浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2740号上诉人（原审原告）：李勇,男,1970年12月30日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：朱磊莹，女，1975年6月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李勇,系朱磊莹之配偶。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。原审第三人：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦。上诉人李勇、朱磊莹因与被上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）、原审第三人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李勇、朱磊莹共同上诉请求：一、撤销原判；二、确认系争合同所售商铺无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性；三、判令新华洲公司通过虚构事实、故意隐瞒真相、设定陷阱、故意隐瞒真实情况，违反国家法律规定于2016年8月24日与李勇、朱磊莹签订的房屋买卖合同无效并予以撤销；四、判令新华洲公司退回房款60万元整；五、判令新华洲公司赔偿李勇、朱磊莹的间接经济损失，其中30万元的贷款利息按实际贷款年利率为5.88%计算，至2018年7月30日利息合计29510.25元（自2016年9月23日起至实际还款之日止）；六、因新华洲公司欺诈销售，判令新华洲公司赔偿李勇、朱磊莹不超过合同标的一倍的金额；七、本案一、二审的受理费由新华洲公司承担。事实和理由：一、一审中李勇、朱磊莹提供了案涉工程竣工验收图且新华洲公司确认了该证据的真实性，该证据明确本案商场按大空间设计，商场中心虚线布置仅作示意。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。一审认为李勇、朱磊莹要求确认系争合同所售商铺无实质意义上的四至之不动产界址的请求非法院民事案件确认之诉审理范围，且未在判决书附页中以相关法律条文释明，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，在民事诉讼中法院不能直接否定房屋登记行为效力，如果一方当事人质疑房屋所有权证书的效力，应中止民事诉讼，告知其提起行政诉讼，一审违反法定程序。物权中的所有权不包含“虚拟所有权”即虚拟产权，新华洲公司创设了新物权，根据物权法定原则，这种创设自始无效，不具有物权法上的效力。二、亿诚公司和新华洲公司在人员、业务、财务等方面存在交叉或混同，属于公司人格混同，应认定二者为关联公司。1、关于人员和业务。认购商铺、签订商品房买卖合同、委托经营合同、前期宣传推广、租金收益计算均在新华洲公司的售楼中心办理，由新华洲公司员工对接。新华洲公司与亿诚公司之间具有相同的工作人员和办公场所，是典型的“一套人马，多套牌子”，是公司组织机构的混同。2、关于财务。李勇、朱磊莹一审提交的（2015)浙嘉民终字第88号判决认定新华洲公司出具的国贸中心广场计价表，写明商铺10年的租金收益，以前两年租金抵房款，以租金抵扣房款可以证明新华洲公司和亿诚公司财务混同。李勇、朱磊莹一审已提交新华洲公司自持新品港物业的证据，而亿诚公司作为新品港统一管理公司，双方应签订委托管理合同。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，可以推定新华洲公司与亿诚公司财务混同。一审未准许李勇、朱磊莹提出调取前述两公司财务混同证据的申请，现请二审调取该证据。三、李勇、朱磊莹一审提交了多份生效判决，判决显示亿诚公司没有独立意思表示，其与购房者签订委托合同的收益取决于新华洲公司与购房者的买卖合同。因为新华洲公司在售房时宣传的租金收益，李勇、朱磊莹才会以该价格购买房屋，上述事实足以反映新华洲公司与亿诚公司存在密切联系，查明该关系是一审应尽的审查义务，一审不履行调查义务，以证据不足为由驳回李勇、朱磊莹的诉讼请求，认定事实有误。新华洲公司为防止交房后被业主发现涉案商品房为虚拟商铺而单方委托关联公司亿诚公司经营管理，至今未通知验房。嘉兴市于2013年出台了杜绝分割虚拟商铺的文件，本案发生时间是在2016年，李勇、朱磊莹二审提供亿诚公司的上诉状作为新证据，证明亿诚公司明确房屋原状不是实体墙，新华洲公司系合同欺诈。新华洲公司二审答辩认为：一审认定事实清楚，判决正确。二审答辩意见与一审答辩意见一致。李勇、朱磊莹上诉提出新华洲公司和亿诚公司存在人格混同，但未能提供相应证据予以证明。亿诚公司二审未作陈述。