福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1651号 原告（反诉被告）：孙志彬，男，1973年4月25日出生，畲族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈立志，福建远大联盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林泽鹏，男，1977年8月7日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙志彬与被告（反诉原告）林泽鹏合同纠纷一案，本院于2018年11月26日作出（2018）闽0212民初2649号民事判决，双方当事人均不服判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理后，于2019年3月28日作出（2019）闽02民终627号民事裁定，撤销一审判决并发回重审。本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙志彬的委托诉讼代理人陈立志，被告（反诉原告）林泽鹏的委托诉讼代理人卜祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙志彬向本院提出诉讼请求：1.林泽鹏立即向孙志彬支付转让费50000元。2.林泽鹏立即向孙志彬支付违约金150万元。3.林泽鹏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年7月10日，孙志彬与康金喜、康火热三人合伙共同与康智天签订《租用土地合作协议》，租用康智天向厦门市同安区新民镇禾山村第11村民小组租赁的位于该小组地上部分山坡地及部分旱地（即九栈林423县道K2＋700右侧空置地），面积26亩，约18000㎡，租用期限30年。合伙各方约定共同投资经营该地块，按康金喜50%、孙志彬40%、康火热10%的比例共同出资，共享收益，并共担风险。2014年6月1日，孙志彬与康金喜、康火热就上述地块与中交一公局厦门工程有限公司签订《合作协议》，约定由中交一公局厦门工程有限公司负责向国家有关部门申请该地块的临时用地许可证，核准用地面积16138平方米。其后，孙志彬与康金喜、康火热共同出资，陆续在该地块上平整土地、修建了钢构房、管理用房和道路等。2017年6月18日，经康金喜、康火热同意，孙志彬与林泽鹏签订《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》，将其对该地块投资所享有的全部合伙份额以300万元转让给林泽鹏，并约定：林泽鹏应分期向孙志彬支付转让费，最后一期的支付期限为2018年2月9日前；如款项不及时缴清超过5日按违约条款处理。双方在违约条款中约定，如一方违约应向守约方支付违约金，数额为转让费的一半。合同签订后，孙志彬依约履行了交付钢构房等各项合同义务，但林泽鹏多次迟延付款，甚至在付款期限届满时，林泽鹏仍有20万元款项未支付。为此，孙志彬委托律师于2018年3月15日向林泽鹏邮寄《律师函》催讨，林泽鹏仅支付了15万元，余款5万元至今未支付。 被告（反诉原告）林泽鹏辩称，案涉转让合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。1孙志彬用于转让的空地属于新民镇禾山村第十一村民小组集体所有，孙志彬无权对外转让。案涉土地起始由禾山村村民康智天向集体承租，然后康智天以“合作”名义转让给康金喜、孙志彬、康火热，其中原告孙志彬占股40%。事后，孙志彬再将该40%股份转让给林泽鹏。因此，即便名义上林泽鹏与孙志彬签订的是所谓的“空地及地上钢结构转让”合同，实质上仍主要涉及集体土地使用权对外转让行为。而康智天与村集体签订的租地协议明确约定承租人不得将案涉土地私自转卖，转租时需经村集体同意。2孙志彬用于转让的案涉的钢结构建筑物系中交一公局厦门工程有限公司的临时工棚，没有合法产权证，孙志彬无权对外转让。首先，案涉钢结构建筑物系以中交一公局厦门工程有限公司名义申请批建，无论实际为何人出资修建，该钢构房的合法所有权人只能为中交一公局厦门工程有限公司，否则只能认定为违章建筑。