河北省文安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1026民初2823号 原告（反诉被告）：宫锡领，男，1954年3月5日出生，汉族，住文安县。 委托诉讼代理人：陈九明，河北春田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍占芳，文安县文安兴中法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：文安县鑫霸房地产开发有限公司，住所地文安县城西关外。 法定代表人：张春乐。 委托诉讼代理人：高春玲，河北品拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀荣，女，1963年4月22日出生，汉族，住文安县。 第三人：梁永刚，男，1980年2月28日出生，汉族，住文安县。 原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司、第三人梁永刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，本院于2019年10月11日公开开庭进行了第一次审理，于2019年11月13日公开开庭进行了第二次审理。原告宫锡领及诉讼代理人陈九明、被告文安县鑫霸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高春玲、王秀荣、第三人梁永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宫锡领向本院提出诉讼请求：请求文安县人民法院依法判决被告继续履行合同，交付位于文安县东门（即2号楼1单元15层1502室）、二号楼东单元18层楼房（即2号楼3单元18层1802室）一处两套房屋，地上车位一个，地下室一个。事实和理由：2014年6月23日，原告与被告签订了《楼房改造协议书》，协议约定，原告搬出楼房后，与被告开发的楼房进行置换。原告搬出房屋后，被告在完工后没有在协议约定的期限内交付给原告相应的置换楼房、车位。按照协议约定，原告搬出房屋后，被告按照每年8000元向原告支付租房费用，超也一年按两年计算，现已经近四年时间，被告仍未交付房屋，也没有按约定交付租房费用。被告开发的楼房已经建成，至今尚未交付置换房屋，根据协议约定，被告应当按照约定交付房屋，并承担相应租房费用。原告与被告协商不成，故诉致文安县人民法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，交付房屋并承担逾期交房的房租费用。 原告（反诉被告）宫锡领反诉答辩意见为：被告反诉没有事实根据，反诉状中称的事实并非客观事实，原、被告签订的楼房改造协议书后原告就已经实际搬出了楼房，不在此居住，只是楼房钥匙还没有交付被告，目前被告依据与包括原告在内的各拆迁户达成的楼房改造协议取得兴文小区并实际开发建设，现在兴文小区两处楼房已经建成，被告的合同目的已经实现。被告反诉要求解除2014年6月23日、2015年12月9日的协议既没有合同约定的解除情况也没有法定解除情形，请求驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。 被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告2014年6月23日签订的《楼房改造协议书》，同时解除反诉原告与反诉被告2015年12月9日签订的楼房迁建补充协议。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年6月23日签订了一份《楼房改造协议书》，约定反诉被告将其居住的三中宿舍北楼中单元三层东门楼房与甲方按县规划建设的住宅楼置换。此后，反诉原告继续同反诉被告住在同一栋楼房内的住户协商平房改造置换事宜。在连续四年的工作后，因包括反诉被告在内的个别住户提出的置换条件过高，最终未能同所有住户达成一致置换协议，加之政府的规划政策变动，造成反诉原告如果继续履行合同明显不公平，已经无法实现合同目的。鉴于上述事实，鉴于反诉原告同反诉被告签订上述《楼房改造协议书》之后，反诉被告尚未将置换的房屋交付给诉讼原告，既合同双方尚未履行合同义务的现状，为了便面给双方造成不必要的经济损失，反诉原告提出解除合同的诉求，请求贵院依法判决支持反诉原告的诉求。 被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司辩称，被告提出反诉，反诉和答辩一并陈述。被告反诉答辩请求为：判决驳回原告本诉请求，依法解除原被告签订的楼房改造协议书及补充协议，支持反诉原告的请求。案件受理费由原告承担。理由为:在原被告于2014年6月23日签订楼房改造协议书至今五年时间双方并没有实际履行，原告一直没有将用于改造置换的房屋交付给被告，所以不存在被告支付给原告房租费之说，鉴于原被告签订的置换协议始终没有履行，原告用于置换的房屋系整栋居民楼其中的一户，鉴于在起诉之前被告同其他住户，就置换问题未能达成一致意见，所以整栋住宅楼无法拆除重建，导致被告无法实现合同目的，所以原告在诉状中称被告开发的楼房已经建成也不属实，针对原告的诉讼请求被告已经提出反诉，请求法院判决解决双方之间签订的楼房改造协议书。请求法院将本诉与反诉一并审理，支持被告的诉讼请求。 第三人梁永刚述称，一、原告宫锡领在诉讼请求中主张交付的“文安县东门即2号楼东单元18层楼房一处两套楼房”和答辩人购置的兴文小区2＃楼三单元18层1802号房屋不是同一处房屋。原、被告争议的房产与答辩人无关。二、答辩人于2018年9月27日同被告文安县鑫霸房地产公司就买卖文安县兴文小区2＃楼三单元18层1802号房屋签订了《认购书》，鑫霸房地产公司以银行按揭方式将上述房屋出售给答辩人。答辩人于当日交付了298480元首付款，并且被告文安县鑫霸房地产与答辩人于2018年9月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180928007）。三、答辩人与被告文安县鑫霸房地产所签定的《商品房买卖合同》（合同编号：20180928007）已经进行了网签备案，其效力合法有效。被告文安县鑫霸房地产也已经将上述实际房屋交付给了答辩人，答辩人已经占有使用该房产。现答辩人已经交付了购房首付款并且自2018年11月份开始每月按期偿还着该房屋贷款至今（2019年11月15日还继续归还了3194.57元）。