福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初485号 原告（反诉被告）:福建省南靖县建祥房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇荆江路36号。统一社会信用代码：91350627156869773N。 法定代表人：卢秀英，总经理。 委托诉讼代理人：黄顺舟，福建南州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南靖县山城镇人民政府，住所地南靖县人民路5号。统一社会信用代码：11350627003923011T. 负责人：余智勇，镇长。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪玲，福建仁胜律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福建省南靖县建祥房地产开发有限公司（以下简称建祥公司）与被告(反诉原告)南靖县山城镇人民政府（以下简称山城镇人民政府）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告建祥公司委托诉讼代理人黄顺舟、被告山城镇人民政府的委托诉讼代理人陈龙民、黄雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建祥公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.山城镇人民政府立即向建祥公司支付违约金人民币85139元；2.山城镇人民政府立即向建祥公司支付自2001年4月起至2011年4月止的房屋占用费人民币537720元；3.山城镇人民政府立即向建祥公司支付自2001年4月起至2011年4月止的资金占用费人民币322632元；4.本案案件受理费由山城镇人民政府承担。事实和理由：2000年12月12日，山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处（该办事处已撤销）与建祥公司签订《商品房购销合同》，向建祥公司购买址于南靖县山城镇解放路旧改二期1A第二层（现房），面积448.10平方米（实际面积498.49平方米)，价格为每平方米950元，合计总价款为425695元，合同约定山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处于2000年12月12日向建祥公司支付全部房价款30%，其余70%办理按揭贷款。双方约定在办理按揭贷款时，须根据银行规定在通知其办理20天内提供相应证件材料，否则“终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金”。合同签订后，山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处支付总房款的30%即人民币127708元，建祥公司亦依约于2000年12月27日向山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处交付房屋由其使用。然而，山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处无法办理按揭贷款和支付70%购房款。建祥公司多次要求山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处支付全部购房款未果，即于2011年将该房屋按自行退房处理并转售卖于案外人陈锦园。建祥公司认为，山城镇人民政府在2001时即已经违约，应当按照合同的约定向建祥公司支付违约金并移交房屋。然而山城镇人民政府违约并持续占用房屋的行为已经严重侵犯了建祥公司的合法权益，因此，为及时维护及保障合法权益，建祥公司具状诉至本院，请求判如所请。 山城镇人民政府辩称，2000年12月12日，原、被告所签订的《商品房购销合同》，至今合法有效，未被解除。合同的解除，需要通过法定或协议方式解除，不是当然无效终止。建祥公司既未向山城镇人民政府通知解除合同，也未经山城镇人民政府同意，就擅自将讼争房屋转手过户给案外人陈锦园，侵犯了山城镇人民政府的合法权利。建祥公司原法定代表人陈裕祥与案外人陈锦园系父子关系。建祥公司将讼争房屋无偿赠与建祥公司法定代表人的儿子来对抗与山城镇人民政府先签订成立的《商品房购销合同》，该赠与合同因相互串通损害山城镇人民政府的利益而无效。退一步讲，即使建祥公司的这个诉讼请求能够成立，显然本案已经超过诉讼时效，建祥公司的主张也不应得到支持。综上请求驳回建祥公司的诉讼请求。 山城镇人民政府提出反诉诉讼请求：1.请求判令建祥公司向山城镇人民政府退还购房款人民币127708元及利息（利息从2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止）；2.请求判令建祥公司向山城镇人民政府支付购房差价损失人民币1717812元；3.本案诉讼费、鉴定费由建祥公司承担。事实和理由：2000年12月12日，山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处与建祥公司签订《商品房购销合同》，约定：建祥公司将址于山城镇解放路旧改二期1A第二层的房屋出卖给山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处，建筑面积448.10平方米，价格为每平方米950元，总价为425695元。全部房价款的70%，计297987元，由建祥公司代为原南靖县山城街道办事处向工行办理按揭贷款，年限8-10年。具体付款形式与付款时间约定以工行签订的贷款合同为准。合同签订后，山城镇人民政府所属原南靖县山城街道办事处按合同约定支付了30%购房款人民币127708元，但建祥公司并未代为向工行办理按揭贷款。2011年，建祥公司未经原南靖县山城街道办事处同意，擅自将上述房产转卖给案外人陈锦园，并办理了产权过户登记，建祥公司严重违反合同约定，导致本合同无法继续履行。建祥公司作为违约方，需按当前市场价格赔偿山城镇人民政府购房差价损失。为此，特提起诉讼，请求判如所诉。 建祥公司辩称：1、山城镇人民政府所请求的返还购房款、支付差价损失的前提是建祥公司存在违约行为，建祥公司根据合同约定已完成交付，而山城镇人民政府怠于履行合同迟迟没有交纳余下购房款导致合同终止，建祥公司有权将房屋转给案外人。2、山城镇人民政府要求支付购房差价，不应得到支持。