广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11429号上诉人（原审被告、案外人）：李旦，男，1989年12月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县**********，公民身份号码430************513。委托诉讼代理人：郭缙，广东和桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请保全人）：江门市皇望家具有限公司，住所地：广东省江门市江海区******民委员会自留工业用地C6厂房,统一社会信用代码914***********902L。法定代表人:谢彦才。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师委托诉讼代理人：谢彦才，男，汉族，1984年11月7日出生，住江西省赣州市赣县***********，公民身份号码360************217，系该司员工。原审被告（被保全人）：王龙，男，1983年7月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县*********，公民身份号码430************712。上诉人李旦与被上诉人江门市皇望家具有限公司（以下简称皇望家具公司）、原审被告王龙申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2019）粤0606民初9787号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月5日公开进行法庭调查。上诉人李旦的委托诉讼代理人郭缙、被上诉人皇望家具公司的委托讼代代理人邱华平、谢彦才到庭参加法庭调查，原审被告王龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人李旦上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除王龙名下位于广东省佛山市顺德区龙江镇西溪社区*********************的房屋（涉案房屋）的查封；2.案件诉讼费由皇望家具公司承担。事实与理由如下：一、李旦与王龙签订的《房地产买卖合同》第三条第2款第（2）项中，“余款68万元乙方应在2018年11月12日前付清”是笔误，事实当时约定的是2018年1月12日前付清。二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，李旦对以上四个条件分别进行阐述。（一）李旦与王龙在法院查封前已签订了《房地产买卖合同》。顺德区法院以王龙妻子没有在《房地产买卖合同》签字质疑《房地产买卖合同》是在法院查封前签订的这个问题是错误的。法院查封涉案房屋是在2018年1月24日，李旦与王龙是在2017年12月30日签订《房地产买卖合同》，2018年1月8日李旦缴纳了涉案房屋的契税，并且在同日已经在房地产管理部门办理了全部产权转移手续，只等出证，这足以证明《房地产买卖合同》是在法院查封之前签订的，不容置疑。李旦只是一个普通的公民，不是法律工作者，涉案房屋是登记在王龙一人名下，涉案《房地产买卖合同》也是律师代写的，律师也没有要求王龙妻子签名，还有涉案房屋还在房屋产登记部门办理的房产登记，房产登记部门都没有要求王龙妻子签名。《房地产买卖合同》王龙妻子也是认可的，房款也是转到其名下，故王龙妻子没有再房地产买卖合同上签字，不影响《房地产买卖合同》的效力。（二）李旦与王龙在2018年1月12日签订的《房产交付单》，并且将钥匙交给了李旦，二审提交视频资料完全可以证实涉案房屋已经交付，并且李旦在法院查封前已经合法占有该房屋。顺德区法院认为物业费一直还是用王龙的账户扣费，从而认定李旦没有实际占用涉案房屋是错误的。李旦与王龙已经在2018年1月8日到房产登记部门办理完房产过户手续，但涉案房屋是在2018年1月24日就被顺德区人民法院查封。涉案房屋一直没办下来，李旦与王龙也一直在交涉这个问题，保利物业交费一直都是在银行扣费的，所以一直都是在王龙名下扣费，李旦花了那么多钱买房子，至今没有过户，不可能每个月将物业费转给王龙，所以不能因为物业费一直还是在王龙名下扣费而认定李旦没有实际占有该房屋。（三）《房地产买卖合同》约定的120万元，李旦已全部向王龙支付。其中88万元是通过银行转账支付，有转账凭证证实。