四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2330号 上诉人（原审原告）：叶乃珍，女，1957年3月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:薛友华，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张清，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都丽盛物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区鼓楼北三街82号5楼1号。 法定代表人：李幼愚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地：成都市金牛区铁路新村1栋3单元1号。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 上诉人叶乃珍因与被上诉人成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶乃珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判丽盛公司返还叶乃珍位于成都市金牛区及经营权；2.判令丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、案涉商铺具有独立产权，能够独立分割。1.一审法院以案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙与相邻商铺区分为由，认定案涉商铺无法独立分割，认定事实错误。四至无墙系开发商采取返租经营的形式而取消了墙体，并非不可分割。开发商因自身的经营行为改变商业格局和面貌的责任不应由叶乃珍承担。2.房屋买卖合同中明确约定该商铺为独立使用、独立经营。二、一审法院以丽盛公司返还案涉商铺的占有及经营权将损害相邻商铺业主的利益为由，驳回叶乃珍的诉讼请求适用法律错误。1.案涉房屋可以独立分割，不涉及损害相邻商铺及整个商圈利益的问题。案涉商铺由叶乃珍合法购买并持有，叶乃珍是案涉房屋产权人并办理了产权登记，产权人对其合法持有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利。该案中，叶乃珍与丽盛公司系委托法律关系，丽盛公司是否应当返还案涉商铺的占有及经营管理权的问题应当适用双方签订的委托经营管理合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，委托经营管理合同约定叶乃珍委托丽盛公司的经营期限到2017年12月31日终止，丽盛公司应当依法归还占有的商铺及经营权。2.一审法院认定“如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有”，协议书无此项约定，查明事实有误。3.一审法院认定有70%的业主委托丽盛公司经营没有事实依据。三、该物业相同商铺，金牛区人民法院在2016年的多份判决中均判决丽盛公司返还商铺。 丽盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。针对叶乃珍所称的返还商铺的经营管理权的上诉请求发表以下意见：1、叶乃珍的商铺，开发商在销售时即按产权式商铺分割销售，叶乃珍在购买时即将商铺委托给百联达公司统一经营，叶乃珍知晓该经营模式。后因百联达公司无力经营，又与丽盛公司签订四方协议书，由具备专业经营资质的丽盛公司进行统一经营，达到了经营商铺的最大经济价值，其权利必然受到一定的限制。2、根据叶乃珍与丽盛公司之间签订的协议书约定丽盛公司可以代表叶乃珍延长商户的经营期限，现叶乃珍案涉商铺的租户也尚在租赁期间内，强制返还会损害丽盛公司、商户以及相邻业主的利益，最后只能导致叶乃珍的商铺空置无法实现最大的经济价值，无法收取租金。3.叶乃珍申请返还的商铺是无法独立分割的产权式商铺，叶乃珍在购买时以及至今有十余年，先委托了百联达公司进行经营管理，在十年期限到期以后，又委托给了丽盛公司经营管理，均能说明该商铺无法由单独的业主进行经营管理。其次，从成都汇龙湾广场的业主大会、业主委员会的文件资料中可以看出案涉的商铺一楼是投资型的商铺，无法分割、单独出租或经营，是业主联合经营区域，只能才与固定返租式的营销模式。根据业主委员会内部的文件资料显示对于商铺的经营形式以及委托给丽盛公司经营的这一事实，是经过整体业主的意思表示。从一审的判决到现在，一审判决认定的70%以上即584户零星业主已继续委托丽盛公司来经营的事实，到现在又增加了20多户的业主委托丽盛公司进行经营，其中也包含了曾经向金牛区人民法院起诉的部分业主，能够说明丽盛公司的经营是获得了绝大多数业主的认可，也能够发挥整个成都汇龙湾广场的集体经济效益。如果在单独的几个业主诉讼中判决返还，那么必将损害到集体业主的利益，也不符合商铺最初设立的性质，因此对于叶乃珍的上诉请求请二审法院予以查明，并且驳回其上诉请求。 百联达公司、世纪园城公司辩称，1.叶乃珍第一项诉讼请求与百联达公司、世纪园城公司无关。2.其他与丽盛公司的具体意见一致，要求二审法院驳回叶乃珍的上诉请求。 