四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4879号 原告：四川火炬物业管理有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路16号火炬大厦A座1楼。 法定代表人：潘晓阳，四川火炬物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：胡代东，男，系四川火炬物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：张晓东，男，系四川火炬物业管理有限公司员工。 被告：四川浩升置业有限责任公司。住所地：成都市青羊区清江东路8号3幢1楼3A号。 法定代表人：卢安孝，职务不详。 原告四川火炬物业管理有限公司(简称火炬物业公司)与被告四川浩升置业有限责任公司(简称浩升公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，因被告浩升公司下落不明，本院依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告火炬物业公司的委托诉讼代理人胡代东到庭参加诉讼。被告浩升公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 火炬物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令浩升公司支付物业服务费、公摊水费等共计23698.6元、违约金545元；2、判令浩升公司承担本案诉讼费。事实和理由：浩升公司自2016年1月26日至2017年8月3日期间，拖欠相关物业费共计23698.6元，具体如下：2016年1月26日至2017年3月31日物业服务费22730.7元，2016年1月26日至2017年8月3日水费、电费115.7元，2016年2月1日至2017年1月31日公摊水费852.2元。根据《前期物业服务合同》第三十五条（一）款约定，“甲方或业主(物业使用人)未能按时足额交纳其他物业费用、水、电周转金及乙方代收缴费用的，乙方有权按应缴金额的每日千分之一收取违约金，由甲方或业主(物业使用人)支付”，截至2019年1月7日浩升公司应支付违约金为545元。浩升公司系火炬物业公司所服务管理的火炬动力港二期B区X-X-X号业主、实际使用人，按照火炬物业公司与成都火炬置业发展有限公司(简称火炬置业公司)签订的《前期物业服务合同》及相关法律法规，火炬物业公司一直依法对火炬动力港实施规范的物业管理服务，同时也为浩升公司提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽义务，并每月按建筑面积每平方米4元收取物业服务费。火炬物业公司经多次催促未果，故诉至法院。 浩升公司未作答辩，未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，转让方火炬置业公司与受让方浩升公司签订《火炬动力港二期房屋转让合同》，约定：转让方将其开发建设的火炬动力港二期B区X幢X层X号房屋出售给受让方，房屋用途为办公，测绘建筑面积为435.04平方米；转让方选聘的前期物业服务企业为火炬物业公司；按房屋建筑面积向受让方(业主)收取物业公共服务费，受让方自物业资产首次交付之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；建筑区域内公共区域及共用设施设备的水电费用及耗损，不计入物业公共费中，由全体业主或相关业主共同分摊。浩升公司于2010年7月28日接收该房屋。 火炬物业公司取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理服务。2015年1月30日，火炬置业公司（甲方）与火炬物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对火炬动力港二期B区提供前期物业服务；本合同履行期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，合同期满后，业委会未成立，合同自动延续；前期服务费为包干制；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，科研办公物业按每月每平方米4元收取；甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起按月交纳；甲方、业主于每个缴纳周期起始日起15日内交纳服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面方式催收甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日千分之一的违约金。火炬置业公司出具的《临时管理规约》载明：本建筑区划内，水、电、气、信息、环卫等有关费用业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位或合同相对人(物业服务企业)交纳有关费用，业主专有部分，由业主承担，本建筑区划内公共区域及共用设施设备的水、电费用及耗损费用，由全体业主共同分摊。 2017年3月10日，转让方火炬置业公司与受让方成都婴慧多科技有限公司签订《火炬动力港二期房屋转让合同》，约定：转让方将其开发建设的火炬动力港二期B区4幢3层1号房屋出售给受让方，房屋用途为办公，测绘建筑面积为426.21平方米。2017年10月1日，成都婴慧多科技有限公司办理案涉房屋的装修手续。 庭审中，火炬物业公司陈述：浩升公司购买案涉房屋后，尚未办理案涉房屋产权证，此后其将案涉房屋转让给成都婴慧多科技有限公司，由火炬置业公司与成都婴慧多科技有限公司签订《火炬动力港二期房屋转让合同》；在浩升公司转让案涉房屋之前，由其出租给案外人使用，并由承租人缴纳相应物业服务费，从2016年1月26日起未再缴纳物业服务费等费用。 2017年12月3日，火炬物业公司按浩升公司的工商登记住所地向浩升公司邮寄了一份《催缴通知书》，催收尚欠的物业服务费、水费、电费等。火炬物业公司向自来水公司缴纳了代收代交的水费。现浩升公司仍未向火炬物业公司缴纳尚欠的物业服务费、公摊水费等。 以上事实，有火炬物业公司提交的工商信息、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《火炬动力港二期房屋转让合同》、业主验房单、装修施工申请表、催缴通知单、邮寄单、代交水费发票及当事人的庭审陈述在案为证。浩升公司未到庭应诉，视为放弃质证与抗辩的权利，本院依法对火炬物业公司提交的上述证据予以采信。 本院认为，火炬物业公司是具有物业管理服务等经营范围的企业法人，火炬物业公司与火炬置业公司签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，开发商与火炬物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主浩升公司具有约束力，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。 火炬物业公司为案涉物业提供物业服务，其享有收取该期间的物业管理服务费、代收水费、电费的权利。依照《前期物业服务合同》之约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”之规定，浩升公司应按房屋建筑面积，按每月每平方米4元计算向火炬物业公司交纳2016年1月26日至2017年3月31日的物业服务费，火炬物业公司只主张支付物业服务费22730.7元，本院予以支持。根据《临时管理规约》、《火炬动力港二期房屋转让合同》的约定，本建筑区划内公共区域及共用设施设备的水、电费用及耗损费用，由全体业主共同分摊。本案中，火炬物业公司向供水部门代交了案涉小区的水费，火炬物业公司主张浩升公司支付2016年2月1日至2017年1月31日的公摊水费852.2元，于法有据，本院予以支持。关于水费、电费，火炬物业公司未提交证据证明浩升公司的欠费金额，对火炬物业公司主张的2016年1月26日至2017年8月3日的水费22.1元和电费93.6元，本院不予支持。 关于违约金。根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费按月交纳，业主未按时交纳物业服务费的，经催告后仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日千分之一的违约金。本院认为，违约金的计算标准，应以火炬物业公司的实际损失为基础，兼顾浩升公司的违约程度等因素，并根据公平原则，本院酌定浩升公司应向火炬物业公司支付违约金300元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川浩升置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付2016年1月26日至2017年3月31日的物业服务费22730.7元、2016年2月1日至2017年1月31日的公摊水费852.2元； 二、被告四川浩升置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付违约金300元； 三、驳回原告四川火炬物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元及后续因送达裁判文书所产生的公告费，由被告四川浩升置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  何 理 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  林 敏 二〇一九年十二月三日 书 记 员  刘 茜