中华人民共和国 广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民初90号 原告：应超娥(CHAOEYING)，女，1966年10月14日出生，法国国籍，住法国。 委托诉讼代理人：陈梅兰，广西源群律师事务所律师。 被告：广西港中旅投资有限公司，住所地中华人民共和国广西壮族自治区防城港市港口区中华东路蓝湾财富2单元4层408号房，现住中华人民共和国广西壮族自治区南宁市西乡塘高新区滨河路28号广告产业园B座905室，统一社会信用代码91450600070633751W。 法定代表人：李勇辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁小飚，广西广合律师事务所律师。 原告应超娥与被告广西港中旅投资有限公司（以下简称港中旅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告应超娥的委托诉讼代理人陈梅兰，被告港中旅公司的委托诉讼代理人梁小飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应超娥向本院提出诉讼请求：一、解除原告应超娥与被告港中旅公司于2015年8月5日签订的4份《产权式托管酒店租赁合同》；二、被告港中旅公司返还原告应超娥装修款358466元；三、被告港中旅公司支付占用装修款358466元的利息（以358466元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年8月4日计算至实际付清为止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广西港鑫置业有限公司（以下简称港鑫公司）是广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称源振达公司）所开发的金滩华府度假村楼盘销售代理商。2012年6月9日，原告应超娥和法国华侨陈亦男、法国人夏远晓通过代理人胡立建向港鑫公司购买金滩华府度假村楼盘楼房，其中原告购买6套房，房号分别为1-A-1218、1-A-1220、1-A-1222、1-A-1224、1-A-1226、1-A-1228，共向港鑫公司支付30%的购房款285414元及装修款179983元，合计465397元，港鑫公司同日开具收据。2015年8月5日经协商，原告放弃购买以上6套房产，与源振达公司签订4份《金滩华府度假村1#楼房产认购意向书》，全款购买1幢1019、1021、1023、1025号4套房屋，房款分别为118760元、143720元、149160元、115520元，合计527160元；装修款分别为80756元、97729元、101428元、78553元，合计358466元。以上房款和装修款358466元，在上述已付款项中支付，不足部分用陈亦男、夏远晓所支付的房款及装修余款支付，源振达公司重新开具购房款收据，被告港中旅公司开具装修款收据。同日原告与港鑫公司指定的港中旅公司（港鑫公司的唯一股东）签订4份《产权式托管酒店租赁合同》，合同约定：原告将上述4套房出租给被告港中旅公司经营酒店，出租期限为15年，双方在租赁合同中第九条第1小点约定：如因开发商交房延期，导致乙方酒店装修延期、正式开业延期，相关违约责任由开发商承担。原告与源振达公司于2017年8月22日就购买上述4套房屋签订了4份《商品房买卖合同（预售）》，在合同签订一年多里，因源振达公司在签订合同前已将涉案商品房抵押，原告虽多次催促，源振达公司始终未将涉案商品房买卖合同办理备案登记，现源振达公司明确告知原告无法继续履行合同，无法交付房屋。原告向房屋管理部门查询获悉，源振达公司已将涉案房屋出卖给第三人并已办理备案登记，已构成严重违约，原告已于2019年3月1日提起民事诉讼要求与源振达公司解除购房合同。因源振达公司违约不交付房屋给原告，致使原告与被告港中旅公司签订的4份租赁合同无法履行，原告请求解除该4份租赁合同，请求被告港中旅公司返还装修款。原告以上请求具有事实和法律依据，请求人民法院判如所请。 被告港中旅公司辩称，一、被告港中旅公司同意解除4份《产权式托管酒店租赁合同》。二、港中旅公司没有过错，因为源振达公司没有交付房屋致使无法履行涉案4份合同，根据合同约定，租赁期内任何一方不得擅自解除合同，违约方要向守约方支付物业购房款（包括装修款）的20%作为违约金。三、原告要求被告承担利息损失没有依据。 原告应超娥对其陈述事实向本院提供的证据有：1、4份产权式托管酒店租赁合同，证明原告将涉案4套房屋出租给被告港中旅公司，租期为15年；2、4份收据，证明被告港中旅公司收到原告装修款358466元；3、港鑫公司的收据2张，证明原告的房款及装修款已于2012年6月9日由港鑫公司代收；4、不动产查询证明，证明源振达公司将1019、1021、1023、1025号房登记在他人名下；5、宣传单，证明原告购买源振达公司开发建设的“金滩华府”房产是带酒店标准装修的公寓。 被告港中旅公司没有证据向本院提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，被告港中旅公司质证意见如下：认可证据1、2、4的真实性、合法性、关联性，同时认为系开发商的原因没有交付房屋；认可证据3的真实性和合法性，不认可其关联性，认为该款项与港中旅公司收取的款项没有联系；认可证据5的真实性和合法性，但认为与本案无关。