广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16680号原告:王友虎，男，1975年11月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：何雪莲、章晓冬，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，营业执照：442000000063177。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：郑振波，男，1967年10月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告王友虎诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同郑振波有法律上的利害关系，本院依法追加郑振波为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王友虎委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人郑振波经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王友虎向本院提出诉讼请求：被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢101房地产权属证书。事实和理由:2006年2月7日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，购房总价为110500元。合同签订后，原告依约于2006年2月20日向被告支付了首期购房款22500元及办证杂费5645元，被告将涉案房屋交付给原告后装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。涉案房屋现备案登记在郑振波名下，根据法院已生效的判决书认定，郑振波参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在郑振波名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认第三人郑振波与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人郑振波、被告吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的备案登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢101房地产权属证书。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书、吉雅花园装修标准；2.费用计算表、中山市不动产销售（转让）发票、收款收据；3.吉雅花园物业交接书；4.物业管理费、水费缴交证明、电费发票;5.房屋租赁合同。被告吉雅公司在法定期限内未作答辩亦未提供证据。因第三人郑振波下落不明，本院依法于2019年8月30日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2006年2月7日，原告与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积为85平方米，认购原价为117300元,优惠折扣为110500元。付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款17500元须于2006年2月22日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告向吉雅公司支付了购房款22500元，被告于2007年1月12日出具收到原告购房款22500元的不动产销售发票；2006年2月20日，原告向被告支付办证契税费用共计5645元。2006年6月9日，原告与吉雅公司签订吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市××乡镇××楼××房交付给原告使用，原告至今已入住多年。原告认为其已依约向被告支付了购房款，且房屋已实际交付，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2019年6月21日诉至本院，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为85平方米，购房总价为80000元，一次性付款；于2006年4月30日备案登记在第三人郑振波名下。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告王友虎，非法吸收公众存款明细表涉及第三人郑振波，出借金额150万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋由王友虎出租给青福庆居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人郑振波名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人郑振波谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1300元，而郑振波所购房屋单价为每平方米941元，郑振波所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年6月9日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但郑振波从签约至今长达十三年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人郑振波；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但郑振波未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在郑振波名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人郑振波与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人郑振波应协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的商品房销售合同备案登记手续。被告吉雅公司收取了原告的购房款，并已将房屋实际交付给了原告占有使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢101房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款88000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人郑振波与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人郑振波于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢101房的商品房销售合同备案登记手续；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告王友虎办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢101房的房地产权属证书；三、原告王友虎于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款88000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一九年十二月二十日书记员  梁晓林林雷