江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3750号原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：郑渠，男，1994年12月9日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告郑渠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托代理人顾源，被告郑渠的委托代理人匡小雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2016年12月12日签订的商铺租赁合同于2018年8月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金86028元（计算至2018年8月31日）、物业费9640元（计算至2018年8月31日）、违约金123151元（按12个月租金计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月12日，郑渠与泓远公司签订租赁合同，约定郑渠租赁无锡市惠山区青春商业中心的D88-123、D88-124、D88-125、D88-126商铺。后郑渠未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。被告郑渠辩称：同意租赁关系解除，但对原告主张的金额有异议，因2018年7月6日已经离场，认可租金及物业费计算至当日。被告已经支付了租金64978元、保证金10000元及物业费5784元，2018年7月6日之后的物业费不应再计算。原告主张的违约金标准过高，要求予以调整。装修押金2000元找不到收条原件。经审理查明：泓远公司作为甲方与郑渠作为乙方于2016年12月12日签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋，用于经营餐饮。租赁面积为120.5平方米，铺位号为D88-123、D88-124、D88-125、D88-126，交付时间为2016年11月30日前交付。双方约定租赁期自2016年11月30日至2020年4月30日，共计三年，其中装修免租期为2016年11月30日至2017年4月30日。租金起算时间为2017年5月1日，计算方式为：第一年2017年5月1日至2018年4月30日的租金为109956元；第二年2018年5月1日至2019年4月30日的租金为123151元；第三年2019年5月1日至2020年4月30日的租金为131948元。合同约定自签字之日后5个工作日内，乙方应支付履约保证金10000元。租金支付方式为按半年支付；第一期租金54978元在签订租赁合同后5个工作日内支付，此后每期租金应提前15天向甲方支付。物业管理费为11568元/年（以8元/平米/月的标准，按建筑面积计算，免租期内物业费正常收取），每6个月为一个交费期，先付后用，乙方应在签订租赁合同后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。合同第13条约定乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。第21条第（4）项约定，合同提前终止、解除或租赁期满时，乙方应在合同约定的租赁期满或提前解除或终止后15日内结清所有合同项下未清缴的款项，并在30日内清空租赁区域。第23条第（3）项约定乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。关于合同解除，第24条约定（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……合同签订后，郑渠实际缴纳租金64798元、物业费5784元，保证金10000元及装修押金2000元。泓远公司对已经缴纳的租金、物业费及保证金无异议，但对装修押金要求原告持票据原件另行主张。庭审中，郑渠陈述2018年7月6日因生意不好停止经营，停止经营时并未清空店铺，系原告称会想办法帮其转租，所以才没有清空。2019年8月30日，经本院现场勘查，郑渠租赁的店铺处锁门状态，钥匙由原告保管。勘查时物品尚未搬离，店内有渗水痕迹。双方协商一致，郑渠于2019年9月15日前搬出店铺。另，郑渠提供通知函打印件，证明2017年12月13日泓远公司发出通知，为补贴2017年5月前开业的商户5月-8月期间的经营损失，决定对第二期（6个月）租金中的4个月租金按正常租金的30%收取，其余2个月租金正常收取。郑渠主张其在2017年5月已经开店经营，符合泓远公司通知函中补贴商户的情形，故对其第二期租金应当按照通知函的内容进行打折。经质证，泓远公司对证据真实性无异议，但认为郑渠未在2017年5月开业，并非通知函对象。以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、收据、照片、通知函、现场勘查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：泓远公司与郑渠签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，郑渠认为合同解除时间为2018年7月6日，但未能提交相应证据证明，且店铺内物品至2019年9月才予以清空，故本院对其该项抗辩意见不予采信。泓远公司主张双方签订的租赁合同于2018年8月31日解除，系对自身权利的合法处分，本院予以支持。关于应付租金，郑渠辩称“根据泓远公司的通知函其有4个月租金应当按照30%收取”，根据其提供的证据可以证明符合通知函中规定的租金折扣情形，故本院对郑渠的辩解意见予以采纳。因此，截至2018年8月31日，郑渠应付泓远公司的租金为125350元（109956元/年×50%+109956元/年÷12个月×4个月×30%+109956元/年÷12个月×2个月+123151÷12个月×4个月）、物业费15424元（11568元/年÷12个月×16个月）。考虑到店铺存在渗漏水现象，泓远公司未举证证明其对该问题及时进行了处理，故本院酌情对物业费进行适当减免，认定物业费应付金额为13882元。郑渠已经支付租金64978元、物业费5784元，故还需支付租金60372元、物业费8098元。就装修押金2000元，郑渠未能提交票据原件，且收款主体亦非泓远公司，故本案不予理涉，郑渠可另行主张权利。泓远公司认为郑渠未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金123151元。郑渠提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金10000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定郑渠构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现郑渠提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整。综合考虑合同免租期、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院依法调整违约金为6个月的租金即61575.5元。综上，郑渠应支付泓远公司租金60372元、物业费8098元、违约金61575.5元，抵扣郑渠支付的10000元履约保证金，郑渠还应支付泓远公司120045.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、郑渠与无锡泓远商业管理有限公司于2016年12月12日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月31日解除。二、郑渠于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计120045.5元。三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4582元，由泓远公司负担2068元，由郑渠负担2514元（该款已由泓远公司预交，郑渠于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  胡志新人民陪审员  殷 敏二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋宇珂