广东省东莞市中级人民法院民事判决书（原稿）（2019）粤19民终14980号上诉人（一审原告）:李加翠，女，汉族，1979年5月29日出生，住湖北省长阳土家族自治县**********，公民身份号码：420************820。委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小妹，广东瑞平律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：东莞市宇隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市******坑口。法定代表人：袁冠尧，该公司经理。委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上诉人李加翠因与上诉人东莞市宇隆房地产开发有限公司（以下简称宇隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初11657号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2018年12月2日，李加翠向一审法院提起诉讼，请求法院判令：一、宇隆公司支付逾期交房违约金13734元；二、宇隆公司协助办理位于东莞市*********************不动产产权证；三、宇隆公司支付逾期办理房产证违约金（依照房款总额每日万分之一计算至宇隆公司实际协助办理出以上房屋不动产权证之日止）；四、本案诉讼费由宇隆公司承担。一审法院经审理查明：东莞市******宇丰名苑为广东年丰房地产开发有限公司（以下简称“年丰公司”）与宇隆公司共同开发的楼盘，其中1号楼的开发商为年丰公司、2号楼的开发商为宇隆公司。李加翠与宇隆公司于2015年4月24日就东莞市******宇丰名苑2号楼2单元1103号房签订了商品房买卖合同，合同分别约定：总金额为629884元；第八条“出卖人应当在2015年12月31日前……交付买受人使用”；第九条“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应自本合同第八条约定的交付之日起365天内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过365天仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，则出卖人自本合同第八条约定的交付之日的第366日起每日按买卖总价款的万分之一支付违约金，直至完成上述义务止。……如因下列原因不能办理权属登记的，由买受人自行承担责任，与出卖人无关：……④其他非出卖人所能控制的原因而导致的延迟”；第十七条“……双方约定样板房仅作为买受人的参考，如出卖人交付的房屋与样板房不一致的，出卖人不承担任何违约责任”。合同附件一为案涉房屋的平面图。合同签订后李加翠已按约定方式支付房款。李加翠已收到于2016年8月5日收楼的商品房交付使用通知书。并于2018年4月20日就房屋改建问题签署了承诺书，承诺改建后其本身或周边设施的外貌、外观、结构、使用功能等如产生不良影响，一切后果由其本人承担。就案涉楼盘房屋的所有权登记事项，茶山房地产管理所于2019年4月4日作出关于茶山宇丰名苑办理房屋所有权首次登记有关事项的公告，明确：宇丰名苑1、2号住宅楼共308房，其中180户存在房屋现状与规划不相符，暂不予受理该180户的首次登记，待相关问题解决后才能办理登记手续，其余128户可正常办理登记手续；公告期为2019年4月4日至4月13日，公告期限内，住宅房屋整改到位的将纳入本次房屋所有权首次登记范围内。一审庭审时，李加翠确认宇隆公司交付的房屋与商品房买卖合同中所附的房屋平面图一致。宇隆公司对李加翠主张的逾期交房违约金13734元予以确认。为查明事实，一审法院依法到东莞市*******调查案涉楼盘权属登记资料提交备案的情况。东莞市*******于2019年8月14日回复，宇隆公司、年丰公司于2018年6月15日向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审宇丰名苑1、2号楼，于2018年6月20日完成内业审查，6月22日审查小组外业审查时现场发现建筑物大部分住宅存在加、改建情况，后经与科室协商先作整改处理，并将材料退回。至目前，除存在加、改建情况的单元外，其它单元已办理新建商品房首次登记。一审法院认为有争议事实：李加翠主张宇隆公司在销售案涉楼盘时提供了置业计划书，计划书上的户型优化图为加、改建后的房屋布局图，并提供了另案业主蔡原琼[为（2019）粤1971民初11838号案原告]的装修竣工验收书，证明业主依照户型优化图进行设计装修，并通过了宇隆公司所委托的物业管理公司审核批准及验收，宇隆公司及其委托的物业管理公司是知情并认可业主的装修，故对不能够取得房产证的过错，应由宇隆公司承担。宇隆公司主张楼盘从2016年已有违建情况，部分业主（包括蔡原琼）于2016年已向管理处出具承诺书，李加翠亦承诺，承诺改建后其本身或周边设施的外貌、外观、结构、使用功能等如产生不良影响，一切后果由业主本人承担。证明部分业主在明知不能改动房屋建筑结构的情况下擅自改动，才导致房屋无法办证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应根据合同的约定履行。宇隆公司逾期交付商品房应承担违约金13734元。逾期办证违约金的争议焦点：一、违约责任承担。根据合同约定及收楼时间，宇隆公司最迟应于2016年12月30日前完成权属登记资料提交备案的义务，但根据东莞市*******的回复，年丰公司、宇隆公司于2018年6月15日才向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审，已存在明显逾期，故宇隆公司应承担相应的违约责任。二、违约金计算时间。