青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初449号原告（案外人）：马立俭，公民身份号码×××，男，回族，1965年5月1日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。被告（被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码：66192XXXX，住所地：青海省西宁市城东区八一西路82号。法定代表人：马永胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗军。被告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××,男，汉族，1974年12月16日出生。委托诉讼代理人：张姝、孙生宏，青海泰宏律师事务所律师。原告马立俭与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、11月7日公开开庭进行了审理。原告马立俭及其委托诉讼代理人赵玉英，被告怡海公司的委托诉讼代理人苗军、被告韩高伟的委托诉讼代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马立俭向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼1单元1282室房产（《房屋认购书》为康南路夏都之林7号楼1单元2802室）的强制执行，并解除查封扣押；2.本案诉讼费由怡海公司、韩高伟承担。事实和理由：2013年8月28日，马立俭与怡海公司签订《房屋认购书》，马立俭以每平米5250元购买了怡海公司位于西宁市××区房屋（《房屋认购书》为康南路夏都之林7号楼2802室），当日转账付清全部房款479010元，并由怡海公司开具收据。至此，马立俭履行了全部付款义务，怡海公司亦将房屋钥匙交付给马立俭，现该房屋由马立俭实际占有。韩高伟系执行案件的申请人，怡海公司系执行案件的被执行人，在执行程序中韩高伟作为申请人向贵院申请对马立俭已购买的案涉房屋进行强制执行。马立俭对贵院的执行提出执行异议，贵院于2019年7月9日作出（2019）青01执异96号《执行裁定书》，在未详细查明案件事实的情况下，作出错误裁定驳回马立俭的异议申请。故马立俭依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零四条规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持马立俭的诉讼请求。怡海公司辩称，马立俭与怡海公司签订八份房屋认购书，购买了怡海公司开发的位于西宁市××区、1192、1201、1221、1281、1282、1283、2163室共八套房屋，马立俭在本案中主张的夏都之林××楼房屋即包含在内。马立俭通过银行转账向怡海公司支付八套房屋的房款共计5000000元，包含本案中7号楼1单元1282室房屋的房款479010元。怡海公司已向马立俭交付房屋钥匙，房屋现由马立俭实际占有，马立俭所述均属实。韩高伟辩称：1.马立俭与怡海公司签订房屋认购书时怡海公司已取得房屋预售许可证，双方应签订正式的房屋预售合同，但双方并未签订正式的房屋预售合同而是签订了房屋认购书，该房屋认购书在形式上和内容上均不具备房屋买卖合同的要件，故怡海公司与马立俭之间不存在真实的房屋买卖合同关系；2.马立俭称当日付清房款，但未提交银行转账凭证，仅凭怡海公司的收款收据，无法证实其付款情况；3.马立俭仅是与怡海公司签订房屋认购书，并未办理房屋产权登记手续，案涉房屋产权现仍登记在怡海公司名下，故马立俭对案涉房屋不享有对抗第三人的权益；4.案涉房屋至今未竣工验收，不具备交付条件，怡海公司称房屋已交付与事实不符；5.韩高伟依据生效民事判决所取得的债权应受法律保护，韩高伟依法申请对登记在被执行人怡海公司名下的房产进行强制执行符合法律规定，马立俭的民事权益不足以排除强制执行。综上，马立俭要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院认定事实如下：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，本院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，本院依法查封了怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向本院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，对坐落于西宁市××区等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由怡海公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的怡海公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。”2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经本院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计15600000元。一、二审案件受理费合计248342元，由怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向本院申请强制执行，本院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，本院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送本院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因轮候查封，故未移送。2016年12月15日，本院作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向本院申请恢复执行，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，本院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市××区房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，故本院于2018年9月26日向西宁市不动产登记服务中心出具（2018）青01执恢13号协助执行通知书，继续查封怡海公司名下位于西宁市××区在内的40套房产。案外人马立俭得知拍卖公告后，对其中的1282室房屋提出执行异议，本院经审查后于2019年7月9日作出(2019)青01执异96号执行裁定，驳回了案外人马立俭的异议请求。另查明，马立俭从怡海公司处共购买西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼1053、1192、1201、1221、1281、1282、1283、2163室共八套房屋，并分别签订了《房屋认购书》，本案所涉的1282室房屋即为其中一套。