吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3705号 原告：长春市腾安房地产开发有限公司，注册地长春市长江路经济开发区长江路57号五层167段，实际办公地长春市宽城区温馨花园D区28栋3层。 法定代表人：王国荣，董事长。 委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。 被告：王文辉，男，1970年12月21日出生，汉族，实际居住地长春市宽城区。 委托诉讼代理人：朱学礼，吉林迈力律师事务所律师。 原告长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）与被告王文辉占有物返还纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）吉0103民初4438号民事判决书，判决被告王文辉于本判决生效后十五个工作日内将坐落于长春市宽城区温馨花园小区D区19栋1204室阁楼返还给原告长春市腾安房地产开发有限公司，并恢复原状。宣判后，被告王文辉不服该判决，上诉至吉林省长春市中级人民法院。吉林省长春市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）吉01民终541号民事裁定书，裁定：一、撤销长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初4438号民事判决；二、本案发回长春市宽城区人民法院重审。本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年10月14日、2019年12月27日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏荣达、被告王文辉及委托诉讼代理人朱学礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长春市腾安房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止侵害，将温馨花园D区35栋1204室阁楼归还给原告，房屋内物品移除，排除妨害、恢复原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2003年开始开发建设温馨花园小区项目，该项目共分A、B、C、D建设，共36栋，现已全部入住（部分商铺业主入住后并未装修使用）。而在原告清理房屋时，发现温馨花园D区35栋1204室阁楼不知何时被他人抢占。经过多方走访调查，才知道该房屋被被告非法占用并使用。经原告要求被告搬出并归还房屋，被告对此置之不理，其行为已经严重损害了原告的合法利益，原告无奈之下诉至法院，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。 王文辉辩称，原告请求被告返还阁楼，没有事实及法律依据。潘小竹是承建温馨花园D区19栋、20栋、21栋的建筑商，是长春东亚建筑工程有限公司（以下简称东亚公司）的项目经理。东亚建筑公司、吉林省成基房地产开发有限责任公司（以下简称成基公司），腾安公司相继签订了《合作联营合同》、《协议书》及《补充条款》，成基公司按合同约定替腾安公司向东亚公司的建筑商潘小竹支付了工程款，并按约定将19号楼全部售楼款及20号楼商铺、21号回迁楼返还给了腾安公司，双方进行了结算。其中19号阁楼包括王文辉在内的阁楼，已经在双方结算的工程款中，此案腾安公司和成基公司先后诉至宽城区法院、长春中院、吉林省高院，最后确定成基公司只返还售楼款不返还所售房屋。王文辉的阁楼就包含在成基公司所售的楼款当中，故王文辉没有返还的义务，成基公司所售腾安公司的开发楼盘有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2008年5月23日，腾安公司作为甲方与乙方成基公司签订《合作联营合同书》，该合同主要约定：1.甲方在长春市宽城区拥有一处房地产开发项目，但甲方面临资金短缺等开发能力不足问题，乙方是具有房地产开发经验和能力的专业房地产开发公司，双方愿意在本合同框架内开展对房地产项目的合作联营开发，并充分保障乙方投资的安全性。2.本合同所称房地产项目是指位于长春市宽城区北亚泰大街与天光路交汇处的温馨花园D区19#和20#进行合作开发建设。项目总占地面积为5557平方米。总建筑面积13168平方米，其中住宅为10467平方木，商业为2701平方米。3.乙方负责项目建设所需要的资金投资，负责安排合同的施工单位对项目工程建筑、安装、装饰装修，按施工图纸施工，负责项目销售工作，负责对项目图纸的审定，并有权对项目房屋户型进行调整，承担项目销售产生的营业税。4.甲方负责提供建设项目的土地使用权并保证开发建设经营权，负责办理与项目相关的手续并承担相关费用，负责办理与项目相关的产权手续。