山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3844号上诉人（原审原告）：孟晓莉，女，1970年4月6日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：吕佳金，山东滕国律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐辉（曾用名唐跃辉），男，1970年8月31日出生，汉族，住山东省滕州市，现于山东省济宁市金源监狱服刑。上诉人孟晓莉因与被上诉人唐辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟晓莉上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持孟晓莉原审诉讼请求；2.一、二审诉讼、保全费用全部由唐辉承担。事实和理由：一审判决事实认定错误。一、一审判决认定孟晓莉未提交有效证据证明系唐辉安排刘垒代收钥匙，孟晓莉与唐辉就案涉房屋租赁合同未达成解除合意，驳回孟晓莉的诉讼请求错误。本案中，唐辉既有解除租赁合同的主观故意，又有解除租赁合同的客观行为，唐辉竭尽全力，目的就是强制解除租赁合同，霸占孟晓莉财产。1.唐辉主张从未有解除合同意思表示，这仅仅是唐辉的一面之词，一审法院采信唐辉主张，属于认定事实错误。唐辉一审庭审中虽然声称从未向孟晓莉提出解除租赁合同，孟晓莉也没有向唐辉说过要解除合同，唐辉没有阻止孟晓莉正常经营，也没有单方面解除合同，纯属唐辉一面之词。在孟晓莉与唐辉2017年4月17日的通话录音中明确有“孟晓莉（孟）：咱姊妹俩见个面就是，咱姊妹俩啦啦。唐辉（唐）：我也不给你见面，我现在终止合同。唐辉（唐）：我什么意思吧，咱俩终止合同，你拉走你的东西这个房子我终止合同，你知道吧，响俩的协议我有权终止合同，我也找律师问完了，我也不能和你在再争辩，我不和你见面也不是我身价高，我不能给你再争了，我脑浆子炸了”。在孟晓莉与唐辉2017年4月21日的通话录音中明确有：“唐辉（唐）：我收拾，我把东西都给你扔出去，你现在来人把你的人都喊来，你开不了了，我只要活着，你开不了了”。在孟晓莉与唐辉2017年4月30日的通话录音中明确也有“孟晓莉（孟）：你那个钥匙，你不给我也不管也。唐辉（唐）：我不光钥匙不给你了，根本就不让你在这里干了”。另外，也正是因为唐辉明确强制性与孟晓莉解除合同，在孟晓莉同意后于2017年5月1日想进一步找唐辉商议后续事宜，从而发生了唐辉对孟晓莉的故意伤害行为，并经山东省滕州市人民法院审理，作出（2017）鲁0481刑初555号刑事判决，判处唐辉故意伤害罪有期徒刑三年六个月，唐辉并且正在服刑。以上可充分证明孟晓莉就唐辉提出解除合同后有解除租赁合同的合意，并且在唐辉明确阻止孟晓莉继续使用案涉房屋、解除合同的情况下，孟晓莉依法予以维权的事实。2.唐辉主张没有授权刘磊收取钥匙只是其一面之词，无理辩解。唐辉主张没有授权刘磊收取钥匙也并不是认定合同解除问题的关键。事实上刘垒是唐辉的人员，一直在受唐辉指示、安排。庭审中，唐辉也自认刘垒是唐辉的人员，系被管理的人员。从孟晓莉最初预备租赁房屋时，唐辉留下的联系电话就是刘垒的电话。在孟晓莉与唐辉2017年4月30日的通话录音中也证实，“孟晓莉（孟）：你那个钥匙，你不给我也不管也。唐辉（唐）：我不光钥匙不给你了，根本就不让你在这里干了”。故以上完全可以形成一个完整的证据链。刘垒接受钥匙实际是受唐辉指派、钥匙在唐辉手中，是唐辉真实解除合同，让孟晓莉无法经营的行为。二、孟晓莉提起诉讼，主张权利完全符合法律规定，是法律赋予孟晓莉的法定权利，一审法院是对事实错误认定基础上的适用法律错误。一审法院认定孟晓莉与唐辉未就案涉房屋租赁合同的解除达成一致意见，不能证明本案属《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协商一致解除合同的情形，系对事实认定错误基础上的适用法律错误。合同的解除有法定解除与合意解除两种，在唐辉提出解除合同后，孟晓莉不仅已经同意解除，且孟晓莉就唐辉的合同履行期间解除合同行为，要求唐辉承担返还租金、赔偿损失等，实际也是在行使法律授予孟晓莉的法定解除权。1.事实上在唐辉明确提出解除合同后，孟晓莉与唐辉就合同解除意见统一，只是在合同解除后的返还租金等事宜上发生争执。