安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1522民初7075号原告：申莉，女，1974年10月1日出生，汉族，经商，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人（一般代理）：葛子宏，安徽公众律师事务所律师。被告：霍邱县伟业房地产有限责任公司，住所地：安徽省霍邱县城关镇玉泉路，统一社会信用代码913415226789118795。法定代表人：李干毅，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：洪永安，安徽兴隆律师事务所律师。被告：刘明亮，男，1983年12月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省霍邱县。被告：王桂，女，1984年9月20日出生，汉族，个体工商户，住址同上。共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘劲松，安徽兴隆律师事务所律师。原告申莉与被告霍邱县伟业房地产有限责任公司（以下简称伟业房产公司）、刘明亮、王桂确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申莉及其委托诉讼代理人葛子宏、被告伟业房产公司委托诉讼代理人洪永安、被告刘明亮、王桂委托诉讼代理人刘劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申莉向本院提起诉请：1、确认被告伟业房产公司与刘明亮、王桂签订的霍邱县蓼城青年嘉园《商品房买卖合同》无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告伟业房产公司于2011年4月9日签订《商品房买卖合同》，被告将位于霍邱县蓼城青年嘉园第1幢一层商铺自西向东第108、109、110号房，面积195.97㎡，出售给原告申莉，合同价为1567760元，合同签订后，伟业房产公司于2011年将房屋交付给申莉，申莉起先将上述房屋作为嘉利大酒店学生营养餐配送中心，并在商铺外面门头位置设置有“霍邱县嘉利大酒店学生营养餐配送中心”巨型广告字牌，在卷闸门上写有“配送中心”广告字牌，后来装修成新时代餐厅，一直在经营。被告刘明亮、王桂明知涉案房屋已经出售，并且正在使用，仍然签订《商品房买卖合同》，同时，刘明亮、王桂夫妇没有支付购房款，且合同约定的价格明显低于市场价格，被告刘明亮、王桂明知原告已经实际取得房屋，仍然恶意办理不动产登记，因此，三被告恶意串通，致使原告无法取得房屋，为此，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告伟业房产公司辩称：1、伟业房产公司与刘明亮、王桂签订的合同不存在恶意串通，合法有效，不动产登记机关为刘明亮、王桂办理了不动产权证书登记手续，二人享有该房屋的物权。2、原告在签订商品房买卖合同后至今已有八年，分文未付购房款，其在诉状中也没有陈述其已付过购房款，致伟业房产公司没有为原告办理不动产备案登记，因此，伟业房产公司将案涉房屋售给刘明亮、王桂时享有该房产的物权，有权另行出售。3、伟业房产公司从未将房屋交付给原告，系原告侵占，原告得知公司将另行出售房屋后，强行在该房屋装修经营，强行侵占有报警记录为证。被告刘明亮、王桂辩称：1、被告刘明亮、王桂当初对伟业公司享有债权，后来伟业房产公司以房抵债，因此取得房屋产权。2、刘明亮、王桂对原告与伟业房产公司签订合同的事实并不知情。3、刘明亮、王桂已经按照合同约定及法律规定支付了对价，进行了完税，办理了房屋所有权登记，属于善意取得，因此应当驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、原告举出的身份证，证明原告诉讼主体资格。本院对该份证据予以认定；2、原告举出的《商品房买卖合同》，证明原告与伟业房产公司于2011年4月9日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及相关约定。本院对该份证据的真实性予以认定。3、原告举出的被告营业执照查询单及被告刘明亮、王桂身份信息查询单，证明三被告基本情况及徐伟自2008年8月15日至2018年2月28日担任伟业房产公司法定代表人。本院对该组证据予以认定。4、徐伟询问笔录、（2019）皖1522行初21号庭审笔录，证明：（1）被告刘明亮陈述其是用债权抵付房款未支付现金，徐伟陈述刘明亮给有部分现金，两人陈述出现矛盾，又无其他证据证明刘明亮已经支付购房款，因此应当认定被告刘明亮没有支付购房款。（2）徐伟称钱都是打到公司账户，才能保证税务发票等手续开具，全部钱都要收税。可明显看出与刘明亮陈述及刘明亮举出的安徽省政府非税收入一般缴款书、税收完税证明的矛盾，刘明亮没有支付购房款，更没有将购房款转入伟业房产公司账户，却开出了缴款书、税收完税凭证，进一步证实了被告之间串通的事实。（3）证明三被告签订的商品房买卖合同时间在2017年11月19日，在原告签订的商品房买卖合同之后。2017年11月29日，被告刘明亮、王桂明知涉案房屋属于原告，仍然上门闹事，在看到原告有购房合同后，仍然与被告伟业房产公司恶意串通办理产权证。本院对该组证据关于商品房买卖时间真实性予以认定。5、原告举出的房屋外观照片一份，证明原告起先将上述房屋作为嘉利大酒店学生营养餐配送中心，并在商铺外面门头位置设置有“霍邱县嘉利大酒店学生营养餐配送中心”巨型广告字牌，在卷闸门上写有“配送中心”广告字牌，后来装修成新时代餐厅一直在经营。