其次，案涉钢结构建筑物审批用途特定，只能为中交一公局厦门工程有限公司所属工地临时设施，用途限定于临时办公居住场所、加工工棚等，临时建筑期满后应予以拆除，期间不能挪作他用，更不能对外转让牟利。综上所述，本案案涉地块仅取得了“同安区临时用地许可证”，其本质仍为村集体的耕地，土地性质并没有因此而改变。而作为临时用地上的钢构房，同样作为工棚临时设立，并没有合法房屋产权证明。最终这些用地及建筑，只是为了服务于工地建设，依赖于工地而存在，不能作为社会人员借此投资牟利的对象。根据合同无效相关法律规定，林泽鹏有权要求孙志彬返还已支付的转让款并支付利息。 被告（反诉原告）林泽鹏向本院提出反诉请求：1.请求确认双方于2017年6月18日签订的《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》无效。2.孙志彬返还林泽鹏转让款295万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月15日计付至实际还款之日止）。3.孙志彬承担本案反诉费用及保全费用。事实和理由：孙志彬与林泽鹏于2017年6月18日签订《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》。根据该合同第一条规定：孙志彬将址于新民镇禾山村九栈林24.5亩（含空地及地上钢构房）的40%的使用权股份作价300万元转让给林泽鹏。为此，林泽鹏已实际支付295万元，林泽鹏受让上述钢结构建筑物主要用于自身生产经营活动。该合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。理由如下：1.孙志彬用于转让的空地属于新民镇禾山村第十一村民小组集体所有，孙志彬无权对外转让。案涉土地起初由禾山村村民康智天向村集体承租，康智天再以合作名义转让给康金喜、孙志彬、康火热，其中孙志彬占股40%。之后，孙志彬再将40%的股份转让给林泽鹏。因此，双方签订的《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》，其实质涉及集体土地使用权对外转让行为。康智天与村集体签订协议时明确约定承租人不得将案涉土地私自转卖，转租时需经村集体同意。2.孙志彬用于转让的钢结构建筑物系中交一公局厦门工程有限公司的临时工棚，没有合法产权证，孙志彬无权对外转让。首先，案涉钢结构建筑物系以中交一公局厦门工程有限公司的名义申请批建，该钢结构建筑物的合法所有人只能为中交一公局厦门工程有限公司。其次，案涉钢结构建筑物审批用途特定，只能为中交一公局厦门工程有限公司所属工地临时设施，用途限定于临时办公居住场所、加工工棚等，临时建筑期满后应予以拆除，期间不能挪作他用，更不能对外转让牟利。综上，本案案涉地块仅取得临时用地许可证，土地性质仍为村集体耕地，不能作为社会人员借此投资牟利的对象。 原告（反诉被告）孙志彬辩称，案涉合同合法有效，林泽鹏主张返还转让款及利息，没有法律依据，应当驳回林泽鹏的全部反诉请求。理由如下：1.林泽鹏以案涉土地不能私自转卖，转租未经村集体同意为由,主张合同无效不能成立。康智天将案涉地块转租给康金喜、孙志彬、康火热已取得出租人新民镇禾山村第十一村民小组的同意。转让合同的标的为孙志彬与康金喜、康火热对案涉地块共同投资所形成的合伙财产份额，而非案涉地块的所有权。2.反诉原告林泽鹏以案涉钢结构建筑物属于中交一公局厦门工程有限公司所有，没有合法产权证，孙志彬无权对外转让为由主张合同无效没有事实和法律依据。案涉地块依法取得临时用地许可证，使用地类为建设用地，期限为两年，不能据此否认案涉钢构房为合法建筑。临时用地许可证经中交一公局厦门工程有限公司申请取得，根据中交一公局厦门工程有限公司与康金喜、康火热、孙志彬签订的合作协议之约定，案涉钢构房由康金喜、康火热、孙志彬共同投资建造，故康金喜、康火热、孙志彬为该财产的实际权利人。林泽鹏主张案涉钢构房为中交一公局厦门工程有限公司所有，于法无据。案外人福建省润江实业集团有限公司、黄永刚、徐建、林泽鹏及高雪玲分别承租了部分钢构房，林泽鹏每月从钢构房获取投资回报，案涉钢构房明显具有财产权益内容，属于依法可以转让的财产。林泽鹏主张案涉钢构房必须具有产权证才能转让，没有事实和法律依据。 原告（反诉被告）孙志彬围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.租用土地合作协议；2.租赁土地合同书；3.