广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3443号上诉人（一审原告）：珠海市泽海贸易有限公司，住所地：珠海市**********之一。法定代表人：张炜，总经理。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海城市职业技术学院，住所地：珠海市金湾区西湖城区***。法定代表人：刘华强，院长。委托诉讼代理人：李俐葭，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志玲，广东朗乾律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广东省社会科学培训中心，住所地：广州市********之二。法定代表人：温仲文，主任。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师辅助人员。上诉人珠海市泽海贸易有限公司（以下简称泽海公司）与上诉人珠海城市职业技术学院（以下简称珠海城职院）、上诉人广东省社会科学培训中心（以下简称培训中心）确认合同无效纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽海公司的上诉请求：1、维持一审法院的第一、二项判决；2、撤销一审法院的第三项判决；3、改判珠海城职院、培训中心向上诉人赔偿经济损失240万元。事实和理由如下：一审判决存在部分事实认定不清的情况。一、一审判决认定泽海公司对涉案合同的无效与珠海城职院、培训中心承担同等责任，属事实认定不清，责任划分错误。一审判决认为“本院认定造成涉案合同无效的原因是由于原、被告双方均有过错所致，原告及两被告应各承担50%责任”，理据不足。首先，珠海城职院、培训中心在签订《学生宿舍租赁合同》时已对涉案土地的合法性进行了承诺或保证。一审判决已认定，涉案的《学生宿舍租赁合同》中主要约定：“丙方(上诉人泽海公司)负责在乙方(珠海城职院)有使用权的土地上兴建学生宿舍。学生宿舍建设的相关手续如规划、报批、兴建等法律法规确定的义务由乙方、丙方负责。”、“乙方(珠海城职院)保证丙方(泽海公司)建设学生宿舍所用土地的合法性，协助丙方做好规划、报批、兴建等法律法规规定的义务”。即珠海城职院在签订合同时，对兴建学生宿舍的土地使用权的合法性向泽海公司做出了保证施工承诺，泽海公司仅作为施工方完全有理由相信珠海城职院保证或承诺的真实性。很显然，珠海城职院对于涉案合同的无效的责任明显大于泽海公司，需承担主要责任，即承担60%以上的责任。其次，珠海城职院作为宿舍楼建设用地的提供者，非常清楚其对涉案土地是否有使用权。其在涉案的土地上兴建宿舍楼，应当提供土地使用权证，并完善宿舍楼的报建手续等义务。但其而在签订合同时故意隐瞒涉案宿舍楼建设用地并不在其校园红线图范围内的重要事实，在向泽海公司作出承诺后，却未能在法定期限内办理报建手续。然而，一审法院却未查明珠海城职院故意隐瞒涉案宿舍所用土地并不在其校园红线图范围内的事实，是导致涉案合同无效的根本原因，却将珠海城职院未能完善报建手续的部分责任加之泽海公司。第三，一审法院虽然认定，培训中心作为与珠海城职院合作办学的合同一方，也应负谨慎义务，但未进一步认定，培训中心对于涉案合同的无效与珠海城职院的责任是一样的，即其与珠海城职院应共同承担的是全部责任。二、一审法院未查清涉案合同尚未到期的租期应为5年，属于认定事实错误。首先，一审法院已查明：“……租期为12年，自2011年9月1日至2023年9月1日止”之事实，也判决书认定“原告泽海公司与被告珠海城职院双方一致确认案涉宿舍楼的使用时间为2011年9月1日至2018年7月30日……”，那么，涉案合同尚未履行的期限应为2018年7月31日至2023年9月1日止，即尚有5年租期无法继续履行，而不是4年。其次，尽管泽海公司在起诉状中，存在错误将尚未到期的收益期限，写为4年的情况，但泽海公司的代理人在书写代理词时，已经发现了这一情况，并在代理词中进行了纠正。但一审法院在判决书中，却未对这一重要事实进行审查，以致判决错误认定，尚未到期的租期为4年，而不是5年的情况，导致判决赔偿租期少计算了一年。即泽海公司已无法取得预期的租金应为400万元（5年×80万元/年），而并非320万元（4年×80万元/年）。综上所述，一审判决未查清涉案合同无效的全部或主要责任应因珠海城职院、培训中心承担及尚未到期的收益期限为5年之事实，导致判决结果部分错误。泽海公司对该部分错误判决不服，特提起上诉。恳请二审法院查明事实，依法改判，支持泽海公司的上诉请求。针对泽海公司的上诉，珠海城职院答辩称：我方认为案涉合同确认无效过错在与泽海公司，依据双方签订的租赁合同的约定，是由泽海负责办理相关的政府审批手续，我方只是负有协助义务，因此，我方认为泽海公司明知案涉宿舍楼无法办理建设和规划审批手续仍然对案涉标的进行建设并出租给我方作为学生宿舍使用，且案涉宿舍无法继续履行是因为2018年9月政府部门发出案涉标的为临时建筑要求拆除导致，即我方认为泽海公司在建设案涉标的物出租给我方时，应当预见到案涉标的物随时因为没有办理审批手续被拆除的法律风险，所以我方认为本案合同无效的主要过错责任应当由泽海公司承担。关于5年租期的问题，我方认为一审法院关于剩余租期四年的判断是正确的，一审法院是按照泽海公司的诉求判断的，按照法律原则该四年的视为泽海公司对其权利的放弃。针对泽海公司的上诉，培训中心答辩称：一、关于培训中心应否对没有办理报建、没有取得土地使用权事项，承担过错责任的问题。泽海公司的上诉状认为涉案合同无效，培训中心应与珠海城职院共同承担全部责任，泽海公司不应承担任何责任。根据事实显示，2011年5月31日，培训中心的下属机构继续教育中心与珠海城职院、一审原告泽海公司签订《学生宿舍租赁合同》规定：“第一条学生宿舍建设的相关手续如规划、报批、兴建等法律法规确定的义务由乙方（即珠海城职院）、丙方（即泽海公司）负责”。“第二条丙方保证学生宿舍出租的合法性”。联系本案，泽海公司、珠海城职院、继续教育中心三方签订租赁合同的目的，在于珠海城职院校园管辖范围界址的边缘、原被征用农田的灌溉河边的闲置地上，构建“中集环保房”。实际上是建设钢结构为主体的临时建筑物，作为学生宿舍使用。该建设行为因没有取得建设工程规划许可证，没有土地使用权证，是违法行为，和合同一方、双方的违约行为，但不属违反法律强制性禁止性规范。从合规审查来看，取得行政机关颁发《建设工程施工许可证》行政许可，是施工单位，即泽海公司开工、施工的先决条件。