中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终453号 上诉人（一审原告）：李前念，男，汉族，1963年4月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区富水北路66号1栋15楼附5号。 委托诉讼代理人：焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭聪，北京市中治律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：成学智，男，汉族，1954年8月30日出生，住贵州省贵阳市云岩区陕西路99号B栋20楼85号。 委托诉讼代理人：焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石军，贵州朝华明鑫律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李开文，男，汉族，1965年2月20日出生，住贵州省铜仁市碧江区环北路66号附36号。 委托诉讼代理人:程剑，贵州契正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李开林，男，汉族，1967年1月29日出生，住贵州省独山县城关镇中华北路81号盛世风景8栋1-702。 被上诉人（一审被告）：独山县青源房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔南州独山县城关镇神河路78号。 法定代表人：李开文，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：贵州浩瀚新天置业发展有限公司。住所地：贵州省黔南布依苗族自治州独山县百泉镇秀峰西路南国印象—中央城13幢1层。 法定代表人：黄刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 一审第三人：独山县人民政府。住所地：贵州省独山县百泉镇中华北路1号。 法定代表人：王裕民，该县县长。 委托诉讼代理人：曾广鑫，贵州疆道律师事务所律师。 一审第三人：独山县住房和城乡建设局。住所地：贵州省独山县百泉镇中诚国际1号楼第5层。 法定代表人：马骏，该局局长。 委托诉讼代理人：罗健，贵州信仲恒律师事务所律师。 一审第三人：独山县房地产管理局。住所地：贵州省独山县环西大道32号。 法定代表人：丰顺明，该局局长。 委托诉讼代理人：陆疆，贵州疆道律师事务所律师。 上诉人李前念、成学智因与被上诉人李开文、李开林、独山县青源房地产开发有限公司（以下简称青源公司）、贵州浩瀚新天置业发展有限公司（以下简称浩瀚公司）及一审第三人独山县人民政府（以下简称独山县政府）、独山县住房和城乡建设局（以下简称独山县住建局）、独山县房地产管理局（以下简称独山县房管局）股权转让纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2016）黔民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李前念及其委托诉讼代理人焦明鑫，成学智的委托诉讼代理人焦明鑫、石军，李开文的委托诉讼代理人程剑、浩瀚公司的委托诉讼代理人董晓娜、独山县政府委托诉讼代理人曾广鑫、独山县住建局委托诉讼代理人罗健、独山县房管局委托诉讼代理人陆疆到庭参加诉讼。李开林、青源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李前念、成学智上诉请求：一、撤销一审判决第四项内容，改判青源公司与浩瀚公司就新天广场项目（现名中心广场）中李前念、成学智已办理抵押预告登记的房产（详见《抵押清单》）转让行为不发生物权效力；二、青源公司和浩瀚公司为李开文、李开林的以上欠款承担连带清偿责任；三、李前念、成学智已交纳的诉讼财产保全费用366200元（包括诉讼保全责任投保费361200元、财产保全费5000元）由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担；四、本案诉讼费用全部由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担。事实及理由:一、青源公司与浩瀚公司就新天广场项目的转让对《抵押清单》中的房屋不发生效力。1.根据《独山县城镇化建设指挥部关于“新天广场”项目股权转让协调有关事宜专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第一项第三条第二点，案涉房屋性质为抵押物。2.《股权转让协议》第五条约定了李开文、李开林办理抵押登记的义务，李开文、李开林未履行该义务，不利后果应归于李开文、李开林。3.在房管部门的主持下各方当事人就房号、面积、估价、抵押金额等制作了《抵押清单》并签章，独山县房管局亦盖章并签署意见作出监管，该过程符合抵押预告登记的条件，应发生抵押预告登记的效力。按照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，在未经李前念、成学智同意的情况下，青源公司与浩瀚公司就《抵押清单》的房地产进行转让不发生物权效力。4.青源公司在案涉项目尚未达到综合竣工验收时即将项目转让浩瀚公司。相关土地使用权证也为注销原证颁发新证，手续违法。因此抵押房产并未完成法定转让手续，仍然属于青源公司。二、《股权转让协议》约定了青源公司作为担保人，《补充协议》第五条约定了青源公司对股权转让款具有连带支付义务，青源公司应当为李开文、李开林的支付义务承担连带责任。三、浩瀚公司应当在抵押房产价值范围内与青源公司承担连带责任。1.