山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6451号上诉人（原审被告）：山东盛隆置业有限公司，住所地嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室，统一社会信用代码913708296817202131。法定代表人：姚清波，总经理。委托诉讼代理人：董鹏，男，该公司职工，住嘉祥县。委托诉讼代理人：汪提，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：渐兴振，男，1986年3月29日出生，汉族，农民，住嘉祥县。委托诉讼代理人：李养瑞，山东祥城律师事务所律师。上诉人山东盛隆置业有限公司（以下简称盛隆公司）因与被上诉人渐兴振商品房预售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判减少上诉人应承担的逾期交房违约金数额；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人逾期交房248天，并以此计算逾期交房违约金显属认定事实不清。1、一审判决认定依据合同约定仅予免除延期交房32天的违约责任与事实不符，上诉人符合合同约定的延期交房免责情形的日期远远大于一审判决认定的32天，认定事实错误，依法应予纠正。2、涉案房屋因政府行政行为导致无法施工共计287天，因人防工程设计变更和施工变更造成施工延误共计90余天，因自然因素造成无法施工共计25天，因小区临时加装太阳能设计变更和施工变更导致施工延误23天，上述共计425天均符合房屋买卖合同约定的延期交付房屋免责情形，依法应予减除。3、商品房买卖合同及合同补充协议中明确约定了逾期交房的免责情形，商品房买卖合同及合同补充协议中的相关条款并未约定免责事由仅仅适用于签订合同之后，鉴于涉案房屋的施工建设为不可分割的整体行为，一审法院仅认定签订合同后的免责事由而不予认定房屋建设整体期间的免责事由没有事实和法律依据。渐兴振辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。渐兴振向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告违约金15,113.87元（从合同约定之日2018年7月28日起至2019年5月5日完成交付之日止）；2、判令被告返还原告暖气初装费（二级管网建设费）4,826元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2018年2月10日，原告渐兴振与被告盛隆公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于嘉祥县上海花园11号楼2单元601号房屋一套，房价总款为537,860.00元。合同第六条付款方式及期限第3项约定，买受人选择商业贷款，该商品房总房价款537,860.00元，买受人应当于2018年2月26日前支付首期房价款167,860元，余款370,000.00元向贷款机构贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件“1、该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其他情况详见合同补充协议第六条。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）。合同补充协议第六条：关于房屋交付的补充约定：1、遭遇不可抗力。2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或出卖人遇到重大技术问题、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设工期延长的。出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。原告渐兴振依据合同约定支付了房屋总价款537,860.00元。2019年2月24日，按照盛隆公司的通知，渐兴振领取了交房通知。同年5月5日领取了房屋钥匙，并缴纳初装费4,826.00元，盛隆公司向其出具收据一份，该收据收款事由中载明初装费11-2-601。后因原告上述诉求，双方产生争议，原告诉来法院。一审法院认为：本案双方争议的焦点有二：一是被告盛隆公司是否应承担逾期交房的违约责任，其主张的免责事由是否成立，如承担责任，数额如何认定；二是盛隆公司收取渐兴振的初装费是否应当返还。关于焦点问题一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，予以确认。双方应当按照约定全面履行自己义务。渐兴振依据合同第六条的约定，支付了购房款537,860.00元，盛隆公司亦应当按照合同约定的时间，交付渐兴振商品房。双方约定的交房时间为2018年7月28日前，实际交房时间为2019年5月5日，从约定交房的次日起算，至实际交房，逾期交房天数为280天。盛隆公司认为根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第六条的约定，因政府行政行为导致无法施工287天引起的延期交付应当予以延期，据此盛隆公司提交了相应政府文件。经审查，上述政府文件多数是双方签订合同之前作出的，该部分文件所确定的停工时间不能成为被告主张的免责事由。只有2018年2月27日、3月9日、3月16日、3月21日，由嘉祥县住房和城乡规划建设局、济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的6份通知是在双方合同签订之后下发的，与本案具有关联性，根据上述通知，盛隆公司自2018年2月27日至3月30日共计32天停止施工，属于合同约定的延期交付的理由，成为盛隆公司的免责事由，对相应期间应从逾期交房天数中予以扣除。除此之外，被告认为因上合组织峰会、高考、两会等事由停工，因未提交相应证据支持自己观点，不予支持。根据合同第九条约定，盛隆公司逾期交房超过90日，渐兴振选择继续履行合同，盛隆公司应当按日以已交房款即537,860.00元的万分之一计付违约金，即53.79元/天×（280天一32天）=13,339.92元。关于第二个焦点问题。双方在商品房买卖合同第十四条第3项供暖中约定，开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理。该约定，不违反法律、行政法规的强制性规定；渐兴振认为其在2019年5月5日缴纳的4,826.00元是二级管网费，而合同中并没有明确约定二级管网费应当由谁支付，但盛隆公司出具的收据中明确载明收取的是初装费；且渐兴振亦未提交相关证据证明盛隆公司将该项费用计入建设成本，向其重复收取的事实。原告渐兴振的该项主张没有事实与法律依据，不予支持。盛隆公司的相应答辩观点予以采纳。综上，渐兴振的合法诉求予以支持。经调解双方未能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告山东盛隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告渐兴振逾期交房违约金13,339.92元。二、驳回原告渐兴振的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计149.00元，由原告渐兴振负担49.00元，被告山东盛隆置业有限公司负担100.00元。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为上诉人盛隆公司是否应承担逾期交房责任。双方合同第八条及补充协议第六条对涉案房屋的交付时间和可以据实延期交付即免除逾期交房违约责任的条件进行了明确约定，尽管上诉人一审期间提供诸多符合逾期交房事由的证据，但相关事实多数发生在上诉人与被上诉人签订涉案商品房买卖合同之前，其以双方签订合同前发生的事由来主张双方合同约定期限内的延期，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。而就发生在双方签订合同之日与约定的交房之日期间的延期事由，一审法院已经据实进行了认定。就上诉人二审期间所主张的延期事由，嘉祥县气象局出具的证明中存在的恶劣天气仅2018年6月13日一天出现的八级以上的大风发生在双方签订合同之日与约定的交房之日期间，其余均非发生在该期间，均不应作为上诉人逾期交房的事由。而就该一天大风情况，上诉人在签订合同时也应对该偶发因素有所预期，从而对交房时间做出合理安排，因此本院对该一天亦不予认定。而就上诉人所主张的嘉祥县住房和城乡规划建设局发布的《关于加强中、高考期间建筑工地施工噪音管理的通知》造成停工问题，该通知只是“禁止考试期间考场周围建筑工地昼夜施工”，上诉人并未提供证据证明涉案房屋所在工地为上述通知所规定的“考场周围建筑工地”，且被上诉人亦不予认可，上诉人仅依据该通知主张所有考试期间均予以延期，本院不予支持。就上诉人所主张的小区临时加装太阳能导致施工延误23天问题，根据上诉人所提供的工作联系函显示并不是加装太阳能，而是由集中式太阳能变更为分散式太阳能，属于其设计变更，并不属于双方合同约定的可以延期的事由，其据此主张顺延交房日期，本院不予支持。综上所述，上诉人盛隆公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由上诉人山东盛隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月十二日书记员 姜佑华