海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初748号原告：海南伟图中国城经营管理有限公司。住所地：海南省海口市龙昆南路中国城物业楼。注册号：460000000252438。法定代表人：刘兵，总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈其帅,海南海大平正律师事务所律师。被告：成都市民用建筑统一建设办公室。住所地四川省成都市西玉龙街2号，现住四川省成都市金牛区金周路589号城投集团统建办公室。统一社会信用代码：12510100450755275A。负责人：郑尚钦。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。原告海南伟图中国城经营管理有限公司（以下简称中国城公司）诉被告成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称成都统建办）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年1月29日作出（2018）琼01民初805号民事判决。因原告中国城公司不服，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2019年6月21日作出（2019）琼民终229号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2019年10月8日公开对本案进行审理。中国城公司的委托诉讼代理人陈其帅、成都统建办的委托诉讼代理人刘煜、徐怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国城公司向本院提出诉讼请求：1、判令成都统建办向中国城公司支付物业管理费18275273.4元；2、判令成都统建办向中国城公司支付因拖欠物业管理费而产生的利息（自2018年6月30日起至付清全部物业管理费之日止，以18275273.4元为基数，按年利率24%计算，暂计算至起诉之日为1522939.45元）；3、本案诉讼费用由成都统建办承担。事实与理由：1991年3月11日，海南省计划厅同意兴建“伟图文化中心”，1991年10月4日，海口市城市规划局为海南伟图（瑞典）投资有限公司办理建设用地规划许可证。1995年4月20日，琼山市建设规划局为中国城“娱乐中心”项目办理建设工程规划许可证付本，建设单位为海南伟图（瑞典）投资有限公司。1995年5月4日，中国城“娱乐中心”正式报建，建设单位为海南伟图（瑞典）投资有限公司。1995年6月20日，经海南省工商行政管理局核准，海南伟图（瑞典）投资有限公司变更为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司。1998年1月28日中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订《委托经营和物业管理协议》，中国城公司基于此取得涉案房屋的物业管理权，并有权收取相应的物业管理费。2000年5月23日，海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司取得涉案土地的《国有土地使用权证》。2004年1月5日，海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司变更为海南伟图中国文化娱乐城有限公司。2005年5月26日，中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城有限公司签订《物业管理补充协议》，对物业费的相关收取标准进行约定。双方再一次确认，涉案房屋的物业费收取标准为每月每平方米35元。可见，无论是《委托经营和物业管理协议》还是《物业管理补充协议》，其签订主体均为建设单位与中国城公司，且双方对物业费的收取标准约定明确，中国城公司有权按每月每平米35元向成都统建办收取物业费。《委托经营和物业管理协议》生效后，中国城公司依法对中国城“娱乐中心”物业提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”中国城公司有权向包括成都统建办在内的全体业主收取物业管理费。2006年9月28日，四川省成都市中级人民法院以（2005）成执字第792-2号《民事裁定书》，将海南伟图中国文化娱乐城有限公司所有的中国城“娱乐中心”第三层（计7736.88m2）的房产按拍卖保留价抵偿给成都统建办所有。2006-2018年间，由于中国城公司资金周转困难，中国城公司先后及同时委托海南都市阳光酒店有限公司、海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海口琼山中城家政服务部、洋浦华康实业有限公司、海口如家致诚物业管理有限公司、海南顺尔投资管理有限公司等多家单位垫付物业管理过程中所支出的相关款项，包括但不限于日常维护费用、水电费等，各单位先后接收和安置了中国城公司的部分员工，并为中国城公司代付部分工资。