湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2953号 原告(反诉被告):郴州某某物业服务有限公司，住所地郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道29号神憩乾珑401室。 法定代表人：陈勇华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周文琛，湖南金州（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐立，湖南金州（郴州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某某，男，1968年4月30日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司与被告（反诉原告）李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，被告李某某于2019年11月21日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司（以下简称“深林邑物业公司”）的委托诉讼代理人周文琛、唐立，被告（反诉原告）李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深林邑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴2015年11月1日至2019年10月31日期间48个月的物业服务管理费11472.96元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费产生的违约金4804.3元（以上两项合计16277.26元）；3、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2013年10月7日，被告与我公司签订了《前期物业服务协议》，该合同约定，由原告向被告所居住的神憩乾珑小区提供物业服务，被告应按时支付物业服务费。该协议约定，该协议约定，该1-2010房建筑面积为132.79㎡，住宅物业服务费按每月1.80元/㎡收取（月物业服务费239.02元），物业服务费每季度收取一次，业主须在每季度第一个月10日前交纳，业主若不按约定的收费标准和时间交费的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金。原告始终在提供物业服务，但被告经多次催缴仍拒不缴纳物业服务费，至今已欠缴48个月，故原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）李某某辩称：本诉原告服务不到位，本诉被告是需要交物业费的，但是本诉被告希望交价值相等的服务费，开始本诉被告一直按照本诉原告的要求进行缴纳物业费。并反诉称：1、确认反诉被告违约（当庭变更为驳回本诉原告的诉讼请求）；2、判令取消滞纳金，并判反诉被告减免物业费5243.75元（当庭变更为不承担缴纳物业服务费）；3、判令反诉被告公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2013年10月7日，双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定了对深林邑物业公司的相关权利义务和业主的相关权利义务。深林邑物业公司制定的临时管理规约上管理区域内禁止违章搭建、私设摊点、禁止从事饭店、酒楼、加工业等一切排放烟雾、粉尘或产生噪音的经营活动。合同签订后，李某某交纳了自2013年7月1日至2015年10月31日的物业费，而后李某某发现深林邑物业公司在物业管理服务过程中有如下问题：从未公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；对小区绿化未及时修整，造成小区绿化裸露和一些死树；卫生方面未对垃圾日产日清，没有按楼层设置垃圾收集点，没有每日清理二次，收集点周围地面并没有做到无散落垃圾、无污迹、无异味。车辆管理混乱，小区到处乱停乱放；保安人人员年龄偏大，主出入口没有双人值班，也没有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。安全保障方面其视频监控图像不全或不清晰，不能为公安机关破案提供有价值线索；小区电梯经常坏，存在维保不到位的情况，目前小区一期l2台电梯坏了5台，二期坏了3台；一期消防基本处于瘫痪状态，二期消防未验收，深林邑物业公司毫无作为；小区内门禁系统从未启用，小区现在四通八达；对五栋楼下不正当开设餐饮业未采取恰当措施；小区管理资料缺失，未能及时补救；小区自2013年7月1日交房至今，公共收益从未看到公示收支情况，也未见到公示小区物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况；二栋旁边小区广场每晚跳广场舞扰民甚久，也未采取恰当措施，给李某某及其家人造成巨大困扰。其物业服务连最基本的服务都没有做到，明显存在不到位的情况。现因反诉被告起诉反诉原告缴纳物业费，并诉求滞纳金；因反诉被告没有按照《前期物业服务协议》约定的服务标准和服务质量，也属于本次合同纠纷。现反诉原告依法提出反诉请求，请法院依法判决，支持反诉原告的所有请求，维护反诉原告的合法权益! 反诉被告深林邑物业公司辩称：.反诉原告的诉讼请求没有法律依据，反诉被告提供物业服务是一个动态持续的过程，反诉被告依约向反诉原告提供了物业服务，对于物业公司提供物业服务过程中可能会存在的一些瑕疵不是反诉原告拒不缴纳物业费的合法正当理由，故应当驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在事实认定中予以阐述： 2013年10月7日，李某某（乙方）与深林邑物业公司（甲方，原郴州永和兴物业服务有限公司）签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定甲方向乙方提供物业服务，乙方按时缴纳物业服务费。该协议主要条款如下：1、物业服务费用由乙方按拥有物业的建筑面积交纳，1栋2010号房建筑面积132.79㎡；2、住宅按每月1.80元/㎡收取；3、乙方须在每季度第一个月前十日前向甲方交纳物业服务费，乙方不得以物业服务不到位、有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用；4、违约责任：（1）甲方未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任；（2）乙方若不按约定时间和标准交费，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金；5、本协议期限自签字之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止等等。上述协议签订后，2015年10月31日前的物业服务费李某某已缴纳。之后的物业服务费，李某某以深林邑物业公司服务未达到标准为由，拒绝交纳，故酿成此次纠纷。 另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州某某物业服务有限公司。 再查明，湖南省郴州市苏仙区神憩乾珑小区1栋2010房实际建筑面积为126.76㎡。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：被告（反诉原告）李某某与原告（反诉被告）深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；原告深林邑物业公司及反诉原告李某某的诉请是否支持。 2014年10月12日，被告（反诉原告）李某某与原告（反诉被告）深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。李某某系神憩乾垅小区1栋2010号房业主，拥有的物业建筑面积为126.76㎡，按协议约定，2015年11月至2019年10月底期间，李某某应缴物业服务费10952.06元（126.76㎡×1.8元/㎡×48个月）。对深林邑物业公司诉请李某某交纳物业服务费11472.96元，本院依法核减为10952.06元。关于违约金，因合同约定的违约金过高，且深林邑物业公司提供物业服务时有迟延和瑕疵，本院不予支持。关于李某某反诉要求驳回深林邑物业公司的诉讼请求和不承担缴纳物业服务费的反诉请求，本院认为，深林邑物业公司提供的服务虽存在瑕疵，但尚未达到违约责任条款，根据双方合同第二条第四项“乙方不得以物业服务不到位，有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用”的约定，且深林邑物业公司一直在提供服务，李某某应当交纳物业服务费，故对该反诉请求，本院不予支持。同时，因原、被告双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》系包干制物业服务收费方式，法律法规未规定物业服务方需要向业主公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，故对此项反诉请求，本院亦不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，参照《物业管理条例》第四十一条，《湖南省物业管理条例》第四十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李某某在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司支付物业服务费10952.06元（从2015年11月至2019年10月31日止）； 二、驳回原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李某某的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费206.94元，减半收取103.47元，由郴州某某物业服务有限公司负担33.47元，由李某某负担70元，反诉受理费25元，由李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇一九年十二月十三日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春