广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3454号上诉人（原审原告）：吴一民，男，汉族，住清远市清城区******。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王业辉，男，汉族，住清远市阳山县**************。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市**********。负责人：伍演志，该分行行长。委托诉讼代理人：张红波，广东德纳律师事务所律师。上诉人吴一民因与被上诉人王业辉、中国银行股份有限公司清远分行所有权确认纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴一民上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认位于清远市*********金海湾豪庭**路*座**号房屋的所有权属于上诉人；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审查明如下事实：“2003年9月23日，被告王业辉购买涉案房屋。2010年1月8日，原告吴一民（乙方）与被告王业辉（甲方）签订一份《商品房屋买卖协议》，约定甲方以单价450000元转让涉案房屋至乙方名下”，另查明“原告吴一民拟证明其已通过换房方式实际支付涉案房屋购房款，提供了其与被告王业辉签订的另一份《商品房买卖协议》；为证明其已实际占有涉案房屋，提供租赁合同、收租金收据等”。此外，被上诉人王业辉对上诉人的诉请没有意见。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释【2016】5号）第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外”，第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，只要当事人有证据证明其为不动产物权的真实权利人，法院应当依法予以确认。并且，该法规并没有将已办理抵押的不动产物权排除在外。换言之，即使不动产物权存在抵押的情况，也应当依法确认。本案中，一审已经查明上诉人与王业辉之间是换房关系，双方签订的《商品房买卖协议》合法有效，并已经履行了合同约定的主要义务，王业辉向上诉人交付了涉案的房屋，且上诉人一直占用使用涉案房屋，足以证明上诉人是涉案房屋的实际权属人。二、本案中，被上诉人与第三人在主观上存在恶意，涉案的抵押合同无效。第一，王业辉未经上诉人同意，擅自将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司清远分行。上诉人提供的王业辉的《调查笔录》，王业辉陈述：“我在2013年3月7日将金海湾豪庭**路*座**号房屋抵押给中国银行股份有限公司清远市支行，当时，我是将我的几处房产打成资产包一起抵押给中行，不是单独抵押的，将已换房给吴一民的房屋抵押给中行的。当时想，借到的银行的钱放贷后很快就可以收回，可以解除抵押，就没有通知吴一民，也没有征求他的意见”。据此，王业辉将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司清远分行，未取得上诉人的同意，事后也没有告知上诉人，其主观是恶意的。直至2017年5月，吴一民到房管部门查询才知道涉案房屋已经于2016年3月30日被法院查封。王业辉明知涉案房屋是上诉人的情况下，仍将涉案的房屋抵押给第三人，显然被上诉人抵押给第三人的行为，其主观上是恶意的。第二，第三人中国银行股份有限公司清远分行违反日常交易习惯，接受王业辉提供的涉案房屋作为抵押担保的行为，主观上也是恶意的。根据《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定：“贷款受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。”第十四条规定：“贷款调查包括但不限于以下内容：（一）借款人基本情况；（二）借款人收入情况；（三）借款用途；（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力”，第十五条规定：“贷款调查应以实地调查为主，间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法”。本案中，第三人受理王业辉的贷款申请后，应当按照前述规定对涉案房屋履行审慎的审查义务，即对涉案房屋进行实地拍照，对涉案房屋的实际权属人或居住人进行现场核实以及了解情况。据此，第三人应当知道涉案房屋已经出售给上诉人，上诉人是涉案房屋的实际产权人。在此情况下，第三人仍然与王业辉签订抵押合同，并对涉案房屋办理抵押登记，既违反了《个人贷款管理暂行办法》，也有违交易习惯，显然存在恶意。三、一审不同意上诉人增加诉讼请求。