海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2556号 原告（反诉被告）：海南中策信德地产顾问有限公司，住所地：海口市美兰区海甸岛六东路7号润德塞维阳光花园16号楼16106。 法定代表人：梁韬，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：邱俊山，广西彤日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王积瑛，女，1986年11月23日出生，该公司员工。 被告（反诉原告）：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育北路54号。 法定代表人：马振刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林春霞，海南广哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海凤，女，1990年5月29日出生，该公司员工。 第三人：海南中策信德网络科技有限公司，住所地：海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园A17幢一层2001。 法定代表人:陈彪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱俊山，广西彤日律师事务所律师。 原告海南中策信德地产顾问有限公司（以下简称中策信德顾问公司）与被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。被告于2019年8月20日提起反诉，本院经审查合并审理。审理中，被告向本院申请追加海南中策信德网络科技有限公司（以下简称中策信德科技公司）作为本案第三人参加诉讼。本院经审查于2019年8月29日通知中策信德科技公司作为本案第三人参加诉讼。原告中策信德顾问公司的委托诉讼代理人邱俊山，被告欧博公司的委托诉讼代理人林春霞、吴海凤，第三人中策信德科技公司的委托诉讼代理人邱俊山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中策信德顾问公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付策划、销售代理佣金4465834.65元以及驻场服务费200000元，并支付暂计至起诉之日的利息559900元(以代理佣金4465834.65元及驻场服务费200000元，共计4665834.65元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2017年8月1日起计至被告还清本息之日止)。事实和理由：从2013年下半年起至2017年上半年，原告为被告代理策划、销售其位于海南省琼海市××区的“海南博鳌香槟郡”住宅、别墅、酒店式公寓及商业配套等项目。一直以来双方履行合同义务，2014年5月31日原、被告签订《营销策划和销售代理合同》，该合同绝大部分已履行，被告现尚拖欠一套房代理费44000元未付佣。2015年6月1日，原、被告继续签订《营销策划和销售代理合同》,2016年，双方又签订《补充协议》，约定原告继续为被告代理策划、销售“海南博鳌香槟郡”楼盘项目，代理方式为内场独家代理，委托代理期限暂定为24个月，自2015年6月1日起至2017年6月1日……在客户签署《房地产预售/销售合同》后，一次性付款客户实际缴付100%房款、按揭客户缴付首期购房款且按揭人通过银行批准发放剩余购房款且甲方实际收到该等剩余购房款后，全部销售代理工作方告完成……乙方促成实际成交的物业之销售代理费按成交金额的3%计算(甲方集团董事长及内部员工推荐客户成交的另行商议)，对于已签约的房屋，100%楼款到达甲方帐户，并且客户已签署《房地产预售/销售合同》，视为销售成功，乙方即可将该套房屋纳入结算范围等等。另外，《营销策划和销售代理合同》和《补充协议》约定：被告支付给原告策划销售团队的驻场服务费为150000元/季度。双方签订合同后，原告方组织专业策划、销售团队开展代理工作，分析市场做策划、搞宣传促销活动、努力开拓客源，努力为被告代理销售房屋，原告完成了合同义务，为被告成功销售房屋数百套。到2017年下半年合同期满后的大约10月份，被告要求原告撤场，撤场后至今被告尚欠原告代理佣金及驻场服务费未付，具体如下：1、2014年8月1日客户购买1-3-902房违约被没收首期款176000元、被告应支付原告没收款项的25%即44000元未付。2、在最新合同期内，原、被告前十次报佣结佣已结清，在第十一次报结佣时，原告为被告销售房屋19套，被告实收房款27283566元，原告申报80%的佣金654805.58元（实收房款27283566元×3%佣金×80%），2017年5月23日被告仅付佣金300000元，尚欠第十一次报佣的佣金354805.58元（654805.58元-300000元）；该19套房尚有20%佣金163701元（实收房款27283566元×3%佣金×20%）一直未支付原告。3、被告尚有30套房(总房款32095663元)拖欠20%佣金共计192574元未付给原告。4、被告尚欠74套房(总房款123691816元)100%佣金共计3710754.07元未付给原告。以上4项被告共计拖欠佣金为4465834.65元（44000元+354805.58元+163701元+192574元+3710754.07元）。直至原告离场时，被告尚欠原告驻场服务费200000元。