河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4547号上诉人(原审原告)：宋玉红，男，汉族，1968年7月14日出生，汉族，住辉县。上诉人（原审原告）：李清华，女，汉族，1971年10月20日出生，汉族，住辉县。二上诉人共同委托诉讼代理人：季志华，河南乾川律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐乐，河南乾川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩保明，男，汉族，1989年5月22日出生，汉族，住辉县，现在上海市宝山监狱服刑。被上诉人（原审被告）：李天芬，女，汉族，1989年1月16日出生，住辉县。上诉人宋玉红、李清华因与被上诉人韩保明、李天芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，上诉人宋玉红、李清华及其共同委托诉讼代理人季志华、徐乐，被上诉人李天芬到庭参加诉讼，被上诉人韩保明经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋玉红、李清华上诉请求：1、撤销原判、改判支持宋玉红、李清华原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由韩保明、李天芬承担。理由如下：1、原审认定“宋玉红、李清华与韩士周签订的《房屋转让协议》的行为实为将民间借贷法律关系变更为房屋买卖合同法律关系，即把出借款作为购房款，但该变更行为未征得房屋共有人李天芬同意，事后也未得到李天芬的追认，因此上诉《房屋转让协议》应为无效合同”，属认定事实错误；2、双方已开始实际履行已成立的房屋买卖协议；3、原审认定因合同无效，不支持宋玉红、李清华主张的房屋增值部分，属认定事实错误；4、原审适用法律错误，导致判决错误。李天芬答辩称：1、李天芬与宋玉红、李清华为亲属关系，李清华对李天芬系房屋所有人是明知的，李天芬并未在房屋转让协议上签字；2、韩保明向韩士周出具的委托书中，委托事项约定不明，并未明确表明处理房屋的方式为对外转让还是赠与等；3、李天芬在宋玉红、李清华向法院提交房屋转让协议前，从未见过房屋转让协议；4、宋玉红、李清华与韩士周签订的《房屋转让协议》不具有真实性；5、宋玉红、李清华代韩保明支付的律师费、偿还的韩保明的个人信用卡等花费，是通过韩保明的父亲韩士周进行的，与李天芬无关，系韩保明个人债务；6、宋玉红、李清华代为支付房贷、契税等部分，系将李天芬、韩保明共有车辆出售所得款项，以及将房屋对外出租所得款项进行支付的。韩保明未到庭，未答辩。宋玉红、李清华向原审法院提起诉讼请求：1、判决解除宋玉红、李清华与李天芬、韩保明签订的《房屋转让协议》；2、判决李天芬、韩保明返还宋玉红、李清华支付的房款257700元及利息71000元；偿还宋玉红、李清华支付的房贷82701.1元及利息1764.42元；3、判决李天芬、韩保明偿还宋玉红、李清华所交房屋契税9458.62元及利息2005.22元，偿还物业费用4141元及利息204.29元；4、判决李天芬、韩保明赔偿宋玉红、李清华对房屋装修等损失54747元；赔偿宋玉红、李清华房屋价值升值696400元；5、本案一审诉讼费、评估鉴定等费用由李天芬、韩保明承担。原审法院查明：宋玉红与李清华系夫妻关系，韩保明与李天芬系夫妻关系。李清华系韩保明的小姨，韩士周系韩保明的父亲。2016年7月，韩保明因涉及刑事犯罪被羁押，其多张信用卡透支，通过支付宝、阳光贷借款未偿还，家人无力偿还，李天芬也有信用卡透支需偿还，上述款项用于韩保明、李天芬夫妻二人生活开支，包括韩保明、李天芬购买的新乡市××与××交叉口东南角常青藤小区53号楼2单元21层2101室房产款。宋玉红、李清华出于亲情陆续为韩保明、李清华偿还上述款项。2016年11月1日，韩保明通过律师带出一份委托其父亲韩士周的委托书，委托书载明：委托人自愿委托受委托人韩士周（委托人父亲）全权处理坐落于新乡市××与××交叉口东南角常青藤小区××楼××单元××室之房地产，办理该房地产土地使用权、房屋所有权转移登记等一切事宜，受托人韩士周对于该房地产所做的一切行为及代为签署的一切文件，委托人均予承认。