中华人民共和国湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终570号上诉人（一审被告）：利川市怡兴置业有限责任公司，住所地中华人民共和国湖北省利川市都亭街道办事处南湖里居委会七组，统一社会信用代码×××43J。法定代表人：罗荣祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：牟维，湖北利佳律师事务所律师。上诉人（一审原告）：ライフA株式会社，住所地日本国东京都千代田区神田佐久间町一丁目14番第2东ビル。代表人：万毅，该会社董事长。委托诉讼代理人：李清安，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳，湖北正典律师事务所律师。上诉人（一审原告）：万毅，男，1963年5月21日出生，日本国籍，住日本国。委托诉讼代理人：李清安，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳，湖北正典律师事务所律师。一审第三人：湖北利川农村商业银行股份有限公司，住所地中华人民共和国湖北省利川市清源大道84号，统一社会信用代码×××86Y。法定代表人：谭文凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄美漫，湖北丽川律师事务所律师。上诉人利川市怡兴置业有限责任公司（以下简称怡兴公司）因与上诉人ライフA株式会社、万毅及一审第三人湖北利川农村商业银行股份有限公司（以下简称利川农商行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）鄂28民终1073号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。一审法院重审后，作出（2018）鄂2802民初2965号民事判决，怡兴公司、ライフA株式会社、万毅不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ライフA株式会社的代表人万毅、上诉人万毅及其共同委托诉讼代理人朱艳、上诉人怡兴公司的委托诉讼代理人牟维、一审第三人利川农商行的委托诉讼代理人吴宗宪、黄美漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ライフA株式会社、万毅向一审法院起诉请求：1.怡兴公司向ライフA株式会社、万毅返还和交付位于湖北省利川市原外贸地块一楼面临清江大道由东向西第二间房屋，面积为67.9㎡，并由怡兴公司负责办理该门面房屋的土地使用权证及房屋所有权证；2.怡兴公司自违约时起每年赔偿ライフA株式会社、万毅房屋租金损失人民币30万元，每年支付ライフA株式会社、万毅过渡安置费人民币35000元直至怡兴公司交付门面房屋时止；3.确认怡兴公司与利川农商行签订的房屋买卖协议无效；4.怡兴公司还建给ライフA株式会社、万毅的门面房屋由ライフA株式会社、万毅自主经营，不受怡兴公司统一出租等限制；5.怡兴公司承担本案诉讼费和律师代理费。怡兴公司辩称：1.本案是关于ライフA株式会社、上海美洁化学干洗有限公司（以下简称美洁公司）与怡兴公司关于房屋还建协议履行过程中产生的纠纷，万毅不是该协议的当事人，因此万毅不具备本案原告主体资格，应驳回万毅的起诉。2.怡兴公司开发修建的“怡兴大厦”一楼房屋属于通透商场式状态，没有间隔门面房间数，所以怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》中关于“第一、二间房屋”的描述是不正确的，如果将承重柱视为门面房间数的间隔，利川农商行购买的是四列三间，并非两间，事实上怡兴公司对于还建房屋的位置不存在违约。3.ライフA株式会社、美洁公司与怡兴公司签订的房屋还建协议中，对于应还建给ライフA株式会社的由东向西第二间的起止点是没有约定的。利川农商行购买的房屋属于一个整体，属于一大间，与其相邻的房屋即为第二间，怡兴公司愿意将与利川农商行相邻的房屋（面积为67.9㎡）交付给ライフA株式会社和美洁公司，怡兴公司不存在违约。4.按照房屋还建协议，涉案房屋由怡兴公司统一出租，该约定是协议双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，ライフA株式会社和美洁公司应当遵守。根据该约定，如果涉案房屋出租，怡兴公司只需交付租金，无须交付房屋实物，故怡兴公司不存在交付房屋方面的违约行为。加之，房屋还建协议中约定的房屋交付时间是不迟于同类还建房屋的交房时间，事实上在同类还建房屋中未发生ライフA株式会社、万毅主张的交房方式的交房事实，故怡兴公司不存在违约行为。5.涉案房屋一直未招商成功，即涉案房屋一直未出租、未产生租金，故ライフA株式会社要求怡兴公司支付租金缺乏事实依据。6.ライフA株式会社和美洁公司未提供办理房地产权属登记的相关资料，怡兴公司无法办理房地产产权登记手续。7.万毅要求怡兴公司直接将涉案房屋中本属美洁公司的部分办理登记在万毅名下，不符合法律规定和还建协议当事人的约定。8.怡兴公司与利川农商行于2014年3月17日签订的《房地产买卖协议》合法有效，且已履行完毕，其中怡兴公司已履行了房屋交付义务，利川农商行履行了交付房屋价款的义务并获得了房屋所有权证。况且，利川农商行购买该房屋时不知道其购买的房屋中是否存在ライフA株式会社和美洁公司还建房屋。综上，怡兴公司在履行房屋还建协议过程中不存在违约行为，其与利川农商行签订的《房地产买卖协议》合法有效，请求依法驳回ライフA株式会社、万毅的诉讼请求。利川农商行述称：1.利川农商行购买的商品房范围为怡兴大厦一层一号，房屋在交付时是一个500多平方米的通透性整体房屋，没有任何的间隔和区分，不存在房屋的间数、数量的说法，也可以说是一个500多平方米的一间房屋，因此，利川农商行所购买的怡兴大厦一楼门面房不在ライフA株式会社、万毅还建房屋范围内。