广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0422民初2335号 原告(反诉被告)：林盛明，男，1993年2月15日出生，汉族，广西容县人，农民，住广西容县。 委托诉讼代理人：陈延忠，广西公力律师事务所律师。 被告(反诉原告)：何永凤，女，1969年9月2日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 原告(反诉被告)林盛明与被告(反诉原告)何永凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林盛明及委托诉讼代理人陈延忠、被告何永凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林盛明向本院提出诉讼请求：1.判令原告林盛明与被告何永凤签订的《房屋租赁合同书》自2019年2月10日起解除； 2.判令被告何永凤退还押金1500元给原告林盛明；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月5日在广西藤县签订《房屋租赁合同书》，原告租赁被告位于藤县用于摩托车、电动车及配件销售，租赁期为2017年8月1日至2020年8月1日，租金每月1500元，一次性预交6个月租金。原告交了第三期租金（租期从2018年8月1日至2019年2月1日）后，于2019年1月向被告提出退租，并于同年2月4日通过微信转账1500元给被告，声明作为退租补偿，同日被告领取了该款。同日下午至晚上，原告将租屋内的摩托车、电动车及配件搬走。2019年2月5日开始，被告将租屋大门反锁。2019年2月10日，原告父亲到租屋去清理一楼地板，因被告已经将大门反锁而无法开门，原告父亲遂到被告经营的奶茶店，将租屋钥匙交还给被告。被告反锁大门的行为实际上已经使双方的房屋租赁合同无法履行下去了，合同目的根本无法实现，被告方却坚持要求原告继续履行合同。为此，原告特向人民法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。 原告为其主张向本院提供如下证据： 1.原告父亲林茂枝与被告何永凤的聊天记录，证明被告于2019年1月27日已经知道原告要解除《房屋租赁合同书》，原告父亲提出多付一个月房租作为赔偿，以便清理场地的事实； 2.原告父亲转账1500元给被告的微信记录、现场录音，证明被告已经接受原告交付解除合同的补偿款，已经收回租赁房屋钥匙的事实，同时证明双方签订的租赁合同已于2019年2月10日解除； 3.《房屋租赁合同书》复印件，证明被告收取了原告押金1500元的事实。 被告何永凤辩称，不同意原告提出的诉讼请求，要求原告继续履行房屋租赁合同，并要求原告履行交付2019年8月1日至2020年1月31日应交付第五期租金9000元的义务。 被告为其辩解没有向本院提供证据。 反诉原告何永凤向本院提出诉讼请求：1.判决反诉原告何永凤与反诉被告林盛明签订的《房屋租赁合同书》继续有效，要求反诉被告继续按照《房屋租赁合同书》履行交付2019年8月1日至2020年1月31日第五期应交付租金9000元的义务；2.案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告是普通朋友关系。2017年7月5日，反诉被告因经营摩托车需要店铺，于是找到反诉原告要求租赁反诉原告的店铺门面，双方签订了《房屋租赁合同书》，约定2017年8月1日起每半年支付一次租金9000元，以此类推，约定期限为三年。期间，反诉原告与反诉被告因租金问题发生纠纷，法院作出了(2019)桂0422民初875号民事判决书，认定双方签订的《房屋租赁合同书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同内容合法有效，应受到法律保护。判决反诉被告继续按照《房屋租赁合同书》履行交付第四期到期租金的义务，故反诉原告认为反诉被告应继续按照合同履行交付租金的义务。反诉原告要求反诉被告于2019年2月4日交付2019年2月1日前应交付的第四期租金，但反诉被告拒交，反诉原告才于2019年2月4日下午17:26分通过微信向反诉被告发出“不交屋租暂时不能开门营业”的催缴通知，反诉被告说“我交2月份（租金）的得某？”随后通过微信向反诉原告转账2月份的租金1500元，但反诉原告不接受，因合同约定一次性预交6个月的租金，并不是每个月缴纳，随即双方发生争论。在争论没有结果后，反诉被告即于当晚约19时许偷偷转移在租屋内的摩托车和物品。晚上19时30分左右，反诉原告的儿子回家取物发现反诉被告转移摩托车和物品，即刻制止反诉被告的行动，并要求反诉被告与反诉原告协商解决合同事宜方可搬走，但反诉被告不予理会，开车走了。反诉原告的儿子离开后，反诉被告又返回店铺把剩余摩托车与物品搬走，只剩余一些广告牌与杂物遗弃在租屋内。反诉原告的儿子随即到反诉原告经营的奶茶店告知相关事项，反诉原告考虑到反诉被告从2017年7月5日签订合同至2019年2月4日晚搬走物品，期间所使用的电费都拖欠尚未缴纳，只好把反诉被告微信转账给反诉原告2月份的租金1500元，暂时抵扣电费。