山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终899号 上诉人（原审被告）山西岑华房地产开发有限公司。 法定代表人：闫中旭，该公司总经理。 委托代理人：胡丽红，该公司员工。 被上诉人（原审原告）张玉娟，女，1970年12月12日生，汉族，山西省盂县人，现住盂县。 被上诉人（原审原告）姜广军，男，1972年1月3日生，汉族，山西省盂县人，现住盂县。 原审被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司。 法定代表人：王丽君，该公司总经理。 委托代理人：胡丽红，该公司员工。 上诉人山西岑华房地产开发有限公司因与被上诉人张玉娟和姜广军、原审被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盂县人民法院（2018）晋0322民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人山西岑华房地产开发有限公司和原审被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司的委托代理人胡丽红，被上诉人姜广军到庭参加诉讼，被上诉人张玉娟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人张玉娟和姜广军在原一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告双方所签订购房协议被告应承担的违约责任及未按期交房的违约金56476元；2、依法判决被告所建现房超出协议约定的面积为赠与面积；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系。2012年12月6日，原、被告签订《燕莎鑫帝城购房协议书》，原告购买被告所开发的燕莎鑫帝城商品房第××幢××单元××号商品房，协议签订后，被告收取了原告全部房款的90%。协议约定被告的交房时间为2014年12月31日前，但至今被告未交付原告所购买房产，因此被告应承担未按期交房的违约金，违约金按银行同期贷款利率计算为56476元。协议第四条约定，被告至今未履行其内容即未交付原告相关合格证书；协议第五条约定内容被告未按协议内容履行即未按相关约定的配套标准执行被告应承担相应的违约金（该违约金由法院裁定）。另外，被告所建商品房现房的面积超过了协议约定的面积112.32平方米，按照法律规定，超出面积部分应当赠与原告，被告不能收取超出面积部分的相关费用，应确认被告按协议第五条附件一至七约定，公共维修基金即住宅专项维修资金按总房款2%收取。综上事实，原、被告签订协议后，被告在2014年12月31日前未遭遇不可抗力的因素，被告应当按时交付原告房产。但被告至今未交付原告现房，已经构成违约。协议内容第四条、第五条被告也构成违约。故原告为保护自己的合法权益，诉请贵院，请求查明事实，依法判决。 上诉人山西岑华房地产开发有限公司在原一审法院辩称，本公司没有与原告签订协议。对原告提供的购房协议书真实性无异议。但根据协议书的约定，原告方应该一次性付款，但原告并没有一次性将房款交付给被告，原告存在违约情况。对原告提供的收据认可。 原审被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司在原一审法院辩称，对原告所述违约金的金额不认可。当时原告买房子的时候只付了90%的房款，剩余10%原告没有在约定期限内支付，所以原告也应承担相应的违约责任。对于原告所述的平米差，签订合同的时候只约定了大概的平米，后来房产公司测绘的平米面积是122.42平方米，被告要求原告来签合同，原告没有签订。 原一审法院经审理认定事实如下：原告张玉娟与原告姜广军系夫妻关系。2012年，被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司开发“盂县燕莎鑫帝城”楼盘项目，原告张玉娟先期交付被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司购房定金10000元，2012年11月16日，原告交付被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司242619元购房款，被告向原告张玉娟出具252619元的收据。2012年12月6日，原告张玉娟与盂县燕莎鑫帝城签订《燕莎鑫帝城购房协议书》，购买燕莎鑫帝城第××幢××单元××号商品房。该协议主要内容为，第一条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房为第××幢××单元××号房，该商品房建筑面积共112.32平方米。第二条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2499元人民币，总金额为252619元整.第三条付款方式及期限约定，买受人一次性付款。第四条交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第五条约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双倍的装饰、设备差价赔偿处理。附件一的配套标准为，一、大产权；二、水电暖煤气通，城市集中供热；三、断桥铝双层玻璃保温窗；四、星月神牌仿铜拉丝甲级防火防盗门；五、楼宇对讲为彩色可视楼宇对讲系统；六、门禁为社区一卡通，小区入口、单元入口、地下停车场入口、电梯刷卡进入；七、物业费按照当地物价部门审核标准执行，二层到顶层统一物业标准（物业费包含点电梯费）。另查明，因被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司不具备售楼资质，2012年11月28日，盂县燕莎鑫帝商贸有限公司作为股东成立山西岑华房地产开发有限公司。山西岑华房地产开发有限公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理。庭审中被告山西岑华房地产开发有限公司认可被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司对原告的售楼行为。被告山西岑华房地产开发有限公司开发的燕莎鑫帝城第××幢××单元××号商品房实际房屋建筑面积为122.42平方米。因被告未按约定期限向原告交付房屋，原告诉至一审法院。 原一审法院认为，被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司在不具备开发经营商品房的情况下与原告张玉娟订立《燕莎鑫帝城购房协议书》，并向原告张玉娟收取购房款252619元。