四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川05民初286号 原告（反诉被告）：泸州策源行地产代理有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区下大街16号院底楼，统一社会信用代码91510504678387384Y。 法定代表人：刘静，公司总经理。 委托诉讼代理人：田青，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金凤，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。 法定代表人：赵家贵，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司（以下简称策源行公司）与被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年1月16日作出（2013）泸民初字第133号民事判决。策源行公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院立案受理后，于2018年3月16日作出（2018）川民终7号民事裁定书，以原判认定事实不清为由将本案发回本院重审。本院于2018年7月3日立案受理后，依法重新组成合议庭分别于2018年9月11日、2018年11月28日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）策源行公司的法定代表人刘静及其委托诉讼代理人田青、黄金凤，被告（反诉原告）川源房地产公司的法定代表人赵家贵及其委托诉讼代理人徐文燕、刘琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告策源行公司诉称，2011年1月31日，原、被告签订《商品房委托销售代理合同》，约定：被告将其开发的川源第一城房地产开发项目委托给原告独家营销策划、代理销售；被告按销售总金额的1.1%支付原告代理费；实际销售成交均价在超过约定的销售均价时，超额部分双方按8:2的比例分成（被告80%，原告20%）；因客户违约产生的违约金被告应在次月的10日前按50%的比例支付给原告；合同还对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约对被告开发的川源第一城房屋进行营销策划和代理销售。截至2013年10月，原告为被告销售住房、营业房应得代理费以及超额分成款、客户违约金分成款等共计12024402元，被告仅支付了4600000元，尚欠7424402元，被告严重违约损害了原告的合法权益。经原告多次催收，被告以种种理由搪塞推诿，拒不支付。2013年10月12日、13日，原告代收被告购房款6247806元，原告向被告主张抵销前述被告差欠的代理佣金，抵销后被告尚欠原告代理佣金1176596元。由于被告未按约支付代理佣金，应按合同约定承担违约责任，支付违约金。为此，原告为维护合法权益，诉至本院，请求判令：一、解除双方签订的《商品房委托销售代理合同》；二、被告支付原告销售“川源第一城”商品房代理费、超额分成款及客户违约金分成款等共计1176596.00元；三、被告支付原告因迟延支付代理佣金的违约金6123481.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告在本案诉讼过程中，将第二项诉讼请求主张金额减少为556624.00元（已抵扣代收购房款6247806.00元），将第三项诉讼请求主张的违约金金额增加为8275327.00元（截至2013年10月）。 被告川源房地产公司辩称，一、原告策源行公司未按合同约定完成商业用房和车库的销售，策源行公司应当继续履行合同完成销售义务。