广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3403号上诉人（一审被告、反诉原告）：郑伟锋，男，汉族，1980年2月4日出生，住广东省开平市***************。居民身份证号码：440************419。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢伟山，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。居民身份证号码：440************811。被上诉人（一审原告、反诉被告）：芦蔚林，女，汉族，1957年5月28日出生，住广东省珠海市香洲区***************。居民身份证号码：440************448。委托诉讼代理人：卢伟山，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。居民身份证号码：440************811。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢平山，男，汉族，1955年10月11日出生，住广东省珠海市香洲区************。居民身份证号码：440************817。委托诉讼代理人：卢伟山，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。居民身份证号码：440************811。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢淑林，女，汉族，1963年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区*************。居民身份证号码：440************448。委托诉讼代理人：卢伟山，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。居民身份证号码：440************811。上诉人郑伟锋因与被上诉人卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初10988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑伟锋的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由如下：一、一审判决认定上诉人须赔偿两个月的租金损失是错误的。本案的事实是，在签署合同当日，上诉人支付了押金5000元后，没有继续支付余下的押金，是由于上诉人了解涉案厂房早已被纳入了拆迁改造项目范围内。被上诉人卢伟山不但没有将该实际情况如实向上诉人言明，反而还与上诉人签署了租期长达两年的租赁合同，上诉人了解到拆迁事宜后并没有继续履行。况且，被上诉人作为出租人在没有收齐押金的情况下也根本不会将案涉厂房出租给上诉人。在此情况下，就不存在对被上诉人造成租金损失一说。此外，根据证人邹贤贵的证人证言，也可证实在2017年10月底，被上诉人已经将厂房205房出租给邹贤贵。虽然租赁合同中写的是205房，但由于案涉厂房二楼楼梯左手边总面积约为630平方米，在与上诉人签署租赁合同前，被上诉人已向张树棠出租102平方米及向另一案外人出租80平方米，余下的448平方米即是上诉人与被上诉人签署的租赁合同中所涉面积。也就是说，205房是包含在204房之中的，被上诉人将205房出租给证人邹贤贵的行为从侧面证实了被上诉人在上诉人没有缴齐押金的情况下已单方终止租赁合同，因此，也不存在对被上诉人造成租金损失的情况。二、一审判决认定被上诉人收取上诉人交付的押金5000元不予退还是错误的。上诉人没有缴齐押金是由于了解到案涉厂房早已被纳入了拆迁改造项目范围内，而被上诉人作为出租方没有将实际情况向上诉人言明，构成欺诈，根据公平原则和诚实信用原则，被上诉人应向上诉人退还押金。卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林答辩称：1.我方出租给邹贤贵房屋的房号为205，我方出租给上诉人的房号是204房，两个房子的房号是不一样的。出租给张树棠的是203房，上诉人陈述将其承租房屋出租他人与事实不符。2.我们签订租赁合同时候并未产生拆迁事宜。且租赁合同十六条明确写明了双方的权利义务，即使我方因拆迁需要提前收回房屋，我方就应当赔偿装修费。卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林向一审法院起诉请求：1.郑伟锋向卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林支付租金人民币11648元；2.没收郑伟锋押金11648元（郑伟锋已交5000元，应补交6648元）；3.郑伟锋向卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林支付欠款利息4391元以及至欠款付清之日止的利息；4.郑伟锋承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2002年1月22日，陈玉琼在珠海市德民拍卖有限责任公司通过拍卖竞得位于珠海市***********厂房。2014年11月13日，陈玉琼在广东省珠海市死亡，其上述遗产由卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林共同继承。2017年8月28日，卢伟山作为甲方与乙方郑伟锋签订一份《唐家前环路10号厂房（二楼）租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市**********厂房二楼204房出租给乙方，计租面积为448平方米；租期为2年，自2017年8月28日至2019年10月31日，装修期65天，由2017年8月28日至2017年10月31日；租金第一年每月5824元，第二年递增5%；乙方按月交租金，每月3号前交本月租金，逾期交租金除应交租金外，还应支付违约金，违约金为人民银行同期贷款利率的四倍；乙方向甲方交纳租赁押金11648元、水电押金8000元，合同签订时乙方应交租赁押金、水电费押金和第一个月租金；如乙方在装修期内或租期内单方终止合同，甲方没收乙方押金，并收齐乙方应交租金，且乙方的装修不退不补，已经装修的乙方不得拆除或破坏；乙方的水电费标准按本楼管理处规定收取；租赁期内，乙方自行进行室内外装修，装修方案要经甲方书面签字，乙方必须保证房屋的主体安全；双方同意按现状交付乙方使用，租赁期内房屋的使用、维修和保养均由乙方负责；乙方转租必须经甲方书面同意；期满后同等条件乙方有优先续租权；如甲方在合同期内收回房屋，将赔偿乙方全部固定装修费，双倍返还租赁押金给乙方；等等。