置业计划书及样板房为宇隆公司向买受人提供参考的图、物，而非商品房买卖合同的约定或附件，不能作为商品房交付及使用的依据。商品房买卖合同已附有双方交易的房屋平面图，宇隆公司亦向业主交付了与房屋平面图一致的商品房。部分业主做出承诺后自行对商品房进行改建，导致不利后果的责任不应由宇隆公司承担。另根据东莞市*******的回复，2018年6月20日已完成内业审查，6月22日外业审查时发现大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。即从2018年6月22日起宇隆公司是由于非其自身原因而导致无法继续履行备案义务。故根据商品房买卖合同的约定，逾期办证违约的计算时间应从2016年12月31日至2018年6月21日共537天，违约金为：33825元（629884元×0.1‰×537天）。另外，根据茶山房地产管理所的公告，案涉房屋未能办理登记的原因是未整改到位，故李加翠在未整改到位前要求年丰公司协助办证的主张，一审法院不予支持。综上所述，宇隆公司应向李加翠支付逾期交房违约金13734元及逾期办证违约金33825元，对于超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、东莞市宇隆房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向李加翠支付逾期交房违约金13734元；二、东莞市宇隆房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向李加翠支付逾期办证违约金33825元；三、驳回李加翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费623.71元，由李加翠负担111.71元，东莞市宇隆房地产开发有限公司负担512元。上诉人李加翠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判宇隆公司向李加翠支付逾期办证违约金至东莞市不动产登记机构出具的领证证明之日止（自2016年12月31日起至2019年10月8日止，暂计63693元）；2.判令宇隆公司继续协助办理案涉房屋不动产权证；3.宇隆公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：（一）宇隆公司提供的户型优化图、置业计划书属于要约邀请。户型优化图、置业计划书上均有宇隆公司的标识，宇隆公司在销售过程中展示的样板房，也是经过优化拓展的，以此吸引购房者。房屋的设计和装修说明对于商品房买卖合同的订立有重要影响，故上述户型优化图、置业计划书即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，作为合同的约定或者附件。（二）宇隆公司逾期备案、错误引导改建以及没有尽到核查义务才是导致案涉房屋无法办证的根本原因。宇隆公司于2018年6月15日才向不动产权登记机关送审材料，已经构成逾期；宇隆公司提供的图纸表明购房者可以对房屋进行装修拓展，业主的改建也未改变外观和主体结构；宇隆公司作为开发商，也应尽到核查改建的具体范围及是否符合办证的规范。（三）因宇隆公司的违约行为导致案涉房屋不能取得不动产权证，宇隆公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，向产权登记机关提交备案资料并不能视为宇隆公司已尽协助办证义务，宇隆公司应协助至业主领取不动产权证为止，相应的逾期办证违约金亦应计算至领证证明出具之日。宇隆公司向本院答辩称：（一）业主违建是无法办证的根本原因，业主存在违法行为不应得到赔偿，在业主违建的情况下，宇隆公司难以办理建设工程规划许可证。（二）宇隆公司已经按照合同约定交付了合格的房屋，不存在任何过错。案涉商品房买卖合同明确约定买受人使用住宅期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，置业计划书等资料不是商品房买卖合同的约定或附件，不能作为交付及使用的依据，也不构成要约或者要约邀请，宇隆公司从未认可业主的违建行为。上诉人宇隆公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判宇隆公司无需向李加翠支付任何逾期办证违约金；2.一、二审诉讼费由李加翠承担。事实与理由：（一）业主违建是导致案涉楼盘迟延办证的根本原因，宇隆公司对办理产权登记手续无过错，不存在逾期办证违约责任。案涉楼盘于2016年9月份竣工验收合格，随后宇隆公司积极开展产权登记工作，案涉楼盘亦于2016年9月26日完成实地勘测，经勘测符合规划，按程序报批后即可办理《建设工程规划许可证》，但在实测后，大量业主加建改建，导致宇隆公司无法如期取得《建设工程规划许可证》进而无法如期递交产权登记备案整套材料，后续各项办证手续拖延的责任应由业主自行负担。业主的违建行为导致其自始不能办理不动产权证，即便法院认为宇隆公司在办证过程中存在迟延，也应当责令业主整改完毕使得房屋符合规划条件后，才具备要求补偿的资格，否则无法制止该行为，也给宇隆公司造成经济损失。（二）案涉商品房买卖合同约定的房屋需经验收合格才可交付，因此，应当是符合交付条件后，才起算办证期限。一审判决已对逾期交楼违约金作出认定，足以弥补业主的损失，若简单适用合同条款约定的日期认定逾期办证违约金，加大了宇隆公司的负担也夸大业主的损失。李加翠向本院答辩称：其答辩意见同上诉意见，另外，案涉楼盘于2018年5月21日才达到备案条件，并非业主违建导致备案迟延。二审中，宇隆公司提交建设项目实地勘测情况记录表、建设工程规划许可证，拟证明因业主违建导致宇隆公司迟延取得竣工验收证书；宇隆公司还提交交楼标准样板房检查意见书拟证明宇隆公司已经交付了合格房屋，提交新建商品房确权房号明细（违规）拟证明至今仍有部分业主未对房屋进行整改。