山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6073号上诉人（原审被告）：邢凯，男，1995年6月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王忠卿（系邢凯之母），住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘永平，山东烟泰光远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台鼎城置地发展有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路78号。法定代表人：李培信，董事长。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。原审第三人：烟台润德物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路78号。法定代表人：张春忠，总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：李敏，女，该公司工作人员。上诉人邢凯因与被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）、原审第三人烟台润德物业管理有限公司（以下简称润德物业）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。邢凯的委托诉讼代理人王忠卿、刘永平，鼎城公司的委托诉讼代理人戴江玲，润德物业的委托诉讼代理人李敏参加诉讼。本案现已审理终结。邢凯上诉请求：撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初651号民事判决，依法改判驳回鼎城公司诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。2014年7月8日邢凯与润德物业签订协议，润德物业将鼎城公司委托其销售的鼎城2008小区5号楼W5商品房出卖给邢凯。房屋总价款120万元，首付70万元，2014年12月30日前付30万元，余款2015年3月底前付清。同时约定润德物业在邢凯付款后协助邢凯办理产权证相关手续。同年7月10日，润德物业对邢凯说办理房产证需要签一份房屋买卖合同，让邢凯到物业公司签合同，当日邢凯就到物业公司在其准备好的商品房买卖合同上签字了。因该合同上的房款与付款日期不一致，邢凯当即提出异议，物业答复那是办证用的，你们按着协议履行就行了。邢凯自2014年7月4日至2015年1月25日分七次将120万元的房款全部付给了润德物业，有润德物业开具的收款收据为证。润德物业收款后将房屋及钥匙交给了邢凯，并将大部分房款交给了鼎城公司，还有20万元房款没有交付。2016年2月鼎城公司起诉邢凯要求交付尚欠的房款。但是邢凯已经将涉案房款全部交给了鼎城公司的委托人润德物业，是润德物业收取房款后未将全部款项交给鼎城公司。鼎城公司在一审庭审中否认其委托润德物业代销房屋及收取房款，但事实上，邢凯购买涉案房屋是通过润德物业购买的，看房也是润德物业安排人领着看的，房屋及钥匙均是润德物业交付的，协议和合同也是在物业公司签订。隋笑风称其是润德物业的员工，后来承包了润德物业的鼎城服务部，依据鼎城公司给润德物业出具的委托书可以看出鼎城公司委托润德物业卖房，且润德物业给鼎城公司卖的房屋不止邢凯这一套房。邢凯已经交付了全部购房款，是润德物业收款后未将全部房款交给鼎城公司，责任不在邢凯。一审法院在委托事实清楚的情况下，作出润德物业不承担责任的判决是错误的。二、鼎城公司和润德物业是委托代理关系。从庭审情况及法院对隋笑风调查笔录可以看出，隋笑风称鼎城公司委托润德物业卖房出具了委托书，二者之间有委托代理协议，而且这事是他（隋笑风）牵的头，润城物业给鼎城公司卖了好多房。并承认收取了邢凯的全部房款，对于没有交给鼎城公司的房款承诺尽快筹款交纳。再从整个房屋买卖过程看，涉案房屋及钥匙在润德物业手中，是润德物业将房屋及钥匙交付给邢凯的，亦说明其与鼎城公司之间是委托关系，这与隋笑风的说法相吻合。协议和合同也是在物业签订的，房款交给了润德物业，再由润德物业交给鼎城公司，鼎城公司收取润德物业交付的房款，说明其委托润德物业卖房并同意其代收房款的事实。鼎城服务部的印章不光用来收取物业费，对外的业务都用该印章，鼎城服务部作为润德物业的一个部门，其所有行为均代表润德物业，行为后果亦应由润德物业承担。三、隋笑风已经死亡，一审法院仍判决其承担连带责任，导致判决错误。隋笑风在法院宣判前已经死亡，一审法院在当事人死亡后且开庭传票没有送达到的情况下，仍然开庭判决死亡的隋笑风承担连带给付责任，导致判决错误。