贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13872号原告：陈明，男，汉族，1987年11月1日出生，住七星关区。原告：卯亚群，女，汉族，1987年12月24日出生，住七星关区。委托诉讼代理人：符立萍，贵州文腾律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。原告陈明、卯亚群与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈明、卯亚群之委托诉讼代理人符立萍，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈明、卯亚群向本院提出诉讼请求：1、请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告支付原告违约金，以365237元为基数，按照每天万分之一的利息计算2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计算至2019年10月24日1027天共计37509.8元；3、判令被告返还原告电视开户费350元、燃气开户费2500元、电开户费520元，共计3370元；4、请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年3月21日原告向被告购买了原告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为121.11平方米，商品房总价款为365237元。当日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号为：20150579），并按照合同约定向被告支付了首付款115327元，剩余250000元向中国农业银行贷款支付。2015年12月30日被告如期交房，现原告已入住。根据原被告签订的商品房买卖合同第二十二条“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告现已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就应该向原告支付违约金。另，被告在交付房屋之后，又收取了原告电视开户费350元、燃气开户费2500元、电开户费520元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容：...…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用……”的规定，被告收取原告燃气开户费属于重复收取，应予退还。被告兴业公司答辩称：一、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系贵州省人大常委会制定的管理性而非效力性规定的地方性，即使涉案商品房买卖合同中关于三通费收取和代缴的约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》等规定，并不导致该约定无效，故原告以涉案商品房买卖合同约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，诉请被告退还原告代收的涉案商品房的电、燃气和电视开户费，无法律依据，具体如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法司法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。人民法院在认定违反法律、行政法规的强制性规定时，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。本案中，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（下称“条例”）系贵州省人大常委会2009年制定实施的地方性法规，并非全国人大及其常委会制定。《条例》第三十一条中规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费，第七章（法律责任）中规定的违反第三十一条应承担的法律后果并非包括合同效力问题，应认定对房开商仅具有指导、管理的作用，故条例第三十一条属于管理性规定，而非效力性规定。房开商未按照该条例的规定将水、电等配套设施的建设安装费计入商品房的销售价格，以及与买受人约定由买受人自行承担水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的行为，不属于合同法规定的无效行为，故依法有效，应当得到保护。原告以涉案违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定要求被告退还代缴的3370元三通费无法律依据；二、涉案商品房买卖合同系毕节市住建部要求房开商就商品房销售必须统一适用的合同版本，并非兴业公司单方制定和提供，且合同中已采用黑色加粗的字体提醒、告知买受人，故涉案合同中关于被告收取和代原告向相关单位缴纳水、电、燃气和电视建设安装费的约定并非格式条款。根据涉案合同第7条的约定，商品房价格仅包含水、电建设安装费，并不包含燃气和电视建设安装费用，原告缴纳燃气和电视建设安装费是为了供其自己使用，被告代为收取和缴纳到相关单位的行为并未加重原告的责任，也未构成重复收费，故原告以格式条款为由主张被告关于三通费代缴无效无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”《合同法司法解释二》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。本案中，首先，被告与原告签订的涉案商品房买卖合同，系毕节市住建部要求房开商就商品房销售必须统一适用的合同版本，并非兴业公司单方制定和提供。其次。涉案合同第7条中已采用黑色加粗的字体提示、告知买受人商品房价格的组成，故涉案合同中关于被告收取和代原告向相关单位缴纳水、电、燃气和电视建设安装费的约定并非格式条款。根据涉案合同第7条的约定，商品房价格仅包含水、电建设安装费，并不包含燃气和电视建设安装费用，原告缴纳燃气和电视建设安装费是为了供其自己使用，被告也是按照合同约定将相应的建设安装费代为收取和缴纳到相关单位，该行为并未加重原告的责任，故原告以格式条款为由主张被告关于三通费代缴无效无事实与法律依据；三、《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》中的建设安装费用并不包合燃气管道，2009年《条例》须布实施时燃气尚未普及，事实上燃气的使用和收费是从2015年才开始。同时，毕节市发改委发布的关于建设安装费的收费标准中，明确缴费主体为“用户”，答辩人作为房开企业，不是燃气的使用者，因此，燃气管道的建设安装费应当由用户自行承担。故原告诉请被告退还代为收取的燃气建设安装费用无事实和法律依据。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”该条例也仅列明商品房价格里面应当包括水、电的建设安装费，而未将燃气建设安装费列入其中。纵观整个毕节市，关于燃气管道的安装，也是最近几年的部分楼盘才开始安装的，甚至现在开盘销售的商品房也不见得都安装了燃气管道。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施的时间是在2009年，在当时的背景下，燃气管道的安装还未普及，故燃气管道不应当被认定为《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款中规定的“等配套设施”。被告基于与原告等人签订的《商品房买卖合同》中约定有燃气管道的安装并约定燃气“入户费”(也即是建设安装费)由买受人自行承担，而与燃气公司签订了《毕节市居民用户燃气设施建设合同书》，并以每户2500元的标准代原告等人向燃气公司交付该燃气建设安装费，房屋交付使用时，被告依据合同的约定，向原告等人收取已经由被告代缴的燃气建设安装费，该行为合情合理，原告等人不能要求退还该费用。而后，2015年毕节市发展和改革委员会发布的《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设安装收费标准的批复》(毕市发改收费【2015】281号）第一条：“七星关区城市燃气管道设施建设费最高收费标准为每户2500元，贵州燃气集团毕节有限责任公司可以下浮，下浮幅度不限。”第二条：“原毕节博宇煤气公司已经向申请用户预收煤气管道安装费和与部分申请用户签订了煤气管道安装优惠协议而未安装的，按照原毕节市人民政府与贵州燃气(集团）有限责任公司签订的《毕节市城市管道燃气项目合作框架协议》的约定执行，由贵州燃气集团毕节有限责任公司负责执行燃气接管安装通气”。第三条：“贵州燃气集团毕节有限责任公司为用户提供管道燃气相关服务，要遵循自愿、公正原则，与用户签订合同。