重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初6252号原告：梁子翀，男，汉族，1987年3月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨某，重庆善弘律师事务所律师。被告：陈耀贵，男，汉族，1970年8月18日出生，住重庆市南岸区。被告：谭智，女，汉族，1978年3月20日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈耀贵，二被告系夫妻关系。第三人：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝。原告梁子翀与被告陈耀贵、谭智房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁子翀的委托诉讼代理人杨某被告陈耀贵到庭参加诉讼。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告梁子翀起诉请求判令：1.解除原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2.二被告向原告返还定金360000元；3.二被告赔偿原告按揭服务费、居间服务费等各项损失35700元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原告与被告陈耀贵、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定原告通过第三人向被告购买其位于重庆市南岸区南滨路XX房屋，成交总金额1432000元，定金90000元，剩余首付款在过户当日支付，并约定被告应当在合同签订之日起60日内自行解押。合同签订后，原告依约向被告支付了定金90000元，后被告以缺乏解押资金为由，要求原告追加定金，原告再次向被告支付定金90000元。但在原告先后向被告支付定金合计180000元后，被告拒不向原告办理过户手续，并将该房屋转让给他人。被告的行为已构成违约，故原告起诉来院。被告陈耀贵辩称，第一，同意解除双方签订的房屋买卖合同；第二，被告已向原告退还了30000元，被告同意向原告退还全部定金合计180000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；第三，不认可赔偿原告的其他损失，被告没有违约的行为；第四，案涉房屋系二被告夫妻关系存续期间购买，但系陈耀贵个人财产，谭智与本案无关，不应当承担责任。原告梁子翀为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.房屋买卖合同，拟证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，双方对各自的权利义务及房屋总价款等进行了约定；2.招商银行交易明细表、微信号搜索截图、微信聊天记录、部分中介费的转账记录，拟证明原告按照约定向被告先后支付了定金180000元，被告在微信中多次要求原告追加定金，原告为履行案涉合同向中介公司支付了部分中介费用7745元；3.重庆市不动产登记申请书、执行裁定书，拟证明2018年5月28日被告因其他民事纠纷已经将案涉房屋过户给案外人致使案涉合同不能履行，被告存在重大违约行为；4.婚姻登记信息，拟证明二被告系夫妻关系，应当对原告的损失共同承担责任；5.证人孟程的证言，拟证明被告因其自身原因导致案涉房屋被查封拍卖，案涉合同履行不能，被告存在根本违约，应当承担违约责任。被告陈耀贵、谭智的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可；对证据2中招商银行交易明细表、微信号搜索截图、微信聊天记录的真实性认可，且2018年3月19日的微信聊天记录能够证明是原告先要求被告将定金退还给他，是原告现放弃购买该房屋的；对中介费的转账记录不清楚；对证据3的真实性认可，但不认可原告的证明目的；对证据4的真实性认可；对证据5真实性认可。被告陈耀贵为证明答辩意见，当庭举示了房屋产权证书一份，拟证明该房屋系其个人财产。原告梁子翀的质证意见如下：原房产证在该房屋过户给他人后是应当收回作废的，对该房产证的真实性存疑。即使该房产证是真实的，但登记时间是在2013年7月29日，是在二被告夫妻关系存续期间，故该房屋系夫妻共同财产。经审理查明：2017年2月23日，原告梁子翀（买方）与被告陈耀贵（卖方）通过第三人（居间方）重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订了《房产买卖及居间合同》。合同主要条款如下：1.买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市南岸区南滨路XX建筑面积131.29平方米，套内面积109.39平方米。2.该物业转让成交价1432000元。在签署本合同时买方交定金90000元给卖方在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。