青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初48号原告（反诉被告，以下简称原告）：李慧香，女，汉族，1985年11月23日出生，公民身份证号：×××。住西宁市。委托诉讼代理人：赵琳、李惠，青海徐晓同律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：殷明权，女，汉族，1979年11月8日出生，公民身份证号：×××。住西宁市。委托诉讼代理人：李建北，青海启晨律师事务所律师。原告李慧香诉被告殷明权合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，被告提起反诉。经被告申请中止审理，本院经审查，本案的审判需以本院审理的（2019）青0105民初604号案件的审理结果为依据，故裁定中止本案的审理。中止事由消除后，恢复本案审理，本院于2019年10月30日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李慧香及其委托诉讼代理人赵琳，被告殷明权及其委托诉讼代理人李建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付转让金756621.5元；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月27日，原告与被告就位于西宁市××区的转让达成《幼儿园转让合同书》,约定幼儿园转让金125万元，第一期首付10万元，第二期于2018年9月30日前付款50万元，第三期于2019年3月31日前支付55万元。并约定如果被告违约支付原告违约金10万元，并向家长道歉。合同签订后，原告与被告办理了幼儿园交接手续，但是被告迟迟没有履行约定的第二期转让金。原告与被告就付款事宜进行了多次沟通，被告明确表示拒绝支付第二期剩余转让金和第三期转让金。被告至今尚欠756621.5元（其中第二期欠206621.5元，第三期欠55万元），根据合同法一百零八条规定，原告要求被告承担违约责任。原告为了维护合法权益，故起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告殷明权辩称：双方在2018年8月27日达成转让合同对转让内容有明确约定，原告在转让过程中隐瞒了真实情况损害了被告的合法权益。故被告已经提起了反诉请求要求其退还被告已经支付转让金。请求法院根据本诉及反诉审理后作出公正判决。被告殷明权提出反诉诉讼请求：1、请求撤销被告与原告签订的幼儿园转让合同，2、由原告退还被告已支付的52万元转让款。事实理由：被告与原告在2018年8月27日的达成幼儿园转让合同，约定原告房屋出租房已经签订了十年的房屋租赁合同，并保证幼儿园的一切信息真实有效。被告基于此，才接受原告经营管理的幼儿园。而被告接手经营后，才发现原告没有将幼儿园的真实情况如实告诉，存在消防设施不全，被责令整改，幼儿园教室存在暖气不热，瓷砖脱落，存在安全隐患等问题，但原告都未予解决。更为严重的是，原告隐瞒了其承租的房屋已经到期，根本没有取得今后十年租赁权的问题。导致被告根本没有办法再顺利经营下去。而原告反而先行起诉，要求被告继续支付转让费并承担违约金。由于原告隐瞒真实情况，所签订的转让合同存在重大误解，导致交易内容显示公平。为此被告提出反诉，请求法院判如所请，维护被告的合法权益。原告对被告的反诉答辩如下：1、本案原告不存在隐瞒消防安全及其他安全隐患问题，不存在隐瞒房屋租期已到的事实。实际情况是幼儿园负责人蔡卫军已经以幼儿园名义与寺台子村村委签订合同，租赁期限截止时间是2029年。2、原被告签订幼儿园转让合同后，幼儿园负责人从蔡卫军直接变更为殷明权。3、原告也曾与被告殷明权沟通将村委和幼儿园的租赁合同签署人变更为殷明权，但殷明权拒绝配合，至今未办理变更。原告认为，原告是在蔡卫军与村委的租赁合同的租期内向殷明权进行的转让，不存在任何隐瞒事实的情况，更不构成重大误解和显失公平。4、被告诉求依法撤销转让合同于法无据，请求其驳回反诉请求。