江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初4550号原告：丁芳，女，1986年10月9日出生，汉族，住南京市高新技术开发区。委托诉讼代理人：李跃民，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡啸天，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告：魏春娟，女，1973年3月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。被告：王悦，男，1970年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。上述二被告共同委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：徐芳，江苏宪德律师事务所律师。原告丁芳与被告魏春娟、王悦相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁芳的委托诉讼代理人李跃民、蔡啸天（第一次庭审），被告魏春娟（第一次庭审）及二被告共同委托诉讼代理人蒋永龙、徐芳（第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁芳向本院提出诉讼请求：1.二被告对南京市鼓楼区房屋漏水予以修复；2.二被告赔偿原告房屋装修修复费用42236.8元；3.二被告赔偿原告床垫、被褥、四件套等财产损失14017.04元；4.二被告赔偿原告租金损失6000元（暂计算2个月）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.二被告赔偿原告房屋装修修复费用10032元；2.二被告赔偿原告床垫、被褥、四件套等财产损失14017.04元；3.二被告赔偿原告租金损失6000元（暂计算2个月）。事实和理由：原告系南京市鼓楼区房屋（以下简称甲房屋）的产权人，二被告系南京市鼓楼区房屋（以下简称乙房屋）的产权人。甲房屋与乙房屋为上下邻居关系，二被告将乙房屋出租给他人使用。2018年11月26日、2018年12月26日、2019年3月5日，二被告所有的乙房屋多次发生漏水，水经甲房屋天花板流入甲房屋中，致甲房屋墙面、屋面、室内物品等多处受损。对于原告损失，二被告一直不予解决。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告魏春娟、王悦共同辩称，二被告将乙房屋出租给案外人，并由案外人实际居住使用，二被告对于甲房屋损失产生的原因并不清楚。原告也未提供证据证明系二被告的原因导致甲房屋受损，且原告主张的床垫等损失过高，不能以新购物品的价款作为赔偿标准。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（即甲房屋）的不动产权人为原告丁芳，坐落于南京市鼓楼区房屋（即乙房屋）的所有权人为被告魏春娟、王悦。甲房屋与乙房屋为上下邻居关系。2018年11月26日，乙房屋发生漏水，水由乙房屋渗漏至甲房屋，再渗漏至南京市鼓楼区房屋（以下简称丙房屋），造成甲房屋和丙房屋室内装修受损，甲房屋受损尤其严重，在2018年11月26日之后仍有漏水情况的发生。原告认为，二被告作为乙房屋的所有权人，应承担因漏水给原告造成的损失，双方协商未果，原告遂诉至本院。因（2018年11月26日）漏水亦给丙房屋造成损害，丙房屋所有权人周斌、范蕾将本案二被告诉至本院，本院于2019年8月15日作出民事判决，判令被告魏春娟、王悦于本判决生效之日起三日内赔偿原告周斌、范蕾8540元。现该判决已发生法律效力。在（2019）苏0106民初3672号案件中，本院查明，二被告于2016年6月1日将乙房屋出租给南京贵如房地产经纪有限公司（以下简称贵如公司），后贵如公司于2018年11月15日将乙房屋转租给邱雨婷。2018年11月26日，漏水事件发生后，原告报警，民警电话联系被告魏春娟，被告魏春娟即与贵如公司电话联系，贵如公司称当天是使用人忘记及时关闭太阳能热水器的上水阀，储水箱满后水溢出，期间卫生间的排水口被布块堵住，无法顺畅排水。邱雨婷到庭陈述称其自贵如公司处承租了乙房屋，实际居住人是邱雨婷同公司的两位员工，乙房屋漏水是因为其中一位实际居住人忘记将水龙头关闭。审理过程中，原告申请就甲房屋因漏水造成的损失进行评估。本院依法委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司进行了评估，该公司于2019年11月14日出具评估报告，意见为：甲房屋因漏水造成的损失于评估基准日（2018年11月26日）的市场价值为10032元，原告为此支付评估费4000元。双方对于评估范围确定的损失金额均无异议。原告称，乙房屋漏水致使原告家中床垫、被褥等损坏无法使用，遂自行在网上购买了床垫、四件套等，为此向商家支付了14017.04元，原告认为该笔费用应由被告承担，原床垫、被褥已丢弃，有漏水时的照片为证。另，在甲房屋维修期间原告需另行过渡租房，因此，被告应赔偿原告租金损失6000元。上述事实，有当事人陈述、不动产权证书、照片、《房屋租赁合同》、评估报告、民事判决书以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。同一幢楼房的建筑物区分所有权人，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益。本案原、被告双方作为同一幢楼房的建筑物区分所有权人，应当按照上述相关规定妥善处理好楼上、下相邻关系。关于损失赔偿责任主体问题。根据生效法律文书认定的事实，漏水系因乙房屋的实际使用人忘记关闭水龙头所致，二被告作为乙房屋的所有权人，应对其占有、使用的专有面积范围内的用水设施及时维修、管理，防止渗水发生，否则应依法承担相应的民事责任。而乙房屋内专有部分水管、水龙头设施损坏或是使用不当，均不影响房屋所有权人向受害人承担责任，故原告要求二被告对本案漏水事件承担相应的民事责任，赔偿原告相应的财产损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告损失范围问题。本案中，根据评估机构的《资产评估报告书》，甲房屋因漏水造成的损失于评估基准日的市场价值为10032元，该鉴定程序合法，内容真实，故本院对该鉴定意见予以采纳。对于原告主张的租房损失，因该笔费用在房屋维修期间必然发生，结合原告房屋的损坏程度，本院酌定该笔费用为3000元。对于购买床垫、四件套等费用支出，本院认为，该评估仅系装饰装修类资产评估，并未包含可移动物品的损失，考虑到此次漏水系从乙房屋流入甲房屋，原告的此项支出与漏水具有关联性，结合现场照片和折旧、可修复价值等因素，本院酌定该项损失为4000元。综上，应纳入赔偿范围的赔偿总额为17032元（10032元+3000元+4000元）。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十一条、第八十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告魏春娟、王悦于本判决生效之日起三日内赔偿原告丁芳损失17032元；二、驳回原告丁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，评估费4000元，合计4560元，由原告丁芳负担100元，被告魏春娟、王悦负担4460元（评估费4000元原告已预付，二被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 浩人民陪审员  党晓蓓人民陪审员  施益民二〇一九年十二月十二日书 记 员  张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。