山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6393号上诉人（原审被告）：王树茂，男，1957年4月13日出生，汉族，农村居民，住莱州市。上诉人（原审被告）：王绍杰，男，1981年9月29日出生，汉族，农村居民，住莱州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：安文静，山东嘉程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沙蓬波，男，1979年2月7日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：张辉泉，山东君秋律师事务所律师。原审被告：谭春芝，女，1960年7月4日出生，汉族，农村居民，住莱州市。原审被告：魏玲玲，女，1987年8月6日出生，汉族，农村居民，住莱州市。二原审被告共同委托诉讼代理人：安文静，山东嘉程律师事务所律师。上诉人王树茂、王绍杰因与被上诉人沙蓬波，原审被告谭春芝、魏玲玲买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2018）鲁0683民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王树茂、王绍杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人提交的涉案厂房坐落的土地国有土地使用证复印件及莱州市夏邱镇夏北村村民委员会证明，足以证实涉案土地属于有证资产，只要被上诉人按程序申请并支付上诉人款项后，完全能够办理相关产权证件。被上诉人明知涉案标的物现状，仍受让上诉人的涉案资产，本案法律关系应定性为不动产使用权的转让，而非土地所有权的转让，且被上诉人自接收后一直占有使用至今。2.一审适用法律错误。涉案合同系自愿合法形成，无任何胁迫、欺诈等不合法情形，理应认定合同有效。《城市房地产管理法》应属于管理性规范，而非禁止或限制合同自由，《土地法》第二条规定是指不能非法转让土地，而涉案土地有土地证书，且在规划区内，之所以现在无证，是因为被上诉人违约且不缴纳相关费用。不主动办理相关证件所致，一审据此裁判，属于适用法律错误。被上诉人沙蓬波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提交的土地证复印件没有法律效力，且在原审一审中上诉人认可土地无土地证，厂房无房产证，同时上诉人并非涉案土地的所有权人，无权进行相应的土地买卖。被上诉人并不知道涉案厂房土地的现状。2017年4月16日的通话录音中王绍杰称厂子已被卖掉，买方也付了钱，能够证实上诉人将厂房土地收回卖给他人。沙蓬波向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告王树茂、王绍杰签订的《工厂买卖合同》、《厂房买卖协议》；四被告返还原告购厂款725500元及价值15万元仿形机，扣除2014年5月至2017年4月的使用费24万元，合计635500元；并由四被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求要求确认原、被告签订的工厂买卖合同、厂房买卖协议无效。并减少诉讼请求不再要求四被告返还价值15万元的仿形机，要求由四被告返还原告购厂款485500元（725500元-24万元使用费）。一审法院认定事实如下：原告沙蓬波主张,2014年5月12日其购买被告王绍杰、王树茂所有的位于夏邱镇石材厂一处，价款1239800元。自2014年5月19日至2016年2月6日原告通过银行转账分10余次汇入被告王树茂、王绍杰、魏玲玲的账户共计725500元。其中向被告魏玲玲转账是原告应被告王树茂和王绍杰的要求。另原告还给付了一部分小额现金，但没有证据。并约定2016年12月30日前付30万元，余款于2017年8月30日付清。被告王树茂与谭春芝是夫妻关系，被告王绍杰与魏玲玲是夫妻关系，作为夫妻共同债务，被告谭春芝、魏玲玲为本案的主体合格。