广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11219号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟其朝，男，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄恒春，男，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：袁敏华，广东灏创律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区均安镇升望房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：李某，男,汉族，住广东省阳春市。上诉人钟其朝与上诉人黄恒春、原审第三人佛山市顺德区均安镇升望房地产中介服务部（以下简称升望服务部）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钟其朝上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判黄恒春向钟其朝返还定金100000元并支付196000元违约金；2.本案一、二审诉讼费用由黄恒春承担。事实与理由：（一）一审判决仅支持钟其朝要求黄恒春双倍返还定金的诉请，无法弥补钟其朝的损失。钟其朝与黄恒春在签订《房屋买卖合同》时即预见到涉讼房屋的价格会上升，现因黄恒春违约导致涉讼合同解除，黄恒春理应向钟其朝赔偿涉讼房屋升值的差价。（二）一审法院未向钟其朝释明选择适用定金罚则还是违约金罚则，属于程序不当。黄恒春辩称，《房屋买卖补充协议》并非黄恒春的真实意思表示，钟其朝未按照《房屋买卖合同》的约定履行合同义务，黄恒春依法有权没收定金。升望服务部未陈述意见。黄恒春上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判黄恒春没收钟其朝交付的购房定金100000元；2.一、二审诉讼费用由钟其朝承担。事实与理由：虽然《房屋买卖补充协议》由黄恒春签订，但该协议系钟其朝与升望服务部恶意串通，通过欺诈的方式让黄恒春签订的，根据合同法第五十二条规定，该协议应属于无效合同。无论是黄恒春一审中提交的录音证据还是《催告履行合同通知书》，均显示黄恒春要求钟其朝务必支付首付款，而且，根据《房屋买卖合同》的约定，180000元是购买涉讼房屋的首付款，其中的80000元应于2019年3月1日前支付，但《房屋买卖补充协议》却约定80000元首付尾款在过户当天交付，这显然与常理不符。钟其朝辩称，黄恒春的行为已构成根本违约，钟其朝有权要求黄恒春返还定金并支付违约金。升望服务部未陈述意见。钟其朝向一审法院起诉请求：1.判令黄恒春向钟其朝双倍返还定金200000元；2.判令黄恒春向钟其朝支付因房屋买卖支出的费用17298元；3.判令黄恒春向钟其朝支付196000元违约金；4.本案诉讼费用由黄恒春承担。黄恒春向一审法院反诉请求：1.判令解除钟其朝、黄恒春以及升望服务部签订的《房屋买卖合同》，并判令黄恒春没收钟其朝交付之定金100000元；2.钟其朝承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：黄恒春系位于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会某安某路XX号某涛某豪园3座1002房产的所有权人。该房屋设有抵押权。2018年12月21日，黄恒春及其妻子莫少丽作为卖方（甲方）与钟其朝作为买方（乙方）以及升望服务部签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会某安某路XX号某涛某豪园X座10XX房的房屋卖给乙方，房屋成交总价为980000元。付款方式：1.甲乙双方于2018年12月21日签订本合同，房屋定金为100000元，签合同当天支付30000元，余下定金70000元在2019年1月10日前支付。2.若乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款的，甲乙双方于2019年1月30日前，按银行办理贷款要求提供相关资料，及办理手续。乙方办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化风险。3.2019年3月30日前，甲乙双方带齐相关资料一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续，前提是乙方于2019年3月1日前需协助甲方归还上述交易房产的银行欠款，所归还的欠款不少于180000元包含定金100000元在内，作为乙方购房的首期款。4.购房余款800000元于乙方房产证及他项权证申领后，交于银行放款之日，由银行直接转入甲方账号。备注：若余款以银行按揭贷款方式支付，若贷款金额不足部分须于房地产交易所过户当天以现金补足给甲方，银行放款日以银行放款流程为准，多除少补。甲方违约责任：甲方拒绝转让房产，乙方有权要求甲方双倍返还定金，并按本合同约定成交总价的20%赔偿乙方损失。乙方违约责任：1.乙方拒绝购买房产，甲方收取的定金不予返还，乙方按本合同约定的房价的20%赔偿甲方损失；2.乙方无故拖延不按期付款，甲方有权就其实际欠款额，要求乙方自本合同签订之日起，至乙方实际支付之日，在2019年3月1日前，若乙方首付没按时付款，当违约处理，定金不退还。其他约定事项：乙方需要预付购房房款首期给甲方还房贷注销银行抵押使用，同时甲方注销银行抵押后及审批同贷书后30个工作日内，甲方双方带齐相关资料一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续。此后，钟其朝依约向黄恒春支付定金100000元，但并未在2019年3月1日前向黄恒春支付剩余首期款80000元。黄恒春遂于2018年4月16日通过快递向钟其朝邮寄《催告履行合同通知书》一份，内容为：按照合同约定，阁下应于2019年3月1日前向本人支付首期款人民币180000元整，其中含定金100000元整。但截至发函日，阁下仍未按合同约定完成，故现本人没收阁下已支付的100000元定金，另因本人与阁下签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，阁下应严格按照合同约定，现本人致通知书催告阁下如下：请阁下收到本催告履行合同通知书三天内，与本人联系协商《房屋买卖合同》事宜，并向本人支付房屋首付款人民币180000元整，其中不包含定金100000元。如阁下接到本通知书三天内未与本人联系和未向本人支付首付款人民币180000元，本人将依相关法律规定，解除《房屋买卖合同》并要求阁下赔偿因此产生的损失。钟其朝收到上述催告通知书后，联系升望服务部、黄恒春及其妻子进行协商。