内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民再199号再审申请人（一审原告）：张某，男，1964年2月20日出生，住赤峰市。被申请人（一审被告）：赤峰中天房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区新城御园财富大厦14楼。法定代表人：赵某，经理。委托诉讼代理人：刘某，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，北京京师律师事务所实习律师。再审申请人张某与被申请人赤峰中天房地产开发有限公司（下称中天公司）买卖合同纠纷一案，赤峰市元宝山区人民法院于2016年12月20日作出（2016）内0403民初893号民事判决，张某不服，向本院申请再审。本院于2018年5月7日作出（2018）内04民申165号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张某、被申请人中天公司的委托诉讼代理人刘某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某申请再审称，请求撤销元宝山区法院原审判决，依法予以改判，维护申请人权益，同案同判，维护国家法制的统一。事实与理由：与申请人同时购房、购买同一栋楼房的吴骥案改判，发生法律效力，请求同案同判。中天公司辩称，1、本案是一个购房合同纠纷，应该以购房合同而且是生效的购房合同为准，本案的申请人张某是在赠送8平米花园广告中止后359天以后签署的购房合同，这个赠送入户花园的要约邀请，离签订合同的时候很远，并且签订合同没有这项，并且签订合同进行了登记，房屋购买人均取得了所有权证书，对此申请人所提出的要求与事实与法律均不符合。2、首付八万送8平米，是一个要约邀请，而非要约，本案的被申请人也从未与申请人达成合意，针对于此事项，这是本案的申请人滥用诉讼权利，滥用司法资源的一种行为，类似事项，内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民申897号民事裁定书中，对当事人认为一审判决有错误应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利，这是当事人首先应当选择的审级制度常规救济程序，而本案中，申请人对元宝山区人民法院的判决没有提起上诉，而是向人民法院直接申请再审，如果这种诉讼行为被支持是变相鼓励和放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序变成普通程序。我们认为申请人从一审不上诉的角度来看，不应该得到再审支持。3、关于本案申请人提到了羡雪峰得到了此优惠政策是正常的，因为羡雪峰就是在广告期间进行了购房，这充分表明了被申请人诚实守信，而并不是本案申请人作为申请的依据。关于本案的申请人提到的吴骥案和滕树新案，滕树新是一个同案不同判的典型案例，在2017年的时候高院裁定驳回申请人的请求，这个案件与吴骥案件相同，吴骥案件的错误我们一直在申诉抗诉中，吴骥案件尽管执行了，并不代表没有错误，因为吴骥案件在执行过程中，本代理人也给中天公司做了工作，对于案件错误，不影响执行，中天公司也按照国家规定，给付了执行款项。被申请人对于广告语只进行了一个月时间，而且写明了最终解释权归中天公司所有，而且合同中没有写明，故申请人的申请理应不能得到保护。4、因为房地产企业在全国也不是被申请人一家，房地产企业有合法的资格，对自己销售行为调整，而非一成不变，中天公司虽然做过广告语，但是后来做了变更，申请人签署合同的时候已经距离广告语很遥远了，而且享受了其他的优惠购房政策，从支持诚实守信人的角度，应该驳回申请人的请求。张某向原一审法院起诉请求，判令被告返还8平米房款29154元，利息自2012年12月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效日止。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。本案中双方当事人争议的焦点为被告发布的广告是要约还是要约邀请，被告是否应该返还原告8平方米入户花园的房款。围绕诉讼请求和争议焦点原告依法提交了如下证据：1、2011年11月16日第291期赤峰亿翁广告一份；2、房屋买卖合同一份；3、赤峰四方测绘有限责任公司关于御龙湾小区面积问题的答复一份。被告依法提交了如下证据：1、商品房预售、销售许可证1份；2、计算面积答复一份；3、羡雪峰认购单一份，日期为2011年11月27日，单据上明确注明着赠送花园的面积；4、亿翁广告6份，其中2011年4月份的亿翁广告，没有注明赠送花园一事；5、2011年12月16日、12月23日、12月30日的亿翁广告三份；6、赤峰市中级法院对吴骥案的判决书一份。当事人对对方所提证据的真实性均无异议，但对证明目的均有异议。原告认为，原告提交的上述证据及被告提交的证据能够证实被告承诺的赠送8平米入户花园，但被告不仅未赠送，还按照正常的房屋价格收取了原告的房款，被告的行为属于欺诈，应退还多收取的房款；另被告对所争议的花园部分房屋没有安装窗户，没有铺设与室内一样的地板砖，墙面装修与室内也不同，也证明了该部分系赠送。