江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终657号上诉人（原审被告）：芦溪县溢源房地产开发有限责任公司，住所地江西省萍乡市芦溪县。法定代表人：何文林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴永华，该公司员工。委托诉讼代理人：姚喻，江西赣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦溪县华厦物业管理有限公司，住所地江西省萍乡市芦溪县。法定代表人：徐慧泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。上诉人芦溪县溢源房地产开发有限责任公司（下文简称溢源房地产公司）因与被上诉人芦溪县华厦物业管理有限公司（下文简称华厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日作出（2019）赣03民终43号民事裁定书，将本案发回重审。江西省芦溪县人民法院于2019年9月5日作出（2019）赣0323民初284号民事判决。上诉人芦溪县溢源房地产开发有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人溢源房地产公司的委托诉讼代理人吴永华、姚喻，被上诉人华厦物业公司的委托诉讼代理人林舒浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溢源房地产公司上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案经过一审、二审，二审裁定发回重审后，一审法院在被上诉人未提供新证据的情况下，作出与原一审判决相同的民事判决，偏袒被上诉人，认定事实存在明显矛盾与错误。一审法院认定《碧水华庭合同》为约定合同终止时间，明显与合同内容不符。“业主委员会于2018年4月22日成立，并未与原告签订新的物业合同，原告于2018年5月1日停止物业服务，应视为合同已于2018年4月30日到期。”该认定明显错误，原告系擅自停止物业服务，不符合合同第九条第一项约定，不能视为合同到期，原告应继续履行合同义务，原告在业主与上诉人不知情的情况下，擅自撤离小区物业管理，属于单方解除合同，应承担违约责任。从被上诉人自行制作的《碧水华庭物管费抵扣计算明细表》充分证明，从2011年1月至2015年12月的物业管理收入和支出都进行了抵扣，因物管费均有结余，故上诉人从未向被上诉人支付过物业管理人员工资及管理酬金。一审判决认定抵扣是阶段性的，其他时段没有合意抵扣，认定错误。被上诉人从未向上诉人提出异议，在2017年业主已经基本入住，被上诉人收取了业主物业服务费，却还在向上诉人主张物业费。根据我方提交的相关证据可以证明被上诉人没有按照合同的约定提供物业服务，配备相应人员。导致业主对被上诉人的服务水平意见很大，反映强烈。在此情况下，被上诉人未对服务进行改进，反而擅自停止物业服务，造成小区长时间无人看管，在法庭上，被上诉人连有几个人在岗都不知道。一审法院对此视而不见，在被上诉人未提交任何证据证明其每月实际支持管理费的情况下，计算出每月上诉人应向被上诉人支付前期物业费16200元。被上诉人提供的物业服务违反了合同的约定，一审法院认定上诉人违约明显与事实不符，违反公平原则。《江西省物业管理条例》规定，由业主承担物业服务费。至2016年12月31日止，已交付业主47937.75m2，按照政府核定的0.35元每平方米收费标准，被上诉人每年可收取物业费总额为201338.55元，每月有丰厚利润。华厦物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持，我方收取的前期物业服务费与物业管理费并不是相同的费用，前期物业管理费是由工人工资及管理费组成，属于上诉人向被上诉人支付的合同约定的补偿性费用。故上诉人主张我方存在重复收费的观点不合理。华厦物业公司在一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的人员工资及管理酬金合计382365元；2、判令被告支付违约金40000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月1日，溢源房地产公司（甲方）与华厦物业公司（乙方）签订《碧水华庭合同》，约定由华厦物业公司对溢源房地产公司所在的碧水华庭小区进行前期物业管理服务，前期物业费用（含管理费，下同）由溢源房地产公司承担，与经营成果呈负效应。还约定经理工资每月1500元/月人均，助理工资每月1300元/月人均，收费员工资每月1000元/月人均，秩序维护员工资每月1000元/月人均，保洁员工资每月800元/月人均，绿化管理员水电维护员工资每月1000元/月人均，其他办公费用500元/月,管理费为甲方支付给乙方总费用的20%。先定经理1名，秩序维护员4人，保洁员1人，随着甲方交付房屋数量的增加，乙方人员也应随着增加，交付房达100户时，乙方助理到位，150户时，秩序维护员需达5人，交付房达120户时，保洁员达3人，以后每增加100户加1名保洁员。