重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝民再152号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：何晓燕，女，1987年7月1日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：邹雯，重庆海力律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：云阳融申房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇移民大道808号1-1，统一社会信用代码91500235787487173J。法定代表人：俞兆美，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，重庆静昇律师事务所律师。云阳融申房地产开发有限公司（简称融申公司）与何晓燕所有权确认纠纷一案，何晓燕不服重庆市云阳县人民法院作出的（2016）渝0235民初3772号民事判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉。该院于2017年3月3日作出（2016）渝02民终2814号民事判决。何晓燕仍不服，向本院申请再审，本院于2017年8月3日作出（2017）渝民申772号民事裁定，驳回何晓燕再审申请。何晓燕向检察机关申诉，重庆市人民检察院于2018年3月2日作出渝检民监﹝2017﹞50000000305号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2018年3月30日作出（2018）渝民抗25号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2018年7月3日公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派检察员陈祖德、徐燕出庭。申诉人何晓燕及委托诉讼代理人邹雯，被申诉人融申公司的委托诉讼代理人陈兵、高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市人民检察院向本院提出抗诉认为，本案二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由为：一、何晓燕已依法取得了诉争门面房的所有权。1.何晓燕与融申公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已履行完毕；3.何晓燕通过转移登记方式依法取得诉争门面房的物权，至于其购买门面房的资金来源等问题系债权关系。二、二审判决确认融申公司为诉争门面房的所有权人确有错误。1.何晓燕通过转移登记方式取得本案诉争门面房的物权，融申公司不构成“借名买房”。2.融申公司以其系实际出资人而主张诉争门面房物权理由不能成立。不能以债权关系否定何晓燕享有的物权；3.融申公司持有原始凭证只是一种事实状态，结合何晓燕与融申公司监事占智明之间特殊亲属关系，由占智明持有、保管原始资料与常理并不相悖；4.何晓燕在本案诉讼前未通过诉讼方式主张租金收益，但不能否定何晓燕对诉争门面房享有的物权。何晓燕申诉请求：撤销一、二审民事判决，依法驳回被申诉人融申公司对何晓燕的诉讼请求。事实和理由：（一）、一、二审判决漏列和歪曲基本事实导致判决结果错误。1.何晓燕是融申公司原始股东占智明的儿媳，房屋购置到何晓燕名下是真实意思表示；2.流转到何晓燕账户钱的性质发生了法律属性上的变化，融申公司以“借款”名义打给第三人，第三人备注“往来款”转给何晓燕，何晓燕才是购房出资人；3.漏列另一股东陈凤祥之子购房事实；4.本案因何晓燕与占鑫发生离婚纠纷，占智明模仿何晓燕签名伪造委托书，将涉案房屋变更到占鑫名下，何晓燕发现后向登记机关提出异议，这一事实说明了涉案房屋不是融申公司资产。（二）、一、二审判决适用法律错误。1.借名购房不属于登记错误的范畴，一、二审认定本案是借名买房关系错误；2.混淆物权的所有者和管理者的法律概念。融申公司答辩称，原审法院关于融申公司为案涉房屋的实际出资人，且一直实际控制案涉房屋并出租案涉房屋取得收益，同时融申公司持有案涉房屋的原始资料等认定符合事实情况，应予支持。