广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10689号上诉人（原审被告）：广东润安消防设备有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕贤，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市嘉昌物业管理有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广东润安消防设备有限公司（以下简称润安公司）因与被上诉人广州市嘉昌物业管理有限公司（以下简称嘉昌公司）租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7468号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人润安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2.判令嘉昌公司承担本案一、二审产生的一切费用。事实和理由：一、一审法院判定润安公司要支付2019年1、2月的场地使用费属事实认定错误，2019年1、2月份的场地使用费不应由润安公司承担。2018年12月21日嘉昌公司对润安公司所租赁的厂屋采取停水停电措施,2019年1月4日更是采取极端措施将所出租房屋焊死，强制锁门，导致润安公司无法进入租赁场所进行正常生产经营活动。润安公司要求将相关设备、设施、办公用品及各种原材料等搬离租赁场所，嘉昌公司不予准许，润安公司多次交涉无果后报警均未果。由此可见，2019年1月至2月，嘉昌公司已实际控制租赁场地使用权，润安公司至今未能取回自己的设备、设施等是嘉昌公司所致。一审法院据嘉昌公司单方制作的《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》，因其上有润安公司法定代表人签字而认定嘉昌公司于2019年2月28日才收回租赁场所不符合客观事实，润安公司法定代表人签字仅代表收到该对账表，并无任何意思表示认可表中的相关数据。因此，2019年1、2月份的场地使用费不应由润安公司承担。另，2019年1月份案涉厂房用电量仅12度亦可知，润安公司停止了生产经营。二、一审法院认定润安公司支付水电安保费39444.22元证据不足，事实不清。润安公司对水电、安保费用等无法进行核对，依法不应予以支持。2019年3月15日，嘉昌公司制作《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》，蔡某1于3月21日签收并注明“未核对完”。此后因相关证据被嘉昌公司控制，润安公司无法进行核对。一审判决认定的39444.22元水电安保费缺乏事实依据，润安公司对此依法不予认可。一审法院应责令嘉昌公司提交经双方签字确认的水、电表读数等原始单据以查清案件事实，不能采信嘉昌公司单方制作的数据表。三、一审法院支持嘉昌公司支付2018年度村委管理费无任何事实和法律依据。《厂屋租赁合同》第四条“合同期满之日，乙方不续租，如乙方无违约行为且结清所有费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费用、治安费、村委管理费与其他针对生产的相关行政部门收费等）后，甲方即无息退还履约保证金给乙方，否则甲方有权以保证金抵扣上述费用，若不足以抵扣全部费用，由乙方补足”系概括性条款，即如果有该笔费用产生，就由润安公司承担。但目前无任何证据显示有村委会管理费这笔费用。另，2016年下半年及2017年上半年度润安公司被强行扣取的共3万元管理费用，嘉昌公司应退回给润安公司。四、一审法院对嘉昌公司主动要求债务抵销的18655元未作认定，损害润安公司合法权益。2018年8月嘉昌公司在租金统计时主动冲抵扣除嘉昌公司委托润安公司设备翻新、喷漆费用合计18655元，对该笔费用的冲抵润安公司不持异议，属债务抵销。现一审法院仅支持嘉昌公司的租金请求，对债务抵销不予判决，明显不公，损害润安公司合法权益。综上，一审法院未查明本案事实，错误适用法律，为保护润安公司合法权益，恳请二审人民法院查清事实，支持润安公司全部上诉请求。被上诉人嘉昌公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回润安公司的上诉请求。一、润安公司于2019年2月底搬离场地，嘉昌公司收回场地并于2019年3月重新对外出租，场地使用费理应计至2019年2月，且润安公司法定代表人也对计算到2019年2月底的使用费进行了确认签字，一审判决正确，依法应予维持。润安公司因经营困难自2017年8月开始陆续出现拖欠租金情形，截至起诉之日仍拖欠多月租金未支付。经嘉昌公司多次口头、电话及书面催告，润安公司仍未支付，且总要求宽限几日，不要解除合同，之后会把租金补齐并继续租赁场地经营，但却一直拖欠租金。为减少损失，嘉昌公司于2018年8月6日发出解除通知书，终止双方租赁合同并要求润安公司尽快交还场地予嘉昌公司，润安公司签收该通知书后仍不支付租金也不搬离场地，直至2019年2月有新租户有意向承租场地经营，经嘉昌公司多次催促，润安公司终于在2019年2月底搬走大部分物品。剩余一台设备因暂时无法搬走，双方协商将该设备放置在嘉昌公司另一厂区空地，清空后将场地交还给嘉昌公司。