湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6419号 原告：曹明慧（反诉被告），男，汉族，1993年7月7日出生。 委托诉讼代理人：瞿红福，怀化市鹤城区星光法律服务所法律工作者。 被告：长沙信合诚房地产经纪有限公司（反诉原告）。 法定代表人：刘娇玲。 委托诉讼代理人：吴东，男，汉族，1990年10月1日出生，公司员工。 委托诉讼代理人：龙凤，湖南日月明律师事务所律师。 原告曹明慧诉被告长沙信合诚房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告长沙信合诚房地产经纪有限公司（简称信合诚经纪公司）反诉原告曹明慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹明慧及委托诉讼代理人瞿红福、被告信合诚经纪公司委托诉讼代理人吴东、龙凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曹明慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》解除，并退还原告押金16322元。2、判令被告赔偿原告财产损失合计29391元、评估费用1500元，共计30891元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系怀化市华盛天下城的租赁户，双方于2019年4月1日、4月2日签订了《房屋租赁合同》，六份合同面积共81.64平方米，原告租赁华盛天下城商铺用于生产经营香味竹筒饭，原告于2019年4月26日完成装修，5月1日开始营业，5月6日原告如约向被告缴纳2751元的物业管理费，2019年10月1日该商铺内因下水道堵塞，造成原告设备设施、装修及物品损坏，原告租赁的门面多次因下水管道堵塞，要求被告整改，被告置之不理。根据《房屋租赁合同》第八条，乙方权利和义务，第5点规定：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的损失由责任方承担，并负责损失的赔偿，现原告不能正常经营。2019年10月15日，经湖南泰阳资产房地产评估事务所评估，造成原告损失29391元，原告找到被告要求解除合同并赔偿损失，被告以各种理由拒绝，故提起诉讼。 被告信合诚经纪公司辩称：一、答辩人同意解除双方于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》，押金16322元不予退还。答辩人作为房屋租赁合同的出租方，已经依据租赁合同依法履行了合同义务，即交付了合格的租赁物给被答辩人。答辩人并非物业公司，并不需要履行物业合同相关义务，即不存在管道疏通和更换的合同义务。反而是由于被答辩人自身原因，未按时交房租，依据双方签订的房屋租赁合同被答辩人所交应当押金不予退还。二、被答辩人要求赔偿财产损失及评估费用无事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、答辩人对整个市场的管道装修施工标准是严格按照行业标准设计施工，管道的大小和坡度都是符合正常的使用标准，且不存在任何质量问题。被告交付的租赁物是合格的租赁物，被答辩人的收房时没有提出任何异议。答辩人交付于被答辩人的租赁物不包含厨房装修，由被答辩入自行装修。被答辩人由于自身厨房装修不当，防水未做好处理等其他第三方原因即同管道商户的不当排污行为，导致被答辩人下水管道堵塞即后期自身店铺内反水情况发生。答辩人对于下水道堵塞没有任何过错，也不存在任何合同违约行为。2、虽然出现堵塞情况的原因不在答辩人，但是答辩人第一时间请专业人员进行管道疏通，并未影响其他商户的正常对外经营，而疏通过程中答辩人发现管道内有较大的固体物，如大块猪皮等剩饭剩菜等残渣物，是业主自身排污不当造成管道堵塞；甚至不排除被答辩人或者其他商户人为原因导致管道堵塞。3、被答辩人由于自身经营不善等原因于2019年7月初一直锁门未对外经营，其店内无人管理。当发生下水道堵塞后也一直无人管理，原告自身未尽管理注意义务，进一步加大了自身的损失。4、被答辩人经营不善，与其店铺定位、菜品价格、味道、厨师离职、客户维系等自身原因有关，经营好坏与答辩人无关。 