广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终3754号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局，住所地广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭某某，主任。委托代理人：张某某，该局工作人员。委托代理人：麦某某，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广东省广州市天河区**********。法定代表人：何某某，董事长。委托代理人：周某某、庞某某，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州军区物业管理部天河物业管理部(原中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部)，住所地广东省广州市越秀区********。负责人：高某，主任。委托代理人：翟某某、黄某某，均系北京德和衡(广州)律师事务所律师。原审第三人：谢某友，男，汉族，1996年1月19日出生，身份证住址广东省广州市天河区XXXXXX，公民身份号码************。原审第三人：谢某某，男，汉族，1991年6月25日出生，身份证住址广东省广州市天河区***********，公民身份号码***********。原审第三人：刘某忠，男，1977年12月20日出生，身份证住址广东省化州市*************，公民身份号码************。以上三名原审第三人共同委托代理人：韩某某、刘某某，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市规划和自然资源局(以下简称市规划资源局)、广东中人企业（集团）有限公司(以下简称中人集团公司)因被诉房产行政登记一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初1420号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年12月26日，广东中人企业（集团）有限公司向房地产登记管理部门申请办理坐落于“广州市天河区*****”房地产(以下简称涉案房产)的首次权属登记，其提交了：《房地产登记申请书》、[2001]广军地字第22号《中国人民解放军广州军区土地管理局（函）关于广州市天河区****等三宗房地产产权变更事》(以下简称22号《产权变更函》)《关于广州市天河区**********产产权申报资料的补充说明》《天河区体育西路天河街*号房产军队内部移交交接书》《证明》《广州市城市规划局》《广州市城市规划局报建》《企业法人营业执照》《法定代表人证明书》《授权委托证明书》《身份证复印件》等材料。其中，广东中人企业（集团）有限公司向房地产登记管理部门提交的：1.《房地产登记申请书》填写的“房地产座落”为“广州市天河区*****”；2.22号《产权变更函》中关于需要登记的广州市天河区******产范围描述为“广东中人企业（集团）有限公司管理使用的位于广州市天河区*********涉案房产（位置详见附图三A8和A9栋），总建筑面积2410.60平方米。其中A8主楼为九层楼房，建筑面积2241.06平方米（首层建筑面积为304.03平方米，第二层建筑面积为389.28平方米，第三至第七层建筑面积为1201.47平方米，第八层建筑面积为272.12平方米，第九层建筑面积为74.16平方米，详见附图三之1-5）；A9栋楼房第一层（车库）建筑面积169.54平方米”，该函件附有需登记的天河街*号房产每一层的平面图及建筑面积，附图记载的建筑面积与函件前述描述内容可以一一对应；3.《关于广州市天河区**********产产权申报资料的补充说明》中关于需要登记的涉案房产描述为“经得军区同意由东山企业集团总公司将该楼移交给中人集团继续做办公室用。（详见附件二）军区营房部门对此情况作出了解释和证明。