青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3718号原告：宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91630100710593322G，住所地：西宁巿城东区昆仑中路18号。法定代表人：王小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬，青海立詹律师事务所律师。被告：青海隆丰房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：91630000595025708N，住所地：青海省西宁巿城中区南山路169号（南山凤凰小区2号商住楼一层商铺）。法定代表人：陈家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。第三人：青海省体育局，统一社会信用代码：116300000150007082，住所地：西宁市西大街12号省政府大院新西楼三楼。法定代表人：尕藏才让，该局局长。委托诉讼代理人：陈立国、费延林，青海凡圣律师事务所律师。原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司（以下简称中房公司）与被告青海隆丰房地产开发集团有限公司（以下简称隆丰公司）、第三人青海省体育局（以下简称体育局）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人刘彬、被告隆丰公司的委托诉讼代理人严进宝、第三人体育局的委托诉讼代理人费延林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中房公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付土地使用权转让费450万元。二、请求法院判令被告向原告支付违约金922438元（违约金暂从2016年6月1日计算至2019年10月30日，实际违约金以被告给付土地使用权转让款之日计算）。以上合计：5422438元。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月3日，原告与被告、第三人签订了《普济寺东侧道路用地建还协议书》，约定由被告、第三人征用原告位于普济寺东侧1.5亩的土地；2015年8月5日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定原告于2015年12月30日前将占用的原告1.5亩土地使用权移交给被告，由被告办理土地使用权变更手续。协议履行过程中，原告按照约定将涉案1.5亩土地的土地使用权转让给被告。但是，被告违反合同约定，未将案涉1.5亩土地的土地使用权归还原告。虽经原告多次催告，但被告均予拒绝。原告认为，被告拒不返还1.5亩土地使用权的行为严重侵害了原告的合法权益。依据原、被告签订的《补充协议》第五条约定，被告在2016年5月30日前仍未向原告移交1.5亩土地的使用权时，应向原告一次性支付土地转让费用450万元，同时还应向原告支付每月10万元的违约金。该土地的使用权在转让之前是用于小区的公共用地，使用权在我方名下。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告隆丰公司辩称：一、双方签订的《普济寺东侧道路用地建还协议书》、《补充协议》，因违反法律法规强制性规定，应属无效合同；且双方在履行《普济寺东侧道路用地建还协议书》、《补充协议》时，对协议内容进行了实质性变更。1、2014年4月3日答辩人、被答辩人、省体育局三方签订《普济寺东侧道路用地建还协议书》，2015年8月5日答辩人、被答辩人双方又签订《补充协议》，上述两份协议约定：被答辩人将1.5亩土地的建设用地使用权转让给答辩人，以便答辩人办理项目建设手续之用。但是，该1.5亩地的性质是消防通道；依据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”及《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”因此，该1.5亩地的占有、使用、收益权归全体业主所有，且消防通道任何单位和个人都不能予以处分。故答辩人、被答辩人、省体育局签订的《普济寺东侧道路用地建还协议书》、《补充协议》，均属于无效合同。2、三方签订《普济寺东侧道路用地建还协议书》《补充协议》后，被答辩人并未将该宗土地转让给答辩人，致使答辩人实施的全民健身中心项目一拖再拖，项目的总体规划一变再变，给答辩人造成了较大的经济损失。直到2016年10月18日，双方才直接派人去西宁市不动产登记服务中心，将被答辩人的《国有土地使用证》进行注销登记，而不是办理转让变更登记，更不是将《国有土地使用证》交答辩人去办理手续。3、涉案的1.5亩土地使用权，答辩人直至2017年12月21日才以均价4529.99元/平米的价格从土地管理部门取得该宗土地的使用权，到2018年2月8日才变更至答辩人名下，此时距双方签订协议约定的变更期限已经过去三年。