广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1117号 上诉人（原审原告）：宋莹翠，女，1988年12月20日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陆志良，广西艺高律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：大新县国泰资产经营有限公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇桂圆路人和新都8栋（一层至五层），统一社会信用代码：91451424682129150U。 法定代表人：赵延军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许仁和，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：何干庭，该公司员工。 上诉人宋莹翠因与被上诉人大新县国泰资产经营有限公司（以下简称国泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院传唤、通知当事人及其委托诉讼代理人到庭询问，上诉人宋莹翠的委托诉讼代理人陆志良、被上诉人国泰公司的委托诉讼代理人许仁和、何干庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋莹翠上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋莹翠的一审诉讼请求，即国泰公司支付宋莹翠逾期交房违约金55100元、逾期办理房产证的违约金105020.60元（暂计算2016年12月16日至2019年7月30日，以后按合同约定顺延计算至办理房屋所有权登记之日止）。事实和理由：一、涉案商品房未经竣工验收合格，不具备交付条件。一审法院认定双方签定的《商品房买卖合同》依法成立，双方应按合同全面履行合同义务。据此，国泰公司履行交付的房屋必须是符合合同约定和法律规定的达到交付条件的房屋，即商品房经竣工验收合格。但涉案商品房并未经验收合格。二、一审判决适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”这里的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少，不是指以其它计算方式予以替代，否则，民事契约将成为一张废纸，无须全面履行和遵守。宋莹翠将购房款缴纳至国泰公司，国泰公司逾期交付房屋，缺乏诚实守信的基本准则，并且迟延交付房屋和迟延办理房产证的违约过错也完全在于国泰公司。一审法院对该法律条款的适用予以减少违约金有失公允。 国泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、一审判决认定事实正确。宋莹翠的诉讼请求是要求国泰公司支付逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约金，而并不是追究国泰公司所交付的房屋是否具备合同约定交房条件。国泰公司通知交房后，宋莹翠并没有因房屋未达到交房条件而拒绝接收房屋，因此，涉案商品房虽然形式上交房未达到合同约定的条件，但宋莹翠是认可了涉案商品房客观上是已达到了交房条件的，并且已装修房屋并入住。一审判决认定了国泰公司逾期交房、逾期办理房屋产权证这个事实，也支持了宋莹翠要求国泰公司因逾期交房、逾期办理房屋产权证而应支付违约金的诉讼请求，判决正确。二、一审判决适用法律正确。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定审理和判决完全正确的。 宋莹翠向一审法院起诉请求：国泰公司支付宋莹翠逾期交房违约金55100元、逾期办理房产证违约金105020.6元（暂计算由2016年12月16日至2019年7月30日，以后按合同约定顺延计算至办理房屋所有权登记之日止）。 一审法院认定事实：2014年10月29日，宋莹翠与国泰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.宋莹翠购买国泰公司开发的位于崇左市园区西路东侧大新花园小区第6栋2单元1201号房，房屋总价款为367290元；2.国泰公司应当于2015年6月30日前交付该商品房；3.除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内……；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；4.出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。” 签订上述合同后，宋莹翠于2015年8月12日付清367290元购房款,2016年1月5日，国泰公司通知宋莹翠收房。截止一审庭审之日，国泰公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记，也未协助宋莹翠办理房屋转移登记。 上述事实有《商品房预售合同》，存款凭条、收据及当事人陈述等予以佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。宋莹翠与国泰公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于本案的逾期交房违约金应当如何计算的问题。宋莹翠付清房款，国泰公司应按照合同约定的交房时间交付房屋，现国泰公司未能如期交房，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同虽约定国泰公司应于2015年6月30日前向宋莹翠交付涉案房屋，但宋莹翠于2015年8月12日才付清房款，故逾期交房违约金起算时间应以宋莹翠付清购房款的时间为准，结合2016年1月5日国泰公司通知宋莹翠收房，本案实际交房时间应为2016年1月5日，国泰公司逾期交房146天。宋莹翠要求按合同约定按已交付房款的日万分之三计算逾期交房违约金为55100元，国泰公司认为该违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案当事人的履行情况、过错程度等综合因素，一审法院酌情调整逾期交房违约金为5362.40元较为公平合理。 二、关于宋莹翠要求国泰公司支付逾期办理房产证的违约金是否有事实和法律依据的问题。根据《商品房预售合同》的约定，国泰公司应当在商品房交付之日起十日内协助办理房屋所有权转移登记，现涉案房屋仍未办理房屋初始登记，致使房屋所有权的转移登记无法办理，故国泰公司应当承担相应的逾期办证违约责任。根据合同约定，“买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的……自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”现宋莹翠主张从2016年12月16日起计算逾期办证违约金系对其正当权利的处分，一审法院予以确认。宋莹翠要求按合同约定按已交付房款的日万分之三计算逾期办证违约金为105020.60元，国泰公司认为逾期办证违约金的计算标准过高，明显超过了实际损失，请求予以调整。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，结合案件的实际情况，一审法院确定逾期办理房屋产权证违约金计算方式为：自2016年12月16日（房屋实际交付之日起10日后）至2019年7月30日，共计956天，按照购房款367290元，调整违约金为35112.90元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：一、大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向宋莹翠支付逾期交房违约金5362.40元；二、大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向宋莹翠支付逾期办理房屋产权证违约金35112.90元。一审案件受理费3502元，因适用简易程序审理减半收取1751元，由宋莹翠负担1308元，由大新县国泰资产经营有限公司负担443元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的涉案商品房完成交付时间的问题，本院认定如下：宋莹翠主张涉案商品房未经竣工验收，未达到交付条件。但2016年1月5日国泰公司已通知宋莹翠接收房屋，宋莹翠仅主张暂不领取房屋钥匙，并未对涉案商品房的交付提出异议，且于2016年11月26日与物业公司签订《大新花园小区房屋装饰装修管理协议》进行房屋装修，故应认定涉案商品房2016年1月5日已完成交付。当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院予以确认。 本院认为，宋莹翠与国泰公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，国泰公司应于2015年6月30日前将涉案商品房交付给宋莹翠。国泰公司未能在合同约定的时间交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。宋莹翠于2015年8月12日才付清房款，故逾期交房违约金应从该时间起算。国泰公司于2016年1月8日通知交房，已完成了房屋的交付。根据合同约定，国泰公司应当在商品房交付之日起十日内协助办理房屋所有权转移登记，但国泰公司仍未办理房屋初始登记，致使房屋所有权的转移登记无法办理，国泰公司应当承担逾期办证违约责任。关于逾期交房违约金、逾期办理房产证的违约金应当如何确定的问题。一审法院根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，结合本案合同实际履行的事实、当事人过错程度等综合因素，酌情调整逾期交房违约金为367290元×0.1‰×146天=5362.40元，逾期办理房产证违约金为367290元×0.1‰×956天=35112.90元，符合公平合理原则，本院予以确认。 综上所述，宋莹翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元，由宋莹翠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。