原告向本院提交以下证据：第一组证据：证据一、蔡卫军和李慧香签订的转让合同一份，证明方向：2018年7月28日蔡卫军将绿岛幼儿园的经营权转让给了李慧香，双方约定了权利义务；证据二、李慧香和殷明权的幼儿园转让合同一份，证明方向：2018年8月27日李慧香将绿岛幼儿园转让给殷明权，转让金数额及支付、违约金都进行了约定；第二组证据：证据三、授权委托书一份（复印件）；证据四、城北区教育局文件一份，证明方向：蔡卫军授权李慧香办理绿岛幼儿园法人变更事宜及李慧香按照合同约定将绿岛幼儿园的经营权从蔡卫军变更为殷明权的事实；第三组证据：证据五、转让金催缴函一份；证据六、快递单一份；证据七、发票一份；证据八、邮政速递短信业务申请单一份；证明方向：2018年12月21日原告向被告主张转让金的事实。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见为：1、对原被告双方签订的合同真实性无异议，对证明方向有异议，认为合同第二条约定被告与原告约定租期是截止2029年3月1日，租期为10年，原告没有说明真实的情况。被告的幼儿园房屋租赁期限于2019年3月就已经到期。2、对原告李慧香与蔡卫军之间签订的合同与原被告之间不具有法律关系。3、授权委托书也与被告无关。4、对教育局的文件无异议，认可。但该证据只能证明对幼儿园法定代表人的变更，对幼儿园转让的条件及所附内容没有证明力。5、对第三组证据的真实性无异议。被告针对本诉及反诉一并向本院提交以下证据：证据一、幼儿园转让合同一份，证明方向：（1）双方在2018年8月27日达成幼儿园转让合同。（2）原告承诺幼儿园承租的房屋时间截止到2029年3月1日，租赁房屋的十年使用年限是该幼儿园转让的基础。（3）房东必须同意将房屋承租给反诉原告。（4）原告需保证幼儿园所有手续齐全。证据二、收据一份，证明方向：被告向原告支付转让费的事实，收条金额为493378.5元，被告实际支付52万元。证据三、消防责令整改通知单一份，证明方向：2017年11月27日、2018年1月30日原告收到公安机关的责令整改通知单，原告在明知自己幼儿园存在消防隐患的问题，但隐瞒真实情况的事实。证据四、督办通知书一份，证明方向：2018件1月9日、2018年3月9日，原告收到西宁市教育局的督办通知，证明原告的幼儿园存在安全隐患，但隐瞒了真实情况的事实。证据五、寺台子村综合市场租赁合同一份，证明方向：原告向被告提供了证明其转让给被告的幼儿园的房屋租赁期限截止到2029年，但合同租期存在明显涂改。证据六、民事判决书一份，证明方向：幼儿园房屋的出租方于2019年与原来房主寺台子村的合同就终止了，但原告隐瞒了该事实。证据七、录音视频资料光碟一张及录音内容文字版一份，证明方向：2018年10月5日、2018年10月22日，原告还承诺能够为办理被告十年期的房屋租赁合同，证明原告还在做虚假承诺的事实。经庭审质证，原告对被告证据的质证意见为：1、对证据一真实性无异议，对证明方向（1）的内容无异议，对证明方向（2）（3）（4）的内容不认可。认为合同中约定租期是按被告要求进行添加，原告基于幼儿园本身与寺台子村签订了租期为2029年2月29日的租赁合同。故双方口头约定合同签订后由原告协助被告与寺台子村委就合同签订人进行变更，故原告并不存在隐瞒真实情况虚构事实的情况。2、对证据二收据的真实性无异议，对证明方向有异议。认为收据最后一份是2018年10月5日出具的，数额包含前两份收据的数额。本案原告收到被告的转让款共计493378.5元。根据合同约定首付款应是70万元。3、对证据三、四真实性无异议，对证明方向有异议。认为消防责令整改通知单是在原告经营期间的整改单，这些都已经在原告经营期间进行了全部整改，当时已将房屋安全鉴定书交付给了被告本人，不存在原告隐瞒消防隐患的情况。4、对证据五租赁合同真实性无异议，对证明方向有异议。认为该合同是绿岛幼儿园蔡卫军与寺台子村委签订的截止时间是2029年2月28日。该合同可以证明原告不存在任何隐瞒事实虚构真相的情况，也可以印证转让幼儿园经营权给被告，不会因为租期问题影响正常经营。5、对证据六判决书真实性无异议，对证明方向有异议。原告对该判决书涉及的内容和事实并不知情，不存在进行隐瞒的事实。