天津市第二中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）津02行初239号原告刘志华，男，1966年8月6日出生，汉族，住天津市河西区。被告天津市规划和自然资源局，住所地天津市和平区曲阜道84号。负责人陈勇，局长。委托代理人韩亚兴，天津市规划和自然资源局工作人员。委托代理人于娟娟，上海锦天城（天津）律师事务所律师。第三人李刚，男，1982年4月8日出生，汉族，住天津市南开区。第三人天津泽枫国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）天保大道77号A-201-203室。法定代表人苗子煊，总经理。原告刘志华与被告天津市规划和自然资源局房屋行政登记一案，于2019年3月18日向天津市河西区人民法院提起行政诉讼，因系涉外案件，天津市河西区人民法院报请本院管辖。本院于2019年4月30日作出（2019）津02行辖2号《决定书》，决定本案由本院审理。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭审理了本案。原告刘志华，被告天津市规划和自然资源局的委托代理人韩亚兴、于娟娟，第三人天津枫泽国家贸易有限公司的法定代表人苗子煊到庭参加诉讼。第三人李刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘志华诉称，坐落于天津市河西区XXX路房屋因开发商一房两卖造成产权纠纷，被告天津市规划和自然资源局于2016年4月28日给原告出具了《告知书》告知原告反映的白天鹅项目开发商一房两卖问题，已作出不予登记处理。后第三人李刚就办理产权事宜提起诉讼，被两审法院判决驳回其全部诉讼请求。2018年8月李刚又起诉被告要求被告撤销上述《告知书》，后撤诉。但是原告发现2019年2月19日，第三人天津枫泽国际贸易有限公司却登记为该房屋的产权人。原告认为，被告在出具了不予登记告知书，且未经法院确认权属的情况下，为李刚办理产权登记，李刚又把房屋转移给天津枫泽国际贸易有限公司，被告的登记行为侵犯了原告的合法权益，故向法院提起行政诉讼。请求：1、撤销被告为第三人李刚办理的房屋权属登记行为；2、撤销被告为天津枫泽国际贸易有限公司办理的转移登记行为。被告天津市规划和自然资源局辩称，第一，原告与开发商签订商品房认购合约，二者之间存在债权债务关系，与涉诉不动产登记行为之间没有任何利害关系，原告不具有行政诉讼原告资格。第二，原告于2014年就已经明知开发商将涉案房屋卖给了李刚，并进行了预告登记，其至今才提起诉讼，明显超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的六个月的起诉期限。第三，被诉两次登记行为均事实清楚、证据充分，程序合法、适用法律正确。第四，虽然2016年曾经对李刚的申请没有办理产权登记，但是原告反映情况后，没有申请异议登记，也没有另案提起权属诉讼，2018年李刚再次申请产权登记时，没有任何主体再次提出异议，李刚与开发商签订了房屋买卖协议，并缴纳了全部购房款及贷款，办理了预告登记，在此基础上，被告为李刚办理产权登记行为合法。综上，请求驳回原告的起诉。第三人天津泽枫国际贸易有限公司述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2006年5月15日案外人顾跃与天津市富贵房地产开发有限公司签订《商品房认购合约》，约定：顾跃自愿购买XXX大厦商品房XXX室房屋一套，总房款949000元，首付款190000元，余款以贷款方式付清。顾跃于2006年5月15日支付首付款190000元。原告刘志华与案外人顾跃原系夫妻关系，2009年11月刘志华、顾跃在未办理房屋交付手续的情况下自行入住涉案房屋。2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。基于上述文件，天津市富贵房地产开发有限公司向顾跃邮寄《律师函》，要求顾跃补交一成房款、签订《商品房买卖合同》、办理剩余贷款手续，刘志华回函，表示不同意补交一成首付款，要求天津市富贵房地产开发有限公司履行《商品房认购合约》。2008年2月15日天津市富贵房地产开发有限公司向顾跃提出解除双方签订的《商品房认购合约》，并称将对涉案房屋另行处置。2014年6月23日案外人天津市富贵房地产开发有限公司起诉案外人顾跃、原告刘志华，要求：确认双方签订的《商品房认购合约》于2008年2月16日已经解除，并要求返还涉案房屋。