湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12014号原告：陈华杰，男，1987年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：彭绪国（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宵（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：湖北长业地产开发投资有限公司，现住所地湖北省武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧（特别授权代理），湖北华隽律师事务所。委托诉讼代理人：康炜宸（特别授权代理），湖北华隽律师事务所。原告陈华杰诉被告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员李爱荣、陈文萍参加的合议庭进行审理。本案于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈华杰及其委托诉讼代理人彭绪国、王宵，被告长业地产公司的委托诉讼代理人张小欧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈华杰诉称，我与被告在2017年10月13日签订长投·汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺房屋租赁合同前，多次与被告沟通洽谈。被告通过招商手册、微信公众号等宣传资料，作出该商业区将建造二、三楼连廊、外置扶手电梯、商业区亮化等措施的要约，并在开业后定期和不定期对商业区举行宣传推广措施，给商业街带来巨大的人流量等。基于被告以上的招商宣传及合同约定，我与被告遂于2017年10月13日签订长投·汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺房屋租赁合同，约定租期为7年，租金及其他款项、费用均以实际建筑面积计算，该面积以政府部门的测绘报告为准，没有测绘报告的，以双方实地测量为准。租金第一年每平方米50元，以后每两年递增，开业日期以被告书面告知的日期为准并开始计算承租日期及计算租金。合同签订后，我积极按照合同履行义务，缴纳第一部分租金及租房保证金，进场装修，招聘人员进行培训等。在装修开展26天时，被告以增加烟道工程为由叫停我的装修工程，直接造成了我时间和经济损失，并且导致我的实用面积减少。上述事项完成后，我等待被告完成商业区连廊、外置扶手电梯、商业亮化等措施，然后由被告举行开业仪式，并书面通知我正式开业，我以迅鹰体育服务俱乐部的商铺进行经营活动。然而被告并没有履行上述义务，且交付给我的出租商铺面积差别巨大，我多次向被告要求履行上述义务，并要求按照实际面积计算租金，被告拒不与我协商解决此事，为维护我的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告解除房屋租赁合同行为无效；2、确定我租赁被告汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺，实际租赁面积为353平方米，并按照实际租赁面积计算每月租金；3、被告履行招商宣传中的连廊、楼梯、商业区亮化等，如不能履行赔偿我10万元；4、撤销我与被告签订的租赁合同补充协议；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告长业地产公司辩称，第一、我公司已履行了合同义务，不存在任何违约行为。相反，原告未按合同约定，按时向我公司支付租金，已严重违约。1、2017年11月11日原告已签收《汉口年华商户收铺确认表》，我公司已依约将租赁商铺交付于原告，履行了合同义务。2、2019年1月16日，我公司与原告就案涉租赁合同签订了《补充协议》，双方确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起原告需向我公司缴纳相应的租金和物业管理费。合同中有约定经营免租期的开始计算经营免租期，没有经营免租期的开始计算进场预付租金。同时，案涉租赁合同经营免租期为3个月。因此，正式的计算租金起始日为2019年1月1日，原告仅支付了第一季度租金96,126元，在我公司多次催促其交付后期租金未果的情况下，迫于无奈向武汉市江汉区建设大道847号瑞通广场B座23层发出了《告知函》解除合同。如原告愿意依约继续履行合同，我公司亦愿意继续合作。第二、原告依据《微信公众号》、《招商手册》主张我公司未履行二、三楼连廊、外置扶手电梯等建设义务，无任何事实及法律依据。1、该《微信公众号》、《招商手册》并非我公司开设及制作。2、退一步讲，即使《微信公众号》、《招商手册》为我公司开设及制作，其内容也并非合同组成部分，更无法构成要约。同时，其要求赔偿10万元的诉讼请求也没有任何事实及法律依据。第三、案涉租赁合同第一条明确约定本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算依据。原告主张按353平方米套内面积计算租金无任何事实及法律依据。