广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3014号 原告：防城港广隆置业房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区渔洲城龙山北路清华蓝湾4栋2单元3B号房。统一社会信用代码：91450600672469629T。 法定代表人：王术文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄洪友，该公司职员。 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 被告：栗磊，男，1978年8月9日出生，汉族，户籍所在地河南省息县，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：廖庆兰，广西闻名律师事务所律师。 第三人：王术文，男，1966年8月8日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 原告防城港广隆置业房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）与被告栗磊、第三人王术文借款合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广隆公司的委托诉讼代理人黄洪友、许晔，被告栗磊的委托诉讼代理人廖庆兰，第三人王术文的委托诉讼代理人许晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广隆公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区1栋202、205、305、401、405、505、702、905、1003、1005、1402、1603、1605号《商房买卖合同》，被告在判决生效十日内协助原告注销上述《商品房买卖合同》备案登记；2.被告向原告支付因怠于办理上述《商房买卖合同》注销备案登记手续的相关违约金1194375元（自2019年5月10日起至2019年10月10日止，以682.5万元为基数，按合同约定月利率3.5％计算；2019年10月10日之后以682.5万元为基数，按合同约定月利率3.5％计算至《商品房买卖合同》注销备案登记之日止）；3.被告向原告支付因违约未解除1栋905号房给原告造成的与王永龙诉讼相关损失费用142596.47元，并支付利息33290.72元（损失费用包括：应付王永龙赔偿金104391元、装修款34400元、案件受理费3805.47元；利息以347970元为基数，自2018年3月21日起至2019年10月23日，按银行贷款年利率6％计算，之后利息损失计算至实际清偿完毕之日止）；4.被告向原告支付因违约未解除1栋1603号房给原告造成的与黄建春诉讼相关损失费用107621.75元，并支付利息45990.36元（损失费用包括：应付黄建春赔偿金10万元、案件受理费及保全费7621.75元。利息分两笔计算：1.以285088元为基数，自2018年5月16日起至2019年10月23日，按银行贷款年利率6％计算，之后利息损失计算至实际清偿完毕之日止；2.以379586元为基数，自2018年11月15日起计至2019年10月23日止，按银行贷款年利率6％计算，之后利息计算至实际清偿完毕之日止）。事实和理由：2014年9月10日，原告因资金周转需要，经原、被告协商一致，以第三人名义向被告借款并签订《借款协议》，约定借款500万元，月利率为3.5%，利息从2014年9月10日开始，被告按约定将借款转入第三人的个人账户。为了确保债务的履行，2015年5月14日，经原告、被告及第三人协商，由原告用其位于防城港市港口区㎡的签订《商品房买卖合同》为借款提供抵押担保，并办理了商品房买卖合同备案登记手续，原告将经备案的31套商品房的《商品房买卖合同》交给被告。2019年4月30日，第三人与被告协商一致签订了《协议书》，约定：1.若王术文在2019年5月15日前一次性归还，则双方确认按本息合计580万元计，双方债权债务清结完毕。3.出借方在收到上述还款后，双方债权债务清结完毕，出借方栗磊承诺3个工作日内将本项借款项下担保物全部解押。若出借方不能履行承诺，则按木协议第4条计算违约金。4.若借款方不能履行承诺，则恢复到欠款本息682.5万元，利息按原借款合同执行，直到还清本息为止。《协议书》签订后，原告、第三人积极筹备资金，于2019年5月5日、6日依约向被告归还全部借款本息580万元。按照《协议书》约定，被告应该在2019年5月10日前将本项借款项下担保物全部解押。但被告以种种理由不予办理。期间，原告、第三人与被告协商一致，第三人归还部分借款本息，被告收到还款后也解除约定房产的《商品房买卖合同》注销备案登记。截止2018年2月6日，被告陆续解除了18套房的《商品房买卖合同》注销备案登记。2018年3月至5月期间，王永龙及黄建春经朋友介绍有意购买原告的1栋905及1栋1603商品房，经与栗磊商量，被告同意归还借款本金120万元后即解除5套抵押房产的《商品房买卖合同》注销备案登记，其中包括上述两套。