甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2585号 原告：天水羲皇故里大酒店有限公司,住所地天水市秦州区。 法定代表人：黄洪华，该酒店总经理。 委托诉讼代理人：张海哪，女，该公司会计。 委托诉讼代理人：何奥珍，甘肃通融律师事务所律师。 被告：陶怡霖，女，族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃英之剑律师事务所律师。 被告：闫培胧，男，族，住甘肃省兰州市城关区。 原告天水羲皇故里大酒店有限公司与被告陶怡霖、闫培胧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月21日、2019年11月22日再次公开开庭审理了本案。原告天水羲皇故里大酒店有限公司法定代表人黄洪华及其委托诉讼代理人张海哪、何奥珍,被告陶怡霖及其委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告陶怡霖另一委托诉讼代理人**未到庭参加诉讼。被告闫培胧经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天水羲皇故里大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠原告的租赁费802377元、水电费69744.5元、税金12460.96元、物业费254686.96元，共计1139269.42元；2.判令二被告承担租赁费违约金1423500元、物业费违约金186522元、水电费违约金38908.8元、税款违约金6136元，共计1655066.8元（按照年利率24%分段计算至2019年6月30日，剩余违约金以此标准自2019年7月1日计算至付清时止）；3.判令二被告支付申请保全费5000元、保全保险费4500元。事实与理由：2010年12月30日，原告与二被告签订《4楼KTV承包经营合同》，约定原告将其酒店四楼661㎡场地租赁给二被告经营使用；租赁期限为7年，即2011年1月1日至2017年12月31日；租赁费为2011年1月1日至2013年12月31日每年16万元，自2014年1月1日起每年递增5%，每半年交一次，每次交纳当年租赁费的50%。2011年9月20日，原告与二被告签订《3楼KTV承包经营合同》，约定原告将其酒店三楼1789㎡租赁给二被告经营使用；租赁期限为6年，即2012年1月1日至2017年12月31日；租赁费为2012年1月1日至2014年12月31日每年40万元，自2015年1月1日起每年递增5%，，每半年交一次，每次交纳当年租赁费的50%。合同签订后，原告向被告移交了租赁场地，但被告经营期间，未按合同约定支付租赁费用和其他费用。2017年1月16日，经原告与被告陶怡霖对账，截止2016年12月31日，二被告拖欠原告三楼整层、四楼主楼租赁费768860元。2017年9月27日，原告通过快递邮寄、现场送达及在被告经营的三楼KTV、四楼足浴大门口张贴《解除合同通知书》，告知被告收到该通知书即时解除合同，并交纳拖欠费用及限时搬离租赁场地。2017年12月18日，原告又向被告发出律师函，但被告至今既不交纳租赁费等费用，也未搬出租赁场地，故诉至法院，要求处理。 陶怡霖辩称，自2016年起，二被告使用的案涉房屋陆续被天水市中级人民法院裁定归案外人赵鹏飞、蒲建军所有。2017年9月27日，被告陶怡霖已将案涉房屋交付案外人，故此后的租赁费不应计算；除原告统计的已付租赁费外，被告还支付了租赁费30万元，原告对此并未扣减；被告支付的4万元履约保证金应当予以折抵。原告主张的水电费、税费已即时结清，且原告未提供物业服务，二被告未交纳上述费用系行使不安抗辩权，故原告所主张的水电费、税费、物业费和违约金无事实和法律依据，应予驳回。 被告闫培胧未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《3楼KTV承包经营合同》、《4楼KTV承包经营合同》各1份，拟证明二被告租赁原告3楼、4楼用于经营足浴和KTV，双方约定若二被告不按时交纳租赁费或水、电、暖、冷、物业及相关其他费用，逾期后每日按拖欠金额的千分之五交纳违约金的事实； 2.拖欠租赁费明细表1份，拟证明截止2016年12月31日，二被告拖欠原告租赁费768860元，2017年期间被告陶怡霖仅交纳租赁费50万元的事实； 3.