河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初4816号原告（反诉被告）:洛阳建业凯旋置地有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路245号。法定代表人：刘堉，该公司总经理。委托诉讼代理人：董军芳、秦萌，金博大律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳咏歌汇娱乐有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路245号建业广场6楼6008号。法定代表人：张军超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滢，河南大鑫律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：安建峰，系该公司员工。被告：周昕，男，汉族，1989年10月19日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:杨清政，河南开物律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王随仓，洛阳新安县新城法律服务所法律工作者。原告洛阳建业凯旋置地有限公司（以下简称建业公司）与被告洛阳咏歌汇娱乐有限公司（以下简称咏歌汇公司）、周昕合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建业公司的委托诉讼代理人董军芳、秦萌，被告咏歌汇公司的委托诉讼代理人王滢、安建峰，被告周昕及其委托诉讼代理人杨清政、王随仓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业公司向本院提出本诉请求：1.判令咏歌汇公司支付拖欠建业公司的房屋租金548056元、物业服务费602982.52元、水电费6656.29元（租金及物业费暂计至2019年5月31日，具体以实际腾房日金额为准）；2.判令咏歌汇公司支付建业公司违约金339692.64元（违约金暂计至2019年5月31日，具体以实际偿付日金额为准）；前两项诉求暂合计1497387.45元。3.判令周昕对上述债务承担连带保证责任；4.判令由咏歌汇公司、周昕承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险费、律师费等全部诉讼费用及建业公司实现债权的费用。事实和理由：2013年5月31日，周昕与建业公司签署《房屋租赁合同》，该合同约定由周昕承租建业公司位于洛阳市中州路245号建业凯旋广场6楼6008铺位，并由建业公司为周昕租赁房产提供相应的物业服务。2014年11月21日，周昕、咏歌汇公司与建业公司签署《补充协议》，该协议约定周昕将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让给咏歌汇公司，周昕对咏歌汇公司履行合同义务承担连带保证责任。合同签订后，建业公司依约履行交付房屋并提供物业服务等合同义务，但咏歌汇公司却未依约支付租金、物业费及水电费。经建业公司多次催要，周昕、咏歌汇公司至今仍未支付，建业公司诉至法院。咏歌汇公司针对本诉请求辩称，2019年4月2日建业公司单方切断咏歌汇公司经营场地电源，导致咏歌汇公司无法正常经营，咏歌汇公司的合同目的无法实现，因此租赁合同应于2019年4月2日确认解除。建业公司主张租金及物业费不实，咏歌汇公司最后一次缴纳租金的时间为2019年3月4日，最后一次缴物业费的时间为2019年1月5日，截止2019年4月2日，咏歌汇公司只欠付一个月的租金，加之冲抵的电费，咏歌汇公司不欠建业公司任何钱。另外建业公司主张违约金过高不符合法律规定，在建业公司未证明其损失的情况下，建业公司损失仅为欠付租金、物业费的损失。双方在租赁合同中约定，每月每平方20元的物业费，包括空调、新风系统的各种成本，建业公司应将上述费用予以返还。周昕辩称，周昕不应承担连带保证责任。周昕仅应对咏歌汇公司履行《补充协议》第二条承担连带保证责任。咏歌汇公司现在已整体转让，其所经营的原法人主体已清灭，新的咏歌汇公司法人与建业公司成立新的租赁关系，与周昕无关。