四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初3320号 原告叶光宗，男，生于1955年11月30日，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市。 原告杨丽华（系叶光宗之妻），女，生于1960年7月10日，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市。 原告叶毅（系叶光宗、杨丽华之子），男，生于1983年7月23日，汉族，研究生文化，居民，户籍地广东省中山市石岐区，住巴中市。 委托代理人叶光宗，男，生于1955年11月30日，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市。 被告巴中市福音房地产开发有限公司。 法定代表人陈良寿，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人严政，四川砝鼎律师事务所律师。 被告巴中市天宏房地产开发有限公司。 法定代表人黎天红，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 第三人郑国德，男，生于1955年2月6日，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人郑章元，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。 原告叶光宗、杨丽华、叶毅与被告巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称福音房产公司）、巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏房产公司）、雒洪寿及第三人郑国德房屋安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月14日作出(2015)巴州民初字第3140号民事判决：驳回原告叶光宗、杨丽华、叶毅的诉讼请求。宣判后，原告叶光宗、杨丽华、叶毅不服，提出上诉，四川省巴中市中级人民法院以原判决认定基本事实不清为由，于2017年12月20日作出（2016）川19民终889号民事裁定：撤销四川省巴中市巴州区人民法院(2015)巴州民初字第3140号民事判决；本案发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，在重审过程中，由于原承办人员退休，本院依法变更合议庭组成人员，公开开庭进行了审理。原告叶光宗、杨丽华及叶毅的委托代理人叶光宗，被告福音房产公司之委托代理人严政，被告天宏房产公司之委托代理人于书和，第三人郑国德及委托代理人郑章元到庭参加诉讼。二审中被告雒洪寿死亡，重审中原告坚持不列雒洪寿的继承人为当事人。本案现已审理终结。 原告叶光宗、杨丽华、叶毅向本院提出诉讼请求：1.三被告按拆迁协议的约定面积、位置立即向原告交还“盛发大厦”二楼（现巴州区回风办事处南坝社区将军街145号二楼）的拆迁还房；2.三被告按《四川城市房屋拆迁管理条例》赔付原告自2003年8月23日签约之日起到判决执行交还房屋使用之日止的安置补偿费和经济损失100万元，一并抵作多余房屋面积的房价款；3.三被告全面履行与原告签订的“房屋拆迁补偿安置协议书”的全部义务，包括一楼和二楼还房面积的装修责任，临街4至5轴专用楼梯间产权各一半的交还；4.三被告将原告一、二楼还房和专用楼梯间产权一半的“两证”即土地使用证和房屋产权证交付原告，并依照最高人民法院法释[2003]7号解释第18条规定依法承担从2004年11月30日后三个月内应交付两证之日起到实际交付两证之日止的违约金5万元；5.本案诉讼费由三被告承担。重审中变更诉讼请求为：请求依据2003年8月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》判决：1.判令两被告归还至今未还的二楼营业用房面积140平方米，位置详见本案巴州区法院查封裁定和附图；2.