云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12173号原告：詹本毅，男，汉族，1981年3月15日出生，云南省大关县人，住云南省昭通市大关县。委托诉讼代理人：方琼，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被告：张春兰，女，汉族，1977年2月26日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：唐锐明，云南护义律师事务所律师，特别授权代理。被告：梅玉明，男，汉族，1975年11月15日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：唐锐明，云南护义律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟、倪炳超，该公司员工，特别授权代理。原告詹本毅诉被告张春兰、被告梅玉明、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告詹本毅的委托诉讼代理人方琼，被告张春兰的委托诉讼代理人唐锐明、被告梅玉明及委托诉讼代理人唐锐明，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：第三人）的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年7月，被告张春兰登记为昆明市官渡区万兴花园的土地使用权人，昆管个国用（2006）第002988号。同年，被告张春兰登记为昆明市官渡区万兴花园C2幢6层602号房屋的所有权人。两被告离婚后，被告张春兰于2015年12月办理了该房屋的离婚换证手续，被告张春兰登记为该房屋的所有权人，昆房权证（昆明市）字第××号（见证据一）。据被告梅玉明陈述，两被告于离婚后复婚，现为夫妻关系。2018年8月1日，经第三人居间撮合，被告（出售方、甲方，被告梅玉明系被告张春兰的代理人）、原告（购买方、乙方）与第三人（经纪方、丙方）三方签署了《房屋买卖暨居间合同》（见证据二），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为1365000元；甲方于2019年8月10日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）；甲、乙双方约定于2019年8月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，定金3万元；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任；乙方于2019年8月9号前落实贷款金额与贷款资质，若乙方的贷款额度在95万及以上，继续履行本合同，若乙方的贷款额度低于95万或贷款条件不够无法贷款，则甲、乙双方互不违约，甲方同意退还全部定金给乙方，同时丙方不收取违约金；本合同一式三份，三方签字或盖章后成立并生效，本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向本合同签订地人民法院提起诉讼，合同还对其他事项进行了明确具体的约定。上述合同签署当日，原告依约向被告支付了定金3万元（见证据三）。2019年8月7日，原被告和第三人三方共同到华尔贝大厦建设银行咨询原告的贷款资质和贷款金额事宜，该银行建议：1、原告还清全部债务；2、走银行预审批流程。当日各方均同意按照银行的建议处理，继续履行合同。后原告积极筹足款项，还清了名下全部负债，并筹足了全部首期款（见证据四）。2019年8月21日，原告的贷款预审批正式开始，被告梅玉明提供了被告张春兰的身份证和银行卡作为预审批资料。2019年9月3日，三方面谈协商合同履行时，被告梅玉明明确表示“超期”、“不卖了”（见证据五）。2019年9月5日，原告的建设银行预审批出具结果，原告符合贷款要求，贷款金额为106万。同日，第三人员工在与被告梅玉明沟通合同履行事宜时，被告明确表示“已过期，把证还给我，我把钱退给乙方”；2019年9月6日和2019年9月9日，第三人员工分别联系被告梅玉明沟通履行合同，被告均不配合办理过户手续（见证据六）。原告认为，被告先是未依约办理交易房产的赎楼手续，后被告在同意原告办理贷款预审批确定贷款资质和金额且原告通过银行预审批后，在合同的宽限期（2019年9月9日）内又不配合办理过户手续，致使买卖合同未能顺利履行，已构成单方根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原告认为涉案房屋买卖合同因被告违约而未能顺利履行，被告应当支付违约金并退还定金。另，因两被告现为夫妻关系，上述债务应视为两被告的夫妻共同债务，两被告应承担连带支付责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告、两被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、两被告向原告支付房屋成交价10%的违约金136500元；3、两被告向原告返还定金30000元；4、两被告承担本案受理费。被告张春兰、被告梅玉明辩称：2019年8月1日三方签订了房屋买卖合同，2019年8月7日三方到银行办理贷款，但是银行告知原告不能办理贷款。2019年8月2日被告被要求和原告签订空白的首付款收条和征信表，原告存在欺诈行为。9月5日被告再次要求原告返还证件并退还定金给原告，但是原告一直都没有办理贷款。