济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初4495号原告：济南市轻工业品进出口公司，住所地济南市。破产管理人：济南市轻工业品进出口公司清算组。委托诉讼代理人：陈亮，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦文超，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。被告：山东凯信进出口有限公司，住所地济南市。法定代表人：李英，执行董事。委托诉讼代理人：张继平，山东国盾律师事务所律师。被告：山东德汇实业集团有限公司，住所地山东省郓城县。法定代表人：刁楚玲，经理。委托诉讼代理人：罗曼，女，1983年6月20日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：郓城七星华誉大酒店有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：罗曼，经理。被告：薛志超，男，1990年12月8日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：郝洪玮，山东国曜律师事务所律师。原告济南市轻工业品进出口公司（以下简称轻工业品公司）与被告山东凯信进出口有限公司（以下简称凯信公司）、被告山东德汇实业集团有限公司（以下简称德汇公司）、被告郓城七星华誉大酒店有限公司济南分公司（以下简称七星华誉公司）、被告薛志超物权保护纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2019年11月12日公开开庭审理了本案。原告轻工业品公司的委托诉讼代理人陈亮、焦文超、被告凯信公司的委托诉讼代理人张继平、被告德汇公司的委托诉讼代理人罗曼、被告七星华誉公司负责人罗曼、被告薛志超的委托诉讼代理人郝洪玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工业品公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令四被告支付自2015年8月5日起至2019年3月26日止的房屋占有使用费1821918元；2.诉讼保险费4000元。事实与理由：本案涉案房屋原为轻工业品公司所有，后因与凯信公司存在民事纠纷，通过贵院（2009）槐商初字第968号《民事调解书》将涉案房产过户至凯信公司名下。后轻工业品公司通过贵院（2014）槐商再初字第1号民事判决将上述《民事调解书》予以撤销。2015年7月6日，贵院作出（2015）槐执字第499-1号执行裁定，将涉案房产执行回转。2011年11月5日，凯信公司将涉案房屋出租给德汇公司。2014年5月10日，德汇公司又将涉案房屋转租给七星华誉公司。2016年5月15日，七星华誉公司再次将涉案房屋转租给薛志超直至2019年7月15日。2019年3月26日，涉案房屋被法院依法拍卖。自2015年7月6日贵院出具执行回转裁定后，涉案房屋的实际所有权回转至轻工业品公司名下，凯信公司对涉案房产的所有权丧失，其出租轻工业品公司所有的房屋的行为，侵害了轻工业品公司对于房屋占有、使用、收益、处分的合法权利。作为房屋的实际所有权人，轻工业品公司要求四被告承担相应责任。凯信公司辩称，关于2015年8月5日到2019年3月26日期间的房屋占有使用费，其中自2015年8月5日到2017年6月10日期间的租金928860元，德汇公司已将该租金交付答辩人。其余时间的房屋占有使用费应由其他被告承担。实际上薛志超已将899109元租金交付至贵院。凯信公司仅仅应当将928860元支付给轻工业品公司，但同时自2015年8月以来，凯信公司为德汇公司代交了房产税等税款一共是299386.78元，该代交的税款依法应当在928860元中予以抵消扣除。同时，又因为轻工业品公司尚欠凯信公司巨额款项，仅仅（2014）槐商再初字第1号民事判决确定的债权本金为500万元，答辩人要求在同等金额范围内予以抵消。本案不属于共同侵权，凯信公司不应当承担连带责任，因为连带责任的承担需要法律规定或者当事人合同约定，而这两种情况本案都不具备，被告之间并没有共同过错，也没有主观和客观上的关联共同，不应当承担连带责任。德汇公司辩称，我公司确实向凯信公司交纳了从2015年8月5日到2017年6月10日的租金928860元，之后的租金因为执行回转并不知房产实际所有权人，根据不动产登记中心查询，现在的房屋产权人仍为凯信公司，因此，德汇公司不知道应向轻工业品公司交纳还是向凯信公司交纳。