杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初5863号原告：浙江森都住宅科技开发有限公司，住所地杭州市西湖区留和路129号118室。法定代表人：毛燕颖，董事长。委托诉讼代理人：刘为平，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞云鹏，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告：陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：沈雄杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。第三人：南都物业服务集团股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人：韩芳，董事长。委托诉讼代理人：孟晨窈，女，系该公司员工。原告浙江森都住宅科技开发有限公司（以下简称森都公司）与被告陈光富排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告森都公司的委托诉讼代理人刘为平、俞云鹏，被告陈光富的委托诉讼代理人沈雄杰、潘镜南到庭参加诉讼。2019年9月9日，本院作出（2018）浙0106民初5863号之二民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭。2019年9月17日，本院依法追加南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都公司）作为本案第三人参加诉讼。本案于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告森都公司的委托诉讼代理人刘为平、俞云鹏，被告陈光富的委托诉讼代理人潘镜南，第三人南都公司的委托诉讼代理人孟晨窈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森都公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈光富对原告森都公司承租的杭州市紫荆花路联合大厦A座605-2室房屋排除妨害、恢复原状；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2004年6月，浙**海实业有限公司（以下简称华海公司）取得案涉房屋国有土地使用权证后开始建房。2009年6月，华海公司取得案涉房屋的房屋所有权证，并将案涉房屋交由其股东蔡山河（蔡山河后担任华海公司法定代表人）进行销售租赁。2009年4月30日，由蔡山河作为股东和法定代表人的杭州青山湖度假酒店有限公司（以下简称青山湖公司）向原告借款200万元，双方签订《借款协议》，约定由青山湖公司法定代表人蔡山河在华海公司投资开发并拥有产权的杭州市紫荆花路联合大厦A座605室约272平方米的办公场所作价200万元作为抵押物，若青山湖公司未在12个月内还本付息，则上述房屋过户给原告。因原告当时需要办公用房，且出借给蔡山河的借款累计超过400余万元，故同意蔡山河以房抵押的请求，并与其商议签订以租代售的房屋租赁合同，最终达成以9000元/平方米，实际租赁605室中的272平方米，合计租赁45年，租期自2009年6月1日起开始计算。在此期间，原告森都公司与华海公司达成协议，并实际于2009年5月进入房屋装修，购置办公家具，双方开始履行租赁合同。由于华海公司的原因，案涉由原告承租的房屋一直无法分割办理产权证。2013年12月16日，华海公司法定代表人（最大股东）蔡山河将位于杭州市建筑面积为272平方米的房屋的相关用益物权确认给原告。同日，原告与华海公司在原有租赁合同的基础上又补充签订合同编号为201312161的《联合大厦房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定：租赁期限为20年，自2009年6月1日起至2029年5月31日止，租金54400元/年，共计1088000元；因华海公司法定代表人、股东蔡山河尚欠原告借款2448000元，故华海公司同意原告需支付的租金及其他物业费、水电费等均由蔡山河收取，原告无需再向华海公司支付；租赁期限内，如因华海公司原因导致原告无法继续使用房屋的，除应退还未满年限的租金及赔偿原告全部装修损失外，还应按合同租金总额的30%向原告支付违约金，同时华海公司须按同类地段品质和同等面积的办公大楼以原告安置办公用房，由此产生的相关租金、物业管理费、水电能耗费、拆迁费等各项费用均由华海公司承担；如可办理产权过户的，则待房屋转让款由华海公司一次性支付到位且将相应的房屋产权办至原告名下后，再由原告搬迁。同日，原告与华海公司又签订了两份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：201312162、201312163），将案涉房屋的租赁期限延续至2054年5月31日。2013年12月16日，华海公司股东会作出决议，同意华海公司与原告签订的上述三份《房屋租赁合同》的全部内容。原告自2009年6月1日开始使用案涉房屋，至2018年6月收到被告的律师函，方才得知605室房屋的产权已变更登记至被告名下，且被告在案涉房屋唯一通道加装防盗铁门，致使原告及公司员工无法进入办公场所，公司经营所需的公章、财务资料、办公资料、保税电脑、营业执照、业务合同等均被锁在案涉房屋。原告就此与被告协商，希望被告开门让原告拿取上述物品，但遭到被告的拒绝。