文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27462号原告：张静，男，1976年6月24日出生，汉族，住广州市天河区。被告：重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3、5幢非住宅6层，统一社会信用代码915001087398098364。法定代表人：李景申，执行董事。委托诉讼代理人：王欣（公司员工，特别授权），女，1990年5月8日出生，汉族，住重庆市江北区。原告张静与被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭对本案进行了审理。原告张静，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金98086.28元；2、被告自2019年8月23日起至支付上述违约金之日为止，按中国人民银行贷款基准利率计算利息；3、被告向原告支付误工费、差旅费3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项、第二项诉讼请求为：1、被告向原告支付逾期交房违约金，从2018年3月31日起计算至2018年6月29日止，以总房价款的日万分之一计算；利息以上述违约金为基数，按中国人民银行贷款基准利率，从交房之日起30日的次日开始计算至支付之日为止。2、被告向原告支付逾期办证违约金，从2018年6月29日起60日的次日计算至2019年7月22日，以总房价款的日万分之一计算；利息以上述违约金为基数，按中国人民银行贷款基准利率，从办证之日起30日的次日开始计算至支付之日为止。事实与理由：2017年3月3日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于重庆市南岸区石溪路正街X号X幢X-X-X号房屋，房屋总价款2346562元，办理商品房权属登记的全部材料已在签订合同当日交给被告，委托被告办理。合同约定，被告应在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，若逾期，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日为止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，该违约金在实际交房之日起30日内支付。若因被告原因未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办证申请，取得登记受理单，自约定的履行期限之日起至实际取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，该违约金在取得受理通知单之日起30日内支付给原告。合同签订后，原告按约定支付了房款及相关税费，但被告未在合同约定的期限内交付房屋。实际交房的时间为2018年4月11日。原告在接房后，被告迟延向相关部门提交办证申请及材料。2019年7月23日，该房屋才取得不动产权证书。原告认为被告逾期交房、办证的行为已经构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。被告阳光壹佰公司辩称：被告并未逾期交房。2018年3月21日，被告已按合同约定向原告发出接房通知书，原告于2018年3月23日收到。此后，原告因自身原因未按时接房，被告不应当承担逾期交房违约金。且根据合同附件五第四条约定，被告通知原告交房后，原告应于买卖合同约定的交房日到现场办理交付手续，逾期未办理的，则以买卖合同约定的交房日为被告交房之日。原告请求的违约金不应当加收利息，且根据补充协议第七条第九款约定，被告因延期办理房地产权证违约的，支付给原告的违约金总额不超过总房款的0.5%。原告要求支付误工费、差旅费无理无据，不能得到支持。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CQ-106-00810904）、《重庆增值税普通发票》两张、《税收完税证明》，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已支付全部房价款并缴纳了相应税费、大修基金。合同就交房时间、逾期交房违约金、办证时间以及逾期办证违约金等事项进行了约定；2、《不动产登记受理通知单》、《不动产登记证明》，用以证明被告在2019年7月22日才取得受理通知单，以此确定逾期办证期限；3、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，用以证明被告于2018年4月11日将涉案房屋交付给原告，但涉案房屋在2018年6月29月才取得竣工验收备案登记证；被告对证据1的真实性无异议，但认为在补充协议第七条第九项约定，逾期办证违约金总金额不得超过总房款的0.5%；且违约金本身具有惩罚性质，不应当加收利息。对证据2真实性无异议，现在涉案房屋的所有权已经登记在原告名下。对证据3真实性无异议，但认为原告已于2018年3月23日收到被告发出的接房通知书、其因自身原因未接房。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：4、工作呈报（网页截图）、顺丰速运物流信息（网页截图）、《接房通知书》扫描打印件，用以证明被告已于2018年3月21日按合同约定的地址向原告发出接房通知书，原告已于2018年3月23日收到，但其因自身原因未进行接房。原告对证据4中的工作呈报截图照片的真实性不予认可，认为与原告无关；对顺丰速运物流信息截图照片不予认可，认为该信息显示快递系快递柜签收，原告未收到该接房通知书。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2017年4月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件（合同编号：CQ-106-00810904），约定由原告购买位于重庆市南岸区石溪路正街X号X幢X-X-X号房屋,该房屋系预售商品房，总成交金额为2346562元，原告在2017年4月17日支付首期房款（含定金）476562元，余款1870000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，属预售商品房的，应当在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。第八条约定，被告应于确定的交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。第九条约定被告逾期交付房屋的，逾期在90日之内，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付该违约金。第十三条约定，在房屋实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关材料并取得登记受理单。若因被告责任未能履行上述义务的，逾期超过180日，原告不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得该商品房登记受理单之日起30日内向原告支付该违约金。第二十五条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议（一）》第四条约定：“1、乙方（原告）同意，在房屋达到买卖合同及附件四、本协议及之后修订、补充文件约定的交付条件后，甲方（被告）应于交房日7日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，甲方可采用包括但不限于书面通知、在重庆本地报纸发布交房公告等任一方式通知乙方办理交付手续，买卖合同第八条“甲方应于确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”的约定不再适用。乙方无论甲方的通知在客观上是否能够到达乙方，乙方均应于买卖合同约定的交房日或双方以书面形式约定的其他交房日（如有）届满前，前往甲方“阳光100国际新城”项目现场办理房屋交付手续，逾期未办理的，则以买卖合同或双方其他约定中的交房最后期限届满之日视为甲方已履行交房义务。2、买卖合同第八条约定的‘乙方原因’，是指以下情形：（1）乙方未如期办理接房手续；……在上述情形下，甲方可延迟向乙方交付房屋，且无须就延期交房承担任何责任，同时，该商品房自买卖合同及补充协议约定的交房日即视为甲方已经向乙方交付房屋。……”第七条第9项约定：“甲方因延期办理房地产权证违约的，其支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%。”