李旦用于抵扣房屋的20万借款作如下说明：李旦于2013年5月10日开始为王龙装修房子，在装修房子期间，王龙就建议李旦入股他的家具厂，在2013年10月25日结算，王龙欠李旦装修款15万元，李旦与王龙就谈好李旦将15万元装修款借给王龙，按每月2分的利息给李旦，王龙一直也有支付利息给李旦，到了2016年8月后，王龙就以家具生意不好做为由，一直没有支付利息。因为王龙一直没有支付利息给李旦，李旦也一直问王龙还款买房子。2017年12月份，李旦去问王龙还钱买房子时，王龙就叫李旦买他的房子。开始李旦以为王龙是在开玩笑，后来问他妻子才得知是真的。所以在2017年12月20日就给了6万元给王龙。李旦是做装修的，经常要准备现金买材料，有时客户付款装收款也是付现金，所以家里随时都有准备现金。王龙说他们工厂发工资都是用现金，叫李旦给他现金。所以李旦分别在2017年12月20日和同年12月30日分别付了6万元现金给王龙。一审庭审中法官一直只是问王龙，而不问李旦，王龙现在都不是想卖房子，他是希望房子还是他的，所以他都是乱说，不配合李旦。《房地产买卖合同》不是王龙妻子起草的，当时合同是由姓梁的律师起草的，当时王龙收李旦6万元定金是写得很简单，所以在2018年12月30日签订《房地产买卖合同》时就叫梁律师一起打印了一个收据。王龙妻子都没有读什么书，不可能写出那么规范的合同，都是王龙在乱讲。法律也没有规定打印的收据是无效，一定要手写，一审法官以此质疑李旦有付款是没有法律依据的。（四）涉案房屋实际上是已经办理了过户登记，所有过户手续在2018年1月8日全部办理完毕，只是因为当时是年底，所以出证比较慢，在2018年1月24日顺德区法院查封涉案房屋时还没有出证。故没有办理过户登记不是李旦的原因。三、本案是在法院查封前就已经到房产登记部门办理了全部房产过户手续，只是等出房产证，交易应当认定全部完成，涉案房屋应属于李旦，所以涉案房屋不应被查封。本案与没有办理过户登记的案件不一样。综上所述，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持李旦的上诉请求。在法庭调查期间，李旦补充以下上诉理由：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定可以看出，涉案房屋已经办理了过户登记手续，所以不能查封。被上诉人皇望家具公司答辩称，一审判决认定事实清楚。首先，本案李旦与王龙之间并不是真实的房屋买卖交易，所以不能以是否办理过户手续来认定是否解除的条件，而且李旦的上诉请求明显与王龙所陈述的事实明显矛盾。就关于合同的书写及收据的书写的问题，王龙一审当庭陈述协议是由其妻子起草和打印，并打印收据，李旦在上诉中又称是由代理律师打印，双方的陈述明显自相矛盾。在一审当中，李旦并未就该问题作出反驳。其次，李旦的妻子与王龙的妻子是属于亲姐妹关系，在一审双方是存在隐瞒的。顺德区法院在庭审中多次询问，他们均否认不存在任何关系，仅仅陈述是一个地方的老乡。那么从李旦和王龙刻意隐瞒该事实来推断，本案一审所认定的诸多不合理的地方确实存在。综上，一审判决是正确的，本案的买卖不是真实的、虚假的，请求二审法院维持一审判决。原审被告王龙未作答辩。皇望家具公司向顺德区法院提起诉讼，请求：1.依法判决继续查封被告王龙名下涉案房屋；2.依法判决本案诉讼费用由两被告承担。顺德区法院查明，该院在审理原告皇望家具公司（原名佛山市顺德区皇望家具有限公司）与被告王龙财产损害赔偿纠纷一案，根据原告皇望家具公司的财产保全申请，于2018年1月24日查封了被告王龙名下涉案房屋。被告李旦于2019年4月3日向该院提出书面异议，该院作出（2019）粤0606执异190号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。原告皇望家具公司不服该执行裁定书，在法定期限内依法向该院提起本案诉讼。被告李旦提供的龙江镇业务受理回执单显示被告李旦与被告王龙于2018年1月8日向房地产管理部门申请办理产权转移登记手续；两份发票及税收缴款书显示，被告李旦于2018年1月8日缴纳所购涉案房屋的契税；三份收据（落款日期均为打印，被告王龙称收据是其妻子打印好后由其签名）记载被告王龙分别于2017年12月20日收到李旦购房定金现金6万元，于2017年12月30日收到李旦购房款现金6万元，于2018年1月12日确认收到李旦购房款88万元；房产交付单记载王龙于2018年1月12日将涉案房屋交付被告李旦使用；借记卡账户历史明细清单显示被告李旦于2018年1月8日向黄英汇款一笔金额为20万元，于2018年1月9日向黄英汇款一笔金额为18万元，于2018年1月10日向黄英汇款一笔金额为20万元，于2018年1月11日向黄英汇款一笔金额为30万元；房地产买卖合同记载被告李旦与被告王龙于2017年12月30日签订了涉案房屋的买卖合同，总交易金额为120万元，并约定签订合同之日支付32万元（含之前已收取的定金6万元，王龙欠李旦的20万元借款抵扣房款），在办理房产权证等相关过户手续当日支付房款20万元，余款在2018年11月12日前付清，余款88万元转账支付到黄英账户；民事裁定书与查封扣押财产清单显示涉案房屋于2018年1月24日被查封。