广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1040号 原告（反诉被告）：陈桃丽，女，1980年11月14日出生，汉族，个体户，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：陈香荣，广西艾登律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨某1，女，2002年8月18日出生，汉族，南宁三中学生，住桂林市象山区。 法定代理人：杨某2（系被告杨某1父亲），男，1969年6月16日出生，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：何德建，广西法顺律师事务所律师。 第三人：李珺，女，1980年1月6日出生，汉族，个体户，住杭州市余杭区。 原告陈桃丽与被告杨某1、第三人李珺房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告杨某1与反诉被告陈桃丽、第三人李珺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，适用简易程序，于9月19日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，涉及追加第三人、故本院依法作出（2019）桂0302民初1040号之一民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告陈桃丽及其委托诉讼代理人陈香荣、被告杨某1的委托诉讼代理人何德建、第三人李珺到庭参加诉讼。在本案的审理过程中，原告（反诉被告）申请对被告（反诉原告）所有的桂林市临桂区别墅进行诉讼保全并提供担保，本院依法作出（2019）桂0302民初1040号民事裁定书，对被告（反诉被告）的上述财产采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。 原告陈桃丽经变更其诉请后向本院提出如下本诉诉讼请求：1.请求判令被告履行2012年12月8日签订的《商品房买卖合同》，即将坐落于桂林市临桂区别墅交付给原告并将该房屋过户给第三人李珺，且由被告承担过户税费；2.请求判令被告支付原告违约金156万元。事实与理由：2012年12月8日，原、被告就坐落于桂林市临桂区事签订了《商品房买卖合同》。该合同主要约定内容为：原告在2013年4月30日前支付156万元给被告，被告应在2014年将上述房屋交付给原告使用并更名至原告指定的户名，原告即支付尾款244万元给被告；如被告不能更名给原告则被告须双倍赔偿原告已支付的购房款给原告。合同签订后，原告按时履行了自己的付款义务；但被告既不将房屋交付给原告使用，又无法将房屋更名至原告指定的户名。此后，原告多次催促被告履行合同义务，被告虽多次表示会尽快解决问题，但至今仍没有兑现承诺。原告认为，被告既不将房屋交付给原告使用，又无法将房屋更名至原告指定的户名属于根本性违约，依法应承担相应的法律责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告杨某1就本诉部分辩称，1.关于合同效力，原、被告所签订的商品房买卖合同是无效的，理由是该房产未取得登记权属证书，被告与开发商所签订的合同虽然约定了交房时间，但是该房屋直至2017年3月份才交付给被告，房屋至今未取得权属证书，根据房地产管理法第38条的规定，未依法取得房屋权属证书的房地产不得转让，原、被告所签订的合同已违反了该法律规定，应按照合同法第52条的规定，违反法律行政法规的强制性规定的，应当认定合同无效，合同无效的法律后果为原、被告双方各自返还；2.如果法院认定合同有效，则被告同意向原告交付房屋，但不同意将房屋交付给第三人李珺，第三人李珺不是合同当事人，合同的相对性决定了不支持原告的诉讼请求，其次，如果将房屋交付给第三人李珺则有可能损害被告的债权，导致被告的反诉请求无法实现，从而损害被告的合法权益；3.原告主张的违约金156万元无事实及法律依据，首先，原、被告所签订的合同第5条中违约条款仅限于被告将房屋出售给其他人，或者不能更名给原告，被告才需要承担违约责任，从本案的情况看被告并没有违反该条款的违约行为，其次，被告并没有违约行为，根据原告所提供的补充证据1及通话录音的内容，原、被告一直在讨论就如何解决买卖房屋的事情，在此过程中原告甚至积极主动地帮被告寻找买家，而并不要求被告向其交付房屋，再次，违约金属于补偿性质的，只有违约方的违约行为导致守约方损失违约方才需要向守约方赔偿损失，本案中被告并没有违约行为，原告也没有造成任何损失，原告以400万元的房价购买该房屋，但是现在该房屋的价值已高达500-600万元以上，因此，原告并没有损失；4.补充证据2的第一条第6点违反了国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知第7条的规定，该规定禁止预购人将购买的未竣工的预售商品房进行转让，也禁止房地产主管部门办理该类再转让的转让手续，明文禁止进行所谓的更名。