重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6652号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：袁华，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邱凌，男，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：杨宁，男，汉族，住贵州省遵义市。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。负责人：陈以平，行长。委托诉讼代理人：谭晨晨，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人袁华因与被上诉人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）金融借款合同一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初8604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中信银行重庆分行诉讼请求并支持袁华反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由中信银行重庆分行负担。事实和理由：1.一审法院漏列必要共同诉讼人重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称龙湖成恒公司），程序违法；2.一审法院审理期限严重超期，程序违法；3.一审法院认定中信银行重庆分行按约向袁华发放贷款，履行放款义务，袁华应当承担偿还借款本息、罚息和复利属于认定事实错误。中信银行重庆分行在发放贷款过程中，具有严重过错，导致袁华未能如约获得贷款，袁华不应当承担支付利息、罚息和复利的责任；4.一审法院认定袁华损失错误。袁华主张租金损失是根据首次签订合同即2014年4月计算至2014年12月第二次签订合同时，计算时间8个月，一审法院仅认定6个月错误。5.一审法院认定中信银行重庆分行享有抵押物的优先受偿权错误。中信银行重庆分行二审答辩称，中信银行重庆分行向袁华发放贷款，袁华未按约还款，构成违约，应当承担偿还贷款本息的责任。一审法院认定中信银行重庆分行承担赔偿袁华损失的责任并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院审理查明，2013年5月30日，龙湖成恒公司取得龙湖后工项目二期6-9#楼、商业3栋、商业5栋、车库及设备用房工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年4月29日，龙湖成恒公司与袁华签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议。协议约定：袁华向龙湖成恒公司购买其开发的位于重庆市渝中区时代天街X号房屋，建筑面积104.60平方米，总成交金额为2475000元；袁华拟向龙湖成恒公司指定的贷款银行申请按揭贷款1237000元，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至龙湖成恒公司银行账户，作为袁华应支付房款的一部分，其余1238000元由袁华于签订合同之日即2014年4月29日或之前向龙湖成恒公司支付。其中，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款约定：“1、因龙湖成恒公司的原因，导致袁华未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，袁华愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；袁华也可单方解除本合同，龙湖成恒公司应于袁华解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息退还给袁华，并按照已付房价款20%赔偿。2、因袁华原因，导致袁华未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，袁华应在龙湖成恒公司或银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如袁华未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行……”第七条第一款第一项约定：“属现售商品房的，龙湖成恒公司应在2014年4月30日前，将商品房交付袁华使用。”第八条约定：“龙湖成恒公司应于确定交房日的七日前书面通知袁华做好办理交付手续的准备……如袁华无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为交付。