贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初3938号 原告（反诉被告）：何敏，女，1970年10月7日出生，白族，住贵州省纳雍县。 被告（反诉原告）：纳雍中濠物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙街道办事处新街路中景濠庭三楼。统一社会信用代码91520525MA6DMH5G9E。 法定代表人：桂伟，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邱绍娥，贵州省纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。 原告何敏与被告纳雍中濠物业管理有限公司（下至判决主文前简称“中濠物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告中濠物业公司以原告何敏拖欠物业服务费为由提起反诉，本院经审查，本诉与反诉均属于物业服务合同纠纷，法律关系相同，符合反诉条件，本院予以准许决定合并审理，并于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告何敏、被告中濠物业公司委托诉讼代理人邱绍娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何敏向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告中濠物业公司赔偿原告车辆修理费1500元；2、判决被告中濠物业公司赔偿其无故停原告水电造成的经济损失1800元、原告家中数次被水淹造成经济损失1600元、原告两次找人疏通下水道600元、精神损害费3000元、误工费1000元，共计8000元；3、案件受理费由被告中濠物业公司承担。 事实及理由：因被告中濠物业公司未履行其相关责任，导致我长期生活在脏乱差的环境，我多次到被告中濠物业公司物管部反映，其态度生硬不予解决。水电是电力公司和自来水公司提供给我使用，我从不拖欠水电费，被告中濠物业公司却四次无故停我家的水电，给我家造成经济损失1800元。由于被告中濠物业公司管理不当，造成我家下水道堵塞致我家里多次被水淹，我多次向其反映均未得到解决，给我家造成损失1600元。又因为下水道不通，我两次请人疏通支付费用600元。为了找人疏通下水道，我产生了误工费1000元。特别是2019年9月12日，我停放在中景濠庭内的贵Ｂ-×××××号车辆被人砸坏挡风玻璃，花费修车费1500元，被告中濠物业公司对此不管不问，向其反映还被恐吓和威胁。被告中濠物业公司的上述行为，让我感受到黑恶势力的压制，使我身心受到了极大创伤，要求被告中濠物业公司赔偿我精神损失3000元。 被告中濠物业公司辩称，原告何敏已选择按物业服务合同纠纷处理本案。其主张的车辆修理费是1500元，该数额未得到我公司的确认，但其车辆受损的事实我公司予以认可。根据物业服务合同约定，双方的权利义务对等，我公司未对原告车辆损失1500元进行赔偿，是因为其拒不向我公司交清拖欠的物管费导致。尽管其未交清物管费，我公司也尽到了作为管理人员的职责。事故发生后，因找不到致害人，我公司要求原告将车开去修理再协商，其未在规定时间内修理。我公司针对停车问题专门制定了停车管理制度，该制度沿用原齐安房开公司制定的收费标准，原告何敏是知晓的，且其也按规定每月交纳了停车费120元。按照该停车管理制度规定，800元至2000元内的损失，我公司承担60%的赔偿责任。原告何敏主张的其他赔偿项目属于侵权性质，不应在本案中处理。况且我公司是按前期服务合同约定向其催交物业管理和服务费，何敏主张停水停电造成的损失无事实依据且不应由我公司承担。其下水道堵塞，即便不是我公司的原因造成，我公司也为其进行疏通并支付了相关费用。其屋内被水淹造成的损失，与我公司无关，不应由我公司赔偿。其主张的误工费更无证据支撑，不应支持；其主张的精神损失费于法无据不应支持。我公司未赔偿其修车损失，是因为其拖欠物管费导致双方发生纠纷，即便要赔偿也只能按照停车管理制度赔偿，但需要原告何敏交清物管费。 反诉原告中濠物业公司向本院提起反诉请求：判决反诉被告何敏支付拖欠的物业管理和服务费3717元及含滞纳金4753元共计8470元。 事实及理由：我公司为中景濠庭小区的物业服务企业，为该小区提供物业管理和服务。我公司从2017年3月1日进驻该小区，延续了之前纳雍县齐安房地产开发有限公司（下称“齐安房开公司”）与业主签订的合同约定的服务费标准，即向所有业主收取房屋建筑面积的1.3元/㎡的物管费，该费用包括物业服务费1元/㎡和电梯使用、电梯维护等费用0.3元/㎡。