四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终855号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，成都衡珹商贸有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，成都衡珹商贸有限公司员工。 被上诉人（原审被告、案外人）：严某1，男，2013年9月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 法定代理人：严某2，系严某1之父，1983年8月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 法定代理人：袁某，系严某1之母，1984年7月19日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）与被上诉人严某1、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人衡珹公司的委托诉讼代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人严某1的委托诉讼代理人邓秀娟、袁野，被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 衡珹公司上诉请求：1.撤销宜宾市中级人民法院（2018）川15民初177号民事判决书，并依法改判为对鼎立置地公司位于宜宾市翠屏区房屋的继续执行；2.本案一、二审全部诉讼费用由严某1承担。事实和理由： 一、一审法院适用法律错误，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的理解存在严重偏差。 （一）《执行异议和复议规定》仅适用于执行程序中的执行异议和复议案件，不适用于执行异议之诉案件。《执行异议和复议规定》开篇即明确规定本规定仅适用于执行异议和复议程序。本案执行异议之诉为审判程序，不应适用《执行异议和复议规定》。原审法院应当根据《中华人民共和国物权法》等涉及不动产权属纠纷的相关法律规范，严格审查涉案当事人所享有权益的优劣顺序。 （二）即便参照《执行异议和复议规定》审查本案，亦应严格紧扣条款，并探究立法本意。 1.《执行异议和复议规定》第二十七条充分肯定了申请执行人对执行标的享有担保物权时的优先受偿权，且但书条款所指向的内容并非该规定第二十八条、第二十九条的内容，而应当是对担保物权与其他实体权利进行对比且并明确了优劣顺序的法律或司法解释。目前并未有法律明确将本案中严某1所享有的类似权益与担保物权进行明确对比并规定优劣顺序。 2.即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，严某1提供的证据本身也存在重大瑕疵，不符合司法解释规定的排除强制执行的权益。严某1仅能就其与鼎立置地公司的合同之债主张权利，而基于物权优先于债权的民法基本原则，其债权不能对抗衡珹公司对案涉房屋所享有的担保物权。即便《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对符合规定情形的购房者赋予了“准物权”性质的权利，但该权利不能对抗属于法定物权范围的担保物权。 3.原审法院在本案中参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条时，举证责任分配不当。案外人鲁幼贤是否有其他用于居住的房屋的举证责任应当在鲁幼贤。原审法院将举证责任分配给衡珹公司错误。 二、一审判决对严某1是否已支付全部价款的事实认定不清。严某1向一审法院提交的尺度公司收据、鼎立置地公司收据、地中海蓝湾更名申请及李林洁的劳动合同均系扫描件，且前述款项均转入李林洁账户，与房地产业销售习惯不符。同时，银行汇款单未见收款人具体信息，无法与前述证据相佐证。一审法院认为上述证据来自鼎立置业公司存档资料，严某1仅取得扫描件符合日常习惯。但鼎立置地公司却没有提供该证据，严某1亦未向尺度公司进行核实。因此，前述证据无法证明严某1是否已经支付了案涉房屋的全部价款。 被上诉人严某1答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人衡珹公司的上诉理由不能成立。事实和理由： 一、《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是关于房屋消费者物权期待权的相关规定，即在执行程序中，基于消费者生存权和无过错不动产买受人物权期待权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，本案正是基于执行而引发的诉讼，故一审法院法律适用准确，衡珹商贸公司关于本案不适用《执行异议和复议规定》的上诉理由不能成立。 二、购房款的支付方式包括现金支付、银行卡支付、委托支付、债务抵扣、债权转让等多种方式。本案中，鼎立置地公司因差欠成都尺度的销售佣金而选择以房抵佣符合法律规定，严某1提供的尺度公司员工出具的《情况说明》《劳动合同》《银行流水》及房款收据、产权登记费、契税、维修基金、土地办证费、两证代办费的收款收据相互印证足以证明支付购房款的事实，且与物业签订的《消防安全责任书》《邮件代收委托协议》《前期物业服务协议》，以及向物业公司缴纳的装修管理费、建渣清运费等足以证实严某1占用案涉房屋的事实。因此，衡珹公司关于严某1未同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的上诉理由不能成立。 被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司同意严某1的意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹公司一审诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令由严某1承担本案诉讼费用。 一审判决认定以下事实： 2014年12月底，因鼎立置地公司差欠成都尺度地产顾问有限公司（以下简称尺度公司）地中海蓝湾二期的销售代理佣金，遂将案涉房屋以783809元抵偿给了尺度公司。严某1全家在尺度公司销售顾问李林洁的营销下，确认购买案涉房屋。