广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6842号上诉人（原审被告）：惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东集团大厦9楼。法定代表人：梁继业，董事长。被上诉人（原审原告）：吴翠媚，女，汉族，1970年2月7日出生，住广东省深圳市********。上诉人惠州市太东地产有限公司与被上诉人吴翠媚因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市太东地产有限公司上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为惠州市太东地产有限公司向原告支付逾期交房违约金6327元。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：请求二审法院依法裁判，适当减沙逾期交房违约金数额，减按万分之0.75每日计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失。即便有损失，也应当是参照周边房屋租金进行补偿。请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。综上所述，一审法院对于一审判决中的第一项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书的第一项判决。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付延期交房违约金人民币21244.5元(以房价总款472100元为基数，自2016年12月1日起至2017年10月1日止，按每日万分之一点五计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告具有商品房开发经营资质，涉案商品房取得预售许可。2016年10月27日，原告吴翠媚与被告太东地产公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）×]及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路6号太东明月湾×号商品房，建筑面积为89.95平方米，总价为472100元。双方在合同第六条就付款方式及期限约定为：首期购房款236100元于2014年9月27日付清，余款236000元于2015年9月15日前还清。双方在合同第八条就交付期限约定为：被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。双方在合同第九条就被告逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告于2016年10月27日向原告开具了票面金额为472100元的购房发票。2017年10月1日，被告将房屋交付给原告使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张迟延交房违约金应否得到支持。对此一审法院分析如下：一、关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定，被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但被告直至2017年10月1日才将房屋交付给原告使用。被告的交房时间已经超出合同约定的交付时间2016年11月30日，逾期天数为304天，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。被告逾期交房304天，应承担相应的违约责任。依照合同第九条约定，逾期超过120天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告付清了购房款472100元，逾期交房违约金计为472100元×0.00015/天×304天＝21527.76元，原告诉请逾期交房违约金按21244.5元计付，未违反法律规定，一审法院予以支持。被告辩称合同约定的逾期交房违约金过高，请求调整为按日万分之零点七五计算，理由不充分，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告吴翠媚支付迟延交房违约金21244.5元；如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由被告惠州市太东地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金计算基数应当如何确定。双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”本案中，被上诉人已按照合同约定履行了付款义务，而上诉人未能按照合同约定如期交房，逾期交房属实，应当按照合同约定承担违约责任，即按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任，但其未提交证据证明涉案违约金过高的事实，故上诉人诉请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用65.55元，由上诉人惠州市太东地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十一月二十八日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；