湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0192民初1681号 原告：武汉卓纵房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大道长航蓝晶国际一期5栋2单元1层06室。 法定代表人：邓福林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李敏，湖北多能律师事务所律师。 被告：曹汉春，男，汉族，1955年2月3日出生，住所地：武汉市洪山区， 委托诉讼代理人：熊明，武汉市天工法律服务所法律工作者。 原告武汉卓纵房地产经纪有限公司诉被告曹汉春委托合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法由审判员林静寂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓福林及委托诉讼代理人李敏，被告的委托诉讼代理人熊明到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人向本院申请调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金95000元；2、本案诉讼费及与本案相关的费用由被告承担。事实和理由：2018年1月23日，原告与被告签订独家房产销售委托书，被告委托原告独家代理出售位于武汉市洪山区长航蓝晶国际三期14栋1单元30层04室房屋，委托代理价格为190万元，委托期限为2018年1月23日至2018年4月22日。原、被告签订的《独家房产销售委托书》第七条约定：“如原、被告双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，以及被告违反本合同第四条和第五条约定的，违约方应支付代卖价格百分之五的违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。”原告接受被告的委托后，积极履行合同义务主推被告的房屋，2018年3月22日，有买家周可愿意购买该房屋，买家向原告交纳5000元订金，原告通知被告见面并签订存量房（居间）买卖合同，之后原告一直联系并告知被告，被告对此置之不理拒绝履行合同义务。原告认为其在合同履行期间内积极履行义务，被告违反双方签订的独家房产销售委托书第七条约定，应当承担违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：2018年1月23日，被告到原告公司意图出售案涉房屋，接待人员告诉被告，出售房屋先要与原告公司签订居间协议，便拿出一份独家房产销售委托书让被告签字。此后，原告公司带客户上门看房，因不能接受190万的售房款没达成购买意向。被告从其他中介处得知有顾客愿意购买其房屋，2018年2月中旬，在其他中介机构的居间下，该房屋顺利卖出，并于5月9日在房地部门办理过户手续，且支付了其他中介公司的佣金。原告在得知被告另找其他中介机构卖房后，原告公司没有终止委托协议且和其他买房人签订合同，收取他人5000元买房定金。被告认为，原、被告所签订的独家房产销售委托书存在欺诈、显失公平、重大误解。一、原告公司名称为武汉卓纵房地产经纪有限公司，其注册资本为30万元，但是其委托合同上标榜的是武汉世纪宏图房产经纪有限公司（以下简称世纪宏图公司），且之后与被告的短信联系中也声称其为世纪宏图公司，而世纪宏图公司是资本雄厚的房地产公司，其注册资本为1350万元，且委托合同上所留电话据被告联系发现不是原告公司电话。当时被告误以为合同相对方为世纪宏图公司，居于信任签下合同。二、原、被告所签订的委托合同，是由原告提供的格式范本，其很多约定内容不合理。委托合同约定签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋，意味着被告需放弃选择其他居间人的权利，而原告公司却没有在协议中约定自己需要承担比非独家委托更重的义务（即中介未支付相应的价款，属于无偿独家委托），使得独家委托条款成为对被告单方面的约束。该合同的签署原告没有就重要事项作提示性说明，被告年老，视力不佳，被告在其他中介将房子卖出后，原告找其理论才得知当初被诱导签下委托卖房协议的性质是独家委托。从委托协议可以看出，手写部分是关于房屋基本信息、价格、中介费、委托时间的约定，没有关于独家委托的特别提示。原、被告对话记录显示，原告推荐的顾客都因价格问题未能和被告达成一致，没有满足合同约定的190万元，而是175万元、180万元的价格希望被告能够接受。被告的房屋被其他中介公司居间成功售出，原告公司2018年3月16日知晓该情况，以此询问被告，同年3月26日，原告短信告知被告有人愿意出价190万购买其房屋，让被告去签合同被拒，原告仍于3月22日与购房人签订合同收取订金5000元。被告认为，原告明知一房不能多卖，且原告在收取5000元订金合同中明确约定房主接受才能转为定金，如房主不同意售房，则中介方退还买房人所交付的5000元订金。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年1月23日，原、被告签订独家房产销售委托书，约定被告委托原告独家代理销售房产，房产坐落于武汉东湖新技术开发区长航蓝晶国际三期14栋1单元30层04室；房屋委托价格为190万元，此价格为净得价格；委托期限自2018年1月23日至2018年4月22日（计100天）；如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，以及违反合同第四条和第五条约定的，违约方应支付代卖价格5%的违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同第四条约定，被告应在与他方签订房屋买卖（置换）合同时向原告支付服务费，被告通过原告服务与他方签订房屋买卖（置换）合同后，若因被告原因导致交易无法完成，不影响被告支付服务费。