广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6433号上诉人（原审原告）：李世明，男，1984年8月4日出生，汉族，户籍地广东省博罗县**。共同委托诉讼代理人：黄小凤，广东仁康律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县**********边。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人:郭显康，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人:温清华，广东汇和律师事务所律师。上诉人李世明（下称上诉人业主）与上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司（下称康伦公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人业主向本院提出上诉请求：撤销惠东县人民法院作出的一审民事判决书，将该案发回原审人民法院审理，或者查清事实后依法判决。事实与理由：一、一审违反法定程序。《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条规定，白蚁防治包治期限不得低于15年。《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》第十三条：白蚁预防工程包治期内的复查由实施该工程的白蚁防治单位负责，每年应组织一次以上复查，关建立复查情况档案，复查结果应有房屋所有人、使用人或者房屋管理单位加具的意见；第十五条：房屋白蚁防治发生纠纷时，当事人可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。被上诉人、建利公司主张实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。如确已实施，实施人建利公司依法应包治上诉人房屋装饰装修白蚁防治不低于15年。发生纠纷时，双方可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。一审认定建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治，建利公司就是必须共同进行诉讼的当事人，一审法院应当依照《民事诉讼法》第一百三十二条通知其参加诉讼。二、被上诉人应当承担交房前、后逾期交房违约金。双方合同第八条约定，被上诉人应当在2016年3月30日前将经依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格的房屋交给上诉人。涉案房屋竣工验收合格时间为2016年6月22日。被上诉人发出统一格式的2016年3月23日《交楼通知书》通知上诉人办理交房手续。《交楼通知书》未具明房屋竣工验收合格与否。被上诉人将涉案房屋交付给上诉人时出具统一格式的《商品房质量保证书》。《商品房质量保证书》填写房屋竣工验收合格时间为2016年3月30日。上诉人认为，被上诉人隐瞒房屋未经竣工验收合格的事实，并告知虚假竣工验收合格时间，被上诉人交房行为构成欺诈。交房前，被上诉人应按合同约定支付已付房款每日万分之三的违约金给上诉人。交房后，减轻被上诉人支付违约金比例。虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且被上诉人迟延取得竣工验收并未实际影响上诉人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即上诉人实际上并没有损失。但是，作为被上诉人采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了上诉人的知情选择权。法院依法判决被上诉人承担逾期交房的违约责任，既可以维护上诉人的合法权益，又可以给被上诉人以警示，有利于促进被上诉人增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。二审应认定被上诉人部分违约，判令其承担违约交房责任。上诉人认为，判令被上诉人支付已付房款每日万分之二的违约金（交房后至2016年6月22日）给上诉人为宜（参考相似案例：重庆市第四中级人民法院二审认为开发商欺诈交房，属部分违约，判令开发商承担80%的违约交房责任)。相关法律规定：《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、被上诉人证据系伪造。1.举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。合同约定了被上诉人装饰装修房屋义务，被上诉人对是否实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治承担举证责任。2.被上诉人提交的证据不合法。昇桓源公司施工表显示昇桓源公司于2016年1月27日完成2、3号楼装饰装修白蚁防治，建利公司施工表显示建利公司于2016年3月1日至5月4日完成4至11号楼装饰装修白蚁防治。建利公司于2016年4月18日、昇桓源公司于2016年5月31日取得《惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书》。昇桓源公司于2016年4月27日成立。根据《公司登记管理条例》第三条、第十七条第一款、《广东省城市房屋白蚁防治管理规定》第五条，昇桓源公司领取《企业法人营业执照》前不得以公司名义从事经营活动，二公司取得“备案证书”前不得开展白蚁防治经营活动。因此，关于该二公司取得营业执照、“备案证书”前为上诉人实施装饰装修白蚁防治的证据不合法，依法不予采信。3.被上诉人不能证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人提供的施工图片、施工记录等证据，与其它案件图片、施工表等是相同的，没有上诉人房屋的施工图片、施工表。没有法律规定的白蚁防治公司药剂进出领料、药剂专仓储存、专人管理记录。上诉人没有确认过白蚁防治公司白蚁防治行为，没有上诉人白蚁防治合同备案，施工表粗制滥造，建利公司没有复检过上诉人房屋白蚁防治。没有一份证据证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。运用逻辑推理和日常生活经验，即可判断被上诉人证据不真实。4.建利公司开具的白蚁防治费发票与本案无关联，被上诉人开具的白蚁防治费发票与本案无关联。建利公司白蚁防治费发票可能是被上诉人与建利公司土建方面的。被上诉人张贴2017年9月11日公告退回业主白蚁防治费后引起被上诉人与小区业主纠纷，被上诉人为掩盖没有委托白蚁防治公司实施业主房屋装饰装修白蚁防治的事实，事隔4年开具发票，不能反映白蚁防治的事实。5.惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同、惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同看似是真实合法有效的，其实是恶意串通损害业主利益的无效合同。2至6号楼已于2016年3月30日交房。由于全小区未进行装饰装修白蚁防治，被上诉人与建利公司恶意串通于2016年5月30日签订二份合同，企图利用合同与其他资料到房管部门办理业主房屋装饰装修白蚁防治备案。若双方是依法真实地签订并履行合同，则双方合同是公平合理，双方是认真负责履行合同的。以下是双方恶意串通签订合同、没有履行合同、被上诉人未按合同约定追究建利公司责任的情况：（1）被上诉人与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司于2009年8月9日、2015年6月10日签订的二份《惠州市房屋白蚁防治合同》第十四条土建工程价款为：10层每平方米3元、11-30层每平方米2元、31层以上每平方米1元，架空层等每平方米7元。反观被上诉人与建利公司合同，装饰装修白蚁防治每平方米12元，相差十分悬殊，且被上诉人不能得到任何管理费、手续费等。这分明是冲着业主已交的每平方米12元装饰装修白蚁防治费。