贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终2043号上诉人（原审原告）：杨文，男，1984年10月30日生，苗族，住贵州省六盘水市六枝特区。上诉人（原审原告）：肖丽梅，女，1987年7月23日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审被告）：贵州华海城房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇团结路，统一社会信用代码：91520203059064068F。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈跃春，女，1993年7月20日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人杨文、肖丽梅因与被上诉人贵州华海城房地产开发有限公司、陈跃春房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文、肖丽梅上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1760号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《六枝碧桂园筹号纸》中约定认购房屋之前需要备足诚意金10000元才能签订《认购协议书》，二上诉人于2019年4月24日向被上诉人贵州华海城房地产开发有限公司转账支付10000元，支付款项时，被上诉人陈跃春与上诉人约定该款项系认筹金，一审判决认定系定金与约定不符。被上诉人陈跃春在销售过程中存在欺骗行为，陈跃春系贵州华海城房地产开发有限公司工作人员，其欺骗行为造成的后果应由公司承担。陈跃春首先欺骗上诉人支付10000元的诚意金，就是为了业绩，促使上诉人在规定时间内签订《认购协议书》，上诉人支付诚意金的时间为2019年4月24日，签订《认购协议书》的时间为2019年4月28日，上诉人支付诚意金时不知道《认购协议书》约定内容，被上诉人将上诉人之前支付的款项约定为定金，故意改变了款项的性质。双方签订的《认购协议书》系贵州华海城房地产开发有限公司提供的格式合同，协议书未约定将上诉人之前支付的10000元诚意金改为定金，且被上诉人没有做到合理解释和提示义务，侵犯了上诉人的合法权益，应当认定《认购协议书》的定金条款无效，被上诉人应当退还定金并赔偿损失。二、一审判决适用法律错误。被上诉人提供的格式合同侵犯了上诉人的利益，该定金条款无效，本案中不应适用定金条款，判决适用定金法则错误。综上所述，请二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。贵州华海城房地产开发有限公司、陈跃春二审未作答辩。杨文、肖丽梅向一审法院起诉请求：判决二被告退回认筹金10000元，赔偿经济损失1000元。一审法院认定事实：二原告预购买被告华海城房开公司开发建设的六枝碧桂园房屋，2019年1月10日，二原告在被告华海城房开公司处取得六枝碧桂园筹号纸，参加房屋认购，该筹号纸上第7条备注：我司特别提请客户注意：请客户于认购日当天完成上述认购手续，如客户缴纳定金后未于认购日当天签署认购书和附件的，请客户于缴纳定金之时起24小时内至我司签署认购书和相关附件，我司仅在该期限内为客户保留定金单位。2019年4月24日，二原告支付被告华海城房开公司10000元，于次日取得收款收据。2019年4月28日，二原告与被告华海城房开公司签订两份《六枝碧桂园认购书》，编号为LPSLZ20190026号的认购书为初始认购书，约定：一、原告购买被告华海城房开公司建设的位于六枝特区贵烟路与胜利路交汇处南侧六盘水2号楼1-18-4（YJG105型）房屋，建筑面积106.78平方米，单价6708.67元/平方米，2021年9月30日交房；二、房屋总价566480元；三、原告选择付款方式为：按揭（首付30%）；四、付款时间：1.定金10000元于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期房款的一部分）；第一期房款176480元于2019年5月1日前付清（含定金），第二期房款390000元于2019年6月1日前付清（银行按揭款）；五、被告义务：在本认购书约定的签约时间届满前与原告签署被告明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一等；六、原告义务：1.原告确认：在签订本认购书之前，原告已仔细阅读并理解被告明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故原告同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署；2.原、被告一致同意：原告应于2019年5月1日前携带本认购书、身份证等及认购书认定的第一期房款到六枝碧桂园销售中心与被告签署上述合同文件并办理相关手续……；7.