天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初3609号原告：蔡平平，女，1982年8月1日出生，汉族，住所地河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：丁策，与原告系夫妻关系。被告：天津华夏颐园置业有限公司，住所地：天津市武清区河西务镇京津公路西侧企业服务中心三楼。法定代表人：韩志鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。原告蔡平平与被告天津华夏颐园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡平平委托诉讼代理人丁策及被告天津华夏颐园置业有限公司委托诉讼代理人孙彧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡平平向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房的已交房款利息32756元（自2017年1月1日起至2018年4月28日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率4.6%计算）；2、判令被告给付原告逾期交房的违约金10762.5元（538125×2%)；3、判令被告给付原告从2017年1月1日至2018年4月28日的租房费用20800元（以上三项合计64318元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确表示在本案中放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2015年12月23日签订了天津市商品房买卖合同及相关附件。合同第三条与附件三约定了被告交房的条件和标准以及交付商品房的时间。合同第三条第一款约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未验收或验收不合格的，不得交付使用。第二款约定：被告于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。合同第五条和附件六第五条对被告逾期交房的利息和违约金进行了约定。合同第十条和附件四对被告商品房涉及变更进行了约定。合同第十条约定：被告未征得原告同意，不得擅自变更商品房的房屋设计变更方案确定之日起90日内与原告协商。原告同意变更的，双方订立补充合同。原告不同意变更，或被告擅自变更的，原告有权解除合同。解除合同的，被告应退还原告已付款，支付已付款的利息，利息自原告付款之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，1、原告按合同约定按期交付了房价款共538125元。被告未按约定的期限交房。但被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案的商品房未达到约定的交房条件。2、被告未按合同约定的第十条和附件四执行，未取得原告同意，被告擅自变更环境布局，原告与被告交涉多次未果，为避免更大损失，原告于2018年4月28日接受了房屋。被告逾期交房，根据合同约定，被告应给付原告已付房价款538125元自2017年1月1日至2018年4月28日间共483天的利息32756元（538125×4.6%/365×483），以及不超过房价款2%的违约金10762.5元（538125×2%）。原告多次向被告主张权利，但被告不予理睬，故成诉。天津华夏颐园置业有限公司辩称，与原告签订的合同日期及内容均无异议，但是合同附件六中补充合同第五条对于主合同第五条进行了约定变更，变更后约定的迟延交付违约金的给付方式为出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，最高不超过已付房款的2%，被告认为，基于迟延交房的违约责任，计算违约金应严格按照双方补充合同第五条的约定进行处理，另外，原告计算的迟延交房天数为482天，利率应为每年4.35%，对应的利息数额并不是原告计算的数额。本院经审理认定事实如下：被告天津华夏颐园置业有限公司曾用名为天津卓达华夏颐园投资有限公司。2015年12月23日，原被告签订合同编号为2015-0166475的《天津市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于武清区房屋，建筑面积为91.64平方米，每平方米价格为5872.16元，总价款为538125元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，被告于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付原告使用，原告应于2015年12月23日前一次性存入商品房全部价款168125元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种（即：见补充合同第五条）约定，追究被告违约责任，合同附件六：补充合同第五条载明“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”，合同同时还约定了其他权利义务。上述《天津市商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交付了房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋。原告于2018年4月28日接受了房屋，但庭审中，原、被告双方均认可截止本案一审法庭辩论终结前，被告尚未就涉案商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查，本院立案时被告名称为天津卓达华夏颐园投资有限公司，在诉讼过程中，天津卓达华夏颐园投资有限公司名称变更为天津华夏颐园置业有限公司，经征询原告意见，原告表示同意本案被告名称变更为天津华夏颐园置业有限公司，并同意由其承担相应的民事责任。本院认为，原、被告签订的涉案《天津市商品房买卖合同》（不包括该合同附件六：补充合同第五条的内容）系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，但被告未按约定日期向原告交付商品房，其行为属违约行为，故被告应就其迟延交房的违约行为依照合同约定及法律规定向原告承担支付违约金的违约责任。关于被告应支付的违约金金额问题，原告主张涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定包含该合同附件六，并据此请求被告按银行同期贷款利率给付自2017年1月1日起至2018年4月28日止的已交房款利息及已付房款2%的违约金；被告则主张《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定已经变更了《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，故基于迟延交房的违约责任，计算违约金应严格按照双方补充合同第五条的约定进行处理，最高支付已付房款2%的违约金。对此，本院认为，涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定系被告事先拟定的格式条款，且从两个合同条款约定的内容分析，依据《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，只有当被告逾期交房超过180日时双方才能适用《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定，而依据《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定，《天津市商品房买卖合同》第五条的约定已无适用可能，即从合同条款适用效果上分析，涉案《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定系从本质上免除了被告依据《天津市商品房买卖合同》第五条约定应承担的违约责任，客观上降低了被告就迟延交房所应承担的违约金数额，故本院认定涉案《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条约定无效，被告应依据涉案《天津市商品房买卖合同》第五条约定向原告承担违约责任，即被告应以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2017年1月1日起至2018年4月28日止的违约金。综上所述，原告主张被告给付逾期交房的已交房款利息（自2017年1月1日起至2018年4月28日止，按年利率4.6%）的诉讼请求，不超出合同约定的范围，本院予以支持。原告自愿放弃第三项诉讼请求系自愿处分民事权利，本院予以尊重。原告其他诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津华夏颐园置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告蔡平平自2017年1月1日起至2018年4月28日止的逾期交房违约金32756元（以已付购房款538125元为基数，按年利率4.6%计算）；二、驳回原告蔡平平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，由原告蔡平平负担345元，被告天津华夏颐园置业有限公司负担359元，此款原告蔡平平已向本院预交，被告天津华夏颐园置业有限公司于本判决生效之日起五日内将应负担部分直接给付原告蔡平平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周彦冰二〇一九年十二月五日书记员  崔静静附判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。