福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12586号 原告：金士邦商业管理（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长乐路350号1001单元。 法定代表人：林韦美贞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈仁郴，该公司员工。 被告：北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区紫月路18号院6号楼东侧一层103室。 法定代表人：刘伊莉，该公司经理。 原告金士邦商业管理（厦门）有限公司（以下简称“金士邦公司”）与被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称“北京囿文公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金士邦公司的委托诉讼代理人陈仁郴到庭参加诉讼，被告北京囿文公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金士邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令北京囿文公司与金士邦公司签订编号为ＪＳＢ180152的《闽南古镇租赁合同》于2019年8月8日解除，并要求北京囿文公司于合同解除之日起7日内将闽南古镇Ｂ1幢202、206＃商铺恢复原状交还给金士邦公司；2.判令北京囿文公司向金士邦公司支付从2019年4月1日起至2019年8月31日拖欠的租金169420元；3.判令北京囿文公司向金士邦公司支付从2019年4月1日起至2019年8月31日拖欠的综合管理费45985.7元；4.判令北京囿文公司向金士邦公司支付拖欠的应付水电费3181.2元（2019年2月至7月期间，其中电费3088.8元,水费92.4元）；5.判令北京囿文公司向金士邦公司支付因逾期交纳租金与综合管理费的迟延履行违约金30501.34元（按合同第21.4条款约定的每日按逾期付款金额的千分之一计算，从应缴纳之日起算至2019年8月31日止）；6.判令北京囿文公司补交2018年10月1日至2018年12月31日免租期的租金损失101652.6元；7.判令北京囿文公司向金士邦公司支付从2019年9月1日起算至实际返还商铺之日的占有使用费（据合同18.5条款约定按租金双倍为280元／㎡／月、面积242.03㎡计算）；8.判令北京囿文公司向金士邦公司支付从2019年9月1日起算至实际返还交付商铺之日的综合管理费（据合同18.5条款约定按38元／㎡／月、面积242.03㎡计算）；9.判令北京囿文公司支付的履约保证金86162元因北京囿文公司违约而不予退还。事实与理由：2018年7月3日,金士邦公司与北京囿文公司签订了一份编号为ＪＳＢ180152《闽南古镇租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方约定金士邦公司将位于厦门市湖里区“闽南古镇”Ｂ1幢2层202、206＃（计租套内面积242.03㎡）出租给北京囿文公司经营“囿文”美容／轻饮，租赁期限自开业计租日即2018年10月1日起算（之前为装修／试营业期免计租金）至2021年9月30日止。其中《租赁合同》第八条款约定，该房屋的租金按计租面积计付，自计租日（即开业日2018年10月1日）开始计算租金,每月每平方米人民币140元。租金的支付方式以每3个月（一个季度）为一个交租期，除第一期租金外，北京囿文公司应在每个交租期最后一个月的20日前向金士邦公司一次性足额支付下个交租期的租金。《租赁合同》第九条款相关约定，北京囿文公司作为承租人应当自计租日起向金士邦公司交纳该房屋的综合管理费，综合管理费收费标准按该房屋的计租面积计算，每月每平方米人民币38元，综合管理费按自然季度交纳，北京囿文公司应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交费期的综合管理费。同时《租赁合同》第十条约定了北京囿文公司应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。租赁合同签订后，北京囿文公司开始安排进场装修，双方于2018年7月10日签署了《房屋交付确认书》，金士邦公司将商铺全面交付给北京囿文公司，且双方进行了现场确认，北京囿文公司装修后于2018年10月1日前开始营业。然而，北京囿文公司仅于签约时向金士邦公司交纳了履约保证金、首期租金、首期综合管理费后，却未按合同约定向金士邦公司支付租金与综合管理费等上述应付款项。合同履行期间，经金士邦公司多次催讨及发函催告要求北京囿文公司履行支付相应款项的义务，但北京囿文公司至今仍无故拖欠、未按合同约定支付租金、综合管理费、水电费等。