福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初4492号 原告：福建农林大学，住所地福州市仓山区上下店路15号，统一社会信用代码：12350000726430923A。 法定代表人：兰思仁，校长。 委托诉讼代理人：何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。 被告：李育鑫，男，1989年11月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告福建农林大学与被告李育鑫土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，于2019年5月15日作出（2019）闽0681民初162号民事裁定书，裁定驳回福建农林大学起诉。原告福建农林大学提起上诉，2019年7月18日福建省漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终1809号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）闽0681民初162号民事裁定，本案指令本院审理。本院依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告福建农林大学的委托诉讼代理人何年霖和被告李育鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建农林大学向本院提出诉讼请求：1、判令被告李育鑫向原告返还位于龙海市琥珀岭1200平方米土地并自行拆除地上建筑物，恢复原状；向原告支付自2017年1月1日起的土地占用费（暂计至2018年9月30日为37800元，请求计至实际返还土地之日为止）。事实和理由：2016年1月18日，李育鑫与福建农林大学科教基地管理中心（下称农大科教中心）签订《土地临时使用协议书》，约定农大科教中心将位于福建农林大学漳州科教基地内一块场地交给李育鑫临时使用，场地面积为1200平方米，临时使用期限1年，从2016年1月1日至2016年12月31日，临时使用费为每月1800元，全年合计21600元。协议签订后，农大科教中心将上述场地交给李育鑫使用，协议到期，双方未续签。经多次催促，被告拒不返还场地并实际占用该场地。案涉场地登记的土地使用者为福建农学院漳州分部，其为福建农林大学的下属机构，非独立法人主体，实际使用权人为福建农林大学。因被告李育鑫已实际占有使用场地，应向原告支付占用费，参照原协议中约定的每月1800元标准计算，从2017年1月1日起计至实际返还之日止。 被告李育鑫辩称，要求原告按照合同约定，继续履行本合同的条款约定。虽合同期限为一年，自2016年1月至12月31日，合同明确约定到期后如无遇到校部扩建或国家征用可续签协议，合同约定原告如需要办学自用，合同可提前终止，如遇到国家或开发商征用拆迁，被告所建建筑将赔偿归被告所有。现原告要求收回，没有相关批文及规划图。原告单方面终止合同，构成单方违约，对2017年1月1日后造成被告严重经济损失应予以赔偿。关于场地上搭建建筑物的问题，按照2016年1月至2016年12月31日临时租赁协议，原告同意并允许被告搭建，原告为了开发创收，将其一块荒地租给被告使用，同意被告投资建设厂房，并提供水电等，否则一亩山地每年租金不可能达12000元，合同没有约定场地上建筑物及其他设施如何处理及赔偿，原告要求被告无偿拆除归还，不合法不公平。关于土地占用费问题，因原告拒绝被告上缴租金，原告采用各种行政手段阻扰被告正常经营，造成被告严重经济损失。被告要交纳租金，但原告不同意让被告交纳，不存在被告欠场地占用费问题。 经审理查明，1994年1月龙海市土地管理局发证给福建农学院漳州分部《国有土地使用证》【证号：龙国用（1994）字第00003号】，载明土地使用者福建农学院漳州分部，地址龙海市琥珀岭，用途教育，用地面积19578.64平方米，其中建筑面积1460.82平方米。 2016年1月18日，福建农林大学科教基地管理中心（甲方）与被告李育鑫（乙方）签订一份《土地临时使用协议书》，约定：甲方同意乙方按原协议继续临时使用福建农林大学漳州科教基地内一块场地（涉案土地属《国有土地使用证》【证号：龙国用（1994）字第00003号】项下的一部分）；乙方临时使用场地面积为1200平方米；临时使用期限1年，自2016年1月1日至2016年12月31日，到期后如无遇到校部扩建或国家征用，可续签协议；该场地临时使用收费标准为人民币1.50元/月.