浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2705号上诉人（原审被告）：杨小陆，男，1985年8月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：张志友、高新灵，安徽永恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈炳松，男，1961年2月23日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：魏晓阳,浙江泽春律师事务所律师。原审被告：李随随，男，1989年8月8日出生，汉族，住河南省夏邑县。上诉人杨小陆为与被上诉人沈炳松、原审被告李随随房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初8227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小陆上诉请求：撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，判决杨小陆承担房租、整改费用、违约金等,是错误的，理由如下：一、沈炳松未能按约办理相应民宿营业执照，杨小陆支付房租的条件并未成就。虽然《三方和解协议》并未明确约定办理的营业执照名称必须为“西城东久”，但双方也未就营业执照名称一事另有约定，结合沈炳松一审提交的《转租合同》中“乌镇环河路442-446，两间一至三层民宿(西城东久)”的内容，《三方和解协议》第五条约定的“民宿营业执照”应特指名称为“西城东久”的民宿营业执照，而沈炳松并未办理出名为“西城东久”的民宿营业执照。虽然沈炳松办理的“乌镇环西熠杭”执照所对应的地址与案涉房屋一致，但“西城东久”为杨小陆经营许久的民宿名称，在市场上的知名度远比“乌镇环西熠杭”要高，如门头名称与营业执照名称不一致，会给杨小陆带来很多麻烦，也会严重影响杨小陆民宿的经营收入，故杨小陆是不同意办理名称为“乌镇环西熠杭”的营业执照的，但沈炳松并未就此事与杨小陆协商。一审认为“民宿名称的不同并不影响上述房址上民宿的开办及经营”没有事实及法律依据。一审认为沈炳松未以“西城东久”之名办理相关执照是因原足浴店营业执照未能注销的无奈之举，并非沈炳松主观恶意，但这与杨小陆无关。原足浴店营业执照不在杨小陆名下，杨小陆没有义务也没有能力按照相关规定配合沈炳松办理注销，未按《三方和解协议》办理相应营业执照，责任不在杨小陆，而在于沈炳松。且沈炳松并未提供名称为“乌镇环西熠杭”的营业执照原件，原件尚在乌镇镇民宿办，原件未予发放应是沈炳松尚欠缺相关条件，此情况应视为名称为“乌镇环西熠杭”的营业执照也尚未办出。二、根据《三方和解协议》约定，整改事宜全部由沈炳松负责，杨小陆只是配合，且杨小陆已按协议约定全面配合整改，并按协议约定的时间将一楼足浴设施清理出去，不存在违约。三、2018年5月至2019年5月，杨小陆经营的民宿时常不营业，在配合沈炳松迎接相关部门查看完毕之后，因设备无处放，杨小陆认为整改工作已经结束，经沈炳松同意，杨小陆才把足浴设备放回。一审仅依据乌镇派出所马振裕及陈俊的笔录就认定杨小陆存在违约，证据不足。首先，马振裕的笔录中所述“至于特种行业许可没有办出来，是因为2019年1月23日查看时相关物品没有清理完毕”。事实上，2019年1月23日杨小陆并未在民宿店内，并不知晓还需要配合整改工作，且相关物品指的是什么物品，清理责任是否在杨小陆一方，沈炳松并未举证证明，一审也未出示相关证据。其次，关于陈俊的笔录是何内容，一审判决书中并未载明，但陈俊的陈述无法证明未办理营业执照不影响租赁户的正常营业，根据市场规则，相关部门会去经营场所定期核查证件是否齐全、消防安全等问题。如果没有营业执照，势必会给经营带来阻力。因此，一审法院的认定有误，沈炳松及一审出示的证据均不足以证明杨小陆违约。四、沈炳松并未完成整改工作，案涉租赁房屋至今仍不具备通过审批的条件，杨小陆一审庭审中提出案涉房屋现状不具备验收合格的条件，相关部门并未到现场查看，且沈炳松一审提供的营业执照、卫生许可证均为复印件，一审已查明原件存放于乌镇民宿办，如果沈炳松各项手续齐全，经过验收合格，原件应当已经发放给沈炳松，而一审并未审查上述情况，仅依据沈炳松已办出卫生许可证、营业执照，就认定沈炳松完成了验收，从而判令杨小陆支付整改费用，显然依据不足。