四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9057号等（详见附表一） 上诉人（原审原告）：李恩希等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：李勇，四川皓锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路65号。 法定代表人：刘家骥。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 上诉人李恩希等人与被上诉人成都蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏置业公司）商品房预售合同纠纷十六案，不服四川省成都市青羊区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李恩希等人上诉请求：1.撤销原判；2.改判蓝光和骏置业公司向李恩希等人支付自2017年6月19日起至办理完房屋权属登记之日止的违约金（暂计算至2019年4月10日为6600元）；3.蓝光和骏置业公司承担专项维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属所需的相关费用；4.一审、二审的律师费988.81元，由蓝光和骏置业公司承担；5.本案一审、二审诉讼费由蓝光和骏置业公司承担。二审中，李恩希等人撤回第三项上诉请求。 事实和理由：1.一审法院认为因“新政”的出现使蓝光和骏置业公司客观上无法单独申请办理房屋所有权证，不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生变化，逾期办证责任不在蓝光和骏置业公司的认定缺乏证据证实也缺乏事实依据。 首先，蓝光和骏公司并未举证证实不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生了明显变化，一审法院也未调取任何证据证实不动产登记改革导致办证内容、程序发生了变化。该小区的多数业主在不动产登记改革之后并未重新补交资料仍然成功办理了不动产登记可以印证不动产登记改革并没有导致蓝光和骏置业公司为李恩希等人办理房屋权属登记的呢绒和程序发生明显变化。 第二，根据房产交易中心及不动产登记中心公布的不动产登记改革前后的商品房分户权属办理指南对比，不动产登记改革前后所要求提交的资料及办证流程并没有明显变化，并没有明显增加被上诉人的办证负担。一审法院主观臆测的认为不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生变化缺乏事实依据。 第三，即便不动产登记改草可能导致所要求提供的资料有所变化，蓝光和骏置业公司也应该在不动产登记改革政策发布后（即2016年11月23日）及时通知李恩希等人，但本案中并没有证据证实被告及时通知了李恩希等人。并且，即便双方对于不动产新政的实施没有预见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法精神，蓝光和骏置业公司为李恩希等人办理房屋权属登记的合理期限为90日，蓝光和骏置业公司至少应该在不动产新行政实施后90日内（即2017年2月21日前）为李恩希等人办理房屋权属登记。上诉人主张被上诉人在合同约定期限届满前为上诉人办理权属登记，已经给予了蓝光和骏置业公司充分的宽限期。 第四，不动产登记改革时间为2016年11月23日，至合同约定办证的时间截止日是2017年6月19日，中间长达7个多月的时间，即使办证需要一个过程，但是7个多月的时间也是完全足够的，可见逾期办理房屋权属登记的原因是蓝光和骏置业公司故意拖延办证而非不动产登记改革。 第五，以前办证的流程是蓝光和骏公司拿到地后先办理土地证书，在商品房修建以后，办理大产权证，等业主签订房屋买卖合同以后再办理分户手续，即为各个业主办理各自所有的土地证和房产证，而新政的实施是将房产证和土地证两证合一，合成了不动产权证书，蓝光和骏置业公司从两次办证变成了一次办证，新政的实施是简化了流程，提高了办事效率，新政的实施不可能是蓝光和骏置业公司的办证障碍，也不是一审法院认定的客观不能，这属于认定事实错误。 李恩希等人认为，不动产登记制度改革并未明显增加蓝光和骏置业公司为李恩希等人办理房屋权属登记的责任，登记内容及程序没有明显变化，不动产登记制度改革并不能免除蓝光和骏公司逾期办理房屋权属登记的违约责任。 2.一审法院认为蓝光和骏置业公司已经将案涉房屋转移登记至购买人名下，足以表明蓝光和骏置业公司巳经履行了房屋权属转移登记义务，并不需要再支付专项维修金等费用属于认定事实错误。 根据《房屋买卖合同》第十九条的规定，蓝光和骏置业公司、（二）转移登记部分，第二条规定了蓝光和骏公司应当在房屋交付720日内为李恩希等人办理并取得房屋权属证书。民事活动遵循的是意思自治的原则，《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，双方都应该遵循合同的约定，在蓝光和骏置业公司没有在规定的时间内为李恩希等人取得房屋权属证书，已经构成违约，应当承担违约责任。 蓝光和骏公司答辩称：一、蓝光和骏公司不存在违约行为，案涉房屋已办理完毕权属登记。根据合同约定蓝光和骏公司为上诉人办理房屋所有权证书截止时间为2017年6月30日。在办理房屋所有权证720日内为上诉人办理国有土地使用权证书，截止期限2019年6月30日。蓝光和骏公司在上述期限内办理完毕房屋不动产权证书，故不存在违约行为。 二、成都市国土资源局于2016年10月14日发布了“成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告”自自2016年11月23日起在成都市主城区范围内停止办理房屋所有权证书，属于形式变更。蓝光和骏公司客观上无法继续为上诉人办理房屋所有权证书。综上，请求驳回上诉人的全部主张。 李恩希等人向一审法院起诉请求：1.蓝光和骏置业公司于2019年3月30日之前为李恩希等人办理房屋权属转移登记；2.在办理房屋权属登记时，由蓝光和骏置业公司承担专项维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属所需的相关费用；3.蓝光和骏置业公司立即向李恩希等人支付违约金人民币11240元（以每天20元的标准，从房屋交付起720日的次日开始计算，暂计算至2019年1月1日，20元/天×562天）；4.蓝光和骏置业公司向李恩希等人支付聘请律师的费用598.81元；5.本案诉讼费及其他费用全部由蓝光和骏置业公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月17日，买受人李恩希等人与出卖人蓝光和骏置业公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：李恩希等人购买成都蓝光骏置业有限公司建设与位于成都市青羊区商品房用于住宅，测绘建筑面积共63.24平方米，其中，套内建筑面积为48.82平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积14.44平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米12672.34元。总价值为陆拾壹万捌仟肆佰壹拾元零角零分（大写）。买受人采取贷款方式付款，即买受人可以首期支付购房总价款的47%，其余价款可以向中国银行股份有限公司成都青羊支行银行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人为中国银行股份有限公司成都青羊支行，期限叁拾年。李恩希等人出示了中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处的公证书证明中国银行股份有限公司成都青羊支行与李恩希等人中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同。并在第十条规定出卖人蓝光和骏置业公司应当在2015年6月30日前向买受人交付该房屋。第十九条第二款规定如下：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：‘合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕’”。 2018年11月23日，李恩希等人与四川霖澳律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定含李恩希等人在内的52户业主委托四川霖澳律师事务所处理与蓝光和骏置业公司房产纠纷案，约定代理律师费用为26000元。 另查，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 案涉房屋于2019年2月11日过户登记至李恩希等人名下。 审理中，开发商蓝光和骏置业有限公司与李恩希等人均确认，案涉房屋约定交房时间为2015年6月30日，办理房屋所有权证的截止日期为2017年6月19日。合同附件约定的办理国有土地使用权证的截止时间为房屋所有权证办理完毕720日内。 一审法院认为，李恩希等人与蓝光和骏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房买卖合同关系。关于房屋权属转移登记及维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属的相关费用。因蓝光和骏置业有限公司已将案涉房屋转移登记至购买人名下，足以表明蓝光和骏置业有限公司已经履行完毕房屋权属转移登记义务，且已代购买人缴纳完毕办理权属转移登记所需维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费等。故对购买人再次请求办理房屋权属转移登记并支付维修金、契税、产权办理手续费、产权办理登记费、共有人登记费及办理房屋权属的相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金。根据合同约定，蓝光和骏置业公司应于2017年6月19日前办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，并于办理完毕房屋所有权证720日内，即2019年6月9日前办理完毕案涉房屋的国有土地使用权证。但是，根据前述查明的事实，市国土局、市房管局于2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，于2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，并自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）实施不动产统一登记，受理不动产登记申请。故蓝光和骏置业公司自2016年11月17日起，客观上已无法为购买人单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证，仅能办理二证合一后的不动产登记证书，现蓝光和骏置业公司实际于2019年2月11日为购买人办理完毕不动产登记证书，并未超出前述合同约定的国有土地使用权证办理期限，故不存在逾期办理权属转移登记的违约行为，故对购买人关于违约金的诉讼请求一审法院不予支持。