广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤09民终2266号上诉人（原审被告）：惠州市艺佳宝古典家具有限公司，住所地：。法定代表人：钟庆东。委托诉讼代理人：练晓新，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾盼斐，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茂名市智慧阁投资顾问有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：李维东。原审第三人：茂名市康荫贸易有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：梁国团。委托诉讼代理人：杨嘉艳，女，汉族，住茂名市。系该公司员工。上诉人惠州市艺佳宝古典家具有限公司（下称惠州艺佳宝公司）因与被上诉人茂名市智慧阁投资顾问有限公司（下称茂名智慧阁公司）及原审第三人茂名市康荫贸易有限公司（下称茂名康荫公司）租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院(2019)粤0902民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。惠州艺佳宝公司上诉请求:1.请求依法撤销原审判决第二项，改判上诉人只需再支付被上诉人的租金42896.6元，扣除管理的金额。2、请求判决由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人单方违反《协商意见》与事实不符，实际在被上诉人手中持有的《关于惠州市艺佳宝古典家具有限公司、茂名市森盛家具有限公司与我司达成的协商意见》(以下简称《协商意见》)，在该《协商意见》背明确书面写着被上诉人同意上诉人撤场部分货物，该《协商意见》在庭审调查中，被上诉人当庭出示并认可有此事，后被上诉人擅自锁门关场，因此违反《协商意见》的是被上诉人。被上诉人在2019年1月9日向上诉人发出《终止合同通书》，后在2019年1月16日，被上诉人、一审第三人共同向上诉人出具《关于惠州市艺佳宝古典家具有限公司、茂名市森盛家具有限公司与我司达成的协商意见》(以下简称《协商意见》)，该协议已载明上诉人与森盛公司共欠被上诉人2018年12月1日至2018年12月31日租金和管理费42896.6元。而且载明清货期间缴纳完所有费用后可退租。实际履行期间，被上诉人在该协议背后书面同意上诉人先撤离部分货物(被上诉人指定货物除外)，但被上诉人只履行一天后，在2019年1月18日却突然上锁关门，违反该自己的书面承诺，该协议背后被上诉人的书面承诺在一审庭审调查向法庭出示并明确承认有此事，因此违反协议的是被上诉人。被上诉人以上诉人所谓有清货撤场的意图，便随意上锁关门的行为致使上诉人在家具行业最旺的季节(春节前期间)，使得上诉人无端遭受巨大的经济损失，且上诉人的货物价值百万，加上被上诉人手中有上诉人所交的保证金10万元。被上诉人突然上锁的行为是在没有事实依据且并非紧急的情况下，利用自己作为强势一方的出租方地位，违反自己书面同意上诉人撤场部分货物的承诺，是单方违约的行为。但一审法院却错误认定上诉人违约，上诉人是不予认可的。二、《协商意见》已明确在2019年1月16日签订时，上诉人共欠被上诉人2018年12月1日至2018年12月31日租金和管理费42896.6元，而非一审法院认定的租金18906元。我方已经交了10万元押金，本案中，被上诉人不愿意对此进行抵扣的话，我方将另案起诉。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院秉公断案，依法改判。茂名智慧阁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。租赁合同中约定10万元保证金是不能抵扣租金，我方不同意抵扣租金，请求维持一审判决。茂名康荫公司述称，根据综合管理费收缴协议书中规定，如果没有按合约执行条款内容，甲方无需返还保证金，且租赁合同约定保证金不能抵扣租金，请求二审法院维持原审判决。茂名智慧阁公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的《xx广场租赁合同》；2、请求法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金44429.1元并按月利率2%支付相应的逾期付款违约金(其中9453元从2018年11月7日起计，其中9453元从2018年12月7日起计，其中9453元从2019年1月7日起计，其中9453元从2019年2月7日起计，其中6617.1元从2019年3月7日起计，以上违约金全部计算至付清之日止，暂计算至2019年4月22日为3234.19元)；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于茂名市，为原告智慧阁公司名下所有。