呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4688号上诉人（原审被告）：赵继东，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：谢占娃，男，农民，住呼和浩特市。原审被告：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑1号楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，该分公司经理。委托诉讼代理人：李娜娜，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人赵继东因与被上诉人谢占娃，原审被告内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。赵继东上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回谢占娃对赵继东的第二、四项诉讼请求。事实和理由：2018年12月3日，赵继东通过内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司与谢占娃签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定将赵继东所有的位于呼和浩特市××区商品房一套出售给谢占娃，房屋权属性质为商品房，产权证号为呼新S字第XXXX号，房屋建筑面积为62.5平方米，成交价格为545000元，合同约定在15日内到呼和浩特市不动产登记中心办理房屋过户手续，合同签订后，谢占娃向赵继东交付定金20000元。2018年12月18日，赵继东和内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司工作人员协助谢占娃到达呼和浩特市不动产登记中心办理房屋过户手续时，谢占娃以赵继东所有的商品房占用土地系划拨，过户时需要补缴土地出让金为借口，拒绝履行合同约定的义务，即拒绝办理过户手续，也未向赵继东支付剩余购房款。其行为已构成根本违约，赵继东迫于无奈于2019年2月22日将该套商品房出售给案外人马某，在与案外人马某办理商品房过户手续时并未产生所谓的补缴土地出让金一事。基于以上事实，一审法院错误的认定赵继东也构成违约，判决赵继东返还谢占娃定金20000元。这明显的违反了我国法律规定的定金适用规则。赵继东认为，一审法院认定事实不清，导致错误的法律适用，恳请二审法院查明事实，正确适用法律，支持赵继东的上诉请求。谢占娃辩称，买房的时候，赵继东没有说清楚涉案房屋的土地性质是划拨的，去房管局了解情况后，知道划拨土地可以过户，但需要缴纳相关费用才能变更土地性质，双方在协商、调解的过程中，内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司说赵继东已经把房屋另行出售了。内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司述称，签署合同当天三方协商一致，是办理公证的时候一次性付款，后来经过双方当事人的口头变更，变成了去房管局办理产权变更手续了，也是一次性付款，然后在办理产权变更过程中，赵继东的房屋存在划拨性质，需要交付一部分的出让金，好像是八个点。因为产生了新的费用，然后三方就协调这个费用要不要出、由谁来出的问题，在没有协商一致的情况下，一直耽搁着。谢占娃向一审法院起诉请求：1、请求判令解除谢占娃、赵继东、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2、请求判令赵继东向谢占娃返还买房双倍定金40000元；3、请求判令内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司向谢占娃返还居间服务费8000元；4、请求判令赵继东、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月3日，谢占娃（买受方）即乙方与赵继东（出售方）即甲方、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（居间方）即丙方签订《房屋买卖居间合同》及《存量房屋买卖合同》，甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区，房屋权属性质为商品房，所有权人赵继东，产权证号为呼新S字第XXXX号，房屋所有权证登记日期2000年7月12日，房屋建筑面积62.5平方米。甲、乙双方同意上述房产的成交价格为545000元。乙方承担房屋买卖居间服务费，按成交价的2%，同意支付8000元。签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金20000元，乙方一次性付款。甲乙双方约定，自签订本合同之日起15日内办理房屋公证手续，乙方于公证当天一次性付清购房款525000元，甲方于公证当天办理一张银行卡交给乙方。2018年12月3日，赵继东为谢占娃出具定金收条一张，载明收到涉案房屋购房定金20000元。同日，中介公司为谢占娃出具中介费收条一张，载明收到谢占娃购房中介费8000元。000849号《呼和浩特市契证》，承受人赵继东，原产权人中房房地产开发公司经销部，坐落新城区电机小区四号楼一单元三号，建筑面积62.5㎡，现立契日期2000年6月21日。2019年2月22日，赵继东与马某签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，赵继东将前述涉案房屋出卖给马某，并办理了房屋过户手续。现，谢占娃诉至法院，请求支持谢占娃的诉讼请求。一审法院认为，谢占娃与赵继东、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司签订《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。谢占娃依据合同约定向赵继东交付了定金20000元，向中介公司交付服务费8000元。双方约定于合同签订后十五日内交付房款、办理手续。谢占娃诉称在准备办理过户时被房管部门告知涉案房屋属于已购公有住房，房屋的土地性质属于划拨，若变更为商品房产权，需要补缴土地出让金。双方就该事项协商不下，没有在约定期限内交付购房款并办理手续。后，赵继东于2019年2月22日将涉案房屋出售给案外人马某。关于谢占娃主张解除《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》的请求因涉案房屋已出售给案外人，致使双方签订合同的目的不能实现，谢占娃要求解除合同的请求合理合法，一审法院予以支持。关于谢占娃主张赵继东返还双倍定金40000元的请求，谢占娃认为赵继东的房屋权属性质不符合合同约定的商品房，且赵继东未事先通知将房屋出售给他人，构成违约，应承担违约责任。赵继东抗辩认为其出售的房屋是符合法律规定可以上市交易的房屋，谢占娃未在约定时间交付房款，是其违约在先，赵继东不应当承担责任。根据庭审中双方当事人提交的证据和查明的事实，一审法院认为，谢占娃未在约定期限内交付购房款、赵继东未通知谢占娃擅自将房屋出售给他人的行为均构成违约，谢占娃、赵继东双方均存在违约，根据双方的违约情况，一审法院酌定赵继东返还收取谢占娃的购房定金20000元。谢占娃诉请的合理部分，一审法院予以支持。关于谢占娃主张中介公司返还中介服务费8000元的诉讼请求，谢占娃、赵继东经中介公司居间达成协议，但最终双方没有完成房屋交易，且中介公司也未再协助谢占娃购买到房屋，根据《合同法》第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故，中介公司应退还收取谢占娃的服务费，谢占娃的该项诉讼请求合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、于本判决生效之日起解除原告谢占娃与被告赵继东、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司2018年12月3日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；二、被告赵继东于本判决生效之日起十日内返还原告谢占娃购房定金20000元；三、被告内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢占娃居间服务费8000元；四、驳回原告谢占娃的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的约定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而涉案合同的履行过程中，出现了双方当事人在合同中并未明确约定的情形，并因此产生了新的权利、义务关系，即是否应当变更涉案房屋的土地性质以及如果变更，相应的费用应当由谁承担的问题。之后，在中介公司的参与下，双方当事人就此问题进行过协商，但无法达成一致意见，最终导致合同无法继续履行。在此过程中，买房人选择逾期支付购房款和卖房人选择将房屋另行出售的行为均系为避免损失扩大而采取的合理举措，其行为动机均无恶意。而在涉案合同约定不明的情况下，因此情形导致合同无法继续履行的责任显然无法归责于任何一方。故一审法院解除涉案合同，并依法适用合同解除后恢复原状的法律后果，判决由赵继东返还谢占娃购房定金20000元，并无不当，本院予以维持。赵继东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人赵继东负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月十三日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升