河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5455号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付国龙，男，1976年1月25日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。 委托诉讼代理人：马征，河北尚乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:郭德明，男，1965年10月14日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 原审第三人：大厂回族自治县启居房产经纪有限公司，住所地大厂回族自治县京哈公路南侧下夏垫段，统一社会信用代码：911310283988829039。 法定代表人：康奔，该公司总经理。 上诉人付国龙因与被上诉人郭德明、原审第三人大厂回族自治县启居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 付国龙上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判：解除存量房买卖合同及补充协议、居间服务合同、过户、按揭代理合同；郭德明返还付国龙购房款800000元；郭德明支付付国龙违约金340000元。2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人郭德明负担。事实和理由：1、2017年4月9日签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务协议因受限购政策影响，各大银行不能贷款，目前已不具备继续履行的可能。签订购房合同时，郭德明承诺半年内办理房本并通知第三方办理过户手续。但房本2年后才办理成功，导致付国龙丧失贷款购房资格。在签订合同时，上诉人已明确选择剩余房款90万元通过贷款支付，原因在于上诉人不具备全款支付的经济能力。被上诉人申请查封付国龙银行账户，均未查询到有存款，可以证实上诉人不具备自筹款项90万元的能力。上诉人付国龙个人信用良好，银行因政策原因不办理二手房贷款，并非上诉人个人原因。2、一审法院自行变更合同约定，未判令郭德明将涉案房屋过户至付国龙名下，便要求支付剩余房款90万元，违背合同约定。3、被上诉人郭德明在2017年4月9日签订合同时承诺涉案房屋房本在半年内下发，但房本是2019年6月下发，其已构成严重违约，应承担违约责任。被上诉人在房本下发后通过诉讼要求继续履行合同，以达到规避限购政策的目的，诉请不应予以支持。4、一审判决结果无合理合法根据，与最高人民法院司法解释及会议纪要通知相违背。不能贷款系在合同订立后发生的，当时无法预见，非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行明显对上诉人不公平，且不能实现。 郭德明辩称，1、上诉人要求解除上诉人与被上诉人及原审第三人之间的房屋买卖合同及相关协议没有事实依据，在签订涉案合同时大厂回族自治县没有出台限贷限购政策，根据法不溯及既往的法律原则，合同合法有效，能够继续履行。2、上诉人所提因限购限贷政策导致贷款不能而解除合同，既与双方约定不符又与合同法规定的诚实信用履行合同的法律原则不符，合同中明确注明如因上诉人自身原因导致不能获得贷款，应当由上诉人自行筹齐剩余房款交付被上诉人。3、被上诉人在取得涉案房屋的不动产权证书后当天就通知上诉人履行产权变更登记手续，被上诉人一方未怠于履行合同约定，更没有恶意违约。上诉人以不能办理贷款为由解除双方所签合同，是不诚信的表现。4、一审法院结合被上诉人所提交的相关证据，判决双方继续履行涉案合同，要求上诉人支付剩余房款90万元，既有事实依据又有合同依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 大厂回族自治县启居房产经纪有限公司述称，没有意见。 郭德明向一审法院起诉请求：1、依法判令付国龙继续履行与郭德明、第三人2017年4月9日签订的存量房买卖合同及相关协议；2、判令付国龙给付郭德明剩余房款900000元并支付违约金340000元；3、被告承担本案诉讼费用。 付国龙向一审法院提出反诉请求：1、判令依法解除郭德明与付国龙及第三人于2017年4月9日签订的存量房买卖合同及相关协议；2、郭德明返还付国龙给付的房款800000元；3、郭德明支付违约金340000元；4、郭德明承担诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：2017年4月9日，郭德明、付国龙及第三人签订房屋买卖合同及相关协议，合同约定付国龙以1700000元购买郭德明所有的位于大厂回族自治县房屋。合同约定的付款方式及期限为“买受人在签订本合同时支付购房定金200000元，于2017年4月16日前将首付款800000元（该金额包含付国龙已支付的全部定金200000元整），剩余房款900000元由买受人向银行或公积金管理中心申办抵押贷款。”