被告信合诚经纪公司提出反诉的诉讼请求：1、依照房屋租赁合同条款，解除双方2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月1日签订的房屋租赁合同补充协议；2、判令被反诉人支付房屋免租期内房屋租金12246元；3、判令反诉人依法没收被反诉人房屋租赁押金16322元；4、判令被反诉人支付房屋3个月租金12246元及损失。5、判令被反诉人承担律师费、反诉受理费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年4月2日就华盛天下城一期1栋1N07/1N08/1N52/1N53/1N65/1N66号门面签订6份《房屋租赁合同》，2019年5月1日签订《房屋租赁合同补充协议》。1、依照《房屋租赁合同》第四条第二、三项的内容，未按时缴纳房屋租金，被反诉人已违约，反诉人可依约行使单方解除权，于2019年10月31日与被反诉人正式解除上述《房屋租赁合同》及补充协议。解除合同之日起3日内被反诉人未转移而滞留在租赁房屋内的物品，将视为废弃物处理，反诉人不负任何保留责任。并且反诉人依据《房屋租赁合同》没收被反诉人的合同押金16322元，继续保留追究合同押金不能弥补的实际损失部分的权利。2、依照《房屋租赁合同》第三条第一项内容，租赁期限为2019年5月1日至2025年4月30日。免租期2019年5月1日至2019年7月31日，由于被反诉人单方面违约，免租期将不成立，被反诉人需赔偿反诉人合同规定的免租期内房屋租金，即3个月租金，合计人民币大写：壹万贰仟贰佰肆拾陆元整（小写￥：12246元）。3、依照《房屋租赁合同》第五条第三项的内容：“租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责”，被反诉人需于3日内将反诉人租赁于被反诉人的房屋原有设施复原，如反诉人自行安排人员进行复原，产生的费用由被反诉人承担。 原告曹明慧就反诉辩称，一、答辩人的起诉状与被答辩人的反诉状均要求解除合同，已达到协议解除的条件。2019年10月1日，答辩人租赁的商铺因下水道堵塞，造成物品及设备损坏，口头要求答辩人整改及赔偿损失。2019年11月2日向被答辩人下达通知函，被答辩人视而不见，符合《合同法》规定的解除条件。被答辩人反诉状诉求第一条也要求解除合同，因此，该《房屋租赁合同》及补充合同应当解除。二、被答辩人要求答辩人免租期内房屋租金12246元缺乏事实和法律根据。双方在2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》第三条第1点约定租赁期限自2019年5月1日至2025年4月30日，免租期2019年5月1日至2019年7月31日；第2点续租：在租赁满3个月，甲乙双方就续租事项协商确定…如乙方不再续租，租赁期满后该协议自动失效，甲乙双方权利义务自行解除，乙方无拖欠水费，电费，甲方退还乙方押金。在本案中，双方未在协议中约定如未续签应交纳在免租期内的租金，更何况是被答辩人管道原因所致。三、被答辩人无任何理由没收答辩人押金16322元。双方在《房屋租赁合同》第1页第三条：对押金进行了约定，倒数第二行：乙方若无拖欠水费、电费、物业费等相关费用，且经验收房屋相关设施无损害，甲方需及时退还乙方所交的押金，答辩人交纳了水、电、物业等费用，而是被答辩人提供的商铺经常性造成大部分商铺管道堵塞，使答辩人无法在租赁期内正常经营，被答辩人应立即全额退还押金给答辩人，且答辩人有权追究被答辩人的违约责任。四、被答辩人无任何理由要求答辩人支付后期租赁费。双方在合同第四条第2款约定：＂乙方每一个季度支付一次租金，下季度提前15日交付＂。答辩人的商铺租金已交至2019年10月31日，而2019年在10月1日答辩人的商铺就水漫金山。答辩人在租赁期内都不能正常经营，被答辩人对答辩人的《通知函》置之不理已严重违约，不存在交下一季度的租金。五、被答辩人要求答辩人承担律师费无任何法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》中对律师费没有约定承担主体，且在举证期间内被答辩人也未提供律师事务所与被答辩人签订的委托合同和律师事务所开具的律师费发票作为律师费支付的证据，根据合同自由原则，只要双方当事人在合同中约定律师费由败诉方承担，则在起诉时才会得到支持，反之，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：原告曹明慧（合同乙方）与被告信合诚经纪公司（合同甲方）于2019年4月2日签订《房屋租赁合同》6份。