辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3123号原告（案外人）孔利梅，女，1983年5月8日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人邵华伟，辽宁奇鉴律师事务所律师。被告（申请执行人）朝阳双塔世纪花园供暖有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段，统一社会信用代码912113022744331734Y。法定代表人屈玉田，经理。委托代理人屈克慧，女，1981年9月23日出生，汉族，系该公司经理，住朝阳市双塔区。委托代理人何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。第三人（被执行人）朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段凌河现代城2号103、104，统一社会信用代码912113021785134104M。法定代表人赵连朋，总经理。委托代理人王琦，男，1992年8月12日出生，汉族，系该公司法务经理，住朝阳市双塔区。原告孔利梅诉被告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司、第三人朝阳凌河房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔利梅及委托代理人邵华伟，被告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司委托代理人屈克慧、何明明、第三人朝阳凌河房地产开发有限公司委托代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔利梅向本院提出诉讼请求：1.请求停止对朝阳市双塔区凌河街四段114C号224C1单元302房屋的执行，并解除对其的查封；2.请求确认朝阳市双塔区凌河街四段114C号224C1单元302房屋为原告所有；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月29日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定由案外异议人以人民币90，4493元的价格购买第三人位于朝阳市双塔区凌河街四段114C号224C1单元302的房屋（建筑面积130.89平方米）。当日原告以现金的形式给付全部房款，第三人出具收据，并交付房屋钥匙。原告随后即装修涉案房屋，并于2015年10月入住涉案房屋至今。买卖合同签订后，第三人以种种理由拒不配合办理过户手续，原告一直以各种形式向第三人主张过户涉案房屋至今。2019年4月，因第三人与被告存在纠纷，法院启动了针对涉案房屋的执行工作，原告才得知涉案房屋被第三人与被告设定了抵押，故无法办理过户。2019年5月28日，原告向法院提交了案外人执行异议申请，2019年7月10日，法院作出了（2019）辽1302执异78号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，原告在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有涉案房屋，支付了全部的价款。原告一直主张第三人办理过户，第三人拒不配合，涉案房屋未办理过户登记并非因原告导致的，按照法律规定，应当认定涉案房屋为原告所有，并立即停止对涉案房屋的执行行为，解除查封。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司（以下简称世纪花园供暖公司）辩称，原告与第三人之间不存在真实的房屋买卖交易，原告并非善意取得，不能排除强制执行。退一步说，即使《房屋买卖合同》成立，从时间上看，抵押权设立在先，根据《物权法》第191条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，因此原告也不构成善意取得，且不能排除强制执行。被告供暖公司作为抵押权人，对涉案抵押房屋享有折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权已经被生效的（2018）辽13民终2021号判决予以确认。综上，（2019）辽1302执异78号执行裁定结果正确，请求驳回原告的诉讼请求，恢复本案的强制执行。第三人朝阳凌河房地产开发有限公司（以下简称凌河房地产公司）辩称，原告与第三人存在真实的买卖关系，抵押权人不是被告，请求法院支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，被告凌河房地产公司（出卖人）与原告（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，买受人购买位于（座）1单元3层2号住宅房屋，建筑面积130.89平方米，该商品房总金额904,493元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于当日交纳了全部购房款、营业税、维修基金、配套费、物业费、取暖费、装修服务费、信报箱费。被告凌河房地产公司为原告出具了收款收据。庭审中，原告提交了2019年1月至5月电费收据。2019年8月1日，朝阳市不动产登记中心出具了房屋登记信息查询结果。经在本中心房屋登记信息系统查询，孔利梅无房屋登记信息。