河北省张家口市万全区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0729民初1013号 原告（执行案外人）：王世仑，男，1989年7月25日出生，汉族，住张家口市高新区。 委托诉讼代理人:胡艳霞，张家口经济开发区东海法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:牛牧，张家口经济开发区东海法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：李欣，女，1985年9月2日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：贾文涛，河北文昌阁律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孟祥杰，男，1985年12月3日出生，汉族，住张家口万全区。 原告王世仑与被告李欣、第三人孟祥杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王世仑及其委托诉讼代理人胡艳霞，被告李欣委托诉讼代理人贾文涛到庭参加诉讼。第三人孟祥杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王世仑向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于张家口经济开发区房屋归我所有，停止执行并解除对该房屋的查封；2、被告李欣承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年10月29日，我与第三人孟祥杰及其妻子姚琳通过张家口锦源房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，孟祥杰、姚琳将案涉房屋以98.5万元的价格出售与我，我已经给付其房款76.5万元，剩余22万元按揭贷款由我按时偿还给中国建设银行张家口宝善街支行。同年11月8日，在张家口锦源房地产经纪有限公司的见证下，孟祥杰、姚琳将《商品房买卖合同》、《维修基金专用收据》、物业费、采暖费、契税收据三份及房屋钥匙等交付与我。自此，我便一直在该房屋中居住至今，并缴纳了所有的煤气、水、电、采暖、物业等费用。我已经实际取得案涉房屋的全部权利。2017年6月，被告李欣因与第三人孟祥杰民间借贷纠纷申请法院对案涉房屋予以查封。2018年5月，被告李欣申请对案涉房屋进行执行处置。我向执行法院提出异议后，法院以涉案房屋未办理过户登记为由，裁定驳回我的异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人——第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，我与第三人孟祥杰、姚琳签订的《房屋买卖合同》早于张家口市万全区人民法院采取查封措施之前，已经按照约定支付购房款，实际占有案涉房屋使用至今，且我对未办理过户登记手续没有过错。我对案涉房屋享有的权利符合上述法律规定。为此，张家口市万全区人民法院不应当对案涉房屋采取查封及执行措施，其驳回我异议的裁定错误。综上所述，为维护我的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起诉讼，请求法院依法支持我的诉讼请求。 被告李欣辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求，继续对案涉房屋进行查封、执行，理由为：1、本案中孟祥杰与李欣的借款事实发生在2015年5月31日，早于孟祥杰、姚琳与原告签订的房屋买卖合同，孟祥杰在签订合同时有尚未履行的债务，继而处分自己财产，属于合同法规定的合同无效情形，因此第三人与原告之间签署的房屋买卖合同不具有法律效力。不动产以登记为公示效力，被告在2017年6月23日对房屋进行保全时，房屋在登记部门的备案仍是在孟祥杰名下。 第三人孟祥杰未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人孟祥杰未到庭，视为放弃权利。 双方有争议的证据和事实如下： 1、原告主张其通过锦源经纪公司购买第三人孟祥杰涉案房屋系真实意思表示，且第三人孟祥杰将能够证明房屋所有的全部材料对原告进行交付，完成了买卖行为，其和第三人孟祥杰不认识不存在和孟祥杰串通和转移财产的行为。提供房屋买卖合同及补充协议1份，锦源中介费收据3张，银行回单3份，电汇凭证1份，收条1份。经质证，被告对房屋买卖合同的真实性、关联性不认可，认为在合同中约定在房屋交接后，双方共同去归还银行贷款，与诉状所陈述，实际情况和合同约定情况不符。对于王世仑购买的房屋61万元以及定金5.5万元这两张收据真实性、关联性，证明目的均不认可。