四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终10030号 上诉人（原审原告）：徐良文，男，1968年3月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商启峰，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹恒，男，1979年12月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁琴，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文静，四川星奎律师事务所律师。 上诉人徐良文因与被上诉人邹恒房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2017)川0108民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐良文上诉请求：撤销一审判决，改判邹恒将案涉房屋过户至徐良文名下，并由邹恒承担本案一、二审全部诉讼费及保全费。 事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.双方之间以《承诺书》形式达成房屋买卖合意，且承诺书合法有效，邹恒应当履行过户义务。2.案涉房屋在2013年取得产权证，系房改房购买，属于私产，不属于军队经济适用房，不应当按照《基地成都经济适用房住房售房实施细则》和《基地成都经济适用房购房协议书》的规定处理。3.邹恒提交的一审定案依据是：中国人民解放军63800部队出具的《情况说明》，但邹恒是与西昌卫星发射中心签订的购房协议，即使过户需要经部队相关部门同意，也与63800部队没有关联性。更何况，该《情况说明》的真实性无法核实。4.一审未对争议焦点“案涉房屋是否可以过户”进行阐述。5.一审法院认定“徐良文作为案涉再交易购买方，应当知道案涉房屋的来源……再交易应按均对相关规定办理”，这一认定系主观推断，与事实不符，邹恒也未提供证据证明该主张。相反，《承诺书》第5条可证明邹恒是在双方签订《承诺书》之后才将合同、缴款单据等交给徐良文的，因此在《承诺书》签订前徐良文并不知晓邹恒与西昌卫星发射中心签订的《基地成都经济适用房购房协议书》的内容。二、徐良文提交的证据和实际情况能够充分证明案涉房屋所在小区“航天佳苑”的房屋均能正常办理产权过户手续，不需要经过部队同意；本案是因邹恒在2016年将房屋擅自抵押贷款，且房价大幅上涨，邹恒违背诚信拒绝过户才导致纠纷。三、一审法院适用法律不当。案涉房屋买卖交易的过户不需要经部队同意，因此邹恒在一审举示的中国人民解放军63800部队出具的《情况说明》，与本案没有关联性。本案系邹恒主张案涉房屋不具备过户条件，故应由邹恒对此承担举证责任。一审法院将举证责任分配给徐良文承担，系举证责任分配不当。根据《民法总则》第7条、《合同法》第6条的规定，案涉合同因邹恒违约不能过户，将导致案涉房屋所有权仍归其所有，并将获得房价上涨带来的巨额收益，一审判决结果违背诚实信用原则。未能保护守约方权益而支持违约方，与社会价值观相悖。 邹恒辩称，1.《承诺书》实质是军队房屋的资格买卖，非房屋买卖合同，且该《承诺书》违悖《合同法》第52条的规定，应属无效。2.邹恒获得购房资格后，将房屋交给徐良文使用是赠送的方式，但徐良文在邹恒不知情的情况下又将该购房资格高价转让给案外人陈启东，该事实在陈启东向成都市青羊区人民法院提起的诉讼中一审判决进行了认定。故，徐良文具有过错，应承担相应责任。3.依据西昌卫星发射中心的《基地成都经济适用住房售房实施细则》第24条及邹恒与西昌卫星发射中心签订的《基地成都经济使用房屋购房协议书》第10条的规定，案涉双方签订《承诺书》时，徐良文知晓该房屋是军队经济适用房，故房屋买卖交易应经部队同意。4.依据2016年-2017年出台的《军队经济适用住房超面积处理的宣传交易提纲》及《中共中央军委颁发进一步升华军队住房制度改革方案通知第（1999）19号文》的规定，案涉房屋的面积超过了邹恒应有的购房资格面积，属于应肃清整顿并将房屋返还部队的情形，因此，案涉房屋不能上市交易，无法办理过户手续，案涉合同亦无法继续履行。请求驳回上诉，维持原判。 