江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10079号上诉人（原审被告）：陈国良，男，1964年10月25日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李全龙，北京友恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京友恒（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京铂鑫资产经营管理有限公司，住所地南京市秦淮区御道街58-1号第三层。法定代表人：陈绪胜，总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。上诉人陈国良因与被上诉人南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国良上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1、双方对于涉案房屋的承租面积存在较大争议，该面积大小将影响上诉人对于房屋的使用用途。一审法院应予以核查。2、上诉人承租房屋2015年3月12日发生火灾，原因为被上诉人未对房屋尽到定期维护义务，给上诉人造成了巨大的经济损失，也给上诉人造成了巨大的心理压力。上诉人要求继续履行租赁协议，挽回因火灾造成的经济损失。3、因被上诉人的违约行为导致涉案房屋出现了长时间的空置，一审法院判决认定上诉人支付被上诉人租金320000元及占有使用费（按160000元/年为标准，自2019年1月1日起计算至上诉人陈国良返还房屋之日止）于法无据。4、一审判决上诉人承担违约金39900元系适用法律错误。本案系被上诉人违约，而非上诉人。铂鑫公司辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。铂鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈国良向铂鑫公司返还秦淮区承租房屋；2.判令陈国良向铂鑫公司支付自2017年1月1日起至实际返还案涉租赁物之日止的租金以及占有使用费（租金、占有使用费均按原约定年租金160000元标准，暂计算至2018年12月31日为320000元）；3.向铂鑫公司支付违约金39900元，依据合同约定按月租金三倍比例计算；4.判令陈国良承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：南京市秦淮区人民政府洪武路办事处（以下简称洪武路办事处）为260.6平方米房屋的产权人。2014年1月6日，洪武路办事处与南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，由洪武路办事处另向白下房产经营公司承租641.3平方米房屋。2016年1月14日，南京市秦淮区洪武路办事处第三产业办公室（以下简称洪武路办事处三产办公室）与陈国良签订了《房屋租赁协议》一份，约定洪武路办事处三产办公室将位于、面积460平方米的房产出租给陈国良开办梦海洗浴休闲中心，年租金160000元整，租期三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；付款方式按照先付租金后使用的原则，年租金按季度支付。协议第十四条约定：甲、乙双方必须以守约为本，均不得违约，一旦违约责任成立，本协议即自然终止，违约方必须赔偿对方相应的经济损失（赔偿金一般不超过月租金的三倍）。若守约方经济损失过大，而又无法追回时，可向房屋所在地人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。协议履行过程中，陈国良交纳了截至2016年12月31日的房租，其余房租未交。2016年8月29日，南京市秦淮区人民政府办公室下发《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》[秦政办发（2016）108号]，要求由铂鑫公司承接、统一运营管理全区各行政事业单位的经营性国有资产，7月1日起至年底前分批实施资产移交工作，各单位将经营性国有资产的管理权（权属关系保留在原单位）全部移交给铂鑫公司，行政事业单位不再从事资产经营业务；铂鑫公司对全区行政事业单位经营性国有资产运营收益进行统一收缴等。2016年12月20日，洪武路办事处向铂鑫公司移交案涉房屋。2017年7月3日，铂鑫公司向陈国良发出《通知》，告知陈国良欠缴2017年1月1日至2018年12月31日期间租金，并要求陈国良限期缴纳拖欠租金，逾期将解除《房屋租赁合同》。2018年7月4日，铂鑫公司向陈国良发出《告知函》，告知案涉房屋的租赁合同将于2018年12月31日到期，铂鑫公司将于合同到期后收回案涉房屋，不再对外出租，要求陈国良于2018年12月31日前自行清空房屋交还铂鑫公司，并结清所欠租金及相关水电费，若逾期未办理，将视房屋内物品为废弃物处置。另查明，案涉房屋曾于2015年3月12日发生火灾。铂鑫公司陈述，因线路老化导致失火，原因在于陈国良，出于陈国良家庭及经营困难，原产权单位减免了2015年房租20000元作为补贴。陈国良则认为线路老化年久失修，维修义务应由产权人承担，并向一审法院申请调取失火原因及消防部门行政处罚情况，一审法院向其开具了调查令，后陈国良称其未调取到。庭审中，陈国良另提交了其与案外人张顺宁于2007年12月4日签订的《关于转让金月潭沐浴休闲中心协议书》复印件及装饰预算表，证明其从张顺宁处承租案涉房屋时面积为800平方米，存在加盖，以及案涉房屋因失火重新装修。铂鑫公司质证称对证据真实性均不予认可，且无法核实案涉房屋在陈国良之前的承租情况及有无加盖。关于违约金，陈国良认为过高，不应超过合同总价款的20%。一审法院认为，《房屋租赁协议》履行期间，洪武路办事处依据政府有关文件向铂鑫公司移交案涉房屋，案涉房屋由铂鑫公司实际管理，其已承继《房屋租赁协议》的权利义务。现《房屋租赁协议》约定租期届满，陈国良应立即向铂鑫公司返还案涉房屋，并支付2017年1月1日至2018年12月31日的欠付租金320000元，以及自2019年1月1日起至陈国良实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。陈国良主张案涉房屋存在加盖及失火责任在于铂鑫公司，但其提交的与案外人签订的协议书为复印件，且未能就失火原因等提供证据证明，一审法院均不予采信。铂鑫公司主张按《房屋租赁协议》租金标准计算占有使用费，一审法院予以支持。关于铂鑫公司主张的违约金，因陈国良长期欠付租金，已构成违约，对铂鑫公司造成损失，铂鑫公司根据合同约定标准主张违约金并不过高，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、陈国良于判决发生法律效力之日起十五日内向南京铂鑫资产经营管理有限公司返还位于南京市秦淮区的房屋；二、陈国良于判决发生法律效力之日起十五日内向南京铂鑫资产经营管理有限公司支付租金320000元及占有使用费（占有使用费按160000元/年为标准，自2019年1月1日起计算至陈国良返还上述房屋之日止）；三、陈国良于判决发生法律效力之日起十五日内向南京铂鑫资产经营管理有限公司支付违约金39900元。一审案件受理费6699元，由陈国良负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。二审中，上诉人主张其对实际使用的面积超出合同约定面积部分进行了装潢，希望被上诉人给予使用费的减免。本院认为，洪武路办事处三产办公室和陈国良签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。现上述协议约定的租期已经届满，且铂鑫公司作为有权管理涉案房屋的主体，已经提前书面通知陈国良合同到期后清空并交还房屋。故铂鑫公司主张陈国良返还房屋、支付欠付的租金和租期届满之后的房屋占有使用费及延期缴纳房租的违约金，本院予以支持。上诉人主张涉案房屋存在加盖的情况，并要求对加盖部分的装潢费用从房屋使用费中予以扣减，但上诉人未提交充分证据证明存在加盖的事实以及加盖行为的主体，对上诉人该主张，本院不予支持。上诉人抗辩被上诉人对房屋保管不善发生火灾对其造成损失，但其未提交证据证明火灾原因及损失数额，本院不予支持。综上所述，上诉人陈国良的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6699元，由上诉人陈国良负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  许云苏审 判 员  刘 凡二〇一九年十二月三十日法官助理  高 峥书 记 员  郭旭冬