四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3169号 上诉人（原审原告）：成都市时代保利文化传播有限公司。住所地：成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元36层3602号。 法定代表人：杨俊，执行董事。 委托诉讼代理人：赵志佩，四川融谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红梅，四川融谦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都市朗基望锦地产有限公司。住所地：成都市锦江区龙舟路2号1栋-1层2号。 法定代表人：杨绍伟，执行董事。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都市时代保利文化传播有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人成都市朗基望锦地产有限公司（以下简称朗基公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利公司上诉请求：1.请求撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3006号民事判决,改判确认朗基公司解除合同通知无效；2.本案一、二审全部诉讼费用由朗基公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审判决未查清保利公司是否存在逾期交纳水电气、物业费超过30天的事实，因此朗基公司所依据的逾期交费的事实不成立。朗基公司提供的两张收据证明已交纳2017年10月23日至同年11月8日的费用，根据合同第三条第一点的约定应在抄表后七个工作日内交纳，朗基公司于同年12月19日发出解除通知书称逾期交纳费用显然不属实。另外，合同约定每季度最后一个月支付物业费，朗基公司发出上述通知时也尚未到履行期限，故，一审法院认定保利公司逾期支付水电费、物业费超过30日系认定事实不清；2.一审法院在举证责任的分配上适用法律错误，根据《民事诉讼法》第九十条之规定，应由朗基公司承担举证证明保利公司逾期缴纳水电费、物业费的责任，即便保利公司因次承租人不配合的原因无法举证证明已缴纳费用也不能免除朗基公司的举证责任，一审法院将支付水电费、物业费的举证责任分配给保利公司属适用法律错误。 朗基公司辩称：本案是租赁纠纷，保利公司是承租方，是缴费方，可以提交缴费的收据，应当承担举证责任；一审的两张收据不是反映逾期30日，实际上是截止2017年11月8日就没有交过，2017年12月9日发出解除合同通知，此时水电费逾期支付已超过30日，并且从现有证据反映出保利公司此后的1、2、3季度都没有缴纳物管费。 保利公司向一审法院提出以下诉讼请求：确认朗基公司解除合同无效。 一审法院查明认定事实如下：2016年8月28日，出租方朗基公司（甲方）与承租方保利公司（乙方）签订《朗基·望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》，约定就位于成都市锦江区龙舟路2号的望今缘春和会所康体设施：恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆（以下合称康体项目）共计套内面积820平方米达成以下协议：租赁范围和内容：乙方在甲方的会所内，提供以下服务内容：1、提供游泳服务：拖鞋、毛巾（对业主实行一对一提供）、洗浴用品及免费饮用水；2、提供教练及救护服务；3、提供游泳衣、游泳帽、游泳镜、浮板等游泳装备销售服务（1-3项内容为室内恒温游泳池范围）；4、提供健身课程培训服务；5、提供私人教练服务（对业主实行一对一提供）6、提供饮用水、毛巾；7、提供器械使用指导、救护服务；（4-7项内容为健身房范围）8、提供瑜伽课程培训服务；9、提供私人教练服务；10、提供饮用水、毛巾服务（对业主实行一对一提供）；（8-10项内容为瑜伽室范围）12、舞蹈室（12项内容为壁球馆范围）；租赁期限：4年；本合同有效期自2016年9月28日起至2020年9月28日止。合同期满，乙方如有意继续租赁的，需提前3个月与甲方协商，双方协商一致后续约；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆所产生的水、电、气能耗费用，由乙方全额承担，每月抄表后七个工作日内支付给成都朗基房地产项目投资管理有限公司（以下简称“物业公司”）（游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆水电气计量装置由甲方负责安装），收费标准按照甲方实际向春和会所所在社区物业公司支付标准为准，并随之调价而调价，乙方应按时交纳前述费用，如因乙方未按时交纳前述费用导致物业公司要求甲方支付或要求甲方承担违约责任的，甲方有权向乙方追偿；