河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初4158号 原告（反诉被告）：王春梅，女，1982年6月22日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高晓可，女，1986年4月20日出生，汉族，住河南省郏县。 委托诉讼代理人：孙玉轩，河北燕潮律师事务所律师。 原告王春梅与被告高晓可及反诉原告高晓可与反诉被告王春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2019年4月11日、2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王春梅及其委托诉讼代理人石晓铃、被告高晓可的委托诉讼代理人孙玉轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春梅向院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令被告给付原告购房款1250000元；3、被告承担案件的诉讼费及诉讼保全费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、要求被告支付原告占用涉案房屋期间的租金暂时主张46000元（自2017年2月5日至实际返还房屋之日止，每月按照2000元计算）；3、依法判令被告赔偿原告经济损失908250元；4、依法判令被告按原房屋交付的状态腾退房屋并交付于原告；同时要求被告将商品房买卖合同原件、首付款收据、个人借款及担保合同原件、涉案房屋的水电卡返还原告；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2017年1月2日原告与被告通过三河市吉家房产经纪有限公司签订了房屋卖卖合同，被告购买了原告落在三河市燕郊开发区的房屋，总房价2250000元。合同签订后被告支付了购房首付款1000000元（含100000元定金），余款以银行按揭贷款的方式支付。补充协议第二条第6款约定双方于领取房本10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。开发商于2018年11月20日下发了不动产权证，原告开始与被告沟通办理购房后续手续，被告以种种理由推脱至今，现原告为维护自己的合法权益不受侵犯，只得依法提起诉讼，敬请法院明察准予原告的诉讼请求。 被告高晓可辩称，同意原告的第1项诉讼请求，对第2、3项诉讼请求均不认可，同意原告的第4项诉讼请求，但原告应出具房屋交付状态的相关证据。 反诉原告高晓可向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告己支付的购房首付款1000000元（含购房定金100000元）及自2017年1月起反诉人为被反诉人担负的按揭贷款36754元（每月1598元，共23个月）；3、请求法院判令反诉被告返还反诉原告支付的物业费7728.48元（2576.16元／年×3年）；4、判令反诉被告以1000000元为本金，支付自2017年1月10日起至实际给付之日利息（以中国银行同期贷款利率为准）；5、请求反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2017年1月2日反诉人与被反诉人通过三河市吉家房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，反诉人购买了被反诉人坐落在三河市燕郊开发区的楼房，总房价2250000元，合同签订后反诉人按照合同约定支付被反诉人购房首付款1000000元（含定金100000元），余款以银行按揭贷款方式支付。自合同签订之日，涉案房屋按揭贷款及物业费由反诉原告支付，截止反诉之日共计支付按揭贷款36754元，物业费7728.48元。反诉被告通知反诉原告办理按揭贷款手续时，正值反诉原告高晓可生产期间，且因反诉原告常年在老家居住，故委托朋友到银行询问按揭贷款委托办理事项时被告知办理银行按揭贷款面签手续需要审查反诉原告的购房资格，之后又从房管部门咨询得到明确答复反诉原告无购房资格，不能办理涉案房屋的不动产权证过户手续，银行部门也明确表示这种情况下无法办理按揭贷款。反诉原告认为，涉案房屋的产权证书自然下发在政府出台限购政策之后，双方不能办理涉案房屋产权过户手续及银行按揭贷款手续系政府出台限购政策导致的，并非双方违约行为导致的不能实现合同目的，且反诉原告也没有能力全款购买涉案房屋，因此请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，判令反诉被告返还反诉原告支付的1000000元购房款和36754元房屋贷款以及7728.48元物业费以及资金占用期间的利息。请法院依法查明本案事实，支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告王春梅辩称，同意返还首付款及被告代原告代为偿还的银行贷款，但是应在该款项中扣除被告应赔偿反诉被告损失的款项，剩余款项予以返还。物业费不同意返还，因为房屋已经交付反诉原告使用，实际的占有人是反诉原告，物业费应当由反诉原告自行承担。首付款及按揭贷款的利息不同意支付，从合同签订到出台限购政策到反诉被告起诉，对方答辩之时，本案反诉原告才提出解除合同，反诉被告认为合同未解除之前，反诉原告要求支付利息没有事实依据，最终合同的解除应当由已经生效的法院判决书予以确认，反诉被告同意法院判决确定我方返还之日起支付银行存款利息。不同意承担反诉费用。 本院经审理认定事实如下：2017年1月2日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）通过三河市吉家房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋卖卖居间合同》及《补充协议》，约定被告购买了原告名下位于三河市燕郊开发区［不动产权证号：冀（2018）三河市不动产权第××号］的房屋，总房款2250000元。《补充协议》第二条约定：乙方于2017年1月2日向甲方支付定金100000元，《房屋买卖居间合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；甲方承诺在开发商通知10日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方应在领取房本之日起60日内还清涉案房屋剩余贷款，并办理解除抵押登记手续。