四川省南充市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川13行终214号 上诉人（原审被告）南充市房地产管理局，住所地四川省南充市政府新区4号楼。 法定代表人杨长久，局长。 委托代理人（特别授权）范锡兵，男，南充市房地产交易中心副主任。 委托代理人韩桂，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）南充市自然资源和规划局，住所地四川省南充市顺庆区万年西路6号。 法定代表人陈正泽，局长。 委托代理人文竹林，男，南充市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人李杰，重庆百君律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）四川省南充市宏业房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区钟家巷47号6幢2层副楼。 法定代表人严仕刚，经理。 被上诉人（原审原告）顺庆区旺角阁业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路323号。 负责人雍学文，主任。 委托代理人杨国钧，男，顺庆区旺角阁业主委员会委员。 委托代理人杨倩，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人南充市房地产管理局（以下简称市房管局）、南充市自然资源和规划局（以下简称市自规局）、四川省南充市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人顺庆区旺角阁业主委员会（以下简称旺角阁业委会）房屋行政登记一案，不服南充市高坪区人民法院（2019）川1303行初56号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院认定事实：旺角阁商住楼系宏业公司于2004年开发修建。2004年4月8日，南充市发展计划委员会出具南计规[2004]158号文件，通知宏业公司：“……同意宏业公司开发旺角阁商住楼……一、建筑面积7000平方米，其中建住宅4600平方米，营业房1200平方米，车库1200平方米。……”。该商住楼负一层平面设计图中显示负一层为车库。2005年10月，南充市城市规划管理委员会办公室颁发南规建验顺字〔2005〕060号《南充市建设工程规划验收合格证》，载明层数“6+一层”。 2006年4月4日，宏业公司向市房管局申请办理房屋所有权登记，向市房管局提交了书面申请、南充市发展计划委员会南计规[2004]158号文件、建设工程施工许可证、竣工验收备案书、分层分户平面图、总平面图、负一层竣工平面图、一层竣工平面图、面积测绘报告等，申请书中对案涉建筑的负一楼定性为仓库，面积1265.94平方米，一层非住宅，面积1218.44平方米，负一层竣工平面图中没有车库的标识。 2006年4月5日，案涉房屋完成初始登记。市房管局颁发了南南监00××87号、南南监00××90号房屋产权证，登记信息为房屋所有权人宏业公司，其中负一层产权证号为南南监00××87号，房屋用途仓储，建筑面积1265.94平方米；一层房屋用途非住宅，面积1218.44平方米。同日，南充市房地产产权产籍监理处发布了《关于房屋初始登记办理完结的通知》，通知备注内容为顺庆区丝绸路323号（旺角阁）物管房位于负一层的建筑面积54.29平方米、一层的建筑面积14.57平方米。 2013年4月22日，宏业公司（甲方）与旺角阁业委会（乙方）签订《物业移交协议》，双方约定：从2013年1月1日起，甲方将旺角阁小区的物业服务工作移交乙方进行；2013年5月1日前，甲方在车库后方补足物管房面积，业委会需提前清空场地。 2018年1月18日，旺角阁业委会以宏业公司未按规定面积足额交付物管用房为由诉至南充市顺庆区人民法院。2018年3月23日，应旺角阁业委会的申请，南充市顺庆区人民法院在南充市城乡规划和测绘地理信息局、南充市房地产档案馆调取了关于旺角阁小区的建筑设计总平面图、一层和负一层的平面图、竣工图及房屋分层分户平面图等证据。该案经一审、二审，本院作出（2018）川13民终2039号民事判决，判决“四川省南充市宏业房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内为顺庆区旺角阁业主委员会增加负一楼物业用房进深补足面积达到54.29平方米”，该判决现已发生法律效力。 2016年9月，南充市人民政府发出《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》（南府函〔2015〕65号），通告南充市国土资源局（现市自规局）为南充市人民政府不动产登记机构，承担顺庆区、高坪区、嘉陵区城市规划区内不动产统一登记工作，包括房屋等建筑物的首次登记。旺角阁业委会向一审法院起诉请求：1.判令市自规局撤销对顺庆区丝绸路323号车库登记为仓储的登记行为，重新作出房屋用途为车库的行政登记；2.市房管局、市自规局承担诉讼费等相关费用；3、撤销一层、负一层现用物管房登记，按规划设计位址实施重新作出房屋行政登记，宏业公司退出过去相关费用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”、中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年7月10发布的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第三条第（一）项“房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记”的规定，市自规局是本案适格被告。 本案的争议焦点：一、旺角阁业委会是否具备主体资格，二、旺角阁业委会的起诉是否超过法定的起诉期限，三、市房管局为宏业公司的房屋登记行政行为是否合法，是否应当予以撤销。 一、虽然旺角阁小区地下建筑是属于宏业公司的不动产，但就查明的事实来看，旺角阁小区地下建筑原规划的是车库，在宏业公司办理产权登记时被登记为仓库，这涉及到小区业主的利益，与小区业主有利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，旺角阁业委会作为本案原告主体适格。 二、宏业公司作为旺角阁小区房屋及附属设施的建设单位，其在2006年办理了房屋产权证取得小区地下建筑的产权，但没有证据证明在办理小区地下建筑产权时向小区业主进行了公示，小区业主对不属于自己的财产的登记情况不了解不知情是可能的。从现有的证据来看，能证明小区业主知道或应当知道登记行为是2018年3月23日之后，而旺角阁业委会是在2019年3月8日起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，旺角阁业委会的起诉没有超过法定的起诉期限。 