广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2947号上诉人（原审被告）：潘才兼，1961年12月10日出生，汉族，住广东省英德市××××。委托诉讼代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖丽芳，广东浈阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶有东，1968年9月7日出生，汉族，住广东省韶关市××××。原审第三人：邓承贵，1972年3月30日出生，汉族，住广东省英德市*******。上诉人潘才兼因与被上诉人叶有东及原审第三人邓承贵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2275号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人潘才兼及其委托诉讼代理人黄定球、被上诉人叶有东到庭参加诉讼，原审第三人邓承贵经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人潘才兼上诉请求：撤销一审判决，驳回叶有东全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当。双方签订合同后，各自履行了义务，案涉房屋不能办理产权证给叶有东是由于邓承贵从中阻扰，上诉人为履行办证义务已经另案起诉邓承贵，因此，上诉人并没有构成根本违约，被上诉人不能请求解除合同。二、案涉合同没有约定办理产权证具体时间，一审认定上诉人构成根本违约属于认定事实错误；三、案涉合同第六条约定，如果双方没有签订商品房买卖合同，则“按照国家相关政策处理”，现在双方没有签订正式商品房买卖合同，上诉人有权收回案涉房屋再退回定金；四、案涉房屋是由上诉人与第三人合作开发的，因此，即使要承担责任，也应由上诉人与第三人一起承担。五、案涉房屋已经交付给被上诉人使用8年时间，如果要解除合同，上诉人向被上诉人返还购房款，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和公平原则，也应判令被上诉人向上诉人支付8年来使用案涉房屋的租金和房屋贬值损失。被上诉人叶有东辩称，一审判决正确，应当维持，驳回上诉人上诉请求。原审第三人没有书面答辩。叶有东向一审法院起诉请求：一、解除与潘才兼签订的《房屋预定合约》；二、潘才兼返还购房款119056元及支付从2011年1月5日起按银行同期贷款基准利率计算的利息；三、潘才兼赔偿叶有东安装大门的费用3980元。一审法院认定事实：2010年11月18日，潘才兼与叶有东签订《房屋预定合约》，叶有东向潘才兼购买位于英德市********苑××房，价格118000元，建筑面积71.34平方米，交房时间为2011年5月30日。叶有东当时支付了5万元首付款，2011年1月5日支付了5万元，2011年2月23日支付了8000元，同年11月3日支付了各种杂费5056元，11月4日支付了公用车库款6000元。交付时没有安装大门，叶有东自行安装了入户大门花费3980多元。另查明，案涉房屋的土地的国有土地使用权归第三人邓承贵所有。潘才兼主张系与第三人合作建房，但是第三人予以了否认，潘才兼已向英德市人民法院另行对邓承贵提起了诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《房屋预定合同》系双方的真实意思表示，合法有效。叶有定支付了大部分购房款后，潘才兼理应按照合同约定协助叶有东办理产权登记，但是交付房屋8年之久，仍未办理产权登记，构成重大违约，叶有东有权解除合同。潘才兼与第三人邓承贵之间的纠纷，不构成其对叶有东违约行为的合理抗辩理由，因此，对叶有东诉请的解除合同的主张，予以支持。潘才兼收取的购房款及费用共计119056元，依法应予以退还，并承担按银行同期贷款基准利率计算的占用费。叶有东安装入户大门支出的3980元，系因潘才兼违约造成的损失，理应由潘才兼承担，对于叶有东的该项请求，予以支持。一审法院判决：一、解除叶有东与潘才兼于2010年11月18日签订了《房屋预定合约》；二、限潘才兼在判决发生法律效力之日起三日内返还给叶有东购房款119056元及占用期间利息（占用期间利息按银行同期贷款基准利率按实际占用期间计算）；三、限潘才兼在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿叶有东损失3980元。案件受理费1380.36元，由潘才兼负担。二审期间双方没有提供新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，针对潘才兼请求叶有东支付使用房屋的租金和房屋使用贬值的损失，因其在一审期间没有提出请求，且叶有东不同意在二审中调解，本院向其释明另循途径解决。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，本案应围绕潘才兼上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉《房屋预定合同》是否应当解除，潘才兼是否应当返还购房款119056元及占用期间利息给叶有东，是否应当赔偿叶有东安装大门损失费3980元；二、第三人邓承贵是否应当承担责任。邓承贵以英德国用（2013）×××号土地使用权证载明的土地与潘才兼合作建房，潘才兼将其分得的房屋出售给叶有东，并签订了《房屋预定合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。叶有东按照合同约定支付了108000元，余款10000元待潘才兼办妥并交付房产证给叶有东时支付，因此，叶有东已经履行了合同义务。房屋产权证是体现和维护产权人相关权利的重要凭证，潘才兼将房屋交付给叶有东后，应当按照合同约定为叶有东办理产权证，虽然合同没有明确具体的办理产权证时间，应当给予潘才兼合理的办证时间，但自2011年交付房屋至2019年5月叶有东提起本案诉讼，已经8年多时间，潘才兼仍然没有办理产权证，明显超过了合理期限。诉讼中潘才兼表示何时能够办理产权证无法确定，且潘才兼与邓承贵合作建房另案纠纷仍在诉讼中，上述事实构成了叶有东办理产权证的重大现实障碍，致使叶有东至今无法完全实现合同目的。因此，综合合同签订、履行和不能办理产权证的现实情况，可以认定潘才兼已经构成根本违约。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，对叶有东诉请解除合同，由潘才兼退回购房款108000元、杂费5056元、公用车库款6000元、安装房门费用3980元共119056元，予以支持。叶有东没有与邓承贵签订房屋买卖合同，与邓承贵之间不存在案涉房屋买卖法律关系，依据合同之债相对性原则，潘才兼主张邓承贵应当承担责任没有法律依据，不予支持。综上所述，潘才兼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760.72元，由潘才兼负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十二月二日书记员 冯敏静附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……五、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。