广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2933号上诉人（一审被告、反诉原告）：李某某，男，19XX年X月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************714。被上诉人（一审原告、反诉被告）：林某某，男，1967年9月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，公民身份号码：440************617。委托诉讼代理人：郑社，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绮晴，广东莱特律师事务所实习律师。原审第三人：何某某，女，19XX年12月X日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，公民身份号码：440************229。上诉人李某某因与被上诉人林某某、原审第三人何某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某某、被上诉人林某某及其委托诉讼代理人郑社、张绮晴到庭参加诉讼。原审第三人何某某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：一、请求撤销广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2018）粤0404民初字3288号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；二、请求依法改判林某某支付以下款项：1.判令林某某支付到实际交还房屋为止的租金（计算方式为1,200元/月*39个月*6=280,800元，暂计算到2018年12月5日。今后的租金仍以该标准计至实际交还房屋之日止。）2.判令林某某支付实际交还房屋之时止的房屋折旧费（计算方式为617.04平方274,901元/平方米5%3.3年=279,881.10元，暂计至2018年12月，之后时间的房屋折旧费仍以该标准计算至实际交还房屋止。）3.判令林某某支付未经报建，毁损装修造成的损失共计465,000元、擅自改变房屋建筑结构造成的损失225,000元、破坏供电供水设施损失180,000元、破坏排污管道以及化粪池损失60,000元（具体损失以评估为准），以上总计1,025,681.10元。4.判令林某某补报建验收质量合格证。5.判令林某某支付拖欠购房款93万元及利息，利息部分：执行低于民间借贷利率以15%利率计算。从2015年8月20日计算到2019年6月29日，之后至实际还房屋止利息另外计收。利息=93万*15%（1409天/365）53.8508万元，违约金：40万元，合计186.8508万元。上述款项总计102568,110+1868,508=2894,186.1元，其中1868,508元未交诉讼费。（大写贰佰捌拾玖万球仟佰捌抬陆元壹角零分整。）三、请求判令林某某承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定的“李某某出具《收据》对收到该130万予以确认”系对本案基本事实的错误认定。1.根据双方签订的《房屋买卖合同》补充协议第三条的“因乙方支付的130万元房款属提前支付……”而本案实际情况是，李某某向林某某出具了收据但是林某某未实际支付该130万元款项，一审整个过程中林某某也未提供真实有效的证据予以证明其向李某某支付过该笔款项，实至今日，林某某仍然拖欠李某某130万元的购房款未支付，故原审法院认定的李某某出具《收据》对收到该130万予以确认系错误的。2.林某某未付清购房款而认定为付清购房款。本案购房款无现金交易，全部为银行转账。林某某举证李某某出具收据如下：2018.8.18130万元、2015.12.810万元、2015.12.3160万元、2016.1.1392万元、2016.4.2953万元，小计345万元而银行转账单实际收款为2015.8.2152.7844万2015.12.3120万、2015.12.3140万、2016，1.1250万20163.3052，2861万，共计实际收到215.0705万。差130.0705万未支付。以2015年8月18日“房屋买卖合同”补充协议签约之日为界，为提前付款130万元。李某某先出具130万元收据，林某某没有提前支付130万元，违反该协议第二条使该协议林某某违约而混灭。认定林某某己支付130万元是无事实法律依据，法院确认2015年8月18日霍某某支付给同裕房地产开发公司672,156元，此款无李某某授权委托支付，无原件质证，无证据原件其作证为XXXX房产通知信息，无原件无该公司印章或法定代表人签名。根据民事证据规则的相关规定，复印件不能由原件一一对应的情况下，复印件不能用作证据使用。判决：8月20日汇款两个银行没有凭证。