广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0226民初1026号 原告：南宁市锐宝物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道93号新兴大厦B栋公寓楼10层D号，统一社会信用代码：91450103061749373R。 法定代表人：韦宗美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：吴海利，女，侗族，1975年6月1日出生，户籍所在地：三江侗族自治县，现住三江侗族自治县。 原告南宁市锐宝物业服务有限公司（以下简称锐宝物业公司）诉被告吴海利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员李春晓独任审理，于2019年11月2日公开开庭进行了审理，书记员李禹柠担任法庭记录。原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳参加诉讼，被告吴海利经本院依法传唤无故未到庭参加庭审。庭后，原告锐宝物业公司于2019年11月21日向本院补交证据，本院于2019年11月28日组织双方当事人对原告补充的证据进行质证，原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告吴海利参加了质证。本案现已审理终结。 原告锐宝物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴海利向原告支付物业服务费3658元（2014年1月1日至2019年3月31日）、违约金1097.40元（按欠费总额的30%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告吴海利是三江县明珠广场1栋2单元601室的房屋所有人，房屋面积为129.03平方米。原告锐宝物业公司与广西三江县宝兴房地产有限公司于2013年11月20日签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告锐宝物业公司为三江县明珠广场小区提供物业管理服务。合同签订后，原告锐宝物业公司按约定积极履行了相关权利义务，依法依约对被告房屋所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年1月1日起一直未交纳物业服务费，截止2019年3月31日，被告已拖欠原告物业服务费用合计3658元。根据《前期物业服务合同》第二十六条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准支付违约金。以此计算，被告拖欠63个月物业服务费用所产生的违约金为10205.82元。经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的百分之三十计算违约金，费用为1097.40元，以上欠费共计4755.40元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，望贵院判如所求。原告到三江法院一并起诉莫树清，经查实莫树清与被告吴海利已于2012年12月24日办理离婚登记，案涉房产归被告吴海利一人所有及使用，故原告向法院申请撤回对莫树清的起诉。 原告锐宝物业公司向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明被告房屋的基本情况；2、2013年11月20日《前期物业服务合同》复印件一份，用以证实原告被选聘为三江县明珠广场小区提供物业管理服务以及合同签订日期、收费标准等情况；3、《业主档案登记表》复印件一份，用以证实被告家庭情况；4、三江侗族自治县住房和城乡建设局文件《三价复﹝2014﹞3号关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》复印件一份，用以证实原告锐宝物业公司物业服务收费标准经过物价局批准；5、《三江明珠广场小区业主欠费明细表》一份，用以证实被告拖欠物业费情况；6、《保洁部工作日检查表》复印件四份、《明珠广场一期路灯检查表》一份、《明珠广场二期路灯检查表》一份，用以证明原告积极履行合同义务，完善服务记录；7、《物业费催款律师函》及挂号信、邮政单号查询截图复印件各一份，用以证明原告的催费情况；8、《投诉来访记录》二页，用以证明原告积极处理业主投诉问题；9、《锐宝物业日常报修表》二页、图片四张二页，用以证明原告积极维护小区设施；10、《值班记录本》一页、《值班记录》一页，用以证明原告对外来人员身份进行核实，保障小区安全；11、图片二张一页，用以证明原告上门向欠费业主进行催缴服务；12、《保安部（队）日检查情况记录表》二张，证明原告积极履行维护小区设备设施的运行；13、广西水利电业集团《通用机打发票》六张、国家税务局《通用手工发票》一张、三江侗族自治县农投供水有限公司《水费清单》一张，用以证明原告积极履行合同义务，为业主提供代收、代缴服务；14、图片八张，用以证明原告积极履行合同义务；15、《明珠广场一期业主缴费台账（住宅、商铺）》三张，用以证明被告最后一次交费时间段以及原告诉请的依据。 被告吴海利对原告锐宝物业公司提供的证据8、10的真实性无异议，但认为这是房地产开发商提供的售后服务，不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性。对证据9的真实性存疑，认为从值班记录上看并不能反映原告的工作人员在哪个小区值班，也不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及进入小区从事物业服务的合法性。对证据11的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及原告进入小区从事物业服务的合法性，该证据只能证明原告对被告的诽谤和强制服务。对证据12的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据的监控只是监控车库，车库有部分是开发商出租，有小部分是业主购买使用权，不是对全体业主的服务，只是对购买使用权的业主服务和对开发商提供服务。对证据13的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明《前期物业服务合同》的合法性以及原告进入小区从事物业服务的合法性，该证据只能证明原告对被告的诽谤和强制服务。