在孟晓莉与唐辉2017年4月21日的通话录音中也证实，“唐辉（唐）：你试试也!我同意的。现在给你解约了，你看看我有这个权利么!孟晓莉（孟）：解决什么？唐辉（唐）：解约了，不让你租了。孟晓莉（孟）：不让我租，你退我房租也。唐：上法院也。孟晓莉（孟）：我上法院干什么去，你该我房租，我上法院干什么去。唐辉（唐）：我该你房租。事实上，在孟晓莉与唐辉2016年4月9日订立《房屋租赁合同》第三条也明确约定“甲方不得擅自提高房租或无任何理由终止合同，否则甲方应承担违约责任并赔偿由此给乙方造成的直接经济损失”，故在唐辉解除合同的情况下，唐辉应承担返还租金并赔偿由此给孟晓莉造成的直接经济损失等责任。孟晓莉也就是依据《中华人民共和国合同法》的规定而主张权利、依法提起诉讼。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在2017年4月17日、2017年4月21日、2017年4月30日的通话录音明确证实，唐辉已经明确通知孟晓莉解除租赁合同，在通知孟晓莉后已经解除。3.在合同的履行过程中，唐辉违约，合同履行期间解除合同，不再将案涉房屋交付孟晓莉使用，孟晓莉也有权利主张解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，在唐辉掌控涉案房屋钥匙后，继而提出解除合同，不让孟晓莉使用案涉房屋后，孟晓莉在2017年4月21日明确要求唐辉退还剩余租金，实际上就是行使法律赋予的权利。唐辉未答辩。孟晓莉向一审法院起诉请求：1.唐辉返还孟晓莉支付的租金及保证金共计人民币613,333.33元；2.唐辉承担违约、赔偿责任；3.唐辉返还占有的孟晓莉的物品空调、冰柜等（具体以双方确认为准）；4.唐辉承担诉讼、保全等费用。诉讼过程中，孟晓莉方明确第一项诉请中包括16个月（实际使用8个月）租金573,333.33元及保证金4万元；第二项诉请中的违约责任以唐辉需返还的实际数额为基数，从2017年4月2日起按年利率6%计算利息至唐辉实际给付完毕之日止；第二项诉请中损失指孟晓莉因租赁房屋而投资装修，因唐辉的违约行为造成孟晓莉不应有的装修损失，数额应以2017年4月2日为基准日对案涉房屋装修残余价值进行评估确定的数字为准；第三项诉请详见清单（略）。一审法院认定事实：双方于2016年4月9日签订房屋租赁合同一份，该合同首部载明甲方唐辉，身份证号；乙方孟晓莉，身份证号。合同主文内容为：“经甲乙双方协商，本着公平、公正、自愿的原则，就该房屋租赁事项达成如下合同。一、甲方将位于滕州市塔寺北路原枣庄第四医院对面完整装修、配套齐全营业房（面积约1500㎡）出租给乙方经营饭店使用。二、租期四年。租金每年肆拾叁万元整（430,000.00元），预留装修期四个月，预交两年房租捌拾陆万元整（860000.00）元。（2016年4月10日起至2018年8月9日止，乙方保证在2016年4月17日前全额付清两年租金）两年后租金上浮5%；乙方需在2018年7月9日前交付余下两年全额租金，如不按约定交纳租金，甲方有权收回该房屋。四年到期后，同等价格乙方有优先租赁权。三、甲方按合同第一条、第二条讲述的内容合法提供给乙方房屋使用，在合同有效期内，甲方不得擅自提高房租或无任何理由终止合同，否则甲方应承担违约责任，并赔偿由此给乙方造成的直接经济损失。（房屋依法搬迁或不可抗拒的因素除外）。四、乙方需付甲方原酒店配套设备（含空调、厨房用品、餐具、桌椅、装饰品等物品）保证金肆万元，乙方在使用期内保证空调挂件、餐具、厨具、桌椅、装饰品等配套物品完整无损，如有人为损坏破碎、丢失，应折价赔偿。正常使用造成的陈旧磨损、污垢不在保证范围内，双方解除合同后，甲方应退还乙方保证金。（原酒店配套设备、空调、餐具、厨具、桌椅、装饰品等配套物品由甲方双方共同盘点，签字认可，详见附单。）五、在四年合同期内，如乙方需要装修，经甲方同意后方可装修，如因乙方自行装修造成的房屋损坏由乙方负责修复。乙方装修不得破坏建筑整体结构，各项装修改造费用均由乙方承担。在合同履行期内，乙方有义务保护好房屋内所有的装饰装修，在合同期满或因政府搬迁，乙方不得损坏或转移、拆除房屋内的所有装饰装修。六、如遇乙方转租、转让此房，需经甲方同意后方可转出。七、甲方有义务协助乙方办理因经营需要该房屋办理的各种手续证件。