河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5243号 上诉人（原审被告）：廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区华夏幸福城润园S9-3-201、202。统一社会信用代码：91131003092565438F。 法定代表人：崔宗昌，该公司经理。 委托诉讼代理人：张建忠，河北益昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙雷，男，1992年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。 上诉人廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司因与被上诉人孙雷房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建忠、被上诉人孙雷的委托诉讼代理人李茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1063号民事判决，改判《商品房认购书》合法有效继续履行，驳回一审原告的所有诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉《商品房认购书》合法有效，应继续履行。2016年5月25日签订的《商品房认购书》属于预约合同，不是《商品房买卖合同》。双方签订《商品房认购书》的目的是在当时楼市存在持续上涨的预期背景下，为订立正式商品房买卖合同创造缔约机会，限定缔约条件，是双方在平等自愿基础上意思表示一致所达成的事先约定。为确保上诉人与被上诉人将来能够正式签订商品房买卖合同而预约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为房屋买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房买卖合同应当具备以下主要内容：（一）当事人名称或姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案《商品房认购书》没有《商品房销售管理办法》第（五）至（十三）项内容的详细约定，缺乏商品房买卖合同的主要条款，不能视为正式的商品房买卖合同。2、一审法院判决解除《商品房认购书》理据不足。《商品房认购书》“智慧城（推广名）”的表述，表明该项目尚未取得相关证件，被上诉人并没有提出任何异议。《商品房认购书》第六条、第八条等条款，表明被上诉人知道《商品房认购书》是预约合同，对合同标的的基本情况知情，不存在上诉人故意隐瞒事实的情形。被上诉人在订立《商品房认购书》之前，有能力了解上诉人当时的项目状况，对上诉人没有取得商品房预售许可证是明知的。3、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人已付购房款一倍损失没有事实和法律依据。一审判决不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该条款是对商品房的销售广告和销售资料的相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用范围是商品房买卖合同关系，而本案中的双方当事人存在预约合同关系。上诉人不存在也没有必要故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。被上诉人的损失只是认购款的利息损失。 孙雷辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 孙雷向一审法院起诉请求：1、请求人民法院解除原告与被告于2016年5月25日签订的《商品房认购书》；2、请求人民法院判决被告向原告返还购房款203003元、电商费35000元及利息损失（以238003元为基数，日利率按万分之一点七五计算，自2016年5月26日计算至该款项还清为止，至起诉时利息损失为39901.2元），合计277904.20元；3、请求人民法院判决被告赔偿原告已付购房款一倍损失238008元（含电商费35000元）；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月25日，原告孙雷与被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，原告购买被告开发的智慧城（推广用名）项目3栋2单元601室，认购价为5960元／每平方米，房款总价673003元，原告采用银行按揭贷款的方式购房，签订合同后交纳203003元首付款。被告开发的智慧城项目至本案开庭审理终结前未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，至本案辩论终结前，被告未能取得商品房预售许可证，原、被告签订的商品房认购书无效，原告要求解除双方签订的《商品房认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持；被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司与原告孙雷订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，原告请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故此原告要求返还购房款、支付利息损失，并要求赔偿一倍购房款作为损失的诉讼请求一审法院予以支持，但一审法院确定按银行同期贷款利率计算利息损失且电商费用不宜计算其中。原告要求返还电商费用，因未能提供证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决：一、解除原告孙雷与被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》；二、被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司返还原告购房款203003元，并按银行同期贷款利率支付自2016年5月26日至判决应给付之日止的利息损失；三、被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司赔偿原告孙雷损失203003元；四、驳回原告孙雷的其他诉讼请求。以上二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费10530元，减半收取5265元，由被告廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2016年5月25日，上诉人廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司与被上诉人孙雷签订的《商品房认购书》，仅就当事人名称和住所、项目名称、房号、面积、房屋价格、付款方式进行了约定，且项目名称为推广用名，但对交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容未作约定，且该认购书中约定双方签署《商品房买卖合同》后，孙雷须按合同约定办理按揭等手续，相关费用由孙雷承担，故廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司与孙雷之间签订《商品房认购书》应为商品房认购合同，而非商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，商品房预售许可证系商品房预售合同有效的条件而非认购合同有效的条件，廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司是否取得商品房预售许可证不影响认购合同效力的认定。廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司与孙雷之间的商品房认购合同合法有效。因双方未约定签订商品房预售合同的时间，至一审起诉时，廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证，不具备订立商品房预售合同的条件，双方签订的《商品房认购书》应予解除，孙雷要求廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司退还已付款项203003元并支付利息，一审法院予以支持并确定按照银行同期贷款利率计算利息，并无不当。因涉案《商品房认购书》系商品房买卖预约合同，不属于商品房买卖合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于要求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定。孙雷所提廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司应承担其已付房款一倍损失的主张不能成立，本院不予支持。上诉人孙雷要求廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司返还电商款，未提供证据，本院不予支持。 综上所述，廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1063号民事判决第一项、第二项； 二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1063号民事判决第三项、第四项； 三、驳回孙雷的其他诉讼请求。 以上款项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10530元，减半收取5265元，由廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司负担。二审案件受理费10530元，由廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇一九年十二月四日 书记员 周 雪