吉林省安图县人民法院民事判决书（2019）吉2426民初1655号原告：安图县资金互助会，住所地安图县明月镇中心市场。法定代表人：李柱辉，经理。委托诉讼代理人：滕聿江，吉林林岗律师事务所律师。被告：安图县明月镇东泊鲜肉超市，住所地安图县明月镇东市场。经营者：王福，男，1969年2月2日出生，汉族，个体工商户，现住安图县明月镇防疫站家属楼3单元401室。原告安图县资金互助会（以下简称互助会）与被告安图县明月镇东泊鲜肉超市（以下简称东泊鲜肉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告互助会的法定代表人李柱辉、委托诉讼代理人滕聿江，被告东泊鲜肉超市经营者王福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。互助会向本院提出诉讼请求：1、判令解除互助会与东泊鲜肉超市的房屋租赁合同；2、东泊鲜肉超市立即给付拖欠的10个月租金共计6,250元。事实和理由：互助会根据安图县工商局（以下简称工商局）2008年4月10日安工商党组发【2008】1号文件《关于将东市场产权划到资金互助会的决议》，工商局2007年12月7日将安图县东市场产权划归资金互助会，由安图县资金互助会负责出租收费管理。互助会与东泊鲜肉超市有口头协议，东泊鲜肉超市租赁使用的东市场门市房60平方米，租金7,500元/年，每年的1月交租金，东泊鲜肉超市2019年1月至今没有交租金，已经构成违约，互助会派人多次催交未果，为此互助会起诉至法院，解除与东泊鲜肉超市的房屋租赁，赔偿互助会2019年的房屋租金。诉讼过程中，互助会认为双方的房屋租赁合同已经解除，明确诉讼请求为：1.东泊鲜肉超市立即搬出东市场房屋；2.东泊鲜肉超市赔偿互助会2019年1月至2019年12月的租金共计7,200元（每月600元）。东泊鲜肉超市辩称，1.本案存在涉黑恶势力操控市场正常经营秩序的重大嫌疑。当事人双方房屋租赁关系实际并不存在，东泊鲜肉超市保留提起反诉请求因暴力行为导致东泊鲜肉超市财产损失的权利。互助会声称派人多次催交未果，实际是雇佣黑恶势力相勾结，虚构的以65万元签订了5年的东市场整体及门市房的使用权合同。并在2018年12月8日和2019年1月16日及2019年2月2日三次通知东泊鲜肉超市交出现经营房屋。值得强调的是，东泊鲜肉超市完全不需要理会互助会的通知。互助会并没有提供出具有房屋的任何权属证明，东泊鲜肉超市是有权漠视其通知的，遗憾的是互助会居然强行断电，给东泊鲜肉超市造成了重大的经济损失；2.东泊鲜肉超市与市场管理人员定的口头协议。东坡鲜肉超市一直是与市场的管理人员交涉，缴纳费用，并且一直没有解除过合同。因涉案房屋没有房屋权属，并且由东泊鲜肉超市进行过扩建和整改装修，又因扩建前一小部分面积并非东泊鲜肉超市建设，所以东泊鲜肉超市和互助会口头约定管理费缴纳至2018年12月末，以后不在收取任何费用。互助会不具有涉案房屋的房屋所有权也没有使用权。互助会既没有任何权利，也就不具备诉讼资格。互助会随意扰乱正常市场经营秩序，并在此基础上索要巨额房租，是没有事实依据和法律依据的。东泊鲜肉超市保留对其提起反诉的权利。请求法院在查清事实的基础上驳回互助会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。互助会提供的证据1、安图县工商局党组文件，东坡鲜肉超市提出异议，认为涉案房屋是临时建筑，该证据无法证明涉案房屋归互助会所有；证据2、安图县房屋管理中心出具房屋平面图及调查笔录，东泊鲜肉超市提出异议，认为平面图不能代表房产部门的实质产权证，不能证明涉案房屋在东市场1,360.2平方米内；证据3、房屋产权证，东坡鲜肉超市提出异议，认为安图县市场开发服务中心与互助会无关；本院认为，本院其他案件中，依当事人的申请赴安图县房屋管理中心调查时，平面图的绘图人张利国虽称“因为时间太久，记不太清”，但同时表示“但（东泊鲜肉超市等）三个门市应该是在后接的部分里，后接的部分与左侧原房也就是现东市场楼相加为1,360.2平方米”，以上证据之间能够相互印证，故本院对上述证据均予以采信；互助会提供的证据4孙士玲出具的证明、孙士玲家电费发票，东坡鲜肉超市对证明内容部分予以承认，对电费发票真实性无异议，因孙士玲未出庭质证，本院对东坡鲜肉超市承认的部分予以采信，对电费发票真实性予以采信。