广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3429号上诉人（一审被告、反诉原告）：平家钢，男，1973年11月5日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区*******，居民身份证号码：372************052。委托诉讼代理人：李艳红，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马芳萍，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市港银房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市***************，统一社会信用代码：914***********621T。法定代表人：魏向乾，经理。委托诉讼代理人：丁煜，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蛟龙，广东德赛律师事务所律师。上诉人平家钢因与被上诉人珠海市港银房地产开发有限公司（以下简称港银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平家钢的上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判：1.港银公司以总价款2190万元的约定继续履行《商品房买卖合同》及《和解协议》，并按照合同约定配合平家钢办理产权转移登记手续；2.港银公司向平家钢交还涉案房屋；3.驳回港银公司全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费及财产保全费由港银公司承担。事实与理由：平家钢并没有违约行为，港银公司无权解除涉案《商品房买卖合同》及《和解协议》，在一审答辩状、反诉状中均已经详细论述。一审判决认定平家钢违约错误，导致错误适用法律将因限购客观上无法履行而处于中止状态的涉案《商品房买卖合同》及《和解协议》判令解除，并判令平家钢承担违约责任。本案依法应予改判支持平家钢要求继续履行合同、交还涉案房屋的上诉请求。理由如下：一、一审判决平家钢违约，支持港银公司行使解除权与《和解协议》约定不符。《和解协议》第三条约定：“甲方收到乙方全额2190万元购房款后,一个月内配合乙方办理标的房屋产权过户手续,不得因任何事由推诿。如因甲方原因造成过户延迟,每延迟一日,甲方需向乙方支付全额2190万元购房款0.1‰的违约金。如因乙方不满足珠海市购房政策或其他自身原因导致无法在上述一月内办理过户手续的,甲方不承担任何责任。”《和解协议》第五条第2项约定：“如因乙方及国家政策原因暂时不能办理标的房屋过户的,甲方不承担任何责任,已收取的购房款不予退回,待乙方满足标的房屋过户条件时,甲方有义务为乙方办理过户,且甲方继续自愿接受本协议第三条的约束,但在此期间的全部风险均由乙方承担。”第五条第2项约定如因平家钢及国家政策原因暂时不能办理过户，甲方不承担任何责任，且不予退还已收取的购房款（此处的“已收取的购房款”应指本《和解协议》签署时已经收取的600万元），等待平家钢满足标的房屋过户条件时,甲方有义务为乙方办理过户,且甲方继续自愿接受本协议第三条的约束（该约束即指第三条中甲方义务“在收到2190万元购房款后的一个月内配合乙方办理标的房屋产权过户手续,不得因任何事由推诿。如因甲方原因造成过户延迟,每延迟一日,甲方需向乙方支付全额2190万元购房款0.1‰的违约金。”）,但在此期间的全部风险均由乙方承担。上述第五条第2项的约定与2014年第一次购房合同签署后因港银公司将涉案房产抵押导致无法办理过户手续时，双方以预留600万元购房款，港银公司在具备过户条件时随时通知平家钢交付余款1880万元办理过户手续的处理方法如出一辙，符合双方处理涉案争议的一贯思路，也具有合理性。平家钢认为，《和解协议》第三条是对平家钢交付全款后因限购原因不能办理过户的情况下预设的处置条款，而第五条则是约定在交付全款前即已经出现不能办理过户的情况下预设的处置条款。本案应当适用第五条第2项的约定，因此一审法院认定平家钢违约并支持港银公司行使解除权与《和解协议》约定不符。二、一审判决无视平家钢提交之证据及本案查明之事实形成的证据链，对于港银公司在《和解协议》签署后即以限购为由拒绝收取《和解协议》约定之购房款的关键事实不予认定，否定平家钢行使不安抗辩权而依法中止履行的权利，从而导致一审判决认定平家钢违约的根本性错误。证明港银公司以限购为由拒绝收取和解协议约定之购房款的证据链如下：1、2019年4月1日平家钢与周亮电话录音光盘（平家钢提交反诉证据10）。