四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7074号 上诉人（原审原告）：曹玉霞，女，汉族，1969年9月22日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：鄢卫东，四川顿超律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崇州市建设房地产开发有限责任公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道正东街25号。 法定代表人：彭绍洪，总经理。 委托诉讼代理人：甘俊波，该公司员工。 上诉人曹玉霞因与被上诉人崇州市建设房地产开发有限责任公司（以下简称建设公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初540号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。曹玉霞及其委托诉讼代理人鄢卫东，建设公司的委托诉讼代理人甘俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹玉霞上诉请求：判令撤销四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初540号民事判决，并改判支持曹玉霞的一审全部诉讼请求。事实和理由：《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，对该规定应当理解为：1.当事人合同中有约定违约金给付期限的，从约定的给付期限届满之次日起计算诉讼时效期间；2.当事人合同中没有约定违约金给付期限的，从约定的办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间；3.当事人合同中没有约定办证期限的，从法定的办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。在本案中，当事人于《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项第（1）目明确约定违约金的给付期限为买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内，因此本案诉讼时效应当从曹玉霞实际取得房屋所有权证书之日起30日即2019年1月11日起开始计算。故本案诉讼并未超过诉讼时效，曹玉霞请求建设公司支付违约金的请求应受法律保护。 建设公司辩称，1.曹玉霞对《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定作的理解系其主观想法，没有法律依据。曹玉霞把取得房屋所有权证书时间、计算违约金时间与其主张违约金的诉讼时效混为一谈，二审法院应依法不予采纳。2.案涉《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项已明确约定办证期限届满时间为：2011年3月1日交房之日起365日内，即2012年2月28日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条以及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》对诉讼时效的计算方法的规定，本案诉讼时效期限于2014年2月28日届满，曹玉霞于2019年1月16日提起诉讼显然超出了诉讼时效，法院应驳回曹玉霞的上诉。3.本案诉讼前曹玉霞从未提起过关于违约金的诉请，也没有举示相关证据。案涉房屋所在楼盘的开发销售因2008年地震和金融危机等客观因素而遭遇诸多困难，办证迟缓的原因系原项目小区烂尾后，建设公司为解政府之困接手投入大量资金，克服一切困难，尽量完成了二期楼盘的修建工作并解决了原实际项目人开发期间的违规问题，并出资及时在尽可能短的时间内出资为业主办理了不动产权证书，完成了该小区的开发及办证工作，体现了崇州市老牌企业的社会责任，恳请曹玉霞等迟延获得不动产权证书的业主们给予谅解。鉴于对曹玉霞的充分理解，建设公司愿意承担本次诉讼二分之一的案件受理费。4.建设公司与案涉小区主张逾期办证责任的业主均反复沟通，与绝大多数业主达成口头谅解，并已与5户业主自行签订谅解协议，与4户业主通过人民调解委员会进行调解并经人民法院确认。即便法院要判决承担违约金，请充分考虑到大部分已经达成和解协议的业主情况，以免判决结果再次引发业主聚集围攻公司、聚集政府维权、大量提起诉讼等影响社会稳定的因素，恳请按照1500元的和解协议标准调减逾期办证违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曹玉霞向一审法院提起诉讼请求：请求判令建设公司支付逾期转移房屋产权登记的违约金187330元。 一审法院认定事实：2010年1月10日，曹玉霞（买受人）与建设公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：第一条项目建设依据载明：出卖人取得位于东岳村四组地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：崇国用（1998）第07030-××号，土地使用权面积为：44560.22平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为“梵谷源”。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的11栋3楼层2号房普通住宅，测绘建筑面积共148.89平方米，合同总价款为655000元。第五条付款方式及期限，买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国工商银行成都春熙支行借款支付。第十条交付条件，出卖人应当在2010年3月31日前向买受人交付该商品房。第十四条交接手续（三）双方同意按照第2种方式缴纳税费：1……2.买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理产权时所需的工本费及手续费及共有人登记费、办理产权时所需税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2011年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行活期同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十六条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。曹玉霞在合同尾部买受人处签名捺印，建设公司在合同尾部出卖人处加盖合同专用章。合同签订后，曹玉霞按约定支付了购房款。2011年2月9日曹玉霞按约定向建设公司交纳了办理房屋权属证明的契税、维修基金等税费，2011年3月1日曹玉霞办理交房手续，并取得案涉房屋。 一审另查明：一、2016年9月13日，崇州市人民政府办公室发布《关于崇州市行政区划范围内实施不动产统一登记制度的有关时限的通告》载明：从2016年10月8日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理。由崇州市不动产中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《林权证》以及《房屋预告登记证明》。2016年10月8日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。因更换基础信息平台，数据汇交等工作，2016年9月26日起，崇州市国土资源局、崇州市住房和建设局、崇州市农村发展局等相关部门，停止受理不动产涉及的各项登记业务。