判令两被告共同为原告方按照《房屋拆迁补偿安置协议》依法办理拆迁还房的《不动产证》；3.判令两被告依据当地政府规定的标准，即巴中市政府（2016）32号文件，本市拆迁还房补偿安置过渡费、搬迁费、房屋装修费和营业损失等指导价格计算赔偿金额，以2015年一审重新起诉时不少于一百万元，超期累计计算赔偿额。4.依法判令第三人郑国德与被告违规制作的两个《房屋买卖合同》和一个《租房协议》无效，并依法撤销其《土地使用证》。 事实和理由：原告在巴州区。2001年南坝管委会批准巴中福音房产公司拆迁开发苟家街片区，立项建设盛发大厦。 2003年8月27日，原告与福音房产公司和下属的盛发大厦项目部负责人雒洪寿按巴中市政府巴府发【2001】28号文件签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议明确约定如下条款“（2）二楼房屋的补偿：甲方在补偿给乙方门市楼上的二楼以两套框架结构的营业用房面积补偿乙方239.29平方米。（3）还房交付使用日期和产权证书：交付房屋使用日期为2004年11月30日，在此时间三个月内，甲方统一到有关部门办理土地、房屋产权证书，乙方不负担任何费用；甲方按还房面积，门市148平方米、二楼营业用房239.29平方米、楼梯间产权各一半为乙方办理房屋产权证书四个、土地使用证书四个”。在价格找补条款中，专门对还房的面积和价格补差做过计算，并作出了明确的约定；同时还约定，单方违约，依据法律和相关规定承担经济、民事和法律责任。 2005年5月，该项目修到四楼便停工数月，原告几经周折，方从区房管局得知该项目已由福音房产公司转让给天宏房产公司开发，实际上雒洪寿是以原告和其他拆迁户的房地产资本借用盛发大厦的名义加入到天宏房产公司内；该项目在转让过程中福音房产公司并未告知原告方。拖延到2007年元旦春节期间，在一楼其他门市和二楼其他营业用房已经开业使用的情况下，原告费尽周折，被告雒洪寿才同意将2003年8月27日签约后经他单方修改了设计图纸上标明的一楼门市面积142.29平方米加外墙一半的投影面积（公摊部分）14.4×0.24﹦3.45平方米，共计145.94平方米，应该按合同约定标准装修而不予装修的门市房屋移交原告。在移交的房屋中包含有：在双方签约后甲方按2004年6月30日巴中市建筑设计院制作的施工图中电梯井4.09平方米；甲方在2004年后施工中自行将二楼向业主共有产权的院坝内挑出80公分，2006年12月砌筑原告还房门市的后墙时比照二楼自行挑出部分，相应地向业主共有院坝内后退80公分造成一楼增加面积0.8×（2.4＋5.9）﹦6.64平方米；两项共计增加面积10.73平方米，一并移交原告方。对二楼还房239.29平方米，先以未竣工验收，后以该项目的化粪池未修建，再以其他借口拒绝向原告移交。原告多次找有关行政机关调解未果，被告雒洪寿以及天宏房产公司采取欺诈手段，于2007年1月30日将本属于原告的二楼营业用房骗卖给第三人郑国德，造成原告至今无法使用本属于自己的二楼营业用房。综上所述，二被告违反《房屋拆迁补偿安置协议书》拒不履行该协议约定的拆迁还房义务，给原告造成了严重的经济损失。 被告福音房产公司辩称：1.盛发大厦是叶光宗、雒洪寿等人合伙开发建设的房地产项目。2002年5月22日，叶光宗、雒洪寿等人与福音房产公司签订的《房地产开发建设营销项目承包合同》中约定盛发大厦是叶光宗、雒洪寿等人以福音房产公司名义或合伙开发建设的房地产项目；2003年8月27日《房屋补偿安置协议书》实际是叶光宗、雒洪寿个人达成的利润分配协议。2.盛发大厦开发主体变更为天宏房产公司是由该项目合伙人叶光宗、雒洪寿决定，经政府主管部门完成公告、请示、审批等流程后，办理变更手续，与福音房产公司无关。叶光宗诉称在项目转让过程中未告知原告方的理由不成立。3.叶光宗诉求福音房产公司承担责任的理由不成立。首先，雒洪寿、叶光宗与福音房产公司签订的《房地产开发建设营销项目承包合同》系二人挂靠我公司的法律关系，其法律后果由实际经营者叶光宗、雒洪寿承担，且该合同各方均未实际履行。