且策源行公司未将销售合同和相关票据返还川源房地产公司，也不配合川源房地产公司办理相关手续，双方合同义务尚未履行完毕，策源行公司无权要求解除合同；二、策源行公司擅自撤离给川源房地产公司造成了巨大损失，川源房地产公司不仅不应支付其代理费，策源行公司还应赔偿川源房地产公司的损失；三、策源行公司主张的超额分成款和客户违约金分成款没有证据证明，策源行公司主张其销售的房屋中，有部分房屋川源房地产公司以房抵扣工程款的部分，还有一部分是策源行公司员工购房的部分，均不应计算佣金；四、策源行公司违约无权要求川源房地产公司支付违约金。 反诉原告川源房地产公司反诉称，双方于2011年1月31日签订《商品房委托销售代理合同》，约定川源房地产公司将其开发的住宅楼、写字楼、商业营业用房、车库等建筑面积约17万平方米的地产项目委托给策源行公司独家营销策划、代理销售，并约定策源行公司应保证营销方案的执行产生的费用总额不超过项目销售总额的0.5%。合同签订后，策源行公司未能控制营销成本，且在商业营业房、车库等销售项目遇阻的情况下，擅自撤离销售现场，单方面终止履行合同，给川源房地产公司造成巨大损失。策源行公司在撤离营销现场时，扣留了购房者交来的购房款和售房合同等资料，也给川源房地产公司造成了损失。关于策源行公司扣留购房款的行为，已由公安机关立案侦查，本案应移送公安机关。且策源行公司遗留下难以对外销售的部分，使得川源房地产公司不得不重金聘请其他销售公司代理销售，增加了川源房地产公司的销售成本。因此，川源房地产公司向本院提起反诉，请求判令：一、策源行公司返还代收客户购房款6247806.00元；二、策源行公司向川源房地产公司支付因其未按合同约定致使销售成本超过销售总额0.5%的费用3036845.00元；三、策源行公司赔偿川源房地产公司因其单方解除合同给川源房地产公司造成的损失6648974.64元；四、策源行公司将川源房地产公司与购房者签订的售房合同及相关资料交予川源房地产公司；五、本案诉讼及相关费用由策源行公司承担。本案审理过程中，川源房地产公司进一步明确，要求策源行公司返还的相关资料包括与购房户签订的购房合同、策源行公司持有的加盖有川源房地产公司印章的票据，以及策源行公司已销售房屋对应的收款收据。 反诉被告策源行公司辩称，一、策源行公司代收购房款6247806元系征得川源房地产公司口头同意的，该款用于抵扣川源房地产公司欠付的营销代理费，策源行公司不应再向川源房地产公司返还该款项；二、策源行公司的营销费用系川源房地产公司法定代表人赵家贵签字确认的，对外签订合同由川源房地产公司签订，价格由川源房地产公司商洽并支付款项，策源行公司没有违反合同约定，不应赔偿超过销售总额0.5%的部分；三、策源行公司按合同约定履行完了销售义务，不存在单方终止履行合同的问题；四、购房户与川源房地产公司签订购房合同，策源行公司并不负责保管合同，客户缴费的订单和销售通知单是一式三份，策源行公司不负责返还。 经审理查明，2011年1月31日，川源房地产公司（甲方）与策源行公司（乙方）签订《商品房委托销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家营销策划、代理销售甲方开发的川源第一城项目，甲方自留商住楼、甲方董事长、总经理指定销售特殊对象房屋、以房屋抵工程款、材料款部分不作为委托销售代理范围，此部分的比例不超过2000平米。且除临荔城大道的商业店铺外，其他商业部分不在此委托代理销售合同范围内。项目营销方案由乙方制定报甲方批准后执行，因执行项目营销方案需与广告制作公司、广告公司、装修单位、媒体等单位签订合约的，由甲方负责，并承担相关费用；但乙方应当保证营销方案的执行产生的费用总额不得超过项目销售总金额的0.5%。甲方支付给代理方的销售代理费为销售总金额的百分之一点一（即1.1%）；实际销售成交均价在超过约定的销售均价时，超额部分甲方和乙方的分成比例按8:2分配；超额分成的代理费在每一期实际销售完成每一期总面积90%以上时的当月进行一次性结算和支付；代理费结算方式按月根据当月实际回款金额的1%进行结算，甲方应在次月10日前支付代理方代理费，否则视为甲方违约；剩余0.1%代理费在乙方每一期实际销售完成每一期总面积90%以上时的当月进行一次性结算和支付，乙方在领取佣金时，应开具正式发票；甲方对乙方具体负责成交的特殊客户进行优惠时需签字确认，乙方应按实际成交额提取代理费；因购房者违约或自行退房，乙方不再收取该单代理费，因客户违约产生的违约金甲方应在次月的10日前按50%的比例支付给乙方。