云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0723民初1532号原告华坪县华一房地产开发有限公司。代码：G10530723000233802.法定代表人周志勇，系该公司董事长。委托代理人杨春燕，云南裕发律师事务所律师。委托代理人蒋云微，男，汉族，1975年2月16日生，云南省昆明市人，华坪县华一房地产开发有限公司职工，住昆明市盘龙区，现住华坪县。被告罗佳华，女，白族，1966年10月10日生，中专文化，云南省华坪县人，个体，住华坪县。委托代理人冯文春，男，汉族，1967年10月7日生，大专文化，云南省华坪县人，居民，住华坪县。被告淳国兵，男，汉族，1981年10月11日生，初中文化，云南省华坪县人，个体，住华坪县。共同委托代理人李燕芳，云南伸诉律师事务所律师。上列当事人因合同纠纷一案，由原告于2019年9月2日起诉来院。本院受理后，依法适用普通程序于2019年10月17日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨春燕、蒋云微，被告罗佳华及其委托代理人冯文春、被告淳国兵及其共同委托代理人李燕芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月21日签订的《华坪县良园综合农贸市场承包协议》；2、被告立即支付2016年10月1日至2019年8月31日的承包金299万元；3、被告立即支付逾期支付承包金的滞纳金250250元；4、被告立即支付原告垫付电梯维保费72000元；5、案件受理费由被告承担。当庭原告增加诉讼请求，2019年9月1日以后至实际交房之日的承包金按4333元每天计算，计算至实际交房之日。事实及理由：2015年被告欲租用原告在建设的华坪县良园综合农贸市场部分场地，被告于2015年7月7日向原告缴纳了押金肆佰万元，原、被告于2015年7月21日签订《华坪县良园综合农贸市场承包协议》，约定被告承包属于原告所有的良园综合农贸市场一层2-6轴，B-M轴，二层1-7轴，A-N轴，三层1-7轴，综合楼一至三层及全部停车位，承包期五年，并对每一年的承包金额作了明确约定，承包期间市场内的设备、电梯等的维护均由被告负责，费用由被告承担。协议签订后，原告扣取了被告第一年租金53万元，保证金50万元，于2015年8月26日退还被告押金297万元。因9.15洪灾影响，原告在2016年7月将约定的场地交给被告，被告经营农贸市场及超市2016年9月2日正式营业。被告自经营约定场地后就未按协议约定向原告支付承包金，经原告催促，被告拖延至今。原告认为已经没有继续履行原协议的必要性和可能性，应予解除。因晚交房屋一年协议的实际承包期限为四年，被告只支付了2016年10月1日至2017年9月30日的承包金53万元，被告应当支付下欠2017年10月1日至2019年8月31日的承包金299万元。协议约定的滞纳金过高，原告只要求被告按年息6%支付滞纳金250250元。原告替被告垫付了2017年6月至2019年9月的电梯维保费72000元。为确保原告合法权益不受侵害。为此，原告向本院提起诉讼。被告罗佳华、淳国兵辩称，1、原、被告之间共计签署了三份合同，2015年1月20日签订了《租房合同》，2015年7月21日签订了《华坪县良园综合农贸市场承包协议》，2016年7月1日签订了《华坪县家福兴商贸有限责任公司租用协议》，最后一次盖有公司公章和法定代表人签字的合同才是合法有效的应当继续履行，并不承担承包金。原告修建华坪县良园综合农贸市场是毛坯房，为带动小区商品的销售，原、被告签订第一份合同，口头约定每年租金1万元，由被告出资将农贸市场所有设施、装修完毕，被告投资对农贸市场进行装修；原、被告系亲戚关系，为争取农贸市场的运转和补助，双方签订第二份合同，也就是原告起诉依据的合同，此份合同不是真实意思表示，所以只有被告签字，没有印章；协议签订后，因洪灾导致农贸市场没有商家进驻，直至2016年7月仍没有商家进驻。原告收回了最初约定停车场、物业、一楼农贸市场及综合楼，被告实际使用的超市二楼、三楼，于2016年7月1日签订第三份合同，该合同系双方真实意思表示，具有法律约束力；2、只有第三份合同才是合法有效的真实意思表示，才有可供被告履行的合同内容。2015年农贸市场没有运行，且农贸市场还未取得收费许可，市场没有正式投入使用，被告不应当支付承包金。2018年2月26日政府的强制搬迁公告，才有商家及菜农进驻。2017年3月原告直接收回农贸市场物业、停车场、及市场内所有的摊位费及综合楼全部开始收费。被告实际使用只有二楼、三楼的超市5000平方米，而原告起诉的合同约定租赁范围是13000平方米明显不符合事实；3、如果原告要违约提前解除合同，就应对被告投入损失进行计算，合同期限是五年自2016年7月1日至2021年6月30日，到目前为止还有2年使用期限；4、即使原告用虚假的协议要求被告计算承包租金也是严重错误的，因为实际使用年限应当与交付使用的时间开始计算，而不是合同条款的时间。