广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12812号上诉人（原审原告）：东莞市****地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市*************。统一社会信用代码为914***********567W。法定代表人：欧阳晃荣，该公司经理。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄永红，男，汉族，1966年9月9日出生，住广东省东莞市*********，公民身份号码为360************477。委托诉讼代理人：何森宏，广东明楷律师事务所律师。上诉人东莞市****地产经纪有限公司（以下简称乐陶居公司）与上诉人黄永红居间合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院判决：一、限黄永红在判决发生法律效力之日起七日内向乐陶居公司支付买卖代理费10960元；二、驳回乐陶居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费304元，由黄永红负担100元，由乐陶居公司负担204元。乐陶居公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持乐陶居公司的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由黄永红承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案为居间合同纠纷，按照合同约定及法律规定，乐陶居公司已经完成了提供报告订立合同的机会及订立合同的媒介服务，并促成案涉合同成立，那么黄永红就应该向乐陶居公司支付居间服务费。原审法院认为“乐陶居公司并未提供协助办理过户手续等服务，因此根据权利义务对等原则，双方约定的居间报酬亦应作相应的减少调整”系明显的认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1、本案主张的为居间服务费，原审判决在前面已经认可乐陶居公司完成了居间服务费，按照约定以及法律规定，黄永红就应该向乐陶居公司支付该费用。而在该认定中，原审法院却混淆了居间服务费及代理代办手续费的概念，且在无任何依据的情况下，将两者等同起来确定乐陶居公司的义务，对乐陶居公司实属不公。2、双方在合同中明确约定买卖双方可根据需要备齐交易所需要的全部资料后公证委托予经纪方或者按揭公司办理交易过户手续，很明显居间服务与代理代办手续的服务是区分开来的，且在实践中无论是委托担保公司还是中介机构，接受代理代办服务中的机构都会视情况需要收取一定的代办费用，这个是买过房的人都知道的常识，而原审法院判决内容却在无任何约定及依据的前提下，擅自增加了乐陶居公司需要免费承揽所有代办代理手续的义务，着实让人费解，明显的是强加了非约定及法定的义务给乐陶居公司。3、纵观整个现行交易市场基本都是这样一个分期收取居间费的收费制度，该分期约定只是代表乐陶居公司作为服务主体，抱着客户为上的原则，并为了达成交易的目的，所做的妥协。而非原审法院在无任何事实依据及法律依据的前提下作出的乐陶居公司有免费代理代办服务义务的认定。同时乐陶居公司自愿提供给客户的协助义务也并非原审法院断章取义认为的代理代办过户手续，也非居间服务的什么附随义务，其只是简单的基于客户至上，服务好客户的目的，乐陶居公司利用自己从事多年房地产经纪服务所知晓的专业知识和资源，在客户过户过程中提供咨询服务及专业意见、向客户推荐合适、低息的贷款银行，并在买卖双方去房管所办理过户手续时，对于不知道房管所流程及位置的客户，提供咨询及协助，甚至有些业务员为了给客户留个好的印象还会自费开车接送客户，给客户购买饮料等。所以，分期付居间服务费并非代表居间服务义务未完成，或者包含了什么代理代办服务，而是乐陶居公司为了巩固客户而为之，并非合同约定的义务。二、案涉的《房地产买卖合同》系各方通过多次磋商，自愿达成的协议，虽然事后因为案外人的违约造成合同解除，但其并不影响乐陶居公司居间服务费用的收取，按照合同十四条、十五条的约定以及《合同法》424条、426条的规定，黄永红理应向乐陶居公司支付全部的居间服务费。1、根据（2017）粤1973民初3858号的判决确定的内容，黄永红应向乐陶居公司承担支付居间服务费的义务已经通过判决大额违约金的形式由案外人给予黄永红（违约金已经全部弥补和涵盖了全部的居间服务费），而事实上，黄永红至今未支付该居间服务费用给乐陶居公司。2、关于剩余居间服务费的支付时间，双方虽然约定于过户当天支付，但后来根据（2017）粤1973民初3858号的判决确定的内容，黄永红与案外人解除了案涉合同，也就是意味着双方约定的办理房屋过户手续的支付时间无法实现，对于无法实现的支付时间的约定应视为没有约定的情况，按照《合同法》61条、62条的规定，该费用乐陶居公司可以随时要求黄永红履行，但应当给黄永红必要的准备时间，而在乐陶居公司多次通知黄永红支付该费用的情况下，黄永红都以各种理由拒绝履行，已经构成逾期和违约，所以黄永红除了要承担支付剩余居间服务费的义务外，还应支付逾期违约金。三、乐陶居公司是一家从事房屋买卖居间服务的公司，是做了大量的铺垫和前期工作才能促成一宗交易的，原审判决未充分考虑乐陶居公司的辛苦付出，酌定减少居间服务费，无事实及法律依据。四、黄永红在一审出庭时声称黄永红的电话被乐陶居公司泄露，导致每天被各房屋中介电话骚扰，才更换手机。此话纯属无稽之谈，对于乐陶居公司来说，是绝对不可能把客户的电话给自己的竞争对手，让自己的竞争对手跟自己争抢客户，该说辞纯属黄永红自己为逃避责任，以为更换电话，乐陶居公司就找不到自己，就不用支付所欠的费用所找的借口。按照合同约定黄永红承诺要支付给乐陶居公司的费用，就应诚信履行，而非像黄永红这样不但不履行，还无中生有恶意诬陷乐陶居公司，乐陶居公司对此保留追责权。