四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13328号 上诉人（原审原告）：刘小泉，男，1981年5月27日出生，汉族，住四川省威远县。 上诉人（原审原告）：邓碧华，男，1977年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：舒志明，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐彬，女，1970年5月12日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：郑莲，四川明唐安律师事务所律师。 上诉人刘小泉、邓碧华因与被上诉人徐彬租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘小泉、邓碧华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院程序违法。一审法院在认定徐彬解除2018年12月11日签订的《门面出租合同》行为有效时未向刘小泉、邓碧华依法进行释明，致使刘小泉、邓碧华无法通过变更诉讼请求的方式来要求徐彬退还其已经收取的180000元租金，显属违反法定程序。二、一审法院适用法律错误。1.刘小泉对邓碧华和徐彬之间的租赁合同履行情况完全不知情，一审法院以邓碧华存在所谓的过错剥夺了刘小泉承租、使用案涉房屋的权利，属严重适用法律错误。2.一审法院以推定的方式认定尚未发生的事实，认定刘小泉、邓碧华在2018年12月11日签订的《门面出租合同》中必将出现违约，继而适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，认定徐彬解除合同行为有效，无法律依据。3.一审法院在庭审中查明徐彬在2019年1月已将案涉房屋租给了案外第三人郭小进，徐彬为了获取更高额的租金利益，恶意解除双方合法签订的租赁合同，该行为一审法院未予认定，属于法律适用错误。 徐彬答辩称，一、一审法院适用法律正确。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十四条的规定对解除合同行为的法律效力进行确认完全符合法律规定。二、一审法院程序合法。三、邓碧华、刘小泉提交的上诉状陈述事实与基本事实不符，事实是邓碧华转租事实成立且将会继续转租给案外人。四、刘小泉与邓碧华共同承租徐彬的房屋，刘小泉主张不知晓房屋转租的情况与常理不符，该转租过错应由邓碧华、刘小泉共同承担。 刘小泉、邓碧华向一审法院提出诉讼请求：一、确认徐彬解除2018年12月11日签订的《门面出租合同》的行为无效；二、判令徐彬继续履行《门面出租合同》。 一审法院经审理认定事实：2014年2月21日，徐彬、邓碧华签订《门面出租合同》，约定徐彬将其位于成都市华阳镇门市出租给邓碧华，租期为2014年3月10日至2019年3月9日，房租费前三年每年15万元，后两年每年16万元；在租赁期内，承租人有意向转租或转让所租赁的房屋至第三方，需提前书面通知出租方，并出租方应当抽取35%的转让费，在未经出租方书面认可或同意的情况下，擅自转租或转让承租房屋，出租方有权解除合同。 2016年1月23日，邓碧华（甲方）与案外人熊春红、郭小进（乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于成都市天府新区面积为46.43平方米的铺面转租予熊春红、郭小进，租赁期限为2016年3月18日至2019年3月17日，年租金为每年270000元，并约定，乙方不得向外透露门面出租事项，就说是我们一起合作做的一个品牌，否则如果因为谁透露出去的原因被房东知道收回该门面由谁承担一切损失，并且算透露方违约。 2016年3月9日，邓碧华收取郭小进交付的2016年3月18日至2017年3月17日的全年房租270000元，并向郭小进出具了收条。2017年2月20日，邓碧华再次出具了收条，载明自愿少收10000元房租，扣减由租房方垫付的下水道疏通费5000元，实际收取全年租金255000元。2018年2月18日，郭小进向邓碧华转账给付120000元，备注“华阳正西街68号房租”，2018年2月25日，郭小进向邓碧华转账给付142126元，备注“2018.3.18至2019.3.9房屋租金”。 2018年12月11日，徐彬与邓碧华、刘小泉签订《门面出租合同》，约定徐彬将其位于成都市华阳镇46.43平方米的门市出租给邓碧华、刘小泉，租期为2019年3月10日至2022年3月9日，房租费前两年每年18万元，后一年每年19.8万元；在租赁期内，承租人有意转租或转让所租赁的房屋至第三方，需提前书面通知出租方，并出租方应当抽取30%的转让费，在未经出租方书面认可或同意的情况下，擅自转租或转让承租房屋，出租方有权解除合同；合同自双方签字或益章之日起成立。2018年12月11日，刘小泉向徐彬转账给付了180000元，并备注“华阳正西街68号2019年房租”。 2018年12月23日，徐彬分别通过微信和短信，通知邓碧华：“邓碧华先生：鉴于贵方存在重大违约等原因，现通知你方即刻起解除2014年2月11日和2018年12月11日签订的《门面出租合同》，特此通知。” 位于成都市华阳镇建筑面积为46.43平方米的铺面已租给案外第三人。 以上事实有邓碧华、刘小泉与徐彬身份信息、转账记录、收条、租赁合同及当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，关于徐彬解除租赁合同的效力。