（2）没有证据证明监理及被上诉人工程部发出了合同第二条约定的开工指令。（3）没有证据证明建利公司按合同第四条完成了全部工作量，并经监理及被上诉人确认验收合格并收到业主房屋白蚁预防备案证明书，并申报组织竣工验收，并向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》。（4）开工指令和取得业主房屋白蚁预防备案证明书、《白蚁防治工程竣工验收合格证》是建利公司实施装饰装修白蚁防治和被上诉人支付白蚁防治费给建利公司的前提条件。没有这些证据，谈何建利公司实施了装饰装修白蚁防治、被上诉人支付了白蚁防治费给建利公司?惠州市税务局调查证实了被上诉人未支付白蚁防治费给建利公司。（5）建利公司在没有按合同第四条取得业主房屋白蚁预防备案证明书，没有向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》等的情况下，被上诉人不按合同第八条约定解除合同并要求建利公司赔偿损失，反而处处主张建利公司实施了白蚁防治，维护建利公司。这很不正常。四、退赔依据。2017年3月22日《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》取消的是涉企行政事业性收费，调整的是政府与企业的关系，与本案平等主体讼争无关。被上诉人作为惠东县大型房地产开发企业，不应该对此错误理解。上诉人诉请退赔的三大依据：1.被上诉人收取了上诉人白蚁防治费后签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定了总房款，总房款包含了装饰装修。装饰装修依法包含了白蚁防治。按《商品房买卖合同》约定，装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担。装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担是合同双方的真实意思表示。因此，装饰装修白蚁防治费不属于代收代缴范围，被上诉人应当返还白蚁防治费给业主。2.被上诉人主张建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治。但没有证据证明建利公司有按照《城市房屋白蚁防治管理规定》第九条规定的实施白蚁防治，即建立健全白蚁防治质量保证体系、严格按照国家和地方有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。更没有业主的确认与验收。即使建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治，也是不合法、不合格、无效的、不被认可的，建利公司不能收取业主白蚁防治费，收取了也应退回。3.三倍赔偿白蚁防治费。被上诉人在惠东县房产管理局调查时，称对包括上诉人的买受人房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等。2018年6月23日,被上诉人在惠东县****陈塘地段佳境天成花园小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。在该公告中，被上诉人曲解合同、法律，再次主张已对交付买受人的商品房进行了白蚁防治。事实上，白蚁防治公司没有实施上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人应当退回签订合同前收取的白蚁防治费，退回《商品房买卖合同》内包含的装饰装修白蚁防治费给上诉人。被上诉人行为构成欺诈，依照《消费者权益保护法》，被上诉人应承担三倍赔偿白蚁防治费给上诉人的法律责任。共退二赔三。上诉人诉请退一赔三并不过高。基于上述，上诉人认为，一审违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误，故请求二审法院将本案发回重审，或者查清事实后依法改判。上诉人业主在庭审中补充：一、撤回《追加第三人参加诉讼申请书》，请求撤销一审判决，改判：1.判令被上诉人支付交房前每日房款万分之三违约金给上诉人，被上诉人支付交房后至2016年6月22日每日房款万分之二违约金给上诉人。2.返还装饰装修白蚁防治费并支付利息和三倍赔偿装饰装修白蚁防治费给上诉人。二、逾期交房违约补充理由（一审判决被上诉人承担全额逾期交房违约金的除外）：按合同约定被上诉人应将经质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给上诉人使用。被上诉人将房屋交给上诉人使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此被上诉人应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。被上诉人未明示房屋未经竣工验收合格的事实，致使上诉人在不知情的情况下接收房屋，被上诉人应承担合同约定的违约责任予以酌情减轻。三、退赔装饰装修白蚁防治费补充理由。1.公告有效。2017年9月11日，被告发布《惠东县******退还业主“白蚁防治费”的通告》，通告内容：现我司向本小区业主发出退还“白蚁防治费”的通告，2017年9月11日起业主可持相关证件至项目营销中心办理退费手续。《民法总则》第一百一十七条：以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。该通告并未具明系被上诉人认为的是根据2017年3月15日《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》办理退费的。根据此通告，被上诉人应无差别退回白蚁防治费给已收费的购房人。2.合同未备案，无法证实白蚁防治行为。《城市房屋白蚁防治管理规定》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房屋白蚁防治的监督管理工作”。第十一条第二款“建设单位在办理房屋产权登记手续时，应当向房地产行政主管部门出具按照本规定实施房屋白蚁预防的证明文件”。被上诉人提交的白蚁防治合同未备案，未受到房地产行政主管部门的监督管理，无法证实被上诉人主张的白蚁防治行为。3.被上诉人与建利公司签订的一期合同、二期合同无效。购房人已承担购房款，另外还承担了白蚁防治费，既然白蚁防治费由购房人承担，那么就应该由购房人与白蚁防治公司签订白蚁防治合同或者由购房人、被上诉人与白蚁防治公司签订三方合同。被上诉人擅自与建利公司签订合同并没有告知购房人。惠东县****陈塘地段佳境天成花园一期（2至11号楼）、二期（12至25号楼）购房人对被上诉人主张的已实施了的白蚁防治行为毫不知情，被上诉人主张的行为购房人没有确认。被上诉人发给购房人的《房地产开发公司商品房质量保证书》没有具明装饰装修白蚁防治。被上诉人的行为未经购房人同意和追认，依法无效。被上诉人应当返还白蚁防治费给上诉人并赔偿损失。4.况且被上诉人主张的是由无证白蚁防治公司实施白蚁防治工程，也属欺诈。惠东县昇桓源白蚁防治公司于2016年4月27日成立，于2016年5月31日取得《惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书》。惠东县建利白蚁防治有限公司（简称建利公司）于2016年4月18日取得《惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书》。《广东省城市房屋白蚁防治管理规定》第五条“实行房屋白蚁防治单位认定制度”。被上诉人主张惠东县昇桓源白蚁防治公司在未取得营业执照、备案证书的情况下，于2016年1月27日实施2、3号楼白蚁防治、建利公司在未取得备案证书的情况下，分别于2016年3月1日实施4、6号楼、2016年3月5日实施5号楼白蚁防治,在事先没有告知购房人的情况下，属于欺诈。被上诉人作为经营者欺诈购房人，依据消费者权益保护法第五十五条也应当三倍赔偿装饰装修白蚁防治费给上诉人。5.被上诉人提交不实证据。（1）建利公司2017年5月17日《关于装修工程白蚁防治合同签订与实施的情况说明》是何宏辉等人47件系列案[何宏辉案号（2019）粤1323民初431号]2019年6月22日开庭后被上诉人提交给一审法院的。