陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终2126号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宝鸡市渭滨区同济医院，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX5445。 投资人：强力飞，任院长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：强力飞，男，1969年8月5日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市金台区。 共同委托诉讼代理人：呼春晖，陕西本玄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:宝鸡市渭滨区海萍商贸行，住所地宝鸡市渭滨区姜谭路氮肥厂十字，注册号XXXXXXXXXXX6978. 经营者：赵海萍，女，1978年XX月XX日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区XX路XX号XX号。 实际经营者：党根焕，男，1956年XX月XX日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户。 委托诉讼代理人：段广琪，陕西国文律师事务所律师。 宝鸡市渭滨区海萍商贸行（以下简称海萍商贸行）与宝鸡市渭滨区同济医院（以下简称同济医院）、强力飞房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2019年9月30日作出(2019)陕0302民初2130号民事判决，宝鸡市渭滨区同济医院、强力飞均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人宝鸡市渭滨区同济医院、强力飞共同委托诉讼代理人呼春晖，被上诉人宝鸡市渭滨区海萍商贸行实际经营者党根焕、委托诉讼代理人段广琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 同济医院、强力飞共同上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二、第三项，依法改判驳回被上诉人的诉请，支持上诉人的全部反诉请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，以2011年3月8日的《房屋租赁合同》来确定双方权利义务错误，本案双方应以2013年4月1日所签订《房屋租赁合同》来认定双方权利义务；2、原审法院关于合同是否依法解除以及被上诉人单方违法解除合同应赔偿上诉人经济损失的认定错误。 海萍商贸行辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由均不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求。 海萍商贸行向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带支付原告房屋租赁费346225元；2、判令二被告连带支付原告租赁期内违约金69245元；3、判令二被告连带承担自2018年7月30日起按每月10000元标准计算至被告将其物品搬离原告场地之日的占用费；4、判令二被告连带支付原告搬家、摄像、开锁、统计等各项费用9450元；5、本案诉讼费由二被告承担。 同济医院、强力飞共同反诉请求：1、判令原告返还两被告被扣留的所有物品；2、判令原告赔偿两被告因其单方解除合同造成的经济损失55万元；3、本案反诉费由原告承担。 原审法院查明，2013年3月至4月间，原告（甲方）与被告同济医院（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：1、甲方同意将位于XX村XX楼XX层XX㎡，三层650㎡，二层180㎡，一层43㎡房屋租给乙方作为商业使用，租赁期满后，乙方有优先续租权；2、租赁期限为九年，自2011年4月25日至2020年4月24日止。房屋每月租金12590元，合计151080元。合同终止时，乙方需交清租金及水电费等相关费用后，甲方方可退还乙方保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。如乙方应交的其他费用不能及时缴纳甲方，甲方以书面形式说明后从保证金中扣除，若乙方承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方保证金扣除维修和赔偿费用；……5、乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守我国的法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，乙方负责赔偿，乙方自己承担所有经营项目的各种税金。