山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初18053号 原告（反诉被告）：李素梅,女,汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：任成慧，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯永红，山东首辰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈文亮，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张弛，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告（反诉原告）：沙丹，女，回族，住青岛市黄岛区。 原告李素梅与被告陈文亮、沙丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素梅及其委托诉讼代理人任成慧、侯永红，被告陈文亮的委托诉讼代理人张弛，被告沙丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李素梅向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原告与被告陈文亮签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告协助将原告承租的位于灵山卫街道办事处南街村xx户房屋恢复供水、供电；3、判令两被告赔偿原告经济损失暂计12600元（要求每天按300元，自2019年9月20日至实际恢复供电、供水之日止）；4、判令两被告退还截止到2019年10月30日停水、停电期间租金3362元（要求每天按82元，自2019年9月20日至实际恢复复供电、供水之日止）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月20日，原告与被告陈文亮（由沙丹代签）签订了《房屋租赁合同》，约定陈文亮将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处南街村XX户房屋出租原告使用，租赁期限自2016年10月20日至2026年12月20日。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了租金并履行了合同义务，但是被告在原告未违约的情况下，擅自分别于2019年9月19日、2019年9月21日让有关部门停止了供水、供电，导致原告无法继续租住使用。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告陈文亮和沙丹共同答辩并反诉称，原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条第一款明确约定，乙方不得将房屋转租他人，否则甲方有权立即终止合同，并不退还乙方租金和押金。2019年9月，其了解到李素梅已将涉案房屋出租给一家企业，用于员工长期居住。9月18日，陈文亮和沙丹向李素梅发出解除房屋租赁合同的通知，要求李素梅于三日内腾空房屋并返还给陈文亮和沙丹。李素梅一直未予返还。综上，对李素梅主张的事实和理由不认可，反诉请求：解除合同，判令李素梅立即返还青岛市黄岛区灵山卫街道办事处南街村XX户房屋。 反诉被告李素梅针对反诉答辩称，反诉陈述与事实不符，其不存在转租。陈文亮、沙丹从签订合同后就知道部分出租事宜，因房屋租赁价格上涨，导致陈文亮、沙丹要强行解除合同。请求驳回反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、2016年10月20日，陈文亮作为甲方、出租方（沙丹作为代理人），李素梅作为乙方、承租方，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处南街村XX户房屋出租给乙方使用，占地面积225平方米，共三层，租赁期限自2016年10月20日至2026年12月20日，第一年因装修，甲乙双方协议租期往后顺延2个月；押金3000元，租金年付，第一年租金2万元，第二年至第十年每年3万元，每年租期最后一个月缴纳下一年房租；房屋电线老化、水管老化，乙方要修改线路并在保证安全下使用。第九条约定，乙方不得擅自将此房屋转租他人，否则租赁合同终止，并且甲方不退还租金和押金。第十条约定，如遇政府拆迁，合同终止。甲方不承担乙方装修和其他费用，装修风险由乙方自行承担。合同中注明，若因没有甲方授权委托书造成合同无效，代理人沙丹承担担保责任和全部责任。 合同签订后，李素梅向沙丹支付了房屋押金3000元，支付了第一、二、三年度的租金，即租金支付至租期2019年12月20日。另，涉案房屋所在的集体土地建设用地使用证登记使用者为陈文亮，使用权面积为225平方米。 2、根据李素梅提交的《终止的通知》和其在公安机关的陈述，可以认定李素梅于2019年9月18日收到该通知，沙丹告知李素梅发现存在擅自转租的情形，要求终止合同，三天内腾出房屋。 根据本院调取的公安机关询问笔录、视频等证据，可以认定，沙丹于2011年从陈文亮手中购买涉案房屋，但一直未办理土地证更名手续，于2019年9月21日让相关部门把涉案房屋的水、电停止使用。蒋某在接受公安机关询问时称，2019年9月18日上午7点半左右，听到涉案房屋有争吵的声音，怀疑是传销，进门看到有三四十个男的在吃饭，晚上6点半左右路过时，发现有几个警察在那里，院子里有4名男子在聊天，进门发现一楼几个房间住满了人，他们对警察说是一个姓李的女子租给他们的。 3、陈文亮提交照片打印件称，2019年9月，得知李素梅将房屋转租后，在楼体周围发现并拍摄的李素梅张贴的转租广告，室内照片可以看到房屋内有大量人员入住，是李素梅擅自转租。该证据与李素梅在公安机关的陈述及庭审中承认的部分转租的事实能够相互印证，可以证明李素梅将涉案房屋中部分房屋转租他人。 4、李素梅提交胶南市东来旅馆出具的《收款收据》两份、银行转账记录一份，主张因为被告单方让有关部门停水停电，导致原告无法居住使用涉案房屋，自2019年9月20日至2019年11月26日期间原告及家人在外临时居住旅馆产生住宿费20400元。