贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0329民初2085号原告：余庆县国有资产投资经营有限责任公司，住所地：遵义市余庆县子营街道中华中路。法定代表人：田茂忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许跃平，贵州文冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：白安敏，贵州文冈律师事务所实习律师。被告：遵义腾越文化旅游发展有限公司，住所地：余庆县子营街道河滨南路。法定代表人：范元义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李生菊、张敬，贵州贵恒律师事务所律师。原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称余庆国投公司）与被告遵义腾越文化旅游发展有限公司（以下简称遵义腾越公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余庆国投公司的委托诉讼代理人许跃平、白安敏，被告遵义腾越公司的委托诉讼代理人李生菊、张敬（第二次未到庭）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》、《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》；2.要求被告支付租金194.7万元及违约金，违约金从租金应付之日起按月利率2%计算至支付完毕之日止；3.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年11月12日，原告余庆国投公司与被告遵义腾越公司签订《余庆健康主题酒店租赁合同》（以下简称酒店租赁合同），原告将位于余庆县的余庆县健康主题酒店（以下简称健康主题酒店）出租给被告经营，租期5年即2017年11月12日至2022年11月11日。第一年租金标准为110万元／年，前三个月试运营，免租金；第二年租金在上年度基础上涨幅2%；第三、四、五年租金均在上年度基础上涨幅5%。租金分为十期支付，先交租金后使用酒店。合同还约定，如被告未按时支付租金，从逾期第11天起每日按拖欠租金总额的20%支付违约金。后双方就电费问题和租金问题签订了《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定健康主题酒店574366元以内的电费由被告支付，574366元以外的电费由原告支付；休闲茶吧未投入使用期间，租金按10.95万元／年予以扣减，扣减后租金为99.05元／年（第一年）。现被告已拖欠原告租金194.7万元未支付，已构成根本违约，要求被告立即支付租金及违约金，并解除双方签订的酒店租赁合同及补充协议。为证明其主张，原告向本院提交了如下证据：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，被告营业执照、法定代表人身份证明，不动产权证书，《余庆健康主题酒店租赁合同》、《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》，房地产租赁估价报告，3份《催款通知》。被告遵义腾越公司辩称：本案中，原告作为出租人未履行其应履行的义务。双方签订的酒店租赁合同中第二条对租赁物的概况进行了约定，而原告交付的租赁物与合同约定不符。后经双方多次协商签订了补充协议，约定租金缴纳日期为原告将酒店全面移交给被告后开始计算，但至今原告仍未将酒店全面移交给被告，因此支付租金的条件尚未成就。即使法院认定交付租金的条件已成就，原告交付的租赁物因配套设施不够完善、部分设施设备故障未解决也应扣减部分租金。因此，被告不存在违约行为，不应支付违约金。同时，被告根据合同约定的租赁期限对酒店经营进行了规划，实际投入了大量人力、财力，不同意解除合同。要求驳回原告的全部诉讼请求。为证明其主张，被告向本院提交了如下证据：关于延迟缴纳租金及保证金的说明、昆明荣成天宇控制系统工程有限公司出具的情况说明、《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议（二）》、收条、关于余庆健康主题酒店试运营期间的情况说明、2018年1月至2019年9月客房销售一览表、传统健身房现场图片、健康主题酒店健身房图片及健康器材统计表、关于对余庆健康主题酒店全面移交函。为查明案件事实，本院依职权调取了健康主题酒店羽毛球场、乒乓球场、健身房的现场照片。本院经审理认定事实如下：2017年11月12日，原告与被告签订酒店租赁合同，原告将位于余庆县的健康主题酒店整体出租给被告经营，租期5年即2017年11月12日至2022年11月11日。合同约定第一年租金标准为110万元／年，前三个月试运营，免租金；第二年租金在上年度基础上涨幅2%；第三、四、五年租金均在上年度基础上涨幅5%；并对租金支付时间进行了详细的约定。不久，双方就酒店电费问题和租金问题进行重新协商签订了补充协议。约定酒店574366元以内的电费由被告支付，574366元以外的电费由原告支付；休闲茶吧未投入使用期间，租金按10.95万元／年予以扣减，扣减后租金为99.05万元／年（第一年为99.05万元／年，此后每年根据酒店租赁合同约定递增）；租金缴纳日期为原告将酒店全面移交给被告后开始计算。