甘肃省白银市平川区人民法院   民事判决书   （2019）甘0403民初2244号   原告：张某1，男，1952年10月6日出生，汉族，甘肃省白银市平川区扶贫办退休职工，住甘肃省白银市。   委托诉讼代理人：陈某，甘肃途胜律师事务所律师。   被告：张某2，男，1994年8月27日出生，汉族，甘肃省靖远县高湾乡二百户村二下社农民，住甘肃省白银市。   委托诉讼代理人：王某，甘肃豪仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，甘肃豪仁律师事务所律师。   第三人：张某3，男，1979年9月4日出生，汉族，甘肃省白银市平川区税务局干部。   原告张某1与被告张某2、第三人张某3合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人陈某，被告张某2及其委托诉讼代理人王某、李某，第三人张某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   张某1向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求依法判令确认原告与被告签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告张某2向原告返还位于平川区唐红公路南面的477.9㎡的住宅用地（土地证号平国用（96）字第0040号）；3.请求由原告向被告返还购房款；4.因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实与理由：张某1于1986年以划拨方式取得位于××区住宅用地，面积477.9㎡，土地证号：平国用（96）字第0040号。之后，张某1在该宗土地上建造房屋七间，第三人张某3（张某1儿子）在该宗土地上建造房屋十余间。张某2系上述房屋的承租人。2019年1月份，张某2利用租房期间所获知的信息，在知晓房屋要被征收的情况下，故意向张某1隐瞒重大事实，找到张某1要求购买该房屋。张某1在毫不知情的情况下于当月28日与张某2签订了《房屋转让协议》。协议签订后准备办理过户手续期间，张某1方得知国有划拨土地须经政府相关部门批准方可转让。协议签订后，张某2在不适宜施工的寒冷冬季，做出反常的施工，将原有空地全部扩建成房屋。该事实证实，张某2对于涉案房屋将要被征收拆迁的信息是在签订协议之前就已经先行得知的。张某1认为，张某2利用先行获知的信息，故意隐瞒重要事实，该行为严重损害国家利益和张某1的合法权益。根据《合同法》第五十二条规定，该房屋转让协议系属无效。同时，双方因签订房屋转让协议通过转让房屋的同时，将房屋占用范围内的土地使用权也一并转让，但张某1所转让房屋占用范围内的土地使用权类型属国有划拨土地使用权。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，转让国有划拨土地使用权，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并签订土地使用权出让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。综上，张某1与张某2签订的房屋转让协议属无效协议。   张某2辩称，1.房屋转让协议合法有效，不存在合同法规定的无效情形，也不损害国家利益。案涉的仅是国有土地上的房屋并非国有土地，张某2支付的价款也仅是房款，并非国有土地转让款，案涉土地是一类土地，价值357700多元。依据评估机构对涉案房屋的评估价格58万元，能够看出双方签订的是房屋转让协议，并非土地转让协议，该协议并未损害到国家利益，是在双方协商一致的情形下签订的；2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的相关规定均系管理性规定，并非效力性规定。《合同法》第五十二条中的相关规定为效力性规定，只有效力性规定才会导致合同无效；3.案涉土地已经被国家收回，在拆迁时并未对土地进行补偿，只是对房屋进行了补偿；4.张某1滥用诉权，恶意缠诉，本次诉讼已经是第三次起诉，建议法庭对其进行罚款。   张某3向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原被告签订的《房屋转让协议》无效；2.被告向原告返还位于平川区唐红公路南面的自建房屋21间和477.9㎡土地。事实与理由：张某1与张某3是父子关系。1989年，张某1在涉案土地上建了房屋，全家共同居住。张某3在成家后于2010年改建，扩建房屋14间。张某3将涉案房屋出租给张某2，并负责管理、维修同时享有收益。张某3认为房屋属于张某3和张某1及家庭成员共同所有，2010年之后建设的14间房屋及房屋所占有的土地系其个人所有。张某2在先知房屋即将拆迁的情况下恶意购买房屋，欺骗张某1并在未征得张某3同意情况下与张某2签订转让协议，侵犯了其合法权益。张某1与张某2签订的《房屋转让协议》因违反法律禁止性规定应属无效合同。   张某1对张某3的诉讼请求及陈述的事实予以认可。   张某2对张某3的诉讼请求辩称，1.张某3对张某1与张某2签订房屋转让协议的事实知情且同时参与了；2.房屋拆迁政策属国家机密，在未公布前任何人都是不知情的，张某3陈述张某2先知且欺骗张某1不属实；3.即使涉案房屋中的14间由张某3建设并管理，张某2获得房屋也符合善意取得。综上，对张某3诉讼请求不予认可。   本院经审理查明事实如下：2019年1月28日，张某1与张某2签订《房屋转让协议》，约定张某1将位于平川区唐红公路南侧的18间平房、1间仓库、1间水房、1间厕所[建筑面积共计320㎡、上述房屋国有土地使用权证号为：平国用（1996）字第0040号]以价格50万元转让给张某2，同时约定该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让。协议签订当日，张某2向张某1支付转让款500000元。之后，双方办理了房屋交付手续及用水、用电户名的更名。   2019年3月，上述房屋被列入平川区棚户区改造冷库片区征收范围。2019年5月21日，张某2作为乙方与甲方平川区住房和城乡建设局、平川区兴平路街道办事处、丙方平川区动迁安置服务中心签订了房屋征收补偿协议。   另，涉案房屋所占用范围的土地权属性质为国有，使用权类型为划拨，用途为住宅，登记权利人为张某1，土地证号为：平国用（96）字第0040号。   上述事实，有张某1提供的土地登记卡、申请书、土地登记申请书、土地登记审批表，张某2提供的收条、网上银行电子回单、微信转账记录、电力公司查询单、供水公司证明、棚户区改造房屋征收公告、拆迁补偿协议，张某1、张某2共同提供的房屋转让协议，及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，已经当庭举证和本院审查，来源合法、客观真实、应予采信。   本院认为，关于张某1与张某2所签合同效力问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”该法律虽未明确未经审批转让行为无效，但《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准，划拨土地使用权不得转让。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，张某1与张某2签订的《房屋转让协议》未经有批准权的人民政府批准，且至起诉前也未办理土地使用权出让手续，该《房屋转让协议》的内容违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该转让协议无效。张某2辩称，根据涉案房屋的评估价格，双方签订的《房屋转让协议》转让的是房屋而未涉及土地使用权的转让，本院认为案涉房屋在以划拨方式取得的土地之上，转让房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题，且双方在协议中明确约定“土地使用权随房屋一并转让”，故对其辩解意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。但本案中，房屋及土地已被征收单位征收，造成实际返还不可能，故对合同无效后造成的损失双方应另案起诉。原告的第2、3项诉讼请求本案中不做处理。第三人张某3主张张某1未经其同意出让了房产，损害了其合法权益。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故张某3的请求不能成立，应予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：   一、张某1与张某2签订的《房屋转让协议》无效；   二、驳回张某1的其他诉讼请求；   三、驳回张某3的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由张某2负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审 判 员 张金玲     二〇一九年十二月十五日   法官助理 党国文   书 记 员 白丽民