福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终3246号 上诉人（原审被告）：王明华，女，1983年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郭明昆，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张孟强，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋瑞华，女，1974年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：朱伟强，福建典格律师事务所律师。 原审被告：罗彦青，男，1979年4月28日出生，汉族，住山东省邹平县。 上诉人王明华因与被上诉人蒋瑞华、原审被告罗彦青房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋瑞华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蒋瑞华一审全部诉讼请求；2.由蒋瑞华承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、在无法律明确规定之下，合同双方首先应当遵从约定，在合同履行中出现导致合同无法按照约定继续履行的重大事由，应当由合同双方协商变更条件，协商不成的，任一方有权根据法定解除权解除合同。二、法律应当充分尊重和保护合同当事双方在合同签订时的意思自治，在合同履行中出现导致合同无法按照约定继续履行的重大事由，不应利用司法裁判权强制干预合同当事人的意思自治行为，变更合同约定。三、本案由于涉案合同的履行不能，且合同当事人无法协商一致，不应错误使用合同法第60条诚实信用原则、第107条，而应使用合同法第60条诚实信用原则、第94条法定解除权之规定，驳回蒋瑞华一审全部诉讼请求。四、本案保全费用应由蒋瑞华承担。 蒋瑞华答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 蒋瑞华向一审法院起诉请求：1.确认蒋瑞华、王明华、罗彦青于2016年4月21日签订的《房产买卖协议》（编号为0001042号）有效；2.判令王明华、罗彦青继续履行上述协议，办理厦门市湖里区××102室房屋产权证并将该房屋过户给蒋瑞华；3.判令王明华、罗彦青向蒋瑞华支付双倍定金差额300000元；4.判令王明华、罗彦青承担本案的诉讼费用及保全费用。 一审法院认定事实：2015年4月30日，王明华通过拍卖的方式买受了址于厦门市湖里区大洋雅苑3号楼一楼04单元（现门牌号：××102室）的房产，其所持有的《福建省拍卖成交确认书》载明的拍卖人为福建鹏翰拍卖有限公司、福建省华夏拍卖有限公司、福建省顶信拍卖有限公司，成交金额为1490000元，佣金金额为74500元。2015年6月30日，厦门市中级人民法院作出（2012）厦执行字第144-5、393号执行裁定书，确认王明华以1490000元竞得上述房产，买受人可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年7月9日，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局出具了（2012）厦执行字第144-5、313号协助执行通知书，请其协助执行解除大洋雅苑3号楼一楼04单元房产的查封及注销该房产的抵押登记，并将该房产过户到王明华名下。厦门市中级人民法院于2015年7月14日及2015年7月17日向王明华出具福建省厦门市人民法院执行款专用票据各一份，确认收到王明华所交的厦门市湖里区大洋雅苑3号楼一楼04单元拍卖款75500元及1414500元。 2016年4月19日，王明华向厦门市不动产登记中心递交了办理厦门市湖里区××102室房产产权变更登记的申请材料。2016年4月26日，厦门市湖里区地方税务局向王明华出具了“印花税-产权转移书据”的税收完税证明。同日，厦门市湖里区地方税务局向王明华开具了《销售不动产统一发票（代开）》，该发票载明的付款方名称为王明华、收款方名称为厦门臻豪房地产开发有限公司、销售的不动产楼牌号为湖里区××102室、合计金额为1490000元。 2016年6月21日，王明华、罗彦青作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的蒋瑞华及作为中介方（丙方）的厦门鼎点房地产营销策划有限公司签订编号为0001042的《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将座落于厦门市湖里区××102室的房产出售给乙方；甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为2900000元；甲方支付乙方购房定金300000元，其中2016年4月21日支付50000元、2016年4月22日支付150000元、2016年4月29日前支付剩余定金100000元；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于甲方办出产权证后20天内向甲方支付1000000元，乙方向银行申请贷款1