江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0622民初1691号原告：周某，女，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。委托诉讼代理人：许春林、王智春，江西赣鹰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：周荣贵，男，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。第三人：陈园英，女，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。原告周某与被告周荣贵、第三人陈园英所有权纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人王智春、被告周荣贵、第三人陈园英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、依法确认座落于江西省邓家埠水稻原种场路口分场的一栋二层房屋【2001年的邓原房产所有权证为（场房字第××号、0××4号）、2004年的邓原房产所有权证为（场房字第××号)】的所有权归原告周某享有；2、本案诉讼费用由被告周荣贵负担。事实与理由：被告与第三人原系夫妻关系，于1989年4月3日共同生育原告。被告与第三人于1995年离婚，但自1998年1月至2001年期间，双方在一起同居生活。并于同居期间（1998年间）共同购买了一栋座落于江西省邓家埠水稻原种场路口分场的二层房屋。被告与第三人于2001年分居时，经共同协商，将该栋二层房屋的所有权归原告所有。2001年间江西省邓家埠水稻原种场向原告周某颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。自2003年9月之后，原告因在外就学、出嫁，未能对该房屋进行管理。该房屋一直由被告周荣贵管理、使用。2017年8月间，原告找到被告协商对该房屋行使所有权。可被告说原告无权对该房屋行使所有权。于是，原告又找到第三人询问缘由，第三人告知原告该房屋的所有权一直归原告所有。后原告及第三人到江西省邓家埠水稻原种场查询该房屋的档案，才得知该栋二层房屋于2004年3月30日被被告变更过户其名下【变更证号为邓原房产所有权证（场房字第××号)】.但原告及第三人对被告将原告所有的该栋房屋变更过户其名下的行为均根本不知情.后原告及第三人多次找被告及单位江西省邓家埠水稻原种场协商行使该房屋的所有权，产生纷争。原告于2017年11月份就本案纷争提起民事诉讼，本案经余江区人民法院一审作出（2017）赣0622民初1242号民事裁定书，“以原告周某提起的房产变更登记效力诉讼并非民事纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由”裁定“驳回了原告周某的诉请”，原告不服提起上诉，鹰潭市中级人民法院经二审作出（2018）赣06民终200号民事裁定书，裁定“驳回上诉、维持原裁定”。原告又于2018年5月份就本案提起了行政诉讼，本案经鹰潭市余江区人民法院一审作出（2018）赣0622行初3号行政裁定书，法院以超过法律规定的起诉期限为由裁定驳回了原告周某的起诉。原告不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院经二审作出（2018）赣71行终520号行政裁定书，裁定撤销鹰潭市余江区人民法院（2018）赣0622行初3号行政裁定书，指令鹰潭市余江区人民法院继续审理。后经鹰潭市余江区人民法院一审作出（2019）赣0622行初1号行政裁定书，以被告江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日作出的变更过户行为，并非行政行为，被告周荣贵并未因该变更过户行为获得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权登记，应当由县级以上人民政府不动产管理部门在房屋权属明晰后进行登记确认为由，裁定驳回了原告周某的起诉。原告不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院经二审作出（2019）赣71行终363号行政裁定书，以同样的理由，裁定驳回上诉、维持原裁定。2019年7月4日，原告依据上述生效法律文书向鹰潭市自然资源局余江分局提出办理案涉房屋的不动产登记申请。鹰潭市自然资源局余江分局于8月9日向原告出具了一份书面“情况说明”，说明“该房屋属于邓原场职工房改房，不动产登记需要提供合法的权属来源等资料。因邓原场未移交权属来源资料，个人未提供相应的确权材料，因此，暂不能办理……”.鉴于上述事实，原告认为，原告系案涉该栋二层房屋的所有权人。