天津市河西区人民法院于2014年12月12日作出（2014）西民一初字第984号民事判决书，以天津市富贵房地产开发有限公司不享有单方解除合同的权利，其通知顾跃解除《商品房认购合约》的行为不符合法律规定、对于合同是否需要变更和解除，可通过诉讼解决为由，判决驳回天津市富贵房地产开发有限公司的诉讼请求。2008年5月6日，第三人李刚与天津市富贵房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：李刚购买XXX大厦商品房XXX室房屋一套，总房款1386441元，首付款416441元，余款办理按揭贷款。李刚于合同当日支付首付款416441元，后又向深圳发展银行天津河西支行贷款970000元支付了剩余房款，并进行合同备案，支付了契税及维修基金，办理了所有权预告登记。2016年7月12日第三人李刚起诉案外人天津市富贵房地产开发有限公司、案外人顾跃、原告刘志华，要求天津市富贵房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋，办理产权登记，并要求顾跃、刘志华将诉争房屋腾空交还。天津市河西区人民法院于2017年4月13日作出（2016）津0103民初6489号民事判决书，认定李刚与天津市富贵房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，李刚虽要求开发商协助办理产权证，却不能明确所需协助的具体事项，且未能完成登记系因刘志华提出异议，应依据异议登记有关程序处理，故对李刚要求天津市富贵房地产开发有限公司为其办理产权证的诉讼请求不予支持。因涉案房屋由刘志华实际居住，对李刚要求天津市富贵房地产开发有限公司向其交付房屋的诉讼请求亦不予支持。因李刚与顾跃、刘志华之间不存在合同关系，其也未取得房屋所有权，对李刚要求顾跃、刘志华返还房屋的主张也未予支持。李刚不服提起上诉，本院作出（2017）津02民终4165号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年3月15日，第三人李刚向被告申请房屋权属登记，原告刘志华于2016年4月12日向被告反映开发商一房两卖问题，原天津市国土资源和房屋管理局市区国土资源分局于2016年4月28日作出编号：市区国土2016-27号《告知书》，告知原告对于其来信反映的问题，已作出不予登记处理。2018年8月15日李刚起诉原天津市国土资源和房屋管理局要求履行房产登记职责，后撤诉。2018年8月李刚就涉案房屋向被告申请转移登记，被告为其办理了涉案房屋的权属登记。后李刚将涉案房屋卖给第三人天津泽枫国际贸易有限公司，并于2019年2月14日办理了转移登记，现涉案房屋登记在第三人天津泽枫国际贸易有限公司名下。原告不服，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。另查，天津市人民政府于2018年12月1日作出《天津市人民政府关于机构设置的通知》，依据《天津市机构改革方案》，将市规划局的职责，市国土资源和房屋管理局的国土资源管理职责等整合，组建天津市规划和自然资源局，不再保留市国土资源和房屋管理局。原告刘志华在收到被告提交的证据后，经本院释明，增加了诉讼请求即：要求撤销被告为第三人李刚办理的房屋产权登记。本院认为，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款关于“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，本院准许原告刘志华增加诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。刘志华就涉案房屋仅支付了190000元的首付款，未办理商品房买卖合同备案、亦未办理预告登记，并且在未办理房屋交付手续的情况下自行入住涉案房屋，其与案外人天津市富贵房地产开发有限公司形成了民事合同关系，而不享有物权法上规定的直接支配和排他的权利，其就本案房屋权属登记提起行政诉讼，不具有原告的主体资格，故刘志华的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定的起诉条件，对原告就本案的起诉，依法应当裁定驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告刘志华的起诉。案件受理费50元，退还原告刘志华。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  乜 红审 判 员  陈 艳人民陪审员  赵云刚二〇一九年十二月六日书 记 员  郑 楠