重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初51273号原告：重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，统一社会信用代码91500103622056658C。法定代表人：李晓宇，董事长。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，重庆康实律师事务所律师。被告：重庆曙光诺曼健身有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路54号御景天成3、4号楼裙房幢4-1，统一社会信用代码91500112MA5U69L12N。法定代表人：张新强，总经理。委托诉讼代理人：朱琦玥，女，系公司员工。委托诉讼代理人：朱志明，北京市天驰君泰律师事务所律师。原告重庆华美地产发展有限公司与被告重庆曙光诺曼健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案。依法适用简易程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张正杰、被告的委托诉讼代理人朱琦玥、朱志明到庭参加了诉讼。于2019年12月5日公开开庭庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张正杰到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告所签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判令被告立即将位于“华美·商业广场北街区第x层商铺”的房屋腾空并返还给原告；3.请求依法判令被告立即向原告支付2017年1月15日至2019年6月14日的欠付租金3817083元及2019年6月15日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（2019年6月15日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金计算标准为：2018年11月15日至2019年11月14日每月租金为140223元，2019年11月15日之后每月租金为148627元）；4.请求依法判令被告立即向原告支付截止2019年6月27日的违约金762548.05元及2019年6月27日之后的违约金（2019年6月27日之后的违约金计算标准：以所欠租金为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年6月28日起计算至被告实际付清全部款项之日止）；5.请求依法判令被告向原告支付《商铺租赁合同》解除之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准参照租金标准即：2018年11月15日至2019年11月14日每月为140223元，2019年11月15日之后每月为148627元，从《商铺租赁合同》解除之日的次日起计算至被告将“华美·商业广场北街区第x层商铺”的房屋腾空并返还给原告时止）；6.被告支付保全费及担保费共计16500元；诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年10月29日，原告与北京超越先锋健身有限公司（以下简称北京超越先锋公司）签订租赁合同，原告将按案涉房屋出租给北京超越先锋公司。租期届满后，原告与重庆超越健身有限公司（以下简称重庆超越公司）签订了续租合同，约定由重庆超越公司承租案涉房屋，租金支付方式同原告与北京超越先锋公司租赁合同约定一致等。2016年，原告、重庆超越公司、被告签订变更协议，将承租方变更为被告，但被告从2017年1月起至今无故拖延租金，故为维护合法权益，起诉来院。被告答辩称：双方的租赁合同已于2019年4月26日解除，同日被告即已搬离案涉房屋，原告主张的租金及房屋占有使用费存在重复计算的情形，保全及担保费尚未产生，故请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括华美商业广场租赁合同、商铺续租合同、租赁合同变更协议书、租赁合同变更说明、申请函、转账凭证、照片、收据、物业公司的回函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月29日，原告（出租方、甲方）、北京超越先锋公司（承租方、乙方）签订《华美商业广场租赁合同》，第2.1条约定：甲方同意出租，乙方同意承租华美商业广场北街区第x层商铺，用于经营健身中心（超越），承租建筑面积3389.21平方米，套内面积约为2732.13平方米；第3.1条约定：承租期从2007年10月30日至2015年10月29日；第4.2条约定：乙方向甲方缴纳等于1个月租金数额的履约保证金87428元；第4.3条约定：租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的10天前向甲方缴纳下一季度租金；第4.4条约定：乙方应在合同签订时一次性向甲方缴纳3个月租金及履约保证金；第5.1.5条约定：承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：（3）承租人拖欠租金累计达30天的。