四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7851号 上诉人（原审原告）：朱大强，男，1976年4月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百伦物业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区青华路2号附4号2层。 法定代表人：林洁，总经理。 委托诉讼代理人：沈德贵，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道211号百伦广场。 负责人：王博，经理。 委托诉讼代理人：沈德贵，系公司员工。 原审第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司，住所地四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：曾述兵，董事长。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 上诉人朱大强因与被上诉人成都百伦物业管理有限公司（以下简称百伦公司）、被上诉人成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司（以下简称百伦公司都江堰分公司）、原审第三人都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱大强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由百伦公司、百伦公司都江堰分公司承担。事实和理由如下：案涉租赁场地突然拆除遭受损失的原因是因为百伦公司、百伦公司都江堰分公司违反了与新源公司签订场地租赁合同的租赁用途，将绿化作为商业用途租赁给朱大强，新源公司亦未认可百伦公司、百伦公司都江堰分公司改变用途租赁，因此百伦公司、百伦公司都江堰分公司对此存在过错，基于其过错应承担赔偿责任。一审法院认定事实不清，案涉场地于2018年6月25日打围，朱大强在2018年6月底就已经撤场，不存在欠缴2018年7月的物管费、场地使用费、设备使用费及垃圾清运费，而百伦公司、百伦公司都江堰分公司在一审中自认朱大强已向其缴纳了10000元保证金和5000元装修押金应予以退还。故请求二审法院依法支持朱大强的上诉请求。 百伦公司、百伦公司都江堰分公司均辩称，百伦公司、百伦公司都江堰分公司将案涉场地转租给朱大强并不存在使用上的障碍，转租行为与协议无法继续履行所造成的的损失无因果关系。百伦公司、百伦公司都江堰分公司不应退还履约保证金10000元，更不存在装修押金5000元。因朱大强尚欠场地使用费、设备设施使用费、物业管理费、垃圾清运费、水费、电费，所以依约不应退还保证金。朱大强还存在逾期支付费用的情况，已产生违约金16600元。朱大强并未交付所谓的装修押金5000元，也未在一审中要求返还履约保证金10000元和装修押金5000元。故请求驳回上诉。 新源公司述称，其意见与一审发表的意见一致。 朱大强向一审法院起诉请求：1.判令百伦公司都江堰分公司、百伦公司退还朱大强2018年7月的物业费2500元、垃圾清运费300元、设备使用费3600元、场地使用费3600元，共计10000元；2.请求判令百伦公司都江堰分公司、百伦公司赔偿朱大强损失222898元；3.请求判令百伦公司都江堰分公司、百伦公司赔偿朱大强违约金10800元；4.本案诉讼费、律师费、评估费由百伦公司都江堰分公司、百伦公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月22日，百伦公司都江堰分公司（甲方/出租方）与朱大强（乙方/承租方）签订了《百伦广场场地使用协议》。协议约定：“百伦公司都江堰分公司的场地位于成都市都江堰大道211号百伦广场百伦酒店河边场地。面积约500平方米。朱大强承诺使用该场地仅提供夜啤之用途。租赁期限为二年，即自2016年8月1日起至2018年7月31日止。朱大强应当承担场地使用费3600元/月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，朱大强逾期支付费用的，每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦公司都江堰分公司有权解除合同，且不退还朱大强支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。朱大强在本合同签订时向百伦公司都江堰分公司支付10000元保证金作为合同履约保证金。在本合同按约全部履行完毕时，百伦公司都江堰分公司应在合同结束后一个月内将履约保证金退还朱大强（不计息）。租赁期满或合同提前终止，朱大强出现下列情形之一的，百伦公司都江堰分公司可不予返还履约保证金：……(2)朱大强未结清租金及其所有费用（包括但不限于水、电、物业管理费、设施设备使用费）的……；由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。不可抗力事件结束后，双方可协商继续履行合同或修订协议或终止协议。”。百伦公司都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，朱大强在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 同日，百伦公司都江堰分公司（甲方/出租方）与朱大强（乙方/承租方）分别签订了《都江堰百伦广场商铺设施设备使用协议》及《都江堰百伦广场物业管理协议》。上述协议约定：“百伦公司都江堰分公司将位于成都市都江堰大道211号百伦广场百伦酒店河边场地租赁给朱大强。面积约500平方米。租赁期限为二年，即自2016年8月1日起至2018年7月31日止。朱大强应当承担设施设备使用费3600元/月，物业管理费用为2500元/月、垃圾清运费300元/月。设施设备使用费按年缴纳。物业管理费、垃圾清运费按年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，朱大强逾期支付费用的。每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦公司都江堰分公司有权解除合同，且不退还朱大强支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。”。