综上，原告为被告代理策划、销售数百套房屋的工作成绩，均是原告组织专业团队多人多次、长时间认真耐心工作付出而共同完成，现被告不支付佣金给原告，但原告一样要发工资给团队员工，根据《中华人民共国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告欧博公司辩称，一、被告不存在拖欠原告任何佣金的行为。双方签订的《营销策划和销售代理合同》期限为2015年6月1日起至2017年6月1日，原告作为内场独家代理，并没有组建团队营销策划、也没有市场调研、关键是更加没有销售代理、收集跟踪客户与客户签订《认购书》、催促客户按约交纳定金、签订《房地产预售、销售合同》。在这期间被告的房产都是被告委托了其他的分销公司进行代销，其他代销公司促进了相应房产的成交，被告已经把佣金给了其他的分销公司。房子不是原告销售，原告没有任何法律依据或者事实来主张被告支付其佣金。二、原告称被告拖欠其佣金不属实。2014年6月1日起至2015年6月1日期间，被告没有拖欠原告的佣金44000元，1-3-902房产的销售公司不是原告，销售该房产的是2014年8月1日由龙城居业（潘海健）公司销售。第二，原告自己制作的欠佣金表格情况并不属实，而且所指的74套房产也都不是原告所销售，而是其他的销售公司销售，并且被告已经支付了相应的佣金给其他公司。如果被告拖欠原告的款项，存在债务未结清的情况下，原告不可能会在2015年6月1日和被告续签《营销策划和销售代理合同》，也更加不会在2017年8月1日至2018年8月1日再以海南中策网络科技有限公司签订作为内场独家代理的代销合同。海南中策网络科技有限公司的法定代表人为陈彪，股东为陈彪和梁韬。而原告的法定代表人为梁韬，股东依旧为陈彪和梁韬，这两家公司实际上就是同一控制人，就是一家公司。俩家公司的行为都是代表着原告中策信德顾问公司。三、本案中，原告提供的《确认单》《房屋认购协议书》这些证据来源都是不合法的，被告对其提供的证据三性也不予认可。原告之所以能有这些《确认单》和《房屋认购协议书》的复印件，是因为当时被告为防止一房二卖，告知作为内场销售的原告该套房子已经出售。在双方签订的最新合同期内，原告没有依约完成代销房产工作，也没有促进房产的成交，但是在2015年9月至2017年12月期间，被告也给了原告总共汇款了6208632.4元。这是被告内部管理出错，也是原告故意隐瞒销售的情况，属于原告的不当得利，原告理应返还。驻场服务费是被告必须要支付的费用，被告欧博公司已经支付了100万元驻场服务费，尚欠20万元，扣减后，原告应返还被告6008632.4元。四、原告不具备“房地产销售代理”的资格，其主观上属于故意隐瞒，具有民事欺诈的行为，双方签订的合同应当被认定为无效合同。五、本案中被告分十一次支付给原告佣金6208632.4元，因原告没有销售被告的房屋，故没有事实以及法律依据占用被告欧博公司所支付的6208632.4元，很多笔钱都是被告向北海永康物业有限公司琼海分公司借款代付给原告，造成被告直接的利息损失达到100万以上。综上，原告中策信德顾问公司的主张没有任何法律和事实依据，请法院予以驳回其诉讼请求。 反诉原告欧博公司向本院提起反诉请求：1、请求判令反诉被告中策信德顾问公司向反诉原告欧博公司返还6008632.4元策划、销售代理佣金（已支付佣金6208632.4元，扣除尚欠的驻场服务费20万元）；2、请求判令反诉被告中策信德顾问公司向反诉原告欧博公司一次性赔偿经济损失100万元。事实与理由：一、1、涉案香槟郡房产准许预售后，欧博公司的高管和中策信德顾问公司的高管互相认识且关系也比较好，中策信德顾问公司让欧博公司和常熟启盛公司签订代理合同。欧博公司便于2013年5月31日和常熟启盛房产销售有限公司对涉案房产签订《营销策划和销售代理合同》，代理方式为内场独家代理，代理期限为2013年6月1日起至2015年6月1日，合同期限2年，佣金以房产成交额的3%计取，欧博公司已全额支付了常熟启盛公司佣金2269286.3元。2、2013年12月1日欧博公司和广西梧州市中策信德地产顾问有限公司签订了《营销策划和销售代理合同》，代理方式为内场独家代理，自2013年12月1日至2015年5月31日，期限18个月。欧博公司已向广西梧州市中策信德地产顾问有限公司支付了8109144.55元佣金。3、在以上履行合同的过程中，2014年5月31日，被告和原告签订了《营销策划和代理合同》约定为内场独家代理，佣金按成交价的3%计算，合同期限为2014年6月1日起至2015年6月1日，代理期1年。4、2015年5月30日，被告和原告签订了《营销策划和代理合同》约定为内场独家代理，佣金按成交价的3%计算，合同期限为2015年6月1日起至2017年6月1日，2016年9月2日被告和原告签订了《营销策划和销售代理合同》补充协议。合同期届满后，经结算，被告将5968640.07元佣金全额都支付给了原告。2017年8月1日，原告以海南中策信德网络科技有限公司的名义和被告签订了《博鳌香槟郡营销策划和销售代理合作协议》，约定为内场独家代理，同时明确，被告自有资金渠道客户及被告员工等购房的，成交业绩不计销售佣金，代理期限为2017年8月1日至2018年8月1日。以上被告总共给原告指定的公司或者原告作为实际控制人公司支付了16441225.92元佣金，不存在拖欠原告佣金的事实，如果被告拖欠原告的佣金，原告不可能会在2018年8月1日以海南中策信德网络科技有限公司的名义再和被告签订《博鳌香槟郡营销策划和销售代理合作协议》。二、原告违反合同约定，未完成合同约定的义务，导致被告多向其他分销公司支付了29570543.14元的佣金，造成被告损失严重。