湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3130号 原告（反诉被告）：张在信，男，1969年5月1日出生，侗族，住溆浦县。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南大爱酒店管理有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人:侯建新，该公司董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：侯建成，男，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：余秋兰，北京德恒(长沙)律师事务所律师。 原告（反诉被告）张在信与被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月15日向本院提起诉讼，本院于2018年11月7日作出（2018）湘1202民初762号民事判决，被告不服该判决上诉于湖南省怀化市中级人民法院，该院于2019年2月28日作出(2019)湘12民终72号民事裁定：二、发回湖南省怀化市鹤城区人民法院重新审理。本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张在信及委托诉讼代理人吴玉文、被告委托诉讼代理人余秋兰和侯建成到庭参加诉讼。本案司法鉴定期间2019年6月26日至2019年11月6日。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张在信向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金53.7万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年5月20日，原、被告签订一份房屋租赁合同，甲方将位于怀化市湖天北路迎丰公园正门口物业(包括1-7层的毛坯房及楼顶5套住房)出租给乙方作酒店宾馆、茶楼及其他服务行业。约定免租期7个月(2012年5月20日起至2012年12月20日止)，租赁期限为180个月(2012年12月20日至2027年12月20日止)，约定租金及支付方式为:1、2012年12月20日至2017年12月20日期间，该栋房屋每年的租金为人民币67万元，期间年租金不递增。2、2017年12月21日至2022年12月20日期间，该栋房屋每年租金为人民币73.7万元，期间年租金不递增。3、2022年12月21日至2027年12月20日期间，该栋房屋每年租金为81.1万元，期间的年租金不递增。付款方式如下:第一年的租金分两次支付，在合同签字之日，支付第一年的租金人民币5万元，甲方该栋楼房交付乙方使用，在2012年6月1日前，乙方支付租金人民币42万元，在乙方酒店开业两月内支付第一年的其余租金。二、从第二年起，每年的12月20日支付甲方一年的整栋房屋租金。逾期两月不交租金，甲方可收回乙方经营权，不做任何补偿。三、甲方收款后应提供有效的收款凭证给乙方。原告根据约定将房屋交付被告，被告前几年还能依约履行合同。根据合同约定2017年12月20日，被告应支付原告2017年12月20日至2018年12月20日租金73.7万元，但被告仅支付20万元，尚欠原告53.7万元，经原告催交仍未支付，为维护原告合法权益，现依法提起上列诉讼请求，请人民法院依法公断。 诉讼过程中，原告（反诉被告）张在信增加诉讼请求：判令被告支付逾期支付房屋租金53.7万元利息(按年利率6%计算，暂计算2017年12月20日至2019年12月20日为6.4万元)至53.7万元房租还清止。事实与理由:2012年5月20日,原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同,该合同约定2017年12月20日被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2017年12月20日至2018年12月20日租金73.7万元,被告（反诉原告）已支付20万元,尚欠53.7万元,经多次协商拒不支付,迫使原告（反诉被告）提起诉讼,诉讼后被告（反诉原告）对本案判决不服提起上诉,二审发回重审后,被告（反诉原告）不仅多次变更诉讼请求,还提出评估拖延时间,导致原告（反诉被告）租金迟迟不能到位,为维护合法权益,现增加诉讼请求。 被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司辩称：一、双方之间签订的《房屋租赁合同》均是其真实意思的表示，合同中约定的条款均未违反法律法规的规定，双方之间关于案涉焦点（即合同第五条第6款）的约定是合法有效的。本诉原告、反诉被告张在信与大爱酒店签订的《房屋租赁合同》约定张在信将其位于怀化市湖天北路迎丰公园安置区9栋209的毛坯房租赁给大爱酒店用于酒店经营。该合同是双方真实意思的表示，合同中关于案涉焦点的约定也是双方真实意思的表示，且该约定内容明确，未违反任何法律法规的规定。所以，双方之间形成了合法、有效的房屋租赁关系。 二、从签订合同的出发点和目的来看，大爱酒店租赁该房屋是为了用于酒店经营，为了从酒店经营中获取利益。所以，其承租该房屋时势必会向本诉原告、反诉被告张在信确认该房屋前空坪是否可用作酒店停车场以及该房屋前方是否会出现建筑物体，这是本案合同的应有之义，也是经营者肯定会考虑到的问题。