黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3075号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市铁锋区中信小额贷款有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区南局宅东兴小区12号楼1层3号。法定代表人：王广有，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延峰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄庭河，男，1961年3月25日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：夏国萍，齐齐哈尔市龙沙区江岸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区龙沙路467号。临时负责人：赵贵平。上诉人齐齐哈尔市铁锋区中信小额贷款有限责任公司（以下简称中信小额贷公司）因与被上诉人黄庭河、齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司（以下简称联兴房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信小额贷公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初109号民事判决，依法改判驳回黄庭河的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决证据不足。黄庭河在原审称以84,735.00元的价格购买了坐落于富裕县富兴家园小区9号楼125号车库，但只提供了其与联兴房地产公司的一份《商品房买卖合同》（签订时间为2014年3月11日）和三联单收据一份，并未提供黄庭河向联兴房地产公司付款的银行转款凭证或银行提现凭证，不能证明其已交纳了全部或部分购房款的事实。同时，联兴房地产公司称该车库已出售给黄庭河，也未提供购房款84,735.00元已经入账的证据。本案是联兴房地产公司为逃避巨额债务与黄庭河恶意串通、虚假诉讼、非法转移财产。同时，一审判决在黄庭河未提供正式网签合同、正规税务发票和银行转款凭证的情况下，认定黄庭河、联兴房地产公司的房屋买卖关系成立，明显属于证据不足。二、原审判决认定事实错误。黄庭河在一审庭审中所述与事实不符。本案诉争的富兴家园9号楼早在法院查封前，也就是在2015年8月23日之前就已取得了商品房预售许可证。如果黄庭河确实购买了本案诉争房屋并交纳了全额购房款，其必然是会要求开发公司办理网签或预告登记或提出诉讼，以保护自身合法权益。否则就不存在原审判决所认定的“非因原告自身原因”而未办理产权过户登记的法定情形。其次，黄庭河在庭审中所述事实严重不合常理，内容明显虚假。黄庭河在富兴家园小区并无住宅，却要花80,000.00余元的巨款购买一处房产，其解释是“投资”，但当被问及资金来源时，却又说是去“串”钱购买的，“串”钱即是借钱，借款投资一间车库，这种购房理由是无论如何也不能自圆其说的。再次，一审庭审中中信小额贷公司针对黄庭河、联兴房地产公司诉讼请求和证据，提出了证据不足、所述不合常理、合同无效等合理、合法的抗辩理由，而原审判决对证据明显不足等问题未予认定。三、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提条件是购房人已经支付了全部购房款。本案中，购房款已经超过了50,000.00元，但黄庭河没有提供银行转款或提现的手续，说借款投资购买车库没有说清向何人借款，出借人也未到庭凭证。也就是说，黄庭河不能证明已交纳了全部购房款的事实。故本案不应适用上述法律规定，原审判决适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，依法改判。黄庭河辩称，中信小额贷公司说陈述的不是事实，黄庭河与联兴房地产公司购买房屋时有合法的买卖合同、收据、进户单、水电费及物业费票据，这个车库黄庭河已经实际占有并使用。在这个过程中，中信小额贷公司对所有房屋已进行诉前和诉中查封，但是最后所有的案件都是中信小额贷公司败诉。黄庭河购买房屋是通过合法的手续并且有相关合法的依据，中信小额贷公司提出的上诉事实不确切、不真实，侵害了黄庭河的权利，请求二审法院作出公正的判决，维持一审判决。联兴房地产公司辩称，联兴房地产公司认为上诉理由是错误的，不成立。一审判决正确，应该维持。黄庭河确实在联兴房地产公司售楼处买了案涉车库，黄庭河提交的入户通知单和物业费票据都是真实的，联兴房地产公司与物业公司的底档曾经核实过，票据与底档是一致的。黄庭河向一审法院起诉请求：确认黄庭河与联兴房地产公司签订的商品房买卖合同有效并停止执行富裕县富兴家园小区9号楼125号车库。一审法院认定事实：2014年3月11日，黄庭河与联兴房地产公司签订了商品房买卖合同，约定黄庭河购买位于富裕县富兴家园小区9号楼125号车库，建筑面积18.83平方米，每平方米4,500.00元，共计84,735.00元。合同签订后黄庭河依约缴纳了购房款，联兴房地产公司为黄庭河出具了收据。2014年3月12日，黄庭河缴纳了物业费、水电费等相关进户费用，联兴房地产公司为黄庭河下发了进户通知单，之后黄庭河实际占有该车库。