原告分别于2018年3月21日、2018年5月16日与王永龙、黄建春签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告、第三人于2018年5月4日又向被告归还借款本金120万元。但被告收到还款后却未解除该房的《商品房买卖合同》注销备案登记，构成约。致使原告与王永龙、黄建春酿成诉讼，该两件民事案件判决给原告造成较大经济损失。原告的各项实际损失或潜在损失均因被告的违约造成，依法应由被告承担经济责任。截止2019年5月6日，第三人共向被告归还了借款本息合计1159.7万元，其中本金500万元已清偿，归还的利息也超过法律保护的范围，被告与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记为第三人履行债务提供担保的目的已得到实现，担保责任因主债务的清偿而终止，被告应当履行后合同义务，积极办理《商品房买卖合同》的解除手续及注销备案手续并承担违约责任，赔偿原告的损失。 被告栗磊辩称，1.原告的诉请无事实和法律依据。原、被告及第三人确实存在借贷法律关系，在原告还清被告借款本息后即2019年5月6日，被告于2019年5月7日到防城港住房保障中心签署了关于解除商品房预售合同的所有相关材料，但因原告自身提供的相关材料有错误被退回。其员工向被告发送视频及图片、文字确认错误的地方，并告知被告重新签字，被告收到信息后当即询问原告工作人员是否需要面签，原告回答不需要面签，邮寄材料给被告签署即可。至2019年7月份，被告又亲自到住房保障中心，询问是否需要继续签署上述有关材料，原告方陈述其自行办理即可。被告在签署了上述材料后也已发信息告知王术文所有事项均办妥。至2019年11月7日，被告又应原告要求再次到住房保障中心重新签了一次关于解除商品房预售合同的相关材料，但又由于原告所提供的材料不符合相关规定而被退回，被告也将该反馈意见一并告知了原告。在此期间，被告未有任何违约行为，导致原告未能解除双方的预售合同关系是原告自身的行为造成的；2.原告所诉请的违约金过高，不符合法律规定。即便被告在解除预售合同的过程中有不足之处，原告自身的行为是主要的因素，该过高的违约金责任不能由被告承担。3.原告的诉请第三、第四项没有事实和法律依据。原告与案外人王永龙、黄建春签订了商品房买卖合同导致其应当承担的损失责任与本案被告无关。原告与王永龙签订商品房买卖合同的时间是2018年3月21日，此时，原告明知该商品房预售在被告名下而故意与王永龙再次签订商品房买卖合同。王永龙起诉原告的案件于2019年4月22日立案受理，原告还清被告借款本息是在2019年5月6日，还清借款之前就已经涉案诉讼，并且王永龙诉请的事实和理由与本案被告无关。同样原告与黄建春签订商品房买卖合同的时间是2018年5月16日，此时原告也是明知该商品房预售在被告名下，黄建春诉请的事实和理由是原告承诺在黄建春付清第二期购房款5个月内把商品房预售合同登记在黄建春名下，即原告应于2019年4月15日前履行上述承诺，但是原告于2019年5月6日才还清借款给被告。因此原告的诉请第三、四项诉请与被告无关。综上，被告已按照协议约定积极配合原告办理商品房预售合同解除事宜，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人王术文述称，同意原告的诉请与事实理由，被告应当承担违约责任。关于诉请三，王永龙是在2018年3月21日与原告签订商品房买卖合同，黄建春是在2018年5月15日与原告签订商品房买卖合同，其原因是2018年2月6日，第三人与被告协商归还80万元即解除其中的18套商品房买卖合同，这是双方约定的付款即解押的惯例。在2018年3月份，第三人找被告协商，承诺在5月份再支付120万元让其解除另外5套商品房买卖合同，其中包括1-905、1-1603，被告表示同意。所以原告与王永龙、黄建春签署了商品房买卖合同。第三人按照承诺在2018年5月4日向被告支付120万元，但被告违反自己的承诺，要求第三人归还全部借款本息而拒不解除承诺的5套房产，导致2019年4月22日王永龙起诉。在2019年5月6日第三人全部结清与被告的债权债务关系后，被告对不动产中心提供的格式文本《解除商品房买卖合同（预售）》协议、《承诺书》理解出现了错误，不能及时配合原告解除抵押才产生了2019年5月29日黄建春的诉讼。上述两起诉讼都是因为被告两次违约而产生的诉讼损失，其损失理应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，第三人作为借款人（乙方）与被告作为出借人（甲方）签订了一份《借款协议》，约定乙方向甲方借入500万元，借款期限从2014年9月10日开始，该笔借款属于临时借款，归还借款须提前15日通知乙方，乙方按照实际使用资金天数结算本金及利息给甲方；利息为月息3.5％，于每月10日之前付清当月利息，利息金额为175000元；该笔借款已于2014年9月10日从栗磊账户打入王术文的账户，协议还约定了其他事项。