北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11840号原告李国全，男，1966年4月1日出生，汉族，北京市通州区潞城镇堡辛村农民，住北京市通州区。原告吴玉平，女，1964年5月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。二原告共同委托代理人蔡丽萍，北京蔡丽萍律师事务所律师。被告陆永亮，男，1956年10月12日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告张凤月，女，1957年1月18日出生，汉族，北京市通州区潞城镇堡辛村农民。被告北京城市副中心投资建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区亚运村北辰东路8号。法定代表人李长利，董事长。委托代理人张建敏，北京市京师律师事务所律师。原告李国全、吴玉平诉被告陆永亮、张凤月、北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投集团）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李想独任审理，公开开庭进行了审理。原告李国全、吴玉平的共同委托代理蔡丽萍，被告陆永亮，被告张凤月、被告北投集团的委托代理人张建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国全、吴玉平共同诉称：我们系夫妻关系。二人户籍于2000年5月8日从潞城镇八各庄村转入潞城镇堡辛村。2000年5月底，李国全和吴玉平与被告陆永亮和张凤月签订《房屋买卖协议》，约定陆永亮和张凤月将其位于堡辛村的宅基地一处中的北院（东西长15．25米、南北长12．93米，以下简称涉诉宅院）北房五间转让给李国全和吴玉平，宅基地四至为东至杨忠、西至道、北至道、南至陆永亮主房的后方房。上述北房五间系位于北京市通州区潞城镇堡辛村内登记土地使用者为陆永亮的宅基地（北京市土地登记表，编号XX）中登记的建筑面积80平方米的房屋。我们于2001年在涉诉宅院内建筑东、西厢房各2间。2017年12月19日，通州区人民法院（2017）京0112民初29630号民事判决书，判决李国全、吴玉平与陆永亮和张凤月于2000年5月就位于北京市通州区潞城镇堡辛村内登记土地使用者为陆永亮的宅基地（北京市土地登记表，编号XX）内北院北房五间的买卖所形成的民事法律行为有效。法院在判决书中认定“对于陆永亮和张凤月所述只认可出售给李国全、吴玉平78．84平方米的房屋，不认可涉及宅基地使用权转让的意见，本院认为，根据庭审查明的事实，诉争院落在2000年老房出售时已经分割成南北两个独立的院落，购买房屋后，李国全、吴玉平独立使用诉争院落北院，且在北院内建设了东、西厢房，房屋作为地上物，不可能脱离宅基地而独立存在，房屋所有权的转移必然涉及到宅基地使用权的转让，故对于陆永亮和张凤月的本条答辩意见本院不予采纳。”通过上述法院的判决书足以证明陆永亮和张凤月将涉诉宅院的宅基地使用权转让给了李国全、吴玉平。2000年，李国全和吴玉平与陆永亮和张凤月签订《房屋买卖协议》时，村委会是同意的，并由时任堡辛村书记高淑君和村主任章秀成签字见证。2004年泰禾公司对堡辛村包括我们购买的涉诉宅院在内的部分宅基地和房屋进行拆迁，将我们作为被拆迁人，给我们安置一套81．19平方米的二居室楼房一套，即堡辛小区X号楼X号房屋。2016年9月堡辛村进行棚户区改造拆迁，由北投集团负责拆迁。我们拆迁安置的堡辛小区X号楼X号房屋也拆迁，按原来的宅基地原状补偿安置。但是北投集团却与陆永亮签订了《集体土地房屋拆迁补偿协议》、《安置及临时周转协议》，协议中将属于我们所有的房屋和宅基地补偿款全部补偿给了陆永亮，侵犯了我们的合法利益。