浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2254号上诉人（原审原告）：平湖市海博塑料五金制品厂。住所地：浙江省平湖市全塘镇金桥村4组吴沈埭。统一社会信用代码：91330482676167759M。投资人：冯海兵，厂长。委托诉讼代理人：沈忠明、黄伟霞，浙江信专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周克昌，男，1966年2月15日出生，台湾地区居民，住台湾省台北县台北市内湖区。委托诉讼代理人：钟凯俊，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯海，男，1970年10月2日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：富建国、潘晓君，浙江金品律师事务所律师。上诉人平湖市海博塑料五金制品厂（以下简称海博制品厂）与被上诉人周克昌、冯海房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海博制品厂上诉请求：撤销一审判决，改判海博制品厂对诉争房屋（房产证号为房权证平字第××号，土地证号为平湖国用2008第04644号）在同等条件下具有优先购买权。事实与理由：一、周克昌与冯海签订的《房地产买卖合同》成立的时间是在2017年12月19日，一审法院认定房屋买卖合同成立的时间是2018年1月21日，系事实认定错误。周克昌与冯海所签订的《房地产买卖合同》落款时间为2017年12月19日。况且，《房地产买卖合同》的第三条第2点第（1）项也写明了“甲乙双方达成买卖协议后，乙方支付给甲方定金款人民币壹十万元整（小写：￥100000元）”，冯海正是在12月19日当天支付了定金10万元，是为对已成立的协议的履行。可见，《房地产买卖合同》成立的时间是在2017年12月19日。合同的成立并不以双方签字为成立要件，尤其是当合同双方身处不同国家或地区时，往往合同成立之后才事后补签签名。故一审法院认定《房地产买卖合同》成立的时间是2018年1月21日，没有依据。二、周克昌从未如实告知其与冯海的真实交易条件。证人凌某告诉冯海兵的条件一直都是房屋价格在550-600万元且须签字前一次性付清所有款项。然而，周克昌与冯海的房屋买卖合同中明确写了房屋转让总价款为530万元，一审法院牵强地将房屋买卖所需缴纳的50万元税款算到房屋价款中，错误的认定房屋价款为580万元，并且无视该合同中分三次支付的付款方式，从而认定周克昌告知海博制品厂的交易条件与之间的条件一致，系事实认定错误。海博制品厂没有周克昌的联系方式，海博制品厂了解房屋买卖条件的唯一途径是通过证人凌某。从冯海兵与凌某的聊天记录可知，凌某告知冯海兵的交易条件一直都是交易价格在550-600万元之间，付款方式是需在签字前一次性付清。而周克昌与冯海之间的房屋交易价格和付款条件均与上述告知的交易条件不同，因此，一审法院认定周克昌告知的交易条件与其与冯海的实际交易条件一致，进而认定周克昌已履行向海博制品厂的通知义务，系事实认定错误。三、根据冯海兵与证人凌某的聊天记录，冯海兵始终都在主张购买厂房。一审法院无视整个聊天记录中十几处冯海兵要求购买厂房的聊天记录，仅抓住其中一两处冯海兵模棱两可的消极聊天记录，在周克昌从未真实准确地告知房屋买卖条件的情况下，以海博制品厂与周克昌在15日内未协商一致为由，就片面地认定海博制品厂放弃了优先购买权，系事实认定错误。周克昌辩称，1.周克昌已经履行了通知义务。2017年9月，周克昌就通过凌某明确告知海博制品厂价格在550万元至590万元之间且需一次性付款的交易条件。由于海博制品厂认为上述条件苛刻，才导致最终没能成交。2.周克昌与冯海之间的实际成交价为580万元，合同约定成交价为530万元是便于操作。由于办理过户时的税费需要委托凌某缴纳，故为了便于操作，合同约定的价格为530万元，其余50万元直接支付给了凌某便于其缴纳税费。3.