2018年8月20日，中国城公司与海南都市阳光酒店有限公司、海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海口琼山中城家政服务部、洋浦华康实业有限公司、海口如家致诚物业管理有限公司、海南顺尔投资管理有限公司等多家单位签订《协议书》，对各单位为中国城公司垫付的各项费用及人员工资的偿还及利息的支付进行了约定，各方一致同意共同委托审计机构进行物业管理费用的收支审计，审计结果须经各方确认后有效，不得提出异议。《协议书》第二条约定：“对于乙方（各单位）已垫付费用，包括代付的部分员工工资，甲方（中国城公司）同意以此为基数，按年利率24%向乙方（各单位）支付利息。计算方式为每笔款项发生之日起至甲方还清全部垫付款之日止。如超过一年未偿还的，则每年均以应还本金及利息总和为基数，按年利率24%计算利息，以此类推。”2018年10月30日，海南海昌会计师事务所针对各单位的审计内容分别出具专项审计报告。《关于海南都市阳光酒店有限公司垫付费用专项审计报告》，对2006年9月1日至2018年6月30日止“中国城物业支付费用”财务垫付费用及利息的审计结果为22,016,322.31元；《关于海南伟图中国城假日酒店管理有限公司垫付费用专项审计报告》，对2008年8月1日至2018年6月30日止“中国城物业支付费用”财务垫付费用及利息的审计结果为21,629,241.79元；《关于海口琼山中城家政服务部垫付费用专项审计报告》，对2008年7月20日至2018年6月30日止“中国城物业支付费用”财务垫付费用及利息的审计结果为34,082,607.27元；《关于洋浦华康实业有限公司垫付费用专项审计报告》，对2015年1月1日至2018年6月30日止“中国城物业支付费用”财务垫付费用及利息的审计结果为5955560.80元；《关于海口如家致诚物业管理有限公司垫付费用专项审计报告》，对2015年10月1日至2018年6月30日止“中国城物业支付费用”财务垫付费用及利息的审计结果为692,742.99元；《关于海南顺尔投资管理有限公司垫付费用专项审计报告》对2017年1月1日至2018年6月30日止“中国城物业拆迁款及设计费”财务垫付费用及利息的审计结果为4771200元。上述六家公司垫付费用及利息的审计结果合计为89147675元。该费用为中国城公司管理中国城“娱乐中心”物业所实际支出的费用，中国城公司有权向包括成都统建办在内的全体业主主张。同时，根据中国城公司与海南都市阳光酒店有限公司、海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海口琼山中城家政服务部、洋浦华康实业有限公司、海口如家致诚物业管理有限公司、海南顺尔投资管理有限公司等多家单位签订的《协议书》，中国城公司除了向各单位归还垫付的费用外，还应按年利率24%向各单位支付利息。中国城“娱乐中心”项目物业的总面积为37692.68平方米，成都统建办所占有的物业面积为7736.88，占整个中国城“娱乐中心”物业的20.5%。因此，成都统建办应分摊的物业管理费为18275273.4元。中国城公司认为，中国城公司根据前期物业管理协议，依法取得涉案物业的管理权，中国城公司有权要求成都统建办按照前期物业服务协议约定的每月每平方米35元的包干制价格标准缴纳物业管理费。依照《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条第一款：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”以及第十一条第三款：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。”的规定，中国城公司有权要求成都统建办支付包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等在内的包干价为每月每平方米35元的物业管理费。考虑到中国城物业的现状，中国城公司现暂根据物业服务过程中实际支出的物业服务成本向成都统建办主张物业管理费，但保留按每月每平米35元向成都统建办主张物业管理费的权利。自2006年成都统建办取得涉案物业之日起，中国城公司多次向其催交物业管理费，但其从未向中国城公司交纳过物业管理费。因此，成都统建办应当向中国城公司支付暂计算至2018年6月30日的物业管理费18275273.4元及自2018年6月30日起至交清全部物业管理费之日止的利息。综上，中国城公司诉求有充分的事实和法律依据，为维护中国城公司的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请，维护中国城公司的合法利益。