浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初5666号 原告：黄菁华，男，1986年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：廖强,北京金诚同达(上海)律师事务所律师。 被告：莫建芬，女，1967年5月25日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：殳征军，浙江隆森律师事务所律师。 原告黄菁华与被告莫建芬、浙江桐新网络科技有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后,依法由审判员陈庆丰独任审判。审理过程中，原告申请撤回对浙江桐新网络科技有限公司的起诉，本院依法予以准许。本案于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人廖强、被告委托诉讼代理人殳征军到庭参加诉讼。2019年10月30日，经双方同意，给予双方两个月庭外和解时间，因差距过大，未能达成和解。本案现已审理终结。 原告黄菁华向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间签署的《商品房认购转让协议》；二、被告返还原告已支付款项871183元人民币；三、被告支付占用款项的利息（以871183元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月19日起计算至被告实际退还之日止）；四、被告承担原告所支出的律师费40000元人民币及交通合理支出；五、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月20日，原告通过房屋中介介绍前往桐乡市卓盛房地产发展有限公司（以下简称卓盛公司）销售处洽谈购买商铺，原告在卓盛公司处与销售人员洽谈后在空白的《商品房认购转让协议》上签字，销售人员交予被告签署后通过快递方式邮寄给原告，原告在签署协议当日将40000元作为定金交给负责接待原告的销售人员，协议约定待签署买卖合同后转为购房款。2017年12月19日，原告根据被告聘请的销售人员通知前往卓盛公司处签署了购买位于浙江省桐乡市振东新区商铺，并进行了网签备案，购房金额为1228817元。同日，原告在被告聘请的销售人员提供的ＰＯＳ机上以刷卡方式支付了购房款合计1450000元，后销售人员交给了由被告签署的金额为1450000元的收款收据。此后长达半年的时间里，原告一直认为其是从卓盛公司处购买的商铺，原告并不认识被告，直到和卓盛公司沟通才得知上述销售人员实际上是由被告所聘请，帮助被告销售其已向卓盛公司购买的商铺，而非卓盛公司销售人员，原告购买的商铺实际上是由被告向卓盛公司购买，被告已经与卓盛公司签署了认购协议及买卖合同，被告采取欺骗的方式诱导原告从其手中购买商铺，而非从卓盛公司处购买。被告事先向卓盛公司购买多套商铺，并签署认购协议及买卖合同，但并未网签，被告取得购房资格后再与原告签署认购转让协议，属于转卖房号行为，但该协议中并未约定转让价格。被告以1228817元的价格向卓盛公司购买商铺，再以高达2100000元的价格通过购房资格转卖给原告，被告从中获利近百万元，其与卓盛公司签署的购房合同行为是“名为买房、实为炒房”，此种行为破坏了正常的房屋买卖交易秩序，违反了法律规定的民事活动应遵守法律，应遵循公平、等价有偿、诚实信用，民事活动应当尊重社会公德，及不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的原则，应认定为无效。并且被告将其已经购买的商铺在未办理产权登记的情况下以转让购房资格的行为也是为了逃避过户税费，其行为也违反了国家相关税收法律法规。此外，被告还通过欺骗的方法向卓盛公司声称原告是被告亲属关系而使得原告取得卓盛公司同意，将被告与卓盛公司已签署的房屋买卖合同的买方变更为原告。 被告莫建芬辩称：一、被告第一项诉讼请求解除合同的解除权期限已过，原告请求撤销合同，根据合同法的规定，请求撤销合同的期限为一年，因双方签订合同时为2017年10月20日，原告未在一年起诉；二、原告认为被告存在欺诈手段，不符合事实，被告与卓盛公司签订商品房认购协议后，被告在支付了618817元购房款后，原告与被告签订了商品房认购转让协议，协议明确约定，由原告在2017年11月22日前到卓盛公司处签订商品房买卖合同，原告对此是明知的，原告已经与卓盛公司签订商品房买卖合同并完成了网签，后因原告无法办理贷款导致所购房屋未过户，被告无任何责任。