四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4759号 上诉人（原审被告）：严小芳，女，汉族，生于1977年12月30日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充一品天下物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路185号3幢1、2层13号。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 上诉人严小芳因与被上诉人南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人严小芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、一审认定事实错误。被上诉人签订《服务合同》时，不具有合法的主体资格，被上诉人于2017年5月15日取得物业服务企业资质证书，2016年5月28日，被上诉人在无物业服务资质的情形下与香榭春天业主委员会签订《香榭春天小区服务合同》，该合同主体不适格不应具有法律效力；香榭春天小区业主委员会成立系非法，无权代理小区全体业主与不具有物业服务资质的企业签订物业服务合同，上诉人于2006年购买南充市住宅，上诉人小区从未召开过业主大会，更未依法成立业主委员会，上诉人不知情，也未授权任何人代表本人选举业主代表或就成立业主委员会进行投票表决，非法成立的香榭春天业主委员会无权代表全体业主选聘物业服务企业。2、被上诉人非法签订服务合同后，从未提供有效的物业服务，在服务过程中，管理不善，不作为、乱作为，严重影响了小区业主的正常生活，主要表现如下：（1）上诉人所居住的北三门大门长期处于无人看守状态，导致上诉人女儿上学的自行车停在楼下被盗，上诉人多次要求被上诉人赔偿损失并加强小区物业管理，增设门岗，但至今未得到解决；（2）被上诉人提供物业服务期间，由于管理不善，小区内车辆乱停乱放，被上诉人未经小区业主同意，擅自将小区停车位对外出租，造成业主车辆无处停放，所收取的租金占为已有，非法侵占业主利益；（3）单元门禁经常损坏，可视系统故障，多次要求修复，至今未答复；（4）公共设施未维护；（5）小区内经营户长期在小区内从事电、氧等作业，占用小区内的公共空间，对小区业主造成伤害，影响了环境和生活质量；（6）小区内的娱乐经营户，长期超时营业且偶尔发生纠纷，影响业主休息；（7）小区路面长期不维护，乱挖乱填，造成路面凹凸不平，导致出行安全隐患；（8）单元楼层配置消防器材过期时间较长，导致火灾安全隐患；（9）小区内有几乎商业户为酒类仓库，存放大量酒类，散发气味浓烈，造成安全隐患。3、被上诉人将小区绿化带改为停车位和建筑垃圾堆放场所，影响小区空气质量，长期占用消防通道，增加了安全隐患。4、一审审理违法法定程序，损害上诉人的合法权益，一审庭审中，上诉人要求被上诉人提供《物业服务合同》，但一审法院对上诉人的这一请求不予支持，侵犯了上诉人的合法权益。 被上诉人一品天下公司答辩称，案涉物业服务合同是一品天下公司与香榭春天业主委员会签订的，被上诉人成立于2016年5月，自2016年5月开始营业，一品天下公司成立是合法的并且经过了备案。上诉人所说北三门长期无人看守的问题，北三门自被上诉人进驻以来就没有人看守，只有一个小门，晚上是关闭的，上诉人称其女儿的自行车被盗是在2016年5月，但被上诉人是在2016年6月才进驻该小区，与被上诉人无关，上诉人要求增加北三门门岗不合理，北三门没有岗亭，28幢每月收取的物业费用为1,500多元，而聘请保安的工资为一月4,000元左右，被上诉人无法承受。对于上诉人所说的单元门禁、消防设施的问题，在被上诉人进驻以来就一直存在，并且这些问题的解决需要专门维修基金来解决，我方多次上报申请维修基金，但未获得相关部门批准。上诉人所称被上诉人占用的绿化带改成车位的问题，该小区的车位很少，被上诉人将车位改造之后全部是由28幢的用户使用，也没有收取费用。被上诉人从未占用消防通道。上诉人从2016年开始就没有缴纳过物业费，被上诉人已经进行了一定的服务，上诉人应当缴纳物业费用。 一品天下公司起诉请求：1．请求判令严小芳支付拖欠的物业管理费1,743元（0.4元/㎡/月×104.76㎡×36月＋垃圾处置费6.5元/月×36月，从2016年6月计算至2019年5月31日，具体费用计算至物业费付清之日止）；2．判令严小芳从欠费之日起按每日3‰标准向一品天下公司支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3．判令严小芳承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：一品天下公司成立于2016年5月3日，于2016年8月26日取得营业执照，营业期限为2016年5月3日至长期；于2017年5月15日取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级，准予从事物业管理活动时间为2016年5月。一品天下公司于2016年5月28日与香榭春天小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，约定合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止；物业服务费收取标准为多层住宅0.6元／平米/月，垃圾处置费6.5元／户/月；物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月15日前交纳上半年的物业服务费，6月15日前交纳下半年物业服务费；业主经物业服务公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物业服务公司支付违约金。该小区第27、28、29、30栋楼的物业服务费实际是按0.4元／平米/月标准执行。香榭春天小区28栋一层是商业铺面，有经营户在小区内从事各种经营。严小芳系香榭春天小区28幢1单元2层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为104.76平方米。从2016年6月起至今，严小芳一直未向一品天下公司交纳物管费、垃圾处置费，一品天下公司向严小芳发出《催缴物管费通知》后，严小芳仍未交纳，截止2019年5月31日共欠物业服务费1,508.54元（0.4元/㎡/月×104.76㎡×36月）、垃圾处置费234元（6.5元/月×36月）。 另查明，一品天下公司对香榭春天小区的物业管理和服务的确存在一定的瑕疵。 