1、案涉租赁合同已明确约定租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算依据，合同第十一页《武汉市房产测丈表》以及原告承租10套商铺的《不动产权证明》已明确记载10套商铺建筑面积合计为640.84平方米。应以该面积作为租金的计算依据。2、原告以烟道改造工程减少其实际租赁面积为由，以此主张按353平方米面积计算租金无任何事实及法律依据。经审理查明：位于武汉市江岸区后湖南路99号长投汉口年华6栋/单元2层商1室-7室、26室-28室的房屋所有权人为长业地产公司。2017年10月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号商铺，乙方承租的该商铺建筑面积为640.84平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为7年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；本合同项下之开业日期暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《汉口年华商户收铺确认表》上载明陈华杰的收铺时间为2017年11月11日。2018年12月19日，长业地产公司向汉口年华商户发出《致广大商户的一封信》。信中载明：“……本次商业氛围改造提升整体投入逾100万元，改造项目30余项。其中包括：楼体亮化、项目精神堡垒、地面地下的导视、指引、各类景观小品、绿植等。……同时，随着现场环境的改善，我司将通过各种线上线下渠道去宣传推广本商业项目，通过广告宣传等手段，达到引流聚客的效果，……”2019年1月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《＜商铺租赁合同＞补充协议》（以下简称补充协议）约定“……现经双方确认后，该商铺已完成装修并满足开业经营条件，现确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起乙方需向甲方交纳相应的租金及物业管理费……”2019年8月20日，长业地产公司向陈华杰送达《告知函》，写明“我方在此郑重函告：立即解除与贵方签订的《商铺租赁合同》，请贵方立即将商铺返还给我方，并向我方支付欠缴的租金等相关费用”。上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、不动产权属证明、告知函等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：长业地产公司与陈华杰于2017年10月16日签订的商铺租赁合同双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于陈华杰提出长业地产公司解除房屋租赁合同行为无效的诉讼请求，因长业地产公司同意继续合作，故本院对此予以支持。关于陈华杰提出的请求法院确定其租赁长业地产公司汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺，实际租赁面积为353平方米，并按照实际租赁面积计算每月租金的诉讼请求，因商铺租赁合同中明确约定了“乙方承租的商铺建筑面积为640.84平方米，本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准”，陈华杰要求按实际租赁面积计算租金并无事实及法律依据，且陈华杰未提交相关证据证明其实际租赁面积为353平方米，故本院对此不予支持。关于陈华杰提出要求长业地产公司赔偿其100,000元经营损失的诉讼请求，长业地产公司对于陈华杰要求其履行招商宣传中提到的连廊、楼梯、商业区亮化等措施不予认可，陈华杰并未提交相关证据证明其有损失，故本院不予支持。关于陈华杰提出因其基于对长业地产公司的信赖，相信长业地产公司会将《致广大商户的一封信》中承诺的事项落实到位故与长业地产公司签订了补充协议，现长业地产公司并未实际落实，请求撤销其与长业地产公司签订的补充协议的诉讼请求，双方签订的商铺租赁合同明确约定“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准”，长业地产公司应当书面告知陈华杰开业时间。且长业地产公司截至开庭之日尚未将《致广大商户的一封信》中承诺的事项全部落实到位，案涉项目至今经营环境及商业氛围欠佳，如按补充协议约定确定开业日期计算租金对于陈华杰来说显失公平，故对于陈华杰的诉讼请求本院予以支持。本案纠纷并非孤案，案涉项目出现多起开发商与商户纠纷应当引起开发商的高度重视，涸泽而渔并非长久之计。面对案涉项目目前面临的困境，开发商更应将商户紧紧团结起来，着眼于经营环境的改善及商业氛围的培养，只有放水养鱼，才能持续发展。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北长业地产开发投资有限公司解除其与原告陈华杰签订的《商铺租赁合同》行为无效；二、撤销被告湖北长业地产开发投资有限公司与原告陈华杰2019年1月6日签订的《补充协议》；三、驳回原告陈华杰的其他诉讼请求。案件受理费3,413元，由原告陈华杰负担3,313元，湖北长业地产开发投资有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  李爱荣人民陪审员  陈文萍二〇一九年十二月二十六日书 记 员  周 瑾