广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3761号上诉人（原审被告）：广东盖象大药房有限公司，住所地：清远市新城八号区****************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吕鹏，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵华土，广东深田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于建明，男，汉族，住清远市清城区**************。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。上诉人广东盖象大药房有限公司（以下简称盖象公司）因与被上诉人于建明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盖象公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费17500元；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人有权没收保证金中的2349元；3.由被上诉人负担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院机械地按合同约定来计算逾期搬离期间的房屋占有使用费，该标准是正常房屋租金的三倍，严重显失公平。上诉人认为，实际房屋占用使用费应为17500元。2019年1月29日，被上诉人的配偶已同意对涉案房屋的月租金予以调整，即从2018年10月起每月支付7000元。期后，被上诉人于2019年6月6日函告上诉人解除合同，上诉人接到通知后积极与被上诉人展开沟通，并回复将在2019年8月搬离且会承担房屋占有使用费，旋即支付了三个月的租金21000元，被上诉人配偶表示同意。上诉人短时间占有使用案涉房屋是征得被上诉人同意的，而并非故意逾期搬离，一审法院机械地按合同约定判处上诉人按三倍的标准支付房屋占有使用费87200元，有违公平原则。在违约程度较轻的情况下，按协商后的月租金标准7000元支付实际占用使用费17500元较为合理。二、上诉人拖欠房屋租金所造成被上诉人实际损失仅为2349元，但一审法院判决没收保证金20000元，将近被上诉人实际损失的十倍，应酌情调整。上诉人承认拖欠租金的事实，但是应按填平损失的原则计算被上诉人的损失，参照中国人民银行同期贷款利率计算损失为2349元。一审法院判决支持被上诉人没收上诉人交纳的保证金20000元，该违约金较实际损失的2349元而言，差距过大。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，恳请法院依法予以适当减少。被上诉人于建明辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。答辩人与上诉人签署的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格全面履行自己的义务，答辩人将物业交付给上诉人经营使用，其应当按照合同约定履行义务，包括交付租金、承担违约责任。无论是一审庭审，还是上诉人提交的上诉状，均表明上诉人的违约事实毫无争议。正因为上诉人违约在先，答辩人有权依法依约要求其承担违约责任。二、《租赁合同》不存在显示公平情形，上诉人的上诉理由没有事实基础和法律依据，请求二审法院予以驳回。根据民法通则第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第七十二条之规定，本案上诉人是一家在全省各地均开设分店的大型药房公司，具有丰富的市场运营经验，在本次签约当中处于十分强势的交易地位，而答辩人作为个体业主，市场交易经验浅薄，即使有显失公平情形，答辩人也是不利一方。2016年6月13日，答辩人与上诉人签订《租赁合同》，双方明确约定租期、租金、租金支付时间以及双方权利义务等具体事项，合同相对人只有答辩人。在履约过程中，上诉人一直都是将租金转账给答辩人本人，答辩人从不同意变更租金标准。更重要的是，无论是一审还是二审，上诉人均无提交证据证明答辩人方同意变更租金的事实，在未经得答辩人同意、又无情势变更等法定变更的情况下，合同不存在变更的可能。因此，上诉人认为从2019年1月29日开始，租金标准变为7000元/月的事实根本不存在，而且，上诉人对一审判决第一项不存异议，故每月租金根本没有变更。如上文所述，上诉人违反合同约定的情形确实无误，而且《租赁合同》又是双方通过充分沟通、协商后签订，双方应严格遵守，上诉人不应在违约之后又以合同约定过重或过轻、甚至无效为由拒绝履行。根据《租赁合同》合同第七条第2点约定，对于合同终止后继续占用租赁物的，应当按照约定支付占用费。三、答辩人依法依约有权没收保证金，上诉人故意将保证金与违约金偷换概念，请求二审法院予以驳回其上诉请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，保证金是双方之间为了担保合同能顺利履行，由一方交付给另一方保管，当交付方违约时，收取方可予没收。