四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3347号 上诉人（原审原告）：谢代艳，女，1968年3月5日出生，汉族，住四川省平武县。 委托诉讼代理人：汤云萍，平武县水晶法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：平武县花园实业有限公司，住所地：四川省平武县龙安镇人民东路86号。 法定代表人：谭德军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严之，四川龙洲律师事务所律师。 上诉人谢代艳因与被上诉人平武县花园实业有限公司（以下简称花园实业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服平武县人民法院（2019）川0727民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢代艳上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判由花园实业公司赔偿因其非法封门造成的经济损失102863元，包括侵犯优先购买权的损失40000元及非法封门造成的货物损失62863元；二、本案诉讼费由花园实业公司承担。事实与理由：一、花园实业公司先是将案涉房屋卖给他人后又非法封门，其应当按照转让费40000元赔偿优先购买权损失，一审法院对查明的事实进行了认定，但对优先购买权损失的证据采信和适用法律错误。转让费是原承租人经花园实业公司同意增添附属设施的费用，也是谢代艳支付的费用，该事实已经有充分的证据。另2018年与2019年购买房屋的差价是每平方米1200多元，案涉房屋是24平方米，则谢代艳在其他地方购买房屋的损失是28800元。二、一审法院认定谢代艳被非法封门产生的货物损失时采信证据不当，与事实不符，明显偏袒花园实业公司。谢代艳所经营的货物全部是食品类，在被非法封门达四个月之久，所有货物遭受霉变、生虫、老鼠啃咬、污染及过期等，致使所有货物全部受损。花园实业公司在未完全打开箱子逐一清点货物的情况下都认可有16078元的损失，而谢代艳在开门后的点货记录及2018年部分购货清单证实损失有6万余元。谢代艳提供了进货清单，一审法院未直接采信是不当的。 花园实业公司辩称，一、谢代艳在租赁期内每年都欠租赁费，因为要对门面进行销售，花园实业公司于2018年11月张贴了公告表示不再出租门面，公司的工作人员也多次与谢代艳协商，谢代艳说要购买，但未按时支付购房款。二、一审法院（2019）川0727民初306号民事判决与本案一审判决认定事实不一致，306号判决认定花园实业公司对谢代艳就优先购买权进行了通知，两个判决认定的该事实矛盾，故谢代艳主张的优先购买权损失不成立。三、谢代艳是自己不对货物进行清点。 谢代艳向一审法院起诉请求：1.判决花园实业公司赔偿因其非法封门造成的经济损失135263元，包括侵犯优先购买权的损失40000元、非法封门导致货物损失62863元和营业收入损失32400元；2.本案诉讼费由花园实业公司承担。 一审法院认定事实：“5.12”地震前，花园实业公司将位于平武县房屋（以下简称门面房），以租赁方式交他人从事经营活动。后谢代艳从彭芳处受让该门面房从事“干杂”货物经营并向其给付转让费40000元。至此，谢代艳与花园实业公司建立起长期租赁合同关系，合同一年一签，租金7200元／年。2017年12月1日，花园实业公司向东门市场的租房户发出《关于二〇一八年房屋出租的通知》，该通知载明“……请你在2017年12月1日至2017年12月19日前作出是否续租房屋决定。如继续租房及门面请在2017年12月19日前签定租房及门面合同。签订合同时请带上个人身份证复印件一张。如不续租房屋请按原合同约定期限内退房，逾期按原合同规定执行。我公司将另行招租”。该通知发布后谢代艳仍实际租赁门面房，租赁期限为2017年12月19日至2018年12月19日。2018年11月19日，花园实业公司向东门市场各租户发出通知，该通知载明“……平武县花园实业有限公司截止2018年12月19日对所有商铺租赁合同不再续签，希望各租户、经营户提前做好自行安排”。2019年1月7日，花园实业公司将门面房用铆钉封死。同年1月30日，花园实业公司与张兰签订房屋买卖合同将门面房出卖。因谢代艳不返还门面房并拖欠租金，花园实业公司在一审法院（2019）川0727民初306号案件中以原告身份提起诉讼。2019年5月7日，在一审法院工作人员见证下，花园实业公司将铆钉解除，门面房货物由谢代艳管理、支配。2019年5月23日，花园实业公司租赁机动三轮车并安排工作人员，与谢代艳一起将门面房留存货物搬出，租赁的机动三轮车共运输四车（趟）。当天，花园实业公司的工作人员对搬出货物的数量作了单方记录。另查明，在落款日期为2018年1月7日由花园实业公司加盖公司印章而没有谢代艳签名的名称为《房屋租赁合同》文本中，花园实业公司为出租方（甲方），谢代艳为承租方（乙方），文本共12条36款。文本第二条记载“本合同租赁期共12月，自2017年12月19日起至2018年12月19日止”；第三条第一款记载“该房屋每月租金为人民币600元，年度租金为7200元……”；第十二条第五款记载“租赁期内甲方如要出售所租赁房屋，甲方提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权……”；第十二条第八款记载“……本合同自双方签章之日起生效，到期自动作废”。