湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初11777号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司，住所地长沙县星沙镇星沙大道325号（简灰岛）。负责人：朱新星,总经理。委托诉讼代理人：周建军，男，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司员工。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告：贺倩，女，1978年9月24日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：戴龙剑，男，1977年11月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：段艳霞，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金铭，北京市东卫（长沙）律师事务所实习律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司与被告贺倩、戴龙剑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司委托诉讼代理人周建军、左堃，被告戴龙剑及两被告委托诉讼代理人段艳霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费14587.02元，违约金4376元，共计18963.02元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系碧桂园城市花园小区3栋1206号房的业主，原告为小区提供物业服务。被告2015年12月1日起至2017年12月31日止、2019年1月1日起至2019年9月30日没有缴纳物业费，欠费34个月。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故诉至法院，望判如所请。被告贺倩、戴龙剑辩称：1、原告不是本案适格的主体，原告提交的诉状中提及广东碧桂园物业服务股份公司与湖南日兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中，原告并非合同一方主体；2、原告与被告之间不存在物业服务合同关系，与被告存在物业服务合同关系的是长沙海泷物业管理有限公司，双方之间的物业服务合同至今未解除；3、2015年夏威夷碧水春城小区房屋基本销售完毕，按照规定如果要变更物业公司必须经业主大会同意，但是当时小区并未成立业主委员会，在未经业主同意的情况下，开发商单方面变更了物业公司，因此原告的入驻是非法的；4、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告贺倩与湖南日兴房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：被告向湖南日兴房地产开发有限公司购买“碧水春城”3幢3单元1206号住宅，建筑面积238.30平方米。2011年9月11日，被告办理了入住手续。同日，被告贺倩与长沙海泷物业管理有限公司就前述物业签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容：长沙海泷物业管理有限公司为被告3幢3单元1206号物业提供物业服务；物业服务费按合同约定的建筑面积计算，产权落实后按产权面积计算，每月每平方1.8元；物业服务的内容为：房屋共用部位的维修与管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境清洁、绿化养护、秩序防范、交通秩序与车辆管理，并对物业服务的质量进行了约定。此后，长沙海泷物业管理有限公司为碧水春城小区提供物业服务。被告陈述，实际按1.5元/平方米/月的标准支付物业服务费。2015年11月，湖南日兴房地产开发有限公司在“碧水春城”小区发布《公告》，告知的主要内容：前期物业服务单位由长沙海泷物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由其分支机构长沙分公司实施前期物业管理及服务工作；海泷物业撤场时间为2015年12月15日；我司将于2015年12月1日起取消对“夏威夷·碧水春城”高层住宅单位物业服务补贴，从该日起物业管理费按1.8元/平方米/月相碧桂园物业缴纳。前述公告发布后，小区部分业主对更换物业公司以及按1.8元/平方米/月收取物业费提出异议。2015年11月27日，湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司就“碧水春城”签订《前期物业服务合同》，约定的主要内容：湖南日兴房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司为“碧水春城”提供前期物业服务；湖南日兴房地产开发有限公司承诺已经与长沙海泷物业管理有限公司解除了所有与本物业有关的前期物业服务合同及协议；住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计取；物业服务的内容与质量基本同被告与长沙海泷物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定。此后，被告为“碧水春城”小区提供物业服务。2018年8月30日，长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，载明：夏威夷碧水春城小区项目规划总面积425306.35㎡，专用部分面积365057.87㎡，项目总户数2140户，项目投票权总人数1837户，参加临时业主大会会议的投票权人数1347户，专有部分面积251167.91㎡；其中，签约碧桂园物业管理有限公司表决案，签约票1166票、占专用部分面积228069㎡，占有效投票多数。原告向两被告主张物业费未果，在被告物业门口张贴催缴通知单进行催交。另查明，2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。本院认为：广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司相关的权利义务由更名后的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司享有和承担。根据长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布的《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，业主有效投票多数同意签约碧桂园物业管理有限公司。湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》同被告与湖南日兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》在物业服务内容与质量方面的约定基本相同，原告按《前期物业服务合同》实际为“碧水春城”小区提供物业服务，且《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》对于物业服务费的约定均是1.8元/月/平方米，被告贺倩没有举证证明支付了自2015年12月1日起至2017年12月31日止、自2019年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费，原告诉请被告贺倩支付，本院予以支持。《长沙市商品房买卖合同》约定涉案物业的建筑面积为238.30平方米，被告贺倩应向原告支付物业服务费14583.96元（238.30平方米*1.8元/月/平方米*34个月）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告之间没有约定违约金或违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告也没有说明被告贺倩没有支付物业服务费给其造成的损失，故对于原告诉请的违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”原、被告之间对于物业费的支付期限没有约定，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。被告戴龙剑不是《长沙市商品房买卖合同》的买受人，也没有与长沙海泷物业管理有限公司就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，原告诉请被告被告戴龙剑支付物业服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告贺倩于本判决发生法律效力后10日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司支付物业服务费14583.96元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取137元，由被告贺倩承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇一九年十二月三十一日书记员  杨微附相关法律条文:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。