广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民再34号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘爱英，女，1951年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市。 委托诉讼代理人：林家如，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玉英，广西正大五星律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：严仰才，男，1958年6月3日出生，汉族，住广东省化州市。 委托诉讼代理人：杨清宴，广西纳百川律师事务所律师。 原审第三人：刘爱群，女，1960年7月6日出生，汉族，住广东省化州市。 委托诉讼代理人：杨清宴，广西纳百川律师事务所律师。 再审申请人刘爱英因与被申请人严仰才、原审第三人刘爱群确认合同无效纠纷一案，不服广西贵港市港南区人民法院（2019）桂0803民初204号民事判决和本院（2019）桂08民终890号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月11日作出（2019）桂08民申115号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘爱英及其委托代理人林家如、林玉英，被申请人严仰才、第三人刘爱群及其共同委托代理人杨清宴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱英申请再审称，撤销广西壮族自治区贵港市港南区人民法院（2019)桂0803民初204号民事判决和广西壮族自治区贵港市中级人民法院2019)桂08民终890号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、申请人于1984年10月11日出资购买了涉案土地，考虑到当时妹妹刘爱群（本案第三人）尚未出嫁将来要在家照顾母亲申请人便在购买宅基地协议上写上第三人的名字共同共有，后来办理土地登记时，是由刘有河一手代办的。申请人当时并不知宅基地使用权证只登记在第三人名下，直到2003年申请人才知道。该宅基地是申请人出资购买，地上建筑物是申请人出资建造并使用，该涉案土地及地上建筑物与被申请人全无关。申请人与第三人是亲姐妹，申请人认为土地是其出资购买，建筑物是其出资建造，宅基地使用权证与房产证原件又在申请人手上，其事实应是无可争议；所以一直没有办理相关权属变更手续。2015年3月18日在姐妹二人的叔叔刘有河提议并主持下，签订了两份协议书，一份约定由刘爱群自愿赠送宅基地给申请人使用；另一份宅基地转让协议书是由刘爱群自愿转让该涉案土地给申请人，申请人补偿第三人12万元人民币。2016年，被申请人与第三人特意回到贵港要求申请人按照协议给予补偿款，申请人认为不应该。被申请人就以此协议起诉到法院。二、申请人与第三人签订《宅基地转让协议》是真实合法的，《宅基地转让协议》是基于第三人婚前与申请人共同购买涉案宅基地，双方对涉案宅基地为二人共同所有没有异议，及第三人己经明确将涉案宅基地给申请人使用的这些事实，在刘有河的见证下签订了《宅基地转让协议》。申请人与第三人签订的是宅基地转让协议而不是房屋转让协议，因此被申请人以不知情为由请求确认申请人与第三人签订的《宅基地转让协议》无效没有事实和法律依据。 严仰才和刘爱群辩称，涉案宅基地是被申请人严仰才、原审第三人刘爱群婚后共同出资购买，属于严仰才、刘爱群夫妻共同财产。第一层是严仰才、刘爱群出资建造，第二、第三层是刘爱群的母亲叫甘庭义、甘庭叁帮建的，刘爱群和刘爱英均没有出资。刘爱群为了自己要些私钱，瞒着严仰才将房屋转让给刘爱英。刘爱群擅自处分夫妻共有财产，侵犯了严仰才的合法权益，转让合同无效，原二审判决正确，请求驳回再审申请人的再审申请。 严仰才向一审法院起诉请求：1.确认刘爱英与第三人于2015年3月18日签订的赠与和转让［位于贵港市贵国用（1991）字第1265号国有土地使用权］价值12万元协议书无效；2.判令刘爱英返还占用位于贵港市的土地使用权及地上建筑物给严仰才。 一审法院认定事实：刘爱英与第三人是姐妹关系。刘有河系刘爱英、第三人的叔叔。1984年10月11日，刘有河向谭绍富、谭绍国、谭宝珍购买土地，刘有河在《转让宅基地契约》上写明其中一份土地系刘爱群与刘爱英共份。1985年12月3日，严仰才与第三人登记结婚。