江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初4691号 原告：霍永云，女，汉族，1970年9月20日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：祝井千，江苏润唐律师事务所律师。 被告：彭克年，男，汉族，1966年2月7日，住淮安市清河区（现服刑于江苏省南京市高淳监狱）。 委托诉讼代理人：褚宇新，江苏苏晟律师事务所律师。 原告霍永云与被告彭克年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理，2019年3月19日作出（2018）苏0723民初1827号民事判决，原告霍永云不服该判决，向江苏省连云港市中级人民法院提起上诉。江苏省连云港市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）苏07民终1949号民事裁定书，撤销（2018）苏0723民初1827号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年7月17日重新立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告霍永云及其委托诉讼代理人祝井千、被告彭克年及其委托诉讼代理人褚宇新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍永云向本院提出诉讼请求：要求被告返还购房款110000元，支付违约损失200000元并解除合同；要求被告赔偿装修损失400000元；要求被告承担本案保全费、评估费、诉讼费等所有费用。后变更第二项请求为：要求被告赔偿装修损失205542元（其中8号楼、9号楼门面94748元，10号楼门面110794）。依据的事实和理由：2016年6月16日，原、被告订立房屋买卖协议，被告将位于伊山镇伊山华某8号楼7、8、9号三套房屋卖于原告，后在房屋实际交付时，变更为8、9、10号三套房屋。双方约定原告先付定金110000元，待三套房屋解押时，原告一次性付清余款。原告分别于2016年6月16日、8月26日两次向被告交付购房定金110000元，被告也将上述三套房屋交于原告。原告收房后对房屋进行了装修，共花装修费约400000元。原告交付110000元购房定金后，多次催促被告协助原告一起到银行将剩余抵押贷款还清，让所购房屋解押，以便房屋过户至原告名下，但被告因种种原因一直未办理解押手续，同时也未将上述争议房屋贷款按时偿还。现该三套房屋已被法院查封拍卖，原、被告订立合同目的已无法实现。 原告霍永云在庭审中另陈述，10号房屋当时就是我使用的,后来我和姐姐霍永青（琴）一起开店,10号房屋装修是我姐姐霍永青（琴）经过我同意装修的。 被告彭克年辩称，1.原告缴纳110000元订金属实，但订金不是定金。当时我要求原告把购房款全部付清，去把案涉的房屋解押，原告说没有钱。2.被告自己服刑了，就没有办法把购房款付清，上一次开庭我就和原告说为什么不一次性付清，原告说她出事情了。3.原告要求赔偿装修方面损失我不同意。我为了给原告方便，把房屋借给原告暂时使用，原告没有把装修的事情告诉我，也没有说装修方案。4.原告使用的房屋，之前有承租户经营使用，进行过装修，如地坪、地面砖、墙壁乳胶漆、隔断、吊顶、玻璃门、水电预埋布线、卫生间装修等，原告只是在原装修基础上进行的。5.原告对房屋的占用，影响了我房屋的租金收入，三年损失二十多万元。6.评估报告对评估对象没有进行折旧，都是按市场原值高价定价的。7.原告说10号门面房是原告姐姐使用的，其未经我同意，就把房屋转让给他人使用，发生的装修费用和我没有任何关系。8.同意退还原告购房款110000元，同意解除合同，不同意支付违约损失。原告对房屋有银行抵押手续是明知的，因其未及时给付后续购房款，致被告未能办理银行解押手续，是原告违约在先，不是我违约。原告在未取得房屋所有权、未经被告同意的情况下，擅自装修我的房屋，应自行承担风险，并应恢复原状。按常理讲，毛坯房购房人容易接受，装修的房屋还要进行铲除，其擅自装修对我的房屋二次出售价格上有很大影响。本案保全费、评估费、诉讼费应由原告自行承担。 本院经审理查明以下事实： 一、原、被告经口头协议，原告霍永云购买被告彭克年位于灌云县。2016年6月16日，原告霍永云给付被告彭克年60000元，被告彭克年向原告霍永云出具收条载明“今收到霍永云同志购买伊山华某8号楼7#、8#、9#门面房订金陆万元整，其中7#门面房面积83.95㎡，8#面积83.95㎡,9#面积95.86㎡，单价4500/㎡”。同年8月26日，原告霍永云再给付被告50000元，被告彭克年出具收条载明“今收到霍永云购房款订金伍万元整”。