900000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若实际放贷金额少于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起10日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方；甲乙双方应于甲方办出产权证后20天内，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于收到定金当日将房屋交付乙方使用；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何乙方逾期超过10日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同；该套房产为甲方通过拍卖所得，产权办理中，若因任何一方的原因，造成交易不能达成，则违约方应付给守约方双倍定金的违约金赔偿，双倍定金的意思为退还定金300000元整，再赔偿300000元整；协议还约定了其他事项。蒋瑞华已向王明华交付了上述《房产买卖协议》项下的定金300000元，并已实际入住讼争房产。 王明华提交了厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局于2017年3月24日发布、2017年3月25日实施的厦国土房〔2017〕136号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定：“……三、新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易……”。一审庭审过程中，蒋瑞华对该证据的真实性予以确认。 2017年6月2日，王明华委托福建旭丰律师事务所向蒋瑞华、杨俊艺发出《律师函》一份，主张“《房产买卖协议（合同编号为0001042）签订后，由于房地产调控政策的实施，已无法继续交易，合同目的已无法实现。若因为非出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，即无法办理房屋所有权变更登记，则根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则，出卖人有权解除合同，并退还买受人已支付的款项。”，据此，该《律师函》要求自该律师函发出之日起解除合同编号为0001042的《房产买卖协议》。蒋瑞华于2017年6月3日收到上述《律师函》，但不同意解除讼争《房产买卖协议》并于2017年8月15日提起本案诉讼。 2017年7月24日，王明华作为原告以蒋瑞华及蒋瑞华之夫杨俊艺作为被告向一审法院提起诉讼，要求“1.判令解除原、被告签订的编号为0001042号的《房产买卖协议》于2017年6月3日解除；2.二被告将伟业厦门湖里区××102室的房产腾退并交还原告；……”。一审法院于2018年5月8日作出（2017）闽0206民初6649号民事判决，认为“王明华与蒋瑞华、杨俊艺签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。王明华与蒋瑞华、杨俊艺之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全部履行自己的义务。蒋瑞华、杨俊艺已依约支付了购房定金30万元，王明华应以依约办理讼争房产的产权证，王明华主张其至今仍无法办理讼争房产的产权证，因王明华提交的《信访事项受理告知书》等并不能证明其上述主张，一审法院不予采纳。王明华在未依约办理讼争房产产权证的情形下即以讼争合同受到房地产调控蒸菜的应向无法继续交易，主张情势变更，并发《律师函》解除讼争合同，因王明华的上述行为并不符合情势变更的法律规定，一审法院不予采纳。蒋瑞华、杨俊艺明确表示要继续履行讼争合同，故王明华关于解除讼争合同和返还讼争房产的诉讼请求，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。”，据此，判决驳回王明华的全部诉讼请求。王明华不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院就此于2018年12月3日作出（2018）闽02民终4702号民事判决，认为“上诉人王明华与被上诉人蒋瑞华、杨俊艺于2016年4月21日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。……本案中，讼争房产系王明华于2015年4月30日通过司法拍卖买受的房产，一审法院已于2015年6月30日作出执行裁定书确认王明华竞得讼争房产，并于2015年7月9日出具《协助执行通知书》，通知厦门市国土资源与房产管理局协助将讼争房产过户到王明华名下。现王明华亦确认讼争房产已可办理过户至其本人名下的登记手续，本案中不存在法定、约定可以解除合同的事由，王明华要求解除双方签订的《房产买卖协议》，缺乏事实和法律依据，不予采纳。王明华的上诉缺乏依据，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”，据此，厦门市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判。” 