广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11162号上诉人（原审被告）：何国民，男，汉族，1976年2月18日出生，住江西省丰城市************，公民身份号码362************619。委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区汇天物业管理有限公司，住所地广东省佛山******，统一社会信用代码914***********905A。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：黄志江，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。上诉人何国民因与被上诉人佛山市顺德区汇天物业管理有限公司（以下简称汇天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人何国民上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判汇天物业公司于判决生效之日起十日内向何国民退还合同保证金160542.7元；3.改判何国民使用汇天物业公司位于佛山市******酒店二楼的10个房间（即酒店餐厅），租赁物占有使用费按12000元/月计算；4.改判何国民不承担汇天物业公司支付的70000元律师费；5.本案原审、二审诉讼费由汇天物业公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、根据《租赁合同》第三条约定“自合同签订之日（即2017年12月28日）至2018年12月31日为临时租赁期”。第六条约定“如临租期或双方达成的临租存续期届满，汇天物业公司可提供何国民使用的客房数仍未达到100间或以上的，保证金在何国民结清所有租金、费用、经营费用后汇天物业公司全额退回，本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。”因合同约定的附条件“汇天物业公司可提供何国民使用的客房数仍未达到100间或以上的”不成立，那么，双方所签订的《租赁合同》则自动解除，双方应结清所有租金、费用、经营费用后退回保证金及水电预交费给何国民，但因汇天物业公司核对数目不清，才产生本次诉讼。何国民对原审法院核实的如下事实没有异议：1.何国民应支付水电费79580.71元；2.应支付截止至2018年10月底的租金184890.59元；3.应支付2018年11月、12月租金32000元；4.应支付酒店占有使用费（从2019年1月至2019年8月底止）87986元。合共384457.3元给汇天物业公司。何国民在签订《租赁合同》时已向汇天物业公司支付了合同保证金500000元和水电费预交款45000元合共545000元。原审法院应判决汇天物业公司可在何国民的保证金和预交水电费中直接扣减应付费用，然后退回多余款项160542.7元给何国民，但原审法院只认定了上述事实，没有作出保证金和预交水电费扣减是错误的，原审判决将会产生当事人另案起诉的诉讼成本和累讼，不利于案件纠纷的解决。二、根据《租赁合同》第六条规定，汇天物业公司在2018年12月31日前无法提供给何国民使用的客房数仍未达到100间或以上的，本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。因此，本案何国民不应承担任何违约责任，原审法院判决何国民支付租金、水电费的违约金是错误的。三、因汇天物业公司在履行《租赁合同》时严重违约，律师费应由汇天物业公司承担。根据《租赁合同》的约定，汇天物业公司应交付60个停车位给何国民使用，但至今为止仍无法提供，致使客人因无停车位而不入住酒店，从而严重影响何国民的利益，经何国民催促，汇天物业公司仍无法落实将60个停车位交付给何国民使用。此外，汇天物业公司至今仍未将法定代表人曾某1变更为何国民，致使部分客人把住宿费直接支付给第三人曾某1，由于汇天物业公司未办理工商变更手续，造成公司无法由何国民控制和管理，账户混乱。另，汇天物业公司交给何国民使用的142间房屋和铺面，因汇天物业公司分别拖欠142户业主2018年6月-8月的租金，业主们不断对何国民的经营进行干扰，致使142间房屋和铺面锐减至14间，造成何国民亏本经营。基于上述理由，汇天物业公司严重违反《租赁合同》的规定，已构成违约，故何国民无需支付律师费。四、关于酒店大堂的返还问题。众所周知，酒店大堂是全体业主共同使用的地方，不归汇天物业公司所有，况且何国民也没有占用酒店大堂。