天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初7809号原告（反诉被告）：天津市东丽区育才中学(统一社会信用代码121201107182309807),住所地天津市东丽区大毕庄镇欢坨三线。法定代表人：李耀奎，校长。委托诉讼代理人：程树德，天津德敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱良，天津德敬律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津泉源食品有限公司（统一社会信用代码91120110679417426H），住所地天津市东丽区金钟街延长线国防教育基地院内。法定代表人：鲁海川，经理。委托诉讼代理人：刘忠南，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓妍，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市东丽区育才中学（以下简称育才中学）与被告（反诉原告）天津泉源食品有限公司（以下简称泉源食品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人程树德、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘忠南、邓妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。育才中学向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间《租赁合同》解除并判令被告返还原告租赁场地；2.判决被告支付自2017年7月1日至2020年6月30日止的拖欠房屋租金120000元、电费41280元；3.判决被告支付迟延支付租金的违约金23400元；4.判决被告支付原告自合同解除之日起至实际返还租赁物期间的占用费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2010年7月1日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于育才中学院内最北端的养殖小区交付给被告使用。2017年7月1日起，被告未按约定及时向原告缴纳租金及电费。期间原告多次发出催款通知书，但被告以资金及环保稽查等问题未向原告履行给付义务。原告于2019年8月16日与被告达成《催款通知书》，确认被告拖欠房屋租金等事宜。原告曾向被告发出《律师函》，通知被告自收到该函之日起5日内未履行欠款给付义务，原告有权立即终止合同并收回出租场地，但被告仍拒绝履行上述给付义务。原被告双方签订的《租赁合同》、《催款通知书》系真实有效，且符合双方真实自愿的意思表示，不存在无效事由，且经原告多次催讨后，被告仍拒绝支付上述费用。依照《中华人民共和国合同法》之相关规定，被告行为严重侵害了原告的经济利益，也构成根本性违约。根据《租赁合同》第五条第一款，由被告承担延迟支付租金的违约金23400元，并支付占用场地等费用泉源食品公司辩称：驳回原告全部诉讼请求。1.不同意原告确认双方租赁合同解除，被告不存在违约行为而是原告违约在先，在被告行为不符合双方租赁合同约定的解除条件也不构成法定解除条件情况下，原告无权解除双方租赁合同；2.被告不存在拖欠租金行为。双方在租赁合同履行过程中，原告存在没有按合同约定保证租赁场地正常使用、负责解决第三方争议、保证交通道路出行等约定的情况。被告为了正常使用场地，多次被迫自行修建桥梁、填补大坑、解决道路通行问题，还与其他租户共同分摊垫付了本应原告履行义务的6万元修路费用，同时被告为原告操场修建围墙和厕所，所以本案不是被告违约，是原告违约在先。在2011年6月，由于原告没有为被告提供教育基地院内道路出行条件，被告为了正常经营，自行修建施工。当时原告同意被告垫付的工程款135000元将来由原告承担，如今后无力承担，原告同意从今后的租金中扣减。而原告一直没有支付上述款项，所以被告有权从中扣减，不存在拖欠租金；3.电费问题，由于被告从2017年4月23日，政府因环保问题，将被告企业关停，从此被告没有正常经营。原告在未经被告同意情况下，从被告电箱处搭接电线，所以实际产生的电费数额并不都是由被告产生。应根据原告接入电线后实际使用的度数，由原告负担他们使用的部分，剩余部分被告同意承担；4.由于被告不存在拖欠租金行为，所以本案不符合解除条件，被告不应当支付违约金，也不存在支付解除之日至返还租赁物期间的占用费用。泉源食品公司反诉称：1.判决原、被告双方《租赁合同》继续履行；2.