被告经杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）裁定取得案涉房屋的所有权，原告对此不持异议，但被告违反了作为买受人在接受案涉房屋时的承诺。经查，2016年5月3日，杭州中院在对案涉房屋进行司法拍卖时对房屋现状进行了公示，明确载明“此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后，买受人须接受目前的租赁现状”。原告认为，被告无论以何种理由，都无权扣押原告的财物、公章，不该阻碍原告行使对上述财产的基本物权和使用权。综上，被告陈光富的行为造成原告无法继续使用联合大厦A座605-2室房屋，造成原告无法控制、使用存放于房屋内的公章等经营必须的物品。为维护原告的合法权益，请求人民法院判如所请。本案审理过程中，被告陈光富于2018年10月29日拆除了案涉房屋通道的铁门。原告森都公司以被告锁门期间造成其无法使用房屋，该妨害期间产生了房屋租赁使用损失及其他损失；且被告在拆除铁门后又指令第三人南都公司对案涉房屋实施停电行为，致使妨害状态存续至今。故原告于2018年11月29日将诉讼请求变更为：1、被告对原告承租的杭州市紫荆花路联合大厦A座605-2室房屋排除妨害、恢复原状；2、被告赔偿原告因妨害行为产生的联合大厦A座605-2室房屋租赁使用损失172312元及利息损失（以3.5元/天/平方米为单价，自2018年6月1日起暂计算至2018年11月29日，实际计算至被告排除妨害之日止；利息损失以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，从2018年6月1日起计算至房屋租赁使用损失清偿之日止）；3、被告赔偿原告因其妨害行为造成原告另行租房、牌匾遗失、公章重刻、登报、财务U盾的直接经济损失84675元及利息损失（利息损失以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，从2018年6月1日起计算至上述直接经济损失清偿之日止）；4、案件受理费、财产保全申请费由被告负担。被告陈光富答辩称：1、被告于2018年10月29日在西湖法院及公证处的见证下，将案涉房屋的铁门拆除，原告从该日开始已经可以使用案涉房屋，故原告第一项诉讼请求要求被告排除妨害、恢复原状没有事实依据。至于目前原告若因第三人南都公司对案涉房屋进行停电等原因导致其无法使用案涉房屋，则属于原告与第三人之间的法律关系，与被告无关。2、原告森都公司对案涉房屋主张权利的依据为其对蔡山河的民间借贷债权以华海公司的房屋以房抵债，构成房屋买卖或者以租代售的法律关系。《房屋租赁合同》也明确约定，原告系以蔡山河拖欠原告及原告法定代表人毛燕颖的200余万元债务换取案涉房屋的租赁权。对于以租赁权抵偿债务的租赁合同，不应认定其租赁合同的真实性。而被告陈光富系在人民法院强制执行过程中取得案涉房屋的所有权，在执行过程中原告从未向杭州中院提出执行异议。故原告森都公司在没有合法有效的合同的情况下占有房屋本身是不合法的，是对被告所有权的侵害。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原告与蔡山河之间的关系仍应当按照民间借贷法律关系处理。且《房屋租赁合同》约定，原告在承租案涉房屋期间的水电费、物业费等均由蔡山河支付，事实上蔡山河显然没有支付能力。按照原告的主张，至案涉房屋土地使用权届满时止，案涉房屋均由原告使用，且其不用负担相应的水电费、物业费等，等于被告出资购买的房屋是负资产，这显然也是不合理的。3、根据原告提交的《借款协议》，即青山湖公司向原告及毛燕颖借款200万元的合同，原告使用案涉房屋的时间为12个月，即截止时间为2010年4月29日，该期间双方形成的系借用房屋的关系，且借用的目的是用于担保债务的履行。因此，原告完全没有必要主动将免费的借用关系变更为有偿的租赁关系。由此可见，原告提交的其与华海公司于2009年签订的三份《房屋租赁合同》是伪造的。本案中，被告对案涉房屋取得抵押权的时间为2009年12月4日，西湖法院对案涉房屋采取查封措施的时间为2012年3月26日，且不论原告提交的其与华海公司于2013年签订的三份《房屋租赁合同》的真实性，因该三份《房屋租赁合同》签订于抵押权设立及人民法院查封之后，也不能作为原告对抗被告抵押权的依据。需要强调的是，蔡山河未在2009年的三份《房屋租赁合同》上签字，但是合同却约定原告使用案涉房屋产生的租金、水电费、物业费等均由蔡山河负担，该条款显然是无效的。原告森都公司在另案审理的（2018）浙0106民初7998号案件中确认，2013年的三份《房屋租赁合同》系蔡山河拿着华海公司的公章与原告签订，但是该三份《房屋租赁合同》系以华海公司的财产抵偿其法定代表人的个人债务，损害了华海公司股东及债权人的利益，因此也是无效的。4、因原告对案涉房屋没有合法使用的权利，故其要求被告承担相应的损失没有法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人南都公司陈述称：原告森都公司从始至终未就其租赁案涉房屋事宜向物业公司即第三人进行备案，第三人不知道案涉房屋由原告森都公司实际使用，这么多年的水电费、物业费也不是由原告森都公司支付的。联合大厦的水电费均是通过第三人南都公司代缴代收，如果业主出现拖欠水电费的情况，第三人是可以暂时对该业主进行停水停电的。案涉房屋之前的水电费等都是蔡山河交的，在房屋所有权人变更为被告陈光富后，物业费一直都是欠缴状态，水电费有交过。现第三人是根据所有权人即被告陈光富的要求才对案涉房屋进行的停电行为。