该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由袁华承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，龙湖成恒公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付袁华使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙湖成恒公司按日向袁华支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；……”第十三条第一款约定：“现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”合同补充协议第五条第3款约定：“……（3）袁华应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要袁华提供的全部申请材料，缴纳袁华应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行提供的按揭合同及相应的放款文件……龙湖成恒公司在袁华办理贷款手续时应给予袁华必要的配合，但龙湖成恒公司不负有任何义务确保按揭贷款银行批准袁华的按揭贷款申请。（4）本合同第五条第（三）款第1项中‘甲方原因’是指双方签署本合同前或签署本合同时，袁华所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。（7）若非因龙湖成恒公司原因、非因不可归责于双方的事由，袁华未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对袁华的贷款申请未予批准或未足额批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达龙湖成恒公司银行账户的，袁华应于收到龙湖成恒公司通知后7日内付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如袁华未能在7日内付清全部购房款，袁华应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。……”第十一条第一款约定：“4、袁华在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，龙湖成恒公司有权拒绝向袁华实际交付房屋，直至下列情形中的义务已全部履行完毕：尚未付清全部应付房价款、配套费（如有）……8、袁华逾期收房（包括因袁华原因龙湖成恒公司拒绝交房的），自交房通知书规定的交付期限届满之日视同龙湖成恒公司按时交房，龙湖成恒公司不承担逾期交房的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期……9、房屋的交接涉及到双方的义务，袁华因任何原因未收到龙湖成恒公司书面的交房通知，袁华也有义务在本合同约定的交房期限届满之日前往该商品房所在地办理房屋交接手续。袁华如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向龙湖成恒公司领取房屋交付通知并按期办理房屋交接手续。”第十四条约定：“1、相关登记办理时间：……（4）现售商品房以按揭付款方式购买的，在袁华首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回龙湖成恒公司之日起120个工作日内根据房屋所在地土地房屋登记机构要求办理相应登记；2、如袁华未付清法律、法规等规定应缴纳的相关规费……未付清全部应付款……龙湖成恒公司有权拒绝按本合同约定时间为袁华办理合同登记备案、产权登记、预告登记等相关手续，且无须承担任何责任……5、如袁华选择按揭付款的方式且由龙湖成恒公司承担担保责任，则袁华委托龙湖成恒公司办理房屋合同登记备案、产权登记、预告登记手续，该委托不可撤销。袁华授权龙湖成恒公司在完成产权登记后，将《房地产权证》原件交给贷款银行，袁华同意自行与贷款银行协商《房地产权证》的取回事宜。”同日，龙湖成恒公司向袁华收取购房款1238000元，代收权证印花税5元、权属调查费20元、内业测绘费73.8元、抵押权预告登记费550元、商品房预告登记费550元、转移登记费550元、合同印花税1237.5元、专项维修资金8368元、转让手续费24750元、契税74250元。2014年4月30日，龙湖成恒公司向袁华发出《交房通知书》并由袁华在《业主档案领出表》上签字确认。龙湖成恒公司提供了《交房通知书》样本，袁华否认收到了该交房通知书。同日，龙湖成恒公司收到袁华提交的《合同延迟登记申请（按揭）》。载明：袁华已购买龙湖××项目××号房屋，公司本应于合同签订之日起10个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，30个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请权属登记，因袁华选择以按揭贷款方式支付购房款，可能会存在拟贷款金额与真实贷款金额不同或者其他意外导致贷款审批不能通过的情况，若合同已经登记（或《房地产权证》已办），则必须要向土地房屋登记机构申请合同变更并缴纳相应的变更费用，故申请公司在合同签署后暂不进行登记备案（或权属登记），待银行对房屋的贷款审批通过并返还合同后，由公司再向土地房屋登记机构申请办理预售合同登记、预告登记、抵押权预告登记、权属登记（若有）等相关登记事项。该申请书上被申请公司名称、房号均为空白。2014年5月27日，袁华在中信银行重庆分行办理借记卡开户手续，并取得《存贷宝主账号签约凭证（通用凭证）》和《电子银行通用凭证》。袁华陈述其在中信银行重庆分行审核按揭贷款资料通过的情况下，办理了用于偿还银行按揭贷款的借记卡，若材料审核未通过，不能办理上述借记卡开户手续。