北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初3354号原告（反诉被告）：北京兴博旅投规划设计院有限公司，住所地北京市西城区广安门外南滨河路25号B座516室。法定代表人：刘百川，总经理。委托诉讼代理人：张勇，男，1977年10月22日出生，北京兴博旅投规划设计院有限公司职工。委托诉讼代理人：刘新，男，1952年12月29日出生，北京兴博旅投规划设计院有限公司职工。被告：北京大栅栏投资有限责任公司，住所地北京市西城区炭儿胡同38号、40号及38号后门。法定代表人：徐正榕，董事长。委托诉讼代理人：郑媛媛，女，1991年8月4日出生，北京大栅栏投资有限责任公司职员。被告（反诉原告）：北京天宝伟业物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区东经路6号院。法定代表人：王寅生，董事长。委托诉讼代理人：邵启智，北京天驰君泰律师事务所律师。北京兴博旅投规划设计院有限公司与北京大栅栏投资有限责任公司、北京天宝伟业物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京兴博旅投规划设计院有限公司（以下简称兴博公司）的委托诉讼代理人张勇、刘新，北京大栅栏投资有限责任公司（以下简称大栅栏公司）的委托诉讼代理人郑媛媛、北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝公司）的委托诉讼代理人邵启智参加了诉讼。本案现已审理终结。兴博公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告大栅栏公司退还兴博公司已缴纳的押金100000元、房租80337元；2.判令天宝公司退还原告已缴纳的房租542359元；3.判令大栅栏公司赔偿兴博公司的经济损失1128260元；4.本案诉讼费用由大栅栏公司承担。事实和理由：兴博公司于2014年8月大栅栏公司签订租房合同，约定兴博公司承租大栅栏公司位于北京市西城区西河沿街174-176号房屋，建筑面积为160.07平方米，房屋租赁期3年，第一年租金321348元，第二年租金321348元，第三年租金350556元。合同签订后，兴博公司如约支付了租金，履行的自己的义务，但是兴博公司在办理相关证件过程中才知道涉案房屋无产权证，属于违法建筑，无法办理营业执照。兴博公司多次联系大栅栏公司解决问题，但大栅栏公司称正在办理。基于对政府部门的信任，兴博公司一直等待，处于无照经营状态。2015年7月根据大栅栏公司的建议，兴博公司与天宝公司就该房屋签订了租赁合同，继续承租该房屋。但至今没有办理产权证，无法办理营业执照，严重影响兴博公司的经营活动，给兴博公司造成重大经济损失。另，大栅栏公司曾承诺开发商业街，人流量有保障，但大栅栏公司始终没有做工作，少有游客，根据记录每年到店不到1000人；出租房中的地下室不符合建房规范，多次遭到居民投诉，城管检查经营造成了很坏的影响；大栅栏公司虚报房屋面积价格虚高。兴博公司认为大栅栏公司故意隐瞒事实真相，违背承诺，致使兴博公司无法达到承租房屋的目的，给兴博公司造成重大经济损失，应当赔偿。大栅栏公司辩称，我方不认可原告的诉讼请求，理由如下：一、兴博公司向大栅栏公司交付的押金10万元根据三方协议已经转让给丙方，大栅公司已经将自2015年5月20日之后所有的收据租金都转交给天宝伟业公司。二、兴博公司承租房屋的时候了解房屋现状，房屋租赁合同中约定产权是持有公有住房合同，不是所有权人。公房租赁合同我方向原告出示过，现在承租人是北京大栅栏投资有限责任公司。三、经营问题是兴博公司的商业问题，与大栅栏公司无关。办照是兴博公司自己的事情，与大栅栏公司无关。办照的过程中兴博公司也没有向大栅栏公司发送协助的通知，故大栅栏公司没有义务协助兴博公司办照的义务。四、对于兴博公司所称的2014年7月大栅栏公司要求兴博公司限期进行装修开业不予认可。对于原告主张的签订合同的时间及租金标准没有异议，不同意原告主张的押金、房屋租金及经济损失的主张。天宝公司辩称，认可房屋租赁押金80000元，大栅栏公司已将押金转给天宝公司，且自2015年5月20日之后由天宝公司收取房屋租金，但天宝公司不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、兴博公司承租房屋时了解产权状况，涉案房屋是征收腾退的房屋，稍加改造修缮后对外出租，不属于兴博公司所说的违章建设，现在兴博公司还占用房屋。二、兴博公司在起诉前要求续租，天宝公司不同意，所以才向法院起诉。三、兴博公司前两年的租金已经支付，但是没有按照期限支付，第三年的租金没有支付，合同到期后，原告也没有依约腾退房屋，2017年11月4日房屋到期，原告未将房屋腾退返还，这三年原告正常经营，客流量问题是商业问题，与天宝公司无关。