呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初786号原告：曾友良，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：师江，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市新华东街丁香路7号。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。原告曾友良与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾友良的委托诉讼代理人乌玲、师江，被告兴光小贷公司、崔爱琴的委托诉讼代理人于克鸿，蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠的委托诉讼代理人高连学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾友良向本院提出诉讼请求：1、立即停止对曾友良购买的的位××区房，面积117.93平方米房屋执行，解除对上述房屋的查封和拍卖，撤销（2019）内01执异634号执行裁定。2、依法确认曾友良对蒙苑MY广场财富公馆56号19层2208号，面积117.93平方米的房屋享有所有权。事实与理由：2019年7月20日，曾友良收到法院作出的（2019）内01执异634号执行裁定书，曾友良认为法院驳回曾友良提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。2012年5月29日，曾友良与天旭公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于呼和浩特市××区房，面积117.93平方米。2012年5月21日交订金5万元，2012年5月30日交房款150408元，完成协议约定的50%购房款。但是截止目前天旭公司因各种原因未向曾友良交付房屋，也未办理过户登记，未交付及未办理过户并非曾友良的自身原因，是曾友良不能左右的。多年来，由于天旭公司一直未向曾友良交付房屋，经多方打听才得知，曾友良购买的房屋已被查封且正在拍卖。为此，曾友良向法院提出执行异议，法院作出了（2019）内01执异634号执行裁定书，裁定驳回曾友良的诉讼请求。理由是依据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部50%价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中法院对该规定第一项、第三项、第四项都予以认可，但是认为原告未在人民法院查封之前占有该房屋且未办理过户登记为由驳回了原告的异议请求。但是事实上，天旭公司在承诺的交房时间没有交房，同时曾友良按合同内容履行了支付房款的义务，不交房不办理房屋过户手续是天旭公司的原因导致的，天旭公司的行为不得对抗曾友良，曾友良作为一个善意的第三人依约履行合同约定的义务，等待交房，最后等到的是房屋要被法院拍卖，不论是从情理上还是法律规定上都是错误的，曾友良早已购买房屋，法院不应进行拍卖。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未协理物权登记的，不影响合同的效力。以及《最高人民法院》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，曾友良购买该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且曾友良在本案中并无过错，故人民法院不得查封、拍卖该财产。并且，根据《最高人民法院》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住；（三）已支付的价款合同约定总价款的50%。就本案而言，曾友良在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，同时所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且曾友良已支付合同约定的价款。依据规定，人民法院应予支持。兴光小贷公司、崔爱琴辩称，曾友良的诉请不明确，不属于法院审理范围，曾友良第一项诉讼请求中分别提出了三个诉讼请求，其中包括解除查封拍卖、撤销裁定，兴光小贷公司、崔爱琴认为属于诉讼请求不明确，这三个请求之间是否是互相关联的诉讼请求，如果三项诉讼请求是属于互相关联，那么解除查封和拍卖不属于法院的审理范围，因为查封和拍卖是属于保全和执行过程中的执行措施或是辅助的行为，也就是程序方面，因此对于查封拍卖只能是属于执行行为提起相应的复议，不能提起诉讼。同时撤销法院裁定这个同样，因为法院对于执行异议做出的裁定书不属于可诉范围。曾友良要求确认所有权归属，该请求不能成立。房屋现在仍未完工，也没有相应的手续，所以曾友良和房地产公司之间并没有任何的交付，不发生任何的所有权转移，因此曾友良要求确认物权归属不能成立。针对事实理由，首先，曾友良在事实理由第一段明确提到曾友良认为驳回曾友良提出的执行异议的裁定事实缺乏事实及法律依据，因为第一段的内容属于起点，也就表明以下的论述是围绕第一段的焦点而展开，所以下面各段也是围绕着执行异议的裁定进行的论述，而执行异议裁定不具有可诉性，所以兴光小贷公司、崔爱琴认为结合曾友良提起的第一项诉讼请求，本案曾友良针对执行异议裁定而提起的，不符合法律规定。第二，第二段曾友良仍然论述裁定书是否正确，做出裁定的理由是相关法律规定，因此第二段同样是围绕执行异议裁定的，这表明这个诉讼也是围绕裁定书。第三，兴光小贷公司、崔爱琴认为执行异议的裁定第二十八条规定的条件包括合法有效合同、已经合法占有不动产。