江苏省徐州市泉山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0311执异170号异议人（案外人）：徐州市泰缇商贸有限公司，住所地徐州市泉山区文化城泰山路6#-06。法定代表人：秦井峰，该公司经理。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路29号。法定代表人：张志宁，该行行长。被执行人：徐州市建平化工有限公司，住所地徐州市贾汪区鹿庄农场。法定代表人：王化建，该公司经理。被告执行人：江苏龙商实业投资有限公司，住所地徐州市鼓楼区九里村汉城路2号。法定代表人：刘劲松，该公司经理。被执行人：王化建，男，1962年5月5日生，住徐州市泉山区。被执行人：马静，女，1968年4月1日生，住址同上。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称徐州浦发银行）申请执行徐州市建平化工有限公司（以下简称建平化工）、江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商投资）、王化建、马静金融借款合同纠纷一案中，异议人徐州市泰缇商贸有限公司（以下简称泰缇公司）向本院提出书面异议，本院于2019年11月21日作出（2019）苏03执异108号执行裁定书。泰缇公司对裁定不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院作出（2019）苏03执复248号执行裁定，撤销了本院的执行裁定，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，徐州浦发银行与建平化工、龙商投资、王化建、马静金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）苏0311民初5105号民事判决书，内容为：一、解除原告徐州浦发银行与被告建平化工2015年12月24日《融资额度协议》、2015年12月29日《流动资金借款合同》；二、被告建平化工自本判决生效后十日内偿还原告徐州浦发银行借款本金3500万元及相关利息、罚息589303.56元（利息、逾期罚息计算至2016年7月5日，自本判决确定的给付之日次日起的利息，按年利率5.65%计算至实际给付之日）；三、被告建平化工自本判决生效之日后十日内给付原告徐州浦发银行律师费40000元；四、原告徐州浦发银行对被告建平化工抵押担保物3500万元范围内优先受偿（担保物详见《动产抵押登记书》）；五、被告龙商投资、王化建、马静对被告建平化工的上述债务承担连带清偿责任）。案件受理费219950元、保全费5000元，合计224950元，由被告建平化工负担，被告龙商投资、王化建、马静承担连带责任。根据徐州浦发银行的申请，本院于2016年8月24日作出（2016）苏0311民初5105号民事裁定：冻结被告建平化工、龙商投资、王化建、马静的银行存款3700万元或查封、扣押其等值财产；并于2016年8月31日向徐州市不动产登记局发出（2016）苏0311民初5105号协助执行通知；查封马静名下紫薇公馆XXX#-X-XXX、XXX#-X-XXX、康居小区XX三层XX、查封王化建名下泰山路文化市场X号-X-XX、XX,X号-XXX、XXX、XXX、XX房产及康居小区XX-X-XXX房产，上述查封期限为三年。根据徐州浦发银行的申请，本院于2017年1月16日立案受理，案号为（2017）苏0311执136号，于2019年4月15日作出（2017）苏0311执136号执行裁定：评估、拍卖被执行人马静、王化建名下共有的位于本市紫薇公馆XXX#-X-XXX及XXX#-X-XXX室的房产。并于2019年8月5日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封了上述涉案房产，期限三年。申请执行人徐州浦发银行未提交意见。被执行人建平化工、龙商投资、王化建、马静均未提交意见。异议人泰缇公司提出异议称，请求解除对紫薇公馆XXX#-X-XXX及XXX#-X-XXX室的房产的查封，终止拍卖，撤销（2017）苏0311执136号执行裁定书。徐州浦发银行在案件执行中查封了上述房产后，欲拍卖该房产，实际上该两处房产不属于被执行人王化建所有，而属于异议人所有。2015年12月初，王化建购买上述房产后，于同月28日找到异议人协商，看异议人能否购买该两处房产，异议人正好需用办公场所，于是就与之商定以2900万元的价格购买该两处房产（其中XXX#-X-XXX室售价2000万元、XXX#-X-XXX室售价900万元），随后签订了房屋买卖合同，但当时因上述两房产没有上房，不能办理过户手续及个人按揭贷款。异议人从2015年12月份向王化建卡号为62284504XXXXXXXXXX的银行卡支付第一笔购房款1046万元，后异议人按月向王化建卡号为622876062XXXXXXXXXX的银行卡支付上述两套房产的月供每月17.42万元，由王化建再把该月供支付给按揭贷款银行。