中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1898号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛建忠，男，1968年9月30日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：夏晴昱，云南弘石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申秋敏，云南弘石律师事务所律师。 原审被告：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 原审第三人：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市。 原审第三人：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市。 原审第三人：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人毛建忠、原审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、原审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星，被上诉人毛建忠及其委托诉讼代理人申秋敏到庭参加诉讼，原审被告昆都房地产公司，原审第三人金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持农行安宁支行的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由毛建忠承担。事实和理由：1.案涉《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的形成时间存疑。2.《商品房购销合同》没有进行网签及备案。3.案外人毛建忠只提供了收据，未提供银行转账凭证、银行流水等证据，并不足以证明其支付了车位款。4.《车位使用协议书》不能充分证明毛建忠合法占有的事实，且该证据的形成时间存疑。5.一审法院适用法律错误。本案系房地产开发企业作为被执行人，毛建忠不仅需举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，还应符合第二十九条的规定。 毛建忠辩称，同意一审判决。 原审被告昆都房地产公司，第三人金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏均未作陈述。 农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.请求法院判令撤销云南省高级人民法院（2018）云执异172号执行裁定书，判令继续查封、执行昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园A2地块地下室负一层A714号车位；2.请求法院判令由毛建忠承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月19日，毛建忠通过银行卡刷卡的方式向昆都房地产公司支付17.5万元，昆都房地产公司向其出具《收据》，确认收到毛建忠支付的车位定金17.5万元。2016年10月3日，毛建忠与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明毛建忠认购A2地下室负1层A714号车位，车位总价为17.5万元，已付金额17.5万元；车位契税、维修基金、印花税共计为9254.3元。同日，昆都房地产公司向毛建忠出具《收据》，确认收到毛建忠支付的A2-1-A714车位契税、维修基金、印花税共计9254.3元。2017年3月23日，双方又签订《商品房购销合同》，约定毛建忠购买A2地下室负1层A714号车位，车位总价为17.5万元，并约定2017年3月23日前对车位进行现状移交。当日，昆都房地产公司还与毛建忠签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交毛建忠使用。之后，双方签订了《回迁户交房结算单》，确认毛建忠已经付清车位对价款和各项税费，并载明开发商尚欠毛建忠应付过渡费6699.94元。 另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ714号车位。后毛建忠提出执行异议，一审法院于2018年12月25日作出（2018）云执异172号执行裁定书，认为毛建忠提供证据证明其就涉案车位签订过书面买卖合同、支付了全部价款、相关税费、车位使用物管费，毛建忠排除执行的异议请求予以支持，并裁定：中止对昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块地下室负1层Ａ714号车位的查封。2019年2月1日，一审法院向农行安宁支行送达该执行裁定，农行安宁支行于2019年2月1日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为毛建忠是否对案涉车位享有排除执行的权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。本案中，毛建忠与昆都房地产公司签订的《车位认购确认书》《商品房购销合同》，对双方之间车位买卖进行确认。双方均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，毛建忠与昆都房地产之间的买卖合同系2015年10月19日即已付清款项，2016年10月3日确认具体的车位，《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，毛建忠在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.车位占有。2017年3月23日，昆都房地产公司与毛建忠签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，庭审中，毛建忠与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付至毛建忠均予认可，故案涉车位已由毛建忠进行实际控制和管理。毛建忠在查封之前已经合法占有了涉案车位。3.价款支付。毛建忠购买的车位总价为17.5万元。其提交的证据能够证明，其通过刷卡的方式，已经于2015年10月19日足额支付了车位全部价款，2016年10月3日支付了契税、印花税和维修基金。毛建忠在查封之前已经支付了价款。4.未办理过户登记原因。昆都房地产公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非毛建忠。综上，毛建忠对涉案车位的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院执行裁定认定事实清楚，裁定毛建忠关于排除执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，毛建忠对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，农行安宁支行要求撤销一审法院执行裁定、并对涉案车位继续执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回农行安宁支行的诉讼请求。 本院二审认定如下事实： 1.毛建忠是回迁户，其回迁房产已交付，案涉车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.《车位使用协议书》约定：乙方（毛建忠）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；二、乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。 3.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：毛建忠就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下： 首先，毛建忠与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》的时间为2016年10月3日，签订《商品房购销合同》的时间为2017年3月23日，而法院作出查封案涉车位的裁定时间为2017年3月31日，故可以认为毛建忠在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。农行安宁支行对上述事实不予认可，但未提供证据予以推翻，本院对其意见不予采信。同时，网签、备案并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故毛建忠未就案涉车位申请办理网签或备案与《商品房购销合同》是否具有合法性无关。 其次，毛建忠与昆都房地产公司于2017年3月23日签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方均认可案涉车位已实际交付给毛建忠。既然案涉车位已经交付，那么毛建忠就可对案涉车位进行实际管控，是否实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由毛建忠进行实际控制和管理，并无不当。 再次，毛建忠和昆都房地产公司提交的相关证据可以证明，其已通过转账方式支付了全部价款，并向昆都公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 复次，因案涉车位所在土地被设定抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位未能办理产权登记并非毛建忠自身原因所致。 最后，对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于普通条款，第二十九条属于特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，购房者可以选择适用。即使存在第二十九条优于第二十八条的关系，当购房者提出的执行异议不符合第二十九条的规定，但却符合第二十八条的规定时，应当依照第二十八条的规定予以支持。第二十八条保护的是一般不动产买受人的权益，第二十九条保护的是为了满足生活需要而购买、使用商品房的个人。消费者的生存居住权位阶高于一般不动产买受人的物权期待权，在本案符合第二十八条的情形下，无需同时适用第二十九条，要求毛建忠证明其符合第二十九条的情形加重了其举证责任。一审法院适用法律并无不当。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，毛建忠对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。同时，案外人阻却普通金钱债权强制执行的，既可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以适用该规定第二十九条，农行安宁支行关于必须同时符合两个条款的意见，于法无据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十二月十六日 法官助理陈泫华 书记员罗映秋