从《学生宿舍租赁合同》规定来看，泽海公司没有告知培训中心其没有取得《建设工程施工许可证》先行施工，培训中心没有合同义务，也没有客观条件审查泽海公司是否取得行政机关颁发《建设工程施工许可证》行政许可，培训中心没有能力阻却泽海公司施工。泽海公司要求培训中心承担没有报建的谨慎审查义务，没有合法依据。培训中心对此不应承担任何责任。一审判决培训中心与珠海城职院承担同等责任，不符合合同约定。二、关于泽海公司的上诉状称尚未到期租期应为5年，其起诉状书写为4年的问题。培训中心认为，尚未到期租期5年或者4年，是泽海公司对其起诉状当中的诉讼请求的详细说明。是其对自己诉讼请求范围的限定和处分。该诉讼行为具有法律效力。况且其在一审庭审中没有变更诉讼请求。珠海城职院的上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持珠海城职院的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决部分事实认定错误，珠海城职院认为2017年9月至2018年9月期间的占有使用费应由培训中心承担。（一）一审法院认为“如上所述，由于本案原、被告双方签订的《学生宿舍租赁合同》为无效合同，该合同中租金标的的约定宿舍楼每年租金为80万元，依据上述法条规定并参照该标准约定，本院认定两被告作为涉案房屋租赁合同承租人，应共同向原告泽海公司支付房屋占有使用费”是错误的。根据三方签订的《学生宿舍租赁合同》第三条第1款的约定，向泽海公司每年缴纳租金的义务人是被珠海城职院培训中心的下属机构继续教育中心，虽然在2017年珠海城职院停止了培训中心的招生宣传等事宜，但珠海城职院与培训中心的合作办学并没有终止，2017届之前的学生尚未毕业仍在珠海城职院学校学习，三方签订《学生宿舍租赁合同》的目的是解决珠海城职院与培训中心双方合作项目“双学历”班学生的住宿问题，一审法院已经查明培训中心已向泽海公司支付租金共计495万元，泽海贸易在起诉状中也明确表述2017年9月至2018年9月期间的租金培训中心也向其支付了15万元。因此，珠海城职院认为本案涉案宿舍楼的实际占有使用人是培训中心，向泽海公司支付租金义务的也是培训中心，一审法院判令由珠海城职院与培训中心共同向泽海公司支付占有使用费是错误的，是对本案事实认定不清。（二）培训中心已向泽海公司支付保证金20万元，应当用于抵扣65万元占有使用费。一审法院认为“至于被告培训中心答辩时主张已向原告泽海公司支付保证金20万元，本院认为被告培训中心对该款并未在本案中提起起反诉，其要求用该款抵扣65万元占有使用费亦无事实及法律规定，本案对此不予采信，被告培训中心可另行途径予以解决”是错误的。珠海城职院认为，一审法院已经查明培训中心已向泽海公司支付20万元保证金，现三方签订的《学生宿舍租赁合同》被一审法院确认为无效合同，涉案宿舍楼也要求拆除，2018年7月30日开始涉案宿舍楼为空置状态，因本案尚在审理的原因才予以延期拆除，现泽海公司要求支付65万元的房屋占有使用费实际为因合同无效而支付的租金，现本案已就三方签订的《学生宿舍租赁合同》所产生的债权债务进行了判决，虽然培训中心没有向一审法院就20万元保证金提起反诉，但珠海城职院认为从节约诉讼资源，造成不必要的诉累，培训中心在答辩中称用保证金20万元抵扣65万元占有使用费是具有事实与法律规定的，二审法院应当予以支持并予以抵扣。二、一审法院认为“本案认定造成涉案合同无效的原因是由于原、被告双方均有过错所致，原告及两被告应各承担50%责任。另根据双方签订《学生宿舍租用合同》中的约定，涉案宿舍楼租期为12年，现由于合同无效导致尚有4年租期无法继续履行，原告泽海公司已无法取得预期租金320万元，该损失理应获得赔偿”是错误的。1、珠海城职院认为，三方签订的《学生宿舍租赁合同》无法继续履行的真正原因是泽海公司作为出租方没有就涉案宿舍楼取得建设工程规划许可证，涉案宿舍楼被相关政府部门定性为临时学生宿舍，现相关政府部门要求拆除，一审法院判令泽海公司及珠海城职院、培训中心应各承担50%责任明显是错误的。珠海城职院认为，泽海公司明知涉案宿舍楼因无法办理建设工程规划许可证，属于临时建筑物存在随时被有关政府部门拆除的法律风险，但其仍然兴建并将涉案宿舍楼出租给珠海城职院、培训中心，因此现在涉案宿舍楼因被相关政府部门定性为临时学生宿舍要求拆除的法律风险应当由泽海公司自行承担，因为其在兴建和出租涉案宿舍楼时已经就上述风险有所预或者说其应当预见，但其并没有避免风险的发生，所以泽海公司应当自行承担涉案宿舍楼被拆除无法继续收取租赁的法律风险。2、一审法院已经查明泽海公司兴建涉案宿舍楼的全部工程款合计475万元，培训中心已向泽海公司支付租金共计495万元，珠海城职院认为培训中心已支付的租金足以弥补泽海公司的损失，珠海城职院认为泽海公司在本案的损失应当为兴建涉案宿舍楼的费用即工程款475万元。一审法院对合同无效导致尚有4年租期无法继续履行，泽海公司已无法取得预期租金320万元，该损失理应获得赔偿的认定是错误的。珠海城职院认为泽海公司无法取得预期租金320万元为间接损失，并不是法律规定的直接损失，该损失不应获得赔偿。综上所述，珠海城职院认为一审判决部分事实认定错误，泽海公司无法取得预期租金320万元为间接损失，并不是法律规定的直接损失，该损失不应获得赔偿。针对珠海城职院的上诉，培训中心答辩称：一、关于培训中心应否支付学生宿舍使用费的问题。1、泽海公司主张《学生宿舍租赁合同》无效，要求培训中心、珠海城职院共同支付学生宿舍使用费。珠海城职院上诉要求不支付2017年9月-2018年9月期间学生宿舍的使用费。2、2011年5月31日，培训中心的下属机构“广东省科学院继续教育中心（以下简称继续教育中心）”与珠海城职院、泽海公司签订《学生宿舍租赁合同》。3、2017年8月11日，珠海城职院单方向继续教育中心发出《关于停止双证教育中心2017年度招生的公告》（以下简称招生公告）。同时，2017年8月15日，珠海城职院在其官方网站上发布停止招生公告。因合作办学项目双证教育中心的师资、学生管理、授课教室、学生宿舍，供水供电等资源、设施，均由珠海城职院掌控。珠海城职院单方决定并发布停止招生公告，继续教育中心完全无法反对抗辩。珠海城职院与继续教育中心合作项目，在2017年8月11日被珠海城职院单方即时终止。4、至于珠海城职院在上诉状称合作项目终止之后，仍有前期学生尚未毕业仍在留宿学校学习问题。培训中心认为该事项如果属实，则属于合作项目终止之后，珠海城职院作为招生单位、办学单位应当履行的义务，不产生免交学生宿舍租金，或者由退出合作项目的培训中心承担学生宿舍租金的法律后果。培训中心的上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决中关于判决培训中心负有义务的内容。