云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初372号原告：巫香兰，女，1948年10月12日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，退休职工，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：温桂花，云南聂宗林律师事务所律师（特别授权）。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区1-4层2-3室，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕职务执行董事。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）原告巫香兰与被告云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称:诗阳房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巫香兰的委托诉讼代理人温桂花，被告诗阳房地产公司的委托诉讼代理人李忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫香兰向本院提出以下诉讼请求：判令被告支付给原告2017年8月31日至2018年1月24日逾期交房违约金,共计24600元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年1月9日签订两份《商品房购销合同》,约定原告向被告购买丹麓小镇一期第GC2幢第1单元第12层1203号房及第GC1-GC3幢地下室第负2层GC2-26号房(车位)。两份合同为被告提供的格式合同,除房号、面积、价款、付款方式和期限分别确定外,关于交付期限、违约责任等作了一致规定。合同签订后,原告依约履行了付款义务,被告于2018年1月25日交付了原告所购的房产。原、被告所签合同第七条“交付期限”规定:“甲方(被告)应于2017年8月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”,以及第九条“甲方逾期交房的违约责任”规定:逾期30天内,甲方按20元/天向乙方支付违约金,逾期30天后按100元/天支付。因被告逾期147天交房,据此,被告应承担的违约金为(20元/天×30天)×2+(100元/天×117天)×2=24600元。为维护原告的合法权益，现起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告诗阳房地产公司辩称：一、被告已经向原告交付了房屋,不构成违约。被告于2018年1月25日已经向原告履行了交房义务。虽然双方在购房合同中对明确的交付时间有约定,但在本案中,原告并未就被告延迟交付房屋履行催告义务,也未要求解除与被告所签订的购房合同。原告对被告延迟交房的行为持放任态度,视为接受被告延迟交付房屋,且被告于2018年1月积极履行了交房义务,原告对被告的交付行为并无异议,故被告实际履行交房行为并不构成违约。二、被告客观上延迟交付房屋的行为是由于不可抗力因素所造成的,且已得到原告的认可,依法应免予其违约责任，因不可抗力因素导致的延期交房是合理的。首先,被告与楚雄鹿城供电局签订了《供电方案协议》,但楚雄市住建局不同意楚雄鹿城供电局的供电方案,而楚雄市鹿城供电局也不同意楚雄市住建局答复采用挂靠电杆方式的供电方案,最终导致“丹麓小镇”小区项目用电没有得到解决，现该供电方案已经定了但是还未开工；其次,楚雄州国土资源局出让给被告的项目建设用地,未将地上附着物清除,也是造成延期交房的原因之一。被告于2014年8月取得“丹麓小镇”项目的土地使用权,并履行了支付土地出让金等相关义务,但在被告取得使用权的土地范围内楚雄692台的中波天线拉线一直未拆除,致使被告无法开挖和铺设管网,直接影响了整个项目的施工进度,为争取工期,被告只好自己拨付了198.975万资金与楚雄692台签订《中波天线改建补偿协议》后,天线拉线才清除,致使2016年12月5日,被告才向施工方办理了施工场地移交手续。而政府行为本身也属于不可抗力情形；再次,“丹麓小镇”项目集中建盖期间,楚雄市骤增的降水量也是造成被告延期交房的重要原因之一。根据楚雄市气象局2018年3月2日出具的《楚雄市2012-2017年降水资料》显示,在被告集中建盖“丹麓小镇”项目期间,骤增降水量是制定建设规划时参考年度的近一倍,对于骤增的降水量是被告不能预见，也是不能克服的,依法属于不可抗力的情形。三、被告不应承担逾期交房违约金责任。《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条的规定，商品房竣工验收备案表,是认定商品房符合交付使用条件的唯一有效法定证明文件。“丹麓小镇”项目由于存在未通电等不可抗力情形,故小区项目至今未进行整体验收,所以,也没有取得商品房竣工验收备案表。原告在知道涉案商品房未经竣工验收备案的情况下,是可以选择拒绝接房的，但是,原告无异议接受被告所移交的商品房,并办理了涉案商品房的所有移交手续,实际占有并使用涉案商品房,原告的行为表明其愿意接受被告所交付的涉案商品房现状,包括延期交房情形,原告实际占有、使用商品房后,又以被告违约而主张逾期交房违约金,既违背了其自愿接房的真实意思表示,又违反了公平原则,所以,对于原告的诉讼请求应依法予以驳回。综上所述,涉案商品房延期交房是由于不可抗力和政府行为等多个客观因素造成的,同时,原告自愿接受被告移交的商品房,并办理了商品房相关的移交手续,表明其愿意接受涉案商品房的条件和现状,故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告巫香兰为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.商品房购销合同，2.丹麓小镇交房通知书、交房确认书、交款收据及物业服务费发票。被告诗阳房地产公司针对其辩称向本院提交了以下证据：1、《供电方案协议》；2、《楚雄市住房和城乡建设局关于诗阳房地产开发有限公司请求解决丹麓小镇永久性用电专用通道问题的回复》；3、《楚雄市住建局关于对云南诗阳房地产开发有限公司关于请求解决“丹麓小镇”供电通道的申请的回复》；4、楚鹿营[2017]第3期《云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局会议纪要》；5、报告；6、紧急报告2份；7、《中波天线改建补偿协议》；8、收据、付款入账通知；9、《施工场地移交单》；10、《楚雄市2012年-2017年降水资料》；11、施工日志，12、《云南诗阳房地产开发有限公司“丹麓小镇”交房公告》；13、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、竣工验收会议纪要、初验会议纪要。本院认为，原告巫香兰提交的证据经质证，被告无异议，本院予以采信。被告诗阳房地产公司提交的证据1能够证实2017年1月13日，被告诗阳房地产公司与云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局签订《供电协议》的情况；证据2、3能够证实2016年11月15日、2017年4月14日，楚雄市住房和城乡建设局对被告诗阳房地产公司申请解决供电问题的回复情况；证据4能够证实2017年5月31日，云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局以文件的形式告知被告诗阳房地产公司不同意楚雄市住房和城乡建设局2017年4月14日建议电力线路接入方案的情况；证据5、6能够证实被告诗阳房地产公司向楚雄市人民政府、楚雄市住房和城乡建设局申请解决丹麓小镇项目用电问题，但未予答复的情况；证据7、8、9能够证实丹麓小镇的建设用地上的地上附着物未清除，2016年11月18日，被告诗阳房地产公司与云南省新闻出版广电局楚雄692台签订中波天线改建补偿协议，被告诗阳房地产公司支付改建费用198.975万元用于改建中波天线，然后施工消除地上附着物的情况；证据12能够证实被告于2017年8月28日通过楚雄日报、粘贴公告等方式通知涉案商品房于同年9月1日交房的事实，本院对以上证据予以采信；证据10、11与本案无关，本院不予采信；证据13不能证实原告所购商品房于2017年7月31日竣工验收的事实；本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年8月，被告取得位于楚雄市地块的土地使用权，土地使用权证号为楚土国用（2015）第4647号。