吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4663号 原告：裴莹莹，女，1987年5月22日生，汉族，个体，现住白城市. 委托诉讼代理人：郑强，男，系裴莹莹丈夫，1985年10月2日生，汉族，个体，现住白城市。 原告：郑强，男，1985年10月2日生，汉族，个体，现住白城市。 被告：白城市全安物业服务有限公司 统一社会信用代码：91220800MA0Y60KQ06 住所：白城市瑞光商贸城A座25-5号 法定代表人：于晓东 委托诉讼代理人：徐朝盛，物业公司经理。 裴莹莹、郑强诉白城市全安物业服务有限公司（以下简称全安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告裴莹莹委托诉讼代理人郑强、被告全安物业公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 裴莹莹、郑强向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还非法收取的相关费用，其中包括装修保证金2,000元，垃圾清运费500元，门禁卡共计50元，装修管理费49.23元，2016年10月25日至入住日期2017年2月14日超期收取供暖费791元（113天X7元/天）。2016年12月10日到2018年12月10日收取的物业费1,181.52元，2016年12月10日到2018年12月10日公用电费100元，总计4,671.75元；2.诉讼费及相关费用均由被告承担。事实与理由：原告是白城市学府经典小区瑞光北街33号楼一单元五层中户的业主。自2017年2月14日入住至今。根据《商品房买卖合同》第九章前期物业管理第21条规定，出卖方依法选聘的前期物业服务企业为白城市吉鑫物业管理有限公司。被告全安物业以办理入住为名强制收费，其中包含物业费、装修保证金、垃圾清运费、公用电费、装修管理费等和业主未入住之前的物业费和供暖费。白城市学府经典小区已于2018年6月4日在幸福街道办事处、二三七处社区、经开城建局等政府部门协助下，依法成立白城市学府经典小区业主委员会。全安物业没有和业主委员会签订服务合同，在业主委员会多次要求其退出小区的情况下，强行张贴催缴通知单，泄露业主私人电话，侵犯业主隐私。因被告行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 全安物业公司辩称，被告系先期物业公司，保证金的收取是受开发商的委托，是防止对新楼交付使用的破坏，我们和开发商签订的合同，保证金在装修没有改的情况下，全部返还，但原告的保证金没有返还，是因为原告不让进屋验房，不知是否损坏；垃圾清运费是新楼入住是必须收取的，装修过程中产生的垃圾需要运，如果自己运，需要到我公司登记，原告没有登记；关于门禁卡，小区是封闭的，工本费10元；水电供热费开发商要求代收代缴，供热费按照面积计算，第一年热力公司统一给开发商开具票子，100元电费、200元水费；装修管理费是装修期间按每平方1元，工作人员检查、维护的费用；物业费是因为自2016年12月10日通知业主入住，按通知时间为准收取物业费，物业费没有强行收取，经过本人签字确认的；超期收取供暖费791元，是统一给开发商开具票子，不是按照实际入住时间收取的。 裴莹莹、郑强围绕诉讼请求依法提交了业主与开发商签订的商品房买卖合同、学府经典小区业主委员会2018年11月30日出具的情况说明、吉林省物价局吉林住房和城市建设厅【2012】179号通知、垃圾清运费票据、装修保证金票据、装修管理费票据、供暖费及物业费票据；全安物业公司针对其辩解意见依法提交了白城汇通金路房地产开发有限公司与全安物业公司在2016年12月8日签订的《协议书》、汇通金路房地产开发公司出具的证明、房屋装修管理规定证明收取保证金及业主入住程序流转单、物业管理协议、房款收据复印件、原告裴莹莹身份证复印件、房屋室内验收表、汇通金路房地产开发有限公司于2016年12月8日出具的授权书、白城市安邦热力有限责任公司于2019年12月6日出具的证明，并申请证人徐某出庭作证。本院依法组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 全安物业公司系白城市学府经典小区的物业管理服务企业。2016年12月8日，全安物业公司与白城汇通金路房地产开发有限公司签订《协议书》，协议约定了物业管理服务事项及双方的权利义务，并约定合同期限自2016年12月8日开始至首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。 裴莹莹、郑强系夫妻关系，二人系学府经典小区瑞光北街33号楼1单元5层中户房屋业主，该房屋建筑面积49.23平方米。