江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0112民初3724号原告：谢某某，女，汉族，1987年4月28日出生，户籍所在地广东省佛山市禅城区，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：徐某某，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：1360120******8048。被告：九江某某有限公司南昌分公司,注册地：江西省南昌市新建县，办公地：江西省南昌市新建县，统一社会信用代码：91360100******6769。负责人：程某某，职务：总经理。被告：九江某某有限公司,注册地：江西省九江市西二路开放开发区，办公地：江西省新余市分宜县，统一社会信用代码：91360400******3323。法定代表人：吴某某，职务：总经理。被告：江西某某营销策划有限公司,注册地：江西省南昌市青山湖区，办公地：江西省南昌市紫阳大道，统一社会信用代码：9136011******YPX3。法定代表人：靳某某，职务：总经理。委托诉讼代理人：龚某某，江西豫章律师事务所律师，执业证号：1360120*****3360（系三被告共同的委托诉讼代理人）。原告谢某某诉被告九江某某有限公司南昌分公司（以下简称被告一）、九江某某有限公司（以下简称被告二）、江西某某营销策划有限公司（以下简称被告三）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告谢某某的委托诉讼代理人徐某某和被告九江某某有限公司南昌分公司、九江某某有限公司、江西某某营销策划有限公司共同的委托诉讼代理人龚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某向本院提出诉讼请求：1、判决三被告归还原告购房款3.8万元；2、判决被告1、2按照合同约定立即将原告房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；3、判决被告1、2按照合同约定立即将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；4、判决被告1、2因设置两处烟道和下水管道，减少了原告房屋的实际使用面积的损失1万元；5、判决被告1、2立即向原告支付因未安装隔断门的赔偿费用1500元；6、判决被告1、2向原告支付逾期交房的违约金13611元（暂算至2019年9月5日）；7、本案的诉讼费、保全费等费用由三被告承担。原告谢某某向本院提出事实和理由：2017年12月29日，原告谢某某与被告九江某某有限公司南昌分公司基于平等协商、自愿消费的原则，签订了合同编号为201718275的《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告九江某某有限公司南昌分公司开发建设的位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚某住房，被告九江某某有限公司南昌分公司应当于2018年12月31日前向原告交付商品房。合同还约定，被告九江某某有限公司南昌分公司交付房屋时房屋供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。合同签订后，原告按照合同约定向被告九江某某有限公司南昌分公司支付了房屋价款，但被告九江某某有限公司南昌分公司拒不履行供水、供电与城市供水、供电管网连接义务，且被告未完成合同中约定的燃气管道敷设义务。另在商品房中建造了两处烟道和下水管道，减少了商品房的实际使用面积，给原告造成了损失。被告一、二亦未按照合同的约定安装阳台与客厅之间的隔断门。按照原被告之间约定，原告缴纳3.8万元的认筹金，抵充7.6万元的购房款。原告将3.8万元的认筹款付至被告九江某某有限公司南昌分公司，被告九江某某有限公司南昌分公司委托被告江西某某营销策划有限公司出具了3.8万元认筹金的收据。但被告九江某某有限公司南昌分公司并未按照合同约定将3.8万元认筹金在《商品房买卖合同》的房价款中抵扣，被告应将多收的3.8万元购房款归还给原告。原告认为，按照法律规定，被告九江某某有限公司南昌分公司的行为已构成严重违约，根据合同约定，被告应当按照合同第十二条第一款第二项约定的方式确定被告的违约责任及承担方式，即被告九江某某有限公司南昌分公司房屋未达到交付使用条件应按合同约定承担逾期交付的违约责任，向原告按日支付全部房款万分之一的违约金并继续履行合同义务。故诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。被告九江某某有限公司南昌分公司、九江某某有限公司辩称：1、原告诉讼请求第一项所涉及3.8万元款项系被告三收取，依据被告一与被告三签订的销售代理合同第七条第8款约定，该费用由被告三收取，责任亦由被告三承担，与被告一、被告二无关；2、被告一已按合同约定内容完成了水、电等各项安装义务；3、原告第5项诉讼请求被告一愿意支付未安装隔断门费用的1500元给原告；4、针对第4项诉讼请求中，原被告在买卖合同中并未涉及到烟道、下水管道安装的具体位置，因此该项诉讼请求不应予以支持。被告一被告二认为即使存在设置两处烟道和下水管道的事实，也不能证明减少了房屋实际使用面积，即使设置两处烟道和下水管道也是方便原告使用该房屋，即使减少了房屋实际使用面积，双方买卖合同约定是按建筑面积计价，在此情况下不应予以赔偿损失。被告江西某某营销策划有限公司辩称：原告第一项诉讼请求所主张的3.8万元不应退还：从原告提交的收据和被告兄弟联盟开具的发票来看，该款项不属于购房款；根据原告签署的《网签合同内容确认单》，原告已确认知晓最终合同签约价为551067元，在原合同价644110元基础上，原告不仅享受了76000元的优惠，还享受了97折的额外优惠；原告购房前向被告三所缴纳的3.8万元系团购费，在原告缴纳该费用后，被告三出具了收据。后原告与被告一签订《商品房买卖合同》，以该行为确认涉案房屋总价不含上述团购费。