北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初4290号原告（反诉被告）：北京天大盛世国际贸易有限公司，住所地北京市石景山区杨庄大街69号院特钢厂区西北侧综合楼4层D-039号。法定代表人：王海江，董事长。委托诉讼代理人：范淑芳，北京京品律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萌，北京京品律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京普旺惠达种植专业合作社，住所地北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村西河滩100米。法定代表人：王金敏，社长。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天大盛世国际贸易有限公司（以下简称天大盛世公司）与被告（反诉原告）北京普旺惠达种植专业合作社（以下简称普旺惠达合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天大盛世公司委托诉讼代理人范淑芳、周萌，被告（反诉原告）普旺惠达合作社法定代表人王金敏及其委托诉讼代理人赵祥宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天大盛世公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与普旺惠达合作社签订的《场地租赁合同》；2.判令普旺惠达合作社退还我公司预交的场地租赁费460000元；3.判令普旺惠达合作社赔偿我公司违约金100000元；4.判令普旺惠达合作社赔偿我公司装修及设施损失653228元。事实和理由：2017年5月初，我公司与普旺惠达合作社签订了《场地租赁合同》，合同约定普旺惠达合作社将位于北京市门头沟区X镇X村西河滩100米处场地出租给我公司使用，租赁期限为2017年5月1日始至2027年4月30日止，场地租赁费70000元/年，我公司于合同签订之日起5日内向普旺惠达合作社支付租金600000元，剩余100000元于2019年12月31日前支付。合同还约定，普旺惠达合作社应当提供租赁场地使用所必需的水、电等基础保障。后我公司支付了600000元租金，普旺惠达合作社将涉案场地交付给我公司。我公司接收涉案场地后开始对涉案场地进行基础设施建设，但由于普旺惠达合作社未依约向我方提供经营用水，导致我公司无法在涉案场地开展经营活动，后经多方协调，直至2019年初用水问题才得以解决。就在我公司准备开始经营活动时，门头沟区X镇人民政府发布了不得在租赁场地从事非种植经营活动的通告，我公司这才知晓涉案场地用途仅限于农作物种植，不得从事非种植经营活动或挪作非农用途，普旺惠达合作社在签订合同时从未告知我公司关于涉案场地用途的限制。普旺惠达合作社一方面隐瞒了涉案场地不得从事非种植经营活动的事实，一方面未按照合同约定向我公司提供必需的用水，构成对合同的根本违约，故我公司提出如上所请。普旺惠达合作社答辩并反诉称，天大盛世公司与我合作社签订租赁合同时就是要种地，而且当时政府并未发布公告说涉案场地不得从事非种植经营，关于水的问题，是由于去年X大桥附近在施工修复河道，所以没有水是政府行为导致，与我合作社无关，天大盛世公司承租涉案场地后在场地内私搭乱建，没有经过我的同意，综上，不同意天大盛世公司的全部诉讼请求，同时我合作社提起反诉：1.要求天大盛世公司赔偿拆除我合作社配电室的损失60000元；2.要求天大盛世公司给付我合作社电费10207元、水费4000元。事实和理由：天大盛世公司进入涉案场地后，将我合作社在涉案场地内原有一配电室拆除，另根据双方合同约定，天大盛世公司使用涉案场地应根据电表计数自行负担电费，并每年交纳2000元水费，现天大盛世公司欠付我合作社上述费用，故提出反诉。天大盛世公司针对反诉辩称，普旺惠达合作社主张的配电室不具备房屋的主体结构，是在两个房子之间的过道上搭起的一个棚子，只为保护悬挂电箱等设备，该棚子没有合法的建设审批手续，普旺惠达合作社亦未提交证据证明其建设成本，故不同意赔偿。