证据内容：经手涉案《和解协议》的港银公司法务部经理周亮承认平家钢签约当天要求交钱，但因为平家钢属于限购对象，港银公司以“交不了”不予收款，并提出让平家钢用公司的名义交款的变通方案，周亮协调平家钢先交100万元诚意金，但港银公司的王总拒绝收款。证明目的：由电话内容可知，《和解协议》签署后当天平家钢要求刷卡交款时即被告知属于限购对象拒收购房款，而港银公司为此准备好的预案则是建议平家钢以新主体（符合购房条件）的名义交款开票。周亮对于上述事实是确认的，否认曾做出与该事实不符的证明。2、2017年12月8日周亮与平家钢微信聊天记录（港银公司提交证据14，平家钢作为反诉证据8提交）。证据内容：周亮的微信内容证明了签署《和解协议》次日（2017年12月5日），平家钢再次前往港银公司王总办公室（周亮也在）协商解决方案，但被告知因为限购只能以新的主体购买。12月8日，港银公司周亮上午跟进催问新买家落实情况，下午即无视双方进行的协商以平家钢违约为由通知限期已过要求平家钢腾退涉案房屋，并没收600万元购房款。证明目的：结合平家钢的陈述还原事实如下：2017年12月4日《和解协议》签署后平家钢当即要求刷卡付款（随行朋友带的银行卡）开具购房发票，但被港银公司告知平家钢限购，不能办理交款开票和过户手续，平家钢深感被欺骗而无法接受，愤怒之下要求废除《和解协议》。港银公司自知理亏主动建议平家钢以新主体购买涉案房屋规避限购政策稳住平家钢，双方并为此在2017年12月5日再次协商。然而，港银公司一边拒绝收款开票，一边建议用新买家规避限购政策拖延时间，一边又同时起算付款时间并在第四天2017年12月8日通知平家钢没收600万元，要求腾退涉案房屋。港银公司拒绝收取以平家钢名义交付的购房款是因为其拒绝以平家钢名义开具发票（亦或是根本无法开具被限购对象的购房发票），基于平家钢当时愤怒的情绪，并且随行有5个朋友，港银公司着实也因担心发生过激事件而不敢收取平家钢的购房款，因此平家钢关于港银公司当天拒绝收款并建议平家钢以新买家购买涉案房屋的陈述，有该事实为基础足可佐证其真实性。3、2018年1月24日平家钢与周亮电话录音（港银公司提交证据15，平家钢作为反诉证据9提交）《和解协议》签署后，平家钢多次与港银公司协商，但自2017年12月8日后港银公司的方案是要么退还部分购房款解除协议，要么按照2480万元交付购房款，而拒绝平家钢交付1590万元履行《和解协议》的要求，平家钢万分无奈之下以将启动诉讼程序向港银公司表示抗议。证明平家钢在签约后一直愿意支付1590万元履行《和解协议》的事实。反证平家钢没有必要不在签约后按约定支付1590万元而在期限届满后不到一个月（谈话内容显示此时间之前还一直在沟通协商）还一再要求按照1590万元调解，其中必有原因，而不是平家钢违约所致。从而更进一步印证了平家钢关于签约当天港银公司拒绝收款并建议平家钢以新买家购买涉案房屋的陈述。4、证人胡杰出庭作证并且接受质询，证明以下事实：胡杰与平家钢系生意上的合作伙伴。因港银公司诉讼的压力，胡杰代平家钢洽谈和解事宜并在《和解协议》上签字（未签署时间）后，港银公司再三催促平家钢交款并承诺交款后立即办理产权过户手续，但平家钢并未确认和履行《和解协议》，事情搁置。2017年12月4日，平家钢落实了购房款后专程从山东赶回珠海带着四五个朋友去港银公司签约、交付购房款，但港银公司在平家钢签署《和解协议》后，立即以限购为由拒收办理收款开票手续，并建议平家钢用新主体（找一个公司）名义买房。5、珠海市2017年4月开始限购的事实。6、平家钢的当庭陈述。以上证据形成证据链条，共同证明：1、签署协议时平家钢并不知道自己属于限购对象不能购房，港银公司作为开发商对此政策明知但利用平家钢的疏忽大意以“交钱后一个月内办房产证”诱骗平家钢签字。按照日常生活经验法则分析，作为一个外地人，而且早在2014年12月即已经“购买”并实际占有涉案房产的平家钢来说，很容易忽略自己是否存在购房限制的问题（珠海市2017年4月开始限购，此段时间平家钢在山东照顾重病母亲不在珠海生活）；况且如果《和解协议》签署前平家钢知道自己没有购房资格，作为一个心智正常的人一定不会签署令自己陷入困境的《和解协议》。2、港银公司作为开发商明知平家钢没有购房资格，不但未尽资格审查义务，而且作为协议文本提供方没有提示过平家钢。况且《和解协议》签署前涉案房产争议正处在港银公司启动的诉讼程序中，港银公司故意不用法院调解的方式了结本案争议，而采用庭外签署《和解协议》并约定和解协议具有强制执行力的方式解决争议，明显与常理不符，是为了故意规避人民法院确认调解方案时的合法性、可行性审查！因此港银公司明显有构陷的故意。3、港银公司在《和解协议》签署后即以限购为由拒绝办理《和解协议》约定之购房款1590万元交款开票手续，并且建议、同意平家钢以新主体名义购买涉案房屋的事实。从法律层面解读：平家钢已经行使不安抗辩权并且就如何恢复港银公司的履约能力与港银公司达成了变更购买主体的新协议，《和解协议》处于暂时中止履行状态。