2.利川农商行在购买房屋时尽到了合理的注意义务，依法审查了怡兴置业对该房屋的处置权属证明，并以合理的价格进行了购买，依法办理了权属登记，因此，利川农商行与怡兴置业所签订的商品房买卖合同是有效的，房屋的取得是合法的，应当依法驳回ライフA株式会社、万毅的诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年12月30日，全和公司（甲方）、ライフA株式会社及美洁公司（乙方）与怡兴公司（丙方）就湖北冈川农产物有限公司（以下简称冈川公司）位于利川市原外贸局地块的房屋拆迁还建事宜签订了《协议书》（以下简称还建协议书）。协议约定：“一、冈川公司位于本市原外贸地块的一楼门面房67.9平方米，由丙方在该处进行整体开发后还建给乙方，共计还建总建筑面积为67.9平方米，还建位置为原外贸面临清江大道门面，由东向西第二间，总建筑面积为67.9平方米；其门面的布局以丙方的整体布局或设计图纸为准，门面开间以外贸片区其他门面同面积比例还建，但面临清江大道门面开间不得低于4米。二、丙方应在其开发的房屋竣工后将还建的房屋交付给乙方，其交房时间不得迟于同类还建房屋的交房时间，丙方必须在乙方搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年将房屋交付给乙方，若丙方不能按期交付，则按每年人民币叁万伍仟元补偿标准顺延支付给乙方。三、丙方负责办理还建房屋的房屋所有权证，但其办理时间以外贸地块所开发的房屋证件整体办理时间为准，丙方不得故意迟延办理和交付。…五、丙方直接向乙方支付过渡安置费人民币叁万伍仟元，该款于合同签订之日一次性付清，乙方领取此款后立即腾空和搬离原冈川公司的房屋并不得阻挠丙方的施工，同时，乙方不得再向丙方主张搬迁费、房屋租赁费等费用，否则丙方有权追索已付款项并采取相应措施。…七、甲方和乙方应在丙方预留联系方式（如电话号码等），丙方通过预留联系方式通知乙方接受房屋之时，视为房屋交付时间，如果因预留联系方式错误或变更，致使丙方无法通知乙方，不能视为丙方逾期交房；其门面由丙方统一出租，按所属面积受益。八、…自甲乙丙三方（或代理人）签字或盖章之日起生效。”同年12月31日，美洁公司与万毅签订《协议书》（以下简称转让协议书），约定美洁公司将其在冈川公司注册地利川市清江大道251号原外贸地块面临清江大道67.9平方米一楼门面房屋所有权中所持比例全部转让给万毅，美洁公司同意在与开发商签署的关于该房屋的拆迁协议中的美洁公司所有的一切权利由万毅继承和享受，在开发商办证时，直接由万毅名义办理。同时，美洁公司立即向怡兴公司邮寄了涉及该门面房所持比例转让事宜的《债权转让通知书》。随后ライフA株式会社、万毅按约履行了义务。而怡兴公司2013年2月26日获得《建设工程施工许可证》之后，至今未向ライフA株式会社、万毅交付涉案门面房屋。2016年5月，ライフA株式会社、万毅得知还建门面房已由怡兴公司出售给利川农商行，且利川农商行正在装修。ライフA株式会社、万毅遂于2016年6月29日诉至一审法院。2016年10月18日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（恩施）〔2016〕90号《关于利川市怡兴大厦协议还建的一楼由东向西第二间门面租金价格的评估报告书》，价格评估结论为：评估标的在价格评估时段的客观合理价格水平为人民币228008元。在一审中，ライフA株式会社、万毅不再要求怡兴公司承担律师代理费，明确将案涉房屋租金损失变更为人民币228008元。同时，一审法院结合案情为切实维护ライフA株式会社、万毅的合法权益，减少当事人诉累，经慎重考虑后向ライフA株式会社、万毅依法行使了释明权，告知其不变更诉讼请求的风险，但ライフA株式会社、万毅仍然坚持不予变更。因双方意见分歧较大，故调解未果。另查明，2014年3月17日，怡兴公司作为出卖人（甲方）与利川农商行作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》。该协议约定：“一、甲方在利川市清江大道原外贸片区进行旧城改造开发，现定名怡兴大厦，甲方对该处房屋的销售方式为现房代拆迁还建户销售；二、乙方购买的房地产为本合同第一条规定项目中的一楼门面房（面向清江大道），由东向西第一、二间房屋所有权及相应土地使用权，两间门面总宽14.6米，长34.85米，总建筑面积506.36㎡（含公摊面积54.25㎡）；……。”同年3月31日，利川农商行向怡兴公司转账支付购房款人民币1760万元。2015年6月30日，怡兴公司（甲方）与郑立文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁物基本情况。甲方将在利川市清江大道开发建设的怡兴大厦第一、二、三、四、五楼，共五层，面积共计约9000余㎡，第六层二套住房出租与乙方。一楼东边的第一、二间已售给利川农村商业银行，不在本租赁合同内。……”。2016年1月22日，利川农商行向怡兴公司分别支付购房款人民币3428824元、111万元，至此购房款全部付清。因办理房屋所有权证的需要，2016年1月29日，怡兴公司与利川农商行补充签订格式化的《商品房买卖合同书》，约定：怡兴公司将怡兴大厦一层101号商铺（面向清江大道由东向西第一、二间）出售给利川农商行，该商品房单价为43721.51元／㎡，总价款为人民币22138824元。2016年7月28日，利川市住房和城乡建设局给利川农商行颁发了《房屋所有权证》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。ライフA株式会社、美洁公司、怡兴公司签订的还建协议书以及美洁公司与利川农商行签订的所涉权利转让协议书，均系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性规定，应属有效。