黄永红上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回乐陶居公司全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.诉讼费用由乐陶居公司承担；事实与理由：一、原审法院认定乐陶居公司已经完成了合同约定的大部分或者主要义务，黄永红应当支付买卖代理费的80%认定错误。1、乐陶居公司利用其制作格式合同条款的优势，恶意将全部服务费用归入前期的咨询、促成签署合同的环节当中，且从未向黄永红说明并提请注意承诺书及合同中的格式条款。黄永红作为普通的消费者，并不具有优秀的法律素养，对基于信任选择乐陶居公司的中介服务，签署居间合同是为成功获得房屋，而乐陶居公司提供其制作的格式合同，黄永红也不可能对冗长的合同进行细致的磋商和调整。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、第四十一条，《中国人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，买卖合同及承诺书中的格式条款乐陶居公司从未解释并提请黄永红注意，合同及承诺书是乐陶居公司的格式条款，乐陶居公司未向黄永红作出任何解释，是霸王条款，而且有诸多不合理之处。因此该等条款应当归于无效或作出有利于黄永红的解释。2、无论根据交易习惯抑或本案事实，乐陶居公司不可能完成了合同约定的大部分或者主要义务。首先，根据中介惯例，中介费用都是包括过户手续的服务费用，乐陶居公司利用其制作格式合同条款的优势地位，恶意将全部服务费用归入前期的咨询、促成签署合同的费用，是对黄永红权益的侵害。其次，按照合理分配劳动报酬的方式，签署买卖合同时的咨询及促成签署合同的费用，在办理过户时中介到场办理过户手续，相应支付过户服务的服务费用，均是中介费的重要不可忽略的组成部分，乐陶居公司利用格式条款省去该等义务，是对黄永红权益的侵害。再次，乐陶居公司本须提供过户服务的情形，但因乐陶居公司的过错，本案案涉买卖合同经由法院依法解除，乐陶居公司并无提供过户办理手续等服务。综上，鉴于乐陶居公司先是利用交易地位的优势，在合同中不合理的安排居间费用，导致黄永红预先支付高于乐陶居公司应得的居间服务费，而后续合同并未达成，乐陶居公司并未提供后期部分服务，乐陶居公司无权要求剩余居间费用。二、案涉房屋买卖合同并未达成，黄永红本无需支付居间费用，原审法院除认定乐陶居公司完成大部分服务错误外，还将居间费作为黄永红获得的另案的违约金的一部分，是超出本案范围做出的判决，是错误的认定。1、黄永红支付的前期居间费用20000元已经远远超出了乐陶居公司提供的服务。2、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，因此乐陶居公司要求黄永红支付居间费用根本没有事实和法律依据。请法院查明认定，驳回乐陶居公司的全部诉讼请求。三、乐陶居公司在提供居间服务的过程中，因未尽其义务造成乐陶居公司的损失，应当对黄永红承担过错责任，要求黄永红支付居间费用的请求更是无理，请法院驳回乐陶居公司的所有诉请。1、乐陶居公司未促成交易的最后成功，在房价快速上涨的时候，对出卖人拒绝履行的行为没有尽到善意的劝说义务，未尽及时义务取得乐陶居公司的过户文件，导致黄永红的购房目的无法实现是有明显过错。2、黄永红在中介签署合同后，电话号码被乐陶居公司泄露买卖，导致黄永红每天被各房屋中介电话骚扰，不得不于去年更换手机，乐陶居公司也无及时有效联系黄永红，导致黄永红无法获取相关讯息。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但居间人非但没有向黄永红报告事项进展，反而对外泄露黄永红的信息，造成黄永红的生活受到严重困扰，黄永红更换手机后，乐陶居公司也未就委托事项有效送达黄永红，导致黄永红购房目的的无法实现，乐陶居公司要求黄永红为其不合约定的居间服务和侵权行为支付费用，没有事实和法律依据。综上，乐陶居公司利用格式合同侵害黄永红利益，同时，在没有提供相应居间服务的情况下，因其疏忽怠慢导致黄永红购房目的无法实现，造成黄永红的损失，其要求黄永红支付任何费用都没有事实和法律依据。请法院查明事实，支持黄永红的请求，维护黄永红的合法权益。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对乐陶居公司、黄永红上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕乐陶居公司、黄永红的上诉，本案的争议焦点为：黄永红是否需要向乐陶居公司支付居间费用，如需支付，金额是多少。对此，本院分析如下：首先，乐陶居公司为黄永红提供了居间服务，为案涉房产交易提供信息并促成了黄永红与案外人陈运娣达成一致签署了《房地产买卖合同》，乐陶居公司已经完成提供订立合同的机会并促成房地产买卖合同成立。虽然黄永红与陈运娣最终未能完成过户交易，但黄永红未能提供证据证明未完成过户的原因在于乐陶居公司，故乐陶居公司在履行其居间义务后，有权要求黄永红支付居间费用。其次，根据双方签订的《买卖代理费支付承诺书》中的约定，居间费用为34950元，该代理费将于签订房地产买卖合同当天2015年11月25日前支付部分代理费17000元，剩余代理费17950元承诺于买卖双方过户当天支付该费用。根据前述条款及结合房屋买卖的交易惯例，原审法院认定乐陶居公司除负有提供信息促成合同订立的义务，还负有协助办理房屋贷款、房屋过户手续等义务，并无不当。在综合乐陶居公司在促成交易过程中所付出的成本和居间合同的履行程度上，原审法院酌定黄永红应向乐陶居公司支付80%的代理费，并无不当，本院予以维持。最后，原审法院对乐陶居公司诉请的违约金的分析及处理正确，本院不再赘述。综上所述，上诉人乐陶居公司、黄永红的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费408元，由上诉人乐陶居公司负担334元，上诉人黄永红负担74元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月六日书记员  王 晨