华厦物业公司物业工作人员的报酬每两年须增加5%，甲方每月30日前按双方商定的金额足额划拨至乙方账上。违约责任，甲方违反本合同条款而使乙方无法进行动作时，乙方可解除合同，甲方须赔偿乙方20000元违约金。乙方违反本合同条款，或明显达不到本合同服务标准或多数业主强烈要求，使合同无法继续履行时，甲方可解除合同，乙方须赔偿甲方20000元违约金等。合同约定物业管理服务从2011年8月1日，在本合同期内，业主委员会与物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。2014年1月1日，溢源房地产公司（甲方）与华厦物业公司（乙方）签订《时代经典合同》，约定由华厦物业公司对溢源房地产公司所在的时代经典小区进行物业管理服务，前期物业管理费用支出按管理人员工资75600元/年再加15%管理费核定，按标准计算的物业费若达不到该支出标准，甲方予以补足。按标准计算的物业费达到预算收支平衡后，甲方不再支付前期物业管理费。由甲方支付的前期物业管理费每月底分月支付给乙方。还约定了乙方提供物业管理服务内容，应负责物业管理各项费用的收取工作，因甲方法定责任造成物业费收取不到位的，由甲方承担该物业费等，违约责任，甲方违反本合同条款而使乙方无法进行动作时，乙方可解除合同，甲方须赔偿乙方20000元违约金。乙方违反本合同条款，或明显达不到本合同服务标准或多数业主强烈要求，使合同无法继续履行时，甲方可解除合同，乙方须赔偿甲方20000元违约金等。物业服务期限至2017年12月31日止。合同签订后，华厦物业公司进驻碧水华庭、时代经典两小区进行物业管理服务，至2017年12月31日，碧水华庭已交付业主房屋285户。至2016年12月31日止，华厦物业公司已移交时代经典小区给业主的房屋面积为67931.55平方米，按主管部门核准的每平方米0.35元物业服务费计算，华厦物业公司的物业管理费为285312.51元。从2017年1月份开始，溢源房地产公司就未支付碧水华庭、时代经典两小区的前期物业服务费。2018年1月19日，时代经典小区业主委员会成立。2018年3月31日碧水华庭小区业主委员会成立，同年4月22日，碧水华庭小区业主委员会通知华厦物业公司终止华厦物业公司与溢源房地产公司的《碧水华庭合同》。2018年5月1日起，新物业公司进驻时代经典小区，华厦物业公司撤离涉案两小区。一审法院认为，华厦物业公司与溢源房地产公司签订的《时代经典合同》、《碧水华庭合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，履行合同约定的相关义务，在华厦物业公司履行了物业服务义务后，溢源房地产公司应按合同约定支付物业服务费。其中，关于《时代经典合同》，华厦物业公司按主管部门核准的每平方米0.35元的物业服务费计算标准，其可收取的物业服务费为285312.51元，已超出双方合同约定的管理人员年工资及15%管理费的标准，故溢源房地产公司不予支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，理由成立；关于《碧水华庭合同》，因合同未约定终止时间，但合同第九条第一项约定了在本合同期内，业主委员会与物业管理服务合同生效时，本合同自行终止，故该合同终止期限应视为业主委员会与物业管理服务合同生效之时，但碧水华庭小区业主委员会于2018年4月22日成立后，并未与华厦物业公司签订新的物业服务合同，而华厦物业公司于2018年5月1日停止物业服务，可应视为合同已于2018年4月30日到期，在合同到期终止之前，该合同由华厦物业公司实际履行物业服务，溢源房地产公司应按合同约定支付前期物业服务费；根据合同第五条、第六条对溢源房地产公司每月支付华厦物业公司物业服务费的数额及支付时间均有约定，且是每月30日前按双方商定的金额足额划拨至华厦物业公司方账上，合同第八条约定违约金为20000元。至2017年年底，溢源房地产公司交付房达285户，依合同约定每月应支付给华厦物业公司的前期物业服务费应为16200元，而溢源房地产公司从2017年1月1日起未支付给华厦物业公司，属违约，应承担违约责任20000元，并支付从2017年1月1日起至2018年4月30日上的前期物业服务费计259200元；因合同中并未约定对华厦物业公司收取的前期物业服务费应予抵扣，虽然双方在合同履行期间有过阶段性的抵扣，但并不表示华厦物业公司在其他时段也有合意抵扣，故在合同没有变更的情况下，双方应当全面履行合同各项约定，溢源房地产公司不按约定支付前期物业服务费，显属违约。溢源房地产公司未按月支付华厦物业公司2017年至2018年4月30日的物业服务费，违反了双方合同约定，应承担合同约定的违约责任，华厦物业公司的该两项诉求有理，本院应予支持，对溢源房地产公司的相关辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条规定之规定，判决：一、限芦溪县溢源房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付芦溪县华厦物业管理有限公司物业服务费（含管理费）259200元及违约金20000元，合计279200元。