2015年5月13日，原告与被告签订了31份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-601、GL1-701、GL1-1401、GL1-1601、GL1-202、GL1-302、GL1-602、GL1-702、GL1-1002、GL1-1102、GL1-1302、GL1-1402、GL1-1602、GL1-703、GL1-803、GL1-903、GL1-1003、GL1-1103、GL1-1303、GL1-1403、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1305、GL1-1405、GL1-1605），分别约定被告购买原告的港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区中的31套商品房，并于2015年5月14日将上述31份《商品房买卖合同（预售）》报防城港市房产管理局备案。同日，原告与被告签订了一份《情况说明》，载明：“2015年5月13日，栗磊与广隆公司签订的关于防城港港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区共计3271.28平方米房产《商品房买卖合同》，房号明细详见《商品房买卖合同》签收表，该系列《商品房买卖合同》为栗磊与王术文在2014年9月10日签订的借款合同附属合同，只作为借款合同的抵押担保物，债务人王术文还清相应数额债务后，栗磊应当无条件解除相应债务的抵押”。被告于当日出具了一份《商品房买卖合同》签收表，表明于2015年5月14日收到原告已备案的上述《商品房买卖合同》共计31本。2019年4月30日，第三人作为借款方与被告作为出借方签订了一份《协议书》，约定对2014年9月9日的借款500万元，双方经对账、结算后对拖欠本金、利息对账如下：1.截止2019年4月10日止，依照原合同王术文共欠栗磊借款本息682.5万元（其中本金460万元，利息222.5万元）。若王术文在2019年5月15日前一次性归还，则双方确认按本息合计580万元计，双方债权债务结清。2.王术文承诺2019年5月15日前归还全部借款本息580万元。3.出借方在收到上述还款后，双方债权债务结清完毕，出借方承诺3个工作日内将本项借款项下担保物——该担保物登记在栗磊名下房产全部解押，若出借方不能履行承诺，则按本协议第4条计算违约金。4.若借款方不能履行承诺，则恢复到欠款本息682.5万元，利息按原借款合同执行，直到还清本息为止。 另查明，被告与第三人的案涉债务于2019年5月6日结清。第三人在结清案涉借款本息后，原、被告解除了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》并办理了合同备案注销登记手续。原、被告于2019年5月6日就本案诉讼请求第一项中涉及的13套商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》解除合同协议，但该13份《商品房买卖合同（预售）》的备案登记至今尚未注销。原告于2019年10月23日就本案向本院提起诉讼。2019年12月9日，防城港市住房保障中心向被告出具了一份《反馈意见书》，载明：“经审查，您于2019年11月7日提交的商品房买卖合同备案注销申请（共13件），因注销备案事由与实际情况不一致，请申请人领回申请材料进行更正后再申请办理。”2019年12月11日，防城港市住房保障中心向广西闻名律师事务所出具了一份《关于商品房买卖合同备案注销相关情况的复函》，主要内容为：栗磊与广隆公司工作人员于2019年5月7日到我中心窗口申请办理案涉13份商品房买卖合同备案注销，我中心工作人员审查，申请材料中的承诺书的商品房买卖合同备案编号存在错误，并将相关情况反馈至广隆公司工作人员联系栗磊共同对材料进行更正，后于2019年5月10日由广隆公司工作人员将申请材料全部领回。 再查明，原告先后于2018年3月21日、2018年5月16日与王永龙、黄建春就案涉1栋905号房、1栋1603号房签订了《商品房买卖合同（预售）》，分别约定原告将上述1栋905号房、1栋1603号房出售给王永龙、黄建春。后因原告无法将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房保障中心备案，王永龙、黄建春分别将原告诉至本院。本院于2019年4月22日立案受理王永龙与原告的纠纷并于2019年9月17日作出（2019）桂0602民初1170号《民事判决书》，认定原告在隐瞒1栋905号房已备案至他人名下的情况下还与王永龙签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，并判决：一、解除原告王永龙与被告防城港广隆置业房地产开发有限公司于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王永龙返还购房款347970元和支付利息（利息计算方式：以347970元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年3月21日计算至本判决确定履行期限最后一日止）；三、被告防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王永龙赔偿104391元；四、被告防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王永龙赔偿装修款34400元；五、驳回原告王永龙的其他诉讼请求。