河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终9339号上诉人（原审被告）：肖芳，女，1978年10月13日生，汉族，现住唐山市。委托诉讼代理人：肖艳和（系肖芳父亲），男，1950年4月20日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：董满强，男，1976年3月20日生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审原告）：唐山乐家物业服务有限公司。住所地：唐山市路北区卫国北路16号404室。统一社会信用代码：91130203746858679K。法定代表人：李雪东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芦铁斌，男，1980年4月13日生，汉族，该公司法务部员工，现住唐山市。上诉人肖芳与上诉人唐山乐家物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人自入住后至2016年7月1日按照公约交纳了物业费，被上诉人未按照公约对小区公共卫生进行清扫、保安不到位、小区内经常丢东西、车辆乱停乱放。被上诉人未经业主同意将小区内的物业用房用途变更为金时代英语学校、电梯等公共部位及公共设施擅自对外出租，所得收入未向业主公开。消防栓不能正常使用，未接入水源，消防设施未通过消防验收。擅自将小区公共设施景观水池填平，侵害业主合法权益。上诉人在预付物业费的前提下服务尚且得不到保障，只能被动以未得到相应服务之前缓交物业费来对抗被上诉人的不履行法律及合约义务。唐山乐家物业服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：肖芳并未依约交纳2010年7月1日至2016年7月1日的物业服务费，虽然肖芳仅交纳了该期间的部分物业服务费，并不能证明上诉人同意肖芳减少物业服务费，且从举证责任的分配角度分析证明该事实的举证责任的承担者应由肖芳承担。肖芳未就该事实举证证明双方就2010年7月1日至2016年7月1日期间物业费达成新协议的情况下，仍应按约定交纳物业费。肖芳针对唐山乐家物业服务有限公司的上诉答辩称：2010年至2016年免收了部分物业费，我们已经与物业公司达成了协议，并开具了收据。唐山乐家物业服务有限公司针对肖芳的上诉答辩称：1.一审判决事实清楚，证据确实充分，应当依法驳回上诉。2.根据民诉法举证责任的相关规定，各上诉人并未在一审期间提供证实其主张的相关证据，应当承担不利的法律后果。另外，诉讼双方当事人依据公约并且依据客观事实双方已经形成法律上和事实上的物业服务合同法律关系，在该小区绝大部分业主按约定交纳物业费的情况下，各上诉人未交纳物业费，属于违约。3.时代景苑小区财务状况自该小区入住以来一直不佳，维系日常经营由诚成地产给予经济补贴，近年来由于房地产宏观经济的影响，诚成地产也无力再为乐家物业提供资金支持，2017年乐家物业出资数十万元为该小区更换了二次加压泵，使得该小区居民用水有了质的飞跃。4.关于个别业主房顶漏水及承重墙开裂问题，被上诉人也依据合同及事实，根据业主的需求按时采取相关措施予以补救，况且房顶漏水及承重墙开裂问题，乐家物业认为不应属于被上诉人的责任，该问题与本案无关。5.小区电梯涉及公共安全，被上诉人不仅依据法律，而且依据事实按期为小区全部电梯申报检测，且经相关行政主管部门验收合格，该问题在一审被上诉人已提交验收合格的相关证据证实。关于消火栓问题，居住用房使用的设施大部分为消火栓，其不易被损坏，小区内发生火灾以及消火栓中没有水，乐家物业认为消防设施被上诉人在日常管理过程中已尽到了维修维护的相关法律责任，且该小区消防设施使用的供水系市政供水，其责任系由相关行政主管部门负责，还是另有其他责任主体承担，乐家物业不应承担该责任。6.现阶段，物业用房由乐家物业和该社区居委会共同使用，并不存在对外出租盈利的行为。幼儿园所占用的房屋如上诉人所述，房屋所有权人为诚成房地产开发公司，在一审庭审过程中，被上诉人也提交了相应证据予以证实，根据法理学上下位法发生冲突时，下位法应服从上位法的规定，幼儿园占用房屋属于地产公司，其权利是物权法赋予，而上诉人所述的物业管理条例从法律效力的层级低于物权法的规定，故上诉人的该主张没有法律依据。7.关于蜂巢、饮水机、幼儿园等设施，均是为了该小区整体业主的共同利益，被上诉人的行为更符合绝大部分业主的利益，上诉人所提出的上述问题，属于个人利益与集体利益相互冲突的问题。