广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1745号上诉人(原审被告)：何国雄，男，1950年1月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***********。被上诉人(原审原告)：韶关市新景物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*******第三层5号商铺。法定代表人：谷某1。委托诉讼代理人：刘后务，广东韶大律师事务所律师。上诉人何国雄因与被上诉人韶关市新景物业服务有限公司（以下简称新景公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人何国雄，被上诉人新景公司的委托诉讼代理人刘后务到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何国雄上诉请求：撤销一审判决，重新作出判决。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。新景公司从2015年12月至2018年12月7日起诉前从未因其与王群英产生物业费纠纷，以书面形式告知何国雄，致何国雄因不知情未向王群英采取相应法律措施。现又无依无据向何国雄追诉物业管理费，何国雄实在难以接受。何国雄与王群英于2007年11月1日签订《商铺租赁合同》，于2012年8月23日签订《补充协议》，约定从2007年11月1日至2022年12月31日止，涉案商铺所有物业管理费由王群英负责明确。而王群英与新景装饰公司签订物业管理《协议书》也明确责任。因此，何国雄、王群英、新景装饰公司都应尊重并执行所订立的合同。一审判决错误。二、一审判决按照5元／㎡的标准计收自2015年12月至2018年11月期间的物业管理费为8893.80元有误，请求重新改判。新景装饰公司与王群英于2005年3月13日签订物业管理费《协议书》有效，《协议书》约定：“双方确认王群英的房地产套内面积按l775.02平方米计费，王群英必须在每月5日前交纳物业管理费，每平方米使用面积为5元／月。”该约定并非二楼全部建筑面积,“套内面积”与“建筑面积”完全不相同。何国雄涉案商铺建筑面积：49.41㎡，分摊建筑面积：30.81㎡，专有面积：l8.6㎡。一审判决按建筑面积49.41㎡计算物业管理费有误。请求法院改判为：根据《不动产登记资料查询结果证明》表中《专有建筑面积》18.6㎡，按照每平方米使用面积为5元／月。计收自2015年12月至2018年11月期间的物业管理费为：3348元(5元／㎡×18.6㎡×36个月)。新景公司答辩称，何国雄与王群英的商铺租赁合同和补充协议与本案无关，这是他们之间的内部关系。王群英即使签了这些协议，在2014年底就再也没实际使用涉案商铺，也没有缴纳物业管理费。面积计算标准的问题，新景公司是依据大文商场物业收费公示栏的规定来收费，商场负一楼、一楼、二楼按照每月38元/㎡计算，和王群英所签订的协议书明确约定物业服务费5元/㎡。一审判决5元/㎡已经充分考虑到何国雄的利益。按建筑面积计算5元/㎡不是太高而是太低了，新景公司对何国雄提供了大部分的物业服务管理，何国雄没考虑到新景公司的支出和服务。请求驳回何国雄的上诉请求。新景公司向一审法院起诉诉求：1.判令何国雄给付物业管理服务费39132.72元。一审法院查明：新景公司的前身是韶关市新景物业管理有限公司，于2009年3月4日变更。韶关市新景装饰工程有限公司（以下简称新景装饰公司）于2010年5月4日经韶关市工商行政管理局核准变更为韶关市新景装饰有限公司，韶关市新景装饰有限公司于2018年3月19日再变更为新景装饰公司。2004年12月29日，韶关市中级人民法院作出9-3民事裁定：一、韶关市大文实业有限公司以大文商城经营管理权以及大文商城第三层商铺一间，抵偿新景装饰公司工程款90万元；二、经营管理权范围界定：1.地下室、一、二、三层的物业经营管理，有空调的每月每平方38元，无空调的8元；2.中央空调及公用水、电、消防系统；3.公用通道、扶梯电梯、设备用房和厕所用房（地下室、一层、二层及十一层设备房，二层办公室）；4.外墙广告（三层全部，二层仅靠大门部分）；5.维持商城经营的保安、卫生管理。根据上述裁定，新景装饰公司从2005年2月份起对大文商城一至三层、地下室、公用通道等物业进行管理，从2005年3月起收取物业服务费及外墙广告费。