山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6350号原告：太原市欣绒物业管理有限公司，住所地太原市小店区平阳路308号，统一社会信用代码×××。法定代表人：崔铭堂，董事长。委托诉讼代理人：闫桂荣，山西泰格律师事务所律师。被告：山西鑫瑞实业有限公司，住所地太原市迎泽区都司街32号，统一社会信用代码×××。法定代表人：武贵文，总经理。委托诉讼代理人：李芳，女，山西鑫瑞实业有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张艳平，北京盈科（太原）律师事务所律师。原告太原市欣绒物业管理有限公司与被告山西鑫瑞实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市欣绒物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫桂荣，被告山西鑫瑞实业有限公司的委托诉讼代理人李芳、张艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市欣绒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请依法解除或终止太原绒织印染联合厂与山西鑫瑞实业有限公司《房屋租赁协议》及《补充协议》；2.判令被告补交租金65000元，并支付违约金500000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1999年7月23日原太原绒织印染联合厂与被告山西鑫瑞实业有限公司签署了《房屋租赁协议》，协议约定：一、甲方(被告)租用乙方位于都司街32号(西羊市44号)院内的二层简易楼房五间、卫生间，租期自1999年7月23日至2009年7月23日。年租金5000元整(租赁期10年)。二、甲方(被告)租用乙方职工住宅楼中皇泽宾馆延伸部分八套，每套24.19平方米，计193.52平方米，租期自1999年7月23日至2049年7月23日，年租金500元整(租赁期50年)。四、租金支付方式：甲方(被告)自接受租赁物之日起，使用满一年交一年租金，以此类推。六、违约责任：甲、乙各方如有违约行为，违约方承担500000元的违约责任。2008年原太原绒织印染联合厂进入破产程序。2013年太原绒织印染联合厂破产管理人向被告发出了解除租赁合同通知书。2016年原太原线织印染联合厂破产终结。太原市国有资产经营公司下达文件，将原太原绒织印染联合厂所使用的国有非经营性资产划归太原市欣绒物业管理有限公司使用管理。为此，原告于2018年6月26日向被告发出《律师函》，明确提出“1.被告向原告支付500000元违约金；2.被告补交2009年至目前的租金；3.解除被告与太原绒织印染联合厂1999年7月23日所签的《房屋租赁协议》，1999年12月29日的《补充协议》”。被告于2018年8月6日回函提出异议，双方无法达成一致。被告与太原绒织印染联合厂1999年7月23日所签的《房屋租赁协议》及1999年12月29日的《补充协议》不仅违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定【《中华人民共和国合同法》1999年3月15日公布，自1999年10月1日起施行】，更损害了国家集体的利益，用500元的年租金，租国有企业10套共计326.9平方米的房屋。二十年造成国有资产流失近2000000元。原告鉴于当年的情况，在与被告函商无果，且租赁期已满20年之实际，特依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向人民法院提起诉讼，请依法解除或终止太原线织印染联合厂被告1999年7月23日的《房屋租货协议》、1999年12月29日的《补充协议》，维护原告的合法权益和国家利益之国有资产的保值增值。被告山西鑫瑞实业有限公司辩称，1.被答辩人不是本案的适格主体被告；2.本案案由名为租赁合同纠纷，实则买卖合同纠纷；3.法不溯及既往，案涉《房屋租赁协议》并非当然无效；4.被答辩人要求答辩人补交租金65000的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回；5.合同权利义务相统一，被答辩人继受太原绒织印染联合厂相关权利的同时，也应当承担相应义务。