广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初字第5215号原告：王毅，男，汉族，1989年9月3日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：徐骋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：李文琼，男，汉族，1986年4月26日出生，住址江西省瑞昌市，委托诉讼代理人：廖永东，广东海际明律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2019年5月31日及2019年6月20日对本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人徐骋、被告及其委托诉讼代理人廖永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年5月14日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市××区皇岗商务中心××号楼43××单元物业，每月1日交纳租金61000元，并承担相应管理费、电费和空调费。但被告仅仅部分交纳9月租金，其他费用拖欠。原告于2018年11月1日上门，但被告已经擅自搬离。后原告于11月4日发函解除租赁合同。原告遂诉至本院请求判令：1、被告支付拖欠租金110133元、管理费9905元和电费空调费3851元，以上合计123889元；2、被告承担本案诉讼费、保全费和公告费等费用。庭审时，原告明确其诉请的租金产生期间为2018年9月1日至2018年11月4日，且租金金额中已经扣除了被告于2018年9月28日向原告支付的2万元；原告同时确认被告已支付9月份的物业管理费4643元，并同意将该金额在诉请的管理费中予以扣除。被告当庭答辩称，1、原告不是本案所涉房屋的权利人，其无权与被告签订《房屋租赁合同》，本案所涉《房屋租赁合同》无效。2、由于原告对涉案房屋不具有处分权，经被告多次向原告要求，原告一直未向被告提供房产证或者其他证明租赁房产权属的文件，导致被告重大经济损失。3、即使避开原告欺诈行为过错不论，深圳市瑞德斯实业发展有限公司已经通知2018年9月21日解除了关于租赁本案房屋的租赁合同关系，根本不存在原告所谓的拖欠原告租金、管理费和空调费的情形，原告的主张缺乏事实和法律依据。综上，原告不是房屋的合法权利人，无权向被告主张租金等费用，原告的欺诈行为已经导致被告重大经济损失，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2018年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将福田区金田路皇岗商务中心××号楼43×××房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；房屋产权人或合法使用人为中廷投资控股有限公司，房地产权利证书号为深房地字××号；租赁面积205平方米，月租金61000元，乙方应于2018年5月15日前交付首期租金，于每月1日前交付租金；租赁期限2018年5月25日至2021年5月31日；租赁用途为办公；甲方应于2018年5月25日前将租赁房屋交付乙方使用，甲方交付租赁房屋时可向乙方收取3个月的租赁保证金183000元；租赁期未满，乙方未经甲方书面同意擅自提前退租或者在使用房屋过程中有破坏房屋装修及主体结构的，甲方可不予退还租赁保证金；乙方拖欠租金5天以上、拖欠各项费用20000元以上、擅自转租的，甲方可向乙方请求损害赔偿并不予退还保证金，甲方并可以解除合同；乙方送达地址为深圳市××区金田路皇岗商务中心××号楼4××；合同终止后乙方应于当日搬离并返还房屋，逾期不搬的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；双方应自签订本合同之日起30日内到房屋租赁主管机关办理房屋租赁登记备案；双方并对其他违约责任和优先承租权等合同内容进行了约定。双方于同日在上述《房屋租赁合同》附页签订《补充协议》，约定：涉案房屋租赁期限自2018年5月25日至2021年5月31日为固定租期，乙方必须租满，不能提前退租；2018年5月25日至2018年6月4日为装修免租期，乙方不需要支付租金，但需要支付管理费、电费等相关费用；租赁期间，每月租金明细为：2018年5月25日至2020年5月31日每月61000元，2020年6月1日至2021年5月31日每月64660元；物业管理费每平方米20元、本体维修基金每平方米0.25元、空调维护费每平方米2.4元，根据租赁面积205平方米计算，每月固定费用为4643.25元，该笔费用每月1日与租金一并交给乙方；电费每度1.06元，空调使用费按流量计算，具体根据每月使用情况结算；租赁期间，因乙方违约导致合同无法履行或者逾期拖欠租金5日以上的，甲方有权以书面方式通知乙方解除租赁合同，并可单方到租赁所注销租赁合同。上述合同签订后，被告支付租金及相关物业费用至2018年8月31日，并支付了2018年9月份的物业管理费4643元；被告后于2018年9月28日支付了2万元租金。