广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11583号上诉人（原审被告,反诉原告）：蔡益，男，汉族，1973年3月27日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码422************830。上诉人（原审被告,反诉原告）：蔡湘茜，女，汉族，1979年2月15日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************665。两上诉人共同委托诉讼代理人：毛华松，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周美娟，女，汉族，1989年9月10日出生，住湖南省衡山县***********，公民身份号码430************14X。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东品明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。上诉人蔡益、蔡湘茜因与被上诉人周美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人蔡益、蔡湘茜上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2.改判驳回周美娟的原审诉讼请求；3.依法改判蔡益、蔡湘茜没收周美娟已支付的定金人民币100000元，同时改判周美娟赔偿蔡益、蔡湘茜违约金；4.周美娟承担本案全部诉讼费。事实和理由：原审法院认定事实不清，判决结果严重错误。第一，原审法院未确认曾聪受周美娟委托代为支付购房定金的法律效力及后果，显属认定事实不清。此前两级法院均认定曾聪代理周美娟签订合同、支付定金的行为直接约束周美娟，且周美娟在起诉状中也自认曾聪签订涉案合同及支付定金均受其委托。因此，既然签订合同的行为直接约束周美娟，那么支付定金的行为同样应直接约束周美娟。据此，完全可以认定周美娟在限购政策出台之前已签订合同并支付了定金，属于限购政策中“按原政策执行”的“本人签订合同并支付定金”情形。原审判决对曾聪代为支付定金的委托代理行为未予认定，以及对该代理行为的法律效力及后果未作任何解释和说明，明显属认定事实不清。第二，在没有任何法律依据和事实依据的前提下，原审法院认定周美娟为曾聪的弟媳，并以“弟媳关系”向禅城区不动产交易中心进行函调，而否定了此前两级法院认定的“委托代理关系”，导致《复函》中并没有说明曾聪与周美娟之间存在委托代理关系的情况下，曾聪对周美娟的代理行为是否有效，而仅是基于周美娟是曾聪的“弟媳”的情况下回复意见。故该《复函》明显错误的认定并理解了曾聪与周美娟之间的身份及法律关系，对本案不具有任何的参考和指导意义，原审法院直接引用该《复函》意见的认定结论作为本案的定案依据，显属认定事实错误，依法应当予以纠正。同时，两级不动产管理机构为了预防错误，特意在《复函》中列明“如法院认定周美娟符合购房资格，本中心将依法予以登记”的内容，但原审法院忽视了该说明。周美娟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，蔡益、蔡湘茜的上诉请求应予驳回。第一，蔡益、蔡湘茜断章取义，妄自曲解行政机关政策意思。周美娟作为买方，签订了买卖合同，立即支付定金，此后为继续履行合同而四处奔波，这已明确表示周美娟是有意愿购买涉案房屋，而真正导致本次交易无法继续进行的原因是限购政策的出台，而非双方之间的任何过错，佛山市禅城区*******出具的《关于佛山市禅城区人民法院协助调查函（2018）粤0604民初28744号之一的复函》早已明确。该函明确解释，周美娟虽为涉案房屋的真实交易方，但非合同签订人及直接付款人，导致周美娟失去购房资格，限购政策出台导致合同无法履行，系不可归责于合同当事人的事由，故蔡益、蔡湘茜应退还已收定金。第二，因本次交易无法继续履行，蔡益、蔡湘茜不存在合同实际损失，反而能够获得房产上涨的收益。蔡益、蔡湘茜曾于2018年4月与案外人另行签订买卖合同，此时涉案房屋的价格已上涨至268万元，比起当时与周美娟签订合同价款206万元，足足上涨了62万元。由此看来，若按现今的房价再次出售，周美娟反而获益数十万甚至过百万元的房屋差价，蔡益、蔡湘茜并无任何实际损失。综上，周美娟认为限购政策的出台导致合同无法继续履行，是不可归责于双方的事由，周美娟并无任何违约事项，如今合同已解除，蔡益、蔡湘茜亦应退还已收定金，蔡益、蔡湘茜的上诉请求应予驳回。周美娟向原审法院提出诉讼请求：1.蔡益、蔡湘茜向周美娟返还NO.BA0005467号《房地产买卖合同》的定金100000元；2.蔡益、蔡湘茜向周美娟支付占用100000元定金的利息（计算方式：以100000元为本金，自2017年8月3日至实际返还之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息）；3.蔡益、蔡湘茜承担本案诉讼费用。蔡益、蔡湘茜向原审法院提出反诉请求：1.确认周美娟与蔡益、蔡湘茜于2017年5月25日签订的编号为NO.BA0005467的《房地产买卖合同》于2017年7月27起解除；2.周美娟已支付的定金100000元归蔡益、蔡湘茜所有；3.周美娟向蔡益、蔡湘茜赔偿违约金106000元；4.