四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终858号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，成都衡珹商贸有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，成都衡珹商贸有限公司员工。 被上诉人（原审被告、案外人）：吴绪惠，女，1949年11月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）与被上诉人吴绪惠、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人衡珹公司的委托代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人吴绪惠的委托诉讼代理人邓秀娟、袁野，被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 衡珹公司上诉请求：1.撤销宜宾市中级人民法院（2018）川15民初180号民事判决书，并依法改判为对鼎立置地公司位于宜宾市翠屏区房屋的继续执行；2.本案一、二审全部诉讼费用由吴绪惠承担。事实和理由： 一、一审法院适用法律错误，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的理解存在严重偏差。 （一）《执行异议和复议规定》仅适用于执行程序中的执行异议和复议案件，不适用于执行异议之诉案件。《执行异议和复议规定》开篇即明确规定本规定仅适用于执行异议和复议程序。本案执行异议之诉为审判程序，不应适用《执行异议和复议规定》。原审法院应当根据《中华人民共和国物权法》等涉及不动产权属纠纷的相关法律规范，严格审查涉案当事人所享有权益的优劣顺序。 （二）即便参照《执行异议和复议规定》审查本案，亦应严格紧扣条款，并探究立法本意。 1.《执行异议和复议规定》第二十七条充分肯定了申请执行人对执行标的享有担保物权时的优先受偿权，且但书条款所指向的内容并非该规定第二十八条、第二十九条的内容，而应当是对担保物权与其他实体权利进行对比且并明确了优劣顺序的法律或司法解释。目前并未有法律明确将本案中吴绪惠所享有的类似权益与担保物权进行明确对比并规定优劣顺序。 2.即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，吴绪惠提供的证据本身也存在重大瑕疵，不符合司法解释规定的排除强制执行的权益。吴绪惠仅能就其与鼎立置地公司的合同之债主张权利，而基于物权优先于债权的民法基本原则，其债权不能对抗衡珹公司对案涉房屋所享有的担保物权。即便《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对符合规定情形的购房者赋予了“准物权”性质的权利，但该权利不能对抗属于法定物权范围的抗担保物权。 二、一审法院未对吴绪惠名下有无其他居住房屋的事实认定不清。一审法院参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权的规定，却没有根据该规定对吴绪惠名下有无其他用于居住房屋的事实予以认定。对于该事实，吴绪惠应当承担举证责任，但其未举证证明其名下有无其他用于居住的房屋。 被上诉人吴绪惠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人衡珹公司的上诉理由不能成立。事实和理由： 一、2016年7月25日，吴绪惠办理了接房手续并缴纳物业管理费和电费，7月28日签订了《装饰装修管理服务协议》《外立面装修管理规定》，结合物业费收款收据、出入证押金、电费及水费，足以认定吴绪惠在查封前实际占有案涉房屋的事实。因此，衡珹公司关于未对吴绪惠是否在人民法院查封前已占有案涉房屋以及是否用于居住的事实予以认定的上诉理由不能成立。 二、《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是关于房屋消费者物权期待权的相关规定，即在执行程序中，基于消费者生存权和无过错不动产买受人物权期待权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，本案正是基于执行而引发的诉讼，故一审法院法律适用准确，衡珹公司关于本案不适用《执行异议和复议规定》的上诉理由不能成立。 被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司同意吴绪惠的意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹公司一审诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令由吴绪惠承担本案诉讼费用。 一审判决认定以下事实： 2014年10月16日，吴绪惠签署了房号为42-1-4-1《地中海蓝湾成交确认单》。之后，吴绪惠之子陈阳支付了购房款1197778元；2014年12月18日，鼎立置地公司向吴绪惠出具《收款收据》，载明收到吴绪惠地中海蓝湾二期42-1-401房款。 2016年5月4日，鼎立置地公司与吴绪惠签订YW-16-1872《商品房买卖合同》，约定吴绪惠购买鼎立置地公司位于四川省宜宾市白沙组团BS(III.A)-a-04地块上建设的地中海蓝湾42幢第4层1单元1号商品房；总房款为1197778元。 2016年7月28日，吴绪惠与四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司签订《装饰装修管理服务协议》。2016年7月25日，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司向吴绪惠出具NO0475208《物业费专用收据》，载明收到吴绪惠物业费2674.72元、生活垃圾处置费45元。吴绪惠现已入住案涉房屋。 一审法院另查明：2013年5月20日，长城资产管理公司（以下简称长城公司）与农业银行翠屏支行、鼎立置地公司签订了一份《协议》，约定农业银行将其对鼎立置地公司享有的7800万元债权转让给长城公司。同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了《债务重组协议》[中长资（蓉）合字[2013]33号]；同日，长城公司、鼎立置地公司签订《抵押合同》[中长资（蓉）合字[2013]36号]，约定鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保，长城公司于2013年6月20日取得了《在建工程抵押登记证明》（宜宾市房建临港字第00000415号）。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了《抵押合同补充协议》，约定鼎立置地公司将《在建工程抵押登记证明》项下部分在建工程抵押变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债务提供担保，并办理了《房屋他权证书》（宜宾市房建临港字第00109977号）。