陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018)陕0881民初8920号 原告：陈利霞，女，1973年出生，汉族，陕西省榆林市人。 委托诉讼代理人：陈颖阳，男，1975年出生，汉族，陕西省榆林市人。 被告：孟小平，男，1983年出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：李增亮，男，1971年出生，汉族，陕西省神木市人。 第三人：王东，男，1982年出生，汉族，陕西省神木市人。 原告陈利霞与被告孟小平、第三人王东案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈利霞及其委托诉讼代理人陈颖阳与被告孟小平及其委托诉讼代理人李增亮到庭参加了诉讼，第三人王东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于榆林市高新区流沙杏小区C区北12排2号房屋；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：高彦龙向第三人王东购买了位于榆林市高新区流沙杏小区C区北12排2号房屋。2013年6月7日，原告与高彦龙签订了房屋转让协议，以130万元价款购买了上述房屋。原告向高彦龙支付了价款，高彦龙向原告出具了收款凭据。原告占有了上述房屋并添置家具，居住至今。2017年原告要求高彦龙配合办理房屋产权手续，但是无法找到房屋所有人王东。2018年9月14日，神木法院执行孟小平申请执行王东民间借贷纠纷一案，作出相关执行裁定，执行上述房屋。原告认为，依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定，原告在查封之前购买了上述房屋，支付了全部价款并占有使用，已属原告所有，故请求停止对上述房屋的执行，解除对上述房屋的查封。原告对涉案房屋的执行向神木法院提出执行异议，驳回了原告的异议请求，原告不服，提起本案诉讼。 被告辩称，不能支持原告的诉讼请求。原告主张房屋系其所有，不能提供合法有效的买卖合同，因为涉案房屋的土地证登记的时间为2013年11月5日，权利人是王东，所以根本不可能在2012年将房屋转让给高彦龙，2013年土地证登记的权利人为王东，这是矛盾的，不符合交易习惯。原告不能提供合法有效的证据证明其在神木法院查封之前占有该不动产及已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，原告仅提供收条，并未提供交易流水或银行转账凭证，不符合大额交易习惯，被告不予认可，原告提交的水电卡均登记在王东名下，且房屋在法院查封之后才装修的，其未提交证据证明其已对房屋实际合法占有。原告自称从高彦龙处取得涉案房屋，却距神木法院查封房屋达四年之久一直未办理变更土地使用权权属，非其主客观不能变更，是其不具备一个买受人的资格，根本无法办理，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案房屋未办理产权证，土地证登记的使用权人为被告孟小平。 第三人王东未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案当事人提交的证据，本院作如下认证：原告提交的第一组证据（2018）陕0881执1372号执行裁定书及（2018）陕0881执1372号之一、之二执行裁定书，及其第二组证据（2018）陕0881执异128号执行裁定书内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；第三组证据王东与高彦龙签订的协议、收条，高彦龙和陈利霞签订的协议、收条、银行凭证，经本院向高彦龙核实，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；第四组证据打款凭证、证明一份，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；第五组证据收据三份、居住证明一份，能够证明原告实际占有房屋并支付物业管理费等费用的事实，本院予以采信。被告提交的第一组证据（2017）陕0881财保296号民事裁定书、（2018）陕0881执1372号之二执行裁定书、（2018）陕0881执异187号执行裁定书，内容真实，且与本案有关联，本院予以采信，对被告提出证明涉案房屋的所有人是孟小平的证明目的，本院不予采信；第二组证据不动产登记薄及相关票据三支，与本案有关联，本院予以采信，但该证据不能证明涉案房屋登记于被告孟小平名下的证明目的，故对被告提出的该证明目的，本院不予采信。为查明涉案房产与土地使用权登记状况，本院调取了（2017）陕0881财保296号民事裁定书、协助执行通知书与送达回证、榆林市不动产登记中心出具的证明，本院向高彦龙作调查笔录一份，本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，第三人王东及其配偶与高彦龙签订了“榆林市流沙杏小区流水沟村别墅转让协议”，约定由第三人王东将自己名下的C区12排2号别墅一套作价190万元转让给高彦龙，实属第三人王东欠高彦龙借款未予偿还而以上述房屋抵偿债务，当日，高彦龙向第三人王东出具了收条一份。2012年6月，高彦龙与原告达成口头协议，约定高彦龙将上述房屋作价130万元转让给原告，当月，原告通过向张进荣借款60万元，原告指示张进荣通过银行转账汇款的方式向高彦龙支付购房款60万元（后原告于2013年5月21日通过银行转账汇款的方式向张进荣清偿了60万元），原告又分别于2013年4月18日向高彦龙付款29万元，于2013年5月9日向高彦龙付款11万元，于2013年5月15日向高彦龙付款30万元，原告付清转让价款130万元后，2013年6月7日，高彦龙与原告补签榆林市流沙杏小区流水沟村别墅转让协议，协议约定由高彦龙将上述房屋作价130万元转让给原告。协议签订后，高彦龙将其与第三人王东签订的转让协议、王东出具的收条、房屋钥匙交给了原告。