福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5547号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村8座2层。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：郑映良，公司员工。 被告：叶义敏，男，1966年12月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 原告福建实达物业有限公司与被告叶义敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建实达物业有限公司的委托诉讼代理人郑映良、被告叶义敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的物业管理费6196.2元、水公摊费690元，总计6886.2元；2.被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五缴纳滞纳金（即违约金）计3624.7元（计至2019年5月31日）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与滨江丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》，双方约定在滨江丽景临江园业主委员会成立之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。原告于2003年10月入驻滨江丽景临江园项目，一直服务至2018年12月31日撤出。根据原告与滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园物业服务合同》及其补充协议相关条款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其它代收代缴费用，其中明确规定：多层不带电梯住宅收费标准为每月0.6元/㎡，该合同的补充协议还约定每户每月应缴纳10元的水电公摊费，被告已在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认并同意缴纳相关物业管理费用。根据被告签收的《住户手册领取证明单》可证明被告已知道《住户手册》内容，愿意配合原告实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是滨江丽景临江园××单元的业主，其房屋系多层不带电梯住宅房屋，每月应交物业管理费为89.8元（面积149.67平方米，收费标准0.6元／平方米•月）。原告一般是每月通知被告一次。自2013年4月至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水电公摊费等，现已拖欠2013年4月1日至2018年12月31日（计69个月）的物业管理费6196.2元，2013年4月至2018年12月的（69个月）的水电公摊费690元，总计6886.2元。原告曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。针对被告拖欠的物业管理费、水电公摊等费用，原告向被告发送催款通知单等，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时缴纳物业管理费。被告拒交物业管理费的行为，已经构成违约，依法应承担违约责任。截至2019年5月31日，被告累计应支付滞纳金（即违约金，本案以万分之五计）3624.7元。 被告辩称，本人自2004年8月购得滨江丽景临江园××室，每月都按时缴纳物业费，即便2011年4月之后，在原告没能与小区业委会签订物业服务合同的情况下，我仍继续缴至2013年。2012年9号楼二梯位大门损坏，曾多次向物业公司反映，在一年多时间里物业公司视若罔闻，导致2013年3月30日晚我家里被偷。31日早我向物业反映被盗情况并向110报警，警察对现场进行了勘察登记，现场痕迹表明，由于楼梯口大锁损坏，窃贼才得以从二楼的天井爬到三楼从窗户进入我家，大门损坏失修是窃贼得以进入我家造成我财物损失的直接原因。此后我又多次向物业公司反映被盗情况并要求补偿因物业管理不善造成我的损失，但物业公司像躲避瘟疫，连最基本到现场察看慰问失窃的业主都没能做到。因装修时物业不允许装防盗网，我单元房又是复式三层结构（一楼客厅厨房，二三楼书房卧室），虽然失窃后对房子内部加强防护措施，但家人上下楼都会出现恐惧心理，不断承受着与日俱增的精神压力。而失窃后，只懂收费而没有尽到管理责任的物业，对我家失窃不闻不问，好像事情根本没有发生过。物业公司的所作所为令人气愤，本应起诉物业公司，因2011年4月30日后物业公司没与小区业委会续签服务合同，经咨询起诉困难，即便起诉，也当心物业在日后刁难，于是在失窃两个月后，我停止了向物业公司缴纳物业费。物业公司是否感觉自己理亏我不得而知，但从此也不通知我交物业费。时隔多年，2018年底物业公司将要撤出滨江丽景前，滨江丽景物业主任才想起要向我补收物业费，并调解失败。现收到原告诉我方不交物业费的诉状及证据，针对该诉求，我陈述如下：1、原告没有管理和收取滨江丽景临江园小区物业管理费的权力。原告提供的证据证明，其与临江园业委会签订的物业管理合同有效期仅到2011年4月30日，我认为2011年4月30日之后，临江园业委会并未继续委托原告继续管理临江园小区。原告没有权利要求我补交20l3年之后的物业费。