2019年2月5日，反诉原告正常去奶茶店营业，因反诉被告在反诉原告发出“不交租暂时不能营业”的催缴房租通知的前提下，出现偷偷转移物品及商品的行为，反诉原告的家人为了自家的财产安全，随即把大门上锁实属正常，如若反诉被告需要正常营业，可通知反诉原告开门，但反诉被告并没有与反诉原告协商重新开业或解除合同事宜，而是把大门钥匙丢在反诉原告奶茶店扬长而去，反诉原告为了自家房屋财产安全，在反诉被告走后只好把钥匙收起来，并非是反诉原告要求反诉被告退回钥匙、解除合同。解除房屋租赁合同只是反诉被告的单方面意愿，双方并没有协商一致。为此，反诉原告要求反诉被告继续按照房屋租赁合同履行交付2019年8月1日至2020年1月31日第五期租金9000元义务。如反诉被告需要强制解除合同，需要按照房屋租赁合同约定，支付合同约定到期的租金，清理房屋遗弃杂物，造成房屋损坏的要求恢复原样，但也可继续交租营业。 反诉原告为其主张向本院提供如下证据： 1.微信聊天记录之一，证明反诉原告以前与反诉被告在微信聊天中提出过先交租再开门营业，但反诉被告不同意交租金，所以反诉原告反锁店门是有依据的； 2.微信聊天记录之二，证明反诉被告于2019年2月份交1500元租金，反诉原告用于抵扣电费； 3.(2019)桂0422民初875号民事判决书，证明房屋租赁合同有效； 4.《房屋租赁合同书》，证明合同真实有效，如要解除合同，应该由双方协商一致。 反诉被告林盛明辩称，不同意反诉原告何永凤提出的诉讼请求，不同意继续履行合同，不同意交付2019年8月1日至2020年1月31日第五期的租金9000元。理由：1.反诉原告已将反诉被告承租的房屋锁门，导致反诉被告无法继续使用房屋，反诉原告的行为已构成违约。根据我国《合同法》第九十四条第二项、第四项及第九十六条的规定，由于反诉原告的行为已构成违约，依据上述规定，反诉被告有权提出解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2.反诉被告搬走后，不存在使用租赁房屋的事实，故反诉原告提出要求反诉被告支付租金无事实依据。 反诉被告为其辩解没有向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性无异议。反诉被告对反诉原告提供证据的质证意见是：1.对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明反诉原告反锁店门是有依据的，反诉原告违反了租赁合同第九条第二项的约定，交付租金是在2月1日，但反诉原告在2月5日就锁门，没有超过7天就锁门，已构成违约，所以反诉原告反锁店门的行为导致合同无法履行；2.对证据2的真实性无异议，认为反诉原告已经领取了反诉被告交付的房租，但不能证明反诉原告将租金用作抵扣电费；3.对证据3的真实性无异议，但认为该证据不能证明合同有效，生效判决在执行阶段，反诉被告已以本案向金鸡法庭起诉为由提出执行异议，该判决已中止执行；4.对证据4的真实性无异议，但认为该证据不能证明合同有效，也不能证明须由双方协商一致才能解除合同。 本院认为，对上述当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查认定的证据，本院认定案件事实如下： 2017年7月5日，被告何永凤(甲方)与原告林盛明(乙方)经协商，在广西藤县签订《房屋租赁合同书》一份,被告将其所有的位于广西藤县(即原岭景镇商业开发区164号)出租给原告使用。该合同约定租赁期限自2017年8月1日至2020年8月1日,共计三年；租金每月1500元，一次性预交6个月租金，第一次于签合同之日起3天内支付，第二次于2018年2月1日前支付，第三次于2018年8月1日前支付，以此类推。另乙方须一次性交给甲方押金1500元，在合同期满后，甲方退还给乙方，如续租则继续作为押金直至租赁期满；租赁期内，乙方需承担属于其使用的水电费、环境卫生清洁费；甲方于2017年8月1日前将房屋钥匙交付给乙方使用，视为开始承租；租赁期满或合同解除后，乙方应及时返还该房屋及附属设施，并进行一次彻底的清洁大扫除，退租时乙方可搬迁装修或添置的可移动部分。乙方退租搬迁装修或添置物品时对承租前房屋原有的建筑或装修设施管、线、瓷砖、门等造成损毁，甲方有权要求乙方恢复房屋原样；解除合同经甲、乙双方协商一致，可以解除合同；乙方不支付或者不按约定支付租金，逾期超过7天的，甲方可以终止合同；乙方擅自改变该房屋用途的，擅自拆改变动房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三者的，甲方可以终止合同；租用该房屋从事违法活动且经主管部门认定的，甲方可以终止合同；甲、乙双方均不得单方面提前终止合同，否则违约方须赔偿因违约造成的损失。签订合同时，原告交了房屋租赁押金1500元给被告。 2017年7月6日，原告办理《营业执照》，经营范围为摩托车、电动车、三轮摩托车及零配件销售。在经营过程中，原告先后向被告交付了三期房屋租金，每期9000元，共27000元。其中第三期租金9000元，原告父亲林茂枝于2018年8月16日交付，该租金为计至2019年1月底的房屋租金。2019年1月27日，原告打算不再租赁的房屋。双方通过微信语音商谈退出租赁事宜，被告提出原告必须在过年前协商清楚，要么续租，要么交足三年租金；原告则提出要求与被告丈夫及儿子协商退租事宜，同意多付一个月租金给被告，并清理干净地板，将墙壁的洞修补平整。