江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民初161号原告：李建新，男，1978年2月18日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。原告：江西新创箱包有限公司，住所地江西省吉安市新干县箱包皮具产业园博派基地B03-B04栋，统一社会信用代码91360824MA35TKQEX8。法定代表人：李建新，该公司总经理。两原告的委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师，特别授权。两原告的委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师，特别授权。被告：江西博派投资股份有限公司，住所地江西省吉安市新干县金川镇金川大道289号箱包城27幢114号，统一社会信用代码91360800566255766L。法定代表人：程晨锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李腾，广东腾弘律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄丽冰，广东腾弘律师事务所律师，特别授权。原告李建新、江西新创箱包有限公司（以下简称新创箱包公司）与被告江西博派投资股份有限公司（以下简称博派投资公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建新和江西新创箱包有限公司的委托诉讼代理人贺四平与被告江西博派投资股份有限公司的委托诉讼代理人李腾、黄丽冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建新、新创箱包公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2017年3月14日签订的《土地、厂房转让合同》；2．判令被告向原告返还转让款950万元，并从2018年7月25日起至返还之日止按月利率2%计算违约金给原告，先暂计算至2019年7月24日为228万元；3．判令被告向原告赔偿经济损失550万元；4．本案诉讼费由被告负担。一审开庭前，其又递交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1．将原诉请的一、二、三项变更为判令被告向原告赔偿经济损失1728万元；2．其他诉讼请求不变。事实与理由：原告于2017年3月14日与被告签订《土地、厂房转让合同》，该合同约定被告将位于江西省吉安市新干县箱包皮具产业园博派基地的厂房编号为B03-B04栋、建筑面积为10140.9平方米的厂房以总金额950万元转让给原告，同时约定原告分三期付款，原告依据合同约定向被告足额支付了厂房转让款，被告将厂房交付给原告，并将厂房的产权证办至原告新创箱包公司名下。2018年10月9日B04栋首层仓库西北面由北向西第二号窗户东南部区域起火，由于B03-B04栋厂房没有消防设施、无法灭火，导致整栋厂房被烧毁。事故发生后，经相关政府部门调查，被告出售给原告的厂房无消防设施、未通过消防验收。因被告违反《中华人民共和国消防法》的规定，导致原告遭受重大财产损失，现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，要求被告赔偿损失1728万元，1728万元系由厂房重建的费用15211350元（按照建筑面积乘以建筑成本每平方米1500元）和5年的租金损失2433816元两部分组成。涉案厂房完全烧毁，无法使用，按每月每平方米4元的租金来计算，因为重建的话最少需要5年，合计本应为17645166元，但其仅主张1728万元。为此，特诉至法院。被告博派投资公司辩称，1．按照原被告双方签订的《土地、厂房转让合同》第十三条的约定，原告在签订合同时已经实地查看厂房，其清楚明确了厂房现状，原告同意被告按现状交付厂房，在签订合同后，被告已经按照合同约定将土地及厂房过户至原告名下，已经履行完了全部合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物的损毁、灭失，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”的规定，在被告将土地厂房已经交付并且办理了不动产的产权过户手续后，该不动产所有的权利及义务均转移至了原告，该土地及厂房损毁灭失的风险由原告承担。2．从原告提供的火灾事故认定书看，火灾事故的侵权人是租赁一楼的承租人，原告应向侵权人主张赔偿，而非向被告主张赔偿。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告李建新、新创箱包公司围绕其诉讼请求提交了以下证据：1．土地、厂房转让合同，拟证明被告将位于江西省吉安市新干县箱包皮具产业园博派基地，厂房编号为B03-B04栋，建筑面积为10140.9平方米的厂房以总金额为950万元转让给原告。2．收据及银行转账凭证记录11张，拟证明原告依约向被告支付了950万元厂房转让款。3．（2018）新干不动产权0002611号不动产产权等级证书一份，拟证明涉案的厂房已过户至原告的名下。4．火灾事故认定书［干公消火认定（2018）第0007号］一份，拟证明涉案厂房于2018年10月9日发生火灾。5．照片，拟证明涉案厂房已被完全烧毁。6．（2019）赣0824民初2277号新干县人民法院的应诉资料，拟证明本案原告已经被租户提起诉讼遭受了经济损失，且原告的厂房出租的租金标准是每月每平方米4元。被告质证认为，对第一组证据的真实性予以确认，可以证明被告已经按照合同的约定将土地厂房过户给了原告；对第二组证据的真实性予以确认，且其中2018年7月10日、金额为252252元的收据恰恰证明了原告在2018年3月1日已经正式接手了该厂房，并已实际向租户收取了租金；对第三组证据的真实性予以确认，可以证明被告已经履行义务，将土地厂房过户给原告，原告是该厂房和土地的新所有权人，在发生标的物损毁和灭失的情况下，该风险由原告承担；对第四组证据的真实性予以确认，该事故认定书恰好可以证明侵权人并非被告，而是第三人，原告应向第三人主张赔偿；对第五组证据的真实性予以确认，证明厂房确实存在烧损的情况；对第六组证据的真实性予以确认，但该案与被告无关。被告围绕其辩称提交了以下证据：1.原房产证及土地使用权证复印件，拟证明被告向原告转让的厂房是取得相关产权证的合法建筑物，因为案涉物业已经过户了，原有的土地证和房产证的原件已经注销了，无法提供原件；2.厂房租赁补充协议三份，拟证明被告已经向原告交付了案涉物业，原告已实际控制案涉物业，并收取租户租金，被告从出租人的身份退出。