四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5925号 上诉人（原审原告）：刘怀之，男，1987年8月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗学德，四川上盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华润置地（成都）发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区双庆路6号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：黄莎，女，1988年6月18日出生，汉族，住四川省泸县，系公司员工。 上诉人刘怀之因与被上诉人华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2018)川0108民初5943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘怀之上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘怀之的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由华润公司承担。 事实与理由：1.一审已查清华润公司交付案涉房屋的时间为2014年12月1日，依照合同约定，华润公司应当在交房后460个工作日内，即2016年9月14日前为刘怀之办理房屋权属证明。而成都市国土资源局发布《市国土局关于加快推进不动产统一登记的通告》时间为2016年11月14日，与双方合同约定的期限无冲突。同时，该通告于2016年11月14日发布，宣布于2016年11月17日停办业务，但国土局于12月23日就恢复了业务办理。一审法院对该通知断章取义，扭曲事实，偏袒华润公司，损害了刘怀之的合法权益，是错误的认定。2.案涉合同系华润公司提供的格式合同，合同中约定国土证在产权证办理后三年内办理。一审法院却依据在合同约定的办证期限届满之后由国土局发布的通告，将华润公司已经违约的办证期限延长至5年，适用法律不当，明显是对华润公司作出的偏袒解释。 华润公司辩称，1.华润公司严格按照商品房买卖合同及补充协议的约定履行代办产权证义务，已按约在收齐刘怀之全部办证资料后460个工作日内将全部材料交给办证机关，不存在逾期问题，不应支付违约金。2.2016年11月23日，成华区双证合一政策实施（成都市国土局、房管局自2016年11月17日暂停受理土地登记、房屋交易登记业务），该政策的施行将原本在产权证取得之后办理的国土证予以前置办理，加重了华润公司的办证义务，且与双方基于原有政策所签署的合同关于房屋权属登记约定不符，在合同中未对不动产权证办理予以约定的情况下，基于公平原则，应以合同中对国土证的办理期限作为计算案涉房屋权属证书办理的最晚期限。而华润公司实际协助刘怀之取得案涉房屋不动产权证的时间，并未超过该办证最晚期限，不应承担任何逾期办证的违约责任。3.本案系行政机关政策调整等客观不可抗力因素造成的办证阻碍，不应由华润公司承担责任。4.刘怀之未举证证明其早已尽到交齐全面办证所需资料的义务，应承担举证不利后果。5.华润公司系免费代办产证，且无重大过错，刘怀之亦无实际损失，华润公司不应承担逾期办证的责任。请求驳回上诉，维持原判。 刘怀之向一审法院起诉请求：判令华润公司向刘怀之支付逾期办证的违约金53350.93元。 一审法院认定事实：2014年8月21日，刘怀之与华润公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘怀之向华润公司购买其开发的位于成都市成华区房屋，性质为住宅，建筑面积107.57平方米（套内面积87.72平方米，公摊面积19.85平方米）；该房屋按套内面积计价，单价每平方米12777.22元，总价款1120818元；刘怀之采用按揭方式付款；华润公司应在2014年12月30日前向刘怀之交付房屋。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。其中第十九条“产权登记”约定：“……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起460个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见商品房买卖合同附件及补充协议。”同日，刘怀之与华润公司签订《【华润.二十四城】商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中第七条“对合同第十九条（产权登记）的补充规定”约定：“……6、出卖人代办转移登记的，则只要出卖人在收齐了需由买受人提供的全部资料和税费和手续交付之日起460个工作日内将办理房屋所有权所需全部资料和税费交付给办证机关的，则不存在出卖人责任问题;……如扣除政府主管部门正常的办证时间，因出卖人的责任未能在约定期限内向政府相关部门递交买受人申办该商品房所有权证书申请的，买受人不得退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……出卖人应当在商品房交付之日起460个工作日内取得《房屋登记集体件受理告知单》（买受人属于该批次受理范围内），受理告知单上载明的时间，为出卖人完成其义务的时间，此后不属于出卖人责任范畴。……”。同时《补充协议》）第七条第三款还约定：“出卖人已经以出让方式取得合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》。在本项目办理完商品房分户产权证后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。” 