而且正是因为基于该考虑，才有了双方《房屋租赁合同》中第五条第6款“在租赁期内，若酒店正前方停车场出现建筑物体影响酒店的经营，由此产生的损失由甲方承担”的约定。首先，从合同本义来看，合同中已经约定了租赁该房屋系用来经营酒店，那么，该房屋必须具备的一点就是必须是可见的。现在的情况是房屋前方的围挡（已经怀化中院确认该围挡系临时建筑）已经完全将酒店遮挡，如果不是从高于该酒店的视角来看根本看不到该酒店的存在。大爱酒店提交的照片可以显示，围挡高达2.6米多，明显高于人体；长度150米之多，完全盖住了整个酒店的面积。所以，不管市民是走路通过还是开车经过，该酒店都被正前方的围挡遮住了，根本看不到酒店的存在。酒店大堂原本的灯火通明其实是可以被来往的行人及车辆看见的，但因为围挡的长期遮挡，市民都以为酒店已经停业了。酒店是一个需要展示给人看的经济实体，没有展示就没有存在感，就会被人以为已经停业，那么就势必会影响酒店的经营收入。而且，自施工以来，酒店营业额确实存在直线下降的实际经济损失,且2017年8月至2019年6月的损失现已经司法评估确定为347.68万元。所以，本诉原告、反诉被告张在信所称围挡高度远远低于周边绿化树木，不影响酒店通风、采光、通行的说法根本不能成立。试问如果围挡的高度已然高于酒店高于该栋房屋，或者与绿化树木等高，那么该房屋还能租出去吗？这就不仅仅只是损失的问题了，而是根本就不能用作酒店的问题了。其次，众所周知，停车场是酒店经营的必备附属设施，有无停车场可以直接影响酒店的入住及经营状况，所以，不管是大爱酒店还是本诉原告、反诉被告张在信当时肯定都考虑到了该情形。但是正因为当时房屋前方为闲置土地，无任何建筑物和障碍物，所以房屋前方的空坪正好可以用作酒店的停车场。这在当时确实是解决了大爱酒店的客流停车问题的，也符合大爱酒店签订合同租赁房屋经营酒店的初衷。但是合同双方也都考虑到了该空坪以后或许、可能会出现施工、建设或者出现建筑物的情况发生，这一点在此前的庭审及答辩中可以看出。基于该考虑，双方在合同中约定了“租赁期内，若酒店正前方停车场出现建筑物体影响酒店的经营，由此产生的损失由甲方承担”，也正是基于有此保障，大爱酒店才愿意与张在信签订长达15年的房屋租赁合同。现在因为合同中约定的情形出现了，所以双方对该条款的认识和解读有了不同的看法。本诉原告、反诉被告张在信认为建筑物体系指房屋，停车场不属于建筑物体，还认为大爱酒店因为与怀化市城市资产管理有限公司签订了《迎丰公园机动车停车管理服务协议》所以认为酒店前方停车场没有出现建筑物体，这明显就是歪曲事实。如果酒店前方没有出现建筑物，如果该建筑物没有影响到酒店的停车问题，大爱酒店又何必去租赁迎丰公园的停车场？（另外，从以上条款还可以看出，张在信是以一种默示的方法将酒店前方空坪一起出租给了上诉人，如果不是将前方空坪当作其自己所有并出租给大爱酒店的话为何会将前方空坪直接定义为停车场？所以，可以很明显的看出双方签订合同当时约定的租赁款当中其实是包含了酒店停车场的。如果该房屋前方没有这块可以用作停车场的空坪，张在信的该房屋租金不可能有如此之高，大爱酒店也不可能花如此高的费用去租赁一个没有停车场的房屋做酒店。）所以，如果当时该房屋前方没有空坪而是有建筑物存在，可想而知，大爱酒店是不可能租赁租金如此之高且没有必备停车场的该房屋来经营酒店的，更不可能一签就是15年。所以，不管当时双方对后来出现建筑物的情形有没有预见到，以及对预见到的情形作出的约定是否规范，从签订合同的本意和目的出发，本案合同第五条第6款的约定都应当作出有利于大爱酒店公司的解释，并且停车场和无遮挡也应当是本案合同租赁房屋经营酒店的应有之义。 三、怀化市中级人民法院(2019)湘12民终72号生效民事裁定已经确认大爱酒店前方的围挡属于住房和城乡建设部在《施工现场临时建筑物技术规范》中规定的临时建筑物，符合双方《房屋租赁合同》中约定的酒店正前方停车场出现建筑物体的情形。根据该裁定，本案中，合同之外的第三人虽是在租赁房屋正前方的土地上修建地下停车场，但第三人为了修建地下停车场，对土地周围进行了围挡，围挡的行为自2017年8月以来一直客观存在，而该围挡形成的空间，属于住房和城乡建设部在《施工现场临时建筑物技术规范》中规定的（JGJ/T188-2009）2.0.2“施工现场临时建筑物施工现场使用的暂设性的办公用房、生活用房、围挡等建（构）筑物，简称临时建筑”，即该围挡属于临时建筑物。既然该围挡属于临时建筑物，就当然符合本案合同第五条第6款约定的酒店正前方停车场出现建筑物体的情形。本诉原告、反诉被告仍然以围挡低于周边绿化树木以及大爱酒店公司租赁迎丰公园停车场等各种不成立的理由来否定酒店前方停车场出现建筑物体的事实，甚至视已经生效的终审裁定为无物，这完全是在推卸其应当承担的责任。 四、《房屋租赁合同》第五条第6款的约定属于附生效条件的合同，是以条件是否成就来决定合同条款效力的发生或者消灭的合同。当酒店前方出现建筑物体时，该合同约定的条件已成就，该合同条款已生效。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”附条件合同所约定的事实必须是将来发生的事实、必须是不确定的事实、必须是当事人约定而不是法定的事实、必须是合法的事实、必须是不与合同内容相矛盾的事实。本案中，关于案涉房屋前方是否会出现建筑物，合同双方都是不确定的，而且该建筑物是在合同签订后5年才发生的事实，是双方通过合同约定的事实，是双方真实意思表示且合法合理的事实，也是与合同目的、合同内容相契合的事实。