云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2923民初2409号 原告：祥云利安物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：郭希枝，女，1977年9月3日生，汉族，云南省祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。 委托诉讼代理人:杨天相，大理苍海仁法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告郭希枝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告利安物业委托诉讼代理人王娟，被告郭希枝及其委托诉讼代理人杨天相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付以2018年度欠付的物业服务费、二次水加压费、电梯使用费1532.3元按照每日3‰计算的自2018年3月1日起至2019年11月8日的违约金2882.25元；支付以2019年度欠付的物业服务费、二次水加压费、电梯使用费、水电费3052.4元按照每日3‰计算的自2019年3月1日起至2019年11月8日的违约金2444.97元；2、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，被告系佳和广场的业主。2017年1月18日，佳和公司向被告交房。2017年1月18日，原告与被告签订了前期物业服务协议及业主临时管理规约，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务,物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2017年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2018年3月1日至今，被告就未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算被告一共拖欠原告2018年度及2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费共计为4584.7元。上述费用原告催要，被告均拒绝缴纳。后被告于2019年11月14日缴纳了水电费1520.1元，于2019年11月28日缴纳了2018、2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费合计3064.6元。现请求判令二被告支付违约金及律师费。 被告辩称，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。一、2017年1月18日开发商交房时,被迫按照开发商指定的被答辩人利安物业管理有限公司的要求,在其单方拟定的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》上签字捺印,才能领取到自己的家门钥匙。但在入住以后,才发现被答辩人要求业主签署的以上协议及规约中规定的物业服务收费标准是违法的,其中若干条文是显失公平的。根据《中华人民共和国价格法》、《云南省物业服务收费管理实施办法》、《云南省物价局转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见文件的通知》云价收费【2015】15号、祥发改价格备案【2016】16号等相关法律法规等文件规定,祥云县发展和改革局、祥云县住房和城乡建设局于2016年12月14日对原告物业服务收费发出祥发改价格备案【2016】16号文件,对原告公司物业服务收费价格备案批复为:“物业服务收费:电梯房0.80元/平米.月(政府指导价);以上收费标准为最高限价,不得上浮,下浮不限。”该价格备案批复明确规定此价格为政府指导价,即必须按照政府指导实施的价格,并规定这一标准为最高限价,不得上浮,下浮不限。这一规定属于禁止性、强制性规定。此外,2018年6月1日、2019年9月18日,祥云县住房和城乡建设局又对该原告收取物业管理服务费价格作出了备案批复,仍然规定按此标准收费,并作出了不得上浮的、禁止性、强制性规定。但是,在原告拟定的上述《规约》第三十五条中却规定“物业管理服务费按照:住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳。”在原告拟定的《前期物业服务协议》第四条第2项规定:“物业管理服务费现行标准(1)住宅(按建筑面积)1.0元/月/㎡(住改商1.5元/月/㎡)”原告规定的这一收费价格,明显违反了国家价格管理法、违反了我省人民政府行政规章、违反了我县人民政府的强制性价格管理规定政策,同时,也违背了该《规约》第四条的约定。所以,原告的这一收费价格规定是违法的、不具有法律效力。原告拟定的《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》,未经与业主协商或者征求意见,均为单方拟定的格式合同,拟定程序上是不公平的;从内容上看,其中包含了若干对于维护业主合法权益明显不利,却明显有利于开发商及原告的条文。2018年12月19日,县人民政府高度重视,派出了县住建局、县物价局、祥城镇派出所等多部门负责人,召开了现场会。县人民政府参会各部门听取了广大业主及该公司的陈述,最终作出指示和要求,责令该公司在业主与该公司未就收费问题达成协商一致之前,不得再收取各项费用!但该公司置若罔闻,拒绝协商,仍然要求业主们按照其非法制定的物管费、停车费标准交费。由于被答辩人以上种种违法违约行为引起众怒,引发广大业主拒绝向其交纳物业服务费、停车费。 二、被告于2019年11月14日、28日交清全部费用，其中物业服务费、二次水加压费、电梯使用费已经预交到2020年2月29日。答辩人交清全部各项费用后,才收到被答辩人的民事诉状。2018年至2019年的物业服务费之所以于11月28日才交,是因为原告在2018年年初告诉过被告,让被告不必交2018年及2019年的物业服务费,因为开发商原先交付房屋给业主的时间超过了合同约定,应该承担的违约金可以冲抵被告应该交纳的物业服务费,所以被告才没有交纳2018年度至2019年的物业服务费。但是到了2019年11月14日,被告到原告处按时交水电费时,被告知因为被告的房屋是2016年才买的,开发商不算违约,因此才要求被告补交2018年至2019年的物业服务费。被告知道后就尽快凑足资金,28日就交清费用。迟交了物业服务费的原因是由于公司的失误造成的,责任并不在于被告。 三、答辩人与被答辩人之间是服务与被服务的平等民事法律关系。双方签订的协议或者协议性文书,一是必须符合法律、法规、政府规章及有关政策规定,二是必须在自愿平等、公平公开的前提下签订,才是合法有效的合同。上述《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》的物业服务费收费标准违反了国家法律、法规及人民政府有关政策,属于无效合同条文,应宣告无效;收费方式属于单方面拟定的显失公平的规定,应予以撤销。如何收费,应由被告与业主统一协商达成一致后,严格按照祥云县人民政府主管部门批复的标准执行。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息；A2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息；A3、前期物业服务协议一份，证明：1、原、被告双方签订了前期物业服务协议，被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约一份，证明原、被告双方签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费（费缴）通知一份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据四份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了2017年度的相关物业管理费用，被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表一份，证明被告尚未向原告缴纳相关物业管理费的情况；A8、水电费明细一份，证明被告产生的水电费明细；A9、发票、委托合同各一份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元；A10、供用电合同一份，证明祥云县供电有限公司与祥云县佳和广场地产开发有限公司签订的合同约定用电方逾期交纳电费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，每日按欠费总额的3‰计算，证明逾期交付电费产生违约金的情况；A11、微信聊天记录截图一份，证明物业公司向被告催收物业费的情况。 