本案争议焦点为：1.万毅是否具有本案原告资格；2.怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》所涉房屋是否包含ライフA株式会社、怡兴公司签订的还建协议书中所指的房屋；3.怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》是否合法有效，如果有效，ライフA株式会社、怡兴公司签订的还建协议书如何处理。（一）万毅是否具有本案原告主体资格的问题。ライフA株式会社及美洁公司与怡兴公司于2012年12月30日签订的还建协议书，约定将原外贸局面临清江大道一楼由东向西第二间67.9㎡门面还建给ライフA株式会社及美洁公司，次日美洁公司与万毅签订了《协议书》，约定美洁公司将其在还建房屋中的股权全部转让给万毅，因股权转让而产生的房屋所有权等一切权益由万毅全部继承和享有。因此，万毅对涉案房屋依法享有所有权和处分权，与本案有直接利害关系，显然是适格原告。（二）怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》所涉房屋是否包含ライフA株式会社、怡兴公司签订的还建协议书中所指的房屋的问题。ライフA株式会社、怡兴公司签订的还建协议书明确约定：“还建位置为原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间”，而怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》第二条中对出售商品房所处位置的描述为：“乙方购买的房地产为本合同第一条规定项目中的一楼门面房（面向清江大道），由东向西第一、二间房屋所有权及相应土地使用权，两间门面总宽14.6米，长34.85米，总建筑面积506.36㎡”。怡兴公司与郑立文签订的《房屋租赁合同》对租赁物基本情况亦有描述，即“甲方将在利川市清江大道开发建设的怡兴大厦第一、二、三、四、五楼，共五层，面积共计约9000余㎡，第六层二套住房出租与乙方。一楼东边的第一、二间已售给利川农村商业银行，不在本租赁合同内”。分析该三份协议内容，并结合案涉房屋现场，可以确定怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》所涉房屋包含还建协议书中所指的还建房屋。（三）怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》是否有效，如果有效，ライフA株式会社、怡兴公司签订的还建协议书如何处理的问题。从庭审举证质证情况看，怡兴公司与利川农商行签订合同的行为并不存在我国合同法第五十二条规定的合同无效情形，双方之间签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》系合同当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。利川农商行已向怡兴公司支付了合理对价，且房管部门已将案涉房屋登记在利川农商行的名下，该物权公示表明利川农商行取得了物权，该物权具有排他性。同时，ライフA株式会社、万毅并未对颁证行为提起行政诉讼要求撤销颁证的行政行为。故ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司返还和交付涉案门面房屋并办理该房屋所有权证、土地使用权证的合同目的无法实现，符合合同法定解除情形，其还建协议书本应依法解除。但经一审法院释明，ライフA株式会社、万毅仍然坚持不予变更诉讼请求。为体现不告不理的原则，避免超诉讼请求范围判决以及无诉滥审，因此，对ライフA株式会社、万毅的该项诉求依法予以驳回。针对ライフA株式会社、万毅的第二项请求，因怡兴公司的违约行为导致合同目的无法实现就应解除合同，虽然解除合同会给ライフA株式会社、万毅造成经济损失，但是主张因违约每年赔偿损失于法无据，即使赔偿也应一次性处理；ライフA株式会社、万毅要求每年支付过渡安置费35000元直至怡兴公司交付门面房屋时止，还建协议书明确约定过渡安置费是采取一次性给付，其请求无理。故此，ライフA株式会社、万毅的该项诉求并不能得到法律支持。至于ライフA株式会社、万毅的第三项诉求，案涉《房地产买卖协议》有效的理由前面已有阐述，对该请求也不予支持。关于ライフA株式会社、万毅的第四项诉求，对还建门面房屋的出租，合同当事人有明确约定，同时，所涉门面目前已无法交付，其请求并无实际意义，故应依法驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第二、四项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回ライフA株式会社、万毅的全部诉讼请求。案件受理费31110元，由ライフA株式会社、万毅负担。怡兴公司上诉请求：请求二审法院依法纠正错误的事实认定和评判理由，维持一审判决结论。事实和理由：一、一审判决认定“上海美洁化学干洗有限公司与万毅签订的所涉权利转让《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示”，缺乏依据。美洁公司没有派员到庭，也没有通过其他方式对ライフA株式会社、万毅提供的股权转让协议书是否真实，是否其真实意思表示，是否经过了《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）所规定的股东会决议发表意见，在怡兴公司提出异议的情况下，一审法院也没有进行核实。所以，一审认定“系各方当事人的真实意思表示”，缺乏依据。二、一审判决认定“万毅对涉案房屋依法享有所有权和处分权，与本案有直接利害关系，显然是适格原告”，混淆了股权转让和资产转让的区别，以致其评判是错误的。假设美洁公司与万毅签订的《协议书》是其真实意思表示，但其转让的也只是股权，并非资产。