北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8265号原告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务，住河北省石家庄市玉华区。被告：北京朗诗投资管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭经济开发区康西路2003号。法定代表人：谢远建，执行董事。委托诉讼代理人：马靖宇，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宇明，男，北京金诚同达律师事务所实习律师。被告：玉田县正信房地产开发有限公司，住所地玉田县玉田镇林东遵宝公路北侧。法定代表人：齐进忠，总经理。委托诉讼代理人：**，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：牛天光，河北牛天光律师事务所律师。原告天津中原物业顾问有限公司（以下简称天津中原公司）与被告北京朗诗投资管理有限公司（以下简称北京朗诗公司）、被告玉田县正信房地产开发有限公司（以下简称玉田正信公司）房地产咨询合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津中原公司之委托诉讼代理人孙国亮，被告北京朗诗公司之委托诉讼代理人马靖宇、冯宇明，被告玉田正信公司之委托诉讼代理人**、牛天光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津中原公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令北京朗诗公司向我方支付服务费20万元；2.本案诉讼费由北京朗诗公司负担。事实与理由：我公司与北京朗诗公司于2017年底就唐山玉田项目达成一致合作意向，由我公司向北京朗诗公司提供唐山玉田项目前期策划及客户调研工作的服务，服务费约定为20万元。经双方商定，我公司指派三名员工于2017年12月2日至12月9日前往北京朗诗公司公司工作地点，在北京朗诗公司指导下完成了上述工作。后我方应北京朗诗公司要求配合其流程，就上述工作进行追溯投标，经过招投标流程后北京朗诗公司将中标结果通知我方，中标金额为20万元。后在我公司已完成工作的前提下，北京朗诗公司迟迟不予支付约定的20万元服务费，也不与我公司签订任何纸质合同。我公司经沟通催告均无果，故诉至法院。北京朗诗公司辩称，第一，我公司为涉诉玉田项目开发建设主体的受托人，不应承担咨询合同付款义务，天津中原公司应向玉田正信公司主张权利。我公司与玉田正信公司于2017年11月16日签订了《房地产项目委托开发管理合同书》（以下简称《委托开发合同》），就玉田明礼家园项目二期和三期的委托开发管理内容及双方权利义务进行了明确的约定。根据约定，项目开发建设过程中产生的全部费用均由玉田正信公司承担，我方仅仅作为玉田正信公司的代理人，根据其委托进行组织、协调工作，故不应当承担付款义务。第二，天津中原公司不具备独立完成工作的能力，其提供的工作成果无法达到我方的要求且并未完成全部的咨询服务工作。为了不影响工作进度，我公司委派对接人与天津中原公司共同对成果报告进行逐页修改，且对于天津中原公司未完成的部分，我公司自行实施了补充调研等相应工作内容。故天津中原公司请求按照中标价全额支付服务费的请求没有事实和法律依据，不应当得到支持。玉田正信公司辩称，第一，北京朗诗公司与我方签订的《委托开发合同》是一个附条件、附生效日期的合同，在所附条件没有成就时其不产生法律效力，对双方没有约束力。根据该合同约定，合同生效的条件和日期是甲方、乙方及借款人签署的《借款协议》生效之日。但本案的事实是，借款人张某1没有履行《借款协议》的约定，借款没有到达三方共管账户，故《借款协议》一直没有生效，因此《委托开发合同》也一直没有生效。北京朗诗公司没有得到我方的合法授权，其无权代表我公司对外签订合同。第二，北京朗诗公司委托天津中原公司的行为完全是其自己的行为，其后果应当由北京朗诗公司自行承担。第三，北京朗诗公司称其在与天津中原公司订立合同时，天津中原公司明知涉案项目为我公司项目，这与实际情况不符。