四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1969号 原告：邓海，男，1965年2月10日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：李晓禄，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：陈大庆，男，1965年1月3日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告：蒋春兰，女，1977年3月3日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告邓海与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称兄弟房地产公司）、陈大庆、蒋春兰商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓海以及委托诉讼代理人李晓禄，被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全，被告陈大庆到庭参加诉讼；被告兄弟房地产公司法定代表人赵小均、被告蒋春兰经传票传唤，被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓海向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房团购入会协议书》；2.三被告共同退还支付的购房款100,000元,并自2016年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止；3.三被告共同赔偿损失178,600元。事实及理由：2016年4月7日，原、被告签订《商品房团购入会协议书》，约定被告将位于“华蓥市总部经济大厦”项目房屋出售于原告，若按揭，则房屋单价为3,000元㎡，若付全款，则单价为3080元/㎡，若付全款，则单价为2600元/㎡。原告共支付购房款100,000元，被告出具了收据。后被告取得了商品房预售许可证，但被告拒不履行协议书义务，现已将房屋出售给他人，致使合同目的无法实现。2019年1月4日华蓥市公安局出具函件，认为无明确证据支撑证明被告陈大庆、蒋春兰涉嫌刑事犯罪。原告遂起诉至法院。 被告兄弟房地产公司辩称，兄弟房地产公司仅退还共管账户收到的10,000元，其余款项系陈大庆和蒋春兰收取的，与公司无关，不应由公司承担责任。 被告陈大庆辩称，原告邓海的房款是蒋春兰收取的，蒋春兰系兄弟房地产公司与杰邦建筑公司聘请销售的人员，蒋春兰收取房款的事情，陈大庆并不知情，且二人已经办理了离婚手续，相应的责任应由蒋春兰个人承担。 被告蒋春兰未答辩。 本院经审理认定事实如下： 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年4月7日，原告邓海（乙方）与被告兄弟房地产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市房屋以团购名义出售给乙方，乙方按时足额缴纳会费即有权以均价3050元／㎡购得该房屋。本协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费10000元，第二次房屋开盘时付按揭款30%。项目取得商品房预售许可证之日起10日内，双方需签订《商品房预售合同》，签订正式商品房预售合同后，本合同自动作废。甲方延期交房及办证，按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交的费用本息。乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。 合同签订当日，被告兄弟房地产公司的销售人员向原告邓海出具了“收到邓海团购房意向金10,000元，存入共管账户”的收据并加盖兄弟房地产公司财务专用章。 应被告蒋春兰要求，原告邓海分别于2016年4月11日、4月15日两次向蒋春兰账户转账支付80,000元、10,000元。蒋春兰在原告邓海持有的原收据上添加“+捌万元+壹万元整”，并在合同尾页添加了“已付十万元整，每平方按2600计算，第二次16年12月底付40%，剩余10%交钥匙付清，蒋春兰”的字样。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 截止原告第一次起诉，被告兄弟公司已将案涉房屋出售给案外人。 另查明，2014年7月2日，被告陈大庆与蒋春兰办理结婚登记。2018年8月6日，两人办理离婚手续,离婚协议约定各自的债务由各自负担。 2016年1月18日，周友民与被告陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，时任兄弟房地产公司法定代表人王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房地产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房地产公司支付的数千元的报酬。因被告陈大庆退出合伙事务，2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设新的联名账户，原联名账户于2016年6月16日注销。后被告陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。 2018年4月20日，原告等人第一次起诉至我院，我院裁定驳回原告等人的起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告我院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 有争议的证据及事实，本院认定如下： 被告陈大庆提交了《建筑工程劳务合同》，拟证明在其在承包时代广场A标段工程劳务时，施工前期是以华蓥市新驰工程劳务有限公司名义进行的。但该合同相对方为中大建筑有限责任公司时代广场项目部与华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部，达到不其证明目的。 被告兄弟房地产公司提交了邮政快递单，拟证明其于2017年11月8日通知了原告邓海签订合同。原告邓海否认收到通知，被告兄弟房地产公司未提交原告签收的回执等证据，因此被告兄弟房地产公司的该证据达不到其证明目的。 本院认为，原告邓海与被告兄弟房地产公司于2016年4月7日签订的《商品房团购入会协议书》，仅对房屋位置及部分房款进行了约定，对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容均没有约定，加之该协议在条款中明确公司能否取得商品房预售许可证尚不能确定，该协议为非商品房买卖合同，无法将房屋位置、面积特定化，需双方另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同主要内容，仅为约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。 按照《商品房团购入会协议书》协议书约定，原告应于房屋开盘时第二次付款，项目取得商品房预售许可证之日起10日内签订《商品房预售合同》，但原告方作为买受人无法获知预售许可以及房屋开盘的准确时间，被告兄弟房地产公司应尽必要的通知义务，本案中被告兄弟房地产公司未举证证明其尽到了通知义务，导致案涉房屋出售给第三人，原告合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告邓海要求解除双方签订的《商品房团购入会协议书》的诉讼请求，应予支持。同时按照《商品房团购入会协议书》第七条第一款之约定，被告兄弟房地产公司应当向原告邓海退还其收到的10,000元订金，并按以10,000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用利息。 被告蒋春兰不是被告兄弟房地产公司工作人员，现有证据也无法证明被告蒋春兰在合同及收据上添加内容及向原告收取购房款的行为取得了被告兄弟房地产公司的授权。虽然被告兄弟房地产公司原法定代表人王述明以及案外人周友民在接受公安机关调查时，认可被告兄弟房地产公司同意蒋春兰等人对外销售房屋，但要求房款必须进入共管账户，表明兄弟房地产公司禁止被告蒋春兰等人私下收取购房款。因此被告蒋春兰在合同及收据上添加内容、向原告收取购房款的行为系无权代理，未获得被告兄弟房地产公司的追认，相应的法律后果应由其自行承担。被告蒋春兰收取原告的90,000元购房款后，未交付给兄弟房地产公司，主观上存在恶意，导致原告邓海错失购房机会，遭受了经济损失，除退还邓海支付的购房款90,000元外，还应赔偿原告邓海损失。原告邓海作为完全民事行为能力人，与被告兄弟房地产公司签订《商品房团购入会协议书》后，将房款交于非合同相对方或有权代理人，且对于蒋春兰在合同及收据上添加内容的行为未提出异议，自身亦存在过错。综合本地区同地段房屋上涨情况、原告邓海支付情况以及原、被告过错程度，本院酌定被告蒋春兰赔偿原告邓海30,000元。 被告蒋春兰的收款行为虽然发生在被告陈大庆与被告蒋春兰夫妻关系存续期间，但无证据显示被告陈大庆对于蒋春兰收取原告邓海购房款的行为予以了追认或该款项用于了夫妻共同生活、生产等，不属于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》中关于认定夫妻共同任一情形，原告邓海要求被告陈大庆承担共同还款责任的主张，不应得到支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓海、被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司于2016年4月7日签订的《商品房团购入会协议书》； 二、被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告邓海退还购房订金10,000元，并自2016年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息自付清之日止； 三、被告蒋春兰自本判决生效后十日内向原告邓海退还购房款90,000元,并赔偿原告邓海的经济损失30,000元； 四、驳回原告邓海对被告陈大庆的诉讼请求； 五、驳回原告邓海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,867元，原告邓海负担1,605元，被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司负担113元，被告蒋春兰负担1,149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员  贺 毳 二〇一九年十二月十二日 法官助理  张 倩 书 记 员  王俊英