贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6998号原告：稂与铭，男，1985年6月19日生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：罗俨，贵州听君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红梅，贵州听君律师事务所实习律师。被告：张燕，女，1990年7月18日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：苟涛，男，1989年6月14日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州阳光居房地产经纪有限公司云岩分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路万科云岩大都会B区1.2.3楼，商业S1，S5第1、2号楼1层1号。负责人：金宏。原告稂与铭与被告张燕、苟涛及第三人贵州阳光居房地产经纪有限公司云岩分公司（以下简称“阳光居房经公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告稂与铭及其委托诉讼代理人罗俨、李红梅到庭参加了诉讼，被告张燕、苟涛及第三人阳光居房经公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除两被告与原告及第三人签订的《房屋买卖合同书》；2.判令两被告退还原告已支付的购房款30万元，并按合同约定及法定标准赔偿30％的违约金200400元；3.判令两被告依合同约定赔偿原告装修费用213880元；4.判令两被告偿还原告代偿的银行按揭贷款6446.52元；5.本案全部诉讼费、律师费、保全费等原告实现债权发生的费用由两被告承担。事实和理由:被告张燕、苟涛系夫妻关系。2018年5月14日，在第三人阳光居房经公司居中介绍下，原告与被告张燕、荷涛夫妇签订《房屋买卖合同书》，约定两被告将共同共有的坐落于贵阳市云岩区的二手住宅一套卖与原告，成交价为668000元，合同签订之日原告支付两被告定金5万元作购房担保。被告张燕此前向中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行申请按揭贷款353000元用于购买此房，由于该房为期房，截止目前，尚未办理房屋产权证。《房屋买卖合同书》约定在被告未完全清偿银行贷款，注销抵押登记前，被告张燕仍按时向银行还款，在被告张燕收到房产证后15个工作日内配合原告办理过户手续。被告张燕于房开公司交付房屋之日将房屋交付原告，原告基于对合同信赖利益之考虑，于2019年1月10日与装修公司签订《房屋装修合同》，装修了该房屋，装修工程价款共计人民币213880元，原告已全部向装修公司付清上述款项，现原告已入住该房屋。2019年5月30日，原告在该房屋收到中国工商银行贵阳金阳支行上门张贴的《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，内容为，截止2019年5月29日，被告张燕已连续3期未偿还按揭贷款，累计拖欠银行贷款本息共计6436.27元，原告感觉事有蹊跷，多次联系两被告，方才发现早已无法联系。原告为避免不可预知的风险，代被告向银行偿还了拖欠的3期按揭贷款共计6436.27元，并在此期间多次联系两被告，两被告依然处于失联状态。另有证据表明，两被告因欠有外债，导致原告现入住的该房屋处于被查封的状态，导致原告对该房屋的期权存在重大不安。因此，原告有事实、有理由相信两被告已无法履行合同，原告满足《合同法》第九十四条规定的行使合同法定解除权的条件。截止目前，原告共计支付给被告购房预付款人民币300000元（含定金5万元），装修费用支出共计人民币213880元，代被告偿还银行按揭贷款人民币6446.52元，以及主张违约金人民币200400元，以上共计人民币720726.52元。故此，根据《合同法》第九十四条，两被告对《房屋买卖合同书》的履行，已构成根本违约，为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告张燕、苟涛无辩称意见。第三人阳光居房经公司亦无辩称意见。本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，原告作为乙方、被告作为甲方、第三人作为居间方共同签订《房屋买卖合同书》一份，约定：被告出售其所有的位于贵阳市云岩区房屋给原告，房屋总价为668000元，合同签订之日，原告向被告支付定金5万元，原告于原、被告双方到公证处办理房屋委托公证当日支付25万元，公证时间于2018年5月17日前，剩余368000元以银行按揭贷款方式支付，被告应于房开商交付房屋当日将房屋交付原告占用使用。第一条第4项约定：期房房开规定于2018年12月30日交房，从产权公证委托当日起被告无权处理此房，被告在此期间擅自处理此房将按双倍成交价款赔偿原告，签订本合同之日起所产生利益归原告所有。第六条第（一）项约定：原、被告双方同意于被告收到房产证后15个工作日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。第八条约定：1.……被告须按时向银行偿还贷款，被告保证对该房屋享有完整的处分权，保证房产没有被司法机关查封，且出售该房屋并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确，否则被告应承担由此而引起的一切责任，由于被告的原因造成该房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由被告承担全部责任；2.被告违约原告不能按本合同约定买入该房屋，被告应向原告支付房屋成交价的双倍违约金；……5.在签订本合同后由于未拿到房产证过户，被告在此期间违约不出售此房将以房屋成交价双倍赔偿原告，原告已装修的费用，由被告全部赔偿。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告苟涛向原告出具《定金收条》一张。同月17日，原告通过银行转账的方式向被告张燕支付购房款185000元；通过银行转账的方式向第三人负责人金宏支付购房款65000元，并由金宏向被告转交该65000元购房款，共计25万元。同日，被告张燕向原告出具《收款收据》一张，确认收到原告支付的购房款共计30万元（包含已支付的定金5万元）。之后，被告按合同约定向原告交付了上述房屋。