2014年12月16日，袁华与中信银行重庆分行签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》。合同约定，经袁华申请，中信银行重庆分行向袁华提供1237000元的综合授信，基础贷款额度为1237000；授信期限为2014年12月16日起到2024年12月16日止；中信银行重庆分行按本合同及借款合同约定的条件在综合授信额度内接受袁华的贷款申请；袁华申请使用综合授信额度时，中信银行重庆分行经审核，认为符合其授信条件及本合同约定的，应与袁华签订借款合同并按约定履行；袁华以位于重庆市渝中区时代天街X号的房产向中信银行重庆分行提供抵押担保，担保额度为贷款本金1237000元和相应的利息、罚息、以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。2014年12月16日，袁华与中信银行重庆分行签订《个人借款合同》。合同约定：本合同项下中信银行重庆分行向袁华提供的贷款种类为个人房产按揭贷款，即袁华为购买位于重庆市渝中区时代天街X号的房产而向中信银行重庆分行申请的贷款；袁华向中信银行重庆分行借款1237000元，贷款期限120个月，贷款划出日为实际贷款发放日，中信银行重庆分行自此开始计收利息；贷款支付对象为收款人为重庆龙湖成恒地产开发有限公司、账号为X、开户行为中信银行重庆分行的账户；贷款利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%，即本合同项下贷款利率为7.0725%，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日；还款方式为按月等额本金还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并逐月结清，计算公式为每月还款额=贷款本金/还款总期数+（本金-累计已还本金额）×月利率，还款日为每月15日，还款总期数为120期，每期还款本金为17598.9元，但首次还款日为放款日的次月15日，借款到期时利随本清；中信银行重庆分行发放本合同项下个人房产按揭贷款的前提是以下条件得到全部满足：……（3）本合同及本合同约定的贷款担保方式已生效且持续有效；……（5）袁华履行了中信银行重庆分行要求的申请贷款和担保手续；袁华将位于重庆市渝中区时代天街X号的房产抵押给中信银行重庆分行；袁华未按合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，中信银行重庆分行有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，袁华违反本合同约定逾期归还贷款的，中信银行重庆分行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款计收罚息，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；本合同作为《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》项下具体业务合同。嗣后，袁华与中信银行重庆分行签订《重庆市房地产抵押合同》。合同约定上述抵押事项，并于2015年3月27日办理了抵押登记。2015年5月15日，龙湖成恒公司将上述房产的抵押产权证交接给中信银行重庆分行。2015年6月26日，中信银行重庆分行按照《个人借款合同》约定向袁华发放贷款1237000元，将贷款支付至龙湖成恒公司。中信银行重庆分行向袁华发放贷款后，袁华未按约偿还欠款。一审审理中，中信银行重庆分行表示其以起诉的方式向袁华宣布贷款到期，法院收取案件材料以及缴纳案件受理费是2016年5月5日，应当从起诉时就开始按照全部尚欠本金以及逾期利息计算罚息以及复利。另，一审法院受理本案后，通过国内特快专递向袁华寄送了起诉状副本及证据材料等文件，袁华于2016年6月3日签收，并于2016年6月29日向一审法院提交书面答辩状。一审法院另查明，一审法院2015年6月24日受理袁华诉龙湖成恒公司商品房销售合同纠纷一案。袁华要求解除与龙湖成恒公司之间的商品房买卖合同，并要求其支付违约金及利息。该案审理中，袁华变更诉讼请求为要求龙湖成恒公司支付因办理按揭贷款的违约金、逾期交房违约金以及利息损失。2015年8月3日，袁华向中信银行重庆两江支行作出《法律催告函》，告知其若尚未发放贷款，则停止发放贷款并及时与袁华解除抵押贷款合同，若已发放贷款但又不告知袁华实际情况，显然是一种恶意行为，须对此行为已造成的损失承担相应的责任等内容。2015年8月11日，中信银行重庆分行向袁华发出《关于房产按揭贷款已发放以及请按约还款并结清逾期的通知》，载明中信银行重庆分行于2015年5月15日收到龙湖成恒公司返回的相应的房地产权证及房地产他项权证，确认本笔贷款项下抵押房屋已办妥抵押登记，于2015年6月26日发放按揭贷款1237000元，并催促袁华及时按照还款期限偿还借款。一审法院于2016年12月26日作出（2015）中区法民初字第07182号民事判决，判决龙湖成恒公司支付袁华逾期交房违约金81180元，并在判决生效后立即向袁华交付位于重庆市渝中区时代天街X号的房屋，驳回袁华的其他诉讼请求。其后，龙湖成恒公司及袁华不服该案判决，向本院提出上诉该案二审中，经本院调解，龙湖成恒公司与袁华达成调解协议：由龙湖成恒公司向袁华支付经济补偿金250000元，一审案件受理费20191元由龙湖成恒公司负担，二审减半收取受理费915元，由龙湖成恒公司负担。