昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0122民初2116号原告：严进祥，男，汉族，1971年5月6日生，住云南省昆明市西山区。委托代理人：师勇，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。被告：张可馨，女，汉族，1992年5月2日生，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：孔德欢，云南段志恒律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张翠芬，女，汉族，1988年5月25日生，住云南省昆明市晋宁区。原告严进祥与被告张可馨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依被告张可馨的申请，追加张翠芬为第三人，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告严进祥及其委托代理人师勇、被告张可馨及其委托代理人孔德欢、第三人张翠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认合同有效并判令被告继续履行合同；二、确认合同约定的房屋所有权为原告所有，并限期被告无条件配合原告办理房屋过户登记手续；三、被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失5000元。（按当地出租房屋的每月1000元的租金计算至交房之日止，暂计算期间从2018年10月至2019年3月）。四、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月20日与被告签订房屋合同，购买被告单独所有的位于晋宁区建司）2-502房，购房金额为200000元，原告已经按照合同约定履行付款义务，被告出具收据。按照合同规定，被告暂住应于2018年9月20日交房并依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房变更过户登记到原告名下。同时合同约定哪方违约愿付全部法律责任和经济责任。截止起诉日，被告也未向原告交房也不说明无法按期交房的原因就是一直拖延不交房办理过户手续。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照当地房屋出租价款支付延期占用期间的租金5000元。被告张可馨辩称：原告应该明确诉争合同的性质，本案不成立买卖合同，并不是卖房，是为借款进行担保，被告没有卖房的意思表示。原告买房从未看过房屋样式，未核实房屋是否抵押，不符合购房合同的成立要件，请求驳回原告的诉请。第三人张翠芬述称：钱是我借的，原告叫我提供担保，原告担心我没有能力偿还，我就叫我妹妹（被告张可馨）拿房子作为抵押，与原告说好同意抵押才借钱给我。原告向本院提交以下证据：1.身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体适格。2.卖房协议复印件，证明原、被告双方自愿签订《卖房协议》已经依法成立并产生法律效力。3.房屋所有权证复印件，证明被告证明房屋所有权属于自己，以此作为卖房协议成立的保证。4.收条复印件、中国银行汇款回单复印件，证明原告已经履行了向被告支付20万元购房款义务的事实。5.原告与被告的通话录音记录，证明被告认可原告银行汇款的事实，说明了汇款转到其姐姐卡上的原因，被告仍然可以二次取款。6.民事裁定书一份复印件，证明原告起诉被告违约，一审裁定错误，二审予以撤销指令继续审理。7.证人李某的证言：我与原告是朋友，也熟悉第三人张翠芬，被告张可馨是卖房子才认识。张翠芬说她妹妹买的是20万元，也卖20万元，在我办公室，拿着房产证过来写协议，打钱也是他们姐妹一起去的，后面我就不清楚了。协议是张可馨自己写的，我一个字都没有写过，我在旁边看着写的。原告当场将定金交张翠芬和张可馨。经被告张可馨及第三人张翠芬质证认为：证据1.无异议。证据2.真实性认可，卖方协议末的时间是期间，与正常卖房协议不符，该期间是借款的期间。另外房屋产权证原告保管，印证了民间借贷的习惯。被告的真实意思是提供担保，没有买房的意思表示。证据3.真实性认可。证据4.真实性认可，结合两份证据，收条时间与转款时间，出具收条时并没有收到款项。收条上没有写购房款，与银行转款看是先写收条后打款不能证实关联性。5.真实性认可，录音记录的内容不是要求被告张可馨履行合同，而是在找两个人（第三人张翠芬及证人李某），如果是真实的卖房，只会要求张可馨履行合同，因为是实际借款人，录音当中原告提到利息，在房屋买卖中没有利息，原告提到的利息符合民间借贷。6.真实性认可。7.