因此2017年12月8日港银公司即通知平家钢没收600万元，腾退涉案房屋没有法律依据，属于违约行为。4、结合港银公司在2017年12月17日才向香洲区人民法院申请撤销诉讼的事实，证明：港银公司是明知胡杰无权代理且《和解协议》在平家钢未签署前并未生效，本案《和解协议》生效时间为2017年12月4日。综上所述，上述证据链共同证明港银公司利用平家钢对政策不了解以专业团队设计构建法律陷阱，诱骗疏忽大意、过于自信的平家钢签署《和解协议》，之后立即以限购为由拒绝办理收款开票手续，进而主**家钢违约，企图侵吞600万购房款的同时单方解除《购房合同》及《和解协议》，将涉案房屋自2014年以来的增值据为已有，并且免于承担自2014年以来因涉案房屋对平家钢所应承担的违约责任！这很明显是一个精心设计的法律陷阱，港银公司有备而来、巧取豪夺，平家钢在毫无防备的情况下并没有留下直接的证据，但是按照日常生活经验法则，结合上述证据链条，应可认定平家钢所陈述的事实更符合日常经验和情理，也与港银公司、平家钢双方自2014年签署第一份购房合同以来在合同履行过程中双方的诚实信用、惯常表现相符。因此，一审法院对港银公司在《和解协议》签署后即以限购为由拒绝办理《和解协议》约定之购房款1590万元的收款开票手续的关键事实不予认定与事实不符，导致一审判决平家钢违约的根本性错误。三、一审判决对平家钢陈述港银公司以限购为由拒绝收款开票的事实以“没有证据证明，且平家钢也没有通过通知、提存等法律途径要求履行的证据，与港银公司屡次要求履行的实际情况也不相符”为由不予采信，实难服人。理由是：1、如前所述，关于港银公司以限购为由拒绝收取房款的事实，虽然没有直接证据证明，但是已经有足够充分的证据链予以印证，且在反诉中平家钢已经进行综合举证和说明，并不是“没有证据证明”。2、一审判决以平家钢没有通过通知、提存等法律途径要求履行的证据为由否定港银公司以限购为由拒绝收取房款的事实与本案实际情况不符，也不具有合理性。首先，平家钢因为过于自信和疏忽大意连对自己如此不利的《和解协议》都能签署，且从头至尾没有引入任何法律服务，足可见其法律意识淡薄，因此不能以其是否做出通知、提存等具备法律专业知识的行为去否定港银公司以限购为由拒绝收取房款的事实的存在。其次，平家钢签约当天本来就是准备去付款的，但是在签约后被港银公司告知因限购“交不了”时勃然大怒，在港银公司提出建议他以新主体购买涉案房屋时，平家钢认为既然是双方已经“说好了的事”，在其未能确定新主体、解决限购障碍前当然无需也不能支付购房款，因为开票主体不能确定，没有必要通过通知、提存方式要求履行支付义务。3、一审判决以港银公司屡次要求平家钢履行为由否定港银公司拒绝收取购房款的事实是一审法院没有区别平家钢要求支付的是1590万元，而港银公司2017年12月8日以后屡次要求履行的标的为2480万元（另加600万元违约金）所导致的错误认定。本案中，平家钢签约当天按照约定支付购房款1590万元被以限购为由拒绝，而随后港银公司在12月8日即以平家钢未履约为由通知平家钢没收600万元及要求腾退涉案房屋。再往后港银公司屡次要求履约均是要求平家钢按照违约支付2480万元，加上被没收的600万元违约金，平家钢本应支付2190万元购房款被港银公司无端变成3080万元，且还明知不能办理过户手续，平家钢因此中止履行。因此港银公司屡次要求平家钢履行的实际情况不但不能否定港银公司拒绝收取平家钢1590万元购房款的事实，而是可以更清楚地帮助人民法院看清港银公司以卑劣手段巧取豪夺平家钢890万元以“逼迫”平家钢不同意支付而成就其积极追求的“平家钢违约”的最终目的。四、一审判决否定平家钢在限购情况下享有中止支付购房款权利的不安抗辩权与合同法相悖。如前所述，根据日常生活经验法则分析可知，平家钢因为疏忽大意及过于自信在毫不了解限购政策的情况下，完全忽略协议中限购条款的存在而签署《和解协议》。一审判决以《和解协议》中存在因乙方原因不能办证的处理方式的约定为理由否定平家钢依法享有的不安抗辩权不符合《合同法》关于不安抗辩权的法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”合同法并未规定何种情况下排除当事人享有不安抗辩权。具体到本案，通过办理过户手续获得涉案房产的所有权是平家钢签署购房合同和《和解协议》的根本目的，也是港银公司的主要合同义务。《和解协议》中存在不能办理过户的预设处置条款，并不排除乙方在未付款前已经出现港银不能履约时所享有的法定不安抗辩权。在有确切证据证明且港银公司也明确告知平家钢根据限购政策将无法办理过户手续、履行合同主要义务的情况下，平家钢依法享有不安抗辩权中止合同履行，直至港银公司恢复履行债务的能力。申言之，如果因为合同的约定，先履行义务一方明知相对方无法履行合同主要义务而不能行使不安抗辩权，则合同法关于不安抗辩权的设计将变得毫无意义。因此一审法院否定平家钢不安抗辩权的认定与法相悖。