四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3219号 上诉人（原审原告）：成都双流兴城建设投资有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖北路一段57号。 法定代表人：李朝义，董事长。 委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都普贤物业公司管理有限公司。住所地：成都市双流区东升街道藏卫路98号1楼。 法定代表人：张朝彬。 委托诉讼代理人：袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人成都双流兴城建设投资有限公司（以下简称兴城建设公司）因与被上诉人成都普贤物业公司管理有限公司（以下简称普贤物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月2日公开开庭进行了审理。兴城建设公司的委托诉讼代理人姚云洁、普贤物业公司的委托诉讼代理人袁露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兴城建设公司上诉请求：撤销四川省成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6956号民事判决，改判支持兴城建设公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院仅以《段家小院租赁合同》第八条第一部分第一节第4项来确定合同是否达到解除条件，属认定事实不清。案涉租赁合同关于兴城建设公司行使解除权的约定，除合同第八条第一部分第一节第4项外，在合同第八条第二部分第二节第6项也有约定。关于房屋用途、使用方法和兴城建设公司规定的经营业态，双方已在租赁合同第二条中明确约定，现普贤物业公司在租赁房屋内从事明火的餐饮，没有按合同约定的方法、用途及兴城建设公司规定的业态正常使用租赁房屋，已经违反了合同相关约定，根据该约定，合同解除条件已经成就。2.一审法院就租赁合同中“明火餐饮、娱乐”是否必须达到“影响生态环境和破坏周边绿化”的程度才被禁止，认定事实错误。兴城建设公司与普贤物业公司之所以在合同中多处约定禁止普贤物业公司使用明火，并强调兴城建设公司的合同解除权，正是因为兴城建设公司为了严防普贤物业公司因使用明火从事餐饮、娱乐等活动而导致的燃爆、火灾等重大恶性事故，故该规定应严格履行。3.案涉合同应当予以解除。首先，普贤物业公司从事明火经营、餐饮活动的事实真实、客观存在；其次，租赁合同确系由兴城建设公司作为一审证据提供，但该租赁合同系由双方共同起草、平等协商、自愿签订，并非兴城建设公司利用自身优势逼迫对方签订的“格式合同”，不应作不利于兴城建设公司的解释。 普贤物业公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，对于双方都具有约束力，兴城建设公司没有解除权。首先，普贤物业公司在整个合同履行过程中并不存在违约行为。普贤物业公司的经营范围是茶水和简单的烹饪，使用的是清洁能源天然气，并不会污染环境。2.从证据角度来讲，普贤物业公司至今未收到相关主管部门的关于污染环境方面的行政处罚或警告，兴城建设公司在此基础上认定普贤物业公司存在污染环境的行为证据不足，也没有事实基础。3.关于明火餐饮的合同约定，因明火经营餐饮并没有严格的定义，且自己的经营范围以公司的营业执照为准。 兴城建设公司向一审法院起诉请求：1.确认原普贤物业公司双方签订的《段家小院租赁合同》已经解除；2.普贤物业公司立即腾退并向兴城建设公司交付房屋；3.普贤物业公司向兴城建设公司支付房屋占用损失（损失计算基数参照相应年度租金，自2017年6月起计算至房屋腾退之日止，截止起诉之日，房屋占用损失暂计320420元）。 一审法院查明的事实：兴城建设公司作为甲方，普贤物业公司作为乙方，双方于2016年1与29日签订《段家小院租赁合同》（以下简称“《合同》”）。该《合同》约定：兴城建设公司享有位于（成都市双流区）中心公园内东南面段家小院的房屋（以下简称“涉案房屋”）产权，兴城建设公司将涉案房屋出租给普贤物业公司使用。租赁期间为2016年1月31日至2021年1月30日。第一年度租金340000元；第二年租金在第一年度基础上递增5%，为357000元；第三年度租金在第二年度基础上递增5%，为374850元；第二年度起，普贤物业至少在本年度租期到期前15个工作日支付下一年度全额租金。《合同》第二条“房屋用途”约定“乙方承租该房仅可用于：不使用明火的餐饮，老年活动中心、书画协会或书画展览、茶坊、咖啡屋等，禁止从事一切使用明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动，且不得占用以上标的外的任何公共用地”；第八条约定：“…4、乙方有下列情况之一的，甲方可单方解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还，并保留追究乙方违约责任的权利：…（3）从事明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动。”合同生效后，普贤物业公司在涉案房屋设置了厨房以使用。 