西安市雁塔区人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书  （2019）陕01民终8309号上诉人（原审被告）：李晖，女，1987年3月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芸，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩策，男，1986年8月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芸，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛永鸣，男，1979年4月16日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：关晴，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，陕西弘业律师事务所实习律师。   上诉人李晖、韩策因与被上诉人牛永鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14970号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晖、韩策上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、三方签订的房屋买卖合同及附属协议为无效合同，原审认定上诉人认为购房价格过低不同意继续履行，及三方同意等符合政策后依约履行，事实认定错误。签订合同时西安市限购政策已经实施，合同不能履行不是上诉人造成的，客观上不能履行，涉案合同应无效。附属协议韩策并未签字，协议关于限购政策及违约金的约定应无效，三方未能就满足限购政策后继续履行达成一致意见。买卖合同及附属协议为被上诉人与居某某恶意串通，使上诉人作出违背意思表示的售房决定，严重损害上诉人利益。2、即使合同有效，上诉人已经向被上诉人发出书面解除合同通知书并经公证，且被上诉人收到解除通知后并未向人民法院或仲裁机构申请确认合同效力，合同已解除，原审法院适用法律错误。被上诉人不具备购房资格，且与中介恶意串通，使上诉人做出违背真实意思的售房决定，致使合同不能继续履行，合同目的无法实现，上诉人有合法理由解除合同。3、涉案合同不具备继续履行条件，一审法院判决继续履行合同，导致双方利益严重失衡，违背了合同法的立法初衷。根据合同法第一百一十条之规定，本案属于法律上及事实上无法履行且不适于强制履行。牛永鸣答辩称，1、一审法院判决认定事实清楚、正确，上诉人所述纯属个人主观臆断，无事实证据支持。上诉人所称涉案合同无效与国家房屋买卖政策相悖不符合事实和法律规定，本案合同应为合法有效。一审开庭中，上诉人提交的与韩策的通话录音明确表明韩策知晓且同意房屋转让。上诉人称被上诉人与中介恶意串通无任何证据，录音资料显示上诉人当时要临时加价而并非是因为签订合同时的价格原因。2、本案守约方为被上诉人，上诉人所谓的合同解除权其实是属于被上诉人的。上诉人违反法律规定解除合同，应当承担法律责任。3、本案完全符合法律规定的履行条件。牛永鸣起诉至一审法院请求： 1、判令二被告按照约定继续履行房屋买卖合同及附属协议并限期协助牛永鸣办理房屋过户手续等；2、判令二被告给付牛永鸣违约金10万元；3、判令二被告给付牛永鸣已支付的中介费3万元；4、本案诉讼费、保全费、担保费用、律师代理费及牛永鸣因被告违约额外支出的交通费、误工费等由二被告承担。一审经审理查明，2018年3月10日，牛永鸣（乙方）与韩策、李晖（甲方）及西安伍月房地产营销策划有限公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》（中介方组织双方分头签字）及《买卖三方附属协议》，约定：牛永鸣购买李晖、韩策所有的位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室房屋(面积118.35㎡)，房屋成交价格为1050000元（包含定金100000元），购房首付款320000元。双方应于本协议签订后，将购房首付款320000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，剩余款项通过商业贷款支付至资金监管账户。待乙方领取《不动产登记证》后，资金解除监管，由监管银行自行划转至甲方银行账户。首付款具体根据银行以及国家政策为参考。作为本次买卖交易的丙方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同的签订即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订同时，向丙方支付居间报酬（中介佣金）共计31500元，同时丙方应对付款方出具收款凭证。房产的交付，甲方应当在过户当天将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过7天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价款的20%支付违约金。守约方主张继续履行本合同的，违约方每逾期一天按合同总价款5‰承担违约金。因甲方或乙方违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌所造成市场房价差额损失、及守约方主张权益所发生的律师费、诉讼费、调查取证费等各项费用及损失。《买卖三方附属协议》约定，1、买方提前支付给卖方涉案房屋定金100000元，作为购房定金；等到2018年7月22日房屋网签满五年后进行交易，后续因未满五年政策原因双方不追究居某某责任，买卖双方同意并且接受此方案。2、如果买方在购房期间违约则已支付定金不予退还，作为违约金赔偿给卖方。如果卖方在此期间违约则需退还买方已支付全部定金，并且支付100000元作为违约金赔偿给买方。买卖双方任何一方违约，违约方都需向居某某支付全额中介费31500元。3、居某某协议买卖双方制定签署买卖三方合同，等到该房屋符合西安市房地局交易标准即（2018年7月22日网签满五年）协助买卖双方完成此次交易。合同签订当日，牛永鸣支付李晖、韩策定金100000元。后因被告方认为价格偏低，不愿继续履行，亦未依约建立资金监管账户，牛永鸣亦未能将首付款320000元打入。