百伦公司都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，朱大强在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 以上协议签订后，朱大强租用案涉场地用于经营都江堰市百味鲜花园餐厅（卤爷小厨）。朱大强向百伦公司都江堰分公司缴纳了履约保证金10000元。此外，朱大强已向百伦公司都江堰分公司结清了2016年8月1日至2016年12月31日、2017年2月至2017年6月30日、2017年8月1日至2017年12月31日、2018年2月1日至2018年6月30日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费及垃圾清运费。朱大强尚欠百伦公司都江堰分公司1个月的物管费2500元、场地使用费3600元、设施设备使用费3600元及垃圾清运费300元，且朱大强尚未支付2018年7月1日至2018年7月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费及垃圾清运费。 2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源公司发出《关于做好柏条河沿岸商业建筑经营权处置工作的函》。该函载明：“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工。为协调推进成都市锦江绿道都江堰示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点、制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》。该通告载明：“对柏条河（蒲阳桥至胥家镇老人桥段）河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除。对河道两侧私设排污口、废水直排等违法违规行为予以查处。对河道两侧经营商家违反河道管护、食品安全、环境保护的行为开展专项整治。对河道两侧占用公共绿地、占用市政公共服务设施、车辆乱停乱放等行为进行集中整治。” 同日，百伦公司都江堰分公司向朱大强发出《通知》载明：“我司接到‘关于开展柏条河沿岸环境整治综合治理有关事宜’的通知，根据我司于你方签订的《场地使用协议》第五条第二款“因不可抗力（政府行为）”造成协议不能履行，我司将与你方终止协议，并请你方在2018年6月25日前清空所有物品及拆除搭建的构筑物，将场地交还我司。”朱大强于同日收到该《通知》。 朱大强收到上述通知后于2018年6月25日将门店内的设施设备搬离。2018年6月27日，朱大强委托四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司对其经营的都江堰市百味鲜花园餐厅（卤爷小厨）在2018年6月27日的设施设备和低值易耗品的市场价值进行评估。四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司作出川中恒咨报【2018】18号《评估咨询报告》，评估结果为222898元。评估费用为1500元。 一审法院另查明，2010年3月10日，都江堰市委办公室作出《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》。该纪要主要内容载明：“……由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资组建股份有限公司，新公司注册资金2000万元。关于公司经营范围，原则上由新成立的股份有限公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧。关于经营设施建设。由市新城公司、都江堰管理局、东风渠管理处三方共同组建的公司负责，先期对柏条河一环路至2.5环右侧经营设施进行建设……。”。2010年11月22日，新源公司成立。该公司股东为四川省都江堰东风渠管理处工会委员、都江堰新城建设投资有限责任公司、都江堰宝瓶投资有限责任公司。 2012年12月31日，百伦酒店公司与新源公司签订《场地租赁协议》。协议主要内容为：“百伦酒店公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约1200平方米。百伦酒店公司配合市政府对岸边进行景观改造，同时营造酒店的沿河环境，满足市政府对河道绿化及规划的要求。在租地范围内只能修建临时建构筑物。租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止，租期20年。百伦酒店公司应事先向城市规划部门、水利管理单位（四川省都江堰东风渠管理处、都江堰市水务局）报批设计方案。经许可同意后方可实施景观改造工程。百伦酒店公司在租赁期内不得随意改变用途，不得将场地转让给第三人，如确需转让，应事先征得新源公司同意。” 2013年1月10日，百伦酒店公司与百伦公司都江堰分公司签订《委托经营管理书》。协议约定：“百伦酒店公司承租取得的位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米面积约1200平方米的场地，现全权委托给受托人百伦公司都江堰分公司进行对外经营、使用、管理和收益。委托期限自签订本协议之日起至委托人通知解除或终止委托之日止。” 此外，朱大强委托四川谨序行律师事务所代理本案，为此已支出代理费用5000元。 一审法院认定以上事实，有当事人身份信息、《百伦广场场地使用协议》、收据、撤场通知单、律师服务合同、代理费发票、评估鉴定书及评估费票据、财务表、2010年的会议纪要、场地租赁协议、租金支付业务回单、增值税发票、委托书、证明书、《百伦广场场地使用协议》《商铺设备设施使用协议》《商铺物业管理协议》《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》、绿道办的工作函、转发政府6.21通告的文件签收表、撤场通知书、照片3张、收费专用收据、百伦物业缴费（水电费）通知单、水电统计表、缴费及欠费情况、情况说明及新源公司提交的《场地租赁协议》等证据在案佐证。 一审法院认为，百伦公司都江堰分公司与朱大强签订的《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，上述协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，因百伦公司都江堰分公司与朱大强一致同意解除上述协议，故一审法院确认案涉《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》已解除。 