虽然在2018年12月11日徐彬与邓碧华、刘小泉签订的《门面出租合同》中，约定合同自签字之日起成立，但该合同中并未约定有附条件或附期限的情况，仅约定了合同履行期限为2019年3月10日至2022年3月9日，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时起生效”之规定，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，已于2018年12月11日成立并生效。2018年12月11日，刘小泉也将承租房屋第一年的180000元租金交予了徐彬。但，早在2018年12月11日的《门面出租合同》生效之前，邓碧华就已经将承租房屋私自转租给案外第三人，邓碧华在庭审中辩称徐彬知晓其转租情况，又称其与案外第三人系合作关系，既无证据证明，又与邓碧华与案外第三人签订的《房屋租赁合同》的约定自相矛盾，故对邓碧华的抗辩，一审法院依法不予采信。故一审法院确认，邓碧华已将承租房屋私自转租给案外第三人，转租期限从2016年3月18日至2019年3月17日，转租时间持续到了2018年12月11日签订的《门面出租合同》履行期内。故，徐彬已经预期邓碧华在履行2018年12月11日签订的《门面出租合同》必将违约，其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条之规定，通知邓碧华解除2018年12月11日签订的《门面出租合同》的行为有效。故对刘小泉、邓碧华请求确认徐彬解除2018年12月11日签订的《门面出租合同》的行为无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 关于合同能否继续履行。因2018年12月11日签订的《门面出租合同》已经解除，且本案系争铺面已出租给案外第三人，故对刘小泉、邓碧华要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘小泉、邓碧华的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘小泉、邓碧华负担。 本院二审期间，刘小泉、邓碧华围绕上诉请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：证据1.邓碧华与郭小进通话录音光盘及录音文字整理一份；证据2.转账记录一份，拟证明邓碧华、郭小进、徐彬三方均认可2016年1月23日签订的《房屋租赁合同》实际截止期限为2019年3月9日。 徐彬对上述证据发表质证意见称，证据1不属于新证据；该证据是徐彬向其发出解除合同的通知后形成，双方对话的内容并不能改变转租的事实与期限，对徐彬发出解除合同的行为没有影响；同时，该证据不能证明合同的截止时间为2019年3月9日。另外，该对话充分证明了转租合同的真实存在以及转租行为的成立。对于证据2，该转账记录看不清楚内容，不具有合法性，转让记录表明邓碧华收取了郭小进的租金。 对于邓碧华提供的上述证据，本院对证据1的真实性、合法性予以确认；对于证据2，因系复印件，对其真实性不予确认。对上述已经确认真实性、合法性的证据，其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。 根据双方诉辩意见，现对本案案涉争议焦点问题阐述如下： 关于徐彬解除2018年12月11日签订的《门面出租合同》行为的效力问题。合同解除须依约定或法定，且须享有解除权一方依法定方式解除方能发生解除的效力。依据徐彬签订的两份案涉合同，均约定擅自转租，出租人可解除合同。而本案中，邓碧华不仅未提供相应的证据证明其转租行为已经徐彬书面认可或同意，且在邓碧华与案外人的转租合同中还约定次承租人“不得向外透露门面出租事项，就说是我们一起合作做的一个品牌，否则如果因为谁透露出去的原因被房东知道收回该门面由谁承担一切损失，并且算透露方违约”，可见承租人对于转租行为系违约行为是明知的、故意的，应当由承租人承担转租行为的全部过错。同时，本案中前后两份《门面出租合同》的履行期限前后相继，后一份合同属续租合同，而邓碧华转租给案外人的合同期限已经持续到了在后签订的《门面出租合同》之履行期限内，故其转租的违约行为不仅违反了在先的《门面出租合同》，也构成了后一份《门面出租合同》的违反，并同时导致了该两份《门面出租合同》的约定解除权成就，故徐彬有权解除前后两份出租合同。本案中，尽管承租人实施转租行为系在签订后一份《门面出租合同》之前，但也仅能说明承租人在违约状态持续时既不告知出租人，亦不纠正其违约行为，仍在明知的情形下与出租人签订后一份《门面出租合同》，故承租人关于合同期限的理由并不构成违约责任的免除，亦不具有抗辩的正当性。至于邓碧华、刘小泉于本案中提交的录音资料等证据，属承租人实施违约行为之后作出，不能改变其之前违约行为的性质，且从承租人与次承租人约定的履行期限来看，期限是“2016年3月18日至2019年3月17日”，为一年，且租金亦是按年给付，故本案违约行为的认定仍应以该转租合同作为判断的准据。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，徐彬于2018年12月23日已通过微信及短信方式通知邓碧华解除案涉合同，邓碧华于该日收悉。徐彬该解除行为已然发生效力，故邓碧华要求继续履行合同的主张无事实及法律依据，本院不予支持。另，关于邓碧华、刘小泉主张的程序问题，本院认为邓碧华、刘小泉所主张请求确认解除行为的效力，一审依请求对该行为效力予以审查，并未违反法定程序，故其主张程序违法无事实和法律依据，本院不予采纳。对于邓碧华、刘小泉主张的徐彬应退还已收取的租金180000元，因其未在一审中提出诉请，不属于本案的审理范围，应由当事人另行解决，对邓碧华、刘小泉该主张本院不予采纳。 综上，邓碧华、刘小泉上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邓碧华、刘小泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月二十七日 书记员  刘昱君