甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初2802号 原告（反诉被告）：李中亚，男，1976年12月4日出生，汉族，个体经营者，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：张东昭，甘肃诺典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万明学，男，1978年8月22日出生，汉族，兰州开元教育科技有限公司总经理，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：张华，甘肃祥煕律师事务所律师。 原告李中亚与被告万明学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告万明学提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭就本案本诉及反诉合并进行了审理。原告李中亚及其委托诉讼代理人张东昭、被告万明学的委托诉讼代理人张华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李中亚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，并按照合同约定立即向原告支付拖欠的房屋租金569568元，并承担逾期交付房屋租金期间每日3‰的违约金至实际履行之日止（其中，2019年3月1日至2019年8月1日期间暂计为256305.6元），合计825873.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系。2018年3月30日，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，约定被告从原告处承租位于“兰州市西固区，面积698平方米”的房屋用于教育培训，合同签订时双方明确约定租赁期限为五年，即自2018年4月22日至2023年4月21日，被告在支付了第一年度的房屋租金后，一直未支付2019年4月22日至2020年度的租金。合同约定，被告应当在租赁期内于3月1日前一次性结清租金，故原告认为被告的行为构成违约，除应及时补交租金外还需按每延迟一日支付年租金3‰的违约金。被告拒不缴纳房屋租金的行为给原告造成巨大经济损失，原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，经法庭询问，李中亚诉请的系2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金。 本诉被告万明学辩称，一、原告所诉与事实不符，原告并非实际房屋所有权人且原告已实质性终止了合同，故原告的诉请不应予以支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定原告向被告出租的房屋建筑面积为698平方米，但原告实际仅交付了使用面积为225.774平方米的房屋，被告要求原告交付剩余部分时，原告一再推脱，后被告知悉原告未交付的部分系原告已出租给他人且原告无法解除合同，原告要求被告自行协商解决，包括允许被告继续转租等。后经原、被告协商，委托第三方对被告租赁房屋的实际面积进行测绘，被告实际使用房屋面积为225.774平方米，但原告拒绝就合同完全履行或者按实际面积进行变更，还在2019年5月9日带领社会人员强行关闭了被告的学校、驱散学生、老师，导致被告租赁房屋、设备由原告控制，合同已实质性终止。二、原告以隐瞒事实的方式骗取被告签订合同，又以暴力胁迫方式终止合同，故本案所涉合同终止有关的责任应当由原告全部承担。 反诉原告万明学向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即返还多收取的房屋租金281265.42元，逾期交房违约金113913.6元（以年租金的20%计算）；2.本案诉讼费、保全费、保全险保费、律师费等均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告坐落于兰州市西固区建筑面积698平方米的房屋用于教育培训，期限五年，自2018年4月22日至2023年4月21日，年租金569568元。合同签订后，反诉原告按反诉被告的要求支付了260000元租金，后又交纳了当年租金，共计465497元，反诉被告亦出具了收条，之后反诉原告又向反诉被告支付了105000元租金。因反诉被告隐瞒了其与第三方未解除租赁合同的事实，从反诉原、被告签订的合同履行开始，反诉被告仅向反诉原告提供了部分房屋，后经反诉原告委托测绘，反诉原告实际使用的房屋面积为225.774平方米，而反诉被告却以要求反诉原告自行协调解决为由，拒不交付剩余租赁面积。综上，反诉原告认为反诉被告未能全部履行合同，导致反诉原告的合同目的无法实现，反诉被告应当将反诉原告多支付的租金退还反诉原告，并就其违约行为承担违约责任。庭审过程中，反诉原告当庭变更诉讼请求，将第一项诉讼请求中多收取的房屋租金数额281265.42元变更为300165.42元。 