云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2326民初691号原告：拜忠，男，1981年5月10日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。委托诉讼代理人：张朝学，云南楚北律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张家斌，男，1983年9月4日出生，汉族，大专文化，大姚县机关事务服务中心的事业单位工作人员，住大姚县。原告拜忠与被告张家斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拜忠及委托诉讼代理人张朝学、被告张家斌到庭参加诉讼。审理过程中，因原告拜忠涉嫌违法犯罪线索，本案暂停审限。本案现已审理终结。拜忠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原被告之间的《房屋转让合同书》；2.请求人民法院判令被告赔偿原告房价款220000元，给付原告违约金80000元，合计人民币300000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告双方经人介绍认识，并相处得较为友好。2018年9月23日双方订立《房屋转让合同》，约定被告将其核桃交易市场小区17幢9单元2号的133㎡商住房转让给原告，房价款280000元，于签约时给付220000元，剩余的60000元尾款于房产证办好后一次性付清；被告应在收到首付款三个月内将房屋交付给原告，逾期交房则按每年15000元计付租金；被告应在取得产权证后10日内将其产权证件交给原告，并无条件协助原告办理产权变更登记，办理被告名下的产权手续产生的税费由被告承担，办理原告名下的产权手续产生的税费由原告承担；任何一方违约均应支付对方违约金80000元……。上述合同成立生效后，原告当日就以转账85000元加现金135000元，支付了被告首付款220000元，被告当即在其身份证复印件上写下《收条》一份给原告，并将其《商品房购销合同》原件拿给原告收执。殊不知事后被告却既不依约交房给原告，也不退赔原告房款损失，赖着使用原告的首付款资金，并将其岳父岳母搬来房屋中居住生活以抵抗原告，致使原告的合同目的无法实现。因此，诉请人民法院依照《合同法》第94条、第97条、第107条、法释〔2012〕7号《解释㈢》第26条的规定，支持原告的诉讼请求，维护原告的财产权益。张家斌辩称，我与原告签订《房屋转让合同书》这个协议是事实。2018年6月22日我因资金需要经人介绍向拜忠借款120000元，每月利息18000元，当时我写了借条，并以我的购房合同做抵押。2018年9月23日我因再次资金需要，向拜忠商量借款100000元。第二笔没有说成借款，我们就协议《房屋转让合同》来约束我的两笔借款，两笔借款一共是220000元，用房屋买卖协议来约束这笔借款，最后这笔拜忠去除利息转了85000元给我。2019年6月14日我们商定要补手续，当时拜忠让我补了一份收条，我写收条时间不是2019年6月14日，时间让我写成2018年9月23日，收条我写了220000元，实际我只是借了第一笔120000元，第二笔100000元。我同意解除《房屋转让合同书》；原告要求返还房款220000元我也同意的，之前我通过银行转账及微信转账一共还了原告183000元。现原告将借条起诉我一次，协议书又起诉我一次，同一笔钱起诉我两次。违约金80000元我不与认可，我断断续续的都还着，协议约束的是借款。我的意见是将我之前还的扣除掉，现在我就差欠37000元，我不算违约。原告拜忠围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明：原告自然身份信息。2.房屋转让合同书一份、商品房购销合同复印件一份，欲证明：原告双方于2018年9月23日签订的《房屋转让合同》的事实。3.农行交易明细清单复印件一份、收条一份，欲证明：双方签订《房屋转让合同》后，原告向被告现金交付了135000元，转账85000元，一共220000元的事实。被告张家斌对其辩解理由向本院提交下列证据：1.中国农行银行卡交易明细清单一份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件三份，欲证明：2018年11月2日农行卡转账50000元还原告借款，2018年11月3日农行卡转账28000元还原告借款；2018年9月21日建行卡转账18000元还给原告借款，2018年10月5日建行卡转账14000元还给原告借款，2018年7月21日建行卡转账8000元还给原告借款。共计转账还款118000元。2.微信转账截图复印件11张，欲证明：2018年11月26日微信转账10000元，2018年11月28日转账10000元，2018年11月2日微信转账20000元，2018年10月30日微信转账1000元，2018年10月30日微信转账10000元，2018年9月23日微信转账1000元，2018年9月21日微信转账2000元，2018年9月21日微信转账3000元，2018年9月20微信转账1000元，2018年9月20日微信转账1000元，2018年9月5日微信转账6000元，共计转账还款65000元。