综上。双方于2016年7月1日签订的协议已经生效，应当继续履行，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：华坪县家福兴商贸有限责任公司成立于2016年7月7日系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人淳国兵。2015年1月20日以华坪县华一房地产开发有限公司为甲方（出租方），与华坪县家福兴商贸有限责任公司为乙方（承租方），签订了《租房合同》，该合同约定：甲方将位于华坪县整栋出租给乙方经营使用，租赁期限自2015年1月20日至2018年1月20日；本房屋年租金为人民币1万元，押金5000元，签订合同起一次性付清租金，经甲、乙双方协商后重新签订合同，在同等条件下，乙方有优先权；乙方租赁期间，水电费及商铺产生的税收由乙方自行负担；租赁期限3年。2015年7月7日淳国兵以个人名义向原告缴纳押金400万元，2015年8月25日退还押金297万元，剩余103万元在原告处。2015年7月21日以华坪县华一房地产开发有限公司为甲方，与罗佳华、淳国兵为乙方，签订了《华坪县良园综合农贸市场承包协议》，该协议约定：华坪县良园综合农贸市场是由华坪县华一房地产投资开发的大型标准农贸市场，市场面积约13000平米，共三层，室外规划停车位148个，经甲、乙协商，将该综合农贸市场承包给乙方经营管理；承包范围及费用收取：市场范围：良园综合农贸市场一层2-6轴，Ｂ-Ｍ轴，二层1-7轴，Ａ-Ｎ轴，三层1-7轴，综合楼一至三层及全部停车位。其中农贸市场一层独立商铺不再范围内（详见图纸）；费用收取：摊位费及卫生费、停车费的收取由乙方根据国家相关政策及物价部门的相应标准自行制定，并报华坪县人民政府批准后执行。但农贸市场一层需免除商户摊位费、管理费经营两年，即2015年10月1日至2017年10月1日，在此期间，乙方不得以任何理由向良园综合农贸市场一层客商收取任何费用；承包期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止；承包金额及缴纳时间：2015年10月1日至2016年9月30日承包金额为53万元；2016年10月1日至2017年9月30日承包金额为53万元；2017年10月1日至2018年9月30日承包金额为156万元；2017年10月1日至2018年9月30日承包金额为156万元；2019年10月1日至2020年9月30日承包费在上年承包费的额基础上浮9%即：170万元；以上费用不包括税收。乙方应按年支付给甲方，乙方应在本年承包期满前三日，即每年9月27日前将下年费用逾期支付的，每天需向甲方额外支付应交金额3%的滞纳金。乙方逾期支付承包金超过60日的，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，并另行选择承包人；乙方在签订本协议前须向甲方支付保证金人民币伍拾万元，乙方在承包期满后，如不继续承包的，将该市场恢复原样后书面向甲方申请退还该保证金。......；乙方须爱护农贸市场一切设施，包括土建部分电梯维护、管理及水电、消防设备等的维护及保养。......；经营方式和费用范围、违约责任等作了详细约定，该协议经原告盖章，被告淳国兵、罗佳华签名捺印确认。2016年7月1日以华坪县华一房地产开发有限公司为甲方，与华坪县家福兴商贸有限责任公司为乙方，签订了《华坪县家福兴商贸有限责任公司租用协议》，该协议约定：华坪县家福兴商贸有限责任是由华坪县华一房地产投资开发的大型标准超市，共两层，租给乙方经营管理；超市范围：良园综合农贸市场二层，三层；费用收取：由甲、乙协商后决定免除该超市租金五年，即2016年7月1日至2021年6月30日。在此期间，甲方不得以任何理由向乙方收取任何费用。租用期满五年后，租金双方再议；租用期间市场资产的维护与管理、经营方式和费用范围、双方权利义务等作了详细约定，该协议经双方盖章确认。协议签订后，因洪灾影响，原告于2016年7月将场地交给被告，被告对租用场地进行装修。2017年3月原告收回其他租用的场地，被告使用部分场地（即家福兴超市二层、三层面积为5434.88平方米）超市于2016年9月2日开业经营。被告经营家福兴超市现已撤离租用场地。因合同的解除、费用等问题经双方协商未果。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为：合同的签订须双方真实的意思表示，但不能违反有关法律的规定。原、被告双方先后三次签订了《租房合同》、《华坪县良园综合农贸市场承包协议》、《华坪县家福兴商贸有限责任公司租用协议》，协议签订后，原告按照约定将租用场地于2016年7月交给被告，被告对租用场地进行装修，且缴纳押金人民币103万元，双方已经按照约定实际履行系双方真实意思表示，符合契约自由的精神。