河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5280号原告：洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会，住所地：洛阳市洛龙区李楼镇石罢村。法定代表人：李晓波，该村委会主任。委托代理人：原宗保，河南一得律师事务所律师，特别授权。委托代理人：刘灵珊，河南一得律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市国豫农林科技有限公司，住所地：洛阳市洛龙区李楼乡西石罢村。法定代表人：王会珍，该公司董事长。委托代理人：王梦阳，河南洛河畔律师事务所律师，特别授权。原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会（以下简称石罢村委会）诉被告洛阳市国豫农林科技有限公司（以下简称国豫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告石罢村委会的委托代理人原宗保、刘灵珊到庭参加诉讼，被告国豫公司的委托代理人王梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石罢村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2011年10月1日签订的《土地租赁合同书》；2、请求判令被告于2019年9月30日前返还租用土地；3、请求判令被告支付拖欠的2018年度土地租金436000元、租赁管理费42400元，共计478400元；4、请求判令被告支付迟延支付违约金19080元（按总标价的30‰计算）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。本案审理中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求第2项变更为“请求判令被告在解除合同后10日内返还租用土地并恢复原状”；将诉讼请求第3项变更为“请求判令被告支付拖欠的2018年度土地租金436000元、租赁管理费254400元，共计690400元”；并增加一项诉讼请求为“请求判令被告按照合同约定的土地租金计算方法支付合同解除之日即2019年10月1日至实际交付土地期间土地占用费用”。事实与理由：2011年10月1日，原告与被告在李楼镇人民政府见证下签订《土地租赁合同书》，约定原告将土地424亩租赁给被告搞农业综合开发，租赁期限17年，自2011年10月1日起至2028年9月30日止；租赁价格及管理费用为每亩每年管理费100元，土地租金按每年每亩1200斤小麦的价格补偿给村民委员会，付款按当时的市场价格折算为人民币，如价格波动按市场价格计算，每年度土地租金和管理费于当年9月15日前交给西石罢村村民委员会，由村民委员会直接支付给农户；被告如不按期支付土地租赁费和管理费，每超一天按总标价的30‰向原告支付违约金。合同签订后，被告在2018年度仅支付20万元土地租金，剩余租金及管理费一直不予支付。现被告已经构成根本违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。被告迟延履行主要债务符合法定解除条件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告特诉至贵院，请求依法支持原告诉请，维护原告合法权益。被告国豫公司辩称：一、被告对拖欠租金及2018年度管理费事宜无异议，但对租金的计算标准，依据的应该是上年度洛阳市小麦的价格。请求法庭对上年度洛阳市小麦价格进行核实，代理人随后庭后核实2018年度之前付土地管理费的具体情况。二、请求法庭根据被告的实际情况，判令原、被告继续履行双方签订的土地租赁合同书。被告的实际控制人因涉及非法集资已被刑事处罚，导致公司无人经营，由公司全体员工团结一致，才勉强经营至今，现公司已陷入不可逆转的困境，经洛阳市涧西区处非办同意，现已准许对被告进行拍卖。若现在解除双方签订的合同书，将使被告失去土地基础，土地上的附属物及相关建筑将彻底失去价值，可能导致拍卖不成。因此请求法庭根据本案的实际情况，判令双方继续履行合同。经审理查明，2011年10月1日，原告石罢村委会（甲方）与被告国豫公司（乙方）及李楼镇人民政府（丙方）签订《土地租赁合同书》，约定：一、甲方于2011年10月1日将土地424亩交给乙方进行农业综合开发；二、租赁期限17年，自2011年10月1日起至2028年9月30日止；三、租赁价格及管理费用，每亩每年管理费100元；土地租金按每年每亩1200斤小麦的价格补偿给村民委员会；四、付款办法及时间，按当时的市场价格折算为人民币，如价格波动，按市场价格计算；每年度土地租金和管理费于当年9月15日前交给村民委员会，由村民委员会直接支付给农户；合同第六条关于违约金，约定乙方不按期支付甲方土地租赁费和管理费，每超一天，按总标的千分之三十处罚；合同第十条约定，丙方作为监督见证方全程监督本合同的实施。合同签订后，原告石罢村委会即把土地交给被告国豫公司使用，自合同签订之日即2011年10月1日至2018年9月30日期间的土地租金被告国豫公司已经付清；就2018年10月1日至2019年9月30日期间的土地租金，原告石罢村委会认可被告国豫公司已支付20万元；另石罢村委会称被告国豫公司仅支付了两年的管理费，之后的管理费被告国豫公司未予支付。本院认为，原告石罢村委会与被告国豫公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告石罢村委会向被告国豫公司交付了土地，被告国豫公司应当按照约定的期限支付租金。原告主张土地租金按照每亩1500元的标准计算，但未举证证明该计算标准的事实依据，被告国豫公司对该计算标准亦不予认可，故对该标准本院不予采纳。案涉土地租赁合同约定土地租金按每年每亩1200斤小麦的价格折算为人民币。原告认可被告国豫公司已经付清了2018年9月30日之前的租金。根据《关于印发河南省2018年粮食最低收购价收购工作方案的通知》（豫粮【2018】7号），2018年最低收购价小麦挂牌收购价格（国家三等质量标准）为2.3元/公斤（即1.15元/斤），本院依法参照该标准计算2018年10月1日至2019年9月30日期间的土地租金，即1.15元/斤×1200斤×424亩=585120元，原告认可被告已付该年度的租金20万元，扣减后，被告国豫公司仍应向原告支付租金为385120元。关于管理费，合同约定每亩每年管理费100元，原告称被告仅支付了两年的管理费即管理费付至2013年9月30日，被告未提交其支付管理费的相关证据以反驳原告的主张，现原告主张截至2019年9月30日被告拖欠管理费254400元（100元/亩×424亩×6年），本院依法予以认定，被告国豫公司应向原告支付该费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告国豫公司未按期足额支付相应的土地租金及管理费，现原告起诉要求解除双方之间的土地租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。被告国豫公司抗辩要求继续履行合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉土地租赁合同解除后，被告国豫公司应当将土地恢复原状并返还给原告。被告实际返还案涉土地前，原告主张按照合同约定的租金标准计算被告占用土地期间的费用，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，原告主张按照636000元（1500元×424亩）的千分之三十计算，经核算2018年度的租金总额应为585120元，因此，本院依法调整违约金以该数额的千分之三十计算，为585120元×30‰=17553.6元，对原告超出部分的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会与被告洛阳市国豫农林科技有限公司于2011年10月1日签订的《土地租赁合同书》；二、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会返还租用的土地，并恢复原状；三、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会支付截至2019年9月30日的土地租金385120元、管理费254400元；自2019年10月1日起，被告洛阳市国豫农林科技有限公司应按照土地424亩、每年每亩1200斤小麦的市场价格的标准向原告计付土地占用费至实际返还土地之日止；四、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会支付违约金17553.6元；五、驳回原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10704元，由原告洛阳市洛龙区李楼镇石罢村村民委员会承担792元，由被告洛阳市国豫农林科技有限公司承担9912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  徐玉王人民陪审员  焦素萍二〇一九年十二月九日书 记 员  王 琳