基于上述事实，天宝公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告北京兴博旅投规划设计院有限公司将位于北京市西城区大栅栏街道西河沿174-176号房屋返还给反诉原告北京天宝伟业管理有限责任公司；2.反诉被告北京兴博旅投规划设计院有限公司向反诉原告北京天宝伟业管理有限公司支付2016年11月5日起至2017年11月4日止的房屋租金350556元；3.反诉被告北京兴博旅投规划设计院有限公司向反诉原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付逾期付款的滞纳金（按照日千分之一的标准，其中，87639元自2016年11月21日起计算，87639元自2017年2月21日起计算，87639元自2017年5月21日起计算，87639元自2017年8月6日计算，均计至实际支付之日止）；4.反诉被告北京兴博旅投规划设计院有限公司向反诉原告北京天宝伟业管理有限责任公司支付房屋占用费（自2017年11月11日起，按照每月58426元计算，计至实际返还之日）；5.本案的诉讼费用全部由反诉被告北京兴博旅投规划设计院有限公司承担。兴博公司辩称，不完全同意天宝公司的反诉请求，理由如下：一、对于腾退房屋，大栅栏公司应向兴博公司赔偿装修费666260元，如果对装修费持不同意见，需要法院核查后再行返还，且核查期间房屋费用与兴博公司无关；二、大栅栏公司一直未提供涉案房屋产权证明，兴博公司在租赁房屋内无法正常经营，无法办理工商注册事宜，因此，大栅栏公司构成欺诈；大栅栏公司出租房屋不符合法律规定，应当承担合同无效的法律责任。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，大栅栏公司作为甲方（出租人），兴博公司作为乙方（承租人），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区大栅栏街道西河沿街174-176号（建筑面积160.07平方米）的公有住房出租给乙方使用，租赁用途为零碳概念体验馆，房屋租赁期限为3年，自2014年11月5日起至2017年11月4日止，房屋租金标准为第一年租金单价为5.5元/平方米/天，全年租金321348元；第二年租金单价为5.5元/平方米/天，全年租金321348元；第三年租金单价6元/平方米/天，全年租金350556元。甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具等额发票或收据。甲乙双方应严格按合同约定标准执行，在任何情况下，甲乙双方不得单方面修改租金标准。在本合同签署时，乙方应向甲方支付相对于乙方承租房屋首年3个月的房屋保证金80000元。房屋租赁期间，针对乙方应向甲方支付的房租、滞纳金等的任何费用，甲方均有权从房屋租赁保证金中直接扣除。如甲方选择使用房屋保证金用以冲抵乙方前述应付款的，乙方应当在收到甲方发出的书面通知后3个工作日内将房屋租赁保证金补足，使其达到本条约定的金额；如租赁保证金不足以冲抵的，乙方需在收到甲方发出的书面通知3个工作日后除补足租赁保证金外，还应支付房屋租赁保证金不足冲抵部分的欠款，否则甲方有权解除合同，并保留追缴欠款的权利。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约金赔偿等相关费用外，剩余部分无息返还给乙方；如租赁保证金不足以冲抵的，乙方应于租赁期满或合同解除后3个工作日内向甲方支付不足冲抵部分的欠款，否则甲方保留追缴欠款的权利。合同签署时，乙方应向甲方支付房屋装修保证金20000元，乙方应于合同签订之日将房屋装修保证金与首期租金及房屋租金保证金一并交付甲方。双方约定乙方在合同签署同时将首期租金、房屋租赁保证金及房屋装修保证金一并交付甲方，首期租金80337元，并对其余各期交纳租金时间进行明确约定。双方约定乙方逾期不交租赁保证金、租金等需缴纳相关费用的，每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1‰的滞纳金，滞纳金自房屋租金、房屋租赁保证金逾期之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金为止。甲方有权向乙方发出催款通知，乙方自接到催款通知书后15日内，仍未支付应缴款项及滞纳金的，甲方有权解除合同、没收租赁保证金并追究乙方的违约责任，由此导致的一切损失由乙方自行承担。在乙方于租赁期限内遵守本合同的条款与条件的前提下，如乙方在租赁期限届满后拟续租的，应在租赁期限届满前至少60日向甲方提出书面申请，取得甲方同意后乙方应于租赁期限届满前30日与甲方另行签订租赁合同，租金由双方商定。乙方应在15日内书面答复甲方对其所承租房屋的任何通知。上述期间内，乙方未提出续租申请或未及时答复甲方通知的，则本租赁合同按原期限终止。