江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3197号上诉人（原审原告）：柏传翠，女，1968年12月25日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人柏传翠因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏传翠上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.双方是不定期租赁合同关系。2018年4月29日合同期限届满后，被上诉人未返还商铺、不续签租赁合同，也不支付租赁费用，应当认为双方构成了不定期租赁合同，被上诉人应当支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金及违约金。2.一审判决按2008年购铺价格的4%作为占有使用费标准支付上诉人无事实和法律依据，违背司法公平公正。一审法院判决要求按照原租赁合同租金标准一半的支付占有使用费违背了保护守约方的司法政策，也违背一般法理，助长被上诉人蓄意违约，不返还承租商铺，获得经济利益。图腾公司辩称，1.一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。2.双方构成不定期合同关系，在合同期满前，被上诉人明确表示不愿意按原合同标准支付租赁回报。并且提出两个方案，上诉人不同意。3.涉案商铺是产权式商铺，少数业主要服从多数业主的意见，被上诉人对外出租的价格不足原房价的3%，并且上述代表的是极少数的业主。4.关于杨春明案件的判决，杨春明判决以后已与其续签租赁合同，按4%的标准。5.关于2017年的判决案子，因为被上诉人所租赁的案件涉及到外部和内部两个，2017年的判决案子与本期所诉的案子不是同一批。柏传翠向一审法院起诉请求：1.图腾公司立即向其支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租赁回报16463.5元及违约金（已支付租赁回报违约金414.88元，继续自图腾公司付款逾期30日起，按本期租赁回报额的万分之三计算至图腾公司实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：南京市建宁路300号1120室商铺（建筑面积15.9平方米，以下简称1120室）属柏传翠及案外人王志武所有。案外人王志武同意由柏传翠就涉案商铺主张权利。2008年12月5日，柏传翠（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1120室，房屋总价款为408556元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为8682元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。图腾公司扣除相关税费后，按每期8231.75元支付柏传翠方租金。2018年2月23日，图腾公司向柏传翠邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知柏传翠，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。柏传翠收到上述函件，并表示不同意图腾公司回购及续租意见。2018年7月31日，一审法院就杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向柏传翠支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为，柏传翠与图腾公司签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于双方是否构成不定期租赁合同关系的问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案双方当事人在合同中明确约定“乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营”，证明图腾公司将相关商铺以自己的名义向外出租，并非接受柏传翠方等业主的委托向外出租。同时双方还约定“年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）”，证明双方约定图腾公司向柏传翠方等业主支付租赁回报，即租金。因此双方签订的合同系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向柏传翠返还1120室，仍继续使用1120室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是柏传翠对于图腾公司提出的支付标准提出异议，双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用1120室，图腾公司应支付占有使用费。柏传翠主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照16342元/年（408556×4%）的标准，以每季度为周期及时向柏传翠支付占有使用费，故图腾公司应支付柏传翠2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费8171元。关于图腾公司是否构成违约的问题。双方在原合同中约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，图腾公司并未按照原合同约定支付2017年4月29日至2018年4月29期间的租赁回报即租金，未履行按期支付租金的义务，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。柏传翠要求图腾公司支付逾期支付租金的违约金414元，其主张未超越原合同约定的期限，一审法院予以支持。合同期限届满后，双方之间不构成不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于柏传翠主张的违约金要求，一审法院不予支持。柏传翠可以另行主张相关损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付柏传翠2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费8171元；二、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付柏传翠违约金414元；三、驳回柏传翠的其他诉讼请求。一审案件受理费222元，减半收取111元，由图腾公司负担。二审中，柏传翠提交大观天地业主声明一份，证明大多数业主是不同意图腾公司的方案。图腾公司对该声明的真实性认可，但不认可其主张的证明目的，案涉商铺一共5层，南京图腾置业发展有限公司出售的只有一楼和三楼，一共是300多户，可以证明仅是少数业主。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于柏传翠主张双方构成不定期租赁合同关系的问题。双方之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽未向柏传翠返还1120室并继续使用，但是柏传翠对于图腾公司提出的支付标准持有异议，双方实际上未就租金标准达成一致意见，故并不能认为双方仍有维持租赁关系的合意，一审法院认定双方不构成不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。关于占有使用费支付标准的问题。虽然图腾公司未按照合同约定支付2017年4月29日至2018年4月29期间的租金，构成违约，但一审法院已就该违约行为，判决图腾公司向柏传翠支付违约金。至于租赁期限届满后以何种标准支付占有使用费与图腾公司违约与否并不直接关联。因此柏传翠的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款4%，图腾公司应按照16342元/年（408556×4%）标准，以每季度为周期及时向柏传翠支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上，柏传翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由柏传翠负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十二月二十五日书记员  戴 苗