咏歌汇公司向本院提起反诉请求：1.请求确认《房屋租赁合同》于2019年4月2号解除；2.请求判令建业公司向咏歌汇公司返还物业费380830.7元，咏歌汇公司当庭变更诉讼请求为建业公司向咏歌汇公司返还物业费380616.2元；3.请求判令建业公司向咏歌汇公司返还租赁保证金60000元；4.请求判令建业公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年5月31日，周昕与建业公司签署《房屋租赁合同》，租赁建业公司场地用于经营咏歌汇KTV。2019年4月2日，双方因租赁费、物业费、能源费发生争议，在协商未果的情况下，建业公司单方切断咏歌汇公司经营场地电源，导致咏歌汇公司无法正常经营。另外，在上述《房屋租赁合同》就租赁场地、期限、租金物业等事宜均进行了明确的约定，租赁期内物业费用为每月每平方米20元，物业费包括：“租赁期内使用的新风系统、空调系统能源费、空调的维护费用、人工成本。”自2014年咏歌汇公司缴纳物业费以来，建业公司仍从咏歌汇公司处另外收取新风系统、空调能源费用共计380830.7元，建业公司的行为已构成违约，严重损害了咏歌汇公司的合法权益。建业公司针对反诉请求辩称，1、咏歌汇公司主张解除合同没有事实依据，房屋目前仍由咏歌汇公司占有，该公司从未向建业公司发出任何主张解除的文件，故该诉讼请求应予驳回；2、咏歌汇公司的第二项诉求与事实不符，空调能源费等相关费用一直由建业公司自行承担，咏歌汇公司主张的电费是其自行使用设备产生的，应当由其承担，与建业无关；3、咏歌汇公司的第三项诉求没有法律依据。租赁合同约定在咏歌汇公司存在违约的情况下，建业公司有权没收其缴纳的保证金，且从咏歌汇公司的答辩中，也认可目前欠付相关费用的事实，建业公司有权暂停能源供应等措施，由此造成的损失，应当由咏歌汇公司方自行承担。综上咏歌汇公司的诉求没有法律依据，应予驳回。周昕辩称，1、建业公司2019年4月2日断电行为致使合同目的不能实现，咏歌汇公司的诉讼请求应予以支持；2、房屋租赁合同明确约定，物业费包括空调、新风系统费用，故建业公司多收取的费用应予以返还。3、因房屋租赁合同解除，应返还租赁保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年5月31日，建业公司（甲方）与周昕（乙方）签订租赁合同，建业公司将其位于洛阳市中州路245号建业凯旋广场6楼6008铺位，建筑面积2533.54平方米的房屋租给周昕用于经营咏歌汇自助KTV。租赁期限为2013年6月1日至2021年12月31日。租金分段收取：2014年1月1日至2015年12月31日，月租金为126677元；2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为131744元；2018年1月1日至2019年12月31日，月租金为137014元。租金按季度缴纳，支付日期为上季度最后一个月的20日前缴纳下一季度的租金。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费（包括商业广场内水、电、燃气传送过程中的损耗费用）；公用事业费具体费用及服务标准以物业管理服务协议约定为准。乙方向甲方缴纳50000元租赁合同保证金及10000元质量保证金。合同租赁期满或合同解除后，乙方按约将房屋交还甲方，在乙方无其他违约情况下，甲方可在30日内免息全额退还7.1.1、7.1.2条约定保证金。乙方作为承租人，应向甲方及其指定的物业公司缴纳物业费，物业服务费的支付方式以3个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交租最后一个月的20日前，向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额交付下个交费期费用。因租赁期满或因乙方违约导致合同提前终止的，交还期内，乙方应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业费标准向甲方指定物业公司支付物业费，并承担各项公用事业费。同第2.4条约定，“承租人应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。