6、对视频资料的真实性和证明方向均不认可。视频原始载体不明，录音内容并没有在两人沟通之中出现过，不能证明原告作了虚假承诺的事实。庭审中，法庭出示本院的（2019）青0105民初604号民事判决书及西宁市中级法院2019年1143号民事判决书各一份。经庭审质证，1、原告对判决书真实性无异议，但认为三、五、六社是向村委承租后向张长云转租的事实，原告是不知情的。原告给被告转让幼儿园是根据原告与蔡卫军和村委之间的合同进行转让的。2、被告对判决书真实性无异议，认为原告称不知情，被告不认可。从判决书内容看张长云在2013年转租合同后截止2015年就已经拖欠租金，合同于2019年到期其没有交付租金才引起的诉讼，在长达四年的时间里原告作为当时幼儿园的经营者应当知道此情况。故原告称其不知情，我方认为不符合事实。庭审后，本院向蔡卫军进行了电话调查并制作了笔录，另向段文海进行了调查并制作了笔录。另外，原告提交了一份西宁市城市建设设计院对绿岛幼儿园出具的《房屋安全鉴定报告》，拟证明绿岛幼儿园符合消防安全。经质证，1、原告对本院调查的两份调查笔录均无异议，认为对蔡卫军与张长云、段文海签订合同之事不知情，段文海能够证明租赁合同租期到2029年。2、被告对蔡卫军的陈述认为不真实。对段文海的陈述予以认可，但认为段文海认可所签订的合同于2019年到期，已经通过诉讼解除租赁合同。并且，寺台子村委主任和支部书记已与被告交谈过，说不承认2029年的租期，只承认2019年的租期。3、被告对于《房屋安全鉴定报告》认为：鉴定报告虽然写了房屋主体不影响结构安全，但又写明薄弱部位未采取加强结构，建议加固局部部位等，幼儿园转租被告经营十年，安全隐患是存在的，不符合消防安全。本院对证据作出如下认定：一、对于原、被告提交的证据，双方彼此对真实性无异议的证据，能够相互印证本案相关事实，本院予以认定。对于被告提交的视频资料，能够证明被告从村委处得知幼儿园的租赁期限到2019年4月的情况后，被告与原告进行交涉，双方发生争议的事实。本院对该视频资料予以认定。二、对于本院出示的民事判决书及调查笔录，双方对真实性无异议，本院予以认定。三、双方对于彼此证据的证明方向所持异议，均涉及本案的争议焦点内容，本院在下文中进行分析阐述。本院经审理确认如下法律事实：2018年8月27日，原告李慧香（甲方）与被告殷明权（乙方）签订《幼儿园转让合同书》，约定：第一条.甲方将位于西宁市××区转让给乙方。第二条1.自协议签订之日起双方开始办理幼儿园办学许可证和民办非企业单位登记证书事宜的变更事宜。2.产权人城北区寺台子村与甲方签订了租赁合同，租期到2029年3月1日止，租期十年，年租金22万元，现甲方已经缴纳房租至2018年8月31日，2018年9月1日以后产生的租金由乙方承担。房屋押金15万元归乙方所有。第三条.幼儿园现有装修、装饰、校车、设备，在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后，不动产归房主所有，三楼动产归乙方所有。第四条.转让补偿金为125万元，第一次首付10万元，第二次付款60万元（其中支付蔡卫军10万元），第三次付款550000（其中支付蔡卫军19万元）。第五条.乙方以原有名称经营幼儿园，但相应费用及乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手之前，该幼儿园及许可证上所载企业所欠一切债务即责任由甲方负责，与乙方无关。另约定，如甲方违约，支付乙方违约金20万元，如乙方违约付甲方违约金10万元。双方签订合同后，原告李慧香向被告殷明权交付了绿岛幼儿园。被告陆续向原告支付转让费493378.5元，原告于2018年10月5日向被告出具收到首付款70万元中的493378.5元的收据。2018年8月28日，经原告申请，西宁市城北区教育局作出城北教（2018）192号《关于同意“西宁市城北区绿岛幼儿园变更法人”的批复》，将绿岛幼儿园的原法定代表人蔡卫军变更为殷明权。2018年10月至2019年1月期间，被告殷明权得知绿岛幼儿园的房屋租赁期限于2019年4月到期，多次与被告协商租赁期限之事，双方发生争议，被告提出不再支付转让款及退还幼儿园。