重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初18222号 原告：绿城物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号2幢1-12-9，统一社会信用代码91500000581475070G。 负责人：胡华忠，总经理。 委托诉讼代理人：王金婷，重庆扬义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦俪丹，重庆扬义律师事务所律师。 被告：方志刚，男，1977年9月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：潘瑶，重庆康实律师事务所律师。 原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司与被告方志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，被告方志刚在法定期限内对本案提出管辖权异议，本院于2019年9月4日作出（2019）渝0112民初18222号民事裁定书，裁定驳回被告方志刚对本案管辖权提出的异议。被告方志刚不服本院裁定，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）渝01民辖终1640号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案立案依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“绿城物业公司重庆分公司”）的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告方志刚的委托诉讼代理人潘瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年12月至2018年12月的物业服务费12166.31元；2.判令被告按应付物业服务费金额每日千分之二的标准支付从逾期付款之日起至缴清全部物业服务费之日止的滞纳金，暂计至2019年3月20日应支付的滞纳金为20444.36元。事实和理由：被告系原告所管理的XXXXXXX幢XX单元X室的业主。被告与原告于2014年6月7日签订《重庆XXXXX前期物业服务协议》，房屋建筑面积112.86㎡，全面委托原告对其居住的住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止(协议期限以项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整则协议自动相应调整)。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥2.2元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《重庆XXXXX前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告特向法院提起诉讼请求判如所请。 被告方志刚辩称，原告主张的物业费没有相应依据，理由如下：1.律师函未有效送达，不能达到诉讼时效中断的效果，原告起诉的部分物业费已过诉讼时效。原告的诉讼时效期间应从其起诉之日起往前计算三年，即原告的有效诉讼时效为2016年4月23日至2019年4月23日。本案中物业合同约定的缴费时间为每半年预缴下一个半年的物业费，因此在有效诉讼时效期间内的缴费节点分别为2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日、2017年12月1日、2018年6月1日、2018年12月1日（6个缴费节点）。故原告仅能主张6个缴费节点的物业费；2.原告主张的物业服务费部分诉讼时效已过，应以实际欠费金额为基数计算滞纳金。《前期物业服务协议》已于2017年5月29日终止，原告按照该协议主张的滞纳金无依据，即使计算滞纳金也应按照同期同类贷款利率。即使法院认定原、被告形成事实上的物业服务关系，但主张的违约金标准按每日千分之二即年利率72%明显过高应当予以调整；3.原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告的小孩曾被困电梯中，原告提供的物业服务违反合同的约定，并对被告的小孩身心健康造成了严重的影响，应承担相应的法律责任。根据《前期物业服务协议》附件三中（一）基本要求第10点“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达93%以上”。原告没有按照该约定提供合格的物业服务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，以重庆象屿置业有限公司为甲方、绿城物业服务集团有限公司为乙方，就XXXXXX小区通过选聘的方式，双方签订了《重庆XXXXX前期物业服务合同》1份。该合同主要约定：1.物业名称：XXXXXX；项目名称：重庆XXXXX项目；物业类型：高层、商业用房、多层、地下车位；物业坐落位置：重庆市北部新区大竹林组团，总建筑面积433164平方米。2.合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止（本合同期限是以本项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同（应签订合同补充协议），甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。3.物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层2.2元/月•平方米（含公共能耗费），多层3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。4.物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等进行了约定。该合同于2013年4月25日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案手续（其前期物业管理服务合同备案证明为北新物备[2013]第37号）。 2015年2月11日，重庆市物价局对重庆XXXXX项目的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为：高层2.2元/月•平方米（含电梯费、公摊水电费），别墅（多层）：3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。 2014年6月7日，以原告绿城物业公司重庆分公司为甲方，被告方志刚为乙方，双方签订《重庆XXXXX前期物业服务协议》1份，该合同约定的物业服务收费标准、服务期限等内容与《重庆XXXXX前期物业服务合同》中约定的内容一致。 上述物业服务合同签订后，原告为XXXXXX高层住宅区域提供物业服务至今。 