股权转让不能等同于资产转让，二者是有区别的：股权转让的客体是股份，资产转让的客体是资产；资产的所有者是公司，股权的所有者是股东，股东只能转让自己拥有的对公司的股份，不能转让公司的财产，因为股东在投资设立公司时就已经把财产所有权交付给了公司，是以丧失对该财产的所有权为前提而获得股权，公司一旦注册成功，就成为一个与股东完全不同的独立的民事主体，具有独立的人格，它与公司的股东是平等关系，并非同一主体。而本案所涉房屋所有权属于冈川公司，并不属于各股东。只有当冈川公司消亡并处置公司资产的情况发生时，才会出现公司将资产分配给股东的可能性，股东因此才有可能获得冈川公司的部分资产。在这种情况下，股东才具备转让自己凭股份享有的资产。然而，冈川公司至今未注销，也未对公司财产进行分割，即公司财产并未转化为股东个人财产，美洁公司作为股东无权直接将本案所涉房屋转让给万毅。三、一审判决认定“确定怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》所涉房屋包含原、被告签订的还建协议书中所指的还建房屋”是错误的。还建协议书中第一条虽约定“还建位置为原外贸面临清江大道门面，由东向西第二间，总建筑面积为67.9平方米”，但同时约定“其门面的布局以丙方的整体布局或设计图纸为准”。按照怡兴大厦一楼门面的整体布局，一楼门面并没有装修成各自独立的小门面房，而是全通透商场式房屋，那么就没有第一间、第二间、第三间……之分。即使怡兴公司与利川农商行的《房地产买卖协议》、怡兴公司与郑立文的《房屋租赁合同》中有第一、二间房屋的描述（实际上《房屋租赁合同》中第一、二间房屋的描述只是机械性的照搬《房地产买卖协议》的字句），但这个描述是错误的，因为利川农商行购买的怡兴大厦的一楼门面房，如果以承重立柱来区分房屋间数的话，因有四个立柱，是四列三间，那么利川农商行购买的是三间门面房，并非两间。所以，一审以此认定“确定怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》《商品房买卖合同书》所涉房屋包含原、被告签订的还建协议书中所指的还建房屋”是错误的。四、一审判决认定“因怡兴公司的违约行为导致合同目的无法实现就应解除合同，解除合同会给ライフA株式会社、万毅造成经济损失”是错误的。事实上，怡兴公司对ライフA株式会社、万毅是有房屋可交付，可以履行还建协议书的交房义务，合同目的完全可以实现。按照双方认可的怡兴大厦一楼门面房的整体布局或设计图纸和房屋现状，怡兴公司只要在怡兴大厦一楼面临清江大道处任何位置向ライフA株式会社和美洁公司还建开间4米、总建筑67.9平方米的房屋，均符合还建协议书的约定。现怡兴公司准备将与利川农商行相邻处的67.9平方米还建给ライフA株式会社和美洁公司，完全符合还建协议书的约定。何况，从利川农商行提交的《房屋所有权证》可知，利川农商行购买的就是怡兴大厦101号商铺，那么，与该商铺相邻的必然就是102商铺，即第二间门面，所以，怡兴公司对ライフA株式会社、万毅是有房屋可交付。更何况怡兴大厦一楼所有门面房所处位置、方位、价值是没有差别的，不存在合同目的无法实现。综上，一审对上述事实认定和评判错误，请二审法院依法纠正，以支撑一审正确的判决结论。ライフA株式会社、万毅辩称：一、美洁公司与万毅签订的协议合法有效。如怡兴公司对其双方当事人真实意思表示存疑，应举证予以证实，且协议是否经过股东会的决议，并不影响该协议效力。二、在怡兴公司与利川农商行签订的协议书中，明确约定了将面临清江大道由东向西第二间出售给了利川农商行，同时，怡兴公司与郑立文签订的房屋租赁合同中，也明确约定了怡兴大厦一楼东边的第一间、第二间已经出售给利川农商行，由此可见，怡兴公司不仅对涉案门面进行了间数的区分，而且将第二间出售给了利川农商行，那么怡兴公司所称对门面没有进行间数区分，岂不是整个一楼只有一间门面，不存在第二间门面？同时，怡兴公司上诉称与利川农商行所购门面相邻的即是第二间，这时又对间数进行了区分，其前后陈述相互矛盾，显然其理由不能成立。三、万毅与美洁公司于2012年12月31日签订的协议书非常明确的约定了甲方同意在与开发商签订的该房屋的拆迁协议中，甲方所有的一切权利由乙方享受，在开发商交房办证时，直接以乙方名义办理，同时，甲方在冈川公司的股权转让而产生的房屋所有权等一切权益由乙方全部享有，甲方因股权转让而产生的房屋所有权等权益的继承和转让手续必要时由甲方向乙方提交，从该协议内容非常清楚的知晓，美洁公司将其股权以及房屋所有权全部转让给了万毅，因此，万毅在本案中是适格原告。四、在拆迁还建协议中，对门面房屋的还建位置约定非常明确，就是面临清江大道由东向西第二间，并非如怡兴公司所称的任意位置还建即可。利川农商行述称：怡兴公司的上诉既没有实质意义，与利川农商行也没有关联，不作答辩。ライフA株式会社、万毅上诉请求：依法撤销（2018）鄂2802民初2965号民事判决，依法改判支持ライフA株式会社、万毅的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“利川农商行已向怡兴公司支付了合理对价，且房管部门已将案涉房屋登记在利川农商行的名下，该物权公示表明利川农商行取得了物权，该物权具有排他性。同时，ライフA株式会社、万毅并未对颁证行为提起行政诉讼要求撤销颁证的行政行为。故ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司返还和交付涉案门面房屋并办理该房屋所有权证、土地使用权证的合同目的无法实现，符合合同法定解除情形，其还建协议书本应依法解除。”违背法律规定。（一）利川农商行购买涉案门面不能对抗ライフA株式会社、万毅依据《协议书》的约定要求怡兴公司交付门面，ライフA株式会社、万毅有优先取得本案诉争门面的权利。1.