乙方因经营不善造成亏损，不得因此借口拖欠甲方租金，否则甲方有权将乙方在租赁房内的财产拍卖，拍卖款作为乙方拖欠的各种补偿款，如不够赔偿欠款，甲方可向法院起诉……；7、合同上述各条，甲、乙双方应共同遵守，如有一方违约，由违约方赔偿对方一切经济损失并承担租期内租金总额20%的违约金；……10、经双方协商本合同前3年房租不变，从第四年至第六年在全年房租基础上递增10%，从第7年至第9年根据姜谭路房屋租金行情商定。租赁合同中还对其他事项进行了约定，双方把时间签到了2011年3月8日。租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。因被告同济医院拖欠原告房租，在原告多次催要下，被告强力飞于2018年7月18日以短信方式回复原告实际经营者党根焕：“……，库房找下立马腾房……。”，原告实际经营者党根焕回复要求其四十八小时内交清房租。同年7月23日，原告实际经营者党根焕通过彩信方式向被告强力飞发出《解除房屋租赁合同及限期搬离房屋内物品的通知》载明：宝鸡市渭滨区海萍商贸行与贵院于2011年3月8日签订《房屋租赁合同》并实际履行。但截至到2018年7月份贵院已拖欠房屋租赁费长达25个月之久，经多次催要至今未付。贵院及您拖欠房租的行为使我们遭受巨大的损失。为维护我商贸行的合法权益，现依据《合同法》相关规定，正式通知贵院解除双方于2011年3月8日签订的《房屋租赁合同》并由贵院承担违约赔偿责任。同时，因租赁房屋内有贵院的一些物品，故通知贵院及您本人限接到此通知后3日内及时搬离屋内物品，逾期不搬，我们将委托他人予以清理搬离，所产生的搬离等相关费用由贵院和您承担。该份解除租赁合同的通知由原告寄交被告强力飞。同年7月25日，被告强力飞给原告实际经营者党根焕再次发短信：“这两天在忙找储存东西的地方，地方刚找下，地下室下雨有点潮湿和里面的东西要清理，估计还得几天，处理好了，就马上搬离，我把交房租的票统计了一下，应该到7月31日下欠房租16万多，也就是累计下欠一年房租费，最近也在筹备房租，手头现在都资金周转不开，如果你急着让搬，给你想办法先交上点先把东西搬离，后面再想办法给你交，你也知道这医院生意，一直亏损，一直都是在给你想办法交房租，而且又赶上姜谭路修路，没办法坚持经营下去，承包科室的撤走了，只有关门，望你体谅。”，原告实际经营者党根焕接到该短信后回复：“2018年7月23日向你短信及邮递送达的《解除房屋租赁合同及限期搬离房屋内物品的通知》中已明确限您接到通知后3日内及时搬离屋内物品，经查，2018年7月23日您已签收该邮件，故你应该在7月26日前搬离租赁房屋内所有物品，现再次郑重通知，限你最晚于2018年7月27日前必须全部搬离屋内物品，否则，2018年7月27日过后，我们将不得不采取措施委托他人搬离，所产生的一切费用及后果均由你承担并负责。”同年7月底，原告找到搬家公司将被告同济医院租赁房屋内可移动物品搬至其一楼库房，期间为防止物品有灰购买塑料布支付400元，开锁费支付400元，支付搬家公司搬家费7500元；搬家全程录像支付录像费1150元。又查，2016年4月25日至2016年9月5日期间，被告同济医院向原告交纳房租83849元，其中2016年4月25日的收条载明：今收到同济医院交来2016年4月-2017年4月间房费肆万元整；2016年9月5日的收条载明：今收到同济医院房费壹万叁仟捌佰肆拾玖元整。2017年1月16日至2017年11月8日期间，被告同济医院向原告交纳房租110000元。再查，案外人王某某于2013年4月其涉案房屋的装修及医疗设备作价28元转让给被告强力飞。案外人王某某同时将其向原告实际经营者党根焕交纳的房费保证金2万元的收条原件交给被告强力飞。被告同济医院的《医疗卫生执行许可证》及经营权及医疗办公用品由被告强力飞及案外人任某某从案外人刘伯明处受让并签订了转让合同，约定的转让价款为35万元。另查，原、被告于2017年4月1日签订了一份房屋租赁合同，该合同在宝鸡市市场监督管理局备案，约定的年租金为4.6万元,该份合同未实际履行。 原审法院认为，原告与被告同济医院签订的《房屋租赁合同》虽然将时间签订在2011年3月8日，但实际签订日期为2013年3月至4月间，对此原告与被告同济医院均无异议，该份租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效。原告与被告同济医院均应依照该份合同约定履行各自的权利和义务。被告同济医院提交的2013年4月1日的租赁合同，该份合同中虽然有原告的公章及实际经营者党根焕的签名，但并非原告的的真实意思表示，且依据被告的证人任某某当庭所做的证人证言亦能证明该份房屋租赁合同未实际履行，故被告提交的2013年4月1日的《房屋租赁合同》不能作为确定原告与被告同济医院房屋租赁合同法律关系中权利和义务的依据。依据查明的事实，结合原告2016年4月25日出具的收条，可以认定原告与被告同济医院2016年4月前的租金是结清的，依据房屋租赁合同的约定，第4年至第6年的房租在全年租金基础上递增10%，可以确定2015年起，每月租金在原租金基础上增长至每月13849元，该租金标准与原告2016年9月5日出具的收取租金的收条载明数额亦是一致的，故2016年4月至2018年7月23日间，按每月13849元计算，被告同济医院应支付的租金为384540元。