根据本案证据及双方在庭审中的陈述，天津中原公司在与北京朗诗公司商谈合作时，根本不知道我公司与北京朗诗公司之间的法律关系性质及合同条款，故本案不适用合同法第四百零二条的规定。第四，我公司与北京朗诗公司、借款人张某1之间的合同关系已经完全解除，故北京朗诗公司申请追加我公司作为被告，没有法律依据。综上，请求法院判令我方不承担本案任何法律责任。本院经审理认定事实如下：2017年11月16日，北京朗诗公司发出《朗诗唐山玉田豪门路项目前策服务邀请书》，内容为：各应标公司，遵照我司相关招投标制度要求，结合我司唐山玉田豪门路项目开发工作开展实际需要，现对该项目前期策划工作进行招标，具体要求如下：三、为便于评价，各公司应标技术标内容均参考本服务需求书拟定（需求详见下文；另加公司简介、过往住宅（商业）项目案例、拟提供服务团队人员项目经历简述等）；商务标费用应为（含调研差旅等）包干费用，一次性报价。四、项目位置及规划指标：项目位置为玉田明礼家园项目二期和三期，宗地位于唐山市玉田县玉田镇小陈府村北侧。五、前策服务需求内容描述：1、唐山及玉田城市与区域发展分析（侧重玉田）；2、唐山、玉田一、二级市场分析；3、项目理解；4、相关项目案例研究（典型项目、典型案例分析）；5、项目SWOT分析及优化、规避策略；6、项目核心问题剖析及发展战略；7、项目需求分析及整体定位；8、项目开发周期、时序及概念性规划建议；9、销售价格建议、推广方案及收益分析。2017年12月4日，天津中原公司向北京朗诗公司发出《朗诗唐山玉田豪门路项目商务报价》，内容为：天津中原公司投资顾问部为北京朗诗公司提供唐山玉田豪门路项目前期策划工作服务。根据北京朗诗公司的要求，提供项目的分析思路、数据获取方式、方法，分析项目策略及发展建议等。报价包含调研及差旅费用，进行一次性报价。我司针对此次的服务报价为20万元。2017年12月15日，北京朗诗公司向天津中原公司发送《中标通知书》，内容为：在我司组织的北京朗诗玉田项目前策工作招标中，经过北京朗诗玉田项目前策工作评标小组的评审，现确定贵司中标。请贵公司接到中标通知后24小时内与北京朗诗玉田项目营销部接洽合同事宜。特此通知，项目联系人：徐某1。2018年3月6日,天津中原公司焦某1向北京朗诗公司徐某1发送邮件，内容为：徐经理，您好！关于我司服务贵司唐山玉田项目（即“朗诗未来城项目”）事宜，请确认以下事项：1、我司于2017年12月2日至12月9日，指派焦某1、王某1、田某1三人，完成本案前期策划及客户调研等工作；2、我司于2017年12月26日，接到贵司关于本案前策工作的《中标通知书》以及评标意见，确定我司以20万元中标，承接本案前策服务；3、此后，贵司至今（2018年3月6日）未与我司签署本案前策委托协议，亦未向我司支付服务费。以上三点，请您阅读后给予确认回复，谢谢。2018年3月8日，徐某1回复邮件：焦总您好，邮件收悉。确认我司于2017年12月26日函告贵司中标唐山玉田项目前策及客户调研工作（中标金额20万元整），并确认贵司于2017年12月2日至9日间与我司共同完成客户调研及报告编撰工作（待公司确认最终工作成果）。前策委托协议文本（草案）现已准备完毕，将于近期成立平台公司，待公司注册成立后即行办理协议签署及付款事宜。天津中原公司就其工作成果向本院提交《朗诗玉田项目报告》，其内容包括：一、项目背景；二、市场分析；三、客户分析；四、产品建议；五、产品配置；六、示范区建议及测算。北京朗诗公司认可上述工作成果为天津中原公司完成，但表示该报告仅有83页，后经过修改和补充，最终稿总计153页，故天津中原公司的工作成果与其要求相差巨大。经对比北京朗诗公司的报告与天津中原公司的报告，其主要区别包括：将报告名称由“朗诗玉田项目报告”更改为“唐山玉田朗诗未来城项目报告”；报告内容除前述一至六项之外增加“近期工作梳理”、“操盘策略”、“经营目标”三项。