黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0231民初1757号原告：拜泉县金龙房地产开发有限公司，住所地拜泉县拜泉镇202国道路东。法定代表人：毛传海，该公司经理。委托诉讼代理人：孟春英，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。被告：王龙，男，1983年1月10日出生，汉族，住拜泉县。原告拜泉县金龙房地产开发有限公司（以下简称“金龙房地产公司”）与被告王龙排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金龙房地产公司的委托诉讼代理人孟春英、王佳润，被告王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告王龙返还侵占的位于拜泉县××小区××楼××面积196.57平方米的门市；2、要求被告王龙给付侵占案涉房屋期间（自2018年1月计算至2019年8月6日，共计20个月，按照年租金40000.00元标准计算）的房屋使用费66660.00元；3、要求被告王龙将侵占房屋恢复原状，承担由此造成的损失；4、案件受理费由被告负担。同时，金龙房地产公司在庭审中明确，如果经法院审查认定被告王龙占有的房屋属原址回迁，变更诉讼请求为，要求被告王龙对占有房屋多出的面积66.57平方米，按照每平方米3500.00元计算补房屋面积差价。事实和理由：2016年4月8日，原告金龙房地产公司与被告王龙签订了棚户区改造动迁安置协议书，约定被告王龙用自家砖土结构的建筑面积为74.8平方米的有照平房以及建筑面积为50平方米的无照平房置换面积为130平方米的商服楼房。楼房建设完工后，原告金龙房地产公司按照合同约定的原地回迁将拜泉县金龙小区5号楼1单元1号面积为135.65平方米的商服交付被告王龙，被告王龙却擅自将金龙小区面积为196.57平方米的3号商服楼占为己有，原告金龙房地产公司多次找到被告王龙索要该楼房，被告王龙一直拒绝返还房屋，故原告金龙房地产公司诉至法院。被告王龙辩称，我不同意原告的诉讼请求，原告金龙房地产称我方不是原址回迁，我向法院提交了案涉房屋拆迁之前老房子的照片和标志物，能够证实我是原址回迁。我们签的回迁协议也记载了一楼如多出面积不补款，案涉房屋是金龙房地产公司的总经理汤金波交给我的，且从我入住该房屋已经有两年时间，在此期间我向被告金龙房地产公司缴纳了房屋的物业费和取暖费。案涉房屋就是我的，原告金龙房地产公司向我主张补偿款也没有根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年金龙房地产公司开发建设金龙小区。2016年4月8日，金龙房地产公司与本案被告王龙在签订了棚户区改造动迁安置协议书，该协议约定了王龙以74.8平方米的有照房屋以及50平方米的无照房屋置换面积为130平方米的商服门市一套，原地点回迁。商服回迁面积如超出应安置面积，不补交差价，若回迁面积不足，抵顶回迁时应缴纳的费用，地下室不补款。2017年底，被告王龙占有案涉面积196.57平方米的商服房屋。现原告金龙房地产公司以被告王龙占有使用的并非其安置房屋为由，诉至法院。本院认为，本案立案案由为排除妨害纠纷，是因为物受到他人的妨碍引发以排除这种妨碍目的的纠纷，排除妨害是物权保护的重要方法，主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可请求排除妨害。房屋拆迁安置补偿合同纠纷主要调整拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立合同后，因合同履行发生的争议。本案原告金龙房地产公司与被告王龙双方的争议主要是在履行棚户区改造动迁安置协议过程中发生的纠纷，故本案案由应纠正为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告金龙房地产公司与被告王龙签订了棚户区改造动迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立并有效，双方应按照协议约定如实履行己方义务。庭审中，原告金龙房地产公司主张被告王龙并非原址回迁，结合庭审中被告王龙举示的拆迁前与拆迁后房屋位置及其附近参照物照片，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定，被告王龙现占有的位于金龙小区5号楼3号门市地点符合原址回迁的条件。原告金龙房地产公司提出被告王龙侵占了案涉房屋，但未提交证据予以证实，结合证人阴祖成的证言，金龙房地产公司建好的案涉房屋没有安装入户门，仅留有门框，与被告王龙的汽车修理厂需求契合，可推定案涉房屋系原告金龙房地产公司在开发建设时做好了安置给被告王龙的准备。且相比处于弱势地位的被拆迁人，金龙房地产公司作为拆迁建设方，如未经其允许或者默许，被拆迁人径行侵占房屋有悖于常理，故本院对原告金龙房地产公司对被告王龙侵占案涉房屋的主张不予采信。且结合被告王龙向本院提交的其与金龙房地产公司总经理汤金波的通话录音，可证实其在2017年12月29日已经知晓其占有的案涉房屋面积比协议约定的回迁房屋面积大70-80平方米，但一直未向原告金龙房地产公司提出置换与协议约定的面积相符的房屋，故应视为其接受并认可原告金龙房地产公司为其安置的案涉面积196.57平方米商服。庭审过程中，原告金龙房地产公司认为，经法院审查如果被告王龙回迁的房屋符合原址回迁条件，其变更诉讼请求为要求被告王龙按照多回迁的面积66.57平方米，以每平方米3500.00元标准补房屋价款。本案需要审查被告王龙回迁的案涉房屋是否应补面积差价以及如果需要补差价，标准应如何确定。从原、被告双方签订的棚户区改造动迁安置协议书，备注如下“商服130㎡一楼如多面积不补款……”，如按照字义机械地理解多出的面积没有限制，被拆迁人均无需补款，则不符合诚实信用原则，有违公序良俗，扰乱社会经济秩序，交易安全和效率得不到保障，突破人们追求正常经济利益的范围。诚实信用原则是市场经济最基本的道德规则，它要求人们在经济活动中讲求信用、诚实不欺，在不损害他人及社会利益的前提下追求自由利益。如果对“多面积不补款”中的“多面积”作文义解释来探求合同表达的当事人的真实意思，势必会显失公平，导致一方当事人承担更多的义务却享受更少的权利，而另一方享有更多的权利却承担更少的义务，获得利益的一方当事人所获得的利益超过法律所允许的程度。结合本案，被告王龙占有的案涉房屋面积为196.57平方米，比其应受到安置的房屋面积多出66平方米有余，该利益的获得明显超过了法律允许的程度以及正常人可接受的范围。故被告王龙对多出的房屋面积应支付房款差价。关于价格如何确定的问题。原告金龙房地产公司向本院提交了其开发的金龙小区商服出售的增值税普通发票三张，本院认为，增值税普通发票由国家税务总局监制设计印制，是增值税计算和管理中重要的合法专用发票，故本院以金龙房地产公司提交的金龙小区出售商服的增值税发票体现的单价作为参考，酌定案涉房屋面积单价为每平方米2000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王龙于本判决生效后十日内给付原告拜泉县金龙房地产开发有限公司房屋面积款133140.00元；二、驳回原告拜泉县金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467.00元，由被告王龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  任金山审 判 员  汤英莲人民陪审员  高孟环二〇一九年十二月十八日书 记 员  王书坛