陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8673号 上诉人（原审原告、反诉被告）：薄征，男，1978年XX月XX日出生，汉族，陕西省土地整治中心科员，住本市雁塔区。委托诉讼代理人：***，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王恒寓，男，1971年XX月XX日出生，汉族，江苏省宜兴市噪音设计院院长，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：孙晓杰，陕西圣迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西圣迪律师事务所实习律师。原审第三人（反诉被告）：西安天福福地置业有限公司，住所地本市曲江新区新开门北路中海紫御华府 5 号楼 1 单元 10104 室。法定代表人：杜晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚云涛，男，该公司员工，住本市曲江新区。上诉人薄征因与被上诉人王恒寓、原审第三人西安天福福地置业有限公司（以下简称天福福地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初11557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薄征上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项（驳回其全部诉请）；2、依法改判王恒寓继续履行合同，配合薄征办理网签合同，把房屋所有权登记在薄征名下；3、依法改判天福福地置业公司继续履行合同并配合其与王恒寓办理网签合同，把涉案房屋所有权登记在薄征名下；4、依法改判王恒寓支付其28万元、律师代理费10万元；5、依法判令王恒寓、天福福地置业公司承担本案一、二审诉讼费、诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审法院仅以其收取王恒寓收取80万元行为，而不结合本案其他证据以及事实，直接认定薄征行为系同意解除合同的默示行为，侵犯了其合法权益。王恒寓在房价上涨时可以随意毁约，还不承担责任，一审判决有失公正。2、一审判决适用部分法律错误。根据《民法总则》《合同法》相关规定，本案中薄征与王恒寓没有达成解除合同的意思表示，薄征也没有违约，其明确不愿意解除合同，一审驳回其诉请属适用法律错误。3、一审法院审判程序错误。其在诉讼保全时，一审法院作出执行裁定和一审判决中的人民陪审员不同，合议庭组成人员变更并未通知其，且一审中审判长到庭不到十分钟就离开，后续庭审审判长没有参与审理。综上，请求二审法院依法查明案件事实，支持其上诉请求。王恒寓辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。其积极配合网签，上诉状中所述电脑系统故障不存在，是因为薄征属于限购对象，后在薄征要求下，其已将80万元退还薄征，其在要求薄征归还定金时，因中介明确表明薄征不会退还收条，所以其未退还10万元，已向一审法院提供了各项事实证据，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。天福福地置业公司辩称，认可薄征上诉请求与理由。薄征向一审法院起诉请求：1、依法判令王恒寓继续履行《存量房买卖合同》，并配合其在房屋管理行政部门办理网签合同，把位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号：115XXXXXXX-22-2-12903-1）房屋所有权办理登记在其名下；2、依法判令天福福地置业公司继续履行《房屋买卖居间合同》，并配合薄征、王恒寓在房屋管理行政部门办理网签合同，把上述房屋所有权办理登记在其名下；3、依法判令王恒寓支付其违约金280000元、律师代理费100000元；4、判令王恒寓承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费。王恒寓反诉请求：1、撤销双方于2018年4月11日所签订的《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》；2、判令薄征向其赔偿购房定金62500元，房价上涨损失298042元（暂参照起诉时即2018年9月4日房屋均价16834元/平），租房损失43750元，律师费80000元，总计484292元；3、诉讼费由薄征承担。一审法院经审理查明：2018年4月11日，薄征（乙方、买方）与王恒寓（甲方、卖方）签订《西安市存量房买卖合同》一份，约定王恒寓将其所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋出售给薄征，房价款为1400000元。签订合同当日，薄征向王恒寓支付100000元作为购房定金；贷款审批通过三日内，薄征应将首期房价款800000元存入西安市房地局指定资金监管账户；剩余500000元购房款由薄征向银行按揭贷款。