四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3182号 上诉人（原审原告）：三台县潼川镇琅润园业主委员会，住所地：四川省绵阳市三台县潼川镇凯涪路206号。 负责人：景富森，系业委会主任。 委托诉讼代理人:徐德勇，四川蜀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陶仕茂，三台县潼川镇琅润园业主委员会业主代表。 被上诉人（原审被告）：绵阳市三台县辉瑞物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市三台县北坝镇樟树路米兰阳光7幢1楼8号，统一社会信用代码：915107225975123582。 法定代表人：陈开建，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高大勇，四川规则律师事务所律师。 上诉人三台县潼川镇朗润园业主委员会（以下简称琅润园业委会）与被上诉人绵阳市三台县辉瑞物业服务有限公司（以下简称辉瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2439号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人琅润园业委会的委托诉讼代理人陈星年、被上诉人瑞辉物业公司的委托诉讼代理人高大勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朗润园业委会的上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。原审判决认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人辉瑞物业公司答辩称原审判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 琅润园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告办理本小区物业交接事宜：将有关物业用房及相关物业资料（小区业主信息、小区水电图资料、小区物管图纸、小区公用实施设备资料、小区消防实施设备资料）交还给原告，撤离本小区；2.本案诉讼费由被告承担。 在二审审理中，上诉人琅润园业委会撤回了判决由辉瑞物业公司交还相关物业资料（小区业主信息、小区水电图资料、小区物管图纸、小区公用实施设备资料、小区消防实施设备资料）的诉讼请求。本院已裁定准许琅润园业委会撤回此部份诉讼请求。 原审法院认定的事实：四川省佳松房地产开发有限公司（以下简称佳松房产公司）开发的“佳松·琅润园”住宅项目，规划占地27494.21㎡，建筑面积112728.92㎡，含住宅842户。2017年，佳松房产公司与被告瑞辉物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：合同期限为四年，自2017年6月30日起至2021年6月29日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2017年9月25日，“佳松·琅润园”部分业主代表向三台县潼川镇凯涪社区居民委员会提交业主委员会申请书，并获取该社区的同意后，经过召开业主大会，选举产生三台县潼川镇琅润园业主委员会。2018年1月26日，报三台县潼川镇凯涪社区居民委员会、三台县潼川镇人民政府审批通过。琅润园业委会正式成立。 2018年4月，琅润园业委会通过实签及网络投票方式向小区499户业主进行对本小区现有物业服务民意调查，调查主要项目及统计结果为： 佳松·琅润园业主对现在物业服务民意调查表 __栋__单元__层__号（实签+网签票数共计499份，其中实签376份，网签123份）签名：______                            物业服务质量                       小区环境                       物业费                       是否接受现物业                               优(√)                       良（O）                       差(×)                       优(√)                       良（O）                       差(×)                       高(×)                       合适(√)                       接受             价位                       是             (√)                       否             (×)                               29                       101                       369                       8                       53                       438                       495                       4                                             30                       469                后琅润园业委会在三台都市生活报上刊登招聘小区物业服务公司的公告，并制定小区物业选聘公告。2018年9月25日，琅润园业委会与绵阳市忠义物业服务有限公司（以下简称忠义物业公司）三台分公司签订《物业合同》一份，约定由忠义物业公司为“佳松·琅润园”小区提供物业服务。 另查明，2018年2月25日，琅润园业委会向佳松房产公司及被告发出告知书，载明原告曾向两方要求应向业委会提供办公室及配套设施以及一切小区业主相关资料，但已逾期1月并未获答复，现要求被告必须在一周之内解决前述及相关问题。同年4月25日，原告向被告的总经理发出撤离交接函，提出：小区物业招聘已经完成，一切法律手续齐全，特通知你们在4月25日下午3点到社区办公室，商谈小区物业交接事宜。希物业公司领导准时参加。请被告准备好小区物业资料（小区业主信息、小区水电图资料、小区管网图纸、小区共用设施设备资料、小区消防设施设备资料）。 截止本次诉讼，双方并未办理物业交接手续。 