河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初1477号 原告：燕玉清，女，1982年9月21日出生，汉族，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：齐玲瑞，河北海岳律师事务所律师。 被告：侯连仲，男，1986年10月7日出生，汉族，住沧州市南皮县。 被告：叶云霞，女，1981年6月6日出生，汉族，住沧州市南皮县。 二被告委托诉讼代理人：杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。 第三人：沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司，住所地沧州市运河区御河中路19号楼御河新城东23#楼107铺。 统一社会信用代码：91130903588156769R。 负责人：李阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田野，该公司员工。 原告燕玉清与被告侯连仲、叶云霞、第三人沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕玉清及其委托诉讼代理人齐玲瑞，被告侯连仲、叶云霞的委托诉讼代理人杨荣艳、第三人沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕玉清向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年5月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2.依法判令被告按合同约定配合原告将坐落在沧州市运河区房屋过户至原告名下；3.依法判令被告承担违约金128800元，第三人承担连带责任。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告是夫妻关系。2016年5月15日，原、被告双方及中介公司--沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司签订《房屋买卖合同》。该合同主要约定：原告购买二被告所有的坐落在沧州市运河区房屋。房屋总价款62.4万元，原告于2016年5月31日之前付清房款57.4万元，剩余5万元在发放房屋产权证并过户到原告指定人名下后给予。同时合同也约定，若甲乙双方产生违约，由违约方赔偿对方房屋市值20%的违约金，中介费由违约方承担。合同签订后，原告按照约定支付了房款57.4万元，被告也将房屋交付给原告。该房屋在2018年11月份就具备了过户的条件，原告多次和被告联系过户事宜，最初被告是推托，后是拒接电话。被告的行为严重损害原告的合法双益，故提起诉讼。 侯连仲、叶云霞辩称，原告的诉讼请求不能成立，依法应驳回其诉讼请求。1.原、被告之间的《房屋买卖合同》属效力待定合同。案涉房屋系被告通过公积金贷款方式购买，与沧州市住房公积金中心城区分中心签订《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》，保证人为沧州住房置业担保有限责任公司，第25条约定：抵押物抵押期间，未经委托人书面同意，抵押人不得将抵押物变卖。被告已经将《商品房买卖合同》原件交付给原告，原告对于案涉房屋系贷款购买是明知的。根据担保法第四十九条规定，因案涉房产已经办理抵押登记，在未取得抵押权人书面同意的情况下买卖合同效力待定，因此，原告要求确认合同有效缺乏依据，尚未生效的合同也不存在违约的说法。2.案涉房屋抵押权人为有独立请求权的第三人，应通知第三人参加庭审主张权利，否则属遗漏当事人，如果确认买卖合同有效，则损害了抵押人的合法权益，程序违法。3.即使认定《房屋买卖合同》有效，至今本案房产尚不能办理房屋产权证，不符合办理过户的条件，被告不存在违约行为。被告在接到原告的“可以办理房产证”的通知后，首先向房屋管理部门及物业公司咨询能否办理房产证，得到的回复均是还不能办理，被告代理人在接受该案委托后，到沧房经济、沧州住房置业担保有限责任公司及不动产登记中心咨询，仍被告知诉争房产现在还不能办理房产证，理由是还没有接到开发商的委托，在接到开发商委托后才能办理。为查明案件事实，请求法院进行核实。双方房屋买卖合同约定甲方收到全部房款当日腾空该房屋并交付给乙方。至今，被告也没收到全部房款，但是在2016年已经将房子腾空交付给了原告，由此可以说明被告对于卖房行为是积极的。另外，合同并没有约定办理过户的具体时间，所以不可能存在违约的事由。4.原告主张违约金过高，违约金数额应与实际损失相当，但是原告不存在实际损失，原告未付清房款，应视为违约。 沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司述称，第三人作为居间人，在本案既没有过错也没有违约，不应承担任何违约责任，承担连带责任需有明确的法定或着约定依据，故此应该驳回原告对第三人的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2014年9月12日，出卖人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司与买受人候连仲签订《商品房买卖合同》，共有人叶云霞，约定候连仲向出卖人购买华元·一世界北区G6#楼1单元1602号房，合同约定该商品房建筑面积89.29平方米，商品房价款总金额478896元，买受人支付首付款178896元，剩余部分300000元于2014年9月22日前用公积金贷款支付。