浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3133号 原告：许张敏，男，1981年10月17日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：金涛、章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。 被告：陈继华，男，1966年5月10日出生，汉族，住嘉善县。 原告许张敏与被告陈继华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭审理了本案。因本案的审理需以（2019）浙0421民初3188号的审理结果为依据，该案尚在审理中，故本院于2019年9月2日裁定中止本案诉讼。2019年11月21日，嘉兴市中级人民法院作出终审判决，维持本院（2019）浙0421民初3188号民事判决。本案于2019年12月10日恢复审理。本院于2019年12月16日第二次公开开庭审理了本案。原告许张敏及委托诉讼代理人金涛、章跃忠，被告陈继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许张敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方之间签订的房地产买卖合同，由第三人将涉案房屋房产证办至被告名下，再由被告将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金53000元；3.本案诉讼费用由被告承担。2019年12月16日原告许张敏变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还定金14万元；3.被告赔偿原告房屋差价损失241000元；4.被告赔偿原告装修损失18000元；5.被告赔偿原告为实现债权的律师费40000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月19日签订《嘉善县房地产买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于房屋，一个自行车库，建筑面积64.25平方米，转让给原告，总价530000元。原告给付定金7万元，被告产证出来当天被告配合原告无条件过户；被告违约的，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给原告；同时双方就相关权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告按照约定给付被告定金7万元。后原告得知涉案房屋可以办理房产证后，遂多次联系被告要求被告履行合同，尽快办理过户手续，但是被告表示拒绝履行合同，且怠于将涉案房屋产证办至被告名下（现涉案房屋登记在第三人名下，已经可以办理房产证），被告侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告诉请。 被告陈继华辩称，原告起诉依据的《嘉善县房地产买卖合同》无效。由于涉案房屋系被告与儿子陈政共同共有，因此按合同法规定，未征得共有人同意，合同属于无效。原告与被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》没有共有人陈政的签名。被告与原告事后没有征求陈政意见，因此原《嘉善县房地产买卖合同》中的内容，陈政还是不知情的。目前，原告提交的证据没有一份证据能够证明陈政已经知道原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。被告与原告签订的《嘉善县房地产买卖合同》是一份没有经过共有人同意的买卖合同，根据法律规定，是无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的嘉善县房地产买卖合同、嘉善县新城区农村公寓房安置确认书、借记卡账户明细清单、收条、短信记录、通话录音、房屋买卖合同复印件、律师费发票真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的嘉善房屋中介专用收据、活动定金专用收据，被告认为案涉房屋买卖并无中介，故不存在中介费。对原告提交的活动定金专用收据，认为不知情。该二份证据均为非正式发票，因被告不予认可，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 被告陈继华因拆迁安置而获得《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》（编号20190115第011号）一份，该确认书记载“陈继华安置户按《嘉善县新城区农村公寓房安置抽签规则》的规定，经自行抽签确认，选择的公寓房安置的房号为：，建筑面积64.25平方米”；2019年1月19日，被告陈继华与原告许张敏签订《嘉善县房地产买卖合同》约定：被告陈继华将《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》（编号20190115第011号）确认的房屋转让给原告许张敏，合同价款为530000元，定金为70000元，在甲方（被告陈继华）接到村里通知去交房款时，由乙方（原告许张敏）和甲方一起去村里付清尾款460000元，甲方保证其他共有人知晓并承认本协议的成立；甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方。乙方违约的，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给甲方。2019年1月19日，原告许张敏支付定金70000元。2019年6月23日，原告许张敏知悉案涉房屋可以办理交房手续后，即与被告陈继华电话联系交款事项。被告陈继华称现房价已涨至每平方米12000元左右，并提出愿意赔偿原告80000元并退还原告已付的定金70000元或者按每平方米12000元的价格计770000元的总房款继续履行合同。因双方协商未果，原告遂提起本案诉讼。 另查明，在本案诉讼过程中，被告陈继华的儿子陈政向本院提起民事诉讼，请求确认许张敏与陈继华于2019年1月19日签订的《嘉善县房地产买卖合同》无效。本院于2019年9月9日作出判决，驳回原告的全部诉讼请求。陈政不服，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴市中级人民法院于2019年11月21日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。在庭审中，经原、被告双方确认，案涉房屋的目前市场价格为每平方米12000元。原告许张敏为本案诉讼而聘请律师，支付律师费40000元。 本院认为，原告许张敏与被告陈继华签订的《嘉善县房地产买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告出卖的是拆迁安置的公寓房，目前公寓房项目已竣工验收，因合同签订后至今嘉善县房屋价格上涨较快，被告要求加价将房屋出售给原告，如不加价则不愿将房屋出售给原告，故被告的行为已构成违约。因被告对案涉房屋未办理产权登记手续，未取得完全的不动产所有权，且被告拒绝履行，故案涉合同无法继续履行。原告诉请解除合同，合法有据，本院予以支持，并确认合同于本案第二次开庭审理之日的2019年12月16日解除。合同解除后，被告收取的作为购房款一部分的定金应予返还。 关于损失范围的计算及违约责任的承担问题。原告主张协议签订至今房价已大幅上涨，由于被告违约，从而丧失了按照约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此以协议中约定的8250元/平方米价格和现行市场价格的差价计算损失。原、被告双方对现行市场价格一致认定为12000元/平方米，故差价损失确定为240938元。农村拆迁安置一般以家庭共同成员为安置对象，原告在与被告签订本案合同时知晓案涉房屋系农村拆迁安置房，但该安置房的其他家庭成员均未签字确认，故原告也存在一定的过错。案涉房屋合同约定总价款为530000元，原告仅于签订合同当时支付定金70000元，余款至今尚未支付。综合考虑本案具体情况，本院酌定被告赔偿原告损失为145000元，原告之诉请合理部分本院予以支持。 关于原告请求被告双倍返还定金的主张。原告既主张双倍返还定金140000元，同时主张要求被告承担违约责任，赔偿损失241000元。根据合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定原告只能选择其中的一项请求，故对原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失18000元，因无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其为实现债权支付的律师费40000元，无合同和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定。 一、确认原告许张敏与被告陈继华签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2019年12月16日解除； 二、被告陈继华于本判决生效后十日内返还原告许张敏已付房款（定金）人民币70000元； 三、被告陈继华于本判决生效后十日内赔偿原告许张敏损失人民币145000元； 四、驳回原告许张敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7885元，减半收取3943元，由原告许张敏负担1577元，由被告陈继华负担2366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  胡锦明 二〇一九年十二月三十一日 书记员  沈 华