黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民初2538号原告：贾福庆，男，1965年3月20日出生，汉族，铁路职工，现住址庆安县。委托诉讼代理人：李金虎，男，1973年12月28日出生，汉族，铁路职工，现住址庆安县。被告：李洪亮，男（未出庭，简历不详）。第三人：黑龙江百兴园房地产开发有限公司。法定代表人：孙广彬，职务：总经理。委托诉讼代理人:张军，男，1966年9月7日出生，汉族，庆安县大罗镇司法助理员，现住址庆安县。第三人：绥化市第一建筑工程有限公司（未出庭）。法定代表人：刘国清，职务：经理。原告贾福庆与被告李洪亮、第三人黑龙江百兴园房地产开发有限公司、绥化市第一建筑工程有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾福庆及其委托书诉讼代理人李金虎，被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼,被告李洪亮，第三人绥化市第一建筑工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭。本案现已审理终结。贾福庆向本院提出诉讼请求：1.要求撤销庆安县人民法院作出的（2019）黑1224民初912号民事裁定书，解除对位于庆安县福××家园××楼××单元××室的查封；2、判决庆安县福××家园××楼××单元××室归原告所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年3月7日经李金虎介绍，原告在李金虎朋友段晓东处购买黑龙江百兴园房地产开发有限公司开发建设的庆安县福××家园××楼××单元××室，于当日交房款190000.00元。此楼房系段晓东在开发商处干五项抵顶工程款所得，原价308844.00元，段晓东急于用钱将楼房低价出卖给原告。开发商给原告出具买卖手续，办理了入住手续，并交纳了所有的相关费用，有票据为证。但是原告装修完毕入住后发现此楼房被法院依据被告李洪亮的申请查封，但查封的日期是2019年3月25日。原告得知后于2019年9月6日提出书面异议，但于2019年9月20日被庆安县人民法院作出的（2019）黑1224号执异54号民事裁定书驳回。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，工程款优于一般债权的相关规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订过合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告符合第二十八条所有情形，不存在过错，不能办理产权登记手续的原因在开发商。在买卖过程中原告虽然没有签订书面买卖合同，但有开发商出具的房款收据和相关入住手续票据，应视为买卖合同成立。故此，原告享有排除强制执行的民事权益。贾福庆为支持其诉讼主张，向本院提供了庆安县福兴家园售楼专用票据、段晓东出具的证明、水费收据、电费缴纳凭条、进户费票据、装修保证金票据、（2018年、2019年）供热费票据、免收更名费票据。证实原告购买涉案房屋的过程；原告购买涉案房屋后进行装修并实际占有、使用涉案房屋的过程。李洪亮未出庭、未答辩亦未提供证据。黑龙江百兴园房地产开发有限公司述称，原告陈述的房屋买卖过程属实；原告贾福庆与段晓东之间的买卖关系是合法有效的；段晓东出具的证明材料属实，段晓东在第三人公司开发的庆安县福兴家园承包五项工程属实，涉案楼房是第三人公司抵顶给段晓东的工程款，原告贾福庆的购房款已经全部交清，第三人公司为原告出具了涉案楼房的专用票据（注：涉案房屋原来开具的房票是段晓东的名字，票据号为10000019号，后来段晓东转给贾福庆后，第三人公司又给贾福庆重新出具了房票，房票号为1000167，时间为2019年3月7日），且该票据在第三人公司财务存档，在票据上标注段晓东转贾福庆；同时第三人公司为原告办理了涉案楼房的相关入住手续，后原告对案涉房屋进行了装修并入住，原告缴纳了2018年、2019年两年涉案房屋的所有费用。第三人抵顶给段晓东的涉案房屋虽然原价为308844.00元，但开发商抵顶工程款的房屋均高于市场价格，原告购买房屋的价款为190000.00元，根据原告购买房屋的位置符合庆安县房屋的市场价格。黑龙江百兴园房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，内向本院提供了涉案楼房的票据存根。证实原告买卖房屋的过程及原告对涉案房屋实际占有及使用的过程。绥化市第一建筑工程有限公司未出庭、未答辩亦未提供证据。