四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初3551号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 被告：邵静林，女，汉族，生于1989年3月4日，住四川省青川县，现住成都市双流区。 委托诉讼代理人：杨均，男，汉族，生于1987年7月1日，住重庆市忠县，现住成都市双流区，与被告系夫妻关系。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告邵静林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人陈南猛，被告邵静林之委托诉讼代理人杨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年6月1日起至2018年4月30日的物业服务费5856元、垃圾清运费210元、违约金303.3元，共计6369.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月4日,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯·国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作直到2018年4月30日。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”28栋1单元24楼1号,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告邵静林辩称：1、被告购买了位于布鲁斯国际新城二期28栋24楼一号的物业从2014年12月接房至原告四川鑫泰物业服务退出物业服务止，我们并未实际性入住也从未收到过任何收费、缴费通知单；二、原告诉被告请求法院主张2015年6月1日至2018年4月30日的物业费、垃圾清运费以及违约金总计6369.3元，主要依据为:原告系房产开发单位四川龙都实业有限公司选聘的物业服务企业并于2008年1月4日签订了前期物业服务合同。基于此《前期物业服务合同》和房产开发单位制定的《临时公约》。被告认为两份文件对原告和被告均具有法律约束力，需要按照条款规定共同遵守和执行。依据四中关于合同期限的事项明确约定合同期限为:物业承接验收2008年11月30日至本小区成立业主委员会成立重新签定合同止。被告认为前期物业服务合同明确了原告服务合同的起始时间和终止条件`生效时间于2008年11月30日`终止于本小区成立业主委员会和重新签订合同止、且无任何附加条款;2013年布鲁斯国际新城业主委员会在相关部门的领导和全体业主的积极参与下依法成立并正式取得由绵阳高新区普明街道办事处于2013年9月2日签发的绵高普业会备【20131第01号备案至此小区业委会正式成立;2015年1月8日《布鲁斯国际新城业主委员会》与成都亿鑫物业管理物业管理公司依法签订了布鲁斯新城的物业服务合同，至此，依据《前期物业服务合同》中关于合同期限的约定原告与被告之间有服务合同已经于2015年1月8日依法终止。物业开发商四川龙都实业有限公司与原告所签定的前物业服务合同不再具有约束力，因此被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求并责令原告退回收取的2015年1月9日至2015年5月30日期间的物业服务费;3、原告诉讼本小区业主《物业服务合同纠纷》的相关问题被告声明如下:1、布鲁斯国际新城业主委员会是依法成立的合法组织具有依法行使合法职责的权力；2、布鲁斯国际新城业主委员会与成都亿新物业管理有限公司签订的《物业服合同》是符合《中华人民共和国合同法》规定依法有效的必须得到尊重的。3、原告与物业开发商四川龙都实业有限公司签立的《前期物业服务合同》是符合相关法律法规的原告与被告均有履行的义务。 本院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。”。 2014年5月8日，被告购买了位于绵阳市高新区，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为126.47㎡，2014年11月27日被告入住该房屋。 原告举出照片打印件4张、催收照片打印件1张，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告多次催收物业费的事实。原告当庭陈述按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费无异议，当庭陈述未看到催收通知以及接到催收物业费的电话。 庭审中，被告邵静林举出以下证据：1、业委会成立、备案相关资料、物业服务合同复印件一份、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书，拟证明小区小区业委会于合法成立，并与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业合同，因此与原告的前期物业合同应当终止。原告质证意见认为备案登记表无法证明案涉小区成立的业委会合法，达不到被告的证明目的，物业服务合同不具有合法性和关联性，签了合同也未实际履行，判决书与本案无关；2、2016年业委会通知一份、2015年8月19日请退函一份、照片打印件4张，拟证明2015年业委会与新物业公司要求原告退场，原告拒不退场，强行提供服务。原告质证意见认为与事实相悖，照片达不到被告的证明目的，没有关联性。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系高层，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，但是在本案中放弃部分诉讼请求，均按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2015年6月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为126.47㎡×35个月×1.2／平方米·月=5311.74元，垃圾清运费34个月×6元／月／户=210元，共计5521.74元，且原告当庭陈述放弃对违约金的主张。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、照片打印件、备案登记、与成都亿新物业服务有限公司签订的物业服务合同、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下：关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。本院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费126.47㎡×34个月×1.2／平方米·月=5311.74元，本院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告当庭表示对支付垃圾清运费无异议，故对原告要求被告支付从2015年6月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为210元（6元/户/月×35月）。上述两项费用共计5521.74元，本院予以支持。 综上，判决如下： 一、被告邵静林于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2015年6月1日起至2018年4月30日止的物业管理费5311.74元、垃圾清运费210元，合计5521.74元。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告邵静林承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  贾武君 二〇一九年十二月三十日 书记员  龚 苓