2015年11月13日，原告（出租方、甲方）、重庆超越公司（承租方、乙方）签订《商铺续租合同》，载明双方于2007年10月29日签订了《华美商业广场租赁合同》（以下简称原合同），约定乙方承租甲方位于华美商业广场北街区第x层商铺，面积为套内2773.4平方米，现原合同租期即将届满，就续租事宜达成如下协议：1.续期5年，从2015年11月15日至2020年11月14日，本合同期内乙方享有3个月装修免租期；2.2015年11月15日至2017年11月14日，租金124803元/月，2017年11月15日至2018年11月14日，租金132291元/月，2018年11月15日至2019年11月14日，租金140223元/月，2019年11月15日至2020年11月14日，租金148627元/月；3.本协议内容与原合同不符合，以本协议为准，其与条款仍按原合同执行。原告称由于权利义务均是按照原告与北京超越先锋公司的租赁合同，故原告与重庆超越公司并未签订租赁合同，只是签订的续租合同，在2007年10月29日原告只和北京超越先锋公司签订了租赁合同，并未与重庆超越公司签订租赁合同。后原告（甲方）、重庆超越公司（乙方）、被告（丙方）签订《租赁合同变更协议书》约定：三方经协商同意将甲乙双方于2015年11月13日签订的《商铺续租合同》之乙方变更为丙方。对于租赁关系的建立，原告表示《租赁合同变更协议书》何时签订的现记不清楚了，但其认为从2015年11月13日被告即承租了案涉房屋，为此其举示了《租赁合同变更说明》、《申请函》予以证明，1.2016年5月18日重庆超越公司出具的《租赁合同变更说明》称“因原超越健身解放碑店租赁合同到期，经营主体重庆超越健身有限公司已申请原址注销，故特此申请变更为新经营主体重庆曙光诺曼建设有限公司（即本案被告）”；2.2018年6月被告向原告出具的《申请函》，称双方于2015年11月续签了租赁合同，在履约过程中遇到很多问题，现进行说明：1.装修过程中发现大厦消防水箱及消防管道内无消防用水，多次协商仍未有切实措施解决，造成消防验收无法通过，我司多次遭到消防部门罚款，累计已达150000元；2.因房屋老旧、欠缺日常维护造成漏水，导致我司店内健身器材、办公用品及装修造成不同程度的损坏；3.我司店面所有观光电梯因念旧失修经常停运，导致会员多次被关闭；4.我司店面外一层平台踏步处几乎完全损坏。被告则陈述1.2016年5月被告取得工商登记，原被告签订了《租赁合同变更协议书》，约从2016年5月18日之后案涉房屋租赁合同的主体即为原、被告；2.另根据《申请函》可知案涉房屋存在瑕疵，应向被告使用。对于租金支付情况，被告举示的业务回单及支票存根显示2017年2月28日支付了租金374409元，2017年3月28日支付了124803元、2017年6月28日支付了124803元、2017年9月27日支付了124803元、2017年5月2日支付了124803元、2017年9月4日支付了124803元，其中2017年5月2日支付的124803元业务回单载明系4月15日至5月14日房租，其与业务回单及支票存根仅载明了系房租。被告称因《商铺续租合同》约定享有3个月装修免租期，但未约定享有的时间，故在被告成为合同主体后其应当享有3个月免租期，被告即应从2016年12月15日开始计租，据此被告支付完毕了2016年12月15日至2017年10月14日的租金。原告则表示被告仅支付了2017年1月15日前的租金，2017年1月14日之后的支付费用均为2017年1月15日前的欠付租金。原告则表示根据《商铺续租合同》其已给予了重庆超越公司3个月的免租期，另2016年5月之前的租金已经了清，即使如被告所述应当从2016年5月开始给被告计租，被告支付的款项仍不足。对于合同的解除情况，被告陈述双方协商一致于2019年4月26日解除租赁合同，当日被告也搬走了设备，之后原告也在案涉房屋加了锁，现案涉房屋内存有的物品及装饰装修如原告同意抵扣租金也可以，如原告不同意被告也不需要了，现原告在案涉房屋张贴了封条，封条时间为2019年6月13日。原告陈述被告于2019年3月逃租搬离，原告遂于2019年6月张贴了封条，但之后被告又返回撕掉封条，拧断门锁。另查明：2016年7月被告向渝北区公安消防支队缴纳了消防罚款30000元。被告的成立日期为2016年6月2日。