甲方不按本合同约定时间支付代理佣金，甲方按乙方应得未付部分佣金的5%承担违约金；迟延15日以上，甲方仍然未支付应付佣金，乙方有权解除合同，甲方按全部应付佣金的50%承担违约责任。除此之外，双方还就项目概况、委托期限、服务范围和方式、双方权责、考核方式及佣金支付方式、违约责任等内容进行了约定，双方在该合同上签章并经法定代表人签名予以确认。2011年11月17日，川源房地产公司向策源行公司送达《通知》，载明川源第一城项目住宅3号楼共计166套，委托代理均价3700元/平米，5号楼共计156套，委托代理均价为3750元/平米，6号楼共计192套，委托代理均价为3800元/平米。2011年12月12日，川源房地产公司向策源行公司送达《通知》，载明川源第一城项目住宅2号楼共计166套，委托代理均价为3750元/平米，4号楼共计160套，委托代理均价为3800元/平米，1号楼共计164套，委托代理均价为3900元/平米。关于商业铺面的销售底价，川源房地产公司向策源行公司出具了《第一城临荔城大道商业销售底价表》，载明了商铺的销售位置、面积及销售底价等，要求策源行公司按此价格执行。2011年12月19日，川源房地产公司法定代表人赵家贵在公司部门负责人会议中陈述，商铺出售由川源房地产公司自己运作，售房公司协助签合同办手续，支付售房公司三十至四十万元的佣金。 双方合同履行过程中，策源行公司对其每月销售情况制作销售报表和结算报表（2011年11月至2013年8月），载明销售房屋的具体信息及实收金额、代理费率和代理费金额等，均由川源房地产公司法定代表人赵家贵及公司财务何静审核后签字予以确认。对于部分特殊客户存在特别优惠的，策源行公司制作了《特殊优惠确认单》，载明了客户姓名、购房信息、优惠金额、销售价款等内容，均由川源房地产公司法定代表人赵家贵签字予以确认。有部分住宅业主的优惠，由赵家贵在《住宅认购协议》上注明优惠方式及价款，并签字予以确认。对部分商铺业主的优惠，由赵家贵在《定金收款协议》中注明优惠方式及优惠价款，并签字予以确认。截至2013年1月24日，川源房地产公司销售川源第一城住宅及门市的总销售金额为406391123元，应结佣金4470302元，已结佣金2900000元，未结佣金1570302元。上述款项策源行公司在《第一城回款及佣金结算明细表2013-1-24》中予以列明，包括2011年11月至2013年1月每月分别销售住宅、门市的款项、已结佣金等，川源房地产公司的法定代表人赵家贵及财务人员何静均在该佣金结算明细表上签字予以确认。2011年12月至2013年6月期间，川源房地产公司陆续向策源行公司支付销售代理费共计4600000元。邱建群等30位购房户在与川源房地产公司签订《住宅认购协议》或支付定金后，并未如约签订《商品房买卖合同》，川源房地产公司共收取定金185997元。策源行公司以川源房地产公司未按时支付代理佣金为由，将2013年9月、10月销售房产收取的购房款6247806元用于抵扣部分佣金。 另查明，川源房地产公司于2018年8月26日15时10分向泸州市公安局合江分局报案称：其公司将“川源第一城”楼盘项目委托策源行公司独家营销、代理销售。2013年10月，策源行公司刘静、胡鑫等人盗取川源公司的收据后，私自收取他人购房款6247851元抵扣佣金。该局民警经审查后于2018年8月31日作出受案意见：现因该案在法院审理期间，我局暂不受理，如有犯罪事实，由法院移送公安机关立案侦查。 上述事实，有各方当事人的陈述；原告提交的《商品房委托销售代理合同》、《会议记录》、《川源第一城结算报表》（2011年11月至2013年8月）、《川源第一城销售报表》（2011年11月至2013年8月）、《销售通知单》（2013年9、10月）、《收据》（2013年9、10月）、《通知》、《第一城临荔城大道商业销售底价表》、《特殊优惠确认单》、《定金收款协议》、《住宅认购协议》、《商业认购协议》、《第一城回款及佣金结算明细表》、《客户违约金明细》，被告提交的《商品房委托销售代理合同》、发票、银行电子凭证、领款单、费用报销单、借款单、《川源第一城2011年11月-2013年8月结算报表》、《住宅认购协议》和《商业认购协议》、刑事报案材料及受案登记表等予以证明。