江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终4248号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢会忠，男，1955年3月18日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州市赣县区城市建设投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇杨仙大道（客家文化城）客家文化街29号。 法定代表人：廖勤燕，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱雯，江西南芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，江西南芳律师事务所律师。 上诉人谢会忠因与被上诉人赣州市赣县区城市建设投资集团有限公司（以下简称“赣县城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谢会忠上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人装修费及押金共计人民币壹万元整。2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人双方签订的《赣县客家文化街店铺租赁合同》，虽然有多项霸王条款，被上诉人的权利与义务存在极大的不平等，但是，上诉人依然按照合同约定履行了全部义务，并且在2018年8月29日向被上诉人缴纳了一个季度的租金。缴纳租金时上诉人已向被上诉人提出，如果停车场一直存在导致无法经营我就要求中止合同退出租赁，但被上诉人却说要领导协商，一直不给予上诉人办理中止租赁解除协议，上诉人无奈的情况下，已于2018年9月把所有商品已经搬离，自从由黄蜡石市场改为停车场后全部商户已经无法经营，依照合同第三条第四项的规定，承租人应当于每季度第一个月的前3天缴纳本季度租金，逾期未缴视为自动放弃承租权。因此，本案中的上诉人虽然于2018年8月交纳了一个季度的租金，因在停车场内无法经营，已于2018年9月放弃了承租权，被上诉人向法院起诉要上诉人缴纳之后9个月的租金没有法律和事实依据，诉请不能成立。二、原判决已经认定上诉人于2015年11月5日承接了刘瑞锋租赁的店铺，合同约定免租三年，但上诉人在2018年9月就已经搬离，搬离的原因是被上诉人单方违约所至。因此，原判决认定上诉人尚欠赣县城投公司自2018年11月28日起至2019年8月27日九个月租金没有任何事实与法律依据，上诉人的合同期至时间应当在2019年11月5日。三、《合同》第八条明确规定，任何一方违反其在本合同中的任何条款，即构成违约，应承担相应的违约责任，所造成的经济等一切损失由违约方承担。本案中，强制承租人装修在合同中有约定，把原有的市场改为停车场，是被上诉人单方违约的行为，因此，上诉人依法有权向被上诉人提出赔偿，原判决认定上诉人主张赔偿其装修费8000元的诉讼请求，没有证据证实与事实不符，庭审中上诉人已经提供了地板，墙面粉刷，吊顶的照片，并可以现场认定。被上诉人也不得不认可是上诉人投资装修。上诉人另当庭补充如下意见，1万元补偿其中有装修费，上诉人花了16000元装修，用了两年最低折旧后应当补偿我8000元，再退还押金2000元。当时我们租的时候被上诉人说打造赣县的第一条黄蜡石市场步行街并且投资7000万元已经到位，其目的就是要我们营造一个繁荣的黄蜡石市场以及欺骗那些购买商铺的投资方，上诉人本人是受害最大的，因为我相信他们的谣言买了他们两间商铺，花费60多万元，现在变成停车场无法经营。合同有很多霸王条款，比如每月至少营业20天以上，我既然交租金，被上诉人没有这种权限；店铺是强制我进行装修；合同期满又要强制我们去装修恢复原貌。所以，合同本身存在欺诈。我在2018年8月29日交了一个季度的租金，当时我就提出希望他们对停车场与有关部门交涉，但下面办事的人员就一句话叫我们找领导，我找了几十次领导，但至今未见过面。我在交租金的3月之前我就已经把商品搬走了，就剩一张茶几在里面，是因为无法退房，水电都是上诉人开的户，如果不锁门的话水电消耗就会算到我这里，我要他们收回他们不收回。合同约定本季度的3日之前不交租金视为放弃。被上诉人改变了租赁用途，已经违约了合同第二百一十六的规定，因此，依据合同第二百三十一条之规定，上诉人有法定的权利不予缴纳租金和有权向被上诉人承担违约责任。上诉人装修及租赁时的押金都是实际经济损失。 被上诉人赣县城投公司辩称：1.