广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终9062号上诉人（原审原告、反诉被告）：周义梅，女，汉族，1977年8月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉被告）：姚汉惠，女，1975年1月6日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄秋慧，女，汉族，1987年8月15日出生，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：赵亚强，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯武，广东中矩律师事务所律师。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路。法定代表人：张锦成。上诉人周义梅、姚汉惠与被上诉人黄秋慧、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初1676号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周义梅、姚汉惠共同上诉请求：依法撤销深圳市福田区人民法院（2017)粤0304民初1676号民事判决，改判：1.黄秋慧与姚汉惠签订的《房屋转让合同书》，周义梅、黄秋慧与姚汉惠签订的《主体变更确认书》于2016年11月8日解除；2.黄秋慧退还周义梅定金人民币20万元（以下币种均为人民币-本院注）及利息1500元（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年11月8日起计算至黄秋慧付清之日止）;3.黄秋慧承担本案一审及二审的诉讼费用、保全费等所有费用。事实与理由：一、原审法院错误认定《主体变更确认书》的签署时间，直接导致认定本案不适用2016年10月4日深圳市规划国土委等多部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“104新政”）解除合同，属于事实认定错误，请求二审法院依法予以纠正。首先，周义梅是否适用“104新政”解除合同，双方争议的主要证据及争议焦点问题在于周义梅作为买受人签署《主体变更确认书》是在2016年10月4日之前还是在2016年10月4日之后。周义梅提供的有三方签字的《主体变更确认书》落款时间为2016年9月26日，黄秋慧提供的有三方签字的《主体变更确认书》落款时间也是2016年9月26日。两份确认书唯一不同的是，黄秋慧提供的确认书在三方签字的下面空白处有一行手写字体“2016年10月12日丙方……签字”，该字体确认非合同三方任一方所写，周义梅对此不知悉且不予确认。根据原审判决，确认书填写时间是本案认定周义梅是否适用“104新政”的关键事实。但原审法院在关键证据存疑的情况下，未进一步向第三人美联物业公司进行核实等方式确认其真实性，属于关键事实查明不清。按照深圳市二手房交易惯例，《主体变更确认书》原件只有一份且保留在中介公司手中。确认书各方签字后，由中介人员复印给各方主体留存，作为和《房屋转让合同书》具有同等法律效力的重要交易文件。上诉人据以提起诉讼的《主体变更确认书》便是在签订确认书后由中介人员复印给上诉人留做凭证之用的。而黄秋慧在一审开庭时当庭确认，黄秋慧提交的《主体变更确认书》“是在收到诉讼材料后找美联物业复印的”，“是中介人员注明的，但具体是谁我方不清楚”。从黄秋慧的当庭陈述中可以得出，《主体变更确认书》的原件在本案第三人美联物业处，周义梅、姚汉惠、黄秋慧均未能取得如此重要文件的原件。周义梅签署完《主体变更确认书》后即取得复印件，取得时间在前。黄秋慧是在收到本案证据材料后，为了应付本案才找美联物业复印的，黄秋慧取得时间在后。黄秋慧认为《主体变更确认书》的签署时间是2016年10月12日，其应当证明其出具文件的来源、取得时间、取得方式及书写人等，以支持其抗辩主张。但是黄秋慧未能提供支持其抗辩主张的证据，一审法院也未向美联物业进行核实，也没有要求其作为唯一重要证据原件保管方提供该份重要证据查明案件事实。原审法院在未查明上述关键事实的情况下，认定本案不适用104新政，属于严重事实认定错误。二、原审法院没有查清周义梅已与担保公司签署办理赎楼的系列手续。根据合同约定，周义梅已于2016年10月2日之前签署办理赎楼的系列文件，黄秋慧与担保公司在庭审中已确认上述事实。结合各方签订的《主体变更确认书》，可以认定三方在2016年10月4日之前已经确定新的买受人为周义梅。涉案的《房屋转让合同书》于2016年9月26日签订。