江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6380号上诉人（原审原告）：周宝琴，女，1958年10月15日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京同曦物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号。法定代表人：吕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。上诉人周宝琴因与被上诉人南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宝琴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院已认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同有效，双方就应当按合同履行各自的义务，被上诉人应当返还商铺。二、一审法院认定上诉人主张返还商铺的请求受到《中华人民共和国物权法》第71条规定，即受到物权绝对性和排他性的限制，该认定无事实依据和法律依据。三、房屋租赁合同已经解除，被上诉人应当支付实际占有商铺的使用费。同曦物业公司辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对事实没有争议，但因为共有275户商铺，已经出租给案外人开设宾馆，现在租赁协议未到期，故275户商铺现在无法分割，如果强行分割将会侵害其他产权人的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周宝琴向一审法院起诉请求：1.解除周宝琴与同曦公司之间的租赁合同；2.同曦公司立即搬出位于江宁区商铺(以下简称4号商铺)，并自2018年9月1日至迁让之日止，按每天21元租金标准计算。一审法院认定事实：2017年9月1日，周宝琴（甲方）与同曦公司（乙方）签订《商铺（小商品市场）租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：甲方将位于江宁区商铺出租给乙方，建筑面积7.04平方米，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日止。经双方协商一致可以续签合同。商铺的回报额及支付期限为：按实际购房款为基数作为经营管理期间的回报额，具体年租金支付比例、额度为实际购房款的10.5%，即人民币4299.75元，于合同生效之日起一个半月内付清。乙方租赁甲方房屋用于商业经营，期间可以对甲方铺位进行升级改造等以满足经营需要，费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁的商铺及设施，乙方应于期满或合同解除之日起30日内将商铺还于甲方。乙方如需续租，则须在租赁期满前一个月内与甲方重新订立租赁合同并交纳相关费用。乙方整体或部分转租房屋时，无须甲方同意，但应告知甲方。双方还就租赁其它事宜进行了约定。签约后，同曦公司继续使用该商铺，并支付租金。2018年7月24日，周宝琴向同曦公司发出书面通知,同容：一年前和你公司签订的租赁合同即将到期，按照上年合同条款，如果续租的话双方提前一个月商量续租事宜。关于下一年商铺租金，现本业主要求按本地区市场水平支付，即：按商铺建筑面积每平方米每天3元标准支付（经调查，江宁同曦附近载体租赁市场水平：1-3层商务载体日租金3-4元，沿街门面6-8元，不能再按十年前购房款比例支付方式，多年不涨，望贵公司接函后尊重本业主意见或召集出售在全体业主集体商量，拿出切实可行的合同，按期推进租赁事宜。本年度合同到期如果贵公司没有任何双方协商措施，本业主在此告知，到期后我将收回商铺，不再租赁。2017年9月17日，周宝琴再向同曦公司发出通知，内容：一年前和你公司签订的租赁合同于2018年8月30日到期，本业主于2018年7月23日左右给你公司发了“关于提前协商同曦小商品市场商铺租金的函”，你公司和我们协商无果，本业主决定不再和你公司续租，按照上年合同条款，请你公司在9月30日前将本业主商铺恢复原样并办理退还手续，特此告知。到期不还商铺一切后果由你公司负责。同曦公司收通知后均未予以回复。一审法院另查明，本案涉诉标的位于江宁区，为小商品市场商铺，总面积2718平方米，共约275间商铺，其中出售给周宝琴等众人计37间，其余约238间为同曦房地产开发公司未予售出。