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人李珺就本诉部分陈述称，其对原告的诉请没有异议，同意原告诉请。 反诉原告杨某1向本院提出如下反诉请求：请求判令反诉原告将坐落在桂林市临桂区别墅交付并过户或更名给反诉被告后十日内，反诉被告向反诉原告支付剩余购房款2440000元。事实与理由：2012年12月8日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉原告将坐落在桂林市临桂区别墅出售给反诉被告，反诉被告与2013年4月13日前向反诉原告支付购房款156万元，在反诉原告将房屋更名给反诉被告后，反诉被告将剩余房款支付给反诉原告。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了购房款156万元，剩余购房款244万元未支付给反诉原告。2017年3月22日，南宁博联房地产开发有限公司以邮寄的方式向反诉原告邮寄《房屋交付通知书》。现该房屋具备交付并过户或更名的条件。另反诉原告已向开发商支付完全购房款。故反诉被告提出上述反诉请求。 反诉被告陈桃丽就反诉部分答辩称，对反诉原告请求过户更名到反诉被告的名下有异议，应当更名到第三人李珺的名下，付款时间是在更名或过户的两个月内。针对反诉状的第二页内容房屋具备交付并过户或更名的条件，与反诉原告在本诉中的答辩有冲突。 原、被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告（反诉被告）提供证据1-商品房买卖合同，拟证明2012年12月8日，原、被告就被告将桂林市临桂区别墅出卖给原告一事签订了《商品房买卖合同》，该合同对双方的付款、交房和更名等内容均作出了约定。原告（反诉被告）提供证据2-转账凭证五张，证明在合同签订后，2013年4月2日前原告（反诉被告）分五次累计向被告指定的银行账户转账支付了156万元购房款，原告（反诉被告）已按合同的要求履行了付款义务。被告（反诉原告）对证据2无异议，对证据1的真实性、关联性无异议，但对其合法性提出异议，认为该合同违反了房地产管理法的规定，应当是无效合同。第三人对上述证据无异议。 被告（反诉原告）提供证据1-《商品房买卖合同》、证据2-转账凭证5张,拟证明原、被告之间房屋买卖合同的关系，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款156万元，剩余224万元未支付的事实。原告（反诉被告）对上述证据无异议。第三人对上述证据无异议。 经审查，鉴于各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，至于合同效力问题，待下文综合其他证据一并阐述。 2.原告（反诉被告）提供证据3-光盘一张，为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的法定代理人杨某2于2018年1月17日17点04分的通话录音，拟证明2018年1月17日，原、被告就双方于2012年12月8日坐落于桂林市临桂区事签订的《商品房买卖合同》履行问题进行了协商和沟通，内容主要为被告（反诉原告）承诺想办法去打听和解决更名的事情以及被告承诺解决问题的情况，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）尽快落实更名的事实。被告（反诉原告）对该证据无异议，但认为该证据足以证明被告（反诉原告）没有违约行为，原告（反诉被告）在通话过程中主动提及了帮被告（反诉原告）寻找买家，并不要求被告（反诉原告）交付或者过户房屋。第三人对该证据无异议，同意原告（反诉被告）的相关质证意见。经审查，鉴于各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 3.原告（反诉被告）提供证据4-《商品房买卖合同》复印件，证明被告（反诉原告）与南宁博联房地产开发有限公司就临桂区君临山水小区53栋房屋签订事实，其中该合同第八条约定的交房时间为2013年9月30日、该合同补充协议（二）第一条第6点对更名做出了约定，也就是说按照双方约定是允许更名的，在2014年12月31日前，无法交房给原告（反诉被告）和办理更名手续责任在于被告（反诉原告）。被告（反诉原告）对该证据无异议，但认为该证据无法证明原告（反诉被告）所主张的责任归结于被告（反诉原告），虽然该合同就更名事宜有相应约定，但该约定违反了相应的政策，国家明令禁止预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，也禁止房地产管理部门不得办理该类转让手续，因此，该责任不应当由被告（反诉原告）承担。第三人对该份证据无异议，同意原告（反诉被告）的质证意见。经审查，鉴于各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。至于更名条款的效力，待下文综合其他证据一并阐述。 4.被告（反诉原告）提供证据3-温馨提醒，证明2017年3月22日开发商才向被告（反诉原告）交付房屋的事实。原告对该证据无异议，但认为该证据不能说明涉案房屋不能按时交付的原因，逾期交房的责任归结于谁无法判断。