依据《房屋转让合同书》的约定，应在订立合同后7日内签订担保协议。在2016年10月2日前将来要申请按揭贷款及办理不动产权证登记的买家即周义梅就在担保协议上以买方名字签署了担保所需所有协议。由此也可以推断，在2016年10月2日之前周义梅、黄秋慧及姚汉惠对于主体变更的事项已经达成一致，三方已经签署了《主体变更确认书》，黄秋慧在2016年10月2日前已经知道涉案交易的新买方变更为周义梅。在一审中，黄秋慧确认在7天内与担保公司签订协议了担保协议并办理赎楼。根据深圳市二手房交易习惯和流程，在办理赎楼手续时，买卖双方与担保公司签订的担保协议必须是申请按揭贷款及将来不动产权证登记的买家签署。周义梅提供的深圳市X担保有限公司担保协议版本也可以看出，担保协议是买卖双方及甲方担保公司作为合同主体，同意将来按揭贷款银行放款时，先支付给担保公司偿还赎楼费用，剩余部分房款再由卖方支配。所以，担保公司要求在担保协议上签名的买方必须是将来申请按揭贷款及不动产权证登记的买方。如若不然，担保公司将来取得赎楼款便会产生巨大风险。上诉人提供担保公司工作人员林X通话记录显示，周义梅起诉后，黄秋慧到担保公司吵闹要求拿回公证委托，相关担保材料也被撕毁。这可以印证周义梅在2016年10月2日之前就已经确定为新的买受人并签了担保协议。三、原审法院关于周义梅因自身无购房资格导致房屋买卖合同无法继续履行的事实认定错误，周义梅是基于“104新政”才导致无购房资格，属于情势变更，并非自身过错导致。周义梅有权解除房屋买卖合同及主体变更确认书并要求黄秋慧退还20万元定金，上诉人无需承担任何赔偿责任。四、原审法院在事实认定等方面出现严重错误的情况下，且在黄秋慧未能举证证明其存在损失的情况下，依旧判定周义梅承担过重的违约责任，违反法律规定，违背公平原则，应当予以纠正。即使认定周义梅违约，在黄秋慧不但没有损失，反而获益的情况下，一审判决周义梅、姚汉惠承担10%的违约金过高，违反合同法及其司法解释的规定，也违背违约金补偿性的基本原则。被上诉人黄秋慧答辩称：本案争议焦点是《主体变更确认书》中周义梅签名的时间，周义梅与姚汉惠所签订的购房协议上面显示的签名日期为2016年9月27日，因此可知周义梅在《主体变更确认书》中签名的时间肯定发生在2016年9月26日之后，而非2016年9月26日当天。《主体变更确认书》是在美联物业公司的办公室签订的，签订时周义梅并不在场，周义梅称其是在当天签订的《主体变更确认书》，明显违背事实。如周义梅是当天签订，就无须再有姚汉惠本人签名，周义梅直接在与黄秋慧签订的购房协议中签名即可。根据黄秋慧提交的《主体变更确认书》，周义梅签字日期为2016年10月12日，该日期是美联物业公司的工作人员签署的，该《主体变更确认书》的原件也保存在美联物业公司处。由此可以证实第三人美联物业公司确认周义梅签名的日期发生在“104新政”之后，周义梅在“104新政”出台之后明知自己不具有购房资格仍在《主体变更确认书》上签名，其目的就是为了造成合同无法继续履行，从而达到解除合同的目的。原审第三人美联物业公司未应诉答辩。上诉人周义梅向原审法院提出诉讼请求：1.解除周义梅、黄秋慧之间签署的《房屋转让合同书》及《主体变更确认书》；2.黄秋慧退还周义梅定金20万元；3.黄秋慧承担本案的全部诉讼费用、保全费。被上诉人黄秋慧向原审法院提出反诉请求：1.确认解除黄秋慧与周义梅及姚汉惠之间的《房屋转让合同书》及《主体变更确认书》；2.周义梅向黄秋慧支付违约金1700000元（违约金以转让成交价950万为基数，按20％计算为190万元，扣除周义梅及姚汉惠已经支付的定金20万元，周义梅还须向黄秋慧支付违约金170万元）;3.姚汉惠对周义梅的上述170万元违约金向黄秋慧承担连带清偿责任。4.本案全部诉讼费用由周义梅及姚汉惠承担。原审法院查明：2016年9月26日，黄秋慧（卖方）与姚汉惠（买方）签订《房屋转让合同书》，约定买卖双方交易的房产位于深圳市福田区××金域××单元，转让成交价格为950万元；买方同意在签署合同当天向卖方支付定金20万元；买方须于2016年10月31日前将首期款以银行按揭贷款为准支付至监管机构的监管账号，剩余款项采取银行贷款的方式支付；该物业存在抵押，卖方应于签订合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司及其指定人员，并于担保公司签订服务合同。合同备注栏内备注：第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外及贷款政策，双方确认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件以办理过户及贷款手续。