李加翠对上述证据均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉楼盘于2018年5月21日取得竣工验收备案证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉逾期办证违约金如何认定；（二）继续协助办证的诉请应否支持。就此，本院分析如下：关于第一个争议焦点。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。案涉逾期办证违约金如何认定，应该依次厘清如下问题——一案涉逾期交楼违约金是否吸收逾期办证违约金。本案双方对逾期交楼违约金并无异议，而根据案涉商品房买卖合同的约定，逾期交楼违约金与逾期办证违约金指向的是不同的违约行为，系相互独立的约定，宇隆公司上诉主张逾期交楼违约金部分吸收逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。二宇隆公司协助办证义务的履行时限如何认定。案涉商品房买卖合同第八条约定宇隆公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付业主使用，第十五条约定了宇隆公司应自合同第八条约定的交付之日起365天内完成协助办证义务，逾期办证违约金自交付之日的第366日起起算。则根据该约定，宇隆公司最迟应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，上述条款约定具体明确，足以认定宇隆公司协助办证义务的履行时限。宇隆公司上诉主张自房屋验收合格之日起计算协助办证义务的起算时间，但根据本案查明情况，宇隆公司逾期取得代表房屋验收合格的竣工验收备案证书，宇隆公司自不得从其违约行为中再获取期限利益，故本案协助办证义务的履行时限应认定为2016年12月30日。三宇隆公司是否存在逾期办证的违约行为。承上述，宇隆公司应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，即是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但宇隆公司于2018年6月15日才将相关资料递交产权登记机关，已经构成逾期履行。宇隆公司主张因业主存在违建行为导致迟延办证，其实质就是主张适用案涉商品房买卖合同第十五条“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”免除逾期办证违约责任。需要指出的是，办出房产证并不等同于履行协助办证义务，本案逾期办证违约金针对的是宇隆公司逾期履行协助办证义务的行为。案涉楼盘至今仍有部分房屋违建未整改，从本案宇隆公司可以递交产权登记资料，递交资料后产权登记机关仍允许整改和部分业主整改合规后办到房产证的事实可以看出，即便部分业主存在违建，但该违建行为并未构成宇隆公司向产权登记机关递交相关材料的实质障碍，故业主改建行为不构成上述条款约定的“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”。宇隆公司逾期递交办理产权登记需要的资料，已经构成违约，应承担相应的违约责任。承上述，宇隆公司并不能因业主违建行为获得合同履行的抗辩权，业主向宇隆公司主张逾期办证违约金的请求权基础系基于案涉商品房买卖合同之明确约定，至于业主是否存在迟延整改以及是否因迟延整改给宇隆公司造成损失，系另外的法律关系，相应权利义务应另行解决。四逾期办证违约金如何认定。案涉商品房买卖合同已附有双方交易的房屋平面图，宇隆公司已向业主交付了与房屋平面图一致的商品房。置业计划书及样板房为宇隆公司向买受人提供参考的图、物，而非商品房买卖合同的约定或附件，不能作为商品房交付及使用的依据，案涉商品房买卖合同亦有明确约定样板房仅作为买受人的参考。宇隆公司于2018年6月15日递交办理产权登记所需材料后，东莞市茶山镇房地产管理所于2018年6月22日明确因案涉楼盘大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。至此，应认定自2018年6月22日起，宇隆公司是由于非其所能控制的原因而导致无法继续履行备案义务，故该日起宇隆公司不再承担逾期办证违约责任。根据案涉合同约定，逾期办证违约金约束的是宇隆公司协助办证义务的履行，并不指向办出案涉商品房不动产权证，业主主张逾期办证违约金计算至案涉房屋不动产权证办出之日，没有合同依据，本院不予支持。综上，案涉逾期办证违约金应自2016年12月31日起按照合同约定的标准计算至2018年6月21日止，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。宇隆公司二审提交的新证据与本案逾期办证违约金的认定均无直接关联，本院均不予采信。关于第二个争议焦点。东莞市茶山镇房地产管理所于2019年4月4日作出关于茶山宇丰名苑办理房屋所有权首次登记有关事项的公告，明确对于180户房屋现状与规划不相符的暂不予受理首次登记，且明确公告期限内，住宅房屋整改到位的将纳入本次房屋所有权首次登记范围内。结合案涉楼盘部分业主经整改合规后取得不动产权证的事实可知，能否办理出不动产权登记证，取决于案涉房屋能否整改到位，而对业主房屋的整改，已不属于宇隆公司协助办证义务的内容，在案涉房屋整改到位前，本案业主方主张宇隆公司继续协助办理案涉房屋不动产权证，没有依据，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。综上所述，上诉人李加翠，宇隆公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费李加翠上诉部分为1392.33元，由李加翠负担；东莞市宇隆房地产开发有限公司上诉部分为645.63元，由东莞市宇隆房地产开发有限公司负担（均已预缴）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年十二月十九日书记员  黎紫姗