福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5606号 上诉人（原审原告）：厦门市宝投资产管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路7号2515室。 法定代表人：蔡俊林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建波，福建顺济（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟允见，男，1966年11月24日出生， 畲族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林小云，女，1990年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：黄金森，男，1988年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上诉人厦门市宝投资产管理有限公司（以下简称宝投公司）因与被上诉人钟允见、林小云、黄金森执行异议之诉一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝投公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宝投公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉租赁合同合法有效，宝投公司在钟允见就厦门市湖里区房屋（以下简称案涉房产）提起有关诉讼时已经支付租金并于2018年1月17日实际占有房屋，宝投公司的租赁权益应得到保护。对于已经签订合法有效书面租赁合同并占有使用不动产的，该不动产的受让人无权要求承租人移交占有的不动产。宝投公司与黄金森签订房屋租赁合同时，已经尽到审慎义务，对案涉房产的买卖事宜并不知情，不属于一审法院认定的恶意串通情形，房屋租赁合同签订后，宝投公司也依照约定履行了相应的义务。二、宝投公司合法占有案涉房产并不违背（2018）闽0206民初1078号民事判决书的判决内容。房屋买卖双方完成法律意义上的房产交付并不会受到租赁合同的影响。宝投公司同意出租人由黄金森变更为钟允见，并主动履行承租人义务。综上所述，一审法院认定事实不清，二审应予以改判。 钟允见辩称，一审认定事实正确，应予以维持。 黄金森、林小云未作答辩。 宝投公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销要求宝投公司搬离湖里区建发央玺4栋1203室房屋的执行措施；2.判决确认宝投公司与黄金森签订的《房屋租赁合同书》合法有效。 一审法院认定事实：2013年12月24日，黄金森与林小云登记结婚。2016年6月10日，黄金森、林小云向开发商案外人兆投公司购买了案涉房产。厦门市不动产登记中心出具的权属人信息显示案涉房产预告登记的权属人为黄金森。 2016年9月7日，黄金森与钟允见签订了一份《房产买卖协议》，协议约定：黄金森将案涉房产以880万元的价格出售给钟允见；协议签订当日，钟允见向黄金森支付购房定金10万元；钟允见于2016年9月12日前办理全权委托公证当日向黄金森支付319万元（含定金）；钟允见于办理过户送件当日（一手产权办理后）向黄金森支付20万元；由钟允见代黄金森偿还每月银行按揭贷款；黄金森应以开发商交房时间为准将房屋交付给钟允见；钟允见与黄金森应于一手产权出证后一个月内，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，等等。上述协议签订时，钟允见向黄金森支付购房定金10万元。 2016年9月12日，钟允见向黄金森支付购房款319万元。 2016年9月12日，黄金森和林小云根据《房产买卖协议》的约定，到厦门市鹭江公证处将代为办理案涉房产的预告登记、预告抵押登记，代为清偿房产的银行贷款、申请提前还贷，代为与开发商及相关各方配合申办、领取房产的土地房屋权证，代为办理房产交接手续，代为出租、出售案涉房产等代理权限公证委托给钟允见指定人员钟亦在。 2017年11月27日，厦门市不动产登记中心出具一份《项目土地房屋权属登记通知书》，载明2013P15地块项目中部分土地房屋的初始登记，已经审查核准，即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 2017年12月14日，开发商兆投公司向黄金森发出一份（2013P15地块（建发〃央玺）通知书），通知黄金森于2017年12月23日办理案涉房产的交接手续。 2018年1月18日，黄金森与开发商办理了案涉房产的交房手续。黄金森未按协议约定将案涉房产交付给钟允见使用。 2018年2月1日，钟允见向法院提起诉讼，并向法院申请财产保全，一审法院于2018年2月12日查封了案涉房屋。 2018年9月1日，一审法院作出（2018）闽0206民初1078号民事判决书，判决：1.黄金森、林小云继续履行黄金森与钟允见于2016年9月7日签订的编号为0000980的《房产买卖协议》，立即将厦门市2013P15地块4#楼12跃13层1203室房产交付给钟允见；2.中国银行股份有限公司厦门思明支行在钟允见清偿黄金森、林小云所欠案涉房产抵押的借款本息十日内，办理案涉房产的抵押权涤除手续；3.黄金森、林小云在抵押权涤除后十日内，协助钟允见办理案涉房产的权属转移登记手续；4.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付逾期交房违约金（违约金以860万元为基数，按日0.05%基数，自2018年1月19日起计至实际交房之日止，但不低于100万元）；5.