为此，原告提交了工厂买卖合同、厂房买卖协议、婚姻关系证明、建设银行转款记录、莱州农商行转款记录。经质证，被告对买卖合同和协议的真实性和内容无异议，但称厂房的实际所有人是被告王树茂，因王树茂岁数大，卖厂子时委托儿子王绍杰与原告签订的合同和协议。对签订协议后的付款情况，被告有异议。2014年5月19日至11月19日原告分7次向被告王树茂、魏玲玲的账户共计转款699500元，其中64万元是购买厂房的款项，余款是约定的利息，签第一份合同口头约定利息月息1分，签第二份时进行了书面约定。原告并没有给付一部分小额现金。2015年11月21日、24日原告两次向王绍杰账户转款各5000元，共1万元，2016年1月10日向王绍杰转款6000元，2月6日向魏玲玲转款1万元，这四笔合计26000元，是给付的利息。以上共计收到725500元，其中购厂款本金64万元。对原告提交的婚姻关系真实性无异议，自2014年至今，被告王树茂与谭春芝是夫妻，被告王绍杰与魏玲玲是夫妻。但本案是买卖合同纠纷，原告依据夫妻共同债务让被告魏玲玲、谭春芝承担责任不成立。被告对银行转款手续的真实性及内容无异议，但称从建设银行打款明细中2014年7月21日汇给王树茂款项1.1万元中标注的“购厂利息多打1500作为买厂资金”，可以看出原告给付的1.1万元中“1500元”是买厂资金，其余9500元是给付的购厂利息，共计打款725500元。原告主张，被告王绍杰将厂房已卖于他人并拆走了原告的仿形机，为此，提交了2017年4月16日原告与被告王绍杰电话通话录音光盘、整理材料以及拍摄的写有卖厂子广告的石头照片。其中录音内容有：“王绍杰（以下简称王）：人家钱也给了，定金也给了，设备也卖给人家了，今天这里拆。厂子户都过了。我等不了，你爸爸知道人家这里都过来了，昨天就在这里拾掇。沙蓬波（以下简称沙）：我的机器他凭什么给我拆了？王：凭什么凭你欠我钱。人家48万不带设备，我不熊你，你可以问道，合同白纸黑字这里签着，我把设备为什么拉走？我卖了，这三样设备我卖了七万，你说说这三样设备我卖了七万。一分我也没赚，就你这两个设备你说值多少钱，人家来了直摇头，就那个破电脑程序一万块钱能买两个。沙：他胡说八道，你家来有仿形机你也不是不知道，你也不是不知道你成天干这个。王：一万块钱带电机都，50万块钱，你行就都弄着，你到最后弄着，我这不是说嘛，我叫他们拾掇也别拾掇。人家等着人家给我钱了。你这两设备人家一共给了三万五。我这三样设备卖了七万块钱。真卖了钱也给了。这个事没法商议了都卖了我也商议不了了，盘子都拉走了钱都给了。我好话说了设备卖了三万四万的。切机都挑了。我给你说说下午真就挑了，你要今天拿不出十万块钱的话”。经质证，被告认可录音中为原告与被告王绍杰的声音，但称录音及照片不能证明原告的上述主张。录音内容是被告向原告追要原告拖欠的购厂款，反映不出被告王绍杰将厂房另行出卖给他人，录音中“厂房都过户了，都卖了”的说法，从之后的录音内容来看，也不是真正认可厂子出卖给他人，而是为了向原告追要购厂款的说辞，实际并没有发生。第二段录音中，被告讲“我给你说下午真的挑了，今天拿不出钱来，10万块钱，下午就真挑了”可以看出原、被告双方在录音时，被告没有将厂房出卖给他人，假设性的说法给原告压力让其尽快给付购房款。另录音中也能反映出原、被告双方对于拖欠的购厂款约定有利息的内容。对照片有异议，无法证实与本案有关联性，不能证实为被告所为，不能证实照片中的内容就是涉案厂房，不能证实书写时间在2017年，也不能排除该照片中的内容为原告自己书写上去的可能。被告主张，涉案厂房系被告王树茂所有，提交了被告王树茂与夏邱镇夏北村村委土地承包合同复印件，原件在村委留档，以及夏北村委出具的证明。经质证，原告对证据真实性无异议，但称我国农村土地实行家庭承包，虽然被告提供的证据记载承包人为王树茂，但实际承包者是家庭成员所有人，包含本案其他三被告，且合同及协议甲方及卖方处均有王绍杰签字，王绍杰也收过原告购厂款，在原告提交的录音材料中称厂房被其卖给别人，一直以厂房所有人身份与被告谈话，综上，王绍杰系本案的合格被告。另，被告称涉案厂房所在土地无土地证，厂房也没有办理房产证。