根据《租赁合同》第二十一条“违约责任”相关约定，金士邦公司于2019年8月7日向北京囿文公司发函《解除合同通知书》并送达北京囿文公司及解除租赁合同，要求北京囿文公司支付相应欠款及交还商铺，并按租赁合同相关约定要求北京囿文公司承担导致合同提前终止的相应违约责任，同时根据《租赁合同》18.5条款相关约定，北京囿文公司应承担房屋占有使用费及占用期间的综合管理费，直至北京囿文公司按合同要求交还该房屋为止。综上事实，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，租赁合同合法有效，应受法律保护。北京囿文公司无故长期拖欠租金、综合管理费及水电费等款项，经多次催告仍拒不支付的违约行为，已经严重损害了金士邦公司的合法权益，请求依法支持金士邦公司之诉请。 北京囿文公司未作答辩。 金士邦公司围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。北京囿文公司未提出异议，应视为放弃相应的抗辩权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2018年7月3日，金士邦公司作为甲方、出租方，北京囿文公司作为乙方、承租方，双方签订一份编号为ＪＳＢ180152的《闽南古镇商铺租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于厦门市湖里区商铺出租给乙方，租赁场所的地址为湖里区长浩东路17号201、202室，套内面积为242.03平方米；2.租赁期限为36个月，自开业之日起计算，即自2018年10月1日起至2021年9月30日止；合同项下的进场日为2018年7月1日，届时甲方按约定向乙方交付该房屋；合同项下之开业日为2018年10月1日，乙方应于该开业日开业经营；3.合同签署当日，乙方应向甲方支付67768元作为履约保证金、支付18394元作为综合管理费保证金；4.乙方自计租日开始承担该房屋的租金，自计租日至2021年9月30日，月租金标准与起始月租金标准相同为33884元；除首期租金外，其他交租期租金均按3个完整自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期租金期间为2019年1月1日至2019年3月31日，首期租金为101652元；5.为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方3个月的租金优惠，即自2018年10月1日至2018年12月31日乙方需支付的租金为0元；6.乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的综合管理费，每月综合管理费为9197元；除首期综合管理费外，其他交费期综合管理费均按每3个完整自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下个交费期综合管理费，首期综合管理费收费期间为2018年10月1日至2018年12月31日，应交综合管理费为27591元；7.自乙方实际接收房屋之日起，乙方应承担并及时足额支付该房屋所发生的水、电、燃气等费用；8.合同第18.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为房屋之交还期；合同第18.3条约定：双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并按照届时综合管理费标准向甲方支付综合管理费及承担各项能源费用等；9.合同第21.4条约定：乙方迟延交纳租金、保证金或者综合管理费或能源费用或其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或者综合管理费或能源费用或其他应付费用超过30日的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；10.合同第21.6条约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金；11.合同第21.9条约定，双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金；12.合同第二十四条“通知”约定，双方按列明的地址发送通知，乙方的列明地址为北京市朝阳区商碑店南岸一号仁安门北方大陆产业集团，收件人为王敏；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。 2018年7月10日，金士邦公司与北京囿文公司签订一份《房屋交付确认书》。 2019年5月16日，金士邦公司通过EMS向北京囿文公司在讼争合同上约定的地址邮寄一份《催款通知书》，通知北京囿文公司截至2019年5月10日该公司欠缴租金101652元及逾期违约金5184.25元，欠缴综合管理费27591元及逾期违约金1407.14元，欠缴水费2697.6元，并通知北京囿文公司于2019年5月30日前付清上述款项。该邮件于2019年5月17日由王敏签收。 