四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初3556号 原告（案外人）：罗彬，男，1969年10月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告（申请执行人）：黄金伟，男，1984年2月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：蒲晗，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨碧宁，四川明炬律师事务所律师。 被告（被执行人）：李桂容，女，1963年3月14日出生，汉族，住四川省威远县。 被告（被执行人）：鲁新民，男，1956年7月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告（被执行人）：威远县永桂劳务有限公司，住所地四川省威远县两河镇向矿街25号。 法定代表人：李桂容，总经理。 第三人（被执行人）：四川省仁寿县第五建筑工程公司，住所地四川省仁寿县文林镇江家坝黎明街108号。 法定代表人：周学良，总经理。 委托诉讼代理人：钟树清，仁寿县晨诚法律服务所法律工作者。 原告罗彬与被告黄金伟、李桂容、鲁新民、威远县永桂劳务有限公司，第三人四川省仁寿县第五建筑工程公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，与2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告罗彬，被告黄金伟的委托诉讼代理人杨碧宁、蒲晗，第三人四川省仁寿县第五建筑工程公司的委托诉讼代理人钟树清到庭参加诉讼。鲁新民、李桂容、威远县永桂劳务有限公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗彬向本院提出诉讼请求：请求判决解除对位于四川省仁寿县的查封，停止对该房屋的执行。事实与理由：2010年3月，罗彬与李桂容约定李桂容将位于仁寿县的旧房拆除建造商品房，李桂容赔偿罗彬建成后的商品房。房屋拆除后李桂容因各种原因未能建造商品房，故将案涉房屋抵偿给罗彬，并将水、电、气过户到罗彬名下，罗彬于2012年3月入住该房至今。李桂容承诺为罗彬办理房屋的产权过户登记，但至今未办理。2018年4月，在黄金伟与李桂容民间借贷纠纷的执行过程中，成都市中级人民法院查封了案涉房屋，故原告基于入住在前查封在后请求人民法院解除对案涉房屋的查封。 被告黄金伟辩称，1.原告不享有足以排除强制执行的要件，根据物权法第九条、第十四条之规定，李桂容是经依法登记的案涉房屋所有权人；2.李桂容的抵押是有权处分，且依法办理了抵押登记手续，抵押合法有效，且四川省高级人民法院的民事判决书已经确认被告对案涉房屋享有抵押权；4.成都市中级人民法院的裁定书驳回了罗彬之前提出的执行异议。 第三人四川省仁寿县第五建筑工程公司述称，1.罗彬将我公司列为第三人不适当，我公司与本案无关；2.罗彬的房屋拆迁后，李桂容办的抵押手续，但之前应当向仁寿法院主张权利，提起房屋所有权归属的诉讼，但原告未提起诉讼，具有一定的过错；3.不动产物权变动以登记为生效要件，李桂容将房产抵押给原告但未办理登记，未产生法律效力；4.房屋现在仍由原告居住，他项权利登记在黄金伟名下，黄金伟申请执行的23套房屋包括案涉房屋因为评估公司不予评估，所以尚未执行。 鲁新民、李桂容、威远县永桂劳务有限公司未发表答辩意见。 经审理查明，2010年3月6日罗彬、唐莉（罗彬之妻）（甲方）与李桂容（乙方）签订《协议书》该协议书载明：“甲方因原住房存在安全隐患，城建开发牌坊街街道通行存在不便等原因，甲方原住房需拆除，院坝、竹林等交给乙方统一规划、统一筹建，经双方磋商并达成以下协议：一、乙方在该宅基上修建竣工后，按以下赔偿办法进行赔偿，若面积多或少进行找补，每平方米按陆佰捌拾元计算。赔偿户在1-3层进行抽签分配。但原拆原建手续由甲方在政府批示。二、甲方所赔偿的面积等全由甲方承担，此房全为清水房。三、甲方原有面积：1、住房107.66平方米，乙方赔偿给甲方107.66平方米。2、猪圈16.8平方米，乙方赔偿给甲方16.8平方米。3、院坝、竹林156平方米，乙方赔偿给甲方93.6平方米。合计：乙方共赔偿甲方住房1-3层共计218.06平方米，大写贰佰壹拾捌点零陆平方米。......五、除赔偿甲方的住房外，剩余住房全属乙方所得，由乙方任意买卖。” 该协议书签订后罗彬等房屋被拆除但原址上未能建成新房。2012年3月罗彬等人入住李桂容修建的位于四川省仁寿县**镇洪湖路11号2单元4层3号房占有并使用至今。2012年1月9日李桂容出具《收条》表明“今收到罗成、罗彬、罗彬三家户头费以支（水电气闭路）”。2013年5月19日李桂容出具《承诺》“本人在年前办回产权给罗成、罗彬、罗彬，如不办回产权，赔偿每户违约金20000元，大写贰万元整。”2014年2月5日“2014年6-7月产权办到罗成、罗彬、罗彬个名下，如6-7月办不下来，上年每户的违约金20000元要生效了，办产权的一切费用由李桂容负责。”罗彬等人房屋被拆除后原宅基地目前处于空置状态。 另查明，2013年8月27日李桂容用其所有的位于仁寿县**镇洪湖路包括本案案涉房屋在内的23套房屋为李桂容向黄金伟借款500万元提供抵押担保，并于2013年8月27日办理了房屋抵押登记。 黄金伟诉李桂容、鲁新民、威远县永桂劳务有限公司、四川省仁寿县第五建筑工程公司借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2017年5月17日作出（2016）川民终824号民事判决：一、维持四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第663号民事判决第一、二项，即“一、李桂容应于本判决生效之日起十日内偿还黄金伟借款本金4804651.84元，并支付利息（以4804651.84元本金为基数，从2013年11月1日起计算至付清之日止，按年利率24%计算）；二、黄金伟对李桂容提供的位于仁寿县（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元3层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元4层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元4层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