五、退而言之，即便认定本案平家钢存在违约导致购房合同及《和解协议》解除，一审法院不予调整高昂违约金既不合法也不合情理，请求二审法院依法予以调低违约金为0元。1、《和解协议》关于放弃调低违约金的约定因违反法律的强制性规定应属无效，平家钢在一审程序请求调低过高的违约金是合法诉权的行使，不受该约定的限制。当事人在民事活动中有缔约自由的权利，但是合同的缔约自由不是绝对的，对于因合同约定的违约金过分高于造成的损失，从而导致当事人的权利义务严重失衡的情形，法律赋予了当事人请求调整的权利。该项请求权系法定的诉权，不因合同当事人的约定而被排除，人民法院应当依照法律规定对当事人的请求进行干预和调整，以实现合同自由和合同正义之间的平等（理由详见平家钢提交之案例(2018)川01民再23号）。2、平家钢在原审请求调低违约金的同时提交了涉案房产市场价、租金标准，充分证明港银公司因本合同不但没有损失而且从中获益，而且港银公司因其违法违约行为给平家钢造成了严重的经济损失，因此调低违约金的请求理据充分。一审程序中，平家钢提交了涉案房屋同小区房产的销售市场价和租金标准两份证据及2014年《商品房买卖合同》及交款收据，证明了涉案房产在合同履行期间所有权增值的状况及使用权价值的情况，同时证明平家钢在涉案房产买卖过程中被港银公司一再违法违约造成重大经济损失的客观情况，已经完成举证义务。事实上，本案合同履行过程中涉案房产所有权大幅增值、港银公司长期占用平家钢巨额资金，不但没有损失而且从中获利超过千万元，更为重要的是，港银公司自2014年签署第一份购房合同以来严重违法违约，对平家钢造成重大经济损失。因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院判令合同解除但不予调低高昂违约金既不合法也不合情理。综上所述，一审判决错误认定平家钢违约导致错误认定港银公司《商品房买卖合同》及《和解协议》解除权成立，并因此错误判令平家钢承担违约责任，且对于显失公平过分高昂的违约金不予调整，严重偏离了公平正义的立场。本案因限购导致平家钢合同目的无法实现而行使不安抗辩权中止履行《商品房买卖合同》及《和解协议》符合《和解协议》的约定，并不构成平家钢违约行为，港银公司无权解除《商品房买卖合同》及《和解协议》更无权收回收回涉案房屋。根据珠海市限购新政，平家钢现在已经具备购房条件，涉案《商品房买卖合同》及《和解协议》已经具备继续履行的条件，平家钢诉求继续履行购房合同、交还涉案房屋具有合同依据和法律依据，房屋价款仍应以《和解协议》第二条约定的房屋总价款2190万元为准。恳请二审法院依法判如所请。港银公司答辩称：一、一审法院依据事实以及法律规定判决平家钢应支付违约金人民币600万元，适用法律正确。港银公司与平家钢签订的《商品房买卖合同》、及《补充协议》以及《和解协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力。平家钢是具有完全民事行为能力的成年人，《和解协议》系双方在履行买卖合同产生争议后签订,而且经过了平家钢的代理人及其本人分别两次亲自签名确认，对房屋价款、支付时间和方式、违约责任等内容均做了重新约定,是双方对于商品房买卖合同的变更,双方应按照和解协议约定的内容履行。《和解协议》第二条明确约定了剩余房款1590万元的支付时间和方式,平家钢未能依约履行构成违约,应依约承担违约责任。二、港银公司并未违约，和解协议系双方对于之前买卖合同达成的变更意见。该协议上并未以商品房买卖合同履行的责任作为平家钢支付房款的条件,和解协议系双方对于之前买卖合同达成的变更意见，因此平家钢未依约付款构成了违约。三、港银公司并未构陷、隐瞒或欺骗平家钢签署和解协议，并不存在其抗辩及反诉中提到的限购的问题。第一,《和解协议》第三条约定了“因乙方不满足珠海市购房政策或其他原因导致无法在上述一个月内办理过户手续的,甲方不承担任何责任。”第五条约定“乙方及政策原因暂时不能办理过户的,待乙方满足条件后,甲方仍有义务协助办理。如永远失去过户条件,则甲方收到返还房屋验收无误后,退还房款1590万元,剩余600万元作为乙方房屋使用费等费用。”该内容约定清晰明确,且对乙方原因无法及时过户、失去过户可能等情况均特别做了约定,因此双方对于限购政策等原因的影响事先是知悉的、非常清楚的，双方事先充分预估了可能存在的政策性等风险而签订协议,港银公司并未故意隐瞒限购政策或诱导平家钢签订合同.第二，该协议并未以办证作为付款的条件,反而约定了乙方原因延迟办证或不能办证的处理方式。而平家钢平家钢未履行义务,现又以限购不能过户为由抗辩不履行义务,明显不符合协议的本意。第三，协议对原合同价款做了290万元减幅的变更,亦可映证双方房款支付约定的真实意思表示。因此，港银公司在做出巨大让步、对房屋价款又给予优惠减免的前提下签署了协议，是双方在对于付款义务的约定的本意。因此，平家钢称关于限购政策影响及行使不安抗辩权的抗辩主张,没有任何事实证据。