山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2230号上诉人(原审原告)：安如刚，男，1982年6月13日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：周毅，天镇县金陆法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)：贾果枝，女，1971年4月25日出生，汉族，住山西省天镇县。委托诉讼代理人：陈艳，大同市真诚法律服务所法律工作者。上诉人安如刚因与被上诉人贾果枝房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省天镇县人民法院（2019）晋0222民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安如刚及其委托诉讼代理人周毅，被上诉人贾果枝及其委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安如刚上诉请求：1.请求撤销原审判决,依法改判,判决由被上诉人承担违约金105000元,装修费99392元,鉴定费6000元;共计215392元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方没有解除房屋租赁合同,属于认定错误。请求二审法院予以纠正。根据《合同法》96条的规定,解除权的行使采用通知的方式,口头和书面通知均可,解除权属于形成权,解除通知到达对方当事人时,发生合同解除的效果,无需对方当事人的同意。2019年4月28日,被上诉人突然通知上诉人不再租房给上诉人。以及被上诉人与上诉人微信沟通内容。以及因为双方谈不妥分歧,被上诉人将上诉人的门面加了锁,被迫上诉人撤离所租房屋。在诉讼中,上诉人申请调取因为被上诉人不出租上诉人门面发生矛盾的出警视频,但是人民法院没有调取,在诉讼过程中,被上诉人知道了违约金为105000元时,才解开自己的锁具。也就是说,被上诉人在诉讼前就已经不履行合同了。从以上可以看出,被上诉人已经明确告诉上诉人不再把房屋租赁给上诉人,房屋租赁合同已经解除。应当承担总租金的30%的违约金105000元,但一审法院却认定没有解除房屋租赁合同。上诉人从来没有说过经营不善,不再营业。也没有单方搬离租赁房屋纯属无稽之谈。是因为被上诉人阻止上诉人营业,上诉人害怕扩大损失,才将经营的食材搬往其他加盟店。其他设备仍然在店里,如何认定是单方搬离?二,房屋的装修损失问题。解除房屋租赁合同都是被上诉人一手造成的错误,房屋的房屋的装修损失99392元应当由被上诉人全部承担。三、被上诉人的房租,上诉人不搬离是因为双方的纠纷没有解决。是被上诉人的违约行为直接造成的,应当由被上诉人承担其损失。因此,上诉人请求贵院依据前述法律、司法解释及立法本意,撤销一审判决,判决由被上诉人承担违约金105000元,装修费99392元,鉴定费6000元;共计215392元。以维护上诉人的合法权益。贾果枝辩称，一、一审法院认定答辩人不承担违约金，符合事实和法律依据。二、关于房屋装修等损失不应该由答辩人承担。三、上诉人应该支付占用租赁房屋期间租赁费。安如刚向一审法院起诉请求：1．判令被告因提前终止合同赔偿原告违约金105000元、装修费损失30000元、安装中央空调和卷闸门损失10000元；2．退还原告的押金5000元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，安如刚与贾果枝签订了门面房屋租赁合同。合同约定，贾果枝将位于天镇县武宁街二层门面房一套出租给安如刚使用；租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日，共计5年；年租70000元，以现金方式支付，每个租赁周期需上打房钱；安如刚需交5000元押金，待退房时双方无异议则退还给安如刚；在租赁期间，水电暖、装修费等由安如刚负担，合同终止时，安如刚必须交清欠费，若有拖欠，则从押金内扣除；在租赁期间，未经贾果枝同意，安如刚无权转租或转借房屋，更不得卖房子，不得改变房屋结构及其用途；在房屋租赁期间内，如任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方并支付对方总租金30％的违约金。同日，安如刚支付了一年期房租70000元和押金5000元。此后，石家庄市今日装饰装修有限公司对案涉房屋装修，工程决算96486.94元（不含中央空调和卷闸门）。同年5月22日，安如刚以案涉房屋为经营场所，经营杨国福麻辣烫。2019年4月28日，双方当事人因房屋租赁产生纠纷。安如刚向一审法院提起诉讼，要求贾果枝承担因其违约致合同提前终止的赔偿损失责任。诉讼过程中，经人民法院委托，大同市中瑞天诚工程造价咨询有限公司和山西中瑞天诚资产评估有限公司对案涉房屋的装修造价和现值进行了评估，安如刚垫付鉴定费6000元。一审法院认为，本案的争议焦点为是否系因贾果枝违约导致房屋租赁合同解除以及相应的法律后果。