徐良文向一审法院起诉请求：判令邹恒立即协助徐良文将位于成都市青羊区房屋产权过户至徐良文名下；本案诉讼费、保全费由邹恒承担。 一审法院认定事实：2009年5月14日，邹恒作为购房人与西昌卫星发射中心作为售房单位签订《基地成都经济适用房购房协议书》，主要载明：邹恒购买西昌卫星发射中心位于成都市住房一套，建筑面积共计136.38平方米。该房屋按建筑面积计算价格，暂定该住房单价为建筑面积每平方米2500元，地下车位为每个车位60000元，总计金额41.10万元。邹恒所购住房为军队经济适用房，主要供本人和家庭成员住用，严禁私下转让，再交易应按军队和地方相关规定办理。 2009年6月29日，徐良文与邹恒分别向对方出具《承诺书》。徐良文向邹恒出具的《承诺书》，主要载明：徐良文自愿以人民币肆拾万元零壹仟元整，购买邹恒位于成都市房屋（包括地下汽车停车位一个）一套，房屋面积136.38平方米；徐良文同意先支付邹恒人民币叁拾万零柒仟元整，在二零一零年四月份交房时（以实际交房时间为准），再支付邹恒人民币玖万肆仟元整；徐良文承诺在未领取房屋产权证、国土证前，一切相关手续费用由其支付，该房屋房地产权证、国土证的办理费用由徐良文支付;如徐良文未按照上述承诺履行义务，愿意放弃已付购房款，再赔偿邹恒双倍购房金额购房全额，并愿意承担相应的法律责任和后果。邹恒向徐良文出具的《承诺书》，主要载明：邹恒自愿以西昌卫星发射中心成都经济适用房购房签订内容将该房屋（含地下汽车停车位）出售给徐良文；同意徐良文先支付人民币叁拾万柒仟元（购房款的90%未含车库价），在二零一零年四月份交房（以实际交房时间为准）时再支付人民币玖万肆仟元整，购房总金额以购房合同价为准；双方同意于2009年6月29日将该房屋及汽车停车位之一切权利交给徐良文，至此邹恒再无出卖、转让、出租、抵押等权利；在未领取房产证、国土证前，邹恒承诺与徐良文加强该房屋的信息沟通，及时办理该房屋及地下停车位的一切相关手续，以保证买方徐良文的正常、安全使用该房屋及地下停车位；邹恒同意将该房屋及地下停车位的相关手续（合同、交款单据等）及时交给买方徐良文收存，并承诺积极、及时、无偿地办理该房屋及汽车停车位的房产证、国土证，而后及时、无偿给徐良文办理该房屋房产证、国土证的过户手续，费用由徐良文支付；如邹恒未按照以上承诺履行义务，愿意退还全部购房款，并赔偿徐良文双倍购房款，并愿承担相应的法律责任和后果。 一审审理中，徐良文举出三张转款凭证，拟证明已通过案外人陈启东向邹恒转购房款468300元。 一审另查明：邹恒向西昌卫星发射中心交纳购房款后，于2013年7月10日取得案涉房屋产权，且案涉房屋《房屋信息摘要3》备注：房改经济适用房购房。 2017年5月15日，中国人民解放军63800部队出具《情况说明》载明：根据我部于2007年9月30日下发的《基地成都经济适用住房售房实施细则》第三十条“本次所售住房性质是以自住用为目的的经济适用住房”的规定以及与邹恒签订的《基地成都经济适用房购房协议书》第十条明确规定，乙方（邹恒）“所购住房为军队经济适用房，主要供本人和家庭成员住用，严禁私下转让”。因此本次所售住房的再交易必须取得我单位的批准和同意。我部从未同意邹恒以任何方式转让其购买的基地成都经济适用房。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《承诺书》两份、转款凭证三张、票据、收据、进账单、《基地成都经济适用房购房协议书》、房屋信息摘要、中国人民解放军63800部队《情况说明》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，从2009年6月29日徐良文、邹恒双方相互出具的《承诺书》来看，案涉房屋为西昌卫星发射中心成都经济适用房。徐良文作为案涉房屋再交易购买方，应当知道案涉房屋的来源，即应当知道2009年5月14日邹恒与西昌卫星发射中心签订的《基地成都经济适用房购房协议书》，该购房协议书第十条载明：乙方（邹恒）所购住房为军队经济适用房，主要供本人和家庭成员住用，严禁私下转让，再交易应按军队和地方相关规定办理。该条明确规定严禁私下转让，再交易应按军队的相关规定办理，结合中国人民解放军63800部队出具《情况说明》，可以认定案涉房屋的再交易应当取得部队的批准。审理中徐良文未能举证证明其购买案涉房屋及办理过户手续已经取得部队同意，徐良文对自己的主张举证不能，一审法院对其诉讼请求不予支持，据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回徐良文的全部诉讼请求。