河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1485号上诉人（原审被告）：大商股份有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区青三街1号。法定代表人：牛钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓雯，北京市金杜（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海龙，北京市金杜（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省金博大投资有限公司。住所地：河南省郑州市二七区二七路200号。法定代表人：杨继军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄萍萍，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛明星，河南修谨律师事务所律师。上诉人大商股份有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人河南省金博大投资有限公司（以下简称金博大公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大商公司的委托诉讼代理人刘晓雯、徐海龙，被上诉人金博大公司的委托诉讼代理人黄萍萍、毛明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1、撤销郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1251号民事判决；2、裁定将案件发回重审或者依法改判驳回金博大公司的全部诉讼请求；3、判令金博大公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、本案符合法定中止审理的情形，原审法院不予同意严重程序错误，且可能造成相互矛盾的裁判结果，应当发回重审。二、原审法院对《合作特别协议》的具体约定和内容未予审查，且对其与《十年期租赁合同》《土地使用权转让协议》之间的整体合作合同关系未予认定，属于基本事实认定不清，应当发回重审。三、《十年期租赁合同》属于附生效条件的合同，生效条件尚未成就。原审法院认定合同有效，属于基本事实认定不清，适用法律错误，应当发回重审。在此情况下，一审判令大商公司按照合同约定租金标准向金博大公司支付房屋使用费（租金）和违约金没有事实和法律依据。四、即便《十年期租赁合同》被认定为已经生效，大商公司也有充分事实和法律依据拒绝按照《十年期租赁合同》约定的高额租金标准支付房屋使用费，原审法院对此不予审查或不予认定采纳存在事实认定和法律适用错误，应当发回重审或者予以改判。五、因另案保全裁定的要求，在金博大公司未按此要求向指定冻结账户支付相应租金时，大商公司为配合司法机关的保全裁定有权暂停支付租金。六、二审庭审期间，大商公司称金博大公司于2018年4月27日通知大商公司解除案涉《十年期租赁合同》，该合同已经解除，大商公司不再负有向金博大公司支付租金的义务。金博大公司辩称，一、一审程序合法，本案与其他案件相互独立，大商公司主张本案应发回重审没有事实及法律依据。1、本案为房屋租赁合同纠纷，土地转让协议纠纷案件结果与本案无关。2、关于大商公司所提起的返还租金纠纷案件，最高法院已于2019年9月25日作出（2019）最高法民终1406号判决，明确认定案涉《十年期租赁合同》已经成立并生效，大商公司应依约向金博大公司支付租金。3、关于金博大公司提起的其他租赁合同纠纷案件，其标的与本案争议标的并不相同，且相互独立。二、《合作特别协议》、《土地使用权转让协议》与《十年期租赁合同》均是独立存在的，其履行情况不能改变《十年期租赁合同》已经生效并实际履行长达4年之久的事实。三、一审法院关于《十年期租赁合同》合法有效的认定，认定事实清楚，适用法律正确。四、大商公司已经明确否认收到金博大公司发出的《解除租赁合同通知书》，所以金博大公司的解约通知并未达到解除合同的法律效力。五、原审法院对本案租金标准、租金支付方式的认定，具有充分的事实及法律依据。1、《十年期租赁合同》系双方真实意思表示且已生效，大商公司应依约定向金博大公司支付租金，并承担相应的违约责任。2、无论扩建项目转让与2#地块转让的履行情况如何，大商公司在2019年第1季度、第2季度期间实际占有、使用租赁场所并获取经营收益，已成既定事实，应按照《十年期租赁合同》的约定支付租金，并承担相应违约责任。3、河南省高级人民法院作出（2017）豫民初26号之二民事裁定，已经解除大商公司暂停向金博大公司支付房屋租金的保全措施，大商公司应继续按照《十年期租赁合同》的约定向金博大公司支付租金。4、大商公司关于双方已合意变更租金支付方式的主张，没有任何事实依据。案涉合同第11.2条明确约定若有未尽事宜，由双方另行商定并签署补充协议，而双方从未就变更租金支付方式达成任何书面协议。另，大商公司在合同履行过程中，支付租金的时间、金额均不固定，这一事实与大商公司关于合意变更租金支付方式的主张相矛盾，足以证实双方根本未就所谓的变更租金支付方式达成合意。综上，金博大公司与大商公司签订的《租赁合同》依法成立且已生效并实际履行，大商公司在2019年第1季度、第2季度实际占有、使用租赁标的物并收取经营收益，应按约支付租金并承担相应的违约责任。金博大公司请求依法判令驳回大商公司的上诉请求。金博大公司向一审法院起诉请求：1、判令大商公司支付房屋使用费（租金）人民币71,833,426.3元。2、判令大商公司支付违约金1,637,802.11元（违约金以上述拖欠的房屋使用费为基数，参照合同约定的每日万分之四违约金计算标准暂计至2019年4月17日）并参照该标准计算至实际清偿上述房屋使用费之日。