浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5635号上诉人（原审原告）：陈步仁，男，汉族，1964年4月27日出生，住平阳县。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许凌，男，汉族，1964年1月30日出生，住平阳县。被上诉人（原审被告）：郑小平，女，汉族，1963年2月25日出生，户籍所在地：平阳县，现在浙江省。上诉人陈步仁与被上诉人许凌、郑小平因房屋租赁合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2019）浙0326民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈步仁上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.租赁合同目的是为了经营宾馆业务，上诉人对原有设施进行了维修、更换或者重作，现因被上诉人违约导致合同解除，该部分损失应当予以赔偿。2.租赁合同约定租赁期限为2010年11月1日至2025年10月30日。因合同提前解除，导致上诉人此后经营收益无法实现，被上诉人应予赔偿。该部分损失已经评估机构评估，2018年10月8日至2025年10月30日的停业损失为452900元。一审判决不予认定，缺乏依据。许凌辩称：2013年9月，许凌因被法院强制执行，为了能在联东宾馆拍卖中更加有利，故与陈步仁协商将原为三年租期的租赁合同修改为15年，并将一次性用品折价从6万元改为26万元。15年租期的合同事实上是违心的，目的是在房屋拍卖争取更大利益。因此，陈步仁称其因经营宾馆期限15年而投入，与事实不符。郑小平没有答辩。陈步仁向一审法院起诉请求：1.解除2010年10月25日签订的《房屋租赁合同书》；2.赔偿经济损失703953元；3.评估费30000元及诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：许凌与陈步仁系朋友。坐落于平阳县昆阳镇联东路73幢8号（门牌为××）、73幢9号（门牌为××）两间五层房屋于2002年登记于许凌名下，建筑面积均为248.52平方米。坐落于平阳县昆阳镇联东路73幢10号（门牌为××）一间五层房屋原登记于郑小平（许凌前妻）名下，2012年5月15日出售给案外人黄陈萍，之后办理了变更登记手续。2010年10月25日，许凌与陈步仁签订《房屋租赁合同书》，约定：许凌将昆阳镇××、220号、222号三间房屋二至五层面积约616平方米及220号店面一间面积约43.80平方米，合计房屋面积约660平方米的联东宾馆出租给陈步仁经营宾馆住宿服务；租用房屋期限为15年，即自2010年11月1日至2025年10月30日止，月租金12000元整按月支付，租金在每月28日前付清；出租人保证出租房用途符合有关法律、法规及规章的规定，并配合办理有关宾馆正常营业所需的各项手续；因承租人使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部设施出现损坏或发生故障，承租人应负责及时维修或赔偿；宾馆客房共20间，前台收银电脑、监控，客房内的空调、电视机、床、桌、椅及成套布草、热水系统、一次性用品等物品折价26万元整。上述房屋原由许凌经营联东宾馆，租赁合同签订后，许凌将上述房屋交付给陈步仁使用继续经营联东宾馆，陈步仁按月交纳租金。2018年10月间，许凌申请注销了联东宾馆的公共场所卫生行政许可证、营业执照、特种行业许可证，宾馆于2018年10月9日停业。2018年10月起的租金，陈步仁未再交纳。2018年12月12日，陈步仁向一审法院起诉，并申请对联东宾馆内陈步仁原折价受让物品、添置的物品、设备、装修损失及停业经营损失进行评估。该院予以预立案后，依法委托温州兄弟资产评估有限公司进行评估。温州兄弟资产评估有限公司于2019年3月14日作出温兄评[2019]034号资产评估报告，评估结论为联东宾馆内原折价受让的物品、添置的物品、设备、装修的损失合计251053元，联东宾馆2018年10月8日起至2025年10月30日的停业经营损失为452900元；“特别事项说明”中载明物品、设备、装修损失值和停业经营损失值只能选择其中之一作为赔偿参考依据。陈步仁为此支付评估费30000元。2019年4月1日，该院对本案予以正式立案。另查明：2019年1月23日，许凌向一审法院起诉陈步仁，请求：1.解除2010年10月25日签订的《房屋租赁合同书》；2.搬离××、××两间房屋；3.支付2018年10月1日至实际搬离之日止的房屋租金（按每月9500元标准计算）。2019年4月19日，该院作出（2019）浙0326民初979号民事判决，解除双方于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同书》，陈步仁支付2018年10月1日至8日期间的租金2533元，腾空上述两间房屋的二至五层及73幢9号房屋店面一间（面积约43.80平方米）等。2019年5月3日，陈步仁按判决完成了房屋腾空。因许凌提起上诉，在上诉主张中许凌陈述其与陈步仁曾约定联东宾馆证照由陈步仁使用。