据此，答辩人已经履行了《商品房买卖合同》中关于交付房款的合同义务，并且已经办理的入住手续，领取了所购房屋钥匙，实际取得了该房屋的所有权，答辩人没有任何过错，没有任何返还该房产的义务。所以如果原、被告争议的房屋即便同答辩人所购房屋有关的话，也请求依法驳回原告宫锡领关于要求交付兴文小区2＃楼三单元18层1802号房屋的诉讼请求。 围绕自己的主张原、被告、第三人提供了证据。原告提供的证据中书写日期为2015年12月9日的楼房改造协议书，因被告否认是为原告选购楼房协议的补充，原告承认是自己书写没有被告方的签字，对该证据本院不予确认，原告、被告及第三人提供的证据具有关联性、合法性、客观性，本院予以确认。本院调取的证据，当事人无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年6月23日签订楼房改造协议书，协议书主要内容为；第一项约定：乙方（宫锡领,以下同）愿将居住的北楼中单元三层东门楼房（实际建筑面积142.5平米，房产证号为有证）与甲方(文安县鑫霸房地产开发有限公司，以下同)按县规划建设的住宅楼置换。第二项约定：乙方楼房按1:1.2置换甲方建设（原三中平方宿舍区）户型面积132平米的楼房。置换为北楼西单元15层东门。乙方面积比甲方多出的39平米部分，按3000元/平米补差，交钥匙时一次性补清。第五项约定：乙方优先选购成本价12万元的地下车库一个，交钥匙同时缴费伍万元。甲方送乙方使用面积6平米地下小配房一间。第六项约定：甲方正式施工24个月之内楼房交与乙方，按协议搬家时甲方每年补乙方租房费8000元，不搬不补。因甲方原因推延交房，每推延一个月追加租房费500元，拖延超时一年，再追加2000元，非人为因素除外。乙方未按协议时间搬迁，每拖一天赔偿甲方500元，交房时间顺延。2015年12月9日原、被告签定楼房拆建补充协议一份，协议约定：因兴文小区车库建设计划有变，甲乙双方商定原车库选购条款变动如下：原地下车库选购条款作废，乙方优先认购北楼西单元东门客厅正下方车库一个，价格日后另议。甲乙双方商定，乙方再选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待。经文安县规划局批准，兴文小区共建设三栋楼房，位于兴文小区北边的楼房批准建设四层，1号和2号楼为批准建设18层。被告在原文安县房管局的2号楼备案表中销售状态中记载有回迁户。被告于2015年6月26日开工建设2号楼，于2017年6月26日竣工，地下车库未建。原告的楼房登记在其妻子王海琴名下，建筑面积为136.64平方米，原告至今未将该楼房交付被告。原告向被告支付了地上车库款150000元。原、被告就选购楼房和选购地上车位如何履行未达成一致。被告未将二号楼东单元18层100平米楼房及北楼西单元15层东门楼房交付原告。2018年9月27日被告与第三人签定认购书，第三人购买兴文小区2号楼3单元1802号楼房，总价款758480元，当日第三人向被告支付298480元，2018年9月28日，被告与第三人签定商品房买卖合同，并进行了网签，第三人以按揭贷款的方式给付被告余款，被告已经将该楼房的钥匙交付第三人。 庭审中原告放弃要求被告支付租金的诉讼请求。 本院认为，原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的楼房改造协议及补充协议合法有效，双方应按协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，本案中原、被告双方签订的楼房改造协议，属双务合同，没有约定先后履行顺序，双方应同时全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原告向被告支付了地上车库款150000元后，双方其它合同义务均未履行，均构成违约。本案中原、被告双方签订的楼房改造协议中，双方互相交付房屋是合同的主要义务，双方对此主要义务均未履行，双方均享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，本案中原、被告双方签订楼房改造协议后，被告从中获得利益，如解除楼房改造协议，原告的利益严重受损，故依据公平原则，对原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的楼房改造协议及补充协议中的地上车库条款不予解除，双方应继续履行。原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的由原告选购选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待的条款，虽该部分条款在补充协议中，因该部分条款双方约定不明，事后双方又未能达成一致，故该部分条款不具备履行条件，双方不能继续履行，应予以解除，双方不再履行。被告称兴文小区北楼因规划批准的是建设四层，在原告楼房原址已经不能建设，不是原告称的兴文小区2号楼，根据本院调取的证据，2号楼在文安县房管局备案表中，记载有回迁户，符合原、被告签订的楼房改造协议的条件，因此兴文小区2号楼应是双方签订的楼房改造协议中的北楼，兴文小区2号楼1单元15层1502室应是北楼西单元15层东门。原告宫锡领放弃租金的请求，是当事人自行处分权利，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的由原告选购选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待的条款，原、被告不再履行； 二、被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司继续履行2014年6月23日与原告宫锡领签订的楼房改造协议书，向原告宫锡领交付文安县东门（即2号楼1单元15层1502室）一处房屋，地上车位一个，地下室一个，于本判决生效后五日内履行； 三、驳回原告其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元由原告宫锡领负担，保全费5000元，反诉费100元，共计5100元由被告文安县鑫霸房地产开发有限公司负担（被告负担的保全费5000元，原告已经交纳，待本判决生效后五日内由被告直接给付原告，本院不再另行收、退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  宗三强 人民陪审员  薛龙会 人民陪审员  韩根梅 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  张 强 书 记 员  薛营营