江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10660号 原告（反诉被告）：江苏星瑞堂置业管理有限公司，住所地南京市玄武区钟灵街50号建筑物第二层202-203室。 法定代表人：程苏苏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲，江苏永润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾云飞，男，1990年3月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏星瑞堂置业管理有限公司（以下简称星瑞堂公司）与被告（反诉原告）贾云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星瑞堂公司的委托诉讼代理人赵霄飞、被告（反诉原告）贾云飞的委托诉讼代理人申烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星瑞堂公司向本院提出诉讼请求：1.被告贾云飞支付原告2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金222000元，并支付111000元自2019年3月11日起至2019年9月10日止，222000元自2019年9月11日起至实际给付之日止按日万分之五标准计算的违约金；2.被告贾云飞支付原告律师费5000元。事实和理由：2018年9月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南京市房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告贾云飞使用，租赁期限为2018年10月10日至2020年6月30日，房屋租金为222000元/年，同时合同对租金支付方式、合同解除及违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告贾云飞使用，履行了合同义务。但被告贾云飞未按照合同约定于2019年3月10日之前支付2019年4月10日至2019年10月9日的房屋租金111000元，2019年9月10日前支付2019年10月10日至2020年4月9日期间的租金111000元。经多次沟通，被告至今未付。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行，现被告未能按约支付房屋租金，严重违反双方合同约定，应当承担全部责任。故原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告贾云飞辩称，1.原、被告双方之间的租赁合同应当被依法撤销，被告贾云飞不应当支付原告租金，且据被告所知，本案所涉及的抵押合同纠纷一案，现目前已二审审结，判令由交通银行实现对案涉房屋的抵押权，故原告增加的2020年的房租更不应当予以考虑；2.原告主张的违约金诉请虽有合同约定，但被告认为双方之间合同不能得到履行的原因在于原告，且原告未能举证证明其实际损失如何产生，故原告主张的违约金、律师费均应由原告自行承担。 反诉原告贾云飞向本院提出反诉请求：1.撤销反诉原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.反诉被告星瑞堂公司赔偿反诉原告贾云飞装修损失133700元、器材损失346440元。事实和理由：2018年8月，反诉原、被告就涉案房屋租赁进行洽谈时，反诉被告向反诉原告隐瞒了涉案房屋已被抵押的事实，反诉原告为长期经营要求签订租期更长的租赁合同，但反诉被告以种种理由仅与反诉原告签订了两年的租赁合同，其工作人员同时承诺租期到期后给反诉原告延续六年。反诉原告基于对反诉被告的信任，在签订房屋租赁合同后对涉案房屋投入大量人力物力开始装修并购置设备，筹备设立“极限袋鼠”健身工作室。反诉原告开业后经过一段时间的低迷，逐渐有所起色时，于2019年1月底收到无锡市梁溪区人民法院协助执行通知书，告知涉案房屋已设立抵押权，现因借款纠纷被查封，反诉原告至此才知晓该情况，故续签合同的可能性已微乎其微。反诉被告谎称其已经与出租人王金如续签了租赁合同，但实际情况是王金如与房屋所有权人薛凤勤续签了租赁合同，但反诉被告尚未续签成功。反诉被告在缔结合同之初向反诉原告承诺王金如愿意与反诉原告续签租赁合同，但反诉被告事后陈述王金如只愿意与租赁房屋面积大于500平方米的商户续签房屋租赁合同。反诉被告在订立合同之初便故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并向反诉原告提供虚假信息，致使反诉原告订立的合同目的无法实现，故贾云飞提起反诉。 