四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终13210号 上诉人（原审原告）：赵培芳，女，1986年11月2日出生，汉族，住河南省郏县。 委托诉讼代理人：苏杰，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李玢，女，1967年7月15日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李白金，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 上诉人赵培芳因与被上诉人李玢房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院(2018)川0191民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 赵培芳上诉请求：撤销原审判决，改判李玢赔偿赵培芳因丧失优先购买权而损失的房屋差价。事实与理由：原审法院认为因李玢原因导致赵培芳丧失优先购买权，侵害了赵培芳的合法权益，但赵培芳的损失不是确定状态，故不予支持，系认定事实不清，故请求二审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，支持上诉请求。 李玢辩称，根据《合同法》第二百三十条的规定，赵培芳不符合“同等条件”。具体理由如下：1.案涉房屋在交易时由于无法办理按揭贷款，只能一次性付款，案涉房屋的实际购买人李海权夫妇的房屋查询记录也可以证明该购房方式系全款购买。2.经一审举证显示，赵培芳在2017年11月，即案涉房屋交易发生时仅有存款2.5万元，若购买案涉房屋，需要全部向亲戚借款，其与丈夫名下有且仅有一套建筑面积为50.74平方米的住宅，且该住宅设置有长达20年的抵押权，该证据可以直接证明赵培芳根本不具有购买案涉房屋的购买能力；3.案涉房屋在交易发生后，成都的房产行情并未涨价，反而有小幅度的降低，根据房屋查询记录显示赵培芳至今也并没有购买新的房产，说明其根本无购房需求，也没有因未能购买案涉房屋转而购买其他房产而造成任何损失。综合上，赵培芳不符合合同法约定的“同等条件”。 赵培芳向一审法院起诉请求：1.李玢赔偿赵培芳因丧失优先购买权造成的损失（以评估市场价和实际成交价的差价确定）；2.李玢赔偿赵培芳对租赁房屋装修所造成的损失（以评估机构确定的价值为准）；3.李玢赔偿赵培芳因重新租赁房屋产生的中介费、搬家费、停业期间的营业收入；4.由李玢承担本案案件受理费、评估费等实现债权的一切费用。一审庭审过程中，赵培芳放弃了前述第3项诉讼请求。 一审法院查明事实：赵培芳从2009年9月1日开始承租李玢所有的位于成都市高新区商铺（建筑面积35.74平方米）。双方于当天签订的《租赁合同》约定租赁期限为2009年9月1日到2010年8月31日。第一年租期届满后双方未再签订房屋租赁合同，但赵培芳继续承租。 2014年5月13日，赵培芳的配偶刘延豪与李玢就继续承租案涉房屋事宜签订《租赁协议》，约定租赁期限自2014年8月31日至2015年9月1日，每月租金2500元。 2015年8月11日，赵培芳与李玢的配偶李述就继续承租案涉房屋事宜签订《租赁协议》，约定租赁期限自2015年8月31日至2016年9月1日，每月租金2500元，租金于签订合同三日内付清，其余各期租金应于提前五日支付。租期届满之后双方再未就继续租赁案涉房屋事宜签订租赁合同，也未再通过各自配偶就继续租赁案涉房屋事宜签订租赁合同，但赵培芳继续事实上占有租赁使用案涉房屋，其与李玢形成不定期租赁关系。 2017年11月5日，赵培芳向李玢转账9900元。主张系付2017年11月1日至2018年2月28日三个月的房租。 赵培芳已将案涉房屋的物业服务费缴纳至2018年2月28日、已将水电费缴纳至2018年2月22日。 经四川链家房地产经纪有限公司提供中介服务，2017年12月2日，李玢与案外人李海权签订《成都市存量房屋买卖合同》约定，李玢将案涉房屋出售给李海权，房屋总价款为76万元，交房时间为2018年2月28日以前。2017年12月13日，李玢将案涉房屋过户至案外人李海权、孙长琼名下。 李玢举证了赵培芳2018年3月3日出具的一张《收条》，其上载明“今收到李玢三个月房租费9900元”，该收条有赵培芳的签名及捺印，赵培芳质证认为，该《收条》并非其本人出具，其上的签名、手印也非其本人所签。李玢举证了2018年3月3日李玢与赵培芳签订的《协议》，约定：1、赵培芳、刘延豪搬迁补偿5100元；2、理发店所产生的物管费、水电费由赵培芳、刘延豪承担；3、协议签订时理发店的物品搬出；4、法院起诉时，我到场应诉，以法院判决为准。赵培芳质证认为，对其真实性无异议，但赵培芳并未放弃追究李玢侵犯优先购买权的权利，且该协议签订之前，赵培芳已向法院起诉本案。赵培芳于2018年2月24日向一审法院提交本案起诉材料进入先行调解程序，法院于2018年5月9日立案审理。 