其次，在签订《房屋补偿安置协议书》前，叶光宗的房屋已被自己与合伙人拆除，该协议是叶光宗应分利润的确认，不是还房，该协议同样没有履行。其三，出卖叶光宗诉求房屋的是天宏房产公司与雒洪寿，福音房产公司没有出卖、转移案涉房屋，更不应还房。其四，即使叶光宗诉求的拆迁安置补偿还房成立，按照物权优于债权，诉争房屋应归叶光宗所有。4.原告漏列诉讼主体，案涉法律关系应是合资合作开发房地产法律关系，雒洪寿应当是本案当事人，雒洪寿虽因病身故，其继承人是本案当事人。故请求人民法院驳回原告对福音房产公司的诉讼请求。 被告天宏房产公司辩称：部分赞同福音房产公司代理人的意见，补充：1.原告请求依据2003年8月27日福音房产公司与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》归还二楼营业门市，与天宏房产公司无关；2.本案第三人已经对诉争房屋依法取得了土地使用权证，原告的起诉应先行政后民事，或是不动产异议纠纷，要撤销登记才能进行民事诉讼，原告的诉讼请求错误；3.(2015)巴州民初字第3140号民事判决书认定原告违反了拆迁补偿安置协议，多占了一个门市。综上，第三人已经取得了不动产登记，不应当进行民事诉讼。请求人民法院驳回原告对天宏房产公司的诉讼请求。 第三人郑国德述称：1.原告诉称雒洪寿及天宏房产公司采取欺诈手段于2007年1月30日将原属于原告的二楼营业用房骗卖给第三人的事实和理由不成立，要求认定合同无效以及要求撤销郑国德的产权证明的事实和理由均不成立。2.我是善意购房人，在签订合同及交购房款之前并不认识房地产开发商及三原告等人，与三原告及房地产开发商无任何利害关系，更不存在与开发商恶意串通损害原告的利益。我是房屋合法占有人，且房屋已经进行登记。我所购买的房屋应受法律保护，原告的请求与我无关。综上，第三人善意取得的商业用房的所有权应受法律保护，请求人民法院予以支持。 经审理查明：2000年12月25日，巴中市南坝小区管理委员会（甲方）与被告福音房产公司（乙方）签订《用地拆除改建协议书》，该协议约定：甲方根据乙方申请，同意由乙方对苟家街雒洪寿、黄明鼎、叶光宗、陈良登、彭伦美、苟兴发的房屋实行拆除改造，该片区的建筑物由乙方自行拆迁、补偿和安置，甲方不承担拆迁补偿和安置还房。 2001年3月27日，巴中市巴州区人民政府办公室作出巴州府办函[2001]13号《巴中市巴州区人民政府办公室关于同意南坝开发区苟家巷旧房拆迁改造立项的批复》，载明：1.同意南坝开发区苟家巷片区旧房拆迁改造立项，建设盛发大厦，由巴中市福音房地产开发有限公司为拆迁人，独立承担拆迁建设还房中的一切经济民事法律责任；2.拆迁范围：按审批同意的规划控制图2001—011E所确定的拆迁范围。东起苟家巷、西至电力通道、南起三五变电站、北至南坝主干道范围内的所有建筑物和附属物等。 2002年3月28日，被告福音房产公司取得南坝盛发大厦项目的拆许字（2002）第22号《房屋拆迁许可证》；2003年9月11日，被告福音房产公司取得盛发大厦项目巴市国用（2003）字第2248号《国有土地使用证》。 2002年5月22日，被告福音房产公司（甲方）与雒洪寿、叶光宗、陈良明（乙方）签订《房地产开发建设营销项目承包合同》，该协议约定：一、甲方将南坝盛发大厦开发建设营销项目按照公司有关管理规定发包给乙方，乙方按照公司股东会会议的管理规定自愿承包开发建设营销项目的经济、民事责任……二、该开发建设项目建筑面积为4800㎡，总投资为102万元，自2002年9月30日开工至2003年9月30日竣工。三、乙方为保证该项目的开发建设质量和安全，向甲方缴纳开发建设保证金壹拾万元；该保证金待乙方履约后，甲方将壹拾万元的开发保证金如数退还乙方……七、乙方按该开发建设项目投资总额的2%向甲方缴纳管理服务费；乙方在签订该开发建设营销承包合同时，向甲方缴纳管理服务费总额的50%，其余的50%在开发建设项目竣工验收前缴清。 2003年8月27日，原告叶光宗、叶毅向被告福音房产公司出具《委托书》一份，载明：“巴中市福音房地产公司开发的南坝盛发大厦股东叶毅（叶光宗之子），以座落在南坝主干道旁的私有房屋一幢（管委会认可叶家底面积166.6平方米，拆迁办丈量房屋建筑面积346平方米），参与入股共同开发兴（修）建盛发大厦，历经三年多努力，现已拆除旧房，推平地基，砌好挡土墙，并与雒洪寿、彭能英二位股东按三股平均分摊规划、三通一平等各项开发费用贰拾壹万元。