河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2648号 上诉人（原审被告）：周宝清，男，1962年12月13日出生，汉族，住张家口市万全区。 被上诉人（原审原告）：董文革，男，1966年8月11日出生，汉族，住张家口市怀安县。 被上诉人（原审原告）：周民明，男，1963年3月9日出生，汉族，住张家口市万全区。 二被上诉人委托诉讼代理人：范秀芳，河北震河律师事务所律师。 上诉人周宝清因与被上诉人董文革、周民明租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市万全区人民法院（2019）冀0708民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人周民明及其委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 周宝清上诉请求：撤销万全区人民法院（2019）冀0708民初614号民事判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：董文革、周民明二人在2017年8月15日与刘凤全签订的房屋买卖合同属于无效合同，因周宝清作为多年的承租人，曾与刘凤全约定除政府拆迁，否则能一直租赁。这样周宝清后面的商场才能够开办，否则就会失去通道。但是刘凤全在出售房屋的时候未能告知周宝清，剥夺了优先购买权，不仅侵犯了周宝清的合法权益，而且违反法律规定，因此该合同无效。董文革、周民明二人以无效的合同起诉周宝清不符合法律规定。而且二人并没有对该房屋进行物权登记，并非法律上的所有权人，无权要求周宝清腾房。庭审中，周宝清补充陈述，其从刘凤全处接手的是帮美商贸公司，因刘凤全等股东经营不下去，就将公司和房屋一并转让给周宝清，该公司中的有关财产也都转让了。周宝清所承租的房屋是两家的，在接手之后，帮美商贸公司的股东就承诺只要政府不拆，周宝清就可以一直租赁使用。当时周宝清除了支付了转让款之外，还替帮美商贸公司偿还了一部分外债，并且房租也是年年都给的。 董文革、周民明答辩称，刘凤全在出售房屋之前曾向周宝清询问，周宝清对此知晓，并表示无力购买，同意并承认了房屋转让的事实，在转让之后又与董、周二人重新签订了租赁合同。而且，房屋是否进行了过户并不影响房屋买卖合同的效力，周宝清对于房屋的所有权人是知晓的，所以其提出的上诉理由不能成立。周宝清接手帮美商贸公司，并偿还相关债务，享受公司权益，这都与董文革、周民明无关。周宝清陈述租金给付的问题在一审中已经调查清楚，其与董文革、周民明所签订的租赁合同转为不定期租赁关系，在此期间周宝清一直未付租金，而且根据法律规定，不定期租赁合同，双方均可以随时要求解除合同。 董文革、周民明向一审法院起诉请求：周宝清立即腾退租赁房屋并恢复原状并支付到期后占用房屋的费用。 一审法院认定事实：2017年10月1日，周民明、董文革作为甲方，周宝清作为乙方，签订了《租房协议》一份，内容为：“经双方协商，将坐落于孔家庄汽车站北，三层商宅楼350平方左右，装修完好的房屋租给乙方。具体事宜如下:1、合同签定时间为6个月，及2017年10月1日至2018年3月30日止，半年租金25000元。2、房屋内水、电、暖齐全。乙方只有使用权，不能变卖，不能转租，更不能变更房屋结构，到期后完好无损的交付甲方。如有损坏照价赔偿或修复如初。3、合同到期后，同等条件优先乙方承担，并提前两个月交纳下半年房租，否则视为自动放弃。4、未尽事宜，双方协商解决。”协议签订后，双方按约履行。租赁期满后，双方未再订立新的书面合同，董文革、周民明口头同意周宝清继续占用该房，认可周宝清又支付半年房租25000元。2018年10月1日后，董文革、周民明以合同到期为由要求周宝清腾退房屋，周宝清以未找到合适的经营场所为由，提出继续租赁该房，双方未能达成一致。一审法院认为，本案双方当事人签订有书面《租房协议》，且董文革、周民明将房屋交付周宝清使用，周宝清向二人支付了房屋租金，双方形成租赁关系。租赁期间届满后，周宝清继续使用该房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。董文革、周民明在双方约定的租赁期限届满后，已尽到通知周宝清腾退房屋，合同履行完毕的义务，周宝清应当返还租赁的房屋，并支付其继续占用该房屋期间的租金。判决：一、周宝清于判决生效之日起十五日内腾清租赁房屋并恢复原状，将租赁房屋返还董文革、周民明；二、周宝清于判决生效之日起十五日内给付董文革、周民明房屋占用期间损失，从2018年10月1日起按照租金50000元/年计算至实际返还房屋之日。 本院二审期间，周宝清围绕其上诉请求提交了其与帮美商贸公司签订的转让协议，拟证明案涉房屋和财产都是一起转让给周宝清的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董文革、周民明认为周宝清提交的协议是复印件，无法核实真实性，且该证据不属于新证据，与本案并无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周宝清所提交的协议为复印件，未能提供原件进行比对，无法核实真实性，且该份协议系周宝清与帮美商贸公司所签订，上有公司股东的签字，无法证实该协议与董文革、周民明存在关联性，故无法达到周宝清的证明目的，本院对该份证据不予确认。二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的争议焦点为董文革、周民明作为出租人的身份是否适格，二人要求周宝清腾退房屋并支付租金的请求是否具有事实及法律依据。 关于董文革、周民明的身份问题，二人起诉周宝清要求其腾退房屋系基于双方2017年10月1日签订的租房协议，周宝清对该份协议不持异议，故董文革、周民明作为本案当事人提起诉讼其主体身份适格。周宝清认为董文革、周民明二人与刘凤全签订的房屋买卖合同因侵犯了其作为承租人的优先购买权，应当属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人侵害优先购买权，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，结合周宝清与董文革、周民明所签订的租房协议，能够视为周宝清对于房屋出售事宜知晓，故其提出的该项上诉主张不具有事实及法律依据，本院不予支持。对于周宝清所陈述的其与帮美商贸公司达成了转让协议，并替该公司偿还部分欠款的问题，与本案并无关联性，周宝清可基于其与帮美商贸公司所签订的协议另行主张权利。 关于腾退房屋及租金的问题，董文革、周民明在案涉协议履行期间届满后，并未提出异议，由周宝清继续使用所承租的房屋，一审法院认定双方租赁合同继续履行，租赁期限变为不定期符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。董文革、周民明二人曾在2018年10月要求周宝清腾房，周宝清对此不持异议，改时间距董文革、周民明提起诉讼已经六个月有余，故二人已在合理期限内通知周宝清，符合法律规定的随时解除合同的情形，一审法院对于案涉租赁合同已经解除的认定并无不当。就租金给付的问题，根据周宝清与董文革、周民明所签订的协议，虽约定了租金的数额，但对于给付的期限并未作出明确的约定，周宝清陈述其交付租金都是在收到催告之后交付，董文革、周民明对该种给付方式并未提出异议，现二人以诉讼的方式要求周宝清支付拖欠的租金，应予支持。 关于周宝清陈述其所承租房屋系两家，已经搭建了展示棚，需案涉房屋通行的上诉主张，因其未能在一审中提出反诉，该展示棚与案涉房屋是否形成依附不能确定，周宝清可另行主张。 综上所述，周宝清的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由周宝清负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇一九年十二月十九日 书记员 田 佳