因此《补充协议》第三条约定：“由甲方负责于2015年12月30日之前将本次已经办理至甲方名下的普济寺东侧约1.5亩土地使用权办理归还至乙方名下，并且向乙方移交该1.5亩土地的国有土地使用证”的客观情况发生了重大变化，上述协议所约定的时间和条件等均发生了变更。二、对于该1.5亩消防通道，答辩人、被答辩人双方事实上都拥有占有、使用、收益的权利，但双方却均无处分权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。原国家土地管理局在回复浙江省土地管理局《关于如何理解分割转让形式的请示》中，也明确指出：经研究认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条所指的土地使用权分割转让，为非整宗地的土地使用权转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。它包括了你局来函中所理解的两种形式。事实上，案涉1.5亩地为消防通道，该消防通道既是答辩人开发的“全民健身中心”通向“夏都大街”的消防通道，也是被答辩人开发的“都市绿洲”通向“夏都大街”的消防通道。现在，答辩人、被答辩人双方都在使用该消防通道，双方的业主事实上都拥有占有、使用、收益的权利。根据《消防法》、《物权法》等法律法规的强制性规定，该1.5亩地是不允许转受让的，而且假如能转受让也需经过政府相关部门批准，无法通过人民法院判决或者强制执行的方式将上述土地使用权直接判归被答辩人或者判给答辩人。目前，答辩人也正在积极协调政府有关部门，妥善处理该1.5亩地的使用权问题。三、被答辩人要求答辩人向其支付土地使用权转让费450万元以及承担92万余元的违约金没有法律依据、事实依据。该1.5亩消防通道的占有、使用、收益权应归全体业主所有，也即归南门大世界的全体业主所有，同时也归都市绿洲的全体业主所有；事实上，该消防通道南门大世界、都市绿洲双方业主都在共同占有、使用、收益，南门大世界、都市绿洲之间应为共有关系，即这是大家共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道。故答辩人、被答辩人、省体育局均无权处分该宗土地，各方的转受让行为均无效，被答辩人不应要求答辩人向其支付土地使用权转让费450万元。而且，《普济寺东侧道路用地建还协议书》、《补充协议》均属于无效合同，答辩人更无须支付违约金92万余元。综上，答辩人认为案涉的1.5亩消防通道系全民健身中心项目以及都市绿洲项目共用的通道，双方共同占有、使用、收益，被答辩人对答辩人的项目给予支持的行为，答辩人表示感谢。但因各方都无权转受让该1.5亩消防通道，答辩人诉求支付土地使用权转让费及违约金无法律依据、事实依据。答辩人也在与政府相关部门进行沟通，争取尽早妥善处理好该起纠纷。请贵院依法查明案件事实，对本案予以公正裁决为盼。第三人体育局述称，我方答辩意见与被告隆丰公司一致，该合同违反法律法规的强制性规定，属于无效合同；对于补充协议，权利义务约定的是原被告双方，与我方无关。当时我方与被告有合作关系，处于监管和管理的状态下，故在该主协议中我们作为协议的甲方出现，在补充协议中由于我方没有权利和义务，故我方不作为合同主体出现，在补充协议中我方未参与及签字。我方同意被告所述的该协议无法履行的情况下，将该宗土地的使用权证注销，之后才由被告从国家手里购买了该宗土地的使用权。我方认为该案与我方没有关系，不承担任何责任。原告中房公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：普济寺东侧道路用地建还协议书、补充协议，证明：2014年4月2日，被告、第三人征用原告位于普济寺道路东侧1.5亩土地，约定原告协助被告将案涉这块土地使用权转移至被告名下，被告应于2015年12月30日前归还土地使用权；依据补充协议第五条约定，如被告未能按照约定将约定的1.5亩土地移交给原告，应当按每亩300万元的标准支付土地转让费，并按照10万元/月的标准向原告支付违约金。证据说明：建还协议书当时是为了配合被告完成南门体育场建设而审批的，并非是土地买卖；本案涉案的土地包括在2008-184号国有土地使用权中，将该土地交给被告之后，被告办理到他们名下是被告的权利，我方没有参与，而并非原告协调土地部门变更到被告名下，案涉土地并非买卖。我方是按照协议和补充协议来主张的，该协议并非无效协议，即便合同无效，按照补充协议的第五条约定，造成的一切法律后果由被告承担。被告隆丰公司质证认为：对该组证据的真实性无异议，对证明方向及合法性有异议不认可，案涉土地是消防通道，是小区的公共用地，按照规定，公共用地属全体业主所有，不允许转受让。事实上，原告配合我方来进行规划，按照公共场所规划必须有相应的消防通道，消防通道的使用权证在被告手里，双方业主在共同占有、使用、收益。办理过程不是原告将土地证交给被告，让被告办理，是双方派人去西宁市土地局办理的，原告注销使用权，被告才购买了该土地的使用权。原告所述的买卖关系，根据国有土地使用权出让、转让暂行条例，只有转让、出租、抵押、终止、赠与这几种方式，没有买卖。第三人体育局质证认为：同意被告的质证意见。本院认为，被告及第三人对原告提交证据的真实性均无异议，对其证明方向有异议，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：2014年4月3日，原告与被告、第三人签订了《普济寺东侧道路用地建还协议书》，协议约定：因第三人、被告实施青海全民健身中心改造，需使用原告所属位于夏都大街普济寺东侧约1.5亩土地作为道路用地。