本案的一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，应当予以维持。本案的合同是到期终止，因为上诉人在合同期限内没有按时缴纳租金才引发本案的诉讼。虽然根据合同的约定，上诉人在合同期限内没有按期缴纳租金的情况下，被上诉人有合同的单方解除权，但是，被上诉人并未行使该合同解除权，合同是继续有效的。上诉人在一审庭审及上诉状中强调有解除权合同就自动终止没有法律依据，被上诉人并未行使该合同的单方解除权。2.本案的合同到期之后，上诉人2019年8月26日才通知被上诉人收回店铺，所以，租金理应计算到通知收回的时候止即2019年8月26日，实际收回时间是2019年10月。本案当中上诉人强调本案合同是不公平的，是霸王条款，本案合同期是四年2015年8月28日到2019年8月27日，前三年都是免租，第四年才按照低于市场的租金价格继续，上诉人使用的店铺是28平方米，一月租金是388元，这已经严重低于了市场租金标准，何来不公平。并且，合同上约定开业时间、装修时间都是为了市场的活跃，才有免租三年的约定，所以，不存在不公平或者霸王条款。3.关于上诉人诉请的装修损失，首先，违约行为是上诉人逾期缴纳租金在先，合同也是到期终止，并且合同当中并没有关于到期终止的情况下需要补偿装修损失的约定。2019年8月26日上诉人通知被上诉人收回房屋，其实合同已经终止。一审当中也查清了上诉人并没有做相应的装修或者花费8000元或者16000元的装修，无法认定其装修损失，也不能得到法律的支持。4.关于本案的押金，一审判决第三项内容已经判决我方返还给上诉人押金2000元。综上，上诉人要求的赔偿其装修损失没有法律依据，应当予以驳回。 赣县城投公司向一审法院起诉请求：1.谢会忠将店铺恢复原状后交回赣县城投公司；2.判令谢会忠向赣县城投公司支付自2018年11月28日起按月租金338元计算至谢会忠实际腾房之日止的租金；3.判令谢会忠向赣县城投公司支付自2018年11月28日起至谢会忠缴清租金之日止逾期缴纳租金的利息（以每月拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%/年计算）；4.判令谢会忠承担本案的诉讼费用。 谢会忠向一审法院提出反诉请求：1.判令赣县城投公司赔偿其装修费用8000元，退还押金人民币2000元；2.案件受理费由赣县城投公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月24日，刘瑞锋与赣县城投公司签订《赣县客家文化街店铺租赁经营合同》，合同约定由刘瑞锋承租赣县城投公司位于赣县店铺，用于经营黄蜡石、奇石、古玩、字画、根雕、玉器、手工艺品使用，不得将租赁房屋用于其他用途，否则，赣县城投公司有权单方解除合同。合同期限自2015年8月28日至2019年8月27日止。赣县城投公司收取刘瑞锋2000元押金，合同期满，无违约的情况下，赣县城投公司将押金退回刘瑞锋。免租期为三年，刘瑞锋应于2018年8月28日起按338元／月的租金标准于每季度第一个月的前3日缴纳本季度租金，逾期未缴纳的，赣县城投公司有权收回店铺。刘瑞锋必须在签订租赁合同之日起10天内开始装修，装修最低标准，粉刷墙面、铺好地板、配好货柜等设备，按统一要求制作标牌。40天内完成室内装修并开张营业，逾期不能开张营业的，赣县城投公司有权终止租赁合同，收回店铺，押金不予返还，装潢、装修不予补偿。租赁期内，刘瑞锋每月经营营业时间不得少于20天，否则，赣县城投公司有权终止租赁合同，收回店铺，押金不予返还，装潢、装修不予补偿。赣县城投公司应按照本合同的规定，保护合同相对方的合法权益。任何一方违反其在本合同中的任何条款，即构成违约，应承担相应的违约责任，所造成的经济等一切损失由违约方承担。合同签订后，赣县城投公司将店铺交付刘瑞锋使用至2015年11月5日。谢会忠于2015年11月5日承接了刘瑞锋与赣县城投公司签订的赣县客家文化街店铺租赁经营合同（即将赣县客家文化街店铺租赁经营合同中刘瑞锋的名字变更为谢会忠，合同的其它内容不变）。三年免租期后，谢会忠按合同缴纳了一个季度的租金1014元。后因店铺门口划停车位线，影响谢会忠的经营，谢会忠未再缴纳租金，并于2019年8月26日正式通知赣县城投公司收回、移交店铺。但赣县城投公司因谢会忠未交清租金未与谢会忠办理移交手续。另查明，在本案审理过程中，原被告已在合同期满后办理了店铺移交手续。 一审法院认为：原告（反诉被告）赣县城投公司与被告（反诉原告）谢会忠所签订的《赣县客家文化街店铺租赁经营合同》是在自愿、合法的基础上签订的，应认定为合法、有效。双方当事人应根据诚实信用的原则履行合同。