福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2962号 原告：中国银行股份有限公司福州北尚支行（曾用名称“中国银行股份有限公司福州元洪支行”），住所地福建省福州市晋安区新店镇秀山路63号1#楼一层大堂西侧第4-6号店面，统一社会信用代码91350100X1139616XH。 主要负责人：林世勇，行长。 委托诉讼代理人：洪芳芳，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林欣，福建新世通律师事务所律师。 被告：吴少芳，女，1976年10月6日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：龚振平，男，1975年8月25日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：福州世茂实业有限公司（曾用名称“福州世茂置业有限公司”），住所地福建省福州市台江区广达路108号世茂国际中心17层02室01-06单元，统一社会信用代码91350100662832850B。 法定代表人：刘新浩，执行董事。 委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司工作人员。 原告中国银行股份有限公司福州北尚支行（以下简称中行北尚支行）与被告吴少芳、被告龚振平、被告福州世茂实业有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林欣、被告世茂公司的委托诉讼代理人黄孔新到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人洪芳芳未到庭参加诉讼，被告吴少芳、被告龚振平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行北尚支行向本院提出诉讼请求：1、吴少芳、龚振平立即偿还借款本金826704.69元及相应利息、罚息（暂计至2019年5月22日止的利息为196357.45元、罚息为157633.63元，此后的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的方式计收至款项实际清偿之日止）；2、吴少芳、龚振平承担中行北尚支行因本案支出的律师费22000元；3、世茂公司对吴少芳、龚振平上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、吴少芳、龚振平立即协助中行北尚支行办理福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室的抵押登记手续，世茂公司应督促吴少芳、龚振平并配合其办理抵押登记；5、确认福州市台江区的抵押登记办妥后，或吴少芳、龚振平逾期仍未办理抵押登记的，中行北尚支行有权以吴少芳、龚振平提供担保的坐落于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债务；6、本案诉讼费用、公告费由吴少芳、龚振平、世茂公司共同承担。事实和理由：2011年12月23日，中国银行股份有限公司福州元洪支行（2016年6月27日更名为中国银行股份有限公司福州北尚支行）与吴少芳、龚振平、福州世茂置业有限公司（2014年7月23日更名为福州世茂实业有限公司）签订编号：ＳＭＺＹ-2011-01-0022《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定吴少芳向中行北尚支行借款2990000元，贷款期限为120个月，自实际放款日起算；贷款用途为吴少芳支付坐落于福州市台江区世茂国际中心X＃楼XXX、XXX号房的商业用房购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从原告实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若吴少芳未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；吴少芳以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，并办理抵押登记，本担保项下担保范围为本合同项下吴少芳的全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），世茂公司提供阶段性连带责任保证；吴少芳未按期归还贷款本息，中行北尚支行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期、依法及本合同约定对抵押房产行使抵押权、要求保证人承担保证责任；因本合同订立、履行及争议解决发生的包括律师费、公告费等费用由吴少芳承担；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方可依法向原告所在地人民法院起诉。同日，中行北尚支行依约向吴少芳发放贷款2990000元。2011年12月27日，中行北尚支行和吴少芳办理了位于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室预购商品房抵押权预告登记。吴少芳自2014年10月起未依约向中行北尚支行偿还贷款本息，中行北尚支行经多次催告未果。2019年4月，中行北尚支行宣布贷款合同项下贷款本息全部提前至2019年4月22日到期，并将该通知送达吴少芳、龚振平、世茂公司。 吴少芳、龚振平未作答辩。 世茂公司辩称，本案同时存在债务人提供物的担保及答辩人提供保证担保，中行北尚支行应当优先拍卖抵押物用于清偿吴少芳、龚振平欠付的款项，不足部分再由答辩人清偿。 中行北尚支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.编号：SMZY-2011-01-0022《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》； 2.预购商品房抵押权预告登记证； 3.个人消费贷款借款借据； 4.吴少芳、龚振平的结婚证复印件； 5.债务提前到期告知函、EMS快递面单（单号：1077101829529、1077101828129）及邮件查询单； 6.要求承担保证责任通知书、EMS快递面单（单号：1077101830429）及邮件查询单； 7.逾期未还款明细； 8.委托代理合同、中信银行客户回单、福建增值税普通发票。 吴少芳、龚振平未向本院提交证据。 世茂公司向本院提交NO：20130090《初始登记通知书》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司对除证据7之外的证据均无异议。经审查，中行福州北尚支行提交的证据1-8、世茂公司提交的证据能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月23日，中行北尚支行（贷款人）与吴少芳（借款人暨抵押人）、世茂公司（保证人）签订合同号：ＳＭＺＹ-2011-01-0022《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为2990000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于福州市台江区世茂国际中心X＃楼XXX、XXX号房的商业用房购房款；合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；借款人按月等额本息还款，还款期共计120期，约定还款日为每月10日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；抵押担保的范围为本合同项下借款人的全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；世茂公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决，协商不成时，双方依法向贷款人所在地人民法院起诉。前述合同贷款人处加盖的公章为中国银行股份有限公司福州元洪支行，保证人处加盖的公章为福州世茂置业有限公司。龚振平作为抵押物共有人，在前述合同附件二《抵押物清单》上签字确认，同意以世茂国际中心X＃楼XXX、XXX号房产向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。 