3.买方办理银行按揭……买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后7个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署法律文件。4.在银行同意贷款后7个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。5.由于业主现房屋处于和公司其他物业一起抵押，共计贷款1240000元，由业主自行解押，如若解押不出房产证，由业主陈耀贵承担全部违约责任；卖方解押时间为合同生效当日起60日；买方合同当日定金为90000元，首付款600000元，若买方在银行的评估贷款额高于目前房款减去首付款的830000元，那么买方可坚守首付金额，如若贷款不能贷830000元，买方须补齐首付至足够银行放款金额，首付款含90000元定金；此条款为买卖双方同意知晓情况下拟出；买方须在过户当日将剩余首付款转于卖方；买方须在过户当日付清中介居间费。6.如买方未能履行本合同的约定，则卖方所受定金不予退还，或者选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金；如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。原告于签订前述合同当日向谭智的银行账户（6222XX付了定金90000元；2017年3月10日再次向谭智该账户支付50000元；2017年7月16日向陈耀贵的银行账户（6222083100008617062）支付40000元。证人孟程当庭陈述，原告向银行提交的贷款申请已审批通过。2018年4月，案涉房屋被重庆市渝北区人民法院司法拍卖并过户给案外人。被告陈耀贵于2019年1月2日向原告返还了定金30000元。被告陈耀贵与谭智系夫妻关系，结婚登记日期为2004年2月10日，案涉房屋产权登记信息为2013年7月29日。上述事实有原、被告当庭举示的《房产买卖及居间合同》、银行交易明细，微信聊天记录、婚姻登记信息、重庆市不动产登记申请书、执行裁定书、证人证言等证据及当事人当庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告梁子翀与被告陈耀贵基于平等自愿签订了案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方于2017年2月23日就重庆市南岸区南滨路XX屋签订的买卖合同合法有效。原告梁子翀根据合同约定，向被告支付了定金90000元，此后还按照被告要求另行支付了房款90000元，且证人证实其按揭贷款已获银行审批通过。可见，原告已经积极履行了其义务。被告陈耀贵未按照合同约定在合同生效之日起60日内解除案涉房屋原有抵押，且因其自身原因导致案涉房屋被司法拍卖并过户给了他人，导致原、被告的房屋买卖合同履行不能。被告的行为已构成违约。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案审理过程中，原告主张解除双方买卖合同，被告予以认可，系双方协议解除合同。在案涉房屋买卖合同解除后，被告应当按照合同约定承担相应违约责任。关于违约责任的认定。案涉合同中约定，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。原告梁子翀已在诉讼请求中明确主张适用定金罚则。对于定金数额的确认，根据原、被告双方陈述及举示证据可以确认，被告陈耀贵收取了原告房款共计180000元，已退还30000元，剩余房款150000元尚未退还。未退还的150000元，有合同明确约定的定金90000元，以及后来原告另行支付的房款60000元。定金金额应当以双方明确约定为准。故本院确认，被告应当向原告双倍返还定金180000元，并另行退还原告房款60000元。对于责任主体的认定。案涉房屋虽登记于被告陈耀贵个人名下，但根据二被告结婚登记时间和案涉房屋产权登记时间，及被告陈述，案涉房屋购买于二被告婚姻关系存续期间，被告也未举示证据证明该房屋系被告陈耀贵个人所有。且从原告举示的证据来看，原告两次转付房款均是转至被告谭智的账户，其应当知晓陈耀贵销售该房屋的行为。故对于原告要求二被告共同承担违约责任的意见予以采纳。原告要求解除与第三人居间合同的主张，与本案不属于同一法律关系，不在本案中处理。原告要求被告承担其已支付的按揭服务费等损失并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁子翀与被告陈耀贵就重庆市南岸区南滨路28号5栋2单元16-2号房屋签订的房屋买卖合同于2019年7月18日解除；二、被告陈耀贵、谭智于本判决生效之日起五日内共同退还原告梁子翀房款60000元，并双倍返还定金180000元；三、驳回原告梁子翀其他诉讼请求。本案受理费减半收取3618元，由被告陈耀贵、谭智共同承担（原告已全部缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 邓 婷二〇一九年十二月二十五日书记员 李嘉仪