云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2923民初2408号 原告：祥云利安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：杨家良，男，1978年6月28日生，汉族，云南省祥云县人，高中文化，农民，原住祥云县沙龙镇沙龙村委会九组东邑村114号。现住祥云县。 被告：李建琴，女，1982年12月4日生，汉族，云南省祥云县人，大专文化，农民，住祥云县。现住祥云县。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告杨家良、李建琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告利安物业委托诉讼代理人王娟，被告杨家良、李建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付以拖欠的物业服务费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费、水电费4607.1元按照3‰计算的自2019年3月15日至2019年12月4日的违约金3579.7元。2、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，二被告系夫妻关系。2017年1月14日，佳和公司向二被告交房。2017年1月14日，原告与二被告签订了前期物业服务协议及业主临时管理规约，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务,物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，二被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2017年度及2018年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2019年3月14日至今，二被告就未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算二被告一共拖欠原告2019年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费共计为4607.1元。上述费用原告催要，二被告均拒绝缴纳。后被告于2019年11月14日缴纳了水电费2439.50元，于2019年12月5日缴纳了物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费2167.6元。现请求判令二被告支付违约金及律师费。 二被告辩称，原告所诉物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费共计4607.10元己全部交清。原告所诉违约金3317元纯属无稽之谈,被告未违约，而是原告违约。理由如下：一、《业主临时管理规约》第一章总则第四条约定,本临时管理规约的解释适用中华人民共和国的法律法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本临时管理规约与相关法律、法规和有关政策的禁止性、强制性规定相抵触部分无效。二、《前期物业服务协议》第四条第5项规定了物业管理服务费标准按政府指导价和市场调节价。行业主管部门祥云县房地产管理所和价格主管部门祥云县住房和城乡建设局,依据《中华人民共和国价格法》、《云南省物业服务收费管理实施办法》、《云南省物价局转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见文件的通知》云价收费[2015]15号、祥发改价格备案【2016】16号等相关法律法规制定的合法收费标准。联合审批签发的本物业所在地的法规政策《祥云县住房和城乡建设局物业价格(收费)备案审批表》中第1条明确规定:l、物业服务收费电梯房0.8元/平米/月(政府指导价),以上收费标准为最高限价,不得上浮,下浮不限;有效期一年也正是体现了物业所在地的法规政策的禁止性和强制性。但是,对人民政府主管部门的批复,对方拒不执行,他们仍然以《业主临时管理规约》第9页、第五章物业的管理第三十五条物业管理服务费标准、1、现行标准(l)住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方(祥云利安物业管理有限公司)交纳，以此为依据向业主征收费用,所以现行标准三年来的每月每平方米一元是无效的。据此，对方违法违规。三、《业主临时管理规约》第三十五条物业管理服务费标准第二条,物业管理服务费标准的调整,根据国家相关规定和市场行情,每两年调整一次。答辩人的物业费到今年19年3月已足两年,现在正是调整期间,答辩人正在等待费用的调整,物业没有给业主进行任何收费的调整公示,批复,协商,通知,对方仍然以违法违规的协议来收取不合法不合规的费用。四、《前期物业服务协议》第一条第八项:每年(不得低于一次)向乙方公布物业综合管理服务费收支情况。第九条,广告牌设置及权益第2项,收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。到现在近三年,所有收支账目明细均未向全体业主公布明示过一次。五、答辩人2019年04月l1日家中被盗,根据《前期物业服务协议》第七条保险1、乙方的财产与人身安全保险由甲方自行办理。自被盗至今,屡次跟物管公司协调讨要保险单据无果,要是保险单据过期或者是遗失,物管公司必须赔偿答辩人一切损失。六、《前期物业服务协议》第十条,违约责任第3项,甲方违反协议规定或临时管理规约等规定乱收有关费用的,乙方有权拒绝交纳违约违规的部分。综上所述,业主完全有理由拒绝交物业费,但业主还是交清了相关费用。综上，请求依法驳回原告诉讼请求,并判令其承担其应该承担的法律责任。退还多收了三年的0.20元/平方/月的物业费,共计904.54元；退还2017年1月14日(单据)接房时多收的340.00元(单据中加压费,电梯使用费,垃圾清运费1000元,但不管是两年来还是协议中都明确的标明了应该是120元十420元+120元=660元)；物业公司把被告的财产保险单拿给被告,并配合办理保险,否则保险过期等原因不能办理保险,所产生的后果必须由物业公司全部承担。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息；A2、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的身份信息；A3、前期物业服务协议一份，证明：1、原、被告双方签订了前期物业服务协议，二被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约一份，证明原、被告双方签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费（费缴）通知一份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据三份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了2017年度的相关物业管理费用，二被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表一份，证明二被告尚未向原告缴纳相关物业管理费的情况；A8、水电费明细一份，证明被告户产生的水电费明细；A9、发票、委托合同各一份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元；A10、收据一份，证明被告于2019年12月5日缴纳了物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯处理费；A11、供用电合同一份，证明祥云县供电有限公司与祥云县佳和广场地产开发有限公司签订的合同约定用电方逾期交纳电费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，每日按欠费总额的3‰计算，证明逾期交付电费产生违约金的情况。 