辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9408号上诉人（原审被告）：游锐。委托诉讼代理人：洪丽，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜丽敏。原审被告：大连北方保利建筑工程管理有限公司，住所地辽宁省大连保税区海富路9-1号1825室。法定代表人：李学滨，该公司总经理。原审被告：大连华艺物业管理有限公司，住所地辽宁省大连保税区IA-34#。法定代表人：岳亚玲，该公司总经理。上诉人游锐因与被上诉人姜丽敏、原审被告大连北方保利建筑工程管理有限公司（以下简称北方保利公司）、原审被告大连华艺物业管理有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游锐上诉请求：撤销一审判决，改判由游锐向华艺公司承担房屋租金27647元或发回重审。事实和理由：一审判决未能查清事实。我与姜丽敏之间没有书面租赁合同，我方的物业合同是与华艺公司签署的，即使承担租金也是由我方向华艺公司支付，而不应当向姜丽敏支付。我方与姜丽敏之间房屋租赁合同的债权债务关系己经了结。姜丽敏辩称，不同意游锐的上诉请求，一审判决正确，应予维持。我从2017年开始起诉，一开始起诉实际占有人北方保利公司，法院认为主体不适格，裁定驳回我的起诉。我又重新起诉了游锐、华艺公司和北方保利公司，但游锐和北方保利公司不配合，立案、开庭、判决都是公告，诉讼已经长达3年。华艺公司述称，同意一审判决。姜丽敏是委托我租赁的，因为游锐没有付给我全部租金，我没有办法支付给姜丽敏租金。我同意在游锐已付给我公司的租金中，按姜丽敏房屋面积所占比例给姜丽敏租金，游锐未支付部分应该由游锐直接给付姜丽敏。北方保利公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。姜丽敏向一审法院起诉请求：判令游锐、华艺公司和北方保利公司支付2016年7月16日至2017年7月15日房屋占有使用费92107元。一审法院认定事实：位于大连保税区的豪轩国际大厦14楼1号、11号、12号房屋，系姜丽敏以按揭方式购买，三套房屋总建筑面积为210.29平方米。2016年6月18日，华艺公司与游锐签订《房地产租赁合同》一份，合同约定游锐承租座落在大连保税区黄海西三路62号豪轩国际大厦1401-12号的房屋（房屋建筑面积955.59平方米）；上述房地产的年租金为人民币473548元（其中包括物业费55000元）；租赁期限自2016年7月16日至2017年7月15日止；签订合同后，游锐支付定金5万元，待租赁合同约定的租期起始日（2016年7月16日）将余款423548元一次性支付给华艺公司；游锐保证承租上述房屋仅作为办公用房使用等内容。姜丽敏当时系所有人并诉讼主张的3套房屋包括在上述12套房屋内。房地产租赁合同签订后，华艺公司将包括案涉3套房屋在内的12套房屋全部交付给游锐。合同签订当日，游锐以银行转账方式支付了定金5万元。后来，北方保利公司法定代表人李学滨及北方保利公司先后分期共向华艺公司支付房屋租金298000元，华艺公司累计收到房屋租金合计348000元，尚有125548元租金未予给付。华艺公司未将收取的前述租金向姜丽敏按房屋份额比例进行给付。租期届满后，双方未再续签合同。现房屋已返还给华艺公司。庭审中经姜丽敏与华艺公司共同确认，华艺公司从游锐处收取的全部租金34800O元，扣除物业费55000元，应按照姜丽敏所有的3套房屋面积占全部出租房屋面积总和的比例，交付姜丽敏租金数额应为64460元[（348000元-55000元）×（210.29平方米÷955.59平方米）=64460元]。因华艺公司先前为姜丽敏就案涉房屋垫付了4个月的房贷款41200元，双方诉讼中均同意从64460元租金中予以扣除，故双方一致确认华艺公司对已收到的租金应返还给姜丽敏23260元。一审法院认为：姜丽敏作为案涉房屋的当时所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。华艺公司与游锐签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。游锐未按照合同约定向华艺公司全额支付租金，构成违约，应承担继续履行的民事责任。姜丽敏系华艺公司的委托人，因承租人游锐不完全履行支付租金的合同义务，故姜丽敏可以向游锐行使索要租金的权利。姜丽敏委托华艺公司对外签订租赁合同，华艺公司在收取部分租金时，应按比例将租金转交给姜丽敏，故姜丽敏与华艺公司于庭审中达成的合意不违反法律规定，不损害第三方的合法权益，予以照准。因游锐与北方保利公司均未出庭应诉，姜丽敏未能举证证明二者系何种法律关系及北方保利公司基于何种原因使用案涉房屋，故根据合同的相对性，游锐应向姜丽敏继续履行给付拖欠租金的合同义务，北方保利公司不对姜丽敏承担给付租金的合同义务。故姜丽敏要求华艺公司返还租金23260元、游锐给付拖欠租金27647元（92107元-64460元=27647元）的请求，于法有据，予以支持；姜丽敏要求北方保利公司给付租金的请求，无事实及法律依据，不予支持。游锐、北方保利公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的抗辩权利，不影响依法判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告大连华艺物业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告姜丽敏房屋租金23260元；二、被告游锐于判决生效后十日内给付原告姜丽敏房屋租金27647元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元、公告费1350元，由原告姜丽敏承担940元，被告大连华艺物业管理有限公司承担531元，被告游锐承担631元。公告费1350元，由被告游锐承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，且对一审判决查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，现游锐对其所租赁的案涉3套房屋项下尚欠租金27647元无异议，仅上诉称其应向华艺公司支付，而不应向姜丽敏支付，故本院针对该上诉请求及理由进行审理。本案中，姜丽敏委托华艺公司将案涉3套房屋予以出租，姜丽敏与华艺公司之间为委托合同关系，姜丽敏为委托人，华艺公司为受托人。华艺公司将包括案涉3套房屋在内的共12套房屋一并出租给游锐时，是以受托人自己的名义与游锐签订《房地产租赁合同》，由于游锐未按合同约定向华艺公司如期、全额支付租金，导致华艺公司未能向姜丽敏转交租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”之规定，在华艺公司已向姜丽敏披露承租人游锐的情况下，姜丽敏可行使租赁合同项下华艺公司对游锐的权利，要求游锐直接向其支付欠付的租金。游锐称其应向华艺公司支付租金，不应向姜丽敏支付租金的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，游锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2102元、公告费300元，合计2402元由游锐负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇一九年十二月四日书记员  任建芳