甲方承诺剩余银行贷款300000元，到还款日由乙方支付甲方，超出甲方承诺金额由甲方自行解决，在涉案房屋未办理银行贷款结清手续之前，月供由乙方支付；乙方于2017年1月10日前将首付款1000000元（含100000元定金）支付给甲方；甲乙双方应于甲方领取房本之日起10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构通知批贷后，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在2017年1月10日自行办理物业交割手续。第四条约定：甲方若逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，按涉案房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，按涉案房屋总价款的20%向甲方支付违约金。上述协议签订后，被告向原告支付了购房首付款1000000元（含定金100000元），原告向被告出具了收条。2017年1月10日，原告将涉案房屋交付给被告，被告占有至今。 另查明，涉案房屋于2018年11月14日办理了不动产权登记。2017年1月至2018年12月，被告向原告转款36754元，用于偿还涉案房屋剩余尾款。期间，被告分两次向原告转款5153.16元，用于交纳涉案房屋物业费。 再查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室印发《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，其中第一条实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整商品房限购政策，本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。被告户籍地为河南省郏县，为上述政策的限购对象，不具有在本地购房资格。 本院认为，原告王春梅与被告高晓可于2017年1月2日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因限购政策出台，导致被告不再具备购房资格，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，被告高晓可亦同意解除合同，故对原告王春梅请求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告依据涉案合同合法占有使用涉案房屋，原告要求被告支付占用期间的租金损失，于法无据，本院不予维护。对于原告主张的房屋差价损失908250元之诉请，因限购政策影响，涉案合同无法继续履行，并非双方过错。但自限购政策出台至原告诉至本院，双方在明知被告不具有购房资格的情况下均未提出解除合同，期间涉案房屋价格大幅下降，双方均有过错。原告主张涉案房屋现价格按照单价15000元/平米计算，被告主张涉案房屋现价格按照单价17984元/平米计算。本院经向中介公司询价，涉案房屋所在小区类似户型、面积房屋成交价格在15000元左右。故本院结合涉案房屋所在小区类似户型、面积房屋成交价格，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院酌定原被告双方均担涉案房屋差价损失，即被告向原告赔偿房屋差价损失454125元。原告诉请要求被告返还涉案房屋《商品房买卖合同》原件、首付款收据、个人借款及担保合同原件、涉案房屋水、电卡，被告当庭表示认可，不违反相关法律规定，本院予以确认。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告王春梅所收取被告高晓可的购房定金及首付款共计1000000元，且反诉原告依据合同约定向反诉被告转账36754元用于偿还涉案房屋贷款，涉案合同解除后，上述款项理应予以返还，故对反诉原告要求反诉被告返还购房款共计1000000元及按揭贷款36754元之诉请，本院予以维护。涉案合同签订后，涉案房屋交付反诉原告占有使用，其理应负担物业费用，故对反诉原告要求反诉被告返还已交纳物业费7728.48元之诉请，本院不予维护。反诉原告主张反诉被告支付以1000000元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年1月10日起至实际给付之日止的利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王春梅与被告（反诉原告）高晓可于2017年1月2日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》； 二、被告高晓可于本判决生效后七日内赔偿原告王春梅损失454125元； 三、被告高晓可于本判决生效后七日内腾退原告王春梅名下位于三河市燕郊开发区［不动产权证号：冀（2018）三河市不动产权第××号］的房屋； 四、被告高晓可于本判决生效后七日内返还原告王春梅涉案房屋《商品房买卖合同》原件、首付款收据、个人借款及担保合同原件、涉案房屋水、电卡； 五、反诉被告王春梅于本判决生效后七日内返还反诉原告高晓可购房款1000000元及代偿涉案房屋银行按揭贷款36754元； 六、上述第二、五项内容折抵后，反诉被告王春梅于本判决生效后七日内返还反诉原告582629元； 七、驳回原告王春梅其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告高晓可其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30240元，减半收取计15120元，由原告王春梅负担7924元（已预交），由被告高晓可负担7196元，保全费5000元由被告高晓可负担（被告所负担费用于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费7100元，由反诉原告高晓可负担53元（已预交），反诉被告王春梅负担7047元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王玉民 二〇一九年十二月十九日 书记员  田珈溪