现在合同约定的条件（即“酒店正前方停车场出现建筑物体”）出现，该合同条款就已经生效，合同相对方（即合同甲方，本案本诉原告、反诉被告）应当按照约定履行其承担损失的约定义务。 五、根据法律规定，附条件的合同，一旦出现的情况符合所附条件时，合同就已经生效，合同一方应当按照合同约定履行；一方如果不履行，就要赔偿因此给对方造成的损失。此前已述，本案中怀化市中级人民法院(2019)湘12民终72号生效民事裁定已经确认影响大爱酒店经营的围挡系临时建筑，且该临时建筑物符合双方《房屋租赁合同》第五条第6款约定的附条件情形。那么，合同甲方（即本案本诉原告、反诉被告张在信）就应当承担大爱酒店正前方出现建筑物体影响其经营产生的损失。该损失既包括自2017年8月以来，因围挡施工、建筑垃圾、建筑噪音等影响大爱酒店入住率进而导致其直接下降的营业额，也包括大爱酒店因无法使用酒店前坪停车场进而另行租赁迎丰公园停车场支付的租赁费，这些费用均是大爱酒店因围挡而造成的实际损失。大爱酒店在诉讼中向法院申请对其损失进行了评估，现湖南求是土地房地产评估有限公司（求是湘资评报字[2019]第002号）评估报告已经作出，认定大爱酒店公司自2017年8月至2019年6月已经实现的营业收入为547.12万元，营业收入损失评估后的价值为347.68万元。贵院依法委托的评估机构依法作出的评估报告合法有效，本诉原告、反诉被告张在信的异议不能成立，其应当按照该评估报告认定的损失价值向大爱酒店公司承担损失赔偿责任。 六、大爱酒店正常交租的情况并不能说明其酒店经营没有受到影响，也就是说，酒店经营是否受到影响并且导致其损失跟正常交租没有任何关系。首先，大爱酒店作为合同的相对方，理应按照合同约定履行支付租赁款的义务，这也是合同的应有之义，双方之间的诉讼纠纷并不影响租赁款的支付。本诉原告、反诉被告以自己不履行义务、不承担责任的行为来衡量大爱酒店公司的行为，认为其暂未按照合同约定承担损失赔偿责任，那大爱酒店公司就可以不支付租金，这完全就是强盗逻辑，并不值得颂扬。其次，大爱酒店是否具有支付能力以及是否实际支付也不影响酒店前方建筑物对酒店经营造成的影响，不能因为大爱酒店尚且还能支付起房租就认定其酒店经营未受到影响，其支付酒店房租的租金有可能来自于其他收入，并非一定来自于酒店的经营性收入。再者，关于是否交租的问题以及大爱酒店欠付的10万元租金本院已于2019年9月20日作出（2019）湘1202民初4797号民事判决，大爱酒店也已经按照判决完全履行了交租的义务。反而是本诉原告、反诉被告一直在违反合同的约定，一直在找各种理由拖延时间，企图赖掉其本应该承担的损失赔偿责任。 七、大爱酒店经营亏损的实际原因是本案诉争的酒店前方停车场出现建筑物体导致其经营损失，而非本诉原告、反诉被告所称的五花八门的理由；在酒店前方停车场未出现建筑物体时，酒店的经营收入一直处于稳定且可观的水平。大爱酒店承租张在信的房屋作酒店已经不是一年两年的事情了，大爱酒店提交的营业报表可以清晰的显示2017年8月以前酒店的经营收入是可观的，基本上平衡在每年400多万左右。而自2017年8月以来，酒店的收入基本上下滑了一半左右，降到每年200多万甚至100多万，原因就是酒店前方的建筑物导致行人都以为大爱酒店已经停业不经营了，加上酒店前方长期的施工导致酒店噪音大、建筑垃圾多导致顾客入住的舒适感下降，又因为酒店前方施工导致酒店无停车场供顾客停车，所以自2017年8月以来营业收入有了特别明显的下降。而本诉原告、反诉被告所称的房间小、卫生差、服务差等原因根本不能成立，如果真是这些原因导致的，那又何以解释酒店前方未施工未出现建筑物体前的营业收入呢？酒店点评作为一个公共平台，每个人都可以发表自己对酒店入住的感受，每个人的要求与体验感不同，当然会有好的、坏的、满意的、不满意的等不同的评价，又有哪个酒店可以做到让每个入住的顾客都满意呢？另外，正是因为酒店前方建筑施工导致大爱酒店亏损严重，其为了降低自身的亏损，所以才将一楼大厅旁门面和二楼茶餐厅转租给别人来经营，但是这并不能成为本诉原告、反诉被告推卸责任的理由。总之，本诉原告、反诉被告所说的理由完全不能成立，其并未参与酒店的经营，所以根本不可能比大爱酒店自身参与经营的负责人更清楚酒店的损失在哪里。 八、大爱酒店无需向本诉原告、反诉被告张在信支付房屋租赁款利息。首先，本案系因本诉原告张在信起诉大爱酒店房屋租赁款而引起，诉讼过程中大爱酒店对张在信提起了反诉，原因在于双方签订的房屋租赁合同中约定的“酒店前方停车场出现了建筑物体”，导致了酒店的经营损失，且该损失已经怀化市中院确认。那么在本案中，本诉原告张在信向大爱酒店支付损失与大爱酒店向张在信支付房租就属于互为给付义务的关系，没有先后履行顺序，应当同时履行。在这种情况下，大爱酒店有权行使自己的同时履行抗辩权，在一方（也就是本案本诉原告张在信一方）未为对待给付之前，另一方（也就是反诉原告大爱酒店）有权拒绝先为给付。并且，在怀化市中级人民法院(2019)湘12民终72号生效民事裁定已经确认大爱酒店前方围挡系建筑物体且影响了酒店经营的情况下，本诉原告张在信仍然以各种理由来推卸自己承担损失的责任，这种情况下，大爱酒店更加有充分理由怀疑本诉原告张在信支付大爱酒店该经营损失的可能性，基于此，大爱酒店行使自己的同时履行抗辩权正当而充分。所以，大爱酒店基于正当理由行使其暂不支付本诉原告张在信房屋租赁款的权利而产生的利息，同样正当而充分。故大爱酒店无需向本诉原告张在信承担该房屋租赁款的利息。