2005年3月13日，王群英购买大文商城第二层的大部分商铺(回迁户除外)后，与新景装饰公司签订了一份《协议书》，约定：“乙方(王群英)所购得二楼商铺及柜台经营面积，经双方确认房地产套内面积按1775.02平方米计费，乙方必须在每月5日前交纳物业服务费，每平方米使用面积为5元/月，及公用水、电费、中央空调费，每平方米使用面积为30元/月，合计35元/㎡等条款”。自此，王群英按此约定面积及金额向新景装饰公司交纳物业服务费。2006年1月1日，新景装饰公司作为委托人，将大文商城位于韶关市浈江区*******的地下室、第一层、第二层和第三层的物业管理工作委托给有资质的新景公司全权进行物业管理和向业主收取物业服务费。2006年4月7日，经韶关市物价局监制的《大文商城物业收费公示栏》核定新景公司向大文商城业主或物业使用人收取综合物业服务费的收费标准：1、商城负一楼、一楼、二楼为38元/月/平方米；2、商城三楼为8元/月/平方米，备注：含中央空调和抽风、送风及保安、卫生等服务的费用。2010年，何国雄从案外人王群英处购买大文商城韶关市浈江区*******第二层10、11号商铺，建筑面积共计为49.41㎡，购买后即将商铺租赁给王群英经营使用，收取租金。因经营不善大文商城第二层商铺全部于2014年11月停止营业，大文商城韶关市浈江区*******第二层的商铺至今空置。新景公司认为其受新景装饰公司委托对大文商城进行了物业管理，且大文商城的负一层，一层和三层在正常营业，二层虽没有营业，但作为整个商场的一部分，新景公司提供了卫生、安保、维修、中央空调等物业管理服务，何国雄作为商铺的业主，应向新景公司缴纳物业服务费，遂于2018年11月29日向本院提起诉讼，要求何国雄给付2015年12月至2018年11月期间的综合物业管理费（包括水电公摊费、中央空调费）39132.72元，其中物业管理费按每平方5元计收，水电及中央空调费按每平方17元，即按商铺实际面积49.41㎡×22元/㎡×36个月。庭审时，何国雄陈述王群英租赁涉案商铺期间，双方对物业服务费问题未进行约定。诉讼期间，该院曾召集新景公司、何国雄双方实地查看，大文商城二层虽停止营业空置，但新景公司仍提供了物业服务工作，如上锁关闭二楼商铺，聘请保安看管。另查明，2015年11月3日，韶关市新景装饰有限公司起诉王群英缴纳物业服务费和公用水电费，该院作出（2015）韶浈法民一初字第857号民事判决：王群英于判决生效之日起十日内将大文商城二楼物业自2014年11月起至2015年6月止的物业服务费、公用水电费合计497005.60元支付给韶关市新景装饰有限公司。后王群英不服，向广东省韶关市中级人民法院提起上诉，本院作出（2015）韶中法民一终字第1200号民事判决（以下简称1200号民事判决），驳回上诉，维持原判。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案争议的主要焦点是：一、新景公司的诉讼主体是否适格；二、何国雄应否向新景公司交纳物业服务费、水电公摊费和中央空调费。针对上述争议焦点，该院分析认定如下：一、新景公司的诉讼主体是否适格的问题。本案中，新景装饰公司根据韶关市中级人民法院9-3民事裁定取得大文商城地下室、一、二、三层的物业经营管理权，因新景装饰公司无物业管理资质，其将物业管理权委托给有资质的新景公司，由新景公司对大文商城提供物业管理服务，并无违反法律、行政法规的强制性规定，事实上，新景公司根据新景装饰公司的委托对大文商城实施了物业服务管理。因此新景公司于本案具有诉讼主体资格。二、何国雄应否向新景公司交纳物业服务费、水电公摊费和中央空调费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。”及第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。首先，新景装饰公司取得大文商城地下室、一、二、三层的物业经营管理权后，与当时的业主王群英签订《协议书》，约定王群英在每月5日前按使用面积为5元/㎡的标准交纳物业服务费，按使用面积为30元/㎡的标准交纳公用水、电费、中央空调费。其次，新景公司作为有资质的物业管理公司受新景装饰公司委托，对大文商城地下室、一、二、三层的物业实施了物业管理，王群英也按照《协议书》的约定交纳物业服务费，即使王群英将大文商城韶关市浈江区*******第二层的10、11号商铺（建筑面积共计为49.41平方米）转让给何国雄，何国雄又将商铺租赁给群英经营使用，王群英仍一直交纳物业服务费直至2014年10月份。此后，因经营不善大文商城第二层商铺停止营业，王群英未再交纳物业服务费。为此，韶关市新景装饰有限公司提起诉讼要求王群英缴纳物业服务费和公用水电费，经一、二审法院审理判决王群英将大文商城二楼物业自2014年11月起至2015年6月止的物业服务费、公用水电费合计497005.60元支付给韶关市新景装饰有限公司。