贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初3258号原告：赤水市创力水泥有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：915203810720192887。法定代表人：吕良善，总经理。委托诉讼代理人：罗小峰，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。被告：赤水市创力万家商砼有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：91520381MA6DNYXB8W。法定代表人：陈治安，董事长。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌峰，四川远智律师事务所律师。被告：陈治安，男，1974年10月11日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌峰，四川远智律师事务所律师。被告：赤水市荣安建材有限公司，住所地贵州省赤水市长沙镇高洞村，统一社会信用代码：91520381076027429H。法定代表人：蔡先荣，总经理。委托诉讼代理人：邹军，公司厂长。原告赤水市创力水泥有限责任公司（简称创力水泥公司）诉被告赤水市创力万家商砼有限责任公司（简称万家商砼公司）、陈治安、赤水市荣安建材有限公司（简称荣安建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创力水泥公司的委托诉讼代理人罗小峰、罗庆熙，被告万家商砼公司、陈治安的共同委托诉讼代理人钱智勇、钱凌峰，被告荣安建材公司的委托诉讼代理人邹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创力水泥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万家商砼向原告支付人民币100万元，并以欠付租金100万元为基数按月利率2%计算资金占用费48万元（暂计算至2019年11月1日），前述款项共计148万元；2、判令被告荣安建材、陈治安共同对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费、保险费等由三被告承担。事实与理由：被告万家商砼公司、荣安建材公司均系被告陈治安实际控制的公司。2017年10月27日，原告与被告荣安建材公司签署《土地使用权租赁合同》，约定原告将拥有合法土地使用权的土地租赁给被告荣安建材公司使用，合同对租金标准、支付方式等进行了约定，被告陈治安自愿为被告荣安建材公司的债务向原告承担连带责任保证。合同签署后，被告荣安建材公司分三次向原告支付款项500万元。2018年9月11日，原告与被告万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安就债权债务转移事宜签署《概括转让协议》，一致同意将《土地使用权租赁合同》项下被告荣安建材公司对原告的权利、义务全部转移给被告万家商砼公司，被告陈治安自愿为被告荣安建材公司、万家商砼公司对原告的全部债务承担连带责任保证，被告荣安建材公司自愿为被告万家商砼公司对原告的全部债务承担连带责任保证，合同对保证担保责任的范围进行了约定。但协议签署后，被告始终未履行付款义务。被告万家商砼公司辩称：1、租金约定价格过高，请法庭予以调整；2、该土地的买卖价格和年租金价格大约相同，显失公平；3、被告已多支付租金，不存在违约的行为，不应支付资金占用费；4、月利率2%资金占用费过高，缺乏依据，请法庭依法予以减少。被告陈治安辩称：原告与被告荣安建材公司签订的土地租赁合同约定的时间到2062年，该条约定违反了合同法214条的规定，租赁合同租期不能超过20年，该条应当依法予以调整，其余意见与万家商砼公司意见一致。被告荣安建材公司辩称：租赁协议未实际履行，其余意见与万家商砼公司意见一致。本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、陈治安（担保方）签订《土地使用权租赁合同》，原告将其拥有合法土地使用权的位于贵州省赤水市的万家商砼公司相关设备设施、建设土地出租给被告荣安建材公司。合同主要内容：土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止；土地租金为200万元／年；乙方于本合同签署后3日内向甲方支付100万元定金（本合同生效则自动转为租金），并于本合同生效且乙方与第三方（黄林云）就万家公司财务交接后3日内向甲方支付500万元；前述600万元扣除乙方代为支付的本协议签署前万家公司欠付甲方的货款，余额作为乙方预付的土地使用权租金；乙方应于前述租金对应的租期届满前10日内甲方支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金，先付费，后用地；乙方逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费；担保方已经知晓本合同项下乙方的全部义务和可能产生的责任，为确保乙方合同项下义务得以完全履行，自愿为乙方基于本协议产生的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了合同约定的土地，被告荣安建材公司与第三方黄林云完成了万家商砼公司的财务交接，被告荣安建材公司分别于2017年10月27日、11月1日、11月23日向原告银行账户转账100万元、200万元、200万元，共计500万元，庭审中，被告荣安建材公司表示该500万元均为代被告万家商砼公司支付的租赁费。2018年9月11日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、万家商砼公司（丙方）、陈治安（丁方）签订《概括转让协议》，约定原告创力水泥公司与被告荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）项下被告荣安建材公司对原告创力水泥公司的权利、义务全部转移至被告万家商砼公司。协议主要内容：一、各方一致同意，自本协议生效之日起，《租赁合同》项下的乙方对甲方的权利、义务全部转移至丙方，由丙方概括享受、承担。二、丙方在签署本协议前，已对《租赁合同》的内容、款项支付情况做了详尽了解，对于该等情况是知悉完全认可的，丙方同意概括承受《租赁合同》项下乙方的权利、义务，并自愿承担乙方尚未履行的义务和责任。三、各方一致同意，丙方受甲方、乙方、丁方于本协议签署前的《租赁合同》及各方业已达成的所有谅解、纪要、补充协议的约束。四、丁方明确知晓《租赁合同》及本协议项下乙方、丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保乙方、丙方的义务得以完全履行，自愿为乙方、丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。五、乙方明确知晓《租赁合同》及本协议项下丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保丙方义务得以完全履行，乙方自愿为丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。协议签订后，被告未按约定支付原告租金。