2017年5月5日，原告与被告签订《xx广场租赁合同》(合同编号：xx)，约定被告艺佳宝公司租用原告名下位于xx广场1号201、202、203、204、205、206B、206C共7间铺位，铺位建筑面积合计945.31m²(含分摊面积)。租赁期限为5年，自2017年5月5日至2022年5月4日止。第一、二、三年每月租金9453元，第四、五年每月租金12762元。被告应在每月5日前预缴下个月的租金，逾期未缴清的从需缴费日期第三日起按日向原告支付相当于应缴未缴费用1%的金额作为违约金，延迟交纳租金达10天以上的，原告有权解除合同。合同同时约定乙方(艺佳宝公司)同意在签订本合同时与甲方(智慧阁公司)指定的管理公司(第三人)签订茂名xx广场商铺综合管理费及其他费用收缴协议书，协议书作为本租赁合同不可分割的一部分。同日，被告、第三人就上述约定签订《茂名xx广场商铺综合管理费及其他费用收缴协议书》(协议编号：xx)，协议约定：乙方(艺佳宝公司)同意按照所确认的建筑面积945.31m²向甲方(康荫公司)缴纳综合管理费，每平方米25元/月，每月应缴费用为23632.75元，于每月的5日前缴付下一个月的费用(缴费时间与《xx广场租赁合同》的缴费时间同步)，逾期缴付综合管理费，每逾期一日，乙方应按日向甲方交付相当于应缴未缴费用1%的金额作为违约金。合同签订后，被告在租赁房屋以开设茂名市森盛家具有限公司(以下简称森盛公司)进行经营活动，王日生为该公司负责人。在租赁期间，因被告多次逾期交付租金、综合管理费、水电费等费用，智慧阁公司于2019年1月9日向被告发出《终止合同通知书》，该通知书载明：你方承租的7间铺位尚欠2018年12月1日至2018年12月31日租金9453元，综合管理费23633元，违约金9594.94元。经我方多次催收仍不理会，现限你2019年1月12日内交清以上费用，否则我们将终止合同。后因被告继续迟延缴纳费用，原告及第三人将涉案商铺均以上锁关门处理。2019年1月16日，原告、第三人共同向被告出具《关于惠州市艺佳宝古典家具有限公司、茂名市森盛家具有限公司与我司达成的协商意见》(以下简称《协商意见》)，该协议载明：艺佳宝公司与森盛公司共欠我司2018年12月1日至2018年12月31日租金和综合管理费42896.6元，水电费和公摊费共3735元，以上合计46635.6元，他们签名确认后，我司同意开门处理铺内物品，处理过程中，每卖出一件物品由我司指派人员在现场收款，清货时间截止2019年1月31日，清货期间免租金，水电费按实际产生费用收取。清货期间缴纳完所有费用后可退租，在此期间家具公司的所有物品出货必须经我司工作人员同意并收到货款后方可以出。森盛公司负责人王日生于2019年1月17日在该协议背面签字确认。《协商意见》签订后，智慧阁公司、康荫公司开锁给被告营业，后发现被告有清货撤场的意图，为免被告在未缴清拖欠费用情况下撤场，即于2019年1月18日重新上锁关门，被告又于同月25日强制开门后，私下将商铺内所有货物等清空后撤场。因被告撤场后未及时与原告清算租金、解除合同等善后事宜，双方致成纠纷。另查明：原告智慧阁公司成立于2009年8月10日，属有限责任公司，公司法定代表人李维东。被告艺佳宝公司成立于2006年2月28日，属有限责任公司(自然人独资)，公司法定代表人钟庆东。第三人康荫公司成立于2004年11月8日，属有限责任公司，公司法定代表人梁国团。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，结合双方当事人的诉辩主张，如何正确理解涉案合同的解除权问题，是解决本案纠纷的前提和基础。一般而言，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的性质属形成权，即是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。结合本案具体而言：因被告未能按约支付租金，经原告催告后仍未能履行，致使原告合同目的不能实现，故原告单方行使合同解除权，既符合双方合同约定，亦适用《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十四条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同。