文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初6374号原告：聂春容，女，汉族，1967年5月17日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。被告：王西林，男，汉族，1942年1月16日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1974年7月22日出生，住重庆市南川区，系被告王西林儿子。原告聂春容与被告王西林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序独任审判,于同年11月25日公开开庭进行了审理，原告聂春容及其委托诉讼代理人黎先进，与被告王西林及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂春荣向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告给付出租房屋的装饰装修费、搬迁费、过渡费、停产停业损失、经营损失共计30000元。二、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由，被告有一套门面房屋，坐落在南川区东城街道办事处东环路42号，该套门面房屋在2011年7月12日前，被告出租给修理摩托车的人作为修理摩托车的店铺。2011年7月12日，被告将该门面房屋重新出租给原告及陈显俊两人合伙做服装经营店，租期为3年。原告租赁了被告的房屋后，被告将出租房屋里原有的干壁拆除，以扩大门面的面积供原告经营使用。2011年8月和9月，原告对租赁的门面房屋进行装饰装修，安装了地砖、卷阳门、刮仿瓷、做吊顶，用去材料费、人工费共计15000余元。2011年的国庆节，原告正式营业。2013年3月27日，原告以其丈夫的名义办理了名称为“重庆市先伦服装经营店”的营业执照。2014年7月12日，原、被告续签《房屋租赁合同》，合同租期为2年，实际租期为3年。2017年7月11日，原、被告又续签《房屋租赁合同》，合同租期为3年，即从2017年7月12日起至2020年7月11日止。2019年4月6日，南川区人民政府将本案涉及的房屋纳入政府征地拆迁范围并颁发了《关于征求北街农贸市场片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案意见的通告》（南川府告[2019]6号）。嗣后，被告签订了拆迁协议，拆迁部门对本案所涉租赁房屋进行了装饰装修、搬迁、过渡以及停产停业损失的补偿。2019年9月17日，南川区人民法院作出了（2019）渝0119民初5017号民事判决书，判决解除原、被告双方于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告进一步明确其总损失的具体组成为装饰装修费13896元（120元/平方米×3墙壁和吊顶×38.6平方米）、搬迁费1000元、2019年6月10日起至判决解除合同的2019年9月17日共计3个月的过渡费1800元（600元/月×3）、停产停业损失43000元（18500元/平方米×38.6平方米×6%）、尚有一年租期未到的经营损失72000元（6000元/月×12个月），原告每月营业额平均为2万元，利润为30%。原告只主张其中的3万元。另外，诉状中写的2011年租赁房屋、装饰、装修及开业系笔误，实际为2010年。被告王西林辩称，出租给原告的门面不是原告装修的，2010年7月12日被告与陈显俊单独签订了三年的租赁合同，将南川区东环路42号门面租给陈显俊，租赁合同对陈显俊装修门面做了规定，陈显俊才是当时租赁房屋的装修人。2014年7月11日，被告与陈显俊终止合同，随后在7月12日与原告单独签订租赁合同。因此，原告称该门面是其在2011年装修不属实。假定房屋是原告装修的，依照《重庆市国有土地房屋征收评估技术规范》第4章第27条，装修竣工后每年折旧率为10%，按照原告的说法，从2010年7月到现在，装饰装修费早已不复存在。现在政府支付的装修费更多的是对产权人整套房屋的一定装修经济补偿，而不是对租赁户的补偿。且原告也没有证据证明其装修了15000元。实际上，原告只是在上一个租赁人陈显俊装修的基础上进行经营，自身完全没有进行装修装饰，所以原告主张的装修费是不成立的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，停产停业损失是因征收造成被征收人失去获得利润的机会和由于征收而不得不发生的一些必要费用，针对的是房屋产权人，而非承租人。