镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初614号原告：袁远，男，汉族，1929年12月生，住镇江市。委托诉讼代理人：陈红雨、李传华，江苏江成律师事务所律师。被告：苏二平，男，汉族，1955年9月生，住镇江市。被告：王红珍，女，汉族，1962年11月生，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：董骏，江苏朱方律师事务所律师。第三人：王建国，男，汉族，1971年12月生，住镇江市.第三人：王国凤，女，汉族，1969年11月生，住址同上。第三人：严九英，女，汉族，1946年9月生，住本市润州区。第三人：镇江市润州区新农村发展实业有限公司，住所地镇江市黄山南路2号，统一社会信用代码：9132110056775855XO。法定代表人：吴忠，该公司总经理。第三人：镇江市润州房屋拆迁安置公司，住所地镇江市黄山南路2号，统一社会信用代码：9132111114157303XY。法定代表人：唐平，该公司经理。两第三人共同委托诉讼代理人：张红玉、施珺，江苏汇泉律师事务所律师。原告袁远与被告苏二平、王红珍，第三人王建国、王国凤、严九英、镇江市润州区新农村发展实业有限公司（以下简称新农村公司）、镇江市润州区房屋拆迁安置公司（以下简称拆迁公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈红雨、李传华，被告苏二平、王红珍及其共同委托诉讼代理人董骏，第三人王建国、王国凤、严九英，第三人新农村公司、拆迁公司共同委托诉讼代理人施珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认袁远与王红珍、苏二平签订的房屋买卖合同有效；2、确认镇江市润州区官塘桥镇五凤口村八公洞组2号房屋所有拆迁利益归原告所有。事实与理由：1992年5月1日，原告与两被告签订购房协议书，约定原告以4500元价格购买镇江市润州区官塘桥镇五凤口村八公洞组2号房屋，原告已经取得案涉房屋集体土地使用权证，现房屋已经拆迁。原告就其诉称提供如下证据材料：1、1992年5月1日签订的房屋买卖协议书。2、苏二平宅基地证书。3、1998年3月31日收据，1999年5月7日收费收据，2002年1月22日专用收据，2002年9月16日内部结算凭证各一份，拟证明原告向相关部门缴纳相关税费依法取得土地使用权的事实。4、申请书、五凤口村委会证明、居民电缆缴费卡、银行缴费记录、五张照片，拟证明原告购买涉案房屋后一直居住使用。5、集体土地使用证、土地登记审批表、镇江市地籍调查表，拟证明原告获得涉案房屋的集体土地使用权。6、房屋所有权证存根，拟证明案涉当时房屋没有房产证，因该房屋系王有元建设，需王红珍先继承后过户，才能过户给原告，后因被告王红珍、苏二平要求额外的费用，致使后续的办证手续未能完成。7、公告证明，建房证明，卖房价款收据，户籍证明，房地产买卖契约各一份，拟证明在第一份购房协议签订十年后，因需办理房产证，二被告再次与原告于2002年10月17日签订购房协议。8、原告申请书，拟证明在王红珍先继承后过户的过程中，原告为了防止被告反悔不再过户给原告，故向房管所提交保全申请。9、五凤口村民委员会与原告签订的协议书，安装自来水结算凭证，拟证明村民委员会确认原告系该房屋的主人且一直居住，要求原告作为本村居民向村民委员会缴纳盗抢保险费、自来水安装费的事实。10、村庄记忆之八公洞印象照片、张家湾棚户区改造项目户籍情况公示表，拟证明本案第三人居住在八公洞九号，与原告居住的且相隔不远，其知晓涉案房屋卖给了原告，也知晓涉案整个村庄即将拆迁，在此情况下原告以及同村人员合影留念，从未对涉案房屋提出异议的事实。11、接出警登记本、出警照片。被告苏二平、王红珍辩称，1986年土地管理法明确规定了农村集体土地归本集体村民所有，故1992年签协议违反国家强制性规定是无效的。