《在建工程抵押登记证明》《房屋他项权证》中均包括吴绪惠的地中海蓝湾42幢1单元401号房屋。 因长城公司申请执行鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案，一审法院作出执行裁定：冻结、扣划鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩银行存款63700000元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年6月6日，一审法院作出（2017）川15执156号协助执行通知书，查封了鼎立置地公司所有的位于四川省宜宾市翠屏区车位，其中包括吴绪惠购买的地中海蓝湾42幢1单元401号商品房。 2017年11月29日，长城公司与衡珹公司签订《债权转让协议》【中长资（川）合字[2017]226号】，约定长城公司将本案债权转让给衡珹商贸公司。一审法院于2018年4月24日作出《执行裁定书》【（2018）川执15执异20号】，裁定变更衡珹公司为长城公司申请执行寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案的申请执行人。 该案执行过程中，吴绪惠提出执行异议，一审法院于2018年11月28日作出（2018）川15执异114号《执行裁定书》，裁定中止对地中海蓝湾42幢1单元401号房屋的执行。 衡珹公司因不服上述执行裁定书，遂提起本案诉讼。 一审院认为，本案争议焦点为：吴绪惠对地中海蓝湾42幢1单元401号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，并具体评析如下： 一、从适用法律依据来看。本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房。因此，应适用最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者的购房目的是用来居住，因此其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。 二、从请求权的基础来看。衡珹公司的请求权源于债权转让而来的金钱债权，且从农行翠屏支行将此债权认定为不良贷款进而打包转让这一行为来看，衡珹公司应当对其债权实现的风险持有预期。而吴绪惠的请求权源于消费者购房人的物权期待权。表现在：第一，在人民法院查封之前，吴绪惠已与衡珹公司签订合法有效的书面买卖合同。从购房合同来看，吴绪惠与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年5月4日，该房屋的查封时间2017年6月6日。因此，吴绪惠已与衡珹公司签订书面买卖合同在人民法院查封之前。第二，从物业费专用收据、水电气票据来看，在查封之前吴绪惠已实际占有并使用该房屋。第三，从打款凭证、收款收据来看，吴绪惠已于2014年12月18日付清购房款。第四，从消费者物权期待权的保护对象来看，吴绪惠系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“消费者”的身份。 综上所述，一审法院认为吴绪惠对本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹公司请求继续执行的理由不能成立。据此，一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回衡珹公司的诉讼请求。案件受理费80元，由衡珹公司负担。 二审中，除衡珹公司认为原审漏查了案涉房屋是否是吴绪惠唯一住房的事实外，各方对原审查明的事实均无异议。 本院对原审查明的、各方均无异议的事实依法予以确认。 二审中，吴绪惠提交了一份由宜宾市国土资源局出具的《房屋登记信息查询结果证明》，显示：截止到2019年12月25日，吴绪惠没有房地产登记信息。拟证明：案涉房屋是吴绪惠的唯一住房。 衡珹公司的质证意见：真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：同意吴绪惠的意见。 本院的认证意见：前述证据来源于房管局，真实性予以认可。同时内容显示吴绪惠在四川省宜宾市并无登记的住房，能够证明案涉房屋是其唯一住房，予以采信。 本院二审另查明： 一、吴绪惠陈述，在2014年10月16日签署了成交确认单后，当时即签订了买卖合同，因鼎立置地公司需要将合同拿回公司盖章，之后吴绪惠催促鼎立置业公司3次，鼎立置地公司找不到原合同，双方于2016年5月4日重新补签的合同。 二、吴绪惠除购买案涉房屋外，配套购买了车位。 本院认为，根据衡珹公司的上诉理由及吴绪惠等的答辩意见，本案二审争议焦点为：吴绪惠是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议和复议规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《执行异议和复议规定》进行审查，并无不当。 本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房，性质为住宅。吴绪惠主张其是商品房消费者，所购房屋用于居住，且名下仅此一套房屋。对于商品房消费者是否享有足以排除执行的权益，应参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行审查。根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，在吴绪惠举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，案涉房屋的性质是住宅，查封的时间为2017年6月6日。根据查明的事实，吴绪惠虽提交的购房合同签订于2016年5月4日，但其已对补签合同作出了合理解释，且从双方付款、交付房屋的情况看，能够认定吴绪惠与鼎立置地公司形成买卖合同关系的时间是在2014年。吴绪惠在合同签订前支付了5万元定金，此后于2014年10月23日、2014年12月18日通过转账的方式支付了全部购房款，鼎立置地公司于2014年12月18日出具了《收款收据》，合同关系的形成、全额款项的支付均是在案涉房屋查封之前；吴绪惠在2016年7月装修后，已经实际入住房屋。同时，其举示的《房屋登记信息查询结果证明》内容显示在房屋所在的设区的市，即四川省宜宾市仅拥有一套住房，亦满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，应认定吴绪惠对案涉房屋享有的实际权益同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件，能够产生阻却执行的效果，原审判令停止执行并无不当，本院予以确认。 综上，衡珹公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费80元，由成都衡珹商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  古莉玲 二〇一九年十二月三十日 法官助理  杨 迅 书 记 员  姚嘉葳