重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0117民初511号原告：彭长斌，男，1968年4月18日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆欧博房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳大道619号，统一社会信用代码91500117574843250Q。法定代表人：刘持华，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄云，重庆嘉陵律师事务所律师。第三人：何培碧，女，1954年9月26日出生，汉族，住重庆市合川区。第三人：重庆升厦建设（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路208号，统一社会信用代码915001172036003801。法定代表人：刘德云。第三人：重庆升厦建设（集团）捷诚建筑劳务有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路208号，统一社会信用代码91500117787468167E。法定代表人：周锋。第三人：王何平，男，1973年2月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王民本，男，1976年2月12日出生，汉族，住重庆市合川区。原告彭长斌与被告重庆欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，继后，依法追加了何培碧、重庆升厦建设（集团）有限公司（以下简称升厦公司）、重庆升厦建设（集团）有限公司捷诚建筑劳务有限公司（以下简称升厦捷诚公司）、王何平为本案第三人，继续公开开庭进行了审理。原告彭长斌的委托诉讼代理人张永华、徐华，被告欧博公司委托诉讼代理人黄云，第三人王何平的委托诉讼代理人王民本到庭参加了诉讼。第三人何培碧、升厦公司、升厦捷诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭长斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付位于重庆市合川区×号欧博星座×幢×-2-2号及×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号的商品房；2.请求判令被告为原告办理位于重庆市合川区×号欧博星座×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号的房屋过户手续；3.请求判令被告向原告支付逾期办证的违约金和逾期交房的违约金；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费或保全保险费等由被告承担。后原告增加诉讼请求，请求撤销被告与第三人王何平之间就欧博星座×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号的8套房屋买卖合同在重庆市合川区规划与自然资源局的网签。明确逾期交房违约金：从2015年10月1日起，以已付购房款2200万元为基数，按照日利率万分之二计算至2016年2月3日止；从2016年2月4日起，以已付全部购房款23036250元为基数，按照日利率万分之二计算至实际交房之日止。逾期办证违约金：从2015年7月1日起，以1-2-2号房屋已付购房款6116022元为基数，按照日利率万分之0.1计算至2015年9月30日；从2015年10月1日起，以已付购房款2200万元为基数，按照日利率万分之0.1计算至2015年10月21日；从2015年10月22日起，以已付购房款15883978元为基数，按日利率万分之0.1计算至2016年2月3日；从2016年2月4日起，以已付购房款16920228元为基数，按照日利率万分之0.1计算至原告取得8套房屋的产权证之日止。事实和理由：2015年4月17日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同约定由原告购买被告坐落于重庆市合川区×号欧博星座×幢×-2-2号及×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号的预售商品房，房屋总建筑面积2772.68平方米，总成交金额为23036250元，付款方式为分期付款，交房日期为2014年9月16日前。