案涉房屋租赁合同已依法成立并有效，双方当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。安如刚主张贾果枝违约造成合同提前终止即合同解除，应承担举证证明责任。贾果枝对安如刚提供的光盘存储的视频资料的真实性没有异议，但对证明目的不认可，安如刚对贾果枝提供的微信聊天记录真实性没有异议，但对证明目的也不认可，经一审法院综合分析，两份证据均可证明2019年4月28日双方当事人就是否继续租赁房屋协商不成后产生矛盾；安如刚自认经营不善，实际上已经不再营业；视频中，双方当事人均在案涉房屋门上落锁，贾果枝因协商不成锁门的行为并不理智，但该行为不足以使房屋租赁合同目的落空，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方当事人有违约行为致使不能实现合同目的之解除条件，不具有单方解除合同的效力，即合同不因此而当然解除。综上所述,安如刚提供的证据不足以证明贾果枝违约导致房屋租赁合同解除。诉讼过程中,贾果枝表示愿意继续履行合同,并已自行解开自己的锁具,而安如刚明确拒绝继续履行租赁合同,事实上也已经单方搬离租赁房屋,不再继续经营杨国福麻辣烫,考虑到合同继续存在已失去积极意义,将造成不适当的结果,鉴于具体案情,本院依法判决解除租赁合同,酌情确定以本判决作出之日为合同解除的具体时间。关于合同解除后的法律后果。1.因不能认定系由贾果枝的行为违约而导致合同解除,故本院对安如刚提出的违约金请求不予支持;2.按照合同约定,贾果枝应退还押金5000元,故本院对安如刚提出的该诉讼请求予以支持;3.关于已与房屋形成附合的装饰装修损失,房屋租赁合同没有约定处理方式,根据鉴定意见,装饰装修的工程造价在122987元至124237.91元之间,成新率为80%,现值损失在98389.6元至99392元之间,贾果枝对鉴定意见不予认可,但没有提供证据予以反驳,故本院对鉴定意见予以确认,考虑到房屋租赁合同解除的具体事由和双方责任,酌情确定贾果枝支付安如刚装饰装修残值损失60000元,双方各自负担鉴定费3000元;4.因安如刚仍实际占有房屋,经法院释明,安如刚拒绝办理房屋交接,应当承担从2019年5月1日起至其实56际腾退房屋之日止的租金,同时为减少诉累,合理处理双方当事人之间的纠纷,故本院对贾果枝主张安如刚支付占用租赁房屋期间的租赁费的抗辩意见予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决如下：一、安如刚与贾果枝的门面房屋租赁合同于本判决作出之日起解除；二、安如刚于本判决生效之日起十日内腾退房屋，并参照合同约定，支付从2019年5月1日起至其实际腾退房屋之日止的租金（至2019年10月31日止的租金为35000元），贾果枝于本判决生效之日起十日内退还安如刚押金5000元，并支付装饰装修损失和鉴定费63000元，合计68000元；三、驳回安如刚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2265元（原告已预交1650元），由安如刚与贾果枝分别负担1132.5元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：贾果枝是否存在违约？是否应承担违约责任。一审判决关于装修损失及鉴定费的负担是否正确？本院认为，根据双方当事人的陈述，安如刚与贾果枝就案涉房屋签订的租赁合同自2018年5月1日至2023年4月30日共5年，年租金为70000元。租金支付方式为每个租赁周期上打房钱。2019年4月28日即将届至下一租赁周期时，安如刚邀约贾果枝在租赁房屋处交付下一年租金。期间双方因租赁房屋下一年的使用用途产生争议，未能达成一致。故安如刚未向贾果枝交付下年度租金，后二人在该房屋各锁锁具一把，但第二天贾果枝即将其锁具去除。综上，贾果枝与安如刚虽因租赁房屋用途产生争议，并将房屋上锁，但其上锁仅一晚时间并主动去除了对案涉房屋使用的限制措施，并未对安如刚使用该房屋构成实质影响。并且其后二人虽对房屋用途仍有争议，但贾果枝也表示了同意继续履行租赁合同的意愿，因此贾果枝的上述行为不足以致使本案租赁合同根本不能履行，不构成违约。故本院对安如刚关于贾果枝构成违约应向其支付违约金的诉讼请求不予支持。现安如刚因案涉租赁合同履行过程中与贾果枝就租赁房屋下一年的用途产生争议，在贾果枝同意继续履行的情况下仍拒绝继续履行合同也未继续支付房屋租金，且已将房屋内大部分物品搬离，致使本案租赁合同继续履行在当事人之间已无积极意义，难以实现合同履行的正常目的。据此，一审法院判决解除案涉租赁合同，且贾果枝一方也未就此提出上诉，故本院对一审该项判决予以维持。因当事人双方在致使案涉租赁合同解除的过程中均有不当，故一审法院酌情确定贾果枝支付安如刚装修损失及鉴定费63000元并无不当，本院予以维持。综上所述，安如刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由安如刚负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 智绪鲁审判员 王利东 二〇一九年十二月二十三日书记员 宁俊艳