事实和理由如下：关于《学生宿舍租赁合同》是否有效的问题。2011年5月31日，珠海城职院、广东省科学院继续教育中心（以下简称教育中心，是培训中心的下属机构），与泽海公司签订《学生宿舍租赁合同》（以下简称租赁合同）。在2011年，珠海城职院所在的区域，是一片刚刚被政府征用开发建设尚没有完善的偏僻荒芜之地。珠海城职院、培训中心、与泽海公司三方订立租赁合同的目的，是在珠海城职院地界的边缘、一条废弃农田灌溉河边的滩涂上，建造钢结构的临时建筑（租赁合同第一条规定是仅两层高小平房）作临时应急招生作珠海城职院的学生宿舍使用。一审时，培训中心提供的照片显示，本案的学生宿舍是钢结构、可随时拆卸搬迁的临时建筑，并不是永久性建筑。租赁合同规定：“第一条丙方（即泽海公司）负责在乙方（即珠海城职院）在有使用权的土地上兴建学生宿舍，学生宿舍建设的相关手续如规划、报建、兴建等法律法规确定的义务，由乙方、丙方负责。“第二条丙方（即泽海公司）保证学生宿舍出租的合法性。”一审时，珠海城职院提供证据，2018年9月21日，珠海市金宜生态发展有限公司发文给珠海城职院《……拆除地上附着物的函》，内容显示，是由于政府统一实际安排使用土地，通知珠海城职院拆除责任区范围内的临时学生宿舍及附着物。并不是有任何行政执法机关、认为钢结构临时学生宿舍是违法建筑通知限令拆除。因此，租赁合同在履行当中，泽海公司及珠海城职院在2011年在政府征用预留尚未投入使用的偏僻荒芜之地，一条废弃农田灌溉河边的滩涂上，建造钢结构的临时学生宿舍，7年之后直到2018年有关单位才通知因有实际用途，通知珠海城职院拆除。这一客观事实证明，这些临时占用偏僻荒芜之地的行为，是违反法律的管理性规范，并不是违反法律的强制性、禁止性规范，并没有明显的损害国家利益和损害社会的公共利益。本案的租赁合同应属合法有效。就像允许农民在被征用土地上临时耕作，该行为视为执耕。同样是视为合法有效一样道理。泽海公司和珠海城职院没有向主管当局申请钢结构临时学生宿舍临时用地，是违反《学生宿舍租赁合同》的违约行为。该违约行为后果，应由泽海公司、珠海城职院共同承担。2009年7月7日，最高人民法院发布，《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发〔2009〕40号]规定：“第16条人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”。人民法院报2016年12月1日第03版发表最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》“（一）关于合同效力问题13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”。该座谈会纪要规定了违反非效力性强制性规范，合同并不无效。具体到本案而言，用地、规划报建，是行政主管当局对当事人建造施工方面的管理行为。法律并不禁止当事人实施建造钢结构临时学生宿舍这一行为。因此，泽海公司、珠海城职院没有向主管当局申请钢结构临时学生宿舍临时用地，并不是违反法律的强制性、禁止性、效力性规范。本案的租赁合同应属合法有效。2017年10月1日起施行的《民法总则》规定：“第153条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。“第156条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”10、依照《民法总则》上述规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，如果不导致该民事法律行为无效的，则该民事法律行为仍然有效。因此《学生宿舍租赁合同》应属合法有效合同。关于无效合同的法律后果问题。无效合同的法律后果是返还财产、赔偿损失。当事人不得因无效合同获取利益。在本案审理租赁合同的法律关系方面，在租赁物临时学生宿舍物权归泽海公司所有的情况下，泽海公司没有经济损失，理由是：（1）、泽海公司自称钢结构建造成本为475.00万元。（2）、本案租赁合同，从2011年5月31日签订，从2011年9月1日起泽海公司收取租金至2018年9月（含泽海公司本案诉求2、）合计已经收取租金7年×80万元/年＝560万元。（3）、钢结构临时学生宿舍可拆卸搬迁，仍然有使用价值。一审期间，泽海公司并没有申请对涉案的钢结构临时学生宿舍尚存的使用价值多少？拆除后搬迁损失多少的事项，申请鉴定。应视为泽海公司没有蒙受损失的证据。一审判决认定租赁合同是无效合同，却又以租赁合同有效的方法，计算泽海公司可得利益损失。变成了泽海公司因无效合同而获取至少如下利益：钢结构建造成本为475.00万元——（扣减）已收8年租金560万元——（扣减）一审判决可得160万元赔偿＝获取利益245万元。按照租赁合同第一条、第二条规定，向主管当局申请钢结构临时学生宿舍临时用地，是泽海公司和珠海城职院的责任。泽海公司、珠海城职院违约没有履行义务，该法律后果，不应当由培训中心、与珠海城职院、泽海公司共同承担。至少培训中心不应当与珠海城职院、泽海公司承担同等额度、同等程度的法律后果。三、关于培训中心应否支付2017年9月－2018年9月租金、使用费的问题。在泽海公司、珠海城职院、培训中心三方签订的租赁合同当中，泽海公司同意当珠海城职院与培训中心的合作项目终止时，培训中心无须支付租金。该租赁合同上有泽海公司签名盖章同意，具有法律效力。2017年8月，珠海城职院通知与培训中心合作终止。该附条件民事行为发生法律效力。泽海公司无权向培训中心主张2017年9月－2018年9月租金。《学生宿舍租赁合同》是否无效，不影响租赁物使用人，即培训中心与珠海城职院关于租金承担方式条款的效力。1999年10月1日起施行的《合同法》规定：“第56条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。“第57条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”四、关于诉讼费收取问题。一审判决计算了103682.00元诉讼费。其中，是对泽海公司诉求一，要求确认租赁合同无效，按照960万元的合同标的收取诉讼费。2007年4月1日起施行，国务院《诉讼费用交纳办法》规定：“第13条（二）3、其它非财产案件每件交纳50元至100元。”“财产性案件按争议的价额或金额，按照比例交纳诉讼费；非财产性案件的交纳诉讼费以件为标准来交纳，但非财产案件涉及到赔偿金额或争议金额的则按照财产案件的标准交纳。”