平方米，每月1800元，全年合计21600元；场地临时使用费支付方式为先付后用，即在2016年1月28日前缴清2016年上半年场地临时使用费10800元，2016年6月15日前缴清下半年场地临时使用费10800元；逾期缴纳按每天应交金额1%增交滞纳金，直到全部租金交清，逾期15天仍未交清，视为放弃租用，甲方有权另租给他人，所建建筑物不予补偿；乙方临时使用的场地只作为加工、仓储及办公之用，未经甲方同意不得他用，一经发现挪为他用，甲方有权立即收回，已交的临时使用费不予退还；如在协议期内，由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知书起3个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理其间免交租金，如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续；甲方向乙方提供照明用电及生活用水，乙方自行布线装表，按表交费，工业用电、用水遵守甲方有关用电、用水管理办法，按表交费，并跟一起用电有关厂场分摊由于公共用电设施添置、更换、维护引起的费用；乙方临时使用期间应遵守本校有关规章制度，乙方搭建建筑物因按国家规定申办有关手续，如违反规定被拆除责任自负，乙方在经营活动中自负经济、法律责任，经营活动中应遵守国家法律，依法办证，照章纳税，雇用人员应符合公安部门有关规定，生产经营不得违反国家环保条例及有关法规等。之后，被告李育鑫继续租用该场地。被告李育鑫交纳了2016年12月31日之前的租金。租赁期届满后，从2017年1月1日起至今，因双方履行发生争议，原告尚未向被告收取从2017年1月1日起的租金（或占用费），现被告继续占用该租赁场地。 2016年12月30日福建农林大学科教基地管理中心向被告李育鑫发出“关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知”，通知内容是，协议于2016年12月31日到期，由于本地块本校另有用途，不予续租，按原协议约定，自收到本通知起停止使用，请在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。2018年5月22日福建农林大学科教基地管理中心再次向被告李育鑫发出“关于清退漳州科教基地临时租用地（房）的通知”，通知内容是“协议于2016年12月31日到期，鉴于本地块我校另有用途，于2017年1月1日起不予续租，我中心于2016年12月30日向各租户下达了《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，并限定在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。为恢复科研项目用地，现我校漳州分部围墙工程已完成招标工作，为进一步做好工程施工及后续科研项目进驻工作，请各租户自收到本通知起10日内（2018年6月1日前）将场地自行撤除、清理交回本中心，否则出现任何问题由原租户自行负责。” 诉讼中，原告提交2017年3月10日原告需要使用漳州科教基地内25亩土地作为科研项目用地的《科研用地申请表》和《测绘协议书》、《地理测绘信息图》、《四至图》及《中标通知书》，要证明原告需要科研土地并进行围墙建设等情况。被告认为，对《科研用地申请表》不清楚，《中标通知书》与本案无关，对有关测绘的证据真实性没有异议。被告李育鑫没有提供有关涉案场地建构物建设审批手续。被告李育鑫庭审陈述：“2015年6月搭建过程中，九湖城管进行阻挠，后来由原告出面协调解决，2015年年底完工。在2015年间对涉案土地进行硬化，并在该土地上搭建建构物，建构物占地面积约1200平方米，为铁皮建筑，水泥围墙，钢结构建筑，最高8米，完工时大概30万元。场地全部出租给别人。”原告委托代理人庭审陈述“对租赁场地的四至不明，以现场测量为准”。被告李育鑫至今仍掌管及使用该场地，没有清理该场地上的建筑物及恢复原状交回原告福建农林大学。庭审中，经释明，原告代理人明确表示本案诉讼是“基于物权保护提起的侵权之诉”。被告表示在本案中对其承租的土地上建构物现值不申请鉴定，另案主张。 另查明，福建农林大学漳州分部原名福建农学院漳州分部，1994年2月福建农学院改名福建农业大学，2000年9月福建农业大学与福建林学院合并，改名为福建农林大学。2014年5月福建农林大学成立科教基地管理中心，漳州分部为福建农林大学科教基地管理中心下属单位，后改称福建农林大学漳州科教基地。 