江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终970号上诉人(原审原告)：刘宇，男，1988年8月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：姜敏娜（系刘宇母亲），女，1964年3月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：袁洋，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人刘宇因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宇上诉请求：1、依法撤销（2018)苏0106民初12415号民事判决，改判被上诉人支付上诉人2018年4月30日至2018年10月29日的房屋占用使用费68669.8元及违约金4491元（自被上诉人付款逾期30日起，以34334.9元为基数，按日万分之三为标准，支付至实际付清之日止）；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，计算标准缺乏法律依据。1、一审判决认定被上诉人无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，这一情况并无实质证据证明，一审法院亦未对涉案房屋的转租情况进行调查。2、一审判决参考同期同类商铺的年租赁回报酌定占有使用费标准为房屋总价款4%没有法律依据。涉案商铺与1096号商铺不属于同楼层同类商铺，且该商铺的业主与被上诉人所签订的租赁合同只是他们双方当事人意思表示，对于第三人并没有强制力，也没有参考价值。本案中上诉人请求被上诉人支付的是2018年度的房屋占有使用费，一审法院以2009年购房价格的4%作为计算标准来酌定，比原租赁合同约定的房租的一半还低，明显不合理，也违背了公平原则。二、一审判决显失公正，没有充分维护上诉人的合法权益。原租赁合同届满后，被上诉人既不返还商铺，也不支付房屋占有使用费,仍然继续使用商铺收益，构成违约，损害了上诉人的合法权益。一审法院以低于原房租一半价格的标准判决其支付房屋占有使用费，于理、于法无据，不仅违背市场规律，也违背公平原则。请求法院维护上诉人的合法权益及法律的公平正义，依法改判，支持上诉人的请求。图腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该商铺为产权式商铺，被上诉人与上诉人之间不构成不定期租赁合同。刘宇向一审法院起诉请求：判令图腾公司支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金68669.8元及违约金4491元（自图腾公司付款逾期30日起，每日按本期租赁回报额的万分之三计算至图腾公司实际付款之日止）。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为72.67平方米，以下简称案涉商铺）的所有权人为刘宇。案涉商铺规划用途为商业。2010年4月6日，刘宇（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1703595元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36201元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，刘宇将案涉商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观•天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租。审理中，刘宇、图腾公司双方确认每三个月税后的租赁回报为34334.9元/期，图腾公司已支付2017年4月30日至2018年4月29日期间的租赁回报，其中2017年4月30日至2018年1月29日的三期租赁回报均于2018年2月9日支付，2018年1月30日至2018年4月29日的租赁回报于2018年3月22日支付。因支付延迟，产生违约金4491元。庭审中，图腾公司对于违约金予以认可，一审法院予以确认。2018年2月20日，图腾公司向刘宇邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知刘宇，可以回购案涉商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。刘宇收到上述函件，表示不同意图腾公司回购及续租意见，认为应提高租赁回报。合同期限届满后，图腾公司继续占有使用案涉商铺。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。因刘宇、图腾公司双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，由开庭笔录中当事人的陈述、房屋所有权证、南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书、函件等证据予以佐证。一审法院认为，刘宇、图腾公司双方之间签订的《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，刘宇、图腾公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中，刘宇认可图腾公司已支付了2017年4月30日至2018年4月29日期间的租赁回报，一审法院予以确认。对于图腾公司延迟支付合同期内租赁回报，因此产生的违约金4491元，图腾公司认可，一审法院予以确认。关于刘宇、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，刘宇、图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽仍继续占有使用案涉房屋，但已要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报；刘宇却要求提高租赁回报，即双方发生分歧且未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。一审法院认为，图腾公司持续占有使用案涉房屋，应向刘宇支付占有使用费。关于图腾公司支付占有使用费的标准。一审法院认为，刘宇主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应考虑实际出租收益确定，请求在2.8%-4%之间酌定。一审法院认为，一方面，案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，按该价格不利于保护刘宇的利益；另一方面，商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照68143.8元/年（1703595×4%）为标准，以每季度为周期及时向刘宇支付占有使用费，故图腾公司应支付刘宇2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费34071.9元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告刘宇违约金4491元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告刘宇2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费34071.9元；三、驳回原告刘宇的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1、大观天地47名业主声明，证明该声明中其他业主与刘宇诉求一致，均请求图腾公司支付欠付租金及违约金，但为了节约司法资源，部分业主未提起诉讼。2、2018年3月14日上诉人向被上诉人寄送的回函以及快递单，证明上诉人于2018年3月14日回函拒绝接受被上诉人提出的合同到期后的处置方案，并明确表示如果双方不能达成一致意见，请被上诉人于2018年4月30日前返还房屋，逾期交还，应按照原租赁合同约定的租赁回报标准承担责任。被上诉人员工杨女士于2018年3月15日签收回函。上诉人已经明确要求被上诉人要么提高租赁回报率，要么返还房屋，但被上诉人没有返还房屋，也没有支付房屋占有使用费。3、上诉人购买涉案房屋的贷款合同、首付款支付发票及归还贷款的银行流水，证明上诉人购买案涉房屋贷款85万元，首付款853595元，自2009年5月31日至2017年3月24日共还本金加利息1044733.81元，实际支出远远超过租赁回报，一审法院没有维护业主的利益。被上诉人质证意见：1、作出声明的业主只占全部300户业主的零头，他们的意见不能代表其他业主意见。2、对证据2予以认可。3、认可证据3真实性，但认为证据3与本案无关，不能达到上诉人的证明目的，一审判决并非从个人利益出发，而是从整体经营角度出发。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，刘宇与图腾公司之间签订的商铺房屋委托经营合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。但现该合同已到期，图腾公司虽至今未返还案涉商铺，仍继续占有使用，但双方对租赁回报标准并未达成一致，故双方之间并不构成不定期租赁关系。关于占有使用费的支付标准，一审法院结合商场经营现状，从维护所有业主的长远利益出发，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照68143.8元/年（1703595×4%）标准，以每季度为周期及时向刘宇支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。综上，刘宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由刘宇负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月三十日书记员  郭旭冬