山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5827号 原告：孙波，男，1982年5月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王斌、侍香钰，均系山东全诚律师事务所律师。 被告：山东贝嘉豪置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：黄贤安，总经理。 委托诉讼代理人：韩丕文、刘妍，均系山东昌平律师事务所律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。统一社会信用代码xx。 负责人：葛宇飞，行长。 委托诉讼代理人：刘强，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：祝明鑫，男，该单位工作人员。 原告孙波与被告山东贝嘉豪置业有限公司（以下简称贝嘉豪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告孙波的委托诉讼代理人王斌、侍香钰，被告贝嘉豪公司的委托诉讼代理人韩丕文、刘妍，第三人浦发银行济南分行的委托诉讼代理人祝明鑫到庭参加诉讼。原告孙波当庭增加诉讼请求，被告贝嘉豪公司要求答辩期，答辩期满后本院于2019年12月26日第二次公开开庭进行了审理，原告孙波的委托诉讼代理人王斌，被告贝嘉豪公司的委托诉讼代理人韩丕文，第三人浦发银行济南分行的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序审理，经批准，延长审理期限。本案现已审理终结。 孙波向本院提出诉讼请求：1.解除孙波与贝嘉豪公司签订的《济南市商品房买卖合同》；2.解除孙波与贝嘉豪公司及浦发银行济南分行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令贝嘉豪公司返还孙波购房款223451元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自孙波支付购房款之日至贝嘉豪公司向孙波返还之日止的利息；4.判令贝嘉豪公司返还孙波已向浦发银行济南分行支付的贷款本金及利息，暂计1万元，并由贝嘉豪公司按照中国人民银行同期贷款利率支付自孙波支付之日至贝嘉豪公司向孙波返还之日止的利息；审理中，孙波将该项诉讼请求明确为判令贝嘉豪公司返还孙波已向浦发银行济南分行支付的贷款本金91943.68元及利息20764.85元，并由贝嘉豪公司按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年7月20日至贝嘉豪公司返还之日止的利息；5.判令贝嘉豪公司赔偿孙波违约金88690.2元；6.本案律师代理费、鉴定费用、诉讼费用由贝嘉豪公司承担。孙波当庭放弃鉴定费用的主张。事实与理由：2017年4月7日，孙波与贝嘉豪公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，贝嘉豪公司将位于万虹广场一层编号为348号商铺出卖于孙波，房屋价款为443451元。合同就所购商业房基本情况及价款支付方式、条件等作出明确约定。2017年4月20日，孙波、贝嘉豪公司及浦发银行济南分行就涉案房屋签订了《个人购房担保借款合同》。涉案房屋交付后，孙波发现贝嘉豪公司所售房屋不符合双方合同有关基本情况的约定。后经多次与贝嘉豪公司协商，未能达成一致。现孙波诉至法院，请依法裁决。 贝嘉豪公司辩称，双方签订的商品房买卖合同不具备解除的条件，不应解除。1.孙波所陈述的事实及理由与本案的实际情况不符，双方已经就实际的房屋面积补差达成了协议，贝嘉豪公司并没有出现所诉相关违约的情况。2018年11月2日双方根据济南市房产测绘院出具的《面积实测报告》，就实测面积和《商品房买卖合同》约定的建筑面积差额进行了补差。贝嘉豪公司也如期按照约定的时间和方式将补差款项交付给孙波。双方已经就房屋面积实际差额问题达成一致。2.该房屋交付即视为孙波已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。在2018年11月孙波已实际交接了诉争商铺，并且孙波与第三方的托管协议也已经实际履行了数月，此行为也可证明诉争商铺已经实际交付及孙波认可诉争商铺符合合同约定交付条件的事实。上述事实和约定均系双方真实意思表示，合法有效。孙波的诉请不应得到支持。3.孙波所购置的商品房属于商铺性质，随即贝嘉豪公司促成了孙波与第三方的商铺托管合同，第三方一直按照托管协议向孙波支付租金，孙波并没有产生其所诉的相关损失。商铺是指专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。并且根据济南市相关政策规定，商铺不能用于居住，不可落户及办理相关居住证明。孙波的合同目的即是得到商铺，孙波的目的已经得到实现，不应当主张解除合同。并且，双方在签订《济南商品房买卖合同》后，孙波在其促成下与其关联企业山东万虹商业运营管理有限公司签订了为期十年的托管协议，并如期支付租金。以上都证明孙波先前购置商铺的合同目的即是投资与收益（因其属性并不能做住宅使用），托管协议也如约履行，孙波根本不存在利益上的损失，也没有违背双方的约定。综上，在孙波的诉讼请求既与事实不符，又没有法律依据更没有相关证据支持的情况下，其诉讼请求不能得到法律的支持，请法庭依法驳回孙波的诉讼请求。 浦发银行济南分行述称，借款合同真实性属实，无其他意见。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，孙波与贝嘉豪公司签订合同编号为销售（字）201715759189的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，孙波购买贝嘉豪公司开发的万虹广场xx房屋（以下称涉案房屋）。房屋用途：商业用房，层高为5.1米/5.7米，建筑面积共25.77平方米，套内建筑面积13.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.61平方米，单价17208元/平方米，总房款443451元。孙波应于合同签订7日内支付购房款223451元（含已付定金）。