天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初16800号原告：天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司，住所地天津市南开区华苑小区莹华里2-3-103。法定代表人：马骏，经理。委托诉讼代理人：韩姝君，天津和诺昇嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，天津和诺昇嘉律师事务所律师。被告：吴胜，男，1960年2月17日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司与被告吴胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩姝君，被告吴胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：被告给付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费964元、支付违约金24元，并承担本案诉讼费用。事实和理由:原告依据与莹华里小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》向该小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告作为业主，享受到服务后，未交纳案涉期间的费用，故起诉。被告吴胜辩称，被告是莹华里小区××号房屋的所有权人，房屋建筑面积57.37平方米，在原告所述期间没有交纳物业服务费属实，原因是：1.被告居住在一楼，屋外有小院，因楼上楼体外墙皮脱落，将小院屋顶砸坏。被告找到原告要求修缮和赔偿，原告却让被告找楼上邻居一起出资修缮，后其派人用棍子把即将脱离的外墙皮捅下，由于采取了不当的操作方法，导致墙皮再次砸到小院；2.被告家邻近小区一个出入口，该出入口只有保安岗亭但无人值守，每晚十一点，该出入口上锁，导致为图进出方便的居民翻越被告家附近的小区围墙，致使居住在一楼的被告和家属时常在夜间受到惊扰，被告无奈自行采取在墙头涂抹黄油的方法试图阻止翻墙行为。上述岗亭其实无人值守，但原告还将岗亭进行了扩建，影响了被告家的采光，要求原告将扩建的部分拆除。此外，由于没有保安人员巡视，被告家窗外经常有人随地大小便，原告的保洁人员也不能及时将粪便清理，严重影响被告正常生活；3.小区内的道路不平整，每到雨季就会积水，后来在旧楼小区改造工程中，街里进行了路面整修，并不是原告做的工作，说明原告对公共设施的维护不到位；4.小区内有一棵大树有虫害，被告多次要求原告处理无果，后因原告要起诉被告，才对树木进行了修剪，说明原告的绿化养护工作不到位；5.2017年被告家小院外的变压器失火，原告不仅不参与救援，还让被告自己去找电力公司。被告只得自行报警并陪同消防人员到深夜。原告在被告家楼体外墙私接电线，存在安全隐患，要求原告拆除，恢复原状。综上，被告不同意原告全部诉讼请求，并要求原告对给被告造成的损失进行赔偿。本院经审理认定事实如下：原告作为具有资质的物业服务企业，于2016年12月3日与莹华里小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业管理服务费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，由业主于每月20日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日万分之一交纳违约金。该合同另对原告在房屋共用部分和共用设施设备的维修养护和管理、共有区域环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护、车辆行驶和停放秩序服务、公共秩序服务和管理等方面的服务内容及标准等进行了约定。2017年2月9日，原告将该合同在天津市南开区物业管理办公室进行了备案。被告当庭认可其系天津市南开区莹华里××号房屋所有权人，其房屋建筑面积57.37平方米。因被告未交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计963.8元，成讼。庭审中，被告为证实原告服务不到位的抗辩理由，提交了照片证据19张，反映出物业服务方面的问题为：小区公共道路积水、楼体外檐有脱落、小区内有随地大小便的污物未及时清除、有保安岗亭破旧且空岗。对被告抗辩和证据证实的问题，原告表示该小区主出入口有安保人员24小时值守，被告所称的是小区北小门，为保障业主安全，该小门在夜间上锁，部分业主会有翻墙的情况，原告已张贴警示并24小时监控，未发生过治安事件。北小门人流量较大，长期有部分业主聚集聊天、玩牌，针对被告反映的有人随地大小便问题，原告已在1号楼楼侧和北门周围张贴警示并经批准将窗下土地改为砖地。被告所称房屋外檐脱落发生在2016年，原告接到居民反映去排险，排险期间未发生物体掉落，此前属于自然脱落。北门岗亭自小区开始入住即使用1号楼1门楼道电，电线在前物业公司服务时已经存在。北门岗亭系经业委会同意后进行改建。本院认为，原告具有物业服务企业资质，与莹华里小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已经在物业管理部门备案，应认定物业服务合同合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业，应按合同约定的标准提供物业服务，被告作为房屋所有权人即该小区业主，应当履行交纳物业服务费的义务。结合被告举证及原告对相应情况的回应，可以认定原告向莹华里小区提供物业服务的过程中，在小区共用部位和共用设施设备维修养护、卫生保洁、公共秩序管理维护方面有服务不到位的事实，本院对被告相应抗辩理由予以采信，因原告服务存有瑕疵，应酌情对被告需给付的物业服务费数额予以减免，综合考虑莹华里小区现实状况、物业费收费标准、原告服务的瑕疵项目和程度，酌定减免10%为宜，同时对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。减免物业费是为督促原告改进和提升服务质量，作为物业服务企业，在业主提出意见后，应当采取行之有效的应对措施并根据实际情况及时进行调整，与业主共同为维护小区和谐、良好的面貌。对于被告主张原告赔偿外檐脱落物所致财产损失、拆除1号楼1门墙体电线和扩建的岗亭等，非物业服务合同纠纷案件的调整范围，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告吴胜给付原告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司2017年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费963.8元的90%，计867.4元；二、驳回原告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴胜负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇一九年十二月二十六日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。