关于水费和电费，我公司已交纳了2018年9月之前的电费7700元及第一年的水费2000元，不同意普旺惠达合作社该项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：王金敏系王X1之女。1998年，王素仙承包位于北京市门头沟区X镇X村西河滩1.74亩土地，承包期至2028年止。王X1于2018年去世。涉案土地一直由王金敏经营使用。2009年，王金敏与王X2签订《土地流转合同》，约定王金明将其承包的位于北京市门头沟区X镇X村西河滩1.74亩土地流转给王金敏用于大棚种植，土地流转期为2009年10月1日始至2018年9月30日止。2018年10月1日，王金敏与王X2签订《土地流转补充协议》，将土地流转期限延长至2027年12月30日。王金敏于2009年10月10日注册北京普旺惠达种植专业合作社，并在上述土地上建设、经营农业大棚。2017年4月7日，甲方普旺惠达合作社与乙方天大盛世公司签订《场地租赁合同意向书》，约定：“乙方承租甲方的房屋土地，为此双方经过协商达成如下合作意向书：第一条，乙方欲承租甲方的应有使用权的场地，位于门头沟区X镇X村西河滩100米处的场地内的管理用房小院及院外路西侧的两亩菜地、三栋蔬菜大棚；河边大集场地（门口至断桥以东）两部分场地；第二条，乙方租赁该场地作为经营使用……第五条，经甲方同意后，乙方租赁期内可以升级改造，增加设施……”2017年5月17日，甲方（出租人）普旺惠达合作社与乙方（承租人）天大盛世公司签订《场地租赁合同》，约定：“一、甲方将完全拥有使用权，位于门头沟区X镇X村西河滩100米处的场地（包括但不限于管理用房小院及院外路西侧的两亩菜地、三栋蔬菜大棚）出租给乙方经营使用；二、租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止共十年；三、该场地租金支付标准为70000元/年，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方支付租金600000元，于2019年12月31日之前向甲方支付剩余的租金100000元；四、电：根据乙方实际用电量，按供电部门规定的供电收费标准，按时如数交付电费；水：灌溉用水2000元/年，生活用水暂不计费（如后期收费，按照供水部门规定标准收取费用）……六、甲方权利义务……2.使用期内甲方协助乙方处理好周边关系，做好各项服务，协助乙方在建设施工过程中相关手续的办理……4.甲方应负责协调当地村民关系，提供该场地使用所必需的水、电、路等基础保障……七、乙方的权利义务……2.乙方有权对上述场地自主安排建设、经营方式，以及增加设施、对设施升级改造等（乙方建设施工需征得甲方同意）……九、遇下列情况，合同可以变更和解除：1.国家建设需要征收征用；2.不可抗力；3.未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更和解除合同；4.合同解除或终止时，乙方对投入的地面建筑物和投资财产具有处置权和收益权；十、违约责任……2.甲乙双方，任何一方未依约履行本合同，均应向守约方支付500000元的违约金……”天大盛世公司于2017年4月30日向普旺惠达合作社交付租金600000元，普旺惠达合作社向天大盛世公司交付了涉案场地。天大盛世公司开始对涉案场地进行整修，主要包括：对原有房屋进行整体装修，改造下水管道，将房墙加高50公分，重新铺设房顶，建钢化玻璃长廊，建公用卫生间、浴室，建餐厅，将大棚外部原塑料薄膜更换为玻璃钢材质，安装电动安全大门，场地内路面硬化。2019年，北京市门头沟区X镇人民政府发布通告：“严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除。设施农业仅限用于农作物种植，不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途。设施农业工作间严禁人员居住”。