五、《三方和解协议》第四条明确约定“整改期间的房租损失由沈炳松自愿承担，按实际整改天数计算”，一审庭审中杨小陆已提出房租损失的问题，但一审并未查实，直接判决杨小陆承担180000元房租，是错误的。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审依法查明事实，维护杨小陆的合法权益。沈炳松辩称，一、一审认定事实清楚，证据确凿充分。李随随与沈炳松、徐福娥签订了乌镇环河路442-446号租房合同，2017年2月22日李随随将房屋转租给杨小陆，并签订合同，杨小陆支付了2017-2018年的租金，尚差5000元；2018年5月后，杨小陆及李随随均未支付沈炳松租金。故沈炳松于2018年6月起诉李随随、杨小陆，要求其支付租金。审理过程中，经过调解，沈炳松与李随随、杨小陆达成《三方和解协议》，该协议签订后，沈炳松才撤诉，并于2018年7月18日对房屋进行整改，投放了装修及整改费用若干，后整改完毕，要求李随随、杨小陆支付整改费用，遭到拒绝。足浴店营业执照注册地为案涉房屋，因李随随、杨小陆的原因导致足浴店营业执照未能按管理办的要求注销，沈炳松也无法以原民宿名称“西城东久”办理相关民宿执照，后迫不得已换成“乌镇环西熠杭民宿”名称并取得营业执照。因李、杨未支付整改费用及租金，沈炳松不得不于2018年10月又起诉。同年11月26日，沈炳松要求案涉房屋中的租房户杨小陆搬出，遭拒绝，与杨妻发生争吵，公安出警，发现现场杨小陆足浴店物品仍未搬出，还在经营。沈炳松已办出案涉房屋卫生许可证、营业执照二证，未办出特种行业许可证是由于案涉房屋中仍未清理出足浴设施。民宿办工作人员曾对此告知，但杨小陆未积极配合。民宿办工作人员也证实，案涉房屋除特种行业许可证外的其他条件已经符合。二、一审适用法律正确、判决公正合理。《三方和解协议》系本案三方协商后由法院主持调解自愿达成，未违反法律规定，对三方均具有约束力。沈炳松将租金从20万元调整为18万元，已经作出了让步。协议约定合同终止日期为2019年5月30日，沈炳松应承担房屋租金18万元。杨小陆上诉称营业执照名称非“乌镇环西熠杭民宿”，影响其营业收入，与沈炳松诉请的租金并无实质关联性；且不能办理“西城东久”营业执照的原因，完全是杨小陆自身的原因，并非沈炳松的原因。杨小陆称“乌镇环西熠杭民宿”的执照原件存放于乌镇民宿办，这与支付租金的条件成就与否没有任何关联。因协议明确支付租金的时间是“民宿营业执照”办出后三天内，现营业执照早已办出，支付租金的条件已经成就。一审所作相关认定合情合理，一审判决有理有据。请求二审维持一审判决，驳回杨小陆全部上诉请求。李随随述称，协议约定的是整改完毕后支付费用，目前没有整改完毕，故目前不需要支付费用。沈炳松向一审法院起诉请求判令：1.李随随继续履行租赁合同并支付租金200000元、违约金30000元及整改费用10000元；2.杨小陆支付违约金30000元、整改费用3000元。一审审理过程中，沈炳松变更诉请为：1.杨小陆支付租金180000元、整改费用2000元及违约金30000元；2.李随随支付补偿款40000元、整改费用10000元及违约金30000元；3.李随随存放于沈炳松处的押金（20000元）归沈炳松所有。一审法院认定事实：2016年5月30日，沈炳松与李随随、案外人徐福娥签订《转租合同》1份，约定由沈炳松将位于乌镇环河路442-446号两间一至三层民宿（西城东久）转租给李随随，租期为2016年5月30日至2022年5月30日，前三年租金每年为200000元，2019年5月30日起上涨租金，每年为220000元，李随随必须在每年5月30日前付清下一年租金，合同期间，李随随有权转租上述房屋。合同签订后，2016-2017年的租金由李随随支付。2017年2月22日，经沈炳松同意，李随随又将上述房屋转租给杨小陆并签订合同1份，随后由杨小陆向沈炳松支付2017-2018年期间的租金（沈炳松称该年房租尚差5000元）。