广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2884号上诉人（一审原告）：李某某，男，汉族，19XX年XX月2日出生，住广州市天河区********，公民身份号码：430************276。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海XX房地产代理有限公司，住所地：珠海市**************1-5轴。统一社会信用代码：914***********142T。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：范某某，女，汉族，19XX年X月5日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：522************025。系珠海XX房地产代理有限公司法务。上诉人李某某因与被上诉人珠海XX房地产代理有限公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某某、被上诉人XX公司的委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某上诉请求：1.撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1873号民事判决书；2.依法改判XX公司向李某某返还多收的税费预交款83032.86元及利息（以83032.86元为本金，按年利率6%，自2019年3月12日起计至实际付清之日止）；3.依法改判XX公司向李某某支付律师费4000元；4.依法改判本案全部诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：一、原审判决第7页认定“《房地产买卖合同》已明确约定买方向经纪方支付210000元用于交纳税费，剩余部分作为经纪方居间报酬”，以及第8页认定“XX公司依据《房地产买卖合同》的约定有权收取剩余部分的款项作为其经纪方的居间报酬”，属于事实认定错误。《房地产买卖合同》第10.3条约定“卖方向经纪方支付￥210000.00元用于交纳【卖方，买方】税费，剩余部分作为经纪方居间报酬”，合同第11.2条又约定“本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%（39000.00元）；按10.3条支付经纪方居间报酬”。对该两个条款，若如下分析：（1）正向推导：综合两个条款可知，第11.2条约定是一种选择性条款，双方当事人可以选择按照10.3条抑或是按11.2条来计收居间报酬。从合同中打“”或是打“”可以明显看出，双方当事人合意选择按照成交总价的2%（39000.00元）来计收居间报酬。居间报酬39000元是明确的、具体的，XX公司在2019年3月11日向李某某收取居间报酬39000元出具收据的行为也足以证明双方所约定的居间报酬是适用11.2条前项约定。（2）反向推导：如果双方约定交纳税费剩余部分作为居间报酬，则该金额是无法确定的，这会导致出现两个结果：一是预交税费少于应交税费，此时有剩余且剩余部分作为居间报酬；二是预交税费多于应交税费，此时无剩余，由李某某补足税费，且XX公司没有一分钱的佣金。显然这样的理解完全不符合房地产居间服务的交易习惯，XX公司也不会作出如此让人无法理解的交易。双方是不可能约定一个无法确定的金额作为居间报酬。另外，如果双方约定交纳税费剩余部分作为居间报酬，XX公司又为何要在11.2条明确填写39000元的金额且在前项打“”在后项打“”？又为何要另外向李某某收取39000元的居间报酬？显然，唯一合理的解释就是11.2条前项约定才是双方当事人的真实意思表示。综上，无论是正向推导或是反向推导，都可以明确双方所约定的居间报酬总额即是39000元。结合第10.3条约定理解，如果李某某预交税费少于应交税费，则由李某某另行补足应交税费，李某某另行向XX公司支付39000元居间报酬；如果预交税费多于应交税费，则剩余部分可优先用于冲抵居间报酬，若剩余部分不足39000元，由李某某补足39000元，若剩余部分超过39000元，则超出部分应当返还李某某。在李某某已另行支付居间报酬39000元的情况下，预交税费剩余部分应当返还李某某。条款约定如此明确，原审法院在没有仔细审查合同约定的情况下，径直认定“《房地产买卖合同》已明确约定买方向经纪方支付210000元用于交纳税费，剩余部分作为经纪方居间报酬”和“XX公司依据《房地产买卖合同》的约定有权收取剩余部分的款项作为其经纪方的居间报酬”，属于严重的事实认定错误。