成都统建办答辩称,一、中国城公司并非案涉物业的合法的物业管理单位。2《委托经营和物业管理协议》不能适用于成都统建办与中国城公司之间。1.中国城公司提交的《委托经营和物业管理协议》的委托人并非成都统建办，成都统建办取得房产时的公示内容也没有任何关于该房屋所涉物业管理的情况，《合同法》第396条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”是属于诺成，不要式合同，本案中，成都统建办并未委托中国城公司对物业进行管理，不受该协议约束。2.根据《物业管理条例》四十一条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，案涉物业自2006年成都统建办通过法院执行程序抵偿获得以来，伟图娱乐公司是被执行人、抵偿方，并未向成都统建办办理移交房屋的任何手续，也从未向成都统建办申明建设单位是谁，成都统建办也从未占有、使用过该物业，属于“尚未交给物业买受人的物业”的情形，物业服务费应该由建设单位承担。3.《海南省住宅区物业管理条例》2000年1月1日生效，第二十条：物业管理公司必须持营业执照向省物业管理行政主管部门提出申请，经确认资质等级并取得物业管理经营许可后，方可从事物业专门管理服务活动。物业管理公司必须按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。中国城公司提交的资料表明中国城公司并未获得物业管理经营许可、并未取得物业管理资质等级，不是合法的物业管理单位。4.协议中约定的物业管理费备案并未获得批准文件，提交备案主体1993年4月20日成立，2011年2月被吊销营业执照的海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司（以下简称“瑞典公司物业公司”），并非中国城公司。又《海南省物业服务收费管理办法》第十五、十八、二十条的规定，发生物业管理企业变更时应当重新办理物业收费标准变更备案手续，物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据，因此该协议中约定的收费标准不适用成都统建办。三、中国城公司与六家单位2018年8月20日签订的《协议书》属于《合同法》第五十二条关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效的情形”1.六家单位与中国城公司均属于关联公司，且共同与伟图娱乐公司产生关联关系，因这六家单位的注册地和实际办公地址都在中国城一层房屋内，所有这六家单位明知中国城内的现状属于清水状态，从2008年至今就是都是如此，没有所谓的物业管理内容，更谈不上日常维护。2.从帐务和人员方面，经营公司没有任何财务记账，没有进行实质性物业管理，社保局也没有任何劳动合同和社保缴纳记录，也就是说从帐务和人员方面根本没有能力进行物业管理，六家单位确同意配合追偿物业管理费诉讼而提供本未发生的中国城物业管理方面的财务依据，并约定收到成都统建办的物业管理费后支付给六家单位，属于恶意串通行为，损害了成都统建办作为第三人的利益，因此，协议书所约定的内容无效。3.根据六份审计报告中所载审计内容和审计意见，是针对“中国城物业支付费用”投资在所审期间的开发成本情况的反映，与本案属于物业管理费用实属不同的资金支出情况。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”的规定，假设中国城公司是案涉物业的管理公司，从六家公司的审计内容看，管理公司将物业管理中所涉及到的全部物业服务内容分解委托给六家公司，因此《协议书》存在的前提即管理公司与六家公司的委托合同属于无效，《协议书》亦属无效。四、本案的案由是物业服务纠纷，案涉物业现状表明根本没有任何物业管理的迹象，中国城公司提交的证据也是对中国城物业的投资行为，不是对案涉物业的物业管理支出费用。1.根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的规定和房屋一直以来的状况，案涉房屋的物业管理公司既没有获得成都统建办的授权，也没有对案涉房屋的进行所谓的维修、养护、管理，更没有对区域内的环境进行维护，因此，案涉房屋的物业管理子虚乌有。2.根据《物业服务收费管理办法》第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。案涉房屋的物业管理单位从未将上述内容公示，其原因也是因为案涉物业从未有过物业管理行为，中国城公司如果是案涉物业的物业管理单位也从未提交过相关证据证明中国城公司公示情况和物业管理的具体情况，因此，中国城公司不是案涉物业的物业管理公司。从中国城公司之前提交的证据显示，原来的瑞典物业公司制定的所谓中国城物业管理费收费标准也因没有合法、有效备案而无效，对成都统建办不产生效力。