山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终362号上诉人（原审原告）：康全保，男，1958年8月2日出生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，现住榆次区。上诉人（原审原告）：张玉华，女，1959年3月7日出生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，现住榆次区。上诉人共同委托诉讼代理人：任炜君，山西奇政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜丽琴，女，1969年9月30日出生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，现住本村。被上诉人（原审第三人）：赵俊仙，女，1972年10月11日出生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，现住本村。委托诉讼代理人：闫勇亮，晋中市司法工作者协会法律工作者。上诉人康全保、张玉华因与被上诉人杜丽琴、赵俊仙确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康全保、张玉华及二上诉人的委托诉讼代理人任炜君、被上诉人赵俊仙的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人杜丽琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康全保、张玉华上诉请求：请求依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初4232号民事判决；依法改判康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议无效；依法改判杜丽琴返还占有康全保、张玉华的房产。事实和理由：一、一审判决认定事实错误,适用法律错误,判决错误,严重损害康全保、张玉华的合法权益。1、一审法院仅依据杜丽琴与赵俊仙签订的房屋转让协议就认定涉案房屋已经转让给赵俊仙是错误的,本案中,杜丽琴与赵俊仙系亲属关系,在康全保将涉案房产转让给杜丽琴时,赵俊仙是作为中间人的,本案在一审开庭审理时,杜丽琴、赵俊仙签订了一份虚假的房屋转让协议欺骗一审法官涉案房屋已经以650000元转让,但杜丽琴、赵俊仙不能提供任何房屋转让款项的转账和接受凭证,杜丽琴、赵俊仙签订房屋转让协议的时间是2017年10月9日,康全保、张玉华提起诉讼的时间是2017年10月23日,庭审中赵俊仙陈述其用放在家中的650000元现金（赵俊仙陈述650000元是向其哥哥借的,但他们之间没有任何的借条及借款事实存在的证据）向杜丽琴购买涉案房产,杜丽琴陈述卖房款650000元在短短的几天之内就已经全部花掉,并陈述有部分是用于偿还他人借款,但杜丽琴、赵俊仙却没有提供任何证据证明其陈述的真实性,杜丽琴、赵俊仙的陈述并不符合客观实际,在杜丽琴、赵俊仙不能提供其他客观真实的证据证明涉案房产已经转移的情况下,一审法院也没有对可能涉及损害康全保、张玉华合法权益的事实进行调查取证,本案中，很明显杜丽琴、赵俊仙是签订了虚假的房屋转让协议,恶意串通损害康全保、张玉华的合法权益,且涉案房屋现仍由杜丽琴占有使用,并没有实际转让，一审法院仅仅依据一份房屋转让协议就认定涉案房产已经转让属事实认定错误,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，审判人员应当依照法定程序全面、客观的审核证据,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断,并公开判断的理由和依据。康全保、张玉华有充分的理由认为杜丽琴、赵俊仙恶意串通,提供虚假证据损害康全保、张玉华的合法权益。2、杜丽琴与赵俊仙之间的买卖关系属另外的法律关系,与本案并没有关联性,康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议自始无效,杜丽琴对涉案房产没有处分权利,其与他人签订的房屋转让协议在未经权利人追认的情况下当属无效,一审法院认定康全保、张玉华主张协议无效会影响赵俊仙行使其享有的宅基地使用权没有任何事实和法律依据,故一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定判决驳回康全保、张玉华的诉讼请求是错误的。二、一审判决未对康全保、张玉华的全部诉讼请求作出合理、合法的判决。康全保、张玉华的一审诉讼请求有两个:1、请求确认康全保与杜丽琴于2012年3月18日签订的房屋买卖协议无效;2、请求依法判令杜丽琴返还占有属于康全保、张玉华的位于榆次区的房产。但一审法院仅以康全保、张玉华主张协议无效将影响赵俊仙行使其宅基地使用权为由驳回了康全保、张玉华要求杜丽琴返还诉争房产的主张,对康全保、张玉华要求确认康全保与杜丽琴于2012年3月18日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求没有进行明确判决。本案康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议从法律上来说是明显无效的,且不论涉案房产是否转移,都不影响认定康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议的效力,人民法院应当依法认定该房屋买卖协议无效,理由如下：涉案房产位于榆次区,杜丽琴是郭家堡乡南关村人,依据《中人民共和国土地管理法》第八条、第十条关于宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理的规定及《中华人民共和国物权法》第一百五十二条关于宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利的规定,宅基地使用权是本集体经济组织成员才享有的权利,与特定身份关系相关联,杜丽琴作为南关村村民对属于王村集体所有的土地没有占有和使用权,康全保在处分其位于王村宅基地上的房产时已经一并将该房产所处的宅基地处分给杜丽琴,双方签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同无效。