重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初6191号 原告：刘红，女，1957年12月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托代理人：于全辉，男，1977年9月16日出生，汉族，住址重庆市沙坪坝区，系原告女婿，特别授权。 被告：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路1056号附122号。统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。 法定代表人：李飞鹏，重庆十方医院管理有限公司董事长。 委托代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。特别授权。 委托代理人：吴飞，重庆红岩律师事务所律师。特别授权。 原告刘红与被告重庆十方医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法由审判员陈武适用简易程序于2019年12月５日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于全辉，被告重庆十方医院管理有限公司的委托代理人张庭豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，请求依法判决：1．解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告因被告违约应支付的违约金35,078元；3．被告向原告支付欠付的房屋租金4,146元；4．被告按照交房时的建筑结构及交房标准进行恢复；5．被告搬出房屋并结清欠付的物管费、水电气费；6．本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月9日，原告与被告签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定原告将坐落于大渡口区钢花路1056号的中冶·城邦国际X幢X-XX的房屋（以下简称租赁房屋）出租给被告作为其办公室使用，建筑面积4607平方米，租期从签订合同当日到2026年10月31日止，合同租金总额116,926元，其中从签订合同当日到2020年10月31日，每月租金为829.26元，租金支付方式为按季度支付。合同签订后，被告按约定支付了2018年8月至2019年4月三个季度的房屋租金。而2019年5月，被告开始拖欠房屋租金。根据合同约定，每季度租金被告应于每季首月第一周的5个工作日前将当季租金以银行转账方式向原告支付，2019年5-7月当季租金2,487.78元按约定应在5月的第一周支付，但经原告多次催促，被均以各种理由搪塞；至今，被告已拖欠了五个月的房屋租金共4,146元，给原告带来了严重的经济损失。根据租赁合同第十一条第一款，被告逾期支付租金已经远超过六十日，原告主张法院判令解除房屋租赁合同，并判令被告按合同租金总额116,926元的30%，即35,078元赔偿原告的经济损失。根据租赁合同第十条第六款，请求法院判令被告按照交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。原告认为，被告拖欠房屋租金行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失，为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告租用原告房屋用于办公室，根据诚实信用原则，在合同一方陷入经营困难时，轻微的迟延付款相对方应负包容义务，其不得滥用合同权利。在被告仅有几天迟延支付租金的情况下，原告就联合其他出租者要求解除租赁合同，原告的该违约行为给被告造成了重大经营损失，被告有权通过租金折抵原告违约行为给被告造成的损失，同时有权以迟延支付租金的方式行使不安抗辩权。本案中原告没有任何损失，即使有也仅是未付租金的银行贷款利息，原告主张的违约金接近房屋使用期间租金总额的三倍，严重高于实际损失，应予调整。原告主张的物业管理费510.50元未有实际垫付，物业管理费一直是被告在缴纳，原告对物业管理费的主张不成立。原告要求被告回复原状并腾空房屋的请求因被告于2019年11月28日腾空了房屋，并通过物业公司进行了通知，被告在使用房屋时并没有改变房屋结构，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据。本案诉讼系原告自行启动，且原告在合同履行中有煽动他人恶意解除合同的违约行为，诉讼费应由原告自行承担。同时原告应当返还被告缴纳的押金或用押金冲抵未支付的租金。 原告为证明其诉讼主张成立提交了以下证据： 证据一、《房屋租赁合同》，证明原告与被告有合同关系。 证据二、渝（2018）大渡口不动产第000XXXXXX号房地产权证，证明原告系案涉房屋的产权人，有权就案涉房屋对外出租并收取租金。 证据三、资金流水和缴费通知单，证明被告仅支付了三个季度即2018年8月至2019年4月的房屋资金，从2019年5月开始拖欠租金和物业管理费。 证据四、房屋现状图，证明被告将原告的房屋与隔壁房屋（10-18）墙体拆除，改变了结构。 被告对原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性予以认可，但认为房屋租赁之前前是与开发商建立的关系，应该从产权取得作为房屋租金的起算时间。对证据四的关联性不予认可，按照合同第10.6条约定，被告若搬离房屋只需按照建筑结构归还，该合同是沿用的开发商的版本，被告认为交房标准是清水房，现在要求恢复清水房的请求不应该得到支持。认为缴费提示单不能证明原告支付了租赁期间的物业管理费，且租赁期间的物业管理费一直是被告在缴纳，未支付的物业管理费被告已经与物业公司协商一致。对房屋租赁费发票、银行流水及支付凭证的真实性予以认可，同时也证明被告按照合同约定以一个季度的租金标准向原告支付了押金2,487.78元，该押金应该退回被告或冲抵未支付的租金。对原告提供的证据三的真实性不予认可，认为被告未对房屋的整体结构进行改变。 综合原告起诉、被告答辩以及当事人举证质证情况，本院认定事实如下： 2017年4月11日中冶建工集团重庆房地产有限公司与重庆十方医院管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定中冶建工集团重庆房地产有限公司将中冶·城邦国际项目7#楼第4层的房屋（用途为住宅）出租给重庆十方医院管理有限公司作为办公室使用，第一次租赁区域为4-14、4-15、4-16、4-17、4-18、4-19、4-21，第二次租赁区域为4层余下的所有房间。2018年7月4日原告刘红与中冶建工集团重庆房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买中冶·城邦国际项目X#楼X-XX号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号X幢X-XX）作为住宅用房，2018年8月7日办理产权登记。