广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3240号上诉人（原审原告）：钟远祥，男，1957年11月20日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：范力为，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：阮细女，女，1965年6月16日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦其新，男，1965年11月15日出生，汉族，住清远市清城区。上诉人钟远祥、阮细女因与被上诉人麦其新排除妨害纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟远祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持钟远祥的一审所有诉讼请求；2.一、二审案件受理费由麦其新、阮细女承担。事实和理由：一审法院在已经认定麦其新、阮细女占有、使用涉案房屋的情况下，仍然不支持钟远祥主张的房屋使用费，属于适用法律错误。麦其新、阮细女自1999年钟远祥拍卖取得涉案房屋后就一直居住在涉案房屋，该事实一审法院已经查明。甚至阮细女提供的南星村民小组开具的证明中也证实了阮细女从1993年就开始在涉案房屋居住至今。既然一审法院已经认定麦其新、阮细女一直无权居住涉案房屋，就必然产生房屋占用使用费，至于该房屋占用使用费标准，在麦其新、阮细女不认可的情况下，一审法院完全可以参考同等地段的房屋的租金标准判决支付甚至委托评估机构对涉案房屋的使用费标准进行评估，而不应以钟远祥未能举证证明房屋损失而不予支持钟远祥对房屋使用费的诉讼请求。恳请二审法院依法纠正。上诉人阮细女辩称，答辩人通过法院调解取得房屋，是合法居住，对于房屋被拍卖一事并不知情，钟远祥不应要求答辩人支付房屋使用费。上诉人阮细女上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回钟远祥的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由钟远祥负担。事实和理由：一、钟远祥并非南星村的集体经济组织成员，不能依法取得涉案房屋的所有权，其要求阮细女搬离涉案房屋的请求没有法律依据，一审判决认定事实错误。涉案房屋并非可以自由转让交易的商品房，而是建于南星村拥有所有权的集体土地上由阮细女、麦其新共同建设的自建房，即宅基地房屋。根据1998年的《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，农村村民建住宅，要依法经过批准和审核。且根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号），农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。钟远祥并非南星村集体经济组织成员，取得涉案房屋也没有经过南星村集体经济组织的同意，即使经过了拍卖程序，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）仍旧有效，并根据《中华人民共和国物权法》第152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定”，钟远祥不具备相应的竞买资格，根本无法到相关部门办理房屋产权的变更手续。而事实上，从钟远祥竞买成功直至一审判决止，涉案房屋一直由阮细女及其家人占有、使用，钟远祥怠于行使权利，根本没有办理过房屋产权的变更手续。因此，钟远祥并未依法取得涉案房屋的所有权，无权要求阮细女搬离该房屋。二、执行法院对涉案房屋的拍卖程序违法，一审判决认定该拍卖程序合法有效，适用法律错误。首先，执行法院未查清涉案房屋的权属情况，误将属于阮细女、麦其新夫妻共同财产的宅基地房屋因麦其新的个人债务而裁定执行。其次，执行法院在裁定拍卖前并未与国土资源管理部门协商一致，没有查清相关法律规定，使得钟远祥在竞买成功后无法办理房屋产权的登记手续，导致履行不能。最后，根据1996年拍卖法第二十三条规定，法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件。但如上所述，钟远祥不具备竞买的条件。因此，执行法院无权拍卖涉案房屋，钟远祥亦不具备购买资格，执行法院的拍卖程序违法。