昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6150号原告：李楠，男，汉族，1986年7月9日出生。被告：云南浙滇置业有限公司。委托代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告李楠与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月14日立案受理后，于2019年11月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李楠、被告浙滇公司的委托代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料；2.判令被告向原告支付逾期办证产生的违约金，按每日10元计算，自2012年5月19日签订，其中合同第十二条关于产权登记的约定：甲方应于2016年2月28日前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，暂计至2019年10月1日为12900元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年5月19日签订《商品房购销合同》，原告购买被告建设的位于车位，合同约定了房屋价款128000元（大写：壹拾贰万捌仟元整），付款方式按揭，交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同第十二条关于产权登记的约定：甲方应于2016年2月28日前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。”原告依约履行房款支付义务，并积极履行合同中约定配合办理房屋产权登记的一切事项，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记，也没有向原告支付过任何经济补偿，给原告合理使用房屋、孩子落户上学等造成了极大的不利影响。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告浙滇公司辩称：1.依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，而根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政许可，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收，对此，答辩人必须遵守也无法改变，原告主张办证或提交办证资料的诉讼请求因不满足法定条件而不能实现；2.按相关法规和规划部门要求，涉案小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由；3.无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任；4.双方签订合同时，被告已将案涉小区的规划项目告知原告，但是在项目建设过程中仍出现的部分业主阻挠规划项目的建设、以及私搭乱建，这是答辩人在签署合同时无法预见的，依法属于不可抗力事件。答辩人具有法定的免责事由；5.原告起诉要求协助办理房屋产权登记，根据昆明市不动产统一登记办法的规定，自2016年6月30日以来，昆明市不带不再单独受理房屋产权登记，而实行不动产证二证合一，故原告的诉求被告客观上无法实现，依法属于情势变更。另外，依据双方的合同约定，开发商代为递交办理的仅仅是房屋产权证，而且原告委托的也仅仅是办理房屋产权证，原告若是要求办理不动产权证，其请求已经超出了委托范围。另土地证的办理已交由一委托了第三方昆明飞迅达信息科技有限公司，若原告坚持办理，依法应当追加必要的第三人昆明市飞迅达信息科技有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2012年5月19日签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定乙方向甲方购买，价款为128000元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。……因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告已付清全部购房款，并于2014年3月23日向被告支付了产权登记费、产证代办费等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，故对原告要求被告自2016年2月28日按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证止的请求，被告的主要义务是协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李楠支付自2016年2月28日起至被告向产权登记机关递交办理车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李楠的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取计61元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘姣姣二〇一九年十二月二日书记员  温玲娟