山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1741号上诉人(原审原告)：季子义，男，汉族，1955年8月17日出生，无业，住大同市平城区振兴街甲16号1单元3号。委托诉讼代理人：苏倩，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市当代房地产有限责任公司，住所地大同市平城区金地福苑10号办公楼3层。法定代表人：赵朋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：计振东，天津唐徽律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：刘权，男，汉族，1962年6月15日出生，无业，住大同市平城区格兰云天A座1701号。委托诉讼代理人：岳喜平，山西盈甲律师事务所律师。上诉人季子义因与被上诉人大同市当代房地产有限责任公司、刘权物权确认纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人季子义的委托诉讼代理人苏倩，被上诉人大同市当代房地产有限责任公司的委托诉讼代理人计振东，被上诉人刘权及其委托诉讼代理人岳喜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季子义上诉请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初3553号民事判决书;2、依法改判被上诉人向上诉人交付大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺手续,并配合上诉人办理该商铺的产权手续;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审未准许上诉人的鉴定申请,直接认定刘权票据的真实性,并认为刘权缴纳了物业服务费,属严重的程序违法,直接剥夺了上诉人的诉权,并导致认定事实错误。刘权提供2014、2015、2016年的三张物业费票据等欲证明涉案商铺的相关费用是由其缴纳,但该3张三年不同期间的票据，从笔体、格式、内容上看均相同。上诉人有理由相信该票据不是因真实缴纳费用而存在的,而是在本案诉讼期间形成的,是被上诉人大同市当代房地产有限责任公司与刘权串通,企图逃避被上诉人的债务,专门为本案诉讼而恶意制作的。为切实查明案件事实真相,上诉人申请对三张票据是否为同一签字笔书写进行鉴定，而原审法院在收到上诉人鉴定申请的情况下,未对该3张票进行鉴定,也未向上诉人释明不予鉴定的理由,其做法严重剥夺了上诉人的权利。二、原审法院认定刘权与当代公司签署的《内部意向保证协议》为房屋买卖合同,该内部保证协议早于上诉人的商品房销售合同,且刘权支付了购房款,属查明事实错误、适用法律错误。首先,从刘权提供的收据上显示“以我公司欠刘权的投资款抵顶该房款。”而刘权是否确实向当代公司支付了投资款,刘权根本没有证据证实向当代公司投资或者支付过房款。在仅有书面协议和收据,没有转款凭证的情况下就认定刘权与当代公司之间存在真实的买卖合同关系、刘权给付了所谓购房款,实属查明事实不清、适用法律错误。其次,从内部意向保证协议上看,三个月以后办理接房手续,三个月后内部承诺人有权拿全部房款拿回商铺。该条款足以说明,当代公司与刘权之间才是抵押担保的关系。而协议签署的3个月以后也即2013年11月13日当代公司与刘权之间无后续书面协议。也许当代公司早就已经赎回该房屋,否则刘权为何在长达四五年的时间中从未向当代公司主张权利,而偏偏在上诉人对涉案房屋提出权利主张后,其才提出异议。以上足以说明,当代公司与刘权之间并不存在真实的房屋买卖关系,该二人之间的保证协议并不能对抗上诉人与被上诉人之间的以房抵债的《商铺销售合同》。三、原审法院认定上诉人未实际占有使用房屋、现刘权已合法占有该房屋系查明事实错误。1、上诉人在起诉前已经占有使用房屋是不争的事实,这一点当代公司在刘权参与诉讼之前一直是认可的。上诉人与当代公司之间就涉案房屋的纠纷于2016年经大同市城区人民法院、大同市中级人民法院二审终审。(2016)晋0202民初2633号民事判决认定2015年原告实际占用商铺，位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺现由原告占用,但未办理相关交付手续的事实。事实上,双方在签署协议后,当代公司将涉案商铺的钥匙交付给上诉人，上诉人一直占用该商铺,直至刘权提出异议前从未有人对上诉人的占用行为提出异议。在原一、二审中,当代公司均认可上诉人实际占有使用房屋的事实。该两份判决被撤销的理由是遗漏第三人刘权,但判决中的自认以及查明的上诉人与当代公司之间的基本事实并未产生任何变化。当代公司原审中自认上诉人占用商铺的事实以及原一、二审查明的事实足以说明上诉人占用涉案商铺的事实,原审却以所谓没有证据为由,拒绝认定该基础事实,属查明事实错误。2、原审并无任何证据可以证实刘权占有了房屋,原审凭空说刘权合法占有房屋实属查明事实错误。四、上诉人一审的诉求为被告向原告交付大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺手续,并配合原告办理该商铺的产权手续。