四、平家钢称港银公司以限购为由拒绝收取房款,没有任何证据证明,亦不符合基本的常理。平家钢称港银公司以限购为由拒绝收取房款,没有任何证据证明,其也没有通过通知,提存等法律途径要求履行的证据,相反，港银公司屡次要求其履行付款义务并由大量证据予以证明。明显与事实的实际情况也不相符，同时平家钢声称港银公司不愿意收取房屋价款，构陷平家钢，这显然是不符合基本的常理的。根据《和解协议》第四条约定“乙方未能在本协议约定期限内支付上述1590万购房款的,本协议终止,标的房屋总价款仍为2480万元,同时乙方向甲方支付600万违约金。乙方十分清楚乙方违约行为会给甲方造成的重大损失,乙方承诺任何情况下均不对违约金进行调低,并自愿放弃所有抗辩。”综上所述，平家钢经多次催告未履行合同主要义务,港银公司有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。港银公司要求将平家钢支付的600万元作为违约金符合双方约定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法维持原判，驳回平家钢的上诉，维护港银公司的合法权益。港银公司向一审法院起诉请求：1.判令解除港银公司和平家钢之间的《商品房买卖合同》及《和解协议》，平家钢向港银公司支付的600万元购房款作为违约金予以没收；2.判令平家钢向港银公司返还房屋；3.判令平家钢承担本案的诉讼费用。平家钢向一审法院提起反诉请求：1.判令港银公司以总价款2190万元的约定继续履行《商品房买卖合同》及《和解协议》，并按照合同约定配合办理产权转移登记手续；2.判令港银公司向平家钢交还涉案房屋；3.判令本案诉讼费及财产保全费由港银公司承担。一审法院认定事实：2014年11月25日，港银公司（出卖人）与平家钢（买受人）签订的《商品房买卖合同》，约定平家钢以人民币24800000元购买位于珠海市*******************，合同还约定了买卖双方的违约责任等内容，落款处由出卖人港银公司盖章，买受人平家钢签名捺印。原告2014年11月20日出具了收房款1000万元的《收款收据》，2014年12月25日，再出具收房款800万元及契税45万元的《收款收据》。2015年4月28日，双方就前述房产再次签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同价款仍为2480万元，补充协议第四条约定出卖人应当在收到全部房款后，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定，1、如买受人的付款方式为一次性付款，双方同意，如果买受人未在合同生效后30日内付清房款，则双方自买受人付清房款之日起三十日内共同向珠海市*******申请备案；2、如买受人的付款方式为银行按揭付款，双方同意，如果买受人的贷款申请在合同生效后30日内未能获得贷款银行批准，则双方自买受人的贷款申请获得贷款银行批准之日起三十日内向珠海市*******申请登记备案；3、如因买受人的原因不愿向珠海市*******申请登记备案而引起的相关责任，由买受人自行承担。合同附件四《付款方式》约定为分期付款：1、买受人在本合同签署时应向出卖人支付房价款的24%，即人民币6000000元，其中已含定金6000000元整；2、买受人应于2015年4月29日起3个月，卖方通知买受人办理房产证时，支付人民币18800000元。合同及协议由双方签名盖章捺印。港银公司分别于2015年4月28日、2015年5月12日、2015年5月17日委托珠海银通房地产开发有限公司代为支付退回平家钢的购房款合计1200万元。2017年1月20日，港银公司曾向本院起诉平家钢，案号（2017）粤0402民初1038号，2017年12月18日，港银公司以双方达成和解为由向本院申请撤诉，本院裁定准许撤诉。2017年12月4日，甲方珠海市银隆新能源投资有限公司与乙方平家钢签订《和解协议》，内容载明“鉴于1、2015年4月28日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于珠海市**************，合同总价款2480万元。2、2014年12月2日，甲方就向乙方实际交付了合同标的房屋。*、乙方向甲方支付了600万元定金购房款，尚余1880万购房款未支付，所以该房屋一直未办理产权过户。4、2017年1月，甲方在香洲区人民法院起诉了乙方。基于上述情况，双方达成如下协议：一、甲方同意将《商品房买卖合同》总价款由原来的2480万元，变更为2190万元，扣除乙方已支付600万元定金购房款后，乙方还应支付甲方1590万购房款。二、总价为人民币1590万元，本协议签署当日起算*日内乙方支付人民币100万元；7日内支付人民币500万元；剩余款项30日内支付。三、甲方收到乙方全额2190万元购房款后，一个月内配合乙方办理标的房屋产权过户手续，不得因任何事由推诿。