江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8535号 原告：周玉莲，女，1963年5月23日出生，汉族，南京工业大学后勤服务集团退休职工，住南京市鼓楼区。 原告：杨锡庆，男，1957年10月4日出生，汉族，南京第三毛纺厂退休职工，住南京市鼓楼区。 原告：林于，男，1979年3月19日出生，汉族，江苏善水涧文化传媒有限公司经理，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：于新华（系林于母亲），女，住南京市鼓楼区。 原告：张铭，男，1972年12月27日出生，汉族，南京工业大学体育部教师，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：梅毅（南京市鼓楼区中央门街道青石村社区居民委员会推荐），男，住南京市鼓楼区。 原告：梅毅，男，1964年11月4日出生，汉族，中大期货有限公司南京营业部职员，住南京市鼓楼区。 被告：柳怀顺，男，1946年8月3日出生，汉族，南京市公安局公交治安分局城北派出所退休民警，住南京市鼓楼区。 被告：南京三邻四舍物业管理有限公司，住所地南京市玄武区珠江路435号610室。 法定代表人：马文礼，该公司经理。 原告周玉莲、杨锡庆、林于、张铭、梅毅与被告柳怀顺、南京三邻四舍物业管理有限公司（以下简称三邻四舍公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周玉莲、杨锡庆、林于、张铭、梅毅，被告柳怀顺，以及被告三邻四舍公司的法定代表人马文礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玉莲、杨锡庆、林于、张铭、梅毅向本院提出诉讼请求：确认被告柳怀顺与被告三邻四舍公司于2018年4月19日签订的《青石村住宅小区物业管理合同》无效。诉讼过程中，五原告变更诉讼请求为：确认被告柳怀顺与被告三邻四舍公司于2018年4月19日签订的《青石村住宅小区物业管理合同》不成立。事实和理由：南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8279号民事裁定书认为，原南京市鼓楼区青石村小区业主委员会（以下简称青石村业委会）任期已于2013年12月31日届满，主体已经灭失。2013年12月31日后青石村业委会从未召开过业主大会，也未进行过业委会的换届选举，已经丧失行使相应权利的资格。被告柳怀顺是原青石村业委会主任，已不具备以业委会名义签订合同的权利，其在既没有召开业主大会，也未经双过半业主同意的情况下，私自与被告三邻四舍公司于2018年4月19日签订《青石村住宅小区物业管理合同》，严重违反法定程序和议事规则，该行为纯属其个人行为,故该合同不成立。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告柳怀顺辩称，2017年底南京市鼓楼区青石村小区（以下简称青石村小区）与南京物华物业管理有限公司（以下简称物华物业公司）的物业服务合同即将到期，最后一个月物华物业公司直接将人员撤离，小区无人管理，混入大量社会车辆，治安情况堪忧。青石村小区属于老旧小区，基础设施薄弱，年老者居多，日常维修等物业服务任务繁重，但是小区物业费、停车费收费难，管理投入少，陷入了恶性循环。青石村小区原业主委员会四位主要人员，本着为业主服务的态度，寻找了几家物业公司，对方评估小区情况后不愿接手。最终，在青石村社区领导协调下联系了被告三邻四舍公司。后青石村社区授意业委会发布书面通知，以书面征求意见的方式召开了业主大会，并以电话回访的方式反馈意见，在公示期内无人反对，故案涉物业服务合同是在社区指导下经过了必要程序签订的，业委会作为执行机构代为签订，并非柳怀顺的个人行为。五原告均系青石村小区内常年不交物业费和停车费的业主，本次物业合同收费标准不高，提供的服务更多，但五原告却予以反对，原因是三邻四舍公司采取了严格的收费措施，安装了车牌识别系统，导致五原告的车辆出入不便，其起诉动机不纯。此外，五原告的起诉也未经业主大会授权，其作为原告主体亦不适格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告三邻四舍公司辩称，2017年底，青石村社区书记、主任介绍辖区内青石村小区的大概情况，公司法定代表人在社区领导的引荐下，与青石村业委会接洽了物业合同细节。青石村业委会由退休的公安领导、社区主任、大学教授以及其他企事业单位退休者组成，日常会议也邀请业主代表列席，具有代表性；青石村业委会办公地点在社区内，开会讨论一直有社区领导或其他工作人员共同参与，具有公信力；在合同签订前、签订后，青石村业委会均有公告，在公示期之后，双方正式对合同签章，程序合法。合同签订后，被告三邻四舍公司在政府部门履行了备案手续。2018年7月，青石村社区张贴公告拟对青石村业委会委员进行换届选举，但此举发生在案涉合同签订之后，不能据此推翻已经成立的合同；原告提供的法院民事裁定书生效时间也在案涉合同签订之后。案涉合同已经履行，被告三邻四舍公司在青石村小区安装了车牌识别提供、安防监控设备、雇佣劳务人员等，为小区提供24小时物业服务，得到广大业主的认可，获得小区业主赠送锦旗及近百位业主的书面好评，且大部分业主均已缴纳物业费用。原告主张案涉合同不成立，应由可以代表全体业主利益的单位及组织予以实施，而原告属于极少数长期不交费的业主，其诉求不能代表大部分业主的意见，其不是本案适格的原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：南京市青石村住宅小区位于鼓楼区，包括26幢楼，总建筑面积63006平方米。原告周玉莲、杨锡庆、林于、张铭、梅毅为该小区的业主。被告柳怀顺系该小区前届业主委员会的主任。被告三邻四舍公司注册成立于2018年2月11日，马文礼为其法定代表人。 