徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初8970号原告：黄沙岚，女，1989年9月16日出生，居民身份证号码220号。362202198909167624，汉族，住徐州市铜山区原告：杨斌，男，1990年5月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。二原告共同委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李成，江苏禾嘉律师事务所实习律师。被告：闫霄，男，1996年5月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：马广坡，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：任飞（系闫霄岳父），男，1973年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。第三人：徐州共赢房地产经纪有限公司，住所地徐州市矿山东路天山绿洲1-6幢1-106室。法定代表人：王建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞，该公司员工。原告黄沙岚、杨斌与被告闫霄、第三人徐州共赢房地产经纪有限公司（下称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告杨斌及二原告的共同委托诉讼代理人杨萍、李成，被告闫霄的委托诉讼代理人任飞、马广坡，第三人共赢公司的委托诉讼代理人赵瑞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告黄沙岚、杨斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》；2.判令被告支付违约金200000元；3.判令被告支付律师费9000元、交通费5699.5元；4.本案诉讼费14250元、保全费1520元、保险费500元由被告承担。事实和理由：2019年2月2日，在第三人共赢公司居间下，原被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告将铜山新区凤凰花园1-6-3-201室房屋卖于被告，成交价85万元。合同对于定金交付、何时到房管局办理备案手续、如何支付购房款都做了详细约定。时至今日，被告闫霄只在第三人的居间下和原告签订了《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，其他合同义务均未履行，致使合同目的没法实现。被告闫霄辩称，闫霄不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同。被告闫霄是通过第三人购买原告房屋，在购房时被告明确告知原告和第三人，被告不能一次性交清房款，需要贷款，但第三人没有向被告讲明办理银行贷款所需手续。直到2019年5月17日，第三人才告知被告没有六个月的银行流水办不下来贷款，要求被告进行向私人高息贷款买房，被告没有同意。后被告找到中国建设银行及保证人想进行贷款，但原告拒不配合签字以办理贷款手续。被告是真心买房，直到现在也没有放弃买房，未能及时给付房款是原告及第三人造成的。原告不以卖房为目的，而是想通过诉讼获取违约金等不当利益，违反了诚信原则，希望法院能按照合同法的规定，判决继续履行合同，被告也愿对原告未能及时收款给予相应补偿。另，被告对房屋进行装修是原告和第三人知道并允许的。第三人共赢公司述称，不认可被告所述共赢公司没有提前核实其情况。在签订三方买卖协议时，被告闫霄是单身，第三人特意问了其征信、工资和银行流水情况。房屋满足过户条件时，第三人才知道闫霄领了结婚证，闫霄妻子征信不好，银行没法办贷款。第三人的工作人员带着被告岳父任飞去中国银行核实了这个情况，中国银行需要被告提供担保人和共同还款人，但被告无法提供。第三人咨询了很多家银行，只有中国邮政储蓄银行可以给被告贷款。在备案的前一天下午，第三人与被告沟通，被告同意在中国邮政储蓄银行办理贷款。第二天，原被告到该行签署了同意书，然后到房管局做了备案。备案后，第三人多次提醒被告支付首付款，但是被告一直找各种理由拖延，导致银行贷款的第一步都没进行。至于装修问题，合同上约定了被告付给原告10万元定金后，原告允许被告装修。本院经审理认定案件事实如下：两原告系夫妻关系。位于徐州市铜山区的房屋登记在两原告名下。2019年2月2日，两原告作为甲方、被告作为乙方、第三人作为丙方签订了《房地产买卖合同》，约定原告将铜山新区凤凰花园1-6-3-201室房屋以85万元价格出卖给被告，在签订协议时乙方交付甲方定金10万元，甲方将不动产权证书交由乙方保管。合同第八条约定，双方同意采取首付加贷款方式支付房款，甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付首付款到资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付。贷款不足的由乙方以现金形式补齐给甲方；第九条约定，甲乙双方同意2019年5月21日前到产权处签署上述房地产备案合同；第十一条约定，双方同意甲方收到定金之日交接房屋；第十五条约定，如任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期、领证日期、交房日期及户籍迁出日期，由违约方按每日总房款的千分之三支付守约方违约金；第十七条约定，违反本协议任何一条均视为违约，违约方赔偿守约方违约金20万元，另赔偿守约方的直接损失及间接损失。违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；合同第二十条记载了双方约定的其他事项，系手写添加内容，其中第3项约定，若乙方违约则赔偿甲方违约金20万元，并将已装修的固定设施无偿赠与甲方；第4项约定，甲方在房管局备案之日将乙方已付定金10万元放入资金监管账户。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付定金10万元。2019年5月20日，原被告签订《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，其中《存量房买卖合同》第三条第3项约定，买方于2019年5月21日前支付255000元，于2019年7月31日前办理完相关银行贷款批准手续595000元。为使被告将首付款交付资金监管账户，原告黄沙岚于2019年5月20日将定金10万元退回被告。后被告未按照约定期限将首付款汇入资金监管账户，亦无法办理银行贷款手续，双方产生纠纷。另查明，被告交付定金后，开始着手装修涉案房屋，原告提供的照片上显示，涉案房屋刮除了墙皮，墙体进行了水电开槽等。目前房屋钥匙由原告持有。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原被告之间签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应受合同及协议制约，全面履行合同或协议。《房地产买卖合同》约定被告应于签署备案合同之日支付首付款到资金监管账户；2019年5月20日双方签署《存量房买卖合同》，约定被告应于2019年5月21日前支付首付款255000元，于2019年7月31日前办理完相关银行贷款批准手续。结合上述约定，被告应于2019年5月21日将首付款255000元汇入资金监管账户，于2019年7月31日支付尾款595000元，但截至本案判决前被告未将首付款汇入资金监管账户，亦未办理银行贷款批准手续。被告存在明显违约。被告在未向资金监管账户交付购房首付款的前提下，辩称因原告不配合签字致使其无法办理银行贷款没有依据，本院不予采信。对原告请求解除《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，本院予以支持。关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。本案被告构成违约，原告称为涤除涉案房产抵押权而向他人借款及银行贷款，导致产生损失，但未举证证明具体损失情况，且在被告违约后，原告就其损失可及时采取措施避免损失扩大。综合考虑上述情形，本院酌情调整违约金为50000元。关于原告主张的律师费、交通费、保全保险费。原被告、第三人签订的《房地产买卖合同》第十七条约定，违约方需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用，本案被告构成违约，故对原告主张的律师费9000元本院予以支持。对交通费，原告提供的交通费票据不足以证明均系必要支出，且本次诉讼前被告已支付原告3000元交通费，故对该项请求本院不予支持。对保全保险费，该费用系保全申请人基于对诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险所支付的保险费用。该费用支出不属于违约行为产生的必然损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告黄沙岚、杨斌与被告闫霄签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》；二、被告闫霄于本判决生效之日起十日内支付原告黄沙岚、杨斌违约金50000元；三、被告闫霄于本判决生效之日起十日内支付原告黄沙岚、杨斌律师费9000元；四、驳回原告黄沙岚、杨斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14382元，由原告黄沙岚、杨斌负担5000元，由被告闫霄负担9382元；保全费1520元，被告闫霄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  余广远人民陪审员  李慎运二〇一九年十二月九日书 记 员  黄 维