在宋玉红、李清华偿还韩保明对外借款过程中，李天芬曾向李清华表示过出售案涉房屋，或向开发商退房。宋玉红、李清华与韩士周协商补签订了一份落款日期为2016年11月21日的《房屋转让协议》，将上述韩保明、李天芬共有的房屋转让给宋玉红、李清华。李天芬作为房屋共有人未参与协商，也未在该协议上签名。后李清华与李天芬协商过上述协议，但李天芬未同意上述协议，也未书面追认上述协议。李天芬仍向李清华请求帮忙还韩保明及其欠款，包括案涉房屋所欠款项。宋玉红、李清华为向外出租案涉房屋，也投资了一部分款项。因房屋市值上涨，李天芬既未对该《房屋转让协议》予以追认，也未与宋玉红、李清华达成新的房屋转让协议。宋玉红、李清华为韩保明、李天芬偿还欠款、房贷、契税、物业费、装修费及支付其他费用等共计417512.97元。宋玉红、李清华受托卖韩保明机动车得价款37000元，支付违章款3000元，返还李天芬20000元；出租案涉房屋得租赁费39000元；收到韩保明的母亲偿还3000元。宋玉红、李清华申请对案涉房屋市场价格（鉴定基准日以申请人起诉之日为准）进行评估鉴定，以计算房屋差价损失。原审法院依法委托河南安宏房地产评估咨询服务有限公司进行了评估，2018年6月28日，估价结果为：确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币139.64万元，合建筑面积单价为7880元/平方米。原审法院认为，韩保明因涉嫌刑事犯罪被羁押后，其父母及妻子李天芬均向宋玉红、李清华夫妇寻求帮助，偿还韩保明、李天芬的信用卡借款、房贷等，韩保明还委托其父韩士周处理其案涉房产。宋玉红、李清华夫妇出于亲情积极帮助韩保明、李天芬偿还上述款项，至宋玉红、李清华与韩士周补签《房屋转让协议》止，宋玉红、李清华帮助韩保明、李天芬的还款行为，应认定为宋玉红、李清华与韩保明、李天芬之间形成了民间借贷民事法律关系。宋玉红、李清华与韩士周签订《房屋转让协议》的行为实为将民间借贷法律关系变更为房屋买卖合同法律关系，即把出借款作为购房款。但该变更行为未征得房屋共有人李天芬同意，事后也未得到李天芬的追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，上述《房屋转让协议》应为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，因此对宋玉红、李清华要求解除其与被告签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，原审法院不予支持。因上述协议无效，该协议签订后，宋玉红、李清华帮助韩保明、李天芬的还款行为及投资案涉房屋的装修开资等行为，仍应认定为宋玉红、李清华与韩保明、李天芬之间形成的是民间借贷法律关系。韩保明、李天芬系夫妻关系，宋玉红、李清华偿还的案涉款项中，有韩保明的债务，也有李天芬的债务，还有韩保明、李天芬共有的房屋的房贷等债务，且韩保明、李天芬的债务有用于购买案涉房屋。因此，宋玉红、李清华替韩保明、李天芬的还款行为所形成的债务，应认定为韩保明、李天芬的夫妻共同债务为宜。宋玉红、李清华的债权数额应扣除已获得的卖韩保明的机动车款14000元，出租案涉房屋租赁费39000元及韩保明母亲偿还的3000元，即为361512.97元。宋玉红、李清华应按基础法律关系即民间借贷法律关系主张韩保明、李天芬返还借款。但原审法院释明后，宋玉红、李清华不变更诉讼请求。为解决当事人的诉累，韩保明、李天芬应偿还宋玉红、李清华借款361512.97元。宋玉红、李清华要求韩保明、李天芬返还支付的房款257700元及利息71000元；偿还支付的房贷82701.1元及利息1764.42元；偿还所交房屋契税9458.62元及利息2005.22元，偿还物业费用4141元及利息204.29元；赔偿对房屋装修等损失54747元；赔偿房屋价值升值696400元。对宋玉红、李清华的上述诉讼请求，原审法院不予全部支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，宋玉红、李清华与李天芬、韩保明未约定借款期限及利率，宋玉红、李清华可从起诉之日即2018年2月1日起主张李天芬、韩保明按照年利率6%支付资金占用期间的利息。