河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异353号 案外人：傅胜君，男，1969年4月19日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市石门）3号楼1单元1601号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求事项：请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外异议人于2015年12月2日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由福麟公司承接开发的位于邢台市，按照合同约定支付了182962元首付款，剩余141000元购房款办理银行按揭贷款，2017年5月2日中国农业银行给福麟公司发放了贷款，至此案外异议人已支付了全部购房款。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇3号楼1单元1601号房产，因该房产已由案外异议人购买，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 福麟公司、贺志强称，2015年12月2日被执行人福麟公司已将涉案房产出售给案外人，案外人已支付全部购房款，案外人购买该房屋系用于居住，名下无其他居住用房。根据最高院关于审理执行异议和执行复议司法解释第29条之规定，应当中止对案外人购买房屋的执行程序，解除查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、张朋顺身份证复印件一份； 证据二、中国农业银行银行卡取款业务回单一份，户名为张朋顺，金额为172,307元； 证据三、2013年11月27日张朋顺的房屋诚意金182,307元收款收据一份； 证据四、福麟房地产客户更名审批单一份，2015年12月2日由张朋顺更名为傅胜君； 证据五、2015年12月2日由张朋顺更名为傅胜君的购房诚意金182,307元收款收据一份； 证据六、中国农业银行出具的借款凭证一份，借款人傅胜君，借款用途购买福麟小镇房屋3-1-1601，借款金额141,000元； 证据七、2017年4月24日中国农业银行股份有限公司邢台八一路支行出具的个人购房担保借款合同一份； 证据八、傅胜君与福麟公司签订的福麟小镇认购书一份； 证据九、2019年12月17日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明一份。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据一真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。身份证复印件不能证明傅胜君是涉案房屋的合法权利人。 对证据二真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。该回单收款人名称为于新，不能证明案外异议人付款的事实，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力，不能证明案外异议人傅胜君向被执行人支付购房款的事实。 对证据三真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据四真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。审批单没有审批单位盖章，没有相关人员签名。因此，真实性与合法性不予认可。张朋顺不是涉案房屋的合法权利人，涉案房屋仍登记在被执行人名下，案外异议人傅胜君不能取得涉案房屋的合法所有权。 对证据五真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。 对证据六真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力，不能证明案外异议人傅胜君向被执行人支付购房款的事实。 对证据七真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力，不能证明案外异议人傅胜君向被执行人支付购房款的事实。 对证据八真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点等均为空白，该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人傅胜君在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据九对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明傅胜君在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。桥西区福麟小区于2016年4月份开始陆续交付使用，高开区福麟小镇于2017年元月份开始陆续交付使用，南石门福麟小镇现在主体封顶，已停工三年，尚未交付。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台县房屋。 另查明，2013年12月27日，张朋顺向福麟公司支付购买福麟小镇3号楼1单元1601号房屋购房诚意金182,307元，福麟公司出据了收据。2015年张朋顺提出申请将购房人变更为案外人傅胜君，2015年12月2日，福麟公司给案外人出具了182,307元的房款收据。案外人与福麟公司签订了福麟小镇认购书，约定案外人购买福麟小镇项目3号楼1单元1601号房屋，该房屋于2017年6月30日前交付。2017年4月24日，案外人与中国农业银行签订个人购房担保借款合同。傅胜君提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明傅胜君没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房，现尚未交付案外人。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，2013年张朋顺与福麟公司约定，由张朋顺购买案涉房屋，后张朋顺申请将案涉房屋购买人变更为案外人，因此应视为案外人在2013年即与福麟公司签订了房屋买卖合同。案外人支付的房屋价款已超过合同约定总价款的百分之五十，且案外人现名下无房屋用于居住，案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台县房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张佳丽