销售顾问李林洁即给鼎立置地出具更名申请，要求将抵佣的38-1-401号房更名为严某1。后严某1与鼎立置地公司于2015年3月25日签订了商品房买卖合同，并于2015年4月10日签订了邮件代收委托协议、前期物业服务协议、消防安全责任书；同日，严某1母亲袁某将200000元转入李林洁账户；严某1外公袁承先将500000元转入李林洁账户，并且在签合同时现金支付了购房定金83809元；同日，鼎立置地公司出具对严某1房屋的产权登记费、土地证书费、两证代办费、契税、维修基金的收款收据。严某1于2015年4月18日向时任的小区物业公司交纳了装修管理费、建渣清运费等，于2016年2月开始交纳电费，2016年7月31日开始交纳气费。 一审法院另查明：2010年6月10日农业银行翠屏支行向鼎立置地公司发放了4000万元贷款。 2013年4月19日，鼎立置地公司将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证。 2013年5月20日，长城资产管理公司（以下简称长城公司）与农业银行翠屏支行、鼎立置地公司签订了一份《协议》，约定农业银行将其对鼎立置地公司享有的7800万元债权转让给长城公司。 同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了《债务重组协议》[中长资（蓉）合字[2013]33号]；同日，长城公司、鼎立置地公司签订《抵押合同》[中长资（蓉）合字[2013]36号]，约定鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保，长城公司于2013年6月20日取得了《在建工程抵押登记证明》（宜宾市房建临港字第00000415号）。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了《抵押合同补充协议》，约定鼎立置地公司将《在建工程抵押登记证明》项下部分在建工程抵押变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债务提供担保，并办理了《房屋他权证书》（宜宾市房建临港字第00109977号）。《在建工程抵押登记证明》《房屋他项权证》中均包括严某1的地中海蓝湾38幢1单元401号房屋。 因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日法院受理了该案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了上述抵押房产。 2017年11月29日，长城公司与衡珹公司签订《债权转让协议》【中长资（川）合字[2017]226号】，约定长城公司将本案债权转让给衡珹公司。一审法院于2018年4月3日裁定变更衡珹公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。 该案执行过程中，严某1提出执行异议，一审法院审查后作出（2018）川15执异111号《执行裁定书》，裁定中止对地中海蓝湾38幢1单元401号房屋的执行。 衡珹公司因不服上述执行裁定书，遂提起本案诉讼。 一审院认为，本案争议焦点为：严某1对地中海蓝湾38幢1单元401号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，并具体评析如下： 一、从适用法律依据来看。本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房。因此，应适用最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者的购房目的是用来居住，因此其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。 二、从请求权的基础来看。衡珹公司的请求权源于债权转让而来的金钱债权，且从农行翠屏支行将此债权认定为不良贷款进而打包转让这一行为来看，衡珹公司应当对其债权实现的风险持有预期。而严某1的请求权源于消费者购房人的物权期待权。表现在：第一，在人民法院查封之前，严某1已与衡珹公司签订合法有效的书面买卖合同。从购房合同来看，严某1与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月7日，该房屋的查封时间2017年6月6日。因此，严某1已与衡珹公司签订书面买卖合同在人民法院查封之前，且该合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。第二，从物业费专用收据、水电气票据来看，在查封之前严某1已实际占用该房屋。第三，从打款凭证、收款收据来看，严某1已于2015年3月17日向鼎立置地公司支付部分购房款，且在诉讼过程中，二人已将案涉房屋余款支付至一审法院专户提存。第四，本案房屋未能过户登记到严某1名下，并非二人的原因。鼎立置地公司于2013年6月20日将涉案房屋办理了在建工程抵押，并于2016年7月25日办理了现房抵押，而严某1系于2015年3月17日签订了《商品房买卖合同》。因此，严某1在购买案涉房屋时，该房屋已设立抵押登记，且本案中无证据证明二人知晓该房屋已设立了抵押登记。第五，从消费者物权期待权的保护对象来看，严某1系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“消费者”的身份。 综上所述，一审法院认为严某1对本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹公司请求继续执行的理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回衡珹公司的诉讼请求。案件受理费80元，由衡珹公司负担。 二审中，衡珹公司对原审查明的严某1买房的过程、付款的过程相关事实存有异议；严某1对原审判决查明的事实无异议。 本院对原审查明的、各方均无异议的事实依法予以确认。 二审中，严某1向本院提交了以下证据： 第一组：成都市城镇职工养老保险缴费信息。显示：李林洁是尺度公司的职工，从2011年起，尺度公司即为其缴纳养老保险至2016年5月。拟证明：李林洁是尺度公司的员工。严某1向李林洁支付了购房款。 衡珹公司的质证意见：真实性予以认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：予以认可。