贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初6533号原告：贵阳保利房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区解放路257号，统一社会信用代码：91520102662990584A。法定代表人：朱坚，总经理。委托诉讼代理人：毕驰、刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。被告：叶森志，男，1973年6月16日生，汉族，住贵州省湄潭县湄江镇中山西路4号1单元401室委托诉讼代理人：温晓娟（系叶森志之妻），女，1979年3月7日生，汉族，住成都市青白江区委托诉讼代理人：龙平，贵州朝华明鑫律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用代码：91520100214453320X。负责人：杜忠阳，该行行长。委托诉讼代理人：李云苏，中国农业银行有限公司贵阳云岩支行员工。原告贵阳保利房地产开发有限公司与被告叶森志及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘元芳，被告叶森志及其委托诉讼代理人温晓娟、龙平，第三人委托诉讼代理人李云苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳保利房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订《商品房买卖合同》，被告返还原告保利国际广场3号楼1单元19层4号房屋；2、判令被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记手续，并承担相关撤销登记费（以实际收取为准）；3、判令被告支付律师费14000元、保函费2670元、保全费5000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区房屋，总价款为1321476元。被告支付首付款401476元，余款92万元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担。被告叶森志辩称：1、被告的行为不构成根本违约，出现的违约行为事出有因，不存在主观恶意，且在知悉违约后一直积极的进行补救。本案的起因是叶森志因其他案件的牵扯，导致用于归还房屋住房贷款的银行卡被冻结，该银行卡在2018年1月至8月不能按时扣款，第三人扣划原告的保证金所引发。第三人于2018年4月28日开始扣划原告的保证金用于偿还被告的住房贷款，原告最迟应于2018年5月初就应该知道此情况，但是被告妻子温晓娟于2018年5月9日到原告处缴纳办理不动产产权证相关费用及2018年6月25日到被告处领取《贵阳市商品房预售合同备案登记表》时，原告均没有向温晓娟告知该情况，一直到2018年7月温晓娟使用还房贷卡时才发现该卡已被冻结。被告于2017年11月28日和2018年6月14日分别在该银行卡各存入两万元保证住房贷款的正常扣划。被告得知第三人扣划原告保证金用于偿还其贷款后，温晓娟曾多次找原告寻求解决办法，但原告一直找各种理由推脱。温晓娟在与第三人沟通后自2018年9月开始每月以现金存入的方式偿还住房贷款。被告的违约行为不具有主观故意，且被告迟延履行行为并没有致使原告合同目的不能实现，原告也没有对被告进行任何催告，故被告的行为不存在根本违约。2、原告在本案中未尽到提醒和催告义务，该义务既是合同义务，也是法定义务，所以原告在主观上存在过错，违反诚实信用原则。原告很早就知道了保证金被扣划用于偿还被告住房贷款的事实，但是一直未告知被告，在被告知情后寻求解决方法时，原告一直置之不理。随着房价上涨，原告觉得有利可图，利用被告的失误，为了区区不到4万元的违约行为诉至法院要求解除近200万元的合同。显而易见，原告未告知被告实情，故意不催告被告，存在一定的主观恶意。原告要求解除合同，违反法律规定，同时也不符合公平原则。本案涉案房屋自订立买卖合同之日起，被告已经向原告支付401476元首付，并偿还了511786.92元的贷款（本金及利息），房屋自交付之后一直由被告及家人居住，装修花费七、八十万，若是解除合同存在客观不能，亦违反了司法人文关怀。3、原告不享有法定解除权，其诉请解除《商品房买卖合同》于法无据。我国《合同法》第九十四条第三款和第九十四条第四款规定了迟延履行情形下合同的法定解除权。被告自2011年2月5日起至今一直未出现过恶意违约的情况。被告在客观上确有违约行为，但该行为不是恶意为之，也未导致合同不能实现，故原告不享有法定解除权。综上，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议只是约定了原告有解除权，合同约定解除需要双方意思表示一致，本案不符合约定解除的条件，更不符合法定解除的要件，故原告要求解除合同于法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行述称，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年10月31日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告出售位于贵阳市建筑面积114.87平方米住宅，房屋总价款1321476元，被告交付首期房款401476元，余款92万元通过银行按揭方式支付…。合同附件四：合同补充协议约定：…1.3.3因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除商品房买卖合同，买受人须在出卖人发出通知之日起10个日内将所购房屋无偿返还给出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、律师费等费用）后将购房款返还买受人…。2010年11月8日，原告作为保证人、被告作为借款人、抵押人与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：第三人向被告发放贷款92万元用于购买房产；原告为阶段性保证担保保证人，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任…。合同签订后，被告还款账户于2017年10月6日逾期未足额还款，同年11月28日被告妻子存入还款账户2万元，同年12月22日被告因未履行贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第36号民事调解书的义务，其还贷账户被强制扣划6137.46元，2018年4月28日第三人扣划原告保证金19361.63元，2018年6月14日该账户存入2万元，2018年8月31日第三人扣划原告保证金19373.39元，原告共被扣划38735.02元，2018年9月后被告采用现金存入方式还贷款，但均逾期未在约定的每月5日还款。2018年5月9日原告收取被告办理房屋产权相关费用。2019年3月21日原告与贵州鼎尊律师事务所签订委托代理合同，约定其与被告一案代理费为14000元。同年5月23日贵州鼎尊律师事务所向原告出具14000元代理费发票。审理过程中原告申请财产保全，向保险公司支付财产保全保险费2670元。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述商品房买卖合同补充协议1.3.3条约定有因被告逾期交纳贷款导致银行扣划原告款项，原告可通知被告解除商品房买卖合同。现因被告未按时向银行偿还贷款，导致原告被第三人扣划保证金38735.02元，被告的违约行为满足解除合同的条件，虽被告辩称原告未履行告知义务，及因另案法院查封扣划其还款账户内金额，非恶意违约。但其所述原告告知义务，在合同上没有约定，且其还款账户在法院查封扣划前就存在逾期还款，其因另案被法院查封扣划其还款账户金额也是未履行法律文书确定义务所致，其自身应对自己还贷账户保持充分注意，不能转嫁责任给原告，故本院对被告的辩解不予采纳。且诉讼过程中原告愿意在被告支付代偿款及赔偿相关诉讼费用后继续履行合同，但被告以原告律师费过高为由不同意调解，该律师费也是双方合同中约定的违约费用，被告不同意调解应承担解除合同的法律后果。故原告要求与被告解除合同及被告返还房屋并配合办理撤销相关登记及承担律师费14000元、保全费5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担的保函费2670元，因该费用非保全必需发生的费用且合同中无明确约定，本院不予支持。原告要求被告承担的撤销登记费用，因尚未发生，本院不宜支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳保利房地产开发有限公司与被告叶森志于2010年10月31日签订的商品房买卖合同，被告于本判决书生效后三十日内将位于贵阳市建筑面积114.87平方米住宅返还原告；二、被告叶森志于本判决书生效后十日内配合原告贵阳保利房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的预告登记、抵押权预告登记和商品房买卖合同备案登记手续；三、被告叶森志于本判决书生效后十日内支付原告贵阳保利房地产开发有限公司律师费14000元；四、驳回原告贵阳保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8410元、保全费5000元由被告叶森志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨曲二〇一九年十二月十六日法官助理吴金芸书记员班厚熙