贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7036号原告：桂珍，女，1977年8月10日出生，汉族，住江苏省赣榆县。原告：仲伟余，男，1977年11月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。原告共同委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：金开丹，贵州威驰律师事务所律师。被告：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区珠江路66号。法定代表人：李修平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。原告仲伟余、桂珍与被告贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲伟余、桂珍委托诉讼代理人杨青、金开丹及被告利尔房开公司委托诉讼代理人钟俊杰均到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除三个月审理期限。本案现已审理终结。原告仲伟余、桂珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房的违约金194936元（违约金计算方式为以购房款为基数，2013年10月31日至2014年7月31日按每日万分之一标准计算，2014年8月1日至2014年8月31日按每日万分之二标准计算，2014年9月1日之后按每日万分之三标准计算，暂计算至2019年6月30日）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买小河漓江路月半湾小区房屋，合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按期将合格的房屋交付给原告，应承担逾期交房的违约责任，原告故诉至法院。被告利尔房开公司辩称：1.房屋已经交付给原告，且原告已实际居住，按照商品房买卖合同司法解释规定，转移占有即视为已交房，实际房屋交付时间为2015年9月30日，交房后被告不再承担逾期交房违约责任。2.原告要求支付违约金，系债权纠纷，应适用三年的诉讼时效，原告的起诉已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系小河漓江路218号月半湾小区的开发建设单位。2012年8月30日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议，该合同主要约定：一、原告向被告购买月半湾小区第4号楼1单元10层1号的房屋，总价款为347544元；二、交房时间为2013年10月31日前。商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（水电达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户），出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》。三、除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房90日之内，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起三日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。双方未在补充协议中对交房条件和逾期交房责任进行补充约定。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告支付了房款。2014年7月25日，被告发出“关于月半湾延期交房及增加违约金赔偿的通知”，该通知书载明：由于施工单位收尾工程尚未完工，不能按照《商品房买卖合同》中约定的时间交房，应业主要求我司已于2014年5月8日按照合同第十三条约定，支付2013年10月31日至2014年4月30日共计6个月的违约金，现我司就延期交房时间及增加违约金事宜作以下通知：一、违约金从2014年8月1日至2014年8月31日的支付比例将提高至“已付购房款的万分之二（按日计算）”，2014年9月1日起至交房之日违约金的比例将提高至“已支付购房款的万分之三（按日计算）”。二、2014年5月1日起直至交房之日的违约金我司将按照合同约定，在房屋实际交付之日起三日内向业主支付违约金。2014年11月19日，被告发出“关于按时交房的公告”，公告主要载明：现由经开区管委会及住建、公安等部门于2014年11月18日会同大部分业主协商，将承诺如下：1、本次协商是由经开区管委会牵头，由区住建及公安等部门监督执行，并由管委会于下周借款800万元协助项目完工。2、本公司承诺于2014年11月25日前开展项目实质性开工，并于2015年3月28日前交房，力争提前。3、本次延期交房的违约金问题，余下未领取逾期交房违约金的住户通过两种方式解决：①若业主愿意暂时不领取违约金，违约金推迟至交房前付清并由本公司支付，按月息2%支付该笔款项。②想领取违约金的业主在项目动工后贰周内在施工现场登记领取。2015年9月28日，被告发出“交房通知”，通知载明：“月半湾房屋已基本达到领房条件，定于2015年9月29日至9月30日交付钥匙，对尚未完成的道路修建、水、电收尾等后期剩余工程，将加大工作力度，争取尽快完工。关于违约金，将在今后的物管费用中进行充抵。”2015年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋，但案涉房屋尚未取得竣工验收综合备案手续，原告陈述系迫于在外租房的租金压力和被告方的欺骗才进行实际收房。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、被告发出的通知及公告等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，但被告未按合同约定的时间在2013年10月31日前按时向原告履行交房义务，已经违约。原告在实际收房后以被告交付的房屋不满足合同约定的条件为由主张违约金赔偿，而被告提出已经实际交房不应计算逾期交房违约金，且原告的起诉已过诉讼时效。故本案的争议焦点为：一、商品房实际交付后是否应计算逾期交房违约金。二、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，本案中，原告在2015年9月30日已经实际收房，交房时房屋虽然不符合买卖合同约定的交房条件，但双方就商品房的交付没有特别约定，且事后也没有补充约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案原告的房屋在2015年9月30日已实际交付。被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，在实际交房之前，被告确实存在逾期交房的违约情形，理应当按照合同约定承担逾期交房违约责任，但被告对此提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定，诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金在商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付，即被告最迟应在2015年10月30日向原告支付违约金，次日开始计算诉讼时效期间，至2018年10月31日届满，原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，原告于2019年7月8日起诉要求被告支付逾期交房违约金，已经超过了三年诉讼时效期间，故被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效的理由成立，本院予以采纳，对原告主张的逾期交房违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告仲伟余、桂珍的诉讼请求。案件受理费2100元（减半收取），由原告仲伟余、桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十七日书记员  张艺群