原告世纪花园供暖公司与被告凌河房地产公司、第三人朝阳市供热协会、朝阳市供暖工作领导小组办公室合同纠纷一案，本院于2018年5月31日作出（2017）辽1302民初5111号民事判决，判决内容：一、被告朝阳凌河房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内给付原告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司“热源扩容、管网维护费”人民币2,626,525.20元，并自2017年12月4日起至履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；二、驳回原告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司对第三人朝阳市供热协会的诉讼请求；三、驳回原告对第三人朝阳市供暖工作领导小组办公室的起诉。被告凌河房地产公司对判决不服，提出上诉。2018年10月29日，朝阳市中级人民法院作出（2018）辽13民终2021号民事判决，判决内容，一、维持双塔区人民法院(2017)辽1302民初5111号民事判决；二、如朝阳凌河房地产开发有限公司未按本判决第一项确定的期限履行给付义务，上诉人朝阳双塔世纪花园供暖有限公司对朝阳凌河房地产开发有限公司所有的位于朝阳市双塔区凌河街四段110A号238C1单元201室、3单元201室、2单元402室、2单元502室，114C号224C1单元302室，116B号218C1单元101室房屋折价或拍卖、变卖价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。三、驳回上诉人世纪花园供暖公司其他上诉请求。判决生效后，被告凌河房地产公司未履行判决所确定的义务。世纪花园供暖公司于2019年2月18日向本院申请执行。该案在诉讼过程中，申请执行人世纪花园供暖公司于2017年12月4日向本院提出财产保全，本院于2017年12月4日作出（2017）辽1302民初5111号民事裁定，将凌河房地产公司价值3，000，000元的财产予以查封。在执行该裁定的过程中，本院于2017年12月19日将凌河房地产公司所有的位于（含案涉房屋，产籍号为Ⅰ-22-1-224C1302等六户）的房屋查封。原告于2019年6月24日向本院提出执行异议，2019年7月10日，本院作出（2019）辽1302执异78号执行裁定，驳回原告孔利梅的异议请求。又查明，2012年12月4日，被告凌河房地产公司将位于朝阳市双塔区凌河街四段包括案涉房屋在内的部分房屋抵押给朝阳市供热协会，并在朝阳市房产局办理了抵押登记，抵押期限6个月，自2012年12月4日至2013年6月30日。2013年12月31日，办理了置换抵押物登记。案涉房屋房号（产籍号为Ⅰ-22-1-224C1302），在签订商品房买卖合同时为凌河街四段第B04幢（座）1单元3层2号，在办理抵押登记时为朝阳市。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述笔录、（2019）辽1302执异78号裁定书、商品房买卖合同、房款、取暖费、电费、物业费、营业税、维修基金、配套费收据、装修服务费、信报箱收据、房屋登记信息查询结果、（2017）辽1302民初5111号民事判决书、（2018）辽13民终2021号民事判决书、房地产抵押登记申请审批书（两份）、2012年被告与第三人签订的协议书（两份）、朝阳市物价局朝价（2009）35号、朝政办发（2011）84号文件等证据载卷为凭，经庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，原告与被告凌河房地产公司的签订商品房买卖合同，虽然被告将案涉房屋办理了置换抵押物登记手续，但原告在购买时，对该房屋已经抵押的事实现有证据证明其并不知情，故根据法律规定，应认定双方签订的商品房买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十九条，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告提供的证据能够证明其符合上述规定的情形。另，虽然生效民事判决确认被告世纪花园供暖公司对案涉房屋享有优先受偿权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后优先受偿权的行使不得对抗买受人。原告所购买的房屋完全符合上述规定。综上，原告的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，且具有优先保护的法律条件，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对原告的该诉请，本院应予支持。原告关于确认案涉房屋为其所有的请求，在该房屋抵押权尚未消灭的法定条件下，该请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款（一）项、第二款、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条条之规定，判决如下：一、不得执行位于朝阳市双塔区凌河街四段114C号224C1单元302室房屋；二、驳回原告孔利梅其他诉讼请求。案件受理费12,845元（原告预交），由被告朝阳双塔世纪花园供暖有限公司、第三人朝阳凌河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁彦秋人民陪审员  王冬梅人民陪审员  李淑萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  雒文茹