浩瀚公司无房地产开发资质，没有履约能力，其明知该涉案房屋已做抵押预告登记，且受让该项目时未支付相应的对价，并非善意第三人。2.浩瀚公司对新天广场项目土地使用权的取得是违法的，案涉项目未完成投资开发总额的25%，转让行为也是违法的，已经构成侵权。3.案涉项目已经由浩瀚公司非法占有，浩瀚公司负有代为清偿的法定义务。四、独山县政府及房管部门对于抵押房产未能依照《会议纪要》《股权转让协议》《补充协议》进行监管，对于李前念、成学智受到的侵害具有过错。一审判决未就独山县政府、独山县住建局、独山县房管局在《股权转让协议》及《补充协议》的履行中所存在的过错进行认定，违反民诉法相关规定。五、申请诉讼保全交纳的保险费系李前念、成学智为实现债权支出的合理必要费用，根据《股权转让协议》第八条的约定，对李前念、成学智关于保全责任保险费的诉求应予支持。 李开文辩称：不应由李开文与李开林承担全部责任，浩瀚公司与青源公司应一起承担责任。《补充协议》明确约定青源公司有支付义务，且案涉股权转让系在政府主导下完成的，李开文没有主动权，转让价格亦明显不是对价。抵押系双方真实意思表示，独山县房管局已盖章认可，抵押有效。 浩瀚公司辩称：一、浩瀚公司并非《股权转让协议》中任何一方，李前念、成学智要求浩瀚公司承担股权转让款的支付义务以及连带清偿责任的诉请无法定或约定依据。二、浩瀚公司取得新天广场项目的行为合法有效，其系善意且支付了合理对价并办理了相应的权属变更手续，已经产生物权变动。三、抵押合同未办理登记，抵押权未生效，不能对抗善意第三人。 独山县政府述称：独山县政府并非案涉合同当事人，《会议纪要》系根据李开文、李开林的申请而进行，其中并未约定政府要承担任何责任。 独山县住建局述称：独山县住建局并非合同相对方，且未参与转让过程，不应承担相应义务。 独山县房管局述称：李前念、成学智在签订协议时已经知道当时不能办理抵押预告登记，其之后也没有提出抵押预告登记申请。案涉房产并没有办理有效的抵押预告登记。 李前念、成学智一审诉讼请求：一、确认李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司于2014年8月12日签订的《股权转让协议》及2014年10月22日签订的《补充协议》合法有效；二、判令青源公司与浩瀚公司就新天广场项目中李前念、成学智已办理抵押预告登记的房产转让行为不发生物权效力；三、判令李开文、李开林立即向李前念、成学智支付股权转让款11300万元；四、判令李开文、李开林向李前念、成学智支付逾期付款违约金（以附表分期付款金额为基准，从付款期限届满次日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至股权转让金全部付清为止），暂计740万元；五、判令青源公司和浩瀚公司为李开文、李开林的以上欠款承担连带清偿责任；六、判令李前念、成学智已交纳的诉讼财产保全费用366200元（包括诉讼保全责任投保费361200元、财产保全费5000元）由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担；七、判令本案诉讼费用全部由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担。 一审法院认定事实：2012年4月27日，李前念、成学智共同出资1000万元成立了青源公司，其中，李前念出资600万元，占60%股份，成学智出资400万元，占40%股份，法定代表人为邹旭。 2014年8月5日，独山县城镇化建设指挥部代表独山县政府召开推进新天广场项目建设的协调安排会议，独山县住建局、独山县房管局均出席会议，会议形成了独城指专议〔2014〕8号《会议纪要》。《会议纪要》约定：“经县领导及相关部门共同协调，并商青源公司法人代表及其股东（以下简称甲方）与李开文（以下简称乙方）后，达成以下一致意见，供甲、乙双方共同遵守执行，由县人民政府指定的相关部门负责对项目建设资金进行监管。一、资金偿还标准和时限。（一）乙方应偿付甲方前期投入项目建设的本金及公司注册资金共1.2亿元。1.2亿元含本金、股权转让金、甲方为公司所融资金等。乙方不再向甲方支付其它任何资金。乙方分二期偿付甲方，即：2015年2月28日前偿付甲方资金不得低于6000万元，剩余部分2015年6月30日前偿付完毕。（二）乙方在2014年8月底前支付甲方500万元，从2014年9月起，每月月底前支付200万元。此项资金抵减乙方应偿付甲方的总金额。（三）为确保甲方债权，乙方以价值2.2亿元（按现行市场价计算）的新天广场项目开发建筑物（商业门市）作为抵押，抵押物须经甲乙双方共同认定，扣除回迁房源，并经县房管局备案。抵押物处理方式和用途如下：1.抵押物处置资金由县政府委托县房地产行政主管部门，明确专户监管，并成立‘三人监事会’具体负责。2.如乙方未按时支付甲方费用，县政府有权处置抵押物，优先保障偿还甲方资金。抵押物处置后，按处置时点市场价的13%计算处置费用。3.抵押物可由乙方作为商品房销售，销售资金注入县政府指定的专户管理。4.乙方还款累计金额可相应抵减抵押物。二、转让。（一）会后五个工作日内，甲、乙双方共同签订股权转让协议，变更法人代表，甲方股权转让给乙方，并进行公证，完善工商等注册变更手续。在法人变更前，甲、乙双方各自以青源公司名义发生的一系列行为，由相关责任人自行负责。法人变更、股权转让后，公司一切行为由乙方承担。（二）原双方持有的青源公司公章继续由县房管局封存，不再使用。待甲、乙双方股权交接完毕后，乙方重新刻制新印章使用。（三）按照《公司法》相关规定，公司法人变更和股权转让后，乙方要健全财务制度，由县组织相关部门监管。（四）公司法人变更和股权转让后，若乙方在一个月内无项目建设进展，县政府将强制介入接管项目，乙方必须配合清算并退出。县政府接管后，行使以下权力：1.对乙方投入工程款、销售资金等组织县相关部门清算。2.注入资金，继续开展项目建设。