江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终985号上诉人(原审原告)：崔春兰，女，1973年10月6日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原审原告：吴昕然，女，1997年8月24日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴军（系吴欣然父亲），男，1971年10月25日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人崔春兰因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）、原审原告吴昕然房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔春兰上诉请求：1、依法撤销（2018)苏0106民初9632号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人是不定期租赁合同关系。2018年4月29日《南京大观•天地MALL商铺委托经营合同书》届满后，被上诉人未返还商铺，不续签租赁合同，更不支付租赁费用，仍继续使用商铺收益。依据《合同法》第二百三十六条，原租赁合同内容有效，为不定期限的租赁合同，被上诉人应支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金及违约金。2、一审判决按2009年购铺价格的4%作为占有使用费标准支付上诉人无事实及法律依据。2018年4月29日合同届满前，上诉人回函催告。被上诉人在未与上诉人协商承租的情况下，合同届满后不返还商铺，不续签租赁合同，更不支付租赁费用，仍继续使用商铺。被上诉人是违约方。一审法院判决利于违约方，于理、于法无据。请求法院撤销一审判决，改判支持上诉人的请求。图腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，而且该商铺为产权式商铺，被上诉人与上诉人之间不构成不定期租赁合同。崔春兰、吴昕然向一审法院起诉请求：图腾公司立即向崔春兰、吴昕然支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金67959.2元及违约金（以33979.6元为基数按每日万分之三计算，自2018年6月15日、2018年9月15日起计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为72.79平方米）系崔春兰、吴昕然于2010年8月22日购买，交房时间为2010年4月30日前。2010年3月22日，崔春兰、吴昕然（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1685988元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为35827元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，图腾公司开始经营管理案涉商铺，并按时支付每季度的租赁回报33979.6元（税后）。2018年2月20日，图腾公司向崔春兰、吴昕然邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知崔春兰、吴昕然，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。崔春兰、吴昕然收到上述函件，并表示不同意图腾公司回购及续租意见。2018年7月31日，鼓楼区法院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的《委托经营合同》是崔春兰、吴昕然将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非崔春兰、吴昕然委托图腾公司经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于2018年4月30日之后崔春兰、吴昕然与图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，崔春兰、吴昕然与图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向崔春兰、吴昕然返还3035室，仍继续使用3035室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是崔春兰、吴昕然对于图腾公司提出的支付标准提出异议，因此双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用3035室，图腾公司应支付占有使用费。崔春兰、吴昕然主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院酌定图腾公司应按照67439.52元/年（1685988×4%）的标准，以每季度为周期及时向崔春兰、吴昕然支付占有使用费，故图腾公司应支付崔春兰、吴昕然2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费33719.76元。关于图腾公司是否构成违约的问题。合同期限届满后，双方之间未成立不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于崔春兰、吴昕然主张欠付款项违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔春兰、吴昕然2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费33719.76元；二、驳回原告崔春兰、吴昕然其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人崔春兰、吴昕然对一审判决认定“合同签订后，被告开始经营管理案涉商铺，并按时支付每季度的租赁回报33979.6元（税后）。”提出异议，认为图腾公司从2015年2月起违约拖欠租金，后又欠付租金，经上诉人提起（2016）苏0106民初11878号、（2016）苏0106民初11282号、（2017）苏01民终5682号民事诉讼后，图腾公司才支付租金。被上诉人图腾公司对一审判决未提出异议，并陈述图腾公司前期一直按时支付租金，后因公司经济困难，没有支付租金，通过法院判决才支付租金。本院对上述事实予以认可。经审理查明，除上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，上诉人崔春兰依法向本院提交了证据，被上诉人图腾公司未提交新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、南京唛吉娱乐有限公司工商登记资料一份，证明唛吉公司目前处于正常经营状态，承租期限截止到2021年6月（住所使用截止时间）。2、南京市鼓楼区建宁路300号三楼平面图一份，证明麦田KTV承租的是上诉人的商铺。3、（2016）苏01民终756号民事判决，证明2015年南京市中级人民法院确认3034号商铺应按照8.5%的标准支付对价。4、百度查询中国历年货币量供应数据，证明2008年8月货币供应量是448846.68亿元（购房时间），2018年8月货币供应量是1788670亿元，可以证明货币在放水。5、网上查询涉案房屋周边商铺（海星商务中心、锦绣江山花园、江航服务中心）的价格，证明周边商铺现价在10-12万元/平方米，价格增长与货币放水成正相关。6、大观天地2016年3月17日、2018年2月20日向业主发放的回购房屋通告两份，证明大观天地有能力回购房屋，但不支付房租。7、签呈表三份，该材料系图腾公司内部资料，证明一楼中厅对外短期租赁租金价格很高。8、大观天地现场照片一组，证明大观天地经营状况良好。9、面积分户情况表一份，该材料系图腾公司内部资料，上诉人是在2015年取得该份证据，证明图腾公司当时持有大观天地面积达到85%以上，且主要集中在一楼，二楼和三楼用于出售。10、（2016）苏0106民初5409号、（2016）苏0106民初11693号民事判决，证明该两户都是2015年租赁合同到期后，因自身原因与图腾公司签订合同约定回报率为4%，但大观天地仍未能如期支付租金，导致业主通过诉讼方式取得租金。被上诉人图腾公司质证如下：1、对证据1、2真实性予以认可。2、图腾公司租赁商铺分为两种，一种是内部，一种是外部，内部签订合同租期为五年，外部签订合同租期为8年。3034号商铺属于5年期合同到期后没有续签的合同，与本案情况不一致。3、对证据4真实性无法确认，对关联性不予认可，对于证明目的亦不认可。4、对证据5真实性不予认可，对上诉人的证明目的不予认可。案涉商铺是产权式商铺，与纯商铺不一致。5、对证据6真实性认可。图腾公司本身没有钱，回购商铺是由图腾公司股东出资，与支付租金的并非同一主体。6、证据8只能证明大观天地阶段性经营状况，不具有长期性，无法达到上诉人的证明目的。7、证据10恰好可以证明图腾公司目前的经营状态不好，所以无法按时支付租金。对证据7、9未发表质证意见。本院认为，崔春兰、吴昕然与图腾公司之间签订的商铺房屋委托经营合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。现该合同已到期，图腾公司虽至今未返还3035室，仍继续占有使用，但双方对租赁回报标准并未达成一致，故双方之间并不构成不定期租赁关系。关于占有使用费的支付标准，一审法院结合商场经营现状，从维护所有业主的长远利益出发，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照67439.52元/年（1685988×4%）标准，以每季度为周期及时向崔春兰、吴昕然支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，崔春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由崔春兰负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月三十日书记员  郭旭冬