四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7286号 上诉人（原审原告、反诉被告）：向阳，男，1970年7月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王晓丽，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：邓钧文，女，1970年9月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王晓丽，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘柄良，男，1992年12月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：谭德铭，四川川高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗双，四川川高律师事务所律师。 原审第三人：成都锦城中建地产开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道177号1栋1单元25层2501号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈虎，男，汉族，系该公司员工。 上诉人向阳、邓钧文与被上诉人刘柄良、原审第三人成都锦城中建地产开发有限公司（以下简称锦城中建公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初10645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向阳、邓钧文上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除向阳、邓钧文与刘柄良签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，向阳、邓钧文不承担违约责任；2.请求判令一审及二审诉讼费用由刘柄良承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”对于本案涉及的国家限购政策，一审法院在无相关法律规定的情况下，未依据国家的限购政策判断合同是否能够履行，从而做出要求向阳、邓钧文继续履行涉案合同的判决。二、案涉合同受成都市限购政策影响，不能继续履行，一审法院对成都市限购政策理解错误。三、本案有约定解除合同条款，案涉《补充协议》第4条第4项规定：“在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致该协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任......”、《过户、按揭代理合同》第4条第4项规定：“因不可抗力及政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。”向阳、邓钧文在因政策原因无法办理网签、无法进行交易的情况下依据合同约定提出解除合同，符合法律规定。四、案涉房屋并未取得权属证，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此案涉房屋系法律禁止交易的，案涉合同是无法履行的合同，向阳、邓钧文解除合同的诉求是符合法律政策规定的。五、一审法院以向阳、邓钧文在限购政策出台前要求解除案涉房屋买卖合同，缺少法律依据。向阳、邓钧文要求解除合同是依据合同约定和法律政策规定，与限购政策出台时间并无因果关系。而且向阳、邓钧文在履行案涉合同中并无违约行为，并且积极履行合同，于2016年9月8日，即在补充协议第3条第5项约定的时间内办理了案涉房屋的结按事宜。根据当事人之间的约定，向阳、邓钧文负责取回注销抵押登记后房产证的时间是“以银行通知为准”，同时该条第二项中，双方明确了房屋所有权证的取得时间以“房管局办理下来的时间为准”，这两条约定内容有矛盾，一审法院依据这两条约定，认定向阳、邓钧文违约是错误的。向阳、邓钧文在锦城中建公司未办理出房屋所有权证的情况下，为了积极履行合同义务，亲自到房屋产权登记部门办理房屋所有权证，但因国家实施不动产统一登记政策的原因，涉案房屋和土地证无法关联，致使向阳、邓钧文无法办理不动产权登记证。在新政策的执行和贯彻中，向阳、邓钧文没有主观过错或者过失。根据合同规定，涉案房屋买卖合同应当解除，向阳、邓钧文不应当承担违约责任。六、涉案合同对履行方式的约定显失公平，本身即属于应撤销和变更的合同，在履行中发生了不可归责于向阳、邓钧文原因的重大变化，致合同不能履行。因显失公平条款的存在以及刘柄良拒绝变更，继续履行对向阳、邓钧文明显不公平。同时，邓钧文、向阳出卖房屋的目的是为了母亲生活方便，以卖房的方式置换低楼层的房屋，向阳、邓钧文现在已经无购房资格，而刘柄良却可以根据政策的规定参与摇号购房。所以，合同继续履行也不能实现邓钧文、向阳的合同目的。 刘柄良辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。理由如下：一、邓钧文、向阳提出一审判决违背民法通则第六条规定，是混淆概念的，没有正确理解到该条文背后的含义。