2011年12月27日，中行北尚支行与吴少芳就坐落于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室、XX层XX室办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人记载为中国银行股份有限公司福州元洪支行。 2011年12月31日，中行北尚支行向吴少芳发放了贷款2,990,000元。借款借据载明借款期限自2011年12月31日至2021年12月31日，月利率7.6375‰。 2014年10月起，吴少芳开始拖欠贷款本息。2019年4月17日，中行北尚支行向吴少芳发出《债务提前到期告知函》，告知行使提前收回已发放贷款的权利，SMZY-2011-01-0022《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》项下的全部贷款提前至2019年4月22日到期，要求吴少芳立即归还所欠借款本息、费用等共计1,172,576.89元。吴少芳于2019年4月26日签收。2019年5月13日，中行北尚支行向世茂公司发出《要求承担保证责任通知书》，告知已于2019年4月22日通知吴少芳提前收回已发放的全部贷款，还款总额为1,172,576.89元，因吴少芳未能在2019年5月20日前偿还上述所有欠款，要求世茂公司履行连带保证责任。 截至2019年5月22日，吴少芳尚欠借款本金826,704.69元、利息196,357.45元、逾期本金罚息103,942.57元、逾期利息罚息53,691.06元，故引发本案诉讼。中行北尚支行为本案诉讼支出律师代理费22,000元。 现坐落于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室的预购商品房抵押权预告登记已注销，XX层XX室仍保持抵押状态。 另查明，吴少芳与龚振平于2001年1月3日登记结婚。福州世茂置业有限公司于2014年7月23日更名为福州世茂实业有限公司。中国银行股份有限公司福州元洪支行于2016年6月27日更名为中国银行股份有限公司福州北尚支行。 福州市房屋登记中心于2013年8月19日向世茂公司发出NO：20130090《初始登记通知书》，内容是：你公司申请台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼；X#、X#楼连体地下室房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积145427.09平方米，具体范围见附表，附表中列有X#楼XX层XX室。 诉讼中，中行北尚支行确认，世茂公司于2014年11月27日因承担保证责任而垫付款项14,000元，第一项诉讼请求中的金额已扣除前述垫付款项。世茂公司陈述由于吴少芳、龚少平失联，导致案涉房产未办理产权登记及抵押登记。 本院认为，中行北尚支行与吴少芳、世茂公司订立的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。中行北尚支行已履行发放贷款的义务，吴少芳却未按合同约定还款，已构成违约，故中行北尚支行提前收回全部贷款，请求吴少芳偿还尚欠的借款本金、利息、罚息，以及承担其为实现债权而支付的律师代理费22,000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 案涉债务发生在吴少芳与龚振平的婚姻关系存续期间，吴少芳借款用于购买抵押物，龚振平作为抵押物共有人在《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》附件上签字，应认定案涉债务系夫妻共同债务。因此，中行北尚支行请求龚振平对吴少芳所负债务承担共同偿还的责任，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”吴少芳以坐落于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室提供抵押担保，该抵押物仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。但是，案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人吴少芳、龚振平，故吴少芳、龚振平负有协助办理抵押登记的义务，本院确定吴少芳、龚振平应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若吴少芳、龚振平逾期仍未协助办理抵押登记，中行北尚支行将无法行使抵押权，世茂公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予中行北尚支行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 世茂公司自愿为吴少芳的债务提供阶段性连带责任保证，其与中行福州北尚支行约定的保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”，即在案涉房产办理正式抵押登记且中行北尚支行收到他项权证之日前，世茂公司仍应承担连带保证责任。世茂公司在承担保证责任后，有权向吴少芳、龚振平追偿。世茂公司关于中行北尚支行应当优先拍卖抵押物用于清偿吴少芳、龚振平的债务，不足部分再由其清偿的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，对中行北尚支行的诉讼请求，本院予以支持。吴少芳、龚振平未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、吴少芳、龚振平应于本判决生效之日起十日内，向中国银行股份有限公司福州北尚支行偿还借款本金826,704.69元及利息、罚息（暂计至2019年5月22日的利息为196,357.45元，罚息为157,633.63元，此后的利息、罚息、复利按编号：SMZY-2011-01-0022《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的标准计至款项还清之日止）； 二、吴少芳、龚振平应于本判决生效之日起十日内，向中国银行股份有限公司福州北尚支行偿还其为实现债权而支出的律师代理费22,000元； 三、吴少芳、龚振平应于本判决生效之日起三十日内,协助中国银行股份有限公司福州北尚支行办理坐落于福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室的抵押登记手续； 四、福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室抵押登记办妥后，或吴少芳、龚振平逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司福州北尚支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福州世茂实业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；在福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心X#楼XX层XX室抵押登记手续办妥之日，或吴少芳、龚振平逾期仍未办理抵押登记但中国银行股份有限公司福州北尚支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15624元，由吴少芳、龚振平、福州世茂实业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 莹 人民陪审员  江秀平 人民陪审员  刘瑞英 二〇一九年十二月二十日                                                                                                  法官助理   王雨桐                                                                                                   书记员    高慧琳 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。