广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1053号 原告：黄高文，男，1973年7月28日出生，汉族，住防城港市港口区。 原告：潘素玲，女，1975年11月29日出生，壮族，住南宁市青秀区。 两原告的委托诉讼代理人：江文兵，广西南港律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：黄丽莉，广西南港律师事务所实习律师。 被告：防城港鑫隆房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区四川路27号前幢第2层,统一社会信用代码：914506026821172485。 法定代表人：郑水秀。 第三人：郑水秀，男，1955年7月19日出生，汉族，户籍地福建省福州市连江县，现住防城港市港口区。 第三人：郑邦伟,男，1975年3月14日出生，现住防城港市港口区。 原告黄高文、潘素玲与被告防城港鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日作出（2016）桂0602民初1268号民事判决书。原告潘素玲不服该判决，向防城港市中级人民法院提起上诉。防城港市中级人民法院于2018年11月28日作出（2017）桂06民终352号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，将该案发回本院重审。本院立案后另行组成合议庭，依法追加郑水秀、郑邦伟作为本案第三人参加诉讼并公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人江文兵、黄丽莉到庭参加诉讼，被告鑫隆公司、第三人郑水秀、郑邦伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫隆公司偿还原告黄高文、潘素玲购房款（实为借款）本金55万元并支付利息（利息以55万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2015年8月23日计算至还清之日止，暂计算至2016年6月23日约为87083元）；2.本案案件受理费、保全费由被告鑫隆公司负担。事实和理由：2015年8月23日，原告黄高文经原告潘素玲同意以潘素玲的名义与被告鑫隆公司签订一份《商品房买卖合同》及《延迟交房补充协议书》，约定被告鑫隆公司将位于防城港市港口区云南路鑫隆御景楼盘第1层11号商铺以55万元的价格卖给原告潘素玲，交房期限为4个月，交房期限内被告鑫隆公司每月按购房款总额的5%按月支付延迟交房补偿金，如被告鑫隆公司不能按期交房则补偿金要翻一番。同日，原告黄高文将55万元现金交给被告鑫隆公司，被告鑫隆公司出具收据。被告鑫隆公司收到原告潘素玲支付的款项后，既没有支付补偿金和违约金，也没有将商铺过户。被告鑫隆公司与原告潘素玲签订的《商品房买卖合同》及《迟延交房补充协议书》名义上虽为商品房买卖合同，实为民间借贷合同，原告潘素玲已将借款交付给被告鑫隆公司，双方之间存在民间借贷法律关系，被告鑫隆公司应依约支付违约金及补偿金并归还借款本金。 被告鑫隆公司未提供书面答辩，也未提供证据。 第三人郑水秀、郑邦伟未作书面陈述，也未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月23日，原告潘素玲为买受人与被告鑫隆公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150823），约定：被告鑫隆公司将其开发的鑫隆御景第1层11号房（现房）卖给原告潘素玲，用途为商业，建筑面积为77.03平方米，单价为每平方米7140元，总价款为55万元；买受人在签订本合同当日付清全部购房款55万元；出卖人在2015年12月23日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同并对违约责任等作具体约定。同日，原告潘素玲为乙方与被告鑫隆公司为甲方签订《延迟交房补充协议书》，就《商品房买卖合同》有关问题协商补充，包括：甲方确保乙方所购买的商铺不存在任何争议，不向第三方抵押或出售；由于签订《商品房买卖合同》时，因甲方原因未能即时办理交房手续，为确保乙方的利益不受损失，甲方在向乙方交房前，甲方自愿自签订合同之日起每个月按购房款总额的5%即27500元支付给乙方作为交房前补偿金；本补充协议约定交房期限为4个月，即从2015年8月23日起到2015年12月23日止，在此期间内如果甲方中止购房，甲方需要在通知乙方当日全额返还乙方购房款及结清应支付给乙方的补偿金、违约金；4个月期满后，如甲方还不能交房，甲方须于协议交房到期日全额退还所收的乙方购房款，否则从到期之日起甲方支付乙方的补偿金翻一倍，直到退还购房款和结清补偿金、违约金为止；如甲方不能按本补充协议履行支付补偿金，则每逾期一天支付按购房款总额的0.1%即550元另行支付违约金，逾期超过15天的，乙方有权要求甲方在逾期15天起10个工作日内按《商品房买卖合同》的约定过户到乙方名下，甲方之前付给乙方的补偿金、违约金乙方不用退还，本补充协议终止（《商品房买卖合同》继续有效）。被告鑫隆公司于2015年8月23日向原告潘素玲出具《收据》（编号：1005602），表示收到原告潘素玲以现金方式交来案涉商铺款55万元。潘素玲在庭审过程中陈述，其是将50万元无息借给黄高文，而后由黄高文加上5万元后再出借给鑫隆公司，上述《商品房买卖合同》、《延迟交房补充协议书》是黄高文以其名义代签，而且合同原件直至开庭时才看到。