甲方必须保证乙方用水、用电及天然气主管道畅通。八、乙方在经营活动中，应遵守国家的各项法律及政策，做到守法经营，文明经商，依法交纳各种税费，乙方在经营活动中出现任何问题由乙方自行承担一切后果，所有责任与甲方无关。九、在合同履行期间，如遇国家政策、政府行为、拆迁等原因，造成乙方无法经营，按法律、法规，甲方应在赔偿金内赔偿乙方投入的损失，并10日内退还乙方因无法经营之日起所剩余的租金。如因政府搬迁造成的房屋升值或贬值与乙方无关。十、水费、煤气、电费根据用量自交，电费0.7元/度。十一、如因自然灾害及不可抗拒的自然灾害造成房屋及设备损坏，甲乙双方不承担任何互相赔偿责任，如因乙方经营不善出现安全事故造成的损失由乙方承担赔偿责任，甲方盖不负责。十二、双方在履行合同过程中如有异议，协商解决。如果不能协商解决，可请求仲裁机构仲裁。十三、本合同经双方签字生效，并具有法律效力，本合同共两张，一式两份，甲乙双方各执一份。”合同尾部出租人（甲方）处有“唐辉”字样的手书签名，承租人（乙方）处有“孟晓莉”字样手书签名。诉讼过程中，孟晓莉在明确诉讼请求时主张实际在2017年4月2日双方已解除该房屋租赁合同，后又陈述称唐辉于2017年4月17日明确不再将房屋租赁给孟晓莉，同时表示唐辉并未向孟晓莉出具书面解除房屋租赁合同通知，孟晓莉自将钥匙交付刘垒后未再到店里去，对于其于2017年4月2日将钥匙交付刘垒的原因，孟晓莉先行陈述称系唐辉以清点放于租赁房屋内的物品为由将孟晓莉持有的钥匙要回，后又陈述称唐辉系以养鸽子为由收回钥匙，因孟晓莉该时已停止营业，专门去店里开门喂鸽子不实际，故将钥匙交给了刘垒（对于未将钥匙交付唐辉本人的原因，孟晓莉解释称系未能找到唐辉本人），后在2017年4月17日通话时，唐辉明确表示不再继续租给孟晓莉房屋。对此，唐辉均予以否认，陈述称其从未参与过该事，亦未授权刘垒收回钥匙，虽在通话过程中在被激怒的情况下说要终止合同，但从未阻止过孟晓莉经营，唐辉认为该租赁合同一直在履行中。一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且双方依据合同履行了部分义务，内容亦不违反法律法规的强制性规定，依法予以确认。双方在签订的房屋租赁合同中约定如果协商不成，可请求仲裁机构仲裁，但未约定具体的仲裁机构，根据《中华人民共和国仲裁法》的有关规定，应属于没有约定或约定不明确的情形，双方亦未达成补充协议，故该约定无效，一审法院对本案享有管辖权。诉讼过程中，孟晓莉提交接收钥匙凭证、通话录音证据欲证明唐辉在合同履行期限届满前违反合同约定单方解除房屋租赁合同，要求唐辉返还剩余期限的租金、保证金、房屋内物品并承担违约责任，唐辉对此不予认可，辩称从未向孟晓莉提出过要解除合同，孟晓莉亦未向其主张解除合同，且孟晓莉违约在先，故不同意孟晓莉的诉讼请求。对此，一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，合同解除为合同的权利义务终止的事由之一，所谓合同解除，是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同解除分为合意解除和法定解除两种情况，即合同当事人双方协商解除或解除权人一方发出解除的意思表示。本案中，孟晓莉所提交接收钥匙凭证的出具人非系唐辉，孟晓莉亦未提交有效证据证明系唐辉安排刘垒代为收取钥匙，结合孟晓莉陈述的将钥匙交付刘垒的原因，可以确认孟晓莉即便于该时将钥匙交付刘垒亦应与双方之前所签订的房屋租赁合同的解除与否无关，即孟晓莉所提交接收钥匙凭证不能证明双方就案涉房屋租赁合同于2017年4月2日达成解除合意；对于孟晓莉所提交的通话录音，通过该证据所载内容可知，双方系对合同履行产生争议，但亦未就案涉房屋租赁合同的解除达成一致意见，故根据孟晓莉在本案中所举证据，不能证明本案属《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协商一致解除合同的情形。诉讼过程中，唐辉主张孟晓莉违约，但孟晓莉予以否认，唐辉亦未提交有效证据予以证明，故就本案情况，一审法院无法确认案涉房屋租赁合同约定的解除条件是否成就或唐辉是否享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权并行使该解除权。