关于韩保明、李天芬辩称《房屋转让协议》无效的意见，原审法院予以采纳。关于韩保明辩称应驳回宋玉红、李清华诉讼请求的意见，及与宋玉红、李清华之间的债务关系另案处理的意见，原审法院均不予采纳。对李天芬辩称，本案应当扣除房屋租赁费39000元，卖车剩余款17000元及韩士周已经偿还的款项40000元的意见，原审法院不予全部采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十二条第四项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款、第二十九条之规定，判决：一、韩保明、李天芬于一审判决生效后十五日内返还宋玉红、李清华借款361512.97元及利息（利息从2018年2月1日起至借款还清之日止，以361512.97为基数，按照年利率6%计算）；二、驳回宋玉红、李清华的其他诉讼请求。案件受理费15398元，保全费5000元，由宋玉红、李清华负担6880元，由韩保明、李天芬负担13518元。本院二审庭审期间，李天芬未提交新证据，宋玉红、李清华向本院提交证据：证据1、借条一份，据此证明韩士周对宋玉红、李清华买房的款及向宋玉红、李清华的借款分得很清楚，借条上的款项宋玉红、李清华还没有起诉，需要另案起诉；证据2、判例两份，据此证明口头合同认定有效。李天芬质证认为：对于宋玉红、李清华提交的证据不清楚，应该由韩士周自己解决。韩保明未到庭、未举证、未质证。本院认为：1、对证据1的真实性予以认可，但与本案没有直接关联，本院不予评价。2、证据2系判例，不属于新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为：李天芬、韩保明购买案涉房屋当时价款是68万元，首付19万左右。由于韩保明涉及刑事犯罪被羁押等原因致使二人购房房贷及所欠多张信用卡透支，家人无力偿还，经韩保明委托其父亲韩士周协调近亲属宋玉红、李清华购房避免退给房产公司造成更大损失，韩保明外面的欠款均由李清华、宋玉红偿还。在此期间李清华、宋玉红承担相应还款费用有大概40万余元。一审经查明，所有费用经抵扣共计361512.97元，约占房屋购买款68万元的一半。李天芬作为韩保明配偶、案涉房屋共有人之一，与李清华在微信聊天记录中已明确表示在原房屋转让协议的基础上加价4万元，将案涉房屋转给李清华、宋玉红，而韩保明作为案涉房屋另一个共有人已委托其父亲韩士周达成转让协议，并将房屋所有的原始手续及钥匙交予李清华。应认定2016年11月21日的《房屋转让协议》成立。但李天芬、韩保明与宋玉红、李清华系近亲，宋玉红、李清华在与李天芬发生争议情况下，做出让步，由李天芬入住该争议房屋，且宋玉红、李清华也主张解除双方签订的《房屋转让协议》，故一审认定该协议无效不当，但应予解除，以亲属之间和谐为处理纠纷的要义。但韩保明与李天芬反悔，损害了李清华、宋玉红的合法权宜，依据《合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在李清华、宋玉红还房贷的几年期间，案涉房屋价款也跟着上涨，根据市场对案涉房屋的评估价格为139.64万元，因到目前为止李清华、宋玉红为案涉房屋已付361512.97元相关款项，约占整个购房款68万元一半，且双方又是亲属关系，酌定房屋增值部分由李天芬、韩保明赔偿李清华、宋玉红20万元。综上所述，李清华、宋玉红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初1612号民事判决第一项及一审诉讼费、保全费负担部分；二、解除李清华、宋玉红与韩保明、李天芬签订的《房屋转让协议》；三、韩保明、李天芬于本判决生效后十五日内赔偿李清华、宋玉红200000元；四、驳回李清华、宋玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11986元，由韩保明、李天芬负担10000元，由宋玉红、李清华负担1986元。本判决为终审判决。审判长  涂砚斌审判员  **民审判员  康建轶二〇一九年十二月十二日书记员  刘星月