文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4586号原告：重庆双信物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段96号附19号，统一社会信用代码915002266786655839。法定代表人：谢祖詠，经理。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。被告：李强，男，1988年3月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双信物业管理有限公司（以下简称双信物业）与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，由于被告李强下落不明，本案由简易程序转为普通程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人廖玲到庭参加了诉讼，被告李强经公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告双信物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李强及时支付拖欠的从2014年7月1日至2018年12月31日物业服务费6774.74元；2.依法判令被告李强承担违约金1200.44元；原告在开庭前撤回对廖国英的起诉，本院予以准许。3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的荣昌区XX小区7-4-2物业的业主。2013年8月7日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业费标准为：物业服务费0.8元/㎡/月，日常维护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，逾期缴纳物业费的滞纳金为3‰/日，公共能源费10元/户/月。按照荣昌县发展和改革委员会颁发的荣发改发[2014]450号文件的规定，将前期物业服务费标准变更为物业服务费为0.75/㎡/月，日常维护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，公共能源费10元/户/月，二次供水加压费1元/吨（6楼以上含6楼）。逾期违约金按逾期之日起每天按欠费总额的0.05％的比例收取滞纳金。2016年11月15日，原告与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，继续为被告提供物业服务，物业服务费从2016年4月1日起调整为1.15元/㎡/月（该费用包含了日常维护费、电梯费、公共能源费），二次供水加压费1元/吨（6楼以上含6楼）。但从2014年7月1日起，被告就未向原告缴纳约定的物业服务费，截止2018年12月31日，被告已拖欠物业服务费共计6774.74元，根据双方签订的物业服务合同，被告已构成违约，应承担违约金1200.44元。经催收无果，现原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告李强未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：被告李强系重庆市荣昌区XX街道XX大道X号7幢4-2房屋的所有权人，该房屋建筑面积为102.50平方米。2013年8月7日，原告与李世玉签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时规约》。原告在庭审中称李世玉系被告家人。2014年8月14日，原荣昌县发展和改革委员会下发荣发改发[2014]450号文件，文件显示：拓新·XX小区物业管理服务费收费标准为：住宅物业服务费0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米·月；高层住宅电梯费收费方式可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。文件自文到之日起生效。2016年11月15日，原告与被告小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同第三章第十三条约定：物业服务费收费标准为：（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）……2.住宅3-18层1.15元/户每月每平方米（建筑面积算）……；第十五条约定：物业服务费按年或季交纳，业主或物业使用人应在（每年或每季）前10日内履行交纳义务。……第七章第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。原告于2018年9月14日、2019年6月24日通过邮寄催款函的方式向被告催收所欠物管费。上述事实，有原告的陈述、户室详细情况、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《荣发改发[2014]450号文件》、《物业管理服务合同》、催款函（两张）等证据予以证实。本院认为，原告与李世玉签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时规约》，原告称李世玉系被告李强家人，但未提供证据加以佐证。《前期物业服务协议》、《业主临时规约》对被告李强不发生法律效力。原告为被告小区服务至今，被告李强作为小区业主，原、被告形成了事实上的物业服务合同关系。2014年8月14日，荣发改发[2014]450号文件规定了被告小区物业管理服务费收费标准，该文件从发文之日起生效，即从2014年8月15日起，被告应按该文件交纳物管费。2014年8月15日之前因原被告并未约定物管费收费标准，本院不予支持。2016年11月15日，原告与被告小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，对小区业主具有约束力。2016年4月1日至2018年12月31日期间的物管费应按该合同标准交纳。本案原告请求被告应支付的费用应为两部分，即2014年8月15日至2016年3月31日，以及《物业管理服务合同》签订后2016年4月1日至2018年12月31日期间的物管费。1.《物业管理服务合同》签订前的物管费。按荣发改发[2014]450号文件，2014年8月15日至2016年3月31日，被告应支付物业服务费1499.06元（102.50㎡×0.75元/㎡/月×19.5个月），日常维护费399.75元（102.50㎡×0.20元/㎡×19.5个月），公共能源费195元（10元/户·月×19.5个月）。关于电梯费，荣发改发[2014]450号文件未明确收费标准，表明可由物业管理公司根据实际情况决定。因原告并未举证已同被告书面约定了电梯费及违约金，故原告请求该期间电梯费及违约金，本院不予支持。前述物管费合计2093.81元。2.《物业管理服务合同》签订后的物管费。根据该合同，2016年4月1日至2018年12月31日，被告应支付物业服务费（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）3889.88元（102.50㎡×1.15元/㎡×33个月）。原告请求按每日0.05％计算违约金320.56元，符合合同约定，本院予以支持。前述，被告应支付2014年8月15日至2018年12月31日期间物管费共计5983.69元，违约金共计320.56元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李强于本判决生效后5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司2014年8月15日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5983.69元，违约金320.56元；二、驳回原告重庆双信物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李强如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费300元，由被告李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  余广键人民陪审员  周 娟人民陪审员  李 燕二〇一九年十二月二十日法官 助理  周 阳书 记 员  胡 亮