原审认为，原、被告签定的工厂及厂房买卖合同，因标的物厂房没有履行建设用地审批手续，该标的物系违法建筑，故原、被告间签订的买卖合同系无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告均认可被告收到原告购厂款725500元，被告应当予以返还。但根据合同相对性原则，且原告称其付款给被告魏玲玲的原因是应被告王树茂、王绍杰的要求，故应由被告王树茂、王绍杰返还上述购厂款。原告主张扣除2014年5月至2017年4月的使用费24万元，系原告自愿处分自己的权利，未违反法律规定，一审法院予以准许，若被告不认可该使用费的数额，可以另案告诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决一、确认原告沙蓬波与被告王树茂、王绍杰于2014年5月12日签订的《工厂买卖合同》以及2015年8月18日签订的《厂房买卖协议》无效。二、被告王树茂、王绍杰返还原告485500元。限判决生效后十日内付清。重审中，被告补充答辩意见称，1、根据合同法第6条、第92条关于诚实信用原则、公平交易等相关规定，以及民诉法第13条，本案双方之间合同属于自愿合法形成，现原告无故要求解除，违反以上规定；2、根据物权法第30条之规定，物权是自行为成就时产生，而非领取产权证之时，因此本案房屋不应因无相关证书及手续而确认为违法建筑；3、合同法第52条所规定的合同无效，是因违反法律及行政法规的强制性规定，而依据城市房地产管理法第37条，产权证书并非是房屋买卖合同的生效要件，且该条是属于管理性规范，是为了禁止权属不清或权属有争议的房屋，进入交易市场，也是为了保障交易安全，而非禁止交易或者限制合同自由；4、原告明知涉案房产现状，仍然与被告签订合同，并且也实际履行，实际占有使用，对该行为应当给予维持；5、至今原告尚欠被告买卖厂房款项599800元，现在被告要求原告给付；6、因原告未按时付款，自2014年至今的土地使用费，每年9000元，交给莱州市夏邱镇夏北村都是被告交纳；7、依据原告在原审中所主张的自2014年5月至2017年7月的使用费24万元，相当于每年8万元，现在自2017年5月至今，是两年多时间，原告也应按照以上标准来给付使用费16万元。综上，被告认为原、被告之间的合同有效，请法庭驳回原告的请求。重审中，经过一审法院释明，被告主张反诉，但在法庭限定的期限内未提交反诉状、交纳反诉费。重审中，被告提供了如下证据：1、涉案厂房所坐落的土地的国有土地使用证复印件，该证的土地使用者是莱州市夏邱镇夏北村村民委员会，使用权类型是工业出让用地，证号是：《莱州国用（01）字第0941号》，地号是：8/1/408，该土地是被告王绍杰承包的莱州市夏邱镇夏北村村民委员会的土地；2、莱州市夏邱镇夏北村村民委员会的证明一份，证实以上内容，对于厂房的产权手续，被告也多次到当地政府部门了解落实，本案涉及的厂房均在规划范围内，也均能办理房产手续，只要原告按程序申请，在支付了欠被告的款项后，是完全能够办理的，并且依据双方签订的工厂买卖合同第4条第6项的约定，在原告支付完全款以后，被告方能配合协助原告进行办理相关手续，现在该房屋是没有房产证。经质证，原告对证据1认为，A、国有土地使用证系复印件，其真实性无法认定，不能作为定案依据；B、无法认定此国有土地使用证与本案具有关联性；C、即使此证系真实的，其使用者为莱州市夏邱镇夏北村村民委员会，而非本案被告，本案被告无权进行买卖；D、作为本案买卖关系的主要部分即厂房，没有相应的手续。对证据2真实性无法认定，从形式要件上也没有村委的组织机构代码证书及村委主任的当选证书。经审查，一审法院认为证据1系复印件，根据谁主张谁举证的法律原则，被告应当提供原件，其不能提供原件，一审法院无法确认其真实性，对该证据依法不予确认；证据2符合法律规定的形式，但其中因为没有土地证原件这一基础证据，对该事实的证明内容一审法院依法不予确认，对被告王树茂承包土地的事实与原审被告提供的承包合同相一致，一审法院依法予以确认。根据原、被告举证、质证，重审可以确认如下事实：2013年4月18日，被告王树茂与莱州市夏邱镇夏北村村民委员会签订了土地承包合同，约定被告王树茂承包莱州市夏邱镇夏北村村民委员会土地3亩，承包期限自2013年1月15日至2019年1月14日，合同还约定了其它内容。