2019年1月10日，原告与谭红星签订《装修合同》一份，约定由谭红星对上述房屋进行装修，总造价为213880元，总预算为268172元，原告实际支付装修款为213880元。房屋装修完成后，原告入住该房屋，期间，2019年5月30日，原告接到中国工商银行贵阳金阳支付对被告张燕的《逾期贷款催收函》，该催收函载明截止2019年5月29日，被告张燕已连续3期未按合同约定偿还贷款，共计拖欠该行贷款本息6436.27元，原告随即联系被告，二被告均无法联系，为保证自身合法权益，原告先行为被告垫付该贷款本息共计6446.52元，后经原告数次联系，仍无法联系被告，为维护自身合法权益，故原告诉至本院。另查明，二被告曾在贵阳市南明区人民法院涉及诉讼，该案审理过程中，贵阳市南明区人民法院依法对上述房屋采取了保全措施，且二被告经法院传票传唤未到庭参加诉讼，贵阳市南明区人民法院于2018年8月6日作出（2018）黔0102民初6026号民事判决书，判决：二被告支付龙爱梅共计15万元。案件审理过程中，本院根据原告申请，依法对被告所属财产采取了保全措施，原告为此支付保全费4123元。另，为查清事实，本院依法传唤了为原告进行房屋装修的谭红星到庭核实情况，其明确表示原告支付的装修工程款系现金支付，为213880元。庭审中，原告提供了房屋装修相片予以说明装修情况。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是《房屋买卖合同书》是否达到解除条件，应否解除；二是被告是否应退还原告购房款30万元并承担原告支付的装修款213880元，同时承担原告为被告代偿的银行按揭贷款；三是被告是否应按房屋总价的30%承担违约金赔偿责任；四是原告要求的律师费是否应当由被告承担。第一，关于《房屋买卖合同书》是否达到解除条件，应否解除方面。原、被告与第三人签订的《房屋买卖合同书》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。现原告要求解除该合同，被告及第三人未到庭，应视为其对解除合同不持异议，且该合同所涉及的上述房屋已被法院查封，被告欠他人款项15万元，被告亦无法联系，该合同已不能实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，《房屋买卖合同书》符合法定的解除条件，应予以解除。第二，关于被告是否应退还原告购房款30万元并承担原告支付的装修款213880元，同时承担原告为被告代偿的银行按揭贷款方面。其一，关于退还购房款方面，本案中，系被告原因造成合同不能履行并解除，因此，被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告理应退还原告已支付的购房款30万元。其二，关于被告是否应承担装修款方面，原告依合同约定接收房屋，自接收之日起即应享有对房屋的占有使用权，房屋交付原告占有后，原告对房屋进行了装修，并入住，现因被告原因导致合同解除，该装修系原告对房屋的添附，装修款即为添附价值，该213880元装修款系原告的损失，被告理应支付，但原告不应破坏或拆除添附设施，否则应由其承担相应责任。其三，关于被告是否应承担原告为被告代偿的银行按揭贷款6446.52元方面，《房屋买卖合同书》明确约定房屋的银行按揭贷款由被告承担，现原告为被告垫付，该款项亦为原告的损失，被告理应将该款项给付原告。第三，关于被告是否应按房屋总价的30%承担违约金赔偿责任方面。虽原、被告双方于《房屋买卖合同书》中第八条约定：因被告违约，原告不能按本合同约定买入该房屋，被告应向原告支付房屋成交价的双倍违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，该违约金明显过高，应予以调整，应按原告的损失的30%进行计算为宜，经计算，违约金应为66,097.96元[（213880元+6446.52元）×30%]。最后，关于原告要求的律师费2万元是否应当由被告承担方面。《房屋买卖合同书》中第八条约定：被告须按时向银行偿还贷款，……保证房产没有被司法机关查封……，否则被告应承担由此而引起的一切责任，现该房屋已被法院查封，且被告未按时偿还银行贷款，被告违约导致《房屋买卖合同书》解除，原告为主张其合法权益而支付的律师费2万元，结合贵阳市律师行业一般收费标准，该费用在合理范围内，该费用理应由被告承担。保全费亦应由被告承担。综上所述，对原告请求判令解除两被告与原告及第三人签订的《房屋买卖合同书》的诉请，本院予以支持；对原告请求判令两被告退还原告已支付的购房款30万元的诉请，本院予以支持；对原告请求判令两被告依合同约定赔偿原告装修费用213,880元的诉请，本院亦予以支持；对原告请求被告偿还原告代偿的银行按揭贷款6446.52元的诉请，本院亦予以支持；对原告请求被告支付其律师费2万元的诉请，本院亦予以支持；对原告请求被告按合同约定及法定标准赔偿30％的违约金200,400元的诉请，本院支持由被告支付原告违约金66097.96元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告稂与铭与被告张燕、苟涛及第三人贵州阳光居房地产经纪有限公司云岩分公司于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告张燕、苟涛于本判决生效之日起十日内一次性返还原告稂与铭购房款300000元；三、被告张燕、苟涛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告稂与铭装修款213880元；四、被告张燕、苟涛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告稂与铭代偿的银行按揭贷款6446.52元；五、被告张燕、苟涛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告稂与铭违约金66097.96元；六、被告张燕、苟涛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告稂与铭律师费20000元；七、驳回原告稂与铭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11008元，保全费4123元，共计15131元，由被告张燕、苟涛承担（此款原告已预交，被告张燕、苟涛于履行本判决时一并支付原告稂与铭）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 中人民陪审员  吕天红人民陪审员  陈 虎二〇一九年十二月十六日书 记 员  廖雨濛