广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9263号原告：广州市荔湾区河沙仓库，住所地广州市荔湾区河沙福源路8号。法定代表人：梁顺志。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫圣玮，广东穗南律师事务所律师。被告：广州市太佳物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西海路15号。法定代表人：郭伟强。委托诉讼代理人：李海军，北京浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊秀峰，北京浩天信和（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区河沙仓库（以下简称：河沙仓库）诉被告广州市太佳物业管理有限公司（以下简称：太佳公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理。原告河沙仓库的委托诉讼代理人张学仪、莫圣玮，被告太佳公司的委托诉讼代理人李海军、熊秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河沙仓库向本院起诉请求：1、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至判决生效之日的场地占用费（场地占用费按402054.84元/月的标准计算）。2、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的垃圾费（垃圾费按0.2元/平方/月的标准计算，面积为22562平方米）。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月1日签订《太佳广场租赁合同》，约定原告将位于河沙桥××号的太佳广场出租给被告作商业用途使用，太佳广场有A、B、C、D四幢楼房，四幢楼房的总建筑面积22562平方米，租赁期自2013年1月1日起至2026年6月30日止。租金金额按建筑总面积22562平方米计算，每月租金标准为16.5元/平方米，每月租金为人民币372273元，租金每4年递增8%，被告应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给原告，另外合同还约定如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任。2012年广州市荔湾区人民政府作出《关于大坦沙岛更新改造规划的批复》，全面开展大坦沙岛的更新改造工作。2017年广州市国土资源和规划委员会核发了AL0201029地块城中村改造的《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]193号)，正式启动该地块的城中村改造建设工作。原告出租给被告使用的房屋及场地属于该《建设用地规划许可证》所涉及的AL0201029地块范围内，为此，原告于2017年6月30日向被告送达了《终止房屋租赁合同通知书》，双方租赁关系于2017年6月30日解除。此后，原告多次要求被告将所承租的河沙桥××号太佳广场A、B、C、D四幢楼房（总面积22562平方米)交还给原告拆迁，但被告拒不交还场地，也不向原告支付相应的场地占用费及垃圾费。被告太佳公司辩称：一、原告解除合同通知书缺乏合同和法律依据，不产生解除合同的法律效力。二、原告已明确表示不再收取租金，一经送达，其意思表示对被告和原告具有法律约束力。原告又返回主张租金，违反诚实信用原则，依法应予驳回。三、原告在未给予被告公平合理补偿前，被告有权拒绝交出租赁物，原告主张租金，明显不当。经审理查明：2013年4月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《太佳广场租赁合同》（合同号：2013016），约定：甲方将河沙桥中北路23－31号，太佳广场租给乙方使用，太佳广场有A、B、C、D四幢楼房，总建筑面积为22562平方米；租赁期自2013年1月1日起至2026年6月30日止；租金按建筑物总面积22562平方米计算，每月租金为16.5元/平方米，计算出每月租金372273元；租金每4年递增8%，即第5年起递增，如此类推；垃圾费根据实际租赁面积按每月0.2元/平方米计收；乙方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的租金及保证金退还给乙方；政府行为（包括征地拆迁、城中村改造），甲方获得政府赔偿款项，楼房部分属甲方，装修部分属乙方，如政府没赔偿装修费则甲方不负责赔偿等。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证[2017]193号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL0201029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积共46421平方米。2017年6月30日，原告向被告送达《终止房屋租赁合同通知书》和《通告》。在《终止房屋租赁合同通知书》中，原告告知被告其承租的太佳广场A、B、C、D四幢楼房22562平方米场地已纳入联社城中村改造第一阶段的改造范围（详见附件1《通告》），自被告收到本通知之日起，解除原告与被告签订的《太佳广场租赁合同》，原告自2017年6月1日起不再向被告收取上述场地的租金。被告按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给原告。被告在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用）等。《通告》由案外人广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社于2017年6月30日作出，载明：本联社目前已进入实施城中村改造第一阶段，城中村改造复建安置用地AL0201029地块已由广州市国土资源和规划委员会核发了《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]193号），现需清退城中村改造复建安置用地予合作改造方用于复建集体物业；复建安置用地AL0201029地块范围：桥中北路23-49号，河沙中路80-82号，河沙中路45-59号；上述地块内所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年12月31日前清退完毕，并在2017年12月31日前移交其使用的建筑物、构筑物予本联社；移交后仍遗留在原使用建筑物、构筑物内的物品，视为原所有权人放弃其所有权和使用权，同意由本联社处置。上述需清退范围内物业的所有人应积极配合场地的清退和移交工作。本联社将在2017年12月31日停止向AL0201029复建安置用地范围内的建筑物、构筑物使用人提供用电、用水、煤气使用等。2017年7月19日，被告委托律师向广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社发出《律师函》，表示太佳广场的租赁合同尚未到期，仍具有继续履行的法律依据和合同依据；该区域并未进入实质性拆迁阶段，仅是规划；被告为太佳广场的建设、改造投入了巨额资金，仍未回本，当前有一百多员工的安置遣散问题未解决；同意自2017年6月起暂停收租的意见并作为拆迁前的缓冲期；要求继续对太佳广场进行经营，直至政府作出拆迁许可所限定的最后日期，联社应当协助被告与拆迁方就拆迁补偿事宜进行协商，如果就补偿事宜达成一致，则被告可以提前终止租赁合同等。被告通过邮寄方式向广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社发送该《律师函》，但多次投递不成功。