广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1416号上诉人（原审被告、反诉原告）：**生。委托诉讼代理人:徐振西，广东省大埔县茶阳镇法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丘元举。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丘远祥。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓敏鹤，广东广和律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘沙，广东广和律师事务所律师。上诉人**生因与被上诉人丘元举、丘远祥宅基地使用权纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2019）粤1422民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**生上诉请求：1.请求撤销原审判决，**生对一审认定《宅基地使用权转让协议书》无效无异议，但应改判退回**生支付给丘远祥的2万元及支付给丘元床、丘堂华的介绍费各6000元，被上诉人还应承担违约责任并支付违约金48000元;2.二审诉讼费由两被上诉人共同承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订协议后，上诉人已完全履行了协议条款，除给被上诉人支付了7万元转让款外，还另外支付了2万元给被上诉人丘远祥，还支付了签协议时的见证人丘元床、丘堂华介绍费各6000元，共计支付了102000元。在一审开庭时丘远祥认可另收上诉人2万元的事实，一审法院却在查明事实部分没有记载。被上诉人资金占用期间的利息不应按7万元为基数，而应按102000元全额计算利息才合理。经了解该房屋及周边空地被政府列入“拆旧复缺”红线规划图内，按征收规定，每平方米土地补偿450元，估计涉案土地转让范围在1000平米左右，价值约45万元以上，所以上诉人在一审提出赔偿违约金5万元是完全合理的。同时，协议第九条第四款约定，甲方需赔偿乙方在宅基地占有使用过程中支出的所有费用，上诉人在协议签订生效并取得该房地产权后，另支付给丘远祥人民币2万元，支付给丘元床、丘堂华介绍费各6000元，上诉人已在一审反诉时向法院提出了赔偿请求，但一审法院却没有采信。综上，双方明确知悉转让标的物的情况，转让完成之后，被上诉人在任何情形下不得反悔，一审法院没有支持上诉人关于被上诉人承担违约责任的请求，属事实认定错误，适用法律不当，请二审法院在查清事实后撤销原判，重新作出公平公正的判决，维护上诉人的合法权益。丘元举、丘远祥辩称，第一，上诉人原籍是福建漳州市平和县，现居深圳，非虎市村村民。根据法律法规的明确规定，农村宅基地及房屋不得向本村以外的村民转让，上诉人不能成为本案农村宅基地使用权的合法购买主体，因此上诉人与被上诉人签订的《宅基地使用权转让协议》无效。第二，根据法律明确规定，合同被确认无效的，合同所有约定的条款均归于无效。上诉人所称的合同约定的违约条款至始至终没有发生法律效力，对双方都没有任何约束力。第三，被上诉人除收到上诉人委托他人支付的7万元外，从未收到上诉人所称的任何其他款项。上诉人所称的介绍费是其与他人的行为，与被上诉人无关。上诉人更无证据证明存在该费用，如上诉人确已支付该费用，应该向他人主张权利。第四，上诉人所称的涉案宅基地的使用价值，无任何的法律依据，属于个人的主观臆断。第五，本案事实清楚，一审法院已查明案情，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。丘元举、丘远祥向一审法院起诉请求:1、判令原、被告双方签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；2、判令本案诉讼费由被告承担。**生向一审法院反诉请求：1、要求反诉被告退还转让款共计102000元，赔偿反诉原告因此造成的损失、违约金5万元；2、反诉费及诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告即反诉被告丘元举、丘远祥是大埔县********村民，被告即反诉原告**生的户籍所在地是大埔县******。2019年4月21日，原、被告双方自愿签订《宅基地使用权转让协议书》，约定：丘元举、丘远祥将位于大埔县青溪镇虎头沙（禾仓科）河畔，四至为东至后坎、南至伯公边、西至河边、北至坑的宅基地的使用权及该宅基地上的建筑物、构筑物、附属物以7万元的价格转让给**生。同时约定：丘元举、丘远祥在任何情况下不得反悔，如违约导致**生丧失对宅基地及地上构筑物的占有使用权，丘元举、丘远祥应赔偿**生一切经济损失，包括：1、全部退还已支付的转让款及利息；2、**生已翻建的房屋或设置的其他附属物，应按市场价予以补偿；3、对于土地应按照区位补偿价予以补偿；4、需赔偿**生就宅基地占有使用过程中支出的所有费用。2019年4月21日，**生通过他人账户转账给丘元举、丘远祥共计7万元。