后乌镇镇对民宿经营进行规范化管理，上述房屋被要求整改，但沈炳松及李随随、杨小陆对整改责任在于谁存在分歧，均未及时按要求对案涉房屋整改，案涉房屋的一楼足浴店亦未按要求清理。2018年5月后，李随随、杨小陆均未再支付任何租金。沈炳松于2018年6月向桐乡市人民法院起诉李随随要求支付租金，审理过程中，沈炳松与李随随、杨小陆达成三方和解并签订协议1份，三方一致约定，案涉房屋租金调整为每年180000元，由杨小陆直接支付给沈炳松，沈炳松与李随随及李随随与杨小陆签订的两份房屋租赁合同均最迟于2019年5月30日终止，上述合同终止后三天内，李随随应补偿沈炳松40000元且对于存放于沈炳松处的20000元押金归沈炳松所有。出于办理民宿执照的需要，三方约定整改工作全部由沈炳松负责，李随随、杨小陆承诺全面配合整改及执照办理，且对于整改费用，由李随随承担10000元，杨小陆承担2000元，整改完毕后三天内支付。此外，三方还约定，若有任何一方违约，应赔偿守约方违约金30000元。三方协议签订后，沈炳松撤诉，并于2018年7月18日开始对案涉房屋整改，李随随、杨小陆亦于当天将一楼足浴店的足浴设施清理完毕（但是足浴设施后来又再次被放回）。整改结束后，沈炳松要求李随随、杨小陆支付整改费用并配合办理民宿执照，但李随随、杨小陆以整改未完毕为由拒绝支付相关整改费用。因上述足浴店营业执照注册在案涉房屋上（李随随称其曾通知足浴店营业执照注册人协助办理注销足浴店营业执照，但其未过来，导致足浴店营业执照至今未注销）且相关足浴设施未清理，沈炳松始终无法以原民宿的名称（西城东久）办理相关民宿执照。后沈炳松就案涉房屋地址换之以“乌镇环西熠杭民宿”的名称向相关部门申请民宿执照。因李随随、杨小陆拒绝支付整改费用及租金等原因，沈炳松于2018年10月再次起诉。2018年11月26日，沈炳松前往案涉房屋要求杨小陆搬出，与杨小陆妻子发生争吵并由乌镇派出所出警协调。后一审法院向乌镇民宿办相关工作人员进行调查，了解到乌镇民宿规范化经营主要是要具备营业执照、卫生许可证、特种行业许可证，沈炳松已于2018年8月通过乌镇环西熠杭民宿的名称在案涉房屋地址上办出卫生许可证、营业执照，但未能办理出特种行业许可证，原因在于案涉房屋内一楼的足浴设施未清理完毕，民宿办工作人员曾对此予以告知，但杨小陆方未能积极配合。一审另查明，案涉房屋办理特种行业许可证的其他条件均已符合要求。一审法院认为，三方和解协议系本案三方协商后自愿达成，未违反法律规定，对本案三方具有约束力。协议约定沈炳松与李随随、李随随与杨小陆之间的两份租房合同最迟于2019年5月30日终止，租金调整为180000元，合同终止后三天内李随随应补偿沈炳松40000元且存放于沈炳松处的20000元押金归沈炳松所有，现上述条件已成就，故对于沈炳松要求李随随支付40000元且存放于沈炳松处的20000元押金归沈炳松所有的诉请，予以支持。至于沈炳松要求李随随支付违约金，现有证据并未显示李随随存在违约行为，故不予支持。根据三方协议约定，杨小陆应于营业执照办出后三天内将180000元房租直接支付给沈炳松，现杨小陆抗辩称民宿执照尚未办出，且现有的营业执照并非以原民宿名称“西城东久”办理，故支付条件未成就。一审认为，首先，三方协议中载明的支付租金的前提是“民宿营业执照”办出后三天内，现营业执照确已办出，租金支付条件已成就；退一步讲，即使三方协议中的民宿营业执照应理解为民宿执照（此时应包含营业执照、卫生许可证、特种行业许可证），但也并未明确必须以“西城东久”之名办理；其次，沈炳松以“乌镇环西熠杭”之名办理相关证照，所对应的地址为案涉房屋地址即乌镇环河路442号-446号，可见相关检查、审批均是针对案涉出租房屋，现已办出的相关证照及民宿审批表足以证明上述房屋已经达到了民宿开办的相关规范要求，名称的不同并不影响上述房址上民宿的开办和经营，且根据沈炳松所称，其未以“西城东久”之名办理相关执照也是原足浴店营业执照未能注销导致的无奈之举，并非沈炳松主观恶意；最后，民宿执照所需的特种行业许可证无法办理的原因，根据现有证据及相关调查显示，系由杨小陆一方不配合清理足浴设施导致。综上，沈炳松以新名字“乌镇环西熠杭”办理相关证照（营业执照、卫生许可证）并未违反协议约定，具有充分合理性，最后一个特种行业许可证虽然没有办出，但究其原因并非沈炳松过错，而系杨小陆一方不配合整改（即拒绝清理足浴设施）导致。