原告答应与蔡卫军及村委人员协商让村委会出具延长租赁期限的证明，但原告未能联系到蔡卫军，一直未能给被告办理延长租赁期限的事宜。2018年11月21日，原告向被告邮寄转让金催缴函，要求被告支付剩余转让金756621.5元及违约金10万元。被告未予支付。另查明，2017年11月27日、11月30日，城北公安分局祁连路派出所对绿岛幼儿园进行消防安全检查，查出多项问题，责令整改。2018年1月9日/3月9日，城北区教育局对绿岛幼儿园进行检查，要求对存在的问题进行整改。2018年9月8日，经原告李慧香委托西宁市城市建设设计院对绿岛幼儿园进行房屋安全鉴定，该院出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论主要内容为：绿岛幼儿园设计原有构造满足现行规范及标准基本要求，建筑属于基本完好标准。建议加固局部部位以提高建筑物的抗震能力。再查明，涉案绿岛幼儿园位于西宁市××区住宅小区综合市场的二、三楼。2013年6月，寺台子村委会与该村三、五、六社签订《寺台子村综合市场租赁合同》，将寺台子西综合市场租赁给三、五、六社，租期自2013年8月1日至2033年7月31日。2015年4月1日，寺台子村委与三、五、六社签订《商铺租赁合同》，将市场租赁给三、五、六社，租期自2015年4月1日至2035年3月31日。2015年4月1日，三、五、六社与张长云签订《转租合同》，将综合市场和铺面（包括涉案幼儿园）转租给张长云个人，租期自2015年4月1日至2019年3月31日。2013年12月18日，张长云和段文海（时任五社社长）与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，约定将寺台子住宅小区西综合市××楼租赁给蔡卫军经营使用，租赁期限自2014年3月1日至2029年2月30日止，共15年，合同中的“2014、2029”有改动痕迹。合同还约定：乙方蔡卫军在租赁期限内，须征得甲方张长云、段文海同意后，方可将综合市场转租给他人使用，转租不经甲方同意，甲方有权解除合同，收回综合市场。之后，蔡卫军开办了绿岛幼儿园。2017年8月，蔡卫军将绿岛幼儿园转让给原告李慧香经营，双方于2018年7月28日签订了《幼儿园转让合同》，约定幼儿园的证照、房屋租赁合同及财产设施整体作价92万元转让给李慧香。2019年1月14日，寺台子村三、五、六社起诉张长云，要求解除《商铺转租合同》及支付租金。本院于2019年4月4日作出（2019）青0105民初604号民事判决书，判决解除《转租合同》并支付租金。该案上诉后，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终1143号民事判决书，判决维持解除转租合同的判项，并改判张长云给付三、五、六社租金1600000元及违约金110933。庭审后，本院对蔡卫军、段文海进行了调查，蔡卫军陈述其与张长云、段文海签订的综合市场租赁合同，租赁期限截止到2029年。段文海现任寺台子村支部书记，他陈述2013年12月18日，其参与了与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，合同中租期时间确有改动，记不清什么时间改的。对于涉案幼儿园的转让情况，段文海表示综合市场（包括幼儿园）的租赁合同已被法院判决解除，不论李慧香还是殷明权，只要愿意向村委支付租金，就要重新签订租赁合同，租金不变。本院认为，本案系原告与被告签订幼儿园转让合同，双方对于幼儿园的房屋租赁期限及房屋消防安全问题引发纠纷。本案的争议焦点为：一、双方签订的《幼儿园转让合同书》是否存在可撤销的法定事由？二、原告主张被告支付剩余转让金的诉求是否成立？三、被告反诉要求撤销《幼儿园转让合同书》及返还转让金的诉求是否成立的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。本案中，原被告虽然签订幼儿园转让合同，但被告要实现合同约定租赁经营10年的目的，必须依据幼儿园房屋的租赁合同。