其次，大爱酒店是基于上述正当事由、基于对怀化市中级人民法院生效裁定的充分信任及期待，并且基于该期待，大爱酒店有充足的理由来留置其欠付本诉原告张在信的房屋租赁款来抵偿其酒店因前方前停车场出现建筑物体导致的损失。也正因为此种期待，所以大爱酒店无需对其诉讼过程中因行使自己合法留置权进而产生的租赁款利息。再者，根据双方合同约定及实际情况，其实是酒店前方停车场先出现建筑物体影响了酒店的正常经营，其后大爱酒店主动与本诉原告张在信协商降低房屋租赁费用的问题，在协商无果后，本诉原告张在信才将大爱酒店起诉至法院要求支付剩余的租赁款项。也就是说，本案中，先出现了合同约定的附生效条件的情形，其后才出现了大爱酒店欠付租金的问题。如果用违约来解释这个问题，也是本诉原告张在信违约在先，才导致大爱酒店欠付租金。所以，对于该利息，大爱酒店无需承担责任。另外，大爱酒店依法提出上诉、评估及变更诉讼请求，是合法行使诉讼权利的体现；法院依法发回重审及委托评估，是为了查明事实依法审判，均没有过错。所以，本诉原告张在信不能以此理由来牵强附会，达到其要求大爱酒店承担租赁款利息的目的。 综上所述，本案属于附生效条件合同，案涉围挡属于合同中约定的影响酒店经营的建筑物体，所以，当所附条件已成就时（也就是酒店前方出现了合同约定的建筑物体），合同一方（即本案本诉原告、反诉被告张在信）就应当按照合同约定履行其承担损失的责任。另外，大爱酒店暂不支付本诉原告张在信53.7万元的租赁款是其合法行使同时履行抗辩权的行为，其不应当对因此而产生的利息承担任何责任。本案中，大爱酒店的诉讼请求既有事实依据也有法律依据，恳请法院依法支持反诉原告（本诉被告）的全部诉讼请求，驳回本诉原告（反诉被告）的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人违约造成反诉人的各项经济损失73.33万元；2、判由被反诉人承担反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》，由反诉人租赁被反诉人所有的房屋(怀化市迎丰公园东门口1-7层房屋一栋)经营酒店及其他服务业。该租赁合同除了约定每年租金数额及交纳租金的时间外，在合同的第五条第6项约定“在租赁期内，若酒店正前方停车场出现建筑物体影响酒店的经营，由此产生的损失由甲方(即被反诉人)负责”。自2017年8月前，反诉人与被反诉人合作很愉快，就《房屋租赁合同》的履行没有发生过任何纠纷，但自2017年8月初起酒店前面用来供顾客停车的停车坪动工修建地下停车场以来，酒店的营业收入急速下降，为此反诉人多次找到被反诉人商量如何解决，也给被反诉人送达了书面情况说明，一直要求被反诉人在收取2018年度的房屋租金时能够按照《房屋租房合同》第五条第6项的约定减免反诉人部分租金，但被反诉人无视合同约定和反诉人的巨大经济损失，在反诉人要求协商解决双方矛盾期间，反诉人还支付了2018年度的20万元租金，但被反诉人却向法院起诉要求反诉人支付余下租金，实属不该。反诉人是一家合法经营的酒店，财务报表一向完备，通过对2016年和2017年同期营业收入的报表对比，自酒店前停车坪动工至2018年3月底，自诉人的同期营业收入减少了67.93万元，而且现在酒店前的停车坪已被四面围起，里面挖得稀烂，下雨天的时候施工的泥水都流到酒店大厅前的过道上，严重影响到客人的入住。酒店前的现状是一片狼藉。无奈下，为留住部分顾客，反诉人不得已于2017年10月1日与怀化城市资产经营有限公司签订了一份《迎丰公园机动车停车管理服务协议》，按照年租金5.4万元的价格的租赁了停车场。综上，因为被反诉人不遵守《房屋租赁合同》的约定，自2017年8月至2018年3月底，直接造成了反诉人各项经济损失73.33万元，而且这种状况还在继续。为维护反诉人的合法权益，特此反诉，请法院判如所请并依法驳回被反诉人对反诉人租金的诉讼请求。 2019年6月24日，被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司变更反诉请求为：1、判令反诉被告(本诉原告)张在信承担反诉人(反诉原告)的各项经济损失共计206.10万元(说明如下:被告（反诉原告）提出反诉时的经济损失为73.33万元,系自2017年8月计算至2018年3月止;现提出变更诉讼请求是请求将经济损失自2017年8月暂计算至2019年6月鉴定之日止,为206.10万元;另外,因被告（反诉原告）已经申请法院委托鉴定机构对申请人的经营性经济损失做鉴定,鉴定意见作出后若被告（反诉原告）对鉴定意见无异议,则被告（反诉原告）此期间的经济损失以法院委托的司法鉴定机构作出的司法鉴定意见为准;后期损失亦以鉴定意见为依据,继续计算至影响被告（反诉原告）经营性损失的情形消失或者双方之间解除合同、合同终止为止);2、判令被反诉人承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由:被告（反诉原告）诉本诉原告、反诉被告张在信房屋租赁合同纠纷一案,双方自2018年3月开始诉讼,经历了一审、二审,现因被告（反诉原告）的经营性财产损失问题经怀化市中级人民法院裁定应由反诉被告张在信承担,但因贵院原审时未委托作出鉴定被怀化市中级人民法院发回重审。因双方之间的诉讼时限较长,诉讼期间被告（反诉原告）的经营性财产损失一直在继续,甚至在扩大,被告（反诉原告）现在的经营性经济损失比此前提出反诉时的损失金额已经翻了将近两倍。故被告（反诉原告）特依据《民事诉讼法》及相关法律之规定,向贵院提出变更诉讼请求的申请,请求将被告（反诉原告）的经营性财产损失暂计算至2019年6月为止,后续损失以被告（反诉原告）实际产生的损失为准。