呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4185号上诉人(原审被告）：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区光华街外贸巷22号。法定代表人：邢其坤，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾凯，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪波，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：戚俊，男,无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市商都县。委托诉讼代理人:王月飞,北京鸿德思杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:白雨,男,住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司（以下简称赤诚房地产公司）因与被上诉人戚俊房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赤诚房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回戚俊的诉讼请求。2、一审二审诉讼费由戚俊承担。事实及理由：一、赤诚房地产公司与戚俊之间不存在商品房买卖关系。戚俊所出示的15份《商品房买卖合同》为假，并非与赤诚房地产公司所签。一审过程中,赤诚房地产公司举证证明了戚俊是通过与乔某之间的借贷关系取得的上述合同,合同上加盖的合同专用章与法定代表人手章为乔某私刻,其中法定代表人手章肉眼可辨与赤诚房地产公司法定代表人所使用的手章不一致,乔某因合同诈骗罪已被起诉至呼和浩特市中级人民法院。同时,本案审理期间,本案审判员与法院工作人员前往天津市肿瘤医院为乔某制作询问笔录,乔某在笔录中明确除赤诚房地产公司已经办理手续的121套房屋外,其他均为其私刻赤诚房地产公司公章、法定代表人手章、财务专用章出具假合同为借款做担保。戚俊出示的收据为假。戚俊称其以现金方式于当日一次性支付了房款5044396元违背事实,不符合交易习惯和生活常识。一审过程中,戚俊没有出具任何证据证明其如何取出、运输及缴纳五百多万元现金的证据。而售楼部作为开放式的销售场所,没有验钞机和点钞机,在售楼部收取大量现金不仅无法保证资金、场所的安全,也无法快速点清数额查验钞票真伪,其所述在售楼部交付现金与事实不符。另外,根据税务部门的要求,赤诚房地产公司已在建设银行开设账户,通过售楼部购房的人应当将款项打入该账户,便于税务管理。戚俊所述的交款过程违背交易习惯及生活常理,且没有任何证据予以支持。赤诚房地产公司在一审时提出鉴定申请,要求对戚俊所持合同与收据上的合同专用章、财务专用章与上诉人处的印章进行鉴定。一审法院同意并委托鉴定机构,鉴定结果为戚俊所持合同上的合同专用章、财务专用章与上诉人处的不一致。该鉴定能够证明戚俊所持的合同及收据并非赤诚房地产公司所开具。同时,由于案外人乔某是在押人员,且突发癌症无法当庭作证,赤诚房地产公司在提供对案外人乔某及其妻子张淑芳的调查笔录及同步录音录像的同时,申请人民法院向案外人乔某及其妻子张淑芳核实证人证言。一审法院审判员亲自到天津市肿瘤医院为案外人乔某制作了询问笔录,笔录中明确赤诚房地产公司对此并不知情,同时核实了赤诚房地产公司代理人向案外人乔某及其妻子张淑芳所做调查笔录的真实性。上述证据能够证明戚俊所持的合同及收据为案外人乔某出具的假合同与假收据,一审认定戚俊实际支付房款错误。根据鉴定结论,戚俊所持合同及收据上的印章与赤诚房地产公司使用的印章不一致,合同及收据并非赤诚房地产公司出具。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定,此时应当由戚俊对其主张承担举证责任。但一审法院并未要求戚俊进行举证,直接以鉴定结论“无法证明公章唯一性、无国家印章管理机关的相应证明、不能排除同时期使用多枚印章的可能”为由否定了其所同意进行的鉴定结论的效力,同时直接认定戚俊出示合同及收据真实性、合法性，违反证据规则。赤诚房地产公司已尽到举证责任，赤诚房地产公司多次为乔某及其妻子制作调查笔录,并将笔录以及乔某的起诉书、张淑芳的起诉书、判决书以及公安机关制作的讯问笔录作为证据递交法庭。一审审判员为乔某制作了询问笔录并核实了上述情况。上述证据已经达到了高度盖然性的证明标准,能够证明戚俊所持合同及收据为乔某为借款出具的假合同及假收据。为进一步证明戚俊所持合同及收据为乔某所出,赤诚房地产公司申请一审法院调取乔某涉嫌合同诈骗案的刑事案卷,并申请将乔某伪造的合同及收据上的印章与戚俊所出示的合同及收据上的印章进行一致性对比之间的关联。一审过程中,戚俊并未将(2016)内01民终1554号判决书作为证据提交法庭,该判决书亦非人民法院依职权调取的证据,一审以该判决书为证据认定事实违法，同时该判决书认定内容违背事实,赤诚房地产公司正在通过抗诉程序对其予以纠正,该判决书认定的内容不能作为认定事实的依据。