云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3339号原告：李桂芬，女，1973年10月10日生，汉族，中专文化，云南省元谋县人，住云南省元谋县。委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。被告：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司，住所地楚雄市开发区彝人古镇土司府，统一社会信用代码：915323007452913167。法定代表人：沙翠梅，董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告李桂芬与被告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司（以下简称“汇通公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂芬及其委托诉讼代理人方晓莉、被告汇通公司的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。2019年11月1日，本案经双方当事人同意继续适用简易程序，并报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告李桂芬向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金72080.76元，其中：从2016年7月1日至2016年8月29日的违约金按合同约定每天10元计算为600元（60天×10元／天）；从2016年8月30日至2019年8月11日的违约金以房屋价款510003元为基数，按人民银行同期贷款基准利率4.75%计算为71480.76元（510003元×4.75%÷365天×1077天）。从2019年8月12日至实际交房之日止的违约金按人民银行同期贷款基准利率4.75%计算。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，被告取得彝人古镇八期盛世和园小区开发许可及商品房预售许可证。之后，被告面向社会公开销售盛世和园小区的商品房。2015年2月10日，原告与被告签订盛世和园-511号商品房购销合同及合同补充协议，协议约定，原告购买该小区5幢第14层1401号房,房屋单价每平方米为4830.94元，以套内建筑面积105.57㎡计房屋总价为510003元；被告于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；被告延期交房60日内,按每天10元支付违约金，逾期60日后，按原告已付房款的0.0001%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款160003元，办理贷款后向被告支付了剩余购房款350000元。2016年6月30日，被告未按期交房，原告多次与其协商交房事宜未果。至今，被告已逾期三年多，仍未将经验收合格的房屋交付给原告。综上，被告逾期交房的行为已构成违约，并给原告造成了较大的经济损失，且合同约定的违约金条款明显过低，请求法院支持原告的诉讼请求。被告汇通公司辩称，一、由于受到经济环境的影响，我公司施工进度出现问题，导致不能按照商品房购销合同的约定交付房屋，我公司认可根据合同约定确实存在逾期交房的客观事实，并愿意按照合同约定承担违约责任。二、原告诉请的违约金与双方签订的商品房购销合同的约定不符，违约金应当根据商品房购销合同的约定进行计算。根据合同的约定，逾期交房在60天内的，我公司每天向原告支付违约金10元；逾期交房在60天后的，我公司按照原告已付款的0.0001%乘以逾期天数向原告支付违约金。因此，原告主张的违约金超过合同约定的部分不应当得到支持。三、现原告购买的房屋已经达到了合同约定的交付条件和标准，但原告并未按照合同约定接房，原告的行为已经构成违约。根据双方签订的商品房购销合同的约定，商品房经建设单位组织验收合格后，以公告的形式通知原告办理交接手续。2019年7月30日，原告购买的房屋已经达到交付条件，我公司于2019年7月24日已经在报纸上刊发公告，但原告并未按照我公司的通知接房。根据合同约定，原告应当从逾期接房之日起按每天10元向我公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李桂芬向本院提交以下证据：1.企业信用信息公示报告，2.身份证复印件、商品房购销合同，3.发票，4.盛世和园现场照片十一张，5.盛世和园项目逾期交房留言回复，6.工商银行贷款还款的流水。被告汇通公司向本院提交以下证据：1.商品房购销合同及补充协议，2.土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，3.发票、收款收据、个人借款凭证，4.换房审批表折扣、选房确认单，5.交房公告，6.商品房使用说明书、质量保证书，7.会议签到表。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4、5能够证实被告逾期交房的事实，本院予以采信；证据6与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的证据6、7不能证实涉案房屋已经符合商品房购销合同约定的交房条件，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年12月24日，被告取得了地字第（2012）用地233号建设用地规划许可证。2013年5月8日，被告取得了编号：（2013）-019号、（2013）-020号建筑工程施工许可证。2013年7月28日，被告取得位于楚雄开发区的土地使用权证，证号：楚开国用（2013）第003208号，该证载明：地号为CK2011-04-1,地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为15032㎡。同日，被告取得位于楚雄市车坪村委会的土地使用权证，证号：楚开国用（2013）第003206号，该证载明：地号为532301102-KB-01-05-2，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为15391.60㎡。