中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1894号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈钇安，男，1996年5月8日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：黄国旺，云南大格律师事务所律师。 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈俏伊，女，1971年9月5日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：黄国旺，云南大格律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈春蕊，女,1977年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈为民，男，1969年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：崔玉婷，女，1984年4月26日出生，白族，住云南省昆明市。 上诉人陈钇安、陈俏伊因与被上诉人王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、陈春蕊、陈为民、崔玉婷案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈钇安、陈俏伊及委托诉讼代理人黄国旺，被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加诉讼。被上诉人金福地公司、海运公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈钇安、陈俏伊上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认陈钇安、陈俏伊对案涉金福地花园***号房屋享有所有权；3.停止对案涉金福地花园***号房屋的执行。事实和理由：（一）一审判决认定陈钇安、陈俏伊与海运公司之间未形成合法有效的买卖合同关系错误。陈俏伊与海运公司之间于2013年1月24日签订《房屋抵款协议》，对房屋价款抵扣、剩余房款的支付、违约责任、过户事项、产权登记等事项进行了约定，该协议具备买卖合同的性质。（二）一审判决法律适用错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，足以排除执行。 王嘉庸辩称，陈钇安、陈俏伊的上诉请求不能成立，应予驳回。首先，陈钇安、陈俏伊提交的《商品房购销买卖合同》并未写明签订时间，不足以证明双方在人民法院查封前就案涉房屋订立了买卖合同；其次，《房屋抵款协议》订立目的在于消灭债权清偿债务，真实意思表示并非买卖房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。 金福地公司、海运公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷未发表答辩意见。 陈钇安、陈俏伊向一审法院起诉请求：1.确认陈钇安、陈俏伊对案涉金福地花园***号房屋享有所有权；2.停止对案涉金福地花园5栋1单元301号房屋的执行。 一审法院认定事实：金福地公司（购货单位、甲方）与昆明市官渡区俏伊五金建材经营部（供货单位、乙方）签订《工程供货合同书》（无落款时间），主要约定：甲方在“金福地花园”工程中的排污管网分项工程，全部采用乙方浙江双环塑胶阀门有限公司生产的天井牌检查井和昆明滇峰牌双壁波纹管及相应的配套管件。工程项目图纸范围内材料供货合同价款为850000元总价包干。按甲方提出的需求计划供货，甲方以《产品订货清单》形式提前7天通知乙方备货。结算方式：无预付款，每月25日由双方进行货单核对，次月5日前根据双方实际核对数量，甲方同乙方结算。支付月供货金额的75%，25%作为保证金。以此类推，工程竣工（金福地花园竣工时间为2011年11月30日）后1个月内支付至货款总额的95%，剩余5%在保质期满后一次性支付。 2013年1月28日，金福地公司（甲方）与昆明市官渡区俏伊五金建材经营部（乙方）签订《协议》，约定：双方于2011年6月签订《工程供货合同书》，约定由乙方采用浙江双环塑胶阀门有限公司生产的天井牌检查井和昆明滇峰牌双壁波纹管及相应的配套管件就金福地花园项目进行供货，合同图纸范围内材料总价850000元包干，现因施工方案变更、材料管径增大，实际供货量增加，总金额约为1600000元，经双方协商一致，同意以1150000元为最终结算价。 2013年1月24日，金福地公司、海运公司（甲方）与昆明市官渡区俏伊五金建材经营部（乙方）签订《房屋抵款协议》，约定：一、双方协商一致，由甲方用自己开发的海运花园项目的贰套商品房及贰个车位冲抵应付给乙方在金福地花园项目的排污管网分项工程货款。在双方按本协议之约定履行了排污管网分项工程货款冲抵的事务后，乙方仍应按《工程供货合同书》的约定及法律规定，对其施工的金福地花园排污管网分项工程材料承担质量保证义务，所供的排污管网材料需通过质检部门验收合格，否则应向金福地公司承担违约责任。二、抵款方式。1.金福地公司和乙方就排污管网分项工程供货款的合同约定总价为850000元，因现场施工工程量增加，供货清单内部分材料规格型号增大，双方确认最终实际结算价为1150000元。2.双方商定：甲方用于抵扣应付乙方排污管网分项工程货款的商品房为海运花园的以下房屋：***，户型：ZB-1，面积：238㎡，销售价：1567754元；***，户型：ZB-1，面积：238㎡，销售价：1576512元。车位销售价为每个168000元，以上贰套商品房带贰个车位合计销售总价为3480266元。甲方自愿指定将上述***商品房及壹个车位的户名落户为陈俏伊，***商品房及壹个车位户名落户为陈鸿。因该指定落户行为而产生的一切相关法律后果与甲方无关。按上述方式抵款后，乙方应向甲方支付价差款2330266元。