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故无论拆迁人及利川农商行是出于善意还是恶意，也无论利川农商行是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书，被拆迁人均可追回该拆迁补偿安置房屋。2.商品房司法解释第七条第一款是将被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物给第三人的行为为侵权行为。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，被拆迁人属于补偿安置标的物的所有权人，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物给第三人的行为为侵权行为，即使利川农商行办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，根据生效判决请求行政机关撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。3.本案应当适用商品房司法解释第七条第一款的规定。还建协议书约定三方因利川市全和国有资产经营有限公司（以下简称全和公司）、ライフA株式会社存在股权转让事实就湖北冈川农产物有限公司（以下简称冈川公司）位于利川市原外贸地块的房屋拆迁还建事宜，经充分协商一致后达成协议，协议第一条约定冈川公司位于利川市原外贸地块的一楼门面房67.9平方米，由怡兴公司在该处进行整体开发后还建给ライフA株式会社，还建位置为原外贸面临清江大道门面，由东向西第二间，总建筑面积为67.9平方米。从上述约定看，协议关于拆迁房屋的补偿方式实行的是房屋产权调换，属于按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，对房屋的位置及用途均是明确、特定的，使其成为特定物。（二）利川农商行不构成善意取得。1.根据商品房司法解释第七条第一款的规定，无论利川农商行是出于善意还是恶意，也无论利川农商行是否已办理涉案房屋的所有权登记手续、领取权利证书，ライフA株式会社、万毅均可追回该拆迁补偿安置房屋。2.（1）利川农商行在ライフA株式会社、万毅于2016年6月29日向法院提起诉讼时只与怡兴公司签订了购房协议，并没有领取房屋所有权证，此时利川农商行只是购房合同一方当事人，处于债权合同阶段，未能形成物权，不具备善意取得法律要件。ライフA株式会社、万毅的代理人接受委托后，于2016年5月23日分别向怡兴公司、利川农商行、利川市房地产管理局发出律师函，要求暂停办理涉案标的物的所有权，怡兴公司和利川农商行分别于2016年5月26日和2016年6月1日给予了回复，且代理人在利川市房地产管理局也查询了涉案门面的办理情况，房管局称“怡兴大厦一楼门面开发尚未在我局申请办理产权证，连分户申请都未提交”，鉴于此，ライフA株式会社、万毅于2016年6月30日向一审法院申请保全涉案标的物，一审法院于2016年8月9日作出（2016）鄂2802民初2335号民事裁定书，裁定查封涉案标的物，且怡兴公司与利川农商行也于2016年7月5日收到了ライフA株式会社、万毅的民事起诉状。结合上述事实可认定，怡兴公司向一审法院提交了2016年7月28日涉案标的物所有权证的办理是ライフA株式会社、万毅向一审法院提起诉讼后，怡兴公司为了达到不向ライフA株式会社、万毅交付房屋的目的而与利川农商行恶意串通匆忙补办的，利川农商行的购房行为具有明显恶意。（2）ライフA株式会社、万毅与怡兴公司签订的补偿安置协议早于利川农商行与怡兴公司之间的房屋买卖协议，即便没有司法解释关于被拆迁人优先权规定，同为购房协议原则上保护前一份合同即ライフA株式会社、万毅与怡兴公司之间的拆迁还建协议，怡兴公司向利川农商行承担不能履行的合同责任，故利川农商行不能取得涉案房屋的所有权。综上，ライフA株式会社、万毅对涉案标的物具有特种债权的物权优先效力，属于涉案门面的所有权人，有优先取得涉案门面房的权利，怡兴公司出售涉案门面的行为为侵权行为，虽然利川农商行已付清全部房款，投入使用，办理了《房屋所有权证》，但不构成善意取得，故并不导致ライフA株式会社、万毅的合同目的不能实现。二、一审判决认定“因怡兴公司的违约行为导致合同目的无法实现就应解除合同，虽然解除合同会给ライフA株式会社、万毅造成经济损失，但是主张因违约每年赔偿损失于法无据，即使赔偿也应一次性处理；ライフA株式会社、万毅要求每年支付过度安置35000元直至怡兴公司交付门面房屋时止，所涉《还建协议》明确约定过渡安置费是采取一次性给付，其请求无理。”违背事实和法律。还建协议书第二条约定：怡兴公司应在其开发的房屋竣工后将还建的房屋交付给ライフA株式会社，其交房时间不得迟于同类还建房屋的交房时间，怡兴公司必须在ライフA株式会社搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年将房屋交付给ライフA株式会社、美洁公司，若怡兴公司不能按期支付，则按每年人民币35000元补偿标准顺延支付给ライフA株式会社、美洁公司。由此可知，ライフA株式会社与怡兴公司对迟延交付房屋的违约责任进行了明确约定，应予以支持。协议签订后，ライフA株式会社、万毅按约搬迁，怡兴公司于2013年2月26日办理施工许可证，按照协议约定怡兴公司应于2015年2月26日向ライフA株式会社、万毅交付房屋，而怡兴公司至今不仅未交付，还将房屋出售给利川农商行获取利益，正是由于怡兴公司的严重违约行为导致ライフA株式会社、万毅本可以获得的租金利益遭受损失。同时，湖北循其本价格鉴定评估有限公司受一审法院的委托，于2016年10月18日作出鄂循价鉴（恩施）【2016】90号评估报告书，鉴定本案诉争标的物在2015年2月27日至2017年2月26日时段的客观合理价格水平为人民币228008元，该鉴定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条的规定，本案房屋租金损失即法定损失，无论双方是否在合同中有约定，ライフA株式会社、万毅均有权要求赔偿，故怡兴公司应向ライフA株式会社、万毅支付因合同履行后可以获得的门面租金。