福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2643号 原告：张雅云，女，1986年11月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号。统一社会信用代码：913506006989354262T。 法定代表人：林秋生，执行董事。 原告张雅云与被告福建省融都置业有限公司（以下简称“融都公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雅云到庭参加诉讼，被告融都公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雅云向本院提出诉讼请求：1.判令融都公司履行合同立即为张雅云办理融都新界2幢1605号房屋的所有权证及土地使用权证书；2.判令融都公司自2014年4月1日起至房屋两证办理之日止依照合同约定支付张雅云逾期办证违约金，暂计至2016年4月5日违约金为14339.97元。诉讼过程中，张雅云变更第2项诉讼请求为判令融都公司支付2014年4月1日至2019年11月15日的逾期办证违约金40054.38元。事实与理由：张雅云于2012年8月26日与融都公司签订《商品房买卖合同》（购房合同号：35060108032900325），购买融都公司开发的融都新界2幢1605号房屋，购房金额为650339元，合同签订后张雅云已依约支付全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，融都公司应于商品房交付使用（即2013年12月31日）后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权证书，但融都公司无正当理由至今未予办理产权登记，已构成违约，融都公司应立即无条件履行办理两证的义务，并依照合同第十四条的约定按日向张雅云支付已付款0.003%的违约金。融都公司作为格式合同的提供方，在合同附件中将办理产权登记的时间延长为商品房交付使用后360天，合同附件的该项约定违反了主合同第十四条的约定及《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，融都公司提供合同附件格式免除了融都公司的责任，排除张雅云的主要权利，附件六的该项条款依法无效。故融都公司应依据主合同的约定自2014年4月1日起向张雅云支付逾期办证违约金。 融都公司未提交答辩状，亦未向本院提交证据。 经审理查明，2012年8月26日，张雅云为买受人与融都公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108032900325）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定，张雅云向融都公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积86.72平方米，每平方米7402元，总金额641901元，买受人于签订合同当天支付首付款271901元，剩余房款370000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、…2、…。 《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。 合同补充协议第七条约定：主合同第十四条约定变更为：1、主合同约定的“60日”变更为“180日”、“90日”变更为“360日”。该日期的调整不视为主合同第二十二条约定的“出卖人责任的减轻或免除”。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此，出卖人无须将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人应配合出卖人办理相应的公证授权手续及权属登记手续…。 上述合同及补充协议签订后，张雅云依约履行了全部付款义务。 张雅云于2014年2月21日实际办理交房手续，并支付融都公司房屋面积差价款8438元，补差价后总购房款为650339元。 另查明，2019年9月9日，漳州市不动产登记中心发布“融都·新界1-3幢及其地下室”不动产登记公告，通知凡购买“融都·新界1-3幢及其地下室”商铺、住宅及车位的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。 以上事实，有张雅云提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同网上登记备案证明书、商品房产权登记证明书、权属转移涉税证明、税收转账专用完税证、购房发票、收款收据、入伙手续办理确认单及本院庭审笔录在卷佐证。融都公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对张雅云提交的上述证据，本院予以确认。 本院认为，张雅云与融都公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。融都公司未在合同约定期限内履行办证义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于张雅云要求融都公司办理案涉房屋所有权证、土地使用权证书的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，张雅云系以按揭贷款方式购买案涉房屋，故融都公司应依合同约定为张雅云办理商品房权属登记手续。关于张雅云要求融都公司支付2014年4月1日至2019年11月15日的逾期办证违约金的诉讼请求。张雅云主张合同补充协议约定将办理产权登记的时间延长为商品房交付使用后360天，免除了融都公司责任，排除张雅云的主要权利，该条款无效，应自2014年4月1日起算逾期办证违约金。本院认为，尽管该《合同补充协议》性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，该协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证违约金计算日期的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，该约定有效。因张雅云于2014年2月21日实际接收讼争商品房，根据《商品房买卖合同》第十四条及合同补充协议第七条的约定，融都公司应于180日内即2014年8月20日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，融都公司未依约履行，致张雅云未能在讼争商品房交付使用后360日内即2015年2月16日前取得房屋权属证书，故融都公司应自2015年2月17日起承担逾期办证的违约责任。2019年9月9日漳州市不动产登记中心发布“融都·新界1-3幢及其地下室”不动产登记公告，此时案涉房屋已具备办证条件，故逾期办证违约金应计算至2019年9月8日。综上，本案依法可支持的逾期办证违约金天数为1664日（2015年2月17日至2019年9月8日），逾期办证违约金为32464.92元（650339元×0.003%/日×1664日），对超过的部分不予支持。融都公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内为张雅云办理漳州市龙文区商品房权属登记手续； 二、福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付张雅云逾期办证违约金32464.92元； 三、驳回张雅云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费801元，减半收取计400.5元，由张雅云负担76.5元，福建省融都置业有限公司负担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年十二月二十日 书记员  蔡燕红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。