3、本案诉讼费用由大商公司承担。一审法院认定事实：2010年11月，金博大公司与大商公司签订《金博大城商场十年期租赁合同》，合同约定金博大公司（甲方）将坐落在郑州市二七路200号金博大城的甲方享有产权的负一层、夹层和负二层（其中夹层指实际地下二层，负二层指实际地下三层）、裙房一到四层房屋租给大商公司（乙方）使用，租用房屋产权面积总计86820.36平方米。租赁期限为十年，从2013年10月1日至2023年9月30日止。租期内的租金标准为：2013年10月1日至2014年9月30日的租金为132,184,000元，此后每年递增一次，年递增1.68%。付款方式为按季均付。承租后第一季度的第一个月前五日内缴纳本季度租金，此后每季度初前五日内缴纳本季度租金。乙方应按合同规定时间及时交纳房租。租赁期间，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方支付所拖欠金额的万分之四作为违约金等。2013年，大商公司向金博大公司发出关于《河南郑州金博大城商场十年期租赁合同如期履行的函》，就合同应如期生效相关事宜致函如下：“．．．．．．关于特别协议和十年期合同需要满足的生效条件，我司均已认真履行，为了保障金博大城商场的正常经营，以及贵司合法权益不受影响，望十年期合间按时生效”。2013年12月4日，金博大公司向大商公司发出关于《关于河南郑州金博大城商场十年期租赁合同如期履行的函》的复函，内容为：“．．．．．．经我公司研究并报请上级主管单位审批，同意《金博大城商城十年期租赁合同》按时生效，请贵公司就该合同生效条件中关于商场装修改造等未如期完成事宜加快推进，尽早完成”。大商公司在租赁期限内实际占有、使用租赁房屋并持续经营至今。大商公司于2017年10月25日支付租金11,774,427.34元、2017年11月24日支付租金11,774,427.34元、2017年12月25日支付租金11,774,427.34元。2017年12月25日后，大商公司未再向金博大公司支付租金。一审法院另查明，2018年7月24日，河南省高级人民法院就大商股份郑州商业投资有限公司诉金博大公司合同纠纷一案作出（2017）豫民初26号民事判决；2019年4月22日，河南省高级人民法院就大商公司诉金博大公司、信达投资有限公司租赁合同纠纷一案作出（2018）豫民初33号民事判决；2019年6月6日，郑州市中级人民法院就金博大公司诉大商公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）豫01民初1537号民事判决。一审法院认为，金博大公司与大商公司签订的《金博大城商场十年期租赁合同》应为双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2013年，大商公司向金博大公司发出关于《河南郑州金博大城商场十年期租赁合同如期履行的函》，希望十年期合同按时生效，该函中大商公司并未主张存在阻碍合同生效的情形。金博大公司向大商公司发出关于《关于河南郑州金博大城商场十年期租赁合同如期履行的函》的复函，同意《金博大城商场十年期租赁合同》按时生效，大商公司发函与金博大公司复函的行为，说明双方已就合同按时生效达成合意，案涉合同已经生效。从合同履行情况来看，大商公司实际占有、使用了租赁房屋，并支付租金至2017年12月25日，故大商公司辩称合同生效所附条件尚未成就，合同没有生效的理由不能成立。《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。大商公司与金博大公司签订的合同包括租金标准、付款方式等条款均系双方真实意思表示且已经生效，合同约定的内容均应对当事人产生约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。大商公司作为商事主体租赁房屋从事经营活动，应该预判、防范并承担经营中的商业风险，这是商事行为准则，也是契约精神之必然，故大商公司应按约向金博大公司支付租金。本案中，金博大公司起诉请求大商公司支付2019年1月1日至2019年4月17日期间大商公司欠付的租金，该款项系双方租赁关系存续期间产生的债权债务，大商公司在该期间内已实际占有、使用涉案租赁场所并获取经营收益，此为既成事实。按照涉案租赁合同第4条4.1、4.2的约定，大商公司应于2019年1月5日前支付金博大公司2019年第1季度的租金35,916,713.16元。应于2019年4月5日前支付金博大公司2019年第2季度的租金35,916,713.16元，合计71,833,426.3元。金博大公司的上述诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。大商公司在履行本案租赁合同中违约，应依法承担相应的违约责任。本院结合大商公司实际支付租金的时间点，以及合同约定，对于金博大公司诉请大商公司应支付因其未按照合同约定支付2019年1月1日至2019年4月17日期间的应付租金而产生的违约金，根据涉案合同第8条8.2“租赁期间，若乙方（大商公司）逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方支付所拖欠金额的万分之四作为违约金”的约定，大商公司应支付因其欠付2019年1月1日至2019年4月17日期间租金所产生的违约金，故大商公司应支付的违约金为：自2019年1月6日起以欠付的租金35,916,713.16元为基数，参照合同约定的每日万分之四违约金标准计算至2019年4月5日，自2019年4月6日起，以欠付的租金71,833,426.3元为基数，参照合同约定的每日万分之四违约金标准计算至实际清偿该欠付租金之日。