二、原审判决第7页认定“《买卖业务与收费专用收据》（S1906201）也载明了该款项210000元的项目名称为卖方税费及佣金，进一步佐证了若税费补足210000元时，交纳税费后的剩余款项将作为经纪方的佣金，及居间报酬”，属于事实认定错误。《房地产买卖合同》第11.1条约定“本合同签订后1日内，卖方应按照成交总价2%（￥__/__元）；按10.3条支付经纪方居间报酬”。该条款明确约定了经纪方是不向卖方收取居间报酬的，那么XX公司又是凭什么向卖方收据居间报酬？还将该居间报酬由李某某来承担？难道就凭XX公司自行在项目名称上填写“卖方税费及佣金”几个字样，就改变了三方合同约定，就由原先的卖方无需支付居间报酬，变更为卖方须支付居间报酬且由买方承担？经纪方自行填写的字样就能够对买方和卖方产生约束力？原审法院仅凭XX公司自行填写的“卖方税费及佣金”几个字样，就认定李某某须另外承担卖方的佣金，属于严重的事实认定错误。三、原审判决书第7页陈述“李某某担心日后的税费不止21万元，所以跟我们协商超过部分由XX公司承担，少于21万元的部分就作为佣金”与证据相互矛盾。首先，原审判决书第7页陈述“李某某担心日后的税费不止21万元，所以跟我们协商超过部分由XX公司承担，少于21万元的部分就作为佣金”，但对比XX公司自行提交的《税费协议》的内容“如卖方税费超人民币￥210000元不足￥250000元由XX地产的居间报酬垫付”可知，《税费协议》的意思是：若税费超过210000元不足250000元，则先用居间报酬39000元来垫付超出210000元不足250000元部分的税费，而后再由李某某来实际承担，而不是直接由XX公司承担。“垫付”和“承担”完全是两个不同的意思，即使XX公司先行垫付了超出210000元不足250000元部分的税费，其也不承担任何市场风险，因为该部分税费最终仍然是由李某某来承担。既然XX公司没有承担任何风险，根据权利义务对等原则，又有什么理由来收取预交税费款剩余部分。XX公司在一审庭审中将“垫付”直接定义为“承担”，明显与文义不符、与常理相悖，简直是在挑战群众的智商，而一审法院竟然也认可这样的解释，简直不可思议。其次，XX公司所提交的《税费协议》是XX公司的单方陈述，只有XX公司业务人员的签名和指模，上面涉及到三方合同解除等影响实体权利的具体约定，在没有买方和卖方签名确认的情况下，不应当对任何一方产生拘束力。再次，XX公司利用其专业优势地位，多次明示或暗示李某某可能税费不止210000元，需要李某某再筹集款项，给李某某制造了心理恐慌。李某某担心交税当天税费超过210000元，所以就与XX公司协商如果交税当天应交税费超出210000元不足250000元部分的税费，先行由XX公司垫付，而后再由李某某来承担。《税费协议》的内容对比《房地产买卖合同》第10.3条约定，只不过对税费金额的变更，其他内容没有任何变更。李某某在微信里回复“OK”的手势是表示收到《税费协议》，对税费金额的确认，但对居间报酬没有作出任何与《房地产买卖合同》第11.2条不相同的意思表示。在双方没有对11.2条约定的居间报酬另作变更的情况下，《税费协议》只是对税费金额的变更，而没有对居间报酬作出其他不同的约定，居间报酬的约定仍适用《房地产买卖合同》第11.2条。最后，退一万步讲，即便双方依据微信里的《税费协议》对居间报酬作出变更约定，那么XX公司也应当依据税费协议来收取不确定金额的居间报酬，而无权再向李某某收取39000元居间报酬。XX公司提供一单房地产居间服务却向李某某收取两次居间报酬，显然违背了正常的市场交易习惯，其侵占李某某多交的税费预交款的主观恶意显露无疑。四、原审判决第8页认定“根据《房地产买卖合同》的约定，210000元为税费的预交款、39000元为买方支付给经纪方的居间报酬，并未约定该39000元包含在210000元的剩余部分，在税费未确定的情况下，讲居间报酬囊括在尚无法确定是否有剩余的税费预交款中也不符合交易习惯”，属于完全违背常理的解释。《房地产买卖合同》第10.3条约定，卖方向经纪方支付￥210000.00元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。合同第11.2条又约定本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%（39000.00元）支付经纪方居间报酬”。