黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初6225号原告：田凤菊，女，1964年2月21日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：赵希占（与原告田凤菊系夫妻关系），住哈尔滨市松北区。被告：朱富华，女，1974年2月19日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：于广超，黑龙江长锋律师事务所律师。原告田凤菊与被告朱富华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告田凤菊及其委托诉讼代理人赵希占，被告朱富华委托诉讼代理人于广超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田凤菊向本院提出诉讼请求：1.判令朱富华因不履行合同约定，双倍支付田凤菊定金40000元整；2.判令朱富华因违约支付田凤菊152000元整；3.判令朱富华支付田凤菊损失费50000元整；4.诉讼费由朱富华承担。事实与理由：2019年9月12日，田凤菊、朱富华在黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司(以下简称骄阳地产经纪公司)居间人张爽介绍下，三方共同签署了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》。合同约定，田凤菊（即乙方）贷款购买朱富华（甲方）现有的哈尔滨市松北区××大道××号盛世新天地1号楼1单元10层2号房屋，房价为760000元整，当天，三方共同签署了《补充协议》《居间服务补充合同》《签约提示》。次日，田凤菊、朱富华、中介三方到长江路96号骄阳地产总部(浦发银行在此办公)浦发银行办理了首付20000元托管手续，双方共同签字并按手印，田凤菊支付中介服务费及代办费用15000元整。2019年10月16日，田凤菊、朱富华、中介三方约定到骄阳地产总部所在浦发银行共同办理了首付440000元整的托管手续，定金及首付共计460000元整的托管。2019年10月21日，三方到骄阳地产总部所在办公的建设银行办理了房屋贷款审批手续，贷款300000元整，三方签字按手印，并且合照为证。2019年10月29日，建行经审核批准贷款通过，并发出贷款证明。2019年11月21日，三方在办理清缴出售房屋相关费用及过户过程中，朱富华以不信任银行为由，要求解除在中介公司指定的浦发银行托管账户460000元首付款，直接交付朱富华或变更为松北区房产交易中心托管再更名。为使交易顺利进行，田凤菊、中介妥协退让同意变更。当日三方共同在银行办理的解除托管手续后，朱富华再次提出要求称必须全款一次性交齐购房款，否则不卖，经中介人员多次协调无果，最终导致合同不能继续履行而终止。基于以上事实，田凤菊认为三方共同签订的房屋交易合同系真实意思表达，合法有效，事实清楚、证据充分、朱富华无视合同约定，两次生变，诚信尽失行为，已构成违约，依据我国《合同法》相关规定，根据三方共同签订的房屋买卖合同（补充协议）第五条第二款第三项、第五项约定，朱富华应以该房屋总价款760000元的20%向田凤菊支付违约金152000元整，损失费50000元整及20000元的双倍定金40000元整，共计242000元整，特此，请法院依法判如诉请。朱富华辩称，一、朱富华没有违反合同约定的行为，田凤菊要求没有事实和法律依据，要求赔偿诉讼请求不符合法律规定，朱富华可以要求继续履行合同，双方于2019年9月12日签订合同的经过属实，交款和交费情况也属实，朱富华在履行房屋买卖合同过程中没有任何违反合同约定的行为，直到现在朱富华也同意按原合同履行，原来合同尚没有约定必须用朱富华的房屋抵押进行贷款，如有合同约定，视为朱富华违约，如没有该项约定，视为视为朱富华没有违约。按合同约定应由田凤菊自行办理贷款，田凤菊要求必须将房屋更至田凤菊的名下，用朱富华的房产向银行做抵押贷款，朱富华不同意田凤菊的这个要求，要求田凤菊继续解决贷款问题，解决贷款问题后朱富华继续履行义务。综上，驳回朱富华的诉讼请求或依法调解本案。田凤菊围绕诉讼请求向本院举示了二份证据，证据一、居间服务合同一份、居间服务合同补充协议二份、补充协议一份、签约提示一份、建行贷款证明一份，朱富华对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，能够证明双方签订了房屋买卖合同及补充协议等约定了购房定金、首付款、违约责任以及贷款的金额等。