原审法院判决何国民返还酒店大堂属事实认定错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，显失公平，应撤销原审判决，依法改判，维护何国民的合法权益。汇天物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何国民未在原审就退还保证金进行反诉，故二审法院不应审理该诉请。何国民存在拖欠租金及水电费的行为，依照合同约定，汇天物业公司有权要求何国民支付租金及水电费的违约金、律师费。涉案酒店大堂属于汇天物业公司，何国民提出不应返还酒店大堂的诉请没有事实依据。汇天物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.何国民立即支付2018年9月至12月的租金28.2万元及滞纳金（以每月拖欠的租金70500元/月为基数，从当月6日起至清偿之日止，按日1‰计算，暂计算至2019年1月11日为22983元）；2.何国民支付水电费328861.32元及逾期违约金（按日1‰计算至清偿之日止，暂计算至2019年1月11日为58398.27元）；3.何国民支付汇天物业公司为其代缴的税费46652.18元；4.汇天物业公司没收何国民的保证金50万元；5.汇天物业公司、何国民签订的《租赁合同》于2018年12月16日解除；6.如合同解除后，何国民未及时归还租赁物的，应按70500元/月支付占有使用费至实际搬离之日止，暂计算至2019年1月8日为70500元；7.何国民支付律师费10万元。以上各项费用合计1409394.77元；8.本案诉讼费由何国民承担。诉讼过程中，汇天物业公司增加诉讼请求：何国民支付2018年7月至8月的租金286006.09元（2018年7月和8月的租金分别为81006.09元、20.5万元）及滞纳金（以每月拖欠的租金为基数，从当月6日起至清偿之日止，按日1‰计算，暂计算至2019年1月11日为45188.96元）。以上各项费用合计1740589.82元；9.本案诉讼费由何国民承担。汇天物业公司明确水电费是从每月的6日起，以当月拖欠的水电费计算滞纳金，每月的水电费具体如下：2018年1月的电费为42284.5元；2018年2月和3月的电费为39815.69元；2018年4月和5月的电费为47352.59元；2018年6月和7月的电费为68116.05元；2018年8月和9月的电费为48133.63元；2018年10月的电费为6332.38元；2018年11月的电费为26749.45元；2018年12月的电费为25763.56元。2018年1月至3月21日的水费为6191.76元；2018年3月22日至5月21日的水费为5441.02元；2018年5月22日至7月21日的水费为4993.83元；2018年7月22日至8月31日的水费为2224.05元；2018年9月1日至30日的水费为1964.92元；2018年10月1日至31日的水费为891.79元；2018年11月1日至30日的水费为1216.3元；2018年12月1日至31日的水费为1389.8元。原审法院认定事实：2017年12月28日，汇天物业公司（出租人，甲方）与何国民（承租人，乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条租赁物业定义1.租赁的具体范围、面积甲方出租给乙方的场地位于佛山市顺德区**********现天汇酒店的经营场地。该房产整体租赁，建筑面积为9207.85平方米（最终精确面积由房产部门测绘确认为准），具体为现天汇酒店一楼大堂，二楼除沐足经营项目已租用的7间已装修好的房间以外部分的房间10间，5-13楼全层（房间147间），15楼5间及其他酒店配套使用的楼梯、电梯、走道等公共场地，另外配套设施包括地上地下停车位60个。具体租赁场地交付时间及交付标准详见合同第十条约定。2.配套设施设备甲方提供的租赁物业配套设备设施明细及交付标准、交付现状详见合同附件《租赁物业配套设施清单》。4.为便于乙方开展经营，乙方可以以天汇酒店名义进行对外经营，具体以本合同第十四条约定以及乙方与天汇酒店股东签订的书面协议约定为准。无论乙方是否能够获取天汇酒店经营资质进行经营，均不影响乙方按期向甲方支付租金及相关费用之义务的履行。第三条租赁期限租赁期限15年，即从2019年1月1日至2033年12月31日止。合同签订之日至2018年12月31日为临时租赁期，其中：2018年1月1日至同年8月31日，按固定约定租金缴交；2018年9月1日至同年12月31日，按实际使用房间数缴交租金（具体见第四条租金缴交方式）。