经质证，二被告对证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A10无异议，对A9认为原告是否支出律师费3000元的真实性不认可，认可原告委托律师出庭代理的真实性；对A11认为原告没有在公示栏公示，也不清楚该情况。 为支持其答辩意见，被告向本院提交了下列证据：B1、2017年1月14日收据一份，证明收据第二行原告收取的物管费、二次水加压费等1000元，2018年、2019年及协议中约定都是以660元收费，2017年多交纳了340元；B2、2019年11月14日收据一份，证明被告交纳水电费的情况；B3、2019年12月5日收据一份，证明被告已将2019年的物管费、二次水加压费等费用交纳清结；B4、受案回执、立案告知书各一份，证明协议明确约定保险应该是原告为业主购买，被告家中被盗，要求原告把保险单拿给被告；B5、短信记录打印件一份，证明物业公司2019年11月14日才通知被告水电费欠费，被告接到通知后当天就交纳了水电费，不存在违约行为，之前被告都是以预存方式交纳水电费；B6、祥云县发展和改革局价格（收费）备案表一份、祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表二份，证明原告公司违法违规乱收费的情况。 经质证，原告对证据B1、B2、B3的三性无意见，但认为达不到被告举证目的；对B4真实性无意见，但认为与本案无关联性，达不到被告举证目的；对B5真实性无意见，物业公司并不只是在2019年11月14日催要过，物业公司多次催要，还在小区电梯里面贴过通知，达不到被告方的举证目的；对B6真实性无意见，但认为达不到被告举证目的，佳和广场属于商住一体的小区，不属于纯住宅小区，根据物业管理条例第九条的规定，住宅小区实行政府指导价，非住宅小区实行市场调节价。 本院审查认为，证据A1至A10、B1至B3、B6组证据具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。证据A11与本案不具有关联性，本院不予确认。对证据B5的真实性本院予以确认，但达不到被告的举证目的。证据B4与本案不具有关联性，且达不到被告举证目的，本院不予确认。 经审理查明：二被告系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋2204室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年1月14日，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方（被告）交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。协议及规约签订后，二被告按时向原告缴纳了2017、2018年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。因双方就物业管理问题存有争议，2019年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费合计4607.1元被告未交纳。原告于2019年11月15日诉至法院，被告于2019年11月14日缴纳了水电费2439.50元，2019年12月5日缴纳了物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费2167.6元。现原告要求二被告支付违约金及律师费。 另查明，各业主水电费由原告代收，以预存方式缴纳。被告主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。 一、物管费（含二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。被告2017年1月14日接房时交纳了2017年度物管费，2018年6月20日交纳了2018年度物管费（年度起止时间段为2018年3月13日-2019年3月12日），按双方交易习惯2019年的物管费年度起止时间段为2019年3月13日至2020年3月12日，结合《规约》约定，被告2019年度的物管费应在2019年3月13日至2019年4月12日之间交纳。被告于2019年12月5日交纳了2019年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应以调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金。逾期时间从2019年4月13日起算至被告缴费前一日即2019年12月4日止，违约金为90.13元（2167.6元231天0.012％1.5）。原告主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 二、水电费违约问题。被告水电费系以预存方式缴纳由原告代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。原告主张水电费违约金的诉请，本院不予支持。 三、律师费问题。原告诉至法院前，被告即交纳了尚欠的水电费，开庭审理前亦交清了尚欠的物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但原告在被告已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求被告承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故原告主张被告支付律师费的诉请，本院不予支持。关于被告的答辩主张，除要求驳回原告的诉讼请求本院予以部分采纳外，其余答辩主张与本案不属同一法律关系，本案中不作裁处。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨家良、李建琴于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年4月13日起至2019年12月4日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的违约金90.13元； 二、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币37元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担30元，被告杨家良、李建琴负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 王瑞萍 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 施丽芳 书 记 员 苏语涵