对于大商公司的答辩意见，该院分析认定如下：1、关于本案重复起诉的问题，（2018）豫01民初1537号案件的诉讼请求为2017年12月25日至2018年4月27日期间的应付租金及相应违约金，而本案的诉讼请求为2019年1月1日至2019年4月17日期间的应付租金及相应违约金，在金博大公司起诉大商公司（2018）豫01民初1537号案件时，金博大公司所主张的本案租金及相应违约金等尚未发生，故本案不存在重复起诉的情形，金博大公司有权提起本案诉讼。2、关于本案是否需要以土地转让协议纠纷案、租赁合同纠纷案、返还租金纠纷案三起案件的审理结果为依据，而以上案件尚未审结，应依法中止本案诉讼的意见，该院认为，本案的案由为租赁合同纠纷，并不以其他三案的审理结果为依据，大商公司所述不符合中止诉讼的条件。根据该院已查明的事实，河南省高级人民法院、郑州市中级人民法院已就上述三起案件分别作出民事判决书。大商公司称本案应中止诉讼的抗辩理由不能成立，不予采纳。3、关于大商公司辩称的因2#地块的问题其有权拒绝支付租金的抗辩理由，该院认为2#地块转让事宜依据的是金博大公司与大商股份郑州商业投资有限公司签订的《土地使用权转让协议》及补充协议，大商公司的租金支付义务依据的是金博大公司与大商公司签订的涉案合同，两份协议主体不同，所产生的法律关系也不同，且均是独立存在的。2#地块的转让与否，均无法否定大商公司在2019年1月1日至2019年4月17日期间内实际占有、使用租赁房屋，而未支付租金的事实。因此，大商公司关于其有权在信达公司、金博大公司不能将2#地块转让给大商公司时拒绝支付租金的抗辩理由，不予采纳。4、关于大商公司辩称租金支付方式已合意变更的主张，该院认为，《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。涉案租赁合同第4条4.1约定租期内的租金标准为：2013年10月1日至2014年9月30日的租金为132,184,000元，此后每年递增一次，年递增1.68%；4.2条约定，“付款方式：按季均付。承租后第一季度的第一个月前五日内缴纳本季度租金，以后每季度初前五日内缴纳本季度租金，”据此，金博大公司与大商公司关于如何支付租金的约定具体、明确，即支付节点为“承租后第一季度的第一个月前五日”，支付金额为“第一个承租年为132,184,000元，第二个承租年以后每年为132××××00×1.0168n-1元（n代表第几个承租年）”。大商公司不能举证双方经协商一致已合意变更该合同条款的证据，且大商公司在2019年1月1日至2019年4月17日期间实际占有、使用涉案租赁场所，并获取经营收益，其不支付租金的行为，已构成违约行为。一审法院判决如下：大商股份有限公司于本判决生效之日十日内支付河南省金博大投资有限公司租金71,833,426.3元及违约金1,637,802.11元（暂计至2019年4月17日，之后违约金以租金7I833,426.3元为基数，参照合同约定的每日万分之四违约金标准计算至实际清偿该欠付租金之日止）。案件受理费409,156元、保全费5,000元，共计414,156元，由大商股份有限公司负担。二审中，大商公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、金博大公司于2018年4月27日通知大商公司解除案涉《十年期租赁合同》合同。大商公司在郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1537号案件庭审中否认收到金博大公司发出的解约通知，金博大公司在该案中撤回了关于“判令解除案涉《十年期租赁合同》”的诉讼请求。二、最高人民法院2019年9月25日作出（2019）最高法民终1406号民事判决，认定案涉《十年期租赁合同》已生效且实际履行。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据大商公司的上诉请求及金博大公司的答辩意见，并征求双方意见，本案争议的焦点问题为以下两个方面：一、关于一审法院未中止审理本案是否程序错误问题。本案系金博大公司与大商公司之间的租赁合同纠纷，与双方之间的土地转让协议等纠纷并无实质性的牵连关系。大商公司上诉称大商股份郑州商业投资有限公司诉金博大公司合同纠纷等案件的处理结果，可能对案涉《十年期租赁合同》的效力认定造成影响，因《十年期租赁合同》已根据大商公司和金博大公司的往来函件合意生效，其上诉理由缺乏法律依据。金博大公司依据其与大商公司签订的《十年期租赁合同》，请求判令大商公司分段支付租金，并不违反相关法律规定，人民法院依法分别作出处理并无不当。故，本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼情形，原审未中止审理本案并无不当。二、关于案涉十年期租赁合同是否已经协议解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十八条规定，要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。金博大公司于2018年4月27日通知大商公司解除案涉《十年期租赁合同》，应视为就解除合同事项发出的要约。该项要约因大商公司明确否认收到解约通知，且金博大公司以撤回关于“判令解除案涉《十年期租赁合同》”的诉讼请求而被撤销，未能发生法律效力。故，案涉《十年期租赁合同》并未协议解除，双方当事人仍应按合同约定履行权利义务。原审判决结合大商公司目前仍实际占有使用案涉租赁房产的事实，判决其按照《十年期租赁合同》约定支付租金及违约金并无不当。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409,156元，由大商股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  李向乔审判员  范书伟二〇一九年十二月三十日法官助理张露书记员武雅星