2013年9月5日，被告取得位于楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的土地使用权证，证号：楚开国用（2013）第003583号，该证载明：地号为CK2011-04-2，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为22548㎡。2013年9月18日，被告取得了建字第（2013）工程156号建设工程规划许可证。2013年10月10日，被告取得了商品房预售许可证明。2013年11月29日，被告取得了编号：2013-053（补）号、2013-054（补）号建筑工程施工许可证。2015年1月30日，原告向被告提出换房申请，要求将所选购的盛世和园小区15-2802号房换成5-1401号房，被告经审批同意该换房申请。2月1日，被告公司工作人员为原告填写了选房确认单。2015年2月10日，被告为商品房出卖人（甲方），原告为商品房买受人（乙方），双方签订商品房购销合同，合同约定：甲方以出让方式取得位于楚雄开发区、楚雄市车坪村委会、楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的地块的土地使用权，编号CK2011-04-1、532301102-KB-01-05-2、CK2011-04-2,土地规划用途为居住用地，土地使用权号：楚开国用（2013）第003208号、第003206号、第003583号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为彝人古镇八期盛世和园，建设规划许可证号为：建字第（2013）工程156号；乙方购买的商品房为第5幢14层1401号，属剪力墙结构，商品房建筑层数为地上17层；该商品房按套内面积计价，套内建筑面积为105.57㎡，单价为每平方米4830.94元,总金额为510003元；买受人首期支付购房总价款的31.37%，金额为160003元，付款时间为2015年2月10日，其余价款350000元向工行贷款支付；甲方应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方；甲方未按本合同约定时间交房的，自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方按乙方已付房款的0.0001%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订合同补充协议，协议约定：房屋的验收是指建设单位按蓝图施工，完成所有工作内容后，经建设单位、承包单位、监理公司及质检部门共同验收合格；双方共同约定，甲方对该商品房的装饰及设施设备交付标准以实际竣工验收为准。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告向被告支付了购房款160003元,被告向原告收款收据及购房款发票。2015年2月15日，原告通过办理按揭贷款后向被告支付购房款350000元，被告向原告出具了收款收据。2019年7月24日，被告在《楚雄日报》上刊登交房公告，该交房公告明确，彝人古镇八期龙湾御景（原彝人古镇八期盛世和园）项目第4幢、5幢、6幢房屋集中办理交房手续时间为2019年7月30日至2019年8月15日。当日，被告公司的工作人员电话通知了原告交房事宜，但原告以房屋不符合交付条件为由未接收房屋。本院认为，原、被告签订的商品房购销合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告已经向被告付清了案涉房屋全部购房款，但被告未按合同约定于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。现被告认可逾期交房的事实，故应当承担逾期交房的违约责任。庭审中，原、被告对商品房购销合同约定的逾期交房60天以内的违约金按每天10元计算无异议，因此，从该合同约定的交房次日即2016年7月1日至2016年8月29日止共计60天的违约金为600元。对合同约定的逾期60天后的违约金，原告主张过低，要求按照人民银行同期同类贷款利率计算，但被告辩解应按合同约定的违约金标准计算，经本院在庭审中释明后，被告仍不同意对合同约定的违约金进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，鉴于该合同约定的违约金明显过低，本院根据被告的违约情形、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及当事人的预期利益等因素，从鼓励诚信交易，维护良好的市场经济交易秩序的角度考虑，对双方约定逾期60天后的违约金予以调整，调整后的违约金按照原告已付房款的日万分之一为标准计算，计算时间从逾期第61天开始至原告提起诉讼之日，即从2016年8月30日计算至2019年8月9日止，共计1075天，违约金为54825元。以上逾期交房违约金合计55425元。同时，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定，建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收，并取得建设工程竣工验收备案表后方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。虽然被告主张案涉房屋已经达到交房条件，但其未提交建设工程竣工验收备案表证明案涉房屋具备交付使用条件，因此，被告应当承担逾期交房违约责任至案涉房屋竣工验收之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李桂芬自2016年7月1日起至2019年8月9日止的逾期交房违约金55425元（款交法院）；二、由被告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司从2019年8月10日起以购房款510003元为基数，按日万分之一的标准向原告李桂芬支付逾期交房违约金至涉案房屋竣工验收之日止（款交本院）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，减半收取计801元，由原告李桂芬负担185元（已交），由被告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司负担616元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  宋国礼二〇一九年十二月二十六日书记员  郑会乔