云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初2180号 原告：杨冰，女，1977年11月12日生，汉族，云南省祥云县人，大学文化，居民，住大理市。 委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：大理州中云房地产开发有限公司。 法定代表人：张天海，公司总经理。 住所地：大理州祥云县祥城镇鼓楼南街148号。 统一社会信用代码：915329230594828170。 委托诉讼代理人：李开昌，云南林晖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨文园，云南林晖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告杨冰与被告大理州中云房地产开发有限公司（以下简称中云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，依法适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐强、被告大理州中云房地产开发有限公司委托诉讼代理人李开昌、杨文园到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨冰向本院提出下列诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年10月15日签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告按照《房屋租赁协议》的约定赔偿原告杨冰合同总价10%的违约金计148680元；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年10月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于祥云县祥城镇龙翔路南侧的自有房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积181.2平方米，被告承租后作为日常办公场所、销售展示厅使用；房屋租赁期自2018年10月15日起至2023年10月22日止，共五年；房屋租金按年计收，前三年每年的租金为280000元，第四年开始每年在上一年的租金中递增10%，租金合计1486800元，每年的10月1日交付下一年的租金。合同签订后，被告交付了第一年的租金，原告将房屋交付被告使用。2019年10月国庆节期间，因被告迟迟没有交付第二年度的租金，原告和被告公司的工作人员联系，公司没有明确的意见。2019年10月14日，被告公司突然给原告发了个《联系函》，明确告知不再租用房屋、于2019年10月15日将铺面交回原告。原告认为：双方签订的《房屋租赁协议》租期为五年，为履行合同原告对房屋进行了装修，且给被告公司赠送了一个季度的户外LED屏广告播放。现被告突然毁约，不再租用房屋，给原告造成极大损失。双方协议虽约定了管辖法院，但本案涉及不动产，属于民事诉讼法规定的不动产专属管辖，该管辖约定无效。为此，原告特起诉至贵院，请判决支持原告的诉讼请求。 被告中云公司辩称：一、同意解除与杨冰于2018年10月15日签订的《房屋租赁协议》。合同约定如被告需解除协议应提前60个工作日与原告进行协商，被告于2019年5月就与原告协商，并告知原告欲将半年左右的使用权转租出去，一年房屋租期届满后下一承租方再与原告签订租赁合同，原告知晓并同意转租，但不得作为餐饮业使用。联系函中已载明被告已经在五月份就联系原告退租事宜。二、原告所谓的违约是基于被告未按合同约定与原告协商退租事宜不得已而为之，是原告违约在先，原告关于违约金的诉讼请求无事实及法律依据。被告按约已提前联系原告协商退租事宜，并已明确告知原告将不再租赁原告房屋，留有足够的时间给原告进行再次出租，被告交纳了一年的租金28万元，押金10000元应退回被告。经原告同意后被告对房屋进行豪华装修，装修费用50多万元，被告也属受损一方，被告在剩余租期内形成附和的装饰装修残值损失应当由双方根据各自过错来承担相应损失。另，原告要求被告支付违约金148680元显示公平，被告仅使用一年房屋，违约金就高达半年房租租金之高，违约金约定不合理，且并非被告单方面违约，是基于原告不协商态度和违约在先所致。 为支持诉讼主张，原告提交以下证据：A1、身份证复印件一份，欲证实原告的身份情况；A2、《房屋租赁协议》一份，欲证实原、被告签订租房协议情况；A3、联系单一份，欲证实2019年10月14日，被告单方退租的情况；A4、房产证复印件一份，欲证实案涉房屋办理了合法的不动产登记手续。 为支持诉讼主张，被告中云公司提交以下证据：B1、营业执照副本、身份证复印件各一份，法定代表人身份证明一份，欲证实被告中云公司的主体身份信息；B2、房屋租赁协议一份，欲证实被告需解除协议应提前六十个工作日与原告进行协商及退租时押金的返还条件；B3、网上银行电子回单打印件一份、租房押金收条复印件一份，欲证实被告于2018年11月21日通过银行转账向原告支付了第一年的房租28万元及押金1万元；B4、联系函一份，欲证实被告按公司规定向原告发送了联系函，通知原告归还商铺并搬离，且已说明2019年5月份就已经和原告协商，并非原告所说的突然发送联系函；B5、装修合同一份，内部工程结算审核报告二份，付款回函复印件一份，欲证实被告已对房屋进行装修，装修费用高达50多万元，被告也是损失严重，添附物以及剩余装饰装修残值损失由双方根据过错各自承担；B6、短信聊天记录一份，欲证实被告和原告已经协商过，原告陈述怎么转租是被告自己的事情。 经质证，被告对原告提交的证据A1、A2、A4三性无异议；对A3证据本身无异议，对证明方向有异议。