陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终13341号上诉人（原审被告）：陕西弘善堂企业管理咨询有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：张红战，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓伟，陕西标新律师事务所律师。上诉人（一审被告）：张红战，男，汉族，1972年6月10日出生，住陕西省潼关县。委托诉讼代理人：宋晓伟，陕西标新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：刘生远，该公司董事长。委托诉讼代理人：高昂，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周悄，北京大成（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西弘善堂企业管理咨询有限公司（以下简称弘善堂公司）、张红战因与被上诉人陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称信用再担保公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初4989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。弘善堂公司、张红战上诉请求：一、撤销一审判决书；二、依法驳回信用再担保公司的诉讼请求或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由信用再担保公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.弘善堂公司注册地为西安市新城区XX街XX大厦XX楼XX号XX室，非本案涉案房屋西安市新城区XX街XX号XX大厦XX幢XX室；2.张红战并非涉案房屋的权利主体，其与涉案房屋仅为代管关系。2013年1月21日，陕西云锦置业发展有限公司向康某某、张某某借款人民币400万元，期限1年，月息3.5%，借款人承诺用云锦大厦10103号房屋租金偿还。但该笔借款到期后，陕西云锦置业发展有限公司因资金问题未能向债权人还本付息。故与债权人康某某、张某某达成口头协议，以云锦大厦10103号房屋20年的租赁权用于偿还债权人债务。因云锦大厦10103号房屋为上诉人张红战在租赁期限内，故2014年2月20日经债权人康某某、张某某与张红战协商一致，债权人康某某、张某某作为云锦大厦10103号房屋的租赁权人委托上诉人张红战代管云锦大厦10103号房屋，权限为租赁、收租及向康某某、张某某还款。因此，张红战系履行委托人的房屋代管权，并非违法占用涉案房屋，该房屋的实际租赁权人为陕西云锦置业发展有限公司的合法债权人康某某、张某某。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。陕西云锦置业发展有限公司因无法偿还债权人康某某、张某某到期债务，将云锦大厦10103号房屋（涉案房屋）20年的租赁权交由债权人康某某、张某某行使，用于还清债务。故，债权人康某某、张某某的租赁权合法有效，即张红战依据委托协议将云锦大厦10103号房屋（涉案房屋）代为出租使用亦合法有效。根据信用再担保公司提供西安市中级人民法院执行裁定，2018年6月经人民法院执行才取得涉案房屋的所有权，该权利变动明显发生在债权人康某某，张某某取得合法租赁权之后，故该权利变动不应影响租赁权的效力。三、一审判决要求弘善堂公司和张红战承担三十余万元的房屋占用费没有法律和事实依据。一审法院用2014年弘善堂公司和张红战承租涉案房屋做手机批发市场的价格直接认定房租损失没有事实依据，因为现在涉案房产所在的商业环境已经发生严重变化，房屋租金每平方米远低于70元/月，一审法院在未对涉案房屋进行评估议价即使用2014年租赁合同的价款直接判决，属明显不当。信用再担保公司辩称，一、本案涉案房屋为张红战、弘善堂公司实际占有。1.根据信用再担保公司向一审法院提交证据3.1，即XX街XX号XX大厦XX楼XX号现场拍摄照片显示，该房屋为弘善堂公司和张红战日常经营使用；2. 弘善堂公司和张红战称公司注册用房为其向西安恒鼎投资咨询有限公司租赁的10102号房，与客观情况不符且与现场实际现状不符，弘善堂公司应承担举证责任；3.即使弘善堂公司和张红战也同时租赁了10102号房，但与其占有、使用本案涉案的10103号房并不矛盾，一审法院根据现场情况并综合其他证据认定弘善堂公司占有、使用涉案房屋证据充分，与实际情况相符。二、弘善堂公司和张红战在一审和上诉状中所称的张某某等人为涉案房屋的“租赁权人”，以及张红战为其代管人合法占有涉案房屋，不能成立。1.张某某等人所谓“租赁权”以及张红战所谓“代管权”其权利来源无任何有效证据证明，系恶意编造的虚假事实；2. 