本案有明确法律规定，一审法院是依据合同法等相关规定作出的判决，不存在没有法律依据，民通第六条的制定是为了防止法院在裁判时滥用制定的适用标准。二、一审法院依据的是2016年至17年18年的限购政策做出的裁判，向阳、邓钧文提出的2017年3月24日的政策其实是在选择有利于自己的政策，但2017年的限购政策是在2016年的政策的前提下制定的。涉案合同是在2016年限购政策出来前签订的，一审判决是法官综合历年来的限购政策做出的。三、向阳、邓钧文根本没有合同的解除权。本案只有继续履行合同才能达到合同目的，也符合起初双方签订合同时的真实意思表示。如果解除合同，现在房价已经上涨三倍，向阳、邓钧文的获利对一直守约的刘柄良是不公平的。另外，限购政策不能阻止合同目的的实现，只是给了向阳、邓钧文一个过渡的时间，从2016年签订合同至2017年5月31日前都可以办证。向阳、邓钧文没有积极履行义务，现在提出解除合同，明显是不能成立的。四、本案合同是有效成立的，并且不违反法律规定。合同签订时是由专业中介公司居间的，而且刘柄良已经履行了交纳定金的义务，向阳、邓钧文称未取得房屋权属不能转让，其所依据的法律不充分、不准确。未取得房屋权属证不是合同成立的唯一要件，案涉房屋已经在房管局进行了依法备案登记，有正规手续，来源合法，也从居间公司、锦城中建公司处了解了房屋真实信息，经法定程序登记，证明向阳、邓钧文是涉案房屋的权属人。基于此，向阳、邓钧文是有权转让、签订买卖合同，合同当然成立。五、案涉合同可以继续履行，且履行不涉及到危害他方利益的情况，房屋限购政策不影响合同的权利义务，不构成法律上的情势变更。2016年10月份的限购政策仅限制购买新的商品房，案涉房屋是二手房，不受政策限制，本案合同履行的客观情况未发生重大变化，不存在合同目的落空无法履行的问题，也不存在履约困难的问题。因此，合同有必要履行，也是有意义履行的。法律政策等的制定、发布、公告都是有一定过渡期限的，这是因为存在一些实际客观的情况。政策不是一刀切地生硬执行，而是合情合法合理地体现一定的弹性，一审法院是基于上述因素作出的判决。出台在后的限购政策对出台在前的案涉合同没有溯及力，不影响合同履行是非常正确的。向阳、邓钧文存在明显违约，从合同成立之初一直怠慢履行，先看到房价大涨，恰逢限购政策出台，以此作为借口不履行合同，是不诚实信用的做法。案涉房屋所在小区的其他房子都已经办理了产权证，但向阳、邓钧文无故拖延。六、案涉合同如果履行不存在显失公平的问题，案涉合同也不属于可撤销、可变更的合同，政策也不影响合同的履行，不存在溯及力的问题，继续履行不存在损害双方当事人利益的问题，也不存在加重一方义务。房屋价格上涨，是刘柄良可获得的可预期利益。至于向阳、邓钧文所说的“如果合同履行后自己无购房资格不能达到换购目的”，与刘柄良无关。 锦城中建公司未发表答辩意见。 向阳、邓钧文起诉请求：1.解除向阳、邓钧文和刘柄良双方于2016年6月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》；2.本案诉讼费用由刘柄良承担。刘柄良反诉请求为：1.继续履行合同；2.向阳、邓钧文向刘柄良支付违约金1091340元以及从2017年3月21日起以房屋总价款为基数按照日千分之五标准计算至实际过户之日止的违约金；3.向阳、邓钧文承担本案的全部诉讼费用。一审庭审过程中，刘柄良明确前述违约金1091340元的计算方法为：以购房款1548000元为基数，按照每日千分之五标准从2016年10月31日计算至2017年3月20日。刘柄良明确其要求向阳、邓钧文履行合同的内容为：将案涉房屋交付并过户给刘柄良。 一审法院审理查明：2015年7月11日，向阳、邓钧文作为买受人与开发商锦城中建公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定向阳、邓钧文购买出卖人开发的房屋（地址现为成都市高新区房屋），房屋总价款为1436081元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项576081元，剩余购房款采用商业贷款方式支付；出卖人在2015年8月25日前向买受人交房；买卖双方同意自该商品房交付使用之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税、费、维修基金等相关费用后365日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 2016年6月27日，开发商向向阳、邓钧文出具销售不动产统一发票，确认收到向阳、邓钧文支付的全部购房款1436081元。 2016年10月13日，向阳、邓钧文缴纳了案涉房屋产权办理的营业税、土地增值税，当天成都高新区地方税务局出具了不动产完税证明。 2016年6月12日，向阳、邓钧文（甲方、出售方）与刘柄良（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：1.乙方购买甲方所有的位于成都市高新区房屋，建筑面积140.43平方米；2.成交价格、付款方式详见补充协议。 当天，向阳、邓钧文（甲方、出售方）与刘柄良（乙方、购买方）及案外人四川链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《补充协议》，约定：1.