拖欠水电费明细1份、天水羲皇故里大酒店水电费通知单5份，拟证明二被告拖欠原告2016年7月1日至2016年8月10日水电费12864元、2016年8月10日至2016年9月10日水电费12532元、2016年12月10日至2017年1月10日水电费18813元、2017年7月10日至2017年8月10日水电费19116元、2017年10月10日至2017年10月31日水电费6419.5元，共计69744.5元的事实； 4.拖欠税款明细及税收系统清单各1份，拟证明原告为二被告代缴税费12460.96元的事实； 5.拖欠物业分摊费明细、《羲皇故里大酒店物业管理协议书》、《羲皇故里大酒店客房部承包经营合同》、物业费公摊确认表，拟证明2008年8月1日至2016年8月5日羲皇故里大酒店大楼物业由陈欣负责管理，合同约定物业费用以实际产生的费用按大楼内实际经营面积计算，由各经营户分摊承担，二被告所承租房屋在2014年1月1日至2016年6月30日期间所分摊物业费为254686.86元的事实； 6.对账单1份，拟证明截止2016年12月31日，二被告拖欠原告三楼整层、四楼主楼租赁费768860元的事实； 7.催款通知书、快递单、律师函、签收单若干份，拟证明原告一直向二被告催要欠款并告知其应承担相应法律责任的事实； 8.解除合同通知书、快递单、电话录音、张贴解除合同通知书照片若干份，拟证明原告依法定程序给二被告送达《解除合同通知书》，要求解除合同的事实； 9.申请保全费及保全保险费票据、诉讼保全裁定书各1份，拟证明原告因诉讼保全支出申请保全费5000元、保全保险费4500元的事实； 10.天水市公安消防大队秦州支队意见反馈表1份，拟证明案涉房屋被责令关闭系二被告不遵守消防安全所导致的事实； 11.房屋移交和解协议书、执行财产移交书各1份，拟证明案涉房屋移交时间为2017年11月1日，法院的强制执行并未给被告带来任何损失的事实； 12.收据4份，拟证明原告收到二被告交纳的2017年4月、5月的税金、水电费及会费的事实。 经质证，被告对证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为约定的违约金过高，且被告并未违约；对证据2不认可，系原告单方制作，被告在2017年期间共交纳租赁费80万元；对证据3不认可，系单方制作，且被告已将水电费全部结清；证据4不认可，二被告已将所有税金交于原告；对证据5不认可，原告并未给被告提供物业服务，自承租以来原告从未主张过物业费，被告也从未交纳过；对证据6无异议；对证据7不认可，被告从未收到；对证据8不认可，被告从未接收到或看到原告要求解除合同的通知；对证据9无异议；对证据10不予认可，且无原件予以核对，违规建筑系原告搭建，因违规建筑被责令整改系原告的原因造成；对证据11无异议；对证据12无异议。 被告闫培胧未发表质证意见。 经本院审核认为，被告陶怡霖对证据6、9、11、12无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告对证据1真实性无异议，本院予以采信；证据2中被告陶怡霖认可截止2016年12月31日拖欠租赁费768860元，原告认可被告陶怡霖在2017年期间交纳租赁费50万元，对该事实本院予以确认；证据3、4结合二被告所举证据及本院查明的事实综合予以认定；证据5无法证明原告实际提供了物业服务及在租赁期间原告主张过物业费的事实，故对该证据不予采信；证据7、8系原告单方制作，且无法证明二被告收到催款通知及解除合同通知的事实，故对该证据不予采信；证据10无原件予以核对，且无法证明被责令整改系二被告原因造成，故对其证明目的不予采信。 被告陶怡霖为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《3楼KTV承包经营合同》、《4楼KTV承包经营合同》各1份，拟证明原告只承担提供房屋的责任，二被告承担经营期间对外产生的一切责任，故双方的合同关系，实际为房屋租赁合同关系；二被告向原告支付履约保证金4万元，应当在租赁费中予以折抵的事实； 2.（2016）甘05执恢13-3号《执行裁定书》、（2017）甘05执异5号《执行裁定书》各1份，拟证明自2016年起，案涉房屋被天水市中级人民法院裁定归案外人赵鹏飞、蒲建军所有，并在二被告经营场所张贴公告要求腾房以及原告执行异议被驳回的事实； 3.2017年7月3日、2017年6月19日收据2份及工商银行明细1份，拟证明范丽梅系原告财务人员，除原告认可的2017年期间被告陶怡霖支付租赁费50万元外，被告陶怡霖还于2017年1月2日、2017年1月24日、2017年5月26日各取现10万元后支付给范丽梅，而该30万元租赁费未扣减的事实； 4.