辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初2680号原告：孙盛文，男，1954年5月15日出生，汉族，系退休工人，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：胡家德，系辽宁晓云律师事务所律师。被告：本溪意胜房地产综合开发有限公司，住所地桓仁镇正阳街。法定代表人：王成功，系该公司经理。被告：李高峰，男，1975年11月26日出生，满族，系职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行，住所地桓仁满族自治县桓仁镇前进街02组56幢0单元2号。负责人：关清生，系该行行长。委托诉讼代理人：马宁，系该行职员。委托诉讼代理人：赵春江，系该行职员。孙盛文与本溪意胜房地产综合开发有限公司（以下简称意胜公司）、李高峰、中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行（以下简称农业银行桓仁支行）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙盛文委托代理人胡家德、被告本溪意胜房地产综合开发有限公司法定代表人王成功、被告农业银行桓仁支行委托代理人马宁、赵春江到庭参加诉讼，被告李高峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙盛文诉称，原告与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司于2005年1月18日签订了本案商品房购买协议书，协议书约定，原告购买的住宅楼为正阳花园6层6单元2号房，建筑面积为100.36平方米，单价为每平方米1050元，合计总价款为105378元。原告于2005年1月18日交付了全部价款，被告意胜公司为原告出具了购房价款收据，并交付了房屋。原告进行了装修并入住十余年至今。原告在办理房产权证时得知该房被被告李高峰作为抵押物与被告中国农业银行桓仁满族自治县支行签订了按揭抵押贷款合同，被告李高峰不需要向贷款银行偿还本息，而是由意胜公司向贷款银行偿还本息。原告一直居住该房至今，被告李高峰从未在该房居住，也从未对该房主张任何所有权。虽然本案按揭贷款抵押合同是被告李高峰与被告中农业银行桓仁满族自治县支行签订的，但是，实际是被告意胜公司借用被告李高峰名义订立的，不是被告李高峰的真实意思表示，该合同是建立在虚假的基础上，且意胜公司以此类按揭贷款抵押合同已有十余起被桓仁县人民法院判决无效。这种假借人名义向银行贷款属于严重的违法行为，因此，其合同自始无效。原告与意胜公司订立的本案房屋买卖协议既有书面协议，并有交付全部房屋价款的凭据，被告意胜公司按约定交付了房屋，原告已居住使用十余年，被告李高峰从未在该房屋住，也未对该房主张权利。本案房屋没有进行产权登记，是因为本案三个被告过错行为造成，过错不在原告，故原告诉至法院，要求判令被告李高峰与被告中国农业银行桓仁满族自治县支行签订的住房抵押贷款合同无效；原告与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司签订的商品方买卖合同有效，并判令原告购买的位于桓仁镇正阳街2组4幢6单元8-2号（平台上6楼）商品房（面积为100.36平方米）归原告所有。被告李高峰未答辩。被告农业银行桓仁支行辩称，请求驳回原告的诉讼请求，我行与被告李高峰签订的合同有效，房地产抵押合同是双方真实意识的表现，按照合同约定我行履行了向李高峰发放贷款的义务，至于李高峰将贷款用于何用途是李高峰的权利。同时我行按照房地产抵押合同办理了抵押手续，对该房屋设立了合法有效的抵押权，有权对该房屋有限受偿。原告与意胜签订的房屋买卖合同，对涉案房屋按照合同约定享有债权，原告应该另行起诉意胜房地产，要求其承担因一房二卖的违约行为，同时根据物权优于债权的原则，我行对被告李高峰在贷款不能如期偿还时，享有的房屋抵押权，优先于原告基于房屋买卖的债权。原告从意胜房地产购买涉案房屋的过程及对该房的居住情况，我行不清楚，请法院查明。2001年12月20日被告李高峰办理的抵押贷款。被告意胜公司辩称，没有异议，原告起诉的是事实，我们把房卖给原告，没有过户，我公司把房屋抵押给银行贷款也是事实，贷款80000元，是公司用的，贷款是我们公司还的，被告李高峰是建设集团的职工，他和我公司认识，帮公司忙顶名贷款。经审理查明，被告意胜房地产公司因当时周转资金紧张，与被告李高峰签订一份虚假的商品房买卖合同，由被告李高峰与被告农业银行桓仁支行于2001年12月19日签订了个人住房按揭抵押借款合同，以本案争议的位于桓仁镇正阳街2组17栋6单元8-2号（平台上6楼）面积为100.36平方米的商品房办理个人住房贷款，贷款金额77000元，约定贷款期限20年，自2001年12月19日起至2021年12月19日止，并办理了房屋抵押登记，该笔贷款由被告意胜公司使用，由被告意胜公司负责偿还。原告孙盛文于2005年1月18日与被告意胜公司签订了商品房买卖合同。原告购买了由被告意胜房地产公司开发的本案诉争房屋，单价1050元，购房款总计105378元。原告付清了房款，被告意胜房地产公司交付了房屋，原告一直居住此房。后原告孙盛文欲办理产权登记时发现自己购买的房屋已被抵押给被告农业银行桓仁支行。现原告孙盛文诉至本院，要求判令被告李高峰与被告中国农业银行桓仁满族自治县支行签订的住房抵押贷款合同无效；判令原告与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司签订的商品方买卖合同有效，并判令原告购买的位于桓仁镇正阳街2组17栋6单元8-2号面积为100.36平方米的商品房归原告所有。本院认为，（一）虽然被告李高峰与被告农行桓仁支行签订了房屋抵押借款合同并办理了抵押登记，但该借款协议系被告意胜房地产公司与被告农业银行桓仁支行为融通资金而为的虚假意思表示，该意思表示因被告意胜公司未能全部偿还借款，侵犯了原告孙盛文的合法权益，故该借款抵押协议无效，因抵押借款合同无效，故而以该房产进行抵押的行为一并无效；（二）原告孙盛文与被告意胜房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。孙盛文已全部履行了合同义务，被告意胜房地产公司也交付了房屋给予原告孙盛文。因此双方签订的合同合法有效，原告要求意胜房地产公司按照合同约定履行协助办理房屋产权登记，依法有据，本院应予支持。对于被告桓仁支行权益的损害，其可以向意胜房地产公司和李高峰主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（三）项、第六十条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告孙盛文与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，被告本溪意胜房地产综合开发有限公司、被告李高峰于本判决生效后协助原告孙盛文办理位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳街2组17栋6单元8-2号面积为100.36平方米的房屋产权登记。二、被告李高峰与被告中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行签订的住房按揭借款合同无效，办理的房屋抵押登记无效。案件受理费2300元，由被告本溪意胜房地产综合开发有限公司、李高峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判长  王程铭审判员  潘 宇审判员  李 丹二〇一九年十二月十三日书记员  苗 琦附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。