北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48147号原告：张旭霞，女，1966年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：王春凤，女，1972年11月7日出生，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱正文，男，北京善德行天下教育投资有限公司总经理，住河北省廊坊市三河市燕郊开发区。原告张旭霞与被告王春凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭霞及委托诉讼代理人黄晓蕾、李瑞，被告王春凤及委托诉讼代理人朱正文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张旭霞向本院提出诉讼请求：1.判令王春凤退还租金315000元，并按同期银行贷款利率4.35%的标准赔偿损失，自2018年12月28日直至全部清偿完毕之日止（暂计算至2019年6月3日为5931.49元）；2.判令王春凤退还押金15000元；3.诉讼费王春凤承担。事实和理由：2016年8月22日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，我租赁王春凤位于文慧园北路x号院x单元xx号房屋，租期自2016年8月25日至2018年8月24日，月租金1.3万元；我实付押金1.3万元，已履行完毕。2018年4月11日，双方再次签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租期自2018年8月25日起至2020年8月24日止；租金支付方式为年付，第一年租金为18万元，于2018年8月25日前支付；第二年租金为19.44万元，于2019年8月25日之前支付；房屋租赁押金为1.5万元。合同约定，租赁期内，需提前收房或提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，王春凤还应退还相应的租金。2018年9月1日，王春凤以我未按约定支付租金已超过5日为由，要求解除合同并限我5日内搬离。我表示由于疏忽忘记支付，可以立即付清租金，但王春凤不同意，并要求将房屋租金涨至年租金20万元。2018年9月4日，双方签订《补充协议》，调整租金及支付方式。我自2018年9月1日至9月26日，先后支付34万元租金及2000元押金，2016年我支付的1.3万元押金继续作为《租赁合同》的押金。2018年9月26日，王春凤出具《收条》。由于添置了三角钢琴及母亲要来北京同住等原因，租赁房屋已经不能满足我的居住需要。2018年11月27日，我通过微信询问王春凤提前退租的条件，王春凤答复：“按合同上有。付一个月违约金。”我即提出提前退租。我找新房源过程中也与王春凤沟通，建议其马上把房源挂出去并表示配合看房。我找到房源后,在11月30日签订合同前特意打电话给王春凤，确认王春凤同意把12月27日以后的房租退还我。2018年12月3日，王春凤到房屋来丈量尺寸，与我协商：学校年终奖金发放会延迟，目前先退一部分，余额在学校年终奖发放之后支付。我表示如果时间太长，需要支付利息。2018年12月6日，王春凤突然以当前为租房淡季、违约金不足以弥补损失为由不同意我提前退租。此后，我多次主动与其联系，希望其按照之前协商确定结果及合同约定履行按时收房和退还租金、押金的义务，但其始终拒绝。2018年12月22日，我清空、保洁房屋，结清了水电气各项费用，并且通知王春凤在2018年12月27日前安排时间收房，但其拒不接收。自2018年12月27日至今，我多次联系王春凤要求其返还房屋租金及押金，并表明双方如此僵持并不利于事情解决，且王春凤一直不接收租赁房屋以及在房屋中介机构报高价的行为只会导致房屋继续空置，最终受损的是王春凤，我愿意无条件随时配合其收房。但王春凤不仅要求我承担一个月的租金作为违约金，还要求我赔偿三个月的房租作为空置期补偿，并按照剩余20个月租金的15%赔偿。我难以接受，但仍主动与其协商，并希望其先行退还一部分房屋租金，但王春凤一直拒绝，也不接收租赁房屋，并拖延至今，甚至要求我再行支付截至到目前的房屋租金。综上，鉴于《租赁合同》已明确约定提前退租的条件，双方权利义务对等，合法有效。