同时约定“买受人向银行或公积金管理中心申办贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第一种方式解决；（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定”；关于涉案房屋的权属转移登记双方约定于买受人取得批贷许可证之日起七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于房屋交付的约定为“出卖人应当在房屋过户后将该房屋交付给买受人”。合同还就其他条款作了相应的约定。合同签订后，付国龙按约定向郭德明支付了800000元的首付款。郭德明于2019年4月4日偿还了涉案房屋剩余的全部贷款。2019年5月27日涉案房屋下发了不动产登记证明，郭德明于2019年6月11日领取不动产登记证明后于同日向付国龙邮寄通知书告知其可以办理涉案房屋的产权变更登记并支付剩余购房款900000元。另查明，付国龙曾于2018年7月2日向大厂回族自治县人民法院提起诉讼，请求解除其与郭德明签订的存量房买卖合同及补充协议，并返还购房款800000元。付国龙于2018年9月30日向大厂回族自治县人民法院撤回起诉。 一审法院认为：买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。合法的买卖关系应受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。郭德明、付国龙之间签订的存量房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。付国龙主张其在廊坊市政府出台（2017）年61号文件后即不具备购房资格也不具备向银行申请贷款购房的资格，合同由于政策改变导致无法继续履行，合同现已具备解除条件的诉讼请求，因未提供相关证据证明，一审法院不予维护。付国龙诉称郭德明曾承诺在其购房六个月内涉案房屋的产权证书即可下发，但涉案房屋的产权证书的下发时间远长于郭德明的承诺。一审法院认为，涉案房屋的产权证书下发是行政机关依据行政行为作出，非郭德明的个人能力所及，郭德明该承诺不构成解除合同的法定条件和必要条件，因此对付国龙以此为由要求解除合同的诉请，一审法院亦不予支持。即使付国龙不具备购房贷款资格，在其与郭德明签订的房屋买卖合同中明确约定“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的双方同意按照第一种方式解决；（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定”。按合同约定，付国龙亦应自行筹齐剩余房款给付郭德明。付国龙在未有明确证据证明其不具备向银行申请贷款购房的资格的基础上，在涉案房屋已经成就产权过户的情况下，怠于继续履行房屋买卖合同，其请求解除合同无合同约定及法定的事由，一审法院不予支持。对郭德明请求法院依法判令付国龙继续履行双方于2017年4月9日签订的存量房屋买卖合同、补充协议并给付剩余房款900000元的诉讼请求予以支持。关于郭德明、付国龙相互请求对方赔偿违约金340000元的诉讼请求，在本案中，不动产证书下发后，双方未继续办理相关手续，此期间双方均不构成违约，故对该请求，一审法院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）郭德明、被告（反诉原告）付国龙继续履行双方于2017年4月9日签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同。二、被告（反诉原告）付国龙于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）郭德明剩余房款900000元。三、驳回原告（反诉被告）郭德明的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）付国龙的全部反诉请求。 二审期间，上诉人提交了如下证据：第一组证据：中国邮政储蓄银行大厂支行信贷部工作人员的现场录音、文字整理及该行的照片；中国建设银行大厂支行的对话录像、文字整理及该行的照片；廊坊银行的录像及与工作人员霍学斌的电话录音、文字整理；新华村镇银行的录像、文字整理；中国工商银行的录像、文字整理及照片。拟证明现各银行均无法进行二手房贷款，贷款系统均被关闭，现贷款不能非因上诉人个人原因导致，不能归咎于上诉人个人，更不能以此要求上诉人自行筹款90万元。双方签署的房屋买卖合同及相关协议应予解除。第二组证据：2015年6月5日，被上诉人与开发商签订的商品房买卖合同复印件。拟证明：被上诉人系炒房者，通过诉讼规避限购，赚取超百万的房屋差价。被上诉人的质证意见为：对第一组证据的真实性不予认可，无法证明上诉人所到场所为银行内部及与其对话人员为银行信贷部的工作人员。对关联性不予认可，无法证实上诉人所到达的银行不能办理涉案合同的贷款手续。对合法性不予认可，如银行拒绝办理二手房按揭贷款手续应出具书面的加盖公章的证明。