云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初69号原告：个旧富源有限责任公司驾驶员城。住所地：个旧市个金路炼厂后门。负责人：王长铭，职务：系该驾驶员城经理。被告：桂仲雄，男，1991年11月5日生，汉族，无职业，住个旧市。被告：李然，男，1977年5月14日生，汉族，无职业，住个旧市。被告：个旧市商和汽车修理有限公司。住所地：个旧市个冷公路个旧市富源公司原住宿部。法定代表人：李然，系该公司经理。被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司共同委托诉讼代理人：包明泽、普天竹，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告个旧富源有限责任公司驾驶员城（以下简称富源公司驾驶员城）与被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司（以下简称商和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富源公司驾驶员城的负责人王长铭，被告桂仲雄，被告暨被告商和公司的法定代表人李然，三被告的共同委托诉讼代理人包明泽、普天竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富源公司驾驶员城向本院提出诉讼请求：1.由三被告连带支付尚欠原告的2018年承租费170000元。2.由三被告按照年利率24%连带承担自逾期支付2018年承租费之日起至实际付清款项之日止的滞纳金37334.79元（自2018年2月1日起算，暂计算至2018年12月31日）。3.由三被告连带支付尚欠原告的2018年度垃圾清运费3100元，11月水电费1865元，12月水电费1763元，合计6728元。4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月21日，桂仲雄与富源公司驾驶员城签订了《租赁合同》，约定：承租期十年，从2015年1月1日起至2024年12月31日止，合同五年一签。承租费按年收取，每年25万元，下一年承租费需提前两个月一次性缴付，逾期30天，则按欠承租费总额的3%加收滞纳金。李然是桂仲雄的合作伙伴，二人成立了商和公司。李然也在租赁合同上签字捺印。2015年、2016年、2017年的承租费被告未按时交付，均是在原告多次催收后才支付。2018年的租金直至1月31日才支付了8万元，余款及垃圾清运费、11月、12月份水电费至今未支付。因此提起诉讼。三被告共同辩称：1.商和公司成立于2015年6月2日，李然系公司法定代表人，桂仲雄系股东。2014年11月21日，桂仲雄、李然与原告签订《租赁合同》是用于成立商和公司从事车辆维修经营活动。合同约定租赁期限为十年，商和公司根据合同约定交纳了10万元保证金，并支付了租金，并对十年期进行投资，房屋装修350000元，采购机器设备278300元，共计628300元。2017年底，原、被告商议终止租赁合同，因原告不同意而未果。2018年底，其知悉，原、被告租赁的房屋出租方为云房物业管理有限公司，原承租方为个旧富源有限责任公司，承租人无转租权。2.原、被告签订的租赁合同系无效合同。原告转租未得到出租人的追认。且转租给被告的期间超出原告承租的时间。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律期十问题的解释》第十五条的规定，原、被告签订的合同系无效合同。3.桂仲雄、李然不是本案适格主体。商和公司成立前，桂仲雄、李然以个人名义与原告签订合同，但实际由商和公司实际享有合同权利并履行合同义务。该费用属于公司筹备时发生的债权债务，根据法律规定，公司筹备时发生的债权债务，公司未成立由发起人承担责任，公司成立后由公司承担。因此，桂仲雄、李然不是本案适格被告。4.被告的诉讼请求不应得到支持。2017年底，原、被告商议合同终止事宜，但因原告不同意致使此问题得不到解决。鉴于原告无权出租、转租房屋，且被告在2018年未实际使用该部分房屋，故原告无权要求被告支付2018年租金及滞纳金。因2018年被告未使用租赁房屋，因此2018年不存在垃圾清运问题。2018年水电费，系被告代为管理的租户所使用，水电费也应由代管的租户承担，而不应由其负担。现个旧云房物业管理有限公司已明确告知不再续租，导致其无法继续经营。