鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2254号原告：薛玲，女，汉族，1953年4月23日出生，住所：鞍山铁东区。委托诉讼代理人：刘桂莲，辽宁千山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。统一社会信用代码：91210100738658781Ｌ。法定代表人：蒋慧英，系公司董事长。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁西区人民路207号。统一社会信用代码证：91210303689687390Ｎ。负责人：李振东，系该公司经理。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告薛玲诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员郑忠宗担任审判长，与人民陪审员程雪、杨敬涵组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭审理了本案，原告薛玲委托诉讼代理人徐亮，被告新玛特公司、新玛特鞍山人民路分公司委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛玲向本院提出诉讼请求：一、判令二被告依照《租赁合同》约定支付原告租金98045.6元；二、判令二被告承担本案律师费、交通费、打印费、诉讼费等全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月8日，大商集团将其所有的位于鞍山铁西区（大商.尚城生活商场）二层194号商铺（产籍号：2-47-444-194）卖给原告，大商集团保证投资返还，并通过旗下被告新玛特公司与原告签订《租赁合同》，用20年租金形式确保原告投资返还，并明确提前解约也付清20年租金来确保投资返还，自2009年11月14日又签订《补充合同》将租赁方由被告新玛特公司转成被告新玛特鞍山人民路分公司，并再次确定被告新玛特鞍山人民路分公司无力履行时，由被告新玛特公司继续履行投资返还义务。2018年12月28日被告新玛特鞍山人民路分公司单方做出了《解除合同通知书》，造成原告投资返还无法实现，故诉至贵院。被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的位于铁西区的房屋租金4922.02元；二、原告要求违约赔偿数额过高，请求法院予以调整；三、答辩人提出解除《租赁合同》的主张，符合《合同法》规定，无需原告同意，不构成违约。因此，被告提出解除《租赁合同》主张合法有效。被告与华奇置业公司等商户签订的商铺租赁合同大部分已解除，现已无法整体运营；而且，被告持续亏损，如果继续履行合同所需要的财力、物力远远超过双方履行合同获得的利益，对被告明显不公，或不能实现合同目的。所以，双方签订合同后，发生了当事人无法预见的、不可抗力的客观情况巨大变化，致使订立合同的基础丧失。因此，被告根据《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”和96条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”及110条第1款，第2款规定:事实上不能履行或履行费用过高。因此,被告向原告发送的解除合同通知书符合法定解除情形,是法定解除,不需原告同意,也不需要确认他的法律效力,所以被告不构成违约,也就不发生2018年12月29日解除后违约赔偿租金责任问题；四、原告阐述的投资返还的内容不是事实，被告没有投资返还的义务及责任；五、答辩人不同意承担原告律师费、交通费、印刷费等其他费用。原告律师费不是必然发生的费用，亦未提供证据证明已实际支付该笔费用。因此，原告主张的律师费不应支持。另外，交通费、印刷费没有在《租赁合同》中明确规定，被告不同意支付。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告薛玲提供的证据有：房屋所有权证1份、租赁合同1份、补充合同1份，委托代理合同，律师费发票1张，证明：原告是涉案商户所有权人，原被告双方签订的租赁合同真实合法有效，根据租赁合同约定一方解除合同需赔偿对方剩余租期内全部租金。被告认为租赁合同真实性没有异议，合同第7条约定合同解除后60日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交还商铺的状态，交还甲方，该60日甲方免收租金，这部分是商铺交还的约定，第9条第2、3项约定的是单方解除权，并不是约定违约金的问题，租赁合同对解除条件没有明确约定，应视为没有约定应按法定解除，解除日后不发生租金，律师费不是必然发生的直接经济损失，不应承担。本院认为被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证；被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司向本院提交的证据有：1、租赁合同、补充合同各1份。证明：合同第七条，合同解除后交接期限为60日，免收租金。第九条，第2、3项是约定单方解除权，并不是约定违约金。补充合同，被告承租原告商铺建筑面积为15.45平方米（产籍号：2-47-444-194）；附件二装饰、设备标准，商铺无外墙，现符合交付的标准。原告对真实性没有异议，认为本案事实是被告无正当理由单方解除合同其他同原告举证意见。原告对真实性没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票1张。证明：被告已向原告支付2017年11月15日至2018年5月14日的租金44504.76元(共计9个商铺)。被告自2018年5月15日起欠付租金。原告无异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；3、停业公告及相片一组。证明：2018年10月8日，被告发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。原告认为没看到，与本案无关联性。本院认为该证据能证明被告欲证事实，故对该证据予以确认，并在卷佐证；4、《解除合同通知书》和ＥＭＳ邮寄送达的快递单。