贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初7089号原告：遵义万乐豪物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际C栋5楼，统一社会信用代码：915203030677443113。法定代表人：张杉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李力，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方忠，该公司员工。被告：袁禄军，男，1974年5月1日出生，汉族，贵州省习水县人，住习水县。委托诉讼代理人：兰兴，贵州慕远律师事务所律师。原告遵义万乐豪物业服务有限公司（以下简称万乐豪物业公司）与被告袁禄军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万乐豪物业公司的委托诉讼代理人李力、张方忠、被告袁禄军及委托诉讼代理人兰兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万乐豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年3月31日至2019年9月25日拖欠的物业服务管理费2,451.685元；2、判令被告支付申请人违约金（自2018年3月31日起，以1,649.736为基数，按照月息2％计算违约金至所欠费用付清之日止。注明：至2019年9月25日止，违约金为192.47元）；3、判令被告承担律师代理费1,500.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月19日，原告与遵义宏达房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，对遵义市珠海路“万豪国际小区”提供物业服务（该房屋面积124.98平方米，物业费1.1元每平方米计算，每月应交物业服务费137.47元），被告前期履行了自身的缴费义务，但自2018年3月31日起，经原告多次催促拒不交费，为维护原告的合法权益，诉至法院，请依法判决。被告袁禄军辩称：原告现在属于是诬告，属于是虚假诉讼，申请终止诉讼，一是我没有与原告签订合同，二是在诉状中说的我在履行缴费义务，但是我实际上没有缴费。被告与原告不存在合同关系，不应该缴纳物业管理费，所以不存在违约金和律师费的问题。小区开发商将万豪国际小区物业服务由遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司转给原告提供物业服务，违反不得将物业整体管理责任转让给第三方的原合同约定，被告不应缴纳物业管理费；原告进入小区后乱搭乱建，损害小区业主的整体利益；物业服务管理混乱，环境卫生差、占用公共通道甚至是消防通道，导致整个小区的生活环境质量差。本院经审理认定事实如下：原告万乐豪物业公司是依法成立并办理工商登记的物业服务公司，被告袁禄军系贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际A1栋26楼6号房屋业主，房屋建筑面积为124.98平方米。2009年7月17日，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司与被告袁禄军签订了《前期物业服务协议》，由遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司为遵义市汇川区珠海路万豪国际小区业主提供前期物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元/平方米预收。2015年5月20日，遵义宏达房地产开发有限公司与原告万乐豪物业公司、遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司签订了《物业管理移交协议》，三方约定，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司自愿退出对万豪国际物业的管理服务，由遵义宏达房地产开发有限公司收回对万豪国际物业的管理权，交由万乐豪物业公司负责管理服务。2015年3月19日，遵义宏达房地产开发有限公司与原告万乐豪物业公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定万豪国际小区成立业主委员会后，由业主委员会代表全体业主和物业管理企业另行签订物业服务合同后，本合同自动终止。住宅房屋由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米1.1元交纳物业服务费。从合同签订之日起原告公司一直为遵义市汇川区万豪国际小区提供物业服务至今。被告2018年3月31日至今未缴纳物业服务费用，原告经催收，仍未交费。案件审理过程中，原告提交收条若干，以证明被告交纳2018年3月31日前的物管费，被告不予认可，称从未交过物业费，2018年下半年入住涉案房屋。被告在庭审过程中主张建设单位未通过招投标的方式选物业服务企业，建设单位与原告签订的合同无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条第一款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘服务企业。”第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条例第五十六条规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，国家对建设单位通过招投标的方式选聘服务企业采取倡导原则，对物业的建设单位规定应当通过招投标方式选聘服务企业或者经过批准采用协议方式选聘物业服务，应系出于管理需要，且建设单位违反上述规定应承担的是行政责任。故《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，建设单位未经投标方式选聘服务企业并非导致所签订前期物业服务合同无效。遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司作为遵义宏达房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业提供服务后，自行退出对万豪国际小区的物业服务，遵义宏达房地产开发有限公司另行选聘原告万乐豪物业公司继续为万豪国际小区提供前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告万乐豪物业公司系依法办理工商登记的物业服务企业，其与遵义宏达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定的权利义务对全体业主具有约束力。原告为万豪国际小区提供了物业服务，被告袁禄军也应按照约定交纳物业服务费，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告要求被告袁禄军支付物业服务费的诉讼请求于法有据，应予支持。原告对2018年3月31日至2019年9月25日期间未交纳物业服务费的事实未提出异议，故被告袁禄军应向原告万乐豪物业公司交纳2018年3月31日至2019年9月25日期间的物业服务费2,451.685元。原告要求被告支付违约金及律师费，因遵义宏达房地产开发有限公司与原告万乐豪物业公司签订的《前期物业服务委托合同》中没有约定业主因未缴费导致的违约责任的计算方式，故不能予以支持。被告提出原告进入小区后乱搭乱建，损害小区业主的整体利益，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定，违章建筑的认定及处置由相关行政管理部门依法处置，被告对此可以向相关行政管理部门反映予以解决。被告提出物业服务管理混乱，环境卫生差、占用公共通道甚至是消防通道，导致整个小区的生活环境质量差等原告提供服务期间存在的问题，因物业服务企业系对小区业主进行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在原告提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中，且原告提供的物业服务获得了多数入住业主的认可，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，被告可就原告未尽物业服务义务提请业主大会讨论并作出解聘原告的决定后，另行选聘其他物业服务机构提供物业服务，但不能据此成为被告不交纳物业服务费的理由。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告袁禄军于本判决书生效后三日内支付原告遵义万乐豪物业服务有限公司从2018年3月31日起至2019年9月25日止贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际A1栋26楼6号房的物业服务费2,451.685元；二、驳回原告遵义万乐豪物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（依法已减半收取），由被告袁禄军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  陈正敏二〇一九年十二月二十六日书记员  袁瑜萍