江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初9489号 原告:江苏翔昌铝业有限公司，统一社会信用代码91321322MA1NJB7P2A，住所地沭阳县经济技术开发区宁波路24号。 法定代表人：宋功清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。 被告:江苏隆泰铝业有限公司，统一社会信用代码913213226811178603，住所地沭阳县经济开发区宁波路28号。 法定代表人：黄雨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。 原告江苏翔昌铝业有限公司（以下简称“翔昌公司”）诉被告江苏隆昌铝业有限公司（以下简称“隆昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）苏1322民初15590号民事判决，原告不服该判决提起上诉。宿迁市中级人民法院经审理于2019年6月4日作出（2019）苏13民终965号民事裁定，发回本院重新审理。本院于2019年6月28日立案受理并依法适普通程序组成合议庭，分别于2019年8月20日、8月27日公开开庭进行了审理。原告翔昌公司的委托诉讼代理人刘尚飞，被告隆昌公司的委托诉讼代理人于洪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔昌公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《厂房及铝型材生产线租赁合同》；2、被告返还原告支付的租金110万元及风险保证金10万元；3、被告给付原告违约金200万元。事实和理由：因筹建原告公司需要，案外人陈茂松于2017年2月16日与被告签订《厂房及铝型材生产线租赁合同》一份，租赁被告所有的厂房和机器设备。合同约定租赁期限为五年，其中2017年4月18日起至2020年4月17日止，租期三年，每一年的租金为110万元。合同第十五条若其中一方违约须承担违约金200万元，同时，非违约方有权解除合同。合同签订后，原告于2017年3月13日依法成立并办理了工商登记。后原告按照合同约定时间向被告支付了租金，被告亦将厂房和机器设备交付给原告生产使用。但自2018年6月28日起，因被告原因导致原告所租赁的房屋停电至今，致使原告目前一直处于停产状态，原告的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同的约定，对于收取原告的租金依法应当返还并应承担相应的违约责任。为此，原告请求依据合同法第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判允原告的诉讼请求。 被告隆昌公司辩称：对原、被告之间签订《厂房及铝型材生产线租赁合同》以及被告收取原告租金110万元、保证金10万元的事实均无异议。原告诉称因被告原因致承租房屋停电不是事实，被告将涉案厂房和设备交付给原告时水电均处于正常使用状态，并且在交付时被告已将厂区的变压器等整个用电户名更改为原告，亦即发生停电、用电等事宜均是由原告负责，该次停电与被告无关。被告不同意解除合同。原告在合同外还实际使用了被告另外3000余平方的厂房，该占用的厂房至今没有向被告支付租金，另原告未经被告同意，擅自改变厂房结构，原告已构成违约，如果法院认定双方签订的租赁合同具备解除条件，原告也应对其承租的厂房恢复原状后，才可以解除合同，尚需支付拖欠的多占用的厂房租金以及其他费用。对于保证金10万元不同意退还，根据合同约定需要厂房和设备移交完毕、验收合格后没有其他拖欠费用下才返还。综上，被告收取原告部分租金后，已将合同约定的租赁物移交给原告正常使用，厂区停电系原告生产原因造成，被告不存在违约，原告诉请没有事实和法律依据，不同意支付违约金，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2017年2月16日，案外人陈茂松（乙方）为设立翔昌公司与被告隆昌公司（甲方）签订《厂房及铝型材生产线租赁合同》一份，双方就隆昌公司厂房及机器设备租赁事宜达成一致。合同约定：“第二条租赁期限：伍年期限，2017年4月18日起至2022年4月17日止。第三条租金（未含税）：2017年4月18日至2020年4月17日止，租期三年，厂房和机器设备每一年的租金为人民币壹佰壹拾万元（￥1100000.00元）。2020年4月18日起至2022年4月17日止，租期两年，厂房和机器设备每一年的租金为人民币壹佰叁拾万元（￥1300000.00元）。（其中厂房每年租金为人民币肆拾万元（￥400000.00元），其余为设备租金）。第四条租金的支付方式：租金按年度支付……第五条乙方每月支付甲方管理费用3000元/月（包括：门卫、生活垃圾清理、厕所清理等公用资源费用），宿舍：每间房租金150元/月，食堂：租赁费用为10000元/年。租赁期间，甲方公司每月产生的水、电、燃气等费用由乙方支付，其他租赁企业的电费按1.3元/度（此为综合电价不包括税费，包含基础电费、容量费、设施折旧费等全部相关用电费用），水某收费标准为4元/吨由乙方收取。