天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初4710号原告：郭双环，女，1978年9月28日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：艾振荣，北京市京师（唐山）律师事务所律师。被告：海南恒顺进出口贸易有限公司，住海南省海口市大同路25号华发大厦A座1501-3号。法定代表人：陈文生，总经理。委托诉讼代理人：白科硕，天津晋和律师事务所律师。第三人：王占玉，女，1981年11月8日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。第三人：李敬军，男，1978年7月17日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托代理人：王占玉，女，1981年11月8日出生，汉族，住河北省唐山市路北区,系李敬军所在祥瑞里居委会推荐。原告郭双环与被告海南恒顺进出口贸易有限公司、第三人王占玉、李敬军执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭双环及其委托诉讼代理人艾振荣、被告海南恒顺进出口贸易有限公司(以下简称恒顺公司)委托诉讼代理人白科硕、第三人王占玉同时作为第三人、李敬军的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭双环向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人王占玉2010年4月27日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，坐落在唐山市路北区房屋归原告所有，停止对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月27日原告与第三人王占玉签订了《存量房屋买卖合同》，第三人王占玉将其所有的唐山市路北区房屋出售给了原告，房屋总价款1980000元（包含车库）。合同签订之日原告依约支付了房款，第三人王占玉交付了房屋，并将其从开发商处购买该房的商品房买卖合同、房屋所有权证等全部手续交于原告。次日2010年4月28日原告与唐山市天元房地产开发有限公司、唐山市天元物业管理有限公司签订了楼房交接书，并与唐山市天元物业管理有限公司签订了业主变更登记表，将原业主王占玉变更为原告。2010年4月29日唐山供电公司营销部通知将该套房屋的居民电费储蓄存折户名由王占玉变更为原告。原告购买后对该套房屋进行了装修，支付了高额的装修费，并购置了家用电器，原告全家在此居住至今已经达到九年，原告交纳了水费、电费、物业费、停车位费等各项费用。当时因开发商尚没有将该房的土地使用证办下来，没有双证不能办理过户故没能办理过户手续。2013年因被告与第三人债务转移合同纠纷案件调解后，两位第三人未按调解书约定的时间旅行给付义务，被告向贵院申请强制执行，贵院于2013年11月15日查封了原告已购买但没能过户到原告名下的涉案房屋。2018年10月原告向贵院提出执行异议申请，被驳回，原告不服。贵院查封前，原告与第三人已经签订了有效的合同并支付了全部房款，实际居住至今，已经成为实际所有人，至今未过户的原因不是原告造成的，原告对该房屋的权利足以排除被告的执行。原告郭双环向本院提交证据如下：证据一、天津市滨海新区人民法院（2019）津0116执异24号执行裁定书一份、邮寄送达快递及查询单各一份，证明原告起诉未超法定期间。证据二、存量房屋买卖合同一份，证明2010年4月27日原告与第三人王占玉签订了房屋买卖合同，将案涉房屋已出售给了本案的原告，合同中约定了房屋位置、楼房、价款、过户时间等，系双方真实意思，合同合法有效。证据三、王占玉身份证复印件一份、商品房买卖合同两份（合同编号为唐天元2006销字第612号和唐天元2007销字第1802号住宅和地下室各一份，共28页）、停车位委托管理协议一份、房屋所有产证一份，证明2010年4月27日原告与第三人王占玉签订了房屋买卖合同当天即将案涉房产的所有相关手续：房屋所有权证、商品房买卖合同等上述材料全部交付给了原告，证实买卖的真实有效性。根据第三人王占玉与开发商签订的《商品房买卖合同》第一条可以证明案涉房屋在第三人王占玉从开发商处购买时该房所在区域的土地使用权已经由开发商以出让取得，土地使用期限为2004年至2074年，只是就单个房屋的土地使用证下证晚。证据四、2010年4月27日转账交易回单及王占玉在此回单上两次书写的收款收据、2010年4月27日农业银行账户明细清单一份、2014年10月23日农业银行资金往来信息结果表及2014年10月23日农业银行银行卡交易明细清单各一份、原告与刘建松结婚证一份，证明原告购买案涉房屋后当天即2014年4月27日通过原告丈夫刘建松的银行帐户向王占玉支付了房款192万元，押款6万元也已于2014年10月23日转账给了王占玉的姐姐王占红，王占玉两次均为原告打了收条，原告已将全部房款付清。证据五、楼房交接书一份、业主变更登记一份、物业服务合同一份。证据六、2010年4月28日天元物业服务有限公司证明、居民电费储蓄存折户名异动通知、唐山市商业银行储蓄存款凭条、唐山市商业银行卡、华通机电集团购电卡各一份上述两组证据证明2010年4月28日即签订合同的次日原告与唐山市天元房地产开发有限公司、唐山市天元物业管理有限公司签订的楼房交接书、业主变更登记表、物业服务合同，将原业主王占玉变更为原告并与物业签订了物业服务合同；证据七、国网唐山供电公司营销部出具的电费缴纳记录一份、低压客户智能交费协议及唐山供电公司电费收据各一份，证明2010年4月29日，又将该套房屋的居民电费储蓄存折户名由王占玉变更为原告，并由原告一直交纳电费至今；证据八、天元物业收据及刷卡小票共13张证据九、2019年7月9日天元物业服务有限公司证明一份证据十、屋内照片、购买家电的部分票据及对应实物照片22张上述三组证据证明购房后原告已交纳了2010年7月1日至2019年12月31日的房屋物业费和车库的物业管理费以及购房后的水费。