云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2053号原告（反诉被告）：刘新艺，男，汉族，1975年4月23日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李屹东，男，汉族，1995年8月31日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师，一般授权代理。原告刘新艺诉被告李屹东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告李屹东向本院提起反诉并申请对所涉商铺装修残值进行司法鉴定，本院审查后予以准许并依法委托鉴定机构进行鉴定。但因为被告交纳鉴定费用，鉴定机构作了退件处理。2019年12月4日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人黄成毅，被告李屹东及其委托诉讼代理人王金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、被告停止侵害、排除妨碍，将强占的原告店铺交还原告。2、支付2019年3月份占用原告店铺给原告造成的损失8066.67元及2019年4月1日起至判决生效之日止的店铺损失〈按每月8066.67元计算〉；3、支付违约金19360元。事实和理由：2018年3月5日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》，原告将位于景洪市告庄西双景景勐寨2栋第一层门面212/213/215三间店铺出租给被告。合同对租金、租期、租金的支付方式及违约责任等均作了约定，合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。根据合同约定，第二年的房租，被告应于2019年3月1日前支付原告，但被告却未按时支付，原告通知提醒被告，被告拒不回复，后原告发文通知被告，被告仍不支付并对原告出言不逊，还污蔑原告撬其门市门锁，四处宣传损坏原告名誉，态度极其恶劣。2019年3月12日，原告根据双方合同约定，向被告发出《解除合同通知》，解除了双方签订的《店铺租赁合同》，并要求其在收到通知5日内搬离，但被告在收到通知后，却拒不搬离，强占店铺至今，被告所为，已侵害了原告的权利，为此特向法院起诉，请法院依法判决支持原吿的诉讼请求。被告针对本诉辩称：本案所涉的商铺并非是原告所有，原告主体资格不符。即使原告有合法出租权，但双方在合同未约定履行方式，原告自始自终未提供有效的、指定的银行转账信息，故意不让被告履行合同的责任在于原告。期间有一女士送来1张银行卡让被告拍照，要求转到该账户，但未提供原告指定支付的授权委托书，被告的母亲后期转账时才发现该银行卡号非原告银行卡。我国合同法94条明确规定，当事人一方迟延履行主要债务，相对方应给予合理催告期。原告催租确有事实，但被告请求宽限到月底一次性支付，宽限期限仅为30日，系合理期限内。原告只给予被告5天的时间不属于合理期限，请求人民法院确认原告于3月12日单方解除合同、3月19日就停水停电的行为应当视为解除条件不成就。被告在商铺内进行装修是事实，原告也是予以认可的，原告强行解除合同应当赔偿被告装修损失9万元。被告向本院提出反诉请求判令：1、反诉被告退还反诉原告2018年3月5日交纳的押金1万元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失9万元（以评估结果为准）。事实及理由：2018年3月5日，原告将景洪市告庄西双景景勐寨2栋第1层门面212、213、215三间店铺出租给被告。签订合同的当天，被告支付了2018年度的房租88000元及押金1万元。之后被告对铺面投入9万元资金进行装修，2019年1月16日正式开张。由于合同签订日和上一年度房租缴纳日均为3月5日，被告忘记了合同约定的3月1日要缴纳租金。2019年3月4日原告打电话提醒，被告要求提供收款账户信息并要求宽限几天，原告同意宽限到3月9日，但一直未将收款账户信息发送给被告。期间有一位女士（不知姓名、不知与原告之间的关系），送来一张银行卡让被告拍照，要求转账该账户中。但被告去转账时银行称户名不符，被告再打电话给原告，原告就再未接过电话，被告也不知道原告的家在哪里，导致不能支付房租。3月12日，原告发了1份《解除合同通知》，通知已经解除合同，让被告5日内清场搬离。东西可以搬走，但9万元的装修是搬不走的。被告多次打原告电话，原告均不接听。3月19日，三间铺面就被西双版纳告庄西双景物业服务公司停水停电。3月22日，被告母亲听说此事后给原告打电话，但都没有人接，发短信给原告询问账户户名均无人回复。原告的行为属于恶意不让被告成功支付租金，并停水停电导致被告不能经营被迫搬离，后被告又叫人换锁并贴上出租广告，直接霸占9万元的装修和1万元的押金。原告针对被告的反诉辩称：被告的第1项反诉请求不宜成为独立的诉请，押金可以在被告欠付的租金中予以冲抵，但由于商铺存在一定的损坏，该押金应该是减去商铺损坏后再予以扣减。如果原、被告能就此协商一致则直接扣减，如果协商不成则另案解决。本案租赁合同的解除是由于原告的违约行为而导致，被告无权要求赔偿装修损失。原告提供银行卡号的时候一并告知了账户名，并给予了被告宽限期，是被告一再违约。商铺停水停电是由于电力公司催缴电费，而不是被告。原告也没有换锁，是物业公司通知原告商铺闲置，原告才知道被告搬走了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的《店铺租赁合同》、原告提交的短信截屏、被告提交的收条、通信查询记录、短信记录、银行卡信息等证据材料，由于原、被告双方均对上述证据材料的真实性无异议，故本院依法对上述证据的真实性予以确认。原告提交的光盘视频资料，不能证明其观点，被告提交的房产查询结果与本案无直接关联，本院不予采信。