上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初15609号原某：陈恋，女，1970年11月25日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岭，上海李海强律师事务所律师。被告：陈万全，男，1939年10月10日生，汉族，住上海市长宁区。被告：沈爱珍，女，1948年7月21日生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告之共同委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原某陈恋诉被告陈万全、沈爱珍其他用益物权纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行审理。原某陈恋的委托诉讼代理人李海强，被告陈万全、沈爱珍及其共同委托诉讼代理人滑宝珠到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原某陈恋向本院提出诉讼请求：两被告支付原某上海市长宁区玉屏南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的居住补偿款86万元(以涉案房屋市场价值260万元的三分之一计算)。事实和理由：两被告系夫妻关系，原某系被告的小女儿。涉案房屋原为使用权房屋，来源于被告陈万全单位1978年的福利性分配，分配对象为原某、两被告及两被告的大女儿陈某四人。房屋分配后，上述四人的户口均迁入涉案房屋并实际居住。1993年，陈某因移民，户口注销且不在涉案房屋内居住。1994年，涉案房屋转为售后公房时，原、被告的户口均在房屋内。因根据当时的相关政策，产权只能登记在一人名下，故涉案房屋的产权人登记为被告陈万全，但法律上属于两被告的夫妻共同财产。基于房改政策，两被告在取得产权的同时负有对原某居住权利的保障。1997年，原某因结婚搬出涉案房屋。2004年，两被告搬出涉案房屋居住至上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室(以下简称天山路房屋)。从2004年至2019年期间，涉案房屋处于出租状态，其中2010年至2019年系原某负责打理，具体方式为，两被告向原某收取低于市场价的固定租金，原某再次出租的收益与其无关。2019年6月20日，两被告在未与原某协商的情况下，擅自出售涉案房屋。原某认为，虽房屋产权证上未登记原某的姓名，但原某系涉案房屋的原始受配人、同住人，从未放弃公房居住权利。现两被告出售房屋的行为致使原某丧失居住权，应当予以赔偿。因陈某的国籍已经注销，故应由剩余三人同等享有权利，原某据此主张房屋市场价值的三分之一补偿款。若法院最终认定居住补偿利益不应按产权比例来确定，则根据审判实践，涉案房屋的租金标准为每月4,800元，一人得三分之一，从权利丧失之日起计算20年，原某可获得居住补偿利益38万元。被告陈万全、沈爱珍辩称，不同意原某的诉讼请求。一、公房承租人或同住人的家庭成员或亲属是否享有公房居住权，应根据租赁房的来源、居住的历史演变状况、他处房屋的取得情况、家庭成员的权利义务、婚姻关系存续时间长短、亲属关系的变更等因素综合认定。1.租赁房屋来源。涉案房屋系被告陈万全工作单位分配的福利分房，由其全额付款获得产权，全部贡献来源于被告陈万全，原某对涉案房屋无任何贡献。2.他处房屋的取得。原某名下已有两套房屋，在他处居住。涉案房屋作为保障性住房，是对住房需求未受满足的公民的福利分房，原某无此需求。3.居住的历史演变状况。原某从1996年开始已未在涉案房屋内居住，仍享有居住权显然不合理。4.家庭成员的权利义务。原某经济条件优越，却长期不履行赡养父母的义务。两被告因病危，无奈将涉案房屋出售，用于看病养老。二、陈某也是涉案房屋的受配人之一，即使其户口已注销，也不能否认其同住人资格。若原某对涉案房屋享有居住权，则亦不能排除陈某的相应权利。三、涉案房屋出售价款为215万元，两被告向中介公司支付3万元中介费、剩余尾款(户口押金)5万元未收取，故两原某实收207万元。因原某不及时迁出户口，两被告无法获得房屋尾款，且须承担逾期迁移户口的违约金。现原某根据房屋市场价值260万元主张居住补偿款不予认可。四、假设原某享有居住权，其从1996年开始未在涉案房屋内居住，原某于此时权利已受到侵害，其至今才主张权利，已超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于户口本、本户人员情况表、上海市职工住房调配通知单、公有住房买卖合同、出售公房(专用)现金解款单、银行转账明细、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，育有二女，分别为案外人陈某及原某。涉案房屋原为公有住房，承租人为被告陈万全。1978年12月31日，两被告户口迁入涉案房屋；原某的户口于同日报出生。1989年2月28日《上海市职工住房调配通知单》载明，受配人姓名：租赁户名，陈万全；家庭主要成员，沈爱珍、陈某、陈恋。1995年1月10日《本户人员情况表》载明，承租人或受配人：陈万全。地址：玉屏南路XXX弄XXX号XXX室。经核定，该户人口数为三人，分别为户主陈万全、妻沈爱珍、女儿陈恋。1995年2月28日，上海沪江房产公司(甲方)与被告陈万全签订《公有住房买卖合同》，其中约定，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，建筑面积42.57平方米。经该房承租人与同住成年人协商一致，同意乙方购买上述房屋。甲乙双方认定以一九九四年规定的价格计算房屋售价。乙方同意交纳房屋实际付款金额5,994.20元、首期维修基金575.97元、其他手续费102.70元，共计陆仟陆佰柒拾贰元捌角柒分。1995年4月18日《出售公房(专用)现金解款单》载明，收款单位：上海沪江房产公司；款项来源：陈万全购房。