重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7501号上诉人(原审被告）：袁英，女，汉族，1982年12月4日出生。委托诉讼代理人：余明伟，重庆众申律师事务所律师。委托诉讼代理人：余欢，重庆众申律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆鸿皓建材有限责任公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段58号11-20至11-25号，统一社会信用代码91500000696576357B。法定代表人：王国林，董事长。委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。上诉人袁英因与被上诉人重庆鸿皓建材有限责任公司（以下简称鸿皓建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初6469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。袁英上诉请求：撤销原判，改判驳回鸿皓建材公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定双方《门面租赁合同》解除时间为2019年1月27日错误，根据袁英一审中提供的南岸区公安分局2018年12月27日的《报案回执》，袁英于当日明确表示不再履行双方签订的租赁合同，并结清了租赁期间的水、电、物管等费用，且鸿皓建材公司也同意袁英当日撤场，故双方合同解除时间就为2018年12月27日，袁英已支付全部租金，一审判袁英支付租金错误。鸿皓建材公司在起诉状中自认双方合同解除时间为2019年1月12日，一审判决超出原告诉讼请求范围。一审判决将鸿皓建材公司门面重新准备出租的期限作为双方合同解除期限系适用法律错误，该期限只能纳入损失范围，但鸿皓建材公司一审中未主张损失赔偿。一审判决重复计算违约金，且违约金计算过高。袁英缴纳的2万元保证金本就具有违约金性质，但一审判决对该保证金未认定，且袁英撤场后，遗留的装饰物足以弥补鸿皓建材公司的损失。一审判决将合同约定的免租期作为计算违约金的参考依据违背事实，虽然双方在合同中约定三个月免租期，但“鸿皓建材城”2018年9月1日才开业，实际免租期仅有一个月。鸿皓建材公司辩称，袁英主张合同解除时间为2018年12月27日没有事实和法律依据，当天只是因双方发生争执而报警，但袁英并未作出解除合同的意思表示，鸿皓建材公司也未认可合同于当天解除，更谈不上协商解除。袁英在租赁期内本就应当支付水、电、物管费等费用，不能凭支付了上述费用主张合同解除。报案回执中的刘晓伟，没有得到鸿皓建材公司授权处理与袁英的合同事宜，只是处理双方当天发生的争执，双方达成谅解是互不追究当天争执法律行为的责任，并非不追究袁英单方违约行为的责任。鸿皓建材公司在一审中变更诉讼请求为确认合同于2019年2月20日解除，一审判决2019年1月27日解除未超出诉讼请求范围。一审在考虑免租期、装修期及相关损失的情况下确定的合同解除时间系合理行使裁量权。双方合同中有承租人提前终止合同的，视为其违约，且出租人不退还保证金的约定，鸿皓建材公司有权同时主张保证金和违约金，一审判决的违约金也比合同约定低很多。双方合同约定承租人提前退场的，租赁场地所有装修均归出租人所有，而袁英撤走时已将商铺所有物品搬走，只剩下被破坏的一点残余装修，且因商铺破坏严重，至今未租出，鸿皓建材公司的损失至今持续。鸿皓建材公司向一审法院起诉请求：1、请求判决确认原被告双方签订的《重庆鸿皓建材城门面租赁合同》于2019年2月20日解除；2、判决被告向原告支付2019年1月1日至解除合同之日拖欠的租金38083元；3、判决被告向原告支付违约金647416元；4、判决本案保全费、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告鸿皓建材公司为南岸区玉马路7号附3号房屋的所有权人，该房屋建筑面积253.89平方米。2018年6月7日，鸿皓建筑公司（甲方）与袁英（乙方）签订《重庆鸿皓建材城门面租赁合同》，约定：甲方将位于南岸区玉马路7号附3号房屋租给乙方经营，租赁期限3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，甲方给予乙方3个月装修期；租赁月租金22850元，乙方每三个月交租金，需提前一月向甲方足额付清，先付后用，逾期未付，按欠款金额每日万分之五向甲方支付违约金；乙方向甲方交纳保证金20000元；乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除合同：不按时交纳租金及相关费用的；乙方未经甲方书面同意转租租赁场地的，甲方有权解除合同，收回场地；……合同签订当日，被告向原告支付保证金20000元，三个月的租金68550元。