北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初4473号原告（反诉被告）：尹立强，男，1980年8月6日出生，汉族，无业，户籍地河北省唐山市玉田县，现住北京市。被告（反诉原告）：姜东星，男，1954年12月22日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王杰，男，1979年4月13日出生，汉族，刘丈村村委会法务，现住北京市房山区。原告尹立强诉被告姜东星合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹立强，被告姜东星的委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。尹立强向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2010年10月7日签订的《土地转包合同》；2、请求被告赔偿原告经济损失260.2333万元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年10月7日，原被告签订书面的《土地转包合同》，合同约定，被告将其位于房山区良乡镇刘丈村南工业用地转包给原告经营使用，租赁期为2010年7月13日至2054年6月19日，并承认保证原告生活用水、用电等的正常使用，不干涉原告的正常经营项目及正常的经营活动，且同意在承包期内，原告对承包地可转包或出租。当时双方未书面约定承包土地的租金标准，只口头约定让原告使用，如果原告挣钱了就自愿随意给付租金，如果不挣就不用给。原告承包该土地后，投入资金建设了大量经营用房及配套设施，自营使用至2017年7月，期间原告每年都自愿给付被告租金几万或十几万元不等，但在2017年7月原告因自营亏损就将房屋转租给他人使用，但被告在2017年11月，突然要求原告按每亩每年1万元给付补足其租金，在原告拒绝的情况下，被告采用断电等手段拒不让原告正常使用转包土地，原告多次找被告协商均未果，现被告不但断电，还人为驱赶原告的租户，致使原告违约解除与租户的租赁合同，被告的上述行为，给原告造成了巨大的经济损失，其行为致使原告无法使用承包土地及房屋，合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告姜东星辩称答辩并反诉称，同意解除合同，不同意赔偿原告经济损失及诉讼费。理由是第一，被告认为该案由不符合法律规定，不应为土地承包经营权转包合同纠纷，因为原告并非集体经济组织成员无土地承包经营权，第二，原告所述与事实不符，双方签订的合同中约定承租期内乙方如转租土地所得租金归甲方所有，但原告始终未按约定给付相应的租金，只给了一部分租金。应该按照每年34万元乘以8年乘以0.33标准给付897600元。第三原告不能继续履行合同原因并非被告造成，而是因房山区良乡镇人民政府2018年9月8日把该房屋定义为违建要求拆除造成的无法履行。现原告尚欠被告58万元租金未付，且原告承诺过的设备出让款也分文未付。原告在建房过程中使用被告材料若干，现房屋被拆除，被告权益受到损失。原告使用该宗土地时，擅自倾倒建筑垃圾，致使周边环境遭到破坏，已给被告造成了实际经济损失，故被告反诉要求：1、判令解除双方签订的土地合同，原告将土地恢复原状，退还被告；2、判令原告给付未付租金58万元；3、判令原告给付材料款及合作款56.54万元；4、反诉费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称，同意解除合同，不同意被告其他反诉请求。2017年6月填坑以后才形成的现有面积，以前是大坑和金隅集团用地。从2017年11月起，被告采取断电、堵门、驱赶等强制手段后，此地被被告实际控制与占有，产生的任何损失理应由被告自行承担。原告出资建造的房屋被拆除后的所有材料均被被告之子姜文广拉走，不存在拖欠原告的租金问题，也未约定过租金标准。被告的反诉请求没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2005年1月1日，被告姜东星承包了本村原砖厂二队口粮田南、姜廷顺养鸭子棚往西大坑的15亩土地。2010年10月7日，甲方（转包方）姜东星与乙方（承包方）尹立强签订《土地转包合同》，约定：甲方愿将房山区良乡镇刘丈村南工业用地转包给乙方，一、承包面积及位置：1、乙方承包土地面积为__平方米。2、乙方承包土地位置位于甲方承包的砖厂东南角。二、承包的时间及用途：1、租赁期限自2010年7月13日起至2054年6月19日止。2、所承包的土地用于工业、商业或农业等。三、甲方的权利和义务：1、甲方负责乙方与本村一切事务的协调，协助乙方经营过程中正常手续的办理及遇见的难题。2、甲方保证乙方生活用水、用电、交通及排污设施的正常使用。3、甲方不得干涉乙方的正常经营项目及正常的经营活动。四、乙方的权利和义务：1、乙方在经营过程中，自觉纳税，缴纳电费。2、乙方经营中所欠的一切债务与甲方无关。3、在转包期间，乙方对承包地可转包或出租。五、其他约定：1、如遇国家占用土地或相关企业开发占用土地，双方可解除合同，所有补偿款（建筑物、设备、其他动产、不动产、停业损失等）甲乙双方各占一半。2、在承包期内，乙方如果转租此地，所得租金1/3归甲方所有。