综上，孟晓莉在本案中所举证据不足以证明案涉房屋租赁合同确已解除，故一审法院对孟晓莉基于合同已因唐辉违约致解除所提出的诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回孟晓莉诉讼请求。案件受理费9933元、保全费5000元，由孟晓莉负担。本院二审期间，孟晓莉围绕上诉请求依法提交了证据：第一份证据是山东省滕州市法院（2017）鲁0481刑初555号刑事判决书，被告人是唐辉，判决书中明确载明孟晓莉要求唐辉退还剩余租金，在2017年5月1日15时许找唐辉交涉，唐辉将孟晓莉殴打成重伤，唐辉以故意伤害罪依法判处有期徒刑三年六个月。该证据证明双方在有明确合意解除的情况下，也是在唐辉事先强制解除合同，孟晓莉根据唐辉的违约行为行使解除权，要求唐辉退还剩余租金。第二份证据是唐辉在山东省枣庄市中级人民法院（2019）鲁04民终3316号孟晓莉诉唐辉民间借贷纠纷一案中提交的民事上诉状一份，唐辉认为刘磊系案涉租赁合同纠纷其房屋租赁经办人，刘磊收回钥匙的行为系代表唐辉，不再将案涉房屋租赁给孟晓莉中途解除合同。结合双方的通话录音，进一步证明唐辉一审中的陈述是虚假的。本院认定，山东省滕州市法院（2017）鲁0481刑初555号刑事判决书及唐辉的民事上诉状的来源和形式虽符合法律规定，但不能达到孟晓莉与唐辉合意解和法定解除租赁合同的证明目的。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：孟晓莉与唐辉签订的房屋租赁合同是否已经解除，孟晓莉诉求唐辉返还其租金、物品及保证金、支付违约金、赔偿装修损失等是否应予支持。孟晓莉与唐辉签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法应予确认有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方依据合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。合同解除，是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，解除合同效力的行为，分为合意解除和法定解除，即合同当事人双方协商解除或解除权人一方发出解除的意思表示。本案中，孟晓莉提交接收钥匙凭证、通话录音欲证明唐辉在合同履行过程中违反合同约定解除房屋租赁合同，要求唐辉返还其租金、物品及保证金、支付违约金、赔偿装修损失等。唐辉对此不予认可，辩称未向孟晓莉提出过要解除合同，孟晓莉亦未向其主张解除合同，也并未阻止过孟晓莉正常经营，且孟晓莉违约在先，故不同意孟晓莉的诉讼请求。孟晓莉所提交出具接收钥匙凭证的非系唐辉，孟晓莉亦未提交有效证据证明系唐辉委托刘垒代为收取钥匙，孟晓莉陈述将钥匙交付刘垒的原因，孟晓莉先述称系唐辉以清点放于租赁房屋内的物品为由将孟晓莉持有的钥匙要回，后又称租赁房屋后开业时间为2016年6月18日，结束经营时间为2016年农历八月十四，加盟经营是个陷阱，想转租房屋，2017年4月2日唐辉以养鸽子为由把钥匙收回，因已经停止营业，专门去店开门喂鸽子不实际，就把钥匙交给了刘垒。即便孟晓莉将钥匙交与刘垒也不能证明双方就案涉房屋租赁合同于2017年4月2日达成解除合意，孟晓莉所提交的通话录音，仅可证明双方系对合同履行产生争议，但未就案涉房屋租赁合同的协议解除达成一致意见，孟晓莉在本案中所举证据，不能证明其与唐辉签订的房屋租赁合同合意解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形”。孟晓莉主张的法定解除，也不符合上述法定规定解除情形。孟晓莉在本案中所举证据不足以证明案涉房屋租赁合同确已解除，综上，孟晓莉与唐辉签订的房屋租赁合同未经合意解除或符合法定解除的条件予以解除。故对孟晓莉基于合同已因解除，诉求唐辉返还其租金、物品及保证金、支付违约金、赔偿装修损失等不予支持。综上所述，孟晓莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9933元，由孟晓莉负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇一九年十二月三十日书记员  高 天