北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5298号原告：毕建成，男，1964年3月21日出生，汉族，自由职业，户籍地江苏省宝应县。委托诉讼代理人：朱素斌，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：北京和玺建筑成套木作系统有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡么铺大队内。法定代表人：安钟岩，执行董事。委托诉讼代理人：王宇巍，北京大成律师事务所律师。被告：北京市朝阳区黑庄户乡么铺村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡么铺村。法定代表人：姚振楠，社长。委托诉讼代理人：张猛，北京桓标律师事务所律师。原告毕建成（以下简称原告）诉被告北京和玺建筑成套木作系统有限公司、被告北京市朝阳区黑庄户乡么铺村经济合作社（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称和玺公司、么铺村经合社）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱素斌，和玺公司之委托诉讼代理人王宇巍、么铺村经合社委托诉讼代理人张猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、和玺公司赔偿原告房屋损失50万元；2、和玺公司赔偿原告房租损失20万元；3、么铺村经合社对第一、第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：和玺公司与么铺村签署了租赁协议书，协议约定么铺村将上述协议的所有场地均出租给和玺公司使用。2008年和玺公司将上述场地中的南侧土地出租给原告使用。原告在经得和玺公司同意的情况下在上述土地上建设了住房，面积合计800平米左右。截至2018年5月，原告一直使用涉案房屋且按期支付租金。2018年5月，和玺公司向原告转交了么铺村于2018年4月27日出具的《通知》一份，要求原告按期腾退并告知原告无任何补偿。因二被告至今未给予原告任何赔偿，为维护原告的合法权益，特向法院提取诉讼，望判如所请。和玺公司辩称：一、原被告之间系口头达成的租赁协议，应属无固定期限的租赁合同，我公司随时享有解除权。1、原告租赁期间存在擅自建房、擅自转租等严重违约行为。2007年，因原告生活困难，和玺公司将其从么铺村承租的部分地块转租给原告使用。双方约定，原告无需支付租金，但须支付使用期间产生的各项费用。地块交付后，原告不顾和玺公司的阻拦，在租赁地块擅自建房，并将其转租给其他租户。为了明确双方的权利义务，和玺公司曾多次向原告主张签署书面的土地租赁协议，但毕建成均无视该请求。2010年，双方签署了场地租赁安全协议书，里面明确约定了原告不得将房屋进行转租、转包等行为。但该安全协议书并没有阻止原告违约的脚步。为了表达不满，和玺公司将租金涨至每年3万元，2014年将租金涨至每年5万元。虽然合同存续期间原告存在多处违约行为，但是和玺公司为了维护交易的稳定，一次又一次的忍让，没有与原告解除租赁合同。2、因么铺村收回涉案地块，和玺公司不得不与原告解除租赁关系。2018年4月27日，和玺公司收到了么铺村经合社发来的通知，要求终止租赁合同，并于2018年5月31日之前腾退租赁场地。收到该通知后，和玺公司第一时间将此事告知原告，并向其出示了该通知，明示村集体收回土地的事项，让其妥善处理并于规定时间内搬出场地。2018年6月7日，原告将租赁地块腾空，并向和玺公司交还。因双方未签署租赁协议书，且未明确约定租赁期限，故根据《合同法》第232条之规定，只要在合理期限内提前履行告知义务，和玺公司可随时解除租赁协议。二、原告主张的赔偿金额没有事实和法律依据。1、原告主张的房屋损失赔偿无法律依据。和玺公司与原告之间租赁合同的解除系和玺公司基于无固定期限租赁合同行使的解除权，和玺公司已履行提前告知义务，程序上合理合法。且租赁合同存续期间，和玺公司并无任何违约或侵权行为，反而是原告擅自转租、擅自搭建的行为严重违反了双方约定。2、原告主张的房屋损失赔偿无事实依据。原告的行为属擅自建房，其建房时应已预料到有被腾退或被拆除的可能，应自行承担所有损失。另根据我国现行民事诉讼中的举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告主张的房屋损失赔偿无事实依据，其应承担举证不利的后果。3、租金、电费及取暖费等事项已结清，原告主张的20万元租金没有事实和法律依据。