贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2911号原告：何雅亭，男，1963年12月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：任泳慧，贵州辅正律师事务所律师。被告：贵州佳乙永利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处顺海村土巴寨10幢，统一社会信用代码：915201126707099914。法定代表人：何可。委托诉讼代理人：张才，该公司实际控制人。委托诉讼代理人：肖宗兰，该公司员工。原告何雅亭与被告贵州佳乙永利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人任泳慧，被告委托诉讼代理人张才、肖宗兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雅亭向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款640万元；2.判令被告赔偿原告损失，按月息两分计算购房款640万元从2010年8月23日起至付清时止的利息，计算至2019年6月23日为1356.8万元；3.判令被告赔偿原告律师费31万元、担保费2万元；4.判令被告承担诉讼费。事实及理由：2010年8月22日，原告与被告签订《房屋购买合同》，合同约定：被告将其开发位于贵阳市乌当区房地产项目的房屋出售给原告，被告按别墅每平方米2500元的单价出售4000平方米房屋给原告。原告在2010年8月23日先行支付购房款640万元给被告，在全部分割原告购买的房屋时原告支付360万元尾款给被告。合同签订后，原告按约定于2010年8月23日向被告支付了首期购房款640万元整。2018年1月4日被告的该项目土地使用权被贵阳市中级人民法院以（2017）黔01执恢59号《执行裁定书》强制执行过户给竞买人。由于原被告签订的《房屋购买合同》无效，加之《房屋购买合同》根本无法实现，被告应退换原告购房款640万元并赔偿原告的损失。合同约定原告购买别墅的平方米单价为2500元，目前同地段别墅平方米单价在1万元以上，按房屋差价计算，被告的违约行为给原告造成损失超过3000万元以上。原告暂按月息两分计算，计算至起诉时止为1356.8万元。2019年6月24日，南明区法院根据原告申请以（2019）黔0102财保111号《协助执行通知书》对被告采取了诉前保全措施。原告向南明区法院提起诉讼，南明区法院告知该案应由房屋所在地法院乌当区法院受理，为此，现特向乌当区人民法院提起诉讼，请求依法判令如诉所请。被告贵州佳乙永利房地产开发有限公司辩称，原告起诉我公司，原告身份是我公司的股东，也该承担风险。《房屋购买合同》是原告为了规避风险所签订。原告是中大房开公司董事长，明知在没有售房许可证情况下签订的《房屋购买合同》是无效的。原告主张权利的购房款是公司的土地被强行拍卖所交到贵阳中院的执行款，现在因为贵阳中院在执行拍卖过程中没有按法律程序办事，我们认为暗箱操作，对拍卖不予认可，我方没有领过任何拍卖款。鉴于此情况，没有执行该款的前提条件，我方据实向纪委实名举报拍卖中的作弊行为，因此我方要求人民法院对原告和公司的诉讼纠纷作出调解，我方愿意与原告在法庭主持下进行协商解决方案。经审理查明，2010年8月22日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了一份《房屋购买协议》，协议约定：甲方取得开发位于贵阳市乌当区【土地宗地编号Ｇ（08）03】项目的权利，目前处于前期开发阶段，尚未取得预售许可。乙方愿意购买该项目项下的房屋。一、乙方购买甲方开发的房屋，购买价格1000万元。二、乙方在2010年8月23日先行支付购房款给甲方。三、在甲方全部分割乙方购买的房屋（以该房屋完成竣工验收且具体位置经双方确定为标志）后，乙方支付剩余360万元尾款给甲方。四、税费的承担：甲方移交的别墅价格单价在2500元／平方米以的所有税费由甲方和乙方按照法律各自承担；单价超过2500元／平方米以上的超额部分，乙方仅按超过金额的12%承担税费，其余税费由甲方承担。如果乙方委托甲方对外销售已分割的房屋的，以别墅价格2500元／平方米基数，按照附件一定比率相应调整换算后，并按欠款约定承担税费。五、甲方应当在本协议签订后的4年内或双方同意延长的期间内分割（即双方共同确定房屋位置）验收竣工的房屋给乙方或乙方指定的第三方所有，在该期间内提前竣工完成的房屋应当根据乙方的要求立即分割。如果乙方委托甲方对外销售已分割的房屋的，甲方应当代为销售。六、违约责任：本协议订立后，对方应均应遵守执行，如有违反，违约方应赔偿守约方因此造成的损失。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告在2010年8月23日向被告支付了购房款640万元。2018年1月4日被告的该项目土地使用权被贵阳市中级人民法院以(2017)黔01执恢59号《执行裁定书》强制执行过户给竞买人。还查明，2019年6月24日，南明区人民法院根据原告的申请采取财产保全措施，保全费5000元。上述事实，有原被告的当庭陈述，原被告签订的《房屋购买协议》及附件，贵阳市中级人民法院（2015）筑民二商初字第339号判决书，贵州省高级人民法院（2016）黔民终245号裁定书，贵阳中院（2017）黔01执恢59号执行裁定书，诉前保全申请书，财产保全裁定书，保全费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋购买协议》，虽然是原被告双方当事人的真实意见表示，但是双方签订《房屋购买协议》时，所涉房屋未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原被告双方签订的《房屋购买协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告要求被告返还购房款640万元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息问题，原告主张按照月利率2%计算，因原被告签订的《房屋购买协议》无效，原告提交的证据不足以证明其损失情况，故对原告主张按照月利率2%计算的请求，本院不予支持。但被告确实占用了原告的资金，故本院按照同期同类银行存款利率对原告主张的利息予以支持。关于原告主张的律师费、保全担保费问题，虽然双方签订的《房屋购买协议》约定实现债权的费用由违约方承担，但因《房屋购买协议》无效，故该约定对原被告不具有法律约束力，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州佳乙永利房地产开发有限公司于本判决生效后十五内返还原告何雅亭购房款640万元；二、被告贵州佳乙永利房地产开发有限公司于本判决生效后十五内向原告何雅亭支付购房款利息，购房款利息的计算方式为：从2010年8月24日起至购房款还清之日止期间的利息，以实际所欠购房款本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算；三、驳回原告何雅亭的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费71650元，由原告何雅亭负担35825元，由被告贵州佳乙永利房地产开发有限公司负担35825元（该费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  李照黔二〇一九年十二月二十五日书记员  陈发鹃