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对B1的三性无异议；对B2的真实性及合法性无异议，对证明方向有异议，被告没有和原告商量过解除合同事宜，也没有达成解除合同的一致意见；对B3的三性无异议；对B4的真实性无异议，对证明方向不认可，原告方没有同意过被告退租，被告属于单方退租；对B5的真实性不发表意见，认为与本案无关联性；对B6的真实性无异议，但达不到被告的举证目的。2019年10月14日，被告公司工作人员张立建告知原告想将房屋转租出去，原告对此没有明确意见，只是说明怎么转租是被告的事情。 本院审查认为，原告提交的四组证据、被告提交的B1-B3来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。证据B5与本案无关联性，本院不予确认。对证据B4、B6的三性本院予以确认，但达不到被告欲证实的双方已协商一致解除协议的证明目的。 根据当事人的陈述和上述法庭确认的证据，本院确认如下案件事实：2018年10月15日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告（甲方）将其所有的位于大理州祥云县间出租给被告（乙方）使用，建筑面积181.2平方米；租赁期自2018年10月15日起至2023年10月22日止共五年；房屋租金按年计收，前三年每年的租金为28万元，第四年开始每年在上一年的租金中递增10%，租金合计1486800元；合同第七条违约责任约定：1、双方未按照本协议履行或履行不符合本协议约定的，违约方应当承担违约责任并向守约方支付合同总价的10%的违约金，并赔偿全部经济损失；2、租赁期内甲方需提前收回该房屋的或者乙方需提前退租的，应提前90个工作日通知对方，双方协商解决退租事宜；合同还约定了其他事项。合同签订后原告将房屋交予被告使用，被告按约支付了第一年的房租28万元及押金10000元。2019年10月14日被告搬离了原告商铺，并向原告发送联系函称“经公司领导商议决定将不再租用你方商铺，并2019年5月已电话通知你方，且你方已知晓，公司将于2019年10月15日前搬离，并于2019年10月15日将商铺归还你方”。10月15日原告让其姐姐查看了租赁房屋并收回房屋钥匙。原告认为被告单方退租属于违约行为要求其支付违约金，被告认为双方协商过退租事宜并未违约，双方发生争议，原告诉至本院请求解决。 另查明，被告退租时已结清水电费。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上订立的《房屋租赁协议》合法、有效，受法律保护。原告按合同约定交付了房屋，被告应按合同约定支付租金。原告诉请要求解除双方于2018年10月15日签订的房屋租赁协议，被告方同意解除，原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，依照双方约定承租方提前退租的，应提前90个工作日通知对方，双方协商解决退租事宜。被告认为2019年5月份已电话通知原告不再租用商铺，且联系函是再次重复5月份协商的内容，原告对此不予认可，被告未提交有效证据证实2019年5月双方协商一致解除协议，应承担举证不能的法律后果，被告单方退租，违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担，协议中约定违约方应承担违约责任并向守约方支付合同总价的10%的违约金，并赔偿全部经济损失，现原告主张按五年租金总额1486800元的10%主张违约金，庭审中经法庭释明，被告认为双方约定的违约金过高，申请法庭予以适当减少。本院认为，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超高造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告未与原告协商一致的情况下单方退租，给原告造成一定的经济损失，双方虽然在合同中约定违约金的计算方式，但被告仅租用原告房屋一年，搬离承租房屋时双方进行了交接，原告可另行出租他人，结合本案查明的事实、双方履行合同的情况及被告给原告造成的损失情况，本院认定由被告支付原告两个半月的房租作为违约金，即58333元（280000元÷12个月×2.5），超过部分的诉请，本院不予支持。被告关于原告应退还押金10000元的答辩主张，因双方同意解除合同，合同已无法继续履行，故原告应返还被告押金10000元。综上，扣除押金10000元，被告应支付原告48333元。被告关于应由双方对被告装饰装修附和部分的残值根据过错分担损失的答辩意见，本院认为，本案中双方对装饰部分在退租时如何处置未进行过明确约定，同时被告在履行合同过程中违约导致原告合同目的无法实现，故被告的答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨冰与被告大理州中云房地产开发有限公司于2018年10月15日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告大理州中云房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨冰违约金58333元； 三、原告杨冰于本判决生效后五日内返还被告大理州中云房地产开发有限公司租房押金10000元； 四、驳回原告杨冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1637元，由原告杨冰负担1007元，被告大理州中云房地产开发有限公司负担630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判员  王瑞萍 二〇一九年十二月三日 书记员  杨仕毅