综上，鼎城公司委托润德物业卖房并收取房款，对于受托人收取房款后不交给委托人的后果应由鼎城公司自行承担，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。鼎城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。润德物业述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。鼎城公司向一审法院起诉请求：邢凯支付鼎城公司购房款200000元及利息8795元（按日万分之一自2014年12月26日暂计至2015年12月31日），并自2016年1月1日起继续按上述标准给付利息至邢凯实际履行之日止。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于烟台市芝罘区小区，鼎城公司系开发商。2008年11月6日，鼎城公司委托润德物业对鼎城2008小区提供前期物业服务。2009年4月30日取得了编号为烟房预许字2009第024号的《商品房预售许可证》，预售房屋坐落于鼎城2008第1-3、5-11、14号楼，用途为住宅、公寓、商业，有效期为自2009年4月30日至2012年12月30日。2014年7月8日，隋笑风与王忠卿（邢凯之母）分别作为甲方、乙方签订了《付款协议》，该协议约定乙方购买鼎城2008小区5号楼W5，总房款为1200000元，首付款700000，于2014年12月30日前付300000元，余款于2015年3月底前付清；甲方在乙方付款后协助其办理产权证及相关手续；若乙方逾期还款，需向甲方按月支付总房款的千分之三作为违约金，若乙方逾期15日以上仍不还款，需支付双方约定违约金人民币30000元并将上述房产交予甲方处理，所产生的费用由乙方承担。该协议下方甲方处加盖了润德物业鼎城服务部的印章。上述协议签订后，隋笑风分别于2014年7月4日、2014年7月8日、2014年10月17日、2014年12月30日、2015年1月25日、2015年7月30日、2015年10月30日向王忠卿出具收据，载明金额合计1200000元。除2015年1月25日的收据外，其余收据上均加盖了润德物业鼎城服务部的印章。诉讼中，润德物业称，付款协议和房款收据上所加盖的鼎城服务部的章是用来向小区业主出具物业费收据时加盖的，并非润德物业的公章和财务专用章。隋笑风认可该印章系收取物业费时使用的印章，但辩称其与鼎城公司进行业务往来时也使用该枚印章，鼎城公司与润德物业予以否认。2014年7月9日，鼎城公司向邢凯出具编号为2002523、金额为532989元的预收购房款收据，该收据备注栏载明“邢凯鼎城2008（5-W5）网点”字样。次日，鼎城公司与邢凯在签订的《商品房买卖合同》中约定：鼎城公司购买邢凯坐落于烟台市芝罘区W5号房屋，用途为非住宅，该商品房合同约定建筑面积为170.30平方米；该商品房按套（单元）计算总价款为1082989元，鼎城公司于2014年7月9日前支付首付款532989元，余款550000元于2014年12月25日前付清；如邢凯未按约定时间付款，逾期不超30日的，自本合同约定的应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，邢凯按日向鼎城公司支付应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，鼎城公司有权解除合同，鼎城公司解除合同的，邢凯按累计应付款的25%向鼎城公司支付违约金。邢凯愿意继续履行合同的，经鼎城公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，邢凯按日向鼎城公司支付逾期应付款万分之一的违约金。本合同的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。鼎城公司应于2016年6月30日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给邢凯使用；鼎城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件。该协议签订后的2014年12月29日、2015年1月23日、2015年3月25日，鼎城公司开具了预收购房款收据，收取了邢凯房款100000元、150000元、100000元。2015年1月6日，鼎城公司向邢凯出具催告函，载明邢凯尚欠450000元房款未补齐，现通知邢凯立即到鼎城公司处补齐剩余房款，并承担逾期付款的违约责任;且邢凯在未与鼎城公司办理涉案房屋交付手续的情况下私自使用房屋，应承担在全款付清前的使用费用。