但因为房地产公司没有取得相关的手续，因此房地产公司和曾友良之间所签订的合同应当是无效的，关于这点最高院有相关规定，而且曾友良没有占有，所以不具备法律规定的条件，因此裁定书是正确的。对于事实理由第三段，兴光小贷公司、崔爱琴认为是曾友良法律理解的错误，对于《物权法》第十五条的规定只是合同和物权之间的关系，也就是买卖合同这个债权债务关系不影响和物权登记之间的关系，也就是没有办理物权登记不妨碍合同效力，并不是确认物权的依据，同时最高院十七条规定，对于第三人必须是实际占有该财产，但本案中曾友良并未占有，所以该事实理由属于法律理解错误。曾友良引用了第二十九条的规定，首先起诉状和法律规定不一致，第二条是所购商品房用于居住，并且没有其他居住地，这个条件在起诉状中没有叙述，同时支付价款符合合同约定是错误的。同时兴光小贷公司、崔爱琴认为本案不具备这个条件，因为不属于合法有效，而且曾友良对于是否有其他住所负有相应的举证责任。综上，兴光小贷公司、崔爱琴认为曾友良提起的诉讼请求不明确，而且根据事实理由分析，曾友良的起诉是针对执行异议的裁定，因此其诉请不能成立，应予以驳回。蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠述称，首先承认各业主买房的真实性、有效性。2011年5月13日，天旭公司向兴光小贷公司借款1200万元，从2011年8月22日起，陆续还了2533.8万元，后由于一些其他原因，截止目前还欠3100万元，从1200万元的本金到5000多万元，相信各业主也能理解，蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠也会向兴光小贷公司进行进一步的追责。天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司在与兴光小贷公司的一审判决后提起了上诉，由于在上诉费交纳时差了三万元，被高院驳回了。所以公司拿各业主的房子进行拍卖或抵押蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠不认可，蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠与各业主站在同一个维权路上，让各业主早日入住。本院经审理查明，2012年5月29日，曾友良与天旭公司签订了《商品房买卖合同》，约定将天旭公司的的位××区，面积为117.93平米的房屋出售给曾友良，总价660408元。同时约定首付房款为200408元，待工程主体封顶时支付13万元，余款33万元做银行按揭。2012年5月21日、2012年5月30日，曾友良向天旭公司支付定金及购房款共计200408元，并由天旭公司出具了收据。涉案房屋至今没有交付。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告，准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，曾友良向本院申请执行异议。本院于2019年6月24日作出（2019）内01执异634号执行裁定，裁定驳回曾友良的异议请求。以上事实有《商品房买卖合同》、《收据》等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是：一、曾友良是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益；二、曾友良请求确认涉案房屋的所有权有无法律依据。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。针对第一个争议焦点，本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，曾友良与天旭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。合同签订后，曾友良即按照合同约定交付了相应购房款。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故曾友良在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此曾友良并不存在过错。综上，本院认为，曾友良对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场财富公馆56号19层2208号房屋。针对第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，本案中，曾友良请求确认涉案房屋所有权的主张不符合上述法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，曾友良应当通过办理物权转移登记的方式取得物权，本案中，其与天旭公司仅是房屋买卖合同关系，其可以请求天旭公司履行合同义务，而不能直接请求确认物权，因此曾友良的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，曾友良的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场财富公馆56号19层2208号房屋；二、驳回曾友良的其他诉讼请求。案件受理费100元（曾友良未预交，经本院批准缓至执行中扣除），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异634号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵俊平审判员 马国民审判员 宋晓瑾 二〇一九年十二月十六日书记员 雎 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