吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初1598号 原告：陈影，女，汉族，1980年7月29日生，农民，小学文化，现住镇赉县莫莫格蒙古族乡卧卜特海村后卧卜特海屯。 被告：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，该公司总经理。 原告陈影与被告吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告陈影、被告法定代表人李洪亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈影向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2015年10月10日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原告与被告签订《惠民家苑小区售楼合同》，合同约定被告将位于镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元501室的楼房出售给原告，该楼房的建筑面积为102.26平方米，楼房单价为每平方米3100元，楼房总价款为人民币317006元。签订合同时，原告已交付全部购楼款。现在原告已经居住该楼房，但是被告未为原告办理不动产登记过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉求。 润达公司辩称，陈影房屋房主原名是闫华，被告只收了闫华房款31404元，欠付285602元。购楼合同无效，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：一、购楼合同一份，惠民家苑小区2号楼2单元501室，该楼房的建筑面积为102.26平方米，以房产证面积为准，楼房总价为人民币317006元，一次性付清。证明双方签订购房合同有效；二、票据六张，证明全款买的楼，并入住。三、证人闫华证实，李兴成欠我的柴油款20多万元都转到于亚水的账上了，李兴成说“我俩之间的账我俩算，我没有钱，但是和于亚水有账”就用于亚水的楼顶了钱。三方都同意这件事，李兴成在售楼处等着我，然后签的购楼合同，交的物业费、取暖费，售楼处找的差价4万多元，这栋楼大概30多万元，收据上签的都是我的名字，最后我又把楼卖给了陈影，陈影把购楼款给我了。我卖楼卖给陈影之后就找了于亚水，把楼款合同和收据变成她的名字，于亚水没在，他说让我去找售楼处的会计，不用重写了，直接改了就行，然后会计直接把名字改成了陈影。被告经质证认为，原告售楼收据明确标明，闫华交现金31404元，其余285602元李兴成顶账，我公司只收取现金31404元，剩余款项应交给项目负责人系证人于亚水，李兴成至今未给付，因个人经济纠纷由公安机关进行侦查，请求法院延期，在公安机关审查结束后再审判。对证人闫华证言无异议。本院认证如下：因润达公司对其与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》、六张收据及闫华证言未提出异议，只是说明闫华交付现金31404元，其余285602元李兴成顶账，而李兴成至今未给付的抗辩理由。本院为核实将合同、收据上闫华更名为陈影的真实性，已向润达公司释明将其公司掌管的合同、收据等相关资料在十日内向本院提供，但润达公司一直未予提供，应承担对自己不利后果。故本院对原告提供的合同、收据及证人证言予以采纳。被告举证如下：证人于亚水的证言“惠民家苑小区是我借用被告资质开发的。李兴成与我有经济往来，他有欺诈行为。”原告经质证认为，我都不认识李兴成是谁，李兴成的事情和我没有关系。本院认证如下：证人称李兴成有欺诈行为，但证人未能提供证据证实李兴成的欺诈事实，虽然于亚水到公安机关举报李兴成涉嫌诈骗，但公安机关至今并未立案。故本院对证人称李兴成有欺诈行为不予采信。 经审理本院认定事实如下：于亚水借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水为该项目负责人。因案外人李兴成欠闫华钱款，李兴成经于亚水同意将镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元501室出售给闫华，李兴成与于亚水、闫华、三方口头达成合意。2015年10月10日润达公司与闫华签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区2号楼2单元501室，面积为102.26平方米，每平方米3100元，楼房总价款317006元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司为闫华出具一枚收据，内容为今收到闫华（李兴成顶账）惠民小区2#-2-501购楼款，交现金31404元，其余285602元李兴成顶账。还收取了闫华房屋维修基金、物业费、取暖费、测绘费、电费。后闫华将此楼出卖给陈影，陈影将购楼款全部付给闫华。闫华经于亚水同意将《惠民家苑小区售楼合同》和六张收据上闫华的名字更改为陈影。陈影买完楼房后一直居住至今。期间，润达公司没有向陈影主张购楼款或者要求陈影腾退该楼房。 认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的购楼款收据、房屋维修基金收据、物业费收据、取暖费收据、测绘费收据、电费收据、证人闫华、于亚水的证言及当事人的陈述。 本院认为，本案的争议焦点为：润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；陈影的诉讼请求是否应予支持。 因案外人李兴成欠付闫华外债未偿还，李兴成经与惠民家苑小区实际开发人于亚水协商，于亚水同意将自己借用润达公司资质开发的镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元501室出售给闫华，但闫华只是将一部分购楼款交付给润达公司，尚欠大部分购楼款由李兴成交付。在此种情况下润达公司与闫华签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由闫华交付的剩余购楼款转由李兴成给付并经于亚水同意接受。上述李兴成与闫华之间的部分债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人闫华，买受人闫华应尽支付购楼款的全部义务。但闫华作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的部分付款义务转移给第三人也就是案外人李兴成支付，并得到于亚水的同意是符合法律规定的。据此，润达公司与闫华签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，虽然润达公司与闫华签订的合同有效，但因该涉案楼房没有过户到闫华名下，其房屋所有权还应归属于润达公司，闫华对该楼房并不享有房屋所有权，也就是说闫华对该楼房无权处分，即不能再转手出售。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”然而，按照本合同法第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”闫华出售给陈影涉案楼房时虽无处分权，但事后得到了于亚水同意并将合同上闫华的名字更改为陈影。闫华转让给陈影的涉案楼房事实上成为润达公司出售给陈影，润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。李兴成不向润达公司或者于亚水本人交付购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向李兴成行使权利主张购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。 在这里需要明确的是：于亚水的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于亚水借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水与润达公司之间就形成了挂靠关系。于亚水的言行具有开发商润达公司的外在表征，陈影有理由相信于亚水代表的就是润达公司，于亚水的行为构成表见代理，代理人于亚水的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于亚水的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于亚水的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 庭审中，于亚水称与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》，李兴成有欺诈行为，此合同应属无效合同。因于亚水并没有证据能够证实李兴成欺诈的事实，况且陈影并不认识李兴成，不知道欺诈之事，故本院对此“欺诈”一说不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，即使于亚水受到了李兴成的欺诈且陈影知道欺诈之事而签订的合同，那么从签订合同之日至今已有三年多，于亚水代表的润达公司所享有的撤销权没有在合同签订后的一年内行使撤销权，其撤销权也已消灭。 综上所述，陈影的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下： 陈影与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由陈影与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判长 陆首才人民陪审员姜云红人民陪审员张桂侠 二〇一九年十二月十一日 书记员 邓                 睿