江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初8748号 原告：江西君鼎物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场品鉴中心二楼办公室，统一社会信用代码91360125332948455W。 法定代表人：余国英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊的超，女，该公司法务经理。 被告：杨波，男，1992年12月12日生，汉族，住江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：徐静思，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201510239640。 委托诉讼代理人：潘旻娜，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201611600948。 原告江西君鼎物业管理有限公司（以下简称君鼎公司）与被告杨波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君鼎公司的委托诉讼代理人熊的超、被告杨波的委托诉讼代理人徐静思和潘旻娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年5月1日至2019年7月23日的租金162680元；2.判令被告支付2019年7月1日至2019年7月23日的物业费10733.33元；3.判令被告支付2019年4月1日至2019年7月23日的水电费用52639.64元；4.判令原告有权不予退还原告支付的履约保证金50000元；5.判令被告承担租赁场地拆铺还原费用预计280000元（暂按200元／平方米计算，实际要求按实际产生的拆铺还原费用为准）；6.判令被告赔偿原告三个月空置损失176400元（按42元／平方米／月计算）；7.本案诉讼费、保全费、保全担保费（100元）由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告支付2019年5月1日至2019年7月23日的租金162680元及逾期利息（按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年4月17日起计算至被告实际付清之日止）；2.判令被告支付2019年7月1日至2019年7月23日的物业费10733.33元及逾期利息（按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年7月1日起计算至被告实际付清之日止）；3.判令被告支付2019年4月1日至2019年7月23日的水电费用52639.64元及逾期利息（按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年4月1日起计算至被告实际付清之日止）；4.判令原告有权不予退还原告支付的履约保证金50000元；5.判令被告赔偿原告三个月空置损失176400元（按42元／平方米／月计算）；6.判令被告赔偿原告诉前保全担保费1000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原、被告签订《铜锣湾中心写字楼租赁合同》，约定被告承租原告有权出租的位于江西省南昌市红谷滩新区整层房屋，用于经营健身房，租赁面积为1400平方米，租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，首年租金按建筑面积计算为40元／平方米／月（不含税金额），自第二个租赁年度（含第二个租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束，物业管理费由被告承担，月标准为10元／平方米（不含税金额），承租房屋内的水费、电费及其他相关费用，由被告按实际发生的费用自行承担。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告在合同履行期间多次延期缴纳租金、物业费及水电费等，经原告多次催告后，被告仍未缴纳相关费用。被告迟延履行合同主要债务，经原告催告后仍未履行的，原告有权解除租赁合同，故原告于2019年7月23日向被告发送《关于博飞健身房逾期缴费之解约函》，并再次催告被告向原告支付逾期的租金、物业费及水电费，但被告至今仍未支付，故诉至法院提出以上诉请。 被告杨波辩称，一、原告于2019年7月9日将通往涉案租赁房屋楼层的电梯锁住、将楼梯通道关闭，被告自此未再续使用涉案房屋，即被告自2019年7月9日对涉案房屋彻底失去了控制权，故原告要求被告支付2019年7月9日至2019年7月23日的租金、物业费及水电费没有事实与法律依据。逾期利息应当从2019年7月23日合同解除以后以截止至2019年7月9日所拖欠的租金、物业费、水电费为依据计算。二、原告在合同还在继续履行的情况下，放任他人将被告所经营的健身房中的全部设备搬空，没有尽到相应的安保义务，其作为物业服务方在物业服务质量上存在严重瑕疵，故原告在履行合同的过程中存在过错，无权要求没收履约保证金。三、租赁合同未对房屋空置损失的费用进行约定，且原告早在2019年7月9日就实际控制了涉案房屋，其可将已经收回并实际该控制的涉案房屋另行出租、利用以实现其价值，此外房屋空置损失系预期利益，原告提起诉讼时该损失并未实际发生，故涉案房屋的空置损失不应当由被告承担。四、租赁合同中未对保全担保费进行约定，且购买财产保全责任保险系原告自行选择向法院提供财产保全担保的一种方式，该费用系原告自行扩大的损失，故不应由被告承担。