后具备办理不动产权证条件，异议人找到王化建协商过户事宜，王化建告诉异议人上述两套房产已被查封，并保证尽快解决后办理过户事宜。后王化建又告知异议人解决不了查封问题，因上述两套房产的所有权人是异议人，所以，贵院依据（2016）苏0311民初5105号裁定查封的上述两套房产属于查封错误，根据该查封及（2017）苏0311执136号执行裁定书也是错误的，贵院应停止对上述房产的执行并解除查封，终止拍卖。查明，2015年12月7日，买受人王化建、王俊崨（2011年1月5日生）与出卖人徐州新盛绿城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号053XXXX），约定：买受人以851万元的价格购买本市泉山区紫薇公馆XXX#-X-XXX室（预测建筑面积480.42平米）；同年12月18日，买受人王化建与出卖人徐州新盛绿城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号054XXXX），约定：买受人购买本市泉山区紫薇公馆XXX#-X-XXX室（预测建筑面积730.59平米）。2015年12月28日，卖方王化建（甲方）与买房泰缇公司（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将坐落于本市泉山区金山南路以东的紫薇公馆（参见购房合同）XXX#-X-XXX售价2000万元、XXX#-X-XXX室售价900万元，合计2900万元出售给乙方；付款方式：乙方于本合同签订之日起10日内向甲方支付900万元整，于本合同签订之日起一年内向甲方再支付900万元整，同时每月按个人按揭贷款协议的约定支付上述两套房产的月供17.42万元，余款在房屋过户手续办理完毕之日支付。房屋交付期间：甲方应于本合同签订之日起半年内，将上述房屋交付乙方；合同同时还对违约责任、产权过户、税费负担及发生争议的解决等条款进行了明确约定。再查明，泰缇公司通过银行转账向王化建付款情况如下：2015年12月7日支付846万元；同年12月28日支付200万元；2016年1月19日支付20万元；2016年6月20日至同年10月20日，逐月支付17.42万元（共计5次，合计87.10万元）；2016年11月18日至2018年4月16日，逐月支付17.43万元（共计17次，合计296.31万元）；2017年5月20日支付5万元；2018年5月9日支付11.78万元；2018年6月20日至同年12月19日，逐月支付17.43万元（共计7次，合计122.01万元；）2018年10月29日支付5万元，2018年12月18日支付200万元，同月19日支付400万元；同月20日支付200万元，2019年1月16日支付4万元；2019年2月3日支付5.7万元，同年2月19日支付12万元，2019年3月11日支付5.7万元，同年3月18日支付12万元。以上合计付款2432.60万元。受理异议人的申请后，本院以异议人未提交涉案财产查封前已合法实际占有该房产及付款时间有违常理为由，于2019年11月21日作出（2019）苏0300执异108号执行裁定：驳回异议人泰缇公司提出的异议请求，并在裁定书上写明：如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省徐州市中级人民法院提出复议。泰缇公司对上述裁定不服，向徐州市中级人民法院申请复议。该院认为泰缇公司以其对涉案房产享有实体权利为由，明确针对被冻结的涉案房产提出案外人执行异议，以阻却法院对涉案房屋的执行，原审法院应按法律规定告知泰缇公司提起执行异议之诉，故作出（2019）苏03执复字248号执行裁定：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311执异108好执行裁定；二、发回徐州市泉山区人民法院重新作出裁定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。同时第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产、按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。本案中，异议人虽与被执行人王化建于2015年12月28日签订买卖合同，但仅支付了部分价款，异议人也未能提交其在本院查封前已经合法实际占有该房产的证明材料。且王化建、王俊崨（2011年1月5日生）于2015年12月7日购买价值851万的涉案房屋中的一套，同日泰缇公司就向王化建支付了首付款846万，付款金额和付款时间都有违常理。综上，本院对泰缇公司的异议申请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人泰缇公司提出的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起诉讼。审 判 长 陈 夜人民陪审员 岳 芬人民陪审员 高 明二〇一九年十二月三十一日法官 助理 卢 敏书 记 员 石晶晶