政府注资部分另行计算收益率。三、违约责任。若任何一方违约，违约方每次违约需支付违约金。违约金按因违约给守约方造成的直接经济损失的20%计次算。违约金双方同意由县政府负责监管，用于支付受违约责任影响的第三方。” 2014年8月12日，李前念、成学智与李开文、李开林签订了《股权转让协议》，合同约定：“鉴于：1.截止本协议签署之日，甲方（李前念、成学智）合法持有青源公司的全部股权，其中，李前念持有60%股权，成学智持有40%股权。2.甲方愿意依法转让，乙方（李开文、李开林）愿意依法受让甲方所持青源公司100%股权。若此次转让成功，乙方受让股权后李开文、李开林将各持有青源公司50%股权。3.本协议系独山县政府相关部门多次协调而达成，双方均同意按照《会议纪要》精神，由转让方将其持有的青源房开公司100%股权转让给受让方……第三条、股权转让价格、支付时间和支付方式。（一）乙方根据本协议收购甲方持有的青源公司100%股权，转让价格为1.2亿元。（二）上述股权转让价款乙方按以下方式支付：1.乙方应在2014年8月31日前支付甲方股权转让款500万元。2.自2014年9月起，乙方每月30日前支付甲方股权转让款不得少于200万元。3.乙方在2015年2月28日之前支付甲方的股权转让款总额不得少于6000万元。4.余款6000万元，乙方应于2015年6月30日前付清……第五条、担保。（一）为确保乙方按照本协议约定履行付款义务，甲乙双方同意以青源公司价值2.2亿元（详见抵押物价值计算清单）“新天广场”项目相应门面（详见抵押物清单）作为担保。抵押物清单系经甲乙双方及独山县房管局在扣除回迁房源后确定，任何一方不得更改。（二）由于本协议签订时，抵押物尚未达到办理抵押登记手续的条件，乙方同意负责在独山县房管局办理抵押物备案登记。在抵押物达到办理抵押登记条件即取得预售许可后三个工作日内，乙方将抵押登记手续办理完毕……第八条、违约责任。任何一方违反其在本协议项下的任何责任和义务，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的实际损失的赔偿。”协议另对股权变更登记、争议的解决等事项进行了约定。在该协议尾部，转让方（甲方）处由李前念、成学智、邹旭签名捺印且加盖了青源公司公章，受让方（乙方）处由李开文、李开林签名捺印。 同日，李前念与李开文、李前念与李开林、成学智与李开林分别又签订了三份《股权转让协议》，该三份《股权转让协议》交于工商行政管理部门备案登记。第一份：李开文受让李前念持有的青源公司60%股权中50%的股权。约定：截止本协议签署之日，李前念合法持有青源公司60%股权。李前念愿意依法转让，李开文愿意依法受让李前念所持青源公司股权中的50%股权。李开文受让股权后李开文将持有青源公司50%的股权。股权变更：本协议签订后七个工作日内，双方办理股权变更登记手续。股权变更前后双方的权利义务：1.股权变更登记前，双方各自以青源公司名义进行的一切行为所产生的法律后果及须承担的法律责任均由双方各自承担。但因李开文的上述行为导致李前念承担相关责任的，李前念有权向李开文进行追偿；2.变更登记后，青源公司的一切权利义务均由李开文享有和承担。双方在股权变更前原持有的青源公司印鉴，继续由独山县房管局封存，不再使用。双方股权变更手续办理完毕后，李开文重新刻制新印章使用。本协议未尽事宜：双方同意，本协议签署后就本协议未尽事宜所签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分。违约责任：任何一方违反其在本协议项下的任何责任和义务，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的实际损失的赔偿……其他：本协议经由双方签字后生效。抵押物清单、抵押物价值计算清单、抵押物处置资金专户管理补充协议为本协议的附件。第二份：李开林受让李前念持有的青源公司60%股权中10%的股权。约定：截止本协议签署之日，李前念合法持有青源公司60%股权。李前念愿意依法转让，李开林愿意依法受让甲方所持青源公司股权中的10%股权。李开林受让股权后李开林将持有青源公司50%的股权（其中李前念50%的股权已转给李开文）。协议约定的股权变更、违约责任事项等与第一份协议基本一致。第三份：李开林受让成学智持有的青源公司40%股权。约定：截止本协议签署之日，成学智合法持有青源公司40%股权。成学智愿意依法转让，李开林愿意依法受让成学智所持青源公司40%股权。股权变更：本协议签订后七个工作日内，双方办理股权变更登记手续。协议约定的股权变更、违约责任事项等与第一、二份协议亦基本一致。上述三份用于工商登记备案的《股权转让协议》，分别有李前念、成学智与李开文、李开林的签名捺印。 2014年8月12日，青源公司就新天广场项目一楼门面房作价10281.1967万元制作《“新天广场”项目抵押清单》（以下简称《抵押清单一》），抵押人一栏为青源公司，盖有青源公司公章，法人代表栏有李开文、李开林的签名捺印，抵押权人法人代表栏有李前念、成学智、邹旭的签名捺印，末尾由独山县房管局盖章并手工书写备注：“根据《会议纪要》（独城指专议〔2014〕8号）精神和双方《股权转让协议》作监管。” 2014年8月13日青源公司就新天广场项目负一楼门面房作价1756.71729万元制作第二份《“新天广场”项目抵押清单》（以下简称《抵押清单二》），抵押人一栏为青源公司，加盖青源公司公章，法人代表栏有李开文、李开林签名捺印，抵押权人法人代表栏有邹旭的签名捺印，末尾有独山县房管局盖章。 同日，青源公司由原法定代表人邹旭，负责人李开林，接交人祝生林、彭立新等人共同办理青源公司工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、财务凭证、会计凭证、税务申报表、银行转账及现金支票薄等移交手续。 