山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3801号 原告：刘玉林，男，1969年8月3日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘东，上海市建纬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春来，山东轩鼎律师事务所律师。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，工商注册地济南市历城区将军路191号，实际经营地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼。统一社会信用代码xx。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙、贺宁，均系山东齐鲁律师事务所律师。 原告刘玉林与被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告刘玉林及其委托诉讼代理人刘东、李春来，被告中海城公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院于2019年12月26日第二次公开开庭进行了审理。原告刘玉林及其委托诉讼代理人刘东，被告中海城公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘玉林向本院提出诉讼请求：1.判令中海城公司向刘玉林支付赔偿款245266.29元及装修款（以评估报告为准）；审理中，刘玉林放弃装修款的诉讼请求；2.本案诉讼费、评估鉴定费用、律师费由中海城公司承担。审理中，刘玉林放弃评估鉴定费用的主张。事实与理由：中海华山珑城A、B两地块的住宅底商项目系中海城公司开发建设。依据该项目规划，该项目地上部分规划为住宅，底层为商铺；地下部分规划为架空层。2014年期间，中海城公司将该底层商铺项目公开向社会进行预售。中海城公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间按照其预定的面积用墙体分割划分成若干个独立的立体空间区域，并将每个独立的空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。2014年12月15日，刘玉林与中海城公司签订《济南市商品房买卖合同》。刘玉林作为买受人，购买了该住宅底商项目A地块xx商业用房一套。商铺面积89.95平方米、架空层面积86.56方米，合同总价款1754897元。合同签订后，刘玉林依约向中海城公司支付了全部购房款，中海城公司于2016年将商铺连同地下架空层使用空间一并交付刘玉林使用。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、历城区人民政府华山街道办事处、济南市历城区综合行政执法局、济南市公安局历城区分局联合向业主下发了《告知书》。相关职能部门在文中明确使用架空层属于违法行为，要求限期整改，将架空层恢复原状。事后，业主多次找到中海城公司，要求中海城公司予以协商解决，但中海城公司至今不置可否。刘玉林认为，中海城公司在预售时，将地下架空层作为商铺不可分割的附属物公开宣传进行转让，且在合同中明确承诺架空层是属于特定商品房的组成部分，其所有权归中海城公司所有。中海城公司在预售宣传时对架空层所做出的具体说明与承诺是影响刘玉林选择是否购买该商铺的决定性因素，并且经对比含架空层的商铺价格普遍高于相同地段和位置、相同户型与面积的不含架空层的商铺价格，由此说明架空层作为商铺附属物对商铺的价格是存在重大影响的。如今架空层的使用被相关职能部门确认为违法并且禁止使用，对于刘玉林由此而造成的损失，中海城公司负有不可推卸的责任。为维护刘玉林的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 中海城公司辩称，刘玉林的诉讼请求没有任何事实及法律依据，依法应驳回。一、涉案架空层所有权属中海城公司所有，中海城公司并没有向刘玉林出售或赠与、出租涉案地下架空层，因此刘玉林所述无事实依据。另中海城公司严格按合同约定交付涉案商铺，双方在房屋交接单及实际交接中并不包括地下架空层的交接内容。二、刘玉林陈述“以地下储藏室的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并转让”，属偷换概念，其主张没有任何事实依据。中海城公司在整个销售过程中，从未将地下架空层定义为地下储藏室，该区域实际是一个封闭的空间，没有门窗，无法进入，不具有使用功能，刘玉林属擅自改造的行为。三、在涉案商铺的销售过程中，中海城公司并没有将地下架空层进行出售或者赠与的任何宣传。中海城公司关于商铺的销售广告仅为要约邀请，而非要约。并且双方还在合同补充协议及相关附件中确认卖方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。因此刘玉林主张赔偿没有任何事实及法律依据。四、济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的告知书属政府行政行为，根据告知书第一段的内容是针对业主擅自将地下架空层改造的个人违法行为，由此产生的损失应当由刘玉林自行承担。综上，刘玉林的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，刘玉林（买受人）与中海城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，相关内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：xx，该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于3.6米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共89.95平方米，其中，套内建筑面积84.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.71平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19509.69元，金额1754897元；以上总价款1754897元。第六条、付款方式及期限：买受人按抵押担保贷款付款：买受人于2014年12月15日前向出卖人支付定金人民币50000元。买受人应于2014年12月15日向出卖人支付首付房款即人民币954897元（定金自动转入首付款）。买受人以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币800000元。买受人须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。第八条、交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同后附补充协议，相关内容为：第八条、宣传资料/公示文件/样板房：1.买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按毛坯或出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。根据规划含有上述空间的商品房与同类户型的房屋在局部结构、层高、面积、装修标准等方面均可能存在差异，具体以双方约定或实际交付状况为准。上述部分使用权年限与相应商品房的产权年限一致，并与该商品房同时转让，不可分割；使用人利用上述部分不得以盈利为目的或任意改变其用途、结构和外观，不得妨害所在建筑物的安全及其他业主的有关合法权益，并须遵守法律、法规、物业管理规定及管理规约，使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。……。6.地下架空层：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。上述合同签订后，刘玉林按约定履行了付款义务，中海城公司按约定履行了房屋交付义务。庭审中，双方均认可涉案房屋交付时，地下架空层没有出入口，房屋交付后由刘玉林在商铺划定位置处自行开启地下架空层出入口。 2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、济南市历城区综合行政执法局、济南市历城区人民政府华山街道办事处、济南市公安局历城区分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：“尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律规定：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：‘违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的’。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：‘已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更；确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请’。