安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0291民初2847号 原告（反诉被告）：芜湖宜居置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人：沈世跃，董事长。 委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖创巢众创空间管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。 法定代表人：艾安玲，总经理。 委托诉讼代理人：王元强，安徽赭麓律师事务所律师。 原告芜湖宜居置业发展有限公司（以下简称宜居公司）与被告芜湖创巢众创空间管理有限公司（以下简称创巢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，被告创巢公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告宜居公司的委托诉讼代理人谭啸、被告创巢公司的委托诉讼代理人王元强到庭参加了诉讼。审理过程中，创巢公司申请对创巢公司单独的不可移动的装修设施及费用进行鉴定，本院依法暂停审限。本案现已审理终结。 宜居公司向本院提出诉讼请求：1.判决创巢公司立即向宜居公司返还宜居春水湾7号楼2至4层经营房屋，并完整完好向宜居公司交还宜居公司所有的设施设备及创巢公司添置的不可移动的设施、设备；2.创巢公司立即支付宜居公司自2018年10月1日起至2019年5月7日的经营权租赁费72000元及自2019年5月22日至被告实际返还房屋及设施设备之日止租赁物占用使用费(按照240000元每年标准计算，暂计至2019年6月30日为26301元）；3.创巢公司向原告立即支付违约金80000元；4.创巢公司承担原告实现债权律师代理费16915元；5.创巢公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月30日，宜居公司与创巢公司签订《宜居创巢公社配套用房经营权合同》。宜居公司将创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层）租赁给创巢公司经营，经营业态为简餐、健身、培训、阅览、会议、休闲。租赁期限5年，自2016年10月1日至2021年9月30日。租赁价格为600000元，按5年分期平均支付，先付后用。双方合同第六条第3项约定，因不可抗力因素，市政规划拆迀，社会公共利益需要，政府需要、收回或拆除、改造的，由不可抗力发生之日或拆迀许可证生效之日或通知收回之日，本协议立即终止，双方互不承担责任。合同第四条创巢公司承诺第9项：本协议期满或提前终止时，创巢公司在10个工作日内腾空标的，对标的物宜居公司交付的设施、设备等均应完整完好交回，创巢公司新添置的不可移动的设施、设备等均以现状交回，对在承租期间的建设、装潢等投入不要求补偿。创巢公司逾期交回的，应按经营权价款双倍标准支付给宜居公司标的占用使用费。创巢公司未按承诺履行时，宜居公司有权单方解除本协议并要求创巢公司一次性支付8万元违约金，给宜居公司造成损失的，还应承担赔偿责任。 双方签订上述合同后，宜居公司按照合同约定将案涉房屋及设施设备交付给创巢公司经营。2018年10月31日，芜湖经济技术开发区管委会向宜居公司出具《芜湖经济技术开发区管委会关于商请移交宜居春水湾小区社区管理用房的函》，为加强春水湾小区管理，芜湖经济技术开发区管委会拟组建春水湾社区管理机构，履行社区管理职责，为入住人员提供规范管理和服务。要求宜居公司向其移交社区管理用房，以便所属街道尽快成立社区管理机构，落实管理责任，消除安全隐患。宜居公司需将创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层）移交芜湖经济技术开发区管委会作为社区管理用房。故宜居公司依据双方合同约定于2019年5月7日向创巢公司送达《终止合同告知函》，告知创巢公司自其收到《终止合同告知函》之日《宜居创巢公社配套用房经营权合同》终止，并于接到告知函后10个工作日内搬离上述房屋，将上述房屋交还宜居公司。