山城镇人民政府要求支付购房差价的基础是违约行为，而购房合同约定违约金为购房款的20%，山城镇人民政府应举证证明其产生损失，我方认为山城镇人民政府的损失是间接损失。3、本案主体为公司，公司有独立人格，建祥公司因合同终止，讼争房屋已按自动退房处理，不存在陈锦园父子串通的行为。4、鉴定费负担情况由法庭认定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案的争议焦点：建祥公司本诉请求是否合理及山城镇人民政府反诉请求是否合理的问题？ 建祥公司认为，因为南靖县山城街道办事处主体问题，同时也由于山城镇人民政府内部原因，导致没有办理按揭贷款。早在2001年，山城镇人民政府即已违约，应当按照合同约定支付违约金并移交房屋，因其违约并持续占用房屋的行为已严重侵犯建祥公司的合法权益，故应支付建祥公司违约金85139元及支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元。因山城镇人民政府怠于履行合同迟迟没有缴纳余下购房款，合同已终止，建祥公司有权转给案外人。山城镇人民政府未举证证明其损失，故其反诉要求支付购房差价的诉求不应得到支持。建祥公司提供了《商品房购销合同》一份为证。 山城镇人民政府认为，2000年12月12日原、被告签订的《商品房购销合同》，至今合法有效，未被解除。建祥公司既未向山城镇人民政府通知解除合同，也未经山城镇人民政府同意，就擅自将讼争房屋转手过户给案外人陈锦园，侵犯了山城镇人民政府的合法权利。建祥公司原法定代表人陈裕祥与案外人陈锦园系父子关系，该赠与合同因相互串通损害山城镇人民政府的利益而无效，建祥公司的主张不应得到支持，请求驳回建祥公司的诉讼请求。因为建祥公司没有向银行申请才导致按揭贷款没有办理，山城镇人民政府已按合同约定支付30%的首付款，余款70%何时支付，合同并未作约定，所以不存在逾期支付购房款的问题。建祥公司未代山城镇人民政府向银行办理按揭贷款，反而于2011年将讼争房产卖给陈锦园，严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，应返还山城镇人民政府购房款127708元及利息（利息自2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止）及请求建祥公司支付购房差价1717812元。山城镇人民政府提供了《商品房购销合同》、福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司《价格评估意见书》、房屋所有权证及土地使用权证等证据为证。 本院认为，关于山城镇解放路旧改二期安置房1A幢二层1号房贷款未获批准的原因,根据《贷款通则》第十七条规定：“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人”，山城镇人民政府街道办事处属行政单位，不具备借款人的主体资格。原、被告双方签订的《商品房购销合同》合同第八条第六款：“全部房价款的70%，计人民币贰拾玖万柒仟玫佰捌拾柒元整（297989.0元），由甲方代为乙方向工行办理按揭贷款，年限8-10年，具体付款形式与付款时间约定以乙方与工行签订的有关按揭贷款合同为准。乙方在办理按揭贷款时，须根据银行有关规定，在通知办理起20天内，提供相应证据材料，否则按第十条进行违约处理”，该条款系不能履行之条款。因建祥公司已于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处，南靖县山城镇街道办事处应履行交清房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，根据一般商品房交易习惯，本院推定南靖县山城镇街道办事处付清余款时间为交付房屋之后的三个月，即2001年3月26日。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十条第一款约定：“乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止。……逾期超过5天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按下述第3种约定，追究乙方的违约责任；……3、终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金”。因南靖县山城镇街道办事处未能在接收房屋之后在合理期限内付清房款，违约在先，根据合同约定，该《商品房购销合同》于2001年3月26日终止，按南靖县山城镇街道办事处自行退房处理，且南靖县山城镇街道办事处应向建祥公司支付全部价款20%的违约金，即85139元，因南靖县山城镇街道办事处已被撤销，依法由山城镇人民政府承担责任；而建祥公司怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回讼争房屋，其请求支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元的诉求本院不予支持。至于山城镇人民政府反诉的请求是否合理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，因原、被告双方约定“终止合同，按乙方自行退房处理”，山城镇人民政府要求返还127708元的购房款本院予以支持，山城镇人民政府要求支付自2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止的利息的请求应予调整，因山城镇人民政府未于合同终止之日及时提出返还购房款的请求，系其怠于行使自身权利，本院确定利息自山城镇人民政府提起反诉之日即2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计；至于山城镇人民政府反诉要求建祥公司支付购房差价的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了一方违约后,守约方可以主张的违约损失范围,包括合同履行后可以获得的利益，本案山城镇人民政府未及时付清房款，违约在先，故其无权要求建祥公司支付购房差价1717812元，对该项请求本院不予支持。 本院经审理认定事实如下：2000年12月12日，建祥公司（甲方）与山城镇人民政府下属的南靖县山城镇街道办事处（乙方）签订《商品房购销合同》，南靖县镇人民政府向建祥公司购买位于南靖县，建筑面积448.10平方米，每平方米950元，总金额为425695元。