广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1810号 原告：李伟芬，女，1985年11月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 被告：蓝同龙，男，1976年12月15日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：谈词镇，广西广合律师事务所律师。 被告：朱庆德，男，1975年9月6日出生，汉族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：农丹蕾，广西桂三力律师事务所律师。 原告李伟芬与被告蓝同龙、朱庆德确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月22日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告李伟芬及委托代理人黄鹏、古诗，被告蓝同龙的委托诉讼代理人谈词镇、潘志山（已撤销），被告朱庆德的委托诉讼代理人农丹蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伟芬向本院提起诉讼请求：1、确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告蓝同龙、朱庆德自判决生效之日起七个工作日将南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号房屋恢复登记到被告蓝同龙名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月12日，被告蓝同龙（委托方，卖方）、原告李伟芬（委托方、买方）与案外人广西贵人置业投资有限公司（代办方）签订了一份《委托代办手续合同》，约定：委托方就位于南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号的房屋及地下室B11003号停车位的房屋产权事宜已达成一致协议，现双方共同委托代办方办理该房屋的房产过户手续；该物业成交价为930000元；买方须于签订本合同时向卖方一次性缴纳600000元；尾期楼款330000元于买方到房产局办理过户递件并出具受理单或领取名下《房屋所有权证》一个月内支付给卖方；上述房产交易价格930000元包含了B2组团地下室B11003号停车位及随屋赠送家电家具，不另计价。前述合同签订后，原告于当日支付600000元给被告蓝同龙，被告蓝同龙于同日向原告李伟芬出具了一张《收条》，确认收到600000元房款，并且被告蓝同龙于当日将房屋交付原告入住使用。 2018年5月，被告蓝同龙以开发商无法办理房产证而自己急需用钱为由，起诉至南宁市兴宁区人民法院，要求解除与原告订立的房屋买卖合同。经兴宁区人民法院审理，认定原告与被告蓝同龙签订的合同有效，不存在合同解除的条件，判决驳回被告蓝同龙的全部诉讼请求。一审判决后，被告蓝同龙无视法律，与被告朱庆德相互恶意串通，将原告已支付大部分购房款，并已实际占有居住使用长达二年多的涉案房屋转移给被告朱庆德，并办理了过户手续。原告认为，被告蓝同龙与朱庆德恶意串通订立房屋买卖合同，将原告已购买的涉案房屋进行转移登记，已严重侵犯了原告的合法权益，其订立的合同无效。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告蓝同龙答辩称：一、原告不具备主体资格。1.蓝同龙与李伟芬签订《委托代办手续合同》（以下简称“代办合同”）中约定“（二）委托事项的交易约定1、委托方的成交价及付款方式为【B】项：以委托双方自行签订的《买卖合同》及其他相关协议为准”。签订代办合同的主要目的是委托广西贵人置业投资有限公司代办房屋买卖手续。代办合同是对代办手续的约定，只是买卖涉案房屋的意向，而非买卖合同本身。其次，从蓝同龙书写给原告的收条中注明“定金”而非购房款，再次证明双方之间只是达成购房的初步意向。第三，代办合同条款极为简单，显然不可能构成房屋买卖合同，至今日原告和蓝同龙未签订正式《房屋买卖合同》及其他相关协议。2.即使认定代办合同即为原告与蓝同龙之间的房屋买卖合同，该买卖行为也应为无效。涉案房屋在蓝同龙与谭倩平婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同共有财产，谭倩平既未同意蓝同龙处分该房屋，也未对蓝同龙与原告之间的处分行为予以追认，故蓝同龙与原告签订的代办合同无效。3.涉案房屋已经登记为朱庆德所有，朱庆德为涉案房屋的权利人。 2蓝同龙与朱庆德的房屋买卖行为合法有效。两被告的《房屋买卖合同》符合合同有效要件，无无效事由，无恶意串通情形，双方已经履行完毕合同义务。 被告朱庆德答辩称：同意蓝同龙的答辩意见。两被告存在真实买卖关系，签订买卖合同是双方真实表示，合同上的手印及签字是真实的，合同已经履行完主要义务。朱庆德取得了涉案房屋的不动产权证书，该商品房买卖合同真实有效，不存在合同无效的情形，请求驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下： 2016年4月12日，被告蓝同龙（委托方、卖方）与原告李伟芬（委托方、买方）、案外人广西贵人置业投资有限公司（代办方）签订《委托代办手续合同》，约定：委托方就位于南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号的房屋及地下室B11003号停车位的房屋产权事宜已达成一致协议，现双方共同委托代办方办理该房屋的房产过户手续。