福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1796号 上诉人（原审原告）：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。 法定代表人：张智宇，法定代表人。 委托诉讼代理人：沈星，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：王有飞，女，1980年9月29日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：卞为贵，江苏善融律师事务所律师。 上诉人宁德恒大置业有限公司（以下简称宁德恒大公司）因与被上诉人王有飞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初2702号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宁德恒大公司上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初2702号民事判决第三项、第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金320771元（641542元×50%）。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.被上诉人王有飞作为具有完全民事行为能力的自然人，在案涉合同、补充协议之具体内容表述清晰、不存在任何理解上歧义的情形下，理应明确知悉签订案涉补充协议的后果。可见，签署上述案涉合同、补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当依据诚实信用原则全面、切实地履行合同义务。2.本合同之所以解除是由于被上诉人逾期未支付房款长达四百多天，甚至在法院第一次做出判决且上诉人申请执行后，被上诉人仍然迟迟未支付欠款。被上诉人已通过自己的实际行为无正当理由终止合同，依据双方签订的补充协议第二条（二）“在《不动产权证书》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”，该约定双方责任对等，不存在不合理的加重买受人责任的情形，被上诉人应当支付违约金320771元。一审法院未综合考虑合同履行情况、当事人主观过错，片面的认为上诉人加重了被上诉人的责任。应当予以改判。3.补充协议系双方当事人真实意思表示，即使违约金约定过高，法院至多综合考虑合同履行情况、当事人主观过错、实际损失等因素，根据公平原则与诚实信用原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定对违约金予以调整，而非直接认为该约定不合理的加重被上诉人责任而完全否定上诉人与被上诉人的约定。二、一审判决极度不合理。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定的违约金偏低，无法弥补被上诉人逾期付款四百多天及因涉案合同解除而给上诉人造成的损失，上诉人要求被上诉人按补充协议约定向上诉人支付违约金320771元（641542×50%）的诉求合理合法。即使不适用补充协议中关于违约金的约定，亦应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，调整违约金数额。三、一审法院事实认定错误，对“累计应付款”认定有误。按累计应付款的1%计算违约金应为21384.76元而非一审判决的14969.34元。累计应付款应为被上诉人累计应付的款项，累计应付款包含了被上诉人已支付的款项区别于“逾期未付款”。因此被上诉人的累计应付款应为合同总价款2138476元，而非一审法院认定逾期未付款1496934元。因此本案违约金即使按照累计应付款的1%计算亦应为21384.76元。四、一审判决书对部分事实认定错误。关于买受人逾期付款违约责任的认定商品房买卖合同预售及附件11补充协议第三条第一款已经明确本合同第八条适用于银行按揭付款方式，一次性付款方式不适用于分期付款。这一款已经明确约定了应当根据不同的付款方式适用不同的违约责任。根据商品房预售合同第七条的约定，买受人采取分期付款的方式以及补充协议第三条第二款的规定，对采取分期付款方式出现逾期付款的情况，应当承担的违约责任进行了明确约定，即买受人逾期180天，仍未按约定全额支付的。出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。因此，商品房买卖合同和补充协议，对于解除合同违约金的计算方式的约定不存在矛盾。被上诉人采取分期付款的方式出现逾期应当适用补充协议第三条第二款的规定计算违约金。 被上诉人王有飞辩称，一审判决合理，请求二审予以维持。 宁德恒大公司向一审法院起诉请求：1.解除宁德恒大公司与王有飞于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》；2.判令王有飞协助宁德恒大公司到政府部门办理注销宁德恒大御景半岛项目25幢2401号房屋商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续，因办理相关手续所产生的费用由王有飞承担；3.判令王有飞支付违约金320771元（641542元×50％）。 一审法院认定事实：2017年11月7日，王有飞与宁德恒大公司签订了合同编号为20171107030的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，购买宁德恒大公司开发的位于宁德市东侧宁德恒大御景半岛项目25幢2401号商品房，合同约定，房屋总价款为2138476元，采取分期付款，王有飞应在2019年7月7日前分5期支付该商品房全部价款，第一期和第二期王有飞已经支付了，第三期、第四期到期后王有飞没有支付。 一审另查明，2018年9月3日宁德恒大公司起诉王有飞，要求王有飞立即支付第三期购房款427695元及违约金。2018年10月16日宁德市蕉城区人民法院作出（2018）闽0902民初4064号民事判决，判决“被告王有飞于本判决生效之日向原告宁德恒大置业有限公司支付到期购房款427695元及违约金（自2018年7月8日起至付款之日止以427695元为基数按日万分之一计算）。”判决生效后，宁德恒大公司向宁德市蕉城区人民法院申请强制执行。2019年9月27日宁德恒大公司撤回执行申请，并承诺不再申请恢复执行。 一审法院认为： 一、宁德恒大公司能否要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2019年7月7日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款320771元，应当于2017年7月12日前支付。剩余房价款2018年1月7日前支付320771元；2018年7月7日前支付427695元；2019年1月7日前支付427695元；2019年7月7日前支付641544元。第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。一审法院认为，双方约定分期支付购房款，但王有飞只支付了第一期、第二期购房款，之后未按约定支付。2019年7月2日庭审时，王有飞承诺继续履行合同，给一段时间，王有飞有能力履行，但直至目前尚未支付剩余购房款，且第三期、第四期均已逾期超过180日，因此，宁德恒大公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，符合合同约定，予以支持。 二、王有飞支付违约金的标准。关于解除合同违约金，《商品房买卖合同（预售）》第八条约定买受人按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金；合同附件十一《补充协议》第三条约定“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50％向出卖人支付违约金”。两者约定存在矛盾，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》约定的违约金标准加重了买受人责任，仍应以《商品房买卖合同（预售）》第八条约定为准。因此，被告应支付违约金（427695元+427695元+641544元）×1%=14969.34元。 综上所述，一审法院认为，宁德恒大公司与王有飞签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》为有效合同，对双方都具有约束力，双方应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，王有飞未按约定支付分期购房款，且已逾期超过180日，宁德恒大公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，宁德恒大公司请求王有飞协助办理注销商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续符合法律规定，予以支持，但宁德恒大公司请求王有飞承担因办理相关手续所产生的费用，因尚未发生，具体数额无法确定，不予支持。宁德恒大公司要求王有飞支付违约金14969.34元，符合合同约定，予以支持，超过部分，不予支持；王有飞辩称《补充协议》约定违约金过高，且与《商品房买卖合同（预售）》约定相冲突，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.解除宁德恒大公司与王有飞于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（备案合同编号：20171107030）；2.王有飞于判决生效之日协助宁德恒大公司办理注销商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续；3.王有飞于判决生效之日向宁德恒大公司支付解除合同违约金14969.34元；4.驳回宁德恒大公司的其他诉讼请求。 一审法院认定的事实，有相关证据证明，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第八条以及附件十一《补充协议》第三条，均对逾期付款的违约责任作了约定。而根据《补充协议》第三条的约定，“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50％向出卖人支付违约金。”客观上将存在买受人支付的购房款越多，计算的违约金越高的情形，显然有失公平。一审认定该约定加重了买受人责任，而选择适用《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定计算违约金，符合法律规定和合同约定。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，买受人按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金。根据字面意思“累计应付款”即指包含到期以及未到期的全部未付款项。被上诉人王有飞仅支付了第一期、第二期购房款，尚欠第三期到第五期的购房款共计1496936元，一审以1496936元作为计算违约金的基数，符合合同约定。上诉人宁德恒大公司主张“累计应付款”系指合同总价款，缺乏依据。 综上，上诉人宁德恒大公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5887元，由上诉人宁德恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。