广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1125号 原告：蔡瑞真，男，1987年4月3日出生，瑶族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：谢广科，广西致恭律师事务所律师。 被告：朱齐雄，男，1960年11月30日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 被告：黄冰，女，1973年12月13日出生，汉族，住广西钟山县。 被告：奉延生，男，1961年4月4日出生，汉族，住广西钟山县。 被告：韦绍山，男，1952年6月9日出生，瑶族，住广西钟山县。 原告蔡瑞真与被告朱齐雄、黄冰房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月17日向广西钟山县人民法院提起诉讼。2019年6月24日，贺州市中级人民法院指定该案由本院管辖。本院于2019年7月4日受理立案后，根据被告黄冰提出的申请，于2019年8月8日依法追加奉延生、韦绍山为本案的共同被告。本院依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理本案。原告蔡瑞真及其委托的诉讼代理人谢广科，被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡瑞真向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告于2013年12月30日签订的《购房协议书》；2.判决被告退还原告交付的购房款183500元并赔偿原告房屋装修款68256元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告朱齐雄、黄冰签订了一份《购房协议书》，约定原告向被告购买一套位于钟山县的商品房（房号：B座402号，面积138平方，四房二厅），购房价款为262000元，车库一间，价款103000元，二项合计总价款365000元。协议还约定：在签订协议后甲方（原告）即支付购房款60000元，建至第六层时支付房款65000元，建至第七层时支付10000元，余款230000元在被告为原告办好房产证后支付。被告负责办理房屋的准建证、规划证、房产证等。协议签订后，原告按协议的约定于2013年12月31日向被告支付60000元，2014年5月12日支付75000元，2014年8月20日支付办证费38500元，2017年2月3日支付购房款10000元，合计共支付183500元。2014年12月，被告将房屋交付给原告，原告于2015年7月至12月间对房屋进行装修，共支付装修费用68256元，于2015年12月末入住。原告入住该房屋至今已三年有余，但被告仍未能为原告办理房产证。被告的行为已构成重大违约，导致原告未能实现合同目的和物权的效用。为此，原告请求解除双方签订的《购房协议书》，要求被告退还购房款，并赔偿原告装修房屋支付的费用。 被告朱齐雄辩称：同意解除双方签订的《购房协议书》，同意退还本人实际分得的购房款。 被告黄冰辩称：同意解除双方签订的合同，但只能退还给原告购房款。房屋装修费不属于房屋的直接损失，不同意赔偿。 被告奉延生辩称：同意被告黄冰的意见。 被告韦绍山辩称：同意被告黄冰的意见。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 原告提交的证据4，其中原告支付装修材料款的单据客观真实，但不足以证明原告装修涉案房屋支出的全部费用。该组证据中原告自行统计的装修费用清单，不具有合法性，不予认定。对该组证据中的房屋照片，予以认定。原告的证据5即由原告提出申请，本院委托广西评值价格事务所有限公司对涉案房屋装修费进行评估鉴定后作出的《价格评估结论书》，客观真实、合法，与本案的处理具有关联性，予以认定。 对原告提交的其他证据和被告提交的证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山四人合伙共同开发位于广西钟山县块面积258平方米的国有土地[国有土地使用证号：钟国用（2013）第149号，使用权人：杨军]，四被告在该宗土地上建筑一幢高七层、建筑总面积为1633.38平方米的商品房屋（简称“杨军住宅楼”）。该宗房地产的《建设用地规划许可证》编号为“地字第451122201300063号”，《建设工程规划许可证》编号为“建字第451122201300063号”。 2013年12月30日，原告蔡瑞真与被告黄冰签订一份《购房协议书》，约定：一、甲方（原告）向乙方（被告）购买“杨军住宅楼”B座402号房屋一套，房屋价款262000元，车库价款103000元，二项合计365000元……。三、乙方负责办理建房所需的准建证、规划证，并为甲方办理所购房屋的房产证，税费由甲方承担；土地证乙方不负责办理，土地证由所购房户共同拥有，如需办理土地公证协议，须全部购房户同意，并共同一次性办理，费用由甲方承担，乙方仅提供资料，协助办理。