为此，原告早在2001年就取得了房屋管理单位江西省邓家埠水稻原种场颁发的邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。被告于2004年3月间将原告所有的该栋二层房屋变更过户其名下的行为，实属侵权。且本案生效的行政判决书均认定：被告并未因该变更过户行为获得涉案房屋的所有权。即案涉该栋二层房屋的所有权仍应归原告所有。因此，原告为维护自身的合法财产不受侵犯。特具状起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告周荣贵辩称，一、因涉案房屋系被告从原告舅舅处购买，为规避过户产生的国家税费，被告采取以亲属间赠与的方式过户至原告名下，被告并没有将房屋赠与原告的真实意思表示，仅仅是为规避过户税费而登记在原告名下，之后再将房屋变更至被告名下。因此，本案涉案房屋为被告购买所得，所有权应当归属被告；二、退一步讲，如果被告存在赠与的意思表示，后该房屋经原告签字确认，原告再次将房屋赠与被告，该房屋仍应归被告所有。且本案不具备有撤销赠与的法定情形，原告亦超过法定撤销期限；三、根据南昌铁路运输中级法院作出的（2019）赣71行终363号生效裁定书，确认江西省邓家埠水稻原种场不具有办理房屋权属登记的权限，也就是说，被告于2004年办理房产证及原告于2001年办理的房产证均无法律效力，涉案房屋自始至终未发生物权变动的法律效力。赠予完成应当以交付为准，涉及不动产的赠予，应当自办理产权变更登记时视为完成赠与行为，被告的赠与行为自始至终未完成。根据《合同法》的规定，赠与人在财产权利转移之前可以撤销赠与，被告享有任意撤销权；四、本案经鹰潭市余江区人民法院及鹰潭市中级人民法院、南昌铁路运输中级法院已作出处理，根据一事不再理的原则，应当驳回原告的起诉。第三人陈园英述称，一、我和被告是1995年离婚，房屋归我所有，女儿归我抚养。1998年协商同居并共同购买了涉案房屋，2001年双方再次分手，协商同意将涉案房屋赠与女儿周某所有，并商议照管女儿的一方暂时使用此房屋，直至女儿成年，由女儿自己管理。被告2001开始选择了照顾女儿，次年弃女儿不顾外出打工；二、涉案房屋是江西省邓家埠水稻原种场分给我父亲的，1993年房改的时候由我两个哥哥出资购买，1998年我哥哥把房子卖给了我和被告，被告所谓的过户理由是为了逃避过户时所要缴纳的税收而登记在原告名下，这一说法纯属无稽之谈，房改期间水稻原种场的公改房、房改房的购房费用极低，过户费更是几乎可以忽略不计，这两套房子购买的时候才800元钱，所以过户费基本没有。实际上就是我和被告协议把房子赠送给女儿；三、我和我女儿对被告把涉案房屋过户至被告名下一事毫不知情，一直以为此房屋归我女儿所有，2017年我女儿向被告要回此房，被告以各种理由搪塞，拒不归还，直至同年8月才告知此房屋已不归我女儿所有，也拒绝出示过户后的房产证，后来我们求得江西省邓家埠水稻原种场房产科主管领导的帮助，查证后证实此房屋确实已被被告过户至其名下，2004年以后我女儿因就学与婚嫁就一直没有管理此房屋，所以对其过户情况毫不知情。原告周某围绕其诉讼请求，依法提供了如下证据：证据一：身份证复印件、户口本复印件各1份，用以证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；经质证，被告对该组证据无异议。证据二：房屋变更年度明细表、邓原房产所有权证（场房字第××号）各1份，用以证明1、座落于江西省邓家埠水稻原种场路口分场的一栋二层房屋系被告与第三人同居期间（1998年间）共同购买的；2、被告与第三人于2001年期间分居时，将该栋二层房屋赠与给了原告；3、自2001年起原告系该栋二层房屋的所有权人。原告并于2001年取得了房屋管理单位江西省邓家埠水稻原种场颁发的邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号)；4、被告于2004年3月间将原告所有的该栋二层房屋变更过户其名下【邓原房产所有权证（场房字第××号)】的行为，实属侵权；5、原告及第三人在2017年8月前，对被告将原告所有的该栋房屋变更过户其名下的行为均不知情。被告质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据证明涉案房屋经原告签字认可，过户至被告名下，且被告已经办理了房产所有权证，可以证明涉案房屋归被告所有。证据三：余江县人民法院（2017)赣0622民初1242号民事裁定书、鹰潭市中级人民法院（2018）赣06民终200号民事裁定书，用以证明1、原告于2017年11月份就本案提起民事诉讼，本案经余江县人民法院一审作出(2017)赣0622民初1242号民事裁定书，以原告周某提起的房产变更登记效力诉讼并非民事纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，裁定驳回了原告周某的诉请；2、原告不服提起上诉，鹰潭市中级人民法院经二审作出（2018)赣06民终200号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定。