北京朗诗公司就其主张的其与玉田正信公司之间为委托管理合同关系，且实际履行了受托管理服务，故天津中原公司应向玉田正信公司主张权利一节，提交如下证据予以证明：证据一、北京朗诗公司（乙方，受托方）与玉田正信公司（甲方，委托方）于2017年11月16日签订的《委托开发合同》，约定：项目名称为玉田明礼家园项目二期和三期；鉴于：1、甲方于2014年3月、4月和5月分三次受让取得了玉田明礼家园项目的三块土地，并与国土资源局分别签署了《国有建设用地使用权出让合同》，依法进行房地产开发建设；2、乙方拥有完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了一定的优秀管理人才，在绿色科技地产项目开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量；3、甲方认可乙方在绿色科技地产项目开发建设领域的管理能力和经验，同意就玉田明礼家园项目二期和三期与乙方进行合作。第二条，委托管理范围：乙方提供的开发管理服务分五大服务模块，共19项服务内容，具体说明如下：第一类服务模块：前期：1、客户调研：对目标客户的构成、消费动机和消费行为进行调研和分析，为项目产品的定位及开发提供依据；2、项目定位策划，即房地产开发项目的可行性研究；3、规划设计管理；4、前期管理：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，以甲方名义负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续；第二类服务模块：销售：5、销售管理：全面负责项目销售工作；6、营销与策划管理；7、客户服务与督导；第三类服务模块：建设与交付管理：8、采购管理；9、成本管理；10、工程建设管理；11、竣工验收与交付管理；第四类服务模块：其他管理：12、客户服务与维保管理；13、图纸与档案管理；第五类服务模块：朗诗科技系统整合：14、朗诗科技系统内容；15、专利许可；16、朗诗科技系统整合；17、朗诗科技系统培训；18、朗诗科技系统调试；19、跟踪期服务。第三条，委托管理基本原则：4、项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。在甲方与其他第三方签订有关该项目的合同中，甲方可以在其签订的协议中约定如下表述的条款：“甲方已经授权委托北京朗诗公司对本项目进行委托开发管理，乙方（指与甲方合作的第三方）必须服从北京朗诗公司派出服务团队对于本项目在开发、实施过程中的管理。”第六条，委托开发管理服务相关费用：1、就本合同项下的委托事项，甲方应按时向乙方支付下列费用：（2）乙方就为项目提供的前期服务（模块一）、建设与交付管理服务（模块三）向甲方收取开发工程管理服务费。开发工程管理服务费以项目签约额为基数，商业、住宅、产权车位按照销售签约金额的1%收取，每季度末进行结算。第十三条，生效、中止或终止：1、双方同意，本合同自双方法定代表人或授权人签字并盖章之日起成立；2、甲乙双方约定，本合同的生效日期为甲方、乙方及借款人签署的《借款协议》生效之日。证据二、服务期限为2017年11月16日至2017年12月31日的《管理服务——人员费用收费确认单》、《销售管理服务收费确认单》（以下均简称确认单），甲方均为玉田正信公司，乙方均为北京朗诗公司，项目名称均为玉田明礼家园项目二期三期。其中，管理服务收费为50万元的确认单，乙方服务成果处勾选的内容包括：《项目定位成果报告》；《项目示范区方案报告》、前策公司的招投标工作；对玉田客户属性、特征、购买动机行为习惯进行充分调研；对项目地块进行分析定位；项目的市场环境、经济效益进行调研分析，并给出结果；对项目进行概念及产品定位，营销策略定位等，完成策划方案。管理服务收费为150万元的确认单，乙方服务成果处勾选的内容包括：项目管理团队构建完成、全部对项目进行深入了解；前期模块积极了解与研究当地政策，有序推进；营销模块完成市场调研并进行数据研究；成本造价咨询单位已经启动招投标工作；完成对项目运营思路和方案的统筹规划；规划设计单位招投标工作有序推进等。两份确认单上均有甲乙双方盖章。证据三、2017年12月18日的玉田朗诗未来城项目定位会工作汇报会议纪要以及2018年3月21日的北京朗诗公司方案汇报会议纪要。