山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7363号上诉人（原审被告）：烟台康居物业管理有限公司，住所地：烟台市牟平区世纪花园。法定代表人：王传宏，总经理。委托诉讼代理人：刘宝利、刘骁，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王树乐，男，1966年2月10日出生，汉族，住烟台市牟平区。原审被告：齐春娜，女，1978年4月19日出生，汉族，户籍地烟台市牟平区，现住烟台市牟平区。上诉人烟台康居物业管理有限公司因与被上诉人王树乐、原审被告齐春娜财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人烟台康居物业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任或发回重审；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、本案所涉及脱落物并非共有部分，应当认定为五楼西户的专有部分，案涉脱落物的脱落位置位于小区1号楼五楼西户齐春娜家窗户的顶部，通过现场勘验照片能够看出，脱落物最初的位置是齐春娜家突出的一部分，并非整栋楼的共同顶部。该部分不影响整栋楼的使用，下面对应的只有齐春娜家的客厅。一审认定该部分属于共有部分是错误的。2、一审认定上诉人提交的《物业服务合同》中第四条服务范围未列有外墙，系缩小服务范围，约定无效是错误的。该合同系上诉人与小区业主委员会所签订，加盖双方印章，系双方的真实意思表示。在私权利范围内法无禁止即可为，结合涉案小区低廉的物业费，双方对于物业服务范围进行适当的减缩是可以理解，也符合法律规定的。该合同内容并未违反法律禁止性规定，也不属于合同法关于无效合同的规定。3、一审判决认定上诉人赔偿被上诉人所主张的全部损失是错误的。被上诉人在一审中关于损失的证据不充分，且存在重大漏洞。通过事故当天的照片能够看出，受损车辆只是后玻璃被砸坏，车标等都没有明显损坏。被上诉人描述的车辆的受损及维修情况和其提交的证据是明显冲突的。被上诉人没有证据证明其对车辆进行维修的项目和脱落物坠落之间的因果关系，也未提交替换下来的零部件用以质证，因此被上诉人的主张不应得到支持。被上诉人在一审中主张出租车费的支出，只是被上诉人口头陈述，并未提交招投标的合同或公司的营业执照等相关证据，无法证明其陈述是真实的。被上诉人自称是公司的法定代表人，但对于到龙口招投标的项目和单位都不知道，也讲不出到龙口进行招投标的确切地址。结合种种迹象，足以说明被上诉人出租车费的支出并非真实的。4、一审判决认定上诉人证据不充分是不正确的。首先，上诉人提交了《物业服务合同》，合同的服务范围内并不包含小区的外墙。其次，小区内外墙皮脱落的情况早在2015年就己经发生，上诉人也在小区内张贴温馨提示牌，敦促小区业主及早对相关部位进行维修。上诉人作为物业公司，要对小区进行修缮需要动用公共维修基金的时候必须经过小区业主委员会的同意和授权。但芙蓉园小区的业主及业主委员会对物业公司的提示置若罔闻，加之物业服务范围不包含外墙等部分。上诉人实际己经做了身为物业公司能做的事，也尽到了相应的义务，不应当承担责任。被上诉人王树乐辩称，一审判决正确，要求维持原判。原审被告齐春娜未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。王树乐向一审法院起诉请求：1.要求二被告赔偿15,050.00元;2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原告王树乐系烟台市晨旭工业设备安装工程有限公司的法定代表人，其与被告齐春娜均系芙蓉苑小区的住户，被告烟台康居物业管理有限公司系该小区的物业管理企业。2019年8月7日，原告将车牌号为鲁Ｆ×××××的白色奥迪A6轿车停在芙蓉苑小区1号楼4单元西楼下的停车位，下午五点左右该车辆被齐春娜所居住的西单元5楼西房屋外墙脱落的水泥块落下砸坏，致使涉案车辆后玻璃和紧挨玻璃的后盖均受到不同程度的损坏。原告于当天傍晚六点多将涉案车辆送到牟平区海维汽车修理厂进行维修，2019年8月14日原告提车时支付维修费11,560.00元。2019年8月8日至8月12日期间，原告出行乘坐出租车，共支付出租车费3,490.00元。