江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2876号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：李平清，男，1998年1月5日生，汉族，住江西省九江市九江县。 被告：张思建，男，1999年3月8日生，汉族，住江西省九江市开发区，现住江西省九江市开发区。 二被告共同委托诉讼代理人：邹艳燕，江西客家人律师事务所律师，代理权限：一般代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄茜，江西客家人律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告李平清、张思建租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告李平清、张思建及其共同的委托诉讼代理人邹艳燕、黄茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月11日签订的租赁赣南XXX广场X号楼X层XXX号商铺的《商铺租赁合同》；并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金36716元、市场管理费5530元；并自2019年9月1日起按月利率2%计算违约金，且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.被告向原告所交履约保证金13272元不予退还；前述2、3项合计55518元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年4月11日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南XXX广场1号楼四层417、418号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告张思建作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2018年4月12日将商铺交付给被告使用，被告向原告交纳履约保证金13272元、装修保证金10000元；装修保证金于装修结束后2018年5月22日退还被告。被告自2018年11月1日起至2019年8月31日合计拖欠租金36716元，自2018年11月1日起至2019年8月31日拖欠市场管理费5530元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期限支付租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期交纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此，原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院依法裁判支持原告的诉讼请求。 被告李平清、张思建辩称，答辩人李平清、张思建之所以选择退租是由于原告违约在先导致的。原告也有过错，应当减轻答辩人的责任。另外，案涉店铺于2018年11月已没有实际经营，答辩人多次要求解除合同、提前退租，但原告均不予准许并不准答辩人腾空房屋或者转租，导致了租金损失的不断扩大。扩大的损失依法应当由原告自行承担。答辩人本着信任的原则与原告签订了《商铺租赁合同》，后才发现原告在招商时存在虚假宣传，签订合同前所承诺的规划跟实际情况不符合，原先承诺的“文化广场美食街”却变成了“文化广场停车场”，正是由于原告管理规划不善等种种原因，导致答辩人的商铺于2018年11月就经营不善面临倒闭。在此之后，答辩人多次找到原告严要求退租并腾空店铺，但都遭到原告的阻挠与拒绝。答辩人与原告在《商铺租赁合同》第十三款第2项中约定：“若逾期交纳超过三十天时，甲方（原告）有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺。”另外，根据合同法第119条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从2018年11月到原告提起诉讼，中间有长达1年的时间，原告不仅没有采取适当措施防止损失扩大，并且明知道在答辩人违约时无法行使单方解除合同的权利，自己有单方解除合同的权利并且避免阻止损失扩大，但是原告却并未行使单方解除合同的权利，反而利用出租方的强势地位阻扰答辩人采取合理措施减轻损失。并且原告也未及时向答辩人发出正式腾出商铺的通知，也未采取其他腾出商铺的措施，任由租金等费用损失产生。因此，就扩大的损失，原告依法无权要求答辩人赔偿。综上所述，原告的部分诉讼请求不合理、不合法，请求法院在查清事实的基础上驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2018年4月11日，康茂城公司作为甲方与李平清作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南XXX广场X号楼第X层XXX号商铺；2.商铺的总建筑面积为110.6平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2018年4月11日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.租金标准：2018年4月11日至2018年5月31日租金为3096元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为3539元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为3981元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为4424元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金13272元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；11.保证人张思建同意为李平清就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，李平清在乙方处签字确认，张思建在保证人处签字确认。同日，被告李平清在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告李平清向康茂城公司缴纳了履约保证金13272元、装修保证金10000元。上述款项，装修保证金10000元已退还给被告李平清，履约保证金13272元尚未退回给被告李平清。被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年10月31日，市场管理费缴纳至2018年10月31日，后续租金及市场管理费未再缴纳。双方就未付租金及市场管理费协商未果，因而成讼。 以上事实，有原、被告庭审陈述，及原告提交的原告营业执照、法人代表证明书、法定代表人身份证、被告身份证、建设工程规划许可证、经营管理权证明书、商铺租赁合同复印件等。上述证据能够互相印证，足以认定。 本院认为，康茂城公司与李平清、张思建签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告李平清仅向原告支付租金到2018年10月31日、支付市场管理费到2018年10月31日，故原告要求被告继续支付从2018年11月1日起的租金及市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2018年11月1日至2019年5月31日的月租金为3539元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为3981元/月，故暂计算至2019年8月31日，被告李平清应向原告康茂城公司支付2018年11月1日至2019年8月31日止的租金36716元；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为110.6平方米，故被告李平清应向原告康茂城公司支付2018年11月1日至2019年8月31日止的市场管理费5530元，以上租金及市场管理费合计42246元（36716元＋5530元=42246元）。现原告主张租金36716元、市场管理费5530元，本院予以支持。 另，被告李平清向原告康茂城公司支付了履约保证金13272元未予处理。合同约定履约保证金可以抵扣被告李平清应付款项，现被告李平清未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金13272元，可抵扣被告李平清应交纳的租金及市场管理费。被告李平清应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费28974元（42246元－13272元=28974元）。2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。被告张思建系合同保证人，依合同约定承担连带保证责任，故对被告李平清的租金及市场管理费计28974元承担连带清偿责任。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告李平清、张思建未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告李平清、张思建按拖欠租金及市场管理费总额42246元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计4224元（42246元×10%=4224元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告李平清、张思建于2018年4月11日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告李平清于判决生效后十日内将其租赁的赣南XXX广场X号楼X层XXX号商铺腾空，并将其钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告李平清于判决生效后十日内向原告支付2019年8月31日止的未付租金及市场管理费28974元（已抵扣履约保证金）；2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告李平清于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金4224元； 五、被告张思建对上述判项三、四承担连带清偿责任； 六、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费594元（已减半收取），由被告李平清、张思建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇一九年十二月二十五日 代理书记员  刘 晨