第四条租金数额及支付方式1.2018年1月1日至同年8月31日，每月租金205000元，租赁范围包括佛山市顺德区**********天汇公馆17、18号铺，208-217、501-517、601-617、701-717、801-816、901-916、1001-1016、1101-1116、1201-1216、1301-1316、1509-1513（共162间）装修房及配套地上、地下总共60个停车位。2.2018年9月1日至同年12月31日，每月租金在205000元基础上按照实际减少一间可供使用装修客房减租金1300元和管理费100元，合共1400元/间房实际结算。如当月签约长租可供使用客房数（特指天汇酒店原装修并使用中的客房）达到100间或以上，合同自动进入固定15年租赁期。3.2019年1月1日起，每月租金原则上按205000元+14楼12800元（16毛坯×800元/间）+15楼9000元（8毛坯×800元+2装修×1300元），合计226800元/月缴交（补充说明：2019年1月1日至同年4月30日为装修期，维持每月205000元不变，2019年5月1日起按照226800元/月缴交租金）。6.支付方式：按月交纳，本着先交纳租金后使用房屋的原则，于每月5日前交纳当月的租金，逾期不交，每天加收千分之一的滞纳金，乙方逾期十天未交房租，视为乙方单方终止合同，甲方有权收回房屋包括房屋内的全部物品。7.合同签订之日，乙方应预交第一个月租金205000元。以上租金价格为甲方收取乙方的实收价格，不包含租赁税费，乙方自愿承担因本次租赁所产生的所有税费（包括向甲方计征的部分在内），并由乙方自行向税务部门申报缴纳本次租赁相关租赁税费，如乙方未及时申报缴纳导致甲方损失（包括甲方代为支付租赁税费或受到税务处罚在内），均由乙方负责全额赔偿。第五条费用及税金的承担。1.租赁期间乙方实行合法经营、独立核算、自负盈亏，乙方在经营中的一切费用及税费含租赁税由乙方承担。2.租赁期间乙方因经营产生的税金由乙方自行承担，与甲方无关。乙方要求甲方就本次租赁事宜开具租赁发票的，甲方开具租赁发票所产生的应缴税费由乙方承担，且乙方应事先将开具租赁发票所需缴纳的租赁税费支付给甲方后，甲方再向乙方开具租赁发票。3.涉及乙方每月使用的水电费、空调费等所有费用由乙方承担，采取先付费后使用方式，预存多少使用多少，如需先使用后交费的，乙方必须缴纳相应保证金给甲方。4.租赁期间政府部门依据法律、法规征收与乙方经营有直接关系的相关费用，由乙方承担。第六条履约保证金1.本合同签订之日起乙方向甲方缴纳履约保证金50万元，用以担保本合同的履约。乙方在合同到期后，交出承租的房屋和房屋内的全部物品后，且乙方不欠任何租金、费用和不存在相关违约行为的情况下，由甲方10日内无息退还给乙方。2.合同生效后，因乙方原因导致合同终止或解除的，保证金不予退还。3.在临租期（即2018年12月31日）届满前一个月，如预计甲方可提供乙方使用的客房数未达到100间或以上的，乙方可提前一个月与甲方商讨合同存续事宜，并有权选择临租存续期，具体以双方协定为准。如临租期或双方达成的临租存续期届满，甲方可提供乙方使用的客房数仍未达到100间或以上的，保证金在乙方结清所有租金、费用、经营费用后甲方全额退回，本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。如双方就此另行达成协议的，按双方另行达成的协议执行。第八条甲方的权利和义务3.甲方出租给乙方的房屋其房产税、增值税、土地使用费、所得税、租赁登记管理费、如增加建筑面积需补交的地价和当地有关部门规定收取涉及房产的相关税费以及因本次租赁所产生的全部租赁税费概由乙方负责。第十一条甲方违约责任因甲方原因或甲方违约导致乙方无法正常经营或中断经营，可免除中断期间租金，还应向乙方支付乙方余下租约总月租数租金。第十二条乙方违约责任租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回乙方租赁的房屋，乙方应赔偿给甲方造成的经济损失：乙方逾期十天未付租金，甲方有权终止合同，收回房屋及房屋内的全部物品，造成甲方损失的还应赔偿甲方损失。乙方违约责任如下：4.乙方未按照约定支付租金及水电费等相应费用的，应由乙方承担自规定付款日后的第一日起计的以应缴费用总额为本金以每日千分之一为计付标准的逾期付款违约金，并且在乙方逾期期间，甲方有权进行督促，并停止为乙方提供水电供应和关闭乙方出入公共场地的通道。逾期达3日的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，同时按余下租约总月数（以解除合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金。