广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤19民终15756号上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司﹝原名称和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司﹞。住所地：广东省东莞市**镇环冈管理区。统一社会信用代码为914***********343H。法定代表人：杨济荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐哲雄，男，1945年2月8日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为P333940（1）。上诉人家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司（以下简称家利公司）因与被上诉人徐哲雄物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。家利公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审裁定，并裁定驳回徐哲雄提起的管辖权异议，确定由东莞市第二人民法院审理本案；2.本案受理费由徐哲雄承担。事实与理由：1.案涉两份《前期物业服务合同》的双方当事人是家利公司与建设方东莞冠亚环岗商住区建造有限公司（以下简称“冠亚公司”）签署的，徐哲雄并非合同主体。该合同中约定的仲裁条款只能适用于家利公司与冠亚公司之间的争议管辖，其约定仲裁管辖效力不能扩张适用于徐哲雄。徐哲雄签署《关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和承诺书》时，确认了受《前期物业服务合同》及管理规定的约束，但该承诺书第二条、第三条仅确认徐哲雄同意遵守上述规约、合同中有关规章及承诺违反相关规章制度承担责任，并未明确约定徐哲雄与家利公司之间发生争议受《前期物业服务合同》仲裁条款的约束。2.案涉《海逸豪庭御峰临时管理规约》是徐哲雄直接签署的文件，并非原审法院在《民事裁定书》第四页所述非徐哲雄直接签署。事实上,除《前期物业服务合同》外，该管理规约及承诺书均系徐哲雄直接签署，其效力直接及于徐哲雄。该《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条明确约定了物业公司和业主之间发生的争议由物业所在地人民法院管辖。该管辖约定即是家利公司与徐哲雄直接的、明确的管辖约定。3.基于徐哲雄直接签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》中有家利公司与徐哲雄之间争议管辖的明确约定，家利公司与建设方先后于2011年和2015年签署的《前期物业服务合同》中的仲裁条款显然不能适用家利公司与徐哲雄之间的争议。原审法院以2015年签署的《前期物业服务合同》约定的仲裁条款签约时间晚于徐哲雄签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》及承诺书的时间而认定本案应适用2015年《前期物业服务合同》的仲裁条款，其推定明显错误。该推定建立在《前期物业服务合同》的仲裁条款可扩张适用于业主，但如前所述《前期物业服务合同》的仲裁条款并非当然适用徐哲雄，一是徐哲雄与家利公司并无明确约定适用仲裁管辖，二是徐哲雄已明确家利公司与徐哲雄的争议管辖由物业所在地法院。4.家利公司起诉时提交案涉《前期物业服务合同》，是为了证明家利公司合法取得案涉小区物业管理的权利来源，不能据此认定家利公司与徐哲雄之间的争议应适用案涉《前期物业服务合同》的仲裁条款。家利公司与徐哲雄之间的物业服务关系是基于徐哲雄直接签署了《海逸豪庭御峰临时管理规约》及承诺书，确认了家利公司对案涉物业进行管理的权利，双方的物业服务关系并非直接源于《前期物业服务合同》。综上，请求贵院撤销原审法院驳回家利公司起诉的裁定，并裁定驳回徐哲雄的管辖权异议，确定由东莞市第二人民法院审理本案。被上诉人徐哲雄未向本院提出答辩意见。家利公司向原审法院提出诉讼请求：家利公司依据家利公司与东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称冠亚公司）签署的《前期物业服务合同》及其《补充合同》之约定，家利公司受冠亚公司的委托，对东莞海逸豪庭御峰小区进行物业管理。2012年10月12日，徐哲雄与冠亚公司签订《商品房买卖合同》，约定徐哲雄购买冠亚公司开发的海逸豪庭御峰1215号商品房，该合同签订当日，徐哲雄还签署了《海逸豪庭御峰临时管理规约（D1区）》和《关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和承诺书》。2017年6月，家利公司发现徐哲雄擅自侵占了案涉物业的公共区域加建挡土墙，破坏原有的公共绿化，家利公司以律师函等方式多次通知徐哲雄拆除并恢复公共区域原状，但徐哲雄未恢复。故家利公司提起诉讼请求判令：1.徐哲雄立即拆除其在东莞市*****************商品房后花园护栏外的公共区域所加建的挡土墙，并恢复该公共区域的原状；2.本案诉讼费用由徐哲雄承担。原审法院经审理查明：2011年11月26日，冠亚公司与家利公司签订《前期物业服务合同》及《补充合同》，约定了物业服务内容及双方的权利义务，《前期物业服务合同》第四十六条约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁”。徐哲雄于2012年10月12日签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》及其附件关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书，《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条约定因规约条款发送争议协商不成由物业所在地人民法院管辖，徐哲雄并在关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书中确认受冠亚公司与家利公司签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取家利公司作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务。2014年9月3日，家利公司名称从和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司，并进行了工商登记变更。2015年5月12日，冠亚公司与家利公司再次签署了《前期物业服务合同》、前期物业服务收费补充协议及《补充合同》，《前期物业服务合同》第四十条同样约定，“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁。”《补充合同》第二条并约定家利公司按照法律法规、《海逸豪庭御峰临时管理规约》、原合同及本合同补充合同的规定，以物业服务企业的身份为物业管理区域提供物业服务，并行使权力及履行义务。原审法院认为：一方面,《前期物业服务合同》或《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件均非作为业主的徐哲雄与家利公司直接签订,即家利公司、徐哲雄之间对于纠纷处理并无直接的管辖约定。而从2015年5月12日《补充合同》第二条的约定及家利公司的起诉状中的陈述可见，家利公司系基于《前期物业服务合同》及《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件赋予的权利提起本案诉讼；另一方面，根据徐哲雄在管辖权异议书中的陈述及徐哲雄签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》，确认受冠亚公司与家利公司签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取家利公司作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务可见，徐哲雄亦同意受《海逸豪庭御峰临时管理规约》、《前期物业服务合同》及《补充合同》等文件的约束。虽冠亚公司与家利公司签订的两份《前期物业服务合同》及徐哲雄签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》均有对发生争议管辖的约定且并不一致，但在均有约定且存在冲突的情况下，应以签订在后的文件确认双方最终的合意从而确定管辖，而2015年5月12日的《前期物业服务合同》为签订时间最后的文件，该合同明确约定了争议解决方式为仲裁，相关仲裁条款约定的仲裁机构明确、具体、仲裁条款合法有效，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉…”的规定，徐哲雄在本案首次开庭前提交了仲裁协议，仲裁协议合法有效，且明确对原审法院受理本案提出了异议，并未放弃仲裁协议，故原审法庭对家利公司的起诉依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第二百一十五条的规定，裁定如下：驳回家利公司的起诉。一审案件受理费25元，予以退回。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经过阅卷，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件，因徐哲雄为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷。双方当事人对原审适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法，均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人家利公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院分析如下：虽家利公司与徐哲雄之间对于纠纷处理并无直接的管辖约定，但冠亚公司与家利公司签订的两份《前期物业服务合同》均明确约定了争议解决方式为仲裁，相关仲裁条款约定的仲裁机构明确、具体、仲裁条款合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉的《前期物业服务合同》的合同效力及于徐哲雄等全体业主。而且徐哲雄已对原审法院的管辖提出异议，明确表示接受仲裁条款的约束，原审法院根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定驳回家利公司的起诉，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人家利公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月二十二日书记员  彭燕玲关东附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。