判决育才中学向泉源食品公司赔偿因其违约造成的损失4127513元；3.诉讼费由育才中学负担。事实与理由：原被告双方于2010年7月1日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于天津市东丽区最北端的养殖小区交付给被告使用，租赁期限为25年。同时约定，原告保证所租场地的正常使用、负责解决任何第三方异议；原告负责为被告提供自来水和电源连接条件；原告为被告提供校园内的交通道路，按规定道路出入。双方又于2012年6月20日签订补充协议一份，原告增加租赁1050平方米场地。上述合同签订后，被告一直按照约定履行租赁合同，但原告却违反合同约定，没有提供自来水，最终被告自行打井解决。原告承诺保证道路交通出行以及租赁场地正常使用，但是教育基地院内的道路有大坑，无法通行，院内的桥梁无法通行。经催促原告均拒绝按合同约定将其修复到符合合同约定的状态，为解决道路通行问题，保障正常生产经营，被告只好自行进行了修复。同时应原告请求为原告与被告厂房相邻的操场修建围墙及厕所，此外，因被告公司门口的道路无法满足正常出行，原告拒绝修复后被告只好自行施工。原告曾对其中的135000元施工费用承诺由其承担，如无法承担将从租赁费中扣除，因此，被告不存在任何违约行为，双方签订的《租赁合同》没有达到法定的解除条件。因被告不存在根本违约的情形，原告无权解除。同时根据合同约定，原告应保证租赁场所的正常使用、处理与第三方的异议。被告在租赁期间所有的厂房均系在原告同意的情况下进行搭建，并且当时合同签署时，原告为了将被告经营场所用于学生社会实践和参观用途，明确约定了被告提供上述学生实践和参观用途，所以被告为双方约定的上述目的之一使用租用场地进行经营所加盖的地上物是经过原告同意的，不属于违建。综合执法部门要求被告拆除上述建筑后，原告没有按合同约定履行义务，没有和执法部门进行沟通，反而促成被告搭建的厂房以及相关设施被强行拆除，给被告造成重大损失。被告支出施工费和为了运营累计投入设备施工被拆除以及半成品困存损失共计95908733元。本次暂时主张4127513元，保留向原告主张剩余损失的权利。育才中学辩称：驳回被告的反诉请求，1.被告所主张的反诉无事实和法律依据。双方所签合同约定，原告为被告提供自来水和电源连接条件，含义为实施通电和电路保障是被告根据其使用自行负责。合同约定原告为被告提供校园内交通道路是授权被告使用原告已经具备出行条件的道路，并未授权给被告为其自行生产修缮道路，所以被告上述两点主张无事实依据。被告实施修缮或进行装修都应当经过出租人同意，这一点在合同第4条中有约定。法律赋予出租人在租赁合同终止后有要求承租人恢复原状的权利，也就是说无论作为承租人的被告是否经出租人同意，对其自行为其生产提供便利所实施的相应行为在租赁合同到期后应当恢复原状；2.其反诉请求赔偿损失构成中存在为相邻操场建造围墙、厕所产生的损失，该损失构成与本案无直接关系，即便存在直接合同关系其是否有权向原告主张应当提供相应证据；3.本案基于被告迟延履行给付租金义务，经原告催告和向被告送达解除通知及律师函后，被告仍然没有履行租金给付义务，显然被告违约在先，其反诉要求继续履行合同无法律依据。承租人拖欠租金的，出租人即获得法定解除权。且原告已经向被告送达解除合同通知书表明了解除合同的要求，该解除通知被告已签收，通知书到达被告处时双方合同即已经解除，无需继续履行，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：育才中学（甲方）与泉源食品公司（乙方）在2010年7月1日签订了《租赁合同》，主要内容为一、泉源食品公司承租育才中学校院内最北端的养殖小区10亩土地用于经营农副产品加工；二、租赁期限25年，前10年每年7月1日前交纳租金2万元，十年后根据当年行情定费用；三、甲方责任和义务：1.甲方保证所租场地的正常使用，负责解决任何第三方的异议；2.甲方负责为乙方提供自来水和电源连接条件；3.甲方为乙方提供校院内的交通道路，按规定道路出入；4.甲方有责任监督加工厂房和办公场所的建设。四、乙方责任和义务：1.乙方应遵守国家的法律法规，依法从事经营活动，如乙方从事违法经营活动，甲方有权解除合同；2.乙方有责任保护校园内的环境卫生；3.乙方未经允许不得占用租赁场地以外的地方。在场地内建设厂房及办公用房等，须经甲方同意方可动工；4.乙方享有自主经营权，按时缴纳租金和水、电费、物业管理等费用。水电费按国家规定收取。双方又于2012年6月20日订立《补充协议》，约定泉源食品公司增加租用育才中学土地1050平方米，土地租金每年共计4万元。从2012年7月开始新租土地按原有土地租用合同内容执行。合同签订后，泉源食品公司按照合同约定每年缴纳租金，直至2017年7月1日未再缴纳。