江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初1619号原告：刘彩秀，女，1970年7月11日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：王燕，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。被告：江西广升房地产开发有限公司南丰分公司，住所地:南丰县国际花园11-C3-4，统一社会信用代码:91361023065373406F。负责人：周茗皓，系分公司经理。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地:江西省抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码:91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别代理。原告刘彩秀诉被告江西广升房地产开发有限公司南丰分公司（以下简称江西广升公司南丰分公司）和江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩秀及其委托诉讼代理人王燕，被告江西广升公司南丰分公司、江西广升公司共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼罗兴亮、张秀容。本案现已审理终结。审理过程中,当事人申请庭外和解一个月十天时间,本院予以准许。刘彩秀向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告订立的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款862149元及利息（利息按照银行同期贷款利率从2018年8月31日起算至2019年8月7日止，之后的利息计算至被告实际返还全部购房款之日止）；3.判令被告赔偿原告损失55000元；4.判令被告支付原告已付购房款一倍的赔偿金862149元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，刘彩秀变更诉讼请求：1.解除刘彩秀与江西广升公司南丰分公司于2018年8月19日签订的商铺定购合同；2.判令被告返还原告已付购房款862149元及利息（利息按照银行同期贷款利率从2018年8月31日起算至2019年8月7日止，之后的利息计算至被告实际返还全部购房款之日止）；3.判令被告返还定金344429.8元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月19日，刘彩秀与江西广升公司南丰分公司签订了一份《凯长购物广场商铺定购单》，订购江西广升公司开发的凯升购物广场商铺7号楼8号铺，建筑面积85.03平方米，总价款为1870490元，折后总价为1722149元，定金为50万元。刘彩秀于2018年8月20日支付了定金50万元。按约定，原告应在2018年8月29日前缴足首付款862149元，被告与原告签订《商品房买卖合同》。刘彩秀于2018年8月30日又支付了房款362149元。被告出具了总价为862149的三张收据。但截止今日，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》，致使原告无法办理按揭付款手续。后原告发现该商铺在出售前已被被告抵押但未告知原告，致使双方签订的《定购单》无法履行，被告的行为已严重违约。为维护自身的合法权益，提起本次诉讼。江西广升公司南丰分公司、江西广升公司辩称，原告支付的商铺定金不属实，未支付定金，只向被告支付了购房款80多万元。2018年8月19日签订的定购单，约定的是2018年8月29日签订商品房买卖合同，原告在2018年8月30日交付了部分房款，原告自己也有过错，未签订商品房销售合同双方都有责任，2018年11月2日公司与宜黄农商行签订了抵押合同，合同是在原告未签订商品房买卖合同之后签订的，现在原告同样可以与被告签订商品房买卖合同。2019年8月2日原告与公司协商先把钥匙交给原告，原告先不起诉被告，只是原告没有诚意而向法院起诉，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日,原告与被告江西广升公司南丰分公司签订《凯升购物广场商铺定购单》。《凯升购物广场商铺定购单》载明：“1、出卖人为江西广升房地产开发有限公司南丰分公司,买受人为刘彩秀。2、定购房号为7#08铺,建筑面积85.03平方米，表单价为21998元/㎡,表总价为1870490元，折后总价为1722149元，定金为50万元(该定金在签订该套房屋的商品房买卖合同时转为首付款)。3、签约约定:买受人应于2018年8月29日前携带本订购单、定金收据、身份证、按揭资料等，并备足签约时应付的款项到本项目营销中心签订《商品房买卖合同》及相关合同文件。