其中，12月18日的会议纪要内容为：玉田项目总周某1代表朗诗操盘团队分别从近期工作梳理、项目背景、市场分析、客户分析、产品建议、产品配置、操盘策略、示范区建议及测算、经营目标、审批流程、后续重点工作推动等十一个方面向甲方进行了汇报，甲方对项目操盘团队近期的工作表示肯定，会议得出如下结论：1、设计方案需尽快落实……天津中原公司对上述证据的质证意见为：真实性均无异议，但是在本案诉讼前，北京朗诗公司从未披露过相关信息，其就前策服务发标并建立合同关系，属于适格主体，故不认可其证明目的。玉田正信公司对上述证据的质证意见为：真实性均无异议，但是不认可证明目的，《委托开发合同》是未生效的合同，对外不发生效力，我公司与北京朗诗公司之间并不存在委托代理关系；会议纪要中体现的都是北京朗诗公司，我公司并不知道有天津中原公司。玉田正信公司就其主张的《委托开发合同》并未生效、其并非本案适格主体一节，提交如下证据予以证明：证据一、2017年11月16日张某1（甲方，出借人）与玉田正信公司（乙方，借款人）、北京朗诗公司（丙方）签订的《借款协议》，约定：5、甲方拟借款给乙方专项用于清偿本协议附件二所示的乙方债务和支付因开展玉田明礼家园二期和三期项目的拆迁工作及达到开盘条件并取得预售许可证产生的相关费用；6、甲方向乙方提供借款的前提是乙方将玉田明礼家园二期和三期项目委托丙方提供项目的开发管理服务，在本协议签署同时或之前，乙丙双方应签署玉田明礼家园二期和三期项目的《委托开发合同》；第十三条，1、本协议自乙、丙方签署委托开发管理服务合同及补充协议，甲、乙、丙三方签署本协议且甲方借款到达三方共管账户之日起生效。证据二、2018年2月8日玉田正信公司在北京银行办理开户手续时提交的《开立人民币单位银行结算账户申请书》。2018年6月26日，玉田正信公司提交《撤销人民币银行结算账户申请书》，申请撤销前述已开立账户。证据三、2018年7月2日，玉田正信公司向张某1发出的《解除协议通知书》，内容为：我公司与您及北京朗诗公司于2017年11月16日在北京签订了《借款协议》及相应协议，协议订立后，我公司积极按合同约定，履行自己的义务。然而，时至今日，您承诺的借款仍没有到位，期间我们多次沟通，您多次承诺履行协议义务，但就是没有履行，鉴于您一再违约，我公司已经受到了巨大的经济损失，只得依法提出与您解除协议。2018年7月3日玉田正信公司向北京朗诗公司发出《告知函》，内容亦为要求解除三方签订的《借款协议》及相关文件。天津中原公司对上述证据的真实性均无异议，但表示在本案诉讼前其未与玉田正信公司接触过，相关情况并不知情，且北京朗诗公司亦未披露过相关内容。北京朗诗公司对上述证据的质证意见为：证据一的真实性没有异议，委托开发合同虽然是附条件的合同，但在双方实际履行中对所附条件进行了变更，就合同约定的管理服务内容进行了确认，故双方已经实际履行了合同，合同已生效，不受借款协议的制约；证据二的真实性认可；证据三中给张某1的《解除协议通知书》真实性无法确认，与我公司无关，给我公司的告知函真实性认可，我公司确实收到了，解除合同我方认可。本案审理过程中，天津中原公司申请证人焦某1出庭作证，其证明内容如下：2017年12月初我代表天津中原公司向北京朗诗公司提供了在唐山项目的前期策划服务，服务完成后至今未签订合同，付款也未履行；北京朗诗公司的对接人叫徐某1，当时我和另外两名同事一共三人去现场服务了七天，之后又到北京朗诗公司在天津的办事处服务了一个通宵，完成之后就将报告发给了徐某1；之后他向我要过一些资料，我找他商谈过合同签署，他提到有一家公司叫正信，正信有违约行为，所以影响到这个项目，他离职之后付款问题就一直没有解决；我方提交工作报告与北京朗诗公司提交报告中不同的三处，包括项目名称的变化、近期工作梳理和经营目标等，不是我方前策应当完成的，只能是甲方自己去做；我方的服务内容就是做市场调研和客户访谈，调研就是调研房地产项目，访谈针对的是从业人员、买房者以及高端客户等，基于调研结论进行项目定性，最终形成报告；提交报告之后我问过徐某1，是否需要我去公司做汇报，徐某1表示不需要，他自己做，后续只是通过微信补充过一些数据。天津中原公司与玉田正信公司对证人证言均无异议。北京朗诗公司对证人证言的质证意见为：证人系天津中原公司员工，其证言不具有完整的证明效力，但前期策划服务这个事实我方认可，我方负责人已经明确告知过天津中原公司，项目的开发建设单位是玉田正信公司，我方只是代为开发管理。