河南省洛阳市中级人民法院行 政 判 决 书(2019)豫03行初498号原告苏春领，男，汉族，1961年7月6日出生，住河南省永城市。委托代理人仝社荣，女，汉族，1964年2月12日出生，住洛阳市涧西区。特别授权代理。委托代理人陈丽芳，北京在明律师事务所律师。一般代理。被告洛阳市西工区人民政府，住所地洛阳市西工区行署路3号院，统一社会信用代码：11410303005373324P。法定代表人王进，区长。委托代理人张露敏，政府工作人员。一般代理。委托代理人孙国宾，河南智明律师事务所律师。一般代理。第三人洛阳市西工区红山街道党湾社区居民委员会，住所地洛阳市西工区红山街道310国道以西，统一社会信用代码：55410303084823839L。法定代表人张少甫，主任。委托代理人魏会智，河南益唐律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人吕梦萦，河南益唐律师事务所实习律师。一般代理。原告苏春领诉被告洛阳市西工区人民政府（以下简称西工区政府）行政协议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告苏春领及其委托代理人仝社荣、陈丽芳，被告西工区政府的委托代理人张露敏、孙国宾，第三人洛阳市西工区红山街道党湾社区居民委员会（以下简称党湾社区居委会）的委托代理人魏会智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏春领起诉称，原告的房屋位于洛阳市西工区红山街道党湾社区1幢06号。2019年，因洛阳市西环路洛北段项目改扩建，原告的房屋被纳入征收范围。2019年6月25日，迫于无奈，原告与第三人签订《西环路洛北段（党湾）市场门面房拆迁补偿协议书》。原告认为该协议严重侵犯了原告的合法权益，自始无效。首先，此次征收项目系因洛阳市西环路洛北段建设需要占用集体土地而开始，事实上是将集体土地征收为国家所有的土地征收项目。依照《土地管理法》第四十六条之规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。但本案中第三人在未经西工区政府授权的情况下，不具备征收原告房屋的主体资格，其与原告签订的补偿协议因违反法律强制性规定而无效。其次，原告实为在被逼无奈的情况下同第三人签订补偿协议。征收开始后，原告房屋所在地块曾先后遭遇停水、停电等违法逼迁手段，原告无法正常经营。且在签订协议当天，红山乡负责人还明确告知原告，不签协议将强制拆除原告房屋，为避免遭受更大损失，原告迫于无奈才签订了补偿协议。另外，补偿协议明显违反公平原则。在2019年6月份，涉案房屋周边住房交易价格在8000元/㎡以上，且原告的房屋为商业用房，一直用于经营，其价格远高于同期住房价格。但在补偿协议中，针对原告的房屋的补偿标准仅为1756元/㎡，远低于原告房屋本身的价值，第三人以该标准制定补偿协议，严重侵害了原告的合法权益。综上，涉案补偿协议既违反法律强制性规定，又系原告被逼无奈而签订，应属无效。根据《行政诉讼法》之规定，特向贵院提起行政诉讼。诉讼请求：依法确认第三人与原告签订的《西环路洛北段（党湾）市场门面房拆迁补偿协议书》无效，诉讼费由被告承担。被告西工区政府答辩称：一、答辩人不是本案适格被告，应依法驳回原告对于答辩人的诉求。原告与党湾社区居委会签订的拆迁补偿协议，答辩人并不是签约主体，原告请求确认该协议无效与答辩人无关，原告起诉答辩人属于起诉主体错误，依法应当裁定驳回原告对于答辩人的起诉。二、党湾社区居委会和原告签订的协议不属于行政协议。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定的行政协议，是指行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利和义务内容的协议。原告和党湾社区居委会签订的《拆迁补偿协议书》约定的是原告和党湾社区居委会之间在拆迁过程中的安置补偿事宜，没有证据表明答辩人对于涉案房屋实施了征收，因此，原告与党湾社区居委会签订的《拆迁补偿协议书》不属于行政协议，依法应当驳回原告的诉讼请求。第三人党湾社区居委会答辩称：一、本案不是行政诉讼，应为平等主体之间的民事诉讼，违反了级别管辖及专属管辖，应当驳回起诉。涉案的《拆迁补偿协议书》是平等主体之间的合同，西工区政府不是缔约方，也没有委托党湾社区居委会签订协议，不属于行政诉讼受理范围，应为民事合同纠纷。本案为不动产合同纠纷，应在不动产所在地的基层法院审理，即应由洛阳市西工区人民法院审理。二、原告起诉的被告主体不适格。