2017年12月16日和2018年5月29日，被告分别向广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社发出《关于尽快商谈拆迁补偿的函》及《关于再次要求尽快协商拆迁补偿的函》要求广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社积极与被告商谈补偿事宜，表示在获得合理补偿前，不同意解除太佳广场租赁合同；而且根据先前摸底情况，在没有补偿前，租户难以主动腾退将场地交还给被告等。原告在庭审中确认这两份函件的真实性。2019年1月31日，原告委托广东穗南律师事务所张志明律师向被告出具《律师函》，认为被告截止当天仍一直占用场地，未将场地清空移交给原告的行为严重阻碍了河沙联社“城中村”改造的进程，造成河沙联社的经济损失，要求被告支付2018年1月1日起至场地交还之日止的场地占用费，占用费按原租赁合同约定的当期租金标准计付；被告在收到此函后十五天内先行按原租赁合同约定的当期租金标准向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋占用费共4824658.08元，否则原告将通过法律途径维护自身的合法权益等。被告于2019年2月1日签收此函。2019年10月9日，荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。庭审中，被告承认自2017年6月起没有向原告支付租金，确认自2018年1月1日起案涉场地的租金标准为402054.84元/月；陈述除尚未搬迁的部分次承租人有物品存放在案涉场地内外，其他部分都没有使用，也无法使用，整个场地4栋楼房已被自称为城管的人围蔽，被停水停电，无法使用。原告陈述案涉场地自2017年6月30日至2019年10月下旬之前一直由被告正常使用，2019年10月下旬由城管准备拆除，才被围蔽，现在还在围蔽。被告另提交《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》拟证明原告采取围蔽措施逼迫被告搬迁，导致被告和租户无法正常经营，损失严重。为防止损失进一步扩大，被告向原告移交了部分物业；提交《固定装修以及可移动设备补偿协议》拟证明截至2019年11月18日双方才就部分补偿和搬迁达成一致意见，且搬迁与补偿相关联，故原告请求缺乏依据。其中《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》记载太佳广场的部分自编档案号及建筑面积，移交方处有叶星亮的签名，时间为2018年12月29日。《固定装修以及可移动设备补偿协议》的签订方为广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社和被告，合同签订于2019年11月18日，载明太佳广场二次装修评估市场价值为35377407元，可移动设备补助金额为5645508.03元，两项合计41022915.03元，该数额已包括被告及所有小商户的二次装修及可移动设备评估价值；广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社自签订本合同之日起7个工作日内，由旧村改造监管帐户向被告支付第一期补偿款24613749元，被告自收到广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社第一期补偿款之日起40日内完成太佳广场的清退工作（包括所有小商户）并移交全部租赁场地给广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社等。原告对《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》的真实性、合法性、关联性均不确认，该表格移交方是叶星亮，并非被告，被告没有任何相关移交意思表示，所以无法证明被告所部分移交场地的事实。对《固定装修以及可移动设备补偿协议》的真实性确认，但补偿与场地交付并不能划等号，即使补偿数额没有谈妥，也并不影响场地移交，因此该补偿协议并不能证明被告不向我方交付场地占用费具有合理合法性。庭审后，被告向本院补充提交了案涉场地的现状照片，其中有照片显示桥中北路33号、35号是D区，桥中北路27号、29号、31号是C区，原告表示被告的举证已过举证期，不予质证。原告向本院书面陈述桥中北路23－31号4栋建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续；原桥中北路23号是A栋、桥中北路25号是B栋，桥中北路27号是C栋，桥中北路29号和31号是D栋；原、被告签订租赁合同后，政府对上述四幢楼房的门牌进行了多次变更，经核实，目前最新地址为A栋是桥中北路37、39号，B栋是桥中北路23、35号，C栋是桥中北路27、29、31号，D栋是桥中北路33、35号，虽门牌进行了变更，但租赁标的物未发生变更，总建筑面积依然是22562平方米。被告向本院书面陈述案涉的A栋地址为荔湾区桥中北路37号、39号，B栋地址为荔湾区桥中北路23号、25号，C栋地址为荔湾区桥中北路27号、29号、31号，D栋地址为荔湾区桥中北路33号、35号。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但原告在本案庭审辩论终结前未能提供《太佳广场租赁合同》的租赁标的物桥中北路23-31号A、B、C、D栋建筑物的合法产权证明，也未能提供证据证明上述房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，本院确认原告与被告于2013年4月1日签订的《太佳广场租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告使用上述场地，理应向原告支付房屋占有使用费。因此，对于原告要求被告按合同约定的402054.84元/月租金标准及4512.4元/月的垃圾费标准支付房屋占用费和垃圾费的诉讼请求，本院依法予以支持。至于支付房屋占用费及垃圾费的期间问题。本院分析如下：第一，原告虽曾发《律师函》告知被告自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在同一份函件中，原告同时要求被告在2017年12月31日前完成清场工作将租赁场地的使用权移交；可见，原告不再收场地租金的前提应是被告于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交。但被告逾期未交还场地并使用案涉场地转租收益，被告无需交租的前提已灭失，因此，被告应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向原告支付房屋占用费。第二，原告在《律师函》中并未免除被告缴纳垃圾费的义务，故原告要求被告支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，本院依法予以支持。第三，原告在庭审中陈述案涉场地在2019年10月下旬已被城管围蔽，因此被告现已无法正常使用案涉场地；考虑到城管围蔽的原因是原告提供的部分案涉房屋属违法建设需进行拆除，故本院认定计算房屋占用费及垃圾费的截止期间为2019年10月31日。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市太佳物业管理有限公司向原告广州市荔湾区河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的场地占用费共计8845206.48元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市太佳物业管理有限公司向原告广州市荔湾区河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的垃圾费99272.8元。三、驳回原告广州市荔湾区河沙仓库的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74411元，由被告广州市太佳物业管理有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邱 思 陵人民陪审员 林 穗 青人民陪审员 伍 少 琴二〇一九年十二月二十七日书 记 员 卢健华吴帆