广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16065号原告：张斗，男，1984年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：程杰辉，广东海顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇顺江居委会三乐东路5号九楼之一，统一社会信用代码914406067148210979。法定代表人：黎霭莹。委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。原告张斗诉被告佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司（以下简称怡兴物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法由审判员付小燕适用简易程序独任审判，分别于2019年8月26日、2019年11月28日公开开庭进行了审理。两次开庭原告的委托诉讼代理人程杰辉，被告的委托诉讼代理人彭汉新均到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告各申请庭外和解期一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告保证金150万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，原、被告签订的《物业承包租赁合同》约定：“被告将位于佛山市顺德区北滘镇百福公园游泳池及商铺钢混结构的物业租赁给原告作商业经营用途，原告须交付被告合同履约保证金200万元，原告自签约之日起一年内在本项目投入建设资金达350万元以上，自签订租赁合同之日起一年后由被告聘请第三方评估专业机构对原告的建设投入进行评估，符合在本项目投入建设资金超过350万元的，被告无息退回一期保证金150万元。”合同签订后，原告按照合同约定在合同签订之日起一年内投入了超过350万元的建设资金，且已经被告聘请的评估机构进行评估，确认原告投入的建设资金已超过350万元，故被告应按合同约定返还保证金150万元予原告。为此，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，一、原告未能充分举证证明其投入建设资金已符合合同关于保证金退回的条件。案涉的两份报告存在较大瑕疵，不能作为本案结算依据。第一、原告仅提供工程清单给被告进行书面资料审查，并未配合办理现场工程评估，上述两份报告仅为投资估算，并非实际投入，审核内容不包括工程量及清单项目特征描述，无法对工程的真实情况进行反映。第二、原告未能依照合同约定提供工程款的支付凭证作为审核依据，相应工程款的支付存在较大瑕疵。案涉工程款3807812.89元，但原告仅提供两张收据作为现金支付凭证，未能提供银行转账或取款证明，亦无收款单位的完税证明文件。第三、原告未依合同约定制定项目的建设方案给被告审核同意后实施，且聘请未具有施工资质单位实施案涉工程，也未提供施工图纸或竣工图纸，案涉项目施工已明显违反建筑程序，存在违反合同约定和无效之瑕疵。二、原告就案涉工程共向被告提供两份不同单位实施的工程施工合同，该两份施工合同存在以下瑕疵：第一、除价格和工程量一致外，合同的内容包括但不限于签订时间、完工期约定等均不一致。第二、原告用于提供作为《报告》出具依据的施工合同为“佛山市名林装饰设计工程有限公司”所实施的施工合同，但其所提供款项支付依据的为“李道伦”作为收款方的《收据》，且根据原告与“李道伦”所签订的施工合同第七条约定，款项需以“对公转账方式支付，并需要提供足额有效的增值税普通发票”，但原告并未依法提供前述材料。第三、根据原告所提供审核资料，其未能依法提供“佛山市名林装饰设计工程有限公司”所对应工程合同的验收或工程交付资料，而原告所提供的“李道伦”所对应工程合同的结算材料、工程交付材料，并未提交被告用于案涉《报告》的审核。第四、用于出具《报告》的“佛山市名林装饰设计工程有限公司”所对应工程合同中的“张斗”签名与其他案涉合同中“张斗”签名并不一致，原告亦未能提供就该合同的签订授权等文件予以佐证，合同的真实性存有较大瑕疵。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：原告身份证、被告统一社会信用代码证书、收据（4份）、物业承包租赁合同、北滘百福公园改造项目结算审核报告、北滘百福公园游泳场设备房水处理设备工程造价审核报告、《庭审提问陈述》、广东明正项目管理有限公司《关于造价员有效期的说明》、中国建设工程造价管理协会关于全国建设工程造价员有关事项通知、佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司企业信息登记、广东顺德顺北物业管理有限公司企业信息登记、广东顺北集团有限公司企业信息登记、工程收款收据及银行回单（各2份）。被告提供：《广东省建设工程施工合同》（名为：佛山市名林装饰设计工程有限公司）、《佛山市顺德区北滘镇百福公园改造项目合同书》（名为：李道伦）、《验收报告》、《结算书》、《收据》、造价咨询合同。本院出示：广东明正项目管理有限公司复函、广东明正项目管理有限公司营业执照副本、广东明正项目管理有限公司工程造价咨询企业执业证。本院组织双方当事人进行了质证，本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告认为案涉《北滘百福公园改造项目结算审核报告》及《北滘百福公园游泳场设备房水处理工程造价审核报告》仅为投资估算，并非实际投入，审核内容不包括工程量及清单项目特征描述，无法对工程的真实情况进行反映，且原告所提供用于案涉两份《报告》出具的施工合同等资料存在较大的真实性、合法性瑕疵，故案涉两份《报告》不能作为本案审判的依据，故申请重新评估。