在合同履行的过程中，本来就是原告的内场客人所签订的商品房买卖合同，但是被告却说是其他分销公司的顾客，让被告要给其他分销公司佣金，同时也要支付给原告同一房号3%的佣金。被告认为，佣金的取得必须要付出服务，别家公司提供了代销服务，佣金应当支付给别家公司，原告无权要求被告支付任何佣金，因此，已支付给原告的佣金，原告应当予以返还。三、双方所签订的合同第六条违约责任约定，本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。原告是被告的内场独家代理，由于原告在宣传和销售的过程中，对顾客承诺被告的酒店是业主的会所，可以封阳台、别墅，可以违法加建等等宣传，极大损害了被告的名誉，也导致被告为此花费了大量的人力财力，才能安抚好业主的情绪，顺利完成整体验收的工作。由于原告承诺的事项不符合法律规定，导致被告直接损失100万元的经济损失。原告应当赔偿被告的经济损失100万元。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告中策信德顾问公司反诉答辩称，双方2014年5月31日签了一年的合同，2015年5月31日签了两年期合同。一年期合同已经履行完毕，也收完佣金；两年期的合同是本案原告主张欠佣的合同来源，根据被告十一次结佣给原告的汇款凭证可见，被告按《博鳌·香槟郡分销协议》向分销商支付分销佣金，按2015年6月1日《营销策划和销售代理合同》第一条1.3“代理方式为内场独家代理，甲方委托分销（外场）公司的，不影响乙方计收销售代理费和驻场服务费”约定向原告支付佣金，两者没有冲突。2、原、被告双方十一次报佣结佣的交易过程足以证实被告一直认可并执行《营销策划和销售代理合同》第一条1.3约定向原告付佣，现反诉原告无理提出既付佣给分销商就无需再付佣给原告，并反诉要求以前十一次支付的佣金全部退还，既违反双方《营销策划和销售代理合同》第一条1.3约定，也违反双方交易习惯，2014年的一年期合同双方已经履行完毕，被告也付佣金给我们，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。 第三人中策信德科技公司述称，第三人与本案无关。 原告中策信德顾问公司为证明其所主张的事实，提供了下列证据：1、原告营业执照，2、被告企业信用信息公示报告，3、2014年5月31日原、被告签订的《营销策划和销售代理合同》《客户首付后挞定、未结佣明细表（欠佣44000元）》《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》、客户身份证、首期款176000元的四张银行转款单据，4、2015年6月1日原、被告续签的《营销策划和销售代理合同》及2016年《补充协议》，5、2017年被告出具的营销代理业绩证明（盖有被告公司公章）,6、被告的企业法人营业执照复印件、琼海市房产预售许可证，7、《2014年第四季度公寓价格》、1至18号楼各单元价格表、《6号楼洋房主推特价房源价格表》《博鳌香槟郡2015年11月份房源价格表》两份、《8号楼（联排）价格表》《关于香槟郡成交奖励的申请》《2016年洋房别墅特价房源表》《15号楼（双拼）价格表》《关于〈博鳌.香槟郡〉2017年元旦后价格调整的通知》《博鳌香槟郡2017年房源价格表》，8、2015年9月5日被告方的“吴静”审核回复原告方的电子邮件“2014年8月-2015年8月代理公司佣金结算表”，9、发票2张，10、银行转款单据2张，11、4套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，12、原告方发给被告方电子邮件“2014年8月-2015年6月代理公司佣金结算表（补结20%）”，13、发票2张，14、银行转款单据2张，15、4套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，16、2015年1月5日原告方“紫茜”发给被告方“吴静”电子邮件“2014年8月-2015年11月代理公司佣金结算表”，17、发票2张，18、银行转款单据1张，19、28套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，20、2016年4月5日原告方“紫茜”发给被告方“吴静”电子邮件“2015年2月-2016年1月代理公司佣金结算表”，21、发票2张，22、银行转款单据2张，23、25套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，24、2016年4月5日原告方“紫茜”发给被告方“吴静”电子邮件“2014年8月-2015年1月代理公司佣金结算表（补结20%）”，25、发票2张，26、银行转款单据1张，27、53套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，28、原告方发给被告方电子邮件“2015年2月-2016年3月代理公司佣金结算表”，29、发票2张，30、银行转款单据1张，31、25套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，32、原告方发给被告方电子邮件“2015年2月-2016年3月代理公司佣金结算表”，33、发票2张，34、银行转款单据2张，35、23套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，36、原告方发给被告方电子邮件“2015年11月-2016年9月代理公司佣金结算表”，37、发票2张，38