第六条在租赁期内乙方负责支付租赁厂房和机器设备的水某、电费、卫生费、房屋租赁和生产经营相关的税收、管理费、维修费等所有生产经营支出。……第八条本合同生效之日起3日内乙方向甲方一次性支付风险保证金人民币拾万元（￥100000.00元）。在经营生产中乙方应及时支付相关费用，否则，甲方可以扣留该保证金，租赁期届满经甲方核实无欠款及债务，租赁厂房完好和机器设备运转正常后，应将保证金足额无息退还乙方。甲方必须无偿提供江苏隆昌铝业有限公司的合法环评手续和生产许可证给乙方使用。……第十二条其他约定：乙方在租赁期间不得在甲方公司大门外悬挂厂牌，（但允许乙方在办公室、车间门口挂牌），乙方不得以江苏隆昌铝业有限公司的名义从事任何经济活动，必须依法诚信经营，甲方双方的一切经济活动、债务纠纷与对方无关。乙方提前终止合同的，甲方不退回已收取的租金。……第十五条以上合同条款，双方必须遵守。若其中一方违约须承担违约金人民币贰佰万元（￥2000000.00元），同时，非违约方有权解除合同。……” 2017年3月13日，原告翔昌公司经工商登记设立。原告设立后按照上述合同约定向被告支付了第一年度的租金及10万元保证金，被告亦按照约定将租赁的厂房和机器设备交付给原告，后原告正常生产经营。2018年，原告又向被告支付了第二年度的租金110万元。2018年6月28日，原告租赁的厂房被供电公司强制断电。2018年9月12日，原告以被告违约致使不能实现合同目的为由，诉至本院要求解除合同、返还租金保证金并要求给付违约金。另外，截至本次庭审时止尚未复电，原告无法正常生产。 另查明，在被强制断电前，被告将院内场地、厂房分别租赁给原告等26户企业生产经营，且各企业共用由被告提供的变压器。 以上事实，双方当事人无异议，且有《厂房及铝型材生产线租赁合同》、营业执照、收据等证据予以证实，予以认定。 本案争议焦点：被告是否存在违约行为，原告要求解除合同是否应予支持。 本院认为，涉案《厂房及铝型材生产线租赁合同》虽系由案外人陈茂松与被告隆昌公司之间签订，但原告翔昌公司已对合同予以确认并实际享有合同权利、履行合同义务，故该合同主体实质应为原告翔昌公司与被告隆昌公司。涉案合同系原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。 合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，沭阳县环境保护局沭阳经济技术开发区分局出具的情况说明及其在宿迁市中级人民法院调查令中的说明、到庭证人高某2证言主要证实了被告隆昌铝业将院内场地、厂房出租给26户小企业进行生产经营，其中大部分属散、乱、污企业，故对隆昌铝业院内所有企业作两断三清处理。本案被告将厂区分别租赁给原告等26户不同企业生产经营，对外被告厂区仍是一个整体，因各企业共用被告提供的供一台电变压器，即便原告通过整改达到相关标准，其他25户任意一户未达相关标准，被告厂区整体仍将被清理整顿，导致无法复电，原告属厂中厂对此亦无法掌控。另外，合同第八条约定，甲方（被告）必须无偿提供江苏隆昌铝业有限公司的合法环评手续和生产许可证给乙方（原告）使用。由此可见，导致被告厂区无法复电的主要责任在被告。原告租赁被告厂房在生产经营过程中被强制断电，截至本次庭审尚未复电，致使原告无法正常生产经营，不能实现合同目的，原告要求解除合同，依法予以支持。原告已支付的租金应扣除其实际使用期间，由被告酌情予以返还870000元；原告主张违约金2000000元，被告认为违约金约定过高，要求适当予以减少。结合本案实际情况，被告酌情给付原告违约金600000元；原告主张返还保证金，因双方合同约定，租赁期届满经被告核实无欠款及债务，租赁厂房完好和机器设备运转正常后，将保证金足额无息退还原告。现原告尚未将租赁厂房及机器设备返还给被告，给付条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张权利，故对原告此主张不予支持。被告提出，原告在合同外还实际使用了被告3000余平方的厂房，尚需支付拖欠的多占用的厂房租金以及其他费用。原告对此不予认可，被告亦未能就双方对合同以外的场地使用是否达成合意及存在其他费用提供证据证实，故对此辩解，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《厂房及铝型材生产线租赁合同》； 二、被告于本判决生效后十日内返还原告租金870000元、给付原告违约金600000元； 三、原告于本判决生效后十日内将承租的厂房及机器设备恢复原状后返还被告； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费32400元，由原告江苏翔昌铝业有限公司负担15600元，被告江苏隆泰铝业有限公司负担16800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费32400元。 审 判 长  张 英 人民陪审员  袁金堂 人民陪审员  仲崇良 二〇一九年十二月八日 法官 助理  王 蕾 书 记 员  耿 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。