2018年2月7日、5月6日、10月15日，原告分别向被告送达了《催款通知》，要求被告缴纳租金及保证金。2018年2月22日、5月14日、10月25日，被告分别向原告送达了《关于延迟缴纳租金及保证金的说明》，提出由于健康主题酒店所有资产、工程清册未移交，相关设施设备不完善，导致酒店无法正常对外经营，申请延迟缴纳租金及保证金。2019年3月27日，双方签订《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议（二）》（以下简称补充协议二），协议约定根据评估数据及酒店实际经营情况被告应缴纳租金265994元。同月29日，被告向原告缴纳租金265994元。后被告将自己所持的补充协议二原件交付给原告。2019年8月27日，原告将被告诉至本院，要求判如所请。同时查明，健康主题酒店中的阳光茶室即休闲茶吧至今未投入使用；健身房的健身器材及配套设施不够完善；部分区域设施设备故障未能及时解决。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方对签订酒店租赁合同、补充协议、补充协议二，其后被告将自己所持的补充协议二原件交付给原告的事实无异议，但双方对被告向原告交付补充协议二原件的原因说法不一，原告主张原因为双方协商一致同意将补充协议二作废；被告主张原因为双方协商一致将对酒店租金标准进行重新协商。本院认为，不论是原告主张的原因，还是被告主张的原因，均说明双方已协商一致关于酒店租金标准、支付时间不再适用补充协议二的约定，即双方已约定解除了补充协议二。现双方争执的是酒店租金如何计算的问题。原告主张应按酒店租赁合同的约定进行计算。被告主张酒店租金标准应进行重新协商或进行重新鉴定评估，现无法进行计算。本院认为双方约定解除补充协议二后，对酒店租金标准、支付时间未达成新的协议，也未解除酒店租赁合同及补充协议，因此，酒店租赁合同及补充协议还是有效合同。但酒店租赁合同、补充协议中对租金支付时间有不同约定，鉴于补充协议签订时间在酒店租赁合同之后，因此租金支付的约定时间应以补充协议为准。双方在补充协议中约定租金支付时间为原告将酒店全面移交给被告后开始计算。本案中，原告至今未向被告全面移交酒店的相关资料，但其已将酒店移交给被告实际经营至本案法庭辩论结束时已2年之久，双方关于租金支付条件的约定未能实际履行，应视为双方关于租金支付的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，双方约定租赁期限为5年，原告将酒店移交给被告实际经营至本案法庭辩论结束时已届满2年，被告应向原告支付2年租金。关于租金的计算标准。补充协议约定在休闲茶吧未投入使用期间，租金为99.05万元/年（第一年为99.05万元/年，此后每年根据酒店租赁合同约定递增），本院结合酒店健身房的健身器材及配套设施不够完善；部分区域设施设备故障未能及时解决的实际情况，将第一年租金标准酌情调整为75万元/年（以后每年按酒店租赁合同约定递增）。经计算，截止2019年11月11日被告应向原告支付租金132.75万元，扣除已支付的265994元，还应支付1061506元。关于原告主张的违约金应否支持的问题。本院认为，双方关于租金支付的约定不明确；且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案中原告也存在一定违约行为。因此，关于原告的这一请求，本院不予支持。关于原告要求解除双方签订的酒店租赁合同及补充协议的请求。本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除系合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利和义务。法定解除系合同一方当事人构成根本违约时，守约一方的当事人享有法定解除权。本案中，双方于2019年3月27日签订了补充协议二，虽然其后已约定解除，但双方约定解除的时间无法查明，且被告也曾按补充协议二的约定向原告支付了租金265994元。同时，补充协议二约定解除后，之前的补充协议中双方关于租金支付的约定是不明确的，且在被告在向原告缴纳租金265994元后至本案起诉前，原告也未向被告催收过租金。因此，本院认定本案中被告未根本违约，原告的这一请求，本院不予支持。审理中，经主持双方调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告遵义腾越文化旅游发展有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司租金1061506元。二、驳回原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27979.62元（原告已预交），由原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司负担13629.62元，由被告遵义腾越文化旅游发展有限公司负担14350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王云琴人民陪审员  杨再付人民陪审员  薛明焰二〇一九年十二月五日书 记 员  文 丹