在案件审理中，原告申请撤回对被告齐春娜的起诉，被告齐春娜对此无异议，被告烟台康居物业管理有限公司对此有异议，认为本案的责任人应当是该栋建筑所有业主，原告现撤回对业主的起诉，本案的主体有问题，应当整个作为撤诉处理，或者驳回原告的起诉。庭审中，原告王树乐针对自己的诉讼请求向一审法院提交四组证据：证据一，修车《收据》四份、出租车《山东通用机打发票发票联》十张，证明涉案车辆损坏后的维修费11,560.00元，因车辆维修导致原告无法正常使用，原告是烟台市晨旭工业设备安装工程有限公司的法定代表人，需要去龙口一个铝厂招投标，因此乘坐出租车连续出差四天，乘车费为3,490.00元，以上合计15,050.00元；证据二，事发当时的照片打印件3张，视频2段，证明原告涉案车辆受损是由被告齐春娜所居住的房屋外墙脱落物造成的；证据三，芙蓉苑小区四名住户签名的书面证言一份、盖有牟平区海维汽车修理厂发票专用章的《山东增值税电子普通发票》一张、修车拆下的车辆零部件的照片、车辆被砸的位置以及脱落物墙面的照片，证明原告涉案车辆是被芙蓉苑小区墙面脱落的水泥块砸坏，要求被告烟台康居物业管理有限公司按发票的数额赔偿原告的经济损失；证据四，《芙蓉苑小区物业管理合同》一份，证明烟台康居物业管理有限公司在合同第二章委托管理服务事项中第四条注明了外墙脱落物出现的责任由物业公司承担。被告烟台康居物业管理有限公司对原告提交的证据质证：对证据一，其真实性不予认可，原告仅提交了手写的收款收据，并没有提交相应的定损报告单、派工单、具体维修清单，因此该收款收据是否是本次事故所产生的费用无法证明。在质证之前原告自己陈述涉案车辆的后部音响未维修，但收款收据上明确载有后备音响部件的收费项目，进一步证明该四份收据不真实，不应作为本案的定案证据；关于出租车的收费票据被告不认可，通过原告陈述自身为公司的法定代表人到龙口进行招投标工作，但其连对方公司的名称都说不出来，因此其陈述是虚假的，由此产生的车租车费用不应在本案主张，也不应支持。对证据二，1.该视频及照片是不是当天所拍摄，无从证明；2.从视频及照片仅能看到车辆后玻璃受损，无法证明刹车灯及字标、音响、遮帘总成等部件损坏，因此无法证明原告的主张。对证据三，证人证言的真实性不予认可，因为该份证言系打印方式制作，且所列四位小区证人身份无法确认，事发时四位证人是否在现场也无法证明；根据该份证人证言的书面格式来看，原告方是想把修车的过程也用证人来证明，这是不现实的，证人无法跟随原告到修车厂从头到尾目睹整个过程，因此该份证据不能作为定案依据；对照片证据，被告不予认可，理由是照片拍摄的时间无从得知，无法证明原告的主张，而且通过照片只能看到车辆的后玻璃被砸碎，其他损失均没有证据予以证明；关于电子发票真实性无异议，但与本案关联性及证明内容均不认可，该发票产生的维修费没有证据证明与本案有关，因此不能作为本案的定案依据。对证据四，关于物业服务合同的真实性认可，但该份合同因到期已无法律效力，该合同第三章十八条明确约定委托管理为3年即自2009年10月16日至2012年10月15日，因此该份合同并不能证明原告的主张，本案的定案依据应当是被告提交的物业服务合同。被告齐春娜对原告提交的证据质证：对证据一，修车收据不是正规发票，并且没有证据证明修车费用是由房屋外墙脱落物造成的损失；对于出租车发票真实性没有异议，但是涉案车辆不是运营性车辆，原告上班不能以出租车市费用以标准，原告可以乘坐公交车上班。对证据二，同被告烟台康居物业管理有限公司的质证意见。对证据三，对证人证言，当时被告不在场，所以不清楚这些证人是否在现场。对证据四，物业服务合同真实性无异议。被告烟台康居物业管理有限公司针对自己抗辩主张，向一审法院提交三组证据：证据一，涉案楼房的照片一张，证明墙皮脱落部位应当认定为被告齐春娜的专属部位，并非整栋楼的共有部分，墙壁脱落部位位于齐春娜房屋阳台突出的位置，是为齐春娜房屋专属遮阳挡雨所用；证据二，《芙蓉苑小区物业管理合同》一份，证明物业公司的受委托管理服务事项并不包含外墙皮的维修和养护事宜，且该合同第33条有明确约定：“因房屋建筑质量……由甲方承担责任并做善后处理。”而本合同的甲方为该小区业主委员会，相关责任应由甲方承担，而非物业公司；证据三，物业公司于2015年10月在小区内张贴的温馨提示牌照片一份（现仍张贴在小区的建筑物上），证明物业公司已经就小区内楼房顶部外墙皮脱落的问题提示过业主，并建议房屋产权人抓紧时间进行整修，但小区内业主并未采取任何措施。