凭证：8月21日，8月21日527,844元，此款，李某某出具的收据不能重复使用低冲130万元，属于重复计算。李某某2015年8月18日没收到提前130万元。林某某不履行房屋买卖合同补充协议规定的义务，按照条款约定房屋总款仍按350万元计算，扣去42万律师费欠款本金应135万-42万=93万购房款、利息53.8508万、违约金40万共计186.8508万元至今未支付。关于李某某2018年7月25日出具的承诺书，是林某某的代理人郑社让李某某到其律师事务所协商涉案房屋的处理。双方达成共识是：“林某某凭（2018）粤04民终1500号终审判为新证据，在推翻（2009）香民二初字905号之四判后，李某某承诺继续过户被查封的6套房过户事宜，郑社律师答应成交。”因李某某视力问题，现场是让郑社律师宣读承诺书的内容，在听到承诺书与双方口头达成的共识一致后，李某某才签署但在本案开庭质证时，李某某才发现承诺书被算改为：“本人承诺，并保证及时上述6套房屋过户至林某某或林某某指定第三人名下，否则本人承担由此产生的一切经济和法律后果。”在本案质证时，李某某诉明理由。承诺书是郑社律师诈骗，利用李某某视力问题而误解签字。此承诺无效，不认可。已知（2009）香民二初字905号之四生效，法院裁定“涉案房屋被查封是林某某的过错而被查封。李某某无理由替林某某承担其责任”。但法院依旧让李某某承担责任，是错误的。二、原审判决驳回李某某的全部反诉请求属于对本案基本事实认定错误。1.房租和折旧费，产权人李某某有权计收。保全查封只限制涉案6套房的产权转移，不限制使用。从2015年8月15日房屋产权交给林某某，至今还在林某某手中。应视为林某某使用，应该承担租金和折旧费（固定资产折旧是产权人的收入），李某某对林某某占用的6套房，林某某有承担租金折旧费，应该计收。2.林某某售房以后不报建，改变建筑结构和使用功能如下；（1）501.601两套房分别各为1套改为两套，隔墙用120“24060规格的红砖，配1：6水泥沙，将批挡加厚20阳台改住房、窗花改砖结构，超出阳台承重能力。501房601房中一套垮塌会造成整栋12套房倒塌，201、202、301、302四套房很多砖砌隔墙存放机械设备（2）供电线路由暗线改明线（政府不允许），缺失入户电箱、电表、空气开关，室内供电设施，给水管由钢管改塑料管，由暗管改明管，丢失6套房的室内供水设备。损毁水电与供水供电源头驳接器材，造成不通水不通电的责任由林某某承担。（3）破坏屋隔热层造成屋顶裂缝漏水（4）损毁化美池，变换污水流入市政化美池。以上李某某诉到法院提交证据。并申请法院到现场勘验。从判决书上得知，法院没劫验现场。该证据也没写入查明事实内。根据《中华人民共和国合同法》一百四十二条（2002）3月5日建设部令第110号规定。李某某的举证勘验现场是事实，依法应判定林某某承担后果，支付1025,681.1元。法院有暗设套路，法院通过邮寄文件资料，不邮送达回执，李某某邮给法院，法院不出具收据。林某某以欺骗手段，骗取李某某写承诺书，凭此承诺书立案被法院受理。并以此承诺书为证判李某某在涉案6套房屋被查封负有违约责任。李朝责有责任相悖于（2009）香民二初字905号之四生效法律裁判。泯灭李某某提交的对林某某不利的证据，判李某某诉求无事实和法律依据被驳回。另，（2018）粤0404民初字3288号庭审笔录，因李某某视力问题不能在庭审中签字，同时法院也不批准李某某带回家签字的前提下才签的字，对于庭审笔录是否记录完善，李某某不清楚。（李某某需要在家中的强光台灯和500倍的放大镜才能看清楚。）三、原审判决对李某某提供的证据未进行质证、采纳。李某某提交证据中：包含“反驳林某某，反诉答辩状，”庭后意见，以及林某某未经报呈批准改变标的物的建筑结构和实用功能，造成安全隐患的证据和照片等。”但一审法院均未予以认定，全部被否定，证据被泯灭。四、认定事实不明，有故意违背事实和法律的行为。法院认定：“涉案房屋被保全查封，林某某和李某某均有责任。”这是相悖于（2009）珠法香民初字第905号之四生效法律裁定的。五、判决不公平、不公正。1.只判支持林某某解除合同，不判林某某违约责任。2.只判李某某支付1685,401元，超判决规定日期不付款应承担利息，而不判林某某退还房屋及实际占用期的费用。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足的前提下作出的判决是错误的，原审法院的判决严重的损害了李某某的合法权益，请求二审法院查清事实，作出公正的判决，维护李某某的合法权益。林某某答辩称：一、林某某已经向李某某付清全部购房款，李某某称“林某某未实际支付该130万元款项”纯属无稽之谈。（一）根据林某某与李某某2015年6月11日签订的《房屋买卖合同》及2015年8月18日签订的《补充协议》，林某某向李某某购买案涉12套房屋的总成交价为345万元，林某某具体支付情况如下：1.2015年8月18日，李某某以何某某名义购买“XXXX”商品房一套，成交价2382,156元。