辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽民再242号再审申请人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司。住所地:沈阳市大东区北顺城路194号。负责人：李丹，该公司经理。委托诉讼代理人：黄克雷，辽宁申源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽明，女，1979年8月30日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省抚顺市望花区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：沈阳市木兰装饰工程有限公司。住所地：沈阳市和平区十五纬路30号。法定代表人：郑丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：田兰生，辽宁展拓律师事务所律师。再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司（以下简称虎跃酒店北顺城分公司）因与被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司（以下简称木兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2019)辽01民终1842号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年７月17日作出(2019)辽民申3360号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人虎跃酒店北顺城分公司的委托诉讼代理人黄克雷、徐丽明，被申请人木兰公司的委托诉讼代理人田兰生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。虎跃酒店北顺城分公司申请再审称：原审判决认定的事实及适用法律均有错误，从而导致判决完全错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项规定申请再审。木兰公司提交意见称：原判正确,请求驳回虎跃酒店北顺城分公司的再审申请。木兰公司向沈阳市大东区人民法院本诉请求：1.请求依法判决解除木兰公司与虎跃酒店北顺城分公司于2012年3月20日签订的虎跃酒店中街店租赁合同；2.虎跃酒店北顺城分公司向木兰公司支付拖欠的房屋租金36.5万元（从2018年6月1日至2018年11月30日）及滞纳金13,950元（暂计算至2018年8月11日）；3.由虎跃酒店北顺城分公司承担本案全部诉讼费用。虎跃酒店北顺城分公司向一审法院反诉请求：1.判决木兰公司向虎跃酒店北顺城分公司支付违约金511,479元；2.反诉费由木兰公司承担。沈阳市大东区人民法院一审认定的事实：2012年3月20日，木兰公司、虎跃酒店北顺城分公司签订《虎跃酒店中街店租赁合同》一份，约定虎跃酒店北顺城分公司承租木兰公司所有的位于大东区北顺城街194号1层大堂部分、3-10层全部及所涉及建筑物的楼顶及辅房100平方米，车库1个，后院固定停车位2个，租期自2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付约定为自起租日起租金为110万元/年，3年递增4%，2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金119万元。租金为每半年支付一次,虎跃酒店北顺城分公司于每年12月10日/6月10日前支付本半年度租金。乙方（虎跃酒店北顺城分公司）未能按时支付租金的，则甲方（木兰公司）有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。合同签订后，虎跃酒店北顺城分公司一直使用租赁房屋并正常支付租金。2018年5月11日，木兰公司为虎跃酒店北顺城分公司开具数额为595,000元的租金发票（2018年6月1日至2018年11月30日的半年租金），虎跃酒店北顺城分公司分别于2018年5月23日、2018年6月11日、2018年8月13日向木兰公司支付了5万元、8万元和10万元租金，现尚欠租金36.5万元未支付。沈阳市大东区人民法院一审另查明，2011年9月30日，木兰公司将大东区北顺城街194号1-2层出租给葫芦岛银行沈阳分行作为银行营业公司，葫芦岛银行沈阳分行在2层楼顶部靠近马路边缘部位设立牌匾。虎跃酒店北顺城分公司主张该牌匾严重遮挡其所租赁房屋三楼六间客房的采光及视野，根据木兰公司、虎跃酒店北顺城分公司双方签订的合同第五条中5.2款的约定：甲方（木兰公司）保证，乙方（虎跃酒店北顺城分公司）对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。虎跃酒店北顺城分公司认为其相邻权受到侵害，木兰公司违约，以此拒绝支付租金并要求赔偿损失。沈阳市大东区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，作出（2018）辽0104民初10299号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效之日起10内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金36.5万元；二、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效之日起10内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金滞纳金5000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8484元，减半收取4242元；由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担；反诉费已减半收取4457元，由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担。