周美娟承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2017年5月25日，案外人曾聪（买方）与蔡益、蔡湘茜（卖方）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方，下称满堂红佛山分公司）签订《房地产买卖合同》，约定：:买卖双方已就买卖广东省佛山市禅城区*************的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条房地产权属情况卖方合法持有《房地产权证》，号码为佛字0100045189、0100045190，买方已经查看过卖方的《房地产权证》，物业无抵押登记……第三条付款方式买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款1、定金：买方在签署本合同当天支付定金100000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、按揭贷款：买方应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。4、首期房款（不含定金）:于房管部门受理房产递件当天由买方支付520000元给卖方。5、改期房款：即申请贷款额1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第九条合同备注双方协商，一致同意，该房可用乙方（曾聪）的朋友亲戚的名义购买。银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日前完成，否则视为违约……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还……”同日，蔡益、蔡湘茜出具《收款证明》确认收取案外人曾聪支付的定金100000元。2017年7月27日，蔡益、蔡湘茜向曾聪发出《解除合同通知书》，上载：“由于买方未按合同约定的条款实际履行，且一直没有履行协议的诚意，依据合同第三条及第十一条的约定，卖方特提出终止房地产买卖合同。根据有关法规及合同第十一条的约定，卖方没收买方已支付的定金，并同时保留对买方进行违约追偿的权利”。2017年7月18日，曾聪（周美娟弟媳）、周灿（周美娟弟弟）、李健方（中介方）、蔡益进行会谈，其中包含以下内容：曾聪：为什么没有提交材料，你知道为什么吗？李健方：知道，一方面是名额问题，另外一方面资料就差一个流水，最主要是这两点。曾聪：对的。蔡益：你是表述错了，她的全套资料，包括委托评估帮银行贷款的那些手续要我签字。李健方：审批，如果是6月20日所有东西提交，那也是要7月10日出同贷书，这也是按照这个时间节点。……李健方：至于你说的，那个6月20日的按揭合同你都有在签，都有在做，并且大家都约定在6月10日左右出同贷书，6月11日前大家都有碰面，大概时间7、8号这样子……。2017年8月1日，案外人曾*委托广东星英律师事务所向蔡益、蔡湘茜出具《律师函》，上载：“……解除双方签订的《房地产买卖合同》，同时最迟于2017年8月3日前向曾聪退还定金100000元，并且曾聪保留主张违约责任的权利”。2019年1月25日，佛山市住房和城乡建设管理局作出《回复》，上载：“根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》自2017年6月1日零时起在指定区域实施二手住房限购，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行……根据上述《房地产买卖合同》和房款银行入账凭证，买方曾聪符合‘仍原政策执行’的条件。至于你院反映真实交易方应为周美娟，由于材料上未能反映周美娟与此交易有关，因此我局无法判断周美娟的购房资格。”2019年1月29日，佛山市禅城区*******向原审法院作出《复函》，上载：“……二、根据佛建管函【2017】403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》第二点第（二）款：‘限购区域内的二手住房交易，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：3、买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供交付定金或购房款的银行出入账证明的，其他支付方式若无法提供银行出入账证明的，不予认可。’以及第五点第（三）款‘二手房交易以购房协议及交付房款作为购房证明材料的，付款人须是买方本人或买方家庭成员（配偶、未成年子女，下同），收款人须是卖方本人或卖方家庭成员’，本案签订的《房地产买卖合同》的买方及付款人曾聪是周美娟的弟媳，不符合上述规定的付款人的要求，故周美娟购买的上述不动产不符合按原政策执行的条件，需按限购政策执行。三、根据上述限购政策有关规定，非本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市只可拥有一套住房，本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市可拥有两套住房。购房人周美娟拟购买的不动产属限购区域的不动产，其本人有无购房资格，要查看周美娟及其家庭成员（配偶、未成年子女）在查询时点上‘佛山市房产信息查询系统’记载的住房登记套数是否符合限购政策的规定；周美娟若为非本市户籍居民，还需提供购房人（夫妻双方可只提供一方）在购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明才可以进行二手房买卖交易……”另查明，2017年8月4日，曾聪向原审法院提起诉讼【案号：（2017）粤0604民初10411号】，诉请解除曾*与蔡益、蔡湘茜签订的《房地产买卖合同》，蔡益、蔡湘茜退还购房定金100000元及利息等。