西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14927号 原告：西安秦达物业管理有限责任公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：赵利捷，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：祁厚玉，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。 被告：西安金莎投资管理有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：魏志锦，职务不详。 第三人：陕西秦龙电力股份有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：王亮，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁厚玉，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。 原告西安秦达物业管理有限责任公司（以下简称秦达公司）与被告西安金莎投资管理有限公司（以下简称金莎公司）、第三人陕西秦龙电力股份有限公司（以下简称秦龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告秦达公司及第三人的共同委托诉讼代理人李建博到庭参加了诉讼，被告金莎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦达公司诉称，2010年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告受托经营管理的产权归属于第三人的位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层、一层东侧的房屋，租期十年，自2010年5月20日起至2020年5月19日，合同约定了租金、物业费、制冷费、水电费等费用标准，也约定被告拖欠各项费用应承担每日3‰的滞纳金。2015年12月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，对租金进行调整。2018年5月22日，原告、被告、第三人签订《房屋租赁合同补充协议》，将合同延期至2023年12月31日。以上合同履行期间，被告自2018年起拖欠空调延时费，自2019年起拖欠租金、物业费超过半年有余，同时也拖欠制冷费、水电费不予支付，严重损害了原告的合法财产权益。根据原、被告之间租赁合同约定，被告拖欠费用超过一个月的，原告有权解除合同，且被告应向原告承担一年租金的违约金，并承担逾期腾交房屋的违约金。原告现诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及原告与被告、第三人签订的《房屋租赁合同补充协议》。2、判令被告按照房屋租赁合同约定的标准立即向原告腾交西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层、一层东侧的房屋，并承担逾期腾房的违约金（从租赁合同解除后第四天起，按照租赁合同解除前一年的日租金及日物业费标准的两倍计算）。3、判令被告支付自2019年1月1日起至租赁合同解除之日的租金（暂计算至2019年6月20日为725500元）以及自租赁合同解除之日至实际向原告腾交房屋之日的房屋占有使用费（按照租赁合同解除前一年的日租金标准计算）。4、判令被告支付自2019年1月1日起至实际向原告腾交房屋之日的物业服务费（暂计算至2019年6月20日为85000元）。5、判令被告支付自2019年5月15日起至实际向原告腾交房屋之日期间产生的制冷费（暂计算至2019年6月20日为46800元）。6、判令被告支付2018年5月至9月空调延时费316000元。7、判令被告支付2019年1-5月份水电费18561.4元。8、判令被告支付2018年欠付的水、电、物业费8869.5元。9、判令被告支付欠付租金的滞纳金339534元（以欠付租金为基数，按照每日3‰暂从2019年1月16日计算至2019年6月20日，主张至实际付清之日）；支付欠付物业费的滞纳金39780元（以欠付物业费为基数，按照每日3‰暂从2019年1月16日计算至2019年6月20日，主张至实际付清之日）；支付欠付制冷费的滞纳金5194.8元（以欠付制冷费为基数，按照每日3‰暂从2019年5月16日计算至2019年6月20日，主张至实际付清之日）；支付欠付2018年5月15日至9月15日空调延时费滞纳金263544元（以欠付空调延时费为基数，按照每日3‰暂从2018年9月16日计算至2019年6月20日，主张至实际付清之日）；支付欠付2019年1-5月份水电费的滞纳金4485.98元（以欠付水电费为基数，按照每日3‰暂分别从2019年5月16日、6月16日计算至2019年6月20日，主张至实际付清之日）。10、判令被告支付解除合同的违约金1854000元。11、判令被告承担本案诉讼费。以上诉请暂定金额合计为3711819.73元。 被告金莎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人秦龙公司述称，原告所述属实，同意解除合同。 经审理查明，2010年5月20日，原告（出租方甲方）被告（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，出租房屋坐落于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层、一层东侧；建筑面积为3000平方米；房屋产权归陕西秦龙电力股份有限公司，并由该公司委托原告负责经营管理；租赁期限为2010年5月20日起至2020年5月19日止；自2010年5月20日起至2015年5月19日的前五年内，按照建筑面积租金标准为50元/平方米.月，自2015年5月20日起，每个租赁年度的月租金标准较上个租赁年度的月租金标准上涨5%，租金由原告代第三人收取。原告向被告按照5元/平方米.月的标准收取物业服务费，自2011年1月1日被告应在每年度的1月15日前支付本年度应付的物业服务费；被告承租期间，水电费和网费由其承担；被告承租期间，空调费由其承担，被告同意按照原告当年公布的收费标准分别在5月15日前支付制冷费（制冷费期间为5月15日至9月15日4个月），收费标准为12元/平方米.月。合同第六条约定，被告同意交纳一个月房屋租金为抵押金。合同期满时返还抵押金，租赁抵押金不计利息。被告应依约交付租金、物业综合服务费、车位租赁费、停车服务费、水电费、宽带资费、空调费等各项费用，逾期不缴纳需缴纳滞纳金，即被告每逾期一天应按应交费用总金额的3‰向原告缴纳滞纳金。合同第七条约定，租赁期内，被告欠付原告的租金、物业费、停车服务费、水电费和宽带资费等达一个月，则原告有权解除本协议，被告应在接到原告解除协议通知后三日内自行迁出。合同签订后，原告向被告交付房屋。 2016年12月29日，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同补充协议》，约定，原、被告于2010年5月20日签订了《房屋租赁合同》，现第三人作为出租房屋的产权人自愿作为合同一方，签订补充协议；房屋产权归第三人，并由第三人委托原告负责经营管理、出租房屋并收取租金。2018年5月2日，原、被告及第三人签订《关于西安金沙投资管理有限公司房屋租赁合同补充协议》，约定，被告租赁XX裙楼三楼3000平方米商铺，拟自2018年1月1日起调整租金为50元/平方米/月；原房屋租赁合同于2020年5月19日到期，经三方协商，合同延期至2023年12月31日；自2019年1月1日起，每个租赁年度内的月租金较上个租赁年度内的月租金标准上涨3%。 2018年5月18日，被告向原告提出申请，向原告申请空调及暖气开放期限延时开放（20:00至次日凌晨2:00），被告承诺按照原告公布的收费标准执行，每小时500元。