原告即占有居住上述房屋并交纳物业管理费等相关费用（2015年9月10日，原告向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理费1300元，物业管理公司向原告出具了收款收据）。 2017年12月7日，本院在审理孟小平诉王东民间借贷纠纷一案中，作出（2017）陕0881财保296号民事裁定书，该裁定书第一项记载查封王东所有的位于榆林高新区流沙杏小区C区12排2号房产一套（土地证号：榆横国用（2013）第251号)。2018年8月20日，本院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，作出（2018）陕0881执1372号之一执行裁定书，该裁定书第一项记载将被执行人王东所有的位于榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产（土地证号：榆横国用（2013）251号）交付申请执行人孟小平抵偿本案借款173.6万元。2018年8月27日，本院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，作出（2018）陕0881执1372号之二执行裁定书，该裁定书第二项记载将被执行人王东所有的位于榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产（土地证号：榆横国用（2013）251号）作价173.6万元过户至申请执行人孟小平名下。 另查明，榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产一直未办理房屋产权登记。本院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，未向申请执行人孟小平交付上述房屋，现该房屋由原告居住使用。 本院认为，本院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案，根据本院作出的执行裁定内容（执行裁定均为对涉案房屋采取的执行措施），执行标的为位于榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产。本案争议的焦点是原告对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，原告作为案外人对涉案房屋的执行提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 一、原告在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院首次对涉案房屋进行查封的时间为2017年12月7日，而原告与高彦龙签订涉案房屋书面买卖合同的时间为2013年6月7日。尽管涉案房屋未办理产权登记，但具有合法的土地使用权登记手续，且在王东与高彦龙签订房屋转让协议及其原告与高彦龙签订房屋转让协议时，涉案房屋占用的土地已具有合法、有效的土地使用权登记手续，故原告与高彦龙签订的书面房屋买卖合同合法、有效。且根据原告提交的付款凭证，尤其是原告提交的物业费交款凭证等证据，能够证明其与高彦龙签订的书面房屋买卖合同的时间在本院首次对该房屋进行查封（2017年12月7日）之前。 二、原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。2013年6月7日，高彦龙与原告补签榆林市流沙杏小区流水沟村别墅转让协议后，高彦龙将房屋钥匙交给了原告，原告即占有了房屋，且根据原告提交的交纳物业管理费等相关费用凭据（2015年9月10日，原告向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理费1300元，物业管理公司向原告出具了收款收据），能够证明原告在本院首次对该房屋进行查封（2017年12月7日）之前占有涉案房屋，且该占有系合法占有。 三、原告已支付购买涉案房屋的全部价款。2012年6月，高彦龙与原告达成口头协议，约定高彦龙将上述房屋作价130万元转让给原告，当月，原告通过向张进荣借款60万元，原告指示张进荣通过银行转账汇款的方式向高彦龙支付购房款60万元（后原告于2013年5月21日通过银行转账汇款的方式向张进荣清偿了60万元），原告又分别于2013年4月18日向高彦龙付款29万元，于2013年5月9日向高彦龙付款11万元，于2013年5月15日向高彦龙付款30万元。即原告已向高彦龙付清转让价款130万元。且对于上述交易，原告均提交合法有效的证据证明，上述交易客观真实。 四、涉案房屋非因原告作为买受人自身原因未办理过户登记。根据本院作出的执行裁定内容（执行裁定均为对涉案房屋采取的执行措施），执行标的为位于榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产。因涉案房屋一直未办理所有权登记，自然无法办理过户登记，即符合法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上所述，原告对涉案房产的执行提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且其权利能够排除执行，本院应予以支持原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于榆林市高新区流沙杏小区C区12排2号房产（土地证号：榆横国用（2013）251号）。（2018）陕0881执异187号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费16500元，由被告孟小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  韩彦军 人民陪审员  武焕章 人民陪审员  孟艳琴 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  王逸达