山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2199号上诉人(原审原告)：赵玉，男，1965年8月3日出生，汉族，无业，现住山西省大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号。委托诉讼代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨美玲，女，1962年8月14日出生，汉族，工商银行退休职工，现住山西省大同市平城区凤凰花园9-3-1号。被上诉人(原审被告)：杨万东，男，1970年5月26日出生，汉族，个体，现住山西省大同市平城区凤凰花园9-3-1号。二被上诉人委托诉讼代理人：赤义海，山西北岳（太仆寺）律师事务所律师。原审第三人：张朋，男，1972年5月4日出生，汉族，大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司董事长，现住山西省大同市口泉交通街6号。原审第三人：严娜，女，1974年12月28日出生，汉族，无业，现住山西省大同市口泉交通街6号。二人委托诉讼代理人：马晓璐，山西雁北律师事务所律师。原审第三人：大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司，住所地：大同市矿区口泉交通街6号。法定代表人：张朋，该公司董事长。上诉人赵玉因与被上诉人杨美玲、杨万东、原审第三人张朋、严娜、大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵玉及其委托诉讼代理人吴汉宁、陈杨，被上诉人杨美玲、杨万东的委托诉讼代理人赤义海，原审第三人严娜及原审第三人严娜、张朋的委托诉讼代理人马晓璐到庭参加诉讼。原审第三人大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。赵玉上诉请求：1、依法撤销(2019)晋0213民初4262号民事判决;改判支持上诉人的原审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由上诉人承担。事实与理由：一审法院的主观认为有误。上诉人在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同,其支付全部购房款后占有、使用该涉案房屋五年之久,且是因第三人未能及时配合上诉人过户导致至今未办理过户登记,上诉人对该涉案房屋是依法享有排除执行的权利。1、一审法院认为“未及时办理办理过户登记手续,时隔半年后仅办理公证,该交易明显不符常规”有误。首先,2015年2月6日当天,上诉人与原审第三人签订《房屋买卖合同》,双方均已履行了《房屋买卖合同》项下的主要义务,即,上诉人一次性支付了全部购房款,原审第三人以房屋交接清单的方式于当天将该房屋交付给了上诉人。上诉人对涉案房屋稍事修整后于2015年3月入住至今。事实上,上诉人占有并使用该房屋5年之久,并由上诉人以原审第三人的名义实际支付了该房屋的物业费、供暖费、水电费、有线电视费等相关费用。其次,双方签订房屋买卖合同后于何时办理过户手续并无法律上所认定的合理时限,据此判断涉案房屋买卖交易关系是否符合常规,明显有误。2、2015年2月6日当日,因原审第三人与高靖之间存在生意合伙关系,故上诉人在原审第三人张朋、严娜要求并指示下,向原审第三人张朋所提供的收款账户(高靖名下)内一次性支付了全部购房款。但因高靖本人身在外地,无法出庭,由其本人向一审法院提交收款说明一份。3、该涉案房屋系原审第三人张朋、严娜共有房屋。房屋买卖合同签订后,上诉人便积极主动联系原审第三人,要求其二人共同为上诉人办理过户事宜。而张朋称其与严娜因工作原因,二人时间无法协调一致,便反复推迟为上诉人办理过户时间。2015年下半年,原审第三人提出可以委托他人为上诉人办理过户事宜,上诉人无奈之下只能同意。双方于2015年9月21日在山西省大同市御城公证处办理了委托过户公证手续及房屋买卖合同的公证手续。之后,上诉人去办理房产过户时被告知暂时不能过户,但上诉人并不知情关于暂不能过户的原因,加之第三人反复承诺经其协调后即可办理产权过户,故该房的产权过户被暂时搁置。至今,因原审第三人原因导致该涉案房屋无法办理过户手续。更重要是,直至2019年5月初第三人才告知该房被法院查封。上诉人当即提出了执行异议。因该涉案房屋为上诉人唯一一套住房,且上诉人早于查封前便已支付了全额购房款,并自购买后实际入住占有、使用了五年之久。4、原审对法律存在明显的误解误读。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第1、2、4项,上诉人与原审第三人在人民法院查封之前便已签订了合法有效的书面买卖合同,并已合法占有该不动产5年之久,且非因上诉人自身原因未办理过户登记。被上诉人杨万东、杨美玲答辩称：原判正确，应予维持。原审第三人张朋、严娜答辩称：同意上诉人的上诉请求。原审第三人大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司未出庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。赵玉向一审法院起诉请求：1、判令解除对大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋的查封；2、确认原告与第三人张朋、严娜之间的《房屋购买合同》有效，原告享有大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋的所有权；3、判令第三人张朋、严娜协助、配合原告办理大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：该院对杨万东、杨美玲与张朋、严娜、大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司借款合同纠纷一案中，于2015年5月20日依法查封了张朋名下位于大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋。该案进入执行程序后，原告向该院已查封的大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋提出执行异议，该院遂于2019年6月26日作出（2019）晋0213执异73号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请。一审法院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的。”本案中，首先，原告与第三人签订房屋买卖合同后未及时办理过户登记手续，时隔半年后仅办理公证，该交易明显不符常规，且办理公证时间为该院查封诉争房屋后；其次，原告称将购房款支付给第三人张朋指示的案外人账户，案外人高靖出具证明一份，庭审中该院向原告释明限期三日由案外人本人证实，但至今未到法院，故该院对该份证据不予采信；第三，原告与第三人于2015年2月6日签订房屋购买合同，至2015年5月20日该院查封该房屋，有充足的时间进行产权过户登记，但未能办理，属于买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告主张终止诉争房屋执行的诉讼请求不能成立，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。基于此规定，案外人对法院做出的驳回其执行异议的裁定不服的，案外人可以提起执行异议之诉。原告赵玉要求停止对涉案房屋的执行措施，原告举证并不能证明对涉案房屋存在权利，故对其该项主张该院不予支持。关于原告主张与第三人签订的《房屋购买合同》效力的问题，本案系执行异议之诉纠纷，原告宜就合同效力及相关纠纷另案主张，本案不作处理。关于确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。关于协助办理产权过户登记的问题，因本案诉争房屋处于保全查封阶段，故该院对原告该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告赵玉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵玉负担。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人赵玉对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。上诉人赵玉虽然与张朋、严娜签订了房屋买卖合同，但是关于购房款的支付，上诉人提供的银行结算单显示的是赵玉向高靖转账30万元，上诉人虽提供了高靖出具的证明，但因高靖未出庭接受法院的质询，故上述证据不能证明赵玉向张朋、严娜支付购房款。关于房屋的交付，上诉人主张其于2015年3月开始居住，并提供了物业费、水电费、采暖费票据以及社区和派出所出具的证明证明其主张，本院认为，上诉人提供的物业费、水电费、采暖费票据时间为2017年到2019年期间，交费人为张朋，社区居委会和派出所出具的证明仅加盖了公章，没有经办人的签字，证据形式不合法，上述证据并不能证明上诉人赵玉在法院查封前合法占有诉争房屋。且赵玉与张朋、严娜在买卖合同签订后未及时过户，在法院查封诉争房屋后办理公证，明显与交易常理不符。综上，上诉人提供的现有证据不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，赵玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵玉负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 张丽娟 二〇一九年十二月二十五日书记员 常 佳