为有利于加快开发进度，实现责、权、利合理配置，经慎重考虑，特授权委托股东雒洪寿同志行使本股东的有关权益和责任，有关本股东的投资和收益由本人与雒洪寿同志签订有关合同予以解决”。同日，拆迁人福音房产公司（甲方）与被拆迁人叶毅（乙方）签订《房屋补偿安置协议书》，约定：南坝苟家街拆迁片区改造，是经市计委批准的改造项目，甲方经巴中市建设局拆准字（2002）第22号拆迁许可证批准，拆除乙方所有房屋。经南坝管委会批准，被拆迁人与相邻的雒洪寿、彭能英（系陈良明之妻）两幢房主共同进行拆迁改造兴（修）建盛发大厦。根据有关法律和法规并依据原房价值和市场新房（屋）价格，经甲、乙双方协商，达成以下协议：一、补偿方式：依据国务院《城市房屋拆迁条例》规定，实行面积补偿，价格找补。二、拆迁的面积和补偿的面积以及找补金额：（一）拆迁的面积：甲方拆迁乙方在南坝主干道旁临街面的砖混结构房屋一幢（详见附图）房屋底层土地使用面积壹佰陆拾陆平方米，房屋底楼门市147.96平方米，二楼和三楼房屋197.94平方米，其中，二楼130.8平方米，三楼房屋两间34平方米，二楼临街阳台26平方米，与雒巷道7.14平方米（见附件南坝管委会测量并认可的土地使用依据和拆迁办丈量记录），拆迁房屋建筑总面积346平方米；（二）补偿的面积：甲方在乙方原位置和原楼层进行补偿，具体为：（1）门市的补偿A轴至E轴，4轴至5轴之间至临街上二楼的楼梯间，共同使用，产权各一半，面积为（3.3米÷2×9）16.5平方米，A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门市一个，补偿门市面积不少于拆迁房屋底楼面积。（2）二楼的房屋补偿：甲方在补偿给乙方门市楼上的二楼以两套框架结构的营业用房面积补偿乙方239.29平方米；本项目绿化、卫生、交通等设施为公共使用部份……（四）价格找补：乙方在历时三年多的拆迁和前期开发准备工作中配合甲方做了大量工作并已实现规划设计、土地评估征用和三通一平，乙方与共同拆迁改造的雒、彭两方已平均负担前期开发费用各柒万余元并已用现金结算交清，上述劳动力的投入和资金柒万元的投资，作为乙方享有本协议补偿房屋面积390.37平方米，超过原房面积部份即二层超面积41.35平方米（239.29－197.94）和房屋改变结构以及装修标准的资金补偿，剩余投资款作为临街上二楼梯步间的面积价值交换，一次性在本协议签订时结算清，房屋竣工交付乙方使用时，乙方不再负担任何费用。三、交付房屋使用日期和产权证书：（1）交付使用房屋日期为2004年11月30日。（2）甲方负责按安置补偿的门市面积148平方米、二层营业用房239.29平方米、临街梯步间产权16.5平方米办理乙方的房屋产权证书（三个门市和二层楼各一个共四个）、土地使用证书共四个，乙方不负担任何费用，在新安置房交付乙方使用三个月内，甲方统一到有关部门办理，乙方只需提供身份证、户口簿等证件；四、违约责任：单方违约按《中华人民共和国经济合同法》和相关规定承担一切经济、民事、法律责任；五、本协议自甲乙双方签字起生效，双方于2002年5月15日签订的协议从本协议签字起（时）废止，本协议履行完毕后失效。原告叶光宗以叶毅的名义在协议上签字并加盖本人印章，雒洪寿以福音房产公司委托代理人身份在协议上签名。 2004年12月28日，被告福音房产公司与被告天宏房产公司签订《开发建设项目转让合同》，将盛发大厦建设项目转让给被告天宏房产公司。2005年10月22日，巴中市巴州区房地产管理局对盛发大厦建设项目的转让予以公告。 2005年11月2日，巴中市巴州区房地产管理局就被告福音房产公司转让盛发大厦项目向巴中市房管局作出书面请示，载明：“按2005年10月14日市房管局召开的会议精神和福音房产公司申请，我局落实专人进行调查、了解、核实，并将该项目转让事项进行公告，根据《城市房地产转让管理办法》第十条的规定，该项目转让手续齐备，符合转让条件。”