、行转款单据2张，39、20套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，40、原告方发给被告方电子邮件“2015年2月-2016年9月代理公司佣金结算表（补结20%）”，41、发票1张，42、银行转款单据2张，43、71套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，44、原告方发给被告方电子邮件“2014年4月-2016年12月代理公司佣金结算表”，45、发票1张，46、银行转款单据2张，47、30套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，48、原告方发给被告方电子邮件“2016年3月-2017年2月代理公司佣金结算表”，49、发票1张，50、银行转款单据1张，51、19套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，52、《十一次报佣、开票、收佣明细表》，53、《原告离场时20%未结佣金明细（欠20%表）》及30套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，54、《原告离场时欠100%未结佣金明细（欠100%表）》及74套房屋的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》及部分客户身份证等资料，55、《20150601-20170601合同期驻场服务费明细表》及发票、银行收款单据，56、《房屋销售一览表》，57、催款函及寄件回执，58、《博鳌·香槟郡分销协议》（2016年被告发给原告的），59、2014年7月8日《关于郑州圈层与分销拓展的申请》、2014年11月21日《20141121--关于维护琼海分销的申请》、2015年9月16日《9月15日中秋跑分销情况》，60、《关于2月份香槟郡带看成交奖励的申请》《关于2016年香槟郡老带新政策的申请》，61、原告2014年8月4日发给被告方的吴静电子文档“《20140804--博鳌香槟郡太原推介会活动总结》”及附件，62、《海口市房地产中价机构备案登记延期表》。 被告（反诉原告）欧博公司为证明其所主张的事实，提供了下列证据：1、2013年《营销策划和销售代理合同》，2、2013年12月《营销策划和销售代理合同》，3、2014年6月《营销策划和销售代理合同》，4、2015年6月《营销策划和销售代理合同》，5、2016年《营销策划和销售代理合同》补充协议，6、2017年《博鳌香槟郡营销策划和销售代理合作协议》，7、《海南欧博房地产开发有限公司已付中策佣金统计表》，8、《已付中策佣金统计表》，9、《海南欧博房地产开发有限公司年度分销佣金统计表》，10、2017年10月14日《撤场函》，11、《撤场函》，12、原告及第三人的企业信用信息公示报告，13、代销合同，14、汇款凭证，15、业主感恩回馈单及业主声明。 第三人中策信德科技公司没有提供证据材料。 庭审后，本院要求被告对原告主张支付销售佣金的相应房屋（即第十一次报佣的19套、至原告离场时的30套及74套）的房号、实收房款、应付佣金的证据补充提供。被告向本院提供了吴静在公司任职的证明、1-3-902房的说明确认版、退房登记明细表、更名说明以及第十一次报佣的19套房、至原告离场时的30套房及74套房总房款收取的确认说明等。经原告质证，对被告补充提供的上述材料无异议，认为被告没收了应铭珏（1-3-902房）的115200元，按合同约定应将该115200元的25％即28800元支付原告；认可贾红宾（3-4-301房）、张鹏博（4-1-901）、何立强（4-2-1005）、姜兴阳（8-101、后转名至崔延全）4人已退房，佣金161520元予以扣除；认可4-4-1005房在最新合同期之后销售（2017年10月3日），佣金47368元予以扣除。即同意扣除的佣金合计208888元。第三人经质证认为与其无关联性。本院对被告补充提供的上述证据材料予以采信。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对下列证据的真实性无异议，本院予以确认：原告提供的证据1、2、4、6、7、9、10、13、14、16、18、20、27、28-51中的发票及银行转账凭证、证据3中的《营销策划和销售代理合同》、电子邮箱；被告证据的1-6以及证据8中的77-150页，证据8中的151-228页、13、14。 对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《房屋认购协议书》《博鳌·香槟郡分销协议》，该两组证据与双方无异议的发票、银行转账凭证、被告证据8及本院要求被告补充提供的证据材料相互印证，能证明涉案房屋在双方合同期内已经销售并收取了购房款，故本院予以确认；原告提供的证据62，经本院核对予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于海南省琼海市××区的博鳌·香槟郡楼盘项目系被告开发建设，并取得预售许可证。原告2008年10月30日经批准从事房地产中介服务，有效期至2022年1月10日。