黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2452号上诉人（原审原告）：王伟，男，1974年1月8日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省拜泉县。被上诉人（原审被告）：李淑芹，女，1965年2月9日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：张彦，拜泉县育新法律服务所法律工作者。上诉人王伟因与被上诉人李淑芹房屋租赁合同纠纷一案，不服拜泉县人民法院（2019）黑0231民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判李淑芹返还王伟连续租赁保证金45,000.00元；2.一、二审案件受理费由李淑芹承担。事实及理由：上诉人与被上诉人并未约定上诉人提前解除租赁合同，连续租赁保证金45,000.00元分文不退，只是约定该笔款项在最后一年租赁期内以租金形式直接扣抵，一审法院判令保证金全部归被上诉人所有是错误的。上诉人提前解除合同并未给被上诉人造成实际经济损失。上诉人在第一年租期届满前提前，将商铺清理干净交付给被上诉人，被上诉人欣然接受，并即刻投入使用。被上诉人所遭受的损失达不到45,000.00元的数额，一审法院确定上诉人应承担违约金数额明显略高，显示公平。请二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的上诉请求。李淑芹辩称，上诉人提出的上诉理由与事实相悖，不能反驳一审法院认定的事实。本案连续保证金是用金钱保证的一种特殊方式，目的是为了商铺连续租赁有保证。上诉人在租赁房屋期间未提出完税发票事宜，如租赁期内提出，被上诉人有条件给上诉人开具完税发票，且该事实不影响上诉人使用房屋。一审法院认定事实清楚，权利义务明确，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：请求判令李淑芹返还连续租赁保证金45,000.00元。一审法院认定事实：2015年3月8日，李淑芹与鑫海商厦签订租赁协议约定租赁鑫海商厦北一楼大厅百货商场，面积2000平方米，租期自2015年11月25日起至2025年11月23日止。2018年2月28日，王伟与李淑芹签订商铺租赁合同一份，约定王伟租赁李淑芹从鑫海商厦租赁的部分商铺，租期自2018年3月1日至2025年11月23日，年租金180,000.00元，承租人需交纳连续租赁保证金45,000.00元。2018年2月28日，王伟将第一年租金及连续租赁保证金交付李淑芹。后王伟不想继续租赁商铺，于2018年11月4日将商铺交付李淑芹。李淑芹提供的拜泉县鑫海商厦有限公司证明一份，证实经鑫海商厦同意后将涉案商铺转租给王伟的事实。王伟虽提出该证明出具的时间为2019年4月25日，非李淑芹将商铺转租时，不能证实已方承租时鑫海商厦同意转租。一审法院认为该证明出具时间虽标明2019年4月25日，但在证明中有：2018年2月份李淑芹决定恢复经营，经商厦同意，李淑芹与王伟协商后签订了摊位使用协议的内容，能够印证鑫海商厦同意李淑芹将租赁的商铺转租王伟的事实，故对李淑芹将租赁商铺转租给王伟时，经原出租人鑫海商厦同意的事实予以认定。李淑芹提供的商铺租赁照片一张，证实因转租王伟，商铺原有设施拆除，现王伟租赁时间不足一年，给李淑芹带来重大经济损失。一审法院认为照片上既不能体现拍照商铺位置，也不能确定拍照时间，不能确认该商铺即涉案商铺，不能确认商铺此时的状态与交付王伟时的状态相一致，且仅凭此照片也判断不出损失额大小，对此证据不予采信。一审法院认为，李淑芹租赁鑫海商厦商铺的租期期自2015年11月25日至2025年11月23日止。李淑芹经鑫海商厦同意，将租赁商铺部分转租给王伟，转租期限自2018年3月1日至2025年11月23日止。转租期限在原承租人与出租人约定的租赁期限内，且不超二十年的最长租赁期限，因李淑芹与王伟签订的商铺租赁合同未对合同生效条件作出约定，故自双方签订商铺租赁合同时起即生效，双方均应如约履行合同义务。现双方未经协商一致解除合同，王伟要求返还履约保证金。因王伟不想继续租赁商铺，提前将商铺交付转租人李淑芹，王伟在一审庭审中称，解除合同的理由系李淑芹与鑫海商厦签订的租赁协议中约定不允许李淑芹转租。