云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初3256号原告：艾芹芬，女，1978年10月24日生，汉族，大专文化，事业单位职员，云南省牟定县人，住楚雄彝族自治州牟定县。原告：李福平，男，1976年7月18日生，汉族，大学本科，公务员，云南省牟定县人，住楚雄彝族自治州牟定县，系原告艾芹芬的丈夫。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕,执行董事。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天律师事务所律师(特别授权)。原告艾芹芬、李福平与被告云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称诗阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾芹芬、李福平，被告诗阳公司的委托诉讼代理人李忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾芹芬、李福平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年12月31日起至2018年8月31日止的逾期交房违约金58400元；2.判令被告按每天100元计算支付原告自2018年9月1日起至原告接房之日止的逾期交房违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月12日签订《商品房购销合同》,约定原告向被告购买丹麓小镇一期第Z5幢2单元7层701号房。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年7月16日依据合同约定向被告付清了房款。但被告未履行按期交房义务，其延期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。违约金计算的依据、方式为：被告于2017年5月13日通知原告交房，原告当天验房时发现房间卧室内有大便及卫生纸、撬棍等污物。原告拒绝在验房接受单上签字，并要求被告对此作出适当补偿。被告对原告的上述异议进行了书面回复，称在2017年10月30日回复原告的异议，但截至现在，被告都没有回复。合同约定的交房期限是，被告应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告。且合同明确约定被告逾期交房的，逾期30天内按20元/天向原告支付违约金，逾期30天后则按100元/天计付违约金。虽然被告在2017年5月13日通知原告交房，但由于被告的过错导致原告不能接房，逾期交房的责任应由被告承担。原告因此主张自2016年12月31日起至2017年1月29日逾期交房违约金600元（30天×20元/天），自2017年1月30日起至2018年8月31日止的违约金57800元（100元/天×578天）。2018年9月1日后按每天100元计算到原告接房为止。综上，为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。被告诗阳公司辩称：一、被告已经向原告交付了房屋,不构成违约。被告已经向原告履行了交房义务，交房的时间是2017年5月13日。但原告并未就被告迟延交付房屋进行过催告或者通知被告解除合同，对被告迟延交房行为持放任态度，应当视为原告已经接受了被告的迟延交房事实，故被告行为不构成违约。二、被告客观上延迟交付房屋的行为是由于不可抗力因素所造成的,且已得到原告的认可,依法应免予违约责任。首先,原告向被告购买的“丹麓小镇”小区项目，被告与楚雄鹿城供电局签订了《供电方案协议》,但被告根据该供电方案与楚雄市住房和城乡建设局协调电力通道时，楚雄市住房和城乡建设局不同意该供电方案，致使《供电方案协议》无法落实。经向楚雄市住房和城乡建设局书面提出请求，楚雄市住房和城乡建设局答复，建议被告与电力部门接洽，在原有电杆上采用挂靠方式将电力线路接入小区。但是，楚雄鹿城供电局又明确表示不同意楚雄市住房和城乡建设局的答复意见，应当按照《供电方案协议》实施。最终导致丹麓小镇”小区项目用电问题至2018年底才得到彻底解决。其次，楚雄州国土资源局出让给被告的该项目建设用地，未将地上附着物清除。被告于2014年8月取得“丹麓小镇”项目的土地使用权，并履行了支付土地出让金等相关义务。但在该土地范围内，楚雄692台中波天线拉线一直未拆除，致使被告无法开挖和铺设管网，直接影响了整个项目的施工进度。被告找土地出让方解决未果。为争取工期，被告自行拨付了1989750元资金，与楚雄692台签订《中波天线改建补偿协议》，将天线拉线清除，致使被告于2016年12月5日才得以向施工方移交施工场地，办理施工场地移交手续。第三，“丹麓小镇”项目集中建盖期间，楚雄市降水量骤增，根据楚雄市气象局2018年3月2日出具的《楚雄市2012-2017年降水资料》显示，被告于2014年制定建设规划时所参考的2012年的降水量只是2015年的55%、2016年的53%，参考的2013年的降水量只是2015年的61%、2016年的58%。故在被告集中建盖“丹麓小镇”项目期间，骤增的降水量是制定建设规划时参考年度的近一倍。综上，供电部门与楚雄市住房和城乡建设局未就供电方案达成一致意见、楚雄州国土资源局出让给被告的项目建设用地未清除地上附着物、“丹麓小镇”项目集中建盖期间楚雄市降水量骤增，均是导致被告延期交房的不可抗力原因，被告依法应免予承担违约责任。三、被告不应承担逾期交房违约金责任。原告对于被告延期交付商品房可以选择拒绝接房。但是原告已经自愿、无异议地接受了被告的交房，办理了案涉商品房的移交手续，并实际占有、使用涉案商品房，以其行为表示接受商品房现状和被告延期交房行为，现其又提起本案诉讼主张由被告支付逾期交房违约金，违背公平性原则。综上所述，请求人民法院充分考虑被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行当庭证据交换和质证。原告艾芹芬、李福平向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件二份；2、商品房购销合同一份、住房公积金借款合同一份、发票二张；3、丹麓小镇交房通知书、云南诗阳房地产开发有限公司关于个别业主提出我公司“丹麓小镇”交房异议的回复；4、照片2张。经质证，被告诗阳公司对原告提交的证据1、2无异议；证据3三性无异议，但是认为证据中的第2份交房异议，我公司只是针对提出异议的业主给予回复；证据4认可，确实存在这样的问题，但是当时原告要求换同类同户型的房子，公司不能够满足，也答应原告可以解除合同，并赔偿原告20%的违约金，原告不同意，后来原告又自行接了房。被告诗阳公司向本院提交了以下证据：1、《供电方案协议》；2、《楚雄市住房和城乡建设局关于云南诗阳房地产开发有限公司请求解决丹麓小镇永久性用电专用通道问题的恢复》；3、《楚雄市住建局关于对云南诗阳房地产开发有限公司关于请求解决丹麓小镇供电通道额申请的回复》；4、《云南电网有限责任是楚雄鹿城供电局会议纪要》；5、《报告》；6、《紧急报告》、《紧急报告》；7、《客户受电工程竣工意见书》；8、《中波天线盖建补偿协议》；9、收据；10、施工场地移交单；11、楚雄市2012年至2017年降水资料；12、丹麓小镇交房公告；13、（1）丹麓小镇交房确认书（2）丹麓小镇住宅物品资料接收单（3）丹麓小镇住宅业主信息登记表（4）丹麓小镇住宅入住通知书（5）丹麓小镇（室内）装饰装修申请表；14、解除商品房购销合同的通知书、快递单号。经质证，原告对被告诗阳公司提交的证据无异议，但认为被告已经构成违约。