如因甲方原因造成过户延迟，每延迟一日，甲方需向乙方支付全额2190万元购房款0.1‰的违约金。如因乙方不满足珠海市购房政策或其他自身原因导致无法在上述一月内办理过户手续的，甲方不承担任何责任。四、乙方未能在本协议约定期限内支付上述1590万购房款的，本协议终止，标的房屋总价款仍为2480万元，同时乙方向甲方支付600万违约金。乙方十分清楚乙方违约行为会给甲方造成的重大损失，乙方承诺任何情况下均不对违约金进行调低，并自愿放弃所有抗辩。五、1、甲方未按本协议约定为乙方办理标的房屋过户的，乙方有权终止本协议，并要求甲方双倍返还定金购房款中的400万。2、如因乙方及国家政策原因暂时不能办理标的房屋过户的，甲方不承担任何责任，已收取的购房款不予退回，待乙方满足标的房屋过户条件时，甲方有义务为乙方办理过户，且甲方继续自愿接受本协议第三条的约束，但在此期间的全部风险均由乙方承担。*、若甲方因不能归责于自身的客观原因（如国家政策调整等）永远失去过户条件，则甲方收到乙方返还的标的房屋且验收无误后，甲方向乙方退还已收房款中的1590万元，剩余600万元作为乙方房屋使用费、房屋折旧费、甲方履行合同花费以及乙方违约金不予返还。该和解协议落款处甲方由珠海市银隆新能源投资有限公司，乙方由胡杰签字以及平家钢签字。庭审中胡杰陈述其于2017年10月27日代平家钢签署和解协议，后应原告要求平家钢本人于2017年12月4日在落款处补签，原告及被告对该情况予以认可。原告港银公司还提交了2017年10月27日《授权委托书》，内容为：因本人工作繁忙，不能亲自参加房产的和解协议，兹全权委托胡杰先生代为签署和解协议，本人对和解协议无异议，一切法律后果由本人承担。被告平家钢对《授权委托书》不认可，对《和解协议》的签名真实性不认可并申请鉴定，之后又撤回鉴定申请，庭审中对证人胡杰的陈述认可。珠海市银隆新能源投资有限公司分别于2018年1月18日、2018年2月5日、2018年3月5日向平家钢发出通知，通知平家钢自收到通知书之日起7日内付清2480万元购房款。原告提交邮寄函件的回单显示被告拒收上述通知。原告提交的微信、短信、通话内容主张其工作人员也通过电话、短信、微信的方式通知被告付清购房款，被告对上述证据真实性不予认可。2018年3月9日银隆公司向被告平家钢发出《解除合同通知书》，内容载明：一、双方于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》及2017年10月27日签订的《和解协议》自即日起解除；二、你方已支付的600万元以作为违约金予以没收；三、请你方于收到本通知之日起5日内将山海一品3栋102房清空并退还给我司。否则，视为你方主动放弃房屋内所有物品，我司将强行收回房屋；四、我司保留向你方追索各项损失的权利。涉案房产于2014年12月2日交付给平家钢使用。2017年11月，原告收回房产，更换门锁。珠海市*******登记情况显示，涉案房屋于2012年12月1日设立抵押，并于2015年8月24日注销抵押登记，涉案房屋于2015年4月10日被香洲区法院查封，并于2015年8月19日解除查封。另查明，珠海市港银房地产开发有限公司于2017年10月11日更名为珠海市银隆新能源投资有限公司，于2018年3月16日重新更名为珠海市港银房地产开发有限公司。一审法院认为，港银公司、平家钢签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《和解协议》未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，对双方有约束力。《和解协议》系双方在履行买卖合同产生争议后签订，对房屋价款、支付时间和方式、违约责任等内容均做了重新约定，是双方对于商品房买卖合同的变更，双方应按照和解协议约定的内容履行。《和解协议》第二条明确约定了剩余房款1590元的支付时间和方式，平家钢未能依约履行构成违约，应依约承担违约责任。关于平家钢抗辩及反诉中提到至签署《和解协议》时对方的违约问题。和解协议系双方对于之前买卖合同达成的变更意见，该协议上并未以商品房买卖合同履行的责任作为平家钢支付房款的条件，故平家钢的该意见不影响其未依约付款的违约定性。关于平家钢抗辩及反诉中提到的限购的问题。其一，《和解协议》第三条约定了“因乙方不满足珠海市购房政策或其他原因导致无法在上述一个月内办理过户手续的，甲方不承担任何责任。”第五条约定“乙方及政策原因暂时不能办理过户的，待乙方满足条件后，甲方仍有义务协助办理。如永远失去过户条件，则甲方收到返还房屋验收无误后，退还房款1590万元，剩余600万元作为乙方房屋使用费等费用。”