反诉被告李中亚辩称，反诉被告已按照合同约定将房屋交付给反诉原告，不存在未交付的情形，故反诉原告反诉所称情况与事实不符，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.万明学提交乌鲁木齐市沙依巴克区喜阳阳爱婴孕婴用品店兰州办事处与黄柏森签订的《房屋租赁合同》复印件一份，但当庭未提交原价核查，故本院对该证据材料的真实性无法核实；2.万明学提交报警记录截图打印件，以证明李中亚与社会人员通过暴力威胁等方式伤害、驱散学校的学生及教师，且锁闭学校，以行为方式实质性终止了合同，对该证据真实性李中亚并无异议，但本院认为结合本院调取的“接处警情况登记表”，该组证据仅能证明双方当时因房屋租赁事宜发生争执，万明学的相关人员进行了报警，不能证明万明学所述的暴力威胁等情形。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年3月30日，李中亚与万明学签订《房屋租赁合同》，约定万明学从李中亚处租赁位于“兰州市西固区，建筑面积为698平方米”的房屋，用于教育培训，租期为五年，即自2018年4月22日起至2023年4月21日止，租金为“在2018年4月22日至2020年4月21日内每月租金为47464.00元或租金二楼租赁价格为68元／平方米﹒月，合同金额共计569568元。合同期在2020年4月22日至2023年4月21日内，商铺的租金价格在68元／平方米﹒月基础上按照兰州石化公司的商铺的租金价格涨幅标准进行上浮”，同时对双方还对违约责任还进行了约定，即“甲方（即李中亚，下同）每延1日交付房屋，承担年租金的3‰违约金”，“如甲方提前终止合同，承担年租金的20%违约金”，“乙方（即万明学，下同）逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付年租金的3‰违约金”，“如乙方提前终止合同，承担年租金的20%违约金”等。合同签订后，李中亚向万明学交付房屋，万明学分次向李中亚支付了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金在内的费用共计589397元。2019年5月10日，李中亚、万明学等人因房屋租赁事宜发生争执。现李中亚认为万明学未能按照合同约定及时缴纳房屋租金，故诉至法院，要求万明学继续履行合同，交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金及违约金；万明学则认为李中亚未能按照合同约定交付足面积房屋，故提起反诉要求李中亚退还多收取的租金并承担违约责任。 另，李中亚与万明学所签合同涉及的房屋，其中有部分为“睿思艺术学校”使用，万明学与李中亚签订租赁合同后，黄柏森向万明学转账支付了100000元钱款，万明学表示黄柏森系该艺术学校负责人，该100000元钱款系艺术学校房屋租金。 本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点为：1.李中亚与万明学签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；2.李中亚向万明学交付的租赁房屋，是否符合合同约定。李中亚与万明学签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行己方义务。万明学称李中亚非案涉房屋所有权人等，故认为李中亚无权对案涉房屋进行出租收益，本院分析认为，万明学租赁房屋系开办教育机构使用，租用面积大、租赁期限长，相应的资金投入较大，故万明学在租赁前应当系对李中亚有无权利出租案涉房屋进行了核查后，才与李中亚签订合同并投入资金，虽李中亚非案涉房屋所有权人，但所有权人和使用权人均可以取得出租权利，故本院对万明学认为李中亚无权出租的意见不予采信。万明学认为双方已实质解除合同，结合双方均提交的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定了单方解除合同的条件，依照双方的约定，李中亚作为房屋出租方在满足一定条件时可以行使单方解除权，但李中亚现并不要求行使该权利，万明学亦无证据证明李中亚行使了单方解除权，且在庭审过程中，经法庭询问，双方均认可合同尚未解除，通过庭审，本院认为李中亚系因催要房租等事宜行为不当，故本院对万明学所谓双方已实质解除合同的说法不予采信，在双方未解除合同前，万明学应当继续履行合同。李中亚与万明学签订《房屋租赁合同》后，万明学陆续向李中亚支付了589397元，其中包括2018年4月22日至2019年4月21日期间的房屋租金569568元，对该事实双方均无异议，李中亚与万明学约定在2018年4月22日至2020年4月21日期间，房屋年租金为569568元，万明学作为承租方“在租赁期内3月1日前”应一次性结清租金，经过庭审询问，双方均表示该约定系指万明学应在当年3月1日前交纳下一租赁年度的房屋租金，即应于2019年3月1日前交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金，但万明学则称因李中亚未按合同约定面积交付房屋，故要求李中亚退还未交付面积所对应的房屋租金，并提起反诉。