广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初26373号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。委托诉讼代理人：谭丽鸽，女，汉族，1978年7月25日出生，住址广东省深圳市龙华新区，公司员工。委托诉讼代理人：黄红妮，女，汉族，1994年8月11日出生，住址海南省海口市秀英区，公司员工。被告：王艳，女，汉族，1985年6月9日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：赵宝生，男，汉族，1983年11月25日出生，住址山东省曹县，系被告配偶。上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月3日进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人黄红妮、谭丽鸽、被告的委托诉讼代理人赵宝生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请判令:1、被告向原告支付违约金（买卖双方佣金之和）27000元及利息即逾期付款违约金1086.75元（2018年3月6日起计至实际支付之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确违约金按年利率24%计算。被告到庭口头答辩称：原告未促成二手房合同签订，所以原告没有权利提出本案诉讼请求。本案相关情况2017年9月9日，案外人刘某（买方）、被告（卖方）与原告（居间方）签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：交易房产为位深圳市××城市主场公寓××房房产（以下简称涉案房产），转让价格262万元；房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5日内与担保公司签署服务合同，办理赎楼手续，买方应予以协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；合同签订时买方应向卖方支付定金15万元，上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款；买卖双方同意在合同签订时从交易总价款中预留1万元作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，该保证金交由居间方托管；买方向银行抵押付款，买方须于2017年9月24日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款64万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；除提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方承担外，其余交易税费均由买方承担；在本合同签订之日起180日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。同日，刘某（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签署《补充协议》对合同的部分条款进行了变更。同日，刘某与被告及原告签署《定金托管协议》，约定将定金8万元托管在原告处。上述协议签署后，刘某当日向被告支付了定金7万元，向原告支付了定金8万元，原告后于2017年9月11日将7万元转付给被告，剩余的1万元作为交房保证金托管在原告处。2017年9月20日，刘某与被告共同到中国银行深圳东门支付办理了资金监管手续；当日，刘某存入监管资金85万元。2017年9月25日，刘某取得中国银行深圳东门支行就涉案房产交易出具的《住房公积金委托贷款承诺函》。2017年11月14日、11月22日，原告员工分别通过电话联系被告及被告的配偶要求其办理涉案房产的赎楼手续。2017年11月25日、12月24日、12月29日，刘某分别向被告寄发《履约催告函》，要求被告办理赎楼手续及后续手续。后因涉案房产一直处于抵押状态，涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无法继续履行，刘某遂将本案被告诉至本院，本案原告作为第三人参加诉讼。经审理，本院作出（2018）粤0304民初4651号民事判决书，认为刘某依约支付定金并办理资金监管及取得银行贷款承诺后，被告未能依照合同约定履行自行赎楼义务，其行为构成违约，据此判令：1、确认《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》成立的房屋买卖合同关系于2018年3月6日解除；2、被告应于判决生效之日起10日内向刘某返还定金14万元；3、被告应于判决生效之日起10日内向刘某支付违约金52.4万元；4、本案原告应于判决生效之日起10日内向刘某返还定金1万元；5、驳回刘某的其他诉讼请求。被告不服该一审判决，上诉于深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院），深圳中院经审理作出（2018）粤03民终13409号民事判决书，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此判决驳回上诉，维持原判。另查，2017年9月9日，原告与被告签订《出售物业独家代理委托书》，约定被告委托原告独家出售涉案房产，委托期限2017年8月1日至2017年12月31日。同日，被告和刘某分别作为卖方和买方向原告出具《佣金及必要费用支付承诺书》，均载明：买卖双方确认通过原告已就涉案房产买卖一事提供了全面居间服务，撮合买卖双方于2017年9月9日签订了买卖合同，据此，买卖双方应向原告支付佣金，逾期支付的应以未付佣金为基准按照每逾期一日支付千分之一的标准向原告支付违约金；如因卖方或买方的违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方或买方自愿向原告支付违约金，违约金数额相当于买卖双方应支付佣金金额的总和。关于佣金金额，《佣金及必要费用支付承诺书》载明，被告应支付的佣金为0元，刘某应支付的佣金为27000元。又，庭审时，被告主张，在买方取得贷款承诺函后，原告一直未及时告知被告买方已取得贷款承诺函这一情况，导致被告未能及时赎楼，致使赎楼时间延长，成本增加，买卖双方遂对赎楼费用承担问题产生争议。被告并就此提交了被告配偶与原告销售顾问之间的短信记录，该记录显示：2017年12月8日，原告销售顾问告知被告配偶，买方要求卖方自行赎楼，否则可能会面临被起诉违约的情况，并建议三方进一步沟通；被告配偶回复中提到“我不可能给她承担她办理贷款所有时间的费用”、“我每个月还房贷的利息我还要找她赔偿，几天可以办理完的事，弄了几个月了，一个月房贷利息接近一万块，赎楼及赎楼期间的费用我出，红本拿到后，所有费用本应她承担，时间的长短跟我们没有关系”。原告对该短信记录真实性不持异议，但认为不能证明被告的主张。判决结果本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。在原告促成被告与买方就涉案房产签订房屋买卖合同后，经生效判决认定因被告违约而导致房屋买卖合同未能继续履行，根据被告出具的《佣金及必要费用支付承诺书》的内容，原告有权据此要求被告支付违约金。对于违约金的金额，虽然承诺书作出了约定，但原告未举证证明其因被告违约未完成涉案房产交易而遭受的实际损失情况，且被告主张原告的诉请不成立可视为包含了对违约金过高的抗辩意见，故本院在综合考虑原告主要损失为佣金损失而佣金是整个交易过程中居间服务的对价以及原告在涉案交易过程中实际提供的居间服务情况、买卖合同履行过程中买卖双方产生争议的相关事实等因素的基础上，酌情调整违约金为18900元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的利息即逾期付款违约金，该违约金系对于逾期支付佣金的违约责任承担方式的约定，不适用本案情形，且本案中被告应向原告支付的款项即为违约金，被告据此已向原告承担违约责任，故原告另外再就该违约金主张逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王艳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付违约金18900元；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费502元（已由原告预交），由原告负担164元、被告负担338元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 王  文  峰人民陪审员 孙    峻二〇一九年十二月五日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