第三人对该证据同意原告（反诉被告）意见。经审查，由于各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并根据该证据所载明的内容，确认2017年3月22日开发商向原告交付涉案房屋的事实。 综合对上述证据的确认及原、被告在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2011年8月22日被告（反诉原告）与南宁博联房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定由被告（反诉原告）向南宁博联房地产开发有限公司购买桂林市临桂区房屋,约定购房款为259万元整。其中合同第八条交付期限约定交房时间为2013年9月30日。合同附件合同补充协议（二）第一条第6点约定：“在《商品房买卖合同》备案后，买受人如要求更名，将买受人权利义务转移给他人的，须书面申请征得出卖人和房产主管部门同意，且向房产主管部门交纳办理变更手续的费用和向出卖人交纳总房款5%的手续费”，上述合同签订之后，被告（反诉原告）如约交付了部分房款并于2011年8月29日办理了上述商品房购销合同备案登记手续。 2012年12月8日，原告（反诉被告）作为乙方与被告（反诉原告）作为甲方签订一份商品房买卖合同，约定由被告（反诉原告）将上述涉案房屋出售给原告（反诉被告），合同约定（节录）：“二、房屋出售价格及付款方式甲方将该房屋整体出售给乙方，转让价为人民币4000000元，乙方分三次将上述购房款转入甲方指定的账户：（建行）5240943390094811杨某2，在2012年12月8日前，乙方支付600000元，在2013年4月30日前，乙方支付960000元，在2014年该房屋交付使用且甲方将该房更名给乙方指定户名后，乙方支付2440000元到南宁博联房地产开发有限公司账户上即可。三、该房屋在《商品房买卖合同》的其他费用按原《商品房买卖合同》中的约定在更名后由乙方承担。四、在房屋交付使用时，由甲方负责办理房屋更名手续（应更名到乙方指定的户名），所产生的费用由甲方承担。五、甲方承诺甲方承诺不会将该房屋出售给其他人，如果出售给其他人或者不能更名到乙方，则甲方须双倍赔偿乙方已支付的购房款给乙方”。上述合同签订后，原告（反诉被告）于2012年12月8日至2013年4月2日期间分五笔共计转账156万元至被告（反诉原告）的法定代理人杨某2账户。 2017年3月22日，南宁博雅房地产开发有限公司通过邮寄的方式向被告（反诉原告）送达了涉案房屋的《房屋交付通知书》，并于2017年4月27日再次以温馨提醒的方式向被告（反诉原告）告知了涉案房屋已经符合房屋交付的条件。之后，南宁博雅房地产开发有限公司与被告（反诉原告）办理了涉案房屋的交接手续，目前房屋处于空置状态。被告（反诉原告）目前未向税务部门缴纳涉案房屋税款，现该房屋未办理房屋产权证书。 2018年1月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的法定代理人杨某2电话联系。在双方通话过程中，杨某2告知原告（反诉被告），涉案房屋已不能再办理房屋更名手续。双方为此发生争议引发本案纠纷。 在本案的审理过程中，经我院工作人员至桂林市临桂区不动产登记和房产交易管理中心核实涉案房屋的办理房屋产权证书问题，经该局工作人员现场电脑查询并告知，该房屋目前仍处于商品房合同备案阶段，尚未办理房屋产权证书，但已经办理了大证，即涉案房屋已符合办理房屋权属证书的条件，且同期同类房屋已经有办理完毕房屋产权证书的先例。 本院认为，本案的主要争议焦点：1.原、被告双方所签订的商品房买卖合同的效力问题；2.若合同有效，房屋交付及相关税费的承担，剩余房款给付时间及金额问题；3、若合同有效，原告（反诉被告）所主张的违约金问题。 一、原、被告双方所签订的商品房买卖合同的效力问题 原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，目的即为房屋买卖过户，因签订合同时被告（反诉原告）仅办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案，并未实际取得其所卖房屋的产权证，双方约定将被告（反诉原告）在房屋买卖合同中享有的权利转让给被告（原告）行为的效力，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定"，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，现涉案房屋已经可以办理房屋产权证书，转让过户并不存在障碍，至于双方所约定的办理涉案房屋备案合同更名的条款，该条款违反政策规定，现实为履行不能的条款。但该合同条款的不能履行，双方当事人仍可选择买卖过户的方式完成上述交易，现原、被告均表态愿意继续履行合同，双方签订该合同的目的能够实现，故双方签订的合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，条款对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行各自义务。 