在审理中，根据原告的申请，本院调取了（2019）黑1224民初912号民事卷宗中的相关材料，证实被告李洪亮与谷春风、黑龙江百兴园房地产开发有限公司、绥化市第一建筑工程有限公司因建设工程施工合同纠纷在本院提起诉讼，在诉讼过程中根据被告李洪亮的申请，本院于2019年3月25日作出（2019）黑1224民初912号民事裁定书，将涉案房屋查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告贾福庆与段晓东之间的房屋买卖关系是否成立的问题。因原告提供的庆安县福兴家园售楼专用票据、段晓东出具的证明、水费收据、电费缴纳凭条、进户费票据、装修保证金票据、（2018年、2019年）供热费票据、免收更名费票据，第三人黑龙江百兴园房地产开发有限公司提供的售楼专用票据存根及当庭陈述的事实，上述证据已经形成完整的证据链条，足以证实原告与段晓东之间的房屋买卖过程真实、合法有效；且能够证实原告在法院查封之前原告贾福庆已经合法占有本案涉案房屋，原告贾福庆已经支付全部购房款，没有办理房屋过户登记手续并非买受人原告贾福庆自身原告造成的，而是开发商拖欠税款，且工程没有经过验收，导致原告无法办理涉案房屋的产权登记手续。故应认定原告贾福庆系取得本案争议房屋的善意第三人；2、本院于2019年3月25日作出（2019）黑1224民初912号民事裁定书是否应继续执行的问题。因在本院作出（2019）黑1224民初912号民事裁定书之前，原告已经通过合法的买卖关系实际占有使用涉案房屋，被告的诉讼保全申请不能对抗善意第三人。故本院作出的（2019）黑1224民初912号民事裁定书应停止执行。本院根据原、被告提供的证据，经过庭审中质证及综合分析后，认定案件事实如下：第三人黑龙江百兴园房地产开发有限公司及第三人绥化市第一建筑工程有限公司系庆安县福兴家园小区的开发单位及承建单位。段晓东承包了该小区的五项工程。2019年3月7日经李金虎介绍，原告在李金虎朋友段晓东处购买黑龙江百兴园房地产开发有限公司开发建设的庆安县福××家园××楼××单元××室，原告于当日交给段晓东房款190000.00元，该房屋原价为308844.00元，因段晓东急于用钱将楼房低价出卖给原告。同时，第三人黑龙江百兴园房地产开发有限公司给原告出具了售楼专用票据，并为办理了入住手续，原告交纳了所有的相关费用。后原告对房屋进行了装修并入住。2019年3月被告李洪亮与谷春风、黑龙江百兴园房地产开发有限公司、绥化市第一建筑工程有限公司因建设工程施工合同纠纷在本院提起诉讼，在诉讼过程中根据被告李洪亮的申请，本院于2019年3月25日作出（2019）黑1224民初912号民事裁定书，将涉案房屋查封。原告得知房屋被查封后于2019年9月6日向本院提出书面异议，本院于2019年9月20日作出（2019）黑1224号执异54号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告诉至本院。本院认为，因原告提供的庆安县福兴家园售楼专用票据、段晓东出具的证明、水费收据、电费缴纳凭条、进户费票据、装修保证金票据、（2018年、2019年）供热费票据、免收更名费票据，第三人黑龙江百兴园房地产开发有限公司提供的售楼专用票据存根及当庭陈述的事实，上述证据已经形成完整的证据链条，足以证实原告与段晓东之间的房屋买卖过程真实、合法有效；且能够证实原告在法院查封之前原告贾福庆已经合法占有本案涉案房屋，原告贾福庆已经支付全部购房款，没有办理房屋过户登记手续并非买受人原告贾福庆自身原告造成的，而是开发商拖欠税款，且工程没有经过验收，导致原告无法办理涉案房屋的产权登记手续。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订过合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。故应认定原告贾福庆系取得本案争议房屋的善意第三人；同时，因在本院作出（2019）黑1224民初912号民事裁定书之前，原告已经通过合法的买卖关系实际占有使用涉案房屋，被告的诉讼保全申请不能对抗善意取得第三人。综上所述，原告贾福庆享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对位于庆安县福××家园××楼××单元××室的查封；要求确认庆安县福××家园××楼××单元××室归原告所有的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行庆安县福兴家园8号楼3单元803室住宅楼；二、位于庆安县福兴家园8号楼3单元803室住宅楼归原告贾福庆所有。案件受理费4100.00元，由被告李洪亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，经由本院上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  赵裕坤人民陪审员  刘桂锡二〇一九年十二月三十日书 记 员  韩宏涓