虽无正式书面交接手续，但事实上场地确于2019年2月底交还，新租户也于2019年3月进场并与嘉昌公司重新签订租约。关于场地使用费问题，润安公司2019年1月、2月仍占有使用嘉昌公司场地，理应计算2019年1月及2月份的占用费，且润安公司法定代表人已在嘉昌公司提交的逾期付款损失计算表中对该费用予以确认。一审法院认定事实正确，应予维持。二、双方财务人员及润安公司法定代表人已对上述费用进行核对确认，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。润安公司对涉讼租赁物进行使用，必然产生水电安保费等支出，该费用由嘉昌公司每月在查询到润安公司当月水电使用情况后，结合当月安保费用等整理财务报表，连同供电局等部门出具的总单据等，于下月中旬通过QQ聊天向润安公司财务发出费用缴纳通知由其确认。电表水表读数在润安公司厂区，润安公司可以获知，并非嘉昌公司单方制作。此外，润安公司法定代表人也对水电安保费用进行了确认，该项费用理应予支付。三、村委管理费用在双方原签订的租赁合同中已有约定，润安公司法定代表人也在损失表中对该项费用进行了确认，理应予以支持。一审法院认定事实清楚，判决合理，依法应予维持。村委管理费是村委对在该地注册公司、设立厂区正常收取的管理费用，该项费用在双方签订的租赁合同第四条及第八条第1项均有明确约定，且自润安公司承租以来，一直有支付该项费用。润安公司对需支付该费用明知且同意，润安公司法定代表人在损失计算表中也对该项费用予以确认，润安公司理应支付。润安公司是租赁合同关系中违约方，虽双方签订的租赁合同在法律上被认定无效，但合同内条款是经双方平等协商达成的一致约定，不能完全认定对润安公司无约束力，润安公司应为其违约行为给守约方带来的损失进行赔偿。嘉昌公司向一审法院提出诉讼请求：1.润安公司向嘉昌公司支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2018年8月6日尚欠租金162709.68元（每月租金38800元）、利息776元（从2017年11月1日至2017年11月30日期间的利息，以77600元为本金，按照月利率1%计算）及逾期利息（以77600元为本金，按照月利率2%，从2017年12月1日起至实际付清之日止）；2.润安公司支付从2018年8月7日起至2019年2月28日止场地占用费264090.32元（按照每月38800元）及逾期利息（以每月所欠占有使用费为本金，按照月利率2%至实际付清之日止）；3.润安公司向嘉昌公司支付自2017年8月至2019年1月的水电安保费39444.22元及逾期违约金（逾期违约金按照当月费用金额的2%/月，自应付款之日计算至实际付清之日止）；4.润安公司向嘉昌公司支付2018年的村委管理费20000元；5.案件诉讼费用、财产保全费由润安公司承担。一审法院查明：2016年5月6日，嘉昌公司（出租人、甲方）与润安公司（承租人、乙方）签订了一份《厂屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于佛山市南海区里水镇的部分厂屋出租予乙方作生产及办公用途使用，出租区域包括一个大车间、员工宿舍、停车棚及部分空地；2016年7月1日至2019年6月30日的租金为38800元/月，2019年7月1日至2022年6月30的租金为41904元/月，2022年7月1日至2024年6月30日的租金为45256元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金支付或转入嘉昌公司指定银行账号（如遇节假日，则顺延至该节假日后的第一个工作日）；乙方在签约之日向甲方交纳77600元保证金及支付38800元作为首月租金给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；甲乙双方共同使用的同一供水、供电、消防系统，乙方须在接到甲方水电缴费通知的3天内安排付款缴费，每逾期一日，乙方须按当月费用金额的5%向甲方支付违约金；按相关部门核定的管理税费、村委管理费、垃圾费、排污费、治安费、消防、环保、安全生产等税费、罚款以及由此引起的滞纳金由乙方自理；等等。2016年7月1日，邵某华（甲方）与杨某生（乙方、受托方）签订了一份《委托担任法定代表人协议》，约定甲方系润安公司实际上的出资人和控股人，委托乙方作为润安公司名义上的法定代表人。2017年11月6日，嘉昌公司（出租人、甲方）与润安公司（承租人、乙方）签订了一份《租金延迟还款协议》，约定：乙方尚欠甲方的2017年9月和10月的租金77600元延迟到2017年11月30日归还给甲方并按月利率1%计算，到期租金与利息一并归还，计息起始日按2017年11月1日计算。如到期未还清租金和利率，愿意按未还清的本息为基数，按月利率2%计付逾期利息，直至上述本息全部还清为止。且甲方有权按照乙方违反本协议和厂房租赁协议相关规定追索乙方相关责任及造成的损失。2017年12月22日，嘉昌公司委托广东南国德赛律师事务所向润安公司的工商登记地址，收件人分别为邵某华、杨某生，各邮寄一份《关于从速支付租金及相关费用的律师函》，催告润安公司尽快支付欠付的租金及水电费、管理费等相关费用。两份邮件均于2017年12月23日被签收。2018年8月6日，嘉昌公司向润安公司发送《解除合同通知书》，通知自通知发出之日起，双方的租赁合同正式解除，并催促润安公司支付租金、水电费等相关费用，交还场地等。