陈文亮、沙丹不予认可。 5、李素梅提交水电安装材料附表及室内装修材料附表，及相对应的两份收据，及暖气安装收款收据，称其租住房屋后对房屋水电装修产生费用30340元，室内装修费用65100元，暖气安装费用14120元，于2018年12月支付沙丹建下水道的费用4000元，曾支付维修下水道费用1000元，安装电表支付1650元。陈文亮、沙丹对该部分费用的真实性及支付金额不认可。 6、李素梅称，租赁涉案房屋的用途是李素梅和家人一家3口居住，但涉案房屋每层200多平，一共3层，十几个房间，故签订合同的时候已经与沙丹明确商定其余房间对外出租，后经自行装修后，就往外出租，合同中所谓的不能转租实际是指不能整体转租，并非不允许部分出租；对外转租长租的有两户，其他都是短租，一般是工人在那住，住几天就走了；在2019年9月发生争议时，有几个工人在里面住着，具体几个记不清楚；涉案房屋钥匙现在在原告处，房屋因停水停电无法居住，自2019年9月20日一直空置。若合同解除，请求对解除的后果一并处理。 陈文亮、沙丹称，涉案房屋是陈文亮于1997年自行建设，陈文亮是房主，委托沙丹出租房屋；李素梅违约，其有权解除合同，不退还租金和押金，对装修损失不承担责任。 上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《终止的通知》、录音光盘、收款收据等证据，被告提交的《房屋租赁合同》、《终止的通知》、视频资料、照片等证据，本院依法调取的公安机关询问笔录、视频资料等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点问题是：1、涉案《房屋租赁合同》是否有效？2、涉案《房屋租赁合同》是解除还是继续履行？陈文亮是否享有合同解除权？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 关于焦点1。涉案房屋是陈文亮于1997年左右建设，2002年被核发了集体土地建设用地使用证，应认定陈文亮取得了有关房屋登记手续，可以合法使用涉案房屋。根据前述查明的事实，陈文亮确认沙丹受其委托签订涉案《房屋租赁合同》和办理有关租房事宜，故应认定《房屋租赁合同》的相对人是陈文亮和李素梅，至于涉案房屋的权属问题不影响租赁合同的认定。《房屋租赁合同》是陈文亮和李素梅的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，当事人应按照合同约定履行各自的义务。 关于焦点2。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式，承租人转租需经出租人同意。承租人的转租行为，破坏了出租人对承租人的信任，使得租赁物被多层次占用，使得租赁物被毁损的可能性增大。承租人转租的，出租人可解除合同，此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场稳定，前述司法解释对解除权行使期限进行了限定，如出租人6个月内不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，出租人便可再行行使合同解除权，不能因顾及市场秩序稳定，便将出租人一次解除权行使期限超过或对承租人本次违约行为的默认作为容忍承租人多次违约行为理由。本案中，《房屋租赁合同》第九条约定，李素梅不得擅自将此房屋转租他人，否则租赁合同终止，并且陈文亮不退还租金和押金，对转租行为明确作出否定评价，李素梅应当对转租房屋保持谨慎的态度，需要征得陈文亮的同意。李素梅辩称，合同所说的转租是整体转租，部分转租不受限制，但未提交证据证明，从合同上下文也不能作出此类解释，故其该项抗辩依据不足，本院不予采纳。对于陈文亮之前是否明知涉案房屋存在转租的问题，本院认为，沙丹代表陈文亮收取房款，到房屋处维修下水道时，或者查看房屋时应当知晓房屋被部分转租的事实。但是，根据李素梅的陈述，其经常将房屋短租给他人，在发生争议时也存在短租行为，该短租行为不超过6个月，陈文亮知晓后有权提出异议，有权依据合同约定解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，李素梅主张继续履行合同，主张陈文亮承担违约责任，依据不足，对其提出的诉讼请求本院均不予支持。沙丹代表陈文亮依法于2019年9月18日发出《终止的通知》，发生合同解除的效力，结合合同履行情况和合同性质、房屋收回后再出租的空置期等因素，对于李素梅预交的至2019年12月20日房租及押金3000元，陈文亮根据合同约定可以不予退还。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据合同约定，房屋电线、水管老化，陈文亮允许李素梅对房屋进行装修改造，对于李素梅的装修损失，没有形成附合的物品和属于李素梅的个人物品可以由李素梅在10天内自行取走，否则应承担不利后果，若取走时拆除不当造成损失依法应当予以赔偿。对于已形成附合的装修，陈文亮不认可装修的价值，本案因承租人李素梅的原因导致合同解除，故陈文亮不同意利用装修，可对李素梅的装修损失可不予赔偿。 综上，李素梅擅自转租部分房屋，违反了合同约定，陈文亮依法有权解除合同，李素梅应当及时返还房屋，对于李素梅的房租损失、押金损失、装修损失等由其自行承担。沙丹不是《房屋租赁合同》的相对人，无权在本案中主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、驳回原告李素梅的诉讼请求； 二、反诉原告陈文亮与反诉被告李素梅签订的《房屋租赁合同》于2019年9月18日解除； 三、反诉被告李素梅于本判决生效后十日内将青岛市黄岛区灵山卫街道办事处南街村XX户房屋返还给反诉原告陈文亮； 四、驳回反诉原告陈文亮和沙丹的其他反诉请求。 案件受理费199元（原告李素梅已预交），减半收取99.5元，由原告李素梅负担。反诉费100元（反诉原告陈文亮、沙丹已预交），由反诉被告李素梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘正品 二〇一九年十二月十一日 书记员  侯衍玲