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案案件事实是否属于刑事案件侦查范围，本案是否应当移送公安机关处理；二、川源房地产公司欠付策源行公司的代理佣金金额应如何确定；三、双方于2011年1月31日签订的《商品房委托销售代理合同》应否解除；四、川源房地产公司是否迟延支付代理佣金，如构成迟延支付川源房地产公司应承担的违约金金额应如何确定；五、策源行公司的销售成本是否超过合同约定的标准，如超过标准策源行公司应否承担责任以及承担何种责任；六、川源房地产公司主张的损失赔偿是否成立，损失金额应如何确定；七、策源行公司是否应当向川源房地产公司返还相关资料，包括与购房户签订的购房合同、策源行公司持有的加盖有川源房地产公司印章的票据，以及策源行公司已销售房屋对应的收款收据等；八、策源行公司代收的购房款6247806元应否向川源房地产公司予以返还，或能否在川源房地产公司应付代理佣金及违约金中予以抵扣。 第一，关于本案是否应当移送公安机关立案侦查的问题。川源房地产公司认为，策源行公司非法占有代川源房地产公司收取的购房款6247806元，川源房地产公司已向公安机关报案，泸州市公安局合江分局已立案侦查，本案案件事实涉嫌刑事犯罪应当移送公安机关处理。经审查，川源房地产公司于2018年8月26日15时10分向泸州市公安局合江分局报案，称策源行公司刘静、胡鑫等人盗取川源房地产公司的收据后，私自收取他人购房款6247851元抵扣佣金。该局民警经审查后作出受案意见：现因该案在法院审理期间，我局暂不受理，如有犯罪事实，由法院移送公安机关立案侦查。基于以上事实，泸州市公安局合江分局并未受理该案，而本案商品房委托代理销售合同纠纷中未有策源行公司刘静等人盗取川源房地产公司收据的相关证据，双方对策源行公司代收购房款6247806元的事实均予认可，但策源行公司未向川源房地产公司支付该款项，系因双方存在民事债权债务纠纷，本院尚未发现本案存在涉嫌刑事犯罪的事实。因此，川源房地产公司要求将本案移送公安机关侦查的请求，本院不予支持。 第二，关于川源房地产公司欠付策源行公司的代理佣金金额应如何确定的问题。策源行公司认为，按照合同约定川源房地产公司应按销售总金额的1.1%支付代理费，实际销售成交均价超过约定的销售均价时，超额部分双方按8:2的比例分成（川源房地产公司80%，策源行公司20%），因客户违约产生的违约金川源房地产公司还应按50%的比例支付给策源行公司。并认为，截至2013年10月策源行公司已完成销售任务，川源房地产公司应支付策源行公司代理费、超额分成款、违约金分成款扣除川源房地产公司已支付的4600000元，并抵扣代收购房款6247806元后，川源房地产公司尚欠佣金556624.00元。川源房地产公司则辩称，策源行公司未按合同约定完成对商业部分的销售任务，给川源房地产公司造成巨大损失，川源房地产公司不应再向其支付代理费，且川源房地产公司以房抵扣工程款的部分和策源行公司员工购房的部分，均不应计算佣金，对于超额分成款和违约金分成款策源行公司未有证据予以证明，也不应支持。经审查，首先，关于策源行公司是否完成合同约定的销售任务，策源行公司是否有权主张代理费的问题。双方对商业部分的委托销售范围存在争议，川源房地产公司认为委托策源行公司的销售范围除了住宅楼外，还包括写字楼、商业营业用房、车库等，策源行公司未完成商业部分的销售，不应支付其代理费。但双方签订的《商品房委托销售代理合同》中明确约定，除临荔城大道的商业店铺外，其他商业部分不在此委托代理销售合同范围内。川源房地产公司向策源行公司出具的《第一城临荔城大道商业销售底价表》以及川源房地产公司法定代表人赵家贵2011年12月19日在公司部门负责人会议中关于商铺出售由川源房地产公司自己运作的陈述等，均印证了双方约定商业部分委托销售的范围仅为临荔城大道的商业店铺。而策源行公司已完成了对临荔城大道的商业店铺的销售任务，川源房地产公司以策源行公司未完成商业部分销售任务为由拒绝向其支付代理费的抗辩理由不成立。