昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4729号原告：冯尧，女，1973年3月28日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：高雪峰，男，1977年11月13日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：潘燕萍,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙商投资开发有限公司，统一社会信用代码：915301217535843978，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告冯尧、高雪峰与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯尧、高雪峰的委托诉讼代理人潘燕萍，被告浙商公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯尧、高雪峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向产权登记机关递交办理车位不动产权证所需的全部资料；2、请求法院判令被告支付原告因违约办理权属证书的违约金（自2016年5月1日起至被告向产权登记机关递交房屋不动产权证所需的全部资料之日止），暂计至2019年6月5日违约金为11310元，按每日十元计；3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区/昆明东盟商贸港项目一组团第-1层F279号车位。签订合同后，原告按合同约定履行了义务,合同约定，被告应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。同时，被告应于2015年4月1日前将原告所购房屋的产权证办理完毕，如因被告的原因导致原告在上述期限届满未办理房屋产权证的，被告应向原告按每天壹拾元支付逾期办证违约金。2012年8月22日，原告向被告支付了购车款项，并办理了接房手续。之后，原、被告签订《商品房购销合同》变更协议，约定：1、将交付期限由2013年4月1日前变更为2014年4月30日前；2、产权证办理时间由2015年4月1日前变更为2016年4月30日前。但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙商公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二、原告主张的违约金计算至被告向产权登记机关递交房屋不动产权证所需的全部资料之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除或调整。其次，东盟森林小区整个项目建设现尚未按照建设规划的要求通过规划验收备案，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所至。且办理小区规划验收备案是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，故原告要求判令将办理房屋权属证书所需材料交至产权登记机关的条件并未成就，而导致上述行为不能实现的原因并非在于被告，而属于不可归责的情况。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告未违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙商公司（甲方）与冯尧、高雪峰（乙方）于2012年8月22日签订了《商品房购销合同》（合同编号：东盟商贸港车位字第2571号），约定乙方向甲方购买东盟森林小区/昆明东盟商贸港第项目一组团第-1层F279房，属钢混结构（车位），并对双方权利义务进行了约定。《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。被告认可原告向被告浙商公司缴清车位及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，并办理了接房手续。原告冯尧、高雪峰与被告浙商公司之后签订《商品房购销合同》变更协议，约定：双方于2012年8月22日签订的两份《商品房购销合同》合同编号分别为：1811及2571号，双方一致同意，原合同条款作如下变更：1、将原合同第七条的交付期限由“2013年4月1日前”变更为“2014年4月30日前”；2、原合同第十二条约定的产权证办理时间由“2015年4月1日前”变更为“2016年4月30日前”。针对上述变更，双方同意由浙商公司按500元/平米补偿冯尧、高雪峰，冯尧、高雪峰所购商品房面积为97.64平米（车位不补），补偿金共计48820元。补偿金支付方式为：协议签订之日，浙商公司支付冯尧、高雪峰补偿金24410元；补偿金余额24410元于交房时一次性支付。被告浙商公司至今尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙商公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。本院认为，首先，针对原告主张的被告将办理不动产权登记所需材料交至产权登记机关的诉请，原、被告双方在《商品房购销合同》的变更协议中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年4月30日前将乙方所购车位的产权证办理完毕。现被告虽然认可原告已经按照合同约定向被告提交了所有办证所需材料，并已按照约定交纳了所有相关费用，但办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可权的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，故原告主张要求被告依照合同约定向房屋产权登记机关递交办理房屋权属证书所需的相关材料的诉请，本院不宜支持。其次，至于原告主张的违约金，由于原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理的意见，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》变更协议中已经明确约定，浙商公司应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给冯尧、高雪峰。故被告浙商公司应当在2014年4月30日前就应确保东盟森林小区的建设组织验收合格，而不应在将房屋交付业主使用时仍未通过工程验收。且被告浙商公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。故对于原告主张的逾期办理房屋产权证违约金本院支持按5元/天计算。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯尧、高雪峰支付自2016年5月1日起至被告云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告冯尧、高雪峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由云南浙商投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇一九年十二月二十七日书记员  樊 超