海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初9482号   原告：吴某1，男，1954年8月7日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：吴某2（系原告的女儿），女，住海南省海口市。   被告：陈某，男，1974年10月9日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。   原告吴某1与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1的委托诉讼代理人吴某2、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即搬出海口市白龙南路63号1栋102房；3.请求判令被告赔偿因其非法占有房屋给原告造成的损失，包括：（1）被告应按市场租金支付给原告的房租（从2019年6月1日起至被告实际搬出之日止，按人民币1800元/月计算），（2）原告因无法出售该房屋遭受的损失（从2019年5月17日起至被告实际搬出之日止，按房屋出售可得价款人民币900000元乘以银行同期贷款利率4.35%/年计算），（3）原告因本案支出的律师费人民币4000元由被告承担。事实和理由：2014年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于海口市××路两厅的房屋租赁给被告。该合同于2016年8月14日到期。后由于被告屡次提出需要重新签订合同办理房屋租赁证书，原告又于2018年8月5日与被告签订《房屋租赁合同》，并在合同第五条第二款约定，原告出售房屋，须在三个月前提前通知被告。原告于2019年2月16日向被告当面送达《解除的通知》。由于被告拒收，原告于2019年2月17日通过EMS的方式将该通知快递给被告，通知被告将于三个月后解除《房屋租赁合同》，并明确要求被告于收到通知之日起三个月内搬出房屋，即在2019年5月17日前搬出。被告拒绝搬出。2019年5月20日，原告再次向被告发出搬出通知书，限被告于24小时内即2019年5月21日下午3点搬出并通知物业管理电工在期限届满后对该房屋停水停电。但被告仍未搬出。被告在未征得原告同意的情况下，擅自打开楼道顶楼门锁，并擅自接电，给整栋物业和其他业主造成安全隐患。至今，被告仍非法占有该房屋。被告对于房屋的长期非法、蛮横占有和不接受调解的行为和态度导致原告无法按照预期计划将房屋出售，无法行使自己对该房屋拥有的合法权利。特请法院依法查明事实，保障原告的合法权益。   被告陈某辩称，1.被告与原告于2018年8月3日签订《房屋租赁合同》，约定租期为24个月，自2018年8月5日至2020年8月4日止。租赁期间，被告一直按时缴纳房租，也未曾有过其他违约行为，不存在原告单方解除合同的事由。2.《房屋租赁合同》第五条第二款约定：“甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。”合同仅约定甲方有告知房屋出售的义务，并且乙方享有优先购买权，并未存在原告说明的提前三个月通知即可单方解除合同的情形。3.《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”根据上述规定可知，原告出售房屋并不能作为单方解除房屋租赁合同的事由。被告有权选择继续租赁该房屋。2019年5月22日，原告通知物业管理电工对该房屋停水停电，给被告的生活带来了严重的影响。因此，原告单方解除房屋租赁合同依法无据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》、海南省行政事业单位往来结算凭证、收据，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》、EMS快递单及相应的送达情况，虽然被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但是上述证据能相互映证原告向被告送达了《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的限期搬离通知书，被告对该证据的真实性无异议。因被告未能证明其对该证据的关联性、合法性的异议成立，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的转账记录、照片，不能证明其主张的待证事实，亦不能证明转账及照片中的物件与被告具有关联性，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告提交的《房屋租赁合同》，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的微信转账记录，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为被告所交房租并非双方约定的金额，且原告并未接受被告的微信转账。本院结合原告的陈述，对上述证据的真实性、合法性、关联性及被告向原告支付租金而原告拒收的事实予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年8月3日，原告吴某1（出租方、甲方）与被告陈某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“甲方将其自有的坐落于海口市××区房，建筑面积80.74平方米，出租给乙方作居住使用。租赁期共24个月，甲方从2018年8月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年8月4日收回。乙方由下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或他人调剂交换的；2.乙方不准违反国家法令、法规进行非法经营活动；3.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4.拖欠租金1个月或空置1个月的。