广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2470号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地：南宁市邕宁区红星路15号3栋一层，统一社会信用代码91450109898523472F。 负责人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶秀宝，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：杨再志，男，1979年10月20日出生，侗族，住贵州省铜仁市。 被告：广西圆方置业有限公司，住所地：南宁市区龙祥路19号龙域•香醍半岛一期A标11号楼2单元203号房，统一社会信用代码：914501000560292910。 法定代表人：邹宜玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨斯琴，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告杨再志、广西圆方置业有限公司（以下简称圆方公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜、陶秀宝、被告杨再志、圆方公司的委托诉讼代理人杨斯琴、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司邕宁支行与杨再志、圆方公司于2017年1月15日签订的《中国农业行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45020120170003550)；2.被告杨再志向原告偿还借款本金588622.43元，利息11384.32元、逾期利息16.44元及复利43.37元，共计600066.56元（按合同约定利率，利息、逾期利息及复利自2019年4月18日起算，计算至被告清偿本息之日止，现暂算至2019年8月26日，以后另计）；3.被告1支付向原告偿还律师代理费27003元，以上共计627069.56元；4.确认原告对被告1抵押的位于南宁市邕宁区龙域•香醍半岛33号楼1单元1801号房[不动产登记证明书号：桂（2019)南宁市不动产证明第0190484号]的处置所得款享有优先受偿权；5.判令被告圆方公司对上述债务承担连带担保责任；6.本案诉讼费、保全费、公告费由被告共同承担。事实与理由：2017年1月15日，原告（贷款人）与杨再志（借款人）、圆方公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45020120170003550)，约定杨再志向原告借款人民币610000元用于购买房产，借款期限为360个月。采用等额本息还款的方式按月归还借款本息，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准）。合同11.1条约定借款人未按约定期限归还借款本金的，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。11.3条约定借款期内产生的应付未付利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款逾期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。11.4条约定因借款人未按约定按期足额偿还借款导致违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款，且11.8条约定因此致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同35条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。杨再志提供登记在其名下的位于南宁市邕宁区龙域•香醍半岛33号楼1单元1801号房[不动产登记证明书号：桂（2019)南宁市不动产证明第0190484号]为上述借款作抵押担保，同时广西圆方置业有限公司对该笔借款承担连带担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至杨再志指定的银行账号。但杨再志取得借款后自2019年4月18日未按时支付借款利息，已构成违约，原告有权依约提前收回已发放的借款。截止至2019年8月26日，尚欠本金588622.43元，利息11384.32元、逾期利息16.44元及复利43.37元，共计600066.56元。广西圆方置业有限公司作为保证人，需对该笔贷款承担连带保证责任。为了实现让被告提前还贷的诉求，需提前解除与被告杨再志、广西圆方置业有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》。因此，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求法院判如所请。 原告向本院提供的证据有：1.杨再志身份证；2.圆方公司电脑咨询单；3.《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》、《南宁市商品房买卖合同》、商品房买卖合同登记备案证明、抵押权预告登记结果明细表；4.借款凭证、贷款发放通知单；5.个人贷款凭证信息；6.委托代理协议及税务发票。 被告杨再志辩称：对原告方起诉的事实理由没有异议，认为要求支付的律师费27003元过高，不愿承担，希望能给予两个月的还款期限，如两个月后未偿还，同意原告将南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号房产拍卖偿还借款。 被告杨再志未向本院提交证据。 被告圆方公司辩称：1.被告杨再志在断供的情况下，同意原告就南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号房产实现抵押权；2.我方对杨再志贷款承担阶段性保证，由于杨再志已将本案房产设置抵押，根据《担保法》规定，当主债权设置了物权担保和保证的情况下，应当先主张实现物权担保，物权担保不足部分，由保证人承担补充责任，若债权人放弃物权担保，则不能主张保证人的保证责任，因此本案应先实现物权担保即抵押权，不足部分，才由我方承担补充连带清偿责任。 被告圆方公司未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，本院认为原告提供的证据、均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2017年1月15日，原告（贷款人）与被告杨再志（借款人、抵押人）、圆方公司（保证人）签订编号为45020120170035550《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额610000元，借款人购买的房产位于南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号，建筑面积86.41平方米，借款人的购房合同编号为YS01917457；2.借款期限自2017年1月15日起至2047年1月14日止，共计360个月；3.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；4.借款人应在贷款人处开立结算账户（卡号62×××16），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名广西圆方置业有限公司，开户行农行仙葫支行，账号20×××71）；5.借款还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户/卡号62×××16，借贷双方对提前还款的特别约定为按提前还款金额的1%收取提前还款补偿金;6.本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人圆方公司按照合同9.1和9.3约定提供保证担保，由抵押人杨再志按照合同9.2和9.3约定提供抵押担保。抵押物为南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号（购房总价76.2897万元，权属证书未办妥）。抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和一切费用。发生如下情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用：（1）……；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；……（5）借款人、保证人违反合同项下声明、保证、承诺或义务的；7.借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期贷款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；8.