被告于2018年5月15日至2018年9月15日实际共使用632小时，但至今被告未支付空调延时费。 上述合同签订后，原告以被告未缴纳2019年2月至今的房屋租金并拖欠物业费、水电费、空调制冷费、垃圾清运费、宽带资费、空调延时费为由诉至本院，形成本诉。 另查明，被告至今未向原告支付2019年2月1日之后的房屋租金，被告至今未向原告支付2019年1月至5月水电费、垃圾清运费、宽带资费共计18561.4元；被告至今未向原告支付2019年1月1日之后的物业费。 庭审中，原告明确其七项诉讼请求为判令被告支付2019年1-5月份水电费、垃圾清运费、宽带资费18561.4元。 经询，原告表示被告已于2010年7月收取押金150000元，愿意在本案相关费用中予以折抵；并表示2019年1月，被告人员已撤场，但未履行交接手续。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《关于西安金沙投资管理有限公司房屋租赁合同补充协议》、收费清单及水电抄表记录、延时申请书、空调运行记录及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，原、被告及第三人签订的《房屋租赁合同补充协议》、《关于西安金沙投资管理有限公司房屋租赁合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，对三方当事人均具有法律上的约束力，三方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告即应按照合同约定向原告支付租金，但被告于2019年2月起开始拖欠房屋租金，并欠付各项费用。根据合同约定，原告有权解除合同，第三人亦同意解除合同，故原告要求解除上述合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告腾交房屋并支付欠付的各项费用，其中租金从2019年2月1日计算至2019年12月23日为1678900元，同时被告还应按照上述租金标准向原告支付占有使用费直至其腾交房屋之日止；被告应向原告支付2019年1月至5月欠付水电费、垃圾清运费、宽带资费共计18561.4元；被告应向原告支付2019年1月1日起至实际腾交房屋之日止的物业费，暂计算至2019年6月20日为85000元；被告应向原告支付2018年5月15日至2018年9月15日空调延时费316000元。对于物业费、水电费、垃圾清运费、宽带资费、空调延时费的滞纳金部分，因合同约定过高，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。对于违约金部分，因合同约定过高，本院酌情调整为2个月租金，计算为309000元，因被告已交纳押金150000元，折抵后被告应向原告支付违约金159000元。对于原告诉请租金的滞纳金部分，因违约金已弥补原告实际损失，故此项诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请的2019年的制冷费及其产生的滞纳金，因原告自述被告人员已于2019年1月退场，其仍向被告租赁场地开放冷气属于扩大损失，此部分费用不应由被告承担，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请被告支付其2018年欠付的水、电、物业费用8869.5元，因证据不足，本院不予支持。对于原告诉请的逾期腾房的违约金，因现无法确定被告是否如期腾房，故对此项诉请，本院不予支持。被告金莎公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交任何答辩意见或证据，对于其放弃诉讼权利的行为，应当由其承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法解除原告西安秦达物业管理有限责任公司与被告西安金莎投资管理有限公司于2010年5月20日签订的《房屋租赁合同》；原告西安秦达物业管理有限责任公司与被告西安金莎投资管理有限公司及第三人陕西秦龙电力股份有限公司于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》；原告西安秦达物业管理有限责任公司与被告西安金莎投资管理有限公司及第三人陕西秦龙电力股份有限公司于2018年5月2日签订的《关于西安金沙投资管理有限公司房屋租赁合同补充协议》。 二、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告腾交位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层、一层东侧房屋。 三、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付2019年2月1日起至2019年12月23日的租金1678900元；并向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付房屋占有使用费（按照51.5元/平方米.月为标准，从2019年12月24日计算至实际腾交房屋之日止）。 四、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付2018年5月15日至2018年9月15日的空调延时费316000元；并支付滞纳金（以316000元基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年9月16日起计算至实际付款之日止）。 五、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付2019年1月1日起至2019年6月20日止的物业服务费85000元；并按照5元/平方米.月为标准支付2019年6月21日起至实际腾交房屋之日的物业费；并支付滞纳金（以85000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月16日计算至实际付款之日止）。 六、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付2019年1至5月的水电费、垃圾清运费、宽带资费共计18561.4元；并支付滞纳金（以11135.15元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年3月16日起计算至实际付款之日止；以5683.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年4月16日起计算至实际付款之日止；以1012.35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年5月16日起计算至实际付款之日止；以730.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年6月16日起计算至实际付款之日止）。 七、被告西安金莎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安秦达物业管理有限责任公司支付违约金159000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 八、驳回原告西安秦达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费92006元，由被告西安金莎投资管理有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款连同上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  贾根利 人民陪审员  贺西娟 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  赵琳博