呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5041号上诉人（原审被告）：内蒙古盛都房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城10楼16号。法定代表人：麻春智，该公司总经理。委托诉讼代理人：***，男，该公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：巴图，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：白晓兰，内蒙古正度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李艳峰，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人:王旭,内蒙古宏德律师事务所律师。上诉人内蒙古盛都房地产经纪有限公司（以下简称盛都公司）因与被上诉人巴图、李艳峰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。盛都公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，改判盛都公司不承担返还定金的责任；3、诉讼费由李艳峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，将巴图交给李艳峰的10万元定金与李艳峰交给盛都公司的10万元物业交割金混同。一审判决查明事实为：李艳峰出具《购房定金收条》载明收到巴图购买涉案房屋的购房定金10万元；盛都公司出具《收据》载明收到李艳峰物业交割金10万元。根据该事实可以得知，定金是为了督促李艳峰履行出卖房屋的义务而定，物业交割金是为了实现房屋交付时进行物业交接结清各项费用而定，定金与物业交割金的性质是不同的，且交付主体和收款主体不一致，无论是履行合同还是解除合同，该物业交割金也应当是收款主体盛都公司退还给交付主体李艳峰，而非巴图。一审判决将两笔性质不同、主体不同的款项混同判决，违背了客观事实，属于事实认定错误。一审判决损害了盛都公司的合法权益。根据三方签订的《房屋买卖居间合同》第六条约定，若李艳峰违约不将房屋出卖给巴图，不仅李艳峰要返还巴图双倍定金，而且仍要视为上盛都公司完成居间服务，李艳峰须向盛都公司支付房屋成交价(185万元)2%的佣金，即3.7万元。现因李艳峰违约将涉案房屋出卖给第三人导致解除合同，盛都公司仍可以向李艳峰主张佣金，盛都公司将收取李艳峰的10万元物业交割金在扣除3.7万元的佣金后剩余款项6.3万元返还给李艳峰即可。但一审判决为了减少被上诉人的“诉累”，导致盛都公司需通过诉讼向李艳峰主张3.7万元的佣金增加了盛都公司的“诉累”，极大的损害了盛都公司的权益。二、一审判决适用法律错误，收受定金的主体是李艳峰，返还定金的义务主体是李艳峰，而非是盛都公司。根据合同法、担保法的相关规定，收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在本案中，作为出卖人和收受定金的李艳峰违约导致解除合同，双倍返还定金的义务人应是收受定金的李艳峰，而非盛都公司，一审判决却将盛都公司认定为返还定金的责任人，属于严重的适用法律错误，且违背了三方当事人合意签订的《房屋买卖居间合同》第六条的约定，极大的损害了盛都公司的合法权益。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误,严重损害了盛都公司的合法权益。巴图辩称，一审法院认定事实、适用法律正确。巴图通过盛都公司要买李艳峰的房屋，三方签订了居间买卖合同，盛都公司的义务是见证、保证房屋顺利的过户，李艳峰的义务是7天之内把房屋解押、15日内过户。在合同履行中，巴图按约定支付了合同定金。请求维持原判。李艳峰辩称，李艳峰没有上诉是因为拿到一审判决的第三天，李艳峰突发疾病，之后代理人未能获得授权，故此未能上诉，坚持一审的观点。首先，李艳峰的房屋不能过户，不是因为李艳峰在主观上不去过户，是因为房屋上有司法查封。关于查封，盛都公司在合同上写的很清楚，7天之内解封、解押，15天之内过户，要是过户不了的话双方协商解除合同就完了。但巴图不知道出于什么目的，李艳峰已经多次跟他说房屋过不了户，因此关于房屋买卖合同能不能履行，签订合同时候有无效力，虽然李艳峰在合同上签字了，但其签字是否有其他因素。所以说即使签完字也不等于该合同就能履行。巴图作为原告，是有重大过错的缔约过失，应该承担责任。李艳峰在主观上没有任何过错，客观上无法操作关于房屋解封、解押的事情。巴图向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》;2.被告向原告返还双倍定金20万元;3.被告支付违约金189625元,违约金继续计算至实际给付之日;4.本案诉讼费由被告承担。一审庭审中,巴图申请放弃第三项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为请求李艳峰、盛都公司共同承担返还双倍定金20万元。