2017年9月13日，原审法院作出（2017）粤0604民初10411号民事判决书。后周美娟不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年2月1日作出（2017）粤06民终11760号民事裁定书，其中确认曾聪在一审提供的视听资料的证明力，并以上述判决事实查明不清为由裁定：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10411号民事判决；二、本案发回广东省佛山市禅城区人民法院重审。后原审法院于2018年3月14日重新立案【案号：（2018）粤0604民初4979号】，并依职权追加周美娟作为本案第三人参与诉讼。2018年5月25日，原审法院作出民事裁定，其中原审法院认为：依据佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终11760号民事裁定书及原审法院于本案中查明的事实，涉案房屋的实际购买人应为周美娟，曾聪系受周美娟委托与蔡益、蔡湘茜、满堂红佛山分公司签订涉案《房地产买卖合同》及支付定金，且蔡益、蔡湘茜于签订该合同时即已知悉上述委托代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，上述合同项下的房屋买卖合同关系相对方应为周美娟与蔡益、蔡湘茜，且合同直接约束周美娟与蔡益、蔡湘茜，由此产生的权利义务应由周美娟承受。据此，曾聪作为周美娟的代理人，与本案并无直接利害关系，其直接就涉案《房地产买卖合同》相关事宜向蔡益、蔡湘茜提起本案诉讼有违《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，依法应予驳回其起诉。裁定驳回曾聪的起诉。后蔡益、蔡湘茜不服一审裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2018）粤06民终6344号】，2018年9月16日，佛山市中级人民法院作出二审裁定驳回上诉，维持原裁定。再查明，根据《核准变更登记通知书》显示，广东省佛山市工商行政管理局于2018年7月2日核准满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司变更登记企业名称为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。蔡益、蔡湘茜的反诉状于2018年12月26日送达周美娟。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据生效裁判文书认定，周美娟与蔡益、蔡湘茜分别为涉案房屋的的买方和卖方。依据佛山市禅城区*******的《复函》，可按照原政策办理二手房交易的其中需要满足“二手房交易以购房协议及交付房款作为购房证明材料的，付款人须是买方本人或买方家庭成员（配偶、未成年子女）”，佛山市禅城区*******同时回复称：“因本案签订的《房地产买卖合同》的买方及付款人曾聪是周美娟的弟媳，不符合上述规定的付款人的要求，故周美娟购买的上述不动产不符合按原政策执行的条件，需按限购政策执行。”根据上属答复可知，即使生效裁判文书认定周美娟为实际购房人、《房地产买卖合同》成立的时间也在限购政策出台之前，但因《房地产买卖合同》的买方显示为曾聪、购房定金付款人也是曾聪，而曾聪是周美娟的弟媳，故周美娟无法按照之前的政策办理过户登记手续。即涉案合同因政策变更的原因导致无法继续履行，蔡益、蔡湘茜诉请解除合同有法律依据，原审法院予以支持。蔡益、蔡湘茜的反诉状于2018年12月26日送达周美娟，故原审法院确认涉案《房地产买卖合同》中周美娟与蔡益、蔡湘茜的房屋买卖合同关系于2018年12月26日解除。关于蔡益、蔡湘茜主张周美娟因未按照合同约定的期限内向银行申请抵押贷款构成违约的问题，涉案《房地产买卖合同》于2017年5月25日签订，佛山市人民政府办公室于2017年5月31日出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《房地产买卖合同》又约定买方应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款资料和费用，在2017年7月10日完成银行按揭贷款审批，即新限购政策出台于双方约定的办理按揭贷款手续完成时间之前，根据2017年7月10日各方当事人的对话可知，在新限购政策出台后，各方有讨论过周美娟是否仍有购房名额的问题，周美娟对于自己是否有购房名额、能否继续办理购房手续是不清楚的，而佛山市禅城区*******《复函》确认了周美娟需按限购政策执行。即周美娟虽委托他人在限购政策出台前签订合同，但仍属于限购政策之列，故周美娟未能按期递交按揭贷款手续事出有因，周美娟并不构成违约。周美娟、蔡益、蔡湘茜在明知实际购房人是周美娟的情况下，周美娟仍然委托曾聪与蔡益、蔡湘茜及第三人签订涉案《房地产买卖合同》并由曾聪支付购房定金，最终因政策原因导致无法继续履行合同，周美娟、蔡益、蔡湘茜都应为此承担房屋买卖不能的风险。蔡益、蔡湘茜主张周美娟违约无事实依据，原审法院不予采纳。