双方申请办理产权转移登记的日期为王恒寓贷款申请审核通过且成功放款后三个工作日。此外，合同第六条违约责任约定：1、本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方应按总房款的20％向守约方支付违约金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；5、若非甲、乙双方任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。当天，薄征向王恒寓交付100000元定金，王恒寓给薄征出具收据一张，载明：“今收到薄征购买常春藤花园2#2903室定金100000元（壹拾万元）王恒寓2018.4.11”。同日，薄征、王恒寓及天福福地置业公司签订《房屋买卖居间合同》，约定天福福地置业公司向薄征、王恒寓提供居间服务。2018年4月12日，薄征向天福福地置业公司交纳中介费等费用共计72610元。2018年4月25日，薄征向王恒寓转账300000元，王恒寓给薄征出具收据一张，载明：“今收到薄征购买常春藤花园2#2903室房款¥300000元（叁拾万元整）王恒寓2018.4.25”。同日，薄征、王恒寓及XX城XX房XX中心办理涉案房屋的网签手续，但未办理成功。2018年5月22日，薄征、王恒寓及天福福地置业公司再次到西安市XX房XX中心办理涉案房屋的网签手续，双方在《西安市二手房购审、网签及资金监管申请表》上签字捺印,但仍未网签成功。当日，薄征向王恒寓转账500000元。薄征称，其2018年5月30日前往西安市XX房XX中心，在了解可以办理网签手续的情况后，当天便给王恒寓发微信要求继续履行合同。对此，其向法庭提供微信聊天记录截图：“王哥，上次考虑你去美国买房，我就先给您打了50万，但是咱们做网签需要那50万，我这边已经办好了，钱还在我就联系中介”，王恒寓回复：“下周吧”。2018年6月2日，王恒寓给薄征发微信：“老弟你考虑一下实际这房子也不算学区房，你们孩子也还小选择的余地也大也没必要花这么多钱买这么个小房子，要不我就把那钱退给你，找个理由推给中介也别论啥责任”。薄征回复：“为了买房我的钱也是借的高利贷，上班族就那么点工资，哪有那么多钱，而我觉得您要去美国买房，我就直接给您转了，我借了快100万，每天都有利息。”2018年6月4日，薄征给王恒寓发微信：“明早我和媳妇去找中介，我还是希望王哥能把房子给我，谢谢了。我们再去办理一次，如果还是我的原因，哥哥说咋办我就咋办”。2018年6月5日，王恒寓分别将300000元和500000元以转账形式退还给薄征。薄征于当天向王恒寓出具收条：“今收到王恒寓归还常春藤花园2#2903室房款300000.-元（叁拾万元整），以此收据原件为准，拍照、扫描件无效（并以银行凭证为准）薄征2018年6月5日”。庭审中，王恒寓称因双方已达成解除《西安市存量房买卖合同》的协议，故其向薄征退还了800000元，因天福福地置业公司表示薄征不同意退还定金收条，故定金未退还。薄征对此不认可，称其要求王恒寓将800000元向其退还的目的是为了按照双方合同约定的方式将该款项转入资金监管账户，并非同意解除合同。对于2018年5月22日双方在西安市XX房XX中心未办妥网签手续的原因。王恒寓称，系因薄征与其家庭成员名下有两套房，不符合西安市限购政策。薄征对此予以否认，称其已于2018年4月2日将其名下位于长安区XX花园的房屋一套出让给案外人，未办妥涉案房屋的网签手续系因房地部门系统更新延迟导致。双方对此各执己见。王恒寓申请法院到房地部门调取薄征在2018年4月11日名下的房屋情况，看是否有购房资格。经法院调查了解到，薄征于2018年4月2日与案外人王某某签订合同登记号为C18001250的二手房买卖网签合同，将其名下位于长安区XX花园XX幢XX室的房屋出售给案外人王某某，双方于2018年5月4日办妥房屋所有权转移登记手续。自此，薄征及家庭成员名下仅一套商品房。一审庭审中，王恒寓提供2018年4月20日其与案外人赵某某、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第五十五分公司签订的《租赁定金合同》及2018年4月21日签订的《房屋租赁三方合同》，称因薄征购买王恒寓的涉案房屋，王恒寓将涉案房屋腾空，从案外人赵某某处租赁位于XX城XX路XX居XX号楼XX单元XX室，现产生租赁费42000元、中介费1750元及押金3500元。此外，王恒寓提供其2018年4月30日与案外人强波签订的《商品房买卖合同》及金额为62500元的订金收据一张，称因其欲购置房产资金不足，才出售涉案房屋。因薄征原因导致涉案房屋无法办理网签，不能依约完成交付，其不能及时拿到房款，导致其与案外人强波签订的《房屋买卖合同》解除，给其造成损失。并提供房天下网站房价走势图，证明房价上涨损失为298042元。另查，因本案诉讼，薄征委托陕西仁和万国律师事务所律师吴涛、杨京律师作为委托诉讼代理人，并交纳代理费60000元。王恒寓委托陕西圣迪律师事务所律师孙晓杰、李焱作为委托诉讼代理人，并交纳代理费80000元。本案审理过程中，薄征申请对涉案房屋进行诉讼财产保全，并在太平财产保险有限公司西安市分公司投保诉讼财产保全责任保险，交纳保险费5000元，并向一审法院交纳保全费5000元。