1987年，严仰才与第三人向刘有河偿还刘有河出资购买土地的钱，因第三人向刘有河表明要该土地并偿还购地款给刘有河，故刘有河在办理土地证时将土地证登记在第三人名下，即涉案土地于1991年6月28日登记于第三人名下[国有土地使用证号：贵国用（1991）字第1265号]。1992年严仰才与第三人出资在涉案土地上修建一层房屋。2000年之后，刘爱英在一层的基础上出资加建2层半，并在大概2003年入住至今。涉案土地上所建的房屋没有办理房产证。2015年3月18日，第三人与刘爱英签订《宅基地转让协议书》《协议书》，《宅基地转让协议书》约定第三人自愿以12万元的价格转让贵国用（1991）字第1265号的土地给刘爱英，刘爱英从2015年起每年12月30日前每年支付2万元给第三人等内容，又在《协议书》中约定第三人日后协助刘爱英办理相关手续等。协议签订后，涉案土地并未办理过户手续，刘爱英亦未按约定支付转让款。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的土地系第三人个人婚前财产，还是与刘爱英共有，或与严仰才的婚后共同财产？二、刘爱英是否应当返还土地使用权及地上建筑物？对于焦点一，涉案土地系第三人的叔叔刘有河在第三人婚前与土地出售者购买所得，但是并未办理登记手续，虽然购买时的《转让宅基地契约》上有刘爱英与第三人的名字，但是刘有河称刘爱英的名字系他所写，刘爱英并无证据证实上面的名字是其所签，而且根据《物权法》第九条、第十四条的规定，该土地于1991年登记于第三人名下，即1991年第三人取得土地使用权，而《转让宅基地契约》不是物权权属凭证，故刘爱英不能据此认定对该土地享共同共有权；因不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时才发生效力，且严仰才在婚后与第三人一并向刘有河偿还了购地款，可见涉案土地是严仰才与第三人婚后共同出资购买，并且婚后才取得物权所有权的，因此涉案土地应认定为严仰才与第三人的婚后夫妻共同财产。因涉案土地属于严仰才与第三人的夫妻共同财产，第三人未经严仰才同意，擅自转让土地，而刘爱英明知该土地系第三人婚后取得土地证并且至今亦未支付转让款，故根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，第三人无权擅自处分其与严仰才共同的财产，其与刘爱英签订的《宅基地转让协议书》《协议书》无效，故严仰才要求确认上述协议无效，该院予以支持。对于争议焦点二，虽然现在刘爱英住在涉案土地上的房屋，但是涉案土地仍登记在第三人的名下，可见土地使用权并没有转移至刘爱英名下，故严仰才无要求刘爱英返还土地使用权的基础，其的诉求基础应为排除妨害等；地上建筑物亦没有登记，且二楼以上的房屋为刘爱英出资所建，该诉请亦涉及其他法律关系，本案不宜一并审理，严仰才可另行主张，故对严仰才要求刘爱英返还土地使用权及地上建筑物依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决：一、刘爱英与第三人刘爱群于2015年3月18日签订的《宅基地转让协议书》、《协议书》无效；二、驳回严仰才的其他诉讼请求。案件受理费2700元，适用简易程序减半收取1350元（严仰才已预交），由刘爱英负担。 严仰才上诉请求：撤销（2019）桂0803民初204号民事判决第二项，改判刘爱英恢复原状返还土地使用权及地上建筑物给上诉人。事实和理由：刘爱英与刘爱群签订的《宅基地转让协议书》、《协议书》被确认无效后，依照合同法第五十八条的规定，被上诉人因该合同获得的案涉土地使用权和地上建筑物应当返还，上诉人请求返还财产包括国有土地使用权证原件及有关收据等，于法有据。一审法院根据甘某2的证词和刘爱英的陈述，认定案涉房屋二三层是刘爱英所建是错误的。 刘爱英辩称，案涉宅基地是被上诉人购买，地上建筑物是被上诉人出资建成并居住使用至今，请求驳回上诉人的上诉请求，发回重审。 刘爱群同意严仰才的意见。 二审期间，刘爱英申请证人甘某1、甘某2、闫某出庭作证，拟证实案涉宅基地是其出资购买，房屋是其出资请甘某1介绍闫某施工建成的，严仰才和刘爱群不认可。双方都没有提供充分证据推翻一审法院认定的涉案房屋一层由严仰才、刘爱群所建，二层以上为刘爱英所建的事实，二审认定一审法院查明的事实属实。 二审法院认为，本案争议焦点是：刘爱英应否返还案涉土地使用权和地上建筑物给严仰才？刘爱群与刘爱英对刘爱英出资添加的二层以上的房屋未明确约定所有权，根据《中华人民共和国城市规划法》的立法精神，只有土地使用权人才有权申领建设工程规划许可证并在依法获得使用权的宅基地上建房，本案添加房屋的原始所有权基于刘爱群对于案涉宅基地的使用权，因此应由土地使用权人即严仰才、刘爱群夫妇享有。