浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5606号上诉人（原审原告）：盛晓文，男，1984年3月23日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。上诉人（原审原告）：周桂娥，女，1985年11月9日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。共同委托诉讼代理人：盛勇，系盛晓文的哥哥。被上诉人（原审被告）：陈武，男，1966年4月30日出生，汉族，住乐清市。上诉人盛晓文、周桂娥与被上诉人陈武排除妨害纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院作出的（2019）浙0382民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案经评议，现已审理终结。盛晓文、周桂娥上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1.乐清市乐成街道鸣阳路188弄地面一层均无独立产权，应当属于全体业主共有。上诉人对该储物室享有的是建筑物共有财产的共有权。原判认定上诉人支付的拍卖款未包含该处储物室的价值是错误的。首先，原判以分割独立使用、管理的状态，认为储物室是符合《物权法》中专有部分的认定是错误的。涉案楼房建造于20实际90年代，属于集资建房，在房产登记时也仅仅将套内面积进行产权登记，没有公摊面积，土地使用面积304.16平方米，共12户业主各户分摊面积25.35平方米。地面一层架空层安装了生活水塔、下水管道等设施，因防盗安全以及储物的需要，又约定了各自的储物室。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，专有部分的认定应符合三点：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。涉案储物室虽然具有构造上的独立性，但没有分摊土地使用权份额，无法进行不动产登记，办理相应的证书，不能登记成特定业主所有权的客体，因此不具备成为《物权法》上规定的专有部分的条件。该解释第三条规定，不属于业主专有部分，也不属于市政共有部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。储物室及地面架空层本质就是业主对公共区域的约定使用，并不能因为物理分割改变法律属性，储物室本身就属于架空层的一部分，与架空层未分割公用部分的性质都是共有部分，属于全体业主共同共有，是根据业主间的约定进行使用和管理。其次，《物权法》第六章专门规定了建筑物区分所有权，购买房屋就是购买专有部分的所有权，基于对专有部分的所有权，业主享受对建筑物共有财产的共有权。同时还享有参与管理的权利。拍卖公告未将储物室纳入标的物范畴，原因只可能有两个，一是该储物室另有产权登记，二是该储物室就是公共区域不能单独进行价值评估，其价值已经包含在房价之内。土地使用权已经分割完毕的情况下，原判也认定储物室无产权登记。很多司法拍卖的评估报告，都是以建筑面积乘以单价确定商品房的股价，均未见将公用区域单独作价的情况。司法拍卖程序是将物权转移的一种方式，而非创立一个新的物权，如果将公共区域单独评估价值，再进行司法拍卖，那就是将共有的部分确认了一部分人的所有权，而是对其他共有权人的伤害。《物权法》第七十二条之规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。上诉人合法取得乐清市专有部分的所有权，理应对该建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。也可以根据业主的原约定对涉案储物室享有使用权。2.被上诉人的行为确属妨害所有权的行为。原判认定被上诉人未实施妨碍所有权的行为错误。原判将1××室的所有权限定在产权登记的156.23平方米内，认为没有侵犯到该部分权利就不构成侵权。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。上诉人作为涉案房屋的业主，本幢业主共12户，被上诉人并非12户业主之一，在本幢建筑内不享有权利。其擅自对本幢建筑内共有部分上锁行为就是恶意无权占有。其行为是对本幢全体业主的侵权妨碍。被上诉人陈武经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩权利。盛晓文、周桂娥一审诉讼请求：1.确认原告对乐清市的房产及其附属权利架空层享有共有权；2.判决被告停止对原告乐清市房产使用权的侵权行为；3.判决被告赔偿原告自2018年3月起每月300元的经济损失至被告交还附属权利架空层钥匙给原告止；4.判决被告承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：周桂娥于2018年1月16日上午以860000元最高价在淘宝网司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物，即坐落于乐清市一处不动产（房产权证：1××ｆ21134、010006964，土地证号：乐政国用【2014】第001907号）。2018年1月30日，盛晓文、周桂娥夫妻依据执行裁定书办理上述不动产的产权变更登记，不动产权证号为浙（2018）乐清市不动产权第××号，房屋建筑面积156.23平方米、土地使用权面积25.35平方米。之后，盛晓文、周桂娥入住该不动产。2019年2月17日，陈武将该幢楼一层地面架空层南面沿街路面上东往西数第二个储物室上锁，故而引发本案诉讼。另查明，竞买公告中对于拍卖标的的说明为：徐某、林某某共有的坐落在乐清市一处不动产（不包括室内移动家具、电器及物品）；房地产评估报告中未包含涉案争议储物室在内。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。周桂娥通过司法拍卖竞得位于乐清市不动产，并且已经取得了不动产权登记，故两原告系该不动产的合法权利人受法律保护。原告诉请被告停止对该不动产的侵权行为，但根据原告提供的监控视频资料及原告庭审陈述自认的内容，被告并未实施妨害原告对上述1××室不动产的所有权的侵权行为，故原告该诉讼主张缺乏事实依据，原判不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。涉案位于虽无产权登记，但根据该幢楼业主的约定实际属于分割单独使用、管理的状态，结合竞买公告中未将涉案争议的储物室纳入拍卖标的物范畴，原告支付的拍卖款未包含该处储物室的价值，故原告诉请确认其享有所谓架空层（即储物室）的共有权并要求被告赔偿每月300元的经济损失，缺乏事实依据，原判不予支持。被告陈武经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审判。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告盛晓文、周桂娥的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告盛晓文、周桂娥负担。本院二审审理期间，双方均没有提供证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人通过司法拍卖竞得乐成街道鸣阳路188弄1幢1××室房屋，上诉人系该不动产的合法权利人。业主转让建筑物内的住宅，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。乐成街道鸣阳路188弄1幢一层架空层系建筑区划内的公共场所，属于全体业主共有。上诉人竞拍购得涉案1××室房屋，基于专有部分的物权转让，上诉人依法一并获得对共有部分的共有和共同管理的权利。涉案储物室属于乐成街道鸣阳路188弄1幢一层架空层的组成部分，为使用的便利，该幢楼业主将架空层临街部分空间分割成独立的储物室，由全体业主各自管业使用，尽管储物室有其独立的使用价值，但仍不能改变包括储物室在内的一楼架空层作为该幢建筑的共有部分的性质。因此，尽管竞买公告和房地产评估报告并未对储物室作出明确说明，但作为共有部分的共有和共同管理的权利应虽专有部分的转让而一并转让，故上诉人请求确认其对架空层（即架空层南面沿街路面东往西第二个储物室）享有共有权，于法有据，原判未予支持不当，本院予以纠正。关于上诉人主张被上诉人实施的侵权行为，根据现有证据，仅能认定被上诉人对储物室上锁，该行为确对上诉人的物权造成妨碍，被上诉人依法应当停止侵害，但鉴于门锁的安全性和权利行使的便利性考虑，可由上诉人自行更换门锁。至于储物室的占有、租赁行为，上诉人并无证据证明系被上诉人所为，故上诉人请求被上诉人支付占有、租赁期间的经济损失，本院不予支持。综上，原审判决以竞买公告和房地产评估报告并未明确储物室为由对共有权未予认定，属法律理解不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初3725号民事判决；二、确认盛晓文、周桂娥对乐清市享有所有权，对架空层（即架空层南面沿街路面东往西第二个储物室）享有共有权；三、驳回盛晓文、周桂娥的其他诉讼请求本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由盛晓文、周桂娥负担。本判决为终审判决。审判长  黄百隆审判员  刘伟达审判员  柯丽梦二〇一九年十二月十七日书记员  潘 曦附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。