周宝琴订立买卖合同后，又每年与同曦公司订立租赁合同，最后一期租赁合同期限自2017年9月1日至2018年8月31日止。在37户业主中其中28户（涉及面积306.47平方米）在合同到期后又续订了期限自2018年9月1日至2019年8月31日止的租赁合同，另9户其中7户（涉及面积67.16平方米），未续签合同诉至一审法院。审理中，一审法院实地勘验，周宝琴等分别购买的37间商铺的位置购买时系零星分布于275间商铺中，无法完整将37间商铺从中整体予以区隔。现小商品市场整体被改造开设了宾馆。同曦公司陈述并提交合同据以证明：该小商品市场商铺经改造后，与朱成兵于2015年订立合同，出租给朱成兵开设了宾馆，期限自2015年10月8日至2023年10月7日止。2018年3月22日朱成兵将该合同的权利、义务转让给许加明承接。一审法院认为，周宝琴与同曦公司订立《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法当属有效。2018年8月31日合同到期后，周宝琴于同年9月17日再发出返还商铺的通知，表示不再续签租赁合同，双方租赁合同法律关系实际于2018年9月1日起业已终止。本案中周宝琴又向一审法院诉请解除双方合同，实际是对事实和法律认识错误所致，故再诉解除租赁合同已无事实、法律依据。一审法院不予支持。关于双方租赁法律关系终止后，同曦公司是否应当依《商铺租赁合同》约定返还租赁物的问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、遵重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。该法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有使用收益和处分的权利。业主使用权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。前述规定实际是对物权绝对性和排他性的限制，即当事人应当正当地行使自已的权利，以不超过损害国家利益、社会共公利益和他人的合法权益为界限。周宝琴购买诉争商铺后，其与同曦公司订立每年一期的租赁合同，最后一期自2017年9月1日至2018年8月31日止，至2015年同曦公司将包括周宝琴等37名业主的商铺统一改造后出租给他人开设宾馆，周宝琴等业主对此知悉，且双方一直续签合同并实际履行，应认定周宝琴等业主对同曦公司整体出租给他人开设宾馆的经营业态是认可的，双方发生诉争主要是因租金标准未协商一致而引起，况且其中另28户业主订立期限至2019年8月31日的租赁合同，同时周宝琴等的37间商铺原本就零星分在商铺中，特别是改造成宾馆使用后，已无法实际从中分隔出来，因此，通过双方业经履行的事实和现有经营状况来看，周宝琴请求返还商铺的请求已涉及他人的利益，即任一商铺业主要求返还商铺均会影响商铺整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于正常的经营秩序，因此，本案周宝琴行使返还商铺的权利应当受到限制且也不具备返还商铺的客观条件，对其返还商铺的请求依法不能支持。关于周宝琴要求支付自2018年9月1日起至实际返还之日止的使用费的问题，因该请求是以确定返还商铺为前提，而本案未能支持该请求，因此在该争议未解决前提下，加之周宝琴又要求增加租金标准，故本案对该请求不予理涉，其可以在返还商铺纠纷案件判决生效后，另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第七第、第七十一条规定，一审法院判决：驳回周宝琴的诉讼请求。一审案件受理费65元，由周宝琴负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，周宝琴陈述，同曦鸣城一、二层不是一体的，一楼是农贸市场，二楼是小商品市场。2015年签订宾馆租赁合同之前，同曦物业公司都承诺租期到期后，随时可以返还商铺。现在二楼因为同曦物业公司对外出租的行为，已经进行了改造，已经不是小商品市场了。本院认为：本案二审争议焦点为：一、周宝琴要求同曦物业公司返还案涉商铺的诉讼请求能否成立；二、周宝琴要求同曦物业公司就案涉商铺支付使用费的诉讼请求能否成立；三、是否应当将本案发回重审。