3.中国城公司提交的审计报告因属于单方委托审计，且审计内容是“物业投资项目”与本案物业管理纠纷无关。五、关于诉讼时效。成都统建办2008年5月获得案涉房屋所有权证书，2010年3月中国城公司就物管费催收起诉到法院，直到2013年8月成都统建办才开始收到催收物管费的“律师函”，对2013年8月以前的所谓的物业管理费已经因诉讼时效届满而不应得到法律支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在原审中提交以下证据：第一组证据：证据1：《海南省计划厅文件关于独资兴建伟图文化娱乐城的批复》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》及其副本、《琼山市建设规划局建设工程规划许可证付证》、《报建单》、《施工任务通知书》、《海口市建设工程规划临时许可证》证明内容：涉案房屋（中国城“娱乐中心”）的建设单位为海南伟图（瑞典）投资有限公司。证据2：《外资投资企业核准变更登记的通知》、《企业机读档案登记资料》证明内容：经海南省工商行政管理局核准，海南伟图（瑞典）投资有限公司变更为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司。证据3：《委托经营和物业管理协议》证明内容：原告与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订《委托经营和物业管理协议》，原告基于此取得涉案房屋的物业管理权，并有权收取相应的物业管理费。证据4：《国有土地使用权证》、《土地登记信息查询情况说明》证明内容：涉案土地的使用权人为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司。证据5：《外资投资企业核准变更登记的通知》证明内容：经海南省工商行政管理局核准，海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司变更为海南伟图中国文化娱乐城有限公司。证据6：《物业管理补充协议》证明内容：原告与海南伟图中国文化娱乐城有限公司签订《物业管理补充协议》，对物业费的相关收取标准进行约定。第二组证据：关于“被告为中国城“娱乐中心”第三层（计7736.88m2）房产所有权人，应当交纳物业管理费，为本案适格的被告”的证据。证据7：（2005）成执字第792-2号《民事裁定书》证明内容：2006年9月28日，四川省成都市中级人民法院以（2005）成执字第792-2号《民事裁定书》，将海南伟图中国文化娱乐城有限公司所有的中国城“娱乐中心”第三层（计7736.88m2）的房产按拍卖保留价抵偿给被告所有。第三组证据：关于“2006-2018年间，由于原告资金周转困难，原告先后及同时委托多家单位垫付物业管理过程中所支出的相关款项，包括但不限于日常维护费用、水电费等，各单位先后接收和安置了原告的部分员工，并为原告代付部分工资”的证据证据8：《协议书》《关于海南都市阳光酒店有限公司垫付费用专项审计报告》《关于海南伟图中国城假日酒店管理有限公司垫付费用专项审计报告》《关于海口琼山中城家政服务部垫付费用专项审计报告》《关于洋浦华康实业有限公司垫付费用专项审计报告》《关于海口如家致诚物业管理有限公司垫付费用专项审计报告》《关于海南顺尔投资管理有限公司垫付费用专项审计报告》证明内容：（1）2006-2018年间，由于原告资金周转困难，原告先后及同时委托海南都市阳光酒店有限公司、海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海口琼山中城家政服务部、洋浦华康实业有限公司、海口如家致诚物业管理有限公司、海南顺尔投资管理有限公司等多家单位垫付物业管理过程中所支出的相关款项，包括但不限于日常维护费用、水电费等，各单位先后接收和安置了原告的部分员工，并为原告代付部分工资。各单位及原告一致同意共同委托审计机构进行物业管理费用的收支审计。（2）海南海昌会计师事务所针对各单位的审计内容分别出具专项审计报告，海南都市阳光酒店有限公司、海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海口琼山中城家政服务部、洋浦华康实业有限公司、海口如家致诚物业管理有限公司、海南顺尔投资管理有限公司等多家单位垫付费用及利息的审计结果合计为89147675元。第四组证据：关于“中国城‘娱乐中心’项目物业的总面积为37692.68平方米，被告所占有的物业面积为7736.88，占整个中国城‘娱乐中心’物业的20.5%。因此，被告应分摊的物业管理费为18275273.4元”的证据。证据9：《房产证》《不动产查询结果单》《房产证一览表》证明内容：中国城“娱乐中心”项目物业的总面积为37692.68平方米，被告所占有的物业面积为7736.88平方米。