兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1481民初1419号 原告（执行案外人）：李玉华，女，1964年6月29日出生，汉族，退休工人，群众，户籍黑龙江省大庆市龙凤区，现住兴城市。 委托诉讼代理人：范春晖，辽宁恒生律师事务所律师，执业证号12101200410537648。 被告（申请执行人）：王明志，男，1965年3月4日出生，汉族，其他劳动者，中共党员（人大代表），现住兴城市。 委托诉讼代理人：许志刚，辽宁劲声律师事务所律师，执业证号12114201310525427。 被告（被执行人）：兴城江恒房地产开发有限公司，住所地兴城市果园西路海尚丽景小区8-2号楼A室。 统一社会信用代码912114815525939752。 法定代表人：杨晓超，该公司总经理。 原告李玉华与被告王明志、兴城江恒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉华及其委托诉讼代理人范春晖、被告王明志及其委托诉讼代理人许志刚、被告兴城江恒房地产开发有限公司法定代表人杨晓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉华向本院提出诉讼请求：1、（2019）辽1481执异28号执行裁定书认定事实与适用法律均错误，要求解除对兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产的查封保全，终止对本案诉争房产的执行；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：1、事实经过：2014年10月6日原告李玉华购买了被告兴城江恒房地产开发有限公司的兴城市海尚丽景售楼处购买了3号楼1单元402室房产，支付了全款205000元。房产交付、占有、使用，但未装修。被告王明志依据（2017）辽1481民初2228号民事调解书申请执行被告兴城江恒房地产开发有限公司，查封了本案诉争的兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，拟执行该房产，原告提出了执行异议。兴城法院作出了（2019）辽1481执异28号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。2、执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。上述为最高法院的案例节选相关论述，所以法院适用法律错误。现提起诉讼，要求保护原告的合法权益。 王明志辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益和证据，执行异议听证时原告承认该诉争房产并非系其名下首套房产，同时也承认没有实际占有入住，因原告未能提供涉案房屋从2014年6月10日起产生的水费，电费，燃气，供暖收费发票等能够证明以实际占有入住的凭证，也未按照《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在此之前原告有四年之余时间可以办理案涉房屋的产权预告登记，故原告对房屋未办理产权登记存在过错。案涉房屋完全是原告自身未办理产权登记。亦不符合《执行异议和复议规定》第28条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。且涉案该房产系登记在被执行人江恒房地产开发产业名下，而原告无证据证明对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。二、就原告与江恒公司签订的“商品房买卖合同”（以下简称“合同”）的真实合法性我不予认可，因“合同”签订日期为2014年6月10日“合同”备案日期与签“合同”日期相隔2年有余，这不符合中国房地产开发企业的法定规则，何况有国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条明确规定：开发企业自签约之日起30日内，给予合同登记备案手续。因该“合同”共分三种付款方式：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。而原告“合同”当中标明的是一次性付款，该种付款方式是什么概念，证明其签“合同”前已经付清了全部购房款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条下列事实，当事人无须举证说明：（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；据此，我就无需再解释购房一次性付款这一众人皆知的常识。三、另据《商品房销售管理办法》第十六条第二项，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（三）商品房的销售方式。（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。（十一）解决争议的方法。所以，正常购买房产，首先要交定金，不然无法确定你是否要买这套房屋，定房交了款，才能和你签一份定房协议，并办理确定“合同”的签订时间。涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该房屋至今仍未办理产权转移登记，也并未实际交付。原告虽主张预告登记与备案登记合二为一，但并未提供证据予以证明，故原告主张其对商品合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由不能成立，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。四、综上法律规定，一次性付款的给付性质不言自明，可原告于2014年6月10日和江恒公司签“合同”时根本未付一分定金和部分购房款。据此，亦不属于一次性付款和分期付款方式，也更不符合其他付款方式。任意哪个付款方式都是先付款后签合同，即如此，为规避众债权人的保全查封，虚拟案外人，采用资金循环走账的伎俩。故该“合同”买卖合法事实不存在，违反了法律及行业禁止性规定，不能作为本案认定事实的依据。其“合同”内容事实是捏造的，该“合同”注册地址此时还未变更为果园西路8-1号楼111室，8-3号楼共90套住宅所签订“合同”的法定代表人均为薛某，该“合同”封底又盖法人名章，此漏洞百出的“合同”。证明虚假交易行为已造成伪造者操纵人心里发虚，该法人名章是于2016年10月19日刻制的，在全部“合同”封底未有一份加盖过现法人名章，故可以推定该“合同”是倒签的虚假阴阳“合同”。五、假如原告以“合同”提出执行异议之诉是其权利,《物权法》第六条、第九条、第十四条均规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产登记薄由登记机构管理。