兴城建设公司于2017年6月12日作出《成都双流兴城建设投资有限公司关于终止段家小院租赁合同的通知》，以普贤物业公司从事明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动，通知普贤物业公司《合同》已解除，普贤物业公司应于2017年6月15日前清场后腾退房屋，搬离段家小院。普贤物业公司收到该《通知》，并于7月6日向兴城建设公司回复，认为解除合同的理由不成立，普贤物业公司未对生态环境破坏及影响。普贤物业公司于2018年1月25日向兴城建设公司的银行账户支付第三年度租金374850元。现兴城建设公司向一审法院提起诉讼，要求确认《合同》已于2017年6月13日解除，普贤物业公司腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。 一审法院认为，《段家小院租赁合同》是兴城建设公司与普贤物业公司在平等的基础上订立，合法有效，双方应遵守并履行合同的约定。关于兴城建设公司要求确认该《合同》已解除的诉讼请求，一审法院认为，《合同》第二条房屋用途：乙方承租该房仅可用于：不使用明火的餐饮，老年活动中心、书画协会或书画展览、茶坊、咖啡屋等，禁止从事一切使用明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动。《合同》并未排除明火餐饮，只是禁止从事一切使用明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动，而使用明火的餐饮、娱乐等应达到影响生态环境和破坏周边绿化的程度，才被禁止；《合同》第八条“…4、乙方有下列情况之一的，甲方可单方解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还，并保留追究乙方违约责任的权利：…（3）从事明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动”，应有之义为普贤物业公司使用明火进行的经营活动应达到影响生态环境和破坏周边绿化的程度，兴城建设公司才可单方解除合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，兴城建设公司仅举证普贤物业公司在涉案房屋设置了厨房，并不能证明普贤物业公司的经营活动影响生态环境和破坏周边绿化；同时，《合同》对“明火的餐饮”约定不明，兴城建设公司、普贤物业公司的解释不同，结合《合同》系兴城建设公司提供，参考《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的精神，应当作出不利于兴城建设公司解释，故普贤物业公司从事的餐饮活动并未达到被禁止的程度，兴城建设公司解除合同的条件并未成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，兴城建设公司向普贤物业公司通知其单方解除合同的行为，并未导致《合同》解除的法律后果，兴城建设公司要求确认该《合同》已解除的诉讼请求，一审法院不予支持。兴城建设公司的其他诉讼请求，系《合同》解除后结算和清理范畴，因《合同》未解除，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回兴城建设公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3053元，由兴城建设公司负担。 二审中，兴城建设公司向本院提供了《关于规范段家小院经营的函》（2019第4号）。主要内容为：2019年2月28日，成都市双流区棠湖公园管理处向兴城建设公司发函称：近期多次接到游客和社区反映，位于中心公园的段家小院经营点存在超范围占地经营，桌椅等杂物乱堆乱放且卫生脏乱差的现象，严格影响公园整体环境，责令兴城建设公司按合同条款对其上述现象进行整改，并加强管理，还市民优美、整洁的游园环境。并附有承租人在院外摆放摊位的照片和案涉租赁合同。拟证明：兴城建设公司在2017年发函要求解除合同时就已经明确普贤物业公司存在占用公共地的行为，一审中也提交了相应的证据，棠湖公园管理处2019年2月28日发出的函件证明普贤物业公司从2019年至今一直存在超范围经营，杂物乱堆乱放，并存在严重影响公园的环境，违反了案涉租赁合同第2条及第8条约定的使用范围和用途，因此兴城建设基于该事实及普贤物业公司存在的明火经营的违法行为而发出的解除合同合法有效。普贤物业公司质证认为，对于该证据的真实性予以认可，但对其载明的内容不认可。棠湖公司管理处是公园的管理机构，对于普贤物业公司是否存在相应的违约行为并不具有相应的约定的资质和资格，另外不排除是兴城建设为了本案所形成的证据，对该证据的合法性也提出质疑，所以普贤物业公司对该份证据关联性、合法性不予认可，不能达到兴城建设公司的证明目的。 本院审查认为，从双流区棠湖公园管理处出具上述函件的日期看，兴城建设公司提交的上述证据系其解除合同通知书发出后新出现的证据，且系对普贤物业公司近期行为是否影响管理和绿化的确认，与兴城建设公司依据其解除合同通知书要求解除合同的事实无关联性，故不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，兴城建设公司2017年6月12日作出《成都双流兴城建设投资有限公司关于终止段家小院租赁合同的通知》除载明普贤物业公司从事明火餐饮外，另载明：我司多次到现场进行消防安全检查，发现电线私拉乱接，电插板裸露在外，存在较大安全隐患，并随即下发了整改通知书，但迟迟未整改；同时在我司巡查中发现贵司在段家小院内设置厨房，且未取得相关消防许可手续，进行明火经营活动，甚至大摆酒席，不仅影响公园周边环境，同时严重违反《租赁合同》甲方权利等第4条约定，禁止从事一切使用明火的餐饮影响生态环境，破坏周边绿化。