北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3187号原告：何鹏，男，1985年6月2日出生。委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。被告：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼三层303-37。法定代表人：张国明，董事长。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。第三人：北京锦华盛业装饰工程有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D649。法定代表人：刘玉杰，经理。委托诉讼代理人：杜征宇，北京市世纪律师事务所律师。原告何鹏诉被告北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司）、第三人北京锦华盛业装饰工程有限公司（以下简称锦华装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何鹏及其委托诉讼代理人杨立国，被告兴亚置业公司的委托诉讼代理人王欣一，第三人锦华装饰公司的委托诉讼代理人杜征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何鹏提出诉讼请求：1、依法确认何鹏与兴亚置业公司于2017年2月12日签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》于2019年4月4日解除；2、判令兴亚置业公司返还何鹏购房款1454739元，并以此为基数按照中国人民银行同期存款基准利率标准支付自2017年5月24日至实际给付之日止的利息；3、判令兴亚置业公司赔偿何鹏契约税43642元，信息费50000元，印花税727元，转移登记费550元，产权代办费900元，预交电费、水费、垃圾费260元，热费1046.8元，各项损失共计97125.8元。事实与理由：2017年2月12日，我与兴亚置业公司签订《北京市商品房认购书》和《北京市商品房预售合同》，约定我方购买由兴亚置业公司开发的中昂时代中心×××1720号房屋（以下简称1720号房屋），总价款为1439912元。同时约定，如果兴亚置业公司按照法定程序变更建筑工程施工图应于变更确立之日起10日内通知我方，如果未按照规定时间通知，我方有权退房。兴亚置业公司在出售房屋时表示1720号房屋由开发商负责精装修，故我方与兴亚置业公司指定的锦华装饰公司签订了《委托装修协议》。合同签署后，房屋实测面积发生变化，故我方实际支付房屋总价款共计1454739元，并支付了契税、印花税、转移登记费、产权代办费等47125.8元，另行支付信息服务费50000元。根据合同约定，兴亚置业公司应于2018年6月30日前交付房屋，查验合格后，双方应当签署商品房交接单，但因房屋一直不具备交付条件，故直至2018年10月20日，锦华装饰公司才通知我方于10月26日办理交验手续。但在房屋交验时，我方发现兴亚置业公司在未经我方同意的情况下私自将男卫生间所在位置进行了改动，原在室外的卫生间现位于室内且由南侧改至北侧，影响了采光和居住使用，由于房屋户型结构、空间尺寸发生变更，故我方未签署房屋交接单。兴亚置业公司的行为已经构成根本违约导致合同目的不能实现，我方在2019年4月4日向兴亚置业公司提出解除合同申请，要求对方返还房款、赔偿损失，但其一直未予退还和赔偿。故诉至法院，请求判如所请。被告兴亚置业公司辩称，不同意何鹏的诉讼请求。我方已经按照合同约定向何鹏交付了房屋，何鹏也接收了房屋，交付房屋时卫生间是按图纸建设的。我方将房屋交付何鹏后，何鹏委托锦华装饰公司进行了装修，卫生间位置属于何鹏与锦华装饰公司之间的装修问题，与我方无关。虽然何鹏向我方发送了解除合同通知，但是其主张解除合同的理由不成立，合同不能解除。第三人锦华装饰公司述称：我方与何鹏签订有《装修委托协议》，何鹏于2018年6月30日查验了商品房预售合同项下的毛坯房，并将房屋交于我方进行装修。房屋交付我方时，卫生间在南侧。根据何鹏的要求，需要对卫生间进行挪位和改造，我方按照何鹏确认的户型，进行了水电路改造和装修施工，装修时我方将卫生间改到北侧。2018年10月27日何鹏与我方和物业公司三方对房屋装修进行了验收和交接，何鹏未就户型结构提出异议并签署了相关材料，其接收了房屋，证明其对户型结构是认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2017年2月12日，兴亚置业公司（出卖人）与何鹏（买受人）签订《北京市商品房认购书》，约定兴亚置业公司将其开发的1720号房屋出售予何鹏，房屋朝向西北，面积25.87平方米，该商品房享受交纳50000元团购费抵80000元房款的团购优惠活动和优惠折扣，优惠后总价款为1439912元（未含团购费）。