本院认为，案涉两份《报告》是由被告委托的关联公司广东顺德顺北物业管理有限公司委托有资质的评估机构及具备工程造价资格的造价员依法出具，且原告提供用于案涉两份《报告》出具的施工合同等资料是先由原告交予被告，被告审查核实确认后，再提供给广东明正项目管理有限公司做审核依据，现被告虽有异议但没有提供充分相反证据反驳，故本院对《北滘百福公园改造项目结算审核报告》及《北滘百福公园游泳场设备房水处理工程造价审核报告》予以确认，对被告提出重新评估的申请不予准许。原告提供的《庭审提问陈述》为原告单方陈述材料，对其陈述的内容本院结合其他证据再予以认定。原告提供的广东明正项目管理有限公司《关于造价员有效期的说明》、中国建设工程造价管理协会关于全国建设工程造价员有关事项通知、工程收款收据、银行回单及被告提供的《造价咨询合同》客观真实，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2015年5月28日，怡兴物业公司发布的《北滘镇百福公园游泳池及商铺租赁竞标项目情况说明和条件要求》主要内容为：竞投低价前五年租金10万元/年。承包经营期10年。竞投保证金25万元，合同履约保证金200万元。标的物使用范围：商铺只作商业经营使用，承包经营方对标的物享有经营权和使用权。承包经营方必须自签订承包租赁合同之日起一年内在本项目投资350万元以上（不含土地和现有建筑物价格，包含的主要改造建设投入项目详见附件）并缴纳200万元合同履约保证金。自签订承包租赁合同之日起一年后由怡兴物业公司聘请第三方评估专业机构对项目的建设投入作评估，符合在本项目投资达到350万元以上的要求则无息退回一期保证金150万元，若承包经营方自签订租赁合同之日起一年内在本项目投入建设资金不足350万元，则出租方有权没收全部保证金，并有权解除合同等。……附：物业改造建设投入资金的主要项目：1.游泳池改造项目（含标准池和小孩游泳池）不少于100万元；2.泳池设施设备：不少于60万元；3.商铺及泳池附属建筑物改造（含商铺外立面和门头改造、内部装修改造等）不少于160万元；4.浴室及更衣室改造不少于30万元。2015年6月25日，原告竞得佛山市顺德区北滘镇百福公园游泳池及商铺租赁权。2015年7月1日，原告与怡兴物业公司签订了《物业承包租赁合同》双方主要约定：怡兴物业公司将位于佛山市顺德区北滘镇百福公园游泳池及商铺，钢混结构的物业租赁给原告作商业经营用途。租期为十年，前五年租金10万元/年，第6至10年每年租金在第5年年租金基础上递增100%。合同履约保证金为人民币200万元，合同签订后，原告在竞投前交纳的25万元竞投保证金全额自动转为合同履约保证金，余额部分须自合同签订之日5日内由原告向怡兴物业公司补足。……原告自签约之日起一年内在本项目投入建设资金达350万元以上（不含土地和现有建筑物价格）。自签订租赁合同之日起一年后由怡兴物业公司聘请第三方评估专业机构对原告的建设投入进行评估，符合在本项目投入建设资金超过350万元的要求则无息退回一期保证金150万元，若乙方自签订租赁合同之日起一年内在本项目投入建设资金不足350万元，则怡兴物业公司有权没收全部合同履约保证金及已交租金，并有权单方终止合同，地上建筑物（含原告投资建设部分）按现状归怡兴物业公司所有，因此造成的经济损失由原告自行负责。租赁期满时，在原告无违约情况下，且租用物业及附属设施、设备经双方确认完好并移交之日起30日内怡兴物业公司无息退还原告二期保证金50万元。……原告在本项目上的建设方案需经怡兴物业公司审核同意后方可实施，建（构）筑物须报政府相关主管部门审批并符合相关规定要求，否则怡兴物业公司有权要求原告拆除，由此产生的经济及法律责任由原告自行承担。……签订上述《物业承包租赁合同》后，原告分别于2015年7月31日、2018年5月15日、2018年11月16日向怡兴物业公司缴纳合同履约保证金25万元、25万元、150万元。另查，怡兴物业公司的关联企业广东顺德顺北物业管理有限公司就北滘镇百福公园改造项目及北滘百福公园游泳场设备房水处理设备工程委托广东明正项目管理公司进行结算及造价审核。2018年1月15日广东明正项目管理公司出具《北滘百福公园改造项目结算审核报告》，审核工程总价为3475753.84元[含小孩游泳区改造项目472889.10元、成人游泳区改造项目722543.79元、D区员工宿舍（1）55839.40元、D区员工宿舍（2）33662.24元、E区浴室及更衣室改造301555.61元、B区右侧商铺及外立面改造79748.66元、C区左侧外立面及店内改造项目129182.54元、普通店铺内装修561427.23元、餐厅店铺内装修439527.77元、A区正立面门头改造161049.21元、前期增加项目57820.44元、后期增加项目84439.69元、办公室改造部分19564.16元、员工宿舍及办公室空调部分68154元、商铺空调部分249900元、车牌识别停车管理系统38450元]；《北滘百福公园游泳场设备房水处理工程造价审核报告》，审核项目总造价为719675.02元（包括水处理设备工程302975.02元、梦幻海洋风格水寨360450元、儿童处戏水小品设备56250元）。诉讼过程中，原告陈述其将案涉滘镇百福公园游泳池及商铺改造工程发包给李道伦、佛山市名林装饰设计工程有限公司共同承建。本院认为：原、被告签订的《物业承包租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应严格依约履行。原告已提供证据证明其在签订上述合同后，已按合同约定在案涉佛山市顺德区北滘镇百福公园游泳池及商铺改造项目投入建设资金超过350万元，被告则应按合同的约定将一期保证金150万元退还给原告，故原告要求被告退还保证金150万元，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张斗退还保证金150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9150元（原告张斗已预交），由被告佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇一九年十二月十七日书记员  胡大兴