兴城建设公司一审提交的视频光盘载明，普贤物业公司的厨房内摆设了较大的灶具、操作台等设备，外部设有供人用餐的酒席餐厅。普贤物业公司质证时一方面对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，同时表示从视频中可以看出其从事的经营对环境没有影响。 普贤物业公司在二审中陈述，其以天然气做饭以公司员工就餐为主，对外经营的很少，只是有时候会给喝茶的人炒菜吃。 以上事实，由兴城建设公司一审提交质证的视频光盘、一审庭审记录，普贤物业公司在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，《段家小院租赁合同》系兴城建设公司与普贤物业公司真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应严格履行。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是一审判决对普贤物业公司是否违约的认定是否符合合同全面约定；二是一审判决对相关条款作出不利于兴城建设公司的认定是否正确，案涉合同是否应当解除。现结合事实证据分析认定如下： 一、一审判决对普贤物业公司是否违约的认定是否符合合同全面约定的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同所使用的词句是当事人意思表示的直接体现，因此对合同条款的解释应首先使用文义解释。案涉租赁合同第二条针对房屋的经营范围，明确约定不得从事使用明火的餐饮，并以列举的方式表明仅可用于老年活动中心、书画协会或书画展览、茶坊、咖啡屋等，同时提出禁止从事一切使用明火的餐饮等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动，从而将从事明火餐饮进行了明确的限制。同时，案涉合同第八条之4之（3）围绕合同解除事项进一步约定：“从事明火的餐饮、娱乐等影响生态环境和破坏周边绿化的经营活动”的，明确将从事明火餐饮经营活动作为兴城建设公司有权解除合同的事由，因该条是以列举加概括的方法列明影响生态环境和破坏绿化可作为解除合同的事由，其已列明的明火餐饮本身就属于该条规定的解除事项，而不需再证明是否达到影响生态环境和破坏绿化的程度，兴城建设公司也无需进一步承担证明责任。一审判决认为上述解除事由的应有之义为普贤物业公司使用明火进行的经营活动应达到影响生态环境和破坏周边绿化的程度，兴城建设公司未举证证明普贤物业公司的行为达到这一程序的情况下，认为其主张的事实不成立属于对上述约定的错误解理，且不当地扩大了兴城建设公司的举证责任。 二、关于一审判决对相关条款作出不利于兴城建设公司的认定是否正确，案涉合同是否应当解除的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第三十九第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉租赁合同属于较为特定的缔约当事人，针对特定标的所签订的合同，该合同虽由兴城建设公司提前拟定，但因不具有重复使用的特征，故不应认定为格式条款。一审判决参照格式条款的认定规则，认为在约定不明时作出不利于兴城建设公司的解释属于对合同特定条款性质的错误认定，加之案涉相关条款对不得使用明火经营餐饮的约定并非约定不明，本院予以纠正。第二，一审中兴城建设公司举示了普贤物业公司使用明火经营餐饮的视频资料等证据，普贤物业公司一方面对证据的真实性、合法性、关联性不认可，另一方面根据该证据认为未达到污染环境的程度，自相矛盾，根据其认可该证据可证明其经营行为未达到污染环境的陈述，应认定上述视频资料具有真实性、合法性、关联性，加之二审中普贤物业公司也认可其开展的餐饮主要是解决员工就餐，同时也开展少量的餐饮经营，本院认定其对外从事了明火餐饮经营活动，并已达到合同约定的解除条件。但《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”据此，解除权人应在合理期限内及时行使合同解除权是我国合同法规定和倡导的行为原则。本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人对对方的履行现状完全知情，在普贤物业公司合同开始履行的2016年1月31日即开展明火餐饮经营，该行为早已构成根本违约的情况下，兴城建设公司直到一年零五个月后的2017年6月12日才据此提出解除合同，应认定为超过了行使解除权的合理期限，该权利消灭，其主张解除合同的诉讼请求不应得到支持。一审判决认定案涉合同不应解除的理由虽不成立，但因与本院认定结果相同，故对一审结果予以维持。 综上所述，兴城建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但以案涉合同对明火经营餐饮是否属于合同解除事由约定不明、兴城建设公司未履行举证责任，认为兴城建设公司没有合同解除权错误，但因不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6106元，由上诉人成都双流兴城建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十二月十日 书记员  方丽雯