据此，对购买人关于律师费的主张一审法院亦不予支持。 综上，对李恩希等人的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李恩希等人的全部诉讼请求。一审案件受理费由李恩希等人负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人李恩希等人的上诉请求与被上诉人蓝光和骏置业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光和骏公司是否应向李恩希等人支付逾期办证违约金、律师费。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，李恩希等人与蓝光和竣置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方约定的交房时间为2015年6月30日，办理房屋所有权证的截止日期为2017年6月19日。合同附件约定的办理国有土地使用权证的截止时间为房屋所有权证办理完毕720日内。二审中，李恩希等人明确其主张违约金，系根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，主张逾期办理房屋所有权证书的违约金。 本院经审查认为，《商品房买卖合同》第十九条第二款约定的内容及违约金，系针对出卖人逾期办理房屋所有权证书以及相应的违约金。但在合同约定的办理房屋所有权证书期限届满之前，成都市开始实施不动产统一登记，对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书。从2016年11月17日起，蓝光和骏置业公司在客观上已不能单独申请办理案涉房屋的房屋所有权证书。在此情况下，李恩希等人按照《商品房买卖合同》第十九条第二款主张逾期办理房屋所有权证书的违约金，因在约定的办理房屋所有权证书期限届满前二证合一政策的事实，客观办证条件发生变化，该证书已不能再单独申请办理，故该后果不应归责于出卖人，本院对李恩希等人主张蓝光和骏置业公司给付逾期办理房屋所有权证书违约金的主张不予支持。 关于李恩希等人上诉中提出的不动产权证书的违约金。本院经审查认为，因二证合一政策的实施，原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并为不动产权证，故不动产权证书的办理时间应以合同约定的国有土地使用权证书办理时间为准。根据本案查明的事实，在合同约定的国有土地使用权证书办理期限届满前，蓝光和骏置业公司已为李恩希等人办理了不动产权证书，故蓝光和骏置业公司不应当承担逾期办理不动产权证书的违约金。 关于律师费，因蓝光和骏公司在履行案涉合同中并无违约责任，故本院对李恩希等人的该项请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人负担（金额详见附表二）。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月十六日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       二审案号             （2019）川01民终                       一审案号             （2019）川0105民初                                   上诉人身份信息                               1                       15590号                       3781号                       李恩希，男，1992年1月14日出生，汉族，住成都市青羊区。             赵阳，女，1992年5月13日出生，汉族，住四川省中江县。                               2                       15591号                       3784号                       王远奎，男，1984年7月23日出生，汉族，住四川省蓬溪县。             王兰兰，女，1984年12月7日出生，汉族，住四川省南部县。                               3                       15592号                       3787号                       李亦燃，女，1990年9月19日出生，汉族，住成都市青羊区。                               4                       15593号                       3783号                       符聍樱，女，1992年8月4日出生，汉族，住成都市高新区。                               5                       14711号                       3292号                       谭利梅，女，1981年11月12日出生，汉族，住成都市青羊区。                               6                       14712号                       3294号                       张玲秋，女，1982年7月26日出生，汉族，住四川省金堂县。                               7                       14713号                       3295号                       蒋丽娟，女，1987年3月14日出生，汉族，住新疆吉木乃县。             王维，男，1987年11月3日出生，汉族，住四川省金堂县。                               8                       10062号                       3319号                       骆世先，男，1982年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区。                               9                       10063号                       3315号                       陈红，女，1983年9月15日出生，汉族，住成都市青羊区。             罗智国，男，1981年2月5日出生，汉族，住成都市青羊区。                               10                       10064号                       3311号                       李萨，男，1983年8月3日出生，汉族，住重庆市荣昌县。             李思瑶，女，1987年2月26日出生，汉族，住成都市金牛区。                               11                       9797号                       3363号                       龚敏杰，男，1984年5月6日出生，汉族，住成都市青羊区。                               12                       9055号                       3416号                       殷逸乔，男，1989年8月8日出生，汉族，住成都市青羊区。                               13                       9056号                       3417号                       黄金，男，1988年5月4日出生，汉族，住成都市青羊区。                               14                       9057号                       3402号                       徐亚雄，男，1990年8月30日出生，汉族，住安徽省桐城市。                               15                       9058号                       3400号                       王桔，女，1987年6月7日出生，汉族，住成都市青羊区。                               16                       9068号                       3382号                       侯波，男，1986年10月1日出生，汉族，住成都市青羊区。             李虹玫，女，1987年3月22日出生，汉族，住四川省苍溪县。                               附表二                               序号                       二审案号             （2019）川01民终                       一审案号             (2019 )川0105民初                                   二审案件受理费                                           1                       15590号                       3781号                       50元                               2                       15591号                       3784号                       50元                               3                       15592号                       3787号                       50元                               4                       15593号                       3783号                       50元                               5                       14711号                       3292号                       