山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6214号上诉人（原审被告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地济宁市建设南路15号，统一社会信用代码91370800788482569L2-1。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：王飞耀，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛艳玲，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋世雯，女，1982年11月2日出生，汉族，工人，住济宁市。委托诉讼代理人：宋方星，山东济信律师事务所律师。上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）因与被上诉人宋世雯房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴迪尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：从双方签订的合同内容上来看，《房屋租赁委托合同》约定的是委托事项、委托期限、租金转交以及委托代理费的计取方式等事宜，完全符合合同法关于委托合同的相关规定，双方之间实质上是委托合同关系，并非房屋租赁合同关系。《合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，上诉人仅是负有在涉案房屋成功出租后向被上诉人转交租金的义务，并不负有向被上诉人支付租金的义务。综上，双方系委托合同关系，并非房屋租赁合同关系，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并改判。宋世雯辩称：双方之间的法律关系应为租赁法律关系而非委托租赁关系。首先，房屋租赁合同中应包括以下主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订的房屋租赁委托合同的约定事项完全符合租赁法律关系的规定。其次，上诉人主张双方签订的合同是委托合同，主张案涉合同符合《合同法》第404条的规定，但是404条的表述是“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，从该条款也可以看出委托合同中受托人向委托人转交的是第三人交付的财产，也就是说，如果该案为委托合同关系，那么上诉人应当是中介的作用，即由第三方（承租方）与被上诉人签订房屋租赁合同，由承租方向被上诉人支付租金，上诉人仅收取代理费。另外由于委托出租房屋何时能成功出租以及租金数额都是不确定的，在委托合同中以确定时间确定金额支付租金显然不符合常理。根据本案中双方签订的房屋租赁委托合同，上诉人直接负有按时将约定租金交付给被上诉人的义务可以认定本案双方的关系为房屋租赁法律关系。最后，从双方实际履行的情况看，合同签订之后，房屋就交由上诉人管理，即使房屋一直空置，上诉人没有对外转租或自用，但一直按照合同约定的时间直接向被上诉人支付合同约定的租金。从合同实际履行情况来看，上诉人也是以租赁关系作为交付租金的基础，因此双方是租赁关系，而不是委托关系。宋世雯向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年8月27日至2019年8月27日的房屋租金81,777元；2、判令被告向原告支付违约金6,664.83元（以81,777元为基数，按每日万分之五自2018年7月15日计算至实际付清之日止，现暂计2018年12月25日为6,664.83元）；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定：2015年6月5日，宋世雯与兴迪尔公司签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定由宋世雯购买由兴迪尔公司开发的位于济宁市高新区房屋一套，建筑面积为100.29平方米，总价款为817,364元。2015年8月28日，宋世雯与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，合同约定宋世雯委托兴迪尔公司将上述房屋进行出租、招商，委托租赁期限自2015年8月27日起至2025年7月26日止，兴迪尔公司向宋世雯转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的7月15日支付，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。另查明，原、被告双方签订《房屋租赁委托合同》后，合同项下的房屋一直未出租成功，处于空置状态，但兴迪尔公司已按照合同约定的租金数额向宋世雯支付了2018年8月27日前的全部租金。2018年8月27日之后的房屋租金至今未付，双方形成纠纷，原告诉至法院。一审法院认为：本案的焦点问题是：一、双方签订的《房屋租赁委托合同》是否有效；二、双方签订的《房屋租赁委托合同》的性质如何认定；三、兴迪尔公司应否向宋世雯支付房屋租金、违约金及实现债权的费用。关于焦点问题一，兴迪尔公司辩解该合同违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，系无效合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《商品房销售管理办法》由住房和城乡建设部发布，其性质系部门规章，该规定不是致合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，兴迪尔公司的该辩解无法律依据，不予采纳。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家及社会公众利益，故该合同系合法、有效合同，对该合同的效力予以确认。关于焦点问题二，关于《房屋租赁委托合同》性质的认定，应当从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容及合同的履行情况等三个方面进行分析。首先，按照双方在合同中的约定，宋世雯的主要义务是将案涉房屋交付给兴迪尔公司进行出租、招商，主要权利则是收取租赁费用；兴迪尔公司的主要义务是按照合同约定向宋世雯交付房屋租金，主要权利是对案涉房屋享有独立的转租权及转委托权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，双方的权利义务关系符合房屋租赁合同的法律特征；其次，案涉《房屋租赁委托合同》的内容包含租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，且被告负有按合同约定直接向原告支付房屋租金的义务，其内容符合一般房屋租赁合同的法律特征。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在委托经营中，委托人的收益是与受托人经营结果直接相关的，具有明显的不确定性，而案涉《房屋租赁委托合同》将宋世雯的收益明确为每年房款总额的10%即81,777元，且在合同的第四条第五项中双方也明确了委托租赁的10年期间为“10年返租期间”，因此，合同主要条款约定的内容不符合委托合同的法律特征；第三，从双方履行情况看，合同签订后，在案涉房屋未出租成功的情况下，兴迪尔公司仍按照合同约定向宋世雯支付了2018年8月27日前的全部租金，其履行合同的行为，亦能印证双方在签订合同时达成的是房屋租赁的合意，并非是委托经营的合意。综上，该合同性质为房屋租赁合同，兴迪尔公司关于该合同系委托合同的辩解，无事实与法律依据，不予采纳。关于焦点问题三，双方签订的《房屋租赁委托合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，兴迪尔公司应当于2018年7月15日向宋世雯支付2018年8月27日至2019年8月26日期间的房屋租赁费81,777元，但其未履行该义务，其行为构成违约，现宋世雯要求其履行上述义务，有事实与法律依据，予以支持。因兴迪尔公司存在逾期支付房屋租赁费的违约行为，根据合同第五条第二项的约定，兴迪尔公司应当按照租金的每日万分之五向宋世雯支付违约金，现宋世雯主张计算至2018年12月25日即163天，违约金6,664.83元（81,777×0.0005×163），符合法律规定，予以支持。宋世雯关于实现债权费用的主张，无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告宋世雯支付2018年8月27日至2019年8月26日期间的房租租赁费81,777元；二、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告宋世雯支付自2018年7月16日起至2018年12月25日止的逾期支付房屋租赁费的违约金6,664.83元；三、驳回原告宋世雯其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,006元、诉讼保全费920元，共计1,926元，由山东兴迪尔置业集团有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为被上诉人宋世雯所主张的租金是否应予支持。双方签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和国家行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同虽名为《房屋租赁委托合同》，但并未对房屋租赁不出去的情况下租金交付进行约定，而是约定无论出租状况如何，均由上诉人按时定额向被上诉人支付租金，因此实为房屋租赁合同，现被上诉人要求上诉人按照合同约定支付租金，依法应予支持。上诉人主张双方实为委托合同关系，并非房屋租赁合同关系，并据此主张不应按照合同约定支付租金，该主张与双方合同约定及上诉人2018年8月27日之前按照合同约定支付租金的实际履行情况相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人兴迪尔公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,011元，由上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月十二日书记员 姜佑华