合同期满后，甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权……甲乙双方议定月租金900元，由乙方在每月1日交纳给甲方，先付后用……如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效。甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权……”2019年2月16日，原告作出了《关于解除的通知》，其中记载：“陈某先生：现根据本人与你于2018年8月3日就海口市美兰区白龙南路63号1栋102房签订的《房屋租赁合同》第五条第二款的规定（该款规定内容为“甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权”），特通知解除该《房屋租赁合同》。望收函后3个月内，迁出该房屋。”原告于2019年2月17日通过EMS快递方式向被告邮寄该通知书。当日，被告收到该通知。2019年5月20日，原告向被告发出《限期搬离通知书》，其中记载：“陈某同志：你租房期限本月十六日已过，现再限你在二十四小时内搬离腾空房屋。若超期，一切责任后果自负。”被告在收到上述通知书后拒绝搬离涉案房屋。之后，原告要求涉案房屋所在小区的物业公司对涉案房屋进行了停水停电。但是，被告不同意搬离涉案房屋。在此情况下，原告于2019年7月10日向本院起诉，遂成讼。   另查明，被告于2019年5月31日和2019年7月29日分别向原告微信转账2700元和1350元，留言备注2700元为六、七月份租金，1350为八月份租金。原告未接受被告上述两笔微信转账。被告确认原告自2019年6月1日起拒收取其租金。在被告继续占用房屋期间，被告欠缴涉案房屋2019年7月及8月产生的水电费223元、物业费128元。上述费用已由原告向物业公司支付。   庭审过程中，被告称其已于2019年8月30日搬离涉案房屋，原告确认其于2019年9月2日收到被告交还的涉案房屋钥匙。被告称原告扣押其1000元押金未还，原告对此予以确认。原告主张房屋租赁合同签订后原、被告口头约定月租金变更为1400元，但未提交证据予以证明。被告则称双方口头约定月租金变更为1350元。原告确认被告没有违约行为。原告未提交证据证明其因被告原因导致房屋无法出售及由此造成的损失，亦未提交证据证明其已支付律师服务费4000元。   被告曾在第一次庭审中表示将提起反诉，要求原告赔偿其损失10000元。被告在本院限定的期限内未提交反诉状，本院即视其在本案中放弃反诉。被告对此未提出异议。   本院认为，一、关于双方的《房屋租赁合同》是否解除及被告是否搬离涉案房屋的问题。   原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，应受法律保护。双方应遵照合同约定履行各自义务。根据合同的约定，双方的房屋租赁合同为定期租赁合同。据原告自认，被告无违约行为。虽然原告根据《房屋租赁合同》第五条第二款“原告出售房屋，须在三个月前书面通知被告，在同等条件下，被告有优先购买权”的约定向原告主张解除合同，但是该条款的规定并未赋予原告解除合同的权利。尤其联系该合同的第五条第一款“如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效”的约定，可见原告应当清楚出售房屋不必定解除双方的《房屋租赁合同》。因此，原告以上述约定为由向被告发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》并不发生解除合同的效力。双方的《房屋租赁合同》继续有效。因被告称其已于2019年8月30日搬离涉案房屋，且原告亦确认已于2019年9月2日收到涉案房屋的钥匙，故双方以各自的行为达成一致，解除了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除。因此，原告关于解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。因原告已于2019年9月2日收到涉案房屋钥匙，确认被告已搬离涉案房屋，故原告请求被告搬离涉案房屋，已无事实根据，本院不予支持。   二、关于被告是否赔偿原告损失的问题。   双方的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除。自2019年6月1日起的租金因原告拒收而被告未能向其支付。根据合同的约定，被告仍应向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金。虽然原告称双方的租赁合同按1400元/月的租金履行，但是未提交证据予以证明。被告称实际按1350元/月支付租金。这属于被告的自认，本院予以采信。因此，被告应向原告支付租金4050元（1350元/月×3个月）。原告主张被告按1800元/月的标准支付该期间的租金并无事实根据，本院不予支持。   原告未提交证据证明其因被告原因导致房屋无法出售及由此造成的损失。故原告请求被告赔偿其房屋无法出售遭受的损失，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告未提交证据其支出律师服务费，故原告请求被告赔偿其律师服务费4000元，亦无事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告吴某1与被告陈某于2018年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；   二、被告陈某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴某1支付租金4050元；   三、驳回原告吴某1的其它诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元（原告吴某1已预交），由原告吴某1负担80元，被告陈某负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判长 郑 薇   人民陪审员 文彩娃   人民陪审员 梁 健     二O一九年十二月二十六日   书记员 陈方明   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。