根据《房屋租赁合同》补充协议约定，林某某委托案外人霍某某向李某某支付130万元购房款，李某某出具收据承认已经收到案外人霍某某代林某某支付“XXXX”商品房购房款130万元。案外人霍某某于2015年8月18日以银行转账方式直接向开发商珠海同裕房地产开发有限公司支付“XXXX”商品房首付款672,156元，同裕房地产公司出具收款收据确认已收到该款项；2015年8月20日，案外人霍某某通过网银两次转账给李某某，每次5万元，合计10万元；2015年8月21日，案外人霍某某通过银行转账的方式向李某某支付527,844元。上述三笔支付款项合计130万元。2.2015年11月30日和2015年12月1日，林某某委托案外人霍某某分别通过网银向李某某转账各5万元，二笔共10万元。2015年12月8日，李某某向林某某出具10万元收据确认收到该款。3.2015年12月31日，林某某委托案外人霍某某分两次通过银行向李某某转账20万元和40万元，二笔共60万元，李某某于当日向林某某出具60万元收据确认收到该款。4.2016年1月12日，林某某委托案外人霍某某向李某某支付92万元，其中50万元通过银行转账支付；其余42万元林某某应李某某要求直接向案外人霍某某支付，以抵销李某某应付案外人霍某某的代理费用。2016年1月13日，李某某向林某某出具92万元收据确认收到该款。5.2016年3月30日，林某某委托案外人霍某某通过银行转账的方式向李某某支付53万，案外人霍某某支付李某某522,861元，剩余7,318.92元抵作李某某应付案外人霍某某垫付的诉讼费、办证费、公告费。2016年4月29日李某某向林某某出具53万收据，确认收到购房款53万元，并确认“至此已收齐12套房全部房款，已结清。”至此，林某某向李某某购买案涉12套房屋的总成交价345万元全部支付完毕。《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李某某主张林某某未付清购房款，但却无法提供证据加以证明，纯属无稽之谈！况且，自《房屋买卖合同》约定付清款项之日直至本案一审开庭前，李某某从未向林某某提出未付清购房款的主张或异议。《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实信用原则是民法的基本原则，依据这一原则，民事主体从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。李某某已收齐林某某所支付的案涉12套房屋的全部款项，而现在却矢口否认，实在是无理缠诉，有违诚实信用原则。（二）《房屋买卖合同》第三条第1项约定“本合同签订当日，乙方向甲方支付购房款定金人民币20万元，余款330万元，在甲方取得12套转让房屋房产证及办理完毕《公证委托书》后当天支付完毕。”根据李某某提供的案涉6套房屋不动产权登记表及《公证书》可知，李某某取得案涉房屋的房产证的时间为2015年12月9日，办理完毕《公证委托书》的时间为2015年12月15日，故《补充协议》第三条中双方约定的“提前支付130万元”应理解为林某某应在2015年12月15日前向李某某支付130万元购房款。现根据林某某提交的付款证据材料和李某某的收款收据显而易见，林某某已委托案外人霍某某分别于2015年8月18日、2015年8月20日、2015年8月21日向李某某提前支付购房款合计130万元，林某某已经履行《房屋买卖合同》补充协议约定的义务，一审对该事实的认定准确，根本不存在重复计算的问题。二、《承诺书》系李某某的真实意思表示，李某某否认有违诚实信用原则。2018年7月25日，林某某就案涉6套房屋如何处置事宜邀请李某某前来在广东莱特律师事务所洽谈。根据双方达成的共识，林某某的代理律师拟订了一份《承诺书》，李某某在仔细阅读内容无异议后在《承诺书》上签名确认。李某某作为一名具有完全民事行为能力且是长期从事建筑工程行业的商业人，应知晓并完全清楚签订《承诺书》所产生的法律后果。林某某或代理律师不存在隐瞒欺骗，完全是李某某自愿签订该《承诺书》的。李某某签订《承诺书》后，林某某已给予李某某充分合理的期限办理案涉6套房屋的解封或财产置换事宜，但李某某未予办理，现应承担相应的违约责任，特别是李某某向林某某在明确作出承诺和保证的情况下，为了推卸责任，矢口否认自己所作出的承诺与保证，反而称林某某或代理律师是“诈骗”，实在是血口喷人，缺乏道德与诚信。三、李某某要求林某某支付租金、房屋折旧费和赔偿装修损失缺乏事实和法律依据。首先，由于案涉6套房屋在林某某购买时属于烂尾楼，未通水电，根本无法使用，且案涉房屋在林某某购买后因李某某有债权债务纠纷处于法院查封状态，至今仍未解除查封，林某某自购买后一直没有使用过该6套房屋，这一情况在另案案涉房屋评估过程中也得以证明。此外，在林某某诉案外人刘庆斌返还原物纠纷一案中，（2018）粤0404民初2060号的生效民事判决书亦认定“涉案房屋是处于不通水电、无法居住使用状态”的事实。鉴于此，案涉房屋在不具备和不存在居住使用的现实条件和事实的情况下，李某某要求林某某支付租金和房屋折旧费显然缺乏事实和法律依据。