济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2908号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：宿艳梅，山东华梦律师事务所律师。被告：刘光霞，女，1983年3月11日出生，汉族，住济南市。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）与被告刘光霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人宿艳梅到庭参加诉讼。被告刘光霞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地地产向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除绿地地产与刘光霞于2015年1月12日签订的《济南市商房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］及其附件；2.请求贵院依法判令刘光霞协助绿地地产办理某室的商品房网签备案撤销手续；3.请求贵院依法判令刘光霞立即解除该房屋上所设定的任何权利负担，将某室腾还给绿地地产；4.请求贵院依法判令刘光霞立即向绿地地产支付代其偿还按揭贷款银行的借款49235.4元；5.请求贵院依法判令刘光霞向绿地地产支付违约赔偿金57110.7元；6.请求贵院依法判令刘光霞向绿地地产支付律师费15372元；7.请求贵院依法判令刘光霞向绿地地产支付补偿金（以12932.38元为基数，自2018年1月5日计算至实际支付之日；以5167.64元为基数，自2018年3月30日计算至实际支付之日；以7783.8元为基数，自2018年6月28日计算至实际支付之日；以7784.62元为基数，自2018年9月28日计算至实际支付之日；以7783.61元为基数，自2018年12月28日计算至实际支付之日；以7783.35元为基数，自2019年3月29日计算至实际支付之日；以24883元为基数，自立案之日计算至实际支付之日；以上款项均按照日万分之五计算，计算至2019年4月28日为6704.84元）；8.判令刘光霞承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月12日，绿地地产与刘光霞签订《济南市商品房买卖合同》及附件［合同编号:销售(字)***］，合同约定，刘光霞以按揭贷款的方式，购买绿地地产开发的某室，合同总房款共计人民币571107元，刘光霞支付首付款172107元，向中国银行股份有限公司济南历下支行按揭贷款399000元，绿地地产就此贷款为刘光霞提供阶段性按揭贷款担保。因刘光霞未能如约按时偿还按揭贷款，导致绿地地产为刘光霞承担了阶段性担保责任，截止2019年3月29日，代刘光霞向中国银行股份有限公司济南历下支行偿还其欠付的贷款共计49235.4元。绿地地产认为，刘光霞拒绝按照合同约定按时偿还银行贷款，导致绿地地产为其承担担保责任，且刘光霞在合同及附件约定的期限内仍未向绿地地产偿还代其支付的按揭贷款，其行为已经构成严重违约。为维护绿地地产的合法权益不受侵害，特依法诉至贵院，请求贵院依法判如所请。刘光霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘光霞未到庭质证，对绿地地产提交的证据，本院经审查予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，绿地地产作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的刘光霞签订《济南市商品房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］，约定刘光霞购买绿地地产开发建设的某室商品房一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为571107元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款172107元（含定金拾万元整），其余房款399000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订15日内支付给出卖人；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定：……4.如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：……（2）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（3）乙方没有按本项第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。补充协议第十条合同解除约定：……2.如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总价款10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。……如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于全部购房款万分之三的违约金，逾期超过20日仍未能配合甲方办理相关撤销手续或将户口迁出的，则自逾期第21日起，乙方每日应向甲方支付相当于全部购房款万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。（3）如合同解除，须乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，……将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利义务（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。如乙方未在上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款的2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除乙方在使用本房屋时发生的所有费用及前述赔偿金。第十三条补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。上述合同已办理了网签、备案手续。2015年1月19日，刘光霞支付首付款172107元。2015年2月5日，绿地地产、刘光霞及中国银行股份有限公司济南历下支行（以下简称中行历下支行）三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由刘光霞向中行历下支行贷款399000元，贷款期限240个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地地产为刘光霞的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，中行历下支行依约发放了相应的贷款。2016年9月21日，绿地地产向刘光霞交付了涉案合同约定的房屋。贷款后，刘光霞初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致绿地地产承担保证责任，代其向银行偿还了相应的贷款。