育才中学与泉源食品公司于2011年6月22日签署《确认书》，主要内容为育才中学未按租赁合同约定为泉源食品公司在教育基地院内提供符合出行条件的路，鉴于泉源食品公司因公司扩大经营，有出行需要，且育才中学资金紧张，现由泉源食品公司先自行垫付资金硬化道路，位于国防教育基地院内泉源食品公司门口，道路长175米，现已施工完毕。泉源食品公司垫付工程款135000元，此工程款由育才中学承担。若今后育才中学无力支付，双方同意从租金中扣除。天津市东丽区环境保护局于2012年6月19日针对泉源食品公司的建设项目环境影响报告表作出批复，主要内容为“你公司申请的生产蜜饯100吨、干果20吨建设项目符合国家产业政策，该项目坐落在天津市东丽区，租赁天津市东丽区育才中学勤工教育基地内的闲置厂房，该项目总投资50万元，建筑面积2970平方米，预计年产蜜剑100吨、干果20吨。经对本项目用力及周围环境情况现场踏勘研究，在落实环境影响报告表提出的各项环保措施后，污染物可达标排放的情况下，同意项目建设”。此外，该批复明确“在项目使用过程中应重点做好以下五方面。工作。并明确项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的三同时管理制度。明确了该项目应执行的环境标准”。2017年4月3日。天津市东丽区环境保护局、天津市东丽区工业和信息化委员会、天津市东丽区市场和质量监督管理局、天津市东丽区安全生产监督管理局、天津市公安消防局东丽支局联合下发了津丽环通【2017】1号《关于开展取缔“小散乱污”企业专项行动的通告》。该通告明确了本次取缔行动范围、明确了“小散乱污”企业于2017年4月10日前自行停产停业搬迁；凡逾期不自行停产停业搬迁的坚决依法予以取缔等内容。育才中学于2017年2月18日以书面形式向泉源食品公司送达了《限期整改通知》，内容为“根据东丽区教育局相关文件精神及双方协议内容，我方于2017年2月18日对你处生产经营的周边环境卫生及安全状况进行了检查与排查，发现存在以下问题与隐患：1.你处东侧沟渠需清理，排污口的排污物需清理；2.你处东侧及南侧所属沟沿的杂草需清理；3.厂区周边环境应保持干净。责令你单位于一周内进行整改落实，并将整改报告上交”。育才中学又于2017年4月23日以书面形式向泉源食品公司送达了《停产通知》，内容为“根据东丽区教育局相关文件精神及双方协议内容，我方于2017年4月23日对你处生产经经营环境状况进行了检查与排查，发现排放物严重不达标，存在污染问题，根据上级指令责令你单位停产整顿”。2017年4月泉源食品公司所处的街道相关部门因锅炉燃煤问题，将泉源食品公司烟囱拆除，泉源食品公司停产。2018年5月14日，育才中学向泉源食品公司发《催款通知单》，确定泉源食品公司欠自2017年7月1日至2018年6月30日租金40000元、电费41280元，共计81280元，刘忠南签字确认。2019年5月13日，育才中学向泉源食品公司发《催款通知书》，确定泉源食品公司欠自2018年7月1日至2019年6月30日的租金40000元，刘忠南签字确认。东丽区“散乱污”企业专项整治工作指挥部办公室于2018年11月12日向东丽区教育局下发了《关于对天津泉源食品有限公司开展专项整治工作的通知》，主要内容为：根据《中共天津市委办公厅天津市人民政府办公厅关于集中开展“散乱污”企业整治取缔工作的通知》要求，该企业在2017年散乱污企业排查行动中，因环保、土地、规划、给排水等存在问题，被列为搬迁提升改造类企业，应于2018年12月10日前完成整治工作。同时，在完成提升改造之前该企业必须处于停产状态。现请你局积极配合金钟街道“散乱污”企业专项整治工作，督促该企业尽快搬迁，完成整治工作，并将工作情况上报区“散乱污”企业专项整治指挥部办公室”。天津市规划局东丽区规划分局于2018年12月18日给天津市东丽区人民政府金钟街道办事处发送的《关于对协助调查取证的函复函》明确指出“经核实，贵单位查处的刘忠南在东丽区国防教育基地天津泉源食品有限公司建设的房屋，未在我东丽区规划分局办理建设工程规划许可证”。天津市东丽区金钟街综合执法大队于2019年5月22日向泉源食品公司下发了限期改正通知，通知内容为“经查实你（单位）在东丽区津芦线以北、杨北公路以东、国防教育基地北侧实施的违法占地、违法建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，现通知你单位对该行为自行改正，有关事项通知如下：1.于2019年5月24日24时前将违法占地、违法建设全部自行清理、拆除完毕。2.逾期不改正的，相关部门将依法进行强制清理、拆除，所造成的后果由你（单位）本人承担。”金钟街综合执法大队又于2019年9月9日向泉源食品公司下发了限期改正通知，主要内容为1.