原告森都公司及被告陈光富围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人南都公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的国有土地使用权证、房屋所有权证、律师函、告知函、拍卖公告、（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书、（2018）浙杭证民字第11891、12936号《公证书》、抵押权设立登记申请表、房地产抵押清单、单一产权抵押承诺书、（2012）浙杭商初字第25-1号诉讼保全事项通知书、（2016）浙01执异2号执行裁定书、案涉房屋于2016年5月20日的拍卖纪录（网页截图）、（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书、房屋产权信息查询记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告森都公司提交的证据。1、《房屋交接协议书》、《借款协议》、支付凭证、工程安装款结算审批表、快递物流单、记账凭证、浙江增值税专用发票、销售货物或者提供应税劳务清单、销售收据、收据、送货单、蔡山河于2013年12月16日出具的确认函、原告森都公司于2018年7月6日与杭州永祺房地产代理有限公司签订的《房屋租赁合同》、全权委托书。上述证据均系原件，且被告未提供证据证明上述证据系原告伪造，故本院对该些证据均予以确认。2、合同编号为201312161、201312162、201312163号及合同编号为200910161号的《房屋租赁合同》。本院对真实性予以确认，至于原告森都公司对案涉房屋是否享有租赁权，在本判决说理部分予以阐述。3、函、收条。该组证据没有任何单位或者个人的签章，且被告及第三人对三性均有异议，本院不予确认。4、照片（案涉房屋通道安装铁门的内容）。本院予以确认，但是在本案审理过程中，被告陈光富已于2018年10月29日将该铁门拆除。5、杭州永祺房地产代理有限公司于2018年7月9日出具的收据。虽然该组证据系复印件，但是结合原告与森都公司于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》及原告目前未在案涉房屋开展经营的现状，能够证明原告因经营所需，另外租赁房屋用以经营的事实，故该收据本院予以确认。6、（2015）杭西民初字第2148号民事判决书、（2016）浙0106执433号执行裁定书。该组证据与本案没有关联性，本案中不予确认。7、水电能耗费用催缴通知单、水电费缴纳通知单。通过该证据看到，第三人南都公司在原告森都公司使用案涉房屋期间均是向华海公司及胡耀进（实际应当为胡跃进）主张水电能耗费用。8、《协议书》、委托付款函、收据、记账凭证、网银收款回单。本院对形式真实性予以确认。9、照片（案涉房屋现状）。本院对真实性予以确认，结合（2018）浙杭证民字第12936号《公证书》及当事人庭审陈述，能够证明案涉房屋现被第三人停电，原告森都公司未实际在案涉房屋内办公的事实。二、被告陈光富提交的证据。1、第三人南都公司于2018年8月24日出具的《情况说明》、《物业服务协议》、消防安全责任书、《水、电费代收代付委托服务协议》、告知书、安全生产（消防安全）责任书、《邮件代收协议》、委托授权书、物业费交费发票。上述证据符合证据的三性原则，本院予以确认。2、被告陈光富与杭州积金控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》及杭州积金控股集团有限公司与第三人南都公司签订的《前期物业服务协议》。与本案没有关联性，本案中不予确认。3、合同编号为200910161、200910162、200910163号及合同编号为201312161、201312162、201312163号的《房屋租赁合同》。本院对真实性予以确认，至于原告森都公司对案涉房屋是否享有租赁权，在本判决说理部分予以阐述。本院经审理认定本案事实如下：2009年4月30日，由蔡山河作为股东和法定代表人的青山湖公司向原告森都公司及其法定代表人毛燕颖借款200万元，并由蔡山河作为担保方，各方签订《借款协议》，约定：由蔡山河在华海公司投资开发并拥有的位于杭州市中约272平方米办公楼作价200万元抵押给原告森都公司；如华海公司在12个月内无法归还借款本息，则上述房屋归原告森都公司所有，产生的过户税费由青山湖公司、蔡山河承担。同日，原告向青山湖公司支付200万元。2009年10月16日，华海公司（甲方、出租方）与原告森都公司（乙方、承租方）签订合同编号为200910161号的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市建筑面积为272平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止；双方确认至本合同签订时，甲方已将本合同所涉租赁物业在2009年6月1日交付给乙方；乙方需按54400元/年向甲方支付房屋租金（含物业管理费及水、电、空调等费用），本合同20年租赁期限共计房屋租金为1088000元整；鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同所涉乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调、全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用；甲方承诺如本合同租赁房屋一旦可分割产权到户的，届时无论双方已履行本租赁合同至何时，甲方均无条件应将该房屋按9000元每平方米的价格转让过户给乙方；租赁期限内，如因甲方原因导致乙方无法继续使用房屋的，甲方除应退还未满年限的租金及赔偿全部装修损失外，还应按合同租金总额的30%向乙方支付违约金。