一审法院认定事实：2018年10月5日，巴图（委托人）委托其配偶叶静宜（受托人）代理其签订购买呼和浩特市赛罕区大学东路朝阳家园8号楼1至2层4-4012-4022房屋买卖合同、居间合同，支付定金等与该房屋有关的全部事宜。2019年5月26日，巴图（声明人）出具《声明书》，声明对其配偶叶静宜与上述房屋有关的所有事项均由叶静宜办理，巴图对其认可并承担全部责任。2018年10月12日，李艳峰（甲方、出售方）与巴图（乙方、购买方）、盛都公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定房屋状况：甲方将其坐落于呼和浩特市××区,建筑面积178.84平方米，所有权证号：呼房权证字第XXXX号，用途为住宅，单独所有，出售给乙方。合同第二条约定房屋价款及支付方式：1.房屋交易成交价为185万元；2.合同签订之日，乙方支付定金10万元给甲方；......4.付款方式为乙方一次性支付购房款，乙方尾款175万元于过户当日，在见到已是乙方名下的产权证受理单后，由乙方打入甲方指定账户。合同第四条约定办理期限、房产交付及户口迁移：合同签订之日起15日内，甲乙双方须携带相关证件资料办理贷款或过户手续。......甲方应在收到乙方全部房款后7日内，与乙方进行物业交接，并将房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、暖、物业费等相关费用。......如果甲方未按合同约定的期限将房屋交付于乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金。合同第五条约定甲、乙、丙三方义务：......（一）甲方权利义务：2.甲方义务（1）甲方保证该房产产权无纠纷，属本人合法财产，配合乙方办理过户手续，一切债权债务纠纷由甲方承担；......（三）丙方权利义务：1.见证并监督本合同的执行；2.保证该房屋顺利过户，协助相关手续办理。合同第六条约定违约责任：1.乙方支付定金后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金的2倍赔偿乙方，并视丙方居间服务已完成，甲方仍应支付丙方相当于房屋成交价2%的服务佣金；若乙方违约，不购买上述房产，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，并视为丙方服务已完成，乙方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2%的服务佣金；2.在办理贷款及过户、付款过程中，若因甲、乙任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约。合同第十条其他约定事项为手写条款：1.因房屋有抵押，甲方承诺于2018年10月15日起7个工作日完成解押、解封等工作；2.乙方须在过户时承担个税、契税等费用。同日，李艳峰出具《购房定金收条》，载明：收到巴图购买产权人李艳峰持有，坐落于××园房屋的购房定金10万元。产权人收到购房定金后，保证积极配合办理产权交易相关手续，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权交易相关手续、不能如期办理入住的，按照《合同法》、《担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还的定金”的条款处理,产权人愿意承担相应赔偿责任。该《购房定金收条》下手写内容为:“如因相关单位未能完成解押、解封等工作,三方将合同协商退还、解除”。庭审中，盛都公司称《房屋买卖居间合同》、《购房定金收条》中的手写内容均是在三方在场的情形下，由盛都公司员工***书写。同日，盛都公司出具收据一张，载明“收到李艳峰交来朝阳家园物业交割金10万元”，该收据上有交款人李艳峰、收款人***的签字，并盖有盛都公司财务专用章。内蒙古自治区土默特左旗人民法院在执行土默特左旗农村信用合作联社与禾海珍、郭强、靳永财、李艳峰公证债权文书一案中，土默特左旗人民法院于2019年5月5日作出（2018）内0121执恢115号执行裁定书，裁定解封李艳峰所有的位于呼和浩特市××区、4-4022号房产，房产证号2XXXX号。庭审中，李艳峰申请证人傅某出庭作证，傅某与李艳峰系朋友关系。傅某称，在涉案房屋买卖交易过程中，李艳峰未给傅某出具授权委托书，因李艳峰行动不方便，傅某作为朋友为其提供帮助，具体包括：帮助李艳峰联系买卖各方、接送李艳峰等，但最终签订及履行合同均由李艳峰自己进行；李艳峰在涉案交易中，具备完全民事行为能力，对涉案房屋买卖交易清楚且明白，与该房屋有关的合同均由李艳峰本人签字；《房屋买卖居间合同》是2018年10月12日在李艳峰家中签订，在场人员包括：傅某、李艳峰、叶静宜及盛都公司员工***和一名曹姓员工，叶静宜在签订合同时知道涉案房屋存在司法查封，并约定7日内解押、15日内过户，但当时各方均不知道涉案房屋实际上存在这么多的抵押和查封；合同签订后，因李艳峰行动不便，傅某帮助其处理房屋过户等事，但叶静宜对傅某有所不满，认为是由于傅某的原因无法办理完成过户手续，因此双方最后一次沟通是在2019年3月；涉案房屋于2019年5月中旬解除司法查封，此时该房屋上没有抵押、查封等情形；涉案房屋在2019年5月14日经其他中介公司居间，以204万元的价格出售给案外人秦某，现已完成过户，但对与巴图签订的涉案合同未进行处理；傅某收取该204万元，并将其中1万元转至中介公司，其中1万元转至李艳峰。