陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕民初77号 原告（反诉被告）:西安普明房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人:于鲲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康纪龙，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟，陕西观厚律师事务所律师。 被告（反诉原告）:陕西碧桂园置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人:杨文杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张战党，该公司员工。 原告西安普明房地产开发有限责任公司（以下简称普明公司）诉陕西碧桂园置业有限公司（以下简称陕西碧桂园公司）股权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告普明公司的委托诉讼代理人康纪龙、王伟和被告陕西碧桂园公司委托诉讼代理人杨辉、张战党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 普明公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付第二期合作价款53442863元；2、判令被告向原告支付第二期合作价款的逾期付款违约金961971.53元（以53442863元股权转让价款为基数，按每日万分之二自2017年12月20日算至2018年3月20日）；3、判令被告向原告支付第二期合作价款的逾期付款资金占用费2182250.20元（以53442863元股权转让价款为基数，按年利率15%自2018年3月20日暂算至2018年6月26日，主张至实际给付之日）；4、判令被告向原告支付第三期合作价款20000万元；5、判令被告向原告支付第三期合作价款的逾期付款违约金60万元（以20000万元合作价款为基数，按每日万分之二自2018年6月11日暂算至2018年6月26日，主张至实际给付之日）；6、判令被告向原告支付因容积率提高而增加的合作价款94468638.75元及资金占用费（以94468638.75元为基数，按年利率15%自起诉之日起计算至实际给付之日）；7、判令被告向原告支付违约金10000万元。8、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年7月8日，原被告双方签订《西安市圣米兰项目股权转让合同》及《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》。 1、转让合同约定，原告向被告转让第三人100％股权，被告分三期向原告支付合作价款。转让合同签订后，原告如约履行了股权转让义务，并办理了股权转让工商登记手续。被告在支付了第一期合作价款后，未按时向原告支付第二期合作价款53442863元。经原告多次催告后，被告仍拒绝支付。被告的行为已构成违约，除应继续向原告支付第二期合作价款外，还应按转让合同第十八条第2款向原告支付违约金961971.53元及资金占用费2182250.20元。 2、转让合同约定，原告应在目标公司签订新的土地出让合同后270天内，负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地，被告应在DK1转性成住宅用地并签订新的土地出让合同后5个工作日内将第三期合作价款20000万元支付给原告。2018年5月10日，西安市人民政府办公厅颁布市政办发(2018）46号文件，该文件规定所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。在此情况下，DK1土地用途变性无法实现，依据补充协议第一条约定，被告未行使返还DK1的权利，故应向原告支付第三期合作价款20000万元，同时根据合同第二十条，被告还应向原告支付10000万元的违约金。 3、转让合同第九条约定，如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.47，则合作价款应相应增加，现政府部门最终批准的项目地块综合容积率为3.94，高于合同约定的容积率，因此被告应向原告支付因容积率提高而增加的合作价款94468638.75元。 陕西碧桂园公司答辩称： 一、因普明公司拒绝与碧桂圆公司就《西安市圣米兰项目股权转让合同》项下的第二期合作价款进行核算，第二期合作价款金额未确定，且普明公司恶意隐瞒股权转让前事由产生的未披露债务，由此造成碧桂园公司损失，碧桂园公司有权从合作价款中扣除由此产生的所有费用及违约金。 （一）根据股权转让合同约定，圣米兰公司名下土地用途变更的土地出让金及契税超出60000万元的部分，碧桂园公司与普明公司各承担一半，但经碧桂园公司多次催促，普明公司均未与碧桂园公司就此金额进行核算，致使第二期合作价款的金额无法达成一致意见。碧桂园公司认为，在不考虑普明公司违约的情况下，第二期合作价款的金额为43346148.89元，对此，普明公司不予认可。碧桂园公司分别于2018年1月17日、2018年5月11日发送《律师函》、《关于的回函》要求普明公司与碧桂园公司共同确认第二期合作价款金额。但是，普明公司未予回应，导致第二期合作价款的金额无法确认。 （二）普明公司隐瞒圣米兰公司名下土地中8.3亩被陕西东方加德置业有限公司（以下称“东方加德公司”）占有的事实，导致碧桂园公司、圣米兰公司遭受重大经济损失，按照合同约定，普明公司应承担赔偿损失、支付违约金的责任，同时，碧桂园公司有权从交易价款中扣除上述损失及违约金。因此，普明公司应承担解决8.3亩土地纠纷的拆迁、补偿、安置费用，并接照上述费用总额的50%支付违约金。 综上，截止目前，第二期合作价款的金额未确定，即便双方就此达成一致意见，第二笔交易价款的金额亦不足以支付解决纠纷的费用及违约金，普明公司无权要求碧桂园公司支付第二期合作价款及违约金。 二、第三笔交易价款支付条件尚未成就，普明公司所谓市政办发(2018)46号文件致使土地变性无法完成的理由不能成立。 综上，普明公司应严格履行其合同义务，将DK1变更为住宅用地，在第三笔合作价款扣除土地出让金、违约金、赔偿损失等全部款项后仍有余额，碧桂圆公司方有支付合作价款的义务。目前普明公司无权要求碧桂园公司支付第三期合作价款及违约金。另外，股权转让合同第十八条第2款的违约金及资金占用费分属逾期付款和解除合同的违约责任，并非同时适用，普明公司主张的资金占用费无任何依据。 三、圣米公司名下土地的综合容积率为3.375，不存在因容积率超出3.5增加合作价款的问题。 股权转让合同约定，如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.5或小于3.5，合作价款按照约定增加或减少。目前，圣米兰公司名下两宗土地，其中一宗为住宅用地，容积率为3.94，一宗为商服用地，容积率为2.81，上述宗地的综合容积率为3.375，未超出股权转让合同约定的3.5，因此，普明公司要求碧桂园公司支付容积率超出3.5增加的合作价款无任何依据。 四、普明公司存在严重违约行为，应向碧桂园支付违约金、资金占用费、赔偿损失，而该部分费用远超剩余合作价款。 1、迟延履行合同义务，按照合同约定支付违约金、资金占用费。 2、普明公司隐瞒圣米兰公司对外债务，导致圣米兰公司、碧桂园公司现已遭受损失，普明公司应赔偿损失并承担违约金。 3、普明公司隐瞒与目标地块相关的重大不利因素，应承担由此对圣米兰公司造成的损失，并向碧桂园公司支付违约金。就8.3亩土地纠纷事宜在上文已有陈述，在此说明，该纠纷造成圣米兰公司损失87274500元，同时普明公司应向碧桂园公司支付违约金43637250元。上述违约金、损失金额合计约212583233元，加之DKI变更为住宅用地的土地出让金，碧桂园公司已无应支付的剩余价款。 综上，由于支付条件未成就、增加合作价款理由不成立、普明公司应承担的违约金、资金占用费、赔偿金超出剩余合作价款，碧桂园公司己无应支付的剩余交易价款。望贵院在查明事实的基础上维护碧桂园公司的合法利益。 陕西碧桂园公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人履行债务清理义务，并承担逾期履行该项义务的违约金至义务履行完毕之日（暂计算至2018年10月31日为14354604元）；2、请求判令被反诉人履行协调政府将项目地块的DK1转性为住宅用地的义务，并承担逾期履行该项义务的资金占用费至义务履行完毕之日（暂计算至2018年10月31日为43998605元）；3、请求判令被反诉人承担逾期签署新的出让合同的违约金1304964元；4、请求判令被反诉人承担未能如实披露项目地块存在的纠纷造成反诉人的损失87274500元及违约金43637250元；5、请求判令被反诉人支付因隐瞒股权转让前事由产生的负债所应承担违约金49061633元：6、请求判令被反诉人承担反诉人支付的律师费5000000元；7、请求判令被反诉人承担本案全部的诉讼费用、保全费用。 事实与理由：2017年7月8日，反诉人陕西碧桂园置业有限公司（下称“碧桂园公司”）、被反诉人西安普明房地产开发有限责任公司（下称“普明公司”）及陕西圣米兰实业发展有限公司（下称“圣米兰公司“）签署《西安市圣米兰项目股权转让合同》（下称“股权转让合同”），碧桂园公司（股权转让合同中为甲方）受让普明公司（股权转让协议中为乙方）持有圣米兰公司100%的股权。 合同签订后，碧桂圆公司如约支付了第一笔交易价款，但普明公司多次出现严重违约情形：1、未能在合同签订后五个工作日内完成债务清理工作，事实上，至今普明公司仍未能按照合同约定完成债务清理工作；2、普明公司未能协调圣米兰公司于2017年7月31日前与国土部门签署新的出让合同；3、普明公司隐瞒DK1范围内8.3亩土地实际由陕西东方加德置业有限公司占有的事实，导致圣米兰公司元法正常开发该部分土地；4、普明公司至今未能按照股权转让合同约定完成DK1的土地性质变更手续，已严重影响圣米兰公司的开发进度；5、普明公司隐瞒圣米兰公司对外保证责任，导致圣米兰公司被法院强制执行14000万元；6、普明公司未披露圣米兰公司对西安紫薇大卖场发展有限公司的债务23538775.41元。上述违约情形已导致碧桂园公司以及圣米兰公司遭受重大损失。 基于上述事实，结合股权转让合同的约定，普明公司不仅应就其逾期完成合同约定义务承担逾期履约的违约金，亦应赔偿隐瞒土地纠纷、隐瞒股权转让前事由产生的债务对碧桂园公司、圣米兰公司造成的损失，并按照股权转让合同约定承担相应的违约金、资金占用利息。 综上，普明公司在合同签订时未向碧桂园公司如实披露圣米兰公司资产、债务情况；合同签订后，未能按照合同约定履行合同义务；普明公司的种种违约行为已给碧桂园公司造成了巨大的损失，请求贵院查明事实，维护当事人的合法权益。