福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4059号 原告：北京世纪城物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区盖山投资区高台路9号办公楼203室。 负责人：刘思浩。 委托诉讼代理人：黄丽梅，公司职员。 被告：福建柒福文化传媒股份有限公司，住所地福州市鼓楼区东街123号航空大厦19层。 法定代表人：江日华。 原告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司（以下简称北京世纪城福州分公司）与被告福建柒福文化传媒股份有限公司（以下简称柒福文化传媒公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京世纪城福州分公司委托诉讼代理人黄丽梅到庭参加诉讼，被告柒福文化传媒公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京世纪城福州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行租赁合同中所约定的义务，向原告支付2016年3月1日到2017年12月31日期间的物业管理费233294.60元、水费1302.91元、电费16108.40元，三项共计250706.26元；2.判令被告以应欠款（¥250706.26元）为基数按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部费用之日止，暂截算至2018年6月30日应支付违约金为71099.05元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用以及其他一切法院费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2016年6月1日到2017年6月13日期间的物业管理费131847.1元、自用水费37元、自用电费1052.4元；截至2017年6月公摊电费12233.28元、公摊水费1028.55元；2.判令被告以应欠款131847.1为基数按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部费用之日止，暂截算至2017年6月13日应支付违约金为24919.1元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用以及其他一切法院费用。事实与理由：2016年6月1日，被告因公司经营需要，承租福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司自有的位于福州市仓山区写字楼，租赁建筑面积为1514.90平方米，并与闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司、原告三方签订了编号为2016-×号的《写字楼租赁合同》（以下简称“合同”），约定由原告为被告提供物业服务，并对被告租赁的场地进行物业管理，合同还约定：第三条（二）物业管理相关费用：1.物业管理费：乙方应按租赁建筑面积以每月7元／平方米的标准，向丙方缴纳物业管理费……。2.电费、水费：乙方租赁房屋的自用电、自用水点按乙方独立电表、水表显示的实际发生度数交费，由丙方代收代缴。收费标准1.2元／度。合同签订并生效后，原告按照合同约定提供了物业服务，并向被告提供相应的供水、供电服务，但被告却未按合同约定缴纳物业管理费、水电费，截至2017年12月31日被告所拖欠的物业管理费233294.60元，欠付水费1302.91元、电费16108.40元，合计欠费为250706.26元。综上所述，原告认为，原告与被告之间的写字楼租赁合同是基于双方当事人的意思自治订立的，合法有效。原告向被告交付了合同约定的房屋并且履行了相应的义务，被告理应依约及时支付物业管理费、水费、电费。但是，被告在原告的多次催缴之下仍不支付费用至今。由于被告的行为已经损害到原告的正当权益，原告依民事诉讼法及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告柒福文化传媒公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据，分析、认证如下：1.编号为2016-×号的《写字楼租赁合同》有原件核实，本院予以确认；2.编号×0×号的《写字楼租赁合同》、合同解除协议书、协调书、写字楼装修手续书，系原告与江日华个人签订的合同等，与本案无关，本院不予确认；3.卫生间保洁卫生签到表、外来人员进出登记表、物业服务照片三张，能相互印证，证实原告提供了物业服务，本院予以采信；4.水电费抄表单，系原告单方面制作，本院不予确认；5.缴费通知单、催缴函、EMS，原告提供的证据无法确认已将缴费通知单、催缴函送达到被告。对该组证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司（出租方甲方）与被告柒福文化传媒公司（承租方乙方）、原告北京世纪城福州分公司（物业管理方丙方）三方签订了编号为2016-×号的《写字楼租赁合同》，由福建柒福文化传媒股份有限公司承租福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司自有的位于福州市仓山区写字楼，租赁建筑面积为1514.90平方米，由北京世纪城福州分公司承担物业管理事宜。《写字楼租赁合同》第三条第（二）项物业管理相关费用约定:1.物业管理费：乙方应按租赁建筑面积以每月7元／平方米的标准，向丙方缴纳物业管理费……。2.电费、水费：乙方租赁房屋的自用电、自用水点按乙方独立电表、水表显示的实际发生度数交费，由丙方代收代缴。收费标准1.2元／度。合同签订并生效后，原告按照合同约定提供了物业服务，并向被告提供相应的供水、供电服务。 本院认为，福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司与被告柒福文化传媒公司、原告北京世纪城福州分公司三方签订了编号为2016-×号的《写字楼租赁合同》系三方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按协议的约定履行相关的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该条规定主要是考虑到业主欠交物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的书面催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，书面催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主进行书面催交物业费后方可起诉欠费业主。本案中，北京世纪城福州分公司诉请判令柒福文化传媒公司向其支付2016年6月1日到2017年6月13日期间的物业管理费131847.1元、自用水费37元、自用电费1052.4元、公摊电费12233.28元、公摊水费1028.55元、并以应欠款131847.1为基数按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部费用之日止。但诉讼中其提供的向柒福文化传媒公司书面催交物业费的证据真实性无法确认，无法证明其已向柒福文化传媒公司发出催交物业费的书面通知、柒福文化传媒公司收到催交通知后仍未交纳物业费的事实，对此北京世纪城福州分公司应承担举证不利的后果，故对其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司的诉讼请求。 案件受理费6126元，由原告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司负担。公告费260元，由原告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 谋 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  欧阳智 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。