第五组证据：关于“自2006年被告取得涉案物业之日起，原告多次催交物业管理费，积极主张自己的权利，原告提起本案诉讼未超诉讼时效”的证据。证据10：《催缴通知》（2006年12月31日）证据11：《律师函》（2007年12月20日）证据12：《催缴通知》（2007年12月31日）证据13：《催缴通知》（致海南伟图中国文化娱乐城有限公司，2007年12月31日）证据14：《催缴通知》（2008年12月31日）证据15：《律师函》（2009年6月7日）证据16：《催缴通知》（2009年12月31日）证据17：《催缴通知》（致海南伟图中国文化娱乐城有限公司，2009年12月31日）证明内容：2006年至2009年，原告多次向被告及海南伟图中国文化娱乐城有限公司发出催缴通知，要求被告缴纳物业管理费，但被告拒不缴纳。证据18：《海口市琼山区人民法院民事裁定书》证明内容：由于被告拒不缴纳物业管理费，原告无奈向人民法院提起诉讼，向被告主张物业管理费。证据19：《国内特快专递邮件详情单》（2011年2月22日）证据20：《催缴函》（致海南伟图中国文化娱乐城有限公司，2011年11月5日）证据21：《国内特快专递邮件详情单》（2011年11月22日）证据22：《国内特快专递邮件详情单》（2012年2月5日）证据23：《郑重声明》（2012年2月28日）证据24：《律师函》（2013年7月31日）证据25：《国内特快专递邮件详情单》及邮件订单跟踪详情（2013年8月12日）证据26：《律师函》（2013年10月17日）证据27：《国内特快专递邮件详情单》及邮件订单跟踪详情（2013年10月17日）证据28：《律师函》（2015年5月20日）证据29：《国内特快专递邮件详情单》及邮件订单跟踪详情（2015年5月20日）证据30：《律师函》（2017年5月8日）证据31：《国内特快专递邮件详情单》及邮件订单跟踪详情（2017年5月9日）证明内容：（1）2011年至2017年，原告多次向被告发出催缴通知，要求被告缴纳物业管理费，且委托律师向被告发出律师函，但被告收到催收函或律师函后，仍拒不缴纳。（2）原告在2011至2017年期间，多次向被告主张权利，诉讼时效中断，原告2017年提起本案诉讼，未超诉讼时效。本案重审期间，原告又向本院提交以下两组证据：第一组证据：关于“中国城物业一直处于受管理状态”的证据。证据1：《房屋租赁合同（2003C0390号）》证据2：《房屋租赁合同补充合同书》证据3：《房屋租赁合同（HNDX----11A号）》证据4：《补充协议》证据5：《补充协议》证据6：《用电协议书》证据7：《委托书》12份证据8：《都市阳光酒店管理公司付海口供电公司电费明细表》（部分凭证）证据9：《都市阳光酒店管理公司收中国电信水电费明细表》（部分凭证）证据10：《伟图中国城假日酒店管理公司付海口供电公司电费明细表》（部分凭证）证据11：《伟图中国城假日酒店管理公司收中国电信水电费明细表》（部分凭证）证据12：《中国城收中国电信管理服务明细表》证据13：《中国农业银行联行来账凭证》证明内容：海南电信股份有限公司海南分公司向海南伟图中国城假日酒店管理有限公司、海南新世界旅业开发有限公司等公司租赁中国城物业用于通信机房。海南电信支付包括水电费、物业管理费、租金在内等相关费用。涉案物业一直处于有人管理状态，而非清水、无人管理状态。第二组证据：关于“涉案物业处于受管理状态，有工作人员长期管理”的证据。证据14：《都市阳光酒店管理公司付社保费明细表》证据15：《伟图中国城假日酒店管理公司付社保费明细表》证据16：《新世界旅业公司付社保费明细表》证据17：《海口如家致诚物业公司付社保费明细表》证明：涉案物业有工作人员长期管理，一审认定涉案物业无人管理属于认定事实错误。对原告提供的上述证据，被告发表质证意见如下：对于原审中提交过的证据，与原审的质证意见一致。对于原告在重审中提交的证据，被告方坚持看原件。对于第一份证据房屋租赁合同，因为都不是原件，对真实性暂时不予认可，房屋租赁合同中所约定的房屋的建筑面积只有130多平方米，用途是通用机房，后面所有的补充协议以及委托书都是基于机房的使用和一小间房屋所确定的关系，房屋的附属设施和附件图见附件二，但是我们不能确定房屋租赁合同所明确租赁的地点是不是就是案涉的房屋，与本案无关，更与本案所涉及的房屋物业管理费和第三层房屋无关，包括第二份租赁合同，也就是第15页第二章2.3条房屋的位置也不能确定明确的具体位置，而且建筑面积只有130多平方米，原告提供的房屋布局来看，我们推测机房是在整个大楼的附属楼，不在主楼，更不在本案所涉的中国城第三层，所以原告提交的租赁合同和委托书的关联性、合法性均不予认定，不能证明原告想要证实的案涉房屋有人管理的状态，原告提供的供电明细以及社保明细与本案无关，并非原告所提交的该公司的社保情况，结合被告从社保局打印的资料，原告在社保局是没有任何提交社保的记录，未登记有工作人员在其公司名下。