首先，张长云和段文海与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，租赁期限经涂改后为2014年至2029年，但之后寺台子村委作为所有权人与三、五、六社签订《商铺租赁合同》，将市场租赁给三、五、六社，同日，三、五、六社与张长云签订《转租合同》，将综合市场和铺面（包括涉案幼儿园）转租给张长云个人，租期自2015年4月1日至2019年3月31日。据此，张长云取得综合市场和铺面的经营管理权，涉案幼儿园的租赁也属于张长云经营管理的范围。并且，经西宁市中级人民法院终审判决解除该《转租合同》，蔡卫军租赁的幼儿园房屋也包括在内，其租赁应随之解除。其次，张长云和段文海与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》约定，蔡卫军必须经甲方同意才能转租。而现任寺台子村支部书记段文海明确表示“不论李慧香还是殷明权，需向村委交付租金，重新签订租赁合同”，由此可见，原告与被告签订的幼儿园转让合同中所涉及房屋租赁和期限均已不再成立，需要相关经营者重新签订租赁合同，才能取得幼儿园房屋的使用权。且被告已明确表示不再租赁经营，要求撤销涉案合同。其三，原、被告在签订幼儿园转让合同时应本着诚实信用原则，充分沟通协商，原告有义务将有关幼儿园的全部情况告知被告。现被告转让经营幼儿园，但其依据的房屋租赁合同已经被法院判决解除。原告与被告签订合同时对幼儿园的租赁期限存在重大误解，且原告未能向被告办理租期延长的事项，该合同中原告向被告转让十年经营期限的基础已不存在，对被告显失公平。因此，该合同撤销的法定事由成立，应予撤销。对被告反诉撤销《幼儿园转让合同书》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出对三、五、六社与张长云签订的《转租合同》及张长云和段文海与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》均不知情的意见，无事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于原被告签订的《幼儿园转让合同书》应予撤销，对于原告主张被告支付剩余转让金及违约金的诉讼请求，已不存在基础事实，本院不予支持。合同撤销后，被告应向原告返还幼儿园的相关财产，原告应向被告退还已支付的转让金493378.5元。但由于被告至今已实际经营了16个月，使用幼儿园财产取得了一定的经营效益。应酌情从原告返还的转让金中扣减相应金额。按转让总金额125万元÷120个月×16个月＝166666.7元扣减，计算为493378.5元－166666.7元＝326711.8元。故被告反诉主张原告退还转让金的诉求，本院予以部分支持，原告实际退还被告326711.8元。综上，原被告在签订《幼儿园转让合同书》时，未认真了解核查幼儿园房屋的租期问题，致使合同存在重大误解及显失公平情形，对于合同撤销，双方均存在过错，彼此不再承担过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）李慧香与被告（反诉原告）殷明权签订的《幼儿园转让合同书》；二、驳回原告李慧香的全部诉讼请求；三、反诉原告殷明权向反诉被告李慧香返还绿岛幼儿园的相关财产，以签订合同时接收的财产为准进行返还；四、反诉被告李慧香于本判决生效后十五日内退还反诉原告殷明权的转让金326711.8元；五、驳回反诉原告殷明权的其他诉讼请求。负有给付金钱的一方当事人如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费12368元，由原告李慧香承担12368元。本案反诉诉讼费9000元，由反诉原告殷明权承担3345元，由反诉被告李慧香承担5655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 贺众明人民陪审员 胡守菊人民陪审员 祁玉洁 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 王思颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。