同年8月，涉案场地内王金敏建设的原有房屋及蔬菜大棚、天大盛世公司建设的公用卫生间、浴室、餐厅、玻璃长廊等均被拆除，X镇政府就涉案场地上房屋向王金敏发放拆除违建奖励费400501.8元(已发放326262.2元)。普旺惠达合作社于2019年4月20日收到本案起诉书及相关证据材料。各方争议事实如下：一、天大盛世公司承租涉案场地后是否有水天大盛世公司主张，涉案场地自交付之始就没有水，直至2019年初才有水，其公司一直处于无法经营的状态。天大盛世公司为证明其主张向本院提交天大盛世公司法定代表人王海江及其工作人员与普旺惠达合作社法定代表人王金敏的通话录音，并申请证人王某出庭作证。1、2018年4月24日的通话录音：“王海江：咱们主要是水的问题。王金敏：水的问题两方面，灌溉水现在没有是因为X大桥建设，桥不完工不放水，我上个月底就咨询完了，这一块现在也不是我的个人行为，我也很想有水，你知道我每天采摘菜的人很多，没办法，种不出来，没水怎么办。自来水的问题我上周二又找了我们镇长，他说自来水还从学校这打，去年春节之前我找他，给我的也是这个答复……我现在其实跟您着的是一样的急，吃没吃的水，浇没浇的水，所以我真的不是就不想给您水。王海江：因为咱们这一年，一直你在争取，我们一直在等待是吧，因为既然合作就是双方的事儿，但现在这一年了老解决不了。王金敏：其实说这一年我始终没闲着，我始终在找镇里解决，找村委会解决……王海江：咱们到底能不能解决，如果解决不了我们在这就没啥意义了，吃没有水吃，浇没浇的，我们空着干嘛。王金敏：我明白……王海江：咱们就这样想，就是说一年了，今天是24号，咱们合同也是4月份签的……王金敏：所以我心里边一点都不比您负担轻……水的问题我真的是极力想解决，并不是不给您水喝，不给您水用，是我自己都没有……王海江：我不管你从镇里接也好，从村里接也好，从学校接也好，就是说咱们的生活用水必须要解决对吧？你这困难我也知道，所以我们也熬了快一年了，有水没水我们也在熬……就说咱们一年了一直在等待，等的得有限度。王金敏：我理解，我的态度就是我上午找完镇长，镇长没在，我下午还会去找，您能不能再给我几天时间……王海江：因为我们搞这个目的，一个是为了我们员工来培训培训，其他哪个企业想要培训，对吧？王金敏：明白。王海江：还有我们接待一些政府客人，但是一开始水没水吃，他没法接待，我全答应人家了，但是我没法请对不对。王金敏：主要是没法启动，对，不具备条件……咱们就按刚才说的，您再等等我到月底，行还是不行政府给我准话，我给您准话……”2、2018年8月2日录音：“小王：姐，我是小王，我园子里没水了是什么情况？王金敏：不知道。小王：不知道？也没办法弄水是吧？王金敏：没办法。小王：没办法弄咱水管子什么时候接？王金敏：接不了了，这整改呢，整改不了的话就全当违建都拆了……水的事儿就甭想了……”3、证人王某向本院陈述，天大盛世公司2017年5、6月左右入驻涉案场地，对涉案场地进行打扫，房屋装修等，直至2017年10月完工，但由于涉案场地没有水所以一直没有进行经营，2019年初才有水，可是政府贴公告不让经营，所以还是没有经营。装修的时候王金敏是知道的，拆除配电室的时候天大盛世公司的电工、王金敏的电工还有王金敏都在场。王金敏还带人进入涉案场地搬东西，破坏室内装修。王金敏对录音的真实性无异议，对证人证言的真实性不予认可，王金敏认可天大盛世公司承租涉案场地后确有两个月的时间没有水，但很快就解决了。对上述争议的事实本院认定如下：王金敏虽主张涉案场地只有两个月的时间处于无水状态，但根据王金敏与天大盛世公司人员两次通话的内容，王海江及其工作人员一直因为无水的问题在与王金敏沟通，截至2018年8月2日涉案场地依然处于无水的状态，本院确认涉案场地至少在2018年8月2日前均处于无水的状态。二、天大盛世公司进行装修、扩建是否得到普旺惠达合作社的同意天大盛世公司主张，其公司在涉案场地内翻修、扩建、装修等取得了普旺惠达合作社的同意，在进行部分翻建及装修改造时普旺惠达合作社法定代表人王金敏亦予以协助。王金敏对此不予认可，表示天大盛世公司对涉案场地房屋进行翻建、新建及装修改造并未经过其同意。