而原审判决擅自改变了上诉人的诉求,实属不当。被上诉人大同市当代房地产有限责任公司答辩称：原判正确，应予维持。被上诉人刘权答辩称：原判正确，应予维持。季子义向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺手续,并确认原告对该商铺享有所有权（后季子义于2018年12月21日将该项诉讼请求变更为判令被告向原告交付位于大同市周家店金地福苑9号楼8号二层商铺手续，并配合原告办理该商铺产权登记手续）;2、本案诉讼费由被告承担。第三人刘权向一审法院提出独立诉讼请求：依法确认位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺归第三人刘权所有，被告大同市当代房地产开发有限责任公司配合第三人刘权办理该商铺产权登记。一审法院认定事实：2012年1月2日，原告季子义与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《借款合同》，约定被告向原告借款500万元整，借款期限五个月，从2012年1月2日至2012年6月2日止；借款期到后，若被告大同市当代房地产有限责任公司逾期三日未归还，则全部视为原告季子义的购房款，按双方2012年1月2日签订的购房协议执行，借款收据更换为购房款收据，且被告大同市当代房地产有限责任公司有义务配合原告季子义办理产权变更事宜。2012年1月10日，原告季子义与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《借款合同》，约定被告向原告借款450万元整，借款期限五个月，从2012年1月10日至2012年6月10日止；借款期到后，若被告大同市当代房地产有限责任公司逾期三日未归还，则全部视为原告季子义的购房款，按双方2012年1月10日签订的购房协议执行，借款收据更换为购房款收据，且被告大同市当代房地产有限责任公司有义务配合原告季子义办理产权变更事宜。2014年6月9日，原告季子义与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《商品房销售合同》，约定将位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺，面积670.72㎡、总价款3500000元商铺出售给原告，同日被告大同市当代房地产有限责任公司向原告季子义出具收款收据。2013年8月13日，第三人刘权与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《金地福苑商铺内部意向保证协议》，约定刘权于2013年7月9日认购9号楼08号一、二层商铺，单价8000元／㎡，商铺款计4836960元，三个月后办理接房手续，三个月后被告有权拿全部房款拿回商铺。同日被告为第三人出具商铺付款的收据。第三人交纳了金地福苑9号楼8号一、二层商铺2014年至2017年的物业服务费及2015年至2018年的采暖费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。否则，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案争议焦点，原告季子义及第三人刘权主张的诉讼请求是否合法合理，一房数卖中的买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应当根据合同的属性及合同法的相关规定确定权利保护顺位。本案争议的商品房销售合同签订前，原、被告系借款合同法律关系，且为履行借款合同，原告于2014年6月9日与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《商品房销售合同》。2013年8月13日，第三人刘权与被告大同市当代房地产有限责任公司签订《金地福苑商铺内部意向保证协议》，约定刘权于2013年7月9日认购9号楼08号一、二层商铺。协议订立后，第三人刘权交纳了案涉金地福苑9号楼8号一、二层商铺2014年至2017年的物业服务费及2015年至2018年的采暖费。根据合同订立的时间可知，被告与第三人签订合同的时间早于原告与被告签订合同的时间。为履行原、被告之间的借款合同，原告于2014年6月9日与被告签订《商品房销售合同》，且原告提供证据并不足以证明原、被告签订合同后对诉争房屋的实际占有使用，故原告请求法院判令被告向原告交付诉争房屋手续并确认原告对该商铺享有所有权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。第三人刘权与被告大同市当代房地产有限责任公司签订的《金地福苑商铺内部意向保证协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。因第三人刘权与被告订立的合同早于原告，并按约定付清了所有购房款项，第三人刘权交纳了案涉商铺相关的物业费、采暖费，被告也已交付了房屋，现第三人刘权已合法占有该房屋，被告大同市当代房地产有限责任公司负有协助第三人刘权办理产位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺产权登记的义务，故第三人要求被告协助办理产权登记的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。