再查明，户名为张兰的银行卡在2018年11月14日、11月15日以“现支”方式显示发生额各190000元。在同一时间，柏桂梅向户名为蒲德蓉的银行卡转存400000元。蒲德蓉系花园实业公司的工作人员。花园实业公司认可收到张兰给付的全部购房款。还查明，谢代艳在本次诉讼中表示不购买案涉门面房。花园实业公司与张兰所签房屋买卖合同的不动产登记手续正在办理之中。 一审法院认为，谢代艳与花园实业公司就案涉门面房成立十余年的租赁合同关系，虽然在案涉《房屋租赁合同》文本上仅有花园实业公司签字盖章而谢代艳没有签名，但双方认可2017年12月19日至2018年12月19日存在事实上的租赁合同关系，并在实际履行。该事实上的租赁合同关系被（2019）川0727民初306号民事判决予以确认。双方还认可事实租赁合同的租金标准、租赁期限等内容与《房屋租赁合同》文本记载的内容相同。为此，一审法院确定本案的争议焦点有：一是案涉门面房的买受人张兰向花园实业公司给付房款的时间及付款性质；二是事实租赁合同未约定或约定不明的内容可否适用《房屋租赁合同》文本记载的相关条款；三是在租赁合同期限内花园实业公司是否向谢代艳履行过通知义务及同等条件的判定；四是花园实业公司的封门行为是否造成谢代艳货物和营业收入损失。现评判如下：一、关于案涉门面房的买受人张兰向花园实业公司给付房款的时间及付款性质的问题。本案中，证据证实张兰于2018年11月14日、11月15日取现380000元。虽然谢代艳没有直接证据证实所取款项当即交付花园实业公司的管理人员蒲德蓉，但花园实业公司承认收到张兰交付的款项，并于2019年1月30日与张兰签订房屋买卖合同，花园实业公司又未举出张兰付款或他人以张兰名义付款日期的证据，为此，一审法院确认，张兰于2018年11月14日、11月15日取现并当即向花园实业公司交付房款的事实，具有高度可能性。即，张兰于2018年11月14日、11月15日向花园实业公司给付房款。由于不动产买卖应签订书面合同，一审法院确认张兰的付款属于预付房款。二、关于事实租赁合同未约定或约定不明的事项可否适用《房屋租赁合同》文本相关条款的问题。本案的《房屋租赁合同》文本系花园实业公司单方拟定，谢代艳姓名被记载为承租人。虽然《房屋租赁合同》文本尚未成为合同法意义上的合同，但该文本由谢代艳所举，花园实业公司对其真实性不持异议，应视为花园实业公司向谢代艳所作的承诺，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，应属有效。当然，谢代艳就未签书面租赁合同问题，便以2017年12月1日花园实业公司向东街86号的租房户发布的《关于二〇一八年房屋出租的通知》认为应按《房屋租赁合同》文本执行的主张，存在认识和逻辑错误。对通知内容“如不续租房屋请按原合同约定期限内退房，逾期按原合同规定执行。我公司将另行招租”，从文义上理解应是，不续租就按原合同约定退房、逾期按原合同约定承担责任、公司另行招租。而且，该通知中的“原合同”应属于租赁期限为2016年12月19日至2017年12月19日的租赁合同，而非案涉《房屋租赁合同》文本。三、关于在租赁合同期限内花园实业公司是否向谢代艳履行过通知义务及同等条件判定的问题。1.关于通知。本案中，在租赁期限届满前花园实业公司履行了不再续租的告知义务，但未举证证明其作为出租人应履行的“承租人在同等条件下享有优先购买权”的通知义务。虽然一审法院（2019）川0727民初306号民事判决作出“2018年11月，原告花园实业公司准备将该房产出卖，已通知被告谢代艳在同等条件下具有优先购买权，被告谢代艳未在原告花园实业公司限定的时间内交清购买款，原告花园实业公司遂于2019年1月30日将案涉房产出售给了第三方”的事实认定，但（2019）川0727民初306号与本案在诉讼标的、诉讼请求等方面均有所不同。而且，（2019）川0727民初306号民事判决并未就通知的具体日期予以确定。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持”的规定，出租人的通知义务应在“合理期限内”完成。按照花园实业公司在《房屋租赁合同》文本第十二条第五款所作“租赁期内甲方如要出售所租赁房屋，甲方提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权……”的承诺，花园实业公司至迟应在2018年9月19日通知谢代艳。同时按照租赁合同司法解释第二十四条的规定，花园实业公司进行通知后还应给予谢代艳15日作出是否购买房屋的意思表示期限。2.关于同等条件。房屋买卖的同等条件主要是指单价、付款期限及方式、签订买卖合同时间、办理不动产登记期限等要素。本案中，案涉门面房买受人张兰承诺的单价、付款期限属于花园实业公司应告知谢代艳应达到的同等条件。亦即，在花园实业公司通知谢代艳具有优先购买权并告知单价和付款期限后，对于其他买受人如张兰承诺的单价、付款期限高于或优于花园实业公司通知谢代艳的条件，亦应再行将该条件通知谢代艳。并向其告知是否购买的意思表示限期。然而，花园实业公司并未举出将买受人张兰预付房款情况通知谢代艳及从通知之日起15日已经届满而谢代艳未作出购买房屋意思表示的证据。