虎跃酒店北顺城分公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回原审法院重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。沈阳市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。另查明，虎跃酒店北顺城分公司提供木兰公司（甲方）与辽宁虎跃酒店管理股份有限公司（乙方）于2011年8月18日签订的《北中街项目租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于沈阳市大东区北顺城路194号，建筑面积约2600平方米，包括1层大堂部分，3-10层全部及所涉及建筑物的楼顶及辅房100平方米、车库1个，后院固定停车位2个。租赁期限为13年，从2011年11月26日起至2014年11月25日止。其中2011年8月26日至2011年11月25日为免租期，本合同所述计租日为免租期届满后的次日。附件三为租金支付约定：1.甲、乙双方约定，自起租日起租金为110万元/年，3年递增4%。甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。2.合同生效后15天内乙方须支付房屋定金10万元，甲方应提供收款收据，房屋定金冲抵第一期租金，乙方凭甲方收据换取正规房屋租赁发票。完全交房后10个工作日内乙方支付首年度租金110万元（其中10万由定金冲抵，实际支付100万元），以后乙方应于每年的12月10日/6月10日前向甲方支付本半年度租金，截止日如遇节假则后延。又查明，虎跃酒店北顺城分公司于二审中自述葫芦岛银行沈阳分行最早于2013年2月25日开始设立牌匾。沈阳市中级人民法院二审认为，虎跃酒店北顺城分公司与木兰公司于2012年3月20日签订的《虎跃酒店中街店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。依照合同约定，虎跃酒店北顺城分公司作为承租人应当在每年12月10日/6月10日前向木兰公司支付本半年度租金，但虎跃酒店北顺城分公司对于2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金仅陆续支付了23万元，尚欠36.5万元未支付，存在违约行为，故一审法院判令虎跃酒店北顺城分公司向木兰公司支付房屋租金36.5万元并酌情判令虎跃酒店北顺城分公司支付违约金5000元并无不当。关于虎跃酒店北顺城分公司上诉提出木兰公司与辽宁虎跃酒店管理股份有限公司于2011年8月18日曾签署过《北中街项目租赁合同》应如何认定的问题。2011年8月18日的《北中街项目租赁合同》与2012年3月20日的《虎跃酒店中街店租赁合同》中涉及的租赁标的均为涉案房产，且2012年3月20日《虎跃酒店中街店租赁合同》的签订时间在后并已实际履行，应视为虎跃酒店北顺城分公司与木兰公司对于租赁涉案房产的权利义务重新进行了约定，一审法院依照2012年3月20日的《虎跃酒店中街店租赁合同》认定虎跃酒店北顺城分公司应当履行支付租金的义务并无不当。关于虎跃酒店北顺城分公司以葫芦岛银行沈阳分行在二层楼顶设立牌匾严重遮挡其所租赁房屋三楼六间客房的采光及视野为由拒绝支付租金并要求木兰公司支付违约金的主张是否应予支持的问题。根据虎跃酒店北顺城分公司诉讼中所述，葫芦岛银行沈阳分行于2013年2月25日即开始设立牌匾，此后直至2018年6月1日前，虎跃酒店北顺城分公司均按照合同约定向木兰公司履行支付租金的义务，且并无证据表明虎跃酒店北顺城分公司对此曾向木兰公司提出过异议，故一审法院认定虎跃酒店北顺城分公司对涉案房屋的现状系认可并无不妥。虎跃酒店北顺城分公司虽于二审中提交了其自制的牌匾遮挡数据对比报表等证据，但据虎跃酒店北顺城分公司提供的涉案房屋现场照片来看及其自制的营业损失报表尚不足以认定木兰公司存在违约行为，故虎跃酒店北顺城分公司以此为由要求木兰公司支付违约金的主张，无法支持。综上所述，虎跃酒店北顺城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。沈阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出（2019）辽01民终1842号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,941元，由上诉人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司负担。本院再审过程中，再审申请人提供了八张照片，证明侵犯虎跃酒店相邻权的行为一直持续至今。被申请人质证认为该八张照片不能客观反映再审申请人所述牌匾遮挡房间的情况，即使牌匾却确实存在，该排牌匾也是葫芦岛银行沈阳分行所设，与被申请人无关，被申请人没有实施侵权行为。被申请人提交了新证据照片两张，证明葫芦岛银行沈阳分行2013年开业时牌匾设立情况。再审申请人质证意见认为该证据可以证明葫芦岛银行安装的牌匾明显遮挡了虎跃酒店的采光通风等权利。