案涉房屋原所有人为王有元，没有继承前两被告无权处分。两被告就其辩称提供如下证据材料：情况说明一份，拟证明享有案涉房屋权利有本案第三人。王建国述称，同两被告意见。王国凤述称，同两被告意见。严九英述称，对案涉房屋享有继承权，两被告无权对案涉房屋进行处分。新农村公司、拆迁公司共同述称，根据法院的判决，对拆迁权益进行下一步处理。五名第三人未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并佐证在卷。本院经审理认定事实如下：案涉房屋为王有元于1972年所建，为农村集体土地房屋，现房屋已经被新农村公司、拆迁公司拆迁。王有元1981年去世，王有元育有一子一女。王红珍系其女儿、苏二平系其女婿。儿子王荣富已去世，妻子为严九英，儿子王建国、女儿王国凤，即本案第三人。1990年，镇江市润州区官塘桥乡人民政府颁发农村居民宅基地清查登记证，案涉房屋土地登记证中，户主姓名为苏二平。1992年5月1日，原告与苏二平签订购房协议书，约定原告以4500元价格购买镇江市润州区官塘桥镇五凤口村八公洞组2号房屋。协议书为苏二平执笔，镇江市润州区官塘桥镇五凤口村村民委员会加盖公章，苏二平所在单位镇江市环境卫生管理处汽车队加盖了公章。2003年，王红珍在协议书上进行了签字。苏二平在协议书中加注“产权证发放后由苏交给袁”。2001年，镇江市国土资源局向原告发放集体土地使用证，位置为官塘桥镇五凤口村八公洞组，类型为批准拨用宅基地2002年，原告向五凤口村申请对案涉房屋进行维修，五凤口村村民委员会加盖公章、八公洞村民小组加盖公章，同意原告进行维修、进行建设围墙。2003年，有关部门为案涉房屋办理了房屋所有权证明，所有人为王有元，用途为“此证仅限公证用”，王红珍领取了该证明。2004年，五凤口村村民委员会与原告签署协议书，进行保险联防，加强社会治安。2018年，原告与第三人及八公洞组村民在拆迁前进行合影。本院认为，1992年5月1日原告与苏二平签订购房协议书，村委会与苏二平单位均加盖公章，协议是公开的。原告办理土地证后，原、被告双方准备办理房屋登记过户，但由于发生矛盾纠纷或其他原因，并未办理登记过户。根据原告提供的照片、维修申请、缴费记录等证据，可以认定案涉房屋长期处于原告的的实际控制、占有、使用之下。原告与苏二平签订协议，系双方真实意思的表示，2003年王红珍在协议书上补签字，可以视为对协议的追认。合同签订于1992年，应当按照当时的法律法规对其效力进行认定。1992年土地管理法以及其他法律、法规的并未有禁止农村集体土地房屋买卖的强制性规定，亦未损害公众利益。苏二平、王红珍是否对案涉房屋具有完全的处置权并不影响协议的效力。原、被告之间签订的协议不存在合同无效的情形，故应当认定协议合法有效。故对被告抗辩协议违反法律强制性规定和被告无权处分导致协议无效的抗辩，本院不予采信。根据法律的规定，不动产物权的变更、转让必须依法登记，未经登记的不发生效力。案涉房屋所有权并未变更登记在原告名下，不发生物权变更、转让的法律效力。因案涉房屋未登记在原告名下，故对原告要求确认案涉房屋拆迁权益归原告所有的请求，本院不予支持，原告如有损失可以另行寻求救济途径。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告袁远与被告苏二平、王红珍关于镇江市润州区官塘桥镇五凤口村八公洞组2号房屋买卖的《协议书》具有法律效力。二、驳回原告袁远的其他诉讼请求。案件受理费7000元，保全费5000元，合计12000元，由原告袁远负担11020元，被告苏二平、王红珍负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  房东升人民陪审员  王 卫人民陪审员  李昌华二〇一九年十二月二十七日法官 助理  王恺嘉书 记 员  唐文琳