8.合同因终止或被解除，乙方未及时向甲方返还租赁物的，乙方占用期间的相关费用按本合同规定由乙方继续承担，同时甲方有权没收乙方租赁保证金，并按余下租约总月数（以解除或终止合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金，自乙方逾期返还之日起，甲方有权按每日10000元的标准向乙方计收逾期占用费。同时甲方还有权采取强制措施限令乙方迁出及支付占用期间的逾期占用费、水电费等相关费用及违约金，在此期间甲方有权停止为乙方提供配套服务，包括水电供应，关闭乙方出入公共场地的通道，拆除及滞留乙方相应财产。9.因乙方有其他违约行为的，经甲方催告后仍未改正，导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权解除合同，没收履约保证金并按余下租约总月数（以解除合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金。10.因乙方违约导致甲方解除合同的，由此导致的甲方租赁物空置期间的租金损失由乙方负责承担。租赁物空置期间的租金损失按照解除合同时的租金标准自乙方向甲方返还租赁物之日起计算至甲方将租赁物另行出租时止，前述乙方应承担的租赁物空置期间租金损失以余下租约总月数租金损失为限。11.因一方违约导致对方主张权利而发生的费用[包括（但不限于）：律师代理费、诉讼或仲裁费、财产保全费及财产保全担保费、评估费、拍卖费、执行费、鉴定费、调查取证费、翻译费、证人补助费用、差旅费等]及损失赔偿费用由违约方承担。第十三条提前终止合同1.租赁期间，乙方提出终止合同，或违约无条件退出，保证金不退，限5天交出房屋和全部物品。在未能达成一致前，本合同仍继续履行。第十四条特别约定1.本合同签订生效，在乙方已依约缴足保证金和一个月租金的前提下，甲方保证在15天内协助乙方进行天汇酒店法定代表人的变更（变更为乙方或乙方指定人员），天汇酒店的公章及重要资料实行双方共管。第十六条本合同及附件一式二份，一经双方签署且乙方按照本合同约定按期足额支付了保证金及一个月租金后生效。本合同及附件双方各执一份，具有同等法律效力。上述房屋和铺面均是汇天物业公司从所有人处承租用于经营酒店式公寓，承租期间均为2013年9月1日至2018年8月31日，汇天物业公司可以转租。《租赁合同》签订后，何国民向汇天物业公司的法定代表人曾某1交付了租赁保证金50万元。何国民向汇天物业公司交付了水电按金4.5万元和一个月租金。汇天物业公司也将142间房屋和铺面交予何国民使用，但汇天物业公司未举证证明已依约交付60个车位给何国民使用。同时，汇天物业公司的法定代表人是曾某1，汇天物业公司并未依约将法定代表人变更为何国民。汇天物业公司与上述房屋和铺面所有人签订的合同于2018年8月31日到期后，汇天物业公司向何国民出租的房间数量急剧减少。汇天物业公司称从2018年9月起至2018年12月止共向何国民提供了36间房，但未举证证明。何国民称只提供了14间房，其提交了通过微信向曾某1发送具体房间号（均为5楼的14个房间）的表格。同时，双方均确认从2018年9月起至今何国民仍在使用二楼的10个房间（该10个房在何国民承租时就已改装成酒店餐厅）和酒店大堂。何国民使用上述10个房间和铺面等未向所有人支付过费用。汇天物业公司制作了一份《10月15日对账单》，通过微信发送给何国民，何国民于2018年10月15日签名确认后将该对账单通过微信回传给汇天物业公司。《10月15日对账单》的具体内容详见本判决的附件。对账后，何国民再未向汇天物业公司支付过款项。2019年2月14日，中铁十一局集团第一工程有限公司南沙港铁路NSGZQ-3标工程指挥部向汇天物业公司控制使用的汇天酒店的账户汇入2018年7月至8月的房费8014元，汇天物业公司未举证证明该款项已交给何国民。2019年1月12日，汇天物业公司、何国民签订了一份《水电费汇总》，主要内容如下：2018年1月1日至2月1日电费42284.5元；2018年2月1日至同年4月1日电费39815.69元；2018年4月1日至6月1日电费47352.59元；2018年6月1日至8月1日电费68116.05元；2018年8月1日至10月1日电费48133.63元；2018年10月1日至31日电费6332.38元；2018年10月31日至11月30日电费26749.45元；2018年11月30日至12月31日电费25763.56元；2018年1月1日至3月21日水费6191.76元；2018年3月21日至5月21日水费5441.02元；2018年5月21日至7月21日水费4993.83元；2018年7月21日至8月31日水费2224.05元；2018年8月31日至9月30日水费1964.92元；2018年9月30日至10月31日水费891.79元；2018年10月31日至11月30日水费1216.3元；2018年11月30日至12月31日水费1389.8元。