弘善堂公司和张红战一审中陈述及所提交的证据来看，其观点自相矛盾，法律关系混乱；3.即使弘善堂公司和张红战一审及上诉状中所述属实，其占有并非合法占有，其权利不得对抗信用再担保公司，一审法院适用法律正确。信用再担保公司向一审法院起诉请求：1、判令弘善堂公司停止对信用再担保公司所有的云锦大厦第一幢10103号房屋的侵占，搬离房屋腾交信用再担保公司；2、弘善堂公司赔偿信用再担保公司侵占房屋租金损失381835.5元（以495.89平米为依据，按每平米每月70元计算至2019年5月12日）及之后至弘善堂公司实际搬离之日止的租金损失；3、诉讼费由弘善堂公司承担。一审法院认定事实： 2018年5月22日，西安市中级人民法院作出（2013）西中执证字第00008-12号执行裁定书，裁定“一、解除对被执行人陕西省云锦置业发展有限公司名下位于西安市新城区XX街XX号XX大厦XX幢XX号（产权证号110XXXXXXXⅣ-74-1-10103）的查封，注销抵押登记；二、将该房产作价1049.06万元，交付申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司抵偿债务。该房产所有权自裁定书送达申请执行人时转移至其名下，原权属登记作废；三、申请执行人可持本裁定到相关登记机构办理产权过户登记手续”。该裁定书于2018年6月12日依法送达申请执行人，涉案房屋已归信用再担保公司所有。另查明，原陕西鑫发科技发展有限公司与陕西省云锦置业发展有限公司曾签订房屋租赁合同，由鑫发公司租赁涉案房屋，租赁期限自2011年8月1日至2016年8月1日，陕西鑫发科技发展有限公司于2018年12月申请注销，弘善堂公司注册地为西安市新城区XX街XX大厦XX楼XX号，即为本案涉案房屋。一审法院认为，信用再担保公司根据已生效法律文书取得涉案房屋的所有权，依法应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。信用再担保公司要求弘善堂公司停止对信用再担保公司所有的云锦大厦第一幢10103号房屋的侵占，搬离房屋腾交信用再担保公司，赔偿信用再担保公司侵占房屋租金损失381835.5元（以495.89平米为依据，按每平米每月70元计算至2019年5月12日）及之后至弘善堂公司实际搬离之日止的租金损失，一审法院依法予以支持；至于弘善堂公司辩称与陕西省云锦置业发展有限公司存在租赁合同纠纷一节，弘善堂公司可另行向云锦公司主张权利；弘善堂公司辩称信用再担保公司应赔偿其装修损失，但未提出反诉请求，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告陕西弘善堂企业管理咨询有限公司、被告张红战在判决生效后三十日内将位于西安市新城区XX街XX号XX大厦XX幢XX号房屋腾交原告；二、被告陕西弘善堂企业管理咨询有限公司、被告张红战在判决生效后十日内赔偿原告租金损失381835.5元（以495.89平米为依据，按每平米每月70元计算至2019年5月12日）及之后至被告实际搬离之日止的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元减半收取3514元由两陕西弘善堂企业管理咨询有限公司负担（原告已预交，被告一并给付原告）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。根据已生效的法律文书，信用再担保公司已取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋的所有权依法受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。现弘善堂公司和张红战实际占有涉案的云锦大厦第一幢10103号房屋，并无合法依据，故信用再担保公司要求弘善堂公司和张红战搬离房屋腾交信用再担保公司，赔偿信用再担保公司侵占房屋租金损失381835.5元（以495.89平米为依据，按每平米每月70元计算至2019年5月12日）及之后至弘善堂公司实际搬离之日止的租金损失的诉讼请求应予支持。弘善堂公司和张红战上诉称其系接受涉案房屋的承租权人康某某、张某某委托代管涉案房屋，但其并未提交充分证据证明案外人康某某、张某某合法拥有涉案房屋的承租权，故对其该项上诉理由不予采信。综上，弘善堂公司、张红战的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7028元，陕西弘善堂企业管理咨询有限公司、张红战已预交，由陕西弘善堂企业管理咨询有限公司、张红战负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈  平审  判  员 李    涛审  判  员  李    刚  二O一九年十二月三十日 法 官 助 理   楚   涵书  记  员  刘 明 明    1