四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3206号 上诉人（原审被告）：成都棠湖投资控股（集团）有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段137号。 法定代表人：严统建，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都银行股份有限公司双流支行。住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段169号、171号、173号、175号、177号、179号、181号、183号、185号。 负责人：朱宾洋，行长。 委托诉讼代理人：蒋波，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋鲜娇，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人成都棠湖投资控股（集团）有限公司（以下简称棠湖公司）因与被上诉人成都银行股份有限公司双流支行（以下简称成都银行双流支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 棠湖公司上诉请求：请求撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11456号民事判决，依法改判驳回成都银行双流支行的诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定棠湖公司隐瞒案涉房屋存在抵押的重要事实，导致成都银行双流支行在违背真实意思的情况下订立合同，并对相关租赁权利造成较大潜在影响属于事实认定错误。棠湖公司明确告知过成都银行双流支行租赁房屋存在抵押，且成都银行双流支行充分考察和了解了拟租赁房屋的现状，棠湖公司要求修改成都银行双流支行所提供格式合同的第五条第一款第2项的内容，但成都银行双流支行表示案涉租赁合同是上级总行提供的格式版本不能修改，其知道就行了。目前并未发生与棠湖公司有关的产权纠纷和债权债务，也没有证据表明因抵押的存在给成都银行双流支行造成损失，按照合同的约定，只有因第三方实现抵押权导致成都银行双流支行无法使用案涉房屋时棠湖公司才承担赔偿责任。故成都银行双流支行是明知存在抵押且抵押并不必然对其造成影响的情况下才与自己签订的房屋租赁合同。二、原判决认定成都银行双流支行提供工程量清单与预算报告证明装修损失15万元存在错误。首先，成都银行双流支行所举的工程量清单与预算报告,既无招标人又无制作时间，无法证明该证据的形成时间和真实性。成都银行双流支行未能举证证明实际支付装修费用，装修损失并未实际发生，一审法院认定15万元装修损失存在错误。其次，租赁合同约定成都银行双流支行如需对案涉房屋进行装修和改造应征得棠湖公司书面同意，成都银行双流支行未经书面同意，也未将装修方案告知棠湖公司，更未依法向政府部门申请审批同意，对案涉房屋全部拆除，自身存在违约和重大过错，即使拆除损失存在，根据合同法第五十八条的规定，也应该由过错方成都银行双流支行自行承担。三、原判决认定棠湖公司构成欺诈错误。成都银行双流支行是在充分调查了解情况以后才与棠湖公司签订了合同，合同内容也体现了成都银行双流支行知晓存在抵押也愿意签订合同的真实意思表示，并且成都银行双流支行未举证证明因此受有损害，其自身存在违约和重大过错，无权请求撤销合同及赔偿损失。四、成都银行双流支行恶意损毁棠湖公司财物，恶意违约，给棠湖公司造成严重经济损失。成都银行双流支行于2018年6月就进场对租赁房屋10、11层进行破坏式的拆除后停止施工，在恶意损毁租赁房屋后又不继续装修使用还以此提出噪音整改、免费提供停车位等无理要求，导致棠湖公司也无法继续使用，造成棠湖公司严重经济损失。 成都银行双流支行辩称，一、一审认定事实清楚，棠湖公司的行为构成欺诈，案涉租赁合同依法应当予以撤销。成都银行双流支行签订合同时并不知晓棠湖公司不是案涉房屋的实际产权人，也不知晓案涉房屋上设有抵押，进场装修时发现案涉房屋存在诸多问题后停止施工，进一步调查了解才知道案涉房屋的真实产权状况及抵押情况。棠湖公司自述在签订合同前就告知过成都银行双流支行案涉房屋产权状况及抵押情况，但其未能举证证明，应承担不利后果。