上诉人要求判决被上诉人王业辉与中国银行股份有限公司清远分行于2013年3月7日签订的《个人循环贷款最高额抵押合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据前述的论证，足以证明王业辉与第三人中国银行股份有限公司清远分行明知道涉案房屋的权属人为申请人，仍然就涉案房屋签订抵押合同，存在恶意侵害申请人的合法权益的情况。因此，应当认定王业辉与第三人就涉案房屋所签订的抵押合同无效。一审法院却对上诉人的新增诉讼请求不予审查，属于认定事实不清，对于上诉人追加关于确认该合同无效的请求，一审法院不予许可，实际上是剥夺了上诉人的诉讼请求，属于程序不当，依法应当撤销。四、退一步说，即使本案的抵押权有效，也不影响涉案房屋的权属认定。本案中，涉案的房屋是转让在前，抵押在后，即使涉案房屋存在抵押权，也不影响涉案房屋的确权。被上诉人中国银行股份有限公司清远分行辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用准确，应当予以维持。1.在本案当中，*座**号房屋至今没有过户给王业辉，仍属于吴一民所有，因此该涉案房屋并没有发生实际转让，仍属于各自所有；2.上诉人吴一民与被上诉人王业辉之间并没有真实履行过真实的房屋买卖合同，在两份转让合同里双方都约定了需支付定金和购房款，但是没有提供双方已经支付定金和购房款的银行流水，所以双方并没有发生真实的交易；3.上诉人所主张的房屋买卖合同属于履行不能，如果上诉人与被上诉人王业辉之间签订的房屋买卖合同是真实的，也因为双方在买卖过程中没有支付定金和购房款，最终导致合同不能履行，因此，上诉人只能起诉对方违约；4.涉案房屋已经与2013年3月7日抵押给中国银行清远分行，至今已经有四五年之久，在这么长的时间里，上诉人不可能不知道该房屋已经抵押和查封的事实。被上诉人王业辉未提出答辩意见。上诉人吴一民向一审法院起诉请求：1.确认位于清远市*********金海湾豪庭**路*座**号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权属于吴一民；2.案件诉讼费由王业辉负担。一审法院认定事实：2003年9月23日，王业辉购买涉案房屋。2010年1月8日，吴一民（乙方）与王业辉（甲方）签订一份《商品房屋买卖协议》，约定甲方以单价450000元转让涉案房屋至乙方名下。2013年3月7日，王业辉与第三人中国银行股份有限公司清远分行签订《个人抵（质）押循环贷款额度协议》，约定第三人中国银行股份有限公司清远分行向王业辉提供个人循环贷款额度470000元，王业辉以涉案房屋为上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年7月28日，一审法院作出的（2015）清城法民二初字第322号民事判决书确认第三人中国银行股份有限公司清远分行对涉案房屋享有优先受偿权。2016年3月30日，涉案房屋被一审法院依法查封。另查明，吴一民拟证明其已通过换房方式实际支付涉案房屋购房款，提供了其与王业辉签订的另一份《商品房屋买卖协议》；为证明其已实际占有涉案房屋，提供租赁合同、收租金收据等。一审法院认为，本案属于所有权确认纠纷。本案中，涉案房屋尚登记在王业辉名下，虽王业辉对吴一民的诉请表示没有意见，但由于一审法院作出的（2015）清城法民二初字第322号民事判决书已确认第三人中国银行股份有限公司清远分行对涉案房屋享有优先受偿权，且涉案房屋已被一审法院依法查封，吴一民要求确认涉案房屋归其所有，已不具备现实条件，且有可能损害第三人中国银行股份有限公司清远分行的利益，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：驳回吴一民的诉讼请求。案件受理费8050元，由吴一民负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系所有权确认纠纷。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”具体到本案而言，虽然上诉人吴一民与被上诉人王业辉签订有《商品房买卖协议》，但双方没有办理房屋产权的过户手续，即使《商品房买卖协议》合法有效，吴一民依照《商品房买卖协议》的约定，也只是取得对涉案房屋所有权享有请求过户的权利，并不必然导致不动产所有权的变动，涉案的位于清远市*********金海湾豪庭**路*座**号房屋至今登记在被上诉人王业辉的名下，故王业辉仍是涉案房屋的所有权人，在双方办理房屋的过户登记手续之前，吴一民请求确认涉案房屋归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴一民的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人吴一民负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十二月二十四日书记员  李 伊书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。