贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1820号原告：李平英，女，1971年1月24日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市平坝区原城关镇南街居委会农贸市技术监督局宿舍。公民身份号码：522526197101240027。原告：周全国，男，1968年12月4日出生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上。公民身份号码：22526196812042030。被告：李泾，男，1984年4月25日出生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍住址为贵州省贵阳市云岩区渔安新城A13栋1单元3楼2号。公民身份号码：52010319840425043X。原告李平英、周全国与被告李泾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李平英、周全国到庭参加诉讼，被告李泾经本院合法传唤未到庭，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，进行缺席审理。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告退还原告购房款238000元；3、判令被告赔偿原告违约金60000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年前后，被告李泾多次向二原告借款，双方约定借款后半年内归还。借款到期后，被告未能依约归还，经二原告多次讨要未果。2018年2月初，被告提出用其自己个人所有的位于“平坝希望城玫瑰园”5幢1单元7层4号房屋一套（建筑面积126.1平方米，套内面积105.18平方米）出卖给原告抵偿部分借款。双方于2018年3月1日协商一致，签订《房屋买卖协议》。由二原告以总价款498000元（含装修款）购买被告上述房屋，被告承诺由其按时归还银行贷款，否则自愿承担由此给二原告造成的一切损失及违约金。协议签订后，二原告向被告支付238000元，扣除此前所欠借款260000元，共同向被告支付全部购房款498000元。被告于2018年4月将房屋交付给二原告居住，期间，多次有人至家中找被告索要欠款。二原告为维护自己的合法权益，于2018年7月11日向平坝区人民法院提起诉讼，请求确认二原告与被告签订的房屋买卖协议有效。经法院开庭审理后，作出（2018）黔0403民初1121号民事判决，确认双方之间的买卖协议有效。2019年1月3日，平坝区人民法院将（2018）黔0403执204号执行公告、执行裁定书张贴在二原告居住的上述房屋门口，二原告才知道法院已受理井婷婷申请执行罗梅民间借贷纠纷案，对该房屋予以查封。二原告向法院提起执行异议，经法院审查，裁定予以驳回。现法院已对该房屋开始拍卖，限二原告于2018年8月20日前搬离。李泾与其前妻罗梅的行为，导致二原告购买房屋居住的目的不能实现，且法院将对该房屋拍卖后，二原告竞无权参与分配，给二原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。二原告向本院提供被告李泾身份证复印件、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖承诺书》、《收条》、微信转账聊天截屏、个人账户明细账查询（李平英、周全国）、银行卡交易明细清单（李平英）、工行转账凭条、（2018）黔0403民初1121号民事判决书、（2019）黔0403执异3号执行裁定书、（2019）黔0403执异3号之一执行裁定书、（2019）黔0403执异3号之二执行裁定书等证据，用以支持其主张。被告李泾经本院依法传唤未到庭应诉答辩，亦未举证。本院经审理查明：2016年1月前后，被告李泾先后多次向原告借款。双方约定借款半年内归还。借期届满，被告未能依约还款。原告经多次催讨未果，遂于2018年3月1日与被告协商后签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其与案外人罗梅（被告李泾之前妻）共同购买的“黔中希望城”5幢1单元7层4号（建筑面积126.1平方米，套内建筑面积105.18平方米）的一套商品房（以下简称案涉房屋）作价498000元出售给二原告。双方同时约定：二原告应于协议签订之日一次性向被告支付购房款498000元；被告李泾应于2018年3月31日前将该房屋交付原告使用等。《房屋买卖协议书》签订后，李泾于2018年3月6日向二原告出具《收条》一份，载明收到二原告购房款498000元，并有李平勇、张国安在见证人处签字、捺印。同日，李泾向二原告书面承诺：自愿将“平坝希望城玫瑰园5幢1单元7层4号的套房一套，建筑面积126.1平方米、套内建筑面积105.18平方米”出售给二原告，并承诺每月按时偿还该房屋的银行按揭贷款，否则自愿承担由此给二原告造成的损失。后，被告将案涉房屋交付二原告实际使用。原告称购房款498000元包括罗梅之前的欠款260000元，另向李泾给付238000元，其中有现金支付、转账支付，在协议签订后一个月内付清的。