广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17406号原告：罗东霞，女，1974年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。被告：中山市凯旋城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港中路153号四楼A室，统一社会信用代码91442000794662785E。法定代表人：庄勇。原告罗东霞诉被告中山市凯旋城房地产开发有限公司（以下简称为凯旋城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗东霞委托诉讼代理人袁圣龙到庭参加诉讼。被告凯旋城房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗东霞向本院提出诉讼请求：被告凯旋城房地产公司就其交付房屋外墙屋顶装饰条（GRC）进行修复。事实与理由：原告罗东霞与卖方于2016年2月25日签订《房地产买卖合同》，约定原告罗东霞购买被告凯旋城房地产公司开发的位于中山市××岸花园××幢的房屋。2016年3月10日原告罗东霞取得房产证，卖方交付了房屋。2018年开始原告罗东霞发现房屋外墙屋顶装饰条（GRC）由于质量不合格出现开裂、脱落，同小区中其他别墅出现多次装饰条脱落的情况，甚至还砸烂了雨棚、汽车天窗、汽车尾箱，造成业主财产损失以及存在重大的安全隐患问题。该小区业主多次与被告凯旋城房地产公司协商处理未果，被告凯旋城房地产公司以主体结构已过保修期为由拒绝维修。根据建设部颁布的国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）规定，“GRC建筑细部装饰构件”属于建筑装饰装修工程中的细部工程中的一个分项花饰中的一种建筑部品。小区多位业主与被告凯旋城房地产公司沟通无果后，为消除安全隐患，在拆除房屋的GRC饰条时发现该材料和施工存在以下严重的质量问题：1.涉案房屋的GRC构件，属于无图施工、不按施工技术标准施工、其施工行为不符合规定的质量标准，存在严重质量问题。2.根据现场的实际情况以及GRC施工标准图，涉案房屋GRC构件施工工艺不合格，存在严重的装修工程建设质量问题：⑴作为GRC装饰安装配用的预埋钢筋只有8毫米，而且间距大小不一，不符合规范的要求；⑵GRC构件需与预埋钢筋或膨胀螺栓通过钢板焊接或用紧固件连接，但实际上根本没有焊接或固接，只是放在预埋的8毫米钢筋上面，然后用水泥封口；⑶根据GRC标准图要求，为防止脱落，要在墙膨胀螺栓（或预埋钢筋）与GRC构件间用多股镀锌钢丝连接以防脱落，被告凯旋城房地产公司施工中没有这个措施和做法。以上均不符合建设部批准《外装修（一）》批准文号建质【2006】169号的规定。3.根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）3.2.4条规定，所有材料进场应对品种、规格、外观、尺寸进行验收，材料包装应完好，应有产品合格保证书、中文说明书及相关的性能检测报告。涉案房屋中的GRC构件有严重的开裂情况和GRC材料断裂情况，在与被告凯旋城房地产公司沟通后其未能提交相应的产品合格保证书、中文说明书、性能检测报告，GRC材料存在严重的质量问题。原告罗东霞与被告凯旋城房地产公司协商不成，为此诉至法院。庭审中，原告罗东霞表示其房屋为联排别墅中的其中一套，其仅主张就自己房屋外墙直接相连的GRC构件进行修复，并明确要求被告凯旋城房地产公司承担违约责任。被告凯旋城房地产公司未予以答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年3月2日，罗东霞（乙方）与案外人伍美爱（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方转让位于中山市××岸花园××幢的房地产，交易总金额为177万元；该房地产甲方于2014年6月5日申请产权登记并取得房地产权证、土地使用证；双方同意于2016年4月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用，乙方取得房地产后，同时承担甲方对房地产所拥有的权利和义务。上述合同签订后，罗东霞支付了房款，伍美爱将该房地产交付给罗东霞，并于2016年3月10日变更权属登记至罗东霞名下。2018年4月，中山市港口镇住房和城乡建设局根据凯旋蓝岸花园小区业主来函反映的情况，联合相关单位现场勘查，发现涉及该小区别墅的斜屋面外檐装饰线条、外墙装饰线条确实存在不同程度的开裂、掉落，危及行人及车辆安全。2018年5月29日，中山市住房和城乡建设局（以下简称为市住建局）向该小区物业管理公司、业委会及诉求方业主提出消除安全隐患的相关建议，并答复称“该小区已于2010年12月28日通过五方责任主体验收，目前已使用八年，外墙已超过商品房销售合同规定的保修期。针对外墙装饰线条使用GRC材料设计是否合理问题，我局工作人员正收集相关资料进行核查”。此后，因罗东霞与凯旋城房地产公司就外墙装饰线条的修复问题协商不成，遂诉至本院。在本案审理的过程中，本院向市住建局函询其就凯旋蓝岸外墙装饰线条的核查情况，市住建局复函称：“经核查，中信凯旋蓝岸施工图按国家规范标准设计并经施工图审查机构审查通过，外墙装饰线条使用GRC材料在施工图中标注为二次深化设计，其设计、安装施工由施工总承包单位负责。”另外，根据本院向市住建局调取的竣工验收备案表显示，凯旋蓝岸花园二期（南区）商住楼工程于2010年经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格。