河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫行终1186号上诉人（一审原告）王军霞，女，回族，1971年10月5日出生，住河南省商丘市。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路6号。法定代表人张兵，该区政府区长。委托代理人相春玲，该区政府工作人员。委托代理人高龚，河南京港律师事务所律师。上诉人王军霞因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2019）豫14行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王军霞和委托代理人范家华，被上诉人梁园区政府的委托代理人相春玲、高龚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为是梁园区政府于2018年6月27日作出的商梁政征补[2018]38号《商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定》。该决定认定：因梁园区高铁核心区棚改建设需要，征收人于2016年9月5日作出关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定，9月6日发布房屋征收公告(该决定分两期实施)。2017年7月6日作出梁园区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋实施征收的通告（征收决定第二期），决定对梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人王军霞的房屋在征收范围内，房屋用途为成套住宅，砖混结构，合法面积100平方米，土地级差30平方米，应补偿面积130平方米。目前，征收决定规定的签约期限已过，被征收人王军霞未能与房屋征收部门达成补偿协议。为维护公共利益，保证梁园区高铁核心区棚改项目的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的有关规定，作出如下征收补偿决定：一、按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人王军霞货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南创泓房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为330600元，一次搬迁费600元，装修补偿20000元，附属物补偿53457元，按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款16530元，五项共计421187元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元24层B3户型，安置面积135.1平方米，因安置面积大于应补偿面积5.1平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1200元，临时安置费18000元，装修补偿20000元，附属物补偿53457元，由房屋征收部门予以支付。王军霞一审诉称:1.对涉案房屋进行评估的评估公司不是由包括王军霞在内的被征收人选择的，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定；2.评估公司对涉案房屋的评估没有依法进行，违反《房地产估价规范》的相关规定；3.被诉房屋征收补偿决定对涉案房屋的补偿低于市场价格。综上，被诉房屋征收补偿决定严重侵犯王军霞的合法权益。请求撤销被诉房屋征收补偿决定。商丘市中级人民法院一审查明：梁园区政府于2016年9月6日作出商梁政[2016]27号《商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定》（以下简称商梁政[2016]27号房屋征收决定），该房屋征收决定经商丘市中级人民法院一审、河南省高级人民法院二审，现已经发生法律效力。该决定主要内容为：梁园区政府决定对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋实施征收。征收范围包括1.凯旋路以东、归德路以西、三商大道北红线以南，新胜利路以北高铁核心区棚改项目规划红线范围内国有土地上的房屋及其附属物；2.归德路以东、中州路以西、三商大道北红线以南、包河以北棚改项目规划红线范围内国有土地上的房屋及其附属物。征收部门为商丘市梁园区房地产管理局。签约期限为：凯旋路以东、归德路以西、红旗路以南、新胜利路以北和归德路以东、中州路以西、三商大道北红线以南、包河以北区域签约期限为2016年9月17日至10月6日，共20天；凯旋路以东、归德路以西、三商大道北红线以南、红旗路以北区域具体动迁时间另行通告。具体征收补偿方法和标准按《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》执行，房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定。2016年9月6日，梁园区政府房屋征收部门公告了《关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知》，对光复街以西、人民路以东、红旗路以北、青年路以南房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式，并于同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2016年9月10日，房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定原告王军霞涉案房屋所处征收范围的评估机构为河南创泓房地产评估有限公司。梁园区政府于2017年7月6日发布《关于启动梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收的通告》及《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》，启动商梁政[2016]27号房屋征收决定确定的梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收动迁工作。涉案房屋坐落梁园区园林路西侧板金厂家属楼3＃楼2单元1层东户，建筑面积100平方米，房屋用途住宅，混合结构，位于此次动迁范围。2018年2月3日，河南创泓房地产评估有限公司出具对王军霞的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积100平方米，评估单价3306元/平方米，房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为330600元。梁园区政府房屋征收部门于2018年2月13日向王军霞送达分户评估结果报告。梁园区政府根据按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，作出被诉房屋征收补偿决定：一、按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人王军霞货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南创泓房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为330600元，一次搬迁费600元，装修补偿20000元，附属物补偿53457元，按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款16530元，五项共计421187元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元24层B3户型，安置面积135.1平方米，因安置面积大于应补偿面积5.1平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1200元，临时安置费18000元，装修补偿20000元，附属物补偿53457元，由房屋征收部门予以支付。