综上所述，答辩人与太原绒织印染联合厂之间的《房屋租赁协议》、《补充协议》，实则是建立在买卖合同关系基础上的补充，本案名为租赁，实为买卖，答辩人在全部履行购房款义务后，案涉房屋使用权已转移到答辩人，该协议不应解除；答辩人不存在违约行为，不应补交租金65000元并支付违约金500000元；被答辩人应继续为答辩人办理土地、房产证照手续，并承担3000000元违约金。请贵院在查明案件事实的基础上依法驳回被答辩人的诉讼请求为盼。本案的争议焦点为：1.原告的主体是否适格；2.原告所主张的解除2个协议是否有法定或约定的事由，是否应予解除；3.原告所主张的租金是否超过了法律规定的诉讼时效，是否应予支付；4.被告是否有违约情形，是否应予支付违约金。原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交证据如下：1.太原市企业改革领导组办公室并企改办函〔2011〕56号通知函、太原市国有资产经营公司文件并国经发〔2015〕53号批复、太原市中级人民法院（2008）并民破字第18-6号《民事裁定书》，证明原告是本案适格的主体，是划拨，不是继受；2.《房屋租赁协议》、《补充协议》，拟证明《房屋租赁协议》违反《合同法》关于租期规定损害国家利益，被告没有交过租金，《补充协议》签订之时《合同法》已实施，未纠正租期错误。被告质证称，太原市企业改革领导组办公室并企改办函〔2011〕56号通知函、太原市国有资产经营公司文件并国经发〔2015〕53号批复、太原市中级人民法院（2008）并民破字第18-6号《民事裁定书》、《房屋租赁协议》因原告未提供证据原件，被告不予质证。《补充协议》真实性、合法性均予以认可。但是该协议虽然在《合同法》实施之后签订，但是原《房屋租赁协议》的签订时间在《合同法》生效之前，原协议已约定了租期为50年，符合《经济合同法》的规定，虽然该《补充协议》中提到了租期为50年，但是和原合同的租期约定一致，并非做改动，也就是仍按原合同的内容，应当适用《经济合同法》，即无租期20年的限制。该协议不仅仅是针对《房屋租赁协议书》的补充，还是针对1999年7月23日签订的《购房协议书》的补充，该协议的内容也不仅提到了《租赁协议》中八套房屋的补充约定，还有《购房协议》中涉及到的保富小吃部约定，该小吃部的产权归房管所所有，与印染联合厂无关，故原告根本没有解除《补充协议》的权利。本院认为，（2008）并民破字第18-6号《民事裁定书》系生效裁判文书，并企改办函〔2011〕56号通知函、并国经发〔2015〕53号批复、虽系复印件，但均经相关当事人签章确认，故本院结合庭审事实对上述证据的真实性均予以确认。被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交证据如下：1.《购房协议书》，拟证明1999年7月23日，太原绒织印染联合厂将皇泽宾馆出让给原告，其中保富小吃部包括在购买房屋的附属设施范围内，并且印染厂有提供办理房产过户手续的合同义务；2.《关于解决鑫瑞实业公司购租太原绒织印染联合厂所属原益民酒楼遗留问题的协议》、《收据》，拟证明2006年9月29日，印染厂与被告就购房协议、租赁协议的遗留问题，重新签订了协议，约定被告一次性支付皇泽宾馆购房款、附属房屋租金及采暖补助等款项330000元，并约定十套原租房实行租改售，印染厂需要对原购房屋承担土地过户的义务。被告已向印染厂支付了330000元和150000元的土地补偿款；3.《划拨土地使用权准予转让通知书》两份、《收条》（2008年3月20日被告职工郗改成出具），拟证明经被告的努力，太原市国土局多次要求印染厂前去办理土地转让手续，印染厂签收了并国土资字（2008）39号准予转让通知书及（2000）字第20149号国有土地使用证后，却未配合办理土地过户手续，构成了对《补充协议》第四条的违约；4.《房屋租赁协议书》（2000年4月11日），拟证明《补充协议》中涉及的“保富小吃部”与印染厂及原告毫无关联性，2000年4月11日，被告与太原市房产经营公司庙前房管所签订协议，约定被告享有永久使用权并每年向庙前房管所支付5000元。故原告无权解除《补充协议》。原告质证称，《购房协议书》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、《收条》、《收据》针对的都是印染厂，与本案无关，不予质证。《关于解决鑫瑞实业公司购租太原绒织印染联合厂所属原益民酒楼遗留问题的协议》涉及是否过户、是否土地转让与本案无关，不予质证。被告与太原市房产经营公司庙前房管所签订的《房屋租赁协议书》真实性认可，但是实际上已经涉及非经营财产。