陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14858号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，女，1974年11月27日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1963年8月24日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王咏，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦妮，陕西朱西江律师事务所律师。上诉人刘某与上诉人李某因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.改判由李某支付刘某装修费5万元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由李某负担。事实与理由：刘某与李某签订《房屋租赁合同》，在履行过程中，因李某多次拒不开通消防通道，致使双方合同无法继续履行，刘某承租的房屋使用目的无法达到，所投入的装修、广告制作等，均因李某的原因无法继续使用。一审法院认定装修损失由刘某自行承担，违反法律规定。对于无法拆除和拆除后无使用价值的，应由责任方折价赔偿。李某辩称，本案是由于刘某单方违约非要提前搬走，应当由刘某承担违约责任。关于消防通道，刘某在签订租赁合同时看过现场，对房屋的现状和消防通道的现状是明知并接受的，刘某应当承担相应法律后果。在李某已经同意找施工队打通消防通道的情况下，刘某不配合，非要提前搬走的行为属于违约行为，无权要求李某赔偿，刘某应当按照《房屋租赁合同》承担违约责任。双方的《房屋租赁合同》已经于2019年2月26日实际解除，由于刘某提前解除租赁合同，提前搬走并且不按照约定时间支付房租，李某才于2019年2月26日收取钥匙。  李某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为李某不退还刘某一个月房租27500元、不退还履约保证金27500元，刘某向李某支付房租27500元、违约金82500元、物业费35750元，李某不承担消防罚款2500元；3.本案一、二审诉讼费由刘某承担。事实与理由：1.租赁合同履行过程中，李某没有任何违约行为，是刘某单方违约，因此李某不应退还刘某履约保证金27500元，不应承担2500元消防罚款并且刘某应赔偿李某82500元违约金。消防通道的责任方在刘某，《房屋租赁合同》明确约定了消防施工费用由刘某承担，李某只进行监督管理，且刘某在承租时对消防通道的现状也是明知并接受的。2.《房屋租赁合同》第2.4条.2.6条、5.1条约定了物业费的标准和缴纳时间，结合合同第一条的房屋面积，可以明确计算出物业费的具体数额为35750元，而一审法院认为合同中对物业费的具体数额未有约定不符合事实。3.双方的租赁关系起算时间应当从2018年1月22日起算，装修期应当计算租金。刘某辩称，房屋所有权是李某的，其提供的房屋应满足商用用房的基本条件，但其提供的房屋无法开具消防通道。消防通道被李某租给一个药店占用，无法整改，导致房屋无法使用，责任完全在李某。即便打通消防通道，出口也是个药店无法逃生，不符合要求。一审认定物业费包含在房租中正确。租金起算时间租赁合同明确约定从2018年3月25日开始计租。一审法院漏判了刘某的装修损失。刘某向一审法院起诉请求：1.解除刘某、李某之间的房屋租赁合同，李某返还刘某已交的保证金27500元、多交的租金55000元及赔偿刘某的装修费100000元、门头广告费46000元、定制书柜两个3800元、会议桌1400元、楼梯道广告制作费1120元、监控设施及材料费2385元、安装空调2374.99元、消防队罚款5000元，以上费用共计245419.99元，刘某主张243518.57元。李某反诉请求：1.刘某立即支付欠付的2019年1月23日至2019年2月26日房租27500元；2.刘某赔偿李某违约金82500元（合同约定的三个月房租）；3.刘某立即支付李某物业费35750元（合同约定物业费每平方米5元，共550平13个月，合计为35750元）；4.本诉及反诉的诉讼费均由刘某承担。 一审法院认定事实：2018年1月25日，李某（甲方）与某公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方自愿租赁甲方位于XX街XX楼门面房550平方米的门面房，租金每平方米每月50元，年租金330000元，每年缴纳一次，每次提前一个月缴纳；合同期限约定为两年，自2018年3月25日至2019年12月31日，装修期自2018年1月22日至2018年3月19日；签订合同时，乙方需缴纳履约保证金27500元；关于物业费，合同第二条租金缴纳及收方式第4项约定：乙方向甲方缴纳物业管理费每平方米每月5元，每次提前一个月缴纳，交款时间和房租同时缴纳，在物业管理费的面积和全年共缴的空格处均为空白，且空格处用笔划掉；双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘某分别于2018年2月12日、2019年2月21日给李某转账172500元、165000元，给李某交纳现金20000元，共计缴纳357500元。刘某对涉案房屋进行了装修。西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司在此租赁房屋进行经营活动。刘某在承租该房屋后，因消防通道不符合要求，双方曾协商打通了通往二楼药店的一个通道，因此通道并非独立消防通道，不符合要求。双方关于独立消防通道的问题一直协商未果。2019年1月3日，西安市碑林区公安消防XX大队对“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”出具碑工消字（2019）第0006号《责令限期整改通知书》，具体问题为：北侧楼梯不能通往室外（通往药店），不符合要求。要求该单位于2019年1月31日前改正。2019年1月4日，西安市公安消防支队碑林区XX大队对“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”作出碑公（消）行罚决字（2019）2107号《行政处罚决定书》，决定对该单位处罚5000元。刘某签收了上述整改通知书及处罚决定书。2019年1月9日，“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”向有关部门缴纳了该5000元罚款。2019年2月26日，刘某将该房屋钥匙交给李某。双方在交接房屋时未对屋内物品办理交接清单。