云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初16734号原告：王坤留，男，汉族，1970年9月7日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：沈正洲，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗德明，男，汉族，1947年12月21日生，住昆明市五华区。原告王坤留诉被告罗德明商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王坤留及其委托代理人沈正洲到庭参加了诉讼。被告罗德明经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已依法审理终结。原告王坤留诉称：原告王坤留与被告罗德明是相处多年的好邻居，原告住五华区，被告住。原告做社区医疗服务，被告原来做矿产开发，两人都曾经在对方困难时帮助过对方。自2017年12月以来，被告因自己的业务陷入困境就经常跟原告借钱用，该年被告实际跟原告借钱10万元。被告是诉争房产及车位的实际真实完整权利人。2019年1月至7月，被告的经济状况越来越困难，自己居住的在房贷还没有还清时，又因前妻李华美涉及其他民间借贷纠纷被法院查封，这使被告欲靠卖房度日的设想落空。被告实际陷入连自己生活及供女儿读书都成问题的极端困难状态。2019年7月11日，被告再次想到隔壁从事社区医疗服务的原告，提出欲将自己位于昆明市高新区房屋【丘（地）号：3Ｘ520070810002】及位于昆明市高新区水逸康桥地下32号车位共计395万元的价格转让给原告的设想。原告想到被告的困难及被告欠自己的10万元，同意被告的提议，以总计395万元价格购买涉案房产及车位，并用被告欠原告的借款10万元用以抵扣部分房款，双方于2019年7月11日签订房屋及车位买卖合同。同日，原告转款120万元给被告办理解押及解封事宜，并约定交房时间为2019年9月1日，办理房产及车位过户的时间为2019年9月2日。后被告因其他困难仍然不能在约定的时间内办理房屋与车位的交付及办理产权过户事宜，并提出请求原告准予其延期交房、延期办理产权过户，再支付其100万元的购房款，以作为其办理解封事宜的费用。原告鉴于被告的困难及邻居的情面，同意与被告签订补充协议，再于2019年10月18日前支付其100万元。同时，被告承诺己方收到原告100万元后，一定会于2019年10月25日前办理完涉案房产及车位的交付及产权过户事宜。时至今日，被告实际已经收到原告购房款230万元，但房屋及车位的交付及产权过户却遥遥无期。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原告王坤留与被告罗德明签订的处分被告罗德明合法所有的位于昆明市高新区房屋【丘（地）号：ＳＸＳ20070810002】及位于昆明市高新区水逸康桥地下32号车位的买卖合同合法有效；二、被告罗德明继续履行涉案房产及车位买卖合同，并积极配合原告在本判决生效后30日内将诉争房产及车位产权过户登记到原告王坤留名下；三、被告罗德明承担本案的诉讼费、保全费及保函费等。被告罗德明未到庭，亦未提交书面答辩状。审理中，原告提交了以下证据：一、原告身份证复印件，证明原告的身份适格。二、被告身份证、离婚协议书、房产证复印件，证明被告的身份适格；被告是诉争房产及车位的实际真实完整权利人；本案五华法院具有管辖权。三、房产及车位买卖合同、房产及车位买卖合同补充协议各一份，证明：原告与被告签订的位于昆明市高新区房屋及位于昆明市高新区水逸康桥地下32号车位的买卖合同合法有效；原告已经实际支付给被告的购房款为230万元，具体为：2017年12月12日借款10万元冲抵现购房款10万元；2019年7月11日支付首付120万元；2019年10月18日再次支付甲方购房款100万元；被告设想以总共395万元的价格将涉案房产及车位卖给原告，原告同意该提议。双方还同意用被告欠原告的借款10万元用以抵扣部分房款，双方于2019年7月11日签订房屋及车位买卖合同；2019年7月11日，原告转款120万元给被告办理解押及解封事宜，并约定交房时间为2019年9月1日，办理房产及车位过户的时间为2019年9月2日；被告向原告提出自2019年9月2日起至2024年9月1日租住原告房屋5年，居住满5年后将房屋交还给原告；在被告租住五年期间，被告每年向原告支付房租10万元，被告租用期间不可将房屋转租他人，否则视为违约；原告有权视被告租住情况或支付租金情况收回房屋。