被告质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，经鹰潭市中级人民法院终审确认，本案并非民事诉讼，人民法院已对本案作出处理，应当驳回原告的起诉。证据四：鹰潭市余江区人民法院（2018）赣0622行初3号行政裁定书、南昌铁路运输中级法院(2018)赣71行终520号行政裁定书、鹰潭市余江区人民法院（2019)赣0622行初1号行政裁定书、南昌铁路运输中级法院（2019）赣71行终363号行政裁定书各1份，用以证明1、原告于2018年5月份就本案提起了行政诉讼，本案经鹰潭市余江区人民法院一审作出(2018）赣0622行初3号行政裁定书，以超过法律规定的起诉期限为由，裁定驳回了原告周某的起诉；2、原告不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院经二审作出（2018）赣71行终520号行政裁定书，裁定撤销鹰潭市余江区人民法院(2018）赣0622行初3号行政裁定书，指令鹰潭市余江区人民法院继续审理；3、鹰潭市余江区人民法院一审作出(2019）赣0622行初1号行政裁定书，以被告江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日作出的变更过户行为，并非行政行为，第三人周荣贵并未因该变更过户行为获得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权登记，应当由县级以上人民政府不动产管理部门在房屋权属明晰后进行登记确认为由，裁定驳回了原告周某的起诉；4、原告不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院经二审作出（2019）赣71行终363号行政裁定书，以同样的理由，裁定驳回上诉、维持原裁定。被告的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，经南昌铁路运输中级人民法院作出（2019）赣71行终363号生效裁定，确认江西省邓家埠水稻原种场不具有办理房屋权属登记的权限，涉案房屋的财产权利并未转移，被告有权撤销赠与。证据五：情况说明1份，用以证明1、2019年7月4日，原告依据上述生效法律文书向鹰潭市自然资源局余江分局提出办理案涉房屋的不动产登记申请；2、鹰潭市自然资源局余江分局于8月9日向原告出具了一份书面“情况说明”，说明“该房屋属于邓原场职工房改房，不动产登记需要提供合法的权属来源等资料。因邓原场未移交权属来源资料，个人未提供相应的确权材料，因此，暂不能办理……”。被告质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案房屋至今未办理合法产权登记。第三人对原告提供的证据一至证据五均无异议。被告周荣贵依法提供如下证据：一、房产证（当庭出示原件）、房产过户报告，用以证明该房屋系被告所有。原告的质证意见为：房产过户报告，是2004年我在余江三中读高一的时候，被告到学校找我，我在上课，老师说我爸爸来了叫我出去，然后被告在教学楼二楼走廊上拿一张空白纸叫我写名字，并未说理由，我那时候才14岁什么也不懂也没问。原告的委托诉讼代理人质证意见为：对该房产证三性均有异议，根据之前法院裁定书已经认定，被告并没有因为江西省邓家埠水稻原种场的变更过户行为取得案涉房屋的所有权。一、根据原告所述，房产过户报告原告毫不知情，我们可以看出过户报告的内容与签字笔迹存在出入，原告签字的地方也不符合常理，该份报告存在不同时间书写；二、原告周某当时只有14岁，是法律意义上的限制民事行为能力人，其对财产处分应当经过其所有监护人的同意才有效，而在该份过户报告中并没有第三人陈园英的签字，故该过户报告无效。虽然周荣贵也是原告的监护人，但根据民法通则的规定，除了为被监护人利益外，监护人不得处理被监护人财产，本案中周荣贵严重侵害原告利益的情况下，将财产私自变更为被告个人财产，其处分行为违反法律规定，属无效行为；三、根据法律规定，办理房屋过户时需本人到场签字方能办理过户手续，原告并未到江西省邓家埠水稻原种场办理过户手续，所以该过户行为无效。第三人质证意见为：过户报告是假的，或者是欺骗的手段签的，案涉房屋是我和被告分手的时候协议书中明确了赠与给原告周某，被告把房屋过户到自己名下是侵权行为。在庭审中，本院组织了双方当事人进行证据交换及质证，原告、被告及第三人均对本案所有证据的真实性无异议，本院对原告及被告提供的所有证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性综合全案证据及法律规定进行分析认定。