现因创巢公司未按合同约定交还上述房屋及设施设备，且自2018年10月1日起至今的租赁费用创巢公司未向宜居公司支付。宜居公司与创巢公司多次协商无果。宜居公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 创巢公司辩称，1.宜居公司与创巢公司签订的宜居创巢公社配套用房经营权合同系双方真实意思表示，本案的违约方应为宜居公司，而非创巢公司。2.根据宜居公司陈述的起诉状，可以看出经开区管委会商请移送给宜居公司的函件，上面移送的内容是社区管理用房，并非租赁合同第六条第三项所约定的不可抗力的情形。宜居公司以此租赁合同约定要求解除双方的租赁合同关系，我方认为是不妥当的，应认定为宜居公司的单方违约行为。3.不可抗力是不可预见、不可避免的情形，但前述移交函上，经开区管委会并未明确要求宜居公司移交创巢公司所承租的标的物房屋，退一步说，宜居公司完全可以选择其他合适的地点，移交经开区管委会作为社区用房，且创巢公司所承租的标的物面积达3000平米，也不适合作为社区用房的基本面积。 创巢公司向本院提出反诉请求：1.判决解除宜居公司与创巢公司2016年9月30日签订的《宜居创巢公社配套用房经验权合同》；2.宜居公司立即支付创巢公司装潢损失1359487元（该损失最终以鉴定报告为准）；3.宜居公司归还创巢公司履约保证金80000元；4.宜居公司向创巢公司立即支付违约金80000元；5.宜居公司承担创巢公司为实现债权支出的律师代理费16000元；6.宜居公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月，创巢公司通过公开招投标程序依法中标宜居公司所有的创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层），该服务用房定位为对外经营性质用房。同年9月30日，双方签订了《宜居创巢公社配套用房经营权合同》，该合同约定经营业态为简餐、健身、培训、阅览、会议、休闲，租赁期限5年，自2016年10月1日至2021年9月30日，租赁价格为600000元，按5年分期平均支付，先付后用。双方合同第四条第一项约定，宜居公司承诺：本次经营权租赁是宜居公司真实意思表示，权属清晰，宜居公司对该经营权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。双方合同第五条第五款约定，宜居公司未按承诺履行时，创巢公司有权单方解除本协议并要求宜居公司一次性支付80000元违约金，给创巢公司造成损失的，还应承担赔偿责任。合同第七条第二款约定发生争议，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的全部费用。 双方签订上述合同后，创巢公司在投标竞价时交纳的80000元保证金转为履约保证金，2016年10月18日至2018年8月15日经营期间，在得到宜居公司同意允许后，创巢公司对经营业态基础设施、广告设施等进行全面改造，改造费用达百余万元。后创巢公司接到宜居公司口头通知停止经营，第三期经营权租赁费暂时无需支付，等待宜居公司具体通知。无奈之下，2019年4月11日，创巢公司向宜居公司邮寄告知函，要求宜居公司尽快解决此事，恢复营业，但直到2019年5月5日，创巢公司收到了宜居公司《终止合同告知函》后得知宜居公司将涉案房屋移交至相关部门使用，且宜居公司单方要求终止《宜居创巢公社配套用房经营权合同》，责令创巢公司搬离房屋、安排移交设施设备。创巢公司在收到终止函后多次和宜居公司协调，也发函给宜居公司要求对于其单方终止合同行为要求给予补偿，但至今未果。创巢公司为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。 宜居公司针对创巢公司的反诉请求及事实、理由，发表辩称意见如下：1.关于创巢公司诉请判决解除合同，我方认为双方合同已于2019年的5月7日解除，无需法院另行判决解除。2.对于创巢公司的第二项诉请，我方认为根据双方合同约定，创巢公司承诺中的第九条，本协议期满或提前终止时，创巢公司应在十个工作日内腾空，对于创巢公司新添置的不可移动设施设备，均以现状交回，对承租期间的建设和装潢等投入不要求补偿。