内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3280号原告：云某，女，1968年7月6日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：金某某，男，1986年4月24日出生，汉族，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司，住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区四季花城。法定代表人：肖某，总经理。原告云某与被告内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远房地产公司）、金某某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某、被告金某某委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加诉讼。被告中远房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异57号执行裁定书。2、判令对位于巴彦淖尔市临河区中远睿城小区X区XX号楼(后变更为X号楼)X单元XX室许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据。2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决被告内蒙古中远房地产开发有限公司向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决，向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决，向巴彦淖尔市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]15000000014号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉，内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决书，维持巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决书。因此，本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合同法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定，总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第（一）、（三）项之规定，未审查本案被告是否符合第（二）项之规定。只是轻描淡写地在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下，当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定，对于执行异议案件中买受人（案外人）与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。2011年1月3日，明某某与被执行人中远房地产公司签订《预定协议书》购买中远睿城小区X区XX号楼(后变更为X号楼)X单元XX室。而本案被告是协议购买明某某上述房屋，变更为被告的时间是2013年11月8日，而明某某与中远房地产公司签订《预定协议书》在这个时间节点上，中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第（一）项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第（一）项之规定，被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认，因此不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书，严重损害了原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告金某某辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、答辩人作为案外人对执行标的提出执行异议，符合民事诉讼法及其解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定，没有事实和法律依据。首先，2013年11月8日被告变更接收了原购房人明某某所购买的中远睿城小区X区XX号楼（后更名为X号楼）X单元XX号住宅，并且将原购房预交款等一并变更，不退款，变更后由被告办理相关购房手续及继续缴纳其他未交款数额。被告于同日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。并且在签订该预定协议书时中远公司已取得商品房预售许可证，依据法律规定双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。其次，被告作为商品房的买受人，按照合同约定支付了合同约定的总价款，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般债权，被告对于未办理房屋备案登记手续无过错，其请求能够排除本案的执行。最后，被告金某某作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，原告云某申请查封在后，被告签订商品房买卖合同的目的是为了取得讼争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述，答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据，应予驳回。被告中远房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告云某提供的：（2019）内0823执异57号执行裁定书一份。被告金某某认可，该裁定书系本院依法作出的执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对于被告金某某提供的：1、2013年11月8日金某某与中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》一份。2、2011年1月3日明某某与中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》一份。3、明某某和金某某身份证复印件两份。4、保证书两份。5、房屋买卖协议一份。6、明某某向金某某出具的收条一份。7、结婚证复印件一份。8、邓荣身份证复印件一份。9、中远房地产公司的商品房预售许可证一份。10、2010年12月29日中远房地产公司向原购房人明某某出具的定金收据两份、银行转款凭证两份及2011年1月3日中远房地产公司向明某某出具的购房款收据一份。11、2019年5月22日中远地产专用收据一份及中国银行股份有限公司巴彦淖尔市新区支行汇款凭证一份，2019年5月22日收据一份及达文物业专用收据两份，编号为0410205收据一份。12、中远睿城B区楼号变更通知单一份。原告对9、12号证据认可，本院予以确认并在卷佐证。对于3、7、8号证据，系有关机关依职权、职责出具，本院予以确认并在卷佐证。对于1、2、4、5、6、10、11号证据，本院将结合本案其他证据综合分析予以认定。本院出示的证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人的举证、质证、法庭认证及当事人当庭陈述，本院查明事实如下，2011年1月3日，明某某与被执行人中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（明某某）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的中远睿城小区X区XX号楼（后更名为x号楼）X单元XX号住宅。预测建筑面积84.7平方米，单价2098元/平方米，总价款177701元整。付款方式为一次性付款177701元。2010年12月29日，明某某以现金方式交付定金10000元，2011年1月3日通过银行转账付款167701元，共付房款177701元。同时双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。2013年11月8日，明某某（协议原购买人）出具《保证书》，本人自愿将中远睿城小区X区XX号楼X单元XX室的购买人变更为金某某，并将原购房预交款或抵顶款等一并直接变更，不退款，变更后由新购房人办理相关购房手续及继续缴纳其他未交款数额。同日，被告金某某（变更后购房人）出具《保证书》，本人于2013年11月8日变更接收了位于中远睿城小区X区XX号楼X单元XX室原购房人明某某所购买的房屋。同日，案外人金某某与被执行人中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（金某某）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的中远睿城小区X区XX号楼（后更名为X号楼）X单元XX号住宅。预测建筑面积84.7平方米，单价2098元/平方米，总价款177701元整。付款方式为：“一次性付款，此房原为明某某，此房未收现金，概不退现金”。同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。2013年8月8日，中远公司取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证。2019年5月22日，中远公司向被告金某某交付涉案房屋，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远房地产公司向云某支付委托报酬830万元及利息。中远房地产公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]15000000014号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。期间，原告云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行，该院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的中远睿城小区包括被告购买的X区XX号楼（后更名为X号楼）X单元XX号在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定书，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。在执行过程中，被告金某某向本院提出书面异议。2019年9月16日，本院作出（2019）内0823执异57号执行裁定书，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区X区XX号楼（后更名为X号楼）X单元XX号的查封。原告不服该裁定书，在法定期限内向本院提起诉讼。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日金某某名下无不动产登记信息。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日金某某名下无《商品房买卖合同信息》。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日金某某未查询到房屋权属登记信息。本院认为，本案中，被告金某某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，购房款177701元已经全部付清。根据法律规定，该协议具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。被告中远在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。因诉争房屋系金某某签订商品房买卖合同时的唯一住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告金某某与被告中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且中远房地产公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，是合法有效的商品房买卖合同。被告金某某作为商品房的买受人依照约定支付了购房价款，所购房屋为居住用房，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般金钱债权，且被告金某某对于未办理房屋备案登记手续无过错，其请求排除对该房屋的强制执行，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长  高建峰审判员  李 慧审判员  杜 波二〇一九年十二月三十日书记员  陶 欢附本判决依据的法律条款：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。