庭审中原告陈述2018年7月1日至2018年9月30日是原告给被告3个月装修期，未计算租金。租金从2018年10月1日开始计算。2018年12月27日，被告袁英向重庆市公安局南岸区分局报警称：袁英在鸿皓建材城准备搬离店内物品，被工作人员（保安）阻止离开，……经调解，商场负责人刘晓伟出面与袁英达成谅解，同意袁英当天撤场将店内物品搬走，互不追究对方当天行为的法律责任。一审法院认为，原告鸿皓建材公司与被告袁英签订的《重庆鸿皓建材城门面租赁合同》是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效故在租赁协议中，出租人须将租赁物交付承租人使用、收益，承租人有依约支付租金的义务。本案中，被告拖欠原告租金，应向原告支付。关于合同解除时间。法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案原被告双方因撤场于2018年12月27日产生争执并报警，双方争执后原告也同意被告袁英撤场，被告袁英的撤场行为已明确表明不再继续履行双方签订的《重庆鸿皓建材城门面租赁合同》。法律又规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。被告袁英违约后，双方应尽快交接房屋，以利于原告重新出租以减少损失。但被告方未履行交接义务，一审法院酌定交接及原告重新准备出租的期限为一个月。故合同解除时间宜确定于2019年1月27日。被告应支付2019年1月1日至2019年1月27日期间的租金20565元。关于违约金。被告袁英违反合同约定，应承担违约责任。但双方在合同中约定的违约金为合同中应交租金部分的双倍，该约定过高，一审法院依法予以调低。违约金是为了保障合同履行而设立，其兼具惩罚性和补偿性的特征。考虑到本案中原告给予了被告三个月的免租期，原告本意对应的租赁期限为三年，但原告仅经营不足半年即违约，此免租期对原告而言即损失。综合衡量原告损失情况、被告违约情况，酌定被告支付原告违约金为年租金的30%即82260元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：“一、原告重庆鸿皓建材有限责任公司与被告袁英签订的《重庆鸿皓建材城门面租赁合同》已于2019年1月27日解除；二、被告袁英于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鸿皓建材有限责任公司租金20565元；三、被告袁英于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鸿皓建材有限责任公司违约金82260元。案件受理费减半收取5371元，保全费3020元，由被告袁英负担4091元，由原告负担4300元（原告已预交，被告在支付上述费用时一并向原告支付）。”袁英在二审中举示了微信截图（照片）3张，拟证明本案门面所在的鸿皓建材城于2018年9月1日开业，实际免租期仅有一个月。鸿皓建材公司质证后认为，对上述开业时间无异议，本案租金系从2018年10月1日起收取。经审查，本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。本院认为，袁英没有举示证据证明鸿皓建材公司在双方租赁合同履行中存在违约导致合同不能履行的情形，故袁英并不具有法定的合同解除权。袁英称2018年12月27日提出解除门面租赁合同并且得到鸿皓公司同意，但公安机关案（事）接报回执记载内容为“商场负责人…与袁英达成谅解，同意袁英当天撤场将店内物品搬走，互不追究对方当天行为的法律责任”，不能证明双方当天对解除门面租赁合同达成一致意见。袁英撤场以及“结清”相关费用的行为，只能是解除合同后的法律后果，不能作为导致合同解除的条件。在袁英以实际行动表明不再继续履行合同的情况下，鸿皓建材公司有权解除合同，一审酌情确定本案双方合同解除时间为2019年1月27日并无不当，且没有超过鸿皓建材公司的诉讼请求，袁英应当支付截止合同解除时的租金。双方合同中有“乙方（承租方）提前终止合同的，视为乙方违约，甲方不予退还保证金，并追究乙方违约责任”的约定，在此情况下，鸿皓建材公司向袁英主张违约金不属于重复计算，因双方合同约定的违约金过分高于鸿皓建材公司的实际损失，一审依法酌情作出的调减适当，本院予以采纳。双方合同约定鸿皓建材公司给予袁英3个月“装修期”，一审将其认定为“免租期”，二者并不完全等同，一审作出的该认定不当，但不影响本案处理结果。综上所述，袁英的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2357元由上诉人袁英负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十二月十六日（院印）书记员 余文韬