10月8日起由崇州市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务；二、案涉房屋所在楼栋于2018年1月23日取得《不动产权证书》；三、案涉房屋于2018年12月11日取得《不动产权证书》，并于2019年1月10日交付给曹玉霞。 一审法院认为，曹玉霞与建设公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方一致认可案涉房屋交房时间为2011年3月1日，按合同约定转移登记的时间为案涉房屋交付之日起365内即2012年2月29日前，而实际办理案涉房屋权属转移登记的时间为2018年12月11日，建设公司对逾期办理案涉房屋权属的转移登记并无异议。本案争议的焦点为，曹玉霞的诉讼请求是否已经超过法律规定的诉讼时效。曹玉霞认为，一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的相关规定，以及曹玉霞与建设公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项第（1）约定的，建设公司逾期办理房屋转移登记违约金的履行期限就是买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内；二、案涉房屋不动产权证书登记时间为2018年12月11日，即从2018年12月11日起，曹玉霞与建设公司之间，才形成明确的关于违约金支付的债权债务关系，如超过2019年1月11日建设公司没有支付该违约金，曹玉霞的权利才开始受到损害，故诉讼时效保护期间应当从2019年1月11日起计算三年。在2018年12月11日之前，由于支付违约金的条件不成立，曹玉霞无权要求建设公司支付上述违约金，因此，在2018年12月11日之前曹玉霞的权利没有受到任何损害，在给付违约金的最后期限到期之前，即取得证书后30日以内，曹玉霞的权利也没有受到任何损害，即在2019年1月11日之前，曹玉霞的权利没有受到任何损害，因此诉讼时效不应当从此开始计算。曹玉霞的诉讼时效并未超过法定期限，其诉请应当受到法律保护。建设公司则认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，曹玉霞起诉时已超过诉讼时效。一审法院认为，曹玉霞主张逾期办证违约金，其诉讼权利应当受到诉讼时效的限制。诉讼时效应当从约定办理房屋权属转移登记的逾期之日起计算，即按照《商品房买卖合同》约定，建设公司应在2012年2月29日前完成转移登记，将案涉房屋的房屋所有权登记在曹玉霞名下，故，建设公司未按合同约定完成转移登记，从2012年3月1日起已经逾期，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案诉讼时效应从2012年3月1起开始计算，至2014年2月28日已经届满。即使未到合同约定的违约金支付时间，曹玉霞可依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，通过向建设公司主张权利等行为产生诉讼时效中断的效果，但在本案中曹玉霞并未提交诉讼时效中断、中止的证据，故，建设公司的意见成立，曹玉霞请求建设公司支付其违约金的请求不受法律保护，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院判决：驳回曹玉霞的诉讼请求。案件受理费4046元，减半收取2023元，由曹玉霞承担。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。另查明：1.案涉《商品房买卖合同补充协议》约定第八条约定，出卖人于梵谷源项目全部交付使用后两年内协助买受人办理《国有土地使用证》。2.根据一审法院作出的（2019）川0184民特36、37、38、39号民事裁定书载明内容，建设公司与案外小区业主林奕川、林瑞昕、张书瀚、杨彪经崇州市道明镇人民政府调解委员会主持调解达成协议并经法院司法确认，建设公司不再向前述业主追缴截止2019年1月1日前的所有物管费用并自愿一次性补偿2000元，前述业主自协议签订之日起不再追究建设公司的责任。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。案涉房屋的交房时间为2011年3月1日，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建设公司应在房屋交付之日起365日内，即2012年2月29日前完成转移登记，将案涉房屋的所有权登记在曹玉霞名下，建设公司未按合同约定完成案涉房屋转移登记构成违约，应当承担相应的违约责任。本案二审的争议焦点为：曹玉霞主张建设公司支付逾期转移房屋产权登记违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效及建设公司要求调减逾期办证违约金的主张是否能够成立的问题。 关于曹玉霞主张建设公司支付逾期转移房屋产权登记违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案确定双方约定逾期办理房屋所有权证违约金的计算方式为“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。故该违约金的计算方式系按日计算。即建设公司公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，案涉房屋不动产权证于2018年12月11日办理，本案逾期办证的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，曹玉霞起诉之日即2019年1月16日向前倒推三年开始计算违约金。故建设公司主张逾期办证违约金的诉讼时效已经届满的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院关于本案诉讼请求已经超过诉讼时效的认定不当，本院依法予以纠正。 关于建设公司请求人民法院调减违约金的主张是否能够成立的问题。建设公司请求按照与案外业主和解协议标准调减违约金至1500元。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，人民法院可根据实际损失、兼顾合同履行的情况对违约金进行调整。案涉楼盘存在恢复修建、多数逾期办证业主与建设公司达成和解协议的情形，按照同一楼盘违约金把握基本一致的裁判标准，结合曹玉霞并未向本院举示实际损失的证据，本院依法对建设公司要求调减违约金的主张予以采纳，认定建设公司应向曹玉霞主张支付逾期办证违约金为6000元。对曹玉霞要求建设公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持。 关于本案诉讼费用承担的问题。本案纠纷系建设公司逾期办证引发，结合建设公司自愿承担本案部分案件受理费用的情况，本院决定由建设公司负担本案全部诉讼费用。 综上所述，曹玉霞的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初540号民事判决； 二、崇州市建设房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向曹玉霞给付违约金6000元； 三、驳回曹玉霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4046元，减半收取2023元，由崇州市建设房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费4046元，由崇州市建设房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  赵 锋 二〇一九年十二月十七日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  邱 灿