吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初4874号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。被告:王巍，女，1966年11月5日生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：赵喜坤，系王巍丈夫。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告王巍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告王巍委托诉讼代理人赵喜坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳拖欠的物业服务费24838元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业管理服务，被告自2009年8月至2019年11月拖欠物业服务费，西三门，面积100.21平方米，西四门，面积120.52平方米，西五门，面积152.22平方米，共计372.95平方米，2009年8月至2015年8月物业费0.5元/平方米即372.95平方米×0.5元/平方米×72个月＝13426元；2016年8月至2019年物业费0.6元每平方米，即372.95平方米×0.6元/平方米×51个月＝11412元，合计24838元。经原告多次催要被告至今未给付。王巍辩称:1、根据民事诉讼法的有关规定，本案已经超过诉讼时效。自2009年至2019年我方没有收到通知交纳物业费，也没有接到电话通知。2、原告根本没有尽到物业服务义务。本人商铺出现下水管道漏水，粪便污水横流，给租户造成重大损失，本人多次找小区物业，物业根本找不到负责人，没有任何人管理，最后是我自己花钱进行的维修。3、原告不具备物业管理资质和收取金色阳光小区物业费资格。2018年2月1日后小区成立了业主委员会，并在住建局备案，自此之后小区物业管理与原告无关，其自2018年之后无权在本小区收费。原告与开发商长春市达鑫物资经贸有限责任公司签订的物业管理合同是虚假的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对康泰公司提供的当事人无异议的证据即1、营业执照一份；2、资质证书一份；4、吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终2155号判决书一份，农安县人民法院（2018）吉0122民初265号判决书一份本院予以确认并在卷佐证。对康泰公司提供的当事人有异议的证据即：3、物业管理委托合同一份，证明我们2009年8月28日与长春市达鑫物资经贸有限责任公司，也就是本小区的开发商签订的前期物业合同一份。王巍质证意见：有异议，我有证据证明原告没有和达鑫公司签订委托合同。本院经审查对该证据的真实性和证明问题予以确认。5、电费清单一份，证明2018,2019年我们为小区交电费了，为小区服务了，不是被告说的我们没服务。王巍质证意见：与我无关，我不知道本院经审查认为该证据没有证明出具单位的，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。6、物业催缴通知单一份及录音一份，证明我们一直在向被告催要物业费。王巍质证意见：录音是在法院下传票前一个月打的，告诉我欠物业费了，原告小区有好几份收费的，我不知道该交给谁。这十年间没有给赵喜坤和王巍打电话催要过物业费，只打过这个一个电话要物业费。本院经审查认为物业催缴通知单系2019年12月9日出具，电话录音系一个月之前所录，均不能证明在这十年间曾多次向王巍主张过物业费。7、收据8张，证明清掏工为小区清掏外网和小区内的下水井。王巍质证意见：我不知道，与我无关。本院经审查认为，该8份收据系庭审前一个月出具的，并非是收据上显示的时间出具的，故对该份证据真实性不予确认。8、账本一份，证明我们给小区的水暖工和保洁员开工资了。王巍质证意见：他们自己做的账，我不知道具体情况。该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。9、影像资料一份，证明我公司让工人修理小区电控箱。王巍质证意见：原告没有对我商网没有进行服务，漏水导致房屋损失，都是我自己修理的。本院经审查认为，该份证据不能证明视频拍摄的时间，故对该证据证明问题不予确认。10、证人褚某证言，证明我给物业公司疏通、清掏下水，疏通阳光家园小区的下水井，井与井之间的下水的。王巍质证意见：有异议。本院经审查认为，该证人证言不足以证明欲要证明的事实，故对该证人证言不予采纳。王巍提供证据：1、2019年12月8日证明一份，证明原告没有和达鑫公司签订物业管理委托合同。康泰公司质证意见：有异议。对该证明出自方，如果是单位出具的，加盖公章并且应有法人签字，从该证据上看，这个公章不是盖的，是复印的。所以对该证据有异议。如果被告所说我公司没有和达鑫公司签订委托合同，说是假的，我们之前在农安县法院起诉欠物业费的业主，合同已经认定的事实，是不可否认的。被告说合同是假的，可以鉴定。本院经审查认为长春市达鑫物资经贸有限责任公司经营状态为吊销，根据《企业法人登记管理条例》第三十二条规定：企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当收缴其公章，所以该企业被吊销后公章不能继续使用，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。所以该公章出具的此份证明不具备法律效力，故此证据本院不予认证。2、刻制公章准许证明一份，证明原告的公章是在2015年刻制的，所以2009年的公章是假的。康泰公司质证意见：对证据来自何方有异议，没出示原件，是复印件，我们公司自2005年9月28日成立起因为当时没有防伪公章，就是叫农安县阳光物业有限公司。本院经审查认为防伪公章是2011年开始启用的，故2009年康泰公司没有防伪公章是合理的，此证据并不能证明康泰公司2009年与达鑫物资签订的合同的公章是假的，故本院对此证据不予采纳。3、2016年7月14日农安县物业管理办公室通知一份，证明农安县物业管理办公室要求原告提供资质证件及原件。康泰公司质证意见：对回执有异议，没有证据证明说我们拒签。对通知没异议，物业管理办公室没有通知我们公司。我公司2010年就在住建局取得三级物业管理资质，证明我公司在2010年就在住建局备案的，跟他没有在住建局备案的证据前后矛盾。本院经审查对该证据真实性予以确认。4、2018年业主委员会成立统计表共12张及业主委员会备案通知书一份，证明2018年业主委员会成立后，通过良政社区已经在住建局备案了。康泰公司质证意见：有异议，这个证据是假的，不质证。本院经审查对该证据真实性予以确认。5、2018年3月1日住建局通知一份及回执单一份，证明业主委员会成立，住建局备案是复印件。康泰公司质证意见：对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，业主委员会成立不合法。本院经审查对该证据真实性予以确认。6、照片7张，证明物业一直没有服务过我们。主管道漏水，物业没有管我们，我自己出资修理。康泰公司质证意见：对被告所说的事实我公司坚决否认，我有证据证明我公司一直为小区服务，因为商网不需要保洁，我们只负责供水供暖供电设备的维修。本院经审查认为该证据并不能证明照片出自何处，照片的拍摄时间，不能证明王巍拟要证明的问题，故此证据本院不予采纳。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。王巍系金色阳光小区业主，王巍房屋面积共计372.95平方米，其每年物业费为2009年8月至2015年8月每年物业费为0.5元/平方米即372.95平方米×0.5元/平方米×12个月＝2237.7元；2016年8月至2019年每年物业费为0.6元每平方米，即372.95平方米×0.6元/平方米×12个月＝2685.24元。自2009年王巍未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，王巍提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与王巍之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，王巍应向康泰公司交纳2018年之前的物业费，但庭审中王巍称自2009年至今康泰公司并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰公司没有提供证明自2009年至今向王巍本人主张物业费的证据，所以2009年至2016年期间康泰公司主张王巍交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰公司主张王巍交纳2009年至2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。康泰公司主张王巍交纳2017年物业费2685.24符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰公司并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰公司请求王巍交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。康泰公司请求王巍交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王巍于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费2685.24元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420.95元，减半收取210.47元由被告王巍负担50元，由原告吉林省康泰物业管理有限公司负担160.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十二月二十六日书记员  薛微