综上，何国雄虽未与新景公司签订物业服务合同，但事实上即便是大文商城二层近几年来空置的情况下，新景公司依据权利人的委托仍提供了物业管理服务。如上锁关闭二楼商铺，聘请保安看管，而作为涉案商铺业主，何国雄实际上亦接受了新景公司提供的服务，新景公司、何国雄之间形成了物业服务合同关系，且何国雄在庭审时陈述其将涉案商铺租赁给王群英，双方未对物业服务费进行约定。因此，新景公司主张何国雄交纳物业服务费，有事实法律依据，该院予以支持，按照5元/㎡的标准计收自2015年12月至2018年11月期间的物业管理费为8893.8元（5元/月/㎡×49.41㎡×36个月）。关于水电公摊费和中央空调费，因涉案商铺停止营业后，未实际产生水电及中央空调等费用，且新景公司亦未提交其代交水电公摊费和中央空调费的相关缴费凭证，故新景公司主张何国雄支付水电公摊费和中央空调费的主张，该院不予支持。一审法院判决：一、何国雄应于判决生效之日起五日内支付2015年12月至2018年11月期间的物业服务费共8893.8元给韶关市新景物业服务有限公司；二、驳回韶关市新景物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明，一、何国雄向王群英购买的大文商城韶关市浈江区*******第二层10、11号商铺，其中10号商铺建筑面积28.11㎡，分摊建筑面积17.53㎡，专有建筑面积10.58㎡；11号商铺建筑面积21.3㎡，分摊建筑面积13.28㎡，专有建筑面积8.02㎡。合计10、11号商铺总建筑面积为49.41㎡，其中分摊建筑面积30.81㎡，专有建筑面积18.6㎡。二、大文商城地下室、一、二、三层业主至今没有成立业主大会。三、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对何国雄的上诉意见，本案争议焦点为：何国雄主张涉案商铺按专有建筑面积计算物业服务费应否支持。根据查明的事实，王群英与新景装饰公司于2005年3月13日签订的《协议书》约定案涉商铺按套内面积5元∕月的标准计算物业服务费。何国雄向王群英购买案涉商铺后，未与新景公司就缴纳物业服务费标准重新约定，且何国雄将案涉商铺租赁给王群英经营使用仍是按套内面积5元∕月的标准交纳物业服务费，对此本院1200号民事判决已作认定，并判决王群英按此标准支付2014年11月起至2015年6月止的物业服务费。因此，在何国雄购买案涉商铺后未与新景公司签订物业管理服务合同重新约定计算物业服务费标准的情况下，本院认定王群英与新景装饰公司关于按套内面积5元∕月的标准计算物业服务费的约定继续有效，何国雄与新景公司双方应当按照该约定全面履行自己的义务。鉴于王群英与新景装饰公司约定按套内面积5元∕月计算物业服务费是不包括案涉商铺分摊建筑面积的，故何国雄主张以案涉商铺专有面积18.6㎡为基数，按5元∕月向新景公司交纳物业服务费的理由成立，本院予以支持。因此，何国雄应以专有建筑面积18.6㎡为基数，按5元∕月的标准向新景公司支付自2015年12月至2018年11月期间的物业服务费合计3348元。一审判决何国雄按案涉商铺建筑面积5元∕月计算物业服务费不当，本院予以纠正。至于何国雄与王群英签订《商铺租赁合同》《补充协议》将涉案商铺出租给王群英经营使用，属另一法律关系，本院在本案中不作处理。综上所述，何国雄的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2744号民事判决第二项；二、变更韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2744号民事判决第一项为何国雄应于判决生效之日起五日内支付2015年12月至2018年11月期间的物业服务费合计3348元给韶关市新景物业服务有限公司；三、驳回韶关市新景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费778元，由韶关市新景物业服务有限公司负担711元，由何国雄负担67元。韶关市新景物业服务有限公司多预交的一审案件受理费67元，由一审法院予以退还。限何国雄于收到本判决之日起7日内向一审法院交纳一审案件受理费67元。二审案件受理费50元，由韶关市新景物业服务有限公司负担。何国雄预交的二审案件受理费50元，本院予以退还。限韶关市新景物业服务有限公司于收到本判决之日起7日内向本院交纳二审案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年十二月二十日书记员  刘美红