其次，林某某将受让的12套房屋转让给案外人刘庆斌后，案外人刘庆斌为了能够将受让的这12套房屋尽快转卖，便对这栋楼的外墙和房屋的楼梯、大楼门前的通道、停车位等公共设施进行修缮，并接通水电。毫无疑问，上述修缮行为不仅没有对房屋结构造成任何破坏，反而提升了房屋的使用价值。此外，林某某与李某某签订的《房屋买卖合同》的第三条第3款也约定“乙方在付清全部价款后即享有上述房屋的所有权，可自行出租、转让、抵押、使用、翻新改建等......”，故在房屋买受人履行了全部付款义务后，一方面享有使用权，另一方面也有权对案涉房屋进行修缮和装修，林某某在未要求李某某赔偿装修费的情况下，李某某反而要求林某某赔偿装修损失委实于理不符，没有法律依据。第三，根据李某某于2018年7月25日向林某某出具的《承诺书》可知，李某某已知晓并明确同意若房屋无法办理过户手续所产生的一切经济和法律责任均由其承担。现李某某违背承诺，并且反而要求林某某支付所谓的“租金、房屋折旧费和赔偿装修损失”，这分明是颠倒是非，毫无事实和法律依据。四、李某某在自己严重违约导致合同履行不能的情况下，居然将李某某自己的过错造成的不利后果转由林某某承担，无疑有违合同法的公平原则，应依法驳回李某某的上诉请求。李某某对于林某某从李某某手中购买的12套房屋并非用作自住而是为了投资的用途是知晓并且同意协助办理相关过户手续的，故双方签订的《房屋买卖合同》中也未明确约定案涉12套房屋办理过户手续的时间。就双方的权利义务而言，交付房屋并办理过户手续是李某某的合同义务，《房屋买卖合同》约定履行的方式包括了房产过户，换言之，林某某的合同目的包括案涉房屋的使用权和所有权。由于案涉6套房屋在林某某受让后出现因李某某自身原因而被法院查封的情形，使房产的权利归属处于极不稳定状态，并且使得房产过户的合同目的在客观上出现了履行不能的现实状态。显而易见，该状态的出现系李某某的原因所致，李某某无疑已构成交付不能的违约责任。《房屋买卖合同》的合同目的无法实现已是不争的事实。正因如此，李某某在《民事反诉状》中也作出同意解除《房屋买卖合同》的意思表示。尽管林某某认为一审判决对林某某有失公允，但林某某本着尽快解除《房屋买卖合同》、收回购房款和解决纠纷的愿望，未对一审判决提出上诉。但林某某万万没想到的是，李某某捏造事实，倒打一耙，对本案提出上诉，但却无法提出任何证据加以证明其主张，纯属无理缠诉！综上，林某某已全额支付李某某案涉12套房屋的购房款共345万元，案涉6套房屋因李某某另案的原因被法院查封，李某某怠于履行合同的义务导致房产过户的合同目的无法实现。一审事实认定清楚，适用法律正确，李某某的上诉请求证据不足且缺乏事实和法律依据，恳请二审法院驳回李某某的无理上诉请求。林某某向一审法院起诉请求：1.判令解除林某某与李某某分别于2015年6月11日和2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》；2.判令李某某立即向林某某返还购房款2,197,960元；3.判令李某某按中国人民银行规定的同期贷款利率向林某某赔偿自2016年4月29日起至返还购房款2,197,960元之日止的利息损失；4.判令李某某向林某某支付因李某某的过错而给林某某造成的其他损失，包括：诉讼费用88,783元、评估费4626元、执行费24,811元、律师费105,000元，共计223,220元；5.本案诉讼费用和财产保全费用由李某某承担。李某某向一审法院提出反诉请求：1.判令林某某支付至实际交还房屋时止的租金(计算方式为1200元/月×39个月×6=280,800元，暂计至2018年12月5日，之后的租金仍以该标准计算至交还房屋时止）；2.判令林某某支付至实际交还房屋时止的房屋折旧费（计算方式为617.04㎡×2749.01元/㎡×5%×3.3=279881.1元，暂计至2019年12月，之后的折旧费仍以该标准计算至交还房屋时止，具体房屋单价以评估为准）；3.判令林某某由于未经报建破坏性装修造成的损失共计465,000元（其中擅自改变房屋结构造成损失225,000元，破坏供电设施损失180,000元，破坏排污管道及化粪池损失60,000元，具体损失以评估为准），以上总计1,025,681.1元；4.判令由林某某承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月11日,甲方（转让方）李某某与乙方（受让方）林某某签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于珠海市金湾区*****************屋（即珠海市金湾区***************、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702号房）转让给乙方，转让总价350万元，包含甲方取得房地产权的所有税费；合同签订当日，乙方向甲方支付定金20万元，余款330万元，在甲方取得12套转让房屋房产证及办理完毕《公证委托书》后当天支付；甲方在收到乙方定金后，将转让房屋的《购房合同》原件交付乙方；甲方在判决书生效后即向法院申请强制执行，在取得全部房产证后，即前往公证处，办理一份房屋转让的委托公证，委托乙方或乙方指定的第三方代为办理转让12套房屋及办理过户事宜。