陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书（2019）陕0403民初1529号原告：西安市大众木器厂，住所地：西安市大明宫遗址区，统一社会信用代码：91610133220671236P。法定代表人：王广军，该厂厂长。委托诉讼代理人：蔡军社，男，1969年9月16日生，汉族，住西安市灞桥区，该厂职工。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。被告：杨凌英豪运动中心有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区，统一社会信用代码：91610403088176384U。法定代表人：齐辉，该公司执行董事兼总经理。被告：齐辉，男，1969年5月20日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：王建伟，陕西银博律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨哲，陕西银博律师事务所实习律师。原告西安市大众木器厂与被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安市大众木器厂的委托诉讼代理人蔡军社、张增光，被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉的共同委托诉讼代理人王建伟、杨哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告西安市大众木器厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2、请求判令两被告将位于杨凌示范区XX路XX中心XX层，面积共6559.26平方米的房屋腾空并返还原告；3、请求判令两被告向原告支付欠付的租金及设备占用费合计4422682元并支付自应付未付之日起至实际支付之日止的逾期付款利息；4、请求判令两被告向原告支付至实际腾房之日止使用费（按照1593707.2元每年计算）；5、请求判令两被告结清实际腾房之日前的水费、电费、物业费、垃圾费；6、请求判令两被告向原告支付违约金766235元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告(甲方)与第一被告(乙方)于2016年签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于杨凌示范区XX路XX中心XX层，面积共6559.26平方米的房屋出租给被告作为休闲、健身、娱乐使用。租期自2016年9月20日起至2022年8月19日止。该房屋第一年租金及设备占用费总额为人民币14168000元，以后年度的租金及设备占用费计付是在前一年租金及设备占用费总额的基础上递增4％。被告分两次交纳一年房屋租金及设备占用费，以半年为期预交房屋租金及设备占用费。合同签订后，被告未向原告支付租金及设备占用费。经原告多次催要，被告一直未支付。2019年3月，原告与两被告签订《房屋租赁合同之补充协议》，如第一被告连续两期或者累计两期未按照本协议约定足额付款的，原告有权解除本协议及房屋租赁合同，并依法追欠。第二被告为第一被告履行房屋租赁合同及本补充协议提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括但不限于:债务本金(房屋租金、设备占用费)、利息、违约金、诉讼费、保全费、律师费等费用。两被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，根据租赁合同的约定，原告有权要求解除合同及要求被告腾房并返还房屋，支付租金及利息、违约金，第二被告承担连带责任。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉至法院。被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉共同辩称，原告主张的房屋租赁合同及补充协议无效，因原、被告签订合同期间，与被告与佳明公司签订合同期间冲突，且齐辉与佳明公司于2012年5月8日签订租赁合同在与原告签订合同之前，该合同有效且未经双方解除，应继续有效。原告要求被告返还房屋不存在返还事实，因被告与原告的租赁关系不存在，原告要求被告支付设备占用费及租金，其中占用费没有法律和合同依据，原告要求支付至实际腾房之日的使用费计算有误且没有法律和合同依据。原告请求被告支付至腾房之日的水电、物业及垃圾费，不存在这些费用的事实。双方不存在租赁关系，也就不存在违约的事实。齐辉的连带担保责任没有法律及合同依据。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了如下证据：1、商品房现售合同签约证明，证明原告系位于杨陵区渭惠路北杨凌火车站东侧2幢商业301即绿谷财富中心三层房屋的所有权人。2、房屋租赁合同，证明原告与被告杨凌英豪运动中心有限公司签订房屋租赁合同的事实；双方关于租期、租金、费用承担、违约责任等方面的约定。3、房屋租赁合同补充协议，证明原告与两被告签订房屋租赁合同补充协议的事实，原告有权解除租赁合同及补充协议并要求两被告承担违约责任；被告齐辉愿意为被告杨凌英豪运动中心有限公司承担连带责任。