棠湖公司隐瞒重要事实，导致成都银行双流支行在违背真实意思的情况下签订房屋租赁合同，对租赁权利造成潜在重大风险，根据合同法第五十四条的规定，成都银行双流支行有权撤销该合同，棠湖公司应当返还租金并赔偿损失。二、成都银行双流支行对案涉房屋的装修是基于金融办公的需求，符合合同对房屋用途的约定，其装修行为得到了棠湖公司认可，棠湖公司应当承担因欺诈对自己造成的损失。在成都银行双流支行进场装修后，棠湖公司没有阻止还在一楼大厅设置装修提示牌，可见棠湖公司对装修行为是认可的。另外，成都银行双流支行为满足办公需求肯定需要进行拆除装修的行为，并未恶意损毁棠湖公司财物。因此造成的装修损失，应当由棠湖公司承担。 成都银行双流支行向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令棠湖公司返还租金1355040元及至实际返还之日止的租金占用利息（截止2018年8月20日的利息为42750元）；3.请求判令棠湖公司赔偿成都银行双流支行装修费等损失共计15万元；4.请求判令棠湖公司支付违约金288万元（960万元×30％=288万元）。 一审法院认定事实：2017年12月1日，成都银行双流支行与棠湖公司签订了《房屋租赁合同》，就棠湖公司出租房屋给成都银行双流支行的相关事宜进行约定。其中第一条约定：本合同所称租赁房屋是指棠湖公司自有的位于双流区，面积1882平方米的房屋（产权证号:双权字第××号）。第三条约定：租赁期限为五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。……棠湖公司给予成都银行双流支行本合同生效之日起90天的装修期，装修期间不计租金，但水电费和物管费由成都银行双流支行支付。第四条约定：（一）租金标准：前2年的租金:第10--11层租金含增值税为每月80元／㎡，其中，增值税税金为每月5元／㎡，不含增值税租金为每月75元／㎡。……除上述租金及本合同约定的其他费用外，成都银行双流支行不再承担其他任何费用。（二）租金支付：房屋租金按年收取，对首次租金的支付，棠湖公司应在2018年1月30日前向成都银行双流支行开具符合本条约定的合法有效的增值税专用发票；对于以后每年租金的支付，棠湖公司应在每年11月30日前2个月内，向成都银行开具符合本条约定的合法有效的增值税专用发票。成都银行双流支行采用转账支付，每次租金的支付，成都银行双流支行于收到棠湖公司开具的合法有效的增值税专用发票且该发票经税务机关认证可用于抵扣之日起30个工作日内向棠湖公司支付该次租金。第五条约定：（一）棠湖公司的权利和义务：2.棠湖公司保证签订合同具有合法的主体资格，合法享有上述租赁房屋的所有权并保证不存在抵押及其他权利限制，若发生与棠湖公司有关的产权纠纷或债权、债务，概由棠湖公司负责处理，并承担民事责任，因此给成都银行双流支行造成的经济损失，概由棠湖公司赔偿。3.棠湖公司保证在租赁期内本合同项下租赁房屋不存在建筑质量问题，各类附属设施、设备能正常运行，适用于营业需要。如出租房屋出现漏水、裂缝等建筑质量问题及附属设施、设备运行问题，棠湖公司应承担维修责任，并自行承担维修费用。成都银行双流支行认为该质量问题影响其正常营业的，成都银行双流支行有权解除本合同，棠湖公司应赔偿成都银行双流支行损失。若成都银行双流支行继续承租，维修期间不计入承租期间，承租期间顺延。（二）成都银行双流支行的权利和义务：2.成都银行双流支行保证承租上述房屋仅作为金融服务办公场所使用，如改变用途，应通知棠湖公司。3.成都银行双流支行如需对所租房屋进行装修、改造（不影响结构）应征得棠湖公司的书面同意，其费用由成都银行双流支行承担，装修部分归成都银行双流支行所有。第六条约定：若一方不履行或不完全履行合同即构成违约，违约方应向另一方支付相当于剩余租赁期限总租金（含税）30%的违约金，并赔偿另一方因此所遭受的全部损失。若成都银行双流支行违约，成都银行双流支行支付违约金前，棠湖公司应按照本合同第四条约定的方式和期限先向成都银行双流支行开具增值税专用发票,该发票经税务机关认证可用于抵扣后30日内成都银行双流支行向棠湖公司支付违约金。 合同签订后，棠湖公司按约向成都银行双流支行交付了案涉房屋，成都银行双流支行于2018年2月向棠湖公司支付了2018年11月30日前的租金共计1355040元。 2018年4月，成都银行双流支行进场装修，并对案涉房屋原有隔墙、空调等予以拆除后停止施工至今。