2010年12月的《青石村小区业主大会议事规则》第二十五条规定，业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任，业主委员会应当在任期届满前3个月，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 2011年1月，青石村小区前届业主委员会经过政府有关部门指导成立，该业主委员会有效任期为3年，2013年12月31日任期届满，届满后未进行换届，也未举行业主大会。业委会任期届满后，公章仍由原来的业委会管理，但公章使用之前需经过街道同意，并继续配合从事小区出新、雨污分流、协助民警治安巡逻等工作。 2011年，青石村业委会与物华公司签订物业服务合同，物华公司自2011年开始管理青石村小区，于2017年底退出小区，退出后青石村小区处于无人管理状态。 2017年底，青石村社区书记、主任、原业委会成员、业主代表与三邻四舍公司洽谈青石村住宅小区物业接管问题，并在小区橱窗张贴通知公告小区业主，并未召开业主大会，期间无业主表示反对。 2018年4月19日被告柳怀顺与被告三邻四舍公司签订了一份《青石村住宅小区物业管理合同》，柳怀顺在该合同上签字并加盖了“南京市青石村住宅小区业主委员会”的印章。该合同约定普通住宅物业费标准为0.45元/平方米/月，停车费标准为150元/月/辆；合同期限为2018年4月1日至2020年12月31日等等。 2018年12月10日南京市鼓楼区办事处向被告三邻四舍公司出具一份《物业服务合同备案证明》，称提交的关于青石村项目的物业服务合同备案材料收悉，现同意给予备案，建筑面积63006平方米，物业服务合同期限2018年1月1日中2020年12月31日等等。 2018年7月16日，季在平、梅毅向本院起诉青石村业委会，要求其公示相关业主大会及业委会决定等。2018年9月27日，本院作出（2018）苏0106民初8279号民事裁定，以青石村业委会任期已于2013年12月31日届满、主体已经灭失为由，裁定驳回季在平、梅毅的起诉。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的民事裁定书、青石村住宅小区业主大会议事规则和管理规约；被告柳怀顺提供的情况说明；被告三邻四舍公司提供的物业服务合同备案证明及备案资料等；以及本案开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。五原告是涉案小区的业主，虽然其不是诉争合同即2018年4月19日《青石村住宅小区物业管理合同》的签字当事人，但由于该合同内容涉及涉案小区全体业主的权利义务，包括五原告在内的全体业主是具体的物业服务接受者和物业费用承担者，其与诉争合同效力争议具有法律上的利害关系，有权就诉争合同提起确认合同效力诉讼，五原告提起本案诉讼的主体适格。两被告认为五原告无权起诉的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，是法律规定的民事法律行为应当具备的条件。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方或多方民事法律行为，亦应按照前述原则确定效力。 根据合同法规定，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。订立合同应采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。因此，如果民事主体不具有相应民事行为能力，不能作出相应意思表示的，则合同不成立。关于青石村小区业委会的民事行为能力及意思表示问题。根据物权法等法律法规规定，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，在依法登记备案后可开展工作至任期结束，因此，业主委员会的民事行为能力有期限等限制。《南京市住宅物业管理条例》第十九条规定，业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年；第二十二条规定，业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。 本案中，根据涉案小区业主大会议事规则的相关内容，结合生效裁判文书的认定，青石村业委会2013年12月31日任期届满后未进行换届选举，已无相应民事行为能力，不能依法形成缔约等意思表示，虽然2018年4月19日被告柳怀顺与被告三邻四舍公司签订了《青石村住宅小区物业管理合同》，并在该合同上签字且加盖了“南京市青石村住宅小区业主委员会”的印章，但根据前述分析，该合同因缺乏青石村业委会民事法律行为成立的法定条件，而无法成立有效。据此，该合同应依法认定为未成立。五原告要求确认诉争合同不成立的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 同时，本院注意到，三邻四舍公司在入驻青石村小区后，确实为青石村小区业主提供了较为优质的服务，取得了部分小区业主的好评。由于本案诉争合同效力问题涉及涉案小区全体业主利益，故原、被告应在明确上述合同效力认定的情况下，应当及时联系有关部门化解僵局，妥善处理纠纷，不得影响其他业主合法权益。 综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告柳怀顺和被告南京三邻四舍物业管理有限公司于2018年4月19日签订的《青石村住宅小区物业管理合同》不成立。 案件受理费50元，由被告柳怀顺和南京市三邻四舍物业管理有限公司各承担25元（五原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判长  杨向涛 审判员  贲小青 审判员  颜 敏 二〇一九年十二月三十日 书记员  梁莞欣