重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7084号上诉人（原审被告）：王雨卉，女，汉族，1989年4月3日出生。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：汪玲，女，汉族，1979年9月24日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。上诉人王雨卉因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王雨卉上诉请求：撤销原判，改判驳回均豪物业公司的诉讼请求。事实和理由：王雨卉从未收到过均豪物业公司的书面催收函，均豪物业公司诉讼程序不合法。均豪物业公司收取了王雨卉装修保证金2000元，且拒绝退还。均豪物业公司2017年7月15日即收到小区业委会将其解聘的函件，其与小区业主关于前期物业服务的权利义务已于该日终止，无权收取之后的物业服务费。虽然《前期物业合同》约定在业委会选出或续聘物业服务企业签订的物业合同生效时，该《前期物业合同》终止，但该约定仅针对约定解除的情形，本案是均豪物业公司根本违约，业委会行使法定解除权，不适用该条款。若均豪物业公司认为其在2017年7月15日后提供了代管服务，可以不当得利另案诉讼，但与本案无关联性。虽然均豪物业公司与业委会签订的交接协议约定物业费收取至2018年1月18日，但小区从未召开过业主大会对该事项作出决议，也未授权业委会与均豪物业公司签订该交接协议，该交接协议仅系业委会几位成员的单方意见，对王雨卉不发生法律效力。均豪物业公司离场的时间为2018年1月11日，并非1月18日，一审认定王雨卉欠缴物业费的截止时间为2018年1月18日错误。根据王雨卉一审中举示的证据，均豪物业公司提供的物业服务无任何一项指标满足了质量标准和承诺标准，正因为如此，小区召开全体业主大会决议解聘均豪物业公司，均豪物业公司提供的物业服务不是存在瑕疵，而是构成根本违约，王雨卉有理由拒付物业费。均豪物业公司对其所称的经过相关部门备案的2.16元/月·平方米的收费标准没有提供证据证明，《重庆市物业服务收费政府指导价标准》中明确规定最高只能按照四级、1.9元/月·平方米的标准收费。均豪物业公司因其自认管理混乱，已通过向业主发短信、在小区拉横幅的方式承诺“…物管费8折优惠…1.8元/月·平方米收取物管费”，一审否定短信及横幅的公示效力，系认定事实错误。均豪物业公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，要求维持原判。均豪物业公司向一审法院起诉请求：判令被告王雨卉1、支付2017年3月2日至2018年1月18日的物业服务费3131.18元、2017年6月17日至2018年1月18日的停车管理费484元；2、支付因逾期缴纳物业管理费的违约金939.35元（以欠付费用的30%计算）；3、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告王雨卉系南岸区某小区18幢16-4住宅及11、12、18到23幢负2号负2-118车位的所有人，该住宅建筑面积为137.4平方米、车位建筑面积为29.43平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（开发商）与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为某小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；业主自行购置车位的，应按车位80元/个·月向乙方交纳停车管理服务费；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同及价格均进行备案。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务。2017年3月27日，某小区业主委员会公告2017年3月16日起为期6天的关于物业服务满意度调查的结果：参与调查投票的共计752份，满意50份（8.5%）、一般115份（19.59%）、不满意587份（71.91%）。2017年6月24日，业主委员会公示第二次业主大会投票结果，人数过半数及总建筑面积过半数的业主通过解聘原告、业主委员会通过竞争机制选聘物业服务企业、不使用小区地面停车位等事项。2017年7月15日，原告收到业主委员会关于解聘的函件，于2017年7月18日做出相关整改工作的回复，并于2017年9月10日通过发送信息的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费；物业服务等级按重庆最高级（四级）标准提供服务”，同时悬挂横幅予以告知。2017年12月26日、2018年1月3日，业主委员会向先后原告发出《撤场通知书》、《撤场交接提醒通知书》，要求原告2018年1月11日前撤出小区，所有资料向业主委员会移交。2018年1月29日，原告与业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。从2017年3月2日至2018年1月18日期间（共计10个月17天），被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠3130.59元。从2017年6月17日至2018年1月18日期间（共计7个月2天），被告未向原告交纳车辆管理服务费，累计拖欠565.16元。原告于2018年12月9日通过邮政EMS特快专递邮寄缴费通知单向被告进行了催收。庭审中，被告举示了照片若干张。照片显示：部分监控无视频信号、小区部分区域存在垃圾未及时清理、损坏的设施设备未修理等情况，与被告的当庭陈述及原告提出的整改事项相印证。一审法院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对小区的全体业主包括被告王雨卉均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。关于被告欠缴物业服务费、车位管理费的时间问题。《前期物业服务合同》约定，业主应于交房之日起缴纳物业服务费用。被告当庭陈述2017年3月2日前已足额预缴物业费，故被告拖欠原告物业服务费的时间应从2017年3月2日起算，而非被告提出的房屋产权证办理时间（2017年9月6日）；原告虽于2017年7月15日收到业主委员会关于解聘原告（前期物业）的函件，因被告未能举示该函件，无法核实解聘函载明的内容、交接时间或要求被告撤离的时间。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。