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆所产生的经营成本，包括但不限于人力成本、服务耗材、设备维护等，由乙方自行承担；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆（共计套内面积820平方米）所产生的物业管理服务费，由乙方全额承担，从合同签订之日起，每季度最后一月月末支付给物业公司，收费标准按照甲方实际向春和会所所在社区物业公司支付标准为准，并随之调价而调价，乙方应按时交纳前述费用，如因乙方未按时交纳前述费用导致物业公司要求甲方支付或要求甲方承担违约责任的，甲方有权向乙方追偿；每年设施设备租赁费80000元、场地租赁费30000元；场地及设施设备租金按年度结算，乙方应在每年度最后一个月（合同签订月份）前按现金、刷卡、银行转账付款方式向甲方缴付下一年度场地及设施设备租金，甲方须向乙方提供相应的租金收据，不提供发票；乙方负责办理相关场地开放所需的相关证照并承担相关费用，甲方为乙方办理游泳池开放所需的相关证照提供必要的配合协助；乙方未经甲方同意擅自将康体项目转租、转让或转借他人或拖欠租金、物业服务费、水电气费等费用超过30日的，甲方有权终止合同；甲方联系人万宇，联系电话177××××7107。 2016年8月18日，出租方保利公司（甲方）与承租方忠正公司（乙方）签订《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》，约定基于甲方与朗基公司签订的租赁合同，双方协商对望今缘春和会所康体设施：恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆（以下合称康体项目）达成以下合作协议：合作经营范围和内容：乙方在会所内，提供以下服务内容：1、提供游泳服务：拖鞋、洗浴用品及免费饮用水；2、提供教练及救护服务；3、提供游泳衣、游泳帽、游泳镜、浮板等游泳装备销售服务（1-3项内容为室内恒温游泳池范围）；4、提供健身课程培训服务；5、提供私人教练服务（对业主实行一对一提供）6、提供饮用水；7、提供器械使用指导、救护服务（4-7项内容为健身房范围）；8、提供瑜伽课程培训服务；9、提供私人教练服务；10、提供饮用水（8-10项内容为瑜伽室范围）；11、壁球、舞蹈、瑜伽、拳道、剑道等运动及培训服务（11项内容为壁球馆范围）；合作期限：4年；本合同有效期自2016年8月28日起至2020年8月27日止。合同期满，乙方如有意继续合作的，需提前3个月与甲方协商，双方协商一致后续约；装修免租期：甲方为乙方提供1个月的装修时间，自物业交付之日起算，从2016年8月28日起至2016年9月27日止。装修期内不计固定回报，装修期不计算在乙方支付固定回报的合作期内，但装修期内水电气费、清洁费、物业管理服务费及由相关机构收取的其它费用须照常缴纳；物业交付日期：甲方须在2016年8月28日前，将物业交付乙方，如逾期不能交付，本条规定的合作期限根据逾期交付天数相应顺延，但因此给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿责任；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆所产生的水、电、气能耗费用，由乙方全额承担，每月抄表后七个工作日内支付给“物业公司”）（游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆、水电气计量装置由甲方负责安装），收费标准按照甲方实际向春和会所所在社区物业公司支付标准为准，并随之调价而调价，乙方应按时交纳前述费用，如因乙方未按时交纳前述费用导致物业公司要求甲方支付或要求甲方承担违约责任的，甲方有权向乙方追偿；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆所产生的经营成本，包括但不限于人力成本、服务耗材、设备维护等，由乙方自行承担；恒温游泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆（共计套内面积820平方米）所产生的物业管理服务费，由乙方全额承担，从合同签订之日起，每季度最后一月月末支付给物业公司，收费标准按照甲方实际向春和会所所在社区物业公司支付标准为准，并随之调价而调价，乙方应按时交纳前述费用，如因乙方未按时交纳前述费用导致物业公司要求甲方支付或要求甲方承担违约责任的，甲方有权向乙方追偿；经双方协商约定2016年8月28日-2020年8月27日乙方向甲方支付固定回报每年为450000元整。上述回报不含合作期间的物业管理费、水电气费、清洁费及由相关机构收取的其它费用，该等费用由乙方自行承担并缴纳。