广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019)粤1973民初1796号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司,住所地为广东省东莞市樟木头镇迈豪街22号。法定代表人：蔡燕辉。委托诉讼代理人：陈伟，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王捷，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：李玉兴，女，香港居民，1955年12月15日出生，原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）诉被告李玉兴物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司的委托代理人王捷到庭参加诉讼，被告李玉兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付1999年7月至2017年4月止的物业服务（管理）费共计21400元；2、被告支付逾期付款的违约金人民币21400元；3、承担本案的诉讼费。事实及理由：东莞市樟木头镇龙图花园是由东莞市樟木头房地产开发总公司和金怡置业有限公司联合开发的小区，1998年，被告购买了龙图花园乐图阁20座4D号房，成为该房屋的业主（所有权人）。按照《广东省东莞市樟木头镇管理公约》，被告每月应缴纳物业服务费100元；并且，按照该管理公约第五章第（七）条第1款的约定，如果被告逾期缴纳物业费还需按应缴纳款项金额的月2%缴纳滞纳金直至欠款清偿之日止。原告是东莞市樟木头房地产开发总公司属下的具有物业管理资质的企业法人，在龙图花园交付业主使用后即在该花园设立物业管理处，至2017年4月物业管理服务工作移交给其他物管企业时止，该花园的前期物管工作均由原告进行。被告收楼初期尚能按时向原告交纳物业费，但自1999年起便未交纳物业服务费，至2017年4月份止，共拖欠物业服务费人民币21400元；另按上述关于逾期付款滞纳金的约定，被告还应支付滞纳金人民币46010元（计至2018年6月）。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，按时交纳物业费既是被告应履行的合同义务，也是被告应履行的法定义务，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当支付物业服务费。然而，经原告书面催促，被告仍不履行该义务，原告故而起诉追讨；另外，上述逾期付款滞纳金实质即合同违约金，在不超出欠款本金的范围内，原告亦有权向被告追讨。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院起诉，请判决如所请。被告李玉兴未作答辩，未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于东莞市樟木头镇××花园××座乐图阁××室（以下简称案涉物业）由被告李玉兴所有，该房屋自1998年9月4日起登记在被告李玉兴名下，建筑面积为71.91平方米，房产证号为14××87，案涉物业转移登记至李玉兴名下之前系登记于张幹根名下，登记日期1997年2月20日。龙图花园开发商东莞市樟木头房地产开发总公司及金怡置业有限公司均出具情况说明，证明开发商于1993年10月将龙图花园交付业主使用后即由原告进行前期物业管理工作，直至2017年5月案涉楼盘业主委员会成立并自行聘请了其他物业公司进驻管理，原告遂终止对龙图花园的物业管理服务。原告提交了龙图花园开发商与案外人谢膏亭签订的《东莞市樟木头镇管理公约》（以下简称《管理公约》），主张原告一直系根据开发商与小区业主签订的《管理公约》管理案涉小区，未与业主签订《物业服务合同》，由于开发商未能找到与被告签订的《管理公约》，只能提交同时期交楼的业主谢膏亭与开发商签订的《管理公约》佐证。该《管理公约》未约定物业服务费收费标准，第五章第（七）条约定任何业主若未能依据公约应付的管理费或其他应付款项到期日起15天内支付相应款项，则管理处有权按每月2%的标准收取未付款项自应付之日起至支付日的滞纳金。原告主张物业服务费应按每月人民币100元收取，未约定每月缴纳具体时间，案涉楼盘开盘时开发商与各业主就物业服务费收费标准进行了约定，但时间久远已无法提供书面证明，原告为证实其主张提交了部分《龙图花园物业管理处收据》，显示被告1999年3月1日缴纳1998年7月至1999年6月期间物业管理费港币1320元。原告主张因当时被告系用港币缴纳物业服务费，根据当时人民币与港币汇率情况，从1998年7月开始以每月港币110元缴纳。原告提交了《关于催促缴纳物业服务费的通知》、快递单及香港《成报》A08版报纸，主张被告自1999年7月起至2017年4月均没有缴纳过物业服务费，累计拖欠物业服务费合计人民币21400元，原告多次催促交纳物业服务费，并通过中国邮政EMS快递方式向发出了《关于催促缴纳物业服务费的通知》，并在2018年6月26日的香港《成报》上刊登了物业服务费催促函，催促被告在2018年6月30日前缴纳物业服务费人民币21400元及滞纳金人民币46010元，但被告至今仍未缴纳，上述催促通知的催促对象为案涉物业原业主张幹根。上述事实，有《东莞市樟木头镇管理公约》、龙图花园前期物业管理情况说明、东莞市樟木头镇物业管理公司龙图花园管理处工商登记信息、《龙图花园物业管理处收据》、《关于催促缴纳物业服务费的通知》、快递单、《成报》、不动产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李玉兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。虽然原告与被告并未签订物业服务合同，但根据现有证据显示原告已实际为案涉龙图花园小区提供了物业管理服务直至2017年4月，案涉物业自1998年9月4日登记于被告名下，被告作为业主，接受了樟木头物业公司提供的物业管理服务，双方已成立事实上的物业服务合同关系，被告应当支付相应的物业服务费。原告主张从接手管理以来一直按照每月人民币100元的标准收取案涉物业的物业服务费，有被告缴纳物业服务费的《收据》佐证，本院予以采信。原告主张被告自1999年7月起至2017年4月期间均未缴纳物业服务费，被告未能提供证据证实其已缴纳了物业服务费，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告缴纳1999年7月起至2017年4月期间的物业服务费共计人民币21400元，本院予以支持。关于违约金。原告要求被告按照《管理公约》约定的标准支付违约金，但原告提交的《管理公约》相对方并非被告，现无证据显示原告与被告有关于违约金的约定，故对原告要求被告按照月利率2%的标准支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、限被告李玉兴于本判决生效之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付1999年7月至2017年4月期间的物业服务费人民币21400元；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费870元(原告已预缴)，由原告负担435元，由被告李玉兴负担435元。如不服本判决，原告东莞市樟木头镇物业管理公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告李玉兴可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  崔丽君审判员  何健林审判员  周淑君二〇一九年十二月三十一日书记员  王雅仪附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。