陕西省蓝田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0122民初2539号 原告：蓝田县吉祥物业管理有限责任公司，住所地：蓝田县。 法定代表人：胡文彬，系该公司经理。 被告：田旬河，男，1959年11月16日出生，汉族，退休职工，住西安市蓝田县，现住西安市蓝田县。 原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称吉祥物业）与被告田旬河物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业的法定代表人胡文彬、被告田旬河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2010年1月至2019年8月物业费16773元；2.判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付所欠原告2010年5月至2019年8月物业费16773元；2.要求判令被告支付原告违约金102202152元；3.判令被告承担当庭出伪证的责任；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告吉祥物业于2007年10月1日至今对蓝田县蓝梦园小区实施物业管理，提供物业服务。被告田旬河以各种理由拒付物业费，原告多次催收，被告拒绝支付，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告田旬河辩称，被告系从开发商处购买楼花自建房，开发商销售楼花时未向被告明示临时管理规约，买卖合同中也未约定前期物业服务内容，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益均没有依法作出约定，且前期物业服务应已过期，开发商未向业主及物业移交手续。当时开发商口头承诺物业费为0.25元每平米，但现在被告将自建房列为别墅，私自定价，采取断电等暴力手段，强行收费。建设单位没有通过招标而是通过协议聘用了无资质、服务差的物业，损害了业主利益。被告认为开发商与物业公司签订《前期物业服务合同》系恶意串通，侵害业主利益，并要求对被告与开发商签订的《楼花买卖合同》中关于前期物业服务条款予以撤销。原告提供的物业管理服务不到位，存在物业私自处分公共用房及小区公共财产、聘用无职业资质的残疾年老人员、卫生环境差、无消防设施等问题。综上，原告请求无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，经审查本院依法予以认定并在卷佐证。对于双方有争议的证据，认定如下：1.原告向本院提交的《前期物业服务合同》一份、业主交费台账、入户催缴费照片及通知、经营性物业价格收费证三份、资质证书一本、工作人员资质证书9本、西安市物价局文件两份、小区曾被授予荣誉称号文件三份及奖牌照片一张，以上证据被告虽不予认可，但未提供反正，经本院审查认为，以上证据内容真实、来源合法、可以证明原告为小区提供物业服务及被告欠缴物业费的相关事实，与本案具有关联性，故予以认定。2.原告提交的《选举业主代表公告》《选举业主代表投票单》《关于蓝梦园小区业主大会决议公告》、业主大会《业主投票结果汇总表》、书面征求意见形式召开业主大会记录、《业主临时规约》、蓝梦园小区建设单位《委托书》各一份，王飞等业主签订的《物业服务合同》一套，被告对以上证据虽均不认可，但未提供反正，经本院审查认为以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以证明向业主征求意见的过程及物业公司与部分业主之间已签署物业服务协议的事实，故予以认定。3.被告田旬河提交了《楼花销售合同》及《联建方案》各一份、小区部分业主联名《情况说明》材料一份，原告认为销售合同与原告物业管理无关，反映材料系伪证。经本院审查，认为以上证据能够反映被告购买楼花及曾向相关部门反映问题的基本事实，故对其合法性、真实性，与本案关联性予以认定。4、被告提交的反映原告处分小区财产及日常管理不到位的照片24张。原告对该证据的证明目的提出异议，经本院审查认为，以上证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能一定程度上反映小区公共设施及物业管理的现状，故应予认定。 根据当事人陈述和经审理查明确定的证据，本院认定事实如下：西安市XX房XX小区的开发商。