本院于2019年5月29日立案受理黄建春与原告的纠纷并于2019年8月20日作出（2019）桂0602民初1780号《民事判决书》，认定原告在隐瞒1栋1603号房已备案至他人名下的情况下与黄建春签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，并判决：一、撤销原告黄建春与被告防城港广隆置业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GL1-1603）；二、被告防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄建春返还购房款、垃圾清运费共计664674元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以285088元为基数，自2018年5月16日起计算至实际清偿完毕之日止；以379586元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、被告防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告黄建春10万元；四、驳回原告黄建春的其他诉讼请求。 本院认为，原、被告双方签订的31份《商品房买卖合同（预售）》是作为案涉《借款协议》项下借款的担保，在案涉的借款结清后，原、被告双方仅办理了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》注销备案登记手续，而案涉13份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）的备案登记至今尚未注销。在案涉借款结清后，原、被告已就合同的解除达成了一致合意并于2019年5月6日就上述13套商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》解除合同协议，故本院认定该13份《商品房买卖合同（预售）》已于2019年5月6日解除，因该13份《商品房买卖合同（预售）》的备案登记至今尚未注销，故被告尚应积极协助原告办理合同注销备案登记手续，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。在案涉借款结清后，被告已按照双方的约定于2019年5月7日到防城港市住房保障中心配合原告申请办理案涉13份《商品房买卖合同（预售）》的备案注销，根据防城港市住房保障中心出具的复函，是因申请材料中的承诺书的商品房买卖合同备案编号存在错误导致材料被退回，未能成功办理。而原告在庭审中亦认可材料是由原告公司员工填写后经双方确认再提交，说明该材料被退回并非被告单方过错。而后双方又于2019年11月7日再次提交了商品房买卖合同备案注销申请，但因注销备案事由与实际情况不一致导致材料再次被退回，而原告亦认可注销备案的事由是由原告的工作人员填写，故案涉13份《商品房买卖合同（预售）》未能成功办理注销备案登记不能归责于被告，被告亦未违反《协议书》的相关约定，故原告请求被告按照《协议书》的约定支付违约金，本院不予支持。 关于原告主张的与王永龙、黄建春案件相关损失费用及利息的问题。如前所述，被告已在案涉借款结清后在《协议书》约定的时间内配合原告到防城港市住房保障中心办理合同注销备案登记手续，但未能办理成功的原因不可归责于被告。且原告在案涉借款未结清且明知1栋905号房、1栋1603号房的《商品房买卖合同（预售）》尚备案在被告名下的情况下出售房屋给王永龙、黄建春，其行为产生的法律后果应由原告承担。现原告请求被告支付相关损失费用及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告防城港广隆置业房地产开发有限公司与被告栗磊签订的13份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）于2019年5月6日已解除； 二、被告栗磊在本判决生效之日起十日内协助原告防城港广隆置业房地产开发有限公司办理注销上述《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）备案登记手续； 三、驳回原告防城港广隆置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费18814.87元，减半收取计9407.43元（原告防城港广隆置业房地产开发有限公司已预交），由原告防城港广隆置业房地产开发有限公司负担9257.43元，被告栗磊负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费18814.87元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十二月三十日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。