因原告为我公司提供过装修服务，对于装修款双方达成约定如下：作为预留租金暂存和玺公司账户，按年结算。故每年年底我公司对原告当年费用进行结算后从预留款中扣除，至2017年底，交完2018年租金后，还剩296090元。2018年因腾退事宜，双方约定和玺公司将原告已交纳的2018年的租金5万元及预留款项全部退还，共计334415元，原告也对此签字确认。至此，双方已结清租赁期间的租金、电费及取暖费等所有事项。原告主张的200000元租金没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。么铺村经合社辩称：原告和我方没有任何法律关系。我方既不是出租者也不知道不清楚和玺公司何时租赁给原告，对该情况完全不知情。此次占用并非村里的行为，也非拆迁，完全是各方的商业合作，不存在补偿问题。请求法院驳回对我方的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与和玺公司曾存在租赁合同关系，约定原告承租北京市朝阳区么铺村南侧土地（以下简称涉案标的），涉案标的性质为集体土地，原告在土地上建设有房屋。原告主张双方租赁期限至2022年9月30日，被告主张双方为无固定期限租赁关系。2010年12月21日，原告与和玺公司签署《场地租赁安全协议书》，约定原告租赁和玺公司土地期间，利用土地开展的各种经营活动不得有违法行为。原告仅享有土地使用权，不得变卖、转租。经询，原告主张其于2018年5月30日将涉案标的交还，和玺公司自述交还时间为2018年6月。庭审中，原告提交落款日期为2018年4月27日并加盖有么铺村经合社印章的《通知》一份，主要内容为么铺村通知和玺公司，其与么铺村签订的原租赁协议涉及的全部租赁场地已出租给山东齐鲁交通文化传媒有限公司。么铺村经合社限和玺公司须于2018年5月31日前腾退全部租赁场地。原告主张其对该次腾退应有相应补偿，二被告认可上述证据的真实性，但未认可原告的主张。庭审中，原告提交落款日期为2010年12月21日，但落款仅有和玺公司印章的《土地租赁协议》一份，该协议中载明的土地使用期限至2022年9月30日，协议经双方签字即行生效。二被告未认可该证据的真实性。审理中，被告提交如下证据：1、落款日期为2010年11月15日、2015年10月13日的通知两份，《土地租赁协议》一份，用以证明和玺公司曾多次向原告主张签订书面《土地租赁协议》，但原告无视该请求，双方形成了不定期租赁事实。上述通知显示和玺公司要求原告签署《土地租赁协议》；上述《土地租赁协议》无双方当事人签字盖章，但其内容载明：和玺公司曾于2008年同意原告在和玺公司所属厂区南侧土地上自建住房一处，截至到2010年从未向原告收取过土地租赁费。由于从2011年土地所有权单位—么铺村将提高土地租赁价格，而和玺公司租赁给原告土地属于转租性质，为此从2011年1月1日，和玺公司也将适当向原告收取土地租赁费。从2011年1月1日起至2011年12月31日止，和玺公司向原告收取土地租赁费3万元。在么铺村经合社与和玺公司土地租赁合同期限没有变更、终止的前提下，原告可继续使用向和玺公司租赁的土地。2、照片打印件，用以证明原告在租赁标的中擅自搭建隔断房屋，并向外转租。原告认可上述证据的真实性，但未认可证明目的。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，和玺公司将集体土地出租给原告，用于非农建设，且并无证据证明涉案标的上建设的房屋取得相关规划手续或产权证明，因此双方之间的租赁合同关系应属无效。对于原告要求二被告赔偿房屋及房租损失的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：第一、当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告就其损失并未提交任何证据证明，应就此承担举证不能之责任。第二、原告在集体土地上建设房屋，对于合同无效的后果应承担相应责任。第三、原告与和玺公司并未签署租赁合同，仅成立无固定期限租赁合同关系，对于租赁期限亦无任何书面约定，即使合同有效，和玺公司有权在合理期限内要求原告腾退土地，其行为并无不当。综上，对于原告要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告毕建成的全部诉讼请求。案件受理费10800元，由原告毕建成负担（其中5400元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  史巧玲人民陪审员  杨淑云二〇一九年十二月三十一日书 记 员  贾宜臻