四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终18428号 上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都高新区天泰路112号四川投资大厦北楼1-2层、19-21层。 负责人：张恺，行长。 委托诉讼代理人：庄伟，男，系该行员工。 被上诉人（原审被告）：成都广聚源投资有限公司，住所地四川省成都市青白江区石家碾中路4号26栋268号。 法定代表人：王伶辉，董事长。 委托诉讼代理人：罗青松，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：胡秋芳，女，1979年6月14日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 上诉人广发银行股份有限公司成都分行（以下简称广发银行成都分行）因与被上诉人成都广聚源投资有限公司（以下简称广聚源公司）、胡秋芳申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广发银行成都分行委托诉讼代理人庄伟，被上诉人广聚源公司委托诉讼代理人罗青松到庭参加诉讼，被上诉人胡秋芳经本院公告送达传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。 上诉人广发银行成都分行上诉请求：1.依法撤销（2018）川0191民初3459号民事判决；2.判决撤销（2018）川0191执异25号执行裁定，驳回被上诉人广聚源公司异议；3.判决恢复执行（2015）高新民保字第886号裁定，恢复对位于四川省成都市青白江区房屋的执行。事实和理由：1.广聚源公司应将收取胡秋芳的房屋首付款136102元及贷款31万元减去代偿金额后的余额18001.74元（合计154103.74元）退还交予执行。广聚源公司与胡秋芳关于广聚源公司代还贷款后解除《商品房买卖合同》，并对买受人已支付的首付不予退还的约定属于霸王条款，关于合同解除判决中未对已交付的首付款作出处理，是对买受人及上诉人权利的侵害。现买受人胡秋芳不仅未给开发商造成损失，反而让开发商直接盈利18001.74元，且给开发商重新高价出售房屋的机会。2.如支持广聚源公司的异议解除对案涉房屋的查封，使得上诉人的权利毫无保障，且会造成买受人和开发商串通逃脱对备案登记或者预告登记房屋的查封。 广聚源公司辩称，1.首付款与原审判决无关，一审审理的案涉房屋是否该查封分属两个不同的法律关系。广聚源公司是否应返还首付款不应属于本案解决问题，应另案解决。2.案涉房屋所有权至始至终都归广聚源公司，胡秋芳仅是签订合同备案登记或者预告登记，该登记只是债权请求权的保障。广发银行成都分行的查封属于预查封，现合同已经生效判决解除，买受人胡秋芳丧失基于商品房买卖合同请求权办理过户登记的合同权利，预查封基础丧失。一审判决正确，符合法律和事实。 被上诉人胡秋芳未到庭应诉。 广发银行成都分行向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2018）川0191执异25号执行裁定；2.恢复执行（2015）高新民保字第886号裁定，恢复对位于四川省成都市青白江区房屋的执行。 一审法院经审理查明，一、2011年11月18日，广聚源公司与胡秋芳、案外人包计华签订了《商品房买卖合同》及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定胡秋芳、案外人包计华购买广聚源公司开发的位于成都市青白江区（号）恒大雅苑小区8幢1单元15楼1502号商品房，建筑面积120.83平方米，房屋总价446102元，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，胡秋芳、案外人包计华向广聚源公司支付了房屋首付款136102元。其余310000元，胡秋芳、案外人包计华向中国工商银行成都青白江支行申请办理了按揭贷款。在《补充协议》3.5.1条中约定，买受人未按照约定还款导致出卖人承担了担保责任后，出卖人有权单方解除合同，买受人应协助出卖人到房管局管理部门办理合同解除的相关手续。 2011年12月28日，广聚源公司、胡秋芳、案外人包计华与案外人中国工商银行成都青白江支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由广聚源公司对胡秋芳、案外人包计华的按揭贷款承担连带责任保证。 二、2015年6月19日，一审法院受理了（2015）高新民初字第4271号广发银行成都分行诉胡秋芳金融借款合同纠纷一案，广发银行成都分行请求胡秋芳向广发银行成都分行归还贷款66924.84元及相应的利息、罚息、复利，同时广发银行成都分行申请对胡秋芳的财产进行保全，一审法院于2015年7月6日作出（2015）高新民保字第886号民事裁定书，裁定对胡秋芳所有的位于成都市青白江区房屋（合同备案号35751）在价值80000元范围内予以查封。2016年3月28日，一审法院作出（2015）高新民初字第4271号民事判决书，判决：一、胡秋芳向广发银行成都分行归还借款本金66925.64元，并支付利息、罚息、复利；二、胡秋芳向广发银行成都分行偿还借款本金66925.64元的逾期利息；三、驳回广发银行成都分行其他诉讼请求。该案涉民事判决书生效后，胡秋芳未履行相应义务，广发银行成都分行向一审法院申请强制执行，一审法院依法予以受理。 三、2015年8月6日，四川省成都市青白江区人民法院受理了（2015）青白民初字第2541号广聚源公司诉包计华、胡秋芳商品房预售合同纠纷一案，广聚源公司以案外人包计华和胡秋芳逾期不还贷的行为导致广聚源公司承担了保证责任为由请求法院依法判令：1.解除广聚源公司与案外人包计华、胡秋芳签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.