新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初8847号原告：王倩，女，1994年10月2日出生，汉族，无固定职业，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杨琪，新疆柏坤亚宣律师事务所律师。被告：新疆乐活乐动健康管理有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区青河路102号中央郡小区30栋裙房第三层。法定代表人：曹江峰，该公司经理。委托诉讼代理人：贺月洁，新疆仕诚律师事务所律师。原告王倩与被告新疆乐活乐动健康管理有限公司（下称：乐活乐动管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，于2018年11月29日作出（2018）新0103民初7035号民事判决书，判决：一、被告新疆乐活乐动健康管理有限公司返还原告王倩租金30000元；二、被告新疆乐活乐动健康管理有限公司返还原告王倩押金40000元。被告乐活乐动管理公司不服民事判决，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉于2019年6月11日作出（2019）新01民终1383号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2018）新0103民初7035号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王倩委托诉讼代理人杨琪、被告乐活乐动管理公司委托诉讼代理人贺月洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王倩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告间的美容店租赁经营协议；2、请求法院依法判令被告返还租金及押金共计70000元（押金：40000元，租金30000元）。事实与理由：2018年1月10日，原告与被告签订美容店租赁经营协议：约定被告提供位于乌市沙区种养郡小区31号楼第二层美容院号区位100平方米的面积作为租赁的经营场地，租赁期限自2018年5月1日开始，押金40000元，租金30000元。协议签订后原告积极履行义务，交纳押金及租金，投资装修美容区。被告自2018年3月装修租赁房屋所在的一楼至三楼，但直至今日，被告仍未能使美容区正常经营，原告为继续履行协议，多次与被告沟通其装修各项问题，被告一直推脱不予解决，经原告向被告发送书面解除协议后，被告要求原告搬离该出租房，但至今未将原告的押金及租金予以退还，因被告存在根本违约，原告要求解除合法有据。原、被告签订租赁合同，约定原告承租被告划定的美容区房屋，自2018年5月1日起交付原告使用，原告未正常经营使用，自2018年1月拿到钥匙后仅是向租赁房屋添置物品，但截至原告起诉之日，被告都未将涉诉的房屋达到适租状态。涉诉房屋一直处于无明确终止期的装修，其中被告的装修行为导致原告自5月1日起未能正常开业经营，从原告提供的视频证据中也能明显地，被告装修的1-3楼，虽然未装修原告涉诉的租赁房屋，但被告的装修的垃圾以及装修的材料以及1-3楼共同的使用部分卫生间以及一些水电，都是经常断电断水。使原告的涉诉房屋是无法正常经营使用的。原告多次微信、电话以及当面跟被告沟通房屋装修以及解决的方案，被告都是推脱不予解决。原告于2018年6月22日向被告发送合同解除通知函，被告于6月23日收到函，并微信告知原告要求其搬离涉诉房屋，并且告知原告其要将涉诉房屋对外转租。原告在被告的要求下3日内将涉诉房屋搬空，并将钥匙留在被告的健身房保安处，故原告要求解除合同合法有据。租赁合同已解除，被告应返还原告支付的租金及押金，请求支持原告的诉讼请求。被告乐活乐动管理公司辩称，双方约定的租赁已经完成不存在退还租金及押金的事项。第一，从原告方陈述来看更像是一个侵权行为，是由被告方侵害了原告方的权益，根本与本案租赁合同关系是没有任何法律关系的，我们也不存在根本违约的情形。根据合同法的规定第216条，出租人的基本义务只有一条，那就是交付房屋。在本案当中所涉的合同我方已经履行了基本的义务，就是其一，因此不存在根本违约的情形。第二，从合同法的角度来看所谓的转租，那么法律只规定了在未经出租人同意的情况下，那么出租人在六个月内要提出可以提出解除合同和认定合同无效。因此在合同法的整个的权利义务关系当中，作为原告方他是没有解除权的。