此外，被告依约支付了租赁保证金183000元，截至庭审之日原告未向被告退还该租赁保证金。2018年9月21日，深圳市瑞德斯实业发展有限公司（以下简称瑞德斯公司）向“深圳市诺莱昕科技有限公司”（以下简称诺莱昕公司）发出《租金催告函》，称：“你与我于2018年5月15日签订了《房屋租赁合同》，约定你承租我福田区金田路皇岗商务中心××号楼43××房屋，截至发函日，你已经欠交租金合计81003元，现我正式函告你支付上述欠款，否则双方租赁合同将于2018年9月21日终止，你应在合同终止前自行搬离遗留在物业中的所有物品，否则视为你放弃所有权。”庭审时，被告称，诺莱昕公司系其与案外人张俊共同发起设立的一家公司，被告欲承租涉案房屋作为公司的经营场所；原告称，瑞德斯公司是原告为了管理租赁房屋所设立的公司，并认可瑞德斯公司就涉案物业的对外意思表示均是原告的意思表示。2018年11月4日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知函》，称：双方于“2016年”（年份应属笔误）5月14日签订《房屋租赁合同》，被告承租涉案房产，每月1日交付租金，但被告自2018年9月1日起开始拖欠租金，至发函日，累计欠交租金110133元，管理费9905元，电费及空调费3851元，现因被告拒交租金且擅自搬离涉案房屋，原告函告被告于收到函件当日支付欠交费用合计123889元，双方租赁合同于2018年11月4日终止。原告通过中国邮政国内标准快递将上述通知函邮寄被告，邮寄地址为“江西省瑞昌市码头镇江州造船厂分厂××栋××单元××楼××号，李文琼收”。没有证据显示该邮件的送达情况，庭审时被告称其从未收到过该通知函。另，截至合同解除时，没有证据显示双方持涉案《房屋租赁合同》到房屋租赁主管机关办理了房屋租赁登记备案。关于涉案房屋的来源，原告提交了原告（承租方，乙方）与案外人中廷投资控股有限公司（出租方，甲方，以下简称中廷公司）于2017年4月14日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁房屋权利人为中廷公司，租赁期限2017年4月15日至2023年6月30日，租赁用途为办公；租赁期间，乙方可以转租，承租之客户所产生的任何违法行为及经济纠纷，均由乙方承担，与甲方无关，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；双方并对租赁合同其他权利义务进行了约定。深圳市房地产权登记中心房地产登记簿显示涉案房产登记在中廷公司名下。被告提交了其与原告的就涉案房屋租赁问题相关聊天记录。聊天记录内容包括：双方就涉案房屋的租金及其他费用的计算与交纳的沟通、被告向原告介绍诺莱昕公司目前经营的困境，原告向被告催交租金及其他费用、被告搬离涉案房产及双方协商退租事宜等事项。聊天记录中涉及因缺少涉案房屋登记备案造成诺莱昕公司被深圳市市场监督管理局载入经营异常名录、税务局不予核定相关业务等经营困难的情况，双方就上述情况进行了沟通。其中，签订涉案合同2018年5月14日当天，原告告知被告“出租方不去办备案，到时是不会提供给发票给公司的”；2018年5月16日，原告问被告“现在你们碰到的问题是发票的问题还是注册的问题”，被告回复“就是我们公司申领发票的问题”，之后双方又就发票申请问题进行了沟通；2018年8月2日，被告向原告转发了深圳市市场监督管理局发给诺莱昕公司的信息，信息显示该公司“因通过登记住所或经营场所无法联系，拟被载入经营异常名录”，而后双方又进行了沟通；2018年8月13日，被告向原告转发其收到的短信，内容为其公司移出异常名录的申请被驳回，具体驳回理由为“请带执照、房产证或租赁凭证、水电单单据、现场照片等资料”到监管所处理，并请原告配合；之后双方又多次就公司被录入异常名录以及办理税务等问题进行了沟通，被告并要求原告配合办理备案登记手续；2018年9月开始，双方就被告支付拖欠租金问题进行了多次沟通；2018年9月21日，原告向被告发送了以瑞德斯公司名义向诺莱昕公司发出的上述《租金催告函》，被告收到后就原告是否有权单方解除合同以及被告继续支付租金的问题与原告进行了协商，之后原告表示同意让被告在9月26日（周三）支付3万元租金，周六支付尾款，并请安排好10月份的费用；2018年9月26日，原告向被告催要租金；2018年9月27日，被告提出原告把办公场所锁门了，导致员工无法上班；2018年9月28日，被告向原告发出承诺人为被告的《承诺函》图片，内容为：“因公司内部股东纠纷一事，导致诺莱昕科技公司欠深圳瑞德斯实业发展有限公司9月房租一事，现承诺本人于2018年10月5日将所欠的61003元未缴房租包含税费、空调使用费一次性转入贵司指定账号中，如逾期未缴纳，所留押金款项充公，公司内留置物品在结清款项后自行搬离，另10月房租61000元于10月10日支付”；原告回复“好的”；被告遂要求原告开锁；2018年9月29日，原告表示已经开门；2018年10月9日，原告向被告发送了内容为“诺莱昕公司因公司股东纠纷导致公司关闭，所有后果由股东张俊承担，落款为2018年10月8日”的《通知》图片，询问被告是否“一走了之”。