山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初2370号   原告：乔某，女，1976年7月29日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：桑某，男，1973年6月16日生，汉族，晋城市人，现住晋城市，系原告乔某丈夫。   委托诉讼代理人：原某，山西洎坤律师事务所律师。   被告：晋城市城区房地产开发总公司，住所地：晋城市，统一社会信用代码×××。   法定代表人：郝某，任该公司经理。   委托诉讼代理人：王某，山西瀛润律师事务所律师。   委托诉讼代理人：于某，山西瀛润律师事务所律师。   原告乔某诉被告晋城市城区房地产开发总公司委托合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔某的委托诉讼代理人桑某、原某，被告晋城市城区房地产开发总公司的委托诉讼代理人王某、于某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告乔某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售佣金9597391元；2、诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2012年9月5日、2013年5月7日、9月27日，晋城市瑞浩房地产经纪有限公司（以下简称瑞浩经纪公司）与被告就某村某街南11#、12#、15#、16#共计418套、某街北17#商住楼、AB座公寓150套、某街南8#、9#、10#、13#、14#计532套签订了3份《商品房委托销售合同》，约定“委托销售代理方式为独家全程代理方式；销售面积计算方式按建筑面积计算，商品房销售包底价平均价格分别为4300元/平方米、4400元/平方米和4980元/平方米，超出销售总额部分（超出底价部分）按五五分成......”。2014年12月17日，瑞浩经纪公司与被告签订《xxx小区地下车位委托销售合同》，由瑞浩经纪公司代理销售地下车及储藏室，约定“乙方代理佣金按双方确定的叁%提取”。因被告项目尚未取得预售许可证，受托人瑞浩经纪公司自担费用，通过市场调研、营销策划、广告宣传、员工培训、现场销售，以晋城市城区房地产开发总公司xxx旧村改造工程项目部之名与认购人签订了《商品房认购协议书》，将“商品房”及车位、储藏室代销出去，销售款悉数汇入了被告指定账户。受托人瑞浩经纪公司为被告提供了售楼中介服务，被告应依约支付佣金。代销佣金总计20017648元，其中17#楼AB座公寓佣金计算方式：（4649.38-4400）/2=124.69元；124.69×21799.39=2718165.94元；某街南11#12#15#16#（二期）佣金计算公式：（4570.74-4300）/2=135.37元;135.37×57019.70=7718756.79元；某街南8#9#10#13#14#（三期）佣金计算公式：（5283-4980）/2=151.5元；151.5×61774=9358761元。地下车位及储藏室佣金计算公式：（2695000+4703803）×3%=221964元。几年来，被告通过借支款项、房屋折抵方式陆续向受托人瑞浩经纪公司支付佣金10420257元，截止目前，被告还应支付受托人瑞浩经纪公司佣金9597391元。瑞浩经纪公司系原告乔某投资的个人独资企业，从事房地产经纪业务,2019年3月18日被注销。依据法律规定，该企业被注销后的债权债务由投资人即原告承继。2019年7月18日，晋城仲裁委员会作出（2019）晋仲通字14号《不予受理通知书》，认定原被告之间无仲裁条款。为此，原告提起诉讼，请求依法判令被告支付原告销售佣金9597391元。   被告晋城市城区房地产开发总公司辩称：请求依法驳回原告诉讼请求，本案诉讼费用及相关费用由原告承担。原告曾注册成立个人独资企业瑞浩经纪公司，法定代表人为桑某。被告与瑞浩经纪公司先后分别签订三份《商品房委托销售合同》，分别委托瑞浩经纪公司销售原告在北石店镇xxx开发的11、12、15、16号房屋（418套）；17号商住楼AB座（150套）；8、9、10、13、14号房屋（532套）。2014年12月17日，被告与瑞浩经纪公司再次签订《地下车位委托销售合同》。双方在合同中对于销售时间、代理方式、代理费用及结算方式、违约责任等均做了明确约定。合同约定后，瑞浩经纪公司遂开始销售，但由于销售过程中，特别是在销售17号楼时，瑞浩经纪公司对购房户作虚假宣传，将本应是40年产权的商业住宅房屋宣传为70年产权的住宅房，导致购房户知道真相后到被告公司闹事，到各级政府上访，多数曾经购买的用户大面积退房，致使17号楼所有的购房户最终均按照原合同签订价的70%交付房款。同时导致被告名誉严重受损，其他购房户也拒绝缴纳房款，房屋处于滞销状态，直接经济损害高达数千万元。2015年11月28日，被告在无奈的情况下，和瑞浩经纪公司通过会议记录的方式将所有合同予以终止。被告与瑞浩经纪公司终止合作时，鉴于当时瑞浩经纪公司掌控着销售房屋的所有资料未向被告移交，所谓应得的代理费用均是以瑞浩经纪公司呈报的数额为准。按照瑞浩经纪公司呈报的数额，被告在先前瑞浩经纪公司已经陆续借支897万元的基础上，同意在给瑞浩经纪公司三套房屋以顶替剩余的代理费用，瑞浩经纪公司同意在11月30日前将售楼部的所有手续移交被告。后瑞浩经纪公司又将顶替的房屋折价1450257元由被告出卖，后被告也如数将该款项于2016年3月交给了瑞浩经纪公司，至此双方的合作彻底终结。被告在从瑞浩经纪公司收回所有手续和资料之后，经过详细计算，方才知道瑞浩经纪公司取走的代理费用远远超出其应得的数额，但是考虑到双方已经签订过协议，未再提及。现瑞浩经纪公司在注销后，原告又将被告诉至法院，被告在保留追索权利的同时，将原告的应得款项具体陈述如下：原告根据合同约定，应得的代理费用为6663550.355元。