一审法院认为，鑫海商厦证实其同意李淑芹将商铺转租王伟的事实是对其与李淑芹签订租赁协议中约定的不允许转租条款的变更。王伟已实际占有使用租赁商铺达一年之久，鑫海商厦作为管理者应明知商铺已经转租的事实，但未在六个月的合理期限内提出异议，即使没有对转租条款的变更，鑫海商厦也无权请求解除合同或认定转租合同无效，所以王伟以鑫海商厦不允许转租而解除转租合同的理由不能成立。关于李淑芹未提供相关收费票据的事实，一审法院认为双方签订的转租合同第三条第二款约定：每年10月20日前缴纳下一年度租金。甲方向乙方出具已向鑫海商厦缴纳下一年度租金收据。缴纳租金时间如有调整以鑫海商厦规定时间为准。该内容约定应是每年10月20日，王伟向李淑芹交纳下一年度租金后，李淑芹代其向鑫海商厦交纳该租金并索要票据，其后向王伟出具该票据，以确定李淑芹是否履行代缴租金的义务。从交款时间上看，王伟于2018年2月28日已经交付第一年租金，并持续经营至同年11月末，当年即使李淑芹未出具鑫海商厦的收费票据，也未对王伟租赁使用商铺产生影响。在第二年租赁期尚未开始的情形下，亦不能推断李淑芹可能违约，产生不能实现合同目的的情况，故李淑芹未能出具票据并非导致合同解除的主要原因。涉案商铺租赁合同的解除非法定和约定解除，系承租人王伟单方不履行继续租赁的合同义务导致解除，可认定系王伟的违约行为导致合同解除。本案中，双方约定为了确保本租赁协议连续执行，乙方同意向甲方交纳人民币45,000.00元的连续租赁保证金。连续租赁保证金在最后一年以租金形式直接抵扣，利息按照甲方同鑫海商厦的合同标准执行。约定的“履约保证金”是对2018年3月1日起，此后每一年续租期间，次承租人继续租赁的一个担保，是将合同履行的整个过程纳入其担保范围，本案的履约保证金是一种动态担保、过程担保。双方约定条款明确了王伟如约履行合同时，履约保证金可冲抵最后一笔租金，虽未对交纳保证金一方违约时，履约保证金如何处分明确约定，但从“履约”应返还可推断出“违约”则收取保证金一方不予返还或给付履约保证金一方无权要求返还的合同的未尽之意。因此，根据双方当事人的约定，本案的履约保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。王伟给付的45,000.00元履约保证金，因其在租赁期内不继续履行连续租赁的合同义务的违约行为导致合同解除，李淑芹有权不予返还履约保证金。对合同双方系平等主体，自愿协商确定达成履约保证金的条款及数额的情况下，双方均应遵守履行，一审法院对履约保证金数额不调整。王伟与李淑芹签订的商铺租赁合同中约定了次承租人王伟交纳45,000.00元履约保证金，以确保合同的连续履行，因王伟单方违约导致商铺租赁合同解除，其无权要求返还履约保证金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条之规定判决：驳回王伟的诉讼请求。案件受理费925.00元，减半收取463.00元，由王伟负担。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王伟与李淑芹签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，双方均应按照租赁合同履行各自的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同中明确约定连续租赁保证金是为了确保本租赁合同的连续执行，且连续租赁保证金在租赁最后一年以租金形式直接抵扣，连续租赁保证金应属于履行租赁合同的担保方式。王伟按照租赁合同在租赁商铺前交给李淑芹连续租赁保证金45,000.00元，王伟二审辩称在租赁期内因商铺冬天太冷、夏天太热，没有灯光无法经营等理由，表示不再继续履行租赁合同，但王伟在一、二审法院审理期间未提供证据佐证无法继续履行租赁合同的事实。一审法院认定王伟因单方违约，导致商铺租赁合同解除，其无权要求李淑芹返还连续租赁保证金的事实正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925.00元，由王伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇一九年十二月十二日书记员  姜 雪