河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终8009号上诉人(原审被告）：刘锋，男，1970年11月13日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人(原审被告）：钟理金，女，1971年8月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：田国举，河南召栋律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：赵玉东，男，1978年9月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：包闻哲，河南通天路律师事务所律师。原审第三人：房秋鲧，男,1968年8月27日出生,住河南省邓州市。上诉人刘锋、钟理金因与被上诉人赵玉东、原审第三人房秋鲧房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘锋、钟理金的共同委托诉讼代理人，被上诉人赵玉东的委托诉讼代理人，原审第三人房秋鲧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锋、钟理金上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审，或查清事实后改判上诉人不承担偿还600000元租赁费责任；2、本案二审费用由被上诉人承担。事实和理由：l、房屋租赁合同是上诉人与房秋鲧签订，赵玉东不是租赁合同的相对人，在被起诉之前，上诉人根本就不知道赵玉东是房产的所有人。房秋鲧至今并未请求解除合同，并且一直以来上诉人与房秋鲧协商待经营好转后就将房屋租赁费交付，房秋鲧也表示理解；2、一审法院审理过程中，上诉人提出反诉60万元，上诉人己经投入200多万装修费用，仅中央空调就花费了40多万元的费用，但上诉人现在只经营不到4年，可以说装修现值巨大，这还不说水电基础装修所花费的40万左右；被上诉人在未经通知的情况下直接将美容院直接锁住，使上诉人不能经营，对此上诉人在一审中依法提出反诉，要求被上诉人在共同减少损失的情况下将上诉人装修现值予以考虑，折价60万元用于抵偿租赁费，但是一审并未审理属于显示公平，程序错误；3、约定2个月免租期的合同是被上诉人起诉时提供的，上面约定的年租金是529000元，该份合同不是上诉人提供的。上诉人钟理金签订60万欠条应当是扣除2个月的装修期，该期限应当到2018年12月份，这也是第三人房秋鲧与上诉人以前约定过的，对此一审法院审理已经查明，但未认定，明显对上诉人显示公平；5、被上诉人2019年3月份己经到法院起诉，起诉后上诉人积极与第三人及被上诉人协商但无果，在此期间上诉人要求被上诉人将锁着的门打开拿回属于上诉人的物品，也是无果，一审判令10日内将房屋腾空交付给被上诉人，不是上诉人不交付，而是被上诉人将门锁着，上诉人积极的将房屋交付给被上诉人，就是在腾房屋时被上诉人将上诉人的所有物品锁到屋内，使上诉人无法腾房，一审法院判令上诉人承担2019年3月份之后的房屋租赁费与事实不符，就是现在上诉人也是一直和被上诉人协商将房屋内的东西拉走，将房屋交付给被上诉人，让被上诉人可以出租，故对于被上诉人在起诉之后产生的租赁费不应由上诉人全部承担；6、上诉人刘锋与钟理金之间己经离婚，并且该合同是刘锋与第三人签订的，不属于夫妻共同债务，一审法院将该租赁费作为夫妻共同债务处理与事实不符，同时违反法律规定。赵玉东辩称，房产证明、房款收据，足以说明赵玉东系房屋产权人，房秋鲧仅系代理人；上诉人违约在先，后又在未结清房租及物业、水电费用情况下，私自拆除房屋内部设备及部分装修，系物业公司通知被上诉人到场后经协商锁门，钟理金出具的欠条明确、具体，上诉人称未扣除2个月的租金及不是夫妻共同债务的理由不能成立。一审判决认定事实清楚，处理正确，上诉人的上诉理由依法不能成立，应驳回上诉，维持原判。房秋鲧辩称，出租房屋确实是赵玉东所有，我只是帮忙办理出租事宜。