在沈炳松已经完成其他两个证照办理的情形下，作为案涉房屋的占有使用人，杨小陆一方拒不配合特种行业许可证执照办理，显属违约，应当视为支付租金条件已成就，故杨小陆应当支付沈炳松租金180000元并根据三方协议之约定就自己的违约行为承担相应的违约责任（即支付违约金30000元）。最后，关于沈炳松要求李随随、杨小陆支付各自的整改费用，根据沈炳松现已办出卫生许可证、营业执照的事实，结合现有房屋已经通过相关部门所有审批（有马振裕笔录及民宿审批表为证）之事实，可见沈炳松已经完成整改，李随随、杨小陆理应支付各自的整改费用，故对于沈炳松上述请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨小陆于判决生效之日起支付沈炳松租金180000元、整改费用2000元、违约金30000元；二、李随随于判决生效之日起支付沈炳松补偿款40000元、整改费用10000元；三、李随随存放于沈炳松处的20000元押金归沈炳松所有；四、驳回沈炳松其余诉讼请求。一审案件受理费5980元，由杨小陆承担4063元，由李随随承担1342元，由沈炳松承担575元。二审中，各方当事人均没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨小陆上诉认为其不应承担租金、整改费用及违约金，其理由主要是：一、沈炳松未能按约办理相应民宿营业执照，杨小陆支付房租的条件未成就。二、整改责任在沈炳松一方，杨小陆不存在违约。关于上述理由一。案涉民宿的营业执照实际已办出，只是杨小陆认为现有营业执照未以“西城东久”之名办理，故杨小陆主张营业执照未办理。对此，首先，《三方和解协议》中并未约定相关证照须以“西城东久”之名办理；其次，杨小陆租赁案涉房屋的合同目的在于开办和经营民宿，现有的营业执照名称虽非“西城东久”，但所对应的地址为杨小陆租赁的案涉房屋地址，相关检查、审批均是针对案涉出租房屋。已经办出的相关证照及民宿审批表，足以表明上述房屋符合开办民宿的相关规范，杨小陆并不会因执照名称不同而无法开办、经营民宿。综上，杨小陆仅以执照名称不是“西城东久”为由主张沈炳松未办理营业执照，显然不能成立。杨小陆另称，营业执照的原件仍存放于民宿办，应视为沈炳松未办出相应执照。既然案涉民宿的营业执照原件已存在，说明执照已办出，存放于民宿办不能否认已经办出的客观事实。根据《三方和解协议》约定，180000元的房租应于民宿营业执照办出来三天内支付，现营业执照已办理，租金的支付条件已成就。关于上述理由二。有关整改事宜，《三方和解协议》虽然约定整改工作全部由沈炳松负责，但同时也明确李随随、杨小陆须全面配合整改及执照办理。从一审向乌镇民宿办相关工作人员调查了解的情况看，当地民宿规范化经营主要需具备营业执照、卫生许可证、特种行业许可证，沈炳松已办出卫生许可证、营业执照。从民宿审批表看，现有房屋已通过相关部门审批，据此可认定沈炳松已履行整改义务。虽然未能办出特种行业许可证，但从一审向乌镇派出所工作人员马振裕所作的询问笔录看，马振裕明确表示“特种行业许可证办不出来就是因为他们楼下的足浴设施没有清理完毕，其他条件都是符合的”。可见，该证未能办出的原因在于案涉房屋内一楼的足浴设施未清理完毕，对此民宿办工作人员曾予以告知，但杨小陆方未能积极配合。可见，杨小陆并未全面履行《三方和解协议》约定的配合义务，一审据此认定其违约，并无不当。《三方和解协议》约定，任何一方违约应支付守约方违约金30000元。据此，一审认定杨小陆承担违约金30000元，并无不当。至于整改费用，上述协议明确约定整改费用由杨小陆承担2000元，杨小陆理应承担该费用。至于应付租金的数额，杨小陆认为根据《三方和解协议》约定，整改期间的房租损失应由沈炳松承担。因沈炳松在上述协议签订后已进行整改，由于杨小陆不配合清理足浴设施导致特种行业许可证迟迟未能办出，杨小陆要求该整改期间的租金由沈炳松承担，有违公平。综上所述，杨小陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由上诉人杨小陆负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十二月十二日书记员 陈 诚