2010年5月13日最高人民法院《集中回复8项网民意见建议》规定：“四、根据《诉讼费用交纳办法》及其相关规定，仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或者价款的，应当按件收费。各级人民法院收取诉讼费用必须严格按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准执行，不得擅自提高收费标准和扩大收费范围。”2014年12月18日公布，2015年2月4日起施行《最高人民法院关于适用民事诉讼法解释》规定：“第201条既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。”“有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。”培训中心认为：1、泽海公司诉求一、确认租赁合同无效的确认之诉，应属于非财产案件每件交纳诉讼费50元至100元。2、泽海公司诉求二、三、是财产案件诉求。依照上述最高人民法院关于民诉法解释第201条规定，计算收取财产性诉讼请求和非财产性诉讼请求的诉讼费时，不再收取非财产案件的每件交纳50元至100元的诉讼费。3、即本案一审仅应按照泽海公司诉求二、三来收取诉讼费。一审按照无效合同确认之诉，按照合同标的额960万元计算诉讼费，而不是仅按泽海公司诉求二、三的465万元财产性诉讼请求收取诉讼费，加重了培训中心上诉时预交诉讼费的负担。五、关于20万元保证金的问题。2011年5月31日，培训中心与珠海城职院、泽海公司签订《学生宿舍租赁合同》规定：“第四条本合同一经签署，甲方应在3个工作日内，向丙方缴纳20万元履行合同保证金。《学生宿舍租赁合同》终止，甲方交清租金等相关费用后，丙方即应退还甲方合同保证金（不计利息）”。“第七条违约责任。1、若甲方单方面在本合同第三条第4条款以外的情况下提前解除合同，视为违约，合同保证金不予退还，并需赔偿乙方和丙方因此造成的损失。如果甲方依据本合同第三条第4款的规定解除本合同，丙方应向甲方返回合同保证金”。联系本案，培训中心没有发生应予没收20万元保证金的情况。泽海公司收取了培训中心支付的20万元保证金应予返还。为了减少讼累，避免反诉或者另案起诉，培训中心在民事答辩状当中表示同意该20万元保证金，从泽海公司主张的65万元租金、或者使用费中抵扣，即：如果法院判决培训中心负有付款义务，则从该20万元保证金中作抵扣。如果法院判决培训中心没有付款义务，但是珠海城职院负有付款义务，则该20万元保证金，培训中心同意作珠海城职院应付款中作抵扣，再由培训中心与珠海城职院另行结算处理。一审庭审时，泽海公司承认收到20万元保证金。如果泽海公司的诉求得到部分或全部支持，抵扣减该20万元保证金，不减损泽海公司的利益，且培训中心同意。这样可以节约司法资源，减少当事人讼累。针对培训中心的上诉，珠海城职院答辩称：我方认为案涉合同应当认定为无效合同，依据一审判决适用法律最高院关于房屋租赁审理城镇房屋租赁纠纷案件的具体应用的规定第二条规定，依据该条法律规定我方认为案涉租赁标的物学生宿舍因为泽海公司没有取得建设规划许可证违反了国家法律规定，应当为无效合同，我方认为案涉房屋的实际使用人为培训中心，虽然签约主体为泽海公司、珠海城职院和培训中心，但是从合同的约定可以看出都是培训中心向泽海公司支付，因为我方与培训中心的合作关系，在案涉房屋居住的都是培训中心的学生，所以我方认为使用费应当由培训中心来承担，我方同意培训中心的关于二十万抵扣的问题，以城职院的上诉状为准。针对珠海城职院、培训中心的上诉，泽海公司答辩称：一、关于涉案的《学生宿舍租赁合同》是否有效问题。首先，一审法院已经查明，涉案的合同为无效合同。根据我国《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效”和第52条：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定。本案基本工程建设项目实施之前，作为有使用权的土地上兴建学生宿舍的城职院及房屋使用者培训中心，必须办理项目立项及报建等一系列手续，获得相关行政许可。而本案因没有依法取得土地使用权证、建设用地规划许可证，尤其是珠海市金湾区在海绵城市建设工作领导小组会议纪要中明确指出了，涉案的建筑为临时设施，应当拆除。由于标的不合法即违章建筑，那么因该工程签订的合作建房合同应属无效。其次，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定涉案的合同无效是有法律依据的。培训中心的上诉理由依法不能成立。二、关于一审判决珠海城职院与培训中心作为对涉案房屋租赁合同承租人，共同向泽海公司支付房屋占有使用费，并未认定事实错误。首先，一审法院已经查明，涉案的《学生宿舍租赁合同》是由珠海城职院、培训中心与泽海公司三方共同签订。合同约定的内容系三方真实意思表示。其次，涉案房屋租赁合同第三条“租金和租金缴纳”第3款明确约定：“甲乙双方合作期间，如甲方未能向丙方支付学生宿舍租金，丙方有权向乙方追讨，……”。由此可见，一审判决珠海城职院与培训中心作为对涉案房屋租赁合同承租人，共同向泽海公司支付房屋占有使用费，并不存在认定事实错误问题。珠海城职院的上诉理由依法不能成立。三、关于培训中心已向泽海公司支付保证金20万元，是否抵扣65万元占有使用费问题。首先，根据涉案合同第四条保证金“《学生宿舍租赁合同》终止，甲方交清租金等相关费用后，丙方即应退还甲方合同保证金(不计利息)”的约定，保证金的退还是有条件的，即珠海城职院交清租金等相关费用后，才予以退还。其次，一审法院也已查明，本案在一审中、珠海城职院及培训中心对该款项未提出反诉，其要求用于抵扣65万元占有使用费无事实和法律依据。可见，珠海城职院及培训中心关于保证金抵扣租金的理由，显然不能成立。四、珠海城职院主张涉案合同无法继续履行系泽海公司的原因所致，其理由不能成立。首先，珠海城职院在签订《学生宿舍租赁合同》时已对涉案土地的合法性进行了承诺或保证。一审判决已认定，涉案的《学生宿舍租赁合同》中主要约定：“丙方(泽海公司)负责在乙方(城职院)有使用权的土地上兴建学生宿舍。学生宿舍建设的相关手续如规划、报批、兴建等法律法规确定的义务由乙方、丙方负责。”、“乙方(城职院)保证丙方(泽海公司)建设学生宿舍所用土地的合法性，协助丙方做好规划、报批、兴建等法律法规规定的义务”。即珠海城职院在签订合同时，对兴建学生宿舍的土地使用权的合法性向泽海公司做出了保证施工承诺，泽海公司仅作为施工方完全有理由相信城职院保证或承诺的真实性。很显然，珠海城职院对于涉案合同的无效的责任明显大于泽海公司，需承担主要责任，即承担60%以上的责任。