签订上述合同当日，姚汉惠向美联物业公司刷卡支付定金20万元。与此同时，黄秋慧还签署一份“现买方”为空白的《主体变更确认书》，确认书中注明黄秋慧为“卖方”，姚汉惠为“原买方”，落款日期为2016年9月26日。确认书约定在签订本确认书后，该物业之买方由姚汉惠变更为周义梅，即姚汉惠将涉案合同及合同附件项下的权利义务转让给周义梅，由周义梅继续履行合同及合同附件项下的权利义务，姚汉惠对周义梅履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时，将买方姓名写为周义梅；姚汉惠在签署本确认书之前及以后就购买涉案物业所支付的所有款项均转为代周义梅支付，如该交易成功，则姚汉惠不得再要求退还其所付款项，且周义梅有权处分该款项；如该交易未成功，须退款时，周义梅和姚汉惠双方均同意黄秋慧有权选择将姚汉惠所付款项原路退还至姚汉惠付款账号，或将款退还给周义梅指定的账号。2016年9月27日，黄秋慧前往深圳市深圳公证处签署《委托书》，委托深圳市X担保有限公司、姚汉惠等其余4人办理涉案房产的申请贷款、收款房款、签署银行协议等诸多事宜，委托办理事项还包括转卖涉案房产。周义梅主张其于2017年9月27日在《主体变更确认书》上现买受人处签字。对此黄秋慧不予确认，称周义梅是2016年10月12日前往第三人美联物业公司处签署该确认书的。周义梅及姚汉惠则称2016年10月12日前往第三人美联物业公司处是要求第三人美联物业公司履行居间义务，寻找黄秋慧妥善解决合同解除及退还定金事宜，并非补签《主体变更确认书》。2016年10月4日，深圳市规划国土委等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。措施第四点规定：“能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。另查，姚汉惠在签订涉案房屋买卖合同之日并无购房资格。姚汉惠当庭先是陈述其为周义梅的代理人，代理周义梅在房屋买卖合同中签名，后又主张周义梅为姚汉惠哥哥的女朋友，其与周义梅为合作购房合同关系。周义梅并提交日期为2017年9月27日的，周义梅与姚汉惠签订的《购房协议》，约定涉案房产双方各占50%，姚汉惠借周义梅名持有涉案物业。再查，周义梅提交其户口本，显示截止2016年6月29日，周义梅婚姻状态为未婚。截止2016年10月12日，周义梅名下在深圳限购区域持有住宅一处。原审法院认为，黄秋慧在《主体变更确认书》上签字确认允许涉案房产由姚汉惠或第三人美联物业公司寻找实际买受人，在黄秋慧未能提交证据证明周义梅并无购房的意思表示或者支付购房款的能力的情况下，周义梅在主体变更确认书上签字的行为应视为涉案房屋买卖合同关系中，买受人已变更为周义梅。周义梅与黄秋慧之间成立房屋买卖合同关系。黄秋慧虽主张并不知晓周义梅在主体变更确认书上签字，但周义梅签署空白确认书并出具公证委托书给姚汉惠，委托其转卖涉案房产的行为，应视为其对于姚汉惠寻找实际买受人的行为予以同意。周义梅作为买受人在签署《主体变更确认书》之时，应明确其自身是否具备购房资格。在周义梅未能举证证明其签署上述确认书的日期的情况下，周义梅不能援引“104新政”主张情势变更，进而免除其责任。对于周义梅的诉讼请求，原审法院不予支持。周义梅因其自身并无购房资格，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，黄秋慧据此有权解除周义梅与姚汉惠签订的《房屋买卖合同》、周义梅、黄秋慧、姚汉惠签订的《主体变更确认书》并要求周义梅承担违约责任，姚汉惠在《主体变更确认书》中承诺对于周义梅履行涉案房屋买卖合同的义务承担连带保证责任。黄秋慧据此有权要求姚汉惠对周义梅的上述债务承担连带清偿责任。因黄秋慧并未提交证据证明提起该案反诉之前已向周义梅或姚汉惠主张解除本案合同及《主体变更确认书》，则上述合同及确认书的解除日期应为周义梅及姚汉惠收到原审法院寄送的黄秋慧反诉状之日，即2017年3月21日。黄秋慧虽主张周义梅应按照转让成交价20%向黄秋慧支付违约金，但该违约金的比例过高，周义梅及姚汉惠对此亦提出异议。原审法院酌情确认周义梅应按照转让成交价的10%向黄秋慧支付违约金950000元。黄秋慧主张上述违约金可抵扣黄秋慧应向周义梅返还的定金20万元，该主张对一并解决该案纠纷有利，原审法院予以照准。抵扣之后，周义梅还应向黄秋慧支付违约金750000元。黄秋慧该项反诉请求的超出部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄秋慧与姚汉惠签订的《房屋转让合同书》、周义梅、黄秋慧与姚汉惠签订的《主体变更确认书》于2017年3月21日解除；二、周义梅应于判决生效之日起十日内向黄秋慧支付违约金750000元；三、姚汉惠就上述判项二确定的周义梅债务向黄秋慧承担连带清偿责任；四、驳回周义梅的其他诉讼请求；五、驳回黄秋慧的其他反诉请求。