原告对被告烟台康居物业管理有限公司提交的证据质证：对证据一的真实性无异议，也同意被告烟台康居物业管理有限公司的观点；对证据二的真实性有异议，该合同没有原告本人的签名，该合同是假的，不同意被告烟台康居物业管理有限公司的观点，但未在法定期限内申请对该合同的真实性进行鉴定；对证据三有异议，该提示牌不是2015年10月份安装上的，而是在本案事故发生后，经原告提示被告才安装上去的。被告齐春娜对被告烟台康居物业管理有限公司提交的证据质证：对证据一的真实性无异议，但可以从该照片中看出脱落物是位于整栋墙的外墙，并且物业公司也找人对该部分维修过，但不应由齐春娜承担赔偿责任；对证据二的真实性不确定，即使是真实的，对于相关的霸王条款也不能违背国家法律规定；对证据三，不清楚提示牌的安装时间的，即使是当时按上去的也表明物业公司是明知存在建筑物存在外墙脱落的现象，该公司也未及时履行维修的义务。另，1.为查明事实，一审法院于2019年9月19日上午10时到本案所涉现场勘查，并组织原、被告双方当事人到场指证涉案现场，对涉案现场进行了拍摄并制作相应的调查笔录，其中笔录中载明原告指认事故现场车辆停放位置、砸车的水泥块和被告齐春娜住房外窗户顶部系水泥块脱落的部位，二被告对此均表示无异议。原、被告均对一审法院所拍摄的张涉案现场照片及笔录内容无异议。2.原告为证明自己的诉讼请求，向一审法院提供证人王某、曲某到庭作证，证明在涉案车辆被砸以后，二证人路过现场在那停留，并问原告涉案车是如何受损的。王某陈述：证人是芙蓉苑小区的住户；在2019年8月份，证人傍晚要去夜市，看到很多人都站在原告被砸车辆的周围，证人没看到砖砸的过程，只看到车辆被砸后的现场（砸伤原告车的后车玻璃及后车盖上），听周围人说多亏是砸的车不是砸的人；当时能看出来掉下来的水泥块是1号楼5楼西单元西户，她家窗户顶上掉下来一片。曲某陈述：2019年8月份下午5点左右，证人出去的时候看到有些业主在聚集在案发地，他就走过去看了看，看到了水泥块砸到车上，被砸的车辆是原告的，水泥块砸到了车的后玻璃上，具体没细看；在6点左右原告把受损的车开到牟平区牟山路西北面的一个维修厂，证人开车跟在后面，随后把原告拉回小区。3.2009年10月16日，烟台市牟平区芙蓉苑小区业主委员会与被告烟台康居物业管理有限公司签订一份《芙蓉苑小区物业服务合同》，该合同第四条规定：“房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、阁楼间、楼梯间、走廊、门厅。”第十八条规定：“委托管理为三年，自二ＯＯ九年十月十六日至二Ｏ一二年十月十五日止。”2014年1月5日，烟台市牟平区芙蓉苑小区业主委员会与被告烟台康居物业管理有限公司又签订一份《芙蓉苑小区物业服务合同》，该合同第四条规定：“房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括承重结构、楼梯间、走廊、门厅。”第十六条规定:“委托管理期限为六年，自二○一四年一月日至年二Ｏ一九年十二月三十一日止”。一审法院认为，本案争议的焦点是被告烟台康居物业管理有限公司是否应承担赔偿责任。首先，根据原告提供的照片、视频资料以及一审法院现场勘验，可以认定原告王树乐所有的车辆鲁Ｆ×××××奥迪A6轿车于2019年8月7日下午5点左右被水泥块砸坏，该水泥块系芙蓉苑小区1号楼西单元5楼西户即被告齐春娜家窗户顶部的外墙脱落物。该外墙系1号楼整栋楼的外墙，而非被告齐春娜个人所有。其次，根据原告与被告烟台康居物业管理有限公司各自提供的物业服务合同可知，涉案芙蓉苑小区在2009年10月16日至2019年12月30日之前的物业服务是由被告提供的，同时说明该小区的建筑物已超过5年的质量保修期（针对开发商和建筑商的）。按照我国国务院颁布的《物业管理条例》第二条：“本条例所指物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，外墙作为与房屋不可分割的共有部分应由物业服务企业负责维修、养护、管理。涉案致损的水泥块系该小区1号楼共有部位的外墙脱落物，虽被告提交的物业服务合同中第四条服务范围未列有外墙，缩小服务范围与前述行政法规规定的“房屋及配套设施设备和相关场地”相悖，故该约定无效，对包括原告在内的芙蓉苑小区业主不具有约束力。