其次，珠海城职院作为宿舍楼建设用地的提供者，非常清楚其对涉案土地是否有使用权。其在涉案的土地上兴建宿舍楼，应当提供土地使用权证，并完善宿舍楼的报建手续等义务。但其而在签订合同时故意隐瞒涉案宿舍楼建设用地并不在其校园红线图范围内的重要事实，在向泽海公司作出承诺后，却未能在法定期限内办理报建手续。珠海城职院故意隐瞒涉案宿舍所用土地并不在其校园红线图范围内，是导致涉案合同无效的根本原因。五、关于珠海城职院及培训中心主张已支付的租金足以弥补答辩人的损失，泽海公司不应再获得赔偿，其观点没有任何根据。首先，如前所述，由于珠海城职院及培训中心未办理涉案房屋的施工建设相关手续，系导致合同无效的根本原因，故泽海公司主张的赔偿损失是合理的。其次，泽海公司为了建设该房屋投入巨资(520万元)，有《建设工程施工承包合同》、《主体钢结构工程预算》、《装修工程部分预算表》、《珠海城职国际学院二期学生公寓工程进度款支付情况表》来证实泽海公司的实际投资情况。第三，一审法院已查明：“……租期为12年，自2011年9月1日至2023年9月1日止”、“原告泽海公司与被告珠海城职院双方一致确认案涉宿舍楼的使用时间为2011年9月1日至2018年7月30日……”之事实，那么，涉案合同尚未履行的期限为2018年7月31日至2023年9月1日止，即尚有5年租期无法继续履行。一审判决除认定“尚有4年租期无法继续履行”应为“尚有5年租期无法继续履行”有错误外，其计算赔偿损失的方式并没有不妥。综上所述，一审判决除对涉案合同无效的主要原因系珠海城职院与培训中心过错导致及尚未到期的收益期限为5年之事实须纠正外，其他内容均正确。珠海城职院与培训中心的上诉理由依法不能成立。恳请二审法院查明事实，依法改判，支持泽海公司的上诉请求，驳回珠海城职院与培训中心的上诉请求。泽海公司向一审法院起诉请求：1.确认泽海公司和珠海城职院和培训中心于2011年5月31日签订的《学生宿舍租赁合同》无效；2.珠海城职院和培训中心向泽海公司支付尚欠房屋占有使用费65万元及利息（利息计算方式：以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月1日起计至实际付清之日止）；3.珠海城职院和培训中心向泽海公司赔偿因租赁合同无效而给泽海公司造成的经济损失400万元。一审法院认定事实：2011年5月31日，泽海公司（丙方）与珠海城职院（乙方）、继续教育中心（甲方）三方共同签订《学生宿舍租赁合同》一份，主要约定：丙方在乙方有使用权的土地上兴建学生宿舍，学生宿舍建设的相关手续如规划、报批、兴建等法律法规确定的义务由乙方、丙方负责，宿舍采用中集环保房模式，共4栋，每栋2层，每层8间，合计64间，每间建筑面积28平方米，使用面积25平方米，共可提供床位384个，每间房间设备设施包括床、书桌、储物柜、凳子、书架、空调、电源插座、卫生间、淋浴间（配有热水供应）、灭火器及消防设施；租期为12年，自2011年9月1日至2023年9月1日止，如甲方与乙方的合作项目合作期限未能继续合作，则按本合同第三条第4款执行，丙方保证学生宿舍出租的合法性；租金为每年80万元，在甲乙双方正常合作的条件下，由甲方负责向丙方每年缴纳一次租金，首次租金的付款时间为2011年9月15日前，以后为每年的9月30日前，如甲乙双方合作项目终止，丙方只能向乙方收取剩余未付期数的学生宿舍租金，乙方应按时支付，甲方不承担任何支付学生宿舍租金的义务；甲方应在本合同签署3个工作日内向丙方缴纳20万元履行合同保证金，该合同终止，甲方交清租金等相关费用后，丙方即应退还甲方合同保证金（不计利息）；乙方保证丙方建设学生宿舍所用土地的合法性，协助丙方做好规划、报批、兴建等法律法规确定的义务；等等。该合同尾部加盖了泽海公司、珠海城职院以及继续教育中心三方的公章及代表人签字予以确认。2014年10月25日，上述合同当事人泽海公司（丙方）与继续教育中心（甲方）双方另签订《关于学生宿舍租赁合同补充说明》一份，约定：因甲方、丙方于2013年有意向一次性结清，甲方按照协商的意向先预付了丙方70万元，后因合作方式最终没有达成，经双方于2014年10月25日再次达成一致意见，把该笔资金按每年10万元抵减甲方应付丙方租金，从2013年租金开始抵扣，抵至2017年为止。该补充说明尾部加盖了泽海公司的印章，并有双方代表人的签名予以确认。2016年9月5日，泽海公司向珠海城职院发出《学生宿舍租金付款通知》一份，载明：根据三方共同签订《学生宿舍租赁合同》的规定，继续教育中心需在2016年9月30日前向泽海公司支付下一年度学生宿舍租金80万元，请贵院督促该中心安排支付。2016年10月15日，泽海公司向珠海城职院发出《关于请求督促支付学生宿舍租金和滞纳金的函》一份，载明：根据三方共同签订《学生宿舍租赁合同》的规定，继续教育中心已于2016年9月30日向泽海公司支付下一年度学生宿舍租金20万元，剔除以前预付的10万元，还剩50万元和拖欠期间的滞纳金没有及时支付，请贵院督促该中心安排支付。2016年11月1日，泽海公司向培训中心发出《关于请求督促支付学生宿舍租金和滞纳金的函》一份，载明：根据三方共同签订《学生宿舍租赁合同》的规定，贵院继续教育中心已于2016年9月30日向泽海公司支付下一年度学生宿舍租金20万元，剔除以前预付的10万元，还剩50万元和拖欠期间的滞纳金没有及时支付，请贵院督促该中心安排支付。2017年2月4日，泽海公司再次向培训中心发出《关于请求督促下属单位尽快支付学生宿舍租金和滞纳金的函》一份，载明：根据三方共同签订《学生宿舍租赁合同》的规定，贵院继续教育中心已于2016年9月和12月份两次向泽海公司支付下一年度学生宿舍租金20万元和10万元，剔除以前预付的10万元，还剩40万元和拖欠期间的滞纳金没有及时支付，请贵院督促该中心尽快安排支付。2018年7月30日，珠海城职院向泽海公司发出《解除合同通知函》一份，载明：我院与贵公司、继续教育中心于2011年5月31日签订的《学生宿舍租赁合同》，约定了由贵公司负责兴建学生宿舍，该学生宿舍由我院与继续教育中心共同承租，租期12年，自2011年至2023年9月1日止，年租金为80万元，由继续教育中心向贵公司一次性缴纳，贵公司根据三方合同新建的学生宿舍于2013年9月开始投入使用。2018年7月16日，我院收到珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的珠金建函[2018]166号《关于城市职业技术学院实践路红线范围内设施清理的函》，以及金湾区海绵城市建设工作领导小组办公室印发的珠金海绵办纪要[2018]19号《珠海市金湾区海绵城市建设工作领导小组办公室会议纪要》。