四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终669号 上诉人（原审原告）：四川每日房地产有限责任公司。住所地：成都市金牛区成彭路东二段11号附45号。 法定代表人：谭小波。 委托诉讼代理人：孟兴炜，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱竹梅，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都高投长岛置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539号1栋1单元12层1204、1206号。 法定代表人：戴军，董事长。 委托诉讼代理人：俞博能，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人四川每日房地产有限责任公司（以下简称“每日公司”）因与被上诉人成都高投长岛置业有限公司（以下简称“高投长岛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4923号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。每日公司委托诉讼代理人孟兴炜，高投长岛公司委托诉讼代理人俞博能、李彦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 每日公司上诉请求：依法撤销原审民事判决，改判高投长岛公司向每日公司继续履行《房屋买卖合同》，具体履行方式为：1.根据《特别约定》，将房屋买受人变更为四川每日投资集团有限公司。2.每日公司办理与“广发”银行按揭贷款手续。3.向四川每日投资集团有限公司（以下简称“每日投资集团”）交付房屋。事实和理由：1.一审判决认为“高投长岛公司没有配合办理按揭贷款的义务；每日公司没有证据证明高投长岛公司拒绝接受房款；虽然每日公司在庭审中要求对房款进行提存，但截止法庭辩论终结前尚未完成。高投长岛公司有权不进行交房”，属认定事实不清。（1）案涉《房屋买卖合同》约定付款方式分为三步：首付款、银行按揭和分期付款；（2）每日公司在按约支付首付款后即与高投长岛公司积极联系办理购房余款按揭贷款手续，但高投长岛公司推诿拒绝，根本没有进行过履行配合每日公司办理按揭贷款义务的基础工作，高投长岛公司构成违约；（3）由于高投长岛公司违约未能办理银行按揭贷款后，每日公司多次与高投长岛公司联系直接支付购房余款事宜，但都被高投长岛公司拒绝，每日公司暂未付清购房余款完全是高投长岛公司的拒绝受领导致，而非每日公司违约。2.一审判决认定每日公司没有“新注册成立”入驻企业构成违约，属认定事实错误。对《特别约定》中“注册成立”的条款显然应当作目的解释，而非形势判断。每日公司按照《特别约定》的要求，将原本注册于德阳市的母公司每日投资集团迁至成都市高新区，并将注册资本增加至远超高投长岛公司要求的400万元，经营范围也完全符合《特别约定》之“入驻企业”要求，但一审判决迎合高投长岛公司的观点，称“迁入”不符合“注册成立”的要求，显然不具有客观性。3.一审法院要求每日公司提供高投长岛公司拒绝受领返款、管理混乱的证据，要求每日公司对同一事物从正反两个方便都承担举证责任，明显违背了公平分配举证责任的原则，加重了每日公司的证明责任，对每日公司不公。4.一审判决超出诉讼请求，适用法律错误。《特别约定》变更房屋受让主体，最终将房屋登记至每日投资集团名下，为高投长岛公司向每日公司履行《房屋买卖合同》义务的内容之一。每日公司的主诉请求为“判令高投长岛公司继续履行《房屋买卖合同》，受领每日公司支付的购房余款，向每日公司交付房屋”。一审曲解了每日公司的诉讼请求，还刻意将“每日公司能否要求高投长岛公司向每日投资集团交付房屋”作为庭审焦点，判决明显超出了每日公司的诉讼请求，导致适用法律错误。 高投长岛公司辩称，1.一审判决并未超出每日公司的诉讼请求范围，每日公司的上诉请求超出了一审诉讼请求的范围。每日公司在一审诉讼过程中将其诉讼请求明确为“判令高投长岛公司继续履行合同，受领房款，并向每日投资集团交付房屋”，一审争议焦点以及判决内容也是围绕每日公司明确的诉讼请求开展，故一审判决未超出其诉讼请求范围；但是每日公司二审的上诉请求又为“将房屋买受人变更为每日投资集团，办理按揭手续，向每日投资集团交付房屋”，这显然与一审诉状载明、以及一审过程中明确的诉请范围不同。2.每日公司的上诉请求涉及到了两个法律关系，不应当在同一案件中处理。其一为高投长岛公司与每日公司之间的法律关系，其二为每日公司自认的高投长岛公司与案外人每日投资集团之间的法律关系，目前，仅每日公司与高投长岛公司签订了《房屋买卖合同》，且未约定向任何第三方履行合同，故每日公司不应在同一案件中混淆两个不同的法律关系。3.无论每日公司认为上诉请求中所提及的“继续履行合同”的范围是什么，因为每日公司逾期付款已经超过90日，高投长岛公司都有权拒绝每日公司继续履行合同。4.高投长岛公司账户明确，且未拒绝过每日公司付款，每日公司也没有举示任何证据证明其逾期付款系因高投长岛公司原因所致。