终上，要求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原告富源公司驾驶员城与桂仲雄、李然签订的租赁合同是否有效？2.桂仲雄、李然是否是本案适格被告？3.三被告是否应当向原告支付租金、垃圾清运费、水电费、逾期滞纳金？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据，即原告提交的富源公司驾驶员城营业执照复印件一份，负责人身份证明一份，身份证复印件一份，三被告共同提交的商和公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份，身份证复印件二份、《租赁合同》复印件一份、《收款收据》《定期存单》复印件各一份、《房屋（商铺）租赁合同》复印件一份、广元物管公司《关于不再续租“云兴驾驶员城”房屋场地的告知函》复印件一份、云房公司与富源公司《房屋（商铺）租赁合同》复印件二份（合同编号：GY-YW-租-2015-431号、GY-YW-租-2018-178号）及附件《云兴驾驶员场地租金的减免情况》、《房屋（场地）租赁消防安全环保责任书》复印件各一份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，原告提交以下证据：1.《租赁合同》及补充协议复印件一份，收款收据复印件五页，证明原告与被告桂仲雄、李然签订了租赁合同，合同履行期间，承租费实际由被告商和公司支付给原告，截至起诉之日，2018年度承租费只支付了8万元，尚欠17万元；垃圾清运费尚未支付，尚欠3100元，11月水电费1865元，12月水电费1763元，合计176728元。2.富源公司驾驶员城《关于欠房屋场地租用费的告知函》复印件二份，商和公司回复函复印件二份，证明原告多次催收承租费，但被告以各种原因拒不支付租金。3.《承租费逾期支付滞纳金计算表》一份，证明被告逾期支付承租费，应承担滞纳金37334.79元。4.2018年12月商和公司向承租户收取房租费的收款收据复印件三份，证明商和公司在2018年12月仍在履行租赁合同。5.个旧富源有限责任公司驾驶员城与个旧富源有限责任公司签订的承包经营协议复印件二份，证明云房公司三名职工由富源公司驾驶员城负担费用，协议中没有禁止富源公司驾驶员城转租场地及房屋。6.工作记录复印件一份，证明2007年至2018年对承租商户收取承租费的记录，原告系合法经营至今，云房公司没有与原告解除合同。7.个旧云锡广元物管公司《关于不再续租“云兴驾驶员城”房屋场地的告知函》、《会议纪要》，2019年3月19日《场地租赁合同》复印件各一份。证明经过云锡公司审签，合同已经签订并且允许王长铭转租。经质证，三被告认为，证据1中《租赁合同》及补充协议复印件一份，不认可证明目的。收款收据复印件五页，原告无权超过其租赁期转租该场地及房屋，转租行为无效。2017年底被告与原告协商解除合同，之后就未再经营，被告对场地上的其他承租户是代收费用，原告已经向其他承租户收取了垃圾清运费；证据2是被告在不知道原告超期转租的情况下发生的行为，不认可其证明目的；证据3系原告单方面计算，原告无权计价，也不是按合同约定计算，不予认可；不认可证据4证明目的，收款系被告代原告向其他承租户收取，不是被告在经营；证据5不认可证明目的，系原告与富源公司内部承包关系，与本案无关，原告承包经营的权利不能超过富源公司承租房屋的相关权利，但原告已经超出权利范围，将无权转租的房屋及场地超期转租给被告；证据6系原告自行制作，无法确定真实性，不发表质证意见；证据7中个旧云锡广元物管公司《关于不再续租“云兴驾驶员城”房屋场地的告知函》系广元公司对富源公司作出，原告属于超期租赁，不认可证明目的。其中《会议纪要》不认可原告证明目的，反而证明了原告无权转租场地房屋并且超期租赁该部分房屋的事实。2019年3月19日《场地租赁合同》，对客观性、关联性、合法性无异议，但不认可证明目的。合同第三条第二项约定不准转租，转租需办理审批手续。包括其他所有合同中云房公司都没有允许被告转租房屋。三被告提交以下证据：《设备购销合同书》复印件一份及转账交易凭证复印件三页、《装修合同》复印件一份，证明被告投资628300元的事实。经质证，原告认为，不清楚被告的经营行为。出示本院向个旧市云房物业管理有限责任公司调取的证据材料：1.个冶生产生活区C-(10)-74地籍图、土地证各一份；个旧云房物业管理有限责任公司出具的《情况说明》一份。证明本案所涉房屋所有权人系云南锡业集团有限责任公司，授权由个旧云房物业管理有限责任公司对外招租、出租。