合作协议；4.规划意见函；5.厦门市同安区临时用地许可证；6.照片；7.土地使用权地上钢构建筑物转让合同；8.中国民生银行个人账户对账单；9.律师函及邮递单；10.身份证复印件。11.暂住人口基本信息表；12.协议书；13.钢结构建筑物及空地使用协议；14.租赁合同；15.租赁合同；16.租赁合同；17.微信记录。18.居民户口簿；19.证明；20.租赁土地合同书；21.租赁土地合同书、九栈林地下和山上山坡地及旱地出租户2012年-2017年领款清单；22.同国土房【2019】7号；23.土地勘测定界技术报告书；24.土地利用规划图；25.临时用地呈报表。被告（反诉原告）林泽鹏未提交证据。本院依法组织双方当事人进行举证、质证。经依法审核，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述、笔录和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月10日，案外人厦门市同安区新民镇禾山村居民康智天（乙方）与同安区新民镇禾山村第十一村民小组（甲方）签订一份《租赁土地合同书》。该合同约定，甲方把本组集体辖区内地上（地方名）部分山坡地及部分旱地出租给乙方发展工业化节能科技产品生产基地，总面积25亩整，承包期限2007年6月10日起至2037年7月10日止；每亩土地每年租金900元整；在承租期内，乙方不得将该片土地私自转卖；转租时，转租合同条款须经甲方同意，否则甲方有权解除合同等内容。 2007年7月10日，康智天与康金喜、康火热、原告（反诉被告）孙志彬三人签订一份《租用土地合作协议》。该协议约定，康智天作为甲方，康金喜50%、孙志彬40%、康火热10%作为乙方，甲方将向同安区新民镇禾山村第十一村民小组承租的辖区内地上（地方名）部分山坡地及部分旱地与乙方合作，总面积26亩整，合作期限2007年7月10日起至2037年7月10日止；乙方需按每亩土地每年900元整支付给甲方；合作期内，合作主体不得将该片土地私自转卖等内容。 2014年3月，康智天作为甲方，康金喜、孙志彬、康火热三人作为乙方，禾山村九栈林十一小组作为丙方，三方共同签订一份《协议书》。该协议载明：“经三方协商同意，康智天于2007年6月10日向同安区新民镇禾山村第十一村民小组签定租赁土地合同书的经营承包权，转包给康金喜、康火热、孙志彬，三人经营承包内容和期限与原合同为准。附件：《原租赁土地合同书原件》”。孙志彬举示的“九栈林地下和山上山坡地及旱地出租户2012年-2017年领款清单”体现，同安区新民镇禾山村第十一村民小组村民领取了“田租”收益。 2014年6月9日，康金喜、孙志彬、康火热三人作为甲方与乙方中交一公局厦门工程有限公司签订一份《合作协议》。该协议约定，乙方临时使用甲方位于同安区新民镇禾山村九栈林423县道K2＋700右侧空置地26亩（18000㎡左右），用于设置办公居住场所、工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放棚区、路面拌合站和临时沙石料堆放场地等；土地临时使用期限原则上不超过10年，自2014年7月1日起至乙方无需使用止；该地块未取得临时用地许可证前，每平米每月1.5元，取得临时用地许可证后，每平米每月3元（按照乙方实际使用面积计算，面积由双方现场确认）；使用期间内，乙方负责向国家有关部门申请该地块临时用地许可证，相关费用全部由甲方负责，如若申请通过，甲方根据国家相关部门审批内容，投资建设钢架构建筑物，乙方视实际需求向甲方承租，承租价格为市场价格的八折；使用期间内，乙方项目工程尚未完工而临时用地许可证到期，由乙方负责向国家有关部门申请临时用地许可证续期，鉴于乙方在厦门长期承揽市政工程，如地铁建设工程、市政工程等，故乙方可能长期使用地块，临时用地许可证续期工作乙方须于到期前向政府有关部门申请续期等内容。2014年12月10日，厦门市测绘与基础地理信息中心同安站出具的《建设项目用地利用总体规划情况证明（城乡建设用地）》载明：“经查询厦门市土地利用总体规划数据库，国道324复线（凤南七路-白云大道）工程、国道324复线（白云大道-纵二路段（K4+578.893-K6+123.394))路面工程项目建设用地符合土地利用总体规划（16304平方米位于允许建设区，850平方米位于有条件建设区）。”