（2）上述说明与惠东县房产管理局公开的信息不符上述说明认为，一二期装修白蚁防治工程是2015年底，惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（简称安信公司）是惠东县房产管理局对白蚁防治的指定单位，但是该公司已经在计划撤销注册中，不便于再继续承揽相应业务。惠东县房产管理局2019年8月29日《政府信息公开答复书》证实，安信公司于2016年4月起才不再从事白蚁防治业务。白蚁防治工程是2015年底，安信公司于2016年4月起才不再从事白蚁防治业务，被上诉人有什么理由不由安信公司实施白蚁防治，而将白蚁防治工程交给无证的建利公司、昇桓源公司违法实施？上述说明是在法院开庭审理系列案后提交的，真实性存疑，不可信。康伦公司答辩称：一、一审判决程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。一审已审理查明，案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人惠东县建利白蚁防治有限公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。上述证据已充分证明答辩人委托第三方公司进行商品装修装饰工程进行白蚁防治的事实。建利公司与被答辩人无合同法律关系，没有直接向其收取白蚁防治费。此外，本案案由是商品房销售合同纠纷，被答辩人诉请要求答辩人退费及赔偿损失，系两方之间法律关系，与建利公司无关，至于如有白蚁防治保修问题，被答辩人可待实际发生后可另寻法律途径主张权利。因此，其案件处理结果与案外人建利公司不存在法律上的利害关系，无需通知其参加诉讼，一审法院程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。二、答辩人已按合同约定时间向被答辩人交付使用房屋，应驳回其相关诉请。一审法院查明，答辩人已通知被答辩人交付收楼，被答辩人也在当天签署了业主收楼书等文件同意收楼使用，这是双方当事人经协商一致的真实意思表示，双方以事实行为对合同约定交付使用条件的变更，此行为不违反法律、法规强制性规定，法律应当予以尊重，上述行为完全符合广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》文件第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的文件精神。另从诚实信用原则而言，被答辩人要求主张获取提前交付使用房屋的便利，在事后又诉请主张违约责任以图获取不当利益，法律不应鼓励违背诚实信用原则的行为，应当给予否定评价。三、造成房屋产权登记备案逾期，是政府政策变化等不可抗力因素所造成的，答辩人无需承担违约责任。1.涉案合同2014年签订，而国务院于2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必须进行不动产首次登记，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。而惠州地区于2016年11月30日发文开展关于商品房首次登记、转移登记、预告登记业务调整的通知。政府政策重大变化造成办理产权登记时间逾期是不可抗力因素，虽然一审法院对这一期间时间起算点及终结点认定错误，（事实和理由详见我方提出上诉状内），但一审法院判决对这一期间予以扣减的认定是准确的。2.关于2-3楼权籍调查问题。答辩人康伦公司已于2016年10月20日就2-3号楼向惠东县不动产登记局申请不动产权籍调查（详见一审提交证据7），但在该局权籍调查过程中认为2-3号楼建设跨宗地2、宗地3和宗地4的界线，且出现三宗土地用途、使用年限不一致，按新规范要求应该先进行虚拟合宗。该局在完成系统内虚拟合宗后，要求答辩人于2018年4月27日重新申请办理权籍调查，从而导致2-3号权籍调查推迟。应当特别指出的是：一是涉及宗地2（2008年））、宗地3（2015年）和宗地4（2010年）均是惠东县人民政府出让，由答辩人合法取得；二是涉及2-3号楼的用地规划、建设工程规划、施工均系惠东县城乡规划委员会通过，由惠东县住建局审批后进行建设，答辩人康伦公司承诺严格按照县住建局批准的规划条件进行施工，事实上2-3号楼房均通过竣工验收合格，完全符合上述规划要求。我们注意到，党的十八大以来，最高人民法院坚决贯彻落实党中央决策部署，先后出台《关于依法平等保护非公有制经济促进非公有制经济健康发展的意见》《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》等文件，特别是《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》第三条指出：依法保护诚实守信企业家的合法权益。妥善认定政府与企业签订的合同效力，对有关政府违反承诺，特别是仅因政府换届、领导人员更替等原因违约、毁约的，依法支持企业的合理诉求。妥善审理因政府规划调整、政策变化引发的民商事、行政纠纷案件，对于确因政府规划调整、政策变化导致当事人签订的民商事合同不能履行的，依法支持当事人解除合同的请求。本案中，政府卖地、土地规划、工程施工审批、房屋竣工备案等多个环节，直至初始登记权籍调查，惠东县自然资源局才发现涉及跨线土地性质、年限出现合宗问题，根本原因是政府部门政策、规划行政行为造成，如果把这些政府政策行为归责于答辩人，显然有违法律公平正义，不符合依法保护诚实守信企业家的合法权益的文件精神。四、一审判决不支持退回白蚁防治费认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，依法应予维持原判。1.我方一审已提交商品房装饰装修白蚁防治工程施工合同、工程款发票，《施工表》、白蚁防治费发票及相关图片，充分证明代证事实。相反，被答辩人是一审原告并未举证证明其要求退费的主张，不能对抗答辩人的抗辩主张，应承担举证不能法律责任。2.一审判决书P20-P22已经查明了当时因安信白蚁防治公司因政策原因需要退出市场背景下，建利公司先派出施工班组挂靠安信公司完成工程后再补签合同的实际情况，因此，结合施工合同、工程款发票等证据，《施工表》及施工图片等证据是具备真实性、合法性、关联性，一审法院对此采纳证据是准确的。3.白蚁防治公司开具的白蚁防治费发票与被答辩人签订商品房合同时缴交白蚁费的《收据》《楼盘代收代缴各项税费一览表》的金额是一致，是完全符合事实。4.案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人白蚁防治公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后也向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。综合全案证据来看，已充分证明答辩人委托案外人建利公司施工的事实，不存在恶意串通的情形。综上，被答辩人的上诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉请求，并支持答辩人一方提出的上诉请求。康伦公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一、二项判决；2.依法改判上诉人无需支付被上诉人逾期交房违约金、权属转移登记违约金，驳回其全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对逾期交付房屋的违约责任部分事实不清，认定有误。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2016年3月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，同时双方合同附件四第五条关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）第3点约定“双方同意以合同约定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响,以及众多非出卖人过错造成的延期,基于互谅的原则,买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房,不视为违约。”