还查明：本院于2019年8月28日向被告送达起诉状副本等文书材料。审理中，本院致函重庆远大物业管理有限公司（为案涉小区提供物业服务的企业），该公司回复“1.御景天成小区小区商业提不存在经常断电情形，但夏天偶尔因商家设备超负荷造成跳闸现象；2.御景天成小区消火栓确无水，因小区竣工已10余年，公共设备已过质保期，小区消防系统设备设施逐渐老化和自然损耗，故障较多，造成消防系统不能正常运行”。本院认为：原被告就案涉房屋形成的租赁合同关系真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告称双方于2015年11月13日即建立了租赁合同关系无证据予以支持，本院不予采纳。被告表示双方于2016年5月18日建立了租赁合同关系，因被告成立日期为2016年6月，结合庭审时原告举示的2016年5月18日租赁合同变更说明其上亦载明“申请将租赁合同的主体变更为被告”，故在无其他证据证明的前提下，原、被告及重庆超越公司签订《租赁合同变更协议》的时间应在此之后，故本院依法采纳被告的陈述即原被告之间的租赁合同关系于2016年5月18日成立。对于租金的支付，审理中双方虽认可被告已于2019年3月或4月搬离，但被告并未举示证据证明已归还了房屋，而审理中原告自认于2019年6月封闭了案涉房屋，被告亦表示封条时间为2019年6月13日，故本院依法认定原告已于2019年6月13日收回了案涉房屋，之后被告即无法正常使用案涉房屋，此后的租金即不应支付，据此被告的计租期为2016年5月18日至2019年6月13日。现被告举示证据显示其支付了租金998424元（其中2017年5月2日支付的124803元业务回单载明系4月15日至5月14日房租），被告称该金额系2016年12月15日至2017年10月14日的租金，原告则表示该金额系2017年1月15日之前的租金。如上所述，被告应当自2016年5月18日起承担租金的支付责任，故结合业务回单载明的系4月15日至5月14日的房屋，可以合理认定2017年5月2日支付的124803元乃是2017年4月15日至2017年5月14日的租金。至于余款873621元因被告未举示证据证明所对应的租期，本院依法从租赁合同履行之时按顺序冲抵，故该款项对应的租期乃是2016年5月18日至2016年12月17日。根据合同约定2017年1月15日至2019年6月13日的租金为3817083元（124803元/月×10个月＋132291元/月×12个月＋140223元/月×7个月），现被告支付了2017年4月15日至2017年5月14日的租金124803元，该期间欠付租金3692280元（3817083元-124803元）被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。对于租赁合同的解除，被告称双方租赁合同已于2019年4月26日协商解除，但未举示证据予以证明，本院不予认可。现原告要求解除租赁合同，据庭审查明被告已搬离案涉房屋，不再继续承租，原告也于2019年6月13日实际掌控了案涉房屋，此时租赁合同事实上已无法继续履行，即告解除。故本院对原告现要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。租赁合同解除后，被告应当腾空并返还房屋，现房屋已经被原告查封，不存在返还。至于腾空，由于被告也认可案涉房屋内还存有大件物品，其应当搬离，故待原告开门后，被告即应腾空案涉房屋。至于违约金，经查明案涉房屋确存在消火栓无水等问题，原告做为出租人，租期内应当保证案涉房屋的适租性，被告从事的乃是人流密集型行业，现因消火栓无水等问题给被告正常经营造成了一定影响，被告逾期支付租金存在合理抗辩事由，故原告无权以此为由要求支付逾期支付租金的违约金，本院对上述诉讼请求不予支持。至于2019年6月13日之后的租金或房屋占有使用费，如上所述，因被告自此之后并未占用案涉房屋，不应支付相应费用，本院对此项诉讼请求不予支持。原告另要求被告支付担保费，因现无证据证明已产生了担保费及担保费的具体金额，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆曙光诺曼健身有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2017年1月15日至2019年6月13日的欠付租金3692280元；二、被告重庆曙光诺曼健身有限公司于本判决生效之日立即腾空“华美·商业广场北街区第x层商铺”的房屋；三、驳回原告重庆华美地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7694元，减半收取3847元，保全费5000元,由被告重庆曙光诺曼健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年十二月十三日书记员  符 爽