100元                               6                       14712号                       3294号                       100元                               7                       14713号                       3295号                       100元                               8                       10062号                       3319号                       96元                               9                       10063号                       3315号                       96元                               10                       10064号                       3311号                       50元                               11                       9797号                       3363号                       50元                               12                       9055号                       3416号                       50元                               13                       9056号                       3417号                       50元                               14                       9057号                       3402号                       50元                               15                       9058号                       3400号                       50元                               16                       9068号                       3382号                       50元                                           附表三                               序号                       二审案号             （2019）川01民终                       一审案号             (2019)川0105民初                       房屋单价             （元/㎡）                       房屋总价             （元）                       房屋位置                       《商品房买卖合同》             签订时间                                           1                       15590号                       3781号                       12672.34                       618410                                             2014年2月17日                               2                       15591号                       3784号                       11009.87                       626682                                             2013年10月11日                               3                       15592号                       3787号                       12082.37                       724217                                             2013年4月29日                               4                       15593号                       3783号                       11601.57                       636462                                             2013年6月4日                               5                       14711号                       3292号                       11912.92                       587426                                             2014年5月8日                               6                       14712号                       3294号                       11596.72                       565920                                             2013年7月17日                               7                       14713号                       3295号                       11532.30                       649845                                             2014年1月23 日                               8                       10062号                       3319号                       11654.98                       656758                                             2014年1月21日                               9                       10063号                       3315号                       11211.09                       650243                                             2013年5月2日                               10                       10064号                       3311号                       11496.67                       566901                                             2014年5月4日                               11                       9797号                       3363号                       11135.53                       667 464                                             2013年8月21日                               12                       9055号                       3416号                       12 629.21                       713 929                                             2014年2月24日                               13                       9056号                       3417号                       11 723.47                       702 705                                             2013年4月29日                               14                       9057号                       3402号                       12 239.61                       603 535                                             2014年3月17日                               15                       9058号                       3400号                       11 159.19                       612 193                                             2013年4月30日                               16                       9068号                       3382号                       12 030.89                       593 243                                             2014年4月29日