依据被告同济医院提交的收条，2016年4月至2018年7月23日间原告共收取被告同济医院租金193849元，上述应支付的租金扣减被告同济医院已支付的租金193849元，被告同济医院截止2017年7月23日尚拖欠原告租金190691元。原告于2018年7月23日向被告同济医院的投资人强力飞邮寄及短信方式送达了《解除房屋租赁合同及限期搬离房屋内物品的通知》，强力飞为被告同济医院的投资人，其签收通知及收取短信，应作为代表被告同济医院的职务行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除，故确认原告与被告同济医院签订的房屋租赁合同于2018年7月23日解除。合同解除后，被告同济医院应及时搬离租赁场地，原告应将其收取的保证金20000元退回。关于保证金的问题，虽然被告同济医院持有的收条中载明“收到王某某交来房费保证金贰万元。”，但该收条原件由被告同济医院持有，应认定为案外人王某某将其对原告享有的债权转让给了被告同济医院，《中华人民共和国合同法》第八十条规定债权人转让权利，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力，被告同济医院在本案庭审中出示该份收条，应视为向原告进行了通知，被告同济医院在租赁合同解除时，有权要求原告予以返还，综上被告同济医院拖欠租金190691元与原告应返还保证金20000元两项折抵后，被告同济医院应支付原告租金170691元。原告与被告同济医院签订的《房屋租赁合同》中约定，如一方违约违约方应赔偿原经济损失并承担租金总额20%的违约金，这里的租金总额结合合同上下文及因违约造成的损失程度，租金总额理解为拖欠租金的总额更为公平，故违约金确定为38138.2元（190691元×20%）。关于原告主张的场地占用费及搬家费用等损失，在原告与被告同济医院的房屋租赁合同解除后，原告在取得被告同济医院、强力飞同意后将其物品搬离并保管，原告与同济医院、强力飞间形成保管合同关系，该合同关系与本案房屋租赁合同不是同一法律关系，故原告上述诉讼请求在本案中不作处理，原告可另案主张权利。原告与被告同济医院并未约定租金的支付方式，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付，租赁期限一年以上的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付的规定，2017年4月至2018年4月，被告同济医院应交租金为166188元，被告同济医院最迟应在2018年4月前交清上一年租金，被告同济医院直至2018年11月仍未交清上一年租金，被告同济医院逾期交纳租金的行为已构成根本违约，故原告依据我国合同法的规定有权解除合同，原告为享有解除权的一方，原告提出解除房屋租赁合同并未构成违约，故被告反诉原告违约解除合同并赔偿损失，没有事实依据，不予支持。被告反诉要求原告返还其物品，依据被告强力飞给原告实际经营者党根焕回复的短信载明内容，被告同济医院及强力飞对由原告搬离其物品是同意的，故原告的行为不属于非法扣留，被告对于其物品应自行从原告处取回，故对被告此项反诉请求，不予支持。被告同济医院系被告强力飞开办的个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故被告强力飞应对被告同济医院的上述债务承担补充清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院于本判决生效十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市渭滨区海萍商贸行租赁费170691元；二、被告（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院于本判决生效十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市渭滨区海萍商贸行违约金38138.2元；三、被告（反诉原告）强力飞对上述被告（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院（一）、（二）项下的债务不足清偿的部分承担补充清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）宝鸡市渭滨区海萍商贸行其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院的反诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）强力飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8950元，由原告（反诉被告）宝鸡市渭滨区海萍商贸行承担5370元；被告（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院承担3580元；反诉案件受理费4650元由（反诉原告）宝鸡市渭滨区同济医院承担。 