云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初6161号原告周朝赢，男，1962年5月29日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人蒋忠维，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。委托代理人唐啸龙，云南悟同律师事务所（实习）律师（特别授权）。被告宋正红，女，1976年2月16日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告杨国笔，女，1989年4月27日出生汉族，云南省彝良县人，农民，住云南省彝良县。委托代理人罗银彦，云南昭商律师事务所律师（特别授权）。原告周朝赢诉被告宋正红、杨国笔案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法由审判员罗天华适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告周朝赢及其委托代理人蒋忠维、被告宋正红、被告杨国笔及其委托代理人罗银彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周朝赢诉称，2003年5月8日，原告周朝赢与被告宋正红达成协议：被告宋正红将位于昭阳区大市场后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，土地使用权面积99.9㎡；房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号，建筑面积583.64㎡）房屋1-6楼及土地使用权转让给原告所有，转让款人民币449980元。合意达成后，2003年5月30日，原告将转让款449980元一次性支付给被告宋正红，宋正红将房屋、房、地产权证原件等房屋附属资料一并交给原告，并承诺协助原告办理房屋过户手续。自2003年5月30日房屋交付后，原告就对该房屋占有、使用、管理至今，期间原告多次要求被告办理过户手续，被告宋正红均以各种理由推脱。时至2019年8月7日，贵院向原告发出（2019）云0602执行38号受理执行案件通知书，以宋正红未履行昭通仲裁委员会作出的（2018）昭仲裁字第113号生效调解书为由，对登记在宋正红名下的位于昭阳区大市场后门的房屋产权进行查封，并将对上述房屋进行司法网络评估拍卖程序。因原告已购买该房屋，已取得上述房屋的所有权，该房屋已不属于宋正红的财产，足以排除查封和进入司法拍卖程序，现原告诉请判决：一、请求人民法院确认位于昭阳区大市场后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号）房屋及其土地使用权归原告所有；二、由被告宋正红在判决生效后七日内协助原告办理上述房屋所有权及土地的使用权过户手续；三、解除对上述房屋及土地的查封及司法网络评估拍卖程序；诉讼费由被告方承担。被告宋正红辩称，原告说的手续拿给原告，我没有拿过，原告没有支付尾款，还剩余20万的余款没有支付，所以我也就没有把房屋过户给原告，当原告租房处理。被告杨国笔辩称：1、原告的诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围。2、原告的起诉已超过诉讼时效。3、不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。4、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，提出执行异议必须满足四个条件，缺一不可。但本案原告未与宋正红签订房屋买卖合同，并且未支付购房全款，也未实际占有房屋，由于原告的原因导致该房屋在法院采取执行措施之前未能履行完毕买卖合同义务，故应由原告承担不利后果。综上所述，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，继续执行位于昭阳区大市场后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号）房屋及其土地使用权。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告周朝赢提出的诉讼请求是否合法成立？是否应予以支持？2、宋正红与周朝赢之间房屋买卖合同是否成立？是否已发生物权变动的法律效果？针对以上争议，原告周朝赢向本院提交以下证据证实：一、原告周朝赢的身份证复印件1份，证明原告主体资格。二、收条复印件1份，证明原告周朝赢于2003年5月30日一次性向被告宋正红支付全部购房款449980元。