不管我方是否有转租的权利，但是作为承租人的王倩是没有解除合同的权利。那么根据最高院关于审理租赁和房屋租赁合同纠纷的解除事项当中，也没有规定这项权利，我方一不存在根本违约。二也不存在侵犯他们的权利的问题，因为我们装修的是自己的房子他在他的辩论意见中也说的很清楚，我没有装修他的房子。因此我们认为原告方要求解除合同既没有事实依据也没有法律依据，因此我们不返还其租金，请求驳回原告方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王倩提供证据，证据1、美容店租赁经营协议一份（出示原件，提交复印件），证明：原告与被告签订租赁合同，约定被告出租房屋自2008年5月1日起至2019年4月30日即被告应于2018年5月1日提供达到适租状态的房屋。形成时间是2018年1月10日。被告乐活乐动管理公司对证据美容店租赁经营协议的真实性认可，对于所要证明的问题不予认可。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。证据2、中国建设银行个人活期账户交易明细和微信转账记录，证明：原告王倩于2018年1月8日向被告支付押金40000元，2018年4月陆续向被告支付租金30000元，形成时间是2018年1月8日和2018年4月。被告乐活乐动管理公司对证据中国银建设银行个人活期账户交易明细和微信转账记录的真实性我们没有办法确认，但是我们认可押金和租金已经支付了。本院认为，证据可以证明原告王倩支付了押金40000元和租金30000元，故本院予以确认。证据3、收据四份，证明：被告已收到原告交付的押金及租金，并向原告出具收条。形成时间是2018年4月。被告乐活乐动管理公司对证据收据的真实性予以认可。本院认为，双当事人对证据无异议，本院予以确认。证据4、手机视频，证明：被告至2018年6月下旬未完成其房屋一楼至三楼，除涉诉房屋的装修事宜，且被告房屋装修的期限不明，被告装修的房屋与原告租赁房屋毗邻，其装修、垃圾、装修材料堆放在原告租赁房屋的门口。证明：原告积极与被告协商解决问题，被告拒绝谈判。形成时间是2018年6月19日和2018年6月22日。被告乐活乐动管理公司对证据手机的视频的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认为，视频拍摄反映房屋的状况，被告乐活乐动管理公司否认证据，并未提出反证证明，故本院对证据予以确认。证据5、合同解除通知函和EMS快递单，证明：原告王倩因被告存在违约，涉诉房屋无法正常经营使用，特向被告发送合同解除通知函，形成时间是2018年6月22日。被告乐活乐动管理公司认为合同解除通知函和EMS的快递单，我们没有办法确认它的真实性，而且我们也认为合同的解除通知函也不具有合法性，因此真实性、关联性、合法性不予认可。本院认为，原告王倩通过EMS快递单邮寄合同解除通知函，被告乐活乐动管理公司否认证据，并未提出反证证明，故本院对证据予以确认。证据6、微信聊天截屏证明被告已收到合同解除函，认可违约事实，未提出异议，并要求原告搬离完毕。被告乐活乐动管理公司对证据三性不予认可。本院认为，通过证据5与该证据相印证，可以证明，被告收到合同解除函，故本院对证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，原告（乙方）王倩与被告乐活乐动管理公司（甲方）签订《美容店租赁经营协议》一份。协议约定：甲方提供营业场地及统一管理监督，乙方提供美容服务及其商品和必要的装修装饰，乙方租赁经营须取得营业执照。甲方负责提供位于乌市沙区美容号区位100平方米的面积作为租赁得营业场地。租赁经营期1年，自2018年5月1日至2019年4月30日。房屋租金3万元，每月2500元。押金4万元。合同签订后，2018年1月8日，原告王倩支付被告乐活乐动管理公司押金4万元，2018年4月9日，原告王倩支付被告乐活乐动管理公司租金10000元。2018年4月20日，原告王倩支付被告乐活乐动管理公司支付租金10000元。2018年4月25日，原告王倩支付被告乐活乐动管理公司支付租金10000元。2018年6月23日，因原告王倩租赁的场地外通栋楼中，被告乐活乐动管理公司经营的场地装修，堆放装修材料和建筑垃圾，导致美容店未能正常经营，原告王倩以ＥＭＳ特快专递形式，向被告乐活乐动管理公司法定代表人曹江峰发出了合同解除通知函。在原告王倩与的微信聊天记录中，曹江峰表示“你的东西我看到了，你现在就是不打算租了，就是要钱是吧你的东西都拿走了吧？