二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：1、原审法院2019年8月19日现场勘验时，上诉人委托诉讼代理人自行拍摄的现场视频及照片；2、上诉人委托诉讼代理人给党根焕出具的关于收到宝鸡市渭滨区同济医院营业执照和医疗机构执业许可证原件的《收条》及照片；3、医疗机构注销前告知书及医疗机构注销公告；上诉人提供第1组、第2组证据拟证明被上诉人将同济医院经营物品单方强行搬离、并将同济医院《营业执照》和《医疗机构执业许可证》扣押至2019年8月19日才归还，致使上诉人无法经营，遭受损失；第3组证据拟证明因被上诉人扣押《营业执照》和《医疗机构执业许可证》使上诉人无法申请换发新证，被渭滨区卫生健康局于2019年9月12日注销《医疗机构执业许可证》。被上诉人质证称，第1组证据不是新证据，应以原审法院执法记录仪记录为准，不予认可；第2组证据真实性无异议，证明目的不认可；第3组证据真实性无法确定，没有关联性，证明目的不认可。结合当事人的质证意见，经合议庭综合分析，对上述3组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予采信。 经二审审理查明，案外人王某某于2012年8月10日将其涉案房屋的装修及医疗设备作价28万元转让给强力飞。另查，双方于2013年4月1日签订了一份房屋租赁合同，该合同约定租赁房屋面积1185平方米、约定年租金为4.6万元。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案双方实际履行的《房屋租赁合同》是落款时间为2011年3月8日的合同，还是落款时间为2013年4月1日的合同；二、被上诉人解除合同的行为是否存在违约；三、上诉人关于损失赔偿的请求应否得到支持。 关于焦点一，首先，被上诉人原审提交落款时间为2011年3月8日的《房屋租赁合同》系原件，且上诉人对该合同的真实性不持异议，但上诉人原审提交落款时间为2013年4月1日的《房屋租赁合同》仅有复印件，并无原件；第二，上诉人实际占有使用房屋的面积与落款时间为2011年3月8日《房屋租赁合同》约定面积一致，但与落款时间为2013年4月1日的《房屋租赁合同》约定面积相差300多平方米；第三、上诉人强力飞2018年7月24日、25日与党根焕两次微信对话中均明确表示：“......我把交房租的票统计了一下，应该到7月31日下欠房租16万多，也就是说累计下欠一年的房租费......”;第四，上诉人强力飞与案外人王某某于2012年8月10日签订的《财产转让合同》第2条明确约定：“......房屋租赁乙方（强力飞）将继续按原合同租用。”;第五，上诉人一审期间申请的证人任某某当庭明确陈述双方实际是按一年17万多给付租金的；综上，足以认定本案双方实际履行的合同系落款时间为2011年3月8日的《房屋租赁合同》，故原审法院依据该合同进行裁判，并无不当。 关于焦点二，依查明事实，本案被上诉人作为出租方已经交付了涉案房屋，但上诉人同济医院未依约履行支付租金的合同义务，截止2017年7月23日尚拖欠被上诉人租金190691元，构成根本违约，故被上诉人有权依法解除合同，被上诉人于2018年7月23日向上诉人同济医院的投资人强力飞邮寄及短信方式送达了《解除房屋租赁合同及限期搬离房屋内物品的通知》，强力飞为同济医院的投资人，其签收通知及收取短信，应视为代表同济医院的职务行为，但同济医院在收到解除合同通知之日起三个月内并未向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，确认双方签订的房屋租赁合同于2018年7月23日解除，于法有据，上诉人该上诉理由不能成立。 关于焦点三，如前文所述，本案系因上诉人根本违约导致双方合同于2018年7月23日解除，上诉人作为承租方在合同解除后理应及时腾退涉案房屋，但上诉人在接到被上诉人明确要求其最晚应于2018年7月27日前搬离屋内物品的通知后，仍怠于履行义务，在此情形下，被上诉人为防止损失扩大，委托他人将涉案房屋内物品搬离后集中放置，并无过错；另，上诉人提交的现有证据，既不能证明被上诉人扣押或阻拦其搬离自有物品，也不能证明被上诉人对其物品存在损坏行为；关于上诉人所称证照的更换问题，系其自身的权利和义务，本案无证据证明是被上诉人的原因致其不能申请或更换；据此，上诉人关于损失赔偿的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9082元，由宝鸡市渭滨区同济医院、强力飞承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 马 林 审 判 员 李宝萍 二〇一九年十二月十一日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1