浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3093号上诉人（原审原告）：浙江龙润置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号。统一社会信用代码：913304007530242502。法定代表人：董利华，董事长。委托诉讼代理人：华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱红，女，1972年2月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。上诉人浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）因与被上诉人朱红商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月05日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙润公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持龙润公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由朱红承担。事实和理由：一、一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十五条第二款的规定，认定龙润公司丧失合同解除权，适用法律错误。《商品房买卖合同解释》第十五条第一款是根据《合同法》第九十四条作出的规定，故《商品房买卖合同解释》第十五条系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的解释，而非针对约定解除权的情形。本案龙润公司因双方在商品房买卖合同中约定的条件成就而享有约定解除权，不能适用《商品房买卖合同解释》第十五条的规定进行处理，故龙润公司的合同解除权并未丧失。二、龙润公司行使解除权且并未超过行使期限。1、朱红未按商品房买卖合同约定按期支付购房款，未就违约原因、违约责任承担及付款时间变更与龙润公司协商，使双方的合同关系陷入不确定状态。虽然龙润公司的解除权形成后未立即行使，但由于双方并未约定解除权的行使期限，且朱红也没有对龙润公司行使催告权，应视作朱红任由龙润公司单方行使解除合同的权利。2、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，当事人一方行使约定解除权解除合同的，应通知对方。本案双方当事人没有约定解除权的行使期间，也没有法律规定解除权的行使期限，龙润公司采取积极方式主张解除合同，应当视为龙润公司向朱红履行了解除合同的通知义务。由于朱红没有向龙润公司催告解除合同，龙润公司行使合同解除权未超过合理的期限。三、法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由继续履行合同而产生比解除合同更大的损失，从而维护守约方的合法权益。本案朱红在没有合理抗辩理由的情况下不履行支付剩余房款的义务，构成违约。在商品房买卖合同约定解除的条件成就后，朱红未就合同的履行问题与龙润公司积极协商，缺乏履约诚意，在房价快速上涨的背景下若仍要求龙润公司等待履行，对龙润公司不公。朱红二审答辩认为：一、《商品房买卖合同解释》第十五条也适用于《中华人民共和国合同法》第九十五条，第十五条第一款只是明确了法定解除的规定，因此第十五条第二款可以适用本案。广东省高级人民法院就此问题有明确规定，最高人民法院也发布了类似的改判案件，根据其他省市规定及司法实践，一审适用法律正确。因此龙润公司于2017年发送律师函给朱红时，其合同解除权已消灭。二、龙润公司的项目多年来一直无人管理，涉案房屋水电费由朱红缴纳，本案房款未付清的原因不在于朱红。朱红同意支付剩余房款，并按照合同支付违约金，龙润公司因房价上涨而要求解除合同对朱红不公平。请求二审驳回龙润公司的上诉请求。龙润公司一审诉讼请求：1.判令确认龙润公司与朱红签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除；2.判令朱红配合龙润公司办理嘉兴市中港名都第17幢2号房屋撤销网签及备案手续；3.判令朱红支付龙润公司违约金104235元；4.本案诉讼费用由朱红承担。一审法院经审理认定：龙润公司原企业名称为浙江中成实业有限公司，2017年6月19日经核准变更为现企业名称。2010年4月24日，龙润公司与朱红签订《浙江省商品房买卖合同》一份,约定朱红购买龙润公司开发建设的中港名都紫澜苑第17幢2号房，价款为3674507元，付款方式为分期付款，根据合同附件八补充协议内容（2），具体为：于签订合同当天支付200000元，余额3474507元，于2010年6月1日前支付400000元，于2010年8月1日前支付1000000元，于2010年10月1日前付清余款2074507元，逾期不付清房款，按逾期付款条款处理。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”第1款第②项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本案中，龙润公司与朱红确认朱红已支付房款200000元，余款至今未付。另，合同载明朱红的地址为嘉兴市澳洲花园6幢1702室，联系电话为136××××8768。合同附件八补充协议内容（1）第3条约定：本合同写明的买受人或委托代理人地址为出卖人向买受人发送有关通知等资料的联系地址。出卖人通过邮寄等方式向该联系地址发送通知等资料给买受人，不论通知等资料是否实际由买受人收到（包括退件），均视为出卖人已尽通知义务，视为买受人已收到通知等资料。买受人如变更联系地址，应书面向出卖人出具变更通知。2017年11月27日，龙润公司通过ＥＭＳ快递向朱红邮寄名称为“解除紫澜苑17幢2室买卖合同通知书”的文件，收件地址为嘉兴市澳洲花园6幢1702室，联系电话为136××××8768，投递记录显示于2017年11月28日妥投，处理说明为“他人收柜子”。