当日，兴亚置业公司与何鹏签订《北京市商品房预售合同》，除认购书中房屋位置、面积、价款条款外，双方约定商品房的规划性质为办公，出卖人应当于2018年6月30日前交付商品房，交付时应当取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件及房屋面积测算技术报告书，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验合格后，双方应当签署商品房交接单。预售合同第十四条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。预售合同第十五条约定，双方合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起的共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起180日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算给付利息；因设计变更而退房时，买受人除要求约定利息外，放弃其他任何形式赔偿责任的权利。经规划部门审批的×××17层设计平面图中，1720号房屋位于楼层北侧，入户门朝南，男卫生间门与1720号房屋入户门相邻并位于同一水平线上，均为朝南面向走廊开，1720号房屋西墙与卫生间西墙相连，卫生间居于南侧，卫生间未包含在1720房屋室内。预售合同所附3号楼17层平面图除未对“男卫生间”进行文字标注外其他内容与审批的平面图相同，共有建筑面积分摊说明注明共有部分包括17层卫生间。预售合同签订后至2017年5月24日，何鹏先后向兴亚置业公司支付购房款1439912元，于2018年10月27日补交差价款14827元，购房款合计1454739元；交纳契约税43642元、合同印花税727元、转移登记费550元、产权印花税5元、产权代办费900元，共计45824元。另外，何鹏向中昂物业管理有限公司北京分公司预交电费104元、水费90元、垃圾费66元，共260元，向热力公司交纳热费1046.8元。2017年2月12日，何鹏（甲方）与锦华装饰公司（乙方）签订《装修委托协议》，协议约定：甲方委托乙方对甲方房屋进行装修，由乙方承担施工费用及材料费用；甲方授权乙方在合同附件一范围内自行决定装修材料的品牌和其它工程内容（如房屋结构空间设置的优化，构件材料、设备设施或工艺的合理调整等）；装修工程的交接日期为买卖合同约定的交房日期；协议附件一户内精装的内容包括室内一层、室内夹层、厨房、卫生间等。2018年10月20日，锦华装饰公司向何鹏送达装修交验通知书，告知其已按合同要求装修完毕，于2018年10月26日到中昂时代中心交验房屋。2018年10月27日，何鹏（甲方）与锦华装饰公司（乙方）签订《装修委托补充协议》，约定：甲方于2018年6月30日之前对原协议约定委托装修的房屋进行了毛坯房查验，已达到装修条件，并将该房屋交于乙方，完成委托装修房屋的交接工作，装修工期为2018年7月1日起180个工作日；装修期间，乙方给予甲方适当补偿；乙方向甲方移交房屋前应向甲方出具精装修房屋资料，甲方根据双方协议约定和乙方提供的上述材料对房屋装修质量进行验收，验收合格完成房屋交付相关工作。2017年2月19日，何鹏（甲方）与瑞庭网络技术（上海）有限公司（乙方）签订新房金钻卡优惠购房确认函，约定甲方全额支付乙方金钻卡费用之后，享受本确认函约定的购房优惠政策；甲方依据本函件仅限用于购买一套房产，甲方与本联盟楼盘的开发商签订房屋买卖合同并支付定金或首付款时，需向该开发商提交本确认函，并出示会员卡；甲方将本确认函、金钻卡与收据提交给开发商，即视为金钻卡已经使用，对于已经使用的金钻卡，乙方将不予退款；甲方在购房优惠期内未购房的，可办理退款手续；甲方须支付乙方5万元信息服务费。何鹏交纳5万元后，瑞庭网络技术（上海）有限公司北京分公司向其出具收据。2019年4月4日，何鹏向兴亚置业公司提交退房申请，以房屋户型与合同约定不符为由要求解除合同，返还购房款及相关费用。各方当事人争议的事实为，兴亚置业公司是否按照审批的设计平面图对1720号房屋进行施工。何鹏主张兴亚置业公司与锦华装饰公司的部分投资人相同，装修标准和装修方案由兴亚置业公司控制，锦华装饰公司按照兴亚置业公司要求对涉案房屋进行装修，兴亚置业公司在建设房屋时卫生间的位置即已改动，并提交竣工验收备案表，证明竣工验收并非由建设主管部门组织并现场核查。兴亚置业公司亦提交竣工验收备案表，证明验收备案有设计、勘察、监理、施工单位参与，系根据设计图纸进行工程验收否则不会验收合格，同时提交以下证据：一、2018年4月16日向何鹏发出的查验交接通知书和快递单，证明其通知何鹏于4月20日进行查验，房屋交付时系毛坯房，卫生间位置与图纸载明一致；二、2018年10月27日的房屋验收交接单、房屋查验物品交接记录表、流转单、物业服务费及相关费用确认书、业主资料登记表，上述材料中均有何鹏签字，证明何鹏对房屋查验后对相关文件进行了签字确认，说明何鹏已经接受了涉案房屋、未对户型结构提出异议。何鹏称，未收到4月16日的查验交接通知书，亦未前往房屋处对毛坯房进行查验；10月27日房屋验收交接单上的签字记不清是否本人所签，对于查验物品交接记录表、流转单、物业服务费及相关费用确认书，确实是其本人所签，但是签字时各表格均为空白，房屋验收交接单上房屋的各项问题也是在空白表格上签字后由工作人员后加上去的，其在签署了上述文件后，对房屋进行了查验，后提出卫生间位置变化问题，对方未予答复。