其次，川源房地产公司应向策源行公司支付多少代理费的问题。川源房地产公司辩称，川源房地产公司以房抵扣工程款的部分和策源行公司员工购房的部分，均不应计算佣金。经审查，双方均向本院提交了川源第一城2011年11月至2013年8月的月结算报表，该结算报表上载明了每月销售情况及实收金额和按代理费率1%应付的代理费金额，每月报表均由川源房地产公司法定代表人赵家贵或公司财务人员何静签字予以确认。策源行公司提交的《第一城回款及佣金结算明细表》（截至2013年1月24日）中载明的每月销售金额及应付代理费金额均与双方提交的结算报表上载明的金额一致，赵家贵与何静也签字予以了确认，印证了双方是按月结算报表确认的实收金额进行结算的事实。虽然2013年9月、10月双方没有制作月结算报表，但双方对策源行公司实际销售房产收取购房款6247806元的事实均予认可，则2013年9月、10月应以该实收金额作为计算代理费的基数。按照合同约定，代理费结算方式按月根据当月实际回款金额的1%进行结算，剩余0.1%代理费在策源行公司每一期实际销售完成每一期总面积90%以上时的当月进行一次性结算和支付。策源行公司已完成了合同约定的销售义务，符合结算条件，川源房地产公司应向策源行公司支付销售总金额1.1%的代理费，即5536660元（503332733元×1.1%＝5536660元）。川源房地产公司虽辩称以房抵扣工程款的部分和策源行公司员工购房的部分均不应计算佣金，但川源房地产公司并未举证证明该部分房产的具体信息及金额，也未提供该部分房产在委托销售范围之外，或存在其他不应计算佣金的相应依据，故川源房地产公司的抗辩理由不能成立。再次，关于策源行公司应得多少超额分成款的问题。双方合同约定，策源行公司的实际成交价高出川源房地产公司制定的均价的部分，策源行公司可提取百分之二十的佣金。比照川源房地产公司向策源行公司送达的关于住宅销售均价的《通知》和《第一城临荔城大道商业销售底价表》，策源行公司已销售的住宅和商铺实际成交价高出预定价格共计25497580元，按照合同约定策源行公司提取百分之二十的佣金，则策源行公司应得超额分成款5099516元。最后，关于策源行公司应得多少违约金分成款问题。双方合同约定因客户违约产生的违约金双方各分得百分之五十，策源行公司主张因客户违约产生了违约金185997元，并提供了相应的认购协议书予以佐证，川源房地产公司虽在本案中对违约金金额存有异议，但在（2013）泸民初字第133号案件的书面代理意见中，川源房地产公司明确表示认可按策源行公司主张的应分得金额92999元予以办理，应视为川源房地产公司对此事实予以认可。故策源行公司主张分得违约金分成款92999元，本院予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，策源行公司已经履行了销售义务，川源房地产公司应当按照合同约定向策源行公司支付销售代理费、超额分成款和违约金分成款，共计10729175元。双方均认可已支付代理佣金4600000元，则川源房地产公司尚欠策源行公司代理佣金6129175元。 第三，关于双方签订的《商品房委托销售代理合同》应否解除的问题。策源行公司认为，策源行公司已经完成了销售任务，川源房地产公司至今未向策源行公司付清代理佣金，策源行公司多次催收后，川源房地产公司仍未支付，已经构成违约，策源行公司有权解除双方签订的《商品房委托销售代理合同》。川源房地产公司辩称，策源行公司未按合同约定完成商业部分的销售义务，策源行公司应当继续履行合同，无权要求解除。经审查，双方在签订的《商品房委托销售代理合同》中明确约定，除临荔城大道的商业店铺外，其他商业部分不在此委托代理销售合同范围内。川源房地产公司向策源行公司出具的《第一城临荔城大道商业销售底价表》以及川源房地产公司法定代表人赵家贵2011年12月19日在公司部门负责人会议中关于商铺出售由川源房地产公司自己运作的陈述等，均能印证双方约定商业部分委托销售的范围仅为临荔城大道的商业店铺。川源房地产公司以策源行公司尚未完成对车库和其他商业店铺的销售为由，要求其继续履行合同的抗辩理由不能成立。