叶乃珍向一审法院起诉请求：1、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向叶乃珍返还位于成都市金牛区并收回经营管理权；2、撤销2015年11月23日签订的《协议书》第二条及第五条约定；3、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向叶乃珍支付固定收益110658元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月16日）；4、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向叶乃珍支付固定收益占用利息，利率按6%从2017年3月15日起计算至全款付清之日止，截至起诉之日暂计6639元；5、请求公示丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司的房屋出租情况、租金结算表及双方建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利；6、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案诉讼费。事实和理由：2005年12月16日，叶乃珍与世纪园城公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市金牛区。同日，叶乃珍与百联达公司签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，对委托经营管理期限、管理经营收入等事项作了详细约定，世纪园城公司为该协议书提供了担保。后百联达公司并未按照该协议约定按时向叶乃珍支付经营管理收入，并以经营不善为由，用莫须有的商铺面积抵扣了叶乃珍应得的收益，已构成欺诈。2015年11月23日，叶乃珍、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司针对上述商铺的经营管理事宜重新签订了一份协议，该协议对叶乃珍应得的固定收入重新作出了约定，现该协议已经到期，双方并未续签，但丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司不仅未向叶乃珍支付原告应得的固定收益，且协议到期后未将该商铺及商铺的经营管理权归还叶乃珍。综上，丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司的不诚信行为严重损害了叶乃珍的合法权益，叶乃珍为维护合法权益，诉至法院。诉讼中，叶乃珍将第三项诉讼请求变更为请求依法判令丽盛公司向叶乃珍支付收益37881元，请求百联达公司、世纪园城公司向叶乃珍支付未支付的固定收益128456元。 一审法院认定事实：叶乃珍系金牛区（建筑面积9.80平方米）商铺所有权人，该商铺四至无墙体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。2005年12月16日，百联达公司（甲方）与叶乃珍（乙方），世纪园城公司（丙方）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积9.73平方米，总房价款290693元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2005年12月16日起至2015年12月15日止，乙方第一年固定收益为固定收益计算基数×7％即20349元，第二年固定收益为固定收益计算基数×8％即23255元，第三年固定收益为固定收益计算基数×9％即26162元，第四年至第十年甲方按照合同金额的8%向乙方支付固定收益；在本协议期内，由甲方在每年年末进行结算确定剩余租金，乙方可推选代表对上述剩余租金的结算进行监督，对于已确定的剩余租金，甲乙双方同意将按4:6的比例进行分红；丙方对甲方应支付的固定收益及延迟支付固定收益的违约金承担一般保证责任。此后，世纪园城公司与叶乃珍签订《补充协议》，确定叶乃珍购买商铺的实测面积为9.80㎡，合同总金额变更为293056元。 另查明，2015年11月23日，叶乃珍（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2005年12月16日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2015年12月16日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2015年12月16日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2015年12月16日止的未支付固定收益以位于成都市金牛区平方米的房产冲抵，冲抵后，甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙、丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区的商铺进行经营管理，经营管理期限自2015年12月16日到2017年12月31日止；乙方经营期间一楼面积9.8平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积4平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款（自签约之日起支付租金），支付方式为按季支付。上述《协议书》约定的经营期限届满后，双方未就商铺续租事宜达成一致。