河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀01民终12357号 上诉人（原审原告）：辛集市博远房地产开发有限公司，住所地辛集市市府大街西段路南。 法定代表人：尹兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：牛春见，河北沧澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：耿蕊，女，1975年4月15日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：于剑锋，河北新雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甄平原，男，1974年10月2日出生，汉族，住辛集市。 上诉人辛集市博远房地产开发有限公司（以下简称博远公司）因与被上诉人耿蕊、甄平原房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2019）冀0181民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 辛集市博远房地产开发有限公司上诉请求：撤销辛集市人民法院（2019）冀0181民初1323号民事判决书，重新认定案件事实，依法予以改判为：解除上诉人与被上诉人之问的房屋买卖协议。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原一审法院认定二被上诉人于2018年1月25日向上诉人转账10万元缴纳购房款纯属认定事实错误。1、事实上，上述10万元款项并非被上诉人向上诉人的转款，而是被上诉人的姐姐甄青向上诉人的转款，该笔款项已经于2019年1月2日通过现金转账支票的形式退回给了甄青，该笔款项的性质并非购房款。其原因是：二被上诉人原系夫妻关系，被上诉人甄平原的姐姐甄青系上诉人处房地产销售人员，2012年8月6日，通过甄青居间，上诉人与被上诉人签订了房产认购协议书，由于考虑到被上诉人与甄青的关系，上诉人未催促被上诉人缴纳房款或办理按揭贷款手续，直至2016年之后，由于二被上诉人夫妻关系恶化，上诉人工作人员多次催促被上诉人耿蕊缴纳房款，办理相关手续，但耿蕊不予理，之后不接电话并将公司电话拉黑。在这种情况下，考虑到甄青与被上诉人特殊的身份关系，上诉人与甄青协商，暂由甄青垫资10万元购房款，2018年1月25日，甄青与上诉人达成协议（承诺书为证），甄青出资10万元暂放到上诉人处，如果二被上诉人离婚或被上诉人不愿购房。10万元退回给甄青。上诉人收到该笔10万元后并未向甄青出具购房收据。2018年10月，二被上诉人离婚，在这种情况下，甄青要求退还10万元，上诉人于2019年1月2日将该笔10万元退还给了甄青。由此可见，甄青转账给上诉人10万元的行为，属附条件的民事法律行为，二被上诉人离婚后，该笔款项不能认定为购房款。一审法院认定该笔10万元款项系被上诉人的购房款，明显认定事实错误。2、原审法院认定涉案经济适用房由被上诉人耿蕊2014年10月入住属认定事实不清。事实上，由于被上诉人一直未交清房款，上诉人未向耿蕊交付房产，2019年1月，耿蕊在未经上诉人同意的情况下，强行入住了涉案房屋。为此，上诉人曾经在2019年3月1日向当地派出所报警，派出所接警以后，未进行处理。二、原审法院适用法律错误。《最高院关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于商品房买卖合同，在该解释第一条有明确规定，只调整商品房买卖纠纷，不调整其他的房屋买卖纠纷。涉案房产的性质为经济适用房，经济适用房不能被看作商品自由买卖，因为经济适用房、房改房等房屋交易时享受很多国家政策，不能被看作商品自由买卖。因此不适用上述司法解释。2017年12月1日国家发布《经济适用住房管理办法》明确规定经济适用房、房改房、单位住房等使用该办法。因此涉案房产的解除权原审法院不能引用上述最高院的司法解释。三、涉案房产在2012年由二被上诉人以家庭户的形式申请购买，相关票据依据《经济适用住房管理办法》的相关规定应以二被上诉人的名义开具，现因二被上诉人离婚，并且在离婚前并未完成涉案房产的购买手续，二被上诉人迟迟未缴购房款，依据认购协议上诉人可以主张解除合同，另外，由于被上诉人甄平原明确表示不再购买该房产，购房者发生变化，不再是家庭户的形式，因此被上诉人耿蕊是否仍享有购买经济适用房的政策需要进行重新审核评估，该合同无法继续履行，上诉人要求解除房产协议的诉讼请求应当依法予以支持。 耿蕊答辩称，1、截止到一审开庭前，耿蕊已经分5笔将购房款支付给上诉人，不仅没有拖欠上诉人的购房款258146元，而且还超额支付了购房款即达到了268146元，双方的权利义务已履行完毕，从前4笔支付购房款中，都是耿蕊委托甄青支付的购房款，交款单上都是甄青的名字，第4笔的10万也是甄青的名字与前3笔并无不同；2、根据合同法商品房的司法解释，上诉人行驶解除权已经超过了法定的除斥期间，诉人都无法再行使房屋的解除权来解除本房屋买卖；3、耿蕊是在2014年交房入住的，不是2019年强行入住，就给的钥匙就入住了；4、一审适用法律正确，双方的协议不应解除。 甄平原经本院依法传唤未到庭答辩。 辛集市博远房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：要求解除原、被告签定的上述房产认购协议。 一审法院认定事实：2012年8月6日，二被告与原告签定了房产认购协议，购买了原告开发的辛集市祥和家园小区经济适用房1号楼2单元903室。自协议签定至今，有关上述房产向原告交款的情况：2012年8月15日转账3万元，2014年9月17日交现金3.9万元，2015年7月7日交现金59146.04元，2018年1月25日转账10万元，2019年5月14日转账4万元。另查，上述经济适用房已由被告耿蕊2014年10月入住。被告耿蕊、甄平原已于2018年10月19日离婚。以上事实，有庭审材料，原告提交的房产认购协议及转账票据，被告耿蕊提交的转账票据等在卷佐证。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告并不能够提供足以支持其诉讼请求的证据，相反从涉案房产交款情况来看，原告的诉讼主张有失公允。何况该认购协议所涉房产为经济适用房，关系民生问题更应慎重处理，即便存在房款拖欠等问题完全可通过法律途径解决，而不应将问题复杂化。退一步而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告请求解除的房产认购协议早在2012年8月6日签定，结合涉案房产交款情况，即便曾存在解除协议的条件成熟，现也因没有及时行使而致解除权归于消灭。何况本案涉及的房产为经济适用房，解除权的行使更应从严掌握而绝非相反。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告辛集市博远房地产开发有限公司要求解除与被告耿蕊、甄平原2012年8月6日签定的房产认购协议的诉讼请求。案件受理费40元，由原告辛集市博远房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人签订协议至今，案涉房产交款的情况如下：2012年8月15日转账3万元，2014年9月17日交现金3.9万元，2015年7月7日交现金59146.04元，2018年1月25日转账10万元，2019年5月14日转账4万元，共计268146.04元，已达到协议约定的数额，上诉人在一审庭审中主张未收到耿蕊的购房款，但无相反证据予以证明。上诉人认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于商品房买卖，应适用《经济适用住房管理办法》，但该办法对行使解除权并无规定，且经济适用房关系民生问题亦应慎重处理，原审法院并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，认为解除权应从严掌握，并认定该解除权因没有及时行使而归于消灭，亦无不当。 综上，辛集市博远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费80元，由上诉人辛集市博远房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 刘立虹 审判员 李 莉 二〇一九年十二月十九日 法官助理李广杰 书记员董冉