我公司确实收到了与七星华誉公司签订《房屋租赁合同》期内的全部租金。七星华誉公司辩称，我公司已按照与德汇公司签订的《房屋租赁合同》向德汇公司支付了合同期内的租金。我公司不应再向轻工业品公司承担任何责任。薛志超辩称，自2016年5月15日至2018年3月14日房屋租金100万元已支付给了七星华誉公司，自2018年3月15日到2019年7月15日期间的房屋占有使用费899109元已支付到了贵院，并且答辩人已将涉案房屋在2019年7月17日交付给了七星华誉公司。因此，答辩人不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯信公司与轻工业品公司买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月28日作出（2009）槐商初字第968号《民事调解书》。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告轻工业品公司欠原告凯信公司预付货款100万元，于2010年1月10日前付清；二、被告轻工业品公司双倍返还原告凯信公司定金400万元，于2010年1月10日前付清。三、如果被告轻工业品公司不能按时履行上述条款，则被告轻工业品公司同意以济南市和263号的房产（房产证号为济槐房字第*****号、面积1983.6平方米）和土地（土地证号为槐荫国用93第***号、面积1112.5平方米）作价516.32万元，折抵给原告凯信公司，双方并于2010年1月20日前办理房产和土地的过户手续，原告凯信公司在办理完毕过户手续后的十日内将余款16.32万元返还给被告轻工业品公司。四、本案案件受理费46800元，减半收取23400元，诉讼保全费5000元，合计为28400元，由原告凯信公司和被告轻工业品公司各负担14200元。”上述《民事调解书》生效后，轻工业品公司向本院申请强制执行，案号：（2010）槐执字第105号。轻工业品公司申请将济南市房产和土地予以抵顶。执行过程中，本院向济南市房产管理局送达协助执行通知书，请求协助将轻工业品公司（原名山东省轻工业品进出口公司济南支公司）所有的位于济南市（原门牌号为济南市经三路289号）的房产（证号为济槐房字第*****号、面积1983.6平方米）过户给凯信公司，办理上述房屋交纳税款事宜。房产管理局将涉案房屋办理至凯信公司名下，证号：济房权证槐字第*****号。原审原告凯信公司与原审被告轻工业品公司买卖合同纠纷一案，经本院审判委员会讨论决定，于2013年11月18日作出（2013）槐民监字第1号民事裁定，再审该案。经审理，本院于2014年7月3日作出（2014）槐商再初字第1号民事判决，判决如下：“一、撤销本院（2009）槐商初字第968号民事调解书。二、解除原审原告凯信公司与原审被告轻工业品公司于2009年8月17日签订的买卖合同。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原审被告轻工业品公司偿付原审原告凯信公司预付款100万元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原审被告轻工业品公司偿付原审原告凯信公司双倍定金400万元。”该民事判决已经发生法律效力。本院于2015年7月6日作出（2015）槐执字第499-1号执行裁定，裁定如下：“凯信公司应在本裁定生效之日起五日内将位于济南市1幢房产（房产证号为济房权证槐字第*****号）退还给轻工业品公司，并在本裁定生效之日起五日内协助过户给轻工业品公司，轻工业品公司应在本裁定生效之日起五日内向凯信公司返还已取得的款项149000元及孳息。”该裁定已于2015年8月5日送达轻工业品公司，已于2015年8月6日送达凯信公司。另查明，凯信公司与德汇公司于2011年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定凯信公司将涉案坐落于本市槐荫区经三路261号房屋出租给德汇公司，租赁期为10年，自2011年11月10日至2021年11月9日止。德汇公司已向凯信公司交纳租金截止至2017年6月10日；之后的租金，德汇公司未支付。现涉案房屋由德汇公司使用中。德汇公司与七星华誉公司于2014年5月10日签订《房屋租赁合同》，约定德汇公司将涉案房屋出租给七星华誉公司，租赁期限自2014年5月10日至2019年5月9日，七星华誉公司已将租期内的租金支付给了德汇公司。