安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0422民初3381号 原告：姜多厚，男，1979年10月12日出生，汉族，住寿县。 委托代理人：孙克林,安徽寿州律师事务所律师。 委托代理人：孙雪瑶,安徽寿州律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码：91340422573021300A 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 委托代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 原告姜多厚诉被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称：陆宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，姜多厚的委托代理人孙雪瑶，陆宇公司的委托代理人张勇，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 姜多厚向本院提出诉讼请求：陆宇公司支付姜多厚逾期交房违约金20976.46元（从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算，至实际交付房屋之日止）；陆宇公司返还姜多厚多收少交房屋面积部分的购房款16800元，并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息2016元。 事实和理由：姜多厚与陆宇公司于2014年7月9签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘12幢8层13号-807房屋的《商品房买卖合同》，姜多厚按约支付了首付款186256元，并于2017年8月24日通过银行按揭付清剩余房款420000元。但陆宇公司未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，姜多厚选择要求陆宇公司继续履行合同，因此陆宇公司应按约支付逾期交房违约金。由于，姜多厚实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，陆宇公司应据实退还多收姜多厚的房屋面积的房价款，同时，应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。 陆宇公司辩称，姜多厚主张差价款的利息损失无任何事实和法律依据。双方商品房买卖合同预售对于误差处理有明确的约定，双方据实计算。对于面积减少的部分的房款，姜多厚一直同意退还，只是姜多厚为了主张其他无理的诉求故意不来陆宇公司办理房屋交房手续，也不与姜多厚进行结算。因此姜多厚主张利息损失无任何事实和法律依据；陆宇公司不构成违约，姜多厚无权主张逾期交房违约金。根据双方商品房买卖合同预售附件十一补充协议第七条第二项约定：若买受人未在第八条约定的日期付清全部房价款，陆宇公司有权推迟交付房屋，同时根据上述补充协议第一条约定，姜多厚应该在商品房买卖合同预售签订后7日内办妥所有的贷款手续，如姜多厚未办妥贷款手续则视为违约，本案中商品房买卖合同预售签订的时间是2017年7月9日，姜多厚应于2017年7月16日前办妥贷款手续，但是姜多厚获得银行放贷的时间是2017年8月24日，姜多厚逾期长达39天之久，相应姜多厚有权推迟交房并不构成违约；即使姜多厚有权主张逾期交房违约金，那么其主张计算的天数及违约金的标准均不正确。案涉房屋于2019年3月22日已经具备交付条件，陆宇公司已经积极和姜多厚进行了电话联系，其拒收房屋，无奈陆宇公司于2019年4月20日向姜多厚寄出交房通知，姜多厚故意拒不接收房屋，应自行承担故意扩大的损失。因包括姜多厚在内的部分业主拒不接受房屋，而是采取信访等手段提出很多无理的诉求，陆宇公司对无理诉求不予认可，并且最终与业主代表协商，双方最终确定了完全符合交付条件的日期，即2019年3月31日，那么该日期为逾期交房违约金计算的最迟时间，超过该时间因业主拒绝接收房屋导致损失应该由业主自行承担。即使法院认定双方构成相互违约，基于权利义务对等的原则，因双方约定买受人逾期付款出卖人有权推迟交付房屋，姜多厚逾期办理贷款39天，姜多厚逾期交房的天数也应当扣除39天，最终逾期日为20日。双方约定的逾期交房的违约金过高，请求予以降低。首先，合同约定如果逾期付款，则依照欠付款日万分之一的标准收姜多厚的违约金，但是逾期交房只按照房款日万分之二的标准收取陆宇公司的违约金，双方的权利义务不对等，严重失衡并且逾期交房给姜多厚带来的损失也仅仅就是租金损失，但是按照日万分之二的违约金计算着高达3637元每月标准明显过高，目前淮南市中院及市内各辖区法院掌控的逾期交房违约金的标准最高为日万分之一，因此姜多厚请求贵院按照每月500元的标准计算逾期违约交房金。综上，除房面积减少部分外请求人民法院依法驳回姜多厚的其他诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2017年7月9日，出卖人陆宇公司与买受人姜多厚签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，【预售许可证号为寿县（2017）房预售证第031号】。合同约定：……第三条商品房的基本情况……3.该商品房为12（12、13）#幢X单元8层13-807号。4.该商品房的预测面积共为108.26平方米……。该商品房产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按下列第2种方式计算该商品房价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5600元，总价款为606256元。第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年6月22日前支付首期房价款186256元。余款42万元向淮南通商农村商业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同……。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。……。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第4种方式处理……。4.双方自行约定：根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 另查明，涉案商品房合同约定面积108.26㎡，实际建筑面积105.26㎡，面积差额3㎡，合同单价为5600元/㎡，总房款为606256元。姜多厚于2017年4月3日交定金2万元，2017年4月27日付首付166256元，合计186256元，余款42万元，姜多厚于2017年7月22日通过与淮南通商农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》予以支付。 涉案房屋于2019年2月1日验收合格，2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的住宅楼单体工程竣工验收进行了公示。案涉商品房业主因陆宇公司逾期交房及所建商品房面积误差问题多次信访，2019年4月28日，经相关部门协调陆宇公司就7、8、10、11、12、13号楼违约金结算截止时间与五名业主代表达成计算至2019年3月31日的协议。上述事实姜多厚所举的身份证复印件、陆宇公司的企业信息查询单、金大地选房定金单、收据复印件2份、个人购房担保借款合同复印件、银行流水、购房发票、商品房买卖合同、测绘图复印件一份，及陆宇公司所举营业执照副本复印件、企业法定代表人身份证明、《商品房买卖合同(预售)》及补充协议、验收报告、寿县住房和城乡建设局竣工验收公示、协议书在卷佐证，足以认定。 本院认为，姜多厚与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定，合法有效。当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，陆宇公司应于2019年1月31日前将经验收合格的案涉商品房交付姜多厚使用，但陆宇公司未按合同约定履行交付房屋义务，陆宇公司应当承担违约责任，故对姜多厚要求陆宇公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应按照合同约定的日万分之二，以606256元为基数，从2019年2月1日算至2019年3月31日，共计7153.82元（606256元×59天×0.0002）。对姜多厚超出部分的违约金请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院对姜多厚超出部分的违约金请求不予支持。涉案商品房合同约定面积108.26㎡，实际建筑面积为105.26㎡，合同单价为5600元/㎡，面积差额3㎡，姜多厚要求陆宇公司退还房屋面积差额购房款16800元（3㎡×5600元/㎡），符合双方合同约定，本院予以支持。姜多厚要求陆宇公司退还房屋面积差额购房款16800元的占用利息，因合同约定对面积差异双方同意根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算，对姜多厚该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司赔偿姜多厚逾期交房违约金7153.82元（606256元×59天×0.0002），于本判决生效后十日内履行完毕； 二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司退还姜多厚房屋面积差额购房款16800元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回姜多厚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费794.00元，减半收取397元，由姜多厚负担197.00元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇一九年十二月二十五日 书记员  徐正亮 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。