双方系于2018年3月30日签订合同，结合万明学提交的付款凭证可知，万明学自2018年3月30日起至2019年4月25日期间，通过银行转账、微信转账、支付宝转账的形式共计十七次向李中亚付款，支付了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金在内的钱款共计589397元，该费用均系万明学自愿交纳，双方对合同所涉房屋中部分系由“睿思艺术学校”使用的事实均不持异议，万明学则认为此系李中亚未按合同约定交付足面积房屋，同时对黄柏森于2018年6月11日向万明学支付了100000元钱款予以认可，经庭审询问，万明学表示黄柏森系睿思艺术学校负责人，而该100000元款项系房屋租金，同时万明学认可至今未将该钱款退还，由此可以认定对李中亚交付房屋的具体情况万明学系明知且认可，并且万明学已实际收取了艺术学校支付的房屋租金；万明学提交由甘肃信诺房地产测绘有限公司制作的“兰石化四号街40号住宅楼（2层培训中心）房屋套内面积测绘”图、“兰石化四号街40号住宅楼（培训中心）房屋套内面积明细表”，李中亚对以上证据均无异议，根据该测绘公司的测绘，包括由“睿思艺术学校”使用的房屋在内的合同所载“兰州市西固区”套内实用面积共计626.78平方米，而万明学与李中亚所签订的租赁合同约定李中亚租赁房屋的“建筑面积为698平方米”，即甘肃信诺房地产测绘有限公司系对房屋套内实用面积进行的测绘，建筑面积系指建筑物各屋外墙或外柱外围以内水平投影面积之和，实用面积则仅是套内房屋使用空间的面积，建筑面积必然大于实用面积。综上，本院认为万明学租赁房屋时对案涉房屋实际状况明知且默许，并收取了睿思艺术学校房屋租金，故万明学反诉本院不予支持。双方在未解除房屋租赁合同的情形下，万明学作为房屋承租方应当按照合同约定向出租方李中亚交纳房屋租金，双方约定承租方应当“在租赁期内3月1日前”交纳租金，通过庭审询问，双方均认可系指承租方应在当年3月1日前交纳下一租赁年度的房屋租金，即万明学应于2019年3月1日前交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金，截止2019年4月25日，万明学共计向李中亚交纳了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间租金在内的费用589397元，李中亚称其中569568元系2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金，剩余部分为采暖费，但对采暖费并无证据进行佐证，故本院对李中亚该说法不予采信，本院认定万明学应向李中亚交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金569568元，已交纳了19829元（589397元-569568元），还需再交纳549739元。另，李中亚要求万明学按每日3‰的标准支付逾期交付房屋租金期间违约金至实际履行之日止，其中2019年3月1日至2019年8月1日期间暂计为256305.6元，结合庭审查明事实，万明学未能按时交纳房屋租金已构成违约，虽双方签订房屋租赁合同时对违约金进行了约定，但该约定明显过高，且李中亚在索要房屋租金时行为确实欠妥，结合双方履行合同的实际情况，本院认为以欠付款项的10%支付违约金为宜，即万明学向李中亚支付违约金54973元。 本案本诉原告李中亚在诉状中请求的数额为825873.6元，应是收取本案本诉案件受理费的诉讼标的额，根据上述核算实际有604712元得到支持，为本诉原告李中亚请求额的73.22%。因此，本案本诉案件受理费本诉原告李中亚应自行负担26.78%，本诉被告万明学负担73.22%。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、本诉被告万明学继续履行本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》，并向本诉原告李中亚支付欠付2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金549739元，并支付违约金54973元，合计604712元，于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回反诉原告万明学的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费6029.4元，由本诉原告李中亚负担1614.7元，本诉被告万明学负担4414.7元；反诉案件受理费3755.6元，由反诉原告万明学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员 高 晶 二〇一九年十二月十六日 书记员 王?丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。