5.如规划批准的项目总建筑面积大于或等于13168平方米，则乙方向项目投入前期租金为1153.44万元。乙方在本合同签订后，向项目投入前期资金800万元，全部拆迁工作完毕后，乙方向项目投入前期资金200万元，项目用地三通一平后，乙方向项目投入其余的前期资金。乙方投入前期资金由双方共同管理，共同核准使用，在资金的使用上必须优先用于项目建设用地地上建筑物的拆迁及安置，同时保证及时上缴各项费用。6.项目进行前、中、竣工后，乙方均有权对项目进行销售。项目销售时，由乙方单独办理。乙方有权决定包括但不限于销售策划、销售方式、销售价格、销售队伍等一切与销售相关的事宜。项目销售时，甲方应当根据乙方的销售需要，提供包括但不限于初始登记手续、分户产权手续在内的一切必备材料和手续。项目销售利润由乙方单独支配，并在扣除乙方对项目的全部资金投入且有剩余的情况下构成乙方的应得利益。7.乙方投入的前期资金在支付甲方所承担的项目费用后，如有剩余，则作为甲方的应得利益。项目对外销售的收入扣除乙方对项目的全部资金投入后，如有剩余，则作为乙方的应得利益。8.甲方保证在合同生效后70内完成土地地上物的拆迁安置工作。甲方保证2008年9月20日前办理完毕建设项目的《建筑工程规划许可证》。甲方保证2008年9月30日前办理完毕此项目的《建设工程施工许可证》。甲方保证在2009年8月30日前将项目所必须的全部配套工程负责对接到项目工程施工楼下。乙方保证在2009年9月30日前完成项目的主体工程建设。乙方保证在2009年11月30日前完成为项目竣工验收所需的相关工作并努力促使项目验收合格。甲方保证在2009年12月31日前办理完毕项目规划验收及产权初始登记工作。如甲方作为或不作为违反上述保证或乙方有理由认为其违反上述保证的，乙方有权单方面解除合同。9.因甲方原因，乙方单方面解除本合同的，甲方除按约定承担退还款项和赔偿损失的责任外，还应当按乙方投入的全部资金的50%向乙方支付违约金。 2008年5月23日，腾安公司与成基公司签订《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》，对房屋销售细节问题进行明确。 2008年末，成基公司以腾安公司未按合同约定时间完成拆迁安置工作导致项目无法进行，成基公司遭受经济损失为由诉至长春市中级人民法院院，请求判令：1.解除《合作联营合同书》及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》；2.腾安公司返还前期投入资金1100万元，并支付违约金550万元。长春市中级人民法院于2008年11月26日作出（2008）长民一初字第46号民事判决，判决：一、解除《合作联营合同书》及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》；二、腾安公司返还前期投入资金1100万元，并支付违约金300万元。案件受理费120800元及保全费5000元由腾安公司负担。该判决作出后，腾安公司未上诉，该判决已发生法律效力。 2009年9月17日，腾安公司与成基公司签订《协议书》，主要约定：1.双方共同确认签订协议背景情况。1.12008年5月23日，腾安公司与成基公司就长春市宽城区北亚泰大街与天光路交汇处的温馨花园D区19#和20#项目进行合作开发建设相关事宜达成了《合作联营合同书》以及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》（二者以下简称原合同），原合同对合作项目的情况和合作方进行了详细的说明，原合同签订后成基公司依据原合同约定共计向腾安公司拨付合作投资款1100万元整，但因腾安公司的严重违约，成基公司将腾安公司诉到法院，长春市中级人民法院（2008）长民一初字第46号判决解除了原合同，并判决腾安公司返还成基公司投入的资金1100万元及违约金300万元，该判决已生效;1.2该判决生效后，成基公司考虑到腾安公司的实际困难，经协调双方同意继续维持双方的合作关系，成基公司同意腾安公司对温馨花园D区进行规划调整，规划调整后双方的合作范围也相应地进行了调整，即合作范围由原《合作联营合同书》约定的温馨花园D区19#、20#楼变更为温馨花园D区19#、20#、21#楼，其中21#楼住宅部分作为回迁房屋建设完成后退还腾安公司，腾安公司向成基公司支付该回迁房屋的建设费用。因此，成基公司继续向腾安公司温馨花园19#、20#、21#投入了大量资金，以保证开发的顺利进行;1.3腾安公司承认成基公司在原合同项下的各项义务已全部完成。双方同意按照原合同的合作方式进行温馨花园D区19#、20#、21#楼的项目合作。因此原合同中腾安公司在原合同4.2、4.3条款项下的各项责任和义务当然地构成本协议项下腾安公司的各项责任和义务，腾安公司同意继续履行原合同项下的腾安公司的各项责任和义务，腾安公司必须确保温馨花园D区19#、20#、21#楼项目合作的继续进行;1.4腾安公司确认其在双方的合作过程中存在重大违约，成基公司认为可以在本协议框架内有条件地放弃对腾安公司违约金的请求赔偿权。