安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初5591号原告：高德明，男，1953年4月22日出生，汉族，高中文化，退休，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王洁，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小祥，江苏刘洪律师事务所律师。被告：天长市万鹤房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市二凤南路双苑新村，统一社会信用代码913411817690042114。法定代表人：钱立荣，该公司经理。委托诉讼代理人：董金林，该公司项目副经理。原告高德明与被告天长市万鹤房地产开发有限公司（以下简称万鹤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高德明及其委托诉讼代理人徐小祥、王洁，被告万鹤公司法定代表人钱立荣及委托诉讼代理人董金林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高德明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年6月12日就天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房签订的商品房买卖合同已于2019年10月19日解除；2、判令被告立即返还原告购房款99000元及利息（以99000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起至实际还清之日止逾期利息）；3、被告负担诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付时间为2017年9月1日前，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。原告分两次共计向被告全额支付购房款共计99000元整，被告并未向原告出示正规发票。另，根据合同约定，8幢504号房面积为71.48平方米，而该房实际面积为86.41平方米，面积误差率已达20%。从2017年9月2日被告逾期交房后，原告一直与被告联系交房事宜，被告一直拒绝与原告沟通。2019年10月18日，原告为维护自己权益，向被告发出律师函，解除双方之间的商品房买卖合同并要求被告在受到律师函10个工作日内向原告返还购房款及利息，被告于2019年10月19日签收该律师函，时至今日，被告也未联系原告返还购房款及利息。据此，请求判如所请。万鹤公司辩称：原告在铜馨花园8幢504号是小产权房，本来就不具备法律效力，原告所说的购房面积和实际测绘面积有误差，被告早就通知原告方要补齐超过面积的房款。原告方一直没有履行。而且原告在购买了504房屋之后，水电、物业费一直未交，被告一直都没有追究原告的赔偿，被告一直在和原告沟通，要求原告补齐房款。高德明提交证据如下：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告于2016年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付截止时间为2017年9月1日;2、银行流水明细表1份、2016年5月29日、2016年6月12日收据2张，证明原告分两次共计向被告支付房款9.9万元，原告已按约支付了所有的购房款;3、律师函及EMS物流信息各1份，证明原告于2019年10月19日以向被告邮寄律师函的形式，书面通知被告解除了双方涉案房屋签订的商品房买卖合同;4、铜馨花园住宅销控表及与铜馨花园总负责人（徐经理）录音记录各2份，证明原告所购买的8幢504号房已经经过测绘，测绘报告已于2017年6月28日出具，实际面积与合同约定面积面积差已达20%，超出法律规定的3%；原告多次向被告催告要求被告根据合同约定履行交房义务，被告均称会在未来几个月内进行交房，并要求原告补足面积差额。万鹤公司质证意见如下：对证据1、2的三性没有异议；对证据3律师函被告已经收到的；对证据4不予认可，被告一直在与原告交涉关于多出的面积，补交房款的问题，但是原告一直未交超出面积的房款。当时被告提出砌一堵墙把多出的面积隔开，原告方一直没有理睬，也没有给付多出面积的房款。万鹤公司提交证据如下：1、被告营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，证明被告主体资格;2、出示建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑面积分户计算明细表、不动产权证各1份，证明铜馨花园所有的楼房的1-4层都属于大产权，5楼以外和其他的建筑部分都属于小产权房;3、出示面积测绘报告1份，证明被告房屋的面积都是由土地部门测绘出来的，当初与原告签订买卖合同时，面积都是预估的，都是建筑工程队大致测算的。高德明质证意见如下：对证据1、2、3真实性、合法性、关联性均没有异议，但是都不能达到被告的证明目的。上述证据进一步证明了被告与原告签订的商品房买卖合同，其无法履行交房的原因在于涉案房屋是小产权房。该房屋意味着今后也无法办理房屋产权的转移，原告签订涉案房屋买卖合同的目的将不能实现。原告依法通知被告解除于法有据。本院经审理查明事实如下：原、被告于2016年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付时间为2017年9月1日前，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。原告分两次共计向被告全额支付购房款共计99000元整，被告并未向原告出示正规发票。另，根据合同约定，8幢504号房面积为71.48平方米，而该房实际面积为86.41平方米，面积误差率已达20%。从2017年9月2日被告逾期交房后，原告一直与被告联系交房事宜未果。2019年10月18日，原告向被告发出律师函，解除双方之间的商品房买卖合同并要求被告在受到律师函10个工作日内向原告返还购房款及利息，被告于2019年10月19日签收该律师函，时至今日，被告也未联系原告返还购房款及利息。据此，原告于2019年11月8日诉之本院，请求判如所请。本院认为：一、2016年6月12日原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,各方当事人均应依法履行。合同签订后，原告高德明已经按照合同的约定将购房款99000元交付给被告，原告已经履行完合同约定的义务。现因被告不能按照合同约定的期限将具备产权登记的建筑面积71.48㎡商品房交付给原告。致使原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，根据法律规定原告可以解除合同。二、关于原告诉求被告返还其购房款99000元及利息问题。本案中，合同目的不能实现主要原因是因被告万鹤公司违约，故其应按照合同的约定承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定了被告天长市万鹤房地产开发有限公司逾期交房的违约责任，但原告未按照合同约定和法律规定在被告逾期交房60日后向被告发出解除合同通知书，同时，原告向本院请求确认合同无效并且要求被告返还购房款，但考虑到被告不履行合同义务给原告造成了损失，故可以支持自原告起诉之日起由被告按中国人民银行同期贷款利率给付购房款的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告高德明与被告天长市万鹤房地产开发有限公司铜馨花园项目部签订的《商品房买卖合同》。二、被告天长市万鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高德明购房款99000元及利息（以99000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年11月8日起开始计算至款项实际还清之日）。三、驳回原告高德明的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，减半收取1138元，由被告天长市万鹤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 李 庆二〇一九年十二月十六日书记员 钱凯林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条：承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。