因原告未在本认购书约定的时间到六枝碧桂园销售中心与被告签约，或因原告违反本条任一约定，或因原告其他原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，被告不予返还原告已付的定金，并有权不再另行通知原告而将本认购书约定的认购物业另行出售，原告对此已充分知悉并无异议……；八、……4.原、被告确认：原告在2019年4月30日前与被告签署合同文件的，则原告可依以下顺序享受优惠：额外98折，开盘认购99折，三天内签约98折，定额20000元，以上优惠逾时失效。同日，双方签订另外一份认购书，编号：LPSLZ20190042号，按照初始认购书约定的优惠条件，将原告购买的房屋单价调整为6077元/平方米，总房款为513221元，第一期房款103221元于2019年5月1日前付清（含定金），第二期房款410000元于2020年2月10日前付清（银行按揭）。2019年4月30日，原告肖丽梅与被告陈跃春微信，要求换成140平方米的房屋，被告陈跃春告知：如换房，亦应在约定的签约时间内签署认购书上约定的相关文件，若未按时签署相关合同文件，定金不退还。并以短信方式告知原告杨文。之后，二原告未按约定的期限与被告华海城房开公司签署认购书中的相关文件。被告陈跃春系被告华海城房开公司的工作人员。一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，二原告系基于支付给被告华海城房开公司的10000元是认筹金而不是定金，现在不购房，要求二被告返还10000元并赔偿损失1000元。从本案查明的事实，二原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：一、二原告在被告华海城房开公司处取的筹号纸上已明确，二原告预购房，应交纳定金10000元，且二原告提供的证据不能证明所交纳的10000元系认筹金而不是定金；二、二原告与被告华海城房开公司签订的两份《六枝碧桂园认购书》的内容明确，已具备合同的基本要素，属有效协议，对双方具有法律拘束力；三、《六枝碧桂园认购书》约定，二原告应于签订认购书时支付定金10000元，而签订认购书当天，二原告并未支付被告华海城房开公司任何款项，且认购书中约定的10000元与筹号纸的内容一致，该10000元为定金，已作为房款的一部分；同时，被告陈跃春已明确告知二原告，应在约定的时间与被告华海城房开公司签订认购书中的相关文件，否则定金不退回。故二原告支付给被告华海城房开公司的10000元应为定金；四、二原告未在2019年5月1日前与被告华海城房开公司签订《六枝碧桂园认购书》中约定的相关文件，已违约，被告华海城房开公司不应退回二原告10000元。被告陈跃春系被告华海城房开公司的工作人员，其实施的民事行为系代表被告华海城房开公司，在本案中不应对二原告承担责任。综上，二原告诉讼请求无事实与法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告杨文、肖丽梅的诉讼请求。案件受理费163元，由原告杨文、肖丽梅负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、诉争10000元是否系定金；二、对上诉人要求返还该10000元并赔偿损失的诉请是否应予支持。关于争议焦点一。上诉人取得的“六枝碧桂园筹号纸”中注明请备足诚意金（洋房1万元）在指定时间参加签订认购，如未能认购成功无息退还诚意金，之后，二上诉人与被上诉人贵州华海城房地产开发有限公司签订的两份《六枝碧桂园认购书》中，均注明定金10000元于签订认购书时付清，定金在双方签订合同约定的商品房买卖合同等文件时自动无息转为第一期楼款的一部分，同时约定因乙方未在认购书约定时间与甲方签约情况下，甲方不退还已付定金。上述约定并未排除购房人权利，对诉争10000元也在此后签订的认购书中明确系定金，并不存在歧义。该认购书系双方为保证将要签订正式商品房买卖合同而签订的预约合同，如无法定无效情形，该认购书具有法律效力。现二上诉人未举证证明该认购书具备法定无效情形，故该认购书对双方均有约束力，一审认定诉争10000元系定金符合双方约定，二上诉人该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本案双方在签订认购书后未签订商品房买卖合同，从当事人提交的证据看，是因为二上诉人不想购买预定房屋，想换成140㎡的房屋，被上诉人贵州华海城房地产开发有限公司员工陈跃春也告知了上诉人定金不退还，但定金可以重用。此后二上诉人也未与被上诉人贵州华海城房地产开发有限公司重新签订商品房买卖合同，按照双方认购书约定，该10000元定金不应退还，且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”规定，本案诉争10000元定金不符合返还条件，故对二上诉人请求返还定金10000元的主张，本院不予支持。二上诉人基于此请求赔偿损失也没有事实和法律依据，本院不予支持，一审判决亦不存在上诉人主张的适用法律错误问题。综上所述，上诉人杨文、肖丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人杨文、肖丽梅负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 张景强二〇一九年十二月十七日法官助理张欢予书记员毛菡