2.本院向个旧云房物业管理有限责任公司市场发展部主任张艳芳所作笔录一份。证明未经公司同意，房屋不得转租。其并不知晓房屋转租事宜。3、本院向个旧富源有限责任公司法定代表人李保威询问笔录一份。证明富源公司驾驶员城所使用的房屋是个旧富源有限责任公司向个旧云房物业管理有限责任公司承租后交给王长铭经营，自负盈亏，不清楚驾驶员城成立情况，个旧富源有限责任公司不再参加诉讼。4.本院向个旧云房物业管理有限责任公司法定代表人邹炬峰所作的《调查笔录》一份。证明个旧云房物业管理有限责任公司对富源公司转租的行为表示认可，不予追究。重新与王长铭签订合同后，只要是合法经营，公司不干涉转租、合作等的经营方式。经质证，原告对证据1无异议，对证据2其认为云房公司对转租行为是默认，该场地北面有18间铺面，南面有12间铺面，签订合同到现在就有出租及分租的情况，如果云房公司不认可的话早就将场地收回，但一致续租至今。对证据3不认可，2007年富源驾驶员城成立和经营李保威是清楚的，他不可能不知道他的员工的行为。三被告对本院调取的证据1、2、3无异议；认为证据4与证据2相互矛盾，不予认可。本院认为，（一）原告提交的证据1、2、4、5、7客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据3、6系原告方自行制作，其真实性不确定，不予采信。（二）三被告提交的证据与本案争议的事实无关联性，不予采信。（三）本院调取的证据1客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据2中张艳芳并非云房公司法定代表人，其陈述具有片面性，不具有代表性，不予采信；证据3能与本案争议房屋来源与证据1中《情况说明》能相互印证，予以采信，但对于富源公司驾驶员城成立情况富源公司法定代表人称不知情与情理不符，不予采信；证据4系个旧云房物业管理有限责任公司法定代表人所作的笔录，其行为系代表公司做出，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南锡业集团有限责任公司（以下简称云锡公司）享有坐落于个旧市.15平方米土地使用权及地上房屋的所有权，云房公司系云锡公司的三级子公司。云锡公司将该宗土地范围内坐落于个旧市个金路与鄢棚南路交汇处（云锡冶炼分公司北后门左右两侧）云兴驾驶员城的房屋、场地授权由云房公司对外招租、出租。富源公司驾驶员城系富源公司的分公司，王长铭系其负责人。自2005年起，云锡公司或者其关联企业按三年一签或者一年一签的方式将上述土地中1995平方米（其中房屋400平方米，场地1550平方米）连续出租给富源公司。约定未经个旧云房物业管理有限责任公司书面同意，承租人不得对出租的场地、房屋转租、转借或与第三方合租。2018年1月1日，云房公司与富源公司续签《房屋（商铺）租赁合同》，对上述房屋（商铺）租赁期限约定为2018年1月1日至2018年12月31日。合同期限届满后，2019年3月19日，个旧云房物业管理有限责任公司将上述出租标的，出租给王长铭个人，合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日止。富源公司承租该房屋及场地后，又将上述房屋（商铺）承包给富源公司驾驶员城经营，由王长铭管理。2014年11月21日，富源公司驾驶员城与桂仲雄、李然签订《租赁合同》，与桂仲雄签订《租赁合同补充协议》。约定富源公司驾驶员城将其承包经营的部分房屋出租给桂仲雄、李然经营。为保证桂仲雄、李然的投资回报承租期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，合同五年一签，前五年租金不变，后五年按市场情况租金上调6%至16%。承租费按年收取，每年25万元，下一年承租费需提前两个月一次性缴付，逾期30天不交，按拖欠承包费总额的3%每天加收滞纳金。桂仲雄、李然从签订合同之日交个旧市富源有限责任公司驾驶员城10万元为租用保证金，提前退租保证金不退还。若遇规划占用、云锡公司政策调整时，可以提前终止合同，租金按终止合同月份清算，并退还承租方保证金。补充协议约定：1.驾驶员城内的垃圾清运费4600元／年由桂仲雄、李然承担，其中3600元／年由餐厅承担，每年12月份收缴给富源公司驾驶员城。2.场地清洁工工资由桂仲雄、李然承担。3.西幢二楼及楼顶、一楼客房一间、供电配送房一间，由富源公司驾驶员城经营管理……2015年6月2日，桂仲雄、李然作为股东，成立商和公司，李然任法定代表人，在承租场地及房屋内进行汽车修理、保养等经营活动。