重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初23420号原告：许耕禄，男，汉族，1976年4月19日出生，住重庆市丰都县。原告：冯永兰，女，汉族，1979年8月6日出生，住重庆市丰都县。委托代理人：罗某，重庆百事得律师事务所律师。委托代理人：雍某，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码9155000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，住重庆市涪陵区（系被告公司员工）。原告许耕禄、冯永兰与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许耕禄、冯永兰的委托代理人雍某，被告鑫隆达公司的委托代理人文青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告许耕禄、冯永兰诉称，2004年12月5日原告向被告购买位于重庆市经济开发区XX号地块XX小区X号房屋一套（现变为：重庆市南岸区X号XX小区XX号），双方当日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：1、买方为原告；2、该商品房的总成交金额为276295元；付款方式为：买受人于2004年12月5日支付人民币86295元，剩余房款190000元向银行申请20年按揭。3、被告应于2005年3月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。4、合同第十五条及补充协议的约定：1.预售商品房的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签订后90个工作日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房。2.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方按照合同和补充协议处理。商品房买卖合同签订后，原告于当日便向被告交纳了购房定金10000元、购房款76295元，被告向原告出具了收据。但被告并未按合同约定履行办证等义务。被告于2005将房屋交付给原告，原告交纳该房屋相关的物管费、水、电、气费等各种费用，并于2005开始进行装修并入住。原告多次找到被告要求履行合同义务，为原告办理房屋产权证及承担违约责任，但被告每次都说到时通知，或借故推诿、索要额外费用，但截止至今被告也未能为原告办理该房屋的产权证。故诉至法院要求：1、确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同有效；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告鑫隆达公司辩称，双方签订合同属实，确实收到购房款，但由于涉及到案外人的抵押权问题，公司现无法为原告办理产权证。经审理查明，原、被告于2004年12月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（出卖人）将位于经济开发区XX号地块“XX”小区X号房屋出售给原告（买受人），现房屋地址变更为：南岸区XX街道“XX”小区XX号。合同第四条：该商品房成交总价276259元。第六条：买受人于签合同之日支付房款86295元，余款190000元向银行按揭贷款。第八条：出卖人应当在2005年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。第七条（买受人逾期付款的违约责任）：买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）：若出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。合同签订后，原告支付了购房定金10000元、购房款76295元。自2005年起，原告对涉案房屋装修入住。上述事实有原告举示的商品房买卖合同、购房发票、收据、水电气卡、水电气缴费发票、居住证明、重庆市土地房屋权属登记申请书和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原告诉求要求确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同有效。围绕该诉求，本院综合认定如下：首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2004年12月5日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故本院认定双方合同成立。其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立；根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签的的合同应为有效合同。最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告支付了购房款，原告对也涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于被告将案涉房屋抵押给了第三方，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告许耕禄、冯永兰与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2004年12月5日签订的关于重庆市南岸区XX街道“XX”小区X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。案件受理费80元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  董泽芬人民陪审员  陈作秀二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈正春