2015年10月10日，被告取得楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目的《建筑工程施工许可证》（编号5323012015101002010110）。同日，楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目工程开工。2017年1月9日，被告诗阳房地产公司（甲方），原告巫香兰（乙方），签订编号：NCX0044840020《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇一期GC2幢第1单元第12层1203号房屋，按套计价，房屋总价款500000元，房屋的参考套内建筑面积为93.72平方米；甲方应于2017年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按该约定时间交房，自交房期限的次日起至实际交房之日止，逾期30天内甲方应按20元/天向乙方计付违约金，逾期30天后甲方应按100元/天向乙方计付违约金，合同均继续履行；甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供商品房质量保证书和商品房使用说明书；甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1.全部房价款（含银行按揭到账），2.房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用，3.公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行），4.甲方代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行）；若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任；《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力；甲乙双方的其他权利义务。同日，被告诗阳房地产公司（甲方），原告巫香兰（乙方），签订合同编号：NCX0044840021《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇一期GC1-GC3幢地下室第负2层GC2-26号房屋，按套计价，房屋总价款105000元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米；其余约定内容与合同编号：NCX0044840020《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定内容相同。上述合同签订后，原告按照约定向被告付清了1203号房和车库的全部购房款。2017年4月21日，建设单位即被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位四方责任主体通过了对楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋住宅楼、CK2-5栋地下室车库建设项目的竣工验收。2019年6月4日被告就该项目向建设行政主管部门进行竣工验收备案。被告诗阳房地产公司于2017年12月22日在《楚雄日报》上刊登了“丹麓小镇”交房公告，告知业主，丹麓小镇（一期）Z27、Z28、Z29栋（即GC1、2、3栋）住宅楼已竣工验收满足使用，交房时间为2018年1月1日至2018年1月13日，所需缴纳的费用详情可咨询售楼中心，以及“因业主逾期办理交房手续的，交房以本公告发布时间为准”等内容。2018年1月25日，原告向被告确认接房。《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》载明：客户姓名巫香兰，交房日期2018年1月25日，房号GC2-1203，车位号GC2-26。同日，被告向原告开具收据2份，载明收到原告支付的产权登记相关费用160元，收到原告支付的配套设施费10300元。同日，被告指定的前期物业管理公司向原告开具收据1份，载明收到原告支付的物业管理费、二次供水加压费、车位服务费、城市垃圾清运费共计576元。本院认为，原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的法律事实，被告未按照合同约定期限向原告合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是，被告是否应当承担逾期交房违约责任以及被告逾期交房违约金的计算问题。本院具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。本案原、被告双方在案涉合同中约定的被告逾期交房违约责任的免责事由为：原告未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施费用、公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、被告代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行），则被告不予办理交房手续，且不承担违约责任。但根据本案查明的法律事实，原告已经按照合同约定付清全部购房款，并在被告公告的交房期间内实际向被告接房的当天，付清了《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》确定的由原告负担的配套设施费、产权登记相关费用等；关于公共维修基金，被告未提供证据证明其有权代收代缴并已通知原告向其支付。据此，本案被告向原告逾期交房未发生合同约定的被告免责情形。被告答辩认为原告以接房行为表示同意被告逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定原告的接房行为具有同意被告免责之内心意思，故本院不予确认原告的接房行为具有同意被告免责的效果意思。关于被告逾期交房违约责任的法定免责事由，被告答辩认为，供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，被告列举的以上三种情形均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而被告已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证。且建设工程项目用地的地上附着物情况，被告在开工建设乃至与原告签订案涉合同时是明知的，但被告仍然在合同中向原告承诺于2017年8月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于被告作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到被告何时向供电部门提出申请、供电方案如何确定、何时能通过供电部门审核等情况，均与作为购房者的原告无关，且不属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在被告实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据被告提交的降雨资料，远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度。因此，本案不能认定被告延期交房存在不可抗力原因。综上所述，本院认为，被告应当向原告承担逾期交房违约责任。二、关于被告逾期交房违约金的计算问题。本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，综合考量原告向被告购买的商品房是住房和车库的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，本院酌情以原告已付房款的日万分之一为标准支持原告主张的被告逾期交房违约金，计算得8893.50元[（500000元＋105000元）×0.01%×147天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告巫香兰逾期交房违约金8893.50元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由原告巫香兰负担133元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担75元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  胡玲娜人民陪审员  郎文启人民陪审员  陈开凤二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨红云