另查明，中信小额贷公司与联兴房地产公司借款纠纷一案，在该案审理前，齐齐哈尔市中级人民法院根据中信小额贷公司提出的诉前保全申请及提供的担保，于2015年8月23日作出了（2015）齐立保字第11号民事裁定书，依法诉前保全查封了被执行人联兴房地产公司名下包括本案诉争车库在内的多套商服用房、住宅用房及车库。齐齐哈尔市中级人民法院于2016年1月9日作出了（2015）齐商初字第80号民事判决书。因联兴房地产公司未履行法定义务，故中信小额贷公司于2016年6月21日向齐齐哈尔市中级人民法院申请强制执行，2016年10月12日中信小额贷公司向中级人民法院提出申请，申请中院受理的该起执行案件由齐齐哈尔市铁锋区人民法院合并执行。在执行过程中，黄庭河向一审法院提起执行异议，2018年11月20日一审法院作出（2018）黑0204执异68号，驳回黄庭河的执行异议请求，黄庭河不服向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，联兴房地产公司与黄庭河签订的购买富裕县富兴家园小区9号楼125号车库（建筑面积18.83平方米）的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定。联兴房地产公司向黄庭河下发了入户通知单，黄庭河在此之后缴纳了水电费、物业费并实际占有该车库。齐齐哈尔市中级人民法院于2015年8月23日作出了（2015）齐立保字第11号民事裁定书，查封本案诉争房产，黄庭河与联兴房地产公司签订合同的时间及缴费票据均在2015年8月23日之前，为法院查封之前签订的购房合同及实际占有的。未办理过户登记原因是联兴房地产公司拖欠相关费用，非黄庭河自身原因。黄庭河提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。黄庭河对该房屋享有的权利应优于中信小额贷款公司的一般债权，其对涉案房屋的物权期待权应予保护。因此黄庭河请求解除对富裕县富兴家园小区9号楼125号车库的查封，依法应予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条的规定，判决：一、停止对富裕县富兴家园小区9号楼125号车库的执行；二、原告黄庭河与被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司之间签订的商品房买卖合同有效。案件受理费1,918.40元，由被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司负担。二审中，中信小额贷公司、黄庭河、联兴房地产公司均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年3月11日黄庭河与齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买富裕县富兴家园小区9号楼125号车库，并约定该车库单价为每平方米4,500.00元，总价为84,735.00元，付款方式为一次性付全款。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。同日，黄庭河以现金方式交付了全款，联兴房地产公司为黄庭河出具了房款(车库)84,735.00元的收据。黄庭河以现金方式交付房款，故无法提供银行转账凭证。联兴房地产公司在黄庭河交款后为其出具了收据，并未出具正规发票，故黄庭河无法提供正规购房发票。中信小额贷公司主张黄庭河未能提供正式网签合同、正规税务发票和银行转账凭证，不应认定商品房买卖合同成立，但该主张无事实与法律依据，不能因此就认定双方的买卖合同不成立，故本院不予采信。中信小额贷公司主张联兴房地产公司与黄庭河恶意串通、虚假诉讼、非法转移财产，但未能提供证据证实其主张，不能认定双方存在恶意串通、虚假诉讼，故本院亦不予采信。2014年3月11日，联兴房地产公司为黄庭河出具了“电力进户费、工本费及电费”收据143.70元，并出具了进户通知单，记载：“兹有富兴家园9号楼125号车库业主黄庭河进户费用已交纳，予以进户”。黄庭河亦提交了2014年3月12日及2015年3月12日依安县天阳物业管理有限公司出具的物业费票据，以佐证其已实际占有使用该车库。以上证据形成了完整的证据链条，证明黄庭河在2015年8月23日法院查封案涉车库前就已实际占有使用该车库。黄庭河未办理产权登记原因是联兴房地产公司拖欠相关费用，非黄庭河自身原因。黄庭河在人民法院查封之前已签订合法有效的案涉车库书面买卖合同，且已合法占有案涉车库。其已支付完毕全部价款，且非因黄庭河自身原因未办理过户登记。一审判决依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条的规定，判决停止对富裕县富兴家园小区9号楼125号车库的执行并无不当，本院对此予以确认。中信小额贷公司的上诉理由证据不足，且不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，中信小额贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,918.40元，由齐齐哈尔市铁锋区中信小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  刘 雪审判员  袁 戈二〇一九年十二月十日书记员  王佳楠