后双方口头变更单价为4400元/㎡，商铺房号由7号、8号、9号变更为8号、9号、10号。被告彭克年将房屋交付给原告霍永云，原告霍永云对房屋进行装修、使用。其中8号、9号商铺系原告霍永云装修，10号商铺系原告霍永云姐姐霍永琴装修。因被告彭克年欠其他债务，案涉房屋已被法院执行拍卖，其中10号商铺于2018年8月11日由案外人霍永琴拍得。 二、本院依原告霍永云申请委托江苏先河房地产土地评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估。2019年10月29日，江苏先河房地产土地评估有限公司作出苏先评司法字（2019）第10001号房地产估价报告，价值时点：2019年9月24日。价值类型：于价值时点时最可能达成的市场价值。估价方法：成本法。估价结果为：1、8号、9号门面市场价值为94748元（含争议部分27587元）。2、10号门面市场价值为110794元。上述争议项为：地砖11839元，涂料11719元，隔墙4029元。原告霍永云支付评估费用6000元。 另查，被告彭克年于2016年8月30日因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留。 又查，原告霍永云于2017年9月29日向本院提出申请，本院于2017年9月29日作出（2017）苏0723财保109号民事裁定书，查封被申请人彭克年位于灌云县伊山华某房屋两套，保全金额500000元。原告霍永云支付保全费3020元。 上述事实，有原、被告当庭陈述的部分内容、原告霍永云所举的原、被告身份证复印件、2016年6月16日收条、2016年8月26日收条、以及江苏先河房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但原被告双方已就案涉房屋单价、面积、总价进行确定，原告霍永云已支付部分购房款，被告彭克年已将房屋交付原告使用，原、被告之间的房屋买卖合同关系已经成立。案涉房屋现已被法院强制执行拍卖，房屋买卖合同无法继续履行，原告霍永云要求解除合同并退回其已付购房款，被告彭克年表示同意，故对原告霍永云该项诉讼请求依法予以支持。 本案争议焦点：一、关于违约金。原告霍永云仅支付部分购房款，被告彭克年于2016年8月30日因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留，鉴于原、被告双方均未书面约定给付购房款期限及银行贷款解押方式等相关事项，庭审中也未提出对方违约的有效证据，故对双方的此项主张理由均不予采纳，对原告霍永云要求被告彭克年支付违约损失200000元的诉讼请求不予支持。二、关于原告霍永云的装修支出。房屋既已交付使用，且案涉房屋系附装修整体拍卖，合同解除后，原告霍永云在该房屋实际投入的装修费用应由被告彭克年赔付。被告彭克年关于案涉房屋系暂借给原告霍永云使用的辩解无证据印证，本院不予采信；估价报告中涉及的争议项：地砖11839元、涂料11719元、隔墙4029元，合计27587元。原告霍永云并未举证证明该争议项系其装修，其要求被告彭克年支付该争议项装修损失依据不足，本院不予支持；10号商铺系案外人霍永琴（原告姐姐）装修，并由其竞拍购得，原告霍永云要求被告彭克年支付10号商铺装修支出110794元无事实依据，本院不予支持。因案涉商铺系整体拍卖，被告有关折旧的辩解理由，本院不予采纳。综上，本院依法认定由被告赔付原告装修损失67161元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告霍永云与被告彭克年之间达成的购买灌云县伊山华庭小区8幢8号、9号、10号商铺的口头协议。 二、被告彭克年于本判决生效之日起十日内返还原告霍永云购房款人民币110000元。 三、被告彭克年于本判决生效之日起十日内赔付原告霍永云装修损失人民币67161元。 四、驳回原告霍永云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5450元，由原告霍永云负担1850元，被告彭克年负担3600元；评估费6000元，由原告霍永云负担4500元，被告彭克年负担1500元；保全费3020元，由原告霍永云负担2000元，被告彭克年负担1020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长 吉    志    军 人民陪审员 张凤玲人民陪审员傅长俊 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理 朱    晓    东 书 记 员 熊    芳    林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。