甲方收齐全部转让款后，即将房产证原件及公证委托书全部移交给乙方；乙方在付清全部购房款后即享有上述房屋的所有权，可自行出租、转让、抵押、使用、翻新改建等；乙方付清全部价款取得房屋所有权后，如另行对外转让房屋的，则乙方可凭甲方出具的《委托公证书》，以甲方名义与购房人签订合同、确定转让价格收取转让款，如办理过户时需要甲方到场签字配合的，甲方给予协助。因乙方在二次转让时产生的所有税、费及相关法律责任均由乙方自行承担，与甲方无关。如因此造成甲方损失的，乙方须承担赔偿责任；如乙方付清全部转让款后，要求甲方将房屋过户至乙方名下的，则甲方应协助乙方办理过户手续，过户税费乙方承担。李某某和林某某均在该合同上签名。2015年8月18日，甲方李某某与乙方林某某签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》,约定：鉴于甲方在2015年7月5日购买了“XXXX”商品房一套，现急需用钱支付购房款，经与乙方协商，乙方同意提前支付130万元给甲方用于支付“XXXX”的房款，余款按原合同约定付清,甲方同意在转让总价上优惠5万元，即12套房屋转让总价为345万元；甲方系以其外孙女何某某的名义购买“XXXX”6栋2单元1401房（总价2,330,466元），如甲方违反约定未履行合同义务，则何某某自愿为甲方提供连带担保;甲方交房给乙方后，乙方可对房屋进行装修、改建、出租、使用等，甲方给予协助配合。李某某和林某某均在该补充协议上签名。林某某向李某某的付款情况：1、2015年8月18日，霍某某转账给同裕房地产公司672,156元；8月20日，霍某某通过网银两次转账给李某某，每次5万元，合计10万元；8月21日，霍某某转账给李某某527,844元。以上合计130万元（注：2015年8月18日，李某某出具《收据》对收到该130万元予以确认；同日，同裕房地产公司出具的收款收据确认已收到何某某交的首期购房款672,156元；XXXX房产信息通知表显示，“XXXX”6栋2单元1401房，客户姓名何某某，首付三成722,156元，贷款1,660,000元，已付5万元，pos支付672,156元，下方手写转李某某627,844元）。2、2015年11月30日，霍某某通过网银转账给李某某5万元；12月1日，霍某某通过网银转账给李某某5万元。两笔合计10万元（注：2015年12月8日，李某某出具的收据确认收到该10万元，累计收款140万元）。3、2015年12月31日，霍某某两次分别转账给李某某20万元、40万元，合计60万元（注：2015年12月31日，李某某出具的收据确认收到该60万元，累计收款200万元）。4、2016年1月12日，霍某某转账给李某某50万元(注：2016年1月13日，李某某出具的收据确认收到购房款92万元，其中本次转款50万元，李某某应付给霍某某的费用抵扣42万元；累计收款292万元，尚欠53万元)。5、2016年3月30日，霍某某转账给李某某522,861元（注：2016年4月29日，李某某出具的收据确认收到购房款53万元，其中522,861元是本次转款，李某某应支付的案件诉讼费、办证费、公告费等抵扣7139元；已收齐全部12套房屋购房款）。以上全部付款共计345万元，其中转账支付3,022,861元，李某某应付给霍某某的费用抵扣42万元，李某某应支付的案件诉讼费、办证费、公告费等抵扣7139元。2015年12月15日，李某某办理12份公证委托书，委托霍某某办理涉案12套房屋的过户手续。2016年10月28日，珠海市香洲区人民法院（以下简称香洲法院）因另案原告珠海市建安集团有限公司与李某某合同纠纷一案作出（2009）香民二初字第905号之三民事裁定书，保全查封涉案6套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房）。林某某对香洲法院的该保全查封提出复议，请求解除该6套房屋的查封。香洲法院于2017年4月21日作出（2009）香民二初字第905号之四民事裁定书，驳回了林某某的复议请求。香洲法院经审查认为在2015年12月李某某取得不动产权证及至2016年10月作出保全裁定的十多个月时间里，林某某没有及时办理房屋的过户登记手续，对此林某某明显存在过错。该房产目前仍处于查封状态。同时查明，林某某将涉案房产转卖给案外人刘庆斌，因双方发生纠纷，刘庆斌起诉林某某、李某某、霍某某，要求三人立即向其归还购房款225万元及利息并赔偿办理过户所交税费损失。一审法院审理后作出（2017）粤0404民初1247号民事判决，该判决查明及认定的事实：1、2016年3月21日，林某某与刘庆斌签订《房屋买卖合同》，约定林某某将其向李某某购买的位于金湾区红旗镇文华路160号3栋201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702号共12套房屋转卖给刘庆斌，转让总价款为450万元。