王明华提交了《关于无法办理大洋雅苑房产及车位产权手续手续等相关问题的报告》及信访事项受理告知单，拟证明王明华积极履行办理讼争房产产权过户登记事宜，但因厦门市中级人民法院与厦门市国土资源与房产管理局就讼争房产能够过户、如何过户等问题迟迟协商未果，国土部门要求王明华等业主补缴本应由开发商支付的土地出让金和税费，导致王明华无法办理过户登记，王明华联合其他业主进行了多次信访，表明王明华积极在办理讼争房产产权过户登记事宜。蒋瑞华就此质证认为，共有40人购买了房产，其中十几人对土地出让金无异议，已经去缴纳，王明华等是因为税费的原因才去信访。 王明华提交了内容为“大洋雅苑房产及车位买受人：接厦门市中级人民法院通知，大洋雅苑项目房产目前可办理房产权属相关手续，请买受人尽快到房管局办理。……【鹏翰拍卖有限公司】”的短信，拟证明经过王明华多次信访，厦门市国土资源与房产管理局同意在王明华等业主补缴本应由开发商支付的土地出让金和税费的情形下，经厦门市中级人民法院通知，福建省鹏翰拍卖有限公司于2017年5月24日通知王明华可以办理讼争房屋的过户登记。蒋瑞华对此质证认为，王明华自认2017年5月24日可以去办理产权，但6月2日就提出解除合同。 王明华提交了通话录音一份，主张系其代理人与厦门市不动产登记中心咨询人员的通话录音，拟证明经过法院拍卖所得的房产，不影响过户给受让人，但是因为讼争房屋没有办理备案和网签，受让人出售房产仍然受2017年3月24日出台的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号）的影响，即应受“新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易”的限制，因此讼争房产买卖协议不能履行过户事项的原因非因原被告双方，且在双方合同签订之时无法预见，王明华为及时止损，于2017年6月2日向原告发送解除讼争房产买卖协议的通知与法有据。蒋瑞华质证认为，不知道王明华向谁询问，且房管局工作人员答复2017年拍卖的可以办理过户，但王明华一方有诱导性问话，反复问，导致回答模棱两可，得出了王明华想要的结论，蒋瑞华坚持认为法拍房不适用于新政，讼争房屋2015年拍卖，蒋瑞华不存在任何过错。 蒋瑞华提交了新闻报道一份，拟证明厦门市中级人民法院在拍卖前已经告知确实存在土地出让金。王明华对此质证认为，对报道的表面真实性予以确认，但其内容的真实性无法确认，其中记者向谁核实没有明确，而且也说明没有告知王明华需承担的费用数额，也没有提到开发商应承担的税费问题，针对土地出让金的问题，是因为开发商、税务局一直协商不下来，并不是王明华的推辞。 蒋瑞华所提交的结婚证及厦门市城镇房屋权属登记查询结果表显示：蒋瑞华与案外人杨俊艺系夫妻关系，截止至2017年9月29日，蒋瑞华、杨俊艺在厦门市城镇土地上均无权属登记记录。 一审庭审过程中，王明华陈述讼争房产可以将产权过户登记至王明华名下，但需要补缴土地出让金及开发商应缴纳的税费。蒋瑞华确认，王明华产权证办理下来后，如果需要两年后才可以办理过户手续，其同意法院判决两年后再进行过户事宜。对此，王明华认为，讼争协议不能继续履行，两年后再过户会增加两年的权利负担，影响了合同当事人的重大权利，而且是因为合同签订时不能预见的原因，王明华也是因为这个原因，向蒋瑞华发出解除合同的通知，因为王明华有同蒋瑞华协商，即通过增加价款的方式，但蒋瑞华完全拒绝，王明华不应当承担合同外的负担，且亦与厦门的司法实践不符。 一审审理过程中，根据蒋瑞华的财产保全申请，一审法院作出（2017）闽0206民初7216号民事裁定，并执行该裁定于2017年9月28日冻结了王明华在中国建设银行股份有限公司厦门市分行账号为62×××16的账户内的存款300000元（因余额不足，当日已冻结12589.22元，未冻结287410.78元），于2017年9月27日查封了王明华名下位于厦门市湖里区的房产。根据蒋瑞华的续行续行查封申请，一审法院于2018年9月5日作出（2017）闽0206民初7216号之二民事裁定，并执行该裁定于2018年9月13日续行冻结了王明华在中国建设银行股份有限公司厦门市分行账号为62×××16的账户内的存款300000元（因余额不足，已冻结14621.51元，未冻结285378.49元）。2018年11月2日，王明华以其在中国建设银行股份有限公司厦门市分行账号为62×××16的账户内的存款在2018年11月2日已足额冻结为由，申请解除对王明华名下位于厦门市湖里区房产的查封；一审法院据此作出（2017）闽0206民初7216号之三民事裁定，并执行该裁定于2018年11月19日解除了对王明华名下址于厦门市湖里区房产的查封。蒋瑞华因此次财产保全支出申请费2020元。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。罗彦青经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利。蒋瑞华与王明华、罗彦青之间签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，本案审理过程中双方对该协议的效力亦无异议，现蒋瑞华要求确认该《房产买卖协议》合法有效，符合法律规定，予以支持。蒋瑞华已依约支付了《房产买卖协议》项下的定金300000元，王明华、罗彦青应依约办理讼争房产的产权证书。