湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8327号 原告（执行案外人）：朱新慎，女，1951年1月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：陈慧，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程定均，湖南天地人律师事务所律师。 被告（申请执行人）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街67号。 法定代表人：钟涛，执行董事。 原告朱新慎诉被告罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱新慎的委托诉讼代理人陈慧、程定均，被告罗向红及其委托诉讼代理人王超海均到庭参加诉讼，被告金园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱新慎向本院提出诉讼请求：1、停止对娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2504号房屋（权证号码00××22）的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2504号房屋（权证号码00××22）的产权人为原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月26日，原告向金园公司购买娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2504号房屋，该房屋总价为579250元，双方以借款抵付房款，金园公司出具了相应收据，原告与金园公司于2014年11月29日签订了《商品房买卖合同》。2014年11月27日，金园公司向原告交付了该房屋，原告接收上述房屋后，如期向金园公司缴纳了物业管理费，并与娄底市宏城物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，交纳了装修押金等相关费用，并有相关收据予以证实，原告对涉案房屋已经实际占有使用。原告在购买上述房屋后，2016年4月28日娄底市娄星区地方税务局代开了不动产统一发票（发票号00000315），之后原告多次要求金园公司办理网签并办理产权证，但金园公司总以各种理由推诿，为此原告也多次与金园公司协商办理产权证的相关事宜，但均未果。2019年6月11日，长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105执1968号限期履行通知书和拍卖公告，准备拍卖登记在金园公司的上述房产，原告遂以涉案房屋实际所有人身份提出案外人执行异议，长沙市开福区人民法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异63号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为其系涉案房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除法院执行，故诉至法院，望判如所请。 被告罗向红辩称：1、原告与被告金园房地产公司签订的《商品房买卖合同》并没有办理网签，该合同真实性存疑；2、两份《前期物业管理服务协议》的盖章单位均不一致，代表人处却为同一人签字；3、原告称通过银行转账方式一次性向金园公司缴纳了全部购房款，但并未提交任何一次性的转账凭证。综上，原告提交的证据无法证实真伪且部分证据系伪造，并不能认定原告为涉案房屋的实际所有权人。 被告金园公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：原告罗向红与被告钟选才、姚欢英、湖南金园房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日立案审理，根据原告罗向红的申请，本院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结了金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，本院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因被告钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，原告罗向红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。朱新慎就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异63号执行裁定书，裁定驳回朱新慎的执行异议。朱新慎不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。 原告为证明其主张向本院提交如下主要购房证据： 1、案外人刘萼清向钟选才（被告金园公司原法定代表人）个人账户于2008年8月16日转账35万元的银行流水； 2、案外人刘萼清、钟选才于2010年10月16日签订《借款合同》，合同约定钟选才向案外人刘萼清借款48万元，借款期限自2010年10月16日至2011年10月16日，借款月利率为2.5%，并向其出具了《借据》； 3、原告朱新慎与被告金园公司于2014年11月29日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：原告朱新慎购买被告金园公司位于娄底市娄星区商品房，建筑面积165.5平方米，单价为3500元／ｍ2,购房款总金额为579250元。 4、案外人刘萼清于2019年10月9日出具的《情况说明》，叙述：其与原告朱新慎系亲家关系，已同意将借与钟选才的借款本金及部分利息共计583250元抵作原告朱新慎购买金园大厦0001幢2504号房屋的购房款及装修费用等。 本院认为，一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。原告朱新慎与被告金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、原告朱新慎对案涉房产未享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告称其已支付了的购房款，实际系由案外人刘萼清与被告金园公司原法定代表人钟选才的个人借款转化而来，原告提交的证据表明，案外人刘萼清的借款进入的是钟选才的个人账户，并未通过案涉房屋开发商被告金园公司的账户，而钟选才并非是《商品房买卖合同》出卖人，案外人刘萼清亦非是《商品房买卖合同》买受人，虽案外人刘萼清出具《情况说明》“同意将借与钟选才的借款本息583250元抵作原告购买金园大厦0001幢2504房屋的购房款及装修费用等”，但《商品房买卖合同》买卖双方与将借款抵作购房款的借贷双方均不一致，故本院对原告朱新慎主张以案外人刘萼清对钟选才的借款抵作购房款的说法不予认可，原告朱新慎对被告罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。三、被告金园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告朱新慎的全部诉讼请求。 本案受理费4850元，由原告朱新慎承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  潘月华 二〇一九年十二月二十六日 代理书记员  张 凡 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。