2014年5月31日,原、被告签订《营销策划和销售代理合同》，主要内容为：被告（甲方）委托原告（乙方）为其开发的上述涉案楼盘项目提供策划代理和销售代理服务，代理方式为内场独家代理，甲方委托分销代理（外场）公司的，不影响乙方计收策划服务费和驻场服务费，代理期限自2014年6月1日起至2015年6月1日，委托代理期限届满，双方将友好协商相应延长委托代理期限……策划服务费，乙方促成实际成交的物业之策划服务费按成交金额的2%计算(甲方集团董事长及内部员工推荐客户成交的另行商议)，按季度考核；销售代理费，乙方促成实际成交的物业之销售代理费按成交金额的1%计算(甲方集团董事长及内部员工推荐客户成交的另行商议)，按季度考核；对于已签约的房屋，100%楼款到达甲方帐户，并且客户已签署《房地产预售/销售合同》，视为销售成功，乙方即可将该套房屋纳入结算范围……若客户违约，其违约金被甲方没收，则在该违约金的没收及其数额被确认为合法有效后（以法院、仲裁或者其他合法生效，并具有强制执行力的文件为标志），该没收违约金在扣除相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用和成本）后所得金额的25%支付给乙方。合同签订后，原告驻场进行销售，被告向原告支付了相应的销售代理佣金。2014年8月1日，认购人应铭珏认购了1-3-902房并签订了购房确认单，缴纳了认购金50000元及购房款126000元，合计176000元，购房确认单分销商一栏填写“龙城居业（潘海健）”。经被告确认，该套房因购买人违约，经被告与认购人协商,购买人已支付的176000元中的115200元作为违约金由被告扣留，余款60800元退还认购人，2015年8月11日，被告已将60800元通过银行支付给了应铭珏的母亲江玲玲。 上述合同期限届满后，原、被告双方又于2015年6月1日签订了《营销策划和销售代理合同》,合同的主要内容为：甲方（被告）将其开发的上述博鳌·香槟郡楼盘项目委托给乙方（原告），由乙方就该项目提供策划代理和销售代理服务；代理方式为内场独家代理，甲方委托分销代理（外场）公司的，不影响乙方计收销售代理费和驻场服务费；委托代理期限暂定为24个月，自2015年6月1日起至2017年6月1日……乙方组建代理项目的销售团队，统筹代理项目营销工作，销售经理和销售团队常驻销售现场……乙方代表甲方负责代理项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序……在甲方协助下乙方负责与客户签订《认购书》、交纳定金、签订正式的房地产买卖合同、《认购书》《房地产预售/销售合同》的填写，催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，督促购房客户交纳楼款，负责客户在签约时办理贷款相关手续……乙方对每个销售单位以客户完成《房地产预售/销售合同》签订及实际收款额作为结算代理费的依据。在客户签署《房地产预售/销售合同》后，一次性付款客户实际缴付100%房款，按揭客户缴付首期购房款且按揭人通过银行批准发放剩余购房款且甲方实际收到该等剩余购房款后，全部销售代理工作方告完成。乙方促成实际成交的物业之销售代理费按成交金额的3%计算(甲方集团董事长及内部员工推荐客户成交的另行商议)，按季度考核。对于已签约的房屋，100%楼款到达甲方帐户，并且客户已签署《房地产预售/销售合同》，视为销售成功，乙方即可将该套房屋纳入结算范围……销售代理费按月结算，每月10日前结算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方对结算清单进行审核。审核无误后，甲方将于当月10日前向乙方支付上月的销售代理费。下达销售任务按季度考核，月度销售代理费的20%在季度视考核后发放。乙方应在甲方确认结算清单三个工作日内且在当月10日前提供销售代理费发票，甲方应按照本合同约定时间将每期应付的代理费汇至乙方指定银行账户……2015年6月1日至2016年5月31日，被告支付原告策划销售团队的驻场服务费为150000元/季度……本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。2016年,双方又签订了《补充协议》，约定2016年6月1日起至2017年5月31日原告驻场服务费为每季度150000元，驻场服务费用甲方须在每季度末后五个工作日内支付给乙方，乙方应在甲方付款前三个工作日内提供驻场服务费发票……合同期限内，原告驻场进行销售服务，被告支付了100万元的驻场服务费。经原、被告双方确认，被告尚欠原告20万元的驻场服务费。 吴静系被告销售客服部行政销售的工作人员。自2015年9月5日起，被告根据原告结算佣金的申请（共十一次申请），分十一次共向原告支付了6208632.4元的佣金。第一次：2015年9月5日，原告通过电子邮箱向吴静发送《2014年8月-2015年8月代理公司佣金计算表》，原告申报了28套房的销售代理佣金【已付房款24695750元，按房款的3%计算，应支付其中80%的佣金592698.02元（即房款24695750元×3%×80%）】，其中2015年6月1日之前销售的房屋24套，佣金508827.91元；2015年6月1日之后销售的4套房屋，佣金83870.11元，原告并开具了197566元的代理费发票及395132元的策划服务费发票，被告分别于2015年9月29日、10月22日支付给原告592698元佣金。第二次：2015年11月3日，原告向被告申报结算96套房20%的佣金497294.32元（总房款82882392元×3%×20%），并分别开具了165764.78元的代理费发票及331529.54元的策划服务费发票，被告分别于2015年11月24日、12月4日，向原告共支付了佣金497294.32元，其中2015年6月1日之前认购92套房20%的佣金为476326.79元，2015年6月1日后认购4套房屋20%的佣金为20967.53元。