锦华装饰公司对上述证据无异议。对于上述争议证据与事实，本院认定如下:兴亚置业公司在工程竣工后会同施工、设计、勘察、监理单位进行验收并于2017年11月20日向建设主管部门办理竣工验收备案。2018年4月16日，兴亚置业公司向何鹏寄送查验交接通知书，何鹏未签收，亦未对毛坯房进行验收。2018年10月27日，锦华装修公司完成装修后向何鹏交付房屋，何鹏在房屋验收交接单、物品交接记录表、流转单、物业服务费及相关费用确认书、业主资料登记表等材料上签字，房屋验收交接单上注明的问题未包括户型结构问题。诉讼中，经本院现场勘查，×××17层平面图原标注“男卫生间”的位置现含在1720号房屋室内，室内卫生间位于房屋西北侧，与房屋入户门不在同一水平线。本院认为，根据本院现场勘查及各方当事人陈述，1720号房屋实际结构布局与签订预售合同时所附平面图有所区别，即卫生间的位置由室外南侧更改至室内北侧。本案的争议焦点为：1720号房屋户型结构是否系兴亚置业公司改动；何鹏能否据此解除合同。首先，关于房屋户型结构的变动往往涉及房屋主体和承重结构、上下水管道的变动。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，室内装饰装修活动中禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构、将没有防水要求的房间改为卫生间等行为。兴亚置业公司作为开发建设单位，采取装修一次到位商品住宅模式，由其选定锦华装饰公司进行装修施工，与锦华装饰公司之间就装修价款结算存在商业往来，锦华装饰公司虽然承认房屋户型结构系其在装修时改动，但既未提交买受人要求变动房屋户型结构的指示，亦与行业规则不符，且变动墙体、管道及防水层欠缺经济合理性。故锦华装饰公司的陈述并不免除兴亚置业公司在房屋户型结构变动方面所承担的举证责任。兴亚置业公司未与何鹏就毛坯房进行交付验收，工程竣工验收备案登记并无行政主管部门的意见，不能证明涉案房屋建设时按设计平面图施工、现状结构系装修时改动，故本院据此确认兴亚置业公司交付何鹏的商品房与预售合同约定的户型结构不符。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。双方当事人对于房屋户型结构约定明确，同时约定涉及结构型式和户型的设计变更应当在规定时限内书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。兴亚置业公司未提供证据证明曾书面通知何鹏设计变更情况，何鹏虽然在房屋验收交接单上签字，但不能说明其已认可户型结构的改动并放弃就违约行为提出相关请求的权利。何鹏主张房屋户型结构改动后导致合同目的落空并进而通知出卖人解除合同于法有据，本院予以支持，本院确认《北京市商品房认购书》和《北京市商品房预售合同》自解除合同通知到达兴亚置业公司之日即2019年4月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。何鹏要求返还购房款和利息，本院予以支持。因出卖人未将房屋户型的变化通知买受人，买受人继续支出契约税、印花税、转移登记费、产权代办费等费用，就此造成的损失，应由兴亚置业公司赔偿。何鹏基于居住使用而向物业公司预交电费、水费、垃圾费、热费应由其自行负担。何鹏向瑞庭网络技术（上海）有限公司北京分公司交纳信息服务费50000元，在预售合同解除该费用如何处理最终解决之前，是否造成损失尚不确定，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认何鹏与北京兴亚置业有限公司于二〇一七年二月十二日签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》于二〇一九年四月四日解除；二、北京兴亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还何鹏购房款1454739元和利息（以1439912元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，自二〇一七年五月二十四日起计算至二〇一八年十月二十六日止；以1454739元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，自二〇一八年十月二十七日起计算至实际给付之日止）；三、北京兴亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿何鹏损失45819元；四、驳回何鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千三百九十二元，由何鹏负担一千元，已交纳；由北京兴亚置业有限公司负担一万七千三百九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王连波人民陪审员  侯金凤人民陪审员  宗文金二〇一九年十二月十日法官 助理  刘立群书 记 员  王英俊