根据该份创巢公司的承诺，我方认为对于创巢公司的装潢投入不应当予以补偿。3.对于创巢公司第三项诉请，我方认为根据双方关于履约保证金的约定，基于本案中创巢公司存在违约行为，该履约保证金不应当予以退还。4.对于第四项反诉请求，本案中宜居公司解除双方合同是完全依照双方合同约定的，并不存在违约，所以无需向创巢公司支付违约金。5.对于第五项诉请律师费用，宜居公司没有违约，所以也不存在向其支付律师代理费。综上，宜居公司认为创巢公司的各项反诉请求均不应当予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.宜居公司提交的关于商请移交宜居春水湾小区社区管理用房的函，来源合法、客观真实、与本案有关联性且创巢公司对其真实性无异议，本院依法予以采信；2.创巢公司提交的书面申请报告、送达人情况说明，来源合法、客观真实、与本案有关联性且宜居公司对改造的事实无异议，本院依法予以采信；3.创巢公司提交的添置不可移动的设备设施时的部分票据、鉴定报告及鉴定费票据，来源合法、客观真实、与本案有关联性，可以作为本案证据使用。 本院经审理查明事实如下：2016年9月30日，宜居公司（业主方、甲方）与创巢公司（经营方、乙方）签订《宜居创巢公社配套用房经营权合同》一份，合同约定宜居公司将创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层）租赁给创巢公司经营，经营业态为简餐、健身、培训、阅览、会议、休闲，租赁期限为自2016年10月1日起至2021年9月30日止的5年，租赁价格为600000元，按5年分期平均支付，先付后用，首期经营权租赁款120000元，乙方须于协议签订后5个工作日内支付给甲方，其后4期租赁款（每期租赁款均为120000元）乙方于每年度的10月1日前支付给甲方。合同还约定，上述各经营权租赁价款支付节点，乙方每逾期一日，则按相应支付当期总金额的1%向甲方支付违约金，合同履约保证金为8万元，在签订本协议之日时，乙方所缴纳的竞价保证金8万元转为履约保证金，保证金不计息。双方约定，宜居公司承诺本次经营权租赁是宜居公司真实意思表示，权属清晰，宜居公司对该经营权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。创巢公司承诺创巢公司已全面了解标的水、电、消防、周边环境等情况，已现场勘察了标的，均放弃对标的提出数量、质量等方面的异议；合同期满或提前终止时，创巢公司在10个工作日内腾空标的，对标的物宜居公司交付的设施、设备等均应完整完好交回，创巢公司新添置的不可移动的设施、设备等均以现状交回，对在承租期间的建设、装潢等投入不要求补偿。创巢公司逾期交回的，应按经营权价款双倍标准支付给宜居公司标的占用使用费。双方还约定，乙方未按本协议第二条约定支付标的价款时，甲方有权单方解除本合同并要求乙方向甲方一次性支付8万元违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；甲方未按本合同第四条中甲方承诺履行时，乙方有权单方解除本合同并要求甲方向乙方一次性支付8万元违约金，给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任；乙方未按本合同第四条中乙方承诺履行时，甲方有权单方解除本合同并要求乙方向甲方一次性支付8万元违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任。合同还约定，因不可抗力因素，市政规划拆迀，社会公共利益需要，政府需要、收回或拆除、改造的，由不可抗力发生之日或拆迀许可证生效之日或通知收回之日，本协议立即终止，双方互不承担责任；合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用，宜居公司与创巢公司在合同上签字盖章确认。合同签订后，宜居公司将创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层）及相关固定资产移交给创巢公司，双方在固定资产登记表上签字确认。