本回报为甲方的实得税后纯收益，如乙方要求甲方开具发票，则根据业务应当由甲方承担的相关税费由乙方承担并在支付回报时一并给付甲方；固定回报按半年支付一次，首期回报乙方于2016年8月18日前支付给甲方，首次支付应扣除1个月装修免固定回报期，即支付5个月固定回报187500元，此后的每期固定回报乙方应于前期回报支付的对应日前30日之内付清，支付方式为现金/转账，甲方须向乙方提供相应的收据；乙方须在本合同签订后7日内为其经营项目购买保额不低于人民币累计200万元的专项保险，单人单次赔付总额不低于50万元，保险受益人为甲、乙双方，同时应向甲方提供保单及保费发票复印件；乙方负责办理相关场地开放所需的相关证照并承担相关费用，甲方为乙方办理游泳池开放所需的相关证照提供必要的配合协助；乙方应保证经营的合法性，具备政府相关部门要求的经营资质及办理各项相应的证照与手续。 2017年12月19日，朗基公司向保利公司出具《解除合同通知书》，表示保利公司未经朗基公司同意，擅自转租康体设施，且截止2017年12月19日拖欠水电气费、物业费均超过30日，系严重违约，朗基公司特依合同约定通知保利公司解除《租赁合同》。一审庭审中，保利公司表示于2017年12月26日收到上述《解除合同通知书》。 金龙公司于2016年9月8日成立，住所地成都市锦江区，经营范围包括健身服务、游泳馆、棋牌服务，销售：体育用品、健身器材、蔬菜、水果。金龙公司向成都市工商行政管理局申请公司登记时提交资料包括《房屋租赁协议》（出租方朗基公司与承租方金龙公司（筹）于2016年8月31日签订）及《房屋租赁协议》所涉房屋所有权证，《房屋租赁协议》约定房屋座落：成都市锦江区龙舟路2号1栋-1层2号；办公场所合计面积1867.08平方米；租赁期限：自2016年8月31日至2017年8月30日止；租金及交纳办法：（1）租金4000元／月。（2）租金在协议签字之日交付，每季度支付一次。（3）合同期满同等条件下，甲方应优先将房屋租给乙方，续签合同应在十五日内与甲方重新签定。房屋所有权证载明成都市锦江区房屋所有权人为朗基公司。 2017年2月15日，金龙公司委托万宇办理卫生许可证相关事宜。2017年3月3日，金龙公司向成都市锦江区卫生和计划生育局申请游泳馆卫生许可证，万宇作为金龙公司委托人在提交申请材料目录申请人签字处签字，承诺所提交的申请材料、相关证明材料均真实有效，申请材料目录上留存的电话号码为177××××7107。万宇提交的申报材料包括《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》（该份租赁合同除约定租赁期限5年，自2016年4月22日起至2021年4月21日止，租金金额约定被遮盖外，其余约定与朗基公司与保利公司于2016年8月28日签订的《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》一致）、《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》（该份合作协议与保利公司与忠正公司于2016年8月18日签订的《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》一致）。金龙公司于2017年3月23日取得游泳馆许可项目《卫生许可证》。金龙公司办理卫生许可证留存档案中有一份由金龙公司与忠正公司共同向成都市锦江区政务中心出具的《情况说明》，内容如下：“忠正公司与金龙公司系同一法定代表人赵振忠名下产业，两公司系同一管理团队。兹有金龙公司在贵处办理项目卫生许可证事宜，因办理该证件需要出示项目场地租房合同。当时与出租方签订该租房合同的公司系忠正公司，现管理层决定由金龙公司在该场地经营项目，故由金龙公司在贵处办理项目卫生许可证事宜”。赵振忠系金龙公司、忠正公司法定代表人。 保利公司与忠正公司因双方于2016年8月18日签订的《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》产生纠纷，双方均以对方为被告向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，朗基公司将成都市锦江区龙舟路2号的望今缘春和会所康体设施租给保利公司，双方签订的《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 保利公司与忠正公司于2016年8月18日签订的《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》，按协议约定保利公司仅提供望今缘春和会所康体设施供忠正公司使用，忠正公司向保利公司按期支付固定回报，是以保利公司提供场地和设施，忠正公司对其使用收益并向保利公司支付使用费为目的，故该协议实质为租赁协议，一审法院确认保利公司从朗基公司承租望今缘春和会所康体设施后，又将其转租忠正公司。万宇系朗基公司与时代保利公司签订《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》中朗基公司指定的本公司联系人。