证明：被告于2018年12月29日将解除合同通知书通过ＥＭＳ方式邮寄送达给原告。双方租赁合同自通知到达之日起解除。原告认为收到，但作为违约的被告发出的解除合同通知书不发生合同解除效力，详见最高人民法院指导判例2013民一终字18号。本院认为该证据能证明被告做出邮寄送达《解除合同通知书》事实，故对该证据予以确认，并在卷佐证，但不能依此确认通知送达之日起租赁合同解除；5、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。证明：2008年被告与鞍山华奇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司开发建设楼盘的一楼、二楼及地下室全部房产，其中一楼、二楼共计13500平方米。后由于鞍山华奇置业有限公司擅自将126户商铺出售给原告等小业主，双方重新签订《补充条款》将原一楼、二楼租赁面积减少至11101.16平方米，导致被告与原告等小业主重新签订《租赁合同》。原告认为第三方与被告签订的合同，因合同的相对性原则与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认；6、《关于房屋租赁合同解除通知函》。证明：2018年9月3日，被告已经向鞍山华奇置业有限公司送达解除租赁合同通知。现因大商商场绝大部分租赁场地已经解除，被告与原告签订《租赁合同》目的已经无法实现应予解除。原告认为第三方与被告签订的合同，因合同的相对性原则与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月3日，原告薛玲（出租方、甲方）与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层194号铺（产籍号：2-47-444-194，建筑面积15.45平方米），租金第1个五年为120元／平﹒季，第2个五年为128元／平﹒季，第3个五年为135元／平﹒季，第4个五年为143元／平﹒季。合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告新玛特公司，作为被告新玛特鞍山人民路分公司开办大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）的部分场地，被告租金已付清至2018年5月14日。2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月29日，原告收到被告新玛特鞍山人民路分公司通过ＥＭＳ方式邮寄的《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告新玛特鞍山人民路分公司系被告新玛特公司下属分公司。本院认为，原告薛玲与被告新玛特公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告新玛特鞍山人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场（鞍山人民路超市），因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”被告新玛特鞍山人民路分公司经被告新玛特公司的认可，通过张贴通知、邮寄送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的法定情形；另据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告新玛特公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失。对于解除合同的时间，被告认为应当以《解除合同通知书》送达之日开始计算，本院认为，被告不具有合法的单方解除权，应以本院第一次庭审辩论结束之日作为双方合同解除之日为宜，因涉及被告的租赁合同纠纷在本院涉及数起案件，故以本院第一件案件的第一次庭审辩论结束之日，即2019年3月5日作为双方合同解除之日。对于原告主张被告新玛特公司给付租金98045.6元一节，应当以合同解除之日进行分段支持，在合同解除之日前租金应从2018年5月15日给付至2019年3月5日，租金为6394.24元（128*15.45／3*10-128*15.45／3／30*9＝6394.24）；对于合同解除之日后的租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，解除合同后的租金应按照原告的损失赔偿额予以确定，该数额应综合考虑租赁合同第九条的约定、原告购买租赁房屋所支付的房屋价款、租赁房屋已获得的收益、被告单方解除合同的主客观原因，以及原告在解除合同之后再行租赁获得收益等诸多因素，因此本院认为该损失赔偿额应以第二个五年租金为基数，按照四年的租金计算为宜，即为31641.6元（128*15.45*4*4＝31641.6），综上，被告应给付原告租金38035.84元（6394.24+31641.6＝38035.84）。关于原告诉请两被告承担律师费、交通费、打印费一节，该费用均属于因被告提前解除合同所造成的原告损失，均已涵盖在前述款项之中，故对于原告的该项诉求，本院不予以支持。关于原告诉请被告新玛特鞍山人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告新玛特公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告新玛特公司承担，故对于原告的此项诉求，本院不予以支持。关于原告主张租赁房屋系投资返还一节，原告没有提供证据予以证明，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告薛玲租金38035.84元；二、驳回原告薛玲的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元（原告已预交），由被告新玛特公司承担750.9，原告薛玲承担1500.1元，被告新玛特公司在给付上述判决款项时，加付750.9元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郑忠宗人民陪审员  程 雪人民陪审员  杨敬涵二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杨玉旸