因此，上述合同及附件系双方当事人经平等协商达成的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，不存在无效、可撤销情形，应当得到法律的尊重，上诉人在约定时间迟延60日交付房屋不视为违约。其次，前述合同附件四第五条第3点中约定“施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响,以及众多非出卖人过错”的情形，只是解释双方约定“基于互谅原则，迟延60天不视为违约”的背景，两者并非是“因为.....所以......”的因果关系，前述约定内容并非是迟延60天不视为违约这个结果的先决条件。因此，一审法院认为上诉人未能举证证明是非出卖人过错而造成的逾期交房而被驳回抗辩主张，是逻辑推理有误，导致认定错误，请求依法予以纠正。实际上，从惠东县气象局出具的平山银基自动站2015年11月-2016年2月资料证实：涉案楼房在2015年12月与2016年1月份天趣与正常年份异常情况，装修施工期间出现了连续下雨天19和12天(而正常年份仅为5天）、湿度过大（回南天，墙面流水、地面返水）天气状况，客观上严重影响装修工程施工进度。而涉案房屋全部为精装交楼,天气湿度过大、气温较低无法正常施工。从合同的约定及客观天气实际状况进行考量，按照合同附件约定被告迟延60天交楼都应不视为违约。因此，即便认定上诉人存在违约，应当按照双方合同附件四第五条的约定，其计付逾期交房的违约金起算日期应从迟延60天后即2016年5月29日起算，被上诉人收楼时间为2016年4月3日，上诉人无需承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准日万分之三明显过高，请求二审法院依法对违约金标准进行调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应当按中国人民银行同期同类贷款利率计算或按同地段同类房屋在惠东县自然资源局备案租赁价格标准计算损失为宜。二、一审法院对逾期办理权属转移登记违约部分事实认定不清，认定有误。上诉人早已于2016年10月20日就涉案5#楼向惠东县*******提交必要资料申请确认权籍调查，虽然根据惠东县自然资源局回复显示权籍调查完成时间是2017年5月22日，但《首次登记告知书》载明5号楼首次登记（大确权）完成时间是2017年11月7日。因此，从首次申请确权权籍调查之日即2016年10月20日至首次大确权登记完成之日即2017年11月7日，这一期间是2016年1月1日才施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必经程序，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。一审法院认定申请大确权的权籍调查时间从2017年3月30日起算，把权籍调查完成时间认定为大确权首次登记完成时间是明显错误的。因此，完成首次登记的时间383天（首次申请确权权籍调查之日即2016年10月20日至首次大确权登记完成之日2017年11月7日），应当在被告办证时间中予以扣减。因此，一审法院已认定上诉人逾期办证计算时间为301天，未超出前述首次登记所需时间383天，不存在逾期办理的情形，上诉人无需承担权属转移登记违约责任。综上，一审法院认定部分事实错误，认定有误，请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础进行改判，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人业主答辩称：一、被答辩人请求延期60天交房无事实与法律依据。被答辩人主张与《商品房买卖合同》第八条不符。该条相关约定：但如遇下列特殊原因，……，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。根据以上约定，被答辩人在合同附件四补充协议第五条约定的情况发生后，应据实在发生之日起30日内告知答辩人。被答辩人未在发生之日起30日内告知答辩人发生的事实，也未举证证明天气实质影响了上诉人房屋装饰装修的进行，且被答辩人系在房屋未经竣工验收合格的情况下违法、违约交付房屋，不应支持被答辩人的请求。二、被答辩人请求改判逾期办理权属转移登记理由不足。1.不动产登记与房屋交付时间。惠东县不动产统一登记于2016年6月30日开始实施。案涉房地产于2016年10月取得《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》。案涉房屋于2016年3月30日开始交付，合同约定房屋交付购房人使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，至2017年3月26日，360日陆续到期。2.被答辩人迟延办理的情形。不动产登记机关于2017年5月22日完成4-11号楼权籍调查，但被答辩人于2017年7月13日事隔40天才向不动产登记机关提交申办5、6、11号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料。被答辩人仅在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记期间就延误40天。3.被答辩人应尽的义务。按照《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被答辩人依法应当及时将办理权属登记资料报产权登记机关备案。当不能及时办理权属登记资料备案时，按照《合同法》第六十条规定，被答辩人应当履行通知义务，将有关情况告知购房人。没有证据证明被答辩人有过催办不动产登记机关办理权属登记的行为，被答辩人也没有将相关情况及时告知答辩人。也没有证据证明被答辩人积极办理答辩人权属登记的事实。答辩人认为，不动产登记机关于2017年5月22日才完成4-11号楼权籍调查、于2017年11月7日才完成5号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、于2018年1月15日才完成4号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担怠于办理产权登记造成的责任。2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查、于2018年7月18日完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，是宗地本身的问题，并且也与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担与4-11号楼一样的怠于办理产权登记的违约责任。因此，不应支持被答辩人无需承担权属转移登记逾期违约金的诉求，维持一审相关判决。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年3月31日至2016年6月22日每日481587元万分之三的逾期交房违约金。2、判令被告向原告支付从2017年3月26日至被告提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案止每日481587元万分之零点五的逾期产权登记违约金。3、判令被告返还1378元白蚁防治费给原告,并从2014年12月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止。4、判令被告赔偿三倍白蚁防治费4134元给原告。5、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告向原告支付从2017年3月26日起至2018年1月25日止每日481587元万分之零点五的逾期产权登记违约金。一审法院认定事实：被告康伦公司系于2007年10月10日成立的有限责任公司，营业执照：914***********969E，经营范围：房地产开发。