同时，因普明公司仍未履行本合同约定的部分义务，因此，本诉讼仅针对现在已经发生的可确定金额的违约行为及损失，就之后可能产生的其他损失，碧桂园公司将继续追加诉讼请求或另行提起诉讼。 普明公司答辩称：一、碧桂园公司向普明公司支付第二期股权转让款的条件已经成就，碧桂园公司拒绝支付该笔款项无实及合同依据。根据《转让合同》第十条第2款的约定，碧桂园公司应在圣米兰公司与国土部门签订新的土地出让合同5个工作日内，以股东借款的形式向圣米兰公司投入预留资金作为第二期合作价款，共计人民币69000万元。其中60000万元作为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用；剩余9000万元作为应付普明公司的第二期股权转让价款。如实际应补缴的土地出让金>60000万元的，超出60000万元部分双方各承担一半，普明公司承担的部分碧桂园公司有权从应付股权转让价款中进行扣除。2017年9月12日，圣米兰公司与西安市国土资源局签订了《DKI变更协议》和《DK2变更协议》，两份协议载明应补缴的土地出让金分别为254353526元和418760748元。根据《转让合同》约定，碧桂园公司应于上述两份协议签订后五个工作日内（2017年9月19日之前）向普明公司支付的第二期股权转让款53442863元。具体如下：(1)(418760748元+254353526元-600000000元)/2=36557137元；(2)（690000000元-600000000元）-36557137元=53442863元。截至目前，碧桂园公司仍未支付该笔转让款，已构成违约，除应继续向普明公司支付外，根据《转让合同》第十八条第2款的约定，还应向普明公司支付逾期付款违约金。961971.53元（53442863元×0.02%／天×90天）及资金占用费2182250.2元（53442863元×15%/360天×90天，暂计算至2018年6月26日，主张至实际给付之日）。对于碧桂园公司提出的因DK1上8.3亩地存在纠纷及双方未对第二期合作价款确认，故支付第二期合作价款的条件未成就，该理由明显无事实及合同依据。首先，2017年7月115日普明公司在向碧桂园公司交接DKl时，XX园XX道XX上8.3亩地存在纠纷并在土地交接单上予以记录。在此情形下，碧桂园公司于7月20日仍向普明公司支付了第一期股权转让价款163833786.33元，表明碧桂园公司认可并同意继续履行合同，随后又以8.3亩地存在纠纷为由拒绝支付第二期合作价款，明显存在恶意。其次，支付第二期合作价款系碧桂园公司应当承担的合同义务，无需双方确认。 二、碧桂园公司拒绝支付第三期合作价款有违公平原则及诚实信用原则。根据《补充协议》第一条约定，在DK1转性成住宅用地并签订新的土地出让合同后5个工作日内，碧桂园公司将剩余的合作价款20000万元在扣除补缴（如有）的土地出让金后支付给普明公司。如未能在约定的新的土地出让金合同后270天内协调政府将DK1转性成住宅用地，碧桂圆公司有权按原合同约定的合作单价将DK1转让给普明公司。但根据市政办发(2018)46号文件关于所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地的规定，可以确定DK1转性成住宅用地的目的因政府禁令已经无法实现，依据《补充协议》第一条约定，碧桂园公司可以选择按原合同约定的合作单价将DK1返还给普明公司，但碧桂园公司至今仍未行使返还DK1的权利，故应继续支付第三期合作价款20000万元。同时，根据《转让合同》第十八条第二款的约定，碧桂园公司还应向普明公司支付第三期合作价款的逾期付款违约金60万元（按日万分之二，自2018年6月11日暂算至2018年6月26日，主张至实际给付之日）。 三、碧桂园公司要求普明公司支付违约金、损失及资金 占用利息无事实及法律依据。1.关于要求普明公司承担逾期签订《出让变更协议》的违约金1304964元。2017年7月30日之前，普明公司对《出让变更协议》的签订仅负协调义务，不承担确保成功的义务。2017年6月13日，普明公司已向国土资源局递交了变更申请，7月日将圣米兰公司证照、印鉴移交碧桂园公司，因碧桂园公司怠于在土地出让变更协议上盖章，导致延期，并非普明公司责任。2.关于要求普明公司承担逾期清理债务的违约金14354604元。在磋商股权转让事宜过程中，普明公司对碧桂园公司曾提出圣米兰公司对外尚有担保债务未清理、但碧桂园公司表示：如果该部分债务在转让合同中予以披露，则会导致转让合同在共内部审批无法通过。因此在转让合同中未予记载该担保债务是基于碧桂园公司缔约时的要求。对于碧桂园公司主张的圣米兰公司对外尚有2353775.41元的债务未清理。首先，该笔债务系西安紫薇大卖场发展有限公司自行垫付，并没有圣米兰公司的授权，属于圣米兰公司实际受益的情形，并不属于圣米兰公司债务，故不在披露范围，因此普明公司并未违约。其次，圣米兰公司也未实际承担该笔费用，碧桂园公司要求普明公司支付违约金无事实及法律依据。3．关于碧桂园公司要求普明公司支付87274500元损失费及43637250元违约金。首先，碧桂园公司所主张的该笔损失缺乏证据支撑。其次，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。碧桂园公司要求普明公司以所造成损失的50%支付违约金，明显过高。4.关于碧桂园公司要求普明公司支付隐瞒负债应承担的违约金49061633元。西安中院对圣米兰公司在金融机构的存款额度予以冻结的行为仅是人民法院的一种执行措施。