二.房屋交付及相关税费的承担，剩余房款给付时间及金额问题 原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现涉案房屋已经不存在交易不能的障碍，被告（反诉原告）应当将房产办理好相关产权手续，符合交易条件后，再依约将涉案房屋交付原告（反诉被告），并协助原告（反诉被告）将房屋过户至原告（反诉被告）名下。原告（反诉被告）也应当按照双方约定，在涉案房屋办理完毕过户手续后及时将剩余购房款2440000元交付被告（反诉原告），即被告（反诉原告）要求在办理完毕过户手续后十日内将剩余购房款2440000元给付被告的反诉请求，符合双方合同约定，本院予以支持。 原告（反诉被告）提出了按照双方约定将房屋过户至第三人名下的诉请，但涉案房屋系交易给原告（反诉被告），原告（反诉被告）也当庭确认涉案房屋系其自己买受，仅因其个人房产过多，欲交由第三人代持。由此可知，原、被告的此约定，其目的并不在于变更房屋的所有权人，而是规避国家税收政策，损害国家税收利益，该条款系无效条款。原告（反诉被告）根据此约定要求将涉案房屋过户至第三人名下的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）应协助原告（反诉被告）将涉案房产过户至原告（反诉被告）名下。 至于涉案房屋过户所产生的相关税费问题。原、被告双方在商品房买卖合同中只约定了涉案房屋更名及更名后的费用承担，以及房屋更名不能时解除合同的违约责任问题，并未考虑到更名不能且合同可以履行的情形，也没有就房屋过户所产生的相关税费的承担进行任何约定。现双方当事人均表态愿意继续履行上述商品房买卖合同，但对于过户税费的承担也各执一词，无法达成一致意见。因此，本院按照交易习惯、公平原则确定过户相关税费的承担方式，即由被告（反诉原告）承担涉案房屋过户之前办理符合交易条件相关手续所应缴的全部税费，至于被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理涉案产权过户至原告（反诉被告）相关手续所产生的税费，按照相关法律及政策规定各自承担应缴税费，如果应缴税费没有相关法律及政策规定负担主体的，则由原、被告各承担一半。 三、原告（反诉被告）所主张的违约金问题。 原告（反诉被告）所主张的违约金为合同第五条所约定违约金，从该条款文意并结合合同上下文理解，双方在该条款所约定的违约金系解约违约金，即为涉案商品房交易不能，合同目的无法实现时的根本性违约条款。但双方在合同中约定以更名的方式进行预售商品房交易，本身就违反了相关政策规定，属于履行不能的条款。对于不能以预售商品房更名方式完成交易，双方当事人均存在过错。2017年4月房屋交付后，原、被告在发现涉案商品房无法更名时，也进行了磋商，但未能达成一致意见。现双方当事人均表态愿意继续履行涉案商品房交易，且涉案商品房交易也能够以过户的方式继续履行。原告（反诉被告）仍依据上述条款主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条的规定，判决如下： 被告（反诉原告）杨某1将桂林市临桂区房屋办理好相关产权手续并符合交易条件后，将房屋交付原告（反诉被告）陈桃丽，并协助原告（反诉被告）陈桃丽将房屋过户至原告（反诉被告）陈桃丽名下； 原告（反诉被告）陈桃丽在上述房屋办理完毕过户至其名下的手续后十日内将剩余购房款2440000元给付被告（反诉原告）杨某1； 三、被告（反诉原告）杨某1将桂林市临桂区屋过户至原告（反诉被告）陈桃丽名下之前办理符合交易条件相关手续所应缴的全部税费由被告（反诉原告）杨某1承担；被告（反诉原告）杨某1协助原告（反诉被告）陈桃丽办理上述房屋产权过户至原告（反诉被告）陈桃丽名下所产生的相关税费，按照相关法律及政策规定的负担主体各自承担，如果应缴税费没有相关法律及政策规定负担主体的，则由被告（反诉原告）杨某1与原告（反诉被告）陈桃丽各承担一半； 四、驳回原告（反诉被告）陈桃丽的其他本诉部分诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件本诉部分案件受理费38800元，保全费5000元，合计43800元（原告已预交），由原告陈桃丽负担21900元，被告杨某1负担21900元。 本案件反诉部分案件受理费26320元，因本案本诉部分与反诉部分合并审理减半收取13160元（反诉原告已预交），由反诉原告杨某1负担6580元，反诉被告陈桃丽负担6580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉部分案件受理费38800元，反诉部分案件受理费13160元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 黄 强 人民陪审员 宋 凯 人民陪审员 秦小兰 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 闭桂婷 附录法条 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。