三、阮细女对涉案房屋已经被拍卖毫不知情，且阮细女已经代麦其新偿还另一笔债务并签订协议，即使要处理涉案房屋，阮细女也拥有优先购买权。无论是麦其新与钟远祥还是与案外人麦细萍之间的借款纠纷，均属于麦其新的个人债务，阮细女并未作为共同被告或是第三人参与，阮细女也没有签收过任何拍卖的裁定或者文件，一审判决根据麦其新作为被执行人在拍卖裁定以及拍卖文件上签字这一事实，推定阮细女亦清楚涉案房屋被法院拍卖，没有法律依据。而且，阮细女在了解到麦其新与案外人麦细萍存在借款纠纷后，亦主动采取措施，帮麦其新清偿该笔债务，然后与案外人麦细萍、麦其新签订协议，约定涉案房屋归阮细女所有。若阮细女清楚涉案房屋已经被拍卖，根本不会向案外人麦细萍支付相应的款项，而钟远祥在竞买成功之后，并未向阮细女主张过任何权利，告知阮细女房屋已经被拍卖的事实，且阮细女在涉案房屋内居住至今，钟远祥都未去相关部门办理房屋的产权登记手续，钟远祥不是房屋的合法所有权人。另外，涉案房屋在被法院拍卖时阮细女与麦其新并未离婚，涉案房屋属于夫妻共同财产，执行法院无权在未得到阮细女同意的情况下进行拍卖，即便拍卖，阮细女对涉案房屋也拥有优先购买权。上诉人钟远祥辩称，一、法院拍卖涉案房屋已经经过合法程序，自拍卖成交之日起，答辩人成为涉案房屋的所有权人，依法享有涉案房屋的占有、收益权，阮细女、麦其新侵占涉案房屋，应当搬走并支付占用房屋期间的房屋使用费用。二、一审时阮细女自认在涉案房屋查封时，已与家人搬离，后来因为签订《和解协议》才搬回，证实其一直知悉涉案房屋已被拍卖的事实。被上诉人麦其新辩称，答辩人确实是欠了钟远祥的钱，但是法院未经过答辩人的同意就将涉案房屋进行拍卖，这是不合法的。上诉人钟远祥向一审法院起诉请求：1.麦其新、阮细女对钟远祥房屋停止侵害并立即返还侵占的房屋给钟远祥；2.麦其新、阮细女赔偿钟远祥从其侵占之日起按20元/天的损失133800元（即从其拍卖之日1999年12月23日起暂计至起诉之日止房屋使用费133800元）；3.案件诉讼费由麦其新、阮细女负担。一审法院认定事实：钟远祥诉麦其新借款纠纷一案，经一审法院调解，双方达成和解协议，一审法院于1996年7月18日作出（1996）城法民初字第216号民事调解书，后麦其新未按协议履行还款义务，案件进入执行程序，一审法院查封了麦其新位于“小市南埗南星村”的房屋并委托清远市励燊拍卖有限公司进行拍卖，经拍卖，清远市励燊拍卖有限公司作出《拍卖成交确认书》，确认钟远祥以60000元成交价竞得麦其新位于“小市南埗南星村”房屋。诉讼中，钟远祥称拍卖成交后，其更换了房屋的门锁，并用铁管将门口焊住了，房屋一直闲置，直到2018年7月发现房屋有他人居住，经报警处理无果，才提起本案诉讼。阮细女称当时其居住的南星村184号房屋被法院查封，其便与家人搬离该房屋，但未就房屋被查封及有关事宜向法院提出异议，后于2007年，法院打电话叫其去调解，其与麦其新、麦细萍三方达成《协议》，约定阮细女代麦其新还清麦细萍的欠款56955元后，麦其新位于清城区洲心街办南埗管理区南星村184号的二层半房屋及附属建筑归阮细女所有。《协议》未有法院盖章及相关办案人员签名；《协议》签订后，其便带家人在该房屋居住至今。经一审法院现场调查，清城区南埗管理区南星村184号位于清城区南埗管理区南星村启明星幼儿园东侧约200米，为二层混凝土结构建筑，建有红砖围墙等附属建筑，现由阮细女及其家人居住。另查明：案外人麦细萍诉麦其新借款纠纷一案，经一审法院调解，双方达成和解，一审法院于1997年3月4日作出（1997）城法民初字第63号民事调解书。经查阅一审法院（1997）城法民初字第63号档案，未见涉及阮细妹所称《协议》相关记录。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，钟远祥通过司法拍卖合法取得了涉案房屋的所有权，其对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并对他人妨害其物权的行为，有权请求排除妨害或者消除危险。对于《拍卖成交确认书》中地址不详的问题，《拍卖成交确认书》中虽仅载明“地址：小市南步南星村”，但综合本案现有证据及各方的陈述，足以认定《拍卖成交确认书》指向的房屋即为阮细女现居住的清城区洲心南埗管理区南星村184号房屋。对于麦其新及阮细女提出不知道房屋被拍卖的意见，一方面，据阮细女所述，涉案房屋被法院查封，其便搬离房屋而未提出异议，另一方面，麦其新作为一审法院（1996）城法民初字第216号案的被告，在该案调解以及执行过程均有参与，故其二人的该辩解意见显然不实。