江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初2648号原告：李征，男，1956年4月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司鹰潭龙虎山支行，统一社会信用代码91360600860002081G，住所地江西省鹰潭市月湖区四海路22号。负责人：罗贤伟，行长。被告：中国农业银行股份有限公司鹰潭分行，统一社会信用代码913606004916712892，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路49号。负责人：冷小华，行长。委托诉讼代理人：周春娥，女，系该行员工。原告李征与被告中国农业银行股份有限公司鹰潭龙虎山支行（以下简称农行龙虎山支行）、中国农业银行股份有限公司鹰潭分行（以下简称农行鹰潭分行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告李征及其委托诉讼代理人王智春、被告农行龙虎山支行负责人罗贤伟、被告农行鹰潭分行委托诉讼代理人周春娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李征向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付1997年3月至2000年3月的店面租金36000元（租金按1000元/月）、退租违约金10500元，并支付利息59509.61元（利息以46500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2000年3月3日至2019年10月2日止，共235个月，计59509.61元；之后的利息仍按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至付清租金及退租违约金之日止），合计106009.61元；2.判令两被告向原告支付2007年5月至2016年10月的店面占用期间租金113000元（租金按1000元/月），并支付利息21696元（利息以113000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年10月30日至2019年10月29日止，共36个月，计21696元；之后的利息仍按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至付清租金及退租违约金之日止），合计134696元；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：1997年3月3日，原告与被告农行龙虎山支行签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落于鹰潭市月湖区莲花南路十二区76号一楼层的商铺出售给被告农行龙虎山支行；房屋面积为29.9124平方米，结构为石混，房屋总价款为51688.63元；双方还就过户登记时间、付款时间等事项进行了约定。当日，原告与被告农行龙虎山支行签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定房屋总价款为10万元。两份合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告农行龙虎山支行使用。为履行该合同，原告解除了案涉房屋的租赁合同，并支付承租方违约金10500元。合同签订后，被告农行龙虎山支行就在案涉商铺开设了振兴储蓄所，占用时间长达四年之久。1998年起因被告农行龙虎山支行迟迟未向原告支付购房款，亦未将案涉商铺交还原告，故原告至2016年亦多次前往被告处要求两被告支付租金及返还商铺。2007年间被告农行鹰潭分行将案涉商铺通过拍卖的方式转让给案外人刘小刚、熊龙英。因被告农行鹰潭分行未给刘小刚、熊龙英办理产权登记手续，故刘小刚、熊龙英于2016年间将被告农行鹰潭分行诉至法院。法院经查明，被告农行鹰潭分行与刘小刚、熊龙英均未取得案涉商铺的所有权，案涉商铺的所有权归原告所有。2016年10月30日，原告取回案涉商铺。原告多次向被告催收租金及要求返还商铺均未果。原告与被告农行龙虎山支行签订的房屋买卖协议及补充协议因被告农行龙虎山支行违约导致无法继续履行，且被告农行龙虎山支行至今未向原告支付购房款，故两被告自1997年起占用原告商铺应向原告支付相应租金及利息，并赔偿损失。故诉至法院，请求判如所请。被告农行龙虎山支行、农行鹰潭分行辩称，两被告从未与原告签订过任何形式的房屋租赁合同，也未就租赁期限、租金及支付期限和方式等条款进行过约定。原告要求两被告支付租金及利息没有事实依据也没有合同约定。原告要求支付的1997年3月至2000年3月的租金，在两被告不支付租金时就应知道其权利受到侵害，至今已过去十多年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告没有证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故该诉请已过诉讼时效。1997年3月3日，被告农行龙虎山支行与原告签订房屋买卖协议后，因原告长期失联，未能领取购房款。被告农行龙虎山支行在寻找未果下于1997年5月2日将10万元购房款以挂账形式列支。2007年农行股改清理了往年固定资产挂账，于同年10月31日将挂账的10万元作为收回原告一人控股的鹰潭闽赣实业有限公司不良贷款，该贷款担保人为原告。案涉房屋系被告农行龙虎山支行购买所得，为合法取得。被告农行龙虎山支行与原告签订的合同约定有关房屋产权证和土地使用证过户登记等手续及办理以下两证所需的一切税费由原告负担，同时必须在1997年3月15日前把有关手续办理完毕。原告交付房屋产权证和土地证后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告等内容。但原告并未履行义务，明显违约在先。原告主张的租金无任何依据。首先案涉房屋被告农行龙虎山支行仅在1997年3月至1999年7月作为振兴储蓄所办公用房，后因振兴储蓄所被合并，案涉房屋基本处于长期空置状态，不存在所谓的租金。其次同路段店铺的租金大大低于原告主张的数额。此外，依据（2016）赣06民终209号判决书可知该房屋2007年至2013年六年间租金收益仅为区区7200元。综上，原告诉请缺乏充分的事实和法律依据，请求法院驳回其诉请，并由原告承担本案诉讼费及相关费用。