一审案件受理费50元、保全费3520元，由徐良文承担。 二审中，徐良文提交以下新证据： 1.成都市住房租赁交易服务平台的网页截图（打印日期为2018年6月30日），拟证明：官方平台上已经确认同案涉房屋位于同一小区的房屋能够正常办理二手房交易过户； 2.2018年6月27日的房屋信息查询记录，该证据与一审已提交的2017年5月26日房屋信息摘要相结合，拟证明：与案涉房屋位于同一小区的房屋已于2015年办理二手房过户手续，出卖方亦是军人； 3.2018年6月，网上搜索的李尚福、张振中的简历，拟证明：西昌卫星发射中心的部队番号为63790，而非63800，故邹恒一审提交的63800部队出具的《情况说明》不属实，也与本案无关； 4.2016年8月6日，邹恒与徐良文的通话记录，拟证明：案涉房屋在邹恒取得产权证后已具备过户条件，邹恒也同意过户，但因房价上涨，邹恒意图加价而拒绝配合协助过户； 5.××号房产证、成房权证监证字第××号房产证，证人毛某的证言，拟证明：与案涉房屋位于同一小区的二手房能够正常交易并办理产权过户手续，无需征得出卖方所在部队的同意作为过户的前提条件。 邹恒质证认为，证据1、证据2的真实性无法确认，也不能达到徐良文的证明目的；证据3的三性均不认可，一审中已提交的邹恒的军官证已能证明其所属部队发证机关是63790部队政治部，而部别载明为63800部队；证据4的三性均不认可，即使内容属实，也不能达到徐良文的证明目的；且前述四项证据从形成时间看均不属于新证据，不应作为新证据采信。证据5中的两份房产权，系一审中徐良文已经提交的证据，而证人毛某出庭作证的申请是徐良文在超过举证期限之后提出，违反法定程序，且证人所述内容属传来证据，真实性不能确认，不能达到徐良文的证明目的。 对上述证据关联性及证明力的认定，本院在其后结合争议焦点予以阐述。 二审中，徐良文还提交书面调查取证申请书，申请本院：1.向63800部队核实邹恒一审提交的2017年5月15日的《情况说明》是否属实，包括63800部队印章的真实性以及该部队与西昌卫星发射中心的关系；2.向成都市不动产交易中心核实案涉房屋是否可以正常过户。邹恒亦提交书面调查取证申请书，申请本院：向63800部队调查核实案涉房屋是否属于军队经济适用房，以及邹恒所在单位是否同意将案涉房屋的购房指标对外转让或同意房屋上市交易。本院经审查后，依法向中国人民解放军63790部队、63800部队发函了解情况，中国人民解放军63800部队保障处于2019年9月10日作出勤保[2019]1号《关于四川省成都市中级人民法院公函的回复》，载明：“一、关于所涉房产性质。依据邹恒与我部签订的《基地成都经济适用房购房协议书》第十条：乙方所购住房为军队经济适用房，主要供本人和家庭成员住用，严禁私下转让，再交易应按军队和地方相关规定办理。选房认购与购房人本人职级和军龄等挂钩。根据《基地成都经济适用住房售房实施细则》第十一章第三十条：所涉房产为自住用为目的的经济适用房。二、关于能否上市交易的问题。根据《基地成都经济适用房购房协议书》第十条：严禁私下转让。关于出售问题，根据《基地成都经济适用住房售房实施细则》第八章第二十五条：所购住房需要上市交易的，按国家、军队和成都市人民政府有关规定办理。三、邹恒所购房产是否超面积问题。邹恒所涉房产建筑面积136.63平方米，超出购房人应享受的购房补贴建筑面积标准和阳台控制面积标准，但超出部分没有超过70平方米，不属于限售的条件。根据军办发[2017]8号文件《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》的第五条：购房人足额补交购房款后，由军队统一核发《已购军队住房权属变更登记许可证》，可按规定办理房屋继承、遗赠、夫妻间房屋转移及变更、离婚析产的权属变更登记。变更后的产权证继续保留原产权证中住房产权性质的相关信息，待‘已购军队住房上市交易办法’出台后，即可按相关规定办理出售、赠与、抵押等权属变更登记。四、关于我部出具的两份材料问题。以勤政[2018]94号函和本次回复为准。五、关于军官证的问题。中国人民解放军63800部队隶属于中国人民解放军63790部队，63800部队无发证权限，因此该军官司证发证机关为‘63790部队政治部’正确无误。” 