贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6890号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆辉，男，1974年7月5日出生，彝族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：周雪梅，女，1982年8月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：吴慢慢，贵州创驰律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人王庆辉、周雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效，被上诉人于2019年5月14日起诉，依法适用3年诉讼的规定，从2016年5月14日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。二、被上诉人为D区业主，上诉人于2017年9月24日进行了为期7天的办证通知（有照片、装修公司证明及D区若干业主证明）：上诉人通过在涉案小区即D区正门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，即违约截止日至迟到2017年9月24日，2017年9月24日后上诉人不应再承担任何违约责任。被上诉人王庆辉、周雪梅未作答辩。原审原告王庆辉、周雪梅向一审法院提起诉讼，请求：一、判令被告承担逾期交付办理房屋转移登记的有关文书的违约金为98800元（以购房款373553元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算自2015年3月25日计算到2019年6月14日），违约金计算到被告实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市流仓桥办事处贵毕路招商花园城第D5幢10层6号房屋。合同约定房屋总价款为373553元。原告已依照合同约定向被告支付全部购房款共373553元，被告也出具了相应的收据给两原告。根据《商品房买卖合同》第二十二条规定“被告承诺于X年X月X日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。”因原告不同意退房，且原、被告双方又未约定违约金，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定来计算违约金，即按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍来计算。按照《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的约定，应从交房之日起90日开始计算违约金，即从2015年3月30日开始计算。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，故原告诉至人民法院。一审法院认定事实：2013年5月17日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款373553元。未约定初始登记和转移登记的日期。双方约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2014年10月28日，涉案房屋竣工验收备案，2014年12月24日，被告向原告交付房屋，并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给原告，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。2015年5月21日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2018年8月13日，原、被告办理委托办理转移登记手续，但被告未将不动产权证书交付原告。一审法院认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同未约定办理房屋转移登记的日期，也未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2014年12月24日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2015年3月24日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2015年5月21日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，2018年8月13日，原、被告办理委托办理转移登记手续，违约金应截止。综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款373553元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年3月25日计算至2018年8月13日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告王庆辉、周雪梅计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以原告已付购房款373553元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年3月25日计算至2018年8月13日；二、驳回原告王庆辉、周雪梅的其他诉讼请求。案件受理费1135.00元，由原告负担283元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担852元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：上诉人招商商置公司于2017年9月24日在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知该区业主提交办理房屋转移登记所需资料，该事实有上诉人招商商置公司于一审中提交的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据予以印证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院》第四条：“当事人在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，上诉人招商商置公司在本案一审中未提出诉讼时效抗辩，对其二审提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。上诉人招商商置公司所举“装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片”等证据显示，上诉人招商商置公司于2017年9月24日在招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知该区业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D5幢10层6号商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故应认定上诉人招商商置公司已于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2017年9月24日。综上，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决对上诉人招商商置公司违约期间的认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5268号第二项，即：驳回原告王庆辉、周雪梅的其他诉讼请求；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5268号第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向被上诉人王庆辉、周雪梅计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以被上诉人王庆辉、周雪梅已付购房款373553元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年3月25日计算至2017年9月24日；一审案件受理费1135.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担800元，被上诉人王庆辉、周雪梅负担335元；二审案件受理费2270元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担1600元，被上诉人王庆辉、周雪梅负担670元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇一九年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进