三、关于登记行为是否合法、是否应当撤销的问题，案涉房屋所有权登记系初始登记，《房屋登记办法》第十九条第一款第（一）项规定，办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看；第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。房屋登记机关应依据上述规定，在办理房屋所有权初始登记时对登记房屋的实际情况进行实地核实，并对提交的材料予以审查。《房屋登记办法》第十一条还规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料，申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。根据该规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构应该对登记材料进行审查，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，但是对于申请材料的真实性、合法有效性，房屋登记机构在职责范围内更要做合理的、审慎的实质性审查，以此减少登记错误。 本案中，宏业公司没有提供完整的申请材料，隐瞒了申请产权登记房屋的真实情况，市房管局未进行认真严格的审查，也未对房屋的实际情况进行核实，导致将规划的负一楼车位登记为仓储，该行政行为主要证据不足、程序违法。 对于旺角阁业委会主张的物管用房问题，人民法院已对此作出生效判决，本案不再重复处理。旺角阁业委会主张宏业公司退出过去相关费用系旺角阁业委会与宏业公司的民事纠纷，不属于能与本案一并解决的民事争议，本案不作处理。 综上，市房管局在办理宏业公司申请房屋登记时未尽到合理、审慎的审查义务，导致房屋登记行政行为主要证据不足、程序违法，应确认违法并予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项规定，判决：一、撤销南充市房地产管理局于2006年4月5日为第三人四川省南充市宏业房地产开发有限公司颁发的座落于南充市顺庆区丝绸路323号旺角阁小区负一层、编号为南南监00××87号的房屋产权证书的行政登记行为；二、南充市自然资源和规划局在本判决生效之日起三十日内重新为南充市顺庆区丝绸路323号旺角阁小区负一层办理房屋产权登记；三、驳回顺庆区旺角阁业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由南充市房地产管理局负担。 上诉人市房管局上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回旺角阁业委会诉讼请求。事实和理由：第一，旺角阁业委会无起诉资格，应当驳回其起诉，案涉房屋登记行为发生在2006年，当时物权法等尚未出台，当时的法律法规并未规定小区业主对车位、车库享有优先购买权，故案涉房屋性质即使未登记为车库，也不损害业主权利。第二，案涉房屋登记程序合法，市房管局已尽到合理审查职责，案涉房屋《规划验收合格证》上并未特别注明包含“地下车库”，故市房管局登记为仓储并无不当。第三，案涉房屋所有权归宏业公司，故登记性质与业委会无关，且案涉房屋上已设定抵押权，本案抵押权人未参加诉讼不当。 上诉人市自规局上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回旺角阁业委会诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由旺角阁业委会承担。事实和理由：第一，旺角阁业委会无起诉资格，应当驳回其起诉，案涉房屋登记行为发生在2006年，当时物权法等尚未出台，当时的法律法规并未规定小区业主对车位、车库享有优先购买权，故案涉房屋性质即使未登记为车库，也不损害业主权利。第二，案涉房屋上设定有抵押权，该抵押权登记能够阻却撤销房屋登记。第三，本案不应当判令市自规局重新作出登记行为，案涉房屋系初始登记，初始登记须依据宏业公司提交的申请和相关资料来进行，在宏业公司并未提出重新登记以及登记为何种性质依据不足的情况下，市自规局无法进行重新登记。 上诉人宏业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回旺角阁业委会诉讼请求。事实和理由：第一，案涉仓储用房系宏业公司按照法律、法规和规划依法修建的，是宏业公司享有所有权的不动产，不能因为2007年物权法的施行，导致需要重新确认车位、车库的性质。第二，案涉仓储用房只用4米宽的进出通道，最窄处仅有1米多，不符合车库的建筑设计规范。第三，案涉仓储房已设定了合法的抵押，案外人系善意取得该抵押权，如果撤销登记，将损害案外人的权利。 被上诉人旺角阁业委会辩称，虽然案涉房屋的所有权人为宏业公司，但案涉房屋登记的性质直接影响到全体业主，即使案涉房屋登记性质变更为车位、车库，也不影响抵押权人的权利。对于上诉人提供的竣工图，因仅有地名办的盖章，不符合竣工图的法定要件，市房管局以该竣工图认定案涉房屋规划性质错误。 二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：市自规局应否撤销对顺庆区丝绸路323号负一层、编号为南南监00××87号的房屋产权证书登记为仓储的登记行为。其一，市房管局认为其在一审提交的《规划验收合格证》上验收规模是7306.9平方米，其中并未标注包含车库，故按照惯例应当认定该规划验收改变了此前包含车库的规划；市房管局在一审中还提交了有地名办盖章的竣工图，该竣工图上并无车库的竣工验收。因规划部门和档案馆中并无案涉房屋的存档竣工图，而市房管局提供的仅有地名办加盖印章的竣工图上并无施工、监理单位等盖章，故对其真实性和合法性不予确认。在案涉房屋最初规划有车库后，如果规划进行了变更，宏业公司、市房管局等应当提供变更的合法依据。其二，2005年6月15日宏业公司与南充市宏业商贸中心物业管理有限公司签订的《物业管理委托协议》上载明物业服务的面积中包括车库1300平方米，由此可以印证在2005年案涉房屋竣工验收后委托物业服务时，案涉房屋规划有车库的事实并未发生改变。综上所述，一审法院认为市房管局在办理宏业公司申请房屋登记时未尽到合理、审慎的审查义务，导致房屋登记行政行为主要证据不足、程序违法，应予撤销并无不当，本院予以维持。 综上，市房管局、市自规局、宏业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南充市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  任雅莉 审判员  庄 娟 审判员  石 炜 二〇一九年十二月二十五日 书记员  范云荣