贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12155号 原告：龙卫，男，1968年9月25日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：靳嘉，女，1977年11月15日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权），林蔓（一般授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告龙卫、靳嘉与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙卫、靳嘉及其委托诉讼代理人龙海，被告的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙卫、靳嘉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金人民币72489.43元（以上违约金计算从2016年9月18日至2019年9月17日，2019年9月17日之后的违约金以购房款331002元为基数按日万分之二计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；2.判令被告立即为原告办理不动产权证书并交付原告；3.判令被告承担本案的诉讼费用。（庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。）事实和理由：原、被告于2011年12月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市珠市，该房号为Ｂ1-12-3。合同约定房屋总价款为331002元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款331002元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为331002元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有权证之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对涉案房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，请求依法判决。 被告长弘房开公司答辩称：一、原告的主张已经超过诉讼时效。二、原告主张合同约定的违约金过高请求调整。三、被告龙卫于2014年5月31日书面承诺由被告为其代缴7年的物管费，其不再与被告计算与商品房买卖合同有关的一切违约，对于违约金的主张原告已放弃和丧失相应权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月12日，以原告龙卫、靳嘉为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，房号为Ｂ1-12-3，商品房建筑面积155.4平方米，套内建筑面积128.96平方米。商品房总价款为331002元,买受人应当在2011年12月12日前支付全部房价款。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）、（2）处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起七日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。”商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款331002元。2014年5月31日，原告龙卫向被告出具承诺书载明：“业主龙卫长弘花苑的房屋面积以办证时房产局核定的实际面积为准多退少补，商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证费、维修金等双方已全部结清（物管费由公司代交柒年），今后不再另行计算。现将已修建完户型Ｂ1-12-3＃房同意接收。本人承诺不再计算商品房买卖合同上的一切违约，就此终结。”截止至庭审时，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房转移登记有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款331002元，被告应按承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，应按约定向原告支付违约金。虽然被告提出原告向被告出具承诺，不再与被告计算与商品房买卖合同有关的一切违约，应视为原告已放弃和丧失主张违约金权利的抗辩主张。但是，原告于2014年5月31日向被告出具承诺时，未到合同约定的交付转移登记有关文书的时间，此时被告是否会逾期交付转移登记的有关文书尚不确定，不应将承诺中的违约金认定为包含逾期交付办理转移登记有关文书违约金。故对于被告提出的该抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人超过约定日期30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准具体明确，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予尊重。故被告要求减少违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。违约金应以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。对于违约金的计算时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，原则上应从2015年1月1日起开始计算违约金。被告对此提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年9月23日）往前回溯三年即2016年9月23日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告未举证证明对违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故对被告提出的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2016年9月23日起计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求系对自己权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙卫、靳嘉支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331002元为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告龙卫、靳嘉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费806元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十二月十五日 书记员  胡晨