与原告管理的财产有冲突。本院认为，本案系被告购租太原绒织印染联合厂皇泽宾馆及相关房屋遗留问题所引起的纠纷，认定案件事实须以被告与太原绒织印染联合厂基础法律关系为依据，故本院对上述证据予以采信。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院对事实认定如下：1999年7月23日，被告与太原绒织印染联合厂签订《购房协议书》，协议约定太原绒织印染联合厂将位于太原市都市街32号（西羊市44号）第七幢皇泽宾馆1713.78平方米房屋出让给被告，出售范围包括宾馆内现存设备及附属于宾馆的锅炉房，变电室电器设备、保富小吃部等附属设施、设备。购房款4000000元，被告应于协议签订三日内支付3500000元，余款500000元待被告接收宾馆并收到太原绒织印染联合厂提供的土地证、房产证、工商营业证、税务证、公章及财务章、建筑手续、施工图纸、管网图纸及保富小吃部有关手续后支付。房屋过户手续由太原绒织印染联合厂负责办理。双方于同日签订《房屋租赁协议》，约定由被告租用太原绒织印染联合厂位于都司街32号(西羊市44号)院内的二层简易楼房五间、卫生间及太原绒织印染联合厂职工住宅楼中皇泽宾馆延伸部分房屋十套，二层简易楼房及卫生间年租金5000元，租期自1999年7月23日至2009年7月23日共10年。皇泽宾馆延伸部分房屋年租金500元，租赁期限自1999年7月23日至2049年7月23日共50年。1999年12月29日，双方就《购房协议书》及《房屋租赁协议》中不明确的事项签订《补充协议》予以补充确认，协议确认被告购买皇泽宾馆产权时所支付的购房款包括宾馆延伸部分八套房屋的租金及保富小吃部永久使用权的转让金。因保富小吃部所涉房产产权归太原市房产经营公司庙前房管所所有，2000年4月11日，被告与太原市房产经营公司庙前房管所签订《房屋租赁协议书》，对小吃部使用权转让事宜予以确认。被告于2000年6月20日办理了皇泽宾馆1713.78平方米房屋的所有权登记手续，土地使用权转让手续未办理。2006年9月29日，被告与太原绒织印染联合厂签订《关于解决鑫瑞实业公司购租太原绒织印染联合厂所属原益民酒楼遗留问题的协议》，协议确认被告欠付皇泽宾馆购房款、附属房屋租金及采暖补助等款项共计330000元。皇泽宾馆延伸部分房屋10套租金已付清，待土地过户成功后实行租改售，由被告按2000元/平方米的价格购买。土地过户后如政府无返还政策，被告应支付太原绒织印染联合厂150000元补偿款。被告于协议签订当日支付了欠付款项330000元，于2006年12月26日支付了补偿款150000元。太原市国土资源局于2007年6月5日、2008年3月6日两次向太原绒织印染联合厂发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，通知其限期办理土地出让手续，太原绒织印染联合厂均未予配合办理完成。太原绒织印染联合厂于2008年进入破产程序，2016年6月20日太原市中级人民法院作出（2008）并民破字第18-6号《民事裁定书》，裁定终结太原线织印染联合厂破产程序。破产期间太原市企业改革领导办公室、太原市国有资产经营公司下达文件，将太原绒织印染联合厂使用的国有非经营性资产划归原告管理。本院认为，因太原绒织印染联合厂破产期间，太原市企业改革领导组办公室、太原市国有资产经营公司已下发文件，将太原绒织印染联合厂非经营性资产划归原告管理，故依据并企改办函〔2011〕56号通知函、并国经发〔2015〕53号批复及（2008）并民破字第18-6号《民事裁定书》，应认为原告主体适格。原告诉请本院解除被告与太原绒织印染联合厂签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，上述两协议涉及的标的房屋有三处：1.位于太原市都市街32号（西羊市44号）院内的二层简易楼房五间及卫生间。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。庭审中，原告未提供证据证明上述简易楼房及卫生间已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故无法确定《房屋租赁协议》中关于上述房屋约定部分的有效性，原告要求解除或终止《房屋租赁协议》及《补充协议》中关于上述房屋的约定，本院无法支持；2.位于太原市都市街32号（西羊市44号）太原绒织印染联合厂职工住宅楼中皇泽宾馆延伸部分房屋十套。