合同约定，原告向被告租赁华盛天下城一期1栋1N07号（面积11.26平方米、押金2252元、租赁期前三年的月租金563元）、1N08号（面积11.26平方米、押金2252元、租赁期前三年的月租金563元）、1N52号（面积14.78平方米、押金2956元、租赁期前三年的月租金739元）、1N53号（面积14.78平方米、押金2956元、租赁期前三年的月租金739元）、1N65号（面积14.78平方米、押金2956元、租赁期前三年的月租金739元）、1N66号（面积14.78平方米、押金2956元、租赁期前三年的月租金739元）6个商铺。该6份该6个商铺面积合计81.64平方米、押金合计16328元、租赁期前三年的月租金合计4082元；租赁期限为2019年5月1日至2025年4月30日，免租期为2019年5月1日至2019年7月31日。租赁期满后，如原告不续租协议自动失效，原告无拖欠水、电、物业费等相关费用，且经验收房屋相关设施无损害，被告及时退还原告所交押金（无息）；支付租金时间为每个季度支付一次，下季度租金提前15日支付。合同还约定，原、被告双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。合同签订当日，原告向被告支付押金16328元及2019年8月1日至2019年10月31日租金12246元。2019年5月2日，原告曹明慧（合同乙方）与被告信合诚经纪公司（合同甲方）签订《房屋租赁补充合同协议》。协议约定，承租区域内物业收费每月为2.4元每平方米、电费1每度；原告须于每月10日前统一缴纳上月电费，若拒交该费用及其他费用，被告有权单方面解除房屋租赁合同；被告以月为单位对电量核算，有电量以计量电表抄度为准，并书面告知原告。当月6日，原告向被告支付2019年5月1日至2020年4月30日物业管理费2351元。原告租赁商铺后用于经营竹筒饭。2019年7月因学校放假，原告开始休业。在休业期间，其旁边商铺的经营者闻到臭味向商铺物业服务人员反映。原告于2019年10月1日进入商铺查看，发现几家经营餐饮商铺共用的排水管堵塞，导致污水反流，造成其商铺积水。当月12日，商铺物业服务人员安排人员进行对排水管进行疏通。并发现管道内堵塞物主要是饭、菜等残渣物。受原告委托，怀化泰阳资产房地产评估事务所于2019年10月15日作出《曹明慧拟索赔对受损资产的评估报告》，报告载明：该评估目的为曹明慧核实投资资产及受下水道堵塞受损资产提供价值参考依据；并采用成本法（即以估算被评估资产重置价格，再乘以成新率）对损失进行评估，截止评估基准日2019年10月11日止，曹明慧列入评估范围的投资资产合计29391元，其中下水道堵塞受损的资产于评估基准日的价值合计人民币15543元。原告支付评估费1500元。2019年10月10日，被告向原告发出《御锦豪庭美食广场电（水）费缴费通知单》通知原告于当日支付2019年6月29日至2019年9月30日电费756元及2019年5月1日至2019年9月30日水费139.5元。原告于2019年10月12日向被告付清上述费用。2019年11月2日，原告向被告邮寄《通知函》一份，要求被告疏通管道并赔偿其财产及停业损失。2019年10月25日，被告向原告邮寄《房屋租金缴纳告知函》，要求原告在收到函告三日内支付2019年11月1日至2020年1月31日租金12246元。2019年10月31日，被告向原告邮寄《房屋租赁合同解除通知函》，称因原告未按时缴纳租金，其公司依约单方面行使解除权，于即日起解除双方的《房屋租赁合同》及相关补充协议；于函告送达之日起3日内转移滞留在租赁屋内的物品；没收原告的合同押金，继续保留追究合同押金不能弥补的实际损失部分的权利。此后，原、被告双方未能解决纠纷，原告也未进行经营，但一直占有所租赁的商铺。 另，被告在庭审时对《曹明慧拟索赔对受损资产的评估报告》提出重新评估申请。 本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》6份及《房屋租赁补充合同协议》1份，系双方当事人的真实意思反映，合同内容未违反法律禁止性规定，上述合同合法、有效，原、被告均应按上述合同履行。本案双方当事人争议的焦点：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同协议》是否可以解除；2、被告是否应向原告赔偿损失；3、原告是否应支付房屋免租期内房屋租金及被告是否有权没收原告支付的房屋租赁押金；4、原告是否应支付房屋3个月租金及损失。 