麦其新及阮细女明知房屋已被法院拍卖，仍私自签订《协议》约定将涉案房屋转让给阮细女，并由阮细女擅自占有、使用，属无权占有，经钟远祥通知仍不搬离，其行为共同侵害了钟远祥的合法权益，现钟远祥诉请排除妨害，于法有据，一审法院予以支持。对于钟远祥主张房屋被侵占造成的经济损失，因其未能举证证明损失情况，一审法院不予支持。对于麦其新及阮细女就涉案房屋拍卖程序提出的异议，因属原案的执行问题，应另循法律途径主张，本案不予评判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年7月2日作出判决：一、限麦其新、阮细女于判决生效之日起三十日内将清城区洲心南埗管理区南星村184号房屋腾出并返还给钟远祥；二、驳回钟远祥的其他诉讼请求。案件受理费1488元，由钟远祥负担744元，由麦其新、阮细女负担744元。本院二审期间，上诉人钟远祥提交一组证据：客户抄表结算复核单，拟证明涉案房屋一直由麦其新、阮细女侵占使用，侵权的状态是持续的。上诉人阮细女质证称，对证据的三性认可，但是对于证明目的有异议，阮细女于2007年在执行法官的协助下，拆开房屋的封条，一直居住至今，阮细女经过法院的调解后取得房屋的所有权，不存在阮细女一直侵占涉案房屋的事实。被上诉人麦其新质证称，对证据不予认可。上诉人阮细女提交一组证据：关于阮细女查询不动产登记信息及规划资料的复函，拟证明涉案房屋的土地性质没有相关登记信息和规划资料。上诉人钟远祥质证称，对证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，其证据证明不了任何内容。被上诉人麦其新质证称，对证据予以认可。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人阮细女应否腾退涉案房屋。2、上诉人阮细女应否向上诉人钟远祥支付房屋使用费。关于上诉人阮细女应否腾退涉案房屋的问题。本案中，清远市励燊拍卖有限公司作出《拍卖成交确认书》，确认上诉人钟远祥于1999年12月23日以60000元成交价竞得位于“小市南埗南星村”的涉案房屋。由此可见，上诉人钟远祥通过司法拍卖已合法取得涉案房屋的所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人阮细女主张其与被上诉人麦其新签订《协议》，该约定将涉案房屋转让给上诉人阮细女。经查，该协议签订时间为2007年1月23日，当时涉案房屋所有权已属于上诉人钟远祥，上诉人阮细女不能依据《协议》取得涉案房屋的所有权，亦无权占有、使用涉案房屋。一审法院认定上诉人阮细女应向上诉人钟远祥腾退涉案房屋正确，本院予以维持。至于麦其新、阮细女应否向上诉人钟远祥支付房屋占用使用费的问题。如上所述，上诉人阮细女无权占有涉案房屋，经上诉人钟远祥通知后仍不搬离，其行为确实对上诉人钟远祥的合法利益造成了损失。一审法院以上诉人钟远祥未能举证证明损失情况，对上诉人钟远祥要求上诉人阮细女支付房屋占用使用费的主张不予支持确有不当，本院予以纠正。钟远祥主张的房屋占用使用费应从其发现涉案房屋被阮细女占有之日开始计算，计至其向一审法院起诉之日止，即涉案房屋的房屋使用费从2018年7月1日开始计算至2019年5月6日。至于房屋占用使用费计算标准的问题。本院综合考量了涉案房屋临近区域的房屋租金以及无权占有的前因后果等因素，对上诉人钟远祥认为按20元/天的标准计算房屋占用使用费的主张予以支持，即麦其新、阮细女应向钟远祥支付房屋占用使用费6200元（20元*310天）。综上所述，上诉人钟远祥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3045号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3045号民事判决第二项；三、麦其新、阮细女于本判决生效之日起十日内向钟远祥支付房屋占用使用费6200元（从2018年7月1日起按20元/天计算至2019年5月6日）；四、驳回钟远祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1488元，由麦其新、阮细女负担794元、钟远祥负担694元；二审案件受理费2976元，由麦其新、阮细女负担1588元、钟远祥负担1388元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月二十八日书记员  梁家惠书记员  林月敏附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。