原审法院关于融申公司对案涉房屋享有所有权的认定适用法律正确，应予支持。融申公司向一审法院起诉请求：1.判决位于重庆市云阳县青龙街道滨江大道599号1号楼×门面归融申公司所有；2.诉讼费及保全费由何晓燕承担。一审法院审理查明，融申公司成立于2006年5月26日，其修建了位于重庆市云阳县青龙街道滨江大道599号“帝豪国际”商品房，何晓燕的公公占智明系融申公司监事。2010年11月26日，融申公司与何晓燕分别签订《重庆市商品房买卖合同》共十三份，约定融申公司将本案争议房屋（位于重庆市云阳县青龙街道滨江大道599号1幢×）在内的共计十三间门面房出卖给何晓燕，总计购房款为4903760.00元；并约定房屋面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。合同签订后，融申公司于同日通过银行分别向占智明的表兄陈大明（账号*******************）的账户汇款4500000.00元，向占智明表嫂林雅英（账号*******************）的账户汇款4500000.00元，上述电汇凭证载明的附加信息及用途为借款。林雅英、陈大明随即于同日分别通过各自收款账户给何晓燕转款4500000.00元和403760.00元，共计4903760.00元。陈大明账户剩余款项支付给了他人。何晓燕于2010年12月1日通过银行向融申公司汇款4903760.00元，用于支付包含本案讼争门面房在内的十三间门面房购房款。融申公司于同日出具购房款收据，收据上载明缴款人为何晓燕。2010年12月8日，云阳县土地房屋权属登记中心出具包含本案讼争门面房在内的十三间门面房的大修基金收据，收据上载明交款人为何晓燕。购房款收据、大修基金收据的原件均由融申公司保管。房屋建成后，融申公司对外出租门面房并收取租金。后因门面房实际面积增加，融申公司财务林友明于2012年3月21日通过银行向何晓燕转款569630.00元。同日，何晓燕通过银行向融申公司汇款569630.00元，用于补缴包含本案讼争门面房在内的共计十三间门面房增加面积购房款。2014年7月7日，云阳县地方税务局出具税收完税证明，纳税人为何晓燕。2014年12月21日，本案讼争门面房办理产权登记，证号为310房地证2014字第×号，权利人为何晓燕，税收完税证明以及房地证的原件均由融申公司保管。后双方因讼争门面房产权发生争议，2016年6月2日该门面房房地证被注销。同年6月7日，该门面房再次进行产权登记，权利人仍为何晓燕，证号为渝（2016）云阳县不动产权第*********号。2016年6月12日，融申公司向法院申请诉前财产保全，一审法院于同日作出保全裁定，现该门面房被法院查封。另查明，何晓燕与融申公司监事占智明之子占鑫于2008年开始同居生活，2009年1月3日生育长子占志翔，2012年8月8日补办结婚登记。2016年3月7日，何晓燕起诉要求离婚，后撤回起诉。一审法院认为，案件的争议焦点为诉争门面房的产权归谁所有。针对焦点，融申公司认为，讼争门面房由其全部出资购买，何晓燕只是借名；门面房的原房地证、购房款收据、税费收据以及大修基金收据原件均由其保管，且该门面房从未交付给何晓燕，一直由其管理并出租至今。因此，融申公司才是讼争门面房的所有人。何晓燕认为，其用自有资金购买本案讼争门面房，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，其系讼争门面房的产权登记人，应享有该门面房的产权。该院认为，讼争门面房的归属应从物权的取得和行使两个方面加以认定。从讼争门面房的取得过程分析，虽然融申公司与何晓燕之间签订了房屋买卖合同，但合同所约定的购房款以及增加面积的购房款均系融申公司通过公司监事占智明的亲友以及公司财务的账户转给何晓燕，何晓燕再将收到的购房款汇给融申公司，双方转、汇款时间吻合，金额一致的事实，证明融申公司才是该门面房的实际出资人。何晓燕辩称购房款系其自有资金支付，但未对其自有资金的来源作出合理解释。何晓燕辩称融申公司给陈大明、林雅英汇款的凭证上载明附加信息及用途为借款，非购门面房款，但其未举证证明融申公司、何晓燕与陈大明夫妻三方之间具有债权债务关系，亦未对陈大明、林雅英给其汇款的用途作出合理解释。反之，融申公司所述“因公司给自然人汇款的做账要求，以及公司与陈大明、林雅英之间并无房屋买卖关系，故在汇款时注明系借款”，这一解释合乎常理。