七星华誉公司与薛志超于2016年5月15日签订《房屋租赁协议》，约定七星华誉公司将涉案房屋出租给薛志超，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日。租赁期满后，薛志超继续使用涉案房屋至2019年7月17日。七星华誉公司与薛志超、山东同达信介经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，于2019年4月25日作出（2018）鲁0104民初6724号民事判决，判决如下：“一、原告七星华誉公司与被告薛志超于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议》，于2018年10月18日向本院主张权利之日解除。二、被告薛志超自本判决生效之日起三十日内，将承租的原告七星华誉公司转租的济南市房屋腾空返还给原告，并恢复原状。三、被告薛志超自本判决生效之日起十日内，支付原告七星华誉公司自2018年3月15日起至2018年10月14日止的租金50万元；自2018年10月15日起至腾房之日止、按《房屋租赁协议》约定的租金计算的占有使用费一并付清。四、被告薛志超自本判决生效之日起十日内，返还原告七星华誉公司交付的营业执照、发票专用章、发票打印机。五、驳回原告七星华誉公司的其他诉讼请求。六、驳回原告七星华誉公司对被告山东同达信介经贸有限公司的诉讼请求。”薛志超不服该判决向山东省济南市中级人民法院提起上诉。后薛志超于2019年9月26日向山东省济南市中级人民法院提交撤回上诉申请，以其已与被上诉人达成和解协议且已履行完毕为由请求撤回上诉，山东省济南市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）鲁01民终8488号民事裁定，裁定如下：准许薛志超撤回上诉。一审民事判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。另查明，薛志超于2019年7月17日将涉案房屋退还七星华誉公司。薛志超将2018年3月15日至2019年7月15日的房屋占有使用费899109元已交付至本院。七星华誉公司于2019年7月18日将涉案房屋退还德汇公司。另查明，本院于2019年10月12日作出（2018）鲁0104执恢312号之二执行裁定，裁定如下：“一、位于本市槐荫区经三路261号1幢（证号：槐*****号）、2幢（槐****号）房产及土地（证号：槐荫国用（93）字第***号、地号：030518038号，面积1112.5平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人济南市住房和城乡建设局所有。二、买受人济南市住房和城乡建设局应持本裁定书到相关管理部门办理产权过户登记手续。”2019年3月26日竞买人济南市住房和城乡建设局以22094410元的最高价竞得。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，凯信公司与德汇公司之间、德汇公司与七星华誉公司之间、七星华誉公司与薛志超之间就涉案房屋签订租赁合同及约定相应事项均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，关于轻工业品公司将涉案房屋折抵所欠凯信公司款项的民事调解书已被生效法律文书所撤销，本院已依法作出执行回转裁定，裁定送达之日即2015年8月5日，轻工业品公司成为涉案房屋所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。关于自2017年6月11日始，涉案房屋占有使用费的收取主体问题。经审查，凯信公司与德汇公司之间的《房屋租赁合同》合法有效，但德汇公司自2017年6月11日开始未按照合同约定支付租金，则凯信公司对德汇公司享有到期债权，但轻工业品公司已于2015年8月5日取得涉案房屋的所有权。根据物权优先原则，轻工业品公司向德汇公司收取德汇公司未履行部分的房屋占有使用费合法有据，本院予以支持。凯信公司对此无异议，本院予以采信。关于凯信公司代缴的涉案房地产税应否折抵房屋占有使用费问题。凯信公司辩称应予折抵，并提交会计凭证加以佐证，轻工业品公司表示同意抵减税金本金，但不同意折抵会计凭证中所涉的利息。经审查，涉案房屋所涉的房地产税应由房屋所有权人缴纳，轻工业品公司作为房屋所有权人应依法缴纳，凯信公司代缴的房地产税可折抵其应支付的房屋占有使用费。因凯信公司与德汇公司在《房屋租赁合同》中明确约定房屋和土地的产权税由凯信公司交纳，签合同当时凯信公司也系涉案房屋的产权登记人，其未及时交纳房地产税而产生的利息，应由凯信公司承担，故对凯信公司辩称的利息折抵意见，本院不予采信。