赵玉东向一审法院起诉请求：1、依法判令解除赵玉东与刘锋签署的房屋租赁合同，并责令刘锋及钟理金腾空房屋后交付给赵玉东；2、判令刘锋及钟理金向赵玉东支付拖欠的房租983904.2元（截止2019年7月19日），实际支付至房屋腾空交还赵玉东之日止；3、本案诉讼费用由刘锋、钟理金承担。一审法院认定事实：2014年10月12日，赵玉东委托第三人房秋鲧、以房秋鲧的名义与刘锋签订房屋租赁合同，约定刘锋承租赵玉东所有的位于南阳市××蠡路××区××楼××楼临街门面房共计630平方米作为商业用房开办美容院，房屋租赁费用为每年550000元，租赁期限为八年。合同签订后，刘锋自2017年起开始拖欠房租。2018年10月2日，经结算，钟理金向第三人房秋鲧出具欠条一份，载明：今欠房秋鲧房租2017年—2018年10月12号共欠房款600000元整欠款人：钟理金2018年10月2号。此后，刘锋又向赵玉东支付房租35000元。一审法院认为本案的争议焦点为：一、赵玉东是否具有本案诉讼主体资格；二、双方履行年租金是550000元的房屋租赁合同还是年租金529200元的房屋租赁合同；三、2018年10月2日钟理金向房秋鲧出具的60万元欠条是否扣除了2个月的租期；四、房屋租赁期间应计付至2019年3月8日还是2019年7月19日。赵玉东于2014年9月5日向第三人房秋鲧出具委托书，委托房秋鲧代为出面办理其所有的位于宛城区××玉××楼临街商铺对外出租事宜，并写明房秋鲧享有代办签订合同、收取租金的权利。庭审中，赵玉东向本庭出具了房产证明、购房款收据、委托书等证据证明上述事实，故赵玉东作为房屋所有权人及委托人，有权依照受托人房秋鲧与刘锋之间的合同约定向刘锋主张权利，对刘锋所称赵玉东不是房屋租赁合同的相对人，不具有本案诉讼主体资格的辩解意见，不予采信。庭审中，刘锋出示一份年租金为529200元的房屋租赁合同，主张约定的租金为每年529200元，赵玉东及第三人解释该房屋本来出租给一家饭店，约定的租金为每年529200元，后刘锋以每年550000元的价格承租，第三人向原承租人支付3万多元违约金后将该房屋出租给刘锋，但为了向公司报账方便，就让原承租人模仿刘锋的笔迹签订了该份529200元年租金的合同，该合同不是刘锋所签，刘锋与第三人签订的合同约定年租金为550000元。一审法院认为，刘锋在询问中认可一直按照年租金550000元的标准支付房租，请求按照年租金529200元的合同履行是为了扣除该合同上约定的免2个月装修期的租期，故对刘锋出示的529200元租金的合同，不予采信，房屋租金标准应为每年550000元，双方应履行年租金550000元的房屋租赁合同。对2018年10月2日钟理金向房秋鲧出具的60万元欠条，被告辩解称该欠条应为2017年至2018年12月欠的房租，因钟理金对双方装修期2个月免租金的约定不知情，在结算租金时没有扣除2个月租期，赵玉东及第三人房秋鲧均认可双方约定了2个月装修期免租金，但主张该欠条已经扣除了2个月租金，一审法院认为，钟理金于2018年10月2日向房秋鲧出具的欠条上明确载明：今欠房秋鲧房租2017年—2018年10月12号共欠房款600000元，该欠条系被告与房秋鲧之间对房屋租金的清算，各方对欠条的真实性均无异议，欠条系被告的真实意思表示，被告也未出示证据证明该欠条未扣除2个月租金，故对被告的该辩解意见不予采信，至2018年10月12日，被告欠付的租金应为600000元。对房屋实际租赁期间，赵玉东及第三人在庭审中陈述，2019年7月19日被告在未结清房租及水电费的情况下，私自拉走房内的设备并拆除部分装修，经物业通知赵玉东到场，双方经协商将美容中心的门各上一把锁，故房租应支付至2019年7月19日。被告辩解自2019年3月8日赵玉东起诉后，便将美容中心门锁住，影响正常经营，故房租应支付至2019年3月，且赵玉东应赔偿因其锁门造成的经营损失及装修损失60万元，一审法院认为，南阳市儒林物业服务有限公司出具的金曼丽欠费清单载明，2019年5月8日—2019年6月7日欠水电及线损费用3295.8元，2019年6月8日至2019年7月7日欠7296.2元，金曼丽美容会所欠水电及线损费用数额较大，可以推定被告在欠交物业费期间仍在经营，结合庭审调查，被告出示的照片也不能证明赵玉东在2019年3月8日将金曼丽美容会所的门上锁，故房租应计付至2019年7月19日，被告要求赵玉东支付因锁门造成的经营及装修损失也无事实依据，不予支持。