四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初2475号 原告：周谷馨，女，生于1989年12月20日，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周泽猛，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区青义镇灯塔北街，统一社会信用代码：91510703675788588H。 法定代表人：李源斌，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：唐俊，项目负责人。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 原告周谷馨与被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房屋备案手续的违约金76580元（暂计算至2019年3月31日〕，该违约金应以已付房款为基数，从2017年9月30日起，按每日万分之五的标准计算至实际办理完毕房屋备案手续为止；2、被告支付原告逾期办理房屋备案手续的赔偿金280000元；3、被告支付原告逾期未取得商品房所在楼栋的权属证明的违约金7672元，（暂计算至2019年3月31日〉，该违约金应以已付房款为基数，从2018年6月30日起，按每日万分之一的标准计算至实际取得权属证明之日为止；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年3月16日，原告从被告处购得科大.龍城一号住宅一套，房号为6幢2单元1005号，地址为四川省绵阳市涪城区青义镇。双方签订了《商品房买卖合同》，约定了购房的相关事宜。原告在签订《商品房买卖合同》后支付了280000元的房款，要求被告为其办理网签备案手续。但被告竟然告知无法办理并解释：因前期资金需求，已将该房屋登记至李长平(被告内部人员）名下用以办理按揭贷款，所以暂时不能登记备案至原告名下。被告该欺诈行为属于国家法律法规明令禁止的一房二卖行为，涉嫌骗取银行贷款，严重侵犯了原告的合法权益。原告出于无奈，与被告另行签订了《购房协议》，约定2017年12月30日前被告必须原告办理完毕房管局备案过户的手续，否则被告将承担违约责任。但被告于2017年12月30日前并未完成约定事项，一拖再拖。原告本着解决问题的态度，又于2018年10月25日与被告签订了《购房补充协议》，约定2019年2月28日前被告必须原告办理完毕房管局备案过户的手续，否则被告将承担违约责任。但直到本次起诉之日，被告依旧未履行约定事项，经原告多次催告未果。被告欺诈隐瞒、肆意违约、出尔反尔的行为已经严重违背了诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益。鉴于此，原告特向贵院提起诉讼，追究被告违约责任，请贵院判准如上所请。 被告辩称：1、案涉购房补充协议显失公平，我们已准备诉讼要求对合同进行变更；2、合同既约定了赔偿金又约定了违约金，约定的内容远远超过了其实际损失，不能同时得到支持；3、原告诉请的违约金，如果备案合同的违约金得到支持，就不能重复支持楼栋权属证明的违约金；4、案涉房屋的备案手续已于2019年2月交付住建局，住建局需要完善相关手续，原告主张的违约金计算至今不能得到支持。综上，原告部分诉求能够得到支持，同时因我们准备进行对合同进行可变更可撤销的诉讼，本案应当等到下一案结果出来后再作出判决。 本院经审理认定如下事实：2017年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同备案编号：QYXL0113，约定：原告购买被告建设的“科大.龍城一号（西科.海德花园）”小区项目中的6幢2单元10层5号房屋，建筑面积104.48平方米，单价3350元，总价款350008元，一次性付款。出卖人在2017年6月30日前向买受人交付房屋。出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证书，逾期，买受人有权退房；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人向买受人支付已付房款总额的日万分之一的违约金，该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在出卖人取得商品房所在楼栋的权属证明之日后90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人向买受人支付已付房款总额的日万分之一的违约金，该违约金在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。 同日，原、被告双方签订《购房协议》，约定：一、出卖方因前期资金需求将科大龍城一号6栋2单元10层5号,面积为104.48平方米的房屋以项目管理人员李长平（身份证号:5107221967××××××××）的身份在中国农业银行绵阳支行青义分行做按揭贷款。此房屋实际并未出售。现将此房屋出售给周谷馨（身份证:5101061989××××××××），周谷馨在已知晓此房屋的详细情况下自愿购买此房屋,不存在一房多卖，欺骗购房者的情况。二、出卖方承诺在2017年9月30日前将李长平关于科大龍城一号6栋2单元10层5号的合同在房管局备案过户到周谷馨名下,如遇不可抗因素,经与买方沟通确认后可顺延至2017年12用30日前完成合同过户。