天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初13090号原告：梁濛，女，1989年8月4日出生，汉族，天津电力建设有限公司员工，住天津市津南区。委托诉讼代理人：韩涛（原告之夫），1984年10月12日出生，汉族，北方建设投资有限公司员工，住天津市津南区。被告:赵雅楠，女，1982年11月7日出生，汉族，长城人寿天津分公司培训师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周齐，天津韬胜律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告梁濛与被告赵雅楠及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁濛及其委托诉讼代理人韩涛、被告赵雅楠及其委托诉讼代理人周齐、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁濛向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付因延期交房、未按约定时间结清物业费、房屋漏水修复及实际交付房屋与合同约定不一致等违约行为所产生的违约金合计48440元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年6月17日，原告、被告及第三人签订了《房屋交易合同》及三份补充协议。合同约定：被告自愿将其名下坐落于天津市南开区的房屋出售给原告，房屋成交价格为3430000元，办理过户手续完毕，且全部房款到账后7日内，被告将房屋交付原告，纳税过户当天，被告需向原告出示物业相关费用的结清证明，合同中承诺该房屋不存在漏水情况，补充协议还约定了房屋交付标准。合同签订后，原告依照约定全面履行了全部合同义务，但被告违反了合同约定，实际过户时间是2019年8月26日，被告于2019年9月4日收到房款，于9月19日交付的房屋，比合同中约定的时间晚了八天，被告于9月18日结清的物业费，物业费晚交了，房屋漏水且房屋交付状况与约定不一致，门禁设施也是坏的，被告的行为已构成违约，按照合同约定，每逾期一个工作日，被告应当向原告支付房屋成交价1‰的违约金，以及合同中约定的其他违约补偿条款。经原告多次催促，被告拒不履行合同义务，且存在主观故意违约行为，故起诉。赵雅楠辩称，当时卖房子的时候，被告很忙没有时间，被告全权委托第三人，把钥匙交给第三人，到什么时间干什么事都是由第三人通知被告。后原告想把原来的协议作废重新签，第三人说合同是制式的，双方又签了一个补充协议。被告不是故意不搬家，只是没有时间，钥匙也可以给原告，不会耽误原告装修。被告和第三人协商延期交房的事情，让第三人去和原告沟通。交房时间确实比合同约定时间晚，被告同意晚一天给1000元。被告确实没有看合同，没有注意到物业费，当时第三人称交房时把物业费交了就可以了。被告所在小区的物业很差，第三人也知道，整个楼没有跑钱，多家门禁都是坏的，不是被告用坏了，是物业的问题。被告也曾找过物业，小区将近70%都不交物业费，被告卖房子结清物业费也是应该的，所以被告于9月18日搬家并交了物业费，如果当时原告有异议可以不进行房屋交接。房屋不存在漏水问题，只是一年前漏过水，是因为楼上下水道堵了造成的，后来疏通开就没事了，被告和楼上住户已经解决完毕了，有的水印印在瓷砖里擦不掉，肉眼可以看到，不存在被告掩盖事实的情况。看房的时候和卖房的时候都不漏水，原告多次看房也没有提出过这个问题，在签交割单之前也和原告说过这个情况。关于房屋交付不符的情况，当时第三人说把所有的东西都留下，被告想要拿走喜欢的东西，第三人说是可以商量的，因为合同是制式的，被告也就没再较真。都是被告用了十年的东西，能拆走的就拆走了，商量过两次，明确卫生间的水盆、橱柜、镜子被告都拿走，剩下的都留下，唯一没有商定要拿走的就是花洒，房屋交割时也都可以看得到，在交割过程中双方没有任何纠纷。现被告认可交房晚了，对原告所诉其他事实均不认可，故不同意原告的诉讼请求。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，按照合同约定，过户完毕且交全款到账7日内，应该是9月11日交房，实际是9月19日交房，确实是晚了八天，按照合同约定，迟延一个工作日支付房屋成交价1‰的违约金。被告想迟延交房的意见在9月11日前确实跟第三人沟通过，第三人也和原告沟通过，原告不同意，9月10日在微信群里也说过晚交房的事。合同中没有明确约定什么时间交清物业费，如果没交清要承担什么违约责任，一般都是交房前结清就可以了，被告的物业费确实是在交房之前结清的，8月26日过户当天原告签过字是认可的。在看房和交房的时候看到有水渍，没有明显漏水情况，第三人也询问过被告，被告所说的情况与其答辩陈述是一致的，且这个情况原告也知道。