金额：陆仟陆佰柒拾贰元捌角柒分。上述钱款付清后，涉案房屋产权登记至被告陈万全名下。2007年11月26日，涉案房屋换发新产证，权利人仍登记为被告陈万全。2019年5月23日，被告陈万全(甲方)与案外人茆某某、汪某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲方向乙方出售涉案房屋，房地产转让价款215万元。甲乙双方在2019年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲乙双方同意在2019年5月31日前，签订房地产买卖合同当日支付给甲方购房首付款90万元；以银行贷款放款时间为准，乙方通过贷款银行支付给甲方购房款120万元；2019年12月30日前，甲方迁清房屋内所有户籍当日乙方支付给甲方购房尾款5万元，若逾期一日，甲方应支付给乙方已付房款的0.05%为每日违约金，直到该房内的所有户口迁清为止。2019年6月20日，涉案房屋产权变更登记至案外人茆某某、汪某某名下。另查明，原、被告居住情况。1978年开始，原、被告共同居住在涉案房屋内。2004年，两被告从涉案房屋内搬离，至天山路房屋内居住生活至今，该房屋系案外人陈某提供给两被告使用。关于原某在涉案房屋内的居住情况，原、被告陈述不一致。原某陈述，一、1997年原某结婚后，因家庭矛盾及居住困难之由，原某从涉案房屋内搬离。原某与其丈夫夏际伟以及之后出生的儿子夏天共同在外借房居住。原某一家从未享受过国家福利性分房。二、2000年，原某购买上海市长宁区安西路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记在丈夫夏际伟一人名下。一家三口在此居住。三、2013年，原某购买上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记在原某及夏天名下。两被告陈述，一、1993年原某去海南工作，不在涉案房屋内居住。1996年原某与夏际伟结婚后至他处居住生活。二、原某与夏际伟婚后购买房屋两套，分别为上海市长宁区安西路XXX弄XXX号XXX室房屋以及上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋。至于上述房屋的产权人为谁，原某是否在他处享受过福利分房，两被告均不清楚。涉案房屋使用情况。2004年至2010年期间，两被告将涉案房屋对外出租，自行收取租金，用于家庭生活开支。2010年至2019年3月31日止，两被告委托原某丈夫夏际伟处理涉案房屋出租事宜。原某收取租金后，每月给付两被告3,000元，多出部分归原某所有。庭审中，原、被告一致确认，目前涉案房屋的市场租金为每月4,800元。关于涉案房屋出售后钱款获取情况。两被告陈述，合同约定购房款215万元，被告陈万全已收到210万元，另有5万元尾款需待涉案房屋内所有户口迁清后，买受方才会付款。此外，因本次交易，两被告支付中介公司佣金3万元，系现金支付，仅有收款收据。据此，目前实际得款207万元。对此，原某陈述，一、确认两被告收到购房款210万元，但涉案房屋实际成交价明确偏低。二、关于中介费，两被告未提供银行转账凭证，故不予认可。审理中，本院多次组织双方就居住补偿利益进行调解，但最终双方无法达成一致意见。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。涉案房屋原为公有住房，在根据94方案购买为产权房时，原某的户籍从未迁出，且在涉案房屋内实际居住，应认定原某具备同住人资格，依法对涉案房屋享有居住使用权。虽然涉案房屋产权最终登记在被告陈万全一人名下，原某在长达二十年的时间里从未提出异议，应视为其确认已登记公示的权利归属，但售后公房具有政策性、福利性等特殊属性，决定了即便被告陈万全为房屋产权人，亦负有对原某居住生活提供基本保障的义务。鉴于原某放弃对涉案房屋产权利益的主张并不必然导致其居住权利的丧失，故被告陈万全出售房屋的行为，确对原某享有的居住权利造成一定影响，应当对其进行利益补偿。考虑到涉案房屋虽登记在被告陈万全名下，但属其与被告沈爱珍的夫妻共有财产，故两被告应当共同向原某支付居住补偿款。关于居住补偿款的金额，应区别于房屋产权份额的分配原则予以认定。本院注意到，第一，涉案房屋来源于被告陈万全的工作单位分配所得。第二，被告陈万全已提供现金解款单以证明购买公有住房时由其全额出资，原某虽予以否认并称其也部分出资，但无任何证据予以证明。第三，原某虽曾在涉案房屋内居住，但已搬离多年。2004年开始，涉案房屋一直处于出租状态，原某已获得部分租金收益。房屋出租期间，原某从未因他处居住困难之由要求搬回涉案房屋内居住。据此，本院结合涉案房屋的来源、贡献大小、实际居住情况、房屋出售价款、市场租金价格、房屋出售对原某的影响程度等因素，酌情确定两被告支付原某居住补偿款25万元。需要提醒的是，原、被告系父母子女关系，对于家庭生活中的琐事与矛盾应当相互体谅。希望双方当事人在本院判决后摒弃前嫌，惦念父(母)女之情，妥善处理矛盾，共创和谐祥和的家庭环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈万全、沈爱珍应于本判决生效之日起十五日内支付原某陈恋居住补偿款250,000元；二、驳回原某陈恋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币12,400元，减半收取计6,200元，由原某陈恋负担4,398元，被告陈万全、沈爱珍负担1,802元。财产保全费4,820元，由原某陈恋负担3,419元，被告陈万全、沈爱珍负担1,401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇一九年十二月五日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。