一审审理中，袁华举示电话通话录音视频一份，拟证明根据袁华与中信银行重庆分行客户经理杜建平的通话，中信银行重庆分行在第一次与袁华签订借款合同后，一直未给袁华办理借款业务，是中信银行重庆分行自己的失误，因此产生的罚息、复利不应当由袁华承担。对此，中信银行重庆分行表示，对袁华举示的该份证据真实性及合法性不予认可，看不到通话的对方，无法确认通话对方的身份，无法达到袁华的证明目的。袁华还举示《重庆市商品房买卖合同》、（2017）渝05民终2671号庭审笔录，拟证明根据商品房买卖合同第5.3条的约定，以及庭审笔录，袁华在与龙湖成恒公司签订购房合同时已经办理完毕了所有的贷款手续，2014年5月27日袁华就在中信银行处办理了银行卡，故在此之前袁华就已经签订了借款合同。对此，中信银行重庆分行对其真实性、关联性、合法性均无异议，但达不到袁华的证明目的。袁华还举示《个人借款合同》、个人借款凭证、质押物抵押品清单、机票两张、火车票一张、住宿发票一张，拟证明借款合同上记载的借记卡卡号与袁华2014年5月27日办理的银行卡号为同一卡号，借款合同约定需填写及提交支付申请书/委托书，本案中的支付申请书/委托书是空白的，袁华在借款凭证上签字的时候借款凭证是空白的，借款凭证及质押物抵押品清单上载明的时间袁华在出差，不在重庆，因此该借款合同无效。对此，中信银行重庆分行对该借款合同真实性、关联性、合法性无异议，对借款凭证及质押物抵押品清单的真实性无异议，但达不到袁华的证明目的，袁华签订借款合同是系完全民事行为能力人，其签署相应的文件资料为其真实意思表示，应当合法有效，且银行已经按照借款合同履行了放款义务。对机票、火车票、住宿发票的真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联性。袁华还举示了视频录像一份，拟证明根据袁华与龙湖成恒公司工作人员齐文岭的对话，是中信银行重庆分行与龙湖成恒公司对接的问题给袁华造成了损失，因此应当由中信银行重庆分行承担相应的损失。对此，中信银行重庆分行对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，根据合同的相对性，袁华与龙湖成恒公司是否存在违约情况与中信银行重庆分行无关。一审法院认为，关于本诉的处理。中信银行重庆分行与袁华签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《个人借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。中信银行重庆分行按照《个人借款合同》的约定向借款人发放贷款，应当认定其履行了合同约定的放款义务，借款人未按照合同约定偿还欠款，显系违约，中信银行重庆分行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求袁华立即偿还全部尚欠借款本金、利息，并按照借款合同的约定向中信银行重庆分行支付罚息、复利，中信银行重庆分行的该诉讼请求，由于有双方约定为据，一审法院予以支持。关于袁华提出的其中银行支付申请书和委托书的内容全是空白的，个人借款凭证是在袁华本人不知情的情况下用空白页填制上去的问题。由于《个人借款合同》约定了贷款支付对象其及指定账户具体信息，故银行支付申请书、委托书及个人借款凭证并不影响中信银行重庆分行按照《个人借款合同》履行发放贷款义务。关于袁华提出中信银行重庆分行在明知袁华与龙湖成恒公司存在法律纠纷发放贷款有重大过错的问题。本案中，中信银行重庆分行于2015年6月26日向袁华发放贷款，袁华于2015年8月3日向中信银行重庆两江支行作出《法律催告函》，袁华未举示证据证明中信银行重庆分行在发放贷款前即知晓其与龙湖成恒公司存在法律纠纷。同时，中信银行重庆分行于2015年8月11日向袁华发出《关于房产按揭贷款已发放以及请按约还款并结清逾期的通知》，通知袁华已发放贷款并要求其偿还贷款。故中信银行重庆分行发放贷款这一行为，并无过错，袁华的辩解，一审法院不予采纳。关于宣布贷款提前到到期日的问题。中信银行重庆分行表示其以起诉的方式向袁华宣布本案贷款提前到期。一审法院认为应以袁华收到一审法院向其寄送的起诉状副本及证据材料等的时间即2016年6月3日为宣布贷款提前到期日。宣布贷款提前到期日前，袁华应向中信银行重庆分行按月偿还从2015年6月26日至2016年6月3日按照合同约定的等额本金还款法计算的本金、利息，以及以每月未还本金及未还利息、罚息为基数按照合同约定罚息利率计算的罚息及复利，从宣布贷款提前到期次日即2016年6月4日起，袁华应向中信银行重庆分行偿还全部尚欠本金、利息、罚息、复利，以及以全部尚欠本金为基数按罚息利率计算的罚息，以应还未还利息、罚息为基数计算的复利。中信银行重庆分行请求从2016年4月1日开始对全部尚欠本金按罚息利率计算罚息，无事实依据，对超出的部分，一审法院不予支持。关于袁华提出中信银行重庆分行有违规操作以及违约行为，利息、罚息、复利不应当由袁华承担的问题。一审法院认为，双方在《个人借款合同》中约定，中信银行重庆分行发放合同项下个人房产按揭贷款的前提包括“本合同及本合同约定的贷款担保方式已生效且持续有效、袁华履行了中信银行重庆分行要求的申请贷款和担保手续”，并未约定中信银行重庆分行发放贷款的期限。