天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初30524号原告：刘宝琴。委托诉讼代理人：肖金娥，河北法润律师事务所律师。被告：郭文正。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。被告：靳京菀。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。被告：靳彩者。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。被告：李鑫。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。原告刘宝琴与被告郭文正返还原物纠纷一案，本院原于2019年1月7日立案，依法适用简易程序审理后于2019年2月25日作出（2019）津0116民初20478号民事判决，被告郭文正不服判决提出上诉，天津市第二中级人民法院于2019年7月9日作出（2019）津02民终4206号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院于2019年8月5日重新立案后，原告申请追加靳京菀、靳彩者、李鑫作为被告参加诉讼，本院经审查准予该申请并依法追加靳京菀、靳彩者、李鑫作为被告参加诉讼后，依法适用普通程序于2019年11月29日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人肖金娥与四被告共同委托诉讼代理人常扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宝琴向本院提出诉讼请求：1、判令四被告腾空天津市滨海新区号房屋并交付原告；2、判令四被告自2018年11月22日起至腾房之日止给付案涉房屋每月使用费3500元和物业费337元；3、判令四被告将房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用;4、判令四被告承担全部诉讼费及腾房费用。事实与理由：2018年11月22日，原告通过司法拍卖方式在天津市河东区人民法院以170万元的价格购买取得天津市滨海新区房屋。原告在收房时遇到被告郭文正，被告郭文正不是房主也未与原房屋所有权人签订任何合同。四被告现实际占有该房屋，并表示与原房主有债务纠纷，原告不给十几万就拒不腾出。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫辩称，四被告作为涉案房屋合法的承租人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益等合法权益。原告即使通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，也应受到买卖不破租赁的约束，故原告无权要求四被告返还房屋、支付房屋使用费、物业费及其他费用。案外人苏东顺系案涉房屋原所有权人苏陈燕的配偶，被告郭文正与苏东顺签订房屋租赁合同，以租金抵销苏东顺欠付郭文正的工程款，苏陈燕对此事知晓，并将房屋产权证交给被告郭文正。且案涉房屋系苏东顺与苏陈燕共同共有，根据家事代理原则，苏东顺有权对案涉房屋对外出租，因此双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，请求驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无异议证据的真实性予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人苏陈燕原系天津市滨海新区房屋的所有权人，该房屋建筑面积187.16平方米。苏陈燕、苏东顺均系天津市河东区人民法院（2018）津0102执457号案件的被执行人，被告郭文正主张苏陈燕、苏东顺系夫妻关系。在河东区人民法院强制执行拍卖处置案涉房屋期间，原告于2018年11月22日在淘宝网司法拍卖网络平台以公开竞价的形式竞得案涉房屋，房屋成交价为1688320元。竞拍公告载明“…对上述标的权属有异议者，请于2018年11月20日与本院联系；与本标的物有利害关系的当事人可以参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程…；该房屋由案外人占用、无法看房，法院不负责腾房…；有欠费情况，供暖费欠2年，大约2964.91元，物业费从2015年4月到2018年10月欠大约14823.07元，此费用未经法院确认…”。庭审中，被告郭文正确认河东区人民法院在拍卖处置房屋期间曾到案涉房屋查看并贴出公告，被告郭文正表示其曾口头提出其为案涉房屋承租人，但并未提出书面异议或参与执行拍卖程序。2018年12月7日，天津市河东区人民法院作出（2018）津0102执457号之五执行裁定书，裁定“…二、坐落于滨海新区房屋一套的所有权归买受人刘宝琴所有；三、买受人刘宝琴可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2018年12月29日，原告取得案涉房屋的不动产权证书。被告郭文正主张因其与苏东顺存在施工合同关系苏东顺欠其多笔工程款，经二人协商郭文正同意苏东顺以案涉房屋二十年的房租抵销欠付工程款，故于2013年6月26日签订《租房合同》。郭文正提交的该《租房合同》载明苏东顺自愿将案涉房屋自2013年6月26日起至2033年6月26日止出租给被告，月租金2000元。现原告通过拍卖方式取得案涉房屋所有权后要求四被告腾房，四被告不同意腾房，双方经协商未果，故成诉。本案双方的主要争议焦点为：被告郭文正抗辩提出的房屋租赁关系是否真实及其抗辩能否对抗原告的腾房请求。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告系通过人民法院的司法拍卖程序合法取得案涉房屋，并已经办理了不动产权证，其作为案涉房屋现在的合法所有权人，依法应当享有占有、使用、收益和处分的全部权利。被告郭文正主张其与案外人苏东顺存在施工合同关系且苏东顺欠其多笔工程款，但被告在本案中未能将其与苏东顺签订的施工合同或结算文件等相关书证作为证据提交，而是仅提供由其自行书写制作的施工记录用以证实其主张的上述事实，没有其他任何证据予以佐证，且其主张的事实亦并未经过法律程序予以确认，故其在本案主张的上述事实缺乏证据支持，其在本案提出的抗辩本院难予采信。基于被告与苏东顺之间是否存在施工合同关系及工程欠款关系的事实无法认定，且被告对双方建立租赁关系的过程及承租后使用房屋过程的陈述亦有违常理，故本院对郭文正主张其与苏东顺之间以工程款抵销租金并建立租赁关系的事实亦无法直接认定。本院认为无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在案涉房屋的所有权人变更为原告后，四被告作为案涉房屋现在的实际居住人，缺乏合法依据继续占有使用案涉房屋，属于无权占有。故原告要求四被告返还原物的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。如被告郭文正认为其与案外人苏东顺确实存在施工合同关系，且其腾房后苏东顺仍有欠付其的工程款，该争议不属于本案审理范围，被告郭文正可据证另行与苏东顺协商或诉讼解决。关于原告要求被告自2018年11月22日起至腾房之日止按照每月3500元标准给付占有使用费的诉讼请求，被告不予认可，本院认为原告作为房屋的合法所有权人，有权在其成为产权人后要求实际占有房屋的被告支付占有使用费。故原告可自2018年12月7日起至腾房之日止要求被告支付占有使用费，且原告主张每月使用费的标准过高，本院参照本市住房与城乡建设主管部门发布的市场租金水平，结合同时期同地段的相应房屋市场租金价格和本案房屋的实际情况，酌情确定每月占有使用费的标准为3000元。关于原告要求被告按照每月337元标准给付物业费的诉讼请求，原告本案提供的证据未能证实上述费用其已实际垫付，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告提出的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，原告要求四被告腾交房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告提出的其他诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫于本判决生效后六十日内将天津市滨海新区房屋腾交原告刘宝琴；二、被告郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫于本判决生效后六十日内给付原告刘宝琴房屋占有使用费，自2018年12月7日起至实际腾房之日止，按照每月3000元标准计算；三、驳回原告刘宝琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由四被告负担（原告已交纳，四被告于本判决生效后六十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应向人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高铭延审 判 员  吕东辉人民陪审员  宛 榕二〇一九年十二月十二日书 记 员  陈 荔附：法律释明《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产的，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。