四、房屋特征：1.内墙混合砂浆抹灰；2.正面外墙贴瓷砖，侧墙、后墙水泥抹平、天井墙刮腻子；3.窗：小三槽铝合金窗、白玻璃；门：户内各门只留门洞。4.水电：电安装到入户门、水安装到厨房或卫生间，乙方为甲方办理水电开户，费用为3000元/户，由甲方承担。五、交房时间：2014年12月30日。六：付款方式：签订合同时支付60000元，建至第六层付65000元，建至第七层付10000元，余款230000元在乙方为甲方办好房产证后支付……。该协议书的“乙方”由被告黄冰以朱齐雄的名义在落款处签名，原告蔡瑞真则在“甲方”落款处签名。签订协议后，原告按约定于次日交付了60000元给被告黄冰。之后，原告又分别于2014年5月12日、8月20日、2017年2月3日交付75000元、35000元、10000元给被告黄冰，另有一份3500元（办证费）的收据未填写日期。原告向被告黄冰交款合计183500元，均由被告黄冰出具收款收据。其中3500元用于办理水、电开户，135000元购房款由四被告平均分配，剩余的45000元目前由被告黄冰保管。 2014年12月，被告将涉案房屋交付给原告，原告随后对该房屋进行装修，并于2015年末入住，被告已为原告办理和开通水、电。由于钟山县人民政府对住房政策进行调整和加强监管，被告一直无法为原告办理房产证。 经本院委托，广西评值价格事务所有限公司对涉案房屋不可拆除的部分装修费用进行评估鉴定，于2019年11月29日作出《价格评估结论书》，确认原告装修房屋的费用为67024.64元，折旧率按50%计算，折旧后净值为33512.32元。 本院认为，原告与被告订立《购房协议书》，被告将其开发建设的房屋出售给原告，双方成立了房屋买卖合同关系。原、被告订立的《购房协议书》是双方当事人在平等、自愿基础上经协商一致签订的合同，合同的内容体现双方当事人的真实意思，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同的约定，原告向被告交付购房款135000元后，取得入住涉案房屋的权利。原告获得被告交付的尚未达到入住标准的毛坯房后，对房屋进行装修，不违反合同的约定，而且属于客观需要。被告在合理的期限内不能为原告办理涉案房屋的产权证书，而且到目前仍无法办理的情况下，导致原告不能依法获得所购房屋的产权，原告不能实现订立合同的目的。虽然出现这一情况并非被告不履行合同义务造成，但不能办证的原因是原、被告双方均无法克服的障碍，属于不可抗力，责任不应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，原告有权要求解除合同。因此，本院认为原告主张要求解除双方签订的《购房协议书》的诉讼请求具有事实依据和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告将房屋退还给被告后，被告应当将收取原告的购房款及其他相关费用退还给原告。其中：四被告平均分配的购房款135000元，应由四被告分别退还给原告；目前由被告黄冰保管的45000元，应由被告黄冰负责退还。关于原告房屋装修费用的问题，由于房屋装修构成房屋现有的组成部分，且具有使用价值，如果拆除将造成不必要的损失。根据房屋的现状，装修部分设施不予拆除，由此造成原告装修费用损失应按折旧后的净值计算，即实际装修损失为33512.32元，该损失应由四被告赔偿或者退还给原告。原告支付的3500元已实际用在水、电开户，不予退还。综上，四被告应分别各自退还原告（135000元+33512.32元）÷4=42128.08元，四被告互负连带清偿责任；被告黄冰个人还应退还原告45000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告蔡瑞真与被告朱齐雄、黄冰于2013年12月30日签订的《购房协议书》，原告在本案判决生效后将其向被告购买的房屋退还给被告； 二、由被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山分别各自退还原告蔡瑞真购房款及房屋装修费42128.08元，合计退还168512.32元，由上述四被告互负连带清偿责任； 三、被告黄冰退还原告蔡瑞真购房款45000元。 案件受理费5076元（原告已预交），由原告蔡瑞真负担771元，被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山共同负担4305元；鉴定费3000元（原告已预交），由原告蔡瑞真负担1527元，被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山共同负担1473元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈缓一 人民陪审员  尹 静 人民陪审员  黄秀莲 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  黄小桂