在此次通话中，原、被告并没有就解除房屋租赁合同达成一致意见。2019年2月4日下午5时30分，原告通过微信转款1500元给被告，当作房屋租赁解约金及电费补偿。后在双方协商未果，原告在未经被告同意且未告知被告的情况下，将在租屋内属其所有的摩托车及配件等部分货物搬走。晚上7时许，被告儿子回家拿东西时发现原告将货物搬走，便予以制止，称搬东西要先经过被告同意，后来原告用车运走部分货物。在原告搬走货物后，被告儿子便将房门紧锁，并到被告奶茶店向被告告知此事。晚上7时41分，被告收取了原告的微信转款1500元，但当作原告交付的2019年2月份租金及电费补偿款。后来，被告打电话给原告父亲林茂枝，要求继续履行合同。林茂枝称不再经营了，并提出不用退还1500元押金，但被告不同意，称要向法院起诉解决纠纷。2019年2月5日，被告将出租房屋的房门反锁。2月10日，原告打算进入房屋里面清扫地板，但发现房门已被被告反锁，原告遂到被告奶茶店，将房门钥匙放在奶茶店台面上。后来，被告在与原告姐夫陈飞良的一次通话中，被告提出原告搬走货物但没有给补偿，对此有意见，同时被告承认收到了原告交出的租屋钥匙。双方为房屋租赁问题发生纠纷，被告于2019年4月15日诉至本院，请求本院判令原告继续按照《房屋租赁合同书》履行支付租金义务，支付2019年2月1日前应交第四期房屋租金9000元给被告。 2019年7月9日，本院作出(2019)桂0422民初875号民事判决书，判决原告林盛明应继续按照《房屋租赁合同书》履行支付租金义务，支付2019年2月1日前应交第四期房屋租金7950元给被告何永凤。判决后，原、被告均没有提起上诉。因原告没有履行判决书判决交付租金的义务，被告已于2019年10月10日向本院申请强制执行。该案现尚在执行阶段。自原告搬走后，双方并未就房屋的承租问题进行过协商，被告一直锁门至今，原告也没有继续承租房屋的意愿。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》的内容合法有效，应受法律保护，当事人理应按约定履行各自义务。但是，在合同履行过程中，原告林盛明在租期未满的情况下，因其他原因不再承租被告何永凤的房屋，于2019年2月4日搬离房屋，至今双方并未就房屋的租赁问题进行过协商，承租的店铺至今仍处于锁门的现状。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”因原告已经没有继续承租被告房屋的意愿，该义务性质又不宜强制执行，租赁合同的目的已无法实现，如不解除合同，对双方的利益损失将会进一步扩大，故要求双方继续履行租赁合同已不现实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”为此，本院根据本案实际情况，根据公平原则，对原告提出的判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间应自判决生效之日起计算。被告收取原告押金1500元应否退还的问题，因原告在租赁期间退租的行为构成违约，但本院已判决原告应向被告支付2019年2月1日前应交第四期房屋租金7950元，该租金已足以补偿被告造成的损失。另外原告在搬离出租的房屋后，被告完全可通过解除合同以及时招租避免损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告因合同无法继续履行而解除，基于公平原则，被告收取原告押金1500元应予退还给原告。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此规定，原告拒绝履行合同给被告造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，但被告也负有减少损失扩大的义务。被告在原告搬走后，明知原告没有继续履行合同的意愿，可以通过双方协商或向法院起诉提出解除租赁合同，以避免双方的损失进一步扩大，但被告并没有主动采取措施维护自身权益。另外，由于原告已于2019年2月4日搬离被告出租的房屋，客观上不存在使用被告房屋的事实。为此，对反诉原告何永凤提出要求反诉被告林盛明继续按照《房屋租赁合同书》履行交付2019年8月1日至2020年1月31日第五期应交付租金9000元的诉讼请求，由于缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告林盛明与被告何永凤签订的《房屋租赁合同书》； 被告何永凤应退还押金1500元给原告林盛明； 驳回反诉原告何永凤要求反诉被告林盛明继续按照《房屋租赁合同书》履行交付2019年8月1日至2020年1月31日第五期应交付租金9000元的诉讼请求。 本诉案件受理费100元(原告已预交)，减半收取50元，由被告何永凤负担；反诉案件受理费50元(反诉原告已预交)，减半收取25元，由反诉原告何永凤负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  梁志坚 二〇一九年十一月二十五日 书记员  卢寿炎 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。