四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川01民终17504号 上诉人（原审原告，反诉被告）：周湘，女，1970年12月23日出生，汉族，住北京市通州区。 上诉人（原审被告，反诉原告）：张锦竹，男，1959年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审第三人）：成都市第二军队离退休干部休养所，住所地：成都市大石西路7号。 法定代表人：纪素丽。 委托诉讼代理人：张宁，女，1970年4月26日出生，汉族，住成都市青羊区，系副所长。 上诉人周湘、张锦竹因与成都市第二军队离退休干部休养所（以下简称干休所）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周湘上诉请求：1、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初653号民事判决中“驳回周湘的诉讼请求”的判决，判令张锦竹继续履行周湘与张锦竹签订的《房屋买卖协议》；2、判令干休所协助周湘与张锦竹办理成都市武侯区房屋产权过户手续；3、判令一审、二审诉讼费用由张锦竹承担。事实与理由：1、因张锦竹拒不履行合同约定义务，一直未办理产权证至其名下，直接导致周湘无法合法取得案涉房屋产权证；2、一审判决以干休所不是案涉房屋产权人，也不是周湘的义务人为由，不支持周湘第二条诉讼请求存在错误。 张锦竹辩称，1、从签订《房屋买卖协议》后，张锦竹多次与周湘协商案涉房屋过户事宜，并请周湘做出决定，周湘一直以资金困难，税收较高，限购政策等原因提出暂不予办理；2、张锦竹重病缠身，经济状况困难，无能力与资格购房，属于《房屋买卖协议》第五条第6项约定的“因不可抗力的因素使得本房屋无法成交”；3、2015年10月20日张锦竹已被列为失信被执行人，不能购买房屋及办理产权证；4、一审判决书第6页“根据协议约定，张锦竹应先取得案涉房屋的产权登记，再依据协议将案涉房屋产权变更登记至周湘名下。现登记的产权人实为成都市民政局，张锦竹并未取得房屋产权登记，其无权将案涉房屋产权过户至周湘名下。”的认定正确。 干休所辩称，干休所没有意见，张锦竹交钱后，就可以为其办理手续，但只能办在张锦竹名下。 张锦竹上诉请求：1、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初653号民事判决书第二项判决内容；2、判令周湘与张锦竹签订的《房屋买卖协议》无效；3、判令周湘将其实际占有的位于成都市武侯区房屋腾退给张锦竹；4、判令周湘向张锦竹支付房屋占用费（计算方式：自2010年6月3日起至周湘实际腾退房屋之日止，以2400元／月计算），暂计算至2019年2月19日，占用费254640元；5、判令周湘承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决“驳回张锦竹反诉请求”，适用法律错误：1、一审判决书认定《房地产管理法》第38条的规定“仅是管理性规定，而非效力性规定”没有任何的法律依据；2、一审法院引用《物权法》第15条判令案涉《房屋买卖协议》有效，适用法律错误；3、根据国家房地产政策及成都市房屋限购政策，周湘无购房资格，应该解除合同；4、根据《物权法》第9条，第15条，第28条，第30条，案涉《房屋买卖协议》应判令无效。 周湘辩称，1、案涉房屋没有办理物权登记，非周湘、限购政策及干休所原因，更无不可抗力因素，是张锦竹拒不履行合同义务导致；2、限购政策是在2017年3月24日出台，而案涉房屋及《房屋买卖协议》是在2010年6月签订并交付使用，因此不违反限购政策，也不影响张锦竹协助办理过户。 干休所辩称，张锦竹的上诉请求与干休所无关，请法院依法裁判。 周湘向一审法院提出诉讼请求：判令张锦竹继续履行合同，与干休所共同为周湘办理成都市武侯区房屋产权过户手续。 张锦竹向一审法院提出反诉：1、确认周湘与张锦竹于2010年6月签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令周湘将其实际占有的位于成都市武侯区（百花干休所内）房屋腾退给张锦竹；3、判令周湘向张锦竹支付房屋占用费（自2010年6月3日起至实际腾退房屋之日止，以2400元／月计算），暂计算至2019年2月19日，占用费254640元。 一审法院认为：一、周湘（乙方）、张锦竹（甲方）于2010年6月签订的《房屋买卖协议》约定，甲方将其位于成都市武侯区（百花干休所院内）房屋出售给乙方。协议还约定:该房屋产权证（全产权）由甲方所在单位（成都军区百花干休所）正在办理，大致时间在3个月至一年内左右（具体时间甲方无法绝对保证，但可绝对保证能办下来，甲方有催促的责任义务）；房屋总价款66万元，乙方在签订合同当日首付56万元，余下10万元在甲方产权证下来后一个月内一次性付清，该房屋产权证下来后，应该立即过户，如果其他原因乙方不急过户，则余款10万元由乙方在一个月内付清，付清后，该房屋产权证可由乙方保管；甲方在2010年6月交房；双方确认，虽房屋所有权证暂时未办下来，但依法对该房屋享有所有权的权利人甲方均已书面同意将该房屋出售给乙方，乙方自本合同生效之日起依照国家法律法规享有对该房屋及其占有范围内土地使用权等所有权利和权益；所有由不可抗拒的因素使得房屋买卖无法成交，则甲方应及时返还乙方已交的购房款，并支付相应利息；该房屋的所有权益及自然损伤风险自房屋交付之日起转移给乙方。 2010年6月1日，周湘向张锦竹转款56万元，张锦竹出具收条，确认收到周湘支付的购房款(首付)56万元。 二、成都市百花村第三军队离休退休干部休养所2010年3月26日出具《房屋证明》，载明“我所老干部张锦竹，入住成都市，此房屋为该老干部个人所有。老干部个人按相关规定交纳房款后，可办理成都市房产管理局颁发的房产证(全产权)”。2018年12月4日，成都市百花村第一、第二、第三、第四军队离休退休干部休养所被整合设立成都市第二军队离退休干部休养所，为市民政局所属正处级公益一类事业单位。 