案外人包计华、胡秋芳协助广聚源公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案，撤销预告登记，办理解除合同的全部手续。 成都市青白江区人民法院于2016年1月25日作出（2015）青白民初字第2541号民事判决书，判决：一、解除广聚源公司与案外人包计华、胡秋芳关于案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、包计华、胡秋芳于判决生效后三十日内协助广聚源公司到房产管理部门办理注销案涉房屋的商品房买卖合同的备案登记及预告登记手续；三、驳回广聚源公司的其他诉讼请求。该判决书现已于2016年3月17日发生法律效力。 四、2017年11月2日，广聚源公司向一审法院提交《执行异议书》，申请一审法院依法撤销（2015）高新民保字第886号民事裁定，并解除对案涉房屋的查封以及裁定终止对案涉房屋的执行。一审法院于2018年1月29日作出（2018）川0191执异25号，裁定中止对位于四川省成都市青白江区房屋的执行。广发银行成都分行不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。 一审另查明，广聚源公司并未实际向胡秋芳、案外人包计华交付案涉房屋。案涉房屋仅为初始登记状态，仅办理了网签备案登记和预告登记，尚未办理不动产权属转移登记。 上述事实有当事人的当庭陈述，一审法院采信的当事人提交的经当庭举证、质证的证据材料及庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，虽广聚源公司与胡秋芳、案外人包计华双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，但广聚源公司就案涉房屋仅办理了备案登记和预告登记，尚未办理不动产权属的转移登记。故，（2015）高新民保字第886号裁定书，对案涉房屋的查封为预查封，预查封是法院对被执行人尚未进行权属登记但将来可能会进行登记的房屋、土地使用权进行的预先的限制性登记。房屋权属登记在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，一审法院预查封的对象是胡秋芳、案外人包计华购买案涉房屋后享有的物权期待权，但房屋权属登记的所有人仍为广聚源公司。 根据审理查明事实，2016年1月25日，四川省成都市青白江区人民法院已判决解除广聚源公司与胡秋芳、案外人包计华的《商品房买卖合同》及《补充协议》，该判决已于2016年3月17日发生法律效力，故广聚源公司与胡秋芳、案外人包计华进行不动产权属转移登记的法律前提已不复存在，胡秋芳不再享有对案涉房屋的期待权，广聚源公司无义务协助胡秋芳办理案涉房屋的过户登记手续，胡秋芳亦不可能再取得案涉房屋的所有权，因此案涉房屋不能再作为胡秋芳的财产继续进行执行。故，（2018）川0191执异25号裁定正确。广发银行成都分行的诉讼请求不成立，一审法院依法予以驳回。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回广发银行成都分行的诉讼请求。案件受理费100元、前期公告费300元，共计400元，由广发银行成都分行负担。 二审中，各方均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：广聚源公司是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对此，本院评述如下： 广聚源公司与胡秋芳、案外人包计华就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并对该合同进行了备案登记。胡秋芳、包计华已经按照买卖合同约定向广聚源公司交付了案涉房屋的首付款，并通过银行按揭贷款向广聚源公司支付了案涉房屋的尾款。在法院查封期间，广聚源公司因胡秋芳、包计华违约而履行了连带保证责任，即向中国工商银行股份有限公司成都青白江支行清偿了剩余贷款本息。后广聚源公司通过民事诉讼与胡秋芳、包计华解除了就案涉房屋签订的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉房屋买卖合同解除后，双方应就取得的对价物进行相互返还，胡秋芳、包计华向广聚源公司返还房屋，广聚源公司应负有向胡秋芳、包计华返还房屋对价款的义务。但二审中，广聚源公司明确表示不愿意将胡秋芳、包计华已经支付的购房款（即解除房屋买卖合同后应返还的对价款）交付执行法院。在广聚源公司未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人广发银行成都分行既执行不到被执行人胡秋芳名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人胡秋芳的价款，显然有失公允。因此，广聚源公司要求解除案涉房屋的查封，不应予以支持；广发银行成都分行要求继续执行案涉房屋的请求，应予支持。 关于上诉人广发银行成都分行请求撤销（2018）川0191执异25号执行裁定的诉请，并非本案申请执行人执行异议之诉的审理范围，该执行裁定应由执行机构依据本案结果予以处理。 综上，上诉人广发银行成都分行的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3459号民事判决； 二、准许执行位于四川省成都市青白江区房屋； 三、驳回广发银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。 二审案件受理费3657.50元，由成都广聚源投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄小华 审 判 员 邓凌志 审 判 员 孙 睿 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 任 丽 书 记 员 谭 淼