甲乙双方协商同意，案涉房屋成交总价为1548000元；2.乙方应在签订本合同当日支付定金40000元；3.乙方同意采用通过资金托管专用账户划转：乙方在银行贷款审批通过3个工作日将首付款350000元存入理房通资金托管账户；4.尾款1158000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因政策原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方。该补充协议第三条第2款约定房屋所有权证取得：甲方承诺在房管局办理下来时间为准取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5个工作日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；第4款申请购房贷款：甲乙双方应在接到丙方通知后的3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；第5款银行结按：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2016年10月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即将足额钱款存入还款银行账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；第6款权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且甲方取得房屋所有权证后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。 该补充协议第四条违约责任第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金；该条第4款约定：在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。该协议第五条特别约定：在签订本合同时，因有产权未拿到情况，甲方同意部分定金24500元交丙方托管，待甲方将产权情况全部完善后，丙方按约定时间将托管定金退还给甲方。 前述合同签订当日即2016年6月12日，刘柄良向向阳、邓钧文支付了定金40000元，该款现由经纪方四川链家房地产经纪有限公司托管，该公司并出具证明予以确认。 前述合同及补充协议签订后，向阳、邓钧文与刘柄良并未在房屋管理部门办理网签。 一审庭审过程中，向阳、邓钧文陈述开发商已交房，其尚未向刘柄良交付案涉房屋，刘柄良亦陈述其至今也未进行替代性购买。 刘柄良原户籍地为：攀枝花市东区，于2017年7月28日户口迁移至成都市高新区。 2016年9月8日，中国银行成都锦江支行出具《个人贷款结清证明》，载明：向阳已于2016年9月8日将其住房按揭贷款本息结清，与我行的贷款关系终止。一审庭审过程中，刘柄良称其于2016年10月份知道贷款结清情况，之后其就办理过户、按揭等与向阳、邓钧文联系，向阳、邓钧文看到房价大涨加之限购政策出台就一直回避不愿见刘柄良，拖到春节后向阳、邓钧文就起诉到了法院。 2017年1月24日，向阳、邓钧文委托四川时代经纬律师事务所向刘柄良发出律师函，告知刘柄良：因成都市实施不动产统一登记，向阳、邓钧文取得房屋产权证的时间现无法确定，导致双方签订的存量房房屋买卖合同已无法继续履行，为减少双方损失特通知刘柄良自本函到达之日起解除双方签订的存量房买卖合同。 刘柄良收到该函后，于2017年2月3日委托四川明炬（攀枝花）律师事务所石亚西律师向向阳、邓钧文发出律师函，刘柄良认为向阳、邓钧文未在2016年10月30日前办理完成结案手续并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，且向阳、邓钧文发函称因成都实施不动产统一登记导致其房屋房产证取得时间无法确定，向阳、邓钧文已构成违约，要求向阳、邓钧文承担自2016年10月31日起每日按照购房款的5‰计算的违约金。 案涉房屋买卖合同属于二手房买卖。《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号、自2017年3月24日起实施）载明：“将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发（2016）45号，生效时间：2016-11-17）载明“自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。”《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（成办（2016）37号、2016年10月1日、成都市人民政府办公厅）规定“成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。” 一审法院另查明，2016年9月10日，向阳、邓钧文向锦城中建公司提交书面申请，申请自行办理案涉房屋的产权证书，不再委托锦城中建公司办理。2016年10月19日，向阳从锦城中建公司处领取了自办产权的资料，包括发票、大产权、完税证明等。