圣米兰公司在无任何司法文书确认其应当承担14000万元保证责任的情形下，擅自清偿所谓的“债务”，与普明公司无关，碧桂园公司据此主张圣米兰公司负有1.4亿的债务于法无据。且针对圣米兰公司未披露1.4亿担保债务这一违约行为，碧桂园公司计算了三次违约金，要求普明公司反复承担违约责任：(1)逾期清理债务按日万分之二计算违约金；(2)未披露债务所造成的损失及损失50%的违约金；(3)隐瞒债务数额的30%计算违约金实属恶意诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。普明公司为支持其诉讼请求，提交了《西安市圣米兰项目股权转让合同》、《西安市国有建没用地使用权出让变更协议》、《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》、股权转让支付凭证、《西安市圣米兰项目土地交接单》、西安市人民政府《关于陕西圣米兰实业发展有限公司变更土地用途的批》、不动产登记表、给陕西碧桂园公司函。 陕西碧桂园公司质证对原告普明公司的上述证据真实性均予认可，对证明目的均不予认可。 陕西碧桂园公司为支持其反诉请求和抗辩，提交了《西安市圣米兰项目股权转让合同》、《西安市国有建没用地使用权出让变更协议》、《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》、股权转让支付凭证、《西安市圣米兰项目土地交接单》、出让金、契税缴纳凭证、雁塔区政府会议纪要、律师函、西安市中级人民法院执行裁定书、民事判决书、转帐凭证、催款函、《碧桂园高新时代（原紫薇大卖场）项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置结算协议》、支付凭证、《委托代理协议》、律师费发票。 普明公司质证对陕西碧桂园公司提交的《西安市圣米兰项目股权转让合同》、《西安市国有建没用地使用权出让变更协议》、《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》、股权转让支付凭证、《西安市圣米兰项目土地交接单》、出让金、契税缴纳凭证、《碧桂园高新时代（原紫薇大卖场）项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置结算协议》、支付凭证、西安市中级人民法院执行裁定书、民事判决书、转帐凭证的真实性予以认可，证明目的不予认可，对雁塔区政府会议纪要、《委托代理协议》、律师费发票真实性、证明目的均不予认可。 普明公司抗辩陕西碧桂园公司反诉，提交了土地用途变更申请、西安市市国土字（2017）第629号审批土地文件、不动产登记审批表、涉案土地地界址点坐标与面积表、地宗地图、手机聊天记录。 陕西碧桂园公司对普明公司抗辩其反诉提交的证据真实性、证明目地均不予认可。 2017年7月8日，原告普明公司为乙方，陕西碧桂园公司为甲方签订了《西安市圣米兰项目股权转让合同》。合同约定普明公司将其所有的陕西圣米兰实业发展有限公司（以下简称圣米兰公司）全部股权转让给陕西碧桂园公司，陕西碧桂园公司由此取得圣米兰公司名下的持有项目地块的78878.3平方米（约118.3亩）国有土地使用权，其中67.608亩为商业用地（净用地面积46.841亩，以下称DK1），78.876亩为住宅用地（净用地面积66.33亩，以下称DK2），净用地面积合计113.171亩。合同第三条项目地块现状约定：1、权属明确，该地块不存在任何的纠纷及法律诉讼，未设定抵押及其他权利负担。2、已完成征地拆迁安置补偿、不存在土地清表等问题。3、现为净地，无任何拆迁，目标公司已完成部分桩基施工，本合同签订前不存在被认定为闲置土地的风险。合同第四条乙方声明与保证约定：乙方保证其向甲方提供的关于目标公司、项目地块的资料属实，未隐瞒目标公司的债务及其它不利事实，未隐瞒涉及项目地块的不利事实，如目标公司或甲方因乙方提供的书面资料不实而遭受损失或因目标公司股权变更前存在/发生的事实（如土地闲置）而遭受处罚或承担其它法律责任，由乙方承担赔偿责任。合同第六条约定：乙方负责协调政府将全部的项目土地规划设计条件调整为：DK1土地使用用途为商业用地（容积率3.5，建筑密度≤25%，最终以规划审批为准）、DK2土地使用用途为住宅用地（容积率不低于3.5，建筑密度≤25%）。乙方负责协调政府国土部门通过委托挂牌或其他合法程序完成项目地块新的土地出让合同的签订，甲方按照出让合同要求补缴土地出让金并于新的出让合同签订后5个工作日内向乙方支付第二期合作价款。合同第七条约定：乙方负责协调政府将项目地块中的DK1调整为住宅用地（全部的项目地块综合容积率不低于3.5，建筑密度≤25%），并协调政府国土部门通过委托挂牌或其他合法程序完成项目地块新的土地出让合同的签订，甲方在扣除完相应需补缴的土地出让金及其他相关费用后支付乙方剩余合作价款。甲方自新的土地出让合同签订后5个工作日内完成对乙方剩余合作价款的支付。 合同第八条股权转让约定：1、本合同签订后5个工作日内，乙方对目标公司全部债权和债务（含或有负债，下同）进行清理，若目标公司债权和债务无法按上述约定清理完成的，则甲方可在股权转让后对乙方未能按期清理的债务代目标公司进行偿还（代偿金额需乙方确认并同意），甲方代为偿还的金额由甲方直接从应付乙方的第一期合作价款中予以抵扣。乙方承诺承担因上述全部债权和债务清理产生的全部费用。2、乙方完成上述目标公司债权债务清理工作后3个工作日内，须一次性将其持有的目标公司100%股权转让给甲方。