云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初1324号原告：苏娟，女，1984年10月1日出生，汉族，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告：杨莹（曾用名苏芮），女，1992年5月13日出生，汉族，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：张成勇，云南入世律师事务所律师。特别授权代理。被告：张黎新，男，1955年10月23日出生，汉族，云南省昆明市晋宁县人，现住云南省昆明市晋宁县。委托诉讼代理人：陈平、李福德，云南浩亚律师事务所律师。特别授权代理。原告苏娟、杨莹与被告张黎新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日作出（2018）云0126民初41号民事判决书，原告苏娟、杨莹不服该判决，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2018年6月19日，作出（2018）云01民终3198号民事裁定书，裁定：撤销本院（2018）云0126民初41号民事判决书，本案发回本院重新审理。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行重新审理，重审过程中，原、被告双方均未能提供被告张黎新之父母张煨南、张庆华的其他继承人的情况及身份信息、联系方式，本院经调查也未能查实张煨南、张庆华的其他继承人的情况及身份信息、联系方式，故本案未追加其他当事人。本院于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告苏娟、杨莹及其共同委托诉讼代理人张成勇，被告张黎新及其委托诉讼代理人陈平、李福德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏娟、杨莹向本院提出诉讼请求：1.确认苏建兴、杨秀芬于1998年1月3日与张煨南、张庆华签订的《卖房契约》无效；2.判决被告返还房屋征用补偿金745365元；3.由被告承担案件受理费。重审过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告折价补偿原告房屋损失款745365元。事实与理由：根据《房屋所有权证》记载：两原告与父母苏建兴、杨秀芬共同有位于云南省昆明市石林彝族自治县房产（即现在的民康巷4号），共计3层9间，建筑面积为173.04平方米。在1998年1月3日，原告父母苏建兴、杨秀芬将前述房屋作价90000元卖给被告的父亲张煨南（石林彝族自治县人民医院职工，城镇居民户籍），买卖房屋的协议签订几年后，原告的父母以及被告之父张煨南去世，房屋交给被告张黎新管理。因买卖双方不是同一集体组织成员，买卖房屋的行为不但侵害了集体利益，同时侵犯了两原告对上述房产共同共有的财产权利。因违反了国家法律规定未过户登记，该房屋登记的所有权人至今仍然是两原告和父母四人。因此该《卖房契约》依法应认定无效。2016年5月27日，石林彝族自治县人民政府与被告达成征用房屋协议，前述房屋综合补偿745365元被张黎新领取。原告于2016年11月18日以房屋买卖合同纠纷一案向你院提起诉讼，因客观原因原告于2016年12月6日申请撤诉。现原告认为，其合法权益已受到严重侵害，因此，再次向法院起诉，请依法判决，支持原告的诉讼请求。被告张黎新辩称：位于云南省石林彝族自治县居委会小东门40号房产是原告父母于1998年1月卖给我父母的，房屋买卖协议经公证处进行了公证。本案的补偿款是政府依法发放给我们的，原告曾于2017年3月21日以不当得利纠纷向本院提起诉讼，2017年4月20日一审判决驳回原告的诉讼请求。2017年9月5日经二审判决驳回上诉，维持原判。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张黎新的委托诉讼代理人陈平认为，本案原告诉讼主体不适格，违反了一事不再理的原则，已超过诉讼期间，诉讼请求混淆了法律关系；按照原告的主张，无效合同的后果是返还财产、赔偿损失，本案原告方需要就损失单独进行举证。原告苏娟、杨莹围绕诉讼请求提交了证据：1.居民身份证、户口簿；2.原告父母火化证；3.被告身份信息、被告父母死亡注销证明；4.卖房契约；5.（98）路证字第41号公证书；6.房屋所有权证；7.照片10张；8.（2017）云0126民初186号民事判决书、（2017）云01民终3605号民事判决书各1份。经质证，被告上述证据三性均予以认可，仅对部分证据的证明目的提出异议。被告张黎新提交了证据：1.户口证明三份、被告身份证；2.云南省路南彝族自治县公证处（98）路证字第41号公证书；3.卖房契约、卖房申请书；4.房屋所有权证；5.常驻人口基本信息及死亡注销证明；6.（2017）云0126民初186号民事判决书；7.（2017）云01民终3605号民事判决书；8.《征收安置补偿协议》并附收集表、通知：欲证明房屋补偿面积200.15平方米、土地占地面积53.02平方米、补偿款是660495元，其他的补偿费用与本案无关；9.收条复印件一份：欲与证据4共同证明购房款是93000元。经质证，原告对证据1中的户口证明不认可，应以原告提交的户口簿为准；证据2、3中房屋买卖契约上无二原告及母亲杨秀芬的签字，卖房契约上二原告的签字是被告伪造的；对证据8中的协议三性不予认可，是在领款以后才签订的，对通知没有意见，对收集表不认可，记载的是西北街社区，时间也不认可；对证据9三性不认可；对其他证据真实性无异议，部分证明目的不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的证据1中的户口证明3份，为公安机关出具，本院予以确认。2.被告提交的证据2、3中的房屋买卖契约、卖房契约，内容与原告提交的一致，本院予以确认；3.