关于凯信公司辩称的生效判决所确认的债权本金500万元予以折抵房屋占有使用费的问题。轻工业品公司辩称与本案无直接的法律关系，应另行处理。经审查，轻工业品公司已向本院申请进行破产清算，本院也已作出（2019）鲁0104破申1号民事裁定，受理轻工业品公司的破产清算申请。裁定中明确载明轻工业品公司已资不抵债，不能清偿到期债务，凯信公司仅是轻工业品公司的债权人之一。凯信公司辩称的折抵事宜将损害其他债权人的合法权益，故对凯信公司的该项辩解意见，本院不予采信。轻工业品公司主张自2015年8月5日起至2019年3月26日止的房屋占有使用费1821918元。其中自2015年8月5日至2017年6月10日的房屋占有使用费，凯信公司辩称其自认交纳，但应扣减其代缴的房地产税，经核算代缴的房产税为254165.04元（2015年8月5日至2019年3月26日），轻工业品公司对此无异议，本院予以采信。按照凯信公司与德汇公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算得出926027.39元，扣减代缴税款后还应支付671862.55元，凯信公司应予支付。自2017年6月11日始至2018年3月14日期间，薛志超一直在使用涉案房屋，但薛志超已经按照其与七星华誉公司签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准将租金支付给了七星华誉公司。自2018年3月15日至2019年3月26日（济南市住房和城乡建设局于2019年3月26日竞得涉案房屋日）期间的房屋占有使用费，薛志超也已按照已生效的（2018）鲁0104民初6724号民事判决履行了支付款项义务，薛志超与七星华誉公司之间的《房屋租赁协议》也已被判令解除。另外，轻工业品公司提起本案诉讼前，七星华誉公司也已经按照其与德汇公司签订的《房屋租赁合同》履行了支付租金的义务，并且将涉案房屋也退还给了德汇公司。综上，轻工业品公司提起本案诉讼前，七星华誉公司、薛志超均按照各自租赁合同约定履行了相应的义务，故轻工业品公司主张七星华誉公司、薛志超承担责任依据不足，本院不予支持。自2017年6月11日至2019年3月26日期间的房屋占有使用费应由德汇公司负担，按照凯信公司与德汇公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金计算标准计算得出895890.41元，德汇公司应予支付。轻工业品公司主张诉讼保险费4000元，提交保险费票据佐证，四被告无异议。经审查，审理过程中，轻工业品公司申请冻结凯信公司银行存款200万元或查封同等价值的相应财产，提交中华联合财产保险股份公司诉讼财产保全责任保单保函作为担保，为此支出诉讼保险费4000元。本院认为，轻工业品公司为维护自身合法权益，申请财产保全是对自身合法权利的行使，符合相关法律规定，为此支出的诉讼保险费为必要支出费用，轻工业品公司主张凯信公司承担责任的诉求也已被本院支持，故轻工业品公司的该项诉求合法有据，本院予以支持，凯信公司应予负担。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条规定，判决如下：一、被告山东凯信进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市轻工业品进出口公司支付房屋占有使用费671862.55元;二、被告山东凯信进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市轻工业品进出口公司支付诉讼保险费4000元;三、被告山东德汇实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市轻工业品进出口公司支付房屋占有使用费895890.41元；四、驳回原告济南市轻工业品进出口公司对被告郓城七星华誉大酒店有限公司济南分公司、被告薛志超的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21234元，减半收取10617元，原告济南市轻工业品进出口公司负担1481元，被告山东凯信进出口有限公司负担3915元，山东德汇实业集团有限公司负担5221元。诉中财产保全费5000元，由被告山东凯信进出口有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇一九年十二月十二日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