（详见附件三）”，其中附件二就是签订日期为1997年2月28日的《天河区体育西路XX街*号房产军队内部移交交接书》，该交接书“交接内容”明确：“原天河企业管理局机关办公楼，占地面积394平方米（其中办公楼占地面积261平方米，共8层，饭堂占地面积为133平方米，共两层），总建筑面积为2114平方米（其中办公楼为1848平方米；饭堂为266平方米），以及楼房现有的原始资料、文书档案、装修图纸、电梯资料等有关文书资料一并移交……车库自《交接书》签订后10天移交给中人企业集团使用……”其中附件三就是落款日期为2002年9月10日的《证明》，该《证明》对需登记的房产描述为“其中位于广州市天河区**********产，原属广州军区物业管理部建设与管理，报建时工程项目（用途）为住宅楼……该楼建成后，由于军区政治部成立企业局没有办公场所，军区政治部将该楼调整为政治部企业局办公用房；1997年军队企业调整，经军区批准，政治部企业局撤销，该处房地产移交给中人集团仍作办公用房。”房地产登记管理部门以2002登记197140号受理登记申请后，于2003年2月21日核准登记，并于2003年2月27日向广东中人企业（集团）有限公司核发粤房地证字第C1XXXXXX9号《房地产权证》(以下简涉被诉《房地产权证》)，将涉案房产共8层，建基面积458.28平方米，建筑面积2586.26平方米的房地产权属登记于该公司名下。2004年7月27日，房地产登记管理部门就将该建筑面积2586.26平方米房地产权属登记于广东中人集团建设有限公司名下。2004年11月4日，房地产登记管理部门又将该房地产权属登记于广东中人企业（集团）有限公司名下。2016年3月7日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法执字第1219号之一《执行裁定书》，裁定广东中人企业（集团）有限公司名下涉案房产及相应的其他权利归法院委托拍卖的买受人刘某忠所有。2016年3月11日，房地产登记管理部门接收法院的裁定文书和协助执行文书，并于2016年8月11日将涉案房产建筑面积2586.2632平方米的房地产权属登记于刘某忠名下。2017年1月24日，房地产登记管理部门以房地产交易为由将涉案房产建筑面积2586.2632平方米的房地产权属登记于谢某友、谢某某名下。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，广州市规划和自然资源局负有办理不动产登记的职能。本案中，没有证据明确证明原告最早知道本案被诉行政行为内容的时间，因此被告和第三人主张原告提起本案诉讼超过起诉期限的意见，本院不予采纳。房地产登记管理部门于2003年2月21日将涉案房产A8栋共8层，建基面积458.28平方米，建筑面积2586.26平方米的房地产权属登记于广东中人企业（集团）有限公司名下的行政行为，是以军队向地方移交军队不动产的行为作为事实依据。房地产登记管理部门，在作出该权属登记时，应严格审查申请人所提交的申请材料，以准确确定权属登记的范围和面积。在本案被告所提交的登记申请资料中：《房地产登记申请书》填写的“房地产座落”为“广州市天河区****”，该申请书中对请登记的房地产范围的描述属于概括性描述。22号《产权变更函》中关于需要登记的广州市天河区*****产范围描述为“广东中人企业（集团）有限公司管理使用的位于广州市天河区*********产（位置详见附图三A8和A9栋），总建筑面积2410.60平方米。其中A8主楼为九层楼房，建筑面积2241.06平方米（首层建筑面积为304.03平方米，第二层建筑面积为389.28平方米，第三至第七层建筑面积为1201.47平方米，第八层建筑面积为272.12平方米，第九层建筑面积为74.16平方米，详见附图三之1-5）；A9栋楼房第一层（车库）建筑面积169.54平方米”，该函件附有需登记的天河街4号房产每一层的平面图及建筑面积，附图记载的建筑面积与函件前述描述内容可以一一对应。因此该函件对于申请登记的房地产面积和范围的描述，属于具体的准确描述，根据该函件对申请登记的房地产面积和范围的描述，需要进行房地产权属登记的范围并不是房地产登记管理部门所登记的天河区XX路XX街XX号建筑面积2586.26平方米。《关于广州市天河区*********产产权申报资料的补充说明》中关于需要登记的广州市天河区*********产描述为“经得军区同意由东山企业集团总公司将该楼移交给中人集团继续做办公室用。（详见附件二）军区营房部门对此情况作出了解释和证明。