二、驳回芦溪县华厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7635元，由芦溪县华厦物业管理有限公司负担2588元，芦溪县溢源房地产开发有限责任公司负担5047元。在二审指定的举证期限内，上诉人溢源房地产公司提交证明如下：第一组证据：1.竣工验收备案表7份，证明目的是碧水华庭小区已验收，359套住房已经交付给业主；2.芦溪碧水华庭业主委员会出具的物业费交至2019年业主名单3份，证实华厦物业收取了客户的物业费一直到2019年；3.碧水华庭物业管理委员会出具的证明1份，业主代表出具的证明1份，业主名单1份，证明2018年4月前，华厦物业公司收取了全部业主的物业费用及装修押金，未和业主及业委会、开发商办理任何交接手续，擅自离场，也未退多收的物业费及装修押金；4.广东新粤物业集团统一收据9张，证明华厦物业公司、广东新粤公司共同收取碧水华庭业主物业管理费直至2020年。被上诉人华厦物业公司质证认为：第一组证据的竣工验收备案表仅能证明碧水华庭小区已经验收合格的房屋有359套，并不能证明已经将359套房屋全部交付给华厦物业管理有限公司；对于第2份证据的缴费单的名单的三性均不予确认，该证据的签名不能证明是业主所签，而且上面也没有写明是否已经交费等事实，并不能证明上述所谓的业主是否已经交费；第一组第3份证据的三性不予确认，该证据所说的已经收取了业主的物业费装修押金与本案无关，同时该证据部分业主代表也仅能代表该部分业主的并不能代表全部业主都确认已经收取了全部物业费这一事实；第一组第4份证据的三性不予确认，上诉人提交的九张收据并不是国家确认的发票等有效依据，同时上面的物业管理费的记载并不明晰，并不能证明已经收取物业费这一事实，同时收据上所记载的金额明显过小，明显不可能是已经收取大量业主物业费所开具的收据。本院经审查认为，对竣工验收备案表、芦溪碧水华庭业主委员会出具的物业费交至2019年业主名单、碧水华庭物业管理委员会出具的证明的真实性予以确认，至于能否达到上诉人的证明目的，将结合其他证据予以综合认定；9份收款收据均盖有被上诉人华厦物业公司的财务专用章，对其真实性予以认定，关联性将结合其他证据予以综合认定。第二组证据：《碧水华庭业主反应的部分情况》1份、《碧水华庭业主座谈会纪要》1份、吴某出具的《华厦物业2017年元月至2018年3月底在岗人员名单》1份，证明目的证实华厦物业提供物业服务不符合《前期物业管理委托合同》的要求，工作人员人数未达到合同要求的人数。被上诉人华厦物业公司质证认为：第二组第1份证据三性不予确认，该证据为复印件，同时该证据应当是上诉人单方制作，并不能证明上诉人主张的事实；第二组证据会议纪要的三性不予确认，该会议纪要所记载的出席人员我方并不能确认该人员的真实性以及其身份，同时会议纪要上的业主签名我方也不能确认该签名是否为业主所签；第二组证据第3份证据的三性不予确认，该证据右下角写有碧水华庭保安员吴某，该证据应当为个人所出具，该人员的身份我方不能确认，其所描述的事实也并不正确。本院经审查认为，上述三份证据的真实性无法核实，故对该组证据不予采信。第三组证据：企业信息查询表1份、《碧水华庭物业费抵扣计算明细》13份，证明目的证实从华厦物业接管碧水华庭以来，物业费由华厦物业收取，并对其管理费、人员工资进行抵扣，碧水华庭目前的物业管理公司广东新粤物业有限公司为芦溪县华厦物业有限公司的股东。被上诉人华厦物业公司质证认为：《碧水华庭物业费抵扣计算明细》仅能证明上诉人与被上诉人曾阶段性的就相关的费用进行过抵扣并不能证明其余事实；企业信息查询表，我方确认广东新粤物业有限公司是芦溪县华厦物业的股东。上诉人所提交的所有证据都并不是新证据，不应当在二审才提出，该证据已经超过举证期限不应当被采纳。本院经审查认为，对13份《碧水华庭物业费抵扣计算明细》的真实性予以认可，根据该抵扣明细，可证明上诉人与被上诉人于2011年1月至2012年12月、2013年7月-9月、10月-12月，就上诉人应付工资、管理费等与被上诉人收取的小区业主物业管理费进行抵扣。根据本院在国家企业信用信息公示系统查询结果，2017年11月21日，被上诉人华厦物业公司就该公司股权进行变更登记，广东新粤物业有限公司成为该公司股东，股权占90%，对上诉人提交的企业信息查询表真实性予以认可。第四组证据：证人吴某的证人证言，证明华厦物业公司在管理碧水华庭小区，保安人员、保洁员等工作人员均不符合与上诉人签订的合同约定，被上诉人主张16200元的每月人员工资，没有任何依据；2017年5月份由新粤公司管理小区，并非上诉人在管理。被上诉人华厦物业公司质证认为，第四组证据，不属于新证据，已超过举证期限，不能确认该人员是否从2011年8月就在碧水华庭小区当保安，不能确认该人员身份，证人陈述的事实不能证明该小区不是由华厦公司管理。本院经审查认为，证人吴某是否是华厦物业公司的工作人员尚不清楚，对其陈述内容的真实性不予认可，仅凭该证据无法达到上诉人的证明目的，对该证人证言不予采信。