广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2934号上诉人（原审被告）:清远市徂徕教育投资培训有限公司。住所地：清远市新城E9区新北江小学后勤楼首层102室。法定代表人：潘某1。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:清远市清城区********。住所地：清远市清城区东城街办澜水24号区清城区财政局办公楼。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：何嘉伟，男，汉族，1991年7月15日出生，住清远市清城区******************，系该中心员工。委托诉讼代理人：张红波，广东德纳律师事务所律师。上诉人清远市徂徕教育投资培训有限公司因与被上诉人清远市清城区*********屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市徂徕教育投资培训有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审未查明本案合同因违反招投标法律法规无效的事实，是错误的。上诉人的出租招标文件及合同有重大错误，与实际面积差异大，有实质性内容变更，且违反公平和诚实信用原则，根据我国招标投标相关法律法规，本案合同无效，应当重新招标。首先，《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十三条规定：“招标人编制的资格预审文件、招标文件的内容违反法律、行政法规的强制性规定，违反公开、公平、公正和诚实信用原则，影响资格预审结果或者潜在投标人投标的，依法必须进行招标的项目的招标人应当在修改资格预审文件或者招标文件后重新招标。”本案中，被上诉人作为清城区公共资产的管理单位，并且通过招拍挂的程序出租涉案房屋，本应比一般的非公出租行为更公开、公平、公正，更具有可靠性。但是，涉案房屋出租两年半前早于2012年11月9日已取得《建设工程规划许可证》，规划建设面积为“2191.05平方米”，被上诉人招标及在2015年6月5日签订涉案《房屋租赁合同》时，却谎报多了600平方米左右（超1/4）租赁面积，故意将2012年规划面积为“2191.05㎡”的房屋以“2784.40㎡”招标并出租给上诉人。鉴于本案租赁面积差异大，被上诉人出租招标及合同已违反了公平和诚实信用原则，同时签订合同时对上诉人显失公平，让上诉人作出租赁以及装修的错误判断，影响了上诉人的经营规模。涉案房屋租赁应由被上诉人重新进行招投标。再者，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条规定:“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”，鉴于本案实际租赁面积差异大，属于实质性内容的招标及合同条款，而被上诉人招标文件及合同的错误，责任应由被上诉人自己承担，不能转嫁上诉人，也不能另行再订立背离合同实质性内容的其他协议，本案的招标及合同并不能发生效力，被上诉人根据法律规定，只能重新招标。同理，法院也不能通过判决解除合同，无视招投标相关法律法规，掩盖被上诉人招涉案投标及合同的效力问题。二、一审遗漏查明和认定涉案租赁房屋是否取得规划许可证、是否依规划建设以及竣工后的实际面积的事实。涉案房屋虽已取得《建设工程规划许可证》且已竣工，但是，被上诉人没有向法庭举证证实。并且，因尚未有房产证，且无法根据真实面积计算出相对公平合理的租金。因此，本案对涉案房屋是否有依证建设，即竣工后实际面积的事实，应予以查明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。假若查明涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，竣工面积超建，则涉案合同无效：假若查明竣工面积少于规划的“2191.05㎡”，则与合同约定的“2784.40㎡”更相去甚远，被上诉人不诚信和对被告显失公平程度则更严重。至于租赁房屋的实际面积，上诉人已经举证规划信息面积严重少于合同约定，如被上诉人仍主张按照合同面积为“2784.40㎡”收取租金，则应由被上诉人对合同约定标准收取租金负举证责任，一审认定由上诉人承担举证责任，是错误的。三、一审不应计收违约金，而违约金标准明显亦过高。首先，上诉人已经尽到了一般承租人的注意义务，本案不能加重投标承租人的注意义务。对于租赁房屋产权或规划等证件及面积问题，双方一直存在争议。涉案合同是2015年6月5日签订的，租赁面积约定“2784.40㎡”，而涉案房屋2012年已有《建设工程规划许可证》规划面积为“2191.05㎡”，但是，在上诉人租赁后与被上诉人交涉过程中，被上诉人诉前未出示房屋任何证件，同时不承认租赁面积少了几百平方米。鉴于被上诉人不诚信极不公平行为在先，上诉人没有按合同不公平约定支付房屋租金，属于行使先履行抗辩权。因此，本案上诉人不应支付违约金。其次，合同约定的违约金明显过高，被上诉人即便存在损失，也仅是银行利息的损失，而且被上诉人应付一定责任，因此，退一步而言，即便需要计算违约金，至多按照银行同期利息的标准计算。被上诉人清远市清城区********辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持一审判决。