涉案房产位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园×号房，于2019年1月24日办理转移登记（买卖），登记权利人李世明，不动产单元号×，不动产证（明）号：粤（2019）惠东县不动产权第×号，建筑面积114.75平方米，套内面积90.35平方米。2015年12月4日，原告李世明与被告康伦公司签订（合同编号：HT0001091）《商品房买卖合同》及附件一、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议。商品房买卖合同约定，“……该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号：惠东房预许字第2014043号，颁发机关为惠东县房产管理局。……第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，其房屋平面图经惠东县规划部门批准，房屋坐落：惠东县****陈塘地段佳境天成花园×房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台封闭式的1个，非封闭式2个。该商品房合同约定建筑面积共114.8平方米，其中套内建筑面积90.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.45平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4195.01元，总金额（人民币）肆拾捌万壹仟伍佰捌拾元柒整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式买受人于2014年12月4日支付30%房款计人民币151587元，余款70%房款计人民币330000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三〔该比率不小于第（1）项中的比率〕的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以上方式处理：双方同意按本条款按合同附件四补充协议第七条执行。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、双方同意本条款按合同附件四协议第八条执行。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到交付标准；2、其他部分详见附件三。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意按合同附件四补充协议第九条执行。……注：是否委托出卖人代办预告登记，【是】。注：是否委托出卖人代办房地产权证，【是】。”原告李世明在买受人处签名并捺印，被告康伦公司在出卖人处加盖合同专用章，并加盖法定代表人李小武私人印章。2014年12月23日,该合同办理房屋预售登记备案。附件四《补充协议》约定：“……五、关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满前，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约。……七、对合同第十一条的补充。1、除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的检测报告，如检测报告认定确实存在严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修责任，买受人因此原因拒绝接收的，视为出卖人已交付该商品房。2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以按合同约定的地址向买受人发出书面收楼通知书，或在当地报纸上发布入伙公告的方面通知买受人办理交付使用手续，以该通知发出之日起的第十一天（或在当地报纸上发布入伙公告的第十一天）即视为出卖人已将该商品房交付给买受人，商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时以该日期起，由买受人向指定的小区物业管理公司交付。3、购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交接手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。4、如买受人未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。……九、关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有的义务已履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办理义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知书后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（后商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因导致买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：⑴买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；⑵买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件等；⑶贷款银行不同意办理的；⑷政府相关部门原因造成的；⑸买受人未按规定足额缴纳维修基金的；⑹买受人未能协助办理的。”被告向原告出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》，列明应缴维修基金6888元、合同登记备案费80元、预告登记费80元、预抵登记费（按揭）80元、转移登记费80元、办他项权查档费（按揭）45元、他项权登记费（按揭）80元，有偿服务项目中的房屋装饰装修（白蚁防治费）（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）1378元，总计8711元，已交8711元。2014年12月4日，被告康伦公司出具编号为NO：0003389的《收据》给原告收执，收据内容，“李世明购买佳境天成花园×住宅转移登记费80.00元转办他项权查档费（按揭）款45.00元他项权登记费（按揭）款80.00元房屋装饰装修（白蚁防治）款1378.00元。合计人民币：壹仟伍佰捌拾叁元￥1583.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年12月4日，被告康伦公司出具编号为NO：0003388的《收据》给原告收执，收据内容，“李世明购买佳境天成花园×住宅维修资金款6888元合同登记备案费80元预告登记费80元，预告登记费（按揭）80元，合计人民币：柒仟壹佰贰拾捌元￥7128.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2015年2月16日、9月16日，被告康伦公司出具151587元、330000元售房款发票给原告李世明。2016年2月3日，惠东县公安消防大队出具惠东县公消验字〔2016〕第0005号《建设工程消防验收意见书》，评定佳境天成花园2、3、4、5、6#建筑工程消防验收合格。2016年3月9日，惠东县规划测量队在《竣工测量图》上加盖公章，测量图记载建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，项目名称2、3、4、5、6#及地下室（佳境天成花园）。2016年3月23日，原告李世明在《交楼通知书》业主签名处签名，通知书告知原告于2016年4月3日9时办理涉案房屋的收楼手续。2016年4月3日，原告在《交楼办理会签表》业主接收签字处签名。2016年7月17日，原告李世明签署×房《客户收楼书》，验收情况为同意收楼。