该笔价差款由乙方在签订本协议的同时以现金、支票或电汇的方式支付给甲方，乙方同时开具与供货安装结算金额相等的工程款发票给金福地公司（即开具115万元工程款发票给金福地），双方之间的债权、债务关系即为清结。若乙方逾期支付上述价差款，则逾期每日应向甲方承担欠付款项千分之一的违约金，逐日累计计算，且甲方有权延期为乙方办理房屋、车位交付及产权登记手续，由此引起的责任和损失由乙方承担。3.甲方有义务配合乙方办理排污管网分项工程供货款抵扣房屋价款相关手续，包括但不限于签订《商品房购销合同》，开具商品房销售发票，提供相关资料，办理房地产权证及其他各项工作。4.因履行上述《商品房购销合同》而发生的契税、营业税、印花税、登记费等全部税费、规定的公共维修基金、房屋配套设施费用以及办理上述房屋、车位产权登记、土地使用权登记的费用均由乙方全部承担（若乙方意欲由指定落户的第三方承担上述税费的，由乙方与第三方协商，与甲方无关），并按照甲方的要求及时支付，否则因此而导致的延误产权登记等一切后果由乙方自行承担。三、其他约定：甲方承诺在本协议签订后，甲方将本协议确定用于抵款的贰套商品房及贰个车位从市场对外销售房源中剔除，保证该贰套商品房和车位不被任何方式向第三方销售出让或冲抵债权债务。应售房合同双方之间的相关权利、义务以最终签署的《商品房购销合同》的约定为准。四、违约责任：1.如上述冲抵排污管网分项工程供货款的房屋、车位因甲方原因被查封、抵押、出售，导致本协议不能履行而损害乙方利益时，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋、车位价款10%的违约金，另行提供其它房屋冲抵排污管网分期工程货款并赔偿一切损失。2.如乙方在工程完工过程中发生任何违约，甲方有权暂停办理相关手续，直至乙方纠正违约状态，乙方发生违约行为超过两个月未能纠正的，甲方有权解除本协议。乙方无故反悔不愿履行本协议，则乙方构成违约，乙方应向甲方承担上述房屋、车位总价款10%的违约金并赔偿一切损失。 昆明市官渡区俏伊五金经营部经营者为陈俏伊。 海运公司（甲方）与陈钇安（乙方）签订《商品房购销合同》（无落款时间），主要约定：乙方购买海运花园***号房屋，按套内建筑面积206.48平方米计价，每平方米单价7635.18元，总金额1576512元。房款应当在2016年4月1日前分三期支付，首付房价款1150000元应当在2013年1月28日前支付，第二期房价款250000元应当在2015年11月27日前支付，第三期房价款176512元应当在2016年4月1日前支付。甲方应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方。审理中，陈俏伊、陈钇安认可该份《商品房购销合同》的签订时间约为2014年6月-7月。 2013年2月22日，陈俏伊向金福地公司开具1150000元的工程款发票。 2015年11月27日，陈俏伊分五笔向云南特力通信工程有限公司各刷卡支付45000元、6588元、170000元、50000元、48000元，共计319588元。2016年9月7日，陈俏伊向杨楠转账130000元。2015年11月27日，海运公司向陈钇安出具收到5-1-301购房首付款1400000元的《收据》。2015年9月2日，海运公司向陈钇安出具收到***购房尾款176512元的《收据》。2015年11月27日，《海运花园接房交费表》载明：陈钇安，***，面积238，房价总额1576512，契税47295，维修基金21420，产权登记费80，代收印花税788，本次应交款69588，财务确认金额69588。 2015年11月27日，云南金海物业服务有限公司出具《收款收据》，收到***号2015年4月1日-2016年6月30日物业管理费4819.50元，一次加压费150元，电梯运行费150元。 2016年9月5日，海运公司出具《收条》，载明：今收到陈钇安***号交来房屋尾款46512元。 另，陈俏伊是陈钇安的母亲，陈俏伊是陈鸿的大姐。 2019年7月2日，昆明市不动产信息档案管理中心出具《查询无结果通知书》，内容为：申请人、所有权人陈钇安要求查询的事项、资料不存在。以上信息为昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内住房信息。 王嘉庸诉陈春蕊、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定：查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷的财产，限额价值人民币120000000元（其中，查封、扣押、冻结陈为民、崔玉婷财产的限额价值不超过人民币50000000元）。2014年4月22日，一审法院作出（2014）云高执保字第2-2号查封公告，查封了海运公司楼盘海运花园部分商场、商铺、商业用房、车库、车位、住宅、写字楼，其中包括涉案房屋。后一审法院作出（2014）云高民一初字第7号民事判决：1.陈春蕊于判决生效之日起十五日内向王嘉庸归还借款本金壹亿元及利息（其中5000万元自2011年7月25日计算至款项付清之日止，另外5000万元自2011年8月2日起计算至款项还清日止，利率标准按照月息2%计算，在利息中减扣已经归还的利息4305万元）；2.金福地公司、海运公司对以上借款本金和利息承担连带偿还责任，陈为民、崔玉婷对以上借款本金和利息在5000万元范围内分别承担连带偿还责任；3.金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向陈春蕊追偿；4.驳回王嘉庸的其他诉讼请求。宣判后，陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2015年4月27日作出（2015）民一终字第12号民事判决：驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，一审法院于2015年7月9日作出（2015）云高执字第18号受理执行案件通知书，决定立案执行，并于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定：1.