两个条款的意思非常明确，居间报酬的总额为39000元，该金额是确定的、具体的，如果预交的税费少于应交税费，则由李某某补足税费且足额支付居间报酬39000元；如果李某某预交的税费210000元在交完税后仍然有剩余，则剩余部分作为经纪方居间报酬包含在总额39000元内，再由李某某补足居间报酬39000元。这样的理解完全符合正常人的思维逻辑，完全符合正常的交易习惯。但原审法院却完全颠倒逻辑的认为是39000元包含在210000元剩余部分，是原审法院完全违背常理的解释才不符合正常交易习惯。五、原审判决第8页陈述“故对李某某要求XX公司向其返还210000元中剩余的税费预交款及佣金39000元的主张”，显然是没有仔细看李某某的诉讼请求。李某某自始至终都只是诉求XX公司返还多收的税费预交款及利息，并没有要求XX公司返还佣金，原审法院显然连本案的事实和李某某的诉讼请求都没有进行仔细审查，就作出认定和判决，严重地损害了司法权威。综上，原审法院认定事实错误，对双方当事人合同约定的内容进行错误解读，扭曲双方的真实意思表示，所作的解释完全偏袒XX公司一方，导致XX公司只提供一次房地产居间服务却能收两次居间报酬，为XX公司创造了非法利益，原审判决依法应予撤销并依法改判。XX公司答辩称：XX公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李某某上诉理由不成立，应依法驳回李某某的上诉请求，维持一审判决。一、XX公司只是按照与李某某在微信中约定的《税费协议》收取应得的居间报酬。XX公司作为居间人于2019年1月17日促成李某某及案外人卖方李菊英签订了位于珠海市金湾区西湖城区***************的《房地产买卖合同》，合同签订时，李某某主动要求经纪方21万元包买卖双方的税费，后经过三方协商约定买方向经纪方支付21万元用于交纳卖方税费。签约后李某某告知经纪方，由于之前在其他中介公司算过卖方税费是22万以上，所以很担心税费不够还需要其再次支付，要求XX公司向其承诺。由此，XX公司员工罗雄旗经理起草了一份《税费协议》，其中约定“李某某向XX地产支付人民币￥210000元用于交纳卖方税费，如卖方税费超人民币￥210000元不足人民币￥250000元由XX地产的居间报酬垫付，如超￥250000元由买方承担否则三方可解除原合同。不足人民币￥210000元剩余部分作为XX地产的居间报酬。”XX公司员工罗雄旗经理签名盖手指模后于2019年1月18日下午17点通过微信发送给李某某，李某某于2019年1月18日下午17点零8分回复OK手势，表示同意，达成了此项微信书面协议。《合同法》第十条、第十一条分别规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式等多种形式。”，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”这里的数据电文，包含通讯网络在内的网络条件下，当事人之间为了实现一定目的,通过电子邮件和电子数据交换所明确相互权利义务关系的协议。二、XX公司完全尽到了居间义务，并且在此微信书面协议中承担了税费调高需要垫付税费的风险，应该获得协商好的应得利益，并未侵害李某某的财产权益，同时税局对税费的调整时高时低，不是由XX公司控制的。众所周知珠海的房屋过税价不公开并且时有调整，所以，当时估算的税费XX公司只能按签订合同时的前例预估房屋过税价为19500元一平方米来估算卖方税费，（个人所得税=预估过税价19500*97.67=1904565-原购价1328970-（原契税）19021-（佣金）39000-（银行利息）16000=501574*20%=100314.8，增值税=预估过税价19500*97.67*5.6%=106655.64，个人所得税+增值税=206970.44，所以根据惯例预估了21万的税费）。2019年3月11日，涉案房屋过户时卖方李菊英个人所得税38129.06元，增值税88838.08元，合计126967.14元。税局做了税费调整，调低成了18020元一平方米，这是XX公司不能控制的，如果税局的税费是调高的话，XX公司同样要承担垫付税费的风险。并且涉案房屋的小区税费还在持续调低，据我所知在一审2019年6月已经低至15000元/平方米。这个法院可以随时到税局调查。综上所述，XX公司并未侵害李某某的财产权益，此21万元本身就是李某某准备用做税费缴付的，反而是李某某在一开始就提出要求经纪方包税，后又要求不够税费要由经纪方垫付，并协商用微信的书面协议约定“不足人民币￥210000元剩余部分作为XX地产的居间报酬”，税后李某某发现过税价调低马上就无视约定要求XX公司退回居间报酬的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回李某某对我方的诉讼请求。