四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初237号 原告（反诉被告）：营山县自然资源和规划局。住所地：四川省营山县北坝街67号。 法定代表人：郭显华，局长。 委托诉讼代理人：张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何婷，系该单位员工。 被告（反诉原告）：四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省营山县新北路179号。 法定代表人：罗允，经理。 委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 原告营山县自然资源和规划局（下称营山资规局）诉被告四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司（下称宏翔锦宇公司）国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告营山资规局委托诉讼代理人张俊忠、何婷，被告宏翔锦宇公司委托诉讼代理人鲜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告营山资规局向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金98,411,986元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2013年7月30日通过拍卖方式取得位于营山县城湿地公园北侧13-9号宗地（宗地编号511322-2013-B-008）的建设用地使用权。原营山县国土资源局作为出让人与被告于2013年8月10日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地面积62092.73平方米（93.1391亩），单价4,485元/平方米，出让价款278,485,909元。同时约定出让价款支付时间为：2013年9月9日前支付139,242,955元、2014年6月9日前支付139,242,954元。双方并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告方将上述宗地交付与被告开发使用，被告从2013年9月16日才开始支付第一笔出让金，经原告方多次催收下欠出让金，直至2016年9月29日被告才全部缴清，但早已超过双方约定的最后缴款期限。被告的行为已构成违约，《出让合同》约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”，虽然被告现已全部缴清出让价款，但应当承担迟延付款期间的违约金。原告向被告多次催缴违约金未果，特提起诉讼。 被告宏翔锦宇公司答辩称，（一）被告不存在违约行为，不应承担违约责任。宗地拍卖及合同签订时，不符合净地出让条件，被告不应支付违约金。只有达到土地净地出让条件，土地才能出让交付，原告才能收取土地出让金。出让土地是否属于净地以及是否存在其他瑕疵，原告未向被告披露，原告构成违约。（二）原告主张违约金的事实不成立。假设被告存在逾期支付行为而违约，原告请求违约金的标准也明显过高。且本案中原告没有达到净地出让条件，其根本无权收取违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告宏翔锦宇公司提出反诉请求：1.要求反诉被告营山资规局向反诉原告支付违约金214,942,404.02元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告自行拆除涵洞产生的损失86,390元；3.要求反诉被告顺延案涉宗地适用年限的起算时间，顺延至2017年2月16日起算；4.本诉及反诉案件受理费由营山资规局承担。事实及理由：2013年7月7日，营山资规局发布公告拍卖位于营山县城湿地公园北侧编号为13-9号地块。宏翔锦宇公司基于信任拍卖地块符合“净地、三通一平（通水、通电、通路、土地平整）、四个百分百（征地拆迁补偿百分百、地面建筑物、附属物和地下管网等设施全部拆除）”的出让条件而参与竞拍。2013年7月30日宏翔锦宇公司竟得该宗土地使用权，2013年8月10日，宏翔锦宇公司与原营山县国土资源局签订由反诉被告拟定的格式条款合同即《国有建设用地使用权出让合同》。合同签订后，营山资规局即让宏翔锦宇公司使用土地。宏翔锦宇公司发现地块上有两幢民房及一座坟墓未予拆迁，且地上高压电网及电杆未搬迁拆除，宗地上的涵洞未拆除，更未平整及修建宗地道路，严重违反土地出让的有关规定，未达到“净地、三通一平、四个百分百”的出让条件，致使宏翔锦宇公司根本不能有效、全面占有、使用、开发该宗土地。为此，宏翔锦宇公司多次向营山资规局反映并提出“退地”，营山资规局同意尽快达到“净地、三通一平、四个百分百”的条件，并同意宏翔锦宇公司逐步交付土地出让金，宏翔锦宇公司才放弃“退地”。但营山资规局此后拖延几年时间未予处理，涵洞未拆除，道路未建通。2016年8月15日，宏翔锦宇公司分别向营山县委、县政府及营山资规局书面报告，但仍未得到处理。2016年9月10日宏翔锦宇公司再次向县政府分管领导书面报告，县政府转营山资规局研究处理，但一直未及时处理。宏翔锦宇公司迫于无奈才自行聘请施工单位拆除涵洞及平整，涵洞于2017年2月16日拆除、平整完毕，宏翔锦宇公司为此支付费用86,390元。宗地道路在2016年9月底才开始动工修建。国有土地使用权出让时，应当符合土地出让条件，地块无开发障碍和瑕疵，是出让方的基本合同义务。但营山资规局视土地出让有关规定不顾，拍卖不符合出让条件的地块，达到违法收取出让金的目的。