吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初4797号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。被告:梁岩铁,男,1971年9月11生，汉族，住农安县。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告梁岩铁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告梁岩铁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳拖欠的物业服务费10079.00元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业管理服务，被告自2009年至2019年拖欠物业服务费，西七门，面积151.34平方米，2009年8月至2015年8月物业费0.5元/平方米即151.34平方米×0.5元/平方米×72个月＝5448元；2016年8月至2019年物业费0.6元每平方米，即151.34平方米×0.6元/平方米×51个月＝4631元，合计10079.00元。经原告多次催要被告至今未给付。梁岩铁辩称:你这个公司我不承认，这个小区就是弃管的小区。你们的公司的存在，你们有相关物价部门的审批手续，允许你收费吗。我跟你有物业服务合同吗，你催要物业费，有证据吗。在十年中，我的房子出租过，我的房子是临街商户，你怎么证明你服务过这个小区，我没有义务缴纳物业费。我质疑他们的收费资格、人员组成性质，我保留反诉权利，敲诈、勒索、诈骗的权利。在这十年中没有任何找我催要物业费的情况，我现在不能给你。金色阳光小区居民楼内脏乱差，没有高效的维护该小区。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证康泰公司提供的证据：1、物业委托管理合同一份，证明我跟开发商签订的物业委托合同，证明我在这个小区服务有物业服务合同的。梁岩铁质证意见：有异议，这个合同没有任何效力，只是开发商交给他了，在服务过程中没有效力，在运营过程中，有没有物业管理委员会，居民承认你的管理权力吗，同时在十年中你为小区做过什么，2009年至2019年没有向我要过物业费，我认为他们就是弃管了该小区。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、营业执照副本一份，证明我们是公司，依照国家相关法律规定依法管理该小区的。梁岩铁质证意见：有异议，这只是营业执照，不能代表原告履行了他的责任和义务，同时他告了很多业主和居民，恳请法院去走访调查。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、物业管理资质证书一份，证明我们是有管理资质的，在住建局备案的。梁岩铁质证意见：没异议。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、物业催缴通知单一份，电话录音一份，证明我们向被告索要过物业费。梁岩铁质证意见：有异议，这个电话之前没有打过，是开庭前一个月打的，只是说找我要物业费，不交就起诉我，我说我要搞清楚状况，我不清楚具体情况，在这之前没有给我打过任何催缴物业费通知的电话。我不知道他录音了，他的用心何其险恶，这房子是两个人的名字，我问了另外一个房主，他也不清楚这个情况。这个录音不能证明这十年间找我催要过物业费，只是开庭前一个月通知我，要告我了。本院经审查认为物业催缴通知单系2019年12月9日出具，电话录音系一个月之前所录，均不能证明在这十年间曾多次向梁岩铁主张过物业费。5、微信截图一份，证明我们多次向被告催要过物业费，不是被告说的没找他催要过物业费，可想而知十年间我们可能没向被告催要过物业费吗，租房户我们多次找他催要，他说找房主，所以说被告，我们没向他要过物业费，他这是在狡辩。梁岩铁质证意见：不用看了，就刚才原告所说的话，当年租的房子是我的，你说你多次催要，多次催要是短期内的催要次数，我请问你多次催要了十年，为什么不找租房户解决，租房户没解决为什么不找房主，这十年的物业费都没给你，你还服务该小区呢。本院经审查认为，该证据仅是一份微信截图，不能够足以证明康泰公司的证明问题，故本院对该证据真实性及证明问题不予确认。6、长春市中级法院（2018）吉01民终2155号民事判决书一份，及（2018）吉0122民初265号民事判决书一份，证明我们为该小区服务，所有的手续，收费，包括服务，我们都为该小区进行了服务。梁岩铁质证意见：不用看该证据，我请你出示物价管理部门给你出具的审批原件，每年的审批原件。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。7、电费详细清单一份，证明我给小区交了电费，为小区服务了梁岩铁质证意见：不用看，我不走小区院里，没有产生费用。本院经审查认为该证据没有证明出具单位，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。8、工人工资账单一份，证明我们为工人开工资了，服务过该小区梁岩铁质证意见：有异议，这是2018年的账单，而且也没求证。该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。９、收据一份共8张，证明小区下水井堵了，我们请工人清理过。梁岩铁质证意见：这个能证明的话，我的租房户曾自掏腰包清理过下水井，我能找到清理的工人，钱是自己掏的。你只是清理过，就找我要好几万块钱。本院经审查认为，该8份收据系庭审前一个月出具的，并非是收据上显示的时间出具的，故对该份证据真实性不予确认。10、王婷婷证言一份，证明补充说明之前证据的证明内容。梁岩铁质证意见：临街的门卫生有市政部门有城管，我是小区的居民有交物业费的义务，但是这个小区是弃管的，我不认为我有义务缴纳物业费。本院经审查该证言证人并没有出庭接受庭审质证，故该证言不予采纳。11、证人褚某证言，证明我给物业公司疏通、清掏下水，疏通阳光家园小区的下水井，井与井之间的下水的。梁岩铁质证意见：没有意见。证人证明不了物业对我们进行了服务。本院经审查认为，该证人证言不足以证明欲要证明的事实，故对该证人证言不予采纳。12、证人全某证言，证明我就是在金色阳光家园小区管理水电，一年两万块钱工资。梁岩铁质证意见：没有意见。本院经审查认为该证人证言不能形成完整证据链，不能足以证明证人要证明的事实，故本院对该证人证言不予采纳。梁岩铁未向法庭提交证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。梁岩铁系金色阳光小区业主，梁岩铁房屋面积为151.34平方米，其每年物业费为2009年8月至2015年8月每年物业费为0.5元/平方米即151.34平方米×0.5元/平方米×12个月＝908.04元；2016年8月至2019年每年物业费为0.6元每平方米，即151.34平方米×0.6元/平方米×12个月＝1089.64元。自2009年梁岩铁未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，梁岩铁提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与梁岩铁之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，梁岩铁应向康泰公司交纳2018年之前的物业费，但庭审中梁岩铁称自2009年至今康泰公司并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰公司没有提供证明自2009年至今向梁岩铁本人主张物业费的证据，所以2009年至2016年期间康泰公司主张梁岩铁交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰公司主张梁岩铁交纳2009年至2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。康泰公司主张梁岩铁交纳2017年物业费1089.64元符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰公司并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰公司请求梁岩铁交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。康泰公司请求梁岩铁交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁岩铁于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费1089.64元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51.97元，减半收取25.98元由被告梁岩铁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月二十四日书记员  薛微