原告同时购买了各种品牌家具和电器，送货地点为案涉房屋，购买人为本案原告，这些家电均在案涉房屋内；证据十一、居住生活照片19张，证明这是原告全家在案涉房屋室内的生活场景照片，特别强调一下四张原告小儿子在房间同一位置的对比照片，尤其是在浴室的那张，左面是不到两周时的照片，这是当时2012年7月19日发的微信朋友圈留下的，右面是现在已经九周岁的照片，对比明显，能证实原告全家在此居住生活的事实，以及居住占有房屋的时间距离，且这几组证据相互印证，完全能够证实原告在法院查封之前已实际合法占有了该套房屋，在涉案房屋内居住至今已达九年有余，即有实际占有涉案房屋的事实存在。证据十二、国有土地使用证一份，证明此土地使用证的出证时间为2015年2月3日，而此时案涉房屋已于2011年和2013年因第三人涉诉有纠纷被两个法院查封，土地使用证下发之后客观上已无法办理过户，不是原告原因造成。证据十三、唐山市城市房地产交易管理条例，证明根据该条例第6条案涉房屋如果过户，必须两证齐全即房屋所有权证和土地使用证才能办理过户，而原告2010年4月27日购买案涉房屋时尚没有下发土地使用证，不能当时办理过户非原告原因。证据十五、不动产权利及其他事项登记信息，证明在涉案房屋购买后，土地使用证下发前已经被法院查封不能办理过户。并且被告认为在我们购买之前已经查封不是事实。是在我们购买之后被沧州法院查封。原告为证实自己的主张申请了证人尹某出庭作证，尹某当庭陈述：其于2010年6月到11月对涉案房屋进行装修，由原告出资。被告海南恒顺进出口贸易有限公司辩称，涉案房屋在查封时未付清全部房款，原告在明知涉案房屋没有土地证从而不能办理过户登记且土地证下发时间不能确定的情况下仍与被执行人交易，存在明显过错，原告与第三人王占玉的买卖行为属于无效行为。被告海南恒顺进出口贸易有限公司未提交证据。第三人王占玉、李敬军共同辩称，收到全部房款，土地证没下来时无法过户。第三人王占玉、李敬军未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月27日，第三人王占玉（出卖人）与原告郭双环（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋坐落为：路北区天源骏景小区119楼1单元901号。房屋成交价格为人民币1980000元。第三人王占玉于2010年4月27日收到郭双环购房款1920000元，于2014年10月23日收到购房款60000元。冀唐国用（2015）第5469号证书载明：土地使用权人王占玉、坐落路北区天源骏景小区119楼1单元901号，日期为2015年2月3日。2011年7月14日，案涉房屋被河北省海兴县人民法院查封，2013年11月15日，案涉房屋被天津市滨海新区人民法院查封。经查，《唐山市城市房地产交易管理条例》规定：“房地产交易当事人应当使用国家规定的制式契约或者合同文本，并在签订之日起三十日内持下列证件到房屋所在地的房地产交易管理机构进行交易等级、审核：（一）房屋所有权证、土地使用权证”。另查，海南恒顺进出口贸易有限公司与王占玉、李敬军债务转移合同纠纷一案，本院于2013年6月14日作出（2013）滨民初字第434号民事调解书，确定：一、李敬军于2013年6月18日前一次性退还原告货款本金3388738.6元，并于2013年6月18日前一次性赔偿原告经济损失5500000元。王占玉对于上述款项承担连带给付责任；二、案件受理费57475元，减半收取为28737.5元（原告已预交），由二被告共同承担。因王占玉、李敬军未履行前述给付义务，海南恒顺进出口贸易有限公司向本院申请强制执行，本院立案执行，案号（2013）滨执字第149号。2013年7月9日，本院作出（2013）滨执字第149号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人王占玉、李敬军存款8989463.10元或查封、扣押、冻结其等值财产，并于2013年11月15日以（2013）滨执字第149号协助执行通知书查封被执行人王占玉所有的唐山市路北区天源里天源骏景119号楼1门901号房屋。郭双环对此提出书面异议，本院于2019年6月26日作出（2019）津0116执异24号裁定驳回郭双环的执行异议请求。本院认为，原告与王占玉签订的《存量房屋买卖合同》，系二人的真实意思表示，对于有权处分的不动产及货币财产，协议约定不违反法律法规强制性、效力性规定，该份协议应为有效。鉴于郭双环已交付全部房款并实际使用多年，本院对确认涉案房屋权属的诉请予以支持。无过错不动产买受人的物权期待权应予以保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭双环与王占玉在本院查封之前签订了书面的《存量房房屋买卖合同》，合同签订后，郭双环即取得涉案房屋的占有，且已支付购房款。对于未办理过户的原因，基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间。本案中，因诉争房屋土地使用证于2015年方下发，且房屋于2011年、2013年被法院查封至今，故办理过户登记非因买受人自身原因造成。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认唐山市路北区房屋为原告郭双环所有；二、停止滨海新区法院对唐山市路北区房屋的执行。案件受理费80元，由被告海南恒顺进出口贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张 悦人民陪审员  王金菊人民陪审员  赵忠义二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 博李锡庆附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。