邵某华于当日签收。2019年3月15日，嘉昌公司制作《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》，《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》载明润安公司2017年9月至2017年12月、2018年8月至2019年2月的租金为应付款，应收款为426800元，已付款设备翻新费用抵扣18655元，逾期付款利息为75155.61元，租金及利息、逾期付款损失共计483300.61元；《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》载明润安公司2017年8月至2019年1月的水电安保费为应付款，合计80022.22元，2018年12月31日收润安公司水电安保费40578元，逾期付款利息11992.27元。截至2019年1月，水电安保费及逾期利息合计51436.49元，2018/2019年度管理费20000元。蔡某1于3月21日签收并注明“未核对完”。2019年4月10日，嘉昌公司提起诉讼。诉讼中，双方确认涉案租赁物未经规划报建或取得房产证。嘉昌公司陈述，2019年2月28日收回后已另行出租，经双方协商润安公司的设备物品被存放在其他空置地。一审法院认为，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，嘉昌公司、润安公司于2016年5月6日签订的《厂屋租赁合同》为无效合同。合同无效，根据公平原则，润安公司对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费予嘉昌公司。嘉昌公司主张润安公司没有支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2019年2月28日的场地使用费，并提供了《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》予以佐证，润安公司的法定代表人蔡某1虽在该表注明“未核对完”，但在庭审中润安公司表示仅对该表计算方法不确认，且该表中计算“租金”至2019年2月与嘉昌公司自认收回涉讼租赁物的时间即2019年2月28日一致，故法院采信该表中润安公司未付的“租金”金额，以及确认嘉昌公司于2019年2月28日收回涉讼租赁物，润安公司应支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2019年2月28日的场地使用费共426800元（38800元/月×11个月）予嘉昌公司。润安公司逾期支付使用费给嘉昌公司造成损失，主要体现为利息的损失，合同约定润安公司应于每月5日前支付占有使用费，故润安公司应以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年2月每月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予嘉昌公司。嘉昌公司请求根据双方签订的《租金延迟还款协议》中约定的月利率2%计算利息，但《厂屋租赁合同》无效，《租金延迟还款协议》作为从合同也属无效，双方约定的利息标准亦属无效，且约定的利息标准过高，故嘉昌公司请求超出法院核定范围的，法院不予支持。润安公司对涉讼租赁物进行使用，必然产生水电费等支出，《厂屋租赁合同》亦约定了水电费、治安费以及村委管理费等费用由乙方承担。嘉昌公司提交的《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》载明润安公司未支付2017年8月至2019年1月的水电安保费80022.22元、2018年-2019年度管理费20000元，以及2018年12月31日润安公司支付水电安保费40578元等情况，如前所述，该表与嘉昌公司提交的水、电费统计表可以对应，润安公司对水电费、安保费、村委管理费的收取虽有异议但不能提供证据予以反驳，法院采信该表中润安公司已付及未付的水电安保费、管理费金额。《厂屋租赁合同》约定，“乙方须在接到甲方水电缴费通知的3天内安排付款缴费”，嘉昌公司没有提供证据证明其已履行通知义务，法院对嘉昌公司主张的水电安保费的逾期违约金不予支持。故润安公司应支付水电安保费39444.22元（80022.22元-40578元）、村委管理费20000元予嘉昌公司。合同无效，因合同收受的财产应予返还，因润安公司在案件中没有提起反诉，润安公司可另行向嘉昌公司主张返还保证金，法院在案件不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、润安公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费426800元并以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年2月每月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予嘉昌公司；二、润安公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电安保费39444.22元、村委管理费20000元予嘉昌公司；三、驳回嘉昌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4673.69元，财产保全费3293.69元，合共7967.38元，由嘉昌公司负担719.33元，由润安公司负担7248.05元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，嘉昌公司陈述对于润安公司上诉意见第四点主张的嘉昌公司委托润安公司进行设备翻新、喷漆费用合计18655元，嘉昌公司同意在本案润安公司应付款项中进行债务抵销。