黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1221民初1173号原告：王岩，男，1970年4月1日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：王凤军，黑龙江点点律师事务所律师。原告：王成，男，1971年12月25日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：王艳丽（王岩妻子，王成嫂子），女，1970年8月14日出生，无职业，住望奎县。被告：黑龙江省云飞房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91231221583825679T，住所地望奎县北四街二十一委。法定代表人：邓春玲，职务经理。委托诉讼代理人：张泉，黑龙江釜民律师事务所律师。原告王岩、王成与被告黑龙江省云飞房地产开发有限公司（以下简称云飞房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王岩的委托诉讼代理人王凤军、原告王岩、王成的共同委托诉讼代理人王艳丽、被告云飞房地产的委托诉讼代理人张泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岩、王成向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，赔偿原告不足商服楼面积核款223680元（6000元/㎡×37.28㎡）；2.判令被告支付违约金648000元（按总价款日千分之三计算，5400元/日×120天）；3.判令被告赔偿原告损失180000元（6000元/年×3年）；4.判令被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2015年2月4日，二原告的父亲王清林（已故）与被告签订了“房屋买卖合同”。合同约定：坐落在望奎××路××交叉口往南拐角房卖与被告，作价1830000元，兑换被告300平方米的商服房。合同签订后，被告给付原告267.72平方米的商服房，尚差37.28平方米面积未能给付。为此原告多次找被告，但此事一直没有结果，由此给原告造成巨大经济损失。无奈原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。云飞房地产辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。2015年2月4日被告与王清林之间签订了两份合同，其中一份合同名称是房屋买卖合同，另一份合同的名称是房屋拆迁安置补偿协议书，被告与王清林之间的行为其实质是房屋拆迁安置，并非原告所称的买卖关系。在履行房屋拆迁安置的过程中被告方与王清林于2016年5月29日另外签订协议，约定回迁商服楼面积与买卖合同上商服楼面积差用商服楼地下室抵顶，该协议已经履行完毕，因此原告起诉被告没有任何事实及法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。原告王岩、王成为证明其主张向本院提供了以下证据：1.房屋买卖合同一份，欲证实王清林生前与大连华府小区签订了房屋买卖合同，双方约定了价格、交款方式、时间及违约责任；2.大连华府小区收据一份，欲证实大连华府小区收取王清林奋斗路商服1号300平方米房屋拆迁补偿款1800000元；3.房屋测绘成果认签表一份，欲证实被告交付给原告的房屋面积为262.78平方米，与测绘结果一致；4.热力收费收据一张，欲证实原告是按照262.78平方米交纳的物业费；5.房屋租赁合同一份，欲证实涉案商服楼的年租金为60000元以上；6.居民死亡医学证明书一份、红卫派出所证明一份、亲属关系证明两份，欲证实王清林于2018年8月1日死亡，王清林与二原告系父子关系；7.企业信用信息公示报告一份，欲证实大连华府小区是被告在望奎县进行棚户区改造工程的一个项目。经质证，被告对证据3、证据4、证据6、证据7无异议。