另查明，西安刘式教育科技发展有限公司系个人独资企业。该公司在西安市工商局新城分局申请注销登记，该局于2019年1月4日出具《准予注销登记通知书》，准予注销登记。西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司于2018年11月14日在西安市工商局碑林分局注销。李某在收回房屋后已经将该房屋出租给第三方常春藤围棋院。关于该房屋刘某装修的情况，法院于2019年9月6日与双方到现场勘查，确认以下物品为刘某装修：1、一楼至三楼的楼梯塑胶、三楼房屋内的地面塑胶及墙围；2、刘某曾将房屋内所有的墙面进行乳胶漆粉刷；3、进门处的空调及定制书架；4、所有房间的顶灯；5、楼梯墙面的五个广告镜框；6、大厅的吊顶及前台柜。李某称现租户常春藤围棋院对墙面又进行了粉刷，其他物品同意刘某拆除或者搬离，刘某表示不愿意拆除搬离。刘某称还有两个定制的会议桌及16个监控是其当时留下的，李某对此予以否认，称会议桌是现在租户常春藤围棋院买的，监控是刘某承租之前的原承租人留下的。一审法院认为，西安刘式教育科技发展有限公司与李某自愿签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。关于刘某主体资格问题，西安刘式教育科技发展有限公司为刘某个人独资企业，根据《个人独资企业法》第十七条“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”和《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“企业法人未依法清算即被注销的，以该企业的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，在西安刘式教育科技发展有限公司注销后，刘某作为出资人起诉，符合法律规定。消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，西安刘式教育科技发展有限公司作为教育培训机构、李某作为房屋出租人，双方均有义务在签订合同时对消防通道作出要求或提示，但双方在合同签订时及签订后均未对消防通道问题作出约定和补充约定，造成刘某所投资的“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”因消防通道不符合要求被处罚，刘某、李某双方对此均有责任，双方应各半承担5000元罚款。由于刘某已经缴纳罚款5000元，李某应支付刘某2500元。关于刘某主张的装修费损失，经现场勘验，双方对刘某装修的物品进行了确认，李某同意刘某拆除、搬离可以移动拆除的物品，但刘某不同意拆除搬离，应视为刘某自愿放弃，该损失刘某应自行承担。关于双方有争议的监控和会议桌，因双方在交接房屋时未有物品移交清单，无法证明该物品的权属，对刘某该主张依法不予支持。关于刘某是否少交租金的问题。双方约定合同期限为两年，明确写明租期自2018年3月25日至2019年12月31日，装修期写明为2018年1月22日至2018年3月19日，并未注明装修期为合同交付租金期间，故李某称装修期应缴纳租金的辩称理由不能成立。刘某已经交付12个月的租金共计330000元，李某于2019年2月26日接收了刘某交付的房屋钥匙，刘某实际使用该房屋11个月，李某应退还刘某一个月租金27500元。刘某称其实际搬离时间为2019年1月24日，李某应退还两个月房租，因刘某无证据证明李某在2019年1月24日接受了房屋，对刘某该请求不予支持。双方所签的《房屋租赁合同》已经于2019年2月26日实际解除，李某应退还刘某的履约保证金27500元。合同中虽然约定物业管理费每平方米每月5元，每次提前一个月缴纳，但对物业费的具体数额未有约定，且约定物业费交款时间和房租同时缴纳，李某在刘某承租期间未就物业费主张过权利，应视为物业费包含在房租中，李某关于物业费的反诉请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告李某退还原告刘某一个月房租27500元。二、本判决生效后十日内，被告李某退还原告刘某履约保证金27500元。三、本判决生效后十日内，被告李某支付原告刘某已经缴纳的消防罚款2500元。四、驳回原告刘某其余诉讼请求。五、驳回被告李某反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6561元，由原告刘某负担3703元，被告李某负担2858元（其中原告预交4953元，被告预交1608元，本判决生效后被告在支付上述款时直付原告1250元。） 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，西安刘式教育科技发展有限公司与李某签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在西安刘式教育科技发展有限公司注销后，刘某作为公司出资人符合诉讼主体资格。《房屋租赁合同》签订后，李某依约向西安刘式教育科技发展有限公司完成房屋交付义务，西安刘式教育科技发展有限公司亦按照合同约定向李某支付了相应租金，但合同履行过程中，涉案房屋的消防通道不符合要求，导致西安刘式教育科技发展有限公司被行政处罚，并要求限期整改。因双方在合同签订时及签订后均未对消防通道问题作出约定和补充约定，刘某、李某双方对此均有责任，据此一审判令5000元罚款由双方各半承担，并无不当。关于租金数额的认定问题，双方约定合同期限为两年，明确写明租期自2018年3月25日至2019年12月31日，装修期写明为2018年1月22日至2018年3月19日，并未注明装修期为合同交付租金期间，故李某上诉称装修期应缴纳租金的理由不能成立。现刘某已经交付12个月的租金共计330000元，李某于2019年2月26日接收了刘某交付的房屋钥匙，刘某实际使用该房屋11个月，故李某应退还刘某一个月租金27500元及履约保证金27500元。关于李某上诉要求刘某支付物业费，经查，合同中虽然约定物业管理费每平方米每月5元，每次提前一个月缴纳，但对物业费的具体数额未有约定，且约定物业费交款时间和房租同时缴纳，李某在刘某承租期间未就物业费主张过权利，应视为物业费包含在房租中，故对李某要求刘某支付物业费的诉请，本院不予支持。关于刘某上诉主张装修费5万元一节，因证据不足，本院不予支持。综上所述，刘某、李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费刘某预交1050元由刘某负担，李某预交4349元由李某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月二十四日法官助理  王坤 书记员  李艳 书 记 员 李艳