2005年12月，巴中市建设局对盛发大厦项目的转让予以登记备案。2003年12月12日，巴中市建设局颁发的《建筑工程施工许可证》（编号203086）中备注栏的内容为盛发大厦的建设单位由被告福音房产公司变更为被告天宏房产公司，备注时间为2006年3月29日。2006年2月16日，巴中市规划和建设局颁发的《建设工程规划许可证》载明盛发大厦的建设单位为被告天宏房产公司。 2007年4月18日，案外人雒洪寿（甲方）与第三人郑国德（乙方）签订《租房协议》，约定:甲方将盛发大厦商用住房200平方米出租给乙方作为其经营火锅店使用，租期20年，从2007年4月18日至2027年4月18日止，租金80000元。但雒洪寿及第三人郑国德均认可该租房协议并未实际履行。 2007年4月18日，雒洪寿以盛发大厦项目经理的身份出具了《关于叶光宗拆迁还房纠纷的情况说明》，内容为“近日来，南坝苟家街拆迁户叶光宗到处反映我不遵守《拆迁安置补偿协议》，一房多售的问题，现就真实情况作一说明，以正视听。2003年8月27日，我与叶光宗之子叶毅达成了《拆迁安置补偿协议》，叶毅拆迁面积：房屋底楼门市147.96平方米，二楼和三楼房屋197.74平方米（二楼房屋130.8平方米，三楼房屋34平方米，二楼临街阳台26平方米，与雒家巷道7.14平方米）拆迁房屋建筑总面积346平方米。我补偿的面积：①A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门市一个，共计148平方米；②在门市上的二楼的营业用房面积239.29平方米，依据上述协议，我还给叶毅盛发大厦自南向北4号、5号、7号三个门市，在上述门市上的二层营业用房239.29平方米；以上双方均无异议。2006年3月，叶光宗在既未与我协商，也未征得我同意的情况下，擅自将我拥有产权的6号门市据为己有，把4号、5号、6号、7号四个门市打通装修成“大嘴蛙”餐饮城，其间，我多方阻止，他却熟视无睹、置若罔闻，避而不见。4号、5号、6号、7号四个门市，经银河测绘公司实地测绘总建筑面积为171.71平方米，比应还三个门市面积147.96平方米超占23.71平方米。为了弥补我一年多的损失，我万般无奈之下，只得于2007年4月将二楼约200平方米营业用房租与郑国德，随后郑国德入场装修，叶光宗带人多次阻挠，推倒砌体，干扰装修，还先后到区房管局、天宏房产公司、市监察大队、城东派出所、南坝管委会、拆迁办反映问题，说我不遵守《拆迁安置补偿协议》，一房多售，纯属无稽之谈。为了尊重现实，解决问题，2007年4月上旬我几次汇同天宏房产公司法人黎天宏董事长、区房管局法制科王科长和叶光宗夫妇等人在盛发大厦办公室协商解决。我提出如下两个办法：一是叶光宗退出强占的6号门市，我归还其二楼的营业用房239.29平方米；二是强占的门市23.75平方米按市价6000元/平方米计算（计人民币142500元），二楼营业用房按800元/平方米计算，应抵二楼营业用房的面积178.125平方米，余下的61.165平方米仍旧归叶光宗所有。但是，令人遗憾的是，身为国家机关工作人员的叶光宗夫妇，只要求我归还他的二楼营业用房，自己却不归还多占的6号门市，在办公室吵、骂，砸毁茶具、办公用品，更发生了强夺别人合同的闹剧，致协商不欢而散……综上所述，由于叶光宗首先违反了《拆迁安置补偿协议》，强占、多占一个门市，是产生本次拆迁还房纠纷的根本原因，而他却仗势欺人、恶人先告状，给我及我们天宏房地产公司造成了难以挽回的恶劣影响，我保留通过司法途径维护我的合法权益的权利”。 2007年4月30日，被告天宏房产公司作出《关于解决盛发大厦拆迁还房纠纷的决定》，该决定的内容为“盛发大厦项目经理雒洪寿：根据2007年4月30日上午公司董事长兼总经理黎天洪现场到工地调解你与拆迁还房户叶光宗、叶毅的纠纷，通过了解情况，公司决定，应坚持按双方2003年8月27日签订合同执行：一、一层还房门市超面积，待区房管局测绘公示复核后，退还雒洪寿。二、二楼营业用房240平方米应按合同约定归还拆迁户叶光宗、叶毅。三、郑国德应立即停止施工装修，否则，由此造成的一切经济损失和后果概由郑自行负责”。 