另外，刘锋辩解称其已与钟理金离婚，该笔债务应为刘锋的个人债务，不应认定为夫妻共同债务，一审法院认为，刘锋未出示离婚证或相关证据证明，且房屋租赁合同系刘锋与房秋鲧所签，房租欠条系钟理金与房秋鲧所签，可以得知该刘锋、钟理金对该房屋租赁事实都知情并认可，故该债务应为双方的共同债务，对刘锋的辩解意见，不予采信。对赵玉东要求解除该房屋租赁合同的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告自2017年欠付房租至今，经催要仍没有支付，根据上述规定，对赵玉东要求解除双方签署租赁合同的请求，予以支持，被告应自合同解除后十日内将房屋腾空交还给赵玉东。赵玉东在庭审中认可2019年7月19日，赵玉东将美容中心的门锁上，可知7月19日之后因赵玉东原因美容中心已无法经营，故赵玉东要求支付2019年7月19日之后房租的诉请无事实依据，不予支持。被告欠付的租金数额，自2017年至2018年10月12日，根据双方结算，应为600000元，2018年10月13日至2019年7月19日按照年租金550000元标准计付，具体金额应为：550000÷365×278＝418904.11，故房租共计应为1018904.11元，因双方均认可刘锋在出具欠条后又支付房租35000元，故扣除该35000元后，被告仍下欠房租983904.11元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除房秋鲧与刘锋之间签订的房屋租赁合同，刘锋、钟理金应自本判决生效后十日内日将房屋腾空交付给赵玉东；二、刘锋、钟理金应自本判决生效之日起十日内向赵玉东支付房屋租金983904.11元；三、驳回赵玉东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13639元，保全费4443元，由刘锋、钟理金承担。二审期间，各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人对租赁房屋用于经营、并已支付部分租赁费用的事实并无异议，本院对此予以确认。（一）关于赵玉东是否具备本案适格主体的问题，刘锋与房秋鲧签订租赁协议，房秋鲧认可其受赵玉东的委托、办理房屋出租事宜，与一审中的房产证明、收款收具、赵玉东的委托手续相互印证，二上诉人称赵玉东不是本案适格原告，但未提交合法、有效的证据予以证明，该上诉理由依法不能成立；（二）关于欠付租赁费用如何计算及处理的问题，一审中出现的两份租赁协议的落款日期均系2014年10月12日，但显示租赁费用的数额不一致，二上诉人在一审庭审中认可每年550000元租赁费；就为何出现529000元租赁协议的问题，房秋鲧在一审中予以合理的说明，一审判决按每年550000元的标准处理租赁费用并无不当；一审已予查明截止2019年7月19日前美容店存在用水电及线损情况，因此，二上诉人称起诉之后的租赁费用不应支持的理由缺乏事实及法律依据；上诉人称一审中未处理其反诉、程序错误的问题不能成立，因为，二上诉人在一审庭审中虽提出反诉，请求装修价值600000元应折抵租赁费用，但被上诉人对此不予认可，二上诉人在一审庭审中明确表示针对反诉无证据提交，在二上诉人无证据支持其反诉请求的情况下，一审法院未予处理并无不当，二上诉人可在证据充分时另行协商解决；二上诉人称本案涉及的60万元欠条未扣除协议约定2个月免租期租赁费，但未提供合法、有效的证据予以证明，况且，租赁协议于2014年10月签订至今，二上诉人仍未提供其实际支付租金的具体数额，但并不妨碍二上诉人在其后证据充分后另行主张；（三）关于钟理金是否应承担偿还责任的问题，二上诉人称已离婚，但至今未提供离婚的有效证据，况且，本案争议的欠条系钟理金出具，在出具欠条时也未提出有效的异议。综上所述，刘锋、钟理金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由刘锋、钟理金负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年十二月二十七日法官助理周罡书记员温馨