云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初248号原告：桂仲雄，男，1991年11月5日生，汉族，无职业，住个旧市。原告：李然，男，1977年5月14日生，汉族，无职业，住个旧市。原告：个旧市商和汽车修理有限公司。住所地：个旧市个冷公路个旧市富源公司原住宿部。法定代表人：李然，系该公司经理。原告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司共同委托诉讼代理人：包明泽、普天竹，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧富源有限责任公司驾驶员城。住所地：个旧市个金路炼厂后门。负责人：王长铭，职务：系该驾驶员城经理。被告：王长铭，男，1968年1月19日生，汉族，个旧富源有限责任公司驾驶员城经理，住个旧市。被告个旧富源有限责任公司、王长铭的共同委托诉讼代理人：蒋曦，云南贞元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司（以下简称商和公司）与被告个旧富源有限责任公司驾驶员城（以下简称富源公司驾驶员城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，在诉讼过程中，原告申请追加个旧富源有限责任公司（以下简称富源公司）、王长铭为被告参加诉讼，之后撤回对富源公司的追加申请，富源公司退出诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂仲雄，被告暨被告商和公司的法定代表人李然，三原告的共同委托诉讼代理人包明泽、普天竹，被告富源公司驾驶员城的负责人暨被告王长铭、二被告共同委托诉讼代理人蒋曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.由被告退还原告保证金10万元；3.由被告赔偿原告投入十年资产残值损失439810元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告签订的《租赁合同》无效。事实和理由：1.李然、桂仲雄系商和公司发起人，为成立公司，2014年11月21日，桂仲雄、李然与被告签订《租赁合同》。商和公司成立于2015年6月2日，两个发起人均系股东，李然任公司法定代表人。与富源公司驾驶员城签订《租赁合同》是为成立公司用于车辆维修经营。《租赁合同》的法律责任应由商和公司承担。《租赁合同》约定的租赁期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。合同约定提前退租不退回保证金。商和公司按约交纳了10万元保证金，租金支付至2017年。商和公司以十年期进行投资及房屋装修350000元，采购机器设备278300元，共计628300元。2017年底，原、被告协商终止租赁合同，但被告不同意。2018年底，原告知悉，个旧云房物业管理有限责任公司（以下简称云房公司）系出租方，承租方为个旧富源有限责任公司，承租方无权转租。云房公司并不知晓和追认转租的租赁合同。2.原、被告签订的合同系无效合同，被告应赔偿给原告造成的损失。根据合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订阅合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出出租人剩余租赁期限的转租期间无效。原告按十年期进行大量投资，云房公司已明确告知不再续租，被告无权出租，原告不能再经营。其投放628300元，每年计62830元，按七年计，被告应赔偿原告439810元。二被告共同辩称：1.富源公司驾驶员城负责人是王长铭，驾驶员城隶属于富源公司。2014年11月21日,李然、桂仲雄与王长铭、富源公司驾驶员城签订房屋租赁合同，之后李然、桂仲雄成立了商和公司，本案法律事实、法律后果都与三原告有关。2.合同履行过程中，原告除支付2015年、2016年、2017年租金及2018年部分租金外，2018年还有部分租金拖欠至今。2005年9月，富源公司与云锡综合厂签订的租赁合同，富源公司除自身经营外，还要负责安排3名云锡综合厂职工工作并支付报酬，接手承租的场地及房屋时，也接手了原出租方已经出租商铺的十多家商户。合同有时三年一签或者一年一签，富源公司向云锡公司承租云兴驾驶员城的事实从未中断，经营方式一直是采取部分场地、房屋由第三方承租的方式，现在还有十多家商户在经营。原、被告双方在签订合同时约定过，如遇到云锡公司政策变更，可以对合同进行适时调整。2019年年初，云房公司已经将上述房屋及场地出租给王长铭个人，期限三年。云房公司对其转租行为已经追认，原告仍可以继续经营。3.原告亏损与原告经营管理有关，至今无人干预原告履行合同，仍具备经营条件。4.租赁合同无无效合同的法定情形。原告承租经营以来一直按照租赁合同履约，2018年12月4日、2018年12月28日，原告仍然在收取承租户还的租金尾款，原告今未将承租场地交付被告，双方租赁合同有效并仍在实际履行。