另,被告（反诉原告）已申请贵院委托司法鉴定机构对经营性财产损失做鉴定,鉴定意见出来后,被告（反诉原告）若无异议则其此前已经遭受的损失和后续可预见及实际遭受的损失均以作出的鉴定意见为依据。 2019年11月7日，被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司再次变更反诉请求为：1、判令被反诉人承担反诉人自2017年8月至2019年6月期间的各项经济损失共计347.68万元;(说明如下:被告（反诉原告）此前于2019年6月24日曾向贵院申请变更诉讼请求,请求损失金额为206.10万元,时间为自2017年8月始至2019年6月止。当时被告（反诉原告）虽已经申请鉴定,但鉴定结论还没有出来,所以当时仅仅是以被告（反诉原告）酒店营业收入日报为依据向贵院申请变更诉讼请求。现湖南求是土地房地产评估有限公司(求是湘资评报字[2019]第002号)鉴定结论已作出,被告（反诉原告）对该鉴定结论无异议,故以该鉴定结论为依据重新向法院申请变更诉讼请求);2、判令被反诉人以湖南求是土地房地产评估有限公司出具的(求是湘资评报字[2019]第002号)评估报告为依据继续承担被告（反诉原告）自2019年7月起至影响申请人经营性损失的情形消失或者双方之间解除合同、合同终止为止(以评估报告为依据,自2017年8月至2019年6月共计23个月的损失额为347.68万元,则每月的损失额为15.12万元);3、请求判令被反诉人承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用及鉴定费用6.8万元。事实与理由:被告（反诉原告）诉本诉原告、反诉被告张在信房屋租赁合同纠纷一案,双方自2018年3月开始诉讼,经历了一审、二审,二审中被告（反诉原告）的经营性财产损失问题经怀化市中级人民法院裁定应由反诉被告张在信承担,但因贵院原审时未对经济损失委托鉴定故被怀化市中级人民法院发回重审。重审经贵院重新立案受理后,被告（反诉原告）于2019年6月向贵院申请经营性财产损失评估,现贵院依法委托的评估机构湖南求是土地房地产评估有限公司已于2019年11月4日出具正式的资产评估报告,结论为:“湖南大爱酒店管理有限公司2017年8月至2019年6月已实现的营业收入为547.12万元,营业收入损失评估后的价值为人民币叁佰肆拾柒万陆仟捌佰元整(￥347.68万元)。”该评估报告系贵院依法委托的专业评估机构依法作出的专业评估报告,申请人没有任何异议,故被告（反诉原告）现以此为依据请求变更诉讼请求。并且,被告（反诉原告）无法预知影响申请人经营性损失的情形何时才能消失,或者双方之间的合同何时终止,所以,在该影响因素灭失之前,被告（反诉原告）酒店的损失一直处于持续状态,甚至有可能扩大。且不管后续损失仍然处于持平状态还是扩大状态,该损失都应由原告（反诉被告）承担。但是,如果该后续损失交由被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方协商,肯定无法达成一致协议,所以,被告（反诉原告）申请应由原告（反诉被告）承担的后续损失亦以此次湖南求是土地房地产评估有限公司出具的23个月营业收入损失价值347.68万元为依据(即每个月损失额为15.12万元)自2019年7月开始计算至影响被告（反诉原告）酒店经营性损失消失或者双方之间合同终止为止。被告（反诉原告）此前申请变更诉讼请求时已经表明,评估意见出来后申请人若无异议则其此前已经遭受的损失和后续可预见及实际遭受的损失均以作出的评估意见为依据。现评估意见已经作出,被告（反诉原告）特此重新变更诉讼请求。 原告（反诉被告）张在信对被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司的反诉辩称:一、答辩人认为（2019）湘12民终72号民事裁定认定事实不仅超出了“裁定”的范围，且该“裁定”认定的事实是错误的。首先裁定适用事项是解决诉讼过程中的程序性问题，不解决当事人双方争执的权利义务问题，即实体法律关系。目的是使人民法院有效地指挥诉讼，清除诉讼中的障碍，推进诉讼进程，不解决当事人之间的争议。“裁定”作出的依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，可以在诉讼过程中的任何阶段做出。根据的事实是程序性事实。2019湘12民终72号民事裁定中“本院认为，虽然本案合同之外的第三人是在租赁房屋正前方的土地修建地下停车场，但第三人为了修建地下停车场对土地周围进行了围挡，围挡的行为客观存在，该围挡形成的空间，住房和城乡建设部在《施工现场临时建筑物技术规范》中规定（JGJ/T188-2009）2.0.2“施工现场临时建筑物施工现场使用的暂设性的办公用房、生活用房、围挡等建（构）筑物，简称临时建筑，因此，该围挡应为临时建筑物，符合本案合同第五条第六项约定的酒店正前方停车场出现建筑物体的情形”。上述事实系实体法律关系非程序性事实。其次该裁定认定“第三人为了修建地下停车场，对土地周围进行了围挡，围挡的行为客观存在”，该裁定认定的上述事实没有具体明确围挡的位置，客观存在的事实是围挡建在酒店正前方停车场绿化带以外的人行道上，而不是在酒店正前方停车场内。该裁定认定上述事实部分均违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定。 二、答辩人认为被答辩人滥用诉权。