甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初3136号 原告：天水市电影发行放映公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：张育红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛文奇，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亢乐，甘肃端方律师事务所律师。 被告：赵继生，男，汉族，住天水市秦州区。 第三人：李永红，男，回族，住甘肃省张家川回族自治县。 原告天水市电影发行放映公司与被告赵继生、第三人李永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于2019年11月14日变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告天水市电影发行放映公司的法定代表人张育红及委托诉讼代理人辛文奇、亢乐,被告赵继生、第三人李永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水市电影发行放映公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《租赁房屋置换合同》；2.依法判令被告立即向原告返还租赁的房屋；3.依法判令被告支付自2017年6月1日起至2019年5月30日止的房租50800元，并以50800元为标准按年利率4.75%的支付自2019年6月1日至房屋租金付清时的资金占用利息。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为依法判令被告向原告返还位于秦州区岷山路xx号办公楼三楼房屋16间；变更第三项诉请为依法判令被告支付房屋租金11800元，并以年租金25400元为标准，自2019年6月1日起支付至返还房屋之日止的房屋占用费。事实与理由：2006年1月5日，原、被告签订《租赁房屋置换合同》，约定原告将出租给被告使用的岷山路xx号办公楼三楼电影招待所房屋与被告所用的岷山路xx号办公楼东侧的房屋进行有偿折价置换；原告出租给被告办公楼三楼电影招待所年租金25400元与被告使用的办公楼东侧房屋年租金32000元的差价6600元,折合成年限，延长被告目前使用的办公楼东侧约420平方米的房屋从2015年5月30日至2017年5月30日；原告出租给被告使用的电影招待所房屋从2006年1月1日起到2017年5月30日止，租用期共计11年，在此11年期间被告不再向原告交付每年25400元的年租金;从2017年5月30日起至2020年5月30日止，租用期共计3年，被告每年向原告支付25400元的年租金等。合同签订后,原告于2017年5月要求被告支付租金，被告一直推拖不付，截止2019年5月30日，被告拖欠原告两年租金50800元，因房屋存在漏水问题，原、被告口头协议减免部分房屋租金，庭审中，原、被告对减免金额确认为39000元，故被告拖欠原告房屋租金为11800元，现被告的行为已经构成违约，且案涉房屋面临拆迁，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，要求处理。 赵继生辩称，对原告所述事实无异议，同意解除合同并支付拖欠房屋租金。因案涉房屋已转租给第三人经营使用，故希望同第三人协商解决后再行腾房。 李永红陈述,2011年10月1日，我与被告签订房屋转租合同，被告将秦州区岷山路xx号办公楼二至三楼26间房屋（包括案涉6间）出租给我开办招待所，租赁期限为15年，租金每5年交一次，每年4万元，现租金已交至2021年10月份，40万元租金已全部交给了被告。现面临拆迁，我同意腾房，但对我经营的招待所的投资损失要求进行赔偿。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明自己的主张提交了以下证据： 1.房屋所有权证书，拟证明原告为案涉房屋所有权人的事实； 2.《租赁房屋置换合同》，拟证明原告给被告出租房屋的位置、面积、租金及租赁期限及双方的权利义务等的事实。 经质证，被告与第三人对原告提供的证据均无异议，本院予以采信，并在卷佐证。 被告为证明自己的主张提交了《招待所转租合同》，拟证明被告于2011年10月1日将位于秦州区岷山路xx号办公楼二至三楼 26间房屋（包括案涉16间）转租给第三人的事实。 经质证，原告与第三人对被告提交的证据均无异议，本院予以采信，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年1月5日，原、被告签订《租赁房屋置换合同》，约定原告将出租给被告使用的岷山路xx号办公楼三楼电影招待所房屋与被告所用的岷山路xx号办公楼东侧的房屋进行有偿折价置换；原告出租给被告办公楼三楼电影招待所年租金25400元与被告使用的办公楼东侧房屋年租金32000元的差价6600元,折合成年限，延长被告目前使用的办公楼东侧约420平方米的房屋从2015年5月30日至2017年5月30日；原告出租给被告使用的电影招待所房屋从2006年1月1日起到2017年5月30日止，租用期共计11年，在此11年期间被告不再向原告交付每年25400元的年租金;从2017年5月30日起至2020年5月30日止，租用期共计3年，被告每年向原告支付25400元的年租金等。合同签订后,原告于2017年5月要求被告支付租金，被告一直推拖不付，截止2019年5月30日，被告拖欠原告两年租金50800元，因房屋存在漏水问题，原、被告口头协议减免部分房屋租金，庭审中，原、被告对减免金额确认为39000元，故被告拖欠原告房屋租金为11800元。现案涉房屋面临拆迁问题。 另查明，被告与第三人于2011年10月1日签订了《招待所转租合同》，合同约定，被告将位于秦州区岷山路xx号办公楼二至三楼，共计26间房屋（包括案涉16间）及一楼迎宾路西门铺面房两间（一层食堂1间，楼梯下小卖铺1间）转租给第三人用于经营招待所；租赁期限15年，即自2011年10月1日起至2026年10月1日止；年租金4万元，每5年付一次租金；并约定在第三人经营期间若遇拆迁，被告应退还第三人租金并赔偿在招待所内的所有设施投资造价等。合同签订后，第三人分别于2011年10月1日、2016年9月支付给被告房屋租金20万元、20万元，共计40万元，租金已交至2021年10月。 本院认为，原告与被告签订的《租赁房屋置换合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立，应于保护。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，合同约定被告应自2017年5月份起支付房屋租金，但被告一直推拖不付，其行为已构成违约，且案涉房屋面临拆迁，被告也同意解除合同，故对于原告要求依法解除与被告签订的《租赁房屋置换合同》并要求被告支付自2017年5月30日起至2019年5月30日止的房屋租金11800元及按照年租金25400元为标准支付自2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告立即返还房屋的诉讼请求，原、被告租赁合同解除后，被告应予返还房屋，但因案涉房屋已由被告转租给第三人经营使用，由第三人实际占有，故被告应与第三人共同予以返还；对于第三人因合同解除而造成的投资损失等问题，第三人可另行要求处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告天水市电影发行放映公司与被告赵继生签订的《租赁房屋置换合同》； 二、被告赵继生与第三人李永红于本判决生效后二十日内共同返还原告天水市电影发行放映公司位于秦州区岷山路xx号办公楼三楼房屋16间； 三、被告赵继生拖欠原告天水市电影发行放映公司2019年5月30日前的房屋租金11800元于本判决生效后十日内支付，并以年租金25400元为标准支付自2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，由被告赵继生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  石娅丽 人民陪审员  白鹏云 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  牛金霞 书 记 员  张婉琴