第十二条约定：“本协议作为买卖合同的附件，是买卖合同不可分割的一部分，在双方签署买卖合同的同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。如有违背，概以本协议约内容为准，买卖合同及其附件自签订之日起生效。”第十三条约定：“1、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。……4、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。5、本补充协议自买受人和出卖人签字盖章之日起生效。”2017年4月17日，原告向被告支付购房首付款476562元，并取得《重庆增值税普通发票》。2017年6月9日，原告缴纳了涉案房屋的印花税及契税，并取得《税收完税证明》。2018年3月30日，原告向被告支付剩余房款1870000元，并取得《重庆增值税普通发票》。据《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》第十一页记载，涉案房屋所在的“阳光100国际新城E组团一期工程”在2018年6月20日进行竣工验收，框架、剪力墙结构部分于2018年6月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第十五页第十四条记载，涉案房屋交付时间为2018年4月11日。2019年7月22日，重庆市南岸不动产登记中心出具了涉案房屋的《不动产登记受理通知单》。2019年7月23日，涉案房屋取得《不动产登记证明》。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房的违约情形，是否需要承担逾期交房违约责任。原告主张，合同约定的交房时间为2018年3月31日前，但实际交付时间为2018年4月11日，且据《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》记载，涉案房屋在2018年6月29日才取得竣工验收备案登记证，交房时涉案房屋未达到交付条件，被告已违约。被告认为，其在2018年3月21日向原告发出了《接房通知书》，但原告因其自身原因未按期接房，依照补充协议第四条的约定，接房时间应为2018年3月31日。对此本院认为，依照合同第七条约定，被告应当在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但涉案房屋所在项目在2018年6月29日方才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然原告已在2018年4月11日办理了接房手续，但其接房时涉案房屋并未达到合同约定的交付条件。故本院认为，被告未在合同约定期限内，将达到交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，违约期间自2018年3月31日至2018年6月29日，共计90天。依照合同第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：总房款2346562元×90天×0.1‰/天=21119.06元。对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。另，针对被告的抗辩主张，本院认为，被告举示的工作呈报（网页截图）及顺丰速运物流信息（网页截图），均无原件予以核对，且工作呈报系被告内部工作流程，顺丰物流信息又无快递单回执予以佐证。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，本院认为被告举示的证据并不足以证明其已在2018年3月21日向原告寄送了《接房通知书》，通知原告办理涉案房屋的接房手续。即便被告按期通知原告接房，涉案房屋在其通知之时也并未达到约定的交付条件，被告仍存在违约情形。综上，本院对被告的相关抗辩主张不予采信。关于逾期办证违约金。依照合同第七条的约定，被告应在涉案房屋交付之日起60日内为原告办理不动产权登记，并取得相关部门出具的登记受理通知单。但被告直至2019年7月22日才取得重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》，其行为已构成违约，违约天数为328天（自2018年6月29日交付之日起计60日，即从2018年8月28日起算至2019年7月22日）。依照第十三条的约定，被告应当自约定的办证之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即总房款2346562元×328天×0.1‰/天=76967.23元。依照补充协议第七条约定，被告因逾期办理涉案房屋不动产权登记须支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%，即2346562元×0.5%=11732.81元。就此，双方对补充协议的效力产生分歧。原告认为双方签订的补充协议系格式条款，对合同主文进行了较大的修改，免除了被告的责任，又没有尽到提醒义务，因此应属无效。被告认为双方签订的商品房买卖合同是原、被告的真实意思表示，原告在合同主文及补充协议上签字捺印的行为，应视为其对补充协议内容的知晓和认可。且商品房买卖中，原告应更加注意合同及补充协议的内容。合同约定，合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准，因此补充协议有效。对此本院认为，第一，合同附件五《合同补充协议（一）》系双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的组成部分，且合同主文第二十五条载明，本合同未尽事宜，由双方约定后签订补充协议；第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。因此，原告在与被告签订合同时应注意到补充协议的存在，亦应当对与合同主文具有同等法律效力的补充协议的内容进行充分的了解。第二，商品房买卖属于大宗交易，对普通人而言，较之一般商品的交易应当更加的慎重仔细。在明知有补充协议存在的情况下，原告应尽到合理的注意义务。第三，原告在补充协议末端签字捺印，即为其对补充协议内容的认可和接受。第四，补充协议第十二条、第十三条均明确约定，若补充协议与合同主文约定不同，以补充协议约定为准，并不存在原告所称被告未尽提示义务的情况。综上，本院认为合同附件五《合同补充协议（一）》应属有效。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金11732.81元，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持；对原告超出11732.81元的部分逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的迟延履行利息的诉讼请求。本院认为，上述违约金的性质属于民事责任，是违约方未按约定履行合同义务而产生的不利法律后果。双方在合同中约定的30日履行期限，旨在敦促违约方尽快承担民事责任，向守约方支付违约金，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任。加之合同约定的违约金已足以弥补原告的损失，故本院认为，原告并行主张违约金及迟延履行利息于法无据、于理不合，本院不予支持。关于原告主张的差旅费、误工费3000元的诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求并无合同约定，加之原告并未就此项损失举示相关证据，应当承担举证不能的不利后果。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张静支付重庆市南岸区石溪路正街X号X幢X-X-X号房屋的逾期交房违约金21119.06元；二、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张静支付重庆市南岸区石溪路正街X号X幢X-X-X号房屋的逾期办证违约金11732.81元；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2322元，减半收取计1161元，由被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告在支付上述违约金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流法官助理  姚静婷二〇一九年十二月二十日书 记 员  曹迁玲