关于争议焦点一，本院认为，周宝琴虽通过购买获得了建筑面积为7.04平方米的案涉商铺所有权，亦依法对案涉商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，但其就案涉商铺行使相应权利亦应遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中：一、同曦物业公司于2015年将二楼商铺整租他人开设宾馆，二楼商铺已根据宾馆经营需要被整体改造完毕，而包括周宝琴在内的二楼商铺业主在2015年后仍与同曦物业公司续签数次商铺租赁合同，并未就此提出异议；二、案涉商铺所在的同曦鸣城二楼共有275间商铺，总面积达2781平方米，由同曦物业公司整体承租经营已近二十年时间；2018年8月31日合同到期后，275间商铺的业主中仅有9户未与同曦物业公司续签租赁合同，未续签租赁合同的业主所持有的商铺面积仅占同曦鸣城二层商铺总面积的2.5%，即便按人数计算，9户未续签租赁合同的业主占二层商铺业主总人数的比例也不到四分之一，其中7户起诉要求返还商铺的业主持有的商铺面积合计仅67.16平方米；经一审法院现场勘验，7间商铺系零星分布于二楼商铺，无法完整区隔，如此时7户业主将其各自商铺收回，不仅客观上存在区分返还的障碍，还将导致正在经营的宾馆的墙体及设施设备的被破坏、影响宾馆正常经营，给宾馆经营者造成财产损失；除此之外，对于已与同曦物业公司续签了租赁合同的大部分商铺业主而言，其相应商铺的使用功能和出租收益也将因此遭受贬抑；三、小面积的零散产权式商铺在整体规划、统一布局、协同管理的情况下更有利于充分发挥效用，实现一加一大于二的效果，并进而使得每一位商铺业主的权益得以最大化地实现。对于建筑面积仅为十几平方米甚至几平方米的产权式商铺而言，砌墙关门单独经营、自行拉电排线设置通风照明系统等行为不仅将造成能源的极大浪费，对于业主自身就商铺所能获得的收益而言也毫无裨益，甚至导致经营的无序化并最终贬损商铺价值。综合上述情况，因案涉商铺目前存在实际分割的客观障碍，本案不具备返还原物的客观条件，同时，如按现状强行分割，将会给其他业主和经营者的合法权益造成损害，为维护市场交易的稳定性，避免侵害他人合法权益，一审法院驳回周宝琴关于要求同曦物业公司返还案涉商铺的诉讼请求，并无不当。对于争议焦点二，即周宝琴要求同曦物业公司按每天21元的标准计算支付租金的诉讼请求能否成立的问题，本院认为，周宝琴与同曦物业公司就案涉商铺签订的租赁合同已于2018年到期，此后双方未续签合同，周宝琴亦对同曦物业公司继续占有使用案涉房屋提出异议并起诉要求返还，在此情况下，一审法院认定双方间的租赁合同已终止，有事实和法律依据。案涉租赁合同虽已终止，但如前所述，案涉商铺目前尚不能返还周宝琴，但同曦物业公司通过转租案涉商铺获得收益的基础已丧失，周宝琴因不能及时收回案涉商铺所产生的损失应由同曦物业公司赔偿。周宝琴要求同曦物业公司按每天21元的标准支付使用费，但其未能就该使用费计算标准提供证据予以证实，本院参照周宝琴与同曦物业公司签订的最后一期商铺租赁合同中约定的租金标准，判令同曦物业公司按每年4299.75元的标准，向周宝琴计算支付案涉商铺使用费直至本判决生效之日。如周宝琴今后能提交证据证明同曦物业公司转租案涉商铺实际收取的租金标准高于其与同曦物业公司约定的上述标准的，可依法另行主张权利。对于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。本案中，周宝琴以其有权在租赁合同到期后收回案涉商铺，同曦物业公司违反规定期限转租案涉商铺，违反社会公德、不讲诚信等上诉理由要求将本案发回重审，不符合上述应当发回重审的法定情形，其该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周宝琴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18359号民事判决；二、南京同曦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金4299.75元的标准计算支付上诉人周宝琴同曦鸣城1幢1-2-4商铺自2018年9月1日起至本判决生效之日的使用费三、驳回上诉人周宝琴的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计65元，由上诉人周宝琴负担40元，被上诉人南京同曦物业管理有限公司负担25元；二审案件受理费130元，由上诉人周宝琴负担80元，被上诉人南京同曦物业管理有限公司负担50元。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月二十七日书记员  孙雪松