清远市清城区********向一审法院起诉请求：一、判令清远市徂徕教育投资培训有限公司、清远市清城区********之间签订的《房屋租赁合同》自2016年12月5日起解除，清远市徂徕教育投资培训有限公司自解除之日起向清远市清城区********返还房屋；二、判令清远市徂徕教育投资培训有限公司支付清远市清城区********从2015年12月5日至2016年12月5日的租金1848000元及滞纳金180000元，共计2028000元；三、诉讼费由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。诉讼过程中，清远市清城区********变更诉讼请求为：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、责令清远市徂徕教育投资培训有限公司腾空、搬离涉案房屋并向清远市清城区********交还；三、判令清远市徂徕教育投资培训有限公司支付租金及滞纳金，租金、滞纳金从2015年12月5日起算，租金标准按合同约定，滞纳金按拖欠租金日万分之五计算，支付到清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离涉案租赁物之日止；四、诉讼费由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下，清远市徂徕教育投资培训有限公司抗辩主张涉案房屋的租赁面积小于合同约定的“约2784.40平方米”，但是对于实际面积其未提供相关证据予以证实。清远市清城区********确认规划的房屋面积为清远市徂徕教育投资培训有限公司提供的建设工程规划许可证显示的2191.05平方米，但是认为之所以《房屋租赁合同》约定的面积比该规划面积大，可能是第三层层高达8米，可以当两层用，即实际使用面积可能可以达到合同约定的面积。双方对于租赁房屋的实际面积均无确切数据提供。一审法院认为双方对此均无提供证据，且租赁房屋的实际面积对于本案的处理没有实际意义，故对于租赁房屋的实际面积一审法院不进行认定。一审法院认为，广东省清远市中级人民法院于2018年11月12日所作出的（2018）粤18民终2484号民事判决书已明确认定清城区公资中心与徂徕公司于2015年6月5日所签订的《房屋租赁合同》为有效合同，该判决已生效。此外，清远市徂徕教育投资培训有限公司也未能提供证据证明涉案房屋存在未按建设工程规划许可证建设的情形，因此，对于清远市徂徕教育投资培训有限公司答辩提出的认为双方于2015年6月5日所签订的《房屋租赁合同》为无效合同的意见一审法院不予采纳，双方均应按合同约定严格履行各自义务。清远市清城区********已按约定将涉案房屋交付给了清远市徂徕教育投资培训有限公司经营使用，但清远市徂徕教育投资培训有限公司至今3年多的时间内未付分文租金，属于严重的违约行为。合同第六条第（二）款约定的合同解除条件已成就，清远市清城区********有权依照合同约定请求解除双方的《房屋租赁合同》，因此，对于清远市清城区********提出的第1、第2项诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。对于清远市清城区********请求的租金，清远市徂徕教育投资培训有限公司认为其实际使用面积少于合同约定的2784.40平方米，应按实际面积计算租金。对于清远市徂徕教育投资培训有限公司的抗辩意见，首先，按照“谁主张，谁举证”的原则，清远市徂徕教育投资培训有限公司抗辩实际面积小于约定面积，应由提出该抗辩意见的清远市徂徕教育投资培训有限公司举证进行证明，但清远市徂徕教育投资培训有限公司对此没有提供任何证据证实。其次，双方的合同并没有明确约定每平方米租金的金额，每月租金数额的确定并不是通过计算每平方米的租金和面积而得来。最后，清远市徂徕教育投资培训有限公司在承租前已实地查看过涉案房屋，虽然不能获知房屋的精确面积，但是对于房屋的大概面积其可以直观地感受到。清远市徂徕教育投资培训有限公司查看过涉案房屋后自愿签订《房屋租赁合同》约定每月租金金额，说明清远市徂徕教育投资培训有限公司对于涉案房屋的每月租金金额是没有意见的，合同约定的租金数额是双方当事人的真实意思表示。因此，对于租金的计算，应按照合同第六条第（一）款约定的租金标准进行计算，清远市清城区********请求清远市徂徕教育投资培训有限公司按照合同约定的租金标准支付自2015年12月5日起至搬离租赁房屋之日止的租金符合合同约定，一审法院予以支持。截至2019年5月4日，清远市徂徕教育投资培训有限公司应支付的租金为6352500元（154000元/月×36月+161700元/月×5月），此后的租金按照合同第六条第（一）款约定的标准计算至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离涉案房屋之日止，合同约定的租金标准为2018年12月5日至2019年12月4日期间的租金按照161700元/月的标准计算，2019年12月5日至2020年12月4日期间的租金按照169785元/月的标准计算，此后年份的月租金标准查阅合同，在此不详列。