因案涉房屋的质量问题、噪音问题、棠湖公司不是案涉房屋的实际业主以及案涉房屋存在抵押等问题双方发生纠纷，并多次通过函件方式进行沟通。 2018年8月16日成都银行双流支行通过邮寄方式向棠湖公司发出《撤销函》，载明：因案涉房屋并非棠湖公司所有，案涉房屋房屋权证号虚假且存在抵押，故成都银行双流支行宣布撤销与棠湖公司签订的《房屋租赁合同》，并要求棠湖公司赔偿成都银行双流支行因此遭受的损失。 一审另查明，案涉房屋产权登记的所有权人为成都棠湖屋业发展有限公司，地址位于东升街道棠湖西路一段××号，其中8-12层原有证书号为双权字第××号，后产权并入1、2层的产权（业务件号为权0××3）。成都棠湖屋业有限公司出具《情况说明》一份，载明其所有的位于双流区（实际门牌号为）5000余平方米房屋，根据经营需要从2010年5月起交由棠湖公司和成都棠湖宾馆酒店管理有限公司经营管理，在其经营管理期间，棠湖公司和成都棠湖宾馆酒店管理有限公司均有权对外出租经营。 一审还查明，成都银行双流支行因本案支付律师费30000元。 一审法院认为，2017年12月1日，成都银行双流支行与棠湖公司签订《房屋租赁合同》，双方之间房屋租赁合同关系成立。本案争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否应当撤销；2、成都银行双流支行主张的相关损失、违约金是否能够成立。 关于案涉《房屋租赁合同》是否应当撤销的问题。一审法院认为，成都银行双流支行提出棠湖公司故意隐瞒房屋的真实所有权人、合同载明的房屋地址及产权证号虚假、案涉房屋存在抵押，故主张撤销合同。棠湖公司辩称，其虽不是房屋所有权人但有权对外出租经营，合同载明的房屋地址是门牌号，产权证号系原有证书号，房屋存在抵押不影响租赁，且房产证在签订合同时已向成都银行双流支行出示，并未故意隐瞒。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第五条中明确约定“棠湖公司保证签订合同具有合法的主体资格，合法享有上述租赁房屋的所有权并保证不存在抵押及其他权利限制”，但实际上案涉房屋在出租之前即存在抵押，棠湖公司辩称其已将抵押情况告知，但并未举证证明，结合案涉合同中载明的房屋地址是门牌号而非产权证书上载明的地址等情况，可以认定棠湖公司在签订合同时并未向成都银行双流支行出示过产权证书，即隐瞒了案涉房屋存在抵押的重要事实，导致成都银行双流支行在违背真实意思的情况下订立合同，并对其相关租赁权利造成了较大的潜在影响。根据合同法第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”的规定，棠湖公司违反了先合同义务，构成欺诈。根据合同法第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，成都银行双流支行有权请求撤销案涉《房屋租赁合同》并要求棠湖公司承担相关损害赔偿责任。故对于成都银行双流支行要求撤销案涉《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以支持。 关于成都银行主张的相关损失、违约金是否能够成立的问题。一审法院认为，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对于成都银行双流支行已经支付的租金1355040元，棠湖公司应当予以返还。如前所述，棠湖公司违反先合同义务，应当承担缔约过失责任，对成都银行双流支行的相关损失予以赔偿。故对于成都银行双流支行主张的租金1355040元的利息损失、律师费30000元予以支持。关于成都银行双流支行主张的装修费等损失共计15万元，成都银行双流支行提交了工程量清单与预算报告等予以证明，结合庭审中双方认可成都银行双流支行已拆除案涉房屋原有装修的事实，一审法院对于成都银行双流支行的该项损失予以支持。棠湖公司以自己也存在相关损失为由予以抗辩，但未提起诉讼，故可另行主张，本案不作处理。关于成都银行双流支行主张的违约金288万元，其主要依据为案涉《房屋租赁合同》中关于违约金的约定。