呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3061号原告：陈刚，男，无固定职业，住呼和浩特市回民区通道北路金太阳830室。委托诉讼代理人：乌兰图亚，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨仁高娃，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告陈刚与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人乌兰图亚和萨仁高娃、被告富恒公司的委托诉讼代理人孙煜涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告继续履行合同，被告立即交付房屋；2、请求判令被告承担迟延交房的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算从2013年9月1日起暂计算至2019年9月1日，实际应计算至交付房屋之日止，以房屋本金317038元为基数，违约金103507元）；3、按照同类房屋租金标准请求租金损失。4、本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：现该涉案房屋已经具备交付的条件，所以根据合同约定要求被告立即交付房屋并承担交付违约金，恳请贵院批准。被告富恒公司辩称，1、原告主张的计算的迟延交房违约金因与合同约定不符而不应当得到支持。根据双方于2014年5月7日签订的2176号和2177号两套房屋的《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告自规定的最后交付期限的第二天起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定对双方均有约束力，应严格履行，现原告主张按同期中国人民银行同期贷款利率计算违约金，无合同及法律依据，不应当得到支持。2、原告主张按照同类房屋租金标准请求租金损失和逾期交房违约金属于重复请求，无事实及法律依据，不应当得到支持。原被告之间即无租赁法律关系，被告亦未交付房屋，原告主张的租金损失不存在事实依据，无法成立。3、关于诉讼费、保全费，根据《诉讼费交纳办法》之规定，应由人民法院按胜败比例决定负担数额。综上，原告主张的诉讼请求因不符合合同约定或无法律依据而不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：原告陈刚向本院提交的证据：商品房买卖合同1份、收据1份；证明该组证据原被告于2014年5月7日签订了商品房买卖合同，原告当日给付房款317038元，原告购买被告大盛魁商业街C-2177号（14.79平米）商铺，合同约定被告逾期交房超过90日后有权解除合同；一直请求支付房屋但是迟迟不交付房屋，具备交付条件，因此变更诉讼请求，立即交付房屋承担违约金。被告富恒公司质证认为真实性认可，证明的问题不认可；合同第七条逾期交付房屋按日支付已付购房款万分之一的违约金。本院对该组证据的真实性予以认可，对内容予以确认。被告富恒公司向本院提交证据：商品房买卖合同；拟证明根据该合同第七条约定，逾期交付房屋超过90日，合同继续履行的，自本合同第6条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算违约金无合同及法律依据。原告陈刚质证认为该证据的真实性予以认可，对其所要证明的问题不认可，因相关法律规定如双方约定的违约金过低，当事人可以请求法院提高违约金标准，因此对证明的目的不予认可。本院对该组证据予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月7日，出卖人富恒公司与买受人陈刚签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第C区2177号商业房，初测面积14.79平方米，单价21435.97元，付款方式为一次性支付317038元，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金，在合同的补充协议中载明，此房C区2177号为顶账房，后期不得退房。2014年5月7日签订合同之后，出卖人未能交付房屋。目前涉案房屋五证齐全，完成了竣工验收。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，本院予以确认。故原告陈刚诉请的继续履行合同有事实和法律的依据，应该支持，目前涉案房屋五证齐全，具备交付条件，被告应按照合同的约定履行交付义务，向原告陈刚交付位于席力图召、大东街以南的大盛魁商业街第C区2177号商业用房。对于原告陈刚诉请的违约金，被告富恒公司未能如期交房，已构成违约，应当承担相应违约责任。针对违约金数额，合同第七条约定为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，本院支持按中国人民银行同期同类贷款基准利率调整。但是依据原被告签订的合同补充协议中的约定，原告陈刚在签订合同2014年5月7日之时就对2013年8月31日无法交付房屋知悉，签订合同时逾期交房事实已经存在，故其违约金的起算点应至多从2014年5月8日起算，对于2014年5月8日以后产生的违约金，依照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以已付购房款317038元为基数计算至实际交房之日。对于原告陈刚诉请的按照租金标准计算租金损失，因原告陈刚未约定有任何租赁事项或者租金事宜，且对于原告陈刚的逾期交房违约金已经支持，同时支持租金损失与违约金损失，实际系重复计算违约损失，故不予支持。保全费用未发生不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告陈刚和被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：大盛魁商业街2177）继续履行，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告陈刚交付大盛魁商业街C区2177号商业用房。二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内立即支付原告陈刚2014年5月8日至实际交房之日止的逾期交房违约金（以已付购房款317038元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，原告陈刚负担100元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担2470元，本院退还原告陈刚1094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 琳人民陪审员 伯晓华人民陪审员 刘万锁 二〇一九年十二月二十六日书 记 员 范重阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的额，应当以违约造成的损失确定违约金数额。