在二审指定的举证期限内，被上诉人华厦物业公司向本院提交如下证据：《碧水华庭2017年10月-2018年4月收取业主物业费明细》1份，《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》1份，证明2017年10月至2018年4月华厦物业公司所收取的物业费金额，我方2019年11月11日向向法庭提交的《情况说明》即依据该收取情况计算得出；我方从2017年才接手公司，在2017年9月以前的收费情况无法查清。上诉人溢源房地产公司质证认为，对《碧水华庭2017年10月-2018年4月收取业主物业费明细》三性有异议，该证据系被上诉人单方制作，不具备证据有效形式，与上诉人在上一次开庭期间提交的被上诉人收费收据存在矛盾，该证据存在重大瑕疵，不能达到被上诉人的证明目的，对于《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》真实性、合法性有异议，该证据为打印件，未加盖公司公章，该证据也反映了华厦公司与新粤公司的关联性，新粤公司是华厦公司的股东，双方曾共同管理碧水华庭小区的物业。被上诉人未按合同约定登记其收费明细，违反了合同约定。本院经审查认为，《碧水华庭2017年10月-2018年4月收取业主物业费明细》系华厦物业公司单独制作，且未加该公司公章，也未提供收取物业费收款收据或发票予以佐证，对该证据的真实性不予认定；本院在国家企业信用信息公示系统查询的内容与被上诉人提供的企业信用信息公示报告内容一致，对该报告真实性予以确认。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院另查明，上诉人溢源房地产公司与被上诉人华厦物业公司于2011年1月至2012年12月、2013年7月-9月、10月-12月，就上诉人应付工资、管理费等与被上诉人收取的小区业主物业管理费进行抵扣。其余二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：上诉人溢源房地产公司是否构成违约，其是否应向被上诉人华厦物业公司支付2017年1月至2018年4月的前期物业服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人溢源房地产公司与被上诉人华厦物业公司签订的《前期物业管理委托合同》（碧水华庭小区）（下文简称《合同》）系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定履行自己的义务。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据《合同》第四条第1项第（2）条规定，由乙方即华厦物业公司负责物业管理各项费用的收取工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合上述法律的规定及本案事实，上诉人溢源房地产公司作为碧水华庭小区的开发商，与被上诉人华厦物业公司签订的《合同》对碧水华庭小区的全体业主具有约束力。《江西省物业管理条例》第五十五规定：“已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。”根据《合同》约定，由华厦物业公司向小区业主收取物业管理费，而上诉人溢源房地产公司与被上诉人华厦物业公司于2011年1月至2012年12月、2013年7月-9月、10月-12月期间，就上诉人应付工资、管理费等与被上诉人收取的小区业主物业管理费进行抵扣。《合同》虽约定前期物业管理费由甲方即溢源房地产公司承担，但该约定是基于物业管理与经营成果呈负效应的基础之上。被上诉人华厦物业公司在本案一审、二审、发回重审后的一审、二审期间，均未向法院提交证据证明上诉人溢源房地产公司曾向其支付过相关前期物业管理费用。据此，本院推定双方在《合同》签订后，关于前期物业管理费的处理，按照以华厦物业公司向小区业主收取物业管理费金额抵扣上诉人应向被上诉人支付的物管费金额的方式处理。即双方对《合同》关于前期物业管理费的支付的约定，以事实履行的方式进行了重新约定。故此，在华厦物业公司向小区业主收取物业管理费，双方在此基础上就相关物业管理费进行抵扣，该公司仍以《合同》为由向溢源房地产主张物业管理费，与合同法规定的公平原则相悖。故被上诉人华厦物业公司认为其向小区业主收取物业管理费用与上诉人溢源房地产应向其支付的物业管理费并不冲突的抗辩，本院不予支持。最后，根据谁主张、谁举证的原则，华厦物业公司无法向本院提供其在碧水华庭小区进行物业管理时，其物业管理与经营成果呈负效应，其应承担对其不利的法律后果。故此，华厦物业公司主张溢源房地产存在违约，应承担违约责任，并向华厦物业公司支付2017年1月至2018年4月的物业管理费，本院不予支持。综上所述，上诉人溢源房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销江西省芦溪县人民法院（2019）赣0323民初284号民事判决；二、驳回芦溪县华厦物业管理有限公司的诉讼请求。一审、二审案件受理费共计15270元，由芦溪县华厦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇一九年十二月三十日法官助理曾娜书记员李瑜筠