河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0204民初1290号 原告：刘明军，男，1977年2月28日出生，汉族，住唐山市古冶区。 原告：吴亚娜，女，1980年7月21日出生，汉族，住唐山市古冶区。 二原告委托诉讼代理人：唐立亚，天津行通（唐山）律师事务所律师。 被告：唐山市赫林房地产开发有限公司，住所地唐山市古冶区唐家庄。 法定代表人：张国文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯志洁，河北诚基律师事务所律师。 原告刘明军、吴亚娜与被告唐山市赫林房地产开发有限公司（以下简称赫林地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘明军、吴亚娜及委托诉讼代理人唐立亚、被告赫林地产公司的委托诉讼代理人冯志洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明军、吴亚娜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款536832元，维修基金10066元，小计546898元，赔偿自2014年1月17日至2019年3月16日止的违约利息损失169463元，并赔偿自2019年3月17日起至生效判决确定的给付之日止（以569871元为基数乘以中国人民银行同期贷款利率6%计算）的利息。当庭变更为被告退还原告购房款536832元，维修基金10066元，契税21473元，其他费用1500元，合计569871元，并以569871元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2013年1月17日至2019年11月21日期间的资金占用利息215794.32元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年1月17日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于古冶区建筑包括公摊面积83.88平方米，每平方米6400元，价款536832元，并约定被告在商品房交付使用后365天内办理好房屋所有权证等证书交给原告。原告按约定向被告交付了房屋价款，并另外向被告交付维修基金10066元。一年后，由于该物业不符合要求，无法办理房产证，被告没有向原告履行交付房产证等证书的义务，房屋出现质量问题也不给维修。2014年5月，原告找到被告通知解除购房合同并要求退还全部购房款，被告一直推拖不退还，并且因2014年10月起原告每年都到古冶区信访办等多次上访，时至今日仍未得到解决。鉴于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告赫林地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》没有约定逾期取得房屋所有权证书的合同解除权。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决”，被答辩人并不具有合同约定的解除权。二、商品房买卖合同是出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利于买受人，买受人支付价款的合同。合同的主要义务是商品房的等价交付，当双方完成等价交付时，合同的主要义务则已全部履行。本案中被答辩人已经实际交付涉案房屋首付款，答辩人赫林地产公司于2013年将房屋交付被答辩人实际使用，合同履行完毕，涉案商品房买卖合同目的已经实现。从双方所签订的商品房买卖合同以及商品房交易习惯来看，合同约定的答辩人配合被答辩人办理产权证仅是附属义务，因此不能解除合同。三、被答辩人适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，解除双方签订的合同，属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“规定的办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”此条法律的适用，有两个前提条件，一是由于出卖人原因，二是造成买受人无法办理房屋所有权证的后果。而出卖人自房屋交付使用后，催促被答辩人办理不动产权属登记证书，但被答辩人拒不配合，不提交任何资料，无法办理权属登记证书是被答辩人自身原因导致的与答辩人无关。从立法本意来看，该条解释是买受人在无法办理房地产权证书，合同目的无法实现的情况下的救济途径，该司法解释规定合同解除权后果应是造成“导致买受人无法办理房屋所有权登记”。本案事实并不符合上述司法解释的适用规定，答辩人具备办理不动产权属登记的条件，且已为同地块的买受人孙建萍成功办理了不动产权属登记证书，且答辩人已明确告知被答辩人办理不动产权属登记需要提供的资料明细，系被答辩人不配合，才使得不动产权属登记证书无法办理。目前涉案房屋具备办理产权登记条件，不属于法律规定无法办理所有权登记的情形。四、办理不动产权属证书是购买人的义务，购买人应主动办理相关手续，出卖人起到是仅仅是配合的义务。本案中涉案房产虽没有办理房屋权属登记，是由于被答辩人不配合提供办理权属登记的资料，并不是答辩人原因导致无法办理房屋权属登记。本案中答辩人赫林地产公司已向被答辩人交付房屋，且被答辩人已经对房屋行使了占有、使用、处分、收益等权利。被答辩人自2013年至今一直占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，将对被告造成明显损失。五、被答辩人主张解除涉案合同的动机不纯。涉案房屋位于古冶区，主要是依托矿产，现因赵各庄矿停产，导致商铺不太好出租，也影响了商铺升值，这是被答辩人主张解除合同的主要原因，设想现在房屋升值，被答辩人还会要求解除合同吗？综上，被答辩人要求解除合同、返还购房款及缴纳的费用及支付利息，没有事实依据，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，应依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘明军、吴亚娜提交证据一、商品房买卖合同，证明2013年1月17日原被告签订商品房买卖合同，合同约定被告在商品房交付365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的材料报产权登记部门备案；二、销售不动产统一发票一张、收据三张，证明原告按约定向被告交付了房屋价款、维修基金、契约、其他费用等，原告已经完全履行了合同义务；三、贷款合同一份、还款明细19页，证明原告因购买涉案房屋向银行贷款24万元，贷款利息为同期中国人民银行同期贷款利率上浮10%，原告支付的银行利息实际为原告的损失；四、手机内存照片，证明墙体裂缝，房屋漏水。