何晓燕辩称门面房增加面积购置款实际是林友明代占智明给其汇款，并非融申公司给其汇款，但结合林友明的调查笔录以及时任融申公司财务的特殊身份，林友明给何晓燕转款的行为应视为融申公司给何晓燕转款，而非占智明个人给何晓燕转款。故对何晓燕上述辩称意见，该院均不予采纳。此外，虽然房屋买卖合同上有何晓燕的签名，房产权利人系何晓燕，购房款收据、大修基金收据、税收完税证明上的付款人亦为何晓燕，但结合何晓燕与融申公司监事占智明的特定身份关系，融申公司借用何晓燕的名义购买并登记与一般人情常理并不相悖。从讼争房屋物权行使方面分析，常理上应由房屋的实际权利人持有、保管房屋购置合同及不动产销售发票、产权登记凭证等重要的原始资料。而本案讼争门面房的上述相关资料均由融申公司持有、保管，房屋建好后即由融申公司对外出租门面房并收取租金，门面房由原融申公司长期管理、使用，该事实表明融申公司实际在行使房屋所有权的权能。何晓燕辩称讼争门面房的所有原始资料丢失，缺乏事实依据，该院不予采信。综上，《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记是对物权公示原则的具体规定，旨在通过对物权的公示产生公信力，该规范调整的重点是物权变动行为，其并非确定物权归属的唯一凭证。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”的规定，融申公司有权向该院起诉。综合双方提交的证据，结合本案确认的事实，本案讼争门面房虽然登记在何晓燕名下，但融申公司就诉争门面房物权的取得、行使情况所举证据的证明力大于何晓燕所举证据的证明力，案件事实上仅是一种“借名购房”的情形，何晓燕没有购房和取得房屋所有权的真实意思表示，融申公司才是讼争门面房的实际所有人。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，该院对融申公司的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：位于重庆市云阳县青龙街道滨江大道599号1幢×门市(渝（2016）云阳县不动产权第*********号)归融申公司所有。案件受理费减半收取1950元，由融申公司负担；保全费5000元（系保全十三间门面房保全费），由融申公司负担。何晓燕不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被融申公司的诉讼请求。二审法院审理查明，讼争门面房所在的楼房建成以后，融申公司以何晓燕委托代理人的名义对外出租门面房，收取的租金既未进入公司账户，也未支付给何晓燕。除此以外，二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点在于融申公司是否对于讼争门面房享有所有权的问题。首先，从讼争门面房的购买资金来源来看。虽然何晓燕与融申公司之间签订了房屋买卖合同，但合同所约定的购房款以及增加面积的购房款均系以融申公司名义通过公司监事占智明的亲友以及公司财务的账户转给何晓燕，何晓燕再将收到的购房款汇给融申公司，双方转、汇款时间吻合，金额一致，由此可见，融申公司才是该门面房的实际出资人。其次，从讼争门面房物权行使方面分析，一般应由门面房的实际权利人持有、保管门面房购置合同及不动产销售发票、产权登记凭证等重要的原始资料，而讼争门面房的上述相关资料均由融申公司持有、保管，何晓燕并没有持有上述任何原始资料。其三，在讼争门面房对外出租以后，何晓燕也一直未通过收取租金行使收益权，在本案诉讼之前，也未对融申公司或他人主张过租金收益。由此可见，依据庭审中双方当事人提交的证据及以上综合分析，本案中，讼争门面房虽然登记在何晓燕名下，但从讼争门面房的购买资金来源以及对该门面房的管理行使的情况来看，是融申公司一方支付和控制，而何晓燕也无相反证据予以反驳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，一审法院判决结果正确，符合法律的规定，应予以维持。综上所述，何晓燕的上诉理由不能成立。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由何晓燕负担。