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告仅办理了位于重庆市合川区×号欧博星座×幢×-2-2号的商品房过户手续，且该房屋及×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号的商品房至今尚未交付。原告多次催告被告交付房屋并办理剩余房屋的房产证，被告均置之不理。截止起诉之日，被告仍未向原告履行合同中约定的交房及办理剩余房屋产权证的义务。被告欧博公司辩称，请求判决驳回原告的全部诉请，理由：1.原被告之间签订商品房买卖合同及补充协议属实，但是原告没有按合同约定付清全部房款，根据补充协议第六条规定，原告需已经付清商品房的总价款后办理房屋交接，截止目前原告未付清全部房款，被告未收到原告首付款700万元，因此被告依据合同的约定以及法律规定，享有不予交付房屋并不予办理相关产权证的权利；2.由于原告违约在先，因此被告不存在逾期交房和逾期办证的违约行为，也不应承担相应的违约责任，在商品房买卖合同中“交房时间为2014年9月16日前”这一约定，已经被补充协议变更，且该时间双方并未签署买卖合同，双方签署合同的时间为2015年4月17日；3.本案诉讼费和保全费由原告自行承担，合同中也未约定保全担保费或保全保险费，其主张缺乏法律依据，另外原告主张的逾期办证违约金中2015年7月1日至2015年9月30日已经超过诉讼时效。另原告增加诉讼请求撤销网签不符合法律规定，因为网签属于行政机关的行政行为，根据城市商品房预售管理办法的规定，网签系由房地产管理部门依法进行，被告并无进行网签的职权职能，且原告要求撤销房地产管理部门的网签应属于行政诉讼，不应在民事诉讼中提出诉请；在之前的庭审中被告已经提出将涉案房屋网签到王何平名下的原因是为了保护原被告之间就涉案房屋的交易，房屋不被欧博公司的其他债权人查封和执行，且采取该措施是在合川区政府与原被告等多方协调后作出的，只要原告将欠付的房款付清，涉案房屋即可以过户并交付给原告，因此并不存在被告恶意将房屋网签到王何平名下，也不存在导致合同无法继续履行的情况，由于原告未付清房款，所以被告根据合同法规定履行抗辩权，暂时不予办理过户给原告也是符合法律规定的，而原告在未付清房款的情况下即起诉要求过户的行为不应得到法院的支持。第三人何培碧称，1.升厦捷诚公司于2015年4月30日支付给何培碧的700万元，系为刘德云偿还何培碧的个人债务，此款与欧博公司无关。2.何培碧不是欧博公司的财务人员，也不是欧博公司的法定代表人或委托代理人，彭长斌在《追加第三人申请书》中陈述700万元系支付欧博公司的购房款不属实。3.根据《商品房买卖补充合同》的约定，彭长斌应当付清公司房款23036250元及欠款13620455元后，欧博公司才向其移交房屋和房屋产权证。由于彭长斌没有付清前述36656705元款项，因此，欧博公司有权拒绝交付房屋和办证。第三人升厦公司称，1.升厦公司于2015年4月17日与彭长斌、欧博公司、何培碧签订了《商品房买卖补充合同》。根据该合同第一条（付款方式）第一款约定：“彭长斌（乙方）应向升厦公司（丁方）出具700万元借条……”，但由于升厦公司没有收到彭长斌出具的700万元的借条，因此升厦公司没有借款给彭长斌，也没有委托支付相应购房款。2.据升厦公司掌握的情况，升厦捷诚公司于2015年4月30日转账给何培碧的700万元，此款系用于处理升厦公司法定代表人刘德云与何培碧之间的债权债务，与彭长斌和欧博公司无关。第三人升厦捷诚公司称，关于彭长斌诉欧博公司商品房销售合同纠纷一案中，所涉及到升厦捷诚公司于2015年4月30日转账支付700万元给何培碧一事，此款系用于处理刘德云与何培碧之间的债权债务问题，与欧博公司和彭长斌无关。第三人王何平称，因欧博公司其他债权债务关系，为了保护彭长斌与欧博公司之间的交易，使涉案房屋不被查封，在相关部门的协调下，就网签在王何平名下。原告按照协议付清房款后，同意欧博公司将涉案房屋过户、交付给原告。本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，原告彭长斌与被告欧博公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定彭长斌购买欧博公司开发建设的欧博星座×幢×-2-2号及×幢×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号非住宅房屋，总成交金额为23036250元。付款方式为分期付款，即第一期：于2015年4月25日前支付700万元；第二期：于2015年5月30日前支付1500万元；第三期：于2015年8月30日前支付1036250元。