李某某向一审法院起诉请求：一、XX公司向李某某返还多收的税费预交款83,032.86元及利息886元（以83,032.86元为本金，按年利率6%，自2019年3月12日起计至实际付清之日止，暂计至2019年5月15日为886元）；二、XX公司向李某某支付律师费4000元；三、本案诉讼费由XX公司负担。一审法院认定事实：2019年1月17日，买方李某某、卖方李菊英、经纪方XX公司三方共同签订《房地产买卖合同》[（售）1792890]，合同第10.3条约定：买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。第11.2条约定：本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%（￥39,000元）支付经纪方居间报酬。根据李某某提交的《买卖业务预收费专用收据》（S1906201、S1906202）显示XX公司于2019年3月11日向李某某、王泽南出具该收据确认收到李某某、王泽南向其支付的210,000元、39000元，收据上载明的项目名称分别为：卖方税费及佣金、佣金。XX公司确认上述两份收据的真实性。李某某、王泽南两人为夫妻关系。根据XX公司提交的《税费协议》及与李某某的微信聊天记录显示，XX公司的工作人员于2019年1月18日将《税费协议》发给李某某，内容记载李某某购买珠海市金湾区西湖城区***************的房产税费情况说明：李某某向XX地产支付人民币21万元用于交纳卖方税费，如卖方税费超过21万元不足25万元由XX地产的居间报酬垫付，如超25万元，买方承担,否则三方可解除合同。不足21万元剩余部分作为XX地产的居间报酬。该《税费协议》没有李某某的签名。庭审中，李某某称“根据合同的第11.2条的约定，经纪人的佣金总额为3.9万元，我方认为3.9万元包括21万元的剩余部分。我方已分别向XX公司支付了3.9万元和21万元”。李某某、XX公司双方确认涉案房屋卖家李菊英承担的税费为126,967.14元，该款已由XX公司收取的李某某的21万元中支付。XX公司称，其是按签订合同时参考税务部门公布的单价定1.95万元/平方米计算涉案房屋的税收为21万元，李某某担心日后的税费不止21万元，所以跟我们协商超过部分由XX公司承担，少于21万元的部分就作为佣金。在交税时由于税务机关将计算单价降到1.8万元/平方米，才导致税收少了。以上事实有李某某、XX公司提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李某某、XX公司均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。一、关于XX公司是否应向李某某返还剩余税费及支付利息的问题。《房地产买卖合同》已明确约定买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。此外，《买卖业务预收费专用收据》（S1906201）也载明了该款项210,000元的项目名称为卖方税费及佣金，进一步佐证了若税费不足210,000元时，交纳税费后的剩余款项将作为经纪方的佣金，即居间报酬。同时，虽然《税费协议》没有李某某的签名，但是结合《房地产买卖合同》、收据及聊天记录，李某某、XX公司对税费的约定问题是明确的，即“卖方税费超过21万元不足25万元由XX地产的居间报酬垫付，如超25万元，买方承担否则三方可解除合同。不足21万元剩余部分作为XX地产的居间报酬”。纳税金额并非一成不变，其与税收政策、计算单价有关，李某某、XX公司都有面临少交、多交税的风险。涉案21万元的税费，金额较大，李某某亦可事先通过税务机关等了解税收的相关情况。现涉案房屋的实际税费为126,967.14元，不足210,000元，XX公司依据《房地产买卖合同》的约定有权收取剩余部分的款项作为其经纪方的居间报酬。李某某称“3.9万元包括21万元的剩余部分”，根据《房地产买卖合同》的约定，210,000元为税费的预交款、39,000元为买方支付给经纪方的居间报酬，并未约定该39,000元包含在210,000元的剩余部分中，在税费未确定的情况下，将居间报酬囊括在尚无法确定是否有剩余的税费预交款中也不符合交易习惯，故对李某某要求XX公司向其返还210,000元中剩余的税费预交款及佣金39,000元的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于XX公司有权收取210,000元中剩余的税费预交款及佣金39,000元，XX公司无需向李某某支付利息。