该图片仅是证明了葫芦岛银行应当是在2013年安装的牌匾，在此之后葫芦岛银行又重新安装了牌匾，而重新安装的牌匾更加贴近虎跃酒店的三、四层窗户，进一步加剧了对虎跃酒店的侵权程度。本院查明的其他事实与一、二审一致。另查明，被申请人木兰公司与案外人葫芦岛银行沈阳分行签订的租赁合同，租赁范围并不包括二楼楼顶平台。本院再审认为，本案再审争议的焦点是被申请人木兰公司是否存在违约行为，是否应向再审申请人虎跃酒店北顺城分公司承担违约金，以及违约金标准如何确定的问题。１、关于被申请人木兰公司是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，辽宁虎跃酒店管理股份有限公司及虎跃酒店北顺城分公司分别与被申请人木兰公司签订的《虎跃酒店中街店租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。2011年8月18日辽宁虎跃酒店管理股份有限公司与被申请人木兰公司就案涉租赁房屋签订《北中街项目租赁合同》(以下简称《11年租赁合同》）约定：租赁期限为13年，自2011年11月26日至2024年11月25日，2011年8月26日至2011年11月26日为免租期；木兰公司应当在2011年8月25日前将租赁房屋交付给虎跃酒店公司。《11年租赁合同》签订后虎跃酒店公司依约支付了第一年租金110万元。2011年8月25日依约向虎跃酒店公司交付了案涉租赁房屋，虎跃酒店公司进行装修用于成立虎跃酒店北顺城分公司。2012年3月20日，虎跃酒店北顺城分公司成立后，又以虎跃酒店北顺城分公司的名义与木兰公司签订了一份租赁合同（简称《12年租赁合同》），约定“租期自2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付约定为自起租日起租金为110万元/年，3年递增4%，2012年3月25日交付房屋”。但虎跃酒店北顺城分公司并未在2012年4月1日实际交纳第一年度的110万元租金，而是在《11年租赁合同》签订后由辽宁虎跃酒店管理股份有限公司110万元租金结转，而且木兰公司也并非是签订《12年租赁合同》五日后的2012年3月25日交付房屋，而是早在《11年租赁合同》签订后的2011年8月25日即已向辽宁虎跃酒店管理股份有限公司交付房屋，故虎跃酒店北顺城分公司提出的签订《12年租赁合同》是出于虎跃酒店北顺城分公司财务开具票据等需要，双方实际履行的仍为《11年租赁合同》的主张，本院予以确认。原审法院认定《12年租赁合同》是双方对《11年租赁合同》进行的重新约定，与事实相悖。《11年租赁合同》与《12年租赁合同》均在第五条中5.2款约定：“甲方木兰公司保证乙方虎跃酒店对房屋有绝对的使用权，不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方虎跃酒店相邻权的情形”。根据该条款，被申请人木兰公司作为出租方在合同履行期间有义务保证承租方虎跃酒店北顺城分公司的相邻权不受侵犯。被申请人木兰公司将大楼的一、二层租赁给案外人葫芦岛银行沈阳分行，是在《11年租赁合同》与《12年租赁合同》签订的间隔期，是虎跃酒店开业前的装修期间，案外人葫芦岛银行沈阳分行对二楼顶部的使用，适用于“甲方木兰公司保证不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方虎跃酒店相邻权的情形”。本案中，虎跃酒店北顺城分公司作为经营性酒店，是通过客人入住客房收取住宿费来回收成本和实现业务收入，客房是酒店的窗口，其入住环境决定着酒店的命脉。案外人葫芦岛银行沈阳分行在与被申请人木兰公司的租赁合同中并没有约定葫芦岛银行沈阳分行可以使用二楼楼顶平台，葫芦岛银行沈阳分行却于2013年2月25日即开始设立巨幅广告牌匾，造成虎跃酒店北顺城分公司三楼六间客房窗户被完全遮挡，至今遮挡情况始终处于持续状态。对于客房窗户被遮挡影响收入的事实，原判认定的“再审申请人虎跃酒店北顺城分公司从未向木兰公司提出异议”，显然不符合虎跃酒店作为经营性酒店的惯常思维。事实上，在牌匾安装过程中虎跃酒店北顺城分公司员工董野出面阻止而被打伤一节也说明虎跃酒店北顺城分公司对被遮挡行为未予默认。且虎跃酒店北顺城分公司在原审提交的证据表明2018年7月23日函告被申请人木兰公司，催促其尽快解决广告遮挡问题。原判却以“再审申请人虎跃酒店北顺城分公司始终依约履行了向被申请人木兰公司交纳租金的义务”，便认定“虎跃酒店北顺城分公司默认涉案六间房客房被遮挡的现状”，显然缺乏事实和法律依据。虎跃酒店北顺城分公司按合同约定向木兰公司交付了2018年6月之前的全部租金，只能说明虎跃酒店北顺城分公司全面履行了合同，而不表明是对自身依据合同约定合法享有的相邻权利的放弃。被申请人木兰公司作为出租人，理应履行双方在租赁合同中约定的“出租方保证不存在任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响承租方相邻权的情形”义务，却在与案外人葫芦岛银行沈阳分行的租赁合同中未约定葫芦岛银行沈阳分行可以使用二楼楼顶平台的情况下，任由案外人葫芦岛银行沈阳分行在二楼楼顶设立巨幅广告牌匾，不仅不予阻止，反而在一审法院判决木兰公司胜诉，驳回了虎跃酒店北顺城分公司要求给付违约金的反诉请求后的上诉期间，木兰公司默认案外人葫芦岛银行沈阳分行设立比之前更高的广告牌匾，在原有三楼六间客房被完全遮挡的情况下，扩大了遮挡范围，造成四楼六间客房窗户约二分之一的下部高度被遮挡，在本院再审审查过程中木兰公司又辩称“1-2层承租人葫芦岛银行沈阳分行在二楼楼顶设立牌匾本是常识性问题，虎跃酒店北顺城分公司作为专业酒店管理机构，对于此点比普通单位有更高的认知能力，其无权就其未承租的部分主张相邻权利”，可见，被申请人木兰公司不但未依据合同的约定制止案外人葫芦岛银行沈阳分行没有合同依据的情况下设立巨型牌匾，以保证虎跃酒店北顺城分公司的合法相邻权不受侵害，反而放任案外人葫芦岛银行沈阳分行在没有合同依据的情况下使用二楼楼顶平台并设立牌匾对虎跃酒店进行遮挡，甚至为案外人葫芦岛银行沈阳分行对虎跃酒店的遮挡行为进行辩解，使租赁合同中约定的保证虎跃酒店北顺城分公司相邻权不受侵害的条款形同虚设，未得到实际执行，木兰公司的行为违背了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，显属违约。