首先，高投长岛公司没有配合每日公司办理按揭贷款或者银行贷款的义务；其次，按照合同约定，即使无法办理按揭贷款，每日公司也应在不超过2013年12月30日前支付剩余款项，而直至二审法院立案受理本案前，每日公司也没有支付剩余款项，且每日公司在约定的付款期间2013年12月30日前，以及该期间届满90日内也没有提出过提存的要求；再次，每日公司向高投长岛公司支付过首付款，其所称不清楚银行账号的主张不能成立；最后高投长岛公司从未拒绝过每日公司付款，且依据民事诉讼证据规定第二条，此证明责任在于每日公司而不在于高投长岛公司。5.每日公司混淆了合同履行的当事人关系，每日投资集团并非《房屋买卖合同》的相对方，且从《特别约定》内容来看，双方只是预约与每日公司设立的符合相关要求的主体签订合同，《房屋买卖合同》及《特别约定》也没有明确指定高投长岛公司应当向每日每日投资集团交房，因此在案涉《房屋买卖合同》项下，高投长岛公司也不负有向每日投资集团交付房屋的义务，每日公司也无权要求高投长岛公司向不具有合同关系的任何第三方交房。6.每日投资集团并不是《特别约定》所称的由每日公司注册成立的符合相关要求的企业。每日投资集团为每日房产的股东，在《特别约定》签订时，该集团已经存在，如果各方同意以每日投资集团公司名义新签合同，则完全可以明确新签合同主体，而非约定注册成立；“注册成立”的含义及《认购书》第4条的约定都应当认定应有每日公司作为设立主体，投资审理新主体，而非将现有主体每日投资集团作为新设主体。7.《特别约定》是关于新签合同、另行建立合同关系的预约，而不是关于合同变更的约定，也不是关于与第三方订立合同的义务。 每日公司向一审法院提起诉讼请求：判令高投长岛公司继续履行《房屋买卖合同》，受领每日公司支付的购房余款，向每日投资集团交付房屋。 一审法院认定事实：2013年4月12日，每日公司（认购方，乙方）与成都高投中筑置业有限公司（出售方，甲方，现已更名为：成都高投长岛置业有限公司）签订了《天府长岛认购书》,约定：乙方认购甲方开发的房屋，建筑面积574.68平方米，房屋用途为办公，总价款11107415元，按揭优惠2000元/㎡，定金500000元。当日，每日公司向高投长岛公司支付了定金500000元，高投长岛公司出具收据予以确认。 2013年6月6日，每日公司（买受人）与成都高投中筑置业有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：1、出卖人以出让方式取得坐落于成都高新区大源组团地块的国有土地使用权，买受人购买的房屋所在土地用途为：科研设计用地。出卖人经批准在上述地块上建设科研办公楼，报建名为生态总部园，推广名为天府长岛，该房屋用途为科研设计房屋；2、买受人购买出卖人开发的上述项目中的房屋，建筑面积574.68平方米，房屋单价为每平方米17328元，总价款为9958055元；3、买受人采取银行贷款方式购买房屋，买受人应当在签订房屋买卖合同之日起5日内支付房屋首付款2058055元，剩余房价款由买受人申请银行贷款方式支付，具体贷款方案以买受人与银行签订的贷款协议为准，银行放款后买受人承诺在放款之日起5个工作日内将按揭款支付给出卖人。若按揭不能办理，买受人承诺剩余房款按分期付款时间支付，即2013年9月30日前支付395万元，2013年12月30日前支付395万元，否则买受人同意按照前述分期付款约定期限自行按期补齐剩余房款；4、买受人支付的房价款均应直接支付给出卖人或支付至出卖人指定的银行账户方为有效，买受人未按本条约定支付有关款项，导致的不当支付，均视为买受人未予支付，买受人仍应承担支付的责任，买受人因不当支付造成的自身损失，由买受人自行承担，概与出卖人无关；5、任何一笔款项逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，应当书面通知买受人。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；6、出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该房屋；7、买受人没有按照合同约定付清房价款及缴纳相关税费或其他应付款之前，出卖人有权不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证；8、双方签订本房屋买卖合同之前，出卖人已明确告知买受人高新区相关经济发展及产业政策要求，以及本项目的准入条件（详见附件五），因买受人不符合相关条件和要求，以及其他非出卖人原因（如政府政策原因）导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，并应及时退还买受人已经支付的全部房价款，双方互不承担违约责任。出卖人亦不承担逾期和不能办理房屋产权证及分户国土证等责任。 合同附件五为天府长岛入驻企业要求：根据项目立项时成都高新区政府相关政策的要求，购买本项目的企业应当为：注册地址在高新区且注册资金400万以上，并符合下列六类销售对象和范围之一的企业：A.世界500强或中国500强及下属企业；B.