于2019年9月15日24时前将违法占地、违法建设全部自行清理拆除完毕、恢复土地原貌。2.逾期不改正的，相关部门将依法进行强制清理、拆除，所造成的后果由你（单位）本人承担。在案件审理过程中，泉源食品公司的相关建筑于2019年10月22日被东丽区金钟街道办事处强制拆除。本院认为，对本案相关问题，分述如下：一、合同效力。育才中学与泉源食品公司于2010年7月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》，两份合同系当事人真实意思表示，合法有效。因合同中租赁期限的约定违反了合同法强制性规定，该条约定超过部分无效。二、泉源食品公司停产原因。东丽区环境保护局2012年6月对泉源食品公司建设项目环境影响报告表的批复中明确要求泉源食品公司在落实环境影响报告表提出的各项环保措施后，污染物可达标排放的情形下方同意项目建设。此外，批复中还明确泉源食品公司需重点做好的工作及项目应执行的标准。庭审中，泉源食品公司并未提交其生产过程中已按环保局要求严格执行环境标准的证据。泉源食品公司在后来开展“散乱污”企业整治取缔工作中，被东丽区“散乱污”企业专项整治工作指挥部认定为“因环保、土地、规划、给排水等存在问题，被列为搬迁提升改造类企业，并明令应于2018年12月10日前完成整治工作。同时，在完成提升改造之前该企业必须处于停产状态。”此外，天津市东丽区金钟街综合执法大队针对泉源食品公司存在的违法行为多次发出书面通知。庭审中，泉源食品公司亦自认2017年4月因企业锅炉燃煤问题，相关部门已将燃煤烟囱拆除。由此可见，泉源食品公司生产过程中一直存在与环境要求不符及违法占地、违法建设的问题。作为民事主体的自然人、法人或非法人组织从事民事活动时不得违反法律是民法总则的强制性规定。如果泉源食品公司依法经营，势必不会产生企业被强拆的后果，其自2017年起不能正常经营的责任应自负与出承租方育才中学无关。虽然泉源食品公司强调合同约定育才中学应负责解决与第三方的争议，但所谓解决争议的正确解读也应是以遵法守法为前提，任何民事主体均没有对抗法律的权利。三、育才中学诉请能否支持1.租赁费及电费。泉源食品公司停产及被强制拆除均与育才中学无关，因此，泉源食品公司应按合同约定交纳租赁费及电费。双方2011年6月22日签署了《确认书》，从约定内容可以认定泉源食品公司垫付硬化道路的资金135000元最终可以抵扣租赁费。泉源食品公司于2019年9月16日给育才中学的书面函件中也明确提出应从垫付款中折抵。育才中学诉请自2017年7月1日至2020年6月30日房屋租金120000元，泉源食品公司已于2019年10月22日被强制拆除，因此本院认定欠付的房屋租金时间应为自2017年7月1日至2019年10月21日止，共计92192元。因此，泉源食品公司所欠的租赁费92192元、电费41280元应先行在垫付款中抵扣。2.违约金。育才中学尚欠泉源食品公司垫付款，因未全部支持其对于租赁费、电费的诉请，所以，关于违约金的诉请无事实及法律依据，不能得到支持。四、泉源食品公司反诉是否具有事实及法律依据。泉源食品公司为其经营投入了资金并进行了相关建设，但因其建设是在未取得行政许可的情况下进行，生产也是在未按环境保护要求的条件下进行，故而导致现泉源食品公司不能继续经营的缘由并非育才中学违约所致，其反诉请求不能得到支持。综上所述，因泉源食品公司的相关建设已被强制拆除，双方所签租赁合同的目的客观上已不能实现，双方的租赁合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津市东丽区育才中学与被告（反诉原告）天津泉源食品有限公司在2010年7月1日签订的《租赁合同》及2012年6月20日签订的《补充协议》。二、被告（反诉原告）天津泉源食品有限公司应给付原告（反诉被告）天津市东丽区育才中学2017年7月1日至2019年10月21日租赁费、电费共计133472元，该款项从被告天津泉源食品有限公司的垫付款135000元扣除。三、驳回原告（反诉被告）天津市东丽区育才中学的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）天津泉源食品有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费减半收取1997元，由原告天津市东丽区育才中学负担；反诉费19910元，由被告天津泉源食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王艳芬二〇一九年十二月十七日书记员  于 璐本判决所依据的法律、法规《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。