反诉被告星瑞堂公司辩称，1.反诉原告在2018年商谈租赁合同过程中从未向反诉被告询问过涉案房屋是否存在抵押的事宜，反诉被告也并不存在故意隐瞒房屋已抵押的情况，实际上租赁房屋在银行抵押进行按揭借款是普遍现象，房屋是否抵押对于房屋租赁并无重大影响。也没有任何法律或交易习惯规定房屋出租时应当对租赁房屋是否已抵押进行披露，故双方在签订租赁合同过程中未涉及房屋是否已经抵押是符合交易习惯，不存在反诉原告所称的反诉被告恶意隐瞒欺诈原告的情况；2.对于反诉原告希望长期租赁房屋的要求，反诉被告在商谈时已经给予明确回复，表明如果到期后反诉被告继续租赁涉案房屋，则由反诉被告与反诉原告续签合同，如果反诉被告到期后不再租赁涉案房屋，则反诉被告负责对接出租人王金如，由反诉原告与王金如商谈合同的续签事宜。而且反诉被告工作人员在做出上述回复前还特意向出租人王金如询问了其与产权人续租合同的情况，在得到王金如与产权人续租8年的答复后才做出上述承诺，但在整个商谈过程中反诉被告从未向反诉原告做出确保其租赁期达到六年的承诺，只是答应在力所能及的条件下对其续租提供帮助，是否能够成功续租还需进一步协商，反诉原告在此情况下仍然表示愿意租赁房屋，是其综合考虑了各方因素后的决定，应自行承担到期后有可能无法续租房屋的风险；3.反诉原告要求撤销合同所依据的事实不存在，反诉原告称涉案房屋已被实现抵押权，无法履行及续签合同，但据反诉被告了解，产权人与银行的诉讼尚处于审理阶段，并无生效判决，更不存在强制执行，反诉原告对于涉案房屋的使用并未受到实质影响，即使该房屋后期被法院拍卖或以其他方式处置，也不一定会影响到反诉原告的租赁权。根据相关法律规定，只有在合同存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的情况下一方当事人才可以选择撤销合同，而本案中反诉被告不存在上述任何一种情形，原告无权要求撤销合同；4.房屋租赁合同约定如因产权人需要无法继续履行，则仅需退还剩余租金及保证金。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区山西路67号A1802室（建筑面积304.37平方米）登记的房屋所有权人系薛凤勤。王金如自2012年4月1日起承租上述房屋。 2012年3月30日，王金如与江苏五星商业管理有限公司（后更名为江苏星瑞堂置业管理有限公司，即本案原告，以下简称五星公司）签订商业房屋租赁合同，约定王金如将上述房屋出租给原告，租赁期限自2012年4月1日起至2020年6月30日止。2012年3月31日，王金如与五星公司签订商业房屋租赁补充合同，约定鉴于王金如出租给五星公司房屋已被房屋产权人抵押给了银行，若因银行行使抵押权导致该房屋被抵债、拍卖或提前收回，王金如需赔偿五星公司前期投入的装修费及相当于当年六个月房租的违约金。 2018年9月20日，原告星瑞堂公司（甲方、出租方）与被告贾云飞（乙方、承租方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定乙方实际向甲方承租房屋建筑面积为280平方米（上述面积均包含公摊建筑面积，乙方在本协议签字时视为对租赁房屋面积不持异议），租赁期限自2018年10月10日起至2020年6月30日止，甲方应于2018年9月21日前将租赁房屋及配套设施、设备（如有）交付给乙方，乙方应在2018年12月1日前开业，乙方承租租赁房屋的用途为健身格斗；房屋租金为222000元/年，每半年支付一次，乙方应在2018年9月30日前支付2018年10月10日至2019年4月9日首期房租111000元,2019年3月10日前支付2019年4月10日至2019年10月9日房租111000元，2019年9月10日前支付2019年10月10日至2020年4月9日房租111000元；乙方逾期支付本合同约定的各项费用的，应按欠付金额每日万分之五向甲方支付违约金（合同继续履行的情况下）；甲方或乙方任何一方违反本协议约定，违约方除按照本条约定支付违约金外，同时承担守约方为维护自身权益而支出的合理的律师费、差旅费、查询费等相关费用；租赁期届满，乙方应按本合同约定返还租赁房屋，如乙方希望续租，应提前3个月书面通知甲方，经双方协商一致后重新签订房屋租赁合同，租赁期满甲方继续出租房屋的，在同等条件下乙方享有优先承租权等等。 上述合同签订后，原告星瑞堂公司将1802室房屋交付被告贾云飞使用，被告贾云飞对涉案房屋进行装修后用于经营“极限袋鼠”健身工作室。被告贾云飞称其为装修涉案房屋支付装修费133700元、购买器材支付346440元。 2019年1月30日，江苏省无锡市梁溪区人民法院向被告贾云飞送达协助执行通知书，要求被告停止向薛凤勤支付租金。