原告质证认为，对第一组证据的真实性没有意见，签订合同的时候，双方均在场；对第二组证据的真实性没意见，但不能够支持对方的抗辩理由，被告未举证证明涉案厂房在取得房产证之前已经办理了合法的消防验收手续。本院认为，原、被告提交上述证据内容真实性，来源合法，与本案有关联，予以采信。综合以上证据的分析与认定并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2017年3月14日，原告李建新作为乙方、受让方，被告博派投资公司作为甲方、转让方签订了《土地、厂房转让合同》，陈晓辉作为博派投资公司的代表和李建新在合同尾部签字盖章。该合同约定：甲方转让给乙方的厂房位于新干箱包皮具产业园博派基地，厂房编号为B03-B04栋，建筑面积为10410.9平方米，土地证面积为10.21亩，公摊面积为1.85亩，总面积为12.06亩，使用年限为50年，总金额为9500000元，合同签订3日内以转账方式支付转让金4750000元，过户资料提交到国土局受理通过之日支付转让金4250000元，土地证和房产证变更好当天支付500000元。该合同第十三条约定“乙方在订立本合同前已实地查看厂房，其清楚明确了解厂房现状，乙方同意甲方按照现状向其交付厂房”。2017年3月16日，李建新通过建设银行转账给被告2375000元，丁桂平通过中国农业银行转账支付2375000元，2017年7月12日李建新通过中国银行新干支行支付640000元，同日通过工商银行支付360000元，工商银行支付1125000元;蔡花兰通过中国农业银行支付1125000元，蔡花兰通过中国农业银行支付1000000元，以上合计转账9000000元。2018年7月10日，蔡花兰通过兴业银行转给陈晓辉247798元。2018年7月10日博派投资公司出具的收款收据上载明B03-04厂房款（厂房款50万元，扣已交租金247748元，实收252252元）。2018年7月25日，案涉B03-B04栋厂房办理好了产权变更登记，原土地证为干国用（2013）第金17号、原房产证干房权证新干县字第××号被收回并注销，（2018）新干不动产权第0002611号不动产权证载明所有人为原告新创箱包公司，房屋竣工时间为2012年1月1日。2018年7月26日，原告新创箱包公司、被告博派投资公司与承租人邹生根、陈水桃、李菊分别签订了厂房补充租赁协议，约定原告作为出租方，邹生根、陈水桃、李菊作为承租方。2018年11月19日，新干县消防大队出具的干公消火认字[2018]第0007号火灾事故认定书载明：2018年10月9日11时30分许，新干县金川镇博派箱包基地B04栋银冠箱包有限公司发生火灾。2018年10月9日12时04分，新干县消防大队值班室接到报警后出动4辆消防车扑救火灾。火灾共造成部分房屋、箱包配件及成品、加工设备烧损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：根据相关人员的调查笔录，结合火灾发展规律，综合认定起火事件为2018年10月9日11时30分许，起火部位位于B04栋首层仓库西北面由北向西第二号窗户东南部区域，起火原因可以排除电气线路故障、外来火源、雷击、自燃等因素引起火灾的可能，不排除遗留火种引起火灾的可能。邹生根在该认定书的当事人处签名。一审开庭中，被告博派投资公司陈述2012年竣工验收时未经消防验收，但厂房内有消防设施。本院认为，本案中，原告李建新、新创箱包公司变更后的诉请为要求博派投资公司赔偿其因火灾造成的损失1728万元，系财产损害赔偿纠纷。首先，案涉B03-B04栋厂房系于2012年1月1日竣工，2013年办理了土地使用权证和房产权，系用于箱包生产、仓储的厂房，建筑面积为10410.9平方米，故应根据当时的法律规定对是否需要消防验收问题进行判断。2008年修订的《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”该法第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。根据上述规定可知，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程需进行消防验收外，其他建设工程无需消防验收，仅需备案。2019年修订的《中华人民共和国消防法》第十条也沿袭了上述规定，即对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程实行建设工程消防设计审查验收制度，也就是说，并非所有建设工程都需经消防验收。而无论是根据2009年修订还是2012年修订的《建设工程消防监督管理规定》的第十三条、第十四条，建筑面积为10410.9平方米且用于箱包生产、仓储的厂房均不在所列举的大型人员密集场所和其他特殊建设工程之列，即属于“其他建设工程”，仅需在竣工验收后报公安机关消防机构备案。其次，根据新干县消防大队出具的干公消火认字[2018]第0007号火灾事故认定书所载，起火时间2018年10月9日11时30分到消防大队接到报警的时间2018年10月9日12时04分之间相隔34分钟之久，且该认定书中确认的起火部位和起火原因均指向当时承租一楼B04栋首层仓库西北面由北向西第二号窗户区域的承租人为直接侵权人，火灾的发生与消防设施、消防验收无关。再次，原告主张其损失1728万元系由重建费用和重建期间5年的租金损失构成，而从原告提交的照片和火灾认定书来看，厂房系烧损而非烧毁，原告既未举证证明案涉厂房无消防设施，也未举证证明该1728万元的损失与未经消防验收之间存在因果关系，亦未举证证明该厂房必须重建以及重建的合理时间，依法应承担举证不利的后果。最后，原告主张其系依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条要求被告承担赔偿责任，该条规定为“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，而原、被告所签订的合同约定原告同意现状交付，原告未能举证证明被告存在违反所签合同约定的行为，也未举证证明该行为与其所主张损失之间是否存在因果关系。故，案涉火灾发生时，原告新创箱包公司已系案涉B03-B04栋厂房的不动产物权所有人，依法应承担该不动产物权毁损、灭失的风险，原告李建新和新创箱包公司向被告博派投资公司主张赔偿损失1728万元的诉称理由缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李建新、江西新创箱包有限公司的诉讼请求。案件受理费125480元，保全费5000元，合计130480元，由原告李建新、江西新创箱包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 陈 晨审判员 陈治美审判员 杨思铭二〇一九年十二月三日书记员 王 婷