1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同协议》是否可以解除。本案中，原告所租赁的商铺下水管道堵塞，造成商铺积水，影响其经营，因此原告未按约定的时间支付租金，且要求被告疏通管道并赔偿其财产及停业损失。但被告不同意原告的要求，并相继向原告发出《房屋租金缴纳告知函》、《房屋租赁合同解除通知函》。本院认为，水管道堵塞将影响商铺的使用，虽水管道堵塞主要是因为共用下水管的商铺使用人使用不当所造成，但被告收取了原告的物业费，并负责水、电费的收取，理应承担物业管理职能，配合原告疏通管道并处理好管道堵塞纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项之规定，在管道堵塞纠纷未处理好之前，原告有权行使不安抗辩权拒付租金。因此被告向原告发出的《房屋租赁合同解除通知函》没有发生解除合同的法律效力。但解除合同系被告的真实意思表示，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，虽租赁期未满，但被告已明确表示不再将商铺租赁给原告，原告有权解除合同。因此对于原、被告要求解除双方2019年4月2日签订的6份《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。同时，因6份《房屋租赁合同》系《房屋租赁合同补充协议》的主合同，主合同解除，《房屋租赁合同补充协议》相应也将失去效力，因此对于被告要求解除原、被告双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》，本院予以支持。 2、被告是否应向原告赔偿损失。本案中，原告的财产损失是由水管道堵塞所导致，而水管道堵塞主要是因为共用下水管的商铺使用人使用不当所造成，并非被告提供的商铺不符合约定的条件，被告对原告的损失不存在过错，因此原告无权要求被告赔偿其财产损失及鉴定费用。故被告申请对《曹明慧拟索赔对受损资产的评估报告》重新评估，也已无重新评估必要，故本院对于该申请，不予准许。 3、原告是否应支付房屋免租期内房屋租金及被告是否有权没收原告支付的房屋租赁押金。本案中，原、被告约定了三个月的免租期，虽然《房屋租赁合同》在租赁期未满时解除，但该合同解除系由被告提出，并非由原告的原因所导致，因此被告无权要求原告支付房屋免租期内的租金也无权没收原告支付的房屋租赁押金。故被告应向原告退还房屋租赁押金16328元。 4、原告是否应支付房屋3个月租金及损失。涉诉的合同虽然已在原告向被告提出解除合同时解除，但时至2019年11月28日庭审时，原告一直占用所租赁的房屋，故其应支付占用期间的租金，即从2019年11月1日至2019年11月28日占用期间租金为3810元（4082元÷30天×28天≈3810元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告曹明慧（反诉被告）与被告长沙信合诚房地产经纪有限公司（反诉原告）于2019年4月2日签订的6份《房屋租赁合同》及2019年5月1日签订的《房屋租赁补充合同协议》； 二、被告长沙信合诚房地产经纪有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内将押金16328元返还给原告曹明慧（反诉被告）； 三、原告曹明慧（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告长沙信合诚房地产经纪有限公司（反诉原告）商铺租金3810元； 四、驳回原告曹明慧（反诉被告）其他诉讼请求； 五、驳回被告长沙信合诚房地产经纪有限公司（反诉原告）其它反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费572元，减半收取计286元、反诉受理费286元，减半收取计143元，合计429元，由原告曹明慧负担200元，被告长沙信合诚房地产经纪有限公司负担229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  曹欣 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  杨坤