具体表现在答辩人于2018年3月15日就被答辩人拖欠53.7万元房屋租金诉至怀化市鹤城区人民法院，2018年4月8日被答辩人提起反诉，诉求为赔偿各项经济损失73.33万元。（2019）湘12民终72号民事裁定发回重审后，被答辩人于2019年6月24日将诉求变更为206.10万元。2019年11月7日，又将诉求变更为347.68万元等。上述事实有被答辩人的反诉状及变更诉讼请求申请书为证。 三、答辩人认为被答辩人2019年11月7日变更诉讼请求申请书的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回，其理由如下： 1、“被答辩人经营性财产损失问题经怀化市中级人民法院裁定应由答辩人张在信承担”，纯属被答辩人大爱公司无中生有，捏造事实，根本不成立。2019年2月28日，怀化市中级人民法院作出的（2019）湘12民终72号发回重审的理由是“湖南大爱酒店管理有限公司因围挡其经营受到影响，是否存在损失，对此，其在一审中提交了《财产损失鉴定申请书》，但一审法院未依程序进行鉴定，以致财产损失无法查明，相关事实不清，应予以发回重审”。并没有认定被答辩人经营性损失问题裁定由答辩人承担。 2、被答辩人以2019年11月4日，湖南求是土地房地产评估有限公司作出的求是资评湘报【2019】第002号评估报告结论为依据诉求答辩人承担被答辩人自2017年8月至2019年6月期间的各项经济损失347.68万元无事实依据，与本案无关联性，不能成立，答辩人不认可。理由表现在如下几个方面： 、该评估报告的依据不是根据（2019）湘12民终72号民事裁定书中因围挡影响被答辩人大爱公司经营，是否存在损失作出，而是根据被答辩人大爱公司2017年8月至2019年6月的营业收入做出的评估结论，与本案无关联性。 、该评估报告对评估结论中产生经营损失原因未查清。造成损失系被答辩人自己经营管理不善造成的，答辩人造成的或者第三方造成的还是其他综合原因造成的，该评估报告并未明确。据答辩人所知，首先大爱酒店自2012年营业以来至今没有装修过，从答辩人提供的二楼茶座及一楼茶座外的遮阳罩可以看出酒店陈旧。其次，一楼大厅占四间门面，除大厅外，还有五间门面外租，其中一间外租做茶楼，四间外租做汽车养护体验馆，外租收入均没有计入评估报告。再次评估公司组织双方现场勘察时，评估公司询问大爱公司收入是否每天进公司账户，大爱公司管理人员回答说有收入打入个人账户的情况，但该报告未体现出来。最后顾客网络评价反映强烈，房间小、空间差、卫生差、服务差、无免费矿泉水、无早餐、喝水另收费、住宿开发票加税、押金不退等等。 、该评估报告的评估结论不合法、不真实。评估报告的数据依据来源于被答辩人，鉴于数据依据系被答辩人单方提供，未经专业会计师事务所或审计部门审计，其真实性、合法性无法确定，因此评估结论不合法、不真实。 3、被答辩人2019年11月7日变更诉讼请求，诉求判令答辩人以求是湘资评报字[2019]第002号评估报告为依据，继续承担自2019年7月起至影响被答辩人损失情形消失或者双方解除合同，合同终止为止，以评估报告为依据自2017年8月至2019年6月共计23个月的损失额347.68万元，每月损失15.12万元不能成立。首先评估报告本身与本案无关联性（前面已详述）。其次无论是2017年8月至2019年6月，还是2019年7月后，在酒店前修建地下停车场的不是答辩人，而是怀化市城市建设投资有限公司。最后2019年7月后怀化城市建设投资有限公司修建地下停车场是否对酒店经营有影响，是否造成被答辩人大爱公司损失，不仅没有充分的事实依据，且与答辩人无关联性。 四、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第五条第六项中约定的“建筑物体”是指一层或两层以上的房屋，非其他建筑物、构筑物。其理由如下： 1、向岚系被答辩人的发起人。向岚为被答辩人的发起人有如下证据予以证实。2012年5月20日向岚与答辩人签订《房屋租赁合同》，2019年12月6日晚本诉原告代理人调查向岚笔录及相关材料，被答辩人2012年12月17日成立时的章程、验资报告、股东会决议、被答辩人公示信息等，证明2012年5月20日被答辩人的发起人向岚与答辩人签订房屋租赁合同的当晚在花溪路43号茗上茶馆共同协商租答辩人涉案房屋用于办公司经营宾馆、酒店，协商一致后双方当晚签订了合作协议，然后筹备成立公司事宜，二人共同组建湖南大爱酒店管理有限公司，2012年6月5日取得湖南省工商行政管理局核发的（湘）名私字[2012]第1916号《企业名称预先告知书》，2012年12月17日成立湖南大爱酒店管理有限公司，注册资金500万元，向岚认缴注册资金300万元，占注册资金60%，候建新认缴注册资金200万元，占注册资金40%。 2、向岚与答辩人2012年5月20日签订《房屋租赁合同》约定的第五条第六项中的“建筑物体”是指一层或二层以上的房屋。2012年5月20日向岚与答辩人签订《房屋租赁合同》时，向岚担心答辩人出租的房屋正前方空坪修建一层或二层以上的房屋影响酒店经营，答辩人当时提供了市城投公司在其房屋前修建地下停车场的效果图，并承诺如修房屋愿把其出租房屋前的土地买下来，向岚确认是修地下停车场后放心与答辩人签订了《房屋租赁合同》。上述事实有两次调查向岚笔录以及《房屋租赁合同》内容予以证实。 3、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第五条第六项中约定的“建筑物体”是指一层（或二层）以上的房屋符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定。