而被告向原告已支付的数额远远超出原告应得数额，原告计算的佣金数额是在实际履行了全部义务的基础上而得来的，但事实上原告并没有按合同约定出售完约定的房屋，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。同时本案已过法律规定的诉讼时效。综上所述，请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告诉讼请求。   经审理查明：瑞浩经纪公司系原告乔某投资的自然人独资企业，经营范围包括房地产经纪业务，该公司于2019年3月18日被核准注销。瑞浩经纪公司经营期间，于2012年9月5日、2013年5月7日、2013年9月27日分别与被告签订3份《商品房委托销售合同》，合同约定，被告委托瑞浩经纪公司代理销售被告开发的城区北石店镇某村某街南11、12、15、16号楼房屋（418套）；某街北17号商住楼AB座（150套）；某街南8、9、10、13、14号楼房屋（532套）。2014年12月17日，瑞浩经纪公司与被告签订《xxx小区地下车位委托销售合同》，约定由瑞浩经纪公司代理销售被告开发的xxx小区A3地块地下停车位。以上四份合同中瑞浩经纪公司的法定代表人处均是“桑某”签字。合同签订后，瑞浩经纪公司按约定为被告代理销售了房屋及车位。后双方对销售佣金形成纠纷，诉至本院。   以上事实有瑞浩经纪公司与被告签订的《商品房委托销售合同》、《xxxx小区地下车位委托销售合同》，瑞浩经纪公司的工商登记信息及原、被告陈述等证据在案予以证实。   针对本案是否超过诉讼时效，原告提供证据有：1、瑞浩经纪公司于2018年8月3日给被告开具的收到代理销售佣金的发票一支，用于证明原告收到被告72万元销售佣金。   2、被告财务总监聂晓武于2018年8月27日给瑞浩经纪公司出具的收到发票的收据一支，用于证明被告收到了原告2018年8月3日开具的发票。   被告对以上证据质证称：对以上证据的真实性无异议，但与本案的诉讼时效无关联，根据合同约定，原告在收到被告佣金以后开具发票是法定义务，在被告结清款项后，原告就应开具发票，该发票只是原告履行义务的拖延。   原告补充意见：2018年8月3日发票上的佣金72万元，被告在2015年就支付了，原告需要资金的时候先向被告借支，结算时再转实，原告在2015年是借支了该款项，因为一直存在往来关系，所以2018年8月3日才开具发票，被告只给原告结算了部分佣金，还有未支付佣金，就是原告所诉款项。   被告针对诉讼时效问题提供证据有：被告公司2015年11月28日的会议记录，该会议记录的主要内容为“会议地址：xxx项目；会议名称：关于售楼部移交及清款一事；主持人：郝经理；出席人：聂xx、桑某、关xx、李xx；内容：1、原合同的基础不变，该结多少，结清。2、原合同结束以后，桑某又为公司售房按2%比例结算。3、因结算后，公司没有资金支付桑某的款项，公司愿给桑某3套房顶替该支付的售房资金。4、11月30日前售楼部所有手续双方交接清楚……”。用于证明双方在2015年11月28日进行了清算、移交事宜，双方已经结清佣金，如果原告认为佣金尚未结清，应该从2015年11月28日开始就知道其权利被侵害，按3年的诉讼时效来算，至2018年11月28日诉讼时效就已经届满。但截至起诉之日，原告未向被告主张过权利，双方未再提及佣金的事情，因此原告的诉讼超过了诉讼时效。该记录第3条约定双方结算后，被告所欠款项以3套房顶替，该3套房的变现款项被告于2016年3月之前已经交付给原告。   原告对以上证据质证称：对会议记录的真实性无异议，是桑某本人的签字，但桑某当时签字时该会议记录的“会议名称”一栏是空的，该会议名称是后来加上的。被告所说的合同终止不成立，也未结清款项。会议当日确实说过用三套房顶替佣金，在会后三五天时间被告给了房子，售房后被告于2016年3月11日把三套房款共1450257元交付给了瑞浩经纪公司。   本院认为：瑞浩经纪公司与被告于2012年9月5日、2013年5月7日、2013年9月27日分别签订的《商品房委托销售合同》及2014年12月17日签订的《xxx小区地下车位委托销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瑞浩经纪公司作为自然人独资企业，其注销后的债权债务由其投资人即原告及承继。瑞浩经纪公司与被告签订的涉案四份合同是均是桑某作为法定代表人参与签订，参与被告公司清算会议的也是桑某，基于瑞浩经纪公司作为自然人独资企业，其投资人乔某与桑某的特殊关系，可以认为桑某参与的涉案代理销售相关事宜的行为，代表的是瑞浩经纪公司。被告提供的2015年11月28日的会议记录可以证明瑞浩经纪公司与被告在会议当日或之前进行过结算，双方同意被告没有资金支付的款项，给桑某3套房顶替应支付的售房资金，而该3套房的售房资金被告已经在2016年3月11日交付给了瑞浩经纪公司，如果原告认为被告尚欠付佣金，应从2015年11月28日就知道其权利受到了侵害，原告未能提供2015年11月28日之后向被告主张权利的证据，至本案起诉之日，已超过三年的诉讼时效，且未其他有诉讼时效中断、中止的事由，故被告提出的原告诉讼已超过诉讼时效的抗辩，本院予以支持。至于原告于2018年8月3日给被告开具发票，只是为2015年被告已经支付的款项开具发票，系其履行义务的延迟，而不是其向被告主张权利的行为，故原告称未超过诉讼时效，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：   驳回原告乔某的诉讼请求。   案件受理费78980元，由原告乔某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 聂桂芬   人民陪审员 吕美丽   人民陪审员 郑端生     二0一九年十二月三十一日   书 记 员 孙 悦