如2017年12月30目前还未完成,出卖方须向买方支付已交房款的日万分之五的违约金,违约金支付6个月。在2018年6用30日前出卖方仍没有为买方完成房管局备案合同过户,出卖方承诺如下:1、出卖方自愿支付买方所交房款金额双倍的赔偿金;2、在2017年6月30日交房后买方同样享有接房、入住权利及房屋产杈所有;3、在2018年7月30日前出卖方向买方付清所交房款、所有赔偿金和所有违约金。三、出卖方保证此房屋与李长平无任何杈属、经济的纠纷,如出现与李长平的杈属、经济纠纷，由出卖方全杈承担并负责处理。四、出卖方与买方签订两份未备案的商品房买卖合同。五、此房屋单价为每平方米叁仟叁佰圆整（￥3350／㎡），总价为叁拾伍万零捌元（￥350008元）。此房屋周谷馨须一次性付清总房款的80%（￥280006.4元）;余下20%（70001.6元）在正式商品房买卖合同签订并在房管局完成备案后支付。双方本着自愿签订此购房协议,如有异议双方自行协商解决或向涪城区人民法院提请诉讼。本协议自双方签字或者盖章之日起生效。 上述合同签订后，周谷馨于同日交付购房款280006.4元。 因被告未能在约定期限内为原告办理案涉房屋的合同备案，原、被告双方、第三方李长平于2018年10月25日签订《购房补充协议》约定：由于出卖方的原因,迟至现在没有给买房方办理青义镇飞龙路科大龍城一号6栋2单元1005号房屋购买合同备案。经三方友好协商在原购房协议基础上达成以下一致协议:一,买卖双方于2017年3月16日所签的购房合同,购房协议仍然有效;二,按原协议约定,出卖方未按时办理房屋购买合同备案已属违约。买房方对此予以谅解,对赔偿金做出让步。出卖方承诺向买房方支付违约金：按买房方已交购房款的日万分之五计算,从2017年9用30日起至办理完房屋合同正式备案为止。三,出卖方承诺于2019年2月28日前为买房方办理完毕该房屋购房合同在房管局备案过户到周谷馨名下。如果出卖方在2019年2月28日还未办理,除支付违约金外，出卖方自愿支付28万元给买房方作为赔偿金。并承诺在2019年3月30日前向买房方付清违约金和赔偿金。四,买房方仍然享有该房屋的居住杈和房屋产杈。在出卖方没有给买房方办理完合同备案手续前,出卖方同意买房方不缴纳物业管理费和车位费。五,其他事项仍按原协议执行。第三方同意2017年3月16日购房协议以及本补充协议的约定。六,本协议一式两份,买卖双方各执-份,买卖双方签字盖章后生效。如有异议协商不成可向有管辖杈的人民法院起诉。 原告已于2017年6月30日入住案涉房屋。2019年3月21日，案涉房屋的《商品房买卖合同》已在绵阳市涪城区住房和城乡建设局办理备案登记，登记至原告名下，合同备案编号：QYXL0274。 庭审中原告未提供因逾期办理合同备案及未办理权属登记而致损失的相应证据，经询问后说明是因未办理相关手续而无法进行处理的损失。 庭审中被告确认，案涉房屋所在楼栋的权属证明至今尚未办理。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《购房协议》、《购房补充协议》依法成立、有效，对当事人具有约束力。被告逾期为原告办理合同的备案登记、至今未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明均属违约，应依法承担违约责任，赔偿原告的损失及支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，因违约而进行的赔偿以实际损失为限。赔偿损失与承担违约金均是违约方因违约而应承担的法律责任，但违约金兼具赔偿性与惩罚性双重性质，以赔偿性为主，惩罚性为辅，若两项合计过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中原告已经实际取得所购买的房屋，诉讼过程中未提供因被告违约而对其造成的损失的证据，故被告应承担的违约金本院酌定为以日万分之一予以支持，其余部分不予支持，违约金足以弥补原告损失，其要求被告支付赔偿金28万元的诉讼请求不予支持。至本案立案至今，被告有充分时间被告未提供证据其已经行使撤销权诉求，故其“案涉购房补充协议显失公平，我们已准备诉讼要求对合同进行变更；”“因我们准备进行对合同进行可变更可撤销的诉讼，本案应当等到下一案结果出来后再作出判决。”的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周谷馨逾期办理备案登记的违约金，计算方式为：以280006.4元为基数，自2017年9月30日起至2019年3月21日止，按照日万分之一标准计算； 二、被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司向原告周谷馨支付逾期取得权属证明的违约金，计算方式为：以280006.4元为基数，自2018年6月30日起至被告取得科大龍城一号6栋2单元10层5号房屋所在楼栋权属证明之日止，按照日万分之一标准计算；该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费（已减半收取）3542元，由被告承担350元，由原告承担3192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  刘伟 二〇一九年十二月三十一日 书记员  赵川