蔡益、蔡湘茜诉请周美娟的定金归蔡益、蔡湘茜所有并要求周美娟支付违约金于法无据，原审法院不予支持。蔡益、蔡湘茜收取的定金100000元因解除合同应返还周美娟，周美娟诉请有理，原审法院予以支持。关于周美娟诉请因蔡益、蔡湘茜占用10万元期间的利息，如前所述，涉案合同是因政策变更原因导致无法继续履行，蔡益、蔡湘茜无拒绝返还定金的故意，故周美娟诉请从2017年8月3日起计算利息理据不足，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认周美娟与蔡益、蔡湘茜于2017年5月25日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2018年12月26日解除；二、蔡益、蔡湘茜于判决发生法律效力之日起十日内向周美娟返还定金100000元；三、驳回周美娟的其他诉讼请求；四、驳回蔡益、蔡湘茜的其他诉讼请求。如蔡益、蔡湘茜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1150元，由周美娟负担50元，蔡益、蔡湘茜负担1100元；反诉受理费收取2195元，由蔡益、蔡湘茜负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审法院发出的协助调查函及相关复函中均已陈述周美娟为实际购买人。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人蔡益、蔡湘茜与被上诉人周美娟的诉辩意见，本案的争议焦点是：周美娟的行为是否构成违约。关于周美娟的行为是否构成违约的问题。周美娟上诉主张涉案合同因限购政策无法继续履行，其对此不存在过错，不构成违约。本院认为，判定周美娟是否构成违约主要从以下三个方面进行考虑：首先，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因。经核查，周美娟为涉案房屋实际购买人的事实，已经前案认定并生效，本院不再赘述。依照佛山市禅城区*******的复函可知，周美娟购买涉案房屋不符合按原政策执行的条件，需按限购政策执行。而周美娟并非本市户籍居民，其本人或配偶未能提交在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明，故周美娟不具备购房资格，涉案房屋买卖合同因限购政策无法履行。其次，定金的性质。经核查，涉案合同约定的定金实为担保涉案合同的履行，现涉案合同因限购政策无法继续履行，非因归责于周美娟的原因，故周美娟主张蔡益、蔡湘茜返还定金于法有据。最后，周美娟在涉案合同的履行中是否存在不当行为。经核查，涉案合同第十条约定“买卖双方均知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则，由此所产生的责任由双方自行承担”，故买方周美娟应清楚核实自己是否具备购买资质。此外，在涉案合同签订后不久，相关限购政策实施后，蔡益、蔡湘茜亦就限购政策问题告知周美娟并一再要求周美娟确认其是否具有购房资质，但周美娟在与蔡益、蔡湘茜及中介沟通房屋买卖事宜时未就购买资质问题及时核查且一味强调贷款，致使蔡益、蔡湘茜有充分理由相信周美娟有购房资格，确信涉案合同不存在继续履约的障碍。而周美娟亦以贷款为由要求蔡益、蔡湘茜继续配合履约，导致涉案合同在实际已不能履行的情况下又延长近两个月。以上事实有各方微信聊天记录及蔡益与中介的微信聊天记录证实。虽然涉案合同因限购政策无法履行，但周美娟未及时告知蔡益、蔡湘茜关于其不符合购房资质的事实，确实存在履约不当的行为，给蔡益、蔡湘茜造成一定的损失，即便房价后来上涨，亦不能排除蔡益、蔡湘茜损失的可能性。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定，本院结合涉案合同的履行情况、周美娟的过错程度、预期利益损失及涉案合同的约定，同时依照诚实信用原则和公平原则，酌定周美娟应向蔡益、蔡湘茜支付50000元违约金。扣除周美娟已向蔡益、蔡湘茜支付的定金100000元，蔡益、蔡湘茜应向周美娟返还剩余定金50000元。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。蔡益、蔡湘茜的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理不当，本院予以纠正。蔡益、蔡湘茜的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28744号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28744号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28744号民事判决第二项为“蔡益、蔡湘茜于本判决发生法律效力之日起十日内向周美娟返还定金50000元；”四、驳回蔡益、蔡湘茜的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取1150元，由周美娟负担。一审反诉受理费2195元，由周美娟负担1150元，蔡益、蔡湘茜负担1045元。二审案件受理费4390元，由周美娟负担3240元，由蔡益、蔡湘茜负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十二日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理