原告皇望家具公司提供的佛山保利家园收费通知单皆显示直到2019年4月，涉案房屋仍以被告王龙的名义交纳物业管理费等（被告称因未能成功办理过户手续，故继续在王龙的账户交纳物业管理费，事后由李旦返还给王龙）；证人赖万山和谢小燕在作证时称，两人和另外三人于2019年5月5日晚看到被告王龙在涉案房屋的地下车库电梯口。庭审中，被告王龙称，被告李旦提供的三张收据均是由王龙妻子打印好后交其签名，涉案房地产买卖合同也是由王龙妻子撰写后交双方签名；涉案房屋是王龙与其妻子婚后共同购买。对于涉案房地产买卖合同涉及的借款20万元，两被告称借款借条在签订该房地产买卖合同约定抵扣房款后撕毁。另查，皇望家具公司原名佛山市顺德区皇望家具有限公司，2019年4月19日变更为现名，并且住所地变更为江门市江海区外海镇。顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案被告李旦是否具有排除该院强制执行的民事权益可参照上述司法解释规定的四个条件来审查。本案中，首先，该院查封涉案房屋的时间为2018年1月24日，虽然被告李旦提交的房地产买卖合同记载的签订时间为2017年12月30日，在该院查封日期之前，但被告王龙称其是急需用钱而出卖房屋，却在房地产买卖合同中约定在2018年11月12日前付清房款，明显不合理。而且，涉案房屋为被告王龙婚后购买，且根据王龙的陈述，房地产买卖合同是由其妻子起草，而其妻子却不作为卖方在合同上签章，有悖常理。其次，被告李旦据以证明其在该院查封涉案房屋前已实际合法占有该房屋的证据仅有一份房产交付单，并无其他证据佐证。而原告皇望家具公司提供的佛山保利家园收费通知单显示，自2018年1月直到2019年4月，交纳物业管理费的主体仍是被告王龙，两被告对此未能提供合理的解释且未能提供相关费用是否由李旦支付给王龙的证据（如收据、发票、转账凭证等）佐证。再次，被告李旦用于证明其按合同约定支付全部价款的证据包括三张收据和一份银行流水，但该组证据存在如下疑问：一是三张收据格式字体全部一致，落款日期均为打印，在三张打印收据的出具日期各不相同的情况下，其格式字体等完全相同，不符合常理，存在同一时间打印的可能性；二是三张收据中的两张收据各记载王龙收到李旦6万元定金和6万元购房款，但该两笔大额款项当事人采取现金交易方式，明显有违常理，而当事人亦未能解释现金来源，无法确认其是否存在真实的支付事实，而且，在合同未签订的情况下，当事人即在2017年12月20日写下定金收据（仅记载金额，却未记载任何其他交易信息），亦有违常理；三是三张收据和银行流水记载的付款时间和数额与双方签订的房地产买卖合同约定并不一致，一方面体现在房地产买卖合同约定在签订合同之日支付32万元（含之前已收取的定金6万元，王龙欠李旦的20万元借款抵扣房款），但两被告并未提供任何关于双方存在借贷20万元的证据，另一方面体现在合同约定于办理房产权证等相关过户手续当日支付房款20万元，余款在2018年11月12日前付清，而实际上李旦却在2018年1月8-11日即向黄英的账户分四笔汇款共计88万元，与合同约定的付款最后期限想去甚远，完全不合常理。因此，被告李旦提供的证据未能证实其已全部支付购房款的事实。综上所述，被告李旦提供的证据不足以证明其享有排除该院对涉案房屋强制执行的民事权益，原告请求继续对涉案房屋采取查封等强制执行措施，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干的规定》第二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十八条的规定，判决准予继续对被告王龙名下涉案房屋采取查封措施。在本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李旦提供如下证据：1.房屋装饰装修管理服务协议、借条复印件各一份，拟证明2013年5月份王龙装修房子是由李旦负责的，并且当时王龙是欠李旦装修款15万元没有支付，由王龙出具借条给李旦。2.收据一份，拟证明王龙收到购房款20万元。当时这个借据15万元，包括利息等约定共计20万元。所以这三份证据综合证明，李旦付给王龙的20万元的事实。3.户口本、佛山市第一人民医院疾病证明书及出院记录一份，拟证明当时王龙在2013年装修的时候没有支付李旦的装修款，是由于王龙的母亲检查出癌症，急需医疗费，所以一直没有把装修款支付给李旦。