北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初13325号原告：北京高崚体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区八里桥南里1号院26号2室。法定代表人：周扬，执行董事。委托诉讼代理人：韩清立，北京市阳光律师事务所律师。被告：北京泉眼体育管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路丙2号15层18B07。法定代表人：安云虎，总经理。委托诉讼代理人：忻贵敏，女，1984年2月7日出生，汉族，北京泉眼体育管理有限公司职员。委托诉讼代理人：王磊，男，1982年5月10日出生，汉族，北京泉眼体育管理有限公司职员。被告：深圳市泉眼网络科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区高新南一道013号赋安科技大楼B栋9层901。法定代表人：童云峰，总经理。委托诉讼代理人：李娱，1988年8月26日出生，深圳市泉眼网络科技有限公司职员。原告北京高崚体育文化有限公司（以下简称高崚公司）诉被告北京泉眼体育管理有限公司（以下简称体育公司）、深圳市泉眼网络科技有限公司（以下简称网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告高崚公司法定代表人周扬及其委托诉讼代理人韩清立，被告体育公司委托诉讼代理人忻贵敏、王磊到庭参加诉讼。被告网络公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高崚公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与网络公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆承包合同》；2、请求解除原告与体育公司、网络公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球转让协议》；3、判令体育公司向原告支付延期支付第一至七期承包费产生的违约金15300元；4、体育公司向原告支付拖欠的第八期承包费62500元及自2018年11月10日至实际付清之日的违约金；5、体育公司承担恢复设施设备至原有正常使用状态的费用155605元；6、体育公司向原告支付因维修设施设备而导致无法经营的经营损失62500元；7、网络公司对上述债务承担连带赔偿责任；8、二被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年1月16日，原告与网络公司签订一份《马驹桥中心小学羽毛球馆承包合同》，约定网络公司向原告承包马驹桥中心小学羽毛球馆，期限为自2017年2月15日至2020年2月14日，合同生效后原告于2017年1月18日将羽毛球馆内7片场地以及全部场馆的配套及安全防护设施包含有水、电、暖气、球网、空调、篮球架等完好交付给网络公司，随后网络公司在羽毛球馆开展了经营活动。2017年2月，原告与二被告签订《马驹桥中心小学羽毛球转让协议》，约定羽毛球馆转由网络公司的全资子公司即体育公司承包，其他内容不变。体育公司在履行过程中多次延迟支付承包费，且至今未支付第八期承包费，原告多次催要未果。后体育公司表示不再经营，原告于2019年1月25日收回场馆，发现场馆及配套设施遭到破坏，并存在设施设备丢失、损毁、私接乱搭、地板泡水、墙面泡水等多处损坏。体育公司在经营羽毛球馆过程中所使用的收费软件是网络公司研发，费用直接由网络公司收取，故网络公司应承担连带责任。体育公司辩称，一、双方签署的《马驹桥中心小学羽毛球馆承包合同》及其相关协议已经于2019年1月25日因原告解除合同并收回场馆而终止履行。因此被告还需支付2018年11月15日至2019年1月24日期间的承包费即47945.21元；二、原被告签署的《马驹桥中心小学羽毛球馆承包合同》属于无效合同，原告无权请求被告依约承担违约责任。三、假如被告须向原告支付逾期支付租金产生的违约金，那违约金部分也应该只支持自原告起诉之日前一年的数额，其余部分已超过诉讼时效；四、原告主张被告支付其恢复场馆到正常使用以及维修损坏设备的费用并无法律和事实依据。网络公司辩称，首先，原被告已经签署转让协议，网络公司已将签署的承包合同权利义务转让给体育公司，网络公司已不再是合同主体；其次，权利义务转让后，网络公司与本案争议无任何关系。体育公司为正规公司，具有独立法人资格，应当独立承担责任；最后，逾期违约金的诉讼时效应从原告起诉之日向前推一年。本院经审查认定事实如下：2017年1月16日，高崚公司与网络公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》，约定高崚公司将马驹桥中心小学经营管理权转让给网络公司，羽毛球场馆共7片1654平方米，现场的场馆主要设施及配套设施包括空调、球网、篮球架、消防、暖气等。期限自2017年2月15日至2020年2月14日，双方协商高崚公司于2017年1月18日将羽毛球馆交付网络公司。每年承包费为250000元，承包费采用季付方式，并约定有具体支付时间。合同还约定有其他内容。2017年4月份左右，高崚公司、体育公司、网络公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》，约定网络公司将其《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》项下全部权利义务转让给体育公司。体育公司在履行上述协议过程中存在逾期支付租金，且并未支付第八期即2018年11月15日后的租金。2019年1月25日，体育公司人员撤离涉诉场地，高崚公司接收涉诉场地。庭审中，高崚公司称体育公司人员撤离后，其已经收取钱款的人员仍在继续使用涉诉场地，但双方并未进行交接。高崚公司称体育公司撤离后，场馆内原有设施设备存在诸多遗失、损坏，并申请对此直接损失、维修期间及经营损失进行司法评估，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司开展评估工作。2019年10月30日，北京市京价价格评估有限公司出具评估报告，评估结论为直接财产损失113049元，单日经营损失1100元/天。涉诉羽毛球馆位于马驹桥中心小学院内，系由高崚公司建设，并未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据民事诉讼法的规定，当事人有答辩与质证的权利，网络公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了相关权利。本案所涉建筑物虽非传统建筑材料构成，但具备房屋的使用功能，应按房屋处理，因其未取得建设工程规划许可证，故高崚公司、网络公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》及高崚公司、体育公司、网络公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》均应无效，故对于高崚公司主张的解除合同、支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。合同无效后，体育公司搬离前欠付的占用使用费仍应参照合同标准予以支付。关于体育公司搬离时间，体育公司主张其于2019年1月25日搬离，高崚公司则称该日仅为人员搬离，其已收费客户仍继续使用涉诉场地，但高崚公司并未对此提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，本院以2019年1月25日作为占有使用费的计算终止时间。因高崚公司将涉诉场地交付网络公司时，涉案场地及空调、照明等配套设施完好，故体育公司在其搬离前有义务将涉诉场地及其配套设施恢复原状后返还高崚公司，但其搬离时存在木地板、配电箱、羽毛球网、乒乓球台等多处损坏，体育公司应就此承担修复费用以及修复期间高崚公司无法使用产生的经营损失。修复费用已经北京市京价价格评估有限公司评估确定，本院予以采纳。关于修复期间，本院依据受损物品种类、数量、程度，参考一般施工时间，酌情确定为一个月。对于每日经营损失的数额，虽评估为1100元/日，但因高崚公司系以出租方式获取租金收益，且其诉讼请求中亦以此作为计算标准，故本院仍以《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》确定的租金标准计算每日经营损失。对于高崚公司以体育公司收费软件为网络公司开发、网络公司收取费用为由要求网络公司承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京高崚体育文化有限公司与被告深圳市泉眼网络科技有限公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》、原告北京高崚体育文化有限公司与被告北京泉眼体育管理有限公司、被告深圳市泉眼网络科技有限公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》无效；二、被告北京泉眼体育管理有限公司支付原告北京高崚体育文化有限公司占有使用费48630.14元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京泉眼体育管理有限公司支付原告北京高崚体育文化有限公司受损物品修复费用113049元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京泉眼体育管理有限公司支付原告北京高崚体育文化有限公司经营损失20833.33元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京高崚体育文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由被告北京泉眼体育管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费2811元，由原告北京高崚体育文化有限公司负担1031元（已交纳），由被告北京泉眼体育管理有限公司负担1780元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十二月十日书记员  许松婷