2014年12月1日至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费用。原告于2018年10月31日向被告邮寄了《关于XXXX＋（B项的房号）拖欠物管费等费用的律师函》（以下简称“《律师函》”）等材料催收物业服务费用，但被告仍未向原告缴纳上述期间的物业服务费用。 庭审中，原、被告双方确认被告未缴纳物业服务费的期间为2016年1月1日至2018年12月31日。 庭审中，被告对其辩称的原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告的小孩曾被困电梯中，原告提供的物业服务违反合同的约定，并对被告的小孩身心健康造成了严重的影响，应承担相应的法律责任；同时根据《前期物业服务协议》附件三中的“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达93%以上”的约定，原告没有按照该约定提供合格的物业服务等抗辩意见，未提供相应证据予以证明。 本案在审理原告绿城物业公司重庆分公司诉小区其他业主物业服务合同纠纷案件过程中，经实地查看，原告为XXXXXX小区提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵。 另查明，原告绿城物业公司重庆分公司系位于重庆市北部新区XXX组团GXX-X/0X、GXX-X/0X号地块项目（即重庆XXXXX项目）XXXXXX小区的物业服务企业。重庆XXXXX项目有高层住宅和多层住宅。原告绿城物业公司重庆分公司就XXXXXX小区的高层住宅和多层住宅区分区域进行物业服务。被告方志刚系位于重庆市渝北区XX大道XX号X幢XX-X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为112.86平方米，系高层住宅。 2019年7月19日，原告要求被告给付物业服务费及滞纳金诉至本院。 上述事实，有当事人举示的房屋产权查询信息、前期物业服务合同及备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函及EMS快递单当事人的陈述等在案佐证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，开发商重庆象屿置业有限公司与绿城物业服务集团有限公司于2012年12月21日签订的《重庆XXXXX前期物业服务合同》并经有关部门备案，以及原、被告之间签订的《重庆XXXXX前期物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXXXX小区的全体业主均具有约束力。合同期限届满前，原告作为物业服务企业为XXXXXX提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。合同期限届满后，原告继续为XXXXXX小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实的物业服务关系，被告也应向原告支付相应的物业服务费。 根据《重庆XXXXX前期物业服务合同》关于物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务的约定。每年的物业服务费缴费时间应为1月10日预缴本年度1月-6月份的物业服务费，7月10日预缴本年度7月-12月份的物业服务费，故被告应缴纳2016年1月-6月的物业服务费最迟应当在2016年1月10日预缴。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，被告应缴纳的2016年1月-6月及此期间以后的物业服务费，均在2019年1月10日诉讼时效期间届满，原告于2018年10月31日向被告邮寄了《律师函》进行了催收，可以证明原告于2018年10月31日向被告主张权利的事实，从原告主张权利之日起引起诉讼时效期间中断的法律后果，诉讼时效期间重新计算。因此，本案原告于2019年7月19日向本院起诉主张2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费的权利没有超过诉讼时效期间的规定。原告要求被告给付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告在庭审辩称律师函未有效送达，不能达到诉讼时效中断的效果的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 根据合同的约定，结合重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，物业服务期内，被告交纳物业服务费的标准为2.2元/月•平方米。2016年1月1日至2018年12月31日期间（共计36个月），其中2017年5月30日至2018年12月31日期间，系《重庆XXXXX前期物业服务合同》约定的履行期限届满后原告继续为小区业主提供物业服务的期间，双方存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用收费标准，应参照合同标准执行，因此，2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告应交纳的物业服务费为8938.51元（2.2元/月•平方米×112.86平方米×36个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费金额，本院不予支持。 被告对其辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告的小孩曾被困电梯中，原告提供的物业服务违反合同的约定，并对被告的小孩身心健康造成了严重的影响，应承担相应的法律责任；同时根据《前期物业服务协议》附件三中的“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达93%以上”的约定，原告没有按照该约定提供合格的物业服务等抗辩意见，未提供证据予以证明。因此，被告的上述抗辩意见证据不充分，理由不成立，本院不予支持。对于滞纳金，经本院实地查看，原告提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵故本院认为原告提供的物业服务在服务质量上存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告方志刚在本判决生效之日起三日内，给付原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司物业服务费8938.51元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费310元（已减半收取），由原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担285元，被告方志刚负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 邹富奎 二〇一九年十二月二十日 法官助理 曾 莉 书 记 员 李玉洁