委托事项的交易约定以委托双方自行签订的《买卖合同》及其他相关协议为准，该物业成交价为人民币930000元，定金人民币600000元，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金。尾期楼款人民币330000元，在买方到房产局【过户递件并出具受理单】或【领取名下《房屋所有权证》】一个月内支付给卖方。其他约定上述房产交易价格人民币玖拾叁万元整（930000）包含B2组团地下室B11003号车位及随屋赠送家电家具，不另计价。合同还就其他事项进行约定。 同日，李伟芬通过中国农业银行南宁建材支行向被告蓝同龙妻子谭倩平转账600000元，蓝同龙出具《收条》载明：兹收到李伟芬交来购买荣和山水绿城B2组团5号楼A单元902号房的房屋定金人民币陆拾万元整（小写¥600000.00）。此据！收款人：蓝同龙2016年4月12日。 2019年1月30日被告蓝同龙（甲方、出卖人）与朱庆德（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为广西南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城【小区】B2组团5【号楼】A单元902号房，建筑面积共87.87平方米。该房屋系以甲方名义通过按揭贷款方式向广西荣和置业开发有限责任公司购买。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为900000元整。甲方须在取得房产证之日起20日内（且须在2019年12月31日前）将该房屋过户到乙方名下。该房屋转移登记至乙方时即为交付。因甲方还需继续使用房屋至2019年12月31日，乙方确认在取得房产证后继续将该房屋免费提供给甲方使用至2019年12月31日合同还就其他事项进行约定。2019年2月15日，蓝同龙为归还按揭贷款支付329239元 2019年2月26日，朱庆德向蓝同龙账户转账200000元，备注“蓝同龙定金”，蓝同龙出具《收条》，载明：“今收到朱庆德购买南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城小区B2组团5号楼A单元902号房的定金人民币200000元整。收款人：蓝同龙2019年2月26日”。2019年3月27日，广西农村信用社将房款750000元转给朱庆德，朱庆德将该笔款项转至谭倩平账户，蓝同龙出具《收条》，载明：“今收到朱庆德购买南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城小区B2组团5号楼A单元902号房的购房款人民币650000元整。收款人：蓝同龙2019年3月27日”。2019年3月28日，朱庆德出具《收条》，载明：“今收到蓝同龙现金人民币伍万元（¥50000元）（多付房款）。对提前支付另外伍万元房款没意见。收款人：朱庆德2019年3月28日”。 2019年3月4日，被告蓝同龙、朱庆德向国家税务总局南宁市税务局提交房产交易申报单，载明涉案房屋转让价格为900000元。桂（2019）南宁市不动产权第0070216号《不动产权证》载明：南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号房为朱庆德单独所有。 庭审时，本院询问二被告房子是什么样的房子，是否包含家电及装修情况如何，被告朱庆德代理人陈述被告朱庆德本人不清楚，若上一手留下有家具家电就包有，但有留下被告朱庆德也不想要，但被告朱庆德认为购房款90万元是不包含家具家电的，包括装修，合同上记载的附属设施设备是合同格式。被告蓝同龙代理人庭审时，陈述房屋是装修过的房屋，当时认为房屋内的东西不值钱有什么就拿去，90万元包含现有家具家电、装修，但是房屋内的家具家电这些被告蓝同龙、被告朱庆德都没有清点。原告确实在涉案房屋居住过，卖房时涉案房屋也是没有人居住的，且与原告还有纠纷，被告蓝同龙也不敢随意进入房屋清点。 广西祥浩资产土地房地产评估有限公司于2019年9月19日作出桂祥房评报字（2019）第0034号《房地产估价报告》，对位于南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号房地产市场价值进行了估价，价值时点：2019年3月4日，房地产单价：12322元/平方米，房地产总价：1082700元。 2019年3月27日被告朱庆德与广西上林农村商业银行股份有限公司镇圩支行签订《个人借款合同》、《抵押担保合同》，并于2019年3月27日在南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号的房屋办理了抵押权登记，被担保主债权数额为750000元。 另查明，被告蓝同龙就与原告李伟芬的房屋买卖合同纠纷于2018年5月16日起诉至南宁市兴宁区人民法院，并提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的买卖合同关系；2.本案诉讼费用由被告李伟芬负担。法院受理该案，案号：（2018）桂0102民初3010号。本院于2018年8月12日作出一审《民事判决书》，该判决认为：“关于合同解除的问题。