本案中，中信银行重庆分行于2015年5月15日收到重庆龙湖成恒开发有限公司交付的本案借款所涉抵押房产的抵押产权证后，于2015年6月26日按《个人借款合同》约定的方式向袁华发放了借款，借款利息从借款发放之日起起算，并未违反《个人借款合同》的约定。同时，袁华未能举示证据证明录音视频中电话通话一方的身份情况，故对袁华举示的该通话录音，一审法院不予采信。因此，袁华关于中信银行重庆分行有违约行为不应承担罚息、复利的辩解，一审法院不予采纳。袁华将位于重庆市渝中区时代天街X号的房产为上述债务向中信银行重庆分行提供抵押担保，并办理了抵押登记，故中信银行重庆分行对该房产享有优先受偿权。关于袁华要求追加龙湖成恒房地产公司为第三人的问题，由于龙湖成恒房地产公司不属于民事诉讼法规定的第三人的情形，故一审法院决定不予追加。关于反诉的处理。关于袁华要求中信银行重庆分行赔偿因延误办理按揭贷款所造成的损失的问题。根据龙湖成恒公司与袁华于2014年4月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，袁华应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要袁华提供的全部申请材料，缴纳应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行提供的按揭合同及相应的放款文件……龙湖成恒公司在袁华办理贷款手续时应给予袁华必要的配合，但龙湖成恒公司不负有任何义务确保按揭贷款银行批准袁华的按揭贷款申请。同时，2014年5月27日，袁华在中信银行重庆分行办理借记卡开户手续，并取得《存贷宝主账号签约凭证（通用凭证）》和《电子银行通用凭证》。结合办理按揭贷款的商业惯例，应当认定袁华在2014年5月27日以前，即向中信银行重庆分行提交了办理按揭贷款的相关资料和手续。本案所涉房产为现售商品房，根据《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，现售商品房以按揭付款方式购买的，在袁华首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回龙湖成恒公司之日起120个工作日内根据房屋所在地土地房屋登记机构要求办理相应登记，即龙湖成恒公司需在经中信银行重庆分行审批通过的合同及资料返回之日起120个工作日内办理相应登记，而办理相应登记又是中信银行重庆分行发放贷款进而龙湖成恒公司向袁华交付房屋的先行条件。中信银行重庆分行作为袁华购买房产相对方龙湖成恒公司指定的办理按揭贷款的商业银行，在与袁华订立借款合同过程中占主导地位，应当遵守诚实信用原则，其在2014年5月27日以前收到袁华提交的办理按揭贷款的相关资料和手续并为其办理按揭贷款所需的办理借记卡开户手续，即表示其已受理并同意借款人袁华的贷款申请，应当在合理时间内与袁华签订借款合同办理按揭贷款事宜，而中信银行重庆分行与袁华于2014年12月16日才签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《个人借款合同》，超过合理必要期限，违反诚实信用原则，对袁华的损失应当承担一定的缔约过失责任。本案所涉房屋为现房，袁华主张因中信银行重庆分行拖延办理按揭贷款所造成的损失为不能按期接房的租金损失，每平米100元/月的租金计算，一审法院酌定中信银行重庆分行自2014年5月27日起一个月内为其与袁华签订借款合同办理按揭贷款手续的合理期间，中信银行重庆分行应当对2014年6月27日至2014年12月16日期间对应的损失承担赔偿责任，一审法院酌定按每平米100元/租金标准计算，该期间租金损失确认为60319元，即中信银行重庆分行应当向袁华赔偿损失60319元，关于袁华主张的损失多出的部分，一审法院不予支持。关于袁华要求确认借款合同无效并要求中信银行重庆分行承担由此造成的袁华在（2015）中区法民初字第07182号一案中提起诉讼日即2015年5月25日至今以购房总金额2475000元为基数按照银行同期贷款利率计算的资金利息损失的问题。中信银行重庆分行与袁华签订的《个人借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。该借款合同并无合同法规定的合同无效的法定情形，因此，袁华要求确认借款合同无效的诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。袁华因中信银行重庆分行在缔约借款合同过程中造成的损失已经在前述判决中得到了弥补，双方订立借款合同后，应当按照借款合同的约定履行各自的合同义务，在履行借款合同约定义务中，中信银行重庆分行并无过错，现袁华要求中信银行重庆分行承担2015年5月25日至今以购房总金额2475000元为基数计算的资金利息损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1.袁华在原审判决生效后十日内偿还中信银行重庆分行借款本金1237000元，并支付从2015年6月26日起至2016年6月3日止，按计算公式（1237000元-累计应还本金额）×合同执行月利率计算的每月应还利息，及以累计每月未还本金为基数按照合同执行月利率上浮50%计算的罚息，及以累计每月未还利息、罚息为基数按照合同执行月利率上浮50%计算的复利；并支付从2016年6月4日起至全部清偿之日止，以借款本金1237000元为基数按借款合同执行利率上浮50%计算的罚息，以应还未还利息、罚息为基数按借款合同执行利率上浮50%计算的复利；2.中信银行重庆分行对袁华提供的位于重庆市渝中区时代天街X号的房产享有优先受偿权；3.