综上，请求法院驳回原告关于第1、2、3项的部分诉请，驳回关于第4、5、6项的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的南昌铜锣湾广场写字楼土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、授权委托书、《铜锣湾中心写字楼租赁合同》、《关于博飞健身房逾期缴费之解约函》、天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险投保单、诉讼财产保全责任保险保险单、发票、中国建设银行客户专用回单、东湖区人民法院（2019）赣0102财保548号民事裁定书、诉讼（前）保全结果告知书等证据，本院认定事实如下： 2016年12月30日，君鼎公司取得南昌铜锣湾广场投资有限公司出具的《授权委托书》，由南昌铜锣湾广场投资有限公司将其开发所有的位于南昌市的“铜锣湾中心写字楼”房屋授权君鼎公司代理出租给商户，与商户签订租赁合同、收取租赁保证金、物业保证金以及租金等一切费用。同时该委托书还载明“该房屋租赁合同中约定的出租方的权利、义务全部由代理人享有、承担”。 2017年7月26日，君鼎公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）杨波签订《铜锣湾中心写字楼租赁合同》，该合同约定甲方将位于南昌市整层房屋出租给乙方作为健身房使用，建筑面积约1400平方米，租赁期限5年，从2017年8月1日起至2022年7月31日止，免租期为9个月，自2017年8月1日至2018年4月31日（最终起始时间以实际进驻开工时间为准），免租期间免收房屋租金，但仍需缴纳物业管理费、电费、水费等费用；租金标准为首40元／平方米／月（不含税金额），年租金共计672000元，每季度租金为168000元，自第二个租赁年度起年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束，按季度支付，合同签订后3个工作日（法定节假日顺延）内预付第一租赁年度第一季度的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一季度租金，后续每季度租期届满前10个工作日（法定节假日顺延）前支付下一季度租金；物业管理费每月14000元，由乙方承担；水电费及其他相关费用由乙方按实际发生自行承担；双方签订合同后，乙方应于2017年8月1日前支付履约保证金50000元，租赁期满经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外）且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还……合同还就交房标准、房屋装修及改造、双方的权利义务、房屋的使用和修缮责任、转租退租等内容进行了约定。 2019年7月10日，君鼎公司向本院申请对杨波名下财产采取诉前财产保全措施（发生案件申请费3120元），并投保了天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险（发生保险费1000元），由天安财产保险股份有限公司为该财产保全措施提供保函担保。2019年7月12日，本院作出（2019）赣0102财保548号诉前财产保全裁定，依法冻结了杨波在中国工商银行豫章支行的银行存款。 2019年7月23日，君鼎公司分别通过短信彩信形式（接收手机号码为132××××8524）、显著位置粘贴形式（粘贴于铜锣湾中心写字楼4楼）、邮政ＥＭＳ快递形式向杨波发出《关于博飞健身房逾期缴费之解约函》（邮寄地址为江西省九江市都昌县博飞健身房，收件人电话为132××××8524），解约函的主要内容为“……贵方在合同履行期间严重违约，至今仍未按期缴纳多月租金、物业费、水电费等共计226052.97元，欠缴费用如下：1、自2019年5月1日起至2019年7月23日租金共计162680元；2、自2019年7月1日起至2019年7月23日物业费共计10733.33元；3、自2019年4月1日起至2019年7月23日水电费共计52639.64元。鉴于贵方迟延缴纳相关费用，且经我司多次催缴仍未果，贵方已经构成严重违约，我司有权依法单方面解除合同。现我司正式通知贵方，双方签订的租赁合同于2019年7月23日正式解除，贵方缴纳的保证金将不予退还，请贵方于合同解除之日起3日内将上述费用支付至我方，并于合同解除之日起10日内撤场还原并将行政登记地址迁出……”。上述邮件于2019年7月27日被退回，退回原因为“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”。 2019年8月14日，君鼎公司来院提起诉讼。 另查明，杨波已交清截至2019年4月底的租金、截至2019年6月底的物业费以及截至2019年3月底的水电费，并向君鼎公司按约缴纳了50000元的履约保证金。 再查明，杨波至今未与君鼎公司办理案涉租赁房屋的交还手续。 庭审中，杨波主张于2019年7月9日已搬离案涉租赁房屋，且君鼎公司在2019年7月9日将通往案涉租赁房屋的楼梯关闭、电梯上锁，但未提供证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因原被告双方未约定杨波逾期支付租金、物业费等费用时君鼎公司可行使单方解除权的具体条件，且君鼎公司未举证证明在2019年7月23日通过多种形式发出解约函之前曾向杨波进行了催告并给予合理期限，即君鼎公司未举证具有合同法第九十四条规定的法定解除权情形，故君鼎公司于2019年7月23日发出的解约函不具有单方解除合同的法律效力。