贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3985号原告：贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府幢25号。统一社会信用代码：91520112730982800M。法定代表人：胡勇，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄修忠，公司员工。被告：范娅丽，女，1978年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城盛世公司）诉被告范娅丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔城盛世公司的委托诉讼代理人黄修忠、被告范娅丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黔城盛世公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费3484.8元（暂算至2019年8月30日止）；2、判令被告支付滞纳金6270元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买“泉城首府”D栋4层4号房屋，被告收房后，因而原被告双方于2017年2月6日签订了物业管理协议。协议中双方明确约定：房屋按照每平方米1.6元收取物业管理服务费，按照合同约定逾期缴纳物管费，每天需支付千分之三滞纳金。被告办理完毕入住手续入住后，一直都按约交纳物管费，但从2018年1月至今一直未给予交纳，至今已欠3484.8元。经原告多次上门催促及告示被告都不予理会及答复并以各种理由拒交物业管理费。为此提起诉讼，请求判令如前所述。被告范娅丽辩称，欠费时间、金额属实，但不交是有原因的：一、原告不作为，不能按照合同约定提供足额的物业服务，违约在先，有如下违约事实：1、原告必须具备物业管理资质、其管理人员必须具有相关资质证书，如不能出示，则没有资格要求业主交物管费；2、物管收取业主滞纳金，是不合法，无效的。因为滞纳金是国家行政机关对逾期缴纳相关费用而需要额外缴纳的钱，原告只是一个私营物管公司而已，没有权利收取滞纳金；3、原告在没有取得物价管理部门的各项审批文件原件时，强行押起业主办理房产证有关资料，不准业主自己办理，强行收取业主的代办费让他们办理，是霸王条款应废除；4、小区架空层门面是属于业主，原告在没有经过业主同意情况下私自出租，是侵占业主财产行为，从2017年收房以来小区架空层7个门面的租金要还给业主。此事业主曾找物管说过，物管承诺在2018年底前拆除架空层门面还给业主，至今未落实；5、从2017年收房以来，12个电梯内外的一切广告费用归属于业主，此项费用业主没有得以享受，物管曾承诺半年公示一次，至今未落实；6、保安形同虚设，经常脱岗，小区安全没有得到保障；7、小区和停车场监控不到位，导致很多业主车辆被刮擦、电瓶车充电器被盗，找不到第三方来赔偿；8、物管强行挪用业主装修押金抵扣2018年的物管费；9、房屋平方少，房开不认账；10、物管在小区到处贴标语侮辱业主；11、小区保安素质差，在电梯里抽烟污染环境，小区无禁烟标志；12、接到法院起诉电话后，11月1日我向物管表示要交物管费，被当场拒绝接收，但在当日物管却接收了另一被起诉业主的物管费后撤诉，对业主的服务及处理方式不一；13、消防设施设备损害无人管理；14、高空抛物、恶狗咬人现象发生过，物管公司不管不问；15、物管公司账目一直没有公开过；16、根据贵阳市普通住宅小区物业服务等级标准市物协字〔2014〕05号文件精神，原告连最低级别基本服务要求都达不到，没资格向业主收取物管服务费。综上所述，因原告服务质量很差，对业主要求不理不睬，达不到合同签订的要求，没有足额为业主提供物管服务，加之物管资质不严格、服务不到位、管理极其混乱，所以：第一、我拒绝支付物管费，请求法院驳回原告诉讼请求；第二、请求法院就此解除我和原告签订的物业服务合同；第三、请求法院要求物管公司赔偿我从2017年1月到至今的泉城首府小区平台出租门面费、电梯广告费（我个人的损失部分）。经审理查明；原告黔城盛世公司为贵阳市乌当区新添大道北段197号“泉城首府”小区物业服务企业，被告范娅丽系该小区D栋4层4号房屋业主，该房屋建设面积108.9平方米。2017年2月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：原告对被告所住小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。协议第十条“违约责任”约定为：乙方违反协议，未达到管理质量约定标准时，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按约定收费标准和时间缴交有关费用的，乙方有权按协议约定按照所欠费用每日加收千分之三的滞纳金等内容。合同签订后，原告向被告所在的小区提供了物业服务，被告自2018年1月起即未再向原告交纳物业服务费，截止2019年8月30日，累计欠交20个月，欠费金额共计3484.8元。原告经向被告催收未果后，遂诉本院要求判决其如前所诉请求。上述事实，有双方当事人的陈述、《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》、房屋交付验收表、业主收房承诺书、《前期物业服务协议》及《业主临时公约》、巡逻签到表、现场照片、欠费明细、催收函及催交通知、回复函等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告依约对被告所住小区提供了物业服务，被告范娅丽理应按照合同约定支付物业服务费，但被告范娅丽自2018年1月起即未按约定向原告交纳物业服务费，显属违约，故对原告要求被告支付物业服务费并承担违约责任的主张，合法有据，本院予以支持。对于被告以原告不作为，服务存在质量问题为由提出抗辩，因无充分证据证明，且对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，但并不能成为其拒缴物业服务费的理由；对于被告辩称原告侵占公共收益、门面租金及广告收入等问题，因涉及全体业主权利，应由全体业主提出主张或与原告协商解决，故被告以前述抗辩意见作为其拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金问题，双方在《前期物业管理协议》中明确约定了逾期未缴纳物业服务费的违约责任，即按照所欠费用每日加收千分之三的滞纳金，虽然“滞纳金”名称不当，但系双方对被告违约责任的约定，实质上应属违约金，一般而言不能超过本金，该约定明显过高。故综合本案合同履行情况及兼顾公平原则，本院酌定本案违约金自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮50%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告范娅丽于本判决生效之日起十日内向原告贵州黔城盛世物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2019年8月30日的物业服务费3484.8元，并支付违约金（自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮50%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算，计付时间和金额从违约之日按所欠金额的欠付时间分段计算至本判决确定的3484.8元付清之时止）；二、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担15元，由被告范娅丽负担10元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年十二月十三日书记员  张昌玉