理由是首先双方签订的是房屋租赁合同，该合同第五条第六项中约定的“建筑物体”表述虽不明确具体，但双方在签订合同协商过程中已经明确约定“建筑物体”是指一层或二层以上的房屋，非其他建筑物、构筑物。其次答辩人2012年5月20日与向岚签订房屋租赁合同时，明确告知了向岚，出租房屋前空坪是市城投公司规划拟建的地下停车场，并提供了该地下停车场的效果图，向岚确认后才签的房屋租赁合同。因此按照合同使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，房屋租赁合同第五条第六项双方的真实意思表示为一层或二层以上的房屋，非其他建筑物、构筑物。 4、被答辩人的发起人向岚与答辩人签订的《房屋租赁合同》对被答辩人具有法律约束力。理由是首先向岚与答辩人签订房屋租赁合同的当晚与候建新协商一致共同成立大爱公司，达成共识后二人共同申报企业名称，并于2012年12月17日共同成立大爱公司，履行被答辩人发起人向岚与答辩人签订的《房屋租赁合同》。其次：2012年5月20日被答辩人发起人向岚与答辩人签订《房屋租赁合同》后，向岚与候建新共同出资组建大爱公司履行该〈房屋租赁合同〉至2016年1月5日，因被答辩人内部股东结构发生变化，终止了2012年5月20日答辩人与被答辩人发起人向岚签订的《房屋租赁合同》，被答辩人于2016年1月5日重新与答辩人签订《房屋租赁合同》，合同内容在2012年5月20日向岚与答辩人签订的《房屋租赁合同》第6条增加第12项“乙方租赁期内不得转让经营权，若需转让需经甲方同意方能生效”，其他条款不变，落款时间为2012年5月20日，实为2016年1月5日，加盖了被答辩人公章。上述事实有两份内容一致的房屋租赁合同予以证实，再次证明被答辩人履行被答辩人发起人向岚与答辩人签订《房屋租赁合同》的事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，公司成立后予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。因此被答辩人对发起人向岚以个人名义与答辩人签订的《房屋租赁合同》对被答辩人具有法律约束力，向岚与答辩人签订的《房屋租赁合同》第五条第六项的“建筑物体”为一层或两层以上的房屋实为被答辩人与答辩人的约定。 鉴于上述事实与理由，答辩人认为被答辩人经营损失问题与答辩人无关联性，请求依法驳回被答辩人的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于《房屋租赁合同》、《租赁合同》第五条第6项约定中“建筑物体”的含义。被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司成立于2012年12月17日，公司发起人原始股东为向岚、侯建新二人，向岚为第一任法定代表人。被告公司筹备成立阶段，向岚、侯建新意欲合伙承租原告的本案所涉房屋用于酒店经营，逐于2012年5月20日由向岚(乙方)与原告(甲方)签订了《租赁合同》，其中《租赁合同》第五条第6项约定“在租赁期内，若酒店正前方停车场出现建筑物体影响酒店的经营，由此产生的损失由甲方承担”，但就“建筑物体”的含义在该《租赁合同》中却没有界定，根据2018年4月21日原告代理律师对向岚的《调查笔录》，向岚陈述“当时是这么商定的，张在信拿了张图纸，图纸上标明是绿化停车场，张在信承诺如果修房子愿把地买下来，不影响酒店经营，如果修房子不论一层、二层，张在信承诺赔偿我损失，我当时想法只要不修房子我就愿意，在这种情况下我把合同签了”，因此，向岚明知该“停车场”的权利人不是原告，同时，该“建筑物体”的含义应理解为“一层以上的房子或同类高度的建筑物”，这也与怀化当地的一般习惯理解相符合，本院予以认定。2、向岚与原告签订《租赁合同》时，其是在被告公司设立筹备阶段的为公司设立的职务行为，且向岚后来退出后，改由被告直接与原告签订的《房屋租赁合同》，其中第五条第6项约定的内容与《租赁合同》是一致的，因此，本案中，《租赁合同》及《房屋租赁合同》第五条第6项约定的“建筑物体”的含义均应理解为“一层以上的房子或同类高度的建筑物”，且被告明知租赁房屋前方“停车场”的权利人不是原告。3、关于权利人怀化市城市建设投资有限公司在本案所涉酒店正前方停车场修建“湖天北路3号停车场”的施工围档是否属于《房屋租赁合同》、《租赁合同》第五条第6项中约定的“建筑物体”。《租赁合同》及《房屋租赁合同》关于第五条第6项约定的“建筑物体”的含义为“一层以上的房子或同类高度的建筑物”，合同双方当事人均是明确的，而怀化市城市建设投资有限公司场修建“湖天北路3号停车场”的施工围档系高约2.2米的薄彩钢皮瓦临时搭建的施工辅助设施，显然不属于《房屋租赁合同》、《租赁合同》第五条第6项中约定的“建筑物体”，本院予以认定。4、本案被告营业收入损失的直接原因，被告应承担举证责任。虽然求是湘资评报字[2019]第002号《评估报告》能够证实被告营业收入损失347.68万元,但该《评估报告》没有确定造成该损失的原因，而通常的市场经营中影响营业收入的因素有很多,如价格与销售量等多方面市场因素或其他因素，现被告并无充分证据能够证实该营业收入损失与原告的何种行为具有直接的因果关系，因此，被告就此应承担举证不能的法律后果。