贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初13528号 原告：王娅丽，女，汉族，1991年9月27日生，住贵阳市南明区。 被告：贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开），地址在本市南明区车水路11号。 法定代表人：侯思军，该公司执行董事。 委托代理人刘念，女，汉族，1990年5月15日生，住贵阳市云岩区。该公司员工。 原告王娅丽诉被告中泓房开商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娅丽，被告中泓房开的委托代理人刘念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王娅丽诉称：2015年4月10日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告坐落于贵阳市南明区房屋；房屋总价款是472598元，2015年9月6日，原告验收房屋，被告要求原告支付三通费（代收煤气开通费2988元、电表开通费629元、代收电视开通费265元）方可收房使用，原告当日交了三通费共计3882元，被告收取该费用无法无据。水、电、燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能必须具备的基本条件，否则达不到房屋使用的功能，达不到购房者使用的条件。原告认为，被告收取上述三费属违规行为，该部分费用已包含在购房款内，被告已侵犯原告合法财产权利，为维护原告自身合法权益，现诉至法院请求：一、判令被告退还原告代收煤气开通费2988元、电表开通费629元、代收电视开通费265元，共计3882元，并按照中国人民银行公布的同期贷款月利率3.9583‰支付资金占用费至该费用支付完毕之日；二、本案诉讼费由被告承担。 被告中泓房开辩称：被告于2015年4月10日代收原告三通费，已超过3年诉讼时效；原告要求被告退还三通费无法律依据，原告混淆了公共设施和用户专有设施的概念。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》并没有关于商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用的相关规定。根据地方性文件的相关规定，“三通费”的实质是实际用户开通相关服务时应由实际使用人承担的费用。《补充协议》是合同当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方理应遵守，该协议不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定等无效情形；三通费代收性质事实清楚，我公司并未将三通费计入房屋价格，并未重复收费，不应退还；《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定收取“三通费”的条款不存在不合理加重买受人的责任或减轻、免除出卖人的责任问题，应当属于有效条款，具有法律约束力。 本院经审理认定事实如下:原告王娅丽于2015年4月10日与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房预售合同》第七条第三款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件四《补充协议》第1条第1款约定：“《合同》约定购房总价款不包括独立电表费、独立燃气费、有线电视费，以上费用在签订购房合同时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用”。合同签订后，原告于2015年4月10日向被告支付独立电表费629元、独立煤气费2988元、有线电视费265元，共计3882元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。后原告认为电表费、煤气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。审理中，被告提交中铁国际项目总成本期、审计报告、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票及票据回单、贵州燃气有限公司转账支票及票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票，证明被告已实际垫付的三通费，且未计入国际城开发成本，不包含在房价中，不应退还。 以上事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第七条第三款明确约定商品房总价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时《商品房买卖合同》第二十九条亦明确约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第1条第1款约定买受人须自行承担水、电、煤气、有限电视等费用，实质上是对双方在《商品房买卖合同》第七条第三款中关于商品房价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用约定的改变，对此，本院认为，其一，虽然双方当事人通过签订《补充协议》等部分变更了双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准；其二，前述《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第1条第1款将主合同约定的包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款应属无效。因此，被告收取原告上述费用显然于约不符，于法无据，应当予以退还。同理，对被告主张原告诉请已经过诉讼时效之辩称，本院不予采纳。关于资金占用费，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，应以同期银行存款利率为标准予以支持。关于被告提出原告的诉请超过诉讼时效的主张，诉讼时效应当从原告知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算，原告的诉请并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下： 一、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告王娅丽3882元； 二、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，以3882元为基数，从2015年4月10日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算支付原告王娅丽资金占用费直至第一项确定的款项清偿之日止； 三、驳回原告王娅丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，由被告贵州中泓房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 曦 二〇一九年十二月十八日 书记员 陈永红