另外，该组证据不能推翻双方对于支付尾款的约定，不管上诉人是否能够贷款及贷款额度多少，双方对于尾款的支付是有明确约定的。对第二组证据的真实性没有意见，可证实被上诉人对于所出售的房屋享有产权，但不能证明被上诉人为炒房人员。大厂回族自治县启居房产经纪有限公司的质证意见为：对上诉人提交的证据认可。本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据与原审第三人的庭审陈述一致，能够相互印证，本院予以采信。对于上诉人提交的第二组证据的真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。 本院审理查明，2019年3月25日，原审第三人大厂回族自治县晨远澔达房产经纪有限公司更名为大厂回族自治县启居房产经纪有限公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为，郭德明、付国龙及原审第三人签订的房屋买卖合同及相关协议是否因受限购限贷政策影响而不能继续履行，上诉人付国龙是否有权主张解除。付国龙、郭德明及原审第三人签订的房屋买卖合同及相关协议系各方当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。房屋买卖合同中约定：“剩余房款900000元由买受人向银行或公积金管理中心申办抵押贷款”。但合同签订后，廊坊市政府出台文件，对购房资格及向银行申请贷款的资格作出了规定。上诉人在一、二审中提交的证据可以证明各银行均无法办理涉案房屋的二手房贷款。上诉人在一审时提交了其个人信用报告，可证明上诉人个人征信记录不存在影响贷款的情形。上诉人提交的证据可证明上诉人贷款不能系受限购限贷政策影响，非个人原因所致。故房屋买卖合同中虽约定“买受人向银行或公积金管理中心申办贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第一种方式解决；（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定”，但上诉人显然不属于因“自身原因”未获得银行或公积金管理中心批准的情形，故不应适用“买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人”的约定。对案涉房屋的剩余房款，上诉人付国龙无法获得银行贷款，且自身无力筹齐，案涉房屋买卖合同无法继续履行，对于上诉人付国龙主张解除合同并返还购房款的请求，本院予以支持。 关于郭德明、付国龙相互请求对方赔偿违约金340000元问题，上诉人称房本下发时间晚于被上诉人签订合同时承诺的时间，因房产证的办理系由相关部门依程序办理，上诉人亦未提交证据证明房产证晚于承诺时间下发系因被上诉人原因所致，不动产证书下发后，双方未继续办理相关手续，合同无法继续履行，不属于任一方的过错或违约，本院对双方主张的违约金均不予支持。 上诉人主张解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》,因《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系《存量房买卖合同》的从合同，主合同因合同目的不能实现应予解除，《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》作为从合同依赖于主合同而存在，主合同解除从合同亦应同时解除。上诉人已依据《居间服务合同》支付原审第三人居间服务10000元，因原审第三人已为郭德明、付国龙在签订房屋买卖合同过程中提供服务，故原审第三人已收取的居间服务10000元不应退还。《过户、按揭代理合同》中约定的过户费、评估费、服务费等费用因房屋买卖合同已不能继续履行，且上述费用并未实际发生，故合同解除后不再支付。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持，其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1820号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、解除付国龙与郭德明签订的《存量房买卖合同》、付国龙、郭德明、大厂回族自治县启居房产经纪有限公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》； 三、被上诉人郭德明于本判决生效之日起十日内返还上诉人付国龙购房款800000元； 四、驳回郭德明的诉讼请求； 五、驳回付国龙的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取7980元，由郭德明负担，反诉费减半收取7530元，保全费5000元，由上诉人付国龙负担。二审案件受理费15060元，由付国龙负担4492元、郭德明负担10568元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇一九年十二月十八日 书记员 周 雪