以上事实有一品天下公司的营业执照、物业服务企业资质证书、一品天下公司与香榭春天小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》、二严小芳的身份证复印件、房屋登记信息查询结果单、《催缴物管费通知》等证据在卷佐证。 一审法院认为：根据一品天下公司提供的营业执照和物业服务企业资质证书可知，一品天下公司自2016年5月3日起即可营业，自2016年5月起即具有从事物业服务的资质，故其与香榭春天小区业主委员会于2016年5月28日签订《香榭春天小区服务合同》时是可以营业并具有物业服务企业资质的，该合同合法有效。香榭春天小区部分业主认为一品天下公司是先签订合同、后成立公司，其与香榭春天小区业主委员会签订的物业服务合同无法律效力的主张没有事实和法律依据，不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对香榭春天小区全体业主具有法律约束力。一品天下公司自合同签订后即对香榭春天小区进行了物业管理和服务，严小芳作为该小区的业主，已享受一品天下公司提供的管理和服务，应当按照合同约定按时向一品天下公司交纳物业管理服务费和垃圾处置费。从审理的涉及香榭春天小区系列物业服务合同纠纷案件中其他业主所提供的证据来看，一品天下公司对该小区的物管服务确实存在一些瑕疵，但严小芳所在的小区28栋楼因地理位置特殊，加之一楼规划设计的是商业铺面，进出该楼所在地区的人员复杂是必然的，该楼下面因各种经营户经营活动造成的环境较混乱也非一品天下公司所能控制，且业主如认为物业企业未尽到管理职责，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业服务费。一品天下公司已向严小芳发出《催缴物管费通知》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，一品天下公司要求严小芳支付2016年6月至2019年5月31日期间的物业管理费的诉讼请求合法有据，予以支持，但因一品天下公司服务存在瑕疵，对此期间的物业服务费用应予以调减。根据本案实际情况酌定由严小芳承担该期间90%的物业服务费即1,357.69元的给付责任，并不再支付违约金。垃圾处置费是由物业管理人代为收取后向环卫部门缴纳，应由垃圾生产的单位及人员负担，故对一品天下公司要求严小芳支付欠缴的2016年6月1日至2019年5月31日期间的生活垃圾处置费234元的诉讼请求予以支持。对一品天下公司“具体费用计算至物业费付清之日止”的诉讼请求，因该诉讼请求不具体明确，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、严小芳于判决生效后五日内向南充一品天下物业服务有限公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费1,357.69元、生活垃圾处置费234元，合计1,591.69元；二、驳回南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，由严小芳承担。 二审中，被上诉人提供《南充市顺庆区人民政府北城街道办事处关于同意成立香榭春天第二届业主委员会的批复》及《业主委员会备案证明》，拟证明香榭春天业主委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同。还提供被上诉人向南充市顺庆区北城街道办事处、五里店社区、南充市顺庆区人民政府、南充市房地产管理局的情况报告五份，拟证明被上诉人就上诉人所提到的问题一直在向相关部门反映，这些问题需要维修基金解决。另提供照片九张，拟证明28幢的地理环境，北三门一直没有值班室门岗，被上诉人无法增设值班门岗。严小芳一方对被上诉人提供的证据予以认可。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，香榭春天业主委员会经过了南充市顺庆区人民政府北城街道办事处备案登记，业主委员会的成立合法。一品天下公司于2016年5月3日取得营业执照，且被准予从事物业管理活动的时间为2016年5月，一品天下公司具有从事物业服务的资质，其与香榭春天业主委员会签订的物业服务管理合同合法有效，一品天下公司为本案适格主体。一品天下公司与香榭春天业主委员会签订的物业服务管理合同对香榭春天小区所有业主均具有约束力。一品天下公司向香榭春天小区提供物业服务，业主应当向其支付物业管理费用。本案中，严小芳上诉认为一品天下公司未尽到管理职能导致其女儿自行车被盗、一品天下公司违规收取停车费占为己有，因严小芳未提供自行车被盗以及一品天下公司违规收取停车费的相关证据，对其该上诉理由不予支持。从香榭春天小区北三门的现场照片可知，香榭春天小区北三门大门关闭，一扇供行人通过的小门一直打开，北三门没有设置门岗岗亭的情况客观存在，但因香榭春天小区一层商铺为部分小区业主购买出租给他人进行经营，商铺的存在也造成了进入小区的人员复杂，属于一品天下公司无法管理控制的范围。对于严小芳上诉认为小区门禁系统及消防设施等公共设施老旧需要更换的问题，一品天下公司对此予以认可，但认为公共设施老旧更换需要使用维修基金，从一品天下公司提供的情况报告可知，一品天下公司向相关部门书面报告申请维修基金对老旧设施进行更换，但因政府相关部门尚未批准维修基金的使用导致一品天下公司无法动用资金进行修缮，一品天下公司尽到了一定的管理义务，故对严小芳该上诉请求不予支持。对于小区部分公共设施一品天下公司的管理确实存在瑕疵，故一审认定严小芳按照物业服务费的90%向一品天下公司支付物业服务费正确。如果一品天下公司存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的情形，严小芳可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同规定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及指定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”之规定，另行向一品天下公司主张权益。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。作为物业服务企业，应从自身角度加强管理，必要时与业主委员会积极配合，力求为业主提供更优质的服务；作为业主，也应积极行使共同管理小区的法律权利，促使业主委员会良性运作，代表业主利益，更好地发挥监督管理职能。 综上，严小芳的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由严小芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十二月三十日 书记员 李 俊