重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25433号原告：重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层，统一社会信用代码915001087500530219。法定代表人：陈志超，总经理。委托诉讼代理人：钟睿华，女，汉族，1987年7月28日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王彪，男，汉族，1975年11月24日出生，住重庆市九龙坡区。被告：蒋海霞，女，汉族，1986年11月5日出生，住重庆市南岸区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告蒋海霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司的委托诉讼代理人钟睿华、王彪，被告蒋海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称：原告于2012年4月25日与重庆上锦房地产开发有限公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》并取得幸福时光里小区的物业管理资格。被告作为南岸区茶园新区通江大道101号7幢1单元6-3号房屋业主，自2017年1月1日至今，拖欠原告物业服务费及公摊水、电费共计4978.73元，且产生违约金共计982.2元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令：1、由被告支付原告2017年4月1日至2019年4月30日拖欠的物业服务费4812.5元；2、由被告支付原告2017年1月1日至2019年2月28日拖欠的公摊水、电费共计166.23元；3、由被告支付违约金，以欠费金额为基数，从2017年4月1日起至付清时止，按日万分之五的标准计算；4、诉讼费由被告承担。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物价局备案表、前期物业合同备案证明；3、前台值班记录本；4、客服巡查表；5、来访人员及临时停车登记表；6、值班记录本；7、报事保修记录本；8、配电房巡查记录；9、污水泵巡查记录；10、消杀记录表；11、保洁工作检查记录表；12、定期清洁记录表；13、电梯维护保养工作记录表；14、电梯巡查记录表；15、共用水费、电费分摊明细表；16、水电费发票；17、公示表照片；18、2015年公摊水电费票据；19、房屋登记信息查询证明。被告蒋海霞辩称：原告未按约定及相关规定提供物业服务，存在违约行为。原告不作为、乱作为，主要包括：擅自提高物业费收费标准，以前为1.5元每平方米，现起诉标准为1.8元每平方米；原告将水电出租给盈利单位，商业收益（公摊区域停车费、广告、场地出租）未公开公示，公摊水电划分不合理；公共设施维护极差，夜间无照明灯，原配套路灯损坏，出行安全受到影响；小区绿化极差，大批土地裸露；公共卫生间卫生极差，设施损坏，长期不予维修；停车位栏杆缺失，存在安全隐患；监控设备形同虚设，大部分已经损坏；原告对个别业主占用公共区域的行为不予制止；保安人员责任心极差，上班玩手机、睡觉是常态；小区停车管理混乱，对进入小区的人员不进行身份识别，还有保安殴打业主、威胁业主的情况；非法占用、出租小区配套幼儿园用房，所得收益不知去向；被告房屋、家具等因楼上漏水造成损失，物业人员仅简单通知楼上业主，服务极不专业；小区停电，不开应急照明灯，不发电供电梯开行，业主苦不堪言；小区车库基本未做清洁工作；被告装修保证金以各种理由推脱不予退还；一业主牵头更换物管公司被泼红漆，完全是黑社会的行径。综上，原告物业服务极不到位，存在很多问题。原告未尽到物业管理职责，待原告整改其物业管理中存在的上述问题后，被告同意按约定支付物业费，但因原告物业服务不到位，不同意支付违约金。被告蒋海霞为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、照片19张；2、光盘一张。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告蒋海霞系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区7幢1单元6-3号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为106.95平方米，其每月应缴纳的物业费为192.51元，其拖欠原告奥坤物业公司2017年4月至2019年4月期间的物业费为4812.5元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的2017年1月至2019年2月期间的公摊水电费为166.23元，该款被告未予缴纳。2019年10月16日，原告奥坤物业公司以被告蒋海霞拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明、照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告蒋海霞在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告蒋海霞关于小区存在安全隐患、设施设备损坏不予维修、绿化存在问题及原告侵占公共利益等物业管理和服务问题，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应在本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。被告抗辩原告物业收费标准存在问题，对此，本院认为，原告催收物业费的价格标准是针对业主自愿或经催收后缴纳物业费的优惠价格标准，被告未按优惠价格标准交费，现原告按合同约定的物业收费标准主张拖欠物业费，符合合同约定和法律规定。被告拖欠原告2017年4月至2019年4月期间的物业费4812.5元、2017年1月至2019年2月期间的公摊水电费166.23元（被告抗辩其已结清2017年4月之前的所有费用，但未举证证明；原告举示了计算公摊水电费的相关证据，被告不认可其计算方式，但未举证证明该计算方式存在错误，本院对被告关于公摊水电费的抗辩意见不予采信），事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告就物业费及违约金的诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告蒋海霞于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年4月至2019年4月期间的物业费4812.5元及违约金（以被告蒋海霞当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、被告蒋海霞于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年1月至2019年2月期间的公摊水电费166.23元；三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告蒋海霞负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 鞠 劼二〇一九年十二月二十三日书记员 朱世伟书记员 王 芳