天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10006号原告（反诉被告）：王双，男，1978年10月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：周亚，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市海河混凝土预制构件制造有限公司，住所地天津市津南区双港镇大沽南路黄庄子道天津市光学仪器厂院内1号，统一社会信用代码91120112352910358T。法定代表人：郑玉林，执行董事。委托诉讼代理人：赵国平，天津碧钧律师事务所律师。原告（反诉被告）王双与被告（反诉原告）天津市海河混凝土预制构件制造有限公司（以下简称“海河混凝土公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王双及其委托诉讼代理人周亚、被告海河混凝土公司委托诉讼代理人赵国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王双向本院提出诉讼请求：1.判令海河混凝土公司退还王双自2018年6月20日至2018年8月31日租金47520元（计算方式为19800元/月*2.4个月）；2.判令海河混凝土公司退还王双2017年9月1日至2018年6月19日因300平米房屋不能使用的相应租金51840元（计算方式为300平方米*18元/月*9.6个月）；3.判令海河混凝土公司支付王双房屋装修损失费（具体数额依评估）；4.诉讼费、鉴定费均由海河混凝土公司承担。事实和理由：2017年6月23日，王双与海河混凝土公司签订一份房屋租赁合同（编号为五部-2017-13号），约定海河混凝土公司出租原天津市光学仪器厂内原装配车间上下层共计1100平方米厂房供王双作装修装饰用，租期三至五年，合同一年一签。2017年7月1日，海河混凝土公司将房屋交付王双使用，并给予两个月的免费装修期，第一年租期自2017年9月1日至2018年8月31日。海河混凝土公司自交付之日起即将一楼的消防通道锁死，致使一楼有300余平方米的房屋不能使用。海河混凝土公司自2018年6月5日起，未能保证王双租赁房屋的供电，致使该房屋无法使用，王双多次要求海河混凝土公司供电，但均被拒绝。出租人出租租赁物应保证能正常使用，王双租赁的房屋由于消防通道关闭、断电等原因不能正常使用，致使合同目的无法实现，王双被迫改变业态，由集中展示样板间供各区域客户线上签单改为到各个小区建设样板间仅由该小区客户线下签单，王双的经营成本大幅增加，海河混凝土公司应承担违约责任，并赔偿相应的损失，故王双诉至本院。海河混凝土公司辩称，请求法院依法驳回王双的全部诉讼请求。双方确实签订了房屋租赁合同，合同约定的内容和王双诉称的内容一致，但海河混凝土公司不存在给房屋断电和锁死消防通道的行为，海河混凝土公司没有任何违约行为。关于房屋装修损失，双方在租赁合同中约定，房屋租期届满后王双可在不破坏房屋主体结构的前提下全部拆除，甲方不承担任何费用。现合同租赁期已经届满，海河混凝土公司没有义务赔付王双的装修损失。海河混凝土公司向本院提出反诉请求：1.判令王双立即腾退天津市光学仪器厂原装配车间的房屋；2.判令王双将其擅自拆除的电梯予以修复，或赔偿海河混凝土公司经济损失20000元；3.判令王双给付海河混凝土公司房屋占有费，自2018年9月1日起计算至房屋实际交还之日止，以每月19800元为标准；4.判令王双承担本案本诉、反诉的诉讼费。诉讼过程中，海河混凝土公司撤回第一项反诉请求。事实和理由：2017年6月23日，海河混凝土公司与王双签订一份房屋租赁合同，约定海河混凝土公司将原天津市光学仪器厂原装配车间出租给王双，租期自2017年9月1日至2018年8月31日，房屋租金为每年237600元。合同签订后，海河混凝土公司依约将房屋交付王双使用，然王双拒不按照合同约定支付租金，且租赁期满后拒不交还房屋，致使房屋授权管理人天津市中环电子信息集团置业服务有限公司对海河混凝土公司提起民事诉讼，要求海河混凝土公司赔偿相应损失。王双在使用房屋期间，未经海河混凝土公司同意，擅自将房屋电梯拆除，至今拒不修复，故海河混凝土公司诉至本院。王双辩称，请求法院依法驳回海河混凝土公司的反诉请求，关于腾空房屋的问题，生效判决已经判令王双腾退房屋，王双对此不持异议。关于电梯的拆除，并非王双所为，与王双无关，且海河混凝土公司在之前的相关诉讼中认为该电梯拆除的责任应由天津市中环电子信息集团置业服务有限公司负担，而在本案中又要求王双予以修复，既无事实依据也与其主张相矛盾。双方之间存在房屋租赁关系，不存在王双支付海河混凝土公司房屋占用费的问题。双方之间的租赁合同虽然于2018年8月31日到期，但之后双方并没有解除租赁关系，租赁合同依然存在，只是变更为不定期租赁而已，因此不存在支付海河混凝土公司房屋占用费的问题。综上，相应费用应由海河混凝土公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有异议的证据即房屋租赁合同、协议书、（2019）津0112民初5493号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：王双提供的转款凭证两页和收据一页，海河混凝土公司对其真实性无异议，本院认为该份证据可以证明王双交纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的全部租金237600元；王双提供的照片，无法达到王双主张的证明目的；海河混凝土公司提供的协议书的真实性本院予以确认，通知系复印件，本院不予确认，本院对照片的关联性亦不予确认，该组证据不能达到海河混凝土公司主张的证明目的；海河混凝土公司提交的房屋租赁合同（补），结合（2019）津0112民初5493号民事判决书，可以证明海河混凝土公司对涉案房屋具有转租权。