六、争议的解决：如发生争议纠纷时，双方首先应通过友好协商的方式解决，如协商不成，任何一方均可向人民法院起诉解决。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。合同签订后，被告向原告交付了土地。原告投入资金建造了经营用房及配套设施，安装了地磅，开始经营砂石厂至2015年砂石厂关闭。原告在承租期间，每年向被告支付数额不等的租金，被告自认收到原告租金共计54万元。2017年6月30日，原告将其承租的上述土地中的2000平米、房屋7间出租给案外人马潮将并与马潮将签订《土地租赁协议》，约定租金10万元/年，租金为上缴，于当年6月30日前一次性付下一年租金，逾期一月未缴纳视为乙方自动放弃，合同解除，合同租赁期限为五年。合同签订后，马潮将交付原告租金10万元。2017年9、10月间，原告对承包地边的大坑进行了填埋，同年11月2日，原告将其承租的上述土地中的4000平米，厂房360平米及一些住房出租给案外人谢玉平，并与谢玉平签订《土地租赁协议》，约定租金2万元/月，压（押）一付一，于每月2号前交纳下一月租金，租期为五年。合同签订后，谢玉平交付原告租金2万元。后因被告向原告索要租金，双方未能达成协议，2017年11月，被告开始采取断电等手段驱赶原告及租户，导致原告与案外人谢玉平、马潮将签订的土地租赁协议分别于2017年11月29日、2018年5月1日提前解除。原告退还了案外人交纳的押金和租金。原告于2017年12月离开涉案土地，被告占有了原告建造的房屋等地上物。因位于刘丈村村南的建设未取得乡村建设规划许可证，2018年9月8日，北京市房山区良乡镇人民政府（以下简称良乡镇政府）向被告下发（良政限拆字[2018]53号）限期拆除通知书：责令9月12日前自行拆除违法建设并接受复查；原告于2018年12月11日诉至本院。本院审理中，原告申请对其建造的房屋等地上设施进行评估，经本院委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源公司）对涉案地上物价值进行资产评估，评估结论为，在评估基准日2019年3月29日的市场价值为153.2348万元。良乡镇政府于2019年3月27日再次向被告下发（良政限拆字[2019]26号）限期拆除通知书：责令3月29日前自行拆除违法建设并接受复查。被告未予拆除。在本院委托中源公司进行现场勘查结束后，良乡镇政府将涉案承租土地上原告建造的生产车间等价值67万余元的地上物拆除。经本院与该村时任经合社社长魏福核实，该地块属于农用地性质。上述事实，有当事人的陈述、《土地转包合同》、评估报告、限期拆除通知书、现场照片、与魏福的电话联系记录等在案为证。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据查明的事实，被告姜东星与原告尹立强签订《土地转包合同》，约定姜东星将位于本村南工业用地（实为农用土地）转包给原告用于工业、商业或农业等，因改变土地使用用途，违反了我国土地管理法的相关规定，故该土地转包合同应属无效，现原、被告均主张解除该合同理由不能成立，本院不予支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中导致合同无效双方均有过错，故双方均应承担相应责任。原告要求被告赔偿地上物折价损失，理由正当，证据充分，本院予以支持，但具体数额本院将根据评估报告确认的价值153.2348万元、参照双方合同约定及各自应承担的责任（各50%）予以确认76.6174万元，对原告的过高要求本院不予支持；原告要求被告赔偿其租金损失，因该合同无效，原告与案外人签订的租赁合同未到期即已自行解除，故原告要求被告赔偿租金损失本院不予支持；鉴于原告自2017年12月即已离开涉案土地，原告建造的地上物除已被政府拆除的以外已被被告实际占有使用，故对被告反诉要求原告恢复原状、返还土地请求本院不予支持；因双方合同对土地租金并未进行约定，故被告反诉原告要求给付未付租金58万元，缺乏事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告给付材料款及合作款合计56.54万元，因未提供证据证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告姜东星与原告尹立强于2010年10月7日签订《土地转包合同》无效。二、涉案转包土地上的剩余房屋地上物归被告姜东星所有，被告姜东星于本判决生效后七日内给付原告尹立强补偿款合计76.6174万元。三、驳回原告尹立强的其他诉讼请求。四、驳回被告姜东星的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13809元（原告已预交），由原告尹立强负担8078元（已交纳），由被告姜东星负担5731元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费22500元（原告已预交），由原告尹立强负担11250元（已交纳），由被告姜东星负担11250元（于本判决生效后七日内给付原告）。反诉案件受理费7554元，由被告姜东星负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇一九年十二月二十日书记员  刘 婷