原判认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、前期物业合同、物业合同、物业公开选聘公告、邀请函、告知书、撤离交接函、成立业委会申请书、首届业委会名单、业委会成立登记等。 原审法院认为，本案的争议焦点为“佳松·琅润园”小区的前期物业合同是否已经终止，是否达到被告瑞辉物业公司与原告琅润园业委会物业交接条件。根据佳松房产公司与被告瑞辉物业公司签订的《前期物业合同》约定，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。即要求业主委员会签订的物业服务合同代表全体业主签订，且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人系业主共同决定的范畴。本案中，原告虽提供有对现有物业服务满意度较差的证据，但不能证明全体业主共同决定解聘现有物业服务公司的结果，无法证明原告向社会公开选聘物业公司系全体业主的意思表示，因此，原告主张《前期物业合同》已经终止，不能成立，未成就被告进行物业交接的条件，故原告的诉讼请求不成立，不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：驳回原告三台县潼川镇琅润园业主委员会的诉讼请求。 二审除查明了与一审一致的事实外，还查明：三台县潼川镇“佳松·琅润园”小区共有住房800余套，截止2018年4月琅润园业委会通过实签及网络投票方式征求意见时，该小区入住业主为600余户。 本院认为，本案争议焦点是瑞辉物业公司应不应该从佳松·琅润园小区退场的问题。关于瑞辉物业是否应退场的问题，实质就在于物业服务合同是否已通过业主大会解聘，业主委员会是否有权按照业主大会决定享有代表全体业主解聘辉瑞物业公司的权利，从而要求辉瑞物业公司退场的问题。 根据《物权法》第五十七条第一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《物业管理条例》第十五条第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其依法享有法律规定的代表业主签订物业服务合同的权利，也就是可以根据法律程序及规定对物业服务企业提出相关意见的权利。“佳松·琅润园”业主代表向三台县潼川镇凯涪社区居民委员会提交业主委员会申请书，并获取该社区的同意后，召开了业主大会，选举产生了三台县潼川镇琅润园业主委员会，并报三台县潼川镇凯涪社区居民委员会、三台县潼川镇人民政府审批通过，琅瑞园小区业主委员会依法成立。其可以按照业主大会的决定履行相关职责。 关于业主大会是否已对瑞辉物业公司作出解聘决定的问题。本案中，该问题集中在民意调查表能否成为业主大会发表意见的方式并作出决定的问题。其一，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况…（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同…”之规定，业主委员会成立后，具有监督物业服务企业服务状况的权利和职责，因此，业主委员会向业主发放民意调查表具有合法性。其二，该民意调查表结论是否能成为业主大会决议的问题。根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……”，由此，业主大会的召开可以采取书面方式征询业主意见。故此，该民意调查表的结论可以作为业主大会的决定。其三，该结论是否能作为解聘物业服务合同的依据。民意调查表上有四项内容：即物业服务质量、小区环境、物业费、是否接受现物业。“是否接受现物业”即含有是否解聘现物业公司和聘请新物业公司的内容。不论从小区当时入住的总户数看，还是从小区的总住房套数看，实签+网签户数共计499户，均达到了过半数。499户中，不同意现物业公司继续服务的为469户。这469户不同意现物业而愿意重新招聘新物业的户数，也均达到了小区入住户数和小区总房屋套数的过半数。因此，这469户不同意现物业而愿意重新招聘新物业的户数的表态意见构成了多数决。而在业主委员会发出该调查表时，小区仅入住600余户，如按照469份不满意户数计算（就算按照699户入住人数计算），已超过实际67%也就是实际入住享受现有物业服务企业服务的三分之二人数以上都对现有的物业服务不满意。关于是否具有专有面积的一半以上的业主同意解聘物业服务企业的问题。按照一般常识，一个小区内的住房结构有几种比较集中的户型，而469户不满意人数已占了抽样调查的93.98%，而同时也占了总户数（包含未入住）的一半以上，由此，可以推断专有面积的不满意人数已超50%。综上，根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，该民意调查表已客观反映佳松·琅润园小区具备了与瑞辉物业公司解除服务合同的条件，业主委员会可以根据全体业主的决定解聘瑞辉物业公司。 再看佳松房产公司与瑞辉物业公司签订的《前期物业服务合同》，该前期物业合同约定：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。佳松房产公司系建设单位，在业主大会及业主委员会成立前，其有权对小区的前期物业选聘物业服务企业，但根据《物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”之规定，现达到法定数量的大多数业主已经表达出更换现有物业企业的意思，可以对现有物业公司进行解聘更换。 物业服务企业向业主提供物业服务，享有收取服务费的权利，也有按照业主要求提供完善物业服务的义务，而小区业主作为接受服务的主体，对服务企业提供服务不满意时，享有更换物业服务企业的权利，双方是平等合同关系，履行合同应该遵循自愿、合法、平等的原则。本案中，大多数小区业主已对小区物业服务表示不满，已不愿接受现有物业，故此，业委会作为业主大会执行机构，其按照业主要求其退场具有合法性和合理性。 上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2439号民事判决； 二、绵阳市三台县辉瑞物业服务有限公司立即向“佳松·琅润园”小区业主委员会办理“佳松·琅润园”小区物业交接事宜：将有关物业用房交还给“佳松·琅润园”小区业主委员会并撤离该小区； 一审诉讼费100元，二审案件受理费100元，均由绵阳市三台县辉瑞物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李又平 审 判 员 周 坚 审 判 员 马红科 二〇一九年十二月四日 法官助理 刘 蕾 法官助理 胡大利 书 记 员 朱玲玲