被告提交以下证据：证据1：海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证书》证明内容：被告2008年5月13日依法获得案涉房屋所有权证书，产别国有产，设计用途：住宅。证据2：琼山市房权证府城（公）字第XXXX号《房屋所有权证书》证明内容：被告获得案涉房屋所有权之前，案涉房屋的设计用途依然是住宅。证据3：照片证明内容：照片第8、9、10页是被告在中国城拍照的，可以看出中国城是荒废的状况，没有任何的设施设备，所有的功能没有办法使用，从2008年起至今案涉房屋就处于清水、框架状态，所有附属的设施设备都被拆除，房屋无法使用也根本没有任何物业管理的工作结果。证据4：海南伟图中国城经营管理有限公司企业机读档案登记资料证明内容：1、海南伟图中国文化娱乐城集团公司是原告的股东、关联公司；2、原告经营范围从2002年变更直至2011年期间均没有物业管理；3、原告2017年6月30日已经因无正当理由超过六个月内有开业而被吊销营业执照，原告没有实际经营，也没有进行案涉房屋的物业管理，无权向被告收取物业管理费。证据5：海南省社会保险查询结果证明内容：被告向海口市社保局查询原告职工登记和社保缴纳情况，社保局窗口电脑显示没有任何关于原告的登记信息，即：原告并未聘用任何员工且未缴纳任何社保费用。证据6：海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司企业机读档案登记资料和2010年海南省工商行政管理局限期年检公告证明内容：结合原审中原告提交的证据，该公司是制定中国城物业管理规定的公司，是中国城的前期物业管理公司，但该公司2010年已经被吊销营业执照，且未实际经营。证据7：海南伟图中国城假日酒店管理有限公司企业机读档案登记资料证明内容：该公司住所在中国城一楼，持股99%的股东李康是中国城娱乐公司法定代表人，与中国城娱乐公司和原告具有关联关系，明知中国城物业现状。证据8：海南都市阳光酒店管理有限公司企业机读档案登记资料证明内容：该公司住所地在中国城一层，现已经被吊销营业执照，原告是该公司持股55%的股东，该公司持股15%的股东徐梅香是原告原法定代表人，与原告、中国城娱乐公司具有关联关系，且明知中国城物业现状。证据9：海南顺尔投资管理有限公司企业机读档案登记资料证明内容：该公司注册在中国城西侧别墅，明知中国城物业现状，该公司法定代表人顾婷婷多次代表原告向被告寄交律师函等催收通知，该公司与原告具有关联关系。证据10：海南洋浦华康实业有限公司企业信用信息公示报告证明内容：该公司股东李康是中国城娱乐公司法定代表人，在原告提交的洋浦公司审计报告倒数第二页“中国城国际文化MALL装修工程对账结算单”中实际控制人签字“李康”。该公司与原告和中国城娱乐公司具有关联关系，该公司的从业人员是1人。证据11：海口琼山中城家政服务部企业机读档案登记资料和企业信用信息公示报告证明内容：服务部的住所在中国城一层，明知中国城物业现状，2013年从业人员3人，之后至今的从业人员均是1人证据12：海口如家致诚物业管理有限公司企业机读档案登记资料和企业信用信息公示报告，以及股东资料证明内容：该公司股东成都荣洪成投资管理有限公司的股东实际控制人是李康，与原告和中国城娱乐公司具有关联关系，且该公司登记的从业人员2017年2人、2016年5人、2015年1人、2014年1人，说明原告提供的几家公司属于恶意串通行为，明知中国城的现状，而所恶意串通提供的信息，再次证明原告提供的审计报告与本案无关。证据13：海口市规划局海规龙函【2017】24号、29号文件证明内容：因中国城娱乐公司未经被告同意私自申报修改案涉物业外立面，被海口市规划局撤销施工许可，对应原告提交审计意见中洋浦华康公司的费用，本属违规建设，因此审计报告中数据不应采信，且说明中国城娱乐公司仅仅只是案涉房屋部分房屋的业主，不是建设单位。证据14：海口市龙昆南路中国城附近物业服务价格调查情况证明内容：案涉物业周边住宅的物业管理费调查情况。证据15：中国城集团公司（经营管理类）海南伟图投资有限公司物业管理公司关于物业管理及收费标准的说明、规定证明内容：中国城物业的前期物业管理公司是海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司，其所制定的收费收费标准因没有合法有效备案而不生效。证据16：关于对海南海昌会计师事务所出具“中国城物业支付费用”审计报告专家复核意见书。川德核（2018）字第95号证明内容：原告提交的审计报告属于对中国城物业的投资，与本案诉讼案由无关，其所审计出的金额也与被告无关。原告对被告的证据发表质证意见如下：与原审中的质证意见一致，没有新的质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明如下：中国城娱乐中心建设单位为海南伟图（瑞典）投资有限公司。