综上，被上诉人依法依约履行了法定义务和合同义务，被上诉人在履行合同过程中出现的履行瑕疵并不能构成违约，并且根据权利和义务对等的法律原则，上诉人的上诉理由表明的仅享有权利而不承担义务的，不符合法律公平原则。唐山乐家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费6777元、违约金847.418元，共计7624.418元；2、本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：要求判令被告向原告支付2010年7月1日至2016年7月1日欠缴的物业费5554元，违约金1042.21元，与第一项诉讼请求合计14220.63元。一审法院认定事实：被告肖芳为唐山市路北区时代景苑小区108楼1门402号业主。2006年7月4日，被告肖芳与唐山诚成物业管理有限公司签订了《唐山诚成·时代景苑物业管理公约》，该《公约》约定，唐山诚成物业管理有限公司受产权人、使用人及其他住户之委托，管理本小区。物业管理费为：二层以下（含二层）建筑面积每平方米每月1.3元，三层以上1.5元。唐山诚成物业管理有限公司于2008年3月10日变更名称为唐山乐家物业管理有限公司，2008年9月2日变更名称为唐山乐家物业服务有限公司。现原告乐家物业公司提交《唐山诚成·时代景苑物业管理公约》、律师函、物业收费收据一份、小区现状照片及更换自来水加压泵照片、维修和更新改造方案一份、相关业主分摊清单及意见表决表等证据，以此证实被告肖芳自2016年7月1日至2019年6月30日未交纳物业管理服务费6777元，2010年7月1日至2016年7月1日实缴物业费8000元，按照公约标准少缴物业费5554元及其已经尽到了物业服务义务。被告肖芳对此不予认可，主张原告的服务不达标，小区内不安全，且管理混乱，不应按照公约标准收费，2010年7月1日至2016年6月30日是曾交过8000元物业费，因为当时小区里有好多人都被免过一些费用，对此提供照片26张，出入证复印件一份。因原被告各持己见，故本案未能协议。一审法院认为，原告乐家物业公司（原唐山诚成物业管理有限公司）与被告肖芳签订的《唐山诚成·时代景苑物业管理公约》主体适格、内容合法，依法有效，原被告均应按协议约定履行各自义务。原告提供的证据，能够证实其尽到了日常物业服务，其要求被告支付2016年7月1日至2019年6月30日物业管理服务费的主张，理据充分，本院予以支持；其要求被告补缴2010年7月1日至2016年7月1日物业管理服务费5554元的主张，因原被告在2016年10月10日缴费开票时均认可8000元,应视为原告对收费期间和金额的认可，故对该项诉讼请求，本院不予支持。被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金的请求，不予支持。遂判决：一、被告肖芳于本判决生效之日起十日内向原告唐山乐家物业服务有限公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费人民币6777元；二、驳回原告唐山乐家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币156元，减半收取计78元，由原告唐山乐家物业服务有限公司负担41元，被告肖芳负担37元。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，上诉人肖芳交纳了2010年7月1日至2016年7月1日的物业服务费，上诉人唐山乐家物业服务有限公司为肖芳出具了收据，唐山乐家物业服务有限公司主张肖芳尚欠该期间物业费5554元，但其未提交证据予以证实，故其该项上诉主张理据不足，本院不予支持。因双方签订了唐山诚成·时代景苑物业管理公约，唐山乐家物业服务有限公司提供了公约中约定的物业管理服务内容，肖芳接受了唐山乐家物业服务有限公司提供的物业服务，应按照约定支付物业服务费。肖芳提交的证据证实唐山乐家物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，业主可以要求物业公司改正，物业公司应听取业主意见，改善物业服务。但肖芳以此为由拒交物业管理费缺乏事实及法律依据，故肖芳的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人肖芳负担50元，由上诉人唐山乐家物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 毕雪维审判员 沈 军 二○一九年十二月二十三日书记员 王 玫