因此，一审法院确认花园实业公司侵犯了谢代艳的优先购买权。庭审时，谢代艳明示放弃购买门面房，主张损失赔偿，虽然符合租赁合同司法解释第二十一条的规定，但谢代艳主张按转让费作为损失赔偿数额的依据不足，且也未举证证明侵犯优先购买权产生损失的其他证据，故一审法院对谢代艳所提要求花园实业公司赔偿侵犯优先购买权损失的诉请，不予支持。四、关于花园实业公司的封门行为是否造成谢代艳货物和营业收入损失的问题。1.关于营业收入损失。谢代艳与花园实业公司之间事实租赁合同的期限于2018年12月19日届满，花园实业公司已经通知谢代艳不再续租，谢代艳本应提前做好交房准备，积极履行事实租赁合同关于付清租金、返还门面房等义务。然而，租期届满后谢代艳并未返还门面房，也未与花园实业公司建立新的房屋租赁关系，故一审法院对谢代艳所提要求赔偿自2019年1月7日之日起的营业收入损失，缺乏依据，不予支持。2.关于封门的货物损失。货物损失的实质系财产损害赔偿，按照“损失弥补”的一般原则和财产损害的“四要件”归责要求，谢代艳应对此负举证责任。本案中，谢代艳只举出花园实业公司的行为违法性、主观有过错两方面的证据，但未举出损害事实、行为违法性与损害事实存在因果关系两方面的证据，考虑到花园实业公司自认损害事实存在及损害事实与封门行为有一定因果关系，一审法院酌定由花园实业公司赔偿谢代艳财产损失13000元。综上所述，对谢代艳所提要求花园实业公司赔偿封门所致的货物损失，一审法院予以部分支持；对谢代艳主张的营业收入损失、侵犯优先购买权损失，一审法院不予支持。遂判决：一、被告平武县花园实业有限公司限本判决生效之日起十日内赔偿原告谢代艳财产损失13000元；二、驳回原告谢代艳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点之一为关于谢代艳主张花园实业公司侵犯其优先购买权造成损失40000元的问题。首先，关于花园实业公司是否侵犯了谢代艳优先购买权的问题。虽然一审法院（2019）川0727民初306号民事判决作出“2018年11月，原告花园实业公司准备将该房产出卖，已通知被告谢代艳在同等条件下具有优先购买权，被告谢代艳未在原告花园实业公司限定的时间内交清购买款，原告花园实业公司遂于2019年1月30日将案涉房产出售给了第三方”的事实认定，但该民事判决并未就通知的具体日期予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”及租赁合同司法解释第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持”之规定，出租人的通知义务应在“合理期限内”完成。而按照花园实业公司在《房屋租赁合同》文本第十二条第五款所作“租赁期内甲方如要出售所租赁房屋，甲方提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权……”的承诺，花园实业公司至迟应在2018年9月19日通知谢代艳在同等条件下享有优先购买权。同时按照租赁合同司法解释第二十四条的规定，花园实业公司进行通知后还应给予谢代艳15日作出是否购买房屋的意思表示期限。但花园实业公司并未举出其在合理期限内通知谢代艳在同等条件下享有优先购买权及从通知之日起15日已经届满而谢代艳未作出购买房屋意思表示的证据，且花园实业公司亦未就本案一审判决认定其侵犯了谢代艳的优先购买权提起上诉，故本院认定花园实业公司未在合理期限内通知谢代艳在同等条件下享有优先购买权，侵犯了谢代艳的该项权利。其次，关于谢代艳主张损失40000元的问题。基于前述认定花园实业公司存在侵犯谢代艳优先购买权的事实，考虑到谢代艳另寻门面进行经营会产生一定的损失，并结合谢代艳在承租案涉门面时支付了转让费40000元，本院酌情确定花园实业公司赔偿因其侵犯谢代艳优先购买权而产生的损失20000元。 本案争议焦点之二为关于谢代艳主张花园实业公司非法封门造成货物损失62863元的问题。由于谢代艳与花园实业公司在搬运案涉房屋内货物时未进行详细清点，谢代艳提交的货物清单系其单方面记载的，未经花园实业公司的确认，并不能证明案涉门面内的货物情况，且据谢代艳称所有的货物均已销毁。基于该事实，一审法院酌情确定花园实业公司赔偿谢代艳货物损失13000元，属于自由裁量权范畴，本院不宜再行使自由裁量权进行调整，故对一审法院的该项认定本院予以确认。综上，花园实业公司应当向谢代艳赔偿损失共计33000元。 综上所述，谢代艳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销平武县人民法院（2019）川0727民初606号民事判决； 二、由平武县花园实业有限公司在本判决生效后十日内向谢代艳赔偿损失共计33000元； 三、驳回谢代艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1503元，由谢代艳负担1143元，平武县花园实业有限公司负担360元；二审案件受理费2357元，由谢代艳负担1791元，平武县花园实业有限公司负担566元。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 严 炎 审判员 冯安石 二〇一九年十二月十一日 书记员 伍静贤