包括反诉被告何敏在内的广大小区业主均接受了我公司的物业管理服务，大多数业主与我公司签订了合同，对包括何敏在内的不愿意签订合同的业主，我公司都比照签订合同的业主履行应尽的义务，为何敏家疏通下水管道、打扫其厨房窗外平台费用都是我公司支付，但作为小区业主，何敏却拖欠我公司长达975天的物业管理和服务费。根据反诉被告何敏的房屋面积88.25平方米计算，从2016年8月2日起至2017年4月3日止，反诉被告何敏拖欠我公司270天的物业管理和服务费共计1026元；从2017年11月1日起至2019年10月16日止又拖欠了705天的物业管理和服务费2691元；此期间，反诉被告何敏仅交纳了2017年5月1日至2017年11月1日6个月的物业管理和服务费688元。其总计拖欠28个月的物业管理和服务费3717元。由于其长期拖欠我公司的物业管理和服务费，已构成违约，我公司主张按合同约定计收滞纳金4753元，总计8470元。双方经多次协商未果，故诉至法院。 反诉被告何敏辩称，滞纳金在民事诉讼范围内不应存在，是行政机关才能收取。物业管理和服务费是物业产权人委托物业管理公司管理小区产生的费用及经业主同意的其他费用。中濠物业公司提供的服务质量未达标准，其未履行物业服务却乱收费用，我没有得到相应的物业服务，可以拒交或少交。我于2013年12月入住中景濠庭小区至今，我厨房窗户外面的公共平台在我多次向被告中濠物业公司反映的情况下仅打扫过两次。为维护我们的合法权益，我及一些业主要求中濠物业公司安装监控等保障小区安全，但其不予理睬。2017年之前我厨房窗户外公共平台垃圾成山、臭气熏天，我多次反映，中濠物业公司均未处理，我才停止交纳物业管理和服务费。后经与中濠物业公司协商，其承诺对该平台履行打扫后，我才从2017年5月1日交纳了6个月的物业管理和服务费。由于中濠物业公司之后未按照承诺履行义务，再次让我的生活环境陷入恶劣的环境，我才停止交纳物管费，我拒交物管费是有原因的，不应该产生滞纳金。此外，既然中濠物业公司已沿用了齐案房开公司与业主签订的《商品房买卖合同》，就应承担齐安房开公司应支付给我的迟延办证违约金。 结合双方当事人的意见及本院采信的证据，本案认定如下事实：原告何敏是居住在贵州省纳雍县（身份证办成1幢3单元4层3号）的业主，被告中濠物业公司是2017年3月1日入驻该小区并在该小区从事物业管理服务的企业。2019年9月12日，原告何敏停放在中景濠庭小区内临时停车位的贵Ｂ-×××××号车挡风玻璃被不明原因损坏，原告何敏支付修理费1500元。由于未能找到致害人，双方亦未能对车辆损失赔偿事宜达成一致意见，原告何敏因此诉至本院。本案审理过程中，被告中濠物业公司以原告何敏拖欠物业管理和服务费为由提起了反诉，本院经审查，依法准许并决定合并审理。 另查明，位于纳雍县中景濠庭小区的房屋是案外人齐安房开公司开发的项目，该小区的前期物业管理服务是齐安房开公司的物管部负责。何敏所购房屋面积为88.25平方米。包括何敏在内的小区业主均与齐安房开公司在签订《商品房买卖合同》中的物业服务条款中同时签订了《前期物业服务合同》及《中景濠庭临时管理规约》，该合同约定在小区业主大会成立之前，同意由齐安房开公司在物业管理中代行业主大会职责，在本区域内代管小区的房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生的管理、绿化及公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营管理等。2013年8月2日交房时，何敏与齐安房开公司签订了《齐安·中景濠庭业主临时公约》和《齐安·中景濠庭前期物业服务协议》，上述合同、公约及协议明确约定了物业服务费按房屋建筑面积每平方米1元收取，公约及协议进一步明确电梯使用费按每平方米0.3元收取，在业主不交纳物业服务等费用达到一定时间后，物业管理部门可以将欠交费用名单公布，并可采取停水、停电等催缴措施，按欠款数额的日百分之三收取滞纳金。2017年3月1日，齐安房开公司与被告中濠物业公司签订了《中景濠庭物业服务合同》，将中景濠庭小区物业管理和服务交给被告中濠物业公司实施。被告中濠物业公司入驻中景濠庭小区后，沿用之前齐安房开公司与业主签订的合同、公约及相关协议，逐步与部分业主重新签订了《中景濠庭小区公约》，并制定了《纳雍中濠物业停车管理制度》。该制度规定室外停车场每月每辆车交纳卫生管理费120元。物业服务费沿用之前的标准按业主房屋建筑面积每平方米1.3元（含0.3元的电梯使用维护等费用）收取。