广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12563号上诉人（原审原告）：苟建虹，女，1974年10月20日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇三正半山豪苑水岸豪门123号，公民身份号码：512************90X。委托诉讼代理人：曾洪胜，广东宝威律师事务所律师。委托诉讼代理人：林金培，广东宝威律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市亿科物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码：914***********164L。法定代表人：李龙根，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑洪方，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟豪，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市阿宝房地产投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区***********，统一社会信用代码：914***********310H。法定代表人：罗国兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑洪方，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟豪，广东君政律师事务所律师。上诉人苟建虹因与被上诉人东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）、深圳市阿宝房地产投资管理有限公司（以下简称阿宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。苟建虹向原审法院提起诉讼，请求判令：一、亿科公司、阿宝公司向苟建虹双倍返还定金计400000元；二、本案一审诉讼费由亿科公司、阿宝公司承担。苟建虹当庭变更诉讼请求，即第一项诉讼请求变更为：亿科公司、阿宝公司向苟建虹返还预付的租金200000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回苟建虹的全部诉讼请求。本案一审受理费3650元，由苟建虹负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7932号民事判决书。宣判后，苟建虹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决,并依法判决支持苟建虹原审的诉讼请求；2.本案诉讼费由亿科公司、阿宝公司承担。事实和理由：原审法院对本案事实认定不清,适用法律不当,导致判决错误。（一）二手房东利用资金优势和社会资源优势,垄断了大部分厂房物业,给处境维艰的中小企业加以了沉重的负担,本案判决不符合社会价值导向。1.苟建虹与亿科公司、阿宝公司签署《物业租赁合同》后没有拿到合同的原件,甚至连合同复印件都没有，找亿科公司、阿宝公司多次讨要,但亿科公司、阿宝公司从来都不给，且态度相当强硬。由于苟建虹手里没有租赁合同,苟建虹也误以为双方之间真的约定了定金条款。直到亿科公司、阿宝公司将租赁合同提供时,苟建虹才知晓真实事实。2.证人陈俊文作为亿科公司、阿宝公司的经理,属于高管人员,这种利害关系所作的证词应当等同于亿科公司、阿宝公司的自述,不具有证明力。尽管这样,一审法院也居然对陈俊文证词只作选择性使用,只采信对亿科公司、阿宝公司有利之处,偏袒亿科公司、阿宝公司。3.苟建虹与亿科公司、阿宝公司之间没有任何有关定金的协商。4.对于租赁物,苟建虹的确去看过场地,但亿科公司、阿宝公司并未将租赁物实际交付给苟建虹，真正的违约方并不是苟建虹。（二）苟建虹交付的200000元并非定金，因为双方签订的《物业租赁合同》并未约定定金条款,而是仅约定了履约保证金，《定金收条》并不能证明双方签订了定金合同。定金收条是由亿科公司、阿宝公司单方出具要求苟建虹签字,双方之间并没有协商或明示“定金”的性质义务，苟建虹作为一般人,付了200000元收到一张收据,是符合常理的。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面的形式约定”,所谓书面形式,就是指当事人之间用文字对彼此的权利、义务予以明确的规定,而案涉定金收条并未对双方的权利义务进行明示。此外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条的规定，收条记载过于笼统,是亿科公司、阿宝公司利用苟建虹欠缺法律知识而出具的文本,且亿科公司、阿宝公司未能举证证明双方就定金收条达成合意,一审法院笼统地以苟建虹在收条上署名、捺印认定双方达成定金合意是不正确的。（三）本案中苟建虹不存在违约行为,反而是亿科公司、阿宝公司违约。本案的事实是亿科公司、阿宝公司并未实际交付案涉租赁物,也并未进行租金的催讨,案涉厂房仍处于亿科公司、阿宝公司占有之下。亿科公司、阿宝公司自行将案涉租赁物转租给案外人,同时按亿科公司、阿宝公司的说法其另行为苟建虹寻找新的租赁物。如今亿科公司、阿宝公司既未将案涉租赁物置换成新的租赁物,也未将案涉租赁物交付给苟建虹,反而主张苟建虹违约而没收苟建虹交付的200000元,严重违背诚实信用、公平合理的原则。综上所述,原审法院对于案的事实认定不清,适用法律不当,请二审法院对本案依法改判。亿科公司答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院判决驳回苟建虹上诉请求，维持原判。双方签订的《物业租赁合同》和《定金收条》合法有效，应受法律保护。一、亿科公司收取的200000元的性质为定金。双方于2018年12月4日签订的《物业租赁合同》虽然没有关于定金的条款约定，但依据合同第4.6条和第5.1条之约定，苟建虹应于合同签订后当日或两日内缴付一个月的租金和履约保证金共计345600元，苟建虹当时声称资金周转暂时不能及时交付，但可以先交200000元作为定金，余款可以12月20日前付清，对此亿科公司同意，故双方共同签订了《定金收条》，将双方的约定记载于定金收条中。而《定金收条》明确载明“定金收条”、“租赁定金”等字眼，双方均有签字盖章。该《定金收条》签订后即交由苟建虹保管，成为苟建虹诉讼的重要证据，而另一方面苟建虹却又极力否认定金性质，此种行为不能令人信服。二、依据担保法规定，《定金收条》合法有效。依据《担保法》第九十三条的规定，定金的约定可以是合同的一部分，即担保条款，也可以是独立于合同之外的书面合同。本案中，《定金收条》即为单独订立的书面合同，且定金200000元已交付，故《定金收条》生效，双方应按条款履约，未及时履约应当承担违约责任。三、苟建虹有严重违约行为，应当承担违约责任。（一）苟建虹并未按定金收条的约定于2018年12月20日前付清尾款，此为第一大违约行为。（二）合同签订后，苟建虹明确不想再租赁案涉租赁物，不愿意继续履行合同，此为第二大违约行为，且是苟建虹自身原因导致产生违约行为。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，苟建虹的行为构成严重违约，就应当承担违约责任，一审法院判决驳回苟建虹的一审请求符合事实，也有法律依据。综上，请二审法院依判决驳回其上诉请求。阿宝公司未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对苟建虹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据苟建虹在二审中的上诉意见和亿科公司的答辩意见，本案的争议焦点是：苟建虹诉求亿科公司返还案涉的定金200000元能否支持。对此，本院分析如下：首先，苟建虹与亿科公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应切实履行。苟建虹在诉讼中主张《物业租赁合同》对定金没有作出约定，只是约定了保证金259200元在合同签订后两日内交付，并主张其向亿科公司支付的200000元是预付款。对此，本院认为，虽然合同没有关于定金的约定，但有保证金的约定，苟建虹向亿科公司支付的200000元收条上明确注明该200000元为“租赁定金”，苟建虹收到收条后对注明的内容没有提出异议，根据《中华人民共和国担保法》第九十三条的规定，该定金可视为双方履行《物业租赁合同》的保证金。其次，亿科公司主张苟建虹违反了《物业租赁合同》约定，没有按时支付约定的一个月租金和履约保证金共计345600元，且主动提出不想承租案涉租赁物，苟建虹的行为已构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，苟建虹诉求亿科公司返还案涉的定金200000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人苟建虹的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由苟建虹负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一九年十二月三日书记员  何洁莹梁婷燕