关于朱大强要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司退还2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费及场地使用费共计10000元的请求应否得到支持的问题。因朱大强并未提交证据证明其已向百伦公司都江堰分公司缴纳了2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费，故朱大强要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司退还上述费用的主张，没有事实依据，一审法院不予支持。 关于朱大强要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司赔偿损失222898元及支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求应否得到支持的问题。本案中，造成案涉《百伦广场场地使用协议》《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》无法继续履行的原因系都江堰市政府部门根据成都锦江绿道建设工作的安排开展了回收柏条河沿岸商业建筑经营权、对河道两侧的临时商业设施进行整治、拆除等专项整治工作。朱大强及百伦公司都江堰分公司对上述协议无法继续履行以及合同解除后给朱大强所造成的损失均无过错。此外，朱大强及百伦公司都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》约定“由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。”，因此，朱大强要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司赔偿损失222898元及支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审庭审中朱大强提出“百伦公司都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地租赁给朱大强，其行为已构成违约。此外，新源公司与百伦酒店公司明确约定了租赁场地的用途为景观改造。百伦公司都江堰分公司在明知案涉场地不能用于商业用途的情况下，将案涉场地租赁给朱大强用于经营夜啤，造成了朱大强经营的餐馆面临被整治拆除的风险，百伦公司都江堰分公司对此存在过错，应当赔偿相关损失”的抗辩。一审法院认为，百伦公司都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地转租给朱大强的行为违反的是百伦酒店公司与新源公司签订的《场地租赁协议》的约定，因新源公司并未行使解除上述合同的相关权利，因此，事实上朱大强在使用案涉场地时并不存在任何障碍。而造成本案朱大强与百伦公司都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》无法继续履行的原因系政府行为而非百伦公司都江堰分公司的转租行为，该转租行为与上述协议无法继续履行所造成的朱大强的损失没有因果关系。此外，关于案涉场地的用途，从都江堰市委办公室于2010年3月10日作出的《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》载明的：“由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资成立的新公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧”相关内容可知，案涉部分河道两侧已做了商业使用。因朱大强与百伦公司都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》明确约定因政府行为导致协议不能履行时双方互不承担赔偿责任。因此，一审法院对朱大强的上述抗辩意见不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回朱大强的全部诉讼请求。一审案件诉讼费4956元，减半收取2478元，由朱大强负担。 二审中各方当事人均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，朱大强陈述其基于百伦公司都江堰分公司、百伦公司存在欺诈而要求赔偿损失，朱大强认可其已将设施设备和低值易耗品自行搬走。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、关于朱大强能否要求返还2018年7月物业费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费的问题 本院认为，朱大强要求返还2018年7月物业费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费，应当举证证明其已经交纳了上述费用且朱大强在2018年7月已经将案涉场地退还给百伦公司。但朱大强并未举证证明其已经交纳了上述费用，故对其要求返还费用的主张，本院依法不予支持。 二、关于百伦公司、百伦公司都江堰分公司是否应当赔偿朱大强损失的问题 本院认为，案涉场地经政府相关部门允许，由新源公司交由百伦公司使用，百伦公司都江堰分公司受百伦公司委托将案涉场地租给朱大强使用，并不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同应为有效。朱大强并未举证证明百伦公司、百伦都江堰分公司存在欺诈，故对朱大强的主张，本院依法不予支持。 案涉场地因行政部门要求而不能继续交由朱大强使用，根据案涉《百伦广场场地使用协议》约定，双方互不承担赔偿责任，且朱大强认可其主张的损失所涉及的设施设备和低值易耗品已经由朱大强自行搬离，故对朱大强要求赔偿损失的主张，本院依法不予支持。 三、关于朱大强能否要求违约金的问题 朱大强认为系百伦公司、百伦公司都江堰分公司原因导致不能使用案涉场地，进而依约应当承担违约金。对此本院认为，如前所述，案涉场地不能继续使用的原因在于行政机关要求，而非百伦公司、百伦公司都江堰分公司原因，故朱大强依据案涉《百伦广场场地使用协议》第六条要求违约金的主张，本院依法不予支持。 综上，朱大强的上诉请求及上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4956元，由朱大强负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇一九年十二月二十三日 书记员 毛雅倩