大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9977号原告：大连市第六人民医院。住所地：大连市甘井子区陆港桧柏路269号。法定代表人：张勇，系该医院院长。委托诉讼代理人：王俊杰，系辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秋平，系辽宁丰源律师事务所实习律师。被告：李治勇，男，1963年4月7日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：于知渊，系辽宁崇光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世海，系辽宁崇光律师事务所律师。原告大连市第六人民医院与被告李治勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连市第六人民医院的委托诉讼代理人王俊杰、马秋平，被告李治勇及其委托诉讼代理人于知渊、李世海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连市第六人民医院向本院提出诉讼请求：1、判令被告将承租的房屋腾退并交还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠租金126056.99元；3、判令被告向原告支付自2019年9月1日起至被告腾退并交还房屋之日止期间的房屋占用费（按照租金的标准每日592.05元，至2019年10月12日的房屋占用费为24141.78元）；4、判令被告按合同约定向原告支付因被告单方违约而解除合同的违约金159535.41元；5、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月22日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，第一份合同约定由被告承租原告所有的位于大连市中山区房屋，出租房屋面积共607.54平方米，租赁期共8年，自2012年3月1日起至2020年2月29日止。每月租金为7500元，年租金为9万元，前四年租金不变，自第五年起每年按3%递增，递增部分同原房租每月一起交于原告，租金支付方式为每月1日向原告支付当月租金。第二份合同约定由被告承租原告所有的位于大连市中山区房屋，出租房屋面积共607平方米，租赁期共8年，自2012年3月1日起至2020年2月29日止。每月租金为8500，年租金为102000元，前四年租金不变，自第五年起每年按3%递增，递增部分同原房租每月一起交于原告，租金支付方式为每月1日向原告支付当月租金。2012年4月24日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，将原合同签订租赁期自2012年3月1日至2020年2月29日顺延调整为2012年5月1日至2020年4月30日，原合同其他条款不变。两份合同约定，租赁期间，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同收回房屋：（1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2)未经甲方书面问意，拆改变动房屋结构；（3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，己经给甲方造成严重损害的；（7)拖欠房租累计1个月以上。合同同时约定，乙方若有违约行为，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。自2019年2月至8月被告拖欠房屋租金共计126056.99元，拖欠租金时间长达七个月之多。为此，经原告催要无果后，原告委托辽宁丰源律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告自接收《律师函》之日解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠的房屋租金和房屋占用费，同时要求被告在2019年9月20日腾退并交还房屋。被告于2019年8月31日接到《律师函》后既不交付租金也不腾退房屋。故原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求，请求法院依法支持原告的诉求。被告李治勇辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告履行合同伊始即是瑕疵履行，其隐瞒案涉房屋存在重大隐患的行为违反诚实信用原则。原告与被告分别于2011年11月22日、2012年4月24日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，合同约定被告承租原告所有的房屋，房屋面积共计1214平方米。合同签订后，原告无法提供房屋原始档案，致使案涉房屋消防手续一直无法办理且房屋内供电设施严重损坏，原告上述瑕疵履行导致被告无法正常使用该房屋。此后，因案涉房屋下水管道老化及原告在出租案涉房屋前不当的改造下水管道，导致案涉房屋漏水不断，被告每年维修与损失达数万元。原告签订合同前未向被告披露案涉房屋存在重大隐患的行为，违反合同第九条第1项之约定，也有违民事行为应当遵守的诚实信用原则。二、被告暂不履行支付房租的行为系行使不安抗辩权，原告要求被告支付租金并承担违约责任没有事实与法律依据。原告在交付案涉房屋前，对案涉房屋下水不当改造造成了房屋存在重大隐患，此隐患并非能在合同中第九条第2项约定的10日期限内能够发现，且也非一次性爆发，此隐患是随着时间的推移慢慢显露出来。被告在正常使用房屋却发生多次漏水的情况下，方才得知被被告瑕疵履行之事实，曾多次要求原告履行维修义务，但原告均未有履行妥善维修义务，有鉴于此，被告有充分的理由对案涉房屋是否能够达到双方合同中约定的正常使用目的产生合理怀疑，而此份合理怀疑也在一次次的漏水、维修、接着漏水的事实中得以证实。