广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10696号上诉人（原审原告）：张少冰，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正文，广东通建律师事务所律师。上诉人张少冰因与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张少冰上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向张少冰支付逾期交楼违约金96634.3元；2.一、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。（一）一审法院根据张少冰收到雄盛王府公司三次转账合计23652元及张少冰于2017年5月9日、2018年1月3日分别向雄盛王府公司出具《收据》的事实，不当认定张少冰出具《收据》系确认收取逾期交楼违约金至2017年12月31日，错误判决涉案违约金起算点为2018年1月1日。根据一审法院和雄盛王府系列案类似包装修、带租约的生效判决，违约金的支付标准为《租赁合同》约定的租金标准。张少冰出具收据仅证明收到雄盛王府公司于2017年1月1日至2017年12月31日期间支付的部分违约金。因雄盛王府公司当时对业主表示：“先按每平方米每月23元（实际应按170.7元）的标准赔偿，如果不收一分钱也不给。”许多业主（包括张少冰）才收下部分赔偿金。（二）只有张少冰收到《验收通知书》拒不到场验收时，才视为涉案房屋装修工程合格。张少冰收到雄盛王府公司指定的装修公司通知后，均及时赶到收楼现场查验。由于装修不符合合同约定的质量标准，装修公司同意整改后双方再进行室内装修竣工验收确认。2018年10月10日是装修公司第一次单方通知。2019年1月9日装修公司把整改后的房屋交付给张少冰，同时双方共同签署了《确认书》。因此，2019年1月9日才是装修完工日期。根据《房屋买卖合同》约定，交付之日五日后（即2019年1月14日）是雄盛王府公司的交付日期。综上，雄盛王府公司应以租金标准全额赔偿2017年1月1日至2019年1月14日期间的逾期交楼违约金。二、《房屋租赁管理合同》约定租金为半年31260元，即月租金为5210元。一审起诉状的“5120元”属于笔误，一审庭审中张少冰变更了关于违约金的诉讼请求，但一审判决却按照租金5120元/月计算逾期交楼违约金，显然错误。雄盛王府公司辩称，一、张少冰于2017年5月9日、2018年1月3日签署的四张《收据》，其中日期、金额、签名等均为手写填入，并由张少冰按指模确认，该四张收据是张少冰与雄盛王府公司协商一致后由张少冰出具，是其真实意思表示。收据明确载明张少冰收到雄盛王府公司支付自2017年1月1日至2017年12月31日的逾期交楼违约金31536元，且雄盛王府公司已向张少冰支付该款项。张少冰出具《收据》表明其与雄盛王府公司对逾期交楼违约金事宜达成一致，是双方对自己权利的处分，张少冰接收雄盛王府公司支付款项后，又主张其仅是确认收取部分违约金，有违诚实信用。此外，张少冰未变更过诉讼请求，一审按照月租金5120元计算违约金正确。二、雄盛王府公司于2018年10月9日向张少冰发出《室内装修竣工验收通知书》，说明涉案房屋已按约定完成装修达到交付标准，通知其前来办理收楼手续。张少冰在收到通知后前来查验房屋，但其查验后拒绝收楼的原因均不属于合同约定的拒绝收楼的理由。根据合同约定，装修工程存在质量问题，张少冰有权要求佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理装修收楼手续。因此，张少冰无理由拒不办理收楼手续，而雄盛王府公司2018年10月9日涉案房屋达到交付标准后已及时书面通知张少冰，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，张少冰在收到通知书之日起五日内未收房屋，则应以该日期为交付日期。装修质量问题不能作为拒绝收楼的理由，一审认定的逾期交楼违约金期间正确。张少冰向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司立即向张少冰支付逾期交楼违约金94866.74元（按月租金5120元，从2017年1月1日至2019年1月14日，共743天。扣除已支付金额32400元）；2.本案诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审庭审中，张少冰变更第一项诉讼请求的逾期交楼违约金为97672元，并将该请求中扣减雄盛王府公司支付的金额32400元变更为31536元。一审法院认定事实：2015年10月30日，张少冰为购买禅城区某房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积114.26平方米，房屋总价1250400元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由张少冰、雄盛王府公司签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。2016年4月19日，张少冰作为甲方、柏裕公司作为乙方、雄盛王府公司作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。2015年10月30日，张少冰与广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）签订《房屋租赁管理合同》，约定张少冰将涉案物业出租给顺耀公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为31260元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向张少冰在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》，张少冰于2018年1月19日签收该邮件。2018年10月9日，柏裕公司向张少冰寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知张少冰于2018年10月10日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若张少冰未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月10日签收。2017年5月9日，张少冰出具《收据》，确认收取雄盛王府公司支付涉案房屋2017年1月1日至2017年3月31日违约金7884元。2018年1月3日，张少冰出具《收据》，确认收取雄盛王府公司支付涉案房屋2017年4月1日至2017年12月31日逾期交楼违约金23652元。雄盛王府公司于2017年5月27日向张少冰转账7884元；雄盛王府公司于2018年10月22日分三笔向张少冰转账合计23652元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》《房屋装修协议》《房屋租赁管理合同》等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，雄盛王府公司对此应负赔偿责任。因此，应将张少冰出租涉案房屋的租金标准作为雄盛王府公司支付逾期交楼违约金的标准。一审法院认为应按其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的涉案房屋租金标准5210元/月计算违约金，张少冰仅主张按5120元/月计算租金，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。