广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13688号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘小伟，男，汉族，1988年2月25日出生，住江西省抚州市崇仁县***********，公民身份号码为362************013。委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市尚秦五金有限公司。住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：吴小莉，经理。委托诉讼代理人：刘建业，河南忠良律师事务所律师。上诉人甘小伟因与被上诉人东莞市尚秦五金有限公司(以下简称尚秦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尚秦公司向一审法院起诉请求：1.解除尚秦公司与甘小伟于2017年11月30日签订的《物业租赁合同》；2.甘小伟向尚秦公司支付服务费及电费滞纳金14655.84元（从2018年7月起算暂计至起诉日止；直至交付完毕之日止）；3.尚秦公司无需向甘小伟返还履约保证金119160元；4.本案诉讼费由甘小伟承担。一审庭审中，尚秦公司变更第1项诉请为确认物业租赁合同无效，要求甘小伟返还租赁物，第2项滞纳金的诉请放弃，只要求支付服务费。甘小伟向一审法院反诉请求：1.尚秦公司向甘小伟返还多收的租金共计95760元(2018年1月至2019年2月，共十四个月，以租赁合同约定每平米15元计)。2.本案一切费用由尚秦公司承担。一审庭审中，甘小伟增加反诉请求为：1.尚秦公司向甘小伟返还4482元保安费；2.尚秦公司向甘小伟退回押金119160元。一审法院判决结果：一、确认尚秦公司与甘小伟于2017年11月30日签订的《物业租赁合同》无效；二、尚秦公司于判决发生法律效力之日起五日内退回甘小伟押金119160元；三、尚秦公司于判决发生法律效力之日起五日内退回甘小伟服务费1764元；四、甘小伟于判决发生法律效力之日起五日内向尚秦公司支付2018年7月至2018年12月的服务费23355.33元；五、甘小伟于判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于东莞市清溪镇谢坑工业区C区的厂房、宿舍、办公楼；六、驳回尚秦公司的其他诉讼请求；七、驳回甘小伟的其他反诉请求。本案本诉受理费83元，由甘小伟负担；本案反诉受理费2296元，由尚秦公司负担2262元，由甘小伟负担34元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2869号民事判决书。甘小伟上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审。一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定按三分之二的使用面积缴纳服务费认定错误。服务费系尚秦公司在合同履行过程中任意增加，对于增加的该部分费用甘小伟自合同签订时就按时缴纳，后缴纳至2018年7月，尚秦公司将服务费从1250元增加至4622元，对于该突然增加的费用，甘小伟认为金额过高，无法承受，故暂未缴纳，但房租和水电费等明确的事项在诉讼过程中甘小伟一直按时缴纳。尚秦公司主张按使用面积缴纳服务费的基础事实也是不成立的，根据尚秦公司所述，甘小伟使用的面积为全部厂房的三分之二，故也应当按照实际支出的服务费的三分之二来缴纳。但实际情况是该厂房共有三层厂房、三层办公楼、四层宿舍，而甘小伟实际使用的为两层厂房、两层办公楼及两层宿舍，远没有达到尚秦公司所称的三分之二面积。尽管甘小伟按照尚秦公司收费单缴纳了服务费，但通过对比甘小伟缴纳的服务费与实际产生的服务费比例并非法院认定的2:3。2.尚秦公司恶意隐瞒关于厂房面积的事实，导致甘小伟经济受损。双方合同约定提供面积为3972平方米的厂房给甘小伟使用，而经测量实际使用面积为3516平方米，与约定的相差456平方米，根据每平方米租金15元，意味着尚秦公司每月多收取甘小伟租金6840元。对于面积问题，甘小伟在庭审中申请测量面积，但一审法院以有公摊面积为由予以驳回是认定错误的，因根据双方合同约定的面积就是厂房面积，不存在公摊面积。虽然甘小伟已经将厂房转租，并且出租总租金略高于甘小伟与尚秦公司之间约定的租金，但甘小伟认为转租价格与双方租金没有直接联系，不能以此来认定甘小伟没有损失。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定甘小伟未经尚秦公司同意而非法转租，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。双方签订并履行合同的时间为2017年11月，而甘小伟将厂房转租的时间为2017年12月开始，在2017年12月至2019年1月期间，尚秦公司在明知甘小伟进行转租的情况下未提任何异议，故应认定准许转租。尚秦公司未在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对甘小伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：甘小伟的上诉请求是否应予支持。对此，本院分析如下：首先，关于甘小伟对租赁面积的异议问题。根据尚秦公司与案外人骏威公司签署的《物业租赁合同》以及尚秦公司与甘小伟签署的《物业租赁合同》显示，尚秦公司将其从骏威公司租赁过来的案涉厂房二、三楼面积合计3972㎡全部转租给甘小伟。尚秦公司与甘小伟之间不仅对租赁面积、租赁单价、月租金总额作出了详细约定，甘小伟亦一直按照该合同约定支付租金，从未提出过异议。经查，甘小伟主张其实际使用面积仅为3516㎡，实为其单方测量的套内面积，当中并不包括电梯、楼梯等日常生活中必须使用的公共面积，甘小伟亦未能举证证明其仅对套内面积进行租赁，故双方在合同中约定的租赁面积大于套内面积，符合日常生活经验法则，甘小伟主张尚秦公司恶意隐瞒厂房面积，缺乏事实依据，本院对此不予采信，对甘小伟关于尚秦公司每月多收租金6840元的主张，亦一并不予支持。其次，从现有证据已经证实甘小伟已将案涉厂房转租给他人，并且转租收益大于其承租支出，其主张因承租厂房而造成的经济损失，缺乏证据支持，本院对甘小伟关于其经济受损的主张不予采信。再次，关于服务费。经查，双方在一审庭审中均确认甘小伟承租的面积约占C区厂房的比例是三分之二，且在双方发生纠纷之前，甘小伟一直按照三分之二的比例承担服务费，一审法院判令甘小伟承担案涉房屋三分之二的服务费，具备事实依据，本院对此予以维持。最后，甘小伟与尚秦公司之间签订的《物业租赁合同》无效，甘小伟将该物业转租，当属无效合同，原审法院认定甘小伟非法转租并无不妥。因此，原审法院对本案处理正确，本院予以维持。综上所述，甘小伟的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1368元，由上诉人甘小伟负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十二月二十二日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。