安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初12755号 原告：芜湖金科房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华中路西侧,统一社会信用代码91340200744879628U。 法定代表人：刘鹏伟，董事长。 委托诉讼代理人：伍培艳，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪承志，安徽深蓝律师事务所实习律师。 被告：叶华，男，1969年1月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告芜湖金科房地产开发有限公司诉被告叶华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）的委托诉讼代理人伍培艳，被告叶华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金科公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将房屋腾空交还给原告；2、判令被告立即向原告支付自2018年12月6日至2019年12月5日的租金27169元、物业费1725元，违约金45941元，2019年12月6日后参照合同约定的租金金额向原告支付房屋占用费直至房屋腾空为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原、被告签订房屋租赁协议一份。合同约定：原告将其所有的位于芜湖市镜湖区门面房出租给被告使用，房屋租赁用途为经营风水鱼，租赁期限自2017年12月6日至2019年12月5日，租金按每年27169元支付，逾期不交纳，每逾期一日，被告需以拖欠租金金额千分之五的标准向原告支付违约金。截止到诉讼时被告共差欠原告租金违约金等费用74835元。原告多次向被告催要，被告均未支付。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 叶华辩称：第一、我没有与原告签订房屋租赁合同；第二、我不欠租金、违约金以及物业费。 本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，原告与南京秦淮公司就南京秦淮公司承租原告的芜湖九华中路小九华商业街租赁并接受原告的委托开展小九华商业“芜湖古玩城”运营事宜达成协议，协议约定南京秦淮公司在租赁及运营期间使用“芜湖古玩城”推广名，南京秦淮公司承诺租赁该物业是用于商业、办公、文化产业等运营事宜及相关内容，可对该租赁物业进行自营、转租、分租，租赁及委托的期限自2015年7月30日至2025年12月30日。同年8月20日南京秦淮公司出具委托书：今有南京秦淮公司委托芜湖小九华古玩城有限公司（以下简称芜湖小九华公司）进行位于芜湖市的商业运营及租赁签署。特此授权。 2017年11月6日，原告金科公司（甲方）在收回被告叶华（乙方）与其转委托人芜湖小九华古玩城有限公司与被告签订的租赁合同后与被告叶华重新签订房屋租赁合同一份。合同约定主要内容有：乙方承租标的为芜湖市镜湖区商业房。乙方承诺租赁该房屋的用途为风水鱼。租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方。双方约定租赁期限为24个月，即2017年12月6日至2019年12月5日；租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有。双方还约定房屋租金按照约定的建筑面积75元每平方米计算租金，该房屋的年化房租为25875元，租金支付按每壹年支付。租金递增为租期满壹整年后，递增为前一年租金总额的5%。房屋租赁履约保证金为2156元。双方约定奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前一个月予以缴纳。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的5‰为标准支付违约金。乙方须支付的租金金额及日期如下：ａ.2017年12月6日-2018年12月5日期间租金为20700元，支付时间为2017年12月6日（享8折）；ｂ.2018年12月6日-2019年12月5日期间租金为27169元，支付时间为2018年11月6日。该房屋年度物业管理费为1725元。内部装修和建设约定:乙方如因经营需要对该房屋进行装修和改造的，装修设计图纸、施工图纸需送至甲方审核并取得甲方书面同意后方可施工，乙方保证将在工程结束后向甲方提供装修图纸备档之用。违约责任：因不可抗力的事件直接影响本协议的履行或者不能按约定条件履行时，遇有不可抗力事件的一方应当将事件情况以书面形式通知对方，并提供本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件。因不可抗力导致房屋灭失，本协议终止的，双方互不承担责任，并结算清各类账务。因不可抗力导致房屋毁损，修复后可继续使用的，本协议应继续履行。因不可抗力导致乙方营业中断的，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金；因不可抗力导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金。租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退。如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施，终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。甲方有权通过法律途径对乙方进行追究。双方还就其他事项进行了约定。 庭审中，原告主张被告没有缴纳2018年12月6日至2019年12月5日的租金27169元、物业费1725元以及按照合同约定的违约金45941元。被告主张其不差欠原告租金、物业费，但未提供证据证明。 上述事实，有营业执照、身份证、房屋租赁合同、交房确认书、商品房初始登记证等书面证据和当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告虽然之前与案外人南京秦淮公司签订了租赁及委托运营协议，南京秦淮公司依据合同约定获得芜湖小九华古玩城商业街租赁、运营权后将权利授予芜湖小九华古玩城有限公司进行经营管理，与被告签订了房屋租赁合同。但之后原告收回了经营管理权与被告叶华直接签订了房屋租赁协议，该协议合法有效，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据合同法的规定，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务，现被告未能按合同约定按期足额缴纳租金系违约行为，依法应承担违约责任。故原告主张被告应支付欠付租金符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告提出其不差欠原告租金和物业费的辩解主张，根据民事诉讼举证规则的规定，应当提供相应的证据加以证明，但其未提供证据证明，本院对其辩解主张不予采纳。原、被告双方签订的商铺租赁期限已经届满，且被告已经违约，根据合同约定的解除条件，原告行使解除权条件已经成就，故原告要求被告腾空房屋交还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。双方在合同中约定2018年12月6日至2019年12月5日一年的租金标准为27169元以及物业费1725元，被告没有支付已经违约，故对原告要求被告按照合同约定的租金标准支付租金27169元以及物业费1725元的诉讼请求予以支持。租赁合同期满后，被告仍然占用诉争的房屋，应当按照合同约定的标准支付自2019年12月6日起至实际腾房之日止的房屋占用费。关于原告主张的违约金45941元，因双方在合同中约定违约金过高，本院根据合同法的规定予以适当调整，按照应当支付租金和物业费的金额28894元的30%的标准予以计算，即8668.2元。被告提出合同相对方系芜湖小九华古玩城有限公司，被告与原告没有合同关系的主张不能成立，理由如下：一、原告金科公司系诉争房屋的所有权人；二、被告实际与原告签订了房屋租赁合同；三、芜湖小九华古玩城有限公司将房屋出租给被告系受金科公司委托的运营商南京秦淮公司的转委托，且原告金科公司在解除与运营商南京秦淮公司的委托后与该公司及芜湖小九华古玩城有限公司一致确认了原告系诉争房屋的权利人。故可以认定原告金科公司与被告叶华之间存在租赁合同关系，被告提出的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告叶华于本判决生效之日起五日内将承租的房屋内自己所有的物品全部搬出，并将承租的房屋交付原告芜湖金科房地产开发有限公司； 二、被告叶华于本判决生效之日起五日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司租金、物业费及违约金37562.2元并支付自2019年12月6日起至实际腾房之日止的占用费（按照年租金27169元的标准据实计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费885元，由原告芜湖金科房地产开发有限公司承担550元，被告叶华负担305元（案件受理费原告已预付，被告叶华负担的部分于判决生效后五日内付款时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪晓强 二〇一九年十二月二十日 书记员  舒丹丹 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。