本院认为，原告提交的证据1证实了原、被告的基本情况，证据2证实了原告向被告购买房屋，原告已经付清房款的事实，证据3、4证实了被告向原告发出了交房通知，原告在验房时发现房屋内有粪便，房屋未交接成功的事实。被告提交的证据，欲证明其逾期交房的不可抗力原因，本院不予确认与该待证事实的关联性，并在文书说理部分分析说明理由。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年8月，诗阳公司取得位于楚雄市地块的土地使用权，土地使用权证号为楚土国用（2015）第4647号。2015年10月10日，诗阳公司取得楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目的建筑工程施工许可证（编号532301201510100201011）。同日，楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目工程开工。2016年3月12日，原告艾芹芬、李福平与被告诗阳公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买丹麓小镇一期Z5栋2单元第7层701号房；原告按约定金额支付首期购房款，付款日期为2016年3月12日，余款通过向农业银行楚雄州分行贷款支付，并应在签订商品房购销合同之日起3日内提交按揭银行要求的全部资料，办理银行按揭手续；被告应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给原告，否则，自上述交房期限的次日起至实际交房之日止，逾期30天内被告应按20元/天向原告计付违约金，逾期30天后被告应按100元/天向原告计付违约金，合同继续履行；被告应当以电话、短信、公告形式通知原告办理商品房交接手续，并应当在交房时提供商品房质量保证书和商品房使用说明书；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告先后向被告支付了购房款474997元，支付了相关配套设施费用、产权登记相关费用。2017年4月21日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位五方责任主体同意对楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目竣工验收。但截至本案庭审时，该项目仍未完成向建设行政主管部门的竣工验收备案登记。2017年4月25日，被告登报发布《云南诗阳房地产开发有限公司“丹麓小镇”交房公告》，公告丹麓小镇5-16栋住宅楼交房时间为2017年4月30日至2017年7月30日。2017年5月13日，被告向原告发出丹麓小镇交房通知书，当天原告验收房屋时，因房屋内有粪便，双方发生争议，原告未接房。后原告于2018年7月16日接房。本院认为，原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的法律事实，被告未按照合同约定期限向原告合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是，被告是否应当承担逾期交房违约责任以及被告逾期交房违约金的计算问题。本院具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。本案原、被告双方在案涉合同中约定的被告逾期交房违约责任的免责事由为：原告未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施费用、公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、被告代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行），则被告不予办理交房手续，且不承担违约责任。但根据本案查明的法律事实，原告已经按照合同约定付清全部购房款，并在被告公告的交房期间内实际向被告接房的当天，付清了《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》确定的由原告负担的配套设施费、产权登记相关费用等；关于公共维修基金，被告未提供证据证明其有权代收代缴并已通知原告向其支付。据此，本案被告向原告逾期交房未发生合同约定的被告免责情形。被告答辩认为原告以接房行为表示同意被告逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定原告的接房行为具有同意被告免责之内心意思，故本院不予确认原告的接房行为具有同意被告免责的效果意思。关于被告逾期交房违约责任的法定免责事由，被告答辩认为，供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，被告列举的以上三种情形均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而被告已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证。且建设工程项目用地的地上附着物情况，被告在开工建设乃至与原告签订案涉合同时是明知的，但被告仍然在合同中向原告承诺于2017年5月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于被告作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到被告何时向供电部门提出申请、供电方案如何确定、何时能通过供电部门审核等情况，均与作为购房者的原告无关，且不属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在被告实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据被告提交的降雨资料，远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度。因此，本案不能认定被告延期交房存在不可抗力原因。综上所述，本院认为，被告应当向原告承担逾期交房违约责任。同时，2017年5月13日被告已经发给原告交房确认书，原告进行了签收，双方已经进行验房，故确定本案的交房时间为2017年5月13日。同时,由于验房时房屋内有粪便，此情形给原告心里造成了一定的不良影响，被告应给予一定的补偿，补偿的数额本院综合确定为2000元。二、关于被告逾期交房违约金的计算问题。本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，综合考量原告向被告购买的商品房是住房和车库的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，本院酌情以原告已付房款的日万分之一为标准支持原告主张的被告逾期交房违约金，计算得6364.9元（474994元×0.01%×134天）。原告的其他诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告艾芹芬、李福平逾期交房违约金6364.9元，款交法院;二、被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告艾芹芬、李福平补偿金2000元，款交法院；三、驳回原告艾芹芬、李福平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取计630元，由原告艾芹芬、李福平负担540元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担90元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  王玉平二〇一九年十二月十六日书记员  王莉莉