同意严某1的意见。 本院的认证意见：因前述证据来源于社保局，真实性予以确认；同时，从内容上看，能够证明李林洁在2011年至2016年5月期间系尺度公司的工作人员，予以采信。 第二组：2014年12月15日，尺度公司向鼎立置地公司出具的《尺度“地中海蓝湾”项目代理佣金收款报告》，主要内容：尺度公司告知鼎立置地公司因其代理销售“地中海蓝湾一期”“地中海蓝湾二期”“凯旋城”项目，鼎立置地公司尚有1865709元销售佣金尚未支付给尺度公司。尺度公司申请用783809元佣金抵扣地中海蓝湾二期物业，尺度公司选择的房源为38-1-401；抵扣后的销售佣金，鼎立置地公司承诺在2015年1月31日前支付完毕。 前述证据拟证明：尺度公司因与鼎立置业公司之间的佣金债权关系，取得了案涉房屋；尺度公司有权将房屋出售给严某1，严某1向尺度公司付款，即完成了对鼎立置业公司的付款。 衡珹公司的质证意见：真实性、关联性不予认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：三性予以认可。同意严某1的意见。 本院的认证意见：因证据系原件，真实性予以确认；对其拟达到的证明目的，本院将综合全案证据予以认定。 第三组：尺度公司出具的证明。主要内容：尺度公司对严某1作出的购买房屋过程的证明。拟证明：严某1于2015年3月25日，与李林洁签订了《商品房买卖合同》，缴纳了定金83809元；同日，尺度公司向鼎立置地公司提交了换名申请，将案涉房屋更名为严某1。2015年4月2日，完成了更名；2015年4月10日，严某1及家人向鼎立置地公司缴纳了尾款70万元，李林洁带严某1及家人到鼎立置地公司交清维修基金、契税和相关办证费用，并办理了接房手续。 衡珹公司的质证意见：真实性不予认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：予以认可。同意严某1的意见。 本院的认证意见：因证据系原件，真实性予以认可。对其拟达到的证明目的，将综合全案证据予以认定。 第四组：《房屋登记信息查询结果证明》，拟证明：截止到2019年12月25日，在四川省宜宾市严某1名下无住房。 衡珹公司的质证意见：真实性、合法性认可，证明目的不予认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：予以认可。同意严某1的意见。 本院的认证意见：前述证据来源于房管局，真实性予以认可。同时内容显示在四川省宜宾市并无登记的住房，能够证明案涉房屋是其唯一住房，予以采信。 本院对衡珹公司存有异议的事实查明如下：尺度公司的社保缴纳记录显示李林洁确实是其职员，尺度公司与鼎立置地公司因代销关系形成佣金债权关系，因鼎立置地公司用案涉房屋冲抵佣金，鼎立置地公司将房屋对外进行出售；同时，尺度公司的员工李林洁亦对严某1买房的过程进行了说明，与严某1提交的购房合同、付款凭证、缴纳物管费的凭据等证据，能够相互印证，原审查明的严某1购房情况、付款情况并无不当。据此，衡珹公司的该项异议不能成立。 本院二审另查明：尺度公司的营业范围为：市场调研，投资分析（不含证券、期货）营销策划，管理咨询、品牌策划，房产顾问、销售代理；尺度公司为李林洁缴纳了从2011年起至2016年5月的社保。 本院认为，根据衡珹公司的上诉理由及严某1等的答辩意见，本案二审争议焦点为：严某1是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议和复议规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《执行异议和复议规定》进行审查，并无不当。 本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房，性质为住宅。严某1主张其是商品房消费者，所购房屋系由其母亲、外公付款，主要目的是保证严某1用于居住且其名下仅此一套房屋。对于商品房消费者是否享有足以排除执行的权益，应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，在严某1举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，因尺度公司与鼎立置地公司存在佣金债权债务关系，鼎立置地公司欲将案涉房屋抵偿给尺度公司，但并未完成过户登记，房屋仍然登记在鼎立置地公司名下。在尺度公司李林洁的营销下，严某1系与鼎立置地公司签订的购房合同，将房款支付至李林洁账户，鼎立置地公司予以认可。对于严某1而言，其与鼎立置地公司之间形成的是买卖关系，其向李林洁账户按支付款项、鼎立置地公司认可的行为，本质上是通过向鼎立置地公司认可的公司债权人工作人员李林洁支付款项，进而消灭了鼎立置地公司与尺度公司之间的债务。据此，严某1与鼎立置地公司之间形成的是买卖关系，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项的条件。 同时，案涉房屋查封的时间为2017年6月5日，严某1与鼎立置地公司签订买卖合同的时间为2015年3月25日，在房屋查封之前；同时，案涉房屋的总价款为783809元，在合同签订当日严某1即支付定金83809元，2015年4月10日由严某1的母亲、外公通过银行转账的方式分两次共计向李林洁账户支付了70万元购房款，全部支付了房款，鼎立置地公司出具《收据》予以认可；此外，严某1及其母亲、外公等家人已经实际入住房屋，同时举示的《房屋登记信息查询结果证明》内容显示严某1在房屋所在的设区的市，即四川省宜宾市名下无住房登记信息，案涉房屋系其唯一住房，亦满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，应认定严某1对案涉房屋享有的实际权益同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件，能够产生阻却执行的效果，原审判令停止执行并无不当，本院予以确认。 综上，衡珹公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费80元，由成都衡珹商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  古莉玲 二〇一九年十二月三十日 法官助理  杨 迅 书 记 员  姚嘉葳