《商品房买卖合同》至今未办理合同备案登记，被告鑫隆公司亦未在约定期限内将案涉商铺交付给原告潘素玲使用。 另查明，原告黄高文与第三人郑水秀（被告鑫隆公司的法定代表人）之间发生有多笔款项交易，其中2015年3月24日至2015年9月1日间，原告黄高文向郑水秀帐户转款共109万元；2015年5月4日至2016年3月9日间，郑水秀向原告黄高文帐户转款共824700元（其中2015年8月24日之后转款为534700元）。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告潘素玲与被告鑫隆公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系；二、原告潘素玲、黄高文要求鑫隆公司偿还借款本金55万元并支付利息是否有事实和法律依据。 关于第一个焦点。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案中双方在商品房交易过程中缺少转移房屋所有权的环节，主要表现在案涉商铺是现房的情况下未及时交易，亦未办理合同备案登记。从《补充协议书》的内容看，双方在合同约定的交房时间届满之前即约定被告鑫隆公司自签订合同之日起每个月按购房款总额的5%支付交房前的补偿金，如被告鑫隆公司不能按期交房则补偿金要翻一倍，而在被告鑫隆公司在拒不还债或无力还债的情况下，原告潘素玲才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下是商铺办理过户，以担保债权的实现。以上种种特征，均表明原告潘素玲与被告鑫隆公司之间并非商品房买卖关系，而应属是借贷关系，且双方当事人对双方之间的借贷关系均予认可。因此，本案案由应为民间借贷纠纷。 关于第二个焦点。首先，需查明原告潘素玲是否依约将55万元交付给被告鑫隆公司。被告鑫隆公司辩称其在向原告潘素玲出具一张《收据》后并未收到原告潘素玲出借的55万元款项，但被告鑫隆公司没有为其未收到借款就出具《收据》的行为作出合理的解释。结合各方意见以及证据，本院对原告潘素玲通过原告黄高文向被告鑫隆公司交付借款55万元的事实予以认定。其次，需明确《延迟交付补充协议书》的性质及合同主体。原告黄高文在本案借贷关系中仅是代为交付借款、代签合同，而《商品房买卖合同》、《延迟交房补充协议书》的主体依然是原告潘素玲与被告鑫隆公司。根据原告潘素玲在庭审过程中的陈述，其实际是将50万元无息借给原告黄高文，而后由原告黄高文再转交给被告鑫隆公司，合同是原告黄高文以其名义代签，而且合同原件直至开庭时才看到。综合上述情况可知，原告潘素玲对原告黄高文在其与被告鑫隆公司的履约过程中高度信任，其在整个借贷过程中较少参与，信息也处于不对称的状态，主要是由原告黄高文代为处理相关事宜，但这并不影响原告潘素玲的合同主体地位。因此，根据合同相对性原则，只有原告潘素玲能向被告鑫隆公司主张还款。被告鑫隆公司在原审时举证称其在上述两份合同签订后即2015年8月24日至2016年3月9日期间通过第三人郑水秀向原告黄高文转款582200元，但原告潘素玲表示未收到鑫隆公司偿还的借款本金及利息，原告黄高文也否认上述款项为鑫隆公司偿还的案涉借款本息。根据原告黄高文提供的活期个人交易明细证明，原告黄高文与郑水秀在此前后存在多笔交易，原告黄高文支付给郑水秀的款项远远大于郑水秀支付给原告黄高文的款项，而被告鑫隆公司出具给原告潘素玲的收据中明确为收到潘素玲的现金，即原告黄高文所支付的款项中并不包括涉案的55万元，因此，不能排除原告黄高文与第三人郑水秀之间另行存有其他经济来往，第三人郑水秀支付给原告黄高文的款项，在没有其他证据相互佐证情况下，不能认定为偿还原告潘素玲的借款。因此，原告潘素玲主张被告鑫隆公司尚欠其借款55万元并要求予以偿还，理由成立，本院应予支持。原告潘素玲与被告鑫隆公司在《延迟交房补充协议书》约定，被告鑫隆公司在向原告潘素玲交房前，被告鑫隆公司自愿自签订合同之日起每个月按购房款总额的5%即27500元支付给原告潘素玲作为交房前补偿金，该补偿金约定实际为利息约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，该约定已超过年利率24%，超过部分应当不予保护。因此，被告鑫隆公司尚欠原告潘素玲的利息应以55万元为基数，按照年利率24%自2015年8月24日计算至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告防城港鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告潘素玲55万元并支付利息（利息计算，以55万元为基数，按年利率24%自2015年8月24日计算至付清之日止）； 二、驳回原告黄高文、潘素玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费10171元，保全费3270元，合计13441元，由被告防城港鑫隆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10171元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱 海 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  唐毓瑾 二〇一九年十二月十日 法官 助理  李柏良 书 记 员  覃 艺