（详见附件三）”，其中附件二就是签订日期为1997年2月28日的《天河区XX路XX街XX号房产军队内部移交交接书》，该交接书“交接内容”明确：“原天河企业管理局机关办公楼，占地面积394平方米（其中办公楼占地面积261平方米，共8层，饭堂占地面积为133平方米，共两层），总建筑面积为2114平方米（其中办公楼为1848平方米；饭堂为266平方米），以及楼房现有的原始资料、文书档案、装修图纸、电梯资料等有关文书资料一并移交……车库自交接书签订后10天移交给中人企业集团使用……”其中附件三就是落款日期为2002年9月10日的《证明》，该《证明》对需登记的房产描述为“其中位于广州市天河区*********产，原属广州军区物业管理部建设与管理，报建时工程项目（用途）为住宅楼……该楼建成后，由于军区政治部成立企业局没有办公场所，军区政治部将该楼调整为政治部企业局办公用房；1997年军队企业调整，经军区批准，政治部企业局撤销，该处房地产移交给中人集团仍作办公用房。”因此《天河区体育西路XX街XX号房产军队内部移交交接书》及附件二、附件三所描述的申请登记房地产权属范围也无法认定是房地产登记管理部门所登记的天河区XX路XX街XX号建筑面积2586.26平方米。《证明》中所描述的申请登记房地产权属范围也属于概括性描述，即使视为具体描述，《证明》中所描述的申请登记房地产权属范围也与同为登记申请材料的[2001]广军地字第22号《中国人民解放军广州军区土地管理局（函）关于广州市天河区****等三宗房地产产权变更事》、《天河区XX路XX街XX号房产军队内部移交交接书》及附件二、附件三所描述的申请登记房地产权属范围不一致。房地产权登记管理部门在所收到的房产权属登记申请材料对申请登记的房地产权属范围的描述存在不明确、不一致的情况下，不应当直接将天河区XX路XX街XX号建筑面积2586.26平方米全部作出权属登记。本案被诉房地产权属登记行为，属事实不清，证据不足。鉴于刘某忠是通过法院委托拍卖的方式取得天河区XX路XX街XX号建筑面积2586.2632平方米的权属，又无证据证明该拍卖程序存在明显违法情形，刘某忠属善意取得该房地产权，而该房地产权属又已经登记于谢某友、谢某某名下，本案被诉《房地产权证》的登记行为应被确认违法。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认房地产登记管理部门于2003年2月21日核准2002登记197140号房地产权属登记并于2003年2月27日向中人集团公司核发粤房地证字第C1XXXXXX9号房地产权属证明的房地产权登记行为违法。上诉人市规划资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人广州军区物业管理部不是本案的适格主体，原审法院未对被上诉人广州军区物业管理部是否具备起诉资格进行审查。被上诉人广州军区物业管理部明显不具备诉讼主体资格。二、被上诉人广州军区物业管理部的起诉已经超过法律规定的起诉期限，被上诉人广州军区物业管理部在2004年对军用土地使用权转让项目进行清查，且2015年9月18日对涉案房产进行公开强制拍卖，被上诉人广州军区物业管理部在对涉案房产保留面积一直进行经营使用至今，应对该房产产权变动予以知晓，但迟至2019年3月才向法院提起诉讼，已超过法定起诉期限。三、上诉人中人集团公司在对涉案房产进行申请登记中，所提交的资料均显示是对涉案房产整体移交，从未涉及存在保留部分产权面积的情况，该局在登记中已尽审慎审查义务，核发被诉房地产证的过程不存在违法情形，原审判决认为不应当直接将天河区XX路XX街XX号建筑面积2586.26平方米全部作出权属登记，存在认定事实错误。请求撤销原审判决，驳回被上诉人广州军区物业管理部的起诉。上诉人中人集团公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人广州军区物业管理部的主体不适格，且起诉时间已经超过法定期限，依法应当驳回被上诉人广州军区物业管理部的起诉。二、上诉人市规划资源局核发被诉被诉房地产证的事实清楚、证据充分、程序合法，应予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回被上诉人广州军区物业管理部的诉讼请求。被上诉人广州军区物业管理部天河物业管理部(原中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部，以下简称广州军区物业管理部)答辩称，因军队编制体制改革，原中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部承继原广州军区司令部、政治部等机构所涉对外提供有偿服务项目对应的权利义务，具备担任诉讼主体能力。