对证据14中拉有横幅的二张图片的真实性无异议，但认为不能证明原告为业主履行了服务。对于清理垃圾的图片，被告认为是业主自己付费的，与物业公司无关。对开会的照片、A区楼顶安全提示照片不认可，对划分临时车位无法确认。对证据15的真实性无异议，对证明目的不认可，认为是在2012年交费给苏灵物业公司，与原告无关。 本院认为，原告提供的证据1-4、证据8-13本院对其真实性予以确认，对于原告的证明内容、目的，本院需要结合本案其它相关事实、证据，并充分考虑被告的质证意见综合判断。对证据5只是一张没有盖章、签字的表格，只能与其它相关事实、证据结合起来，才能说明一定的情况，其本身没有证明效力。对证据6是提供物业服务的相关记录，因是原告单方制作的材料，其真实性情况需要与其它证据相互印证才能证明待证事实。对证据7仅证明原告向被告邮寄物业费催款律师函。对于原告的证明内容、目的，本院需要结合本案其它相关事实、证据，并充分考虑被告的质证意见综合判断。对证据14中照片所反映的内容具有较强的客观性、真实性、但也有瞬间性的特点，原告提供的图片证据，其服务的时间、数量、质量等内容，需要有其它相关证据进行印证，故原告提供的这组证据，本院对其真实性予以确认，对其服务数量和质量，本院需要结合其它相关事实、证据综合确定。对证据15缴费台账，从记录的内容来看，除了有涂改的交费时间外，其交费时间都是在2012年间，而原告提供的《前期物业服务合同》的合同期限是2013年11月20日至2016年11月19日，故对于被告的质证意见本院予以采纳。 根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告吴海利经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为其放弃答辩、提供证据、对证据1至证据7的质证的权利。 根据本院确认的上述证据，以及原告在庭审过程中的陈述，本院确认以下法律事实：三江侗族自治县古宜镇三元路33号“明珠广场”商住小区的楼盘由广西三江县宝兴房地产有限公司投资兴建。2011年4月28日，被告吴海利、案外人莫树清与广西三江县宝兴房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告吴海利、案外人莫树清购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，建筑面积129.03平方米，被告吴海利于2011年10月入住该房屋。由于该小区没有成立业主委员会，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订《前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：“甲方：广西三江县宝兴房地产有限公司，委托代理人：朱品颖，乙方：南宁市锐宝物业服务有限公司。第七条第1款，住宅物业服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元/人民币的标准收取。第七条第4款，道路及楼道共同照明所产生的能耗费以单元或栋按户数进行公摊。第九条业主应于收楼之次日起交纳服务费用，其中第3项为：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间履行交纳义务。第二十六条业主或物业使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。第三十条本合同期限自2013年11月20日起至2016年11月19日止，期限为三年，在合同期限内若成立业主委员会，并代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在选聘物业企业时，乙方在同等条件下享有优先权。若合同期限到期后，业主委员会不能产生或不能选定物业服务企业并签订物业服务合同的，有关物业服务事宜届时双方再另行协商。第三十七条本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，监管部门壹份。甲方委托代理人朱品颖在合同上签名，并加盖公司印章。乙方法定代表人韦宗美在合同上签名，并加盖公司印章，双方的落款时间均为：2013.11.20”。该合同的第五条，对原告锐宝物业公司提供的物业管理服务应达到的标准进行了约定，主要内容其中有：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物，预防病虫害；小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每日至少巡查2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安等突发事件有应急预案；设有物业服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上等等。 在与广西三江县宝兴房地产有限公司签订《前期物业服务合同》后，原告锐宝物业公司进入该小区从事物业管理服务，并开展了如下服务：安排卫生负责人负责小区的清洁卫生工作，并对小区卫生状况进行检查，但此项工作正常开展的持续时间不够完整；对小区各楼层的路灯进行检查，并作出需要整改的记录；对业主反馈投诉的问题进行记录；对业主报修的墙体开裂、渗水等项目进行登记；对消防通道、进出口、设备等进行检查并做记录；缴纳公共电费、水费等。 2014年3月26日，三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局向南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司下发批复文件：三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》，文件内容其中有：“一、物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、物业管理人员工资福利等）按住宅面积0.45元/月·平方米收取。”“四、收费时间从2014年4月1日起执行。” 被告吴海利住房在“明珠广场”小区A区，属于第一期工程，第一期小区为开放性小区，有多条通道可以进出，没有建设保安值守的大门。 