经质证，被告赫林地产公司对于上述所有证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，证据一商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且经房产交易中心备案，被告没有违反约定，且已经交付了涉案房屋，同时合同第十五条约定逾期办证，双方协商处理，而没有约定双方可以因此解除合同，由此原告以逾期办证作为解除该商品房买卖合同的理由不成立；对证据二、三的证明目的有异议，交付房款和维修基金等费用是原告购买房屋应该支付的合理款项，是其必须履行的义务，且被告已依据合同向原告交付了房屋，买卖合同已经履行完毕，至于其他原因没有办理不动产权登记证书与原告应履行支付上述款项的合理义务没有关联性；对证据四手机内存照片有异议，小的瑕疵可以修复，不是主体的质量问题不足以合同解除，而且房屋都已经经过竣工验收合格，达不到合同解除的条件。经审查，被告赫林地产公司对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 被告赫林地产公司为反驳原告的主张，提交如下证据一、建设用地规划许可证；二、建设工程规划许可证；三、建筑工程施工许可证，证明原告购买的房屋是经过唐山市城乡规划局古冶分局审核并批准；四、国有土地使用证，证明原告购买的房屋其使用土地，被告已经取得了大土地证；五、商品房预售许可证，证明被告出售房屋取得了唐山市住房和城乡建设局预售许可，包括原告购买的房屋；六、商品房买卖合同复印件，证明双方于2013年1月17日订立合同，约定了双方的权利义务关系，该合同第15条对于办理房屋权属登记的救济方式是双方协商解决，购买人不具有合同约定的解除权；七、短信记录、快递回执、不动产权属证书办理公告，该组证据证明被告于2019年9月7日上午9点52分以短信通知、快递的方式告知原告办理商品房不动产权属证书需要提交的资料，已对其进行了送达；八、冀2019古冶区不动产权第××号不动产权属登记证书，证明涉案房屋所在的5号地块已经具备了办理不动产权属登记的条件，且已经为孙建萍办理了产权属证书，与原告所述的不具备办理产权属证书条件是不相符的。原告刘明军、吴亚娜对于被告提交的证据一至五的真实性没有异议，但是五证齐全只能证明可以对外销售，并不能证明可以办理房产证；对证据六真实性没有异议，双方约定被告应该提交办理房产证的时间是房产交付后365日内，被告并没有按照合同约定报有关部门备案；对证据七的真实性没有异议，但是证明目的有异议，从被告给原告发送公告的时间来看已经超过了合同的约定，而且经原告到房产登记部门核实，被告并没有将办理房产证的相关资料递交房产部门，因此不能办证的过错不在于原告；对证据八其他房产所有权人的房产证显示登记时间是在2019年，距离交付时间已经过去了6年多，足以证明被告违反了合同的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，即便是现在涉案房屋具备了办理产权证的条件，原告也享有解除权。经审查，原告刘明军、吴亚娜对被告赫林地产公司提交的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年1月17日原告刘明军、吴亚娜与被告赫林地产公司签订商品房买卖合同，原告购买被告赫林地产公司开发的位于唐山市古冶区商业房，建筑面积共计83.88平方米，每平方米6400元，价款536832元。买受人选择按揭贷款方式支付购房款。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记部门备案。产权登记由［买受人］到产权登记机关办理房屋所有权证。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理，即双方协商处理。保修责任约定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2013年1月16日原告刘明军、吴亚娜向被告赫林地产公司交付现金296832元，并办理贷款240000元用于交付房款，同日交付房屋，原告刘明军、吴亚娜占有使用诉争房产至今。另外，原告交纳了维修基金10066元、契税21473元、其他费用1500元。2019年9月6日，被告赫林地产公司向原告刘明军、吴亚娜邮寄送达了不动产权属证书办理公告，记载“请业主于2019年9月30日前提交相关资料……（1）《商品房买卖合同》原件；（2）业主身份证、户口本、结婚证原件及复印件；（3）购房发票、契税完税证明、房款收据以及契税、维修资金收据。”原告刘明军、吴亚娜收到该公告后，至今未提交办理不动产权属证书的相关资料。 另查明，被告赫林地产公司分别于2011年7月21日取得建设用地规划许可证、2012年2月24日取得建设工程规划许可证、2012年7月18日取得建筑工程施工许可证、2012年9月18日取得商品房预售许可证、2011年8月3日取得国有土地使用证、2016年12月16日取得房屋所有权证、2019年7月27日变更为不动产权证书。涉案商业房已经具备办理不动产权利证书的条件，同地段的部分权利人已经办理并取得了不动产权利证书。 本院认为，原告刘明军、吴亚娜与被告赫林地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，原告刘明军、吴亚娜以被告赫林地产公司原因无法办理房产证为由，请求解除原、被告签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从以上规定可知，办理房屋权属证明是购买人的义务，购买人应主动办理相关手续。本案诉争房产已交付使用达六年之久，原告对诉争房产行使了占有、使用等权利，合同主要义务已履行。虽然没有办理房屋权属登记，但原告未能提供因被告的原因导致无法办理房屋产权证书的相关证据材料，且诉争房产已具备办理不动产权属证书的条件，原告接到不动产权属证书办理公告后，不提供相关资料，导致不能办理诉争房产的不动产权属证书，故原告刘明军、吴亚娜要求解除商品房买卖合同、退还原告购房款536832元、维修基金10066元、契税21473元、其他费用1500元及利息的诉讼请求，理据不足，不予支持。当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，合同的解除权系形成权，不适用诉讼时效制度，故被告赫林地产公司以原告要求解除合同超过诉讼时效为由的辩解，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘明军、吴亚娜的诉讼请求。 案件受理费10964元，减半收取计5482元，保全费4120元，由原告刘明军、吴亚娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  么伟利 二〇一九年十二月二十三日 书记员  笪鑫慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持： （一）支付存款本金及利息请求权； （二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权； （三）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。