否则，在中国最重要的实体法就等于虚设而无效了。综上，我认为法院查封涉案房屋合情、合理、合法，原告的诉讼请求与事实严重不符，没有任何法律依据。我认为兴城市人民法院（2019）辽1481执异28号执行裁定书认定事实正确，适用法律适当，请贵院依法驳回原告的虚假诉讼请求，维护我的合法权益。 兴城江恒房地产开发有限公司辩称，因买卖合同签订日期与买房款日期不一致，我方认为我们之间签订的房屋买卖合同无效。 本院经审理认定事实如下：2017年7月初，李玉华经物业人员引领考查决定购买兴城江恒房地产开发有限公司开发的兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，兴城江恒房地产开发有限公司时任工作人员姜某作为公司的经办人，于2017年7月9日收取了李玉华交付的购房款5000元，并为李玉华出具编号为0302234的收款收据，收据标明收购项目为购房款，所购房屋标明为8-3#1-4-2号楼。2017年7月11日，李玉华又通过银行汇款的方式汇入兴城江恒房地产开发有限公司建设银行收款账户200000元购房款，资金用途标明为李玉华购房款(余款)。之后，经姜某之手再次为李玉华出具编号为0302237的收款收据，收据同样标明收购项目为购房款，所购房屋标明为8-3#1-4-2号楼。同日，兴城江恒房地产开发有限公司为李玉华开具205000元的辽宁增值税普通发票，发票亦在备注栏注明所购楼房为兴城市果园西路8-3号楼1单元1-4-2号。在购楼款交清后，经姜某之手将该房屋钥匙交付给李玉华。期间，李玉华在兴城江恒房地产开发有限公司提供的合同编号为401428017的商品房买卖合同上按要求先行签字，兴城江恒房地产开发有限公司办理完备案手续之后，于2017年8月3日经姜某之手将合同邮寄给李玉华，但该合同落款的日期标注为2014年6月10日，并加盖了兴城市建设开发办公室的商品房购销审批专用章，同时，机打字体显示20160617。另查明，李玉华未对该房屋进行装修，但称有过短暂居住、使用，并称当时物业公司承诺免收三年物业费。关于产权证的办理事宜，李玉华称交购房款之时，姜某告知其1、2号楼正在办理产权证，其所购的3号楼由于消防未验收的原因暂时不能办理产权证。兴城江恒房地产开发有限公司对此认可，并称从2018年12月份3号楼就可办理产权证了。再查明，本院（2018）辽1481执48号执行裁定书中，申请执行人王明志，被执行人兴城江恒房地产开发有限公司，本院依据已经发生法律效力的（2017）辽1481民初2228号民事调解书于2018年11月2日查封兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产。李玉华对此提出异议，本院（2019）辽1481执异28号执行裁定书驳回了李玉华的异议。李玉华诉至本院。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、辽宁增值税普通发票、被告提供的财产报告清单、提供入住汇签单、住宅小区交验表、房屋买卖合同、中通快递快递单以及当事人陈述意见等证据载卷佐证，并经当庭质证，可以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，李玉华提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于如何判断何种情况满足足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案应从前述四项情形是否成立加以判断。一、关于李玉华在本院查封涉案房产之前是否已签订合法有效的的书面买卖合同的问题。本院认为，李玉华于2017年7月先后两次付款给兴城江恒房地产开发有限公司用于购买兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，不仅有兴城江恒房地产开发有限公司为李玉华出具购房款收款收据，还有李玉华当时通过银行汇款方式支付购房款200000元的银行汇款凭证以及当时开具正规商品房买卖和被告提供的于2017年8月3日邮寄商品房买卖合同的中通快递单佐证，形成证据链条，相互印证，可以认定李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司于2017年7月形成商品房买卖合同的事实，该合同虽落款日期与实际情况不符，但并不能因此影响买卖合同的效力，该合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因此，对于王明志及兴城江恒房地产开发有限公司提出的关于李玉华的房屋买卖不真实的辩解，无事实及法律依据，本院无法支持。二、关于应否认定李玉华在本院查封之前已实际占用该房产的问题。本院认为，李玉华于2007年7月11日付清全款后即取得该房屋钥匙，无论其是否实际居住，并不影响其对房屋的控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，是否实际入住并不是房屋占有的必要条件。因此，应当认定李玉华已在查封之前实际占用该房产。三、关于房款支付问题。本院认为，如前所述，房款支付之事实不仅有李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司之间形成的收款收据，还有银行汇款凭证以及商品房买卖正规发票佐证，能够认定李玉华已在查封之前付清全款的真实性。四、关于案涉房产未办理产权登记的原因。本院认为，兴城江恒房地产开发有限公司也自认案涉房屋从2018年12月份才能办理过户手续，而本院于2018年11月2日作出的（2018）辽1481执48号执行裁定书查封了该房产，致使案涉房产不能正常办理过户手续，李玉华对未能办理过户登记并无过错。综上所述，李玉华对该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对李玉华提出的诉讼请求，本院予以支持。关于王明志提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条问题。本院认为，两项条款不是非此即彼的排斥关系，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条符合本案的实际情况，故王明志此项辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行位于兴城市海尚丽景3号楼1单402室房产。 二、本院（2018）辽1481执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费4375元，由被告王明志、兴城江恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张中国 人民陪审员  李培新 人民陪审员  李希朋 二〇一九年十二月六日 书 记 员  王 颖