北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初38027号原告：冯晓杰，男，1959年10月3日出生，回族，水利部发展研究中心退休职工，住北京市海淀区。原告：王小农，女，1960年11月29日出生，汉族，水利部发展研究中心退休职工，住北京市海淀区。被告：朱明，男，1978年9月17日出生，汉族，北京首钢国际工程技术有限公司职工，住北京市西城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告冯晓杰、王小农与被告朱明、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯晓杰、王小农，被告朱明，链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯晓杰、王小农向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告朱明和链家公司共同赔偿原告换购房屋的差价损失4197519元；2、请求判令被告朱明因提供的银行承诺函不完整不真实向原告支付违约金1210000元；3、请求判令被告朱明赔偿原告换购住房一年内享有的减免税金优惠损失70052．5元；4、本案诉讼费由被告朱明和链家公司负担。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、请求判令被告朱明和链家公司共同赔偿原告换购房屋申请贷款产生的利息1014385．52元；2、要求被告朱明和链家公司共同赔偿原告房屋差价损失2767725．8元。事实和理由：2016年8月24日，原告与朱明在链家公司的居间下，就原告所有的坐落于北京市西城区xxx号房产买卖签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》和《居间服务合同》。签约第二天原告发现上当被骗错签了合同，合同内容与签约前链家公司承诺的不一致，没有2个月付清全款的承诺，也没有明确约定原告拿到全部售房款的确切时间。原告向链家公司提出质疑并要求按照签约前的承诺修改协议，链家公司以朱明联系不上为由敷衍拖延，2个月后朱明才出现。由于原告是换房，已选好要购买的房子，为抓紧时间尽快拿到钱，原告配合办理了网签和缴税业务。2016年11月7日，原告收到银行给朱明的承诺函（链家版）短信后，发现该承诺函上既没有贷款人的签章、也没有期限和落款时间，原告无法判别其是否真实有效，在向链家公司罗涛店长询问无果的情况下，出于防范风险和自我保护的原因，原告于11月9日以短信告知链家公司，要求在过户前三方签署补充协议明确房款打入原告账户的确切时间，并提醒其不要影响办理过户。但两被告不予理睬，致使没能在合同规定的期限内办理过户。根据双方签订的《补充协议》第五条第3款（1）乙方若出现“提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的”乙方应以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金。需要指出的是，在合同的履行过程中，尽管原告遇到了被骗和朱明失联等问题，但我方仍积极履行合同义务，配合居间方链家公司办理各项手续。8月24日签约的第二天，原告就办理了补交涨价后的维修基金4681．17元，之后又相继办理上市证明、物业手续和交易税等。而反观被告朱明自合同签约后第二天就联系中断并失联了两个月。两被告给原告造成重大经济损失，其行为已构成对合同义务的严重违反，故诉至法院。朱明辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：链家公司逐条解释合同后双方才签署的，我一直在按照合同约定履行义务，我购买房屋是为了女儿转学，不可能出现失联的情况，在房屋买卖合同签署后是原告失联了，原告换购房屋的差价损失、税收优惠、贷款利息均与本案无关。生效法院判决已经确认了银行承诺函的真实性，且涉案房屋于8月10日办理过户，银行于2017年9月5日已经放款，我也已经进行了还款，所以对于违约金及涉案房屋的差价损失也不同意支付。链家公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：本案不是居间合同法律关系，若原告与我方存在纠纷应另案起诉。原告已经另案以居间合同纠纷起诉我方，法院也作出了终审判决。我方认为，按照一事不再理的规定，对原告的诉讼请求应予驳回。原告因换购房屋产生的差价损失、税金优惠、贷款利息与本案无关。此外，合同履行过程中，朱明一直在全权配合，没有违约行为，房屋市场价格是变动的，是市场因素决定的，对于涉案房屋的差价损失也不应支付。本院经审理认定事实如下：冯晓杰与王小农系夫妻关系。北京市西城区xxx号房屋（以下简称诉争房屋）原登记在冯晓杰名下，属于冯晓杰和王小农的夫妻共同财产。2016年8月24日，冯晓杰（出卖人）与朱明（买受人）经链家公司居间就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，房屋成交价格为4290000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1760000元，买受人方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人直接支付给出卖人定金100000元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为3000000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，冯晓杰（出卖方、甲方）、朱明（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计6050000元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款2900000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方，甲乙双方应于网签完成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行批贷后5个工作日内（具体时间以建委网站预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。