同日，双方还签订了合同编号为200910162、200910163号的《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至45年。上述合同签订后，原告森都公司对案涉房屋进行装修，并搬入进行办公使用。华海公司系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢房产的原所有权人。2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，被告陈光富委托农行浙大支行以委托贷款方式，并分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记手续。后因华海公司逾期支付利息，农行浙大支行于2012年3月28日向杭州中院起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号民事判决书，判决华海公司归还农行浙大支行贷款本金1.4亿元及自2012年3月20日至判决确定履行之日止的按年利率19.98%计算的利息；支付律师费2938817元；农行浙大支行对西湖区紫荆花路2号1幢、2幢房屋享有优先受偿权。因华海公司未履行生效判决确定的义务，农行浙大支行向杭州中院申请强制执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2016年1月8日，农行浙大支行向杭州中院申请变更陈光富为申请执行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01执异2号执行裁定书，裁定变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人；农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务由陈光富继受。后杭州中院于2016年3月、5月对包括案涉房屋在内的联合大厦的部分房屋进行了两次司法网络拍卖，并在拍卖公告中明确载明案涉房屋目前存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状。该两次拍卖均流拍。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书，裁定将包括案涉房屋在内的约30套房屋作价236222944元抵债给陈光富所有。2017年6月27日，陈光富取得紫荆花路2号1幢605室房屋产权证。因被告陈光富不认可原告森都公司的对案涉房屋享有的租赁权，故其于2018年6月1日在联合大厦A座605室房屋门口加装铁门，导致原告无法进入案涉房屋办公。2018年10月29日，被告陈光富将该铁门拆除。2018年11月20日，第三人南都公司根据被告陈光富的要求，对联合大厦A座605室房屋进行停电。另查明，联合大厦A座605室房屋的总建筑面积为860.61平方米，其中由原告森都公司使用的605-2室房屋的面积为272平方米。还查明，华海公司与原告森都公司还于2013年12月16日签订合同编号为201312161、201312162、201312163号的《房屋租赁合同》，再次确认原告森都公司向华海公司承租的案涉房屋的租赁期限为45年，租赁期间同2009年签订的三份《房屋租赁合同》。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。租赁权虽然是基于租赁合同产生，本质上属于债权，但具有物权的对抗效力。本案中，原告森都公司与华海公司签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但根据合同约定，双方签订合同的真实意思表示是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，与法律规定的房屋租赁合同名实不符。至于杭州中院拍卖公告载明的“以存在租赁情况的现状进行拍卖”，应当是杭州中院在司法拍卖过程中，对当事人主张的以享有租赁权对案涉房屋进行占有使用的现状的确认，并非对租赁权的司法确认。故本案不适用《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。现案涉房屋已于2016年6月17日经杭州中院裁定，由被告陈光富以以物抵债的方式取得所有权，被告至此取得案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。且排他性是物权的基本属性，即使原告森都公司基于债权取得案涉房屋的使用权，该权利亦不能对抗被告陈光富对案涉房屋所享有的物权。故原告森都公司以其对案涉房屋享有租赁权为由，要求被告陈光富排除妨害并赔偿相应的损失，于法无据，本院不予支持。至于原告森都公司因对案涉房屋丧失使用权产生占有权益的损害，其可以债权关系另行向相关债务主体主张，其权益并不会因此遭受实体损害，这也是与《房屋租赁合同》约定的如因华海公司原因导致原告无法继续使用房屋的，华海公司除退还未满年限的租金及赔偿原告全部装修损失外，还应按合同租金总额的30%向原告支付违约金的内容是相符的。综上，原告森都公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第二十八条、第三十九条规定，判决如下：驳回浙江森都住宅科技开发有限公司的诉讼请求。案件受理费收取5155元、诉讼保全申请费3512元，共计8667元，由浙江森都住宅科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  徐露熙人民陪审员  孙颖娟人民陪审员  徐 珊二〇一九年十二月十三日书 记 员  徐政楠