被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉共同提供了如下证据：被告齐辉与陕西佳明房地产开发有限公司2012年5月18日签订的房屋租赁合同，证明被告齐辉与佳明公司存在租赁关系，且合同在履行期间，双方未解除该租赁合同，对合同双方具有约束力，应继续履行。本院对证据认定如下：原告提供的上述证据，真实合法，与本案有关联性，且能相互印证，故予以认定。被告提供的证据，对真实性予以认定，因合同涉及到案外人，故对证明目的不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，确认如下案件事实：2016年9月，原告西安市大众木器厂（甲方）与被告杨凌英豪运动中心有限公司（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将房屋出租给乙方，房屋位于杨凌示范区XX路XX中心XX层，面积共6559.26平方米；该房屋租期5年，自2016年9月20日起至2022年8月19日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为休闲、健身、娱乐使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；关于年租金及设备占用费计算、租金及设备占用费支付方式，租金及设备占用费支付日期、押金等约定如下：1、该房屋第一年租金及设备占用费总额为人民币1416800元。其中设备占用费850100元，房屋租金566700元。以后年度的租金及设备占用费计付是在前一年租金及设备占用费总额的基础上递增4%，即：第二年租金及设备占用费总额﹦第一年租金及设备占用费总额×1.04；第三年租金及设备占用费总额﹦第二年租金及设备占用费总额×1.04；以后年度以此类推。2、乙方分两次交纳一年房屋租金及设备占用费。以半年为期预交房屋租金及设备占用费，即签订合同时交付前半年租金及设备占用费，前半年租期结束之前，再提前一个月交纳后半年租金及设备占用费。乙方可将租金及设备占用费打到出租人提供的相应银行帐户上或以现金方式支付给甲方，甲方出具收据，乙方以此作为已支付当期房屋租金及设备占用费的凭据。乙方应向物业公司交纳以下费用：乙方应按月交纳自行负担的水费、电费、按季交纳自行负担的物业费、垃圾处理费（按物业公司管理规定执行）。关于合同的变更、解除与终止中约定：房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，合同自行解除，甲方即时收回出租房屋：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金及设备占用费达30日的；2、乙方欠缴各项费用达万元的……。2019年3月15日，为了妥善解决乙方欠付房屋租金及设备占用费事宜，原告（甲方）与被告杨凌英豪运动中心有限公司（乙方）、被告齐辉（保证人、丙方）签订了房屋租赁合同之补充协议，约定如下：1、乙方确认：截止2019年2月19日，乙方共计欠付甲方自2016年9月20日至2019年3月19期间的设备占用费及租金共计3656477元，其中房屋租金2193938元，设备占用费1462539元。2、因乙方迟延支付房屋租金及设备占用费，截止2019年3月19日，乙方欠付甲方延期履行的利息按本协议相关条款执行。3、根据房屋租赁合同约定，2018年9月20日至2019年9月19日期间，乙方每月应支付甲方房屋租金及设备占用费127700元，其中房屋租金51078元，设备占用费76622元；2019年9月20日至2020年9月19日，乙方每月应支付甲方房屋租金53121元，设备占用费79687元。乙方承诺：自2019年3月19日起，乙方于每月的15日前，按月向甲方支付当月房屋租金、设备占用费，不得拖欠。另外，每月须支付前欠款，第一次年支付总金额不得低于200万元；第二次支付年总金额不得低于240万元；剩余欠款在《房屋租赁合同》期满前双方协商。4、乙方按期付款的，乙方前欠付甲方的房屋租金、设备占用费不再计取新的利息。乙方未按期付款的，每逾期一日，须按照欠付甲方房屋租金及设备占用费总额的万分之五支付迟延履行期间的利息。5、如乙方连续两期或者累计两期未按照本协议约定足额付款的，甲方有权解除本协议及房屋租赁合同，并依法追欠。6、甲方解除合同收回房屋的，自甲方解除合同收回房屋的通知送达乙方联系地址时即生效。乙方拒绝接收的，视为已经送达。甲方解除合同收回房屋的，乙方应向甲方支付六个月房屋租金及设备占用费的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，由乙方负责赔偿。乙方装修、经营、人工等全部损失由乙方自行承担。7、房屋租赁合同解除（终止）后，乙方应于租赁合同解除（终止）之日起15日内将房屋腾空搬离并交还甲方。乙方不及时交还房屋的，甲方有权直接进入承租房屋采取强制清理措施，更换门锁，乙方遗留在该房屋内的全部物品视为抛弃物，由此造成的全部损失由乙方承担。8、乙方违反约定导致甲方诉讼的，乙方须承担甲方因此发生的诉讼费、保全费、律师费、交通费等全部费用。9、丙方为乙方履行房屋租赁合同及本补充协议提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括但不限于：债务本金（房屋租金、设备占用费）、利息、违约金、诉讼费、保全费、律师费等费用。