后被告未支付原告2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金。 2019年6月20日，原告星瑞堂公司向被告贾云飞发送律师函，要求被告贾云飞支付2019年4月10日至2019年10月9日期间的租金111000元。 另查明，原告为本案诉讼支付律师费5000元。涉案房屋现仍由被告贾云飞占有使用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，星瑞堂公司与贾云飞就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于合同撤销问题。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，星瑞堂公司在承租涉案房屋时已知晓该房屋存在抵押情形，由于房屋的抵押对承租人的使用及经营均可能产生影响，对承租人作出是否租赁房屋的意思表示亦会产生影响，但星瑞堂公司在将涉案房屋转租给贾云飞时隐瞒了该事实，存在欺诈，贾云飞在无锡市梁溪区人民法院送达协助执行通知时才知晓涉案房屋的抵押情况，故贾云飞据此要求撤销双方签订的房屋租赁合同，符合法律的规定，本院予以支持。反诉原告贾云飞在房屋租赁合同撤销后应将涉案房屋返还反诉被告。 关于租金问题。本案中，星瑞堂公司在房屋租赁合同撤销前已将涉案房屋交付贾云飞使用，且涉案房屋尚无实现抵押权等影响使用的情形发生，故原告星瑞堂公司要求被告贾云飞支付2019年4月10日至2019年10月9日期间的使用费111000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的2019年10月10日至2020年4月9日期间的使用费111000元，由于双方签订的房屋租赁合同已撤销，故被告支付的占有使用费应至实际返还房屋之日止。 关于律师费及违约金问题。原告星瑞堂公司主张被告贾云飞未按约支付租金，应依据合同约定支付律师费及违约金，由于双方签订的房屋租赁合同已撤销，自始没有法律约束力，故原告星瑞堂公司的该项诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于损失赔偿问题。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。星瑞堂公司在订立合同时隐瞒了涉案房屋抵押的事实，导致合同被撤销，贾云飞要求其赔偿损失，符合法律规定，本院根据双方的过错程度、装修情况及使用年限，对反诉原告贾云飞主张的装修损失133700元，酌定为10000元。对反诉原告贾云飞主张的器材损失，由于该器材系未形成附合的可移动物品，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销原告（反诉被告）江苏星瑞堂置业管理有限公司与被告（反诉原告）贾云飞于2018年9月20日签订的房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）贾云飞于本判决生效之日起十五日内腾空南京市鼓楼区山西路67号A1802室房屋并返还原告（反诉被告）江苏星瑞堂置业管理有限公司； 三、被告贾云飞于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏星瑞堂置业管理有限公司2019年4月10日至2019年10月9日期间的占有使用费111000元，并按照222000元/年标准继续支付2019年10月10日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费； 四、反诉被告江苏星瑞堂置业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告贾云飞装修损失10000元； 五、驳回原告江苏星瑞堂置业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告贾云飞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4853元，减半收取计2426元，由原告江苏星瑞堂置业管理有限公司负担721元，被告贾云飞负担1705元，反诉案件受理费4250元，由反诉原告贾云飞负担4162元，反诉被告江苏星瑞堂置业管理有限公司负担88元（本诉案件受理费由原告江苏星瑞堂置业管理有限公司预交，反诉案件受理费由反诉原告贾云飞预交，双方各自负担的部分冲抵后，贾云飞还应支付江苏星瑞堂置业管理有限公司1617元，在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈 悦 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。