合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2014年9月16日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第九条关于甲方逾期交房违约责任的约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过120日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同补充协议第六条约定：乙方办理房屋交付手续时，需已经付清买卖合同约定的该商品房总价款。无论何种原因乙方未付清该商品房总价款，包括但不限于其贷款申请未获得银行批准或其贷款尚未到达甲方的银行账户或其贷款被银行索回或应支付的各项违约金及有关款项尚未付清，则甲方均有权拒绝并迟延向乙方交付该商品房直至乙方付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房违约责任。同时，自买卖合同约定房屋交付日起，由乙方承担该商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用。当日，欧博公司（甲方）、彭长斌（乙方）、何培碧（丙方）、升厦公司（丁方）就欧博公司与彭长斌之间的商品房买卖付款方式及相关事宜签订了《商品房买卖补充合同》，该补充合同约定：一、付款方式1.首付款700万元，由乙方负责在2015年4月20日前办理好杨东路工程款支付审批手续后，乙方向丁方出具700万元借条后，丁方出具委托支付函给杨东路业主单位，由区城投公司协调杨东路业主单位按丁方的委托支付函于2015年4月25日前将首付款700万元支付到甲方指定账户。2.第二次付款金额1500万元，由乙方在2015年5月30日前支付到甲方指定账户。3.第三次付款时间2015年8月30日前，由乙方将购房款尾款1036250元支付到甲方指定账户。另外，乙方欠丁方的13620455元应在2015年8月30日前由乙方支付给丁方。（1）刘德云欠何培碧本息22030230元、欧博公司本息11916000元，共计33946230元，扣除1-3项的23036250元的购房款后，剩余10909980元按丁方要求支付到丙方指定个人账户（其中的4289525元冲抵乙方向丁方的借款700万元）。（2）剩余2710475元付给丁方（用于维护银行信用），冲减乙方向丁方的借款，加上已冲减的4289525元，乙方向丁方的700万元借款已还清，丁方返还乙方借条，若未按时返还乙方借条，则该借条自然失效。（3）若由乙方负责具体实施的杨东路项目在2015年8月30日前已完成竣工审计结算，其结算金额若大于5000万元，多余金额乙方向丁方出具收款委托书后，可等额冲减第三期房款。若杨东路工程审计结算金额少于5000万元，差额部分由乙方负责协调县道打捆工程施工单位向业主单位出具委托支付函，委托业主单位将差额部分委托支付给丁方，提前支付手续由乙方负责办理。二、其它补充事项1.甲方与乙方签订商品房买卖合同（纸质件，不网签）和商品房买卖补充合同后，按规定支付首付款。2.第二次付款到账后5日内完成商品房买卖合同网签备案，并将×-2-2号房屋移交给乙方。3.2015年6月30日前甲方负责向乙方移交×-2-2号房屋产权证。4.2015年9月30日前甲方负责向乙方移交其余房屋和房屋产权证。5.自乙方将一、二、三期款支付给甲方后，刘德云向甲方和丙方的借款本息全部结清，甲方和丙方返还刘德云借据。6.自乙方将一、二、三期款支付给甲方后，甲方应立即将由刘德云为李文洪代持的甲方5%的股权变更到李文洪名下，甲方全体股东应予以支持和配合。2015年4月28日，升厦公司向重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称合川城投公司）发出委托支付函，委托合川城投公司将升厦公司应向合川城投公司收取的杨东路改建工程部分工程款700万元支付到升厦捷诚公司。后合川城投公司将该款支付到了升厦捷诚公司账户，2015年4月30日，升厦捷诚公司又将该款支付至何培碧个人账户。2015年8月7日，合川城投公司向欧博公司转款6472851.94元，2015年9月30日又转款8527148.06元，两次共转款1500万元。2016年2月3日，重庆市炬星实业有限公司代彭长斌向欧博公司支付了购房款200万元。2015年10月22日，欧博公司将案涉9套房屋中的×-2-2号〔合川区合阳城街道办事处×号（×-2-2）〕房屋产权过户至彭长斌名下（证号：××房地证××字第×××号），其余8套房屋的产权〔证号：渝（××）合川区不动产权第×××号〕仍登记在欧博公司名下并均未交付给彭长斌。审理中，彭长斌向本院书面申请撤回了要求欧博公司交付×-2-2号房屋和支付该房的逾期交房违约金的请求。审理中，欧博公司提出未交付房屋给彭长斌的原因系欧博公司未收到彭长斌应支付的购房首付款700万元，也没有指定何培碧收款；彭长斌提出升厦捷诚公司于2015年4月30日转账给何培碧的700万元就是首付款，并举示了700万元的借条，该借条盖有彭长斌指纹。