如不符合该要求，周昕应于合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，并由该新设立主体与周昕联合出具声明‘由新设立法人主体承担本合同乙方全部权利和义务，乙方对该主体履行本合同义务承担连带保证责任’。如甲方要求，周昕及其新设主体应与甲方签署承租人变更协议。周昕逾期完成以上义务的，甲方有权解除合同，周昕承担导致合同提前终止的违约责任及全部损失。”2014年11月21日，建业公司（甲方）与周昕（乙方）、咏歌汇公司（丙方）签订《补充协议》，该协议约定甲乙双方于2013年5月签订的《场地租赁合同》为原合同，按照原合同第二条之2.4条，甲方同意乙方将原合同项下的全部权利和义务转让给丙方，丙方同意承继原合同项下的全部权利和义务，但乙方须对丙方履行合同义务承担连带保证责任。2、2017年3月24日，咏歌汇公司的法定代表人张栋（甲方）代表咏歌汇公司与安建峰（乙方）签订《转让合同》，转让内容包含咏歌汇KTV的所有权、经营权、名称权以及现有装修及设施、设备、货物情况。合同约定咏歌汇公司已付清全部租金、水电费、物业费等其他费用至2017年3月31日。转让合同生效后，甲方与建业公司的《房屋租赁合同》中甲方的权利与义务转由乙方享有和履行，该合同到期后，由乙方自行决定是否重新签订《房屋租赁合同》。2017年5月2日，咏歌汇公司的法定代表人由张栋变更为张军超，股东由张栋、周昕变更为张军超、安建峰。后因咏歌汇公司拖欠租金及物业费等费用，建业公司多次给其出具催缴通知。3、在审理过程中，法院组织各方对账，经对账后各方共同确认，咏歌汇公司拖欠月租金为137014元、物业费为每月55737.88元。咏歌汇公司认可其自2019年3月1日起不再缴纳租金，自2019年1月1日起不再缴纳物业费。咏歌汇公司单方认可拖欠建业公司2019年3月1日至3月31日一个月租金及2019年1月1日至2019年3月31日三个月物业费，其陈述因建业公司于2019年4月2日对咏歌汇公司采取断电措施故其无法经营已停业至今，故断电后的租金及物业费其均不予认可。关于2016年11月1日至2017年3月31日期间物业费缴纳情况，周昕称建业公司提供的票据中显示“2016年11月18日收到50670.8元物业费”拟证明其已缴纳了2016年11月的物业费。建业公司解释虽然收据载明日期是2016年11月18日，但该费用系缴纳2016年10月份物业费。周昕未提交其2016年11月1日至2017年3月31日期间的物业费缴费凭证。本院认为，建业公司与咏歌汇公司均同意解除双方租赁关系，故本院确认双方租赁合同解除。关于建业公司主张周昕经营期间咏歌汇公司拖欠的2016年11月1日至2017年3月31日物业费问题。建业公司已将其公司财务记账凭证提交以供核查，其提交的财务凭证显示在上述期间，咏歌汇公司确未缴纳物业费用。周昕辩称其经营时已缴纳上述期间物业费，但其未提交上述期间的缴费凭证，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故关于该阶段物业费共计268555元，在周昕经营期间咏歌汇公司确未缴纳，现周昕已将咏歌汇公司整体转让，故该阶段物业费应由周昕予以缴纳。关于建业公司主张咏歌汇公司股东变更后拖欠2019年3月1日至今的租金及违约金的问题。咏歌汇公司认可拖欠2019年3月1日至2019年3月31日一个月租金137014元。咏歌汇公司陈述建业公司于2019年4月2日采取停电措施，建业公司虽不认可单方采取停电措施，但从其与咏歌汇公司的来往函件及相关人员的微信聊天记录中能够反映建业公司切断电源的事实，故关于2019年4月2日建业公司停电的事实，本院予以认定。庭审中双方共同确认自2019年4月2日之后，咏歌汇公司未再经营。双方签订的租赁合同中显示建业公司在咏歌汇公司未缴纳租金的情况下有权停止能源供应，但该条款明显严重妨害咏歌汇公司租赁合同目的实现。根据合同法规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”可见建业公司在咏歌汇公司未缴纳租金的情况下可以要求与咏歌汇公司解除租赁合同，但其使用停电的方式致使租赁合同目的无法实现，建业公司的行为亦存在不妥之处。但咏歌汇公司确实占用建业公司房屋至今，本院酌定2019年3月至2019年5月之间的租金咏歌汇公司应予缴纳。