案涉房屋产权现仍在锦城中建公司名下。 一审法院认定以上事实，有向阳、邓钧文与刘柄良的陈述及向阳、邓钧文举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、不动产统一发票、不动产完税证明、《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《个人贷款结清证明》《律师函》、限购政策文件等证据及刘柄良举证的其常住人口登记表、链家公司出具的《证明》等证据及向一审法院出示的案涉房屋登记信息在卷佐证。 一审法院认为，向阳、邓钧文与刘柄良双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。 关于向阳、邓钧文是否有权解除该合同及补充协议的问题，一审法院认为，成都市实施不动产统一登记不会影响向阳、邓钧文产权证的办理与取得，同时限购政策应仅针对政策实施后合同双方新建立的法律关系产生影响，于本案中，双方签约时成都市尚未实施限购，出台在后的限购政策对出台在前的案涉合同没有溯及力，不应影响案涉合同的继续履行，故向阳、邓钧文要求解除前述合同及其补充协议的诉请，无合同及法律依据，一审法院不予支持。对于刘柄良反诉要求双方继续履行该合同及其补充协议，一审法院予以支持。 一审庭审过程中，刘柄良同意向向阳、邓钧文一次性支付剩余购房款1508000元，一审法院予以确认。刘柄良支付该款后，向阳、邓钧文理应向刘柄良交付案涉房屋并将案涉房屋过户给刘柄良。但向阳、邓钧文至今尚未取得案涉房屋的产权证，根据案涉房屋的开发商锦城中建公司的陈述，向阳、邓钧文已交清房款并已交付办证的各项税费，且2016年10月19日向阳、邓钧文自锦城中建公司处领取了自办产权证的各项资料。向阳、邓钧文怠于办证导致其至今未办理完成产权证，向阳、邓钧文应积极履行办证义务，如有必要，锦城中建公司应予协助。 向阳、邓钧文在二手房限购政策出台之前即要求解除案涉房屋买卖合同，构成违约。刘柄良反诉向阳、邓钧文承担自2016年10月31日起每日按照购房款千分之五标准计算的违约金，一审法院认为，结合向阳、邓钧文与刘柄良双方的合同履行情况，并考虑到刘柄良并未举证证明其实际损失大小以及一审法院已支持刘柄良的履行利益的情况下，一审法院认为，刘柄良主张的违约金过高，一审法院酌情调整为15000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、向阳、邓钧文于一审判决生效之日起十五日内办理位于成都市高新区房屋的不动产权证书（备案号2XXX6），如有必要，锦城中建公司予以协助；二、刘柄良与向阳、邓钧文签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》继续履行；刘柄良于案涉房屋不动产权登记至向阳、邓钧文名下之日起十日内向向阳、邓钧文支付剩余购房款1508000元；向阳、邓钧文于收到该款之日起十五日内将该房屋过户登记至刘柄良名下并将该房屋交付给刘柄良；三、向阳、邓钧文于一审判决生效之日起十五日内向刘柄良支付违约金15000元；四、驳回刘柄良的其余诉讼请求；五、驳回向阳、邓钧文的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由向阳、邓钧文负担。反诉案件受理费7311元，由向阳、邓钧文承担175元，由刘柄良自行承担7136元。 本院二审期间，向阳、邓钧文提交了新证据：成都市人民政府网络理政平台对限购政策咨询的解答，内容为成都市住房和城乡建设局对成都市二手房交易中买受人不具备购房资格，不能办理房产交易的回答，证明案涉房屋买卖合同无法完成交易，应当解除。刘柄良质证认为：限购政策对本案合同无溯及力，该证据与本案不具有关联性。锦城中建公司质证认为：对该证据真实性无异议，与本案不具有关联性。 本院对该证据的真实性、合法性予以认可，是否能达到向阳、邓钧文的证明目的将在下文结合其他事实综合评判。 经二审审理查明的案件事实与一审审理查明案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明，成都市国土资源局于2016年11月14日发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，内容为：“......自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记......” 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据诉辩双方意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否可以继续履行及向阳、邓钧文是否享有解除权；二、向阳、邓钧文是否存在违约行为及是否应承担违约责任。围绕以上争议焦点，本院对本案评判如下： 一、关于案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否可以继续履行的问题。案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订于2016年6月12日，合同签订当日刘柄良向向阳、邓钧文支付了约定定金40000元，之后成都市于2017年3月24日开始实施关于住房限购的政策。