山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0321民初1997号 原告：阳泉市华宇物业服务有限公司。 法定代表人：杨波，职务：总经理。 委托代理人：罗雁庆，男，汉族，1979年5月27日生，政治面貌群众，山西省平定县人，现住山西省平山县。系原告阳泉市华宇物业服务有限公司员工。 委托代理人：张星星，男，汉族，1989年11月6日生，政治面貌群众，山西省平定县人，现住山西省平定县。系原告阳泉市华宇物业服务有限公司员工。 被告：邢波，男，汉族，1986年8月13日生，政治面貌群众，山西省阳泉市人，现住山西省阳泉市。 委托代理人：王春雷，山西春雷鑫律师事务所律师。 委托代理人：贾丽君，山西春雷鑫律师事务所实习律师。 原告阳泉市华宇物业服务有限公司与被告邢波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳泉市华宇物业服务有限公司的委托代理人张星星，被告邢波及其委托代理人贾丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳泉市华宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付物业费及水费1338元，并支付违约金（违约金自被告应付物业费之日计算至实际支付之日止，每天按照10元计算）。2、依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月23日，原、被告经过协商一致达成《水木清华苑前期物业管理服务协议》。由原告为被告提供物业服务。双方对物业管理事项、双方权利和义务、物业管理费用、违约责任等进行了明确约定。第八条第五款约定：“物业管理服务费每年缴费一次，签订本协议时交清第一年费用，以后每年按费用到期日提前十日缴纳”；第十六条明确约定：“被告如未按约定的标准及时间缴纳相关费用，原告有权要求被告缴纳违约金”。协议签订后，原、被告双方均按协议约定履行各自的合同义务，但是2019年物业费用到期后，被告却拒不按照协议约定缴纳物业管理费，原告为此多次与被告协商，但被告均置之不理。所以原告依法提起诉讼。 被告邢波辩称：1、原告诉状中所述的“原、被告协商一致达成水木清华苑《前期物业管理服务协议》，在协议第八条第五款中约定：‘物业管理服务费用每年缴费一次，签订本协议时交清第一次费用，以后每年按费用到期日提前十日缴纳’；第十六条明确约定：‘原告有权要求被告承担违约金’。”而所谓的前期物业服务合同，并没有起诉状中所述的第八条第五款，也没有第十六条的约定；该协议中关于违约金的约定并不明确，只是约定按照千分之三的标准支付违约金，并未约定按照哪个标准。2、原告并未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，履行前置程序，就将被告诉至法院。3、本案涉及的水木清华苑项目即明珠小区，是在2018年6月27日取得的山西省建筑工程竣工规划认可证，根据住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知第十一条、第十四条、第十九条、第二十五条、第二十六条、第二十九条、第三十条及第三十四条规定，原告阳泉市华宇物业服务有限公司应从符合法律规定的交接条件、完成交接手续及备案规定（即2018年6月27日之后）开始收取物业服务费。4、原告阳泉市华宇物业服务有限公司从2014年7月19日开始收取物业管理费用，截止2018年共收取被告邢波8325元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告阳泉市华宇物业服务有限公司应当退还违规收取被告邢波的上述费用。5、原告阳泉市华宇物业服务有限公司未按照相关物业服务标准进行服务，对业主的生活自由进行干涉，强行将车库锁闭、绿化作假、保安不巡逻、监控未进行维修等，严重影响了业主的居住环境及自由，应当按照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，依法承担相应的法律责任。6、本案中所谓的《前期物业服务合同》未按照《中华人民共和国物权法》第二十四条的规定订立。该合同的订立违反法律规定，成立但不生效。 原告阳泉市华宇物业服务有限公司围绕诉讼请求提供了如下证据：1、2014年水木清华苑小区建设单位阳泉市华泰房地产开发有限公司与原告阳泉市华宇物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，此合同是按照平定县房管所标准范本双方自由达成的合同协议，符合当时有关的法律法规规定。证明原告阳泉市华宇物业服务有限公司在水木清华苑小区有合法的管理服务职责和权利，被告邢波属于水木清华苑小区的业主，应该向原告阳泉市华宇物业服务有限公司缴纳物业服务费用。2、平发改价管备案[2019]8号文件、平发改价[2018]160号文件，证明被告邢波所欠的物业费是2019年到2020年整整一年的物业费1338元（包含水费57元），物业费收取标准是每平方米一元每月，是按照核定的收费标准收取的。