湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初6658号原告：黄忆东，男，汉族，2000年7月19日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄柏芝（系黄忆东父亲），男，1967年9月26日出生，住长沙市天心区。被告：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。法定代表人：付胜龙，董事长。委托诉讼代理人：王铀林，湖南天地人律师事务所律师。原告黄忆东诉被告湖南百家汇投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告黄忆东的委托诉讼代理人黄柏芝，被告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人王铀林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄忆东向本院提出诉讼请求：1、被告湖南百家汇投资有限公司向原告黄忆东支付逾期交房造成的租金收益损失30000元；2、被告湖南百家汇投资有限公司（以下简称：百家汇公司）履行竣工验收备案义务；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月23日，原、被告双方签订合同编号为201502541245的《望城区商品房买卖合同》，原告当日支付房款、契税、维修基金及手续费139150.7元购买被告开发建设的金桥市场集群SOHO公寓5栋1245号房屋，合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，交房条件为已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件。2017年3月6日原告收到入伙通知书，经现场勘验发现房屋厕所顶棚漏水，被告不能出示具有法律效力的综合验收报告，且逾期交房违约金未支付，原告拒绝收房。被告未再次通知收房，截止2019年10月1日，逾期交房达2年9个月。根据原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第十一条之规定，被告逾期交房的违约责任为逾期在120日内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，自逾期第121日起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。违约金总额不超过已付房款的2%，故违约金为4104.48元[128265×(0.01%×120＋2%)]。由于该违约金明显低于被告给原告造成的损失，依据《合同法》第一百一十三条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，按照同栋同户型平均出租价格1000元/月计算租金损失为30000元(2017.1.1-2019.9.30共33个月，除去3个月装修期，1000元/月×30个月)，2019年9月1日原告委托律师向被告发出律师函，要求被告履行合同义务，被告至今未履行，故原告依法向法院提起诉讼。被告百家汇公司辩称：2017年3月4日被告通过潇湘晨报发布了交房公告，原告已在2017年3月6日收到被告发出的入伙通知书，原告收到通知后勘验了房屋。涉案房屋虽未经过竣工验收备案，但已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位的竣工验收，房屋验收合格，水、电、气已达到接通条件，已符合入住条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2015年11月23日，原、被告双方签订《望城区商品房买卖合同》，原告以128265元购买被告开发建设的位于望城区房屋。合同约定：被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。被告逾期交房的违约责任为逾期在120日内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，自逾期第121日起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。违约金总额不超过已付房价款的2%。合同签订后，原告按合同约定一次性支付全部购房款128265元。2017年3月6日原告收到被告的交房通知，原告接到通知后前往收房，经对房屋查验发现厕所顶棚漏水、被告未出具房屋竣工验收备案表，原告拒绝收房。原告查验房屋时，涉案房屋已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位的竣工验收，房屋验收合格，但未完成在长沙市望城区住房和城乡建设局的备案。本案争议焦点：涉案房屋已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位的竣工验收合格的情况下，原告拒收房屋，被告逾期交房违约金应如何计算。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告之间签订的商品房预售合同合法有效。原告接到收房通知后，虽然涉案房屋未竣工验收备案，但已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位竣工验收，水、电、气已达到接通条件，已基本符合入住条件，合同目的可以得到实现。至于房屋质量缺陷，应在质量保证期内进行协商或通过诉讼途径予以解决，原告不得以房屋质量缺陷拒绝收房。至于涉案房屋达不到收房条件，原告可选择解除合同，也可以选择继续履行合同，现原告选择继续履行合同，被告通知原告接收能实现合同目的的房屋，原告应当收房，原告拒收房屋造成损失扩大部分应由原告自行承担。被告通知交付房屋的时间未在合同约定期限内，已构成违约，根据被告尚未对涉案房屋进行备案的实际情况，本院按照合同约定逾期交房违约金总额不超过已付房价款的2%计算违约金，逾期交房违约金为2565.3元（128265元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖南百家汇投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄忆东支付逾期交房违约金2565.3元。如被告湖南百家汇投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告湖南百家汇投资有限公司有继续履行房屋竣工验收备案的义务。三、驳回原告黄忆东的其他诉讼请求。案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，原告黄忆东负担251.5元，被告湖南百家汇投资有限公司负担23.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一九年十二月五日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。