2014年8月17日，李前念、成学智和李开林、李开文共同办理了股权变更登记手续。变更后青源公司增资至3000万元，股东为李开文和李开林，各认缴出资1500万元，各持股50%，法定代表人为李开文。 2014年10月22日，李开文、李开林作为甲方，李前念、成学智作为乙方与青源公司作为丙方签订了《补充协议》，协议约定：“为确保2014年8月12日签订的《股权转让协议》的履行，现经甲乙丙三方协商一致，达成如下补充协议，供三方共同遵照执行：一、丙方在取得房屋预售许可证后，甲方或丙方应按照《股权转让协议》的约定销售该协议附件一《抵押物清单》中所列房产，并依约明确指示买房人将购房款打入三方依照《会议纪要》文件精神确立的销售专户中或在收到相应购房款后立即汇入销售专户中。待监管方（房管部门）审核后拨付至乙方账户。二、乙方在收到相应款项后，应出具书面通知给房管部门。房管部门凭此书面通知为丙方办理相应价值房产的取消销售限制手续（该手续名称请征求房管部门意见）。三、由于《抵押物清单》中所列房产现不能按照《股权转让协议》的约定在房管部门办理抵押登记手续，三方同意在本协议签订当日，丙方同时与乙方签订《抵押物清单》中所列房产的《房屋买卖合同》，但该合同签订后由‘独山县城镇化建设指挥部’封存。当出现甲方未能在《股权转让协议》约定期限届满前付清全部股权转让款时，乙方凭此合同向房管部门办理备案登记或权属证书等相关手续。四、《房屋买卖合同》的购房单价均按附件一《抵押物清单》约定的抵押价格为销售价格。五、甲方或丙方付清乙方全部款项后，乙方应出具书面通知给房管部门，以解除对《抵押物清单》中所列房产的销售限制。同时，甲乙双方在房管部门见证下，将丙方与乙方签订的《房屋买卖合同》销毁。六、本协议系对《股权转让协议》的补充，与股权转让协议不一致时，以本补充协议为准。七、本协议一式四份，甲乙丙三方各执一份，一份报房管部门备案。”协议尾部甲方处由李开文、李开林签名捺印，乙方处由成学智、李前念签名捺印，丙方处由青源公司加盖公司公章。 2015年9月15日，青源公司与浩瀚公司签订《新天广场项目转让协议》，约定：项目位置位于独山县城中北片区2号地块（原县文化宫广场），土地使用性质为商住。项目开发建设现状：1#楼共6层，施工至第4层梁板模块、钢筋安装施工完成，整栋楼完成50%;2#楼共24层，现4层架空层梁板模块、钢筋安装，整栋楼完成25%；3#楼共26层，现5层转换层梁板模块、钢筋安装完成，整栋楼完成25%；4#楼共26层，现5层转换层梁板模块、钢筋安装，整栋楼完成30%；5#楼共24层，现4层架空层梁板模块、钢筋安装，整栋楼完成28%；6#楼共5层，现4层架空层梁板模块、钢筋安装，整栋楼完成60%；负一层、负二层主体结构已完成，总建筑面积完成73000平方米。青源公司为项目的开发建设已履行有关法律手续，包括以出让方式取得国有土地使用权、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程临时施工许可证等。青源公司保证各项法律手续转移的确定性，并确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、当事人主张权利等权利瑕疵。如因其中某项手续因青源公司的责任无法确定地转移而影响项目的转让，双方同意按以下方法处理：青源公司承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任。项目转让价格以贵阳天汇会计师事务所出具的《独山县青源房地产开发有限公司清产核资专项审计报告》（筑天汇专审字第2015第031号）为双方参考的基础，经双方协商确认，本项目的转让价格共计79477750.84元。协议另对付款的方式、期限、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，青源公司将开发的新天广场项目整体转让给浩瀚公司，包括李前念、成学智与李开文、李开林制作的《抵押清单》上所列的在建工程。浩瀚公司在受让“新天广场”项目后更名为“中心广场”，经过后期开发建设后，现中心广场已公开认购，并对外发售。 2015年10月27日，青源公司向浩瀚公司出具《代偿债务的函》，载明：“我公司已将新天广场项目转让给贵公司，虽当前尚未到期支付我公司第一期转让款，鉴于一直以来我公司资金短缺，无法偿还债务，特来函请贵公司代我公司偿还部分债权人债务，共38宗债务，涉及金额共计5585.7989万元。贵公司代我公司偿还的金额可相应从2015年9月15日与我公司协议约定的转让总价款中递减。如贵公司同意，届时我公司将请县政府工作组监督和见证代偿债务事宜。请贵公司予以代持债务为谢。特此来函，望答复。附代持债务名单及金额。”该函尾部由青源公司盖章，法定代表人李开文签名，同时股东李开林亦签字。浩瀚公司主张该公司已依据该函代青源公司偿还了部分债务。本案争议的股权转让款未在代偿范围。 另查明，浩瀚公司成立于2015年9月10日，在独山县工商局办理登记，注册资本为3000万元，法定代表人为张永华。 一审中，李前念、成学智向一审法院提交情况说明，认可李开文、李开林于2014年8月28日付款500万元、2014年11月4日付款两次分别为90万元、110万元，共计700万元。李前念、成学智根据合同约定的付款时间，扣除李开文、李开林已支付的700万元，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，主张截止2016年1月26日止，以未付股权转让款分期逾期付款时间计算违约金共计6071315.57元。此外，李前念、成学智向一审法院申请了诉讼财产保全，并提交了中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司诉讼财产保全责任保全为其诉讼财产保全提供担保，为此向中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司缴纳保险费361200元。