乙方转让给甲方的股权包含各种股东权益，此股东权益指依附于转让股权的目标公司的所有现时和潜在的权益，包括目标公司享有的项目地块土地使用权、目标公司已形成或享有的各类债权、乙方在本合同中已披露的债务。因甲方原因导致乙方无法在3个工作日内完成股权转让的，则转让期限顺延。合同第九条合作价款约定：1、甲方取得目标公司全部股权及补交土地出让金等总计应支付的合作价款按照合作单价1051.5万元/亩×113.171亩计算（暂定为119000万元，最终以取得的新国土证证载面积相应调整合作价款），该合作价款包括但不限于甲方取得目标公司100%的股权的对价，具体包括目标公司的全部动产和不动产、有形资产和无形资产、目标公司已形成或享有的各类债权和在本合同中已披露的债务、目标公司应缴未缴的税费、乙方应获取的收益等所有权益、费用。具体组成如下：(1)甲方向目标公司投入股东借款暂定人民币14826万元，用于代目标公司偿还截止股权转让之日已经发生的其它债务的费用（包括但不限于目标公司应偿还乙方及关联方的借款、员工工资及补偿、清理合同类费用、拖欠的各项税款、支付各类补偿金、赔偿金、违约金、后期开发使用的配套费及前期工程费用等所有目标公司应付款项）；(2)甲方向目标公司投入股东借款暂定人民币60000万元，用于代目标公司按照本合同约定应向政府补缴的出让金、契税等；(3)甲方应付乙方的股权转让价款暂定人民币44174万元：按照合作价款减去上述第（1）、(2)项费用后的余额计算。2、因容积率变化，双方约定合同单价按以下约定执行：如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.5或低于3.5，则合作价款按照如下公式计算增加或减少（容积率在3.47至3.53范围内除外），增加的由甲方在支付乙方的项目合作价款中相应增加，减少的由甲方直接从项目合作价款中进行相应扣减:项目地块合作单价=1051.5万元/亩×（实际容积率/3.5）。合同第十条合作价款的支付约定：1、甲乙双方办妥股权转让的工商变更登记手续后5个工作日内，甲方向乙方支付第一期合作价款人民币30000万元（其中14826万元作为偿还目标公司债务的费用，剩余15174万元作为应付乙方的第一期股权转让价款）。1、甲乙双方办妥股权转让的工商变更登记手续且确认土地未办理质押、抵押手续后5个工作日内，甲方支付第一期合作价款人民币30000万元（其中14826万元以借款形式支付给目标公司，作为偿还目标公司债务的费用，剩余15174万元支付给乙方作为应付乙方的第一期股权转让价款）。2、乙方负责协调目标公司在2017年7月31日前按照本合同第六条约定条件取得与国土部门签订新的土地出让合同，甲方在上述新的土地出让合同签订后5个工作日以股东借款形式向目标公司投入预留资金作为第二期合作价款共计人民币69000万元，其中60000万元作为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用；剩余9000万元作为应付乙方的第二期股权转让价款。如实际应补缴的土地出让金≧60000万元的，超出60000万元部分双方各承担一半，乙方承担的部分甲方有权从应付乙方的股权转让价款中进行扣除，扣除后剩余股权转让款由甲方在5个工作日内支付给乙方。如果目标地块补缴的土地出让金60000万元的，则实际补缴的土地出让金与上述60000万元的差额部分款项作为股权转让价款支付给乙方。甲乙双方按照实际股权转让款金额，相互配合补充完善相应的股权转让手续。3、乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内，负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并取得新的国土证，在此期间甲方应全力配合积极协助完成。甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴（如有）的出让金后5个工作日内支付给乙方。4、乙方未按照约定的规划设计条件完成本条第2款、第3款土地用途变更事宜，则甲方有权延迟支付未支付款项，且要求乙方承担违约责任。5、甲方按本合同约定向乙方指定的银行账户汇出款项后，乙方收到相应的款项，即视为甲方已经履行本合同约定的支付义务。合同第十二条目标公司尽职调查及债权债务处理约定：1、乙方已经披露的目标公司的债务合计人民币14826万元，归集完毕后的债务由甲方从支付给乙方的首期合作价款中进行偿还。如甲方接管目标公司后发现目标公司的真实债务情况与乙方披露结果不一致，则超出乙方披露债务范围之外的债务均由乙方承担，或由乙方赔偿目标公司因此遭受的损失。2、双方明确甲方的尽职调查并不代表甲方已对目标公司的实际状况全部知晓及认可，并不在任何程度免除或减少乙方在本合同项下。合同第十七条项目地块的移交及地勘、文勘排查约定：1、乙方保证在本合同签订后10日内，按以下约定的标准向甲方交付项目地块：（1）土地权属明确，没有设定抵押权等任何权利负担（本合同记载的土地抵押除外），没有权属纠纷及法律诉讼，不存在任何欠缴的税费及政府罚金，所有附属物的已清理完毕，征地、拆迁安置补偿完毕；（2）项目地块范围内的建筑物、构筑物、附着物、电线杆(塔)、通信设施、地下管网等拆迁安置补偿完毕、完成现场围闭；（3）无任何第三方因交地前的事由向甲方及目标公司主张权益或影响项目地块的开发建设。2、甲方在乙方交地后可进场进行项目地块临水、临电、临建、土方工程、地质勘探、地裂缝排查、文物勘探等前期开发准备工作，在项目地块的前期规划、勘探过程中，若因项目地块存在文勘问题、地裂缝问题、甲方规划方案（按照政府规范要求编制）未能获批等原因而导致项目地块不能开发的，甲方有权选择解除本合同，届时合同各方应互相返还因执行本合同已经取得的对方资产和权利。