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司已按照《协议书》约定的收益标准（一楼面积9.8平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积4平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款）向叶乃珍支付了至2018年9月的固定收益。 再查明，案涉商铺所在建筑即金牛区，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺；另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 一审法院认为，关于返还商铺经营管理权的问题。案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法相互独立分割，各商铺业主的利益具有整体一致性，现案涉商铺所在建筑一层超过70%业主已将商铺委托由丽盛公司继续经营管理，故金牛区沙湾路1号1栋1层采用整体使用，整体经营的模式符合大多数业主的共同利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案叶乃珍要求丽盛公司返还商铺经营权，会影响商场整体功能的发挥，损害其相邻业主的合法权益，于法无据；并且叶乃珍在购买案涉商铺时就知晓该商铺无法独立分割，需整体经营的特殊性，其应当承担该特殊性带来的后果，故对叶乃珍要求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权的诉讼请求，一审法院不予支持。因叶乃珍并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司控制、占有，叶乃珍请求百联达公司、世纪园城公司返还案涉商铺，于法无据，一审法院不予支持。 关于叶乃珍主张撤销《协议书》第二条及第五条约定的问题。一审法院认为，叶乃珍作为具有完全民事行为能力的成年人，对于是否同意世纪园城公司用案涉-1楼商铺抵扣欠付款项应当有独立的判断能力，本案中叶乃珍提交的证据不能证明世纪园城公司、百联达公司在签订《协议书》过程中具有欺诈行为，对叶乃珍以案涉-1楼商铺无法办理独立产权为由主张撤销《协议书》第二条、第五条，一审法院不予支持。 关于叶乃珍主张固定收益及利息的问题。一审法院认为，虽然《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2015年11月23日签订的《协议书》已经变更了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年12月16日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当以《协议书》约定的标准向叶乃珍支付,现丽盛公司已按《协议书》的约定向叶乃珍支付了至2018年9月的固定收益，故对叶乃珍要求丽盛公司按《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定标准支付固定收益的诉讼请求，一审法院不予支持。关于固定收益占用利息，因丽盛公司已经按照上述标准向叶乃珍支付固定收益至2018年9月，故截至本案一审法庭辩论终结之日，叶乃珍尚未实际产生固定收益利息损失，叶乃珍的该项请求无事实依据，一审法院不予支持。 关于叶乃珍请求丽盛公司对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利的问题。一审法院认为，如前所述，案涉《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年12月16日解除，叶乃珍请求丽盛公司按照《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回叶乃珍的诉讼请求。一审案件受理费2646元，减半收取1323元，由叶乃珍负担。 本院二审期间，叶乃珍提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》以及补充协议、房产摘要信息、房屋分层平面图、房管局发证及相关图纸，拟证明该房屋买的的时候就是单独所有；2.《委托经营协议》，拟证明到期之后配合交接，按照第10条的约定履行交接手续义务；3.宣传页，载明叶乃珍商铺是第号，拟证明当时宣传的时候商铺是独立的、可以单独经营的，且价位不同。丽盛公司质证认为：1.对《商品房买卖合同》以及补充协议的客观真实性、合法性无异议，但叶乃珍的关联性、证明目的、有异议。该《商品房买卖合同》第11条能够说明房屋实际上不能交给叶乃珍使用，只能说视为交付；对房产摘要信息的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。摘要上虽然载明了叶乃珍购买商铺的建筑面积，但丽盛公司从房管局了解到到办理产权只需要当时的开发商世纪园城公司向房管局申请即可办理，并不存在叶乃珍所陈述的有产权证即为可分割商铺，即可单独要求返还、单独经营的证明目的；对房屋分层平面图的客观真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。叶乃珍与丽盛公司手中都持有该证据，叶乃珍现在能够区分自己商铺的也仅是通过该房屋分层平面图所载明的虚拟位置，但是根据该房屋的产权、商铺性质、物理位置是无法严格区分的，也就是一审中认定的无四至界限；房管局办理产权证的时间是2007年，当时房管局对于产权式商铺还没有严格的管理，因此办证不是很严格，且房管局为叶乃珍办理单独的产权，但不能说明可以进行单独的经营。