认定以上事实证据有：原告提供的《土地临时使用协议书》、国有土地使用证、关于漳州分部情况说明及附件、场地照片、不予续租的通知及回执、科研用地申请表、《测绘协议书》、《地理测绘信息图》、《四至图》及《中标通知书》等及双方当事人在庭审中的相关陈述。 本院认为，原、被告双方于2016年1月18日所签订的《土地临时使用协议书》，系对之前双方存在的租赁合同关系的续签，本案福建农林大学将涉案土地出租给李育鑫使用，该土地性质为教学，而李育鑫在该土地上建构建筑物用于生产经营，改变土地用途。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条的规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）……”本案中，双方签订合同时未按规定办理出租及批准手续，且原告属于教育机构，不属于条例第四十五条第一款第一项规定的四类使用权人，不符合办理批准出租的条件，也无法补办批准手续。所以双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。因涉案租赁土地性质为教学用地，具有社会公益性质，原告对外出租国有划拨土地用以营利，损害了国家利益和社会公共利益，且被告承租后改变土地用途，构建建筑物，违反相关法律规定，故双方签订的合同亦属无效。本案中，原告作为土地使用者，明知系国有划拨土地，未办理出租及批准手续，仍向被告出租该块土地，存在明显过错。被告在承租土地时，应有适当的谨慎，应自行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，且未经审批就在租赁土地上建构建筑物，故被告对合同无效亦有相当的过错。综合上述情况，对造成合同无效双方均有过错，原、被告各承担50%的责任。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告要求被告返还土地及支付占用期间的占用费的请求诉讼，应予以支持；由于被告在该案涉土地上投资搭建建构物的事实存在，在将租赁土地返还给原告后其固定资产等投资必然遭受损失。虽然被告在本案诉讼中没有提出要求原告赔偿财产损失的反诉请求，但其原因是以继续履行合同为抗辩理由，现因被告的抗辩理由不能成立，在合同被确认无效后，针对被告在租赁土地上的投资本应在本案诉讼中一并审理解决更有利于避免出现遗留问题，体现较好社会效果。被告在未取得规划许可和施工许可的情况下私自建构建筑物，而原告在应当知道被告在建设的情况下未予阻止，并允许被告作为加工、仓储等用。对于合同无效而造成的被告资产损失双方均有过错，结合合同无效对双方的责任划分，对被告的资产损失双方应各自承担50%的责任，鉴于被告在本案中不申请对案涉土地上建构物现值鉴定评估，因被告损失不能认定，且被告未提出赔偿的反诉请求，故在本案中对被告的损失部分不予处理，由双方另行协商解决。被告在返还原告土地后，可能存在证据灭失等情况，被告应在返还原告土地前自行收集、固定其在租赁土地上建构的有关证据，以确保建构物将来评估鉴定的有效性、准确性。关于原告要求被告将租赁土地恢复原状后返还，从其诉讼请求目的判断，主要是为了收回土地并排除由于地上定着物的存在而妨碍对土地使用权的利用。被告在租赁土地上建构建筑物等不动产，不存在迁移的可能，又因原告对造成合同无效和被告的资产损失负有相应的责任，对原告要求被告将租赁土地恢复原状的请求本院不予支持。在诉讼过程中，为化解矛盾，妥善处理双方纠纷，本院多次主持双方进行调解，因双方意见分歧大，未能促成双方和解。有关租赁土地上建构物的处理（包括拆除）及赔偿等问题，由双方另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，判决如下： 一、被告李育鑫于本判决生效之日起三十日内将租赁土地返还给原告福建农林大学； 二、被告李育鑫于本判决生效之日起三十日内向原告福建农林大学支付土地占用费（自2017年1月1日起至实际返还土地之日为止，按每月1800元标准计算）； 三、驳回原告福建农林大学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费745元，由原告福建农林大学、被告李育鑫各负担372.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  姚育明 审 判 员  严美玲 人民陪审员  林秀端 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  王艺珊