贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3501号 原告（并作为原告沈惠祥委托诉讼代理人）：杨文桃，女，1979年3月11日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：任家义，男，1971年2月1日出生，苗族，住贵州省丹寨县。 原告：沈惠祥，男，1971年6月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 被告：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号“灵智广场”，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈凯洋，男，1987年8月24日出生，汉族，住贵州省都匀市，系该公司产权部经理。 委托诉讼代理人：赵羽，系贵州子为律师事务所律师。 原告杨文桃、沈惠祥与被告贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加沈惠祥作为本案原告参加诉讼。原告杨文桃、沈惠祥，被告灵智集团委托诉讼代理人陈凯洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文桃、沈惠祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告按其出具的“承诺书”履行义务：即被告以人民币151763元的价格，向原告回购原告向被告购买的商铺（位于都匀市龙山大道高速公路北出口北侧中国·都匀·西南特产城Ａ区，房号为XX号）；2.判令被告从2018年10月13日起按照银行同期贷款利率支付逾期利息：即151×4.35%×0.75＝4591元；3.本案涉案费用由被告承担。事实和理由：2012年8月22日，被告为了促销商品房，给原告出具《承诺书》，承诺原告与被告签订《商品房买卖合同》后，购房时间届满6年，如果原告提出回购申请，被告将以人民币151763元回购原告预购房屋；约定被告不按约支付回购款时，被告则支付逾期利息，利息按照银行同期贷款利率支付逾期利息计算。在被告的承诺宣传下，原告认为自己权益得到充分保障。于是，原、被告于2012年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于都匀市龙山大道高速公路北出口北侧中国·都匀·西南特产城Ａ区XX号房，总价款115340元。现在，原告已经按照约定付清房屋总价款115340元。如今，购买房屋时间已经届满6年，根据被告当初的承诺，原告于2018年10月8日向被告提出回购申请，要求被告履行承诺的义务，但被告至今未履行，构成违约，原告多次与被告协商未果，应当承担《承诺书》约定的违约责任4591元。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告灵智集团辩称：1.对原告陈述的事实部分无异议；2.《承诺书》不是商品房买卖合同的组成部分也不是福建，相关法律明确规定商品房禁止采取返本销售的方式，双方的合同权利义务均已经履行，商品房买卖合同及附件中均未涉及回购，与《承诺书》没有关系；3.《承诺书》仅是要约邀请，只是订立合同的预备行为，本案被告仅仅是向原告发出一份要约邀请，原告的要约已经过了6年时间。 本院经审理，认定事实如下：位于贵州省都匀市高速公路北出口北侧中国·都匀·西南特产城系被告灵智集团取得的房地产开发项目。2012年8月22日，被告灵智集团向原告杨文桃出具《承诺书》，载明：为保证杨文桃购买的中国·都匀·西南特产城的商铺投资收益，本公司郑重承诺，对您所购买的中国·都匀·西南特产城XX商铺，于签订《商品房买卖合同》之日起6年后，您可提出要求回购申请，符合下述回购条件的，我公司将予以回购，不计利息。回购价格为￥151763元，人民币壹拾伍万壹仟柒佰陆拾叁元整。一、回购时间：从签订《商品房买卖合同》之日起，合同期届满6年。如要求本公司回购应当在6年期限届满后1个月内提交要求回购申请，逾期视为放弃要求回购权利，本公司不再回购。二、回购商铺仅限于项目首期Ａ01、Ａ03栋商铺。三、回购条件：回购时，该商品房尚未办理所有权的登记的，在解除备案登记、预告登记（无须解除的，可以办理权利人为本公司的预告登记）、抵押登记、并交还该商品房给本公司占有后的5日内，或该商品房已办理所有权转移登记的，在该商品房解除所有权变更过户登记给本公司，并交还该商品房给本公司占有后5日内，本公司向您支付回购款。本公司逾期支付则按银行同期贷款利率向您支付逾期付款利息…… 2012年10月1日，原告杨文桃与被告灵智集团签订合同编号为XX号《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第XX号房，建筑面积42平方米，套内面积19.8平方米；合同第七条约定：按照套（单元）计算商品房总价款为115340元；合同第八条约定：原告首付58340元，余款57000元以银行按揭贷款方式支付；合同第十一条约定：被告应当在2012年12月30日前先向原告交付该商品房；合同第二十二条约定：被告承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。同时，合同还约定其他权利义务。 