证登记。因此，被告虽称其对案涉房屋过户至林金益名下不知情，但其陈述前后矛盾，亦不能证明其所提供的《立案告知书》与案涉房屋的关联性，故在没有相反证据予以推翻的情况下，结合案涉房屋先出现司法查封导致无法过户，而今又已办证登记至他人名下的事实，应认定被告在案涉合同履行中存在根本违约。 三、关于合同解除后果的问题。 （一）对于退还购房款及双倍返还购房定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，即“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，而案涉合同中所约定的定金数额为20万元，原告仅能在总房款68万元的20%范围内（即136000元）主张适用定金罚则，故由于被告张柳艳已构成根本违约，被告张柳艳应向原告莫金存、黄院英双倍返还定金共272000元。 而对于超出定金限额的64000元（200000元-136000元=64000元），应认定为购房款项，在合同解除的情况下，被告张柳艳应向原告莫金存、黄院英返还购房款64000元。 （二）对于双倍赔偿装修损失的问题。虽然案涉合同约定“在合同生效期间内，买方对案涉房屋进行装修中，如卖方违约，除了所赔偿定金的双倍金额给买方之外，须按买方所装修房子的设施设备双倍赔偿给买方”，该约定实际为违约金计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，即“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告既已在本案中主张双倍返还定金，故对其主张装修损失的加倍部分，本院不予支持。 而根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告购买案涉房屋后对房屋进行装修，而因被告违约导致合同解除，故房屋装修损失系被告违约造成，被告依法应向原告赔偿装修损失。至于装修损失数额的认定问题，案涉房屋99.45平方米仅支出装修费用87900元，考虑到案涉房屋的面积、装修程度及当地经济发展情况，明显低于一般市场价，故对于原告自愿按该价格主张装修损失，本院予以采信。对于被告提出对装修价值进行评估鉴定的主张，基于前述分析已无实际需要，故对其鉴定申请不予准许。因此，被告张柳艳应向原告莫金存、黄院英赔偿装修损失87900元。 （三）对于律师费损失的问题。由于原、被告双方并未就争议解决中的律师费负担问题予以明确约定，且原告通过诉讼方式主张其自身权利，并不必然导致律师费的支出；故对于原告要求被告赔偿其律师费损失14800元的主张，于法无据，本院不予支持。 （四）对于房屋占用费的问题。被告张柳艳要求原告支付2017年9月10日至2019年7月25日期间的房屋占有使用费63000元，由于案涉合同已经约定允许买方进行装修，应视为买方有权占有使用案涉房屋，故原告占有使用该房屋符合双方约定，被告要求另行计付房屋的占有使用费，于法无据，本院不予支持。 （五）对于物业费的问题。被告张柳艳要求原告支付案涉房屋拖欠的物业费，但被告张柳艳并未充分举证证明物业费的实际拖欠情况以及已由被告张柳艳实际垫付的相关事实，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，即“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告张柳艳应承担举证不能的不利后果，故对被告张柳艳关于物业费1599.2元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）莫金存、黄院英与被告（反诉原告）张柳艳于2017年3月29日签订的《购房协议》； 二、被告（反诉原告）张柳艳向原告（反诉被告）莫金存、黄院英双倍返还定金共272000元； 三、被告（反诉原告）张柳艳向原告（反诉被告）莫金存、黄院英返还购房款64000元； 四、被告（反诉原告）张柳艳向原告（反诉被告）莫金存、黄院英赔偿装修损失87900元； 五、驳回原告（反诉被告）莫金存、黄院英的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）张柳艳的全部反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9066元，由原告（反诉被告）莫金存、黄院英负担1768元，被告（反诉原告）张柳艳负担7298元。 反诉受理费707元，由被告（反诉原告）张柳艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  杨园园 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年十二月十日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  唐 静 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。