裴莹莹与白城汇通金路房地产开发有限公司于2016年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该房屋，约定交房日期为2016年12月30日。该合同第九章前期物业管理中约定“出卖人依法选聘的前提物业服务企业为白城市吉鑫物业管理有限公司，物业服务时间从2016年1月1日至2026年1月1日。” 因办理住房贷款手续，裴莹莹于2017年2月14日实际办理入住。同日与全安物业公司签订《物业管理协议》，协议约定物业服务费按年缴纳，多层住宅按建筑面积每月每平方米1元，并约定装修期间须按《房屋装修管理规定》装修。裴莹莹向全安物业公司缴纳装修保证金2,000元，垃圾清理费500元、装修管理费49.23元、2016年11月1日至2017年4月1日期间供热费1,280元、2016年12月10日至2017年12月9日期间物业费590.76元及公用电费50元。全安物业公司向裴莹莹出具上述缴费收据。 2017年12月11日，裴莹莹缴纳2017年12月10日至2018年12月9日期间的物业费591元、公用电费50元，合计641元。 另查明，白城市安邦热力有限责任公司于2019年12月16日出具证明，证实学府经典小区2016至2017供热期经与开发商商定居民住宅全部开栓供热，费用开发商负责。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，全安物业公司与白城汇通金路房地产开发有限公司于2016年12月8日签订《协议书》除对合同当事人有约束力外，对包括裴莹莹、郑强在内的学府经典学院小区全体业主也具有法律意义上的约束力。虽裴莹莹、郑强主张在《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业服务企业并非本案被告全安物业公司，但其在办理入住过程中已与全安物业公司签订《物业管理协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。且原告已实际享受全安物业公司提供的物业管理服务，双方之间形成物业服务合同法律关系，故对裴莹莹、郑强主张返还2016年12月10日到2018年12月10日收取的物业费1,181.52元及公用电费100元的诉讼请求，本院不予支持。 关于垃圾清运费500元，门禁卡50元。原告在实际装修过程中产生装修垃圾，且未举证证明该垃圾由其自行清运，该项服务内容已由全安物业公司履行完毕，原告主张退还该款，理由不充分，本院不予支持。门禁卡已由原告实际使用，且按照每张卡10元，原告自行选择购买5张门禁卡，支付费用时也未提出异议，现主张退还该项费用，本院不予支持。 关于装修保证金。《物业管理协议》第六条约定，业主在装修期间须按《房屋装修管理规定》装修，《房屋装修管理规定》规定“装修工程完毕后，业主及施工单位立即向物业公司提出查验申请，物业公司将会同施工单位业主共同进行现场查验，查验合格后签字确认。装修保证金待一个月复检，确定合格后退回”。原告以物业公司无权进入其住宅查验为由，拒绝配合查验并主张返还装修保证金。本院认为，该保证金的性质系物业服务公司对原告的装饰装修行为进行监督管理服务，原告应协助配合，且全安物业公司在庭审中表示查验合格后同意退还，故原告拒绝全安物业公司对其装修进行查验前向本院主张退还装修保证金的诉请，本院不予支持。 关于装修管理费。原被告双方之间的《物业管理协议》虽未对装修管理费具体收费标准进行约定，但因学府经典小区系新竣工的小区，装修时间集中，物业服务企业对装修业主、装修工人、装修材料、场地秩序、安全防盗等进行监督管理，提供了必要的人力、物力服务，《房屋装修管理办法》亦对装修期间的各项服务规定予以明确，原告支付该项费用时并无异议，且该项服务内容已经履行，现主张返还装修管理费，本院不予支持。 关于供热费。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”白城市安邦热力有限责任公司出具的证明能够证实学府经典小区住宅在2016年至2017年度采暖期间已由白城汇通金路房地产开发有限公司缴费全部开栓供热，全安物业公司受白城汇通金路房地产开发有限公司委托向原告收取供热费的行为，属于委托代收，且依据每平方米26元的价格并未收取手续费等额外费用，不违反相关法律规定，应属合法有效。原告于2016年12月29日签订商品房买卖合同购买案涉房屋，因个人办理贷款原因于2017年2月14日实际办理入住，系在供热期内入住，且已实际享受了采暖服务，因供热费在采暖期内按年缴纳，原告主张按天退还办理入住之前的供热费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回裴莹莹、郑强的全部诉讼请求。 案件受理费25元，由裴莹莹、郑强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员 李 卫 二〇一九年十二月二十日 书记员 陈思嘉