把门口链子锁钥匙给我，我继续往出租，租掉了给你退钱，今天回个话吧，想租的人挺多的”，“钱现在没有你打官司告就行了，三天内把东西搬完，不要耽误别人来看房子。”审理中，本院调取了新疆广厦物业管理有限公司（甲方）与曹江峰（乙方）于2015年7月18日签订的《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其坐落于万世平顶山路中央郡小区30号楼裙房房屋类型商业，面积1600平方米出租给乙方作为商业使用。租赁期限：自2015年9月18日至2018年9月17日止。该合同3.4条约定：未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租他人。若甲方同意，须按程序办理转租手续转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方按程序办理转租手续后，转租期限内乙方承担连带责任。2019年11月6日，本院在广汇大厦Ｂ座十楼，向广汇大厦资产租赁团队负责人张洪涛作了询问笔录。张洪涛陈述，在该租赁合同中，新疆广厦物业管理有限公司作为出租方不同意除承租方曹江峰将承租房屋进行转租。承租方曹江峰将房屋进行转租，且我公司对其转租行为也不知情。今后我公司也不同意曹江峰对房屋进行转租的行为。本院认为，原告王倩与被告乐活乐动管理公司签订的《美容店租赁经营协议》为房屋转租合同，该合同中约定的房屋转租租赁期限（转租租赁期限：自2018年5月1日至2019年4月30日）超过了曹江峰与新疆广厦物业管理有限公司的承租期限（租赁期限：自2015年9月18日至2018年9月17日止）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，《最高人民法院》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”，本案中，涉案的房屋的承租人为曹江峰，被告乐活乐动管理公司并非与新疆广厦物业管理有限公司房屋租赁合同的承租方，不具有房屋转租的权利和主体资格，被告乐活乐动管理公司对涉案的房屋进行的转租，也未得到新疆广厦物业管理有限公司同意和认可。故原告王倩与被告乐活乐动管理公司签订的《美容店租赁经营协议》为无效合同。鉴于原、被告双方签订的合同为无效合同，原告王倩主张要求解除原、被告间的美容店租赁经营协议，无事实和法律依据，故本院不予支持。关于原告王倩主张要求被告乐活乐动管理公司返还租金及押金共计70000元（押金：40000元，租金30000元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销或者终止后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。”，本案中，被告乐活乐动管理公司明知无房屋转租权利和主体资格，仍将房屋转租给原告王倩，造成合同无效，应当负有主要过错责任。根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。原告王倩自2018年1月起，拿到所租赁房屋钥匙后，视为对房屋的占有，双方约定房屋租赁期限为自2018年5月1日起计算实际租期，至2018年6月23日提出解除合同三天后退出房屋占有。故本院确认原告王倩应当承担自2018年5月1日至2018年6月26日止，两个月的房屋占有使用费5000元。故对原告王倩的该项请求，本院予以部分支持即被告乐活乐动管理公司返还原告王倩押金40000元、租金25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告王倩要求解除原、被告之间《美容店租赁经营协议》的诉讼请求；二、被告新疆乐活乐动健康管理有限公司返还原告王倩押金40000元；三、被告新疆乐活乐动健康管理有限公司返还原告王倩租金25000元。以上被告新疆乐活乐动健康管理有限公司应付原告王倩款项65000元，于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的70000元，给付标的65000元，占争议标的92.86%，案件受理费1550元（原告王倩已预交775元，补交775元），由原告王倩负担7.14%即110.67元，由被告新疆乐活乐动健康管理有限公司负担92.86%即1439.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 吴 卫 东人民陪审员 ?刘德阳人民陪审员 ?张鹏华二〇一九年十二月六日书 记 员 刘 骏 芳