上述合同签订后，刘庆斌依约向林某某支付了房屋转让价款450万元。2、2016年4月22日，林某某向刘庆斌移交了涉案房屋及李某某出具的公证委托书等相关房产资料。刘庆斌凭收到的房产资料、公证委托书等办理了珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋201、202、301、302、501、601房产的过户手续，2016年7月15日，刘庆斌以书面形式确认上述6套房屋已办理至其转卖的其他案外人名下。3、2016年11月7日，刘庆斌以案外人刘庆意等6人为受让方缴纳了其余6套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房）的房地产转让税费，但因该房屋被香洲法院查封未能办理过户手续。4、林某某辩称，刘庆斌卖掉了部分朝向好的房屋，对剩余房屋按一半房价退还有失公平。一审法院对其辩称中认为要按实际情况评估房产价值的意见予以采纳。经刘庆斌申请，一审法院委托鉴定机构对讼争的六套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房）购买时的市场价格进行了评估，评估意见为2016年3月21日签订房屋买卖合同时该6套房产市场总价为2,197,960元。各方对评估意见未提出足以推翻的抗辩，一审法院对该评估意见予以采信。5、诉争房屋一直处于查封状态，由于部分合同目的已无法实现，刘庆斌要求部分解除合同合理有据，一审法院予以支持。6、刘庆斌与林某某签订合同后的第4个月办理了其中6套房产的过户手续，且该6套房均为刘庆斌转售后直接过户到案外人名下。相隔数月后，刘庆斌再次要求办理剩余6套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房）的过户手续，从刘庆斌提交的税费缴纳手续可知，该6套房产仍将过户于案外人名下。因刘庆斌自身的原因导致房屋在可过户状态时未能办理过户，存在怠于履行的情形，其请求的利息损失应自行承担。该判决判定林某某于本判决发生法律效力之日起七日内向刘庆斌返还房屋价值款2,197,960元；驳回刘庆斌的其他诉讼请求。刘庆斌和林某某、李某某不服该判决，提起上诉。珠海市中级人民法院审理后于2018年6月19日作出（2018）粤04民终1500号民事判决，该判决对一审判决查明的事实予以确认，并对房产评估报告的效力再次予以确认；对林某某与刘庆斌签订的《房屋买卖合同》的有效性进行再次予以确认；对合同解除再次予以确认。该判决认为合同并未对办理过户的时间予以限定，即使刘庆斌未及时将剩余6套房产办理过户，亦不能因此认定为刘庆斌存在违约情形；《房地产买卖合同》约定履行的方式包括了房产过户，亦即购买方刘庆斌的合同目的包括有房屋的使用杈和所有权。由于案涉房产存在被案外诉讼查封的情形，使房产的权利归属处于极不稳定状态，并且使得房产过户的合同目的在客观上出现一定程度的履行不能，该状态的出现虽然系李某某的原因所致，但实际上亦属于林某某未能履行其与刘庆斌所签订合同第三条第4项约定的协助过户义务，该行为已构成违约。该判决维持一审判决，该判决已发生法律效力。在（2017）粤0404民初1247号民事判决执行过程中，林某某向刘庆斌返还购房款并支付利息、诉讼费、执行费等费用，刘庆斌于当天向林某某返还了涉案6套房屋的不动产权证书和公证书。2018年7月25日，李某某出具《承诺书》，主要内容：鉴于（2017）粤0404民初1247号民事判决和（2018）粤04民终1500号民事判决，刘庆斌有义务退还珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋6套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房），李某某承诺并保证及时负责办理上述6套房屋过户至林某某或林某某指定的第三人名下，否则本人愿意承担由此产生的一切经济和法律责任。以上事实有林某某、李某某和何某某提供的证据及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，一、关于林某某的诉讼请求。1、关于解除《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》中未履行部分的问题。林某某与李某某签订的《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应全面履行合同约定的义务。林某某按照合同的约定向李某某支付12套房屋的购房款345万元，李某某应按照合同的约定协助林某某办理12套房屋的过户手续。合同履行过程中，其中6套房屋已履行过户手续，其余6套房屋（珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房）因李某某与案外人珠海市建安集团有限公司的纠纷被香洲法院保全查封。