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付中介费9万元；6.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付保全保险费20300元、保全费5000元；7.驳回钟允见的其他诉讼请求。该判决生效后，钟允见向本院申请强制执行。 2019年3月4日，一审法院在执行钟允见与黄金森、林小云房屋买卖合同纠纷一案中，通知宝投公司搬离案涉房产。宝投公司于2019年3月12日提出书面异议，一审法院于2019年4月9日作出（2019）闽0206执异54号执行裁定书，裁定驳回宝投公司的异议。2019年4月23日，宝投公司不服该执行裁定，向法院提起本案诉讼。 在本案审理过程中，宝投公司提交一份《房屋租赁合同书》，合同载明：2018年1月16日，黄金森与宝投公司签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定黄金森将案涉房产出租给宝投公司，租赁用途为住宅、办公之使用，租赁期限从2006年1月16日至2034年1月15日止，每月租金8000元；付款方式为宝投公司一次性向黄金森交付144万元，下次付款应提前30天付清；合同签订之日宝投公司向黄金森支付5万元作为押金，合同期满后，且宝投公司交清一切费用后，押金无息退还给宝投公司；若黄金森违约，应双倍赔偿宝投公司租金。开庭后，宝投公司的法定代表人马前芳变更为蔡俊林，宝投公司的法定代表人蔡俊林向一审法院陈述《房屋租赁合同书》上租赁期限书写有笔误，应当为2016年1月16日至2034年1月15日，蔡俊林称宝投公司承租案涉房产主要用于接待客户，2018年大概接待用户十几次。 另查明，2018年1月16日，宝投公司的原法定代表人马前芳向黄金森转账支付5万元；2018年1月17日，宝投公司向黄金森转账支付114万元，并备注“支付租金”；2018年1月18日，宝投公司向黄金森转账30万元，并备注“租金”。2018年1月17日，宝投公司支付案涉房屋2018年1月至2018年12月的房屋公共维修金688.8元和物业管理费7747.2元。2018年1月18日，宝投公司支付案涉房屋的门禁卡信息服务费120元。从2018年7月至2019年4月，案涉房屋产生的水费共计9.6元。 再查明，钟允见于2018年2月6日向一审法院起诉黄金森与厦 门市宝投资产管理有限公司，请求确认黄金森与厦门市宝投资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。此后，钟允见向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2018年6月21日裁定准许钟允见撤回起诉。 一审法院认为，黄金森与钟允见签订《房产买卖协议》后，钟允 见已按合同约定履行付款义务。由于厦门市房地产价格涨幅较大，在开发商通知交房后，黄金森与宝投公司恶意串通，将案涉房产以明显不合理的低价租金（每月8000元）出租给宝投公司，双方还在在租赁合同中约定租赁期限为2006年1月16日至2034年1月15日，租赁期限长达28年，租金也约定一次性支付。黄金森与宝投公司恶意串通，通过签订租赁合同、占有案涉房产等方式妨害买卖合同履行，损害了钟允见利益，黄金森与宝投公司签订的《房屋租赁合同书》应认定无效。 综上所述，宝投公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的阻止移交占有的请求，不予支持。黄金森、林小云经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回厦门市宝投资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由厦门市宝投资产管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 庭审中，宝投公司、钟允见均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，宝投公司与黄金森签订的《房屋租赁合同书》存在多处不符合常理的约定：合同约定的租期长达18年，租赁的起始时间早于黄金森、林小云购买案涉房产的时间，约定的租金总额144万与按月8000元计算18年的租金总额有出入，一次性付清144万元租金的交易方式等。2018年7月至2019年4月，案涉房产产生的水费仅9.6元，更是违背常理。每月8000元的租金亦是明显不合理的低价租金。综上，一审认定宝投公司与黄金森恶意串通并以明显不合理的低价承租案涉房产、宝投公司就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益正确，应予以维持。黄金森、林小云经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，宝投公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回厦门市宝投资产管理有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门市宝投资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月三十日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。