合同第十八条甲方违约约定：1、甲方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实，或不披露，或披露不完全，由此给乙方及目标公司造成损失的，乙方除可要求甲方全额赔偿外，还有权要求甲方按照乙方及目标公司损失金额总和的50%支付违约金；若因此导致本合同无法履行的，乙方有权单方解除合同，甲方已支付的款项不予返还，甲方还应赔偿乙方由此所产生的损失，同时甲方应在本合同解除之日起5个工作日内向乙方无条件返还股权。2、甲方逾期付款的，每逾期一日，按逾期应付款金额的万分之二支付违约金。如甲方逾期付款达到90日以上的，乙方有权解除本合同，甲方向乙方支付违约金，甲方已付款项不予返还，自乙方发出解约通知之日起五日内，甲方应向乙方无偿返还目标公司股权，并承担由此给乙方造成的全部损失（不含利息）及向乙方支付按照甲方未支付金额年利率15%计算的资金占用利息。如甲方逾期履行本合同义务，则乙方后续的合同义务相应顺延。合同第十九条乙方违约约定：1、乙方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实，或不披露，或披露不完全，由此给甲方及目标公司造成损失的，甲方除可要求乙方全额赔偿外，还有权要求乙方按甲方损失金额的50%支付违约金；若因此导致本合同无法继续履行的，甲方有权单方解除合同，乙方应在收到甲方发出的书面解除通知后5个工作日内返还甲方已支付的合作价款，同时甲方应向乙方无条件返还已经取得的股权。2、目标公司股权转让完成后如出现因股权转让前事由产生的本合同未披露的债务（包括或有债务或税务等费用）或诉讼、仲裁、行政处罚等纠纷的，乙方应当承担所有经济、法律责任及由此给甲方造成的损失（包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费、保全费等相关费用），并按债务金额的30%向甲方支付违约金。如乙方未及时解决则甲方有权直接解决，并从合作价款中直接扣减由此产生的所有费用及违约金。3、乙方逾期履行除本合同第十条第3款约定外的其他义务，每逾期一日按照甲方已付股权转让价款的万分之二向甲方支付违约金。如果逾期达到90日以上的，甲方有权单方解除本合同，自甲方发出解约通知之日起五日内，乙方应返还其他甲方已付的款项及按照年利率15%计算的资金占用利息，并承担由此给甲方造成的全部损失（不含利息）；同时甲方应向乙方无偿返还对应股权（已履行部分除外）。乙方逾期履行义务的，甲方的付款义务相应顺延。4、如乙方未能按照本合同第十条第3款约定时间完成商业用地转住宅用地手续的，乙方享有3个月免责期，超过免责期的，乙方应按照甲方已付的该商业用地合作价款（1051.5万元/亩*46.84亩-20000万元）承担相应资金占用利息成本（按照年利率15%计算），计息周期从甲方支付完对应的出让金次日起至完成商业用地转性手续之日止，乙方同时承担由此给甲方造成的全部实际损失（不含利息）。5、如发生本合同约定的合作价款扣减事项而未足额扣减或无法扣减合作价款的，则乙方应承担相应金额的补偿责任。 2017年7月9日，双方又签订《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》，补充协议第一条约定：双方一致同意将原合同第十条第3款修改为：3、乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内，负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同，在此期间甲方应全力配合积极协助完成。在DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同后5个工作日内，甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴（如有）的出让金后支付给乙方。如乙方未能在目标公司签订原合同第十条第2款约定的新的土地出让合同后270天内协调政府将DK1转性成住宅用地，则甲方有权按原合同约定的合作单价将DK1转让给乙方（因土地转让涉及的所有税费均由乙方承担）。第一条约定：双方一致同意将原合同第十二条第1点修改为：乙方已经披露的目标公司的债务合计人民币14826万元，清理完毕后的债务由甲方从支付给乙方的首期合作价款中进行偿还。如甲方接管目标公司后发现目标公司的真实债务情况与乙方披露结果不一致，则超出乙方披露债务范围之外的债务均由乙方承担，甲方或目标公司有权从应付给乙方的款项中扣回。甲方应付给乙方的款项不足以扣回的，由乙方承担赔偿损失。 合同签订后，普明公司按照合同约定，向陕西碧桂园公司移交了项目公司圣米公司，并办理了股权工商变更登记，陕西碧桂园公司接受了涉案土地并进行了开发建设。陕西碧桂园公司于2017年7月20日依照合同约定向普明公司支付第一期股权转让款16383376.33元。此后，陕西碧桂园公司以圣米兰公司名下土地用途变更的土地出让金及契税未核算、普明公司隐瞒圣米兰公司名下土地中8.3亩被他人占有等理由，拒决支付剩余股权转让款。 2017年9月12日，圣米兰公司与西安市国土资源局就圣米兰公司所有的地籍编号为YT2－24－2－1、YT2－24－1－1分别签订《西安市国有建没用地使用权出让变更协议》，其中YT2－24－2－1地块用途变更补交金额为418760748元；YT2－24－1－1地块用途变更补交金额为254353526元及税12772202.84元、7757782.58元，共计69344259.42元。