乔某并非上诉人处的员工,不存在所谓的“内部约定”。赤诚房地产公司从未允许乔某对外销售房屋,没有给乔某出具过任何售房手续。二、一审法院适用法律错误。戚俊在一审过程中所陈述的事实违背交易习惯与生活常理,且没有相关证据予以支持,赤诚房地产公司所提交的证据能够证明戚俊是因与案外人乔某之间的借贷关系取得了假合同及假收据,即该合同和收据是出于借款的合意而非购房,本案中戚俊所取得的合同是基于民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,人民法院应当向戚俊释明变更诉讼请求,戚俊拒绝的则应当驳回起诉。但一审法院无视本案中所存在的各种疑点,机械的以房屋买卖合同关系审理本案,适用法律错误。三、一审法院存在程序违法。一审过程中赤诚房地产公司申请调取刑事案卷以查明事实，一审法院不予调取，并作出了错误的事实认定。赤诚房地产公司在一审过程中申请人民法院对戚俊所持合同及收据与乔某出具的假合同与假收据上的公章进行一致性鉴定，一审法院并未对此予以鉴定。一审法院审理该案时超出审理期限。戚俊辩称，一审判决正确，应予维持。戚俊与赤诚房地产公司之间存在真实有效的《商品房买卖合同》关系，且戚俊已全面履行合同付款义务。本案中戚俊于2013年6月20日，在赤诚房地产公司的售楼部，与赤诚房地产公司一次性签署15份《商品房买卖合同》，一次性购买其所有的泰和熙小区15套房屋，购买房屋总建筑面积1253.1m，并于当天支付所购房屋全部款项5044396元，赤诚房地产公司在收到款项后开具收款《收据》给戚俊，满足中国的交易习惯和交易惯例。如真的存在合同诈骗，应当是由赤诚房地产公司另案追责，与戚俊没有关系。赤诚房地产公司提供的“鉴定印章不一致”的报告，不影响戚俊与赤诚房地产公司之间存在真实有效的《商品房买卖合同关系》。戚俊是在赤诚房地产公司售楼部签的《商品房买卖合同》、付的款项，随后拿到赤诚房地产公司反馈的盖有印章的《商品房买卖合同》和收款《收据》，戚俊完全是基于信赖，遵守当下的交易习惯和交易惯例，已尽到缔结和履行合同足以注意的安全义务。戚俊向一审法院起诉请求：请求判令赤诚房地产公司向戚俊立即交付房屋,并及时办理产权登记手续;2.赤诚房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月20日赤诚房地产公司与戚俊签订了15份《商品房买卖合同》,该合同为制式合同,合同中约定戚俊购买泰和熙地住宅小区第3幢1单元501、601、801、1001、1101、303、403、503、603、803、1003、402、502、602、802号共15套房屋。《商品房买卖合同》对房屋建筑面积、单价等做出约定,并约定赤诚房地产公司将上述部分房屋于2013年6月30日前,另一部分于2013年10月31日前交付戚俊,及到期未交付的违约责任。《商品房买卖合同》签订当日,戚俊向赤诚房地产公司以现金方式交付上述15套房屋合同约定的购房款,赤诚房地产公司给戚俊出具收款收据。赤诚房地产公司未向戚俊交付房屋。在庭审过程中,赤诚房地产公司申请一审法院委托鉴定机构对戚俊提供的《商品房买卖合同》、收据上所加盖的印章与赤诚房地产公司印章是否一致进行鉴定。内蒙古中泽司法鉴定中心出具司法鉴定检验报告书,鉴定结论为,1、“收据”上的内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司“财务专用章”印文与样本即赤诚房地产公司提供的“财务专用章”印文不是同一印章所盖印;2、2013年6月20日《商品房买卖合同》上内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司“公司专用章”印文与样本即赤诚房地产公司提供的“公司专用章”印文不是同一印章所盖印。另查明,原告请求被告交付的泰和熙地住宅小区第3幢1单元501、601、801、1001、1101、303、403、503、603、803、602、802号房屋,赤诚房地产公司均已出售他人,并已办理网签手续,在土左旗房产管理所均已备。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以加以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中,戚俊为证明自己与赤诚房地产公司存在真实、合法的商品房买卖法律关系,向一审法院提交了加盖赤诚房地产公司合同专用章、财务专用章的《商品房买卖合同》、收据,已尽到合理、充分的举证证明责任。赤诚房地产公司虽申请一审法院委托鉴定机构对戚俊提供的《商品房买卖合同》、收据上所加盖的印章与赤诚房地产公司印章是否一致进行鉴定,内蒙古中泽司法鉴定中心也出具司法鉴定检验报告书,鉴定结论为不是同一印章所盖印。但赤诚房地产公司在鉴定时提交的“合同专用章”、“财务专用章”.的检材仅能证明该公司在日常经营活动中使用了“合同专用章”、““财务专用章”俩枚印章,无法证明该印章的唯一性,因无国家印章管理机关的相应证明,故不能排除赤诚房地产公司在同一时期使用多枚同类印章的可能,上述鉴定报告书所得出的结论无法达到推翻本案所涉及印章的真实性、合法性,对该鉴定报告书所证明的问题不予采信。