贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11306号原告：彭和平，男，汉族，1972年8月12日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所实习律师。被告：贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛，职务：董事长。委托代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。原告彭和平与被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称红星利尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托代理人王孝益，被告红星利尔公司委托代理人钟俊杰到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2017年1月1日至2019年9月23日（暂计）逾期交房违约金人民币185516元、自2017年7月1日至2019年9月23日（暂计）逾期办证违约金人民币75884元，合计261400元；2、判令被告自2019年9月24日起以购房款总额为基数，按每日0.02%的标准计算违约金至房屋符合交房条件之日；判令被告自2019年9月24日起以购房款总额为基数，按每日0.01%的标准计算违约金至房屋不动产权属登记之日；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系红星利尔广场暨红星美凯龙全球家居生活广场项目开发商。2014年12月31日，原被告签订《商品房买卖合同》约定由原告购买C区A，B栋1层18号商铺，原告购房的商品房套内建筑面积为23.52平方米，总价款为932240元。合同第十一条约定，被告应当于2016年12月31日交付商品房，第十三条约定，逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应当按购房款每日万分之二支付违约金至实际交房之日，合同第二十二条约定房屋转移登记时间为2017年6月30日前，转移登记逾期超过180日，被告仍不能够转移登记手续的，被告应当按购房款总额每日万分之一支付原告违约金直至办理转移登记之日止。合同签订后，原告按合同约定支付相应购房款，但被告未按合同约定的时间将房屋交付原告，也未在合同约定的期限内办理转移登记手续，合同房屋至今不符合合同约定的交房条件。现被告出售的房屋，既不符合合同约定的交房条件，将房屋依约交付原告，也没有依约办理转移登记手续，也没有支付相应违约金，且被告的违约行为至今处于持续状态。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护原告自身权益，向法院提起诉讼。被告红星利尔公司辩称：第一，逾期时间应按合同约定计算，并非原告主张的时间；第二，涉案房屋于2018年6月5日经五方验收合格，现大部分业主已收房装修入住，原告诉请违约金不正确；第三，逾期办证系因消防部门的职能调整导致，以前的消防验收在住建局可以办理，希望调低违约金标准，现被告无力支付。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于云岩区，Ｂ栋1层18号房屋一套，购房款总金额人民币932340元。合同第八条约定：“买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在／前分期支付房价款，预付款472340元，剩余房款460000元整于2015年1月6日前付清”。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二补充协议2.1约定：“出卖人和买受人一致理解并同意的交房条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”指建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收，并非指取得“工程竣工验收备案登记表”的条件。且买受人认可出卖人仅须在办理产权手续时，应提供该商品房实测技术报告书，而在房屋交付时无需提供该商品房面积实测技术报告书。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼”。第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。同日，被告向原告出具两份《收款收据》，载明收到原告彭和平支付购房首期款人民币472340元、460000元。庭审中，被告提交以下证据：C区及D区建筑工程竣工验收报告两份、检查合格证照片一张，拟证明C区、D区取得竣工验收时间为2018年6月6日，消防验收合格时间为2019年4月23日。原告对三性均不予认可，该报告的签字及盖章是由被告内部自行组织验收，并无被告提及的勘察、建设主管部门的验收认可，在2018年6月被告出具的验收报告并非合同第十一条约定的竣工验收报告，达不到房屋交付条件的约定，图片是复印件，由法庭核实。庭审后，原告述称其收房时间为2019年8月25日。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。本案的争议焦点为：1、被告是否已符合交房条件，如未符合交房条件，如何承担逾期交房违约金？2、被告主张因消防职能部门的变更导致逾期办证的时间是否应予扣除？针对焦点1，本案中，虽然双方当事人签订的附件十二补充协议2.1条就交房条件的约定部分变更了《商品房买卖合同》第十一条关于交房条件的约定，但附件十二补充协议2.1条不合理地减轻被告的交房责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。庭审中，被告自认尚未取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。另，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，涉案房屋达到交房条件后，被告还应书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，被告亦未提交证据证明其履行了通知义务。综上，被告违反合同约定，逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。案件审理过程中，被告虽未举证证明原告收房情况，但原告已认可其于2019年8月25日收房，系其作出的对己不利陈述，故本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对原告主张房屋交付后的违约金，无法律依据和合同依据，不予支持。对原告主张的交房前的违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，违约金以已付款为基数、按日万分之二标准从交付期限届满之次日2017年1月1日起计算至实际收房之日2019年8月25日止，因原告主张计算基数为932240元，从其自愿，违约金应为180109元（932240元×万分之二/日×966日）。针对焦点2，被告主张办证迟延是因为消防部门的职能调整导致，并请求调整违约金标准，对此主张被告提交了一份消防安全检查合格证予以证明，因被告提交的该证据系复印件，原告不予认可。即便被告提交的消防安全检查合格证是真实的，该消防安全检查合格证的发证机关均为贵阳市公安消防支队，被告所提交的证据不足以证明被告逾期办证的原因系消防职能部门职能调整导致，故对被告的该辩解意见，不予采纳。同时，原告对被告要求调整违约金标准的意见不同意，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款932340元为基数、按日万分之一标准从2017年7月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原告自愿按932240元作为计算基础，从其自愿，暂计至2019年9月23日为75884元（932240×万分之一/日×814日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及第十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭和平逾期交房违约金180109元；被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭和平逾期办证违约金75884元（违约金暂计至2019年9月23日，之后违约金以已付购房款932240元为基数，按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；驳回原告彭和平的其余诉讼请求。案件受理费2610元（已减半收取），由原告彭和平承担54元，由被告贵州红星利尔置业有限公司承担2556元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十二月二十三日书记员 李安涛