合同第五条约定，委托期限内，被告以及从原告处获得该房屋信息的第三方，无论通过何种途径直接或间接成交该房屋，被告均须向原告支付居间服务费，原告提供相应服务等。该独家房产销售委托书抬头有“世纪宏图”字样。其后，原告就该房屋为被告寻找买家。 2、2018年3月5日，原告与案外人周可签订房屋求购（求租）带看确认函，确定涉案房屋经原告居间介绍，由原告工作人员首次带领周可亲自进入进行实地查看。2018年3月22日，原告与周可签订诚意购买协议，约定周可受原告委托，购买涉案房屋，周可向原告交纳订金（诚意金）5000元；如卖方最终要求房屋售价不高于190万元（净得），周可须履行购买义务，并在签合同当天支付原告佣金47500元；卖方明确接受上述价格后周可所交纳订金即全部转为定金等。同日，原告收取周可关于购买案涉房屋的诚意金5000元，并向周可出具了收据。 3、2018年5月6日，被告与案外人罗松涛签订武汉市存量房买卖合同，约定被告将其所有的坐落于武汉东湖新技术开发区高新大道116号长航蓝晶国际三期14栋30层04号房屋以1432300元的价格出售给罗松涛。其后，被告及罗松涛完成了该房屋的产权转移登记手续。 4、原告为证明其于2018年3月11日至3月16日期间多次联系被告想就售房事宜进行沟通，但未取得有效沟通，提交了一组微信聊天记录，聊天记录显示原告工作人员卢晓告知被告“有客户诚心买”、“客户加到了180万元”等，被告回复“这个价卖不起”。在2018年3月16日的聊天记录中还显示，卢晓问被告“您房子为什么在链家卖掉了”、“您已经和我们签了独家为啥还在别的公司卖了”等内容。被告对该聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据正好证明原告在推荐被告房屋时不能达到合同约定的售价190万元。同时，被告认为，聊天记录内容说明原告在2018年3月16日就已知晓被告将案涉房屋已卖出，而其又在2018年3月22日与他人签订居间买卖合同，收取订金，造就本案争议。被告于2018年3月27日向原告发送短信表示“房子不想卖了”。 5、被告认为原告与其签订独家房产销售委托书存在欺诈，属于无效合同，因原告工作人员在与其联系时自称世纪宏图公司员工，双方签订的独家房产销售委托书的抬头也有世纪宏图字样，系基于对世纪宏图公司的信任，才签订独家房产销售委托书，而原告与世纪宏图公司系两个独立的法人。原告陈述其系世纪宏图公司的加盟商，被告在与原告签署合同时就应已知晓主体是原告，不存在欺诈，并提交了世纪宏图不动产特许加盟经营合同，显示原告为世纪宏图公司的加盟商。 本院认为，原、被告签订的独家房产销售委托合同合法有效，应受法律保护，被告违约，应承担相应违约责任。理由如下：1、被告辩称因以为合同相对方即原告是世纪宏图公司才与之签订本案合同，但即使双方的独家房产销售委托合同抬头有“世纪宏图”字样，但合同落款处盖章为原告公司名称，被告对此在签署合同时就应已知晓。且原告主张其系世纪宏图公司的加盟商，亦提交了加盟经营合同予以证明，故原告在与被告签订独家房产销售委托合同时不存在欺诈情形。同理，被告在签署合同时应对合同内容有了解，且合同名称也为“独家房产销售委托书”，被告作为完全民事行为能力人签订合同，辩称不知所签合同为独家委托，本院不予采信。被告没有提供证据证明上述委托合同存在合同无效的情形，被告主张合同无效的理由不能成立。2、双方约定的委托期限为2018年1月23日至2018年4月22日，该期限应视为对原告的独家委托期限，被告在合同期限内，未配合原告出售房屋，并将案涉房屋通过另外的中介机构卖出，且未提前告知原告，也未与原告保持良好沟通。即使认定原告在得知被告将房屋卖出后仍与案外人签订购房意向书并收取订金，也不能否定被告在合同期限内的违约行为。双方约定若一方拒绝履行合同或解除合同，应支付代卖价格5%的违约金，即95000元。原告没有提交证据证实因被告违约给其造成损失的具体数额，被告主张约定的违约金过高请求予以调整。在签订委托合同后，原告进行了部分的中介服务，但结合案件事实来看，原告虽对被告的房屋作出推广、介绍客户，但距房屋委托价格始终有所差距，且原告并无证据证明其对被告的房屋做了与独家房产销售相应的宣传推广工作，即使被告按照合同履行，根据原告与周可签订的购买协议，中介佣金也仅仅为47500元。综上，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定双方约定的违约金95000元过高，并酌定被告应支付原告违约金20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告曹汉春于本判决生效之日起十日内向原告武汉卓纵房地产经纪有限公司支付违约金20000元； 二、驳回原告武汉卓纵房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1088元，由被告曹汉春负担（该款原告武汉卓纵房地产经纪有限公司已预交，被告曹汉春于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉卓纵房地产经纪有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  林静寂 二〇一九年十二月十一日 法官助理陈瑞 书记员牟苗