再审中，融申公司提交落款时间为2010年11月27日的《证明》一份，该证据载明：经云阳融申房地产开发有限公司帝豪国际项目全体股东研究决定，一致同意将帝豪国际项目一号楼一层门面、二层门面以及二号楼一层门面、二层门面做为公司财产，不对外出售。现暂时把一号楼门面做何晓燕产权证，二号楼门面做陈波产权证。今后若门面出租或出售收入，由各股东按股份比例分成。特此证明。落款处占智明、林友明、陈凤祥作为股东证明人签字。融申公司陈述除签字是原件外主文内容为复印。拟证明涉案房屋的实际所有权人是融申公司，产权证只是暂时登记在何晓燕名下。何晓燕质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认是否为原件，且一、二审时均未提交该份证据。本院认为，从真实性来看，首先，该份《证明》产生于2010年11月，在一、二审诉讼期间融申公司均未向法院说明并提交，且上面仅有融申公司一方人员签名，在无其他证据予以佐证的情况下，尚不能认定该证据真实性；其次，从内容上看不能证明何晓燕知晓或应当知晓上述内容，并同意受其约束。故本院对该《证明》不予采信。庭审中，融申公司自述本案不符合“借名买房”的适用情形。其与何晓燕没有买卖房屋的真实意思表示，仅有“借用名义”的事实。再审查明的其他案件事实与一、二审查明的事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点为融申公司所提交的购买门面房的出资情况、涉案门面房权属原始资料的持有状态以及出租收益情况的相关证据能否证明其系涉案门面房的真实权利人。首先，从本案购房款以及增加面积购房款的转汇款时间、资金流向以及金额来看，所涉款项系以融申公司名义通过公司监事占智明的亲友以及公司财务的账户转给何晓燕，何晓燕再将收到的款项汇给融申公司，双方转、汇款时间吻合，金额一致，故融申公司是该门面房的实际出资人。何晓燕一审中辩称购房款系其自有资金，之后又辩称为借款，虽然融申公司给陈大明、林雅英汇款的凭证上载明为“借款”，陈大明、林雅英给何晓燕汇款的凭证上载明为“往来款”，但何晓燕并未提交证据证明其与融申公司、陈大明夫妇存在债权债务关系。何晓燕对购房款的来源陈述出现多次变化，且相关陈述无证据予以证明，与本案查明的资金来源情况不符。其次，从不动产权属凭证的保管、持有来看，房屋购置合同及不动产销售发票、产权登记凭证等重要的原始资料通常应处于权利人控制之下，而讼争门面房的上述相关资料均由融申公司持有、保管，何晓燕并未持有上述任何原始资料。且讼争门面房投入使用后一直是由融申公司负责管理出租，所获租金均由融申公司财务人员林友明代收并用于公司开支，何晓燕未参与出租事宜，也未控制、使用案涉房屋。虽然上述资料中载明的签名人及付款人为何晓燕，但基于何晓燕与融申公司监事占智明的特定身份关系，融申公司借用何晓燕的名义购买并登记与一般人情常理并不相悖。再次，何晓燕提出融申公司采用与本案相同的方式，将相同楼盘的门面房过户给案外人陈波，且至今陈波仍然是房屋所有权人。融申公司抗辩认为将门面房过户给何晓燕与陈波的行为，系融申公司需要以自然人名义抵押房屋向金融机构融资贷款。在之后融申公司已不再需要以门面房向银行办理抵押贷款，但过户转让需要支付高额的税费，且陈波本人未就房屋的权属及使用、收益向融申公司提出过任何异议，故公司未及时要求陈波办理过户。本院认为，融申公司对将房屋登记于何晓燕与陈波名下的行为作出了合理解释，且其在一、二审及再审中的陈述一致，对于未将房屋变更登记在公司名下，这属于公司管理问题。故何晓燕的该项理由亦不能成立。最后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，融申公司在一、二审中举示的证明足以证明涉案门面房的真实权属与不动产登记薄记载的内容不符，何晓燕在再审中并未提交新证据或主张存在新事实以推翻原生效判决，故对二审判决应予维持。综上所述，检察机关的抗诉事实和理由以及申诉人何晓燕的申诉请求和理由不能成立。一、二审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持重庆市第二中级人民法院（2016）渝02民终2814号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 夏红丽审 判 员 罗 序审 判 员 杨渠波二〇一九年十二月二十四日法官助理 王浩骅书 记 员 黎 栌