拍卖被执行人海运公司位于海运花园价值18416.77万元的房地产、车位、车库；2.拍卖被执行人金福地公司金福地花园价值6863.41万元的房地产。执行过程中，陈钇安、陈俏伊对执行标的涉案房屋向一审法院提出案外人执行异议。经审查，一审法院认为，对于陈俏伊提出的主张，虽然陈俏伊为签订《商品房购销合同》支付了价款以及用其提供的货款抵充购房款，但其并非签订《商品房购销合同》的主体，亦非涉案争议房屋的所有权人，即其提出异议主体不适格，对其提出的异议不予审查。陈钇安为《商品房购销合同》的主体。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，首先，涉案争议房屋登记在海运公司名下，该房屋从物权角度看并非陈钇安、陈俏伊所有。其次，买房人取得物权期待权起算的时间应当以双方正式签订《商品房买卖合同》开始，因此，陈俏伊与海运公司签订的《房屋抵款协议》并未产生排除执行的物权期待权效力，而陈钇安、陈俏伊与海运公司签订《商品房购销合同》的时间系在一审法院采取查封措施之后，该合同所涉标的为一审法院已查封的财产，并对一审法院查封财产进行了处置，已经丧失了合法有效性，不符合不动产物权期待权保护的条件，不能对抗人民法院的查封行为。综上所述，陈钇安提交的材料从形式上看，并非本案所涉房屋的权利人，不能排除人民法院对涉案房屋的查封，故对陈钇安、陈俏伊提出的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定：驳回陈钇安、陈俏伊的异议请求。后陈钇安、陈俏伊向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、陈钇安、陈俏伊就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、陈钇安、陈俏伊是否享有涉案房屋的所有权。 一、关于陈钇安、陈俏伊就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。故陈俏伊、陈钇安主张依据上述法律规定排除强制执行，则应当对其是否属于上述法律规定中的适格主体进行评判。本案中，金福地公司、海运公司与俏伊五金经营部签订的《房屋抵款协议》以及金福地公司与陈钇安签订的《商品房购销合同》的实质是冲抵俏伊五金经营部与金福地公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，即陈俏伊、陈钇安签订该合同的目的是实现债务的清偿。基于债的平等性，陈俏伊对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。因此，陈俏伊、陈钇安依据上述法律规定主张排除强制执行，不能成立。 此外，从房屋的交付时间看，陈俏伊、陈钇安认可涉案房屋于2015年11月27日交付，而人民法院对涉案房屋的查封时间是在2014年4月22日，房屋交付于查封之后；《商品房购销合同》虽无签订时间，但审理中，陈俏伊、陈钇安认可实际签订于2014年6、7月，亦在查封之后。在这种情况下，陈俏伊、陈钇安主张排除对涉案房屋的强制执行，于法无据。 二、关于陈钇安、陈俏伊是否享有涉案房屋所有权的问题 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋属不动产，虽然陈俏伊与海运公司、金福地公司于2013年1月24日签订了《房屋抵款协议》，陈钇安与海运公司于2014年6-7月签订了《商品房购销合同》，但涉案房屋的物权仍登记在海运公司名下，尚未变更至陈俏伊、陈钇安名下，根据前述法律规定，未经变更登记的房屋所有权并未发生变动，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。综上，陈俏伊、陈钇安要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，陈俏伊、陈钇安的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回陈俏伊、陈钇安的诉讼请求。一审案件受理费18989元，由陈俏伊、陈钇安负担。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、陈钇安、陈俏伊对案涉房屋是否享有所有权；二、陈钇安、陈俏伊是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于陈钇安、陈俏伊对案涉房屋是否享有所有权的问题 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈钇安、陈俏伊名下，陈钇安、陈俏伊主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于陈钇安、陈俏伊是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。从陈钇安与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认，实质上是冲抵金福地公司欠付的材料款。也就是说，双方的真实意思表示为抵销债务，即陈钇安签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则，陈钇安对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为陈钇安对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，案涉《商品房购销合同》并未载明签订时间，当事人亦不能证明在人民法院查封前签订该合同的事实。 综上，陈钇安、陈俏伊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18989元，由陈钇安、陈俏伊负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十二月二十七日 法官助理黄巍 书记员罗映秋