本院认为，王金敏虽表示其对天大盛世公司在涉案场地内的翻修、扩建及装修行为不知晓，但根据王金敏自述及本院调取的涉案场地卫星图，王金敏经营的种植园与天大盛世公司承租的场地相邻，在天大盛世公司装修的几个月内，王金敏称其不知晓于常理不符，王金敏另表示其见到过天大盛世公司往涉案场地内拉一些与种植果蔬无关的东西，其亦找天大盛世公司进行过沟通，但王金敏未就其阻止天大盛世公司翻建、扩建行为提交证据予以证明，且其该陈述与其之前陈述相矛盾，故本院认定天大盛世公司在涉案场地内进行翻修、扩建及装修系得到王金敏的同意。三、涉案场地内房屋及大棚是否属于违法建筑天大盛世公司主张，涉案场地内房屋及大棚未取得建设工程规划许可证，因属于违章建筑而被拆除。普旺惠达合作社主张，其所建大棚系经过农业部门批准并有农业部门的资金扶持，不属于违法建筑，涉案场地内的房屋系农业配套用房，亦不属于违法建筑，天大盛世公司在大棚内建设房屋，形成“棚中房”，违反相关规定，所以被拆除。普旺惠达合作社为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《责令限期拆除违法建设事先告知书》，载明，王金敏，经查，你在X西河滩承包地擅自搭建的建筑物，彩钢房40平方米，阳光棚300平方米，未依法取得规划许可证擅自建设，违反了有关法律规定，本机关拟对你作出责令限期三日内自行拆除该违法建设的决定，三日后供电公司将协助我镇对建筑物进行停电，X镇人民政府，2019年7月26日。天大盛世公司认可上述告知书指向的彩钢房及阳光房均系其公司建设；2.北京市门头沟区X镇农业发展服务中心与普旺惠达合作社签订的两份关于建农业大棚的施工合同，证明其建设的大棚不属于违法建筑；3.北京市门头沟区X镇X村民委员会出具的证明，载明王金敏系其村民，在西河滩承包的土地上建温室大棚，不属于违法建筑；4.北京市门头沟区X镇农业发展服务中心出具的付款证明，载明，关于X镇2010年设施农业补助款，由于此项工程款属于政府工程，此工程属于先施工后拨款，待工程验收合格后付款。北京市门头沟区X镇农业发展服务中心与普旺惠达合作社本次结款共计20万元；5.X镇X村四议两公开决议表，决议内容“同意王金敏的大棚房备案办理相关手续。”天大盛世公司对上述证据均不予认可。案件审理中，本院到北京市门头沟区X镇人民政府调查，其工作人员向本院陈述，王金敏所建房屋因属于违法建筑已被拆除，拆除违建奖励费也已经部分发放给王金敏，大棚现已经划归农业部门管理，政府未发放拆除违建奖励费。另查，普旺惠达合作社自行经营管理的七座大棚及附属房屋亦已被拆除。对上述争议的事实本院作如下认定：普旺惠达合作社主张涉案场地上三座大棚被拆除系由于天大盛世公司建设“棚中房”所致，但其自行经营管理的大棚亦被拆除，普旺惠达合作社另主张其所建房屋属于农业配套用房，不属于违法建筑，但其提交的证据无法证明其房屋已取得建设工程规划许可证，结合X镇人民政府工作人员向本院所做陈述，本院认定，涉案场地内房屋因属于违法建筑被拆除，大棚因已划归农业部门，本院在此不作认定。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，天大盛世公司与普旺惠达合作社签订租赁合同，承租涉案场地内的土地及房屋，但涉案场地内房屋已被拆除，租赁标的已部分灭失，经本院协调，双方亦不同意就租赁标的及租金标准进行变更，天大盛世公司租赁涉案场地的合同目的已无法实现，普旺惠达合作社亦同意解除双方之间的租赁合同，故天大盛世公司要求解除双方签订的场地租赁合同的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，应当以普旺惠达合作社在诉讼中知悉天大盛世公司主张解除合同的时间为准，天大盛世公司主张合同自2019年5月17日解除并无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故天大盛世公司与普旺惠达合作社签订的场地租赁合同解除后，天大盛世公司要求普旺惠达合作社返还剩余租期租金460000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