对于清远市清城区********请求的滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中明确约定清远市徂徕教育投资培训有限公司应在每月的15日前支付每月租金，若逾期的，清远市徂徕教育投资培训有限公司应每日支付拖欠租金万分之五的滞纳金，清远市清城区********请求每天按照拖欠租金的万分之五计算滞纳金符合合同约定。按照合同约定，该滞纳金应以清远市徂徕教育投资培训有限公司拖欠的各月租金为基数，按照每日万分之五的标准，自该月租金逾期之日（2015年12月5日至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离涉案房屋之日期间每个月的16日为该月租金逾期之日）起累积计算至该月租金清偿之日止，清远市清城区********请求滞纳金计算至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离涉案房屋之日止，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除清远市清城区********与清远市徂徕教育投资培训有限公司于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、清远市徂徕教育投资培训有限公司于判决生效之日起10日内将位于清远市新城E9号区新北江小学后勤楼1-3层房屋腾空并交还给清远市清城区********；三、清远市徂徕教育投资培训有限公司于判决生效之日起10日向清远市清城区********支付自2015年12月5日起至搬离上述第二项的租赁房屋之日止的租金（暂计算至2019年5月4日止的租金数额为6352500元，此后的租金按照合同约定的租金标准自2019年5月5日起计算至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离上述第二项的租赁房屋之日止。合同约定的租金标准为2018年12月5日至2019年12月4日期间按照161700元/月的标准计算，2019年12月5日至2020年12月4日期间按照169785元/月的标准计算，此后年份的月租金标准查阅合同，在此不详列）；四、清远市徂徕教育投资培训有限公司于判决生效之日起10日向清远市清城区********支付滞纳金，滞纳金以清远市徂徕教育投资培训有限公司拖欠的各月租金（2015年12月5日至2018年12月4日期间的月租金为154000元，2018年12月5日至2019年12月4日期间的月租金为161700元，2019年12月5日至2020年12月4日期间的月租金为169785元，此后年份的月租金查阅合同）为基数，按照每日万分之五的标准，自该月租金逾期之日（2015年12月5日至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离上述第二项租赁房屋之日期间每个月的16日为该月租金逾期之日）起累积计算至清远市徂徕教育投资培训有限公司搬离租赁房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23024元，由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：一、被上诉人清远市清城区********要求解除合同及返还租赁物的依据是否充分；二、清远市清城区********主张的租金、滞纳金应如何确定。关于第一个焦点问题，经一审法院审理查明，本院于2018年11月12日所作出的（2018）粤18民终2484号民事判决书已明确认定清远市清城区********与清远市清城区********于2015年6月5日所签订的《房屋租赁合同》为有效合同，该判决已生效。双方应按照该合同的约定履行各自的权利义务。双方并未在该合同中约定按照涉案租赁物的具体面积计算租金，且该合同签订后，清远市徂徕教育投资培训有限公司对涉案租赁物进行了装修，也未对面积差异提出异议。事后清远市徂徕教育投资培训有限公司一直使用涉案房屋，并且一直未支付租金，已构成违约。因此，一审法院判令双方解除合同及返还租赁物并无不当。清远市徂徕教育投资培训有限公司认为涉案合同无效，缺乏相关的法律依据，应不予支持。关于第二个焦点问题，涉案的《房屋租赁合同》明确约定了租金及滞纳金的计算方式，由于清远市徂徕教育投资培训有限公司一直使用涉案房屋，并且一直未支付租金，已构成违约，因此，一审法院判令清远市徂徕教育投资培训有限公司按照合同约定支付租金并无不当。关于滞纳金问题，《房屋租赁合同》中明确约定清远市徂徕教育投资培训有限公司应在每月的15日前支付每月租金，若逾期的，清远市徂徕教育投资培训有限公司应每日支付拖欠租金万分之五的滞纳金。上诉人上诉认为违约金标准明显过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方约定万分之五的滞纳金并未过高，因此，一审法院判令清远市徂徕教育投资培训有限公司按照合同约定支付滞纳金处理正确。综上所述，上诉人清远市徂徕教育投资培训有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23024元，由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月三日书记员  李 伊书记员  林月敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。