现我们起诉至法院要求：1、确认被告北投集团和被告陆永亮签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》、《安置及临时周转协议》无效；2、诉讼费由被告承担。被告张凤月辩称：房屋卖给原告，原来有大队写的协议，有一份给原告了，虽然我签字了，但是我没有权利代替陆永亮签字，我当时已经跟陆永亮离婚了，我认为协议是无效的。四至是原告找的律师写的，说花了二百，没有通知我，我也不知道，我们的宅基地是属于X号的，原告没有权利再给X号重新分配四至。宅基地是我们的私有财产，为什么总去政府调取我们的材料。产权人是谁，拆迁利益就是谁的。被告陆永亮辩称：我基本同意张凤月的意见。我对张凤月与原告签订的买卖协议有异议。当时，我和张凤月已经离婚，其没有权利出售我名下的房屋。我认为买卖合同无效。被告北投集团辩称：一、陆永亮具有作为被拆迁人的主体资格。根据潞城镇棚改方案和通州区住建委会议纪要的规定，依法登记的宅基地使用权人为被拆迁人。堡辛村X号的宅基地依法登记的使用权人为陆永亮。1993年5月18日，通县人民政府为陆永亮核发土地使用权证。2004年，泰禾房地产开发有限公司拆迁时依然认定X号宅基地的使用权人为陆永亮，将之作为被拆迁人与之签订《房屋拆迁货币补偿协议》。2016年，我公司拆迁时，原宅基地及地上附属物已经不存在，宅基地使用权证也交给泰禾公司，因特殊情况无法找到原件。潞城镇政府和堡辛村村民委员会对于原宅基地的使用权人，面积进行确认，本次确认过程中依然认定X号的宅基地使用权人为陆永亮。从通县人民政府核发土地使用权证到2016年我公司拆迁已经过20几年的时间，期间经过泰禾公司拆迁确认，经过潞城镇政府和堡辛村委会确认，土地使用权人依然为陆永亮。故根据补偿方案规定陆永亮是合法的被拆迁人。二、原告与陆永亮之间房屋买卖协议虽被法院确认有效，但是与认定陆永亮为被拆迁人无直接关系和影响。依据北京市通州区住房和建设委员会会议纪要规定，宅基地认定时不允许拆分宅基地，也就是说宅基地上无论多少个独立院落，多少个房屋所有权人，都只能认定为一宗宅基地。而且，在认定和签约之前，原告与陆永亮均未提供宅基地已经变更及房屋买卖的书面材料，作为协议见证人的高淑君是村委会的领导，也是代表村委会认定被拆迁人的成员之一，在整个认定过程中同意认定结果未提出任何异议。在我公司与陆永亮签约后，原告向法院起诉，要求根据2016年9月补签的买卖协议确认其与陆永亮存在房屋买卖关系。法院判决形成于协议签订之后，且判决第五页明确表示“本院只对双方就房屋买卖形成的民事法律行为效力进行确认，对于宅基地的使用范围不予确认。”所以，原告与陆永亮的房屋买卖协议的效力不能否认我公司与陆永亮已经签订的协议效力。三、我公司与陆永亮与陆永亮签订的协议已经履行完毕，X号宅基地及附属物补偿款已经全部发放给陆永亮、安置房屋也已全部交付使用。原告与陆永亮之间因买卖所产生的拆迁利用分配应由双方解决。综上所述，我公司作为拆迁主体与陆永亮签订协议是完全依据北京市通州区住房和建设委员会会议纪要和通州区潞城镇棚户区改造项目补偿方案规定的内容和程序执行的，不存在无效情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：李国全和吴玉平系夫妻关系，二人的户口于2000年5月8日由北京市通州区潞城镇八各庄村X号迁入北京市通州区潞城镇堡辛村X号。陆永亮和张凤月于1981年1月18日登记结婚，2009年5月14日，本院做出（2009）通民初字第5384号民事判决书，判决陆永亮和张凤月离婚。陆永亮原在北京市通州区潞城镇堡辛村有宅基地一处（以下简称“诉争院落”），登记土地使用权人为陆永亮，北京市土地登记审批表编号：X，登记四至为：东至杨凤山、西至道、南至道、北至道，诉争院落内原有北房五间（以下简称“老房”），1998年，陆永亮在老房南侧建设南排北房，将诉争院落分成南北两个独立的院落。2000年5月，陆永亮、张凤月将诉争院落老房作价4万元出售给李国全、吴玉平。2001年，李国全、吴玉平在诉争院落北院建设东西厢房各两间。