此后相关单位隶属关系发生变更，原中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部在本案中的所涉权利义务由广州11月因天河区人民法院在(2017)粤0106民初24019号案件将该部追加军区政治部天河物业管理部承继，被上诉人具有原告主体资格。2018年为第三人，始知道涉案房产A8整栋登记在中人集团公司名下并被拍卖抵债，即提起本案之诉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持，驳回上诉。原审第三人谢某友、谢某某、刘某忠共同答辩称，其认可两上诉人的上诉意见，被上诉人市规划资源局作出的被诉房地产证登记事实清楚，证据确凿，原审判决予以撤销错误，请求撤销原审判决，驳回被上诉人广州军区物业管理部的诉讼请求。经审理查明，原审判决查明的事实清楚并有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2002年12月26日，上诉人中人集团公司向当时负责房地产登记管理部门即原广州市国土房管局递交的办理涉案房产首次产权登记的申请书中注明是对涉案房产全部份额办理登记，同时提交的2000年11月9日该公司与军区政治部共同委托广州市房地产测绘所对涉案房产A8栋《房屋面积测量成果报告书》(测字110105031)中记载：房产总建筑面积2586.2632平方米，各层建筑面积为首层458.2836平方米，第二层421.1036平方米，第三至七层1360.6平方米，第八层272.12平方米，第九层74.156平方米。对比22号《产权变更函》附件中记载涉案房屋A8栋移交各层面积数差额为首层154.2536平方米，第二层31.825平方米，第三至七层159.125平方米，合计345.2032平方米。2001年10月8日，广州军区政治部内部函件《关于广州市天河区**********地产权变更事》记载，确认A8栋总建筑面积为2586.2632平方米，移交建筑面积2241.06平方米，保留建筑面积345.2032平方米。2004年3月10日，原广州军区政治部办公室对涉案房产作出《军用土地使用权转让项目清查登记表》中记载：涉案房产内部调整给中人集团公司，土地面积394平方米，补偿补偿房屋面积2411平方米。2018年3月26日，为确保军队全面停止有偿服务依据国家法律法规有序展开，根据中央军委颁发的《中华人民共和国解放军军区善后工作办公室暂行编制表》的文件精神，中华人民共和国解放军广州军区善后工作办公室物业管理部按程序承继原广州军区司令部、政治部、联勤部、装备部及相应下属部门所涉对外提供有偿服务项目对应的权利义务，具备担任诉讼主体能力。2019年因军队改革涉及单位隶属关系变更，中华人民共和国解放军广州军区善后工作办公室物业管理部在本案中所涉权利义务由广州军区政治部天河物业管理部承继。涉案房产A8栋保留使用的345.2032平方米的房产至今由被上诉人广州军区物业管理部占有管理使用至今。被上诉人广州军区物业管理部称2018年11月因天河区人民法院在审理(2017)粤0106民初24019号原审第三人谢某友、谢某某提起的交还天河街4号物业首层101号商铺并支付占用费房屋民事诉讼中，被依法追加为第三人，始知涉案房产A8栋整栋被登记在上诉人中人集团公司名下后，已被广州市中级人民法院强制执行拍卖还债的事实，于2019年3月提起本案之诉。以上事实有A8栋《房屋面积测量成果报告书》《复善后物业管理部承继权利义务担任诉讼主体事》(善企［2018］17号)、《关于广州市天河区**********地产权变更事》《军用土地使用权转让项目清查登记表》广州军区善后工作办公室出具的《情况说明》及各方当事人在原审当庭陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人广州军区物业管理部提起本案之诉是否符合起诉条件；2.原广州市国土房管局对涉案房产A8栋核发被诉《房地产权证》是否尽到审慎核查的职责。关于被上诉人广州军区物业管理部提起本案之诉是否符合起诉条件的问题。