另查明，本案审理中，彭长斌向本院申请财产保全，本院依法查封了除×-2-2号房屋外的其余8套房屋，该8套房屋现座落位置分别为：重庆市合川区×号（原×-1-9号）、×号（原×-1-10号）、×号（原×-1-11号）、×号（原×-1-12号）、×号（原×-1-13号）、×号（原×-1-14号）、×号（原×-1-16号）、×号2-1（原×-2-4号）。2016年1月，该8套房屋由欧博公司与第三人王何平在原重庆市合川区国土资源和房屋管理局（现重庆市合川区规划和自然资源局）网签至王何平名下。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告彭长斌与被告欧博公司签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，以及欧博公司（甲方）、彭长斌（乙方）、何培碧（丙方）、升厦公司（丁方）就欧博公司与彭长斌之间的商品房买卖付款方式及相关事宜签订的《商品房买卖补充合同》，系各方当事人的真实意思表示，该两份合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。对各方当事人均有约束力，均应当按照合同的约定履行义务。欧博公司、彭长斌、何培碧、升厦公司签订的《商品房买卖补充合同》所涉及本案案涉房屋的内容应系对欧博公司与彭长斌所签的商品房买卖合同内容的变更。审理中，彭长斌撤回了要求欧博公司交付×-2-2号房屋和支付该房的逾期交房违约金的请求，本院依法予以准许。关于彭长斌是否已付清了购房首付款700万元的问题。本院认为，根据原被告及第三人签订的《商品房买卖补充合同》约定，首付款700元由彭长斌向升厦公司出具借条后，升厦公司出具委托支付函将该款支付到欧博公司的指定账户。虽然升厦公司称未收到彭长斌的借条，但按常理分析，《商品房买卖补充合同》签订后彭长斌应当是向升厦公司出具了借条的。对首付款700万元的支付，根据该补充协议约定，彭长斌的义务就是向升厦公司出具借条，彭长斌向升厦公司出具700万元的借条后，即应视为完成了向欧博公司支付首付款的义务。关于欧博公司是否应将涉案×-1-9号、×-1-10号、×-1-11号、×-1-12号、×-1-13号、×-1-14号、×-1-16号、×-2-4号8套房屋交付给彭长斌并办理过户手续；是否应支付逾期交房、逾期办证违约金的问题。除首付款700万元外，彭长斌另已支付欧博公司购房款1700万元，共计支付2400万元，已付清了房款，欧博公司应当按合同约定将上述房屋交付给彭长斌并办理过户手续。因上述房屋现仍网签在第三人王何平名下，审理中，王何平与欧博公司均称网签的目的是为保护欧博公司与彭长斌之间的交易，故该网签应依法撤销。根据《商品房买卖补充合同》约定，欧博公司应在2015年9月30日前将上述房屋和房屋产权证移交给彭长斌，但欧博公司至今未移交，已构成违约，应承担向彭长斌支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的违约责任，但按商品房买卖合同约定，逾期交房违约金应在实际交房之日起30日内、逾期办证违约金应在取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，现支付违约金的条件尚未成就。故在本案中彭长斌要求欧博公司支付前述违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销被告重庆欧博房地产开发有限公司与第三人王何平就位于重庆市合川区×号（原×-1-9号）、×号（原×-1-10号）、×号（原×-1-11号）、×号（原×-1-12号）、×号（原×-1-13号）、×号（原×-1-14号）、×号（原×-1-16号）、×号2-1（原×-2-4号）共8套房屋在重庆市合川区规划和自然资源局的网签；二、由被告重庆欧博房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市合川区×号（原×-1-9号）、×号（原×-1-10号）、×号（原×-1-11号）、×号（原×-1-12号）、×号（原×-1-13号）、×号（原×-1-14号）、×号（原×-1-16号）、×号2-1（原×-2-4号）共8套房屋交付给原告彭长斌，并将该8套房屋的产权过户至原告彭长斌名下；三、驳回原告彭长斌的其他诉讼请求。案件受理费177969元，财产保全费5000元，合计182968元，由原告彭长斌负担67397元，被告重庆欧博房地产开发有限公司负担115571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王晓辉人民陪审员  侯受敏人民陪审员  周建玲二〇一九年十二月六日书 记 员  杨 阳