2018年10月8日，原告杨文桃向被告灵智集团提出回购申请，被告于同日向原告出具《回购申请签收回执单》，内容为：申请铺号XX号，回购日期2018年10月8日，申请金额151763元，未办理产权证。 另查明：原告杨文桃、沈惠祥于2006年2月7日登记结婚，于2019年4月1日登记离婚。原告杨文桃于2012年8月22日向被告灵智集团支付购房首付款58340元，于2012年11月1日支付购房尾款57000元。2012年10月29日，原、被告就案涉商品房办理预告登记，登记预告权利人为杨文桃、沈惠祥，不动产登记证明号为XX号。2016年5月23日，原告杨文桃向贵州都匀农村商业银行股份有限公司清偿案涉商品房按揭贷款后，双方于2019年3月18日注销贷款抵押登记。 再查明：案涉商铺已交付原告杨文桃，但未涉及返租，属于《承诺书》约定的回购商铺范围。诉讼中，被告灵智集团委托公司员工陈凯洋、曹承芳为其代理人，2019年12月9日，被告当庭变更其代理人为陈凯洋、赵羽，并于次日补交变更申请。庭审中，原告明确其诉请为解除与被告签订的编号为XX号《商品房买卖合同》，并主张逾期付款利息计付至被告退还回购款之日止。被告陈述案涉房产现市场价值约8000元/平方米。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《收款收据》、《贵州省农村信用贷款收回凭证》、《不动产权证书/登记证明注销告知书》、《回购申请签收回执单》、《贵州省不动产登记信息查询结果》等证据在案为凭，并经庭审质证，本院认为当事人提供的上述证据与本案有关联性，可以采信。 本院认为，案涉商品房系原告杨文桃、沈惠祥夫妻关系存续期间购买，属二原告共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同同意，但共有人之间另有约定的除外。“的规定，沈惠祥系必要的共同诉讼参与人，本院依法追加沈惠祥为本案原告参加诉讼。 被告灵智集团于2012年8月22日向原告杨文桃发出《承诺书》，现《承诺书》约定的6年回购期限届满，原告杨文桃于2018年10月8日向被告灵智集团提出回购申请，被告于同日向原告出具《回购申请签收回执单》，应视为双方就案涉商品房回购事宜形成合意，且回购内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效的民事行为，对原、被告均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。现原告杨文桃已清偿案涉商品房银行按揭贷款并注销抵押登记，被告灵智集团应依据《承诺书》之约定，以约定价款151763元向原告回购案涉商品房，故对原告杨文桃、沈惠祥主张解除原、被告于2012年10月1日签订的编号为XX号《商品房买卖合同》，并在合同解除后由被告灵智集团履行《承诺书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于回购款支付时间。《承诺书》第三条约定：回购条件为在解除备案登记、预告登记（无须解除的，可以办理权利人为本公司的预告登记）、抵押登记、并交还该商品房给被告占有后的5日内……，被告向原告支付回购款。本院向原告杨文桃释明该条款存在的诉讼风险后，原告坚持其诉讼请求且对该款约定的义务履行先后顺序未提出异议，故原、被告应依该款约定履行各自义务，即被告在原告解除预告登记或者备案登记并将案涉商品房交付被告之日起5日内，向原告支付回购款151763元。 关于逾期付款利息。原告杨文桃向被告灵智集团提出回购申请后，被告迟延履行相应义务，确有违约情形，但案涉《承诺书》约定，原告向被告履行解除登记并交付房屋的义务在前，被告支付回购款义务在后，回购款的支付时间未确定，故逾期付款利息自本院指定的履行届满之日计付较为合理。案涉《承诺书》约定按银行同期贷款利率计算逾期付款利息的标准并未过高，但属约定不明，可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准执行，现原告主张按照年利率4.5%计付，并无不当，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条之规定，判决如下： 一、解除原告杨文桃与被告贵州灵智农业集团置业有限公司于2012年10月1日签订的编号为XX号《商品房买卖合同》； 二、原告杨文桃、沈惠祥于本判决生效之日起三十日内解除对位于贵州省都匀市高速公路北出口北侧中国·都匀·西南特产城第Ａ区XX号的预告登记、备案登记，并将该房交付被告贵州灵智农业集团置业有限公司； 三、被告贵州灵智农业集团置业有限公司于原告杨文桃、沈惠祥履行完毕本判决书主文第二项确定的债务之日起五日内，向原告杨文桃、沈惠祥支付房价款151763元，并自本判决书指定的房价款履行期限届满之日起，以尚欠的房价款为基数，按年利率4.5%计付逾期付款利息至款清偿之日止； 四、驳回原告杨文桃、沈惠祥的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3428元，由原告杨文桃、沈惠祥负担428元，被告贵州灵智农业集团置业有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  毛雯潋 审 判 员  梁运航 人民陪审员  陈泽萍 二〇一九年十二月二十七日 法官助理李昱莹 书记员薛亮（代）