一审法院于2018年8月20日作出(2018)陕0103民初11557号民事裁定书，查封王恒寓名下的本案涉案房屋。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，薄征、王恒寓及天福福地置业公司签订的《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》均系各方协商一致自愿签订，上述合同自成立时生效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案的争议焦点一为薄征有无购房资格、合同是否有继续履行的条件。薄征于2018年4月2日将名下位于长安区XX花园的房屋一套转让给案外人王某某，并办理网签备案。2018年5月4日办妥该房的所有权转移手续。根据2017年9月13日西安市人民政府下发的限购通知，薄征自此取得西安市XX房XX房资格。2018年4月11日，薄征、王恒寓及天福福地置业公司签订了涉案的《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》。2018年4月25日，XX城XX房XX中心办理涉案房屋的网签手续时，因薄征所有的长安区XX花园的房屋尚未过户给案外人王某某，薄征当时无XX房XX房资格，故客观上导致合同当时履行不能。此时王恒寓享有法定解除权，有权选择解除合同或者选择继续履行合同。但从王恒寓当天收取薄征转来的300000元房款以及2018年5月22日收取薄征500000元款项，并再次配合薄征到西安市XX房XX中心办理网签手续的事实来看，王恒寓并未要求解除合同，而是与薄征继续履行合同。薄征于2018年5月4日具备西安市XX房XX房资格，但2018年5月22日双方前往西安市XX房XX中心办理网签仍未成功，该情况并非双方导致，双方当事人在合同中约定“若非薄征、王恒寓双方任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则双方均同意有关交易日期相对顺延”。故合同应继续履行。本案的争议焦点二在于双方是否达成解除合同的合意。2018年5月30日，薄征查询到房地部门可以办理网签备案手续后通知王恒寓一起办理网签，王恒寓先回复“下周吧”，后又向薄某某确提出不愿意再出让房屋，虽从薄征提供的与王恒寓短信聊天记录看出薄征对此不同意。但是在2018年6月5日，薄征收取了王恒寓退还的案涉800000元款项，并向王恒寓出具了收到300000元购房款的收条。王恒寓认为，从薄征收取该笔款项的行为可认定，双方已经达成解除合同的合意。薄征对此不认可，称其收取王恒寓退还的800000元的目的是要求继续履行合同，要按照合同约定将该款项打入资金监管账户。对此，一审法院认为，行为人可以明示或者默示作出意思表示，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定默示。上述800000元，是薄征基于双方签订的《西安市存量房买卖合同》向王恒寓支付的。现薄征主动收取王恒寓退回的款项并出具收条的行为，应当认定为其对王恒寓要求解除合同的意思表示认可，双方已经达成解除合同的合意。薄征要求继续履行合同，完全可通过诉讼或者向王恒寓发送律师函等行为来督促王恒寓，故对薄征所述不予采信。因双方已自愿解除合同，故现薄征要求王恒寓继续履行合同并支付违约金、律师代理费，缺乏事实依据及法律依据，对薄征的诉讼请求不予支持。对于反诉部分，王恒寓认为薄征隐瞒不具备购房资格的行为构成欺诈，请求撤销三方签订的《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》。薄征于2018年4月2日就其长安区XX花园的房屋与案外人办妥网签备案手续，欲转让该房屋，表明其已经在为取得购房资格积极努力，故应认定薄征在2018年4月11日签订涉案合同时无恶意隐瞒的恶意。又因王恒寓在本诉中已经主张合同解除，反诉请求与其本诉的意见相互矛盾，故对此不予支持。因双方系自愿达成解除合同的合意，不存在违约情形，故现王恒寓要求薄征赔偿购房定金62500元，房价上涨损失298042元，租房损失43750元，律师费80000元，缺乏事实依据及法律依据，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回薄征的全部诉讼请求；二、驳回王恒寓全部反诉请求。诉讼费16282元（其中诉讼费7000元，反诉费4282，保全费5000元），由薄征负担12000元，由王恒寓负担4282元。（此款薄征已预交12000元，王恒寓已预付4282元，双方不再另行给付）二审中，王恒寓提交证据：王恒寓与薄征2018年6月4日微信记录，薄征在微信中称“王哥，我特别难受，感觉特别相信的人骗了我”、“你转给我钱，合同自有公判，我说了你不卖给我我也能理解，虽然很伤我，但是你不给钱也不给房，我感觉自己就是个傻逼，活着有什么意义”、“房子买不到，还让房东拿了90万，50万还是私下转给人家，都不让人家写东西，王哥你身边有这样的人吗，30年了我就是讲义气，所以我特别难受”、“如果可能，我想见你，我们面聊，我觉得什么都可以解决”、“中介没有给说全款，不然我也没（？）