上述两份文件要求我院尽快协调学校北侧临时设施法律纠纷，尽快安排、利用假期时间开展清理工作，在今年十月前完成道路范围内所有设施及地面附着物的拆除。然而，设施拆除的范围正包含了贵公司建设的学生宿舍。因此，学生宿舍作为租赁物被限期拆除，已不具备出租的条件，致使合同目的无法实现。基于上述原因，我院正式通知贵公司解除我院与贵公司、继续教育中心2011年5月31日签订的《学生宿舍租赁合同》，本通知函送达贵公司时解除合同即生效，我院将不再依据合同的约定向贵公司支付租金。2018年8月10日，泽海公司向珠海城职院发出《复函》一份，载明：1.来函中学生宿舍使用日期有误，应该是从2011年9月1日开始使用……。2.我司要求贵院牵头，尽快安排原合同三方见面正式协商解决相关解除合同的具体事宜。2018年8月14日，珠海城职院另向泽海公司发出《更正函》一份，载明：2018年7月24日，我院向贵公司发出《解除合同通知函》，现就《解除合同通知函》中陈述的内容做如下补充更正：1.《解除合同通知函》中陈述“贵公司新建的学生宿舍在于2013年9月开始投入使用”，现更正为“贵公司兴建的学生宿舍已于2011年9月1日出租给继续教育中心使用”。2.《解除合同通知函》中陈述“本通知函送达贵公司时解除合同即生效，我院将不再依据合同的约定向贵公司支付租金”，现补充更正为“本通知函送达贵公司时解除合同即生效，我院将不再依据合同第三条的约定向贵公司支付租金”。另查明，2011年5月23日，泽海公司作为发包人，案外人兴隆公司作为承包人，双方签订了《建设工程施工承包合同》，主要约定：泽海公司将位于珠海城职院国际学院内的学院公寓二期工程发包给案外人兴隆公司，工程内容为主体钢结构工程、室内装修工程及宿舍设备配套；合同工期为100天，拟从2011年5月23日开始施工至2011年9月1日竣工完成；合同总价为520万元；等等。泽海公司提交的工程进度款支付情况表显示，泽海公司已向兴隆公司付清全部工程款，合计475万元。再查明，培训中心原名为广东省社会科学院，其下属机构继续教育中心于2011年与珠海城职院就双方在珠海城职院内开办双学历班项目存在合作。2017年7月7日，珠海城职院向培训中心发出《关于停止2017年珠海城市职业技术学院成人教育学院双证教育招生的函》一份，载明：2016年以来由于培训中心未按双方签订的办学协议向珠海城职院支付相应费用，违反了合作办学协议的约定，我院要求双证教育中心立即停止2017年珠海城市职业技术学院成人教育学院双证教育招生宣传，在实际付清应付费用经我院同意后方可恢复2017年招生工作……。2017年7月12日，培训中心向珠海城职院发出《关于双证教育招生相关问题的复函》一份，确认已暂停2017年的招生宣传等事宜。2017年8月11日，珠海城职院发出《关于停止双证教育中心2017年度招生的公告》，确认已停止珠海城市职业技术学院成人教育学院双证教育中心2017年度成人高考招生工作。培训中心于2017年8月15日在该公告上签字确认同意终止合作。又查明，2018年7月4日，珠海市金湾区海绵城市建设工作领导小组办公室印发了《金湾区海绵城市建设工作领导小组办公室会议纪要》（珠金海绵办纪要[2018]19号），其中第一条第（2）项要求珠海城职院尽快协调学校北侧临时设施法律纠纷，确保十月前完成道路范围内所有设施及地面附着物的拆除。2018年9月21日，案外人珠海市金宜生态发展有限公司向珠海城职院发出《关于加快推进珠海市****城区海绵城市试点PPP项目（金湾区）实践道路工程拆除地上附着物事宜的函》一份，要求被告城职院根据珠金海绵办纪要[2018]19号文件，加快对临时宿舍的拆迁工作。一审庭审过程中，泽海公司与珠海城职院双方一致确认案涉宿舍楼的使用时间为2011年9月1日至2018年7月30日，目前宿舍楼为空置状态，尚未拆除。泽海公司与培训中心一致确认在此期间培训中心向泽海公司支付租金共计495万元。关于案涉宿舍楼办理规划、报建审批手续问题，泽海公司主张涉案房屋的土地使用权人是珠海城职院，而且房屋建好后，使用人是珠海城职院和培训中心，珠海城职院向泽海公司承诺其可以用各种方式保证建筑物的正常使用，珠海城职院没有向泽海公司提交相关的报建手续，泽海公司也无法向有关部门报建，根据建筑行业通常的做法，房屋的实际使用人即建设方是房屋真正的报建人，而非施工方为报建人，另外，珠海城职院和培训中心在将涉案工程交与泽海公司施工期间强烈要求工程应当在2011年8月25日前交付使用，泽海公司依珠海城职院和培训中心的要求在约定的期间内交付珠海城职院和培训中心使用，珠海城职院和培训中心邀请了消防部门对现场进行勘察和引导使用，珠海城职院和培训中心也向泽海公司承诺有关验收问题由珠海城职院和培训中心负责落实，实际上珠海城职院和培训中心对涉案工程已经进行了全面的组织验收，所以报建手续不是我方负责的。珠海城职院和培训中心对此回应称，根据合同约定，报建手续是由泽海公司办理，并且泽海公司才是本案涉案房屋的所有权人，泽海公司也提到按照行业做法应当由建设方来报建，而本案涉案房屋的建设方是泽海公司，珠海城职院和培训中心仅仅是租赁泽海公司承建的房屋，珠海城职院和培训中心与泽海公司之间仅仅是房屋租赁的法律关系。关于案涉宿舍楼所在土地的使用权归属，泽海公司主张土地使用权是珠海城职院。珠海城职院对此回应称案涉宿舍楼不在自己红线范围内，所以政府也认定该房屋为临时建筑。并称在涉案合同签订后才知道自己没有办法履行合同第六条第一项约定的义务即“保证泽海公司建设学生宿舍所用土地的合法性，协助泽海公司做好规划、报批、兴建等法律法规确定的义务”。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《学生宿舍租赁合同》是否有效；2.珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司支付使用费；3.珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司赔偿经济损失。现一审法院根据已查明的事实，作出如下评析：一、泽海公司和珠海城职院、培训中心双方签订的《学生宿舍租赁合同》的效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，泽海公司作为案涉宿舍楼的出租人，与珠海城职院和培训中心签订了《学生宿舍租赁合同》，但泽海公司和珠海城职院、培训中心双方均确认泽海公司未取得建设工程规划许可证，且双方当事人在本案一审法庭辩论终结前也未提交证据证明已达成上述规定中关于认定租赁合同有效的情形，因此，一审法院认定本案泽海公司和珠海城职院、培训中心双方签订的《学生宿舍租赁合同》为无效合同。