山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1855号上诉人(原审被告)：韩全喜，男，1954年8月14日出生，汉族，大同市城乡和住宅建设委员会退休干部，住大同市。委托诉讼代理人：赵志强，山西光硕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大同太平戴维斯物业服务有限公司，住所地山西省大同市平城区云中路81号大西街公园一号1#商业楼S1-3商业服务网点。法定代表人：王培忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海清，山西漠北律师事务所律师。上诉人韩全喜因与被上诉人大同太平戴维斯物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩全喜的委托诉讼代理人赵志强，被上诉人大同太平戴维斯物业服务有限公司的委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩全喜上诉请求：1.撤销山西省大同市平城区法院(2019)晋0213民初3602号民事判决,驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误,适用法律不正确。本案的事实情况是,上诉人是在2017年1月5日前接到大同市中建伟业房地产开发有限公司的《大西街公园1号通知书》,称“你所认购的大西街·公园1号14楼一单元1901号,现已建成且通过验收,可以正式交付使用。”按照建设单位的告知,该小区已通过政府的验收和认可,已达到交付入住条件。通知书还要求业主先签订物业服务协议,交物业费后领钥匙验房。上诉人要求进小区先看房,再办理接房手续,但遭到拒绝。不按此程序办理手续,你永远也拿不到钥匙。事实说明,这是一起精心设计的所谓交房领钥匙,形成书面文字表象事实的骗局。之后的事实,1-4月底,小区无水、无电、无暖,也无人,一片施工单位冬天停工的现象。5月份以后,小区才又恢复开工建设小区未完成的工程。小区大门、各单元门、排污基础设施,小区道路、绿化、消防等。上诉人与大同市中建伟业房地产开发公司签订的《大同市商品房买卖合同》第10条显示并确认:小区内的绿化、道路等公共服务及其他配套设施于2017年10月30日达到交付使用,其他基础设施设备同样延期。也就是说,虽然交房领了钥匙,但事实上依然未达交房条件。不应当从2017年1月计算物业管理费。二、按一类收费标准支持物业费错误。上诉人与大同市太平戴维斯物业公司签订的《前期物业管理服务协议》,依照《大同市物业管理条例》第二十五条规定:“由建设单位招标选聘物业服务企业的,应当签订前期物业合同并向物业所在地县、区物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案”。时至今日原告并未取得备案许可。后,原告另辟蹊径,于2017年12月26日在平城区发改局办理了备案手续。此备案收费是否符合大同市物业管理条例的规定,但至少说明,对收费的时间有了一个明确的界定,从备案之日起计费。综上,提请法庭注意,上诉人虽迫于无奈领了钥匙,但小区从领10钥匙之日起至10月30日止,一直处于施工建设状态,未达交付使用条件,且又无取得政府有关部门的验收备案文件等,(建设单位对此也确认)同时说明,领钥匙不等于物业服务。领钥匙仅是业主与开发商购房合同的凭证之一.结合平城区发改局在备案对收费时间的界定及2019年4月8日,原告已向交纳2017年度物业费的部分业主,在交纳2018年度的物业费中减去因无服务而收取的物业费。据此:上诉人请求在2017年小区不具备交付使用条件的情况下,原告应退还已收取的物业费,(原告提供的证据列表,业主入伙手续书确认,物业公司财务部出具的凭证:“已付清物业服务费,特此证明”)。大同中建伟业房地产开发有限公司以延期交房赔偿款抵顶一年的物业费应从双方基本认可达到入住条件的2017年10月30日后算起。退还物业费或顺延兼可。上诉人与大同市太平戴维斯物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是根据大同市物价局、大同市房管局同价服字[2011]5号文件,按大同市最高物业收费一级标准约定的。已交纳2018年度的物业费是以物业公司2017年1月5日违规收取的3000元装修保证金又21元抵交的。原告在起诉上诉人称,“享受了原告提供的物业服务”,须知,物业服务收费是有等级的。高收费,低服务,甚至不服务是原告的真实写照。请看,原告提供了什么样的物业服务?自原告接收小区以来,由于管理混乱,服务不到位,致使小区业主电动车被偷,住户房锁被撬,地下储物室被淹,以至案件频发,多起业主家被盗等。物业服务质量差,服务内容严重不达标。各楼单元大堂公布的服务标准311自降等级,由协议签订的一级标准降到四级。举一例,一级标准要求楼道每日打扫一次并托洗干净。物业则规定,每周打扫两次,还有保安巡逻,白天夜间共16次,物业一次也没有(可提供14号楼的视频)。这些都是目前物业与业主签订一级标准收费最主要的指标,物业收费应和服务等级相符,达到几级收几级的物业费。一审法院在判决书上称:认为原告作为物业服务企业为被告提供了物业服务,同时判上诉人按与原告签订的一级收费标准支付物业费。这一判决有意回避了上诉人与原告签订的《前期物业管理服务协议》,物业收费是根据大同市房管局同价服字[2011]5号文件,按大同市最高物业收费一级标准约定的事实,这样的判决无疑告知天下人,物业服务企业不管采取什么样的手段,只要和业主签订了物业管理协议,物业服务的好与坏,达标与否,或者不服务等等,业主都得照此缴纳物业费。据此,上诉人强烈要求大同太平戴维斯物业服务有限公司按照现有服务等级降低收取物业费。敬请法院予以支持,驳回被上诉人的诉讼请求。大同太平戴维斯物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。