保证金并不是违约金，上诉人请求依照损失予以调整没有任何依据。何况《租赁合同》对此也有明确约定，答辩人没收保证金合法合理。被上诉人于建明向一审法院起诉请求：1.盖象公司立即向于建明腾退租赁物业并支付租期届满至实际腾退之日期间的租金及利息（暂计起诉之日的租金24800元，利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类型贷款利率计算）；2.盖象公司立即清偿拖欠的租金80000元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算欠款利息）；3.没收盖象公司交付的保证金20000元；4.盖象公司立即清偿违约滞纳金255840元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算欠款利息至上述款项还清之日止；5.由盖象公司负担案件所有的诉讼费用。一审法院认定事实:1、盖象公司抗辩称其在2019年1月29日已与于建明配偶协商一致同意将每月租金由12000元降为7000元，并追溯至2018年10月。于建明对此予以否认。对于该争议事实，应由盖象公司举证证明双方已同意将每月租金调整至7000元/月。盖象公司对此抗辩的事实只提供了一张微信聊天记录截图（盖象公司陈述该记录为盖象公司行政部许经理向公司股东作的工作汇报），但该证据并不能达到其证明目的。因此，盖象公司未能提供能够证明其所主张事实的证据，一审法院对盖象公司抗辩主张的该事实不予采信，认定房屋租金没有经双方一致同意进行过调整。2、盖象公司抗辩主张其在收到于建明发出的律师函后曾于于建明配偶协商过搬离租赁房屋的期限，于建明配偶同意其于2019年8月底前搬离，并表示如8月底前搬不完可再宽限些时日。于建明对此予以否认。对于该争议事实，在于建明予以否认的情况下，应由盖象公司举证予以证明，但盖象公司对其主张的该事实没有提供任何证据予以证明。因此，一审法院对盖象公司主张的该事实不予采信。3、于建明主张盖象公司拖欠自2018年10月1日起的租金，盖象公司陈述其交纳的租金都是当月20日至次月19日，所以其拖欠的是从2018年10月20日起的租金。对于该争议事实，合同对租赁期限约定为“租赁期为36个月，从2016年6月20日至2019年5月19日”，还约定租金按月结算，先交租后租用，盖象公司在合同签订3日内一次性缴纳保证金和首月租金。综合合同的约定来看，租金的收付均按月结算，而按月应当指的是当月20日至次月19日为一月，为一个租金结算周期。在于建明未提供证据证明双方租金收付是按一个自然月结算的情况下，一审法院采信盖象公司的陈述，认定盖象公司拖欠的是从2018年10月20日起的租金。4、合同中约定的租赁期限为“租赁期为36个月，从2016年6月20日至2019年5月19日”，对此租赁期限，于建明、盖象公司双方均当庭确认为36个月，从2016年6月20日起至2019年6月19止，予以确认。5、盖象公司主张其已分三次分别向于建明转账支付了租金7000元、21000元、14000元，于建明庭审中只确认了7000元及21000元的租金，庭后确认了14000元。因此，一审法院对盖象公司主张的该租金支付情况予以采信。一审法院认为：案外人寇*南虽然在《租赁合同》中的承租方一栏签字并加盖了盖象公司印章，但是合同开头部分已明确写明承租方为盖象公司。因寇*南为盖象公司合同签订时的法定代表人，其在承租方处签字显然是代表盖象公司订立合同的职务行为，其并非合同的承租人。因此，对于于建明请求追加寇南南为被告的申请不予准许。于建明、盖象公司签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格全面履行自己的合同义务。于建明依约按时将商铺交付给盖象公司经营使用，盖象公司应按照合同约定及时支付租金给于建明。盖象公司在合同履行过程中长期拖欠自2018年10月20日起的租金，已构成违约，对于租赁期限内拖欠的租金（2018年10月20日起至2019年6月19日止），于建明有权请求盖象公司支付。经计算，盖象公司应付的拖欠租金为54000元（12000元/月×8月-7000元-21000元-14000元）。2019年6月20日起，双方的《租赁合同》已自然终止，但是盖象公司仍继续占有使用涉案商铺，盖象公司应当按照合同的约定支付租赁期限届满后的占有使用费至其腾退涉案商铺并返还给于建明之日止。按照合同第七条第2点的约定，于建明主张自租赁期限届满后的第4天至第10天按照双倍租金标准计算占有使用费并从第11天开始按照三倍租金标准计算占有使用费至盖象公司腾退交还商铺之日（2019年9月5日）止，不违反合同约定，一审法院予以支持。经计算，租赁期限届满后的占有使用费为87200元（12000元/月÷30天×2×7天+12,000元/月÷30天×3×68天，2019年6月23日至2019年6月29日按双倍租金标准计算，2019年6月30日至2019年9月5日盖象公司交还商铺之日按三倍租金标准计算）。对于于建明提出的没收20000元保证金以及盖象公司支付逾期付租而产生的滞纳金的诉讼请求，双方在合同第六条第1点约定了盖象公司逾期支付租金达到7天的，盖象公司除了应支付拖欠的款项外，还应向于建明支付每日当月租金3%的滞纳金，且于建明可没收盖象公司已交纳的保证金。