湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8361号 原告（执行案外人）：洪玉海，男，1954年5月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙海珠，湖南金厚律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街67号。 法定代表人：钟涛，执行董事。 委托诉讼代理人：廖艳萍，女，1995年5月18日出生，汉族，住湖南省隆回县。系该公司员工。 原告洪玉海诉被告罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称“金园公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪玉海的委托诉讼代理人赵文、孙海珠，被告罗向红及其委托诉讼代理人王超海，被告金园公司的委托诉讼代理人廖艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪玉海向本院提出诉讼请求：1、停止对娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2302号房屋的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2302号房屋的产权人为原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月8日，原告与金园公司签订《商品房买卖合同》，购买娄底市娄星区长青街金园大厦0001幢2302房屋，该房屋总价为537215元，后双方以借款抵付房款，金园公司出具了相应收据。当日，金园公司向原告交付了该房屋。原告接收上述房屋后，如期向金园公司缴纳了物业管理费，并与娄底市宏城物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，原告对涉案房屋进行了实际占有使用。原告在购买上述房屋后，多次要求金园公司办理网签并办理产权证，但金园公司总以各种理由推诿，后经了解才知道，金园公司将其开发的所有房产均办理了抵押，为此原告也多次与金园公司协商办理产权证的相关事宜，但均未果。2019年6月11日，长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105执1968号限期履行通知书和拍卖公告，准备拍卖登记在金园公司的上述房产，原告遂以涉案房屋实际所有人身份提出案外人执行异议，长沙市开福区人民法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异65号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为其系涉案房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除法院执行，故诉至法院，望判如所请。 被告罗向红辩称：1、原告与被告金园公司签订的《商品房买卖合同》并没有办理网签，该合同真实性存疑；2、原告没有任何证据证明其在查封前合法占有该房产，没有任何第三方客观证据对此予以证明；3、原告并未提交任何一次性的转账凭证，转款也都是向钟选才个人的转款；4、原告没有任何证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告提交的证据无法证实真伪且部分证据系伪造，并不能认定原告为涉案房屋的实际所有权人，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告金园公司辩称：1、原告与被告金园公司有签订合同，由于被告金园公司资金账户存在隐患，如果款项转到公司账户就会被划走，出于这个考虑就委托钟选才来接收房款，款项都转到老板钟选才的个人账户上；2、没有为购房人办理产权证是因为土地出让金和税款未到位，所以无法办理。 经审理查明：原告罗向红与被告钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日立案审理，根据原告罗向红的申请，本院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，本院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因被告钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，原告罗向红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。洪玉海就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异65号执行裁定书，裁定驳回洪玉海的执行异议。洪玉海不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。 原告为证明其主张向本院提交如下主要购房证据： 1、原告洪玉海与案外人王春元的结婚证书。 2、案外人王春元向钟选才（被告金园公司原法定代表人）个人账户于2011年6月21日、2011年6月24日和2011年6月26日分别转账100000元、100000元和160000元的银行流水。 3、原告洪玉海与被告金园公司于2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：原告洪玉海购买被告金园公司位于娄底市娄星区商品房，建筑面积164.79平方米，单价为3260元／ｍ2,购房款总金额为537215元。 4、案外人钟选才于2016年3月8日向原告洪玉海出具的借据，载明“今借到洪玉海人民币伍拾伍万元整，借款人钟选才”。 5、2016年4月28日，湖南省娄底市娄星区地方税务局代开《销售不动产统一发票》，发票显示“付款方为洪玉海，收款方为湖南金园房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号为1-2301，金额为539530元”，该发票未有收款方盖章，且房号并非本案涉案房屋1-2302。涉案房屋一直未办理过户手续。 6、被告金园公司于2019年9月10日出具的《情况说明》，叙述：“因公司法定代表人钟选才向洪玉海借款550000元，我公司愿意代其偿还部分款项，上述代偿款项用于抵扣购房人洪玉海按照上述购房合同应缴的购房款537215元。购房款支付后，我公司立即将房屋交付给购房人洪玉海占有、使用，因公司自身原因，截至目前仍未将上述所购房屋的权属证书办理完毕”，但该《情况说明》未见被告金园公司的盖章。 本院认为，一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。原告洪玉海与被告金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、原告洪玉海对案涉房产未享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告称其已支付了的购房款，实际系原告与被告金园公司原法定代表人钟选才的个人借款转化而来，原告提交的证据表明，案外人王春元（系原告妻子）的借款转入的是钟选才的个人账户，并未通过案涉房屋开发商被告金园公司的账户，而钟选才并非是《商品房买卖合同》出卖人，借款银行流水亦与借据载明的金额不符，虽原告提交了被告金园公司出具的《情况说明》，叙述：“因公司法定代表人钟选才向洪玉海借款550000元，我公司愿意代其偿还部分款项，上述代偿款项用于抵扣购房人洪玉海按照上述购房合同应缴的购房款537215元。购房款支付后，我公司立即将房屋交付给购房人洪玉海占有、使用，因公司自身原因，截至目前仍未将上述所购房屋的权属证书办理完毕”，但该《情况说明》真实性存疑，且《商品房买卖合同》出卖方与将借款抵作购房款的借款方并不一致，故无法认可原告洪玉海主张以其对钟选才的借款抵作购房款的说法，原告洪玉海对被告罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，本院对其主张不予支持。 综上，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告洪玉海的全部诉讼请求。 本案受理费4596元，由原告洪玉海承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  潘月华 二〇一九年十二月二十六日 代理书记员  张 凡 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。