广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11133号原告：柯晨，女，1986年1月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，广东非凡律师事务所律师。被告：中山市金山城房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金斗湾开发区，统一社会信用代码91442000617987140T。法定代表人：李永河，总经理。委托诉讼代理人：曾璇，中山市东升镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：冯泳梅，中山市东升镇法律服务所法律服务工作者。原告柯晨与被告中山市金山城房地产有限公司（以下简称金山城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯晨委托诉讼代理人张小磊,被告金山城公司委托诉讼代理人曾璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯晨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；2.被告向原告退还其已支付的车位购买款65000元并向原告支付相应的利息损失，暂计为1000元（按中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月6日计算至被告将车位购买款本息实际还清之日）；3.被告向原告赔偿损失112690元（该金额为暂定金额，包括原告已支付的车位管理费4400元、停车卡工本费20元、维修基金1270元、车位现在市值与约定购买款之间的差额95000元以及原告为维护自身权益已支付的本案律师费12000元）。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.解除原、被告于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；2.被告向原告退还已支付的车位购买款65000元，并向原告支付相应的利息损失（以65000元为本金按中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月6日起计算至被告将车位购买款本息实际还清之日止，截至2019年6月11日为30319.65元）；3.被告向原告赔偿损失112690元（该金额包括原告已支付的车位管理费4400元、停车卡工本费20元、维修基金1270元、原告重新购买同地段车位所需花费总额与案涉认购书约定购买款之间的差额95000元以及原告为维护自身权益已支付的本案律师费12000元）；4.被告承担原告支付的评估费600元。事实和理由：2011年1月6日，原、被告签订凯都国际商品房认购书，约定被告将中山凯都大厦地下118号车位出售给原告，合计售价65000元，原告需在认购书签署之日起7日内将车位购买款付清。另，双方约定被告应在涉案车位于2011年7月30日前确权后，与原告签订商品房买卖合同并申请办理产权登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部车位购买款65000元，被告出具了相应的收据并告知原告待双方签署商品房买卖合同后再为原告开具发票。后，该车位一直由原告管理使用。期间，原告多次要求被告办理产权登记手续，但均遭被告无理拖延。被告至今没有与原告另行签署商品房买卖合同。2018年12月7日，原告委托其母亲将案涉车位出租给他人，并签署车位租赁协议。2019年2月底，原告接到承租人的电话，称涉案车位的实际产权人带着不动产登记证主张权利，禁止承租人再使用车位。直到此时，原告才知道涉案车位因被告与他人存在债务纠纷被法院拍卖并过户至他人名下。鉴于被告隐瞒上述情况，原告认为被告的行为已属违约，特诉至法院主张权利。被告金山城公司辩称，1.同意解除双方签订的凯都国际商品房认购书，同意退还原告已支付的车位购买款65000元；2.不同意支付相应的利息，因原告一直实际占有、使用涉案车位；3.原告已支付的车位管理费、停车卡工本费、维修基金均不是被告收取，而是由物业管理公司收取，与本案不是同一个法律关系，原告应另案主张权利；4.根据评估报告，涉案车位目前的市价为120000元，说明了该住宅小区内的同等大小的车位价格的市场价基本在120000元左右，原告计算的95000元的差额是没有依据的；5.原告为本案所支付的律师费应由其自行承担；6.被告不应该承担原告的全部诉求，所以诉讼费被告亦不应全额承担。本院经审理认定事实如下：2011年1月6日，柯晨与金山城公司签订一份凯都国际商品房认购书，主要约定:柯晨购买中山凯都国际大厦地下118号车位，售价65000元；柯晨签署认购书时支付金山城公司2000元作为定金、自签订认购书之日起算7日内一次性付清全部楼款；双方于2011年7月30日前确权后签订商品房合同，并申请办理产权证；双方签订商品房买卖合同后，本认购书由商品房买卖合同所取代。在未签署商品房买卖合同前或双方未能签署商品房买卖合同，本认购书作为销售该物业对双方有约束力的商品房买卖合同。认购书还约定了其他内容。柯晨分别于2011年1月3日、6日向金山城公司支付定金2000元及车位购买款63000元。并于1月18日向中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司支付涉案车位2011年2月1日至2012年1月31日的车位费550元、停车卡工本费20元，及维修基金1270.8元。