济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4408号 原告：北京新世界物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：黎霞，总经理。 委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乐乐，山东凡涛律师事务所律师。 被告：唐京亮，男，1990年5月19日出生，汉族，住济南市。 原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司（以下简称新世界物业）与被告唐京亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告新世界物业的委托诉讼代理人王乐乐、被告唐京亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新世界物业向本院提出诉讼请求：1.请求唐京亮支付拖欠的物业服务费7704.51元；2.请求唐京亮支付滞纳金12216.26元；3.本案的诉讼费用由唐京亮承担。事实和理由：2014年7月5日,唐京亮购买了某号房屋,并与北京新世界物业管理有限公司济南分公司(以下简称北京新世界物业公司)与签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定唐京亮的产权登记面积为91.07平方米。合同第五条第二项产权人的义务第3条约定按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等使用费用；第八条第一项约定,小高层住宅房屋,前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元。第八项第五项物业管理费用以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。第3条产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预先交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需每一季度上一个月前五日内向前期物业服务企业预交下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用,前期物业服务企业有权收取未交费用或者款项自应付之日起至实际支付之日,每日千分之三的滞纳金。第十条第六项产权人、开发企业、前期物业服务企业执行本合同产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解方式解决,协商或调解达不成一致意见时,双方约定选择向人民法院起诉的方式解决争议。2016年2月1日至今,唐京亮尚欠物业服务费7704.51元。新世界物业通过多种途径向唐京亮追索未果,为维护新世界物业的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 唐京亮辩称，不是不交物业费,但必须要把物业服务改善后才同意交纳物业费,小区之前的物业费因为不达标所以也不应按1.8元交纳。1.唐京亮所居住的小区某号楼南侧公共停车场门口破损严重至少有两年无人修复;2.唐京亮所居住的小区东区西门东侧的主干道路面凹陷破损严重长达两年无人修复;3.唐京亮所居住某号楼下的小区绿化不达标渣土裸露植被枯死物业不作为;4.本人居住的某号楼下垃圾成堆,地面存在大量油污,长期无人清理,这些垃圾堆是三户家堆放的,系这三户人家用于堆放的用来出售的废品,他们堆放到了单元门口,地表油污严重,是垃圾长期堆放残留的油污,三户人员不清理,小区物业也不管理,这样的情况已经长达两年了;5.单元门口非机动车辆乱停乱放,物业承诺的建立车棚也至今未建;6.唐京亮所居住的某号楼东侧也有人存放大量废品;7.唐京亮所居住的住宅楼下开了一所理发店,其门口理发店人员繁杂、吵闹、抽烟严重影响到本单元居民的生活,物业人员长期不管;8.唐京亮所居住的某室自2014年7月5日交房之日至今墙面不断渗水,物业不给有效解决,至今未修复,现已无人管此事;9.唐京亮所居住的小区东区南门北侧原有的社区活动室在没有经过业主同意的情况下被取消出租给了超市和商家,原有的功能被改变,其公共收益属于全体业主所有,但是目前收益不公公示式去向不明,同时小区内某号楼南侧原有的绿化公共用地被用来停车收费,其公共收入归全体业主所有,也是没有返还给业主,小区内会不定时有摊贩、商家来出卖东西,在唐京亮们合同中约定了小区内无摊点市场,要管理有序;10.唐京亮所居住的某号楼下消防通道被拦腰截断,路面损坏严重,物业长期不修复,其他主干道被任意钉隔离桩,阻碍了车辆通行,对地面造成了影响;11.唐京亮所居住的某号楼其他住户在楼道内乱堆杂物影响到了消防通道,物业没有管理,照明措施损坏长达三年物业没有修复;12.小区内的广告牌收入没有返还给业主。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据即新世界物业提交的《前期物业服务合同》、《东区前期物业服务合同》复印件、前期物业管理备案证明复印件、客户缴费通知单、EMS邮寄单及邮件查询回单、《保洁、开荒保洁服务合同》、《绿化养护服务合同》、《东二区保洁签到表》、《新世界阳光花园（东二区）化粪池清掏服务协议书》、《电梯维护保养合同》、《灭火器检测维修合同》、《保安服务合同》、巡逻检查记录、交班记录、车场巡查记录、岗位交接记录、判决书等，唐京亮提交的照片、光盘等证据，本院认定事实如下：2014年7月5日，济南新世界阳光发展有限公司、唐京亮与新世界物业三方签订《前期物业服务合同》，约定由新世界物业对新世界阳光花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费标准为住宅房屋1.8元/平方米；产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，新世界物业对新世界阳光花园小区提供了物业服务。唐京亮系某号业主，该物业建筑面积91.07平方米。自2016年2月1日起至起诉时，唐京亮未缴纳物业费。新世界物业于2019年3月向唐京亮邮寄催缴物业费律师函，该邮件显示于2019年3月14日由本人签收。 本院认为，唐京亮系新世界阳光花园（东区）业主，其在入住小区时，与新世界物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。唐京亮作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，新世界物业主张唐京亮未交纳自2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业费，根据双方合同约定，业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费，故其在2019年8月2日起诉要求唐京亮支付2019年10月1日至2019年12月31日该季度的物业费不符合双方合同约定，本院不予支持；对其主张唐京亮支付2016年2月1日至2019年9月30日的物业费7212.74元（44月×1.8元/月·平方米×91.07平方米），本院予以支持。 关于新世界物业要求的滞纳金，《前期物业服务合同》第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金，此处约定的滞纳金实际为逾期交纳物业费的违约金。因新世界物业提交证据不足以证明其完全履行了合同约定的物业服务内容且经本院查明新世界物业在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以本院对于新世界物业要求唐京亮支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告唐京亮于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司支付2016年2月1日至2019年9月30日的物业费7212.74元； 二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费298元，减半收取计149元，由原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司负担99元，由被告唐京亮负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李振花 二〇一九年十二月三十日 法官助理 薛 原 书 记 员 朱 岭