故原告在交纳团购费时应知道其参加了兄弟联盟公司组织的团购优惠活动，若其不认可涉案房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向兄弟联盟公司支付的团购费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。即原告在购买涉案房屋时应当知道购房合同约定的房屋价款是兄弟联盟公司收取团购费后承诺优惠的价格。原告正是对于团购优惠、房屋类型、地址等诸多因素的肯定，才与开发商签订购房合同、交纳团购服务费，这也是购房者与开发商、兄弟联盟公司双向选择的结果。本案中，根据被告兄弟联盟公司提交的证据，双方实际上是居间服务合同关系，原告通过支付团购服务费的方式履行合同义务，被告兄弟联盟公司通过帮助原告争取团购优惠、协助签约、协助办理贷款手续已履行了合同义务，最终原告也通过与开发商签订买卖合同的方式享受了团购优惠，因此双方居间服务合同关系依法成立、生效且已实际履行完毕。在此情形下，依法应当认定该3.8万元款项不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的红谷峰尚认筹金宣传单复印件、38000元银行流水复印件、收据、被告兄弟联盟公司向原告开具的金额为38000元的江西增值税普通发票，本院对上述证据真实性、合法性、关联性、相互印证，故本院均予以采信；2、原、被告均提交的《商品房买卖合同》、原告提交的银行流水、缴纳首付款的收款收据，经查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，故本院均予以采信；3、原告提交的被告昌平南昌公司出具的《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》复印件，虽被告提出异议，但结合案件事实和其他证据，本院对其证明效力予以确认；原告提交的涉案房屋样板房平面图、视频资料及照片，被告均提出异议，且无其他证据印证，本院对其关联性不予确认；4、被告提交的南昌市新建区发展和改革委员会《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，《照片》，原告对该证据的三性均提出异议，经查，该证据涉案商品房的其他业主在本院其他案件中作为证据，且该证据具有真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采信；5、被告一、二提交的竣工验收备案资料、南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明、原告预缴水费收据一份、原告签署的《交房验收确认表》，经查属实，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信；6、被告三提交38000元的江西增值税普通发票、被告三与被告一签订的《独家销售代理合同》、原告购房时签订的《网签合同内容确认单》，上述证据相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，原告向被告一支付了20000元购房定金。2017年12月29日，原告谢某某与被告九江某某有限公司南昌分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201718275的）。合同约定：原告向被告一购买位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚某住房，预测建筑面积41.76平方米，其中套内建筑面积为30.033平方米、分摊面积为11.727平方米；原告购买该房屋按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米13196.05元，总房价款为551067元。房屋交付时，房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件、综合验收合格……供水、排水要与城市管网连接，供电纳入城市供电网络。房屋交付时间为2018年12月31日前，出卖方书面或电话通知买受人办理交接之日起，超出30天买受人未办理商品房交接的，视为买受人无条件接受买受方所交商品房。如出卖人未按照上述约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年1月1日，原告谢某某向被告一支付了151067元购房款，余款380000元原告采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。另查明，被告一系被告二的分公司。2017年7月15日，被告一与被告三签订《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，约定被告一委托被告三销售属被告一开发的红谷峰尚9#楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，被告一不得为该项目指定其他代理商；在本合同有效代理期内，该项目住宅售馨，合作期限可相应缩短，若合同期内未完成95%认购销售，被告一予以顺延合同期。之后，原告通过银联商务支付被告三38000元，被告三向原告出具收款收据并注明交款事由认筹金。2017年12月31日，原告签名确认的《网签合同内容确认单》中的折扣一栏注明减76000元。即原告在享受76000元购房优惠的基础上另享受了97折的购房款优惠，最终原告签约价551067元。再查明，2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会对南昌市新建区城市建设投资发展有限公司发布《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，内容：……三、项目建设地点：新建区旧城区，起于红湾大道，终于礼贤北路。……五、项目建设周期：一年（2017年12月至2018年12月）……2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司出具证明证实其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至红谷峰尚小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是红谷峰尚9#商住楼进出的主路。