上述合同签订当日，朱明支付冯晓杰定金100000元。2016年10月20日，冯晓杰（出卖方、甲方）、朱明（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《变更协议书》，约定原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（四）项约定变更为买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为2780000元；原《补充协议》第二条第4项约定变更为乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款3120000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2016年10月22日，冯晓杰（出卖人）与朱明（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），合同编号：C1395969。2016年10月24日，冯晓杰、朱明办理了贷款面签手续。2016年10月28日，冯晓杰、朱明、北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，朱明将3120000元存入理房通监管账户。2016年10月31日，北京理房通支付科技有限公司将1510000元支付至北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户。2016年11月4日，中国工商银行股份有限公司北京昌平支行通过朱明2780000元住房贷款的审批，作出了《个人二手房贷款承诺函（链家版）》。2016年11月7日，链家公司工作人员用手机将贷款承诺函照片发送给冯晓杰、朱明。2016年11月9日，冯晓杰、朱明交纳了房屋交易所需的税费。之后，双方就过户事宜产生争议，朱明诉至本院，要求冯晓杰、王小农继续履行合同配合其办理房产过户手续，冯晓杰、王小农提出反诉，要求解除涉案合同。2017年3月，朱明将购房款1610000元提存至本院。本院于2017年4月1日作出（2017）京0102民初499号民事判决：“一、冯晓杰与朱明签订的关于北京市西城区xxx号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，冯晓杰、王小农于本判决生效之日起七日内协助朱明办理北京市西城区xxx号房屋的产权过户手续。二、朱明于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付冯晓杰购房款一百六十一万元。三、驳回冯晓杰、王小农的反诉请求。”就涉案合同的效力及朱明是否存在违约，法院认为“冯晓杰、王小农主张房屋买卖合同系在链家公司与朱明欺诈情况下签订，且合同内容显失公平，缺乏证据证明，本院不予采纳。朱明在合同履行过程中按照合同约定履行了付款义务，也按照约定获得了工商银行的批贷函，冯晓杰、王小农虽对批贷函提出异议，但经本院核实，该批贷函合法有效，故朱明在合同履行过程中并不存在违约行为，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。”冯晓杰、王小农不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）京02民终5889号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”冯晓杰、王小农不服，提起再审，北京市高级人民法院于2018年7月21日作出（2018）京民申3286号民事裁定书：“驳回冯晓杰、王小农的再审申请”。2017年8月10日，诉争房屋过户至朱明名下。2017年9月5日，银行向冯晓杰发放贷款2780000元。冯晓杰称其于2017年10月向本院执行庭申请向其发放了朱明提存的1610000元。经核实，冯晓杰曾以居间合同纠纷在本院起诉，要求链家公司赔偿其换购房屋的损失4418829．36元，本院于2018年4月18日作出（2018）京0102民初8334号民事判决：“驳回冯晓杰的诉讼请求。”冯晓杰不服判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）京02民终7038号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”另查，冯晓杰、王小农就其诉讼请求增加部分未在法院指定期限内交纳诉讼费用。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。（2017）京0102民初499号民事判决书和（2017）京02民终5889号民事判决书认定冯晓杰与朱明签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》合法有效，并对朱明为履行涉案合同所取得的银行批贷函的真实性予以确认，且事实上银行亦实际发放了贷款，现冯晓杰、王小农以朱明违反《补充协议》中关于提供证件资料应完整真实的有关约定为由，要求朱明承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。冯晓杰、王小农认为朱明在履行涉案合同中存在违约，进而影响其换购住房造成差价损失和税收优惠损失，亦缺乏依据，本院不予支持。冯晓杰、王小农要求链家公司赔偿差价损失的诉讼请求，已为生效判决处理，构成重复诉讼，故本院在本案中不再处理。关于冯晓杰、王小农在庭审中增加的诉讼请求，因其在本院指定期间内未交纳诉讼费用，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回冯晓杰、王小农的全部诉讼请求。案件受理费25847元，由冯晓杰、王小农负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇一九年十二月六日法官助理 王志伟书 记 员 王 溪