讼争房产系王明华通过司法拍卖买受的房产，厦门市中级人民法院亦作出执行裁定确认王明华竞得讼争房产，并出具《协助执行通知书》通知厦门市国土资源与房产管理局协助将讼争房产过户到王明华名下。本案审理过程中，王明华亦确认讼争房产已可以办理登记至其本人名下的登记手续，现蒋瑞华要求王明华、罗彦青办理讼争房产的产权登记手续，合法有据，本院予以支持。蒋瑞华要求王明华、罗彦青在办理讼争房产的产权登记手续后将讼争房产过户至蒋瑞华名下；对此，一审法院分析认定如下，根据《房产买卖协议》的约定，双方应于讼争房产办出产权证后20天内，前往土房局办理交易过户登记手续，而根据厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局于2017年3月24日发布、2017年3月25日实施的厦国土房〔2017〕136号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的规定：“……新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易……”，本案审理过程中，蒋瑞华亦确认若需要两年后才可以办理过户手续，其同意法院判决两年后再进行过户事宜，据此，一审认为，讼争《房产买卖协议》虽在履行期限上存在一定限制，但并非从根本上不能履行，蒋瑞华亦同意接受该履行期限的限制，故《房产买卖协议》的各方当事人应当继续履行该协议，但目前《房产买卖协议》约定的办理将讼争房产过户登记至蒋瑞华名下手续的条件及符合厦门市房地产调控政策的条件尚未成就，且房地产调控政策亦存在变更的可能，故蒋瑞华可待条件成就后再行要求王明华、罗彦青办理将讼争房产过户至蒋瑞华名下的产权变更登记手续。王明华主张讼争《房产买卖协议》无法继续履行；对此，一审法院认为，王明华关于讼争《房产买卖协议》无法继续履行并以此为由要求解除该《房产买卖协议》的主张已被生效民事判决予以驳回，王明华的该项抗辩意见，依据不足，不予支持。王明华主张继续履行讼争《房产买卖协议》会给其增加权利负担，影响当事人的重大权利，但未能就此举证证明，且讼争《房产买卖协议》未被变更或撤销，故双方当事人仍应依《房产买卖协议》的约定继续履行，王明华的该项抗辩意见，依据不足，不予采信。蒋瑞华要求王明华、罗彦青向其支付双倍定金差额300000元；对此，一审法院认为，根据本案查明的事实，王明华于2016年4月19日即递交了办理厦门市湖里区××102室房产产权变更登记的申请材料，由此至王明华收到讼争房产可以办理产权登记手续的通知前讼争房产未能办理权属登记不可归责于王明华，而自2017年6月2日起双方即因讼争《房产买卖协议》是否应当解除发生纠纷，故蒋瑞华以王明华、罗彦青违约为由要求其支付双倍定金差额，依据不足，不予支持。本案审理过程中，蒋瑞华因申请财产保全支付了申请费2020元，现蒋瑞华要求该项费用由王明华、罗彦青承担，合法有据，予以支持。罗彦青经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理并判决。 综上，蒋瑞华与王明华、罗彦青所签订的《房产买卖协议》合法有效；王明华、罗彦青应办理讼争房产的产权登记手续；王明华、罗彦青应当向蒋瑞华支付财产保全申请费2020元；蒋瑞华的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、蒋瑞华与王明华、罗彦青于2016年4月21日签订的编号为0001042的《房产买卖协议》有效；二、王明华、罗彦青应于本判决生效之日起十日内，办理将厦门市湖里区××102室房屋产权登记至王明华名下的产权登记手续；三、王明华、罗彦青应于判决生效之日起十日内，向蒋瑞华支付财产保全申请费2020元；四、驳回蒋瑞华的其他诉讼请求。案件受理费30000元，由蒋瑞华负担15000元，由王明华、罗彦青负担15000元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、蒋瑞华与王明华、罗彦青之间签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本院生效判决业已驳回了王明华另案中要求解除该合同的诉讼请求。一审法院支持蒋瑞华关于确认讼争合同有效的诉求并无不当。二、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。将讼争房产产权先登记至王明华名下，是王明华依据合同必须履行的义务，王明华亦确认现在履行该义务并不存在障碍。故而，一审法院判决王明华、罗彦青应办理将讼争房屋产权登记至王明华名下的产权登记手续并无不当。三、人民法院可以根据案件具体情况决定诉讼费用分配。本案中，一审法院在支持蒋瑞华要求继续履行合同的诉讼请求的同时，判决王明华、罗明彦承担保全费用并无不当。 综上，王明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费30000元，由王明华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 彭亚奴 二〇一九年十二月十七日 代书记员 巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。