三、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、水费缴纳手册复印件、租房合同复印件各1份，证明原告收到房屋后对外出租，实际管理使用该房屋，被告宋正红将房屋以及土地使用权证原件、房屋所有权证原件，交付给原告周朝赢。四、证人周某证言，周某证实：我知道的是，大概是2003年5月份，原告购买大市场的房子，买房子的钱大概是45万元左右，随后装修房子都是我找人去装修的，装修完了他们才搬进去坐的，买卖上的事我知道的是一笔付清，开得有收款收据的，其他的就没有什么了。宋正红卖房子给原告，是宋和才介绍了卖给原告的。房子的价款大概是45万左右，具体金额我不清楚了。原告把钱给宋正红了，一笔给清掉了，打了收条。宋正红把房屋已经交付给原告，房子是周朝赢出钱装修的。钱是在原告家里给的，当时我不在场，但是我清楚情况。我与周朝赢是叔侄关系。宋正红卖房子的时候我没有参与，但是金额我清楚，具体是原告老岳父去谈的。当时谈价格的时候我去看过宋正红的房子，当时有周朝赢、孙显华和我。宋正红没有在，那个时候钥匙已经交给了原告。我看到他们的单据，上面是45万左右，不能说我没有参与，就不知道价格了。什么单据，时间长了，我记不得了。是原始单据。单据上是上面内容因时间长了，详细的我不记得了。五、证人孙某证言，孙某证实：首先我对我今天说的承担一切法律责任，周朝赢是我妹夫，他们买宋正红的房子，他们买过来之后和我说，买了之后，我妹妹打电话给我说，我都还和他们说要买一套小区房子，我父亲当时还在世，说是已经买了，说是一楼到顶楼，是5层半的房子，买的时候是5层半，是一套毛房子，我都还说装修费有点高，后来他们说是房子都买掉了，钱也已经给掉了，之后他们喊我去看房子，我就和他们说手续些要办掉，我去看了房子，房子是全部没有装修的，他们说是要找他二爷来装修。2004年，我妹妹就生病了，当时是属于脑膜炎，后来就转上昆明去了，上昆明去治疗了一段时间就好了，就在昆明买了一套房子，在下面的房子就空着了，他们就委托我在昭通招呼房子，房子将近关了一年。买房子的价款我只知道是50万不到。买房子的钱是付清的了。是一次性付清的。宋正红是在2003年把房子移交给周朝赢的，宋正红移交给周朝赢的房子是毛胚房。周朝赢是2004年上昆明去的。上去了之后房子委托我代为管理。管理事项主要是租给谁、电费、水费，与租客谈租房的价格，代缴水费、电费。房子之前谈价格的时候我没有在场，我是听说的。房子是没有装修过。周朝赢购买宋正红房屋没有具体讲多少钱，只讲了50万不到。房屋价款是我妹妹和我说的，房屋价款已经付清了。我代为租赁房屋，租金是交给我妹妹的。收的是现金，还有收水电费的依据。房屋租赁后电费是2年前是2个月交一次，现在是1个月交一次。由我去交。以宋国才的名义去交的。我只是代管，我没有权利去变更名字。因为他们当时说买房的时候做了个司法公证，接着法院帖了公告在门上，我就和我妹妹说叫他们去把手续办了，我妹妹就和我说，宋正红说现在还要再给20万才去办理过户手续。至于从2003年到现在为什么不去变更水电费的名称登记？我只负责管理，不在我权限范围之内。经质证，被告宋正红对原告提交的第一组证据没有意见；对第二组证据认为，原告和我说的是写少点，写成449980元，为了少交税，实际价格是649980元，过户的时候再给200000元，但是到现在也没有来找我过户，200000元的尾款也没有给；第三组证据中房产证还是我的名字，其他没有意见了。对第四、五组证据认为：两个证人说的我都某认可，买卖房屋的时候证人都某在场，我的房屋是装修过的。被告杨国笔对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据认为，因为被告宋正红认可，我们也认为是真实的，但是根据宋正红所说，款项没有付清，还有200000元没有支付给宋正红；第三组证据即土地使用权证和房屋所有权证都能够证明房屋及土地的产权人是宋正红，而不是周朝赢，对其三性均认可，对于水费缴费手册我们也认可，这个房屋使用人还是宋和才，也就是宋正红在使用，对于房屋租赁合同，是否真实并不清楚，同时不能达到本案原告的证明目的，不能排除法院的强制执行；对第四五组证据认为：首先，两个证人都与原告有亲戚关系，所以两个证人证言的证明力较低；其次，两个证人证言都无法证明房屋价款已经结清，也无法证明房屋价款的金额，因此两个证人的证言并不客观。被告宋正红、杨国笔就其陈述意见未向本院提交证据。通过当事人对上述证据的质证,本院认为，原告周朝赢的第一、二、三组证据均符合证据的真实性、关联性、合法性原则，依法均予以采信。