房屋只有依法登记后才发生物权变动的效力，本案第三人刘权虽交付了房款，被告亦将房屋交付第三人，但不发生物权变动的效果，第三人刘权请求确认位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺（604.62㎡）归其所有的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回原告季子义的诉讼请求；二、被告大同市当代房地产有限责任公司于判决书生效后三日内，协助第三人刘权办理位于大同市周家店金地福苑9号楼8号一、二层商铺产权登记手续。案件受理费400元，由原告季子义负担200元，由被告大同市当代房地产有限责任公司负担200元。经审理查明,除上诉人对2013年8月13日刘权和大同市当代房地产有限责任公司签订内部意向保证协议以及刘权交纳物业费的事实有异议外，双方当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，对双方无争议的事实本院予以确认。关于上诉人季子义与被上诉人刘权谁是诉争房屋的权利人、大同市当代房地产有限责任公司应当向谁协助办理产权登记的问题。本院认为，上诉人季子义与被上诉人大同市当代房地产有限责任公司于2014年6月9日签订《商品房销售合同》。虽然双方之前存在借贷关系，但是商品房买卖合同是在借款到期后签订的，双方协商一致同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将所欠借款350万元转化为已付购房款，故该买卖合同是双方真实意思表示，不属于民间借贷合同的担保，应为有效。而被上诉人刘权虽然与大同市当代房地产有限责任公司于2013年8月13日签订《金地福苑商铺内部意向保证协议》，约定刘权认购涉案房屋，房款4836960元（抵账），大同市当代房地产有限责任公司向刘权出具收到购房款的收款收据，以欠刘权投资款抵顶房款。关于是否拖欠投资款，被上诉人刘权提供了大同市同洲房地产开发有限责任公司出具的证明及协议书证明其主张，本院认为，证明中虽载明同洲房地产公司投入到大同市当代房地产有限责任公司的1600万元转为借款，其中500万元系股东刘权投入的个人资金，但是被上诉人刘权并未提供证据证明该500万元系由其个人投入，大同市同洲房地产开发有限责任公司出具的证明中也仅有公司公章，并没有经办人的签字，故被上诉人刘权提供的现有证据不能证明大同市当代房地产有限责任公司拖欠其投资款，也就不能证明其支付购房款。关于房屋的交付，被上诉人刘权虽然提供了大同市远景物业有限责任公司出具的收据，欲证明其缴纳物业费、电费等费用，但是该收据并非正规发票，且大同市当代房地产有限责任公司在季子义与大同市当代房地产有限责任责任公司物权确认纠纷一案再审前的原一、二审中，均认可季子义实际占用了涉案房屋，现在本案诉讼过程中虽改变主张称将房屋交付于刘权，但对此未作出合理解释，故被上诉人刘权提供的现有证据不能证明其合法占有涉案房屋。综上，本院认为，上诉人季子义与被上诉人大同市当代房地产有限责任公司之间的商品房销售合同是双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。现上诉人季子义交纳了购房款，大同市当代房地产有限责任公司在再审前的原一、二审中也认可季子义实际占用了涉案商铺，但被上诉人大同市当代房地产有限责任公司未按约定办理产权登记手续，其应当履行相应的义务。因上诉人季子义在一审时将诉讼请求变更为“被告向原告交付金地福苑9号楼8号二层商铺的手续，并配合原告办理产权登记”，现季子义上诉主张交付金地福苑9号楼8号一、二层商铺手续并办理产权登记手续，故对其主张交付金地福苑9号楼8号二层商铺手续并办理产权登记的上诉请求本院予以支持。对上诉人主张交付金地福苑9号楼8号一层商铺手续并办理产权登记的上诉请求本院不予支持。被上诉人刘权提供的现有证据不能证明其与大同市当代房地产有限责任公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，对其主张确认对涉案房屋享有所有权、大同市当代房地产有限责任公司向其协助办理产权登记的诉讼请求不予支持。综上所述，季子义的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3553号民事判决；二、被上诉人大同市当代房地产有限责任公司于本判决书生效后十日内向上诉人季子义交付位于大同市周家店金地福苑9号楼8号二层商铺手续，并协助上诉人季子义办理位于大同市周家店金地福苑9号楼8号二层商铺产权登记；三、驳回被上诉人刘权的诉讼请求。一审案件受理费400元，由被上诉人刘权负担200元，由被上诉人大同市当代房地产有限责任公司负担200元；二审案件受理费200元，由被上诉人大同市当代房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 高存慧 二〇一九年十二月十六日书记员 常 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