双方于1999年7月23日签订的《房屋租赁协议》约定该部分房屋租期自1999年7月23日至2049年7月23日共50年，该约定未违反当时的法律规定，《房屋租赁协议》成立并生效。1999年10月1日《中华人民共和国合同法》正式实施，后双方于1999年12月29日签订《补充协议》，故1999年10月1日起双方权利、义务应受《中华人民共和国合同法》约束，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。故该《房屋租赁协议》约定的租赁期限，自《中华人民共和国合同法》实施之日起，超过20年部分无效即2019年10月1日起《房屋租赁协议》关于上述房屋租期的约定无效，原告要求解除或终止《房屋租赁协议》及《补充协议》的诉求，因上述房屋租期的约定无效，本院也无法支持；3.保富小吃部，根据《补充协议》及2000年4月11日被告与太原市房产经营公司庙前房管所、太原皇泽宾馆签订的《房屋租赁协议书》可以确定该部分房屋产权归属于太原市房产经营公司庙前房管所，因房屋使用权已转让被告，故原告无权要求解除或终止《房屋租赁协议》及《补充协议》中关于上述房屋的约定。综上，原告要求解除或终止被告与太原绒织印染联合厂签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》的诉求，本院不予支持。被告与太原绒织印染联合厂签订的《补充协议》及《关于解决鑫瑞实业公司购租太原绒织印染联合厂所属原益民酒楼遗留问题的协议》，系双方于1999年7月23日签订的《购房协议书》及《房屋租赁协议》的延伸和补充。四份协议内容相互交错涉及皇泽宾馆买卖、土地过户、房屋租赁、保富小吃部的永久使用权等问题。《房屋租赁协议》约定房屋使用满一年交一年房租。《关于解决鑫瑞实业公司购租太原绒织印染联合厂所属原益民酒楼遗留问题的协议》确认被告租用的皇泽宾馆延伸部分房屋10套租金已付清，被告尚欠购房款、附属房屋租金及采暖补助330000元未支付。协议还约定由太原绒织印染联合厂为被告提供皇泽宾馆土地过户的相关手续，待土地过户成功后被告租赁的皇泽宾馆延伸部分房屋套实行租改售，由被告按2000元/平方米的价格购买。若土地过户后，政府无返还政策，被告须一次性向太原绒织印染联合厂支付补偿款150000元。原告于协议签订当日支付了欠款330000元，于2006年12月26日支付了土地补偿款150000元。本院认为，被告已支付全部购房款及截至2006年9月29日的租金，被告购买的皇泽宾馆（西羊市44号）于2007年6月5日太原市国土资源局向太原绒织印染联合厂发出《划拨土地使用权准予转让通知书》时，已具备办理土地转让手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，因太原绒织印染联合厂未按约及时办理土地转让手续违约在先，被告未支付2016年9月29日后租金不应视为违约，故本院对原告诉请被告支付租金及违约金的诉求不予支持。被告与太原绒织印染联合厂签订的《房屋租赁协议》虽约定租金一年一交，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否定租期的整体性，双方签订长期的《房屋租赁协议》，无疑是基于长期合作的信任，若从每一期租金债务履行届满之日分别计算诉讼时效不利于保护债权人，违背了诉讼时效制度的价值目标，故原告诉请被告支付租金的诉讼时效应自最后这一期租金履行届满之日即2019年10月1日起开始计算，被告辩称原告诉请支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见本院不予采信。而太原绒织印染联合厂已于2016年6月20日破产终结，其非经营性资产已划转至原告管理，原告在继受大原织印染联合厂相关权利的同时，也应当承担相应义务配合被告办理皇泽宾馆土地转让手续，因此被告欠付的租金可待土地转让手续办理后方可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告太原市欣绒物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4400元由原告太原市欣绒物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇一九年十二月二十六日书记员 任亚婷附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。