本院认为，成都市限购政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同并履行的房屋买卖合同继续履行并不产生实质性影响，案涉合同签订于成都市限购政策出台之前，并已经部分履行，故案涉合同的履行不受限购政策限制。 二审中向阳、邓钧文还主张因案涉房屋未取得权属证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此案涉合同在限购政策出台之前就属于不能履行合同。本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条系管理性规定，根据该规定案涉房屋需在向阳、邓钧文取得案涉房屋权属证书后方能过户给刘柄良。现案涉房屋已经具备分户办证条件，根据案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，向阳、邓钧文应在取得案涉房屋所有权证后积极配合刘柄良办理案涉房屋产权转移登记手续，但向阳、邓钧文未依约办理案涉房屋所有权证，导致刘柄良无法依约办理案涉房屋产权转移登记手续。向阳、邓钧文未取得权属证书的原因并非是政策原因或其他客观原因导致的合同不能履行，而是向阳、邓钧文未主动办理案涉房屋所有权证，以消极履行的方式人为阻碍合同履行条件成就，故向阳、邓钧文此主张不能成立，一审法院判决向阳、邓钧文在办理房屋不动产权证书后将案涉房屋过户至刘柄良名下并无不当。 综上，案涉合同的履行不受成都市限购政策影响，且不存在其他合同无法继续履行的情形，向阳、邓钧文行使解除权无合同依据和法律依据，其解除案涉合同的主张不能成立。 二、关于向阳、邓钧文是否存在违约行为及是否应承担违约责任的问题。根据案涉合同约定，刘柄良负有向向阳、邓钧文支付购房款的主要合同义务，向阳、邓钧文负有向刘柄良过户并交付房屋的主要合同义务，合同当事人均应依约切实履行各自的合同义务。案涉合同签订时向阳、邓钧文尚未取得案涉房屋的房屋所有权证书，合同中约定“甲方承诺在房管局办理下来时间为准取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5个工作日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续”，“若该房屋目前为按揭状态，则由向阳、邓钧文负责在2016年10月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即将足额欠款存入还款银行账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）”。本院认为，自银行取回房屋所有权证的前提是向阳、邓钧文取得房屋所有权证，结合签订案涉合同时向阳、邓钧文尚未办理案涉房屋的所有权证并在案涉房屋上设有按揭的情况，以上约定应理解为向阳、邓钧文应在2016年10月30日之前办理房屋所有权证、办理银行贷款结按手续并办理注销抵押。本案履行过程中，向阳、邓钧文于2016年9月8日向贷款银行结清银行贷款，于2016年9月10日向锦城中建公司提出自行办理案涉房屋所有权证，于2016年10月13日缴纳了办证营业税、土地增值税，于2016年10月19日自锦城中建公司处领取了办证资料，且案涉房屋当时已经具备办理案涉房屋所有权证的条件，在这种情况下，向阳、邓钧文应及时办理房屋所有权证，将案涉房屋过户至刘柄良名下，但因向阳、邓钧文怠于办理案涉房屋的房屋所有权证，未在2016年10月30日前履行其取得房屋所有权证的合同义务，导致刘柄良无法依约进行案涉房屋过户登记，构成违约。后成都市实施不动产统一登记，因案涉楼盘土地关联问题产生办理案涉房屋不动产权证障碍，该障碍产生于合同履行期限届满后，且该障碍可消除（现障碍已消除），并不导致案涉合同根本不能履行，故向阳、邓钧文在双方未协商一致的情况下即以不动产统一登记为由发函要求解除合同，并不再继续履行合同，构成单方违约。 刘柄良反诉向阳、邓钧文以购房款为基数按照每日千分之五标准自2016年10月31日计算至实际过户之日计算违约金，一审法院考虑到刘柄良的实际损失状况、以及合同的履行情况，综合认定向阳、邓钧文应承担的违约金为15000元并无不当，本院予以维持。 另，向阳、邓钧文主张其出售案涉房屋目的是为了母亲生活方便，以卖房方式置换低楼层房屋，因不动产证取得时间不确定，导致继续履行原合同中的付款条件将对向阳、邓钧文极不公平，该合同应属于撤销和可变更的合同。本院认为，案涉合同的目的为向阳、邓钧文出售房屋、依约收取房款，刘柄良依约支付房款、取得案涉房屋所有权，向阳、邓钧文主张的“以房换房”目的不属于合同约定内容，且超出了合同签订时双方当事人的可预见范围，也不符合撤销和可变更的法定事由，故向阳、邓钧文此项上诉理由不能成立。 综上所述，向阳、邓钧文的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17725元，由向阳、邓钧文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  何广智 二〇一九年十二月三日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