陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院                                                    民 事 判 决 书(2019)陕01民终8665号上诉人（原审原告）：丁婷婷，女，1989年XX月XX日出生，汉族，住陕西省XX堡县。委托诉讼代理人：彭方涛，北京市东元律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审被告）：闫淑楠，女，1988年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：董书田，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹继丹，陕西至正律师事务所律师。原审第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区与沣惠南路十字西南角泰华金贸国际 12幢 1 单元第 30 层。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年XX月XX日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：彭美，女，1993年10月16日出生，汉族，该公司法务，住陕西省合阳县。上诉人丁婷婷因与被上诉人闫淑楠、原审第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁婷婷上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判支持上诉人一审第二项、第四项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。一审认定被上诉人在办理该房屋抵押注销手续时发现该房屋尚未办完抵押手续，导致原被告的房屋买卖合同无法按约继续履行，缺乏证据支持，微信记录不能证明被上诉人与开发商、银行之间进行了沟通。设定抵押并不影响房屋交易。被上诉人在出售房屋之前有义务查清房屋注销抵押情况，其盲目卖方的行为存在过错。西安市房价飙升，被上诉人无法履行合同的原因不是房屋注销抵押问题，明显是恶意毁约。2、一审法院适用法律错误，判决6万元违约金不符合合同约定，明显有失公平。一审认定闫淑楠通过微信告知丁婷婷并要求解除合同，丁婷婷亦收到该信息，故双方的房屋买卖合同已解除，属于适用法律错误。被上诉人迟延履行合同义务，合同法定解除、约定解除都属于上诉人，被上诉人无权解除合同。本案阻碍房屋抵押权办理情况仅是被上诉人一面之词，其并未提交与之相关的的直接证据，而且所述理由不符合常理。一审法院以合同履行期限较短、房价波动不大为由，不支持差价损失、过分调低违约金极不公平、也不公正。3、一审超期限审判，程序违法。闫淑楠答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的请求不能成立，请依法予以驳回。1、双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》因答辩人意志之外的原因无法继续履行，答辩人并不存在恶意违约行为。答辩人同原审第三人去产籍管理中心调取房产证原件以便办理解押手续，但中心工作人员告知房产证还未办理完抵押手续，后经了解，因答辩人所在的一批业主中有一人未能按期偿还银行贷款、存在恶意逾期还款行为，银行暂停了该批业主的房产证正常抵押流程，最终导致不能及时办理房产证抵押手续。也导致本案合同无法继续履行。不存在答辩人不愿卖房或不配合办理相关手续，答辩人不存在恶意违约行为。2、原审认定答辩人支付违约金数额正确。根据法律规定，约定违约金过高，当事人可以请求法院予以适当减少。双方2018年3月4日签订《西安市存量房屋买卖合同》，原审第三人于2018年3月6日向上诉人说明涉案房屋抵押情况并要求和平解约，答辩人也在较短时间内通知上诉人合同无法继续履行并要求解除合同，退还定金并愿意承担部分交通损失。但上诉人并未采取相应措施防止损失扩大。一审认定答辩人向上诉人支付6万元违约金事实清楚，适用法律正确。链家公司述称，支持上诉人全部上诉请求，被上诉人作为房屋产权所有人，有义务对自己房屋的权属情况进行核实，合同无法继续履行，是由于被上诉人的抵押事宜没有办理，因此违约方应是被上诉人。丁婷婷起诉至一审法院请求：依法判令解除双方于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；闫淑楠返还已收取的房屋定金20000元，并依照合同约定赔偿丁婷婷违约金106000元；闫淑楠赔偿丁婷婷已支付的中介佣金及贷款服务费18900元；闫淑楠赔偿丁婷婷因房屋上涨导致的经济损失150000元；本案诉讼费用由闫淑楠承担。