贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11299号原告杨居德，男，1973年10月5日生，汉族，户籍地福建省南安市，现住贵阳市金阳新区。身价证号：350583197310055470。委托代理人：肖维波，贵州承恩律师事务所律师。被告贵州湘企房地产开发有限公司，地址：贵阳市金阳大道南段（商贸走廊）。法定代表人：刘东旺。原告杨居德诉被告贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员章放忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨居德之委托代理人肖维波、谭闳月到庭参加诉讼，被告湘企房开经本院传票传唤。逾期无故未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告杨居德向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年7月23日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效；2、判令被告向原告支付违约金,违约金自2011年10月24日起以100万元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算至云岩区房屋办理房屋产权证之日止（在审理中将房号变更为Ｅ栋1层33、34号）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年7月23日原告与被告签订了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，协议第四条约定由原告根据市场平面图认购被告开发的位于西南五金机电专业批发市场5栋1层37、38号房屋，面积约90.4㎡，认购价款为100万元；第六条约定待被告正式发售时，同等办理相关手续及协助原告办理产权证明；协议还对逾期交房、逾期付款的违约责任进行了约定。协议签订当日，原告以银行转账方式向被告一次性支付全部购房款，被告向原告出具收款收据，并将上述房屋交付原告使用至今。另外，原告于2011年8月至9月期间还与被告另行签订了四份《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，原告另行购买的房屋均位于云岩区。原告认为本案《认购协议书》系原被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，该协议书对房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式、交房日期、违约责任均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，并且被告已按照约定收受全部购房款，将房屋交付原告使用至今，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，该协议所形成的房屋买卖合同关系应合法有效，同时根据解释第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应当自2011年10月24日起以原告已付房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金，该违约金应当计算至案涉房屋办理产权之日止。现特依据相关法律规定，诉至法院提出如前诉请。被告湘企房开未提交答辩意见。本院经审理认定以下事实：2011年7月23日，原告杨居德作为乙方与被告湘企房开作为甲方签订一份《会员认购协议书》，主要约定：“……四、乙方根据该市场平面图订购第5栋第1层37、38号约90.4㎡，11061元/㎡，总认购款100万元，待竣工验收合格后，最终以产权部门所测定门面面积为准。六、本协议仅限内部认购，不得转让。以前交付预定款项会员凭收款证明签定该协议，同时转抵认购款。待甲方正式发售时，同等办理相关手续及协助乙方办理产权证明。……”协议还对逾期交房、逾期付款进行了约定。原告在合同的签名上方签注“一次性付款”。同日，被告向原告出具一份《收款收据》，载明收到原告购房款100万元。另外，原告提交贵州鑫德发物资有限责任公司营业执照，拟证实原告在租用被告开发的西南五金机电批发市场5栋1-37、38号门面期间，以其中的37号作为原告设立贵州鑫德发物资有限责任公司的工商注册地，该营业执照记载的登记时间为2011年6月13日，证实案涉房屋最迟已于2011年6月13日之前修建完毕，故被告向原告出售房屋时，相关房屋均属现房性质。双方签订协议之日即由被告已交付原告使用。另查：贵州鑫德发物资有限责任公司营业执照载明、公司住所地为贵阳市云岩区。法定代表人为本案原告，成立日期为2011年6月13日。审理中，原告提交“市场平面图”与在不动产登记中心调取的“房屋分层分户平面图”对比，主张涉案位于5栋1层37、38号，在不动产登记中心所载信息为：栋编号为26672，坐落为“云岩区”，产权证号为“010283931”，产权人为湘企房开。该房屋于2014年被抵押，现因其它案件被多次查封。上述事实，有原告的当庭陈述及其提交的《认购协议书》、《收据》、《楼层表》、《房屋分层分户平面图》、《不动产产权情况记载》、《营业执照》等证据在卷佐证，并经庭审质证审查，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？二、原告主张的逾期办证违约金是否得到支持？针对焦点一：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中原告与被告就涉案房屋签订《会员认购协议书》，该《会员认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。该协议书已对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式、面积差异的处理方式及违约责任等均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，原告已支付购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订《会员认购协议书》所形成的房屋买卖合同关系有效，对于原告提出的要求确认原告与被告于2011年7月23日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效的诉请，本院予以支持。针对焦点二：双方签定的《认购协议书》约定“待甲方正式发售时，同等办理相关手续及协助乙方办理产权证明”，但双方并未对办证时间及逾期办证的违约责任进行约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，在双方未明确约定具体的办证期限的情况下，应当审查房屋在签定合同时是否为已竣工的房屋，亦或房屋具体交付时间，但本案中原告虽然主张以其订立合同后的90日计算逾期办证违约金，且以其担任法定代表人的公司营业执照拟证明其在与被告签订协议书时房屋已为现房并向其交付，对此，本院认为，虽然此前原告用其向被告承租的涉案房屋作为公司营业地，但并不能以此证明其在与被告签订协议书之日即是双方约定的交房之日，且仅凭营业执照无法认定涉案房屋系尚未建成亦或是已竣工的房屋，因此，本案计算违约金的基础尚不明确，故本院对原告要求支付逾期办证违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项第（一）款、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告杨居德与被告贵州湘企房地产开发有限公司于2011年7月23日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效；二、驳回原告杨居德的其余诉讼请求。案件受理费17896元，减半收取8948元，由原告负担2799元，被告负担6149元（该款原告已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇一九年十二月三十日书记员  乔维姗