福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0526民初2156号 原告：曾素莲，女，1971年5月20日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：王宝莲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超其，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：李国信，男，1971年11月15日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：许韶川，福建戴云律师事务所律师。 原告曾素莲与被告李国信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法由审判员陈志群适用简易程序进行审理。审理过程中，本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年9月9日转为普通程序，由审判长陈志群与人民陪审员陈秀玲、陈淑霞组成合议庭进行审理。第一次开庭时，原告曾素莲的委托诉讼代理人王宝莲、林超其和被告李国信的委托诉讼代理人许韶川到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告曾素莲的委托诉讼代理人王宝莲和被告李国信的委托诉讼代理人许韶川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾素莲向本院提出诉讼请求，1、判令解除曾素莲与李国信及德化县康佳置业担保有限公司（以下简称康佳公司）于2018年10月13日签订的《房屋买卖协议书》；2、判令李国信立即返还曾素莲购房款3.5万元；3、判令李国信双倍返还曾素莲定金10万元；4、判令李国信赔偿曾素莲损失5万元；5、判令由李国信承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月13日，曾素莲与李国信及康佳公司(见证方)签订《房屋买卖协议书》。该协议约定：(1)李国信将座落于德化县(店面算起)五层及地下室部份的房产出售给曾素莲，建筑面积约为108平方米，地下车位建筑面积约为12平方米，李国信将土地使用权面积(李国信按出售房产所在房屋的建筑面积按八份均摊土地使用权给曾素莲，具体由相关部门批准为准)同时转让给曾素莲，上述房地产套房及车库按套出售包干价为人民币51万元；（2）如因违反城建规定的层数、层次、超面积建筑等所发生的一切经济、有关政府罚款、法律责任全部由李国信承担；（3）李国信保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与李国信有关的房屋产权纠纷或债务债权(含社会民间借贷)等，概由李国信负责清理，并承担相应法律责任，由此给曾素莲造成的损失，由李国信负责赔偿，李国信并应保证上述房地产产权来源不属于赠与、继承或析分；(4)若李国信中途毁约，应书面通知曾素莲，并自通知书送达之日起七日内退还曾素莲所支付的购房款，同时向曾素莲支付违约金20万元，并承担曾素莲对该房屋的再装修费用及购房后期间因房价上涨所造成的经济损失。签订上述房屋买卖协议后，曾素莲向李国信付款共计8.5万元，其中定金5万元，首付款3.5万元。2019年3月后，李国信以各种理由表示不再继续履行房屋买卖协议。此后，原、被告双方多次协商，仍未解决。截至起诉前，李国信仍表示不再履行房屋买卖协议，亦未将购房款和定金返还给曾素莲。综上，曾素莲认为，因李国信拒不履行曾素莲与李国信及康佳公司于2018年10月13日签订的《房屋买卖协议书》，双方已达不到合同目的，故应依法解除房屋买卖协议，返还给曾素莲购房款3.5万元，双倍返还给曾素莲定金10万元，并赔偿曾素莲损失5万元。 李国信辩称，其与曾素莲签订的房屋买卖合同未成立。曾素莲要求解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求不能成立。曾素莲主张的赔偿损失及适用定金罚则的诉讼请求均不能成立，请求人民法院驳回该诉讼请求。1、双方当事人于2018年10月13日签订的《房屋买卖协议书》由于标的物无法确定，缺乏合同成立的必备条件导致合同未成立；2、合同未成立也就不存在解除合同的问题；3、曾素莲主张的定金罚则请求及赔偿经济损失的诉讼请求，均由于合同未能成立而失去合同依据；4、即便合同成立，曾素莲主张要求的违约金过高，请求曾素莲减免违约金，请求法院依法调整。 经审理查明，2018年10月13日，经康佳公司居间介绍，李国信（作为甲方即卖方）、曾素莲（作为乙方即买方）、康佳公司（作为丙方即见证方）共同签订一份《房屋买卖协议书》。