请求驳回原告诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原、被告双方签订的租赁合同是否有效？2.原告实际损失是多少？3.对于原告损失，二被告是否应予赔偿？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据，即原告提交的商和公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份，身份证复印件二份，被告提交的富源公司营业执照、富源公司驾驶员城营业执照、王长铭身份证复印件各一份、2018年8月8日《告知函》复印件一份，个旧市商和汽车修理有限公司专用收据复印件五份、富源公司驾驶员城《关于欠房屋场地租用费的告知函》复印件二份，商和公司回复函复印件二份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，原告提交以下证据：1.《租赁合同》复印件一份，证明：2014年11月21日，发起人桂仲雄、李然为成立个旧市商和汽车修理有限公司与被告签订《租赁合同》，由商和公司承租被告部分房屋用于个旧市商和汽车修理有限公司从事车辆维修经营活动事实。原、被告双方的租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金每年25万元（其中含代被告收取的10万元）及交被告10万元为租用保证金的事实。2.《收据》复印件三页，证明原告商和公司缴纳租金到2017年，被告认可原告桂仲雄、李然租房是用于成立商和公司，承租费实际由商和公司支付，是商和公司在实际履行租赁合同，期间履行租赁合同过程中所发生的票据均是署名商和公司，该租赁合同相关法律后果应由商和公司承担事实。3.《个人定期存单》复印件一份，证明原告已缴纳10万元保证金事实。4.《房屋（商铺）租赁合同》复印件一份，证明2018年底，原告知悉，该涉案出租房屋原出租方为个旧云房物业管理有限责任公司，原承租方为富源公司，该承租房屋系云房公司出租给个旧富源有限责任公司房屋中的部分房屋，承租方无权转租，被告无权转租该房屋给原告方的事实。5.《关于不再续租“云兴驾驶员城”房屋场地的告知函》复印件一份，证明原告知悉，原出租方为个旧云房物业管理有限责任公司以书面方式通知原承租方个旧富源有限责任公司“云兴驾驶员城”房屋场地租赁合同到期，云房公司已明确告知不再续租云兴驾驶员城房屋场地，被告无权转租、原告不能继续经营事实。6.《设备购销合同书》及附件复印件一份，转账交易凭证三张，《装修合同》及附件、收条（四张）复印件各一份，证明原告投资628300元的事实。经质证，二被告认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，李然、桂仲雄承租云兴驾驶员城内部分房屋时，并没有提到是商和公司用于汽车维修经营；对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的。对证据3真实性无异议，但10万元保证金是桂仲雄交的，而不是商和公司；对证据4的真实性无异议，但不认可证明目的。原告并非2018年年底才知道本案涉及的房屋、场地属于云锡公司。租赁合同约定中已经载明房屋土地的权利人，原告应该知道承租房屋、场地属于云锡公司；对证据5的真实性无异议，但不认可证明目的，不能证明云锡公司收回场地不予出租的事实。云锡公司只是收回炼厂后大门北片区，南片区任在继续出租给富源公司，并不影响原告的使用；证据6中《设备购销合同书》及附件复印件、转账交易凭证三张，原告提交的是复印件，对其真实性不认可，也不能证明用于商和公司，即便合同成立，也只能证明是商和公司的投资费用。证据6中《装修合同》及附件，收条（四张）与本案没有直接联系，装修合同实际发生在驾驶员城原有场地拆除大棚进行装修，是原告与他人的关系。青鱼庄原与驾驶员城存在租赁关系，后因原、被告签订租赁合同后，被告将青鱼庄在内的三家承租户交由原告管理。租金由原告收取，相关大棚、装修是原告与青鱼庄之间的关系。二被告出示以下证据：第一组：1.2005年9月19日《租赁合同》，2012年1月1日《云兴驾驶员城承包协议》，2015年9月22日《房屋（商铺）租赁合同》，2018年1月1日《房屋商铺）租赁合同》复印件各一份。证明：富源公司自2005年10月至2018年12月31日承租、个旧市个金公路与鄢棚南路交汇处（云锡股份冶炼分公司北后门左右两侧）云兴驾驶员城房屋、场地的事实。第二组：2.2011年12月1日、2016年11月5日《承包经营协议》复印件各一份。3.杨红艳、杨桥春、张梅三名职工工资卡、奖金表及社保金收款收据复印件各一份。证明：王长铭自2011年12月31日开始承包经营富源驾驶员城（炼厂后大门口南部地区），包含住宿部、餐饮部、出租场地、商铺的事实；在承包期间承担云锡分流集体职工三人报酬事实。第三组：4.2014年11月21日《租赁合同》复印件二份。证明：原告桂仲雄、李然自2015年1月起承租富源公司驾驶员城内部部分房屋场地进行经营管理，并承担驾驶员城内的垃圾清运费和清洁工工资的事实；其承租内容仅限于住宿部、餐饮部及出租房户的合同管理和租金收缴的事实。第四组：5.2015年1月6日《房租租赁合同》、2015年2月3日《租赁合同》复印件各一份。