贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1623号上诉人（原审原告）：冉井皇，男，1979年2月1日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张博文，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈斌，男，1970年11月13日出生，土家族，住贵州省凤冈县。被上诉人（原审被告）：陈德霞，女，1970年4月20日出生，汉族，住德江县。委托诉讼代理人：杨正荣，贵州省铜仁市德江县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：龚世林，男，1970年5月21日出生，土家族，住德江县。上诉人冉井皇因与被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人冉井皇及其委托诉讼代理人张博文，被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林及陈德霞的委托诉讼代理人杨正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉井皇上诉请求：1．撤销贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1562号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1．涉案房屋装修时间认定上存在错误，上诉人与被上诉人于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》后进场装修，但应该房屋建设方欠付施工方工程款，导致施工方将涉案房屋小区的输电设备撤走，上诉人在2016年7月后无电进行装修，只好借用德江红利酒店的电继续装修，后因红利酒店认为上诉人用电量大，怕损坏电路，不再同意上诉人借电，直到2017年9月，被告才找到政府相关部门，由政府相关部门出面跟中京恒瑞置业有限公司沟通，暂时将涉案房屋的用电线路搭接在中京恒瑞置业有限公司输电设备上，上诉人继续装修于2018年2月装修完毕。2．涉案房屋的经营起始时间认定存在错误，上诉人办理好营业执照后，因该房屋消防及主体验收未通过，不能办理特种行业许可证，后在被上诉人违法帮助下，上诉人于2018年2月13日才收到德江县公安局治安大队办理的特种行业许可证，第二天上诉人经营的德江县久久商务宾馆才营业。二、一审在证据认定上存在严重错误。1．一审未采纳《个人不动产信息情况证明》错误，被上诉人未取得出租房屋的产权证，不享有涉案房屋出租的权利，存在违约行为。一审未采纳《贵州省德江县人民法院通知书》、《资产评估报告》不当，该证据客观真实，来源合法，应作为本案证据采用。三、一审认定上诉人不支付租金构成根本性违约错误。被上诉人明知房屋电力设施不完善，消防与主体均未验收合格，将该房屋租赁给上诉人是一种合同欺诈行为，并拒不履行合同约定，客观上构成根本违约。四、上诉人租赁的房屋漏水客观存在，导致上诉人合同目的不能实现，也导致上诉人损失属实。五、一审程序不合法。上诉人申请法院调查取证得不到支持，导致上诉人许多相关证据无法获取，导致上诉人的合法诉求得不到公正对待。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。冉井皇向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的房屋《租赁合同》；2．判决三被告赔偿原告装修房屋及经营损失共计人民币1,430,400元；3．判决被告赔偿原告评估之日起判决之日止日均1,890.40元的经营性损失。一审法院认定事实：2016年3月15日，原告冉井皇与被告陈德霞协商一致，三被告将其从贵州德江云海房地产开发有限公司购买的位于德江县房屋出租给原告冉井皇，用于开设宾馆，并以陈德霞为甲方，冉井皇为乙方签订《租赁合同》，合同约定：用途为商业居住；租赁期限10年；租金前五年为每年88000元，后五年经双方友好协商以附近同层最低价。支付方式为：租金按每年为壹期支付，装修期间免租金，以乙方开业日期起算。第一年租金于合同签订时支付20000元，开业前付清第一年租金，以后每年租金于上一年租期期满前30日一次性支付。合同签订后，被告陈斌、龚世林在该合同上补签名。2016年10月3日原、被告又签订《房租支付协议》，载明：因承租人冉井皇租用陈德霞、龚世林、陈斌位于德江县商铺，原定于开业起算房租，因各种原因迟迟无法开业，现经双方友好协商，房租从农历2016年10月1日（阳历2016年10月31日）起算，于2016年年底前付清第一年房租，以后按租房合同执行。原告仅支付被告租金50000元。2019年4月4日，原、被告因房租问题发生纠纷。一审法院认为，关于原告主张解除原、被告签订的房屋《租赁合同》的问题，原、被告客观上不能继续履行合同，本院依法予以解除。关于原告主张被告赔偿损失的问题，因原告没有按合同约定向原告给付租金，客观上原告的行为已构成根本上的违约，被告向原告催要租金，双方发生纠纷，造成原告停业，原告主张的损失是自己的行为造成的，其要求被告赔偿证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（五）项，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》，第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决：一、解除原告冉井皇与被告陈斌、陈德霞、龚世林于2016年3月15日签订的《租赁合同》。