原告2017年7月12日与被告签订了三年租赁合同，到人民法院判决合同解除，仅剩10个月未到期，原告并未支付剩余10个月的租金，其经营的是低价的老年服装，被告也没有收取押金和让其支付房屋折损的任何赔偿，其只需要重新租借一个门面就可以继续经营，不会停产停业，所产生的损失几乎可以忽略不计。况原告已于2019年5月自行关门停业，而被告签订拆迁协议时，原、被告双方的租赁合同已经人民法院判决解除。被告选择的是货币安置，根本不存在过渡费的问题，原告要求被告补偿过渡费纯属无稽之谈。搬迁费是支付给房屋所有权人的，是对产权人整个房屋搬迁的补偿，况原告在拆迁时已无多少东西可搬，且原告恶意妨害搬迁，故不认同原告索要搬迁费的请求。原告请求的3万元补偿费，没有任何法律依据和补偿标准，人民法院不应支持。经审理查明，2014年7月12日，原告王西林（甲方）与被告聂春容（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同抬头乙方承租方处载明的名字为陈显俊、聂春容。合同约定：甲方将东环路42号门市门面厨房及卫生间租给乙方，租期两年，从2014年7月12日起至2016年7月11日止。租赁每月2000元，一年付一次租金。水电费，由乙方每月向甲方交一次。任何一方不能违约。如违约，由违约方向守约方支付违约金一万元。合同尾部甲方处有王西林的签名，乙方处有聂春容的签名。2017年7月11日，原告王西林（甲方）与被告聂春容（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将东环路42号门面、厨房及卫生间租给乙方，租期叁年，从2017年7月12日起至2020年7月11日止。租金2017年7月12日至2018年1月11日，每月2000元，从2018年1月12日起至2020年7月11日，每月租金2200元。水电费由乙方每月向甲方交一次。任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金人民币10000元。该合同尾部甲方处有原告王西林签名，乙方处有被告聂春容的签名。2019年7月15日，被告与拆迁部门签订房屋拆迁安置协议，被告选择货币安置，其国有土地上房屋征收补偿费用结算表显示，被告的被搬迁房屋总面积为225.05平方米，其中住宅为186.45平方米，住宅搬迁费为1200元；临街平街第一自然间面积为38.6平方米，临街平街第一自然间搬迁费为1000元、停产停业损失费为43373.58元；室内装饰补偿费按照每平米120元的标准计算225.05平方米为27006元。庭审中，原、被告双方均认可被告签订的拆迁安置协议中的临街平街层第一自然间即为出租给原告的42号门面。2019年8月5日，王西林向本院提起诉讼，要求聂春荣向其支付所欠三个月的房屋租金6600元及水电费51元；判令因聂春荣未按时交纳租金构成违约而解除双方签订的房屋租赁合同，由聂春荣向王西林支付违约金10000元。后本院于同年9月17日以原、被告双方的租赁合同因遇政府拆迁这一不可抗力而导致不能实现合同目的为由判决解除王西林与聂春荣于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》，由聂春荣于判决生效之日起十日内将所租赁的房屋交付给王西林，并由聂春荣于判决生效之日立即向王西林支付房屋租赁费6600元，同时驳回王西林的其他诉讼请求。后聂春荣于2019年9月29日将房屋交付给王西林。另查明，2010年7月12日，被告王西林及其子**（甲方）与案外人陈显俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南川区东环路42号底楼一层，包括一间门面，一间寝室，一间厨房及卫生间，出租给乙方，另有一楼梯间及过道用于甲方出入。租赁期限为叁年，从2010年7月12日起至2013年7月12日止。租金每月为1200元，2010年支付半年租金，于签订合同时一次性付清。从2011年1月起，租金一年付一次，当年租金一次性支付，付款时间为当年1月10日前。房屋租赁期间如遇拆迁开发，乙方租赁经营门面的装饰费用、搬迁费用等补偿费用由乙方享有。乙方在装饰门面房屋的过程中，不能损坏房屋主体结构，否则赔偿甲方的房屋损失。在叁年租期满后，乙方应将房屋室内卫生打扫干净后方能交还给甲方，甲方继续出租，乙方享有优先权。未经甲方同意，乙方不得有经营百货以外的商业行为，租赁期间乙方不得转让或转租……。