湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7242号上诉人（原审被告）：陈晓红，女，1971年12月26日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李荣，湖南腾荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思雨，湖南腾荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭荣辉，男，1986年6月30日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。被上诉人（原审原告）：谢素江，女，1985年12月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江敏，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，该公司总经理。委托诉讼代理人:唐宇妮，女，1995年4月18日出生，住湖南省邵阳县。系该公司法务。原审第三人：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住湖南省长沙市芙蓉中路一段456号。负责人：王志君。原审第三人：夏志华，男，1966年6月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上诉人陈晓红因与被上诉人彭荣辉、谢素江及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称“中国银行松桂园支行”）、夏志华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓红上诉请求：1、撤销一审判决;2、发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。1、原审判决对于原审两原告与上诉人陈晓红、原审第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》的效力未予查清，认定错误。2、原审判决对被上诉人彭荣辉、谢素江未履行支付购房款的先合同义务的违约事实未做认定。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定,双方应按照代办机构的要求在签订合同后180天内完成所有手续,实与双方约定的期限不符,因该期限直接关联本案之违约责任的认定,为此原审判决对于该期限的认定明显属于认定事实错误。2、原审判决对于合同履行情况以及上诉人一房二卖的认定与本案之客观事实不一致,上诉人两次明确要求办理出卖房屋全权委托公证以及支付首付款以偿还争议房屋原银行贷款,被上诉人均明确拒绝配合,且上诉人与原审第三人对于合同的履行情况也通过电话沟通予以了确定,对此电话录音证据原审判决亦予以了认定,而原审判决却在该项事实认定时未以其认定的证据为依据,以致认定该项事实错误。3、原审判决酌情认定上诉人向二被上诉人支付因违约产生的损失150000元无事实及法律依据。法院对于本案的审理应当查明当事人的房屋买卖合同中的全部条款,尤其是对当事方的争议焦点以及与二被上诉人的诉请有关的相应合同条款,法院更是应当查明的。而本案原审判决认定的上诉人向二被上诉人支付因违约产生的损失15OO0O元实为无任何事实以及法律依据下的酌情数额,对此原审二原告未提供任何证据予以证实其实际损失,原审判决的该项认定既无合同约定的条款依据,亦无法律法规的条文依据,更何况根据本案客观事实以及以上陈述,实为二被上诉人未履行在先合同义务已构成违约,即于本案中二被上诉人为最先违约方、根本违约方,在其先合同义务未履行的前提下,自然不存在上诉人后合同义务履行的前提和基础,而对于后合同义务人(即上诉人)的违约事实、违约责任更是无从谈起。三、原审判决适用法律错误。因原审判决认定事实不清,导致其对于本案违约事实以及责任的认定错误。被上诉人彭荣辉、谢素江答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。新环境公司答辩称：支持彭荣辉、谢素江的意见。彭荣辉、谢素江向一审法院提出的起诉请求：1、判令陈晓红继续履行合同义务，协助彭荣辉、谢素江办理房屋过户手续；2、如不能继续履行，则判令陈晓红支付违约损害赔偿70000元；3、该案诉讼费由陈晓红承担。在诉讼过程中，彭荣辉、谢素江将上述第2项诉讼请求增加为：判令陈晓红向彭荣辉、谢素江支付违约损害赔偿180000元。一审法院认定的事实：2016年7月17日，彭荣辉、谢素江经新环境公司居间介绍与陈晓红签订《房屋买卖合同》，合同约定陈晓红将其所有的长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋出售给彭荣辉、谢素江，出售时该房屋状况为已设抵押，抵押给中国银行，该房屋总售价为433800元，付款步骤为：彭荣辉、谢素江于2016年7月17日支付定金20000元；于产权过户手续办理之时支付购房首付款103800元；彭荣辉、谢素江通过省公积金贷款向陈晓红支付购房款300000元；于交房时支付尾款10000元。合同还约定银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理双方委托代办机构办理；双方于签定本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构，双方均须按照代办机构的要求在签订合同后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。同日，彭荣辉与陈晓红及新环境公司签订《协助银行还贷协议书》，约定彭荣辉、谢素江同意在陈晓红办理出卖房屋全权委托公证书于丙方公司（新环境公司）指定人员名下后，用房屋首付款协助陈晓红偿还原银行贷款，陈晓红作为甲方、彭荣辉作为乙方、唐辉作为丙方在协议上签名捺手印。合同及协议签订后当日，彭荣辉、谢素江支付定金20000元，定金由新环境公司托管。2016年8月，陈晓红相约彭荣辉、谢素江及新环境公司于2016年8月12日前往出售房屋原贷款银行中国银行松桂园支行，办理出卖房屋全权委托公证以及支付首付款以偿还争议房屋原银行贷款，但是彭荣辉、谢素江因出国刚回没有时间而没有前往，新环境公司因彭荣辉、谢素江公积金贷款资料未提交齐全而没有前往。2016年8月15日彭荣辉、谢素江向代办机构交齐办理省公积金贷款资料。后陈晓红再次相约彭荣辉、谢素江及新环境公司于2016年9月2日前往中国银行松桂园支行办理出卖房屋全权委托公证以及支付首付款以偿还争议房屋原银行贷款，彭荣辉、谢素江及新环境公司因公积金贷款转商业贷款审批未完成而没有前往。