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，‘华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能。’《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：‘擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的……责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。’您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。”现涉案房屋通往地下架空层的出入口已由执法部门封堵。 刘玉林拟证明商品房买卖合同中总购房款包含地下架空层价款及地下架空层的具体价值，向本院提出司法鉴定申请，要求以合同签订当日（即2014年12月15日）作为评估基准日，对其所购买商铺A22-107（不含架空层）的市场价格进行评估，后于2019年12月26日申请撤回该鉴定申请。 对当事人有争议的事实，本院查明如下： 一、涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分。刘玉林主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海城公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让，架空层作为商铺附属物对商铺价格存在重大影响，因该架空层使用被相关部门确认违法并禁止使用，给刘玉林造成损失，应由中海城公司赔偿。刘玉林为此提交以下证据：证据1.加盖济南市建委档案馆查阅专用章的涉案项目地下一层的竣工图纸复印件1页，拟证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层；证据2.中海华山珑城商业平面分布图1份，拟证明根据平面分布图记载的文字说明可知：红色字体商铺面积包含地下架空层面积，黑色字体标识的房屋面积是不含架空层的。中海城公司在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，将划分出的立体区域作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售；证据3.中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各1份，拟证明中海城公司在预售时将住宅底商项目区分为不含架空层的商铺和地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺两种，记载了每一户架空层的具体面积，记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与中海华山珑城商业平面分布图复印件中记载内容相对应；证据4.《地下空间安全告知书》1份，拟证明中海城公司将地下架空层以储藏室的名义，连同商铺一起交付业主；证据5.山东金信达资产评估有限公司出具的《资产评估报告》1份，拟证明截至2018年6月1日，地下架空层的使用权评估价值为2833.48元/平方米，架空层面积为86.56平方米，损失金额为245266.29元。中海城公司辩称对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图，涉案图纸上标注的架空层是因施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海城公司向刘玉林对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性，另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明刘玉林购买的商铺下对应存在地下架空层；对证据2的真实性及证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议，根据合同约定，卖方的销售宣传资料、售楼书、广告、户型图和模型中的内容仅提供参考，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准，另外，该图第三段明确载明“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”，同时，该图载明“本广告涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”；对证据3真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据，该证据来源为个人，其体现的内容仅能够显示出个人的行为，足以说明该表是不真实的，该表中海城公司从未制作也从未见过；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，出具该告知书的主体是物业公司，物业公司是与中海城公司相互独立的有限责任公司，该告知书是针对的购买住宅储藏室的业主，是送达给所有购买住宅房屋地下储藏室的所有业主，因刘玉林是否购买涉案住宅商品房不清楚，并且该告知书并没有载明是送达给刘玉林本人，该告知书与本案没有关联性；对证据5真实性及证明目的均有异议，涉案地下架空层的所有权属中海城公司所有，刘玉林没有权利申请评估中海城公司所有的财产，该评估不具有合法性，同时，与本案没有关联性；行政机关出具的告知书明确载明了该地下架空层无规划使用功能，因此该地下架空层不具有使用价值，该评估报告没有任何事实及法律依据，因此该评估报告不能作为认定案件的事实依据，刘玉林的诉讼请求不应当成立；该评估报告应首先对于该地下架空层能否使用作出认定，进而认定其使用价值，根据架空层本身的性质其不具有刘玉林所称的使用价值，评估报告也没有对架空层能否使用作出评定，因此该评估报告不能作为本案定案依据；涉案地下架空层是一个封闭的空间，仅是一个建筑结构，刘玉林及评估机构无法证明实际进入地下架空层，该报告不真实、不客观、不合法。 二、关于刘玉林主张的律师代理费15163.31元。刘玉林主张为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费15163.31元，提交律师委托代理合同、支付明细截图打印件及发票各1份。中海城公司对委托合同及发票真实性无异议，证明目的有异议，本案地下架空层并不属于双方商品房买卖合同的交易对象，刘玉林擅自改造地下架空层属违法行为，相应的法律后果应当自行承担，本案中，中海城公司不存在违约行为。刘玉林没有提交付款凭证，不能证明实际支付的事实。 本院认为，刘玉林与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中海城房地产公司对外出售的房屋是经规划批准，取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的商品房。根据规划，架空层不属于对外销售的产权房屋。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，刘玉林购买的系商铺，不包含架空层。刘玉林虽主张中海城公司向其销售商铺时宣传所售商铺以下的架空层可以作为地下储藏室随商铺一并转让，但补充协议第八条关于宣传资料中已明确约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。补充协议第十条关于地下架空层约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，双方在商品房买卖合同中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让。故中海城公司在销售商铺过程中对此作出的宣传应属于要约邀请，不属于要约；其次，刘玉林购买的商铺价格系由位置、面积、户型、交款方式等多种因素确定，刘玉林提交商铺价格对比表不足以证实因其购买的商铺地下有架空层导致商铺的价格上涨，亦不能证实对商铺的价格产生重大影响，且架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用；最后，刘玉林委托评估公司对其购买商铺的地下架空层的使用权予以评估，以此作为其损失，因地下架空层不得使用，即无使用价值，故其要求中海城房地产公司予以赔偿，实际系主张对于商铺价款的扣减，其主张没有依据。综上所述，本院认为涉案架空层不属于双方《商品房买卖合同》的一部分。涉案合同对买卖标的、价格等均予以明确约定，双方均应按照约定内容履行，刘玉林要求中海城公司支付赔偿款245266.29元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。刘玉林主张中海城公司支付律师代理费15163.31元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告刘玉林的诉讼请求。 案件受理费4978元，由原告刘玉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高立学 人民陪审员  田 静 人民陪审员  纪宝山 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