央企、上市公司、省、市重点企业及高新区纳税大户以上的企业；C.取得高新技术类认证和软件类认证的企业；D.跨国公司及境外商业机构驻蓉办事处；E.金融、保险、证券、电子信息、生物医药、精密机械制造、IT、软件、通讯、电信、创意、文化等新兴行业和高新区规划导向行业；F.规划确定的园区生活及商业配套物业，向符合配套要求的商业企业出租或出售。“入驻要求”进一步明确，附件五所列项目准入条件若在销售过程中或项目房屋本利分割登记和所有权转移登记时，因政府相关政策变动出现调整，以最新的产业政策和相关要求为准。 2013年6月6日，双方又签订一份《关于天府长岛特别约定》，约定：买受人签订本合同时，出卖人已经明确告知买受人，天府长岛项目房屋买受人应为符合高新区政府相关政策要求及本项目准入条件的企业。买受人对此予以明知，并申请先行以四川每日房地产有限责任公司的名义签订本合同。买受人承诺按照高新区相关政策要求及本项目准入条件，在产权办理前注册成立一家符合相关要求的企业，并以该企业为主体与出卖人重新签订《房屋买卖合同》，同时本《房屋买卖合同》自行失效，如买受人办理上述企业注册的时间后延，则合同约定的房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记、分户国有土地使用权登记的办理时间相应的顺延。 合同签订后，每日公司于2013年6月8日向成都高投中筑置业有限公司转款1558055元用于支付案涉房屋的首付房款，加上定金500000元，每日公司共计向高投长岛公司支付房款2058055元。 2014年4月24日，每日投资集团的工商登记由德阳市转入成都高新区，并取得新的营业执照。该公司注册资本壹亿陆仟万元。 2014年7月15日，成都高投中筑置业有限公司更名为成都高投长岛置业有限公司。 一审法院另查明，案涉房屋无商品房预售许可证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、本案纠纷性质及案由的确定；2、每日公司能否要求高投长岛公司向每日投资集团交付房屋。 一、本案纠纷性质及案由的确定。 因案涉房屋所在土地性质为科研设计用地，房屋用途为科研办公楼，案涉房屋所在项目亦无商品房预售许可证。因此，双方之间的法律关系并非商品房预售合同关系，系房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于印发的通知》：“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据……”之规定，一审法院将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。 二、每日公司能否要求高投长岛公司向每日投资集团交付房屋。 对此焦点，一审法院分两部分进行考量。 第一，根据双方合同的约定：“……剩余房价款由买受人申请银行贷款方式支付，具体贷款方案以买受人与银行签订的贷款协议为准，……若按揭不能办理，买受人承诺剩余房款按分期付款时间支付，即2013年9月30日前支付395万元，2013年12月30日前支付395万元，否则买受人同意按照前述分期付款约定期限自行按期补齐剩余房款”，由于每日公司没有办理到按揭贷款，依据合同应当在约定的期限前支付剩余房款，现查明的事实为其未支付剩余房款。关于没有按期付款的原因，每日公司认为：1、高投长岛公司拒绝配合每日公司办理按揭贷款，导致按揭贷款无法办理；2、贷款没能办理后，高投长岛公司拒绝接受每日公司直接支付的购房余款。因此每日公司认为是高投长岛公司违约在先。对此，一审法院认为，关于高投长岛公司没有配合办理按揭贷款的问题，在双方的房屋买卖合同中，没有约定高投长岛公司具有协助办理按揭贷款的义务，每日公司也未提交任何高投长岛公司拒绝协助办理按揭的证明材料。关于高投长岛公司拒绝接受房款的问题，同样，每日公司也未能提供任何的证据材料来证明高投长岛公司拒绝接受，也未提供双方协商过程的任何证明材料。同时，每日公司认为是高投长岛公司内部管理混乱、尚失商业信誉，但也均未能提供任何的证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对每日公司提出的是由于高投长岛公司的原因导致其未能按期付款的主张，由于证据不足，一审法院不予采信。虽每日公司在庭审中要求对房款进行提存，但截止法庭辩论终结前尚未完成，按照合同“买受人没有按照合同约定付清房价款及缴纳相关税费或其他应付款之前，出卖人有权不予交房”的约定，高投长岛公司有权不进行交房。 第二，每日公司在本案之中提出要求高投长岛公司受领房款，并向每日投资集团交付房屋。