在一审法院诉讼财产保全中，李前念、成学智依法缴纳了诉讼保全费5000元。 一审法院认为，本案一审争议焦点为：一、李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司于2014年8月12日签订的《股权转让协议》及2014年10月22日签订的《补充协议》是否有效；二、李开文、李开林是否应向成学智、李前念支付股权转让款1.13亿元和违约金，违约金如何计算；三、《抵押清单》中在建工程是否已办理抵押登记；四、青源公司是否是股权转让的保证人，是否应为上述债务承担连带责任。五、浩瀚公司是否承担连带责任。六、李前念、成学智已交纳的诉讼保全责任保险费361200元、诉讼保全费5000元由谁承担。 关于焦点一，《股权转让协议》及《补充协议》是否成立并合法有效的问题。李开文、李开林主张，《会议纪要》《股权转让协议》和用于工商登记备案的三份《股权转让协议》对于价款的约定各有不同，所以应当视为合同价款约定不明而合同无效。一审法院认为，2014年8月12日，李前念、成学智和李开文、李开林签订《股权转让协议》，双方在鉴于部分载明“本协议系经独山县人民政府相关部门多次协议而达成，双方同意按照《会议纪要》精神”，进而明确约定李前念、成学智将其持有的青源公司100%股权转让给李开文、李开林，并约定转让价款为1.2亿，同时合同约定了分期付款的时间、期限以及违约责任等。在《会议纪要》中载明李开林、李开文应偿付李前念、成学智“前期投入项目建设的本金及公司注册资金共1.2亿元。1.2亿元含本金、股权转让金、为公司所融资金等”，上述约定明确具体，并未产生歧义。其后，李前念、成学智与李开文、李开林分别签订的三份用于工商备案登记的《股权转让协议》系对李开文、李开林各自受让青源公司股份的比例进行约定，并未对股权转让价格进行约定。转让前李前念持有60%、成学智持有40%青源公司股份，而转让后，李开文、李开林将分别持有青源公司50%股份，用于工商备案登记三份《股权转让协议》应为对李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司签订的《股权转让协议》的补充，上述协议分别就股权转让对价、转让时间、转让份额等事项进行约定，协议之间并无矛盾，故李开林、李开文主张协议无效的理由，一审法院不予采纳。 2014年10月22日，李开文、李开林与李前念、成学智、青源公司签订《补充协议》。该《补充协议》明确指出“为确保2014年8月12日签订的《股权转让协议》履行，三方协商一致达成补充协议，供三方共同遵照执行”。同时《补充协议》的主要内容是对《抵押物清单》中所列房产办理抵押登记、付款或是解除抵押登记的相关事项进行约定。该《补充协议》的内容亦未对《股权转让协议》中约定的股权转让价款、付款时间期限或是违约责任进行变更。且根据《股权转让协议》及《补充协议》的约定，可以看出李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司对《抵押清单》所列房产在合同签订时，尚不具备抵押登记条件的事实均明知，并约定了在符合抵押登记条件时，再行办理相关登记。故，李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司于2014年8月12日签订的《股权转让协议》及2014年10月22日签订的《补充协议》是各方自愿签订，且未违反国家法律法规的相关规定，是各方真实意思表示合法有效。 关于焦点二，李开文、李开林是否应向成学智、李前念支付股权转让款1.13亿元和违约金，违约金如何计算的问题。李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司于2014年8月12日签订《股权转让协议》后，李开文、李开林作为青源公司股权受让人，已办理工商变更登记，且对青源公司的公司证照、财务账册等予以接受，上述事实足以证明李前念、成学智已履行合同主要义务。《股权转让协议》约定转让价款为1.2亿元，扣除李前念、成学智认可李开文、李开林已支付的700万元股权转让款，李开文、李开林未按照协议约定向李前念、成学智支付剩余1.13亿元股权转让款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，李开文、李开林作为合同相对方，应按照约定全面履行自己的义务，故成学智、李前念诉请李开文、李开林支付股权转让价款1.13亿元，一审法院予以支持。 对于违约金的认定，《股权转让协议》第八条约定“任何一方违反其在本协议项下的任何责任和义务，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的实际损失的补偿。”上述条款即各方当事人对违约责任的约定。本案中，李开文、李开林未能按照协议约定按时向李前念、成学智支付股权转让价款，已构成违约，应承担相应的违约责任，但上述条款对违约金的标准未作出具体约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，在案涉《股权转让协议》未约定违约金具体标准的情况下，李前念、成学智请求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计算违约金，符合上述规定。经查，李前念、成学智根据合同约定的付款时间和期限，扣除李开文、李开林已支付的700万元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计算违约金，主张截至2016年1月26日，以未付股权转让款分期逾期付款时间计算违约金，李开文、李开林应支付6071315.57元一审法院予以确认，且自2016年1月26日起，李开文、李开林应以1.13亿元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计算向李前念、成学智支付违约金至实际付清之日止。 