4.光盘一份，拟证明李旦占有房屋。被上诉人皇望家具公司质证意见如下：对证据1的房屋装饰装修管理服务协议的真实性、关联性有异议，该证据并不是属于原始的原件而是由复印后由物业公司盖的一个非正式的印章，不具有法律效力，同时与本案的房屋买卖不存在关联。对借条的真实性有异议，首先该借条是没有原件出示，在一审中李旦是明确确认该借条已经撕毁，一审法官在询问当中，双方经确认钱还款之后，是无法提供原件，二审再提供出来，存在伪造的嫌疑，而且又无法提供原件。对证据2的收据的“三性”均不确认，该收据的内容明确注明是在一审判决之后补写的，李旦和王龙完全有可能是通过诉讼想通过这种手段达到诉讼目的是伪造的证据，而且也无法证明双方的真实的交易情况，并且收据的金额20万元与借条金额也不相符，借条金额是15万元，其自称是借款抵扣，也不符合常理，金额方面不相符。对证据3户口本及病历资料的真实性予以确认，但对关联性不予确认，病历记载的时间是2013年至2014年期间，而本案房屋买卖的时间是2018年，时间相差较远，并不能证明因为急需用钱而需要卖房的真实事实；同时该证据的持有人应该是王龙，现在由李旦举证，明显是存在双方串通的嫌疑，所以不能据此认定房屋合法买卖的事实。对证据4光盘的反映的真实性是不确认的，光盘内容仅仅为李旦开门之后坐在客厅抽烟的过程，既然王龙与李旦存在串通，那么完全可以让李旦自由出入，所以并不能证明李旦实际占有了该涉案的房产。本院对上述证据认证意见如下：证据1均为复印件，其中房屋装饰装修管理服务协议虽加盖物业管理公司印章，由于该印章并非正式公章，故本院对其“三性”均不予认可；证据2是一审判决之后补写的，且无其他证据证明王龙收款的真实存在，故对该证据反映事实的真实性不予确认。对证据3、4的真实性予以确认，但关联性不予以确认。被上诉人皇望家具公司提交如下证据：1.结婚登记审查处理表、婚姻历史数据各一份；2.常口信息两份、黄英和黄珊的照片打印件各一份；3.欧克美美容店照片打印件两份。经审查，上述证据在一审期间已提交，不属于新证据，故本院不作审查。原审被告王龙在二审期间未提交新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人李旦对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”即案外人需举证证明其异议符合上述全部四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院方能予以支持。本案中，上诉人李旦主张已按约定支付全部购房款。但本院认为用于抵扣房款20万元的借款存在以下疑点：1.李旦、王龙在一审时均确认借条已在抵扣房款时撕毁，但二审期间又能提交复印件，撕毁原件却保留复印件,证据来源不明；2.二审提交的借条复印件表述为“今借到李旦现金人民币壹拾伍万元整”，李旦、王龙主张该款为欠装修款转为借款，但借条却表述为“现金”；3.借条显示借款金额为15万元，加上欠付的利息，约等于20万元，但一审中王龙明确是借款20万元，并有利息约定；4.一审中王龙明确借款利息按照一分利息计算，并在年底支付，李旦也予以确认，但根据借条已还利息的记载，利息是按照二分计算的，并在年初或年中支付。因此，李旦、王龙就20万元借款问题前后表述不一致，与实际也不相符，更不符合常理。另外，王龙出具的收取购房定金和购房款各6万元的收据中，除一审法院论述说明的情况外，还存在“...现金人民币陆万（60000.00）整”相同的错误表述。李旦是否已支付这12万元购房款也确实存疑。基于此，本院对李旦主张已支付32万元的事实不予确认，故其不符合已支付全部价款的条件。关于对案涉房屋的实际占有问题，实际占有应当理解为对房屋的管理和支配，譬如说拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续等。而李旦上诉提交的视频资料，仅显示其开门后进入房屋，并在客厅抽烟的过程，不足以证明其实际占有涉案房屋。对于是否查封前实际占有，一审法院已经论述说明，本院不再赘述。因此，李旦也不符合查封前实际占有的条件。综上所述，上诉人李旦在本案中的主张及所举证据不足以认定在人民法院查封之前合法占有案涉房屋并已支付全部价款，故其上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李旦负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 冼富元审 判 员 陈秀武二〇一九年十二月二十三日法官助理 徐 瑶书 记 员 梁佩玲