上述费用总计328861.32元。注：157间房是大堂、广告牌、209至217、501至517、601至617、701至717、801至816、901至916、1001至1016、1101至1116、1201至1216、1301、1303至1316。汇天物业公司委托广东聚理律师事务所代理本案纠纷，该所出具了10万元的律师费发票，并指派了律师出庭参加诉讼。因何国民拒不支付租金等费用，汇天物业公司遂诉至原审法院，原审法院于2019年3月5日向何国民送达了起诉状副本等应诉材料。诉讼过程中，原审法院依法告知何国民可以提起反诉，但其并未在原审法院指定的期间提起反诉。原审法院认为，《租赁合同》是汇天物业公司、何国民的真实意思表示，除违约金约定过高需要调整外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于《租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”汇天物业公司请求解除合同，何国民在2019年3月5日收到民事起诉状副本等应诉材料后，并未对汇天物业公司的该项主张提出异议，《租赁合同》依法应于该日解除。汇天物业公司请求确认《租赁合同》于2018年12月16日解除的主张，没有依据，原审法院不予支持。关于租赁保证金是否应予没收的问题。《租赁合同》第四条第2款约定：“2018年9月1日至同年12月31日，每月租金在205000元基础上按照实际减少一间可供使用装修客房减租金1300元和管理费100元，合共1400元/间房实际结算。如当月签约长租可供使用客房数（特指天汇酒店原装修并使用中的客房）达到100间或以上，合同自动进入固定15年租赁期。”由此可知，何国民与汇天物业公司签订《租赁合同》的最终目的是希望汇天物业公司能够提供100间或以上的房屋，达到规模经营的目标，从而获得利润。然而，汇天物业公司与上述房屋和铺面所有人签订的合同于2018年8月31日到期后，汇天物业公司向何国民出租的房间数量急剧减少，与双方合同约定的如2018年9月签约长租可供使用客房数达到100间或以上，合同自动进入固定15年租赁期的目标差距非常大。此外，何国民也是按合同的约定计算租金等费用，虽然何国民在签订《10月15日对账单》后未及时付清款项确属违约，但汇天物业公司以此为由请求没收租赁保证金50万元显失公平，毕竟无法继续履行合同的原因是汇天物业公司未提供100间或以上的房屋供何国民使用，导致何国民无法达到规模经营的目标，进而无法获得其预期的利润。因此，原审法院对汇天物业公司请求没收何国民的租赁保证金50万元的主张不予支持。关于何国民是否应支付汇天物业公司代交的税费46652.18元的问题。《10月15日对账单》第37项显示，何国民在2018年1月至6月应交税费42590.11元；《10月15日对账单》第38条显示，何国民在2018年7月至9月应交税费4062.07元。上述税费合计46652.18元（42590.11元+4062.07元）。因上述税费已作为何国民应向汇天物业公司支付的税费纳入《10月15日对账单》中，故汇天物业公司的该项请求属于重复主张，原审法院不予支持。关于何国民是否应支付水电费及逾期违约金的问题。根据《10月15日对账单》第34项显示，何国民应付的2018年7月21日至同年8月31日的水费已纳入该对账单，故何国民尚欠汇天物业公司2018年9月1日至同年12月31日的水费为5462.81元（1964.92元+891.79元+1216.3元+1389.8元）。《10月15日对账单》第35项显示，何国民应付的2018年8月1日至同年8月31日的电费已纳入该对账单，故何国民尚欠汇天物业公司2018年9月1日至同年12月31日的电费为74117.9元[(48133.63元-32861.12元)+6332.38元+26749.45元+25763.56元]。上述水电费合计79580.71元。《租赁合同》第五条第3项约定：“涉及乙方（何国民）每月使用的水电费、空调费等所有费用由乙方（何国民）承担，采取先付费后使用方式，预存多少使用多少，如需先使用后交费的，乙方（何国民）必须缴纳相应保证金给甲方（汇天物业公司）。”何国民交付了水电保证金4.5万元，其依约可以先使用水电，后支付水电费。