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：天津市光学仪器厂位于天津市津南区，产权人为天津中环电子信息集团有限公司。2009年8月11日，天津中环电子信息集团有限公司授权天津中环电子信息集团置业服务有限公司经营管理天津市光学仪器厂的房产。2017年6月21日，天津中环电子信息集团置业服务有限公司将涉案房屋出租给海河混凝土公司。2017年6月23日，海河混凝土公司（甲方）与王双（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定海河混凝土公司将位于天津市津南区天津市光学仪器厂院内原装配车间出租给王双，建筑面积为1100平方米；租赁房屋状况为以双方交接时共同确认的房屋状况为准；租赁期间自2017年9月1日至2018年8月31日，本合同到期终止，乙方应在合同期满后一周内将租赁房屋交还甲方；租赁期满如甲方继续租赁该房屋，在同等条件下乙方有优先承租权，须在租赁期满前一个月通知甲方，经甲方同意后重新签署《房屋租赁协议》，未达成协议的，本合同到期终止；房屋年租金为237600元；该房屋租金按六个月支付，乙方应于每年开始前5日内向甲方支付当期房屋租金；甲方负责出租物业院内及公共部分的环境卫生，门卫保安、水电力系统的管理及维护等工作；乙方在租赁区域内所有的装修、自建的投资，在本合同期满后，乙方在不破坏房屋主体结构的前提下，可全部拆除，甲方不承担（赔付）任何费用；合同还约定了其他相关事项。合同签订后，海河混凝土公司依约将涉案房屋交付王双使用，王双于2017年6月24日给付海河混凝土公司半年租金118800元，于2017年2月28日给付海河混凝土公司半年租金118800元。2018年6月20日，涉案房屋被断电，至今未恢复用电。本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。王双已依约向海河混凝土公司交纳2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金237600元，但因涉案房屋在2018年6月20日被断电，至今未恢复用电，断电并非承租人的责任，本院认为自2018年6月20日起涉案房屋不具备使用条件，王双自2018年6月20日至2018年8月31日不应再支付租金，海河混凝土公司应退还王双已交付的该期间的租金47520元（计算方式为19800元/月*2.4个月）。王双主张自2017年9月1日至2018年6月19日期间，涉案房屋有300平方米不能使用，但未提交确实充分的证据予以证实，故本院不予采信；王双要求海河混凝土公司退还该期间的租赁费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋装修损失一节，本院认为，依双方合同约定：“乙方在租赁区域内所有的装修、自建的投资，在本合同期满后，乙方在不破坏房屋主体结构的前提下，可全部拆除，甲方不承担（赔付）任何费用”，故王双主张由海河混凝土公司赔偿装修损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。王双关于对涉案房屋专修工程进行造价评估的申请，本院认为已无必要，故不予准许。关于海河混凝土公司的第一项反诉请求，海河混凝土公司在诉讼过程中撤回该项反诉请求，本院予以准许。关于海河混凝土公司要求王双修复电梯或赔偿经济损失20000元一节，本院认为，海河混凝土公司应对电梯拆除的事实、损失数额以及王双在此过程中存在违约行为承担举证责任，但海河混凝公司未提供任何证据证明上述待证事实，故海河混凝土公司应承担举证不能的不利后果，且海河混凝土公司在另案中认可电梯的拆除系案外人杨富忠所为，故海河混凝土公司要求王双修复电梯或赔偿经济损失20000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋在2018年6月20日被断电，王双自2018年6月20日开始不应再支付租金及房屋占有使用费，故海河混凝土公司要求王双给付自2018年9月1日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市海河混凝土预制构件制造有限公司于本判决生效后五日内返还原告王双自2018年6月20日至2018年8月31日期间的租金47520元；二、驳回原告王双的其他诉讼请求；三、驳回被告天津市海河混凝土预制构件制造有限公司的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2411元，减半收取计1205.50元，由王双负担711.50元，天津市海河混凝土预制构件制造有限公司负担494元；反诉费2805元，由天津市海河混凝土预制构件制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 徐 道 申二〇一九年十二月六日书记员 司马守卫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。