陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14859号  上诉人（原审被告）：孔某，男，1972年3月11日出生，汉族，西安市西城出租汽车有限公司司机，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王鲁鲁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东东，陕西至正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许某，女，1970年12月26日出生，汉族，西安市西城出租汽车有限公司司机，住址同上。委托诉讼代理人：王鲁鲁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东东，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，1942年3月7日出生，汉族，乙公司退休干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：孙文博，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘登辉，陕西锦路律师事务所律师。上诉人孔某、许某因与被上诉人张某物权保护纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。孔某、许某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张某承担。事实与理由：1.张某于2007年8月一次性收取孔某、许某18万元已成既定事实，张某也在庭审中对于收到上述款项没有争议，但一审并未就案涉款项18万元性质作出明确认定。虽然孔某、许某与张某没有签订书面的房屋买卖合同，但实际向张某一次性支付了18万元购房款，张某亦实际将案涉房屋交付于孔某、许某，双方均已客观上履行了房屋买卖合同的主要义务，形成了事实上的买卖合同关系，孔某、许某占有案涉房屋属于有权占有。案涉房屋属于张某单位分配的房改房，该房屋在当时还不能“明面交易”，且在2007年该房屋并未办理权属登记，不能向孔某、许某办理房屋过户手续。一审法院事实认定不清，判决孔某、许某搬离案涉房屋更是严重的证据不足。2.一审法院用合同相对性去否定客观上存在的房屋买卖合同关系，损害了孔某、许某的合法权益。3.一审证人金某某的该份证人证言与孔某、许某与张某租赁合同纠纷案（案号（2018）陕0103民初11039号）中金某某的证人证言严重不符，存在自相矛盾。一审采信金某某的证人证言认定双方就案涉房屋存在租赁合同关系属违法采信证据。4.（2018）陕0103民初11039民事判决书已经认定孔某、许某与张某就案涉房屋不存在租赁关系，但一审法院的裁判结果又否认了（2018）陕0103民初11039民事判决书和（2019）陕01民终135号判决书的认定结果，认定孔某、许某与张某之间存在租赁关系，与事实不符，与已生效判决相违背。    张某辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案房屋自始至终登记在张某名下，张某系该房屋的所有权人。2.它案判决已经认定双方不存在房屋租赁关系，也不存在房屋买卖合同关系即双方并未形成任何交易的意思表示一致达到合意，孔某、许某无权占有张某的房屋。3.孔某、许某无证据证明双方存在买卖关系。且主张18万元为购房款严重低于当时房屋市场价，与常理不符，该收条并未体现18万元的用途，孔某、许某应承担举证不能的不利后果。4.2010年5月26日取得房产证至今，孔某、许某未通过任何途径主张办理过户，说明双方不存在任何买卖合同关系。张某向一审法院起诉请求，1.判令孔某、许某立即搬离张某所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX楼XX室；2.诉讼费由孔某、许某承担。 一审法院认定事实：张某系乙公司退休干部，1998年乙公司给张某分配福利性住房位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室一套，建筑面积102.22平方米，后该房经房改，张某于2010年5月26日取得房屋所有权证书，张某取得100%产权。孔某、许某系夫妻关系，张某系孔某、许某姑父。2007年起孔某、许某在上述房屋中居住至今。2007年8月，张某的妻子孔某某向孔某、许某出具收条两份，载明：“收条，今收到周立人民币拾万元正，孔某某，07.8月”、“收条，今收到周立人民币捌万元正，孔某某，07.8月”。张某称2007年其将房屋出租给孔某、许某，每月租金1500元，租期10年，其妻子收到18万元系10年的租金，并以此为由于2018年7月诉至法院要求解除双方房屋租赁关系，并要求孔某、许某腾退租赁房屋等诉求。孔某、许某称2007年张某将案涉房屋出卖给案外人金某某，其通过孔某某的妹妹孔小兰协调以18万元的价格购买了涉案房屋。2018年11月6日法院作出（2018）陕0103民初11039号民事判决书，该判决认为，张某主张其与孔某、许某之间系租赁关系，孔某、许某主张其与张某系房屋买卖关系，均未提供书面合同证明，因张某提供证据不能证明其主张的租赁关系，故驳回张某诉讼请求。后张某提出上诉，2018年1月18日西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终135号民事判决书，该判决认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。本案中，金某某出庭作证，证明2007年其租用张某房屋，后因张某将房屋出租给了孔某、许某，其未能实际承租。 一审法院认为，本案案涉房屋位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室，于2010年5月26日办理了房屋所有权证书，房屋所有人系张某，张某要求孔某、许某腾出房屋，孔某、许某辩称其于2007年购买了该房屋，不同意腾房。本案争议的焦点是孔某、许某与张某之间是否存在着房屋买卖合同关系。孔某、许某举证其于2007年8月向张某的妻子孔某某支付了18万元，并且实际占有了房屋，故双方存在着买卖关系。张某主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，张某、孔某、许某之间不存在房屋买卖的意思表示，没有签定书面房屋转让合同，故双方不存在的房屋买卖关系。孔某、许某辩称根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。孔某、许某于2007年8月向张某的妻子孔某某支付了18万元，已履行了支付购房款的主要义务，故张某、孔某、许某房屋买卖合同成立。法院认为，孔某某出具的收条中未注明系购房款，且即使孔某、许某与孔某某之间存在着房屋买卖关系，根据合同的相对性，不能推定孔某、许某与张某之间存在着房屋买卖合同关系。房屋买卖作为大宗交易，涉及权利义务众多，不签订书面房屋买卖合同明确双方权利义务，不明确款项性质，不办理房屋过户手续，与生活经验法则不符，故对孔某、许某的辩称，不予采信。综上，孔某、许某与张某之间不存在房屋买卖关系，孔某、许某占有张某所有的房屋无法律依据。综上所述，张某要求孔某、徐岁侠搬离位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，判决：被告孔某、许某于本判决生效之日起三十日内搬离位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。案件受理费100元，由孔某、许某负担。（该款张某已预交，孔某、许某于本判决生效之日三十日内支付张某）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条规定：“ 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋于2010年5月26日办理了房屋所有权证书，载明房屋所有人系张某。现该房屋由孔某、许某居住使用，孔某、许某主张其与张某之间存在房屋买卖合同关系，但其提交的张某妻子孔某某出具18万元收条并未注明系购房款，双方亦未签订房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。” 孔某、许某上诉主张其与张某之间存在着房屋买卖合同关系，因证据不足，本院不予支持。一审判决孔某、徐岁侠搬离位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋并无不当。综上所述，孔某、许某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由孔某、许某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月十八日法官助理  王坤 书记员  李艳