陕西省商南县人民法院民事判决书 (2019)陕1023民初543号原告：崔杰，男，汉族，系商南县高级中学教师。原告：黄丽，女，汉族，系商南县富水镇桑树小学教师。二原告共同委托诉讼代理人：赵宏政，商南县司法局148法律服务所法律工作者，一般代理。被告：白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司，住所地：陕西省商洛市商南县交汇处，统一社会信用代码：91611023071273321J。法定代表人：梁周利，系该公司经理。委托诉讼代理人：校乐，商南县城关法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告崔杰、黄丽与被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司（以下简称白银西雁商南分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔杰及二原告共同委托诉讼代理人赵宏政、被告白银西雁商南分公司的委托诉讼代理人校乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔杰、黄丽向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付违约金109802元；二、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月11日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商南县XX路XX号XX号楼XX单元XX号房，该房建筑面积117.55平方米，原告共计支付购房款425591元。被告于2015年12月31日向原告交付了房屋，被告没有依约向不动产登记机关进行备案，导致原告购买的房屋无法取得产权证书。原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告依约履行了付款义务，但被告违约在约定的时间内没有履行备案登记手续，遂起诉以维护自身合法权益。被告白银西雁商南分公司辩称，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》成立；2、按照双方合同约定，被告应在房屋交付使用后365个工作日之内提交备案资料，实际上被告已于2016年12月11日将需要备案登记的相关资料提交商南县不动产登记局，该局负责人及工作人员在被告提交的材料上签字确认。商南县国土资源局2018年4月2日才向被告出具《建设项目增加建筑容积率补交土地出让金缴款通知书》，被告已经按照合同约定将被告应提供的资料备案，故被告并无违约行为；3、原告起诉要求赔偿516天不合理，合同约定系365个工作日，原告计算的天数包含节假日及法定节假日；4、原告并无实际损失，合同中关于违约金的约定，计算标准过高，要求依法核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、销售不动产统一发票复印件、商南县土管局出具的证明、企业网上银行电子回单、《建设项目增加建筑容积率补缴土地出让金交款通知书》、股东会决议、股东营业执照、法定代表人证明书及身份证复印件予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析认定如下：1、原告提交收件单及不动产登记申请审批表，为证实被告向商南县XX中心申请备案登记的时间为2018年5月28日，被告具有违约行为。被告对该证据真实性无异议，但对原告证明目的有异议。收件单及不动产登记申请审批表客观真实合法，依法采信。2、被告提交商南县不动产登记管理中心业务受理单复印件、不动产登记审批表复印件、公司西雁商字[2016]10文件复印件、单位房地产登记申请书复印件，证明被告于2016年12月11日向商南县XX中心提交备案资料，该局负责人及工作人员签字确认，被告已于2016年12月20日将办理手续的材料备案。原告对该组证据的真实性及证明目的均不予认可。因该组证据客观、真实，本院依法采信，但对原告证明目的不予采信。3、被告提交刘某某的证言一份，证明被告于2016年申请备案登记的材料齐全，未能颁发不动产权证的原因是小区容积率超标，需要到相关部门缴纳罚款后才能办理产权证。原告对该笔录真实性认可，但对被调查人叙述内容的真实性不予认可。经本院调查，该证据中与本案调查核实不一致的部分不予采信。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了商南县XX中心XX楼盘的不动产登记资料，并对该单位工作人员刘某某、庞某某、沈某某进行调查。原告对上述证据均无异议，被告对真实性无异议，该证据客观真实，依法采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月11日，原告崔杰、黄丽与被告白银西雁商南分公司签订《商品房买卖合同》，购买白银西雁商南分公司开发的香水湾1号小区3号楼2单元1701房屋。合同签订后，原告崔杰、黄丽按期缴纳首付款，办理按揭手续，向被告白银西雁商南分公司支付购房款425591元。2015年12月31日，被告白银西雁商南分公司向原告崔杰、黄丽交付房屋。2016年12月11日，白银西雁商南分公司向商南县XX中心提交《关于香水湾1号申请办理不动产权证的报告》， 申请办理该小区的不动产权证。同年12月12日，商南县XX中心负责人在该报告中签字，并载明“请先予办理”。2016年12月20日，被告白银西雁商南分公司向商南县XX中心就原告崔杰、黄丽等户购买的房屋申请不动产初始登记，因涉案楼盘存在超规划建设的情形，商南县XX中心在不动产登记业务受理单中写明原因后，将其提交的登记材料退回被告。2018年4月2日，商南县国土资源局向被告白银西雁商南分公司出具《建设项目增加建筑容积率补交土地出让金缴款通知单》，被告于2018年4月18日向商南县财政专户补交土地出让金5986340元。2018年5月28日，被告白银西雁商南分公司再次就涉案楼盘向商南县XX中心申请不动产登记，该中心于当天受理。原告崔杰、黄丽于同年8月取得不动产权证书。本院认为，原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房买卖合同，系真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定期限履行义务，应承担违约责任。被告辩称2016年12月20日已经履行了备案义务，但从其提交的证据来看，商南县XX中心的工作人员在不动产登记业务受理单中明确载明“此楼盘3幢楼、1幢、2幢均超出规划一层，3幢超出规划2层”，并将被告申请不动产初始登记的材料退回。据此，能够说明被告并未完成合同约定的备案义务。从《商品房买卖合同》的合同目的来看，双方约定备案条款的目的是督促出卖人尽快进行不动产登记，现因被告擅自更改规划进行建设导致无法登记，致使合同目的不能实现。被告实际申请不动产初始登记的时间应为《不动产登记簿》记载的2018年5月28日。对于被告辩称的因国家机关迟延出具补缴土地出让金通知等致使办证迟延的观点，本院认为，作为房地产开发企业，应按照规划进行建设，有关国家机关对其违法行为进行处罚是依法行使职权，不应成为被告抗辩的理由。关于本案违约金的计算方式，被告白银西雁商南分公司于2015年12月31日向原告交付房屋，应当在房屋交付使用后365个工作日，即2017年6月20日之前向产权登记机关申请备案，而被告并未在此期间完成备案登记，违约金的计算期间为2017年6月20日计算至2018年5月28日，共计343天。庭审中，被告主张按已付房款的日万分之五计算违约金过高，要求依法核减，综合考虑原告的实际损失情况以及合同履行情况，酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，201612203123220185282016122020151231365201762020176202018528343435违约金为425591×4.3515%÷365×343=173973416597.47元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司于本判决生效后十日内向原告崔杰、黄丽支付违约金173973416597.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元，由被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司负担10001496。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  长    阮红瑞人民陪审员    万青焕人民陪审员    李  楠  二〇一九年十二月十九日 法 官助 理    闫婉红书  记  员    雷  杰1