证据二、浦东发展银行协议二份、浦东发展银行的业务回单三份、招商银行的业务回单一份、骄阳地产经纪公司出具的收据一份、骄阳地产经纪公司员工张爽的说明材料一份、骄阳地产经纪公司员工与朱富华微信聊天记录一份、骄阳地产经纪公司给朱富华电话录音两份，朱富华对证据的证明问题有异议。本院认为该证据能够证明田凤菊已经通过浦东发展银行的资金监管，监管房屋价款460000元，同时460000元应朱富华的要求解除了房屋资金监管，该笔金额已经退还到田凤菊的账户，本院以采信。朱富华向本院举示了一份证据，录音一份，田凤菊对该证据无异议，本院予以采信，该证据能够证明田凤菊要用涉案房屋做抵押进行贷款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月12日，田凤菊与朱富华在骄阳房地产经纪公司介绍下，三方共同签署了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》。合同约定，田凤菊购买朱富华名下位于哈尔滨市松北区××大道××号盛世新天地1号楼1单元10层2号房屋，房屋价款760000元整。同日，三方共同签订了《补充协议》《居间服务补充合同》《签约提示》。次日，田凤菊、朱富华、骄阳地产经纪公司三方到长江路96号骄阳地产总部浦发银行办理了定金20000元托管手续，同时支付中介服务费及代办费用15000元。2019年10月16日，田凤菊、朱富华、骄阳地产经纪公司三方约定到骄阳地产总部所在浦发银行共同办理了首付款440000元的托管手续，定金及首付款共计460000元的托管。2019年10月21日，田凤菊、朱富华、骄阳地产经纪公司三方到骄阳地产总部所在办公的建设银行办理了房屋贷款审批手续，贷款300000元。2019年10月29日，建行经审核批准贷款通过，并发出贷款证明。2019年11月21日，田凤菊、朱富华、骄阳地产经纪公司三方在办理清缴出售房屋相关费用及过户过程中，朱富华以不信任银行为由，要求解除浦发银行首付款460000元的托管账户，直接交付朱富华或变更为松北区房产交易中心托管再更名，田凤菊、骄阳地产经纪公司同意变更。当日三方共同在银行办理的解除托管手续后，朱富华提出要求全款一次性交齐购房款，经中介人员多次协调后，朱富华拒绝履行合同。本院认为，田凤菊与朱富华、骄阳房地产经纪公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应按合同的约定履行各自的义务。本案中田凤菊按照合同约定办理首付款托管手续，履行合同义务，并基于信任按照朱富华的要求办理解除托管手续的要求。后朱富华提出要求买方田凤菊交付全部房款后办理变更登记，为对合同内容的变更，该变更未经双方达成一致，视为合同未变更，双方仍应按原合同约定履行各自义务，双方合同约定田凤菊以贷款的方式购买案涉房产，朱富华拒绝协助田凤菊办理贷款手续，存在违约行为，朱富华应承担违约责任。本案中，田凤菊请求朱富华双倍返还定金40000元、支付违约金152000元、赔偿损失50000元，庭审中田凤菊明确要求朱富华以该房屋总价款760000元的20%向其支付违约金152000元。朱富华以双方合同约定的违约金数额过高请求予以适当调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为违约金的性质为补偿性与惩罚性，本案中田凤菊所受损失为实际支出的中介费13500元及交付购房定金及首付款共计460000元的相应利息。朱富华在履行合同过程中，更改合同后又拒不配合履行，存在明显的违约行为，故本院依据公平原则结合朱富文的过错等因素，将违约金数额调整为38000元（760000元×5%），关于田凤菊主张朱富华赔偿其损失50000元的诉讼请求，该损失中与田凤菊在本案中主张的违约金相重合，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告朱富华于本判决生效后十日内给付原告田凤菊违约金38000元。驳回原告田凤菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2465元，由原告田凤菊负担2090元，由被告朱富华负担375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇一九年十二月三十一日法官助理徐晶书记员高佳媛