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.润安公司应向嘉昌公司支付的场地占有使用费为多少；2.润安公司应向嘉昌公司支付的水电、安保费及村委管理费用为多少。关于争议焦点一。本案中，双方当事人均未能提供合法有效证据证明涉讼厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《厂屋租赁合同》无效。《厂屋租赁合同》虽无效，但润安公司实际占有使用涉讼租赁物，依法应向嘉昌公司支付其占用期间产生的占有使用费。至于该占有使用费的具体数额问题，润安公司上诉称，嘉昌公司自2019年1月起即对案涉厂房上锁，润安公司自此无法实际占有使用厂房，故自2019年1月起产生的厂房占有使用费不应予以计付。对此，本院认为，润安公司于本案提供的证据不足以证明系嘉昌公司原因致润安公司无法正常使用案涉厂房，嘉昌公司自认其于2019年2月28日收回案涉租赁物，润安公司未能提供相关证据证明其于2019年2月28日前与嘉昌公司办理了涉讼租赁物的返还交接手续，一审法院据此认定润安公司占有使用案涉厂房至2018年2月28日止并无不当，本院依法予以维持。结合润安公司的欠费时段，扣减本案双方当事人一致确认的由润安公司代为支付的设备翻新及喷漆费用18655元，润安公司应向嘉昌公司支付的2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2019年2月28日的场地占有使用费为408145元（38800元/月×11个月-18655元）。至于嘉昌公司诉请的逾期支付场地占有使用费产生的利息问题。由于润安公司逾期支付占有使用费给嘉昌公司造成资金占用的损失，一审法院支持相关利息损失并无不当，本案中双方已确认抵扣了费用18655元，故本院酌定利息计算方法为以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年1月每月6日起，以20145元（38800元-18655元）为本金从2019年2月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予广州市嘉昌物业管理有限公司。关于争议焦点二。关于水电费、安保费及村委管理费的具体数额问题，嘉昌公司提交的《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》虽系其单方制作，但该计算表所载内容与嘉昌公司提交的水电安保费统计表相对应，水电安保费统计表详细记载了水电费各月的读数及计算方法、保安工资的具体数额，润安公司虽对上述数额不予确认，但其并未举证证明上述金额存在明显不合理，故一审法院采信嘉昌公司主张的金额，扣减润安公司已支付的水电安保费用40578元，从而判令润安公司还应向嘉昌公司支付水电安保费用39444.22元（80022.22元-40578元）并无不当，本院依法予以维持。至于嘉昌公司诉请的20000元村委管理费的主张。根据《厂屋租赁合同》第四条约定可知，双方在租赁合同中已约定润安公司需支付村委管理费，且润安公司亦支付了2016年及2017年度的村委管理费，嘉昌公司主张润安公司向其支付2018年度村委管理费用20000元诉请合理，一审法院对此予以支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，本案因嘉昌公司在二审期间作出新的陈述，本院对一审法院部分判项予以变更，但一审判决不属于错误判决。润安公司的上诉主张部分有理，对有理部分本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7468号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7468号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7468号民事判决第一项为：广东润安消防设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费408145元并以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年1月每月6日起，以20145元为本金从2019年2月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予广州市嘉昌物业管理有限公司；四、驳回广州市嘉昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行，二审案件受理费8593.66元，由上诉人广东润安消防设备有限公司负担8543.66元，由被上诉人广州市嘉昌物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