襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初457号原告：马旭琦，女，1991年3月28日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：吴磊，湖北高见律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：襄阳九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）。住所地：襄阳市高新区长虹路艺苑华庭2幢1单元19层3室。法定代表人：余乃春，九鼎公司董事长。委托诉讼代理人：丁华春，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告马旭琦与被告九鼎公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马旭琦的委托诉讼代理人吴磊，被告九鼎公司的委托诉讼代理人丁华春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马旭琦的诉讼请求为：1、判令被告协助原告继续履行办理房屋产权登记的义务；2、判令被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以324540元为基数支付逾期办证违约金从2012年4月1日至办理房屋产权登记完毕之日止；3、判令被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年10月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于襄州区××大道××区××单元××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为93㎡，房屋总价款为324540元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付给买受人；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定付清全部购房款324540元，被告依约交付了房屋。此后虽经原告无数次的催促，并多次到相关行政机关信访，被告迟迟未能将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告所购房屋至今仍无房屋产权登记证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属登记证书的，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款款利息的标准计算”之规定，被告应承担协助原告继续履行办理房屋产权登记的义务，并支付逾期办证违约金的责任。被告九鼎公司辩称，第一，原告所诉的房屋未能及时办证系历史遗留问题，2019年3月，襄州区政府为此专门召开了“襄阳新城”小区办理不动产权证工作专题协调会，并形成一致意见，各部门迅速全面启动办证工作，会后答辩人已缴纳税款800余万元。“襄阳新城”小区所属土地国有土地使用证已经于2019年4月1日办理完毕，即将分割到户，其他办证所需相关手续正在办理之中，涉案房屋不动产权证也即将办理。第二，根据原告与答辩人签订的买卖合同第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”根据上述条款约定，原告已支付房款共计324540元，答辩人逾期办证应支付原告违约金1622.7元。原告起诉的违约金没有事实依据。综上，答辩人正积极办理涉案房屋不动产权证，对于逾期办证的违约金标准，法院应在尊重当事人意思自治的原则上按照双方合同约定对于原告提出的违约金进行公平、合理的调整。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月3日，买受人马旭琦与出卖人九鼎公司签订一份合同编号为080418《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人马旭琦购买出卖人开发建设的位于襄州区××大道南××区××单元××号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为108㎡,出卖人和买受人约定商品房价款的计算方式是按建筑面积计算，每平方米3005元，房屋总价款为324540元。另,原告在诉状中将合同签订日期及房屋面积书写有误。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在120日之内，自本合同规定的时间付款，应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不少于第一项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款324540元，被告将建成的房屋交付给原告。但被告至今未给原告办理房屋不动产权登记证。庭审中，被告表示合同还约定房价款据实结算，因此违约金应当按照实际支付的房价款来计算，但原告明确违约金的计算基数是按照合同约定的购房款来主张。诉讼中，本院向襄州区不动产登记中心发函调查，该中心回函称上述诉争的房屋所涉及的两宗地使用权终止日期不一致，且所占用土地用途未调整到位，目前尚不具备办证条件。还查明，襄阳市国土资源局襄州分局于2017年12月18日出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》记载，襄阳新城B区因土地使用权人不一致、规划条件调整后九鼎公司未办理用途变更手续及土地用途年限不一致等原因导致办证存在问题，并提出九鼎公司与江苏南通六建鄂办事处共同申请，将江苏南通六建鄂办事处6374.8平方米(折9.56亩)土地过户到九鼎公司名下，依据2009年出具的规划条件到该局申请办理调整土地用途及部分年限调整的手续，签订补充协议，出让金及税费缴纳完后，将及时为B区业主办理分户不动产权证等处理意见。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，被告将其承建好的房屋交付给原告，原告按照合同约定支付购房款324540元，并入住至今。被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权登记证书，被告构成违约。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，马旭琦与九鼎公司签订的《商品房买卖合同》亦有约定，根据前述法律规定和合同约定，九鼎公司应当履行协助马旭琦办理房产证的义务，该义务不仅受合同约束，亦属于行政管理行为的强制性要求。襄阳市国土资源局襄州分局出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》中记载，“……九鼎公司到该局申请办理调整土地用途及部分年限的手续，签订补充协议，缴纳出让金及税费后，该局将及时为B区业主办理分户的不动产权证……”，该证据证明案涉商品房不具备办证条件系因九鼎公司可控原因所致，该原因不能成为阻却九鼎公司履行协助办证义务的正当理由，九鼎公司应当积极完成前述工作，早协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因此对原告请求九鼎公司继续履行协助办理房屋产权登记义务的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中约定，如因出卖人的责任，不能在规定期限内为买受人取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金的约定明显过低，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被告至今未给原告办证时间较长，且原告也多次到相关部门维权支出有费用，后期具体什么时间办证尚不确定，故本院酌定按照已付房价款324540元的1.5%支付违约金即4868.1元，原告主张多出部分，本院不予支持。被告辩称应按合同约定支付违约金的理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告襄阳九鼎房地产开发有限公司于本判决生效后180日内履行协助原告马旭琦办理不动产权登记义务；二、被告襄阳九鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马旭琦支付违约金4868.1元；三、驳回原告马旭琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费150元，由被告襄阳九鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  信国良人民陪审员  张 财二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杨 莉