该内容清晰明确，且对乙方原因无法及时过户、失去过户可能等情况均特别做了约定，应认定双方对于限购政策等原因的影响清楚知情，充分预估而签订协议，不能认定港银公司存在故意隐瞒限购政策或诱导签订合同的情况；其二，协议并未以办证作为付款的条件，反而约定了乙方原因延迟办证或不能办证的处理方式，可以看出双方对于付款义务的约定的本意，平家钢未履行义务，现又以限购不能过户为由抗辩支付义务，明显不符合协议的本意；另外，协议对原合同价款做了290万元减幅的变更，亦可映证双方房款支付约定的真实意思表示。所以，平家钢关于限购政策影响及行使不安抗辩权的抗辩主张，依据不足，一审法院不予支持。另，平家钢陈述港银公司以限购为由拒绝收取房款，没有证据证明，其也没有通过通知、提存等法律途径要求履行的证据，与港银公司屡次要求履行的实际情况也不相符，一审法院不予采信。《和解协议》第四条约定“乙方未能在本协议约定期限内支付上述1590万购房款的，本协议终止，标的房屋总价款仍为2480万元，同时乙方向甲方支付600万违约金。乙方十分清楚乙方违约行为会给甲方造成的重大损失，乙方承诺任何情况下均不对违约金进行调低，并自愿放弃所有抗辩。”现平家钢经催告未履行合同主要义务，港银公司有权要求解除合同并要求平家钢承担违约责任，港银公司要求将平家钢支付的600万元违约金符合前述约定，要求将已经支付的600万房款作为违约金没收，应予支持。平家钢反诉要求继续履行合同及协议，办理转移登记手续，并交还案涉房屋，依据不足，一审法院不予支持。平家钢在答辩中提到违约金过高并要求调整的问题。本案虽为商品房销售合同纠纷，但涉案房产建筑面积576.02平方米，并非普通意义的住宅，平家钢答辩中也认为其不仅仅具备使用功能，且双方也在长达几年的履行过程及产生争议的基础上达成的《和解协议》中专门约定了“乙方十分清楚违约行为会给甲方造成的重大损失”等内容，现平家钢主张调整违约金应承担举证责任，仅以租金损失明显低于违约金为由，不能体现交易对象的特殊性，亦不足以否定双方前述协议的自行约定，平家钢关于调整违约金的主张，依据不充分，一审法院不予支持。案涉房产已实际由港银公司收回，港银公司诉求平家钢返还房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十八条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、确认港银公司与平家钢签订的《商品房买卖合同》及《和解协议》解除。二、平家钢应支付违约金600万元，港银公司有权将平家钢支付的600万元房款作为违约金不予返还。三、驳回港银公司的其他诉讼请求。四、驳回平家钢的全部反诉请求。一审案件受理费165800元、反诉受理费75700元，均由平家钢负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，珠海市银隆新能源投资有限公司分别于2018年1月18日、2018年2月5日、2018年3月5日向平家钢发出通知，通知平家钢自收到通知书之日起7日内付清2480万元购房款，其中两份通知书邮单显示未妥投被退回，一份显示拒收退回。平家钢与港银公司原工作人员周亮微信聊天记录显示，港银公司自2018年2月2日起两次向平家钢发出要求尽快支付2480万元购房款的通知，港银公司于2018年3月7日、3月12日向平家钢发出解除合同通知书，平家钢收到上述微信内容后未回应。平家钢与周亮微信记录显示，2018年12月8日，周亮询问平家钢“新买家有消息了吗？”平家钢未回复。2018年1月24日，根据平家钢与港银公司原工作人员周亮通话录音显示，双方针对合同继续履行价款产生分歧，港银公司认为应当按照总价2480万元履行，平家钢认为其还应支付房款为1590万元。2018年4月1日，平家钢与周亮再次通话，平家钢称：“你明明签合同的当天告诉我，当时是1590万，你就说交不了了，因珠海限购，让我用公司的名义去开，你为什么又说我拒绝不交款呢？后来你不是协调我让我拿点诚意金，让我交100万”，周亮答：“嗯”，平家钢称：“然后我打给姓王的，他马上就说不行”周亮答：“你去找那个，我没有说什么东西，我也没有上庭作证，又没有录过口供。”又查明，2014年12月31日，珠海银通房地产开发有限公司向牟大罡转账45万元，交易用途备注“代港银房产付契税款”，平家钢认为收款人并非自己，对此不予确认。再查明，涉案房屋于2019年1月15日被珠海市公安局查封。2017年4月8日，珠海市人民政府办公室发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，加强住房限购、限售政策。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于平家钢是否违约的问题。诚如一审法院所述，《和解协议》为港银公司与平家钢针对《商品房买卖合同》履行中产生争议后进行协商之结果，观其内容，其中针对房屋价款、履行时间、违约责任等内容均重新进行约定，应当视为对《商品房买卖合同》予以变更，既然平家钢签署该份协议，则应当予以恪守，严格按照《和解协议》履行约定义务。