关于协议是否解除的问题。原、被告先后三次签订合同、协议，应将三次签订的合同、协议及履行约定义务的情况视为一个整体关联在一起判定合同的效率，既是保护双方信赖利益，也是维护市场交易安全的需要。双方争议是2015年7月21日签订的《华坪县良园综合农贸市场承包协议》和2016年7月1日签订的《华坪县家福兴商贸有限责任公司租用协议》。协议签订后，原告按照双方于2015年7月21日签订的协议的约定，于2016年7月将租用的场地移交给被告，被告对租用的场地进行装修使用。2017年3月原告已收回租用的部分场地，被告继续使用的场地用于超市经营，且2016年7月1日双方签订的协议约定租用的场地仅是良园综合农贸市场二层、三层，现被告经营的超市已经撤离租用的场地，继续履行合同情事发生了变更。故原告主张要求解除原、被告于2015年7月21日签订的《华坪县良园综合农贸市场承包协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当返还被告的押金103万元。对于原告的投入装修的费用，以现有的证据作出评判，可能会损害双方的权益，双方可以协商处理或另案主张。关于承包金的问题。虽原、被告于2015年7月21日签订协议对租赁期限进行约定，但原告实际是2016年7月才将约定租用场地移交给被告，原告主张租金从2016年10月1日起算并无不当，2017年3月原告收回部分租用场地，被告仅使用良园综合农贸市场二层、三层的面积。双方协议中约定的第一年的租金人民币53万元，从2016年10月1日起至2017年2月底的租金计算为220833.33元（53万元÷12月×5个月），被告双方合同约定租用的场地约13000平方米，被告经营超市实际使用的面积为5434.88平方米，从2017年3月1日起至2017年9月30日的租金计算为人民币129252.94元[5434.88平方米×（53万元÷12月÷13000平方米）×7个月]；2017年10月1日至2018年9月30日租金约定每年156万元，结合原告实际使用的面积计算租金为人民币652185.6元[5434.88平方米×（156万元÷12月÷13000平方米）×12个月]；2018年10月1日至2019年8月31日的租金计算为人民币597836.8元[5434.88平方米×（156万元÷12月÷13000平方米）×11个月]，上述租金合计人民币1600108.67元。原、被告双方合同履行过程中发生纠纷，原告于2019年9月2日向本院提起诉请，本院已经受理，原告行为已经表明终止合同的履行，原告要求被告从2019年9月1日至实际交房的租金每天按4333元计算，本院不予支持。但被告应及时将实际使用二层、三层租赁物清理交还原告。关于电梯维保费的问题。双方协议中对此作了约定，原告垫付应由被告支付电梯维护费用，被告应当返还。原告提供的票据中显示15台电梯年维护费6万元，且原告认可其使用的电梯8台，从2017年6月15日至2019年9月14日的电梯维护费应由被告承担。故原告主张要求被告支付电梯维护费人民币72000元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的问题。原告于2016年7月将租用的场地移交给被告，被告对租用场地进行装修，后2017年3月原告将除被告经超市使用二层、三层外的场地全部收回，对原告的装修投入未进行清算，且原告收取被告押金103万元。故原告主张要求被告支付逾期支付承包金的滞纳金人民币250250元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原、被告于2015年7月21日签订的《华坪县良园综合农贸市场承包协议》。原告华坪县华一发地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还被告罗佳华、淳国兵的押金人民币103万元。二、限被告罗佳华、淳国兵于本判决发生法律效力后十日内支付原告华坪县华一房地开发有限公司的租金人民币1600108.67元及电梯维护费人民币72000元。三、驳回原告华坪县华一房地开发有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33298元，由由原告华坪县华一房地开发有限公司负担13298元，被告罗佳华、淳国兵负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽江市中级人民法院。双方当事人服判的，本判决即发生法律效力，如负有义务的当事人不履行判决，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  杨立淮审判员  陈加友审判员  王贵新二〇一九年十二月二十三日书记员  邓舒文