这个小区确实很多门禁都是坏的，看房时也没有核实过，是原告说门禁坏了。对卫浴设施物品双方没有明确，交房时原告对留存物品没有提出任何异议，交房时很顺利。本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，原告与被告及第三人签订《房屋交易合同》，约定，原告购买被告名下所有的坐落于天津市南开区房屋；成交价格为3430000元；除已支付定金外的其他房款原告采用银行贷款方式支付；被告应于双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款到账后7日内将房屋交付原告。合同中关于违约责任约定，原、被告任何一方均应按本合同约定相互配合，到场办理清偿房屋抵押贷款、过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金。当日，原告与被告又签订《补充协议》，约定，原告将交易房产内的卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗于过户后一并留存给原告，上述留存的物品设施以签署本协议当天现状或当天所拍摄的照片为准，若被告未按本协议约定留存上述物品设施，则被告需一次性补偿原告10000元。另，原、被告双方还签订其他三份《补充协议》，就房屋有无纠纷、户口迁出、追加定金等事宜进行了约定。合同及协议签订后，原告按约定交付了全部购房款，双方于8月26日办理了过户手续，被告于9月4日收到房款后，按约定应于9月11日向原告交付房屋，但在9月11日之前，被告向第三人提出要求延期交房，经第三人与原告沟通，原告不同意。被告于9月18日将其欠付的物业费结清后，三方于9月19日办理了房屋的交接手续，并于当日签署房屋交割清单，原告、被告对房屋交割情况进行了确认。同时双方对被告留存的物品进行了口头协商，当时原告对被告留存的物品未提出任何异议。本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋交易合同》，以及原告与被告签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金27440元的主张，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋确系违约，应承担违约责任。被告应于9月11日交房，实际于9月19日交房，逾期八个自然日，被告亦认可，但其中9月13日、14日、15日为国家法定节假日和正常休息日，即被告实际逾期五个工作日。根据《房屋交易合同》第八条约定：“每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金”，故被告应向原告支付逾期交房的违约金17150元（3430000元×1‰×5个工作日）。关于原告要求被告支付晚交物业费的违约金3000元的主张，合同中并未约定物业费交付的时间，庭审中，第三人陈述按照惯例物业费一般在交房之前结清即可，且被告也确实于交房前结清了物业费，现原告以一个工作日计算违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋漏水造成损失8000元的主张，涉诉房屋曾因楼上下水道堵塞造成漏水，但已修复，原告和第三人均知道这个情况，被告并未隐瞒，不存在违约行为，现原告要求支付其重新做防水、吊顶、瓷砖等装修费用无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按补充协议补偿10000元的主张，双方曾就被告留存物品签订了补充协议，但其中未明确约定具体物品，也没有关于门禁的约定。原、被告及第三人当庭均陈述，办理房屋交接时，原告与被告对拿走物品有口头协商，原告同意，未经协商拿走的物品为花洒，但当时原告对被告拿走物品未提出任何异议，顺利交接完毕，现原告又以被告将卫浴设施全部拆除了为由要求赔偿，显然有悖于法律规定的公平原则和诚实信用原则，且原告也未提供证据证明双方当时口头协商过的应留存的具体物品，考虑到被告已承担了逾期交房的违约金，对原告进行了补偿，足以弥补原告一个花洒的损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告赵雅楠支付原告梁濛违约金17150元；二、驳回原告梁濛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505.50元，原告梁濛负担326.50元，被告赵雅楠负担179元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马春红二〇一九年十二月十日书记员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。