本院经审理认定事实如下：1997年3月3日，原告与被告农行龙虎山支行签订了《房屋买卖协议》，约定原告将其坐落于鹰潭市月湖区莲花南路十二区76号一楼屋一间总面积为29.9124平方米的房屋以51688.63元的价格出售给被告农行龙虎山支行，有关房屋产权和土地使用权证过户登记等手续及办理以上两证所需的一切税费概由原告负担。同时原告必须在1997年3月15日前把有关手续办理完毕。鉴于房屋已出租，原告在出售房屋之前应办好退租手续并妥善处理相关事宜，原告必须在1997年3月3日前把房屋交付给被告农行龙虎山支行使用，凡附着在房屋上的附属物不得拆卸。原告交付房屋产权证和土地使用权证后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告设在农行龙虎山支行银行的账号等内容。同日原告与被告农行龙虎山支行签订《房屋买卖补充协议》，约定为减少交易费，正式协议上的价款为51688.63元，但实际房屋总价款为10万元，被告农行龙虎山支行实际应付房款为10万元等内容。合同签订后，原告将案涉房屋钥匙交给被告农行龙虎山支行，但未将房屋产权证和土地使用权证交给被告农行龙虎山支行。1997年5月2日，被告农行龙虎山支行将该购房款作为其他应付款进行列支。2007年10月31日，被告农行龙虎山支行将该笔款冲抵了李征用其坐落于胜利东路33号付第五层房屋作抵押担保的一笔1995年12月27日的借款本金8万元的贷款本息。2007年5月13日被告农行鹰潭分行委托江西嘉盛拍卖有限公司拍卖案涉房屋。2007年5月30日案外人刘小刚、熊龙英在拍卖会上以成交价2.7万元竟拍到案涉房屋，并付清了拍卖款和佣金计28350元。被告农行鹰潭分行将房屋交付给案外人刘小刚、熊龙英，并由刘小刚、熊龙英也开始收取案涉房屋租金。2013年底原告以房屋系其所有，并出示房产证，找到租房户要求收取租金。为此刘小刚、熊龙英诉至本院要求被告农行鹰潭分行协助办理房产证，并要求被告农行鹰潭分行承担违约金8万元。原告作为第三人参加了该案件诉讼。2016年5月4日本院作出（2016）赣0602民初346号民事判决，判决驳回案外人刘小刚、熊龙英的诉请。后刘小刚、熊龙英对判决不服，上诉于鹰潭市中级人民法院，鹰潭市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）赣06民终209号民事判决，判决撤销（2016）赣0602民初346号民事判决；被告农行鹰潭分行返还刘小刚、熊龙英房屋拍卖款2.7万元；嘉盛拍卖公司返还拍卖佣金1350元；被告农行鹰潭分行赔偿刘小刚、熊龙英经济损失9.17万元，嘉盛拍卖公司承担连带赔偿责任。以上事实，有原告提交的身份证复印件、两被告的企业信用信息公示报告，原告于1997年3月3日与被告农行龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议》《拍卖成交确认书》，（2016）赣0602民初346号民事判决书、（2016）赣06民终209号民事判决书，房屋所有权证；被告农行鹰潭分行提交的营业执照、负责人身份证明及身份证；被告农行龙虎山支行提交的营业执照、负责人身份证明，中国农业银行特种转帐传票、分户帐表、中国农业银行联行来账凭证、贷款收回计数单、《借款合同书》，鹰潭市闽赣实业有限公司工商信息，案涉店铺照片，以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实根据，本院予以确认。原告提交的原告与薛玉华签订的《退店面协议》、薛玉华出具的收条、证明要求两被告退违约金10500元，因原告与被告龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》并未约定该费用的承担，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。本院认为，1997年3月3日原告与被告农行龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张因履行上述协议，其解除了与他人的签订房屋租赁合同，故要求两被告支付因退租而向案外人支付的违约金10500元。根据《房屋买卖协议》约定，原告必须在1997年3月15日前把有关房屋产权和土地使用权证过户登记等手续办理完毕，并将房屋产权证和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告设在农行龙虎山支行银行的账号。但原告并未按协议约定将房屋产权证和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行，其违约在先，被告农行龙虎山支行有权拒付房款。因此原告要求两被告支付退租违约金无事实和法律依据，对原告该诉请，本院不予支持。原告虽在《房屋买卖协议》签订后将案涉房屋钥匙交付给被告农行龙虎山支行，被告农行龙虎山支行亦自认1997年3月至1999年7月占用了该房屋作为振兴储蓄所办公用房。但原告在被告农行龙虎山支行未交付房款占用了案涉房屋即应知道自己的权利受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。故原告自1997年起知道自己的权利被侵害至今已超过3年普通诉讼时效，也超过了20年最长权利保护期间。故对原告要求两被告支付1997年3月至2000年3月案涉店面的租金、利息的诉讼请求不予支持。对原告要求两被告支付2007年5月至2016年10月期间占用案涉房屋租金的诉请。因原告并未提供证据证明两被告在该期间占有使用了该房屋，且被告农行龙虎山支行持有案涉房屋钥匙系原告为履行《房屋买卖协议》而交付并非因租赁关系而占有原告案涉房屋。原告在认为被告农行龙虎山支行未按约支付房款的情况下，并未要求被告农行龙虎山支行返还案涉房屋。故对原告要求两被告向其支付2007年5月至2016年10月案涉店面的占用期间租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告李征的诉讼请求。案件受理费4911元（原告李征已预交），由原告李征负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  李丽琴人民陪审员  骆文花人民陪审员  陈晓文二〇一九年十二月三十一日法官助理刘梦英书记员丁燕燕附：与本案相关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。