声明1份，拟证明因天水市中级人民法院对案涉房屋进行强制执行，原告于2017年4月6日向二被告承诺，如因原告原因造成二被告无法正常营业，原告将按合同条款承担相关法律责任及损失的事实。 经质证，原告对证据1真实性无异议，但对证明目的不认可，原告并未收到二被告交纳的4万履约保证金；对证据2真实性认可，但案涉房屋中属蒲建军的部分房屋实际于2017年11月1日才予以交付；对证据3真实性无异议，但2017年1月2日的10万元、2017年1月24日的10万元、2017年5月26日的10万元均为取现，无法证明原告收到了上述款项；证据4真实性无异议，但对证明目的不认可。 经本院审核认为，证据1中虽提到二被告须交纳4万元履约保证金，但被告陶怡霖并未提供其他证据证实其确已交纳，故对证据1的证明目的不予认可；原告对证据2真实性无异议，本院予以采信；证据3无法证明被告陶怡霖将2017年1月2日的10万元、2017年1月24日的10万元、2017年5月26日的10万元取现后交付给了原告，故对该证据的证明目的不予采信；原告对证据4真实性无异议，本院予以采信。 被告闫培胧未提交证据。 本院依被告陶怡霖申请调取的天水市公安消防支队秦州区大队临时查封决定书及同意解除临时查封决定书各1份，拟证明天水市公安消防支队秦州区大队于2017年8月16日至2017年9月16日对天水羲皇故里大酒店进行临时查封的事实。 经质证，原告对真实性无异议，但认为对二被告的经营未造成影响；被告陶怡霖对该证据无异议。经本院审核认为，该份证据能够证明因案涉房屋存在消防安全隐患，于2017年8月16日至2017年9月16日被临时查封的事实，故对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月30日，原告与二被告签订《4楼KTV承包经营合同》，约定原告将酒店四楼661㎡场地租赁给二被告经营使用；租赁期限为7年，即2011年1月1日至2017年12月31日；租赁费为2011年1月1日至2013年12月31日每年16万元，自2014年1月1日起每年递增5%，每半年交一次，每次交纳当年租赁费的50%；经营区域内维修、维护、经营管理、税收、政府管理、财产保险费等一切产生的费用由二被告自行承担；在租赁期内，二被告必须按酒店制定的规定承担水、电、暖冷气、物业费用和其他相关费用等内容。2011年9月20日，原告与二被告签订《3楼KTV承包经营合同》，约定原告将天水羲皇故里大酒店三楼1789㎡租赁给二被告经营使用；租赁期限为6年，即2012年1月1日至2017年12月31日；租赁费为2012年1月1日至2014年12月31日每年40万元，自2015年1月1日起每年递增5%，，每半年交一次，每次交纳当年租赁费的50%；其他约定与上述合同约定一致。合同签订后，原告移交了租赁场地，由二被告经营足浴和KTV。自2016年起，案涉房屋陆续被天水市中级人民法院裁定抵债给案外人赵鹏飞、蒲建军。经2017年1月16日，经原告与被告陶怡霖对账，截止2016年12月31日，二被告拖欠原告三楼整层、四楼主楼租赁费768860元。2017年8月16日，因天水羲皇故里大酒店消防设施器材未保持完好有效、自动喷水灭火系统未联动、安全出口上锁及三楼平台违规搭建彩钢板建筑，被天水市公安消防支队秦州区大队决定予以临时查封，查封期限为2017年8月16日至2017年9月16日，并要求立即整改火灾隐患，如擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。经对上述火灾隐患进行整改，2017年9月19日，根据原告申请，天水市公安消防支队秦州区大队解除了对天水羲皇故里大酒店的临时查封。2017年9月27日，因案涉房屋涉及原告与案外人之间的执行案件，二被告将三楼600多平方米房屋交付给案外人赵鹏飞，三楼剩余面积的房屋及四楼主楼于2019年11月1日实际交付给另一案外人蒲建军。 另查明，原告认可2017年期间被告交纳租赁费50万元；原告与被告陶怡霖确认，案涉房屋2017年每月租金为54794元，自2017年1月1日至2017年9月27日的租金为487669元，移交给蒲建军的房屋自2017年9月27日至2019年10月31日的租赁费为45112元。 再查明，二被告应交水电费、税费由原告代为收取后给二被告按照收取数额出具收据；原告因诉讼保全支出申请保全费5000元、保全保险费4500元。 本院认为，原告与二被告虽签订的是《承包经营合同》，但实为房屋租赁合同关系，该合同关系合法有效，应予保护，双方均应按照约定行使权利、履行义务。 关于原告要求二被告支付租赁费802377元的诉讼请求。