案涉《房地产买卖合同》合同有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯海辩称，1.合同的成立时间应当以双方签字盖章之日为准，一审认定合同自2018年1月21日成立正确。2.周克昌已经向海博制品厂履行通知义务，一审对此认定事实清楚。3.海博制品厂行使优先购买权未满足法定条件。根据聊天记录，海博制品厂一直以530万元的价格与周克昌磋商，价格上明显低于冯海给出的条件。在付款期限上，海博制品厂开始对周克昌一次性付款的要求并不同意，后犹豫后又同意一次性付款，但同时又附加了条件，此点增加了周克昌的交易风险，而冯海完全满足了周克昌对付款方式的要求，即冯海给予的交易条件是优于海博制品厂给予的条件。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海博制品厂向一审法院起诉请求：一、确认周克昌与冯海于2017年12月19日签订的位于平湖市西侧的房屋买卖合同无效（房产证号为房权证平字第××号、土地证号为平湖国用2008第04644号），并判令海博制品厂以530万元的价格一次性付款购买周克昌所有的涉案厂房。一审庭审中，海博制品厂将第一项诉讼请求中的房屋购买价格更改为580万元。一审法院认定事实：2015年5月25日，海博制品厂与周克昌签订《厂房租赁合同》一份，约定由海博制品厂承租周克昌所有的位于浙江省平湖市独山港区全公亭西侧厂房（房屋所有权产权证号为086895号），租赁期限三年，自2015年6月1日至2018年5月30日止，年租金为200000元。租赁合同签订后，海博制品厂和周克昌均按约履行了合同约定的各项义务。2017年下半年，周克昌欲出售涉案厂房。后周克昌与冯海签订《房地产买卖合同》一份，约定周克昌将海博制品厂承租的涉案厂房出售给冯海，房屋转让价格为5300000元，购房款支付方式为：双方达成买卖协议后，支付定金100000元；周克昌提供土地证及房产证原件时，支付2400000元；在房地产权证等相关过户手续办理之时，支付2800000元。上述买卖合同落款时间为2017年12月19日。冯海分别于2017年12月19日、2018年1月22日、2018年1月23日向周克昌汇款100000元、2400000元、2800000元，于2018年1月24日向证人凌某汇款500000元。2018年1月24日，周克昌向海博制品厂发送通知书一份，通知海博制品厂涉案厂房租赁期限于2018年5月30日届满，并要求海博制品厂在租赁期限届满后腾退归还厂房。2018年11月，海博制品厂从涉案厂房搬离，涉案厂房现由冯海占有使用。因海博制品厂申请诉讼保全，涉案厂房被一审法院查封，周克昌、冯海欲办理产权变更登记手续未果。一审又查明，因周克昌非长期在国内居住，故委托证人凌某处理与海博制品厂之间的厂房租赁事宜。就涉案厂房出售事宜，证人凌某与海博制品厂法定代表人冯海兵多次通过微信进行了沟通，双方部分微信聊天记录如下（冯海兵简称冯，凌某简称凌）：1.2017年9月11日聊天记录：冯：“老凌厂房是一个什么情况。”凌：“周委托人来看看，目前市场价格能卖多少。周说，他想了解目前市场价格。”……冯：“如果周想卖掉，你帮我争取下。”2.2017年12月18日聊天记录：冯：“老凌，周那边有什么说法没有？”凌：“现在老板还没有新的信息。”……冯：“嗯嗯，并不是说这个房子便宜我才要买，现在也没办法硬着头皮想买，靠你了老凌。”凌：“理解，目前周克昌的想法还没告诉我，前几天他跟我说，他要和家人商量商量这事。”3.2017年12月26日聊天记录：冯：“老凌我感觉他是不是找好买家了，存心不想买（卖）我。”凌：“房子是他的，任何人都决定不了卖给谁，定金，包括在他签字之前必须收到剩款，相当于是一次性现金付款，是他们自家定的！我也尽力了！我不会保证卖方买方，也承担不了这笔数字。”冯：“嗯，我明白的。我只是想了解他们的想法，如果真的不是想存心买（卖）给我，我也不去做任何努力了。”凌：“周克昌对你绝对没有‘存心不卖’四字，严重误会他了。