巴中市公安局巴州区分局巴州镇派出所于2007年4月18日和2007年10月27日作出的《接（报）处警登记表》载明：原告叶光宗先后与雒洪寿及第三人郑国德因盛发大厦二楼商业用房发生纠纷。 2007年12月19日，三原告来院起诉被告福音房产公司、天宏房产公司、天宏房产公司盛发大厦项目部（负责人雒洪寿）及第三人郑国德；要求三被告按拆迁协议约定的面积、位置、装修标准交还盛发大厦二楼的拆迁还房，赔偿损失14.5万元，交付还房的土地使用权证和房产证并承担逾期交付房屋“两证”的违约金。2008年12月17日，本院作出（2007）巴州民一初字第1355号民事裁定书，以原、被告及第三人诉争之房尚未经过质检致本案无法继续审理为由裁定中止诉讼；2015年11月20日，本院作出（2007）巴州民一初字第1355-1号民事裁定书裁定准许原告叶光宗、杨丽华、叶毅撤回起诉。 同时查明：第三人郑国德所购买的盛发大厦二楼274.861平方米的商业用房已于2007年2月13日在巴中市国土局办理了土地使用权证，编号为巴市国用（2007）第1624号，该房屋与《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的还给原告方的二楼营业门市相冲突。 因原告叶光宗、杨丽华、叶毅已实际占用盛发大厦一楼4、5、6、7号营业门市及二楼营业门市约120㎡左右，故在重审中合议庭决定对原告方在盛发大厦已占有使用的一楼4、5、6、7号营业门市、二楼营业门市的建筑面积和套内使用面积进行测绘，对测绘后的面积进行价值评估，同时决定由原告方垫付鉴定费和评估费，由败诉方承担。本院依法委托四川省川建勘察设计院对面积进行测绘，测绘结果为：一楼4、5号门市套内面积共88.36㎡，6、7号门市套内面积共72.39㎡；二楼套内面积128.13㎡。其中现场比建施图多出的使用面积为：一楼4、5、6、7号门市共计多出6.52㎡，二楼共计多出16.49㎡，该笔鉴定费10000元已由原告垫付。后对测绘出的面积进行价值评估时，因原告方拒交评估费，导致价值评估无果。本院于2019年12月11日组织几方当事人对合议庭组成人员变更进行了复庭，并组织几方当事人就四川省川建勘察设计院作出的房产测绘成果报告进行质证。原告对合议庭组成人员变更及测绘成果报告无异议，其称一：一楼门市虽多了10多平方，但其中含违章建筑，实际只多占5平方左右，根据相关法律规定，被告还我的门市面积在规定的3%的范围内，故我不应给被告补钱。二、被告应还我二楼营业用房约240平方，但测绘的二楼面积只有128.13平方，被告现还差我将近112平方未还，故要求被告将二楼未还够的面积还给原告。三、第三人购买的二楼营业用房强占了我的拆迁还房，并且其买房手续不合法，办证程序不合法，应予撤销。被告福音房产公司对合议庭组成人员变更无异议，但对《房产测绘成果报告》的合法性、关联性不予确认，该报告载明的测绘人员仅为一人，测绘人员是否现场测绘不明，没有测绘方法、测绘分析说明，测绘人员未签字确认报告的真实性、测绘单位亦未加盖印章确认报告的真实性。被告天宏房产公司及第三人郑国德均对合议庭组成人员变更及测绘成果报告无异议。 上述事实，有原告的陈述、被告及第三人的答辩、《房屋拆迁许可证》、《房地产开发建设营销项目承包合同》、《拆迁安置补偿协议》、《委托书》、《联合开发协议》、《开发建设项目转让合同》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、巴中市巴州区房地产管理局《请示》及《公告》、《巴中市建设局房地产开发项目转让备案登记表》、《商品房预售许可证》、《授权委托书》、《房屋预订合同》、《商品房买卖合同》、《租房协议》、《关于叶光宗拆迁还房纠纷的情况说明》、《关于解决盛发大厦拆迁还房纠纷的决定》、《接（报）处警登记表》、《土地使用权证》、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。 被告福音房产公司与原告叶毅于2003年8月27日签订的《房屋补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对补偿方式、拆迁的面积和补偿的面积、位置等均进行了明确的约定。