山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初6353号原告：济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处，住所地济南市。负责人：朱英涛，该办事处主任。委托诉讼代理人：赵风呐，山东圣义律师事务所律师。被告：董利，男，1961年11月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马奔宵，山东中坛律师事务所律师原告济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处（以下简称天桥东街办事处）与被告董利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天桥东街办事处的委托诉讼代理人赵风呐、被告董利及其委托诉讼代理人马奔宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥东街办事处向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付房屋占用使用费，自2016年6月1日至房屋实际交付之日止，截至2019年11月1日，暂计1195800元；2.请求判令被告判决生效10日内腾空房屋并恢复原状；3.请求判令案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告天桥东街办事处明确其诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付房屋占用使用费，自2016年12月1日至房屋实际交付之日止，截至2019年12月1日，暂计105万元；2.请求判令被告判决生效10日内腾空房屋；3.请求判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于济南市天桥区东工商河路34号（面积1450平方米）的房屋，租赁期限5年，自2014年6月1日起至2019年5月30日止，年租金35万元。被告自2016年6月起就欠付租金，明显违反合同约定，且原告多次找被告催要欠款未果，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，望判如所请。被告董利辩称，一、双方签订的合同为无效合同，无效合同的过错方为原告,原告交付了不合法的房屋，因此产生的相关责任应由原告承担；二、双方于2014年6月1日签订了房屋租赁合同，2014年9月30日涉案房产的外墙上就张贴了拆迁冻结公告，造成被告无法正常经营，严重影响了被告租赁房屋的经营目的，被告认为自2014年9月30日至2017年10月20日被告停止营业前，在此阶段，虽然被告还在经营，但经营情况已经受到严重影响，继续让被告按原协议约定的租金标准承担占有使用费显失公平，应当将占有使用费调低；三、在原告方的一再保证下（原告告诉被告很快就拆迁了），被告继续赔钱经营，直到2016年12月1日，被告再也无力亏本经营，开始停止经营，从原告的水电费上也可以看出来涉案房屋是停止营业的。被告认为，在停止营业后，且是因为原告房屋拆迁的原因所导致无法经营的，被告就无需再向原告支付房租，因为原被告双方已经不是为使用房屋而形成房屋租赁关系，而是基于双方存在经济纠纷，等候涉案房屋拆迁，等候解决纠纷而暂时维持现状的关系，被告占有房屋并不是基于使用房屋的目的，而是基于维持现状，解决纠纷，维护自己合法权益的目的；四、法律上关于租赁合同无效后，出租人可以要求承租人按合同约定支付房屋占用费，是基于不当得利返还的法理，因没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。但在本案中，首先，被告并没有获得任何利益。被告于2016年12月初停止经营后至今，虽然占有涉案房屋，但不是为使用房屋与原告形成房屋租赁关系，而是基于双方存在经济纠纷，等候涉案房屋拆迁，等候解决纠纷而暂时维持现状的关系，被告并没有因占有房屋获得任何利益。其次，原告也未有任何损失。在发布的征收冻结通告中，明确自2014年9月30日征收范围内的房屋不能建立新的房屋租赁关系，原告是不能将涉案房屋继续租赁给他人使用的。退一步讲，即使原告可以将涉案房屋另行租赁，但因涉案房屋即将面临拆迁，已经不具备房屋的正常使用价值，其使用价值已经大打折扣，如果按照原租赁协议约定的租金标准让被告继续承担占有使用费是显失公平的。因此被告认为从2016年12月1日起，被告有权不再向原告支付房租，合理合法。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，济南市天桥东生产服务公司与被告董利签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于济南市天桥区东工商河路34号（面积1450平方米）的房屋出租给被告，自2014年6月1日起至2019年5月30日止，年租金35万元。租金支付方式为：自2014年6月1日起，房租为上半年缴纳壹拾伍万元，下半年缴纳贰拾万元，本着先交钱后用房的原则，乙方须提前两个月缴纳房租。在庭审中，原、被告均认可租金交付至2016年11月30日共计87.5万元。另查明，案涉租赁房屋没有建设规划许可证，也未经主管部门批准建设，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2014年9月30日，济南市天桥区城乡建设委员会在案涉租赁房屋处张贴济（天桥）征冻告字【2014】第17号征收冻结通知；2017年10月20日，天桥区房屋征收服务中心在案涉租赁房屋处张贴通知；2018年8月2日，济南市天桥区城乡建设委员会在案涉租赁房屋处张贴济（天桥）征冻告字【2018】第34号征收冻结通告。再查明，济南市天桥东生产服务公司系原告天桥东街办事处的下属企业，现已被撤销。被告董利租赁案涉房屋用于从事足疗服务行业。2019年12月5日，被告董利将案涉租赁房屋的钥匙交付原告。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告天桥东街办事处与被告董利签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”济南市天桥东生产服务公司系原告天桥东街办事处的下属企业，现已被撤销，其权利义务应由原告天桥东街办事处概括承受，故原告有权要求被告支付相应的房屋占有使用费。在诉讼中，原告诉请被告支付自2016年12月1日至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费，被告抗辩原告应当就房屋占有使用费予以打折收取，并提交2014年9月30日张贴的济（天桥）征冻告字【2014】第17号征收冻结通知照片一张，2017年10月20日天桥区房屋征收服务中心通知入户调查照片一张，2018年8月2日张贴的济（天桥）征冻告字【2018】第34号征收冻结通告照片一张，证明被告租赁涉案房屋仅4个月的时间后，涉案房屋便被冻结，面临拆迁，被告的经营环境严重恶化，并提交山东省电力公司济南供电公司出具的涉案房屋自2016年12月至2019年11月历月电费明细表一张，证明涉案房屋自2016年12月以后用电量大部分为零，2019年8月及9月分别有25度和42度的电量属于损耗，明显不是正常经营所需要的电量。本院认为，鉴于被告董利租赁案涉房屋用于从事足疗服务行业，自2014年9月30日起，征收冻结通告的张贴势必会导致董利的经营环境日趋恶化，其提交的用电明细亦能证明自2016年12月起董利基本停止营业，故本院酌定自2016年12月1日起至2018年8月2日（609天），被告交付原告的房屋占有使用费应在双方约定的数额上予以打4折，即233589.04元（350000÷365×609×0.4），因济南市天桥区城乡建设委员会于2018年8月2日在案涉租赁房屋处再次张贴济（天桥）征冻告字【2018】第34号征收冻结通告，对案涉房屋实施征收冻结，案涉房屋已经失去租赁收益价值，故自2018年8月3日起原告不应再向被告主张房屋占有使用费。原告该项诉请超出部分，本院不予支持。对于天桥东街办事处要求董利腾空并返还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告董利于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处房屋占有使用费233589.04元；二、被告董利于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区东工商河路34号的房屋（面积1450平方米）腾空并返还原告济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处；三、驳回济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费7831元（已减半收取），由原告济南市天桥区人民政府天桥东街街道办事处负担6301元，被告董利负担1530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇一九年十二月十日书记员  范玉保