王春凤违反《租赁合同》及协商结果的约定，在无正当理由的情况下恶意要求高额赔偿，拖延返还租金、押金及拒绝收房的行为不仅给我造成严重损失，也是导致租赁房屋空置至今的全部原因，其应当自行承担全部损失。为维护我的合法权益，故诉至法院。王春凤辩称，不同意张旭霞的全部诉讼请求。双方于2018年4月11日和9月11日签订了两年的租房协议和补充协议，而2018年11月27日，张旭霞以其母要来住（2016年其母亲就住在楼下）、钢琴没地方放置、表哥一家没地方住为由提出退租。2018年11月29日，张旭霞电话联系我说要搬家，我当时很气愤，签订的两年合同，三个月就要违约。8月，张旭霞没有依约交纳房租，我要求解除合同其不同意，一定要续签两年，才过了三个月到了淡季，张旭霞找到更便宜的房子就要退租。后张旭霞又打电话说要搬走，我当时正忙于研究生招生工作，表示她非要搬走我也没有办法。2018年12月3日，我不放心，过去看看房子，而且我女儿是建筑系学生，就让其帮我测量房屋尺寸以完成作业。我发现房屋楼上楼下都是东西，楼上客厅灯损坏，后张旭霞拿出《退租通知函》，我还是本着友好协商的态度和其商量，若退租可否推到5月份之后，张旭霞不同意。我于2018年12月6日向张旭霞提交了《退租申请的回复》，告知其由于合同签订租期为两年，2018年8月正值租房旺季，11月底至次年4月为租房淡季至少需要三个月空置期来寻找客户，带来的经济损失不是一个月房租违约金能补偿的，故不同意其退租申请，请张旭霞按照原约定的租房期限履行租房协议。2018年12月24日，我再次回复，并提出协商方案：1、履行合同至2019年8月25日，我退回剩余一年房租；2、张旭霞赔偿我三个月房租作为空置期补偿，由于市场存在淡旺季价差，按照剩余20个月租金的15%赔偿给我。后双方多次协商未能达成一致。2019年1月10日我收到张旭霞律师发来的律师函，双方都知晓并愿意通过法律途径解决。2019年5月8日，张旭霞又以微信方式告知我她还没有起诉，5月22日又说她自己的房屋也空置了一个多月没有租出去，行情不好，押金可以不退，房租从2018年12月28日之后退还给她。此时房屋已经形成了4个多月的空置期，张旭霞不顾事实，对我要求的空置期赔偿一律否定。双方一直未达成一致意见。我当时本想起诉张旭霞，但我3月7日半月板撕裂无法正常走路并于2019年4月23日至25日进行半月板手术，无法行动。自2018年12月底以来，我为了不扩大损失在各平台发布租房信息，并和中介联系、询问，但张旭霞因工作忙为由致使在2019年1月11日至2019年6月13日期间客户都没有看成房。直到2019年6月13日，张旭霞在没有和我交接的情况下，将电卡和钥匙邮寄给我，由于没有交接，我于2019年6月14日把电卡和钥匙又快递给张旭霞，直到2019年6月21日为了方便客户看房才从张旭霞办公室处借得钥匙一把。电卡和其他钥匙现仍在张旭霞处，也就是直到2019年6月21日前，房子一直在张旭霞控制之下。虽然张旭霞让我去其办公室拿钥匙，却从未提及房屋交接事宜，我把手术情况告知张旭霞，她也没有把钥匙送还给我。我在2019年6月21日领中介和客户看房时候发现防盗门有两个人为撬过的大洞，这样人为的痕迹给新租户带来不安全感，租户怀疑房屋被小偷偷过，而且冰箱、空调、灯具损坏，张旭霞从未向我提及反而要求全额退还押金。自2016年租房以来，张旭霞在2018年3月提出退租，2018年9月又不按时交纳房租，2018年11月又提出退租，两年多时间三次违约，不考虑给他人带来的损失。故我不同意解除合同，要求继续履行。根据租赁合同第8条，张旭霞提出的房屋终止合同的理由不符合合同约定的任何一条，她无正当理由终止合同，根据合同法第93条、第94条，张旭霞去年12月提出单方的解除是没有效力的；张旭霞合同终止的手续不符合法律规定，租房的时候正常都是交付钥匙、检查房屋等，退租的时候应该也是互相交付钥匙、水电卡、检查房屋等双方签字确认才算正常手续，到现在也只是在今年6月我去她办公室拿过钥匙，水电卡现在还在其手中。另外，我觉得，张旭霞处理不当才导致双方今天对簿公堂，因为她是违约方，应该积极主动处理好这个事情，但是她一直没有这个态度。本院经审理认定事实如下：王春凤（出租人、甲方）与张旭霞（承租人、乙方）于2016年8月22日签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市海淀区文慧园北路x号院x单元xx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，房屋租赁期为2016年8月25日至2018年8月24日。