2019年3月26日，南昌市公安消防支队综合评定红谷峰尚9#商住楼建设工程消防验收合格。2019年4月22日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局对红谷峰尚9#商住楼现场规划验收合格，出具了《建设项目竣工规划验收合格证》。2019年5月6日，被告一将工程竣工验收合格报送备案。之后，被告一开始电话通知业主收房。2019年5月9日，被告一对红谷峰尚9号楼全体业主发布《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》，内容：1、本楼盘从2019年5月10日起正式交付；2、阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；3、天然气未安装，每户补偿3200元；延期交付主要原因是马兰圩路市政修路导致，我司不予现金补偿；关于延期交付我司将提供地下车库一年的使用权给各位业主免费使用（备注：9号楼已交付业主一户限办理一辆车，其他车辆正常收费）（2019年5月16日至2020年5月15日）。庭审中，被告一就案涉商品房未安装阳台推拉门承诺补偿1500元/户。被告一、被告二庭审中辩称红谷峰尚9#商住楼周边新建区马兰路修缮是导致消防车无法进入案涉9#商住楼完成消防验收、施工验收等，这是迟延交房的原因，系政府行为，是不可抗力。原告认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《商品房买卖合同》系原告谢某某和被告九江某某有限公司南昌分公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。原告谢某某支付全部房款后，被告一应当按约交房。被告一作为被告二的分公司，分公司不具有法人资格，故被告一的民事责任由被告二承担。关于本案的争议焦点，本院认定如下：1、关于原告以认筹金形式向被告三交纳的购房款38000元是否返还原告的问题根据原告提交的《红谷峰尚认筹金宣传单》、《转账流水》、《收据》和被告三提交的《江西增值税普通发票》、《独家销售代理合同》、《网签合同内容确认单》，本院依法认定被告三收取了原告38000元团购费，最终原告也通过被告三与被告一签订房屋买卖合同，并享受超过38000元的团购优惠，原告此诉请于法无据，故本院不予支持。2、关于被告一、二是否应将原告房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电，将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接的问题根据原告与被告一签订的《商品房买卖合同》第十条之规定及被告一提交的原告签字确认《交房验收确认表》，原告注明“水电非一户一表，未与市政联网，待开通”可以相互印证，故原告的此诉请于法有据，本院均予以支持。3、关于该房屋的两处烟道及下水管道是否按设计图纸建造，是否实际减少了原告的使用面积及造成损失的问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对此诉请提供了《涉案房屋的样板房平面图》及其拍摄的房屋视频，被告对该两份证据的真实性、合法性和关联性均提出了异议，被告辩称通过该视频资料系原告提供，即使具有真实性，也不能证实被告一改变房屋结构及多占用房屋面积。本院认为，原告未提供确实充分的证据证实房屋面积减少，也无证据证实其具体损失，故对原告的此诉请不予支持。4、关于被告一、二是否应向原告支付因未安装隔断门向其赔偿1500元的问题因被告一、二在庭审中予以认可并自愿赔偿原告此项损失1500元，故本院予以支持。5、关于逾期交房是否因不可抗力所致及被告应否承担逾期交房违约金及交付时间认定的问题原告谢某某按照合同约定向被告一支付购房款，被告一亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。被告一、二辩称因政府行为的不可抗力因素导致延期交房，不应承担逾期交房的违约责任的意见，经查，施工期间涉案房屋周边的出入道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，且原告也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实，根据公平原则，结合原告的实际损失，故本院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，结合原告提交的《房屋买卖合同》和《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》和被告的质证意见，本院认定房屋交付时间为2019年6月10日，逾期时间认定为161日（自2019年1月1日起至2019年6月10日止），被告二应向原告支付逾期交房违约金为161天×551067元×0.5?/天=4460.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告九江某某有限公司在本判决生效后二十日内将原告谢某某的房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；二、被告九江某某有限公司在本判决生效后二十日内讲原告谢某某的房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；三、被告九江某某有限公司在本判决生效后二十日内支付原告谢某某因未安装隔断门的费用1500元；四、被告九江某某有限公司在本判决生效后二十日内支付原告谢某某逾期交房违约金4460元；五、驳回原告谢某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取689元，由被告九江某某有限公司承担65元，原告谢某某承担624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 卢 芬二〇一九年十二月二十四日书记员 熊志文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。