不起，既然按揭说的好好的这周办理，莫名其妙你就毁约，要全款你可以跟我说，你什么都不告诉，给我就是不卖了，我怎么想”、“如果这周我们去办理，办不成你说不卖了我一个屁也不放”、“你在哪儿我现在送收据给你，咱们能见面聊不，目前我们都是成年人，还是有理智的……最好见面说清楚”等。王恒寓以此证明双方已经就合同解除达成一致意思表示。薄征质证称，该证据一审中没有提交，且不属于新证据，微信聊天记录并未明确说薄征同意把10万定金的收条给王恒寓同意解除合同，薄征只是要求和王恒寓见面，这个收据是50万收据，不是定金收据。天福福地置业公司代理人称：“2018年5月30日我和薄征已经去查了可以办网签了，薄征让王恒寓退的钱是让交资金监管账户的。后6月2日王恒寓又出言不卖了，薄征和我们中介多次给王恒寓打电话，王恒寓避而不见，且50万元没有收条，我们都很着急，王恒寓的出尔反尔给我们造成很大损失，为了和王恒寓见面，我给薄征说让先和王恒寓先见面，先把50万元钱退了，因为没有收据，按照合同约定定金不能超过房款的20%，超过也不能算定金。”经审理查明，薄征与王恒寓2018年5月30日微信聊天记录中薄征称：“王哥，不好意思我自己弄了个乌龙。本想着你去西雅图手上方便，回来即使你用了这个钱我的房款也就到了，结果您没去，我的房款也迟迟没有情况，我就没钱首付了……”王恒寓答复：“老弟你考虑一下实际这房子也不算学区房，你们孩子也还小选择的余地也大也没必要花这么多钱买这么个小房子，要不我就把那钱退给你，找个理由推给中介也别论啥责任”。其余事实与一审查明一致。本院认为，薄征、王恒寓及天福福地置业公司签订的《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》系各方自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。各方当事人均应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案中，双方合同约定，贷款审批通过三日内，薄征应将首期房价款800000元存入西安市房地局指定资金监管账户，但是，2018年4月25日薄征直接向王恒寓转账300000元， 2018年5月22日薄征又向王恒寓转账500000元，将800000元直接支付给王恒寓。从双方微信聊天记录来看，2018年5月30日，薄征查询到房地部门可以办理网签备案手续后通知王恒寓一起办理网签，王恒寓先回复“下周吧”， 2018年6月2日，王恒寓提出解除合同，薄征在短信中并未同意王恒寓提出的解除合同的要求，随后也向王恒寓提出继续履行合同的请求，并要求王恒寓将后来所收的钱款归还以用于资金监管。2018年6月4日薄征通过微信给王恒寓发信息明显表现出对王恒寓不满，要求与王恒寓见面，对此，王恒寓一直未予回复。薄征称要求与王恒寓见面送收据过去，王恒寓也无法证明薄征所称收据就是其所称的100000元定金的收据。故，虽然2018年6月5日，薄征收取了王恒寓退还的800000元款项，并向王恒寓出具收到300000元的收条，此不足以证明双方就解除合同达成一致意见，而且，王恒寓收取薄征100000元定金，并未退还。王恒寓称未退还定金是因薄征不同意退还收条，更说明双方对解决争议并未达成一致意见。原审判决仅以薄征收取上述800000元的行为认定薄征以默示作出同意解除合同的意思表示，应认为判处不当。本院认为，本案应对薄征继续履行合同的上诉请求予以支持，由薄征向王恒寓支付剩余购房款，王恒寓协助薄征办理涉案房屋过户手续。因合同履行前期由于薄征购房资格问题未能顺利进行网签合同延长了合同履行期限，对造成本案纠纷，薄征存在一定过错，故对薄征关于要求王恒寓赔偿其违约金及律师费的上诉请求不予支持。综上，薄征部分上诉理由成立，原审判决应部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初11557号民事判决第二项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初11557号民事判决第一项；三、薄征与王恒寓于2018年4月11日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；四、本判决生效后20日内薄征向王恒寓支付购房款130万元，王恒寓协助薄征将位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋过户至薄征名下；五、   驳回薄征其余诉讼请求。一审诉讼费11282元（其中本诉诉讼费7000元薄征已预交，反诉费4282王恒寓已预交），由薄征负担3000元，由王恒寓负担8282元。保全费5000元（薄征已预交），由王恒寓承担。二审诉讼费20820元（薄征已预交），由薄征承担5820元，由王恒寓负担15000元。本判决为终审判决。   审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○一九年十二月五日  法 官 助 理   孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩 1