庭审中，被告王西林称陈显俊租房也是卖衣服，陈显俊合同到期后没有续签合同，但是在2014年7月11日之前都是陈显俊在使用该房屋。2014年7月12日陈显俊不做了，换成聂春荣来做，之后也一直是聂春荣租用该房屋。原告聂春荣申请的证人雷友伦到庭陈述，2010年聂春荣请其为涉案门面装修用来做服饰，装修款共计15000元，由聂春荣以现金方式支付，不记得装修之前房屋的状况，谈装修的时候聂春荣有个合伙人也在。原告聂春荣还当庭提交了涉案门面腾空后的视频，被告对此予以认可，视频中，涉案门面就是一间空房无任何添附。原告聂春荣为证明自己的经营损失，还向本院提交了部分进货清单、销售记录账本，销售记录账本显示原告出售的服装单价基本上均为几十元。但被告对原告提交的该组证据的真实性不予认可。再查明，2016年4月6日，重庆市工商行政管理局南川区分局为原告的丈夫姚先伦颁发个人独资企业营业执照，名称为重庆市先伦服装经营店，住所地为重庆市南川区东城街道办事处东环路42号，投资人为姚先伦，成立日期为2013年3月27日，经营范围为销售服装。上述事实，有原告提交的2017年7月11日的房屋租赁合同、2014年7月12日的房屋租赁合同复印件、营业执照、结婚证、（2019）渝0119民初5017号民事判决书、国有土地上房屋征收补偿费用结算表，被告提交的2010年7月12日的房屋租赁合同，以及证人的当庭陈述及原、被告的陈述和辩解，这些证据已经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”的规定，征收补偿协议中的权利应由被拆迁房屋所有权人享有，故原告聂春荣主张原告王西林与拆迁部门签订的拆迁补偿协议中部分补偿项目归其所有无法律依据，本院不予支持。原、被告之间的《房屋租赁合同》在租赁期限未到的情况下解除的原因系遇政府拆迁，不可归责于出租人王西林，但承租人聂春荣对租赁合同的解除并无过错，且租赁合同的提前解除确实会给承租人造成损失，故原告聂春荣基于租赁合同要求出租人王西林赔偿损失，符合法律规定。关于原告请求的各项损失，本院根据公平和诚实信用原则确认如下：搬迁费，涉案房屋租赁合同因拆迁提前解除，此时距合同期限届满尚有十个月左右，此时原告临时搬迁所产生的费用显然不同于合同到期终止时搬迁所产生的费用，势必会产生搬迁损失。同时，原告作为涉案房屋的实际使用人，搬迁实际由原告完成，故可参照被告与拆迁部门关于搬迁费的约定，由被告向原告支付搬迁费1000元。经营损失，原告提交的部分进货单和销售记录账本仅为个人记录，即使是真实的，也缺乏时间等能够计算其营业额的关键要素，原告又没有提交其他能够证明其经营收入的证据，故本院对原告月营业额平均2万的主张不予采信。但拆迁行为客观上造成了原告的经营损失，其需要在合理的期限内恢复经营，这与拆迁部门因拆迁补偿给被告的停产停业损失意义相近，故综合考虑双方租赁合同的剩余租期、经营范围、经营投入等相关情况，参照被告获得的停产停业补助费，本院酌定由被告向原告补偿17349.43元（43373.58元×40%）。另外原告主张的停产停业损失和过渡费是被拆迁人依法享有的权益，况被告拆迁选择的是货币安置，不存在过渡费的问题，原告要求被告赔偿该部分费用既无约定也无相关法律依据，本院不予支持。原告主张的装饰装修损失，根据2010年7月12日被告与案外人签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋应当是由案外人陈显俊承租装修后经营百货。原告提交的营业执照办理于2016年4月6日，此时原、被告之间存在合法有效的租赁合同，该营业执照上的地址书写为涉案房屋所在地实属正常，但不能因此说明原告自案外人陈显俊于2010年7月12日承租涉案房屋时双方就存在合伙关系，即除证人证言外，原告没有提交其他能够佐证其与案外人合伙并实际出资装修涉案房屋的证据，故本院对原告于2010年出资装修了涉案房屋的主张不予采信，对于原告要求被告支付涉案房屋装饰装修费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王西林于本判决生效后十日内向原告聂春荣支付因《房屋租赁合同》解除产生的各项损失共计18349.43元。二、驳回原告聂春荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取275元(原告已预交)，由原告聂春荣负担145元，由被告王西林负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张钊燕二〇一九年十二月十二日书记员  章弋航