李勇一审诉讼请求（变更后）：1.确认新华洲公司通过虚构事实、故意隐瞒真相、设定陷阱、故意隐瞒真实情况，违反国家法律规定于2016年8月24日与李勇、朱磊莹签订的《房屋买卖合同》无效并予以撤销；2.新华洲公司退回讼争合同款600000元及相关税费21442元（专项维修基金、契税、印花税、房产证、他项权证、土地证代办费、预告抵押费等）；3.新华洲公司赔偿李勇间接经济损失（其中300000元贷款的利息按实际贷款年利率5.88%计算；对已经支付的300000元现金的利息按银行同期贷款利率计算，均自2016年8月24日起计算至实际还款之日止）；4.本案受理费由新华洲公司承担；5.新华洲公司因欺诈赔偿李勇不超过合同标的物一倍的金额。一审审理过程中，朱磊莹申请作为原告参加诉讼，并向一审法院提出诉讼请求：确认案涉商铺无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性。一审法院经审理认定：2016年8月24日，李勇、朱磊莹与新华洲公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2016预0007568），约定李勇、朱磊莹向新华洲公司购买位于嘉兴市秀洲区的商品房，用途为商业服务，商品房建筑面积为21.52平方米，套内面积为10.24平方米，分摊建筑面积为11.28平方米，房屋总价款为600000元；新华洲公司应于2016年11月24日前将符合条件的商品房交付李勇、朱磊莹使用；新华洲公司承诺于2017年5月24日前取得土地、房屋权属证书，交付给李勇、朱磊莹，李勇、朱磊莹委托新华洲公司办理该商品房转移登记；附件八补充协议第五条中约定“双方的权利义务以合同及其附件和本协议为准。广告、模型、楼书、样板房等仅供参考，具体以合同约定或政府批准文本为准。涉及对外销售广告、宣传资料等，均不属合同要求的条款”。合同签订后，李勇、朱磊莹又与亿诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》一份，约定李勇、朱磊莹将向新华洲公司购买的位于嘉兴市秀洲区商铺委托亿诚公司经营管理，合同中对商铺委托经营管理收益进行约定。李勇、朱磊莹已按约向新华洲公司支付购房款600000元，其中300000元通过向中国农业银行股份有限公司南湖支行贷款支付，此外，李勇、朱磊莹还向新华洲公司交付了物业专项维修资金、契税、印花税、房产证、他项权证费、土地证、三证代办费、预告预抵押费等共计21442元。上述商品房于2017年2月17日办理不动产登记。因上述商品房依据《商铺委托经营管理合同》交亿诚公司经营管理后，亿诚公司未能按约支付商铺委托经营管理收益，故李勇、朱磊莹为此于2018年7月向亿诚公司发函催款并要求依法成立业委会。李勇、朱磊莹提交的销售广告资料中印有开发商为新华洲公司及首付价格、租金收益等内容，载明“本资料仅为邀约邀请，其中图片文字及数据等内容仅作参考”。一审法院经审理认为，本案的主要争议为李勇、朱磊莹与新华洲公司间所签订的《浙江省商品房买卖合同》是否有效，是否可撤销。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。李勇、朱磊莹主张合同无效、可撤销的主要理由是认为新华洲公司在销售案涉商品房时所作的宣传存在虚构事实、故意隐瞒、设定陷阱等情形，构成欺诈，对此一审法院认为，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示，销售广告并非直接影响李勇、朱磊莹决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素，且李勇、朱磊莹提交的新华洲公司销售广告资料中明确载明“本资料仅为邀约邀请，其中图片文字及数据等内容仅作参考”，《浙江省商品房买卖合同》补充协议中亦约定“双方的权利义务以合同及其附件和本协议为准。广告、模型、楼书、样板房等仅供参考，具体以合同约定或政府批准文本为准。涉及对外销售广告、宣传资料等，均不属合同要求的条款”，故李勇、朱磊莹以新华洲公司销售广告内容未能兑现为由主张欺诈的理由不成立，案涉《浙江省商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的合同无效情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款中规定的可撤销情形。另，李勇、朱磊莹认为案涉《浙江省商品房买卖合同》违反了《城市商品房销售管理办法》第十一条规定，应属无效，对此一审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《城市商品房销售管理办法》是部门规章，并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故李勇、朱磊莹以案涉《浙江省商品房买卖合同》违反了《城市商品房销售管理办法》的规定主张合同无效的理由亦不能成立。