青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3786号原告：青海汇源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163010071042166X2（1-1），住所地：西宁市城中区人民街15号。法定代表人：沈荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚伟，西宁正剑法律服务所法律工作者。被告：郭兴钧，男，汉族，1942年8月26日出生，退休人员，住西宁市。委托诉讼代理人：郭永安，男，汉族，1975年1月22日出生，住西宁市，系郭兴钧之子。第三人：黄兴波，男，汉族，1984年10月19日出生，系西宁市城中区黄兴波天全唐王米粉店经营者，住西宁市。原告青海汇源房地产开发有限公司与被告郭兴钧、第三人黄兴波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告青海汇源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尚伟、被告郭兴钧的委托诉讼代理人郭永安、第三人黄兴波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青海汇源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》；2.判令被告支付从2015年1月1日至2019年12月底期间的房屋租赁费7250元（每年按照1500元计算）；3.判令被告及第三人立即腾退位于西宁市××区住房；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原系西宁市供电局职工，长期租住西宁市××街住房。1999年，原告承担人民街50号危旧房改造工程的建设开发项目。因此，根据当时的法律及政策规定，经与西宁市供电局达成拆迁补偿协议，由原告对该供电局原有租住户进行一次性异地安置，其安置对象中包括被告。故，原、被告于1999年12月2日签订了《租户搬迁安置租赁合同书》一份。合同约定：“由原告给被告提供位于西宁市××区安置租赁住房一套，进行一次性安置。被告须按约定向原告交纳房屋租赁费，且合同第三条第4项、第四条第3项、第五条第1项明确约定，原告提供给被告的安置租赁住房使用权仅归被告本人所有，且被告不得擅自转让、转租或转借第三方使用。若被告违约，原告有权解除合同收回房屋。”。合同签订后，原告按约定及时向被告交付了房屋。被告起初也能按约定向原告交纳房租费。自2015年开始原寻找并登报通知被告前来结算房租费，但被告迄今杳无音讯。期间原告发现被告将安置租赁房交付第三人占有使用，经多次向第三人询问缘由，第三人仅告知原告此房屋是经被告的儿子郭永安租赁所得，但拒绝向原告提供租赁合同等其他信息。原告无奈诉至法院，望所判如请。郭兴钧辩称，不同意解除原被告双方1999年12月2日所签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，原告诉称的事实和理由均不属实，被告目前未在安置房居住，是因为原告作为房主从未对安置房进行过修缮，致使被告作为一个老人无法独自生活。至于合同所约定的租赁费，因被告收费标准不明确，被告只认可每年1418元的费用。第三人黄兴波陈述，我与本案无任何关系，只是受被告儿子郭永安嘱托看管房屋，原告针对我的诉讼请求均不认可。当事人围绕本案事实，庭审期间提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告青海汇源房地产开发有限公司提交以下证据：证据一、《租户搬迁安置租赁合同书》原件一份。证明：原被告双方于1999年12月2日签订了《租户搬迁安置租赁合同书》，双方房屋租赁合同关系已形成，合同权利与义务在合同中有明确的约定，至2019年12月2日房屋租赁合同已满二十年，依据法律规定，超过二十年的租赁期不受法律保护应属无效，所以原告诉请解除原被告于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》。证据二、收据存根原件。证明：1.被告2014年12月1日后，迄今未缴纳房租费的事实。2.2014年期间，交的房租费是按每年1500元缴纳。3.从2015年1月1日起至今，被告一直未缴纳房租费，已经实际违反了合同约定，合同解除的约定条件已成就，被告应承担从2015年1月1日至2019年12月底期间的房屋租赁费7250元的事实。证据三、西宁晚报的登报证明。证明：原告曾于2015年12月4日在西宁晚报刊登声明寻找并催告被告前来办理房屋事宜的事实。证据四、不动产权证原件。证明涉案的西宁市××区房屋的产权权利人为原告所有的事实。证据五、录音光盘。证明：2019年9月27日，原告公司员工任×与第三人对话中得知第三人经原告之子同意租赁，并占有使用涉案房屋，并通过微信转账方式，每年向原告之子郭永安支付租赁费10000元的事实。至此，被告擅自将安置租赁房对外出租受益，该行为是双方合同约定解除条件之一。所以，原告有权解除合同收回房屋。证据六、证人任×的证言。印证原告所提交的证据五的真实性。被告郭兴钧质证认为，证据一、二真实性无异议。证据三、不认可，没有见过这个公告，2018年原告物业公司的人还到家里收租赁费，因租赁费涨至5000余元，被告拒绝缴纳，所以证据三的证明方向不认可。证据四、真实性无异议，涉案房屋产权是原告所有。证据五、六与本案纠纷无关，录音带有诱导性，不真实，不认可。第三人黄兴波质证认为，对原告提交的证据均不予认可。被告郭兴钧、第三人黄兴波均无证据提交。