3、晋价服字[2015]122号山西省物价局山西省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》第五条、《前期物业服务合同》第七条规定，证明原告阳泉市华宇物业服务有限公司预收被告邢波物业服务费合法有效，符合规定；水费属于被告实际消费，理所应当承担。 被告邢波经质证发表如下意见：1、原告阳泉市华宇物业服务有限公司提供的前期物业服务协议是开发商阳泉市华泰房地产开发有限公司与原告阳泉市华宇物业服务有限公司签订的，并不是与被告本人所签订的。对被告邢波不发生法律效力。2、对平定县物业服务备案表的内容真实性有异议，全部都是手写的。3、平定县发展和改革局价管备案证的平发改价管备案[2019]8号文件的真实性没有异议，该证据证明原告阳泉市华宇物业服务有限公司应当按照每平方米每月0.5元的标准来收取水木清华苑小区的物业服务费。4、关于晋价服字[2015]122号山西省物价局山西省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》，原告阳泉市华宇物业服务有限公司提供的是2015年的，与本案无关。5、对于原告阳泉市华宇物业服务有限公司提供的业主手册并非本人签字，不予认可。 被告邢波提供如下证据：U盘中的一个内存视频资料，证明原告阳泉市华宇物业服务有限公司服务不合格，草坪绿化作假，草坪的绿是用漆喷出来的，保安没有尽到职责。 原告阳泉市华宇物业服务有限公司经质证认为：被告邢波提供的证据形式不合法，与本案无关。 本院对原、被告提供上述证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，原告阳泉市华宇物业服务有限公司与阳泉市华泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第一条约定了物业名称为水木清华苑，还约定了物业类型、物业管理区域等物业基本情况；第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅4-26层每平方米每月1.3元。”第七条第一款约定：“业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”；第三款约定：“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务”；第四款约定：“业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金”。第三十四条约定：“本合同期限自2014年7月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。该合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等其他权利义务作了约定。被告邢波居住于该小区，2019年6月30日前的物业费已全部结清。原告阳泉市华宇物业服务有限公司要求被告邢波支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，形成诉讼。 本院认为，原告阳泉市华宇物业服务有限公司与阳泉市华泰房地产开发有限公司于2014年7月1日签订的《前期物业服务合同》真实有效，对被告邢波具有约束力，被告邢波应按约定缴纳物业服务费。被告邢波应当依约支付2019年7月1日至原告阳泉市华宇物业服务有限公司起诉之日即2019年10月15日期间的物业服务费。原告阳泉市华宇物业服务有限公司主张按照1元/月/平方米计算，计算为106.75平方米×1元/月/平方米×12个月÷365天×107天=375.53元。2019年10月16日至2020年6月30日期间，因原告阳泉市华宇物业服务有限公司未实际履行物业服务义务，故要求被告邢波支付该期间物业服务费的主张，本院不予支持；原告阳泉市华宇物业服务有限公司的物业管理服务亦存在一定问题，按逾期天数收取滞纳金的主张，本院不予支持；原告阳泉市华宇物业服务有限公司要求被告邢波支付水费57元，因未提供证据，本院不予支持。被告邢波提供的证据不足以证明其抗辩主张，本院不予采纳。对于被告邢波提出的合理意见，原告阳泉市华宇物业服务有限公司应当听取，完善管理，提高服务质量，让人民群众满意。 综上所述，原告阳泉市华宇物业服务有限公司要求被告邢波支付2019年7月1日至原告阳泉市华宇物业服务有限公司起诉之日即2019年10月15日期间的物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告邢波于本判决生效后十日内给付原告阳泉市华宇物业服务有限公司2019年7月1日原告阳泉市华宇物业服务有限公司起诉之日即2019年10月15日期间的物业服务费375.53元； 二、驳回原告阳泉市华宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邢波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  王忠海 二〇一九年十二月六日 书记员  石静竹