切实履行合同中承诺的内容，依法维护用户的合法权益。”从以上条款可以看出，燃气的建设安装费是以户为单位进行收取的，且缴费义务人为“用户”，即缴费义务人为实际购买商品房并需要使用燃气的业主。同时也可以看出，毕节市燃气管道的建设安装最早应该是在2015年5月才开始，2015年之前安装的是煤气管道，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施的时间是在2009年，因此，可以进一步明确该条例第三十一条第二款中的基础设施建设安装费中不包含燃气管道的建设安装费。通过《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设安装收费标准的批复》还可以看出，燃气管道的建设安装是遵循自愿原则，若买受人在购买房屋时明确提出要求不安装燃气管道，被告自然不会代其向燃气公司支付该费用，也就不会在交房时要求买受人支付该部分费用；四、即使本案涉及欺诈或者显失公平，但原告既然以涉案合同违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，以及格式条款的规定要求被告退还三通费，则推定原告在签订合同时约定知道合同存在可撤销的情形，然合同签订涉案商品房签订履行至今，原告行使撤销权的除斥期间和要求退还三通费的诉讼时效均已经过，涉案商品房关于代收电、燃气和电视开户费的约定未经撤销即为有效，原告无权要求被告退还已收取的电、燃气和电视开户费。被告与原告等人签订涉案商品房买卖合同，合同约定原告等人委托被告向相关单位缴纳电、燃气和电视“开户费”，“开户费”根据字面理解应为分开立户的费用，但原告等人委托被告向相关单位缴纳的缴纳电、燃气和电视费3370元费用，实际上就是建设安装费用，也就是说，兴业公司与原告等人就电、燃气和电视费开户费产生了重大误解，或者被告明知前述费用是建设安装费的情况下，故意作出开户费的虚假意思表示，欺骗原告等人缴纳该笔费用，即兴业公司与原告等人在“开户费”的理解和缴纳上产生了重大误解或者形成欺诈，原告等人应根据重大误解或欺诈向法院请求撤销涉案商品房买卖合同中关于委托缴纳开户费的约定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤制权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”。本案中，既然原告以涉案合同违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，以及格式条款的规定要求兴业公司退还三通费，则推定原告在签订合同时约定知道合同存在可撤销的情形，不管是合同无效还是可撤销，原告等人自涉案商品房买卖合同履行至今，并没有行使撤销权撤销涉案商品房中关于开户费的约定，撤销权的除斥期间已过，或者自涉案合同签订之日起三年内要求确认和无效而退还三通费，至今原告等人撤销权的除斥期间和诉请涉案条款无效并退还三通费的诉讼时效已过，则原告等人无权要求被告退还已缴纳的3370元的电、燃气和电视开户费；五、答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段“经十路”主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。况且，涉案商品房买卖合同第二十二条中约定：“房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，故该条规定的合同和法律效力应及于转移登记，答辩人对于逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责”；六、根据2019年11月8日最高人民法院关于印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，以及《合同法》第113条的规定，违约金应当以损失为基础。即使法院认定答辩人违约，但是答辩人未交付转移登记有关文书的行为并对被答辩人造成任何损失，故本案违约金过高，答辩人请求人民法院予以调整；七、被答辩人存在部分违约金超过诉讼时效，超过部分应予以扣除。综上所述，答辩人认为，原告等人诉请答辩人退还代缴的3370元三通费无事实与法律依据，望法院依法查明案件事实后判决驳回原告的诉讼请求。本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计付过高，望法院结合答辩人的违约行为未对有关等人造成损害以及答辩人无恶意违约的情形，判决免付或者调整违约金支付的比例。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实：2015年3月21日，原告陈明、卯亚群作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”第2幢1单元22层1号房，该商品房总价款为365237元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房，供水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气在2015年12月30日达到使用条件；转移登记项下约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。原告于2016年8月9日向被告交纳了电视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告办理并交付不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；四、原告请求被告退还“三通费”的请求权是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持。关于第一个焦点的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。且原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，被告有义务为原告办理涉案房屋不动产权属证书。但是，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的办理涉案房屋产权转移登记的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2016年12月31日起承担违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付违约金的请求权未超过诉讼时效。关于第三个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然被告以系政府原因造成逾期等为由进行抗辩，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款365237元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担上述违约责任。故其违约金以原告已付购房款365237元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。关于第四个焦点的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取“三通费”无事实及法律依据。但是，原告于2016年8月9日就交纳了电视入户费、燃气入户费、电开户费，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施。该条例第三十一条明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，原告交纳“三通费”的时间系在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之后，如原告认为被告要求其交纳“三通费”的行为不符合该条例的规定，原告则应在交费之日起三年内提出主张，本案中原告提起诉讼时距交费之日早已超过该期限，且原告也未举证证明其曾催要退还上述费用的事实，故原告依据该理由请求退还“三通费”的请求已超过诉讼时效期间，本院亦不予支持。综上，对原告请求被告退还“三通费”的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明、卯亚群支付违约金，违约金的计算方式为：以365237元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。二、驳回原告陈明、卯亚群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由原告陈明、卯亚群负担51元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年十二月十六日书记员  彭 双