2013年8月28日，怡海公司与马立俭签订《房屋认购书》，约定：马立俭自愿订购夏都之林小区7号楼28层2802室房屋（现房号为1282室），总建筑面积为91.24平方米，单价为每平米5250元，房屋总价为479010元。马立俭于签订此认购书时，向怡海公司支付房款479010元（以实际收款收据为准）。马立俭签订该认购书后，等怡海公司通知签订出售合同，同时支付首期款，如在通知后逾期7到15天不来签订出售合同的，怡海公司不再保留其认购房号。双方约定马立俭的付款方式为一次性付款。根据西宁市城东区民政局于2015年7月15日正式颁布的夏都之林小区地名使用证，怡海公司自编的××楼，原有的××楼，原有的9号楼取消。根据怡海公司出具的《夏都之林涉及诉讼26套房屋新旧房号明细对照表》，案涉的2802室变更后的房号为1282室。《房屋认购书》签订后，马立俭就其购买的八套房屋一并向怡海公司通过银行转账付款共计5000000元，其中1000000元于2013年8月28日通过转账支付至怡海公司名下中国农业银行西宁城东支行28-010001040014413账户中，剩余4000000元以每笔2000000元分两笔于2013年11月1日通过银行转存方式支付至怡海公司股东马元名下中国银行6216668700000107973账户中。怡海公司就马立俭所购的八套房屋，分别开具收款收据。2013年8月28日，怡海公司就本案所涉的1282室（原房号为2802室）房屋向马立俭开具编号为6575183的收据，载明：“交款单位：7-2802马立俭，收款方式：银行转账，金额：479010元，收款事由：夏都之林7号楼28层2802室房款”。马立俭与怡海公司签订《房屋认购书》并付清房款后，双方并未签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，亦未办理房屋产权变更登记手续。马立俭自称其已将本案所涉的1282室房屋（原房号为2802室）出卖给第三人魏剑英，并收取部分房款，双方未签订正式的书面房屋买卖合同。再查明，怡海公司就案涉的西宁市××区于2011年9月30日取得商品房预售许可证，7号楼主体验收于2013年通过，但至今未组织竣工验收。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往案涉的西宁市××区进行现场勘察，经勘察，马立俭未入住案涉1282室房屋，房屋内水电暖均未开通。经本院向西宁市不动产登记服务中心核实，位于西宁市××区面积为177.65平方米的住宅登记于马立俭名下，房屋所有权证颁发日期2015年10月27日。本院认为，本案的争议焦点为：马立俭对案涉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，马立俭作为买受人直接向房地产开发企业怡海公司认购商品房，案涉房屋现登记在房地产开发企业怡海公司名下，故本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查马立俭作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中应审查马立俭关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的三种情形：1.在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，马立俭与怡海公司签订《房屋认购书》是在2013年8月28日，应在人民法院查封之前。其次，关于如何认定马立俭与怡海公司签订的《房屋认购书》性质的问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，马立俭与怡海公司签订的认购书明确了双方当事人的名称、商品房的位置、房号、价款、交付方式等基本情况，但对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未约定，综合上述情形，该认购书并不具备商品房买卖合同的基本要素，该《房屋认购书》的性质应系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。且马立俭与怡海公司签订该《房屋认购书》时，怡海公司已取得案涉房屋的预售许可证，已具备签订商品房买卖合同的条件，在此情形下，仍签订《房屋认购书》与常理不符，故该《房屋认购书》不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款所称的合法有效的书面买卖合同。2.所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。马立俭购买案涉1282室房屋并非用于居住，而是出售给第三人，双方虽未签订正式的书面买卖合同，但马立俭自称已收取第三人向其支付的大部分房款。对于其名下是否有其他用于居住的房屋，根据本院向西宁市不动产登记服务中心核实的结果，位于西宁市××区面积为177.65平方米的住宅登记于马立俭名下，证明马立俭名下尚有其他用于居住的房屋。综上，马立俭的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款有关“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3.已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马立俭就其购买的八套房屋共计向怡海公司付款5000000元，案涉的1282室房款479010元已付清，并由怡海公司出具收据。综上所述，马立俭虽在人民法院查封案涉房屋前与怡海公司签订了《房屋认购书》且已付清全部房款，但因其与怡海公司签订的《房屋认购书》系预约合同性质而非商品房买卖合同，且其购买案涉房屋并非用于满足生活居住所需，名下亦有其他用于居住的房屋，故其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一、二款的规定，其不享有对案涉房屋的物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。故马立俭要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼1单元1282室房产的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求不成立，本院依法驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：驳回马立俭的诉讼请求。案件受理费100元，由马立俭负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 赵甲宁审 判 员 纳 敏审 判 员 李 娟 二○一九年十二月二十七日法官助理 王 珊书 记 员 宋鑫艳附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。