因该房产目前仍处于查封状态，无法办理过户，导致林某某购买该房的合同目的即拥有该房屋的使用权和所有权无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据该规定，李某某不能履行其余6套房屋协助过户义务,致使不能实现合同目的，林某某请求解除该6套房屋的买卖合同及补充协议，有事实及法律依据，一审法院予以支持。2、关于返还购房款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，涉案6套房屋的买卖合同及补充协议解除后，林某某应向李某某退还该6套房屋，同时，李某某应向林某某返还购房款。正如林某某在（2017）粤0404民初1247号案件中所主张的---刘庆斌卖掉了部分朝向好的房屋，对剩余房屋按一半房价退还有失公平。同样的道理，林某某将部分朝向好的房屋卖掉了，对剩余的6套房屋应按当时的交易价格予以退还。（2017）粤0404民初1247号案中涉案的6套房屋的评估价格为2,197,960元，在该案中该6套房屋的价格占12套交易房屋总价格的比例为2,197,960元÷450万元=48.8436%，参照该比例，本案中该6套房屋的当时交易价格应为345万元×48.8436%=1,685,104元。故，李某某应向林某某退还购房款1,685,104元。3、关于支付利息及赔偿其他损失的问题。虽然《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》对办理过户的时间没有予以限定，但在2015年12月李某某取得不动产权证并办理公证委托书即委托霍某某办理涉案12套房屋的过户手续，至2016年10月香洲法院作出保全裁定的十多个月时间里，并且在其中6套房屋已办理过户到刘庆斌转售的买家的情况下，林某某仍没有及时办理本案6套房屋的过户登记手续，对此林某某明显存在较大的过错。正是林某某怠于过户的行为导致案涉房屋在可过户的状态时没有过户，才导致该房产后来被香洲法院查封，以致李某某不能履行协助过户义务，由此造成的林某某的损失应由林某某自己承担。这与刘庆斌在（2017）粤0404民初1247号案件中主张林某某赔偿购房款的利息损失被一审法院驳回的道理是一样的。一审法院认为，李某某在2018年7月25日的《承诺书》中并没有明确表示愿意承担因林某某的过错造成的损失。故，林某某要求李某某赔偿利息、诉讼费、评估费、执行费、律师费，一审法院不予支持。二、关于李某某的反诉请求。1、关于支付房屋租金的问题。林某某向李某某支付了全部购房款，李某某将房屋交付给林某某，林某某对该房屋拥有合法的使用权，即使林某某使用该房屋亦无需向李某某支付租金。并且，如上所述，对林某某主张李某某赔偿利息的损失一审法院不予支持，同样的道理，李某某对房屋被查封亦有一定的过错，按照公平原则，李某某要求林某某支付房屋占用的租金，一审法院亦不予支持。2、关于支付房屋折旧费的问题。李某某将案涉12套房屋卖给林某某的总价为345万元，而林某某将该房屋转卖给刘庆斌的总价为450万元，并且（2017）粤0404民初1247号案件中评估未过户的6套房屋在2016年3月21日交易时的总价为2,197,960元，一审法院认定的2015年8月18日交易时该房总价为1,685,104元，显然该房屋不但未折旧，还存在一定的升值增值的情况。李某某要求林某某支付房屋折旧费，没有事实依据，一审法院不予支持。3、关于未经报建破坏性装修造成的损失问题。首先，李某某提供的证据不能证明案涉房屋存在破坏性装修。其次，林某某购买房屋的目的是为出售赚钱，林某某对该房屋进行修缮也是为该房的增值和易于交易，李某某主张林某某进行破坏性装修显然有悖常理。再次，如上诉述，林某某修缮后，该房屋不但未折旧，还存在一定的升值增值。故李某某要求林某某赔偿未经报建破坏性装修造成的损失，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除林某某与李某某于2015年6月11日签订的《房屋买卖合同》、2015年8月18日签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》中未履行部分的协议（即解除对位于珠海巿金湾区红旗镇文华路160号3栋401、402、502、602、701、702号房的买卖协议）；二、李某某于本判决生效之日起七日内向林某某返还购房款1,685,104元；三、驳回林某某的其他诉讼请求；四、驳回李某某的全部反诉讼请求。案件本诉受理费38130元、保全费5000元，由林某某负担20564元，李某某负担22566元；反诉受理费7016元，由李某某负担。二审期间，林某某向本院提交了如下证据：证据一、2015年8月20日向李某某支付10万元购房款凭证复印件；证据二、2015年11月30日向李某某支付5万元购房款凭证复印件；证据三、2015年12月1日向李某某支付5万元购房款凭证复印件。