四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4569号 上诉人（原审被告）：四川金江房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县南隆镇新华路38号。 法定代表人：柯蒙国，董事长。 委托诉讼代理人：周利，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周康，男，1971年12月17日出生，住四川省南部县。 上诉人四川金江房地产开发有限公司（以下简称：金江房地产公司）与被上诉人周康房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金江房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定“金江房地产公司提出的不能办证是容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，金江房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任”错误。1、双方签订的《商品房（预）购销合同》仅约定房权证由金江房地产公司代办，但并未约定取得房屋不动产权属证书的时间，买受人要求金江房地产公司承担逾期办理不动产权属证书的违约责任没有合同依据。原判既然认定不能办证是容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕所致。而容积率及拆迁问题均是南部县人民政府为解决金江名居项目周边住户住房问题所引起，与金江房地产公司无关，属于第三方政府原因导致，金江房地产公司不构成违约，不应承担违约责任。2、原判已确认《南部县规划和建设局关于解决金江名居开发建设中有关问题建议的请示》、《南部县规划和建设局关于新华路金江名居开发项目拟规划拆迁房屋的公告》等证据足以证实“南部县人民政府为解决金江名居项目周边住户住房问题，维护社会稳定，将项目周边拆迁还房工作交由金江房地产公司实施，导致项目容积率发生变化。因部分还房户不配合拆迁工作，导致拆迁工作至今未完成，容积率变化后，南部县人民政府迟迟未办理建设规划相关手续，致使案涉房屋至今未达到办理不动产权属证书的条件。金江房地产公司多次向南部县人民政府请示，要求尽快解决项目的容积率及拆迁安置问题，但南部县人民政府迟迟未予妥善处理。”那么，因政府原因导致案涉房屋不能办理权属证书，只能由政府出面解决，金江房地产公司客观上无法消除，且金江房地产公司不存在怠于行使权利的情形，办证过程中不存在过错，不应承担违约责任。（二）原审判决认定“买受人请求未超过诉讼时效，违约金的计算从买受人起诉之日向前倒推三年为宜”属于适用法律错误。买受人主张的迟延办证违约金是基于案涉《商品房买卖合同》产生的债权请求权，应当受诉讼时效的限制。根据法律规定，买受人应当自案涉商品房交付之日第701日起两年内向金江房地产公司主张办证违约责任。就算按照《民法总则》规定的三年诉讼时效，买受人直至2019年7月才提起本案诉讼，也已超过诉讼时效，丧失胜诉权，其诉请应予以驳回。（三）原判根据合同法遵循的损失填平理念，按双方的合同约定及结合金江房地产公司违约情形并考虑买受人的实际损失，按照“同一楼盘同一处理”的原则确定由金江房地产公司以买受人已付购房款为基数按照中国人民银行规定的同期活期存款利率向买受人支付违约金属于事实认定不清且适用法律错误。1、综合（一）、（二）条论述，金江房地产公司本就不存在违约，且买受人的主张已过诉讼时效。2、根据相关法律规定，当事人主张约定违约金过高请求减少的，应以损失为基础并兼顾合同履行情况和当事人过错程度及预期利益等综合因素根据公平原则予以衡量。本案中，首先、买受人未提供任何证据证实因逾期办证给其造成了损失，且买受人早已占有、使用房屋至今，未办理权属证书未给其造成任何损失。其次、不能办证系政府原因，金江房地产公司主观上并无过错。再次、金江房地产公司按约将房屋交付给买受人占有、使用，并提供了购房发票，履行了主合同义务，体现了金江房地产公司积极诚信履约的态度。即或金江房地产公司应承担违约责任。根据买受人实际损失情况、合同履约情况、过错及公平、诚实信用原则，金江房地产公司也不应承担支付违约金的责任。 周康未到庭，亦未提出答辩意见。 周康一审诉请：1、请求金江房地产公司立即为周康办理新华路38号1栋2单元2012号房屋的不动产权证；2、判决金江房地产公司自2014年8月11日起，以285850为基数，按20%支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费由金江房地产公司承担。 一审法院认定事实如下：2009年7月7日，周康(乙方）与金江房地产公司（甲方）签订《商品房（预）购销合同》，约定金江房地产公司将其开发的南部县南隆镇新华路38号金江名居1幢2单元20楼12号住房一套出卖给周康，建筑面积107.14平方米，单价为每平方米2668元，总价款为285850元。该合同第十条约定“乙方购买房屋后，产权属乙方所有，房产证由甲方代办，办证的所有税费由乙方自行负责。”第十二条违约责任：“任何一方不履行合同义务，将按总房款的20%承担违约责。”合同签订后，金江房地产公司于2012年9月11日将该房屋交付给周康。2012年9月19日，周康(乙方）与金江房地产公司（甲方）签订《房屋入住补充协议》。周康按合同约定向金江房地产公司交纳了购房款285769元。此后金江房地产公司一直未为办理该房屋的权属证书。 另查明：一审法院受理的李文平等四十一位原告起诉被金江房地产公司要求办理不动产权证书、承担违约责任的案件中，除本案周康及蔡静、陈杰与金江房地产公司签订的《商品房（预）购销合同》外，其余原告与金江房地产公司所签定的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。”