赤诚房地产公司虽辩称双方不存在商品房买卖法律关系,但并未提交足以推翻戚俊提供的《商品房买卖合同》、收据上印章真实性、合法性的相反证据,就现有证据而言,赤诚房地产公司未就上述合同及收据上印章的唯一性提交有效证据加以证明,应承担不利后果。且根据呼和浩特市中级人民法院(2016)内01民终1554号判决书可知,“本案所涉房屋并非赤诚房地产公司实际开发，而是案外人李某挂靠赤诚房地产公司的名义进行开发建设。赤诚房地产公司出借公司资质给个人开发房地产项目的行为已违反相关法律规定,亦会导致公司日常经营管理出现失控、混乱情形,而案外人李某挂靠赤诚房地产公司开发涉案房地产项目过程中,又将部分房屋以抵顶工程款的形式抵顶给部分楼宇的实际施工人乔某,并允许其对外销售，赤诚房地产公司对该事实亦是明知和认可的,并配合乔某出具了相关手续。据此认定乔某有权以赤诚房地产公司的名义对外进行房屋销售并收取售房款以抵顶相应的工程款。赤诚房地产公司、李某、乔某内部关于房屋销售的相关约定对外不产生约束力,不能以此对抗买房人的合法利益,其内部法律关系可另行解决。”据此一审法院对戚俊提供的15份《商品房买卖合同》及收据上印章的真实性、合法性予以确认,结合本案相关事实,对15份《商品房买卖合同》的效力予以确认,并认定赤诚房地产公司与戚俊之间存在真实、合法、有效的商品房买卖法律关系,戚俊有权向赤诚房地产公司主张权利。本案所涉十五套房屋,根据赤诚房地产公司提供的房屋买卖合同,一审法院在土左旗房管局调取了相应的房屋买卖合同,泰和熙地住宅小区第3幢1单元501、601、801、1001、1101、303、403、503、603、803、1003、402、502、602、802号房屋,赤诚房地产公司均已出售他人,交付使用,并已办理网签手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项的规定,“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。”戚俊要求赤诚房地产公司交付房屋的请求已实际履行不能,故戚俊的诉讼请求一审法院不予支持,其可另行主张权利。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:驳回原告戚俊的诉讼请求。案件受理费100元,由内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司负担。二审中，赤诚房地产公司申请调取乔某合同诈骗罪一案的案卷中乔某案卷卷宗、各银行账目及流水、刑事科学鉴定书、乔某的供述作为检材，同时申请对上述检材与戚俊提交的购房合同及收据所加盖的合同专用章、法定代表人私章、财务专用章是否一致进行鉴定。本院认为，本案中戚俊提交的其与赤诚房地产公司签订的十五份《商品房买卖合同》中赤诚房地产公司的公章与乔某合同诈骗一案中乔某私刻的公章是否一致，不影响戚俊与赤诚房地产之间合同效力的认定，具体理由将在本院认为部分予以表述。因此，对赤诚房地产公司的上述申请，本院不予准许。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是戚俊与赤诚房地产公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据公安机关询问笔录记载及庭审中赤诚房地产公司自认的相关内容可知，本案所涉房屋并非赤诚房地产公司实际开发，而是案外人李某挂靠赤诚房地产公司的名义进行开发建设，赤诚房地产公司出借公司资质给个人开发房地产项目的行为已违反相关法律规定，亦会导致公司日常经营管理出现失控、混乱情形，而李某挂靠赤诚房地产公司开发涉案房地产项目过程中，又将部分房屋以抵顶工程款的形式抵顶给部分楼宇的实际施工人乔某，并允许其对外销售，赤诚房地产公司对该事实亦是明知和认可的，并配合乔某出具了相关手续。本院据此认定乔某有权以赤诚房地产公司的名义对外进行房屋销售并收取售房款以抵顶相应的工程款。而本案所涉房屋即是在此背景下由乔某对外销售给戚俊，故在此情形下，与乔某售房行为有关的民事法律责任应由赤诚房地产公司承担。虽赤诚房地产公司否认双方签订合同的真实性，称上述合同系乔某私刻公章后与戚俊签订的。即便赤诚房地产公司陈述乔某私刻公章事实真实，其代表赤诚房地产公司与戚俊订立合同亦能构成表见代理，赤诚房地产公司、李某、乔某内部关于房屋销售的相关约定对外不产生约束力，不能以此对抗买房人的合法利益，其内部法律关系可另行解决。同理，赤诚房地产公司的公章是否具有唯一性并不影响对本案合同的认定。综合上述分析，结合本案相关事实，对所涉《商品房买卖合同》的效力予以确认，并认定赤诚房地产公司与戚俊之间存在真实、合法、有效的商品房买卖法律关系，戚俊有权向赤诚房地产公司主张权利。综上，赤诚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月十日书记员 雎 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