他真的是必须要一次性付款，谁都不敢对任何一方作出承诺与保证，毕竟这不是一件小事。”冯：“我只是觉得他的条件太苛刻了，有点不想买（卖）我的感觉。”4.2017年12月28日聊天记录：冯：“老凌，我后来也想了，如果钱过户之前付清也行，但这笔钱必须要经过中介公司，过户之前把这笔钱打在中介公司账上，过户好以后叫中介公司转账给周。这样大家都没有后顾之忧，你问下周行哇。”凌：“今天凌晨周克昌说，他朋友下面一家工厂也在找厂房，咨询厂房的事，说是平湖的。”冯：“嗯嗯。那等人家看了再说吧。”……凌：“目前我很清楚2点。1.周克昌要一次付款，他怕过户了，后面万一拖款，他说打涉外官司一个非常漫长麻烦的过程，所以他想简单做一次性。2.任何一家买方也不敢拿钱去赌一把。”冯：“所以经过中介公司是最好的。”5.2017年12月31日聊天记录：凌：“周克昌电话里说，双方达不成一致，双方都不要拖延时间。”冯：“我昨天跟你说了房产证复印件传过来我去问好签字好可以过户，我也可以一次性付，对吧。”……冯：“我昨天也跟你说了房产证过户没问题我也能接受的对吧。”凌：“他朋友已签好协议，昨天收定金了。中午打电话来说，下午定（订）机票。他回台湾拿房产证。”冯：“现在说这些已经无意义了，到时你让他来一趟看看里面的硬件设施吧。”6.2018年1月1、2日聊天记录冯：“老凌厂房的事我还是希望你帮我争取下……”……冯：“我也会尽量选择周的付款方式……我希望你能尽你的力帮我一下，周反正买（卖）谁都是买（卖）。”7.2018年1月15、17日聊天记录冯：“他不是跟人家签好合同了吗，还要评估公司干嘛”……冯：“我知道了，但我希望你跟周沟通下不管以后能不能租下去，我希望你让我呆到18年底，如果中途搬厂对我的业务影响很大。”……冯：“老凌你转告周签合同之前我这边过来一下，我里面装修掉的和电梯之类的叫他价格说一下，没谈好之前我不会搬的。”8.2018年1月24日聊天记录……冯：“我希望你帮我沟通下，又不是说我不愿意买，不愿意租，当初最后我也跟你说了全款也可以，只要房产证复印件发来我去查下。”9.2018年1月30日聊天记录……冯：“我还是希望能够有转机，或买或租都行，希望你最后尽力帮我下，过户没过之前还是有希望的。”10.2018年8月7日聊天记录冯：有个问题我有点想不通了，今天冯海说这个厂房实际交易价才530万元，当初周叫你通知我要550万到590万，价格我是能接受的，他怎么就选择便宜这么多卖冯海了呢。……冯：“后来我说房产证复印件传一下我去查下有没有违章，如果没有我同意一次性付款的呀。”一审另查明，周克昌2017年1月至2019年5月的出入境记录为：2017年8月20日入境，同月22日出境；2018年1月21日入境，同月24日出境。同时间段，冯海的出入境记录为：2017年5月10日出境去美国，同月24日回国。2018年7月7日出境去越南，同月12日回国。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是周克昌在出卖涉案厂房前是否履行了对海博制品厂的通知义务；二是海博制品厂是否对涉案厂房具有优先购买权。关于争议焦点一。考量出租人是否已尽到通知义务，应从出租人通知承租人的具体时间、通知的具体内容、采用的通知方式等三方面予以审查。1.出租人通知承租人的时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。这里的“合理期限”的认定应当结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项的规定予以认定。依照该条规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权。由此可以推断，出租人至少应在出卖房屋前15日通知承租人。本案中，周克昌何时出卖了房屋也是双方争议的焦点。海博制品厂认为，周克昌、冯海签订的厂房买卖合同的成立时间应为合同落款时间即2017年12月19日。周克昌、冯海则认为厂房买卖合同的成立时间应为周克昌签名的时间即2018年1月21日。