北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12751号原告：安桂侠，女，1982年3月23日出生，满族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。委托代理人：白晓东，北京昶正律师事务所律师。委托代理人：卢明计，北京所铭律师事务所律师。被告:张秀明，男，1962年10月21日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。被告吕孝龙，男，1957年7月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。委托代理人王华伟，北京国舜律师事务所律师。委托代理人尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。原告安桂侠诉被告张秀明、吕孝龙确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告安桂侠本案中提出如下诉讼请求：1.确认2001年12月28日，被告张秀明与被告吕秀龙签订的房屋买卖合同有效；2.确认2012年6月7日，原告与被告张秀明签订的房屋买卖合同有效；3.确认位于北京市顺义区×地区×村×号【对应宅基地使用证号顺-×乡×村集建（证）字第×号】内所有房屋及地上物全部归原告所有；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年12月28日，被告张秀明与吕孝龙签订买卖协议，购买吕孝龙涉诉宅院房屋。2010年6月3日，原告与被告张秀明签订买卖协议，购买上述宅院。后原告在此居住生活，为明晰权属，诉至法院。被告张秀明辩称：我和原告2012年6月7日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思，有买卖房屋的真实意愿和行为。我把房屋卖给了安桂侠，价款2.5万元。我也收到房款了。我买房后没有对房屋进行过翻建。我和安桂侠没有亲属关系。我同意和原告的房屋买卖合同有效，同意涉诉房屋归原告所有。我认为我卖房的价格是正常的价款。被告吕孝龙辩称：张秀明与吕孝龙确实签订房屋买卖草契。根据合同相对性，原告与吕孝龙并未签订房屋买卖协议，安桂侠不能主张诉讼请求第一条。我方认为吕孝龙作为被告主体不适格。原告与被告张秀明的房屋买卖合同与吕孝龙无关。原告的第三项诉讼请求中北房五间、西厢房三间与事实不符，张秀明与吕孝龙签订的房屋买卖草契中将瓦房一所7间，一间是1500元，共计10500元，与原告主张的房屋间数不符。张秀明与原告签订的协议是2012年6月7日，上边没有宅基地证号，无明确的四至，无间数，与张秀明签订的合同是不对等的。涉诉标的物不明确。结合原告以及张秀明所说事实，在2012年签订的涉诉房屋卖给原告宅院及房屋，在张秀明与吕孝龙之间没有宅院，只是七间瓦房。张秀明与原告2012年签订的价格25000元不知有无明确的交接。被告认为不构成善意取得。在2012年房屋定价25000元明显低于市场价格。经审理查明：涉诉宅院“顺-×乡-×村集建（证）字第×号”集体土地建设用地使用证登记土地使用者为吕孝龙，载明宅基地东西宽29.2米，其中东院东西10.5米，西院东西18.7米。经2019年11月27日勘验：涉诉宅院分为上坎（西院）和下坎（东院）。上坎有北房7间，东厢房3间，西厢房2间。下坎有北房3间，棚子1排。上坎东西院墙内墙皮之间20.1米，上坎东西院墙均为二四墙。下坎东西院墙内墙皮之间10.94米，下坎东院墙为二四墙。东西院共用中间院墙。卖房人吕孝龙与买房人张秀明于2001年12月28日签订《买卖房屋草契》，主要内容如下：卖房人吕孝龙今交瓦房一所柒间，座落顺义区×镇×村，凭中人殷某1说合，情愿卖与张秀明名下永远为业，言明卖价每间壹仟伍佰元，共计人民币壹万零伍佰元，笔下交清，并无短少。