江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11596号原告：南京银宏商业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区凤凰街9号2056室。法定代表人：刘辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。被告：南京境为轩红木家具有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区凤凰街9号2086室。法定代表人：白儒，该公司执行董事。被告：白儒，男，1973年7月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告南京银宏商业管理有限公司（以下简称银宏公司）与被告南京境为轩红木家具有限公司（以下简称境为轩公司）、白儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银宏公司的委托诉讼代理人辛晓斌到庭参加诉讼。被告境为轩公司、白儒经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银宏公司向本院提出诉讼请求：1.被告境为轩公司支付原告银宏公司租金25万元；2.被告境为轩公司支付原告银宏公司未提前通知解约的租金58.3万元、违约金105万元；3.被告白儒对被告境为轩公司的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：原告银宏公司与被告境为轩公司于2017年12月20日签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市蔚蓝之都一二层的房屋出租给被告境为轩公司，租赁期限为6年，从2018年1月1日起至2023年12月31日止，免租期为房屋交付之日起至2018年2月28日，押金50万元，租金为350万每年，每半年支付一次，被告境为轩公司应于合同签订后五个工作日内向原告一次性支付首个半年（2018年3月1日至2018年8月31日）租金175万元中的50万元，其余125万元在2018年1月31日前付清，租赁期内，被告境为轩公司需提前退租的，应提前90日书面通知原告并按年租金的30%支付违约金。合同签订后，被告境为轩公司仅支付了押金50万元、租金100万元。2018年7月29日，被告境为轩公司发函要求提前解除合同。2018年8月18日，被告境为轩公司的法定代表人白儒为合同提供了担保。原告认为，房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告境为轩公司提前解约应结清拖欠的房租并按合同约定支付相应的租金及违约金，被告白儒应承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告境为轩公司、白儒未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，原告银宏公司（甲方、出租人）与被告境为轩公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市蔚蓝之都一、二层房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积约3700平方米，房屋租赁期为6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止，免租期自房屋交付之日起至房屋租赁起始日（即2018年2月28日）为免租期，免租期内乙方无需支付任何租赁费用，甲方未按时交付房屋的，免租期相应顺延，租赁期限亦相应顺延；租金标准为350万元/年（其中40万元租金的税费由甲方承担，310万元租金的税费由乙方承担），每半年支付一次租金，各期租金支付日期为在本合同生效后五个工作日内乙方一次性向甲方支付首个半年（2018年3月1日至2018年8月31日）租金175万元中的50万元，其余125万元在2018年1月31日前付清；押金50万元，支付日期为2018年3月1日前，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的水电费用（如有）、租金（如有）后，剩余部分应于合同终止及乙方返还房屋后5日内如数返还给乙方；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日书面通知甲方并按年租金的30%支付违约金等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告境为轩公司使用，被告境为轩公司支付原告银宏公司押金50万元、租金100万元。2018年7月29日，被告境为轩公司向原告银宏公司发送告知函，载明境为轩公司自2018年3月1日与银宏公司签订的房屋租赁合同正式生效后，因以下原因：1.一楼商铺业主不断制造麻烦，矛盾不断，万科物业对此一直推诿，未能履行物业职责，严重影响正常经营；2.两部户外观光电梯因有人举报，无法办理电梯手续，至今无法正常使用；3.因市场环境不景气，境为轩公司经营上一直处于亏损状态，无法继续履行后续合同。综上所述，经慎重研究，境为轩公司决定2018年7月31日起终止与银宏公司的租赁合同。2018年8月2日，银宏公司回函称，按照合同约定，提前退租的，应提前90日书面通知原告，并按照年租金的30%支付违约金，因此境为轩公司需继续支付原告房租1333600元（2018年3月1日至2018年10月30日租金2333600元，减去已付房租100万元），支付违约金105万元，在境为轩公司于2018年10月30日前搬出承租房屋并与原告交接后，原告将退还租房押金50万元。被告境为轩公司于2018年8月3日收到上述回函。2018年8月18日，被告境为轩公司出具承诺书，载明被告境为轩公司承诺于2018年9月15日前将房租25万元支付给原告银宏公司，对于房租违约金一事，双方择日协商。被告白儒在租赁合同担保人处签名。另查明，涉案房屋系原告银宏公司从房屋所有权人处承租。被告境为轩公司已于2018年8月31日搬离涉案房屋。涉案房屋于2018年10月已另行出租。被告境为轩公司支付的押金50万元已冲抵其应付的租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租金问题。原告作为出租人已将涉案房屋交付被告，被告作为承租人亦应按约支付租金，由于双方签订的房屋租赁合同已解除，被告境为轩公司在2018年8月31日搬离了涉案房屋，故原告银宏公司要求被告境为轩公司支付2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金，符合合同约定和法律规定，由于被告境为轩公司已支付原告银宏公司押金50万元，租金100万元，原告银宏公司同意将被告境为轩公司支付的押金冲抵租金，本院对此予以确认，被告境为轩公司尚欠2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金25万元，且被告境为轩公司亦出具了承诺，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于未提前通知解约的租金差额及违约金问题。原告银宏公司与被告境为轩公司签订的租赁合同约定如被告境为轩公司提前解除合同的，应提前90日通知原告并支付违约金，由于被告境为轩公司在2019年7月29日书面通知原告解除合同后，在2019年8月31日即搬离涉案房屋，原告主张被告境为轩公司应补足其提出解除合同后90日的租金差额58.3万元并支付违约金105万元，符合合同约定，结合涉案房屋的免租期及空置情况，亦较为合理，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。关于保证责任的问题。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。由于被告白儒在被告境为轩公司出具的承诺书中租赁合同担保人处签字，故原告要求被告白儒对被告境为轩公司的上述债务承担连带担保责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京境为轩红木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京银宏商业管理有限公司欠付租金25万元；二、被告南京境为轩红木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京银宏商业管理有限公司未提前通知解约的租金差额58.3万元及违约金105万元；三、被告白儒对被告南京境为轩红木家具有限公司上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24200元，减半收取计12100元，由被告南京境为轩红木家具有限公司、白儒负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 悦履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。