案件审理中，原告创力水泥公司向本院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，本院下发了（2019）黔0381民初3258号民事裁定书，对被告万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安的银行存款1480000元予以冻结、扣押，或查封、扣押其他价值相同的财产。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的企业法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《土地使用权租赁合同》，原告将涉案土地出租给被告荣安建材公司，后各方又签订《概括转让协议》，被告荣安建材公司将《土地使用权租赁合同》项下的权利、义务全部转移给被告万家商砼公司，是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同、协议约定的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按《土地使用权租赁合同》、《概括转让协议》的约定履行各自的义务。租赁合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了租赁土地，履行了自己的义务。转让协议签订后，被告万家商砼公司承受了被告荣安建材公司支付租金的义务，租赁土地由被告万家商砼公司使用，被告万家商砼公司应按租赁合同约定向原告支付租金。租赁合同中约定，被告荣安建材公司应在合同签署后支付100万元，在完成万家商砼公司财务交接后支付500万元。但被告荣安建材公司仅向原告支付500万元，尚欠100万元未按约定支付，该100万元租金应由被告万家商砼公司承担支付义务，故对原告要求被告万家商砼公司支付欠付租金100万元的诉讼请求，符合合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本院予以支持。对于被告万家商砼公司辩称，租金约定价格过高，显失公平：租赁合同和转让协议均是原、被告共同协商自愿签订，是各方的真实意思表示，被告万家商砼公司在2018年9月11日签订转让协议，承受租赁合同的权利、义务后也并未主张撤销关于租金的约定，根据合同法第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”的规定，被告万家商砼公司在签订转让协议时已明确知道租金为200万元/年，到起诉之日2019年10月29日已超过1年时间，其撤销权消灭，视为被告万家商砼公司认可该租金的约定。且被告万家商砼公司所提交的《市人民政府办公室关于我市基准地价调整更新的通知》和他人签订的《场地租赁合同》与本案的租金并无关联性，故对被告万家商砼公司的上述辩称理由，本院不予采信。对于被告陈治安辩称：租赁合同约定的时间到2062年，应当依法予以调整：根据合同法二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，原告创力水泥公司与被告荣安建材公司、无效，对被告陈治安的该项辩称理由，本院予以采信，《土地使用权租赁合同》陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》中约定，土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止。该条款约定的租赁期限超过法律规定的20年，超过部分中的关于租期时间的约定无效，根据合同法五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同的其他部分仍然有效。对于原告要求被告万家商砼公司从2017年11月29日以欠付租金100万元为基数，按月利率2%计算支付资金占用费的诉讼请求：被告万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后，未按约定支付租金，已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，租赁合同中约定，逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费。被告万家商砼公司于2018年9月11日与原告签订转让协议后才承受租赁合同的相关权利、义务，应从协议签订之日起计算逾期支付租金的资金占用费，对原告要求从2017年11月29日起计算资金占用费的诉讼请求，早于被告万家商砼公司承担支付租金义务的时间，本院不予支持，故本院确认被告应从2018年9月11日起以欠付租金100万元为基数按月利率2%向原告支付资金占用费。对于被告万家商砼公司辩称：已多支付租金，不存在违约的行为，不应支付资金占用费：虽然租金为200万元/年，即从2017年11月1日至2019年10月31日两年租金为400万元，但租赁合同中已明确约定前期600万元租金的支付条件，且条件已成就，即使该600万元包含第三年的租金，也是被告按合同约定应尽的支付义务，被告仅支付原告500万元不符合合同约定，并未超出合同约定多支付原告租金，故对被告万家商砼公司的上述辩称理由，本院不予采信。对于被告辩称，月利率2%资金占用费过高：根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告欠付原告的租金金额为100万元，以100万元为基数，如按协议约定标准计算资金占用费，每月应支付金额为2万元，一年的资金占用费金额高达24万元，明显超过造成损失的30%，属于违约金约定过分高于造成损失的情形，对被告万家商砼公司的该项辩称理由和要求调整的请求，本院予以采信。结合本案实际情况，由被告支付12万元资金占用费给原告较为恰当。对于被告在庭审中辩称，《概括转让协议》的签订时间实际为2019年5月，资金占用费应从2019年5月开始计算：《概括转让协议》落款明确载明合同签订的时间为2018年9月11日，被告也并未向本院提交证据证明该协议签订的时间为2019年5月，应承担举证不能的法律后果，对被告的该项辩称理由，本院不予采信。关于被告荣安建材公司、陈治安是否对欠付原告租金及资金占用费承担连带清偿责任：被告荣安建材公司、陈治安均在《概括转让协议》的担保方盖章、签字，该协议中明确约定，被告荣安建材公司、陈治安自愿为被告万家商砼公司对原告的全部债务向原告承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对原告要求被告荣安建材公司、陈治安对被告万家商砼公司欠付租金及资金占用费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告赤水市创力万家商砼有限责任公司在本判决生效后十日内支付尚欠原告赤水市创力水泥有限责任公司的租金1000000元、并支付资金占用费120000元给原告赤水市创力水泥有限责任公司；二、被告赤水市荣安建材有限公司、陈治安对被告赤水市创力万家商砼有限责任公司应支付原告赤水市创力水泥有限责任公司的上述租金及资金占用费承担连带清偿责任；三、驳回原告赤水市创力水泥有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费9060元、保全费5000元，共计14060元，由被告赤水市创力万家商砼有限责任公司承担12000元，原告赤水市创力水泥有限责任公司承担2060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年十二月十三日书记员  李兆文