大同太平戴维斯物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即支付2019年度拖欠的物业费3021元及承担2018年的迟延交纳物业费的违约金4078元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月2日，大同中建伟业房地产开发有限公司与被告韩全喜签订《大西街·公园1号住宅认购书》，确认被告购买位于大同市新开北路81号大西街公园1号14楼1单元1901号房屋，建筑面积约为126.03平方米，并于2017年10月28日签订《大同市商品房买卖合同》。大同中建伟业房地产开发有限公司与原告大同太平戴维斯物业服务有限公司曾签订《物业管理委托合同》，约定由原告为位于大西街·公园1号的进行物业管理，管理期限为2017年1月1日至2019年12月31日。2017年1月5日，原、被告就案涉房屋办理了验收、交接手续，原告向被告发放了房屋钥匙及其他物品。同日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定的主要内容为：第四条，一、物业管理房屋费用。被告应按年交纳物业管理费，以首次交费日期为下一年度物业服务费的交纳日期；二，按建筑面积每月平方米2元（住宅管理费1.5元、电梯0.5元）。第十条，违约及其他责任。一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应法律责任；四、被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及其它应缴费用，原告有权要求被告立即补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容、双方权利义务、等进行了约定。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效，该合同对原、被告具有约束力。双方应当按照约定行使权利、履行义务。原告作为物业服务企业为被告提供了物业服务，被告作为本案房屋的业主，应当向原告支付物业管理等费用。原告诉请被告支付2019年度拖欠的物业费3021元，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告主张被告支付2018年度因迟延交纳物业费的违约金4078元，因原告在不完全具备入住使用的情况下，向业主交付房屋并收取物业费，致使双方产生矛盾。业主采取拒交物业费、向有关部门投诉以维护其权益，之后，原告进一步完善小区物业设施，并减免了2017年度物业费。对于原告请求支付违约金的主张，一审法院认为，原告在物业服务中未按约定公布物业管理费用收支账目，环境卫生、绿化等方面未完全履行合同约定的关于物业管理服务内容，应属违约。判决如下：一、被告韩全喜本判决生效之日起十日内支付原告大同太平戴维斯物业服务有限公司2019年物业费3021元；二、驳回原告大同太平戴维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，减半收取26.5元，由原告负担1.5元，被告负担25元。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。大同太平戴维斯物业服务有限公司提交了大同中建伟业房地产开发有限公司出具的《大西街公园1号交房说明》，欲证明2017年度物业费减免的原因系开发商根据不同时间段办理收房的业主给予的补偿方案，韩全喜对该证据真实性无异议，但认为2017年度未提供物业服务不应收费，减免应从下一年开始计算。韩全喜提交了新证据《业主入伙手续书》，欲证明2017年物业费已付清，大同太平戴维斯物业服务有限公司认为，该证据中2017年物业费已付清指的就是前述减免了2017年度物业费，所以在该入伙手续书中注明已付清。以上证据，双方当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：韩全喜应否交纳2019年度物业费?本院认为，韩全喜办理案涉房屋接房手续是在2017年1月5日，同日与大同太平戴维斯物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。现韩全喜主张物业公司免除了2017年物业服务费，用装修保证金抵顶了2018年度物业服务费，用房屋建设方大同中建伟业房地产开发有限公司给予的逾期交房利息抵顶了2019年度物业费，所以不应再承担交纳2019年度物业服务费的责任。大同太平戴维斯物业服务有限公司辩称，2018年度物业服务费的确用装修保证金抵顶了，但用逾期交房利息抵顶一年物业费和免除2017年度物业费是同一事实，并不存在既免除2017年物业费，又抵顶2019年度物业服务费。根据大同太平戴维斯物业服务有限公司提交的大同中建伟业房地产开发有限公司出具的《大西街公园1号交房说明》第二项交房办法中的第1条约定：“对2015年之前购房业主的补偿方案，（1）2016年12月30日-2017年1月20日期间办理收房手续的业主可以享受以下补偿方案：开发商预期一年交房，现给予业主免收2017年度物业管理费的优惠或者已付购房款一年期的同期银行活期利息补偿，业主可任选其中一种”，由此可知韩全喜在2017年1月5日收房，其作为业主只能选择免除2017年度物业费或者选择利息补偿中的一种作为优惠方案，现其选择了免收2017年度物业费即不能再主张购房款利息补偿。故物业公司免收了2017年度物业费，装修保证金抵顶了2018年度物业费，其2019年度物业费并未交纳。一审法院判决其交纳2019年度物业费并无不当。韩全喜主张2017年度物业公司未提供物业服务不应收费，但事实上物业公司也未向其收取2017年度物业费。关于2017年度之后物业公司提供的物业服务是否达到了约定的服务等级及标准，韩全喜应当向物业服务行政主管部门申请认定，其提交的现有证据无法证实其主张，本院对其该主张不予支持。综上所述，韩全喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩全喜负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一九年十二月十六日书记员 宁俊艳