原告以被告存在欺诈为由请求解除合同没有任何依据；三、原告与被告签订的《商品房认购转让协议》合法有效，该协议是双方在真实、自愿、合法的基础上所签订，转让的标的系“认购权”，双方是具有完全民事行为能力的人，协议未违反法律法规的强制性规定且合同双方已履行完毕，不存在无效情形，理由如下：1、协议第二条对双方的权利义务做了明确约定且双方的权利义务都已履行完毕，签订协议时原告明知是认购权的转让，原告不能获得涉案商铺系其自身原因所导致。2、当前没有法律、行政法规的强制性规定认购权转让无效。3、没有房产证的商品房买卖合同比较普遍，并且判决都认为合同有效就是为了维护社会交易的安全。未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定非效力强制性规定，根据物权法第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。4、原告与被告没有签订商品房买卖合同，根据合同相对性原则，原告与卓盛公司签订的商品房买卖合同仅约束原告与卓盛公司，不能约束被告，因此不存在价格不一致的地方。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认案件事实如下： 2017年5月24日，被告与卓盛公司签订《商品房认购协议》，由被告认购涉案商铺，标准总价为1412433元，定金为100000元，优惠后总价为1341811元(含税价)。被告已于2017年4月26日支付100000元、2019年5月21日支付518817元。 2017年10月20日，原告与被告签订《商品房认购转让协议》，协议约定：涉案房屋销售价为2100000元，定金为40000元，优惠后购房贷610000元。原告确保在2017年11月22日前赴卓盛公司处签订商品房屋买卖合同，同时须付清相应款项，办齐所有按揭手续（如贷款），否则被告有权解除协议，没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于任何法律责任。购房后定金转为购房款。被告在签订《商品房买卖合同》时除一次性支付的首付房款（不低于按揭银行要求）外，余款以按揭方式支付（贷款成数和年限以银行规定为准），原告申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，原告须在与银行签订贷款合同当日补足差额部分房款支付给被告。被告向原告出示与卓盛签署的《商品房认购协议》，原告知晓并同意理解。同日，原告支付被告定金40000元。 2017年11月19日，原告通过浙江桐新网络科技有限公司POS机刷卡1450000元。经查，该1450000元已汇入被告银行卡内。后被告向卓盛公司申请将涉案房屋买受人变更为原告。2017年12月19日，原告与卓盛公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：卓盛公司将涉案房屋出售给原告，总价款为1228817元，并约定签订合同当日原告向卓盛公司支付618817元，其余购房款610000元由原告向贷款机构申请按揭贷款支付。合同签订后已进行网签备案。 因原告申请贷款未获批准，2019年4月26日，原告与卓盛公司在桐乡市公证处进行调解。同日，桐乡市公证处出具（2019）浙桐证调字第55号公证调解协议书，协议预定：原告与卓盛公司自愿解合同备案编号为2017330483YS0014054的《商品房买卖合同》；原告于2019年5月26日前配合卓盛公司办理合同的备案注销手续；卓盛公司返还原告购房款557376.15元，其中购房款为618817元，扣除原告应支付的违约金61440.85元。卓盛公司已退还原告557376.17元。2019年4月29日，本院出具（2019）浙0483民特561号民事裁定书，对公证调解协议的内容予以确认。 以上事实，由原告提供的《商品房认购转让协议》、收款收据、刷卡记录、银行交易明细单、《浙江省商品房买卖合同》、卓盛公司开具的发票、公证调解协议书、民事裁定书、律师代理费发票、被告提供的《商品房认购协议》、浙江增值税发票、刷卡记录、账户交易明细单以及双方当事人陈述为证。审理过程中，原告申请调取四组证据，后因被告提供相关证据，原告申请调查的证据中仅其所称得被告与卓盛公司签订的商品房买卖合同、被告要求变更其签署的商品房买卖合同主体的信息未调取，因被告提供了其与卓盛公司签订的《商品房认购协议》，且被告认可其向卓盛公司申请更名的事实，故本院未予调取。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同作了明确规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告主张与被告签订的《商品房认购转让协议》无效，则该协议应当符合合同法第五十二条规定的情形。 