经原告与被告陶怡霖确认，案涉房屋2017年每月租金应为54794元，自2017年1月1日至2017年9月27日的租金应为487669元，因2017年8月16日至2017年9月16日天水羲皇故里大酒店存在消防安全隐患，被天水市公安消防支队秦州区大队予以临时查封，案涉房屋被禁止使用，该一个月租赁费54794元应在487669元中予以扣减即为432875元。又因二被告于2017年11月1日才将案涉房屋中所属案外人蒲建军的房屋予以交付，经原告与被告陶怡霖确认，该部分房屋自2017年9月27日至2019年10月31日的租赁费应为45112元，故2017年1月1日至2017年10月31日的租赁费为477987元。而截止2016年12月31日的租赁费经原告与被告陶怡霖确认为768860元，综上，二被告应支付原告租赁费1246847元，扣减二被告在2017年期间交纳的50万元租赁费，二被告还应支付原告租赁费746847元。被告陶怡霖辩称案涉房屋中所属案外人蒲建军的房屋也于2017年9月27日予以交付，并非是2017年11月1日才交付，但实际情况为二被告确于2017年11月1日才将案涉房屋所属案外人蒲建军的房屋予以交付，故对该辩称理由不予支持。被告陶怡霖还辩称，其于2017年1月2日、2017年1月24日、2017年5月26日从银行取现共计30万元后交付给了原告会计范丽梅，但却未提供收据等其他证据予以佐证该30万元确由原告收取，故对该辩称理由亦不予支持。 关于原告要求二被告支付水电费69744.5元及其代缴的税金12460.96元的诉讼请求，原告提供了相关证据予以支持其主张，而被告虽辩称其将水电费及税金已全部结清，但按照原、被告双方平时交易习惯，原告交纳相关费用后由被告出具相应收据，而被告却未提供原告所主张的水电费及税金收据，故对其辩称理由不予支持，对原告的该两项诉讼请求应予支持。 关于原告要求二被告支付物业费254686.86元的诉讼请求。虽双方约定在租赁期内，二被告要按酒店制定的规定承担物业费用，但双方也约定了二被告经营区域内的维修、维护等费用由二被告自行承担的内容。原告提供的关于物业费的相关证据，也仅能证明原告与陈欣之间就天水羲皇故里大酒店物业管理的约定，原告与二被告并未签有相应的物业服务合同，且原告也未提供证据证明其确实给被告提供了物业服务。如二被告确负有交纳物业费的义务，自二被告租赁案涉房屋之日起，原告从未收取过、被告也从未交纳过物业费，此行为并不符合常理，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告要求二被告承担上述费用违约金的诉讼请求。双方虽约定二被告不按时交纳承包费或水、电、暖、冷、物业及相关其他费用，逾期后每日按拖欠金额的千分之五交纳违约金，但2017年1月16日，原告与被告陶怡霖对账时，双方就违约金并未提及；且案涉房屋自2016年起，就被天水市中级人民法院裁定作价抵债给案外人并张贴公告，使二被告对能否正常履行合同心存疑虑，并在二被告在租赁期限届满前就将案涉房屋交付给案外人。综上所述，二被告不交纳租赁费等费用是原告在后期不能给二被告提供一个安全正常的经营环境，故对原告要求二被告承担因迟延履行而产生的违约金的诉讼请求不予支持。 原告向本院申请诉讼保全，交纳申请保全费5000元，并支出保全保险费4500元购买财产保全责任保险作为担保，以上费用系避免其自身权益受损的合理支出，故对原告要求二被告承担申请保全费5000元与保全保险费4500元的诉请予以支持。 被告闫培胧经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，应承担相应的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陶怡霖、闫培胧于本判决生效之日起10日内支付原告天水羲皇故里大酒店有限公司租赁费746847元、水电费69744.5元、税金12460.96元、申请保全费5000元及保全保险费4500元，以上合计838552.46元； 二、驳回原告天水羲皇故里大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29150元，由原告天水羲皇故里大酒店有限公司负担19822元，被告闫培胧、陶怡霖连带负担9328元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  石娅丽 人民陪审员  蔚军平 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张婉琴