第三次：2016年1月5日，原告申请被告结算38套房80%的佣金793853.99元（总房款33077250元×3%×80%），其中2015年6月1日之前销售10套房的佣金152820元，2015年6月1日之后销售28套房的佣金641033.99元，并分别开具了264618元的代理费发票及529236元的策划服务费发票，2016年1月22日，被告向原告支付了佣金793853.99元。第四次：2016年4月5日，原告申请被告结算销售26套房屋80%佣金611168.26元（总房款25465344元×3%×80%），其中2015年6月1日之前认购一套房佣金为26400元，2016年6月1日之后认购25套房佣金为584768.26元，并分别开具了203722.75元的代理费发票及407445.50元的策划服务费发票，被告分别于2016年3月31日、4月14日共支付给原告611168.26元。第五次：2016年4月5日，原告申请结算63套房20%佣金346155.588元（总房款57692593.70元×3%×20%），其中2015年6月1日之前销售10套房佣金44805元，2015年6月1日之后销售53套房的佣金301350.58元，并分别开具了115385.20元的代理费发票及230770.38元的策划服务费发票，2016年5月27日，被告支付给原告346155.58元。第六次：原告申请被告结算2015年6月1日之后销售的27套房80%的佣金590775.12元（总房款24615630元×3%×80%），并开具销售代理费发票20万元及策划服务费40万元，合计60万元，2016年7月21日，被告支付给原告60万元。第七次：原告申请结算26套房80%的佣金609288元（总房款25387000元×3%×80%），2015年6月1日之前认购三套房佣金为66480元（即10-102房、4-2-602房、5-2-902房），2015年6月1日之后认购23套房佣金为542808元，2016年7月25日原告开具销售代理费发票201040元及策划服务费399023.12元，共计600063.12元，被告于2016年8月19日、9月13日分别支付40万元及200063.12元给原告。第八次：原告申请结算2015年11月-2016年9月代理销售20套房的80%的佣金625969.94元，并于2016年10月12日开具佣金代理费发票208656.65元和策划服务费发票417313.30元，被告于2016年11月30日、12月20日分别支付给原告代理佣金共计625669.95元。第九次：原告申请结算2015年2月-2016年9月销售74套房（总房款77252211元）的代理佣金（补结20%）463513.27元，其中2015年6月1日之前销售3套房（4-2-602房、5-2-902房、4-3-903房）20%佣金为16620元，2015年6月1日之后销售71套房20%佣金为446893.27元。原告于2017年1月开具了471133.27元的销售代理费发票，被告于2017年1月23日、2月22日两次向原告共支付佣金471133.27元。第十次：原告申请结算2016年6月1日之后销售30套房80%的代理佣金770295.91元（总房款32095663元×3%×80%），2017年2月16日，原告开具销售代理费发票771279.91元（原告多开票984元），被告于2017年3月31日、4月26日两次向原告支付了佣金770295.91元。第十一次：原告申请结算2016年3月-2017年2月19套房80%的佣金654805.58元（总房款27283566元×3%×80%），原告于2017年6月11日开具了653821.58元的销售代理费发票（少开票984元，与第十次多开票相抵），被告于2017年5月23日支付了代理佣金30万元给原告，未支付354805.58元。上述被告十一次共向原告支付了佣金6208632.4元，双方对此均无异议。 另查明，上述第十次申请结算佣金的30套房认购时间在2016年1月至2017年1月，具体销售的房号如下：4-1-202房、4-4-502房、18-102房、4-2-405房、4-1-805房、4-1-605房4-1-505房、4-1-301房、4-1-1105房、4-1-1005房、2-2-902房、4-4-602房、4-4-603房、4-3-501房、3-2-1005房、3-3-1105房、2-2-1005房、2-1-1102房、2-2-805房、2-2-1102房、9-105房、4-4-401房、4-4-403房、1-4-205房、5-2-1001房、4-3-901房、4-4-505房、3-4-805房、3-4-905房、4-4-405房，共30套房屋，被告已收完总房款32095663元，按照总房款3%计算佣金为962869.89元，被告已根据原告的申请向原告支付了80%佣金即770295.91元（即上述第十次的付款），尚有20%的佣金192574元未支付。被告提供其该次佣金结算表中的副总经理落款处的签名为吴静（时间：2017、3、3）。 再查明，原告上述第十一次申请结算19套房销售代理佣金的认购时间在2016年3月至2017年2月之间，具体房号如下：4-1-405、9-106、2-1-901、4-4-501、4-2-705、8-102、2-2-901、2-1-1001、4-4-205、4-3-1201、4-1-701、3-3-1102、4-1-1003、9-103、14-105、4-2-805、6-401、6-403、4-1-1205，被告已收完总房款27283566元，按照总房款3%计算佣金为818506.98元，被告已支付佣金30万元（即上述第十一次的付款），尚有518506.98元未支付。 