2015年，因金山城公司与案外人中国建筑第六工程局第五建筑工程公司（即现在的珠海市忠厚联合贸易有限公司）建设工程施工合同纠纷，金山城公司名下位于中山市××××期凯都大厦车库全部车位，均被查封，并进行财产变现，但经过三次公开拍卖及公开变卖，均未成交，最终全部由珠海市忠厚联合有限公司承接。7月23日，本院向中山市国土资源局发出（2015）中一法执恢字第469－1号协助执行通知书，通知中山市国土资源局协助珠海市忠厚联合有限公司办理上述车位的过户手续，即金山城10期凯都大厦地下车库1－183号车位[土地证号：国（2005）331027，预售许可证号：中建房（预）字第××号]的过户手续。2019年3月21日，涉案车位登记至珠海市忠厚联合贸易有限公司名下。2019年4月3日，柯晨就本案纠纷与广东非凡律师事务所签订委托代理合同，并向广东非凡律师事务所支付律师费12000元。庭审中，柯晨与金山城公司对涉案涉案车位于2011年2月1日交付的事实予以确认。柯晨称签订认购书后其一直要求金山城公司签订商品房买卖合同及办理相关产权过户手续，但金山城公司一直拒绝；其一直使用涉案车位至2019年2月。金山城公司称因公司的一些其他原因导致没有及时办理产权登记手续；柯晨在2019年3月11日仍在使用车位。依柯晨申请，本院依法委托中山远濠土地房地产与资产评估咨询有限公司（以下简称远濠评估公司）对涉案车位的价值进行评估。远濠评估公司于2019年7月19日出具远濠房评字第（2019）0449号评估报告书，估价结果为确定涉案车位于2019年7月18日市场评估总价为120000元，扣减预计转让时卖方应承担税费及欠费后的房地产市场评估价值为103140元（评估结果已扣减房地产预计转让时卖方应承担的税费及欠费为16860元）。本院认为，本案为预售房屋买卖合同纠纷。柯晨与金山城公司于2011年1月6日签订凯都国际商品房认购书后未签订正式商品房买卖合同，则根据认购书的约定，该认购书即作为双方签订的商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。认购书签订后，柯晨已依约履行完毕支付约定款项的义务，但涉案车位因金山城公司的原因被登记至他人名下，认购书的目的已无法实现，应当由金山城公司承担违约责任，现柯晨主张解除认购书，于法有据，本院予以支持。合同解除后，柯晨已支付之款项65000元，理应由金山城公司返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柯晨主张的损失包括：车位购买款项65000元所产生的利息；其在使用涉案车位期间交纳的维修基金1270元、物业管理费4400元、停车卡工本费20元；其重新购买同等条件车位的差价损失95000元；律师费12000元。针对柯晨主张上述损失，本院分析如下：关于利息损失，原告基于对合同的遵守于2011年1月6日将涉案车位全款65000元支付给金山城公司，后因金山城公司单方违约导致柯晨无法取得涉案车位所有权，现合同被解除。柯晨主张由金山城公司支付占用该65000元期间所产生的利息，符合法律规定，故对于其该主张，本院予以支持。对于该利息的计算标准，柯晨主张按中国人民银行同期贷款利率计算，并未超过合理限度，但因中国人民银行同期贷款基准利率已于2019年8月20日取消，故本院认定，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后（包括当日）的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于车位维修基金、物业管理费及停车卡工本费，该费用为柯晨在使用涉案车位过程中所产生的必要费用，且上述费用并不受金山城公司的作为或不作为有所影响，即上述费用并非柯晨因金山城公司的违约行为所导致的实际损失，故柯晨的上述主张，于法无据，本院不予支持。关于差价损失，根据涉案合同约定的价款及远濠评估公司就涉案车位出具的房地产估价报告，涉案车位确实存在差价损失，且该差价损失是金山城公司违约行为所致，仅仅由金山城公司返还合同价款并支付利息已不足以弥补柯晨全部损失，故金山城公司应对该差价损失予以合理赔偿。就具体赔偿数额，考虑到金山城公司已于2011年2月1日将涉案车位交付给原告实际占有使用到2019年年初的事实，参照房地产估价报告，本院酌定金山城公司应当另行赔偿柯晨差价损失45000元。关于律师费12000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告柯晨与被告中山市金山城房地产有限公司于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；二、被告中山市金山城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柯晨返还购房款65000元及利息（以65000元为基数，自2011年1月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告中山市金山城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柯晨赔偿损失45000元；四、驳回原告柯晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元（原告已预交），由原告柯晨负担1438元，被告中山市金山城房地产有限公司负担2982元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；评估费600元（原告已预交），由被告中山市金山城房地产有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇一九年十二月十七日书 记 员  李德莲李晓童