海南伟图（瑞典）投资有限公司成立于1989年6月8日，该司于1995年6月20日更名为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司，2004年1月2日，又更名为海南伟图中国文化娱乐城有限公司。原告成立于1998年1月20日，原始股东为海南国诚实业发展有限公司和海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司，原告股东于1998年2月18日变更为海口晓和房地产有限公司和海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司。1995年3月，海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司自行制定《中国城物业管理规定》及《中国城物业管理费构成及收费标准》，确定物业收费标准为36元/月/平方米。1995年5月3日，海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司向原琼山市人民政府和琼山市物价局递交《关于申请审批中国城物业管理费标准的报告》，该报告称中国城物业管理费由三部分组成，即空调费、水电费、综合管理费。其中空调费收取标准按每月每平方米20元收取，水费按1元/吨、电费按1.3元/度收取，综合管理费一类项目（包括餐饮、美容美发、桑拿健身等）按28元/月/平方米收取，二类项目（包括保龄球、夜总会、俱乐部等）按35元/月/平方米收取、三类项目（包括电子游戏等）按56元/月/平方米收取。但原告未能举出该报告取得政府有关主管部门批复备案的文件。1998年1月28日，原告与海南伟图中国文化娱乐城有限公司签订《委托经营和物业管理协议》，该协议约定，海南伟图中国文化娱乐城有限公司委托原告负责中国城整体经营和物业管理，以及相关费用的收取；物业管理依照《中国城物业管理规定》执行，物业管理费按1995年5月经琼山市人民政府备案的收费标准执行。协议签订后，原告即按协议约定对中国城娱乐中心进行经营和物业管理。2011年4月20日，原告取得海口市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业《资质证书》（证号01-474），资质等级为三级（暂定一年）。因海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司未履行到期债务，成都市中级人民法院于2006年9月29日作出（2005）成执字第792-2号民事裁定书，裁定将海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司所有的位于海口市××区西侧中国城第三层房产（建筑面积7736.88平方米及所占土地使用权；产权证号：琼山市房权证府城公字第XXXX号）以第三次拍卖保留价1828万元抵偿给成都统建办所有。被告成都统建办于2008年5月13日取得涉案房产的产权证（海房字第HK190918号），涉案房产产权证上记载的设计用途为“住宅”。成都统建办自法院裁定抵债至今没有进驻中国城三楼房屋。原告诉称其于2011年至2017年，通过邮寄催缴函和律师函的方式向被告催交物业管理费，被告认可除了2013年8月12日开始有快递公司跟踪查询单的函件收到过之外，其余均未收到。据此，本院认定2013年8月12日原告向被告主张交纳物业费。2014年7月18日，“威马逊”特大台风登陆海南，中国城主楼被台风袭击，从此荒废，被告拥有的中国城第三层楼房已不具备进驻营商条件。2017年6月30日，原告因自行停业连续超过6个月以上被工商部门吊销营业执照。上述事实有原被告双方提交的证据以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、关于中国城公司是否属于合法的物业管理企业的问题。中国城娱乐中心的开发商是海南伟图（瑞典）投资有限公司（后变更为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司），原告中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订的《委托经营和物业管理协议》，该协议具有前期物业服务合同性质，中国城公司对中国城娱乐中心进行物业管理，其权利来源合法。在2003年国务院制定的《物业管理条例》颁布实施后，对物业管理企业实行资质管理制度，从事物业管理的企业必须取得物业服务资质证书才能从事物业服务经营活动。因此，在中国城公司于2011年4月20日取得物业服务资质证书后，其作为前期物业服务企业，有权对中国城娱乐中心的物业进行管理并收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然原告与被告没有签订物业服务合同，但由于原告属于前期物业服务企业，其有权对案涉物业进行物业服务。