原告主张合同无效的理由为：其一直认为是从卓盛公司处购买的商铺，被告是采用欺骗的手段诱导原告从其中购买商铺；被告购买涉案商铺约定的价格为1228817元，而转让给原告价格为2100000元，被告从中获利巨大，被告行为实际上是“名为买房、实为炒房”，该行为破坏了正常的房屋买卖交易秩序，违反了法律规定的民事活动应遵守法律，应遵循公平、等价有偿、诚实信用，民事活动应当遵守社会公德，以及不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序的原则应属无效。被告在将其已购买的商铺在未办理产权登记的情况下转让购房资格的行为也是为了逃避过户税费，其行为也违反了国家相关税法，损害了国家利益，应属无效。 原告称被告采取欺诈手段安排人员以卓盛公司的名义骗取其购房款，原告自始至终毫不知情，《商品房认购转让协议》违反了公平、等价有偿、诚实信用原则。本院认为，《商品房认购转让协议》对双方的权利和义务均作了明确约定，协议第一条明确写明出卖人为被告莫建芬，协议第二条第1款约定原告在2017年11月22日前赴开发商售楼处签订商品房买卖合同，协议第二条第4款约定，被告向原告出示与开发商签署的《商品房认购协议》，原告知晓并同意理解，上述条款已经明确了被告将涉案房屋转让给原告、由原告与卓盛公司签订商品房买卖合同的事实。原告的目的是获得商铺，且原告已按照协议约定支付了部分款项并与卓盛公司签订商品房买卖合同及网签备案，后因原告无法取得贷款而未能获得该商铺。原告系完全民事行为能力人，在协议明确约定了权利和义务并已履行的情况下称其毫不知情，不符合事实。此外，被告转让涉案商铺的价格虽与其从卓盛公司取得购房资格时的价格不一致，但房屋的价格是随着市场的变化不断变动的，原告在签订协议前理应对其所要购买的商铺有一个全面的了解（包括价格）。在原告与被告签订协议及向与卓盛公司签订商品房买卖合同并备案时，未有证据证明原告对价格提出过异议，可见原告对涉案商铺当时的市场价格是认可的。因此，原告所称的被告对其欺诈，协议违反了公平、等价有偿、诚实信用的原则没有事实和法律依据。 原告称《商品房认购转让协议》违反了社会公德，损害了社会公共利益、扰乱了社会经济秩序。本院认为，社会公共利益应为社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益。被告在购买涉案商铺的过程中，已支付了50%左右的款项，被告该商铺能否转让给他人并从中获利是不确定的。原告认可涉案商铺的价格才与被告签订协议，该协议的效力也仅约束本案双方当事人，且涉案房屋性质为商铺，非生活所必需，故不能以被告从中获利就认定该协议损害了违反了社会功德、社会公共利益并扰乱了社会经济秩序。 原告称被告的目的和动机是为了逃避缴纳国家关于房屋买卖产权过户的税费，该行为严重违反了国家相关税收法律及法规，损害了国家利益。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，现有法律、法规未明确禁止办理房屋更名，认购转让协议约定的权利义务本身并未违反法律规定，且被告实际上已经在履行双方签订的认购转让协议，因此原告以认购转让协议违反了法律法规为由主张合同无效的理由不成立。 至于原告所称的其和被告所签订的《商品房认购转让协议》与原告和卓盛公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的价格不一致，双方权利和义务不对等。本院认为，根据合同相对性原则，《浙江省商品房买卖合同》约束原告和卓盛公司，《商品房认购转让协议》约束原告与被告，二者均有效并分别约束合同的相对方，故二者并不矛盾。 综上所述，原告与被告签订的《商品房认购转让协议》系双方真实的意思表示，不具有合同无效的情形，应认定为有效。协议有效，原告主张解除该协议应当符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，本案中，被告已履行义务，原告已按协议约定支付部分款项并与卓盛公司签订了商品房买卖合同及备案，原告获得涉案商铺的目的已达到，原告要求解除该协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的法定解除及约定解除的条件。另，合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同应以有效合同为标的，原告以协议无效为由主张解除该协议，其理由和诉请存在矛盾，不符合法律规定。故原告要求解除协议的诉请本院不予支持，对由此产生的其他诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄菁华全部诉讼请求。 案件受理费13640元，减半收取6820元，由原告黄菁华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审判员  陈庆丰 二〇一九年十二月十日 书记员  金 悦