关于焦点三，《抵押清单》中在建工程是否已办理抵押登记的问题。根据《最高人民法院关于适用loz中华人民共和国担保法loz若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，李前念、成学智与李开文、李开林签订《股权转让协议》《补充协议》时对《抵押清单》所列房产在合同签订时，尚不具备抵押登记条件的事实均明知，并约定了在符合抵押登记条件时，再行办理相关登记。虽各方将《抵押清单》提交独山县房管局作监管，但各方均未能对在建工程按照相关法律规定进行抵押登记，故该《抵押清单》所涉在建工程的抵押权由于未经登记而未能设立。故李前念、成学智提交的材料与独山县房管局的处理明显不符合抵押登记的要求。李前念、成学智诉请该《抵押清单》中在建工程属于办理抵押预告登记的行为，与法律规定不符，一审法院不予支持。因《抵押清单》中在建工程并未按照相关规定办理抵押登记，青源公司作为新天广场项目（现名中心广场）的所有人，有权对其资产进行处置，故李前念、成学智诉请青源公司与浩瀚公司就新天广场项目（现名中心广场）中《抵押清单》在建工程已办理抵押预告登记的房产行为不发生物权效力的主张证据不足，一审法院不予支持。 关于焦点四，青源公司是否是股权转让的保证人，是否应为上述债务承担连带责任的问题。青源公司作为《股权转让协议》与《补充协议》中的合同相对方，在上述协议中约定以在建工程提供抵押担保，因所涉在建工程的抵押权由于未经登记而未能设立，同时上述协议亦未明确约定青源公司系上述协议的担保人，故李前念、成学智诉请青源公司就李开文、李开林应承担的股权转让价款及违约金承担连带保证责任的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于焦点五，浩瀚公司是否承担连带责任。一审法院认为，因《抵押清单》中在建工程并未按照相关规定办理抵押登记，青源公司作为新天广场项目（现名中心广场）的所有人，有权对其资产进行处置。李前念、成学智诉请浩瀚公司承担连带责任既无法律规定，亦无合同约定，李前念、成学智诉请浩瀚公司就李开文、李开林应承担的股权转让价款及违约金承担连带保证责任的诉请，一审法院不予支持。 关于焦点六，李前念、成学智已交纳的诉讼保全责任保险费361200元、诉讼保全费5000元由谁承担的问题。一审法院认为，李前念、成学智向一审法院申请诉讼财产保全，以诉讼财产保全责任保险的形式为其保全提供担保，缴纳保险费361200元。首先，该费用在案涉《股权转让协议》《补充协议》中并无明确约定。其次，诉讼财产保全责任保险担保是诉讼保全担保的一种方式，不是必然产生的费用，由于李前念、成学智自愿缴纳该费用，该笔费用应属于损失的一种，李前念、成学智已在本案审理中提出了违约金的诉讼请求，违约金本身即是对损失的弥补，故李前念、成学智请求李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司支付该费用的主张，一审法院不予支持。诉讼保全费5000元，系案件审理中产生的案件受理费之一，由人民法院按照相关规定进行处理。 另，第三人独山县政府、独山县住建局、独山县房管局在案涉协议签订前，作为《会议纪要》中列席会议的部门，参与本案审理有利于案件事实的查清。 综上所述，李前念、成学智的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用loz中华人民共和国担保法loz若干问题的解释》第四十七条之规定，判决：一、李前念、成学智、李开文、李开林与青源公司于2014年8月12日签订的《股权转让协议》及2014年10月22日签订的《补充协议》合法有效；二、李开文、李开林于本案判决生效之日起十日内向李前念、成学智支付股权转让款1.13亿元；三、李开文、李开林于本案判决生效之日起十日内向李前念、成学智支付违约金（2016年1月26日前的6071315.57元以及自2016年1月27日起，以1.13亿元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计算至实际付清之日止）；四、驳回成学智、李前念其他诉讼请求。案件受理费643800元、保全费5000元，共计648800元由李开林、李开文负担。 二审庭审后，本院依职权对《会议纪要》上的签字人员独山县住建局时任局长梁光亮、独山县审计局时任局长莫泽勇、独山县房管局时任局长丰顺明和办公室主任霍永萍以及李开文、李开林进行了调查询问，在独山县房管局查阅了青源公司、浩瀚公司档案，并在法庭询问中将调查收集的证据情况进行说明后由各方当事人发表了意见。 根据一审卷宗材料、二审庭审及调查情况，一审查明事实中除“协议签订后，青源公司将开发的新天广场项目整体转让给浩瀚公司，包括李前念、成学智与李开文、李开林制作的《抵押清单》上所列的在建工程”部分外，本院予以确认。 本院另查明：一、青源公司委托贵阳天汇会计师事务所对2015年5月31日青源公司资产作出筑天汇专审字（2015）第031号专项审计报告。审计报告于2015年9月10日作出，审计结果资产合计145598341.15元，负债和所有者权益总计145598341.15元。审计报告中没有列明案涉抵押担保事项。贵阳天汇会计师事务所的审计实际系独山县住建局委托，形式上由青源公司署名并付款。二、为解决新天广场项目烂尾问题，独山县城镇化建设指挥部主导了《新天广场项目转让协议》的签订，在协议签订前，该指挥部多次召集包括李前念、成学智债权在内的各债权人以及浩瀚公司等相关人员进行协商，协商时所谈项目转让刨除了《抵押物清单》上的门面。三、浩瀚公司实际系独山县政府控制的平台公司。