故被告暂时不予支付租金或者迟延履行支付义务是依照合同法第六十八条而行使不安抗辩权，且多次漏水维修实际也影响了被告正常使用案涉房屋，也给被告造成了巨大的经济损失。再者，根据合同法第二百二十一条之规定，被告也当然可以主张少付租金或者顺延租期。被告在原告没有妥善维修房屋前，无法正常使用案涉房屋的情况下，没有义务支付租金，故并不构成违约。综上，被告依据《中华人民共和同合同法》第六十八条第四项、第二百二十一条之规定，请求法院依法驳回原告的诸项诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2011年11月22日，原告与被告签订两份《房屋租赁合同》，第一份合同约定由被告承租原告所有的位于大连市中山区房屋，出租房屋面积共607.54平方米，租赁期共8年，自2012年3月1日起至2020年2月29日止。每月租金为7500元，年租金为9万元，前四年租金不变，自第五年起每年按3%递增，递增部分同原房租每月一起交于原告，租金支付方式为每月1日向原告支付当月租金。第二份合同约定由被告承租原告所有的位于大连市中山区房屋，出租房屋面积共607平方米，租赁期共8年，自2012年3月1日起至2020年2月29日止。每月租金为8500，年租金为102000元，前四年租金不变，自第五年起每年按3%递增，递增部分同原房租每月一起交于原告，租金支付方式为每月1日向原告支付当月租金。两份合同均约定，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由被告负责。拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2012年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，将原合同签订租赁期自2012年3月1日至2020年2月29日顺延调整为2012年5月1日至2020年4月30日，原合同其他条款不变。被告自2019年2月开始拖欠案涉房屋的租金，至2019年8月31日，被告共拖欠原告房屋租金126056.99元。原告于2019年8月29日委托辽宁丰源律师事务所王俊杰律师向被告发出《律师函》，通知被告自接到《律师函》之日起解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，要求被告在2019年9月20日前搬离，并将房屋腾退给原告，同时交付合同解除前拖欠的房屋租金和至腾退之日前所占用房屋的费用（按《房屋租赁合同》约定的租金价格计算）。2019年8月31日，被告收到《律师函》。此后，被告并未向原告交付租金，并占有案涉房屋至今本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，合法有效，双方均应恪守。原告依约将案涉房屋交付被告使用，履行了合同约定的义务，被告即应依约向原告支付租金，故原告诉请被告支付2019年2月至2019年8月31日的租金126056.99元，符合合同约定，被告亦认可上述欠付金额，本院予以支持。《房屋租赁合同》明确约定被告拖欠房租累计1个月以上，原告就有权解除合同，截至2019年8月，被告已拖欠房租近7个月，故原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除合同，符合合同约定的解除条件，被告于2019年8月31日收到律师函，双方之间的《房屋租赁合同》即解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告在合同解除之后仍占有使用案涉房屋，故原告要求被告返还租赁房屋，并按照合同约定的租金标准支付自2019年9月1日至房屋实际腾退之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按照合同总额的10%支付违约金的诉求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽约定的违约金为合同总租金的10%，但至本案开庭时，租期剩余尚不足半年，原告亦未向本院提交证据证明其实际损失情况，故被告要求减少违约金，本院予以照准，本院酌情参照三个月的租金标准确定被告应向原告支付违约金5万元。关于被告辩称欠付租金是因案涉房屋存在质量瑕疵而行使不安抗辩权，本院认为，合同中明确约定案涉房屋租期内的维修责任应由被告负责，且被告在已履行租期近七年后要求行使不安抗辩权，显然与日常生活经验法则相悖，故对被告此节辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李治勇于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的坐落于大连市中山区、二层房屋腾退给原告大连市第六人民医院；二、被告李治勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市第六人民医院支付2019年2月至2019年8月31日的租金126056.99元；三、被告李治勇于本判决发生法律效力之日起十日内按照每日592.05元的标准向原告大连市第六人民医院支付自2019年9月1日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；四、被告李治勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市第六人民医院支付违约金5万元；五、驳回原告大连市第六人民医院的其他诉讼请求。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21910元，由原告大连市第六人民医院负担983元，由被告李治勇负担20927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  李 东人民陪审员  王 莉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  袁秀娜