同时，应按双方约定的标准每年支付35000元违约金直至怡兴公司交付门面房屋时止。综上所述，怡兴公司应当向ライフA株式会社、万毅履行合同约定的交房义务。对于利川农商行而言，如果有损失，应由怡兴公司承担责任，可根据商品房司法解释第九条的有关规定，请求怡兴公司返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。怡兴公司辩称：一、还建协议书并非拆迁补偿安置协议，本案不适用商品房司法解释第七条第一款的规定。1.所谓拆迁安置是指拆迁人对被拆迁房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对被拆迁人进行安置。然而，《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的是市、县级人民政府对国有土地上单位、个人的房屋进行征收和相应补偿的事宜，即是对行政机关的征收、补偿的行政行为进行调整，而还建协议书是平等主体之间签订的民事合同，是作为民事主体的怡兴公司对ライフA株式会社房屋归还的约定，并非商品房司法解释所指的拆迁补偿安置协议。2.商品房司法解释第七条第一款规定的是债权优先，并非物权优先，也不是对债权物权化的规定，即被拆迁人享有优先取得权的前提是同为债权，然而，利川农商行与怡兴公司签订《商品房买卖合同》后办理了房屋产权证书，从而形成了债权已转化成了物权的事实，当出现债权已转化为物权的情况，即对于同一标的物，如果既有物权也有债权，则债权中的优先权将不能实现。相反，应适用物权人的物权优于债权人的债权实现的法理。故无论本案讼争的房屋是否在利川农商行所购房屋内，ライフA株式会社、万毅均没有优先权。3.ライフA株式会社、万毅在2017年3月30日提交的上诉状中多次强调“可基于特种物权的物权优先效力请求撤销登记”，由此可见，ライフA株式会社、万毅其实是赞同物权优于债权法理观点的，所以，利川农商行的房屋产权证书未被依法撤销之前，利川农商行享有其购买房屋的占有、使用、收益等权利，ライフA株式会社、万毅不享有优先权。4.ライフA株式会社、万毅欲以债权物权化的理由取得利川农商行已购得的部分房屋，其观点不能成立。因为法律上的债权物权化，其特征之一须事先对该债权进行公示才具有对抗第三人的效力。债权是相对权、对人权，原本不具有物权具有的对世权，即使在特定情况下为了维护债权人的利益，应通过一定的方式明示其权利的存在，才能对抗第三人，否则，第三人的合法权益将无法得到保护。二、利川农商行购得本案所涉房屋属于合法取得，未侵犯ライフA株式会社、万毅的权利。1.利川农商行购买的房屋与本案讼争的房屋不存在重叠。还建协议书有“其门面的布局以丙方的整体布局或设计图纸为准”的约定，一楼门面并没有修成各自独立的小门面房，而是全通透商场式房屋，那么就没有第一间、第二间、第三间......之分。即使怡兴公司与利川农商行的《房地产买卖协议》中有第一、二间房屋的描述，这个描述也是错误的，因为利川农商行购买的怡兴大厦的一楼门面房，如果以承重立柱来区分房屋间数的话，因有四个立柱，所以利川农商行实际是购买的三间，并非两间，即四列三间。况且，还建协议书中对于应还建给ライフA株式会社和美洁公司的由东向西第二间的起止点是没有具体约定的，怡兴公司将怡兴大厦东边的房屋出售给利川农商行，该出售的房屋由利川农商行整体所有和使用，利川农商行购买的房屋为第一间，与其相邻的即为第二间，从房屋登记机关颁发给利川农商行的房产证对该房屋的编号（101号）也可证实利川农商行购买的就是这一大间，所以，利川农商行购买的房屋与本案讼争的房屋不存在重叠，没有侵犯ライフA株式会社、万毅的合法权利，且利川农商行与怡兴公司依法签订了房屋买卖合同，并办理了房屋登记手续。故利川农商行购买房屋的行为有效，一审法院对此认定是正确的。2.即使本案讼争房屋是否在利川农商行所购房屋之内存在争议，利川农商行的购房行为也属于善意取得。（1）利川农商行在购买房屋时并不知道ライフA株式会社、万毅在怡兴大厦有还建房，更不知道其还建房的具体位置。相反，怡兴公司对所涉房屋的楼盘是合法开发建造，依法取得了土地使用权证、房屋预售许可证、规划许可证、施工许可证等证件，利川农商行受让房屋时是善意的。（2）利川农商行向怡兴公司支付了其所购房屋的合理对价。（3）转让的房屋已经交付并已办理了产权登记手续。事实上，ライフA株式会社、万毅提起本案诉讼之前，怡兴公司不仅早已将房屋交付给了利川农商行，且利川农商行对该房屋已装修完毕，而且怡兴公司在ライフA株式会社、万毅主张权利之前早已向住建部门递交了办理产权登记的相关资料，即使住建部门的最后一道程序—颁证行为发生在本案诉讼过程中，也是住建部门的正常登记行为（因为不动产登记不属于及时办结事项），不能以此推定怡兴公司和利川农商行转让房屋是恶意的。根据物权法第一百零六条的规定，应确认怡兴公司与利川农商行的房屋转让行为有效。三、ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司支付租金和过渡安置费，缺乏依据。1.支付租金和过渡安置费的前提是怡兴公司存在违约行为，然而事实上，怡兴公司在本案中不存在违约。（1）根据还建协议书第七条“其门面由丙方统一出租，按所涉面积收益”的约定，ライフA株式会社和美洁公司对还建房只享受收益权，并不直接占有使用，那么怡兴公司无需将还建房的实物交给ライフA株式会社和美洁公司直接占有，怡兴公司只要在条件成熟时将房屋租金交付给ライフA株式会社和美洁公司，即视为怡兴公司履行了交房义务。（2）根据还建协议书第二条“其交房时间不得迟于同类还建房屋的交房时间”的约定，交房时间是同类还建房屋的交房时间，然而，怡兴大厦一楼还建门面均未将实物直接交付给还建户，所以怡兴公司未将房屋直接交付给ライフA株式会社和美洁公司不存在违约。