被告提交的证据8，签订时间与领款时间为同一天，被告关于在领款以后才签订的质证意见与客观事实不符，本院不予采纳，本院经审查该证据真实合法，本院予以确认。4.被告提交的证据9，与原告、被告双方提交的房屋买卖契约能相互印证，本院予以确认。5.双方当事人对对方提交证据证明目的提出的异议，在本院认为部分具体阐述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认案件事实如下：苏建兴、杨秀芬系原告苏娟、杨莹的父母；张煨南、张庆华系被告张黎新的父母。苏建兴拥有位于云南省昆明市石林彝族自治县，建筑面积为173.04平方米，使用土地面积为55.8平方米，共有人为杨秀芬、苏娟、苏芮。1998年1月3日，苏建兴、杨秀芬与张煨南、张庆华签订了《卖房契约》，苏建兴、杨秀芬将上述房屋，作价90000元卖给张煨南、张庆华,并于1998年1月9日经原路南彝族自治县公证处进行了公证，公证书中记载的房屋价款为93000元。双方未办理房屋产权过户手续。张煨南、张庆华支付了购房款93000元，苏建兴、杨秀芬交付了该房屋，该房屋由张煨南、张庆华占有、使用。苏建兴、杨秀芬于2006年3月19日、2009年3月10日去世；张煨南、张庆华于2015年11月1日、2010年8月6日去世。石林彝族自治县人民政府由于棚户区改造，位于云南省昆明市石林彝族自治县房屋属于改造范围。2016年7月9日，石林彝族自治县人民政府与被告张黎新达成土地及房屋征收安置补偿协议，综合补偿款745365元由张黎新于同日领取。另查明，原告曾于2016年11月18日以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，2016年12月6日申请撤诉，本院裁定准许原告苏娟、杨莹撤诉。原告于2017年3月21日以不当得利纠纷向本院提起诉讼，2017年4月20日本院判决驳回原告的诉讼请求。2017年9月5日经云南省昆明市中级人民法院二审，判决驳回上诉，维持原判。张煨南、张庆华系原路南彝族自治县人民医院退休职工（城镇居民），并非涉案房屋所在地原路南彝族自治县鹿阜镇东门社区居民委员会的集体经济组织成员。本案的争议焦点是：一、二原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间；二、苏建兴、杨秀芬与张煨南、张庆华于1998年1月3日签订的房屋买卖合同（卖房契约）是否合法有效；三、如果卖房契约无效，原告是否受有损失以及被告是否应当折价赔偿。本院认为：针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”的规定，适用诉讼时效制度的客体为债权请求权，本案为确认合同无效，属于确认之诉，实质为形成权，不应适用诉讼时效制度，故被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。针对争议焦点二，苏建兴、杨秀芬于1998年1月3日与张煨南、张庆华签订《卖房契约》，苏建兴、杨秀芬将位于云南省昆明市石林彝族自治县房产（建筑面积为173.04平方米）一幢，卖给张煨南、张庆华，而买方即被告的父母张煨南、张庆华并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员。因农村宅基地的所有权属于集体经济组织，由集体经济组织成员占有、使用，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项专有基本权利，与集体经济组织成员特定的身份相联系，具有福利性与保障性功能。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，原、被告父母之间买卖房屋的行为，根据“地随房走”的原则，必然涉及到同时转让该房屋所占用的宅基地的使用权，违反了农村宅基地使用权基本属性，也违反了法律的规定，应认定无效。针对争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定：首先，原、被告的父母之间买卖房屋的合同被确认无效后，涉案房屋现已被征收拆迁，已不具备返还的可能，相对应原告的父母作为卖方取得的价款也无需再返还。双方签订房屋买卖合同后，房屋交付给了被告的父母，同时原告的父母也已经获得了相应的合理对价，在该过程中双方均获得了应得的利益，未受有损失；同时二原告当时虽享有共有权益，但均为未成年人，其父母作为监护人处置其财产符合法律规定，二原告应获得的利益包含在其父母取得的对价当中，故二原告也未受有损失。其次，本案房屋买卖合同无效，原告父母作为卖方，明知被告父母不是房屋所在地集体经济组织成员仍将房屋出卖，具有过错；被告父母明知自己并非房屋所在地集体经济组织成员仍然购买房屋，也具有过错，综合维护公平交易、遵循诚实信用原则等因素，结合本案房屋买卖合同发生于20余年前、房屋被征收前的20余年来双方均未提出异议、现房屋被征收原告才提出了主张等实际，本院综合确认卖方即原告具有主要过错，买方即被告具有次要过错。综合上述所述，并根据房屋存在增值、标的物被征收后所获征收补偿款明显高于签订合同时交易价款的实际，并考虑货币购买力、物价变动等因素，本院综合确认由被告给予原告适当的补偿，补偿金额酌情确定为涉案房屋征收总补偿款745365元的10%即74536.5元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认苏建兴、杨秀芬与张煨南、张庆华于1998年1月3日签订的房屋买卖合同（卖房契约）无效；二、由被告张黎新于本判决生效后五日内补偿原告苏娟、杨莹款项74536.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11254元，由原告苏娟、杨莹负担10154元，被告张黎新负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  赵祥玺审 判 员  裴 岚人民陪审员  黄树祥二〇一九年十二月三十日书 记 员  毕 夏