因《租赁合同》并未约定水电费的具体支付日期，且于2019年1月12日才最终确定具体金额，故上述费用的违约金宜从2019年1月12日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算，原审法院对汇天物业公司超出上述部分的主张不予支持。关于何国民是否应支付2018年7月至8月的租金及滞纳金问题。根据《10月15日对账单》第1项和第14项显示，上述租金、汇天物业公司返租何国民房屋的租金、汇天物业公司代何国民向客人收取的房费以及何国民欠汇天物业公司的水电费、税费等费用均纳入该对账单中，且双方并未明确汇天物业公司返租何国民房屋的租金、汇天物业公司代何国民向客人收取的房费是优先抵扣何种费用，双方只有在明确约定了款项的支付顺序后再仔细对账才能确定各种费用的具体金额。在双方均不明确何国民是否有拖欠2018年7月至8月的租金的情况下，汇天物业公司请求根据《租赁合同》的约定计算违约金的主张显然没有依据，原审法院不予支持。何国民已于2018年10月15日在《10月15日对账单》上签名确认尚欠184890.59元，故该款项的违约金宜从2018年10月15日起按月利率1.5%计算至实际清偿之日止。关于何国民是否应支付2018年9月至12月的租金及违约金（滞纳金）的问题。在上述期间，何国民租用了汇天物业公司24间房，根据《租赁合同》的约定，每月租金应为1.18万元[205000元-（162间-24间）×1400元/间]。根据《10月15日对账单》显示，2018年9月、10月的租金为1.6万元/月，因该对账单是双方的真实意思表示，具有法律效力，故2018年11月、12月的租金也应为1.6万元/月。因2018年9月、10月的租金已纳入《10月15日对账单》，且原审法院对该对账单所载费用已经支持，故不予重复计付。2018年11月、12月的租金金额未与其他费用混淆，而何国民未依约支付已属违约，故何国民分别应从2018年11月6日、12月6日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算违约金，原审法院对汇天物业公司超出上述部分的主张不予支持。关于租赁物的返还及占有使用费的支付问题。因《租赁合同》已被解除，何国民继续占有使用二楼的10个房间（该10个房在何国民承租时就已改装成酒店餐厅）和酒店大堂没有依据，依法应予返还。如果按《租赁合同》第四条约定的公式计算占有使用费，那么何国民无需支付，鉴于何国民实际占有使用了上述房屋，不支付占有使用费明显有失公平，故原审法院酌情按1200元/月计算每间房的占有使用费，即何国民从2019年1月起每月应支付占有使用费1.2万元，直至归还上述租赁物为止。汇天物业公司于2019年2月14日收取中铁十一局集团第一工程有限公司南沙港铁路NSGZQ-3标工程指挥部的房费8014元后，未返还给何国民，该款项应予以抵扣。该费用在何国民应支付的占有使用费中抵扣，经抵扣，何国民应向汇天物业公司支付2019年1月的占有使用费为3986元，之后的占有使用费按上述标准计算至归还上述租赁物为止。关于律师费问题。就律师费负担问题，《租赁合同》第十二条第11项有约定，且汇天物业公司委托的律师出庭参加了诉讼，原审法院对汇天物业公司的律师费请求应予支持，但根据本案的具体情况，原审法院酌情支持7万元，超出部分不予支持。因何国民未在本案中提起反诉，故原审法院在本案中对汇天物业公司应何时退还租金保证金以及是否应退回水电保证金的问题不予审查处理，何国民可以与汇天物业公司协商处理或另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司支付水电费79580.71元及违约金（从2019年1月12日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；二、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司支付截至2018年10月底止的租金等费用184890.59元及违约金（从2018年10月15日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；三、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司支付2018年11月、12月的租金32000元及违约金（2018年11月的租金16000元和2018年12月的租金16000元，分别从2018年11月6日、12月6日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；四、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司返还位于