江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初4529号原告：黄超，男，1994年9月14日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：胡才忠，建湖县沿河法律服务所法律工作者。被告：陈永昌，男，1964年9月7日生，汉族，居民，住建湖县。被告：夏斯锋，男，1977年11月29日生，汉族，居民，住建湖县。原告黄超与被告陈永昌、夏斯锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄超的委托代理人胡才忠到庭参加诉讼，陈永昌、夏斯锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄超向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令陈永昌、夏斯峰将承租的沿河镇粮管所桥南“久久开心杯”茶社房屋腾让给黄超，并赔偿损失56000元；本案诉讼费用由陈永昌、夏斯峰负担。事实与理由：黄超系案外人黄金龙之子。2009年4月3日，黄金龙与陈永昌签订一份《租房协议书》，将其所有的位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给陈永昌开办“久久开心杯”茶社。2012年8月1日，陈永昌又将该茶社转租给夏斯锋经营。黄金龙于2012年12月19日因病去世，其生前立下遗嘱该出租房屋的产权及房屋租金由黄超继承。2017年6月3日租期已届满，陈永昌不但拖欠租金，还拒绝腾让房屋，导致黄超合法权益受损，故请求法院依法判决。陈永昌、夏斯峰未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：黄超系案外人黄金龙之子。2009年4月3日，黄金龙（甲方）与陈永昌（乙方）签订一份《租房协议书》，将其所有的位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给陈永昌开办“久久开心一杯”茶社。该协议主要载明：“一、租赁时间：双方约定租赁时间为八年，从二00九年六月三日起至二0一七年六月三日至（双方协商，甲方同意出让两个月时间给乙方装潢改造，免收房租）。二、租赁性质：此合约为租房协议，乙方在八年租用期间享有转让权，但甲、乙双方租房关系不变，乙方每年必须在规定时间内将如数交给甲方，不得以任何借口拖欠租金。三、租金标准：双方约定，上述房屋租金为每年贰万捌仟元，八年内自本合同签订之日，一次性交完第一年租金。以后每年乙方必须在当年6月3日如数交租金。四、双方责任和义务：。4、甲方必须在合同签订之日，交付房屋产权证，土地证给乙方，便于乙方办理执照。”。协议签订后，黄金龙将出租的房屋交付给陈永昌经营。陈永昌已交纳2009年6月3日至2013年6月3日期间的房屋租金112000元。2012年8月1日，陈永昌（甲方）将其承租的房屋所经营的茶社转让给夏斯锋（乙方）经营，并签订一份《茶社转让协议》。该转让协议主要载明：“现座落沿河镇沿河东路粮管所新桥南久久开心一杯茶社，欲转让给乙方，经甲乙双方的商洽，达成如下的转让协议。一、整个茶社所有现有的经营设备设施和现有的装潢现状一次性的转让给乙方，现场甲方清点的数目当场过数给乙方签字为准。甲乙双方各执一份清单。二、茶社的水电费（2012-2013年6月3日的房租费甲方已交清）等各种费用与甲方无关，自乙方签订本协议之日起由乙方自己缴纳。三、整个久久开心一杯”茶社转让价为人民币贰拾万元整。在签订协议时乙方先付给甲方人民币拾贰万元整。剩余捌万元人民币在2013年3月12前一次性支付给甲方。如乙方因各种原因或理由不支付，甲方有权立即收回经营权，而且乙方在没有付清甲方的余款之前，乙方不得以任何理由转租给他人。并且甲方只认其店，不承认乙方转让给任何人的所有权，而且乙方已交纳的拾贰万元作为赔偿甲方的损失。四、乙方在经营期间，所发生一切意外事故和食品安全等问题，均与甲方无关，乙方自己承担所有经济和法律责任。目前甲方营业执照和卫生许可证作为该茶社的一般经营所用，但乙方使用不得超过三个月。注：如乙方无法办理该茶社的营业执照，甲方将原来茶社的执照给乙方使用至2017年6月3日（包括其他卫生许可证、税务登记证）”。该转让协议签订后，陈永昌经营的茶社一直由夏斯锋经营至2017年2月底后停止营业。另查明，争议房屋的产权登记人为黄金龙。2012年10月6日，黄金龙因病去世，其生前立下遗嘱该出租房屋的产权及房屋租金由黄超继承。还查明，2015年6月19日，黄超向本院提起诉讼起诉陈永昌、夏斯锋，要求陈永昌、夏斯锋支付从2013年6月4日起至2015年6月3日止期间的房屋租金56000元。本院于2015年9月8日作出（2015）建民初字第1209号民事判决，该判决支持黄超对被告陈永昌的诉讼请求，驳回黄超对夏斯锋的诉讼请求。被告陈永昌不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2016年6月7日作出（2016）苏09民终1243号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年10月28日，黄超再次向本院提起诉讼，起诉陈永昌要求陈永昌支付自2015年6月4日起至2017年6月3日止期间的房屋租金56000元。本院于2017年2月27日作出（2016）苏0925民初4596判决，支持了黄超诉讼请求。上述事实，有黄超提交的《租房协议书》、《茶社转让协议》、（2015）建民初字第1209号民事判决书、（2016）苏0925民初4596号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，案外人黄金龙与被告陈永昌于2009年4月3日签订的《租房协议书》，将位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给被告陈永昌开办“久久开心一杯”茶社，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案争议房屋的所有权人为案外人黄金龙，其生前立下遗嘱确认该房屋的产权及房屋租金由黄超继承，黄超作为争议房屋的继承人自其父黄金龙去世时即享有该房屋的相关权益。黄金龙与陈永昌签订的《租房协议》已于2017年6月3日到期，黄超要求陈永昌腾让房屋，本院依法予以支持。黄超另要求陈永昌赔偿损失56700元，本院认为，案涉房屋租赁期间届满后，陈永昌未续签合同，亦未支付租金，并且案涉茶社早已于2017年2月底停止经营。陈昌永以其行为表明不再续租该房屋，黄超理应知晓。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。黄超在知晓陈永昌不再租赁房屋却不交还房屋的违约行为后，可以在合理的期限内就交还房屋与陈永昌协商，在此期间的损失应由陈永昌承担。但如超过合理的期限仍协商未成，黄超应该采取适当措施防止损失进一步扩大。结合本案案情，本院酌情确定由陈永昌承担六个月的租金损失，按合同约定的租金标准计14000元。此后的损失，属于未采取适当措施而造成的扩大损失，应当由黄超自行承担。夏斯峰系次承租人，在原租赁合同期满终止后，作为目前租赁房屋的实际占有人有义务搬迁腾空房屋交还给黄超。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第一条的规定，判决如下：一、陈永昌、夏斯峰于本判决发生法律效力后十日内搬迁腾空坐落在沿河镇沿东路粮管所桥南“久久开心杯”茶社房屋并交还黄超；二、陈永昌于本判决发生法律效力后十日内支付黄超因占用上述房屋造成的损失14000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回黄超其余的诉讼请求。案件受理费1200，由陈永昌负担150元，由黄超负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  符广友人民陪审员  单 峻人民陪审员  顾瑞琴法官 助理  孙 标二〇一九年十二月十日书 记 员  刘 海