同时，在拍卖及合同签订过程中，营山资规局均未披露土地状况及未达到出让条件，且将不符合出让条件的土地出让交付，构成违约。营山资规局的违约行为给宏翔锦宇公司造成严重损失，应当承担违约责任。土地使用权期限，理应顺延至土地符合出让条件之日起算。 反诉被告营山资规局答辩称，宗地系现状拍卖，双方签订的出让合同中并未明确约定净地出让，营山资规局不存在违约行为。合同约定了土地出让金的支付期限，宏翔锦宇公司应当按约履行付款义务。即使不属净地出让，也不能成为迟延缴纳出让金的理由，宏翔锦宇公司所称相关拆除涵洞费用亦不应由营山资规局承担。宏翔锦宇公司的反诉理由不能成立，应予驳回。 原告营山资规局为支持其诉讼主张，出示了下列证据： 1.相关诉讼主体信息情况。 2.营山县人民政府关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复。 3.《成交确认书》。拟证实：宏翔锦宇公司竞得营山县城湿地公园北侧编号13-9号地块93.1391亩国有建设用地使用权，总价款278,485,909元。 4.《国有建设用地使用权出让合同》。 5.土地出让金专业票据及银行转账凭证。拟证实土地出让金分十次交清。 6.催缴违约金通知书。拟证实：2019年5月27日，营山资规局向宏翔锦宇公司发出催缴通知，要求支付违约金98,573,958元。 被告宏翔锦宇公司质证认为，对证据的真实性不持异议，双方对于土地出让条件虽未作明确约定，但缔约意思为净地交付。原告构成违约，被告不构成违约。 反诉原告宏翔锦宇公司为支持其抗辩意见和反诉主张，出示了下列证据： 1.《国有建设用地使用权出让合同》。 2.国务院关于印发国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知；原国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知；关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知；原国土资源部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知；原国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知；闲置土地处置办法；四川省人民政府关于印发进一步加强土地出让管理规定的通知；南充市人民政府关于进一步加强土地出让管理的意见。拟证实：土地出让必须符合“净地，三通一平、四个百分百”的出让条件，达到出让条件是土地出让方的先义务，在未达到出让条件的情况下不能出让土地，且无权收取土地出让金。 3.相关照片；涵洞及未修建道路位置示意图；关于立即拆除13-9号地块地下过水道和修通宗地外道路的报告；邮政回单；金域鸿都项目工程签证单。拟证实：案涉宗地在出让前两幢民房未拆，在2015年1月26日才拆除；出让前一座坟墓未拆，在2016年8月12日还未拆迁，在2016年11月才拆迁；出让前高压电网及电杆未拆，在2016年3月24日才拆除；宗地外道路未通，在2016年9月29日道路才开工修建；出让前宗地内涵洞未拆除；被告迫于无奈才自行聘请施工单位拆除涵洞，共支付86,390元拆除费用。 4.缴纳出让金专用票据；国有土地使用权证；不动产登记证书。拟证实：土地使用期限起算时间和权属登记情况，实质上改变了合同约定，且原告同意逐步缴付土地出让金。 5.营山县人民法院（2017）川1322民初2213号民事判决书。拟证实该判决认定原告方存在违约行为。 反诉被告营山资规局质证认为，签订合同时双方均同意按现状交付土地，系宏翔锦宇公司放弃净地交付。对照片真实性持异议，对其他证据真实性不持异议。 合议庭对原、被告双方所出示证据的真实性予以确认。 经审理查明，2013年7月4日，营山县人民政府批复同意公开拍卖位于营山县城湿地公园北侧编号13－9号地块（面积93.1391亩）国有建设用地使用权，批复内容载明“竞得者须按《国有建设用地使用权出让合同》及拍卖出让文件约定的时间及时缴齐拍卖成交价款及相关税费，否则由县政府依法收回该宗土地，并取消竞得者资格。该宗地的拆迁、安置补偿、地上附着物等工作由县统征中心负责。” 2013年7月30日，出让人原营山县国土资源局、竞得人宏翔锦宇公司、拍卖公司南充市富利拍卖有限公司共同签具《成交确认书》，内容为“宏翔锦宇公司竞得位于营山县城湿地公园北侧编号为13－9号地块国有建设用地使用权，面积93.1391亩（62092.73平方米，确权登记面积以交地实测为准）。该地块成交单价为每亩299万元，总价为278,485,909元。竞得人应于2013年8月13日前到国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。若不按期签订《国有建设用地使用权出让合同》或不按约定期限缴款的，视为竞得人放弃竞得资格，出让人将按《拍卖出让须知》第十条违约责任予以处理。竞得人交纳的竞买保证金，在拍卖成交后转为该受让地块的定金。” 2013年8月10日，出让人原营山县国土资源局与受让人宏翔锦宇公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“合同项下出让宗地位于营山县湿地公园北侧，编号为511322－2013－B－008，出让宗地面积62092.73平方米。其他商服用地出让年限40年，其他普通商品房用地出让年限70年，按约定的交付土地之日起算。出让人同意受让人按本合同约定金额缴清出让价款后，于2014年7月9日前将出让宗地交付受让人。出让价款278,485,909元，定金7,000万元，定金抵作土地出让价款。出让价款分二期支付，第一期付款时间2013年9月9日前，付款金额139,242,954元；第二期付款时间2014年6月9日前，付款金额139,242,954元。