龙润公司在《解除关于嘉兴市中港名都紫澜苑17幢2室的商品房买卖合同通知书》中称：合同签订后，我公司（即龙润公司，下同）多次向你（即朱红，下同）催款，但截止今天，你仅向我公司支付20万元。现我公司根据合同约定，通知你解除合同，请你向我公司履行违约、解除合同的相应义务。一审法院经审理认为，龙润公司与朱红签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，应为合法有效，双方均应恪守。根据已查明的事实，朱红在合同签订后仅向龙润公司支付了200000元，未依约按期支付剩余购房款，故根据合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”中关于“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”的约定，龙润公司有权解除合同。本案主要争议焦点在于，龙润公司于2017年11月27日向朱红发出解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》通知之时，其合同解除权是否已消灭。《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。对于该条款的理解，一审法院认为，合同解除权系形成权，法律对这一形成权规定除斥期间的目的系为了稳定民事法律关系和维护社会正常秩序。在一方当事人享有解除权时，无论其选择解除合同还是选择要求继续履行合同，都应及时、确定，否则将导致当事人之间的权利义务关系处于不稳定、不确定的状态。为督促享有解除权的当事人及时作出选择，法律规定了解除权的除斥期间，当事人超过除斥期间而未行使解除权的，应视为解除权已消灭。因此，从设立解除权除斥期间制度的目的来看，不管是法定解除权还是约定解除权，在该问题上并无二致，且合同法第九十五条规定的解除权消灭情形也未就法定解除权和约定解除权作出区分。因此，龙润公司关于《商品房买卖合同解释》第十五条第二款的规定仅能适用于法定解除权情形而本案不能适用的意见，有悖于解除权除斥期间制度设立的目的，一审法院不予采纳。本案中，龙润公司与朱红签订的《浙江省商品房买卖合同》未对龙润公司在朱红迟延付款情况下所享有的解除权的行使期间作出明确约定，也没有证据证明朱红曾催告龙润公司行使其解除权，故龙润公司行使其解除权的除斥期间依法应当为自解除权发生之日起一年。朱红未依约在2010年6月1日前、2010年8月1日前和2010年10月1日前支付约定的购房款，结合合同关于“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”的约定，一审法院认为，龙润公司于2017年11月27日向朱红发出解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》通知之时，其合同解除权已因超过法定除斥期间而消灭，至于朱红是否收到该通知已无审查之必要。龙润公司也未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内行使过解除权，故对于其请求确认合同已解除并基于此要求朱红配合办理涉案房屋撤销网签备案手续的诉讼请求，一审法院不予支持。龙润公司确认其主张朱红支付违约金的诉讼请求是基于合同解除的情况下，鉴于其确认合同已解除的主张不能成立，故对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回龙润公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1192元，由龙润公司负担。二审中,双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《商品房买卖合同解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”该条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《商品房买卖合同解释》第十五条第一款系针对商品房买卖合同法定解除权的行使条件作出的规定，第二款系对解除权的行使期限及合同解除权消灭作出的规定。第二款表述的“解除权”并未仅指“法定解除权”,而第十五条第一款之所以指明仅适用于法定解除权的情形，不包含约定解除权的情形，是因为约定解除权的行使条件系由合同当事人进行约定，并无立法的必要。因此，第一款和第二款具有相对独立性，第二款并非承接第一款而作出的规定。合同解除权设定除斥期间的立法本意是为了督促解除权人及时表明是否行使解除权的态度，使合同权利义务状态稳定下来。无论是法定解除权还是约定解除权的行使，都存在解除权除斥期间未能根据法律规定或当事人约定进行确定的情形，需要法律予以明确。按照龙润公司的理解，第二款仅能适用于法定解除权的情形，如其理由成立，则约定解除权人在明知存在解除事由后即使其不通知对方解除合同或者催告对方尽快履行，约定解除权也处于永不消灭的状态，由此会导致合同权利义务处于不确定状态，使除斥期间的设置丧失其意义。因此，第十五条第二款既适用于法定解除权的情形也适用于约定解除权的情形，龙润公司认为《商品房买卖合同解释》第十五条第二款的规定仅适用于法定解除权的情形，而不能适用于约定解除权的情形，缺乏依据，也有悖于解除权除斥期间的立法本意，故本院不予支持。本案中，双方当事人约定支付最后一笔房款的时间为2010年10月1日前，故按照合同约定，至2010年12月31日的次日，龙润公司即享有合同约定的解除权，龙润公司直至2017年11月27日才向朱红发出解除合同的通知，已超过解除权行使的除斥期间，一审据此驳回龙润公司的诉讼请求并无不当。综上所述，龙润公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2384元，由上诉人浙江龙润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇一九年十二月十六日法官助理葛依依书记员赵婉沁