四、在《新天广场项目转让协议》签订前，浩瀚公司知道《抵押清单一》《抵押清单二》及李前念、成学智的债权。五、《新天广场项目转让协议》转让价款的确定系根据项目投入和支出计算所得，而非项目土地及建筑物的市场估价。六、《抵押清单一》《抵押清单二》除双方当事人各执一份外，还存放于青源公司在独山县房管局的新天广场项目档案中，在浩瀚公司档案内存有2015年12月29日《独山县建设休闲宜居城市工作推进指挥部关于中心广场项目推进工作会专题会议纪要》，其中第七条涉及李前念、成学智债权处理情况。七、独山县房管局称未在系统上办理登记的原因是物权法和房屋登记办法未规定可以将在建房屋抵押给个人，独山县房管局一直在按照《会议纪要》约定监管《抵押清单一》《抵押清单二》上的房屋不允许浩瀚公司出卖。 另查明,青源公司成立于2012年4月27日，独山县政府2012年10月向其颁发独国用（2013）第20130013号国有土地使用证。 2016年4月13日，贵州省黔南布衣族苗族自治州住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》载明其批准从事房地产开发经营业务时间为2015年11月30日，资质等级为三级，可以承担建筑面积20万平方米之类的房地产综合开发建设项目。 本院认为，综合各方当事人的上诉请求和诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、青源公司与浩瀚公司就新天广场项目的转让对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋是否发生物权效力；二、青源公司与浩瀚公司是否应当为案涉债权承担连带清偿责任；三、诉讼保全责任保险费361200元是否应当由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下： 一、关于青源公司与浩瀚公司就新天广场项目的转让对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋转让是否发生物权效力的问题 本院认为，李前念、成学智关于青源公司与浩瀚公司就新天广场项目的转让对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋转让不发生物权效力的上诉主张，有相应的事实和法律依据，应予支持。 首先，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。从外部形式上看，新天广场项目在形式上整体登记于浩瀚公司名下，浩瀚公司取得了登记的物权，但青源公司与浩瀚公司作为转让方与受让方，两者之间的关系相对于债权人而言属于内部关系，对内部关系的审查不能轻于形式，而要着眼于交易实质，即是否系公平合理的真实交易、是否存在名实问题、是否损害债权人的利益，以此判断实际权利的归属及对各方当事人如何保护。根据现有证据查明的事实，青源公司与浩瀚公司签订的《新天广场项目转让协议》所约定的转让标的物不包括《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋，虽根据开发建设需要将新天广场项目整体在形式上登记于浩瀚公司名下，但因《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋缺乏物权变动的原因行为，浩瀚公司不能在实体上取得《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋的物权。主要理由是:1.《新天广场项目转让协议》约定的内容中并无青源公司与浩瀚公司就项目转让价款已包括《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋价值的明确意思表示，且约定的项目转让价款并非直接对项目土地及已建工程的价值经市场评估而确定，而系按投资成本减去债务负担的审计方式简单计算，亦不能推导出该对价款中包含《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋价值的结论。2.对青源公司已将《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋用作李前念、成学智债权的抵押担保并由独山县房管局备案监管的事实，浩瀚公司在签订《新天广场项目转让协议》前就已明知，但在签订《新天广场项目转让协议》时,既未对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋如何处理进行明确约定，亦未将李前念、成学智的债权与新天广场项目其他遗留问题纳入一并处理。3.独山县城镇化建设指挥部在主导项目转让中，多次召集包括李前念、成学智债权在内的各债权人以及浩瀚公司等相关人员进行协商，协商时亦明确《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋不在新天广场项目转让范围。4.独山县房管局在本院调查中亦称一直按照《会议纪要》约定监管《抵押清单一》《抵押清单二》，告知浩瀚公司不得对外销售。因此，即使新天广场项目在转让后以浩瀚公司名义重新办理项目手续并将所有房屋登记在浩瀚公司名下,《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋的所有权仍不应实际归属于浩瀚公司。 其次，按照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，不管青源公司与浩瀚公司就新天广场项目的转让是否包括《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋转让，该转让行为对相关房屋均不发生物权效力。主要理由是:1.