三、成都市武侯区房屋登记的产权人自2012年11月28日起至今仍为成都市民政局。 四、张锦竹因未履行重庆市沙坪坝区人民法院(2015)沙法民执字第01804号生效法律文书确定的义务，于2015年10月20日被列为失信被执行人。 五、张锦竹提供其与周湘在2018年7月22日的通话录音，2018年7月和11月的微信聊天记录，2018年11月至2019年1月期间的QQ聊天记录，周湘对QQ聊天记录和微信聊天记录真实性认可，但因办理产权证是张锦竹的义务，并非周湘的义务。 一审法院认为，周湘与张锦竹签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，张锦竹虽在签订协议时尚未依法登记领取案涉房屋权属证书，但其签订协议转让案涉房屋并未违反法律的强制性效力规定，其提出违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，但该规定仅是管理性规定，而非效力性规定，因此双方签订的协议并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中无效的情形。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”一审法院认为双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 根据协议约定，张锦竹应先取得案涉房屋的产权登记，再依据协议将案涉房屋产权变更登记至周湘名下。现登记的产权人实为成都市民政局，张锦竹并未取得房屋产权登记，其无权直接将案涉房屋产权过户至周湘名下。同时，干休所仅仅是在需要将案涉房屋产权登记至张锦竹名下时提供相应协助，其不是房屋登记的产权人，也不是为周湘办理产权过户的义务人。周湘要求张锦竹和干休所为其办理案涉房屋产权过户手续缺乏依据，一审法院不予支持。 对张锦竹要求周湘返还房屋以及支付房屋占用费的请求，根据协议约定，张锦竹同意周湘自本合同生效之日起享有对该房屋及其占有范围内土地使用权等所有权利和权益，同时其也基于出售案涉房屋的目的实际将房屋交付周湘使用，周湘系依照约定实际占有和使用房屋。现在张锦竹基于协议无效要求周湘腾退房屋并支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、驳回周湘的诉讼请求；二、驳回张锦竹的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由周湘负担。反诉案件受理费6473元，由张锦竹负担。 二审中，周湘、张锦竹对一审查明事实均无异议，干休所表明其主管单位是退役军人事务局，对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。 二审中，张锦竹围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张锦竹二审提交证据：1、中国建设银行龙卡信用卡法院起诉警告函；2、关于张锦竹中信信用卡欠款的报案警告函；3、信用卡逾期透支催款通知书；4、借钱缴纳诉讼费证据；5、民事起诉状。拟证明以张锦竹现在的经济状况，没有能力支付案涉房屋的12.5万元的办理分户费用。周湘质证认为，此证据与本案无关，若张锦竹没有钱交，周湘愿意从尾款中扣除。干休所质证认为，干休所对证据的真实性予以认可。因张锦竹提交的前述证据与本案纠纷不具有关联性，本院依法不予采信。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、张锦竹诉请判令案涉《房屋买卖协议》无效的主张是否成立；二、周湘要求张锦竹继续履行案涉《房屋买卖协议》的主张是否成立。 本案中，张锦竹上诉认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，案涉《房屋买卖协议》应认定为无效，一审判决认定该协议为管理性规定的结论错误。对此本院认为，首先根据本案查明事实，案涉房屋自2012年11月28日起至今产权登记人一直为成都市民政局，只是因张锦竹未向干休所支付办理分户产权费用，因此案涉房屋未单独办理至张锦竹名下，因此该房屋的情况显然不属于法律意义上的“未依法登记领取权属证书的房屋”；其次《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所作的“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是对行政管理自然人、法人等办理权属变更登记问题所作出的行政管理性的强制性规定，并非效力性强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反非效力性强制性规定并不导致合同无效。综上，一审判决确认案涉《房屋买卖协议》合法有效的结论正确，本院依法予以确认。 二审中，周湘经本院询问确认，仅同意支付合同约定的剩余尾款10万元来冲抵张锦竹未向干休所支付的分户费用，不同意另行支付不足冲抵部分。因周湘不同意代张锦竹足额向干休所支付办理分户费用，张锦竹在二审中也明确表示无力支付分户费用，因此在干休所并非案涉《房屋买卖协议》一方当事人，且明确表示未收到分户费用，无法将房子办理至张锦竹名下的情况下，属于法律意义上的事实上不能履行情形，周湘要求继续履行案涉《房屋买卖协议》，干休所协助周湘与张锦竹办理房屋过户的诉请，本院不予支持。 另，对张锦竹要求周湘返还房屋以及支付房屋占用费的请求，一审判决已经阐述清楚，其结论符合本案事实及相关法律规定，本院依法予以确认，不再重复赘述。 综上所述，周湘、张锦竹的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审周湘预缴纳诉讼费100元，由周湘负担，张锦竹预缴纳诉讼费6473元，由张锦竹负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月九日 书记员  李海薷