贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4112号原告：袁明珍，女，1986年8月9日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区技术产业开发区火炬大道高新路80号，统一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人：董大伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：石磊，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201199910879664，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱晓楠，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201911136878，特别授权代理。被告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区新添大道114号，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑兴敏，该公司员工。原告袁明珍与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）、贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁明珍，被告臣功房开公司的委托诉讼代理人石磊、邱晓楠，被告臣功物业公司的法定代表人丁列一、委托诉讼代理人郑兴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁明珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告臣功房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议条款无效；2、判令二被告共同向原告退还已收取的煤气、电表、电视初装费共计人民币3773元；3、判令二被告向原告支付资金占用费（以3773元本金为基数，按照年利率6.55%的标准从2012年12月23日起计算至款项全部付清之日止）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告购买被告臣功房开公司开发建设的臣功新天地住宅小区的房屋，与臣功房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告臣功房开公司支付了购房款，2012年12月23日，被告臣功房开公司以被告臣功物业公司的名义向原告收取了三通费，金额载于收款收据。后原告得知上述费用被告臣功房开公司不应当另行再收取，该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区提供配电设施建设费标准等有关问题的通知》的相关规定，且根据《商品房买卖合同》第十四条约定的“1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕。”之约定，被告臣功房开公司在《商品房买卖合同》中约定另行收取三通费的条款因违反上述规定构成重复收费，该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效条款，二被告基于该无效条款而收取的三通费依法应予以返还。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告臣功房开公司辩称：我公司没有向原告收取三通费，因此没有返还的义务。原告提供的票据是2013年1月18日的，已经超过三年的诉讼时效，应予驳回原告的诉请。原告认为本案商品房买卖合同的补充协议无效，但根据最高院的司法解释，认定合同无效应当按照国家行政法规，不能以地方性法规作为依据。本案中，收取三通费只是一个俗称，本案物管公司收取的费用是开户费，不是三通费，开户是住户自愿。被告臣功物业公司辩称：1、本案系商品房预售合同纠纷，而臣功物业公司不是《商品房买卖合同》的签订主体，并非本案适格被告；2、臣功物业公司收取费用是代业主办理供电一户一表、独立燃气表、有线电视等开户交纳的开户费，该费用已转交给供电、燃气、有线电视等单位，并未占为己有，也未从中获利，不应退还；3、原告根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定要求被告返还三通费适用法律错误，条例不属于法规解释不应得到支持。四、本案已过诉讼时效。综上，请求驳原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告臣功房开公司成立于2006年4月11日，系“臣功新天地”住宅小区的开发建设单位。2011年1月18日，原告袁明珍与被告臣功房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告臣功房开公司将“臣功新天地”住宅小区的第11号楼2单元1102号房屋出售给原告，双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。其中，合同第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下时期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕”、第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，原告与被告臣功房开公司签订《合同补充协议》，协议第1条第1款约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用……”，原告袁明珍与被告臣功房开公司在合同及补充协议上签字按手印及盖章进行确认。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系被告臣功房开公司向原告提供的格式合同。另查明，2012年1月11日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司乌当区分公司（甲方）与被告臣功物业公司（乙方）签订《贵阳地区有线电视安装协议书》，约定由甲方负责臣功新天地住宅小区一期二标段有线电视网络建设、用户安装、维护管理工作。2012年7月26日，被告臣功物业公司（甲方）与贵州金能建设工程有限公司（乙方）签订《臣功新天地住宅小区一期二标段项目电力一户一表安装补充协议》，协议约定甲方委托乙方代为办理臣功新天地住宅小区一期二标段用户报装电力一户一表以及商铺独立商业电表事宜，按贵阳供电局规定价格为520元/户。另外，在2011年至2012年期间，被告臣功物业多次向贵州燃气（集团）有限责任公司支付“管道设施建设费”，向贵阳鸿源燃气建设发展有限公司支付“智能表安装工程费”。再查明，2012年12月23日，原告向被告臣功物业公司缴纳三通费3773元，备注栏载明：煤气2988元、有线电视费265元、电表520元。被告向原告出具加盖公司财务专用章的收款收据。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告向本院提交的原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、《商品房买卖合同》、三通费收据、《贵阳地区有线电视安装协议书》、《臣功新天地住宅小区一期二标段项目电力一户一表安装补充协议》、发票等证据在卷佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系被告臣功房开公司与原告签订，依据补充协议约定，案涉款项应当由臣功房开公司收取，但本案案涉款项实际是由臣功物业公司代为收取，臣功房开公司与臣功物业公司双方形成事实上的委托关系。根据《商品房销售合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下时期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕”，可知原告与被告臣功房开公司约定水电、煤气、有线电视等房屋配套设施的建设安装费用由被告臣功房开公司承担，不再向原告收取。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，可以作为认定《商品房买卖合同补充协议》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。且《商品房买卖合同补充协议》是臣功房开公司提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《合同补充协议》第1条第1款约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用……”应属于无效条款，故被告臣功物业公司向业主收取的上述费用于法无据，应予退还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，臣功房开公司与臣功物业公司承担连带责任。现原告的诉请，本院支持为原告与被告臣功房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第1条第1款：“1、《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用”无效；2、二被告连带向原告退还煤气、电表、电视初装费共计人民币3773元。对于原告诉请被告按照人民银行公布的同期利率支付资金占用费的请求，因被告臣功物业公司收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，根据原告的实际损失，本院酌情按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持，计算期限从2012年12月23日起计算至实际退还之日止。臣功物业公司关于本案已过诉讼时效的答辩意见，原告主张合同条款无效属于确认之诉，其基于合同条款无效提出的返还主张，诉讼时效应自《合同补充协议》第1条第1款被确认无效后起算，故原告主张退还案涉款项的诉请并未超过诉讼时效。对于被告臣功房开公司、臣功物业公司的其他答辩意见与本案查明事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告袁明珍与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司签订的《合同补充协议》第1条第1款：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用”无效；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司、被告贵阳臣功物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内连带退还原告袁明珍煤气、电表、电视初装费共计3773元，并支付资金占用费（资金占用费以3773元为计算基数，按中国人民银行同期同类银行存款利率为标准，从2012年12月23日起计算至实际退还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司、贵阳臣功物业管理有限公司连带负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇一九年十二月三十日书记员  孙 毅