上述费用由陕西碧桂园公司交纳。 2011年10月，普明公司、西安润基地产投资公司与长安国际信托股份有限公司签订特定资产收益权转让及回购合同，圣米兰公司为此提供保证并办理了赋予强制执行效力的债权文书。因普明公司、西安润基地产投资公司未履行合同义务，长安国际信托股份有限公司申请人民法院强制执行。2018年9月13日，圣米兰公司向西安市中级人民法院交纳被执行款1.4亿元。圣米兰公司承担保证责任后，提起追偿权之诉，请求判令普明公司、西安润基地产投资公司偿付1.4亿元，西安市中级人民法院于2019年3月6日作出（2018）陕01民初2068号民亊判决，判令普明公司、西安润基地产投资公司偿付圣米兰公司1.4亿元。该判决已发生法律效力。 根据2017年7月15日双方《西安市圣米兰项目土地交接单》记载，项目南地块（DK1）东南角内8.3亩土地目前存在纠纷（东方加德代拆地块需支付代拆费用）。2013年6月7日，西安市雁塔区人民政府会议纪要显示：关于东方加德公司代拆的紫薇大卖场项目范围内8.3亩土地由电子城街办配合东方加德公司先行代管，在紫薇大卖场项目方未支付拆迁资金前不得使用东方加德公司代拆地块。2018年5月3日，西安市雁塔区人民政府会议纪要显示：由区城改办牵头，在提交核算报告后一周内与陕西圣米兰实业公司正式签署所涉及8.3亩土地的《安置补偿协议》。并要求陕西圣米兰实业公司在协议签署10日內，将拆迁安置补偿资金足额转入区政府指定账户。2019年9月29日，圣米兰公司与西安市雁塔区城中村和棚户区XX中心签订《碧桂园高新时代（原紫薇大卖场）项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置结算协议》，总费用为55617850元。10月10日，圣米兰公司已将上述款项支付到陕西省非税收入帐户。 本院认为，原告普明公司与被告陕西碧桂园公司双方签订《西安市圣米兰项目股权转让合同》及《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》，系当亊人双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当亊双方均应依照约定，履行义务。合同履行中，普明公向陕西碧桂园公司移交了项目公司圣米公司，并办理了股权工商变更登记，陕西碧桂园公司接受了涉案土地并进行了开发建设。陕西碧桂园公司于2017年7月20日依照合同约定向普明公司支付了第一期股权转让款16383376.33元。 本案当亊人双方争议的焦点问题是：1、根据合同约定，普明公司应承担涉案土地地块用途变更补交金额超出合同约定部分的金额数额是多少，陕西碧桂园公司应支付的二期股权转让款是多少；2、普明公司是否未披露与紫薇大卖场项目的债务，是否应当承担陕西碧桂园公司为此支付的87274500元费用；3、陕西碧桂园公司是否应当支付土地容积率提高的价款；4、陕西碧桂园公司应当支付普明公司剩余股权转让款数额是多少；5、双方在履行合同是否中存在违约，是否应当向对方承担违约责任；普明公司是否应当承担陕西碧桂园公司律师费500万元。 1、关于根据合同约定，普明公司应承担涉案土地地块用途变更补交金额超出合同约定部分的金额数额是多少，陕西碧桂园公司应支付的二期股权转让款数额是多少问题，合同第十条合作价款的支付约定：2、普明公司负责协调目标公司在2017年7月31日前按照本合同第六条约定条件取得与国土部门签订新的土地出让合同，陕西碧桂园公司在上述新的土地出让合同签订后5个工作日以股东借款形式向目标公司投入预留资金作为第二期合作价款共计人民币69000万元，其中60000万元作为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用；剩余9000万元作为应付普明公司的第二期股权转让价款。如实际应补缴的土地出让金≧60000万元的，超出60000万元部分双方各承担一半，普明公司承担的部分陕西碧桂园公司有权从应付普明公司的股权转让价款中进行扣除，扣除后剩余股权转让款由陕西碧桂园公司在5个工作日内支付给普明公司。依照圣米兰公司与西安市国土资源局就圣米兰公司所有的地籍编号为YT2－24－2－1、YT2－24－1－1分别签订《西安市国有建没用地使用权出让变更协议》，陕西碧桂园公司支付目标地块补缴的土地出让金及契税的费用共计元，依照合同上述约定，93644259.42元当事人双方应各承担一半，即46822264.71元应从陕西碧桂园公司支付给普明公司二期股权转让款中扣除。故陕西碧桂园公司应向普明公司支付二期股权转让款43177735.29元。 2、关于普明公司是否未披露与紫薇大卖场项目及DK1范围内8.3亩土地的债务，是否应当承担陕西碧桂园公司为此支付的87274500元费用问题，合同第三条项目地块现状约定：1、权属明确，该地块不存在任何的纠纷及法律诉讼，未设定抵押及其他权利负担。2、已完成征地拆迁安置补偿、不存在土地清表等问题。3、现为净地，无任何拆迁，目标公司已完成部分桩基施工，本合同签订前不存在被认定为闲置土地的风险。合同第四条普明公司声明与保证约定：普明公司保证其向陕西碧桂园公司提供的关于目标公司、项目地块的资料属实，未隐瞒目标公司的债务及其它不利事实，未隐瞒涉及项目地块的不利事实，如目标公司或陕西碧桂园公司因普明公司提供的书面资料不实而遭受损失或因目标公司股权变更前存在/发生的事实（如土地闲置）而遭受处罚或承担其它法律责任，由普明公司承担赔偿责任。