但考虑到君鼎公司发出的解约函已有解除合同的意思表示，而合同义务性质又不宜强制履行，案涉租赁合同的目的已无法实现。鉴于杨波未举证证明其已于2019年7月9日搬离案涉租赁房屋的事实以及君鼎公司在2019年7月9日已取回案涉租赁房屋的实际控制权的事实，故对杨波关于不应支付2019年7月9日至2019年7月23日的租金、物业费及水电费的辩称观点不予采纳。因此，对君鼎公司以发出解约函的时间节点2019年7月23日作为支付租金、物业费及水电费的截止日期，本院予以支持，即杨波应支付2019年5月1日至2019年7月23日的租金162680元［672000元/年×（1＋5%）÷360天×83天]、2019年7月1日至2019年7月23日的物业费10733.33元（14000元/月÷30天×23天）。因君鼎公司未提交垫付案涉租赁房屋在2019年4月1日起至2019年7月23日期间的水电费的凭证，亦未能提供证据证明案涉租赁房屋在2019年4月1日起至2019年7月23日期间的用水吨数、用电度数，故对君鼎公司要求杨波支付2019年4月1日起至2019年7月23日期间的水电费用52639.64元的诉请，本院不予支持。 如前所述，君鼎公司于2019年7月23日发出的解约函不具有单方解除合同的法律效力，且君鼎公司未有证据证明案涉合同存在因杨波其他违约行为而提前解除或终止的情形，因此不符合合同关于不予退还履约保证金的约定，故对君鼎公司要求不予退还履约保证金50000元的诉请不予支持。结合履约保证金的性质以及庭审调解环节君鼎公司同意以该履约保证金抵扣所欠租金、物业费，为减少当事人诉累，本院酌定予以抵扣。但因合同对租金的支付期限明确约定为“后续每季度租期届满前10个工作日（法定节假日顺延）前支付下一季度租金”，但对物业费的支付期限未进行明确，故杨波应自2019年4月17日起支付所欠租金、自起诉之日（2019年8月14日）起支付所欠物业费。故应按照支付租金和物业费的先后时间顺序进行抵扣，抵扣之后杨波还需支付2019年5月1日至2019年7月23日的剩余租金112680元（162680元-50000元）、2019年7月1日至2019年7月23日的物业费10733.33元。 杨波逾期支付租金、物业费，构成违约，依法应承担相应的违约金，故对君鼎公司要求杨波自2019年4月17日起计算逾期支付租金的利息的诉请予以支持，对君鼎公司要求杨波自2019年7月1日起计算逾期支付物业费的利息的诉请不予支持，仅支持自起诉之日（2019年8月14日）起计算逾期支付物业费的利息，且逾期支付租金和物业费的利息的计算标准均应从上述起算之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 因杨波至今未与君鼎公司办理案涉租赁房屋的交还手续，且杨波未举证证明已搬离并腾空案涉租赁房屋，故对君鼎公司要求杨波按照月租金标准支付三个月的房屋空置损失（性质应为逾期腾房的房屋使用费）176400元［672000元/年×（1＋5%）÷12个月×3个月]的诉请，本院予以支持。 合同虽未约定君鼎公司为实现案涉债权所发生的费用由杨波承担，但君鼎公司向法院申请诉前财产保全所发生的申请费系为了保障自身的债权能够顺利实现的必要费用，而以购买诉讼财产保全责任保险的方式提供保全担保却非必要，君鼎公司可选择以银行存款、房产或车辆等财产提供担保，故对君鼎公司要求杨波承担诉前财产保全申请费3120元的诉请予以支持，对其要求杨波承担购买诉讼财产保全责任保险所发生的保险费1000元的诉请不予支持。 因君鼎公司在法庭调查终结前已减少诉讼请求数额，本院根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项规定按照减少后的诉讼请求数额计算退还相应案件受理费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杨波于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付租金112680元、物业费10733.33元； 二、被告杨波于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付逾期付款的利息（租金112680元的利息从2019年4月17日开始起算，物业费10733.33元的利息从2019年8月14日开始起算，至2019年8月19日止均按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告杨波于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付逾期腾房的房屋使用费176400元； 四、被告杨波于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付诉前财产保全申请费3120元； 五、驳回原告江西君鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8231元（原告江西君鼎物业管理有限公司已预交11170元），原告江西君鼎物业管理有限公司负担1575元，被告杨波负担6656元，退回原告江西君鼎物业管理有限公司2939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  高 红 人民陪审员  万淑婛 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  胡 炫 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。