2018年10月31日，芜湖经济技术开发区管理委员会向宜居公司发送《芜湖经济技术开发区管委会关于商请移交宜居春水湾小区社区管理用房的函》（开管秘[2018]571号），函中称：宜居春水湾小区入住近万人，人员结构复杂，流动性大，商业配套用房承租方主要从事餐饮、幼儿教育、超市等多种业态，因该小区至今未移交社区管理用房，致使小区无法进行网格化管理，底数不清，文明创建、消防安全等方面管理严重缺乏、隐患重重。为加强春水湾小区管理，芜湖经济技术开发区管委会拟组建春水湾社区管理机构，履行社区管理职责，为入住人员提供规范管理和服务，为此管委会商情宜居公司按芜政办[2004]21号文件要求移交社区管理用房，以便所属街道尽快成立社区管理机构，落实管理责任。2019年5月5日，宜居公司向创巢公司发送《终止合同告知函》，函中称：根据《芜湖经济技术开发区管委会关于商请移交宜居春水湾小区社区管理用房的函》，芜湖经济技术开发区管委会需使用春水湾社区管理用房，组建春水湾社区管理机构，因创巢公社配套服务用房属于需移交资产，《宜居创巢公社配套用房经营权合同》自创巢公司收到此函之日终止，创巢公司在接到此函后10个工作日内办理上述房屋，将上述房屋交还宜居公司。2019年5月7日，创巢公司法定代表人艾安玲在告知函上注明已收到函件并签字确认。 2019年4月11日、2019年5月28日，创巢公司向宜居公司发送两份《告知函》，告知函中称：2018年10月，创巢公司准备去宜居公司交房租时，被宜居公司资产部告知要收回房屋、停止营业、等待宜居公司收回，至2019年4月，宜居公司仅口头通知创巢公司搬出，没有书面通知也没有实质性处理办法和结果。鉴于创巢公司与宜居公司签订的《宜居创巢公社配套用房经营权合同》系双方真实意思表示，创巢公司仍在承租合同的有效期内，如宜居公司单方终止合同，应赔偿创巢公司的相关损失。 庭审中，宜居公司认可收到创巢公司的告知函，对创巢公司装修费用补偿不予认可，主张创巢公司未按期交纳合同第三期租金；创巢公司认可未交纳租金的事实，认为其未交纳租金是因为宜居公司拒绝收取，但未提供相关证据予以证明。 另查明：创巢公司于2019年7月22日向我院提出鉴定申请，要求法院对创巢公司单独的不可移动的装修设施及费用进行鉴定，经我院组织，依照鉴定程序摇号确定安徽安瑞工程咨询有限责任公司对创巢公司申请鉴定事宜进行鉴定。2019年10月23日，安徽安瑞工程咨询有限责任公司出具《关于“芜湖创巢众创空间管理有限公司与芜湖宜居置业发展有限公司之间房屋租赁合同纠纷”一案中涉及单独的不可移动的装修设施及费用工程造价鉴定报告》，鉴定报告书称：案涉单独的不可移动的装修设施及费用为1812649.26元，其中装饰工程1499904.25元、安装工程312745.01元（含燃气开通费36700元），创巢公司为此支出鉴定费用15000元。2019年11月27日，创巢公司将案涉宜居春水湾7号楼2至4层房屋移交给宜居公司，宜居公司对房屋移交事实予以确认，对案涉房屋的设施设备不在本案中主张。 再查明：宜居公司为处理案涉纠纷委托律师处理诉讼事宜，为此支出律师费16915元；创巢公司为处理案涉纠纷委托律师处理诉讼事宜，为此支出律师费16000元。 本院认为，结合本案的证据材料及庭审中宜居公司、创巢公司的陈述，本案的争议焦点为：1.宜居公司的诉请应否支持；2.创巢公司的反诉请求有无依据。 一、宜居公司的诉请应否支持 宜居公司与创巢公司签订的《宜居创巢公社配套用房经营权合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据前述查明的事实，案涉合同终止的原因系芜湖经济技术开发区管委会需使用春水湾社区管理用房，组建春水湾社区管理机构，因案涉创巢公社配套服务用房（宜居春水湾7号楼2至4层）属于需移交资产，宜居公司遂通知创巢公司提前终止合同，宜居公司终止合同的行为符合双方签订的《宜居创巢公社配套用房经营权合同》第六条第三项的约定，双方合同于创巢公司收到宜居公司《终止合同告知函》之日即2019年5月7日解除。