《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋已具备有明确清楚的房号、面积额、估价、抵押担保金额等信息，符合抵押预告登记的条件，独山县房管局关于因抵押权人系自然人而未给李前念、成学智办理抵押登记的辩解缺乏法律依据。2.独山县房管局已将《抵押清单一》《抵押清单二》存入青源公司的房屋档案，可供包括浩瀚公司在内的任何交易第三方查询，具有抵押预告登记权利的对外公示法律效果，且在实际执行中独山县房管局亦一直按照《会议纪要》约定对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋予以监管，禁止浩瀚公司对外销售。3.李前念、成学智持有加盖独山县房管局印章的《抵押清单一》《抵押清单二》，应视为其已取得房屋抵押权预告登记的权利证明文件，其有权依据该证明文件主张相应的物权权利。4.如前所述，浩瀚公司在受让新天广场项目时明知《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋已抵押给李前念、成学智，仍签订《新天广场项目转让协议》，不属《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人，浩瀚公司关于李前念、成学智的抵押权不能对抗其善意取得的所有权的抗辩主张，不能成立。 二、关于青源公司与浩瀚公司是否应当为案涉债权承担连带清偿责任的问题 本院认为，首先，青源公司应当为案涉债权承担共同清偿责任。按照《补充协议》“一、丙方（青源公司）在取得房屋预售许可证后，甲方（李开文、李开林）或丙方应按照《股权转让协议》的约定销售该协议附件一《抵押物清单》中所列房产，并依约明确指示买房人将购房款打入三方依照《会议纪要》文件精神确立的销售专户中或在收到相应购房款后立即汇入销售专户中。待监管方（房管部门）审核后拨付至乙方（李前念、成学智）账户......五、甲方或丙方付清乙方全部款项后，乙方应出具书面通知给房管部门，以解除对《抵押物清单》中所列房产的销售限制。同时，甲乙双方在房管部门见证下，将丙方与乙方签订的《房屋买卖合同》销毁”的约定内容，青源公司作为债务加入与李开文、李开林共同对李前念、成学智有付款义务，应当对该补充协议中所称的全部款项即《股权转让协议》中约定的股权转让款及违约金承担共同清偿责任。2.浩瀚公司并未真正取得《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋的所有权，李前念、成学智相应的抵押权利并未丧失，且亦未与李前念、成学智建立直接的合同关系，李前念、成学智关于浩瀚公司应为案涉债权承担连带清偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于诉讼保全费361200元是否应当由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担的问题 本院认为，李前念、成学智与李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司之间既未明确约定诉讼财产保全责任保险费用的承担，亦未对实现债权的费用进行约定，一审判决的违约金已包含对该费用损失的弥补，对李前念、成学智关于诉讼保全费361200元应当由李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司承担的上诉主张，本院不予支持。 另外，对于李前念、成学智上诉主张的一审判决遗漏对一审第三人过错认定的问题，因其在一审中并未将独山县政府、独山县住建局、独山县房管局列为被告主张实体责任，且其对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋的抵押权利并未丧失，独山县政府、独山县住建局、独山县房管局是否存在监管过错对本案的审理并无影响，一审未予审理评判并无不当；如在实际执行中李前念、成学智的担保权益受到损害，可另诉解决。至于浩瀚公司是否构成侵权问题或因此担责的问题，如前所述，李前念、成学智对《抵押清单一》《抵押清单二》所列房屋的担保权利并未丧失，且其在一审中亦未就此提出明确的诉讼请求，本院在本案中对李前念、成学智关于浩瀚公司侵权担责的主张不予评判。 对一审案件受理费643800元、保全费5000元，因系李开文、李开林、青源公司、浩瀚公司共同过错而发生，故应由其共同承担。二审案件受理费643800元，因李开文、李开林对引发二审争议并无过错，虽李前念、成学智将其列为被上诉人亦无需承担；而青源公司、浩瀚公司对此有共同过错，应由其共同负担。 综上，李前念、成学智的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初27号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初27号民事判决第四项； 三、独山县青源房地产开发有限公司与贵州浩瀚新天置业发展有限公司就新天广场（现名中心广场）项目中李前念、成学智已办理抵押预告登记房产（《抵押清单一》《抵押清单二》附后）的转让行为不发生物权效力； 四、独山县青源房地产开发有限公司对贵州省高级人民法院（2016）黔民初27号民事判决第二项、第三项确定的李开文、李开林的债务承担共同清偿责任； 五、驳回李前念、成学智的其他诉讼请求。 一审案件受理费643800元、保全费5000元，由李开文、李开林、独山县青源房地产开发有限公司、贵州浩瀚新天置业发展有限公司共同负担。二审案件受理费643800元，由独山县青源房地产开发有限公司、贵州浩瀚新天置业发展有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 年 审判员 王海峰 审判员 葛洪涛 二〇一九年十二月三十日 法官助理马玲 书记员郑佳丽