元5层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元5层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元6层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路1号2栋1单元6层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路3号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路7号（房产证号：仁房权证监证字第××）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元2层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元2层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元2层3号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元3层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元3层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元3层4号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元4层1号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元4层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元4层3号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元4层4号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元5层2号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路11号2栋2单元5层4号（房产证号：仁房权证监证字第××号）、仁寿县**镇洪湖路13号（房产证号：仁房权证监证字第××号）房产享有抵押权。即有权在被告李桂容不履行本案债务时，以前述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。”二、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第663号民事判决第四项，即“驳回黄金伟的其他诉讼请求”；三、变更四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第663号民事判决第三项，即“鲁新民、威远县永桂劳务有限公司、四川省仁寿县第五建筑工程公司对李桂容的上述还款义务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向李桂容追偿”为：威远县永桂劳务有限公司对李桂容的上述还款义务承担连带清偿责任；鲁新民、四川省仁寿县第五建筑工程公司对黄金伟在李桂容提供的案涉23套房产担保物权以外的债权承担连带清偿责任。鲁新民、威远县永桂劳务有限公司、四川省仁寿县第五建筑工程公司承担连带清偿责任后，有权向李桂容追偿。四、驳回黄金伟的其他诉讼请求。 上述判决发生法律效力后，黄金伟向本院申请强制执行，执行案号：（2018）川01执227号。执行过程中，本院于2018年4月12日作出（2018）川01执227-1号执行裁定：一、查封被执行人李桂容名下位于四川省仁寿县【证号分别为：仁房权监证0181985、0181980、0181986、0181981、0181987、0181982、0181983、0181988、0181989、0181973、0181974、0181959、0181968、0181975、0181960、0181945、0181976、0181961、0181969、0181948、0181962、0181955、0181964号】。二、查封期限为三年，即从2018年4月12日至2021年4月11日止。本案争议房屋在上述查封范围之内。 认定以上事实有：《收条》《承诺》《协议书》《证明》、民事判决书、执行裁定书、房屋他项权证书等证据在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中罗彬等人占有案涉房屋是因原宅基地修建房屋并被李桂容拆除后，双方达成房屋产权调换物权而占有。原《协议书》中约定的原址重建后的产权调换和赔偿因客观原因未能实际履行，故在《协议书》实际履行过程李桂容用登记在自己名下的由其开发建设的本案案涉房屋予以调换。罗彬等人享有的该实体权利合法并且真实存在。在房屋置换后，罗彬等人多次催促李桂容办理房屋过户登记手续，但李桂容在明知房屋已经交付罗彬等人实际占有使用的情况，仍在2013年8月27日用包括案涉房屋在内的23套房屋向黄金伟借款500万元提供抵押。导致罗彬等人对案涉房屋被拆除后享有的安置补偿权与抵押权发生冲突。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以上法条规定的精神和原则，被拆迁人对尚未登记至自己名下的安置补偿房屋享有的实体权利优先于房屋消费者的物权期待权，而房屋消费者的物权期待权是优先于抵押权。故被拆迁人对未办理产权登记的安置补偿房屋享有的实体权利是优先于抵押权。本案中罗彬与李桂容之间签订的《协议书》虽并非是由政府参与主导的拆迁安置行为，但罗彬等人房屋被李桂容拆除后，因客观原因未能在原址上重建，从保障居住权的角度参照拆迁安置权予以处理。对被告黄金伟所提出的抵押权可以排除执行行为的抗辩意见，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行四川省仁寿县房屋。 案件受理费3500元，由被告李桂容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黄小华 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  刘族新 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  张兴巧