在乙方缴纳房屋租赁保证金、首期租金及装修押金后7个工作日内，甲乙双方约定时间现场验房，经双方确认无误后，甲方向乙方交付钥匙及房屋。未经甲方批准，乙方不得擅自对房屋进行拆除及改造工作。租赁期满或租赁合同提前解除、终止后，乙方自行添置的可移动物品（非与标的物连接的）可由乙方收回，使用期满及合同解除后乙方在房屋内的留置物品视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理。双方约定在乙方不按照约定支付租金、租金保证金逾期达一个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。任何一方有违反合同的行为，除本合同约定的处罚外，均应就该违约金行为承担相当于当年房屋租金单价2倍的季度租金（即当年日租金单价×本合同约定承租房屋建筑面积×90天）的违约金，并就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿。如乙方有合同第十二条所列之情形导致甲方有权单方解除合同的，租赁保证金不予退还，并由乙方承担全部违约责任，如违约金不足以补偿甲方损失的，乙方应当赔偿甲方全部损失。2014年8月8日，兴博公司以支票方式向大栅栏公司支付180337元。2015年7月9日，大栅栏公司作为甲方，兴博公司作为乙方，天宝公司作为丙方，各方共同签订《三方协议》，载明：“鉴于：1、甲、乙双方于2015年7月1日签订的《北京市房屋租金合同》（以下简称租赁合同）；2、为了更好的管理西河沿商业街区，根据大栅栏指挥部指示，甲方将西河沿街区商业资产自2015年5月20日起整体移交给北京广安资产管理有限公司进行管理，管理权包括但不限于招商运营、合同签订、款项收取、开据发票、物业服务等。丙方系广安资产管理有限公司的全资子公司，将作为西河沿商业街区房屋出租签订合同的主体，租金收缴于丙方专设的西河沿商业街专用账户，受大栅栏指挥部监管。现经甲、乙、丙三方友好协商，就租赁合同相关事项，达成如下协议：1、乙方同意，将租赁合同中的甲方变更为本协议丙方，甲方将其在租赁合同中约定的全部权利义务转让于丙方。2、三方同意，除本协议约定情形外，甲方与乙方签订原租赁合同中约定的房屋租金、装修筹备期、装修押金、房屋租赁保证金及其他合同约定条款保持不变。3、三方同意，甲方将乙方已经支付的房屋租赁押金全部转交给丙方，并由丙方重新向乙方开具票据。4、三方同意，甲方将乙方已经支付的房屋租金自2015年5月20日起的部分移交给丙方，并由丙方重新向乙方开具票据。5、三方同意，乙方后续应支付的房屋租金需按照合同约定的日期支付给丙方。6、自本协议生效之日起，租赁协议中的甲方全部权利、义务和责任将由本协议丙方承担……”2015年7月9日，天宝公司作为甲方（出租人），兴博公司作为乙方（承租人），双方就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租期为2年4个月，自2015年7月5日至2017年11月4日，其他合同条款与兴博公司和大栅栏公司所签的《北京市房屋租赁合同》内容一致。另查，一、庭审中，兴博公司提交监控系统施工合同、零碳创意馆策划创意设计、制作及安装项目及汇款凭证、员工花名册及工资明细，证明其装修支出以及运营人力成本的发生；大栅栏公司、天宝公司对上述证据真实性均不予认可。二、庭审中，兴博公司提交西河沿商街租赁意向协议书、网页截屏以及大栅栏公司的招商计划，证明因涉案房屋为政府项目和商业开发，大栅栏公司要求兴博公司2014年9月完成装修，导致兴博公司的装修成本增加。大栅栏公司与天宝公司认为意向协议书并未实际签署，对于其他证据真实性、关联性均不认可。三、庭审中，兴博公司提交CAD工程文件，证明涉案房屋产权不明确，不能作为商铺使用。大栅栏公司、天宝公司对该证据真实性不认可。四、庭审中，大栅栏公司提交《单位工程移交证书》、《北京大栅栏琉璃厂建设指挥部会议纪要》，证明大栅栏公司将对涉案房屋具有出租的权利。兴博公司认为上述材料虽然证明其能够进行出租，但认为大栅栏公司一直未能取得涉案房屋的产权证，致使其无法办理经营执照，故认为双方之间的房屋租赁合同无效。再查，庭审中，兴博公司已于2017年8月至9月期间将涉案房屋交还天宝公司，并提交2018年6月19日的照片；天宝公司称2018年1月底，因兴博公司已将物品搬出，但处于无人管理状态，因附近居民举报有流浪人员进入涉案房屋，故天宝公司对通向门口的楼梯加上隔板，并对房屋门锁进行封堵；大栅栏公司表示其于2015年签订三方协议后对房屋使用以及交付情况不了解。经询，兴博公司、天宝公司均认可兴博公司支付房屋租金至2016年11月4日，尚未交纳2016年5月至2017年11月4日期间的房屋租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。