新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民事判决书（2019）新2327民初1609号原告（反诉被告)：石亚海，男，汉族，1963年9月28日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河北东路258号华源国秀家园小区高层H1号楼2单元1301室，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张维维，新疆鼎函律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璟，新疆鼎函律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁平国，男，汉族，1974年1月7日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县五彩湾神火服务区，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑园园，新疆新途律师事务所律师。被告(反诉原告)：李大点，女，汉族，1980年4月23日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东五彩湾火烧山2016国道新疆神火集团新疆分公司西大门南100米“神火服务区”东楼神火宾馆，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑园园，新疆新途律师事务所律师。原告（反诉被告）石亚海与被告（反诉原告）梁平国、李大点房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）石亚海及其委托诉讼代理人张维维、张璟，被告(反诉原告)梁平国、李大点的委托诉讼代理人王文军、郑园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石亚海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告一签订《房屋租赁合同》；2.判令被告(反诉原告)梁平国支付房屋租金368000元；3.判令被告(反诉原告)梁平国支付逾期付款利息33120元（2017年租金184000元自2017年6月1日起至实际付清之日止）；4、判令被告(反诉原告)李大点承担连带责任；5、本案诉讼费用，送达费等由被告承担。事实与理由：2016年3月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定石亚海向梁平国出租位于新疆火烧山216国道神火集团新疆分公司西大门南100米“神火服务区”东楼二层面积为780平方米的23间房屋用于开办宾馆，手续由被告自行办理，租期为6年（自2016年6月1日起至2022年5月31日止）。到期后房屋要恢复原状。2016年4月1日起至2016年5月31日为装修期，租金总额为1104000元，年租金184000元于每年5月1日支付。合同签订后，被告向原告支付首年租金184000元，同时偿还原告垫付装修费用166000元后开始继续装修并经营。次年，原告索要租金，二被告反复拖延不付，无奈，故诉至法院。被告（反诉原告）梁平国辩称，被告(反诉原告)梁平国的租金一直付至2018年年底，梁平国认为双方签订的房屋租赁合为无效合同，房屋没有办理合法手续，且现在房屋并社区警务室查封，不能正常营业，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）李大点辩称，对原告的诉讼请求，李大点不予认可，李大点认为双方签订的房屋租赁合为无效合同，房屋没有办理合法手续，且现在使用的房屋被社区警务室查封，不能正常营业，故请求驳回原告的全部诉讼请求。二被告系夫妻关系，根据合同相对性，应当由梁平国承担责任。被告（反诉原告）反诉请求为：1.判令石亚海返还已付房租350000元；2、判令石亚海赔偿房屋装修费700000元；3、案件受理费及其他合理费用由石亚海承担。事实与理由：2016年3月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定石亚海将位于新疆火烧山216国道神火集团新疆分公司西大门南100米“神火服务区”东楼二层面积为780平方米的23间房屋出租给梁平国，用于开办宾馆，手续由梁平国自行办理，租期为6年（自2016年6月1日起至2022年5月31日止），2016年4月1日至2016年5月31日为装修期。合同签订后梁平国向石亚海支付租金共计350000元。梁平国在办理宾馆手续期间发现上述房屋没有相关消防手续，且属违章建筑。因此双方签订上述合同的目的无法实现，现要求石亚海返还已付租金350000元，及赔偿损失（房屋装修费）700000元，故诉至法院。原告（反诉被告）石亚海辩称，请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求，涉案房屋为系新疆神火公司生活用房其房屋租赁并非参照城镇租房相关规定，涉案房屋完全可以开办宾馆，被告夫妇二人共同开办宾馆，涉案房屋前期装修石亚海独立完成，其前期已支付款项近20万元，和梁平国协商后价款为168000元，梁平国支付35万元房租中包含168000元的装修费用，不存在以交付两年房租，免除半年房租的情形，梁平国主张的装修房屋的70万元没有事实依据，不予以认可，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.石亚海出示的地图搜索页面1份，经本院核实，该搜索页面情况属实，本院对其真实性予以确认；2.住宿收据1份、定房卡1份、居住人员平台信息1份，经本院核实，情况基本属实，本院对其真实性予以确认。3.梁平国出示的装修票据11份、书面合同1份，本院对真实性予以认可，但不能证明与损失的关联性，本院对证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，石亚海（出租方）与梁平国（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定石亚海将位于新疆火烧山216国道神火集团新疆分公司西大门南100米“神火服务区”东楼二层面积为780平方米的房屋出租给梁平国，2016年4月1日至5月31日为装修期，租期为6年（自2016年6月1日起至2022年5月31日止），房屋共计23间，每间房屋8000元，每年租金184000元。并约定出租方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效时，赔偿承租方损失。合同签订后，梁平国向石亚海支付租金共计350000元。另查明，石亚海租赁的房屋于2018年5月16日办理名称为昌吉准东经济技术开发区大点宾馆的营业执照，2019年7月期间，由于手续不齐全，没有特行证、消防证，无法正常营业，仅有部分神火工厂的工人长期居住。经本院核实，本案租赁的房屋未办理规划手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，石亚海出租给梁平国的房屋未办理规划许可证，违反法律规定，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，梁平国在合同签订后，实际占有租赁的房屋并使用，故应当参照双方约定租金，承担相应的费用，但由于石亚海提供的房屋存在明显瑕疵，使用价值明显减少，故按双方约定的租金60%计算较为合适，故梁平国应当支付的占用期间（2016年6月1日起至2019年12月1日止）的租金为386400元（184000元×3.5年×60%），梁平国已支付租金350000元，剩余租金36400元（386400元－350000元），故对石亚海主张梁平国支付房屋租金36400元的诉讼请求，本院予以支持，对被告（反诉原告）主张返还租金350000元的诉讼请求，本院不予支持。对石亚海主张梁平国支付逾期付款利息33120元的诉讼请求，由于本案《房屋租赁合同》无效，石亚海存在过错，故对其主张逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。对石亚海主张李大点承担责任的问题，根据本案合同的相对性，李大点并不是本案合同方，故本院不予支持。对被告（反诉原告）主张石亚海赔偿房屋装修费700000元的诉讼请求，被告（反诉原告）出示的证据不能证实实际产生的损失数额，且石亚海并不认可，在本院向其释明是否对损失进行鉴定，被告（反诉原告）明确表示不申请鉴定，由于损失数额无法确定，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）石亚海与被告（反诉原告）梁平国于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）梁平国于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）石亚海房屋租金36400元；三、驳回原告（反诉被告）石亚海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁平国、李大点的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7316元，由原告（反诉被告）石亚海6000元，由被告（反诉原告）梁平国负担1316元；反诉费14250元，减半收取7125元，由被告（反诉原告）梁平国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 唐慧春审 判 员 杨晓毅人民陪审员 罗海舟二〇一九年十二月十日书 记 员 马 蓉