所以，被告烟台康居物业管理有限公司据此拒绝承担责任的抗辩主张不能成立。当然，被告烟台康居物业管理有限公司履行承担赔偿责任是基于物业管理服务合同关系，建筑物脱落物致他人受损，理应由其所有人承担侵权责任，故被告烟台康居物业管理有限公司在向原告承担赔偿责任后可依《中华人民共和国物权法》的相关规定向涉案建筑物的所有权人进行追偿。再者，侵害民事权益，应当依法承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任……”。原告王树乐的涉案车辆正常停放在芙蓉苑小区所规划的车位上，被被告烟台康居物业管理有限公司进行物业管理服务的芙蓉苑小区所属建筑物上坠落的外墙皮所砸中，造成车辆受损的损害后果，管理人应当依法承担相应的法律责任。本案中，被告烟台康居物业管理有限公司作为芙蓉苑小区的物业管理方，未能提供充分证据证明自己对涉案事故的发生没有过错，应当承担相应的赔偿责任，不存在主体不适格的问题。对于原告王树乐的合理损失：车辆维修费用11,560.00元，根据原告提供的收款收据、电子发票以及证人对涉案车辆受损过程陈述，对该笔费用，一审法院予以认定；至于出租车费3,490.00元，因原告提供了《山东通用机打发票发票联》原件予以证实且形成时间在涉案车辆维修期间，原告作为公司负责人出行乘坐出租车符合常理，故一审法院对原告的该损失亦予以认定。虽二被告提出质疑，但均未提供相反的证据予以否定。故，一审法院对原告要求被告烟台康居物业管理有限公司赔偿经济损失15,050.00元的诉请予以支持。至于原告王树乐申请撤回对被告齐春娜的起诉，系原告的真实意思表示，被告齐春娜亦无异议，一审法院予以准许。虽然被告烟台康居物业管理有限公司辩称原告撤回对被告齐春娜的起诉，则本案的主体有问题，应当整个作为撤诉处理或者驳回原告的起诉，因其作为物业管理方理应承担相应的法律责任，且可以依法行使追偿权，故一审法院对该抗辩不予支持。综上所述，原告王树乐申请撤回对被告齐春娜的起诉，一审法院予以准许，不再另行制作民事裁定书。被告烟台康居物业管理有限公司作为芙蓉苑小区物业管理人理应承担该小区建筑物致害产生的赔偿责任，即应向原告赔偿修车费11,560.00元、乘坐出租车费用3,490.00元，合计15,050.00元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告烟台康居物业管理有限公司应于判决生效后十日内向原告王树乐赔偿经济损失15,050.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172.25元，减半收取88.00元，由被告烟台康居物业管理有限公司负担。二审中，被上诉人提交营业执照一份，证明被上诉人系公司法定代表人，在外办业务需要用车。经质证，上诉人对证据真实性无异议，对证据内容有异议，被上诉人提交证据为了证明其到龙口进行招投标连续出差四天，花费乘车费3490元，该证据无法证实被上诉人的上述主张。本院查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，被上诉人因涉案小区外墙水泥脱落导致财产损害，事实清楚，上诉人接受芙蓉苑小区业主委员会的委托提供物业服务,其作为该小区建筑物的管理人已经发现建筑物外墙脱落问题,虽将情况反馈给小区业主及业主委员会,但未采取有效措施足以避免外墙脱落造成他人财物损害。因上诉人不能充分证明其没有过错,依法应承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，”的规定,建筑物的外墙应属于共有部分，上诉人主张脱落物不属于共有部分无法律依据，本院不予采信。一审法院准许上诉人在承担赔偿责任之后追偿的权利，于法有据，本院予以维持。上诉人虽对涉案车辆维修项目及乘车费提出异议，但未提交证据推翻被上诉人现有主张，一审法院判令上诉人承担赔偿责任并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人烟台康居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  于 青审判员  刘海波二〇一九年十二月二十三日书记员  王雪燕