证明：原告李然按照与被告2014年11月21日签订的租赁合同，向驾驶员城其他出租房户进行合同管理并收取租金的事实。第五组：6.照片十二张。证明：原告至今仍在租用承租房屋和相关场地的事实；原告承租房屋遭受人为毁坏的状况和事实。第六组：7.2019年2月11日《会议纪要》复印件一份。8.2019年3月19日《场地租赁合同》复印件一份。证明：云锡公司作为建设规划用地收回的是云兴驾驶员城北片区，而本来涉及的南片区经合同审批程序，已出租给王长铭的事实；依据新的租赁合同特别约定条款，出租方同意承租方在租赁场地房屋使用期间，可以部分出租予第三方合作经营。经质证，原告认为，证据1中2005年9月19日《租赁合同》、2012年1月1日《云兴驾驶员城承包协议》与本案无关联性。2015年9月22日《房屋（商铺）租赁合同》对真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，合同中有禁止转租条款，被告无权转租房屋。对2018年1月1日《房屋商铺）租赁合同》真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，合同中禁转租条款，被告无权转租房屋。对证据2的真实性无异议，其中只有承包关系与本案有关。证据3与本案无关联性。对证据4无异议，但签订合同时原告并不知道被告无转租权的事实。对证据5的真实性无异议，但原告是在不知情情况下与被告签订合同后代被告管理租户。对证据6，是2017年年底原告找被告协商终止合同事宜，因为双方不能达成一致意见导致无法移交房屋及场地。证据7与本案无关联性；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的。合同中约定不准转租，转租需办理审批手续。出示本院向个旧市云房物业管理有限责任公司调取的证据材料：1.个冶生产生活区C-(10)-74地籍图、土地证复印件各一份；个旧云房物业管理有限责任公司出具的《情况说明》一份。证明本案所涉房屋所有权人系云南锡业集团有限责任公司，授权由个旧云房物业管理有限责任公司对外招租、出租。2.本院向个旧云房物业管理有限责任公司市场发展部主任张艳芳所作笔录一份。证明未经公司同意，房屋不得转租。其并不知晓房屋转租事宜。3、本院向个旧富源有限责任公司法定代表人李保威询问笔录一份。证明富源公司驾驶员城所使用的房屋是个旧富源有限责任公司向个旧云房物业管理有限责任公司承租后交给王长铭经营，自负盈亏，不清楚驾驶员城成立情况，个旧富源有限责任公司不再参加诉讼。4.本院向个旧云房物业管理有限责任公司法定代表人邹炬峰所作的《调查笔录》一份。证明个旧云房物业管理有限责任公司对富源公司转租的行为表示认可，不予追究。重新与王长铭签订合同后，只要是合法经营，公司不干涉转租、合作等的经营方式。经质证，三原告对证据1、2、3、无异议，但认为证据4与证据2相互矛盾，对证据4不认可。二被告对上诉证据无异议。本院认为，（一）三原告提交的证据1、2、3、4、5客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据6系原告当方提供，在证据的形式方面，均系复印件，且不是正规发票，不予采信。（二）二被告提交的证据客观真实、与本案具有关联性，予采信。（三）本院调取的证据1客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据2中张艳芳并非个旧云房公司法定代表人，其陈述具有片面性不具有代表性，不予采信；证据3，对本案争议房屋的来源能与证据1中《情况说明》能相互印证，予以采信，但对于富源公司驾驶员城成立情况富源公司法定代表人称不知情与情理不符，不予采信；证据4系个旧市云房物业管理有限公司法定代表人所作的笔录，其行为系代表公司做出，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南锡业集团有限责任公司（以下简称云锡公司）享有坐落于个旧市.15平方米土地使用权及地上房屋的所有权，云房公司系云锡公司的三级子公司。云锡公司将该宗土地范围内坐落于个旧市个金路与鄢棚南路交汇处（云锡冶炼分公司北后门左右两侧）云兴驾驶员城的房屋、场地授权由云房公司对外招租、出租。富源公司驾驶员城系富源公司的分公司，王长铭系分公司负责人。自2005年起，云锡公司或者其关联企业按三年一签或者一年一签的方式将上述土地中1995平方米（其中房屋400平方米，场地1550平方米）连续出租给富源公司。约定未经出租人书面同意，承租人不得对出租的场地、房屋转租、转借或与第三方合租。2018年1月1日，云房公司与富源公司续签《房屋（商铺）租赁合同》，对上述房屋（商铺）租赁期限约定为2018年1月1日至2018年12月31日。合同期限届满后，2019年3月19日，云房公司将上述出租标的，出租给王长铭个人，合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日止。富源公司承租该房屋及场地后，又将上述房屋（商铺）承包给富源公司驾驶员城经营，由王长铭管理。2014年11月21日，富源公司驾驶员城与桂仲雄、李然签订《租赁合同》，与桂仲雄签订《租赁合同补充协议》。约定富源公司驾驶员城将其承包经营的部分房屋出租给桂仲雄、李然经营。