2014年5月12日，被告王绍杰、王树茂作为甲方，原告作为乙方，双方签订了工厂买卖合同，约定原告购买被告石材厂，厂房建筑面积3.2亩，合同还约定了价款、付款时间等；2015年8月18日双方签订了厂房买卖协议，约定了付款时间及逾期付款的利息等。一审法院重审查明的其它案件事实与原审查明的案件事实相同。一审法院重审认为，原告沙蓬波与被告王树茂、王绍杰于2014年5月12日签订的《工厂买卖合同》以及2015年8月18日签订的《厂房买卖协议》均以买卖的名称，合同内容也是买卖的内容，符合买卖合同的特征，应当认定为买卖合同。《中华人民共和国土地法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，本案中，被告以承包莱州市夏邱镇夏北村村民委员会的土地为标的物向原告进行出卖，违反了该法的强制性规定，同时涉案厂房没有履行建设用地审批手续，未办理权属证书，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定当确认原告沙蓬波与被告王树茂、王绍杰于2014年5月12日签订的《工厂买卖合同》以及2015年8月18日签订的《厂房买卖协议》无效；本案系买卖合同纠纷，合同的主体是原告沙蓬波与被告王树茂、王绍杰，民事责任应当由被告王树茂、王绍杰承担，原告要求被告谭春芝、魏玲玲承担民事责任，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告返还购厂款725500元，被告对付款数额无异议，一审法院依法予以支持；原告主张扣除2014年5月至2017年4月的使用费24万元，系原告自愿处分自己的民事权利，不违反法律规定，一审法院依法予以准许，若被告不认可该使用费的数额，可以另案告诉;对于本案合同无效的法律后果，一审法院依法向被告进行了释明，被告在一审法院限定的期限内未提出反诉，被告如有证据，可依法另行告诉。依据《中华人民共和国土地法》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年8月6日判决：一、确认原告沙蓬波与被告王树茂、王绍杰于2014年5月12日签订的《工厂买卖合同》以及2015年8月18日签订的《厂房买卖协议》无效；二、被告王树茂、王绍杰返还原告485500元，二人互负连带清偿责任，限判决生效后十日内付清。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10155元，由被告王树茂、王绍杰负担，限判决生效后七日内交纳法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交从莱州市不动产登记中心调取的涉案土地的不动产登记信息，用以证明涉案土地有产权证书。被上诉人质证称，该证据不属于民诉法中的新证据，不应得到二审的采信。该证据与本案没有关联性，根据买卖合同，涉案厂房位于夏北村，而上诉人提交的不动产坐落于丁家村。上诉人亦未提交涉案厂房的手续，也不是该土地的所有权人，无权进行相应买卖。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月12日签订《工厂买卖合同》、2015年8月18日签订《厂房买卖协议》，约定被上诉人购买上诉人的石材厂。根据查明的事实可知，涉案厂房没有履行建设用地审批手续，未办理权属证书。且上诉人不是涉案厂房所涉土地的所有权人。上诉人二审提交的不动产登记信息中不动产坐落的位置与上诉人主张亦不相符，本院对该证据不予采信。故一审认定涉案买卖合同无效，并无不当。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10155元，由上诉人王树茂、王绍杰负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  于 青审判员  刘海波二〇一九年十二月二十五日书记员  王 玥