吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初4614号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。被告:宋长宏，男，1966年4月7日生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：梁岩铁，系房屋共有人。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告宋长宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告宋长宏委托诉讼代理人梁岩铁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳拖欠的物业服务费37765元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业管理服务，被告自2009年8月至2019年11月拖欠物业服务费，面积561.99平方米，2009年8月至2015年8月物业费0.5元/平方米即561.99平方米×0.5元/平方米×72个月＝20231元；2016年8月至2019年物业费0.6元每平方米，即561.99平方米×0.6元/平方米×53个月＝17534元，合计37765元。经原告多次催要被告至今未给付。宋长宏辩称:1、我和我的租户没有得到原告公司的物业服务。2、这十年中一直认为此小区是个弃管小区，这十年没有物业公司对该小区进行基础设施以及公共区域进行维护和管理，房屋的渗漏、下水的堵塞，都是我自行处理的，费用是租户自行支付。3、这十年间没有任何人向我要过物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证康泰公司提供的证据：1、营业执照副本一份，证明我们是公司，依照国家相关法律规定依法管理该小区的。宋长宏质证意见：有异议，不知道该证据真假。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、物业管理资质证书一份，证明我们是有管理资质的，在住建局备案的。宋长宏质证意见：有异议，不能证明原告是负责我们小区的物业公司。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、物业管理委托合同一份，变更手续一份，证明我跟开发商签订的物业委托合同，我在这个小区服务是有委托合同的，我公司在2018年改名为吉林省康泰物业管理有限公司。宋长宏质证意见：有异议，证明不了他是我们小区的物业公司。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、长春市中级法院（2018）吉01民终2155号民事判决书一份，及（2018）吉0122民初265号民事判决书一份，证明我们公司营业执照物业资质，物业委托合同和为该小区的服务是真实的服务都是真实有效的，法院生效的判决是可以作为证据使用的。宋长宏质证意见：有异议，证明不了原告为我们小区进行服务。5、电费详细清单一份，证明我给小区交了电费，2018、2019年继续为小区服务。宋长宏质证意见：有异议，只是2018年和2019年的电费，说明不了这些年他们一直为小区进行服务。本院经审查认为该证据没有证明出具的单位，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。6、工人工资账单一份，证明我们为清掏工人开工资了，服务过该小区。能证明我们为小区及商网全体业主服务。宋长宏质证意见：有异议，我不承认此份证据。本院经审查该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。7、账本一份，证明我公司为小区工人开工资了。宋长宏质证意见：有异议，此证据没有证明力。本院经审查认为该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。8、物业催缴通知单一份，证明我向被告催要过物业费。宋长宏质证意见：有异议，不知道原告什么时间打印的，在这十年中没有人向我催要过物业费。本院经审查认为此份证据不能证明原告拟要证明的事实，物业催缴单应该张贴在被告的门上或者足以使被告知晓已经欠缴物业费，但此份证明并不能证明被告已经知晓原告向其催要物业费的事实，故此份证明本院不予采纳。9、视频一份，证明2019年12月25日清理小区院内卫生，我们继续为小区服务。宋长宏质证意见：有异议，此份证据只能说明原告已经没有证据了。本院经审查认为该证据仅是扫雪的过程，并不能证明其系原告所雇佣的人员为小区进行扫雪服务，故次份证据本院不予采纳。10、视频一份，证明2019年12月10日我公司找工人维修小区电控箱。宋长宏质证意见：有异议，不看了，视频是伪造的，原告没有为业主进行实质性服务。本院经审查对该证据真实性及证明问题不予确认。宋长宏提供的证据：1、拒交物业管理费说明及照片一份，证明我的租户由于没有接受过物业公司的服务，楼上漏水导致墙皮脱落，下水道堵塞等问题，都是我们自行处理的，也找过物业公司，但是没人管理。康泰公司质证意见：有异议，该证据证明不了被告想要证明的问题。本院经审查认为该说明系证人证言，由于证人没有出庭，故该证据本院不予采纳。2、照片一份，证明我房屋二楼棚顶管道一直在漏水，屋里装修已经浸泡，房屋装修将近200万。康泰公司质证意见：有异议，该证据证明不了图片上的房屋是案涉房屋，我公司关于该房屋漏水问题已经进行赔偿，给付了5000元，被告的房屋不是顶层，此房屋漏水与我无关。管道漏水属于有公共设施与我公司无关。本院经审查对该证据证明问题及真实性不予认真。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。宋长宏系金色阳光小区业主，宋长宏房屋面积为561.99平方米，其每年物业费为2009年8月至2015年8月每年物业费为0.5元/平方米即561.99平方米×0.5元/平方米×12个月＝3371.94元；2016年8月至2019年每年物业费为0.6元每平方米，即561.99平方米×0.6元/平方米×12个月＝4046.32元。自2009年宋长宏未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，宋长宏提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与宋长宏之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，宋长宏应向康泰公司交纳2018年之前的物业费，但庭审中宋长宏称自2009年至今康泰公司并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰公司没有提供证明自2009年至今向宋长宏本人主张物业费的证据，所以2009年至2016年期间康泰公司主张宋长宏交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰公司主张宋长宏交纳2009年至2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。康泰公司主张宋长宏交纳2017年物业费4046.32元符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰公司并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰公司请求宋长宏交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。康泰公司请求宋长宏交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宋长宏于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费4046.32元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744.12元，减半收取372.06元由被告宋长宏负担50元，原告吉林省康泰物业管理有限公司负担322.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月二十六日书记员  薛微