（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起700日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。 一审法院认为，周康与金江房地产公司签订的《商品房（预）购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。周康按照合同约定交付全部购房款，但至今都未能取得房屋权属证书，虽然金江房地产公司提出的不能办证是因容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，金江房地产公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于金江房地产公司辩称的周康诉请已超过诉讼时效的理由能否成立的问题。双方在合同中约定逾期办证违约金系按日计算，其每日的违约金均系单个的债权，同时金江房地产公司的侵权行为处于持续之中，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，从周康向人民法院主张权利之日的前三年，其请求并未超过诉讼时效期间，故金江房地产公司的这一辩称理由不能成立。金江房地产公司辩称违约金约定不明、金额过高，且周康未举证证明其损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，按照双方之间的合同约定及结合金江房地产公司违约的情形，并虑及周康的实际损失，按照“同一楼盘同一处理”的原则，确定由金江房地产公司以周康已付的购房款为基数按照中国人民银行规定的同期存款活期利率向周康支付利违约金，违约金的计算从周康起诉之日向前倒推三年计算为宜。起诉之日至实际办证期间的违约金可根据违约情形另行主张权利。对周康提出的要求金江房地产公司为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故对周康的该项诉讼请求不予支持。依照中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决：一、四川金江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向周康支付违约金（违约金的计算方式：以285769元为基数，从2016年8月15日始至2019年8月14日止，按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算）；二、驳回周康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川金江房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审庭审后，金江房地产公司提交了《南部县人民政府办公室办文通知》、《关于解决金江名居项目有关事项的请示》两份文件。拟证明金江名居项目修建过程中，政府为稳定信访和落实拆迁户安置还房工作，将项目周边住户的拆迁还房安置工作纳入到金江名居建设项目中，导致项目新增修建面积，对项目新增的面积的规划审批手续政府相关职能部门未及时完善办理，导致案涉房屋至今无法办理权属登记。为此金江房地产公司多次要求政府妥善解决，政府相关领导批示尽快办理，但至今未及时办理，不能办理产权登记属于政府原因导致。周康对此未发表质证意见。 另查明，案涉小区买受人黄滔曾于2018年3月16日向中央第四巡视组反映案涉小区的办证等问题。本院委托一审法院前往现南部县自然资源和规划局调取了南部县国土资源局于2018年4月8日作出《关于黄滔信访事项的处理意见书》。其中载明：对办理房产证和土地使用证的问题，经调查核实，该项目不能为购房户办理分户产权登记的原因一是修建时因规划调整，开发公司现正在向住建部门完善规划手续和竣工验收备案资料；二是该项目宗地涉及查封纠纷。 本院认为，金江房地产公司上诉的主要理由为未办理相关产权证书系因政府的原因导致。但根据金江房地产公司提交的相关文件及国土部门对业主的回复来看，未能办理产权证书系多方面原因导致。除了规划问题外，也涉及金江房地产公司在法院的诉讼查封纠纷等。金江房地产公司项目较大、房屋拆迁仅涉及项目部分，即使项目未能办理产权证书与拆迁、规划有一定的关联，但金江房地产公司也有其他违约行为，导致了案涉项目无法办理相关产权证书。此外，虽买受人未与金江房地产公司签订《商品房买卖合同》，仅签订了《商品房（预）购销合同》。但该合同对房屋价格、位置、付款方式等均作出了约定，符合商品房买卖合同的实质属性。且买受人已基本支付完房款而房屋亦实际交付。在此情形下，金江房地产公司仍负有在合理期限内取得房屋权属证明及协助办理房屋权属登记的义务。综上，金江房地产公司仍应承担逾期办证的违约金。一审按照“同一楼盘同一处理”的原则，参照关联案件相关情况确定本案违约金计算标准符合本案实际，也未加重金江房地产公司的责任。因案涉项目至今未办理相关产权登记，金江房地产公司甚至未能提交项目办理初始登记的相关证据，金江房地产公司的违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算。直至买受人向法院起诉的前三年的违约金并未超过法律规定的期限，金江房地产公司上诉称本案已过诉讼时效，本院不予支持。因双方在合同中仅约定违约金按银行同期存款利率计算，未明确是同期活期存款利率还是同期定期存款利率，而双方对此争议较大，一审按同期活期存款利率计算金江房地产公司的违约金，已对金江房地产公司最为有利，本院予以维持。如上所述，金江房地产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，均由四川金江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十二月十九日 书记员 张 佳