其后，郑伟锋向卢伟山支付租赁押金人民币5000元。在诉讼过程中，郑伟锋申请证人邹贤贵（公民身份号码：362************513）、张树棠（公民身份号码：440************611）出庭作证。证人邹贤贵向一审法院陈述，其原为唐家前环路10号二楼厂房205房的租户，在其与卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林在2017年11月左右签订租赁合同，租用面积约150平方米，在其租赁期间没有见到本案郑伟锋进场经营。现案涉厂房已经拆除，业主在2019年2月底左右通知其撤场，案涉厂房大约在2019年4、5月期间被拆除。证人张树棠向一审法院陈述，其原为唐家前环路10号二楼厂房203房的租户，租用面积约102平方米，在其租赁期间没有见到郑伟锋进场经营，其大约在2018年11月左右听说案涉厂房将被拆除。一审法院认为，卢伟山与郑伟锋签订的《唐家前环路10号厂房（二楼）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林依约将案涉的厂房交付给郑伟锋，郑伟锋应按照合同约定支付押金、租金和使用案涉厂房。虽然郑伟锋没有实际进场使用案涉的厂房，但是郑伟锋单方解除合同没有在合理的期限内书面通知卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林，也没有按照合同约定足额支付租赁押金，其行为构成违约。卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林请求郑伟锋赔偿其两个月的租金损失，符合签订合同的预期利益，一审法院予以支持。关于卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林请求郑伟锋补交押金、支付利息，上述押金、利息在性质上均属于违约金，明显已经超过了卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、郑伟锋的违约程度以及卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林收取郑伟锋的押金5000元不予退还，其他请求不予支持。郑伟锋提出案涉厂房在租赁时已经纳入旧改范围，但是没有提供相应的证据予以证明，一审法院不予采信。关于郑伟锋反诉请求卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林退还押金5000元，因本案的纠纷系由于郑伟锋单方违约造成，郑伟锋的反诉请求，理据不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、郑伟锋于判决发生法律效力之日起十日内向卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林赔偿租金损失人民币11648元；二、卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林收取郑伟锋交付的押金人民币5000元不予退还；三、驳回卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林的其他诉讼请求。四、驳回郑伟锋的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取人民币246元，由卢伟山、芦蔚林、卢平山、卢淑林负担人民币46元，郑伟锋负担人民币200元；一审反诉受理费减半收取人民币25元，由郑伟锋负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，郑伟锋称其签订租赁合同后知道涉案厂房纳入拆迁范围事宜，因此未缴纳剩余押金，亦没有进场装修使用涉案厂房，卢伟山确认郑伟锋未使用涉案厂房。郑伟锋称邹贤贵租用涉案厂房205房占用204房面积，卢伟山对此予以否认，卢伟山陈述涉案厂房二楼共计隔断有八个房间出租，邹贤贵租赁房间与郑伟锋租赁房间并不相同。证人邹贤贵、张树棠一审庭审陈述涉案厂房二楼楼梯左右边面积约600平方米，卢伟山确认二楼楼梯左手边共计五个房间出租，具体面积并未测量，涉案厂房二楼总体面积约1000平方米左右。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点郑伟锋欠缴租金是否违约，其应否赔偿两个月租金11648元及被没收押金5000元。卢伟山与郑伟锋签订《唐家前山路10号厂房（二楼）租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应予以恪守。郑伟锋上诉称签订合同后了解到涉案厂房属于拆迁范畴，因此未足额缴纳押金和支付租金，也没有使用涉案厂房，对此本院认为，首先，租赁房屋后是否使用属于郑伟锋对自己权利处置，不能以未使用涉案厂房为由拒付租金；其次，郑伟锋并未举证证实卢伟山主张租金期间涉案厂房被拆迁，其申请二位证人对撤场以及房屋拆除时间陈述亦不一致，因此卢伟山有权依据合同主张2017年11、12月期间租金。再次，租赁合同已经约定卢伟山提前收回房屋需要赔偿郑伟锋装修费用，因此即使郑伟锋租赁房屋在合同期内拆迁，其合法权益亦可以获得保护，因此郑伟锋以涉案房屋被拆迁为由不足额支付押金及逾期缴纳租金均违反合同约定，构成违约。至于郑上诉认为其租赁部分商铺被重新出租给邹贤贵使用，其无须支付租金理由，本院认为，一方面，根据卢伟山与邹贤贵租赁合同记载邹贤贵租赁位置为二楼205房，而其向卢伟山承租为二楼204房，郑伟锋亦未能提交证据证实卢伟山重新隔断房屋墙体占用204房屋租赁面积；另一方面，郑伟锋无法证实二楼厂房整体出租面积，因此无法从已经出租面积中计算出卢伟山将204房部分面积再行出租给邹贤贵，郑伟锋该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。综上，郑伟锋上诉主张拒付租金理由均不成立，郑伟锋未按照租赁合同约定足额支付押金及按时支付租金，构成违约，其缴纳押金5000元应当予以没收。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人郑伟锋的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费216元，由上诉人郑伟锋负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十二月十三日书记员  程 敏