本案《宅基地转让协议书》《协议书》确认无效之后，刘爱英仍占住案涉房屋于法无据，且妨碍严仰才、刘爱群夫妇行使对于案涉宅基地和房屋的占有和使用的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，根据本案实际情况，刘爱英应返还贵国用（1991）字第1265号土地使用权证等有关权证票据等原件以及地上建筑物给严仰才。经调解，双方对于返还之后如何补偿刘爱英等问题不能达成一致意见，二审不予处理，刘爱英可以另外主张权利。另外，刘爱英没有依法提起上诉，故对其在二审期间主张确认本案合同有效和发回重审的诉求，二审不予支持。 综上所述，严仰才的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但在适用法律和实体处理上有不妥之处，本院予以纠正。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决：一、维持（2019）桂0803民初204号民事判决第一项；二、撤销（2019）桂0803民初204号民事判决第二项；三、刘爱英在本案判决生效后十日内返还贵国用（1991）字第1265号土地使用权证等有关权证票据等原件以及地上建筑物给严仰才。二审案件受理费2700元，由刘爱英负担。 再审期间，刘有河出庭作证，指证涉案的贵国用（1991）字第1265号宅基地是先由其购买，然后转让给了刘爱群和严仰才，地上一层房屋是刘爱群和严仰才出资建造。后因刘爱群做生意手头紧，在其主持下，先口头达成了刘爱群以12万的价格将宅基地及地上一层房屋转让给刘爱英的协议。为了减少税费，2015年3月18日在签订《宅基地转让协议书》的同时，签订了一份赠与《协议书》。由于一层未办理房产所有权证，所以协议书上没有写一层房产，只写转让宅基地。12万元的转让价格包括宅基地和一层房产的价格。对刘有河上述证言，本院予以认定。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案的登记于第三人刘爱群名下证号为国有土地使用证号：贵国用（1991）字第1265号的宅基地使用权，以及地上一层房屋的所有权，原为刘爱群和严仰才所有，二层以上为刘爱英所建，原一、二审均已认定，再审予以确认。刘爱英与第三人刘爱群在刘有河的主持下，双方达成了刘爱群以12万的价格将宅基地及地上一层房屋转让给刘爱英的口头协议。2000年之后，刘爱英在一层的基础上出资加建2层半。2015年3月18日在刘有河的主持下，签订了书面的《宅基地转让协议书》。该协议书是刘爱英与刘爱群的真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应属有效。因宅基地登记在刘爱群名下，刘爱英有理由相信刘爱群有权代理其丈夫严仰才处分该宅基地和一层房产，刘爱群的行为构成了表见代理。同时，涉案房屋长期由刘爱英居住和使用，且刘爱英在原来一层的基础上加建了二层房屋，严仰才知道或者应当知道该房屋已转让，严仰才主张其不知情，不符合情理和事实。此外，刘爱群购买涉案宅基地和一层房屋，不存在与刘爱英恶意串通损害严仰才利益的情况，属于善意购买，且已加建了二三层。《宅基地转让协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，严仰才以其妻子刘爱英对涉案宅基地和一层房屋没有处分权，擅自与刘爱群签订《宅基地转让协议书》，将其与刘爱英夫妻共有的财产转让给刘爱群，损害其合法权益为由，请求确认《宅基地转让协议书》，不予支持。对严仰才提出的《宅基地转让协议书》无效，判令刘爱英返还占用位于贵港市的土地使用权及地上建筑物给严仰才的主张，本院不予支持。原一、二审认定《宅基地转让协议书》无效，认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，应当撤销。 《协议书》是刘爱英和刘爱群为了减少税费，在签订《宅基地转让协议书》的同时签订的，该《协议书》与事实不符，不是双方真实意思表示，且内容违反了国家税收规定，损害了国家利益，因而是无效的。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区贵港市中级人民法院（2019）桂08民终890号民事判决； 2、撤销广西壮族自治区贵港市港南区人民法院（2019）桂0803民初204号民事判决； 3、刘爱英和刘爱群于2015年3月18日签订的《协议书》无效； 4、驳回严仰才的其他诉讼请求。 一审案件受理费1350元（严仰才已预交），二审案件受理费2700元（严仰才已预交），全部由严仰才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