后双方于2018年4月11日再次就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为2018年8月25日至2020年8月24日；租金标准及支付方式为第一年2018年8月25日至2019年8月24日租金18万元/年（年付），于2018年8月25日前打到甲方指定账户；第二年房租增长8%，即2019年8月25日至2020年8月24日租金19.44万元/年（年付），于2019年8月25日之前打到甲方指定账户；押金1.5万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2018年9月4日，双方再次签订补充协议，载：由于2018年4月签订的协议已经部分履行，房客不同意解除合同。鉴于租金行情变化和乙方部分租金比合同约定时间晚交6日，乙方同意调整租金及支付方式，双方签订补充协议如下：1.2018年8月25日至2018年12月24日租金已于2018年4月支付，维持不变；2.2018年12月25日至2019年8月24日租金14万元，乙方已支付12.8万元，余额1.2万元在本补充协议生效时付清，扣除已经发生的大门门锁维修费用和网络安装费用合计3000元，两项单据交给甲方，乙方需支付的房租余额9000元；3.2019年8月25日至2020年8月24日租金20万元，于本协议生效后25天支付到合同约定账户；4.甲方收到两年房租后5日内，写出收据送达乙方；5.2020年8月24日合同到期前10天，乙方有义务配合甲方看房。后，张旭霞分次向王春凤支付了租金及押金。王春凤向张旭霞出具收条一张，其上载明收到张旭霞交来涉案房屋自2018年8月26日至2020年8月25日租金40万元，押金1.5万元。落款时间为2018年9月26日。2018年11月27日，张旭霞与王春凤通过微信进行沟通，张旭霞提交的聊天记录显示“海棠（霞）：王老师，我如果提前退租，是不是提前30天提出来就可以？然后你把我实际搬家时间以后的房租退给我？”“小灰鼠：按合同上有”“海棠（霞）：我付一万七的违约金是吧”“小灰鼠：付一个月违约金”“海棠（霞）：那我今天正式提出来要提前退租”“海棠（霞）：一个月租金如果按一年20万算，是16667吧？”等内容。12月3日双方再次通过微信进行沟通，显示“小灰鼠：您晚上方便吗？我想过去一趟”“海棠（霞）：六点半以后吧我现在还在单位”“小灰鼠：好的”。其中“海棠（霞）”为张旭霞，“小灰鼠”为王春凤，王春凤对上述聊天记录的真实性予以认可。2018年12月3日，张旭霞再次向王春凤送达书面退租通知函，载：张旭霞已于2018年11月27日在与王春凤的微信中正式提出，根据2018年4月11日双方签订的租赁协议第九条，提前退租涉案房屋，相关事宜还在微信和两次电话中进行了沟通。请根据合同约定准备好需要退还的租金和押金，张旭霞将按协议约定承担一个月房租的提前退租违约金。根据协议提前30日通知王春凤提前退租的约定，张旭霞将于2018年12月27日前搬离该房屋，具体日期可协商。张旭霞至迟承担至2018年12月27日以前的租金。王春凤后于2018年12月6日向张旭霞送达甲方王春凤关于乙方张旭霞提出退租申请的回复，载：张旭霞于2018年12月3日书面提出与王春凤签订的涉案房屋租赁合同的退租申请，由于租赁合同期限是从2018年8月25日至2020年8月24日，租期两年，王春凤不同意终止合同，原因如下：签合同的时间是2018年9月，那时正是租房旺季，而11月至第二年4月是租房淡季，现在突然提出退租，至少需要有三个月的空置期来寻找客户，给王春凤带来很大经济损失，这不只是一个月房租违约金所能弥补的，因此王春凤不同意张旭霞退租申请，请张旭霞按照合同期限从2018年8月25日至2020年8月24日履行租房协议。2018年12月11日，张旭霞向王春凤发送微信表示自己已于12月9日搬家，过两天彻底搬空，王春凤可以收房。王春凤于12月12日通过微信再次表示不同意退租，要求继续履行租赁合同。2018年12月22日，张旭霞通过微信向王春凤发送了涉案房屋部分照片，通知王春凤在27日前安排时间收房并退还房租、押金。12月24日王春凤通过微信提出协商方案：1.履行合同至2019年8月25日，剩余一年房租退回；2.张旭霞赔偿三个月房租作为空置期补偿，由于市场存在淡旺季价差，按照剩余20个月租金的15%赔偿。未果。