勤政[2018]94号《函》系由中国人民解放军63800部队政治工作处于2018年7月12日出具，因该函标注为“涉秘”，本院未将该函内容在查明事实中予以载明。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.案外人陈启东于2016年9月6日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，列邹恒为被告、徐良文为第三人，诉请要求确认陈启东与邹恒之间就案涉房屋建立房屋买卖合同关系，并要求邹恒协助将案涉房屋的产权过户至陈启东名下。成都青羊区人民法院于2017年1月4日作出（2016）川0105民初7342号民事判决，以“陈启东举示的证据无法证明系陈启东委托徐良文与邹恒签订房屋买卖合同，或陈启东与邹恒之间存在直接的房屋买卖合同关系”为由，驳回了陈启东的全部诉讼请求。该案一审判决作出后，各方均未提起上诉，一审判决已生效。另，成都市青羊区人民法院根据陈启东就该案提出的保全申请，依法作出（2016）川0105民初7342号之二民事裁定，对案涉房屋予以查封，查封期限为2016年9月14日至2019年9月14日。 2.案外人陈启东分别于2009年6月25日、6月29日和2011年7月16日，通过银行转账方式向邹恒支付150100元、157000元、161200元，共计付款468300元。陈启东参加本案二审调查，明确表示：陈启东就案涉房屋向邹恒支付的前述468300元款项，是陈启东代徐良文支付的案涉购房款，陈启东基于案涉房屋不会向邹恒主张任何权利。 3.二审中，徐良文陈述案涉房屋已于2011年7月交付其实际占有使用至今。邹恒的委托诉讼代理人对房屋交付的情况未当庭陈述意见，亦未在本院限定的期限内予以回复。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、徐良文与邹恒就案涉《承诺书》所建立法律关系的性质及效力认定。 本院认为，根据《承诺书》载明的内容，能够认定徐良文、邹恒在2009年6月29日分别向对方出具《承诺书》的行为，其意思表示系邹恒将案涉房屋转卖给徐良文，双方之间并非约定将邹恒享有的购房资格或购房指标转让给徐良文承继，亦非约定由徐良文取代邹恒成为购房人或将邹恒的购房名义变更为徐良文，因此，双方之间达成的不是针对购房指标转让的合意，而是就房屋转让达成合意。一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷正确，本院予以确认。双方关于房屋买卖的意思表示真实，《承诺书》内容亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合同应属合法有效。邹恒关于双方之间是经济适用房指标转让合同关系，因违反经济适用房相关管理制度故应属无效的抗辩意见，本院不予支持。 二、徐良文要求邹恒协助办理案涉房屋产权过户登记的主张能否成立。 根据中国人民解放军63800部队保障处向本院回复的公函内容，已明确该部队对案涉房屋的房产性质、能否上市交易等相关问题的意见以该次函件以及勤政[2018]94号函的内容为准。故，2017年5月15日的《情况说明》不能作为本案的定案依据。邹恒辩称“因案涉房屋买卖交易须取得其所在部队的批准和同意，而部队不同意邹恒对外转让房屋，案涉合同客观上无法继续履行”的这一主张，并未提交有效证据佐证，本院对此不予采信。 经查，案涉房屋上目前未设定有抵押权，其上现有的人民法院查封措施系一审法院依据徐良文的申请进行的首查封。徐良文通过案外人陈启东已向邹恒支付468300元，该数额高于《承诺书》中约定的房屋转让价401000元，能够证明徐良文已付清案涉购房款。案涉房屋亦已交付徐良文实际使用至今。在此情况下，徐良文请求继续履行案涉合同的主张，符合合同约定，且不存在事实上或法律上的履行障碍，应予支持。 综上，徐良文的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1089号民事判决； 二、邹恒于本判决生效之日起十日内协助徐良文将位于四川省成都市青羊区房屋的产权过户至徐良文名下。 本案一审案件受理费50元，保全费3520元，合计3570元，由邹恒负担；二审案件受理费100元，由被上诉人邹恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月十日 书记员 王朝阳