合同第八条付款时间约定：“乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的中国工商银行南靖县支银行（账户名称：南靖县建祥房地产开发有限公司）账户。1.2000年12月12日前支付全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整（127708.0）……6.全部房价款的70%，计人民币贰拾玖万柒仟玫佰捌拾柒元整（297989.0元），由甲方代为乙方向工行办理按揭贷款，年限8-10年，具体付款形式与付款时间约定以乙方与工行签订的有关按揭贷款合同为准。乙方在办理按揭贷款时，须根据银行有关规定，在通知办理起20天内，提供相应证据材料，否则按第十条进行违约处理”。第九条，交接商品房时的付款额约定，在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起／天内付清。第十条乙方逾期付款的违约天责任，……第3.终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金。第十一条，交付期限，甲方须于2000年12月27日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用……”。 合同签订后，南靖县山城街道办事处向建祥公司支付总房款的30%即127708元，建祥公司也于2000年12月27日将山城镇解放路旧改二期安置房1A幢二层1号房交付南靖县山城街道办事处使用。余70%的购房款因街道南靖县山城街道办事处主体问题无法办理按揭贷款，山城街道办事处一直未交纳剩余的70%购房款。2011年南靖山城镇解放路旧改二期安置房1A幢二层1号房出售给陈锦园，2011年4月22日陈锦园为该房办理产权证。 在本院审理过程中，山城镇人民政府向本院提出申请，申请对讼争房屋即南靖县山城镇解放路旧改二期1A第二层房屋（合同面积448.1平方米，房屋所有权证面积498.49平方米）在价格评估基准日是2019年3月28日的市场价值进行价格评估。本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2019年11月8日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽价鉴[2019]653号《关于南靖县山城镇解放路旧改二期1A第二层房屋的市场价值的价格评估意见书》，结论：“价格评估标的南靖县山城镇解放路旧改二期1A第二层房屋（建筑面积498.49平方米）在价格评估基准日的市场价格为人民币贰佰壹拾肆万叁仟伍佰零柒元整（￥2143507.00元）。” 综上所述，本院认为,《商品房购销合同》系南靖县山城街道办事处与建祥公司真实意思表示,合法有效,双方均应依法履行。由于山城镇人民政府街道办事处属行政单位，不具备借款人的主体资格，故《商品房购销合同》第八条第六款系不能履行之条款，建祥公司于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处，南靖县山城镇街道办事处应履行交清房款的义务，根据一般商品房交易习惯，本院推定南靖县山城镇街道办事处付清余款时间为交付房屋之后的三个月，即2001年3月26日。山城镇人民政府未能在接收房屋之后在合理期限内付清房款，违约在先，根据《商品房购销合同》约定，该合同于2001年3月26日终止，按山城镇人民政府自行退房处理，且山城镇人民政府应向建祥公司支付全部价款20%的违约金，即85139元；而建祥公司怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回讼争房屋，其请求支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元的诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力”，山城镇人民政府要求返还127708元的购房款本院予以支持，山城镇人民政府要求支付自2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止的利息的请求应予调整，因山城镇人民政府未能于合同终止之日及时提出返还购房款的请求，系其怠于行使自身权利，本院确定利息自山城镇人民政府提起反诉之日即2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计。至于山城镇人民政府反诉要求建祥公司支付购房差价的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了一方违约后,守约方可以主张的违约损失范围,包括合同履行后可以获得的利益，因本案山城镇人民政府未及时付清房款，违约在先，故其无权要求建祥公司支付购房差价1717812元，对该项请求本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用》第九十条规定，判决如下： 一、南靖县山城镇人民政府应在本判决生效后十日内支付福建省南靖县建祥房地产开发有限公司违约金85139元。 二、福建省南靖县建祥房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内返还南靖县山城镇人民政府127708元及利息（利息自2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计）。 三、驳回福建省南靖县建祥房地产开发有限公司其他诉讼请求。 四、驳回南靖县山城镇人民政府其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12404元，由南靖县建祥房地产开发有限公司负担11176.5元，南靖县山城镇人民政府负担1227.5元；反诉受理费10704.84元，由南靖县山城镇人民政府负担9964.08元，南靖县建祥房地产开发有限公司负担740.76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  吴雪云 人民陪审员  洪红花 人民陪审员  林德勇 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  黄漳莉 【执行申请提示条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。