另，被告逾期未交纳司法鉴定费导致鉴定被退回，被告应自行承担对此举证不能的法律后果。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2018年3月5日，原告刘新艺作为出租方（合同甲方）与被告李屹东作承租方（合同乙方）签订《店铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于景洪市告庄西双景景勐寨2栋第一层门面212、213、215三间店铺出租给乙方使用。第一年租金为88000元，合同期为5年，自2018年3月4日至2023年3月3日止。乙方于签订合同当天付清2018年3月4日至2019年3月3日的第一年租金88000元，第二年开始租金每年比上一年度增加10%，第二年租金为96800元，于每年的3月1日前支付。在支付第一年租金同时乙方交给甲方押金1万元，待合同到期，乙方能按合同履约交纳租金及物业费、水电费等其他乙方能承担的费用，无相关应承担费用的欠费，由甲方全退还乙方押金。如有相关欠费或交回房屋时房屋及设施有损坏，甲方有权从该押金中扣除。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交则视为违约，甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方承担违约责任。乙方拖欠租金或出现合同中约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，有权要求乙方赔偿甲方未到期的租金损失，并按租赁期限全部租金的20%支付违约金。合同签订后，被告向原告交纳了第一年房租88000元及押金1万元，原告向被告出具了收条。2019年3月初，原告通知被告交纳第二年度的租金。2019年3月5日，经双方协商，原告通过手机短信通知被告：同意宽限房租交纳日期至3月9日，若被告逾期未交纳租金，原告将于2019年3月10日按合同约定收回商铺，届时由被告将个人物品自行搬离，并承担相应违约责任。原告向被告提供了1张银行卡的照片作为收款卡。至3月9日，原告短信通知被告交纳租金，被告则回复要求延至3月30日。3月12日，原告短信通知被告要求行使单方解除合同的权利、收回商铺。原告于2019年3月中旬通知物业公司，要求物业公司停止该商铺物业服务。3月20日，被告以短信方式与原告协商，表示交纳房租，请求原告予以开通商铺用电。3月21-22日，被告表示愿意当天向原告交纳房租，要求被告提供银行卡的户名、开具租金收据，原告未对原告的上述短信予以回复。后原、被告未能协商解决该纠纷遂诉讼至本院。本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》（以下简称租赁合同）系双方当事人的真实意思表示，原告当庭对其享有商铺合法出租权进行了举证说明，该租赁合同对原、被告均具法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利与义务。现根据各方当事人的本、反诉、辩称主张及庭审查明事实，本院作如下分析认定：1、经法庭当庭询问，被告亦明确表示愿意解除双方所签订的租赁合同，且经原、被告当庭确认，被告已未实际占有使用涉案商铺，故原告第1项诉请（要求停止侵害、交还商铺）已经没有必要进行处理。2、被告未按租赁合同约定向原告支付租金，根据原、被告签订的租赁合同约定，原告有权收回房屋，原告据此向被告发送解除合同、收回商铺的通知符合双方合同约定，被告应自行承担由此产生的装修损失，本院对被告要求原告赔付装修损失的反诉请求不予支持。3、对原告要求被告赔偿侵占商铺的损失、违约金的本诉诉请项的处理。自2019年3月中旬原告向被告发送解除通知后，被告虽然当时虽然没有同意解除合同配合原告办理商铺的收回手续，但由于原告同时也通知涉案商铺物业公司停止了相应的物业服务，故被告因客观原因也未能正常使用该商铺，该商铺实际长时间处于空置状态。并且，经核实原告向被告提供的收取房租的银行卡确实不是原告本人设立的账户，而被告在原告不作正面回复的情况下，对将房租转入该银行卡存疑亦符合正常的交易习惯，故被告虽然应该对商铺的租金损失负有赔偿责任，但原告自身也应该对商铺空置损失承担一定的责任。综合考虑上述因素，租金损失应自2019年3月1日计算至12月31日止，参照双方在租赁合同约定的年租金96800元计算，上述期间租金损失合计80660元，本院酌情判决被告对此向原告承担70%的赔偿责任，即向原告赔偿56462元（80660元×70%）的租金损失。同理，鉴于上述理由，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。另，在涉案商铺空置而原告未能举证说明被告（除租金损失外）尚欠其他费用的情况下，原告不宜再扣留被告所交纳的1万元押金，本院对被告要求退还商铺押金的反诉诉请予以支持。鉴于本案诉讼产生的主要原因是被告逾期支付租金，故本案本、反诉费用应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李屹东于判决生效之日起三十日内赔偿原告刘新艺（反诉被告）商铺租金损失56462元；二、原告刘新艺（反诉被告）于判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）李屹东押金1万元。三、驳回原告刘新艺（反诉被告）的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李屹东的其他反诉诉讼请求。案件本诉诉讼费486元、反诉诉讼费1150元由被告李屹东负担。原告刘新艺预交的本诉费用本院不另行清退，由被告李屹东自本判决生效之日起三十日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  周子雄人民陪审员  孙云玲二〇一九年十二月十三日书 记 员  周子圣