第四、五组证据能证明原告周朝赢与被告宋正红就买卖房屋达成一致协议的事实，此证明内容与原告周朝赢、被告宋正红的陈述相互印证，依法予以采信；对两位证人证明的其他内容，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2003年5月，原告周朝赢与被告宋正红达成口头协议：被告宋正红将位于昭阳区大市场后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，土地使用权面积99.9㎡；房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号，建筑面积583.64㎡）房屋1-6楼及土地使用权转让给原告周朝赢。合意达成后，2003年5月30日，原告周朝赢向被告宋正红支付人民币449980元，宋正红出具收条给周朝赢，该收条载明：“收条，今收到周朝赢购买宋正红大市场后门房地产权齐全房屋1-6楼，合计人民币肆拾肆万玖仟玖佰捌拾元（449980.00元）正,款项一次性付清给宋正红。此致，收款人：宋正红，2003年5月30日。”宋正红将该房屋及所有权证、土地使用证交付给周朝赢。该房屋所有权证登记所有权人为宋正红，土地使用证登记土地使用者为宋正红。周朝赢至今未办理该房屋的登记过户手续。杨国笔与宋正红民间借贷纠纷仲裁一案，昭通仲裁委员会于2018年11月30日作出（2018）昭仲裁字第113号调解书，双方自愿达成调解协议：一、宋正红应向杨国笔偿还借款本金1000000.00元（大写：壹佰万元整），还款期限为：2019年1月20号前还款100000.00元（大写：拾万元整），2019年2月3号前还款200000.00元（大写：贰拾万元整），2019年3月3号前还款300000.00元（大写：叁拾万元整），2019年4月5号前还款400000.00元（大写：肆拾万元整）。二、杨国笔自愿放弃其他仲裁请求。因宋正红未履行生效法律文书确定的义务，杨国笔向昭通市中级人民法院申请强制执行，昭通市中级人民法院作出裁定于2019年3月4日依法指定昭通市昭阳区人民法院执行。在执行过程中，昭通市昭阳区人民法院于2019年6月14日作出（2019）云0602执980号执行裁定书、协助执行通知书，裁定依法查封被执行人宋正红名下所有的位于昭阳区大市场后门房屋（房产证号00××13）。异议申请人（案外人）周朝赢于2019年8月7日提出书面执行异议申请书，请求昭阳区人民法院解除对登记在宋正红名下的位于“昭阳区大市场后面”的房屋产权进行查封和执行的程序。2019年8月7日，昭通市昭阳区人民法院向周朝赢发出（2019）云0602执异38号受理执行案件通知书，2019年9月26日，昭通市昭阳区人民法院作出（2019）云0602执异38号执行裁定书，裁定：驳回异议申请人（案外人）周朝赢的异议。2019年10月15日，原告周朝赢诉至本院。本院认为，原告周朝赢与被告宋正红之间的房屋买卖口头协议系双方真实意思表示，依法对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国民法通则》（自1987年1月1日起施行）第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国土地管理法》（自1999年1月1日起施行）第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（自1995年1月1日起施行）第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”原告周朝赢与被告宋正红之间买卖房屋未按法律规定向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，本院依法认定该房屋买卖不发生物权效力。《中华人民共和国税收征收管理法》（自1993年1月1日起施行）第四条规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。”原、被告买卖该房屋后应当依法缴税并办理不动产权过户手续，但原、被告从2003年购买该房屋至今仍未依法缴税并办理不动产权过户手续，对此，原、被告均有一定过错，故不能对抗本院的查封、执行。本院依法查封被执行人宋正红名下所有的位于昭阳区大市场后门房屋，并无不当。原告周朝赢与被告宋正红之间的合同纠纷，双方均可依法另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十六条、第五十九条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告周朝赢的诉讼请求；案件受理费100元，减半收取50元，由原告周朝赢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  罗天华二〇一九年十二月三十日书记员  张发禹法律条文附后:《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。