其中补偿的面积约定为：“甲方在乙方原位置和原楼层进行补偿，具体为：（1）门市的补偿A轴至E轴，4轴至5轴之间至临街上二楼的楼梯间，共同使用，产权各一半，面积为（3.3米÷2×9）16.5平方米，A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门面一个，补偿门市面积不少于拆迁房屋底楼面积，即148平方米。（2）二楼的房屋补偿：甲方在补偿给乙方门市楼上的二楼以两套框架结构的营业用房面积补偿乙方239.29平方米”。该合同内容，双方当事人均应当遵守。被告福音房产公司与被告天宏房产公司于2004年12月28日签订《开发建设项目转让合同》，案涉项目的建设单位由被告福音房产公司变更为被告天宏房产公司，并予以登记备案、公示，原告的还房义务主体发生变化，应为被告巴中天宏房产公司。 原告请求依据2003年8月27日的《房屋拆迁补偿安置协议》判令被告归还至今未还的二楼营业用房面积140平方米。经查明，原告已实际占用盛发大厦一楼4、5、6、7四个门市，被告方经银河测绘公司实地测绘该四个门市总建筑面积为171.71平方米，比应还三个门市面积148平方米超占23.71平方米，原告对该测绘报告不予认可。后本院依法委托四川省川建勘察设计院对原告占用的一楼4、5、6、7号门市面积及二楼营业用房面积进行测绘。经测绘，原告实际占用一楼四个门市测绘面积为160.75平方米(含违章建筑6.52平方米)，占用二楼128.13平方米房屋（含违章建筑16.49平方米）。被告福音房产公司对该测绘报告不予认可，其余当事人均对该测绘报告予以认可。现原告请求被告归还至今未还的二楼营业用房面积140平方米，因该部分面积已出卖给第三人郑国德并办理产权证明，本院认为，房屋产权调换补偿方式不能实现的情况下，本应实行货币补偿，但因原告拒交房屋价值评估费，导致评估不能。且原告只要求二楼还房，对一楼多占面积不拉通结算，亦违背公平原则；同时第三人郑国德系善意取得，故原告的该项诉请本院不予支持。 原告请求二被告共同为原告方按照《房屋拆迁补偿安置协议》依法办理拆迁还房的不动产证。本院认为，《房屋补偿安置协议书》约定还房的产权证书尚未办理，原告诉请交付的一、二楼还房及专用楼梯间产权一半的土地使用证和房产证属事实上的履行不能，原告的该项请求，本院不予支持。 因《房屋补偿安置协议书》未明确约定安置补偿费及逾期交房的违约金或因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，故原告诉请赔偿的安置补偿费和经济损失不少于100万元，于法无据，本院不予支持。 原告请求依法判令第三人郑国德与被告违规制作的两个《房屋买卖合同》和一个《租房协议》无效，并依法撤销其《土地使用证》，因第三人郑国德与被告天宏房产公司签订的《房屋买卖合同》、《租房协议》，其合同效力不影响物权变动，《土地使用证》是行政行为，不属民事诉讼解决的范围。故原告的该项请求，本院不予支持。同理，第三人的述称是另一民事法律关系，其述称本院不予支持。 关于被告方认为雒洪寿应当是本案当事人，雒洪寿虽因病身故，要求追加其继承人是本案当事人之请求。因原告已经主张不能，故不宜追加雒洪寿的继承人为本案当事人。 综上，原告提供的证据不足以证明自己的事实主张，应承担举证不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、驳回原告叶光宗、杨丽华、叶毅的全部诉讼请求。 二、本案鉴定费10000元，由原告叶光宗、杨丽华、叶毅负担。 案件受理费13800元，由原告叶光宗、杨丽华、叶毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨 蓉 审 判 员  董 爽 审 判 员  董全成 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  刘远芳 人民陪审员  吴小平 人民陪审员  张克彬 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈 珣