山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5920号上诉人（原审被告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地济宁市建设南路15号，统一社会信用代码91370800788482569L2-1。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：王飞耀，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛艳玲，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高娟，女，1979年7月1日出生，汉族，济宁联通公司职工，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：唐伟建，山东济信律师事务所律师。上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）因与被上诉人高娟房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴迪尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：从双方签订的合同内容上来看，《房屋租赁委托合同》约定的是委托事项、委托期限、租金转交以及委托代理费的计取方式等事宜，完全符合合同法关于委托合同的相关规定，双方之间实质上是委托合同关系，并非房屋租赁合同关系。《合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，上诉人仅是负有在涉案房屋成功出租后向被上诉人转交租金的义务，并不负有向被上诉人支付租金的义务。综上，双方系委托合同关系，并非房屋租赁合同关系，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并改判。高娟辩称：一审法院已从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容及合同的履行情况等三个方面对合同的性质做了非常具体、深入的分析，客观的认定，双方合同的实质是被上诉人将其所有的商铺出租给被上诉人占有、使用并取得租金收益的行为。租赁合同中出租人的收益是承租人支付给出租人的租金，而委托合同中委托人的收益是受托人对外出租赚取的租金。从涉案合同内容看，清楚约定了无论被上诉人是否将房屋对外出租，都需要预先支付固定的租金数额给被上诉人，与经营状况无关；被上诉人自主经营管理，自行出租并收取租金，被上诉人无权干涉等条款，且对外出租等等租赁情况无须通知被上诉人，这些约定充分证明双方系租赁合同关系，而非委托合同关系。综上，涉案合同名为委托合同实为租赁合同。高娟向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费89,300元；2、判令被告向原告支付违约金7,054.7元；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定：2015年5月，原告高娟购买由被告兴迪尔公司开发的位于济宁市高新区的房屋一套。2015年6月23日，高娟与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，约定高娟将其位于济宁市高新区房屋委托给兴迪尔公司进行出租、招商，委托期限为2015年6月23日至2025年6月22日，兴迪尔公司向高娟转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的第一个月，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。另查明，原、被告双方签订《房屋租赁委托合同》后，合同项下的房屋未出租成功，处于空置状态，至2018年5月10日，兴迪尔公司与富勤恒业科技发展（北京）有限公司（以下简称富勤公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定兴迪尔公司将万丽富德广场17层03号房屋出租给富勤公司使用，租赁期限为1年，房屋租赁费为57,134元。兴迪尔公司已按照合同约定的租金数额向高娟支付了2018年6月23日前的全部租金。2018年6月23日之后的房屋租金至今未付，双方形成纠纷，原告诉至法院。一审法院认为：本案的焦点问题是：一、双方签订的《房屋租赁委托合同》是否有效；二、双方签订的《房屋租赁委托合同》的性质如何认定；三、兴迪尔公司应否向高娟支付房屋租金、违约金及实现债权的费用。关于焦点问题一，兴迪尔公司称该合同约定违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，系无效合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《商品房销售管理办法》由住房和城乡建设部发布，其性质系部门规章，该规定并非是能够致使合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，兴迪尔公司的抗辩意见并无法律依据，不予采纳。因《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家及社会公众利益，故该合同系合法、有效合同，对此予以确认。关于焦点问题二，关于《房屋租赁委托合同》性质的认定，应当从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容及合同的履行情况等三个方面进行分析。首先，按照双方在合同中的约定，高娟的主要义务是将案涉房屋交付给兴迪尔公司进行出租、招商，主要权利则是收取租赁费用，兴迪尔公司的主要义务是按照合同约定向高娟交付房屋租金，主要权利是对案涉房屋享有独立的转租权及转委托权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，双方的权利义务关系符合房屋租赁合同的法律特征；其次，案涉《房屋租赁委托合同》的内容包含租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，且被告负有按合同约定直接向原告支付房屋租金的义务，其内容符合一般房屋租赁合同的法律特征。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在委托经营中，委托人的收益是与受托人经营结果直接相关的，具有明显的不确定性，而案涉《房屋租赁委托合同》将高娟的收益明确为每年房款总额的10%即89,300元，且在合同的第四条第五项中双方也明确了委托租赁的10年期间为“10年返租期间”，因此，合同主要条款约定的内容不符合委托合同的法律特征；第三，从双方履行情况看，合同签订后，在案涉房屋未出租成功的情况下，兴迪尔公司仍按照合同约定向高娟支付了2018年6月23日前的全部租金，其履行合同的行为，亦能印证双方在签订合同时达成的是房屋租赁的合意，并非是委托经营的合意。综上，认定该合同性质为房屋租赁合同，兴迪尔公司关于该合同系委托合同的辩解，无事实与法律依据，不予采纳。关于焦点问题三，双方签订的《房屋租赁委托合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，兴迪尔公司应当于2018年7月23日前向高娟支付2018年6月23日至2019年6月22日期间的房屋租赁费89,300元，但其未履行该义务，其行为构成违约，现高娟要求其履行上述义务，有事实与法律依据，予以支持。因兴迪尔公司存在逾期支付房屋租赁费的违约行为，根据双方在合同中第五条第二项的约定，兴迪尔公司应当按照租金的每日万分之五向高娟支付违约金，高娟主张计算至2018年12月27日，期间共计违约158天，违约金为7,054.7元（89,300×0.0005×158），符合法律规定，予以支持。高娟关于实现债权费用的主张，无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告高娟支付2018年6月23日至2019年6月22日期间的房租租赁费89,300元；二、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告高娟支付自2018年7月23日起至2018年12月27日止的逾期支付房屋租赁费的违约金7,054.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,209元，由山东兴迪尔置业集团有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为被上诉人高娟所主张的租金是否应予支持。双方签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和国家行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同虽名为《房屋租赁委托合同》，但并未对房屋租赁不出去的情况下租金交付进行约定，而是约定无论出租状况如何，由上诉人按时定额向被上诉人支付租金，因此实为房屋租赁合同，现被上诉人要求上诉人按照合同约定支付租金，依法应予支持。上诉人主张双方实质为委托合同关系，并非房屋租赁合同关系，其据此主张不应按照合同约定支付租金，该主张与双方合同约定及上诉人2018年6月23日之前按照合同约定支付租金的实际履行情况相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人兴迪尔公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,209元，由上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月十二日书记员 姜佑华