福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4876号 原告：黄碧芬，女，1968年1月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：李瑞芬，女，1981年10月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告黄碧芬与被告李瑞芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄碧芬到庭参加诉讼。被告李瑞芬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄碧芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除《厦门市房屋租赁合同》，判令被告腾空房屋并由原告收回；2.判令被告向原告支付违约金100000元；3.判令被告向原告支付至房屋实际腾空之日为止的房租（为每月6500元，从2019年8月1日计算至房屋实际腾空之日止）并结清电费（截止2019年11月30日为3247.43元）、物业费（物业费标准：每月1.5元/每平方，房屋共计218平方米，物业费从2019年8月1日计至实际腾空之日止）；4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年6月22日，经链家宝业房地产经纪公司周海萍充当居间人。原告与被告签订了《厦门市房屋租赁合同》，由被告承租原告名下坐落于集美区银盛里1号1902室住宅，房租租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，共计陆拾个月；合同附加第十三条约定，“（1）第一年租金5600元/月，第二年租金5600元／月，第三年租金6000元／月。第四年租金6500元/月，第五年租金7000元／月”，五年租金总额为368400元。（2）违约金第一年200000元，第二年150000元，第三年100000元，第四年100000元，第五年100000元。(3)租金从2016年8月1日起每季度转到原告提供的银行账户”。一、被告严重违约构成了原告单方解除合同并收回房屋的条件。上述《房屋租赁合同》第四条约定，租金的支付方式为“押一付三”；第九条约定：被告“不按照约定支付租金达十日的”，原告“有权单方解除合同，收回房屋”。根据合同约定，被告应于2019年8月1日前向原告支付本季度租金19500元但未支付。原告多次通过微信、短信、电话等方式试图与被告沟通并催缴租金，并给予被告宽限时间，被告一直未予回应。至今被告不按照约定支付租金已超十日，现原告请求法院判解除原告与被告之间签订的《厦门市房屋租赁合同》，判令被告腾空讼争房屋并由原告收回。二、被告在进入第四年租期时违约致原告解除合同，应向原告支付违约金100000元。合同第十条约定，被告有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同的或提前退租的，应向原告支付违约金，且“违约金以补充协议（即合同附加第十三条）为准”。被告是在进入第四年租期时违约，故原告请求判令被告向原告支付违约金100000元。三、被告应按照第四年租期每月6500元/月的租金标准向原告支付至实际腾空讼争房屋之日止的房租并结清水电费、物业费等相关费用。目前，讼争房屋仍由被告实际使用之中，但未付租金，也未将房屋交付原告。合同解除后，被告应腾空讼争房屋，由原告收回讼争房屋及其附属设施、家具、装饰物等；而被告应继续向原告支付房租并结清水电费、物业费等相关费用；故原告请求判令被告按照第四年租期每月6500／月的租金标准向原告支付自2019年8月1日至实际腾空讼争房屋之日止的房租并结清电费、物业费等相关费用。四、本案诉讼费应全部由被告承担。原告在合同履行过程中，属于无过错方，被告应承担全部违约责任；故请求法院判令本案的诉讼费全部由被告承担。 被告李瑞芬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供 房屋租赁合同、土地房屋权证、通知书、微信、短信、通话记录截图等证据，原告作了当庭陈述。本院组织当事人进行证据交换和质证，被告李瑞芬无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。本院对原告提交的证据予以确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月22日，经链家宝业房地产经纪公司周海萍充当居间人，原告黄碧芬与被告李瑞芬签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下坐落于集美区银盛里1号1902室住宅，房租租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，共计陆拾个月；合同附加第十三条约定，“（1）第一年租金5600元/月，第二年租金5600元／月，第三年租金6000元／月，第四年租金6500元/月，第五年租金7000元／月”。（2）违约金第一年200000元、第二年150000元、第三年100000元、第四年100000元、第五年100000元。（3）租金从2016年8月1日起每年按季度转到原告提供的银行账户”。《房屋租赁合同》第九条约定：被告不按照约定支付租金达十日的，原告有权利单方解除合同，收回房屋。 被告支付押金6000元，原告同意予以抵扣被告各项欠款。自2019年8月1日起，被告未再支付租金。原告于2019年8月13日通过微信、短信向被告发送通知书，限定被告于8月15日前支付当期租金，并承担违约责任，否则原告将无条件单方解除合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。 2019年9月30日，原告缴费两次电费，分别为8月前电费及滞纳金1458.95元，8月至9月电费及滞纳金888.82元。2019年4月至2019年8月，拖欠物业费共计2474.70元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告黄碧芬与被告李瑞芬签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依法、全面履行合同义务。按照《房屋租赁合同》第九条约定，被告“不按照约定支付租金达十日以上的”，原告“有权单方解除合同，收回房屋”。被告李瑞芬拒不支付租金的行为构成违约，原告享有单方解除权并追究被告的违约责任。解除权是形成权，当原告解除合同的意思表示到达被告，该合同即告解除。原告依据合同上提供的被告手机号码向被告发出了解除通知，限定被告于2019年8月15日交纳租金，否则将无条件单方解除合同，收回房屋，本院确认合同于2019年8月15日已经解除。2019年8月1日至2019年8月15日之间，合同未解除，被告仍需向原告支付在此期间的房租共计3250元（6500元÷2）。合同解除后，按照《房屋租赁合同》约定，被告需向原告赔偿违约金100000元，对于原告请求被告赔偿违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，原告有权收回房屋，原告诉请被告腾退房屋，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在解除合同通知书中明确告知2019年8月15日后，其将无条件单方解除合同并收回房屋。故对此后原告未采取适当措施致使损失扩大的，本院不予支持。原告主张自2019年8月16日至房屋实际腾空之日为止的房租损失，本院不予支持。原告支付的2019年8月份前电费及滞纳金1458.95元及2019年4月至8月物业费2474.70元，应由被告负担，本院对于原告电费及物业费损失在上述金额范围内予以支持，超出部分予以驳回。被告支付的押金6000元，用于抵扣尚欠的租金3250元+电费1458.95元+物业费2474.70元后，不足部分1183.65元（3250+1458.95+2474.70-6000）仍需支付。被告李瑞芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认合同编号为XMZ1620O510的《厦门市房屋租赁合同》于2019年8月15日解除。 二、被告李瑞芬应于本判决生效之日起十日内腾空房屋并交付原告黄碧芬。 三、被告李瑞芬应于本判决生效之日起十日内支付原告黄碧芬违约金100000元； 四、被告李瑞芬应于本判决生效之日起十日内支付原告黄碧芬房租差额1183.65元。 五、驳回原告黄碧芬的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告李瑞芬负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  詹雪霞 人民陪审员  冯继良 人民陪审员  徐红波 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  刘 麟 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。