兴博公司主张大栅栏公司向其出租的涉案房屋未取得房屋产权证明，无法办理营业执照，故认为其与大栅栏公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》以及此后所签订的《三方协议》、《北京市房屋租赁合同》均系无效。但，庭审中，大栅栏公司提交的会议纪要显示，包括涉案房屋在内的前门西河沿街市政及景观工程，由行政机关责成相关单位移交给大栅栏公司，并由大栅栏公司与商户进行协商租赁等事宜。大栅栏公司虽未能取得涉案房屋的产权证，但兴博公司以产权不明确为由要求确认双方之间房屋租赁合同关系无效，缺乏依据，本院不予支持。兴博公司与大栅栏公司于2014年8月5日所签订《北京市房屋租赁合同》后，兴博公司、大栅栏公司以及天宝公司签订《三方协议》，三方约定自合同生效之日起，大栅栏公司在《北京市房屋租赁合同》中的全部权利义务移转给天宝公司，大栅栏公司不再是涉案房屋的合同主体，故兴博公司依照房屋租赁合同关系向大栅栏公司主张返还押金、房租租金以及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。兴博公司主张因天宝公司亦未能提供涉案房屋产权证，致使房屋无法正常经营，要求天宝公司返还已收取的房屋租金。但，兴博公司所交纳房屋租金期间实际使用房屋，且庭审中兴博公司自述其在营业期间并未有行政主管部门阻止其营业或进行处罚，故本院对兴博公司要求返还已交纳租金的诉讼请求不予支持。因双方均认可兴博公司未予交纳2016年11月5日至2017年11月4日期间的房屋租金，故本院对天宝公司要求兴博公司交纳上述期间房屋租金的诉讼请求予以支持。对于天宝公司要求兴博公司支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，因双方在协议中对逾期付款滞纳金具有明确约定，该滞纳金的约定应当认为双方对逾期付款违约金的约定，故本院对天宝公司该项诉讼请求予以支持，但天宝公司主张违约金过高，兴博公司亦请求法院予以调整，本院结合合同履行情况、双方过错程度等因素予以综合确定。对于天宝公司要求兴博公司返还涉案房屋的诉讼请求，因兴博公司与天宝公司之间房屋租赁合同于2017年11月4日到期解除，故兴博公司应将涉案房屋返还天宝公司。兴博公司称其于2017年8月至9月期间已搬离涉案房屋，但兴博公司提交证据不足以证明上述期间其已经交还涉案房屋；天宝公司自认于2018年1月底，因兴博公司将其物品搬出后，涉案房屋处于无人管理的状态下，其对房屋通道添置隔板并封堵了房屋门锁，故结合以上陈述，本院认为天宝公司已于2018年1月31日前实际控制涉案房屋，故上述情形下，天宝公司要求兴博公司返还涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。对于天宝公司所主张的房屋占用费，结合双方陈述，兴博公司应当支付房屋占用费期间应为2017年11月5日至2018年1月31日；天宝公司主张每月按照58426元计算，但因上述期间租金标准并未约定，本院认为按照双方约定的最后一期租金标准计算为宜，故兴博公司支付天宝公司房屋占用费83869.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京兴博旅投规划设计院有限公司支付北京天宝伟业物业管理有限责任公司二〇一六年十一月五日至二〇一七年十一月四日期间房屋租金费用350556元。二、自本判决生效之日起七日内，北京兴博旅投规划设计院有限公司支付北京天宝伟业物业管理有限责任公司自二〇一七年八月六日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金（以350556元为基数，其中自二〇一七年八月六日至二〇一九年八月十九日按照中国人民同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）标准计算）。三、北京兴博旅投规划设计院有限公司支付北京天宝伟业物业管理有限责任公司二〇一七年十一月五日至二〇一八年一月三十一日期间房屋占用费83869.58元。四、驳回北京兴博旅投规划设计院有限公司的全部诉讼请求。五、驳回北京天宝伟业物业管理有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费25614元，其中案件本诉费用21458元，由北京兴博旅投规划设计院有限公司负担（已交纳10729元，剩余10729元于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费4156元，由北京天宝伟业物业管理有限责任公司负担256元（已交纳），由北京兴博旅投规划设计院有限公司负担3900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  万 军人民陪审员  赵冬明二〇一九年十二月十日法官 助理  姜 洁书 记 员  孙 萍