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0069号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（2、3、4、5、6#楼及地下室），建筑面积85366㎡，占地面积6132㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0068号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（7、8、9、10、11、11、31#楼），建筑面积76868㎡，占地面积2874㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。就被告提出对惠东县****陈塘地段佳境天成花园确权（商品房首次登记）权籍测绘申请，惠东县不动产登记局于2016年10月20日出具三份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中2号楼受理编号201********0266、3号楼受理编号201********0269、5号楼受理编号201********0275，于2016年10月21日出具六份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中6号楼受理编号201********0268，7号楼受理编号201********0270，8号楼受理编号201********0273，9号楼受理编号201********0276，10号楼受理编号201********0277，11号楼受理编号201********008，于2016年10月24日出具4号楼《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，受理编号201********0208。2017年11月6日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174074《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园4号楼，首次登记面积11637.03㎡，首次登记总套数121套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2017年11月7日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174072《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园5号楼，首次登记面积11481.57㎡，首次登记总套数117套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2018年7月18日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ180116《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园2、3号楼，首次登记面积16191.07㎡，首次登记总套数145套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限1993年1月15日起2063年1月14日止。三份告知书均附《不动产清单》，清单记载不动产权证号、房屋编码、坐落、建筑面积、套内面积、分摊面积、规划用途。2019年7月4日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，回复记载涉案房产取得权籍测绘受理回执时间为2018年1月26日。2019年7月12日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，记载：“惠东县康伦房地产开发有限公司位于平山街道陈塘地段的佳境天成花园4、5、6、7、8、9、10、11号楼于2017年5月22日完成权籍调查;佳境天成花园2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查，以此份为准。”另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系于2015年9月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码：91441323MA4UHPYGX5，法定代表人周永良，经营范围房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治，除四害。2014年8月14日，被告康伦公司与案外人惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订惠房蚁合NO0002601《惠州市房屋白蚁防治合同》，合同约定：康伦公司以470080元的合同价款将佳境天成花园2#-6#（含地下室），7#-11#、30#、31#、32#，共13栋，层数1-32层的土建工程白蚁防治工程发包给安信公司。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县*******期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002611补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002611号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与案外人建利公司签订合同编号惠康工合字〔2016〕107《惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，合同约定被告康伦公司将佳境天成花园一期2-11#楼内装饰工程白蚁防治工程以12元/平方（建筑面积）的价款承包给案外人建利公司。2016年12月16日、12月28日，建利公司向被告康伦公司出具7张白蚁防治发票。《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》显示，建利公司于2016年1月27日完成了涉案佳境天成花园（山湖海•上城）2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程；于2016年3月1日完成了涉案佳境天成花园（山湖海•上城）4、6号楼装饰装修的白蚁防治工程；于2016年3月5日完成佳境天成花园（山湖海•上城）5号楼装饰装修的白蚁防治工程。2017年1月20日，建利公司向被告康伦公司出具三张合计为235040元的白蚁防治发票。2017年3月15日，中华人民共和国财政部、中华人民共和国发展和改革委员会联合作出财税〔2017〕20号《财政部国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，通知要求：“一、自2017年4月1日起，取消或停征41项中央设立的行政事业型收费（具体项目见附件），……”附件：取消或停征的行政事业型收费项目的第6项为“白蚁防治费”。2017年5月10日，建利公司出具《关于装修工程白蚁防治合同签订与实施的情况说明》，说明如下：“惠东县康伦房地产开发有限公司的防疫防治工程分为两部分（土建工程和装修工程），惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司承担了该项目的土建工程白蚁防治；我司承担了装修工程白蚁防治并且还担负了惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司注销后的善后工作。我司与康伦房地产开发有限公司对接洽商一二期装修白蚁防治工程是2015年底，当时康伦房产一期工程2-6#楼急于交付业主使用，装修白蚁防治工程实施任务紧迫。但是当时白蚁防治工程市场已经有说要开放，但是还没有正式文件下达。惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司是惠东县房屋管理局对白蚁防治的指定单位，但该公司已经在计划撤销注册之中，已不便于再继续承揽相应业务，我司在此种情况下，派施工班组完成了康伦地产开发的佳境天成一期2-6#楼的施工，满足了施工进度及质量要求。惠东县********于2016年4月份正式开放，此时我司与康伦房地产正式补签了康伦房地产开发的佳境天成一二期装修白蚁防治工程合同，并严肃认真的履行了各项合同义务。”2017年9月11日，被告康伦公司出具《关于惠东县******退还业主“白蚁防治费”的通告》，通告记载：“现我司开发的惠东县******项目向本小区业主发出退还‘白蚁防治费’的通告。2017年9月11日起业主可持相关证件至项目营销中心办理退费手续。”2018年5月16日，广东省惠东县房产管理局出具《告知函》给被告康伦公司，告知康伦公司根据相关通知精神，退还已收取的房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告康伦公司出具《关于代收取装修工程白蚁防治费用的情况说明》给惠东县房管局，说明称，1、引起争议的白蚁防治费是装饰装修工程白蚁防治费，对该费用康伦公司与业主可以根据法律规定精神通过合同或其他文件约定该费用由谁负担。2、康伦公司是按照带装修标准交付房屋给业主，对房屋所有应交付的装修、设备标准，康伦公司已与业主签订的《商品房买卖合同》的附件三列明，其中未含装饰装修工程白蚁防治费。而在签订合同前已经出具的《楼盘代收代缴各项费用一览表》列明装饰装修工程白蚁防治费由业主承担，广大业主也都在该表上签名确认，且在康伦公司出具的《收据》上列明收取该款，业主支付该费用时未提异议。证明各业主购房前，已通过行为同意并认可承担装饰装修工程白蚁防治费，现主张退还无事实及证据支持，且违反合同约定，且康伦公司已经实施白蚁防治工作并支付费用。3、部分业主所争议的是康伦公司应根据《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的要求，退还文件执行后（即2017年4月1日后）收取的白蚁防治费，该通知文件规定的取消费用并非是因聘请市场上的白蚁防治公司进行白蚁防治工作而产生的费用。2018年6月23日，被告康伦公司向山湖海•上城一期广大业主出具《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，公告记载“1、白蚁防治共分土建和装饰装修工程两部分。土建工程白蚁防治是我司与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司签订，装饰装修工程白蚁防治是我司与惠东县建利白蚁防治有限公司签订。对于土建白蚁防治的费用，已由我司按照法律规定承担，而我司在商品房销售时向广大业主收取的是装饰装修工程白蚁防治费。2、虽然我司按照带装修标准交付房屋给业主的，但是交付的装修标准，并不包含白蚁防治，对此商品房销售合同附件三中已有清楚列明。而且，在签订商品房买卖合同之前，我司出具了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，也列明装修白蚁防治费是需要向广大业主收取，广大业主也都在此表上签名确认；而在我司出具《收据》上也清楚写明了收取‘装饰装修工程白蚁防治费’，业主对此并未提出异议。就此说明业主在购买商品房的同时，已经同意并认可我司收取装饰装修白蚁防治费。3、我司收取了装饰装修的白蚁防治费以后，也已经委托惠东县建利白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程，对此我司都有保存现场施工记录和照片、也有工程款支付收取凭证。有传言说没有施工，是不符合事实。4、据说部分业主请求退费的理由，是根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》。该份文件当中总共清理停止收费41项行政事业性收费，其中就有一项是白蚁防治费，该文件的执行日期是2017年4月1日。起初我司对该文件的解读也不深刻，并秉持依法依规的精神将在2017年4月1日以后收取的装修工程白蚁防治费全部给予退还相关业主。但因退还给部分费用给我司带来负面影响以及造成未得到退还业主的误解，故我司咨询了相关政府部门及法律顾问，得知该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费，并不适合市场上的白蚁防治公司向我司收取白蚁防治费的行为，也不适用我司与业主之间关于白蚁防治费承担的行为。对此，我司也向惠东县房管局提出异议，要求该局重新给我司公平公正的意见。就此希望广大业主不要对此产生误解。”2019年1月25日，惠东县**********作出《证明》，内容为：“经查，惠东县****陈塘地段佳境天成花园房屋装饰装修合同未在我房屋白蚁防治服务中心备案。”2019年1月23日，被告向原告出具1378元白蚁防治费发票。再查，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始起实施。2015年3月30日，国土资源部作出《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号），对《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作的施行作出规定。庭审中，原被告共同确认涉案房产于2016年4月3日交付。一审法院认为，被告康伦公司具备房地产开发的资质，原告李世明向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。一、关于原告主张被告康伦公司逾期交房及支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2016年3月30日前将经验收合格商品房交付买受人使用，交房条件为经验收合格。涉案房产于2016年6月22日取得惠东县城乡和规划建设局颁发的建设工程规划验收合格证，原告据此诉请被告自逾期交房之日起即2016年3月31日至2016年6月22日的止的逾期交房违约金。对此，分析如下:涉案房产于2016年2月3日取得消防验收合格意见，于2016年3月9日取得竣工测量图，被告通知原告涉案房产具备使用条件可收楼，原告已于2016年4月3日实际收楼，故逾期交房的时间应自2016年3月31日起至2016年4月2日止，逾期交房期间共计3天，依合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为433.43元（481587元×0.03%×3天）。合同附件四补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。被告主张根据该规定，原、被告基于意思自治对出卖人迟延60天交付商品房不视为违约。因该约定买受人之所以同意出卖人延迟60天交付商品房系基于逾期交房的原因是非出卖人过错造成的延期，因被告未能提供证据证明延迟交房非基于出卖人过错造成，应承担举证不能的法律后果，故被告该抗辩意见本院不予采纳。二、关于原告主张被告逾期办理产权登记及支付逾期产权登记违约金有无事实和法律依据的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年4月3日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年3月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年3月30日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年1月25日止，共计301天。被告主张根据《补充协议》第九条第3款约定，被告提交办理产权登记资料时间为18个月，故不构成违约。原告认为该条款系格式条款。关于该条款是否无效格式条款问题，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，结合本院同期受理的被告康伦公司的商品房销售合同纠纷案件，本院确认第九条第3款是被告康伦公司为重复使用而预先拟制的格式条款。