2019年6月17日，金士邦公司通过EMS向北京囿文公司在讼争合同上约定的地址邮寄一份《催款通知书》，通知北京囿文公司截至2019年5月30日该公司欠缴租金101652元及逾期违约金10063.55元，欠缴综合管理费27591元及逾期违约金1958.96元，欠缴水费3030.4元，并通知北京囿文公司于2019年6月20日前付清上述款项。该邮件于2019年6月19日投递成功，投递结果显示为“他人签收”。 2019年8月7日，金士邦公司通过EMS向北京囿文公司在讼争合同上约定的地址邮寄一份《解除合同通知书》，《解除合同通知书》的主要内容为：通知北京囿文公司该公司截至2019年7月30日尚欠租金203304元、综合管理费55182元、水电费3086.3元；金士邦公司认为北京囿文公司的行为已构成根本违约，同时通知北京囿文公司自该通知送达之日起，解除双方签订的《闽南古镇商铺租赁合同》，要求北京囿文公司在合同解除之日起7日内按约定返回商铺，并依据合同约定承担相应违约责任。该邮件于2019年8月8日投递成功，投递结果显示为“他人代收”。 在本案审理过程中，金士邦公司陈述，合同签订后，北京囿文公司仅支付了履约保证金共计86162元及2019年1月1日至2019年3月31日的租金和2018年10月1日至2018年12月31日的综合管理费。 另查明，湖里区寨上“闽南古镇”A2地块登记权利人为案外人翔鹭（厦门）房地产开发有限公司。2015年11月24日，金士邦公司与翔鹭（厦门）房地产开发有限公司签订一份《闽南古镇B—E栋租赁经营合同》，金士邦公司向翔鹭（厦门）房地产开发有限公司承租闽南古镇B—E栋商铺，其中B1栋对应的门牌编号为湖里区长浩东路17号。 本院认为，金士邦公司与北京囿文公司签订的《闽南古镇商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据合同约定，如果北京囿文公司迟延交纳租金、综合管理费或其他应付费用超过30日的，金士邦公司有权解除合同。根据本案查明的事实，北京囿文公司未按合同约定支付租金及综合管理费已超过30日，北京囿文公司的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。金士邦公司有权根据合同约定解除租赁合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。金士邦公司已按合同约定的送达地址向北京囿文公司邮寄了《解除合同通知书》，该解除合同通知已于2019年8月8日被签收，应视为《解除合同通知书》已在当日送达北京囿文公司。因此，金士邦公司请求确认讼争《闽南古镇商铺租赁合同》于2019年8月8日解除，有事实及法律依据，应予支持。根据合同约定，讼争租赁合同终止后7日内，北京囿文公司应当将房产交还金士邦公司；本案金士邦公司要求北京囿文公司返还租赁房屋，有事实及法律依据，应予支持。金士邦公司未举证证明讼争房屋交付给北京囿文公司前的状态，其请求北京囿文公司将讼争房屋恢复原状，缺乏事实依据，不予支持。北京囿文公司尚欠2019年4月1日至2019年8月31日的租金共计169420元、综合管理费共计45985.7元，金士邦公司请求北京囿文公司支付该部分款项，有事实及法律依据，应予支持。金士邦公司主张北京囿文公司支付尚欠2019年2月至7月的电费3088.8元、水费92.4元，因金士邦公司并未提交证据证明该部分费用已实际发生且金士邦公司已经代为垫付该款项，对于金士邦公司的该项诉求，不予支持。金士邦公司可待该费用实际产生后另行主张。 根据租赁合同约定，北京囿文公司应向金士邦公司支付的优惠免租期租金、逾期付款违约金、占用费、综合管理费等问题。1.优惠免租期租金问题。讼争合同第21.9条约定，北京囿文公司依约履行合同是金士邦公司给予减免租金优惠政策的前提，如因北京囿文公司违约导致金士邦公司解除合同，则北京囿文公司应在合同终止后7日内补交减免的租金。本案讼争租赁合同系因北京囿文公司违约而被金士邦公司依法解除，根据上述合同约定，金士邦公司请求北京囿文公司补交3个月免租期的相应租金101652.6元的理由成立，应予支持。2.迟延履行违约金计算问题。根据租赁合同约定，除首期外，北京囿文公司应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期的租金及综合管理费，金士邦公司请求北京囿文公司分别自2019年3月20日开始计算迟延支付2019年4月1日至2019年6月30日三个月租金及综合管理费的违约金、自2019年6月20日开始计算迟延支付2019年7月1日至2019年9月30日三个月的租金及综合管理费的违约金，具有合同依据，应予支持。金士邦公司要求北京囿文公司补交的三个月免租期租金具有违约金的性质，在金士邦公司没有证据证明该三个月租金不足以弥补其损失的情况下，合同约定每日1‰计算迟延履行违约金明显过分高于造成的损失，综合当事人过错程度及合同履行情况，违约金标准应调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.北京囿文公司支付的履约保证金应如何处理的问题。