日后如有任何瓜葛，俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，空口无凭，立草契为证。四至东至坡，西至道，南至王新华，北至道。代笔人殷万苍，中证人殷某1、殷某2、殷某3。卖房人：（签名）吕孝龙。现住址：顺义区×镇地区×村。买房人：（签名）张秀明。现住址：顺义区×镇地区×村。（加盖顺义区×镇地区、×村村民委员会印章）关于《买卖房屋草契》真实买卖价格，吕孝龙表示为显示的10500元。张秀明主张为25000元。关于购房款的给付情况，原告安桂侠表示：（1）买房的钱25000元是2001年给的，是我出的，我给张秀明了；（2）2012年的《协议》实际上没有钱款交付。张秀明认可安桂侠该陈述。殷凤启接受法庭询问时表示：（1）2011年张秀明与吕孝龙签订了买卖房屋草契，当时买卖房屋找大队，大队的人去了；（2）钱是张秀明给吕孝龙的，钱数是25000元，草契上写10500元是为了少上税；（3）农村的习俗是把宅基地使用证一给对方，相当于把所有的房屋都给对方了，草契中的七间，应该是正房，没有写厢房，实际上是把所有的房屋都卖给了张秀明。殷某1接受法庭询问时表示：（1）涉诉宅院买卖房屋草契是真的；（2）对于卖的是部分宅院还是全部宅院以及买卖的价款记不清了，但是一般情况是给了宅基地使用证，就是卖了全部的院落。殷万苍接受法庭询问时表示：（1）我当时是老会计，涉诉买卖房屋草契是我代笔写的；（2）买卖的价款肯定要比草契的价格要多，可能是25000元左右，当时为了少上税，当时写的房屋间数和单价是为了和写的总价款对上；（3）关于买卖房屋范围应以宅基地使用证范围为准。关于《买卖房屋草契》买卖房屋范围，吕孝龙表示：（1）当时我宅院一块宅基地上有15间房屋，上坡是正房七间，七间中有五间是整体，后两间是后接的，还有西厢房两间，东厢房三间，下坡有北正房三间，没有厢房；（2）实际卖给了张秀明7间房，卖的是西边正房五间，西厢房两间，另外的房屋没有卖，闲置了，实际上是原告在全部使用。张秀明主张：（1）当时我买的就是整个院子，不是7间房屋；（2）草契写的7间房不准确，是为了少交税，后来也没交税。原告安桂侠出示日期为2012年6月7日的《协议》，主要内容为：卖房人：张秀明。买房人：安桂侠。经商，张秀明将从吕孝龙所购买的×村×胡同的房屋宅院卖给安桂侠。双方定价25000元。本签字之日已付清。今后将该房院归安桂侠所有，与张秀明无关。签字生效，绝不反悔。钱房两清。签字：张秀明。签名：安桂侠。对于上述《协议》，张秀明表示：（1）认可真实性；（2）当时实际是吕孝龙卖给原告的，但是因为原告户口是河北的，正在和吕孝先搞对象，是我给介绍的，户口不在我们村，所以就写的我的名字，真实的买方是原告；（3）现在原告的户口已经迁过来了，我就给原告了。吕孝龙表示：（1）协议的真实性和证明目的都不认可；（2）房屋和宅院卖给了原告，但是根据张秀明和吕孝龙签订的草契，根本没有宅院，只是房屋。原告安桂侠户籍登记情况为2007年2月5日自河北省迁至北京市顺义区×镇地区×村×街×胡同×号，户籍性质为农业家庭户。原告安桂侠与吕孝先系夫妻关系。吕孝先户籍登记为北京市顺义区×镇地区×村×街×胡同×号农业家庭户，户主为吕志刚。户主为吕志刚的2000年发放的土地承包经营权证书显示人口为3。张秀明户籍登记情况为北京市顺义区×镇地区×村×街×号农业家庭户，其出示的2000年发放的土地承包经营权证书户主为张秀明。被告吕孝龙认可张秀明、吕孝先自出生即为×村人。原告安桂侠主张其为×村集体经济组织成员，但其表示其未享受村集体经济组织成员福利待遇。吕孝龙反驳称：（1）在2001年12月28日签订草契的时候，张秀明是中间人，不是买受人，实际的购买人是安桂侠，我当时不知道张秀明作为中间人替安桂侠买房；（2）根据原告的户籍情况，当时签订房屋买卖草契的时候，原告不是×村集体成员，所以签订的草契是无效的，进而原告与张秀明签订的协议也是无效的；（3）当时张秀明和吕孝龙签订的草契不是双方真实意思表示，草契应该无效的，不成立。