庭审中，经本院询问，天津中原公司明确表示本案向北京朗诗公司主张权利。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，天津中原公司与北京朗诗公司虽未就提供前期策划服务的相关事宜签订书面合同，但根据北京朗诗公司向天津中原公司发出的《中标通知书》以及双方之间的往来邮件内容可以看出，天津中原公司经招投标实际为北京朗诗公司玉田项目前策工作提供了服务，投标报价为20万元。后天津中原公司指派工作人员完成前策及客户调研等相关工作，并将工程成果提交北京朗诗公司。由此可以认定，天津中原公司与北京朗诗公司之间存在事实上的前策服务关系。现天津中原公司已按照北京朗诗公司的要求完成了相关的服务内容，故其要求北京朗诗公司支付相应的服务款项之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于北京朗诗公司提出的其并非本案适格被告之抗辩意见，首先，北京朗诗公司与玉田正信公司于2017年11月16日签订的《委托开发合同》系附期限的合同，其明确约定生效日期为双方及借款人签署的《借款协议》生效之日。而根据玉田正信公司提交的《借款协议》内容可知，该协议除北京朗诗公司与玉田正信公司两方当事人之外，还包括第三人张某1，且其本身也是一个附条件的合同。故在张某1并非本案当事人，且《借款协议》的效力问题也不宜在本案进行认定的情况下，本院无法就《委托开发合同》是否已生效作出判断。其次，退一步讲，即便按照北京朗诗公司所主张的《委托开发合同》已成立并生效之前提进行事实认定，那么《委托开发合同》第三条第4款也明确约定“项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理”。根据该约定，在办理委托开发管理事项时，如果需要对外签订合同，那么北京朗诗公司应当以玉田正信公司的名义进行。而本案中，北京朗诗公司系以自己的名义向天津中原公司发出《中标通知书》，且在后续服务过程中亦始终未向天津中原公司披露委托方玉田正信公司的具体信息，以及其与玉田正信公司之间的代理关系。庭审中，经本院询问，天津中原公司明确表示本案向北京朗诗公司主张权利。故根据合同法第四百零三条之规定，北京朗诗公司提出的关于主体问题的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。北京朗诗公司作为本案适格被告，其应当承担相应的付款责任。关于服务费金额，首先，天津中原公司与北京朗诗公司在未就重要的合同条款，例如具体的服务要求、服务费金额及给付条件、违约责任等进行明确约定的情况下即开展相关工作的行为，客观上为本案纠纷的产生埋下了隐患。其次，从北京朗诗公司于2017年11月16日发出的前策服务招标邀请书的内容以及天津中原公司提交的工作报告来看，天津中原公司基本上完成了招标邀请书中关于前策服务需求的主要内容。最后，对比北京朗诗公司最终形成的报告以及天津中原公司向其提交的报告，尽管在内容上确实有增加和一定改变，但在北京朗诗公司不能举证证明增加和改变的内容系其对天津中原公司的服务要求，且天津中原公司经催告拒不完成的情况下，不能据此认定天津中原公司在本案存在不履行主要义务的情形。因此，根据天津中原公司已完成的服务内容以及本案的具体情况，本院酌情判定北京朗诗公司应当给付天津中原公司的服务费为19万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条之规定，判决如下：北京朗诗投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付天津中原物业顾问有限公司服务费19万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由天津中原物业顾问有限公司负担300元，已交纳；由北京朗诗投资管理有限公司负担4000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 杨人民陪审员  雷宇虹人民陪审员  郭 焕二〇一九年十二月二十日书 记 员  姚媛媛