剩余房款22万元由孙波向银行申请按揭贷款，该剩余房款于2017年4月30日前支付完毕，贝嘉豪公司应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得综合验收备案证明及符合合同约定的商品房交付孙波使用。补充协议第八条中关于规划及设计变更的补充约定，该房屋的“规划、设计变更”仅指导致所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更，当发生该类变更时，贝嘉豪公司有权在房屋交付前将上述变更事宜通知孙波，孙波有权按照合同约定做出是否退房的答复。该房屋的交付即视为孙波已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如因任何一方原因导致本合同解除，则违约方承担房款总额的20%的违约金，若双方不行使合同解除权，则合同继续履行。孙波依约向贝嘉豪公司支付购房款223451元。2017年4月20日，孙波与浦发银行济南分行签订《个人购房担保借款合同》，就剩余房款22万元办理按揭贷款，贷款期限为5年，自2017年4月20日起至2022年4月20日止，贝嘉豪公司对上述借款提供连带责任保证担保。 2018年11月2日，贝嘉豪公司向孙波出具《面积补差通知》，载明：按照《面积实测报告》登记的面积和《商品房买卖合同》单价据实结算，《商品房买卖合同》约定的建筑面积为25.77平方米，单价为17208元；《面积实测报告》的建筑面积为25.73平方米，应退面积为0.04平方米，差额为688元，实际商品房总价款为442763元。贝嘉豪公司已将差额补偿款688元支付孙波。 2018年11月20日，贝嘉豪公司取得涉案商铺在内的山东万虹广场建设项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 另查明，2018年12月9日，孙波（甲方）与山东万虹商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》一份，约定孙波将其拥有的位于济南市历城区工业北路xx（建筑面积共计25.77平方米）全权委托乙方对外出租及管理，委托期限为十年，自2018年10月1日至2028年10月1日止。甲方采用乙方委托管理运营方案为“稳添利”方式，甲方选择固定投资回报政策，与乙方签订10年商铺托管协议，招商管理运营统一由乙方或乙方委托的经营管理单位全权负责，租金按照预售合同实际成交价格的约定比例进行返还；收益分配方式：固定收益自万虹银座购物中心正式开业之日起计算，于每年1月15日前结算当年6月30日前收益，于每年7月15日前结算当年12月31日前收益，收益直接付至甲方指定账户。甲方与乙方签订为期十年的委托经营管理协议，在合同履行过程中不可单方解除，并不可变更其他收益模式。乙方有权对该商铺统一运营管理，甲方无权干涉，在该商铺经营期间，乙方有权根据市场的变化改变该商铺的装修及格局。现双方正常履行《商铺委托经营管理协议书》。 2019年7月3日，孙波以其所购买的商铺层高与合同约定不符，诉至本法院要求与贝嘉豪公司解除合同，返还购房款并按照房款总额20%标准承担违约金88690.2元及利息。 本案争议焦点为涉案商铺是否已实际交付。孙波主张在签订《商铺委托经营管理协议书》前未到涉案商铺实地看过，故不知道层高问题，直到2019年3月，经其他业主发现才知道商铺层高不符合合同约定，双方未办理书面的交接手续，房屋并未实际验收交付。贝嘉豪公司辩称，2018年11月份孙波已实际接收了涉案商铺，且与第三方的托管协议也已实际履行，以上可证明诉争商铺已实际交付且孙波认可商铺符合约定交付条件的事实。根据合同补充协议第八条关于规划及设计变更的补充约定，交付即视为孙波已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。该补充协议与《商品房买卖合同》具有相同的法律效力，且合同明确约定如有抵触之处，以补充协议为准。本院认为，孙波虽主张涉案房屋并未实际验收交付，但孙波与山东万虹商业运营管理有限公司就涉案商铺已签署为期十年的《商铺委托经营管理协议书》，现托管协议在履行过程中，结合孙波在诉状中“涉案房屋交付后”的陈述，应视为涉案商铺已实际交付，对孙波主张涉案房屋并未实际验收交付的事实不予认定。 本院认为，孙波与贝嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及其与山东万虹商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》及其与浦发银行济南分行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的法律责任。孙波以其所购买的商铺层高与合同约定严重不符，要求解除合同并赔偿损失等，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，孙波应对其所主张的事实承担举证责任。经查，孙波在与贝嘉豪公司签订《商品房买卖合同》后，又与山东万虹商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议书》。山东万虹商业运营管理有限公司在涉案商品房竣工后，依据其与孙波签订的《商铺委托经营管理协议书》对涉案商品房进行管理经营，并根据整体管理经营需要对包括涉案商品房在内的商铺在格局、装修等方面进行调整，应视为涉案商铺已交付履行完毕。另依据补充协议约定，房屋交付即视为孙波已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状，故在涉案商铺已实际交付，孙波对其所主张的层高问题亦未提交相关证据予以证实的情况下，不符合合同解除条件，本院对孙波主张涉案商铺因层高不符合合同约定导致合同目的无法实现，要求解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。对孙波所主张的律师代理费，合同中未明确约定，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告孙波的诉讼请求。 案件受理费7672元，减半收取计3836元，由原告孙波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