一审法院认为，棠湖公司违反先合同义务导致案涉《房屋租赁合同》被撤销，根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，案涉《房屋租赁合同》自始无效，现成都银行双流支行再依据该合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据，故对于该项请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、撤销成都银行双流支行与棠湖公司于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、棠湖公司于判决生效之日起十日内退还成都银行双流支行租金1355040元，并支付截至实际返还之日止的资金利息（截止2018年8月20日的利息为42750元）；三、棠湖公司于判决生效之日起十日内赔偿成都银行双流支行装修费等损失150000元；四、棠湖公司于判决生效之日起十日内支付成都银行双流支行律师费30000元；五、驳回成都银行双流支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取21111元、保全费5000元，共计26111元，由棠湖公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审中双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是棠湖公司是否存在欺诈行为，成都银行双流支行是否有权请求撤销案涉合同；二是一审判决认定棠湖公司赔偿成都银行双流支行有关损失是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 针对棠湖公司是否存在欺诈行为，成都银行双流支行是否有权请求撤销案涉合同的问题。本院认为，第一，当事人应当为其主张或抗辩的事实举证加以证明。本案棠湖公司抗辩其在签订《房屋租赁合同》前已经明确告知成都银行双流支行案涉租赁房屋存在抵押的事实，并要求对方修改格式合同但被拒绝，对此主张棠湖公司未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，本案应认定其未将上述事实告知成都银行双流支行。第二，棠湖公司与成都银行双流支行签订的《房屋租赁合同》明确约定：“甲方保证签订合同具有合法的主体资格，合法享有上述租赁房屋的所有权并保证不存在抵押及其他权利限制，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，概由甲方赔偿。”成都银行双流支行作为金融机构，对办公场所产权和租赁关系的稳定性要求较高，其在上述约定中对棠湖公司作为房屋所有权主体、案涉房屋不得设立抵押等权利负担应视为其对租赁物上述特定需求的保障。但从现有房屋产权证明载明的地址看，案涉房屋的地址与所有权主体与合同载明内容完全不同，且在合同签订前已为他人设定了抵押权，加之棠湖公司未举示充分证据证明成都银行知悉该权利瑕疵，故棠湖公司的上述行为客观使成都银行双流支行陷入错误认识，在违背真实意思的情况下与其订立房屋租赁合同，棠湖公司的行为应认定为欺诈。因此，一审判决认定棠湖公司隐瞒案涉房屋真实权利状况和为他人设定抵押的信息，构成欺诈正确。在此情况下，成都银行双流支行在履行中行使撤销权符合我国合同法第五十四条的规定，一审法院根据其申请撤销案涉合同正确，本院予以维持。 针对一审判决认定棠湖公司赔偿成都银行双流支行有关损失是否正确的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因棠湖公司隐瞒案涉房屋真实权利主体和为他人设定抵押的行为构成欺诈，成都银行双流支行基于相信案涉合同有效成立而对案涉房屋进行装修改造，主观上善意无过失，其因为棠湖公司的过错致使合同被撤销，并导致所投入的装修费用无法利用，应当认定为棠湖公司过错行为所造成的损失，并由棠湖公司承担。第二，因成都银行双流支行承租的房屋为10、11楼两层、面积共1882平方米，其在一审中出示委托他人拆除的预算表和工程量清单基本可证明拆除工作的价值为15万元，考虑成都银行双流支行同时存在其他信赖利益损失而未主张，一审法院认定棠湖公司赔偿成都银行双流支行15万元损失并无不当，本院予以维持。 综上所述，棠湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42222元，由上诉人成都棠湖投资控股（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月九日 书记员 方丽雯