被告即反诉原告自认涉案房屋、宅基地还是原来的样子，没有装修、翻建，同时主张“对于土地应按照区位补偿价予以补偿”是指如果丘元举、丘远祥违约，则应按照政府征收的价格补偿**生，但政府是否征收涉案房屋、宅基地，**生不清楚，也无证据提供。一审法院认为，本案讼争的宅基地属于农村宅基地，根据我国现行法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村的土地及住宅不得向城市居民出售，农村村民转让农村房屋及宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让，而**生并非土地所在的集体经济组织成员，故原、被告双方签订的《宅基地使用权转让协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应为无效合同。所以，对原告丘元举、丘远祥请求确认原、被告双方签订的《宅基地使用权转让协议书》无效的主张，依法予以支持。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，反诉原告**生请求反诉被告丘元举、丘远祥退还转让款70000元并赔偿反诉原告因此造成的损失的主张，亦依法予以支持，但合同无效，双方均存在过错，故一审法院酌情确定**生的损失以7万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算至本判决规定的款项付清之日止。对于反诉原告**生的其他诉讼请求，均因反诉原告**生未提供相关证据予以证实，故依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告丘元举、丘远祥与被告**生于2019年4月21日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；二、反诉被告丘元举、丘远祥应在判决发生法律效力之日起十日内返还70000元给反诉原告**生；三、反诉被告丘元举、丘远祥应在判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告**生资金占用期间的利息，利息以70000元为基数，自反诉被告丘元举、丘远祥收款之日起即2019年4月21日至判决规定的款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算；四、驳回反诉原告**生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取为50元，由被告**生负担；反诉费3300元，减半收取为1650元，由反诉被告丘元举、丘远祥负担775元，由反诉原告**生负担875元。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院二审另查明：据本案各方陈述，之所以会签订《宅基地使用权转让协议书》是因为**生有购买需求，其找到村里的丘元床、丘堂华，经他们介绍后与丘元举、丘远祥签订协议。在此之前，本案双方当事人并不认识。**生认为其另外支付了2万元给丘远祥，但无证据可以证实，丘远祥对此亦持否认态度。**生认为合同被认定无效后，给其造成的损失是已支付款项的利息损失。一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属宅基地使用权纠纷。**生二审中明确表示对一审认定《宅基地使用权转让协议书》无效无异议。本案二审争议焦点是：1.**生上诉要求丘远祥返还其另外支付的2万元，丘远祥、丘元举返还介绍费1.2万元能否支持；2.一审以7万元为基数按银行同期同类贷款利率的50%计算**生的损失是否合适。关于**生上诉要求丘远祥返还其另外支付的2万元，丘远祥、丘元举返还介绍费1.2万元能否支持的问题。**生主张其在支付了《宅基地使用权转让协议书》约定的转让价款7万元后，还另外支付了2万元给丘远祥，但无支付款项的证据予以证实，而丘远祥在一审、二审中都予以否认，故**生主张其另外支付了2万元给丘远祥的事实，缺乏证据支持，**生要求丘远祥返还不予支持。对于**生要求丘远祥、丘元举返还介绍费1.2万元的问题，**生主张其向介绍人丘元床、丘堂华支付了介绍费1.2万元，而非支付给丘远祥、丘元举，故**生要求丘远祥、丘元举返还介绍费1.2万元无依据，不予支持。关于一审以7万元为基数按银行同期同类贷款利率的50%计算**生的损失是否合适的问题。《宅基地使用权转让协议书》因违反法律强制性规定而被认定为无效，**生亦认为因合同无效所造成其的损失为已支付款项的利息损失，并结合双方之所以会签订《宅基地使用权转让协议书》是因为**生有购买需求，而主动找到丘元举、丘远祥进行磋商，从而签订协议。**生自身对合同被认定无效存在过错。因此，一审法院认定以转让价款7万元为基数按银行同期同类贷款利率的50%计算**生的损失合理。**生上诉认为应按48000元计算损失，但又无法说明计算依据，且该金额亦不合理，故不予支持。综上所述，**生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由**生负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇一九年十二月三日书记员  叶 绮