2016年8月底，彭荣辉、谢素江的省公积金贷款未能审批通过，遂转为向银行贷款，贷款所需资料全部重新提交且较之公积金贷款需要卖方即陈晓红提供多项资料，2016年9月初新环境公司多次联系陈晓红提交资料，但是未告知省公积金贷款未审批通过已转为银行贷款审批，直至2016年9月下旬陈晓红陆续配合提交资料且方才得知已转为银行贷款审批的事实，2016年10月中旬彭荣辉、谢素江银行贷款审批通过。2016年11月彭荣辉、谢素江多次催促陈晓红办理房屋买卖手续，2016年11月25日彭荣辉、谢素江与新环境公司共同向陈晓峄发出告知函，要求陈晓红提交相关资料并按照合同约定配合彭荣辉、谢素江办理产权过户等相关手续以完成合同义务。2016年11月28日陈晓红与新环境公司工作人员刘杰见面，就合同履行陈晓红表示因签订合同时父亲重病急需资金抢救，但是彭荣辉、谢素江未积极履行合同耽误了时间，现父亲已去世，不愿按合同约定的出卖价格履行合同。2017年2月20日新环境公司向陈晓红邮寄公司函，彭荣辉、谢素江对此函也签字确认，要求陈晓红继续履行合同，陈晓红未予履行。另查明，长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋由陈晓红于2012年通过向中国银行松桂园支行按揭贷款260000元购买，并已将该房屋抵押给中国银行松桂园支行。2018年4月，陈晓红与案外人雷震等人签订《房地产买卖居间合同》，陈晓红将涉案房屋出售给雷震，成交价格为785000元，雷震已将购房款785000元支付完毕。2018年4月16日，陈晓红提前结清贷款本息；同日，中国银行松桂园支行出具《抵押权消灭的证明》，中国银行松桂园支行同意注销上述不动产所设定的抵押权。之后，陈晓红将涉案房屋过户给雷震。再查明，陈晓红与夏志华系夫妻，两人于1995年5月1日登记结婚。长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋,权属登记号为望房权证星字第××号，房屋所有权人登记为陈晓红，共有情况登记为单独所有。陈晓红与彭荣辉、谢素江签订《房屋买卖合同》时，夏志华在场，但未在合同上签名。一审法院认为，彭荣辉、谢素江与陈晓红、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。关于《房屋买卖合同》是否应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，当事人履行非金钱债务不应当存在法律上或者事实上不能履行的情形。本案中，在《房屋买卖合同》未解除的情况下，陈晓红一房二卖，将涉案房屋以更高的价格卖给案外人雷震，且将产权过户给雷震，因此，彭荣辉、谢素江与陈晓红、新环境公司签订的《房屋买卖合同》法律上或者事实上不能履行，彭荣辉、谢素江要求陈晓红继续履行合同、协助彭荣辉、谢素江办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。关于彭荣辉、谢素江要求陈晓红支付违约损害赔偿180000元的诉求。虽然《房屋买卖合同》第二条第（一）款约定彭荣辉、谢素江可以选择公积金贷款或银行贷款，但是合同各方在第二条第（二）款特别约定彭荣辉、谢素江通过省公积金贷款向陈晓红支付购房款300000元。一审法院按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同当事人选择的贷款方式为省公积金贷款。2016年8月底彭荣辉、谢素江的省公积金贷款未能审批通过，遂转为向银行贷款；2016年10月中旬彭荣辉、谢素江银行贷款审批通过。彭荣辉、谢素江作为款项支付方，未及时办理好按揭贷款手续，给陈晓红资金周转造成一定的影响，彭荣辉、谢素江存在一定的过错，应当自负部分责任。之后，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行、合同目的无法实现原因系陈晓红违约拒不出售房屋给彭荣辉、谢素江，且一房二卖，因此，陈晓红对合同无法继续履行存在过错，应当对其违约行为给彭荣辉、谢素江造成的损失承担部分赔偿责任。一审法院综合考虑当事人的履约情况、各方能预见的因房屋价值上涨而产生的损失、各方当事人是否已经采取必要措施防止损失扩大，参照涉案房屋在《房屋买卖合同》中约定的价格与陈晓红出售给案外人雷震的成交价格的差价351200元，一审法院酌情认定陈晓红向彭荣辉、谢素江支付因违约产生的损失150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由陈晓红在判决生效之日起十日内支付彭荣辉、谢素江因违约产生的损失150000元；二、驳回彭荣辉、谢素江的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9938元，由彭荣辉、谢素江共同负担4938元，由陈晓红负担5000元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，彭荣辉、谢素江与陈晓红、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》，已明确涉案房屋存在抵押，且约定用房屋首付款协助陈晓红偿还银行贷款，消除抵押，故该《房屋买卖合同》没有侵害抵押权人的优先受偿权，应认定有效。《房屋买卖合同》履行过程中，彭荣辉、谢素江依合同约定交付定金，并在合同约定180日内办理了银行贷款审批手续，其已基本履行合同义务。陈晓红上诉提出彭荣辉、谢素江应先履行支付购房款合同义务，依据双方签订的《房屋买卖合同》，彭荣辉、谢素江应于产权过户手续办理之时支付购房首付款103800元，彭荣辉、谢素江通过省公积金贷款向陈晓红支付购房款300000元，于交房时支付尾款10000元。故彭荣辉、谢素江支付购房款支付购房款均是在办理银行贷款手续之后。2016年10月，彭荣辉、谢素江办理银行贷款审批手续后，陈晓红未再配合彭荣辉、谢素江及新环境公司履行合同，且于2018年4月将涉案房屋转卖案外人雷震。本院认为，陈晓红在与彭荣辉、谢素江签订的《房屋买卖合同》未解除的情形下，将涉案房屋转卖案外人雷震，致使陈晓红与彭荣辉、谢素江签订的《房屋买卖合同》因合同目的无法实现而解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，一审判决考虑当事人的履约情况、各方能预见的因房屋价值上涨而产生的损失、各方当事人是否已经采取必要措施防止损失扩大等情形，确认违约损失150000元，并无不当。综上所述，上诉人陈晓红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人陈晓红负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月十二日书记员  徐彬彬