（3）ライフA株式会社、万毅以怡兴公司未向其交付房屋实物为由认为怡兴公司违约，不符合双方的约定，如前所述，案涉房屋由怡兴公司统一出租，所以，如果该房屋出租事实发生，怡兴公司只需向ライフA株式会社和美洁公司获得还建房接收权的表现形式是获得租金，然而本案所涉房屋在诉讼过程中并未出租，故怡兴公司未向ライフA株式会社和美洁公司交付房屋不存在违约。2.如果ライフA株式会社、万毅坚持要求怡兴公司交付房屋实物，怡兴公司现在是有房屋可以交付，不存在无房屋交付而给ライフA株式会社、万毅造成损失的情况。如前所述，紧邻利川农商行的房屋就是第二间，随时可以交付给ライフA株式会社、万毅，故不存在延迟交付房屋而需要支付过渡安置费的问题。再者，ライフA株式会社、万毅所主张赔偿每年30万元租金和每年35000元的过渡安置费，属于重复主张。因为通过ライフA株式会社、万毅的此主张，ライフA株式会社、万毅对涉案房屋的用途是出租，非自行居住使用，那么如果产生了租金，其目的已实现，不会发生暂时不能回迁而需在外租用其他房屋的事实。反之，如果主张过渡补偿，那么案涉房屋不应是出租房，就不会产生租金，不应向ライフA株式会社、万毅支付租金。3.鄂循价鉴（恩施）【2016】90号评估报告书不能作为认定怡兴公司应向ライフA株式会社和美洁公司赔偿或支付租金的有效依据。假设应向ライフA株式会社和美洁公司支付租金，也应按实际产生的租金支付。综上，在怡兴大厦处紧邻利川农商行的房屋就是应当向ライフA株式会社、万毅交付的房屋，怡兴公司不存在违约。利川农商行购买的房屋属于依法受让，未侵犯ライフA株式会社、万毅的合法权利，其上诉理由不能成立，请求依法驳回ライフA株式会社、万毅的上诉。利川农商行述称：利川农商行在购买涉案房屋时，并不知道怡兴公司与ライフA株式会社存在争议，更不知道购买的房屋系拆迁还建房。利川农商行购买的房屋面积400余平方米，支付的房屋价款达2300余万元，平均单价40000元/㎡，支付的对价高于当地的市价。房屋的所有权证已经办理完毕，登记在利川农商行名下，房屋也实际交付给利川农商行占有和使用，利川农商行属于善意取得该房屋所有权。三上诉人针对农商行的上诉主张均不能成立。关于ライフA株式会社、万毅要求按物权法第一百零六条规定取回房屋所有权的主张不能成立，因为该条规定的前提条件是无处分权人将不动产转让给他人的，而本案怡兴公司是该房屋的开发建设单位，是对房屋享有所有权，有权进行处分。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。ライフA株式会社、万毅向本院提交了如下证据：1.土地资产评估鉴定书复印件；2.房屋产权证复印件；3.房屋拆迁前的房屋现场照片打印件1张。拟证明：拆迁前的房屋面积、位置及门面宽度，进一步佐证拆迁后还建给我方的门面宽度为7.2米。怡兴公司的质证意见为：1.资产评估鉴定书为复印件，对其真实性有异议，该复印件中的内容为手写，也没有看到任何公司和单位的印章，无法呈现出其来源；2.房屋产权证为复印件，对其真实性有异议，该复印件内容严重缺失，无法呈现出房屋所有权人及房屋位置等基本信息；3.对照片的合法性、关联性、真实性均有异议，因为该照片没有呈现出拍摄时间、地理位置及内容，无法从该图片中看出上诉人使用该份证据所要表达的证明目的。上述证据均不属于新证据，请法庭不予采信。利川农商行的质证意见为：上述三份证据与本案的关联性存在，但是利川农商行对案涉房屋的情况不清楚，所以对证据的合法性和真实性无法发表意见。怡兴公司、利川农商行均未提交新的证据。本院认为，综合当事人举证、质证意见，ライフA株式会社、万毅于二审期间提交的证据不属于二审期间的新证据，且上述证据均为复制件，怡兴公司、利川农商行均未认可其真实性，ライフA株式会社、万毅亦未提交其他证据佐证，故对上述证据的真实性无法确认。本院不以上述证据作为认定本案事实的依据。一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，因ライフA株式会社系日本国企业、万毅的国籍为日本国，具有涉外因素，本案系涉外商事案件，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》关于涉外民事诉讼程序的特别规定来确定管辖法院，因本案涉及的合同签订地和房屋所在地均在利川市，故湖北省利川市人民法院作为一审法院对本案享有管辖权。各方当事人均同意适用中华人民共和国法律作为本案的准据法，一审法院适用我国法律进行审理正确。根据各方当事人上诉、答辩及陈述意见，本案二审争议焦点为：利川农商行所购买的案涉门面是否包含怡兴公司与ライフA株式会社、美洁公司、全和公司所签订的《协议书》所约定还建的门面。对此，本院分析评判如下：首先，案涉还建协议书明确约定：“还建位置为原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间”，案涉《房地产买卖协议》载明怡兴公司出售给利川农商行的房地产为“由东向西第一、二间房屋所有权及相应土地使用权，两间门面总宽14.6米，长34.85米”，怡兴公司与郑立文签订的《房屋租赁合同》亦载明“一楼东边的第一、二间已售给利川农村商业银行，不在本租赁合同内”。上述三份合同足以证实怡兴公司已将约定还建给ライフA株式会社、美洁公司的房屋出售给了利川农商行的事实，一审对该事实的认定清楚，怡兴公司称还建协议书对还建房屋约定不具体和未将约定的还建房屋出售给利川农商行的上诉理由，不符合上述证据证明的事实，本院不予支持。在一审中，ライフA株式会社、万毅提交了万毅与美洁公司签订的案涉房屋权利转让协议书、债权转让通知书，一审判决据此认定案涉房屋权利转让系各方当事人的真实意思表示及万毅作为本案原告主体适格并无不当。