双方为妥善解决合作过程当中的问题达成本协议。2.成基公司投入资金进行开发建设的情况。成基公司先期投入资金1100万元。成基公司后期投入开发建设的总建筑面积为10435.82平方米，其中回迁面积占2107.22平方米，非回迁面积为8327.96平方米。3.对开发遗留问题的处理方案。腾安公司于本协议签署后向成基公司支付645万元，具体如下：1.1退还项目投资款341万元；1.2支付成基公司回迁房屋建安费用274万元；1.3支付成基公司为案件支出的各项费用20万元，偿还借款10万元。成基公司后期投入资金开发建设的总建筑面积中非回迁面积8327.96平方米所有权归成基公司所有，成基公司有权利支配。腾安公司同意按照原《合作联营合同书》中的有关约定无条件地配合并支持成基公司。4.腾安公司违反本协议的约定、不履行本协议或不完全履行本协议，或者发生任何使成基公司不能实现本协议目的的情况，则本协议自动失效，视为自始未签订。届时，成基公司有权对（2008）长民一初字第46号民事判决书申请强制执行，并有权采取法律措施保护自己后期投入资金开发建设的相关权益。 腾安公司与成基公司签订《合作联营合同书》之初，案外人潘小竹即挂靠到东亚公司（以下简称东亚公司），以长春东亚建筑工程有限公司项目经理的身份带领施工团队进入到温馨花园D区对19、20（后增加了21号楼）进行施工。2009年10月24日，成基公司作为甲方、东亚建筑工程有限公司腾飞分公司（以下简称东亚腾飞分公司）作为乙方，腾安公司作为丙方，三方签订了《建筑施工合同（补充条款）》。合同主要内容为：温馨花园D区19、20、21号楼总建筑面积为10406.5平方米（由东亚公司进行施工），合同总价1300万元，（工程价款）一次性包死，合同工期19号楼自2009年6月10日至2009年11月30日，20号、21号楼自2009年7月1日至2009年11月30日。合同还约定：工程款由成基公司代替腾安公司支付给东亚公司，其他交工验收手续依然由腾安公司办理。2009年3月16日，腾安公司与东亚公司补签了《建设工程施工合同》，合同约定发包方为腾安公司，承包方为东亚公司。温馨花园D区19、20、21号楼由腾安公司发包给东亚公司，工程总价款为1300万元，工期自2010年3月15日至2010年9月30日。2010年10月，工程竣工后，成基公司与潘小竹进行了结算，并为潘小竹出具了一份向潘小竹付款明细，付款明细上显示：成基公司以现金支付、银行转账、和以潘小竹建设的温馨花园19、20、21号楼门市、阁楼抵工程款的方式共支付潘小竹工程款13605935元。其中19号楼阁楼抵偿工程款850000元。该付款明细上有成基公司加盖的公章。 2010年10月8日，成基公司向长春市中级人民法院申请对（2008）长民一初字第46号民事判决立案执行，长春市中级人民法院于2010年10月8日作出（2010）长执字第338-1号执行裁定书，对腾安公司开发的温馨花园小区5#、9#-13#、15#-18#109套房屋及相应土地使用权进行了查封。 2012年，通过他人介绍，王文辉从案外人才洪伟处购买了温馨花园小区D区35栋1204号阁楼，房款153000元。目前该阁楼由王文辉居住。 2014年，腾安公司向长春市宽城区人民法院起诉成基公司，请求判令成基公司返还温馨花园D区19栋楼全部、20栋楼商铺全部、21栋楼底商全部。我院以（2014）宽民初字第100号立案受理，庭审中，询问成基公司“？你所承建的三栋楼房销售了多少面积的房屋，收回房款多少？”成基公司答“除1926.34平方米的商业用房外，其他全部销售，但三栋楼中有一栋是回迁房（21栋），不在销售范围内，已经向原告整体移交，收回房款21710000元，其中尚有按揭贷款4190000元未收回，一次性购房业主的5%尾款324300元未收回”，对此，腾安公司答“对被告提供的销售数字没有异议”。 2016年8月，腾安公司向长春市中级人民法院起诉成基公司，要求判令成基公司返还腾安公司现金5461372元，剩余购房款4190000元及一次性购房款324300元由腾安公司向实际购房人收回，未销售的温馨花园D区20栋底商1926.34平方米的商铺返还给腾安公司，并将全部销售资料移交给腾安公司。长春中院在审理中，成基公司陈述：双方签订2009年9月17日《协议书》后，成基公司主张其投入17590635元，其中包括：支付工程款13632868元（632868元无票据），电梯费50万元、燃气安装费23.76万元、代缴税金1396114.09元、售楼处投入20万元、管理人员工资94.57万元、现场围挡及招待费用470507元，王国荣借款10万元、热力表检测费3300元、配件13050元、电梯检测费8346元、热量表计数检测费7250元、超声波热量表75900元。对此腾安公司认可成基公司上述中投入的16474428元，有争议的款项为售楼处投入、管理人员工资、现场围挡及招待费用，腾安公司认为应按50万元计取。