本院对各方对证据的真实性、合法性、关联性均无异议的原告提交的证据1、2、4予以确认；证据3和证据5与本案无关，本院不予采纳作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2012年6月9日，应超娥作为买受人向港鑫公司交纳30%购房款285414元及装修款179983元，共计465397元，购买金滩华府度假村1#楼的6套房，分别为I-A-1218、1-A-1220、1-A-1222、1-A-1224、l-A-1226、l-A-1228，港鑫公司开具收据。2015年8月5日，经协商，应超娥放弃购买上述6套房产，源振达公司作为出卖人（甲方）与应超娥作为买受人（乙方）签订了四份《金滩华府度假村1#楼房产认购意向书》，约定应超娥认购东兴市金滩东盟民族风情园金滩华府度假村1#楼的1019号、1021号、1023号、1025号房，房价款分别为118760元、143720元、149160元、115520元，共计527160元。同日，应超娥作为出租方（甲方）与港中旅公司作为承租方（乙方）签订4份《产权式托管酒店租赁合同》，约定应超娥将认购的上述4套房屋出租给港中旅公司，租赁期限为15年，自2016年4月1日起至2031年3月31日止，租金为总房价的7.5%至10.5%不等，装修款分别为80756元、97729元、101428元、78553元，共计358466元。购房款和装修款在前述已付购房款中支付，不足部分从陈亦男、夏远晓所支付的房款及装修款中支付，源振达公司重新开具527160元的收据，港中旅公司开具358466元的装修款收据。上述4份《产权式托管酒店租赁合同》同时约定以下事项：除非乙方违约导致本协议不能履行或协议目的不能实现外，甲方不能擅自解除本协议；开发商在2015年9月30日前交毛坯房给甲方，即甲方授权委托乙方物业交接，乙方进行酒店装修。如因开发商交房延期，导致乙方酒店装修延期、正式开业延期，相关违约责任由开发商承担，详见开发商与甲方签订的商品房买卖合同；租赁期内，任何一方不得无故擅自提前解除协议，否则，违约方需向守约方支付该物业购房款（包含酒店装修款）的20%作为违约金。合同约定了其他事项。 2019年4月2日，经东兴市不动产登记局现有房屋登记档案查询，金滩华府度假村1#楼1019号房、1021号房、1023号房、1025号房均已于2018年9月、11月备案至他人名下，至今源振达公司未向原告应超娥交付上述房产。原告于2019年3月向本院起诉要求解除应超娥与源振达公司于2017年8月22日签订的四份《商品房买卖合同(预售)》等，本院作出（2019）桂06民初35号民事判决，判决应超娥与源振达公司解除了上述四份商品房买卖合同（预售）、源振达公司返还应超娥购房款527160元及利息并赔偿应超娥263580元损失。 由于本案原告应超娥为法国国籍，本案系涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案当事人已明确选择适用中华人民共和国法律，故本案实体处理应适用中华人民共和国法律。 本院认为，原告和被告签订涉案4份《产权式托管酒店租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上述4份涉案租赁合同的履行以开发商源振达向原告交付合同约定的1#楼的1019号、1021号、1023号、1025号房为前提，现源振达公司将上述4套房屋另售他人，原告应超娥已无法取得上述4套房屋的所有权，无法出租给被告，无法实现合同目的，现双方一致同意解除上述4份租赁合同，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告应当将其收取原告的装修款358466元返还原告。被告抗辩原告提前解除合同，违反合同第九条第3点：“租赁期内，任何一方不得无故擅自提前解除协议，否则，违约方需向守约方支付该物业购房款（包含酒店装修款）的20%作为违约金”的约定，其作为违约方应当向被告支付上述4套物业购房款（含酒店装修款）20%的违约金，本院认为，虽然原告提前解除合同，但原告解除合同的真正原因系开发商源振达公司将涉案4套房产另售他人，原告无法将涉案4套房屋交付给被be告，并非其自身的行为和主观上不履行合同，不属于合同第九条第3点约定的无故擅自提前解除协议，故原告在履行合同过程中不存在违约行为，被告请求原告支付上述4套物业购房款（含酒店装修款）20%的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。上述4份租赁合同中对装修款的利息并无明确约定，且被告港中旅公司不存在违约行为，因此原告要求被告支付占用装修款358466元的利息的理由不充分，本院不予支持。 综上所述，原告应超娥的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、解除原告应超娥与被告广西港中旅投资有限公司于2015年8月5日签订的4份《产权式托管酒店租赁合同》； 二、被告广西港中旅投资有限公司返还原告应超娥装修款358466元； 三、驳回原告应超娥的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15321.58元（原告应超娥已预交），由原告应超娥负担10000元，被告广西港中旅投资有限公司负担5321.58元。 如不服本判决，原告应超娥可在判决书送达之日起30日内，被告广西港中旅投资有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费15321.58元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇一九年十二月十九日 法官助理 黄 颖 书 记 员 胡琳颖 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。