从外观可以直观看出，涉案房屋属于原告，被告伟业房产公司无权处分。被告伟业房产公司认为原告系强行侵占且喷字的房屋不能证明是涉案房屋。被告刘明亮、王桂认为照片不是物权法定的公示方式，同时被告也没有注意义务。本院认为该份证据不能证明案涉房屋属于原告。6、原告举出的报警材料、新店派出所证明一份，证明2017年11月29日，被告刘明亮、王桂明知涉案房屋属于原告仍然上门闹事，在看到原告有购房合同后，仍然与被告伟业房产公司恶意串通，办理产权证。本院认为该组证据达不到证明三被告系恶意串通的证明目的。7、原告举出的评估报告，证明涉案房屋在2017年11月19日市场价应为2711000元，三被告约定的合同价为1567760元，存在恶意串通。本院对评估报告的真实性予以认定。8、原告举出的装修公司证明、装修公司营业执照，证明原告取得房屋后将涉案房屋装修成霍邱县嘉利大酒店学生营养餐配送中心，设置有明显广告牌，从外观上可以直观的看出涉案房屋属于原告，被告伟业房产公司无权处分。本院认为不能证明案涉房屋属于原告。9、原告举出的三被告签订的《商品房买卖合同》，证明（1）三被告签订的商品房买卖合同时间为2017年11月19日，交房时间却约定为2012年12月30日，明显存在串通行为。（2）证明2017年11月19日涉案房屋市场价为2711000元，出售价为1567760元，三被告存在明显恶意串通行为。本院对合同的真实性予以认定。10、被告伟业房产公司举出的霍邱县法院民事判决书及六安市中院民事裁定书，证明原告对涉案房屋已经提出办理房产证之诉，一审法院驳回原告诉请，理由就是原告没有支付购房款，二审系原告主动撤诉。本案涉及一事不再理的原则，原告无权再次起诉。本院对该组证据的证明目的不予认定。11、被告伟业房产公司举出的建行的印鉴卡片、借条原件两份，证明王旭东是被告伟业房产公司公司的会计，由王旭东经手向被告刘明亮、王桂借款，出借经手人是王桂的弟弟王伟东，总额是1200000元，口头约定利息为月息1分，该两笔借款为公司债务，公司用于偿还该笔债务时用涉案房屋抵债。本院对王旭东为伟业房产公司财务人员的事实予以认定。12、被告刘明亮、王桂举出的身份证，证明被告诉讼主体资格。13、被告刘明亮、王桂举出的结婚证，证明两被告的身份关系。14、被告刘明亮、王桂举出的费用凭证，证明两被告购买房屋后履行了缴纳税费的义务。15、被告刘明亮、王桂举出的房产证，证明两被告取得了房屋所有权。本院对12、13、14、15组证据均予以认定。审理查明的事实为：原告申莉与被告伟业房产公司于2011年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于霍邱县蓼城青年嘉园第1幢一层商铺自西向东第108、109、110号房，建筑面积合计195.97㎡；合同价为1567760元，原告于2011年4月9日一次性付清，原告逾期付款超过30日的，伟业房产公司有权解除合同；伟业房产公司在2011年10月30日前向原告交付经验收合格的房屋。2017年11月19日，被告刘明亮与伟业房产公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2012年12月30日，后刘明亮、王桂就案涉房屋完成了不动产登记，取得不动产权证书。2017年11月30日，刘明亮以案涉房屋未出租给他人但有装修公司进去装修为由报警处理，霍邱县公安局认为系门面房产权纠纷，原、被告双方均有购房合同，被告知到房管部门或通过法律途径解决。2019年3月15日，申莉诉至本院要求伟业房产公司履行办理不动产权证义务，并支付违约金。本院作出（2019）皖1522民初2017号民事判决，认为申莉履行交付房款义务证据不足，驳回其全部诉讼请求。申莉不服判决向上级法院提起上诉，审理过程中，申莉申请撤回一审起诉和二审上诉，法院裁定撤销（2019）皖1522民初2017号民事判决并准许申莉撤回上诉及起诉。2019年11月18日，申莉再次诉至本院，要求确认三被告就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效，其就本人是否履行交付房款义务与（2019）皖1522民初2017号案件陈述基本一致，认为有一笔由申莉转到伟业房产公司时任法定代表人徐伟个人账户的400000元用于支付部分购房款，其余购房款是以申莉丈夫张劲替徐伟偿还的银行贷款抵付。伟业房产公司称未收到申莉支付的购房款。本院认为，原告申莉与被告伟业房产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》后，买受人申莉应按合同约定先行向出卖人伟业房产公司履行给付购房款义务，申莉虽称其向时任伟业房产公司法定代表人徐伟账户汇款400000元用于支付部分购房款，下余购房款是以其丈夫张劲替徐伟偿还的银行贷款抵付，伟业房产公司对此予以否认，申莉亦未能举出其他充分证据予以证明。故，申莉已履行支付购房款义务，证据不足，在其未尽先履行义务的前提下，不具有房屋买受人的身份，对涉案房屋不具有物权请求权，因此，申莉请求被告伟业房产公司交付案涉房屋进而请求确认三被告买卖合同无效无法律依据。因此，本院对于原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：驳回原告申莉的诉讼请求。案件受理费28488元，减半收取14244元，由原告申莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  汪淮二〇一九年十二月二十日法官助理刘杰书记员李娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。