青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3523号原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H（1-1），住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪丹、青海汇元律师事务所律师。被告:周生林,公民身份号码:×××，男,汉族，1971年5月5日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：葛明骏、青海捷传律师事务所律师。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告周生林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、被告周生林的委托诉讼代理人葛明骏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费7656.72元，违约金3215.58元，补交暖气差价229.14元，计11101.44元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告签订了《前期物业服务协议》，被告在原告管理的小区居住，地址为××里，被告住宅面积227.86平方米，缴费标准为每月2.8元，但被告自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，经原告催收被告未缴纳。按照约定被告应该承担违约金3215.58元。被告周生林辩称：双方签订的物业服务合同于2018年9月28日解除，被告给原告送达律师函，原告收到律师函后未提出任何异议，应视为解除合同，原告依照该合同要求物业费无依据。被告计算物业费的标准为每月2.8元，双方签订的物业合同并没有约定该标准。合同系原告提供的格式合同，原告在向被告交房时被告必须签字，该格式条款加重了被告的义务和责任，属无效条款。原告在前期物业中所对应的服务内容没有约定，双方没有合意。原告收取物业费时按照相关规定公共设施等费用已包含在物业费中，但原告在收取被告水、电费时，又重复收取公共部分的水、电费。双方对缴纳期限约定不明，不存在拖欠物业费，计算违约金缺乏法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求提交如下证据：一、前期物业管理服务协议、证明原、被告对物业管理的权利及义务进行了约定，并已履行的事实；二、问题反馈，证明针对业主反馈内容原告进行了解释，原告没有重复收取水、电费，并依约履行了物业服务合同。被告质证认为,认可原告证据一的真实性，但2018年9月已给原告送达了解除合同的律师函，合同已解除；合同约定的住宅为1.5元，管家服务为2.8元，现没有证据证明被告的住宅为管家服务，并且合同没有约定管家服务的具体服务内容；原告证据二被告有异议，此反馈意见系原告单方制作的，约束不了被告，原告称6号楼系楼王属原告自己的陈述，购房及物业服务合同中并没有标明。被告周生林提供如下证据：一、民事判决书、证明西宁市中级人民法院对于相关案件进行判决，驳回原告要求承担违约金的事实。二、青海省发改委《关于清理规范转供电价的通知》、《西宁市城市供水价格》执行标准、证明原告收取的水、电费中包含公摊的水、电费，属多收费。三、收费收据、证明原告收取的水、电费中包含公摊的水、电费，属多收费。四、锦园小区6号楼业主问题反馈，该反馈中物业费的构成应依据《青海省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定的共用部分和设施设备运行费用及西宁市商品房预售合同、证明业主约定的物业费为每平方米1.5元。五、前期物业服务协议、证明原告没有按照约定进行物业服务的事实，且按照约定被告通知原告重新签订协议，原告没有重新签订物业服务合同的事实。六、2018年11号律师函、证明2019年4月被告委托律师向原告发出了律师函，解除合同的事实。七、2018年15号律师函、证明与原告已解除前期物业服务协议，原告收取物业费没有依据。八、2019年6号律师函、证明与原告已解除前期物业服务协议，原告收取物业费没有依据。九、回执、证明原告收到上述律师函的事实。原告质证认为，证据一、五、真实性无异议，证据二、三、四与本案无关联性，证据六、七、八、九对真实性有异议。本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一、五双方对真实性无异议，本院予以认定，原告提供的证据二，系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据二、三，其内容反映的是被告交纳的前期物业费及水电费，具有真实性，对该证据本院予以认定，对被告提供的证据四与本案没有关联性，本院不予认定，对被告提供的证据六、七、八、九证明的内容，需经法定程序解决。根据当事人陈述、经审查确认的证据本院认定事实如下：2016年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积227.86平方米。双方协议第四条约定物业费的价格按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度首月10日前交纳下季度物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告未缴纳自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》原告为被告提供了物业服务，被告应按协议约定履行给付物业费的义务。被告辩称合同已解除，但原告至今仍在为被告提供物业服务，双方存在物业服务合同关系的事实，被告现在仍系物业服务的受益方，故被告应向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》的相关规定，共有部分的水、电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应承担小区共有部分的水、电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，合同中虽没有被告享受管家式服务的约定，但2016年7月14日原、被告签订合同后，被告按每月每平方米2.8元交纳了至2018年12月31日的物业费，且原告小区中存在“楼王”及管家式服务的事实，据此表明，被告是知道并认可原告向其提供的是管家式服务，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应按双方签订的合同约定来确定，故被告辩称的没有物业费标准的抗辩主张，本院不予采纳。物业费按照每月每平方米2.8元计算为227.86㎡×2.8元×（2019年1月1日-2019年12月31日）12个月计7656.10元，原告计算有误应已本院确认的物业费为准。被告未交纳采暖费，应按照约定交纳，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周生林在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费7656.10元及暖气补差费229.14元，合计7885.24元二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周生林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 施军 二〇一九年十二月十九日书记员 陈婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。