近年来军队改革涉及单位隶属关系变更，被上诉人广州军区物业管理部按照上级文件安排承继涉案房产对外提供有偿服务项目对应的权利义务，具备担任诉讼主体能力，主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法第四十六条规定》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予以受理。”现有法律规定没有强制性要求军队对于其所属房产管理必须要依法办理产权登记，被上诉人广州军区物业管理部主张保留使用的涉案房产A8栋345.2032平方米的房产虽在2004年已登记在上诉人中人集团公司名下，但该部分房产一直由广州军区实际占有使用至今，上诉人中人集团公司及原审第三人刘某忠作为产权人对此从未提出异议。2004年上诉人市规划资源局在向上诉人中人集团公司核发涉案房产A8栋房地产权证后，被上诉人广州军区物业管理部从未被相关的政府职能部门或涉案房产所有权人专门告知房产登记情况，直至2018年原审第三人谢某友、谢某某提起相关民事诉讼，被上诉人广州军区物业管理部始知道被诉房地产权存在错误登记的事实，即提起本案之诉没有超过法定期限，被上诉人提起本案诉讼，符合法定的起诉条件。关于原广州市国土房管局对涉案房产A8栋核发被诉《房地产权证》是否尽到审慎审查职责。《广东省城镇房地产权登记条例》(1999年修订)第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”房屋权属登记是一种行政确认行为，是房屋登记机构代表政府对房屋所有权进行登记确认，申请人与权利处分人关于房屋权属移转的合意是登记颁证的基础，作为房屋登记机构具有审慎查验申请登记材料是否真实准确的职责。本案中，2002年12月26日，中人集团公司向原广州市国土房管局申请办理涉案房产A8栋房产登记时，虽然其申请办理该房产100%产权，但其所提交的依据22号《变更产权函》中明确涉案房产包括A8和A9共两栋，A8栋房产的总建筑面积已明确为2586.2632平方米，移交面积为2241.06平方米，且对移交的每层面积均作出说明。对比上诉人中人集团公司申请产权登记资料提交的A8栋《房屋面积测量成果报告书》记载总建筑面积均为2586.2632平方米，从首层至第七层的实测建筑面积与函件所列明的每层移交面积数量明显不符，差额为345.2032平方米，即广州军区土地管理局向上诉人中人集团公司移交涉案房产A8栋部分产权2241.06平方米，有345.2032平方米的面积保留使用。该事实在22号《产权变更函》中的房产附图及对A8栋房屋测绘结果亦予明确，同时亦有军队内部报告、2004年清查登记表可相互印证。但原广州军区土地管理局在出具的相关函件和证明等文件中表述为将位于广州市天河区*********产移交给上诉人中人集团公司，没有明确提及涉案房产A8栋中尚有345.2032平方米不予移交，未清晰标明保留部分的产权位置，加之被上诉人中人集团公司申请是对涉案房产A8栋全部建筑面积办理房产登记，且提交了与原广州军区土地管理局共同确认涉案房产A8栋《房屋面积测量成果报告书》亦是整栋面积2586.2632平方米，上述材料反映的内容不够严谨，容易被误认为该栋系整体移交。原广州市国土房管部门作为专门的房地产登记机构，具有审慎审查的职责，须对被上诉人中人集团公司所提交的资料进行全面核查，对有歧义或描述不一致的情况没有进行核实或询问的情况下，直接将涉案房产A8栋全部建筑面积2586.2632平方米登记在上诉人中人集团公司名下，未尽到审慎审查的义务，被诉房地产权面积登记错误本应予以撤销，但鉴于原审第三刘某忠作为买受人通过广州市中级人民法院执行拍卖途径，以支付对价方式善意获取涉案房产A8栋全部产权，并转让给原审第三人谢某友、谢某某，如撤销被诉房地产登记会损害作为善意买受人即原审第三人的合法权益，故原审判决确认违法而不予撤销，处理正确，本院予以维持。上诉人的理由不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人市规划资源局和中人集团公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市规划和自然资源局、广东中人企业（集团）有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇一九年十二月二十五日法官助理 汪姝丽书 记 员 陈土飞