为保证桂仲雄、李然的投资回报承租期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，合同五年一签，前五年租金不变，后五年按市场情况租金上调6%至16%。承租费按年收取，每年25万元，下一年承租费需提前两个月一次性缴付，逾期30天不交，按拖欠承包费总额的3%每天加收滞纳金。桂仲雄、李然从签订合同之日交个旧市富源有限责任公司驾驶员城10万元为租用保证金，提前退租保证金不退还。若遇规划占用、云锡公司政策调整时，可以提前终止合同，租金按终止合同月份清算，并退还承租方保证金。补充协议约定：1.驾驶员城内垃圾清运费4600元／年由桂仲雄、李然承担，其中3600元／年由餐厅承担，每年12月份收缴给富源公司驾驶员城。2.场地清洁工工资由桂仲雄、李然承担。3.西幢二楼及楼顶、一楼客房一间、供电配送房一间，由富源公司驾驶员城经营管理……2014年11月20日，桂仲雄、王长铭共同在中国银行个旧市建设广场支行开户缴，共同保管由李然、桂仲雄交纳的保证金10万元。2015年6月2日，桂仲雄、李然作为股东，成立商和公司，李然任法定代表人，在承租场地及房屋内进行汽车修理、保养等经营活动。2015年、2016年、2017年的租金及费用原告已经交纳。2018年的租金原告于2018年1月31日交纳了8万元，余款未交纳。2018年10月29日，富源公司驾驶员城向桂仲雄、李然发出《关于欠房屋场地租用费的告知书》，要求租金于2018年11月16日是前交清，否则要加收滞纳金。商和公司分别于同年10月29日，11月1日向王长铭回复，表示因经济大环境不好，租金过高，经营非常困难，之前就要求原告降低租金，2018年年初又告知王长铭经营亏损太大，已经无法经营。明确：不在（再）承租，请尽快租给他人。强租期间造成的损失商和公司等候司法解决。2018年12月8日，云房公司的母公司个旧云锡广元物业管理有限责任公司向富源公司发出《关于不再续租“云兴驾驶员城”房屋场地的告知函》，称因云锡控股公司通知，该房屋场地另做建设规划，合同期满后不再续租。规划后部分房屋场地或有空余，可优先满足富源公司承租经营需要。但该规划建设并未实际占用富源公司承租的房屋及场地。另查明，云房公司对富源公司驾驶员城转租房屋场地给李然、桂仲雄的行为表示追认，在承租期内，王长铭承租后转租或者与他人合作经营等的合法活动不予干涉。另外，富源公司驾驶员城另案向本院起诉桂仲雄、李然、商和公司，要求支付2018年所欠租金、垃圾清运费、水电费。本院认为，原告与被告李然、桂仲雄签订《租赁合同》及补充协议，合同未违反法律规定，但出租期限超出云房公司与富源公司约定的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，根据该规定，超出2018年12月31日以后的租赁期限部分的合同无效，其他部分合法有效。原告与李然、桂仲雄之间形成租赁合同关系。但2018年10月29日，富源公司驾驶员城向桂仲雄、李然发出《关于欠房屋场地租用费的告知书》后，商和公司的回函称：因经济大环境不好，租金过高，经营非常困难，2018年年初又告知王长铭经营亏损太大，已经无法经营。并明确表示不再承租。由此可看出，在合同有效期间，商和公司已经发生经营困难，无法再经营，并表示不再承租。且在王长铭以个人名义承租该房屋及场地后，王长铭庭审中表示可由三原告按原合同约定继续经营，云房公司也表态对此种情形不予干预。且双方合同中约定，遇云锡公司政策调整无法承租时，被告应向原告返还保证金，并未约定其他违约责任。综上，原告不能证明商和公司的损失与合同无效之间存在因果关系，应由原告承担举证不能的法律后果。由于合同部分无效，因合同取得的保证金应予返还原告，但该保证金系原、被告共同保管，均享有和承担取出保证金的部分权利、义务，因此，二被告应配合三原告将保证金取出后返还给原告。综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持。二被告对损失不予赔偿的辩解本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：一、2014年11月21日，个旧富源有限责任公司驾驶员城与桂仲雄、李然签订《租赁合同》，合同期限2019年1月1日起至2024年12月31日的部分无效。二、由被告个旧市富源有限责任公司驾驶员城、王长铭配合三原告将100000元保证金取出后返还原告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司。三、驳回原告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9198元，由原告告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司负担7394元（已预交），由被告个旧市富源有限责任公司驾驶员城负担1804元，款于判决发生法律效力之日起十日内交至个旧市人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李 晓人民陪审员  黄娅萍人民陪审员  郭 燕二〇一九年十二月九日书 记 员  王菲菲