成基公司收益为：收取售房款21716968元，成基公司占有20栋底商1926.44平方米商铺，419万元预收款以及购房尾款32.43万元。 长春中院经审理认为：腾安公司与成基公司在2009年9月17日签订《协议书》后，腾安公司未履行《协议书》约定的向成基公司支付645万元的付款义务，成基公司已于2010年10月向一审法院申请对（2008）长民一初字第46号民事判决书的执行，一审法院亦作出（2008）长执字338-1号执行裁定书，查封了包括温馨花园20栋底商1926.44平方米商铺在内的109套房屋，依据《协议书》第6条约定，该协议解除条件成就，该《协议书》及《补充协议》应予解除，按照合同约定视为自始未签订，成基公司应将投入成本扣除后，将温馨花园D区19-21#所得收益及销售资料退还腾安公司。2.成基公司投入成本如何计算及收益如何返还问题。成基公司主张其投入成本为17590635元，腾安公司对其中的售楼处投入、管理人员工资、现场围挡及招待费用有异议，因成基公司对此三项费用未提供证据证实，一审法院对腾安公司自认为50万元予以确认，成基公司温馨花园D区19-21#投入应为16474428元。成基公司建设温馨花园D区19-21#收益为售房款21716968元、20栋底商1926.44平方米商铺，419万元预收款以及购房尾款32.43万元，扣除成基公司成本投入，成基公司应返还腾安公司房款5242540元。至于419万元按揭款以及购房尾款32.43万元，因案涉房屋银行按揭手续尚未办理且不具备办理产权手续条件，故收取419万元按揭款以及购房尾款32.43万元条件尚不具备，可待具备条件时，腾安公司再行主张权利。关于腾安公司要求成基公司交付温馨花园D区20#1936.34平方米商业用房问题，因该商业用房因（2008）长民一初字第46号民事判决被查封，故不具备交付条件，腾安公司此项诉讼请求，一审法院不予支持，腾安公司可另案追偿。遂于2017年12月27日制发了（2016）第629号民事判决书判决：一、吉林省成基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即返还原告长春市腾安房地产开发有限公司房屋销售款5242540元；二、吉林省成基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即向原告长春市腾安房地产开发有限公司交付温馨花园D区19-21#房屋销售资料；三、驳回长春市腾安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决制发后，成基公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，省高院经审理，于2018年5月2日制发（2018）吉民终186号民事判决书，维持长春中院（2016）第629号民事判决书。 本案重审庭审中，案外人潘小竹出庭作证，认可成基公司出具的付款明细，并承认收到工程款工程款13605935元，其中19号楼阁楼抵偿工程款850000元。 对潘小竹以东亚公司项目经理的身份对温馨花园19、20、21号楼进行施工建设，是实际施工人，本案原告腾安公司及被告王文辉均无异议。 本院认为，案涉阁楼系腾安公司与案外人成基公司合作期间由成基公司投资建设。腾安公司曾因双方纠纷将成基公司诉至本院，本院2015年5月18日庭审笔录记载：成基公司称除1926.34平方米的商业用房外，其他全部销售，但三栋楼（19、20、21栋）中有一栋是回迁房（21栋），不在销售范围内，已经向腾安公司整体移交，收回房款21716968元，其中尚有按揭贷款4190000元未收回，一次性购房业主的5%尾款324300元未收回。腾安公司对此销售情况没有异议。该案因级别管辖问题移送长春中院后，长春中院于2017年12月27日作出（2016）长民一初字第629号民事判决，判令成基公司将19-21栋销售收入21716968元，冲减其投入16474428元后的余额5242540元返还给腾安公司，省高院二审判决予以维持。即该案生效判决已将案涉阁楼所在19栋整体作为成基公司销售部分计入成基公司售房收入，并按冲抵其投资建设成本后的余额保护了腾安公司的相应诉讼请求，为此，腾安公司在本案中再行对案涉阁楼提出权利主张，不应得到支持。 依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，判决如下： 驳回原告长春市腾安房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1550元由长春市腾安房地产开发有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 徐君人民陪审员尹思懿人民陪审员郭北 二〇一九年十二月三十日 书记员 李       唯       靖