2004年，诉争院落因村内拆迁被整体拆除，李国全与北京市通州区潞城镇堡辛村村民委员会（以下简称“堡辛村委会”）签订《潞城镇堡辛村村民购房协议》，购得村内建筑面积为81．19平方米的二居室楼房一套。2016年9月1日，张凤月（卖房人）与李国全（买房人）补签《房屋买卖协议》一份，协议写明：“陆永亮在堡辛村有宅院一处，分为前后两院，后院有北房五间，经双方协商，陆永亮以肆万元的价格将后院北房卖给李国全，该房东至杨忠、西至道、北至道、南至陆永亮主房的后房，本协议签订时李国全已将房款肆万元付给陆永亮，陆永亮已将房屋交给李国全，空口无凭，特立此协议为证。附：该房屋建筑面积：捌拾平米。”2004年8月13日，北京泰禾房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）与李国全（被拆迁人、乙方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》，约定：“甲方因泰禾花园住宅小区项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内潞城镇堡辛村所有的房屋。经认定，乙方在拆迁范围内房屋及宅基地情况如下：合法宅基地面积76平方米，房屋5间，建筑面积78．84平方米。被拆迁房屋所在地的宅基地区位补偿价为840元/平方米，宅基地区位补偿款63840元。被拆迁房屋重置成新价补偿款66472元，附属物3807元。甲方支付乙方拆迁补助费共计6009元。乙方应在2004年8月25日前完成搬迁，并将原房交甲方拆除。”协议还约定了其他内容。2004年8月14日，堡辛村委员会（甲方）与李国全（乙方）签订《村民购房协议》，约定：“甲方在北京泰禾房地产开发有限公司进行开发建设中，为动迁原农民宅基地上房屋的被拆迁户提供了建设在集体土地上村民自住楼，作为拆迁安置用房。乙方自愿购买甲方建设在集体土地上的房屋X号楼X居室X号，建筑面积81．19平方米。”协议还约定了其他内容。2016年9月15日，陆永亮（乙方、被拆迁人）在《集体土地房屋拆迁补偿协议》上签字，北京新奥集团有限公司（甲方、拆迁人）于2018年10月11日在该协议上签字盖章。该《集体土地房屋拆迁补偿协议》约定：“乙方原拆迁范围内宅基地位于通州区潞城镇堡辛村东街169号，在2004年已拆迁，并已于2—4年8月13日签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》。乙方在原拆迁范围内宅基地的情况如下：乙方合法宅基地认定面积520．30平方米，合法宅基地范围内首层正式房屋建筑面积306．1平方米，经营用房面积214．27平方米。乙方被安置人口8人：陆永亮、张凤月、陆茸、张露爻、赵美丽、张语桐、吴佳默、吴光跃。甲方应支付给乙方宅基地区位补偿价款1613073元、房屋重置成新价275490元、装修及附属物补偿费382625元、设备移机费5300元、拆迁各项补助费和奖励费874660元。乙方现居住房屋装修及附属物补偿费118177元。”协议还约定了其他内容。2017年7月31日，陆永亮（乙方、被拆迁人）在《安置及临时周转协议》上签字，北京新奥集团有限公司（甲方、拆迁人）于2018年10月11日在该协议上签字盖章。该协议约定：“该宅基地院落内安置人口共计8人。被安置人口包括：陆永亮、张凤月、陆茸、张露爻、赵美丽、张语桐、吴佳默、吴光跃。应安置面积400平方米，实际安置面积423平方米。安置房两居5套。”协议还约定了其他内容。上述《集体土地房屋拆迁补偿协议》和《安置及临时周转协议》中包含了吴玉平和李国全购买的房屋。上述协议约定的拆迁款和安置房屋已经交付。2017年，李国全和吴玉平作为原告将陆永亮和张凤月起诉至法院，要求确认原告李国全、吴玉平与被告张凤月、陆永亮签订的关于北京市通州区潞城镇堡辛村房屋（北京市土地登记审批表编号：X，北侧宅基地面积为长15．25米、宽12．93米）的房屋买卖协议有效。