根据合同约定，除首期经营权租赁款外，五年租赁期内的每期租赁款创巢公司需于每年度的10月1日前支付，现创巢公司未按照合同约定支付第三期租赁款，即在2018年10月1日前支付租赁款120000元，创巢公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，创巢公司辩称其未按期交纳租赁款系因宜居公司拒绝收取所致，但创巢公司未提交相关证据证明，本院对其辩称意见不予认可。因创巢公司违约，且第四期租赁费创巢公司亦未支付，本院对宜居公司主张创巢公司支付自2018年10月1日起至2019年5月7日的经营权租赁费72000元的诉请依法予以支持。依据双方合同约定，合同期满或提前终止时，创巢公司需在10个工作日内腾空标的，创巢公司逾期交回的，应按经营权价款双倍标准（240000元）支付给宜居公司标的占用使用费，创巢公司已于2019年11月27日将案涉房屋交付给宜居公司，故本院对宜居公司主张创巢公司支付自2019年5月22日起至2019年11月27日止的占用使用费143333元的诉请依法予以支持。 关于宜居公司主张创巢公司支付违约金80000元的诉请，因创巢公司的行为构成违约，根据合同第五条第一项、第六项的约定，创巢公司应支付给宜居公司80000元违约金，对宜居公司的该项诉请，本院予以支持。 关于宜居公司主张创巢公司承担原告实现债权律师代理费16915元的诉请，符合双方合同第七条第二项的约定，本院依法予以支持。 关于宜居公司主张创巢公司向宜居公司返还宜居春水湾7号楼2至4层经营房屋，并完整完好向宜居公司交还宜居公司所有的设施设备及创巢公司添置的不可移动的设施、设备，因创巢公司已于2019年11月27日将案涉房屋移交宜居公司，且宜居公司在本案中不再主张移交设施设备事宜，故宜居公司的该项诉请，创巢公司已实际履行完毕。 二、创巢公司的反诉请求有无依据 创巢公司主张宜居公司以芜湖经济技术开发区管委会的函件为由提前终止合同没有依据，系宜居公司的单方违约行为，且对于案涉房屋创巢公司单独的不可移动的装修设施及费用，宜居公司应予补偿，但根据双方合同第四条第二款“乙方的承诺”第九项约定，合同期满或提前终止时，创巢公司在10个工作日内腾空标的，对标的物宜居公司交付的设施、设备等均应完整完好交回，创巢公司新添置的不可移动的设施、设备等均以现状交回，对在承租期间的建设、装潢等投入不要求补偿。现合同已于2019年5月7日终止，创巢公司要求宜居公司补偿创巢公司新添置的设施、设备没有合同依据，故本院对其要求宜居公司支付创巢公司装潢损失的反诉请求依法不予支持。联系前述查明事实，创巢公司未按约支付第三期租赁款即在2018年10月1日前支付租赁款120000元，系违约方，本院对其要求宜居公司归还履约保证金、支付违约金、律师代理费的反诉请求，亦依法不予支持。因双方合同已于2019年5月7日终止，双方的合同已然实际解除，故对创巢公司要求解除双方签订的《宜居创巢公社配套用房经营权合同》的反诉请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、芜湖创巢众创空间管理有限公司于本判决生效后十日内支付芜湖宜居置业发展有限公司自2018年10月1日起至2019年5月7日的经营权租赁款72000元、自2019年5月22日起至2019年11月27日止的占用使用费143333元、违约金80000元，合计295333元； 二、芜湖创巢众创空间管理有限公司于本判决生效后十日内支付芜湖宜居置业发展有限公司律师代理费16915元； 三、解除芜湖宜居置业发展有限公司与芜湖创巢众创空间管理有限公司签订的《宜居创巢公社配套用房经营权合同》； 四、驳回芜湖创巢众创空间管理有限公司的其他反诉请求。 如芜湖创巢众创空间管理有限公司未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2102元，由芜湖创巢众创空间管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6990元，由芜湖创巢众创空间管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  万洪 二〇一九年十二月二十五日 法官助理汤峻崎 书记员李舒鸿 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。