证人与原告是朋友，有明显的利益关系，证人发言不完整、不真实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对卖方协议、房屋所有权证、收条、中国银行汇款回单、通话录音记录、民事裁定书的真实性无异议，但对证明目的及证明力发生分歧，本院下文阐明。对证人证言，本院酌情采信。根据起诉、答辩、举证及质证，本院确认本案如下相关法律事实：2018年3月20日，原告与被告签订《卖房协议》，主要约定：被告将坐落于晋宁区昆阳镇北大街1176号（二建司）2—502号房出卖给原告，价格为20万元，建筑面积70.89平方米，被告张可馨单独所有（协议约定的房屋坐落、建筑面积、共有情况与房屋所有权证记载一致），被告张可馨暂时居住6个月，一年内腾房，违约方付全部法律责任和经济责任，房屋所有权证由原告保管。《卖房协议》落款时间为2018年3月20日至2018年9月20日，李某作为证明人签名按印。同日，被告张可馨向原告出具收条，载明：今收到严进祥20万元。2018年4月3日，原告通过中国银行向第三人张翠芬转账14万元。2019年3月5日，严进祥以张可馨为被告向本院提起诉讼，提出请求张可馨继续履行合同、确认房屋所有权为严进祥所有、配合办理房屋过户登记手续等诉讼请求。本院经审查认为，双方签订的《卖房协议》，其真实意思应是作为对民间借贷合同的担保，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定向严进祥释明变更诉讼请求，其拒绝变更诉讼请求，本院以（2019）云0122民初614号民事裁定书裁定驳回严进祥的起诉。严进祥不服裁定，上诉于昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院以（2019）云01民终5137号民事裁定书撤销本院上述裁定，指令本院进入实体审理。本案的争议焦点是：一、本案原、被告签订的《卖房协议》实质是否是房屋买卖合同，继而原告的各项诉讼请求应否予以支持？本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”名正则言顺，恰如在错综复杂、利益纠缠的现实生活中，当事人宁可舍弃名正，不求言顺，自有其特殊的利益需求与目的。作为法律行为的核心要素，意思表示决定了法律行为的性质，进而决定了当事人所构造的法律关系的性质。因此，分析相关当事人之间的法律关系，应当关注当事人的真实意思表示。对房屋买卖合同法律关系的界定，不应受制于当事人之间签订的合同名称和外观，而应判断当事人是否有转让房屋的真实意思表示。本案中，应根据生活常识及交易习惯，综合原、被告签订的《卖房协议》内容、出具收条、交付款项并参考涉案房屋同期的市场实际价值等方面进行分析评判：1、根据原告陈述，签订《卖房协议》当日，原告通过证人李某得知有人卖房，即携带6万元现金赶到某料场，立即签订合同并当场交付定金6万元，证人李某与原告为朋友关系，提供的对与其有密切关系的当事人有利的证言，其证明力较低，故原告当场交付定金6万元的事实，难以认定。2、原告陈述购买该房屋用于居住，但其始终未到涉案房屋进行查看，亦未向房地产管理行政机关对房屋抵押等相关情况进行查询即与被告签订房屋买卖合同。一般而言，购买房屋属于个人和家庭的重大事项，原告的以上陈述不仅悖于常识也与一般房地产交易习惯不相符。3、《卖房协议》落款时间为2018年3月20日至2018年9月20日，协议未约定定金、过户等事项，异于通常情形。双方约定被告张可馨暂住6个月，并不妨碍及时办理变更过户，结合原告提交的录音记录等证据，不能证明原告请求被告及时办理房屋过户变更，也悖于交易习惯。4、原、被告初次相识，《卖房协议》签订于2018年3月20日，被告没有实际收到款项就于当日出具收条，确认收到原告支付的20万元，与常理不相符。根据双方无争议的事实，2018年4月3日，原告才通过中国银行向第三人张翠芬转账14万元，显然远低于涉案房屋的实际价值，造成双方权利义务不对等。5、《卖房协议》签订后，被告将房产证交原告保管，符合当地民间借贷交易习惯。综上，本案双方签订的《卖房协议》虽然具有房屋买卖合同的外观，但综合全案，合同双方并无进行房屋买卖的真实意思，不成立房屋买卖合同关系，而是将买卖的房屋作为实现债权的担保，原告请求确认合同有效并继续履行合同等各项请求权均没有产生，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告严进祥的全部诉讼请求。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告严进祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李浩玲审 判 员  薛彦林人民陪审员  郑玮婷二〇一九年十二月二十七日书 记 员  方 芳