该协议书第一条约定，甲方将座落于德化县（店面算起）五层及地下室部分的房产【建筑面积约108㎡（含公摊面积）、地下车位建筑面积约为12㎡（含公摊面积），具体面积以产权证标示为准，不再补差，甲方土地使用权面积（甲方按出售房产所在房屋的建筑面积按八份均摊土地使用权给乙方，具体以相关部门的批准为准）同时转让给乙方】；该协议书第二条约定，上述房地产套房及车库按套出售，包干价为51万元，该房地产价格为一次性买断性质，不因日后市场价格变动而变化，甲方不得以任何借口再向乙方追加任何费用；该协议第四条约定，付款方式（收款收据为准）：1、在本协议签订之日，乙方支付房款1万元；2、在本协议签订一个月内，乙方支付房款9万元；3、待该工程动工时，乙方支付房款10万元；4、待该工程建本层时，乙方支付甲方购房款10万元；5、待该工程建到封顶时，乙方支付甲方5万元；6、待该工程外墙装修好交房时，乙方支付甲方5万元；7、待甲方交房后两年内，乙方向甲方支付购房款5万元（该项不计利息）；8、待该房地产国有不动产权证办理过户当日向甲方支付购房款6万元（该项不计利息）；该协议第七条约定，如因违反城建规定的层数、层次、超面积建筑等所发生的一切经济、有关政府罚款、法律责任全部由甲方承担；该协议第八条约定，甲方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权(含民间借贷)等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿，甲方并应保证上述房地产产权来源不属于赠与、继承或析分；该协议第九条约定，“违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约。1、若甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自通知书送达之日起七日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付违约金200000元，并承担乙方对该房屋的再装修费用及购房后期间因房价上涨所造成的经济损失。……”。该协议第十一条约定“本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份，自签订之日起生效。甲乙双方在德化康佳置业担保有限公司专业服务下达成协议，若甲乙单方面毁约，该公司必须出面调解，负保障双方合法权益义务”。 2018年10月13日，曾素莲向李国信支付1万元；2018年10月19日，曾素莲向李国信支付4万元；2018年11月7日，曾素莲向李国信支付1.5万元；2018年12月5日，曾素莲向李国信支付2万元。 上述事实，有双方当事人对真实性均无异议的《房屋买卖协议书》、《收条》、《收据》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，一、依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，李国信与曾素莲于2018年10月13日所签订的《房屋买卖协议书》对当事人姓名、数量、成交价等合同要素的约定均是确定的；根据李国信与曾素莲在《房屋买卖协议书》中的约定，二者之间的房屋买卖合同中的标的为“座落于德化县（店面算起）五层及地下室部分的房产”。该约定虽未明确双方所交易的房屋具体为哪一套，但双方所约定的标的即交易房屋是可以确定的。所以，李国信与曾素莲于2018年10月13日所签订的《房屋买卖协议书》对当事人姓名、标的、数量、成交价等合同要素的约定都是能够确定的。所以，李国信与曾素莲于2018年10月13日所签订的《房屋买卖协议书》依法成立。李国信关于其与曾素莲所签订的《房屋买卖协议书》中因标的物无法确定，缺乏合同成立的必备条件而导致合同未成立的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。康佳公司并非李国信、曾素莲之间的《房屋买卖协议书》中的利害关系人，其不是合同当事人一方。 李国信与曾素莲于2018年10月13日所签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。李国信对曾素莲提供的手机通话录音的真实性无异议，本院对该份录音的真实性予以确认。该份录音并结合李国信在庭审中的陈述“审：合同所说的一开间是否按照德化这边拆迁房屋的建筑面积为1开间为54㎡,2开间为108㎡？被代：是的。李国信手头上只有一开间，目前是找不到一开间来与他合建，导致没有办法按合同约定建起来”，可以共同证实在本案法庭辩论终结之前，李国信未能按照其与曾素莲签订的《房屋买卖协议书》的约定，履行合同的主要债务。李国信已构成违约，李国信的违约行为已使合同的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。所以，曾素莲依法享有合同解除权，其要求解除与李国信签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。