湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初10162号原告：姜佩，女，1977年6月9日出生，汉族，住长沙县。原告：张要文，男，1972年7月15日出生，汉族，住长沙市天心区。两原告共同委托诉讼代理人：李贵雄，湖南通程律师事务所律师。被告：长沙天骄房地产开发有限公司，住所地长沙县星沙镇湘龙路42号。法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。第三人：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城E3区5幢4205号房。法定代表人：龚亮，执行董事。委托诉讼代理人：潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。原告姜佩、张要文与被告长沙天骄房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）、第三人长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜佩及两原告的委托诉讼代理人李贵雄、被告天骄公司的委托诉讼代理人苗丽辉、第三人中一五合公司的委托诉讼代理人潘丙午到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜佩、张要文请求本院判令：1、确认《长沙县商品房买卖合同》有效；2、被告退还多收的定金房款20万元；3、被告赔偿原告20万元款项的损失，按同期银行贷款利率计算（从2017年4月15日起算至退还之日止，算至起诉日损失为3万元）；4、第三人对退还定金房款20万元及损失负连带支付责任；5、被告和第三人承担本案诉讼费用。被告天骄公司答辩要点：1、原、被告双方在认购协议中已经就购房定金做出了明确约定，该笔定金也已实际冲抵购房款，被告未收取任何合同外款项。就涉案款项，原、被告之间不存在商品房买卖合同纠纷。2、本案实际是原告与第三人之间的服务合同纠纷，涉案款项是第三人收取的服务费，并非购房款，与被告无关，原告要求被告返还定金及赔偿损失没有事实和法律依据。综上，原告的诉请除了第一项之外，其他均没有事实与法律依据，请求依法驳回。第三人中一五合公司陈述意见要点：1、原告将其与被告的商品房买卖合同纠纷和其与第三人的服务合同纠纷并为一案起诉，不符合法律规定，且故意欺骗、误导人民法院；2、原告支付的20万元是其在清楚相对情况的前提下自愿向第三人支付的服务费，而非购房定金；3、第三人为购房者和房产开发商提供了团购和销售服务，收取服务费不违反国家法律规定。而且，第三人向原告收取服务费并未损害原告合法权益，反而使原告获得了经济利益；4、第三人与原告之间的团购服务合同已履行完毕，原告已实现购房目的，现原告要求退还团购服务费无法律依据，不应支持。综上，原告的诉讼请求，除第一项外，均无事实与法律依据，均不能成立，请求法院依法驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年11月22日，被告与第三人签订《保利香槟国际商铺包销合同》（以下简称《包销合同》），合同约定：（1）第三人包销被告物业——保利香槟国际部分商铺，自愿免费为被告提供代理服务，无偿代被告销售约定的商铺，但可向相关购房者收取一定的服务费；（2）包销期限为2016年11月22日至2017年12月31日，期限届满，第三人应按本合同约定的价格购买剩余商铺，但在签订正式商铺买卖合同日起12个月内，每套商铺可办理一次更名手续；（3）第三人代理销售商铺，按本合同约定价格由购房者与被告签订《长沙县商品房买卖合同》，被告依合同向购房者收取房款及其他款项,第三人向购房者收取的服务费不计入商铺价格中；（4）第三人在本合同约定价格之外向购房者收取的佣金、服务费等任何名义的款项，均应在购房者与被告签订合同前与购房者约定明确，并由第三人自行收取并向购房者开具相应票据。合同签订后，第三人为保利香槟国际商铺的销售进行了宣传和策划。2、第三人分别于2017年4月4日、2017年4月15日收取两原告2万元、18万元，共计20万元。同时，第三人于收款当日向两原告开具《收据》各一张，上述《收据》中分别载明：“兹收到姜佩、张要文交来C9-126定金人民币2万元”、“兹收到姜佩、张要文交来C9-126定金人民币18万元”。3、2017年4月16日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《保利香槟国际认购协议》（以下简称《认购协议》），协议约定：（1）乙方认购由甲方开发的保利香槟国际C9-商业-1-126房，建筑面积约45.14平方米，单价25781元/平方米，总价1163748元；（2）乙方向甲方支付定金3万元；（3）乙方享受（商铺商业按揭100%-交20万抵30万）×商铺现场折扣98%×商铺议价99%优惠，优惠后商铺单价18565元/平方米、总价838008元；（4）签订认购协议书后，在2017年4月19日前（含当日）签订《商品房买卖合同》的，乙方可额外享受房价0.99折优惠；签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议立即自动失效。