因此，被告成都统建办抗辩中国城公司并非合法的物业管理企业，不符合客观事实，本院不予采信。2关于中国城公司是否对案涉物业进行管理的问题。中国城娱乐中心在建成之初，进驻经商的企业众多，生意红火，系当年海口的地标性建筑。但自2006年以后，中国城娱乐中心受各种因素影响，生意每况愈下，进驻企业纷纷关门歇业。尽管如此，中国城公司作为物业服务企业，尚能保证中国城娱乐中心通水通电，提供保安、保洁等基本的物业服务。但至2014年7月威马逊台风后，中国城娱乐中心受台风袭击，完全荒废。因此，应认定中国城公司自2014年7月18日后不再对中国城娱乐中心的案涉物业进行管理。3关于收费标准的问题。虽然中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订的《委托经营和物业管理协议》中约定有综合管理费收费标准，但该收费标准是在中国城娱乐中心的房屋所有权归属于海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司的情况下所确定的，且未经政府有关部门备案。该收费标准规定一类项目（包括餐饮、美容美发、桑拿健身等）按28元/月/平方米，二类项目（包括保龄球、夜总会、俱乐部等）按35元/月/平方米、三类项目（包括电子游戏等）按56元/月/平方米，收费标准显然过高。被告成都统建办于2006年取得案涉中国城娱乐中心三楼的产权后，房产性质登记为住宅，且尚未进驻该房屋，也不存在经营上述第二类项目的活动，原告要求按35元/月/平方米收取物业管理费，显然没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，即使成都统建办应当交纳物业费，也不能按上述标准交纳，而应当按物价部门规定的普通住宅收费标准交纳。4关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”被告于2006年取得案涉房屋后，有义务向有资质的物业服务企业交纳物业费。虽然原告主张其于2011年2月开始向被告邮寄催缴函，但没有被告的签收。被告认可签收的邮件最早于2013年8月12日，故应认定原告向被告主张交纳物业费的时间为2013年8月12日。因此，往前追溯两年，被告自2011年8月12日起拖欠的物业费没有超过诉讼时效，2011年8月12日以前的物业费因已超过诉讼时效，属于自然债务，不受法律保护。原告请求被告支付2011年8月12日以前的物业费，本院不予支持。5关于被告应交物业费的数额问题。由于2014年7月18日威马逊台风后，中国城娱乐中心荒废，中国城公司从此不再对被告所拥有的案涉物业进行基本的物业管理，故本院认定其收取物业费的截止时间为2014年7月18日。如前所述，中国城公司向成都统建办主张交纳物业费受诉讼时效保护的起始时间是2011年8月12日。因此，2011年8月12日至2014年7月18日（共计约35个月）为被告成都统建办应向原告交纳物业服务费的时间。由于中国城公司物业服务资质等级为三级，成都统建办的房屋性质登记为住宅，并非商业用房，成都统建办事实上也不在案涉房屋经营商业活动，故应按物价部门规定的住宅类三级物业收费标准交纳物业费。根据《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》（琼价费管[2011]155号）文件规定，三级物业收费标准为：高层1.2元/平米/月，多层带电梯1元/平米/月，多层0.6元/平米/月。中国城娱乐中心属多层带电梯房产，故应按1元/平米/月的标准计收物业费。被告房产面积为7736.88平方米，被告应交纳的物业费为：7736.88×1元×35个月=270790.8元。因被告拖欠物业费，原告主张被告应承担自2018年6月30日起的利息损失，应予支持。但其诉请按年利率24%计算显然过高，应按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1限被告成都市民用建筑统一建设办公室于本判决生效之日起十日内向海南伟图中国城经营管理有限公司交纳物业服务费270790.8元及其利息（利率按年利率6%计算，自2018年6月30日起算至付清之日止）；2驳回原告海南伟图中国城经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费140589.27元由海南伟图中国城经营管理有限公司负担138666.35元，成都市民用建筑统一建设办公室负担1922.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李家林人民陪审员 罗美琴人民陪审员 符策辉 二Ｏ一九年十二月三十日法官 助理 王 悦书 记 员 陈宁婴速 录 员 黄晓霞相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。