山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初2857号原告：张店东华大酒店。住所地，淄博市张店区西五路植物园东。经营者：孙翠，总经理。委托诉讼代理人：魏晓青，山东格睿律师事务所律师。被告：鄢成德，男，1964年11月28日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：马振华，山东柳泉律师事务所律师。被告：山东中凯置业有限公司。住所地，淄博市张店区华光路272号B座四层。法定代表人：孙凯，总经理。委托诉讼代理人：张霞，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。原告张店东华大酒店（以下简称东华酒店）与被告鄢成德、被告山东中凯置业有限公司(以下简称中凯公司)确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东华酒店委托诉讼代理人魏晓青、被告鄢成德委托诉讼代理人马振华、被告中凯公司委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东华酒店向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，并要求被告继续履行；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2005年开始租赁被告中凯公司的房屋至今，截至目前，仍有租约17年，之后被告中凯公司与他人纠纷致使原告租赁的部分房产被法院拍卖，由被告鄢成德拍卖取得所有权，被告鄢成德以其为所有权人为由要求原告搬离，根据买卖不破租赁的原则，被告鄢成德的行为侵害了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告鄢成德辩称，1.原告所述与事实不符，原告诉称其与被告中凯公司自2005年始存在房屋租赁合同关系，截至目前仍有租约17年，此不符合案件事实。青州市人民法院在对涉案房屋进行网拍时，并未表明房屋处于租赁状态，在被告鄢成德多次向青州市人民法院询问时得到的答复也是不存在租赁情况。并且在青州市人民法院执行过程中本案原告及被告中凯公司均未向法院提交所谓的书面房屋租赁合同。原告主张其于2005年承租涉案房屋，其应当将有关租金的缴纳情况向法庭提交相关证据。涉案房屋是1791.57平方米，如此大的商品房年租金仅为16万元，明显与市场行情严重不符。基于以上三点，被告鄢成德有理由怀疑原告所提供的房屋租赁合同系事后伪造，为此申请对涉案房屋租赁合同的签订时间进行司法鉴定。2.如果经司法鉴定认定涉案合同系事后伪造，则本案涉嫌虚假诉讼，相关人员应当承担相应的法律责任。被告中凯公司辩称，其与原告于2005年开始房屋租赁，双方有租赁合同，原告自2005年开始在涉案房屋处经营。原告在诉讼中提交如下证据，1.房屋租赁合同两份，证明原告分别于2005年1月1日、2014年3月10日与被告中凯公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2005年开始截止至2034年3月10日。2.证明一份，证明截止至2013年1月7日，原告与被告中凯公司进行对账，被告中凯公司共欠付原告餐费1727452元。3.协议书一份，证明原告与被告中凯公司于2014年5月10日进行对账，双方达成以餐费及建造宴会厅的费用抵顶原告应支付租金的约定，截止至2014年5月10日，被告中凯公司所欠餐费可抵顶原告租赁费至2027年5月10日。4.用餐单据326张，证明自2013年1月1日至2017年10月，被告中凯公司在此期间共欠付原告餐费351198元，在扣除证据3中2014年5月10日之前双方已进行对账抵扣的数额，剩余189707元餐费仍应继续按照双方达成的抵顶约定进行抵顶。5.山东省青州市法院(2017)鲁0781执恢655-2号执行裁定书一份，证明2018年7月13日，原告所租赁的房产部分变更所有权人为被告鄢成德，被告鄢成德以原告未缴纳租金为由要求原告搬离。被告鄢成德的质证意见是，对证据1有异议，本案原告经营者孙翠的哥哥孙栋在青州市人民法院对涉案房屋进行执行时的笔录中承认从2004年起双方签订的合同期限是八年，但以后未再签订书面合同，与原告提交的租赁合同相矛盾。因青州市人民法院在依法执行山东中凯置业有限公司一案中对山东中凯置业有限公司及本案原告的负责人进行了执行调查，双方均认为其之间并未订立书面租赁合同，因此被告鄢成德有足够的理由怀疑2014年3月10日的租赁合同系本案原告与被告中凯公司恶意串通，在青州市人民法院依法查封涉案房产后补签的这份房屋租赁合同。