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，结合周克昌提供的航班信息、微信聊天记录，证人凌某的证言及一审法院调取的周克昌、冯海出入境记录，足以证明周克昌是在2018年1月21日在合同上签名，故周克昌、冯海签订的厂房买卖合同成立时间应为2018年1月21日。由上可知，周克昌至少应在2018年1月6日前通知海博制品厂。2.出租人通知承租人的具体内容。出租人通知承租人欲出售租赁房屋后，如承租人明确表示想购买租赁房屋，则出租人应进一步将出售租赁房屋的条件，包括出售价格及付款方式通知给承租人，以便承租人决定是否行使优先购买权。3.出租人通知承租人的方式。就出租人应采用何种方式通知承租人，法律未有明确规定。一审法院认为，只要出租人采取的通知形式能够确保承租人知悉相应内容即可，通知的形式即可以是书面通知，也可以是口头通知。本案中，根据2017年12月26日、28日，2018年8月7日海博制品厂法定代表人冯海兵与证人凌某的微信聊天记录（内容详见事实认定部分）可知，在聊天当日海博制品厂已知晓周克昌欲出售涉案厂房并且知晓了周克昌提出的厂房售价及付款方式。因此，周克昌通知海博制品厂的时间是及时的并且是符合法律规定的，周克昌在出售涉案厂房前已尽到了相应的通知义务。另，海博制品厂主张周克昌通知其关于涉案厂房的售价及付款方式不真实，与周克昌最终与冯海达成的交易价格、付款方式不一致。对此，一审法院认为，根据微信聊天记录可知，周克昌通知海博制品厂涉案房屋的出售价格为550万元至590万元，付款方式为在过户前一次性付清。而根据冯海提供的汇款记录可知，冯海支付给周克昌的购房款为580万元，且在过户前已付清了上述房款。周克昌、冯海达成的买房交易条件与周克昌通知海博制品厂的卖房条件是一致的，故海博制品厂的该项主张不予支持。关于争议焦点二。承租人的优先购买权实质上对出租人处分出租房屋的某种限制，而这种限制不可能是无条件的或者说无限期的，因为出租人自由处分租赁房屋的这种财产权同样应受法律保护。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项的规定了承租人行使优先购买权的期限，即出租人履行通知义务后，承租人需在15日内明确表示购买，否则视为放弃优先购买权。这里的“明确表示购买”应当是指就购买租赁房屋的条件（主要是售价及房款方式）与出租人达成一致的意思表示。本案中，海博制品厂自认在2017年12月中旬知晓了周克昌出售涉案厂房的条件。且如上文所述，从微信聊天记录也可推断出，至少在2017年12月26日，周克昌已通知了海博制品厂出售厂房的条件，因此海博制品厂应当在2018年1月11日前应就购买涉案厂房与周克昌达成一致的意思表示，否则视为放弃优先购买权。从海博制品厂法定代表人冯海兵的微信聊天记录可知，海博制品厂确实想购买涉案厂房且对周克昌提出的房屋售价也无异议，但由于周克昌提出的付款条件较为苛刻，其要求在过户前必须付清房款，致使海博制品厂购买涉案厂房显得较为犹豫，时而表示想购买房屋，时而又表示要放弃购买。如海博制品厂法定代表人冯海兵在2018年1月17日中的微信聊天记录表示“老凌你转告周签合同之前我这边过来一下，我里面装修掉的和电梯之类的叫他价格说一下，没谈好之前我不会搬的。”从这里可以看出，海博制品厂在2018年1月17日表示放弃涉案厂房。海博制品厂法定代表人冯海兵在2018年1月24日微聊天记录表示“我希望你帮我沟通下，又不是说我不愿意买，不愿意租，当初最后我也跟你说了全款也可以，只要房产证复印件发来我去查下。”从这里又可以看出，海博制品厂又表示想购买房屋，但直至1月24日海博制品厂仍未答应周克昌一次性付款的条件，因为海博制品厂提出在核对涉案厂房房产证后，其才同意一次性付款。因此，从微信聊天记录中足以看出海博制品厂在2018年1月11日前仍未就购买涉案房屋与周克昌达成一致的意思表示，其行使优先购买权已经超过了法定期限，应当视为其已放弃了优先购买权，故海博制品厂要求在同等条件下优先购买涉案房屋的诉请不予支持。