对此，一审法院从以下几个方面进行考量：首先，每日投资集团并非案涉合同的合同相对方，高投长岛公司并没有向其交付房屋的合同义务；其次，每日投资集团并不符合双方《特别约定》第二款：“买受人注册成立一家符合相关要求的主体，并以该企业为主体与出卖人重新签订合同”之约定，并非为买受人“每日公司”在高新区注册成立的符合相关要求的主体；第三、《特别约定》显示双方对于买受人每日公司不符合高新区相关政策要求及本项目准入条件这一事实都明知，并且约定了只先行以每日公司名义签订合同，待买受人注册成立一家符合相关要求的企业，并以该企业为主体与出卖人重新签订《房屋买卖合同》，因此，每日公司不能据此要求高投长岛公司直接向每日投资集团交付房屋；第四、双方《房屋买卖合同》和《特别约定》并无买受人指定交付给第三人的约定，每日公司的诉请并无直接合同依据；第五、通过双方《房屋买卖合同》和《特别约定》的约定，每日公司需要注册成立一家符合高新区相关政策及项目准入条件的企业，并通过该企业与高投长岛公司依据《特别约定》的约定重新签订《房屋买卖合同》后，新《房屋买卖合同》的买受人才能够在付清房款的情况下，要求高投长岛公司履行交付房屋的义务。 综上，对于每日公司要求高投长岛公司直接将案涉房屋交付给每日投资集团的诉请不予支持。至于要求高投长岛公司受领房款，一审法院认为支付房款是买方本身的合同义务，并无判决卖方受领的必要。因此，对于其此项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：每日公司的全部诉讼请求。本案案件受理费收取81506元，由每日公司负担。 二审审理过程中，双方均未提供新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同及《关于天府长岛特别约定》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。前述合同应当作为应作为确定双方权利义务的依据。根据每日公司的上诉请求及高投长岛公司的答辩意见，本院就本案二审双方争议焦点问题分述如下： 关于本案中每日公司提起的诉讼请求范围确定问题。本院认为，首先，每日公司在一审诉讼中当庭明确了诉讼请求为“判令高投长岛公司继续履行合同，受领房款，并向每日投资集团交付房屋”，一审判决并未超过每日公司诉讼请求范围，故本院对每日公司主张一审判决超出其诉讼请求的上诉理由不予采纳。其次，每日公司上诉请求为判决高投长岛公司继续履行合同，将房屋买受人变更为每日投资集团，办理按揭手续，向每日投资集团交付房屋，该上诉请求与其一审诉讼请求的范围不一致，且每日投资集团公司并非案涉买卖合同的相对方和本案当事人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，经本院当庭询问，对于每日公司增加的诉讼请求，高投长岛公司不同意由本案二审一并处理，故每日公司新增的诉讼请求不属于本案二审审理范围。 关于案涉房款支付问题的认定。首先，从案涉合同关于付款的约定来看，剩余房款由每日公司申请银行贷款方式支付，若按揭不能办理，每日公司需要于约定期限前分期支付剩余房款。每日公司主张高投长岛公司拒绝配合导致其无法办理银行按揭贷款，且高投长岛公司拒绝受房款。每日公司未提交证据证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对每日公司该上诉理由不予采纳。其次，每日公司主张高投长岛公司存在丧失履约能力的可能性，其未支付剩余房款基于合理审慎的态度。每日公司该主张系向高投长岛公司主张不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营情况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。第六十九条第一款规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”。根据上述法律规定，本案中，每日公司未有确实证据证明高投长岛公司存在法定的几种丧失或者可能丧失债务能力的情形，且无证据证明每日公司行使不安抗辩权时及时履行了通知义务。故本院对每日公司该上诉理由不予采纳。 关于每日公司要求继续履行合同的诉讼请求是否能够成立的问题。首先，按照合同关于未付清房款前出卖人有权不予交房等约定，在每日公司未按约定支付房款的情形之下，每日公司要求交付房屋的请求缺乏合同依据。其次，根据每日公司与高投长岛公司签订的《房屋买卖合同》约定，每日公司已明确知晓高新区相关经济发展及产业政策要求及天府长岛入住企业具体要求，即案涉房屋购买主体是需要符合政策条件。根据《特别约定》载明内容，双方对于每日公司不符合项目准入条件这一事实都明知。双方关于待每日公司注册成立一家符合相关要求的企业，并以该企业为主体与高投长岛公司重新签订《房屋买卖合同》的约定并非系关于高投长岛公司直接向每日投资集团交付房屋的约定。第三，每日投资集团并非案涉房屋买卖合同的合同相对方，法律并无强制缔约之规定，每日公司要求高投长岛公司与每日投资集团重新签订《房屋买卖合同》亦于法无据。故每日公司要求高投长岛公司继续履行合同的诉讼请求缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，每日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81506元，由四川每日房地产有限责任公司公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十日 书记员 邱 灿