针对原告庭审出示的证据，本院认为，证据一、二、四，经质证真实性无异议，本院予以采信；证据三证明方向不明，预证明的案件事实不清，本院不予采信，证据五、六，系证人证言，因无其他书证和物证相印证，该证据属孤证，证据效力不足以证明原告予以证明的案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭兴钧原系西宁市供电局职工，长期租住西宁市××街住房。1999年，原告青海汇源房地产开发有限公司承担人民街50号危旧房改造工程的建设开发项目。因此，根据当时的法律及政策规定，经与西宁市供电局达成拆迁补偿协议，由原告对该供电局原有租住户进行一次性异地安置，其安置对象中包括被告。故，原、被告于1999年12月2日签订了《租户搬迁安置租赁合同书》一份。原告作为甲方，被告作为乙方，双方约定为尽快改造人民街50号危旧房屋，根据西宁市城市改造规划总体方案和城市危旧房屋拆迁有关政策、相关法规以及受被拆房屋产权单位的委托，本着双方自愿的原则，经双方友好协商，现就租住被拆迁单位-西宁市××街的乙方，由甲方进行一次性异地安置，乙方同意自本合同签订之日起，终止与房屋产权单位-西宁市供电局关于人民街50号院205室租赁合同，解除安置租赁关系，并将房屋交甲方验收处置。自本合同签订之日起十五日内搬入由甲方购买和拥有产权的××区，甲方同意将该房屋长期租赁给乙方居住使用，不经双方同意，双方的租赁关系不变。以后每一年为一个租期，每期房屋租金参照西宁市房管所同类房屋租赁收费标准及本公司物业管理租金标准计取。乙方租住甲方提供的安置房，其居住××街户主郭兴钧所有外，乙方无权向任何人转让转租或转借。甲方向乙方所提供的安置房，产权必须明确，并应保证居住的长期性和稳定性。乙方在未经甲方同意，将甲方为乙方提供的安置用房屋使用权转让出租或转借第三方，即视为违约，甲方有权解除甲、乙双方安置租赁关系，终止租赁合同，收回该安置房屋居住使用权。双方特别约定：由甲方提供的安置公房对乙方进行安置，其使用权有效人应为原租住西宁市××街户主郭兴钧。合同签订后双方依合同约定办理了房屋交接手续，郭兴钧也实际入住，合同履行至2019年12月，原告提出，被告空置房屋又拖欠2015年至2019年房租未交，加之被告之子将房屋出租受益已构成违约，另双方的合同已实际履行20年，根据法律规定租赁期限不得超过20年超过部分无效。故此原告起诉法院，请求解除原、被告于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，被告支付从2015年1月1日至2019年12月底期间的房屋租赁费7250元（每年按照1500元计算）；被告及第三人立即腾退位于西宁市××区住房。另查，本案涉诉的位于西宁市××区住房与原被告合同约定的××区系同一套房屋。该房屋产权登记在原告青海汇源房地产开发有限公司名下。又查，本案立案时的案由为房屋租赁合同纠纷，经公开开庭审理查明，本案案由应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。上述案件事实，由本案当事人在庭审期间所出示的有效证据和庭审笔录，在案佐证。本院认为，原被告1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。该合同名义上虽为租赁合同，但双方签订合同的目的实为房屋拆迁安置，被告作为被拆迁人依据法律、法规和当时的政策规定，依照合同约定其独自完全不受期限地享有原告提供的位于西宁市××区拆迁安置房的占有使用权，而原告诉讼提出超过20年的租赁期不受法律保护，超过部分无效，本案涉诉合同应予解除，因本案纠纷涉及的民事法律关系是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该规定本案不适用。至于原告主张的被告将安置房出租受益，该行为已构成根本违约，为此请求人民法院解除原被告1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，被告及第三人立即腾退位于西宁市××区住房，由于原告庭审期间所出示的证据，不足以证明被告违约事实的成立，原告的该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。但是被告占用使用安置房，承担相应的费用，是其的合同义务，原告主张每年1500元依据不足，被告庭审自认，在2015年之前每年是按1418元交纳，2015年至今仍按1418元交纳无异议并愿承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第十条、第一百一十九条、第一百二十九条、第一百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青海汇源房地产开发有限公司与被告郭兴钧于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》继续履行。二、被告郭兴钧于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告青海汇源房地产开发有限公司安置房占用使用费7090元。三、驳回原告青海汇源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告青海汇源房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘 洪 二〇一九年十二月十三日书记员 冯文娟附：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百二十九条民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果