另，海博制品厂要求确认周克昌、冯海签订的《厂房出卖合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”举重以明轻，在出租人侵害承租人优先购买权的情况下，都无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。何况本案中，周克昌并未侵害海博制品厂的优先购买权，海博制品厂更无权请求确认周克昌、冯海签订的厂房买卖合同无效。另，海博制品厂也未提供证据证明周克昌、冯海签订的合同有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故海博制品厂的该项诉请亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回海博制品厂的全部诉讼请求。案件受理费80元，诉请保全申请费5000元，合计5080元由海博制品厂负担。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于海博制品厂能否基于优先购买权要求周克昌与之在同等条件下签订房屋买卖合同，其核心问题在于海博制品厂是否享有优先购买权。本案中，周克昌系台湾地区居民，故本案参照涉外案件处理。关于法律适用。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案双方当事人在履行案涉房屋租赁合同过程中并未约定解决该合同争议所适用的准据法，因合同签订地、履行地及不动产所在地均在浙江省平湖市，故本院依法适用大陆法律作为审理本案的准据法。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，涉及周克昌是否将交易价格、付款方式等交易条件告知海博制品厂，以及海博制品厂对交易条件的意见等事实主要体现在证人凌某与海博制品厂法定代表人冯海兵的聊天记录、凌某的证人证言等证据之中。上述两组证据能够相互印证，能够反映当时周克昌与海博制品厂之间的协商沟通情况，应作为认定案件事实的依据。根据上述证据，周克昌通过凌某告知海博制品厂的交易价格为550万元至590万元之间，付款方式为过户前一次性付清。至于周克昌将案涉厂房出售给冯海的条件，根据该两人签订《房地产买卖合同》及实际履约情况可知，双方的实际交易价格为580万元，现冯海在过户之前也已实际付清全款，即与周克昌告知海博制品厂的出售条件一致。在得知周克昌的出售条件之后，作为承租人的海博制品厂应当及时作出购买与否的决定。经查，周克昌与冯海的《房地产买卖合同》的落款日期为2017年12月19日，实际签署日期为2018年1月21日。而根据海博制品厂法定代表人冯海兵与凌某的聊天记录以及凌某的证人证言，在周克昌在签署上述合同之前，海博制品厂虽最终同意一次性付款，但仍附加钱款需由第三方中介中转的条件，即实际上，海博制品厂并未同意周克昌的出售条件。上述事实还能从事后的2018年8月7日的聊天记录中得到印证，即周克昌与海博制品厂最终未能交易成功的原因在于海博制品厂未能满足周克昌有关一次性付款的条件。因此，在海博制品厂未能接受其一次性付款的条件情况下，周克昌与冯海签订案涉《房地产买卖合同》并未侵害海博制品厂的优先购买权。况且，根据2018年1月2日、6日及15日的聊天记录显示，在周克昌2018年1月21日实际签字之前，海博制品厂对周克昌将案涉厂房出售给第三人并未提出明确异议，只是就续租、腾退等问题要求凌某与周克昌进行协调。基于上述事实，可以认定海博制品厂在当时已经放弃同等条件下的优先购买权，现海博制品厂起诉要求周克昌与之在同等条件下签订房屋买卖合同，没有依据，本院不予支持。综上，海博制品厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人平湖市海博塑料五金制品厂负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十二月三十日书记员 赵婉沁