2019年1月10日，张旭霞委托北京海润天睿律师事务所向王春凤发送律师函，在其中提出解决措施：王春凤将同意退还的租金在2018年12月27日至2019年1月3日间支付到张旭霞提供工行账号上，张旭霞收到上述租金后将房屋移交给王春凤，王春凤拒绝退还的租金作为争议金额通过诉讼或仲裁解决。亦未果。2019年6月13日，王春凤收到张旭霞邮寄的涉案房屋钥匙4把及电卡一张，次日王春凤将上述物品再次寄回张旭霞处。另，依据王春凤自行提交的其与房屋中介的聊天记录显示，王春凤自2019年1月即与房屋中介陆续就涉案房屋再次出租事宜进行沟通。王春凤认可2019年6月21日去张旭霞办公室取回涉案房屋钥匙一把以便带租户看房，并主张当日发现涉案房屋防盗门、冰箱损坏、空调不能启动、楼上客厅灯不亮。张旭霞对此不予认可，但认可防盗门确系在维修门锁时损坏。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张旭霞与王春凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。根据该租赁合同的约定，双方均有权在负担违约金的情况下解除合同。本案中，张旭霞要求提前退租，于2018年11月27日通过微信向王春凤主张退租，并于2018年12月3日向王春凤送达退租通知函，王春凤均认可收到。根据合同约定，提前退租的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还相应的租金。因张旭霞于2018年11月27日已明确向王春凤提出退租申请，故本院认定双方签订的房屋租赁合同于2018年12月28日解除。张旭霞提前退租已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即向王春凤支付一个月的租金作为违约金。同时，张旭霞亦应负担2018年8月25日至2018年12月27日期间的房屋租赁费用。鉴于张旭霞已提前支付了全部租金，为便于计算，故上述应支付的租金及违约金本院将在已支付的租金中予以扣除，对王春凤应返还的租金数额依法予以核算。经核，张旭霞该项诉讼请求的数额未超出本院核算范围，故本院对其该项诉讼请求予以支持。王春凤辩称张旭霞提前退租不合理，应继续履行合同的意见，无事实及法律依据，故本院不予采纳。双方就合同解除后的清算事宜应协商解决，尽量避免因合同解除对双方造成的损失。租赁合同解除后，双方均负有交接租赁房屋的义务。现根据双方当事人提交的证据及在庭审中的陈述来看，张旭霞虽持有争议房屋钥匙、电卡，但其提交的证据显示其已在2019年12月22日将涉案房屋腾空，并要求对涉案房屋进行交接，在未果后亦委托律师事务所向王春凤发送律师函并列明解决争议的方式，但王春凤均未同意，进而导致双方未能就剩余租金及押金等问题协商一致，房屋迟迟未正式交接，故本院确认王春凤对于涉案房屋不能及时交接负有责任，对王春凤的相应抗辩意见亦不予采纳。就本案押金一节，王春凤虽主张张旭霞损坏了涉案房屋部分设施，但鉴于涉案房屋未能及时、正常交接系王春凤之故，王春凤亦无证据证明上述设施系张旭霞损坏，故本院对其该项意见不予采信。其中防盗门损坏部分，因张旭霞认可系其维修门锁未果故造成损坏，故本院在其所交押金中酌情扣除500元，一并予以解决。同时，鉴于双方尚未对水、电进行结算，亦均未提交证据证明，本院对该部分暂不予处理，双方如需结算可另行处理。张旭霞另主张资金占用期间的利息损失，本院认为，本案涉案租金数额较大，王春凤至今未予返还确给张旭霞造成一定损失，张旭霞该项主张具备事实及法律依据，但结合本案判决作出之日的实际情况，本院将依法对计算标准予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王春凤于本判决生效之日起七日内退还张旭霞房屋租金315000元并支付损失（损失以315000元为基数，自二〇一八年十二月二十八日起至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至款项实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、王春凤于本判决生效之日起七日内退还张旭霞房屋押金14500元；三、驳回张旭霞的其他诉讼请求。如果王春凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3169元（张旭霞已预交），由王春凤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇一九年十二月十七日书记员  刘志超