谢会忠在三年免租期期满后，于2018年8月29日按合同缴纳了一个季度的租金1014元后未再缴纳租金，属违约行为。谢会忠于2019年8月26日正式通知赣县城投公司收回、移交店铺。但赣县城投公司因谢会忠未交清租金未与谢会忠办理移交手续。在一审法院审理过程中，双方已办理了店铺移交手续，应认定谢会忠尚欠赣县城投公司自2018年11月28日起至2019年8月27日止按月租金338元计算共计九个月的租金3042元。赣县城投公司要求谢会忠支付尚欠九个月租金及利息的诉讼请求，一审法院应予以支持。关于谢会忠反诉所主张赔偿其装修费用8000元的诉讼请求，没有证据证实，且赣县城投公司不予认可，一审法院不予支持。对其提出退还押金人民币2000元的诉讼请求，因在合同的履行过程中，在该市场增划停车位线，对谢会忠的经营确有一定的影响，赣县城投公司未尽到保护谢会忠的合法权益义务，应属违约行为。故对此诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告谢会忠于判决生效后十日内向原告赣县城投公司支付尚欠2018年11月28日起至2019年8月27日止共计九个月的租金3042元及利息（利息自2018年11月28日起至被告缴清租金之日止，以每月拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%/年计算。）；二、驳回原告赣县城投公司的其他诉讼请求。三、反诉被告赣县城投公司于判决生效后十日内退回反诉原告谢会忠押金2000元。四、驳回反诉原告谢会忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢会忠（反诉原告）负担。反诉费50元，由原告赣县城投公司（反诉被告）负担10元，被告谢会忠（反诉原告）负担40元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与原判认定一致。 本院认为：涉案的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，谢会忠已按合同履行了部分义务，其上诉称权利与义务极大不等衡，因无证据证明，本院不予采信。至于合同载明的租赁起始时间早于谢会忠实际承租时间的问题，合同实际签订时间与合同落款时间不一致的问题，均系双方当事人协商一致结果，并不影响合同权利、义务的变更，租金也应按合同约定计算，一审据此认定租赁期届满期为2019年8月27日并无不当，谢会忠认为合同期至时间应当在2019年11月5日无合同依据。赣县城投公司将商铺交付谢会忠后，应当保持该商铺适于使用、收益的状态，从现有证明可反映出黄蜡石市场内确实划出了停车位，但这不足以证明黄蜡石市场已经纯粹变成了停车场，谢会忠也未举证证明停车位的存在导致黄蜡石市场商铺无法正常营业以及给其造成经营损失，故谢会忠上诉称赣县城投公司单方违约的主张不能成立，其应当向赣县城投公司支付尚欠的租金。至于谢会忠主张8000元的装修损失，一是无证据证明其装修的实际花费；二是租期届满，承租人无权主张装饰装修残值损失，故该主张亦不能成立。 在二审庭审结束后，赣县城投公司向本院出具《情况说明》：内容如下：“考虑到本案诉讼为批量诉讼案件，在已调解结案的其他案件处理上，赣县城投公司只收取所欠租金且押金可以折抵尚欠租金，并未计取相应的利息，为了缓解社会矛盾，避免诉讼资源的浪费，且做到事情处理前后一致，同意放弃一审判决利息部分主张。”赣县城投公司出具的《情况说明》系其真实意思表示，属民事主体自行处分权利，本院予以确认，故对于谢会忠结欠租金本院不再另行计算利息。综上所述，上诉人谢会忠的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，但鉴于赣县城投公司在二审中同意放弃利息主张，直接影响谢会忠应付款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初1751号民事判决第三、四项； 二、上诉人谢会忠于本判决生效后十日内向被上诉人赣州市赣县区城市建设投资集团有限公司支付尚欠2018年11月28日起至2019年8月27日止共计九个月的租金3042元； 三、驳回被上诉人赣州市赣县区城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人谢会忠负担；反诉费50元，由被上诉人赣州市赣县区城市建设投资集团有限公司负担10元，上诉人谢会忠负担40元；二审案件受理费79元，由上诉人谢会忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  葛颖婷