关于房屋买卖过程。邢凯称，邢凯在涉案小区开饭店，想在小区内买房，润德物业的负责人隋笑风称有套顶账房，鼎城公司委托其出售涉案房屋，可以帮忙办理，邢凯没有要求看授权，出于对润德物业的信任，就与润德物业签订了付款协议；因润德物业称办房产证需要签商品房买卖合同，邢凯才到润德物业处签订了商品房买卖合同，隋笑风在场，该商品房买卖合同载明的内容均是事先填写好的，邢凯对房款总额提出异议，但润德物业称就是为了办证才签订合同，与实际履行没有关系，邢凯与鼎城公司自始至终没有接触过；涉案房屋的钥匙是润德物业给邢凯的，没有办理交接手续。后，邢凯又改变陈述称，隋笑风告知他，涉案房屋是隋笑风朋友的顶账房，可以帮邢凯办理与鼎城公司的一手手续，邢凯以前也买过顶账房，顶账房是谁的就付钱给谁，因为是通过润德物业买的，就与隋笑风签订付款协议并向隋笑风付款；签付款协议时隋笑风可能确实有授权，时间太长记不清了。隋笑风则称，2014年其承包了润德物业的鼎城服务部，邢凯的父亲想在涉案小区买房，看好了涉案房屋，将鼎城公司的书面授权给邢凯的父母看了，隋笑风本以为涉案房屋是建坤集团的，后来问了鼎城公司说不是；《付款协议》是以润德物业鼎城服务部的名义签的，邢凯部分付款后，隋笑风与润德物业鼎城服务部的经理迟桂斌和鼎城公司营销策划人员商量着让鼎城公司先交房，物业本来就有涉案房屋的钥匙，邢凯就于2014年7月来物业拿了钥匙，是否办理交接手续记不清了。《商品房买卖合同》约定的房款1080000元和《付款协议》约定的房款1200000元之间存在差价，是因为隋笑风要赚这个差价。后，隋笑风又改变陈述称，这件事主要是隋笑风联系的，故隋笑风就以自己的名义和邢凯签订了付款协议。鼎城公司则称，鼎城公司经隋笑风介绍与邢凯签订了商品房买卖合同，当时在场的有鼎城公司工作人员、隋笑风及邢凯的母亲；鼎城公司从未委托润德物业和隋笑风销售涉案房屋，也从未指示润德物业向邢凯交付涉案房屋。关于房款的交付。邢凯称，房款是以现金和转账方式交纳，现金是到润德物业由隋笑风收取并出具收据，转账是转给隋笑风的个人账户；因隋笑风称能帮邢凯与开发商办理一手手续，邢凯认为只能将房款交给帮邢凯办事的这个人，在2015年1月收到鼎城公司催告房款的函后，邢凯拿着催告函去找了隋笑风并支付了150000元，隋笑风又向鼎城公司支付了房款；邢凯从未向鼎城公司付款。润德物业辩称，隋笑风向邢凯出具的收据是向业主出具物业费收据时使用的，该印章放在大厅，仅供收取物业费使用，并非其财务专用章和公章，这属于隋笑风的个人行为。隋笑风称，收据和付款协议上的印章确实是用来收物业费的章，但是其与鼎城公司业务往来时也是使用这个印章；房款由其收取，再支付给鼎城公司，付款以后鼎城公司开具的收据都给了隋笑风；目前尚欠付的200000元，是因隋笑风个人经济困难没法交这200000元，与邢凯和润德物业无关，其个人愿意承担这200000元。鼎城公司则主张，鼎城公司对润德物业的经济往来只认可润德物业的财务专用章和公章；合同约定的首付款532989元是签约前隋笑风以转账方式支付给鼎城公司，2015年3月25日的70000元是隋笑风的卡刷的，其余均是他人代缴的，隋笑风付款时明确表示是代邢凯交付房款，在商品房买卖实践中，第三人代买受人交付房款的情况也很普通，鼎城公司开具抬头为邢凯的收据，谁来交款，鼎城公司就将收据交给谁带回，故即使存在代理行为，也是隋笑风代理邢凯交付房款的代理行为。隋笑风如自愿与邢凯承担连带还款责任，鼎城公司也不予反对。一审法院依据鼎城公司、邢凯及隋笑风提交的《商品房买卖合同》、《付款协议》、房款收据、催告函、庭审笔录中记载的鼎城公司和邢凯及隋笑风和润德物业的陈述笔录认定上述事实。一审法院认为，（一）关于邢凯辩称润德物业与鼎城公司就涉案房屋存在委托销售关系的问题。一审法院认为，邢凯及隋笑风虽辩称润德物业与鼎城公司就涉案房屋系委托销售关系，但在鼎城公司与润德物业均予以否认的情况下，邢凯及隋笑风未能提供充分的证据予以证明。其次，结合邢凯提交的《付款协议》来看，该协议甲方为隋笑风，而隋笑风并非润德物业的法定代表人，协议上加盖的印章亦非润德物业公章；从该协议实际履行看，邢凯支付涉案房屋的全部房款未经过润德物业的账户，全部由隋笑风个人收取且由其私自占用之事实清楚，邢凯及隋笑风亦予以认可，且隋笑风自认其要赚取《付款协议》及《商品房买卖合同》之间的房款差价。故邢凯关于润德物业与鼎城公司就涉案房屋存在委托销售关系的抗辩，理由不当，证据不足，依法不予采纳。（二）鼎城公司与邢凯签订了《商品房买卖合同》，鼎城公司收取了房款882989元、邢凯自2014年7月实际占用涉案房屋的事实清楚。关于邢凯应否向鼎城公司支付200000元房款的问题。