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，原告(甲方)与向岚(乙方)签订《租赁合同》约定：甲方所属物业位于中国湖南省怀化市湖天北路迎丰公园正门口，现出租给乙方使用，包括一至七层的毛坯楼房及楼顶5套住房，乙方作为酒店宾馆、茶楼及其他服务产业等等；免租期2012年5月20日至2012年12月20日共7个月，租赁期2012年12月20日至2027年12月20日共180个月；租金约定为，2012年12月20日至2017年12月20日期间，该栋房屋每年的租金为人民币67万元，期间年租金不递增,2017年12月20日至2022年12月20日期间，该栋房屋每年租金为人民币73.7万元，期间年租金不递增,2022年12月20日至2027年12月20日期间，该栋房屋每年租金为81.1万元，期间的年租金不递增;租金付款方式约定为，第一年的租金分两次付款，在合同签字之日，支付第一年的租金人民币5万元，甲方该栋楼房交付乙方使用，在2012年6月1日前，乙方支付租金人民币42万元，在乙方酒店开业两月内支付第一年的其余租金,从第二年起，每年的12月20日支付甲方一年的整栋房屋租金,逾期两月不交租金，甲方可收回乙方经营权，不做任何补偿;(第五条第6项)在租赁期内，若酒店正前方停车场出现建筑物体影响酒店的经营，所产生的经济损失一律由甲方承担。原告与向岚签订《租赁合同》时，双方就《租赁合同》第五条第6项约定中“建筑物体”的含义有双方一致的口头约定，即指“一层以上的房子或同类高度的建筑物”。《租赁合同》签订时,向岚与侯建新合伙共同经营，并筹备设立被告湖南大爱酒店管理有限公司，共同对所租赁房屋进行了酒店经营目的的装修,被告也明知租赁房屋前方“停车场”的权利人不是原告。 被告湖南大爱酒店管理有限公司成立于2012年12月17日,股东为向岚、侯建新,法定代表人向岚，2014年9月19日法定代表人变更为侯建新,股东变更为赵爱银、侯建新,现在侯建新仍是被告的法定代表人，但股东已变更为申朝晖、曾仕安。 2016年1月5日，因向岚欲退出本案所涉酒店经营，经原告与向岚协商，双方同意终止《租赁合同》，同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同书面落款时间为2012年5月20日)，该《房屋租赁合同》在原《租赁合同》约定内容第6条增加了第12项“乙方租赁期内不得转让经营权，若需转让需经甲方同意方能生效”(手写体),其他约定条款与《租赁合同》内容保持不变。 原、被告于2016年1月5日开始履行《房屋租赁合同》，被告对租赁物基本未作进一步装修而在原基础情况下继续经营酒店住宿业务，但自2017年8月以来，因酒店正前方停车场权利人(怀化市城市建设投资有限公司)在此修建“湖天北路3号停车场”，将停车场四周围档(高约2.2米)封闭式施工，被告认为影响了酒店生意而致营业收入损失，拖欠原告租金不付，至今尚欠付原告2017年12月21日至2018年12月20日期间的租金53.7万元。 经被告申请，本院委托，2019年11月4日湖南求是土地房地产评估有限公司作出《评估报告》(求是湘资评报字[2019]第002号),结论为:“湖南大爱酒店管理有限公司2017年8月至2019年6月已实现的营业收入为547.12万元,营业收入损失评估后的价值为人民币叁佰肆拾柒万陆仟捌佰元整(￥347.68万元)”。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应予全面适当履行，被告依约应于2017年12月20日付清下一年度的租金73.7万元，但至今尚欠原告2017年12月21日至2018年12月20日期间的租金53.7万元未付，已构成逾期付款违约，应予以支付，同时应按年利率6%支付原告逾期付款之资金占用利息，从2017年12月21日计算至付清时止(其中2017年12月21日至2019年12月20日为6.4万元,53.7万元×6%×2年＝6.4万元)。本案案外人(怀化市城市建设投资有限公司)因修建“湖天北路3号停车场”临时搭建的高约2.2米的施工辅助设施围档，不属于《房屋租赁合同》第五条第6项中约定的“建筑物体”，同时，被告也无其他充分证据能够证实其营业收入损失与原告的何种行为具有直接的因果关系，因此，被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司支付原告（反诉被告）张在信租金53.7万元，于本判决生效后7日内付清； 二、被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司支付原告（反诉被告）张在信利息6.4万元，于本判决生效后7日内付清； 三、被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司支付原告（反诉被告）张在信利息(以本金53.7万元，按年利率6%,从2019年12月21日计算至付清时止)； 四、驳回被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9810元，反诉案件受理费减半收取21208元，共计31018元，由被告（反诉原告）湖南大爱酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  粟多海 人民陪审员  张彩映 人民陪审员  杨岩青 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  黄 莉