所以，曾素莲的第二项诉讼请求，即要求李国信返还曾素莲购房款3.5万元有事实依据和法律依据，本院予以支持。 二、关于曾素莲分别于2018年10月13日和2018年10月19日向李国信支付的的1万元、4万元，合计5万元款项的性质问题。曾素莲认为，根据李国信出具的两份《收条》，该两笔资金均约定为定金，应适用定金罚则；李国信认为，双方所签订的《房屋买卖协议书》并未约定定金罚则。 本院认为，1、李国信在收到曾素莲分别于2018年10月13日和2018年10月19日向李国信支付的的1万元、4万元，合计5万元款项时，均向曾素莲出具了《收条》。双方当事人对该2份《收条》的真实性均无异议，本院对该2份《收条》的真实性予以确认。该两份《收条》所载明的内容分别为“兹收到曾素莲（身份证号码：）购买德化县(店面算起)五层及地下室部份）的房产，购房定金人民币壹万元整（￥10000.00）此据！收款人：李国信2018年10月13日”、“兹收到曾素莲（身份证号码：）购买德化县(店面算起)五层及地下室部份）的房产，购房定金人民币肆万元整（￥40000.00）此据！收款人：李国信2018年10月19日”。李国信在上述2份《收条》的收款人一栏上签名捺印。又该2份《收条》均形成于《房屋买卖协议书》签订之后，该2份《收条》对该两笔款项性质的约定系对要约内容的实质性变更。根据庭审中当事人的陈述，李国信系当面出具上述2份《收条》交由曾素莲收执。曾素莲在收到《收条》后并未提出异议，应视为曾素莲对李国信所发出的新的要约内容的默许。李国信出具2份《收条》时对《收条》中所涉及的两笔资金系定金性质的约定成立。该约定系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效。 2、根据前述分析，李国信未能按照其与曾素莲所签订的《房屋买卖协议书》的约定，向曾素莲交付双方所约定的房屋的行为已违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。曾素莲的第三项诉求，即要求李国信双倍返还曾素莲定金10万元的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。 三、依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，定金罚则和赔偿损失都是合同法规定的承担违约责任的方式。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。上述规定，可以说明合同法并不禁止并处定金罚则和赔偿损失。为此，曾素莲提供《微信聊天记录》一份，以证实凤曙小区内的一套房屋的房价已上涨了至少10万元，即使李国信把购房款3.5万元和双倍定金10万元返还给曾素莲，亦不足以弥补违约行为给曾素莲造成的损失等事实。李国信对该份《微信聊天记录》的真实性有异议，该《微信聊天记录》属于证人证言，而微信聊天的另一方未出庭作证。本院认为，该《微信聊天记录》系间接证据，无法单独证实该证据材料所要证明的内容。所以，本院对该份《微信聊天记录》不予采信。换而言之，曾素莲提供的证据材料并不足以证实李国信的违约行为给其造成的损失。所以，曾素莲要求李国信赔偿损失5万元的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第二十五条、第二十六条第一款、第三十条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一四十条第一款、第二款、第一百一十五、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、解除曾素莲与李国信于2018年10月13日所签订的《房屋买卖协议书》； 二、李国信应于本判决生效之日起十日内返还曾素莲购房款35000元； 三、李国信应于本判决生效之日起十日内双倍返还曾素莲定金100000元； 四、驳回曾素莲的其他诉讼请求。 案件受理费4000元，由曾素莲负担1081元、李国信负担2919元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  陈秀玲 人民陪审员  陈淑霞 二〇一九年十二月五日 书 记 员  郑雅婷 附：一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二十五条：承诺生效时合同成立。 第二十六条第一款：承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。 第三十条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第一条第一款：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。