依据合同约定，原告一直未办理到贷款，被告梅玉明已经按照合同超期约定退还定金了，原告一直要求交易并扣留证件和钥匙，如果被告按照第三人要求签订首付款收条和征信表的话会产生很大的法律风险，还存在贷款诈骗的行为，故被告不予参与。对原告的诉讼请求存在异议，是原告违约在先，请法院查明事实驳回原告的诉讼请求。第三人述称：我方认可原告的诉请请求和事实理由。原告就其诉请向本院举证如下：1、房屋所有权证、土地证，以证明被告张春兰为涉案物业的土地使用权人和所有权人。2、房屋买卖暨居间合同，以证明2019年8月1日原告和被告签订了房屋买卖合同，合同有效；买卖合同第12条约定违约方支付房屋成交价的20%的违约金。3、收条，以证明2019年8月1日原告依约向被告支付了30000元定金。4、银行流水，以证明原告在过户期限内备齐首付款，等待办理过户手续。5、录音光盘和文字记录，以证明2019年9月3日，三方面谈，被告梅玉明表示“超期，不卖了”。6、短信截图，以证明在合同约定的宽限期内第三人催促被告配合办理过户手续，被告拒绝办理。7、房屋信息查询摘抄表，以证明截止2019年9月30日涉案房屋仍处于抵押状态，被告未依约办理赎楼，无法办理过户手续。8、证人田某的证言，以证明银行预审批结果为原告符合贷款要求，贷款金额106万。经质证，二被告对原告提交的证据1三性认可。证据2认可真实性，关联性和证明目的不予认可，认为不是正式的买卖合同，在合同第14条中约定原告在2019年8月9日前必须落实贷款的情况。证据3三性认可，确实是收到了30000元。证据4认可真实性，对证明目的不予认可，认为不能证明原告能贷款。证据5三性无异议，但已退还定金给原告。证据6三性认可，认为我已明确表示原告没有办理到贷款，要求返还定金并让原告退还我证件。证据7关联性不予认可，我方在8月21日已经全部还清贷款。证据8认为证人与合同存在利益关系，不能证明原告按照合同履行义务。第三人对原告提交的证据三性认可，认为合同约定有10天的宽限期，是被告违约。被告张春兰、梅玉明就其辩解共同向本院举证如下：1、房产买卖暨居间合同，以证明房产交易额为136.5万元，首付30万元，贷款106.5万元；原告必须在2019年8月9日前完成贷款，到期不能办理合同解除。2、微信记录截图，以证明原告没有在约定的期限完成办理贷款预审批；原告和第三人要求被告签订空白首付款收条和面谈受访人表格，已构成欺诈；被告多次要求退款还证，原告和第三人拖延不办理，强迫被告交易。经质证，原告对二被告提交的证据1三性认可，对第1项证明目的认可，第2项证明目的不认可，认为该合同第14条的约定不是完成贷款预审。对证据2中第3、4、7、8页认可真实性，第5、6页是打印件三性不予认可，不能证明原告没有完成贷款预审。第三人对证据1三性认可，对第1项证明目的认可，第2项证明目的不认可。对证据2三性认可，不认可证明目的。被告张春兰就其辩解另向本院举证如下：客户贷款结清通知书、个人贷款合同、银行贷款借据、贷款划款凭证、房屋所有权证，以证明8月21日已经还清贷款，房屋产权证已经赎回。经质证，原告对被告张春兰所举上述证据中房屋所有权证真实性认可，对其他证据三性不认可。被告梅玉明对证据三性认可。第三人对证据真实合法性认可，不认可关联性和证明目的。第三人未提交证据。本院认为，原告提交的证据1-7，以及被告张春兰、梅玉明所举证据1和证据2中第3、4、7、8页经质证当事人对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告所举证人证言，证人为第三人的工作人员，参与了原、被告的交易过程，本院对真实性予以采纳。二被告所举证据2中第5、6页相对方第三人对三性认可，本院予以确认。被告张春兰单独所举证据出具单位合法，形式有效，第三人对真实合法性无异议，本院予以确认。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2016年1月12日被告张春兰（借款人、抵押人）与案外人中国光大银行昆明分行（贷款人）签订合同编号为39611616000005号《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定贷款人向借款人发放耐用消费品贷款，用途为购置大额耐用消费品；贷款金额为人民币30万元整。贷款期限为120个月，自2016年1月12日至2026年1月12日止。抵押物名称为昆房权证（昆明市）字第××号《房屋所有权证》房产，抵押物地址为昆明万兴花园C2幢6层602号。2016年1月13日，《个人贷款合同（抵押、保证）》进行了公证。2016年1月19日，银行发放了300000元贷款给被告张春兰。2019年8月1日，原告（购买方，乙方）、被告张春兰（出售方，甲方）、被告梅玉明（代理人/共有权人）同第三人（经纪方，丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：第一条，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市万兴花园C2幢6层602号房屋，该物业状态无抵押，产权证号昆房权证（昆明市）字第××号，建筑面积141.06平方米。该物业成交价格为人民币1365000元。第二条，若该物业的房屋所有权证处于抵押中，则赎楼方式选择如下，甲方于2019年8月10日前自筹资金还贷，赎证完毕。甲乙双方约定于2019年8月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。第三条，签订本合同时乙方支付购房定金人民币30000元整，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后前述款项即为定金。三方约定该定金的保管及支付为丙方向甲方转交定金人民币30000元整。