《和解协议》第二条明确约定剩余房款1590元支付时间以及方式，但平家钢未能依约履行，应当承担违约责任。平家钢上诉认为港银公司以其属于被限购人员为由拒绝收取《和解协议》约定房款，因此其未支付购房款并未违约，对此本院认为，其一、《和解协议》第三条以及第五条均提及珠海市购房政策，对平家钢如受限购政策影响导致无法及时过户、失去过户等情况均作出特别约定，可见在缔结《和解协议》之前双反针对平家钢是否涉及限购问题经过沟通，由此证实平家钢对限购政策产生影响等情况应当知悉，因此平家钢上诉称港银公司在缔约前隐瞒限购政策，诱骗其签订《和解协议》，理据不足，本院不予采纳。其二、《和解协议》第三条明确约定1590万元付款时间，并且告知平家钢因限购原因导致港银公司无法在一个月内办理过户，港银公司不承担责任，该条旨在确定付款时间以及付款后因限购无法办证归责情况，《和解协议》第五条约定则是针对付款以后港银公司未履行过户手续违约责任承担以及平家钢因限购问题导致暂时不能过户以及永久不能过户处理方式，该条履行前提应当以平家钢依约履行支付房款，因此平家钢上诉认为《和解协议》第五条约定系针对付款前出现限购情况的预设处置条款，不符合双方真实意思表示，本院不予采纳。结合本案事实，针对可能出现不同情况选择适用《和解协议》第三条、第五条约定，但前提条件应当系平家钢依约支付剩余房款。其三、虽然平家钢与周亮微信聊天记录中，周亮提及新买家问题，但双方并未明确新买家产生原因系限购问题导致，因此平家钢以上述聊天内容为由主张港银公司隐瞒限购政策且以此为由拒收房款，理据不足，本院不予采纳。至于2018年4月1日，平家钢与周亮通话中，平家钢提及港银公司未告知其限购问题，周亮对此予以否认，并未确认港银公司存在上述行为。平家钢无法证实港银公司向其隐瞒限购政策，因此其无权以限购为由主张行使终止支付购房款的不安抗辩权。其四、《和解协议》已经针对限购政策产生问题约定处理方式，因此港银公司不可能因限购问题拒收房款，此举与常理不符。《和解协议》明确约定1590万元付款时间，如若因限购问题导致港银公司拒收房款，平家钢应当与港银公司在约定付款时间内，即2018年1月4日前针对该情况进行沟通，但是平家钢并未提交证据予以证实，而且如若平家钢愿意按照《和解协议》履行付款义务，可以采取提存方式支付房款，以证明其愿意支付约定购房款。综上，平家钢主张上述各种理由并未形成有效证据链，无法证实缔约前港银公司隐瞒限购政策且以此为由拒收房款，因此平家钢以上述原因为由认为其未支付剩余房款不构成违约，理据不足，本院不予采纳。二、关于港银公司能否解除《商品房买卖合同》、《和解协议》以及平家钢是否承担没收600万元违约责任的问题。依据《和解协议》第四条约定，平家钢未依约在约定期限内支付剩余购房款1590万元，则购买房屋总价为2480万元，因此港银公司有权要求平家钢按照2480万元总价支付剩余房款，港银公司经过邮寄、微信方式向平家钢履行催收义务，平家钢并未依约支付房款，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，港银公司有权解除《商品房买卖合同》、《和解协议》。关于600万元是否作为违约金没收的问题,《和解协议》第四条明确约定，平家钢未按照协议约定期限支付1590万元购房款，房屋总价恢复为2480万元，同时平家钢需要支付违约金600万元，因此港银公司主张没收600万元，有事实依据，本院予以支持。平家钢上诉认为《和解协议》约定违约金过高，请求调整为零，对此本院认为，一方面，《和解协议》针对双方违约行为均约定违约责任，港银公司违约将承担双倍返还400万元定金违约责任，平家钢违约则被没收已支付600万元房款，上述违约责任约定并未加重平家钢责任；另一方面，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调整，但平家钢在《和解协议》中明确陈述自己违约行为会对港银公司造成重大损失，承诺放弃对违约金调整抗辩，此为当事人对自己享有权利处置，并未违反法律强制性规定，应当予以遵守，因此平家钢以违约金过高要求将违约金调整为零，理据不足，本院不予采纳，一审法院认定正确，本院予以维持。三、关于平家钢反诉请求继续履行能否支持根据上述分析，因平家钢未依约支付房款构成根本违约，港银公司有权解除《商品房买卖合同》、《和解协议》，因此平家钢主张继续履行合同，办理转移登记手续及交还涉案房屋，应当予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人平家钢的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费181300元，由上诉人平家钢负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十二月二十四日书记员  程 敏