证据一、二、三共同拟证明林某某已就购买含案涉6套房屋在内的12套房屋向李某某付清了全部购房款，李某某已确认收到全部购房款。对被上诉人林某某提供的上述证据，李某某未予发表明确质证意见，本院对上述证据结合全案其他证据综合审查判断。本院二审审理查明：2015年8月18日林某某与李某某签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定：因林某某提前向李某某支付130万购房款用于李某某购买“XXXX”房屋，双方同意将350万元的成交价变更为345万元。同日，何某某购买“XXXX”商品房一套，成交价2,382,156元,霍某某于当日以银行转账方式直接向开发商同裕公司支付“XXXX”商品房首付款672,156元，同裕房地产公司出具盖有财务专用章的《收款收据》确认已收到该款项。2015年8月20日19时许，霍某某分两次通过网银互联系统渠道转账给李某某，每次5万元，合计10万元，交易详情中均附言“代林某某付购房款”。2015年8月21日，霍某某以其珠海华润银行股份有限公司金湾支行的账户（621*************464）通过银行转账的方式向李某某名下的中国工商银行股份有限公司珠海分行的账户（622*************461）转账527,844元。2015年8月18日，李某某向林某某出具《收据》一份，该份《收据》载明：“现收到霍某某代林某某支付的1300000.00元（壹佰叁拾万元）整，代付至珠海同裕房地产开发有限公司。”李某某在收款人处签名，落款日期为2015年8月18日。对一审查明的其他事实，经审理本院予以确认。本院认为，根据上诉人李某某的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案争议的主要焦点为：一是林某某是否尚欠130万元购房款问题；二是林某某是否应当向李某某支付租金、房屋折旧费、房屋毁损赔偿的问题。对此，本院评判如下：林某某是否尚欠130万元购房款。林某某与李某某签订的《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照《房屋买卖合同》和《〈房屋买卖合同〉补充协议》约定全面履行各自的权利义务。依照《〈房屋买卖合同〉补充协议》约定，林某某需提前向李某某支付130万元购房款，由此案涉12套房屋总价款由350万元变更为345万元，故林某某应向李某某支付的案涉房屋总价款为345万元。李某某上诉主张，林某某至今尚欠购房款共计130万元，其虽向林某某出具了《收据》但是林某某未实际支付130万元款项。对此本院认为，如本院二审及一审法院查明所示，霍某某代林某某已分4次，分别向李某某或李某某所指定的同裕公司支付购房款合计130万元。林某某一审中主张其已向李某某清偿了案涉购房款，并在一审中提交相应的证据予以佐证，李某某虽主张林某某未付清购房款，但却未提供证据加以证明。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，李某某上诉主张林某某尚欠其130万元的上诉理由不成立，一审法院认定林某某已经支付了全部案涉购房款，有事实依据，本院二审予以维持。二、林某某是否应当向李某某支付租金、房屋折旧费、房屋毁损赔偿。关于租金部分。双方对案涉房屋的办理过户时间并无明确约定，在李某某取得不动产权证并办理公证委托书至案涉6套房屋被查封的十多个月期间，双方均未积极办理过户手续，才导致该房产后来被香洲区人民法院查封，以致李某某不能履行协助过户义务。但林某某按照合同约定履行了付款义务，李某某将房屋交付给林某某后，林某某对该房屋拥有合法的使用权，无需向李某某支付相应的租金。一审法院对李某某主张林某某支付房屋占用租金的请求不予支持，该项处理结果符合公平原则，并无明显不当，本院予以维持。关于房屋折旧费、房屋毁损赔偿部分。首先，李某某将案涉12套房屋卖给林某某的总价为345万元，而林某某将其转卖给刘庆斌的总价为450万元。可见案涉房屋的价值并未下降，而是存在一定升值增值的情况，不存在李某某所主张的房屋折旧现象。其次，李某某将案涉房屋交付林某某后，林某某为增加房屋的交易价值对房屋进行了一定程度的改变和装修，结合案涉房屋在装修后客观存在升值的现象，李某某主张林某某对房屋进行毁损，与生活常理相悖。另外，李某某主张房屋折旧费、毁损装修造成的损失、擅自改变房屋建筑结构造成的损失、破坏供电供水设施损失、破坏排污管道以及化粪池损失相关费用，但均未能提交相应的证据予以佐证，一审法院对其主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李某某的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,953元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月十日书记员 黄艳芬附相关法律司法解释规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。