宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7125号原告：臧秀娟，女，汉族，1982年7月31日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，宁夏回族自治区第五人民医院医生，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：高云继，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县御景半岛小区一期32号综合楼，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市。原告臧秀娟与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告臧秀娟的诉讼代理人高云继，被告润景公司的诉讼代理人强瑞、王旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧秀娟请求判令：1.解除原、被告之间签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》；2.被告承担违约责任返还原告定金20000元，并赔偿定金罚则20000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：1.被告已在恒大御景半岛售楼部大厅对合同文本进行了公示，并在签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》时向原告进行说明，原告在认购书和诉状中自认已知悉商品房买卖合同及相关补充协议等各附件样板条款，故对于原告所称被告未将商品房买卖合同样板条款给原告的说法不予认可。2.原告作为完全民事行为能力人，明知缴纳定金是为定约提供担保，签订《银川恒大御景半岛商品房认购协议》，即视为对该协议全部内容的认可，在该协议第八条当中也明确约定提示，乙方（原告）已阅读并理解同意甲方（被告）在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款，但因原告自身原因，未与被告签署《商品房买卖合同》及履行认购书中约定的合同义务，被告认为，应当适用定金法则条款。综上，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年9月16日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购协议》，约定：原告臧秀娟自愿认购被告润景公司开发建设的恒大御景半岛楼盘X幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积124.4平方米，单价8118.08元/㎡，总金额1009889元；为保证双方签署《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，原告臧秀娟同意在签署本协议时向被告润景公司支付定金人民币贰万元整，被告润景公司在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；原告臧秀娟须在抵押涂销三天内签署《商品房认购书》并支付首期款309889元（不含定金），双方同时签署《商品房买卖合同》，余款柒拾万元采取公积金贷款支付；原告臧秀娟应在上述约定时间内到销售中心支付首期款及签署《商品房认购书》，之后与被告润景公司在当天签署《商品房买卖合同》，并于当天支付首期款及税费，原告臧秀娟已熟读协议，现由置业顾问于洋办理相关购房手续；如原告臧秀娟未按本协议约定期限到约定地点签署《商品房认购书》及付齐首期款，被告润景公司有权不与原告臧秀娟就该房屋签订《商品房买卖合同》，原告臧秀娟所付定金不予退还，被告润景公司无须通知原告臧秀娟，可另行处理该房屋；如被告润景公司因自身原因不与原告签订《商品房买卖合同》，则视为被告润景公司违约，应向原告臧秀娟双倍返还定金，但被告润景公司不再承担其他责任；原告臧秀娟已阅读并理解、同意被告润景公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。协议签订后，原告臧秀娟向被告润景公司支付购房定金贰万元，并按照约定到被告润景公司售楼部签订《商品房买卖合同》，但原告臧秀娟对被告润景公司预先拟好的《商品房买卖合同》中载明的供热方式、面积误差计算方式、办证期限有异议，被告润景公司拒绝更改，最终双方未能签订《商品房买卖合同》。被告润景公司已经将涉案房屋另行出售他人。判决的理由与结果本院认为，原告臧秀娟与被告润景公司于2019年9月16日签订的《银川恒大御景半岛商品房认购协议》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应于返还。本案中，根据预约合同约定，原告臧秀娟如期前往被告润景公司售楼部磋商，也愿意与被告润景公司签订正式的商品房买卖合同，只是由于双方对被告润景公司预先拟好的《商品房买卖合同》中载明的关系原告臧秀娟切身利益的条款产生争议，最终未能订立正式的商品房买卖合同，双方均无过错，故对原告臧秀娟要求解除与被告润景公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购协议》，并退还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持；因原、被告双方均不存在违约行为，故对原告臧秀娟要求被告润景公司按照定金罚则赔偿2万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告臧秀娟与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年9月16日签订的编号为0000526《银川恒大御景半岛商品房认购协议》；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告臧秀娟返还定金2万元；三、驳回原告臧秀娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元(已减半收取)，由原告臧秀娟负担200元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一九年十二月二十三日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。