根据合同相对性原则，西工区政府被告主体不适格，应当驳回起诉。三、双方签订的《拆迁补偿协议书》的补偿标准是经过多数业主选定的鉴定机构评估的价格，程序正当，并无违反公平原则。2018年9月3日，答辩人根据《洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准》（洛政办［2018］49号）规定，组织业主开会投票选定房地产评估机构，最终由参与会议的党湾市场门面房13户业主投票后，由河南正恒房地产评估咨询有限公司对涉案门面房进行评估。2018年9月13日，答辩人召开西环路拆迁协调会，13户业主参与讨论门面房拆迁价格问题，业主期望价格在2000元/㎡（含装修及其它各项费用），按房产证证载面积计算。2018年9月15日，答辩人将选定鉴定机构会议及投票结果进行公示。2018年10月12日，评估公司作出评估结果，原告的门面房评估机构为1756元/㎡。评估价格与业主的期望值相差不大。评估程序正当，合法有效，并无违反公平原则，不符合宣布合同无效的情形，应当依法驳回原告起诉。四、答辩人与原告签订的《拆迁补偿协议书》属于双方合意，合法有效。该协议书中的补偿款价格是按照评估公司的评估结果确定的，客观合理。五、答辩人没有对原告实施逼迫搬迁，原告搬迁属于自愿行为。2019年6月28日，原告与答辩人签订《西环路洛北段党湾市场门面房被拆迁户验收单》，该验收单上载明:“苏春领房屋及其附属物已经全部腾空搬迁完毕，水电费交清，本人同意交付拆除。”且于当日原告领取了剩余70%的补偿款兑付单，上述事实表明原告的搬迁行为属于自愿行为。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，原告苏春领1997年在洛阳市谷水北段综合批发市场购买门面房一套，办理有房屋所有权证，建筑结构为砖混，面积为151.2㎡，该房屋坐落在洛阳市西工区红山街道办事处党湾社区党湾市场内。因洛阳市西环路洛北段和瀍涧大道西延长线工程项目用地，上述房屋需要拆迁。2018年10月12日，河南正恒房地产评估咨询有限公司受洛阳市西工区红山街道办事处西环路洛北段和瀍涧大道西延长线征迁指挥部的委托，对案涉房屋出具《房地产价值咨询报告》，评估结果为1756元/㎡。2019年6月25日，苏春领与党湾社区居委会签订《西环路洛北段（党湾）市场门面房拆迁补偿协议书》，主要内容如下：房屋面积151.2㎡，按照1756元/㎡补偿，加上室内装饰装修及附属物补偿、签订协议奖励、腾空交钥匙或拆除房屋奖励，补偿款共计为345174元，签订协议支付30%，腾空房屋交钥匙或拆除房屋后支付剩余的70%。2019年6月28日，苏春领将房屋腾空交给党湾社区居委会验收，并同意交付拆除。苏春领委托其妻仝社荣领取了114136元（30%）补偿款，剩余的补偿款未领取。上述事实由经庭审举证、质证的房屋所有权证、《房地产价值咨询报告》、社区居委会证明、《西环路洛北段（党湾）市场门面房拆迁补偿协议书》、门面房验收单、补偿款兑付单及转账支票存根等证据及庭审笔录予以证明。本院认为，根据在案的多份证据显示，原告苏春领的房屋及所占土地系因市政道路建设用地需要而征收，苏春领的房屋位于西工区辖区，西工区政府系法定的征收主体。征迁指挥部委托鉴定、党湾社区居委会与苏春领签订补偿协议等这些具体的征收实施行为，都是在西工区统一组织指挥下进行的，这些行为从法律上应当视为委托，由西工区政府承担责任，故西工区政府是本案的适格被告。西工区政府为实现行政管理目标，委托党湾社区居委会与苏春领签订的具有行政法上权利义务内容的拆迁补偿协议属于行政协议，故本案属于行政诉讼受案范围。根据本案查明的事实，没有证据证明涉案门面房系国有土地上房屋，拆迁补偿协议的补偿标准亦是参照相应的评估结果确定的，在此情况下，案涉补偿协议的内容符合客观实际情况，在协议签订后，苏春领事实上也按照协议约定将房屋腾空交付验收，并同意拆除，领取了部分补偿款，协议已经实际履行。苏春领主张被诉的拆迁补偿协议是受胁迫所签证据不足、其比照以商品房的价格认为补偿标准明显不公等理由不能成立，本院不予采信。综上，苏春领要求确认被诉的拆迁补偿协议无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告苏春领的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告苏春领负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 张 强审判员 邢玉玲审判员 李扬丽二〇一九年十二月二十四日书记员 水浩浩