被告认为，原告提交的证据恰恰能够证实广告不能作为依据，应以签订合同为准，在广告中说明了欲知详情到中天售楼处咨询，也明确注明仅供参考，所有内容均以买卖合同及法律文书为准，最终的解释权归开发商所有，原告不可以仅凭广告主张权利。涉及赠送的花园只有一户，且其购买房屋是在广告发布期内。另同样情形的两案已被赤峰市中级人民法院驳回原告诉讼请求，也证明原告的主张不能成立。对原、被告提交的证据的真实性，双方均未提出异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，该院予以确认。一审法院认为，中天公司发布内容“首付8万＋送8平米入户花园，提前入住御龙湾”的广告应为一种销售政策，该广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且不明确不详尽具体，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定的情形。首先，对商品房开发规划范围内的房屋作出的说明和允诺是指，如楼层的分布、房屋的结构、单间的面积、功能的区分等等，而“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等等。本案中，“首付8万＋送8平米入户花园”并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，“首付8万＋送8平米入户花园”作为一种销售政策，没有对赠送方法、标准进行具体明确的描述，且在广告中注明“欲知详情，请到中天御龙湾展示中心咨询”，意在邀请购房者提出购房要约，故该售楼广告应为要约邀请。中天公司系针对不确定的广大消费者发布的广告，且广告中对赠送8平方米入户花园活动没有确定具体期限，在广告右下角注有“本资料所有图片文字仅供参考。所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，开发商保留最终解释权”的字样。通过中天公司在不同日期亿翁广告发布的广告内容反映，仅部分期刊发布广告内容含赠送8平方米入户花园，故中天公司对于购房者享受的优惠政策享有最终解释权，购房者购买房屋的具体内容应以商品房买卖合同为准。中天公司发布广告时间为2011年11月，而原告购房系在2012年12月，且原告购房时享受了其他的优惠政策。现原告没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策，结合原告已经享受被告赤峰中天公司给予的其他购房优惠政策以及确有购房者于广告发布后合理时间范围内享受了赠送8平方米入户花园的优惠政策的事实。该院认为，原告在购房时已无“首付8万＋送8m2入户花园”优惠政策，故该院对原告主张被告赤峰中天公司返还8平方米购房款及利息的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回张某的诉讼请求。本院再审认定的事实：中天公司为赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的房地产开发公司，2011年11月起，中天公司在赤峰亿翁广告上刊登售房广告内容主要为“首付款8万元＋送8平米入户花园，提前入住御龙湾。”广告右下角的小字内容主要为“本资料所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，开发商保留最终解释权”2012年12月2日，张某交纳了首付款171388元。于2012年12月9日签订了商品房买卖合同，合同的主要内容为，张某自愿购买中天公司御龙湾小区40号楼1111号房屋，建筑面积为115.63平方米，住宅单价为3644元/每平方米，总价款为421388元，张某采取按揭贷款的方式支付给中天公司。合同还约定了其他的内容。后因房屋部分业主质疑房屋面积，2015年3月3日负责测量御龙湾小区房屋面积的赤峰四方测绘有限公司出具了关于御龙湾小区业主反映入户花园计算面积问题的答复，在该答复中确认，御龙湾小区入户花园按实际建筑面积计算并计入各户套内面积。产权面积中包含入户花园的面积。本院再审认为，本案的争议焦点为，张某要求中天公司返还8平米入户花园的购房款及利息应否支持。中天公司在发布的广告中刊登了“首付8万＋送8平米入户花园，提前入住御龙湾”的内容，没有明确广告内容的终止时间。该广告内容对张某确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，应当认定该广告性质为要约。虽然双方签订的商品房买卖合同中未明确约定，但是该广告内容对双方具有约束力。现张某所购房屋的入户花园，已计入总面积中。张某请求中天公司返还相应购房款及利息，应予支持。综上所述，张某的再审请求成立，一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2016）内0403民初893号民事判决；二、中天公司于判决生效后立即返还张某购房款29152元及利息（自2012年12月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费399元，由中天公司负担。本判决为终审判决。审判长 高海霞审判员 徐景娥审判员 乌 江 二〇一九年十二月十日书记员 赵健鑫