(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”规定。本案中，原告先于2019年1月9日向被告发出《终止合同通知书》，应视为原告单方行使合同解除权，向被告作出解除涉案合同的意思表示，发生合同解除的法律效力。适用《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达对方时解除”规定。故一审法院确认，涉案合同的解除日为2019年1月9日。关于如何确定涉案合同租金的计算截止日期问题。本案中，根据原被告签订的《协商意见》内容可知，双方确认被告拖欠租金、综合管理费、水电费等事实。以及协商清货付清租金、撤场退租等解除合同的善后事宜。该《协商意见》中提到清货期间截止至2019年1月31日，故涉案租金的计算截止日期应予此日期为上限。虽然原告作出清货期间免租的承诺，但以被告须结算租金为附条件，因被告于2019年1月25日私下撤场前尚未结算租金，故该清货期间免租条款未能生效，被告应依约支付当月租金9453元给原告。综上，被告实际拖欠应当支付的租金(2个月)共计18906元，并自应付之日起分别按月利率2%计付逾期付款违约金。原告要求被告支付租金暂计至2019年4月份，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原、被告签订的涉案《xx广场租赁合同》于2019年1月9日予以解除；二、限被告惠州市艺佳宝古典家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金18906元及相应的逾期付款违约金(以当月租金9453元为基数，分别自2018年11月7日、2018年12月7日起按月利率2%计至付清欠款日止)给原告茂名市智慧阁投资股份有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，由被告负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年1月17日，森盛公司负责人王日生在茂名智慧阁公司手持的《协商意见》背面签字确认备注（附加协议）：1、不撤资产（货物），船木（现场所用）系列，名博士套间里面的所有货物；2、客户订货的订金由xx集团负责收起，货款三天内交清；3、交清所有费用之后，森盛家具按时间内自由撤场，并拉走所有资产。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审应围绕上诉人惠州艺佳宝公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对惠州艺佳宝公司的上诉，综合诉辩各方的意见，本案二审的主要争议焦点是：一、上诉人提前搬货撤场有无违反《协商意见》？二、一审认定上诉人应支付的租金是否得当？关于焦点一，本案中，上诉人上诉主张其提前搬货撤场是基于《协商意见》背书中被上诉人茂名智慧阁公司同意上诉人先撤离部分货物的约定而实施的。经查，上诉人与被上诉人、原审第三人茂名康荫公司三方就涉案租赁商铺欠费、清货付费、撤场退租等问题共同达成的《协商意见》背书内容中虽有提到上诉人在清货期间内可撤场的约定，但该约定是以上诉人结清所有欠费为前提，因上诉人于2019年1月17日提前搬货撤场时尚未结清欠费，故其提前搬货撤场的行为明显违反了《协商意见》的约定。关于焦点二，本案中，虽然《协商意见》于2019年1月16日签订时双方对先前2018年12月1日至2018年12月31日签订时对先前拖欠的租金数额有明确的确认，但是，如前所述，因上诉人未结清欠费即提前货撤场，其行为已构成违约，一审按清货当月租金标准计付上诉人违约责任合理合法。经核，一审认定上诉人应支付的租金数额并无不当，本院予以确认。至于上诉人上诉主张要求以履约保证金抵扣本案租金及综合管理费的问题。因上诉人在本案一审程序中并没有就该主张提出反诉，这属于上诉人在二审程序中新增加的诉求，被上诉人与原审第三人均不同意调解，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，由上诉人另诉解决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和事实理由缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人惠州市艺佳宝古典家具有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹辉球审判员  陈琪奕审判员  陈春何二〇一九年十二月十六日书记员  梁 哲速录员  林海金