金一节，双方场地租赁合同明确约定普旺惠达合作社应当保障天大盛世公司的生活用水及灌溉用水，根据本院查明的事实，涉案场地在一年多的时间里处于无水的状态，导致天大盛世公司无法进行正常经营，给天大盛世公司造成了一定的损失，天大盛世公司要求普旺惠达合作社给付违约金100000元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，但双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建造价费用由双方按照过错分担。关于天大盛世公司要求普旺惠达合作社赔偿装修及设施损失653228元的诉讼请求，涉案场地虽在租赁之初缺少灌溉用水及生活用水，但经协调已恢复，故本案导致合同解除的根本原因系涉案场地内房屋因涉及违法建筑被拆除而非用水问题。普旺惠达合作社将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给天大盛世公司，现房屋被拆除导致合同无法继续履行，普旺惠达合作社应当对天大盛世公司的损失承担主要赔偿责任，天大盛世公司在签订租赁合同过程中未进行必要的审查，亦应当对其自己的损失承担部分责任，本案中，未形成附合的装饰物已由天大盛世公司自行拆除，已形成附合的装饰装修物及扩建部分由本院根据双方的过错程度、拆除违法建筑政府的奖励政策及奖励费数额等因素酌情确定。关于普旺惠达合作社要求天大盛世公司赔偿其被拆除配电室的损失60000元一节，本院认为，根据双方向本院提交的配电室照片可以看出，该配电室系在两房之间的过道搭建而成，不属于正式房屋，普旺惠达合作社亦未就其搭建配电室具体支出费用向本院提交证据，且涉案场地上所有房屋均因属于违章建筑被拆除，普旺惠达合作社要求天大盛世公司赔偿其配电室损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于普旺惠达合作社主张的水费及电费一节，根据本院查明的事实，涉案场地在天大盛世公司承租后一年多的时间内均处于无水的状态，后虽用水问题得到解决，但天大盛世公司因涉案房屋涉及违法建筑而未能进行经营，且天大盛世公司已交纳了一年的水费2000元，故普旺惠达合作社要求天大盛世公司给付水费一节，本院不予支持。关于电费，天大盛世公司已交纳2018年9月之前的电费7700元，2018年9月之后的电费，普旺惠达合作社未向本院证明其已代天大盛世公司交纳，故普旺惠达合作社该项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天大盛世国际贸易有限公司与北京普旺惠达种植专业合作社2017年5月17日签订的《场地租赁合同》于2019年5月17日解除；二、北京普旺惠达种植专业合作社于本判决生效之日起七日内返还北京天大盛世国际贸易有限公司租赁费460000元；三、北京普旺惠达种植专业合作社于本判决生效之日起七日内赔偿北京天大盛世国际贸易有限公司违约金100000元；四、北京普旺惠达种植专业合作社于本判决生效之日起七日内赔偿北京天大盛世国际贸易有限公司装修损失400000元；五、驳回北京天大盛世国际贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京普旺惠达种植专业合作社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万五千七百一十九元，由北京天大盛世国际贸易有限公司负担三千二百八十一元，已交纳；由北京普旺惠达种植专业合作社负担一万两千四百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千六百五十五元，由北京普旺惠达种植专业合作社负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谭 勇人民陪审员  孟二梅人民陪审员  许锡俊二〇一九年十二月二十日法官 助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