2018年7月5日，韩策、李晖向西安伍月房地产营销策划有限公司并牛永鸣发出《解除合同通知书》通知：本通知以任何方式送达或告知居某某和买方时，合同编号为SF0000569《房屋买卖三方合同》正式解除。2018年7月12日，兰州市国信公证处经韩策、李晖申请，对韩策、李晖出示的《解除合同通知书》进行公证：证明本公证书所附《解除合同通知书》、《EMS全球邮政特快专递》、《购票证明单》的复印件与原件内容相符。另查明，2016年7月29日西安市不动产登记局向李晖颁发不动产权证，房屋权利人为李晖（产权证号：陕（2016）西安市不动产权第1024104号）。2017年6月25日，西安市政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定：2017年4月18日以前，在西安市各区购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。2018年6月23日，西安市人民政府办公厅《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》规定：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。另查明，牛永鸣在提起本案诉讼前，已向法院申请诉前保全。一审法院依法于2018年7月24日作出（2018）陕0113财保274号民事裁定书，对李晖名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋予以查封。     一审法院认为，牛永鸣与被告方签订《房屋买卖三方合同》及《买卖三方附属协议》，并未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。虽然合同签订时存在限购政策的限制，但三方在合同中已明确，并且均同意等符合政策后依约履行（更符合变更后之限购政策）。故合同有效，三方均应依约履行。在合同的具体履行中，李晖、韩策认为价格过低，不同意继续履行，并单方提出解除合同，属违约行为。现牛永鸣要求李晖、韩策按照约定继续履行房屋买卖合同及附属协议，并限期协助牛永鸣办理房屋过户手续，依法予以支持。牛永鸣要求李晖、韩策给付其违约金10万元，李晖、韩策确实构成违约，理应依约支付牛永鸣违约金，但双方对违约金的约定过高，结合本案实际，依法酌情由李晖、韩策支付牛永鸣违约金10000元。牛永鸣要求李晖、韩策给付其已支付的中介费30000元，因合同继续履行，依约定由牛永鸣承担，故依法不予支持。牛永鸣要求被告方承担保全费、担保费用，因此费用为牛永鸣为了保障其权益得到有效实现而为，并非必须之费用，故依法不予支持。牛永鸣请求律师代理费40000元，因合同对此有明确约定，故依法予以支持。至于牛永鸣请求因被告方违约额外支出的交通费、误工费，证据不足，且已提供的证据不能证明系为了诉讼而为，依法不予支持。一审遂判决：一、牛永鸣与韩策、李晖及居某某西安伍月房地产营销策划有限公司签订之《房屋买卖三方合同》及《买卖三方附属协议》有效，双方应继续履行。二、本判决书生效后二十日内牛永鸣向韩策、李晖支付购房款950000元。三、本判决书生效后二十日内韩策、李晖协助牛永鸣办理西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室房屋过户手续。四、本判决书生效后二十日内韩策、李晖支付牛永鸣违约金10000元，赔偿牛永鸣律师费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回牛永鸣其余诉讼请求。本案案件受理费14520元，由牛永鸣承担4520元，李晖、韩策承担10000元。牛永鸣已预交，李晖、韩策于本判决书生效后直接支付牛永鸣10000元。保全费5000元，由牛永鸣承担。二审中，双方当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，牛永鸣与李晖、韩策签订《房屋买卖三方合同》、牛永鸣与李晖签订的《买卖三方附属协议》，并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当依照合同约定行使权利和履行合同义务。西安市实施的房屋限购政策仅为地方政府对当地房地产交易市场进行调控的措施，房屋符合一定条件仍然是可以进行交易的，限购政策并非法律、法规的禁止性规定。故上诉人李晖、韩策称本案房屋买卖合同不能履行、应为无效，理由不能成立。在2018年3月10日签订《房屋买卖三方合同》时，上诉人李晖、韩策均在合同上签名同意出售房屋，且李晖、韩策应对西安市房屋限购政策是明知的，故在当天又签订的《买卖三方附属协议》卖方仅有李晖签名，牛永鸣有理由相信韩策对签订该《买卖三方附属协议》是知晓且同意的。上诉人李晖、韩策以《买卖三方附属协议》无韩策签名主张该协议无效，理由不能成立。三方签订的《房屋买卖三方合同》《买卖三方附属协议》系当事人自愿签订，上诉人李晖、韩策无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故李晖、韩策上诉称上述协议为被上诉人与居某某恶意串通，使上诉人作出违背真实意思的售房决定，严重损害上诉人利益，依据不足，理由不能成立。本案合同签订后，牛永鸣依约履行了支付定金的义务，并无违约行为，《买卖三方附属协议》也约定“等到2018年7月22日房屋网签满五年后进行交易”，故李晖、韩策以其对西安市XX市场及相关政策不了解等为由于2018年7月5日向牛永鸣发出解除合同通知书，无合同及法律依据。而且牛永鸣已经于2018年8月3日向法院提起诉讼，要求继续履行合同。故李晖、韩策关于本案合同已经解除的上诉理由亦不能成立。虽然在合同签订时存在限购政策的限制，但三方在合同中已明确同意等符合政策后依约履行，故原审法院认定合同有效，三方均应依约履行，并限期由李晖、韩策协助牛永鸣办理房屋过户手续，酌情由李晖、韩策支付牛永鸣违约金10000元，赔偿牛永鸣律师代理费40000元，判处并无不当。综上，李晖、韩策的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由李晖、韩策承担。本判决为终审判决。   审  判  长   邹  守  鸣审  判  员   杨  晓  昱审  判  员   张      楠 二〇一九年十二月二日 法 官 助 理   孙  静  文书  记  员   崔  诚  浩      1