第四条，扣除定金之后的房款的付款方式为银行按揭付款。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款人民币300000元整（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策的因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。第八条，甲方收齐全部房款3日内交房。第十一条，本合同签订后，一方就合同条款要求变更的，应当与其他方协商。若不能在合同约定的办理期限内协商一致的，应当按本合同条款执行。第十二条，买卖合同违约责任为，本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行金，并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同，并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，承担违约责任。第十四条，其它约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：经甲乙双方协商并达成协议如下，乙方于2019年8月9号前落实贷款金额与贷款资质，若乙方的贷款额度在人民币950000元及以上继续履行本合同；若乙方的贷款额度低于950000元或贷款条件不够无法贷款，则甲、乙双方互不违约，甲方同意退还全部定金给乙方，同时丙方不收取违约金。第十五条，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为，向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。乙方同意向丙方支付佣金人民币27000元等。丙方经办人为本案证人田某。上述合同签订当日，原告支付30000元定金给被告梅玉明。2019年8月20日左右，在房屋首付款未支付的情况下，第三人发送空白首付款收条及再交易住房（商用房）贷款面谈受访人情况表格给被告，并要求签名。2019年9月3日，原告、被告梅玉明、第三人的工作人员在协商中第三人和原告表示95万元以上贷款可以办下来，可以过户。而被告梅玉明表示房屋暂时不卖；房产证能拿到是月底的事。同年9月5日，被告梅玉明短信通知第三人已过期，要求退还证件并返还定金给原告。二被告系夫妻关系，双方曾离婚，离婚后本案涉案房屋登记为被告张春兰所有。后二被告复婚，庭审中二被告确认共同是合同相对方，都是出售的一方。截至2019年9月30日，本案所涉被告张春兰名下房屋抵押权人登记为中国光大银行昆明分行。2019年10月30日，中国光大银行股份有限公司昆明分行营业部出具客户贷款结清通知书，确认被告张春兰与银行签订的39611616000024号《贷款合同》项下的耐用消费品贷款已于2019年8月21日全部清算完毕，并通知被告张春兰尽快办理抵押品解押手续等。至开庭之日，被告张春兰已取得昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。至本案庭审结束时案涉房屋未进行过户交易。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审中二被告同意解除《房屋买卖暨居间合同》，且原、被告均表示合同已实际不能履行。故本院对于原告请求解除原告、被告张春兰、梅玉明与第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附条件可分为附生效条件和附解除条件。原、被告和第三人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》为已成立合同，依据其中第十四条特别约定原告应在2019年8月9日时核实贷款金额与贷款资质，且在“贷款额度在人民币950000元及以上继续履行本合同”，而第二条被告张春兰的赎证义务则约定在2019年8月10日，由此看，原告在2019年8月9日前落实到贷款的额度不低于950000元人民币应为该合同所附生效条件，合同是否继续履行应在2019年8月9日前落实贷款额度符合合同约定时才能确定。经询问，原告和第三人在2019年8月7日到银行咨询时未能确认原告是否具备相应的贷款资质，而是在2019年8月20日左右才获得口头的咨询结果，故合同所约定的生效条件并未达成，按照该条约定，原、被告方互不违约，被告应当退还定金给原告。故对于原告要求二被告支付违约金的请求本院不予支持；对于原告要求二被告返还定金30000元的请求本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告詹本毅、被告张春兰、被告梅玉明、与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年8月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》中原告詹本毅与被告张春兰、被告梅玉明之间的买卖合同关系；二、被告张春兰、被告梅玉明于本判决生效之日起十日内，返还原告詹本毅定金30000元；三、驳回原告詹本毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3630元，减半收取1815元，由被告张春兰、被告梅玉明负担275元，由原告詹本毅负担1540元，余款1815元退还原告詹本毅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张红昆二〇一九年十二月四日书记员  郭 璐