自2019年6月1日建业公司向本院起诉之日起至今的租金，按租金标准137014元／月减半收取。建业公司主张的违约金，因其自身也存在过错，故本院不予支持。关于建业公司主张咏歌汇公司股东变更后拖欠2019年1月1日起至今的物业费问题。咏歌汇公司认可其拖欠2019年1月1日至2019年3月31日三个月物业费共计167213元。但其认为建业公司停电后的物业费不应缴纳。且咏歌汇公司认为因合同约定物业费包含新风系统、空调系统能源费、空调的维护费用、人工成本，故建业公司应将其缴纳的物业费中空调及新风系统使用的电费予以退还。建业公司认为新风系统、空调系统均是建业公司统一安装，咏歌汇公司使用期间理应支付使用该设备产生的费用。物业费中包含的仅为空调系统、新风系统的能源损耗、人工维护等费用。咏歌汇公司自租赁关系成立之日起即按约定缴纳物业费用，故咏歌汇公司对物业费用包含项目系明知且认可，且新风系统、空调系统确系建业公司统一安装，确存在能源损耗及人工维护问题，故咏歌汇公司提出应返还使用新风系统及空调系统使用的电费，不予支持。自2019年4月2日后，因咏歌汇公司确未再经营，亦未使用相关设备，故其物业费不应予以支持。关于建业公司要求周昕对咏歌汇公司债务承担连带责任问题。周昕自认其只对《补充协议》中第二条其经营期间咏歌汇公司履行合同情况承担连带责任。2017年3月，周昕、张栋将咏歌汇公司的经营权、名称权等转让给安建峰。2017年5月2日咏歌汇公司的法定代表人由张栋变更为张军超，股东由张栋、周昕变更为张军超、安建峰。咏歌汇公司的实际经营者已实际完成变更。建业公司于2017年5月之后向新的经营者安建峰收取租金及物业费，可推定其明确知晓咏歌汇公司法人及实际经营者变更的情况。而在转让合同签订时建业公司未要求周昕对转让后的咏歌汇公司继续承担连带担保责任，周昕也未对咏歌汇公司与建业公司的租赁合同再次出具书面担保承诺，故建业公司要求周昕对咏歌汇公司债务承担连带责任，本院不予支持。关于咏歌汇公司主张建业公司应返还其缴纳的保证金60000元问题。双方合同约定若因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下租赁保证金。因咏歌汇公司拖欠租金及物业费、且存在咏歌汇公司办理充值卡遭会员投诉问题，违约行为在先，根据合同约定，咏歌汇公司主张返还保证金，于法无据，不予支持。关于建业公司主张的水电费6656.29元，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经审委会讨论决定，判决如下：一、解除洛阳建业凯旋置地有限公司与洛阳咏歌汇娱乐有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、洛阳咏歌汇娱乐有限公司于本判决生效后十日内将位于洛阳市中州路245号建业凯旋广场6楼6008铺位恢复原状并返还洛阳建业凯旋置地有限公司；三、洛阳咏歌汇娱乐有限公司于本判决生效后十日内偿还洛阳建业凯旋置地有限公司租金411042元（自2019年3月1日至2019年5月31日的租金），2019年6月1日后的租金按68507元／月标准计算至腾空搬离之日止；四、周昕于本判决生效后十日内偿还洛阳建业凯旋置地有限公司物业费268555元（自2016年11月1日至2017年3月31日期间物业费）；五、洛阳咏歌汇娱乐有限公司于本判决生效后十日内偿还洛阳建业凯旋置地有限公司物业费167213元（自2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业费）；六、驳回洛阳建业凯旋置地有限公司的其他本诉请求；七、驳回洛阳咏歌汇娱乐有限公司的其他反诉请求。如洛阳咏歌汇娱乐有限公司、周昕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18276元，由洛阳咏歌汇娱乐有限公司负担7466元、周昕负担5328元、由洛阳建业凯旋置地有限公司负担5482元；本案反诉费3956元，由洛阳咏歌汇娱乐有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨 峥人民陪审员  曹相和人民陪审员  井惠源二〇一九年十二月十一日书 记 员  张 健