3.商品房购销合同复印件一份，欲证明：被告500000元的房子不可能280000元就卖掉。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:张家斌提交的第1、2项证据，证实2018年7月21日至2018年11月28日期间，张家斌向拜忠转款183000元。2019年6月25日，拜忠起诉张家斌民间借贷纠纷中，张家斌同样提交了上述1、2项证据。2019年12月18日，拜忠认可张家斌向其转款183000元，是归还起诉张家斌民间借贷纠纷中120000元的借款本息。同日，拜忠已撤回对张家斌民间借贷纠纷一案的起诉。综上，张家斌提交的第1、2项证据，因在另外一个民间借贷纠纷案件中已经认定并扣减，在本案中不再采信。本院经审理认定事实如下：原、被告系朋友关系。被告于2012年4月29日与云南民丰开发有限公司购买位于大姚县核桃文化产业园的17幢9单元2号商品房，建筑面积133㎡。2018年9月23日，原、被告签订《房屋转让合同书》，约定被告将其核桃文化产业园的17幢9单元2号133㎡商品房转让给原告。《房屋转让合同书》约定：转让房屋总价款280000元，于签订合同时付张家斌220000元，剩余的60000元尾款于房产证办好后一次性付清；张家斌应当在收到首付款3个月内将房屋交付给拜忠，逾期交房则按照每年15000元的房租费支付拜忠；张家斌应自领取产权证后10日内将领到的产权证交给拜忠；张家斌无条件的配合拜忠办理变更登记，办理过户手续产生的费用由拜忠承担；任何一方违约，都应赔付对方80000元。同日，原告通过农业银行转账85000元给被告，现金支付135000元。被告当即在其身份证复印件上写下《收条》一份交原告收执，《收条》载明：“今收到拜忠房屋购买的购房款￥220000.00元；其中：手机银行转账￥85000.00元，大写：捌万伍仟元；现金支付￥135000.00元，大写：壹拾叁万伍仟元；收款人：张家斌；2018.9.23”。同时查明，2019年6月25日，拜忠起诉张家斌云2326民初688号民间借贷纠纷，借款本金120000元。2019年12月18日，拜忠认可张家斌向其转款183000元，是归还120000元的借款本息。同日，拜忠已撤回对张家斌民间借贷纠纷一案的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的《房屋转让合同书》，具备房屋买卖合同的主要内容，系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按约履行合同义务。原、被告约定的交房时间为2018年12月23日前，但履行期限届满，被告未按约定向原告交付房屋，被告履行合同义务不符合约定，致使原告不能实现合同目的。现原告主张解除《房屋转让合同书》，被告同意解除合同，本院予以准许原、被告解除双方签订的《房屋转让合同书》。原告已经履行合同约定的义务，支付了被告首付款220000元，被告应全额返还原告。被告辩解只收到原告通过农业银行转账85000元，并未收到现金135000元。被告作为具有完全民事行为能力的国家工作人员，其应该知道签订《房屋转让合同书》及书写《收条》的法律后果，被告亦未向本院提交证据证实其没有收到现金135000元。对被告的辩解，本院不予采信。关于原告主张被告给付违约金80000元是否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，原、被告约定违约金80000元，原告未向本院提交证据证实因被告违约造成的损失，但客观上造成原告资金占用费的损失。双方约定的违约金80000元，过分高于造成原告资金占用费的损失，应予以适当减少。本院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，以【2019年中长期银行贷款基准利率4.75%+4.75%×50%=7.125%（基准利率上浮50％）】计算。从原告向被告支付购房款的时间2018年9月23日至本院开庭之日2019年7月19日止，220000元的购房款按银行贷款基准利率7.125%计算资金占用费为12883.56元，该资金占用费为支付原告的违约金，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、原告拜忠与被告张家斌签订的《房屋转让合同书》于本判决生效之日予以解除；二、由被告张家斌于本判决生效之日起十内返还原告拜忠购房款220000.00元，并支付违约金12883.56元,合计232883.56元；三、驳回原告拜忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900.00元，由被告张家斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  陈维云二〇一九年十二月二十日书记员  李亚晶