原、被告双方已在《委托代办手续合同》中约定“买方须于签订本合同时向卖方一次性缴纳定金600000元；尾期楼款330000元于买方到房产局办理过户递件并出具受理单或领取名下《房屋所有权证》一个月内支付给卖方”，原告蓝同龙虽称因开发商办理所有权证的期限遥遥无期可能导致尾款330000元支付期限不确定，故因此主张解除合同；但本案中被告李伟芬已提供了荣和公司公布的《关于产权证办理事宜的通告（八）》，用以证明虽然荣和公司可能存在逾期办证的情况，但办证期限仍有可预见性；且被告李伟芬已依约向原告蓝同龙支付定金600000元作为首期房款，并未发现其他违约行为。至于原告蓝同龙称其“出卖房产时估计数月即可取得所有权证，才同意过户后支付尾款”的说法，仅系其单方的心理预期，双方对于办证期限并无约定，原告蓝同龙不能因荣和公司可能存在逾期办证而向被告李伟芬主张违约责任。综上，在被告李伟芬依约履行合同的情况下，原告蓝同龙要求解除合同的主张，于法无据，本院不予支持”。该判决如下：一、驳回原告蓝同龙的全部诉讼请求。 蓝同龙不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月17日作出（2019）桂01民终2481号民事判决。该判决确认一审查明事实属实，认为蓝同龙与李伟芬、案外人贵人置业公司签订《委托代办手续合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方之间已构成合法有效的房屋买卖合同关系。故该院对此作出终审判决：一、维持广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3010号民事判决第一项。 以上事实，有《委托代办手续合同》、银行转账记录、（2018）桂0102民初3010号判决书、（2019）桂01民终2481号民事判决书、《房屋买卖合同》、3份收条、不动产权证当事人的陈述等证据证实。 本院认为：关于两被告签订的《房屋买卖合同》效力问题。本案的争议焦点在于,被告蓝同龙与朱庆德的房屋买卖行为是否构成恶意串通,损害原告利益,即两被告间的买卖行为是否合法、有效。判断被告蓝同龙与朱庆德是否存在恶意串通的重要指标便是两被告签订的《房屋买卖合同》时，是否尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖方有权处分交易标的，而与至签订买卖合同并支付合理对价取得交易标的。本案中，首先，被告朱庆德在买房之前未实地对房屋内情况进行确认，且在不知道所买卖房屋是否包含家电、室内装修及老旧程度如何的情况下就与蓝同龙签订《房屋买卖合同》，从被告两人庭审陈述的房屋交易过程上看，被告蓝同龙与原告对于双方协商房屋所出售的标的具体内容（家电情况等）与卖方蓝同龙的陈述不一致，有违一般的交易习惯。其次，2019年1月30日朱庆德与被告蓝同龙是在2018年8月12日作出一审（2018）桂0102民初3010号《民事判决书》后，二审上诉审理期间，一审判决书明确记载了被告蓝同龙收取了原告60万元的购房款，向原告交付了房屋及车位的情况，及驳回被告蓝同龙解除与原告《委托代办手续合同》的诉请，朱庆德与被告蓝同龙为朋友关系，只要稍尽注意义务，就可以了解到房屋目前的占用及纠纷情况，而双方在合同约定“朱庆德确认在取得房产证后继续将该房屋免费提供给蓝同龙使用至2019年12月31日”亦有违常理。第三，根据桂祥房评报字（2019）第0034号《房地产估价报告》，2019年3月4日涉案房屋价值为1082700元，而二被告交易房屋的价格价款仅为900000元，且约定税费亦由蓝同龙承担。2019年2月15日，蓝同龙为归还按揭贷款支付329239元，而被告蓝同龙在2019年2月26日只收到20万元的定金的情况下就将房屋过户到朱庆德名下，2019年3月27日，朱庆德750000元转至谭倩平账户，超过剩余的共70000元房款，然后蓝同龙又于3月28日以现金方式退回50000元，且是在未收房的情况下提前将第三批购房款支付了，上述交付情况显然与日常情理和交易习惯不符。综上，被告朱庆德非善意第三人，其与被告蓝同龙签订的《房屋买卖合同》明显侵犯了原告的合法权益，故两被告于2019年1月30日签订的房屋买卖合同应属无效。 对原告主张被告朱庆德、被告蓝同龙将南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号房屋变更登记至被告蓝同龙名下，因该房屋有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，涉及案外人广西上林农村商业银行股份有限公司镇圩支行的抵押权利，故本院不在本案中予以处理，原告可另行提起诉讼解决。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,判决如下: 被告蓝同龙与朱庆德于2019年1月30日签订的位于广西南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团5号楼A单元902号房的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费12800元，财产保全费5000元，评估费5200元，行为保全费30元，由被告蓝同龙和朱庆德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  磨 颖 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。