2016年5月5日，厦门市规划委员会同安规划分局向中交一公局厦门工程有限公司作出《厦门市规划委员会同安规划分局关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程拟临时使用土地的规划意见的函》（编号：同安分局[2016]40号）。该函载明“…经我局研究，你单位拟使用临时用地不影响近期规划实施，同意你单位临时使用土地（用地面积约17153.593平方米，范围详见附图），用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程项目部、临时工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放棚区以及路面拌和站的建设场地。工程竣工后，贵单位应立即自行拆除临时设施并按要求进行复垦。…”。2016年7月20日，厦门市国土资源与房产管理局同安分局向中交一公局厦门工程有限公司颁发同临[2016]3号厦门市同安区临时用地许可证。该证载明：用地单位为中交一公局厦门工程有限公司；项目名称“国道324复线（凤南七路－白云大道段）临时用地；规划批准文件为同安分局[2016]40号；核准用地面积16138平方米；批准用途：临时工棚、钢筋加工、材料堆放、拌和站；使用地类：建设用地；土地座落：厦门市同安区新民镇禾山村；四至：见图号520120160693；临时用地期限：2016年7月20日至2018年7月19日。该证备注“1、本证书为用地单位或个人依法临时使用土地的法律凭证；2、本证书在批准的临时用地期限内有效。用地期满需要续期的，应当在期满前一个月向同安区国土资源行政主管部门申请，经审查核准，可以重新办理一次续期手续……4、用地单位必须严格按照土地管理法律、法规的规定使用土地，不得改变临时用地的批准用途，不得在临时用地上修建永久性建筑物”。2018年7月19日，上述临时用地许可证期限届满。经中交一公局厦门工程有限公司申请，厦门市国土资源与房产管理局同安分局于2019年1月9日作出《关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程临时用地延期批复》，同意该临时用地使用延期至2020年7月19日。 依照与案外人中交一公局厦门工程有限公司签订的《合作协议》关于投资建设钢架构建筑物的，康金喜、孙志彬、康火热三人出资在案涉地块上建设了临时建筑钢构房，并按康金喜50%、孙志彬40%、康火热10%的合伙比例分配收益。2017年6月18日，孙志彬（甲方）与被告（反诉原告）林泽鹏（乙方）签订一份《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》，将自己享有的40%合伙份额转让给林泽鹏。该合同约定：“一、甲方将座落于厦门市同安区新民镇禾山村九栈林，面积约24.5亩（含空地及地上的钢构房）（使用权股份占比40%）转让给乙方，以支付定金当日现场的实际状况（钢构房、道路、空地）为准，受让方对此已做充分了解（附原租赁合同复印件）。二、转让费及付款方式：转让费为人民币叁佰万元（¥3000000.00元），乙方先付甲方人民币壹拾万元为定金，双方签字确认后当日支付人民币壹佰万元整给甲方，2017年7月31日之前支付人民币玖拾万元整给甲方，剩余款项壹佰万元整于2018年2月9日之前付清，此转让费不开具发票，如款项不及时缴清超过5日按违约条款处理。三、双方的权利和义务1.甲方的权利和义务（1）甲方必须保证对所转让的地块和钢结构房有40%的股份。……2.乙方的权利和义务（1）自签订协议之日起，院内所有地块所有权占比40%归乙方所有，以后所占比40%股权由乙方自行处理，……四、违约责任：在合同签字生效后，双方不得随意终止合同，如违约则赔偿未违约方违约金为转让费的一半。……”。康金喜、康火热在该合同“附：原股东同意孙志彬转让自己的份额，确认签字”处签名确认。合同签订后，孙志彬退出与康金喜、康火热的合作，孙志彬原享有的合作权益40%份额转由林泽鹏承受。林泽鹏与康金喜、康火热共同收取案涉地块及钢结构建筑物所得收益，并按三人各自的合伙份额（康金喜50%、孙志彬40%、康火热10%）进行收益分成。 《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》签订后，林泽鹏在2017年6月13日至2018年3月13日期间陆续向孙志彬支付转让价款共计280万元，余款20万元未支付。