关于被告搬离的日期，被告称：原告于2018年9月27日将涉案房屋上锁，后于9月28日开锁让被告取回留置房屋内的物品，其在取回物品后再无经营。原告则称：原告确实是在9月27号为了催告租金进行过短暂锁门，但被告支付了部分租金即2万元后，原告以为其有诚意继续履约，故于9月28日又给被告开门，至于开门之后被告的实际使用情况原告不清楚，原告大概在10月中旬发现被告没有再实际经营。关于被告未按时交纳租金的原因，被告称诺莱昕公司由于缺少涉案房屋的产权证明，一直未能办理租赁备案登记，公司经营异常，加之公司股东之间出现矛盾分歧，导致公司不能正常开展业务，故无力负担租金。关于双方签订涉案《房屋租赁合同》时，原告是否向被告出具过涉案房屋的产权证明，被告称没有出具，原告则称记不清楚。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务。被告未能按照合同约定及时交纳租金、物业管理费及电费空调费，构成根本违约，原告有权依照合同约定解除合同并请求被告承担相应违约责任。关于解除合同的时间。虽然原告曾于2018年9月21日发出《租金催告函》表示若被告未付拖欠租金则合同于2018年9月21日终止，但从双方微信沟通来看，经协商原告又给予了被告一定的支付租金宽限期，且被告随后亦支付了部分租金，故合同未实际按照该《租金催告函》的内容而终止。之后，原告于2018年10月9日向被告发送了内容为“诺莱昕公司因公司股东纠纷导致公司关闭，所有后果由股东张俊承担，落款为2018年10月8日”的《通知》，表明原告至少于2018年10月9日已经发现被告搬离，而后原告于2018年11月4日向被告发出《解除房屋租赁合同通知函》，虽然该函件并未按照合同约定的送达地址进行送达，亦无证据显示实际送达情况，被告也否认收到该函件，但该函件的内容可以视为原告对之前被告2018年10月8日以搬离行动表明终止履行涉案《房屋租赁合同》的认可，故对原告主张双方实际解除合同的日期为2018年11月4日，本院予以确认。关于原告主张的租金。双方确认2018年8月31日前的租金已结清，而对于合同解除前的租金，被告仍应继续予以支付，故被告应支付的租金为2018年9月1日至2018年11月4日的租金计130133元【（61000元/月×2个月）+（61000元/月÷30日×4日）】，该租金减去被告已经支付的2万元，剩余租金110133元被告仍应支付，对原告关于租金的诉请，本院予以支持。关于原告主张的管理费。结合涉案《房屋租赁合同》的约定及双方庭审时确认的“被告已经支付9月份的物业管理费4643元”，原告主张的管理费实际上是合同中约定的固定费用即：“物业管理费每平方米20元、本体维修基金每平方米0.25元、空调维护费每平方米2.4元，根据租赁面积205平方米计算，每月固定费用为4643.25元”，原告主张的费用名称有误，本院予以纠正。故原告主张的上述2018年9月1日至2018年11月4日费用应为9905.6元【（4643.25元/月×2个月）+（4643.25元/月÷30日×4日）】，该费用扣减被告已经支付的9月份物业管理费4643元，原告有权主张的剩余固定费用应为5262.6元，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的电费及空调费。根据《房屋租赁合同》的约定，电费及空调使用费根据每月实际使用情况结算，虽然本院认定涉案租赁合同的解除日期为2018年11月4日，但原告在法庭辩论结束前并未提交2018年9月1日至2018年11月4日期间涉案房屋的电费及空调费实际抄表记录，也没有提交原告为被告实际垫付水费的发票记录，同时由于原告自认其系将承租的4304房屋拆开成两套物业（涉案物业为其中一套）分别对外转租，据此也无法区分4304房屋的总费用具体分摊到涉案物业的金额，从而无法查明被告实际欠交的上述费用的具体金额，故原告主张被告欠交电费及空调费3851元，缺乏依据，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，从本案查明事实看，虽然本案中确实存在因未办理租赁备案登记而影响被告承租物业用于办公的诺莱昕公司正常运营的情况，但此并不构成被告履行支付租金及相关费用这一主要合同义务的抗辩理由。若被告认为因原告原因而导致其公司经营不能并由此产生损失，被告可另循合法途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李文琼应于本判决生效之日起十日内向原告王毅支付2018年9月1日至2018年11月4日期间的租金110133元；二、被告李文琼应于本判决生效之日起十日内向原告王毅支付2018年9月1日至2018年11月4日期间的固定费用5262.6元；三、驳回原告王毅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2777.78元（已由原告预交），由原告负担190.78元、被告负担2587元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年十二月三十日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