张秀明表示，我当时没有和吕孝龙说过我是替安桂侠买房的，我当时想的就是我先买过来写我名字，等原告户口过来，我再卖给她。关于涉诉宅院的使用情况，吕孝龙表示：（1）买完房屋后实际上也是安桂侠在用；（2）我也没有用过涉诉宅院。张秀明表示：（1）我买后也没有住，就直接让安桂侠居住，当时有安桂侠及其父母、弟弟居住；（2）安桂侠和吕孝先结婚后，安桂侠就去×村吕孝先家居住了。安桂侠表示：（1）卖房后就是安桂侠及其父母、弟弟在涉诉宅院居住；（2）等安桂侠结婚后，就去吕孝先家居住了；（3）现在涉诉宅院由安桂侠的父母、弟弟居住。关于涉诉宅院房屋的建造情况，吕孝龙表示：（1）卖的正房五间是1980年建造的，剩下的房屋都是一九八六年或一九八七年建造的；（2）我卖房后听说他们也没有翻建，我卖房后将房屋交给张秀明了，卖房前有一阵我不在那住了。张秀明表示：（1）认可吕孝龙说的建房情况；（2）我买房后没有对房屋进行过装修。原告安桂侠表示：（1）认可吕孝龙说的建房情况；（2）原告没有进行过翻建，进行过装修。上述事实，有双方当事人陈述、询问笔录、集体土地建设用地使用证、《买卖房屋草契》、《协议》等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于卖房人吕孝龙与买房人张秀明于2001年12月28日签订《买卖房屋草契》所涉及的房屋及价格，结合张秀明的陈述及殷某1、殷万苍、殷凤启的陈述，本案认定该《买卖房屋草契》涉及涉诉宅院的全部房屋，实际价款为25000元。关于原告安桂侠出示日期为2012年6月7日的《协议》，并未实际履行，不存在钱款交付，无须房屋交付。该《协议》仅反映出安桂侠借用张秀明名义购买涉诉宅院房屋，并不存在张秀明与安桂侠之间买卖涉诉宅院房屋的真实意思。该协议因双方意思表示形式及内容均不真实，也不能认定有效。关于卖房人吕孝龙与买房人张秀明于2001年12月28日签订《买卖房屋草契》，张秀明无实际购买涉诉宅院房屋的真实意思，具有购买涉诉宅院房屋的真实意思的买方是原告安桂侠，实际出资人也是原告安桂侠，房屋购买后实际由安桂侠及其家人使用。张秀明并非出资购买人，只是以其名义，由安桂侠实际购买并使用。关于安桂侠于2001年借用张秀明名义购买涉诉宅院房屋一事，出售人为吕孝龙，实际购买人为安桂侠，张秀明为名义购买人，所买卖的房屋为涉诉宅院当时全部房屋，价款为25000元。虽然安桂侠户籍变更为北京市顺义区×镇地区×村×街×胡同×号农业家庭户后，仍未享有×村集体经济组织成员待遇，但安桂侠的丈夫吕孝先为×村集体经济组织成员。吕孝龙的户籍地址为北京市顺义区×小区×楼×单元×号。在现有情况下，卖房人吕孝龙与买房人张秀明于2001年12月28日签订《买卖房屋草契》的效力应结合其买卖形式有效性及买卖实质内容的归属来认定。综上，本案认定卖房人吕孝龙与买房人张秀明于2001年12月28日签订《买卖房屋草契》有效，但实际买方的权利义务归属于原告安桂侠，并认定涉诉宅院宅基地使用权范围内的房屋及不动产地上物归原告安桂侠所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、卖房人吕孝龙与买房人张秀明于二○○一年十二月二十八日签订的《买卖房屋草契》有效，实际买方的权利义务归属于原告安桂侠。二、“顺-×乡-×村集建（证）字第×号”集体土地建设用地上房屋及其他不动产地上物归原告安桂侠所有。三、驳回原告安桂侠其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告安桂侠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  焦广涛人民陪审员  张秀红人民陪审员  冯 旭二〇一九年十二月二十日书 记 员  马 超