担保条款独立于其他条款，不因其他条款的无效而无效。10、因房屋租赁合同及本补充协议引起的或与房屋租赁有关的任何争议，由双方协商解决，协商不成提请房屋所在地人民法院诉讼解决……本协议与房屋租赁合同约定不一致的，以本协议为准。本协议未作约定的，仍按照房屋租赁合同履行。上述协议签订后，二被告至今未支付原告房屋租金及设备占用费。另查明，陕西佳明房地产开发有限公司系涉案房屋的开发商，其于2012年5月18日与被告齐辉签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告齐辉使用。2014年1月3日被告杨凌英豪运动中心有限公司成立。2016年陕西佳明房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给原告，已在房管部门办理了备案，未办理房屋产权登记手续。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告所签订的租赁合同及补充协议是否有效；2、若原、被告双方签订的租赁合同合法有效，是否存在解除的情形；3、原告要求被告支付租金、水电费、物业费、垃圾费及其他费用等诉讼请求有无事实及法律依据；4、被告齐辉是否应当承担连带担保责任。合同当事人应当按合同约定全面履行义务。本案中，原告从案外人陕西佳明房地产开发有限公司购买了涉案房产，原告与被告杨凌英豪运动中心有限公司签订的房屋租赁合同以及原告与二被告签订的补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。被告齐辉作为杨凌英豪运动中心有限公司的法定代表人，自愿为履行房屋租赁合同及补充协议提供连带责任保证担保，故应当由其承担连带清偿责任。房屋租赁合同及补充协议签订后，被告并未支付房屋租金及设备占用费，已构成违约，符合补充协议约定的解除条件，故原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，本院依法予以支持。合同解除后，被告杨凌英豪运动中心有限公司应当将承租房屋腾空并返还原告，故原告请求被告杨凌英豪运动中心有限公司腾空并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及设备占用费，应当按照房屋租赁合同及补充协议约定标准予以支付；原告请求被告支付实际腾房之日前的水费、电费、物业费、垃圾费，符合双方合同约定，本院亦予以支持。原告请求被告向原告支付租金及设备占用费逾期付款利息以及违约金766235元，均系违约责任，双方约定数额过高，考虑原告方的实际损失，酌情调整为按银行贷款利率支付租金及设备占用费的利息，对其余部分不予支持。被告辩称其与案外人佳明公司签订的租赁合同未予解除，故原、被告房屋租赁合同及补充协议无效的意见，因被告与案外人签订的租赁合同是否予以解除，不影响其与原告签订租赁合同及补充协议的效力，其辩解理由不符合法律规定，本院不予采信。庭后被告齐辉申请对涉案房屋及其装修改造添附物进行评估，因双方签订的房屋租赁合同补充协议约定原告解除合同收回房屋的，被告的装修、经营、人工等全部损失由被告自行承担，故对被告的该申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告西安市大众木器厂与被告杨凌英豪运动中心有限公司签订的房屋租赁合同、原告西安市大众木器厂与被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉签订的房屋租赁合同之补充协议。二、被告杨凌英豪运动中心有限公司于本判决生效之日起三个月内腾空并返还原告西安市大众木器厂租赁房屋一套（位于杨陵区XX路XX中心XX楼XX层，面积共6559.26平方米）。三、被告杨凌英豪运动中心有限公司支付原告西安市大众木器厂房屋租金及设备占用费共计4422682元（暂计算至2019年9月19日），从2019年9月20日起房屋租金及设备占用费以1593707元/年的标准计算至被告实际腾房之日止；并支付违约金（违约金以欠付租金及设备占用费为基数计算利息，起止日期自2016年9月20日起至本判决确定的履行期限届满之日，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告齐辉负连带清偿责任。四、被告杨凌英豪运动中心有限公司付清实际腾房之日前的水费、电费、物业费及垃圾费（以物业公司核算金额为准）。被告齐辉负连带清偿责任。上述三、四项均于本判决生效之日起十五日内付清。    五、驳回原告西安市大众木器厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48122元（原告已预交），由被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  长   张艳萍人民陪审员   焦红武人民陪审员   梁  征                            二〇一九年十二月五日                                 书  记  员   徐泽华附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1