一审法院认为，赵培芳从2009年9月1日开始承租案涉房屋，赵培芳、李玢之间的最后一份《租赁协议》（签订时间2015年8月11日）约定的租期（2015年8月31日至2016年9月1日)届满后，赵培芳继续承租案涉房屋，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。 本案中，赵培芳、李玢双方形成不定期租赁关系，李玢作为出租人有权随时解除租赁合同，但应当给予赵培芳一定的合理期限。本案中，李玢在案涉房屋租金覆盖期限届满后告知赵培芳并要求赵培芳搬离案涉房屋，也系李玢行使合同解除权的合理理由及合理行使方式。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。关于赵培芳以李玢侵犯其优先购买权为由主张的房屋溢价损失，一审法院认为，本案中，李玢未提前解除案涉租赁合同即出售案涉房屋，李玢的举证不足以说明其将案涉房屋的出售信息及出售条件告知了赵培芳，导致赵培芳丧失同等条件下优先购买涉案房屋的机会，但这种机会丧失并不一定转化为经济损失。假设李玢出卖涉案房屋时通知赵培芳，赵培芳可能在同等条件下购买，也可能不购买。如其购买，则能得到因房屋升值所带来利益；如不购买，则不能得到因房屋升值所带来利益，故赵培芳所丧失这种优先购买机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外，还存在着因赵培芳与涉案房屋其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。在此种情形下，承租人是否可以期待获得租赁房屋的所有权还处在一种不确定的状态。故该机会损失并不必然导致赵培芳产生可预期的溢价损失，也并不必然给赵培芳带来可期待利益，且赵培芳在未能购买案涉房屋后也未再转而购买其他房屋，赵培芳实际并未因实施替代性购买而产生溢价损失，故赵培芳要求李玢赔偿溢价损失，依据不足，一审法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，2009年9月1日赵培芳、李玢签订的《租赁合同》标志双方开始建立房屋租赁关系，该合同约定租期为2009年9月1日到2010年8月31日，该租期届满后原告继续承租，且自2016年9月2日起双方形成不定期租赁关系。根据前述法律规定，从双方第一份租赁合同租期届满后，赵培芳即不再具有要求李玢补偿附合装饰装修损失的权利，且赵培芳在搬离时已将可移动可拆卸物品搬走，故赵培芳再要求李玢赔偿装修损失并要求对此进行评估鉴定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵培芳的诉讼请求。本案案件受理费收取25元，由赵培芳承担。 二审中，赵培芳提交光盘一份，拟证明案涉房屋的市场价值。 李玢质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该视频的拍摄时间不清楚，在视频当中显示的房屋租赁价格为5000元/月，但案涉房屋的租赁价格为2500元/月，根本不能本案形成价值对比。 本院经审查认为，该视频资料系赵培芳单方制作，且无其他证据予以佐证，赵培芳举示该证据不能达到其证明案涉房屋的市场价值的目的，本院对该视频资料不予采信。 本院二审对一审法院查明事实予以确认。 另查明：1.赵培芳于2018年3月4日搬离案涉房屋，并认可接受了李玢支付的搬迁补偿款，并陈述其从未向李玢作出过购买案涉房屋的意思表示。2.李玢主张其于2017年8月就告知了赵培芳将出卖案涉房屋，赵培芳不予认可。 本院认为，本案二审争议焦点为：赵培芳主张李玢赔偿其因丧失优先购买权造成的房屋差价损失及装修损失是否能够成立的问题。本院认为，承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁房屋的，在购买价格、购买时间、支付期限、支付方式等相同条件下，承租人享有优先于其他人购买该房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，“同等条件”是作为承租人行使优先购买权的必要条件。赵培芳于本案中并未举示证据其在“同等条件”下享有的优先购买权受到侵害。根据查明的案件事实，赵培芳截止本案二审法庭辩论终结前从未作出过购买案涉房屋的意愿表示。结合赵培芳实际接受了李玢补偿款项，且并未就其实际损失举示证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。”之规定，故本院对赵培芳基于其丧失优先购买权主张的损失不予支持。一审法院以赵培芳主张的损失范围依据不足驳回其诉讼请求，在法律适用上存在不当，本判决结果正确，故本院依法予以维持。 综上，赵培芳的上诉请求依法不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由赵培芳承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