重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17232号 原告：重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道高岩支路渝北名都1幢1-1，统一社会信用代码91500112622101850P。 法定代表人：李享伟，总经理。 委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。 被告：杨燕，男，汉族，1987年6月23日出生，住重庆市忠县。 原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司（以下简称鸿湖物业公司）与被告杨燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员姜全芬、颜如丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鸿湖物业公司的委托诉讼代理人夏伟军到庭参加了诉讼。被告杨燕经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿湖物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠的物管费2309元、公摊费147元，共2456元（欠费期间2017年10月9日至2019年6月30日）；诉讼费被告承担。事实和理由：2007年原告与开发商重庆强辉实业（集团）有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告2007年10月起对金色池塘小区进行物业管理服务。2013年6月25日小区成立业委会。2013年8月13日，原告与业委会签订了《重庆市物业服务合同》，合同期限自2013年8月13日起至2016年8月12日止，物业服务费收费标准为住宅1.2元/月·平方米，水电公摊费用为7元/户/月。被告为小区业主，物业面积91.63平方米。从签订《重庆市物业服务合同》开始，原告一直按合同约定提供物业服务，但是自2017年10月起被告拒绝缴纳物管费。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业费，但被告一直拒绝缴纳，故原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告杨燕未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于渝北区双龙湖街道×号×幢，建筑面积91.63平方米，楼幢性质为普通住宅，原权利人为范某某、辜某某。2017年10月9日，案涉房屋产权人变更为被告。 2013年8月13日，以金色池塘业主委员会为甲方，原告鸿湖物业公司为乙方签订了《重庆市渝北区金色池塘小区物业服务合同》，主要约定甲方通过邀标方式选聘乙方为金色池塘小区提供物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：住宅：1.2元/月·平方米（含电梯费）；商业物业：2.4元/月·平方米。合同第八条约定，业主应于每月10日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳。合同第十六条约定，本合同期限为叁年，从2013年8月13日起至2016年8月12日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同终止。合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之八的标准向乙方支付违约金。该合同附件一中第七点约定，小区公共水电公摊实行定额制，业主按7.00元/户/月向物业公司交纳，差额部分由物业公司自行承担。2013年9月6日，原告向重庆市渝北区房屋管理局备案上述物业服务合同。 2019年7月5日，重庆市渝北区仙桃街道百果路社区居民委员会出具一份《物业服务证明》，载明：“兹证明金色池塘小区自2013年8月13日至2016年8月12日由重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司提供物业服务。2016年8月12日合同到期后，由重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司继续对该小区进行物业管理服务至今，服务内容标准与原合同一致。特此证明”。 关于物业及公摊费催收情况。2018年5月10日，重庆派瑞律师事务所受原告委托，向案外人范某某、辜某某出具律师函，载明截至2018年3月，案外人共拖欠物业费、公摊水电费等合计4563元。该律师函通过天天快递邮寄。原告称该律师函催收的是2016年1月至2018年3月31日之前的物管及水电公摊费。之所以向范某某、辜某某催收是因为不清楚当时房屋已经出售。2019年3月20日，原告在案涉房屋大门处张贴《欠费催缴函》，向被告催收2016年1月1日至2019年3月31日的物管费5610元、公摊费357元。2019年3月22日，原告向案涉房屋所在地邮寄上述催缴函，送达结果为“送达金色池塘小区×栋×单元×楼大厅”。 上述事实，有《重庆市渝北区金色池塘小区物业服务合同》、备案证明、居委会证明、产权信息、律师函、欠费催缴函、快递单、照片等证据在案为证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金色池塘业主委员会与鸿湖物业公司签订的《重庆市渝北区金色池塘小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该物业服务合同对包括被告杨燕在内的小区全体业主均具有约束力。被告杨燕在2017年10月9日取得案涉房屋产权后自然成为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。 虽然金色池塘业主委员会与原告签订的物业服务合同于2016年8月12日到期终止，但该合同到期后原告仍在案涉小区提供物业服务，被告也实际在接受原告所提供的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务合同关系，故原告参照物业服务合同中确定的物业费标准要求被告杨燕支付2017年10月9日以后的物业费，本院予以支持。物业服务合同约定，被告缴纳物业服务费的标准为1.2元/月/平方米，公摊费按7元/户/月缴纳，故被告应支付原告2017年10月9日至2019年3月31日的物管费1953.55元（1.2元/月/平方米÷30天×23天×91.63平方米+1.2元/月/平方米×17个月×91.63平方米）、公摊费124.37元（7元/月÷30天×23天+7元/月×17个月）。 关于2019年4月1日至2019年6月30日的物管费和水电公摊费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告举示的证据及其自身陈述均表明其未对2019年4月1日至2019年6月30日的物管费、公摊费进行过催收，对该部分诉讼请求本院暂不予支持，待原告催收过后可另行向被告主张权利。 被告杨燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告杨燕在本判决生效之日起五日内向原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司支付2017年10月9日至2019年3月31日的物业费1953.55元和公摊费124.37元，合计2077.92元； 二、驳回原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司负担15元，被告杨燕负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  万园薇 人民陪审员  姜全芬 人民陪审员  颜如丹 二〇一九年十二月五日 书 记 员  刘 睿