将该宗土地暂划归并出让到第三人名下，以便第三人办理项目建设手续之用，并于后期向原告建还。2015年8月5日，原、被告双方签订了《补充协议》，协议约定：被告于2015年12月30日前将办在被告名下的普济寺东侧约1.5亩土地使用权办理归至原告名下，逾期则由被告向原告支付每月100000元的违约金；在2016年5月30日前仍未向原告移交该宗土地的使用权，则由被告按照每亩3000000元的价格，向原告一次性支付4500000元土地转让费用，并由被告承担由此造成的一切法律后果及社会风险。上述协议签订时，该宗土地是原告开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路，该宗土地的使用权应属“都市绿洲”小区的全体业主。上述事实本院予以确认。被告隆丰公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、普济寺东侧道路用地建还协议书，证明：1、2014年4月30日，原被告各方就利用普济寺道路东侧1.5亩土地达成意向，并待甲方施工完毕后，向丙方原样建还道路。2、该1.5亩地为消防通道，根据法律规定各方不能转受让；该《协议书》应属无效合同。3、甲、乙、丙三方约定在2015年3月30日前由甲乙方负责将该宗土地使用权办理归还于丙方名下，所有税费由乙方承担。上述时间内，中房公司并未将土地使用权变更至隆丰公司名下，合同约定不成立。证据二、补充协议，证明：1、2015年8月5日原、被告双方就本宗土地的使用权转让签订补充协议。协议约定：原告于2015年8月10日前将1.5亩地的《国有土地使用证》原件移交甲方并办理交接手续，上述时间内未完成交接。2、该1.5亩地为消防通道，根据法律规定各方不能转受让；该《补充协议》仍属无效合同。3、由甲方负责于2015年12月30日前，将办理至甲方名下的1.5亩土地的使用权归还于乙方名下。上述时间内，中房公司未将土地使用权变更至隆丰公司名下，违约条件亦不成就。证据三、国有土地使用权出让合同，证明：1、2016年4月5日，答辩人依法取得体育巷9号的27193.94平方米，成交价款37324万元，其中未包括涉案的该宗土地。2、由于涉案的土地未按约定办理变更手续，导致被告无法取得土地使用权证书。证据四、注销登记，证明：2016年10月18日，中房公司才将2008第184号《国有土地使用证》（包括涉案的1.5亩土地）的证书予以注销。证据五、国有土地使用权出让合同，证明：2017年12月21日，包括涉案的1.5亩土地使用权才开始办理变更手续，隆丰公司以均价4529.99元/平米的价格取得该宗土地的使用权。隆丰公司以出让方式取得土地，而非转受让方式。证据六、不动产权证，证明：1、2018年2月8日，包括涉案的1.5亩土地才完成变更登记至隆丰公司名下。2、该1.5亩土地为消防通道，各方仍在积极协议解决办法。证据七、用地风险图，证明：该1.5亩土地是公共道路及消防通道。原告中房公司质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，根据协议约定明确用地性质是道路用地，并非消方通道；按照合同约定被告自行办理，并非原告未按约定办理的事实；按照协议约定性质，被告负有返还原告用地的义务。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，不能证明原告未按约定向被告交付土地使用证；不能证明案涉土地是消防通道；案涉土地使用权的变更义务在被告一方，不存在原告未按协议办理的违约行为。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，能够证明被告取得案涉土地是为了取得全民中心的规划和建设用途；所有的义务是被告去办理，原告只是配合办理的义务。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，原告之所以注销土地使用权，是为了履行与被告签订的建还协议和补充协议；土地注销的原因是有政府的文件支持的，案涉土地的变更是经过政府确认的合法有效的行为。对证据五的真实性无法核实，没有原件，需要提供原件才能核实。对证据六的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，案涉合同的土地使用权登记是被告完成，不能说明原告违反了协议。对证据七的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，不能证明是消防通道。第三人体育局质证认为：对七组证据的真实性及证明方向均无异议认可。本院认为，被告提交的证据一、证据二，与原告提交的证据相同，本院的认证意见也与上述相同。证据三系被告隆丰公司于2016年4月5日依法取得体育巷9号的27193.94平方米土地使用权的依据，成交价为37324万元，与本案无直接的关联性，故本院不予采信。