四、银行记录3份、借条1份，证明原告已经实际支付给被告的购房款为230万元，具体为2017年12月12日借款10万元冲抵现购房款10万元；2019年7月11日支付首付120万元；2019年10月18日再次支付甲方购房款100万元。五、房屋信息摘抄表、车位信息摘抄表，证明涉案房屋及车位的产权。六、保函及保函担保费发票，证明我方支出保全担保费。被告罗德明未到庭，亦未举证质证。本院认为，原告提交全部证据均符合有效证据的形式要件，本院对原告提交全部证据的真实性均予确认，至于是否能够证明原告的观点在本院认为部分结合事实及法律一并阐述。经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：2019年10月18日，原、被告双方签订《房产及车位买卖合同》约定：被告向原告出售位于昆明市高新区房屋一套及位于昆明市高新区水逸康桥地下车位32号一个；其中房屋售价375万元，车位售价20万元，合计395万元；房屋产权证在银行抵押中，房屋涉案被法院查封；自合同签订之日起，原告向被告支付预付款120万元，被告须先用该预付款到银行还款赎证解除银行抵押及解除法院查封后，取得产权证；被告至迟应于2019年9月1日前办理完解押解封手续，并协助原告于2019年9月2日前办理房屋及车位的产权过户；原告取得上述房屋及车位产权证后，应向被告支付尾款275万元。《房产及车位买卖合同》还对原、被告双方其他权利义务、违约责任及交房时间等内容，进行了明确约定。同日，原、被告双方还签订了《房产及车位买卖合同补充协议》约定：鉴于被告在原告支付首付款120万元后，被告因其他困难仍然不能在约定时间内办理房屋与车位的交付及办理产权过户事宜，故请求原告其延期交房、延期办理过户事宜，并再向其支付100万元购房费；原告鉴于被告的困难，同意再于2019年10月18日前向被告支付100万元，被告收到该笔款项后，一定会于2019年10月25日前办理完涉案房产及车位的交付及产权过户事宜；经双方确认，原告实际向被告支付购房款230万元，具体为2017年12月12日借款10万元充抵现购房款10万元，2019年7月11日支付首付款120万元，2019年10月18日支付购房款100万元；若被告仍不能在约定时间内交付房屋、车位并办理产权过户事宜，原告因主张权利产生的诉讼费、保全费、保函费、律师费及房屋拍卖评估费等一切费用均由被告承担。另，2017年12月12日，被告向原告出具《借条》载明，被告向原告借款10万元；2019年7月11日，原告向被告转账支付120万元；2019年10月18日，原告向被告转账支付100万元。原告为主张本案权利，产生保函费7000元。本院认为，原、被告签订的《房产及车位买卖合同》、《房产及车位买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，被告系涉案房屋及车位的实际所有权人，且原告已依约支付购房款共计230万元。本院确认，原、被告双方签订《房产及车位买卖合同》、《房产及车位买卖合同补充协议》均合法有效。以《房屋信息查询摘抄表》及《房产及车位买卖合同》为据，原告在签订《房产及车位买卖合同》时既已明确知晓涉案房屋及车位存在抵押及查封的情形，亦明知在抵押及查封状态下不具备办理过户的客观条件，现涉案房屋及车位仍未解除查封状态，不具备办理过户的客观条件，故原告要求被告将涉案房屋及车位过户至其名下的主张，事实上无法履行，本院不予支持。原告要求被告承担保函费7000元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条第一款第一项《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王坤留与被告罗明德签订的《房产及车位买卖合同》及《房产及车位买卖合同补充协议》合法有效；二、被告罗明德于本判决生效之日起十日内向原告支付保函费人民币7000元；三、驳回原告王坤留的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，保全费人民币5000元，均由被告罗明德承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 李 静二〇一九年十二月二十五日书记员 李秀梅