综上，李勇、朱磊莹诉请确认案涉《浙江省商品房买卖合同》无效、可撤销，依据不足，一审法院不予支持，李勇、朱磊莹以合同无效、可撤销为由要求新华洲公司返还房款及相关税费并赔偿损失亦缺乏相关依据，一审法院不予支持。李勇、朱磊莹另以新华洲公司欺诈为由要求新华洲公司赔偿李勇、朱磊莹不超过合同标的物一倍的金额，因前文已述，李勇、朱磊莹主张新华洲公司欺诈的理由不成立，故对李勇、朱磊莹该诉讼请求，一审法院亦不予支持。朱磊莹申请作为原告参加诉讼后提出确认案涉商品房无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性，对此一审法院认为，该请求非法院民事案件确认之诉审理范围，案涉商品房的四至及分割模式等以相关行政机关依法颁发的权属证书记载为准。关于朱磊莹主张的案涉商品房为虚拟分割，新华洲公司系违法办理登记手续，一审法院认为，鉴于案涉商品房已依法办理不动产登记，朱磊莹的主张依据不足，一审法院不予采纳。关于朱磊莹要求一审法院调取案涉市场业主名册的申请，因调查内容与本案审理无直接关联，一审法院不予准许。关于李勇、朱磊莹要求一审法院调取新华洲公司与亿诚公司间签订的商铺委托经营管理合同及付款情况的申请，调查内容非当事人申请法院调查取证的范围，且相关事实与本案审理无直接关联，新华洲公司将自持商铺委托亿诚公司经营管理并收取收益，并不能据此推定两者是否存在混同，故对李勇、朱磊莹的申请，一审法院不予准许。新华洲公司及亿诚公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李勇、朱磊莹的诉讼请求。案件受理费9800元，由李勇、朱磊莹负担。二审中,李勇、朱磊莹提供亿诚公司与涂为民、周绍芬委托合同纠纷一案中的上诉状，证明亿诚公司承认新华洲公司将房屋交付亿诚公司占有使用时房屋没有隔开，商铺与商铺之间不存在实体隔墙，与李勇、朱磊莹提供的竣工图一致，案涉商铺是虚拟商铺的事实。新华洲公司发表质证意见如下：对证据三性均有异议，若二审有相应上诉状，新华洲公司对其形式真实性无异议，但仅凭亿诚公司的单方陈述不能直接证明实际交付情况，新华洲公司交付时有实体墙。亿诚公司未发表质证意见。本院认证意见：该证据不能证明交付时的状态，不予认定。新华洲公司与亿诚公司未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，李勇、朱磊莹以欺诈为由要求撤销双方签订商品房销售合同或确认双方签订的商品房销售合同无效。李勇、朱磊莹主张欺诈的事由为新华洲公司故意隐瞒涉案商铺为虚拟分割商铺的事实、故意隐瞒新华洲公司与亿诚公司人格混同的事实、故意隐瞒房屋真实销售价格的事实。李勇、朱磊莹认为涉案工程竣工验收图显示房屋是虚拟分割，新华洲公司销售房屋时隐瞒了虚拟分割的事实。涉案房地产开发项目经设计、施工，经竣工验收合格后取得备案，涉案商品房也进行了产权登记。即使涉案商品房系虚拟分割，也不能认定新华洲公司在销售时隐瞒了规划设计实际情况，虚构事实对外进行销售，因此，李勇、朱磊莹以此主张新华洲公司构成欺诈，缺乏依据。李勇、朱磊莹上诉提出新华洲公司隐瞒了其与亿诚公司人格混同的事实，并据此主张撤销商品房销售合同。对此本院认为，商品房销售合同系新华洲公司与李勇、朱磊莹签订，亿诚公司与本案商品房销售合同的订立及履行没有关联,其以人格混同为由主张新华洲公司在销售房屋时构成欺诈，理由不成立，其要求调取证据的申请，亦与本案的处理缺乏关联性，不予准许。关于新华洲公司是否在商品房销售价格上存在欺诈的事实。商品房买卖合同系双方协商一致后达成。李勇、朱磊莹因未取得租金收益认为房屋价格高于实际价格，但李勇、朱磊莹未能从委托经营管理公司处获得租金收益的情况属于委托经营管理合同履行过程中发生的事项，与本案商品房销售合同的签订没有关联。李勇、朱磊莹未能取得租金收益应提起相关租金诉讼，李勇、朱磊莹以未能取得租金收益主张新华洲公司在商品房销售合同签订过程中隐瞒房屋真实价格缺乏依据。确认之诉系要求法院认定法律关系存在或者不存在之诉，当事人不能就单纯的事实提起确认之诉。李勇、朱磊莹要求确认涉案商品房无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性，该请求非法院民事案件确认之诉审理范围，涉案商品房的四至及分割模式等以相关行政机关依法颁发的权属证书记载为准。综上所述，李勇、朱磊莹的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费9800元，由上诉人李勇、朱磊莹负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇一九年十二月十二日书记员 陈 诚