还查明，案涉房屋系被告李泾与案外人罗梅于2014年4月2日向贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司平坝分公司共同购买，被告李泾与案外人罗梅于2018年1月18日签订《离婚协议书》，约定双方共同购买的案涉房屋归被告李泾所有。原告居住在案涉房屋期间，因被告及案外人罗梅尚欠他人借款，多人多次至案涉房屋找寻被告。原告于2018年7月11日诉至本院，请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》有效，并判令被告赔偿原告经济损失30000元。经本院审理，于2018年11月23日作出（2018）黔0403民初1121号民事判决，确认双方于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议书》有效；驳回原告的其余诉讼请求。该判决已发生法律效力。后因井婷婷与被执行人罗梅民间借贷纠纷一案，本院对案涉房屋采取执行措施。原告对执行行为向本院提出书面异议，经本院审查，于2019年4月27日作出（2019）黔0403执异3号之二执行裁定书，裁定驳回异议人的异议请求。二原告在法定期限内未向法院提起诉讼。原告称已于2019年10月20日腾让房屋，并将房屋钥匙交予执行人员。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议书》、《收条》、《房屋买卖承诺书》、微信转账聊天截屏、个人账户明细账查询（李平英、周全国）、银行卡交易明细清单（李平英）、工行转账凭条、（2018）黔0403民初1121号民事判决书、（2019）黔0403执异3号执行裁定书、（2019）黔0403执异3号之一执行裁定书、（2019）黔0403执异3号之二执行裁定书等在卷为凭，并经庭审审查，应予确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》已经法院生效判决确认有效，被告也依约将房屋交付原告居住使用。现法院就案外人井婷婷的申请依据生效裁判文书对案涉房屋采取相应执行措施，原告对该执行行为提出的异议已经法院审查裁定予以驳回，若继续履行原、被告之间的合同，由于案涉房屋已被强制执行，原告无法居住亦无法办理过户，合同的履行存在现实阻碍，故合同在事实上根本不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第94条的有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现原告购买房屋的合同目的不能实现，其主张解除与被告签订的房屋买卖协议，有事实基础，符合法律规定，本院予以支持。关于购房款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告双方就案涉房屋一致作价498000元，对其中原告所述260000元系被告李泾夫妇以买房等理由多次向其借款，本院（2018）黔0403民初1121号民事判决书已对该部分款项作出了认定，原告在本案中未对该款提出主张，本案不再赘述。对于原告主张的238000元，原告提供李泾出具的载明收到二原告购房款的《收条》以及原告在双方签订《房屋买卖协议书》期间向李泾的转账记录、原告个人账户取款明细，其中有2018年3月1日的微信转账40000元、3月1日银行卡转账20000元、3月2日银行卡转账21400元、3月5日微信转账30000元、3月6日微信转账4000元、3月7日微信转账8000元；2018年3月4日周全国现金取款84000元；2018年3月1日李平英ATM取款20000元；2018年3月5日李平英ATM取款6000元；2018年3月6日李平英ATM取款5000元。上列证据与原告在（2018）黔0403民初1121号案件及本案中的法庭陈述相印证，亦符合常理及交易习惯，因此，本院予以确认。现双方签订的《房屋买卖协议书》已经原告主张予以解除，被告应当退还原告已付该购房款。对于原告主张的60000元损失，原告未提供证据证明，本院不予支持。被告李泾经本院依法传唤未到庭，视为其自行放弃举证和答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李平英、周全国与被告李泾于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告李泾于本判决生效之日起十五日内退还原告李平英、周全国已付购房款238000元。三、驳回原告李平英、周全国的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费9380元，由原告李平英、周全国负担5321元，由被告李泾负担4059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费9380元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  王晓云人民陪审员  何 萍人民陪审员  张德翠二〇一九年十二月二十日法官助理黄雯书记员罗亚飞