二、关于律师费的负担问题。李某某聘请律师所产生的律师费费用，并非是李某某主张权利的必要费用。此外，一审法院已认定李某某主张XX公司向其返还税费预交款及利息没有事实和法律依据，一审法院已经不予支持。故李某某主张XX公司支付律师费4000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：驳回李某某的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取999元，由李某某负担。经审理，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷，结合上诉人李某某关于XX公司应向李某某返还剩余税费及支付利息的上诉请求，本案争议的主要焦点实质上是XX公司居间报酬应如何认定问题。对此，本院具体评述如下：2019年1月17日，买方李某某、卖方李菊英、经纪方XX公司三方共同签订《房地产买卖合同》[（售）1792890]，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李某某、XX公司均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。合同第10.3条约定：买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。第11.2条约定“本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%（39000.00元）；按10.3条支付经纪方居间报酬”。从合同中打“”或是打“”可以明显看出，双方当事人合意选择按照成交总价的2%（39000.00元）来计收居间报酬，约定居间报酬39000元是明确、具体的，XX公司在2019年3月11日向李某某收取居间报酬39000元出具收据的行为也足以证明双方所约定的居间报酬是适用第11.2条前项约定。另外，《税费协议》上并没有上诉人李某某的签名，李某某在微信里回复“OK”的手势仅表示李某某知悉该《税费协议》内容，不能据此推定李某某有明确同意的意思表示，况且《税费协议》约定的仅是税费承担。“垫付”和“承担”含义完全不同，约定XX公司用居间报酬先行垫付超出210000元不足250000元部分的税费，该部分税费最终仍然是由李某某来承担，XX公司并没有承担任何风险。《税费协议》不是对居间报酬重新作出了与《房地产买卖合同》第11.2条不相同的约定，居间报酬的约定仍适用《房地产买卖合同》第11.2条。《税费协议》时间是2019年1月18日，支付居间报酬时间是在此之后的2019年3月11日，实际上也印证了居间报酬是按照合同第11.2条约定履行的。上诉人李某某支付的税费预交款在代卖方交税后仍剩余83,032.86元。在李某某已足额支付了XX公司居间报酬39,000元的情况下，对剩余的税费预交款83,032.86元XX公司应当及时返还。经上诉人多次催促，被上诉人至今仍未返还，其应支付相应的利息。因我国民事诉讼并未规定民事诉讼实行强制代理制度，李某某聘请律师所产生的律师费4000元，并非是李某某主张权利的必要费用。李某某主张XX公司支付律师费，一审法院不予支持并无明显不当，本院予以维持，上诉人该项上诉请求，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。上诉人李某某的上诉理由部分有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1873号民事判决；二、珠海XX房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向李某某返还人民币83,032.86元及其利息，利息计算以83,032.86元为基数，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年3月12日起计算至2019年8月19日和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际偿清之日止。三、驳回李某某的其他上诉请求。本案一审案件受理费999元、二审案件受理费1998元，均由珠海XX房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月十日书记员 黄艳芬