二、珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司支付使用费的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述，由于本案泽海公司和珠海城职院、培训中心双方签订的《学生宿舍租赁合同》为无效合同，该合同中租金标准的约定宿舍楼每年租金为80万元，依据上述法条规定并参照该项标准约定，一审法院认定珠海城职院和培训中心作为涉案房屋租赁合同承租人，应共同向泽海公司支付房屋占有使用费。现无证据证明珠海城职院和培训中心已向泽海公司付清2017年9月至2018年9月期间的占有使用费，泽海公司主张已收取培训中心支付该期间的租金15万元，属于对自身不利事实的自认，一审法院对此予以认定。因此，泽海公司要求珠海城职院和培训中心支付2017年9月至2018年9月期间的占有使用费65万元及利息（利息计算方式：以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月1日起计至实际付清之日止），理据充分、合情合理，一审法院予以支持。至于培训中心答辩时主张已向泽海公司支付保证金20万元，一审法院认为培训中心对该款并在本案中提起反诉，其要求用该款抵扣65万元占有使用费亦无事实及法律规定，一审法院对此不予采信，培训中心可另行途径予以解决。三、珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司赔偿经济损失的问题根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案泽海公司在珠海城职院的校园内兴建宿舍楼，珠海城职院作为承租人，理应保证建设宿舍楼所用土地的合法性，并应协助泽海公司做好规划、报批等工作，培训中心作为与珠海城职院合作办学的合同一方，也应负有谨慎义务。而泽海公司作为建设方及出租方，在与珠海城职院和培训中心签订租赁合同前，有义务做好事前调查、研究等工作，并应及时取得建设工程规划许可证。综上，一审法院认定造成涉案合同无效的原因是由于泽海公司和珠海城职院、培训中心双方均有过错所致，双方各应承担50%责任。另根据双方签订《学生宿舍租赁合同》中的约定，涉案宿舍楼租期为12年，现由于合同无效导致尚有4年租期无法继续履行，泽海公司已无法取得预期租金320万元（4年×80万元/年），该损失理应获得赔偿。根据一审法院上述认定的各方责任承担比例，珠海城职院和培训中心应向泽海公司赔偿经济损失160万元（320万元×50%）。而泽海公司要求珠海城职院和培训中心赔偿经济损失400万元并无合理依据，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、确认泽海公司与珠海城职院、培训中心于2011年5月31日签订的《学生宿舍租赁合同》无效；二、珠海城职院、培训中心应于判决发生法律效力之日起七日内向泽海公司支付占有使用费人民币65万元及利息（利息计算方式：以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月1日起计至实际付清之日止）；三、珠海城职院、培训中心应于判决发生法律效力之日起七日内向泽海公司赔偿经济损失人民币160万元；四、驳回泽海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费人民币103,682元，因适用简易程序减半收取人民币51,841元，由泽海公司负担人民币38,161元，珠海城职院、培训中心共同负担人民币13,680元。二审期间，珠海城职院提交《合作办学协议》，证明2017年9月至2018年8月期间占有使用费应由培训中心承担，且如果合同无效产生经济损失，应由珠海城职院及培训中心共同向泽海公司承担。泽海公司对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可。培训中心对该份证据真实性、合法性无异议，但关联性不予认可。本院经审查认为，该份证据与本案认定事实具有关联性，本院结合其他证据予以审查。经审理查明，2013年3月28日，培训中心（甲方）与珠海城职院成人教育学院签订《合作办学协议》，约定双方合作开展“双证班”办学事宜；协议期限为2013年3月11日起至2019年3月10日；学生宿舍由甲方租用中集集团环保房解决，并承担中集集团环保房的全部租金，甲方按照国家标准收取学生住宿费等等。珠海城职院、培训中心确认合作办学招收双学历班，学制为三年。珠海城职院与泽海公司确认涉案宿舍楼使用时间为2011年9月1日至2018年7月30日，培训中心认为其在2017年8月已经撤离，其后案涉宿舍楼使用情况并不清楚。另查明，泽海公司在起诉状及一审庭审中明确其损失为未到期4年租期收益为320万元及房屋剩余18年残值93.6万元，共计413.6万元，其主张400万元。其后，泽海公司在代理词中陈述其损失为未到期5年租期400万元及房屋剩余18年残值93.6万元。又查明，培训中心针对泽海公司确认《学生宿舍租赁合同》无效的诉讼请求提起上诉，后撤销该项上诉请求。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：一、泽海公司和珠海城职院、培训中心双方签订的《学生宿舍租赁合同》的效力问题。诚如一审法院所述，各方签订《学生宿舍租赁合同》约定涉案学生宿舍由泽海公司承建，但泽海公司与珠海城职院应当负责宿舍建设规划、报批、兴建等手续，可见《学生宿舍租赁合同》合法有效前提系案涉宿舍要进行合法规划报建手续。根据查明事实显示，案涉宿舍使用至今七年期间并未取得建设工程规划许可证及相关主管部门批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，《学生宿舍租赁合同》应为无效合同，一审法院认定正确，本院予以确认，培训中心上诉认为《学生宿舍租赁合同》有效，理据不足，本院不予采纳。二、珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司支付占有使用费的问题。根据查明事实显示，涉案宿舍楼使用至2018年7月30日止，欠付占有使用费为65万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然《学生宿舍租赁合同》为无效合同，但宿舍实际使用主体还应当支付2018年7月30日之前占有使用费，泽海公司主张2018年欠付占有使用费65万元，应予以支持。