根据双方提供的证据及庭审笔录，本院对下列事实予以确认：被告周荣贵与第三人陈园英曾系夫妻关系，双方于1989年4月3日共同生育原告周某，周荣贵与陈园英于1995年离婚。离婚后又在一起共同生活，于1998年共同购买了一栋位于江西省邓家埠水稻原种场路口分场的房屋（两层）。2001年二人分居时，经共同协商将该房屋赠与给原告，且江西省邓家埠水稻原种场向原告颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。自2003年9月开始，该房屋一直由被告周荣贵管理、使用。2017年8月期间，原告周某与被告周荣贵对该房屋的所有权发生争议后，原告经向江西省邓家埠水稻原种场查询该房屋档案，得知江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日已将该房屋变更至被告周荣贵名下。因原告与江西省邓家埠水稻原种场及被告周荣贵协商该房屋的所有权未果，原告向本院提起了相关行政诉讼。要求依法确认江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日向被告周荣贵变更、换发的邓原房产所有权（场房字第××号）行为无效，并依法予以撤销，责令江西省邓家埠水稻原种场恢复原告所有的场房字第××号、0××4号邓原场所有权证。鹰潭市余江区人民法院于2019年3月12日作出（2019）赣0622行初1号行政裁定书，周某不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院于2019年6月28日作出(2019)赣71行终363号行政裁定书，一、二审法院均以江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日作出变更过户行为并非《房屋登记办法》规定的房屋登记行为，亦非行政行为，被告周荣贵也并未因该变更行为获得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权登记，应当由县级以上不动产管理部门在房屋所有权明晰后进行登记确认为由，驳回周某的起诉。另查明，原江西省土地管理局曾于1994年8月13日下发赣土局（1994）综字第33号文件，授权江西省邓家埠水稻原种场负责本场管理范围内的职工个人使用非耕地建房的审批工作和职工申请使用耕地建房和各项建设用地的审查工作。本院认为，本案的争议焦点为：被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与原告周某的行为是否合法有效。被告周荣贵与第三人陈园英曾系夫妻关系，1989年共同生育原告周某，1995年离婚，离婚后又在一起共同生活，1998年周荣贵与陈园英共同购买涉案房屋，2001年两人分居时，协商将涉案房屋赠与给原告周某，并经江西省邓家埠水稻原种场向原告颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。本院认为，江西省邓家埠水稻原种场虽然没有相关部门授权其办理产权登记，但自1993年房改时起，该场已在本场辖区范围内办理产权登记，这是本场职工众所皆知、且无任何争议的事实，该场所有职工均予以认可，且该场至今仍在办理产权证。再者，该场房屋产权登记至今未划入所属区域鹰潭市余江区人民政府房产主管部门统一办理。综上，被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与给原告周某的行为系双方的真实意思表示，且在江西省邓家埠水稻原种场进行了产权登记，故该赠与行为合法有效。2004年被告周荣贵将涉案房屋过户至其本人名下，但在办理过程中，原告周某及第三人陈园英均不知情，且原告周某当时系未成年人，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告周荣贵虽然系原告的监护人，但不是为了原告周某的利益，且侵害了原告周某的合法权益，该行为亦违背道义，故被告周荣贵将涉案房屋从原告周某名下过户至被告本人名下的行为无效。综上所述，被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与给原告周某的行为合法有效，故涉案房屋应属原告周某所有。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法通则》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：座落于江西省邓家埠水稻原种场路口分场的一栋二层房屋（现邓原房产所有权证号为：场房字第××号)的所有权归原告周某享有。案件受理费2300元，由被告周荣贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  陆发思人民陪审员  周红梅人民陪审员  庄小琴二〇一九年十二月二十七日书 记 员  舒 昊