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查，周义梅、黄秋慧分别向原审法院提交了《主体变更确认书》复印件，落款日期为2016年9月26日，两份复印件的不同之处在于黄秋慧提交的复印件下部有手写标注“2016年10月12日丙方（周义梅—本院注）在美联物业金域蓝湾分行填写此协议资料并签字”，黄秋慧称该手写部分系美联物业公司工作人员所写，具体是谁写的不清楚。黄秋慧向法院提交了美联物业公司工作人员黄X手写的《陈述书》，称周义梅于2016年10月12日在《主体变更确认书》上签字。黄秋慧提交的陈述书未附证人身份证，周义梅、姚汉惠对黄X的身份不予认可，黄秋慧称黄X已去世，不能出庭作证。本院认为：本案为涉港房屋买卖合同纠纷，各方当事人对于原审法院适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院二审予以确认。各方当事人签订的《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。周义梅在《主体变更确认书》上签字，表明周义梅与黄秋慧之间成立房屋买卖合同关系。本案争议的关键问题是周义梅在《主体变更确认书》上签字的时间。周义梅、姚汉惠主张周义梅系于“104新政”出台前签字确定其为新的买方，新政出台导致周义梅无购房资格，构成情势变更，故周义梅、姚汉惠无需承担违约责任。黄秋慧主张周义梅系于“104新政”出台后签字，故周义梅明知自己无购房资格而签署《主体变更确认书》，应承担违约责任。本院认定如下：黄秋慧在新买方姓名等身份信息均为空白的《主体变更确认书》上签名，表明其认可姚汉惠可以在合同履行期限内随时变更任何人为新买方，而无需征得黄秋慧的同意。《主体变更确认书》签署的落款时间仅有一处，为2016年9月26日，各方署名处无单独的签署时间。黄秋慧主张周义梅于2016年10月12日在《主体变更确认书》上签字，依据是其提交的《主体变更确认书》上有手写标注内容，美联物业公司工作人员黄娃娃出具一份手写的《陈述书》。该《主体变更确认书》上手写内容的书写人身份不明，该复印件与姚汉惠一方提交的复印件不一致。黄X出具的证言，但未附证人身份信息，不能核实其身份。故，黄秋慧所提交的证据不足以证明周义梅系于新政出台后在《主体变更确认书》上签字。在无相反证据证明的情况下，本院采信周义梅、姚汉惠的主张，认定周义梅系于新政出台前在《主体变更确认书》上签字。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。在合同履行过程中，由于购房政策发生变化，周义梅不再具有购房资格，此情形属于不可归责于当事人的合同履行障碍，周义梅、姚汉惠无需承担违约责任。由于周义梅事实上已无法履行涉案合同，双方当事人亦均请求解除合同，故本院认定涉案《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》应予解除。合同解除后，黄秋慧已收取的定金人民币20万元应予返还，至于周义梅主张的定金利息，没有法律依据，本院不予支持。本案系因周义梅无购房资格而发生纠纷，黄秋慧对此并无过错，故本案一、二审诉讼费用均应由周义梅、姚汉惠各自承担。综上所述，周义梅、姚汉惠的上诉理由成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初1676号民事判决；二、解除上诉人周义梅与被上诉人黄秋慧之间的《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》；三、被上诉人黄秋慧应于本判决生效之日起十日内向周义梅返还定金人民币20万元；四、驳回被上诉人黄秋慧的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费人民币4300元（周义梅预交）、保全费1520元（周义梅预交）、反诉案件受理费人民币10050元（黄秋慧预交）均由周义梅负担。周义梅上诉案件受理费人民币4323元（周义梅预交）由周义梅负担，姚汉惠上诉案件受理费人民币5025元（姚汉惠预交）由姚汉惠负担。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 赵 雪 琳审判员 梁 乐 乐二〇一九年十二月二十五日书记员 李缓(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。