本案原告何敏未与被告中濠物业公司重新签订相关协议或公约，但中濠物业公司均比照已重新签订合同或公约的业主提供了物业管理和服务，何敏以未享受到中濠物业公司的物业服务及其中濠物业公司的服务质量不符合合同约定标准等为由拒绝交纳物业服务费。2017年4月，中濠物业公司与何敏协商，双方达成口头协议，中濠物业公司同意对何敏厨房窗外的平台（该平台为房开公司建设形成但无通道通达，多由居住在何敏楼上的业主高空抛物污染）进行打扫清理。中濠物业公司经理桂伟在本院的询问笔录中陈述双方在协商时提到只要何敏从此正常交费，其对2017年4月之前何敏拖欠的物业服务费可不再补交。口头协议达成后，何敏向中濠物业公司交纳了2017年5月1日至2017年10月31日共6个月的服务费688元。从中濠物业公司提供的证据显示，其于2017年6月3日对何敏厨房外的平台卫生进行了打扫，支付费用500元。2019年2月17日，中濠物业公司为疏通何敏下水管道支付350元费用。自2017年11月1日以后，何敏以中濠物业公司未能按承诺定期对其厨房外的平台进行打扫为由拒绝交纳物业管理服务费至今。时至今日，中景濠庭小区业主未能成立业主委员会。本案原告何敏虽未签订《中景濠庭小区公约》，但按《纳雍中濠物业停车管理制度》的规定交纳了每月120元的卫生管理费，也向中濠物业公司交清了水电费。 结合双方的意见及查明的事实，本案争议的焦点是：1、原告何敏主张的各项损失应否由被告赔偿；2、反诉被告何敏拒交物业服务费的理由是否成立；3、何敏拖欠的物业服务费数额如何认定。 本院认为，针对原告何敏主张的各项损失应否由被告赔偿的问题。原告何敏的主张赔偿项目存在合同及侵权责任竞合的情形，本院要求其作出选择时，原告何敏选择按物业服务合同纠纷处理，其认为被告中濠物业公司未尽到物业管理的责任，未向业主提供符合合同约定的物业管理服务，致使其停放在中景濠庭小区临时停车位的车辆被砸坏，被告中濠物业公司应对原告车辆被砸坏的修车损失1500元进行赔偿。被告中濠物业公司在庭审中不认可何敏主张1500元的修车数额，但认可原告何敏的车辆系在临时停车位被砸坏的事实。被告中濠物业公司制定的《纳雍中濠物业停车场管理制度》虽未以协议或合同形式出现并与业主签订，但原告何敏认可该制度的存在，并按月交纳了120元卫生管理费，视为其同意按该制度规定执行。但该制度只对在小区内车辆出现刮擦等较小问题的损失进行规定，并未对车辆较大的损坏（如挡风玻璃砸坏等）的修复损失进行规定。既然被告中濠物业公司同意让原告何敏的车辆停放在该临时停车场，且何敏又按规定交纳了相关费用，双方之间就形成了保管合同关系，被告中濠物业公司就有责任和义务对原告何敏的车辆安全负责，依法应对原告何敏的修车损失1500元承担全额赔偿责任，其抗辩只同意按损失的60%承担赔偿责任的意见无事实和法律依据，本院不予采纳；原告何敏主张被告中濠物业公司无故停其水电致其损失1800元及其房屋内受水淹造成损失1600元，因其未能提交能证实是被告中濠物业公司的原因造成及其主张损失数额的依据加以佐证，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告何敏应承担举证不能的不利后果，其该两项主张本院不予支持；其请求被告中濠物业公司赔偿其找人疏通下水道费用600元及误工费1000元，因其同样未能提供证据证实其损失与被告中濠物业公司存在因果关系，其庭后提供的3张收据被告中濠物业公司不予认可，经审查该3张收据不是正式票据，且相隔3年的票据号码相邻，不符合证据的合法性、客观性及关联性的特征，本院不予采信。由于何敏提供的证据不能证明或者不足以证明其诉讼主张的事实真实存在，故其主张的疏通管道费用及误工费损失的请求本院亦不予支持；其还主张被告中濠物业公司赔偿其精神损害费3000元，因本案是合同纠纷，属于财产权益范畴，不属于人身权益，原告何敏主张赔偿精神损失费于法无据，本院不予支持。综上所述，被告中濠物业公司应赔偿原告何敏的修车损失为1500元，其他的诉讼主张因无事实和法律依据，本院予以驳回。 针对反诉被告何敏拒交物业管理和服务费的理由是否成立的问题。由于中景濠庭小区至今未能成立业主委员会，产生新的物业服务机构，反诉原告中濠物业公司作为中景濠庭小区的物业服务企业，其虽未重新与业主签订物业服务合同，但仍沿用原齐安房开公司与业主签订的前期物业服务合同及相关的公约向小区业主提供相应的物业管理和服务。根据权利义务对等原则，业主享受了权利的同时，就应承担支付物业管理和服务费的义务。对何敏拒交物业管理和服务费是谁先违约的问题，双方并未举证证明。中濠物业公司针对的是全体业主，其是否违约应由全体业主进行评判，而何敏违约拒交物业服务费，损害的却是物业服务企业的合法权益。反诉被告何敏庭审中辩称反诉原告中濠物业公司所提供的物业服务质量不合格，其陈述或抗辩理由均是中濠物业公司未能定期为其打扫其厨房外的平台。