本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……；10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告方依合同约定将贷款划入账号为20×××71的账户中，2017年1月18日的《贷款发放通知单》主要记载内容是：客户名称杨再志、业务品种一手房贷款，借款凭证号450220170010151，借款日期2017年1月18日，到期日期2047年1月17日，贷款本金514000元，还款方式等额本息还款，收款人账号20×××71，还款账号62×××16，还款周期（月），还款日18日，执行利率4.655%，逾期利率6.98250%；等等。 另查明：1.被告杨再志购买的南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。在一审辩论终结前，上述房屋尚未办理房屋权属登记证书，亦未办理房产抵押权登记； 2.2019年8月28日，原告（甲方）与广西欣和律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理原告与杨再志、圆方公司之间的诉讼事宜；乙方接受甲方的委托，指派刘胜、陶秀宝律师作为代理人具体办理甲方所委托事务，并根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定协商收取律师费27003元，等等，受委托的广西欣和律师事务所的刘胜、陶秀宝出庭进行了一审阶段的诉讼代理活动。 3.根据本案证据记载和原告提交的证据，贷款发放后，被告杨再志陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金21427.58元、支付了借款利息61580.47元（其中正常利息61507.82元、罚息19.77元、复利52.88元）。因被告杨再志仅偿还部分到期的银行贷款本息，至庭审日2019年12月26日止被告杨再志尚欠原告农行邕宁支行借款本金588572.42元及部分借款利息。 本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除；二、被告是否应当偿还原告借款本息及具体数额；三、原告是否对本案涉诉房屋享有抵押权和优先受偿权；四、被告圆方公司对本案债务应否承担连带保证责任；五、被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。 本院认为：一、关于合同编号45020120170035550《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》应否解除、何时解除的问题。2017年1月15日，原告农行邕宁支行、被告杨再志共同签订的编号为45020120170016329的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定将贷款转入双方约定的南宁市凯宇房地产开发有限公司的账号，但是被告未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同、宣布合同提前到期、提前收回到期和未到期的全部贷款，并按合同约定计收利息（包括借款期正常息、复利和罚息）。故原告诉请解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，应当予以支持。该合同自本案判决生效之日起解除。 二、关于被告应否偿还原告借款本金、支付借款利息以及具体数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同后不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中原告与被告杨再志签订的《个人购房担保借款合同》予以解除后，不影响合同中对于偿还贷款、利息、罚息及复利的约定，故现在原告要求被告杨再志偿还尚欠贷款本金及利息（含罚息及复利）的请求，符合法律规定，本院予以支持。截止至庭审日即2019年12月23日，被告杨再志共偿还了原告借款本金21377.57元，支付借款利息61580.47元（其中正常利息61507.82元、罚息19.77元、复利52.88元），尚欠原告借款本金588572.42元和部分利息。故，原告请求被告杨再志偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持，但应当以588572.42元为准。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自借款日2017年1月18日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付。本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。被告杨再志已经支付的借款利息61580.47元，应当从上述应支付的借款利息总额中扣减。 三、关于原告对本案抵押房屋是否享有抵押权和优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故原告主张以被告杨再志抵押的南宁市邕宁区龙域香醍半岛33号楼1单元1801号折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还其债权的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 四、被告圆方公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。根据本案各方签订的合同，原告与被告圆方公司之间形成合法有效的保证合同关系，圆方公司应在保证范围内承担连带保证该责任。圆方公司辩称当主债权设置物权担保和保证的情况下，应当先主张物权担保，不足部分，由保证人即圆方公司承担补充连带清偿责任，但由于其于原告在合同中9.1.4（8）约定“本合同项下借款同事存在物的担保和保证担保的，贷款人可就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物实现全部或部分债权”，因此原告可直接要求圆方公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，故圆方公司的抗辩理由不能成立。综上所述，圆方公司应对杨再志尚欠原告的债务承担连带清偿责任，圆方公司承担保证责任后，有权向杨再志追偿。 五、被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。根据被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同时约定抵押担保范围包括律师费。可见本案合同双方对赔付律师代理费损失是有约定的。因被告违约，原告委托广西欣和律师事务所代理诉讼，受委托的律师事务所律师已出庭进行诉讼活动。原告提交的税务发票于庭审日才提交可认定原告已向受委托的广西欣和律师事务所支付了本案的律师代理费27003元。按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本案律师收取代理费的数额不超过规定的标准。原告请求被告杨再志理费损失27003元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与被告杨再志签订的编号为45020120170035550的《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告杨再志偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金588572.42元； 三、被告杨再志支付原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息，计算方法：从2017年1月18日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付；被告杨再志至2019年12月26日止已支付的借款利息共61580.47元，从上述应支付的借款利息总额中扣减）； 四、被告杨再志赔偿给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师服务费27003元； 五、被告广西圆方化工有限责任公司对被告杨再志所欠原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的上述债务承担连带保证责任，被告广西圆方化工有限责任公司承担保证责任后，有权向被告杨再志追偿； 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的其他诉讼请求。 案件受理费5035元（已减半收取，原告已预交），由被告杨再志负担，被告广西圆方化工有限责任公司承担连带保证责任。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王红英 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 李 荣 书 记 员 陈光勃