对证据1的证明事项有异议，认为该买卖合同不成立，因为原告方没有将出卖标的物的产权证照交付给被告，并且房屋买卖应当经房地产主管部门依法登记后才产生买卖法律关系的效力，该合同中违约金的约定违反法律规定，违约金的支付标准应当以造成损失的30%为依据，此外，双方签订的房屋买卖合同已经于2016年5月29日作废，双方又签订了书面协议，王清林在协议上签字捺手印给予了确认；对证据2的真实性没有异议，但对证明事项有异议，大连华府小区没有收到1800000元的房屋拆迁补偿费，原告方应当提供1800000元房屋拆迁补偿的其他凭证给予证实；对证据5有异议，认为该租赁合同是2018年10月1日签订的，原告称涉案房屋于2016年3月1日前就已回迁，用2018年的合同来衡量2016年的价款前后矛盾，并且仅以一个合同来确定房屋租赁价格有失公允。被告云飞房地产为证明其主张向本院提供了以下证据：1.房屋拆迁安置补偿协议书一份，欲证实大连华府小区与王清林之间履行的是房屋拆迁安置补偿，并非原告所称的买卖关系；2.2016年5月29日王清林与大连华府小区签订的协议，欲证实原告方向法庭提供的买卖合同已经作废，双方就回迁商服楼的面积差已经达成协议，用商服楼地下室抵顶。经质证，原告对证据1有异议，认为该协议是复印件不能作为证据使用，同时该协议也与本案无关，不是涉案的商服楼，是回迁的住宅；对证据2有异议，认为该协议上没有甲方（被告）法定代表人签字和加盖公章，王清林的签字和指纹也不是其本人所为，该协议没有任何法律效力。因原告方对被告提供的2016年5月29日协议中王清林的签名和指纹有异议，认为不是王清林本人所为，被告云飞房地产申请对该协议中的签名和指纹进行鉴定。望奎县人民法院于2019年10月12日通过绥化市中级人民法院委托绥化市人民医院司法鉴定中心进行了司法鉴定，绥化市人民医院司法鉴定中心将2016年5月29日协议原件上的王清林签名以及所按指纹分别与原告提供房屋拆迁安置补偿协议书原件以及被告提供的房屋买卖合同原件上的王清林签名以及所按指纹进行了比对，做出了绥人医（2019）文司鉴字69号司法鉴定意见书，鉴定意见为2016年5月29日协议王清林签名字迹与房屋买卖合同王清林的签名字迹是同一人所书写；绥人医（2019）文司鉴字70号司法鉴定意见书，鉴定意见为2016年5月29日协议王清林签名字迹与房屋拆迁安置补偿协议书王清签名字迹为同一人书写；绥人医（2019）痕司鉴字6号司法鉴定意见书，鉴定意见为2016年5月29日协议中王清林签名处捺印的指印与房屋拆迁安置补偿协议书中王清林签名处捺印的指印是同一指印所留；绥人医（2019）痕司鉴字7号司法鉴定意见书，鉴定意见为2016年5月29日协议中王清林签名处捺印的指印与房屋买卖合同中王清林签名处捺印的指印是同一人所留。经质证，原告方对上述四份鉴定均有异议，认为该四份鉴定程序违法，依据不足，且又不符合鉴定条件，不能作为证据使用。被告对该四份鉴定结论没有异议。本院对双方当事人没有异议的原告提供的证据3.房屋测绘成果认签表一份、证据4.热力收费收据一张、证据6.居民死亡医学证明书一份、红卫派出所证明一份、亲属关系证明两份、证据7.企业信用信息公示报告一份予以采信并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院分析认定如下：原告提供的证据1.房屋买卖合同，通过庭审调查，本案实际为房屋拆迁安置补偿，而非房屋买卖，2015年云飞房地产开发建设大连华府小区，王清林所有的位于望奎××（××花园路交口往南大拐角）房屋在动迁的范围内，王清林与大连华府小区于2015年2月4日签订了买卖合同，将王清林的房屋做价1830000元置换大连华府小区300平方米商服楼一套，双方并没有发生实际的买卖关系，该行为属于房屋拆迁安置补偿，故本院对该买卖合同不予采信；证据2.大连华府小区的收据，该收据是王清林房屋的做价款，用以置换大连华府小区300平方米商服楼，收据上加盖了大连华府小区公章，而非现金收讫章，大连华府小区并未收到该笔购房款，故本院对该收据不予采信；证据5.房屋租赁合同，原告在实际取得房屋后未将房屋出租，该损失不应由被告承担，该租赁合同与本案没有关联性，故本院对该房屋租赁合同不予采信。被告提供的证据1.房屋拆迁安置补偿协议书，该协议书系王清林其他房屋的拆迁协议，与本案所涉商服楼没有关联性，故本院对该房屋拆迁安置补偿协议书不予采信；证据2.2016年5月29日王清林与大连华府小区签订的协议，原告称该协议中王清林的签名和指纹不是其本人所为，为此被告申请对该协议中王清林的签名和指纹进行鉴定，通过绥化市人民医院司法鉴定中心鉴定，该协议中王清林的签名和指纹与原告提供的房屋拆迁安置补偿协议书以及被告提供的房屋买卖合同中王清林的签名和指纹为同一人所为，该协议另一方当事人大连华府小区的开发单位云飞房地产对该协议予以了追认，故本院对该协议予以采信。