2019年6月19日，本院作出（2019）浙03民终3410号民事判决，驳回上诉维持原判。在本案诉讼中，陈步仁认可评估报告中资产评估明细表第5、10、41、74、78-87、90、91、94-110、114项是宾馆出租前原有固定装修部分，但部分因陈旧、损坏，进行了维修、更换、重作，上述34项损失评估金额共101348元。陈步仁认为，第3项已包含于26万元折价物品的热水系统中，第4、9、36、40、111、112、113项均属其承租后添加，上述8项损失评估金额共35455元。审理中，经一审法院咨询，温州兄弟资产评估有限公司于2019年6月14日复函，说明了停业经营损失计算明细，其中2018年10月8日至10月31日为5300元，2018年11月1日至2019年10月31日为83700元。一审法院认为，陈步仁与许凌于2010年10月25日签订《房屋租赁合同书》已于本院（2019）浙03民终3410号民事判决之日即2019年6月19日解除，故无需重复解除。许凌在前案上诉主张中陈述其与陈步仁曾约定联东宾馆证照由陈步仁使用，在陈步仁无明显违约及过错情况下，许凌注销了联东宾馆相关证照，导致宾馆无法继续经营，构成违约，故其对租赁合同解除具有过错。许凌、郑小平作为租赁合同一方当事人，应共同赔偿经济损失。许凌主张其不存在违约，与事实不符，不予采纳。评估报告已经对物品、设备、装修损失和停业经营损失作出评估，因许凌违约也实际造成了陈步仁的上述损失，故可以此作为认定损失依据。（一）关于物品、设备、装修损失。评估报告明细表第5、10、41、74、78-87、90、91、94-110、114项，鉴于双方均认可属宾馆出租前原有固定装修，故该部分财产应归属出租人，故该部分损失101348元，无需赔偿，应予扣减。陈步仁主张因部分陈旧、损坏进行了维修、更换、重作，但这属于承租人应尽义务，并不因此产生赔偿的法律后果。明细表第4、9、36、40、111、112、113项，评估机构经向当事人调查后已确定为承租人的损失，许凌主张该八项属系原有固定装修但未提供证据证实，不予采信，该八项损失共计35455元，应予赔偿。郑小平主张宾馆内所有设备均属于出租人，与事实不符。因此，许凌、郑小平应赔偿陈步仁原折价受让物品、添置的物品、设备、装修损失149705元（251053元-101348元）。（二）关于停业经营损失。《房屋租赁合同书》已被（2019）浙03民终3410号民事判决于2019年6月19日解除，此后联东宾馆不存在经营可能，且已确定赔偿因停业造成的财产损失，故此后的停业经营损失，不予支持。根据评估报告及复函，许凌、郑小平应赔偿停业之日至合同解除之日即2018年10月9日至2019年6月19日的停业经营损失，为58051元[5300元÷24天×23天+83700元÷365天×231天]。（三）关于评估费。评估费30000元系陈步仁为确定损失金额而支出的必要费用，该损失系因出租人违约所致，故应由许凌、郑小平承担。综上，许凌、郑小平应赔偿陈步仁物品、设备、装修损失和停业经营损失、评估费损失等合计237756元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、许凌、郑小平于本判决生效之日起十五日内支付陈步仁经济损失237756元；二、驳回陈步仁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元，减半收取计5570元，由陈步仁负担3137元，许凌、郑小平负担2433元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对一审判决认定的事实均予以认定。二审中，双方一致确认于2010年10月25日另签订了一份《房屋租赁合同书》。该合同约定的租赁期为三年，即2010年11月1日至2013年10月30日。本院认为，二审中，双方对一审判决有关租赁合同解除的过错责任认定，均无异议，本院予以确认。一审中，双方均认可评估明细表第5、10、41、74、78-87、90、91、94-110、114项资产属宾馆出租前原有固定装修，陈步仁一审中并未提供明确的证据证明其在租赁合同履行期间予以维修、更换、重作的具体费用；并且，承租人对租赁物及其装修装饰进行必要改善，亦属合同法规定的承租人应有义务，以及租赁合同立约目的。因此，一审判决对陈步仁主张该项损失的诉请不予支持，并无不当。一审中，陈步仁主张赔偿自停业之日（2018年10月8日）至合同约定的租赁期限届满之日止的停业经营损失，因该项损失是间接损失，且一审判决已将停业经营性损失确定至租赁合同经人民法院判决宣告解除之日，故对此后损失不予支持，于法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈步仁的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8292元，由上诉人陈步仁负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一九年十二月四日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