经双方确认，原告主张的74套房中的以下72套房在2016年1月至2017年5月间认购，具体房号如下：4-2-1003房、1-4-1202房、4-3-401房、18-101房、4-4-201房、2-2-1101房、15-102房、2-2-803房、4-3-701房、2-2-1105房、4-3-801房、4-4-301房、4-1-702房、4-3-601房、2-2-1001房、3-2-1003房、2-2-801房、5-2-901房、8-103房、4-4-705房、3-1-1101房、4-4-305房、9-101房、10-108房、4-4-905房、5-2-801房、5-2-1101房、10-101房、10-103房、8-108房、4-1-802房、6-206房、4-4-805房、4-4-601房、4-1-1001房、6-207房、6-208房、6-103房、4-2-905房、4-1-901房、4-2-1005房、2-1-801房、11-108房、8-101房、3-4-903房、5-1-1205房、6-209房、2-1-1103房、1-3-902房、4-2-1105房、14-103房、11-105房、6-405房、4-3-1005房、4-1-1002房、4-1-1103房、11-103房、14-102房、4-3-1001房、7-302房、4-1-1101房、7-201房、7-301房、6-409房、7-202房、4-4-605房、11-107房、9-108房、10-105房、5-2-1202房、3-4-201房、6-203房。之后，4-1-901房（张鹏博、房款875000元）、4-2-1005房（何立强、房款910000元）、8-101房（崔延全、房款2700000元）三位认购人均已退房（三套房的房款为4485000元）。被告实际收到69套房的房款116728869元，佣金为3501866.07元（116728869元×3%），被告尚未支付给原告。原告对此无异议，同意扣除已退三套房的佣金134550元（三套房款4485000元×3%），不予支付。 经确认，原告主张未支付74套房佣金中的3-4-301房（贾宏宾、房款899000元）系2014年销售，2018年经法院判决确认双方合同已经解除；4-4-1005房（王卿、房款1578947元）的认购时间为2017年10月3日。该两套房的总房款为2477947元，佣金为74338.41元（按总房款的3%计算）。原告对此无异议，同意予以扣除，不予支付。 本案在审理过程中，本院根据原告的申请查封了被告的涉案项目“博鳌·香槟郡”的16＃楼2号房及17＃楼1号房，限值5300000元。 本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，双方对上述被告十一次共向原告支付佣金6208632.4元及被告尚欠原告驻场服务费20万元无异议；对原告主张被告支付佣金的涉案房屋已收到的总房款金额及佣金的数额也无异议，本院予以确认。双方争议的焦点是：一、原、被告签订的《营销策划和销售代理合同》是否有效。二、被告是否拖欠原告策划、营销代理佣金；如果尚欠，被告应否支付，并支付相应利息。三、反诉被告（原告）应否返还反诉原告（被告）6008632.4元的销售代理佣金，并赔偿100万元给反诉原告。 关于第一个焦点问题。被告抗辩根据原告企业信用信息公示报告，原告没有具备“房地产销售代理”的资格，因此原告与被告签订的合同超出其经营范围，应认定合同无效。根据原告提供的《海口市房地产中介机构备案登记延期表》载明，原告已于2008年10月30日经批准从事房地产中介服务，有效期至2022年1月10日，被告抗辩缺乏事实根据，本院不予采信。因此，双方签订的《营销策划和销售代理合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的相关规定，应确认有效。 关于第二个焦点问题。被告抗辩，原告主张的涉案房屋均不是原告销售，而是其他销售商销售，佣金已结算给相对应的销售商。本案中，双方2015年6月1日签订的《营销策划和销售代理合同》约定“被告将海南博鳌香槟郡楼盘项目委托给原告提供策划代理和销售代理服务，代理方式为内场独家代理，被告委托分销代理（外场）公司的，不影响原告计收销售代理费和驻场服务费，委托代理期限自2015年6月1日起至2017年6月1日……在客户签署《房地产预售/销售合同》后一次性付款客户实际缴付100%房款、按揭客户缴付首期购房款且按揭人通过银行批准发放剩余购房款，被告实际收到该剩余购房款后，全部销售代理工作方告完成……原告促成实际成交的销售代理费按成交金额的3%计算……本案中，原告主张的涉案房屋系2015年6月1日至2017年6月1日之间销售，购房确认单登记的分销商虽为案外人，但置业顾问及案场确认人员均为原告公司工作人员，因此，原告也履行了合同约定驻场服务的具体工作，而根据上述约定，分销代理（外场）公司销售的，不影响原告计收销售代理费和驻场服务费，即原告也应按照总房款的3%收取销售代理费和驻场服务费，双方的合同系真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行，因此，被告应支付涉案房屋的销售代理佣金给原告。即原告第十次申请结算佣金的30套房屋的总房款32095663元，佣金为962869.89元（按照总房款3%计算），被告已支付770295.91元，尚欠192574元；原告第十一次申请结算的19套房屋的总房款为27283566元，佣金为818506.98元（按照总房款3%结算），原告已支付30万元，尚欠518506.98元；两次合计尚欠711080.98元，被告应予支付给原告。