2018年3月15日，孙志彬委托律师向林泽鹏发送律师函，要求林泽鹏在接到律师函之日起三日内立即向孙志彬支付余下款项及相应违约金。林泽鹏于2018年3月16日签收该律师函，并于此后支付了150000元，仍有余款50000元经催讨后仍未支付。孙志彬遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，本案是合同纠纷。原告（反诉被告）孙志彬与案外人康金喜、康火热共同出资，依照2014年3月与厦门市同安区新民镇禾山村九栈林十一小组签订的《协议书》承租了案涉地块，并依照2014年6月9日与中交一公局厦门工程有限公司签订的《合作协议》在案涉地块上建设了临时建筑钢构房，三人按约定比例分配案涉地块及临时建筑钢构房的收益。孙志彬因此与康金喜、康火热形成合伙关系并取得40%的合伙份额。孙志彬与被告（反诉原告）林泽鹏签订的《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》，其转让标的物并非案涉地块及临时建筑钢构房，而是孙志彬前述40%的合伙份额。这根据《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》约定的内容可以得到认定：1.该合同第一条约定，孙志彬将空地及地上的钢构房“使用权股份占比40%”转让给林泽鹏；2.第三条第1款第（1）、（2）项约定，“（1）甲方必须保证对所转让的地块和钢结构房有40%的股份。”，“以后所占比40%股权由乙方自行处理”。3.该合同附注部分载明“附：原股东同意孙志彬转让自己的份额，确认签字”。另外，从转让前孙志彬按40%份额获得收益，以及转让后林泽鹏取代孙志彬获取40%收益权而未不是与其他合伙人分割地块和临时建筑钢构房等事实，亦可证实转让标的是合伙份额。孙志彬为转让40%的合伙份额而与林泽鹏签订的《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。林泽鹏辩称转让标的是集体土地使用权和钢构房所有权，与事实不符，故其关于合同无效的主张不能成立。至于林泽鹏受让合伙份额后，土地及临时建筑钢构房的使用应遵守临时建设用地相关法律规定以及与中交一公局的约定，自不待言。但这是如何行使合伙财产权利问题，并不影响合伙份额转让协议的效力。林泽鹏在受让孙志彬的合伙份额并收取合伙收益一年多时间后，提出转让合同无效并要求退还已经支付的转让价款，既缺乏法律依据，亦有悖诚实信用原则。依照《土地使用权地上钢结构建筑物转让合同》约定，林泽鹏应当向孙志彬支付剩余转让价款50000元及逾期付款违约金。虽然转让合同约定逾期付款违约金为转让总价300万元的50%，但考虑到林泽鹏实际已经履行了绝大部分的转让价款支付义务（已付295万元），因此孙志彬主张150万元的违约金明显偏高。本院综合本案情况确定违约按如下方式计算：自合同约定的最后付款期限次日即2018年2月10日起至实际付清之日止，以50000元为基数，按每月2%计算。林泽鹏的反诉请求依法不能成立，应当全部予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林泽鹏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙志彬支付转让价款50000元及逾期付款违约金（自2018年2月10日起至实际付清之日止，按每月2%计算）； 二、驳回原告（反诉被告）孙志彬的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）林泽鹏的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费18750元，由原告（反诉被告）孙志彬负担17879.03元，被告（反诉原告）林泽鹏负担870.97元；反诉案件受理费15200元，由被告（反诉原告）林泽鹏负担；款均限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林振泰 人民陪审员  林清涌 人民陪审员  吴棋南 二〇一九年十二月三日 法官助理廖颖疌 代书 记员  徐铭泽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。