4、其他约定：买受人所付定金及房款均以出卖人出具的收据或发票为凭；买受人如未能在上述约定日期之前到本项目售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关合同文件并交足签约款项,即属违约,出卖人有权没收买受人已缴纳的定金,出卖人无需另行催告即有权将该房屋另行出售;如经双方协商继续履行的,买受人付款超出约定时间,经协商还需定购本项目,付款使其每超一天,扣除付款优惠折扣1000元,直至该项优惠金额扣完为止;出卖人在本定购单确定的签约日前不得将买受人定购的房屋另售他人,如有发生,视作出卖人违约,出卖人双倍返还买受人所付定金;买受人在签定本定购单时,对所定购房屋(包括位置、朝向、价格等)均已了解并认可。……本《定购单》壹式叁份,卖方贰份,买方壹份,经双方签字和加盖公章后即生效。”2018年8月20日,刘彩秀向江西广升公司南丰分公司支付了50万元。2018年8月30日，刘彩秀向江西广升公司南丰分公司支付了362149元。2019年7月23日,刘彩秀、范贵普委托江西东鸿律师事务所律师张明伟向江西广升公司南丰分公司发出(2019)东函字第0050号律师函,要求江西广升公司南丰分公司在收到本律师函之后,立即与刘彩秀女士或者我们取得联系,并交付房屋商铺7号08给刘彩秀并办理产权证明。原告与被告工作人员就涉案商铺进行了协商,被告公司员工于2019年8月2日提交《申请》向公司领导汇报,“徐董事长:兹有范贵谱在2018年8月30日购买我公司7#楼8号街铺一间,合同金额为1722149元,已付金额862149元,贷款金额860000元。因本铺我公司已做自留,故客户不能备案,也不能办按揭。因长时间不能备案和办证,范贵谱已发律师函给我公司,准备向法院提起诉讼。现经我公司跟客户友好协商,达成一致意见。客户要求先把本商铺钥匙给他,等我司解除自持之后再进行备案,客户同意不对我因长时间未备案向法院提起诉讼。请董事长根据实际情况,同意我公司和范贵谱达成的意见,把钥匙交给范贵谱。”另查明,范贵谱系刘彩秀的儿子。江西广升公司南丰分公司系江西广升公司的分公司。涉案商铺所在的凯升公馆项目由江西广升公司开发。江西广升公司为坐落于桔苑北路凯升公馆7号楼1层08号商铺(土地使用权面积21.84平方米,房屋建筑面积85.03平方米)到南丰县不动产登记中心办理产权登记手续,南丰县不动产登记中心于2018年8月6日向其颁发了不动产权号为赣(2018)南丰县不动产权第0006512号不动产证书。2018年11月2日,江西广升公司与江西宜黄农村商业银行股份有限公司营业部签订了《抵押合同》,用该不动产为借款人吴伟力的850万元借款提供抵押担保,并于2018年11月5日在南丰县不动产登记中心办理抵押登记。本案的争议焦点为:原告于2018年8月20日缴纳的50万元的性质是否为定金?原告认为该笔款项为定金。被告抗辩该款为购房款,因为被告出具的票据注明为购房款而不是定金。本院认为,《定购单》签订在先,原告交付的50万元在后，该款缴纳时间在约定签订《商品房买卖合同》之前,且被告公司人员在《定购单》上备注“收500000元”,虽然票据载明为购房款,但该款的支付应视为原告在履行双方约定的定金条款,故该款为定金。本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告订立的《凯升购物广场商铺定购单》是买卖双方约定在未来某个时间签订正式购房合同的文书，其对定金条款的设置也是为了督促《商品房买卖合同》的及时签订。依据查明的事实，原、被告在签订《凯升购物广场商铺定购单》时对签订《商品房买卖合同》的时间进行约定，被告抗辩是原告未在约定的时间内来签订《商品房买卖合同》,是原告违约,但未提供证据予以证实;但原告提供的缴费票据及申请等证据能形成证据链,可证实原告欲买涉案商铺,并向被告交纳了定金50万元及房款362149元的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。在本案中,被告并未按照约定与原告签订商品房买卖合同,且未举证证实双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因,故被告应承担相应定金责任,双倍返还原告定金,同时应退还已收房款及相应资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘彩秀与被告江西广升房地产开发有限公司南丰分公司签订的《凯升购物广场商铺定购单》；二、被告江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款862149元及利息（从2018年8月31日起算至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘彩秀定金344429.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16125元，减半收取计8062.5元，由被告江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇一九年十二月二十日书记员  王彤欣