2015年、2016年、2017年的租金及费用被告已经交纳。2018年的租金三被告于2018年1月31日交纳了8万元，余款未交纳。2018年10月29日，富源公司驾驶员城向桂仲雄、李然发出《关于欠房屋场地租用费的告知书》，要求租金于2018年11月16日是前交清，否则要加收滞纳金。商和公司分别于同年10月29日，11月1日向王长铭回复，表示因经济大环境不好，租金过高，经营非常困难，之前就要求原告降低租金，2018年年初又告知王长铭经营亏损太大，已经无法经营。明确：不在（再）承租，请尽快租给他人。强租期间造成的损失商和公司等候司法解决。截止2018年12月31日，李然、桂仲雄欠原告2018年度租金170000元、垃圾清运费3100元，2018年11月水电费1865元，12月水电费1763元。另查明，个旧云房物业管理有限责任公司对富源公司驾驶员城转租房屋场地给李然、桂仲雄的行为表示追认，在承租期内，王长铭承租后转租或者与他人合作经营等的合法活动云房公司不干涉。另外，桂仲雄、李然、商和公司另案向本院起诉富源公司驾驶员城、王长铭，要求确认《租赁合同》无效，退还10万元保证金，赔偿投资损失439810元。本院认为，原告与被告李然、桂仲雄签订《租赁合同》及补充协议，合同未违反法律规定，但出租期限超出云房公司与富源公司约定的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，根据该规定超出2018年12月31日以后的租赁期限无效，其他部分合法有效。2015年1月1日至2019年1月1日期间原告与李然、桂仲雄之间形成租赁合同关系。原告将出租的房屋及场地交给李然、桂仲雄，但二被告未按合同约定向原告支付租金及合同约定的相关费用，系违约，应承担支付租金、水电费、垃圾清运费的违约责任。但合同中双方对滞纳金的约定过高，原告未能举证证明被告违约给其造成的损失，本院按未付租金170000元为本金，原告对滞纳金的起算时间没有超出合同约定，本院予以认可，即自2018年2月1日起算，至被告全部支付租金时为止，按中国人民银行公布的1至3年期贷款基准年利率4.75%计算滞纳金。2018年2月1日至2018年12月31日的滞纳金为7402元（170000元×4.75%÷12个月×11个月）。关于责任承担主体问题，发起人李然、桂仲雄为成立公司以个人名义与原告签订合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，合同相对人可以向发起人及成立后公司主张权利。因此，被告桂仲雄、李然是本案适格的被告，三被告均应向原告承担责任。综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持。三被告辩解只应由商和公司承担责任的辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：一、由被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司共同支付原告个旧市富源有限责任公司驾驶员城2018年租金170000元，款于判决发生法律效力之日起十日内支付。二、由被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司共同向原告个旧富源有限责任公司驾驶员城支付2018年2月1日2018年12月31日止的滞纳金7402元，以及2019年1月1日起至租金支付完毕止的滞纳金（以未付租金170000元为本金，年利率4.75%计算），款于判决发生法律效力之日起十日内支付。三、由被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司共同支付原告个旧富源有限责任公司驾驶员城2018年度垃圾清运费3100元，2018年11月、12月水电费3628元，合计6728元，款于判决发生法律效力之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4511元，由原告个旧富源有限责任公司驾驶员城负担631元（已预交），由被告桂仲雄、李然、个旧市商和汽车修理有限公司负担3880，款于判决发生法律效力之日起十日内交至个旧市人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李 晓人民陪审员  黄娅萍人民陪审员  郭 燕二〇一九年十二月九日书 记 员  王菲菲