2017年7月15日，业主委员会并未选聘新的物业管理企业，且原告举示的证据证实原告撤场前持续为小区提供物业服务，原告与业主委员会签订的交接协议亦约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。原告在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费、车位管理服务费。故被告欠缴物业服务费的期间为2017年3月2日至2018年1月18日、欠缴车位管理服务费的期间为2017年6月17日至2018年1月18日。关于被告提出向原告缴纳的装修保证金2000元尚未退还，应与欠付物业服务费相抵扣的问题，因装修保证金与物业服务费不属于同一法律关系，不能进行抵扣，且原告表示被告可凭相关票据办理费用退还，故对被告的该请求不予支持。关于原告是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。被告举示的花园路派出所丹龙路社区警情通报、重庆市公安局案（事）接报回执、民警出警现场照片等证据，系某一时间发生的事件，不能全面反映原告的安保服务工作质量；被告举示的某小区二、三期监控问题汇总、楼栋巡查结果、漏水问题等系被告方自行制作，真实性无法核实；被告举示的小区卫生、电梯、公共区域的照片等，证明原告在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明原告怠于行使自己的物业服务职责，原告提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费、车位管理费的抗辩理由。故被告以原告服务未达到标准为由拒绝支付物业服务费、车位管理费，一审法院不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，被告提出应按照原告承诺过的1.8元/平方米·月收取。根据查明的事实，原告通过短信及悬挂横幅的方式向小区业主承诺：“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费”，原告陈述上述承诺是在收到解聘通知书后，为了能留在小区继续服务、缓和与业主间的关系所做出的，也是针对愿意继续接受原告的物业服务并主动缴纳物业服务费的业主。最终原告未能续聘并已撤场，被告亦未主动缴纳物业服务费，已无法享受该价格。原告主张2.16元／月﹒平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故对该收费标准予以支持。原告在2018年1月18日前为小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2017年3月2日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的物业服务费为3130.59元（2.16元／月﹒平方米×137.4平方米×10个月+2.16元／平方米×137.4平方米÷31天×17天）；在2017年6月17日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的车位管理费为565.16元（80元／月×7个月+80元÷31天×2天）。故原告要求被告支付拖欠的车位管理服务费484元的请求，符合法律规定，该院予以支持；对原告要求被告支付拖欠的物业服务费支持3130.59元，超出部分不予支持。根据查明的事实，原告自身在物业服务过程中确实存在公共设施设备维护、卫生保洁不到位等情形，故对其主张被告支付违约金939.35元不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告王雨卉于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理有限公司2017年3月2日至2018年1月18日的物业服务费3130.59元、2017年6月17日至2018年1月18日的车位管理费484元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王雨卉负担（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。”王雨卉在二审中举示了前期物业合同附件3《物业管理服务标准》、照片、新物管公司发现问题汇总、业主请愿书及签名、新物管进场后整改情况统计，拟证明均豪物业公司提供的服务未达标准，存在严重问题，还与业主发生打架，业主因此将其解聘，新选聘的物管公司进场后对均豪物业公司管理期间存在的问题进行了大量的整改完善。均豪物业公司质证后，对《物业管理服务标准》真实性无异议，照片反映的监控缺失部分系开发商移交时就存在的情况，照片多为局部图片，无法证明小区的现状，并且均豪物业公司提供的是持续性服务，不能以某一时刻的状态说明物业服务的整体情况。请愿书及签名不能反映全体业主的意愿，无法核实系业主签字。新物管公司统计的数据不客观真实，双方没有进行交接。所谓工作人员醉酒照片不是均豪物业公司工作人员。均豪物业公司在二审中举示了小区业委会与龙湖物业服务集团有限公司签订的《物业服务合同》，拟证明小区业委会能够代表业主与物管公司签订合同，从而证明业委会与均豪物业公司签订的交接协议对小区业主发生法律效力，本案收取物管费的终止时间为2018年1月18日。王雨卉质证后认为，该合同无备案编号，合同尾页无公章、无骑缝章，只有合同章，没有签字，对真实性不予认可。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，均豪物业公司在提起本案诉讼前向王雨卉进行过催收，提起本案诉讼并无程序瑕疵。王雨卉明确表示装修保证金不在本案中抵扣，可另案主张权利。均豪物业公司在2018年1月18日以前一直持续为小区提供了物业服务，有权收取物业服务费和管理服务费，一审按《前期物业服务合同》确定收费标准也并无不当，本院予以采纳。关于均豪物业公司曾作出的降低标准收取物管费的承诺，系其为得到业主同意继续为小区提供物业服务而作出的单方意思表示，法律性质为要约邀请，因之后并未与小区业主达成合意，该要约邀请的内容不构成具有约束力的合同条款，不能成为本案中认定物管费标准的依据。均豪物业公司已实际履行物业服务合同中的主要义务，虽然存在瑕疵，但尚不构成根本违约，王雨卉拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对王雨卉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人王雨卉负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十二月十一日（院印）书记员 余文韬