后被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司作为股东成立具有房地产开发经营资质的被告山西岑华房地产开发有限公司开发盂县燕莎鑫帝城楼盘项目。本案庭审中被告山西岑华房地产开发有限公司对被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司向原告的售楼行为予以认可，故一审法院确认原告张玉娟与被告山西岑华房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系成立，因被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司与原告张玉娟所签订《燕莎鑫帝城购房协议书》产生的债权债务关系由被告山西岑华房地产开发有限公司承接。原告张玉娟与原告姜广军系夫妻关系，张玉娟所购房屋为二原告夫妻共同财产，故二原告享有对所购房屋主张相关权利。本案中，被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司与原告约定于2014年12月31日前向原告交付所购买的房屋，但其未按上述期限予以履行，被告存在逾期交付使用房屋的违约行为。因原、被告双方对违约责任未约定，依法律规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算。原、被告在购房协议中约定出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告提出在2017年12月20日已具备交房条件通知业主收房。原告提出在2018年春节后，原告曾到被告处询问，因被告未提供相关证书，原告未收取房屋。因原、被告约定的先行交付房屋条件为验收合格的房屋，故一审法院酌情认定原告具备交房时间为2018年2月底，且参考盂县当地段实际租金支付情况酌情认定每月租金为500元，逾期交付使用房屋违约金依此计算。依原、被告所签订的协议内容，房屋建筑面积为112.32平方米，单价为2499元人民币，房屋总金额应为280687元，但原告实际向被告交付房屋价款252619元，该价款为总金额的90%。原告主张当时向被告交付10000元定金时，被告承诺10000元抵顶房款30000元，剩余部分为被告的优惠，该90%房款即为双方约定的全部房屋价款。虽被告主张原告实际交付90%房款，尚有10%房款未交付。但因原、被告签订协议中第二条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2499元，总金额人民币为252619元整。第三条又载明买受人一次性付款，故一审法院认定原告所交付的252619元即为双方约定的房屋总价款，一审法院对被告的辩驳主张不予采信。本案原、被告签订购房协议时约定房屋建筑面积为112.32平方米，但实际建筑面积为122.42平方米。依据法律规定，房屋面积误差比绝对值超出3%的情况下，买受人同意继续履行合同的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。故原告应向被告补足3.3696平方米的房价8421元，被告山西岑华房地产开发有限公司应向二原告交付燕莎鑫帝城第××幢××单元××号建筑面积为122.42平方米商品房。原、被告签订购房协议第五条对关于房屋装饰、设备标准的违约责任进行了约定，但原、被告均未提供有关本案诉争商品房装饰及设备方面的证据，故对此一审法院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、第十七条之规定，判决：一、原告张玉娟、姜广军向被告山西岑华房地产开发有限公司补交房屋面积3.3696平方米的房价8421元及交纳相关配套费用后，被告山西岑华房地产开发有限公司交付原告张玉娟、姜广军盂县燕莎鑫帝城第××幢××单元××号商品房。二、被告山西岑华房地产开发有限公司支付原告张玉娟、姜广军逾期交付使用房屋违约金19000元。三、驳回原告张玉娟、姜广军对被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司的起诉。案件受理费486元，由被告山西岑华房地产开发有限公司负担。 山西岑华房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：当时原告买房子的时候只付了90%的房款，尚欠28068元未付，上诉人有权拒绝履行交房义务。 被上诉人姜广军二审答辩称：被上诉人是和对方董事长签订的购房合同，享受了一定优惠，当时已全部交清房款。 本院二审审理查明的事实与原一审查明的事实一致。 本院认为，盂县燕莎鑫帝商贸有限公司与张玉娟签订了《燕莎鑫帝城购房协议书》，从购房协议中房屋平米单价和平米数计算来看，被上诉人张玉娟、姜广军支付房款252619元为全部房款的90%。但被上诉人支付房款252619元在签订购房协议之前，协议约定的总金额为252619元整，付款方式及期限为买受人一次性付款，并且协议中并没有另行约定分期付款的时间及金额。故，本院认定被上诉人购房时经双方协商一致，被上诉人享受了全部房款的10%优惠，被上诉人已交清房款，上诉人山西岑华房地产开发有限公司称被上诉人尚欠28068元未付不能成立。另，盂县燕莎鑫帝商贸有限公司与原告张玉娟所签订《燕莎鑫帝城购房协议书》产生的债权债务关系已由被告山西岑华房地产开发有限公司承接，盂县燕莎鑫帝商贸有限公司不应承担合同责任，张玉娟、姜广军要求盂县燕莎鑫帝商贸有限公司承担合同责任的诉讼请求应予驳回。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审对张玉娟、姜广军与山西岑华房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷判决结果正确，应予维持；原审对张玉娟、姜广军与被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司之间的房屋买卖合同纠纷判决驳回起诉错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、维持盂县人民法院（2018）晋0322民初967号民事判决第一项和第二项； 二、撤销盂县人民法院（2018）晋0322民初967号民事判决第三项； 三、驳回被上诉人张玉娟、姜广军对原审被告盂县燕莎鑫帝商贸有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费486元，二审案件受理费486元，均由山西岑华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 亮 审判员 王 健 审判员 田志国 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王雪辉