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，因隋笑风私自占用邢凯房款，导致邢凯根据《商品房买卖合同》的约定仍欠付鼎城公司200000元房款，并不影响邢凯依法向鼎城公司承担违约责任，邢凯与隋笑风之间的房款纠纷，邢凯可另案向隋笑风主张权利，故鼎城公司依据其与邢凯之间《商品房买卖合同》的约定向邢凯主张欠付的房款200000元及利息损失，于法相合，于约有据，依法予以支持。邢凯关于鼎城公司同意由润德物业收取全部房款再交给鼎城公司的抗辩，未能举证证明，依法不予采纳。其次，隋笑风明确表示愿意偿还该200000元的房款，在法律性质上为债务加入，故其应对邢凯的200000元债务承担连带责任，但不能由此得出原债务人即邢凯不再承担该笔债务的结论。本案中，鼎城公司仅同意隋笑风加入债务承担，未同意免除邢凯的还款责任，故未经债权人同意，不产生合同义务全部转移的效力，邢凯仍应承担向鼎城公司偿付200000元房款的义务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：限邢凯于判决生效之日起10日内向鼎城公司支付房款200000元，并自2014年12月26日起至判决确定的给付之日止按日万分之一计付利息损失给鼎城公司；由隋笑风对邢凯的上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4432元，由邢凯和隋笑风共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一、一审法院2018年9月20日记事中记载，一审法院于2018年5月4日作出判决，邢凯于2018年5月11日向法院提交隋笑风的死亡注销证明；二、2018年11月30日一审法院对鼎城公司进行调查，鼎城公司明确表示不要求隋笑风承担连带责任；三、2019年2月26日一审法院对隋笑风继承人张文进行调查，张文明确表示不参加本案诉讼且放弃继承隋笑风遗产。二审庭审中，邢凯、鼎城公司和润德物业均表示同意隋笑风的继承人不再参加本案诉讼，本院予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于鼎城公司与润德物业之间是否存在委托代理销售关系的问题。第一，鼎城公司与润德物业并未订立委托代理销售合同，虽然隋笑风与邢凯称鼎城公司与润德物业之间存在委托手续，但均未提交证据证明，故对其主张本院不予支持；第二，隋笑风并非润德物业的法定代表人，且未经润德物业授权，无权代表润德物业对外签订房屋买卖合同，并且隋笑风与邢凯签订的《付款协议》中加盖的印章为其承包的润德物业服务部公章，而非润德物业公章或财务专用章；第三，隋笑风庭审中认可与邢凯签订《付款协议》的目的是为了赚取房款差价。综上，隋笑风和邢凯主张鼎城公司与润德物业之间存在委托代理销售关系，但未提交充分证据证明，在鼎城公司和润德物业均不予认可的情况下，本院对其主张不予支持。二、邢凯应否向鼎城公司支付剩余房款及利息。邢凯与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，邢凯通过隋笑风向鼎城公司支付购房款共计882989元，鼎城公司亦向邢凯出具了购房款收据，截至目前仍有200000元购房款尚未支付。根据《商品房买卖合同》约定，邢凯应于2014年12月25日前付清购房余款，如未按约定定时间付款，逾期超过30日且合同继续履行的，应按日万分之一标准支付逾期付款违约金，故一审判令邢凯向鼎城公司支付200000元购房款，并以200000元为基数，自2014年12月26日起按照日万分之一标准向鼎城公司支付逾期付款的利息损失并无不当，本院予以支持。虽然隋笑风一审中明确表示愿意代邢凯偿付该笔款项，但鼎城公司明确表示不再要求隋笑风承担连带责任，故对此本院依法予以确认。综上所述，邢凯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：变更烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初651号民事判决为限上诉人邢凯于本判决生效之日起10日内向被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司支付房款200000元，并自2014年12月26日起至本判决确定的给付之日止按日万分之一标准向被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司支付利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4432元，由邢凯负担；二审案件受理费4432元，由邢凯负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇一九年十二月五日书记员 孙晓雯