另查，2011年3月15日，伍雪芬（买受人）与中山市中信凯旋城房地产开发有限公司（出卖人，于2018年3月26日更名为中山市凯旋城房地产开发有限公司，即本案被告）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于中山市港口镇××岸花园××（××）××房（后××为中山市××岸花园××）的商品房；出卖人应当在2011年3月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该商品房经验收合格是指具备由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照本合同附件《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。附件《住宅质量保证书》载明：保修期（合理年限）内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构开裂、变形、破损，超出国家设计规定及其规定值时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准；保修期（2年）内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修补；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。附件《补充协议》第八条载明：该商品房的交付标准（条件）以买卖合同的明确约定为准，买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》或《收楼通知书》后，应依照通知的时间对该商品房进行验收，如对交付标准有异议，应当在约定交付之日起15日内以书面形式提出；逾期不提出，视为该商品房符合买卖合同约定的交付标准；如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼；其他质量问题，买方应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。庭审中经本院询问，罗东霞表示虽然《中山市商品房买卖合同》中并没有关于GRC构件的约定，但该GRC构件属于质量、设计不合格，故不适用保修期的约定，凯旋城房地产公司应承担瑕疵担保责任。本院认为，罗东霞与伍美爱签订的《房地产买卖合同》，以及凯旋城房地产公司与伍雪芬签订的《中山市商品房买卖合同》及附件系各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因罗东霞并未直接与凯旋城房地产公司签订商品房买卖合同，根据合同相对性原则，其要求凯旋城房地产公司承担违约责任没有事实和法律依据。退一步讲，即使罗东霞因受让了涉案房产，从而承继了第一手购房人基于《中山市商品房买卖合同》而对该房产所拥有的权利义务，凯旋城房地产公司是否应承担罗东霞房屋外墙装饰线条的修复责任？对此，本院分析如下。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”保修期即物的瑕疵担保期间，在保修期内出卖人承担瑕疵担保责任。因涉案房屋的第一手交付时间在本案中无法核实，在没有相反证据的情况下，本院推定该房屋首次交付时间为《中山市商品房买卖合同》约定的交付时间即2011年3月30日。因涉案房屋的外墙装饰线条不属于建筑物的主体结构，《中山市商品房买卖合同》中又未明确约定保修问题，即使参照适用外墙的保修条款，涉案房屋自交付至同一小区房屋出现外墙装饰线条脱落问题已逾七年，罗东霞在保修期限届满后要求凯旋城房地产公司承担保修责任的主张，法律依据明显不足。其次，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”涉案商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，符合《中山市商品房买卖合同》约定的交付标准。合同约定检验期间为15天，买受人在涉案房屋交付时应及时检验。虽然从标的物的瑕疵性质、检验方法和难易程度、买受人自身技能等因素考虑，约定的15天检验期间对于发现或应当发现外墙装饰线条是否存在质量瑕疵显然是不合理的，但由于双方并未约定外墙装饰线条的质量保证期，买受人在最长的检验合理期间即验收该商品房之日起两年内，没有证据证实其曾就房屋外墙装饰线条瑕疵向凯旋城房地产公司提出异议，故应视为质量符合约定。综上，罗东霞以其房屋外墙装饰线条质量、设计、施工存在瑕疵为由，主张凯旋城房地产公司承担修复责任，理据不足，本院予以驳回，罗东霞可另循途径解决。一方面，由于涉案房屋为联排别墅而非独幢别墅，该房屋外墙及其所附着的外墙装饰线条应属业主共有部分。根据《物业管理条例》第五十四条规定，物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备应使用专项维修资金进行维修和更新、改造。另一方面，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”罗东霞可另行向管理人行使预防性侵权请求权，若管理人存在违约的情形也可选择向其主张承担违约责任。凯旋城房地产公司经本院依法传唤未到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗东霞的诉讼请求。案件受理费100元（原告罗东霞已预交），由原告罗东霞负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李泳瑜书 记 员  赖惠敏