河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13218号 上诉人（原审被告）：河北天石企业管理服务有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区中山东路567号嘉和广场2号楼6层。 法定代表人：张益平，执行董事。 委托诉讼代理人：梅静，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：史晓红，女，1982年9月26日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：王智慧，男，1977年9月24日出生，汉族，住址，系被上诉人之夫。 原审被告：嘉和建设集团有限公司（原河北嘉和房地产开发有限公司），住所地：石家庄市长安区中山东路567号嘉和广场4号楼26层。 法定代表人：吴连兵，执行董事。 委托诉讼代理人：崔欣颖，该公司员工。 上诉人河北天石企业管理服务有限公司（以下简称天石管理公司）因与被上诉人史晓红、原审被告河北嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人河北天石企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人梅静、被上诉人史晓红的委托诉讼代理人王智慧、原审被告河北嘉和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔欣颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人河北天石企业管理服务有限公司的上诉请求：1、上诉人不服石家庄市长安区法院作出的（2019）冀0102民初7533号民事判决书第一项、第二项，请求依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决在认定案件事实与适用法律方面均存在错误。一、被上诉人无法向上诉人提供产权证明，其不存在向上诉人索要租金的事实基础。《商销委托管理合同》第三条第4款约定“甲方须及时向乙方提供办理该商铺经营需要的相关文件，否则有义务承担乙方的相应损失。”双方在合同中对被上诉人无法提供相关文件的后果约定的明确。租户在考虑是否承租该商铺是均明确要求提供产权证明，产权证明不仅是租户考量该租赁合法性和稳定性的基础，而且是商铺办理相关营业手续的必须要件，正是被上诉人无法提供产权证明，才直接影响了其租金利益的实现。从公平角度考虑，被上诉人也应该承担因自身原因导致自身利益无法及时实现的法律后果，其无权向天石管理公司主张。二、该案为委托合同纠纷，被上诉人应当承担房屋出租不能的后果。被上诉人是商铺出租的委托人，上诉人是受托人，双方这种委托与受托的关系决定了被上诉人享有委托利益的同时，也应承担委托事项所遭受的损失。三、一审判决在事实认定方面存在错误的前提下，法律适用当然也是错误的。综上，二审法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人史晓红答辩称，因为我们给上诉人提供了商铺委托管理合同，还有商铺购买协议，商铺购买协议足以证明我们对这个商铺有产权证明，因为头两年的租金已经返还到我们个人手里边了，当时上诉人并没有提出这个问题，也就是说并没有影响他们经营，签合同的时候已经租出去了上诉人租不出去的话，一定会提出这个问题。 原审被告河北嘉和房地产开发有限公司称，上诉跟嘉和公司没有关系，并且一审中嘉和公司也不承担责任。 原告史晓红向原审法院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告二偿还本年度商铺返租款31158.88元（商铺价款的8%），违约金暂估218元，以后每年1月1日前按合同返还租金,庭审后，原告明确违约金按中国人民银行一年存款基准利率计算违约金，自2019年1月1日起至判决之日止；2、依法判令被告一对上述本年度商铺返租款承担连带责任；3、本案诉讼费由被告二承担。事实和理由：原告与被告一于2016年10月01日签订《商铺购买协议》，购买了石家庄嘉和广场项目带房商业3层3269室。建筑面积为13.23平方米，总价款389486元。在《商铺购买协议》中，被告一明示并指定由被告二对原告购买的商铺以统一经营管理的模式使用，并将租赁收益返还给原告。除去前两年（2017.1.1-2018.12.31）返租金58423元被被告一直接从房款中扣除外，原告在2016年10月29日交清了首付款171063元，2017年2月23日和天津银行股份有限公司石家庄分行完成贷款手续，主动履行了协议义务。