故原判认定木兰公司在合同履行过程中不存在违约行为，属认定事实错误，本院予以纠正。２、关于木兰公司应承担违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”。本案中，再审申请人虎跃酒店北顺城分公司提交的多张照片显示，案涉的三楼六间南向客房本应阳光充足,视野开阔，通风良好，但因窗户被案外人葫芦岛银行沈阳分行在二楼楼顶平台所设巨幅LED广告牌完全遮挡,白天得不到阳光照射，夜晚存在光污染，且窗前视线所及有多处支撑广告的铁架以及照明电线有碍观瞻，通风效果差，降低客人入住舒适度,客人换房甚至退房换店在所难免，势必对该六间客房入住率和客房收入造成实际影响。2013年2月25日设立广告牌开始遮挡至今已六年多的时间，尽管牌匾不是被申请人木兰公司设立，而是案外第三人葫芦岛银行沈阳分行所立，但不论是依据租赁合同关于保证相邻权的约定条款，还是依据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被申请人木兰公司都应当向再审申请人虎跃酒店北顺城分公司承担违约责任。亦即再审申请人虎跃酒店北顺城分公司即可以向牌匾的设立人葫芦岛银行沈阳分行主张侵权，也可以依据租赁合同的约定向被申请人木兰公司主张履行保证相邻权的义务。再审申请人虎跃酒店北顺城分公司对该问题的解决拥有选择权。故再审申请人虎跃酒店北顺城分公司依据合同约定向出租方木兰公司主张违约金，符合法律规定。对于因窗户遮挡造成的六间客房收入损失计算，诉讼中再审申请人虎跃酒店北顺城分公司提交了其单方制作的《牌匾遮挡数据对比表》载明仅在2016年-2018年三年间，再审申请人虎跃酒店北顺城分公司被遮挡的六间客房收入减少了近30万元，因被申请人木兰公司对该表不予认可，故该表不作为定案依据，只作为参考。诚然，客房入住率高低及营业收入的多少受市场经济环境的影响，但广告牌遮挡客房窗户影响入住率造成收入损失亦属客观存在的事实。因再审申请人虎跃酒店北顺城分公司并未主张经济损失，而是向被申请人木兰公司主张给付2018年8月23日之前的违约金，故被申请人木兰公司应依据双方租赁合同约定的“其他未约定违约金标准的按违约行为持续一日，违约方应支付年租金的千分之三计算”的条款，向再审申请人虎跃酒店北顺城分公司支付违约金。因再审申请人虎跃酒店北顺城分公司被遮挡6间客房，占全部80间客房的比例为7.5%,故每日违约金应以每年租金的7.5%作为基数，乘以日千分之三计算。根据不同的时间段租金的不同，其中2013年2月25日－2014年11月30日租金为每年110万元，2014年12月1日－2017年11月30日租金为每年114万元，2017年12月1日－2018年8月23日租金为每年119万元，计算出2013年2月25日－2018年8月23日违约金为504600元。该种计算方法得出的违约金数额与再审申请人虎跃酒店北顺城分公司与统计出的损失数据基本吻合。综上，再审申请人虎跃酒店北顺城分公司的再审申请符合法律规定，本院对其要求被申请人木兰公司给付违约金的反诉请求中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终1842号民事判决及沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初10299号民事判决。二、再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司给付被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金36.5万元（已履行完毕）。三、再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效后十五日内给付被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金的滞纳金5000元。四、被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内给付再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司2018年8月23日之前的违约金504600元。五、驳回再审申请人及被申请人的其他诉讼请求和反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8484元，减半收取4242元，由再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担。一审反诉费减半收取4457元,由再审申请人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担457元，由被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司承担4000元。二审案件受理费12941元，由被申请人沈阳市木兰装饰工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘少方审判员  闫劲松审判员  李 蕊二〇一九年十二月二十五日书记员  栾 晶