对于之后的电汇转款凭证，其中一方是王荣元一方是姚彬，与本案无关联性，对中介服务费票据三性均不认可。 2、原告主张案涉房屋的买卖完成了实际的交付。提供第三人孟祥杰与河北鑫鼎房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，交接清单及票据[维修基金发票、契税发票、不动产发票（当时在购买的时候第三人说房屋的不动产发票丢了给提供了复印件）、采暖费和物业费的发票。经质证，被告对契税票据、采暖票据以及商品房买卖合同真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为不动产的交付应当是以交付为准，对于交接清单真实性不认可，对不动产发票因为是复印件对真实性关联性不认可，对证明目的也不认可。 3、原告主张其与第三人在完成了房屋买卖合同签订之后，按照合同约定的义务，原告逐月给第三人转入固定的还贷金额，由第三人将房屋贷款通过其银行卡偿还银行。在2018年11月份其将每月固定的偿还银行的金额支付第三人之后，第三人未向银行完成还贷，其知道权利被侵害之时向张家口市经开区人民法院提起了诉讼，要求将房屋名字变更登记到其名下，由其来直接完成还贷义务。提供建设银行的流水明细，经开区法院立案的相关手续。经质证，被告认为银行流水看不出2200元是转给第三人孟祥杰的，且即使是转给孟祥杰的也达不到证明目的。对张家口经济开发区法院相关文书真实性无异议。 4、原告主张其与第三人签订房屋买卖合同之后该房屋就由其实际居住，占有使用。提供物业费收据、采暖费收据、燃气费收据、水费收据、电力交费收据。经质证，被告认为供热收据，电力收据，燃气保险及凭证的缴费时间均发生在2017年6月23日保全之后；水费的专用收费凭证没有相关单位的盖章且发生在2019年9月30号，也是在保全之后；对于两张购物单，一张是给电力的，一张是给物业有限公司的，发生时间均是在保全之后，看不出交款人是谁也无法明确交款人是谁；物业费票据缴费主体为孟祥杰且缴费时间为保全之后。 对有争议的证据和事实认定如下： 经与张家口锦源房地产经纪有限公司核实，2016年10月29日原告通过张家口锦源房地产经纪有限公司购买第三人孟祥杰及共有权人姚琳的位于张家口市高新区房屋一套，并签订房屋买卖合同一份。合同约定房屋成交价格98.5万元，付款方式：首付定金5.5万元，2016年11月5日前，原告支付第二部分购房款71万元。自房屋交接后，原告按时按期代为归还银行贷款（还贷银行卡由第三人保管，原告按时将所需还款转账至还贷卡），于该房屋契税发票日期满2年且（房屋所有权证）发放后30日内，双方共同一次性归还银行贷款。合同约定腾房时间及方法：第三人孟祥杰在收到第二部分购房款后，当即将房屋交付原告，并进行物业交验，房屋交接时，按合同签订日期计，原欠款项由第三人结清，双方确认后，第三人应将该房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡等交付原告。2016年10月29日，原告向第三人支付定金5.5万元。2016年11月7日，双方签订补充协议一份。2016年11月8日，原告通过其父亲王荣元向第三人及姚琳共支付第二部分购房款71万元，同日，原告与第三人及姚琳签订交接清单，原告按合同约定支付第三人购房款76.5万元，原告将房屋及相关购房材料交接给原告，明细：1、编号为2015年第ｘｄ-834号（商品房买卖合同）一份，2、编号为001649286号（维修基金专用收据）一份，3、（收据）3张，4、钥匙1把。从2016年11月份起，原告每月将还贷款项转至第三人孟祥杰的银行卡，视为原告接受了该房屋的银行贷款。后因孟祥杰未按时偿还该房屋的银行贷款，故原告停止向该账户转账，原告诉至张家口市经济开发区人民法院，要求将该房屋名字变更登记到原告名下，由原告来直接完成还贷义务。 本院认为，原告提供的其与第三人签订的房屋买卖合同、补充协议、交接清单、支付单据等证据可证实原告已向第三人支付了房屋价款，并实际占有了涉案房屋，虽该房屋未办理过户手续，但被告未提供证据证明原告对此存在过错，因此可认定原告取得了该房屋的所有权，故应依法解除查封。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得对原告所有的位于张家口市高新区房屋强制执行，本院（2019）冀0708执异8号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费100元，由被告李欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  侯海红 人民陪审员  孟宪彪 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  田 源 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。