2005年1月24日，被告田旬河与西安绿洲房地产开发有限公司签订《楼花销售合同》，双方约定由田旬河在D21号地块上按照开发商要求自建住宅，“乙方（田旬河）必须遵守甲方（绿洲公司）有关该小区的物业管理规章制度”。被告田旬河按照甲方要求自行施工建设了D21号住宅。2007年9月26日，原告吉祥物业与西安市绿洲房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告吉祥物业对蓝梦园小区提供物业服务，物业服务费用按照庭院式住宅0.75元∕月∕平方米，单元房0.40元∕月∕平方米计算。2008年，自建房业主联名反映原告收费过高，经双方协商及物价局定价，自2008年5月开始，原告吉祥物业对自建庭院式住宅按0.65元∕月∕平方米收取物业服务费。被告田旬河系蓝田县XX小区XX户业主，该住宅系自建庭院式住宅，房屋面积267.77平方米。该房屋于2006年建成，建成后被告一直未装修入住，亦未缴纳物业费，2009年7月起因维修房屋购电缴纳了部分物业费，随后直至2011年12月期间，被告将房屋暂借他人使用，使用人在使用期间缴纳了部分物业费。被告于2015装修后入住至今，入住后，陆续缴纳部分物业费，目前物业服务费尚拖欠14719.81元（计算至2019年8月）。庭审中，双方各执己见，未能达成一致调解意见。 另查明，蓝梦园小区未成立业主委员会，目前原告吉祥物业仍为蓝梦园小区提供物业服务。 本院认为，原告吉祥物业与西安市绿洲房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。现原告已经按照合同的约定，基本履行了物业管理服务义务，被告田旬河作为前期物业管理服务的受益人应履行向原告缴纳物业管理费的义务。被告辩称房屋系自建房，且未与原告签订物业服务合同不应缴纳费用，与法律规定相悖，不予支持。被告辩称《前期物业服务合同》有效期已满，无法律依据，不予采纳。被告答辩意见中认为开发商与原告签订的《前期物业服务合同》有欺诈行为，可以另行提起诉讼。被告主张原告服务不到位，管理混乱等情形不能作为其长期拒绝缴纳物业费的理由。但是，原告在以后的物业服务中也应积极与业主沟通，不断提升、改进其服务质量。原告请求2008年5月之后按0.65元∕月∕平方米计算物业服务费用，少于合同约定标准，系其自行处分权利之行为，符合法律规定，本院予以准许。对在被告未入住期间按照70%标准收取物业费，也符合法律法规的相关规定。被告田旬河应缴纳2010年5月至2019年8月期间欠付物业费。对于原告主张的欠费金额，根据其提供的业主缴费2019年度台账显示，至2018年末结算时，被告物业费已缴纳至2011年4月，且尚有55.45元结余未予计算。随后被告又分别于2019年4月1日缴纳物业费375元，6月13日缴纳375元。2011年5月至2019年8月期间（2012年1月至2014年12月期间按照70%收取）按原告主张的标准计算物业费总数为15525.26元，减去被告随后分两次缴纳的共750元及结余55.45，尚欠14719.81元，原告诉讼请求中主张的金额16773元，与其提供的证据相矛盾，且被告亦对台账记录的金额无异议，故应以台账为准，认定被告欠费14719.81元。对于原告请求的违约金，因原告与田旬河尚未签订物业服务合同，蓝梦园小区业主大会或业主委员会亦未以其名义与原告签订物业服务合同，故被告田旬河是因《前期物业服务合同》之效力，才负有向原告缴纳物业费之义务，但该合同中未约定违约金事项。因此，对原告要求被告田旬河支付违约金之诉讼请求，不予支持。原告主张被告提交的《情况说明》内容不实，系伪证，在诉讼中请求追究被告责任。该证据系被告与部分住户向有关部门反映问题的材料，其内容为单方面表述，不能单独作为认定事实的依据，在本案中，其主要作用为证明被告方曾向有关部门反映过小区管理存在问题。若原告认为其内容不实，侵害原告声誉，可另行提起侵权之诉，本案中不予处理。 综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告田旬河于本判决生效后十五日内向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2010年5月至2019年8月所欠物业费14719.81元。 二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219元（原告已预交），由被告田旬河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘 席 人民陪审员  李宏西 人民陪审员  何 燕 二〇一九年十二月十日 书 记 员  孙渭桦