二、驳回原告冉井皇的其他诉讼请求。案件受理费17,690元，减半收取8,845元，由原告冉井皇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据：上诉人冉井皇提交以下证据：1．《关于对德江县玉龙湖C区未竣工验收的情况说明》，证明涉案房屋至今没有验收；2．《情况说明》，证明2016年10月至12月上诉人在文小江处搭线接电的事实；3．《临时用电协议》，证明涉案房屋电力设施不完备。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林质证认为，对证据1因没有出具人签字，不予认可；对证据2证人没有出庭作证，不予认可。对证据3的真实性无异议，只能证明2017年8月8日用电发生变化，但与本案没有关联性。本院经审查认为，关于证据1，单位出具的证明材料，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该材料不得作为认定案件事实的根据；对证据2、3的真实性予以认定。被上诉人陈斌、陈德霞、龚世林提交证据如下：物业管理收费收据，证明2016年5月8日缴纳了涉案房屋的物业管理费，涉案房屋已经具备使用条件。上诉人冉井皇质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。本院经审查认为，因上诉人冉井皇对该证据真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。本院对一审认定事实予以确认。另查明，冉井皇租赁陈斌、陈德霞、龚世林的房屋于2016年4月5日办理德江县久久商务宾馆营业登记。北京中勤永励资产评估有限责任公司接受德江县久久商务宾馆的委托，于2019年3月26日作出德江县久久宾馆拟了解其因房东房屋问题造成的资产损失市场价值项目《资产评估报告书》（中勤永励评字【2019】第3412号），认定2016年7月至2017年9月期间，根据德江县久久商务宾馆房间数共17间，80%入住率，每间房日均价为139元，因构筑物未安装变压器停工停业损失评估值为805,310.4元；2017年12月到2019年2月期间有一间房间漏水无法使用，同样德江县久久商务宾馆房间数共17间，80%入住率，每日房日均价为139元，因开业期间房间漏水导致停业损失为50,818.4元。评估结论：德江县久久商务宾馆委估资产评估值为2,235,710.6元，其中装修宾馆用品等固定资产损失价值为1,379,581.8元，经营损失价值为856,128.8元。还查明，被上诉人同意解除《租赁合同》。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：1．双方签订的《租赁合同》《房租支付协议》是否有效；2．解除合同的条件是否成就，导致解除合同的过错责任在谁，是否造成上诉人财产损失，该损失应怎样承担；3．一审法院程序是否合法。上诉人与被上诉人自愿签订了《租赁合同》、《房租支付协议》均是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同履行。现上诉人与被上诉人均同意解除《租赁合同》，应予准许。一审并未对涉案房屋的装修时间、经营起始时间予以认定，上诉人于2018年2月完成租赁房屋装修，2018年2月13日办理了宾馆的特种行业许可证，故其所持一审对涉案房屋的装修时间、经营起始时间认定不清，且不能办理特种行业许可证的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁房屋系被上诉人合法取得，该房屋是否竣工验收、是否经消防验收、是否取得房屋产权证书均不影响租赁合同的效力，上诉人所持被上诉人不享有房屋出租权利、存在违约行为上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人不能提交相应证据证明因租赁房屋的电力设施不完善停电致使其装修延误及经营停业，对其所持被上诉人客观上构成根本违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人在与被上诉人因案涉房屋的租金问题发生纠纷前，自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对德江县久久宾馆拟了解其因房东房屋问题造成的资产损失市场价值项目作出的《资产评估报告书》，该报告书评估的是上诉人2016年7月至2017年9月期间宾馆的经营损失，而上诉人自述其宾馆系2018年2月14日开始营业，即该经营损失与本案无关联性，且上诉人亦不能提供相关证据证明该评估报告中的装修宾馆用品等固定资产损失是被上诉人的过错造成，故该评估报告不能作为本案认定上诉人因解除合同造成的财产损失的依据。被上诉人按合同约定已将出租房屋交付给上诉人使用，不存在违约行为。上诉人未提交相关证据证明其在法律规定期限内申请一审法院调查取证，且该申请调查取证的范围属于法院应当依职权取证情形，故上诉人所持一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于出租房屋是否漏水的问题，上诉人在本案中并未提起反诉，不属本案审理范围，其可持据另案起诉。综上所述，冉井皇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,690元，由上诉人冉井皇负担。本判决为终审判决。审判长  张红芳审判员  芦化莉审判员  熊亚飞二〇一九年十二月九日法官助理陆茜书记员肖敏