重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初22667号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇，组织机构代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。被告：龚道惠，女，汉族，1963年4月29日出生，住重庆市南岸区南滨西路。委托诉讼代理人：万德雄，男，汉族，1939年12月7日出生，住重庆市南岸区南滨西路，系夫妻关系。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪物业公司”）诉被告龚道惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的诉讼代理人金川、被告龚道惠及其诉讼代理人万德雄，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2013年8月21日至2018年1月18日期间的物业管理费18109.48元；2、判令被告支付因逾期缴纳物业管理费的违约金5432.84元（以欠付物业费的30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是南岸区南滨西路28号“恒基·祥龙江畔”小区2幢18-4的业主，该房屋建筑面积为158.32平方米。原告与重庆恒兆房地产有限公司签订前期服务合同，截止2018年1月18日一直在该小区从事物业服务。被告从2013年8月21日起未缴纳物业费，至2018年1月18日累计拖欠物业服务费18109.48元。此后，原告多次进行催收，但被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。被告龚道惠辩称：1、原告不具有诉讼主体资格；2、重庆恒兆房地产有限公司没有按时交房给我方造成了损失，原告与重庆恒兆房地产有限公司是一起的，应当承担责任；3、原告在前期物业服务合同中的签订的物业服务费标准，是单边定价行为，根据其服务质量，只能值1.2元/月；4、原告提供的物业服务不符合合同约定标准，小区的管理混乱，卫生情况、治安情况、设施设备情况均非常糟糕，导致大多数业主不满，所以才导致大多数业主不愿意缴纳物业费。经审理查明，被告龚道惠系南岸区南滨西路28号2幢18-4住宅的所有人，即南岸区恒基翔龙江畔小区业主，该住宅建筑面积为158.32平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基翔龙江畔小区的开发商）与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为恒基翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2011年1月8日，上述《前期物业服务合同》在重庆经济技术开发区土地房屋管理局进行备案。2012年10月29日，上述合同中的物业服务费收费标准在重庆市物价局进行备案。合同签订后，原告一直为恒基翔龙江畔小区提供物业服务。2018年1月29日，原告与恒基翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。2013年8月21日至2018年1月18日期间，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠18109.48元。原告通过在被告住宅门前张贴催缴通知单、向被告邮寄律师函的方式，向被告催收了物业管理费。另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称表更为北京市均豪物业管理股份有限公司。上述事实，有名称变更通知、重庆市商品房买卖合同、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、服务工作单、房屋维修联系单、维修函、物业交接协议、催缴通知单、律师函及EMS快递单、邮件跟踪查询结果以及当事人在庭审中的陈述证实，足以认定。本院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括被告龚道惠均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。关于物业服务费收费标准的问题，被告提出2.16元/平方米·月的收费标准过高，原告没有与业主委员会签订合同，是单边定价行为，根据其服务质量，应按照1.2元/平方米·月收取。但被告未举示证据证明其上述主张。而原告主张2.16元／月﹒平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故本院对该收费标准予以支持。原告在2018年1月18日前为翔龙江畔小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2013年8月21日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的物业服务费为18113.07元（2.16元／月﹒平方米×158.32平方米×52个月+2.16元／平方米×158.32平方米÷30天×29天≈18113.07元），而原告主张的18109.48元低于上述金额，且不违反法律规定，故本院予以支持。对原告主张按欠付物业服务费的30%支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据本案原告涉及多起诉讼中的情况，可认定其自身在物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁不到位等情形，故对其主张被告支付违约金5432.84元的诉求，本院不予支持。对于被告辩称，重庆恒兆房地产有限公司没有按时交房给我方造成了损失，原告与重庆恒兆房地产有限公司是一起的，应当承担责任的意见。因其争议主体不同，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，故对该意见，本院不予采纳。被告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龚道惠于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2013年8月21日至2018年1月18日期间的物业管理费18109.48元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费388元，减半收取194元，由被告龚道惠负担（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  王 冲二〇一九年十二月二十三日法官助理  张金梁书 记 员  张 杰