关于绥化市人民医院司法鉴定中心做出的绥人医（2019）文司鉴字69号司法鉴定意见书、绥人医（2019）文司鉴字70号司法鉴定意见书、绥人医（2019）痕司鉴字6号司法鉴定意见书、绥人医（2019）痕司鉴字7号司法鉴定意见书，上述四份司法鉴定意见书是通过绥化市中级人民法院委托的有资质的鉴定机构做出的，相关鉴定人员具有执业资格，做出的鉴定意见真实、合法、有效，本院予以采信。综合原、被告的陈述以及证据的采信情况，本院经审理查明事实如下：2015年云飞房地产开发建设大连华府小区，王清林以坐落在望奎××（××花园路交叉口往南大拐角）的自有房屋作价1830000元，以产权置换的方式，回迁大连华府小区300平方米的商服楼。商服楼回迁后，实际面积为262.78平方米，2016年5月29日王清林与大连华府小区达成协议，用回迁商服楼的地下室抵顶回迁商服的面积差，并要求王清林于6月2日将原合同交给大连华府小区，逾期不交回，原合同作废。王清林于2018年8月1日因病死亡，王清林共有五名继承人，妻子邬玉春、长子王岩、次子王成、长女王秀晶、次女王秀双，本案诉讼过程中，王清林的妻子邬玉春、长女王秀晶、次女王秀双声明对大连华府小区A区一期14、15号商服楼（涉案房屋）放弃继承。本院认为，本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，虽然王清林与大连华府小区签订了房屋买卖合同，但是双方并未发生实际上的买卖关系，而是用王清林的房屋作价1830000元置换了大连华府小区300平方米商服楼，属于以房屋产权调换方式回迁的涉案房屋。王清林的房屋回迁后，因存在面积差，双方又签订了一份协议，该协议中约定，以商服楼的地下室抵顶存在面积差，王清林在该协议上签名并按手印，表明了对该协议内容的认可，虽然该协议另一方当事人大连华府小区没有加盖公章，但是云飞房地产做为该小区的开发单位，对该协议予以了追认，故王清林与大连华府小区在2016年5月29日签订的协议有效，王清林回迁的商服面积差已经用该商服楼内的地下室进行了抵顶，双方合同义务已经履行完毕，云飞房地产不再承担赔偿原告回迁商服楼面积差价款的责任。关于原告称协议中大连华府小区不是本案的当事人，该协议与本案没有关联性的问题，本案被告为云飞房地产，通过原告方提供的证据7企业信用信息公示报告，可以证实大连华府小区是云飞房地产在望奎县进行棚户区改造工程的一个项目，云飞房地产做为大连华府小区的开发单位能够代表大连华府小区对外承担责任，并且原告起诉所依据的房屋买卖合同也是王清林与大连华府小区签订的，而原告起诉的对象也为云飞房地产。关于原告要求被告支付违约金的问题，由于原告未能提供该商服逾期回迁时间的证据，且原告对于回迁时间的叙述前后矛盾，原告在起诉状中要求被告承担逾期回迁违约责任的时间截止至2016年3月1日，第一次庭审时称该商服楼回迁时间为2016年5月，第二次庭审时又称该商服楼回迁时间为2016年6月，而被告对逾期回迁予以否认，故该项诉讼请求缺乏事实和法律的依据，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿三年的租金损失问题，原告自认在2016年该商服就已经交付了，此时原告完全可以将该商服出租，并且在2016年5月29日王清林与大连华府小区就回迁的面积差问题达成了协议，双方的合同已经履行完毕，原告方没有将该商服出租属于个人行为，与被告无关，由此造成的损失不应由被告承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告王岩、王成要求被告云飞房地产履行合同，赔偿原告不足商服楼面积核款223680元；要求被告支付违约金648000元；要求被告赔偿原告损失180000元的诉讼请求，缺乏事实和法律的基础，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王岩、王成的全部诉讼请求。案件受理费7133元、鉴定费8000元，由原告王岩、王成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  马桂婧二〇一九年十二月十二日书记员  罗 岩