至于占有使用费支付主体的问题，涉案宿舍主要作为珠海城职院与培训中心合作办学学生宿舍，虽然珠海城职院、培训中心对合作办学是否终止产生分歧，但其招录学生为三年制学期，2018年7月30日之前案涉宿舍一直由双方合作办学招录学生使用，因此应当由珠海城职院、培训中心共同承担2018年期间占有使用费65万元。珠海城职院以《合作办学协议》约定由培训中心承担宿舍租金为由主张培训中心承担占有使用费，对此本院认为，《合作办学协议》涉及学生宿舍为中集集团建筑宿舍，并非本案泽海公司建造宿舍，因此该约定并不适用于本案，珠海城职院该上诉理由本院不予采纳。培训中心以其与珠海城职院合作办学已经终止为由主张珠海城职院承担占有使用费，对此本院认为，本案审查内容系房屋租赁合同，而珠海城职院与培训中心针对合作办学是否终止问题并非本案审查范畴，因此培训中心以合作办学终止为由主张珠海城职院承担占有使用费，本院不予采纳。待实际履行支付义务后，珠海城职院、培训中心对占有使用费实际承担主体存有异议时，可另循途径解决。因《学生宿舍租赁合同》无效，泽海公司基于合同约定收取培训中心支付押金20万元并无合法依据，其应当返还给培训中心。珠海城职院、培训中心欠付泽海公司占有使用费65万元及泽海公司返还培训中心20万元均属于到期债权，可以予以抵扣，珠海城职院、培训中心上诉请求要求将20万元抵扣欠付占有使用费，理据充分，本院予以支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。三、珠海城职院和培训中心是否应向泽海公司赔偿经济损失的问题关于泽海公司是否存在损失及损失数额确定问题。泽海公司建设涉案宿舍楼，且与珠海城职院、培训中心签订《学生宿舍租赁合同》，因合同无效原因导致剩余年限租金无法取得，该部分损失是缔约时可预见的，因此泽海公司有权主张剩余租期租金收益，珠海城职院、培训中心上诉认为泽海公司不存在损失，理据不足，本院不予采纳。虽然根据《学生宿舍租赁合同》约定剩余租期为5年，但泽海公司在起诉时及一审庭审时均确认剩余租期为4年，此为其对自己权利处分，因此泽海公司上诉要求将剩余租期变更为5年计算逾期租金损失，本院不予支持。综上，泽海公司因《学生宿舍租赁合同》无效导致其无法取得逾期租金损失数额为320万元（4年×80万元/年）。关于珠海城职院、培训中心是否承担责任。《学生宿舍租赁合同》被认定无效原因在于房屋建设未取得建设工程规划许可证，而根据《学生宿舍租赁合同》约定案涉宿舍规划、报批、兴建工作均由泽海公司、珠海城职院负责，因此导致租赁借用无效过错方为泽海公司和珠海城职院。关于泽海公司、珠海城职院过错比例分担，本院认为，泽海公司为案涉宿舍建设方，而珠海城职院为出地方，涉案宿舍规划报建工作需要二者共同完成，泽海公司在租赁合同中承诺保证涉案宿舍合法性，在其建造涉案房屋时则应当积极办理相应报批手续，履行其上述承诺，而珠海城职院作为出地方在租赁合同中承诺保证宿舍所用土地合法性，但其在本案中陈述案涉宿舍不在自己用地红线范围之内，明显违反合同约定，过错明显，鉴于导致《学生宿舍租赁合同》无效泽海公司、珠海城职院均有上述过错，一审法院确定泽海公司、珠海城职院各自承担50%，符合客观事实，本院予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，泽海公司有权向珠海城职院主张损失160万元（320万元×50%），珠海城职院上诉认为泽海公司并无损失，其无须承担赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。培训中心作为承租人，其主要义务为支付租金，在泽海公司已经承诺保证涉案宿舍合法性的情况下，其无须审核房屋建筑合法性，因此培训中心并非《学生宿舍租赁合同》无效的过错方，其无须承担泽海公司主张损失，一审法院认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分正确，适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人珠海城职院、培训中心针对20万元押金抵扣的上诉理据充分，本院予以采纳；上诉人培训中心针对其无须承担赔偿损失责任依据充分，本院予以采纳；上诉人泽海公司上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》五十八条、六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2063号民事判决第一项；二、变更广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2063号民事判决第二项：珠海城市职业技术学院、广东省社会科学培训中心应于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市泽海贸易有限公司支付占有使用费人民币45万元及利息（利息计算方式：以45万元为基数，自2017年10月1日开始至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率；以45万元为基数，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、变更广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2063号民事判决第三项：珠海城市职业技术学院应于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市泽海贸易有限公司赔偿经济损失人民币160万元；四、驳回珠海市泽海贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回珠海市泽海贸易有限公司的上诉请求；六、驳回珠海城市职业技术学院、广东省社会科学培训中心的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币103682元，因适用简易程序减半收取人民币51841元，由泽海公司负担人民币28986元，珠海城职院负担20347元、培训中心负担人民币2508元。二审案件受理费61400元，由泽海公司负担人民币33844元，珠海城职院负担22596元、培训中心负担人民币4960元。（培训中心向本院预交92900元，本院退回87940元；珠海城职院向本院预交24800元，本院退回2204元；限泽海公司于本判决生效后七日内向本院缴纳22044元）本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十二月二十四日书记员  程 敏