四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初3590号 原告：黄云勇，男，1984年10月31日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：周维平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告黄云勇与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄云勇，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄云勇向本院提出诉讼请求：１．判令被告赔偿原告延迟交房违约金9737元［470404元×0.1‰×207天（2017年1月1日至2017年7月27日）］；２．判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金5000元；３．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于岳池县，总价470404元。同时约定被告于2016年12月31日前向原告交房，交付时房屋应达到具备《消防验收合格证》、《住宅使用说明书》并取得建筑工程竣工验收备案书等条件，如因出卖人的责任，买受人不能在购房合同规定期限内按时接房，出卖人根据购房合同约定按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。原告按照合同约定付清了房款，但被告至今未按约定将房屋交给原告。根据合同约定，被告交付房产证的时间为2018年6月30日。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交房款百分之一的违约金。原告缴纳了房屋维修资金，支付了印花税，被告至今未交付房产证给原告。综上，原告起诉来院，请依法判决。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称，1、由于其他原因导致房屋推迟修建，不是被告故意造成。2、原告主张的违约金数额没有法律依据和事实依据。《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期超过240天后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，因此，应结合约定的交房时间前原告所缴纳的金额和实测面积，按每日万分之0.1计算迟延交房违约金。3、原告实际接房并占有、使用房屋，应视为原被告就接房达成了新约定，且该约定在后，改变了以前合同约定。原告接房时间为2017年7月27日，被告承认逾期交房207天。4、原告认为违约金过低，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告主张的违约金过高，且未举证证明自己的损失，应承担举证不能的法律后果。5、合同约定，因出卖人责任，未取得房屋权属证书的，从买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内由出卖人支付违约金。目前条件未成就，原告不能主张该项权利，法院也不应支持。 本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的岳池县九龙镇滨江国际小区B4幢第6层1-6-1号住宅，建筑面积96.04平方米；总价款：470,404元；付款方式：首期支付总价款的30%，余款贷款支付；逾期付款责任：逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等；逾期交房责任：逾期在240天内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金；房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，验收交接时，不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收；产权登记：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内由出卖人支付等条款。《商品房买卖合同》附件五关于付款方式及期限的约定载明，买受人自愿选择银行按揭贷款付款方式：在签订此买卖合同时总房款470,404元，已付首付150,404元，余款32万元向信用社或住房公积金管理机构办理按揭贷款支付，签协议后7天内到银行签按揭手续，如没按揭按第十条执行违约金。 合同签订前，原告于2014年3月2日向被告交付28,253元，3月8日向被告支付12万元；合同签订当日，原告向被告交付2,151元，被告于2015年3月30日收取原告按揭贷款32万元。2017年7月27日，原被告办理交房和房价款结算手续，按所购房屋实测面积95.2平方米计算，原告应向被告支付购房款466,290元。原告于2016年12月31日前实际已交房款466,290元。当日，原告向被告出具一份有关在规定时间内由原告向被告提交1套房证明用于办理产权登记的《承诺书》。 至本案庭审时，被告未向原告交付其所购房屋的房屋产权证书。 认定上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《滨江国际商品房价款结算明细表》（客户联）、《滨江国际交房找补应收款清单》（客户联）、《承诺书》，有被告提交的买卖合同基本情况和收取购房款的信息材料在卷佐证，足以认定。 本院认为，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应认真履行合同义务。 第二，《商品房买卖合同》约定的交房时间前，原告付清了全部购房款。没有证据证明被告向原告发出了接房通知，原被告实际交接房屋的时间应视为被告通知原告接房时间。被告违约期间应从2017年1月1日起算，至原告实际接收被告交付房屋的时间即2017年7月27日止，延期交房期间为207天。 第三，买卖合同约定逾期在240天内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，违约金约定是否过高或者过低，应以损失大小作为参考，被告延迟交房给原告造成的损失应当是原告另行租房居住的租金损失。本案中，按合同约定每日万分之0.1计算违约金，明显低于租金损失。原告主张违约金按日万分之一计算，可视为原告请求调高违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告主张调高违约金且与损失相当的部分，本院予以支持。本案审理过程中，原告没有举证证明其损失的具体项目和数额，根据公平原则，结合合同约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，可酌定被告支付原告违约金。 第四，被告已向原告交付房屋，根据合同约定，被告应于2018年7月27日前向原告交付房屋权属证书。根据合同约定，原告应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内向原告承担逾期办证的违约责任。本案中，被告至今未向原告交付房屋产权证书，原告向被告主张逾期办证违约责任的条件尚未成就。因此，原告诉请判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金，本院不予支持。 综上所述，原告诉请判令被告赔偿原告延迟交房违约金9,737元不当，本院酌定被告应当支付原告延迟交房违约金5,289元，其他请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告黄云勇支付迟延交房违约金5,289元； 二、驳回原告黄云勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计84元，由原告黄云勇负担54元，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄轲 二〇一九年十二月十七日 书记员  李盼