原告与被告二于2016年10月01日应被告一的要求签订《商铺委托管理合同》，约定被告二每年1月1日前将租金付给原告（2017.1.1-202812.31）。现被告二应于本年1月1日前支付2019年度的租金，但被告二至今未履行义务。综上所述。被告二不按约定支付租金，根据《商铺委托管理合同》第四条中的第2和第4规定内容已构成违约，依法应承担合同规定的违约责任，被告一应承担连带责任。为维护原告的合法权益，现原告起诉，请求法院支持原告的诉求。 被告嘉和公司向原审法院辩称，嘉和建设集团不是适格被告，嘉和集团作为嘉和广场的开发商，将商铺出售给本案原告，二者之间形成的是商品房买卖合同关系。本案原告与被告天石管理公司因履行商铺租赁合同而产生纠纷，却将作为开发商嘉和集团列为被告，有违合同相对性原则。原告将嘉和集团列为本案被告，显然没有事实和法律依据。二、嘉和集团公司集团不是诉争合同上的共同承租人，嘉和广场商铺之间无物理隔断，为了使业主收益最大化，故商铺统一装修、经营、管理。商品房买卖双方是平等的民事主体，不存在强迫卖房子的行为，商铺“统一装修、经营、管理”是商品房买卖双方共同商议选择的结果。与原告和被告天石之间的租赁合同没有关联。商铺“统一装修、经营、管理”并不构成被告嘉和集团对原告所购买诉争商铺返租的承诺，嘉和集团不是诉争合同上的共同承租人，因此原告提出嘉和集团应对天使企业承担连带责任的诉求没有事实和法律依据。三、原告要求嘉禾集团对天石的债务承担连带责任，其主张没有事实和法律依据。天石作为独立法人，其具备完全民事行为能力和民事权利，经营过程中对外产生的法律责任与后果均应由其自己承担。回到本案中，原告与被告天石签订的《商铺委托合同》约定的权利义务明确具体，其双方系权利义务主体，被告嘉和集团并不不是涉案商铺的承租人，并不负有售后返租的义务。原告与天石之间已形成的商铺租赁合同关系，根据《合同法》第402条规定的委托人介入权的法律规定，该法律的适用除外条款即：有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，从原告提供的证据及起诉状可以表明，原告明知《商铺委托管理合同》只约束合同相对方天石，原告与天石之间在履行商铺租赁合同过程中产生的纠纷，二者应当自行通过协商、调解、诉讼等方式解决，原告将与此纠纷无任何事实和法律关系的嘉和集团列为被告诉上法庭，完全是滥用诉权，法院依法驳回原告对嘉禾建设的起诉。 被告天石管理公司向原审法院辩称，我方不应该支付原告的返租款，按照商铺管理委托管理合同第三条第四款，该条款明确约定了原告应向被告提供该商铺的相关产权证明，譬如房产证，但事实上原告并未向被告提供上述证件，导致被告在出租房屋中，不能出租，而产生直接损失，原告应同被告一同承担出租不能的责任，故被告不应该向原告支付返租款，原告主张的违约金，没有合同依据和法律依据，被告也不必再支付，同时按照诉讼法的规定，诉讼请求应具体明确，原告对违约金的主张根本不明确，法院应予驳回，同时即便是原告主张的返租款按照合同约定也是计算错误的，因为双方在合同第三条第三款约定，被告应从原告主张的返租款中扣除税费，而原告主张的并未扣除返租款，所以被告的诉求金额是错误的，综上所述，我方对原告的全部诉讼请求全部不认可。 原审法院经审理认定事实如下：原告史晓红（买受方、乙方）与被告嘉和公司（出卖方，甲方）于2016年10月1日签订《商铺购买协议》，主要内容：史晓红购买石家庄嘉和广场项目裙房商业3层3269室，建筑面积为13.23平方米，总价款331063元，在签订本协议时，乙方一并签订《商铺委托管理合同》，并根据《商铺委托管理合同》约定的时间内，不享有自主经营权，须全权委托甲方或甲方指定的第三方公司做统一经营管理。 原审另查明，同日，原告史晓红（委托方，甲方）与被告天石管理公司（受委托方，乙方）签订《商铺委托管理合同》，主要内容：甲方将自己合法拥有的嘉和广场裙房商业3层3269室商铺委托给乙方统一经营、统一管理。该商铺优惠政策折后总房款为389486元，卖方嘉和公司把该商铺优惠政策折后总房款的15%，共计2年的委托经营收益作为市场培育金一次性返还给甲方，即58423元。返租后的房屋成交总房款331063元。合同期限为自2017年1月1日起至2018年12月31日止（前2年的总租金已在房价内直接扣除；第3年、第4年租金为该商铺优惠政策折后总房款的8%，第5年租金为该商铺优惠政策折后总房款的9%，第6年租金为该商铺优惠政策折后总房款的10%，从第7年至第12年租金为该商铺优惠政策折后总房款的8%+根据该商铺的实际租金超出8%的部分，按照甲方占90%，乙方占10%的比例，进行实际收益的分配）。