2019年4月19日，钟其朝、黄恒春共同签订《房屋买卖补充协议》，协议内容为：房屋的成交金额980000元，买卖双方经协商认可房屋买卖合同继续履行合同交易，按原合同约定日期延期约2019年6月30日。包含以下约定：1.买家过户当天交首付尾款80000元；2.卖家于2019年5月16日向中国农业银行均安分行申请赎回房产证，同时带房产证到房管局解押，解押完成约10个工作日才可过户；3.买卖双方约定于5月30日后过户，具体时间双方确认；4.过户后约15个工作日取得房产证后办理银行抵押贷款；5.经双方协商，买家同意向卖方支付原合同延期补偿15000元，该补偿款于过户当天支付；6.乙方需向甲方支付提前赎证所需垫资款约25万元产生的费用。附加：如果新买家房产证入押银行之日起必须要35个工作日收到房屋尾款，如果不能按时，每超一天赔偿500/天。2019年5月4日，黄恒春通过快递向升望服务部邮寄《催告履行合同通知书》一份，内容为：按照合同约定，买方应于2019年3月1日前向本人支付首期款人民币180000元整，其中含定金100000元整。但截至发函日，买方仍未按合同约定完成，故现本人没收买方已支付的100000元定金，另因本人与贵房产中介服务部和买方签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，贵房产中介服务部和买方应严格按照合同约定履行，现本人致通知书催告贵房产中介服务部如下：请贵房产中介服务部收到本催告履行合同通知书三天内，与买方联系协商《房屋买卖合同》事宜，并让买方向本人支付房屋首付款人民币180000元整，其中不包含定金100000元。如贵房产中介服务部接到本通知书三天内未与买方联系和买方未向本人支付首付款人民币180000元，本人将依相关法律规定，解除《房屋买卖合同》并要求贵房产中介服务部返还已收取本人的经济佣金。同时，黄恒春随函附有2019年4月19日的《房屋买卖补充协议》复印件一份，黄恒春在该复印件上手写注明：该合同未经中介同意视为该合同无效。同时在该合同签订时买方口头同意付首付房款至今依然没有付到，因此卖方单方提出该合同无效，必须按2018年12月21日签订的合同为准。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。黄恒春主张《房屋买卖补充协议》无效，但其并未提供证据证实本案中存在上述合同无效之情形。同时，黄恒春称当时口头约定内容与书面协议内容不符，其是在不清楚协议内容的情形下签订补充协议，协议内容并非其真实意思表示，但黄恒春作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在无证据证明存在法律规定的合同无效情形下，应对其签名行为由此产生的法律后果负责，故其以在对合同内容不知情的情况下签名主张协议无效之抗辩不能成立。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，应受法律保护。黄恒春在一审反诉中提出解除合同，钟其朝于一审时予以同意，一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月3日解除。由于黄恒春签订《房屋买卖补充协议》时已同意首付尾款80000元延期至过户当天支付，后改为要求钟其朝在过户前支付该80000元，致使涉讼房屋买卖交易无法继续，故黄恒春的行为已构成违约，应承担违约责任。对于黄恒春提出没收定金100000元的诉请，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，一审法院不支持钟其朝主张同时适用定金罚则和违约金条款，一审法院根据黄恒春的过错承担，并参照本案证据，确认黄恒春应向钟其朝双倍返还定金200000元，不再支持违约金196000元。至于钟其朝主张的其他费用损失17298元。由于钟其朝在本案中并未提交证据证实该费用的支出确因房屋买卖而产生，故一审法院对该主张亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十六条规定，判决：一、钟其朝、黄恒春及升望服务部于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月3日解除；二、黄恒春于判决发生法律效力之日起十日内向钟其朝双倍返还定金200000元；三、驳回钟其朝的其他诉讼请求；四、驳回黄恒春的其他诉讼请求。如果黄恒春未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为3749.74元，由钟其朝负担1599.74元，由黄恒春负担2150元。一审反诉受理费减半收取为1150元，由黄恒春负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼《房屋买卖合同》解除的原因；钟其期及黄恒春的上诉请求是否应当得到支持。关于争议焦点一。一审判决《房屋买卖合同》于2019年7月3日解除，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。钟其朝与黄恒春均上诉主张，涉讼合同系因对方违约而解除，本院对此问题作出如下分析：双方在签订《房屋买卖合同》之后，又签订了《房屋买卖补充协议》。黄恒春上诉主张《房屋买卖补充协议》并非其真实意思表示，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《房屋买卖补充协议》的约定，双方同意首付尾款80000元延期至过户当天支付，但其后黄恒春提出钟其朝必须在过户前支付80000元，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，一审法院认定黄恒春的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任，有事实和依据，本院予以维持。黄恒春上诉主张钟其朝的行为构成违约，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，经一审法院询问，钟其朝坚持主张黄恒春双倍返还定金的同时支付违约金。一审法院根据前述法律规定，结合本案案情，判令黄恒春承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，本院予以维持。钟其朝并未提交证据证明其损失超出一审法院支持的范围，故本院对其要求黄恒春返还定金及赔偿违约金的上诉请求不予支持。涉讼合同因黄恒春的违约行为而解除，黄恒春作为违约方上诉主张没收定金，于法无据，本院不予支持。综上所述，钟其朝、黄恒春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由上诉人钟其朝负担2200元，由上诉人黄恒春负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