雄盛王府公司主张按每季度7884元的标准计算2018年1月之后的逾期交楼违约金，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约金的计算期间。一审法院分析如下：首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且雄盛王府公司盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，张少冰有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据约定，雄盛王府公司收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，雄盛王府公司有义务保证在交楼同时将装修工程交付给张少冰。此外，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知张少冰办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，张少冰有权要求柏裕公司在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，雄盛王府公司不因此承担延期交楼违约责任。综上，一审法院认定涉案商品房装修工程已然完工，张少冰应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，一审法院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月15日。涉案商品房逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月15日。因张少冰出具的《收据》已确认收取逾期交楼违约金至2017年12月31日，故本案违约金起算点应为2018年1月1日。经核算，自2018年1月1日至2018年10月15日，雄盛王府公司应付逾期交楼违约金49152元（5120元/月÷30天×288天）。张少冰主张超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向张少冰支付佛山市禅城区**************2018年1月1日至2018年10月15日逾期交楼违约金49152元；二、驳回张少冰的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1121元，由张少冰负担621元，雄盛王府公司负担500元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张少冰一审起诉状写明：“请求判令雄盛王府公司立即向张少冰支付逾期交楼违约金94866.74元（按月租金5120元，从2017年1月1日至2019年1月14日，共743天。扣除已支付金额32400元）”一审庭审中，张少冰变更该诉讼请求的逾期交楼违约金为97672元，并将该请求中扣减雄盛王府公司支付的金额32400元变更为31536元，743天改为744天，经核算（97672＋31536）×30÷744＝5210，故张少冰一审庭审中变更该项诉讼请求是以5210元/月的标准主张逾期交楼违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：雄盛王府公司应向张少冰支付逾期交楼违约金的起止时间及具体金额。其一，本案逾期交楼违约金起算点应为2018年1月1日。雄盛王府公司存在逾期交楼的违约行为，应承担违约责任。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定，雄盛王府公司应在2016年12月30日前，将涉案商品房交付给买受人使用。张少冰分别于2017年5月9日、2018年1月3日出具《收据》，确认收取雄盛王府公司支付涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日逾期交楼违约金共31536元，雄盛王府公司分别于2017年5月27日、2018年10月22日向张少冰转账7884元、23652元，共31536元。根据《收据》内容可知，张少冰出具《收据》系其与雄盛王府公司关于2017年1月1日至2017年12月31日期间逾期交楼违约金问题协商一致达成合意的结果，是其真实意思表示，属于张少冰对自身权利的处分，故张少冰主张雄盛王府公司应按合同约定的市场租金标准向其支付2017年间的逾期交楼违约金的诉请，本院不予支持，一审认定本案逾期交楼违约金起算点为2018年1月1日并无不当，本院予以维持。其二，本案逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月15日。2018年10月9日，柏裕公司向张少冰邮寄《室内装修竣工验收通知书》，通知张少冰于2018年10月10日前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，张少冰于2018年10月10日签收邮件。根据《商品房买卖合同》第十一条、《房屋装修协议》第四条第三款之约定，涉案房屋装修完成后，张少冰应及时办理收楼手续，装修存在质量问题时，有权要求柏裕公司在保证期内承担保修责任，无权拒绝办理收楼手续，雄盛王府公司不因此承担延期交楼的违约责任，涉案商品房的交付时间视为验收期限（即张少冰收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，即2018年10月15日，一审确认涉案商品房逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月15日并无不当，本院予以维持。其三，据本院查明的事实可知，张少冰在一审庭审中变更了诉讼请求，以《房屋租赁管理合同》中约定的租金标准（每半年租金为31260元，即月租金5210元）主张逾期交楼违约金，一审法院不当认定张少冰仅主张按5120元/月计付逾期交楼违约金，本院予以纠正。经本院核算，雄盛王府公司应向张少冰支付2018年1月1日至2018年10月15日的逾期交楼违约金50016元（5210元/月÷30天×288天）。张少冰主张超出部分，本院不予支持。综上所述，张少冰的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11553号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11553号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向张少冰支付佛山市禅城区**************2018年1月1日至2018年10月15日逾期交楼违约金50016元；三、驳回张少冰的其他诉讼请求。如佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1121元，由张少冰负担547元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担574元。二审案件受理费987元，由上诉人张少冰负担969元，被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担18元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力