一审法院认为，巴图、李艳峰与盛都公司于2018年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对各方当事人均具有法律约束力。关于巴图请求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，庭审中，李艳峰表示涉案合同已于2019年4月15日解除，但从证据及巴图与盛都公司的陈述来看，各方在2019年4月15日并未达成解除合意，故不能认定涉案合同已于2019年4月15日解除。鉴于盛都公司当庭表示同意解除涉案合同，李艳峰亦表示不愿继续履行该合同，故一审法院确认涉案合同于2019年7月17日解除。关于巴图请求李艳峰、盛都公司向其返还双倍定金20万元的诉讼请求，一审法院认为，涉案《房屋买卖居间合同》中第二条约定:“房屋交易成交价为185万元，合同签订之日，巴图向李艳峰支付定金10万元”；第十条以手写条款约定：“因房屋有抵押，李艳峰承诺于2018年10月15日起7个工作日完成解押、解封等工作”，由此可见，各方在签订合同时均明确知道涉案房屋存在抵押、查封等情形，并在合同中对解押、解封的时间进行明确约定，李艳峰亦认可在合同签订后，若其资金充裕，是可以在约定的期限内解除涉案房屋抵押、查封的，现李艳峰未能在期限内完成解除抵押、查封的合同义务，亦未在涉案房屋于2019年5月解除抵押、查封后，就涉案合同是否继续履行或解除与巴图、盛都公司再进行约定，而是将该房屋以204万元的价款出售给案外人，并已办理完成变更登记，李艳峰的上述行为违反合同约定，应依据《房屋买卖居间合同》第六条“乙方支付定金后,若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金的2倍赔偿乙方”的约定承担违约责任，故李艳峰应承担向巴图返还双倍定金20万元的违约责任。另，因巴图已将10万元定金交纳至盛都公司，盛都公司认可该10万元定金是作为“物业交割金”由其收取、存放，并准备在涉案房屋交付后退还，现《房屋买卖居间合同》已解除，为了减少诉累,由盛都公司向巴图返还该10万元定金，另10万元应由李艳峰向巴图返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决:一、确认原告巴图、被告李艳峰、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司于2018年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年7月17日解除；二、被告李艳峰于本判决生效之日起十五日内向原告巴图返还定金100000元；三、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告巴图返还定金100000元。案件受理费减半收取计3572元（巴图已预交）,由李艳峰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为盛都公司是否应按照一审判决第三项向巴图返还定金10万元。2018年10月12日巴图与李艳峰、盛都公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在一审庭审中，盛都公司表示同意解除合同，李艳峰亦表示不愿继续履行合同，且涉案房屋业已出售给案外人，涉案的合同已无客观上履行的条件，故以一审法院认定的2019年7月17日为合同解除之日。根据《房屋买卖居间合同》约定，李艳峰应将涉案房屋于2018年10月15日起7个工作日内完成解押、解封等工作，但李艳峰并未按上述约定履行合同义务，并将涉案房屋出售给案外人，已构成违约。本案中，巴图将定金10万元交付给李艳峰，李艳峰亦给巴图出具了收到定金的收条，按《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，李艳峰应当双倍返还定金即20万元，但由于此前李艳峰给盛都公司交付了物业交割金10万元，合同解除后盛都公司应向李艳峰返还，为减少诉累一审法院判令盛都公司直接向巴图返还10万元并无不当，本院予以维持。盛都公司若认为李艳峰应支付佣金，可另行主张。二审中，李艳峰申请追加傅某为第三人，但不能证明本案处理结果与其有法律上的利害关系，故不予追加。综上所述，内蒙古盛都房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收2300元（内蒙古盛都房地产经纪有限公司实际预交7144元），由上诉人内蒙古盛都房地产经纪有限公司负担，退还内蒙古盛都房地产经纪有限公司4844元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月十六日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