2017年12月19日，北京市通州区人民法院作出（2017）京0112民初29630号民事判决书，判决：确认原告李国全、吴玉平与被告陆永亮、张凤月于2000年5月就位于北京市通州区潞城镇堡辛村内登记土地使用者为陆永亮的宅基地【北京市土地登记审批表编号：X】内北院北房五间的买卖所形成的民事法律行为有效。2017年11月20日，北京新奥集团有限公司更名为北京城市副中心投资建设集团有限公司。在本案审理过程中，北投集团向本院提交了2016年8月28日作出的《宅基地初始登记人在册被安置人、非在册被安置人联合认定表》（原件）和《合法宅基地范围内、外被拆迁房屋连个认定表》（原件），其中《宅基地初始登记人在册被安置人、非在册被安置人联合认定表》内容为：“宅基地初始登记人姓名：陆永亮。认定事实及理由：村委会出具原安置人：陆永亮、张凤月、陆茸、张露爻。衍生人员：张语桐、吴光跃、赵美丽、吴佳默。联合认定成果：经六方工作小组依据补偿方案及调查的房屋，宅基地使用情况认定结果如下：1、被拆迁人为：陆永亮。2、在册被安置人：陆永亮、张凤月、陆茸、吴佳默、吴光跃。3、非在册被安置人：赵美丽、张露爻、张语桐。”其中《合法宅基地范围内、外被拆迁房屋联合认定表》内容为：“经六方工作小组按本方案结合房屋测绘成果及产权人提供资料认定合法宅基地内被拆迁房屋的产权人姓名：陆永亮。”同时，李国全、吴玉平也向本院提交《宅基地初始登记人在册被安置人、非在册被安置人联合认定表》一份，内容为：“宅基地初始登记人姓名：陆永亮。认定事实及理由：村委会出具原安置人：陆永亮、张凤月、陆茸、张露爻、吴玉平、李思哲。衍生人员：张语桐、吴光跃、赵美丽、吴佳默、李伊诺、李伊晨。联合认定成果：经六方工作小组依据补偿方案及调查的房屋，宅基地使用情况认定结果如下：1、被拆迁人为：陆永亮。2、在册被安置人：陆永亮、张凤月、陆茸、吴佳默、吴光跃、吴玉平、李思哲、李伊诺、李伊晨。3、非在册被安置人：赵美丽、张露爻、张语桐。”以上事实，有民事判决书、村民购房协议、集体土地房屋拆迁补偿协议、安置及临时周转协议、测绘报告、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》、《宅基地初始登记人在册被安置人、非在册被安置人联合认定表》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法院生效的判决文书，确认原告李国全、吴玉平与被告陆永亮、张凤月于2000年5月就位于北京市通州区潞城镇堡辛村内登记土地使用者为陆永亮的宅基地【北京市土地登记审批表编号：X】内北院北房五间的买卖所形成的民事法律行为有效。被告北投集团应当就上述房屋的相关拆迁利益与李国全、吴玉平签订拆迁协议。北投集团在明知李国全、吴玉平购买了涉诉房屋的情况下，仍然擅自与被告陆永亮签订相关拆迁协议，将本属于李国全、吴玉平的拆迁利益一并约定在陆永亮的拆迁协议中，侵犯了李国全、吴玉平的合法利益，北投集团与陆永亮签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》、《安置及临时周转协议》应属无效，故李国全、吴玉平主张北投集团与陆永亮签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》、《安置及临时周转协议》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告北京城市副中心投资建设集团有限公司与被告陆永亮签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》和《安置及临时周转协议》无效。案件受理费35元，由被告北京城市副中心投资建设集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 想人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  李桂华二〇一九年十二月二十七日书 记 员  凤双双