4、2017年4月18日，两原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20170004126，以下简称《购房合同》），合同约定：两原告购买由被告开发的保利香槟国际第C9栋126房，每平方米单价18379元，建筑面积45.14平方米，总金额为829628元。合同签订后，两原告按照合同约定向被告支付了首期房款419628元，通过银行按揭贷款方式支付余款41万元。被告已经按照合同约定向两原告交付涉案商铺，并于2017年5月12日向两原告开具金额为829628元的增值税发票。5、保利香槟国际C9栋126房在最终销售时，两原告支付的涉案争议款项20万元并未冲抵房款。6、三方对原告提交的陈丹的名片及原告与陈丹微信聊天记录的真实性均无异议。二、双方当事人有争议的事实两原告主张的涉案争议款项即第三人收取的20万元的性质。两原告主张为定金，被告与第三人主张为服务费。对此，本院分析认定如下：1、经查，原、被告仅在《认购协议》中约定定金3万元,双方并无定金20万元的书面约定；2、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由一方先行支付对方一定数额的货币作为担保的一种担保方式，支付定金一方履行合同义务后，定金应当抵作价款或者收回，而按照房地产交易习惯，购房定金一般用于冲抵房款。本案中，如涉案争议款项确为定金，则原告在依据购房合同向被告支付全部房款时应要求将该20万元冲抵房款，但该20万元并未冲抵。虽然原告在本院当庭询问冲抵房款一事时陈述：“在签合同时主张了，如果不继续交纳房款，被告也不会退该笔费用，原告无奈之下继续交纳剩余房款”，但原告付清房款之日距本案起诉之日已逾两年半，而原告并未举证证明其在起诉之前曾要求被告向其返还该20万元，本院认为，原告在称被告拒绝将定金冲抵房款的同时又长期未向被告主张返还，该行为明显与常理不符；3、第三人向本院提交了原告于2017年4月15日与其签订的《保利香槟国际C1/C2/C4/C6/C8/C9/C10/C16号栋商铺团购申请表》（以下简称《商铺团购申请表》）复印件及其他业主的《购房团购服务合同书》原件，拟证明两原告支付的20万元为团购服务费。本院认为，上述证据互为佐证，第三人至2017年4月15日也确实收取了两原告20万元并开具收据，而该《商铺团购申请表》中就“20万元抵扣30万元的团购优惠”的约定与原、被告签订的《认购协议》中“交20万抵30万”的约定相一致，结合被告与第三人签订的《包销合同》的相关约定，根据证据优势原则，本院对《商铺团购申请表》予以采信。该《商铺团购申请表》载明：两原告自愿交纳20万元团购服务费，申请加入保利香槟国际C1/C2/C4/C6/C8/C9/C10/C16号栋商铺团购会员，团购服务费不作为购房款的一部分。综上所述，本院认为，虽然第三人向两原告开具的收据上载明诉争的20万元系定金，但该款项的性质并不能简单以其名称判定。本案中，原、被告并未书面约定20万元定金，而《商铺团购申请表》已明确载明两原告自愿向第三人交纳20万元团购服务费，且该申请表中关于“团购服务费不作为购房款的一部分”的约定亦与诉争款项未冲抵房款的实际情况一致，结合原、被告签订的《认购协议》的内容及被告、第三人签订的《包销合同》的相关约定，本院认定两原告主张的涉案争议款项即第三人收取的20万元系团购服务费。判决的理由与结果本院认为，一、两原告与被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当遵照履行。二、经审理查明，原告主张被告返还的20万元系团购服务费而非定金，且该款由第三人收取而非被告，故两原告要求被告返还20万元定金及损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、经庭审询问，两原告明确其向第三人主张承担连带返还20万元定金及损失的责任系基于《购房合同》、基于该20万元系定金，并当庭陈述其与第三人不存在合同关系。本院认为，两原告主张其与第三人不存在合同关系，而第三人也并非涉案《购房合同》的签订主体，且诉争20万元经审理查明系团购服务费而非定金，则两原告基于《购房合同》、基于定金而要求第三人对退还20万元及损失承担连带责任缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姜佩、张要文与被告天骄公司于2017年4月18日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20170004126）合法有效；二、驳回原告姜佩、张要文的其他诉讼请求。本案诉讼费4750元，减半收取2375元，由原告姜佩、张要文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  姚芳二〇一九年十二月十日法官助理胡赟书记员胡赟（兼）附：本判决适用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。