2、2012年月9号楼二梯位大门损坏到我家失窃历时近一年楼梯口大门始终敞开，我家失窃后立即向物业反应，物业仅让我们自行报案，到业主家失地察看最基本的要求都没能做到，事后仅在楼梯口贴了一张“请业主不要将贵重物品留在家中”的通告，不论事前还是事后，原告都没有尽到物业管理公司应有的责任。3、原告没有陈述事实，原告陈述书中说其“多次催收，基本每月一次”，事实是从我停缴物业费后，从未有物业人员上门或以书面式联系、催缴过物业费。由于原告没有与业委会签订合同，又长期对小区疏于管理，且我家失窃财物损失后从未有人通知我要交物业费，我认为物业已经从事实上放弃了对物业费的收取，更不存在滞纳金的要求。4、原告伪造证据。原告提供的关于我收取律师函等多份文件的签字不是本人笔迹，2018年之前我从未收到相关律师函，也未签过相关文件，那些笔迹很明显是事后伪造的，由此更可以证明原告在其撤出临江园之前并未向我催收过物业费。对于2019年初原告发起的调解，我认为原告调解态度不诚恳，缺乏诚意。原告公司在对被盗窃的业主不闻不问多年之后，在没有任何歉意的情况下要求业主把这几年缺缴的6千多元物业费用补缴完成，于情于理都让人无法接受。 本院经审理认定事实如下：2003年8月10日，福州新榕房地产开发有限公司与原告签订《滨江丽景临江园（前期）物业管理委托合同》，福州新榕房地产开发有限公司委托原告对滨江丽景临江园提供前期物业管理服务，合同约定非电梯住宅物业管理服务费每月0.6元/㎡；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限自2003年8月10日至业委会成立后，业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2008年3月20日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，滨江丽景临江园业主委员会委托原告实行物业服务，合同约定多层不带电梯住宅管理服务费每月0.6元/㎡；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同期定为一年（从2008年3月至2009年3月）。2008年6月25日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务补充协议》，协议约定：本小区从2008年7月起每月向每户收取公共水电费用10元。之后，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告于2009年3月20日、2010年4月21日分别物业服务签订合同，约定由原告提供物业服务，两份合同均约定多层不带电梯住宅管理服务费每月0.6元/㎡；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，两份合同期分别为2009年3月20日至2010年3月20日、2010年5月1日至2011年4月30日。2018年12月31日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会、福州榕光物业管理有限公司与原告三方签订《物业移交接管书》，由福州榕光物业管理有限公司接管小区的物业服务。 另查明，被告系滨江丽景临江园××复式单元业主，房屋建筑面积151.56平方米。原告于2014年、2015年、2018年均向被告邮寄律师函，催告被告支付物业管理费及水电公摊费。 本院认为，福州新榕房地产开发有限公司与原告签订的《滨江丽景临江园（前期）物业管理委托合同》、福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务合同》及《滨江丽景临江园物业服务补充协议》合法有效，对小区业主具有约束力。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题,但未否认原告在物业服务合同届满后仍然为被告房屋所在小区提供物业服务这一基本事实，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。被告辩称其2013年6月之后才开始未缴纳物业服务费及水电公摊费，但未提交证据证明，故本院不予采信。原告未提交证据证明已向被告催缴2018年6月之后的物业服务费及2018年3月之后的水电公摊费，故被告应参照前述物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2013年4月至2018年6月的物业服务费5657.4元（原告按89.8元/月计算×63个月）及2013年4月至2018年3月的水电公摊费600元（10元/月×60个月）。本案中，如存在被告所述物业服务不到位的情况或其他因服务不到位造成损害等情况，其可以请求原告承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。关于违约金，因物业服务合同已于2011年4月30日届满，原告未就讼争小区的物业服务事宜再次签订物业服务合同,原告主张的违约金缺乏依据，故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、被告叶义敏于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费5657.4元及水电公摊费600元； 二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62.6元，减半收取计31.3元，由原告福建实达物业有限公司负担12.3元，被告叶义敏负担19元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十二月二十五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”