一审经审理查明，丁婷婷、闫淑楠于2018年3月4日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定闫淑楠将位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房出售给丁婷婷，该房屋所有权证号为Y12XXXXXX，该房屋已设定抵押，抵押权人为西安银行股份有限公司高新支行，抵押登记日期为2012年9月1日，闫淑楠应于2018年3月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且闫淑楠最迟应于2018年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由闫淑楠自行承担；该房屋成交价格为520000元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价10000元，上述房屋成交总价为530000元，丁婷婷于2018年3月5日前将定金20000元支付给闫淑楠，同时丁婷婷应于网签完成后且申请银行贷款批贷之后3个工作日内将首付款200000元以监管支付方式支付给闫淑楠，丁婷婷拟贷款金额为300000元；丁婷婷、闫淑楠任何一方逾期履行该合同约定义务的，每逾期一日，违约金应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，闫淑楠逾期履行合同约定的义务超过十五日的，丁婷婷有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，闫淑楠应在违约行为发生之日起十五日内向丁婷婷支付相当于该房屋总价款20%的违约金。当日，丁婷婷、闫淑楠及链家公司签订《居间服务合同》。合同签订当日，丁婷婷向闫淑楠支付购房定金20000元，并向链家公司支付居间服务费及贷款服务费共18900元。庭审中，闫淑楠提交了其与丁婷婷及链家公司的微信聊天记录，显示闫淑楠及链家公司于2018年3月6日前往房屋管理部门办理该房屋抵押注销手续，因该房屋在房屋管理部门显示尚未办完抵押手续，导致无法办理该房屋的抵押注销手续，链家公司于当天将该情况告知丁婷婷并建议三方和平解约，丁婷婷要求按合同约定履行，后闫淑楠亦通过微信聊天方式告知丁婷婷该房屋的抵押问题并要求解约。2018年5月8日，丁婷婷向闫淑楠发出《催告通知》要求闫淑楠履行合同并承担违约责任。闫淑楠表示在其收到该催告通知时该房屋的抵押登记仍未办理，房屋买卖合同无法继续履行。庭审中，闫淑楠表示其办理抵押注销手续时发现问题后在10天内已向丁婷婷说明情况并要求解除合同，丁婷婷在得知该情况后未采取相关措施，对于丁婷婷拖延期间所扩大的损失，丁婷婷亦应承担相应的责任，要求降低违约金数额。一审法院认为，丁婷婷、闫淑楠自愿签订《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同签订后，丁婷婷向闫淑楠支付购房定金20000元，闫淑楠在办理该房屋抵押注销手续时发现该房屋尚未办完抵押手续，导致原、闫淑楠的房屋买卖合同无法按约继续履行。后闫淑楠通过微信告知丁婷婷并要求解除合同，丁婷婷亦收到该信息，故双方的房屋买卖合同已解除。故对于丁婷婷要求判令解除丁婷婷、闫淑楠于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》的请求，依法不予支持。因双方的房屋买卖合同已经解除，故对于丁婷婷要求闫淑楠返还购房定金20000元的请求，依法予以支持。对于丁婷婷要求闫淑楠按照合同总价款20%赔偿违约金106000元的请求，双方在合同中约定闫淑楠逾期履行合同约定的义务超过十五日的，丁婷婷有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，闫淑楠应在违约行为发生之日起十五日内向丁婷婷支付相当于该房屋总价款20%的违约金。庭审中，闫淑楠提交了微信聊天记录并表示其办理抵押注销手续时发现问题后在10天内已向丁婷婷说明情况并要求解除合同，丁婷婷在得知该情况后未采取相关措施，对于丁婷婷拖延期间所扩大损失，丁婷婷亦应承担相应的责任，故要求降低违约金数额。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审考虑到双方于2018年3月4日签订房屋买卖合同，链家公司的工作人员于2018年3月6日已向丁婷婷说明了该房屋抵押情况并要求三方和平解约，且闫淑楠亦在较短时间内通知丁婷婷合同无法继续履行并要求解除合同，故丁婷婷应在得知该情况后采取相应措施防止损失继续扩大，但丁婷婷于2018年5月8日仍向闫淑楠发出催告通知要求继续履行合同，故对于扩大部分的损失应由丁婷婷自行承担。同时结合双方房屋买卖合同的履行程度及过错程度，一审酌情认定由闫淑楠向丁婷婷支付违约金60000元。对于丁婷婷要求闫淑楠赔偿因房价上涨导致丁婷婷的经济损失150000元的请求，因丁婷婷、闫淑楠签订房屋买卖合同至闫淑楠及链家公司告知丁婷婷合同无法继续履行此期间的时间较短，房价波动不大，且一审已判令由闫淑楠向丁婷婷支付相应的违约金，故对于丁婷婷的该项诉请，依法不予支持。对于丁婷婷要求闫淑楠赔偿中介佣金及贷款服务费18900元的请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，丁婷婷、闫淑楠及链家公司已签订了《居间服务合同》，且与本案不是同一法律关系，故丁婷婷可另行处理。