由于该平台不是公众所能达到区域，也无通道通及。尽管中濠物业公司未定期或及时打扫虽存在服务不到位的问题，但不可能比照其他公众所能及的公共区域的卫生对其同等要求，服务存在不足不能就此认为其未履行合同义务。需知物业服务范围具有整体性和大众化，不针对单个或少部分业主；同时，物业服务种类具有广泛性，不是单一服务。物业服务达到何种质量标准应由物业服务合同明确约定，对个别业主无合同特别约定的需求双方应妥善协商，对具有特殊需求的服务应协商有偿服务。业主不应当以物业服务企业提供的服务不符合自己的需求或者自己认定的标准随意拖欠物业服务费。本案中，反诉被告何敏提交的证据也仅能证明中濠物业公司提供的服务存在不足，而不能证明中濠物业公司没有提供服务或没有履行合同义务。业主认为物业服务不到位，可采取正当渠道，通过合法途径维护权利。随便找个理由拒交物业管理和服务费，破坏的是小区正常的物业服务和管理秩序，损害的必然是小区大多数业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，反诉被告何敏认为中濠物业公司未尽到合同约定、法律法规及行业规范规定的义务，其应主张的是要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒交物业管理和服务费，二者不能抵销，故其以中濠物业公司提供的服务不合格而拒交物业管理和服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于反诉被告何敏拖欠的物业管理和服务费如何认定的问题。经审理查明，反诉原告中濠物业公司主张何敏拖欠的物业服务费用3717元包括2016年8月2日至2019年10月16日期间的物业服务费（已扣减2017年5月1日至2017年10月31日期间已交付的688元）。反诉原告中濠物业公司于2017年3月1日入驻中景濠庭小区履行物业管理服务，就只能从2017年3月1日起算，之前拖欠的费用需提供证据证实原齐安房开公司物管部已将该债务转移给新入驻的中濠物业公司，否则其无权主张。况且在其入驻后与反诉被告何敏协商打扫其厨房外的平台后何敏交付物业管理和服务费时未明确要求何敏需对此前拖欠的费用进行补交，故反诉原告中濠物业公司主张2016年8月2日至2017年4月期间的物业服务费用本院不予支持。因此，反诉被告何敏拖欠的物业管理和服务费应从2017年11月1日起算至反诉原告中濠物业公司主张的2019年10月16日止，经计算为715天，应支付2734元，但原告主张的数额8470元扣除滞纳金4753元仅为2691元，本院予以支持。反诉原告中濠物业公司主张的滞纳金4753元，因《中华人民共和国合同法》未对滞纳金予以明确，滞纳金通常是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人实施以金钱给付义务的惩罚措施，目的是督促其自觉及时履行金钱给付义务，带有一定的惩罚性和强制性。作为平等民事主体的合同相对人约定滞纳金不符合法律的规定，不符合合同法的公平原则，加之反诉原告中濠物业公司的物业服务却也存在一定的不足并因此引发纠纷，故其主张由何敏支付滞纳金的请求本院不予支持。反诉被告何敏辩称应由中濠物业公司承担支付原齐安房开公司迟延办理房屋产权证产生的生效判决确定的违约金因中濠物业公司不是承担责任的义务主体，且已经本院作出判决，故本院对何敏的该抗辩意见不予采纳。综上所述，本院对反诉原告中濠物业公司主张反诉被告何敏支付拖欠物业服务费合理部分的2691元主张予以支持，对其超过部分的请求予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍中濠物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何敏支付其修车损失1500元； 二、反诉被告何敏于本判决生效之日起十日内向反诉原告纳雍中濠物业管理有限公司支付拖欠的从2017年11月1日起至2019年10月16日止的物业管理和服务费2691元； 三、驳回原告何敏及反诉原告纳雍中濠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告何敏承担20元，由被告纳雍中濠物业管理有限公司负担5元。 反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告纳雍中濠物业管理有限公司承担10元，反诉被告何敏承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  史云峰 二〇一九年十二月四日 法官助理赵泽勇 书记员何锦科