证据四、证据五、证据六、证据七，结合三方自认的事实，经本院审查，能够证明：2016年10月18日，原告中房公司依据西宁市人民政府的宁政土字（2007）029号文及宁政土字（2013）045号文，将2008第184号《国有土地使用证》（包括案涉的1.5亩土地）的证书予以注销；2017年12月21日，包括涉案的1.5亩土地使用权办理变更手续，被告隆丰公司以均价4529.99元/平米的价格从政府出让取得该宗土地的使用权；2018年2月8日，包括案涉的1.5亩土地完成变更登记至被告隆丰公司名下，被告隆丰公司取得（2018）西宁市不动产权第0004176号国有土地使用权证；用地风险图注明案涉的1.5亩土地是公共道路及消防通道。现案涉的1.5亩土地已成为被告隆丰公司开发的“全民健身中心”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道，也是原告中房公司开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道。对此本院予以确认。第三人体育局未提交证据。经审理查明，2014年4月3日，原告与被告、第三人签订了《普济寺东侧道路用地建还协议书》，协议约定：因第三人、被告实施青海全民健身中心改造，需使用原告所属位于夏都大街普济寺东侧约1.5亩土地作为道路用地。将该宗土地暂划归并出让到第三人名下，以便第三人办理项目建设手续之用，并于后期向原告建还。2015年8月5日，原、被告双方签订了《补充协议》，协议约定：被告于2015年12月30日前将办在被告名下的普济寺东侧约1.5亩土地使用权办理归至原告名下，逾期则由被告向原告支付每月100000元的违约金；在2016年5月30日前仍未向原告移交该宗土地的使用权，则由被告按照每亩3000000元的价格，向原告一次性支付4500000元土地转让费用，并由被告承担由此造成的一切法律后果及社会风险。上述协议签订时，该宗土地是原告开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路，该宗土地的使用权属“都市绿洲”小区的全体业主。2016年4月5日被告隆丰公司依法取得西宁市城中区体育巷9号的27193.94平方米土地使用权，后被告隆丰公司对该宗土地开发建设。2016年10月18日，原告中房公司依据西宁市人民政府的宁政土字（2007）029号文及宁政土字（2013）045号文，将2008第184号《国有土地使用证》（包括案涉的1.5亩土地）的证书予以注销；2017年12月21日，包括涉案的1.5亩土地使用权办理变更手续，被告隆丰公司以均价4529.99元/平米的价格从政府出让取得该宗土地的使用权；2018年2月8日，包括案涉的1.5亩土地完成变更登记至被告隆丰公司名下，被告隆丰公司取得（2018）西宁市不动产权第0004176号国有土地使用权证；用地风险图注明案涉的1.5亩土地是公共道路及消防通道。现案涉的1.5亩土地已成为被告隆丰公司开发的“全民健身中心”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道，也是原告中房公司开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道。之后因案涉的1.5亩土地原、被告发生纠纷，经原、被告及第三人协商无果后，原告诉至法院。本院认为，原、被告及第三人签订的《普济寺东侧道路用地建还协议书》及原、被告签订的《补充协议》，合同签订时，案涉的1.5亩土地是原告开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路，该宗土地的使用权属“都市绿洲”居民小区的全体业主。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效。上述合同系原、被告及第三人恶意串通损害了“都市绿洲”居民小区全体业主的公共利益，故上述合同属无效合同。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及第五十九条：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”的规定。本案中，案涉的1.5亩土地的使用权属“都市绿洲”居民小区的全体业主，而非原告中房公司，故不应由被告隆丰公司向原告中房公司折价补偿，更不应承担违约责任。同时根据政府文件，案涉的1.5亩土地的使用权已出让给被告隆丰公司；现案涉的1.5亩土地已成为被告隆丰公司开发的“全民健身中心”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道，也是原告中房公司开发的“都市绿洲”居民小区通向“夏都大街”的公共道路及消防通道；案涉的1.5亩土地的使用权已不能返还给原告中房公司，案涉的1.5亩土地的使用权已返还给居民集体所有，成为社会公共通道。故原告的诉讼请求，依法无据，应予驳回。被告及第三人的抗辩理由有事实及法律依据，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费49757元，减半收取24879元，由原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康 二〇一九年十二月二十三日书记员 俞 珍附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。