而合同约定川源房地产公司应按月支付部分代理费、超额分成款及违约金分成款，川源房地产公司未按合同约定履行支付义务，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人另一方可以要求解除合同。本案中，川源房地产公司未按合同约定履行付款义务，策源行公司多次催收后至今仍未付清，策源行公司有权要求解除合同。且策源行公司撤离销售现场以后，川源房地产公司声称其已另行聘请其他公司对其余的商业部分进行销售，应视为双方均没有继续履行合同的意思。因此，策源行公司请求解除合同，本院予以支持。 第四，关于川源房地产公司是否迟延支付代理佣金，如构成迟延支付川源房地产公司应承担的违约金金额应如何确定的问题。双方合同约定，代理费结算方式按月根据当月实际回款金额的1%进行结算，川源房地产公司应在次月10日前支付代理方代理费，否则视为违约。剩余0.1%代理费在策源行公司每一期实际销售完成每一期总面积90%以上时的当月进行一次性结算和支付；超额分成的代理费在每一期实际销售完成每一期总面积90%以上时的当月进行一次性结算和支付；因购房者违约或自行退房产生的违约金川源房地产公司应在次月的10日前按50%的比例支付给策源行公司。川源房地产公司不按本合同约定时间支付代理佣金，川源房地产公司按策源行公司应得未付部分佣金的5%承担违约金；迟延15日以上，川源房地产公司仍然未支付应付佣金，策源行公司有权解除合同，川源房地产公司按全部应付佣金的50%承担违约责任。川源房地产公司未完全按照上述约定时间足额支付佣金，的确构成违约。但鉴于川源房地产公司自2011年12月至2013年6月期间陆续向策源行公司支付了4600000元佣金，策源行公司也将2013年9月、10月代收的购房款6247806元用于抵扣川源房地产公司欠付的佣金，如按合同约定迟延15日以上按全部应付佣金50%计算违约金，则过分高于当事人的损失。本院结合川源房地产公司的履约情况、策源行公司的实际损失以及购房款抵扣佣金等因素，酌定按未付佣金的5%计算违约金为宜。因此，川源房地产公司因未能及时足额向策源行公司支付佣金，应向策源行公司支付违约金306459元（6129175元×5%＝306459元）。 第五，关于策源行公司的销售成本是否超过合同约定的标准，如超过标准策源行公司应否承担责任以及承担何种责任的问题。川源房地产公司认为，策源行公司未按合同控制销售成本，超出合同约定的部分应由策源行公司承担。经审查，双方合同约定，项目营销方案由策源行公司制定报川源房地产公司批准后执行，因执行项目营销方案需与广告制作公司、广告公司、装修单位、媒体等单位签订合约的，由川源房地产公司负责，并承担相关费用；但策源行公司应当保证营销方案的执行产生的费用总额不得超过项目销售总金额的0.5%。从双方约定内容来看，策源行公司只是负责制定营销方案，但该方案是否通过需川源房地产公司审核批准，且与第三方签订合约由川源房地产公司负责，则营销方案的最终确定以及营销成本的支出均由川源房地产公司掌控。即便策源行公司在制定营销方案时未将销售成本控制在销售总金额的0.5%以内，但经川源房地产公司审批通过，则视为川源房地产公司对营销方案及成本预算予以认可，是双方一致对合同约定的变更。况且川源房地产公司负责与第三方洽谈价格，营销成本取决于川源房地产公司的决策。在此情况下，川源房地产公司要求策源行公司承担超出合同约定的营销成本，没有事实和法律依据，本院不予支持。 第六，关于川源房地产公司主张的损失赔偿是否成立，损失金额应如何确定的问题。川源房地产公司认为，策源行公司未完成合同约定的销售任务，未完成除临荔城大道商铺之外的其他商业部分的销售工作，擅自撤离现场，单方解除合同，致使川源房地产公司另行聘请销售公司进行销售，给川源房地产公司造成严重损失，策源行公司应予赔偿。经审查，双方签订的《商品房委托销售代理合同》中明确约定，除临荔城大道的商业店铺外，其他商业部分不在此委托代理销售合同范围内。川源房地产公司向策源行公司出具的《第一城临荔城大道商业销售底价表》以及川源房地产公司法定代表人赵家贵2011年12月19日在公司部门负责人会议中关于商铺出售由川源房地产公司自己运作的陈述等，均印证了双方约定商业部分委托销售的范围仅为临荔城大道的商业店铺。