贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初6538号 原告：贵阳保利房地产开发有限公司，地址在贵州省贵阳市南明区解放路257号，统一社会信用代码：91520102662990584A。 法定代表人：朱坚，贵阳保利房地产开发有限公司（以下简称：保利房开公司）总经理。 委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。（执业证号：15201201311603606） 被告：李晓霞，女，1965年2月27日生，汉族，住贵阳市。 委托诉讼代理人：潘廷军，贵州一苇律师事务所律师。（执业证号：15201201610741282）。 委托诉讼代理人：令狐赟子，贵州一苇律师事务所实习律师。 第三人：中国银行股份有限公司贵阳市东山支行，地址：贵州省贵阳市云岩区延安东路9号。 负责人：徐丹诚，中国银行股份有限公司贵阳市东山支行（以下简称：中国银行东山支行）行长。 委托诉讼代理人：刘玉姣，中国银行东山支行员工。 原告保利房开公司诉被告李晓霞及第三人中国银行东山支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利房开公司的委托诉讼代理人刘元芳，被告李晓霞的委托诉讼代理人潘廷军、令狐赟子，第三人中国银行东山支行委托诉讼代理人刘玉姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订《商品房买卖合同》，被告返还原告保利国际广场3号楼2单元34层4号房屋；2、判令被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记手续，并承担相关撤销登记费（以实际收取为准）；3、判令被告支付律师费22000元、保函费4621元、保全费5000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区房屋，总价款为2288896元。被告支付首付款688895元，余款160万元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担。 被告李晓霞辩称：1、商品房买卖合同系格式合同。原告起诉的本类案件中涉及的条款内容一致，明显是统一使用，补充协议第1.3.3条加重了被告的负担；2、被告要不断偿还贷款本金，还要承担利息，被告的损失远远不止62万元，本案的法律关系是原告承担责任后行使追偿权，原告没有权利解除合同。银行直接扣划保证金的情形并不存在，而是原告主动支付到被告的还贷账户，银行才扣款的；即使银行直接扣划原告的银行账户，原告作为担保人亦可以拒绝银行直接划款，但原告没有行使该权利；3、担保承担的责任是不同的法律责任，原告可根据担保法主张追偿的权利，而不是解除合同的权利；4、根据法律规定及合同约定，原告解除合同需通知被告，而原告未通知被告，原告无权解除合同；被告2018年至今一直足额偿还银行贷款，并没有欠付银行贷款情况的发生，被告有支付能力，显然不具备合同解除的条件，同时为保护交易的稳定，不宜解除合同；5、被告已将房屋进行装修，且花了巨大资金，从2013年居住至今，如果解除合同，被告的损失由谁解决，近几年房价在不断上涨，解除合同被告作为房屋的投资者，收益如何计算。综上所述，双方签订的补充协议1.3.3条属于无效条款，请求驳回原告的诉请。 第三人中国银行东山支行称，1、本案诉争房屋已办理抵押登记，在本息清偿之前，原告无权解除购房合同；2、截至本案答辩期届满，被告的贷款并无逾期或其他行为；3、原告代偿的金额不足总贷款金额的十分之一，不构成解除条件。综上所述，原告所诉侵犯了第三人的预抵押权，导致贷款失去保障，故第三人不同意解除购房合同，撤销预抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2010年12月21日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告出售位于贵阳市建筑面积184.49平方米住宅，房屋总价款2288896元，被告交付首期房款688895元，余款160万元通过银行按揭方式支付…。合同附件四：合同补充协议约定：…1.3.3因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除商品房买卖合同，买受人须在出卖人发出通知之日起10日内将所购房屋无偿返还给出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、律师费等费用）后将购房款返还买受人…。2011年4月11日，原告作为保证人、被告作为借款人、抵押人与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：第三人向被告发放贷款160万元用于购买房产；还款方式为：每月等额本息；原告为阶段性保证担保保证人，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任…。合同签订后，被告还款账户于2017年9月22日逾期未足额还款，2017年12月22日，第三人扣划原告保证金52201.92元用于偿还被告李晓霞的贷款债务；2018年6月28日，第三人扣划原告保证金78976.11元用于清偿被告李晓霞的贷款债务。据此，原告遂起诉至法院，诉请如前。 另查，2019年3月21日原告与贵州鼎尊律师事务所签订委托代理合同，约定其与被告一案代理费为22000元。同年5月23日贵州鼎尊律师事务所向原告出具22000元代理费发票。审理过程中原告申请财产保全，向保险公司支付财产保全保险费4621元。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述商品房买卖合同补充协议1.3.3条约定有因被告逾期交纳贷款导致银行扣划原告款项，原告可通知被告解除商品房买卖合同。本案中，被告李晓霞逾期归还银行按揭贷款，导致原告保利房开公司承担阶段性保证责任，保利房开公司作为出卖人，其商品房买卖合同的目的不能实现，保利房开公司依据双方合同约定要求解除其与被告李晓霞《商品房买卖合同》及被告返还房屋并配合办理撤销相关登记的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告李晓霞支付律师费之诉请，上述补充协议1.3.3条已对解除合同条件成就后发生的诉讼而产生的律师费的负担作出明确约定，约定由被告方承担，且原告提交了律师代理合同、律师费发票等证据证明律师费已实际发生，故原告要求被告支付律师费22000元之诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付保全保险费之诉请，因该费用非保全必需发生的费用且合同中无明确约定，本院不予支持。原告要求被告承担的撤销登记费用，因尚未发生，本院不宜支持。被告李晓霞答辩称，双方签订的补充协议1.3.3条系格式条款，应属无效的答辩意见，被告李晓霞在签订《商品房买卖合同》以及补充协议时为完全民事行为能力人，其在上述法律文件上签字并捺印的行为属于其真实意思表示，上述条款亦不符合无效民事法律行为的条件，故对被告李晓霞的此项答辩意见本院不予采纳。关于被告李晓霞答辩称，其违约行为较轻，未达到解除合同之条件，故不同意解除合同的答辩意见。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，李晓霞逾期偿还贷款导致原告为其代偿，原告即可通知被告解除合同。其次，原告于2017年12月22日（第一次代偿发生日）至今，被告李晓霞仍未对原告承担保证责任遭受的损失予以赔偿，致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳保利房地产开发有限公司与被告李晓霞于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》，被告李晓霞于本判决书生效后三十日内将位于贵阳市建筑面积184.49平方米住宅返还原告； 二、被告李晓霞于本判决书生效后十日内配合原告贵阳保利房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的预告登记、抵押权预告登记和商品房买卖合同备案登记手续； 三、被告李晓霞于本判决书生效后十日内支付原告贵阳保利房地产开发有限公司律师费22000元； 四、驳回原告贵阳保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费12644元、保全费5000元由被告李晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡杨 二〇一九年十二月三十日 法官助理王峪瑶 书记员邓霞