安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初6194号 原告：马鞍山市联达机械有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区工业集中区 法定代表人：兰立成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚恒祥，该公司员工。 委托诉讼代理人：许维平，安徽林彬律师事务所律师。 被告：马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区 法定代表人：鲁秀椿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师。 原告马鞍山市联达机械有限责任公司（以下简称联达机械公司）与被告马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司（以下简称华洋汽修公司）土地租赁合同纠纷一案，于2019年10月23日向本院提起诉讼。本院于当日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托代理人龚恒祥、许维平，被告委托代理人邢来金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联达机械公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方于2012年11月17日签订的《土地租赁合同》，被告立即支付原告自2018年2月1日起至实际撤离时止的土地租金（暂计算至2019年8月1日止的土地租金90666元）；2、被告支付违约金20000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月17日，联达机械公司与华洋汽修公司签订《土地租赁合同》，双方约定了地价、租金支付时间及违约责任。后于2013年9月1日双方又签订《补充协议》，确定了每半年租金为27500元，并自2013年8月1日起收取。另根据《土地租赁合同》第四条的约定，围墙内地块，如遇政府调整价格，则按调整后的价格计算收费，而后土地使用税又从原来的每平方米8元增长为13元，故每半年租金为30222元。后华洋汽修公司经常以各种理由拖延、拒付租金和支付水、电费。按合同约定，每满半年，提前支付下一个半年的租金。但华洋汽修公司从2016年8月1日起至今未支付过任何一期租金，联达机械公司已多次通过电话、书面通知、律师函的方式通知华洋汽修公司，一再告诫华洋汽修公司其行为已构成根本违约，若再不按期支付租金，联达机械公司将行使法律赋予的合同解除权，但华洋汽修公司任不履行支付租金的义务，联达机械公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，只能行使合同解除权，停止给华洋汽修公司供电。华洋汽修公司于2018年1月23日向法院诉讼，联达机械公司应诉并提起反诉。花山区人民法院作出一审判决，判决华洋汽修公司支付2016年8月1日至2018年1月31日期间的租金84494元（其中扣除了原告同意免除的租金6172元），驳回联达机械公司的其他诉讼请求。联达机械公司上诉后，二审法院维持原判，称联达机械公司一审中未提出解除合同的诉求。实质上，联达机械公司在一审已提供2017年10月12日被告签收的《告知函》作为证据，证明已书面通知被告双方合同解除的事实。至今为止，生效判决支持的租金华洋汽修公司分文未付，联达机械公司2019年5月30日向花山区人民法院申请强制执行，但至今华洋汽修公司仍不履行，以致成讼。 华洋汽修公司辩称：1.华洋汽修公司对联达机械公司隐瞒公摊地面积，并在其办公房拆除后拖延不恢复及擅自停电，其行为致使华洋汽修公司无法生产，人员放假至今，损失惨重。本案联达机械公司停电的违约行为在先，华洋汽修公司迟延支付租金是行使正当的合同履行抗辩权，不承担违约责任。2.联达机械公司应赔偿给华洋汽修公司造成的损失，并支付违约金。华洋汽修公司保留提起反诉或起诉联达机械公司的权利。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。联达机械公司针对其主张的事实向本院递交证据并说明如下：1.《土地租赁合同》，证明双方的租赁合同关系；2.《补充合同》，证明案涉租赁土地的大小、租金收取的起点时间及确定每年租金的数额；3.《告知函》，证明原告已书面告知被告缴纳拖欠的土地租金，并明确若是在规定的延期时间内仍不支付租金，将解除合同;4.判决书两份，证明法院判决被告立即支付自2016年8月1日至2018年1月31日期间租金84494元给原告的事实；5.强制执行申请书，证明被告不主动履行生效判决，拒绝向原告支付土地租金的事实。双方签订的合同已经从根本达不到原告所期目的，被告是根本违约。华洋汽修公司对上述证据发表质证意见如下：1.证据1的三性均无异议；2.证据2内容的真实性有异议，该土地范围含有公摊用地，联达公司欺骗华洋公司将该土地中公摊用地当作自有土地出租，应承担相应的责任，且后期因他人举报非法占用公摊地而被拆除华洋公司建造的厂房，租金不能再按该协议方式确认；3.对证据3真实性有异议，华洋公司未收到该告知函；4.对证据4的真实性、合法性无异议，但能证明联达机械公司先行违约；5.对证据5的真实性无异议，但是华洋汽修公司系因原告原因无法进行正常生产经营，导致没有能力履行交付租金的义务。 华洋汽修公司针对其主张的事实向本院递交证据并说明如下：1.土地租赁合同，证明华洋汽修公司租赁场地是为了建设厂房、生产经营；2.补充协议，证明案涉土地范围含有公摊用地，联达机械公司欺骗华洋汽修公司将该土地中公摊用地当作自有土地，应承担相应的责任，且后期因他人举报非法占用公摊地而拆除华洋公司建造的厂房，租金不能再按该协议方式确认；3.临时拆除协议、告知函，证明联达机械公司为了办理房产权证，拆除华洋汽修公司的办公生活房。联达机械公司承诺拆除后二个月内恢复，但时过5个多月仍未恢复，实属违约。4.处警情况说明，证明联达机械公司擅自停电，致使华洋汽修公司无法生产，造成巨大损失。联达机械公司对上述证据发表质证意见如下：1.证据1三性均无异议，但是达不到证明目的，原告租赁的是土地，不是租赁的厂房，不能按照厂房的面积来计算租金；2.