2018年1月5日至2019年3月29日期间，中行历下支行、中国银行股份有限公司济南高新支行（以下简称中行高新支行）向绿地地产共发出6份《代偿证明》，自绿地地产账户扣划款项，用于归还借款人刘光霞欠款，6次扣款共计49235.4元，分别为：2018年1月5日扣划12932.38元，2018年3月30日扣划5167.64元，2018年6月28日扣划7783.80元，2018年9月28日扣划7784.62元，2018年12月28日扣划7783.61元，2019年3月29日扣划7783.35元。2019年3月19日，绿地地产向刘光霞邮寄告知函，邮寄记录显示于2019年3月20日他人收。2019年3月18日告知函主要内容为绿地地产告知刘光霞其与该公司于2015年1月12日签订了《济南市商品房买卖合同》，刘光霞购买绿地地产开发的涉案房产，房款中399000元为向银行按揭贷款，刘光霞在履行偿还贷款过程中未按约定偿还贷款导致绿地地产为其代偿贷款共计41452.05元，故绿地地产依约向刘光霞送达该函，要求其按约定偿还绿地地产代偿款及其他费用，若延迟达30日，则绿地地产有权立即解除合同。为处理本案诉讼事宜，绿地地产与山东华梦律师事务所与2019年4月19日签订《民事委托代理合同》，由山东华梦律师事务所委派律师担任本案中绿地地产的委托诉讼代理人。2019年6月5日，绿地地产向山东华梦律师事务所支付律师代理费15372元。另查明，涉案贷款经办网点为中国银行济南奥体西路支行在与绿地地产、刘光霞签订贷款合同时属中行历下支行下属机构，故签订合同主体为中行历下支行，后该网点划归中行高新支行管辖，故划归后涉案贷款由中行高新支行处理。本院认为，绿地地产与刘光霞签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及绿地地产、刘光霞与中行历下支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。绿地地产以刘光霞拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，刘光霞逾期还款，导致绿地地产承担保证责任，分次代其清偿了部分银行贷款。按照双方签订的补充协议约定：乙方没有按本项第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，刘光霞逾期还款导致绿地地产承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，绿地地产有权解除合同并要求刘光霞承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，绿地地产承担保证责任后，刘光霞应在送达告知函3日内偿还全部款项，延迟达30日，绿地地产享有了合同解除权。因刘光霞未按期偿还贷款，中行历下支行于2018年1月5日至2019年3月29日期间扣划绿地地产款项49235.4元，绿地地产在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达刘光霞的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，本院对刘光霞进行公告送达的时间为2019年10月8日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定，刘光霞应当协助绿地地产办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，绿地地产的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。绿地地产要求刘光霞支付代偿的贷款49235.4元，本院予以支持。绿地地产要求刘光霞解除房屋所设定的权利负担并于30日内腾还房屋。《中华人民共和合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案情况，因刘光霞违约，绿地地产要求解除合同，本院予以支持，绿地地产要求刘光霞三十日内腾还房屋合法有据，予以支持。因绿地地产未明确刘光霞对房屋所设定的权利负担，其该请求不予支持。绿地地产要求刘光霞支付违约赔偿金57110.7元，并诉称因刘光霞违约，绿地地产解除合同，给绿地地产造成了因签署合同及补充协议而承担的税费及销售佣金等损失，根据补充协议第十条约定，刘光霞应向绿地地产支付购房总价款10%的违约赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于刘光霞存在违约行为，绿地地产要求刘光霞支付购房总价款10%的违约赔偿金符合合同约定，刘光霞未提供证据证实合同约定违约金过分高于绿地地产的损失，故绿地地产该项主张，本院予以支持。绿地地产要求刘光霞支付因逾期还款导致其承担担保责任，并按日万分之五计算的补偿金的主张，根据补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（2）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。故绿地地产该项主张，本院予以支持，但绿地地产未明确该部分诉讼请求中的24883元的性质，故对该部分款项的补偿金请求本院不予支持。上述条款同时约定了律师代理费的承担主体，绿地地产提交民事代理合同及网上电子回单用以证明支付律师费的事实，因此，绿地地产关于律师费的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、绿地地产（济南）有限公司与刘光霞于2015年1月12日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2019年10月8日解除；二、刘光霞于本判决生效之日起十日内协助绿地地产（济南）有限公司办理某室房屋的网签、备案撤销手续；三、刘光霞于本判决生效之日起三十日内将坐落于某室房屋腾交给绿地地产（济南）有限公司；四、刘光霞于本判决生效之日起十日内偿还绿地地产（济南）有限公司代为偿还的银行贷款49235.4元；五、刘光霞于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司违约金57110.7元；六、刘光霞于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司律师代理费15372元；七、刘光霞于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司补偿金（以12932.38元为基数，自2018年1月5日计算至实际支付之日；以5167.64元为基数，自2018年3月30日计算至实际支付之日；以7783.8元为基数，自2018年6月28日计算至实际支付之日；以7784.62元为基数，自2018年9月28日计算至实际支付之日；以7783.61元为基数，自2018年12月28日计算至实际支付之日；以7783.35元为基数，自2019年3月29日计算至实际支付之日；以上款项均按照日万分之五计算）。八、驳回绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9511元，由被告刘光霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  韩春华人民陪审员  牛晋英二〇一九年十二月十六日法官 助理  薛 原书 记 员  朱 岭