由于梁园区政府与王军霞未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2018年6月27日作出被诉房屋征收补偿决定并向王军霞送达。王军霞以被诉房屋征收决定侵犯其合法权益为由，提起本案行政诉讼。另查明，梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域房屋征收总户3427户，现已完成签约3408户，剩余19户未签约，签约率为99.45%。商丘市中级人民法院一审认为：（一）本案被诉补偿决定的依据商梁政[2016]27号房屋征收决定的效力已被法院生效判决确定，具有合法性，梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件。（二）梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南创泓房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南创泓房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与梁园区政府的房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以王军霞房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出被诉房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被诉房屋征收补偿决定符合法定程序，王军霞所称梁园区政府选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。河南创泓房地产评估有限公司出具对王军霞的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积100平方米，依据比较法，认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值的因素，评估单价3306元/平方米，得出房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为330600元。且被征收范围内一共涉及3427千余户居民，绝大部分已与梁园区政府达成了安置补偿协议，绝大部分群众对梁园区政府的补偿标准均予以认可。因此，梁园区政府对王军霞的货币补偿公平。王军霞房屋合法面积100平方米，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元24层B3户型，安置面积135.1平方米，因安置社区土地与涉案房屋土地存在级差，故增加土地级差补偿面积30平方米，如王军霞选择房屋安置，应补偿面积130平方米，因实际安置房屋的面积为135.1平方米，安置面积大于应补偿面积5.1平方米，王军霞选择房屋安置后，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价并无不当。梁园区政府提供的房屋置换方式考虑了不同地段土地级差因素，并增加补偿安置面积，体现了公平补偿原则。王军霞所称被诉房屋征收补偿决定补偿过低、认定事实错误的理由不能成立。综上所述，梁园区政府作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。王军霞所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回王军霞的诉讼请求。王军霞不服一审判决，向本院上诉称：（一）涉案评估机构是房屋征收部门单方面选定的，其作出的估价报告存在诸多问题，货币补偿数额缺乏法定要件，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据；（二）涉案评估人员没有入户实地查勘，也没有作出查勤记录，涉案房屋没有进行初步评估，也没有将初步评估结果进行公示，属程序违法，一审法院认定事实错误；（三）被上诉人没有将涉案房屋调查登记的情况在征收范围内公布，没有将涉案房屋补偿情况在征收范围内公布，没有公告涉案补偿决定书，未经协商和报请就作出了涉案补偿决定，程序违法；（四）涉案补偿决定书没有提供补偿货币数额的专用账户，没有提供安置房屋的房源证明，没有确定房屋价值，装修费和附属物补偿款没有事实依据，没有提供就近地段或改建地段的安置房供上诉人选择，补偿单价也严重脱离市场价，该补偿决定实体违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人梁园区政府答辩称：（一）本案涉案征收决定和补偿方案均合法有效，是答辩人做出涉案房屋征收补偿决定的合法性依据，也是对涉案房屋进行委托评估的基准日期；（二）房屋征收部门在公证处的现场公证下随机抽签选定了评估机构，且评估机构具有相应的房地产评估资质，答辩人已经给与上诉人自行协商选定评估公司的权利，该过程符合法定程序；（三）本案涉案房屋征收补偿决定事实清楚，没有损害上诉人的合法权益，且涉案房屋在征收区域安置房已经建设完成，置换房屋随时可以兑现，涉案征收补偿决定合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与商丘市中级人民法院一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构，因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南创泓房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南创泓房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与梁园区政府的房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以王军霞房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出被诉房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被诉房屋征收补偿决定符合法定程序，被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。王军霞房屋合法面积100平方米，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元24层B3户型，安置面积135.1平方米，因安置社区土地与涉案房屋土地存在级差，故增加土地级差补偿面积30平方米，如王军霞选择房屋安置，应补偿面积130平方米，因实际安置房屋的面积为135.1平方米，安置面积大于应补偿面积5.1平方米，王军霞选择房屋安置后，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价并无不当。梁园区政府提供的房屋置换方式考虑了不同地段土地级差因素，并增加补偿安置面积，体现了公平补偿原则，一审法院以此为由判决驳回王军霞的诉讼请求并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人王军霞承担。本判决为终审判决。审判长  李继红审判员  原永杰审判员  王盛楠二〇一九年十二月二十六日法官助理李晶晶书记员赵文雅