湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初3054号 原告(反诉被告):郴州某某物业服务有限公司，住所地郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道29号神憩乾珑401室。 法定代表人：陈勇华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张姝，女，1988年9月29日出生，该公司法务。 被告（反诉原告）：黄某某，女，1981年6月16日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告（反诉原告）：曹某某，男，1976年4月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：黄某某，女，1981年6月16日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。系曹某某之妻。 原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司（以下简称“深林邑物业公司”）与被告（反诉原告）黄某某、曹某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，被告黄某某、曹某某于2019年11月21日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）深林邑物业公司的委托诉讼代理人张殊，被告（反诉原告）黄某某、曹某某的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深林邑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道29号神憩乾珑1栋1108号房屋，2015年7月至2019年9月物业管理费10487.5元、违约金3854.16元，共计14341.66元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道29号神憩乾珑1栋1108号房屋业主，2013年10月15日，被告与郴州永和兴物业服务有限公司神憩乾珑物业管理处签订了《神憩乾珑小区前期物业服务协议》。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，2015年7月至2019年9月期间，被告一直未缴纳物业管理费。截止2019年9月，被告共欠缴50个月物管费10487.5元。原告多次催缴，但其拒绝缴纳。根据合同约定，被告应支付给原告2015年7月至2019年9月的违约金3854.16元。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）黄某某、曹某某辩称：本诉原告服务不到位，本诉被告是需要交物业费的，但是本诉被告希望交价值相等的服务费，开始本诉被告一直按照本诉原告的要求进行缴纳物业费。并反诉称，1、确认反诉被告违约（当庭变更为驳回本诉原告的诉讼请求）；2、判令取消滞纳金，并判反诉被告减免物业费5243.75元（当庭变更为不承担缴纳物业服务费）；3、判令反诉被告公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2013年10月15日，双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定了对深林邑物业公司的相关权利义务和业主的相关权利义务。深林邑物业公司制定的临时管理规约上管理区域内禁止违章搭建、私设摊点、禁止从事饭店、酒楼、加工业等一切排放烟雾、粉尘或产生噪音的经营活动。合同签订后，黄某某、曹某某交纳了自2013年7月1日至2015年6月30日的物业费，而后黄某某、曹某某发现深林邑物业公司在物业管理服务过程中有如下问题：反诉被告从未公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；对小区绿化未及时修整，造成小区绿化裸露和一些死树；卫生方面未对垃圾日产日清，没有按楼层设置垃圾收集点，没有每日清理二次，收集点周围地面并没有做到无散落垃圾、无污迹、无异味。车辆管理混乱，小区到处乱停乱放；保安人人员年龄偏大，主出入口没有双人值班，也没有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。安全保障方面其视频监控图像不全或不清晰，不能为公安机关破案提供有价值线索；小区电梯经常坏，存在维保不到位的情况，目前小区一期l2台电梯坏了5台，二期坏了3台；一期消防基本处于瘫痪状态，二期消防未验收，深林邑物业公司毫无作为；小区内门禁系统从未启用，小区现在四通八达；对五栋楼下不正当开设餐饮业未采取恰当措施；小区管理资料缺失，未能及时补救；小区自2013年7月1日交房至今，公共收益从未看到公示收支情况，也未见到公示小区物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况；二栋旁边小区广场每晚跳广场舞扰民甚久，也未采取恰当措施，给黄某某、曹某某及其家人造成巨大困扰。其物业服务连最基本的服务都没有做到，明显存在不到位的情况。现因反诉被告起诉反诉原告缴纳物业费，并诉求滞纳金；因反诉被告没有按照《前期物业服务协议》约定的服务标准和服务质量，也属于本次合同纠纷。现反诉原告依法提出反诉请求，请法院依法判决，支持反诉原告的所有请求，维护反诉原告的合法权益! 反诉被告深林邑物业公司辩称：反诉原告的诉讼请求没有法律依据，反诉被告提供物业服务是一个动态持续的过程，反诉被告依约向反诉原告提供了物业服务，对于物业公司提供物业服务过程中可能会存在的一些瑕疵不是反诉原告拒不缴纳物业费的合法正当理由，故应当驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在事实认定中予以阐述： 被告黄某某、曹某某系夫妻关系，两人于2011年8月16日购买了位于郴州大道与郴资桂高等级公路交汇处神憩乾垅小区1栋1108号房屋。2013年10月15日，黄某某（乙方）与深林邑物业公司（甲方，原郴州永和兴物业服务有限公司）签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定甲方向乙方提供物业服务，乙方按时缴纳物业服务费。该协议主要条款如下：1、物业服务费用由乙方按拥有物业的建筑面积交纳，1栋1108号房建筑面积116.53㎡；2、住宅按每月1.80元/㎡收取；3、乙方须在每季度第一个月前十日前向甲方交纳物业服务费，乙方不得以物业服务不到位、有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用；4、违约责任：（1）甲方未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任；（2）乙方若不按约定时间和标准交费，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金；5、本协议期限自签字之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止等等。上述协议签订后，2015年6月30日前的物业服务费黄某某、曹某某已缴纳。之后的物业服务费，黄某某、曹某某以深林邑物业公司服务未达到标准为由，拒绝交纳，故酿成此次纠纷。 另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州某某物业服务有限公司。 再查明，湖南省郴州市苏仙区神憩乾珑小区1栋1108房实际建筑面积为116.53㎡。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：被告（反诉原告）黄某某与原告（反诉被告）深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；原告深林邑物业公司及反诉原告黄某某、曹某某的诉请是否支持。 2013年10月15日，被告（反诉原告）黄某某与原告（反诉被告）深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。黄某某、曹某某系神憩乾垅小区1栋1108号房业主，拥有的物业建筑面积为116.53㎡，按协议约定，2015年7月至2019年9月底期间，黄某某、曹某某应缴物业服务费10487.50元（116.53㎡×1.8元/㎡×50个月）。深林邑物业公司诉请黄某某、曹某某交纳物业服务费10487.50元合法有据，本院予以支持。关于违约金，因合同约定的违约金过高，且深林邑物业公司提供物业服务时有迟延和瑕疵，本院不予支持。关于黄某某、曹某某反诉要求驳回深林邑物业公司的诉讼请求和不承担缴纳物业服务费的反诉请求，本院认为，深林邑物业公司提供的服务虽存在瑕疵，但尚未达到违约责任条款，根据双方合同第二条第四项“乙方不得以物业服务不到位，有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用”的约定，且深林邑物业公司一直在提供服务，黄某某、曹某某应当交纳物业服务费，故对该反诉请求，本院不予支持。同时，因原、被告双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》系包干制物业服务收费方式，法律法规未规定物业服务方需要向业主公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，故对此项反诉请求，本院亦不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，参照《物业管理条例》第四十一条，《湖南省物业管理条例》第四十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄某某、曹某某在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司支付物业服务费10487.50元（从2015年7月至2019年9月30日止）； 二、驳回原告（反诉被告）郴州某某物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告黄某某、曹某某的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费158.54元，减半收取79.27元，由黄某某、曹某某负担，反诉受理费25元，由黄某某、曹某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇一九年十二月十三日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春