湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初6195号原告：黄丹，女，1985年1月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。被告：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。原告黄丹与被告浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称金汇置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄丹的委托诉讼代理人李玉娴，被告金汇置业公司的委托诉讼代理人陈花琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄丹向本院提出诉讼请求：1．判决金汇置业公司向黄丹支付逾期交房违约金55611.68元（违约金计算方法：以已付房款436170元为基数，按每日万分之五，自2017年10月1日起计算至2018年6月12日止）；2．判决金汇置业公司向黄丹支付逾期办理房屋产权证违约金4361.7元；3．判决金汇置业公司对于涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜问题造成的损失进行修复；4．本案诉讼费由金汇置业负担。事实与理由：2017年7月25日，黄丹与金汇置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄丹购买金汇置业公司开发的御景花园楼盘房屋一套，合同对房号、价款、交房日期、办证日期及违约责任等均进行了约定。合同签订后，黄丹已履行付款义务，金汇置业公司应于2017年9月30日前将经验收合格的住宅交付黄丹，并于2018年9月30日前办理好房屋产权证，但金汇置业公司未按合同约定交付房屋，且涉案房屋存在多处质量问题，为维护自身权益，现提起诉讼，请求判如诉请。金汇置业公司答辩称：1．关于逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》及合同补充协议约定黄丹应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修资金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任；2．关于逾期办理房屋产权证及违约金问题，由于黄丹直至2018年6月12日才缴纳办证费用，金汇置业公司于2018年7月6日为黄丹实际办证，系在合理时间内办证，金汇置业公司不承担责任；3．关于房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜问题。黄丹未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。综上，请求依法驳回黄丹的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年7月25日签订编号为2013021707009的《商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定：原告出资购买被告开发的金汇?御景花园（推广名金汇?大瑶公馆）1幢07009号房，房屋建筑面积149.75平方米，单价每平方米2912.65元，购房总价436170元。被告应在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2018年9月30日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。原告于2017年7月11日缴纳10000元房屋定金，上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告于2017年7月25日交纳首付款78170元，余款348000元由贷款银行已支付被告。原告于2018年6月12日交纳办证费用，次日，被告向原告交付了涉案房屋，并于2018年7月6日已办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，原告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。被告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经本院调取查阅全部原始备案资料结合本案实际情况，本院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、银行对账单、《建设工程竣工验收备案表》、湖南省物业专项维修资金专用收据及物业收据、广告宣传折页、会议纪要、录音及配套文稿、浏阳金汇置业发展有限公司资质、收据、不动产权属证书、房产证原件领取登记表等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2017年9月30日前交付原告，被告实际于2018年6月13日向原告交付房屋。《商品房买卖合同》及补充协议约定原告应当在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。本案中，原告未按合同约定在首次交付房款时办理房屋产权登记所需费用，系其违约在先，被告根据合同约定有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成逾期交房的违约责任。故原告要求被告承担逾期交房违约责任的事实及理由均不成立，本院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告应在交房后1年内，于2018年9月30日前为原告办理不动产权证登记。被告已于2018年7月6日为原告办理好不动产权证登记，未违反双方的约定，综上，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告对涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜等问题进行整改的请求。被告异议认为，原告未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。本院认为，原告未提供证据证明涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜等问题，系涉案房屋质量问题或被告原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对其该主张，本院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回黄丹全部诉讼请求。案件受理费1299元，由黄丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郑小罗审 判 员  马 富人民陪审员  钟 锋二〇一九年十二月十八日法官助理罗文伟书记员谭巧琴附相关法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。