佛山市顺德区*****************的10个房间（该10个房现已改装成酒店餐厅）及酒店大堂；五、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司支付上述第四个判项的租赁物的占有使用费（2019年1月的占有使用费为3986元，从2019年2月起至返还租赁物之日止，按12000元/月计算）；六、何国民于判决发生法律效力之日起三十日内向汇天物业公司支付律师费7万元；七、驳回汇天物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10232.65元（汇天物业公司已预交），汇天物业公司负担6232.65，何国民负担4000元。财产保全费5000元（汇天物业公司已预交），由汇天物业公司负担2000元，何国民负担3000元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人何国民与被上诉人汇天物业公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.保证金；2.何国民应否支付违约金；3.律师费；4.酒店大堂的返还。关于保证金的问题。何国民上诉主张扣除其应当支付的相应费用后，汇天物业公司应向其退还剩余保证金。本院认为，鉴于汇天物业公司在原审中诉请没收保证金，而何国民未在原审中提出反诉诉请将应交纳的租金、水电费从已支付的保证金和预交水电费中扣除并退还剩余保证金，故该诉请不属于原审法院审理的范围，原审法院不予审查正确，何国民可另行主张。关于何国民应否支付违约金的问题。何国民上诉主张依照《租赁合同》第六条的约定，涉案合同自动解除，双方互不承担任何违约责任，故何国民无需支付违约金。本院认为，虽然涉案《租赁合同》第六条约定“如临租期或双方达成的临租存续期届满，甲方可提供乙方使用的客房数仍未达到100间或以上的，保证金在乙方结清所有租金、费用、经营费用后甲方全额退回，本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。”，但何国民在涉案合同符合约定解除条件时并未行使解除权，仍然继续占有使用涉案租赁物，并于2018年10月15日签订《10月15日对账单》，认可尚欠租金184890.59元，于2019年1月12日签订《水电费汇总》，且在2018年11月以后未向汇天物业公司交纳租金（占有使用费）和水电费，已构成违约，原审法院依照涉案合同的履行程度、双方当事人的过错程度以及预期利益损失，酌定按月利率1.5%计算违约金并无不当，本院予以维持。何国民的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。何国民上诉主张汇天物业公司存在未依约交付车位、未协助办理工商变更登记、干扰经营等严重违约行为，律师费应由汇天物业公司承担。本院认为，涉案《租赁合同》签订后，在实际履行过程中，何国民并未就汇天物业公司未依约交付车位、未协助办理工商变更登记、干扰经营为由主张扣减免租金及主张解除合同。另，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案何国民未提交相应证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。如前所述，何国民未依约及时支付租金、水电费，构成违约，依照涉案《租赁合同》第十二条第11项的约定，原审法院酌定何国民承担70000元律师费并无不当，本院予以维持。何国民的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于酒店大堂的返还问题。何国民上诉主张不应返还酒店大堂。经核查，涉案《租赁合同》约定汇天物业公司将天汇酒店一楼大堂及相应房间出租给何国民，现涉案《租赁合同》已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，何国民应依约将一楼大堂返还给汇天物业公司。原审法院对此认定正确，本院予以维持。何国民主张不应返还大堂的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。何国民的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20465.3元，由上诉人何国民负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十九日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理