首先，陕西碧桂园公司反诉中称普明公司未披露圣米兰公司对西安紫薇大卖场发展有限公司债务23538775.41元，应从其支付股权款中扣除，经查，陕西碧桂园公司的该项诉讼请求其仅提交了西安紫薇大卖场发展有限公司给圣米兰公司催款函，现无证据证明陕西碧桂园公司为圣米兰公司实际支付了该笔债务，故陕西碧桂园公司的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。其次，对予涉案土地DK1范围内8.3亩土地的债务，2017年7月15日，双方《西安市圣米兰项目土地交接单》记载，项目南地块（DK1）东南角内8.3亩土地目前存在纠纷（东方加德代拆地块需支付代拆费用）。2019年9月29日，圣米兰公司与西安市雁塔区城中村和棚户区XX中心签订《碧桂园高新时代（原紫薇大卖场）项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置结算协议》，总费用为55617850元。10月10日，圣米兰公司已将上述款项支付到陕西省非税收入帐户。依据合同约定，该笔费用应从陕西碧桂园公司支付给普明公司股权转让款中扣除。故陕西碧桂园公司的该项诉讼请求本院予以支持。 3、关于陕西碧桂园公司是否应当支付土地容积率提高的价款问题，合同第九条合作价款约定：2、因容积率变化，双方约定合同单价按以下约定执行：如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.5或低于3.5，则合作价款按照如下公式计算增加或减少（容积率在3.47至3.53范围内除外），增加的由陕西碧桂园公司在支付普明公司的项目合作价款中相应增加，减少的由陕西碧桂园直接从项目合作价款中进行相应扣减:项目地块合作单价=1051.5万元/亩×（实际容积率/3.5）。圣米兰公司与西安市国土资源局就圣米兰公司所有的地籍编号为YT2－24－2－1签订的变更协议编号3392101－2《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》第六条载明：建筑容积率为3.94，所有的地籍编号为YT2－24－1－1签订的变更协议编号3392101－1《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》第六条载明：建筑容积率为2.81，上述两宗土地均系股权转让目标公司所有，应一并计算，股权转让所涉土地容积应为3.375。故普明公司主张陕西碧桂园公司应当支付土地容积率提高价款的诉讼请求，无亊实依据，本院亦不予支持。 4、陕西碧桂园公司应当支付普明公司剩余股权转让款数额是多少，双方签订的《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议（一）》，第一条约定：双方一致同意将原合同第十条第3款修改为：3、普明公司在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内，负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同，在此期间陕西碧桂园公司应全力配合积极协助完成。在DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同后5个工作日内，陕西碧桂园公司将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴（如有）的出让金后支付给普明公司。根据合同约定，在扣除原紫薇大卖场项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置费用55617850元后，陕西碧桂园公司应当支付普明公司剩余股权转让款剩余款项为200000000＋43177735.29＝243177735.29－55617850＝187559885.29元。 5、双方在履行合同是否中存在违约，是否应当向对方承担违约责任；普明公司是否应当承担陕西碧桂园公司律师费500万元。合同履行中，普明公司存在隐瞒债务，陕西碧桂园公司延期支付股权转让款的违约行为，故对原被告双方请求对方承担违约责任及陕西碧桂园公司请求普明公司承担其律师费500万元的诉讼请求本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、一百五十条、一百五十九条、一百六十一条和《中华人民共和国公司法》第七十一条规定，判决如下： 一、陕西碧桂园置业有限公司于本判决生效后15日内支付西安普明房地产开发有限责任公司二、三期股权转让款187559885.29元； 二、驳回西安普明房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求； 三、驳回陕西碧桂园置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元2909157元（本诉西安普明房地产开发有限责任公司预交2300079元、反诉陕西碧桂园置业有限公司预交609078元），由西安普明房地产开发有限责任公司负担1200000元，陕西碧桂园置业有限公司负担1709157元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审 判 长 王西京 审 判 员 成 芳 审 判 员 路亚红 二〇一九年十二月十三日 法官助理 逄 东 书 记 员 李 琨 -1-