该约定实质上是对盖象公司拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。盖象公司在本案中存在拖欠租金的违约行为，该违约行为造成于建明的主要损失为于建明未按预期时间收到租金所产生的利息损失，于建明在本案中既主张没收保证金，又请求计付拖欠租金的滞纳金，还请求盖象公司支付租金的利息，相当于于建明要求盖象公司因一个违约行为承担三种违约责任，且于建明同时主张没收保证金、计付拖欠租金的滞纳金以及加算利息明显过分高于因盖象公司拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合于建明的诉讼请求，一审法院认为没收20000元保证金已足以弥补于建明因盖象公司拖欠租金所造成的损失，对于于建明请求没收20000元保证金的诉讼请求予以支持，对于于建明要求盖象公司支付拖欠租金的滞纳金以及对租金及占有使用费计付利息的诉讼请求予以驳回。对于于建明请求盖象公司立即腾退租赁物业的诉讼请求，由于双方已在2019年9月5日签订了《租赁房屋交接清单》，办理了交接手续，双方确认盖象公司于当日将租赁房屋交还给了于建明。因此，一审法院对于建明的该项诉讼请求予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广东盖象大药房有限公司于判决生效之日起10日内向于建明支付租金54000元；二、广东盖象大药房有限公司于判决生效之日起10日内向于建明支付房屋占有使用费87200元；三、确认于建明有权没收广东盖象大药房有限公司所交纳的20000元保证金；四、驳回于建明的其他诉讼请求。案件受理费3505元、保全费2423元，共计5928元，由于建明负担3418元，广东盖象大药房有限公司负担2510元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.占有使用费的计算问题；2.保证金的没收问题。关于占有使用费的计算问题。根据查明事实，2019年6月20日，涉案商铺的租赁期限届满，双方签订的《租赁合同》自然终止，但是盖象公司仍继续占有使用涉案商铺，根据合同第七条第2点的约定，于建明有权要求盖象公司支付租赁期限届满后涉案商铺的占有使用费。盖象公司主张，按照合同约定的双倍、三倍租金标准计算占有使用费数额过高，显失公平，应当按照于建明配偶同意调整后的租金标准7000元/月计算。经查，租赁期限届满，盖象公司继续占有使用涉案商铺的违约行为，造成于建明的主要损失为于建明再次出租收取租金的损失，按照合同约定的双倍、三倍租金标准计算占有使用费，明显过分高于因盖象公司逾期交还商铺所造成的实际损失。根据公平原则，本院认为按照双方约定的正常租金标准计算占有使用费为宜，故对于盖象公司请求予以调整占有使用费的计算方法，本院予以采纳，但是盖象公司就于建明配偶同意降低租金的事实并无提供证据证明，盖象公司请求按照7000元/月的租金标准计算的主张，本院不予采纳。故租赁期限届满后，按照12000元/月的租金标准，盖象公司需向于建明支付的占有使用费为30000元（12000元/月÷30天×75天）。关于保证金的没收问题。本案中，盖象公司除了存在逾期不交还商铺的违约行为，还存在逾期支付租金超过7天的违约行为，根据《租赁合同》第六条第1点、第七条第2点的约定，于建明可没收盖象公司已交纳的保证金。盖象公司主张保证金20000元全部被没收，远远超出于建明的实际损失，请求法院予以适当减少。但是一审法院在于建明依据合同约定同时主张没收保证金20000元、请求盖象公司计付拖欠租金的滞纳金以及加算利息的情况下，已经综合考虑双方的实际情况，仅予以支持于建明主张没收保证金20000元的请求，现盖象公司再次主张减少没收保证金，缺乏依据，本院不予采纳。故一审法院对于于建明主张没收保证金20000元的请求予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人盖象公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5399号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5399号民事判决第四项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5399号民事判决第二项为：广东盖象大药房有限公司于本判决生效之日起10日内向于建明支付房屋占有使用费30000元；四、驳回于建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3505元、保全费2423元，共计5928元，由于建明负担3418元，广东盖象大药房有限公司负担2510元；二审案件受理费2046元，由于建明负担1000元，广东盖象大药房有限公司负担1046元。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十二月二十七日书记员  梁家惠书记员  周 莹附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。