一审又查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），称：根据《中华人民共和国物权法》、《不动产暂行条例》及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，并对办理机构、登记范围、办理地点、办理时限等进行了明确，同时通知因系统测试联调和数据迁移等原因，市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 一审另查明，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日下发财税【2016】23号关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，该通知中提及契税政策的税收优惠需要提交纳税人家庭住房情况书面查询结果及诚信保证等材料。 一审审理中，刘怀之明确请求的办证违约金为办理房屋不动产权证的违约金。双方一致确认华润公司向刘怀之交付房屋的时间为2014年12月20日，在交付房屋时刘怀之向华润公司提交了华润公司要求的办证所需资料。后华润公司于2016年6、7月左右通知刘怀之补交因税收优惠政策变化需补充的查房证明、婚姻承诺书等相关办证所需资料。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、房屋产权证书、《通知》、《通告》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，刘怀之与华润公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，属合法有效，各方当事人均应受此约束。 关于办证的起算时间，依照补充协议约定若华润公司在收齐刘怀之交付的办证资料起460工作日内将资料交付给办证机关则华润公司不承担任何责任，华润公司以此主张因税收政策变化原因需要刘怀之补缴新的办证资料，办证的起算时间应从收齐刘怀之补交的全部资料起开始计算。一审法院认为，华润公司在一审庭审中确认本案补缴材料均是因为税收政策调整才需要补缴，在实际交付房屋时刘怀之已经向华润公司提供华润公司要求的办证资料，且实际交房后至契税政策变动之间有近一年的时间，且2016年2月政策变动后，华润公司于2016年6、7月左右才通知补充提交相关资料，若华润公司及时履行通知义务，刘怀之亦能及时交齐所有资料，故华润公司以此抗辩缺乏事实的依据，一审法院不予支持，故办证时间应自案涉房屋实际交付之日（即2014年12月20日）起算。 根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起华润公司已在客观上无法为刘怀之单独申请办理案涉房屋所有权证。根据双方约定，案涉实际交房日为2014年12月20日，以此计算460个工作日，华润公司应在2016年9月23日前为刘怀之办理房屋所有权证，同时办理国有土地使用权证的截止时间为办理所有权证书后的三年内，故两证合一后办理不动产权的时间应截止到2019年9月23日。本案起诉时办证时间尚未届满，华润公司不存在因其原因导致逾期办理房屋权属证书的行为，不应当承担逾期办证的违约责任。故一审法院对刘怀之请求华润公司支付违约金的请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回刘怀之诉讼请求。一审案件受理费1134元，减半收取计567元，由刘怀之承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，其中载明：“……六、因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。由此带来的不便，请广大市民谅解。” 2.刘怀之已于2018年1月25日取得案涉房屋的《不动产权证书》。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：华润公司应否向刘怀之承担逾期办理案涉房屋不动产权证的违约责任。现评判如下： 刘怀之与华润公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效，《不动产登记暂行条例》系基于公共利益对房屋权属证书的形式、名称等进行变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化，合同相关条款依然合法有效，双方均应全面、诚实地履行各自义务。 根据约定，华润公司应于房屋交付之日起460个工作日内协助刘怀之取得房屋所有权证，于商品房分户产权证办理后三年内协助刘怀之办理分户国有土地使用证。结合案涉房屋实际于2014年12月20日交付的事实，华润公司应于2016年9月23日前协助办理房屋所有权证，于2019年9月23日前协助办理国有土地使用权证。但，成都市于2016年11月23日开始实施“二证合一”政策，此后案涉房屋在客观上已不能单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于华润公司根据约定协助办理国有土地使用权证的截止期限系在成都市施行统一办理不动产权登记的政策之后，故，应以双方约定的办理分户国有土地使用权证的截止时间作为华润公司应承担不动产权证协助办理义务的截止期限，即华润公司应协助刘怀之取得不动产权证的时间应当为2019年9月23日前。经查，刘怀之于2018年1月25日已取得案涉房屋的不动产权证，此时尚未超过前述约定的国有土地使用权证办理期限。一审法院据此认定华润公司不存在逾期办理房屋不动产权证的违约行为，并无不当，本院予以维持。 综上，刘怀之的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1133.77元，由上诉人刘怀之负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十五日 书记员 何佳林