证据2与本案无关联性。对证据3有异议，从该证据原件及纸张可以看出非常新，而2014年至今已经五年的时间，该证据有伪造之嫌。对证据4有异议，该300余份餐费单据年度跨度非常大，从单据的字迹来看，是一人书写，在如此长的时间内作为一个经营额比较大的饭店不可能出现这种情况，被告鄢成德认为这些单据系伪造。对证据5无异议。被告中凯公司对上述证据均无异议。被告鄢成德在诉讼中提交青州市人民法院关于山东中凯置业有限公司位于张店区角房地产一处(变卖)的公告，证明涉案房屋在青州市人民法院进行拍卖时并未表明处于租赁状态。原告对被告鄢成德提交证据的质证意见是，对证据的真实性无异议，但该证据已写明标的物以实物现状为准，原告自2005年一直租赁涉案房产至今是不争的事实，至于法院是否进行查明并提醒竞拍者，是否存在疏忽原告无从知晓。被告中凯公司的质证意见是，对证据的真实性无异议，公告内容明确说明该房是商业用房，且特别提醒标的物以实物现状为准，竞买人对标的实物现状的确认，被告鄢成德是否确认被告中凯公司并不清楚，因此被告鄢成德应承担其对竞买物现状不清楚的责任。该公告也并未明确载明该房是空房。经被告鄢成德申请，本院调取青州市人民法院(2017)鲁0781执恢655-2号调查笔录和执行笔录。原告的质证意见是，对笔录的真实性无异议，但该酒店是由原告经营者孙翠与孙栋共同经营，青州人民法院对孙栋所调查的笔录的内容孙栋因事隔多年，在调查时并未完全想起及知晓，后与孙翠核实才找到两份租赁协议。且该份调查笔录中孙栋也提及原告与被告中凯公司之间一直存在租赁关系，且租赁费交付方式是由饭费及装修建造等费用进行抵顶。鄢成德的质证意见是，青州市人民法院对孙栋于2017年7月31日所做的执行笔录来看，孙栋自认自2004年起租赁被告中凯公司的涉案房屋，而刚才原告举证的房屋租赁合同起止时间是2005年1月份，二者是相互矛盾的，且从原告向法院提交的起诉状的内容也可看出，起止时间2005年的“5”有涂改的迹象，如此一来更加印证了被告鄢成德对其合理性的怀疑。即原告提交的两份租赁合同存在伪造之嫌。被告中凯公司的质证意见是，对此调查笔录的真实性无异议，但原告与被告中凯公司之间一直存在着租赁关系。根据本院采纳的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：原告于2005年开始租赁被告中凯公司的房屋至今，之后被告中凯公司与他人纠纷致使原告租赁的部分房产被法院拍卖，由被告鄢成德拍卖取得所有权，被告鄢成德以其为所有权人为由要求原告搬离，原告以买卖不破租赁理由予以拒绝，原告诉至法院，遂引发此案。另查明，原告与被告中凯公司于2005年1月份签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2005年1月1日至2012年12月31日，原告于庭审后补充提交了2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2014年3月10日至2034年3月10日，对该合同被告鄢成德不予认可，认为该份合同系原告与被告中凯公司伪造，并申请对合同的形成时间进行司法鉴定，因未提交足够的比对材料，鉴定机构无法出具检验意见。本院认为，原告与被告中凯公司于2005年1月订立《房屋租赁合同》，约定房屋的租赁期限为2005年1月1日至2012年12月31日，该份合同原、被告双方均无异议，且有原告实际控制人孙栋在青州市人民法院调查笔录中的陈述予以证实，但该调查笔录中孙栋亦明确表示2005年1月订立《房屋租赁合同》之后双方并未继续再签订合同，原告在第一次庭审之后再次提交2014年3月10日签订的租赁合同原件，且在被告鄢成德申请对该合同的形成时间进行鉴定时，又不提交相应的比对材料，致使鉴定机构无法出具检验意见，明显有悖常理。原告出具的与被告中凯公司于2014年3月10日签订的租赁合同中约定年租金为16万元，租赁场地面积为1791.57平方米，本院认为该租金明显过低，且双方的租金交付及餐费抵顶租金的履行方式存在诸多不合常理之处，原告虽至今仍然租赁该房屋，而被告鄢成德作为善意第三人购买该房屋并已进行所有权转移登记，对租赁房屋的占有、使用、收益和处分权应受法律保护，故对原告要求被告继续履行租赁合同的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张店东华大酒店的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张店东华大酒店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  刘世龙人民陪审员  刘 磊人民陪审员  于清杰二〇一九年十二月四日书 记 员  王华风