东泊鲜肉超市提供的证据1、通知三份，互助会无异议，本院予以采信；证据2、书面反映材料及说明，互助会提出异议，证据材料没有签名，书写内容的人也没有权限，因断电的事实互助会庭审中予以承认，本院对证明断电的内容予以采信；3、孙爱萍、孙喜良证言，因互助会承认张贴通知及断电的事实，本院对互助会承认的事实予以采信；4、起诉状，互助会提出异议，本院认为因该起诉已经撤诉，不能证明本案主体不适格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于××县、栋号为2-24-16-1号、面积为1,360.2平方米（该面积包含东泊鲜肉超市的门市房面积）的东市场房屋登记于原安图县工商行政管理局下属单位安图县市场开发服务中心名下。2008年4月10日，安图县工商行政管理局党组作出将东市场产权划转到互助会的决议，决议载明：“安图县工商局于2007年12月7日将安图县东市场产权回购。经局党组研究决定，将东市场产权划归资金互助会，抵顶原安图中心市场服务中心欠资金互助会的贷款”。安图中心市场服务中心即安图县市场开发服务中心。自2008年起，包括现东泊鲜肉超市在内的全部东市场房屋一直由互助会对外出租。2008年，王福开始在东市场房屋经营东泊鲜肉超市，虽然未与互助会签订书面租赁合同，但东泊鲜肉超市每年向互助会交付租金7,200元。2018年12月8日，互助会通知东泊鲜肉超市自2019年1月1日起租金上涨至每年40,000元，并告知其如不同意，应于2019年2月1日搬出。2019年1月16日，互助会再次张贴涨价通知。2019年2月2日，互助会最后一次通知东泊鲜肉超市，以房屋需维修改造，限东泊鲜肉超市2019年2月23日前搬离，但东泊鲜肉超市未在期限内搬离，互助会遂于2019年2月24日对东泊鲜肉超市予以断电至2019年4月28日。现东泊鲜肉超市仍未搬离房屋且拖欠房租，互助会诉至本院，请求判令：1.东泊鲜肉超市立即搬出东市场房屋；2.东泊鲜肉超市赔偿互助会2019年1月至2019年12月的租金共计7,200元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，东泊鲜肉超市主张本案存在涉黑恶势力操控市场正常经营秩序的重大嫌疑，但经庭审调查，实际情况为东泊鲜肉超市与互助会就房租上涨问题发生争吵，东泊鲜肉超市不同意互助会涨价方案，也未在互助会限定的时间内搬离门市房，互助会遂将门市房断电。东泊鲜肉超市还主张互助会和其口头约定缴纳管理费用至2018年12月末后将不再收取任何费用，东泊鲜肉超市可以一直使用涉案房屋，但却无法明确与其约定的具体人员，也未提供其他证据予以证实，故本院对东泊鲜肉超市的该项辩解不予采纳。虽然东市场房屋现仍登记在原安图县工商行政管理局下属单位安图县市场开发服务中心名下，但因安图县工商行政管理局同意以该房屋抵顶安图县市场开发服务中心欠互助会的贷款，故本院认定互助会对东市场房屋享有占有、使用、收益的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，互助会将房屋交付给东泊鲜肉超市使用，并收取每年7,200元的费用，故双方之间已形成了事实上的房屋租赁合同关系，互助会已将房屋交付东泊鲜肉超市使用，东泊鲜肉超市应当依约支付租金。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，互助会与东泊鲜肉超市对租赁期限没有约定，互助会可以随时解除合同，且已于2018年12月8日通知东泊鲜肉超市自2019年1月1日起租金上涨至每年40,000元，并告知其如不同意，应于2019年2月1日搬离，东泊鲜肉超市未按期搬离后，互助会又宽限至2019年2月23日，故本院确定2019年2月24日双方之间的房屋租赁合同已经解除。互助会认为房屋租赁合同已经解除的主张本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同解除后，互助会有权要求东泊鲜肉超市支付2019年2月23日之前拖欠的租金以及自2019年2月24日至2019年12月的租金损失共计7,200元，并返还房屋。综上所述，互助会的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安图县明月镇东泊鲜肉超市于本判决生效之日起十日内给付原告安图县资金互助会7,200元；二、被告安图县明月镇东泊鲜肉超市于本判决生效之日起十日内将安图县明月镇东市场房屋返还给原告安图县资金互助会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安图县明月镇东泊鲜肉超市负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 李增明 二〇一九年十二月三十日书记员 秦 程