虽然策源行公司实际销售了合同约定范围以外的部分商铺，但策源行公司均征得了川源房地产公司的同意，且并不因策源行公司销售了该部分商铺便推定川源第一城所有商业部分均属策源行公司的销售范围。因此，川源房地产公司以策源行公司未完成临荔城大道商铺以外的其他商业部分为由，认为策源行公司构成违约的主张，不成立。川源房地产公司要求策源行公司赔偿其另行聘请销售公司产生损失的主张，本院不予支持。 第七，关于策源行公司是否应当向川源房地产公司返还相关资料的问题。川源房地产公司认为，策源行公司撤离现场后，未将售房相关资料向其交接，包括与购房户签订的购房合同、策源行公司持有的加盖有川源房地产公司印章的票据，以及策源行公司已销售房屋对应的收款收据等。经审查，川源房地产公司要求策源行公司返还上述销售资料，但并未提供证据证明其向策源行公司提供了上述资料，以及相应资料的具体数量，合同中也未有关于策源行应归还相关资料的具体约定。故川源房地产公司该主张没有事实依据，本院不予支持。 第八，关于策源行公司代收的购房款6247806元应否向川源房地产公司予以返还，或能否在川源房地产公司应付代理佣金及违约金中予以抵扣的问题。经审查，双方当事人对策源行公司在2013年9月、10月期间代收了购房款6247806元的事实均无异议，该笔款项系策源行公司作为销售公司代川源房地产公司收取，款项应归川源房地产公司所有。但因川源房地产公司未能及时足额向策源行公司支付代理佣金，策源行公司为防止损失扩大将该笔购房款用于抵扣川源房地产公司的欠付佣金，并无不当。双方债权债务经品迭后，川源房地产公司还应向策源行公司支付187828元，故策源行公司无需向川源房地产公司返还该笔购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款之规定判决如下： 一、解除原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司、被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《商品房委托销售代理合同》； 二、被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司尚欠的销售代理费、超额分成款、违约金分成款等销售佣金6129175元； 三、被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司因迟延支付销售佣金产生的违约金306459元； 四、原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司购房款6247806元； 五、上述第二、三、四项经品迭后，被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司仍需于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司187828元； 六、驳回原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司本案中其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司本案中其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费62900元，由被告（反诉原告）泸州川源房地产开发有限公司负担56849元，由原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司负担6051元；反诉案件受理费58700元，由原告（反诉被告）泸州策源行地产代理有限公司负担55535元，由被告（反诉原告）泸州川源房地产公司负担3165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  范升山 审判员  李 平 审判员  李 霞 二〇一九年十二月二十五日 书记员  杨 雯