万宇作为金龙公司委托人于2017年3月3日向成都市锦江区卫生和计划生育局申请办理游泳馆卫生许可证，将保利公司与忠正公司于2016年8月18日签订的《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》作为材料提交，且在金龙公司办理公司登记申请过程中，朗基公司与金龙公司于2016年8月31日签订《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》涉及的租赁场地与《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》涉及租赁场地均位于锦江区龙舟路2号，故一审法院认定朗基公司应当于2017年3月3日知晓保利公司将望今缘春和会所康体设施转租于忠正公司。虽然保利公司将望今缘春和会所康体设施转租给忠正公司，但朗基公司在其应当知晓保利公司转租行为的6个月内未提出异议，一审法院认定朗基公司同意时代保利公司的转租行为，故朗基公司以保利公司未经其同意，擅自转租康体项目为由解除《租赁合同》的意见，一审法院不予支持。 朗基公司与保利公司签订的《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》约定租赁场地所产生的水电气费、物业费由保利公司全额承担，保利公司应于每月抄表后七个工作日内支付水电气费，每季度最后一月月末支付物业费给物业公司。根据合同的相对性，虽然保利公司将康体设施转租忠正公司，与忠正公司签订《朗基.望今缘春和会所康体设施合作协议》约定租赁场地所产生的水电气费、物业费由忠正公司全额承担，忠正公司应于每月抄表后七个工作日内支付水电气费，每季度最后一月月末支付物业费给物业公司，但该约定并不能替代保利公司应向朗基公司履行的合同义务。保利公司未提供证据证明其已按合同约定向物业公司支付水电气费、物业费，截止2017年12月19日未拖欠应支付的水电气费、物业费超过30日，故朗基公司按关于“乙方拖欠租金、物业服务费、水电气费等费用超过30日的，甲方有权终止合同”的约定，向保利公司出具《解除合同通知书》符合合同约定。一审庭审中，保利公司表示于2017年12月26日收到《解除合同通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院确认保利公司与朗基公司签订的《朗基.望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》已解除。故对保利公司要求确认解除合同通知无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：驳回保利公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由保利公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。另查明，一审庭审中，除朗基公司举示保利公司交纳了截止2017年11月8日前水电气费的两张票据外，保利公司未提交其他证据证明交纳水电费和物业费的情况。 本院认为，朗基公司与保利公司签订的《朗基·望今缘春和会所康体场地及设施设备租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是一审判决认定保利公司逾期交纳水电气费和物业费导致合同解除是否正确。保利公司上诉认为，证明保利公司上述行为违约的举证责任应由朗基公司承担，因其未举证证明自己存在逾期的事实，加之案涉合同约定水电气费应在抄表后七日内交纳，物业费应在每个季度最后一个月末交纳，故截止朗基公司发出《解除合同通知书》之日，应认定尚未发生逾期交纳上述费用的事实，一审判决认定该解除通知书已生效存在错误。本院审查认为，第一，当事人在合同中的义务属于严格合同责任，应当严格履行。案涉合同约定保利公司有及时交纳水电气和物业管理费用的义务，本案在朗基公司举证证明保利公司仅交纳截止2017年11月8日前的水电气费，且在《解除合同通知书》中明确主张保利公司逾期交纳水电气和物业费用的情况下，保利公司作为交纳义务人和本案原告，理应对自身已缴纳的上述费用的情况履行证明责任，一审法院认定保利公司应为此承担举证责任正确。在此前提下，因保利公司除朗基公司举示前述票据外，未举证证明自己另外在规定期限内交纳了物业费，因此一审判决认定保利公司承担举证不利的法律后果并无不当。第二，案涉合同虽约定保利公司应在水电气抄表后七日内交纳相关费用，在每个季度的最后一个月末交纳物业管理服务费，但在合同从2016年9月28日履行至朗基公司解除合同通知书送达的2017年12月26日将近一年零三个月，保利公司仅支付了2017年11月8日前的水电气费，而未举证证明合同履行以来交纳物业管理费的具体金额和是否超过上述约定期限的事实，以抗辩朗基公司关于违约的主张，故一审判决认定保利公司交纳上述费用的行为违约，驳回其关于朗基公司解除合同行为无效的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都市时代保利文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月六日 书记员 方丽雯