2018年7月9日原告与被告重庆十方医院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．原告（甲方）将大渡口区钢花路1056号7幢4-17房屋出租给被告（乙方）作为办公室使用，建筑面积46.07平方米。2．租赁期限为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，甲方同意给予乙方12个月装修期，装修期2016年11月1日起至2017年10月31日止，装修期内不交租金。租赁期内，乙方承租楼层，由乙方缴纳物业管理费，在每个租赁年度开始前5个工作日以转账方式将当年度的物业管理费一次性支付给物业公司。3．租金及支付方式约定为：2017年11月1日至2020年10月31日期间，月租金为829.26元，季租金为2,487.78元；2020年11月1日至2023年10月31日期间，月租金为1,151.75元，季租金为3,455.25元；2023年11月1日至2026年10月31日期间，月租金为1,474.24元，季租金为4,422.72元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由被告在每季度首月第一周5个工作日前向原告付清，并由乙方支付3个月租金标准的押金。4．合同解除或终止时，属于乙方所有的切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。5．乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。6．本合同解除或终止时，乙方未按合同约定的时间和标准恢复租赁房屋并交还于甲方，甲方没收押金，由甲方进行恢复，乙方承担费用。如遇具体情况，双方可另行协商。7．发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。合同履行过程中，被告重庆十方医院管理有限公司分别于2018年8月14日、2018年10月26日、2019年1月29日通过银行转账方式向原告约定的指定收款账户分三次转去2,487.78元，其中一笔作为押金转入。2019年11月12日中冶城邦国际客服中心发出缴费提示单，提示大渡口区钢花路1056号X幢X-XX共欠2019年10月1日至2019年11月30日物业费及公摊费共计204.20元。被告在租用房屋过程中将大渡口区钢花路1056号X幢X-XX与X-XX之间墙体进行了拆除。因被告重庆十方医院管理有限公司未按期支付房屋租金，原告遂起诉来院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在租赁合同约定了原告解除合同的条件，被告如逾期支付季度租金、押金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，原告可单方面解除合同，现查明被告在2019年1月29日通过银行转账方式向原告约定的指定收款账户支付房租2,487.78元后未再支付房租，自原告起诉时被告未支付到期房租已经逾期六十日，原告要求解除合同的条件已经成就，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求应予支持，被告认为2019年11月28日已经将房屋腾空，并向物业管理公司告知通知原告接收房屋，其合同已经解除，原告称未接到被告或物业公司的接收房屋的通知，被告亦未提供证据予以证明，故被告认为合同已经解除和房屋租金应当计算至房屋腾空之日的理由不予采纳。合同解除后，被告未支付的房屋租金应当按照合同约定的标准进行支付，从2019年5月1日起至2019年12月5日止被告共计欠原告房屋租金5,943.02元应予支付，从2019年12月6日起按每日房租27.64元支付至交房时止。原告认为由于被告的违约造成的损失包括合同履行后可以获得的收入，被告认为原告主张的违约金过高，明显超过了未付租金的近三倍，要求以未付租金数额为基数按银行同期同类贷款利率计算利息确定违约金，但被告未对违约金是否过高提供证据，现查明本案合同约定租赁期限虽为10年，但实际履行过程中系被告按季度向原告支付租金，并赋予原告因被告未支付到期房租逾期六十日可单方面解除合同的权利，即对合同期限下余期限的利益获取的救济渠道，合同约定以合同租金总额的30%承担违约金明显高于原告的实际损失，因此原告要求被告以合同租金总额的30%支付违约金的请求不予支持，本院结合合同实际履行情况以及被告未支付租金的违约程度，对原告主张的违约金数额进行调整。合同对房屋租赁期间的物业管理费用负担及支付方式进行了约定，被告应当结清租赁期间的物业管理费用。被告将中冶建工集团重庆房地产有限公司开发的住宅用房租用作为医院的经营性配套用房，在装修过程中对房屋部分主体结构或部分设施进行了改变，原告要求被告将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告的请求应予支持，若被告未按照本院确定的期限将租赁房屋进行恢复并交还于原告，原告对房屋恢复的费用由被告承担。被告在庭审中要求原告返还押金或冲抵未支付房屋租金，因合同第十一条第一款约定“逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金”，因被告未按期支付租金且逾期超过六十日已经构成违约，被告要求原告返还押金或冲抵未支付房屋租金的请求不予支持。本案诉讼费用根据比例分担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百一十三条、第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘红与被告重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告重庆十方医院管理有限公司向原告刘红支付自2019年5月1日起至2019年12月5日的房屋租金5,943.02元，并按每日房租27.64元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，限本判决书生效之日起十日内履行； 三、被告重庆十方医院管理有限公司按本判决书主文第二项房屋租金总额的24%向原告刘红支付违约金，限本判决书生效之日起十日内履行； 四、被告重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状（以房地产权证户型图记载结构为标准），腾空房内物品，结清租赁期间的物业费用，将租赁房屋交还原告刘红，限本判决书生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费391元，由原告负担291元，被告负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  陈 武 二〇一九年十二月十六日 法官助理  孙海运 书 记 员  孔亚蓉