2.对《委托经营协议》的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。《商品房买卖合同》第17条也进行了约定，在签订《商品房买卖合同》当天同时签订了《委托经营协议书》，可以说明叶乃珍购买该商铺实际上是投资行为，其知晓该商铺不能实际交付到自己手中来进行使用，在《委托经营协议书》中载明，到期之后商铺只能委托给第三方经营，可以明确叶乃珍在购买商铺之后知晓商铺的集体经营性质，也就是《委托经营协议书》中的百联达公司来进行统一经营。从《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》可以明确叶乃珍知晓购买的商铺是产权式商铺，购买时没有四至的界限，从购买至今已经有13年之久，能够说明从购买到现在使用一直没有发生更改，也没有叶乃珍所称的可以划分四至的效果。3.对于宣传页，上面载明的是与分层平面图是一致的，从销售至现在，叶乃珍所购买的商铺在商铺的现场都无法实际进行区分，叶乃珍购买的实际上就是虚拟的产权位置。宣传页是成都汇龙湾商业广场当时招商的广告，成都汇龙湾商业广场之所以有好的商业前景，最初始的时候是基于一家叫易初莲花的超市，当时主打的模式就叫超市联营型商业。广告上面载明的联营区部分位于项目负一楼和一楼，叶乃珍所购买的一楼的区域就是联营的经营模式，因此并不能达到叶乃珍所称的可以独立经营的证明目的，反而能说明商铺在招商时已经明确不能独立经营，只能业主委托专业的经营公司进行经营。百联达公司、世纪园城公司质证认为：意见与丽盛公司意见一致，另《委托经营协议》第10条实际上通过《协议书》将权利进行再次行使、处分，与《委托经营协议》无关联。 丽盛公司提交了如下证据：1.授权书（6张），载明一审判决之后又有23户业主授权丽盛公司继续经营其商铺，拟证明业主实际上也是认可到丽盛公司的经营效果，也是希望丽盛公司方能够从整体利益的角度经营该商铺，以达到商铺的最大使用价值，其中一户在一审中也是起诉过，在一审判决下达之后授权丽盛公司继续进行经营；2.成都汇龙湾商业广场首届业主大会业主委员会文件资料汇编；成都市房管局关于成都市沙湾路1号汇龙湾广场一楼、负一楼成倍房测（2005）013、013a房产测绘成果报告及技术报告，拟证明案涉商铺为非独立商铺，为多业主联合经营区域，采用的是固定返租式营销模式，该商铺的基本性质以及经营模式是经过成都汇龙湾商业广场所有业主投票表决，代表了业主的整体意思，因此叶乃珍单独要求返还不具备事实和法律依据。叶乃珍质证认为：授权委托书及业主委员会的资料均系复印件，且授权丽盛公司继续经营其商铺的业主无论是增加还是减少都是业主行使自主选择权利，至于是否是统一的装修经营属其他问题，故对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均不予认可。百联达公司、世纪园城公司质证认为：对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下：1.《商品房买卖合同》以及补充协议、房管局发证及相关图纸、房屋分层平面图、《委托经营协议》已于一审提交，故本院不予评析；2.对房产摘要信息、宣传页的客观真实性、合法性予以认可，其关联性及证明目的在本院认为部分予以阐述;2.授权书、业主委员会文件资料汇编、房产测绘成果报告及技术报告均系复印件，本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉商铺可否单独利用，如果部分业主单独利用是否会损害其他业主的权益。对此，本院综合评析如下： 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案一审查明的事实，目前金牛区沙湾路共有商铺1066户，其中584户的零星业主委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有而世纪园城公司已授权丽盛公司继续经营管理。案涉房屋与相邻房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独返还某一户或某几户的房屋，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及承租人的经营形态。在此情况下，返还房屋以及返还后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。叶乃珍委托丽盛公司经营案涉商铺后，丽盛公司将相邻商铺统一出租予承租人，承租人仍处于经营状态。本院在上文已论述，单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。叶乃珍权利的行使应当受到相应的限制。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，认定叶乃珍与其他多数业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明叶乃珍返还商铺与大部分业主的意见一致的情况下，判决不予返还案涉租赁商铺正确，本院予以确认。 综上所述，叶乃珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由叶乃珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇一九年十二月二十七日 书记员 张 玲