一审遂判决：一、闫淑楠应于本判决生效之日起十日内向丁婷婷返还购房定金20000元。二、闫淑楠应于本判决生效之日起十日内向丁婷婷支付违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回丁婷婷的其余诉讼请求。本案案件受理费9100元，由丁婷婷承担6590元，闫淑楠承担2510元。保全费1995元，由闫淑楠承担。因丁婷婷已预交，故闫淑楠应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费及保全费直接给付丁婷婷。二审中，丁婷婷提交证据：2018年4月28日闫淑楠和链家公司工作人员杨旭的微信聊天记录一份。用于证明：闫淑楠不卖该房屋是恶意违约，因为商铺没有买成，卖这个房子没有意义了，所以闫淑楠不愿意再卖房了。链家公司质证称，认可该证据的真实性和证明目的。闫淑楠质证称，上诉人未提供聊天记录或者原始载体，不认可真实性以及证明目的，因为从语言来看，闫淑楠要解除合同，事实上闫淑楠3月6日就要求解约了，因为撤押手续无法办理，不存在后续态度反复问题。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，丁婷婷、闫淑楠签订《西安市存量房屋买卖合同》系自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。合同签订后，丁婷婷向闫淑楠支付购房定金20000元，闫淑楠在办理该房屋抵押注销手续时发现该房屋尚未办完抵押手续，导致双方的房屋买卖合同无法按约继续履行。故丁婷婷要求判令解除其与闫淑楠于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》的请求，依法应予支持。合同约定闫淑楠应于2018年3月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且闫淑楠最迟应于2018年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续，但闫淑楠以无法办理涉案房屋抵押注销为由告知丁婷婷并要求解除合同，构成违约。闫淑楠构成违约，其并无解除合同的合同依据和法律依据，故原审认定丁婷婷收到闫淑楠解除合同通知时涉案合同即解除，适用法律错误。双方合同解除，对丁婷婷要求闫淑楠返还购房定金20000元的请求，依法予以支持。关于丁婷婷上诉要求闫淑楠按照合同总价款20%赔偿违约金106000元问题，本院认为，双方在合同中约定闫淑楠逾期履行合同约定的义务超过十五日的，丁婷婷有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，闫淑楠应在违约行为发生之日起十五日内向丁婷婷支付相当于该房屋总价款20%的违约金。一审中闫淑楠提交证据证明其办理抵押注销手续时发现问题后在10天内已向丁婷婷说明情况并要求解除合同，丁婷婷在得知该情况后未采取相关措施，对于丁婷婷拖延期间所扩大损失，丁婷婷亦应承担相应的责任，故要求降低违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……。”故原审法院结合双方房屋买卖合同签订的时间、链家公司的工作人员向丁婷婷说明了该房屋抵押情况并要求三方和平解约以及闫淑楠在合同签订后较短时间内即要求解除合同等情况，认为丁婷婷在得知该情况后未采取相应措施防止损失继续扩大，结合双方房屋买卖合同的履行程度及过错程度，酌情认定由闫淑楠向丁婷婷支付违约金60000元，认定并无不当。因从丁婷婷、闫淑楠签订房屋买卖合同至闫淑楠及链家公司告知丁婷婷合同无法继续履行此期间的时间较短，房价波动不大，而且对丁婷婷要求闫淑楠支付违约金的请求已经支持，故本院对于丁婷婷上诉要求闫淑楠赔偿因房价上涨导致其经济损失150000元的请求，依法不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，丁婷婷、闫淑楠及链家公司已签订了《居间服务合同》，与本案非同一法律关系，故原审法院对丁婷婷要求闫淑楠赔偿中介佣金及贷款服务费18900元的请求，认为丁婷婷可另行处理，判处亦无不当。综上，原审判决惟认定闫淑楠解除合同通知送达丁婷婷时本案合同已解除，适用法律有误，依法应予改判，其余部分依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12281号民事判决第一项、第二项、第三项；二、丁婷婷与闫淑楠于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除。一审案件受理费9100元（丁婷婷已预交），由丁婷婷承担5590元，闫淑楠承担3510元。保全费1995元，由闫淑楠承担；二审案件受理费4220元（丁婷婷已预交），由丁婷婷承担3000元，由闫淑楠承担1220元。本判决为终审判决。  审  判  长    邹  守  鸣审  判  员    杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○一九年十二月四日 法官助理    孙  静  文书 记 员    崔  成  浩