故怡兴公司称一审判决认定案涉房屋权利转让系各方当事人真实意思表示缺乏依据及万毅作为本案原告主体不适格的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，商品房司法解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在本案中，案涉还建协议书系拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，属于平等民事主体之间的民事法律关系，应当适用商品房司法解释第七条第一款的规定处理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规范的是因公共利益需要，由人民政府作出房屋征收决定的行政行为，与本案所涉平等民事主体之间订立的拆迁补偿安置协议不是同一概念。故怡兴公司辩称案涉还建协议并非拆迁补偿安置协议，不适用商品房司法解释第七条第一款规定的理由，没有法律依据，本院不予支持。同时，商品房司法解释根据拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，将被拆迁人对特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权。其特征表现为：（1）特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（2）特种债权是一种法定的债权的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（3）特种债权是一种不需登记公示的优先权。特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。至于拆迁人与第三人之间的买卖合同效力则不因物权变动被撤销而无效。故，ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司按照案涉还建协议书交付补偿安置房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。一审认为案涉房屋登记在利川农商行名下的物权公示行为具有排他性，故ライフA株式会社、万毅无法实现合同目的的理由与商品房司法解释第七条第一款规定相悖，本院予以纠正。同时，案涉还建协议虽然约定由怡兴公司“负责办理还建房屋所有权证”，但办证既有赖于双方按照相关行政职能部门提交相关资料，也取决于相关行政职能部门的具体行政行为，怡兴公司仅负有按照诚实信用原则履行合同附随义务，故本院只能依法判决怡兴公司协助办理还建房屋的所有权证书。最后，案涉还建协议约定“丙方必须在乙方搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年内将房屋交付给乙方”，ライフA株式会社、万毅已及时履行了搬迁义务，怡兴公司于2013年2月26日取得《建设施工许可证》。按照合同约定怡兴公司应当在2015年2月26日前将案涉还建房屋交付给ライフA株式会社、万毅，但怡兴公司至今未按约定交付，已构成违约，怡兴公司应承担相应违约责任。案涉还建协议约定“若丙方不能按期交付，则按每年人民币叁万伍仟元补偿标准顺延支付给乙方”，双方对于迟延交付房屋的违约责任已有约定，应当按照合同约定执行。故怡兴公司应当自2015年2月26日起至交付还建房屋时止按照每年人民币35000元的标准支付违约金。因双方对违约责任已有明确约定，且如前所述本院已依法作出处理，故本院对ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。对于ライフA株式会社、万毅要求怡兴公司每年支付过渡安置费人民币35000元的诉讼请求，因案涉还建协议约定“丙方直接向乙方支付过渡安置费人民币叁万伍仟元，该款于合同签订之日一次性付清，乙方领取此款后立即腾空和搬离原冈川公司的房屋并不得阻挠丙方的施工，同时，乙方不得再向丙方主张搬迁费、房屋租赁费等费用”，故对其该诉讼请求不予支持。此外，由于怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实表示，并无《中华人民共和国民法总则》及合同法所规定的合同无效情形，该《房地产买卖协议》合法有效。故，ライフA株式会社、万毅要求确认怡兴公司与利川农商行签订的《房地产买卖协议》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于ライフA株式会社、万毅要求对案涉房屋自主经营的诉讼请求，因不符合合同约定，且怡兴公司不同意，故对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人怡兴公司的上诉请求不能成立。上诉人ライフA株式会社、万毅的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初2965号民事判决；二、利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效后三个月内向ライフA株式会社、万毅交付位于湖北省利川市原外贸地块一楼面临清江大道由东向西第二间，总建筑面积为67.9㎡的门面房屋（面临清江大道门面开间不得低于4米），并由利川市怡兴置业有限责任公司协助办理该门面房屋的所有权证书；三、利川市怡兴置业有限责任公司自2015年2月26日起每年支付ライフA株式会社、万毅违约金人民币35000元直至交付门面房屋时止；四、驳回ライフA株式会社、万毅的其他诉讼请求。一审案件受理费31110元，由ライフA株式会社、万毅负担3500元，利川市怡兴置业有限责任公司负担27610元；二审案件受理费62220元，由ライフA株式会社、万毅负担7000元，利川市怡兴置业有限责任公司负担55220元。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员韩艳芳审判员侯著韬二〇一九年十二月三十一日法官助理向媛书记员欧顺恩