如前所述，金士邦公司未提交证据证明其实际损失，且金士邦公司已要求北京囿文公司补交三个月免租期租金及支付迟延履行违约金，该部分违约金已经足够填补金士邦公司的相应损失。因此，金士邦公司请求没收北京囿文公司支付的租金及综合管理费的履约保证金共计86162元的理由不能成立，不予支持。北京囿文公司支付的86162元履约保证金可以抵扣北京囿文公司尚欠的租金、综合管理费及违约金。4.北京囿文公司实际返还租赁房屋之前的占有使用费及综合管理费应如何计算的问题。北京囿文公司尚未将讼争房屋返还给金士邦公司，金士邦公司请求北京囿文公司支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费及综合管理费，具有事实及法律依据，本院予以支持。北京囿文公司自2019年9月1日起应按合同约定的租金标准每月33884.2元（140元/平方米/月×242.03平方米）支付占有使用费至实际返还房屋之日止，并按合同约定的综合管理费标准每月9197.14元（38元/平方米/月×242.03平方米）支付综合管理费至实际返还房屋之日止。 综上所述，北京囿文公司未按合同约定履行支付租金等付款义务，北京囿文公司应按合同约定承担相应违约责任。北京囿文公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认金士邦商业管理（厦门）有限公司与北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司签订的编号为JSB180152的《闽南古镇商铺租赁合同》于2019年8月8日解除； 二、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内将闽南古镇Ｂ1幢202、206＃商铺（即厦门市湖里区201、202室）返还给金士邦商业管理（厦门）有限公司； 三、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向金士邦商业管理（厦门）有限公司支付拖欠的2019年4月1日至2019年8月31日的租金83258元（应付租金169420元扣除北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司已支付的履约保证金86162元）、2019年4月1日至2019年8月31日的综合管理费45985.7元； 四、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向金士邦商业管理（厦门）有限公司支付逾期支付租金的迟延履行违约金（违约金共两部分，第一部分违约金以拖欠2019年4月至6月的租金101652元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年3月20日起计至2019年8月31日止；第二部分违约金以拖欠2019年7月至9月的租金101652元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年6月20日起计至2019年8月31日止）； 五、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向金士邦商业管理（厦门）有限公司支付逾期支付综合管理费的迟延履行违约金（违约金共两部分，第一部分违约金以拖欠2019年4月至6月的综合管理费27591元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年3月20日起计至2019年8月31日止；第二部分违约金以拖欠2019年7月至9月的综合管理费27591元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月20日起计至2019年8月31日止）； 六、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向金士邦商业管理（厦门）有限公司支付2018年10月1日至2018年12月31日免租期的租金损失101652.6元； 七、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向金士邦商业管理（厦门）有限公司支付占有使用费（按合同约定租金每月33884.2元的计算标准，自2019年9月1日起计至实际返还房屋之日止）、综合管理费（按合同约定每月9197.14元的计算标准，自2019年9月1日起计至实际返还房屋之日止）； 八、驳回金士邦商业管理（厦门）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11932元，减半收取计5966元，由北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇一九年十二月二十三日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。