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，被告未举证证明其对附件四《补充协议》第九条第3款的内容采取合理的方式提醒原告注意该条款并进行说明，被告未尽到提醒说明义务；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本条第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”的规定，《商品房买卖合同》及《补充协议》对逾期付款违约责任未作相应延期，第九条第3款系减轻被告责任，排除对方主要权利，被告未采取合理的方式提醒原告注意该条款且对该条款进行说明，本院认定附件四《补充协议》第九条第3款为无效格式条款。关于被告主张权籍调查期间应予扣除的问题。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月22日，应扣减的期间为2017年3月30日至2017年5月22日共53天，该时间应在上述301天的逾期办证时间中予以扣减。扣减后，被告逾期办理权属登记转移登记时间为248天（301天—53天），原告主张被告违约，本院予以采纳。综此，依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为5971.68元（481587元×0.005%×248天）。三、关于装饰装修白蚁防治费的问题。根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以证实，提交《惠东县昇恒源白蚁防治有限公司施工记录表》、图片予以佐证，其依据充分，该主张本院予以采纳。对于由此产生的白蚁防治费用，本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据，收据明确记载为装饰装修白蚁防治费等事实，足以认定双方已达成就案涉装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托白蚁防治公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费用缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向原告李世明支付逾期交房违约金433.43元。二、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向原告李世明支付逾期产权登记违约金5971.68元。三、驳回原告李世明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元（原告李世明已预交），由原告李世明负担264元，被告惠东县康伦房地产开发有限公司负担104元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.康伦公司应否承担逾期交房违约责任；2.因权籍调查增加的办证时间的扣除问题；3.上诉人业主应否承担装饰装修白蚁防治费。关于第一个争议焦点，康伦公司与上诉人业主已就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。合同附件四补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”，该条款说明康伦公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受到多种因素影响而可能导致房屋迟延交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求买受人再给予其60天的缓冲期间。根据上述条款，出卖人逾期交房时间在60天以内的，不视为出卖人违约；出卖人逾期交房时间超过60天的，并没有明确约定仍然给予60天的宽限期，因此不能根据本条款主张免除60天的违约期间的责任。本案中，作为出卖人的康伦公司逾期交房的时间未超过60天的缓冲期间，应当按照合同约定予以宽限不做违约处理，康伦公司无需承担逾期交房的违约责任。一审认为应当由康伦公司提交证据证明存在合同约定的影响交付因素存在的做法欠妥，本院依法予以纠正。上诉人业主主张涉案房屋交付使用时未经竣工验收合格，康伦公司应当承担相应的责任。对此，本院认为，与合同约定的交付期间届满而既没有办理五方验收更没有办理备案登记而无法向业主交房的行为相比较，康伦公司在本案中的实际交付行为能够一定程度上减少业主的损失、保障业主的合法权益。且涉案房屋在2016年6月22日经竣工验收合格，说明涉案房屋并不存在因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的严重质量问题。在本案诉讼终结后，上诉人业主有证据证明因涉案房屋未经验收合格就交付而导致其损失的，可以另循法律途径处理。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，而原约定的办证期限在此后方才届满，因此一审认定增加的权籍调查的时间属于康伦公司签订合同时无法预测、控制的时间，可以从办证历时中予以相应的扣减或在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延于法有据。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月22日共计214天，扣减后，康伦公司逾期办理权属登记转移登记时间为87天（301天—214天），故康伦公司应向上诉人业主支付的逾期办理权属转移登记的违约金为2094.9元（481587元×0.005%×87天）。一审以逾期办证违约金的起算点为扣除权籍调查时间的起算点处理欠妥，本院依法予以纠正。关于第三个争议焦点，结合康伦公司提交的《惠东县康伦·佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及惠东县建利白蚁防治有限公司开具的白蚁防治费发票、《惠东县昇恒源白蚁防治有限公司施工记录表》、施工现场图片等证据，一审法院采纳康伦公司关于其已委托相应的白蚁防治公司对涉案商品房的装饰装修进行白蚁防治的主张于法有据。上诉人业主主张康伦公司提交的装饰装修白蚁防治的证据系伪造，其未实施装饰装修白蚁防治，而未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。关于装饰装修白蚁防治费的负担问题，双方虽未就此在《商品房买卖合同》中作出明确约定，但结合康伦公司向上诉人业主出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》及上诉人业主根据该表缴交相关费用后康伦公司开具的载明房屋装饰装修白蚁防治费的收据，一审法院认定双方已达成就案涉装饰装修白蚁防治费由上诉人业主负担的约定于法有据。上诉人业主主张退还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初3324号民事判决书第三项及诉讼费分担部分；二、撤销惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初3324号民事判决书第一项；三、变更惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初3324号民事判决书第二项为：惠东县康伦房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向李世明支付逾期办证违约金2094.9元；四、驳回原审原告李世明的上诉请求；五、驳回惠东县康伦房地产开发有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费已由上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司和李世明分别预交，经本院核准，由上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司和李世明分别负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；