另查明，被告吴海利与案外人莫树清于2012年12月24日办理离婚登记手续，约定涉案房屋归吴海利所有。原告锐宝物业公司于2019年10月21日撤回对莫树清的起诉，本院已另行制作裁定书。 本案的争议焦点为：一、2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》是否有效？二、原告请求支付物业服务费是否有事实、合同和法律依据？三、原告请求支付违约金是否符合法律规定？本院将围绕上述争议焦点进行评判。 一、关于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》是否有效的问题？本院认为，被告吴海利购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，成为“明珠广场”小区A区的业主。该小区成立业主委员会前，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，据此原告锐宝物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并实际向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》对被告吴海利有约束力，是有效的合同。 二、关于原告请求支付物业服务费是否有事实、合同和法律依据的问题？本院认为，被告吴海利购买一套位于广西三江侗族自治县的房屋，成为“明珠广场”小区A区的业主。该小区成立业主委员会前，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，据此原告锐宝物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并实际向小区业主提供相关物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》对被告吴海利有约束力，是有效的合同，双方应当按照该合同约定全面地履行合同义务。根据《前期物业服务合同》中对原告锐宝物业公司提供的物业管理服务应达到的标准的约定，原告锐宝物业公司应当做到：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物，预防病虫害；小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每日至少巡查2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安等突发事件有应急预案；设有物业服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上等等。但本案中，根据原、被告提供的证据和本院对证据的采信情况看，原告锐宝物业公司虽然进行了一定的物业服务，有一定的事实依据，但没有证据证实其按照《前期物业服务合同》的约定全面地履行了合同，且其所提供的如下少量物业管理服务也是不连续、不完整的：安排卫生负责人负责小区的清洁卫生工作，并对小区卫生状况进行检查；对小区各楼层的路灯进行检查，并作出需要整改的记录；对业主反馈投诉的问题进行记录；对业主报修的墙体开裂、渗水等项目进行登记；对消防通道、进出口、设备等进行检查并做记录；缴纳公共电费、水费等。因此，原告锐宝物业公司请求支付物业服务费的诉讼请求，本院不予全部支持。从原告为该小区实际提供的物业服务内容、数量，并对照《前期物业服务合同》约定的原告锐宝物业公司物业管理服务应达到的标准来看，原告锐宝物业公司只履行了少部分物业服务，因此，本院酌情确定其应得30%的物业服务费。根据三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局文件的三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》，可以依据此文件中确定的标准以0.45元/月·平方米作为物业服务费计算标准。同时，根据《前期物业服务合同》约定，原告锐宝物业公司物业服务的期限到2016年11月19日届满，但届满后，该小区依然没有成立业主委员会并选聘物业服务企业，而根据原告提供的证据来看，原告锐宝物业公司事实上依然为该小区提供少量的物业服务，直至2019年3月份，因此，被告从2014年1月开始不交物业服务费，故被告应向原告补交63个月（2014年1月至2019年3月）的物业服务费。 综上，被告吴海利房屋建筑面积为129.03平方米，本院支持原告锐宝物业公司向被告吴海利收取的物业服务费为1097.40元（129.03平方米×0.45元/月·平方米×63个月×30%=1097.40元）。 三、关于原告请求支付违约金是否符合法律规定的问题？ 如上所述，根据原告提供的证据和本院对证据的采信情况看，原告锐宝物业公司虽然履行了部分物业服务，有一定的事实依据，但没有证据证实其按照《前期物业服务合同》的规定全面地履行了合同。虽然物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，业主拒绝或者不按时交纳物业费显然不当，也不利于维护全体业主的权益和小区整体利益，但本案中，从原告为该小区实际提供的物业服务内容、数量，并对照《前期物业服务合同》原告锐宝物业公司提供的物业管理服务应达到的标准的约定来看，原告锐宝物业公司只履行了少部分物业服务，已经构成根本性违约，对此，业主不按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，属于正当行使抗辩权，故原告要求被告支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第六条、第八条、第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴海利应向原告南宁市锐宝物业服务有限公司交纳2014年1月至2019年3月期间的物业服务费共计1097.40元； 二、驳回原告南宁市锐宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元，由原告南宁市锐宝物业服务有限公司负担19元，被告吴海利负担6元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  李春晓 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李禹柠