受让人应当按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人同意宗地建设项目在2014年10月9日前开工，在2017年10月8日前竣工。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履行。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。受让人按本合同约定支付出让价款，出让人必须按本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款，受让人并可请求出让人赔偿损失。” 宏翔锦宇公司于2013年7月30日交纳保证金7,000万元。合同签订后，宏翔锦宇公司分次支付了全部出让价款，具体付款期及付款金额如下：2013年9月16日支付5,635万元；2013年10月17日支付12,892,955元；2015年11月26日支付5,000万元；2016年3月25日支付1,500万元；2016年4月18日支付1,000万元；2016年9月30日支付64,242,954元。 2016年8月15日，宏翔锦宇公司向营山县人民政府及时任县委、政府领导分别发函“关于立即拆除13-9号地块地下过水道和修通宗地外道路的报告”，主要内容为“签订国有土地使用权出让合同后，发现该宗地并非净地出让，宗地上的民房和电线杆在2016年1月左右才拆除完，但到目前止，还有地下过水道未拆除（该过水道是水泥钢筋结构浇制成，道口直径1.2米，长163米，道口厚80厘米），同时，该宗地外没有达到规划道路通。请政府立即拆除过水道，并按净地要求交付，便于开发建设。”营山县人民政府时任领导在该报告上批注意见“转国土局研究提出处理意见。” 2019年5月9日，营山资规局向宏翔锦宇公司发出“催缴违约金通知”，主要内容为“你公司应于2013年9月9日前缴纳第一期土地出让价款139,242,955元，2014年6月9日前缴纳第二期土地出让价款139,242,954元，而该宗地土地出让价款2016年9月29日才缴清。根据《出让合同》约定，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。请你公司收到此通知之日起十个工作日内按合同约定缴清违约金98,753,958元，否则，由此所造成的一切后果由你公司自行负责。” 另查明，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》后，案涉宗地上部分民房、电线杆、坟墓、地下过水道等未及时拆除，宗地外道路未予建成。 本院认为，宏翔锦宇公司参与案涉土地的公开竞拍并缴纳保证金，且作为最终竞得人与出让人签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。宏翔锦宇公司作为土地使用权的受让人，其合同目的系为了对竞得土地的完全占有和有效使用，以期取得收益。虽然双方在土地出让合同中并未对交付宗地的具体状况作明确约定，但被告方作为出让人，有义务排除交付宗地可能存在的其他权利障碍，且按照相关规定和土地交易惯例，交易双方如无特别约定，出让方一般应提供净地交付。本案中，双方签订土地出让合同后，宗地上尚有部分民房、坟墓、电线杆、涵洞等未予拆除的事实客观存在，宏翔锦宇公司并向相关部门发函要求排除障碍，但未得到及时处理。原告称“合同约定现状交付，并未约定净地交付”，但根据相关法律和政策规定，土地挂牌出让前应完成安置补偿，做到净地出让，且本案中营山县人民政府就案涉宗地公开拍卖的批复中亦明确了该宗地的拆迁、安置补偿、地上附着物障碍排除等工作由县统征中心负责，原告应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关法律和政策规定，也将会对合同相对方构成违约。土地出让具备净地交付条件，实质是要求土地出让人须已与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍。如实进行披露和告知是出让人的一项主要合同义务，而原告方并未对宗地上存在部分障碍尚未排除的事实予以公开。竞拍人基于对出让方的信任，认为有关文件中所指的土地现状应当是符合相关规定，符合常理。故原告方未按要求净地出让案涉宗地，构成预期违约。被告方在交纳保证金及前期部分出让价款后，并在要求原告方排除宗地障碍未得到及时处理的情形下，对下余出让价款未按约定期限支付，系其依法行使不安抗辩权。本案中，原告方虽未及时完全排除宗地上的障碍妨害，但在原告方陆续拆除相关民房、电线杆等障碍后，被告方即应当履行支付下欠出让价款的义务。被告方在履行后期支付义务过程中，分数次支付出让价款，亦存在一定的违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，由于原、被告双方均存在一定的违约行为，均应各自承担一定的违约责任，但结合原告方已逐步排除宗地交付障碍、被告方已全部履行支付出让价款义务、出让合同实质上得以履行的事实，双方虽均对相对方构成违约，但其向相对方承担的违约责任事实上可予抵销。故对原告方要求被告方承担违约责任的诉讼请求，以及反诉被告要求反诉原告承担违约责任的反诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、驳回原告营山县自然资源和规划局的诉讼请求； 二、驳回反诉原告四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本诉案件受理费533,860元，由营山县自然资源和规划局国负担；反诉案件受理费558,256.50元，由四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇一九年十二月三十日 书记员  廖志宏