乙方应向甲方支付租金，前二年按照15%一次性进行返还，已在房价内扣除，从第三年开始每年的1月1日前将租金付给甲方。被告天石管理公司就本年租金至今尚未支付。 原审法院认为，原告史晓红与被告天石管理公司于2016年10月1日签订《商铺委托管理合同》，未违反法律和行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，原告诉请被告返还本年度租金并按合同约定于每年1月1日前返还租金，符合合同约定，对此予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。被告天石管理公司至今尚未向原告支付本年度租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，其行为构成违约，应当依法承担违约责任，原告主张被告按中国人民银行一年期存款基准利率向其支付违约金，对此予以支持。被告嘉和公司不是涉案合同的主体，故原告诉请嘉禾公司对上述本年度商铺返租款承担连带责任，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条的规定，一审判决如下：一、被告河北天石企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史晓红2019年度租金31158.88元及违约金（以31158.88元为基数，自2019年1月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行一年期存款基准利率计算）；二、被告河北天石企业管理服务有限公司自2020年1月1日起至2028年12月31日止每年1月1日之前向原告史晓红返还相应年度租金，具体租金数额以合同约定为准；三、驳回原告史晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费584元，减半收取计292元，由被告天石企业管理服务有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交编号为NO：2016112314583945722《石家庄市商品房买卖合同》，称产权证在办理中，现在只有商品房买卖合同，签订商铺委托合同的时候上诉人知晓此情况，未能在一审中提交该证据的原因是嘉和公司一直不给办理。上诉人对此发表质证意见称，对证据真实性无异议，但与本案没有关联性。原审被告称，不清楚何时将合同交给被上诉人，对证据真实性无异议。本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，被上诉人与上诉人签订的《商铺委托管理合同》不违反法律法规的强制性规定，应属有效。被上诉人于2016年10月1日签订合同将商铺租给了上诉人，上诉人主张因被上诉人未提供产权证直接影响了其租金利益的实现，但并未就此提供证据予以证实，上诉人至今尚未向被上诉人支付本年度租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，其行为构成违约，原审法院判由上诉人向被上诉人支付所欠付的2019年租金及违约金并无不当。对于双方争议的2020年1月1日至2028年12月31日的相应年度租金，被上诉人史晓红要求上诉人天石管理公司今后每年1月1日前支付，因此诉讼请求的相关事项尚未发生，被上诉人史晓红亦未提供行使不安抗辩权的证据，故对此项诉讼请求不应予以支持，原审处理欠妥，应予纠正，被上诉人史晓红可待租金发生后再行主张权利。综上，上诉人河北天石企业管理服务有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下： 一、维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7533号民事判决第一项、第三项； 二、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7533号民事判决第二项； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费292元，由上诉人河北天石企业管理服务有限公司负担33元，由被上诉人史晓红负担259元。二审案件受理费726元，由上诉人河北天石企业管理服务有限公司负担81元，由被上诉人史晓红负担645元。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇一九年十二月十七日 书记员 郄张雨 ——