原告主张未支付74套房佣金的3-4-301房、4-1-901房、4-2-1005房、8-101房、4-4-1005房（该5套房的总房款6962947元）的佣金为208888元，原告同意予以扣除，本院予以照准，其余的69套房在2016年1月至2017年5月认购销售，被告实收的房款为116728869元，按照总房款的3%计算，佣金为3501866.07元，被告应支付给原告。关于原告主张被告扣留购房人115200元（1-3-902房），被告应否支付25%（28800元）给原告的问题。双方2014年签订的《营销策划和销售代理合同》也为独家代理，同时约定“若客户违约，其违约被甲方没收，则在该违约金的没收及其数额被确认为合法有效后，将该没收违约金在扣除相关费用后所得金额的25%支付给乙方。1-3-902房的购买人应铭珏在该合同期限内即2014年8月1日，认购了1-3-902房并签订了购房确认单，缴纳了176000元，该套房因购买人违约，双方协商115200元作为违约金由被告扣留，虽然购房确认单分销商一栏填写“龙城居业（潘海健）”，但根据上述合同约定的内容，被告应支付扣留款115200元的25%即28800元给原告。关于原告主张被告支付相应利息的问题，根据双方合同第六条的6.2约定“本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失”。本案中，原告第十一次申请结算80%佣金654805.58元并开具发票，但被告仅支付30万元，未支付354805.58元，被告的行为已违约，应赔偿原告的经济损失，因此，原告主张被告自2017年8月1日起至付清之日止按照同期银行贷款利率计算利息支付，不违反法律规定，本院予以支持。至于原告主张被告支付其第十次申请结算佣金的30套房20%佣金192574元、本案69套房佣金3501866.07元及扣留款115200元的25%即28800元的利息问题，根据合同约定，原告应向被告申请结算，被告经审核无误原告开具发票后才支付佣金，但本案原告没有提供其已向被告申请结算、审核的证据，因此，原告主张被告支付上述拖欠佣金的利息，缺乏依据，本院不予采纳。关于应否支付驻场服务费利息的问题，双方2016年签订了《营销策划和销售代理合同》补充协议，约定了自2016年6月1日至2017年5月31日的驻场服务费的支付内容，但未约定拖欠驻场服务费应承担违约责任，被告尚欠原告的20万元驻场服务费在该期间产生，因此，原告主张被告承担尚欠20万元驻场服务费的利息损失，缺乏依据，本院不予采纳。 关于第三个焦点问题。被告反诉主张因其公司内部管理混乱，将分销公司销售的房屋佣金支付给了原告，十一次共支付了6208632.4元，因尚欠原告20万元驻场服务费，扣除后，原告应退还6008632.4元给被告并支付相应的经济损失。根据双方签订的合同约定，本案涉案项目系原告内场独家代理销售，同时约定外场分销商分销的房屋，不影响原告计收销售代理费，因此，被告应支付涉案项目原告或者外场分销销售房屋的代理佣金，故被告反诉请求原告返还已支付的代理佣金6008632.4元（已支付的佣金6208632.4元-尚欠的驻场服务费20万元）并赔偿经济损失100万元，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。 综上所述，本案双方签订的《营销策划和销售代理合同》及补充协议有效，被告尚欠原告的销售代理佣金4212947.05元（518506.98元＋192574元＋3501866.07元）及驻场服务费20万元，被告应予支付给原告；应支付扣留应铭珏房款115200元的25%即28800元给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告海南中策信德地产顾问有限公司支付尚欠的销售代理佣金4212947.05元，尚欠其中的佣金354805.58元（即原告第十一次申请结算被告未支付的佣金），被告应自2017年8月1日起至付清之日止按照同期银行贷款利率计算利息支付给原告。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告海南中策信德地产顾问有限公司支付尚欠的驻场服务费20万元。 三、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付“博鳌·香槟郡”楼盘项目1-3-902房款115200元的25%28800元给原告海南中策信德地产顾问有限公司。 四、驳回原告海南中策信德地产顾问有限公司其他的诉讼请求。 五、驳回反诉原告海南欧博房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48380元，由原告海南中策信德地产顾问有限公司负担2324元，被告海南欧博房地产开发有限公司负担46056元；反诉费30430元，由反诉原告海南欧博房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由被告海南欧博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  伍书兰 人民陪审员  王 军 人民陪审员  王 飞 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  黄雪莹 书 记 员  李卓蓓 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。