后，候连仲与沧州市住房公积金中心城区分中心、建行沧州分行、保证人沧州住房置业担保有限公司签订《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》，贷款金额300000元用于购买案涉住房。贷款期限为二十一年，自2014年11月7日至2035年11月7日。案涉房屋为此办理了商品房预告抵押权登记，抵押权人为沧州住房置业担保有限责任公司。 2016年5月15日，被告候连仲、叶云霞（甲方）与原告燕玉清（乙方）通过第三人沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司（丙方）签订案涉房屋的房屋买卖合同，约定房屋总价款674000元，约定乙方先交付定金20000元，乙方向丙方支付佣金4000元，付款方式约定乙方承诺于2016年5月31日前给付甲方全部房款。经买卖双方协商一致，在其他约定中补充约定为：1.乙方承诺于2016年5月31日之前将房款574000元（包含定金）给付甲方，剩余50000元房款在该房屋发放产权证并过户到乙方指定名下后由乙方给予甲方。2.甲方无条件配合在发放房屋产权证后，第一时间通知乙方或丙方，并及时办理过户手续。3.该房屋契税、公共维修基金等办理房证相关的费用均由甲方承担，房证下发后甲方双方办理过户时产生的费用由乙方承担，产权过户当日以房管局实时政策为准……2016年5月29日，燕玉清按双方约定将房款574000元交付予候连仲、叶云霞，并由候连仲、叶云霞出具收条。候连仲、叶云霞亦将案涉房屋的销售不动产统一发票、完税证明、购房合同交予燕玉清，房屋交付燕玉清占有使用。2018年11月18日，沧州市华元物业服务有限公司在案涉G6号楼张贴通知，通知该楼栋全体业主，已签订《商品房买卖合同》、物业费用无拖欠、房屋无私搭乱建、一次性付款业主可以办理房产证。现原告因房屋过户事宜将被告诉至本院。 另查明，在本案诉讼过程中，候连仲、叶云霞还清了案涉房屋贷款，于2019年7月31日办理了房屋抵押权注销手续。后取得了案涉房屋的房屋产权证书，将房屋登记在候连仲个人名下。2019年10月25日，原、被告及第三人协商于不动产登记中心办理案涉房屋产权过户登记手续，三方到达不动产登记中心后，燕玉清以候连仲夫妇存在违约行为应支付违约金为由，不予支付尾款50000元，双方未达成一致，未能办理案涉房屋的产权过户手续。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以认定。本案争议的焦点为被告在合同履行的过程中是否存在违约行为，原告称案涉房屋在起诉时已经达到了办理产权登记的条件，而被告不予积极办理产权登记手续并按约定过户，构成违约。对此，被告称房屋买卖时其已经明确告知原告案涉房屋系公积金贷款购买，要求原告全款支付是因为被告在北京购房需要资金，案涉房屋尚未达到办理产权登记的条件。本院认为，原、被告双方在房屋买卖合同签订时，被告对案涉房屋系由原告通过公积金贷款购买的事实是明知的，但合同中并未约定被告要求原告提前清偿公积金贷款的具体时间、办理过户手续的时间及相应的违约责任，仅约定在发放案涉房屋产权证书后，被告第一时间通知原告或中介机构并及时办理过户手续。根据原告提交的该小区物业公司的通知，明确载明该楼栋一次性付款业主可以办理房产证。然而案涉房屋系公积金贷款购买，尚不在通知办理产权登记手续之列。但在本案诉讼过程中，候连仲、叶云霞还清了案涉房屋贷款，办理了案涉房屋的抵押权注销手续，并将房屋登记在候连仲个人名下。仅由于燕玉清认为被告候连仲、叶云霞存在违约应支付违约金而拒绝支付尾款，双方未能自行协商一致办理过户手续。本院认为，在原告明知案涉房屋系贷款购买的情况下，未明确约定被告提前清偿贷款的期限及办理过户手续的时间，但在原告主张过户之后，被告候连仲、叶云霞为案涉房屋的产权登记及过户积极创造了条件，其二人不存在违反合同约定的怠于履行合同义务的违约情形，原告主张二人承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人作为居间方亦无需承担任何违约责任。案涉房屋已登记在候连仲个人名下，现应由候连仲履行协助过户的义务，在履行完过户登记手续后，原告燕玉清应依约支付房屋尾款50000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告燕玉清与被告候连仲、叶云霞于2016年5月15日就华元·一世界北区G6#楼1单元1602号房签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、被告候连仲于本判决生效之日起十日内协助原告燕玉清办理华元·一世界北区G6#楼1单元1602号房屋的产权过户登记手续。 三、原告燕玉清于被告候连仲协助办理上述第二项产权过户手续登记后二十四小时内给付被告候连仲、叶云霞尾款50000元。 四、驳回原告燕玉清的其他诉讼请求。 案件受理费5664元，由被告候连仲、叶云霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 汪 珊 二〇一九年十二月二十日 书记员 孙露晨