驳回中信银行重庆分行的其他诉讼请求；4.中信银行重庆分行在本判决生效后十日内支付袁华60319元租金损失；5.驳回袁华的其他反诉请求。本案本诉案件受理费16486元，由中信银行重庆分行承担486元，袁华承担16000元；本案反诉案件受理费1892元，由袁华承担192元，中信银行重庆分行承担1700元。本院二审中，袁华提交录音录像一份，拟证明袁华向中信银行股份有限公司沙坪坝支行等三个支行贷款部做相关咨询，均答复贷款不对外，仅针对跟银行有合作的开发商。在办理贷款过程中，贷款时间有7天或10天，最长不超过两个月。经质证，中信银行重庆分行对该证据三性不予认可，其认为录音录像未经视频中工作人员许可，且工作人员的答复不具参考性，不能达到袁华的证明目的。本院认为，袁华提交的证据仅能证明银行办理贷款一般流程，与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。本院对一审法院查明其他案件事实予以确认。本院认为，中信银行重庆分行与袁华签订的《个人借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。中信银行重庆分行向袁华发放贷款，享有债权。袁华实际得到贷款，应当承担按约偿还借款本息的责任。袁华逾期未偿还贷款，构成违约，中信银行重庆分行有权宣布贷款提前到期，要求袁华清偿借款本息。中信银行重庆分行要求袁华偿还借款本金、利息、复利和罚息，符合《个人借款合同》约定和法律规定，应予支持。一审法院认定袁华收到起诉状副本之日（2016年6月3日）为贷款到期日并无不当，本院予以确认。关于中信银行重庆分行在办理贷款过程中的过错行为，造成袁华损失，应当由中信银行重庆分行承担赔偿责任。袁华要求不予支付贷款利息、复利和罚息，与《个人借款合同》约定不符，亦不为中信银行重庆分行认可，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”中信银行重庆分行与袁华签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，抵押办理了登记手续，合法有效。袁华逾期偿还借款本息，中信银行重庆分行有权就抵押物享有优先受偿权。关于中信银行重庆分行应当承担的赔偿责任问题。袁华主张因中信银行重庆分行的过错，其分别在2014年4月29日和同年12月16日与中信银行重庆分行签订过两份《个人借款合同》，这期间共计8个月的损失应当由中信银行重庆分行承担。根据龙湖成恒公司与袁华于2014年4月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，袁华应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要袁华提供的全部申请材料，缴纳应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行提供的按揭合同及相应的放款文件……。结合袁华在次月取得中信银行重庆分行发放的借记卡、以及袁华在一审中提交的录音视频，本院认定袁华主张在2014年4月29日签署《个人借款合同》并向中信银行重庆分行提交了办理按揭贷款的全部材料的事实形成高度盖然性，本院予以支持。中信银行重庆分行在2014年4月29日收到袁华签署的《个人借款合同》等相关资料后，于2014年12月16日再次与袁华签订《个人借款合同》，其因工作失误拖延办理按揭贷款给袁华造成的损失应当承担赔偿责任。一审法院按照每平方米100元/月的租金计算并无不当。该期间为7个月17天，其损失应当为104.6㎡×100元/月×7.57月=79182.2元。关于袁华主张中信银行重庆分行在2014年12月16日签订《个人借款合同》后，未经袁华同意，于2015年6月26日发放贷款构成违约的问题。本院认为，袁华签订《个人借款合同》即表示愿意接受中信银行重庆分行的放贷行为，而《个人借款合同》并未明确约定贷款发放的具体时间，中信银行重庆分行经过必要的审批流程发放贷款并未违约。袁华的上述主张，本院不予支持。龙湖恒成公司并非金融借款合同主体，也非应当参加诉讼的第三人，袁华主张一审法院漏列必要共同诉讼人龙湖恒成公司，程序违法的理由不能成立。关于袁华主张的一审法院审理期限严重超期的问题。是否超过审理期限并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序”的情形，并未影响诉讼双方依法行使诉讼权利，不足以对实体权利的认定产生实质性影响，因此并不能成为撤销一审判决的事由，袁华的该项上诉请求不能成立，不予支持。综上所述，袁华的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初8604号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初8604号民事判决第四项；三、被上诉人中信银行股份有限公司重庆分行于本判决生效之日起十日内支付上诉人袁华79182.2元租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持不变。二审案件受理费18378元，由被上诉人中信银行股份有限公司重庆分行负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀良审判员  王丽丹审判员  赵 克二〇一九年十二月十日书记员  李 娜