贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初8321号原告：朱远志，男，汉族，1971年5月31日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师，执业证号15201200011368678。委托诉讼代理人：郑婷婷，贵州纵贯律师事务所实习律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：金千，女，该公司工作人员。原告朱远志与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汪新秀，被告委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件、符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的办理商品房转移登记的各项文件；二、依法判令被告依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年12月30日起每日按全部已付款的万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2017年12月30日暂计算至2019年7月31日的逾期交房违约金为97506.11元）；三、依法判令被告依照《商品房买卖合同》第二十二条之约定，自2019年6月30日起每日按全部已付款的万分之一向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的各项文件之日止（自2019年6月30日暂计算至2019年7月31日的逾期办理商品房转移登记违约金为5229.57元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定原告以1686957元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区房屋（建筑面积186.77平方米），房款以银行按揭方式支付，2016年2月11日原告依约向被告支付首期房款846957元，2016年2月29日通过银行放款840000元至被告账户，至此原告依约履行了自己的全部义务，且双方在《合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。在《合同》约定的交房期限届满后，原告前往被告处收房，但是被告未能提交符合《合同》第十一条约定的各项文件，致使原告所购房屋达不到约定的交付条件。根据《合同》规定，原告有权拒绝接收房屋，并要求被告承担由此引起的逾期交房责任。同时，双方《合同》约定2019年6月30日，被告须取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但时至今日，被告仍未完成该商品房的初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。按照双方《合同》约定，原告有权要求被告承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。被告逾期交房、逾期办理商品房转移登记行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请人民法院判令如诉所请。被告辩称，合同补充协议约定逾期交房违约金不得超过总房款的2%。部分原告已实际收房，逾期交房违约金应计算至实际交房日止。逾期办证违约金应从实际收房之日起开始计算，扣除540日。4A地块我司已于2019年10月12日取得交房备案，4B地块已于2019年9月6日取得交付备案，上述房屋均已符合约定交付条件，已向各原告核发收楼通知书告知办理收房手续，有的交房条件是取得竣工备案，该部分原告未实际收房的应计算至2019年6月30日即我司通知收到之日。对原告诉状中陈述的事实及取得建筑工程竣工合格证明文件、《商品住房交付使用备案证书》时间等事实双方均无异议，本院予以确认。对双方存在争议的事实，本院认定意见如下：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金标准均为已付房款的万分之一。《商品房买卖合同》第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以本合同为准。《商品房买卖合同》附件十二补充协议与本案有关的主要约定有：“五、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”、“十一、双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之次日”。被告于2019年6月21日取得案涉房屋竣工验收合格证明文件。庭审结束后原告确认逾期交房违约金应计算到取得《商品住房交付使用备案证书》之日而非仅取得建筑工程竣工合格证明文件之日。本院认为，本案争议的焦点有：1、补充协议约定的逾期交房违约金限额是否有效；2、补充协议中对案涉房屋办理转移登记的约定能否改变主合同约定；3、是否应以取得商品房交付使用备案证书作为符合交付条件的判断依据。对上述焦点，本院意见如下：被告所主张的逾期交房违约金限额及办理转移登记的补充约定，均体现在补充协议中，而依据主合同第二十九条的约定，补充协议的相应条款均属减轻出卖人责任条款，应以主合同约定为准，则被告的辩解不能成立，本院不予采信。从原告具体的诉讼请求来看，其要求被告提交的交付房屋的各项手续均已完善，则原告要求按合同第十一条约定提交各项文件的诉请已无诉的利益，本院不予支持。双方合同约定的交付条件并未包括商品房交付使用备案证书，则应以被告取得建筑工程竣工合格证明文件并通知原告收房时间作为计算逾期交房违约金的截止日期，但庭审中原告并未提交取得建筑工程竣工合格证明文件后通知被告收房的相关证据，则本院以原告认可的计算至商品房交付使用备案证书之日止予以支持，从2017年12月31日计算至2019年10月12日，共计逾期651天，逾期交房违约金根据合同约定标准计算为109821元。原告要求被告提交办理商品房转移登记的有关文书，但此类文书的取得与否被告无法确定，该项诉请不具备强制履行效力，本院不予支持，原告主张的逾期办理转移登记违约金符合约定，起算时间为2019年7月1日，标准为1686957元的万分之一每日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱远志逾期交房违约金109821元；二、被告贵阳新世界房地产有限公司从2019年7月1日起，按1686957元的万分之一每日的标准向原告朱远志支付逾期办理转移登记违约金至其交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告朱远志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年十二月三十日书记员 邵曦霖