证据2真实性无异议，达不到被告的证明目的，案涉租赁土地面积、位置均由图片确定，我方也为被告恢复了场房；3.证据3真实性无异议，达不到被告的证明目的。被拆除的是被告自己违建的办公房，我方还帮助其恢复了办公房，后来帮助了其重建，期间还免费提供了办公房，这不能作为不交租金的理由；4.证据4真实性无异议，达不到被告的证明目的。原告自2019年4月至10月间，多次口头并且书面送达被告，告知被告需立即支付土地租金，否则将以合同法的规定解除双方的合同，但被告未支付租金，故原告采取停电的行为的合法的。 本院对双方当事人无争议的证据依法予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、双方签订的《土地租赁合同》、《补充合同》具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，能够证实双方的租赁关系及案涉租赁土地的大小及租金收取的起点时间，故本院予以确认；二、原告提供的《告知函》系其单方制作，并无证据证实已送达给被告，故本院对其不予认定；三、被告提供的临时拆除协议、告知函、处警情况说明具有真实性、合法性，但不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2012年11月17日，联达机械公司与华洋汽修公司签订《土地租赁合同》，双方约定了租赁期限、地价、租金支付时间及违约责任。2013年9月1日，双方又签订《补充协议》，将租赁面积分为老围墙内、外。老围墙内面积为721.5平方米，老围墙外面积为381平方米，合计1102.5平方米，老围墙外绿化带面积365平方米，并根据《土地租赁合同》确定月租赁价格为1102.5×3.5＝3860元，另收取费用（721.5+365）×8＝8692元，并自2013年8月1日起收取。合同签订后，华洋汽修公司在联达机械公司的厂区内建成了相关的厂房。在租赁合同履行过程中，联达机械公司因其综合楼办证验收，双方又于2016年5月10日签订《临时拆除协议》，协议约定：华洋汽修公司所有的办公用房及生活建筑房屋五间，在联达机械公司综合楼后边，约160平方米，由联达机械公司进行拆除，待房产证办理后由联达机械公司立即复建，时间不超过2个月。联达机械公司在复建时，若遇不可抗力或国家禁止施工，由联达机械公司负责解决，协调不成，按房屋价格赔偿华洋汽修公司，房屋价格68000元。案涉房屋于2016年5月9日拆除，2017年4月5日复建。在此期间，华洋汽修公司向联达机械公司发送告知函，催告复建房屋。联达机械公司亦于2017年4月18日向华洋汽修公司发送告知函，催要租金，并表明按协议复建完工本应于2016年7月，因此造成华洋汽修公司办公不便，深表歉意，同意自拆除之日起至完工期间，免收办公区域房租以作补偿。因华洋汽修公司未缴纳租金，联达机械公司停止给华洋汽修公司供电。华洋汽修公司于2018年1月23日向花山区人民法院起诉，联达机械公司应诉并提起反诉。花山区人民法院作出一审判决，判决华洋汽修公司支付2016年8月1日至2018年1月31日期间的租金84494元，驳回联达机械公司的其他诉讼请求。联达机械公司上诉后，二审法院维持原判。至今为止，生效判决支持的租金，华洋汽修公司分文未付，联达机械公司2019年5月30日向花山区人民法院申请强制执行，但至今华洋汽修公司仍不履行支付义务。 本院认为：联达机械公司与华洋汽修公司签订的《土地租赁合同》、《补充协议》等系双方真实意思表示，双方对此亦无异议，故双方之间租赁合同关系依法成立，合法有效。双方均应按照合同约定及法律规定，并遵循诚实信用原则，根据上述合同的性质、目的和交易习惯全面履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于：关于涉案租赁合同的解除问题以及租金结算问题。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。此外，在租赁合同中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人亦可以解除合同。结合到本案，华洋汽修公司在二审生效判决作出后，仍迟迟未履行支付租金的义务，在联达机械公司申请强制执行后，仍未履行生效判决书确定的支付租金的义务，应当履行支付租金的义务却不履行，致使出租人合同目的落空，无法实现，华洋汽修公司的行为已经构成根本违约，联达机械公司解除双方《土地租赁合同》的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。从案涉合同来看，联达机械公司应按约定供电及复建拆除的华洋汽修公司部分房屋，但联达机械公司未在约定期限内复建房屋并停止供电，也存在一定程度的违约，但该义务并非联达机械公司的主合同义务，故华洋汽修公司不能就此行使抗辩权，拒绝支付租金。因华洋汽修公司至今未支付租金已经构成违约，根据合同的约定应支付违约金，故对联达机械公司要求华洋汽修公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、解除原告马鞍山市联达机械有限责任公司与被告马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司于2012年11月17日签订的《土地租赁合同》； 二、被告马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司向原告马鞍山市联达机械有限责任公司支付2018年2月1日至2019年8月1日期间租金90666元； 三、被告马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市联达机械有限责任公司支付违约金20000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2513元，减半收取计1257元，由被告马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴海姣 二〇一九年十二月十六日 书记员  陶 静 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。