经质证，被告对A1、A2无异议；对A3、A4认为违反法律强制性规定，内容都是对物业公司有利，对业主没有利，显失公平，是无效的；对A5因被告长期在外，被告根据没有看到过这个缴费通知，与本案争议无关联；对A6无异议，与原告的诉请无关联；对A7、A8认为被告已经在接到通知未超出一个月就交清了水电费；对A9三性不予认可；对A10认为与本案无关联，被告未欠水电费；对A11认为与被告答辩的物业公司2019年11月5日才通知被告交纳物管费、二次水加压费等费用的情况是一致的。 为支持其答辩意见，被告向本院提交了下列证据：B1、微信截图打印件三页，证明被告于2019年11月5日收到原告员工要求缴费的情况，因为以前被告知用违约金冲抵，故回复“人不在家，等回来再说”；B2、2019年11月14日收据一份，证明被告交纳水电费情况；B3、2019年11月28日收据一份，证明被告交纳物业服务费等费用的情况；B4、备案审批表三页，证明原告公司违法违规乱收费的情况；B5、2018年6月16日原告粘贴出的停车服务费收费通知照片打印件三页，证明被告大幅提高改变原《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》中的收费标准，引起业主抵制；B6、佳和广场业主群、佳和广场业主维权群截图打印件两份，证明会议上确定了要制定新收费标准，报相关部门批示后和业主委员会共同签字生效。 经质证，原告对B1真实性无异议，从该组证据上反映出被告差欠物业费等费用的情况；对B2、B3真实性无异议，被告确实分别于2019年11月14日、11月28日交纳了2018年度及2019年度的物业费及其他相关费用；对B4真实性无异议，但认为达不到被告的举证目的，根据物业管理条例第九条的规定，住宅小区适用政府指导价，非住宅小区适用市场调节价；对B5、B6三性不予认可，达不到被告的举证目的。 本院审查认为，证据A1至A9、A11、B1至B4组证据具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。证据A10、B5与本案不具有关联性，本院不予确认；证据B6达不到被告举证目的，本院不予确认。 经审理查明：被告向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场1栋2203室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年1月18日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方（被告）交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。协议及规约签订后，被告按时向原告缴纳了2017年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。尚欠2018、2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费合计4584.7元未交纳。原告于2019年11月15日诉至法院，被告于2019年11月14日缴纳了水电费1520.1元，2019年11月28日缴纳了2018、2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费3064.6元。现原告要求被告支付违约金及律师费。 另查明，各业主水电费由原告代收，以预存方式缴纳。被告主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。 一、物管费（含二次水加压费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。被告2017年1月18日接房时交纳了2017年度物管费，原告起诉后被告于2019年11月28日缴纳了拖欠的2018、2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费3064.6元，按双方交易习惯2018年的物管费年度起止时间段为2018年3月1日-2019年2月28日，2019年的物管费年度起止时间段为2019年3月1日至2020年2月29日，结合《规约》约定，被告2018年度的物管费应在2018年3月1日至2018年3月30日之间交纳，2019年度的物管费应在2019年3月1日至2019年3月30日之间交纳。被告于2019年11月28日交纳了2018、2019年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应予调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金。2018年度逾期时间从2018年4月1日起算至被告缴费前一日即2019年11月27日止，违约金为164.39元（1532.3元596天0.012％1.5）；2019年度逾期时间从2019年4月1日起算至被告缴费前一日即2019年11月27日止，违约金为65.09元（1532.3元236天0.012％1.5）；两年违约金合计229.48元。原告主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 二、水电费违约问题。被告水电费系以预存方式缴纳由原告代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。原告主张水电费违约金的诉请，本院不予支持。 三、律师费问题。原告诉至法院前，被告即交纳了尚欠的水电费，开庭审理前亦交清了尚欠的物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但原告在被告已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求被告承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故原告主张被告支付律师费的诉请，本院不予支持。被告的答辩主张，本院予以部分采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭希枝于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司违约金，其中2018年度自2018年4月1日起至2019年11月27日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的违约金164.39元，2019年度自2019年4月1日起至2019年11月27日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的违约金65.09元，合计229.48元； 二、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币57元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担50元，被告郭希枝负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 王瑞萍 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 施丽芳 书 记 员 苏语涵