且2015年12月23日最高人民法院在北京召开的第八次全国法院民商事审判工作会议中也明确提出:农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员以外的个人,该房屋买卖合同认定无效。故人民法院应当依法对康全保、张玉华要求认定其与杜丽琴签订的房屋买卖协议无效的诉求作出无效判决。杜丽琴辩称，一、本人经过王村村民委员会书面盖章认可从康全保、张玉华手里购买了本案诉争房产，当时签订的草契是买卖双方当事人的真实意思表示，康全保、张玉华起诉之前未行使过撤销权，本人将本案诉争房产再卖给王村本集体经济组织成员赵俊仙的协议行为有效。在一审中，康全保、张玉华并无依据证实本人与赵俊仙之间的房屋转让协议无效。二、本案的案由是确认合同无效纠纷，而不是民间借贷纠纷，法院需要查明的焦点是合同是否有效，而不是购房款的来源问题。三、2017年9月，康全保、张玉华曾经想从本人手里拿走集体土地建设用地使用证原件，本人担心康全保、张玉华会将已经卖给本人的房产要回去，为此本人将本案诉争房产卖给王村本集体经济组织成员赵俊仙。赵俊仙辩称，第一，杜丽琴是通过王村村民委员会的认可与康全保、张玉华协商购买其宅基地以及地上房屋，由于最近几年来榆次周边大规模的拆迁改造补偿，引发了康全保、张玉华毁约的想法，其目的就是通过毁约企图想获得巨额的拆迁补偿款差价，但是结果会导致买房人失去了居住的房产；第二，基于杜丽琴对康全保、张玉华的担心，所以将该处房产卖给本人属于合理规避法律风险的行为，康全保、张玉华所说的恶意应该是其二人存在恶意，而并不是杜丽琴及本人存在恶意；第三，在一审中，康全保、张玉华没有向法庭提供能够证明杜丽琴与本人之间房屋转让协议无效的证据及其法律依据，本人认为本村村民购买位于本村的房产是合理合法的，不能因为康全保、张玉华利用国家暂时对房地产的调控政策所产生的法律空档而利用法律的不完整故意侵害房产购买人的权益，截至目前，该处房产已由本人购买，法庭应当尊重事实，给予公正的裁决。康全保、张玉华向一审法院起诉请求：请求依法确认康全保与杜丽琴于2012年3月18日签订的房屋买卖协议无效，请求杜丽琴返还占有的属于康全保、张玉华的位于榆次区的房产。一审法院认定事实：康全保与张玉华系夫妻关系，二人均系郭家堡乡王村村民，康全保名下在王村有证号为集建字第0102261号集体土地建设用地使用证，本案诉争的另一处院落证号为集建字第0102260号集体土地建设用地使用证登记在孙玉珍名下，孙玉珍系康全保母亲，于2003年去世，其他继承人以书面声明放弃对于前述登记在孙玉珍名下宅基地相关权利的主张。2012年3月18日，康全保以其与孙玉珍的名义与杜丽琴签订草契（房屋买卖合同），约定以210000元价款将前述两处院落卖给杜丽琴，双方均已履行完毕协议约定的事项，且该草契加盖有王村村委会的公章。另查明，杜丽琴系榆次区郭家堡乡南关村村民，赵俊仙系郭家堡乡王村村民。庭审中杜丽琴表示诉争院落已经以650000元的价格卖给赵俊仙。赵俊仙表示诉争院落现由其修整准备居住。康全保、张玉华表示，杜丽琴并非本集体组织成员，与康全保订立的草契应属无效，对于杜丽琴和赵俊仙之间的转让协议不认可，赵俊仙与杜丽琴之间系亲戚关系，双方并无证据证明650000元付款的事实，杜丽琴无权处分其不享有使用权的宅基地，该行为也无效。一审法院认为，本案中康全保与杜丽琴之间签订的草契（房屋买卖协议）是双方真实意思的表示，并已经履行完毕，虽杜丽琴并非王村村民，但杜丽琴已经将诉争宅院转让给赵俊仙，赵俊仙作为王村村民，有权取得本集体的宅基地的使用权，康全保、张玉华主张草契无效将影响赵俊仙行使其有权享有的宅基地使用权，故对于康全保、张玉华要求杜丽琴返还诉争房产的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回康全保、张玉华的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，关于康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依据该相关规定，农村宅基地不得出售予非本集体经济组织成员。本案中，康全保、张玉华将本案诉争房屋出售给非本集体经济组织成员杜丽琴，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本案中康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议无效。一审驳回康全保、张玉华确认康全保与杜丽琴签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不妥，予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初4232号民事判决；二、确认康全保与杜丽琴于2012年3月18日签订的草契（房屋买卖协议）无效；三、驳回上诉人康全保、张玉华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由康全保、张玉华负担50元，由杜丽琴负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人张玉华、康全保负担50元，由杜丽琴负担50元。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  许 俊审判员  申子西二〇一九年十二月二十七日书记员  杜 璇